安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0603民初3911号原告：马营，男，1975年4月4日出生，汉族，无职业，住安徽省淮北市相山区。原告：马密，女，1978年2月2日出生，汉族，某局职工，住安徽省淮北市相山区。以上两原告共同委托诉讼代理人：李振华，安徽亚星律师事务所律师。被告：淮北市天宝金店，住所地安徽省淮北市相山区淮海路南相王国际购物广场**。组织机构代码：78769446-3。经营者（负责人）：赵洪，男，1985年7月12日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。委托诉讼代理人：蔡保惠，安徽启宇律师事务所律师。原告马营、马密与淮北市天宝金店（以下简称天宝金店）排除妨害纠纷一案，本院于2016年9月12日立案受理后，依法适用简易程序于2016年10月25日公开开庭进行了审理。原告马密及其与马营共同委托诉讼代理人李振华、被告天宝金店委托诉讼代理人蔡保惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马营、马密向本院提出诉讼请求：1.判决天宝金店立即停止侵权、排除妨碍、恢复原状，并赔偿损失7486.5（暂自2016年3月15日计算至2016年6月15日，自2016年6月15日起按照29946元继续计算至实际停止侵权之日止）；2.本案诉讼费、送达费等费用均由天宝金店承担。事实与理由：2010年马营、马密购买了坐落于淮北市相山区淮海中路89号相王国际广场01幢3577号商业用房，2011年11月取得房地产权证。马营、马密购买商业用房后对外租赁，其中2014年6月1日至2015年5月31日年租金29946元。租赁期限届满后，天宝金店仍放置柜台等物品拒不恢复原状返还房屋。尤其是2016年3月15日以来，天宝金店擅自侵占马营、马密房屋经营至今，既妨碍了马营、马密行使物权，也给马营、马密造成经济损失，综上，天宝金店无故侵占马营、马密商业用房拒不返还，严重侵害了马营、马密的合法权益，马营、马密故具状起诉。天宝金店辩称：1.2016年2月涉案淮北市相王国际广场业主委员会对外招商。天宝金店与该广场东北角与27位业主签订了《房屋租赁合同》，其中淮北启普商贸有限公司出租给天宝金店的铺面面积为551平方米，27位业主租赁总面积达981.91平方米。由于涉案铺面未明确分隔，天宝金店并不清楚柜台是否占用了马营、马密的铺面；2.马营、马密的铺面仅以对应的建筑面积为准，天宝金店对公共部分包括通道则依据租赁合同享有通行等权利；同时，天宝金店在购物广场中实际形成的通往大润发超市的公共通道没有设置柜台，未占有使用，与天宝金店无关。马营、马密提出的租金损失缺乏依据，不符合当前市场实际。涉案购物广场自2015年6月1日至今一直处于停业闲置状态，且长期招商无果，商业环境不好。天宝金店在三层东北角开展经营活动以来，经营情况一直不佳。之前马营、马密与开发商淮北市南北行投资发展有限责任公司（简称南北行公司）签订的5年期限的租赁协议书，前三年是免租金的；开发商给业主的租金价格，作为一种促销手段，明显存在鼓励业主购房、抬高该物业收益的动机和目的；且协议期满后，南北行公司坚决选择了撤离，也说明了该租金是虚高的，并不是该购物广场的实际租金水平。天宝金店与27位业主已签订的《房屋租赁合同》说明众多业主认可涉案铺面当前的月租金价格为每平方米70元，这个价格并不低于当前购物广场租金的市场价格。因此，马营、马密提出的租金损失完全不符合市场实际；3.天宝金店依据与该广场东北角27位业主签订的《房屋租赁合同》使用相关铺面是合法的。我国物权法第84条规定“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”第87条规定“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。”因此，若因合法使用上述铺面使用权需要利用马营、马密铺面通行的，请依法给予必要的便利。请法院依法公正判决。本院经审理认定事实如下：马营、马密系坐落于淮北市相山区淮海中路89号相王国际购物广场01幢3577号商铺（即涉案商铺）产权所有人，该商铺建筑面积为9.74平方米。2010年4月6日，马营、马密与南北行公司、淮北市金坤商业管理有限公司（简称金坤公司）签订协议书，约定马营、马密将商铺出租给金坤公司统一租赁运营，租赁期限自2010年6月1日至2015年5月31日，租赁期间前三年零租金，第四年租金27224元，第五年租金29946元，马营、马密同意由金坤公司对涉案商铺进行自营或转租、委托他人经营。之后，天宝金店与金坤公司签订租赁合同，承租包括涉案商铺在内的93个商铺用于经营金银、珠宝销售。金坤公司与天宝金店签订的合同到期后，天宝金店于2016年3月15日起继续使用涉案商铺进行经营至今，后因关于租金问题未达成一致，天宝金店未与马营、马密签订租赁合同。经本院核实，涉案商铺位于相王国际购物广场01幢，与天宝金店使用的其他商铺之间没有分隔墙体，无明确四至界限，系为所谓产权式商铺。马营、马密等业主购买该商铺后，即将商铺租赁给金坤公司统一经营。2015年6月起至今，因商铺租金问题，相王国际购物广场01幢大量商铺停业闲置至今，且商场部分出入口处于封闭状态。天宝金店目前经营仍占用商铺93个，已签订租赁合同的商铺数量为52个，均约定租赁价格为每平方米每月70元（此价格截至2019年6月14日）。以上事实，有马营、马密提交的协议书、房地产权证、照片，天宝金店提交的租赁合同、银行交易凭证、照片及双方庭审陈述在卷为证，本院予以认定。本院认为，包括马营、马密在内的业主与金坤公司签订协议书，将商铺出租给金坤公司，由其统一招商、统一装修进行经营管理，双方签订的协议书期限为五年，前三年免租，后二年租金明显具有弥补业主免租期收益的性质，故而后二年的租金标准较高。现协议期限届满，天宝金店与金坤公司签订的租赁合同到期后继续占用涉案商铺用于经营，天宝金店应直接向马营、马密支付商铺占有使用费。相王国际购物广场大量商铺停业闲置、商场出入口封闭，导致天宝金店周边商业环境恶化，现马营、马密诉请天宝金店按照原协议书约定的每年29946元的标准赔偿损失，标准明显偏高，且马营、马密提交的证据不足以证明其每年产生的损失为29946元。结合目前天宝金店使用商铺的情况及其与部分业主已签订的租赁合同，本院酌定天宝金店按照每平方米每月70元的价格向马营、马密支付商铺的占有使用费，自2016年3月15日至2016年6月15日，天宝金店应支付2045.4元（70元×9.74平方米×3个月），自2016年6月16日起，天宝金店应继续按照该标准支付占有使用费至停止占用之日止，但不超过2019年6月14日。2019年6月14日之后的租金价格，由双方另行协商解决。关于停止侵权、恢复原状、排除妨害的问题。马营、马密诉请判令天宝金店停止侵权、恢复原状、排除妨害，其目的为要求天宝金店返还涉案商铺，以便其行使占有使用权。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”本案讼争的商铺在宣传出售时已准备作为商场统一经营使用，马营、马密等人在购买讼争商铺后，开发商南北行公司未将商铺交付于马营、马密本人，而是将商铺直接交于金坤公司统一招商经营，从上述事实可以看出马营、马密等人在购买商铺时即已经明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制。虽然马营、马密交的权属证书及房屋分户平面图能够证明涉案商铺归其所有，但产权证未记载房屋四至界限，分户图所示业主所购面积之间均为直线相隔，平面上紧密相连，空间中没有分割墙体，无明确四至界限，其专有部分难以与其他业主的权益相区分。本院通过现场调查核实，相王国际购物广场在实践中也并未进行实体墙体分隔，马营、马密要求返还的3577号商铺所处位置与四邻商铺间在平面上紧密相连，空间上没有明确的区分隔断墙体，该商铺难以独立与其他业主的商铺相区分，并不具备独立经营的客观条件。天宝金店使用面积不仅包括马营、马密专有的产权面积也涵盖其他业主的产权面积。故在目前情况下，由于马营、马密的商铺无法实际分割，天宝金店如返还马营、马密所有的商铺，必然侵害其他已签订租赁合同业主的利益，亦会出现类似相王国际购物广场其他商铺闲置的情况，导致社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。故，讼争商铺暂不具备返还条件。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告淮北市天宝金店于本判决生效之日起十日内支付原告马营、马密位于淮北市相山区淮海中路89号相王国际购物广场01幢3577号商铺的占有使用费2045.4元，并自2016年6月16日起继续按照每平方米每月70元的标准继续支付至停止占用之日止，但不超过2019年6月14日。二、驳回原告马营、马密的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因本案适用简易程序审理，减半收取25元，由被告淮北市天宝金店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。代理审判员  张传奇二〇一六年十二月二十九日书 记 员  徐晓芹附法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其它业主的合法权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证民，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证民其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。