贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民初815号原告：马林法，男，1961年9月21日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原告：盛宏，男，1967年10月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上列二原告共同委托代理人：张洋凡，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。被告：贵州多联房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路26号宇利22层2号。法定代表人：黄夏生。委托代理人：张洋，贵州鼎尊律师事务所律师。原告马林法、盛宏与被告贵州多联房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月30日立案后，依法适用普通程序，2016年11月11日本院公开开庭进行了审理，原告马林法、盛宏委托代理人张洋凡、被告贵州多联房地产开发有限公司委托代理人张洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行合同义务，承担宇利广场中华北路正面一楼通道其中的48.29平方米的租金，保证原告能正常使用宇利广场中华北路正面一楼通道70平方米的公共通道；2判令被告向原告支付违约金9600000元；3、判令被告承担本案的案件受理费、保全费等全部诉讼费由。事实和理由：2008年1月23日，原、被告签订了《现房买卖协议》，约定由原告购买贵阳市云岩区中华北路26号宇利广场景观写字楼9-23层房屋作为原告开办温州大酒店使用，总价人民币叁仟贰佰万元整，同时被告应保证宇利广场中华北路正面一楼通道70平方米的公共通道原告能正常使用。协议签订后，原告如约支付价款并按合同约定一楼通道至2015年10月，但自2015年10月起，原告收到陈柳橒向原告出示的产权证书，明确宇利广场中华北路正面一楼通道其中的48.29平方米已办理登记至陈柳橒名下，陈柳橒多次要求原告搬离该房屋，影响原告正常使用一楼通道，因此原告多次要求被告协调处理，但被告未按合同约定履行义务，故诉至法院，提出如前诉请。被告辩称：1、双方签订的《现房买卖协议》已经履行完毕，该协议中约定的违约金是指在合同整体违约或原告不能取得产权的情况下，而本案不适用该违约标准。即使被告有违约行为，该违约行为也显著轻微，宇利广场的房屋是被告从他人处转让而来，一楼通道问题被告并不清楚，通道的使用也不是买卖协议中的主要内容，被告并没有违反合同主要义务。被告即使要承担违约金也应参考租金损失，而且如果被告承担了租金就不应再承担违约金；2、原告起诉状中所称的一楼通道与陈柳橒的产权证无法一一对应，即便陈柳橒的产权证指向的是一楼通道，也不会对原告9-23层的房屋使用产生影响，况且原告还有其余22平方米的通道可以使用。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告为支持自己的主张，提交了下列证据：1、原告的身份证复印件、证明原告的主体资格。被告对此无异议。2、《现房买卖协议》一份，证明协议第一条第二款约定70平方米的公共通道要确保原告方正常使用，第四条违约责任约定的违约金为购房价款的30%。被告对该协议真实性无异议，但认为协议约定的确保使用公共通道不是合同主要内容，也不是被告的主要义务，与第四条约定的违约责任严重不对等。另外一楼通道的使用是有偿还是无偿没有约定，原告购买的房屋是9-23层，一楼通道并不影响其房屋使用。3、2009年4月5日协议书（复印件）一份，证明双方对《现房买卖协议》进行补充约定，内容涉及停车场，该协议第二条约定出售给原告的房屋包含一楼约70平方米的整个通道。被告称该协议系复印件，且时间过长，不清楚是否签订过该协议。4、房屋租赁合同、陈柳橒的产权证各一份，证明因被告违约行为导致原告无法正常使用通道，只得秘陈柳橒支付每年22万元的租金。被告认可产权证真实性，但认为租赁合同与本案无关，因为与案外人签订，无法核实真伪。5、温州大酒店章程一份，证明温州大酒店由两原告出资设立，酒店设立地是涉案的宇利广场。被告对此无异议。6、户名为叶福英的中国农业银行卡交易明细清单、温州大酒店委托叶福英支付租金的委托书、温州大酒店公司营业执照、温州大酒店法定代表人章康德、叶福英身份证，结婚证，证明原告通过叶福英农行账户在2016年3月22日、6月15日、9月15日分别向陈柳橒支付租金165000元，叶福英与温州大酒店法定代表人章康德系夫妻关系，其向陈柳橒支付租金经过温州大酒店授权。原告对该组证据没有异议。被告没有向法庭提交任何证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2008年1月23日原、被告双方签订《现房买卖协议》，约定被告投资开发的贵阳市中华北路26号“宇利广场”景观写字楼9-23层（2单元）建成后欲整体销售，原告同意出资购买，价格为叁仟贰佰万元整。其中协议第一条第2款约定“‘宇利广场’中华北路正面一楼通道70平方米为公共通道，被告负责确保原告能正常使用”。第四条约定“违约责任：1、双方应按协议约定履行各自的义务，如任何一方按协议约定不能履行义务，将按合同法的有关规定承担违约责任，以已付购房价款30%的比例计算违约金”。2009年4月5日，双方又签订《协议书》，该协议第二条再次约定“被告将开发的‘宇利广场’9-23楼（包含一楼约70平方米的整个通道）出售给乙方开办温州大酒店……”。上述协议签订后，原告如约支付购房款，被告交付房屋及一楼通道给原告使用，原告将上述房屋开办温州大酒店，一楼通道作为酒店进出通道，并且原告办理了9-23楼的房屋产权证，但未办理一楼70平方米通道产权。另查明，2016年3月8日，陈柳橒办理了云岩区中华北路26号宇利广场1层1号和1层3号共计48.29平方米房屋的产权登记，获得贵阳市国土资源局不动产分局颁发的黔（2016）云岩区不动产权第0002784号、黔（2016）云岩区不动产权第0002785号产权证。之后陈柳橒认为原告使用的一楼通道有一部分产权已登记在其名下，故要求原告搬离。原告为保证自己能继续使用一楼通道，为此与陈柳橒签订房屋租赁合同，租赁陈柳橒房屋36个月，自2016年3月18日起至2019年3月18日止，第一年、第二年租金每年220000元，第三年租金230000元。原告已于2016年3月22日、6月15日、9月15日分三次支付55000元给陈柳橒，三个季度租金共计165000元。现原告认为被告未按协议约定保证原告正常使用一楼通道，故诉至法院提出如前诉请。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的《现房买卖协议》、《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效合同，对合同当事人均有约束力，双方应按照协议约定履行各自的义务。在《现房买卖协议》中约定被告要保证原告正常使用宇利广场一楼70平方米通道，《协议书》也再次约定被告将开发的宇利广场9-23楼（包含一楼约70平方米的整个通道）出售给乙方开办温州大酒店，故被告按照协议约定应保证原告对一楼通道的正常使用。现一楼通道中的48.29平方米已办至陈柳橒名下，从而导致原告不得不与陈柳橒签订租赁合同并支付租金，以保证能继续使用一楼通道，故原告主张要求被告承担48.29平方米租金的诉请本院予以支持。现原告因不能正常使用一楼通道已支出租金165000元，该款应由被告支付给原告，今后如若原告为保证一楼通道正常使用，仍需继续支付租金，可待租金实际产生后另行向被告主张。关于原告主张的违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，被告没有按协议约定保证原告正常使用一楼通道，没有完成协议约定的相关义务，原告主张被告承担违约责任符合法律规定，本院予以支持。至于违约金的具体数额，原告主张按合同约定已付购房价款30%的比例计算违约金，即3200万元×30%＝960万元，但上述违约金是针对整个合同违约的情况而约定的违约金，而被告已将9-23层房屋交付给原告并登记房屋产权在原告名下，被告实际上已履行了合同约定的大部分义务，现被告仅是没有履行保证原告正常使用一楼通道的义务，如果按整个合同违约来支付违约金明显违反公平原则，且被告承担一楼通道租金后，对原告继续使用该通道作为酒店进出通道不再有影响，原告也未提交证据证明其因不能正常使用通道所造成的具体损失数额，故本院酌情认定被告应承担的违约金以原告垫付的租金利息损失为标准，即按中国人民银行同期贷款利率，从原告三次支付租金的次日起支付每期垫付租金的利息至付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告贵州多联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告马林法、盛宏165000元及利息。（利息按照中国人民银行同期贷款利率，其中第一笔55000元从2016年3月23日起计算到付清之日止、第二笔55000元从2016年6月16日起计算到付清之日止、第三笔55000元从2016年9月16日起计算到付清之日止）；二、驳回原告马林法、盛宏的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费79000元，由原告马林法、盛宏负担59250元，由被告贵州多联房地产开发有限公司负担19750元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审 判 长  龚国智代理审判员  王书建代理审判员  符黎音二〇一六年十二月二日书 记 员  陆治杭