广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1973民初13198号原告（反诉被告）：东莞市尚佳物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市南城区新城市中心区东莞市商业中心三期工程3号办公楼711号。法定代表人：李美丽。委托诉讼代理人：李建平，男，1986年9月20日出生，汉族，住湖南省衡南县，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：任冬亮，男，1972年6月27日出生，汉族，住湖南省岳阳县，系该公司工作人员。被告（反诉原告）：彭华，男，1983年2月15日出生，汉族，住广东省东莞市，原告东莞市尚佳物业管理有限公司（以下简称尚佳公司）与被告彭华物业服务合同纠纷一案，本院分别于2016年10月25日、2016年12月5日受理尚佳公司的起诉和彭华的反诉后，依法适用简易程序，于2016年12月5日公开开庭进行了审理。原告尚佳公司的委托诉讼代理人李建平、被告彭华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚佳公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2015年10月至付清日止按137元/月计算的物业管理费及按万分之三每日，每月管理费从下月1日起计算的滞纳金（暂计至2016年8月物业管理费为1507元，暂计至起诉日滞纳金为67.80元）；2.被告支付水费158.20元、电费532.50元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2010年5月10日原告与新世纪华庭开发单位签订《物业管理委托合同》，约定由原告为新世纪华庭全体业主提供物业管理服务，合同期限自2013年5月11日至2016年5月10日止，还约定了物业管理费收费标准、支付时间、滞纳金等。合同签订后，经东莞市房管局备案，原告已按法律法规及合同约定向新世纪华庭提供了物业管理服务。被告作为新世纪华庭俊园K-3D物业的业主，该物业建筑面积75.96平方米，《物业管理委托合同》对其具有法律约束力，应按照合同约定缴纳每平方米1.8元，每月137元的物业管理费。但被告欠缴2015年10月至2016年8月共11个月的物业管理服务费1507元、滞纳金67.80元。原告多次催收未果，遂诉至法院，提出以上诉请。被告彭华辩称，1.原告提交的《物业管理委托合同》显示的签订时间是2010年4月1日，与起诉状的陈述的2010年5月10日不一致，且该合同已于2016年5月10日到期。2.新世纪华庭首届业主委员会已于2013年4月前成立，业主大会从未授权业主委员会与原告签订物业管理合同，开发商无权选聘物业服务企业。3.原告未提交证据证明其是建设单位通过招投标方式选聘的，或经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准采用协议方式选聘的具有相应资质的物业服务企业。4.原告提供的物业服务质量极差，应退还已收取的物业管理费用，被告保留向原告要求赔偿损失的权利。服务极差表现为：不将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等在物业管理区域的显著位置进行公示；不对花园房屋及配套设施设备、场地进行正常维修、养护、管理；工作人员态度恶劣；恶意多收水电费；接到业主投诉后不实际进行整改。5.水电费应由供水供电单位收取，原告无权要求被告支付。综上，请求法院驳回原告全部诉请。被告彭华向本院提出反诉请求：1.原告退还被告2013年5月至2016年11月期间交纳的物业管理费5891元；2.原告承担反诉费用3000元；3.原告赔偿因管理失当造成被告摩托车丢失的费用2800元。事实和理由：1.原告提交的《物业管理委托合同》显示的签订时间是2010年4月1日，与起诉状的陈述的2010年5月10日不一致，且该合同已于2016年5月10日到期。2.新世纪华庭首届业主委员会已于2013年4月前成立，业主大会从未授权业主委员会与原告签订物业管理合同，开发商无权选聘物业服务企业。3.原告未提交证据证明其是建设单位通过招投标方式选聘的，或经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准采用协议方式选聘的具有相应资质的物业服务企业。4.原告提供的物业服务质量极差，应退还已收取的物业管理费用，被告保留向原告要求赔偿损失的权利。服务极差表现为：不将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等在物业管理区域的显著位置进行公示；不对花园房屋及配套设施设备、场地进行正常维修、养护、管理；工作人员态度恶劣；恶意多收水电费；接到业主投诉后不实际进行整改。原告尚佳公司辩称，1.关于合同，原告在服务新世纪华庭时是与开发商签订了物业服务合同，且合同已经在房管部门备案。新世纪华庭业委会成立是在2013年7月25日，但是在这之前开发商为了保证小区的物业服务的质量聘请了原告进行物业管理，是合法的。合同是有效合法的。2.关于物业服务质量，服务并无绝对标准，被告应当举证证明原告服务质量问题出在哪里。本院经审理认定事实如下：原、被告双方确认以下事实：1.被告彭华系新世纪华庭湖泊俊园K座3D房的业主，该房建筑面积为75.96平方米；2.2013年5月11日至本案庭审辩论终结前均由原告尚佳公司为新世纪华庭小区提供物业服务；3.新世纪华庭小区业主、业主大会、业主委员会均未与其他物业管理公司签订物业服务合同；4.彭华已按照137元/月的标准向尚佳公司交纳2013年5月至2015年9月的物业管理费，水电费实际亦由尚佳公司代收，物业管理费和水电费的交纳时间均为每月30日前。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交《前期物业服务合同》证明其根据该合同为新世纪华庭小区提供物业管理服务。该合同由原告尚佳公司与东莞市经典实业投资有限公司（以下简称经典公司）于2013年4月1日签订，上有“东莞市房产管理局房产管理科”印章。合同约定经典公司选聘尚佳公司对新世纪华庭一、二、三期实施物业管理服务；合同期限自2013年5月11日起至2016年5月10日止；物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止；物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，包干使用，盈余或亏损均由尚佳公司享有或承担，具体标准为多层住宅1.50元/月/平方米、高层住宅1.80元/月/平方米、别墅2.30元/月/平方米，商业物业2元/月/平方米；业主约定由承租人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月30号前交纳，过期不交纳从次月一日起按照每天万分之三的标准收取滞纳金。被告对《前期物业服务合同》不予认可，主张：1.该合同记载的签订时间与原告在起诉状中陈述的时间不一致且合同期限已届满；2.在成立了业主委员会的情况下，经典公司无权委托物业管理公司；3.尚佳公司未提交证据证明签订合同的过程合法。本院对原告提交的《前期物业服务合同》予以采信，理由如下：1.起诉状的错误陈述不构成影响合同有效性的理由。2.根据《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权选聘物业服务企业。新世纪华庭小区业主、业主大会、业主委员会均未与其他物业管理公司签订物业服务合同，故经典公司委托原告为新世纪华庭小区提供物业服务并无不妥。3.《前期物业服务合同》上有“东莞市房产管理局房产管理科”印章，已构成该合同合法有效的初步证据。被告予以反驳，应提交相反证据证明。在被告未提交相反证据的情况下，应认定该合同合法有效。《前期物业服务合同》约定合同期限自2013年5月11日起至2016年5月10日止；物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。至庭审辩论终结前，原告实际仍在为新世纪华庭小区提供物业服务。故本院对原告的主张予以采纳。二、原告主张被告自2015年10月开始未交物业管理费，并提交物业管理综合服务费催缴函为证。被告则主张自己自2016年5月才开始未交物业管理费；确认收到过催交物业费的通知，但主张与原告提交的催缴函不一致。本院限期被告提交已交纳2015年10月至2016年4月物业管理费的证据，被告未提交。故本院对原告的主张予以采纳。三、原告主张被告尚欠水费158.20元、电费532.50元未交，并提交电费明细表、水费明细表为证。上述明细表详细列明了抄表数、单价、应收金额和计算方式。被告确认尚欠水电费未交，但主张原告诉请金额有误。被告未对其主张提交证据予以证明，本院不予采纳。被告另主张水电费应由供水、供电单位向最终用户收取，原告无权要求被告支付。原、被告双方已确认水电费实际亦由尚佳公司代收。原告作为物业服务企业，被告作为向作为案涉房屋业主即最终用户，原告向被告收取水电费，符合《物业管理条例》第四十五条第二款的规定，被告的主张无事实和法律依据。故本院对原告的主张予以采纳。四、被告主张摩托车在新世纪华庭小区内被盗产生损失2800元，并提交报警回执为证。报警回执记载，“彭先生，您于2013年12月27日7时35分到我单位报案，兹所报情况我单位已如实登记受理……东莞市公安局横沥分局田坑派出所2013年12月27日”被告确认该案尚未破获。被告提交的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的不利后果，本院对被告的主张不予采纳。五、被告主张因聘请律师写反诉状、答辩状，以及参加庭审而误工产生反诉费用3000元，但未提交证据予以证明，故本院对被告的主张不予采纳。以上事实，有原告提交的物业管理综合服务费催缴函、《前期物业服务合同》，被告提交的报警回执、网页截图、光盘、限期整改通知书、要求尚佳物业整改项目表及签收单、关于横沥镇裕宁城市花园（新世纪华庭）首届业主委员会备案通知书、（2016）粤1971行初837号受理案件通知书，以及本院庭前会议笔录、庭审笔录等附卷为证。本院认为，合法的物业服务合同关系应受法律保护。原告尚佳公司根据与经典公司签订的《前期物业服务合同》为新世纪华庭小区提供物业管理服务。被告彭华系新世纪华庭湖泊俊园K座3D房的业主。根据合同约定，案涉房屋每月应交物业管理费137元；每月物业管理费于当月30号前交纳；逾期交纳的，从次月一日起按照每天万分之三的标准收取滞纳金。被告自2015年10月起未交物业管理费。故根据《物业管理条例》第四十二条的规定，被告应向原告支付2015年10月至2016年11月的物业管理费137元/月×14个月=1918元，及滞纳金（按每日万分之三的标准，分别以137元为本金，自2015年11至2016年12月的每月1日起计算至付清之日止）。原告关于2016年12月以后的物业管理费请求，应待欠交事实发生后另行主张，本院在本案中不予支持。原、被告双方确认水电费实际由尚佳公司代收。被告尚欠水费158.20元、电费532.50元未交。故被告应向原告支付水费158.20元、电费532.50元。被告关于退还2013年5月至2016年11月期间所交物业管理费5891元、支付反诉费用3000元、赔偿摩托车丢失费用2800元的反诉请求，均无事实和法律依据，本院不予支持。需要特别指出的是，被告因不满原告提供的物业管理服务拒付物业管理费，并非合法的维权手段；被告宜按照相关法律法规的规定，与原告进行友好协商，或者通过业主大会、业主委员会选聘其他物业服务企业的方式解决纠纷。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《物业管理条例》第四十二条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告彭华于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市尚佳物业管理有限公司2015年10月至2016年11月的物业管理费1918元及滞纳金（按每日万分之三的标准，分别以137元为本金，自2015年11至2016年12月的每月1日起计算至付清之日止）；二、限被告彭华于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市尚佳物业管理有限公司水费158.20元、电费532.50元；三、驳回原告东莞市尚佳物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告彭华的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费25元（原告已预交），反诉受理费46元（被告已预交），均由被告彭华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  叶志文二〇一六年十二月十七日书记员  程 露附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。2.《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十五条：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。