上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第29137号原告(反诉被告)杨某某，男，1961年9月26日生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)上海外贸下沙木某某有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人杨某某。上述两原告共同委托代理人李敬敏，上海合勤律师事务所律师。上述两原告共同委托代理人周郁生，上海合勤律师事务所律师。被告(反诉原告)王某某，男，1963年8月6日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托代理人彭亚斌，上海韩明志律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)杨某某、上海外贸下沙木某某有限公司(以下简称木某某)与被告(反诉原告，以下简称被告)王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月31日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要转为普通程序，本院于2015年8月27日、12月9日、12月11日、2016年7月11日、9月19日公开开庭进行了审理。原告杨某某、木某某的共同委托代理人李敬敏，被告王某某及其委托代理人彭亚斌到庭参加诉讼。审理中，经被告王某某申请，本院依法委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对上海市浦东新区沪南公路XXX号1幢2-3层、北门卫3层及底层门面2间及后大厅、1幢4层及老食堂上下两层、15幢1至4楼由被告投资的装饰装修、改造及添置的经营设施设备进行审价，但被告一直未向鉴定部门提供相关的装修合同、图纸、预算书等资料，同时也未预付审价费，在原告杨某某向审价部门预交了审价费后，审价单位工作人员三次到现场勘查，均因被告不到场或不配合而未成，故上海公信中南工程造价咨询有限公司于2016年6月底退回了被告的审价申请。本案现已审理终结。原告杨某某、木某某诉称，2012年5月28日，原告杨某某与被告签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于浦东新区沪南公路XXX号—北门卫3楼、底楼门面2间、后面大厅约为1861㎡(以下简称系争房屋)，租期自2012年8月1日起至2022年7月31日止，其中，2012年8月1日起至2017年7月31日止的租金为每年人民币(以下币种相同)62万元，租金先付后用，于每年的7月15日前支付。但是，在合同履行期间，被告自2014年7月15日起无正当理由拒付租金，原告多次催讨，无果。2015年6月25日，原告委托律师就租赁合同解除事宜向被告发出律师函，要求被告支付所欠租金等并解除合同，但被告置若罔闻。原告认为，被告无正当理由拒付租金，损害了原告的合法权益，且已构成合同解除条件，故诉请要求：1、请求确认两原告、被告于2012年5月28日签订的《租赁合同》于2015年6月25日解除；2、判令被告将系争房屋按现状返还给两原告；3、判令被告向两原告支付拖欠的租金942,461元(按日租金1,698.60元自2014年7月15日计算至2015年6月25日共计346天)；4、判令被告向两原告按每日租金1,698.60元标准支付房屋占有使用费(2015年6月26日计算至返还房屋之日止)5、请求判令被告向两原告赔付滞纳金1,088,100元(按62万年租金的每日千分之五即3,100元自2014年7月21日暂计算至2015年7月6日，实际请求计算至租金付清之日止)。被告王某某辩称，1、原、被告除签订系争《租赁合同》外，另外还签订了三份租赁合同，四份租赁合同的租赁标的均在沪南公路XXX号内，面积共计9304㎡。被告承租这些房屋是为了组建上海祖杰怡居酒店管理有限公司后(以下简称祖杰怡居)用于开设餐饮、宾馆、量贩歌厅等。因当时公司尚未成立，故由被告出面签订合同。祖杰怡居成立后，由祖杰怡居与原告木某某签订了一份《租赁合同》，因此，实际的租赁双方是木某某和祖杰怡居，且所租房屋也是祖杰怡居在经营使用，为此，杨某某、王某某作为本案当事人主体资格不适。2、四份合同的租金被告是一起支付的，截止2015年4月20日，被告通过祖杰怡居及上海祖杰电子线缆有限公司(以下简称祖杰线缆)已向原告支付租金共计5,843,864.96元，实际已经多付。3、当时租借时原告向被告承诺出租房屋为商业用房，但被告在2015年5月20日查询时得知系工业用房，且原告当时提供给被告的沪房地南字(2004)第003310号、沪房地南字(2004)第031878号产证内容与登记机构实际登记的内容不一致。另，原告出租给被告的房屋经被告请相关部门检测存在部分搭建房屋钢梁绕度过大，墙面倾斜、墙体开裂、加层立柱连接形式有一定风险等安全隐患。鉴于上述原因，被告于2015年5月口头告知原告今后不再支付租金，并要求原告解决上述问题，因此，停付租金的责任不在被告。4、系争房屋已列入政府动迁范围，本案应由政府相关部门处理，法院应当驳回原告起诉。综上，要求驳回原告诉请。如果法院认定被告存在付款违约，合同约定的逾期付款违约金明显过高，应当参照人民银行的逾期付款利息日万分之二点一计算。被告王某某反诉称，截至2015年4月20日，被告已向原告支付四份合同租金共计5,843,864.96元，并不存在欠租，故原告所发律师函不产生解除合同的效力，另外，被告在承租房内进行了大量的装修投资，故系争《租赁合同》仍应继续履行，故反诉要求判决原告于2015年6月25日发出的解除租赁合同律师函不产生解除合同的效力，系争《租赁合同》继续履行。原告杨某某辩称，因被告逾期支付租金，原告依据合同约定于2015年6月25日发函通知被告解除合同，为此系争《租赁合同》已经解除，不同意被告的反诉请求。另，原告从未向被告提供虚假产证，被告办理营业执照时向工商部门提供的二份虚假产证是被告自己伪造的。房屋质量检测是被告单方委托的，不具有公正性，且该鉴定单位不具有房屋安全检测的资质，故对鉴定报告不予认可，系争房屋并不存质量问题。经审理查明，原告木某某是上海市浦东新区下沙镇沪南公路XXX号房屋的产权登记人，原告杨某某是木某某的法定代表人。2012年4月16日，两原告与被告签订《租赁合同》，合同约定：原告将浦东沪南公路XXX号一内号(1号楼：二、三层)，建筑面积约3392㎡，出租给被告，用作旅馆、量贩歌厅、餐饮；租赁期限自2012年4月15日起至2022年6月31日止；租金：2012年7月1日至2017年6月31日止，每年租金88万元，自2017年7月1日起至2022年6月31日止，每年租金98万元；租金支付方式和期限：先付后用，每年一次性支付，每年的6月15日为租金支付日，本合同生效日，被告支付2012年7月至2013年6月的租金；等等。2012年5月28日，原告杨某某与被告又签订一份《租赁合同》(即本案所涉合同)，合同约定：原告将浦东沪南公路XXX号—北门卫3楼：1550㎡，底楼门面2间：104㎡，后面大厅207㎡，建筑面积约1861㎡，即系争房屋，出租给被告，用作旅馆、酒店；租期自2012年8月1日起至2022年7月31日止；2012年8月1日至2017年7月31日的年租金为62万元，2017年8月1日至2022年7月31日，年租金递增至68万元；租金支付方式和期限：先付后用，每年一次性支付，每年的7月15日为租金的支付日，本合同生效日，第一年被告分期支付2012年10月至2012年12月的租金62万元；被告逾期支付租金，应向原告支付滞纳金，滞纳金自租金应付日第六天起每逾期一日，则由被告按当年租金的千分之五支付滞纳金；被告逾期缴纳租金的，原告即可单方面解除合同；等等。合同签订后，原告即将系争房屋交付被告。2012年8月28日，原告杨某某与被告又签订一份《租赁合同》，合同约定：原告将浦东沪南公路XXX号一农工商上面四楼约1400㎡、老食堂二层约1100㎡，合计建筑面积约2500㎡出租给被告，用作旅馆、酒店；租期自2012年11月1日起至2022年10月31日止；2012年11月1日至2017年10月31日的年租金为40万元，2017年11月1日至2022年10月31日的年租金递增至45万元；租金支付方式和期限：先付后用，每年一次性支付，每年的10月15日为租金的支付日，本合同生效日，第一年被告分期支付2012年10月至2012年12月的租金40万元；等等。2014年8月28日，原告杨某某与被告再签订一份《租赁合同》，合同约定：原告将浦东沪南公路XXX号15幢四层房屋，建筑面积约1650㎡，出租给被告，用作旅馆；租期自2014年7月15日起至2024年9月30日止；2014年10月1日至2019年9月30日的年租金为25万元，2019年10月1日至2024年9月30日的年租金递增至27.5万元；租金支付方式和期限：先付后用，每年一次性支付，每年的9月15日为租金的支付日，本合同生效日，被告支付2014年10月至2015年9月的租金；等等。另查明，四份租赁合同签订后，被告对包括系争房屋在内的所有承租房屋进行了装修改造，装修改造后，被告将系争房屋用于旅馆经营。2016年6月25日，原告向被告发送律师函称，被告未按四份租赁合同的约定向原告支付租金，及2014年9月至2015年5月期间的水电费，根据四份租赁合同的约定，正式解除原告与被告之间的四份租赁合同，请被告在收到本函后10日内向原告付清全部租金及水电费用，并返还房屋。被告于当天收到该函。又查明，一、祖杰怡居于2012年7月20日经工商登记成立，公司的法定代表人是王祖杰，原股东为被告和案外人张某某，2014年8月21日，该公司股东变更为被告和案外人卢某某、方某某。2012年9月18日，由原告木某某作为出租方、祖杰怡居作为承租方，双方签订《租赁合同》一份，该合同约定，祖杰怡居向木某某承租浦东新区沪南公路XXX号内1幢、2幢、4幢，建筑面积详见产证，用作旅馆、酒店、娱乐等配套设施；租金自2012年11月16日至2022年11月15日，每年租金88万元，自2017年11月6日起，每年租金递增至98万元；等等。原告表示，该份合同只是为了配合被告办理祖杰怡居的营业执照，合同约定的租赁标的、租期等与原、被告所签的四份合同不一致，双方实际是按四份租赁合同履行的。被告承认该合同是为办理祖杰怡居的营业执照而签署，合同约定的标的、租期是与另四份合同不一致。二、祖杰线缆的原法定代表人是王祖杰，原股东为被告和王祖杰、王建君。2015年3月26日，祖杰线缆的法定代表人变更为陈卫忠，同时股东变更为陈卫忠和黄玲。再查明，上海市浦东新区房屋拆迁管理中心于2015年12月11日向上海市浦东新区航头镇人民政府出具浦房协预备案收(2015)第062号《关于轨道交通18号线鹤立西路站项目协议置换预备案材料收件单》，该收件单上写明：你单位于2015年11月26日提交的轨道交通18号线鹤立西路站项目协议置换预备案材料已收悉，四至范围：浦东新区鹤立西路、沪南公路交叉口南侧，沿沪南公路下布置。系争房屋在该四至范围内。以上事实，由经庭审质证的两原告与被告签订的一份《租赁合同》，原告杨某某与被告签订的三份《租赁合同》，原告木某某与祖杰怡居签订的《租赁合同》、浦房协预备案收(2015)第062号《关于轨道交通18号线鹤立西路站项目协议置换预备案材料收件单》及原、被告的陈述在案佐证。庭审中，原、被告确认一致，系争房屋中有证的房屋面积为1,023㎡，其余为无证面积。另，被告表示，虽然合同是杨某某签字的，但其是木某某的法定代表人，故是木某某出租房屋给被告，原告对此表示，认可杨某某代木某某与被告签订合同。原、被告对于租金及水电费的支付意见如下：一、原告确认在2012年5月29日至2014年10月13日期间收到由祖杰怡居、祖杰线缆支付的款项274万元及由案外人陈根林支付的款项53万元，共计327万元，在该期间另收到的祖杰线缆款项221,805.36元，该款是被告请原告代其购买安装在承租房内电梯的费用。被告表示，王祖杰是其儿子，祖杰怡居和祖杰线缆均是其关联企业，他们付给原告的上述款项及陈林根转给原告的53万元都是代被告支付的租金。原告对此表示，既然被告不认可221,805.36元是代其购买电梯的款项，原告同意该款项与其它款项一起抵扣租金，但需被告向法院提供祖杰怡居和祖杰线缆出具的上述款项是代被告支付租金的书面声明，而被告未向法院提供。另，原告认可2014年3月9日至2015年4月3日祖杰线缆向上海惠发焊接设备有限公司供货的货款共计12,914.50元抵扣被告的应付租金，但也需被告向法院提供祖杰线缆出具的前述货款是代被告向原告支付租金的书面声明，而被告也未提供。二、双方有争议的如下：1、被告称，被告提供被告出具的借条复印件、案外人陈明根和被告签署的借款对账确认单复印件，证明当时原告欠陈明根100万元，三方说好，被告出具给陈明根100万元借条，原告欠陈明根的钱就由被告代还，该100万元视为被告支付的租金。原告对被告提供的借条及借款对账确认单的真实性均不予认可，并称原、被告之间没有债务抵销，陈明根也未向原告支付过100万元。2、被告称，2015年4月20日，被告的合伙人方某某支付给原告杨某某1万元，该款是方某某代被告支付给原告的租金，被告为此提供农业银行的转账凭证复印件一份。原告表示，该款与本案无关。3、被告称，2014年6月5日祖杰线缆还向上海惠发焊接设备有限公司供过货，货款995元，应抵扣租金，被告为此提供送货单复印件一份。原告表示，该送货单上没有原告或原告关联公司工作人员签字，故对该笔项款不予认可。4、被告称，被告根据原告的要求向南汇建工集团开发的浦江镇商业楼工地供货，货款合计190,194.30元，该货款已由原告与南汇建工集团结算，抵作被告应付租金，被告为此提供销售出货单复印件6份，原告对销售出货单的真实性不予认可，并表示原告未指示被告向南汇建工集团供货。5、被告称，被告根据原告要求向四通公盈(上海)物联网科技有限公司位于南汇的万达广场项目供货，货款651,543.38元，听原告说其与该单位已结算，并拿到了全部货款，故应当抵作租金，被告为此提供销售出货单复印件17份。原告对销售出货单的真实性不予认可，并表示原告未指示被告向该单位供货。6、被告称，2014年1月7日被告直接向原告木某某供货，货款为234,478.38元，应当抵作租金，被告为此提供销售出货单复印件2份，并称出货单上的日期2015年9月15日是诉讼后被告从电脑上打印该单子的日期。原告对出货单的真实性不予认可，并表示该二份出货单与前面提供的向四通公盈公司供货的出货单的内容完全一致，只是客户名称不同。7、被告称，2014年3月至2015年9月，原告在被告的酒店内消费，金额共计72,892元，根据双方的交易习惯，该部分费用应当抵扣水电费，被告为此提供手写的记账凭证复印件6页。原告对此不予认可。8、被告称，被告根据原告指示向杨某某儿子的企业上海森航设备有限公司供货的货款72,188元，该公司已付货款3万元，余款42,188元未付，当时原、被告约定抵扣租金，被告为此提供增值税专用发票复印件一张。原告不予认可。9、被告提供没有出具单位盖章的《情况说明》一份，证明当时双方说好，被告将电缆线按原告指定送到其客户处，货款由原告领取，直接抵扣租金。原告对该证据的真实性不予认可。10、被告另提供没有双方签名或盖章的补充协议复印件及2014年9月至2015年4月的支票存根复印件9份，证明原、被告之间的经济往来在2015年4月21日平账，由此说明被告不欠原告租金。该协议是原告提供给被告的，被告认为不合理，故未签字。原告对补充协议和支票存根的真实性均不予认可。三、被告认可祖杰线缆分别于2013年4月3日、2014年5月27日支付给原告的135,722.04元、4,4024元是支付的水电费。原告对被告拖欠的租金及滞纳金计算如下：系争房屋至2015年6月25日的总租金是1,798,849.30元(62万元÷365天×1059天)，加上另外三份合同至2015年6月25日的总租金，四份合同至2015年6月25日的总租金共计5,635,479.50元，扣除原告认可的由案外人代被告支付的租金2,682,914.50元(当时原告对221,805.36元及二张支票合计60万元尚未确认)，被告欠原告租金共计2,952,565元。本案合同租金占四份合同总租金的比例是31.92%(1,798,849.30元÷5,635,479.50元)，按此比例，本案所涉合同至2015年6月25日的欠租应为942,461元(2,952,565元×31.92%)，欠租比例达50%，为此，原告算被告自2014年7月15起欠租，根据合同约定，应付租金的第六日起计算滞纳金，故原告自2014年7月21日起计算滞纳金。被告对于原告的上述计算方式不予认可。本院认为，关于被告抗辩的主体资格问题。虽然原告木某某与祖杰怡居也曾签订过一份《租赁合同》，但庭审中原、被告确认一致该份合同只是为了配合被告办理祖杰怡居营业执照而签订，因此，该份合同并未实际履行，双方实际还是按另四份租赁合同履行，原告也是依据四份租赁合同分别主张权利，故被告对主体资格的抗辩，本院不予采纳。民事活动应当遵守法律。虽然涉案的《租赁合同》系原、被告自愿签订，但合同约定的租赁标的只有1023㎡是有证房屋，其余均为无证房屋，故该合同中1023㎡有证房屋的租赁关系有效，其余部分租赁关系无效。关于租金的支付。虽然被告未能根据原告的要求提供祖杰怡居及祖杰线缆出具的代被告支付租金的相关书面材料，但是，根据工商登记资料显示被告是祖杰怡居的股东之一，虽然祖杰线缆的股东已发生变更，但在该公司向原告付款及供货期间，被告也是该公司股东，且该两公司的法定代表人又是被告的儿子，因此该两公司确系被告的关联企业，且该两公司代被告支付租金及向原告关联公司供货至今从未提出异议，故可以认定祖杰怡居及祖杰线缆支付给原告的款项及原告认可的祖杰线缆供货的货款均抵扣被告的应付租金。至于被告提出的其他已付租金包括货款抵扣，其中，被告提供的借条、案外人陈明根和被告签署的借款对账确认单均系复印件，原告对此不予认可，而被告也未进一步举证，且陈明根也未到庭确认，故对于被告所述的该100万元抵扣租金，本院不予采纳。原告对被告所述的方某某代被告支付给原告租金1万元的事实不予认可，而方某某也未到庭确认，本院不予采纳。原告对于被告提供的2014年6月5日祖杰线缆向上海惠发焊接设备有限公司供货的送货单的真实性不予认可，而被告对此也未进一步举证，故对于被告所述的该笔钱款抵扣租金，本院不予采纳。被告提供的《情况说明》系复印件，且无出具单位盖章，本院不予确认。被告提供的销售出货单均为复印件，原告对其真实性不予认可，且表示原告未指示被告向这些企业供货，故对于被告所述的向四通公盈(上海)物联网科技有限公司、木某某、南汇建工集团供货的货款抵扣租金，本院不予采纳。原告对被告主张的原告指示被告向杨某某儿子的企业上海森航设备有限公司供货的货款42,188元抵扣租金不予认可，而被告提供的证据不足以证明，本院不予采纳。原告对被告提供的没有双方签字或盖章的补充协议复印件及支票存根复印件的真实性不予认可，被告对此也未进一步举证，被告据此证明双方已平账，被告不欠原告租金，依据不足，本院不予采信。综上，应当认定被告已向原告支付四份合同租金及使用费共计3,504,719.86元。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十条规定，债务人的给付不足以清偿对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务。原告对于四份合同欠租的计算方式与前述规定不符，本院不予采纳。根据四份《租赁合同》对租金支付时间的约定及被告实际支付租金的时间，并参照上述债务抵充的规定，截至2015年6月25日，被告欠付系争《租赁合同》的租金为558,849.32元，该租金的应付时间为2014年7月15日。被告辩称，其是因为2015年5月查询发现原告向其提供的产证是虚假的且房屋存在质量问题而停付租金，故停付租金的责任不在被告。对此，本院认为，在被告所述的发现原告向其提供虚假产证及房屋有质量问题之前，被告已逾期支付租金，且被告对其所述的原告向其提供虚假产证的事实也未举证证明，故被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。原告因被告逾期支付租金而于2015年6月25日委托律师向被告送达解除函，符合合同约定及法律规定，但因系争《租赁合同》部分有效，部分无效，故有效部分在该解除函到达被告时即2015年6月25日解除，对于无效部分，该解除函不产生解除合同的法律效力。鉴于系争《租赁合同》中的有效部分已解除，而另一部分则是无效，故被告反诉要求继续履行，依据不足，本院不予支持。根据法律规定，合同解除后，被告应当及时结清欠付的费用，并自租赁房屋内迁出，将返还房屋。鉴于原告杨某某是原告木某某的法定代表人，最早的《租赁合同》也是由两原告一起与被告签订，且被告在本案中也是向两原告提起了反诉请求，故两原告主张由被告向两原告返还租赁房屋并支付相关费用，并无不妥，本院予以准许。对于被告在系争房屋内的装修改建，由于被告在申请鉴定后未按规定预缴鉴定费，且在原告预缴鉴定费后又不予配合，导致相关部门无法鉴定，故对于被告在系争房屋内的装修改建，本案不作处理。原告要求被告支付所欠租金及合同解除后被告仍占用系争房屋的使用费，符合规定，应予支持。至于原告主张的逾期付款滞纳金，因系争《租赁合同》部分有效，部分无效，故有效部分的滞纳金，可予支持，而无效部分的滞纳金，则不予支持。综合被告的违约状况、被告违约可能给原告造成的实际损失等因素考虑，合同约定的滞纳金显属过高，被告主张调整，符合规定，可予准许。滞纳金由本院参照被告违约给原告造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则酌定为按欠租中有效部分租金的日万分之五计算。对于被告提出的系争房屋已列入政府动迁范围，本案应由政府相关部门处理的问题，本院认为，根据在案证据显示，系争房屋所在地块不是政府征收，而是协议置换，时间为2015年12月，而系争《租赁合同》在该时间之前已解除，故被告抗辩本案应由政府相关部门处理，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)杨某某与被告(反诉原告)王某某于2012年5月28日签订的《租赁合同》，其中1023㎡有证房屋的租赁关系于2015年6月25日解除，其余无证房屋的租赁关系无效；二、被告王某某(反诉原告)应于本判决生效之日起十五日内从上海市浦东新区沪南公路XXX号—北门卫3楼、底楼门面2间、后面大厅中迁出，并将房屋返还给原告(反诉被告)杨某某、上海外贸下沙木某某有限公司；三、被告(反诉原告)王某某应于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)杨某某、上海外贸下沙木某某有限公司至2015年6月25日止的房屋租金和使用费558,849.32元；四、被告(反诉原告)王某某应于本判决生效之日起十五日内按年租金62万元的标准支付原告(反诉被告)杨某某、上海外贸下沙木某某有限公司自2015年6月26日起至被告王某某从上海市浦东新区沪南公路XXX号—北门卫3楼、底楼门面2间、后面大厅迁出日止的房屋使用费；五、被告(反诉原告)王某某应于本判决生效之日起十五日内按368,840.55元的日万分之五支付原告(反诉被告)杨某某、上海外贸下沙木某某有限公司自2014年7月21日起至付清日止的逾期付款滞纳金；六、驳回被告(反诉原告)王某某要求判决2015年6月25日的律师函对2012年5月28日签订的《租赁合同》中1023㎡有证房屋的租赁关系不产生解除合同的效力及要求继续履行该《租赁合同》的反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30,800元，由原告(反诉被告)杨某某、上海外贸下沙木某某有限公司负担15,000元，被告(反诉原告)王某某负担15,800元；反诉案件受理费7,800元由被告(反诉原告)王某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张 敏人民陪审员 曹 璐人民陪审员 田有娣二〇一六年十二月八日书 记 员 李黎黎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。