广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0307民初13554号原告（反诉被告）王军，男，汉族。委托代理人熊伟，广东龙昌律师事务所律师。被告（反诉原告）上海红星美凯龙品牌管理有限公司深圳龙岗分公司。负责人车建芳。委托代理人胡珑，男，汉族，系公司员工。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，审理期间，被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司深圳龙岗分公司提起反诉，本院受理后，公开开庭进行了审理，原告委托代理人熊伟、被告委托代理人胡珑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1、被告返还原告保证金73540.8元（人民币，下同）；2、被告返还原告2016年4月13日至4月30日租金12869.64元及管理费9192.6元；3、被告赔偿原告财产损失771141元；4、被告赔偿原告营运损失90000元；5、本案诉讼费用由被告承担。原告申请将诉讼请求第3项变更为：被告赔偿原告财产损失408992.9元。本院依法予以准许。变更后原告诉请合计594595.94元。被告辩称：对原告五项诉讼请求全部不予认可。理由如下：1、保证金的退还是根据合同第6.1条约定，原告撤场还未足一年，被告有权暂扣其保证金。2、第二至第五项诉讼请求没有事实及法律依据。被告反诉：1、原告支付被告2016年5月1日至2016年10月24日期间的租金及管理费220622.4元；2、解除原、被告之间的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》；3、原告承担诉讼费用。原告针对被告的反诉答辩称：1、原告与被告的租赁关系已经解除；2、被告在给原告造成损失后，未及时且未按照合理的价格给付原告赔偿，原告不得己诉诸法律的情况下，为案件调查期间勘察现场而占有了场地，原告并没有任何过错，无需支付该期间的费用。原告积极主张权利，配合对方减少损失。请求驳回租金及管理费的诉请。相关案情一、涉案场地的位置：位于深圳市龙岗区布吉街道三联社区物流园F108（1号楼）综合馆一楼*****展位。二、涉案场地的权利人：原、被告确认涉案房产的权利人为深圳市赛格新城市建设发展有限公司。三、涉案场地计租面积：510.70平方米。四、租赁合同签订时间：被告作为出租方、原告作为承租方于2015年8月27日签订了《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，合同编号为025071000****。五、合同约定的月租金及管理费标准：月租金为21449.4元，月管理费为15321元，合计每月36770.4元。六、合同约定租金缴纳日期：每月25日前支付下月租金和管理费。七、合同约定的履行期限：2015年9月1日至2016年8月31日。八、承租人拖欠租金及管理费的期间：被告主张原告拖欠租金的期间为2016年5月1日至2016年10月24日。原告未支付上述期间的租金及管理费，原告认为2016年4月13日被告场所水管爆裂导致涉案场地内的原告货品及装修损坏，原、被告一直未能就赔偿达成一致，原告因诉讼查勘现场需要占有涉案场地，不应支付租金及管理费。原告提交的刷卡单及收据显示其于2016年4月28日支付2016年4月的租金21365.99元，管理费7104.35元。九、承租人拖欠租金及管理费数额：被告主张原告拖欠租金及管理费的金额为220622.4元。十、合同约定的免责事由：无。十一、关于装修评估等情况：2016年4月13日被告场所水管爆裂导致涉案场地内的原告货品及装修损坏，根宁翰保险公估（中国）有限公司、深圳市一正保险公估股份有限公司到场查勘。原告在2016年6月28日的《布吉红星美凯龙晚安家居货品清单》和《布吉红星美凯龙晚安家居装饰清单》上签名，确认货品核损金额为61445.6元，装修核损金额为177546.1元，合计238991.7元。原告称上述核损金额与实际不符，被告称不签字不支付理赔款，其被迫签字。原告申请重新评估货品及装修损失，本院向其释明距离水管爆裂事故发生已数月，现场发生改变可能导致评估不能的风险后，原告坚持申请重新评估，经摇珠本院委托深圳市中天运和资产评估有限公司进行评估，中天运和资产【2016】评字第049号资产评估报告载货品损失为76900元，装修损失为302900元，合计379800元。原告对该评估报告中货品损失提出异议，认为漏评“沙发（型号为9211）”等26项，深圳市中天运和资产评估有限公司书面答复其仅依据现场查勘的实况出具评估结果，对于无法查勘的部分资产不予评估。原告收到书面答复后，同意漏评项目按照2016年6月28日《布吉红星美凯龙晚安家居货品清单》核损金额计算损失。经核对，漏评项目核损金额合计为29192.9元。被告认为原告知悉现场改变的评估风险，损失金额应以资产评估报告结论为准，不应计入漏评项目。十二、其他需要说明的事项。1、原、被告已于2016年10月24日办理涉案场地交接手续，原告于该日撤离涉案场地。2、《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》约定：承租方应于本合同签订当日支付质量保证金73540.8元；本合同终止后，在承租方没有未结客诉且质量保证金尚有余额的情况下，返还质量保证金的方式为自本合同终止之日起满一年后返还30%，满两年再返还30%，满三年后返还剩余金额。原告提交的履约保证金收款收据显示其支付被告保证金71498元，被告认可履约保证金收款收据的真实性，认可原告支付保证金7万余元，但不确认金额为73540.8元，称存在少额差距。原告认为被告的原因导致其无法经营，其在没有销售的情况下无需承担质量保证，合同约定的返还条款对原告不公平，请求解除该条款。3、原告主张被告原因导致其无法经营，被告应赔偿其营运损失90000元，提交2015年11月至2016年1月期间的多张收银单为证。被告认可收银单的真实性合法性，但认为收银单无法证明原告的直接损失，且水管爆裂事故发生后，原告仍在涉案场地实际经营。被告提交了2016年4月24日原告销售家具的收银单、POS刷卡单和《定/销货单》，原告认可2016年4月24日原告销售家具的收银单、POS刷卡单和《定/销货单》，但称该笔销售记录是老顾客提前看好的，实际并非在涉案场地销售，当时货品因水管爆裂事故已挪到空场地，因配合保险公司查勘定损，直至2016年6月初才搬回涉案场地。4、原告称涉案场地一直无法正常经营，水管爆裂事故导致涉案场地电路存在问题，原告向被告反映无果。本院于2016年9月19日到现场查勘，涉案场地无法正常用电。裁决结果本院认为，原、被告之间的编号为025071000****的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，是双方真实意思表示，不违反法律规定，属于有效合同。合同约定的履行期限是2015年9月1日至2016年8月31日。因水管爆裂事故导致原告货物及装修损坏，双方对于赔偿金额无法达成一致，原告实际占有涉案场地直至2016年10月24日。在原告搬离涉案场地之前，双方均未明确提出解除编号为025071000****的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，也未续签或订立新租赁合同，2016年8月31日之后的租约应视为不定期租赁。本院确定编号为025071000****的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》于2016年10月24日解除。关于原告的货品及装修损失，被告作为出租人应当在租赁期内保持租赁物符合约定的用途，被告处水管爆裂造成原告财产损失，应予以赔偿。中天运和资产【2016】评字第049号资产评估报告记载：原告货品损失为76900元，装修损失为302900元。评估报告中因现场改变无法评估的部分损失，本院确定按照2016年6月28日《布吉红星美凯龙晚安家居货品清单》核损金额计算，为29192.9元。被告应支付赔偿款合计408992.9元（计算方式：379800元+29192.9元）。关于租金及管理费。涉案场地装修受损，被告作为出租人应当履行维修义务或进行相应赔偿，原、被告未能就赔偿达成一致，涉案场地存在瑕疵，对于被告2016年5月1日起至2016年10月24日期间的租金和管理费损失，被告自身存在一定过错。原告虽于2016年4月24日销售货品，但仅凭一条销售记录不能证明当时涉案场地具备经营条件。2016年6月28日《布吉红星美凯龙晚安家居货品清单》能够反映保险公司查勘定损的工作进程，原告所称因配合保险公司查勘定损直至2016年6月初才搬回涉案场地，不悖常理，本院予以采信。双方均未举证证明原告货品搬回涉案场地的具体时间，本院确定按2016年6月10日计。原告自2016年6月10日起持续占有涉案场地，应当支付租金和管理费；涉案场地存在不能正常用电等影响原告经营的因素，原、被告未及时协商解除合同减少损失，根据双方的过错程度，本院确定原告按50%支付被告2016年6月10日起至2016年10月24日期间的租金和管理费合计81843.80元（计算方式：（4个月×36770.4元+36770.4元÷31天×14天）×50%）。涉案场地因水管爆裂受损，原告所述货品暂时搬离符合常理，同时保险公司查勘定损需要保持货品现状，被告没有充分证据证明涉案场地2016年4月13日至2016年6月9日期间处于适租状态，对其所主张的2016年5月1日至2016年6月9日期间的租金和管理费，本院不予支持，同时被告还应返还原告2016年4月13日至2016年4月30日期间的租金12819.59元（计算方式：21365.99元÷30天×18天）。2016年4月的管理费，原告仅支付7104.35元，被告无需返还。关于保证金。原、被告之间编号为025071000****的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》于2016年10月24日解除，根据合同约定，被告返还原告质量保证金的条件并不成就，对于原告要求被告全额返还质量保证金的诉请，本院不予支持，原告可在条件成就后另行主张。关于营运损失。原告提交的涉案场地受损前的收银单并不能证明其直接损失，原告诉请营运损失90000元，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告王军与被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司深圳龙岗分公司2015年8月27日签订的编号为025071000****的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》于2016年10月24日解除；二、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司深圳龙岗分公司于本判决发生法律效力之日三日内赔偿原告王军损失人民币408992.9元；三、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司深圳龙岗分公司于本判决发生法律效力之日三日内返还原告王军2016年4月13日起至2016年4月30日期间的租金人民币12819.59元；四、原告王军于本判决发生法律效力之日三日内支付被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司深圳龙岗分公司2016年6月10日起至2016年10月24日期间的租金和管理费合计人民币81843.80元；五、驳回原告王军的其它诉讼请求；六、驳回被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司深圳龙岗分公司的其它反诉请求。上列第二、三项数额之和减去第四项数额，为人民币339968.69元，限被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司深圳龙岗分公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付给原告王军。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币9746元，因适用简易程序减半收取为人民币4873元（原告已预交6619元），由被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司深圳龙岗分公司负担3457元，原告王军负担1416元。原告多交的受理费人民币1746元，本院依法予以退回。本案反诉费人民币2304元（被告已预交），由原告王军负担855元，被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司深圳龙岗分公司负担1449元。本案评估费人民币7700元（原告已预交），由被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司深圳龙岗分公司负担4499元，原告王军负担3201元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 陈 规二〇一六年十二月二十七日书记员 李依庭