山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁06民终4308号上诉人（原审原告）：烟台市白石新城业主委员会，住所地烟台市芝罘区青年南路27373号。负责人：朱小红，主任。委托诉讼代理人：姜兆江，烟台市芝罘白石法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：田晓杰，女，1972年5月23日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审被告）：吕国钧，男，1950年10月15日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。上诉人烟台市白石新城业主委员会因与被上诉人田晓杰、吕国钧、丁建民物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2015）芝民一初字第383号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告烟台市白石新城业主委员会诉称，自2010年6月6日开始，烟台市白石物业管理有限公司进驻位于烟台市芝罘区青年南路268－273号的白石新城小区，为该小区提供物业服务。烟台市白石物业管理有限公司并无相应的物业服务资质，其与白石新城小区原业主委员会签订的物业服务合同也未到相关部门办理登记备案手续。2014年1月20日，通过小区选举，白石新城小区成立了新的业主委员会即原告。2014年3月13日，原告已向烟台市白石物业管理有限公司下达了书面解聘书，但烟台市白石物业管理有限公司履行交接义务前注销。故请求判令：（一）两被告向原告移交芝罘区青年南路268、269、270、271、272、273单元的物业管理权；（二）两被告移交位于烟台市芝罘区青年南路269、270、271号白石新城小区物业用房；（三）两被告移交位于芝罘区青年南路268、269、270、271、272、273单元的电梯、监控室及相关资料；（四）移交涉案小区内的警务室；（五）办理芝罘区青年南路268、269、270、271、272、273号水电的过户手续；（六）移交芝罘区青年南路268、269、270、271、272、273号业主资料及相关收费账目；（七）移交停车场合同。诉讼中，原告亦撤回了五、六项诉讼请求。原审被告田晓杰辩称，（一）被告于2014年12月20日撤离白石新城，已经按照判决履行。烟台市白石物业管理有限公司已于2015年2月27日注销，故原告起诉被告没有理由；（二）原告的诉讼请求中所要求的管理资料已经被原告拿走了，没经过交接；（三）关于西南角的警务室，原告负责人朱小红破锁进入警务室，被告报警，涉案警务室系被告私人购买财产，原告要求交接没有道理；（四）原告说我们未进行交接不属实，原告的副主任殷波通知被告于2014年12月23日下午交接，且向被告出具了与奥德物业签订的聘任合同和业主委员会委员的签名，但是始终未实际进行交接。原审被告吕国钧辩称，三个单元（269、270、271）是3号楼，被告系原业主委员会主任，交接已经完成了，交接当时有芝罘区物业科姜玉振科长、街道办事处副主任张强及居委会的人员在场。原审法院审理查明，烟台白石物业管理有限公司系于2010年8月5日成立的有限责任公司，股东两人，分别为丁建民（持股比例30%）和吕国钧（持股比例70%），法定代表人为田晓杰。烟台白石物业管理有限公司的经营范围为物业管理（凭法定资质从事经营），未取得物业管理资质。2010年6月6日，烟台市白石新城业主委员会（主任为吕国钧、副主任为丁建民）与烟台白石物业管理有限公司在签订的《烟台市白石新城物业服务合同》中约定：烟台白石物业管理有限公司为白石新城小区提供物业服务，住宅的物业服务费按每月每平方米0.50元收取，电梯费按每月每平方米0.30元收取；期限自2010年5月1日至2015年4月30日止，合同终止时，应作好物业服务的交接和善后工作，移交管理用房和各种协议、对专项维修资金的使用及帐目、对于物业服务费用的清算、债权债务处理以及所签订的各种协议的执行情况等；本合同期满，若没有将续聘或解聘被告的意见通知被告，且没有选聘新的物业管理企业或管理人，仍由烟台白石物业管理有限公司继续管理的，视为此合同自动延续。2014年1月21日，烟台市芝罘区白石街道办事处在白石新城小区张贴《公告》，载明：“白石新城小区广大业主，我办在白石新城小区业主大会召开期间，组织了五轮的入户走访，共有315户业主表达了本户的意愿，本次选举合法、有效；2014年1月20日上午9：30,我办组织办事处、白春居委会、筹备小组工作人员对选票进行了统计，并邀请区房管局物业科及部分业主对整个计票过程进行监督，经过计票，选举结果如下：过半数业主同意王吉香、方丽、朱小红、苗爱君、荣双、徐玉波、殷波当选为新一届业主委员会委员。2014年2月13日，经烟台市芝罘区白石街道白春社区居民委员会和烟台市芝罘区住房和建设局审批通过，新一届烟台市白石新城业主委员会即原告依法办理了变更备案登记手续，业主委员会主任由吕国钧变更为朱小红，业主委员会副主任由丁建民变更为殷波。2014年2月25日，原告向烟台白石物业管理有限公司发出通知，载明：由于原业主委员会的公章未在公安机关备案，所签的合同属无效合同，要求被告在接到通知后三日内与与现业主委员会联系商定合同事宜，逾期则属自动放弃服务；同时要求烟台白石物业管理有限公司在接到通知后三日内将停车场合同、饮水机合同及广告合同移交给业主委员会管理。2014年3月13日，原告在白石新城小区内张贴公示《解聘通知书》，载明因烟台白石物业管理有限公司未办理有效的物业资质、小区绿化和公共设施等未及时维修保养、拒不接受业主委员会管理，经超过2/3投票决定，解除白石新城业主委员会与烟台白石物业管理有限公司签订的物业服务合同；因烟台白石物业管理有限公司在收到2014年2月25日的通知后未在限期内给予回应，故要求烟台白石物业管理有限公司在接到解聘书后于2014年3月14日9时与原告进行交接。烟台白石物业管理有限公司阅悉后未按期办理交接手续。2014年7月17日，烟台市芝罘区住房和建设局向烟台白石物业管理有限公司发出了书面《通知》，载明：“根据白石新城业主委员会反映，贵公司已在2014年3月14日被白石新城业主委员会解聘，并且在没取得物业资质证书的情况下从事物业服务活动至今，请贵公司依法立即与白石新城业主委员会进行物业交接手续。”2014年12月13日，烟台白石物业管理有限公司成立清算组，清算组成员由丁建民、吕国钧组成，清算组负责人为丁建民。同年12月26日，烟台白石物业管理有限公司在经济导报上发布注销公告，载明烟台白石物业管理有限公司经股东会决议拟向公司登记机关申请注销登记，清算组已成立，请债权人自公告登报之日起45日内向公司申报债权。2015年2月13日，烟台白石物业管理有限公司清算组出具了清算报告，载明公司财产在分别支付清算费用、职工工资、社会保险费用和法定补偿金，缴纳所欠税款、清偿公司债务后剩余资产为30000元，已按全体股东出资比例分配。同日，烟台市白石物业管理有限公司向烟台市芝罘区工商行政管理局申请了注销登记，烟台市芝罘区工商行政管理局于2015年2月27日予以核准。2015年1月1日，原告与烟台宁安物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》中约定，原告为烟台市青年南路268、269、270、271、272、273号提供物业服务，合同期限自2015年2月1日开始至2015年7月31日止；物业服务费实行包干制，按建筑面积每月每平方米0.8元缴纳。诉讼中的2015年8月17日，经原告申请，原审法院至272单元、273单元顶楼对涉案小区编号分别为04031677、04031679的货梯进行了现场勘查，查明两部电梯的变频服务器丢失，电梯不知停在几楼；对监控室进行查看（现场由开锁公司破锁），现场缺少显示器4台、监控器100台、录像机12台、硬盘48个等，本次勘查由原告业主委员会主任朱小红、白春社区居民委员会主任董仁红全程参加，三被告经合法通知后未在指定时间到达现场。诉讼中的2016年5月31日，经原告申请，本院至白石街道及白春社区居委会进行调查，涉案小区3号楼（269、270、271单元）、2号楼（272、272单元）的水电表均位于1号楼（268单元）地下室，3号楼是白石新城物业区域内的一部分，不能单独管理。2014年1月，3号楼在原告选举产生过程中的投票情况为：租房：3；赞同票：37；空房：9；拒签：0；弃权：20；无人：51。诉讼中的2016年7月6日，经原告申请，原审法院至芝罘区城市行政执法大队调查，涉案小区内的警务室系违章建筑，因历史原因，一直未进行拆除。另查，烟台白石物业管理有限公司未撤出位于烟台市芝罘区青年南路的白石新城小区，位于烟台市芝罘区青年南路268号附10号－3－1006号的房屋仍由烟台白石物业管理有限公司使用，用于收费办公。原告遂于2014年8月20日具状本院请求烟台白石物业管理有限公司退出位于烟台市芝罘区青年南路268－273号的白石新城小区，并移交位于白石新城小区内即烟台市芝罘区青年南路268号附10号－3－1006号的房屋。该案诉讼中，烟台市白石物业管理有限公司辩称涉案房屋由我公司占用属实，用于收费办公，但我公司不同意腾退该房屋和退出白石新城小区。因我公司为白石新城小区前期投入了各项费用362000元，只有原告向我公司赔偿了该部分费用后，我公司才同意退出小区；至于物业办公用房，我公司应当移交给新入驻的物业公司，而不应直接交付给原告。2014年12月17日，原审法院作出（2014）芝民一初字第539号民事判决书，判决烟台白石物业管理有限公司于判决生效之日20内退出位于烟台市芝罘区青年南路的白石新城小区；向原告烟台市白石新城业主委员会移交位于烟台市芝罘区青年南路268号附10号－3－1006号的房屋。该判决已生效。再查，涉案小区的警务室系违章建筑，落实了白石新城警务室的审批情况，经调查，涉案警务室为违章建筑，因年代久远属于历史遗留问题，烟台市芝罘区城市管理行政执法大队未组织人员拆除。被告田晓杰为证实其无法履行资料交接义务的事实，向法庭提供了：1、烟台市公安局芝罘分局白石路派出所的证明两份，其中分别载明：“2015年1月6日10时34分我所接到白石新城物业公司田晓杰通过665×××7电话拨打的110报警。民警出警后，在白石新城青年南路268号一楼现场发现楼道东南角的原物业收费办公室房门已经敞开，当时室内有现业委会保洁员杜永茂等人在场”；2015年1月27日10时30分，我所接到110指挥中心派警称白石新城南保安亭门被撬，民警到达现场后发现位于白石新城路南侧的保安亭门敞开内有两名白石新城业委会看车人员，经询问其中一人名叫李全田（身份证号码：）”。原告质证称，对证据的真实性没有异议，对证明内容有异议，该证据没有证明该门锁由谁撬，不能证明本案的事实。2、被告田晓杰为证实警务室系其私人财产，出示了案外人涉案小区前物业：奥德物业公司经理林红兵出具的收据一份，其中载明：“今收到人民币五千元整（白石新城警卫室和空调钱）”。原告质证称对证据的真实性没有异议，但该证据与本案无关，不予质证。被告吕国钧为向法庭证实涉案小区的269、270、271单元无法交接的事实，向法庭提供了《业主登记表》及《1222会议纪要》，其中载明“3号楼共有119户，102户参加会议，其中89户签署同意自治管理的意见”。原告质证后认为，被告方所提供的该证据的真实性有异议。对证明的内容与本案无关。我方不认可。原审法院认为，（一）根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，《物业管理条例》第三十九条规定“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房及本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会”，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定了“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”。对于公司来说，其和烟台市白石新城业主委员因尚未交接，应对该行为之债尽较高的注意义务，必须采取书面通知的方式告知其已启动清算程序的事实和债权申报的有关事项，烟台白石物业管理有限公司清算组应以善良管理人的标准书面通知原告申报债权。但本案中，烟台白石物业管理有限公司的清算组未书面通知原告申报债权之事实清楚，致使原告未得到债权清理及受偿，表明烟台白石物业管理有限公司清算组未严格依法履行清算义务。故烟台白石物业管理有限公司股东应对公司注销前的债务承当责任。因此，原告请求被告吕国钧移交269、270、271单元的监控室由其进行管理使用，依法予以支持。（二）关于原告请求两被告移交位于烟台市芝罘区青年南路268、269、270、271、272、273单元的物业管理权，物业管理应当由小区业主组成业主委员会共同选聘物业服务企业，其法律基础是业主的建筑物区分所有权，因两被告现并非涉案小区的管理人，原告请求两被告移交管理权，于法无据。（三）关于原告请求两被告移交涉案小区内的警务室，因该警务室并未取得合法审批手续，系违章建筑，依法不予支持。（四）关于原告请求两被告移交停车场合同及涉案小区内电梯及监控的相关资料，因现原告无法证明上述资料均由两被告控制，且双方交接之前，根据白石派出所出具的证明显示原告已先控制了交接现场，因此原告该请求，证据不足，依法不予支持。（五）被告吕国钧虽辩称涉案小区的3号楼（269、270、271单元）实行自治管理，但因原告系经街道办事处、房管局审核批准、合法成立的业主委员会，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，有权要求交接区域内的物业设施，且在原告成立过程中，3号楼（269、270、271单元）超过47%的业主参与了业主委员会的选举，而3号楼（269、270、271单元）位于白石新城小区整体的物业管理区域内，水电也无法单独区分，客观上不具备单独管理的条件，因此该辩解，依法不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条,《物业管理条例》第三十九条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条,《最高人民法院关于适用若干问题的规定》（二）第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，原审法院于2016年8月30日判决：一、限被告吕国钧于判决生效之日起10日内向原告烟台市白石新城业主委员会交付坐落于烟台市芝罘区青年南路269、270、271号的监控室；二、限被告吕国钧于判决生效之日起10内向原告烟台市白石新城业主委员会交付坐落于烟台市芝罘区青年南路269、270、271号的物业用房；三、驳回原告烟台市白石新城业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告烟台市白石新城业主委员会负担50元，被告吕国钧负担50元。宣判后，上诉人烟台市白石新城业主委员会不服原审判决，向本院提起上诉，请求1．依法确认烟台市芝罘区青年南路269、270、271单元的自治管理无效；2．请人民法院依法判令两被上诉人向上诉人移交芝罘区青年南路269、270、271单元的物业管理权；3．判令两被上诉人移交位于芝罘区青年南路268、269、270、271、272、273单元的电梯、监控室及相关资料；4．判令两被上诉人向上诉人移交涉案小区内的警务室；5．判令两被上诉人依法移交停车场合同；6．所以诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定了“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持，因此上诉人有理由请求被上诉人继续履行烟台市白石物业管理有限公司注销前未履行完毕的交接义务。二、269、270、271单元位于白石新城小区整体的物业管理区域内，水电也无法单独区分，客观上不具备单独管理的条件，因此上诉人有权要求确认269、270、271单元的自治管理无效并向上诉人移交管理权。请求人民法院依法支持上诉人诉请。上诉人上诉补充称，1、本案的事实（2014）芝民初字第539号民事判决书已判决被上诉人离开涉案小区，既然是离开就应该按最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十条规定的进行交接，该条解释也足以证明了一审判决书第九页从第二条至第六条的错误认定。2、本案吕国钧在该楼层负责管理，我方当庭申请法院查清该管理人是谁。3、一审法院误解我方请求，监控室是属不动产的产物，我方主要是要求交接监控及监控室，因为一审法院现场勘验前该监控室是由被上诉人使用及管理，没经过交接给我方。后经一审法院破锁现场勘验才发现监控被破坏，所以我方要求交接。4、该涉案警务室虽经一审法院合法调查属违章建筑，但是该警务室是上一届物业公司留下的财产至今在我方区域，应属交接范围财产。5、根据法律及解释的规定，被上诉人应依法交接受相关资料，上诉人与被上诉人之间至今也没有交接过那来的交接之前，并且白石路派出所出具的证明一审庭审时也经过质证，该证明没有证明我方任何问题，我方没有控制交接现场，也没有任何通知交接现场在哪。在场的人也不是我方业主委员会的人，与上诉人无关。6、该诉争电梯属涉案的设施，依据该解释被上诉人应依法交接是其一，其二我方要求交接主要是272、273四台电梯经被上诉人四年前就到质监部门报停，至今无法使用，该电梯产权属集体业主的，被上诉人严重侵犯了全体业主的使用权。第一条和第七条认为的都没有错误，但是本案没有按照该两条进行判决。根据物权法物业管理条例最高院司法解释代理人认为本案争议焦点为1、被上诉人应否履行交接义务。2、关于3号楼一审法院认定属物业管理区以内水电也无法区分客观上不具备自管条件，但是判决内容为什为不出现，根据上述事实和法律上诉人请求法院依法改判或发回重审。被上诉人吕国钧辩称，业主委员会在小区中业主委员会是可以成立也可以不成立，法律有规定。业主委员会不论是否成立，都要遵循大多数业主的意见来决定问题，现在上诉人的负责人朱小红没有到庭，希望上诉人负责人能够到庭，因为朱小红是业主。朱小红没有到庭就产生问题，业主要维护小区的利益，所以朱小红没有到庭是不应该的。朱小红不到庭，对方代理人我没有见到委托书。朱小红是业主委员会主任，法律规定是执行机构而不是权利机构。既然业主委员会是执行机构不是决策机构，业主委员会主任也是执行人之一，最多是主要执行人。被上诉人田晓杰辩称，1、新的白石新城业主委员会和之前的物业管理并没有物业合同，不存在本案物业管理服务合同。2、我在一审法院出示了是我个人花钱买的警务室，虽然在小区里也不能判给上诉人。3、上诉人管理白石新城快两年了，一直在收水电费，说明上诉人已经正式管理了小区。二审中，被上诉人称“本案诉争的小区原由烟台白石物业管理有限公司管理的范围是青年南路三个楼即268、269、270、271、272、273单元，现在自治管理的三号楼为269、270、271三个单元，一共是587户。根据已生效的（2014）芝民一初字第539号民事判决书，白石物业管理公司已退出所管辖的小区，在退出时白石物业自己购买的财物没有给上诉人，如自己办公的电脑、空调、监控设备等。原双方商定2014年12月23日下午交接，现在的业主委员会副主任殷波通知的，我们23日等了一下午都没有过来交接，我们也贴了公告告诉业主我们撤离白石新城了。我们1月6日回去的时候上诉人已经撬门破锁进入了办公室，上诉人称没有材料，如果没有材料这两年怎么管理的，最后没有交接。白石新城三号楼的管理邮电员工成立的自管组进行的管理，从网上聘用的管理人员在管理，我们的管理受网通公司的支持。在上诉人朱小红主任和殷波副主任专门到过网通公司见过领导，网通公司领导明确表示三号楼网通公司的邮电宿舍楼尊重本楼自管组的管理意见。269、270、271这三个单元电梯有专业公司管理负责服务，用电有表号的供电随时管理，水的管理是由自己管理。线路到现在没有查清，上诉人管了物业以后没有查出整个小区的水电。供暖在三号楼下，水是一号楼下，电是二号楼下，到现在从开发商建楼十年来一直很难分清。我原来想上诉的，一审法院法官说你不用上诉了，对方已经上诉了，你去一块说吧。2016年9月10日269、270、271号业主召开了会议，我们119户业主有88户业主不同意姜兆江为物业经理的管理。”上诉人称“烟台物业管理公司撤离小区以后，上诉人就组织了物业重新管理，并且包括刚才被上诉人诉说的不交接哪来的资料，关于这些资料是物业公司自己收集的。对268、272、273这两栋楼进行了保洁工作和对272、273的停车场进行了管理，对自来水、电进行了维护维修。三号楼269、270、271因为是被上诉人吕国钧在管理，交接了两次没有成功，至今没有进行过管理。”本院经审理查明的其他事实与原审法院审理的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，《物业管理条例》第三十九条规定“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房及本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会”，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定了“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”。烟台白石物业管理有限公司在终止与上诉人烟台市白石新城业主委员的物业服务合同后应将物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金移交给上诉人。因烟台白石物业管理有限公司和上诉人尚未交接，烟台白石物业管理有限公司的清算组未书面通知上诉人申报债权，烟台白石物业管理有限公司股东应对公司注销前的债务承担责任。烟台白石物业管理有限公司退出物业服务区域后，物业交付给谁管理是上诉人与选聘物业服务企业之间的问题，现被上诉人并非涉案小区的管理人，上诉人请求两被上诉人移交269、270、271号的物业管理权，没有依据。上诉人在原审判决被上诉人吕国钧将烟台市芝罘区青年南路269、270、271号的监控室及物业用房交付给上诉人并确认269、270、271号不具备单独管理条件的情况下，上诉要求确认烟台市芝罘区青年南路269、270、271单元的自治管理无效，属重复请求，本院不予支持。因电梯附属物业用房且不需要办理特别交接手续，上诉人要求被上诉人移交位于芝罘区青年南路268、269、270、271、272、273单元的电梯，本院不予支持。因涉案小区内的警务室未取得合法审批手续，系违章建筑，上诉人要求被上诉人移交依法不予支持。对于上诉人要求移交268、269、270、271、272、273单元的相关资料及停车场合同，因被上诉人不认可，且上诉人没有证据证实相关资料及停车场合同是物业服务所必需的，对上诉人的该上诉请求，本院不予支持。综上，上诉人上诉理由不当，本院不予支持。原审法院所作判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人烟台市白石新城业主委员承担。本判决为终审判决。审判长  杨忠霞审判员  丁 伟审判员  于 青二〇一六年十二月三十日书记员  肖 婷