云南省宁洱哈尼族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）云0821民初710号原告：中国工商银行股份有限公司宁洱支行。住所地：宁洱哈尼族彝族自治县（以下简称宁洱县）宁洱镇凤新街**。负责人：刘忠雄，该行行长。委托诉讼代理人：邱丽萍，中国工商银行股份有限公司宁洱支行员工。特别授权代理。委托诉讼代理人：杨磊，云南谏成律师事务所律师。一般授权代理。被告：杨敏，女，1978年8月14日生，汉族，昆明中铁集团公司员工，，住云南省昆明市官渡区被告：罗德强（系被告杨敏之夫），男，1975年2月15日生，汉族，宁洱合众房地产开发有限公司副总经理，，住云南省昆明市官渡区被告：宁洱合众房地产开发有限公司。住所地：宁洱县宁洱镇茶源路**法定代表人：张彦华，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨恒锰，男，1945年5月5日生，汉族，宁洱合众房地产开发有限公司管理人员，住，住宁洱县般授权代理。原告中国工商银行股份有限公司宁洱支行（以下简称工行宁洱支行）与被告杨敏、罗德强、宁洱合众房地产开发有限公司（以下简称合众地产公司）借款合同纠纷一案，本院于2016年11月1日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告工行宁洱支行的委托诉讼代理人邱丽萍、杨磊，被告杨敏、罗德强、合众地产公司的委托诉讼代理人杨恒锰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告工行宁洱支行向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告杨敏签订的《个人购房借款／担保合同》提前到期，被告杨敏、罗德强共同偿还原告借款本金1339246.46元及截止至2016年10月末的利息86656.62元，合计1425903.08元，以及贷款本金全部清偿时所产生的相应利息、复息、罚息；2、判令被告合众地产公司对以上诉讼请求承担连带责任；3、判令抵押权依法设立，合法有效，原告对抵押财产享有优先受偿权；4、判令被告承担本案诉讼费用及实现债权的其他费用。事实和理由：2012年7月20日被告杨敏因购买宁洱县宁洱镇宏远路8号3幢1层303、304号商铺向原告申请贷款，双方签订工银商房字普洱分行宁洱支行2012年060号《个人购房借款／担保合同》，合同约定借款金额为1770000元，期限为120个月。2012年7月30日原告按合同约定发放了贷款。被告罗德强、杨敏夫妇两人同意用所购买的房产为该笔借款设定抵押，现该房产两证还未办理，由该房产的开发商被告合众地产公司为保证人。原告向被告发放贷款后，被告却未依照合同约定按月偿还贷款本息，现被告已有12个月逾期，积欠本金1339246.46元，利息86656.62元，经原告多次催收，但被告杨敏、罗德强一直未清偿所欠原告的逾期本息。被告的违约行为已违反了《个人借款／担保合同》第十四条借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的规定，构成违约。根据合同约定，贷款人有权宣布本合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。被告合众地产公司作为合同的保证人，对该笔借款承担连带保证责任。被告杨敏、罗德强不按合同约定偿还贷款的行为，严重损害了原告的权益，为维护原告的合法利益，特向法院提起诉讼。被告杨敏、罗德强辩称，原告所述符合事实，没有还款的原因是由于购房人来退款，房子没有卖出去所以没有资金来还款。原告的诉求应该由开发商合众地产公司来承担。被告合众地产公司辩称，对原告所述内容无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：被告杨敏和被告罗德强系夫妻关系。2012年7月25日被告杨敏与被告合众地产公司签订了两份《商品房购销合同》（合同编号：商3-3，商3-4），并于同年7月26日在宁洱县住房和城乡建设局房地产管理部门办理了商品房预售合同备案登记手续，登记号：宁预许05-020号和宁预许05-021号。2012年7月30日，原告工行宁洱支行与被告杨敏及被告合众地产公司签订工银商房字普洱分行宁洱支行2012年0060号《个人购房借款/担保合同》，合同约定：借款金额1770000元，期限为120个月；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，6.55%上浮16%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；贷款方式为抵押、保证；还款按月等额本息还款法（按月计息）；被告合众地产公司为保证人承担连带保证责任，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；被告杨敏用其向被告合众地产公司购买的宁洱县宁洱镇宏远路8号第3幢第1层303号、304号商铺作抵押等内容。但该两套商铺现尚未办理相关产权证明，故双方一直未能办理房产抵押登记。2012年7月30日原告按合同约定发放了贷款。2015年2月28日后被告杨敏未按月正常还款，其共向原告偿还借款本金430753.54元，利息499364.04元。截止2016年10月21日被告杨敏贷款逾期12个月，积欠本金1339246.46元，利息86656.62元。后经原告多次催收，被告杨敏一直未清偿所欠原告的逾期本息。故此原告向本院提起诉讼。本院认为，依法成立的合同受法律保护。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。”第一百九十六条规定“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。”第二百零七条规定“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”本案中，原告工行宁洱支行与被告杨敏及合众地产公司签订的《个人购房借款/担保合同》，系双方当事人的真实意思表示，借款及担保合同合法有效。原告工行宁洱支行向被告杨敏发放贷款后，被告杨敏未依约完全履行分期还款义务，被告杨敏贷款逾期12个月，已经违约。对于原告工行宁洱支行主张与被告签订的《个人购房借款／担保合同》提前到期，被告杨敏、罗德强共同偿还原告借款本金1339246.46元及截止至2016年10月末的利息86656.62元，合计1425903.08元，以及贷款本金全部清偿时所产生的相应利息、复息、罚息的问题，依据原、被告双方签订《个人购房借款/担保合同》第十四条第14.1款第L项规定“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；”第十四条第14.2款第（4）项规定“宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。……”。本案的被告杨敏和罗德强系夫妻关系，被告杨敏及被告合众地产公司与原告工行宁洱支行签订的《个人购房借款/担保合同》发生于其夫妻关系存续期间，属夫妻共同债务，因被告杨敏、罗德强未足额偿还贷款本息，符合该合同约定，本院予以支持。对于原告工行宁洱支行主张被告合众地产公司对以上诉讼请求承担连带责任的问题，《中华人民共和国担保法》第十八条规定“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”即合众地产公司应按照合同约定的担保范围内对担保的债务与债务人承担连带责任，本院予以支持。对于原告工行宁洱支行主张抵押权依法设立，合法有效，原告对抵押财产享有优先受偿权的问题，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，被告杨敏与工行宁洱支行签订借款合同时，虽然被告杨敏用其向被告合众地产公司购买的宁洱县宁洱镇宏远路8号第3幢第1层303号、304号商铺作抵押，但因该房产现尚未取得相关产权证明，双方并未办理抵押物登记，故该房产抵押权并未生效，对于原告的该主张，本院不予支持。原告对于应由被告承担本案诉讼费用及实现债权的其他费用的问题，现因原告并未产生诉讼费外的其他费用，故对于本案诉讼费由被告承担的主张，本院予以支持，诉讼费外其他费用由被告承担的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨敏、罗德强应于本判决生效后三十日内向原告中国工商银行股份有限公司宁洱支行归还借款本金1339246.46元，并支付截止2016年10月21日止的利息86656.62元。2016年10月22日以后产生的利息随本金清结。被告宁洱合众房地产开发有限公司对该借款承担连带清偿责任。二、驳回原告中国工商银行股份有限公司宁洱支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17634元，由被告杨敏、罗德强负担，被告宁洱合众房地产开发有限公司对该费用承担连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判长  曹秋金审判员  孔广凤审判员  刘佳明二〇一六年十二月十二日书记员  孙 莉