甘肃省张掖市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）甘07民终870号上诉人（原审被告）：嘉峪关西部天地房地产开发有限责任公司。公司住所：嘉峪关市迎宾西路*号。法定代表人：周浩义，公司董事长。委托诉讼代理人：田鹤鹏，该公司高台分公司经理。委托诉讼代理人：蔺春，甘肃梓钊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张宗智，男，1971年12月1日出生，汉族，甘肃省高台县人，住高台县城关镇定宁渠路**号（租住房）。委托诉讼代理人：裴希明，甘肃鑫星律师事务所律师。上诉人嘉峪关西部天地房地产开发有限责任公司因与被上诉人张宗智房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服甘肃省高台县人民法院（2016）甘0724民初2278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人嘉峪关西部天地房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人田鹤鹏、蔺春、被上诉人张宗智及其委托诉讼代理人裴希明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人嘉峪关西部天地房地产开发有限责任公司上诉请求：请二审法院撤销原审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、本案诉讼主体错误，不属于民事诉讼受理范围。1、棚户区改造项目的实施主体是高台县政府。上诉人系基于高台县政府的要求与被上诉人签订的《房屋拆迁补偿协议》及实施的拆除房屋行为，上诉人没有权利单方面实施房屋拆除行为，即使上诉人拆除也在高台县政府的授意下进行，发生纠纷，理应提起行政复议或行政诉讼，而非民事诉讼。2、上诉人进行房屋拆除行为是受高台县政府的委托，责任主体是高台县政府，行为后果由委托人高台县政府承担法律责任。二、原审判决对《房屋拆迁补偿协议》的效力认定错误，该协议系无效协议。1、签订《房屋拆迁补偿协议》是高台县政府的职责，上诉人无权签订《房屋拆迁补偿协议》。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，应由房屋征收部门与被征收人依法订立补偿协议，上诉人显然不能替代房屋征收部门与被上诉人签订《房屋拆迁补偿协议》，即使签订，也属于无效协议。2、上诉人签订的《房屋拆迁补偿协议》违反行政前置性许可程序，属于无效协议。三、该项目至今未开工建设不是由上诉人单方面原因造成的，由上诉人一方承担责任，显失公平。1、因高台县政府的原因至今未给上诉人办理相关手续，已达2年之久。若由上诉人一方承担责任，显失公平。2、原审判决以被上诉人的房屋已被拆除，房屋及附属设施无法返还为由，判决上诉人以协议约定的楼房面积、依被拆迁片区已建成的楼房市场价予以赔偿损失，显然有失公平。被上诉人张宗智辩称，上诉人是否办理相关审批手续，与本案没有关联系。根据合同权利义务对等原则，被上诉人只能向上诉人主张权利，本案属于民事诉讼范围，并非行政诉讼范畴。双方签订的拆迁协议、补充协议合法有效，原审判决认定合同有效正确，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审原告张宗智向一审法院起诉请求：要求解除合同，由被告赔偿原告损失427560元。一审法院认定事实：2013年12月份，被告在没有取得工程项目开发建设有关手续的情况下，经政府有关部门协调，于2013年12月6日，被告与原告签订了《房屋拆迁安置补偿协议》和《房屋拆迁补充协议》。协议约定，原告将在高台县城关镇解放南路380号所有的砖木结构平房一套，房屋证载面积为58.53㎡，伙房证载面积为33.85㎡的《房屋产权证》、《房屋土地使用证》在协议签订之日交给被告，并保证在2014年3月1日前搬出该房屋，交由被告拆除，任何一方违约，应向对方支付违约金10000元。原告土地使用证面积为118.3㎡，被告以1:1的比例进行拆迁置换补偿，被告向原告置换新建住宅楼中单元100㎡左右的三楼，其余面积由被告按照一楼价格补偿原告，免费提供同楼内一间不小于10㎡地下室。自原告将被拆迁房屋交付之日起，被告在一年半左右交房，被告按照每年4800元的标准向原告支付过渡房的房租。双方任何一方因为履行本协议给对方造成的损失，由违约方承担全部责任。协议签订后，原告按约履行了自己的义务，将房屋及土地使用权证、房产证交与被告，被告随后拆除了原告的房屋。2015年3月30日，被告向原告出具承诺书，承诺2015年10月30日前开工建设，逾期由原告通过法院主张自己的合法权利。被告承担原告房租500元/月至2016年6月30日，直至本案开庭法庭辩论结束时被告仍未开工建设。另查明，原告被拆除房屋片区附近地段现有楼盘的备案价格：国安公司于2015年7月22日向高台县物价局备案的楼房均价为3255元/㎡，其中一楼为3155元/㎡，二楼至四楼为3355元/㎡；附近地段恒瑞公司于2015年8月6日备案的均价为3300元/㎡，其中一楼为3190元/㎡，二楼至四楼为3410元/㎡；三楼为3435元/㎡;甘肃頤馨房地产开发有限公司如意馨园二期住宅2015年2月16日楼盘备案的均价为3348元/㎡;甘肃文新房地产开发有限公司天和家园的楼盘备案价一楼为3300元/㎡，二楼为3350元/㎡，三楼为3400元/㎡。一审法院认为，被告与原告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》和《房屋拆迁补充协议》系双方当事人真实意思表示，该合同由政府相关部门参与协调而签订，合同从内容到形式并不违反法律的强制性规定，应认定合同有效。双方签订的合同生效后，原告按约定将拆迁房屋的《房屋产权证》和《房屋土地使用证》交给了被告，并搬出被拆迁房屋，交给被告进行拆除。由于原、被告在签订的合同中没有约定具体的交房时间，但在原告的催告下，被告于2015年3月30日向原告出具了承诺书，承诺在2015年10月30日前开工建设楼房，若逾期，原告可通过法院主张自己的权利。但被告至今仍不能确定开工和交付楼房的具体时间，被告已经构成实质性违约，致使合同目的无法实现，双方签订的合同应予以解除。现原告的房屋已被被告拆除，其房屋及其附属设施无法返还，被告应当赔偿因此造成的所有损失。对于赔偿损失的范围应以合同中约定的楼房面积为依据，价格依据被拆迁片区附近地段已建成楼盘的备案价格并结合市场行情予以认定。对于原告提出的由被告继续承担2016年7月1日起至主债务履行完毕前房租的请求，本院予以支持。原告要求的违约金不符合合同的约定或所附条件没有成就，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）、（三）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、解除原告张宗智与被告嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》和《房屋拆迁补充协议》，由被告嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司赔偿原告张宗智396730[100㎡×3300元/㎡（三楼）+18.3㎡×3100元/㎡（一楼）+10㎡×1000元/㎡（地下室）]，于判决生效后十日内履行；二、被告嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司从2016年7月1日起至主债务履行完毕之前每月支付原告房租500元。三、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费7824元，由被告嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司负担。案经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实无异，本院予以确认。另查明，二审庭审中，上诉人当庭放弃原审判决认定上诉人违约的上诉请求。本院认为，上诉人嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司与被上诉人张宗智就房屋拆迁安置事宜协商过程中，高台县人民政府相关部门参与协调是事实，但对被上诉人张宗智房屋的拆迁安置问题，并非由政府根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定实施的房屋征收、补偿行为，而是由上诉人、被上诉人自行协商达成一致意见后，双方自愿签订的《房屋拆迁安置补偿协议》和《房屋拆迁补充协议》，协议均系双方真实意思表示，不违反法律、法规的效力性规定，依法应认定双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》和《房屋拆迁补充协议》属有效协议。上诉人、被上诉人签订的协议生效后，被上诉人按约搬出房屋交上诉人拆除，并将《房屋产权证》和《房屋土地使用证》交付被上诉人，履行了协议约定的义务，但上诉人在被上诉人催促下，在书面承诺的开工建设日期届满，至本案二审开庭审理时，仍不能确定工程开工日期和交付房屋的具体时间，上诉人的行为已构成实质性违约，致使双方签订协议的合同目的无法实现。被上诉人在其房屋被实际拆除，返还原物实际无法实现的情况下，诉讼要求解除双方签订的协议、由上诉人按协议约定的房屋安置方式承担赔偿责任，符合双方协议拆迁协议约定的内容，一审法院依据从房管部门调查的附近楼盘相同楼层的备案价格，作为确定嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司赔偿损失的单价，符合本案当事人协议约定的内容及本案实际情况，二审依法予以确认。关于上诉人主张被上诉人一审诉请不属民事诉讼的上诉理由，本院认为，协议是双方基于平等民事主体处分自己合法权益的民事法律行为，双方诉争的法律关系应属民事法律关系。被上诉人依据协议，提起民事诉讼，属于人民法院民事受案范围。关于上诉人上诉主张一审判决认定开发项目不能开工建设的责任由上诉人一方承担、显失公平的上诉理由，本院认为，依据上诉人给被上诉人出具的承诺书，足以认定上诉人未按承诺的时间开工建设楼盘，致使被上诉人无房居住，只得靠租房解决住宿，截止目前被上诉人根本没有回迁入住的可能。被上诉人与上诉人签订的协议无法实现合同目的，被上诉人要求解除协议的请求符合法定的解除条件，应予解除。而造成合同目的不能实现的根本原因，作为协议的一方被上诉人，只能依据协议约定和法律规定，要求协议另一方上诉人承担责任，其无权要求协议外的第三人承担责任。如果上诉人认为协议不能履行，是因第三人的原因造成，也应由上诉人相对被上诉人承担责任后，由上诉人向第三人主张权利。据此，按照合同的相对性原则，上诉人主张原审判决显失公平的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人上诉主张备案价格不是市场销售价格，不应作为认定楼房单价的上诉理由，本院认为，双方签订的房屋拆迁补充协议明确约定，上诉人西部天地公司给被上诉人置换100平方米左右的三楼楼房一套，其余面积由上诉人按照一楼价钱补偿被上诉人，并免费向被上诉人提供一间不小于10平方米的地下室。因上诉人拆除被上诉人原住房时，双方约定上诉人以新建住宅楼三楼置换，多余面积按照一楼价格补偿。一审法院从房管部门调查附近楼盘相同楼层的备案价格，认定赔偿损失单价并无不妥。上诉人主张备案价格并非销售价格，但并未提交证据证明备案价格与销售价格存在差异，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7824元，由上诉人嘉峪关市西部天地房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨海全审判员  齐 焕审判员  郭永旺二〇一六年十二月二十八日书记员  李晓凤【附本案适用法律、法规】《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。