海口市龙华区人民法院民事判决书（2016）琼0106民初11106号原告海口泰昌隆旅馆有限公司，住所地海口市中山路**。法定代表颜家雄，总经理。委托代理人甘小翔，海南信达律师事务所律师。委托代理人刘多菲，海南信达律师事务所律师。被告海口市城市发展有限公司，，住所地海口市海甸一西路紫金山大厦法定代表人蒙邓江，总经理。委托代理人肖兵，该公司副总经理。委托代理人张晋顼，北京大成海口律师事务所律师。原告海口泰昌隆旅馆有限公司（以下简称泰昌公司）与被告海口市城市发展有限公司（以下简称城市公司）合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人甘小翔、刘多菲、被告的委托代理人肖兵、张晋顼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年6月28日，因海口市长提路（C段）旧城区改造的需要，原、被告签订《海口市长堤路旧城区改造拆迁补偿安置协议》（以下简称《安置协议》），双方约定：被告对原告位于海口市中山路90号的铺面进行拆迁，其中：被拆迁房屋建筑面积为1610.53平方米（产权证号：海房字第HK0344**）；被拆迁土地面积为716.49平方米（产权证号：海口市国用字第**）。被告应给原告支付拆迁补偿款10244115元、搬迁补助费16105.3元、停产停业补助费101785.15元/月（按铺面评估价的1%/月补助）。原告选择以房产实物补偿，被告暂扣住宅安置房及商业用房价款后，在协议签订后20个工作日内将余下的拆迁补偿款以及搬迁补助费、6个月的停产停业补助费支付给原告。原告被拆迁的商业铺面位于繁华地段，原营业收入相当可观，员工的工资及各项福利稳定，但为积极配合政府的拆迁改造项目，原告努力帮助被告与员工沟通，要求全体员工克服困难，支持政府的工作。原告一经搬迁，顿时丧失全部营业收入，员工生活无以为继。但因被告承诺在拆迁后3至6个月内按相应区段相应楼层、同等建筑面积给原告补偿商业铺面，故原告及员工均以为困难只是一时的。孰料，《补偿安置协议》签订迄今已逾五年之久，被告仅给原告支付了拆迁补助费及6个月的停产停业补助费，之后既不再支付停产停业补助费，又至今未进行任何实物补偿。原告长期停业、濒临破产，员工四处投诉、索要工资。期间，原告多次向被告及政府各部门陈情，要求及时支付停产停业补助费，并尽快兑现实物补偿，但相关材料都犹如石沉大海，没有得到任何解决。2016年8月，原告又以书面形式向海口市国土局、海口市规划局、海口市规划勘察测绘服务中心、海口市龙华区信访局等部门反映情况，至今没有得到满意的答复。原告认为：原告为经营性企业，长期因无场地使用而停产停业，已被逼至绝境。如被告确因客观原因暂时无法建成补偿用商业用房，也应当按照《补偿安置协议》的约定按月给原告支付停产停业补助费，以让原告及其员工维持生存，不致使得原告破产，原告为生活所迫到处上访上告，酿成社会不稳定因素。因被告已支付2011年7月至12月共计6个月的停产停业补助费，原告主张自2012年1月1日起至被告按《补偿安置协议》给予原告实物补偿止的停产停业补助费，原告按年息6%主张利息损失合情合理。综上，原告为维护自身合法权益，请求法院判决：1、判令被告给原告支付停产停业补助费，暂计至2016年10月30日为5903539元（计算方法：按101785.15元/月，自2012年1月1日起计付至被告按《海口市长提路旧城区改造拆迁补偿安置协议》进行实物补偿止）；2、判令被告给原告偿付拖欠停产停业补助费的利息损失，暂计至2016年10月30日为841377元（计算方法：以被告拖欠的停产停业补助费为基数，按年息6%，自被告应付款之日起计付至付清之日止）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，一、本案事实。城市公司系海口市市属国有企业。2006年3月17日，海口市建设局下发《关于委托长提路改造项目建设业主的通知》，委托城市公司作为长堤路改造项目业主单位，负责组织实施长提路改造项目的项目策划、拆迁安置、市政建设等工作。2011年6月28日，因海口市长堤路C段旧城区改造项目需要，城市公司与泰昌公司签订《海口市长提路旧城区改造拆迁补偿安置协议，约定对泰昌公司位于海口市中山路90号房屋及附属物进行拆迁，被拆迁房屋建筑面积为1610.53平方米，房屋所有权证号为海房字第XX**，被拆迁土地面积为716.49平方米，土地使用权证号为海口市国用字第XXXX号。拆迁补偿金额为10244115元；搬迁补助费为16105.3元；停产停业补助费一次性给予6个月的停产停业补助费，补助标准按铺面评估价的1%/月，金额共计为610710.9元；住宅安置房236.33平方米，按当年度经济适用房指导价2371元/平方米结算，合计560338.43元；商业用房建筑面积1374.2平方米，一层按9000元/平方米、二层按4500元/平房米结算，合计9351360元。经结算差价后，城市公司共计应付泰昌公司的款项为959232.77元。《安置协议》签订后，除协议第七条中泰昌公司认购的商业用房（认购价9351360元）因安置商铺存在缺口未能落实外，其余补偿安置项目均已履行完毕。2013年4月8日，海口市政府召开专题会议，明确由龙华区政府具体负责实施骑楼街区1#、2#地块征收和拆迁工作，城市公司继续履行原征收人职责，全力配合，征收经费由城市公司负责。2013年7月17日，海口市政府召开专题会议，明确市政府原委托城市公司承担的该合作骑楼片区旧改项目暂停，由市政府统一推进，交由项目所在地区政府负责承担征收拆迁等工作。2015年8月4日，龙华区政府致函城发公司，称根据市政府组织召开的中山北路棚改项目推进会，要求城市公司将项目涉及的档案、数字、相片、账目、现金等征收补偿安置资料，在8月1日前移交给龙华区政府指定的责任主体中山街道办事处。2015年8月25日，城市公司就中山北路棚改片区改造项目资料移交事宜函复龙华区政府，并将长堤路C段征收工作中，因无商铺房源造成的安置遗留问题，移交龙华区政府统一解决安置，复函附件中所列明的C段已征收未安置商铺统计表中包含了泰昌公司、海口木棉酒店有限公司等遗留问题情况。二、泰昌公司起诉要求城市公司支付停产停业补助费没有事实和法律依据，应予以驳回。首先，根据双方签订的《安置协议》第五条约定：“停产停业补助费：因征收乙方的非住宅房屋（以房屋权属证明记载的性质为准）造成停产停业的，甲方向乙方支付停产停业补助费（营业铺面按该铺面评估价的1%/月给予补助）。双方签订协议后，甲方向乙方一次性支付6个月的停产停业补助费610710.9元。”从条文语义表达的含义分析，该条约定的“一次性支付”应理解为一次性支付全部，一次性补偿结束，而不应理解为一次性支付6个月停产停业补助费后，还需支付其他的停产停业补助费。因此，泰昌公司在城市公司已经按约定一次性支付了6个月的停产停业补助费后，提起本案诉请城发公司向其支付自2012年1月1日起至进行实物补偿止的停产停业补助费，是对合同内容的曲解，其诉讼请求没有任何合同根据。其次，根据征收泰昌公司房屋时执行的《海口市棚户区（城中村）改造征收补偿安置若干意见》第一条第（八）项规定，海口市棚户区（城中村）改造涉及征收非住宅房屋，造成停产停业的，一次性给予6个月的补偿。营业铺面按铺面评估价的1%/月的补偿标准计算。因此，对于征收非住宅房屋造成停产停业的情形，《安置若干意见》明确规定的补偿为一次性给予6个月的补停产停业补助。城市公司作为房屋征收部门委托的房屋征收实施单位，在委托范围内开展房屋征收与补偿的具体工作，自然需遵照前述规定执行，不可能亦无权限超越规定进行补偿。第三，根据《安置协议》，双方计算补偿安置的依据为《海口市美兰区海甸溪北岸旧城区改造拆迁补偿安置方案》。而《美兰区安置方案》第十九条也明确规定：“因拆迁非住宅房屋而造成停产停业的，一次性给予6个月的停产停业补助费。补助标准：营业铺面按铺面评估价的1%/月给予补助；......”第四，即使根据当前执行的《海口市房屋征收补偿安置暂行办法》第十九条规定，对于停产停业补助的支付规定也是一次性的，变化的仅仅是将此前的一次性支付6个月的补助调整为了一次性支付12个月的补助。也就是说，从《安置协议》签订到现在，海口市从来都没有关于需支付停产停业补助至实物补偿止的规定。综上，《安置协议》《安置若干规定》和《美兰区安置方案》三份文件中对于停产停业补助费的规定，均为一次性给予6个月的停产停业补助，三者之间是完全一致的，可以互相解释、互相印证。城发公司已经按前述规定向泰昌公司一次性支付了6个月的停产停业补助、无需另行支付其他停产停业补助。三、城市公司已作为征收实施单位的政府授权，不再具有直接解决征收拆迁遗留问题的特定身份和主体资格。尽管城市公司不认可泰昌公司本案提出的诉讼请求，但对于双方《安置协议》中泰昌公司认购的商业用房事项未能落实产生的遗留问题，城市公司是知悉的，也曾多次与泰昌公司协商，积极在政策框架内寻求双方认可的解决方案。但由于政府方面没有安置商铺房源，及至2015年8月城市公司按政府要求将长堤路改造项目移交龙华区政府前，双方亦未能协商解决拆迁遗留问题。为此，城市公司在向龙华区政府移交原负责的征收拆迁安置工作时，将包括泰昌公司在内的因未安置商铺遗留的问题一并移交龙华区政府解决安置。由于城市公司与泰昌公司签订《安置协议》时，系依据政府授权，在委托范围内开展房屋征收与补偿的具体工作，代表房屋征收部门行使权利、承担义务，城市公司所有用于补偿的款项均来源于政府拨款经费，用于安置的房屋也是由政府统筹协调解决，进行独立核算。因此，城市公司将相关征收工作移交给龙华区政府的同时，也意味着政府取消了城市公司作为征收实施单位的授权，城市公司不再具有直接解决征收拆迁遗留问题的特定身份和主体资格，且政府也将不再安排相关经费予城市公司。在此情形下，泰昌公司本案起诉要求城市公司承担拆迁遗留问题的责任，并要求城市公司支付巨额款项，显然不当，亦对城市公司不公平。四、泰昌公司认购的商业用房未能落实产生的遗留问题已经移交龙华区政府协调解决，城市公司作为原拆迁人将继续协调各方并促成最终解决。诚如前述，城市公司已按政府要求向龙华区政府移交了原负责的征收拆迁安置工作，并将包括泰昌公司在内的因未安置商铺遗留的问题一并移交龙华区政府解决安置。龙华区政府接管相关工作后，为切实解决相关遗留问题，经报请房屋征收主管部门批准后，拟按照《海口市龙华区中山北片区棚户区（城中村）改造项目征收补偿安置方案》对此前未补偿部分进行结算。其中，已拆迁未安置部分按当前评估金额计算补偿金额，并按评估价的1%/月额外一次性给予12个月停产停业补助。该处理方案已经取得同批未安置商铺遗留问题的海口木棉酒店有限公司、唐南平、唐华、唐超等被拆迁人的认可，并已经通过协商方式解决了相关遗留问题。经测算，如按龙华区政府拟定的遗留问题处理方案，泰昌公司将获得补偿款合计22136392.66元，系其次前认购商业用房价款9351360元的2.37倍。城市公司认为，龙华区政府提出的解决方案已经充分考虑了泰昌公司的权益，城市公司也希望泰昌公司基于该方案能与龙华区政府达成协议。城市公司虽然不再具有直接解决相关征收补偿遗留问题的特定身份，但作为原拆迁人，将本着认真负责的态度，继续协调各方进行有效沟通和协商，争取早日圆满解决此前遗留问题。综上所述，泰昌公司本案诉讼请求没有任何事实和法律依据，且城市公司已经丧失政府授权，泰昌公司要求城发公司承担相关责任明显不当，其诉讼请求应依法予以驳回。对于泰昌公司因征收补偿安置未全部落实所遗留的问题，龙华区政府已经接管并进行处理，城市公司将继续协调龙华区政府及泰昌公司协商解决该历史遗留问题。经审理查明，2006年3月17日，海口市建设局下发海建工[2006]91号《关于委托长堤路改造项目建设业主的通知》，委托被告城市公司作为长堤路改造项目业主单位，负责组织实施长堤路改造项目的项目策划、拆迁安置、土地开发、市政建设、项目招商合作等工作。2011年6月28日，被告城市公司（甲方、拆迁人）与原告泰昌公司（乙方、被拆迁人）签订《安置协议》，该协议约定：第一条拆迁安置方式，乙方选择实物补偿方式。第二条被拆迁房屋及土地情况，乙方被拆迁房屋建筑面积为1610.53平方米（产权证号：海房字第HK0344**）；乙方被拆迁土地面积为716.49平方米（产权证号：海口：海口市国用字第**三条补偿金额，合计10244115元。第四条搬迁补助费，16105.3元。第五条停产停业补助费，因征收乙方的非住宅房屋（以房屋权属证明记载的性质为准）造成停产停业的，甲方向乙方支付停产停业补助费101785.15元/月（营业铺面按该铺面评估价的1%/月给予补助），双方签订协议后，甲方向乙方一次性支付六个月的停产停业补助费610710.9元。第六条住宅安置房，乙方住宅安置房按当年度经济适用房指导价结算的建筑面积为236.33平方米，安置地点为海甸溪南、北两岸政府统一建设的安置小区；按当年度经济适用房指导价为2371元/平方米结算，乙方应向甲方缴纳的住宅安置房价款为560338.43元。第七条商业用房，甲方拆除乙方的商业用房，结合新建商业用房房型，按照相应区段相应的楼层、同等建筑面积进行结算和购置。双发约定乙方认购的商业用房建筑面积为1374.2平方米，一层按9000元/平方米,二层按4500元/平方米的标准结算，合计9351360元。第十条根据本协议第八条，甲方应付给乙方款项959232.77元。合同签订后，被告城市公司向原告泰昌公司支付了拆迁补偿款、搬迁补助费及六个月的停产停业补助费，但未按签订协议后半年内向原告泰昌公司交付安置商业用房及住宅安置房，遂成讼。另查，原告泰昌公司位于海口市中山路90号的铺面已被拆迁，现为空置地块。2015年8月1日被告城市公司已将涉案的拆迁工作移交给海口市龙华区人民政府。上述事实由海口市建设局建工[2006]91号《关于委托长堤路改造项目建设业主的通知》、海口市长提路旧城区改造拆迁补偿安置协议、海口市旧城区（城中村）改造指挥部办公室关于《海口市美兰区海甸溪北岸旧城区改造拆迁补偿安置方案的批复及附件（市旧改办函[2008]143号）、海口市人民政府专题会议纪要（〔2013〕60号）、海口市人民政府专题会议纪要（〔2013〕141号）、海口市龙华区人民政府关于中山北路棚改片区改造项目资料移交的函（海龙府函〔2015〕236号）、海口市城市发展有限公司关于中山北路棚改片区改造项目资料移交的复函（市城发函[2015]38号）、海口市龙华区人民政府关于协调处理泰昌隆、木棉酒店历史遗留问题的函（海龙府函〔2016〕417号）、海口市房屋征收局关于协调处理泰昌隆、木棉酒店历史遗留问题的复函（海征收函〔2016〕272号）以及当事人陈述、庭审笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，原、被告签订的安置协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违法合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，被告如按期履行双方签订的安置协议，原告将在2012年1月1日前获得认购价9351360元商业用房1374.2平方米以及住宅安置房236.33平方米。但因被告不能按约履行交房义务，由此给原告造成的损失理应由被告承担。关于停产停业补助费用。原、被告在订立合同时，设立了停产停业补助费用于补助原告在取得安置商铺及住房前的停产停业损失，说明原、被告在订立合同时已经预见到在拆迁后，有可能给原告方在经营方面造成的损失，并对损失的数额进行了相应的计算约定，双方对按101785.15元/月补偿原告的停产停业损失并无异议。补偿期间与安置期间相衔接，将停产停业补助费一次性支付给原告，安置期间届满，被告却无房源对原告进行安置，势必会造成原告在经营方面的损失进一步扩大。原告主张被告按合同的约定101785.15元/月支付停产停业补助费以弥补其未开业的实际经济损失，并未超过双方安置协议中的约定，故原告的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称其已失去作为征收实施单位的政府授权，不再具有直接解决征收拆迁遗留问题的特定身份和主体资格，但因安置协议的相对方是被告，对原告的房产进行拆迁处置的是被告，未及时对原告进行合理安置的也是被告，根据合同的相对性原理，被告理应承担由此给原告造成的损失，故其辩解无理，本院不予采信。关于利息费用，原告诉请以被告拖欠的停产停业补助费为基数，按年息6%计，其诉请符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，判决如下：判决被告海口市城市发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告海口泰昌隆旅馆有限公司支付截止2016年10月31日的停产停业补助费5903539元、自2016年1月1日起至清偿之日止的停产停业补助费（按101785.15元/月计）及利息（利息的计算方法如下：自2012年2月1日起至2012年2月29日，以本金101785.15元计。往后逐月增加本金101785.15元，计息时间自2012年2月1日起至清偿之日止，利率按年利率6%计）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费59014元，由被告海口市城市发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长 李光平人民陪审员 邢益长人民陪审员 唐启政 二〇一六年十二月二十八日书 记 员 罗明茜