安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖01民终4716号上诉人（原审原告）：杨建，男，1983年6月25日出生，满族，住安徽省合肥市瑶海区，被上诉人（原审被告）：周晴岚，女，1989年8月2日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区，委托诉讼代理人：王文峰，安徽承义律师事务所律师。上诉人杨建因与被上诉人周晴岚房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初5342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨建上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持杨建的一审全部诉讼请求。事实和理由：1、周晴岚未按合同约定及时结清银行按揭贷款。双方合同中明确约定2015年11月16日之前由周晴岚替杨建还清银行按揭款130000元，但周晴岚直至2015年11月25日才付清。2、周晴岚未按合同约定及时足额支付首付款。双方合同明确约定办理首付款及过户的时间应于签订合同的45日内至2015年11月30日前，而周晴岚直至2015年12月9日才支付66800元、转入托管账户112000元。无论是支付金额还是支付时间，均存在违约行为。3、双方办理的资金托管协议系双方银行手续完结后方才涉及，对于前期双方在银行的按揭款以及首付款，资金托管协议不具备任何指导意义。况且，资金托管协议本身存在瑕疵，如购房款金额仅为102万元，与合同约定不符，不能排除是周晴岚为了少交税款而损害国家利益的行为。故该资金托管协议的效力存在合理怀疑。4、一审法院依据双方行为认定对于付款时间变更，属于认定事实及适用法律错误。杨建多次在短信中对周晴岚的付款时间提出质疑，并进行了催促，虽然最终杨建协助配合办理了过户等手续，但这不能等同于杨建认可周晴岚行为的正当性，更无法推定杨建与周晴岗对付款时间进行了变更。周晴岚辩称，双方合同及资金托管协议虽约定了付款时间和方式，但合同履行中均已发生变更，周晴岚不存在违约行为。杨建向一审法院起诉请求：判令周晴岚支付迟延付款违约金108880元、支付因迟延付款给周晴岚造成的损失150000元。一审法院认定事实：2015年10月16日，案外人祝馨悦受周晴岚委托，与杨建及合肥爱家房地产代理销售有限责任公司（以下简称爱家公司）签订了《合肥市存量房屋居间合同》，主要约定：杨建出售的房屋坐落于合肥市滨湖新区滨湖世纪城××室，房屋建筑面积147.9平方米，房产证编号为合产110043995，房屋成交总价额为1088800元；合同签订时，杨建尚有贷款余额130000元；签订合同当日，周晴岚支付定金20000元；杨建同意周晴岚向商业银行申请按揭贷款，贷款总额为750000元；杨建承诺于签订合同七日内向商业银行或住房公积金中心申请提前还清贷款并提交相关材料；周晴岚承诺于2015年11月30日前将首付款338800元准备好办理过户手续，如该款项未在承诺日期准备好，导致房地产权属过户手续拖延，每逾期一日，周晴岚向杨建支付500元违约金，逾期超过10日的，杨建有权解除合同，周晴岚承担相应违约赔偿责任；自签订合同时起，周晴岚同意在30日内替杨建还清银行剩余房款130000元，每逾期一日，周晴岚向杨建支付500元违约金，逾期超过10日的，杨建有权解除合同，周晴岚承担相应违约赔偿责任；任何一方违反其在本合同中做出的承诺或保证视为违约，违约方应支付给守约方总房价额10%作为赔偿金，若违约方给对方造成的损失超过约定金额的，守约方有权按照实际损失金额要求赔偿。该合同由杨建本人、周晴岚的受托人祝馨悦及爱家公司的经办人李勇签字，并由爱家公司盖章。2015年10月16日，杨建向周晴岚出具收条，确认收到周晴岚定金20000元。2015年11月25日，杨建向周晴岚出具收条，确认收到案外人祝兴威代周晴岚缴纳的首付款130000元；当日，案涉房屋的剩余房贷130000元结清。2015年12月9日，杨建收到周晴岚缴纳的购房款66800元，并出具收条，该收条载明“今收到周晴岚购房款（振徽苑22栋2101室，总价额1088800元）第二笔66800元，剩余房款在托管账户处”。2015年12月9日，杨建与周晴岚办理过户手续并签订《存量房资金托管协议》，约定托管金额872000元，现金112000元于2015年12月9日存入，金融贷款760000元。2016年2月，周晴岚申请的银行贷款放款。一审法院另查明，杨建于2015年11月23日的短信中通过案外人祝兴威与周晴岚约好提前还贷的时间为25日上午9点，要求周晴岚准备搞140000元左右房款。自2015年12月10日起，在与杨建的短信往来中，祝兴威多次陈述其已经催促银行尽快放款，但因为银行原因未能尽快放款。一审法院又查明，周晴岚与祝兴威于2016年3月18日登记结婚。经办此次房屋交易的爱家公司员工“李勇”，其真实姓名为李秀勇。一审法院认为，杨建、周晴岚及爱家公司签订的《合肥市存量房屋居间合同》，系三方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，三方均应按照合同约定履行。杨建主张周晴岚未能按合同约定，及时、足额还清贷款和支付首付款，合同虽约定了具体的提前还贷和支付首付款的时间，但依据杨建于2015年11月23日向祝兴威发送的短信可认定系杨建预约在2015年11月25日办理提前还贷手续，对此周晴岚已于2015年11月25日向杨建支付130000元，剩余房贷已于当日结清，故周晴岚已按杨建的要求，及时、足额还清贷款。就支付剩余首付款的问题，杨建于2015年12月9日出具的收条中载明“收到周晴岚第二笔购房款66800元，剩余房款在托管账户处”，从该内容可认定除去周晴岚已支付的款项216800元（20000元+130000元+66800元），所有剩余房款872000元（1088800元-216800元）进行资金托管，这也能够与当日双方签订的资金托管协议约定的托管金额相互印证。而且，周晴岚虽未按合同中约定的时间提前还贷和支付首付款，但杨建所举短信等证据未能反映出杨建对周晴岚的实际付款时间提出异议；相反，双方仍继续履行合同并完成过户手续，因而从双方的行为也可以认定双方对付款时间进行变更，故杨建主张周晴岚未按约定还清贷款和支付首付款，无事实依据，不予采信。杨建另主张周晴岚在房产过户后未能如期办理商贷，但合同并未约定周晴岚办好商贷的时间，杨建所举证据也不足以证明周晴岚承诺于2015年12月份办好商贷。现杨建已于2016年2月份实际获得全部购房款，故杨建的该项主张亦无事实依据，不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回杨建全部诉讼请求。案件受理费5184元，减半收取2592元，由杨建负担。二审中，当事人未提交新证据，所举证据均同一审，相对方质证意见亦同一审。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于银行按揭款130000元的支付，双方存量房买卖合同约定自合同签订起的30日内即2015年11月16日由周晴岚代杨建偿还银行按揭款，但根据杨建提交的短信内容，其向银行预约办理还款的时间为2015年11月25日，周晴岚接到杨建通知后也按约于2015年11月25日支付了杨建按揭贷款130000元，并未怠于履行。杨建上诉认为周晴岚存在逾期支付按揭款的行为，理由不能成立，本院不予采信。关于首付款的支付，双方存量房买卖合同约定于2015年11月30日前将首付款338800元准备好办理房屋过户手续，但对支付时间和支付方式并未做出明确约定。因杨建于2015年12月4日办理好房屋他项权证的注销，双方于2015年12月9日前往房产部门办理资金托管，根据资金托管协议约定，周晴岚按约于当天将112000元转入资金托管账户，并于当天另外支付了杨建现金66800元，剩余款项760000元办理商业贷款转入资金托管账户。至此，周晴岚对于178800元已付款项的支付，杨建以周晴岚未按存量房买卖合同的约定付款，存在逾期给付的违约行为，无充分的事实依据，本院不予采信。关于剩余房款的支付，双方存量房买卖合同约定由周晴岚申请商业贷款，但未约定具体给付期限。双方在办理资金托管协议过程中，仍未对此做出最迟给付期限的约定。根据双方的短信往来内容，杨建虽多次催促周晴岚明确银行的放款时间，但银行审理贷款发放亦需要一定的过程，可以看出周晴岚也在不停催促银行办理，直至2016年2月贷款发放，并无证据证明在此期间系由于周晴岚的原因导致贷款迟延发放。杨建上诉认为周晴岚对于贷款的发放亦存在逾期给付行为，依据不足，本院不予采信。综上，杨建的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5184元，由上诉人杨建负担。审 判 长  王 莉审 判 员  沈 静代理审判员  董江宁二〇一六年十二月十二日书 记 员  罗 晶附本案适用的相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。