江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏07民终1758号上诉人（原审原告）：彭睿。上诉人（原审原告）：朱锡亮。两上诉人共同委托诉讼代理人：王华民，江苏瑞里特律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张传成。被上诉人（原审被告）：连云港市浙东房地产开发有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇黄海路5号。法定代表人：谢人杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢善君，该公司法律顾问。上诉人彭睿、朱锡亮因与被上诉人张传成、连云港市浙东房地产开发有限公司（以下简称浙东房产）确认合同无效纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2016）苏0707民初590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月12日立案受理后，依法组成合议庭于2016年7月8日公开开庭审理了本案。上诉人彭睿、朱锡亮的共同委托代理人王华民，被上诉人张传成，被上诉人浙东房产的委托诉讼代理人谢善君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人彭睿、朱锡亮上诉请求：撤销一审判决，依法支持上诉人的诉讼请求，被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定平台系张传成专有错误。1、一审法院认定浙东房产将顶楼平台销售给彭睿、朱锡亮符合规划与事实不符，楼顶平台从设计上可分为上人屋面和不上人屋面，从权属上可分为业主共有和业主专有，不上人的屋面是不允许使用的，当然不能成为业主专有区域。本案中，涉案平台在规划上是不上人屋面，实际施工时也是按照不上人屋面建造的，一审法院认定涉案平台为业主专有符合规划设计要求与事实不符，且一审中也没有证据证明涉案屋面为业主专有符合规划要求。2、一审法院认定只有被上诉人张传成房屋（A4楼）的窗户进入涉案平台错误，如按照一审法院认定的将窗户也认定为通往涉案平台的通道理解，涉案A4楼周边的A2、A6、A8商住楼三楼西户的窗户也可以进入涉案平台，故张传成的窗户不是进入涉案平台的唯一通道，且规划设计是不允许将窗户当作通往楼顶平台通道的，张传成私自将窗户改造为门业不符合规划要求。3、一审法院对“只有顶楼业主才能进入的楼顶平台”认定错误，只有顶楼业主才能进入的楼顶平台应当符合三个条件，即规划设计已明确该顶楼平台专属于特定房屋，物理上专属于特定房屋，能进入的平台具备上人屋面的所有条件。4、一审法院认定两被上诉人约定涉案顶楼平台归张传成所有不能成立。浙东房产一审时对上述约定予以否认，认为手写内容是张传成单方形成的，即使是张传成专有部分，其也不能享有所有权，两被上诉人的约定违法。二、即使张传成对涉案平台享有专有权，根据《最高人民法院》第四条规定，张传成行使该权利时也不能损害上诉人维修房屋的合法权益。被上诉人张传成答辩称：1、答辩人于2005年9月从浙东房产处购买涉案房屋，鉴于该房屋下的一、二层是临街商铺，该房屋前后平台的现状，答辩人与浙东房产在补充协议中约定，该房屋前后平台归答辩人所有，这是浙东房产打包出售的一种方式，故房屋的价格比小区其他房屋单价高出300元每平方，涉案房屋所在小区沿街都是如此。入住后，答辩人坚持对前后平台进行打扫、维护，保持楼层下水畅通，没有侵犯他人的权益。2、上诉人于2014年6月1日从原住户手中购买A-4-1号沿街门面房，与浙东房产不存在直接的合同关系。3、上诉人入住后为占用上层空间，从2004年三次起诉至法院均败诉，事实上，上诉人入住以后，未向小区物业公司或区房管部门提出物业维修的申请，也未能提供出其房屋漏雨、渗水的客观证据。4、答辩人并非反对维修楼顶，只是要求按照原样修复，不同意上诉人提出的做十公分厚的彩钢瓦保护层的修复意见。5、一审法院查明事实清楚，审理程序合法，请求驳回上诉人的上诉。被上诉人浙东房产答辩称：1、一审法院认定事实清楚、证据确凿、适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉，维持原判。2、上诉人上诉的事实与理由与事实不符，于理于法无据，应依法驳回。3、上诉人并非直接从答辩人处购买该商品房，上诉人的房屋是从其他业主手中购买，并且上诉人所购房屋已经超过质量保证期，对于造成的损失应依法自行承担。4、依据合同相对性原理上诉人所诉系违约之诉，并非侵权之诉，不应突破合同相对性，况且上诉人与答辩人不存在合同关系，该房屋商品房也不是从答辩人处购买，所以对于上诉人造成的损失与答辩人无关。5、退一步讲被上诉人与答辩人所签订的商品房买卖合同不属于《中华人民共和国合同法》规定的无效情形，且双方签订的合同并非违反法律法规的规定，双方签订合同的时间是2005年5月19日，而物权法颁布的时间是2007年，所以上诉人所诉不符事实，应依法驳回。彭睿、朱锡亮向一审法院起诉请求：请求确认张传成与浙东房产签订的位于赣榆区青口镇黄海路5号青河丽景A4幢二单元302室房屋买卖合同的补充条款关于“该商品房前后平台使用权归本住户所有”的条约无效，张传成不得干涉彭睿、朱锡亮对屋顶平台进行防水防晒的修缮，本案诉讼费用由张传成、浙东房产承担。一审法院认定事实：2005年5月19日，浙东房产与张传成签订《商品房买卖合同》，由张传成购买浙东房产开发的位于赣榆区青口镇青河丽景花园小区A4号楼二单元302室。该合同附件四：合同补充协议中约定“该商品房前后平台使用权归本住户所有”。2013年，彭睿、朱锡亮购买了青口镇青河丽景花园小区A4号楼1号门面房，于2013年6月20日办理了房屋权属证书。该门面房系两层楼房，楼层顶面即系张传成使用的平台。该平台只有通过张传成的窗户到达，无其他通道，现张传成将窗户改成门进入该平台。张传成在该平台上放置了花卉，并保持对平台卫生的打扫、清理。现彭睿、朱锡亮向一审法院提起诉讼，要求确认张传成与浙东房产签订的补充协议中约定“该商品房前后平台使用权归本住户所有”的条款无效，张传成不能干涉彭睿、朱锡亮对屋顶平台进行防水防晒的修缮。一审庭审中，彭睿、朱锡亮诉称，对涉案房顶的修复即是在楼层顶面建十公分厚度的彩钢瓦保护层。张传成辩称，彭睿、朱锡亮照样修复屋面其没有意见，但做十公分的彩钢瓦保护层其不同意。一审法院认为，楼顶平台的所有权原则上属于全体业主，但是，如果按照规则设计的要求，楼顶平台只能由顶楼业主才能进入，并且被明确列入销售合同，那么楼顶平台的所有权属于顶楼的业主专有。涉案的楼顶平台符合规划，只能通过张传成的窗户到达平台，具有构造上的独立性，可以排他使用，并且张传成与浙东房产在《商品房买卖合同》中已明确约定该平台的使用权归张传成所有。故涉案楼顶平台属张传成专有，彭睿、朱锡亮要求确认张传成与浙东房产签订的《商品房买卖合同》中合同补充协议中约定“该商品房前后平台使用权归本住户所有”的条款无效的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。涉案楼顶平台属于张传成专有，彭睿、朱锡亮要求在该屋顶修建十公分厚度的彩钢瓦保护层，必须征得张传成的同意。现张传成不同意彭睿、朱锡亮该修复方案，对彭睿、朱锡亮该诉讼请求，一审法院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，一审法院判决驳回彭睿、朱锡亮要求确认张传成与浙东房产于2005年5月19日签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议中约定“该商品房前后平台使用权归本住户所有”的条款无效的诉讼请求及要求在青口镇青河丽景花园小区A4号楼1号门面房屋顶修建十公分厚度的彩钢瓦保护层的诉讼请求。一审案件受理费400元，由彭睿、朱锡亮承担。本院经审理查明：一审法院查明的案件事实清楚，一审法院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1、被上诉人浙东房产与被上诉人张传成签订的位于赣榆区青口镇黄海路5号青河丽景A4幢二单元302室房屋买卖合同的补充条款关于“该商品房前后平台使用权归本住户所有”的约定效力如何认定；2、被上诉人张传承是否损害上诉人彭睿、朱锡亮修复房屋的权利。关于本案的第一个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，无论涉案平台是张传成专有还是小区业主共有，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故浙东房产与张传成在《商品房买卖合同》在补充协议中约定“该商品房前后平台使用权对本住户所有”不具有导致合同无效的情形。故上诉人彭睿、朱锡亮要求确认合同条款无效的上诉理由不能成立，本院依法不予采信。关于本案的第二个争议焦点，上诉人彭睿、朱锡亮认为即使认定涉案平台为张传成专有，张传成也不能损害其维修房屋的合法权益，本院认为，一方面彭睿、朱锡亮未能举证房屋漏水、平台渗水系涉案平台上张传成放置的盆栽花卉所致，另一方面张传成也同意彭睿、朱锡亮按照原样修复涉案平台，故张传成并未干涉彭睿、朱锡亮修复平台以致损害彭睿、朱锡亮合法权益，故本院认为，彭睿、朱锡亮上诉认为张传成损害其合法权益的上诉理由不能成立，本院依法不予采信。综上，上诉人彭睿、朱锡亮的上诉请求和理由不能成立，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。依照中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人彭睿、朱锡亮负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨代理审判员  严伟晏代理审判员  吴雪莹二〇一六年十二月十三日书 记 员  刘雨君法律条文附录《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。