.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}三亚市城郊人民法院民事判决书(2016)琼0271民初4228号原告：广东中奥物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区钟村镇汉溪大道南国奥林匹克花园北奥一路4区5座2层12号（自编之二房）。法定代表人：刘建，该公司总裁。委托代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。委托代理人：张珍珍，海南信容慈律师事务所实习律师。被告：王萌，女，1988年2月24日出生（公民身份号码：×××），汉族，住海南省三亚市。原告广东中奥物业管理有限公司（以下简称中奥公司）诉被告王萌物业服务合同纠纷一案。本院于2016年5月23日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月9日公开开庭进行了审理。原告中奥公司委托代理人聂友峰、张珍珍到庭参加诉讼。被告王萌经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中奥公司诉称：王萌系鲁能·美丽三区A区1-45-C号房的业主。2012年6月19日，中奥公司与海南三亚湾新城开发有限公司签署《美丽3区前期物业服务合同》，自2012年7月10日起为小区业主提供物业服务。王萌自2015年1月1日开始拖欠物业费，经中奥公司多次催缴，一直不履行缴纳物业费的义务，截止原告起诉之日，王萌欠缴物业管理费的期限为2015年1月1日至2016年12月31日，欠缴金额为20983.2元。根据《前期物业服务合同》的约定，被告除清缴上述费用外，还应按所欠物业管理费的每日千分之一向原告支付违约金5088.4元。原告诉至法院，请求法院判令：1、被告向原告支付物业服务费人民币（以下币种相同）20983.2元；2、判令被告向原告支付违约金5088.4元；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告王萌未作答辩意见。经审理查明：王萌于2013年12月5从案外人辛某处购买了鲁能·美丽三区A区1-45-C号房屋，是该小区的业主。2013年12月11日取得涉案房屋的产权证书（建筑面积为295.42平方米）。2012年6月19日中奥公司与小区开发商海南三亚湾新城开发有限公司（以下简称新城公司，原名海南鲁能广大置业有限公司）签署《鲁能美丽MALL前期物业服务合同》，约定的物业服务费按照4.65元/月/平方米计算，物业服务费按12个月为一周期向业主计收，应在每个缴费期开始之日起30日内履行缴纳义务；违约金应按照应付物业服务费用每日千分之一的标准支付等。原物业公司深圳市之平物业发展有限公司三亚分公司（以下简称之平公司）在2012年7月11日之前为上述小区提供物业服务。中奥公司于2012年7月11日与之平公司达成小区物业交接协议，之平公司将其对拖欠物业费业主的债权转移给中奥公司。2012年7月11日,中奥公司开始为上述小区提供物业服务。合同的履行期限为2012年7月1日至2013年6月30日。2013年7月1日，中奥公司与新城公司又续签《鲁能?三亚湾美丽3区前期物业服务合同》，约定的物业服务费按照4.65元/月/平方米计算，物业服务费按一年一缴，应在每个缴费期开始前5日内履行缴纳义务；违约金按照应付物业服务费用每日千分之一的标准支付等。合同的履行期限为2013年7月1日至2015年6月30日。2015年6月29日，中奥公司与新城公司再次续签物业服务合同，约定的物业费标准、交费期限、方式、违约金等条款与前述合同大致相同，履行期限为2015年7月1日至2016年6月30日。王萌没有支付2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费给中奥公司。本院认为：鲁能?三亚湾美丽MALL小区至今未成立业主委员会，按照《物业管理条例》第二十一条"在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同"的规定，该小区建设单位三亚湾新城开发公司（原鲁能公司）选聘中奥公司为该小区提供物业服务的行为符合法律规定，应受法律保护；中奥公司与王萌签订的《鲁能?三亚湾美丽3区前期物业服务合同》合法有效，中奥公司也已实际为该小区提供物业服务，王萌是该小区业主，双方之间已实际形成服务和被服务的关系。且王萌已经向中奥公司支付2015年1月1日之前的物业费，实际履行了支付义务。1、关于物业费的问题。在中奥公司提供物业服务期间，王萌应按该协议约定的物业服务费数额向中奥公司交纳。《物业服务合同》约定，物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积（有房产证的以房产证记载的面积为准，没有房产证的以新城公司提供的房屋面积实测报告中标注的建筑面积）为准交纳。王萌房屋产权证登记的建筑面积为295.42平方米，但中奥公司仅主张按照188.02平方米计算物业服务费，这是中奥公司对自身权利的处分，本院予以认可。并且《物业服务合同》已于2016年6月30日到期，双方并未续签物业服务合同，中奥公司提出合同到期自动延期的主张，本院不予采纳。因此，王萌从2015年1月1日至2016年12月31日期间欠付的物业费，本院仅支持至2016年6月30日，按18个月计算，应交纳的物业服务费为15737.27元（4.65元/月/㎡×188.02㎡×18个月），原告诉求超出部分本院不予支持。2、关于违约金的问题。王萌逾期未支付物业服务费的行为已构成违约，应当承担违约责任。根据中奥公司诉讼请求，违约金以每年欠交的物业服务费为基数，按每日千分之一收取，该违约金的计算标准与合同约定相同，本院予以认可。违约金均从欠缴的30天之后开始计算，并计算至合同终止之日即2016年6月30日，具体计算如下：2015年1月1日-2015年12月31日的违约金，应以2015年欠交的物业费10491.52元（4.65元/月/㎡×188.02㎡×12个月）为基数，从2015年2月1日起算，按日千分之一计算至2016年6月30日止，即5350.68元（10491.52元×1‰×510天）；2016年1月1日-2016年6月30日的违约金，应以2016年欠付的物业费5245.76元（4.65元/月/㎡×188.02㎡×6个月）为基数，从2016年2月1日起算，按日千分之一计算至2016年6月30日止，即786.86元（5245.76元×1‰×150天），因此，被告应向原告支付违约金总额为6137.54元（5350.68元+786.86元）元。原告仅诉求5088.4元，系其对自身权利的处分，本院予以认可。原告的诉求的物业费及违约金均基于合同的约定，中奥公司与新城公司签订的物业合同于2016年6月30日到期后，未续签合同。因此，本院对原告诉求2016年6月30日之后的物业费及违约金均不予支持。其可在签订合同后，另行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告王萌应在本判决生效之日起十日内向原告广东中奥物业管理有限公司支付物业服务费15737.27元及违约金5088.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费451.78元（原告广东中奥物业管理有限公司已预缴），由被告王萌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。mieetazuojtnjhrqmt审 判 长 陈 媛人民陪审员 郑辉仁人民陪审员 陈太裔 二〇一六年十二月二日书 记 员 王 捷附本案援引的法律条文：中华人民共和国合同法第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。物业管理条例第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。中华人民共和国民事诉讼法