上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初9257号原告胡叶芳(反诉被告)，女，1976年10月31日出生，汉族，户籍地上海市青浦区，现住上海市青浦区。委托代理人张仪，上海市方正律师事务所律师。委托代理人倪烜璟，上海市方正律师事务所律师。被告李金辉(第一被告、反诉原告)，男，1970年1月22日出生，汉族，户籍地上海市青浦区，现住上海市青浦区。被告沈彩芳(第二被告、反诉原告)，女，1971年2月19日出生，汉族，户籍地上海市青浦区，现住上海市青浦区。被告李倩文(第三被告、反诉原告)，女，1992年12月4日出生，汉族，户籍地上海市青浦区，现住上海市青浦区。三被告共同委托代理人邵志强，上海博拓律师事务所律师。原告胡叶芳、庄逸兴诉被告李金辉、沈彩芳、李倩文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月29日立案后受理后，依法由代理审判员刘琳独任审判。本院根据原告的申请裁定对系争房屋进行了保全。本案于2016年10月11日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人张仪、倪烜璟、三被告及其共同委托代理人邵志强到庭参加诉讼。审理中，原告庄逸兴退出诉讼。本案现已审理终结。原告胡叶芳诉称：原告与庄逸兴系夫妻关系。2016年5月23日，原告与三被告通过上海惠林房地产经纪事务所签订《房产购房合同书》，约定由原告购买被告名下位于青浦区城中西路448弄西部二区13号楼512室的房屋，购房总价款为人民币(以下币种均为人民币)158万元。后原告向被告支付定金3万元。合同另约定首期房款20万于2016年6月10日前支付，第二期房款63万元于过户时支付，第三期房款70万元为银行贷款，尾款2万元于交房时支付。合同签订次日，三被告单方面要求原告将首期房款增加到48万元，原告未同意，双方未达成一致。2016年6月4日，原告丈夫电话联系被告询问若首期房款支付25万元，被告是否同意过户，被告表示同意，故原告支付被告25万元。6月8日，三被告再次反悔，电话通知原告仍增加首付款为48万元，即原告应再支付20万元，否则不配合原告办理贷款和过户，此系三被告单方面变更合同，原告未同意。原告认为原告按约支付房款，但三被告单方违约，拒绝原告办理贷款和过户手续。双方多次协商未果，故原告为维护自身合法权益诉至法院要求：1、判令三被告继续履行于2016年5月23日签署的《房产购房合同书》；2、判令三被告协助原告办理位于上海市青浦区青浦镇城中西路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续(所涉税费由原告承担)；3、判令三被告支付原告违约金暂计21,560元(以28万元为基数，按日千分之一，自2016年6月5日起计算至实际履行之日止)；4、判令三被告支付原告租房损失暂计1,800元(自2016年8月25日起算至三被告实际腾退之日止，按每月1,800元计算)；5、诉讼费由被告承担。审理中，原告撤销第三、四项诉请，不再主张。被告李金辉、沈彩芳、李倩文辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、购房合同书约定合同签订120日内办理过户，但对被告极为重要的付款方式却约定过于简略、不公。另，根据相关购房政策，首套房首付款的支付比例为3成，但合同约定的首付款仅为23万元，不足网签要求的3成，无法履行合同，后被告要求原告再支付20万元至总房款的3成并办理网签手续，但原告拒绝被告的要求导致合同无法履行。故本案的违约方是原告，并非被告；2、双方签订的购房合同书已于2016年6月14日由三被告口头通知原告解除，9月4日三被告又请律师向原告发律师函通知解除合同，故本案合同已经解除，3万元定金没收。9月14日，被告已经将原告支付的首期房款25万元原路退回。为此，被告提起反诉要求判令：1、法院确认双方签订的《房产购房合同书》解除；2、原告承担违约责任，原告交付的3万元定金无权要求返还。对于被告提起的反诉请求，原告辩称：不同意被告的反诉诉请，事实和理由与本诉意见一致。经开庭审理查明：位于上海市青浦区城中西路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记在三被告名下。2016年5月23日，原告作为乙方、三被告作为甲方、上海惠林房地产经纪事务所作为经纪方，三方签订《房产购房合同书》，约定甲方将坐落于上海市青浦区城中西路XXX弄XXX号XXX室的房屋转让给乙方，房屋建筑面积为89.19平方米。第二条约定：甲、乙双方议定的房屋成交价格为158万元。第三条付款方式约定：甲、乙双方签订本合同之日起，由乙方支付给甲方定金3万元，作为最后房款的抵充。第一次付款：在2016年6月10日前支付20万元整；第二次付款：乙方贷款审批好后，过户时，由乙方支付给甲方63万元；第三次付款：乙方购房款(贷款部分)70万元，由银行直接支付甲方，具体放款日期以银行放贷为准；第四次付款：交房时，由乙方支付给甲方2万元，同时甲方交房给乙方，乙方对甲方提供的各项设施、设备验收，验收合同，交房完成。第四条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.1%的违约金，合同继续履行(贷款部分除外)。第五条约定：甲方未按本合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收房款的0.1%的违约金，合同继续履行。第六条约定：甲、乙双方约定，甲方于房款全部付清十天内腾出房屋，并通知乙方进行验收交接，双方对房屋及其装饰、设备情况进行查验无误后，甲方将房屋及其装饰、设备交付乙方。第八条约定：甲、乙双方确认，自本合同签订之日起120日内，由本经纪方向房地产交易中心申请办理房屋转让过户手续。第十五条约定：房地产转让过程中的一切税费由乙方承担。2016年5月23日，第一被告向原告出具收据确认收到原告购房定金3万元。2016年6月4日，第一被告向原告的丈夫庄逸兴出具收据确认收到原告购房款25万元。6月14日，原、被告因第一期房款的支付发生纠纷导致报警，被告认为有关政策规定首付款要达到总房款的3成，故要求原告在网签合同前再支付20万元以达到总房款的3成，但原告以资金紧张为由不同意支付，导致双方无法网签合同。8月11日，原告及中介向被告发短信表示第二期房款已筹齐，要求尽快支付，办理网签合同及贷款手续。但被告回复原告表示双方合同已经解除，并于9月14日将原告支付的第一期房款25万元退至原支付的账户。后原告认为被告违约诉至本院。以上事实，由原、被告的陈述、房产购房合同书、收据、转账凭证、房地产登记薄、结婚证、短信截图、报警登记表、律师函、转账凭证等证据予以证明，并经庭审质证，本院核实后予以确认。审理中，原告提供2016年11月28日调取的上海市不动产登记薄，载明系争房屋于2016年8月31日在本案中被本院正式查封，预计结束日期2019年8月30日。同年9月7日，系争房屋在(2016)沪0118民初字9420号案件中被本院轮候查封，预计结束日期2019年9月6日。被告对原告提供的该份上海市不动产登记薄不持异议，本院核实后予以确认。另审理中，原告为履行房屋买卖合同之付款义务将剩余房款155万元付至本院由本院代管，并表示留2万元尾款待交房时由法院支付被告。根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告签订的《房产购房合同书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。合同约定第一笔房款的支付金额及支付时间，原告超出约定金额向被告支付，原告不存在违约行为。合同另约定了第二笔房款的支付金额及支付时间，虽约定时间过长，但为当事人合意确定，合同当事人理应按此约定履行。被告以第二笔房款支付时间过长及首期房款不足3成为由要求原告增加首期房款至总价款的3成，属于合同变更，理应与原告达成合意。然被告仅以原告不同意其变更后的支付方式为由，单方面认为原告违约，要求解除合同并没收定金，依据不足，本院不予准许。关于原告要求被告继续履行合同并过户的诉请，因原告已将剩余房款支付法院以履行买卖合同之付款义务，且双方买卖合同具备继续履行的条件，故本院对原告的该诉请予以支持。原告主张留2万元尾款待被告向原告交房时支付被告，符合合同约定，本院亦予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款之规定，判决如下：一、原告胡叶芳与被告李金辉、沈彩芳、李倩文继续履行双方签订的关于上海市青浦区城中西路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房产购房合同书》；二、被告李金辉、沈彩芳、李倩文应于本判决生效之日起十日内协助原告胡叶芳办理上述房屋的过户手续，将上述房屋的房地产权利过户登记到原告胡叶芳名下，在办理产权过户登记过程中发生的税费由原告胡叶芳负担；三、原告胡叶芳应于取得上述房屋的房地产权证后十日内支付被告李金辉、沈彩芳、李倩文房款153万元；四、原告胡叶芳应于取得上述房屋当日支付被告李金辉、沈彩芳、李倩文房屋尾款2万元；五、驳回反诉原告李金辉、沈彩芳、李倩文的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费18,750元，减半收取9,375元，由三被告负担；反诉受理费275元，由三被告负担；保全费5,000元，由三被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  刘琳二〇一六年十二月二十二日书 记 员  朱静附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。…