广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0703民初408号原告：徐勤，男，汉族，1985年11月06日出生，住址：广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：周新林，广东森德律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑莉，广东森德律师事务所律师。被告：江门越秀城建房地产开发有限公司，住所地江门市蓬江区北环路星汇名庭天枢星院1幢二、三层。法定代表人：赖明。委托诉讼代理人：林鑫，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭帅，广东广大律师事务所实习律师。原告徐勤诉被告江门越秀城建房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案。本院于2016年1月25日立案后，依法适用普通程序，于2016年4月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周新林、郑莉，被告的委托诉讼代理人林鑫、彭帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退还购房款82053.68元及利息3678.49元（利息暂计至2015年12月15日，逾期另计）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月6日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，原告购买被告所有的江门市蓬江区星汇名庭天璇星院第3幢1604预售商品房，房屋面积为155.87平方米，总价款为1258492元。根据合同第三条约定：“该商品房层高3.15米”。然而到交楼前，被告发《确认函》给原告，确认该房实际层高缩减为3米，比合同约定减少了0.15米。原告认为，双方签订的合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，当事人均应当按合同约定履行义务。购房合同中买卖双方对层高有约定且符合国家标准的，开发商应当按照合同约定标准交楼。被告降低每层房屋的层高0.15米，虽然为其减少了每层的建筑成本，增加了被告在每栋楼可销售的商品房总面积及总价值，谋取了巨额收益，但降低了原告及其他业主房屋的使用价值，使房屋的使用舒适度、通风、采光、观感等方面受到损害；同时也降低了房屋的交换价值，因为在同一小区、相同或类似面积、户型的房屋中，相比较而言，三期层高3米的房屋无论在房屋的出售价格、好卖程度等方面都会低于一、二期层高3.15米的房屋，给原告造成了实实在在的损害。被告未按合同约定的高度向原告交楼，其行为已构成违约，应负违约损害赔偿责任。本案中，原告购买的房屋面积为155.87平方米，约定层高为3.15米，因此原告依合同约定应取得的房屋使用空间为490.99立方米。由于被告的违约行为，使层高降为3米，致使原告损失的使用空间为23.38立方米，占总体积的4.76%，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款的规定，被告应按总房款1258492元的3%退还购房款37754.76元及利息3678.49元（利息从付清房款之日2014年7月15日起按原告按揭贷款年利率6.8775%计息至2015年12月15日止，逾期另计）；对于超过部分1.76%（4.76%-3%），被告应双倍退还购房款44298.92元（1258492×3.52%），总计被告应支付85732.17元。现依据我国合同法第一百零七条等相关法律的规定，特依法向法院起诉，请予支持。原告为其起诉意见主要提供了《广东省商品房买卖合同》、售房款发票、《致歉信》、《商品房交付通知书》以及（2015）粤江江门第032022号《公证书》等证据材料在卷佐证。被告辩称：1.被告与原告之间签订的《广东省商品房买卖合同》中的层高信息3.15米为工作人员录入错误，非被告真实意思表示。涉案房屋设计时即为层高3米，规划报建备案的层高亦为3米，因此竣工验收时的层高也为3米，且涉案房屋没有以层高3.15米进行销售宣传进而误导原告购买的情况。2.原告并未提供证据证明按照当前层高3米交付房屋已对其造成了经济损失，房屋当前的自然状况符合（高于）我国现行国家标准及行业标准，不会对原告的居住体验或居住安全带来任何不利，要求被告赔偿损失没有任何事实依据。3.被告没有因错误录入层高信息，或合同因笔误显示的错误层高信息3.15米与实际层高3米不一致而额外获利。4.被告在发现层高数据录入错误后，及时采取补救措施进行更正，包括向房管部门申请更正，与买受人代表召开会议通报信息录入失误的情况并道歉，还对有关内容进行了张贴公示、发出《致歉信》等，已履行了法律规定的义务，不应认定为被告违约。5.原告主张的赔偿标准并无事实和法律依据，无证据证明原告因合同“笔误”产生的层高差异所遭受的损失大小。关于层高误差问题的处理目前法律上并没有明确的规定，原告主张所依据的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款关于面积补差的规定并不适用于层高的误差。事实上，面积误差的解决方法也不能简单套用在层高误差问题上。一是面积是房屋的计价单位，面积大小直接与房屋的价格联系，因此直接按照约定的单价据实结算房屋价格即十分合理而公平，但层高却不是房价的计价单位，每一单位的层高对应多少对价并无约定或法律规定，简单地套用显然不合理；二是同样数值的误差对于面积和层高造成的误差比的差别是显著的，假设一个面积为100平方米的房屋，层高为3米，0.1米的误差对层高带来的是3.33%的误差，0.1平方米的面积误差，误差比仅为0.1%，显然在层高差异问题上套用面积补差标准会带来明显的不公平。6.被告已就层高问题按照《致歉信》的优惠方案与大部分业主达成谅解，获得了较好的处理成果。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据。据此，被告请求法院在查清事实的前提下，依法驳回原告的全部诉讼请求。被告为其抗辩意见主要提供了“星汇名庭”项目一至三期相关楼盘的规划、施工、竣工图纸、《竣工验收备案表》、《广东省商品房预售许可证》、《确认函》、（2016）粤江蓬江第000600号《公证书》以及层高数据更改为3米后与第三期新业主签订的《广东省商品房买卖合同》等证据材料在卷佐证。经审理查明：由被告开发的“星汇名庭”房地产项目位于江门市北环路南侧，属于江门市名校紫茶小学招生地段。该项目共分四期，一至三期均为住宅项目，其中第一期和第二期从规划设计、报建、施工到竣工验收，层高标准均设定为3.15米。第一期于2011年7月21日开盘销售，被告为此曾在越秀集团网页及相关网络媒体上宣传该楼盘，宣传的内容除了第一期开售的开阳星院的基本情况外，还就整个“星汇名庭”项目的总占地面积、容积率、绿地率及整体设计风格和理念等做了介绍，其中关于住宅层高的宣传为3.15米。本案讼争涉及的天璇星院3幢1604单元属于“星汇名庭”第三期项目。2013年8月16日，“星汇名庭”第三期项目开工建设，并于2015年8月18日完成竣工验收备案登记。从该期项目的规划设计、报建、施工到竣工验收等各个阶段的相关资料所记载的内容来看，层高标准均设定为3米。2014年5月30日，被告经依法审批取得了第三期天璇星院第3、4幢的《广东省江门市商品房预售许可证》，编号为江预许字第2014060号。2014年6月6日，原告与被告签订一份《广东省商品房买卖合同》，主要约定：原告向被告购买由其开发的位于江门市蓬江区“星汇名庭”天璇星院3幢1604单元房屋；该房屋为预售商品房，用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为3.15米，建筑面积共155.87平方米，套内建筑面积128.68平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.19平方米；该商品房单价为每平方米8074元，总价款为1258492元，原告通过申请办理银行按揭方式支付房款；被告应当在2016年3月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用等。双方在该合同中还对商品房面积差异情形应如何处理作了明确而具体的约定，但并未就商品房层高差异问题的处理予以约定。合同签订后，原告依约履行了支付全部房款1258492元的义务，被告并为其开具了相应的发票。2015年11月开始，被告陆续向原告及“星汇名庭”第三期其他业主分别寄发《致歉信》，主要内容为：“……为便于阁下尽早入住，我司早于2015年11月进行内部验收检查。检查时发现合同约定存在误差，把三期商品房实际层高3米写成3.15米。而实际层高与报建图、施工图及实际样板间展示区的数据相符（有所有报建图纸及实体样板间为证）。经核查，证实我司相关人员在确认网签买卖合同时，沿用了一、二期的旧网签合同版本，数据录入时由于工作人员失误所导致。目前层高仍符合国家《住宅设计规范》第5.5.1条规定的住宅层高≥2.8米的要求，不影响居住和使用功能。现我公司就合同内容数据录入有误一事郑重告知阁下，请阁下知悉并向您真诚道歉，恳请取得您的谅解……”。被告在该《致歉信》中还提出了补偿方案，拟赠送一年物业管理费或车位购买优惠代金券5000元的礼包，同时明确告知原告等业主如同意该补偿方案的可在十五天内通过签订《确认函》的方式予以确认，并在2015年12月20日前办理收楼手续。被告在向包括原告在内的其他业主发《致歉信》的同时，还通过张贴公示、与相关业主召开会议通报情况以及向江门市住房和城乡建设局申请更正数据等措施进行善后处理。另据被告反映，截至2016年6月7日，在该公司已出售的934套商品房中，已有656户业主接受该公司上述补偿方案并与其签订了《确认函》，但本案原告并未接受该公司的补偿方案。该层高差异问题后经双方多次协商，由于分歧较大，最终未能就赔偿标准达成一致意见，原告遂诉至来院。原告起诉后，被告于2016年4月1日向江门市蓬江公证处就“星汇名庭”第三期的施工图纸、预售许可证、商品房交付使用告知书、户型示意图及层高标识等资料的公示现状及内容申请进行保全证据公证。该公证处公证人员于当日下午到达“星汇名庭”交楼接待中心，对该中心的现场以及涉案相关楼盘分别进行了查看、拍照及录像并制作了（2016）粤江蓬江第000600号《公证书》。根据该《公证书》的内容显示，当日“星汇名庭”交楼接待中心有摆放第三期施工图纸、楼盘宣传等资料，其中施工图纸资料中记载层高数据为3米。另外，第三期的天玑星院和天璇星院部分单元张贴有户型图及印有“本产品标准层高3米”字样的标示牌。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告江门越秀公司签订的《广东省商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，其双方间的商品房预售合同法律关系合法有效，依法应予保护，双方均应严格按照合同的约定行使权利和履行义务。本案纠纷系因涉案商品房的实际层高与合同约定层高不符而引起的，根据原告的起诉意见和被告的抗辩意见，双方争议的焦点主要体现在两方面，现分别作具体分析和认定意见如下：1.被告江门越秀公司的行为是否构成违约及应否承担违约责任？合同中约定的商品房层高为3.15米，实际层高为3米，双方在庭审中对此均予以确认，但被告江门越秀公司则认为此系其工作人员因疏忽而导致录入层高数据错误，而非其真实意思表示，且3米的层高仍高于国家的强制性标准，故该情形不构成违约，其不应承担违约责任。对此本院认为：首先，双方签订的《商品房买卖合同》由被告江门越秀公司单方提供，合同中记载的层高等相关数据亦为江门越秀公司所提供，且根据江门越秀公司的陈述可知，层高问题所涉房屋共计达900多户，这说明江门越秀公司与购房者至少发生过900多次的磋商、议价和签定购房合同的行为，但江门越秀公司在层高问题曝光之前长达两年左右的时间内均未对合同载明的3.15米的层高数据主动提出属其意思表示错误的更正或声明。鉴于此，江门越秀公司工作人员在房屋销售过程中代表该公司向原告作出的包含3.15米层高等内容在内的要约，应认定为江门越秀公司的真实意思表示。其次，原告作为普通购房者，且并非专业人士，相对于作为出卖方的被告江门越秀公司而言，其在一般情况下对商品房相关资料的掌握系处于弱势地位，在购买商品房时是难以做到详尽的了解所购商品房的相关规划设计及施工、竣工图纸等资料的，对于商品房层高的确认一般只能依赖于合同的约定，且根据被告江门越秀公司在“星汇名庭”第一、第二期开盘时通过公司网页等渠道所做销售广告的内容来看，关于总占地面积、容积率、绿地率等数据是针对整个“星汇名庭”项目的，这在一定程度上也可能致使原告将3.15米的层高理解为是针对“星汇名庭”项目的整体宣传。被告江门越秀公司虽然向江门市蓬江公证处就“星汇名庭”第三期的施工图纸、预售许可证、商品房交付使用告知书、户型示意图及层高标识等的公示现状及内容申请进行保全证据公证，但该公证行为系发生在原告起诉之后，且无法直接证明被告江门越秀公司在涉案商品房销售当时就已处于《公证书》所载明的公示现状。鉴于此，原告有理由相信被告江门越秀公司在合同中关于层高3.15米的意思表示，故原报建时的设计规划层高数据不应作为双方真实意愿之表达，应认定双方对《商品房买卖合同》中记载的层高数据等事项达成合意。再者，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，被告江门越秀公司作为房地产开发单位和商品房出卖人，其交付的商品房应当符合法定和约定条件，现其拟交付商品房的实际层高与合同约定不符，该情形即构成瑕疵履行，即使商品房实际层高符合甚至高于国家强制性标准，也构成违约。综合以上分析，本案中被告江门越秀公司的行为客观上已构成违约情形，且无论其主观上是否有过错，无论是否存在故意抑或疏忽，均应依法承担违约责任。2.在既无法律明确规定又无合同约定的情形下被告江门越秀公司应如何承担违约责任？该争议焦点实质就是层高误差违约责任的计算标准如何确定的问题。该问题目前法律法规及司法解释对此均没有明确规定，双方对此也无合同约定。本案原告在诉讼请求中所列的退还购房款及利息的计算依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定以及双方在《合同补充协议》中约定的关于面积误差的处理原则。对此本院认为，商品房层高误差与面积误差虽然均属于瑕疵履行的情形，且买受人的诉讼主张主要就是要求出卖人承担违约责任，如返还相应购房款、解除合同、赔偿损失等，但毕竟层高与面积对于商品房而言是不相同的决定性因素，例如涉案商品房是按面积计算单价而非按层高计算单价、面积大小决定着商品房交易契税税率的高低和住宅专项维修资金的数额等等。因此，对于商品房层高误差的处理不宜直接类推适用上述司法解释或合同约定中关于面积误差的处理原则。故原告主张适用上述法定或约定的面积误差处理原则来直接处理层高误差违约责任的计算标准问题，没有法律依据，本院不予支持。原告在本案中要求被告承担违约责任的方式为退还购房款及利息。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条“标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持。当事人主张以符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的，人民法院应予支持。价款已经支付，买受人主张返还减价后多出部分价款的，人民法院应予支持。”的规定，由于本案涉案房屋层高与合同约定不符，在通风、采光等有关居住的舒适度方面与预期相比均有下降，致使原告的期待利益未能完全获得保障，且会在一定程度上降低房屋的交易价值，江门越秀公司应向原告返还符合约定房屋与实际交付房屋按交付时的市场价值的差价。但因原告未对该市场价值差价大小提出明确证据证明，故本院根据案件的实际情况进行综合考量，并引入数学领域中的“权重系数”这一概念予以调整，酌情确定违约责任的计算标准。对于商品房而言，房屋面积误差与层高误差对房屋总价影响的权重系数并不一致。目前除按套计价的以外，房地产市场交易习惯主要是按总建筑面积计价（房屋总价=总建筑面积×面积单价）。因此，面积误差对房屋总价影响的权重系数为1，面积减少的比例即为房屋总价相应减少的比例。除商铺、别墅、厂房以及对层高有特别有求的房屋外，对普通住宅而言，购房者购买房屋后主要使用空间为面积，即面积的减少属于功能性影响。在层高达到或超过国家强制标准的前提下，房屋高度的变化主要对舒适度产生影响，故此时层高变化对普通人在使用房屋时所起的影响作用要小于面积变化的影响作用。虽然购房者最终获得的是空间使用权，但如前分析，由于房屋这种特殊商品的面积和层高的作用影响不一样，并且面积绝对数远大于层高绝对数，因此，即使同样比例的减少空间体积，层高降低导致空间体积纵向减少对住户的影响，要明显小于面积减少导致空间体积横向减少带来的影响。由此可以认定，在层高达到或超过国家强制标准的情形下，层高对于房屋总价的影响权重应小于面积对房屋总价的影响权重。鉴于以上分析，并以面积对房屋总价的影响权重系数为1作参考，本院认为在层高达到或超过国家强制标准的前提下，层高对于房屋总价的影响权重系数应酌定为0.6为宜。因此，结合本案实际，房屋层高误差比绝对值为：（合同约定层高3.15米-实际层高3米）×100%／合同约定层高3.15米=4.76%，故本案房屋层高误差违约责任标准的计算公式应为：房屋层高误差比绝对值×权重系数×房屋总价。根据上述公式计算出被告江门越秀公司应赔偿给原告的金额为4.76%×0.6×1258492元=35942.5元。对于原告本案中主张的金额85732.17元，超出35942.5元的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决如下：一、被告江门越秀城建房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿人民币35942.5元给原告徐勤；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1943元，由原告负担1128元，由被告江门越秀城建房地产开发有限公司负担815元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  吴晓兵审 判 员  李汉强人民陪审员  蓝志想二〇一六年十二月二十六日书 记 员  谭京纶第1页共10页