湖南省永州市中级人民法院行 政 判 决 书（2016）湘11行终273号上诉人（原审被告）：东安县房产局。法定代表人：陈弦，该局局长。委托诉讼代理人：傅艳，该局法制信访室工作人员（特别授权）。委托诉讼代理人：周雄燕，该局法律顾问。上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司上饶信州支行。法定代表人：罗黎明，该行负责人。委托诉讼代理人：高浩景，江西锦成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐建华。被上诉人（原审原告）：曾丽华（系唐建华之妻）。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：唐英娥（特别授权）。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：胡少波，湖南慎明律师事务所律师。原审第三人：湖南赣宏置业有限公司。法定代表人：张永洪，该公司董事长。原审第三人：徐兵。被上诉人唐建华、曾丽华诉上诉人东安县房产局房屋行政登记一案，上诉人东安县房产局、上诉人中国工商银行股份有限公司上饶信州支行（以下简称信州支行）不服东安县人民法院于二○一六年十月十九日作出的（2016）湘1122行初11号行政判决，分别于2016年11月9日、11月16日向东安县人民法院提交上诉状，本院于2016年12月6日收到一审移送的案卷并立案受理后，依法由审判员陈姬担任审判长，与审判员龚建、代理审判员万竹婷组成合议庭，书记员陈恒首担任法庭记录，于2016年12月26日在本院第十二审判庭公开开庭审理了本案。除上诉人东安县房产局的法定代表人陈弦、上诉人信州支行的法定代表人罗黎明、被上诉人唐建华、曾丽华因事未到庭外，上诉人东安县房产局的委托诉讼代理人傅艳、周雄燕，上诉人信州支行的委托诉讼代理人高浩景，被上诉人唐建华、曾丽华的委托诉讼代理人唐英娥、胡少波，原审第三人湖南赣宏置业有限公司（以下简称赣宏公司）法定代表人张永洪，均到庭参加了诉讼。原审第三人徐兵经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2012年7月5日，原告唐建华、曾丽华与第三人赣宏公司签订《商品房买卖合同》，二原告购买了赣宏公司开发的东安县舜皇大道“东安明珠”房地产第1栋楼109号和209号两门面。合同订立后，二原告按照合同履行了付款义务，并缴纳了契税，赣宏公司已将两门面交付给二原告使用。2016年2月初，二原告在催告赣宏公司办理产权证的过程中，从赣宏公司法定代表人张永洪处了解到原告所购买门面已于2012年9月14日由被告东安县房产局颁发了东房权证白牙市镇字第7120013**号房屋所有权证（以下简称712001314号房产证），将产权登记在第三人徐兵名下，后徐兵以该房产为第三人信州支行设定抵押并办理了抵押登记。原告认为被告东安县房产局违反法律规定为第三人徐兵办理房屋所有权登记，侵犯了其合法权益，故诉至法院，请求依法判处。原判认为，被告东安县房产局在明知第三人赣宏公司未取得竣工许可证的前提下，依第三人赣宏公司的申请将原本属于赣宏公司的房产颁证给第三人徐兵，被告东安县房产局没有尽到谨慎审查的义务。被告东安县房产局明知第三人赣宏公司的房产应初始登记在赣宏公司名下，依然在第三人赣宏公司请求下初始登记到第三人徐兵名下，其行为违反了法律规定，被告东安县房产局对该房屋登记行政行为具有过错。综上所述，该院支持原告的诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（二）项、《房屋登记办法》第十九条第（一）项、第二十二条第（二）项、第三十条第（五）项之规定，判决撤销被告东安县房产局颁发给第三人徐兵的712001314号房产证。案件受理费50元，由被告东安县房产局负担。上诉人东安县房产局上诉称：一、唐建华、曾丽华不是行政相对人，无权提起行政诉讼。本案中，涉案房屋所有人是赣宏公司，东安县房产局依赣宏公司的申请，将房屋过户给徐兵是履行正常的法定职责，其行政相对人是赣宏公司，而非唐建华、曾丽华。二、唐建华、曾丽华与赣宏公司签订了《商品房买卖合同》，唐建华、曾丽华应依据合同提起民事诉讼主张权利。因赣宏公司没有依约到东安县房产局办理备案登记手续，东安县房产局无法控制房源，导致唐建华、曾丽华依合同享有的权利无法实现，其性质属于债权而非物权。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条之规定，唐建华、曾丽华完全可以通过民事诉讼解决纠纷。综上，一审判决主体和定性错误，请求二审法院撤销原判，驳回唐建华、曾丽华的诉讼请求。上诉人信州支行上诉称：一、原审判决认定事实错误。东安县房产局审查了赣宏公司提交的过户申请资料，进行房屋登记行为合法，不存在任何过错。二、原审判决撤销东安县房产局颁发的712001314号房产证，严重侵害了信州支行的合法权益，造成信州支行权益减损。信州支行基于东安县房产局颁发的房产证设定抵押权，并依法办理抵押登记，依据《物权法》的规定，抵押权自抵押登记时设立。信州支行作为善意相对人，基于物权公示公信原则设立的抵押权依法应予保护。为此，信州支行依据《行政诉讼法》第二十九条规定提起上诉，请求撤销原判，改判驳回唐建华、曾丽华的全部诉讼请求。被上诉人唐建华、曾丽华答辩称：东安县房产局和信州支行的上诉所依据的事实和理由均不能成立，依法应驳回其上诉请求。一、东安县房产局认为唐建华、曾丽华不是行政相对人，无权提起行政诉讼的理由不能成立。根据《行政诉讼法》第二十五条、第四十九条之规定，唐建华、曾丽华作为涉案房产的买受人，与被诉房屋登记行为具有利害关系，有权提起行政诉讼。二、东安县房产局认为唐建华、曾丽华应提起民事诉讼而非行政诉讼的观点错误。2012年7月5日唐建华、曾丽华与赣宏公司就购买东安明珠第1栋楼109号、209号门面签订了《商品房买卖合同》，唐建华、曾丽华依约缴纳了房款，并到税务局缴纳了契税，现该门面已交付唐建华、曾丽华使用至今。唐建华、曾丽华认为东安县房产局给徐兵颁发712001314号房产证的行为侵犯了唐建华、曾丽华的合法权益，应提起行政诉讼而非民事诉讼。三、本案审查的是东安县房产局的房屋行政登记（颁证）行为是否合法，信州支行的上诉观点和理由与本案无关。另外房屋预告登记不是法定和必须的，也不是房屋登记的前置条件。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审第三人赣宏公司没有发表意见。经审理查明：2012年7月5日，原审第三人赣宏公司（出卖人）与被上诉人唐建华、曾丽华（买受人）签订了《商品房买卖合同》，合同内容：“第一条：出卖人以出让方式取得位于东安县白牙市镇官田南路以东与舜皇路以西交汇处编号东国用2012.0001290-0001291的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为4311222011B00086，该地块土地总面积为52726.6平方米，规划用途为商业，土地使用年限自2011年7月7日至2051年7月5日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，定名东安明珠。第二条：买受人购买的商品房为预售商品房。……第三条、第四条：买受人购买东安明珠第1栋楼109号、209号门面房，总价款为556110元……”。合同签订当日，唐建华、曾丽华付清房款556110元，交契税22244元。2013年8月6日赣宏公司已将上述门面房交付唐建华、曾丽华使用。2012年8月10日，原审第三人赣宏公司向上诉人东安县房产局提交了《关于请求发放临时房产证的报告》内容：“我公司东安明珠第一期商住楼1#、2#楼以及5#、22#楼的商业用房，经公司董事会研究决定，以公司股东张永洪的名义登记发放临时房产证，以解决资金紧张之需，待分户时，临时证收回贵局后，再行登记发放分户证，一切事宜与贵局无关，概由赣宏公司承担。”东安县房产局原任局长许林松在该报告上批字“请唐局长及测绘队、产权办负责同志视该项目融资办理总证，待分户时由项目单位逐户到银行销号后再办理”。2012年9月12日，赣宏公司向东安县房产局提交《关于请求房产证变更的报告》，内容“我公司东安明珠1#楼第1、2层商业用房已办理了两个房产证，证号分别为712001314、712001315，产权人为我公司股东张永洪。现根据我公司建设投资需要和到银行办理贷款手续的要求，我公司东安明珠1#楼第1、2层商业用房需要办理三个房产证，其中以我公司股东张永洪名义办一个（第1、2层1－6号），以我公司股东徐兵名义办理两个（第1、2层7－12、13－18号）。为此，特向贵局申请，原已办理的1#楼的两个产权证予以注销作废，并另行办理三个产权证。若因此有任何矛盾、纠纷或其他责任等，与贵局及相关经办人员无关，均由我公司承担”，张永洪在此报告中注明“由于在银行贷款需求，特把原房产证重新分割”，东安县房产局原任局长许林松在该报告上批字“同意申请人意见，予以变更办理只收取变更费用”。赣宏公司提供的东国用（2011）第0001235号国有土地使用证记载“土地使用权人：赣宏公司，座落：白牙市镇官田南路以东与舜皇路以西交汇处（二），使用权类型：出让，使用权面积：15716.62平方米”；宗地图记载的权利人为赣宏公司；建设工程规划许可证的建设单位是赣宏公司；商品房预售许可证记载的售房单位是赣宏公司。东安县房产局的房屋所有权登记审批表记载“产权来源：自建；产权人名称：徐兵；受理意见：此房原为赣宏公司（东安明珠）所有，现请求分割，该房析产给徐兵，同意按建筑面积594.32平方米给徐兵确认发证；登记类型：分割”。2012年9月14日，东安县房产局为原审第三人徐兵颁发了712001314号房产证，将赣宏公司开发的东安明珠第1栋楼107号、108号等12套商业门面登记在徐兵名下，且包含了唐建华、曾丽华购买的东安明珠第1栋楼109号、209号门面。徐兵一审陈述“赣宏公司成立之初，徐兵作为股东，就将身份信息留置在赣宏公司办理工商、税务登记用，徐兵至本次诉讼时才知道东安县房产局对徐兵进行了房屋登记，徐兵从未与赣宏公司签订房屋买卖合同，也没有支付购房款及契税”。2014年4月25日，信州支行取得了东房他证白牙市镇字第5140005**号房屋他项权证，记载“房屋他项权利人：信州支行；房屋所有权人：徐兵；房屋所有权证号：712001314；他项权利种类，抵押权；债权数额255万元；抵押方式：最高额抵押；债务人：徐兵；土地使用证东国用（2011）第0001235号一并抵押”。被上诉人唐建华、曾丽华购房后多次催促原审第三人赣宏公司办理房屋所有权证，2016年2月初，张永洪告诉唐建华、曾丽华涉案房产已于2012年9月14日登记在徐兵名下并办理了银行贷款抵押登记。之后，唐建华、曾丽华多次找赣宏公司和东安县房产局协商未果。唐建华、曾丽华认为东安县房产局为徐兵颁证的行为违法，故诉至法院，请求撤销东安县房产局颁发给徐兵的712001314号房产证。认定上述事实的证据有：1、赣宏公司与唐建华、曾丽华签订的《商品房买卖合同》，唐建华、曾丽华付房款、交契税的凭证，东安明珠小区前期物业服务协议；2、赣宏公司的《关于请求发放临时房产证的报告》、《关于请求房产证变更的报告》、企业法人营业执照、组织机构代码证，张永洪和徐兵的身份证复印件，东国用（2011）第0001235号国有土地使用证及宗地图、建设工程规划许可证、房屋分户平面图、商品房预售许可证；3、东安县房屋所有权登记审批表；4、东房他证白牙市镇字第5140005**号房屋他项权证等证据，足以认定。本院认为，本案的争议焦点是上诉人东安县房产局为原审第三人徐兵颁发712001314号房产证的房屋行政登记行为是否合法，是否应予撤销。上诉人东安县房产局、上诉人信州支行的上诉理由能否成立。一、上诉人东安县房产局为原审第三人徐兵颁发712001314号房产证的房屋行政登记行为违法，依法应当予以撤销。理由如下：1、《房屋登记办法》第八条规定“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”经查，涉案房屋行政登记的所有权人为原审第三人徐兵，而该房屋占用范围内的土地使用权人为原审第三人赣宏公司，该房屋行政登记违反了权利主体一致的原则。即赣宏公司开发建设的东安明珠项目，国土、规划、报建审批、预售等手续都是以赣宏公司的名义申报并获得批准，依法东安明珠建设工程项目名下所有房屋的初始登记均应当登记在赣宏公司名下。东安县房产局在明知东安明珠建设工程项目的开发商系赣宏公司，仅依赣宏公司的申请即将原本应当依法初始登记在赣宏公司名下的房屋所有权先初始登记在张永洪个人名下，后又作废重新分别初始登记到张永洪和徐兵名下，违反了《房屋登记办法》第八条的规定。2、从上诉人东安县房产局提交的赣宏公司《关于请求发放临时房产证的报告》来看，该报告明确“赣宏公司经董事会研究决定，以公司股东张永洪的名义登记发放临时房产证，以解决资金紧张之需，待分户时，临时证收回贵局后，再行登记发放分户证，一切事宜与贵局无关，概由赣宏公司承担”；东安县房产局原任局长许林松注明“请唐局长及测绘队、产权办负责同志视该项目融资办理总证，待分户时由项目单位逐户到银行销号后再办理”。由此可证实赣宏公司是向东安县房产局申请办理临时房产总证，是房屋所有权的初始登记。另从上诉人东安县房产局提交的赣宏公司《关于请求房产证变更的报告》来看，该报告明确“现根据我公司建设投资需要和到银行办理贷款手续的要求，我公司东安明珠1#楼第1、2层商业用房需要办理三个房产证，其中以我公司股东张永洪名义办一个（第1、2层1－6号），以我公司股东徐兵名义办理两个（第1、2层7－12、13－18号）。为此，特向贵局申请，原已办理的1#楼的两个产权证予以注销作废，并另行办理三个产权证……”。由此可证实赣宏公司仍是为银行贷款需求，向东安县房产局申请将原初始登记在张永洪名下的原房产证作废，并分别初始登记到张永洪和徐兵名下。《房屋登记办法》第三十条规定“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料”。本案中，赣宏公司在申请颁证时并未提供房屋已竣工的证明和房屋测绘报告等必要材料，客观上缺失颁证要件，东安县房产局未尽谨慎审查义务；主观上东安县房产局应赣宏公司要求以办理房产证融资为目的，将房屋所有权初始登记在股东徐兵个人名下，明显存在过错情形。3、东安县房产局主张本案的房屋行政登记为房屋所有权转移登记，该主张证据不足，本院不予支持。第一，赣宏公司未依法办理初始登记的情况下，就不可能办理分割、过户等房屋所有权转移登记。第二，《房屋登记办法》第十二条规定“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请”，第三十三条规定“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料”。本案中，赣宏公司申请将张永洪名下的原房产证作废，分别初始登记到张永洪和徐兵名下，当时徐兵本人对这次房屋登记行为并不知情。赣宏公司、张永洪亦未提供分割、过户合法材料。上诉人东安县房产局上诉称“依赣宏公司的申请，将房屋过户给徐兵，是履行正常法定职责，为徐兵颁发712001314号房产证合法”以及上诉人信州支行提出“东安县房产局审查了赣宏公司提交的过户申请资料，进行房屋登记行为合法，不存在任何过错”的上诉理由，均不能成立，本院不予采信。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（三）项的规定，东安县房产局房屋行政登记行为主要证据不足，违反法定程序，人民法院应当依法予以撤销。二、根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”之规定，东安县房产局依赣宏公司申请初始登记在徐兵名下的房产，包括了唐建华、曾丽华购买的东安明珠第1栋楼109号、209号门面，唐建华、曾丽华在签订合同后，履行了合同付款义务、缴纳了税款，赣宏公司于2013年已将涉案门面交付唐建华、曾丽华占有使用。因赣宏公司的原因不能如期办理房产登记手续，但赣宏公司交付房产的行为，足以体现其转移所有权的内心真意，这种交付亦属于法律行为之一。唐建华、曾丽华在多次催告赣宏公司办理房屋所有权登记的过程中发现涉案房屋登记，认为侵犯了其合法权益，其诉请撤销相应的房屋所有权登记具有物权属性，应受法律保护。故唐建华、曾丽华作为本案的利害关系人，有权向人民法院提其行政诉讼。上诉人东安县房产局提出“唐建华、曾丽华不是行政相对人，无权提起行政诉讼，而应通过民事诉讼解决”的上诉理由，不能成立，本院不予采信。综上，本案中东安县房产局为徐兵进行的房屋所有权初始登记行为明显存在过错和违法的情形，徐兵并非因房屋所有权转移登记而善意取得。故一审法院判决撤销东安县房产局为徐兵颁发的712001314号房产证合法。因涉案房产的房屋抵押登记行为并非被诉行政行为，不属本院审查范畴，故信州支行是否已善意取得抵押权，本院不予分析评判。上诉人信州支行提出“原审判决撤销712001314号房产证，严重侵害了信州支行的合法权益，造成信州支行权益减损。信州支行已善意取得抵押权，依法应予保护”的上诉理由，不能成立，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判处正确。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人东安县房产局、上诉人中国工商银行股份有限公司上饶信州支行各负担25元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 姬审 判 员  龚 建代理审判员  万竹婷二〇一六年十二月三十日书 记 员  陈恒首附相关法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。