福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0205民初3151号原告：赵勇，男，1978年7月23日出生，汉族，住湖南省湘潭县，委托诉讼代理人：刘海树，福建天衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈德龙，福建天衡律师事务所律师。原告：钟敏，女，1983年8月19日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区，委托诉讼代理人：刘海树，福建天衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈德龙，福建天衡律师事务所律师。被告：厦门泰禾房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市海沧区新阳街道新光路253号321室，统一社会信用代码91350205072843242Q。法定代表人：朱进康，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘鹏，福建衡兴明业律师事务所律师。原告赵勇、钟敏与被告厦门泰禾房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年9月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵勇、钟敏及其共同委托诉讼代理人刘海树，被告泰禾公司的委托诉讼代理人刘鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵勇、钟敏向本院提出诉讼请求：1、判令泰禾公司立即向赵勇、钟敏退还定金30万元（人民币，币种下同）；2、本案诉讼费由泰禾公司承担。事实和理由：2016年6月25日，赵勇、钟敏与泰禾公司签订了编号为0000306的《【泰禾厦门院子】认购协议书》（以下简称《认购协议》）及《泰禾厦门院子签约回款确认表》（以下简称《签约回款确认表》）。约定：赵勇、钟敏向泰禾公司认购位于厦门市××区Ｈ2013Ｐ04地块泰禾厦门院子D7号楼1跃3层107单元房屋；房屋总价为13976059元（包含20万元车位款）；定金30万元整，在《认购协议》签订之日支付；赵勇、钟敏采用按揭贷款的方式支付购房款，首付比例为30%，即首付款为4336059元；其中应于2016年7月30日支付200万元首付款，于2016年8月30日支付2036509元首付款，其余房款通过银行按揭贷款方式支付。前述《认购协议》、《签约回款确认表》签订后，赵勇、钟敏依约向泰禾公司支付了定金30万元。2016年7月30日前，赵勇、钟敏多次前往泰禾公司售楼处要求支付200万元首付款，然而泰禾公司却告知赵勇、钟敏：2016年7月15日，厦门市房地产管理部门颁布新交易政策即“限贷”政策，根据该政策赵勇、钟敏应向泰禾公司支付总房款的40%作为首付款，即首付款为5716059元。经赵勇、钟敏多次与泰禾公司协商，均无法就达成一致意见。2016年8月18日，泰禾公司发函解除了赵勇、钟敏与泰禾公司双方之间的《认购协议》。2016年11月1日，赵勇、钟敏以不可归责于赵勇、钟敏的原因导致无法履行认购协议，发函解除了认购协议书。赵勇、钟敏认为：赵勇、钟敏依约履行《认购协议》，不存在任何违约行为，然而泰禾公司却明确表示不履行《认购协议》，依法应向赵勇、钟敏退还购房定金30万元。经赵勇、钟敏多次催促，泰禾公司仍拒绝履行前述义务。泰禾公司的违约行为严重损害赵勇、钟敏的合法权益。泰禾公司辩称，一、赵勇、钟敏未能按照约定的期限支付首付款，其行为已经构成违约。本案中暂且不论首付比例是否提高，即便是按照双方最初暂定的首付款为房屋总价的30%，即赵勇、钟敏应当在2016年7月30日前支付首付款200万元，于2016年8月30日前支付首付款2036509元，但赵勇、钟敏至今没有支付。根据双方签订的《认购协议》按揭付款的约定：“……如乙方逾期支付，甲方有权单方解除本协议并没收乙方定金，将该商品另出售予他人”，泰禾公司有权单方解除案涉房屋的《认购协议》，并没收定金。二、案涉房屋的约定的暂缴首付款30%是符合当初签约时的房产交易政策，泰禾公司已尽到相应的告知义务。案涉房屋签订的《认购协议》的时间是在2016年6月25日，而厦门市房地产管理部门发布的新交易政策时间是在2016年7月15日，也就是协议签订在前，政策变动在后，即说明当初认购协议书暂定的“首付款30%”是符合当时的房地产交易政策。另外，《认购协议》付款备注约定“乙方付款方式为按揭付款的……乙方首付款比例依据乙方本人咨信情况及银行相关规定执行，若乙方暂缴的首付款比例低于银行规定的最低应缴首付款比例的……”及按揭须知备注条款第3点约定：“选择银行按揭付款方式的，若遇银行调整贷款利率或增加首付款比例的，买受人应无条件承接受……否则按照买受人逾期付款情况处理，由此引发的一切后果，由买受人承担。”进一步的说明赵勇、钟敏对《认购协议》中的首付款30%是暂定，最终需要以银行的规定为准的情况是清楚明了的，泰禾公司已经尽到相应的告知义务。综上，泰禾公司认为赵勇、钟敏逾期支付购房款的行为构成违约，故其要求泰禾公司返还定金的行为缺乏法律和事实依据。本院经审理认定事实如下：2016年6月25日，赵勇、钟敏（注：买受人、乙方）与泰禾公司（注：出卖人、甲方）签订了编号为0000306的《认购协议》，约定乙方向甲方认购位于厦门市××区泰禾海沧H2013P04地块［泰禾.厦门院子］D7号楼1跃3层107单元房屋。房屋总价为14198039元，定金为30万元，在《认购协议》签订之日支付。乙方采用按揭付款的方式支付购房款，于签订本协议书之日起5日（即2016年6月30日）内支付不少于总房价的30%作为首付款，剩余房款办理商业按揭贷款，如乙方逾期支付，甲方有权单方解除本协议并没收乙方定金，将该商品房另出售予他人。《认购协议》付款方式下方还载明“付款备注”：“乙方付款方式为按揭付款的，须在订购时将本人真实的资信情况告知甲方，乙方首付款比例依据乙方本人资信情况及银行相关规定执行。若乙方暂缴的首付款比例低于银行规定的最低应缴首付款比例的，则乙方应于办理按揭贷款手续前或甲方通知乙方签订《商品房买卖合同》前（两者以先到者为准）将前述差额补足。……如乙方未在前述约定的时限内补足差额或付清全额房款的，甲方有权单方面解除与乙方签订的协议，将乙方购买的房产另售他人，同时乙方应按照房产标准总价的10%向甲方支付违约金，甲方有权从乙方已经支付的购房款中直接扣除上述违约金。……”《认购协议》还约定，乙方应按照所选定的付款方式向甲方足额支付首期购房款并交齐办理按揭所需要的材料，同时乙方所付之定金全数无息充抵部分首期购房款。若乙方逾期则视为乙方自动放弃认购，甲方不再另行通知，甲方有权没收乙方已付定金并将该商品房另行出售予他人。《认购协议》签订当日，赵勇、钟敏与泰禾公司还签订一份《签约回款确认表》，确认案涉房屋总价为13976059元，含20万元车位，付款方式为“按揭”，首付比例为30%，首付计划回款时间、金额为2016年7月30日付200万元，2016年8月30日付2036059元，计划签约时间2016年8月30日。《签约回款确认表》还载明以下内容，认购前，购房人已确认以下内容：1、已查询个人银行征信，并与银行确认个人资信符合银行按揭政策，若因个人原因无法获得银行贷款，则需在开发商通知补足房款之日起15日内一次性支付全部购房款；2、如未按照规定时间签约及交款，则取消按时签约、付款1%的折扣优惠。《认购协议》签订当日，赵勇、钟敏在泰禾公司提供的《按揭须知》上签名，该份《按揭须知》载明，选择银行按揭付款方式的，若遇银行调整贷款利率或增加首付款比例，买受人应无条件接受，并按《认购协议》之约定如期签订《商品房买卖合同》，缴清首付款、办理按揭手续并按揭资料齐全，否则按照买受人逾期付款情况处理，由此收发的一切后果，由买受人自行承担。泰禾公司分别于2016年6月25日、2016年6月26日收到赵勇、钟敏支付的定金共30万元。2016年7月8日，泰禾公司员工罗进义通过微信告知赵勇，购房首付政策要发生变化。赵勇即表示：“首付40，要580万，多100多万，搞不定的。”“看来只能退款了”。7月15日，厦门市住房贷款政策调整，赵勇、钟敏所购案涉房屋首付款比例调整至40%，首付款增加了约140万元。此后，直至8月13日，赵勇一直与罗进义通过微信进行沟通。其中，赵勇在7月15日提出：“如果不是我的原因，导致首付超过30%，也退不了？”罗进义回复：“……认购后都没办法退房，每家开发商都一样。如果有特殊事情，酌情处理。这个不是我说了算。”7月16日，赵勇提出：“小罗，我们商量了一下，首付调整到40的确办不到，但是房子我们是真心喜欢，两个方案吧，一：还是认购原来的房子，余下的140万我们两年内分四次付清，即合同签订后半年内付四分之一，一年付四分之一，余下的也是半年一付；第二个方案就是换叠下墅，……”罗进义回复：“第一套方案没得谈，不用看传达我就知道结果。”“公司不可能给你这个条件，分两年付清。我以为你只需几个月。”罗进义于7月21日、7月22日均表示“大换不了小”。7月26日，赵勇：“……多出的140万应该不会是与7月31号前需要付的200万一起付吧？还是要在之前约定的8月31号前付款？或者说这个10%可以延长到12月底？麻烦给个结论。”罗进义：“公司希望快速回款，不想拖到年度。”7月27日，赵勇：“小罗，约定的第一批交的200万的日子7月31日马上就要到了，我们确实这几个被这个临时多增出来的一成烦死了，所以，麻烦你再加紧问问公司，到底多出来的一成最迟到什么时候？”罗进义：“我已经加紧再问了。”7月29日，赵勇：“……泰禾的账号麻烦你发一个过来，到时我们好打款。”罗进义即将泰禾公司的账号提供给赵勇，并要求“注明房号和业主名字”，并于7月30日回复：“公司还是不同意分期到年底，至多给你一两个月的宽限期。”8月2日，罗进义：“公司要开始发挞定函了，您已经违约了。”8月5日，罗进义：“分期前提客户必须要交清首付30%的款项。”“您应该这几个会收到公司催首付的函件，公司的流程就是发出这个函限定客户三天交首期款，若未交就会发出挞定（没收函）。”此外，赵勇、钟敏还于7月31日前往泰禾公司售楼处与泰禾公司进行协商。2016年8月9日，泰禾公司向赵勇、钟敏发出一份《催款通知书》，载明赵勇、钟敏认购了泰禾公司开发的［泰禾.厦门院子］D7号楼1跃3层107单元房屋，根据赵勇、钟敏选择的付款方式，还尚欠到期应付款项预付款200万元，泰禾公司通知赵勇、钟敏务必于2016年8月12日前至泰禾公司营销中心办理交款手续，否则，泰禾公司不得不根据约定解除《认购协议》，届时赵勇、钟敏所支付的定金不予退还。2016年8月24日，赵勇、钟敏委托福建天衡联合律师事务所向泰禾公司发出一份《律师函》，要求泰禾公司退还定金30万元。2016年10月31日，赵勇、钟敏又通过福建天衡联合律师事务所向泰禾公司发出一份《律师函》，载明厦门市房地产政策及信贷政策的调整，是赵勇、钟敏不可预见的，没有任何违约行为；因根据新的信贷政策，导致了赵勇、钟敏无法履行《认购协议》的约定，是不可归责于双方的事由，赵勇、钟敏有权依法解除《认购协议》。赵勇、钟敏在该份《律师函》中通知泰禾公司解除双方之间的《认购协议》并要求退还购房定金。赵勇、钟敏举证以下证据：钟敏名下招商银行户口历史交易明细表、恒生银行综合户口结单、法团成立表格，拟证明其在2016年7月30日前备好首付款200万元，前往泰禾公司售楼处要求支付200万元首付款，不存在任何违约行为。赵勇、钟敏还举证视频、录音，拟证明其于2016年7月31日向泰禾公司表示要求支付首期款200万元及要求泰禾公司解决首付款比例增加的问题。泰禾公司对以上证据质证认为，招商银行户口历史交易明细表真实性无异议，但与本案无关；恒生银行综合户口结单、法团成立表格真实性、合法性、关联性无法确认，不能证明赵勇、钟敏具备支付200万元的能力；双方约定在2016年7月30日前支付200万元，赵勇、钟敏7月31日是否是去付款不清楚，即便其打算7月31日付款，但实际上未支付，同时其提出的付款时间也超过双方约定的时间即2016年7月30日，已构成违约。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。赵勇、钟敏与泰禾公司签订的《认购协议》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应该依约履行自己的义务。此外，双方另签订《签约回款确认表》，仅是对总房价、首付款支付时间进行变更，其余仍应按《认购协议》履行义务。本案的争议焦点在于：2016年7月15日厦门市住房贷款政策调整致赵勇、钟敏购买案涉房屋首付款比例调整至40%、首付款增加了约140万元是否为不可归责于双方当事人的事由，赵勇、钟敏可否依此解除《认购协议》、要求泰禾公司退还定金30万元。对此，本院分析认定如下。首先，《认购协议》中的“付款备注”载明首付款比例依据赵勇、钟敏本人资信情况及银行相关规定执行，若赵勇、钟敏暂缴的首付款比例低于银行规定的最低应缴首付款比例的，则赵勇、钟敏应于办理按揭贷款手续前或泰禾公司通知赵勇、钟敏签订《商品房买卖合同》前（两者以先到者为准）将前述差额补足。赵勇、钟敏签署的《按揭须知》亦载明若遇银行调整贷款利率或增加首付款比例，买受人应无条件接受，并按《认购协议》之约定如期签订《商品房买卖合同》，缴清首付款、办理按揭手续。可见，赵勇、钟敏在签订《认购协议》时已对将来首付款比例可能提高有了合理预期，亦即首付款比例可能提高属于双方约定的可予预见的事项，并非不可预见。诚然，在发生首付款比例提高的情况时，双方当事人可对此进行协商，事实上，赵勇亦提出分期付款及换房的方案，而泰禾公司对房屋“以大换小”不同意，分期付款亦只能至“年底”，双方未能达成一致。因此，未经泰禾公司同意变更支付首付款约定，赵勇、钟敏仅能依照原约定支付首付款，包括增加的10%比例的首付款。其次，首付比例的提高不同于完全不能取得贷款，双方已对在首付款比例提高时如何支付首付款进行了约定,赵勇、钟敏依约应该通过其他途径弥补贷款成数上的差额，赵勇、钟敏并未因此导致合同目的无法实现。最后，根据《认购协议》及《签约回款确认表》的约定，赵勇、钟敏应当于2016年7月30支付首付款200万元，于2016年8月30日支付首付款2036509元，在信贷政策调整之后，赵勇、钟敏确实与泰禾公司多次进行协商，但是在双方协商不成的情况下，赵勇、钟敏应按原约定支付。赵勇、钟敏主张其于2016年7月31日向泰禾公司要求支付200万元，但二原告最后并未实际支付，且泰禾公司的员工罗进义在此之前曾向赵勇告知泰禾公司的账号，并不存在因泰禾公司的原因导致赵勇、钟敏无法支付200万元的情形。赵勇、钟敏未依约支付首付款，其作为给付定金的一方，未履行约定的债务的，已构成违约，无权要求泰禾公司返还定金。综上，赵勇、钟敏的诉讼请求缺乏依据，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告赵勇、钟敏的诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告赵勇、钟敏负担，并应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  谭婉群二０一六年十二月十一日书 记 员  林 烨附本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法(?javascript:SLC(12418,0)?)》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。