河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0882民初1623号原告：芦超超，男，1985年3月20日出生，汉族，住沁阳市。委托诉讼代理人：杨嘉麟，河南陈彦东律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵荣飞，河南陈彦东律师事务所实习律师。被告：沁阳市鸿丰置业有限公司。住所地：沁阳市怀府中路玫瑰城营销中心。法定代表人：张松，该公司总经理。委托诉讼代理人：程圈，河南太华律师事务所律师。原告芦超超与被告沁阳市鸿丰置业有限公司（以下简称鸿丰置业）为商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告芦超超的委托诉讼代理人杨嘉麟、赵荣飞，被告鸿丰置业的委托诉讼代理人程圈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告芦超超向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告2016年8月10日之前的逾期交房违约金37278.6元，2016年8月11日起至被告具备交房条件时止，逾期交房违约金按每日146.19元标准计算。事实和理由：2014年3月9日，就被告开发的玫瑰城8号楼2单元301号房，原、被告签订了《商品房买卖合同》，备案号HFMGC(Ⅱ)060。房屋建筑面积128.52平方米，单价3791.64元/平方米，总价487302元。原告已于2014年3月9日首付197302元，余款290000元通过银行按揭方式于2015年1月16日支付给了被告。按照合同约定，商品房竣工验收合格是交房前提条件，被告应于2015年11月30日前交房。但是被告在未经竣工验收合格的情况下，于2015年12月18日将房钥匙交付原告。原告认为应属于未交房。根据合同约定，逾期交房，按已交房款每日万分之三标准向原告承担违约责任。被告鸿丰置业辩称，1、被告交付的房屋已验收合格，符合合同约定的交付条件。被告不存在逾期交房。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件，是商品房“经验收合格”，即房屋单项工程质量竣工验收合格，而不是“经综合验收合格”，该交付条件，原告在起诉状中也予以认可，双方没有争议。根据《建设工程质量管理条例》规定，建设、勘察、设计、施工、工程监理单位依法对建设工程质量负责，建设行政主管部门和其他有关部门对建设工程质量监督管理。建设单位应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。经验收合格的，方可交付使用。该立法目的，是促进商品房买卖合同双方意思自治，提高商品房交易效率。本案涉及的8号楼，施工单位经自检合格、监理单位验收合格后，于2015年11月13日向被告书面申请竣工验收，被告组织勘察、设计、施工、建设、工程监理五大主体单位，由沁阳市工程质量监督站（以下简称质监站）人员在场监督，于同年11月24日进行竣工验收。因被质监站发现存在部分质量问题，经过整改，被告于同年11月30日再次组织五大主体单位进行验收，经五大主体确认，验收合格。因此，被告交付的是按合同约定经验收合格的房屋，不存在逾期违约；2、被告于2015年11月底，通过电话、信函、电视飞播广告等书面且对外公示的多种形式,通知原告等业主到玫瑰城物业服务中心办理交房手续。考虑到业主较多，为便宜办理相关手续，对办理时间予以了具体通知，最大程度地保证了各业主的相关权利。但被告不能强制原告交易，无法强制原告办理接房手续，出现原告迟延接房的情况，不是被告没有通知交房，而是原告擅自违约造成。根据合同约定，因原告擅自违约，造成不能按期交房，应视同被告已将房屋按期交付。综上，被告在合同约定期限内，已经通过多种合适的方式，依约履行了交房义务不存在逾期交房的违约行为。原告主张逾期交房违约金，没有事实根据和法律依据，请驳回原告的诉讼请求。根据原、被告的诉辩，本院归纳本案的庭审争议焦点为：1、原、被告之间签订的合同是否成立并生效；2、被告出售给原告的房屋是否符合合同约定的交付条件，被告是否存在逾期交付房屋的违约行为；3、原告要求被告承担违约责任有无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的证据3、4首付款及银行按揭证明，被告提出异议，认为没有原件，不能证明原告已经履行付款义务，本院认为通过被告通知原告交接房屋说明被告的异议不能成立，故对被告的异议，本院不予采信，对原告的该项证据本院予以采信；对原告提交的证据6、7照片，被告提出异议，认为该照片只有一张显示时间为2015年12月3日，其余照片中均不显示拍摄时间，不能说明照片拍摄于同一时间，也不能证明与本案涉及的房屋具有关联性，即使原告提交照片内容真实，也不能证明被告存在逾期交房，因被告开发的11号楼，按合同约定是在2016年3月31日前交房，交房验收合格之前，施工单位对该11号楼进行施工，有施工车辆、人员、建筑沙土很正常，本院认为被告的异议成立，对被告的异议本院予以采信。对被告提交的证据7、11原告提出异议，认为证据7显示这4栋楼竣工验收记录均为2份，该2份记录除开工和完工日期不一致外，其他内容均一致，沁阳电视台广播宣传日期为2015年11月份，说明在房屋未竣工的情况下，被告即在电视台飞播涉案楼房已经验收合格，存在严重欺诈行为，导致原告在不知情的情况下接收房屋，本院认为该证据加盖有相关单位的公章，故对原告的异议本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月18日，沁阳市城乡规划管理局（以下简称规划局）为被告办理建设用地规划许可证，用于开发建设沁阳市建设路东、怀府路北、玉溪街南的鸿丰·玫瑰城项目，2013年12月23日，沁阳市国土资源局为被告的上述用地办理国有土地使用权证。2014年1月2日，规划局为被告开发的8号楼办理规划许可证。2014年1月8日,沁阳市住房和城乡建设局为被告开发的8号楼办理建筑工程施工许可证。2014年1月9日,沁阳市房产管理中心为被告开发的8号楼办理商品房预售许可证。2014年1月16日,被告为其开发的8号楼向沁阳市公安消防大队申请消防设计备案。2014年3月9日，原告（××）与被告（××）双方签订一份《商品房买卖合同》，双方约定，原告预购被告开发的鸿丰·玫瑰城商品房8号2单元3层301号房，建筑面积共128.52平方米，每平方米3791.64元，总房款487302元。《商品房买卖合同》第八条第一款约定：“××应当在2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”第九条约定：“××逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之叁的违约金，合同继续履行；……”第十一条约定：“……由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视同××已将××所购商品房交付。……”第十六条约定：“保修责任。……”附件四《合同补充协议》第十一条约定：“交接房屋前，……××单方面认为房屋存在质量问题影响其入住的，应在《商品房买卖合同》第八条约定交楼时间起15日内提交国家权威部门出具正式的检验报告，……否则视为××已按期交付房屋，××应按《商品房买卖合同》第十一条之规定履行相应收楼义务。”合同签订后，原告已于2014年3月9日首付197302元，余款290000元通过银行按揭方式于2015年1月16日支付给了被告。2015年11月13日，施工单位华宇广泰建工集团有限公司（以下简称华宇公司）申请对其施工的8号楼工程竣工验收，2015年11月24日，被告组织案涉工程的建设、勘察、设计、施工、监理单位等五大主体进行了工程竣工验收，质监站现场监督验收，五家责任单位认为工程通过验收，质监站以部分工程存在问题向被告发出质监（2015）改字第1222－2－1号建设工程质量整改通知书，内容如下：“沁阳市鸿丰置业有限公司，你单位沁阳市鸿丰玫瑰城二期工程，经查存在下列质量问题：于2015年11月24日对沁阳市鸿丰玫瑰城二期7、8、10、12号楼工程竣工验收中发现较多质量问题，整改完毕后重新组织竣工验收。需对发生的部位暂缓施工，进行整改”。2015年11月28日,施工单位华宇公司在整改后，重新申请竣工验收，2015年11月30日,被告组织案涉工程的建设、勘察、设计、施工、监理单位五大主体对工程竣工进行了重新验收，经验收认为工程合格。同天，被告以挂号信函的方式通知原告进行房屋交接，并通过沁阳电视台以飞播广告的方式通知××，原告收到通知后，于2015年12月18日进行了房屋交接手续。因该项目档案被规划局的上级监察部门调走，造成该项目规划验收未能及时进行。2016年4月19日，规划局正式接收被告的申请对其开发的7－13号楼进行规划验收。规划局对被告开发的鸿丰·玫瑰城7－13号楼建设工程经验收通过后，于2016年9月6日对已通过验收情况进行公示。被告开发的8号楼楼盘的总建筑高度为20.3米，不在必须消防验收的法定范围，仅需消防备案，故被告于2016年4月20日将案涉8号楼进行竣工验收消防备案。沁阳市气象局对被告开发的513号楼及地下车库的防雷装置进行竣工验收，并于2016年5月17日为被告办理竣工验收合格证。2016年7月7日,沁阳市环境保护局作出沁环验[2016]11号文件，同意被告开发项目通过环保预验收。2016年11月,河南省特种设备安全检测研究院焦作分院对被告开发楼盘的电梯出具电梯使用标志。本院认为，(一）关于案涉《商品房买卖合同》的效力。本案原、被告订立书面合同，约定由被告将正在建设中的房屋预先出售给原告，原告支付房屋价款，双方之间的合同符合商品房预售合同的法律特征。该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有拘束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的合同义务。（二）关于双方争执的交房条件即“商品房经验收合格”如何理解。原、被告之间签订的商品房买卖合同第八条约定，商品房的交房条件为经验收合格，原告认为验收合格是指，首先由建设、勘察、设计、施工、工程监理单位初步验收，验收后经工程质量监督、消防、规划、人防有关部门组织下进行实质验收并备案。被告认为“商品房经验收合格”指建设、勘察、设计、施工、工程监理单位的验收。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”国家住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第三、四条规定，工程竣工验收由质监站进行监督管理，由建设单位负责组织实施。因此，双方约定的验收合格应是指，案涉商品房应由被告负责组织勘察、设计、施工、监理单位进行验收，质监站负责监督之责。案涉商品房已经在2015年11月24日，由被告负责组织勘察、设计、施工、监理单位进行验收，验收后，施工单位对存在的质量问题整改，被告重新组织勘察、设计、施工、监理单位进行验收，验收结论合格。故被告交付原告的商品房符合双方约定的交付条件。关于原告认为的综合验收，被告也已经在网上进行了消防备案，规划局也对案涉商品房进行了竣工规划核实，涉案商品房的防雷装置还经气象局防雷审查竣工验收，环保局的环保预验收，商品房的电梯也经检验合格。（三）关于案涉商品房的交付时间。根据被告提供的《业主交房通知书》信函模板、沁阳市邮政支局的邮政挂号信回执单、邮件收投情况网上系统下载资料，以及沁阳市广播电视台证明，说明被告在2015年11月份，就案涉商品房，通过信函、电视飞播广告的形式，通知业主在2015年11月30日至12月3日，到玫瑰城物业服务中心办理交房手续。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，由于××原因，未能按期交付的，视同××已将××所购商品房交付。附件四《合同补充协议》第十一条约定，交接房屋前，若××认为房屋存在质量问题影响其入住的，应在《商品房买卖合同》第八条约定交楼时间起15日内提交国家权威部门出具正式的检验报告，否则，视为××已按期交付房屋，××应按《商品房买卖合同》第十一条规定履行相应收楼义务。鉴于原告在收到被告发出的交房通知后，并未提交国家权威部门出具的正式检验报告据以说明房屋存在质量问题影响其入住。因此，应视为被告已按期交付房屋。案涉《商品房买卖合同》第十六条“保修责任”，也对竣工验收合格以后发现局部质量问题的处理进行约定。原告在接收房屋以后，如果发现局部质量问题，可以另寻途径解决，而不是拒绝接收房屋。综上，原告主张被告存在逾期交付房屋的违约行为，要求被告赔偿原告逾期交房违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条、国务院《建设工程质量管理条例》第四条、第十六条、住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第三条、第四条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条、第二十四条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款之规定，判决如下：驳回原告芦超超的诉讼请求。案件受理费732元，由原告芦超超负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判长  樊梅翠审判员  聂卓文审判员  韩丹丹二〇一六年十二月十六日书记员  郜奇奇