贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔26民终2042号上诉人（一审被告）贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里市北京东路**号。法定代表人杨昌鑫，该公司总经理。被上诉人（一审原告）姚玲花，女，1959年10月5日出生，侗族，黔东南州水电局退休职工，户籍地：凯里市。住凯里市。一审原告杨筑新，男，1958年8月19日出生，汉族，凯运司退休职工，户籍地：凯里市。住凯里市。上诉人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地房开公司）因与被上诉人姚玲花、一审原告杨筑新商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2016）黔2601民初1915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。大地房开公司上诉请求：撤销一审判决，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，1.关于诉讼时效的问题，《关于要求大地联创房地产有限公司履行合同的函》上并没有被上诉人的亲笔签名，该函最后的落款是“大地春城业主”并非“大地春城业主委员会”，也没有业主委员会的任何签章，这份函不能认定是业主委员会发出的，同时该函还有一个附件，附件上附有业主签名，被上诉人不予提交附件就应当承担举证不能的不利后果，故被上诉人提起的诉讼已经超过诉讼时效；2.诉讼费金额计算错误，不应是2015元；3.关于被上诉人要求退还房屋办证费、房屋契税、逾期办证违约金的问题，上诉人已经办理好了1栋楼的集体房产证，并且房产证已经在办理的后期阶段，只差过户这一个步骤，所以不应该退还。姚玲花、杨筑新未作书面答辩。姚玲花、一审原告杨筑新向一审法院起诉请求：1、被告支付原告逾期违约金11958.06元，2、被告退还原告办证费87元，房屋契税12258元，共12345元。3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：二原告系夫妻关系。被告是房地产开发销售商。被告原名称黔东南大地房地产开发有限责任公司，2011年10月19日，更名为贵州大地联创房地产开发有限责任公司。“大地春城”小区的商品房系被告开发、销售。二原告于2010年11月25日与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：1、被告将凯里市大地春城第1楼8层802号房出卖给原告，该房建筑面积133.31平方米，套内建筑面积108.86平方米，分摊公共面积24.45平方米，该房按建筑面积计算，单价每平方米3081元，房屋总价款410728元；2、买受人（原告）2010年11月25日一次性交清房款410728元。3、被告应在2012年8月31日前，根据国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格，并交付原告使用。被告逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。4、商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。5、商品房交付使用后，被告应当在90工作日内将被告提供的资料报产权登记机关备案，办理权属登记。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的百分之一向原告支付违约金。……。合同签订后，原告按合同约定于2012年11月25日交清首付款给被告。房屋建好后，2012年9月1日，原告到被告处接房，被告还告知原告该商品房现场实际测绘产权登记房屋建筑面积为132.62平方米，比合同面积减少了0.7平方米（退2126元），房屋总价款应为408602元，但被告只收取原告房屋总价款408541元，本案按被告实际收取的金额408541元为据。因为办证，原告接房时还按被告要求向被告交纳房屋契税费6129元、房屋维修基金8177元、办证费87元等费后，被告将房屋钥匙和《商品房使用说明书》、《商品房住宅保证书》交与原告。之后2013年4月1日和2015年9月14日，被告又分别收取原告房屋契税费6129元，即被告共收取原告三次房屋契税费合计18387元（6129元×3次），但原告在本次诉讼中只主张12258元。被告从2012年9月1日收取原告的契税费、维修基金、办证费等费后，至今为止，并未给原告办理房屋产权证，也未将原告交纳的房屋契税费交到政府职能管理部门、房屋维修基金交到房产部门设立的房屋维修基金专款账户上。原告催促多次未果，遂诉至法院。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，不违反国家法律法规及相关规定，应受法律保护。被告是2012年9月1日收取原告的办证费、房屋契税费、房屋维修基金，应在收取之日起90日内（在2012年12月1日前）办理房屋权属登记（房产证）给原告，但被告至今为止没有办理，原告提起诉讼后，诉讼中，被告也拒不将原告交付的办证相关费用（房屋契税费、房屋维修基金）交到政府职能管理部门备案（排队），系被告违约，依据合同，被告应支付原告逾期办证违约金4085.41元（总房款408541元×0.01）。原告诉请逾期办证违约金11958.06元（按3﹪计算），违反约定，也无损失的事实，不予支持。被告对该项请求的辩解，理由成立，予以采纳。“房屋契税”是政府职能管理部门收取，但被告却先后三次收取原告的房屋契税共计18387元（6129元×3次），而原告在本次诉讼中只主张12258元，尊重原告的意愿。被告收取原告的房屋契税后应及时转交政府职能管理部门，可被告没有转交政府管理部门，导致原告不能获得房屋产权证，购买的房屋处于风险中，没有安全感。而被告收取原告的“房屋契税”也未经政府职能管理部门委托、授权，由此，原告诉请被告退还“房屋契税12258元”，自己向政府职能管理部门交纳，自己办理房屋产权证，符合现行的房屋权属办证管理制度，原告的主张，理由成立，证据确凿，予以支持。被告按约定收取原告的办证费87元，被告没有按合同为原告办证，原告主张被告返还，理由成立，应予支持。被告自称已着手为原告办理房产证，因而不应退还“房屋契税”、“办证费”的辩解，被告无证据证明，不予支持。被告强调的已过诉讼时效问题，“大地春城”小区的业主委员会，是该小区业主依法设立的组织，业主委员会的成员是各业主选举而产生，业主委员会发出的《通知》则代表该小区所有的业主，原告提交的业主委员会的《通知》即代表原告，因此，被告以《通知》“无原告签名，已过诉讼时效”的理由不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干干规定》第二条之规定，判决：一、被告贵州大地联创房地产开发有限公司支付原告姚玲花、杨筑新逾期办证违约金4085元。二、被告贵州大地联创房地产开发有限公司退还原告陈顺古、杨政秀交纳的房屋契税12258元、办证费87元，合计12345元。三、驳回原告姚玲花的其余诉讼请求。上列判决事项限被告在本判决生效之日起10日内履行。案件受理费已减半收取2015元，由原告负担50元，被告负担1965元。原告已全额预交，被告在给付上列款项时，一并付清给原告。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条明确规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，上诉人未在合同约定期内向被上诉人交付房屋、办理房产证，理应按照合同约定承担相应的违约责任。一、关于诉讼时效问题，《关于要求大地联创房地产有限公司履行合同的函》虽于2014年11月14日以“大地春城业主”名义形成并发出，但上诉人签收后并未对业主界定范围提出异议，也没有证据证明将被上诉人排除在“大地春城业主”该主体之外，应视为上诉人认可“大地春城业主”即是代表包括被上诉人在内的全体业主。所以，本案诉讼时效于2014年11月14日已发生中断，上诉人称被上诉人未有证据证明其诉讼并未超过诉讼时效的主张不成立；二、关于诉讼费计算错误的问题，一审法院已下裁定书予以纠正。三、关于逾期办证的问题，上诉人上诉认为已办得集体房产证，并已处于积极为被上诉人办理房产证的后期阶段，不应退还契税。虽然上诉人提供了房屋集体房产证，但集体房产证所有权人为上诉人，而按照双方合同约定内容及日常生活法则可知，在上诉人收取被上诉人契税后，应该为被上诉人办理的是每套房屋独立的房屋产权登记证书。因此，在上诉人未如约为被上诉人完成房屋产权证书的办理且无法承诺继续完成产权证书办理的时间，而被上诉人又要求自己办理房屋产权证书情况下，一审判决上诉人退还已收取的契税得当，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费211元，由上诉人贵州大地联创房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 罗安松审判员 王 珺二〇一六年十二月六日书记员 杨思思