湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂12民终354号上诉人（原审原告）：毛平阳，男，1967年3月5日出生，汉族，个体运输户，住嘉鱼县鱼岳镇。委托诉讼代理人：龙宗柱，嘉鱼县簰洲湾镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：熊开材，男，1968年3月8日出生，汉族，农民，户籍地址嘉鱼县高铁岭镇。被上诉人（原审被告）：李守珍（熊开材之妻），女，1973年4月25日出生，汉族，现住嘉鱼县高铁岭镇。上列二被上诉人委托诉讼代理人：胡杰，嘉鱼县高铁岭镇法律服务所法律工作者。上诉人毛平阳因与被上诉人熊开材、李守珍侵权责任纠纷一案，不服湖北省嘉鱼县人民法院〔2015〕鄂嘉鱼民初字第00743号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。毛平阳上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和事由：1997年上诉人拆除家庭老房，在原宅基地上建造砖混结构房屋二层，熊开材与上诉人是姨夫关系，熊开材的妻子李守珍与上诉人的妻子李凤珍是同胞姐妹关系。熊开材、李守珍在高铁岭镇捡破烂维持生活，经上诉人同意后，熊开材、李守珍将捡到的废旧物品堆放在上诉人家中，并与上诉人一同居住。2014年下半年，上诉人到嘉鱼县开出租车，经常不在家，经被上诉人请求，上诉人同意被上诉人在上诉人家中居住，当时没有明确约定租金。2009年后上诉人要求被上诉人搬出该房未果，2015年2月上诉人得知被上诉人将该房屋登记在被上诉人名下，上诉人要求被上诉人搬出，被上诉人不仅不搬出，反而将该房屋的产权证据为已有，上诉人无奈向法院起诉。一审认定上诉人将涉案房屋出售给了被上诉人，被上诉人支付了35000元购房款错误。被上诉人没有提供房屋买卖合同及收到购房款的收条，证人李世金是上诉人的岳父，因家庭问题长期与上诉人存在矛盾，上诉人与其多年未说过话，证人证言自相矛盾。证人李世银是上诉人妻子的叔叔，2010年李世银向上诉人借钱，因上诉人未同意而怀恨在心，其证言不符合事实。证人李宝珍、李新珍与李凤珍虽是同胞姐妹，但从未来往，家庭矛盾很大，其只能证明曾借钱给熊开材、李守珍，不能证明熊开材、李守珍是否购买涉案房屋的情况，证人证明熊开材、李守珍因购买涉案房屋而请客违背事实，是伪证。上述证人与熊开材、李守珍系亲属关系，其证言不能采信。证人熊松清的证言不符合事实，请客不能证明是因为购买涉案房屋。一审法院委托嘉鱼县物价局价格认定中心作出的鉴定报告中关于熊开材、李守珍对该房屋翻新，重做卫生间、更换卷闸门没有事实依据，评估该房屋现价值为105600元过高，该房屋从建成后未装修，地理位置也不好，实际价值大约30000元左右，对该鉴定意见上诉人一审已提出异议，不应采信。本案上诉人是以侵权责任纠纷提起诉讼，一审判决超越了当事人的诉讼请求。熊开材、李守珍辩称：被上诉人与上诉人的房屋买卖虽然没有订立书面协议，但被上诉人说明了当时的特殊情况，提供了证人证言。而且被上诉人购买涉案房屋当年按当地风俗请客，亲戚朋友都来送礼祝贺，毛平阳的妻子李凤珍也前来祝贺并且送了礼金。被上诉人的岳父、叔叔、妹妹作为证人与双方当事人都是一样的亲属关系，不会故意偏向一方。被上诉人支付购房款时证人虽然不在场，但是在请客时买卖双方当面向证人承认涉案房屋已成交，购房款已付清，房屋产权证已交付的事实，还能证明2009年，上诉人要被上诉人额外再补钱，被上诉人不同意，并要求上诉人出具收条，协助过户，双方协商不好发生矛盾的过程。一审法院委托鉴定程序合法，一审调解时上诉人答应补偿被上诉人43000元并收回房屋，但被上诉人不答应。一审委托鉴定时双方当事人或委托代理人及鉴定人员一同到场测量、查看了房屋，鉴定意见应当采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。毛平阳一审诉讼请求：判令被告停止非法占有，腾出占用的位于嘉鱼县高铁岭马口畈街3号房屋，并承担租金损失32400元，本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：熊开材与毛平阳系姨夫关系。1997年毛平阳在嘉鱼县高铁岭镇马口畈街3号建造二层楼房一栋，2004年4月毛平阳将该房屋以35000元价格出售给熊开材、李守珍，2004年4月10日，熊开材、李守珍将购房款35000元交给毛平阳，毛平阳的妻子李凤珍将该房屋的房屋所有权证、土地使用权证及房屋办证的相关票据一并交给熊开材，熊开材、李守珍要求毛平阳出具购房款收据时，毛平阳因急事需立即前往武汉，未向二被告出具购房款收据，双方也未签订房屋买卖合同。后二被告多次要求原告出具购房款收据及办理房屋过户手续，原告长期借故推诿。二被告购得此房屋后，2006年入住至今。二被告居住期间，对该房屋进行了翻新，重做了卫生间、更换了卷闸门等，嘉鱼县物价局价格认定中心作出《嘉价认字[2015]85号熊开材添置附属物价值的价格认证意见书》鉴定被告入住该房屋后对该房屋翻新、重做卫生间、更换卷闸门等评估价值为23566元，该房屋现价值为105600元。2015年2月毛平阳要求二被告迁出该房屋，二被告称该房屋其已购买，双方发生纠纷。另查明，原告与二被告不是同一集体经济组织成员，涉案房屋占有的土地为农村宅基地。一审法院认为，我国法律法规禁止将农村宅基地上建造的房屋向本集体经济组织成员以外的人出售。毛平阳将位于嘉鱼县高铁岭镇马口畈街3号楼房以35000元的价格出售给二被告，二被告向毛平阳交付了35000元购房款情况属实。因熊开材、李守珍与毛平阳并非同一集体经济组织的成员，故该农村房屋买卖合同无效，二被告应返还毛平阳所购房屋，毛平阳应返还二被告购房款。本案买卖合同无效双方都有过错，但毛平阳将依法不能出售的房屋出售他人，应承担主要过错。该房屋现已升值为105600元，增值70600元，导致二被告购房差价损失毛平阳应按房屋差价承担60%责任，支付42360元（70600元×60%）给二被告，二被告在居住该房屋期间对房屋翻新、重做卫生间、更换卷闸门等经鉴定折价23566元，应由原告给付二被告。判决：一、原、被告双方房屋买卖无效；二、原告毛平阳应返还被告熊开材、李守珍购房款35000元，支付被告为该房屋添附的财产价值23566元，支付被告该房屋差价损失款42360元，合计100926元，限原告自判决生效之日起十五日内支付给二被告。二被告收到原告支付款项后，应于十五日内将属于原告所有位于嘉鱼县高铁岭镇马口畈街3号二层楼房返还给原告。案件受理费600元，由毛平阳负担400元，熊开材、李守珍负担200元。二审查明，李凤珍与毛平阳于1989年按当地风俗举行婚礼并以夫妻名义同居生活至今，形成事实婚姻关系。涉案房屋的宅基地为毛平阳的父母申请取得并建有简易房屋，毛平阳结婚后于1997年拆除简易房屋改建成两层砖混结构房屋，该房屋所有权证登记的产权人为毛平阳，两层房屋建筑面积为132平方米，集体土地建设用地使用证登记的产权人为毛平阳，用地面积为69平方米。高铁岭镇马口畈街3号与高铁岭镇狮子山街23号均指涉案房屋，是前后城镇统一编号不同。熊开材二审庭审中自认购买涉案房屋后于2006年春节后正式入住至今，并认可毛平阳有部分旧家俱及旧电器存放在该房屋内。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于毛平阳与熊开材、李守珍之间对涉案房屋的买卖合同是否成立并履行的问题。毛平阳主张双方并无房屋买卖合同关系，涉案房屋是租赁给被上诉人使用。熊开材、李守珍主张涉案房屋是毛平阳出卖给其。对涉案房屋买卖的事实，应由熊开材、李守珍承担举证责任。熊开材、李守珍向法院申请证人李世金、李世银、李宝珍、熊松清出庭作证。证人李世金是上诉人毛平阳与被上诉人熊开材的岳父，李世银是李世金的同胞弟弟，李宝珍是李凤珍、李守珍的同胞妹妹，熊松清是熊开材的同组村民。李世金、李世银、李宝珍均证实，熊开材、李守珍购买涉案房屋后当年按当地风俗请客，亲戚朋友一同祝贺，三位证人也前往祝贺，李凤珍亦前往庆贺，当时熊开材、李守珍与毛平阳、李凤珍两家均确认涉案房屋已经买卖成交，购房款35000元已经付清，房屋产权证已移交，李世金、李宝珍为帮助熊开材、李守珍购买涉案房屋均借钱给了熊开材、李守珍。此后几年双方对此亦无争议。李世金证实，2009年因涉案房屋可能拆迁，毛平阳要求熊开材再补偿其10000元，但熊开材未同意，当时李世金在场。李世银证实，在2004年4月前，毛平阳与熊开材双方就有买卖涉案房屋的意向，曾找过其，其担心双方会发生矛盾，不愿促成。后买卖双方自行成交，成交时其不在场，但成交后熊开材按当地风俗购房请客时其到场庆贺，李凤珍及熊开材、李守珍作为买卖双方当面向其确认了涉案房屋已经买卖成交，购房款3.5万元已经付清、房产证已移交的事实。熊松清证实，熊开材购买涉案房屋后，按当地风俗请客时，由其登记礼薄，李凤珍当时前来祝贺并送了礼金。毛平阳为证明涉案房屋不是出卖而是出租，申请毛平阳的母亲舒旺英、姐姐毛绞春出庭作证。两证人证实，涉案房屋所占用的宅基地原为毛平阳的父母所有并建造有简易房屋，是家传的祖业，如果毛平阳要出卖给他人，应当会告知两证人，但毛平阳未告诉过两证人房屋出卖之事。毛绞春证实，因为涉案房屋毛平阳夫妻常发生争吵，李凤珍要求让熊开材、李守珍无偿租用，毛平阳要求收租金。另外毛平阳申请证人舒顶灯、曾春香出庭作证，两证人证实毛平阳、李凤珍夫妇经常为涉案房屋的租金之事发生争吵。本院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。毛平阳提供的其母亲舒旺英、姐姐毛绞春的证言，欲证明毛平阳如果出卖涉案房屋必须先经过两证人同意，因毛平阳系涉案房屋的登记所有权人，毛平阳、李凤珍夫妇也是涉案房屋的实际建造人，依照法律规定，毛平阳、李凤珍夫妇有权自主出售涉案房屋，不必经过其母亲及姐姐同意。毛平阳提供的证人舒顶灯、曾春香证实，毛平阳、李凤珍夫妇常因涉案房屋租金一事发生争吵，毛平阳主张要收取熊开材、李守珍的租金，李凤珍主张不能收租金，该不该收取租金的理由到底是因为该房屋已达成口头买卖协议出卖给了熊开材、李守珍，不应再收取租金，还是为了照顾熊开材、李守珍借给其无偿使用，因证人并未见证争吵的全过程，也未组织过本案双方当事人调解协商，故毛平阳提供的证人证言不足以证明涉案房屋没有出卖只是出租的事实。本案双方当事人基于亲属关系的信任，以口头形式订立房屋买卖合同，熊开材、李守珍提供了多位证人出庭作证，证人与双方当事人有同等的亲属关系，均证实双方当事人当着证人的面确认涉案房屋买卖关系成立并履行了付清购房款，交付房产证义务的事实，且证人证言之间具有高度的一致性，证人对待证事实的前后陈述也高度一致，现房屋产权证也确实在熊开材、李守珍手中，熊开材、李守珍还按当地风俗举行了购买涉案房屋的请客庆贺活动，李凤珍也亲往庆贺送礼，确认了该事实存在。熊开材、李守珍在涉案房屋居住生活多年，对房屋进行了改造，多年来毛平阳未提出异议。综上所述，可以认定本案双方当事人之间房屋买卖关系成立，熊开材、李守珍已履行了交付购房款义务，毛平阳也履行了交付房屋及房产证的义务，熊开材、李守珍对涉案房屋系基于买卖关系而占有。毛平阳主张熊开材、李守珍侵占涉案房屋的事实不成立。其要求熊开材、李守珍腾出涉案房屋，赔偿租金损失的请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。综上所述，上诉人毛平阳主张其与熊开材、李守珍之间并无房屋买卖关系，熊开材、李守珍系强占其房屋的侵权事实不能成立，因毛平阳并未主张涉案房屋买卖合同无效，一审判决熊开材、李守珍退还毛平阳涉案房屋，由毛平阳返还购房款、添附物的价款及差价损失超越了当事人的诉讼请求，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省嘉鱼县人民法院〔2015〕鄂嘉鱼民初字第00743号民事判决。二、驳回毛平阳的诉讼请求。本案一审案件受理费600元，由毛平阳负担。二审案件受理费1485元，由毛平阳负担。本判决为终审判决。审判长  何云泽审判员  胡应文审判员  陈继高二〇一六年十二月二十八日书记员  罗 凯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第十条第一款当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；