上海市松江区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0117民初6836号 原告：张王咏，男，1993年8月4日生，汉族，住上海市闵行区。 委托诉讼代理人：许家东，上海保诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许秋梅，上海保诚律师事务所律师。 被告：朱丰乐，男，1972年8月3日生，汉族，住浙江省。 被告：徐淑茹，女，1976年2月20日生，汉族，住上海市徐汇区。 两被告的共同委托诉讼代理人：吴华彦，上海星瀚律师事务所律师。 两被告的共同委托诉讼代理人：刁康成，上海星瀚律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司上海市徐汇支行，住所地上海市徐汇区。 负责人：王伟权。 委托诉讼代理人：汪雯杰，公司员工。 原告张王咏与被告朱丰乐、徐淑茹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2016年5月30日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人许家东、许秋梅以及两被告的共同委托代理人吴华彦到庭参加诉讼。审理中，经当事人同意及院长批准继续适用简易程序审理延长。本案于2016年8月11日应原告申请，追加中国工商银行股份有限公司上海市徐汇支行(以下简称工商银行徐汇支行)为第三人，于2016年11月4日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人许家东，两被告的共同委托代理人吴华彦、以及刁康成转委托王青黎(上海星瀚律师事务所律师)以及第三人的委托诉讼代理人汪雯杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张王咏向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》，向原告交付位于上海市松江区莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)并办理过户手续；2、被告赔偿逾期交房过户违约金(自2016年4月15日起计算至户口迁出、产权过户手续全部完毕之日止)；3、被告依据《房地产买卖居间协议》向原告支付违约金35,000元。事实和理由：原告与被告经由链家房产中介居间，于2015年9月30日签订《房地产买卖居间协议》。2016年1月29日，原被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买系争房屋，总价款350万元，房屋价款290万元，装修价款60万元，双方于2016年4月15日前办理过户手续，于2016年5月15日腾出房屋并交付。被告收到原告支付的82万元后，专项用于偿还抵押权人的借款余额，不足部分由被告自行补足。原告于2016年4月8日向被告及中介发《催促函》，要求被告在2016年4月15日前尽快办理审税、过户及抵押权注销手续。被告于2016年4月11日回函给原告要求解除合同。故原告诉至本院请求判如所请。 被告朱丰乐、徐淑茹辩称：被告不同意继续履行合同，如果原被告双方达成解除合同的意向，被告同意承担买卖合同解除的违约金。对原告陈述的基本事实和理由，被告予以确认。但是原告认为被告是因房屋价格上涨而产生违约行为，被告不予认可。被告出售房屋的目的在于房屋置换，房屋所得价款是获得徐汇区的学区房，但是签订合同的时间是2015年9月，2015年底到2016年底，上海房屋价格暴涨，导致被告无法购买心仪的房地产，进而购置房屋的目的无法实现，因此不同意继续履行合同。被告至今未就该房屋进行市场挂牌或者询价，也不存在再次变卖的情形。网签版的合同对房屋总价的约定实为避税，实际房价款为350万元。 第三人工商银行徐汇支行述称：对原被告的诉请不发表意见，希望保护第三人的担保物权。如果被告能还清债务，抵押权可以撤销。 本院经审理认定事实如下，系争房屋的登记产权人为被告朱丰乐、徐淑茹，系争房屋上有第三人工商银行徐汇支行作为抵押权人的债权登记，数额为1,400,000元。 2015年9月30日，被告朱丰乐、徐淑茹作为出售方(甲方)、原告作为买受方(乙方)以及德佑房地产经纪有限公司作为居间方(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定原告向被告购买系争房屋，总价款350万元，原告于2015年9月30日前向丙方支付意向金1万元，于被告签署本协议时转为定金，由被告授权丙方保管；在被告签订本协议后15日内，原告应自行或通过丙方补足定金至9万元，被告授权丙方保管；原被告同意于2016年1月31日前共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；原被告同意，原被告因相对方违约而获得赔偿的，愿意将获得的赔偿金中相当于总价款的1%支付给丙方，作为补偿；等。 2016年1月29日，被告朱丰乐、徐淑茹作为出售方(甲方)、原告作为买受方(乙方)以及德佑房地产经纪有限公司作为居间方(丙方)签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋转让总价为290万元，甲方于2016年5月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲乙双方确认，在2016年4月15日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行，等；乙方未按本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行，等；乙方应支付甲方首期房价款92万元，定金10万元转为首期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后2日内直接支付甲方部分首期房价款82万元，甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人(银行等)的借款余额(若有不足，甲方自行补足)；二期房价款195万元，乙方通过贷款支付，若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付甲方；甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、本合同公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销后15日内(不得晚于本合同第六条约定的时间)赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)；交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证且甲方已收到除尾款外的其他款项后3日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方直接向甲方支付全额尾款。 上述合同签订同日，原被告签订《协议书》，约定除合同约定的房价款290万元之外，原告再直接支付被告装修补偿款60万元，于签订买卖合同后二日内直接支付给甲方，原被告确认本次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由原告承担，350万元为被告净到手价款，等。 原告向被告的付款情况如下：1.到2015年10月15日支付定金10万元；2.2016年1月30日支付82万元及60万元，合计142万元。以上总计，原告向被告支付价款为152万元。 2016年4月8日，原告向被告发《催促函》，告知被告交易税等已经审核完毕，贷款手续也已准备完毕，要求被告于2016年4月15日前尽快与原告共同去交易中心缴纳税款及检查和审核贷款手续，该催促函被告于2016年4月9日签收。2016年4月10日，被告向原告回复《告知函》，称因为系争房屋系被告名下仅有房产，无法继续履行合同，也愿意承担违约责任，希望能在2016年4月15日前协商无法履约之相关事宜。原告遂诉至本院。 上述事实，主要有居间协议、上海市房地产买卖合同、不动产登记簿信息、收条、转账记录等证据证明，本院予以确认。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告就系争房屋签订的房地产买卖合同，是双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同，双方当事人均应恪守。 合同签订后，原告按照约定履行了付款义务，并在约定的期限前通知被告办理审税、过户手续等，但却遭到被告的拒绝，而被告不同意继续履行的理由既不符合法定的事由，也没有合同项下的约定作为依据，即便被告不是出于涨价的目的，但是2016年上半年的房价上涨属于市场风险，该风险不成为被告可以拒绝履约的依据，因此对于原告要求继续履行买卖合同的诉请，本院予以支持。至于系争房屋的价格，原被告之间的上海市房地产买卖合同中约定的为290万元，而在同日的协议上又约定了除此之外的60万元装修补偿款，被告的实际净到手价格为350万元。被告认为上述约定实为避税而作低房价，但原告却认为非为避税，就是为了用于补偿装修费用，且原告愿意按照总价350万元履行本次房屋买卖，因此在没有其他证据证明原被告双方对房屋总价款存在为避税而作低房价的情形下，本院认可房屋价款290万元，装修补偿价款60万元。同时，原告同意按照总价350万元继续履行，扣除原告已付款额152万元，则原告应向被告支付房屋余款198万元。 关于原告的其余诉讼请求，基于继续履行，根据合同约定，被告应及时偿还贷款并涤除系争房屋上的抵押权，第三人在其抵押债权获得实现的情况下，亦有义务配合办理系争房屋抵押登记涤除手续。在此过程中，若被告怠于履行偿还贷款之责，原告愿意代为偿付亦无不当，在此情况下，原告应付被告之房屋余款则优先抵作代偿贷款之款额，若原告代偿之款额超出其应付被告之房款，原告可另案主张。在抵押涤除之后，被告应配合原告进行系争房屋的产权过户并向原告交付系争房屋。 至于原告主张的逾期违约金，按照原被告合同的约定，双方应在2016年4月15日前共同前往交易中心办理产权过户手续，但是被告在2016年4月10日即明确表示不再继续售房，故按照合同约定，原告可以主张逾期违约金，但应自逾期次日即2016年4月16日开始计算，原告主张计算截止日期为产权过户完成之日为止亦无不当。至于户口迁出，被告陈述系争房屋上没有户口，原告亦无证据证明系争房屋存有户口，则对于户口迁出之日作为违约金截止日期，本院不予采纳。关于违约金计算的基数，则按照原告认可的双方网签版合同约定的房屋价款290万元为基数计算。 至于原告依据房地产买卖居间协议主张的违约金，一方面和上述逾期过户违约金之间具有性质上的同一性，另一方面原告依据6.2条规定主张该违约金不符合该条约定之本意，该款额属于获赔偿一方对中介机构的补偿，不属于原告的损失。因此，对于原告主张的该项违约金，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第五十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告张王咏与被告朱丰乐、徐淑茹的《上海市房地产买卖合同》继续履行； 二、被告朱丰乐、徐淑茹于本判决生效之日起十日内向第三人中国工商银行股份有限公司上海市徐汇支行偿付上海市松江区莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋上抵押权人为第三人之剩余银行抵押借款(若朱丰乐、徐淑茹怠于偿付上述款额，可由张王咏代偿)； 三、被告朱丰乐、徐淑茹、第三人中国工商银行股份有限公司上海市徐汇支行于上海市松江区莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋上抵押借款偿付之日起十日内办理上海市松江区莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋上抵押登记注销手续； 四、被告朱丰乐、徐淑茹于上海市松江区莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押登记注销之日起十日内协助原告张王咏办理房屋产权过户手续，将上海市松江区莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告张王咏名下并交付房屋； 五、原告张王咏于本判决生效之日起十日内向被告朱丰乐、徐淑茹支付房款1,980,000元(优先用于第三人抵押借款偿付)； 六、被告朱丰乐、徐淑茹于本判决生效之日起十日内以2,900,000元为基数，按照每日万分之五的标准向原告张王咏支付自2016年4月16日起至上海市松江区莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告张王咏名下之日止的违约金； 七、驳回原告张王咏的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34,800元，减半收取17,400元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费22,400元，由被告朱丰乐、徐淑茹负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员  李晓蕾 二〇一六年十二月二十九日 书记员  李 胜 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 …… 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 ……