广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1973民初9031号原告：东莞市塘厦东粮企业有限公司，住所地：东莞市塘厦镇文明街54号。法定代表人：杨润欢。委托诉讼代理人：李振培，男，1955年8月19日出生，汉族，住广东省东莞市，系该公司出纳。委托诉讼代理人：ＸＸ福，男，1957年3月2日出生，汉族，住广东省东莞市，系该公司会计。被告：郭俊，男，1976年5月6日出生，汉族，住湖北省浠水县。原告东莞市塘厦东粮企业有限公司（以下简称“东粮公司”）诉被告郭俊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东粮公司的委托诉讼代理人李振培、ＸＸ福已到庭参加诉讼。被告郭俊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东粮公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2015年11月至2016年7月房屋占有使用费22500元及水费1035元、电费10295元（房屋占有使用费计算截止2016年8月1日，此后发生的费用一并计算至实际给付之日）；2、解除原、被告签订的《铺位出租合同书》，被告所交押金5000元不予退还；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年12月8日签订《铺位出租合同书》，原告将座落于东莞市塘厦镇文明街54号商铺出租给被告作商业经营使用。该合同约定：租赁期为五年，自2015年1月1日至2019年12月31日止；2015年至2017年每月租金为2500元，2018年至2019年每月租金为2800元；被告每月5号前缴清当月租金和上月水电费用。在租赁履行期间，被告从2015年11月起租金及水电费用一直未付，原告多次催要，被告一直以各种理由拒绝给付。综上，被告拒付租金及水电费的行为已构成违约。因原告未取得相关房产证件，故将该租金更改为房屋占有使用费。为维护原告的合法权益，特起诉请求判如所请。被告郭俊未作答辩。原告东粮公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告郭俊未举证予以反驳，故对原告提交的证据，本院均予以确认并在卷佐证。本院确认的原告提交的证据有：1、《铺位出租合同书》，显示2014年12月8日东粮公司作为出租方、郭俊作为承租方，双方共同签订该《铺位出租合同书》，主要约定：东粮公司将位于东莞市塘厦镇文明街54号商铺出租给郭俊；租赁期为五年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止；2015年1月1日起至2017年12月31日止每月租金为2500元，2018年1月1日起至2019年12月31日止每月租金为2800元；郭俊应在每月5号前缴清当月租金和上月水电费；押金5000元，合同期满后东粮公司不计利息退回郭俊；等。2、水电读数明细、商铺未付费用（水费）明细表、商铺未付费用（电费）明细表。上述表格均系由东粮公司自行制作，东粮公司主张郭俊拖欠水费1035元、电费10295元，但东粮公司未能举证由供水、供电部门出具的发票等证据。3、国有土地使用证、关于确认塘厦东粮企业有限公司属市属改制企业的函、东莞市塘厦东粮企业有限公司改制赎买房产过户情况表。显示案涉位于东莞市塘厦镇文明街54号商铺的权属属于东粮公司所有。另查，庭审中，东粮公司主张郭俊拖欠自2015年11月份起的房屋占有使用费，主张郭俊的机器设备至今仍占用案涉房屋，导致案涉房屋无法对外出租。本院认为，被告郭俊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未向本院提出答辩及提供任何证据,视为放弃对原告的主张进行抗辩、对原告的证据进行质证的权利，应当承担由此产生的不利法律后果。案涉《铺位出租合同书》虽系东粮公司、郭俊双方的真实意思表示，但是否有效，还应审查该租赁合同是否违反了法律的强制性规定。本案中，截止一审辩论终结前，案涉房屋尚未取得建设工程规划许可证，也未取得房地产权证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，该《铺位出租合同书》依法无效。合同无效，不存在解除合同的问题，东粮公司要求解除《铺位出租合同书》，本院不予支持。合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同取得的财产应相互返还。东粮公司应将因案涉《铺位出租合同书》而收取郭俊的押金5000元退还给郭俊。故东粮公司要求本院判令无需退还该5000元押金，本院不予支持。《铺位出租合同书》虽然无效，但郭俊已实际占有使用东粮公司享有使用收益权的案涉房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，郭俊仍应按约定的租金标准支付东粮公司房屋占有使用费。东粮公司按《铺位出租合同书》约定的租金标准即2015年1月1日起至2017年12月31日止2500元/月，2018年1月1日起至2019年12月31日止2800元/月来主张房屋占有使用费，较为合理，本院予以支持。东粮公司主张郭俊拖欠自2015年11月份起的房屋占有使用费，主张郭俊的机器设备至今仍占用案涉房屋导致案涉房屋无法对外出租，郭俊未举证予以反驳，应承担举证不利的后果，故本院采信东粮公司的主张。郭俊应支付给东粮公司的房屋占有使用费应按如下计算：自2015年1月1日起至2017年12月31日止按2500元/月的标准、自2018年1月1日起按2800元/月的标准计算至郭俊将案涉房屋实际返还给东粮公司之日止。关于东粮公司主张郭俊拖欠的水费1035元、电费10295元。东粮公司举证的水电读数明细、商铺未付费用（水费）明细表、商铺未付费用（电费）明细表，均系东粮公司自行制作，未能举证由供水、供电部门出具的发票等证据，本院不予采信。但考虑到郭俊实际生产经营过程中必然产生水电费，该费用本院酌定为水费800元、电费9000元。东粮公司诉讼请求超出部分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告郭俊应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告东莞市塘厦东粮企业有限公司自2015年11月1日起的房屋占有使用费（计算方式：自2015年1月1日起至2017年12月31日止按2500元/月的标准、自2018年1月1日起按2800元/月的标准计算至被告郭俊将案涉房屋实际返还给原告东莞市塘厦东粮企业有限公司之日止）；二、被告郭俊应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告东莞市塘厦东粮企业有限公司水费800元、电费9000元；三、驳回原告东莞市塘厦东粮企业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费770.76元，原告已预交，由原告东莞市塘厦东粮企业有限公司负担50元，被告郭俊负担720.76元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  韦枝展人民陪审员  李敏仪人民陪审员  刘丽璋二○二○一六年十二月十四日书 记 员  余秋玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。