河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0102民初3699号原告：王兰芳，女，1933年8月1日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：赵昕，系原告儿子。被告：郑州市中心医院，住所地郑州市桐柏路***号。法定代表人：连鸿凯，该院院长。委托诉讼代理人：许多，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：金鹏飞，河南仟问律师事务所实习律师。原告王兰芳（以下简称原告）诉被告郑州市中心医院（以下简称被告）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵昕，被告委托诉讼代理人许多到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2008年，被告因桐柏路扩建和新建住院部大楼，将原告的协作路1号楼3单元2号（有房改房房产证）住房拆除。拆前原告与被告签订《房屋置换合同书》：新建郑州市中原区桐柏路192号院3号楼（既郑州市中原区协作路19号院6号楼）来安置原告。超出拆迁面积由原告按成本价2560元/㎡向被告交房款。原告的被拆迁面积74.97㎡，安置面积103.29㎡，新增面积28.32㎡，实付被告72499.2元。另付给被告地下室款（按11.76㎡×1600元/㎡计）18816.00元。原告已按安置合同全部履约。2008年8月原告也入住该房。但至今已过了8年仍未给原告办理房产证。这期间原告多次向被告催要房产证无果。2015年7月，在该楼拆迁户的强烈要求下，被告再次启动办理该楼房产证事宜。9月份原告的儿子赵昕受托参与办证事宜，帮助被告收集、整理资料。在收集、整理资料时赵昕发现：被告共收该楼住户房款607.60274万元。而该楼实际成本为415.882765万元。总建筑面积4584.7㎡。其中应由被告出资建设的被拆迁面积1783.53㎡的资金(拆迁补偿款)，被告1分钱都没出。被告通过提高成本价，将该拆迁补偿款变相由该楼住户承担了。被告的这种行为严重侵犯了原告的财产权利，使原告多支付各项房款48559.49元，为此原告多次与被告协商未果。为了维护合法利益，故原告诉至法院请求依法判令：1.被告退还多收原告的购房款36607.57元；2.被告退还多收原告的地下室房款11951.92元；3.被告按照月利率2%标准支付自收款之日起至实际付清之日的利息；4.被告承担本案诉讼费用。被告辩称：一、中心医院与王兰芳签署的《房屋置换合同》合法有效，且已履行完毕。本案原告王兰芳系中心医院退休职工。因医院发展需求，及原医院家属院职工经济型居住环境向舒适型居住环境转变的需求，2004年10月中心医院下发《关于印发的通知》（以下简称《办法》），该《办法》明确改善居住环境的六种基本办法，其中“办法一”为原住户可以自主选择中心医院和房屋开发公司联合开发的商品住宅小区，该文件中写明了可置换面积、超出置换面积的的执行办法。原告王兰芳选择了办法一，并于2008年与中心医院签署《房屋置换合同》，该合同是双方的真实意思表示，合同内容合法合规，合同明确约定了置换的标的房屋，无偿置换的面积，以及超出置换面积部分的房屋价格，王兰芳依约交纳了房款，中心医院依约交付了房屋，合同早已履行完毕。二、王兰芳要求返还购房款的诉请既不合法，亦不合常理。原告王兰芳称新建楼房实际成本415.882765万元，中心医院收该楼住户房款607.60274万元，“被告通过提高成本价，将该拆迁补偿款变相由该楼住户承担了”。中心医院认为其诉请不合法、不合理。1.原告所称的关于楼房成本的数据不知从何而来。2.协作路1号楼（王兰芳被置换房屋所在地）的拆迁属房改房改造，不是商业化运作，其目的也是改善职工的居住环境，满足医院规划发展，截至目前该部分土地的性质仍为划拨用地，原房屋拆除、新房屋建设、拆迁户安置、拆迁户回迁的全过程均需向原纺织厅及郑州市房改办请示、汇报、备案，如今整个拆迁已过去数年之久，不存在上级部门批示、依据合同约定等任何需要向拆迁安置户返还房款的事由。3.原告十分清楚，房屋置换的交易方式、交易价格是原告认同的，原告通过房屋置换大大改善了居住环境，置换所得的房屋比原来的房屋面积多出30平米，但对于超出原住房面积部分执行的价格是极度偏离市场价格的优惠价。原告作为房屋置换的受益方，在获得房屋8年之后，要求出售方退还部分房款，没有道理。综上，中心医院与王兰芳签署的《房屋置换合同》是双方的真实意思表示，合法有效，合同对房屋价格的约定明确固定，签署之后双方未对合同进行变更，且该合同早已履行完毕，原告王兰芳要求退还部分房款、地下室款及利息的请求没有任何法律和合同依据，应予以驳回。原告为支持其诉讼请求提供如下证据：证据一、2008年5月27日《房屋置换合同书》原件一份。1.证明原告与被告之间具有合同关系。2.此次原、被告之间的纠纷是因被告在该合同书中采取违规(或欺骗)的手段获得不当得利而引起的。证据二、2008年8月6日《老房产证收到证明》原件及老房产证复印件各一份。该证据证明:原告的老住房是100%产权的有房产证的房改房。且自拿到房产证已8年，具有上市交易资格。该房已由被告拆掉，老房产证由被告收走注销。原告已将置换物(老房)及手续资料按《房屋置换合同书》要求交给被告处置,原告履约完毕。证据三、2008年9月22日《购买地下室协议》原件一份。证明原告购买的地下室价格是1600元/㎡，面积是11.76㎡。在该问题上原、被告之间也是有合同关系的。证据四、2008年5月27日、2008年9月22日付款收据原件两张。分别是套房付款(72499.2元)收据和地下室付款(18816元)收据，证明原告已实付被告91315.2元。证据五、《6号楼职工购房款及面积情况汇总》打印件一份。该表中的数据是原告协助被告有关部门整理资料时汇总的，其中购房款总额是由住户缴款条(有原件电子版证据)汇总而来。该证据证明：6号楼住户共出资607万元之多。而该楼成本仅415万余元。被告应该出资建设的拆迁面积（1783.53㎡）款(相当于该楼拆迁户的总拆迁面积的成本)1分钱都没出。原告老房作价款（15167.67元）被告也没用于该楼建设，并且还有很多结余，这有失公平原则。证据六、2015年8月27日(2015)053号《郑州市城乡建设委员会依申请政府信息公开答复告知书》原件和2015年8月31日查阅号1277的《土地登记情况证明》原件各一份。这两份文件是原告的儿子赵昕在什么都不知道的情况下的前期调查。政府有关部门答复的时间是2015年的8月。这组证据证明:在这个时间点之前原告是不知道该楼成本价有问题的。另外,郑州市国土资源局出具的查阅号为1277的《土地登记情况证明》，也证明该置换房所用土地使用权类型为划拨，其用途是住宅。证据七、《拆迁户请求书》原件一份。这是由原告代理人写的，证明我们部分拆迁户在知道房价有问题后与被告交涉的情况。这个请求书通过被告经办人乔国义转给被告法人代表,但没有任何回音。我们多次找被告有关领导均被拒绝。证据八、所有6号楼住户套房交款收据照片55份和地下室交款收据照片28份。证明《6号楼职工购房款及面积情况汇总》的数字来源及真实性。证据九、购房款计算方法打印件一张。1.原告认可的成本均价:1167.36元/㎡（第四层）来源于河南正达房地产评估测绘咨询公司编号为2010-09-015的《郑州市出售公有住房价格评估表》。按楼层差价50元计算,原告的新房（二层）成本价应为：1167.36元/㎡+50×2=1267.36元／㎡。2.退款计算方法：(1)房款:被告已收原告房款72499.2元。但应收房款：28.32㎡×1267.36元/㎡=35891.64元（含楼层差价），多收原告房款：72499.2元－35891.64元=36607.57元；(2)地下室款:被告已收原告地下室款18816元。根据地下室应减半收取的原则,即应收：1167.36元/㎡÷2×11.76㎡=6864.08元，多收原告地下室款：18816元－6864.08元=11951.92元；(1)(2)两项合计,被告应退原告总款48559.49元。证据十、郑房改审[2010]282号《对郑州市中心医院〈关于退回原售住房的请示〉的批复》，证明原告的原房改房已由被告注销。但被告并未退还给原告该文件所称的原购房款15167.67元，并且该款也没有投入到6号楼的建设资金中，而是由被告非法挪作他用。原告认为：该款应该投入到安置房的建设中或冲抵原告的部分新增面积购房款。证据十一、豫安泰造咨字[2008]018号《工程结算审核报告》。该报告是在没有产生纠纷的情况下出具的，原告认为该报告真实可信。其证明了该楼建筑面积4584.7㎡，总成本4158827.651元。换算成单位成本是：907.11元/㎡，远远低于被告在《房屋置换合同书》中的成本价2460元/㎡。值得注意的是，该报告核减了该楼不实成本595534.92元，说明被告在该楼成本中混有大量虚假成分。证据十二、编号为2010-09-015的《郑州市出售公有住房价格评估表》。该评估表给出的该楼房屋单价（成本价）是1167.36元/㎡，也远远低于被告的成本价2460元/㎡。这个评估价也是在原、被告之间还没有产生纠纷的情况下，由被告聘请的具有资质的独立评估机构在2010年做出的。在法院调取该证据的过程中，原告发现在评估表附件里有24个拆迁户的名字，说明该评估表是专门为该楼24户拆迁户所编制，原告主张的退款计算方法正是据此计算出来的。被告对原告提交的证据发表质证意见：对证据一的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，该合同签署的时候双方是平等自愿，原告依照合同缴纳了房款，被告不存在任何的违规和欺骗，该合同明确了标的房屋是安置房，是房改房，合同明确了超出面积是28.32平方米，单价是2560元。对证据二的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，该房屋是郑州市房改办发文后允许拆迁的，被告收取房产证的行为合法合规。对证据三、四无异议。对证据五的真实性、合法性、关联性均有异议，该汇总表是原告单方制作的，其间的数字来源不得而知，原告称老房作价款1.5万元被告没有用于房屋改造建设没有任何依据，更何谈有失公平的事情。对证据六的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，该告知书内容显示该楼的建设手续齐全且已竣工验收，没有其它的内容，没有任何楼房成本的信息，与本案没有关联性；土地登记情况证明显示该宗土地的使用权人是河南省纺织行业管理办公室，土地用途是住宅，这正说明了该房是房改房。对证据七的真实性、合法性、关联性均有异议，该请求书是原告单方制作，我方不予认可。对证据八中王兰芳收据照片无异议、对其他照片的真实性有异议，照片来源不明，不能证明原告的证明目的。对证据九的真实性、合法性及关联性均有异议，该证据是原告单方制作，原告与被告签署的置换合同单价明确，但是原告的计算是按照正达公司评估表1267.36元，该评估表显示“据测算1997年郑州市混合一级结构房屋重置完全价为1280元，建筑面积2969.8平方米，评估目的为评估房屋现值为公房出售提供价格依据”，该评估值与原告签订的房屋置换合同没有任何的关联，原告的计算不符合社会常识，对于地下室款原、被告签订的地下室购买协议价格是每平米1600元，该合同并没有变更或解除，综上原告的购房款计算方法不具有合理性、合法性。对证据十的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该批复显示，根据员工个人意愿以原购买价退还原产权单位，该文件是房屋拆迁过程的必备文件，该文件中显示的返还原购房人的房屋价款，被告之所以没有退回是因为被告已向原告按照其原住房面积补偿了拆迁面积，因此不可能退还房屋价款，原告说法没有任何依据。对证据十一的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该报告不是审计报告，仅显示建安成本，该报告也不具有公示力，无法体现房屋建设的所有成本，另外房屋的建安成本仅包括土建、基础安装，其数额也无法换算成本单价，更不等同于交易单价。对证据十二的真实性无异议、对其合法性、关联性有异议，该评估表不是一个独立的评估报告，其内容不是评估结论，与本案没有任何关联性。对当事人提供的证据本院认定意见和理由如下：对证据一至四，证据内容真实合法，与本案有关联性，本院予以确认；对证据五至十二，与原告的诉讼请求没有关联性，本院不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2008年5月27日，被告因建设需要与原告签订《房屋置换合同书》，该合同约定：被告将原告位于中原区协作路1号院1号楼3单元3号的房屋拆除，新建位于中原区××院××楼中单元××东户的房屋来安置原告，超出拆迁面积由原告按成本价加楼层差价2560元/㎡向被告交房款。原告的被拆迁面积74.97㎡，安置面积103.29㎡，新增面积28.32㎡，原告应付给被告72499.2元。该合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定付给被告72499.2元，2008年8月原告入住该房屋。2008年9月22日，原、被告签订《购买地下室协议》一份，该协议约定：原告购买的地下室公摊和建筑面积是11.76㎡，按成本价1600元/㎡，共计购房款18816元。原告按合同约定将购房款18816元付给被告，并使用该地下室。本院认为：原、被告双方签订《房屋置换合同书》和《购买地下室协议》的内容符合法律规定和相关拆迁政策，且系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同签订后，原告已按合同约定将房屋差价款支付给被告，被告已按合同约定将置换的房屋及地下室交付给原告使用，该两份合同已实际履行完毕,双方合同权利义务终结，原告证据不足以证明其诉讼请求，其要求被告退回多收的房款缺乏证据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告王兰芳的诉讼请求。案件受理费1307元，由原告王兰芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  陈俊南人民陪审员  王玉霞人民陪审员  张祯燕二〇一六年十二月二十日书 记 员  李胜阳