黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0603民初1328号原告许俊有，男，1993年4月5日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省望奎县，委托代理人刘钰涵，黑龙江司洋律师事务所律师。委托代理人谢春雷，黑龙江司洋律师事务所律师。被告大庆市一建房地产开发公司，住所地黑龙江省大庆市龙凤区龙华路3号，组织机构代码12932782-1。法定代表人史志刚，该公司经理。委托代理人李达，该公司职工。委托代理人高喜钧，该公司职工。原告许俊有与被告大庆市一建房地产开发公司（以下简称“一建公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告许俊有委托代理人谢春雷、刘钰涵，被告一建公司委托代理人李达、高喜钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许俊有向本院提出诉讼请求：1、被告支付违约金2577.03元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年9月26日，原告与被告补签商品房买卖合同，约定被告将开发的大庆市龙凤区龙凤佳苑小区3-1-501号住宅楼出卖给原告。2014年3月28日，原告付清购房款。2013年6月28日，原告与被告委托的大庆铭达物业有限公司（龙凤佳苑管理处）办理了接房手续。根据《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，为买受人办理权属登记，如因出卖人责任导致买受人不能办理权属证书的，出卖人应当向买受人支付已付房屋价款的1%的违约金。被告未按照合同约定的期限为原告办理权属登记，已经构成违约，请求法院判决被告承担法定责任。被告辩称，1、原、被告确实签订了商品房买卖合同，被告按合同约定严格履行义务，没有违约。龙凤佳苑房地产改造工程属于龙凤区政府和大庆市所确立的龙凤老城区改造工程，合同补充条款第五条约定，遇到政策变更等不可抗力的原因被告不承担违约责任。被告将房屋交付给原告以后，因为属于新建住宅，期间发生供水、供热、燃气、排污多项设施配套费，被告一直在和两级政府反复沟通磋商，政府部门也多次召开会议，对有关事项进行研究，已经出现合同约定的政策变更。2、被告向原告提前交付了房屋，已经按照法律规定履行合同义务。被告所开发房屋具备法定交房条件的日期为2015年7月6日，被告向登记机关申请办理权属登记的时间为2015年10月27日。被告没有违约，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。本案争议的焦点：被告是否在商品房交付使用后360日内，为买受人办理权属登记，被告是否应按合同约定支付原告违约金。对此，原告提供下列证据：一、商品房买卖合同复印件一份，欲证明原、被告签订商品房买卖合同，约定被告将位于龙凤佳苑小区3-1-501号住宅楼出卖给原告，购房款为257703元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。被告质证称，真实性无异议，但买卖合同第十五条证明不了被告违约，该条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。从交付房屋以后360日以内，只要是出卖人将相关资料交给登记机关备案，被告就履行了合同约定的义务，因为是旧城区改造工程，其中涉及费用减免问题，被告已经按照协议约定将资料报备有关部门，没有办理产权证并不是被告的原因所造成的。在补充协议第五条已经对不可抗力做出充分说明，其中包括政府政策改变的，按照两级政府最初规划，该小区改造工程是不收取基础设施配套费用的，后来政策变化，要求征收一部分基础设施配套费用，对此问题两级政府多次开会研究，最后做出不予征收的决定，影响了购房人办证的时间，以上情况完全属于不可抗力，被告没有违约。二、销售不动产统一发票复印件一张，欲证明原告已向被告大庆市一建房地产发开公司交付房屋价款257703元。被告质证无异议。三、龙凤佳苑收楼文件接收清单及物业交接表复印件一份，欲证明原告于2013年6月28日与被告委托的大庆铭达物业有限公司办理了接房手续。被告质证无异议。四、大庆市房屋产权市场管理中心产权信息查询报告复印件一份，欲证明被告最早向大庆市房产管理局申请房屋产权初始登记备案的时间为2015年10月27日。被告质证无异议。被告提供如下证据：一、办公纪要复印件两份，欲证明2013年3月25日，大庆市委办公纪要说明龙凤佳苑的工程属于龙凤老城区开发改造项目，该文件中对建安（即本案的房屋）、筑安小区改造的问题作为会议的第七项予以决策，对开发的后续费用征收、维护改造资金等问题作出部署；2014年9月3日，市长办公会对龙凤佳苑旧城区改造所涉及的土地出让金、城市基础设施配套费做出最终决定，按照办公会召开时间向后延续360日计算，被告已经完成了合同义务，没有违约的情形。原告质证称，对真实性无异议，但认为与该案无关，政策性文件只能说明市政府给予开发商开发房屋住宅小区的优惠政策，并不能免除开发商的合同义务，且大庆市政府市长办公会议纪要中体现的开会时间为2014年9月3日，晚于开发商向原告交房的时间，因此不应当予以适用。二、竣工测绘成果审核备案表及建设工程竣工验收备案证书复印件各1份，欲证明按照相关规定办理产权证应向产权部门申请对房屋进行测绘，被告2015年9月7日取得审核备案表，该表注明竣工验收日期为2015年7月6日，该日是实际的交房日期，应从该日起计算360日。经质证，原告对证据的真实性无异议，但认为被告未能在合同约定的日期为原告办理产权登记的原因系竣工日期过晚，而工程延迟竣工的原因是开发商施工过程中出现的问题，被告违约，应当承担违约责任。三、开发商申请办理产权的告知通知单复印件11份，欲证明房产局在2015年11月10日向被告核发了受理被告办理产权的通知单，明确该房已具备办理产权证的条件。从该证据上可以看出商品房的实际竣工验收日期是2015年7月6日，房产局核发通知单的日期是2015年11月10日。被告已经按照合同约定在房屋验收合格之日起360日内向房产部门提交办理产权证的相关手续，不存在延期办证。经质证，原告对证据的真实性无异议，但认为被告应当在商品房交付后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而非被告所述的自竣工备案之日起360日内。因原、被告对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。依据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月26日，原告许俊有与被告一建公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大庆市龙凤区龙凤佳苑小区3#底层车库住宅楼1单元010501号房，被告应当在2014年3月30日前，将验收合格的商品房交付原告使用。同时约定被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房款的1%向原告支付违约金。原告已交付了房款257703元，并于2013年6月28日与被告委托的大庆铭达物业有限公司（龙凤佳苑管理处）办理了接房手续。2015年10月27日，被告向大庆市房产管理局申请房屋产权初始登记备案。2015年11月10日，大庆市房产管理局向被告出具通知单，告知该楼房已具备办理房屋所有权证的条件，购房人可以提供相关手续申请办理房屋所有权证。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实的意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按合同约定行使权利、履行义务。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。可见，按约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，是被告的合同义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案原告2013年6月28日取得房屋，被告2015年10月27日向大庆市房产管理局申请房屋产权初始登记备案，超过了双方约定的360日期限，已构成违约，应当承担违约责任。因此原告要求被告支付违约金的诉讼请求合法，理由正当，本院予以支持。被告关于竣工验收日期才是实际交房日期的辩解理由，无法律依据，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：被告大庆市一建房地产开发公司于本判决生效后七日内支付原告许俊有违约金2577.03元。案件受理费50元，由被告大庆市一建房地产开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判长  李庵齐审判员  杨文华审判员  张 迪二〇一六年十二月九日书记员  徐艳飞附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。