上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初22727号(2016)沪0107民初22727号原告上海易轩房地产经纪事务所，住上海市普陀区枣阳路XXX号。法定代表人黄彦卿，职务总经理。委托代理人纪文婷，上海市汇业律师事务所律师。委托代理人李嘉嘉，上海市汇业律师事务所律师。被告索龙，男，1943年4月13日出生，汉族，住上海市嘉定区。原告上海易轩房地产经纪事务所与被告索龙居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员余莉敏独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人纪文婷、被告索龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海易轩房地产经纪事务所诉称，2015年11月12日，被告与原告签订《独家销售协议》，独家委托原告出售其名下位于上海市普陀区曹杨九村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，双方就委托房价款、委托期限、违约责任等内容达成一致。协议签订后，原告积极开展房屋销售工作，后被告得知原告通过案外人出某某系争房屋。因被告在委托期限内将该房地产交由其他第三方居间、代理出售，按照约定，应向原告支付相当于委托房价款2%的违约金，故原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告违约金人民币21000元；2、本案诉讼费由被告承担。被告索龙辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，被告在签订《独家销售协议》当日即电话联系原告工作人员表示不愿意将系争房屋委托其出售。2016年11月14日，在其他中介的居间下，与案外人王蔚达成《房地产买卖居间协议》，并在当日将该情况告知了原告，因被告曾将原来的钥匙交给过原告，当日下午，被告便更换了房门钥匙，因此被告以口头和实际行动解除对原告的委托；第二，被告手中的《独家销售协议》上委托房价款小写部分只写了105，故原告缺乏诚信；第三，关于委托期限和违约责任的约定是格式条款，原告没有尽到提示义务，委托期限长达一年不合常理，违约责任仅约束了被告，违约金金额过高，原告并没有提供相应服务；第四，不认可原告开展了推广工作，签订协议之前也曾在原告处挂牌出售系争房屋，但一直没有完成出售。因此，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，根据原、被告各自提供的《独家销售协议》，2015年11月12日，被告索龙作为独家销售委托方(甲方)、原告上海易轩房地产经纪事务所作为独家销售受托方(乙方)签订《独家销售协议》，其中约定，由甲方独家委托乙方，并就乙方接受甲方委托，按其要求为其提供订约机会及提供订立合同的媒介服务，并完成其他委托服务事项；委托期限自2015年11月12日至2016年11月11日；乙方应积极、努力利用各种合法渠道、通过媒体广告、门店广告等宣传方式尽快为甲方寻找求购方的信息，代理甲方与潜在买受方协商交易、引领潜在买受方看房、代为收取客户购房定金，并协助双方促成交易；甲方确认乙方为出售上述房屋的唯一受托方，在约定期限内甲方委托乙方独家出售该房地产，甲方承诺乙方享有独家出售的权利、产权人本人或其他第三方均不得享有此权利，若有违反，甲方同意依照第六条的约定承担违约责任；协议6.2条约定：“甲方有下列行为之一，则视为甲方违约，甲方应承担违约责任，即甲方应双倍返还乙方该笔限时出售定金和乙方代潜在买受方已支付的购房定金，并同意向乙方支付相当于委托房价款2%的违约金……C：本协议委托期限内甲方单方面提前终止或解除本协议中约定委托事项的；D：甲方在委托期限内将该房地产自行出售或交由其他第三方居间、代理出售的。”协议还就甲、乙双方的权利义务等进行了约定。原告认为，因被告通过第三方中介出某某系争房屋违反了协议约定，应承担相应的违约责任，故诉至法院请求判如所请。另查明，2015年11月14日，被告作为出售方(甲方)、案外人王蔚作为买受方(乙方)、德佑房地产经纪有限公司作为居间方(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定甲方将系争房屋以总房价款103万元出售给王蔚，并就付款方式、金额、过户、交房时间以及居间费用、违约责任进行了约定。12月10日，被告与王蔚签订了《上海市房地产买卖合同》，并于2016年3月4日经核准登记在王蔚名下。审理中，关于委托房价款金额，原告提供的《独家销售协议》载明，甲方确认以人民币105万元(大写壹佰零伍万元整)委托乙方代为出售。被告提供的《独家销售协议》载明，甲方确认以人民币105元(大写壹佰零伍万元整)委托乙方代为出售。对此，原告认为系笔误所致，被告认为原告缺乏诚信。另，被告称，在签订《独家销售协议》之后当日即联系原告表示将通过其他中介出售系争房屋，且在2015年11月14日再次告知原告将通过第三方出售系争房屋，并于该日更换了门锁。原告表示，2015年11月15日之后，由于系争房屋门锁已换，原告也无法再进行带人看房的服务。原告认为，虽然被告向原告表示过将通过第三方出售系争房屋，但原告亦告知被告违反协议约定的后果，应当承担相应违约责任。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原、被告于2015年11月12日签订的《独家销售协议》，约定由被告独家委托原告出售系争房屋，按被告要求为其提供订约机会及提供订立合同的媒介服务，并对委托房价、期限、双方权利、义务以及违约责任进行了约定。关于原、被告各自提供的《独家销售协议》中委托房价款小写部分不一致的情况，综合两份协议委托房价款大写金额一致以及房屋成交价格的合理性，双方约定的委托房价款金额应为1,050,000元。然被告于2015年11月14日就在其他第三方居间下将系争房屋出售给案外人以及更换系争房屋门锁，并口头告知了原告将系争房屋交由第三方居间出售，原告表示，虽然被告联系过原告，但原告并未同意被告可将系争房屋通过其他第三方居间，自2015年11月15日之后因被告更换了门锁导致原告无法继续提供服务。本院认为，被告在委托期限内委托第三方居间公司出售系争房屋以及单方面提前解除了协议中约定委托事项的行为，违反了双方约定，应承担相应的违约责任。关于被告认为委托期限长达一年系格式条款，应属无效的意见，本院认为，委托期限系在签约时手工填写的具体日期，作为完全民事行为能力人，被告应有辨认该条款内容的能力，故该条款不符合法定的格式条款无效的情形，对被告的意见难以采纳。关于被告认为违约金约定过高的意见，本院认为，由于被告在协议签订几日之后即以口头方式和实际行动告知原告不再委托原告出售系争房屋，不再履行《独家销售协议》，加之原告亦未能在此期间向被告提供订立合同的机会，该违约金确实高于原告的实际损失，综合考虑到原告曾为出售系争房屋付出的劳动等因素，酌情调整违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第四百二十四条之规定，判决如下：被告索龙应于本判决生效之日起十日内支付原告上海易轩房地产经纪事务所违约金人民币2,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币325元，减半收取计人民币162.5元，由被告索龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  余莉敏二〇一六年十二月十九日书记员  郑雪凝附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。