广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初11876号原告：赖伟军，男，1963年9月10日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：邓文兴，广东经国律师事务所律师。被告：邓佳欣，女，1988年12月7日出生，汉族，住广西藤县。委托诉讼代理人：曾赟，广东三环汇华律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亚强，广东三环汇华律师事务所律师。第三人：佛山京粤大酒店有限公司，住所地：佛山市南海区黄岐广佛一路169号。法定代表人：潘广标。第三人：佛山市京粤投资有限公司，住所地：佛山市南海区黄岐广佛一路169号。法定代表人：潘广标。两第三人的共同委托诉讼代理人：宋开国，广东豪盛律师事务所律师。两第三人的共同委托诉讼代理人：王耀良，广东豪盛律师事务所实习律师。原告赖伟军与被告邓佳欣租赁合同纠纷一案，本院2016年7月20日立案后，本院依法追加佛山京粤大酒店有限公司作为第三人参加诉讼，被告对管辖权提出异议，本院裁定驳回异议。被告不服，提起上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法追加佛山市京粤投资有限公司作为第三人参加诉讼。本院适用简易程序于2016年12月20日对本案公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓文兴，被告的委托诉讼代理人曾赟、李亚强，两第三人的共同委托诉讼代理人宋开国、王耀良均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2015年4月10日签订的《房屋租赁合同》于2016年6月15日解除；被告缴纳的租金押金2100元、水电押金1000元不予退还；2.被告将涉案商铺归还原告；3.被告偿还原告代其缴纳的2016年5、6月水电费120元；4.被告承担本案的诉讼费。诉讼中，原告变更第2项诉讼请求为：被告按合同约定租金标准支付自2016年7月1日起至2016年10月31日止的场地使用费予原告。原告在本案不对第三人主张权利。事实和理由：2006年12月12日，原告与佛山京粤大酒店有限公司的前身佛山京粤大酒店签订《租赁合同（编号07-001号）一份，承租其位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛一路169号京粤大酒店内洗衣房范围内新建并经营“京粤体育休闲中心”，租赁期限从2007年6月30日起至2017年6月30日止。2006年12月31日，原告与佛山京粤大酒店有限公司的前身佛山京粤大酒店签订《租赁合同》（编号07-002号）一份，约定出租方将位于佛山市大沥镇黄岐广佛一路169号京粤大酒店内宿舍首层房间及房前空地的改建建筑物540平方米租赁给原告经营商业或商铺出租，租赁期限从2007年6月30日起至2017年6月30日。2007年8月15日，原告与京粤冶金联合公司签订《出资新建、扩建工程出资额确认及合同补充说明》，约定京粤冶金联合公司对上述两份租赁合同予以追认，并由其承担该两份合同京粤大酒店的权利义务。2008年11月30日，原告与佛山京粤大酒店有限公司的前身佛山京粤大酒店签订《租赁合同补充协议》，约定前述两份租赁合同的租赁期限变更为从2008年11月30日起至2018年11月30日止，其他条款不变。2015年4月10日，原告以京粤体育休闲中心名义与被告签订《房屋租赁合同》，约定将位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛一路169号京粤大酒店西面临街6号商铺出租给被告使用，双方约定租赁期限、租金标准及保证金等。2016年4月8日，房东佛山京粤大酒店有限公司、佛山市京粤投资有限公司多次向原告提出提前终止租赁合同，并于2016年6月15日起对休闲体育中心及商铺停止供水供电；原告将相关提前解约通知送达被告；2016年5月18日，被告复函，2016年5月29日被告提出赔偿方案，双方协商未果。2016年5月1日起被告拖欠5、6月水电费合计120元，经原告多次催讨，被告没有支付也不返还房屋。被告辩称，1.原告第1项诉讼请求没有事实和法律依据，被告不存在违约行为，原告违约在先。2.被告不同意支付2016年7月1日起至2016年10月31日止的场地使用费，原告提交的证据可以证明，2016年6月15日起，涉讼商铺的水电均已停止提供，导致原、被告合同不能继续履行，给被告造成巨大损失，原告要求被告支付场地使用费不应予以支持。3.被告不同意支付水电费，原告没有提供证据证明涉讼商铺发生水电费的数额。原告在提起诉讼时有能力提交证据证明2016年5、6月的水电费数额，但至今尚未提交，原告要求被告支付水电费的诉讼请求没有证据证实，应承担举证不能的后果。4.被告未缴纳2016年5、6月水电费是因为原告违约在先，原告提起诉讼前，原告已通过告知函等方式告知被告，原告将无法履行涉讼合同，使被告对双方的租赁关系的稳定性陷于不安状态。故被告未缴纳2016年5、6月水电费，被告不构成违约，原告不能基于此认定被告已构成违约，原告不可以提前终止涉讼合同。同时自原告发出解除租赁合同的通知之日起，原告从未向被告催缴或通知被告交纳水电费。5.原告于2016年4月8日起，大量在市场散布涉讼房屋将被拆迁的信息，导致被告经营遭受极大损失，被告均是商铺的客户相对固定的消费群体，在客户获知涉讼商铺将被拆迁后，已减少在涉讼商铺的消费。被告同意涉讼合同已解除，基于涉讼房屋已灭失。两第三人共同述称，原、被告签订的租赁合同未经出租方同意，违反第三人与原告签订租赁合同的相关约定，该租赁关系无效。本案租赁标的所占用的土地已被政府纳入三旧改造，由政府相关部门对该地块进行收储。出租方已提前向原告发出搬离交房通知，原被告的行为损害了出租方的合法权益。1.原告承租的物业位于黄岐广佛一路169号，该物业的产权人为佛山市京粤投资有限公司，佛山市京粤投资有限公司的前身为京粤冶金联合公司，并于1990年由佛山市京粤投资有限公司组建佛山京粤大酒店，2011年，由于股东转让股权，故京粤冶金联合公司变更为佛山市京粤投资有限公司，佛山京粤大酒店变更为佛山京粤大酒店有限公司。2.2007年8月15日，原告与京粤冶金联合公司约定原告与佛山京粤大酒店所签订的租赁合同的权利义务由京粤冶金联合公司承受，故涉讼租赁物与原告所签订合同的相对方应是佛山市京粤投资有限公司。且涉讼租赁物的登记权人一直是京粤冶金联合公司（即佛山市京粤投资有限公司）。3.出租方与原告签订的租赁合同的租赁期限至2017年6月30日，原告主张至2018年11月30日没有事实依据。4.根据佛山京粤大酒店与原告签订的租赁合同转租约定，合同项下租赁物业的转租，必须经出租方同意，原告转租予第三方时，应书面报告给出租方，经出租方同意，由出租方与第三方另签合同，并由第三方承担发生的法律责任。出租方从未收到原告提出的转租申请，在与原告租赁期间，租金均由原告向出租方支付。5.2016年2月26日，南海区政府相关部门作出批复，将佛山市京粤投资有限公司名下的地块纳入政府三旧改造，根据产权人的申请，由政府相关部门对该地块进行收储，为配合政府收储工作，出租方需提前终止与原告的租赁关系，出租方于2016年4月8日向原告送达解除合同、收回租赁场地的通知，要求原告于2016年6月15日前清场。6.原告收到出租方通知后，未能交还租赁物，出租方已于2016年6月24日对原告提起诉讼，案号为（2016）粤0605民初10324号，在该案中以佛山市京粤投资有限公司的名义提出交还物业、赔偿损失等诉讼请求，并向法院申请先行判决，由于本案原告逾期交还物业，导致佛山市京粤投资有限公司项下物业土地面积约15000平方米、建筑面积约21000平方米整体闲置，无法完成上述建筑物的拆除，导致政府工作无法继续进行，导致出租方发生巨大损失。第三人佛山市京粤投资有限公司已与被告或实际使用人签订协议，就被告使用的租赁物返还及代退代垫的补偿款等事宜达成协议。第三人已收到被告或实际使用人交还的租赁物，并向被告或实际使用人垫付全部款项。具体协议内容以第三人提交的协议为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的租赁合同（编号：京粤物合字第07-001字）和（编号：京粤物合字第07-002字）、出资新建、扩建工程出资额确认及合同补充说明、通知有原件核对，且合同相对方当事人即第三人对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。原告提供的租赁合同补充协议与本案没有关联性，本院不予审查认定。原告提供的与被告签订的房屋租赁合同、告知函、赔偿项目表、回复函，合同相对方当事人即被告对形式真实性无异议，本院对其真实性予以确认。2.第三人提供的佛山市南海区旧城镇厂房旧村居改造协调领导小组文件和佛山市大沥镇人民政府关于佛山（大沥）国际珠宝广场改造项目的改造申请均有原件核对，本院对其真实性予以确认。第三人提供的通知、补充协议及租赁合同，原告作为相对方对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。第三人提供的协议书、债权转让通知及银行回单等其他证据与本案原告的诉讼请求没有关联，本院不予审查认定。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛一路169号的体育休闲中心和单身宿舍已分别办理房地产权证，登记权利人均为佛山市京粤投资有限公司。2006年12月12日，原告与佛山京粤大酒店签订《租赁合同（编号07-001号）一份，约定原告承租佛山京粤大酒店位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛一路169号京粤大酒店内洗衣房范围的场地供原告投资新建并经营“京粤体育休闲中心”，租赁期限从2007年6月30日至2017年6月30日。对合同项下出租场地的转租必须经佛山京粤大酒店同意。原告转租时，应书面报告佛山京粤大酒店，经佛山京粤大酒店同意，由佛山京粤大酒店与第三方另签合同等。2006年12月31日，原告与佛山京粤大酒店签订《租赁合同》（编号07-002号）一份，约定佛山京粤大酒店将位于佛山南海黄岐广佛一路169号京粤大酒店内宿舍首层房间及房前空地的改建建筑物540平方米租赁给原告经营商业或商铺出租，租赁期限从2007年6月30日至2017年6月30日。2007年8月15日，原告与京粤冶金联合公司签订《出资新建、扩建工程出资额确认及合同补充说明》，约定京粤冶金联合公司对上述两份租赁合同予以追认，并由京粤冶金联合公司承担上述两份合同京粤大酒店的权利义务。京粤冶金联合公司于2011年11月18日变更名称为佛山市京粤投资有限公司。佛山京粤大酒店于2012年9月5日变更名称为佛山京粤大酒店有限公司。2015年4月10日，原告以“京粤体育休闲中心”（甲方、出租人）（没有工商登记）名义与被告（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于南海区黄岐广佛路口169号京粤大酒店西面临街6号商铺出租给乙方使用，经营范围百货饮食，期限自2015年4月10日至2018年4月10日。月租金为700元。乙方在签定合同时向甲方交纳第一次租金、三个月租金的保证金及1000元水电保证金，租赁期满或解除合同时，付清应缴费用后，甲方将押金不计息退还乙方。租金以季度形式缴纳，每次缴交三个月租金，每季第一个月的1-5号为缴租日期。乙方每月向甲方缴纳水电费、超出部分由各铺公摊。如欠交水电费一个月，甲方有权终止合同，保证金不退回。如遇政府规划地拆迁或政府行为，则本合同自动终止，双方互不补偿。原告陈述，被告已向原告支付了铺位押金2100元，水电押金1000元。涉讼租赁物的水电费支付习惯为每月月底由被告工作人员以现金形式收取前两个月的水电费。2016年4月8日，佛山市京粤投资有限公司向京粤休闲中心发出通知，决定于2016年6月15日起收回休闲中心一二楼、宿舍一楼及杜鹃路商铺及员工宿舍的租赁场地，并在次日起停止供水供电。2016年5月，原告发出告知函，通知由于佛山京粤大酒店有限公司提前收回租户承租的商铺，并自2016年6月15日起交回承租商铺给酒店方，故请求各租户提出一次性补偿数额及具体计算依据，同时签定相关文件。2016年6月，原告再次发出告知函，载明佛山京粤大酒店有限公司提前收回承租商铺，并自2016年6月15日起停水停电。原告对各租户提出的补偿方案均不同意，但同意退回按金及多交租金等。被告和第三人在诉讼中陈述，涉讼租赁物从2016年6月中旬起停水停电。至庭审终结时，涉讼租赁物已被拆除。原告陈述，涉讼租赁物位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛一路169号的京粤休闲中心一楼。被告对原告主张的租赁物位置予以确认。被告持有被告于2016年7月4日向倪泽钦支付京粤休闲中心6月水电费19283元的中国工商银行个人汇款凭证原件。另查明，本院于2016年6月24日受理佛山市京粤投资有限公司诉赖伟军租赁合同纠纷一案，案号：（2016）粤0605民初10324号,佛山市京粤投资有限公司在该案请求解除合同等。本院于2016年6月20日受理赖伟军诉佛山京粤大酒店有限公司、佛山市京粤投资有限公司、陈振强租赁合同纠纷一案，案号：（2016）粤0605民初9991号,赖伟军在该案诉请佛山京粤大酒店有限公司、佛山市京粤投资有限公司赔偿合同提前解除的损失等。上述两案仍在审理中。本院认为，关于原告是否有权提起本案诉讼，没有证据显示“京粤休闲体育中心”办理了工商登记、是独立的法律主体，原告以“京粤休闲体育中心”名义与被告签订房屋租赁合同，相应权利义务由原告承受，原告有权提起本案诉讼。关于合同解除的问题，两第三人主张原告出租未经佛山市京粤投资有限公司同意转租，但涉讼合同自2015年4月10日开始履行，至原告提起本案诉讼时已远远超过6个月，且原告将包括涉讼租赁物在内的京粤休闲中心进行大面积的转租予多个经营者以不同经营字号、不同门店形式的各类经营，出租人对租赁物有管理义务，知道或应该知道该种外观明显可见的转租情况，本院对第三人辩称原告转租未经出租人同意故涉讼合同无效的意见不予采纳。涉讼租赁物的水电费由原告的工作人员告知相关使用情况后每两月现金收取一次，原告没有举证证明已告知被告2016年5、6月的水电用量及应支付水电费，也没有举证证明向被告发出催缴通知而被告不予支付，本院对原告主张被告迟延支付水电费构成违约的意见不予采纳。被告不存在违约行为，原告于2016年6月15日提出解除合同的请求，被告同意解除合同，本院对原告解除合同的请求予以支持。被告对涉讼合同的解除没有过错，原告主张没收租赁押金和水电押金，没有法律依据，本院不予支持。关于原告的水电费请求，根据公平等价有偿原则，被告应计付占用期间实际发生的水电费用予原告。被告在诉讼中确认尚未支付涉讼租赁物2016年5、6月的水电费，本院结合涉讼铺位的租金标准、用途、使用期间，原告主张的水电费未付金额和涉讼铺位根据一般生活经验的水电使用需求没有明显不合理的差异，被告没有提供2016年4月前的水电费支付凭证，推翻被告主张的水电费金额的合理性，被告应支付2016年5、6月的水电费120元予原告。关于原告的租金请求，双方约定涉讼租赁物作经营使用，涉讼租赁物自2016年6月中旬起停水停电，至租赁物拆除之日，涉讼租赁物不具备正常使用的条件，被告的合同目的不能实现，且合同因原告原因解除，本院综合原告对合同解除的过错程度及涉讼租赁物不具备正常使用条件的情况，对原告主张被告支付自2016年7月1日起的租金请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告赖伟军与被告邓佳欣于2015年4月10日签订的《房屋租赁合同》于2016年6月15日解除；二、被告邓佳欣应于本判决生效之日起十日内支付2016年5、6月的水电费120元予原告赖伟军；三、驳回原告赖伟军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计25元（原告已预交），由被告负担并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇一六年十二月三十日书记员 林巧薇