重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0107民初21173号原告:重庆宾至物业管理有限公司，住所重庆市沙坪坝区向乐村152-1-3-2号，统一社会信用代码915001067748607254。法定代表人：陈家庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦莉，该公司员工。被告：邓登华。委托诉讼代人：周里鹏，重庆吾耀律师事务所律师。原告重庆宾至物业管理有限公司（以下简称“宾至公司”）与被告邓登华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，实行独任审判，公开开庭进行了审理。原告宾至公司委托诉讼代理人秦莉，被告邓登华及其委托诉讼代理人周里鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宾至公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付石新路***************************号房物业服务费1968.3元、公摊费170.4元、滞纳金2480.1元，合计4618.8元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2012年9月1日签订物业服务合同为************小区提供物业服务，合同约定了住宅物业服务费收费标准，水电公摊费据实分摊，合同期限为2012年9月1日至2015年12月31日。原告依约向被告所在小区提供了物业服务，但被告自2014年1月1日起停止交纳物业服务费，截至2016年3月31日欠物业服务费1968.3元；于2012年12月1日起停止交纳水电公摊费，截至2016年2月29日欠水电公摊费170.4元。被告邓登华答辩称，原告主体不适格，原告与业委会签订的合同无效。假如原告提供了物业服务，其主张时间应当是2014年11月1日至2016年11月1日，超过诉讼时效的部分不应得到支持。同时，原告提供的物业服务远远低于合同约定的标准；小区广告收益没有公示。原告主张的滞纳金过高，即使被告存在违约，请求法院调整违约金，按照同期人民银行贷款利率为准。原告不是收取公摊费的合法主体，不应当收取公摊费。原、被告双方围绕诉讼请求提交了物业服务合同、营业执照、资质证书，原告向高新区消防支队出具的关于********小区消防系统设施设备基本处于瘫痪状态的紧急报告，原告向业委会出具的关于消防设备维修更换需大修资金支持的函，原告出具的关于申请消防整改大修基金的报告，报事保修登记本、保安交接班记录，电费、水费票据，原告告********小区全体业主书，********小区物业资料移交清单等证据，本院组织双方进行了质证。结合上述证据及当事人陈述，本院确认本案事实如下：被告邓登华是位于重庆市××石新路***************************号房屋的业主，其房屋建筑面积为101.19平方米，房屋类型为无电梯房。原告宾至公司系为被告上述房屋所在************小区提供物业服务的企业。2012年9月1日，原告作为乙方与作为甲方的重庆市九龙坡区************小区业主委员会签订了《************物业管理服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方实施物业管理服务，乙方提供的公共性物业服务含合同规定的其他费用的收取，包括楼道路灯电费的公摊费用，以及法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项等；住宅物业服务费用收取标准为每月1.10元/平方米（含电梯运行费、电梯费、电梯的维保费、电梯年检费，不含水电公摊费），无电梯房物业服务费为每月0.72元/平方米，有电梯房3楼以下的为每月0.8元/平方米；公共绿化用水费、路灯电费、发电机燃油费及机油费由业主据实分摊；物业服务费用或者物业服务资金按约交纳，业主或物业使用人应在每月的30日前履行交纳义务；业主未能按时足额缴纳物业服务费，从恶意拖欠之日起，按日千分之三的标准支付滞纳金（征询业主意见），拖欠费用三个月以上的，物业管理企业可以依据《业主临时公约》的授权，向违约方提起诉讼；合同期限自2012年9月1日起至2015年8月31日止，其中2012年9月1日起至2012年12月31日止为试用期。双方在合同中还约定了其他事项。2012年12月25日，原告宾至公司与重庆市九龙坡区************小区业主委员会再次签订《************物业管理服务合同》，约定合同期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止，对前述事项的约定与2012年9月1日所签合同基本一致。上述两份物业服务合同中，作为甲方的重庆市九龙坡区************小区业主委员会均加盖了印章，并有业主委员会成员刘明贵、原告邓登华等人的签名。原告宾至公司自2012年9月1日起开始对************小区提供物业服务，直至2016年3月31日原告从该小区撤场。在此期间，被告邓登华自2014年1月1日起未交纳物业服务费，自2012年12月1日起未交纳水电公摊费。庭审中，原告还出示了通话记录及自行记录的通话内容，拟证明其曾于2015年9月29日向被告电话催收欠费。被告方认为通话记录没有出具单位铁通公司印章，真实性不认可；通话内容是原告自己制作，也不认可。被告出示了以下证据：业主委员会备案登记存根、************业主大会议事规程，拟证明原业主委员会备案时间为2011年8月15日，业主委员会只有一年的任期，并且原告与业主委员会之间存在不正当关系，因此物业服务合同无效；********小区征求业主意见表，拟证明业主联名要求罢免与原告签订合同的业委会成员；照片10页，拟证明原告物业服务不到位；小区业主之一于2014年3月18日向原告发送的函，拟证明原告提供的物业服务存在大量问题；视频资料一份，拟证明业委会成员与原告存在不正当交易，损害业主利益。原告认为业委会的备案登记存根，只能证明业委会已经备案，佐证了原告与业委会所签合同的合法性；议事规程不全，没有业委会印章，不能证明业委会任期只有一年；********小区征求业主意见表是复印件，不予认可；照片拍摄时间不能确定是否在原告服务期间，不能达到原告证明目的；视频经过剪辑，对其真实性关联性均不认可。本院认为，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告宾至公司与被告房屋所在小区业主委员会签订的物业服务合同，有该小区业主委员会加盖的印章，原告有理由相信其是被告房屋所在小区业主大会的真实意思表示，被告提供的证据不足以证明小区业主委员会与原告签订物业服务合同的决定已被依法撤销或所签合同已被确认无效，故该合同对被告产生约束力，原、被告双方均应当按照合同约定全面履行各自义务。关于被告提出的物业服务存在问题是否构成其拒交物业服务费之正当抗辩理由的问题。本院认为，物业服务，是一种持续性、长期性、综合性的服务，服务的优劣，有其客观性，但也是业主自身的一种主观感受。物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵的程度，应当根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务。本案中，原告依照合同约定向被告所在小区提供了物业服务，而从被告举示的证据来看，原告在提供物业服务期间存在一定瑕疵但并没有根本违约，因此，被告拒交物业管理等相关费用的抗辩不能成立。原告与被告重庆市九龙坡区************小区业主委员会签订的《************物业管理服务合同》约定，原告宾至公司有权收取包括楼道路灯电费的公摊费用等费用，还约定公共绿化用水费、路灯电费、发电机燃油费及机油费由业主据实分摊，故原告在本案中主张被告承担水电公摊费，应予支持；被告方关于原告不是收取公摊费的合法主体，不应当收取公摊费的意见，本院不予采纳。故，被告应当按照物业服务合同的约定履行交费义务，其逾期不交纳物业服务费，构成违约，依法应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。但被告提出诉讼时效抗辩，而原告虽提出有通知被告交费的情形，可提供的通话记录及其自行记录的通话内容等证据不足以证明存在诉讼时效中断的情况，故本院对原告诉讼请求超出两年诉讼时效的部分不予支持。结合原告向本院起诉的时间，水电公摊费一般在实际产生后下月收取的客观情况，及原告主张物业服务费、水电公摊费的期间，被告应当向原告交纳2014年11月至2016年3月的物业服务费、2014年10月至2016年2月的水电公摊费。据此，根据被告房屋的建筑面积、房屋类型以及物业服务合同约定的物业服务费价格，认定被告应向原告交纳物业服务费1238.57元；考虑到小区水电公摊费用必然产生，但原告提供的证据不足以证明其分摊至被告的具体金额，本院酌情认定被告每月应分摊的水电公摊费为3元，结合原告主张的欠费期间，认定被告应向原告交纳水电公摊费51元。关于滞纳金的问题。原告作为专业的物业服务单位，应当竭力为业主提供优质的物业管理服务，加强与业主沟通，及时处理业主反映的问题。而根据被告的陈述及其举示的证据，原告物业服务自身存在一定瑕疵，以致双方在支付物业服务费的问题上产生分歧，因此原告要求被告支付滞纳金的请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第十五条第（二）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告邓登华于本判决生效后十日内支付原告重庆宾至物业管理有限公司2014年11月至2016年3月的物业服务费1238.57元。二、被告邓登华于本判决生效后十日内支付原告重庆宾至物业管理有限公司2014年10月至2016年2月的水电公摊费51元。三、驳回原告重庆宾至物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告邓登华负担（此款原告已预交，被告邓登华应于本判决生效之日起十日内直接支付原告重庆宾至物业管理有限公司）。本判决为终审判决。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  罗春风二〇一六年十二月三十日书记员  边 媛