广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终8094号上诉人（原审被告）：佛山市南海合纵房地产开发有限公司，住所广东省佛山市南海区。法定代表人：陈有团，该公司副总裁。委托诉讼代理人：何悦筑，广东颖诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭康，广东颖诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:林铨，男，汉族，住广东省信宜市，委托诉讼代理人：叶谋，广东树本律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾镖令，广东树本律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢晓清，女，汉族，住广东省佛山市三水区，委托诉讼代理人：叶谋，广东树本律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾镖令，广东树本律师事务所律师。上诉人佛山市南海合纵房地产开发有限公司（以下简称合纵公司）因与被上诉人林铨、卢晓清商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初7773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。合纵公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：（一）林铨、卢晓清有义务举证证明其已经按照合同约定的时间、金额付款。一审法院因合纵公司主张林铨、卢晓清存在逾期付款的行为，就滥用“谁主张，谁举证”之举证责任分配原则，将证明林铨、卢晓清付款时间的举证责任强加给合纵公司，又因合纵公司未举证，而让合纵公司承担不利后果。一审法院此举是明显错误的。（二）因林铨、卢晓清存在逾期付款的行为，依照合同约定，其应向合纵公司支付违约金，合纵公司有权据实延期交楼，因此合纵公司并不存在逾期交楼的违约行为。林铨、卢晓清辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回合纵公司的上诉请求。林铨、卢晓清向一审法院起诉请求：合纵公司向林铨、卢晓清支付逾期交楼的违约金18376元（以购房款631482元为本金，按日万分之三的利率从2016年1月1日计算至2016年4月7日，逾期97日，631482元×0.0003×97日）。一审法院认定事实：2014年6月26日，林铨、卢晓清与合纵公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定林铨、卢晓清购买位于佛山市南海区荟映花园6号楼1204房；价款631482元；林铨、卢晓清自本预售合同网上签订之日起1日内支付首期款261482元，剩余房款370000元应于2014年7月2日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；（第八条）合纵公司应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、2种条件（1、该商品房经竣工验收合格。2、该商品房已经办理竣工验收备案。），并符合本合同约定的商品房交付林铨、卢晓清使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，合纵公司可据实予以延期：……2、林铨、卢晓清未付清购房款或其他应付款项或其他非合纵公司所能控制的原因……；除本合同第八条规定的特殊情况下，合纵公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付林铨、卢晓清使用，逾期超过90日后……林铨、卢晓清要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，合纵公司按日向林铨、卢晓清支付已交付房价款万分之三的违约金；等等。2014年12月5日，合纵公司向林铨、卢晓清开具销售涉讼房屋631482元的发票。涉讼楼宇于2016年4月7日经竣工验收备案。一审法院认为：林铨、卢晓清、合纵公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行各自义务。林铨、卢晓清已提供证据（销售发票）证实已全额支付购房款，合纵公司以林铨、卢晓清存在逾期付款（违约金）进行抗辩，作为主张方及收款方有能力、有义务就此进行举证。发票开具日期并不能反映林铨、卢晓清实际付款及办妥按揭时间，以现有证据一审法院并不能查核是否存在合纵公司所述的逾期情况。林铨、卢晓清已按约定价款足额支付房款，房屋亦已交付使用，双方对林铨、卢晓清是否存在逾期付款及应否支付违约金存在争议，合纵公司可另行主张权利确定违约金数额及对本案逾期交房违约金进行抵扣，但并不能作为逾期交房（顺延交房）的免责事由，合纵公司的辩解一审法院不予采纳。按合同约定合纵公司应于2015年12月31日前交付符合条件的房屋予林铨、卢晓清，涉讼楼宇至2016年4月7日竣工验收备案，逾期98日，林铨、卢晓清请求按97日计算为其对自身权利的处分。林铨、卢晓清请求合纵公司以已付房价款631482元按日万分之三计付违约金18376元的主张一审法院予以支持。对于合纵公司关于违约金利率的辩解，一审法院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：合纵公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金18376元予林铨、卢晓清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取129.7元（林铨、卢晓清已预交），由合纵公司负担并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予林铨、卢晓清，一审法院不另收退。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：涉案《广东省商品房买卖合同》第八条约定：“……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。2.买受人未付清购房款或其他付款项或其他非出卖人所能控制的原因；因罢工或雨天（一天内下雨量达50毫米或以上，视为对施工单位造成无法正常施工）等恶劣天气以及停水、咸潮、停电、封路或出现重大技术困难等造成施工单位无法正常施工的。上述情况的证明可以监理单位的施工日志记录为据。3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的。”本院认为，根据合纵公司的上诉请求和林铨、卢晓清的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：合纵公司应否向林铨、卢晓清支付违约金18376元。本案中，林铨、卢晓清与合纵公司签订的《广东省商品房买卖合同》约定，合纵公司应于2015年12月31日前将经竣工验收合格已办理竣工验收备案的房屋交付予林铨、卢晓清，但涉案房屋于2016年4月7日才竣工验收，合纵公司的行为已违反合同约定，构成违约，其应承担相应的违约责任。合纵公司上诉主张林铨、卢晓清存在逾期付款行为，合纵公司可据实延期交房。经审查，因涉案《广东省商品房买卖合同》仅约定了林铨、卢晓清支付首期款以及向银行申请办理按揭手续的期限，并未约定林铨、卢晓清支付剩余房款的期限，而林铨、卢晓清已于双方约定的房屋交付期限前向合纵公司付清购房款，现有证据未能证明林铨、卢晓清存在违约行为，因此合纵公司关于据实延期交房的上诉主张，缺乏合同依据，本院不予支持。涉案《广东省商品房买卖合同》约定，合纵公司如未按合同规定的期限将涉案房屋交付林铨、卢晓清使用，逾期超过90日后，林铨、卢晓清要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，合纵公司按日向林铨、卢晓清支付已交付房价款万分之三的违约金。一审法院据此支持林铨、卢晓清关于合纵公司支付以已付购房款631482元按日万分之三计付的违约金18376元的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，合纵公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费259.4元，由上诉人佛山市南海合纵房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  安建须审 判 员  李 虹代理审判员  黄玉凤二〇一六年十二月八日书 记 员  李嘉敏