上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初14885号原告(反诉被告)龚卫琴，女，1973年1月11日出生，汉族，住上海市。委托代理人王晔、张雪，上海申京律师事务所律师。被告(反诉原告)纪友华，女，1955年11月14日出生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)严乐平，男，1951年10月28日出生，汉族，住址同纪友华。被告(反诉原告)倪俊，男，1979年12月25日出生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)严纪蓉，女，1983年4月17日出生，汉族，住址同纪友华。四被告(反诉原告)共同委托代理人邹勇富、方翠萍，上海繁锦律师事务所律师。原告龚卫琴诉被告纪友华、严乐平、倪俊、严纪蓉及反诉原告纪友华、严乐平、倪俊、严纪蓉诉反诉被告龚卫琴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈文丽独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)龚卫琴的委托代理人王晔、张雪，被告(反诉原告)严乐平及四被告(反诉原告)的共同委托代理人邹勇富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚卫琴诉称，2015年12月29日，在居间方的介绍下，原告就上海市普陀区白玉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)与四被告签订了编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定房屋总价款为人民币300万元(以下币种均为人民币)，其中首付款105万元，第二期房价款100万元乙方通过申请贷款方式支付，第三期房价款94万元(于房地产交易中心出具产权过户的收件收据当日支付)；违约责任约定乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金并继续履行，逾期超过十个工作日的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金外还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金；双方应于2016年4月30日前共同向交易中心申请办理转让过户手续。同日双方达成《补充协议》，约定四被告于签订合同当日支付45万元作为房屋装修补偿款。2016年4月30日，银行没有审批通过四被告的贷款，而四被告也未按约以现金方式补足第二期房价款100万元。至2016年5月21日，因四被告的付款义务履行时间逾期超过20日，原告有权单方解除买卖合同，遂向四被告发出了《解除房屋买卖合同告知函》。据原告5月20日从居间方处了解，被告纪友华因名某有两套房屋被限购，双方客观上无法办理申请过户手续。根据约定，在签订本合同时，双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名某拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。综上，原告认为四被告既隐瞒被限购事实导致双方无法在约定期限前办理过户手续，又在银行贷款未能审批通过的情况下拒绝将对应的房价款直接支付给原告，逾期超过了十个工作日，是引起本案讼争的过错方。现原告诉至法院，请求判决：1、原告与四被告签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年5月22日解除；2、四被告向原告支付违约金60万元(300万元的20%)；3、本案诉讼费由四被告承担。被告纪友华、严乐平、倪俊、严纪蓉辩称，首先，因被告要提高公积金贷款额度，且系争房屋的租赁期限到2016年6月30日，故双方合意延迟办理贷款，被告实际在2016年3月24日办理的贷款，期间原告予以了配合，贷款于5月17日获批。其次，被告纪友华因继承获得了一套本市梧桐路的房屋，被告对此均不知情。原告得知后表示谅解并同意继续与被告交易。被告及时将自有的延吉五村房屋出售以解除限购问题，在出售前告知了原告。直至5月25日双方还在协商继续履行合同，故原告无权要求于5月22日解除合同，被告也不同意支付违约金。反诉原告纪友华、严乐平、倪俊、严纪蓉诉称，合同签订后，反诉原告共计向反诉被告支付150万元房款，其中包括定金10万元，首付款95万元，以及装修补偿款45万元，反诉被告至今未将45万元装修补偿款返还反诉原告，故双方的买卖合同根据约定应仍属于正常履行范围。2015年5月18日，银行通知反诉原告贷款获批，反诉原告遂致电居间方与反诉被告，要求办理过户手续。5月21日、23日反诉原告两次收到由反诉被告委托律师发来的要求解除买卖合同的律师函。反诉原告认为反诉被告要求解除合同的动机是在于今年3月份上海房价大涨，其所谓解除合同是一种违背市场诚信的行为，其解除理由既不符合法定解除条件也不符合约定解除条件。反诉原告于2016年3月24日申请贷款，因上海房产325新政出台，贷款审核更严，直到2016年5月18日银行贷款审批通过，反诉原告从来没有变更过贷款银行，也从来没有收到过贷款银行关于反诉原告不满足贷款资格的任何文件或口头通知。且根据交易习惯，过户是放贷的前提，要过户又要以银行贷款获批为前提，也即4月30日银行贷款审批未下达自然不能办理过户，是约定通过银行贷款支付第二笔房款100万元所必须容忍的。反诉原告并不存在迟延付款导致反诉被告获得约定解除权的事实。协商期间，反诉被告要挟要么加价100万元，要么解除合同，充分表明反诉被告要违约是蓄谋已久的。现反诉原告诉至法院，请求判令：1、反诉被告继续履行《上海市房地产买卖合同》、于判决生效之日起十日内配合反诉原告办理产权变更登记手续、将系争房屋交付反诉原告；2、反诉被告向反诉原告支付违约金69万元(房屋总价款345万元的20%)；3、本案诉讼费由反诉被告承担。反诉被告龚卫琴辩称，首先，反诉原告申请贷款晚于约定，但反诉被告认为按照银行审批流程一个月能够放款，故在3月24日的贷款申请中反诉被告予以了配合。其次，反诉被告并不清楚反诉原告出售延吉五村房屋以解除限购问题，然因为反诉被告事先已经发函解除合同，表明不愿继续履行，且因为反诉原告违约未支付房款、未过户，故反诉被告与案外人解除了买卖合同，未成功置换。再次，反诉被告在与居间方以及反诉原告的电话录音中表示要协商，是协商解除事宜，从未同意过与反诉原告继续履行系争房屋的买卖合同。综上，因反诉被告违约，反诉原告享有合同解除权，不同意反诉原告的诉讼请求。经审理查明，2015年12月29日，原告(卖售人、甲方)与四被告(买受人、乙方)就系争房屋签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定房地产转让价款为300万元，双方应于2016年4月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行，乙方未按照合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金；附件三付款协议约定一、首期房价款：乙方应支付首期房价款105万元，其中定金10万元在签订本合同后转为房款，乙方应于签订本合同当日支付95万元；二、乙方应支付甲方第二期房价款100万元通过申请贷款方式支付，乙方应于签订本合同后15日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料，若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方，乙方应于该房地产所在地房地产交易中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合房款，第二期房价款由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行等为准，甲乙双方应积极配合贷款银行等提供所需材料；三、待房地产所在区房地产交易中心出具产权过户及抵押登记收件收据当日内，乙方支付第三期房价款94万元；四、交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证、且甲方已收到除尾款外的其他款项后5日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方支付甲方尾款1万元。此外，合同的首部还以特别告知形式明确了本市的购房限购政策以及责任承担。同日，双方签订《补充协议》，约定乙方应在合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款45万元，该款应于签订买卖合同当日由乙方直接支付给甲方；此次交易过程中产权的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担。2015年12月28日，被告向原告支付定金10万元。12月29日，被告支付房款95万元。以上共同构成全额首期房价款105万元。12月29日，被告向原告支付房屋装修补偿款45万元给原告。2016年1月初，双方至交易部门办理了审税手续。2016年3月24日，被告向银行申请贷款，期间原告予以了配合。2016年4月30日前，双方未办理系争房屋过户手续。2016年5月17日，原告得知被告纪友华因名某有两套房屋而成为限购对象。其中一套为因继承获得的上海市梧桐路XXX号全幢房屋，被告纪友华为产权人之一，产权登记日期为2003年6月27日，被告纪友华另有一套与被告严乐平、严纪蓉共有的位于上海市延吉五村XXX号XXX室房屋。2016年5月21日，原告向被告发出《解除房屋买卖合同告知函》，认为被告未支付首付款95万元，也未在2016年4月30日前以现金方式补足第二期房款100万元，逾期已经超过10个工作日，原告通知被告解除买卖合同。次日，被告收到该函件。2016年5月22日，原、被告通过电话联系，原告重申了解除合同的意思表示，被告表示已经收到上述函件，希望与原告进行协商履行事宜，原告表示可以见面协商。2016年5月23日，原告向被告发出《律师函》，基本内容同上述函件，要求被告配合办理网签撤销手续，如能在5月31日前办理则不追究逾期付款违约金，否则通过诉讼方式主张总房价款20%的违约金。2016年5月25日，原、被告短信联系，被告希望与原告见面协商，原告同意次日见面协商。双方最终未见面协商。2016年5月27日，原告与居间方徐姓工作人员的通话中，原告自认对于被告逾期办理贷款申请手续是同意并配合的。另查明，(一)2016年2月2日，原告与案外人以及居间方签订买卖合同，原告向案外人购买上海市嘉定区安亭镇墨玉路XXX弄XXX号XXX室房屋，约定过户日期为2016年5月25日，其中一笔120万元应于5月25日前支付。6月2日，三方签订《违约赔偿协议》，约定因原告未在5月25日前支付120万元，且限购条件限制，无法完成合同，原告作为违约方赔偿案外人违约金8万元，另向居间方支付中介费3000元。(二)为了解决被告纪友华的限购问题，2016年5月21日，被告纪友华、严乐平、严纪蓉与案外人倪亚男就三人共有的延吉五村房屋签订《上海市房地产买卖合同》。2016年6月7日，该房屋产权过户至案外人名某。2016年6月1日，原告诉至本院，请求判决如其诉请。被告纪友华、严乐平、严纪蓉于2016年7月12日、被告倪俊于2016年7月13日收到本院送达的诉状副本等材料。诉讼过程中，被告提出反诉，请求判决如其反诉请求。庭审中，原告撤回要求被告支付违约金的诉讼请求，反诉原告撤回要求被告支付房价款20%的违约金的诉讼请求，并表示如果判决继续履行，可以以现金支付剩余房款195万元，另外自愿补偿反诉被告损失10万元。反诉部分查明事实同本诉。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，且合法有效，双方均应恪守履行。就本诉而言，原告解除买卖合同的理由在于被告存在延期付款及限购问题。首先，虽然被告未按约于签订合同后15日内申请贷款，但在之后贷款申请过程中，原告予以了配合，相关录音也能印证该事实，故原告以被告逾期付款为由要求解除买卖合同，理由不成立。其次，根据约定，双方应于2016年4月30日前过户手续，然被告纪友华属于限购对象，双方事实上无法按约履行过户手续。虽然被告在发生限购问题后及时出售了相关房屋，然最终于2016年6月7日才将限购问题解决，逾期远超十个工作日，原告按约享有单方解除权。被告辩称对限购一事不知情，而本院认为被告在购房前理应对自身是否符合购房资格进行核实，买卖合同特别告知也明确了本市的购房限购政策以及责任承担，故本院对该辩称意见不予采信。被告另辩称原告得知被告限购问题后表示谅解，同意继续与被告交易且将自有的延吉五村房屋出售前告知了原告，原告表示否认，而相关录音中原告重申了解除合同的意思表示，被告亦未提供其他证据予以证明其观点，本院对该辩称意见不予采信。综上，本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。关于合同解除时间，鉴于原告发出的《解除房屋买卖合同告知函》以被告未支付首付款95万元及未在4月30日前以现金方式补足贷款金额100万元，该理由与事实不符且不成立，合同解除日期应以被告收到本院送达的诉状副本等材料的最后日期即2016年7月13日为准。因买卖主合同解除，相应的从合同即补充协议同时应予解除。合同解除后，原告应将已收房款150万元退还被告。原告撤回要求被告支付违约金的诉讼请求，无不当，本院予以准许。就反诉而言，基于上述论述，本院对反诉原告要求继续履行买卖合同、办理过户手续、交付房屋的诉讼请求不予支持。反诉原告撤回要求反诉被告支付违约金的诉讼请求，无不当，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、原告龚卫琴与被告纪友华、严乐平、倪俊、严纪蓉就上海市普陀区白玉路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》于2016年7月13日解除；二、原告龚卫琴应于本判决生效之日起十日内返还被告纪友华、严乐平、倪俊、严纪蓉房款人民币XXXXXXX元；三、对反诉原告纪友华、严乐平、倪俊、严纪蓉的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案保全费人民币5000元，由被告(反诉原告)承担。本案本诉受理费人民币40元，已减半收取，由被告承担。本案反诉受理费人民币11175元，已减半收取，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈文丽二〇一六年十二月二十七日书记员  陈文渊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。