三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2016）琼0271民初8259号   原告：马维克，男，1986年4月2日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住广东省深圳市罗湖区。   委托代理人：张雪宇，海南祥瑞律师事务所律师。   委托代理人：张仁怀，海南祥瑞律师事务所实习律师。   被告：海南东兰投资有限公司，住所地：三亚市外贸路三亚茶叶进出口公司宿舍楼G栋303房。   法定代表人：魏泽诚，该公司总经理。   第三人：海南衍宏中金投资有限公司，住所地：海口市大同路26号（万国大都会）。   法定代表人：肖文平，该公司总经理。   委托代理人：谢容彪，海南问源律师事务所律师。   原告马维克与被告海南东兰投资有限公司（以下简称东兰公司）、第三人海南衍宏中金投资有限公司（以下简称衍宏中金公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月20日公开开庭进行了审理。原告马维克及其委托代理人张雪宇、张仁怀，被告东兰公司的法定代表人魏泽诚，第三人衍宏中金公司的委托代理人谢容彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告马维克向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2012年10月10日签订的《商品房买卖合同》有效；2、判令被告协助原告把新浪国际公馆2-2903号房屋产权证办理至原告名下；3、判令被告向原告支付逾期办理产权登记违约金22000元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年10月10日原被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告位于三亚市××路号房产，总房款220万元；商品房交付使用后360日内，被告提供相关的资料帮助原告办理产权过户手续，逾期的被告按已付房价款的0.01%向原告支付违约金等。新浪国际公馆项目被告2007年开始启动，2008年7月4日由深圳市安利混凝土有限公司代原告向被告预先支付购房款100万元；2008年8月5日由原告父亲马世荣代原告再向被告支付购房款100万元；2012年10月10日原告向被告支付20万元房款。同日，被告向原告出具一份收到全部购房款的收据。支付完全部购房款后，被告将房屋交付给原告，原告正式入住新浪国际公馆2-2903号房。后原告了解到被告早在2011年11月10日就将2-2903号房预售备案给海南衍宏中金投资有限公司，用来做他们之间借贷的担保；这也导致了2-2903号房一直无法过户登记至原告名下，被告存在严重违约。为维护合法权益，原告诉至法院请求判如所请。   被告东兰公司辩称：对于马维克的诉求和证据没有异议，与衍宏中金公司之间实际是借款关系，不是房屋买卖关系。   第三人衍宏中金公司辩称：一、2011年11月10日，东兰公司与衍宏中金公司签订了9份《商品房买卖合同》，约定：东兰公司将其开发的位于三亚市××区"新浪国际公馆"的2-2201、1-2701、2-2803、2-2903、1-3103、1-2205、2-2903、1-3105、2-903房共计9套房产出售给衍宏中金公司，东兰公司应在2012年5月30日前交房。2011年11月11日，双方到房管部门办理商品房预售备案登记手续。2012年5月23日，衍宏中金公司与东兰公司签订了《商品房回购协议》，约定东兰公司将上述9套房产按实际交易总价1200万元出售给衍宏中金公司，衍宏中金公司指定曾秋榕代付购房款。东兰公司可在2012年11月23日前以1416万元的价格回购上述9套房产，如逾期未全额支付回购款的，视为东兰公司放弃回购，东兰公司应在2012年11月23日前无条件为衍宏中金公司办理产权证书；若东兰公司已支付部分回购款，则已支付的部分款项作为违约金归衍宏中金公司所有。之后，衍宏中金公司让曾秋榕代付了购房款1200万元给东兰公司。东兰公司未按约付清回购款，应为衍宏中金公司办理房产证。经衍宏中金公司多次催促，东兰公司于2013年5月22日将1-3105、1-3103、2-2903、1-2701、2-903号五套房产交付给衍宏中金公司。衍宏中金公司就上述9套房产已于2013年9月7日向三亚市中级人民法院提起诉讼，请求法院判令东兰公司为衍宏中金公司办理上述房产的所有权证书并交付房产。二、2011年3月3日，三亚市人民政府颁布实施了《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强我市房地产市场调控工作的通知》，该通知第六条："...对已拥有2套以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市1年以上（含1年）的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市主城区向其售房。"马维克购房时在该通知的有效期间，马维克也未提供其在三亚市1年以上（含1年）的纳税证明或社会保险缴纳证明，因此，马维克根本不符合在三亚市购房的条件，依法不应受到法律的保护。三、东兰公司与马维克是2012年10月10日才签订《商品房买卖合同》的，是在衍宏中金公司购房之后，且东兰公司将房屋出售给衍宏中金公司后已依法办理了预售备案登记，并且衍宏中金公司已按约定付清购房款，依法应受法律保护。综上，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。   本院经审理认定事实如下：位于三亚市××区的新浪国际公馆项目由东兰公司开发建设，分为西塔楼（即1号楼）和东塔楼（即2号楼）两栋，项目批准预售时间2010年12月24日，批准预售房屋为西塔楼603、703、803、806、903、906房，第十至三十层；东塔楼706、806、903、906房、第十至三十层，商业用房第一层。东、西塔楼均已建设完工，现在尚未经有关部门竣工验收合格，也未办理大产权证。   2012年10月10日，马维克与东兰公司签订了《商品房买卖合同》，约定：马维克购买东兰公司的新浪国际公馆2-2903房，建筑面积102.69㎡，套内建筑面积81.16㎡，总价220万元；该合同第十五条约定："出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。"马维克已经付清全部购房款。2012年10月20日，东兰公司将涉案2-2903房交付给马维克。马维克主张合同约定的按已付房价款0.01%的逾期办证违约金过低，要求调整为1%计算。东兰公司认为仍应依照合同约定计算。   另查，2011年11月10日，东兰公司的法定代表人魏泽诚以东兰公司名义分别向杜协长、曾秋榕各借款1500万元，共计3000万元，并以包括本案2-2903号房在内的23套新浪国际公馆房屋的《商品房买卖合同》备案作为借款担保。因个人名下无法办理多套房屋的备案，杜协长、曾秋榕又均为衍宏中金公司的员工，因此，便以衍宏中金公司名义与东兰公司于2011年11月10日签订上述23套房屋的《商品房买卖合同》，并于2011年11月11日办理备案登记。魏泽诚之后已经还清了该笔3000万元的借款，但未及时解除合同备案。   2012年5月23日，魏泽诚又以东兰公司名义向曾秋榕借款1200万元，并签订了《借款合同》，借款期限为2012年5月24日至2012年11月23日止。同日，东兰公司（即甲方）又与衍宏中金公司（即乙方）签订一份《商品房回购协议》，载明：鉴于甲乙双方于2011年11月10日签订《商品房买卖合同》，甲方将新浪国际公馆的9套商品房（包括本案2-2903号房）按实际交易总价1200万元出售给乙方，乙方已指定曾秋榕代付了购房的全部款项，因此甲乙订立本商品房回购协议，约定：甲方应当在2012年11月23日前全部回购上述房产，鉴于房产增值，乙方同意回购价为1416万元；甲方若能提前或按时付清回购款及应付的违约金，乙方应当在甲方付完款项的7个工作日内配合甲方至房产管理部门办理商品房买卖合同预售登记的注销事宜；若甲方有任何一期回购款逾期1个月未支付或甲方在6个月内（即2012年11月23日之前）不全额支付回购款及应承担的违约金，视为甲方放弃回购权利，此时，甲方同意以1200万元的价格将2011年11月10日签订的《商品房买卖合同》中确定的商品房出让给乙方，乙方不需再行支付任何款项，甲方应在2012年11月23日之前无条件为乙方办理产权证书至乙方名下。   曾秋榕于2012年5月25日向魏泽诚汇款500万元、500万元、200万元，用途备注为"付借款"。衍宏中金公司主张曾秋榕支付的1200万元已经转为衍宏中金公司的购房款，衍宏中金公司与东兰公司已经基于回购协议形成商品房买卖合同关系。但衍宏中金公司未能解释为何曾秋榕要将其支付的借款转为该公司的购房款，以及衍宏中金公司是否向曾秋榕支付过款项转化的对价。东兰公司也否认商品房回购协议是其真实意思表示。   以上事实有三房预许字[2010]046号商品房预售许可证、商品房买卖合同、转账凭据、借款合同、商品房回购协议及当事人当庭陈述等在案佐证，并经庭审质证，足以认定。   本院认为，新浪国际公馆项目取得商品房预售许可证后，东兰公司有权将该项目房屋进行出售。三亚市所出台的限购政策不属于法律法规的强制性规定，因此，马维克与东兰公司就2-2903房签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，属于合法有效合同。因此，马维克主张其与东兰公司之间的《商品房买卖合同》成立有效，本院予以支持。   关于衍宏中金公司与东兰公司所签订的《商品房回购协议》的认定。第一，《商品房回购协议》与曾秋榕、东兰公司之间的《借款合同》是同一天签订的，回购协议中写明衍宏中金公司指定曾秋榕代付1200万元的购房款，若曾秋榕确实在当天与衍宏中金公司达成了代付购房款的约定，那么在回购协议签订两天后（即2012年5月25日）曾秋榕向东兰公司分三笔转账支付共1200万元时，就不应当将三笔转款用途均备注为"付借款"。第二，衍宏中金公司在庭审中称是曾秋榕1200万元的借款转为购房款，该说法与回购协议中关于"乙方已指定曾秋榕代付了购房的全部款项"的内容存在矛盾，即衍宏中金公司在关于1200万元款项的定性上前后不一。第三，假若1200万元确实是从曾秋榕的出借款转为衍宏中金公司的购房款，那么曾秋榕与衍宏中金公司之间应当属于1200万元债权转让的法律关系，但是衍宏中金公司并不能提供证据证明其已经向曾秋榕支付受让该债权的合理对价，这说明衍宏中金公司并非善意的债权受让人，而且东兰公司也否认《商品房回购协议》是其真实意思表示。第四，从曾秋榕与东兰公司于2012年5月23日签订《借款合同》，曾秋榕于2012年5月25日向东兰公司分三笔转账支付共1200万元，三笔转款备注用途均为"付借款"等一系列事实，足以说明曾秋榕是按照其与东兰公司关于借款合同的约定履行其出借款项的合同义务，并非代衍宏中金公司支付所谓9套房屋的购房款。因此，衍宏中金公司主张其与东兰公司基于《商品房回购协议》已经就9套房屋形成商品房买卖合同关系，本院不予采信，应当认定该9套房屋的《商品房买卖合同》是继续作为该笔1200万元借款的抵押担保。   关于衍宏中金公司与东兰公司就涉案房屋所签订商品房买卖合同效力问题。首先，衍宏中金公司与东兰公司所签订的包括涉案2-2903房在内的23套房屋的商品房买卖合同，一开始是作为曾秋榕、杜协长与东兰公司之间3000万元借款关系的担保，该笔借款还清后，后又以其中9套（包括本案2-2903号房在内）的已备案给衍宏中金公司的房屋的商品房买卖合同继续作为曾秋榕与东兰公司之间1200万元借款关系的担保，双方不存在真实的商品房买卖的意思表示。其次，作为担保的《商品房买卖合同》在行政机关办理了备案登记，基于《物权法》和《城市房地产管理法》的相关规定，买卖合同预告备案登记之后可以取得对抗第三人的效力，债务人在债务到期之前将商品房卖给第三人将无法办理所有权变更登记，即，尽管只是合同担保，但债权人可以结合行政管理手段，避免标的物被转让，实现准担保物权的效果，这种"准担保物权"有违物权法定这一物权法的基本原则。再次，在以商品房买卖合同作为借款关系的担保中，实际对借款合同发生担保作用的是商品房买卖合同的标的物，债权人通过房地产买卖合同在债务到期之前就固定了担保物的价值，且由于预售备案登记的存在，债务人不可能另行通过交易途径实现担保物的市场价值，房地产买卖合同事实上达到了"流押（质）"契约的效果，这与《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定："抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。"相违背，因此，衍宏中金公司与东兰公司为担保借款就本案2-2903房所签订的《商品房买卖合同》应为无效合同。   关于涉案房屋的过户登记。涉案的新浪国际公馆项目尚未办理大产权证，涉案房屋办理产权过户手续的条件尚不成就，因此，马维克现诉求东兰公司协助将涉案房屋过户至其名下，本院不予支持，马维克可以在新浪国际公馆项目的大产权证办理完成后再行主张。   关于逾期办证违约金。马维克已经付清所约定的全部购房款220万元，东兰公司也已经于2012年10月20日将房屋交付给马维克使用，但东兰公司至今未能为马维克办理产权登记手续，远超过约定的360日的办证期限，已经构成违约。依照合同约定，逾期办证违约金为按已付房价款0.01%计算，即为220元（220万元×0.01%），因东兰公司违约时间较长，何时能够为马维克完成产权登记手续仍不能确定，故马维克要求按照1%计算逾期办证违约金，本院予以支持。故东兰公司应当向马维克支付逾期办证违约金22000元（220万元×1%）。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、第二十九条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，判决如下：   一、确认原告马维克与被告海南东兰投资有限公司于2012年10月10日签订的《商品房买卖合同》合法有效；   二、被告海南东兰投资有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告马维克支付逾期办证违约金22000元；   三、驳回原告马维克的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费175元（原告马维克已预缴），已减半收取，由被告海南东兰投资有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审判员 吴小慧     二○一六年十二月二十二日   书记员 唐安东   附相关法律条文：   中华人民共和国合同法   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》   若干问题的解释（二）   第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的"强制性规定"，是指效力性强制性规定。   第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   中华人民共和国物权法   第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。