上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初3310号原告陈飞，男，1978年8月24日出生，汉族，户籍所在地安徽省。原告张悦，女，1976年1月20日出生，汉族，户籍所在地安徽省。上列两原告共同委托代理人沈洁，上海汇银律师事务所律师。被告顾永宏，男，1986年10月19日出生，汉族，户籍所在地江苏省。委托代理人李炜，上海志良律师事务所律师。被告李海燕，女，1986年11月20日出生，汉族，户籍所在地江苏省。原告陈飞、原告张悦诉被告顾永宏、被告李海燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，依法由审判员孙佑正适用简易程序审理。因无法用其他方式直接向被告李海燕送达有关诉讼文书，本案于2016年7月1日转为普通程序审理，依法组成合议庭，并向被告李海燕公告送达包括开庭传票在内的有关诉讼文书。本案于2016年10月13日公开开庭进行审理，原告陈飞及其两原告委托代理人沈洁、被告顾永宏及其委托代理人李炜到庭参加诉讼。被告李海燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈飞、原告张悦诉称，两原告系夫妻关系，经上海宇源房地产经纪事务所居间介绍，2015年8月28日，原、被告双方签订《上海市房地产买卖合同》，向两被告购买位于上海市青浦区重固镇大街XXX弄XXX号XXX室房屋。合同约定2015年11月30日之前办理转让过户手续，在实际履行中有了变动，过户日期改为2015年12月17日。由于被告李海燕的身份证在过户时无法通过审核，其称需要回老家重新办理，故过户未果。2016年春节前，被告顾永宏自称与被告李海燕打官司，结束后即可办理过户。春节后，被告顾永宏出示民事调解书，显示两被告离婚，房屋归被告顾永宏一人所有。2016年3月前后被告顾永宏又称被告李海燕不配合办理过户手续，要求先和两原告解除合同，将房屋执行到被告顾永宏一人名下，另外和两原告签订新的房地产买卖合同，再行过户。两原告认为两被告之间到矛盾是出卖人内部矛盾，不应当影响两原告的利益，两原告觉得解除网签合同，会面临一定的风险，故而拒绝被告顾永宏的提议。两原告考虑到通过诉讼方式继续履行合同，也许无法使用获批的银行贷款，己自筹现金可以补足贷款。故原告起诉要求：判令两被告继续履行合同将上海市青浦区重固镇大街XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户给两原告；判令两被告支付逾期过户的违约金(以人民币47万元为本金，从2015年12月18日至实际履行过户之日，按日万分之五计算)。被告顾永宏辩称，被告不存在违约行为，请求驳回原告的全部诉讼请求。原、被告之间约定的过户时间为2015年11月30日，依据当时的规定，原告是非沪籍人士，需要累计缴纳社保金满2年，但是原告不符合缴金记录，房屋产权无法过户。房屋产权未过户，房屋也没有交付，原告实际已经入住了，原告存在违约。合同约定首付为475,000元，但是被告只收到购房款43万元。被告李海燕未作答辩。经开庭审理查明，2015年8月28日，两原告与两被告签订《上海市房地产买卖合同》一份。合同约定，由两原告向两被告购买位于上海市青浦区重固镇大街XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋建筑面积为63.27平方米，房地产转让价款共计95万元；签订本合同后当日内，两原告直接将部分首期房价款475,000元支付两被告(其中包含两原告已付定金1万元)，两被告同意两原告通过向贷款银行申请475,000元贷款的形式支付第二期房价款，两原告应于签订本合同后七日内向该贷款银行申请贷款，若贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则两原告应将其补足并支付两被告；两被告于2015年11月30日前腾出房屋并通知两原告进行验收交接，2015年11月30日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，两被告未按合同约定的期限将房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给两原告，应当向两原告支付违约金，违约金按两原告已付款日万分之五计算，违约金自合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。合同另行约定了其他事项。2015年8月15日，两原告支付被告顾永宏定金1万元。2015年8月18日，原告张悦汇付给被告顾永宏购房款31万元。2015年11月4日，原告张悦汇付给被告顾永宏购房款11万元。涉案房屋两原告已经入住使用至今,两被告未按约协助两原告办理房屋过户手续。以上查明的事实，由两原告与被告顾永宏的陈述、上海市房地产买卖合同、上海市房地产登记簿、收款收据、转账凭证等证据予以证明，并经庭审质证、出证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：原告向被告支付定金后，在中介处被告将涉案房屋钥匙交给原告。被告因欠银行贷款，要求原告多付点现金，为了得到贷款多一点，故将房价做高。被告应该清楚这事，房屋总价应按居间协议确定的价格为准，房屋交易总价不是95万元，应是905,000元。两原告无法取得贷款，剩余购房款愿意以现金方式支付。原告提供：房地产买卖居间协议，证明原告以现金方式向被告支付定金1万元，约定房价为905,000元。针对原告提供的上述证据，被告发表质证意见：签订居间协议时确实收取了定金1万元，房屋总价为95万元是双方协商的结果。被告顾永宏表示：被告不存在违约行为，房屋无法过户的原因在于原告。被告没有将房屋交付给原告，只是将房屋的钥匙给了中介公司，原告入住房屋被告不清楚，之后问了中介公司，才知道原告已经入住房屋。被告仅收到购房款43万元，房屋总价应为95万元。根据庭审确认的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方均应按约履行合同内容。两被告未按合同约定的期限将房地产权利转移登记至两原告名下，其应承担违约责任。两原告未能提供证据证明《上海市房地产买卖合同》中约定的房地产转让价款不真实，其应承担举证不能的法律后果，两被告将涉案房屋权利转移登记至两原告名下后，在合理期限内两原告应向两被告支付剩余购房款。原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告李海燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告顾永宏、被告李海燕应于本判决生效之日起十日内协助原告陈飞、原告张悦办理位于上海市青浦区重固镇大街XXX弄XXX号XXX室房屋的权利转移登记手续，交易产生的费用依法由原、被告各自负担；二、被告顾永宏、被告李海燕应于本判决生效之日起十日内支付原告陈飞、原告张悦逾期办理房地产权利转移违约金(以人民币43万元为本金，自2015年12月18日起至房屋权利转移登记至两原告名下之日止，按每日万分之五计算)；三、原告陈飞、原告张悦应于位于上海市青浦区重固镇大街XXX弄XXX号XXX室房屋权利转移登记至其名下后十日内向被告顾永宏、被告李海燕支付购房余款人民币52万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币405.10元，由被告顾永宏、被告李海燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  孙佑正人民陪审员  曹爱珍人民陪审员  李小弟二〇一六年十二月十二日书 记 员  黄 鑫附：相关法律条文附:相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。