上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初22043号原告黄小琴，女，1961年7月14日出生，汉族，住上海市。委托代理人赫少华，远闻(上海)律师事务所律师。委托代理人奚正辉，远闻(上海)律师事务所律师。被告蒋华，男，1981年3月9日出生，汉族，住上海市。被告蒋世博，男，2009年10月8日出生，汉族，住址同上。法定代理人蒋华(系蒋世博的父亲，即被告之一)。原告黄小琴与被告蒋华、蒋世博房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郑煌独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄小琴及其委托代理人赫少华、奚正辉，被告蒋华暨被告蒋世博的法定代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄小琴诉称，2015年5月23日，经房产中介公司居间介绍，原、被告就上海市四平路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签署《房屋买卖合同》。当日，被告收取原告支付的定金人民币(以下币种均为人民币)6万元并出具收款收据。2015年6月14日，原、被告就系争房屋签署《上海市房地产买卖合同》及《特别协议》，约定系争房屋总房价款为288万元，双方应于2015年7月15日前办理房产过户及交付手续。原告已于2015年6月14日向被告支付首期房款121万元(含定金6万元)。2015年6月20日，因被告他处购房急需现金周转，原告又向被告支付房款5万元，原告总计已支付被告房款126万元。2015年7月，被告用原告所付房款归还了系争房屋的银行抵押贷款。因被告原因，原告延迟于2015年7月30日才完成审税，并于该日缴纳了税款51,540元。办理过户时，交易中心告知因被告涉及他案诉讼，系争房屋已被查封，无法办理过户。原告认为，因被告原因，房屋买卖合同至今未能履行，被告已构成违约。故要求判令：1、被告协助原告办理系争房屋的产权过户手续，将该房屋产权过户至原告名下；2、被告将系争房屋交付原告；3、被告支付违约金，以总房价288万元为本金，按照每日万分之五，自2015年7月15日起计算至判决履行过户之日止。审理中，原告撤回了第3项诉讼请求。原告称，同意将剩余房款162万元支付给被告，如双方调解解决，原告愿意另外补偿被告25万元，如调解不成，原告愿意另外补偿被告15万元。被告蒋华、蒋世博辩称，原告所述属实。因被告蒋华离婚后就系争房屋与前妻李传华进行诉讼【(2015)虹民一(民)初字第3889号案，以下简称3889号案】，李传华申请财产保全，系争房屋被法院查封。2015年11月13日，3889号案判决李传华败诉。2015年12月，蒋华和原告去交易中心申请过户，交易中心告知系争房屋有蒋华和蒋世博两个权利人，需要李传华代蒋世博签字，因李传华不愿签字，故未办成过户。被告让原告到法院起诉强制过户，原告起诉后又撤诉。2016年2月，原、被告到法院申请调解，但调解未成，故至今未办理过户。现因房价上涨，被告无法购买先前看中的房屋，被告要求原告增加支付40万元，但原告只同意增加15万元，双方协商未成。现被告根据目前的市场行情，要求原告增加70万元，否则不同意原告要求过户及交房的诉讼请求。对违约金诉请，被告不同意承担。经审理查明，被告蒋华、蒋世博系父子，系争房屋系两被告名下的房产。2015年6月14日，原告(买受人、乙方)与两被告(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，该房建筑面积89.5平方米，转让价款为230万元(第二条)；甲方于2015年7月15日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接(第四条)；双方确认于2015年7月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，因甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任(第六条)；甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：……(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款的日万分之五，自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起计算至实际交付之日止……(第十条)；经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准；本合同自甲、乙双方签订之日起生效。合同补充条款(一)约定：1、还贷：甲方应于签订房地产买卖合同后，7月8日前往贷款银行办理还贷申请手续，且取得注销资料后5日内办理抵押登记注销申请手续……；2、审税：甲、乙双方应于签订房地产买卖合同后30日内带齐所需材料至交易中心办理纳税申报及限购查询手续；3、过户：……甲、乙双方应于办妥纳税申报手续及抵押注销手续后5日内至房地产交易中心办理过户手续……；4、交房：甲方于过户当日将该房屋交付乙方，交付标志为甲、乙双方签订《房屋交接书》……；5、……；6、成交价格包含内容：本合同第二条的房价款中包含了连同维修基金、煤气初装费、有线电视初装费等在内的甲方已支付的费用，上述费用双方不再另行结算；7、……；8、甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则甲方应按本合同第十条第3款之约定的违约金比例承担违约责任……；9、……；10、甲方承诺该房屋不存在除银行抵押贷款外的任何形式的抵押情况及第三人可主张债权的情形，且该房屋内无任何违章搭建。合同附件三《付款协议》约定：1、2015年5月23日乙方已支付给甲方定金6万元，乙方于2015年6月14日以银行转账支付给甲方部分首期房价款115万元，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款共计121万元，该笔款项专项用于归还甲方尚欠贷款银行的购房贷款及注销银行对该物业设有的抵押权……；2、签订本合同后30日内，乙方应依据上海市限售政策至房地产管理部门查询自身及其家庭成员在本市拥有住房情况并确认购房资格，同时办理房产税申报相关手续；3、待相关部门出具乙方购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后3日内，甲、乙双方赴上海市虹口区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押注销手续，并由乙方收执收件收据，同时甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，于当日支付甲方部分房价款104万元……；4、待乙方取得房地产权证且甲方办妥该物业原有户口的全部迁出手续后，乙方应自行支付给甲方房价尾款5万元；5、……。同日，原告(乙方)与两被告(甲方)签订《特别协议》，约定：1、经甲、乙双方协定，就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》中的合同价格为230万元，购房所产生的税费由乙方全部承担，装修补偿款58万元作为装修补贴款支付给甲方，以此共同构成总房价款288万元；2、乙方于2015年5月23日已现金支付给甲方6万元，2015年6月14日以银行转账付款支付甲方首付款部分115万元，以此共同构成首付房价款121万元；3、甲、乙双方于2015年7月15日前于虹口区房地产交易中心办理过户事宜，当日以银行转账付款支付给甲方部分首付款162万元，同时甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方……；4、待乙方取得房地产权证且甲方办妥该物业原有户口的全部迁出手续后，乙方应自行支付给甲方房价尾款5万元；5、若甲、乙双方按照本附件(特殊协议)履行与正文条款约定不一致，双方同意按照本附件(特殊协议)约定履行。当日，原告支付两被告房款115万元。2015年6月20日，原告支付两被告房款5万元，加上原告签订上述合同前支付的定金6万元，原告总共支付给两被告房款126万元。两被告用原告支付的房款归还了系争房屋的贷款，并注销了系争房屋上设定的抵押。2015年7月30日，原、被告到房产交易中心审税并办理过户，原告缴纳了全部税款计51,540元。因两被告涉3889号案诉讼，该案原告即本案被告蒋华的前妻暨本案被告蒋世博的母亲李传华申请财产保全，系争房屋被法院查封，致当日过户未成。3889号案中，李传华以其与蒋华离婚时，双方对系争房屋的处置是附时间和条件的赠与，产权变更之前系争房屋属于其与本案两被告共有，其为保护蒋世博的合法权益为由，要求确认其对系争房屋享有四分之一的产权份额，要求本案两被告协助其办理房屋产权变更手续。2015年11月13日，本院判决不支持李传华的诉讼请求。该判决现已生效，本院并解除了该案中的系争房屋财产保全查封。另查明，1、2014年7月18日，蒋华和李传华在民政局协议离婚，双方约定：(1)双方所生之子蒋世博由蒋华抚养并监护……；(2)婚后共有的系争房屋，现协商归蒋世博所有，待蒋世博18周岁后，房产证过户至蒋世博名下……；(3)离婚时系争房屋的贷款由蒋华承担……。2、原告于2014年12月10日将自有的位于上海市新泾三村XXX号XXX室房屋(以下简称新泾三村房屋)出售。审理中，根据原告申请，本院依法裁定查封两被告名下的系争房屋。审理中，原告将剩余房屋转让款共计177万元(包括已缴纳的财产保全保证金576,000元)缴入本院代管款账户。上述事实，有原告提供的上海市房地产权证、系争房屋的房地产买卖合同、特别协议、收款收据4份、购房款发票、税收缴款书3份、签购单、新泾三村房屋的房地产买卖合同、病史记录，两被告提供的离婚协议书、3889号案民事判决书、房地产买卖居间协议、定金收据、短信截屏、微信截屏以及双方当事人的陈述等证据为证。本院认为，原告是从公开市场获得系争房屋的交易信息，原、被告签订上海市房地产买卖合同及特别协议时，原告并不知晓蒋华离婚及其与前妻李传华协定系争房屋归蒋世博所有的事实，蒋世博因未成年而未要求其本人在合同及协议上签字，由其监护人蒋华代签，故原告在购房过程中已尽到一般注意义务，且原告也已按约支付了将近一半金额的房款，故可认定原告为善意购买人。两被告作为出卖人，在出售系争房屋的同时，可获得原告支付的符合市场行情的相应对价，事实上原告也已支付了近一半房款，两被告并用原告支付的房款归还了贷款、注销了抵押，故蒋华作为蒋世博的监护人出售系争房屋的行为并未侵害到蒋世博的财产权益。如确实存在监护人侵犯被监护人权益的情形，比如蒋华将售房款挪作他用，或另行购房未将产权登记于蒋世博名下等，造成蒋世博财产损失的，此也非原告的过错造成，法律规定应由监护人承担民事责任，故蒋世博完全可以通过其他法律途径主张权利，寻求保护。不动产登记具有公示效力，原告与房屋登记权利人两被告签订房屋买卖合同及特别协议，系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律的保护，该买卖合同及特别协议对双方当事人具有法律约束力，双方应按约履行。根据特别协议的约定，原、被告双方应于2015年7月15日前至房产交易中心办理过户。两被告以房价上涨为由要求原告增加房款70万元，但房价上涨并非两被告可以不履行合同及协议的正当理由。现原告考虑实际情况，自愿补偿两被告15万元，尚属合理，但该补偿款的性质应为房屋转让款。本案中，原告将未付余款全部缴入法院代管款账户作为履约保证，系争房屋也不存在过户障碍，故两被告应与原告共同至房产交易中心办理系争房屋的产权过户手续，并于办理过户手续后向原告交付系争房屋。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，判决如下：一、被告蒋华、蒋世博应于本判决生效之日起15日内与原告黄小琴共同至上海市虹口区房地产交易中心办理上海市四平路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权变更登记至原告黄小琴名下，所涉相关税、费全部由原告黄小琴负担；二、原告黄小琴应于办理上述房屋产权过户后当日支付被告蒋华、蒋世博剩余房屋转让款177万元；三、被告蒋华、蒋世博应于办理上述房屋产权过户后当日将上述房屋交付原告黄小琴。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,300元，减半收取2,150元，由被告蒋华、蒋世博负担；财产保全费5,000元，由被告蒋华、蒋世博负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 郑 煌二〇一六年十二月二十六日书记员 叶晓欣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……