平顶山市卫东区人民法院民 事 裁 定 书（2016）豫0403民初2551号原告王秋歌，女，1964年8月17日出生，汉族，住平顶山市卫东区。委托代理人高克雷，河南金豫律师事务所律师。委托代理人李振伟，河南金豫律师事务所律师。被告庞鹏飞，男，1980年2月12日出生，汉族，住平顶山市，住平顶山市。被告李晓燕，女，1979年7月22日出生，汉族，住址。被告庞鹏飞、李晓燕委托代理人缑轩初，河南旭宏然律师事务所律师。第三人平顶山中山房地产开发有限公司，住所地平顶山市南环路中段程北佳园3号楼。组织机构代码：72703027-8。法定代表人孙彩花，董事长。第三人刘喜恩，女，1962年6月25日出生，汉族，住平顶山市卫东区。原告王秋歌诉被告庞鹏飞、李晓燕、第三人平顶山中山房地产开发有限公司（以下简称中山房地产公司）、刘喜恩财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王秋歌及其委托代理人高克雷，被告庞鹏飞以及被告庞鹏飞、李晓燕的委托代理人缑轩初，第三人中山房地产公司的法定代表人孙彩花、第三人刘喜恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王秋歌诉称，2008午1月3日，经过协商，原告作为乙方、第三人中山房地产公司为甲方签订了房产买卖合同，由原告购买第三人中山房地产公司开发的位于卫东区开发一路与湛河交叉口西北角中山房地产公司开发的“东景水岸”小区北栋楼东4单元2层东户三室两厅住房一套，建筑面积约100.82平方米，总价款154512元。到2010年3月10日第三人中山房地产公司将房屋交付给原告，原告付清全部房款及应交的水电费用。随后原告又购置了装修用的地板砖放于房内，准备装修居住。但由于儿子参军未回，而原告又在村中有房居住，便停止了装修新房的念头。基于房内没有值钱物品，加上房屋交付时装有防盗门，便没有前去看管，也没有对外出租。2013年10月1日晚，同村的叶汉军来到原告家说小区要安装天然气，让我们赶快去办理一下。听到消息后的第二天原告及家人来到所购房屋处，发现门锁己被更换，叫开门时发现里边己住上了人，经过几番交涉后才弄明房屋已被被告侵占，而被告却声称从第三人处购得，并出示一份购房合同，但其购房合同所显示的位置，不仅和原告所持合同载明的位置明显有出入，而且和争议该房屋所在楼栋结构上也有不同，因此被告的入住直接侵犯了原告的财产权益，若上述房屋确系第三人交付给被告，第三人也有不可推卸的责任。请求判令：1、被告庞鹏飞、李晓燕立即停止侵权，将其现居住的、位于卫东区开发一路与湛河交叉口西北角中山房地产公司开发的“东景水岸”小区北栋楼东4单元2层东户住房一套（面积100.82时）交付给原告，并将室内恢复原状，第三人中山房地产公司有协助义务。2、被告庞鹏飞、李晓燕支付原告房屋使用费20000元（自2012年3月1日计算至2013年10月31日。2013年Il月1日以后每月按1000元为计算标准，计算至被告将房屋交付给原告的前一日止），第三人中山房地产公司负连带清偿责任。3、诉讼费及其他费用由被告负担。被告庞鹏飞、李晓燕辩称，一、从程序上说，本次起诉属于重复起诉，按照新《民事诉讼法解释﹥的规定应当驳回其起诉。《民事诉讼法解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”2013年11月12日王秋歌曾向卫东法院提起诉讼，2015年7月2日卫东法院就此次诉讼作出（2013）卫民初字第1070号民事裁定。2015年8月11日王秋歌不服该裁定向平顶山市中级人民法院（以下简称平顶山中院）提起上诉。2015年8月21日二被告及各诉讼参与人领取王秋歌的上诉状。2015年11月10日卫东法院作出（2015）卫民监字第1号民事裁定，对该案提起再审。2016年5月5日卫东法院作出（2015）卫民再初字第6号民事裁定，认为（2013）卫民初字第1070号民事裁定尚未发生法律效力，本案不应当启动再审，应当由二审法院处理。开庭时被告出示的证据显示，本次的起诉状内容与2013年11月份的起诉状内容除落款日期变动外，与2013年11月份的起诉状没有任何差别，到目前为止，二审法院尚未就上次诉讼进行处理。二、退一步说，即使本案不属于重复起诉，二被告现居住房屋也系二被告支付合理对价后，通过合法的手段、合法程序所占有、使用，没有侵犯任何人的权利。庭审中各方提供证据证实：2012年10月13日前，二被告通过开发路附近张贴的卖房广告与卖房人刘喜恩联系，之后刘喜恩多次领二被告到东区××“××”小区××楼××单元××楼东户现场看房，二被告对该房较为满意，商定24万元成交，最终二被告支付了245500元的对价取得了该房屋的占用、使用、收益权，中山房地产公司同意在有条件办理房产证时直接办理再二被告名下。在双方签订购房合同前，刘喜恩向二被告出示了其与中山房地产公司签订的《房屋买卖合同》，同时出示了中山房地产公司的房款收据。刘喜恩出示的上述材料显示，《房屋买卖合同》的签订日期和付款日期均为2007年11月25日，房屋坐落位置与刘喜恩出售的房屋位置一致。双方还一同到中山房地产公司咨询，中山房地产公司对刘喜恩持有的《房屋买卖合同》及收据的真实性明确给予确认。二被告提出是否可以将房产证直接办在二被告名下。中山房地产公司称只要其将《房屋买卖合同》买受人的名字变更为二被告的名字并更换一下房款收据即可。另外更名时需要再缴纳办理房产证的各项税费5500元。2012年10月13日，双方正式签订了《购房合同》，双方在该合同第四条明确约定：“该出售房屋如存在一房多卖等产权纠纷，由甲方（刘喜恩）承担全部责任。签订合同之时，二被告同时向刘喜恩缴纳了1万元定金。之后双方一同到中山房地产公司将刘喜恩持有的《房屋买卖合同》中买受人姓名由“刘喜恩”变更为“庞鹏飞、李晓燕”，中山房地产公司在变更之处加盖中山房地产公司合同专用章。另外，中山房地产公司将刘喜恩的缴款收据收回，另行开具了一张新的收款收据。新收据与中山房地产公司收回的收据相比，除缴款单位由“刘喜恩”变更为“庞鹏飞、李晓燕”外，其他内容均相同，中山房地产公司在新的收据上加盖了中山房地产公司的财务专用章。之后二被告又通过银行支付给刘喜恩235500元，刘喜恩将卫东区××“××”小区××楼××单元××楼东户钥匙一套及变更后的《房屋买卖合同》和收据交给二被告，二被告自此入住至今。二被告认为，争议房屋系被告从第三人刘喜恩处购买，且获得了房屋中山房地产公司的明确认可，被告入住该房屋合理、合法，没有侵犯任何人的权利。三、王秋歌也应当以中山房地产公司为被告提起诉讼，而不应当以被告为被告提起诉讼。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售诈可证明的，可以认定有效。”《合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案的实质是商品房买卖合同纠纷。争议发生后，被告争议房屋的相关信息，发现中山房地产公司开发的“东景水岸”楼盘土地性质仍然为工业用地，且至今没有取得商品房预售许可证。因此，原告与中山房地产公司之间的商品房买卖合同应当认定为无效合同。鉴于中山房地产公司不但故意隐瞒没有取得商品房预售许可证，而且存在一房二卖的情况，特别是目前的实际情况是，庞鹏飞夫妇合法占有该房屋已经多年，庞鹏飞夫妇不可能作出任何让步，王秋歌也不可能享有该房屋的任何权利，王秋歌只有以中山房地产公司为被告，主张中山房地产公司退还所交的房款，并可以主张双倍返还。四、再退一步说，即使本案不构成重复起诉，即使王秋歌曾经在2012年占有过该房屋，王秋歌返还原物的请求权也已经消灭。物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物……占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年肉未行使的，该请求权消灭。”就本案而言，王秋歌不享有该房屋的任何权利，庞鹏飞夫妇也只是合法享有该房屋的占有权、使用权。即使如王秋歌诉状中所称：“2010年3月10日”曾占有过该房屋，其也无权要求他人返还该房屋。刘喜恩在2012年10月13日之前就已占有该房屋很长时间，2012年10月13日之后刘喜恩将该房屋转让给庞鹏飞夫妇，刘喜恩夫妇装修后入住至今。而上次王秋歌起诉的时间为2013年11月12日，这次起诉的时间为2016年8月10日。从上述时间点可以看出，即使本案不构成重复起诉，即使如王秋歌曾在“2010年占有过房屋”，也因超过了一年的除斥期间，王秋歌早已经丧失返还原物的请求权。五、即使中山房地产公司取得预售房许可证，按照相关规定，也应当优先保护先合法占有房屋者被告、李晓燕的权利。2011年全国民事审判工作会议纪要（法办（20111442号）明确：“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。而本案中，刘喜恩2010年就合法占有房屋，其后又经中山房地产公司同意将该房屋转让给被告、李晓燕占有。之后被告李晓燕对该房屋进行了装修，实际合法占有至今。而王秋歌到目前为止没有占有该房屋。故应当优先保护被告、李晓燕的权利。六、中山房地产公司诉王秋歌的理由不能成立。刘喜恩与中山房地产公司的房屋买卖合同及收据加盖由中山房地产公司的公章，中山房地产公司对加盖的公章没有任何异议。这也说明中山房地产公司认可该合同的真实性。特别需要强调的是，中山房地产公司法定代表人孙彩花此前庭审中曾明确认可该合同的真实性，其为日后可以直接将房产证登记在被告李晓燕名下，孙彩花亲自在刘喜恩的房屋买卖合同姓名变更处加盖了该公司的公章。刘喜恩证实，庞鹏飞收据上的财务专用章系孙彩花亲自加盖。另外，中山房地产公司部分房屋买卖合同没有在公司备案，是中山房地产公司本身管理混乱的原因造成的，其责任应当由中山房地产公司承担。中山房地产公司不能因为其本身管理混乱而否认刘喜恩与中山房地产公司房屋买卖的真实性。第三人中山房地产公司述称，本案争议这套房屋，当时售房时，我公司委托售房公司卖房，当时我们给售房公司合同，当时定金1000元由售房公司收，但是房款由中山房地产公司张秀云会计直接收取，交钥匙时由建筑商的人直接交钥匙。王秋歌去装修房子时才知道，当时发现这个问题时，我问财务的张秀云会计，张秀云查了查财务资料都是王秋歌的交款手续。后来看售房部门的老高说房屋合同想更名，我说可以，但是又卖了一家我具体不清楚，我看了合同就是我公司的名和章，我说合同不能换，只能换个名，在名字上盖个章，被告答辩中说我公司收取5000元钱不属实，再者王秋歌的合同上也没有地下室，我公司里就没有庞鹏飞买房的手续。第三人刘喜恩诉称，大概是2011年通过申楼一个朋友，他说开发路有套房子，是好楼层，现在便宜，当时我们去看了，通过老高（叫高随记），老高拿着钥匙开门我看了看，是二楼，下午我带了20万元的现金，当时高随记拿出的中山房地产公司的财务章，所有的手续高随记带的可齐，当时购房合同和收款收据是高随记给我办理的，办理后当天高随记将房屋钥匙给我了，还说让我给他400元，过几天把大门钥匙给我，我就又给高随记400元，后高把钥匙给我了。后庞鹏飞通过高随记找到我买房，我说想更名，高随记说需10000元，后又说我们双方都熟悉了给孙总说交5000元更名费，我和我爱人、庞鹏飞、孙总和高随记五人到八中北街一个茶社，当时高随记说5000元更名费，我给孙总5000元更名费，孙彩花当时说这5000元以后还是你们的，过了春节给你们办理房产证时就给你们用上了，说将购房合同上的名字划掉直接改成宠鹏飞的名字，把我的收据收回又重新给庞鹏飞开据了收据，又私下我又给高随记500元作为电话费。经审理查明，2008午1月3日，原告王秋歌与第三人中山房地产公司签订房产买卖合同，约定原告王秋歌购买第三人中山房地产公司开发的位于卫东区开发一路与湛河交叉口西北角中山房地产公司开发的“东景水岸”小区北栋楼东4单元2层东户三室两厅住房一套，建筑面积约100.82平方米，总价款154512元。后第三人中山房地产公司将该房屋钥匙交付给原告王秋歌，原告王秋歌付清全部房款及应交的水电费用。2011年左右，第三人刘喜恩通过朋友介绍说开发路房子有人出售，第三人刘喜恩看过房子后，通过高随记签订了购买方为第三人刘喜恩与出售方为第三人为中山房地产公司的房屋买卖合同，第三人刘喜恩交纳了购房款，通过高随记出具了第三人中山房地产公司的收据。高随记也将该房屋钥匙交给第三人刘喜恩。2012年10月13日，二被告通过开发路附近张贴的卖房广告与刘喜恩联系，第三人刘喜恩将该房出售给二被告，双方签订了购房合同，房款24万元，二被告支付该房款。之后双方一同到中山房地产公司将刘喜恩持有的房屋买卖合同中买受人姓名由“刘喜恩”变更为“庞鹏飞、李晓燕”，中山房地产公司在变更之处加盖中山房地产公司合同专用章。另外，中山房地产公司将刘喜恩的缴款收据收回，另行开具了一张新的收款收据。二被告购买该房屋后进行了装修并居住至今。另查明，2013年11月12日王秋歌向卫东法院提起诉讼，2015年7月2日卫东法院作出（2013）卫民初字第1070号民事裁定。本院确认的上述事实，有原、被告提供的购房合同、收据、当事人陈述及开庭笔录等证据材料在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告王秋歌于2013年11月12日向本院提起诉讼，本院审理后作出（2013）卫民初字第1070号民事裁定，现原告依据同样的事实和法律关系主张权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》关于一事不再理的原则，该案属重复诉讼。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条、第一百五十四条之规定裁定如下：驳回原告王秋歌的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  李艳飞二〇一六年十二月五日书记员  赵培先附法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；（四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；（六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理；（七）判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。