上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第4262号原告(反诉被告)：上海旭森非卤消烟阻燃剂有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：李四新，总经理。委托诉讼代理人：黄万春，上海乾业律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚晔，上海乾业律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海昆川实业发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：黎娟芬，执行董事。委托诉讼代理人：盛振春，上海市银星律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾玉红，上海市银星律师事务所律师。被告：上海松江出口加工区企业服务有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人陆立红。委托诉讼代理人：王伟斌，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄恬恬，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海旭森非卤消烟阻燃剂有限公司(以下简称“旭森公司”)诉被告上海昆川实业发展有限公司(以下简称“昆川公司”)、上海松江出口加工区企业服务有限公司(以下简称“服务公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月26日受理后依法适用简易程序审理。审理中，被告昆川公司在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议，本院于2015年12月17日裁定驳回了被告昆川公司对本案管辖权的异议，后被告昆川公司不服本院裁定向上海市第一中级人民法院提起上诉，该院经审查后于2016年1月26日裁定驳回上诉，维持原裁定。本案于2016年4月7日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，于2016年5月9日转为适用普通程序，并依法组成合议庭于2016年6月28日公开开庭进行了审理。2016年10月31日，被告昆川公司向本院提出了反诉请求，本院受理后，于2016年11月14日合并对本诉、反诉公开开庭进行了审理。原告旭森公司的委托诉讼代理人黄万春、姚晔，被告昆川公司的委托诉讼代理人盛振春及被告服务公司的委托诉讼代理人王伟斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告旭森公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《厂房订购协议》；2、判令两被告返还原告已支付的购房款4,639,540元；3、判令两被告返还原告已支付的物业管理费48,624元；4、判令两被告支付原告违约金2,783,724元(总房价9,279,080元×30%)；5、判令两被告赔偿原告利息损失(以4,639,540元为本金，自2014年3月11日起至实际返还日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)；6、判令两被告支付原告担保费用22,400元。事实和理由：2013年12月25日，原、被告签订《厂房订购协议》，约定原告购买由被告昆川公司开发的、被告服务公司参建的沪房地松字(2011)第013144号土地使用权证中的6号标准厂房(以下简称“系争厂房”)。被告应于2014年7月30日将系争厂房交付原告，交付系争厂房后180天内为原告取得合法的产权证。现原告已按约支付了购房款4,639,540元，但被告至今未向原告交付系争厂房，也未办理产权证，且被告在原告不知情的情况下擅自将系争厂房进行了抵押，由于被告存在根本违约行为，导致合同无法继续履行，故请求法院判如诉请。被告昆川公司辩称：１、系争厂房已经交付给原告；2、导致原、被告签订的《厂房订购协议》无法继续履行，是由于相关政策规定，被告昆川公司开发的包括系争房屋在内的标准厂房不能分幢、分层、分套转让，被告昆川公司不存在根本性违约；3、同意解除原、被告双方签订的《厂房订购协议》，也同意返还原告已支付的购房款；4、不同意支付违约金及利息损失；5、本案所涉合同的主体已经发生了变更，原告主体不适格。被告服务公司辩称：１、没有法定和约定的事由，可以解除《厂房订购协议》；2、被告服务公司并非系争厂房出售方，应承担的仅是居间法律责任；3、被告服务公司在履约过程中不存在违约行为，进而不需要承担违约责任，且约定的违约金过高；4、原告已通过发送书面函件变更合同主体，且由案外人缴纳物业费，故原告主体不适格；5、原告已向其他法院就系争厂房提出执行异议，要求主张系争厂房的物权，与本案解除合同的主张明显有冲突。故原告在本案中的诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告昆川公司向本院提出反诉请求：1、判令原告返还系争厂房并恢复原状；2、判令原告支付系争厂房占有使用费(自2014年3月11日起至系争厂房实际返还日止，按每天每平方米0.65元计算)。原告针对被告昆川公司的反诉请求辩称：1、被告昆川公司从未向原告交付系争厂房，被告昆川公司也没有证据证明已经向原告交付系争厂房；2、系争厂房已经被其他法院查封，且系争厂房没有通电，原告根本无法实际占有使用，被告昆川公司不可能将系争厂房交付原告。综上，请求法院驳回被告昆川公司的反诉请求。经审理查明：2013年12月25日，原告与两被告签订《厂房订购协议》一份，约定：两被告通过转让方式取得产证号为沪房地松字(2011)第013144号土地使用权证，土地用途为工业用地，使用年限为2010年11月29日至2060年11月28日。原告向两被告购买上述地产中的系争厂房，建筑面积为2,026平方米(以测绘机构测绘的面积为准)。购房总价暂定为5,267,600元。另外，原告需支付系争厂房辅助设施费4,011,480元。协议第四条约定付款方式为：1、签订协议当天，原告支付1,000,000元作为购房定金；2、2014年3月10日，原告支付总价50%，即3,639,540元；3、剩余50%，即4,639,540元于房地产交易中心产权过户当日一次性付清。协议第五条约定交房期限为：两被告在系争厂房竣工验收合格后，于2014年7月30日将系争厂房交付原告使用。协议第六条约定：1、两被告保证其建设的系争厂房已经获得国家有关部门的批准，不存在违法建设行为，两被告应在交付系争厂房后180天内为原告取得合法的产权证；2、……；3、……两被告提供给原告148KVA的用电容量，并将电缆及配电设备接入系争厂房……。协议第七条约定违约责任为：1、两被告应按约定期限交付系争厂房并按正常流程办理好房屋产权证及转让过户手续。若逾期交付的，每逾期一日，向原告承担购房总价0.5‰违约金。若逾期超过三个月的，原告有权解除合同，并要求两被告承担购房总价5%的违约金；2、原告应按约定期限支付上述款项。逾期支付的，每逾期一日，承担购屋总价0.5‰的逾期违约金。若逾期超过一个月的，两被告有权解除买卖合同，并要求原告承担购房总价5%的违约金；3、非原告原因，两被告将系争厂房转让给第三方或其他严重违反本协议项下约定内容，导致合同目的无法实现的，除返还原告已支付款项外，还应按照总房款的30%向原告承担违约责任。非两被告原因，原告中途要求退房或其他严重违反本协议项下约定内容，导致合同目的无法实现的，原告支付的房款将归两被告所有。协议另对其他事项作出相应的约定。上述协议签订后，原告于当日向被告服务公司支付1,000,000元定金。2014年3月11日，由案外人上海睿一新型材料有限公司(以下简称“睿一公司”)为原告向被告服务公司支付购房款3,639,540元。同日，原告和睿一公司共同出具情况说明一份，写明：就系争厂房的购买事宜，自2014年3月11日起房款及所有费用由睿一公司承担及支付。网上签订购买合同同时将原告的名称更改为睿一公司。2014年9月22日，睿一公司与案外人上海企福物业管理有限公司(以下简称“企福公司”)签订《物业管理服务合同》。2014年12月12日，睿一公司就系争厂房向企福公司支付了2015年度物业管理费48,624元。另查明：2014年4月29日，被告昆川公司将包括系争厂房在内的坐落于上海市松江区小昆山镇中德路XXX弄XXX号所有厂房抵押给中国建设银行股份有限公司上海市分行(以下简称“建行”)，债权数额为8,900万元，债务履行期限为自2014年5月4日起至2024年5月3日止。又查明：2015年4月29日，被告昆川公司就坐落于上海市松江区小昆山镇中德路XXX弄XXX号(建筑面积为55,412.70平方米)取得《上海市房地产权证》，产证号为沪房地松字(2015)第010611号，土地权属性质为国有建设用地使用权。再查明：2015年8月12日，系争厂房被上海市浦东新区人民法院(以下简称“浦东法院”)司法查封。后被多家法院轮候司法查封。审理中，2015年9月23日，被告昆川公司提供了《执行异议申请书》一份，以证明两被告已经向原告交付了系争房屋。原告对《执行异议申请书》质证后认为，该执行异议书是被告服务公司聘请律师统一安排向上海市第二中级人民法院提出的书面执行异议，原告只是在《执行异议申请书》盖章，对内容不予认可。审理中，原告另补充提供由被告服务公司出具的《情况说明》一份，证明系争厂房没有通电、且有不同程度的受损，原告要求退还物业管理费48,624元，被告服务公司在《情况说明》上盖章，载明情况属实并同意。被告昆川公司对该《情况说明》不予认可。以上事实，有《厂房订购协议》、《上海市房地产权证》、上海市房地登记簿、情况说明、收据及双方当事人陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：原告与两被告之间签订的《厂房订购协议》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，对当事人具有法律约束力。根据协议约定，两被告应于2014年7月30日交付系争厂房，并于交付系争厂房后180天内为原告取得合法的产权证。本案系争厂房所在的土地权属性质为国有建设用地使用权，按规定该厂房未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，不得分幢转让，不得分割办理登记，然两被告在未经有关部门批准的情况下，对外分幢销售系争厂房。同时，被告昆川公司在明知已经将系争厂房出售给原告的情况下，仍于2014年4月29日将包括系争厂房在内的坐落于上海市松江区小昆山镇中德路XXX弄XXX号所有厂房抵押给建行，后因被告昆川公司不能及时清偿案外人的某某，致使系争房屋自2015年8月12日起被多家法院司法查封，至今无法办理产权转移登记手续。因此，两被告的上述行为显然构成违约，而且该行为最终导致原告与两被告间的合同目的无法实现，故原告要求解除合同，两被告返还已付的购房款4,639,540元，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，根据本案的实际情况，兼顾合同履行情况及被告的过错程度，以及预期利益等因素，本院酌情确定两被告支付原告违约金1,855,816元(9,279,080元×20%)。关于原告主张的利息，此亦系原告因被告违约而造成的损失，在原告未举证证明违约金不足以弥补其损失的情况下，原告同时主张利息损失，依据不足，本院不予支持。被告服务公司作为系争厂房的出让方之一，应当与被告昆川公司共同承担相应责任。被告服务公司称其只是居间方，不应承担违约责任的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于原告主张的物业管理费，因该费用支付主体及收款主张均不是本案的当事人，故在本案中不予处理。关于原告主张的担保费用，缺乏依据，本院不予支持。关于被告昆川公司提出的反诉请求，根据睿一公司与企福公司之间签订的《物业管理服务合同》，以及睿一公司向企福公司支付2015年度物业管理费的情况，从形式要件上看，两被告似乎已经交付了系争厂房，但根据协议约定，两被告应提供给原告148KVA的用电容量，并将电缆及配电设备接入系争厂房，然两被告没有证据证明系争厂房已经满足了上述条件，而根据被告服务公司出具的《情况说明》，可以证明系争厂房还不具备交房条件。因此，被告昆川公司仅凭《执行异议申请书》中载明的内容不足以证明两被告已经向原告交付了系争厂房，被告昆川公司提出的反诉请求，本院不予支持。关于被告昆川公司所提的原告主体问题，虽然原告和睿一公司曾于2014年3月11日出具情况说明，欲在网签合同时将原告的名称更改为睿一公司，但系争厂房至今未签订网签合同，原告以《厂房订购协议》向两被告主张权利主体适格，对被告昆川公司提出的该项意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百一十条第(一)项、第一百一十四条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)上海旭森非卤消烟阻燃剂有限公司与被告(反诉原告)上海昆川实业发展有限公司、被告上海松江出口加工区企业服务有限公司于2013年12月25日签订《厂房订购协议》；二、被告(反诉原告)上海昆川实业发展有限公司、被告上海松江出口加工区企业服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海旭森非卤消烟阻燃剂有限公司购房款4,639,540元；三、被告(反诉原告)上海昆川实业发展有限公司、被告上海松江出口加工区企业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海旭森非卤消烟阻燃剂有限公司违约金1,855,816元；四、驳回原告(反诉被告)上海旭森非卤消烟阻燃剂有限公司的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海昆川实业发展有限公司的全部反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的某某利息。案件受理费64,103元，诉讼保全费5,000元，反诉案件受理费7,083元，合计诉讼费76,186元，由原告(反诉被告)上海旭森非卤消烟阻燃剂有限公司负担13,919元(已付)，由被告(反诉原告)上海昆川实业发展有限公司、被告上海松江出口加工区企业服务有限公司共同负担62,267元[被告(反诉原告)上海昆川实业发展有限公司已付7,083元，余款55,184元于本判决生效后七日内交付本院]。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪人民陪审员  范幼芳人民陪审员  陆为明二〇一六年十二月二十八日书 记 员  黄 燕附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条【法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。