.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}   包头市中级人民法院   民事判决书                                     （2016）内02民初115号     原告程云,男，汉族，1963年8月23号出生 ，现住包头市青山区。   委托代理人曹中强，内蒙古赢昊律师事务所律师。   被告张斌，男，1990年12月12日出生，汉族，个体工商户，现住包头市昆都仑区。   委托代理人邓鑫，内蒙古鹿城律师事务所律师。   第三人包头神煜房地产开发有限公司，住所地：包头市昆都仑区。   法定代表人毕军，该公司经理。   委托代理人张萌，该公司职员。   原告程云诉被告张斌、第三人包头神煜房地产开发有限公司（以下简称神煜公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告程云及其委托代理人曹中强，被告张斌的委托代理人邓鑫，第三人神煜公司的委托代理人张萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告程云诉称，2016年7月6日，包头市中级人民法院根据被告张斌等人的仲裁执行申请，下达了（2016）内02执171号执行裁定书，对第三人神煜公司价值400万元的财产进行了查封，其中对原告已经缴纳全部房款的傲北上城11栋1201号房屋也进行了查封。原告向执行机关提出《查封异议申请》，请求对上述房屋解除查封。2016年8月22日，包头市中级人民法院出具（2016）内02执异28号执行裁定书，驳回了原告的查封异议申请。原告提起执行异议之诉，理由如下：原告程云于2013年4月23日与第三人神煜公司签订内部认购协议一份，认购了傲北上城11栋1201号房屋一套，面积275.72平米，单价5411.77元/平米，总价149.2133万元，并分三次缴纳了454377元的购房首付款。之后，又分别于2014年8月1日付款20万元、2014年4月18日付款30万元、2014年6月30日付款10万元、2014年12月6日付款10万元，又向开发商缴纳了70万元人民币的购房款，5次共支付购房款1154377元。因开发商在约定的日期没有交房，所以还有一少部分购房款没有交清，暂时没有办理网签合同。但原告已经与开发商签订了内部认购协议，并按协议约定缴纳了绝大部分的购房款，手续清晰完整，真实有效，原告程云依法是傲北上城11栋1201号房屋合法的买受人。在购买上述房屋后，原告在2014年8月21日还花费11万元，购买了傲北上城小区北区11-48号停车位一处，并于2015年3月31日与包头市xx装潢设计工程有限责任公司签订装修协议一份，约定对傲北上城11栋1201号房屋进行装修，当日缴纳了装修定金3.9万元。以上事实说明，原告程云已经善意取得了傲北上城11栋1201号房屋的所有权，是该房屋合法的买受人和实际权利人。依据民诉法相关司法解释的规定，原告依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院在审查原告证据材料的基础上，对原告在2014年11月20日即已经缴纳大部分购房款，善意取得傲北上城11栋1201号房屋所有权的事实予以确认，对原告是傲北上城商住小区11栋1201号房屋合法买受人和实际权利人的事实予以确认，请求人民法院依法确认原告程云是包头市昆都仑区傲北上城11栋1201号房屋的合法买受人，不得执行该房屋；诉讼费由被告承担。   被告张斌辩称，1、被告张斌基于生效的仲裁裁决书，向包头市中级人民法院申请强制执行第三人神煜公司名下的商品房，符合法律规定。包头市中级人民法院依据《民事诉讼法》及相关法律规定对登记在第三人名下商品房采取查封措施正确，程序合法。2、原告非该房屋的合法买受人和实际权利人。原告与第三人所签订的《VIP内部认购协议》非合法有效的商品房买卖合同，实质属于商品房买卖的预约合同，仅就双方后期是否签订《商品房买卖合同》产生磋商义务，不产生物权及物权期待权，原告与第三人产生的债权债务关系，应当另案处理。3、依据《物权法》规定，在物权没有变动的情况下，涉案房屋仍属于第三人神煜公司，原告非涉案房屋物权权利人，不享有对抗强制执行的民事权益。根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，原告数年未主张补签网签合同具有过错，而且原告与第三人所签《VIP内部认购协议》仅属于预约合同、原告所举证据无法证明交易关系真实存在，且原告并未实际占有房屋，其不享有排除本案强制执行程序的民事权益，本案应当继续执行。原告所购买车位及其与装修公司签订装修合同的行为，均产生于其怠于补签《商品房买卖合同》的情况下做出，其应当承担相应的法律风险，并且上述事实无法证明房屋物权权属。综上，请求人民法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。   第三人神煜公司对原告程云主张的事实均无异议。   经本院审理查明，2014年11月20日，原告程云与第三人神煜公司签订一份《VIP内部认购协议》。协议约定：程云作为认购人，认购傲北上城11栋1201号房屋，面积275.72平米，单价5411.77元/平米，总价149.2133万元，认购人在递交本协议的同时，自愿向神煜公司缴纳购房定金。神煜公司向认购人出具收据。协议约定最终销售面积以《商品房买卖合同》签约面积为准，房管测绘部门实测为准。在协议签订后，在约定的时间内认购人到神煜公司指定的地点补足购房款，并按通知签订《商品房买卖合同》及办理相关购房手续。认购人承诺在与神煜公司签订《商品房（预售）合同》时，将遵循本协议约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如认购人不能履行本协议确定的义务，视为认购人放弃该房屋的房号保留权。神煜公司有权终止本协议的履行，并将该房屋另行出售，同时认购人支付的定金不予返还。此外，协议还详细约定了违约责任的承担等内容。原告程云于2013年4月1日至2014年6月3日期间，通过银行转账及POS机刷卡等方式支付房款共计1154377元。神煜公司给程云出具了收据。由于房屋不具备交付条件，程云尚欠房款未缴付，未实际占有诉争房屋。   本院另查明，张斌与神煜公司商品房买卖合同合同纠纷一案，包头市仲裁委员会于2016年3月22日作出（2015）包仲裁字第216号裁决书（后更正为182号），裁决：1、被申请人神煜公司继续履行《商品房买卖合同》，向申请人张斌交付符合合同约定的8-902号房屋；2、被申请人神煜公司向申请人张斌支付逾期交房的利息，利息以已付款551041元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，从2015年1月17日起至交付之日止。裁决书出具后，张斌向本院申请执行。执行过程中，本院于2016年7月6日作出（2016）内02执171号执行裁定书，裁定查封或冻结神煜公司价值400万元的财产。于2016年7月13日向包头市房管局送达协助执行书，查封了诉争房屋。原告程云提出异议，本院于2016年8月17日作出（2016）内02执异28号执行裁定书，裁定驳回了程云的异议申请。理由如下：执行异议审查系形式要件审查，房屋权属的设立、变更、转让和消灭应依据《物权法》第十四条，以产权登记部门登记为准。法院依据房屋产权部门登记对神煜公司所有的房产进行查封，符合法律规定。案外人程云的异议理由不能成立，不予支持。程云不服上述裁定，向本院提起执行异议之诉。   上述事实，有《VIP购房协议书》、收据、银行转款凭证及庭审笔录在案佐证。   本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定,案外人提起执行异议之诉应当提供证据证实其对诉争房产享有实体权益足以排除强制执行措施。本案中原告程云为证实其对诉争房产享有合法权益提供了程云与神煜公司签订的《VIP内部认购协议》、程云支付房款的银行转款凭证、神煜公司出具的收据等证据材料，上述证据证实程云与神煜公司签订的《VIP购房协议书》依法成立并生效。被告张斌称《VIP内部认购协议》只是购房的预约合同,仅产生《房屋买卖合同》的磋商义务。对此，本院认为，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。依照上述法律规定，原告程云与第三人神煜公司所签订的《VIP内部认购协议》，已经对购买傲北上城9栋406号房屋的主要内容进行了明确约定，在协议中对买受人和出售人的基本情况、房屋坐落、建筑面积、平米单价、房屋总价、付款时间、违约责任等情况都做了具体的约定，其内容及形式要件与《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容相符，而且程云已经按照约定向神煜公司缴纳了大部分的购房款，神煜公司也给程云出具了购房的财务收据，收取了原告程云大部分购房款，该《VIP内部认购协议》依法成立并生效，与正式的商品房买卖合同具有同等的法律效力。原告程云关于《VIP内部认购协议》等同于合法有效的商品房买卖合同的主张成立，本院予以支持。被告张斌辩称该协议仅是预约合同，不具有合法有效的商品房买卖合同法律效力的抗辩主张不成立，本院不予支持。原告程云所购买的神煜公司开发建设的诉争房屋目的用于居住，由于神煜公司的原因致使诉争房屋迄今无法居，原告程云并无过错。被告张斌基于生效仲裁裁决书向本院申请强制执行神煜公司履行交付张斌所购傲北上城8-902号房屋及逾期交房支付违约金。原告程云为了生存居住，与神煜公司签订《VIP内部认购协议》购买诉争房屋，对于程云所获得的基于消费者生存权这一更高价值的维护理应优先于其他普通债权。被告辩称，原告未履行网签合同登记备案手续，包头市房管局产权登记信息上显示该房屋仍属于第三人神煜公司。因网签房屋买卖合同有别于普通房屋买卖合同的仅止于网签合同除具有普通商品房买卖合同的法律效力之外，还具有公示效力。而未进行网签的房屋买卖合同同样具有法律效力，只是不具有公示效力而已。原告提供的《VIP认购协议》、财务收据等证据材料，可以证明原告已经与神煜公司确立了诉争房屋的买卖关系，缴纳了大部分的购房款，是该房屋的合法买受人，并不能因为没有办理网签登记而改变原告对诉争房屋享有的合法权益。是否办理网签系基于房屋买卖双方的选择，未办理网签并不能据此认定原告对诉争房屋不享有合法权益。   综上，原告程云是诉争位于包头市昆都仑区傲北上城商住小区11栋1201号房屋的合法买受人，其对诉争房屋享有的合法权益，应予保护。原告程云请求停止执行诉争房屋的主张成立，本院予以支持。因诉争房屋原告程云仅与第三人神煜公司签订了《VIP内部认购协议》，现有证据不能证实其对诉争房屋享有物权，故对其该请求本院不予支持。   依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：   一、停止对位于包头市昆都仑区傲北上城商住小区11栋1201房屋的执行；   二、驳回原告程云的其他诉讼请求。   案件受理费18229.2元由被告张斌负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。   审判长  王韬  审判员   贺斌  审判员   马文基   二0一六年十二月二十四日   书记 员  王巍    附、案件依据的法律规定   最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释   第三百零七条 案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告;被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。   第三百一十条 人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。   第三百一十一条 案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证明责任。   第三百一十二条 对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;   (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。