安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖18民终1107号上诉人（原审被告）：广德金茂投资置业有限公司，住所地安徽省广德县桃州镇万桂山南路10号金茂财富公馆5A层。法定代表人：吴宗法，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗永胜，安徽宣广律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：项阳，男，1972年6月19日出生，汉族，营销总监，户籍地安徽省广德县，经常居住地安徽省广德县。被上诉人（原审原告）：黄陈芸，女，1979年7月23日出生，汉族，客服经理，住安徽省广德县。上诉人广德金茂投资置业有限公司（以下简称金茂公司）因与被上诉人项阳、黄陈芸商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省广德县人民法院（2015）广民一初字第02492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月7日立案后，依法组成合议庭，于2016年9月21日公开开庭进行了审理。上诉人金茂公司的委托诉讼代理人罗永胜，被上诉人项阳、黄陈芸到庭参加诉讼。因案件审理需要，经本院院长批准延长本案审理期限1个月。本案现已审理终结。金茂公司上诉请求：撤销原判决，改判驳回项阳、黄陈芸的一审诉讼请求。事实和理由：1.双方合同约定买受人应在办理房屋交付手续时缴纳公共维修基金等一切应付费用。案涉房屋实际交付日期为2014年2月，而合同约定交付商品房初始登记证的日期为2014年3月30日，故买受人支付物业专项维修资金的义务在先，出卖人履行交付商品房初始登记证的义务在后。依照合同法规定，金茂公司有权行使先履行抗辩权，其未按时交付商品房初始登记证不构成违约。2.金茂公司即使违约，原判认定的逾期交付商品房初始登记证违约金51156元，数额已达全部购房款的25.2%，明显畸高，且项阳、黄陈芸亦未举证证明其因逾期交付初始登记证实际受有损失，故依法亦应予调整。项阳、黄陈芸辩称，1.双方合同中明确约定出卖人负有按期交付商品房初始登记证的义务，且约定由买受人自行办理产权证。买受人未及时缴纳物业专项维修资金，与出卖人交付商品房初始登记证之间不相关联。2.违约金的性质不等同于损失赔偿，案涉合同文本系由出卖人提供，其中双方明确约定了违约金的计算方式，原判决依据合同约定确认违约金数额合理、正当。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。项阳、黄陈芸向一审法院起诉请求：1.判令金茂公司支付逾期交付商品房初始登记证违约金51156元[购房款203000元×504天（2014年3月31日至2015年8月17日）×日万分之五）]；2.判令金茂公司按合同约定为其办理终止日期为2079年8月1日的土地使用权证和房产证；3.金茂公司负担诉讼费用。一审法院认定事实：2012年7月29日，项阳、黄陈芸夫妻与金茂公司签订了合同编号为2012预28561的《广德县商品房买卖合同》。合同约定：项阳、黄陈芸购买位于广德县桃州镇新城区金茂财富公馆1幢2单元905室；建筑面积为41.77平方米，房屋单价为每平方米4859.95元，销售总价款为203000元；土地使用年限自2010年4月29日至2079年8月1日；交房时间为2013年8月18日前，交付商品房初始登记证时间为2014年3月30日前。项阳、黄陈芸于2012年11月1日付与金茂公司购房款103000元，于2013年3月15日付清余款100000元。金茂公司于2014年2月将上述房屋交付与项阳、黄陈芸，但迄今未交付商品房初始登记证。一审法院认为，项阳、黄陈芸与广德金茂公司签订《商品房预售买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。1.项阳、黄陈芸主张金茂公司支付逾期交付商品房初始登记证违约金51156元。金茂公司以项阳、黄陈芸未承担缴纳物业专项维修资金的先履行合同义务为由，抗辩其有权不交付案涉商品房初始登记证。经审理认为，合同只约定买受人项阳、黄陈芸应及时缴纳物业管理费、公共维修基金及其他一切应付费用，但未约定应先交付物业专项维修资金再交付初始登记证，故物业专项维修资金的缴纳与否，不能成为金茂公司不交付初始登记证的理由。如项阳、黄陈芸拒不缴纳应付费用，金茂公司可另行主张权利。金茂公司迄今未交付商品房初始登记证，至项阳、黄陈芸主张的2015年8月17日已逾504天的事实清楚。项阳、黄陈芸根据双方合同约定，主张金茂公司按日承担已付房款万分之五的违约金即51156元，应予支持。2.项阳、黄陈芸要求金茂公司办理终止日期为2079年8月1日的土地使用权证和房产证。因金茂公司于2010年4月29日已办理一份终止日期为2079年8月1日的土地使用权初始登记证，且合同约定为项阳、黄陈芸自行办理该商品房转移登记，故对项阳、黄陈芸的该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、被告广德金茂投资置业有限公司于判决生效后十日内一次性支付原告项阳、黄陈芸逾期交付商品房初始登记证违约金51156元；二、驳回原告项阳、黄陈芸的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1160元，由金茂公司负担。项阳、黄陈芸为证明诉请主张，向一审法院提举证据并说明证明目的如下：1.《广德县商品房买卖合同》1份，证明：（1）其购买系争房屋，双方约定购房款为203000元；（2）金茂公司应于2014年3月30日前交付商品房初始登记证；（3）双方约定土地使用年限至2079年8月1日。2.税务发票2份，证明其依约付清了购房款。金茂公司为支持抗辩主张，提举证据并说明证明目的如下：1.《广德县商品房买卖合同》1份，证明：（1）补充协议第一条约定商品房价款中不包括房屋维修基金费用；（2）补充协议第五条第2项约定买受人应在办理房屋交付手续时，一并与物业管理单位办理入户及签订手续，并及时缴纳物业管理费、公共维修基金及其他一切应付费用。2．政府非税收入一般缴款书1份，证明其已代为项阳、黄陈芸垫付物业专项维修基金。3．费用报销单、收条各1份，证明项阳、黄陈芸已领取违约金1320元，双方就案涉纠纷业已协商解决。一审法院对上述证据认定如下：1.项阳、黄陈芸提举的证据及金茂公司提举的证据1、2，相对方互不持异议，符合证据的“三性”，予以认定；2.金茂公司提举的证据3，内容未载明系支付逾期交付商品房初始登记证的违约金，且项阳、黄陈芸辩驳系金茂公司支付逾期交房违约金，故与案涉纠纷不相关联，不予认定。上述证据材料均已随案移送本院。二审中，当事人均未提举新证据。经审查，对上述证据认证如下：1.金茂公司于一审提举的证据3，来源合法，内容真实，且与案涉纠纷存在一定关联，应予认定；2.对一审其他证据的认定与一审相同。根据上述采信的证据，结合当事人陈述，本院对一审查明的案件事实予以确认。二审另查明，案涉《广德县商品房买卖合同》第五条第二款约定：“按照物业管理有关法规、规章规定，需要缴纳新建物业专项维修资金的，首期缴纳标准为40元/平方米。该款项未包含在本条约定的总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取。”附件八补充协议约定：“……五、前期物业管理与公共设施、设备和公共部位的使用管理：……2.买受人应在办理房屋交付手续时，一并与物业管理单位办理入户与签约手续，并及时缴纳物业管理费，公共维修基金及其他一切应付费用。……六、其他待定事项：……4.买受人在未付清主合同项下的一切到期应付款项（包括银行按揭未放贷的），出卖人有权拒绝办理交房手续，由此产生的责任及后果由买受人自行承担。5.本补充协议为主合同有效组成部分，与主合同同时生效。”2014年4月16日，金茂公司统一缴纳物业专项维修资金共计1500178元。2014年5月20日，金茂公司取得案涉商品房初始登记的《房地产权证》。2014年6月26日，项阳、黄陈芸在金茂公司处领取违约金1320元。又查明：案涉《广德县商品房买卖合同》第十六条约定：“关于产权登记的约定……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》或商品房初始登记证。出卖人承诺于2014年3月30日前，取得前款规定的土地、《房地产权证》或商品房初始登记证，交付给买受人。买受人【×自行】【√委托出卖人】办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付《房地产权证》或商品房初始登记证，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付《房地产权证》或商品房初始登记证的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付《房地产权证》或商品房初始登记证的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人退房，……。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付《房地产权证》或商品房初始登记证之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。……”。综合当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审主要的争议焦点为：项阳、黄陈芸主张金茂公司支付逾期交付商品房初始登记证的违约金51156元，应否支持。本院认为,依法成立的合同，对当事人具有约束力，双方均应予信守。1.项阳、黄陈芸系自行办理房屋权属证书，金茂公司负有向其交付案涉商品房初始登记证的义务。从项阳、黄陈芸的诉讼请求及合同依据来看，其在本案中主张的逾期交付初始登记证违约责任，该“逾期交付”的含义应认定为包括逾期取得。经审查，金茂公司实际于2014年5月20日取得初始登记证，较之承诺的期日即2014年3月30日已逾期51天，系属违约行为。2.我国合同法第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”据此，先履行抗辩权的行使需满足三个要件，一是双方因同一合同互负债务；二是双方债务具有先后履行顺序；三是先履行一方未履行债务或不适当履行。经审查，其一，项阳、黄陈芸于收房时缴纳物业维修专项基金，系双方约定的合同义务，且有关缴付的标准明确具体；其二，结合双方补充协议第六条第4项约定，可知金茂公司在项阳、黄陈芸付清全部到期应付款项前，有权拒绝交房，由此表明项阳、黄陈芸缴付物业维修专项基金与金茂公司交房之间形成互为联系、具履行顺序的对待给付；其三，双方合同约定的交房期日早于商品房初始登记证交付时间，金茂公司虽已实际向项阳、黄陈芸交房，但项阳、黄陈芸未举证证明其已实际交付物业维修专项基金，依约应认定该付款义务与金茂公司在后的交付商品房初始登记证义务之间仍为先后履行顺序；其四，金茂公司未将取得的商品房初始登记证交付给业主，从中不能获得任何利益，反之，其为业主垫付物业维修专项基金实际受有资金占用损失，故金茂公司向项阳、黄陈芸行使先履行抗辩权，符合双方约定。项阳、黄陈芸主张2014年5月20日之后的未交付商品房初始登记证违约金，应不予支持。3.金茂公司逾期取得商品房初始登记证的天数未超过90日，根据案涉《广德县商品房买卖合同》第十六条约定，其应按项阳、黄陈芸已付房款的万分之二承担违约责任。因上述约定的违约金标准，较之双方作出的逾期180日后按日承担已付房款万分之五违约责任的约定，存在过大差异，且明显畸低，故结合本案实际情况及公平合理原则，酌定金茂公司承担违约金的标准为已付购房款的日万分之二。另，鉴于金茂公司具有逾期交房的情况，且项阳、黄陈芸在本案中未主张该种违约金，故其领取的违约金1320元，不排除性质为逾期交房的违约金。金茂公司辩解双方就系争违约金业已协商处理，缺乏事实依据，不予采纳。综上所述，金茂公司应赔偿项阳、黄陈芸逾期取得商品房初始登记证违约金的数额为2071元（203000元×日万分之二×51天）。原判决认定金茂公司支付项阳、黄陈芸逾期交付案涉房屋权属证书违约金51156元失当，二审予以纠正。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省广德县人民法院（2015）广民一初字第02492号民事判决第二项，即“驳回原告项阳、黄陈芸的其他诉讼请求”；二、变更安徽省广德县人民法院（2015）广民一初字第02492号民事判决第一项为：上诉人广德金茂投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付被上诉人项阳、黄陈芸逾期取得商品房初始登记证违约金2071元；三、驳回被上诉人项阳、黄陈芸的其他一审诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1160元，由金茂公司负担500元，由项阳、黄陈芸负担660元。二审案件受理费1160元，由金茂公司负担500元，由项阳、黄陈芸负担660元。审 判 长  陈月银审 判 员  包 娟代理审判员  冯忠山二〇一六年十二月二十九日书 记 员  卢艳芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……