北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终8947号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京金色阳光物业管理有限公司，住所地北京市丰台区南三环西路****楼**。法定代表人：董波，董事长。委托诉讼代理人：李颖，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：申黎，北京市泰泽律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京华信源京西电子市场有限公司，住所地，住所地北京市石景山区鲁谷新岚附属公建及设备层iv>法定代表人：曾鸿鸣，执行董事。委托诉讼代理人：谢少赟，北京市合达律师事务所律师。上诉人北京金色阳光物业管理有限公司（以下简称金色阳光公司）因与上诉人北京华信源京西电子市场有限公司（以下简称华信源公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第01791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金色阳光公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，判令华信源公司支付拖欠的物业费（截至2013年12月31日）1153488元；2.判令华信源公司支付2014年1月1日至涉案房屋腾空退还给业主止，或直至华信源公司与产权人办理涉案房屋的交接手续止的物业服务费，按照每建筑平方米0.5元，总建筑面积6408.25平方米计算；3.撤销一审判决第二项，改判华信源公司支付拖欠以上第一项和第二项物业费用的违约金，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止；4.撤销一审判决第三项；5.诉讼费由华信源公司承担。事实和理由：我公司在涉案场地9个出入口中的6个出入口各张贴了一张纸封条，不是锁住6个门，也不是使用其他方式封堵门不允许人员等进出，一审判决认定“封门”、“封锁”属于事实不清。我公司贴纸封条是依据《搜宝商务中心物业管理服务协议》（以下简称《物业服务协议》）对房屋进行安全管理，防止物品丢失及闲杂人员进入场地，是善意管理行为，符合物业公司管理惯例。我公司在施工现场停止施工一个多月、没有人员的情况下张贴纸封条，意在督促华信源公司依法施工，维护场地现状，防止发生消防隐患等，并无不妥，符合法律规定、合同约定以及企业传统习惯做法，没有影响人员进出，当时华信源公司也没有开始经营，我公司不应为此承担赔偿责任。一审判决认定由于华信源公司没有签字、不认可收到《装修手册》，所以《装修手册》“非物业服务协议的组成部分，故金色阳光公司应履行相应的告知义务”，存在错误。另案生效判决确认业主和华信源公司之间房屋租赁合同的解除日期是2013年5月6日，华信源公司在2013年5月8日之后无权占据涉案场地，应将场地腾退并撤离。华信源公司拒不撤离场地，是发生房屋占用费根本原因，并非我公司6张纸条造成，一审判决未查实和认定当事人的责任。纸封条实际只贴了两天，一审判决按照三年多时间计算赔偿，没有事实和法律依据。本案本诉是物业服务合同纠纷，合同合法有效，华信源公司实际占据场地享受物业服务，应支付期间全部物业费用，一审判决仅支持一部分物业费没有法律依据。华信源公司针对金色阳光公司上诉答辩称，金色阳光公司的说法前后矛盾，前面说其贴的是封条，任何人撕了这个条就可以进入房屋，贴封条不能阻挡我公司使用场地，但金色阳光公司后面又提到贴封条是履行物业管理职责，为防止闲杂人员出入、丢失东西。既然封条不是阻止人进入，怎么能防止丢失东西。一审判决关于金色阳光公司封门侵权的事实认定清楚，我公司认可一审判决金色阳光公司赔偿房屋占用费损失。华信源公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，驳回金色阳光公司要求我公司支付物业费及逾期付款违约金的诉讼请求，诉讼费由金色阳光公司承担。事实和理由：双方签订的《物业服务协议》未对物业管理费的具体数额、支付方式作出明确约定，金色阳光公司向我公司索要物业费于法无据。双方签订《物业服务协议》以来，金色阳光公司未向我公司提供任何物业服务，且在2013年5月8日强行将我公司承租房屋进行封堵，造成我公司长期无法正常进入该房屋进行正常经营活动，因此，金色阳光公司严重违背《物业服务协议》，我公司无需支付物业服务费。根据我公司与案外人北京裕昌置业股份有限公司（以下简称裕昌置业公司）签订的《“搜宝商务中心”房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》），即使我公司在承租房屋期间需要缴纳物业服务费，也应向裕昌置业公司支付，与金色阳光公司无关。金色阳光公司针对华信源公司上诉答辩称，《物业服务协议》对管理费的金额、支付方式有明确约定，约定见《房屋租赁合同》，也有具体的支付时间表。华信源公司按时支付第一期费用，第二期费用存在逾期，但也是按照合同约定的金额支付，只是后面没有支付，说明华信源公司是认可的。《房屋租赁合同》约定物业费由业主代收转给我公司，物业费不是只能向业主交，不是不能向我公司交。金色阳光公司向一审法院起诉请求：判令华信源公司：1.支付拖欠的物业费（截至2013年12月31日）1153488元；2.支付2014年1月1日至房屋腾空退还给业主止，或直至华信源公司与产权人办理涉案房屋的交接手续止期间的物业服务费，按照每建筑平方米0.5元，总建筑面积为6408.25平方米；3.支付拖欠以上第一项和第二项费用的违约金，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止；4.负担本案的诉讼费。华信源公司在一审中提起反诉请求：判令金色阳光公司：1.赔偿我公司房租或房屋占用费损失，计算至本案一审判决之日（或我公司诉裕昌置业公司案二审判决之日，以先到日期为准）；2.赔偿我公司经营损失300万元；3.承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年3月27日，裕昌置业公司（甲方）与华信源公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条、租赁房屋，华信源公司承租裕昌置业公司坐落于北京市丰台区×××16号搜宝商务中心1幢、电梯层负一层的103号房屋，建筑面积6408.25平方米；第二条、房屋用途，该租赁房屋的产权证用途为展示中心；第三条、租赁期限，1、租赁期10年，自2012年7月1日至2022年6月30日止。2、免租期91天，自2012年4月1日至2012年6月30日止……4、乙方需要支付物业费用的期限为：自2012年7月1日至2022年6月30日止，合计120个月内按金色阳光公司的规定按时交纳物业管理费用及各项杂费；第四条、租金、押金、物业管理费等各项费用及付款方式……1.3乙方每3个月向甲方支付一次租金，第一次租金在2012年4月15日前向甲方付清。租赁期内其余租金，乙方须于上一次租金到期日之前，提前15个自然日内向甲方支付下一次租金……3.1在租赁期内，乙方应按期支付该租赁房屋的物业管理费用等相关费用，物业管理费用每日每建筑平方米为0.5元，乙方应付甲方物业管理费用每期为288372元，物业公司有权依据国家有关规定调整物业管理费、供暖费、供冷费等费用标准，乙方应自调整之日起按照新标准交纳上述费用。逾期不交每延期一天物业公司有权向乙方收取逾期款项千分之一的违约金。逾期超过十五日，仍未付物业管理费用等费用及违约金，且未征得甲方书面同意的，甲方有权单方解除本合同，要求乙方立即向物业公司支付未付款项、违约金以及给物业公司造成的损失，并且押金不予返还。乙方不得以任何理由要求甲方扣减和抵销上述费用……3.3乙方应于本合同附件一约定的租金付款日支付租赁房屋的物业管理费用，该费用由甲方代物业公司收取并定期与物业公司结算。乙方可在支付物业管理相关费用后持交款收据到物业公司换取正式发票。合同附件：附件一：乙方租赁区域平面图；附件二：乙方租金支付时间表（内容显示华信源公司应在2012年4月15日前支付2012年7月1日至2012年9月30日的租金1095810元、物业费288372元，在2012年9月15日前支付2012年10月1日至2012年12月31日的租金1095810元、物业费288372元，在2012年12月15日前支付2013年1月1日至2013年3月31日的租金1095810元、物业费288372元，以此类推……）；附件三：房屋所有权证复印件（内容显示裕昌置业公司为涉案房屋所有权人，涉案场地负一层103号建筑面积为6408.25平方米，规划用途为展示展览中心）；附件五：房屋交接确认单（内容显示裕昌置业公司与华信源公司在2012年3月27日对涉案场地及钥匙进行了交接，房屋状况的验收结果为完好）。同日，华信源公司（甲方）与金色阳光公司（乙方）签订《物业服务协议》，约定：由金色阳光公司为华信源公司租用的搜宝商务中心提供物业服务，物业建筑面积为6408.25平方米；第一章委托管理事项……十、装修管理服务，1.有健全的装修管理服务制度。2.严格按照《装修手册》进行管理，并收取装修管理费。3.查验甲方装修方案，与甲方、施工单位签订装修管理协议，告知装修注意事项。4.装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理，对进出大厦的装修车辆进行登记，装修人员实行出入证管理。5.应在甲方装修后进行检查验收，对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；第三章双方的权利和义务，一、甲方的权利义务……3.遵守物业管理制度和《装修手册》。4.按时足额向乙方交纳物业管理费用以及其他相关费用。二、乙方权利义务……4.制止违反本物业的物业管理制度和《用户手册》的行为；第四章物业管理费、能源费用，一、物业管理服务费用，甲方应每期租金到期前15日支付乙方物业管理费。此费用以《房屋租赁合同》为准……三、甲方逾期交纳物业管理费及其它相关费用的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用千分之三的滞纳金；第六章物业服务期限，一、本协议自协议签订之日起生效；第七章违约责任……四、甲方违反协议，不按本协议的约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求其补交并从逾期之日起按每天千分之三交滞纳金，或提出诉讼；第八章附则……三、本协议在履行中发生争议，双方协商解决。协商不成的，可向物业所在地人民法院起诉。2012年4月13日，华信源公司向裕昌置业公司支付第一期物业费288372元。2013年1月4日，华信源公司向裕昌置业公司支付第二期物业费288372元。华信源公司在此之后再未支付过物业费。2013年5月8日，金色阳光公司在涉诉场地的主要进出口门上处张贴封条。一审中，关于张贴封条的原因，金色阳光公司称，华信源公司不服从装修管理规定、拖欠物业费、未签装修管理协议、未交装修管理费、未取得消防的开工证以及未到建委办理施工手续，其公司依据物业服务协议、房屋租赁合同以及相关法律规定在门上张贴封条，并提交《搜宝规定装修文件》、《装修手册》、《搜宝商务中心装修施工许可证》以及工程部会议纪要用于证明其主张。《装修手册》载明：业主或租户在得到消防局及其他政府有关部门的批准，到物业公司办理开工许可证后，方能进场施工；若因业主或租户及所委托的工程承包单位在装修过程中有违规行为，在接到物业公司的通知后，必须立即停止违规行为。若不听劝阻，物业公司将采取包括停工、禁止施工人员进入大厦等一切措施，因其造成的相关损失及责任一律由业主或租户负责。该《装修手册》的业主或租户、工程承包商签章处为空白。《搜宝商务中心装修施工许可证》显示，华信源公司已获准进场装修。华信源公司认可装修的事实，但不认可违反了装修管理规定以及收到过《装修手册》。一审中，法院到涉诉房屋进行现场勘验，涉诉场地共9个出入口，6处贴有金色阳光公司的封条。未贴封条的地方为货梯（电梯）、卫生间旁的出入口以及一处3号楼B1（华信源公司承租前即处于封堵状态）。华信源公司称，金色阳光公司贴封条时赶出其施工人员。货运电梯随时可以停，卫生间旁的出入口正对厕所，无法用于经营使用，至今未开展经营。金色阳光公司则认为未影响华信源公司使用，贴封条时施工现场已无人。2013年10月，华信源公司将裕昌置业公司诉至北京市丰台区人民法院，要求解除双方签订的房屋租赁合同，及裕昌置业公司返还交纳的定金、房屋租金及物业费共计627万元，赔偿装修损失670万元、经济损失600万元。2016年2月20日，北京市丰台区人民法院作出（2015）丰民初字第10766号民事判决书，判决：一、确认华信源公司与裕昌置业公司签署的《房屋租赁合同》于二○一三年五月六日解除。二、华信源公司于判决生效之日起三十日内将北京市丰台区×××16号搜宝商务中心1幢、电梯层负一层的103号房屋装修全部拆除并腾空后将该房屋交付裕昌置业公司。三、华信源公司于判决生效之日起十五日内给付裕昌置业公司截止至二○一三年五月六日的租金四十九万五千八百一十元。四、华信源公司于判决生效之日起十五日内给付裕昌置业公司违约金一万零一百七十元。五、华信源公司于判决生效之日起十五日内给付裕昌置业公司自二○一三年五月七日起至华信源公司将北京市丰台区×××16号搜宝商务中心1幢、电梯层负一层的103号房屋腾空返还裕昌置业公司之日止的房屋占用使用费，按每日七千元计算。六、华信源公司于判决生效之日起十五日内给付裕昌置业公司免租期的租金损失九十万元。七、驳回华信源公司的诉讼请求。八、驳回裕昌置业公司的其他反诉请求。华信源公司不服一审判决，提起上诉。2016年7月11日，北京市第二中级人民法院作出（2016）京02民终4513号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为：金色阳光公司与华信源公司签订的物业服务协议，当事人意思表示真实，内容未违反国家法律法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人应当依约履行。依据房屋租赁合同的约定，裕昌置业公司仅系物业费的代收方。如华信源公司未按时交纳物业费，金色阳光公司作为物业服务方可依物业服务协议要求华信源公司向其支付物业费，故金色阳光公司系本案适格原告。关于物业费和违约金一节，依据物业服务协议第四章第一条约定，华信源公司应每期租金到期前15日支付物业费，此费用以房屋租赁合同为准。物业费以房屋租赁合同为准。房屋租赁合同第四条约定，物业费为每日每建筑平方米为0.5元。华信源公司每3个月支付一次租金，于上一次租金到期日之前，提前15个自然日内支付下一次租金。结合上述两份合同，可知双方已对物业费标准及支付方式已作出明确的约定，华信源公司应依约交纳物业费。现华信源公司未依约履行付款义务，则应按照合同支付违约金。关于华信源公司主张违约金计算标准过高的抗辩意见，金色阳光公司诉请的违约金计算标准为中国人民银行同期贷款利率，已低于合同约定的标准，不存在过高之情形，故对华信源公司的抗辩，法院不予采信。关于金色阳光公司封门一节，金色阳光公司主张其是在依据合同约定或相关法律规定行使管理权。依据金色阳光公司提交的证据，无论合同或相关法律规定，均未赋予其在华信源公司未交纳物业费或违反装修管理规定时，可以采取封门措施的权利。虽《装修手册》中载明如业主或租户因装修违规不听劝阻，物业公司可采取包括停工、禁止施工人员进入大厦等一切措施，但因《装修手册》非物业服务协议的组成部分，故金色阳光公司应履行相应的告知义务。依据现有证据显示，《装修手册》既无华信源公司签字确认，也没有证据金色阳光公司已告知华信源公司《装修手册》的内容，故金色阳光公司依据《装修手册》行使管理权无事实依据。此外，“禁止施工人员进入大厦”的文义，亦不能解释为金色阳光公司可以封门。金色阳光公司如认为华信源公司在装修时违反装修管理规定或法律法规，可要求华信源公司及时改正、停工或向有关主管部门报告，其封门的行为并无合同或法律依据。根据现场勘验的情况，金色阳光公司封锁了涉诉房屋的主要进出口，造成华信源公司自2013年5月8日起无法正常使用房屋，故对金色阳光公司诉请的自封门之日起的物业费，法院不予支持。关于华信源公司主张的房屋租金损失和经营损失一节，金色阳光公司的封门行为导致华信源公司无法正常使用房屋，华信源公司要求金色阳光公司赔偿租金损失的请求，于法有据，法院予以支持。具体数额参照华信源公司诉裕昌置业公司房屋租赁一案的判决结果予以确定。至于经营损失，因华信源公司并未实际经营，无经营损失，故对其该项请求，法院不予支持。判决：一、北京华信源京西电子市场有限公司于判决生效后15日内向北京金色阳光物业管理有限公司支付物业费405622.15元；二、北京华信源京西电子市场有限公司于判决生效后15内向北京金色阳光物业管理有限公司支付逾期付款违约金，以288372元为基数，自2012年9月16日起按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算至2013年1月4日期间的违约金4911.01元；以288372元为基数，自2012年12月16日起按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算至实际给付之日止；以117250.15元为基数，自2013年3月16日起按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算至实际给付之日止；三、北京金色阳光物业管理有限公司于判决生效后15日内赔偿北京华信源京西电子市场有限公司房屋占用费损失，按每日7000元计算，自2013年5月8日起至2016年7月11日止，共计8127000元；四、驳回北京金色阳光物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京华信源京西电子市场有限公司的其他反诉请求。本院审理中，金色阳光公司提交（2014）丰民（商）初字第18941号民事判决书及（2015）丰执字第8090号执行裁定书，主张18941号判决书系涉案场地装修施工单位为索要工程款对华信源公司提起的诉讼案件，8090号执行裁定书证明18941号判决为生效判决，在该判决中，法院确认施工单位“依法履行了安装和施工义务”，涉案现场“施工时间是2012年12月26日至2013年4月5日”，该认定与金色阳光公司证据《施工现场巡查表》、《电表底确认单》及华信源公司质证意见相互呼应，可以证明涉案现场施工已在2013年4月完成，该时间早于2013年5月8日金色阳光公司贴纸封条的日期，说明在贴封条时现场已无人。华信源公司对于上述判决书及执行裁定书的真实性认为，但主张施工合同纠纷与本案无关，施工是否完工，金色阳光公司都无权封堵出入口，且判决书查明事实记载的竣工日期是对施工合同原文的摘录。金色阳光公司提交涉案场地竣工图纸2张，主张图纸显示涉案场地是整个大厦的地下一层，不仅是华信源公司租赁场地，还是这个楼的电气间、进风竖井、有线电视机房、设备基础间等公共设施设备的区域，金色阳光公司作为物业公司，对上述区域负有相应管理职责，在无人看管的情况下，可以采取措施进行安全管理。华信源公司主张租赁场所中“电气间”内放置的是控制华信源公司租赁场地电源的配电柜和不间断电源，不属于公共设施，且上述图纸一直由金色阳光公司持有，不属于新证据。金色阳光公司提交2张发票记账联，证明金色阳光公司已为华信源公司开具物业费收款发票。华信源公司认可发票的真实性，但主张公司财务人员经过查找未发现物业费发票。本院查明的事实与一审无异。本院认为，华信源公司与金色阳光公司签订的《物业服务协议》约定甲方应每期租金到期前15日支付乙方物业管理费，此费用以《房屋租赁合同》为准。而《房屋租赁合同》约定乙方每3个月向甲方支付一次租金，乙方须于上一次租金到期日之前，提前15个自然日内向甲方支付下一次租金，在租赁期内乙方应按期支付该租赁房屋的物业管理费用等相关费用，物业管理费用每日每建筑平方米为0.5元，乙方应付甲方物业管理费用每期为288372元。根据上述两份合同的约定，应认定华信源公司与金色阳光公司已经对物业费的具体数额和支付方式作出明确约定，故华信源公司关于《物业服务协议》未对物业管理费具体数额、支付方式作出明确约定的主张与事实不符，对于华信源公司以此为由不同意交纳物业费的上诉意见，本院不予采纳。根据《物业服务协议》的约定，按时足额向金色阳光公司交纳物业管理费用系华信源公司的义务，另根据《房屋租赁合同》约定，乙方应于本合同附件一约定的租金付款日支付租赁房屋的物业管理费用，该费用由甲方代物业公司收取并定期与物业公司结算，故案外人裕昌置业公司收取华信源公司的物业费系代金色阳光公司所为，现华信源公司未向案外人裕昌置业公司交纳过诉争期间的物业费，华信源公司上诉主张即使需要缴纳物业服务费也应向裕昌置业公司支付，与金色阳光公司无关一节，不符合合同约定，本院对其该项主张不予采纳。对于2013年5月8日金色阳光公司张贴封条之前涉案场地的物业费及逾期付款违约金，一审判决的处理，具有事实依据，符合法律规定，本院予以支持，并对一审判决第一项物业费所对应的期间予以明确。关于2013年5月8日金色阳光公司对涉案场地9个出入口中6处张贴封条一节，诉讼中，华信源公司主张金色阳光公司上述行为造成其无法正常使用场地。金色阳光公司对于华信源公司的上述主张不予认可，主张自己系善意实施物业管理行为。本院对此分析、认定如下：一方面，首先，华信源公司系因从案外人裕昌置业公司处租赁而取得对涉案场地的占有，另案生效民事判决确认华信源公司与裕昌置业公司之间的房屋租赁合同于2013年5月6日解除，租赁合同解除后，华信源公司应将涉案场地返还裕昌置业公司，但是，在返还场地之前，相对于裕昌置业公司等产权人之外的其他人而言，华信源公司对于涉案场地的占有状态受法律保护，裕昌置业公司等产权人之外的其他人不得妨害占有。其次，在出入口门上张贴封条，按照一般理解，此系表达未经允许不得进出的意思表示，也是阻止他人擅自进出的措施。本案中虽然金色阳光公司就其张贴封条的行为作出多方面解释，但是，金色阳光公司在没有取得产权人合法授权且未经华信源公司同意的情况下，在华信源公司占有控制的涉案场地出入口张贴封条，没有充分的法律或合同依据，亦不是金色阳光公司履行物业管理职责所必须采取的措施，故金色阳光公司的该行为构成对华信源公司占有的妨害。再者，金色阳光公司在6处出入口张贴封条，其上诉以2013年5月10日公证所记载照片显示1处封条被撕开等为由主张封条只张贴两天，依据并不充分，本院不予采纳。被金色阳光公司张贴封条的6处出入口系涉案场地的主要出入口，剩余未张贴封条的3处出入口中，一处在华信源公司承租之前已经处于封堵状态、无法出入，另一处系货梯，还有一处是卫生间旁边的出入口，后两处均非进出涉案场地的主要及通常出入口，因此，金色阳光公司张贴封条对华信源公司占有使用涉案房屋构成不利影响，金色阳光公司应当就此承担相应的法律责任。另一方面，首先，华信源公司作为涉案场地的承租人，在2013年5月6日其与裕昌置业公司之间的房屋租赁合同解除后，有义务将涉案场地及时返还裕昌置业公司，以避免房屋使用费用的发生。但是，华信源公司与裕昌置业公司房屋租赁合同纠纷案于2013年10月一审立案，至2016年7月11日终审判决作出，期间华信源公司一直未将场地返还裕昌置业公司。其次，对于金色阳光公司妨害其占有场地的行为，华信源公司应及时通过法律途径排除妨害，避免房屋闲置状态的持续。但是，从2014年1月本案一审立案，至2016年8月一审作出判决，期间华信源公司仅是反诉要求金色阳光公司赔偿其截至本案一审判决之日（或者截至华信源公司诉裕昌置业公司案二审判决之日，以先到日期为准）的房租或房屋占用费损失，却始终未要求金色阳光公司排除妨害。综合上述分析，应认定华信源公司对于房屋闲置、房屋占用费损失的发生具有一定的过错，华信源公司亦应就此承担相应的法律责任。综合上述分析，本院认为，对于2013年5月8日张贴封条之后涉案场地正常使用受到影响而造成的法律后果，金色阳光公司与华信源公司均应承担一定的责任，金色阳光公司与华信源公司就此提出的诉辩意见，合理部分，本院予以采纳，不合理部分，本院不予采纳，双方当事人的具体责任比例由本院根据查明的事实酌情确定，一审判决对此所作处理和认定事实不清，本院予以纠正。其中，对于2013年5月8日至华信源公司将涉案房屋腾空返还裕昌置业公司之日止的物业费，华信源公司应当按照其责任比例予以承担，华信源公司不同意支付上述期间物业费的意见，依据不足，本院不予采纳。金色阳光公司上诉要求华信源公司超出责任比例支付2013年5月8日之后的物业费并负担该笔费用逾期付款违约金，依据不够充分，本院不予支持。对于华信源公司主张的房屋占用费损失，本院根据双方当事人的责任比例，并参照华信源公司诉裕昌置业公司房屋租赁合同纠纷案件生效民事判决所认定的房屋占用费等事实予以确定。综上所述，金色阳光公司的上诉请求部分成立，华信源公司的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第01791号民事判决第二项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第01791号民事判决第四、五项；三、变更北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第01791号民事判决第一项为：北京华信源京西电子市场有限公司于本判决生效之日起15日内向北京金色阳光物业管理有限公司支付2013年1月1日至2013年5月7日期间的物业费405622.15元；四、变更北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第01791号民事判决第三项为：北京金色阳光物业管理有限公司于本判决生效之日起15日内赔偿北京华信源京西电子市场有限公司房屋占用费损失，自2013年5月8日起至2016年7月11日止，共计4063500元；五、北京华信源京西电子市场有限公司于本判决生效之日起15日内向北京金色阳光物业管理有限公司支付从2013年5月8日起至北京华信源京西电子市场有限公司将北京市丰台区×××16号搜宝商务中心1幢、电梯层负一层的103号房屋腾空返还北京裕昌置业股份有限公司之日止的物业费，按每日1602.06元计算；六、驳回北京金色阳光物业管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京华信源京西电子市场有限公司的其他反诉请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18008元，由北京金色阳光物业管理有限公司负担8008元（已交纳），由北京华信源京西电子市场有限公司负担10000元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；反诉案件受理费44281元，由北京华信源京西电子市场有限公司负担28110元（已交纳），由北京金色阳光物业管理有限公司负担16171元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；二审案件受理费86696元，由北京金色阳光物业管理有限公司负担42352元（已交纳18008元，余款于本判决生效之日起7日内交至一审法院），由北京华信源京西电子市场有限公司负担44344元（已交纳7384.33元，余款于本判决生效之日起7日内交至一审法院）。本判决为终审判决。审 判 长  何江恒审 判 员  李明磊代理审判员  胡珊珊二〇一六年十二月二十九日书 记 员  祝 石