襄阳市襄城区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0602民初1514号原告：黄丛杰。原告：陈琳。被告：孙桂华。被告：徐朋。二被告共同委托诉讼代理人：王敬锋，湖北思扬律师事务所律师。代理权限：一般代理，代收法律文书，参与调解。第三人：襄阳市安厦房地产经纪有限公司。住所地：xx。法定代表人：李小光，襄阳市安厦房地产经纪有限公司总经理。委托诉讼代理人：董修华，湖北法正大律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求；代为进行和解、提起反诉或上诉；代收法律文书。原告黄丛杰、陈琳与被告孙桂华、徐朋、第三人襄阳市安厦房地产经纪有限公司（以下简称安厦房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄丛杰、陈琳、被告孙桂华及其与被告徐朋的共同委托诉讼代理人王敬锋、第三人安厦房产公司的委托诉讼代理人董修华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄丛杰、陈琳向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告违约金120000元；2、请求判令被告返还原告定金10000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年2月27日，原告黄丛杰与被告孙桂华在安厦房产公司签订了《房地产买卖居间合同》，同时支付给被告定金10000元。合同约定被告孙桂华将其位于襄阳市襄城区山水家园小区1栋1单元1202室的房产出售给原告黄丛杰，成交价格为600000元，待被告办理好房产证时进行交易，如甲乙任何一方拒绝履行合同或延迟履行合同，均由违约方向另一方支付本合同第三条确定的房屋成交价的20%作为违约金。次日，原告将购房所需的相关资料交到了中介公司，等待中介公司的交易通知。但2016年3月2日，孙桂华打电话找到原告，以其丈夫不同意卖房为由告知原告房子不卖了，遭到了原告的拒绝。原告立即找到主持签订本合同的房地产经纪人黄娟反馈了被告的违约行为，要求中介公司给被告做工作劝其履行合同。黄娟说孙桂华也找过中介公司声称不卖房了。黄娟表示中介公司会积极给孙桂华做工作劝其履行合同，但此后一直没有得到中介公司做通被告工作的回复。2016年3月28日下午，被告孙桂华找到原告陈琳的办公室，当面声称其房子不卖了，要求将10000元定金退还给原告，被原告陈琳拒绝。当日15时35分，原告黄丛杰得知这一消息后立即给被告孙桂华打电话，反复劝说被告遵守合同卖房，但仍遭到了被告的拒绝，并在电话中明确告知原告房子不卖了。此后，原告为了能如愿购得房产，频繁到中介公司找黄娟，央求中介公司加大给被告做工作的力度，争取原告与被告签订的合同能够履行，并多次到中介公司找黄娟咨询给被告做工作的情况，但中介公司始终没有做通被告的工作。2016年4月22日，中介公司在给被告反复做工作无效的情况下，将双方当事人召集到中介公司，会同原告黄丛杰、陈琳对被告孙桂华进行了近两个小时的劝说，劝其履行合同，不要违约，但孙桂华均以其丈夫不同意卖房为由拒绝售房。中介公司在无法做通被告履行合同的工作的情况下，分别于2016年5月4日、2016年5月16日给被告孙桂华下达了违约通知和交纳违约金的通知，被告收到通知后不仅没有悔改之意，反而以中介公司无权认定其违约为由进行狡辩，既不履约，亦不支付违约金，再次表明了不履行合同的态度。由于被告故意违约，导致原告时至今日无法购得房产，房价快速上涨更让原告今后无力购买房产，极大地损害了原告的合法权益。被告孙桂华、徐朋辩称，1、答辩人不存在违约情形。2016年2月27日，答辩人与被答辩人签订房地产买卖居间合同，双方约定答辩人将其自有房屋出售给被答辩人，被答辩人支付价款。答辩人自有房屋系公积金按揭贷款购买，尚余部分贷款未还清。同时，被答辩人欲以答辩人房屋办理银行贷款购买该房屋，于是答辩人与被答辩人在第三人安厦房产公司的参与下，达成协议：安厦房产公司向答辩人支付160000元，被答辩人向答辩人交付100000元首付款，由答辩人向公积金管理处缴纳剩余房款，然后答辩人将房屋及相关证件交付给安厦房产公司，由其为答辩人办理按揭贷款，待银行按揭贷款办理完成到账后，安厦房产公司扣除垫付的160000元，剩余款项支付给答辩人。合同签订后，答辩人将该房屋清空，并积极办理房产登记手续。答辩人办理完成房产证、土地证后，向安厦房产公司及被答辩人告知可继续履行合同。但在此时，安厦房产公司及被答辩人均不履行合同约定付款义务，致使答辩人无法取得160000元和首付款100000元，无法办理公积金还款手续。为此，答辩人多次找到被答辩人、安厦房产公司要求继续履行合同。但被答辩人、安厦房地产公司还是不履行合同约定义务。于是答辩人向被答辩人、安厦房产公司下达了解除合同函。答辩人的本意是督促被答辩人、安厦房产公司尽快履行合同。答辩人的上述行为是具有法律依据的。答辩人行使的是先履行抗辩权，所谓先履行抗辩权是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行之前，后履行一方得拒绝其履行请求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方得拒绝其相应的履行要求的权利。本案中，被答辩人、安厦房产公司未将答辩人偿还银行的先期首付款支付给答辩人，答辩人无法履行其后应履行的合同义务。答辩人基于此向被答辩人、安厦房产公司行使先履行抗辩权理由正当，符合法律规定，答辩人不存在违约情形。第三人安厦房产公司辩称，我们认为原告叙述的比较符合事实，被告的土地证还是我们协助办理的，后来被告将土地证拿走了，但后来过户的时候被告不配合我们过户，我们认为本案的违约方在于被告，因为被告违约导致合同履行不下去了。本院经审理认定事实如下：2016年1月26日，黄丛杰向安厦房产公司交纳了购房诚意金2000元。2016年2月27日，在安厦房产公司的促成下，（甲方）孙桂华、（乙方）黄丛杰、陈琳、（丙方）安厦房产公司签订了一份房地产买卖居间合同。该合同约定：“第一条，房屋基本情况。甲、乙双方委托丙方居间促成订立的房产买卖合同标的是：位于xx房产，所有权人：孙桂华，证载建筑面积：102㎡。……第三条，成交价格及相关约定。1、甲、乙双方协商后的实际成交价格为600000元，该房屋房产证、土地证过户、税费、评估、贷款等一切费用由乙方承担。但甲乙双方在交易过程中提档费各自承担，本合同履行期间因政府政策调整新增税费按规定承担。……第四条、中介佣金及相关费用的支付。在签订本合同时，乙方向丙方交纳中介佣金10000元。第五条，付款、交房约定。1、定金约定：乙方于2016年2月27日交付购房定金10000元给甲方；甲方将房产证、土地证、不动产发票、完税证、维修基金收据、公证书、购房合同和缴款收据原件暂存于丙方。2、付款约定：……⑵贷款：甲乙双方于甲方办理好房产证时，乙方付首付款105000元给甲方。尾款：剩余480000元，由乙方通过银行贷款由贷款行直接放款给甲方（银行放款正常情况下自过户之日起到银行放款约需30-35天）。……3、交房约定：甲方应在收到银行放款时腾空房屋，并与乙方进行交接。若付清全款当天未交房，则暂留交房保证金5000元，签订本合同时暂存于丙方，待交房时由丙方付给甲方。……第七条，违约责任：1、甲方保证上述房产产权清晰，自签订本合同之日起，如发生与甲方及其房产有关的产权或其他纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任，因此导致合同不能按约定履行或合同无效的，甲方应向守约方承担违约责任（甲方对丙方的违约责任按成交价款的3%赔偿），乙方有权解除合同。2、贷款过程中，甲方反悔，不予配合办理贷款手续，应按成交价款的10%赔偿乙方，丙方应收取的中介服务费由甲方承担（如丙方此前已收取该费用，则由甲方直接赔偿给费用支付方），乙方需保证其所提供的各种材料与证明的真实、可靠，并按照约定按时办理贷款手续。乙方终止贷款行为，银行放款不足或因证明不属实、其资信度不够造成的贷款未果，则乙方须在7日之内补齐所差房款，继续履行该合同。若因乙方原因造成贷款未果，且不能按约定补齐所差房款的，甲方有权解除合同，乙方应按成交价款的10%赔偿甲方，并向丙方支付成交价款3%赔偿金。3、因甲、乙任一方的原因（甲方原因包括但不限于甲方房屋共有人的原因）致使合同不能如期履行的，每延期一日则由违约方向对方支付成交价款的日万分之五作为违约金。该违约金的认定及支付不影响合同另一方要求继续履行合同的权利。4、如甲乙任何一方拒绝履行或延迟履行合同，或发生本条第1项的违约情形，均由违约方向另一方支付本合同第三条确定的房屋成交价的20%作为违约金。违约方同时赔偿丙方成交价款3%的中介佣金损失和违约金。5、违约方承担本条第1、2、3、4项违约责任后，不免除甲、乙方其他合同履行义务。第八条，当事人及其代理人（代签人）的保证责任。在房屋买卖合同订立和经纪活动中签署文书的当事人应保证其处置房产的行为已得到该房产共有人的完全同意和授权；当事人的代理人（代签人）应保证其代理或代签行为已得到其委托人充分授权。因当事人处置房产的行为未得到财产共有人同意和授权，或当事人的代理人（代签人）未经授权、超越代理权限代理行为（代签行为），致使房产买卖订约不成或房产买卖合同无效的，该处置房产的当事人、未经委托人授权或超越代理权限的当事人的代理人（代签人）应按本合同约定房屋成交价款的10%赔偿对方，并按合同约定房屋价款或委托买、卖房屋时指示的价款额的3%赔偿丙方损失。本条约定不受合同效力的影响……”。房地产买卖居间合同签订同日，黄丛杰向孙桂华支付了购房定金10000元。2016年3月2日，孙桂华通过电话联系黄丛杰，并告知黄丛杰因其丈夫不同意，所以不卖房了。2016年3月25日，孙桂华取得了诉争房屋的房屋所有权证。2016年3月28日，孙桂华再次当面告知陈琳，因其丈夫不同意，故房屋不卖了。2016年4月22日，在三方协商时，孙桂华再次明确表达了不愿意出售房屋的想法。2016年5月4日，安厦房产公司向被告孙桂华发出违约通知，同年5月6日，孙桂华给安厦房产公司回函称安厦房产公司无权向其发出违约通知，并不认可违约，其并没有要求终止履行合同，导致无法履行的原因是其未能征得其丈夫同意并授权而签订房屋买卖居间合同。2016年5月16日，安厦房产公司再次向孙桂华发出通知，告知其违反了合同相关条款，黄丛杰要求其依约赔偿违约金120000元整，并退还其定金10000元整，并向安厦房产公司支付中介费10000元整。2016年5月19日，孙桂华向安厦房产公司工作人员发送短信，索要黄丛杰银行账号，打算将购房定金退换给黄丛杰。2016年5月，孙桂华取得了诉争房屋的国有土地使用证。经多次协调后，孙桂华未将取得的房屋所有权证和国有土地使用证依约交至安厦房产公司处，黄丛杰亦拒绝支付其他任何款项，三方签订的房屋买卖居间合同搁置下来，无法继续履行，后黄丛杰诉至本院，要求孙桂华承担违约责任。本院认为，孙桂华、黄丛杰、陈琳、安厦房产公司对三方签订的房地产买卖居间合同均予认可，且合同内容不违反法律和行政法规的规定，为有效合同，该合同对三方均具有法律约束力。本案的争议焦点：孙桂华、徐朋辩称因黄丛杰、陈琳没有支付首付款，所以拒绝履行合同，其行使的是先履行抗辩权，能否成立？根据三方合同约定，2016年2月27日，签订合当日，黄丛杰向孙桂华支付了10000元定金，孙桂华在办理好房产证、土地证等交到安厦房产公司处暂存，黄丛杰、陈琳支付首付款105000元……，而孙桂华认为黄丛杰、陈琳及安厦房产公司应该付清先争议房屋房款中的280000元后，才能向安厦房产公司交付上述二证等材料。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，该内容表述的即是先履行抗辩权。首先，孙桂华不对黄丛杰、陈琳负有债务；其次，孙桂华应该先将诉争房产相关证件先提交，其提交义务在先；再次，孙桂华既然没有履行提交义务，不能要求黄丛杰、陈琳支付相应购房款，故孙桂华的该答辩意见不能成立。诉争房屋系孙桂华、徐朋婚姻关系存续期间购买，孙桂华、徐朋应该按照诚实信用原则，全面、适当地履行合同，其在签订合同后，又明确表示拒绝履行，构成违约，应当承担违约责任。黄丛杰、陈琳要求孙桂华、徐朋按照房地产买卖居间合同的约定，承担相当于房屋总价款20%的违约金（120000元），综合本案案情，且考虑到除去2000元中介诚意金外，并未造成黄丛杰、陈琳其他实际的直接损失，故本院酌定支持违约金30000元。孙桂华已经收取的10000元购房定金，在房地产买卖居间合同不再继续履行的情况下，应当予以返还。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、被告孙桂华、徐朋于本判决生效之日起十日内向原告黄丛杰、陈琳支付违约金30000元；二、被告孙桂华、徐朋于本判决生效之日起十日内向原告黄丛杰、陈琳返还购房定金10000元；三、驳回原告黄丛杰、陈琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由被告孙桂华、徐朋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  阮红梅人民陪审员  胡 颖人民陪审员  刘迎东二〇一六年十二月三十日书 记 员  孙同江