上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初30208号原告：张秀贤。委托诉讼代理人：孙勇，上海福一律师事务所律师。被告：上海金盛家居市场经营管理有限公司。法定代表人：王某某。委托诉讼代理人：付某某。原告张秀贤与被告上海金盛家居市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案受理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张秀贤的委托诉讼代理人孙勇，被告上海金盛家居市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人付某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张秀贤向本院提出诉讼请求，1、判令被告向原告支付2016年4月1日至12月31日的商铺租金，共计人民币（以下币种相同）27,023.25元；2、判令被告向原告支付违约金30,000元。事实与理由：原告是×路×弄×号×商铺的产权人。2007年12月29日，原、被告双方签订商铺租赁合同，合同约定租赁期限至2016年12月31日，并约定按季度支付租金，明确了各年度的租金额及各期段租金的给付日，还规定有违约责任。合同履行以来，被告从没有按时支付租金，逾期支付短则十个多月，长则将近一年半之久，甚而2016年二、三季度的租金至今没有支付。对被告的违约，原告一直不断地主张权利，要求其按合同约定履行义务，但被告屡屡推诿，借故拖延。无奈，原告只得诉至法院。被告上海金盛家居市场经营管理有限公司辩称，原告主张的租金是含税的，租金中含了5%的营业税，千分之一的印花税，在扣除上述税收之后欠付的租金金额为25,644元。对于违约金有异议，违约金的计算过高，请求法院予以调整。本院经审理认定事实如下：上海市闵行区×路×弄×号×室房屋的产权人为张秀贤等人，原告所有商铺位于×路×室。2007年12月29日，原告（出租方、签约甲方）与被告（承租方、签约乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，合同编号：×-×-×。双方约定：1、甲方将其坐落在上海市闵行区×路×弄×号×室商铺出租给乙方经营，其中甲方拥有该商铺（53.54/925.2）的权利份额，乙方支付租金的建筑面积为78.346平方米；2、乙方租赁该商铺依法通过招募商户（二次招商）开展包括甲方所有的商铺在内的金盛国际家具市场经营管理活动，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定，同时若乙方因公司发展需要，须将本合同承租主体变更为乙方关联企业，届时甲方须无条件配合；3、乙方保证，在租赁期间未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不得擅自改变上述约定的用途；4、甲方出租商铺的期限为10年，自2007年1月1日至2016年12月31日止，租赁期满，甲方有权收回该商铺，乙方应如期返还，乙方需要继续承租该商铺的，则应于租赁期满前3个月，向甲方提出续租的书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；合同期内，除本合同另行约定或双方协商一致，任何一方均不得提前解除本合同；5、双方约定租金标准以建筑面积核计，2007年1月1日至2007年12月31日合计年租金18,015元，2008年1月1日至2010年12月31日合计年租金24,020元，2011年1月1日至2013年12月31日合计年租金30,026元，2014年1月1日至2016年12月31日合计年租金36,031元；每三个月为一个支付期，乙方应于每年的1月15日、4月15日、7月15日、10月15日之前向甲方支付各期段租金，租金为含税租金，相关税收由甲方负责承担，甲方领取租金时应向乙方提供由税务部门开具的租赁发票；6、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期限届满之日起30日内返还该商铺，未经甲方同意逾期返还商铺的，每逾期一日，乙方应按1.5倍日租金向甲方支付该商铺占用使用费。乙方返还该商铺应当符合正常使用的状态，返还时应经甲方验收认可，并相互结清各自应承担的费用；乙方有权将商铺全部或部分转租于他人，甲方应配合乙方的二次招商，包括但不限于提供产权证明、身份证明、同意转租证明等；7、甲乙双方应认真履行本合同中的各自义务，租赁期间任何一方无正当理由擅自解除本合同，甲方擅自将本合同之内容另行与第三方签约的，甲方未按本合同之约定提供房屋、公用设施、广告位置及实施其他影响乙方及其二次招商户正常开展经营活动的行为，租赁期间因甲方过错导致乙方不能正常经营的，任何一方严重违反本协议之相关规定并经另一方催告后仍不限期改正的，乙方承租商铺从事非法经营活动的，乙方逾期支付商铺租金超过三个月甲方在追索乙方违约金及损失的同时，还有权提前解除本商铺租赁合同，以上情况即对对方构成实质性违约，违约方应向对方支付200,000元的违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分等。双方于同日签署的《商铺租赁合同补充协议》中还约定：1、甲方委托乙方代开租赁发票。乙方按期将租金代扣税金后汇入由甲方指定的账号；2、甲方同意由乙方统一代开上海交通银行卡。签订此合同时，乙方将卡交予甲方。乙方将此卡号做为收取租金的指定账号。合同履行期间，被告向原告支付合同约定租金至2016年3月30日,自2016年4月1日起至2016年12月31日的租金合计27,023.25元被告未能支付。庭审中，被告认为上述欠付的租金中应该扣除相应的百分之五的营业税及千分之一的印花税。以上事实，由原告张秀贤提供的证据加以证实：1、涉案房屋的房地产权证一份；2、2007年12月29日原、被告签订的商铺租赁合同、商铺租赁合同补充协议各一份；3、原告的交通银行零售客户交易清单一组。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，当属有效，双方均应切实履行合同约定的各项义务，并根据合同的约定来解决双方的争议。被告作为承租人向出租人支付租金系其最重要的合同义务，被告未按约向原告支付租金之行为已构成逾期付款，显然构成违约，故原告有权要求被告支付自2016年4月1日起至2016年12月31日止的租金27,023.25元。按照租赁合同的约定，基于被告的逾期支付租金的违约行为，原告有权主张相应的违约金，合同中已经约定了的200,000元违约金标准，但被告认为原告主张的违约金约定过高，本院认为被告确实存在一定的违约行为，但结合被告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告所造成的实际损失，兼顾到被告在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金之时也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为原告目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故本院对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以8,100元计。另对于被告所提出的欠付租金中应扣除相应税金的辩称，合同的补充协议中确实约定由原告委托被告代开租赁发票，被告按期将租金代扣税金后汇入原告指定的账号。但目前被告并未提供上述欠付租金的租赁发票给原告，故被告理应按照合同约定的租金标准支付租金给原告。若被告确实开具了租赁发票给原告，原告则理应按照合同约定承担相应的税收，由原告支付相应的税金给被告，但目前在本案中直接扣除相应的税金并不妥当。更何况原告作为纳税义务人，其也可以自行去税务部门缴纳相应的税收。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张秀贤支付自2016年4月1日起至2016年12月31日止的租金27,023.25元；二、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张秀贤支付违约金以8,100元计。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计612.79元，由被告上海金盛家居市场经营管理有限公司负担（于本判决生效之日起十日内向原告张秀贤直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一六年十二月二十二日书记员 谭静贤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。