上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初10664号原告：曹某5，男，1949年10月22日出生，汉族，住上海市虹口区。原告：屠某某，女，1955年4月19日出生，汉族，住上海市虹口区。上列两原告的共同委托诉讼代理人：连娜，上海市申房律师事务所律师。被告：曹某3，男，1947年2月17日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：李广明，上海潘登律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹4(系曹某3女儿)，住上海市虹口区秦关路XXX号。第三人：上海川北物业有限公司，住所地：上海市虹口区溧阳路XXX弄XXX号。法定代表人：颜志奇，董事长。委托诉讼代理人：范赐晋，公司员工。原告曹某5、屠某某与被告曹某3、第三人上海川北物业有限公司(以下简称川北物业公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹某5、屠某某的委托诉讼代理人连娜律师，被告曹某3及其委托诉讼代理人李广明律师、曹4，第三人川北物业公司的委托诉讼代理人范赐晋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹某5、屠某某向本院提出诉讼请求：撤销第三人川北物业公司将上海市秦关路XXX号(以下简称系争房屋)二层统楼、二层亭子间、底层灶间承租户名指定变更为被告曹某3的行为。事实和理由：系争房屋原承租人为原告曹某5与被告曹某3的父亲曹某1。1992年2月8日曹某1报死亡，承租人一直未发生变更。2016年1月，第三人向两原告发出《公有居住房屋承租户名变更通知》，指定被告曹某3为系争房屋二层统楼、二层亭子间、底层灶间的承租人。但被告曾享受福利分房，不具备变更为承租人的资格，故原告起诉来院。被告曹某3辩称，2009年10月29日上海市住房保障和房屋管理局发布的沪房管法(2009)396号《关于印发公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定的通知》(以下简称396号文)，在公有住房变更租赁户名应当符合的条件中明确说明，“共同居住人”是指公房的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活连续一年以上而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。但承租人、共同居住人在本处结婚的配偶、在本处出生的子女，且在本处实际居住的，可以不受实际居住生活连续一年以上以及他处住房条件的限制。被告曹某3出生于系争房屋，且在该处实际居住，完全符合该文对于变更承租人的主体要求。396号文是根据《上海市房屋租赁条列》作出的配套文件，但2010年9月17日上海市人大常委会修订并公布施行《上海市房屋租赁条列》(2010年修正本)，在变更租赁关系和承租人时，对新的承租人是否他处有房以及房屋的来源均无限制性条款，同时强调“对于协商不一致的，由出租人在可以继续旅行租赁合同者众确定承租人”。本案中，原告早已搬离系争房屋，而被告一直在系争房屋居住，并一直缴纳租金并履行房屋租赁合同。原告认为被告曾获福利分房，但是其提供的住房调配单与《上海市公有住房出售合同》的地址不一致。即便分配属实，获得的福利分房受配人只有被告一人，被告妻女不在获配范围，仍是系争房屋同住人。目前，被告作为第三人指定的系争房屋承租人，已与上海市第一房屋征收服务事务所签订《房屋征收补偿协议》，且已实际交付系争房屋，也在交付前与第三人办理了退租手续，租赁协议终止。系争房屋的所有权已经转移到，第三人无法再行指定变更承租人，因此本案的诉讼标的已不存在，故不同意原告诉讼请求。第三人川北物业公司述称，指定被告作为系争房屋新的承租人是因为其始终在系争房屋居住。在作出指定承租人决定前的协调会上，原、被告均未举证被告曾他处获配福利分房。如被告如实告知其曾获单位分房的情况，则第三人不会再考虑指定被告作为系争房屋承租人。另外，被告陈述的其在系争房屋出生，故不受他处有房限制的说法与现行的规定不符。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证如下：两原告系夫妻关系，原告曹某5系被告曹某3胞弟。系争房屋底层统客堂15.5平方米、二层统楼16平方米、二层亭子间6.6平方米、凹阳台2.4平方米、底层灶间6.8平方米以及晒台原承租人为曹某1(系原告曹某5与被告曹某3父亲)。系争房屋原有八个户籍：曹某1、王某某、曹2、曹某3、茅某、曹4、曹某5、屠某某。曹某11992年2月8日报死亡后系争房屋户籍分户，户号：320432，户主：王某某(2007年4月21日报死亡)；户号：320433，户主：曹某3(1947年3月报出生，1969年8月23日迁往新海农场，1973年3月8日由新海农场迁回)、妻：茅某、女：曹4；户号：320434，户主：曹某5、妻：屠某某。1999年4月26日，因系争房屋居住困难，两原告与上海森诚置业发展有限公司签订《上海市内销商品房预售合同》，购买上海市翔殷路XXX弄XXX号XXX室房屋。2016年系争房屋遇动迁，被告曹某3作为第三人指定的承租人，于5月5日签署了系争房屋的动迁结算单。当事人有争议的证据和事实：系争房屋实际使用情况：原告认为底层统客堂原由原告居住使用，二层统楼、凹阳台由被告使用，二层亭子间用于堆放物品，底层灶间和晒台公用。1999年后因为居住困难，原告虽居住自行购买的商品房，但物品仍堆放在系争房屋内。被告认为，1996年左右原告即从系争房屋搬离，二层统楼和二层亭子间一直由被告居住使用，对此被告提供居委会证明以及其缴纳系争房屋租金、公用事业费单据。1998年6月21日，中国银行上海市分行出具《住房配售单》，将上海市平凉路XXX号XXX室房屋分配给被告曹某3。2001年2月7日，中国银行上海市分行(甲方)与被告曹某3(乙方)签订《上海市公有住房出售合同》约定：甲、乙双方根据沪府[1994]19号文《关于出售公有住房的暂行办法》及沪府发[1994]44号文《关于进一步推进本市公有住房出售的若干规定》的有关规定，就乙方购买甲方出售的公有住房事宜，订立本合同；乙方自愿购买甲方出售的座楼于上海市杨浦区平凉路XXX弄XXX号1705室房屋。合同签订后双方未办理产权变更登记手续，目前上海市杨浦区平凉路XXX弄XXX号1705室房屋的权利人仍为中国银行上海市分行。对此，被告认为上海市平凉路XXX号XXX室房屋系其向中国银行上海市分行承租，并为获得产权，且《住房调配单》上的配方地址与《上海市公有住房出售合同》上的售房地址不一致，因此被告曹某3未曾获得过福利分房。第三人认为，《住房调配单》上原住房屋经营管理单位一栏签章人“上海宏祥物业管理经营公司”与系争房屋的实际物业管理单位不符，且前述《住房调配单》及《上海市公有住房出售合同》在指定承租人前的两次协调会上被告均未如实提供。2016年1月25日，第三人作出《公有居住房屋承租户名变更通知》载明：虹口区秦光路XXX号二层统楼、二层亭子间、底层灶间部位。原承租人曹某1死亡，共同居住人未能就承租人变更达成一致意见，根据沪房管规范征[2013]9号文及沪房管法(2009)396号文等相关规定，现确定曹某3为该房承租人。原告对上述确定有异议，故起诉来院。另查明，1992年12月2日，经上海市计划委员会批复，由上海市第六毛纺织厂与中国银行上海市分行联建银桥大厦项目。1994年9月27日，上海市城市规划管理局颁发《建设用地规划许可证》，用地单位：中国银行上海分行房地产经营公司，用地项目名称：银鹿大厦，用地位置：杨浦区平凉路XXX号。1995年11月，上海市城市规划管理局颁发《建设工程规划许可证》，建设单位：中国银行上海分行房地产经营公司、第六毛纺织厂，建设位置杨浦区平凉路XXX号。另，《新建住宅交付使用配套建设验收合格证明》上载明：上海银苑房地产经营公司负责建设的位于杨浦区平凉路XXX弄XXX号银鹿大厦的新建住宅已完成，经验收合格。据此，本院确认中国银行上海市分行分配给被告曹某3并向其出售了上海市杨浦区平凉路XXX弄XXX号1705室房屋。上述事实，经庭审质证，由原、被告双方当事人的陈述、《公有居住房屋承租户名变更通知》、常住人口登记表、《租用公房凭证》、《住房配售单》、《上海市公有住房出售合同》、《上海市内销商品房预售合同》、《房地产权证》、《编订门(弄)楼牌申请表》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《新建住宅交付使用配套建设验收合格证明》、户籍证明、租金收据、公有事业费收据、居委会证明、退租单、退房单、供水供电结清证明、动迁结算单、房地产登记簿、证人证言等证据予以佐证。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护。根据《上海市房屋租赁条例》以及《上海市房地资源局关于贯彻实施的意见(二)》的规定，公有居住房屋的承租人死亡的，其生前在本处有常住户籍的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人：原承租人的配偶、子女(按他处住房情况，本处居住时间长短)、父母、其他人(按他处住房情况，本处居住时间长短)。在原承租人曹某1去世之后，原、被告户籍均在系争房屋内，虽居委会出具证明被告长期居住系争房屋，但有证据证明被告曹某3享受过单位福利性分房，而原告在外居住是因为系争房屋居住困难而自行购买商品房。曹某1过世后，在第三人重新指定系争房屋承租人时被告曹某3并未如实提供自己曾获单位福利分房的相关证据，第三人作为系争房屋的出租人，并未全面核实原、被告他处住房情况，故根据相关规定，在审核过程的程序上和实体上存在瑕疵。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条之规定，判决如下：撤销第三人上海川北物业有限公司指定被告曹某3为上海市秦关路XXX号二层统楼、二层亭子间、底层灶间房屋承租人的行为。本案受理费80元，由被告曹某3负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起30日内，被告可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 朱 琼人民陪审员 郭 瑛人民陪审员 田永生二〇一六年十二月二十六日书 记 员 蔡覙静附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。