上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初12766号原告：陆文达，男，1956年6月29日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：茅国伟，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：周芳，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海绿地宝里置业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：费军，总经理。委托诉讼代理人：包丽斯。委托诉讼代理人：许伟，上海镇霆律师事务所律师。被告：上海廉驰房地产经纪有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：葛晓娟，总经理。委托诉讼代理人：汤豪，上海市中天信律师事务所律师。原告陆文达与被告上海绿地宝里置业有限公司(以下简称绿地公司)、上海廉驰房地产经纪有限公司(以下简称廉驰公司)商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆文达的委托诉讼代理人茅国伟、周芳，被告绿地公司的委托诉讼代理人包丽斯、许伟，被告廉驰公司的委托诉讼代理人汤豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆文达向本院提出诉讼请求，要求：1、绿地公司及廉驰公司协助陆文达将上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的房地产权利过户至陆文达名下；2、绿地公司向陆文达支付逾期办理产权的违约金人民币25,911.48元；3、廉驰公司对绿地公司支付违约金承担连带支付责任。事实和理由：绿地公司为系争房屋的开发商，绿地公司委托廉驰公司实施销售。2014年7月1日，陆文达为购买系争房屋与廉驰公司签订房屋认购单，约定，陆文达购买系争房屋总价为360万元，2014年7月10日付240万元，贷款支付120万元。2014年7月7日，陆文达与绿地公司签订上海市商品房出售合同，约定，房屋总价款2,591,148元；2015年1月1日前办理过户，如因绿地公司原因无法办理产证，绿地公司支付总房价款1%的违约金。合同签署后，陆文达向廉驰公司付清了购房款，绿地公司向陆文达开具了部分房款的发票以确认廉驰公司代收房款的事实。但绿地公司至今未对系争房屋予以过户，故陆文达诉请如上。被告上海绿地宝里置业有限公司辩称，陆文达与绿地公司签订的出售合同中约定了陆文达应当向绿地公司支付房款。陆文达虽将房款支付给了廉驰公司，但绿地公司并未收到陆文达全额支付的房款，故不同意陆文达的所有诉讼请求。被告上海廉驰房地产经纪有限公司辩称，绿地公司与案外人骅盖公司存在包销关系，骅盖公司找到廉驰公司作为其下级销售代理商。为了便于案场销售，绿地公司向廉驰公司出具了委托代理销售证明。廉驰公司已全额收到了陆文达支付的相关款项，并支付给了骅盖公司。现骅盖公司与绿地公司间的款项结算中产生了争议，双方在进行协商。廉驰公司同意第1项诉讼请求，但廉驰公司无法左右绿地公司办理过户，但只能起协助作用；对第2项诉讼请求不发表意见，但不同意第3项诉讼请求。本院经审理查明以下事实：2014年7月1日，陆文达与廉驰公司签订房屋认购单，确认陆文达认购系争房屋，认购总价360万元，正式签约日期为2014年7月10日前。2014年7月7日，绿地公司(甲方、卖方)与陆文达(乙方、买方)签订上海市商品房出售合同约定，系争房屋总房价款2,591,148元。第四条约定，乙方应按本合同约定的付款方式和付款期限就房价款解入甲方农行上海顾村支行账户。第七条约定，甲方在收到乙方全部房价款之日起15天内，甲方向乙方交付该房屋。第十九条约定，甲乙双方商定，2015年1月1日前，由乙方向宝山区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。因甲方原因，乙方无法在2015年1月1日前取得小产证，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%。附件一约定，乙方应于2014年7月7日前支付首期房价款1,391,148元，乙方应于2014年10月7日前支付剩余房款120万元。补充条款一第七条约定，甲乙双方确认，在该房屋交付时甲方已取得了大产证，乙方在结清所有房价款及其他相应费用后应在甲方规定的期限内办理小产证。2014年7月1日，陆文达向廉驰公司支付30万元，收据上载明收款事由为系争房屋定金。2014年7月7日，陆文达向廉驰公司支付210万元，廉驰公司开具两张收据，一张收据金额为1,091,148元，载明收款事由为系争房屋代收房款；另一张收据金额为1,008,852元，载明收款事由为系争房屋装修费、服务费。2015年1月21日，绿地公司向陆文达开具系争房屋的购房款发票，金额为1,391,148元。2015年3月16日，陆文达向廉驰公司银行转账120万元，转账附言为购系争房屋。另查明，2014年5月28日，绿地公司出具委托代理销售证明，内容为：“绿地1860”系本公司的商业地产项目，位于上海市宝山区水产西路680弄等。现因本业务发展需要，本公司委托廉驰公司全权代理销售该项目。代理期限：三个月。2014年7月7日，陆文达(委托方、甲方)与廉驰公司(受托方、乙方)签订委托管理合同，内容为，甲方委托乙方管理系争房屋，甲方委托乙方对该物业进行管理的期限为起租日(2015年1月1日)之日起10年。同日，甲乙双方就系争房屋签署房屋委托管理交接书，确认甲方向乙方实际验收交接的时间为当日。现系争房屋仍由廉驰公司进行管理中。审理中，陆文达表示，此前从未看到过该代理销售证明；在销售的过程中，廉驰公司一直是绿地公司的销售代理，出售合同也是在廉驰公司签订的。2015年陆文达支付房款时，曾联系过绿地公司的财务，绿地公司的财务表示该事要与廉驰公司联系。以上证据，有原告陆文达提供的房屋认购单、上海市商品房出售合同、收款收据、银行账户明细、电子银行回单、发票等，被告廉驰公司提供的委托代理销售证明，及各方当事人陈述等证据为证，已经庭审质证，可以认定。本院认为，陆文达与绿地公司就系争房屋签订的上海市商品房出售合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应当严格履行。合同约定，双方应当于2015年1月1日前办理过户，如因绿地公司的原因致使无法过户，应支付总房价款1%的违约金。现本案的争议焦点在于陆文达向廉驰公司支付了房款，是否视为绿地公司已收到了房款。根据本院查明的事实，绿地公司全权委托廉驰公司代理销售系争房屋，故被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。虽委托代理销售证明中载明的代理期限为2014年5月28日起的三个月，但现无证据证明陆文达明知该代理期限。廉驰公司代绿地公司办理了房屋对外认购等相关手续，并陆续代绿地公司收取了陆文达支付的房款及房屋装修费、服务费等费用，且绿地公司直至2015年1月还就廉驰公司代收的部分房款出具了发票，故陆文达有理由相信廉驰公司有权代绿地公司收取相关房款，此后陆文达向廉驰公司付清了系争房屋的购房款。由此，陆文达表示廉驰公司代收房款的行为应视为绿地公司已全额收取了相关款项的陈述，合法有据，本院予以确认。至于绿地公司与廉驰公司间的款项结算及交付，系被代理人与代理人间的内部关系，与陆文达无关。现陆文达已按约付清了房款及房屋装修费、服务费等款项，且合同约定的过户时间已届满，绿地公司至今未配合过户，显已构成违约，陆文达要求绿地公司配合过户并承担合同约定的违约金，合法有据，当予准许；陆文达要求廉驰公司承担配合过户及对违约金承担连带支付义务，缺乏依据，不予准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告上海绿地宝里置业有限公司于本判决生效之日起十日内，配合原告陆文达将上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利转移登记至原告陆文达名下；二、被告上海绿地宝里置业有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告陆文达违约金25,911.48元；三、原告陆文达的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取为13,868元，由被告上海绿地宝里置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  蒋梦娴二〇一六年十二月八日书记员  袁凯凯附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……