云南省楚雄市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）楚民初字第837号 原告：云南熙和房地产开发经营有限责任公司，住所地：楚雄市鹿城镇环城西路**，组织机构代码：55775159-X。 法定代表人：张毅强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王林，云南滇中律师事务所律师（特别授权）。 被告：段冕，男，1984年10月18日生，汉族，住玉溪市红塔区。 被告：马雯，女，1989年7月24日生，汉族，住禄丰县，系被告段冕之妻）。 原告云南熙和房地产开发经营有限责任公司(以下简称熙和房地产公司)与被告段冕、马雯商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月20日立案后，依法适用普通程序于2015年8月31日公开开庭进行了审理，因案情需要，于2015年11月4日中止审理，于2016年12月9日恢复审理。原告云南熙和房地产开发经营有限责任公司的委托诉讼代理人王林到庭参加诉讼。被告段冕、马雯经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告熙和房地产公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的合同编号为XH-3-2-1703《商品房购销合同》;2、判令被告支付原告代被告向中国建设银行楚雄威楚支行偿还按揭贷款27041.31元，实际金额算至合同解除之日止；3、判令被告支付违约金51691元(其中:应支付未付款违约金50元×60天=3000元、367000元×730天×0.01%=26791元，逾期接房违约金30元×730天=21900元)，实际金额计算至合同解除之日止；4、被告支付原告律师费6500元。诉讼费由二被告承担。事实和理由：2012年8月29日，原、被告双方经协商一致，签订了《商品房购销合同》和《合同补充协议》，约定被告向原告购买位于楚雄市老城区西小山路与环城西路交叉口处熙和名筑第3幢2单元17层1703号商品房，该房建筑面积为136.76㎡，单价3834.41元/㎡，总金额524394元。合同还约定“被告应于2012年8月29日向原告支付总房款30%的首付款157394元，余款367000元在合同签订之日起7日内采取银行按揭贷款方式支付；原告应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给被告使用”。合同签订后，被告支付首付款157394元后向中国建设银行楚雄威楚支行办理了按揭业务，由原告作为保证人。但在合同履行过程中，由于被告拒不按时向建设银行归还按揭贷款，导致原告打入中国建设银行的按揭贷款保证金被扣，因此不得不代被告向银行支付未归还的按揭款，承担连带责任。2013年12月至2014年7月期间，原告累计代替被告归还27041.32元按揭房款。根据《合同补充协议》第十条第4款的规定，原告有权在解除合同、要求被告归还代偿款项的同时就本案诉讼产生的律师费向被告进行主张。截至原告起诉之日起，被告仍未与原告办理房屋交付业务并付清房款。原告多次电话催促后，被告甚至以不接电话的方式拒绝履行合同，致使原告签订合同目的无法实现。被告的行为己构成严重违约，应向原告支付应付款期限届满违约金3000元、应付未付款违约金26791元以及逾期接房违约金21900元，共计51691元。综上，为维护原告的合法权益，现起诉请求依法支持原告的诉讼请求。 被告段冕、马雯未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 原告熙和房地产公司围绕自己的诉讼请求向本院提交了以下证据：商品房购销合同、补充合同协议、收据、不动产销售发票、银行还款明细、银行还款回执单、律师费发票、代理合同收费标准及计算明细。被告段冕、马雯未到庭质证，亦未向本院提交证据。本院认为，原告熙和房地产公司提交的商品房购销合同、补充合同协议、收据、不动产销售发票、银行还款明细、银行还款回执单、律师费发票、代理合同收费标准及计算明细，能够证实被告段冕、马雯向原告购买位于楚雄市老城区西小山路与环城西路交叉口处熙和名筑第3幢2单元17层1703号商品房，总金额524394元。合同签订后，被告段冕、马雯支付首付款157394元后办理了按揭手续，后因二被告未按时还款，原告代二被告归还了部分借款的事实，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2012年8月29日，被告段冕、马雯向原告熙和房地产公司购买位于楚雄市老城区西小山路与环城西路交叉口处熙和名筑第3幢2单元17层1703号商品房，建筑面积为136.76㎡，单价3834.41元/㎡，总金额524394元。原、被告双方签订了《商品房购销合同》和《合同补充协议》。合同约定被告应于2012年8月29日向原告支付总房款30%的首付款157394元，余款367000元在合同签订之日起7日内采取银行按揭贷款方式支付；原告应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给被告使用”。合同签订后，被告段冕、马雯支付首付款157394元后向中国建设银行楚雄楚威支行办理了按揭业务，原告熙和房地产公司作为保证人。在合同履行过程中，被告段冕、马雯未按时向中国建设银行楚威支行归还2013年12月至2014年7月期间按揭贷款27041.32元。因原告熙和房地产公司是被告段冕、马雯贷款的保证人，故中国建设银行股份有限公司楚雄威楚支行将原告熙和房地产公司在银行的保证金27041.32元扣了归还被告段冕、马雯的按揭贷款。现被告段冕、马雯未将此款归还给原告熙和房地产公司。 归纳本案的争议焦点如下:一、原告熙和房地产公司与被告段冕、马雯签订的《商品房购销合同》是否应解除。二、如若解除双方签订的合同，是否由被告段冕、马雯向原告熙和房地产公司赔偿违约金，如何处理双方的权利义务。 关于本案的第一个争议焦点，原告熙和房地产公司与被告段冕、马雯签订的《商品房购销合同》是否应解除的问题。本院认为，原告熙和房地产公司与被告段冕、马雯签订的《商品房胸销合同》后又签订了《合同补充协议》，协议第十条第四项约定:“乙方如选择按揭贷款购房，因乙方违约未按期向银行还款，导致甲方承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，并由乙方承担甲方实现债权的费用，如诉讼费、律师费、保全费、执行费等。同时甲方有权将乙方的房屋另售以偿还贷款”。本案中，被告段冕、马雯未履行按期向银行还款的义务，导致原告熙和房地产公司履行了担保责任，由其代替被告段冕、马雯向银行偿还了贷款，按双方签订的《合同补充协议》的约定，双方就解除合同的条件意思表示一致，按照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定:“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，从本案具体情况看，解除合同的条件已成就，原告熙和房地产公司有权按照协议约定行使合同解除权。 关于本案的第二个争议焦点，本院认为，解除合同后被告段冕、马雯是否应向原告熙和房地产公司支付违约金的问题。双方签订的商品房购销合同解除后，违约金条款即归于无效，并且违约金与法定损害赔偿金只能选择主张，不能一并主张，原告熙和房地产公司在诉讼中已就解除合同后产生的损害进行了主张，故被告段冕、马雯不应向原告熙和房地产公司支付违约金。按照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，在诉讼中，原告熙和房地产公司表示愿意代替被告段冕、马雯向银行履行2016年9月30日以后的银行贷款本金和利息的还款义务，该意思表示属于当事人自愿对其权利义务的处分，未违反法律的规定，本院予以确认。被告段冕、马雯于2012年8月29日起至2014年7月29日偿还的贷款本金48933.36元，原告熙和房地产公司在诉讼中陈述其应向被告段冕、马雯返还本金55049.82元，利息42907.21元由被告段冕、马雯承担，自2014年8月起履行阶段性担保责任，从保证金账户上按月扣收被告段冕、马雯贷款本息。自2014年7月29日起至2016年9月30日止，原告熙和房地产公司代替被告段冕、马雯归还贷款本息97957.03元(其中:本金55049.82元，利息42907.21元)，本金55049.82元由原告熙和房地产公司自愿承担，利息42907.21元由被告段冕、马雯承担。原告熙和房地产公司的上述意思表示属于合同解除后双方的权利义务即终止后返还原物的行为，未违反律的规定，由被告段冕、马雯承担贷款产生的利息属于被告段冕、马雯违约后产生的法定损害赔偿金，由违约人被告段冕、马雯承担符合法律的规定，本院予以确认。被告段冕、马雯支付的房屋首付款，应由原告熙和房地产公司向被告段冕、马雯返还。原告熙和房地产公司要求二被告支付的律师费的诉讼请求不违反法律规定，本院予以支持。被告段冕、马雯经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交相应证据，应承担由此产生的法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下: 一、解除原告云南熙和房地产开发经营有限责任公司与被告段冕、马雯签订的合同编号为XH-3-2-1703号《商品房购销合同》; 二、由原告云南熙和房地产开发经营有限责任公司向被告段冕、马雯退还房屋首付款157394元; 三、由原告云南熙和房地产开发经营有限责任公司向被告段冕、马雯返还其向银行贷款的本金55049.82元; 四、由被告段冕、马雯向原告云南熙和房地产开发经营有限责任公司支付贷款利息42907.21元; 五、由原告云南熙和房地产开发经营有限责任公司代替被告段冕、马雯向中国建设银行股份有限公司楚雄威楚分行履行2014年7月30日起被告段冕、马雯应偿还剩余贷款的本金及利息; 六、由被告段冕、马雯向原告云南熙和房地产开发经营有限责任公司支付律师费6500元。 以上应履行款项，限本判决生效后三十日内履行完毕，款交本院。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1931元、公告费500元，由被告段冕、马雯负担（未交，限本判决生效后三十日内履行完毕，款交本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。 审 判 长  冯素娟 人民陪审员  闪家英 人民陪审员  何加红 二〇一六年十二月九日 书 记 员  王 燕