上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初13831号原告(反诉被告)胡志疆，男，1974年5月18日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人沈逸飞，上海艾克森律师事务所律师。委托代理人黄燕华，上海艾克森律师事务所律师。被告(反诉原告)邓远全，男，1949年1月9日生，汉族，住上海市青浦区。委托代理人钟楠，上海东申律师事务所律师。委托代理人郭伟伟，上海东申律师事务所律师。第三人上海百众房地产经纪事务所，住所地上海市宝山区。投资人刘明辉。原告(反诉被告)胡志疆与被告(反诉原告)邓远全房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，通知上海百众房地产经纪事务所作为第三人参加诉讼，依法公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)胡志疆及其委托代理人沈逸飞、黄燕华被告(反诉原告)邓远全的委托代理人钟楠、郭伟伟、第三人上海百众房地产经纪事务所的投资人刘明辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)胡志疆向本院提出诉讼请求：判令被告配合原告将宝山区罗南二村XXX号XXX室房屋的房地产权利过户至原告名下，剩余房款72万元同意在过户同时一次性支付被告。事实和理由：2015年12月12日，原被告就罗南二村XXX号XXX室房屋的买卖达成合意并签订了书面的房地产买卖居间协议，约定转让房屋的总价为94.3万元。为办理过户手续，双方嗣后又签订了示范文本的上海市房地产买卖合同，为获得更多贷款金额，故在该份合同中将转让价约定为104万元。上述合同签订后，原告已按约支付了首付款22.3万元。2016年1月，被告也将房屋先行交付给原告，原告依约按照每月1,300元的标准支付了租金截止2016年4月底，并在装修完成后由全家入住至今。根据合同约定原告需向银行申请贷款72万元，双方并在2016年4月15日过户，但被告嗣后以房价上涨为由拒绝配合原告办理贷款手续，导致原告无法与自行联系的中国银行进一步完成贷款申请和审批的手续。被告的行为严重影响了合同的正常履行，也妨害了原告购房目的的达成，已显然构成违约，故涉讼。被告(反诉原告)邓远全反诉并辩称，双方原来约定的房价是94.3万元，但因该房价约定过低，故嗣后在示范文本的上海市房地产买卖合同中双方将转让价变更为104万。原告已付22.3万元，根据合同约定应在1月15日前补足首付款30万，但原告至今未履行，构成延期。至于贷款手续，系应由原告自行办理，被告仅需要提供相关资料即可，而且至今被告也未收到有关银行要求配合办理手续的通知。原告购买房屋的目的是希望转手出售，但因没有找到下家，因此原告怠于履行合同义务。房屋的确交付给原告，租金付到4月30日，之后就没有再支付。合同约定4月15日双方办理过户申请，但前提是原告的贷款审批通过，具备支付首付款的条件。合同约定的最迟付款日期为2016年5月30日，原告至今未付72万元房款。鉴于原告迟延支付房款超过一定合理期限，已经构成根本违约。根据合同的约定被告有权依法行使单方解除权，被告也在2016年6月17日发短信通知提出解除合同。故被告本案中一并反诉要求法院确认双方的买卖合同于该日终止履行，合同解除后要求原告立即迁出系争房屋并返还给被告，被告同意将收取的房款归还原告。原告(反诉被告)胡志疆针对反诉辩称，双方对系争房屋的转让价并未作出任何变更约定，原告按约支付了首付款22.3万元，不存在延期。关于贷款部分的72万元，根据一般惯例，依照银行发放贷款的期限计算，双方在合同中将该款的支付期限约定在过户后的一个月内。合同履行过程中，被告出于房价的上涨因素，迟迟不予配合原告办理银行贷款的申请手续，导致原告不能完成贷款审批。嗣后原告也向被告告知其可另行自筹资金支付房款以保证买卖合同的继续履行，但被告仍不予理睬。4月15日之前，第三人已经通知双方办理过户，但被告并未出现，双方买卖合同中断。综上，原告不存在违约行为，被告不享有单方解除权，要求驳回全部反诉请求。第三人上海百众房地产经纪事务所述称，原告于2016年1月左右至第三人处提出购房要求，第三人和另一家中介公司万忻公司合作，由他们提供房源信息，我们提供客户，一起完成居间服务。第三人居间下原被告签订了房地产买卖居间协议，约定总价为94.3万元，原告支付了定金2万。为了多贷款，双方在网签合同中做高合同价为104万。原告自行联系中国银行办贷款，办贷款需要上家一起陪同办理，但因房价上涨，被告不配合原告申请。双方协商不成，贷款不了了之。原告支付的30万元中被告将9.7万元转给了第三人，第三人当即还给原告。鉴于被告的不作为，双方未在约定的4月15日办理过户手续。中介费都是原告付的，按照总价的2%支付。买卖合同履行的整个过程中，除了谈房价，被告没有督促原告办理过户或支付房款。直到5月份，原告提出不需要贷款，其可另行自筹资金，第三人向被告告知，但被告提出反对，要求原告仍按照合同办理贷款申请。本院经审理认定事实如下：2015年12月22日，被告(甲方)、原告(乙方)及第三人(丙方)签订了一份房地产买卖居间协议，约定，乙方购买甲方的房屋坐落于宝山区东太路罗南二村XXX号XXX室房屋以及该房号车位，建筑面积69.83平方米，总价款为94.3万元。付款方式为，首期房款22.3万元，待交房时甲方结清水电、煤气、物业等相关费用后支付给甲方。第二房款乙方通过向银行贷款方式支付72万元，待取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由银行直接支付给甲方，具体放款日期以贷款银行放款日为准。甲方收到乙方首付款时，甲乙方双方签订租赁合同，待甲方收到所有房款时，乙方不再支付租金，甲方最多签订三个月租赁合同。甲乙双方同意在签署本协议后二十日内签订示范本文的上海市房地产买卖合同，付清首期房款。补充条款约定本次交易甲方所得房款94.3万元为净到手价，不承担任何交易税费。同日，原告向被告支付了购房定金2万元。2016年1月11日，原告向被告通过银行转账的方式支付了30万元，到账后被告将其中的9.7万元转付给第三人的工作人员伏永春，该款由第三人归还给原告。同日，原被告出具一份说明，载明因原告需要多贷款，因此首付款要多写，9.7万元送银行做贷款手续用。实际首付款为20.3万元。还是同日，原被告签订租赁协议一份，约定，乙方因房款还未到账，故乙方向甲方借房三个月，每个月租金为1,300元，租赁期限自2016年2月1日至4月30日止，上述期间的租金乙方已经付清。2016年2月25日，甲乙双方签订了一份网上备案的上海市房地产买卖合同，在其中的第二条房屋转让总价中约定为104万元。第六条约定，2016年4月15日前，甲乙双方共同办理系争房屋的房地产权利过户申请手续。附件三的付款协议中约定，2015年12月30日前乙方支付定金2万元，2016年1月15日前，乙方支付30万元，2016年5月30日前，支付72万元。2016年6月17日，被告向原告发短信，告知房子付费日期已经过期，被告要收回房屋。6月21日，被告再次发短信，表示租赁期限早已过了，房子交易付款等期限也过了，要求原告将房屋恢复原状，搬出房屋。本院认为，公民行使合同权利、履行合同义务应当遵循诚实、信用的基本民法原则。原被告就系争房屋签订的房地产买卖居间协议中，就转让房屋的座落、总价、付款期限及方式、过户期限以及其他重要买卖房屋所涉及的条款进行了充分约定，据此，双方就系争房屋达成的买卖合同法律关系依法成立并生效，双方均应恪守。双方嗣后所签订的示范文本的上海市房地产买卖合同，系为实现过户之目的而在形式上所必须签署之文件，并不能改变双方此前已经达成的各项合同条款的内容。根据2016年1月11日的情况说明，在示范文本的买卖合同中约定的总价系为帮助原告获得更多银行贷款限额所为，双方关于转让总价从未作出明确变更的意思表示。因此，被告抗辩称系争房屋转让价为104万元的观点，缺乏事实依据，本院不予采信。其次，鉴于原告支付的72万元房款系其向银行申请贷款的方式进行支付，对此被告应十分明确，而从一般交易习惯和操作流程出发，在申请贷款过程中银行势必要求作为产权人的被告予以配合协助。原告表示被告以要求提高房价为由拒不配合办理贷款，尽管被告对此予以否认，然作为负责本次交易的居间服务的第三人，其也表示被告的确怠于配合原告办理贷款申请手续。再次，根据双方买卖合同约定，双方应于2016年4月15日前申请过户，于2016年5月30日前支付72万元房款。通过上述分析可知，以贷款方式支付的第二期房款72万元，是在房地产权利转让之后、以及待取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后，再由银行直接支付给出售方，即5月30日的约定是双方根据银行一般放款期限所作判断后的结论。而被告以怠于配合贷款的方式不正当地成就原告贷款未成的条件，应视为条件不成就。故被告称原告未在5月30日前支付72万元房款的行为构成违约，并以此为由要求解除合同，显然有违双方真实意思表示，亦违反诚实信用原则，本院不予准许。综上，在双方所签房地产买卖合同继续有效的前提下，原告要求被告协助完成过户手续、原告同时付清房屋尾款的诉请，符合法律和合同依据，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)胡志疆与被告(反诉原告)邓远全就宝山区罗南二村XXX号XXX室房屋所签订的房地产买卖合同，继续履行；二、被告(反诉原告)邓远全于本判决生效之日起十日内，配合原告(反诉被告)胡志疆办理过户申请手续，将上述房屋的房地产权利转移给原告(反诉被告)胡志疆；三、原告(反诉被告)胡志疆在上海市宝山区不动产登记事务中心受理上述房屋过户申请同时，向被告(反诉原告)邓远全一次性付清房屋尾款72万元；四、被告(反诉原告)邓远全的全部反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取7,080元，反诉案件受理费减半收取7,080元，均由被告(反诉原告)邓远全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陶芳二〇一六年十二月十二日书记员  陈叶附：相关法律条文第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。