贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0112民初1138号原告刘辉，男，1977年9月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区，委托代理人周政友，贵州群众律师事务所律师。委托代理人陈正伟，贵州群众律师事务所实习律师。被告贵阳荣达房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区温泉南路怡泉居商住楼，统一社会信用代码9152010072215698XC。法定代表人文学强，男，汉族，该公司董事长，委托代理人佘大伟、王晓佳，该公司员工。原告刘辉诉被告贵阳荣达房地产开发有限公司（以下简称荣达房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘辉的委托代理人周政友、陈正伟，被告荣达房开公司的委托代理人佘大伟、王晓佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘辉诉称，2013年10月23日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告在被告处购买位于乌当区××温泉花园北区××单元××号房屋一套，面积96.33平方米，合同第十一条约定，本合同签订后，被告方应当于2014年12月31日前交付房屋。后未能正常交付，直到2015年10月12日方达到房屋交付条件，正式交付房屋。双方已于合同第十条约定，延期交付房屋，被告应当支付违约金直至交付日止，但被告拒绝支付违约金。被告的行为已经严重侵犯原告的合法权益，为维护自身合法权益，原告诉至法院要求判令：一、被告支付原告延期交房违约金16597元；二、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告陈述诉请的违约金参照房屋租金损失，按14元/（㎡·月）上浮30%计算，起算时间为2014年12月31日至2015年10月12日。被告荣达房开公司辩称，原告所主张的逾期交房期限与客观事实不服，计算错误，请求人民法院依法予以调减；原告在与被告签订合同后，又与四川泰祥建筑工程有限公司签订《委托装修协议》，约定交房后四个月对房屋进行改造，逾期交房时间应扣除四个月；原告所主张的违约金明显超过所受的实际损失，主张标准过高，请求人民法院依据事实予以核减。经审理查明，2013年10月23日，原告刘辉与被告荣达房开公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于钢筋混凝土结构商品房××套，该房屋套内建筑面积单价为4937.28元/㎡，总价为387083元。签订合同后，原告向被告支付了购房款387083元。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，被告应当于2014年12月31日前将取得建筑工程竣工合格证明文件的商品房交付给原告使用。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、取得《商品住房交付使用备案证书》。第十三条约定，除不可抗力外，如被告未按照合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过90日，原告有权退房，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。另查明，涉案房屋所在楼栋于2014年12月27日取得建设工程竣工验收报告；2015年7月3日，被告在《贵阳晚报》上刊登交房公告，通知业主2015年7月4日到物管办公室办理交房手续；2015年10月12日，涉案房屋取得了乌当区住建局颁发的商品住房交付使用备案登记手续。庭审中，原告认为交房时间应以房屋取得交付使用备案登记手续时间为准。被告认为交房时间应以被告在《贵阳晚报》上刊登的交房公告为准。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的《商品房买卖合同》、收款收据、本院所作的（2016）黔0112民初73号生效民事判决书，被告提交的《建设工程竣工验收报告》、《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》、《贵阳晚报》上刊登的交房公告等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告刘辉与被告荣达房开公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，应受法律保护，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，原、被告双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。对于交房时间问题，被告主张根据《补充协议》第3.1条有“买受人购买出卖人商品房为预售房的，应在本商品房达到《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件后，《商品房买卖合同》第十四条中约定交接手续，双方同意理解、并补充变更为：出卖人按本合同载明的买受人通讯地址将交房通知寄交给买受人，以履行完毕出卖人通知义务；双方同意该书面材料自寄送之日起满7日，即视为该商品房交付信息已送达买受人。出卖人以短信方式通知或在《贵阳晚报》以报纸公告方式通知买受人，买受人认可出卖人短信通知或登报当日为‘出卖人向买受人发出的交房通知’信息已送达买受人。”的明确约定，被告在《贵阳晚报》上刊登交房公告后即完成房屋交付义务。本院认为根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，涉案房屋只有满足有“1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、取得《商品住房交付使用备案证书》”四个条件才符合交付标准，因此被告在未取得《商品住房交付使用备案证书》的情况下自行在《贵阳晚报》上刊登交房公告的行为并不导致房屋已实际交付，应认定涉案房屋在2015年10月12日取得商品房屋交付使用备案登记手续后才具备合同约定的交付条件。关于被告辩称原告与案外人四川泰祥建筑工程有限公司签订有《委托装修协议》，逾期交房时间应扣除四个月的辩解意见，因原告否认在《委托装修协议》中签字，且原告庭审中也否认该协议已实际履行，故本院对于被告的该辩解意见不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。”的规定，被告逾期交房应赔偿原告的一定数额的违约金。对于违约金的标准问题，虽然双方在《商品房买卖合同》第十三条中有“逾期超过90日，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”的约定，但该约定高于原告的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由要求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”的规定，原告因逾期交房而造成的损失可认定为租金损失，根据贵阳市住房和城乡建设局公布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价乌当区房屋租赁市场住宅租金参考价为6-14元/（㎡·月），原告未按照合同约定而主张调减至14元/（㎡·月）作为损失的计算依据，在实际损失与合同约定差异之间进行了平衡，兼顾了双方当事人的利益，符合公平原则，并无不当。被告逾期交房应支付给原告的违约金为14元/（㎡·月）（租金）×96.33㎡（房屋面积）÷30天/月×285天（逾期交房天数即2015年1月1日至2015年10月12日）×130%=16655.46元，原告诉请主张16597元，本院从其自愿。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十六条之规定，判决如下：被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告刘辉逾期交房违约金人民币16597元；案件受理费人民币215元,由被告贵阳荣达房地产开发有限公司负担（此款原告刘辉已经预交，被告贵阳荣达房地产开发有限公司在履行上述金钱给付义务时一并支付给原告刘辉）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期届满之日起两年内申请执行。审 判 长  陶 红人民陪审员  万廷云人民陪审员  陈 峰二０一六年十二月五日书 记 员  陈发鹃