北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0113民初15952号原告沈金凤，女，1962年6月5日出生，公民身份号码×××。原告冯艳庭，男，1963年9月3日出生，公民身份号码×××。上列二原告共同委托代理人姜中民，北京市律港律师事务所律师。被告高树军，男，1970年12月27日出生，公民身份号码×××。原告沈金凤、冯艳庭与被告高树军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孙春牛独任审判，公开开庭进行了审理。原告沈金凤及其与原告冯艳庭之共同委托代理人姜中民、被告高树军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈金凤、冯艳庭共同诉称：二原告系夫妻关系。2015年10月18日，二原告与被告签订房屋《出租协议》，约定二原告将位于北京市顺义区×号二层楼房出租给被告使用，租期三年，年租金为10万元，每年10月30日前交下一年租金。协议签订之日原告将房屋交付被告使用。第一年租赁期满，被告不及时交纳第二年的房屋租金。在协议期内，被告未按期支付租金，严重损害原告的合法权益。经多次索要未果，原告故起诉至法院，请求判令被告立即支付二原告2016年11月1日到2017年10月31日期间的房屋租金10万元及相应利息，并由被告负担本案诉讼费。被告高树军辩称：我同意继续履行，原告主张的租金我确实没给，但不同意支付。原告应当把我垫付的钱先给了。原告在办理餐厅的营业执照时所有费用都是我出的，后续办理税务我出人出力找关系办理，上述费用估计2万元左右。这些费用是我最开始承租的时候一次性支出的，原告承诺相关费用从第二年的租金中扣除。所有发票、手续、公章都在原告处，我在经营管理中盖章、开发票都得找原告，原告也参与餐厅的经营管理，我也承诺过赚钱可以分给原告，但是赔钱的话原告就不要租金了，我给原告的也退给我，这些都是原告承诺的。实际上，我经营餐厅一直赔钱没有赚钱。涉诉房屋在2016年5、6月份雨季的时候屋顶漏水，造成餐厅无法营业。房屋修缮本应由原告负责，我多次找原告反映，原告说生意忙没时间修，让我自己修，费用从租金中扣除，光修缮费用大约2万元，原告承诺及时给，最晚在下一年租金中扣除。我第二次装修后原告原有的连接二层卫生间污水的下水管道开裂，我多次维修没有查出问题，所以2016年7月份我把一层吊顶切开，污水就下流了，直接砸到一楼餐厅，后来我又出资进行了维修，当时也找原告到场了，维修花费3万多元，原告当时说及时给，但实际没有给。在饭店的正门口有一个政府砌建的花坛，我租的时候就有，在双方签合同的时候，原告承诺花坛可以找人移走，如果原告没有承诺此事，我是不会同意租赁的。但后来花坛是我2016年2月份左右自己找人、找关系移走的，清花坛的时候我剩余了很多砂石料包含在翻建场地里，移花坛、翻建场地前后费用大概5万多元，原告承诺由我操作，费用由原告及时给付，但实际上也没给。涉诉房屋的厨房上水管道不是市政上水，是由镇里的水塔供水，但餐厅营业时供水不足，所以2015年11月份我对上水改造加泵，大概花了5000元。厨房的下水管我也进行了改造，因为签约前房屋只做了几天餐馆，还没有正式营业，下水无法用于餐厅经营。2015年12月份左右，我对下水也进行了改造，花费了25000元。原告承诺上下水改造的这3万元会及时给我，但实际上也没给。在餐厅二楼有一个露台，现在是我铺的木地板，地板下面是原来的水泥屋顶，为了铺木地板，原告担心存雪要求我铺地砖，所以我在2015年9、10月份把屋顶铺了地砖，然后在地砖上铺的木地板，铺地砖大概花费了15000元，原告也承诺及时给我但没给。通风管道和排烟设备、净化设备应该是原告在租给我的时候就准备好的，因为当时她有营业执照了，这些都是需要验收必备的，但这些设备原告都没有做就验收了，她承诺以后补做这些设备，但最后是我在2015年10月底装修期间出钱补的，花了8500元，原告也承诺及时给，但实际没给。一楼到二楼之间的木楼梯设计有缺陷，极易摔倒，但又无法拆除，所以我2015年11月份进行改造加扶手、2016年6月份铺了防滑地板胶，原告也同意把扶手和地板胶的2000多元及时给我，但没有给。基于上述的钱原告不想给我，所以我认为原告不想租给我了。原告在2016年10月2日左右就开始在饭店现场张贴招租公告，以致于我无法正常营业，员工也辞职了。原告还从2016年10月份前就开始在网上发布招租信息，租金是15万元一年，发布人是原告儿子。我认为扣除上述费用后，扣除租金后原告应当倒给我钱。因此，不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2015年10月18日，沈金凤、冯艳庭（甲方、出租方）与高树军（乙方、承租方）签订《出租协议》，约定沈金凤、冯艳庭将位于北京市顺义区×号的二层楼房（以下简称：涉诉楼房）一栋租赁给高树军经营餐馆使用；租期为三年，自2015年11月1日至2018年11月1日；租金为每年10万元，每年的10月30日前交下一年租金，否则视为乙方自愿放弃租赁；如乙方在协议约定期间拖欠房租或私自将房屋转租、转包，甲方有权收回房屋。签约当天，沈金凤、冯艳庭将涉诉楼房交付高树军，因高树军需要进设备、找人员，故双方约定自次月1日开始起算租金。后高树军依约交付了第一年的租金，第二年的租金尚未支付。双方为此产生纠纷。庭审中，高树军就其答辩意见中所述的钱款要求沈金凤、冯艳庭给付或自下一年的租金中扣除，并两次当庭提出口头反诉，但经本院释明法律后果后，高树军在本院两次限定的期限内均未提交书面反诉状，本院视为其撤回反诉，就其主张可另行解决。沈金凤、冯艳庭不同意高树军的口头反诉请求，并表示高树军并未支出其所述的各项费用，其二人也未承诺返还或折抵租金，即便费用支出属实且其二人承诺给付，双方之间形成新的债权债务关系，与本案并非同一法律关系，高树军应另行解决。庭审中，沈金凤、冯艳庭提交北京市顺义区赵全营镇土地规划科（以下简称：镇土地科）出具的证明，以证明涉诉楼房系合法建筑。该证明载明“兹证明×村村民冯艳庭在×号所建房屋及院落，是符合当时政府政策，为适应商品经济的需要所建，并在当地政府统一安排下建设未改变土地使用性质，不属违法建设”。高树军认可该证明的真实性，但不认可证明目的。经询，沈金凤、冯艳庭称，除镇土地科的证明外，无法提供其他关于涉诉楼房的产权手续和规划手续。本案审理中，本院依职权调取（2016）京0113民初4383号卷宗中北京市规划委员会顺义分局（以下简称：顺义规划局）出具的复函（规顺函〔2016〕138号），该复函主要对刘海生出租房屋办理规划许可情况进行了书面答复：“经与赵全营镇政府了解，刘海生于1993年10月承租该村一处集体土地，后陆续建设商业门脸房。所建房屋位于赵全营镇×路南侧，该地块在《赵全营镇总体规划》中，规划用地性质为村镇建设用地，无集体建设用地使用证。上述建设未依法取得乡村建设规划许可证……申请办理（包括补办）相关规划审批手续的主体为具有合法的土地所有权人。本案中刘海生为该村集体土地的承包人，非所有权人，所以不是适格的申报主体……本案中刘海生所建房屋不具有相关土地审批手续，无法办理相关规划手续”。经询问，沈金凤、冯艳庭自述，其二人与刘海生相识，刘海生的房屋建设情况与其二人相同，涉诉楼房也是通过招商引资租地建设的。庭审中，本案双方均同意继续履行合同。因涉诉楼房与本院调取的刘海生的房屋建设情况一致，沈金凤、冯艳庭未提交楼房建造的规划审批手续，经本院释明，因作为租赁合同的标的物系未经合法审批手续建造的楼房，此租赁合同依法应属无效合同，询问其是否变更诉讼请求，要求确认租赁合同无效并就合同无效的法律后果一并解决，沈金凤、冯艳庭坚持认为涉诉租赁合同是有效的，坚持其诉讼请求。经询问，高树军称其对租赁合同的效力无法判定，请法院判定，如法院认定合同无效，其同意就装饰装修的损失问题另行解决。上述事实，有双方当事人陈述、《出租协议》、顺义规划局复函、证明等证据在案佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的人民法院应当认定有效。本案中，涉诉楼房与本院调取的刘海生所建房屋情况一致，根据顺义规划局复函可知，沈金凤、冯艳庭所建房屋同样不具有相关的土地审批手续，无法办理相关规划手续。沈金凤、冯艳庭虽向本院提交了镇土地科证明，以证明涉诉楼房不属于违法建设。但该证明不能代替合法有效的建设工程规划许可证和有关的审批手续。在本院审理过程中至法庭辩论终结前，沈金凤、冯艳庭亦不能提供其他证据证明涉诉楼房具有相应的建造规划及审批手续。因此，双方就涉诉楼房签订的出租协议依法无效。经本院释明后，沈金凤、冯艳庭坚持认为涉诉租赁合同有效并坚持其诉讼请求。在租赁合同应属无效的情况下，沈金凤、冯艳庭之请求，本院难以支持。双方同意就合同无效后的法律后果另行解决，本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告沈金凤、冯艳庭与被告高树军于二〇一五年十月十八日签订的《出租协议》无效；二、驳回原告沈金凤、冯艳庭的诉讼请求。案件受理费一千一百五十元，由原告沈金凤、冯艳庭负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  孙春牛二〇一六年十二月二十八日书记员  罗佳旭