四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川13民终2245号上诉人（原审被告）：四川隆源置业有限公司，住所地四川省阆中市保宁醋大街桃园国际酒店A座。法定代表人：陈凤鸣，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：向刚，副经理。委托诉讼代理人：王强，四川纪明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李金敏，女，生于1978年2月20日，汉族，住四川省阆中市。被上诉人（原审原告）：许勇，男，生于1976年10月30日，汉族，住四川省阆中市。委托诉讼代理人：李金敏（系许勇妻子)，女，汉族，住四川省阆中市。上诉人四川隆源置业有限公司（以下简称隆源公司）因与被上诉人李金敏、许勇商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2016）川1381民初2328号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人隆源公司的委托诉讼代理人向刚、王强，被上诉人李金敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。隆源公司上诉请求：撤销四川省阆中市人民法院（2016）川1381民初2328号民事判决第一项，并由被上诉人承担二审诉讼费用。事实和理由：双方在合同中约定办房屋所有权证书的时间是商品房交付之日起90日内，但是因购房人一直到2015年12月3日才提交办证的相关资料，公司在收到该资料后，立即于2016年1月13日就申请办证，没有违约行为，不应承担逾期办理房屋所有权证的违约责任。李金敏、许勇辩称，一审程序合法，实体处理正确，应予维持。事实和理由：依合同约定，隆源公司在交付房屋90日内就应当为被上诉人李金敏、许勇办理两证，加之公司在交房时也收取了代办两证的费用，却迟迟没有办理两证，其应当承担逾期办证的责任。隆源公司所称是由于购房人不提供办证所必须的户口本等相关资料不是事实，业主在收到公司的通知后即按要求向公司提交了户口本等资料，并未有延期的行为，且公司于2015年11月23日才取得竣工备案，这之前根本不具备办证的条件。李金敏、许勇向一审法院起诉请求：一、隆源公司承担逾期交房的违约金18928元；二、隆源公司立即为李金敏、许勇办理商品房房屋所有权证和国有土地使用权证书并按合同约定承担逾期办理房产证的违约金21112元；三、隆源公司赔偿逾期办理该商品房所在楼栋权属证明违约金11856元；四、由隆源公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：李金敏、许勇系夫妻关系。2012年12月，李金敏、许勇向隆源公司订购其位于阆中市七里办事处南池路隆源豪庭第A幢第B层第11号商铺一间，并交付部分购房款260000元；2014年12月8日，李金敏、许勇再次向隆源公司支付购房款220000元。2014年12月10日，双方签订《商品房买卖合同》约定：1、李金敏、许勇购买隆源公司开发的位于阆中市七里办事处南池路隆源豪庭第A幢第B层1-11号（建筑面积约43.78㎡，房屋单价为11877元/㎡，计价520000元）商铺一间；2、买受人采取分期方式付款；3、交付条件：出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；4、逾期交房责任：出卖人逾期交房90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之1的违约金；逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；5、产权登记：出卖人应当在2015年3月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，每逾期一日出卖人按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金。商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，每逾期一日出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，李金敏、许勇于2014年12月20日缴清了剩余尾款40,000元。同时查明，2014年7月1日，李金敏、许勇与隆源公司办理了《入住房款结算清单》，李金敏实际缴纳购房款520,000元（实测面积43.78㎡）。2014年12月20日，李金敏、许勇依据《入住房款结算清单》至物管处签订《前期物业服务合同》，接收了所购买房屋。庭审中，李金敏、许勇主张隆源公司逾期交房违约金应支付至2014年12月20日。另查明，2016年1月7日，隆源公司为李金敏、许勇所购买房屋办理了房屋产权登记，房产权证号为阆房权证阆中市字第2016XX**号。一审法院认为，李金敏、许勇购买隆源公司位于阆中市七里办事处南池路隆源豪庭幢第A幢第B层1-11号房屋，双方并签订《商品房买卖合同》，该合同系双方的真实意思表示，应属合法有效，双方之间建立了商品房买卖合同关系。（一）关于逾期交房违约金的问题。双方于2014年7月1日即办理了《入住房款结算清单》，办理《入住房款结算清单》是接收房屋的必要且关键程序，只有办理房屋结算才能有其后的签订物管合同正式接房，故《入住房款结算清单》能够视为李金敏、许勇对所购买房屋予以接收的认可。而后凭该份结算清单何时签订物业合同，办理接房手续，是李金敏、许勇自行处分其权利的结果，与隆源公司无关联性，双方办理结算清单后，隆源公司已合理完成了向李金敏、许勇交接房屋的义务，故隆源公司支付逾期交房违约金的期限应截止与李金敏、许勇办理《入住房款结算清单》之日，即2014年7月1日。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条、第十三条“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”的约定，本案中，隆源公司于2014年7月1日已履行了交房义务，并不存在逾期交房的情形，故李金敏、许勇主张逾期交房违约金，于法无据，不予支持。（二）关于逾期办理房产证违约金及办理两证的问题。根据双方签订《商品房买卖合同》第二十条“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，每逾期一日出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金”的约定，李金敏、许勇已按约定履行了购房款交付义务，隆源公司也应当按合同约定履行按期向李金敏、许勇交付房屋产权证书，并交付国有土地使用权证书的义务。根据双方合同约定，逾期办证违约金的范围仅限于办理房屋产权证书，故案涉房屋国有土地使用权证书，隆源公司对李金敏、许勇没有逾期办理的赔偿责任。隆源公司为李金敏、许勇办理房屋产权证时间为2016年1月7日，故隆源公司应赔偿李金敏、许勇2014年10月1日至2016年1月7日期间的逾期办理房屋产权证书违约金。李金敏、许勇支付购房款时间和金额分别为：2012年12月，支付260,000元；2014年12月8日，支付220,000元；2014年12月20日，支付40,000元。故逾期办证违约金共计22，728元（260,000元×0.0001×68天＋480,000元×0.0001×12天+520,000元×0.0001×392天），李金敏、许勇主张逾期办证违约金为21，112元，未超过合同约定，予以支持。（三）关于逾期办理该房屋所在楼栋权属证明违约金的问题。虽然《商品房买卖合同》第二十条中约定了“出卖人应当在2014年2月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，每逾期一日出卖人按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金”，但楼栋权属证明属于房屋初始登记，产权人系隆源公司，隆源公司未按期办理该商品房所在楼栋权属证明之于李金敏、许勇的直接损失，在于是否能够向李金敏、许勇按期办理房屋产权证书，而在本案中，隆源公司已对因未按期办理楼栋权属证明导致未按期向李金敏、许勇办理房屋产权证书的逾期办证违约金予以了赔偿，该项赔偿足以弥补李金敏、许勇因逾期办理房屋产权证书造成的损失，故李金敏、许勇的该项主张，系部分重复赔偿，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、四川隆源置业有限公司在本判决发生法律效力后二十日内向李金敏、许勇支付逾期办理房屋产权证书违约金21,112元，并办理国有土地使用权证书。二、驳回李金敏、许勇的其他诉讼请求。若被告未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取697.5元，由李金敏、许勇负担397.5元，由四川隆源置业有限公司负担300元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明，双方当事人约定由出卖人隆源公司代买受人许金敏夫妇办理案涉房屋的权属证书。隆源公司开发的“隆源豪庭”于2014年7月25日完成统一竣工验收、2015年11月23日取得竣工验收备案书。2015年12月5日，隆源公司工作人员在“隆源豪庭”商住楼小区业主所建立的QQ群中通知业主提交户口本。2016年3月24日，隆源公司才向税务部门提交有关核税的手续，这也是办理房屋权属证书的前提之一。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，双方当事人的争议焦点是逾期办证的责任问题。李金敏、许勇与隆源公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，本院依法确认其合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。李金敏、许勇作为买受人已依约履行了付款义务，隆源公司作为出卖人，也应当按照双方的约定履行交付房屋及协助办理房屋权属证书的义务，本案中，双方约定由隆源公司代为办理。李金敏、许勇夫妇与隆源公司签订的《商品房买卖合同》关于产权登记的约定为“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，每逾期一日出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。”据此，隆源公司应在向李金敏、许勇交付商品房后90日内即2014年10月1日前为其办理房屋所有权证书，但直至2015年11月23日取得竣工验收备案书，2016年1月7日才取得案涉房屋的所有权证，违反了合同约定，隆源公司应当按合同约定承担向买受人支付违约金的责任。虽然隆源公司辩称其延期办证系因买受人延期提供办证资料和税务系统升级不能办理业务等因素造成的，但因公司2015年12月5日才在业主的QQ群中要求提交户口本，在这之前并未提供任何证据证明其通知过买受人要求提供相应的办证资料，也无证据证明税务机关系统升级不能办理业务，故依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，隆源公司提出关于延期办证责任的上诉理由不能成立，理应承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费327元，由四川隆源置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  任雅莉审判员  石 炜审判员  蒙秀梅二〇一六年十二月九日书记员  陈昱灿