常州市天宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0402民初4399号 原告（反诉被告）王天然，男，1953年6月12日生，汉族，住常州市天宁区。 委托代理人钱涛，江苏良筑律师事务所律师。 委托代理人曾淑芹，江苏良筑律师事务所律师。 被告（反诉原告）徐凤雷，男，1981年8月28日生，汉族，住常州市天宁区。 委托代理人宋丽萍，江苏振和律师事务所律师。 委托代理人朱珮瑶，江苏振和律师事务所律师。 原告王天然与被告徐凤雷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月25日立案受理，案件审理中，被告徐凤雷于2016年9月5日向本院提起反诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了合并审理。原告王天然及其委托代理人钱涛、被告徐凤雷及其委托代理人宋丽萍、朱珮瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王天然诉称，2016年8月12日，原、被告签订租赁合同一份，约定原告将其自有的坐落于本市北直街40号中面积为70平方米的房屋租赁给被告，年租金12万元。合同签订后，原告问被告租赁房屋的用途，被告告知原告是做水果食品生意。因北直街40号房屋中有承租人也是经营水果食品的，且该承租人与被告曾经为经营发生过矛盾，若原告再将房屋出租给被告，可能会发生打架造成流血事件，为了安全起见，原告遂于当天就告诉被告不将房屋租赁给其使用，并要求将收取的租金退还给被告，同时原告发函给被告要求解除租赁合同，并按照年租金12万元的总额承担相应的违约金，但被告至今未予同意，还将租赁房屋加锁导致房屋空置，经多次协商被告仍不肯将锁打开。原告认为租房事小，为了抢生意发生矛盾事大，为了避免矛盾发生，有利于社会安定，故诉至法院，请求判令：1、解除王天然与徐凤雷签订的《租赁合同》；2、要求徐凤雷排除妨碍；3、徐凤雷赔偿损失暂计25000元（按照年租金12万元的标准计算自2016年8月18日起至房屋解锁之日止）；4、诉讼费由王天然承担。 徐凤雷辩称，1、双方在进行租赁合同的洽谈中承租人已告知要经营水果及休闲食品，况且经营什么业务是承租人的经营自主权，出租人无权以此为由解除合同，出租人解除合同的事由不合法。2、承租人将房屋加锁是为了保护交易安全，是出租人的诉讼使双方的交易秩序处于不稳定状态，故承租人并不存在妨碍的行为。3、导致租赁房屋处于空置状态的过错在于出租人，是由于出租人违约所致，在出租人违约的情况下，承租人作为守约方有权要求继续履行合同，况且承租人已经支付一年的租金，出租人并不存在租金损失。因此，出租人的诉请既无事实依据也无法律依据，请求法院依法予以驳回。 2016年9月5日，徐凤雷向本院提起反诉，其反诉请求为：1、判令王天然按照每月10000元的标准支付违约金直至租赁房屋能正常使用之日止，该违约金上限不超过188640元（即合同期五年租金总额628800元×30％＝188640元）；2、本案的诉讼费及反诉费由王天然承担。反诉的理由是：双方于2016年8月12日签订《租赁合同》，由徐凤雷承租王天然位于本市北直街40号的房屋，租赁期限自2016年8月18日起至2021年8月17日止。徐凤雷依约支付了一年的房租，但王天然随即要求解除租赁合同，并阻止徐凤雷进行进场及装修等活动，给徐凤雷造成巨大损失。 经审理查明，坐落于常州市北直街40号的房屋系王天然所有。2016年8月12日，王天然（合同的出租人）与徐凤雷（合同的承租人）签订《租赁合同》一份，约定出租人将坐落于常州市北直街40号、建筑面积为70平方米的房屋出租给承租人使用，租赁期限从2016年8月18日起至2021年8月17日止；第一年至第二年年租金为12万元，第三年至第五年每年加8％，租金总额为628800元，租金于每年8月12日一年一次性付清；承租人负责支付租赁场地的水费、电费、卫生费等；租赁房屋的用途为经营，属营业性，承租方应自觉到工商税务等相关部门办理合法手续；合同解除条件有：1、承租人不交付或不按约定时间交付租金；2、承租人擅自阻塞消防设施、配电柜的；3、未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途的；4、承租人既违反本合同约定，致使房屋结构或设备严重损坏的，又不承担维修房屋责任；5、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋进行装修的；6、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人……；违约责任：任何一方有违约，必须承担租房合同期标的的30％支付给另一方；合同还对其他事宜做了约定。合同签订的当天，徐凤雷即向王天然支付了第一年度的租金12万元。 2016年8月13日，王天然向徐凤雷邮寄一份函件，该函件载明：徐凤雷同志，您好，2016年8月12日上午8时许，甲乙双方签了一份租赁合同，合同约定租赁时间从2016年8月18日起至2021年8月17日，期限五年，从事休闲食品。后据了解，你方经营项目与我出租给另一家专业经营水果项目有相等之处，为了避免将来发生摩擦，趁双方都在经济上没有发生损失，2016年8月12日上午甲、乙双方的租赁合同于2016年8月12日下午声明终止，至于你汇给我12万元现金，请你提供卡号立即退还，并承担12万元的相关违约费用给你。次日，徐凤雷收到该函件。之后，王天然欲将收取的租金12万元退还给徐凤雷，但徐凤雷拒绝接受，并于同年8月18日前后更换涉案房屋的门锁。 上述事实有双方当事人的陈述、房屋产权证、租赁合同、函件、邮政快递单、存单等证据证实。 本案的争议焦点为：1、涉案租赁合同是否应当被解除；2、涉案租赁合同解除后的法律后果该如何承担。 针对第一个争议焦点，本院认为，王天然与徐凤雷在2016年8月12日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，合同当事人应当按照约定来履行各自的权利义务。涉案租赁合同的期限自2016年8月18日起开始计算，由于在租赁期限开始计算前（即2016年8月13日），出租人王天然便向承租人徐凤雷发函要求解除合同，并言明愿意承担相应的违约费用。出租人王天然单方提出解除合同并发函告知的方式表明其不愿继续履行合同，且该合同的履行需要双方的配合，合同义务性质又不宜强制履行，至此租赁双方已经丧失继续履行合同的可能，因此，王天然要求解除租赁合同的请求，本院予以支持。合同解除后，王天然已经收取的租金120000元应当返还给徐凤雷。 针对第二个争议焦点，本院认为：1、涉案租赁合同的解除系由王天然单方提出，其行为已经违反合同约定，理应承担赔偿损失等违约责任，因此，对于徐凤雷要求王天然支付违约金的反诉请求，本院予以支持。关于违约金的计算，徐凤雷认为根据合同约定，出租人应当承担租房合同期标的的30％的违约金，上限不超过188640元。在徐凤雷未举证证明其因合同解除造成实际损失的情况下，本院认为合同约定的违约金标准过高，应酌情予以调整。根据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十七条第二款的规定：因出租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，承租人可以要求出租人赔偿其租金差价损失及相关费用。租赁房屋用于商业用途的，承租人还可以要求出租人赔偿其合理期间的经营损失，但最长不得超过六个月。由于徐凤雷未举证证明租金差价损失及相关费用或经营损失等，本院在参照上述规定，以及考虑到合同约定的租期长短、租金标准以及出租人的主观过错、约定的违约金计算标准等因素的基础上，酌情确定由王天然承担相当于六个月租金的违约金，即120000元/年÷12个月×6个月＝60000元。 2、徐凤雷在涉案房屋上加锁的行为构成侵权。涉案合同签订后，王天然在合同履行期限开始前便以自己的行为表明不履行主要义务，要求解除合同。在房屋尚未交换，占有使用权尚未转移的情况下，承租人无合法理由在他人房屋加上锁。虽然徐凤雷陈述其加锁是为了维护自身权益，但维护权益应该采取合理、合法的方法，而不能以一种违法的行为对抗另一种违法行为，且任何人都不能从违法行为中获得利益。王天然单方解除合同的行为系故意违约，需承担相应的法律责任。同样，徐凤雷加锁的行为亦没有合法根据，该行为侵犯、妨碍了权利人对涉案房屋正常权利的行使，影响了权利人对涉案房屋的使用收益，因此，徐凤雷也应当承担相应的法律责任。由于徐凤雷的侵权行为是由涉案租赁合同而起，与本案租赁纠纷存在不可分割的联系。虽然两者分属不同的法律关系，但为了更好地化解矛盾，提高诉讼效率，节约诉讼成本，减少当事人讼累，同时结合双方当事人的诉请，本院将对该加锁行为应承担的法律后果一并处理。因此，王天然要求排除妨碍、赔偿损失的请求，本院予以支持，徐凤雷应及时解除其在涉案租赁房屋上的加锁行为。出租人王天然要求参照租金标准计算损失的主张，并不违反法律规定，本院予以确认。损失按照租金120000元/年的标准计算自2016年8月18日起至实际排除妨碍之日止，暂计至2016年12月17日为40000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十七条第二款的规定，判决如下： 一、解除王天然与徐凤雷于2016年8月12日签订的《租赁合同》。 二、王天然于本判决发生法律效力之日起十日内返还徐凤雷120000元，并向徐凤雷支付违约金60000元。 三、徐凤雷于本判决发生法律效力之日起排除对常州市北直街40号房屋的妨碍。 四、徐凤雷于本判决发生法律效力之日起十日赔偿王天然损失40000元，并按照120000元/年的标准计算自2016年12月18日起至实际排除妨碍之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费505元，反诉案件受理费50元，合计555元，由王天然负担505，由徐凤雷负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  杨庆艳 代理审判员  凌琎琎 人民陪审员  戴建平 二〇一六年十二月二十八日 书 记 员  季 艳