陕西省宝鸡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕03民终1791号上诉人（原审被告）宝鸡通茂商务酒店有限公司,住所地宝鸡市金台区金台大道12号（华煤小区群楼），组织机构代码59878399-3。法定代表人何阳洁，该公司总经理。委托代理人马宏雄，该公司党支部书记。委托代理人刘胜利，陕西宝吉律师事务所律师。上诉人（原审被告）陕西世纪通茂金属材料（集团）有限公司,住所地宝鸡市金台区东风路53号，统一社会信用代码916103037836580868。法定代表人于春玲，该公司总经理。委托代理人贾广堂，陕西宝吉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）华亭煤业集团有限责任公司,住所地甘肃省平凉市华亭县华煤大道，组织机构代码22587226-4。法定代表人王力军，该公司董事长。委托代理人郑晓彤，该公司宝鸡办事处主任。委托代理人张忠义，甘肃璞义律师事务所律师。上诉人宝鸡通茂商务酒店有限公司、陕西世纪通茂金属材料（集团）有限公司因与被上诉人华亭煤业集团有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服金台区人民法院(2016)陕0303民初1296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宝鸡通茂商务酒店有限公司委托代理人马宏雄、刘胜利、上诉人陕西世纪通茂金属材料（集团）有限公司委托代理人贾广堂、被上诉人华亭煤业集团有限责任公司委托代理人郑晓彤、张忠义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人宝鸡通茂商务酒店有限公司、陕西世纪通茂金属材料（集团）有限公司上诉请求：1、撤销金台区人民法院(2016)陕0303民初1296号民事判决，发回重审或依法改判；2、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院对于部分案件事实认定错误，双方签订房屋租赁合同时，涉案房屋并未通过消防验收，被上诉人对纠纷发生负有责任，房屋租赁合同无效，故担保无效；一审判决对举证责任分配错误，对证据与事实认定存在问题；2、一审法院适用法律错误，2015年租金已超过诉讼时效，上诉人陕西世纪通茂金属材料（集团）有限公司的保证责任已经免除，不应再对2015年度租金承担保证责任。被上诉人华亭煤业集团有限责任公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。被上诉人华亭煤业集团有限责任公司（一审原告）向一审法院起诉请求：1、判令宝鸡通茂商务酒店有限公司、陕西世纪通茂金属材料（集团）有限公司清偿租金464.5463万元，支付2016年4月30日前逾期给付租金的违约金74.73512万元，2016年5月1日以后的违约金计算到租金实际给付之日；2、判令宝鸡通茂商务酒店有限公司、陕西世纪通茂金属材料（集团）有限公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年6月28日，原告（甲方）与被告（乙方）通茂酒店公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：乙方承租甲方坐落在宝鸡金台区金台大道12号华亭煤业宝鸡办事处，砖混结构的六层办公楼整栋房屋及地下室和框剪结构的商住楼1至4层商务部分，租赁房屋主体建筑面积8715.82平方米，地下室482平方米。租期15.5年，自2012年7月1日起至2027年12月31日止。租金从2013年1月1日起，主体建筑租金每平米每月租金20元，地下室每平方米每月租金6元。自2014年1月1日开始租金逐年递增，每三年续签年度租金上涨合同，确认一次，每年上涨幅度最低为上年租金总额的2%。该合同违约责任约定：乙方逾期交纳本合同约定租金和其他费用的，每逾期一天按欠费总额的万分之五支付违约金。同日，被告通茂金属材料公司出具《担保书》一份，该担保书载明被告通茂金属材料公司为被告通茂酒店公司履约提供连带责任保证担保，保证期间为原告与通茂酒店公司签订的房屋租赁合同期间。2012年6月28日，被告通茂酒店公司与原告还签订《房屋租赁合同各项费用收费协议》，该协议第二条约定了空调设备使用费每年8万元，与房屋租赁费同时交付。2012年12月15日，被告通茂酒店公司要求在原厨房和原六层楼老办公楼后东侧三角连接处增加冷柜、员工餐厅、厨工卫生间二层钢构，占地约65平方米，原告同意并与其签订《协议》约定：每平方米每月租赁费10元，依据原合同逐年增长2%，自2013年1月1日起至2027年12月31日止。上述《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同各项费用收费协议》、及增加部分的《协议》签订后，原告依约向被告通茂酒店公司出租了涉案房屋，被告通茂酒店公司未依合同约定支付租金，2014年原告以被告通茂酒店公司拖欠租金为由，将两被告诉至金台区人民法院，后经双方达成调解协议，经法院执行程序，2014年度以前的租金已结清。按照合同约定，2014年12月10日，被告通茂酒店公司应当支付原告2015年度租金2300526元，2015年12月10日，被告通茂酒店公司应当支付原告2016年度租金2344937元，被告未能支付原告2015年度、2016年度租金。依据合同约定计算，被告通茂酒店公司逾期给付租金的违约金共计902067元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，原告与被告通茂酒店公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同各项费用收费协议》、及增加部分的《协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规规定，系合法有效合同，本院对该两份合同的效力依法予以认定。该两份合同对原告与第一被告均有约束力，原与第一被告均应按合同约定履行义务，现原告依约交付了租赁物，第一被告亦应依约交付租赁费，按照合同约定计算，被告通茂酒店公司应当支付原告2015年度租金2300526元，支付原告2016年度租金2344937元，并支付原告截止2016年7月21日的逾期给付租金违约金共计902067元。对原告主张的被告通茂酒店公司支付2016年7月22日至实际给付日的违约金，依法予以支持。对被告通茂酒店公司辩称的原告对本案的发生有过错及调解协议是对原租赁合同变更的意见，因无事实及法律依据，不予采信。被告通茂金属材料公司出具担保书，明确表示对被告通茂酒店公司与原告签订的房屋租赁合同所产生的债务承担连带保证责任，且被告通茂金属材料公司当庭对出具的担保书真实性不持异议，该担保书不违反法律规定，据此被告通茂金属材料公司应承担连带保证责任，但被告通茂金属材料公司出具担保书仅是对租赁房屋主体建筑面积共8715.82平方米及地下室482平方米的所产生的租赁费承担连带责任保证，经核算该两部分的2015年的租赁费2212411元，2016年租赁费2256660元，合计4469071元，该两部分租金未交纳截止2016年7月21日产生的违约金共计902067元，被告通茂金属材料公司应在上述4469071元租赁费及902067元违约金范围内承担连带责任保证。对被告通茂金属材料公司辩称的原告租赁时隐瞒消防不合格的事实，致使其公司判断错误而出具担保书及租赁费递增要签书面合同确认的意见，对消防不合格的辩称意见，因两被告均未提供证据予以证实，关于租金数额递增是原告与被告通茂商务酒店有限公司签订的租赁合同中约定的，该租赁合同并未表明双方签字确认后租金才能上涨，故对被告通茂金属材料公司的该辩称意见不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告通茂商务酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内，支付原告华亭煤业集团有限责任公司2015年度租金2300526元，2016年度租金2344937元，共计4645463元；被告通茂商务酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告华亭煤业集团有限责任公司拖欠租金的违约金（截止2016年7月21日的违约金共计902067元，并支付2016年7月22日起至实际支付之日的违约金）。二、被告陕西世纪通茂金属材料（集团）有限公司于本判决生效之日起三十日内，在4469071元租赁费范围内承担连带责任保证，并在902067元（截止2016年7月21日）违约金范围内承担连带责任保证；及2016年7月22日至实际支付之日的违约金（违约金计算：以租赁房屋的主体及地下室两部分产生的租赁费为基础）范围内承担连带责任保证三、被告陕西世纪通茂金属材料（集团）有限公司对上述款项承担连带责任后，有权向被告通茂商务酒店有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50801元，由被告通茂商务酒店有限公司与被告陕西世纪通茂金属材料（集团）有限公司共同承担。二审中，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审查明事实一致。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。宝鸡通茂商务酒店有限公司与华亭煤业集团有限责任公司签订《房屋租赁合同》后，该工程主体已于2012年12月27日经消防验收合格，宝鸡通茂商务酒店有限公司在二审庭审中认可其亦是在2012年底开始营业，故在其开始营业时，该商住楼主体已通过消防验收，并未对其经营造成影响。最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》指出：“租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。”故上诉人主张因工程未经消防验收合格所以租赁合同无效的上诉理由不能成立，宝鸡通茂商务酒店有限公司与华亭煤业集团有限责任公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。华亭煤业集团有限责任公司不存在故意隐瞒重大事实的行为，陕西世纪通茂金属材料（集团）有限公司为该租赁合同出具的《担保书》亦为有效担保合同，陕西世纪通茂金属材料（集团）有限公司主张《担保书》无效的上诉理由不能成立。一审法院对当事人举证责任的分配、证据与事实的认定并无不当之处。当事人曾就2014年之前的租赁费在金台法院达成的调解书不能成为双方已经协议变更租赁合同的理由，上诉人该上诉理由不能成立。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”且从当事人陈述可以证实，华亭煤业集团有限责任公司一直在催要租赁费，故上诉人关于2015年度租赁费已经超过诉讼时效的上诉理由不能成立。陕西世纪通茂金属材料（集团）有限公司出具的《担保书》中明确载明了担保期间为房屋租赁合同期间，并非保证期间约定不明，其应对租赁合同期间的全部债权承担连带责任，故其认为保证责任已经免除的上诉理由不能成立。综上，上诉人的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50801元，由上诉人宝鸡通茂商务酒店有限公司、陕西世纪通茂金属材料（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李宝会审 判 员  邱有前助理审判员  黄 婷二〇一六年十二月二十六日书 记 员  杨 敏