上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初16570号原告：邱欣璐，女，1998年2月24日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：吕炳，上海方旭律师事务所律师。被告：徐晓丹，男，1970年6月10日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告：徐嶟，男，1936年5月27日出生，汉族，住上海市杨浦区。两被告共同委托诉讼代理人：陈晖，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：徐霖佳，男，2009年3月22日出生，汉族，住上海市杨浦区。法定代理人：徐晓丹，男，1970年6月10日出生，汉族，住上海市杨浦区兰州路XXX弄XXX号XXX室。法定代理人：刘春妮，女，1972年6月28日出生，汉族，住上海市杨浦区兰州路XXX弄XXX号XXX室。被告：刘春妮，女，1972年6月28日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告邱欣璐诉被告徐晓丹、徐嶟、徐霖佳、刘春妮排除妨害纠纷一案，本院于2016年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱欣璐及其委托诉讼代理人吕炳、被告徐晓丹(暨被告徐霖佳的法定代理人)、被告刘春妮(暨被告徐霖佳的法定代理人)及被告徐晓丹、徐嶟的共同委托诉讼代理人陈晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邱欣璐向本院提出诉讼请求：1、要求四被告立即搬离上海市杨浦区兰州路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)；2、四被告共同支付2016年10月起至四被告实际搬离之日的房屋使用费，按每月3000元计算。事实和理由：原告于2016年5月向案外人陈某某购买系争房屋，并已支付了全部房款，办理了房屋产权过户登记手续，已成为系争房屋的所有权人。嗣后，原告收房时发现四被告在无任何租房手续的情况下，实际居住在系争房屋内，并以与案外人有争议为由拒绝搬迁。原告经多次交涉报案，未果。经原告了解，系争房屋的月租金为5000元左右，现原告按3000元要求四被告支付自起诉之日至其实际搬离系争房屋之日的房屋使用费。被告徐晓丹、徐嶟、徐霖佳、刘春妮共同辩称，不同意原告的诉请。原告没有实地来看房，了解房屋的居住状况，就签订了房屋买卖合同，且买卖合同约定的系争房屋房价为3,500,000元，低于市场价，故原告与案外人陈某某的房屋交易有悖于正常交易流程，系恶意串通，为了规避陈某某对被告所负的义务，是无效的民事行为，因此不同意原告的诉请。其次，原告与案外人陈某某签订的房地产买卖合同约定，原告虽然取得了房产证，但房屋权利依然属于陈某某，陈某某没有将房屋的占有转移给原告，占有权仍然归陈某某，原告应当向陈某某主张转移占有，而非向被告主张。经审理查明，被告徐晓丹、刘春妮系夫妻，被告徐霖佳系他们所生之子。被告徐嶟系被告徐晓丹的父亲。2016年5月24日，原告作为买受人、案外人陈某某作为卖售人签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向陈某某购买系争房屋，转让价款为3,500,000元，陈某某于2016年7月31日前腾出系争房屋并通知原告进行验收交接。双方确认，在2016年6月30日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三付款协议约定2016年6月1日前原告支付定金50万元，2016年6月30日前原告支付房款2,000,000元，权利转移当天原告支付房款1,000,000元等。2016年5月5日，原告向陈某某转账支付了858,900元及100,000元，合计958,900元，2016年5月10日，原告向陈某某转账支付了500,000元，2016年5月16日，原告向陈某某转账支付了1,500,000元，2016年6月5日，原告向陈某某转账支付了500,000元，合计3,458,900元。原告称其于2016年6月5日另现金向陈某某支付了50,000元，共计3,508,900元。2016年6月17日，系争房屋的产权登记至原告名下。四被告长期居住在系争房屋内至今，四被告的户籍均不在系争房屋内。另查，本院(2005)杨民三(民)初字第769号民事判决书、(2011)杨民四(民)初字第4112号民事判决书认定如下事实：系争房屋原系被告徐晓丹所有。2004年8月25日，被告徐晓丹与案外人包某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定由被告徐晓丹将其所有的系争房屋出让给案外人包某某，房款为550,000元等。2004年9月6日，系争房屋登记至案外人包某某名下。2005年3月，案外人包某某起诉至本院起诉，要求判令徐晓丹搬离系争房屋。2007年9月21日，本院作出(2005)杨民三(民)初字第769号民事判决书，认为包某某尚未与徐晓丹结清系争房屋的房款，包某某还欠徐晓丹大部分房款。现系争房屋的产权人虽已登记在包某某名下，但在包某某尚未付清剩余房款的情况下，包某某作为系争房屋的权利人，要求徐晓丹搬离系争房屋的条件不成就，判决：包某某要求徐晓丹迁出系争房屋的诉讼请求，不予支持。判决后，包某某不服，向上海市第二中级人民法院上诉，2007年12月3日，上海市第二中级人民法院作出(2007)沪二中民二(民)终字第2540号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2006年11月3日，包某某与案外人陈某某结婚。2009年5月20日，案外人包某某作为卖售人、陈某某作为买受人签订《上海市房地产买卖合同》，约定包某某将系争房屋出售给陈某某，转让价款为1,260,000元，包某某于2009年7月10日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接等。后陈某某为购买系争房屋，并以该房屋作为抵押物向中国银行股份有限公司上海市闵行支行商业贷款900,000元。2009年7月20日，系争房屋的产权登记至陈某某名下。2011年8月26日，陈某某与包某某离婚。2011年12月，陈某某来本院提起诉讼，要求徐晓丹、张仙冠(系徐晓丹母亲，已过世)、徐嶟、刘春妮、徐霖佳五人立即迁出系争房屋。2012年9月25日，本院作出(2011)杨民四(民)初字第4112号民事判决书，认为：陈某某对徐晓丹与包某某之间就系争房屋产生的纠纷、法院的判决是明知的，在上海市第二中级人民法院作出二审判决后，陈某某与包某某在婚姻存续期间签订上海市房地产买卖合同，获得系争房屋的产权，陈某某对系争房屋的实际居住状况亦是明知的，且包某某至今未能与被告徐晓丹结清系争房屋的房款，判决：驳回陈某某要求徐晓丹、张仙冠、刘春妮、徐嶟、徐霖佳迁出上海市杨浦区兰州路XXX弄XXX号XXX室房屋的请求。判决后，陈某某不服，提起上诉。2013年1月29日，上海市第二中级人民法院作出(2012)沪二中民二(民)终字第2285号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2012年1月，徐晓丹至本院起诉包某某、陈某某房屋买卖合同纠纷，要求判令：1、徐晓丹与包某某于2004年8月25日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、包某某、陈某某于2009年5月20日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；3、包某某、陈某某将系争房屋产权恢复登记至原告名下。2012年9月25日，本院作出(2012)杨民四(民)初字第342号民事判决书，认为，包某某与徐晓丹就系争房屋签订买卖合同后，已数度涉讼。2005年包某某以产权人名义起诉徐晓丹要求迁让，该案经审理确认：徐晓丹曾提起反诉要求包某某继续履行房款付款义务、包某某替徐晓丹归还银行借款18.2万元、其余房款36.8万元包某某尚未支付、徐晓丹搬离系争房屋的条件未成就等事实。非经法定程序，生效法律文书确定的事实，没有新的证据足以推翻原判决的，不得推翻。徐晓丹现具状来院主张合同无效，其陈述的内容以及提供的证据包括录音、18.2万元银行解款单据等，均系上述769号案件审定的内容与证据，故不能改变该案判决书认定的结论。因此徐晓丹关于系争房屋2004年8月25日合同无效的诉请，不予支持。徐晓丹认为两被告签订买卖合同转让系争房屋侵害其权益，缺乏法律依据亦无事实前提，故徐晓丹关于系争房屋2009年5月20日合同无效的诉请，不予支持。判决：1、徐晓丹要求确认其与包某某于2004年8月25日就上海市兰州路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求，不予支持；2、徐晓丹要求确认包某某与陈某某于2009年5月20日就上海市兰州路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求，不予支持；3、徐晓丹要求包某某与陈某某将上海市兰州路XXX弄XXX号XXX室房屋产权恢复登记至其名下的诉讼请求，不予支持。判决后，徐晓丹不服，提起上诉，未能在规定期限内缴纳上诉费。2013年1月17日，上海市第二中级人民法院作出(2013)沪二中民二(民)终字第140号民事裁定书，裁定：本案按徐晓丹自动撤回上诉处理。双方当事人均应按原审判决执行。审理中，被告陈述，经向中介核实，系争房屋目前市场月租金为3500元至4000元。本院认为，原告通过合法买卖，取得了系争房屋的产权，现其作为系争房屋的产权人依法享有占有、使用、收益和处分的权利。四被告未经原告同意居住在系争房屋内，理应搬离。对于被告抗辩原告与案外人陈某某串通，他们就系争房屋所签订的房地产买卖合同无效，故不同意诉请的意见。首先，法院数份生效判决书已查明，被告徐晓丹与案外人包某某于2004年8月25日就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，将房屋出售给案外人包某某，系争房屋的产权于2004年9月6日登记至包某某名下，2009年5月20日，案外人包某某、陈某某就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定包某某将系争房屋出售给陈某某，系争房屋的产权于2009年7月20日登记至陈某某名下，原告曾起诉要求确认上述两份房地产买卖合同无效，均被驳回。包某某及陈某某先后提起诉讼要求徐晓丹及其家人搬离系争房屋，因法院认定包某某尚未向被告徐晓丹付清系争房屋房款，且包某某与陈某某曾是夫妻，故驳回了他们的诉请，此系被告徐晓丹与包某某之间就买卖系争房屋所涉及的房款而产生的债权债务纠纷，就此，被告徐晓丹可以另行主张，但法院生效判决书也认定了上述两份房屋买卖合同的效力，系争房屋的产权已登记至陈某某名下；其次，原告现已向法院提供了相关证据证明其通过银行转账向案外人陈某某支付了系争房屋房款3,458,900元，且被告并未提供陈某某与原告就系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》违反了法律禁止性规定的证据，因此本院认为，原告合法取得了系争房屋的产权。综上，本院对于被告的上述抗辩意见，难以采信。对于原告主张的要求四被告按每月3000元支付自2016年10月起至实际搬离之日的房屋使用费的请求。本院认为，四被告至今仍占有使用系争房屋，理应向原告支付使用费，但是考虑到本案的实际情况及之前的数次诉讼，本院确定四被告应向原告支付自本案生效之日起至其实际搬离之日的使用费，对于使用费金额，原告主张的3000元，并无不当，本院予以认可。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告徐晓丹、徐嶟、徐霖佳、刘春妮应于本判决生效之日起十日内搬离上海市杨浦区兰州路XXX弄XXX号XXX室房屋；二、被告徐晓丹、徐嶟、徐霖佳、刘春妮应于本判决生效之日起十日内支付原告邱欣璐自本判决生效之日起至实际搬离上海市杨浦区兰州路XXX弄XXX号XXX室房屋之日止的房屋使用费，按每月3000元计算。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取计25元，由被告徐晓丹、徐嶟、徐霖佳、刘春妮共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  金玮二〇一六年十二月二十七日书 记 员  饶馨附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。