长春汽车经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0192民初729号原告中国光大银行股份有限公司长春汽车厂支行，住所地长春市汽车经济技术开发区。负责人刘元璋，该行行长。委托代理人王氐明，北京大成（长春）律师事务所。被告赵俊萍，住长春市朝阳区。被告长春汉森哈电房地产开发有限公司，住所地长春市二道区。法定代表人童东青，该公司经理。委托代理人李大鹏，该公司职员。原告中国光大银行股份有限公司长春汽车厂支行诉被告赵俊萍、长春汉森哈电房地产开发有限公司合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告中国光大银行股份有限公司长春汽车厂支行（以下简称光大汽开支行）的委托代理人王氐明，被告长春汉森哈电房地产开发有限公司（以下简称汉森房产）的委托代理人李大鹏到庭参加诉讼，被告赵俊萍经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，故本案依法缺席审理。本案现已缺席审理终结。原告诉称：被告赵俊萍为购买住房向原告申请按揭贷款人民币（以下币种同）30万元。2011年4月1日，原告与被告赵俊萍签订了编号为35971116000115号《个人贷款合同》，合同约定原告向被告赵俊萍发放购房贷款30万元，贷款期限360个月，自2011年4月2日起至2041年4月2日止，赵俊萍采取每月等额还本付息的方式还款，并以其名下房产提供抵押担保，同时由被告汉森房产提供连带担保。合同签订后，原告依约履行了放款义务，但赵俊萍未能按照合同约定按时履行还款义务。原告诉至人民法院，诉请判令：一、被告赵俊萍按照合同约定一次性全额偿还原告贷款本金289015.43元和至全部贷款清偿之日止合同约定计算的利息，包括合同期限内的拖欠利息、罚息及复利和贷款到期后按罚息利率计算的利息及复利，并承担原告为实现债权的其他应付款项，包括但不限于评估费、拍卖费、公告费等。二、被告赵俊萍承担原告律师代理费5780元。三、被告赵俊萍在贷款合同约定的抵押担保范围内以抵押房屋对其上述债务的给付承担抵押担保责任，原告就上述抵押物的拍卖、变卖或者折价款享有优先受偿权。四、被告汉森房产对赵俊萍上述债务承担连带保证责任。五、案件受理费、保全费由赵俊萍、汉森房产承担。被告汉森房产辩称：汉森房产没有违约行为，不应承担连带担保责任。被告赵俊萍经本院传票传唤未到庭参加诉讼亦未提交书面的答辩意见，视为放弃答辩的权利。经审理查明：2009年6月15日，原告（甲方）与被告汉森房产（乙方）签订了合同编号为GDQCC0901号《个人房屋按揭贷款合作协议书》，约定被告汉森房产为楼房房产的所有购房人（借款人）向光大汽开支行申请的个人房屋按揭贷款提供担保，其担保方式为全额不可撤销的连带责任的保证，保证范围为各借款人的借款本金及由此产生的借款利息（包括罚息）、违约金、赔偿金及甲方实现债权的费用。此担保为连续的无条件的保证。保证期限从本协议项下光大汽开支行每笔个人房屋按揭贷款发放之日起至乙方协助相应的借款人办妥相应房产的权属、抵押登记手续，并将《房屋产权证》（小产证）复印件和《房屋他项权利证》原件交甲方收执之日止。2011年3月26日，被告汉森房产与被告赵俊萍签订了合同编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，约定被告汉森房产将位于长春市二道区吉林大路的汉森金烁广场小区3栋2单元2206号房屋出售给被告赵俊萍，首付138155元，余款30万元办理按揭贷款。被告赵俊萍向原告光大汽开支行申请按揭贷款。2011年4月1日，原告光大汽开支行与被告赵俊萍签订了编号为35971116000115号《个人贷款合同》，合同约定“光大汽开支行向赵俊萍发放购房贷款30万元，贷款期限360个月，自2011年4月2日起至2041年4月2日止，赵俊萍采取每月等额还本付息的方式还款，并以其名下房产提供抵押担保，同时由被告汉森房产提供连带担保，贷款利率的计算标准，即在贷款正常情况下，贷款基准利率按中国人民银行有关规定执行，贷款期限在1年以上的，遇中国人民银行调整基准利率的，于下一年度的公历1月1日起按相主尖利率档次执行新的利率规定，本合同项下的贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准6.6%上浮零执行，本合同项下首期执行贷款年利率为6.6%。如出现逾期情形，贷款人有权对逾期贷款计收罚息，罚息息率为本合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%。罚息计算期间自逾期之日起至全部清偿之日止。逾期期间，如遇中国人民银行上调同期贷基利率，罚息利率自基准利率调整之日起相应上调。同时贷款人有权依照中国人民银行的规定对逾期利息计收复利。合同项下抵押担保范围包括贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及抵押权的必要费用，包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等和所有其他应付的合法费用。如借款人未按时足额还款即构成违约事件，一旦发生违约事件，贷款人即有权宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项，贷款人有权按照本合同约定的逾期罚息利率就所有逾期金额向借款人计收罚息，贷款人有权以合适的方式依法处置抵押物或实现本合同项下的担保权利。”2011年4月2日，光大汽开支行履行了放款义务，自2014年6月20日起被告赵俊萍未能按照合同约定按时履行还款义务，汉森金烁广场小区3栋2单元2206号房屋未能办理正式的产权、抵押手续。以上查明的事实有个人房屋按揭贷款合作协议书、个人贷款合同、税务发票、还款流水单、原告及被告的陈述、律师费票据等证据予以证明。本院认为：一、关于合同的效力。原告光大汽开支行与被告汉森房产签订的合同编号为GDQCC0901号《个人房屋按揭贷款合作协议书》及被告汉森房产与被告赵俊萍签订的合同编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》均属当事人真实意思表示，合法有效。汉森房产与光大汽开支行约定“保证期限从本协议项下光大汽开支行每笔个人房屋按揭贷款发放之日起至乙方协助相应的借款人办妥相应房产的权属、抵押登记手续，并将《房屋产权证》（小产证）复印件和《房屋他项权利证》原件交甲方收执之日止。”，因汉森金烁广场小区3栋2单元2206号房屋至起诉时止尚未办理产权，故汉森房产的连带保证合同仍然有效。关于被告赵俊萍应如何承担还款责任。被告赵俊萍自2014年6月20日起未再按时足额还款，已经构成根本违约，原告有权宣布剩余贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项。故被告赵俊萍应立即一次性全额偿还原告贷款本金289015.43元及利息。因宣布剩余贷款立即到期为形成权，应自通知到达被告赵俊萍之日发生效力，即在本案中应以公告起诉状视为送达之日为宣布剩余贷款立即到期之日（2016年10月8日）。因此贷款期内的利息应自2014年6月20日计算至2016年10月7日，按照中国人民银行同期基准贷款利率执行（如遇国家利率调整，于下一年度的公历1月1日期按相应利率档次执行新的利率规定）。贷款到期后的逾期罚息应自2016年10月8日计算至贷款全部付清之日止，罚息利率为本合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%。原告与被告赵俊萍虽约定了可计收复利，但对计收复利的标准未予明确，本院酌情按照中国人民银行同期基准贷款利率予以保护。且复利仅可针对借期内的正常利息收取，即以借期内利息为基数，自2016年10月8日起按照中国人民银行同期基准贷款利率计算至实际付清之日止。原告主张被告赵俊萍承担律师代理费5780元符合合同约定，本院予以保护。关于被告汉森房产是否应承担担保责任及承担责任的范围。汉森金烁广场小区3栋2单元2206号房屋上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。因此，光大汽开支行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对系争房屋享有现实抵押权。在此情况下，光大汽开支行仍可同时要求被告汉森房产承担连带担保责任。根据合同约定，被告汉森房产承担担保责任的范围为借款本金及利息（包括罚息）、违约金、赔偿金及原告实现债权的费用，故被告汉森房产应对上述所有费用承担连带保证责任。综上所述,依据《中华人民共和国侵合同》第一百零八条，《中华人民共和国担保法》第十八、二十八条，《中华人民物权法》第二十条之规定,判决如下：一、被告赵俊萍于本判决生效之日起立即偿还原告中国光大银行股份有限公司长春汽车厂支行贷款本金289015.43元及利息【借期内的利息应自2014年6月20日计算至2016年10月7日，按照中国人民银行同期基准贷款利率执行（如遇国家利率调整，于下一年度的公历1月1日期按相应利率档次执行新的利率规定）；贷款到期后的逾期罚息应自2016年10月8日计算至贷款全部付清之日止，罚息利率为本合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%；复利以借期内利息为基数，自2016年10月8日起按照中国人民银行同期基准贷款利率计算至实际付清之日止】；二、被告赵俊萍于本判决生效之日起立即给付原告中国光大银行股份有限公司长春汽车厂支行律师代理费5780元；三、被告长春汉森哈电房地产开发有限公司对被告赵俊萍上述赔偿给付义务承担连带保证责任；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之决定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5720元、保全费2020元、公告费260元由被告赵俊萍、长春汉森哈电房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  曲 卓人民陪审员  李万国人民陪审员  孙洪杰二〇一六年十二月二十八日书 记 员  程 红