贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黔23民终1284号 上诉人（原审原告）姚永军，男，1979年4月9日生，汉族，贵州省册亨县人，教师，住册亨县。 上诉人（原审原告）李治红，女，1988年6月20日生，汉族，贵州省安龙县人，农民，住址同上。 被上诉人（原审被告）中国工商银行股份有限公司册亨支行，地址：贵州省册亨县者楼镇拥军路18号。组织机构代码：42977029-4。 法定代表人付洪，系该支行行长。 委托诉讼代理人胡腾，贵州权衡律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被上诉人（原审被告）杨定涛，男，1970年1月17日生，汉族，贵州省册亨县人，住册亨县。 被上诉人（原审被告）王洪琴，女，1972年5月30日生，汉族，贵州省安龙县人，住安龙县。 上诉人姚永军、李治红因与被上诉人中国工商银行股份有限公司册亨支行、杨定涛、王洪琴案外人执行异议一案，不服贵州省册亨县人民法院（2016）黔2327民初26号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人姚永军、李治红上诉请求：1、立即停止对位于册亨县房屋一套（房产证号：册房权证者楼镇字第××号）的强制执行，并解除查封扣押。2、判决上诉人对位于册亨县房屋拥有所有权。3、由被上诉人承担本案诉讼费。 事实及理由：上诉人夫妇于2007年10月30日购买被上诉人杨定涛位于册亨县房屋一套，并签订《房屋转让协议书》，付款方式已按协议书的规定执行，由于杨定涛行踪不定，未能及时办理该房屋的产权过户手续。2010年杨定涛向中国工商银行股份有限公司册亨支行（以下简称工行册亨支行）贷款并用该房屋抵押，工行册亨支行未到房屋实地进行测量、核查，就发放贷款给杨定涛。后杨定涛不能如期偿还借款，2013年10月28日册亨县法院依工行册亨支行的申请将该房进行查封，查封期限为两年。2015年，册亨县法院对该房进行拍卖，上诉人才知晓此事。2015年6月3日，二上诉人向册亨县法院提交了案外人执行异议，册亨县法院作出（2015）册法执异字第1号执行裁定书，驳回上诉人的异议，并告知起诉期限为收到裁定书之日起15日内。二上诉人提起诉讼，册亨县法院于2015年11月10日作出（2015）册民初字第476号执行裁定，认为二上诉人遗漏了诉讼请求，需继续补充，重新起诉。上诉人重新提起诉讼被册亨法院于2016年6月22日作出（2016）黔2327民初26号民事判决，驳回诉讼请求。上诉人认为， 根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四款的规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产，该房屋不得进行抵押。贷款时，工行册亨支行工作人员未到实地进行测量、核查，违反了《中国人民银行贷款通则》第二十七条贷款调查的规定。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，上诉人与被上诉人杨定涛、王洪琴签订的房屋买卖合同依法成立，未办理物权登记的，不影响合同效力。上诉人依合同支付了价款并占有标的物至今，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条的规定上诉人取得标的物的所有权，未登记只是物权未设立。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院不得查封、扣押冻结诉争房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条及相关规定，已售未过户住房不能执行。登记在被执行人名下的房屋属于被执行人的财产，因我国不动产登记制度还不够完善，买受人购买了房屋，由于种种原因未能过户，如果仅仅考虑申请执行人的债权受偿，而不考虑买受人的利益，将会引发严重的社会问题，也不符合公平原则。综上，请求二审法院公平、公正的对本案作出判决。 被上诉人工行册亨支行、杨定涛、王洪琴在二审期间未进行书面答辩。 姚永军、李治红一审诉讼请求：1、立即停止对位于册亨县房屋一套（房产证号：册房权证者楼镇字第××号）的强制执行，并解除查封扣押。2、判决原告对位于册亨县房屋拥有所有权。3、由被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2007年10月30日，被告杨定涛、王洪琴作为甲方，原告姚永军、李治红作为乙方，双方签订房屋转让协议书，约定甲方将其位于册亨县房屋（房产证号：册房权证者楼镇字第××号）一套出售给乙方，房屋转让价款为128000元，分三期支付，第一期于2007年10月30日支付60000元，第二期于2007年11月10日支付20000元，第三期于2007年12月20日支付48000元。之后，原告分别按约定支付前两期房款，剩余第三期房款48000元至今未付，亦未办理房屋过户手续。同年，原告搬迁至该房屋内居住至今。2010年3月11日，被告工行册亨支行与被告杨定涛、王洪琴、案外人魏忠平签订《个人借款／担保合同》，约定杨定涛向册亨工行借款525000元，并用其位于册亨县房屋一套及案外人魏忠平位于册亨县作抵押担保，杨定涛在合同尾部借款人及抵押人处签名并捺印，案外人魏忠平在抵押人处签名并捺印，王洪琴在抵押物共有人处签名及捺印。借款到期后，被告杨定涛未能偿还借款。2013年1月15日，工行册亨支行以杨定涛、王洪琴、魏忠平为被告提起借款合同纠纷诉讼，2013年6月9日，法院作出（2013）册民初字第77号民事判决书，判决：“一、由被告杨定涛于本判决书发生法律效力之日起三十日内偿还借款本金394728.49元及其利息（按借款合同约定的利率计算，含罚息）给原告中国工商银行股份有限公司册亨支行。二、原告中国工商银行股份有限公司册亨支行对被告杨定涛、王洪琴所有的位于册亨县者楼镇拥军路50-2号房屋以及被告魏忠平所有的位于册亨县房屋，享有抵押权，并有权在上述贷款本金及利息范围内就上述房产折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿”。判决生效后，杨定涛未在判决确定时间内履行给付义务。2013年10月10日，工行册亨支行申请法院强制执行，2013年10月28日，法院作出（2013）册法执字第341号执行裁定书，裁定查封了杨定涛的抵押房屋，查封期限为二年。2015年4月27日法院作出（2013）册法执字第341-1号执行裁定书，裁定拍卖杨定涛的抵押房屋。2015年6月3日，姚永军、李治红书面提出异议，以该房在法院查封之前二人就已合法占有，请求法院解除对标的物的拍卖。法院审查后于2015年6月9日作出（2015）册法执异字第1号执行裁定书，以工行册亨支行对标的物享有抵押权，具有排他性足以对抗第三人，工行册亨支行、杨定涛、王洪琴为被告向法院提起案外人执行异议之诉。2015年11月10日，姚永军、李治红以遗漏诉讼请求需补充后再起诉为由申请撤回起诉，2015年11月10日法院作出（2015）册民初字第476号民事裁定书，裁定准许撤诉。2016年1月7日，姚永军、李治红再次以工行册亨支行、杨定涛、王洪琴为被告提起案外人执行异议之诉，提出本案前述诉讼请求。 本案争议的焦点为：一、原告提起的执行异议之诉是否超过法定期限。二、原告姚永军、李治红能否取得讼争房屋的所有权。三、是否存在停止执行的合理事由。 一审认为，焦点一，原告在执行局对其提起的异议予以驳回后，在法定十五日内提起执行异议之诉。后原告因诉讼请求遗漏撤诉，之后再提起执行异议之诉，对撤诉后再起诉的期间，法律没有明确规定，故工行册亨支行的辩解不成立。 焦点二，原告姚永军、李治红与被告杨定涛、王洪琴签订房屋买卖合同系双方的真实意思表示，合同内容也未违反我国法律、法规的相关规定，对双方当事人均具有约束力，该合同合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。”的规定，原告在与被告杨定涛和王洪琴签订“房屋转让协议书”后，没有办理过户登记，不发生物权变更的效果，被告杨定涛、王洪琴仍然享有该房屋的所有权。虽然原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，但原告取得的权利是请求被告杨定涛、王洪琴将房屋所有权转移给自己的债权，并非房屋的所有权。原告依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，提出人民法院不得查封、扣押、冻结、执行争议房屋；被告工行册亨支行申请对该房屋查封、扣押、冻结、拍卖没有事实与法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权在执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形（即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记）且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持…”的规定，得到法院支持的情形必须以其权利能够排除执行为前提。原告不具备该前提条件，法院依法查封争议房屋并无不当。因此，原告要求法院支持其诉请的理由不能成立。被告杨定涛、王洪琴收取原告的大部分购房款后，又将该房屋抵押给工行册亨支行，原告未能办理过户手续取得该房屋的所有权，权利受到侵害，可另行向被告杨定涛、王洪琴主张权利。 焦点三，被告杨定涛向被告工行册亨支行贷款，用涉案房屋提供抵押担保并与银行签订了抵押合同，且在房管部门办理了该房屋的抵押登记手续，未违反我国相关法律规定，银行在办理抵押手续时不知道该房屋已卖给他人的事实，系善意第三人，故该抵押权依法成立，工行册亨支行依法享有对该房屋的抵押权。故原告要求停止执行和确认该执行和确认房屋归其所有的诉请，不应予以支持。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：驳回原告姚永军、李治红的诉讼请求。 案件受理费60元，由原告承担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审一致。 综合当事人诉辩请求与理由，归纳本案二审争议焦点为： 上诉人与被上诉人杨定涛、王洪琴签订的房屋买卖合同是否有效，是否发生物权变动，上诉人是否取得争议房屋所有权；是否应停止对诉争房屋的强制执行，并解除查封扣押。 关于争议焦点一：上诉人姚永军、李治红与被上诉人杨定涛、王洪琴签订房屋买卖合同系双方的真实意思表示，合同内容未违反法律的强制性规定，对双方当事人具有约束力，该合同合法有效。《根据中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。物权的本质是支配权、绝对权、排他权，不动产物权的变动只能在登记后才能生效。因上诉人姚永军、李治红未交清房款，也未从杨定涛、王洪琴手中取得房屋所有权证，更未将争议房屋过户在自己名下，不产生物权变动的效力，故上诉人未取得争议房屋的所有权。综上，本案存在房屋买卖合同及物权变动二层含义，即不动产物权变动的原因与结果，房屋买卖合同是物权变动的原因，房屋所有权的移转是物权变动的结果，前者产生的法律关系是债权债务关系，其建立的基础是双方当事人的意思表示达成一致时，合同即产生约束力。后者是产生物权变动的关系。两者之间的法律基础、生效要件完全不同。故合同有效并不一定导致房屋所有权转移，由于没有进行过户登记，故姚永军、李治红只能就合同向杨定涛、王洪琴主张权利，而不能对诉争房屋主张所有权。上诉人主张合同有效就取得诉争房屋所有权的理由不能成立，《中华人民共和国合同法》第一百三十三条所规定的标的物所有权自交付时转移，主要是指动产。本案所涉房屋为不动产，以登记为不动产转移的条件。 关于争议焦点二：杨定涛、王洪琴、案外人魏忠平向工行册亨支行贷款，并用诉争房屋作抵押，并到行政机关办理了抵押登记手续，工行册亨支行取得《房屋他项权利证》。工行册亨支行依法享有的抵押权依法设立，具有排他性足以对抗第三人的效力，且经一审法院生效判决书亦明确工行册亨支行对诉争房屋享有抵押权，并有权在上述贷款本金及利息范围内就上述房产折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条规定主要分二种情形：一是被上诉人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。二是第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中姚永军、李治红未付清购房款，且未办理过户手续，适用第一种情形，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案中上诉人在2007年即与杨定涛、王洪琴签订房屋买卖合同并实际占有房屋，但拖延未交清购房余款且督促杨定涛、王洪琴办理过户手续存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形。 综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉无事实和法律依据，不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费60元，由上诉人姚永军、李治红承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘筱青 审 判 员  付 君 代理审判员  罗 倩 二〇一六年十二月二十九日 书 记 员  田 青