云南省永德县人民法院民 事 判 决 书（2016）云0923民初255号原告:永德县海祥商业运营有限公司。住所地:永德县永宜路博物馆**。法定代表人：杜胜利，公司总经理。委托诉讼代理人:王晓玲，云南德和律师事务所律师。代理权限:特别授权代理。被告:毛晓忠，男，彝族，1984年10月25日生，云南省永德县人，无职业，住永德县。委托诉讼代理人:翁利军，云南庆耀律师事务所律师，代理权限:特别授权代理。原告永德县海祥商业运营有限公司与被告毛晓忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月29日受理后，2016年9月6日裁定转入普通程序，2016年9月27日、11月24日公开开庭进行了审理。原告永德县海祥商业运营有限公司的委托诉讼代理人王晓玲，被告毛晓忠及委托诉讼代理人翁利军到庭参加诉讼，原告永德县海祥商业运营有限公司法定代表人杜胜利未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永德县海祥商业运营有限公司提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付所欠23个月的房屋租金158424元；2、请求判令被告按约支付延迟支付房屋租金23个月的滞纳金332690.40元；3、请求判令被告按约支付已付租金10%的违约金6199.20元；4、请求判令终止合同，由原告收回房屋；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由:2011年11月9日，原告与被告签定一份永德县建材市场商铺租赁合同，原告将永德县建材市场7栋1、2、3、4、5、8、9、10、11、12号商铺以每平方米14元/月，总面积为492平方米，年租金为82656元，合同约定租赁期为5年，2012年1月至12月免租金。双方同时约定:如被告方未能按期支付相关款项应向原告支付欠款每日千分之三的滞纳金，逾期30日仍未交纳的保证金不予退还，被告方并按已付租金的10%向原告支付违约金。合同签订后被告向原告交付了5000元的保证金，原告免收了被告12个月的租金，被告于2013年12月2日交了一年的租金(2013年7月1日至2014年7月1日)61992元(优惠了3个月)，此后被告就再也没有支付租金，原告多次找其催要，被告以种种理由不支付租金，之后说生意难做，要转商铺，原告也同意，还找来愿意接受的人与被告商谈未果，再后来被告就以不接电话等行为消极对待此事，并给原告造成了不必要的经济损失。被告给原告造成的经济损失如下:(1)欠23个月的租金158424元(492平方米×14元×23个月＝158424元)；(2)延迟支付房屋租金23个月的滞纳金332690.40元(158424元×3‰×700天＝332690.40元)；(3)违约金6199.20元(61992元×10%)。以上费用总计:497733.60元。毛晓忠辩称:(一)本案《民事起诉状》事实与理由部分，第一段自“2011年11月9日，原告与被告签定一份永德县建材市场商铺租赁合同……”至“合同约定租期为5年，2012年1至12月免租金”，这一段的描述，根据双方签定的合同已既成事实，被告无异议。(二)本案《民事起诉状》事实与理由部分，自“双方同时约定：如被告方未能按期支付相关款项……”至最后“以上费用总计：497733.6元”，完全不符合事实真相，其真实意图是：在房屋租赁合同期内，原告恶意拖延时间，使被告在无法正常使用所租赁房屋的情况下，仍然要向原告支付高额的租金。被告现将事实真相及相关证据提供阐述如下：1.2011年11月9日，在原告与被告签定的《商铺租赁合同》后，被告于2011年12月16日、2013年4月15日分次向原告支付过租金，租金支付后，被告向原告索要正式发票（在2013年11月16日手书收票上有注明），原告却一直未提供，后经多次催要，原告亦不予理会，直至2013年年底，原告未提供正式发票及未履行当初建材市场将永德县县城内的所有建材商铺迁入建材市场内的招商承诺，多数商户要求原告提供正式发票及建材市场的合法性的相关法律文书，并拒绝缴纳租金，因此，原告被迫实行缴纳一年房租给予优惠几个月的政策，被告也因此于2013年12月2日缴纳了一年的房租，但原告仍未向被告开具正式发票。在原告不开具发票的情况下，被告享有先履行抗辩权，可以拒绝继续支付租金，因此，被告不存在违约行为及延迟支付房屋租金的行为。《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条规定：“单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票”。《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。”可见，开具发票是原告的法定义务，原告必须履行这一法定义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”合同法的明确规定显然将承租人拒付租金的“正当理由”作为抗辩支付租金的法定理由。开具发票是原告的法定义务，索取发票是被告的法定权利，原告不依法履行法定义务，被告亦可以依法维护其法定权利，拒绝支付租金。此外，《中华人民共和国合同法》第七条规定，“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，遵守社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”原告不开具发票是一种违法行为，损害了国家利益，即国家税收的流失，并且是故意为之，而被告拒付租金损害的是原告的利益，当这两种利益发生冲突时，应当首先考虑国家利益，或者两者必须同时兼顾，不能因为保护个人利益而损害国家利益。同时在《商铺租赁合同》中双方并未明确租金缴纳的方式、具体时间及期限，也就是说，在合同期限内，被告可按自身的经济实际情况，定期或不定期向原告支付。综上所述，被告并不构成违约及延迟支付房租的行为，属于合法实现自己的权利。由于以上事实及理由，涉及到本房屋租赁合同纠纷案《民事起诉状》诉讼请求的第2条“请求判令被告按约支付延迟支付房屋租金23个月的滞纳金332690.4元；”以及第3条“请求判令被告按约支付已付租金10%的违约金6199.2元”，被告请求法院根据事实，依法驳回原告的诉讼请求。2.被告与原告在开具发票的问题和房租缴纳期限的问题上，未能达成一致后，原告于2015年3月20日前，将被告商铺内的照明电路断开，由于照明电路的断路器是由原告管理，被告无法自行恢复照明电路，致使被告自断电后无法经营商铺，之后被告筹集了3万元的房租到原告的办公室缴纳，请求原告将照明电路开启，使商铺能继续经营，后续再分期进行缴纳房租，但原告坚持要求被告必须缴纳1年的房租方可继续经营，协商未果后，被告多次向原告提出解决方案：一是被告将房屋交还给原告，由原告对房屋转让，转让所得冲抵房租，同时解除合同；二是被告将房屋还给原告，由被告承担断电前的房租，分期进行支付。但原告均不同意，协商未果后，被告又向原告提出，终止合同，合同终止前的房租由被告承担，分期进行支付，但原告要求被告一次性付清合同终止前的租金，方可交回房屋和终止合同，因被告所租赁的商铺被原告断电后，店铺无法经营，而导致被告无固定的收入来源，因此无法满足原告的要求，也因此被告无法与原告沟通与协商。造成被告没有缴纳租金并不是被告单方面的过错。在被告与原告签定的《商铺租赁合同》的第六条明确约定：“如被告逾期30日仍未足额交纳租金及滞纳金，原告有权解除相关合同，收回商铺”，在被告无能力支付租金的情况下，仍然不与被告解除合同，同时只要有经济常识的人都应该知道，在无法使用和不能带来经济利益的设施，且需支付费用的前提下，均不可能长期留在自己的手中，因此原告存在恶意拖延租房期限的嫌疑。另外，被告所租赁的部分商铺，原告已于2016年3月份将其另行租赁给第三方，面积约为200平方米，按《民事诉讼状》中原告的诉讼请求中的第1条计算，该部分另行租赁后至今的租金原告仍让被告承担。被告与原告签定《商铺租赁合同》后，被告对所租赁的商铺在得到原告同意后，进行了全面的装修改造，共计投入了795486.52元，自原告断电无法经营后，也给被告造成了巨额经济损失。由于以上的事实和理由，被告请求:(1)涉及到《民事起诉状》诉讼请求的第1条“请求判令被告立即支付所欠23个月的房屋租金158424元”；被告认为，在《商铺租赁合同》中双方没有明确租金缴纳方式、时间及期限的前提下，原告将被告所租赁的商铺断水、断电，使其无法经营，给被告造成了巨额经济损失，同时，原告所主张的房屋租金的时间段内，原告已将部分铺面另行租赁。另外，被告要求原告解除合同而原告以必须一次性缴清租金为理由不与被告解除合同以及原告可以按合同约定解除合同而未解除，存在恶意拖延租房期限。故，被告请求法院根据事实，依法驳回原告的诉讼请求。(2)涉及到《民事起诉状》诉讼请求的第2条“请求判令被告按约支付延迟支付房屋租金23个月的滞纳金332690.40元”和第3条“请求判令被告按约支付已付租金10%的违约金6199.20元”；被告认为，在被告要求开具前期已付租金的正式发票而原告却拒绝开具的前提下，被告有权先履行抗辩权，拒付租金的权利。被告请求法院根据事实，依法驳回原告的诉讼请求。(3)涉及到《民事起诉状》诉讼请求的第4条“请求判令终止合同，由原告收回房屋”，被告同意原告的要求。(4)涉及到《民事起诉状》诉讼请求的第5条“本案诉讼费用由被告承担”，被告认为，在原告将其所租赁的商铺断水断电后，商铺无法经营后，被告已无固定收入来源，主要收入是打工，因此请求法院判令本案的诉讼费用由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据:1、《商铺租赁合同》，证实了原告与被告形成租赁关系及权利义务的约定，包含了违约金及滞纳金的约定，本院作有效证据予以采信。被告提交的证据:1、《商铺租赁合同》，证实合同签订的时间、内容及目前合同没有到期，租金交付的方式及时间没有约定，本院作有效证据予以采信。2、收据、收条，证实了原、被告合同签订后，被告共交房租110060元，交付到2014年7月1日止，本院作有效证据予以采信。3、发票、账单，证实了2015年4月原告将被告的商铺断电，被告用户账单不再产生费用，本院作有效证据予以采信。4、照片，只能证实商铺已经部分转租，但不能证实是原告转租的，经本院与转租人刘孝春调查核实，商铺由被告转租，该组证据本院予以部分采信。5、明细表，对明细表的真实性无法核实，且被告对其损失也没有提出主张，认为该组证据与本案没有关联性，本院不予采信。本院依法调取证据:2016年10月17日刘孝春的调查笔录，证实2016年4月28日，被告在原告知晓的情况下将承租的商铺部分转租给刘孝春，转租面积大约200平方米，刘孝春至今没有交纳过房租。本院作有效证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月9日，原告与被告签定一份永德县建材市场《商铺租赁合同》，原告将永德县建材市场7栋1、2、3、4、5、8、9、10、11、12号商铺以每平方米14元/月，总面积为492平方米，年租金为82656元，合同约定租赁期为5年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止。给予12月免租时间，即2012年1月至12月免租金。但双方对于租金交付的时间及方式没有约定。同时还约定:如被告未能按期支付相关合同规定的任何应付款项(包括但不仅限于租金、商业管理服务费、物管费，水电费等)，被告应向原告支付欠款每日千分之三的滞纳金，并承担原告由于追讨欠款所发生的相关费用(例如诉讼费、律师费等)，如被告逾期15日支付，除按照以上标准支付滞纳金外，原告有权停止商铺的水、电供应；如被告逾期30日仍未足额交纳租金及滞纳金，原告有权解除相关合同，收回商铺，所交履约保证金原告不予退还，被告方并按已付租金的10%向原告支付违约金。期间，2012年11月16日交房租20000元，2013年4月15日交房租6068元，2013年11月16日交房租20000元，2013年12月2日交房租61992元，2013年7月1日至2014年7月1日的租金原告优惠给被告3个月，被告共交房租110060元，交付到2014年7月1日止，2014年7月1日后被告未交过房租。2015年4月原告将被告承租的商铺断电。2016年4月28日，被告在原告知晓的情况下将承租的商铺部分转租给刘孝春，转租面积约200平方米，刘孝春在承租期间没有交纳过房租。2016年9月27日开庭审理后，原、被告经过协商，被告已将未转租的商铺交还给原告。本案中，对于原告提出诉讼请求:1、判令被告立即支付所欠23个月的房屋租金158424元；2、判令被告按约支付延迟支付房屋租金23个月的滞纳金332690.40元；3、判令被告按约支付已付租金10%的违约金6199.20元；4、判令终止合同，由原告收回房屋。具体评判如下：1、对于原告要求被告立即支付所欠23个月的房屋租金158424元的请求。本院认为，原、被告在签订《商铺租赁合同》时，对租金支付的期限没有约定。那么对于租金如何支付，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定:“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中，原、被告签订的《商铺租赁合同》，租期五年，在合同中没有约定租金支付期限，且根据合同条款及交易习惯无法确定支付期限的情况下，应按照合同法第二百二十六的规定，每一年的租金应该租赁期限届满一年时支付。而被告在2013年12月2日已向原告支付2013年7月1日至2014年7月1日的房租61992元(其中优惠3个月)，2014年7月开始未支付租金，原告应该在2015年7月后(即租赁期届满一年后)再向被告主张租金，若被告逾期15日支付，原告有权按照合同的约定停止商铺的水、电供应。但原告在2015年4月开始就对被告的商铺停止供电，原告违反了合同法的相关规定。2014年7月至2015年7月租金82656元，因原告擅自对被告的商铺停止供电，使被告未能正常使用商铺，应该扣除被告3个月的租金20664元，被告应支付原告租金61992元。自2015年7月至2016年5月的租金68880元，被告在明知原告停止供电的情况下，并未主张自己的权利，请求法律保护，仍然继续使用商铺，放任损失扩大，对于造成的损失，应由被告自行承担，产生的租金68880元，被告应该支付给原告。期间，被告在原告知晓的情况下于2016年4月28日将与原告承租的商铺部分转租给第三人刘孝春，应扣除转租商铺的租金2800元，被告还应支付给原告租金66080元。综上，被告应支付给原告的租金共计128072元。2、对于原告要求被告按约支付延迟支付房屋租金23个月滞纳金332690.40元的请求。本院认为，虽然原、被告在合同中约定如被告未能按期支付相关合同规定的任何应付款项被告应向原告支付欠款每日千分之三的滞纳金。但通过庭审查明，原、被告在签订合同时，对于租金支付期限没有约定，被告在支付租金时也是随意支付，即不是按月支付，也不是按年支付，经济状况好时多支付，经济状不好时少支付，因此，无法认定被告从何时开始延迟支付房屋租金。且由于租赁合同中遗漏了主要合同条款，在合同履行过程中，双方存在违约行为，双方都有过错。因此，对于原告主张被告按约支付延迟支付房屋租金23个月滞纳金332690.40元的请求，本院不予支持。3、对于原告要求被告按约支付已付租金10%的违约金6199.20元的请求。本院认为，虽然原、被告签订合同过程中约定，如被告逾期30日仍未足额交纳租金及滞纳金，原告有权解除相关合同，收回商铺，所交履约保证金原告不予退还，被告方并按已付租金的10%向原告支付违约金。但因为原、被告在签订合同时，合同条款不完善，遗漏了租金支付期限，导致双方在履行合同过程中，各自产生歧义，双方在履行合同的过程中都存在违约行为。因此，对于原告要求被告按约支付已付租金10%的违约金6199.20元的请求，本院不予支持。4、对于原告要求终止合同，收回房屋的诉讼请求。庭审中被告同意终止合同，本案在休庭过程中，原、被告经过协商，被告于2016年9月27日将未转租的商铺返回给原告，本院予以确认。对于被告转租商铺的房租，通过与承租人刘孝春调查核实，转租的商铺房租至今未支付租金，原告可以自行向承租人刘孝春收取该部分租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条，第二百一十二条，第二百一十三条，第二百二十六条，第二十七条的规定，判决如下：一、被告毛晓忠于本判决生效后三十日内一次性支付给原告永德县海祥商业运营有限公司承租商铺租金人民币128072元；二、确认原告永德县海祥商业运营有限公司与被告毛晓忠签订的《商铺租赁合同》已于2016年9月27日终止，被告毛晓忠已将未转租的商铺返回给原告永德县海祥商业运营有限公司；三、驳回原告永德县海祥商业运营有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8766元，由原告永德县海祥商业运营有限公司负担4383元，被告毛晓忠负担4383元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。审 判 长 陶 萍代理审判员 李 梅人民陪审员 张永生二〇一六年十二月三日书 记 员 胡跃菊附：《中华人民共和国合同法》第六十一条【合同约定不明的补救】合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条【合同的主要条款】租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。