浙江省淳安县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0127民初5071号原告：汪英禾，男，1956年8月1日出生，汉族，户籍所在地：淳安县，现住淳安县。原告：汪娇凤，女，1959年4月30日出生，汉族，户籍所在地：淳安县，现住淳安县。被告：杭州得卜实业有限公司，住所地：淳安县千岛湖镇新安东路238号1幢104室。法定代表人：施建华，董事长。委托诉讼代理人：张承进，浙江千岛湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：项长松，浙江千岛湖律师事务所律师。原告汪英禾、汪娇凤诉被告杭州得卜实业有限公司（以下简称得卜公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年12月7日立案受理，依法由审判员孙婷适用简易程序于2016年12月29日公开开庭进行了审理。原告汪英禾、汪娇凤，被告得卜公司的委托诉讼代理人张承进、项长松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金22078元，逾期办理权属证书违约金56998元，两项合计违约金79076元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告原企业注册名称为“淳安县玉翰房地产开发经营有限公司”、“杭州玉翰置业有限公司”，现变更登记为“杭州得卜实业有限公司”。2010年1月5日，原告就购买坐落于淳安县××室住宅与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定该商品房建筑面积共80.87平方米，单价为每平方米8496.7478元，总价款687132元，由原告在合同签订之日支付首付款206804元，余款480328于合同签订之日起三天内办妥按揭贷款手续；被告于2011年5月31日前将符合合同第九条约定条件的商品房交付给原告，且承诺于2011年8月31日前取得规定的土地、房屋权属证书交付给原告，否则按照合同第十条及第十六条约定向原告承担违约责任。《商品房买卖合同》签订后，原告依约履行了支付购房款之义务。但被告拖至2011年11月3日才取得淳安县建设局住宅区配套公建建设合同履行确认书，达到规划配套要求，故被告实际延迟到2011年11月3日才将符合合同第九条约定条件的商品房交付给原告，比约定交房期限各延迟了154天，即使考虑小区物业用房和社区办公用房的规划调整因素延长三个月，逾期交房时间为64天。同时被告也未兑现2011年8月31日前取得规定的土地、房屋权属证书交付给原告，直至2012年9月30日才通知原告办理该商品房的权属登记手续，比办证时间延迟395天。故被告已构成违约。为此，原告就违约赔偿事宜与被告交涉，终因双方分歧较大而协商未果。为维护原告合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《浙江省实施（中华人民共和国消费者权益保护法）办法》等有关规定，故起诉。被告得卜公司答辩称：一、关于《淳安县商品房买卖合同》中对交房、办证等时间的约定。1、公司的变更情况与原告所称一致。2、《淳安县商品房买卖合同》的签订时间、房号、建筑面积、单价、价款等，在证据质证中予以核对。3、经工商备案登记的《淳安县商品房买卖合同》第九条约定的交房时间是2011年5月31日，但同时约定遇特殊原因最长不得超过12个月交房。《淳安县商品房买卖合同》第十六条规定，产权登记的日期为2011年8月31日。二、在履行《淳安县商品房买卖合同》中，相关履行情况。1、被告于2011年5月份通知原告办理交房手续，原告实际到被告处交房交钥匙的时间2011年5月31日。按照《淳安县商品房买卖合同》第十二条的规定，属于自愿变更交房条件。2、被告于2012年5月份通知原告办理房屋所有权证，于2012年9月30日通知原告办理该商品房的国有土地使用权登记手续。三、“延期”交房和延期办证的原因。1、2011年7月7日，因千岛湖镇政府提出社区办公用房需要调整，并形成了备忘录。本案中因政府部门对物业经营用房、物业办公用房公建设施的调整，才导致物业用房、社区用房延迟至2011年11月3日由淳安县建设局出具淳建设确（2011）08号《住宅区配套公建建设合同履行确认书》。这属于《淳安县商品房买卖合同》第九条规定的特殊原因之一，允许最长不得超过12个月。（2016）浙民终4769号等民事判决书对这一因素做出认定，酌情认定了交房时间延长三个月。2、据淳安人民法院（2013）杭淳民初字第459号民事判决书以及相关证据显示，2011年12月22日，杭州玉翰置业有限公司向县国土资源局递交了土地复核验收的申请，同日县国土资源局收回了杭州玉翰置业有限公司编号为004《淳安县国有土地使用证收回凭证》，一致未给杭州玉翰置业有限公司验收也不给杭州玉翰置业公司答复。直到2012年9月大量业主向杭州市人民政府12345投诉和过问下，且在要求杭州玉翰提供价值4000万元的房产做抵押的情况下，县国土资源局才于2012年9月份开始办理土地使用权证。又根据淳安县人民法院（2013）杭淳民初字第459号民事判决书以及相关证据显示，杭州玉翰置业有限公司于2011年12月11日向县国土局申请复核验收，县国土局认为杭州玉翰置业有限公司存在改变土地用途的情形，于2012年11月8日向杭州玉翰置业有限公司发出通知要求杭州玉翰置业有限公司签订土地出让合同补充协议并补缴土地出让金2329.09万元。但淳安县人民法院判决补缴的出让金131.55万元，与县国土局要求补缴的数额相差近20倍。综上，逾期办证主要是由于两个原因所造成，一个是根据《商品房买卖合同》的约定，因县建设局、规划局、镇人民政府对原批准的物业用房、社区用房公建设施的调整而延期办证；一个是由于县国土局不作为、乱作为的原因造成逾期办理国有土地使用权证。交房至办证时间需要三个月，如果延期交房考虑3个月，约定的办证时间也应该相应延期3个月。该三个月的法律依据是《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。四、延期交房和逾期办证没有给原告造成实际损失，原告主张的逾期违约金数额过高。如果原告诉请成立，也应调低违约金，调低的违约金参考此前法院调解结案的数额为妥。五、关于诉讼时效。原告诉称“原告就违约赔偿事宜多次与被告交涉，终因双方分歧较大而协商未果”，不是事实，原告在本次起诉之前从没有与被告交涉过。从2013年以来，淳安县人民法院对提出诉讼权利的业主的诉状均予以登记，且一直接受业主起诉，而不存在不接受诉状和不立案的情形。原告在起诉之前，从没有向被告主张过权利。原告于2016年12月7日向淳安县人民法院提起诉讼，可逾期交房时间即使按照原告所说的2011年11月3日起开始计算，逾期办证时间从2011年9月30日开始计算，均已超过诉讼时效，且不存在诉讼时效中断、中止的情形。建议驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的上述有效证据并结合双方举证责任和当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2010年1月5日，原告就购买坐落于淳安县××室住宅与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定该商品房建筑面积共80.87平方米，单价为每平方米8496.7478元，总价款687132元，由原告在合同签订之日支付首付款206804元，余款480328于合同签订之日起三天内办妥按揭贷款手续；被告于2011年5月31日前将符合合同第九条约定条件的商品房交付给原告，且承诺于2011年8月31日前取得规定的土地、房屋权属证书交付给原告，并在合同第十条及第十六条约定了逾期交房和逾期办证的违约责任：从合同约定的最后交付（或办证）期限的第二天起至实际交付（办证）之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之2.1。同时，合同第九条第4款第2项约定“以下情形出卖人可以据实予以延期：规划、环保、消防等政府主管部门根据法律、法规规定采取某项行政措施或遇重大问题导致开发建设期延长的；配合政府规划或市政配套设施导致延长建设期的，但最长不得超过12个月”。合同签订后，原告依约履行了支付购房款之义务。2011年5月10日，被告向淳安县建设局提交建筑工程配套设施验收申请表。2011年6月17日，淳安县建设局对该项目的配套设施提出了整改意见，整改项目涉及七大类（含物管用房及社区办公用房分割、物业专项维修资金和保修金未缴交、地下出入口裙房屋顶部位非永久性型材、违反县城规委【2003】06号文件下式广场应改为绿地、五楼空中花园配电箱无防雨防水设施存安全隐患等20多项子项目）。2011年7月7日，因千岛湖镇政府提出社区办公用房需要调整，被告与淳安县规划局、淳安县建设局共同签署了调整玉翰明珠公馆物业用房位置的备忘录，对物业用房的位置进行了调整。被告经整改后于2011年8月22日出具整改情况说明，说明中陈述物管用房及社区房已经规划确认，正式协议及移交手续已办理，物业办公用房已装修完毕并投入使用。2011年11月3日，淳安县建设局出具《住宅区配套公建建设合同履行确认书》，通过公建配套设施验收。另查，原、被告双方认可的房屋满足合同交付条件的时间为2011年11月3日，通知办理房屋权属登记手续的时间为2012年9月30日。本院认为：关于本案诉讼时效问题，经查，原告曾向相关部门主张权利，故对被告的诉讼时效之抗辩，本院不予采纳。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，应认定为合法有效。原告已依约支付了购房款，被告应承担按约交付房屋及办理产权登记的义务，而被告直至2011年11月3日才将符合合同约定的房屋交付给原告，故对被告客观上逾期交房的事实予以确认，但被告逾期交房的原因包含案涉小区物业用房和社区办公用房的规划调整，本院根据被告的整改情况及合同第九条的约定，酌情认定交房时间延长三个月，故逾期交房条数，本院认定为154天-90天=64天，逾期交房违约金为687132×64天×0.021%=9235元。关于逾期办证违约金，被告辩称系因淳安县国土资源局拖延办证造成的，本院认为，商品房买卖合同中未约定可以免除逾期办证违约责任的情形，即使淳安县国土资源局存在拖延办证情形，也不能免除被告应对原告承担的逾期办证违约责任，原告主张的逾期办证违约金不违反合同约定及法律规定，本院亦予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十五条第一款之规定，判决如下：被告杭州得卜实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告汪英禾、汪娇凤逾期交房违约金9235元、逾期办证违约金56998元，共计66233元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1776元，减半收取888元，由原告汪英禾、汪娇凤负担160元，由被告杭州得卜实业有限公司负担728元。原告汪英禾、汪娇凤于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州得卜实业有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  孙婷二〇一六年十二月二十九日书记员  徐苗附法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十五条权利人向公安机关、人民检察院、人民法院报案或者控告，请求保护其民事权利的，诉讼时效从其报案或者控告之日起中断。