广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0803民初1920号原告林永年，男，1934年10月15日出生，汉族，住湛江市霞山区。被告李观寿，男，1978年1月23日出生，汉族，住湛江市霞山区。委托代理人钱昌进，重庆剑直律师事务所律师。第三人湛江市日用杂品供应总公司破产清算组，住所地：湛江市人民大道北63号七楼。负责人林峰，组长。委托代理人梁冰，女，1959年9月23日出生，汉族，住湛江市霞山区，系该组工作人员，原告林永年诉被告李观寿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案受理后，依职权通知湛江市日用杂品供应总公司破产清算组（以下简称日杂破产清算组）作为第三人参加诉讼。依法由审判员黄细曼适用简易程序，于同年12月14日公开开庭进行了审理。原告林永年、被告李观寿及第三人日杂破产清算组的委托代理人梁冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林永年诉称，2011年12月17日，我与被告签订《租房协议书》，我同意把东堤三横路5号宿舍（即东堤二横路5号市日杂公司宿舍楼首层B住宅）租给被告做仓库，租期从2012年1月1日至2014年12月31日，每月租金600元，押金600元。被告交了2012年1月至9月租金，不料在2012年7月10日，该房屋的二、三楼发生火灾，殃及该房致房顶塌陷。被告要我把8、9月的租金退还给他，我不同意。后被告自行用铁皮瓦装回房顶继续存放渔网具，直用至2016年10月，却拒交租金。对此，我曾多次到霞山东堤社区居委会申诉，要求被告补交租金和退房。居委会的工作人员及履行予以协助调解，可被告不服从调解。居委会干部到现场见证：房内用铁皮瓦做回房顶，房内房渔网具，大铁门紧锁等。前天我再次劝导被告交租金及退房遭拒，只能提起本案诉讼，请求判令被告李观寿补交所欠的租金29400元（2012年10月至2016年10月共49个月，每月600元），并把房屋退还给我。被告李观寿辩称，原告在起诉状中有部分事实不真实，原告主体不适格。第三人日杂破产清算组述称，湛江市日用杂品供应总公司（以下简称日杂公司）于1998年12月8日经湛江市中级人民法院（1998）湛中法破字第5号民事裁定书宣告进入破产还债程序，霞山区东堤二横路5号砖木三层房地产（含原告林永年诉称的首层B住宅）属于该公司的破产财产。2011年12月13日，该破产财产已被依法拍卖成交，现正处于履行交接财产过程中。林永年是日杂公司的职工，该房屋是公司临时安置租赁给其居住的，林永年并不享有所有权，也没有权利对外租赁。同时，我方已于2011年停止收取林永年该房屋的租金，租赁关系已终止。在（2011）第7号湛江市广诚拍卖有限公司《拍卖成交确认书》签订后，该房地产的产权已属买受人湛江新城建设有限公司，林永年之后于2011年12月17日将该房屋出租给李观寿的行为没有法律依据，也侵犯了房屋所有权人湛江新城建设有限公司的权益。现林永年与李观寿之间的租赁合同纠纷属其个人行为，请法院根据事实与法律依法做出裁决。经审理查明，日杂公司于1998年被湛江市中级人民法院裁定宣告进入破产还债程序。位于湛江市霞山区东堤二横路5号房屋（证号粤房地证字第××号，以下简称5号房屋）权属日杂公司。2005年3月10日，日杂破产清算组与林永年签订《房屋租赁协议书》，约定日杂公司将5号房屋首层B住宅建筑面积58.52平方米出租给其职工林永年，每月租金53.3元，并约定“房屋租住职工不得违章改建和出租，城市规划，旧城的改造拆迁，要服从安置，搬迁居住”。2011年12月17日，林永年与李观寿签订《租房协议书》，约定林永年将其从日杂公司承租的5号房屋首层B住宅转租给李观寿，每月租金600元，租期从2012年1月1日起至2014年12月31日止，李观寿需交押金600元。签订《租房协议书》后，李观寿于2012年1月1日向林永年支付押金600元，并向林永年支付租金至2012年9月30日。2012年7月10日，5号房屋发生火灾，致使5号房屋首层B住宅的房顶塌陷。该房顶塌陷后，林永年及日杂破产清算组均没进行维修。因李观寿拟对5号房屋首层B住宅进行搭建，日杂破产清算组于2015年4月11日向李观寿送达《通知》，要求李观寿不得对该房屋翻修施工。2016年11月7日，林永年以李观寿继续使用5号房屋首层B住宅而拒交租金及返还房屋为由，提起本案诉讼。庭审中，林永年增加诉讼请求，请求解除其与李观寿之间的租赁合同。5号房屋首层B住宅现由李观寿处理后封锁。另查明，2011年12月13日，湛江新城建设有限公司通过拍卖拍得包括5号房屋首层B住宅在内的房地产。目前，法院尚未裁定湛江新城建设有限公司拍得的房地产归湛江新城建设有限公司所有。2014年3月17日，日杂破产清算组向林永年送达湛日杂破字第1号《通知》，该《通知》的内容为“你原（现）租住原日杂公司的房屋，该房屋属日杂公司的破产资产已拍卖，现须搬迁处理，通知你在接到本通知15天内到日杂公司破产清算组办理搬迁新居事宜，逾期未办理，后果自负”。又查明，庭审中，林永年在就法庭的提问“原告向日杂破产清算组交纳涉案房屋的租金至何时”回答“租金交给清算组至何时我不记得了，2011年，清算组将涉案房屋拍卖给他人后，清算组将我交付的租金退还给我。退了多少钱我不确定，大约几个月的租金，之后不再收取我的租金”。李观寿称“涉案房屋被烧毁后成为危房，我将涉案房屋封起来…”。湛江市市区2012年二等二级砖瓦结构房屋市场指导性租金标准为3元-6元，浮动幅度±20%。以上事实有原告提供的《租房协议书》《房屋租赁协议书》、第三人提供的民事裁定书、《拍卖成交确认书》、通知、送达回证复印件及开庭笔录等在案证明。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。本案主要的争议焦点为林永年作为原告主体是否适格及李观寿应付租金数额的确定。关于林永年作为原告主体是否适格的问题。林永年与日杂破产清算组签订的《房屋租赁协议书》没有约定租赁期限，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，林永年与日杂破产清算组关于5号房屋首层B住宅的租赁应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。包括5号房屋首层B住宅在内的房地产虽于2011年12月13日已拍卖给湛江新城建设有限公司，但由于法院至今没裁定该房地产归湛江新城建设有限公司所有，故该房地产现在产权仍属于日杂公司，日杂破产清算组主张5号房屋首层B住宅的产权属于湛江新城建设有限公司无理，不予采纳。5号房屋首层B住宅虽于2011年12月13日已经拍卖，日杂破产清算组亦于2012年1月1日后不再收取林永年的租金，但由于日杂破产清算组于2014年3月17日才向林永年送达湛日杂破字第1号《通知》，要求林永年接到通知后15日内办理搬迁事宜，应视为日杂破产清算组于2014年4月2日才解除与林永年的租赁合同。故日杂破产清算组与林永年至2014年4月1日期间仍存在租赁合同关系。关于林永年与李观寿的租赁关系。《房屋租赁协议书》虽约定林永年不得将5号房屋首层B住宅转租，但日杂破产清算组知道林永年将该房屋转租给李观寿后，并没提出任何异议和主张，故推定日杂破产清算组默许林永年的转租行为。所以，林永年作为原告主张李观寿支付5号房屋首层B住宅于2012年10月1日至2014年4月1日期间租金的主体适格。2014年4月2日后，林永年不再为5号房屋首层B住宅的承租人，其作为原告主张该房屋于2014年4月2日后的租金主体不适格。关于李观寿应付租金数额的确定问题。从李观寿在庭审中称“涉案房屋被烧毁后成为危房，我将涉案房屋封起来…”、日杂破产清算组于2015年4月10日向李观寿发出的《通知》，以及庭审中查明的李观寿现仍将5号房屋首层B住宅上锁，说明李观寿在5号房屋首层B住宅于2012年7月10日发生火灾后至今，仍占有控制该房屋，故李观寿应向林永年支付2012年10月1日至2014年4月1日期间的租金。由于5号房屋首层B住宅于2012年7月10日发生火灾致房顶塌陷导致不能正常使用，而林永年作为出租人，未能尽到维修义务，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，李观寿可以要求减少租金。依照《中华人民共和国合同法》第五条规定的公平原则，以及参照湛江市市区2012年二等二级砖瓦结构房屋市场指导性租金标准，本院酌情调整李观寿应向林永年支付2012年10月1日至2014年4月1日期间的租金标准为每月234.08元（4元／平方米×58.52平方米），即李观寿应向林永年支付2012年10月1日至2014年4月1日期间的租金为4213.44元（234.08元／月×18月）。对林永年主张李观寿支付超出4213.44元部分的租金，予以驳回。由于林永年与日杂破产清算组的租赁合同关系于2014年4月2日解除，林永年与李观寿之间的租赁合同存在客观履行的不能，故林永年主张解除其与李观寿之间的租赁合同关系有理，本院予以支持。由于林永年不是5号房屋首层B住宅的物权人，其与日杂破产清算组的租赁关系已于2014年4月2日解除，亦不是合法占有人，故其要求李观寿向其退还5号房屋首层B住宅无理，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百二十条、第二百三十一条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告林永年与被告李观寿之间的租赁合同。二、限被告李观寿于本判决发生法律效力之日起五日内支付给原告林永年2012年10月1日至2014年4月1日的租金4213.44元。三、驳回原告林永年的其他诉讼请求。本案受理费267元，由原告林永年负担229元、被告李观寿负担38元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  黄细曼二〇一六年十二月十九日书记员  冉晓璇附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。。