贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0103民初6700号原告中国建设银行股份有限公司贵阳花溪支行，地址贵阳市花溪镇清溪路**。负责人李虹，职务该行行长。委托代理人孙万平，中豪律师集团(贵阳)事务所律师。委托代理人梁铖西，中豪律师集团(贵阳)事务所律师。被告贵阳华亿房地产开发有限公司，地，地址贵阳市云岩区公园西路****/div>法定代表人孙鲁华。委托代理人周松，男，汉族，1974年3月4日生，住贵阳市云岩区，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司贵阳花溪支行诉被告贵阳华亿房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2016年4月29日作出了（2015）云民商初字第1974号民事判决书，原告中国建设银行股份有限公司贵阳花溪支行提出上诉，上诉至贵阳市中级人民法院，贵阳市中级人民法院于2016年8月23日作出了（2016）黔01民终3182号民事裁定书，一、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2015）云民商初字第1974号民事判决；二、发回贵州省贵阳市云岩区人民法院重审。本院重新受理本案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙万平、梁铖西，被告委托代理人周松到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告诉称，2006年3月23日，建行贵阳城东支行与被告签订《商品房买卖合同》(编号CF-2000-0171)，合同约定:建行城东支行购买被告位于中××大厦××、××号商品房，该商品房建筑面积共200.68㎡，套内建筑面积158.14㎡，公共部位与公共用房分摊面积42.52㎡，该商品房单价为人民币33884.79/㎡,总金额人民币680万元，合同第五条约定“大于合同约定建筑面积的，其超出部分的房价由出卖人承担，产权归买受人。产权证建筑面积小于合同约定面积的，其小于部分的房款按合同约定单价计算，由出卖人退还买受人。”合同第六条约定“本购房合同签订之日起两日内，买卖合同首付出卖人购房款100万元，本购房合同签订之日起壹日内，出卖人将本购房合同送贵阳市产权监理处备案完毕，备案登记完毕之日起两日内，买受人支付出卖人512万元，余款68万元在产权证办妥，双方按合同第五条的约定处理完面积差异，该房屋产权证买受人收执当日内一次付清。以上每次付款出卖人均需向买受人开出相应发票。”合同第十九条约定“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向买受人所在地（即建行城东支行贵阳市云岩区中山东路65号）人民法院起诉”。合同签订后，建行城东支行于2006年3月23日支付购房定金100万元，同年2006年12月22日第二次付款512万元给被告，履行了合同约定。2006年12月6日原被告双方就产权登记事宜以《承诺函》补充约定：“待华亿大厦整体完工办理产权手续时，再行换办新证”。2015年3月，被告通知原告办理土地证时，原告才知晓被告交付的商品房实际建筑面积仅有157.22平方米，与《商品房买卖合同》约定的建筑面积200.68平方米相差43.46平方米，被告应当按合同约定返还相应价款并支付相应的资金占用费。2013年2月26日建行贵州省分行下发建贵函（2013）253号文件将城东支行划归花溪支行直接管辖，城东支行调整为单点型支行，其业务、财务管理等移交给花溪支行。综上，原告认为，被告交付的商品房建筑面积与合同约定的购买面积存在较大面积差异，被告拒绝退还多付款项构成严重违约。为了维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：一、被告贵阳华亿房地产开发有限公司返还多收原告购房款为792633.32元及资金占用费473930.87元(按中国人民银行同期货款利率的标准，从付款之日起暂计至2015年11月2日止)，以后的资金占用费按中国人民银行同期贷款利率计算至应返还购房款还清之日止；二、本案诉讼费等由被告贵阳华亿房地产开发有限公司承担。被告辩称：一、原告于2006年12月便取得了该门面房产证，在取得该产权证时原告就已经知道其取得房屋的产权面积与购房合同存在差异，但是在长达九年的时间内原告从未向被告就房屋面积差异及退房款提出过异议，现在再向法院主张其权利已超过了诉讼时效期间为二年之规定；二、原告与被告确于2006年3月23日签订了一份《商品房买卖合同》，原告于2006年3月24日及3月28日分两次向被告支付了购房款100万元及512万元，共计612万元，在办理产权的过程中原告知道产权证面积同购房合同面积不一致后，便向被告提出不再支付尾款68万元，原告也不再向被告要求其面积差异补偿，双方就这一问题达成了口头协议，因此原告在长达九年的时间里一直未向被告要求其面积差异补偿，现在原告向法院起诉要求返还购房款及资金占用费违反了法律关于诉讼时效的规定，也违反了诚实守信的原则。经审理查明，2006年3月23日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：一、出卖人以出让方式取得位于中××、编号××号的地块土地使用权，出卖人在上述地块上建设商品房主，暂定名为华亿大厦；二、买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为(2005)筑商房预字第103号；三、买受人购买的商品房为上述房屋的第一幢第一层编号为1-6、1-7号房，该商品房建筑面积共200.68平方米，其中套内建设面积为158.14平方米，公共部位与公用房屋分摊建设面积42.52平方米；四、该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米33884.79元，总金额为人民币680万元整；五、面积差异处理，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，大于合同约定建筑面积的，其超出部分的房价由出卖人承担，产权归买受人，产权证建筑面积小于合同约定面积的，其小于部分的房按合同约定单价计算，由出卖人退还买受人；六、买受人以分期方式付款，本购买合同签订之日起两日内，买受人首付出卖人购房款100万元，本购房合同签订之日起壹日内出卖人将本购房合同送贵阳市产权监理处备案完毕，备案登记完毕之日起两日内，买受人支付出卖人512万元，余款68万元在房屋产权证办妥，双方按面积差异处理条款的约定处理完面积差异，该房屋产权证交买受人收执当日内一次付清，以上每次付款出卖人均需向买受人开出相应发票；七、出卖人应当在2006年7月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订后，原告于2006年3月24日及3月28日分两次向被告支付了购房款100万元及512万元，共计612万元。2006年11月24日，原告因财务制度要求，当年购买的固定资产必须在当年凭产权证入账，否则将导致网点投资计划，因此向贵阳市政府及市长报告，请求对原告所购房屋先进行分段验收，并办理房屋产权证书，领导批示，同意原告先行办证。同年12月6日，原、被告双方签订《承诺函》，共同作出如下承诺：一、原告与被告公司签订的(GF-2000-0171)《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同已在产权部门登记备案，合法有效，原告所购买的1-6、1-7号商铺建筑面积为200.68平方米，总金额人民币680万元；二、同意按合同约定面积办证；三、同意先行按合同金额征税，多退少补；四、待华亿大厦整体完工办理产权手续时，原告将交回此次办理的产权证，再行换办新证，但产权证号不更改。2006年12月18日，被告将原告购买的房屋交付原告。12月18日，被告将原告所购商铺交付原告。12月21日，贵阳市房屋产权监理处向原告核发了两份产权证，证号为筑房权证南明字第**产权证上载明1-6号房屋建筑面积为55.13㎡，证号为筑房房权证南明字第**权证上载明1-7号房屋建筑面积为97.09㎡，建筑面积共计152.22㎡。2013年4月11日，被告委托贵阳市房产测绘队就被告开发的华亿大厦进行实际测量及计算建筑面积，贵阳市房产测绘队出具了《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》，该报告就原告所购买的1-6号及1-7号的商铺建筑面积的测量结果分别为1-6号商铺56.88㎡，1-7号商铺为100.34㎡。同时，该报告在首页其他说明处说明如下：2006年12月7日应中国建设银行股份有限公司贵阳城东支行委托现场测量一层商场1-6号(55.13平方米)，1-7号(97.09平方米)套内面积。原告提交了贵阳市房屋产权监理处根据《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》于2016年1月28日向原告核发的两份产权证，其中证号为筑房权房权证南明字第**权证上载明：房屋坐落于南明区中××大厦××号的房屋建筑面积为56.88㎡，套内建筑面积为55.04㎡；证号为筑房权证房权证南明字第**证上载明：房屋坐落于南明区中××大厦××号的房屋建筑面积为100.34㎡，套内建筑面积为97.09㎡，建筑面积共计157.22㎡，与原被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积小了43.46㎡。被告表示华亿大厦是2012年之后才具备办理房产登记条件，2006年华亿大厦并不具备办理产权登记，是在特事特办的情况下办理的产权证，被告于2006年3月28日向原告出具612万元的购房发票时被告并未实际收到612万元的购房款，612万元的购房款原告实际是在2006年3月28日之后才支付给被告，具体付款时间记不清楚了，原被告曾经达成过口头协议，约定购房尾款和面积差互不追究，故被告从未向原告主张过购房尾款。原告认为华亿大厦是在2013年4月11日，贵阳市房产测绘队出具了《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》后才具备办证条件，2006年华亿大厦不具备办证条件，被告出具的购房发票时2006年3月28日，但是实际付款时间是2016年12月22日，原被告从未约定购房尾款和面积差互不追究。另查明，2013年2月26日，中国建设银行股份有限公司城东支行调整为中国建设银行股份有限公司花溪支行管辖。以上事实，有原、被告的陈述及提交的营业执照、组织机构代码证、商品房买卖合同、购房发票、房屋产权证、测绘报告、承诺函、关于办理购置华亿大厦房产产权证的报告等及庭审记录等佐证，并经庭审质证，足以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应认定为合法有效，双方应当严格履行合同的权利义务。2006年12月21日，贵阳市房屋产权监理处向原告核发了两份产权证（证号为筑房权证南房权证南明字第**载明1-6号房屋建筑面积为55.13㎡，证号为筑房权证南明房权证南明字第**明1-7号房屋建筑面积为97.09㎡，建筑面积共计152.22㎡。），从原告向贵阳市政府出具的建贵报（2006）497号报告、原被告于2006年共同向贵阳市房屋产权监理处出具的《承诺函》及原被告在庭审中的陈述来看，华亿大厦在2006年是不具备办理产权登记条件的，而且《承诺函》中明确写明“二、同意按合同约定面积办证；三、同意先行按合同金额征税，多退少补；四、待华亿大厦整体完工办理产权手续时，原告将交回此次办理的产权证，再行换办新证，但产权证号不更改”，说明原被告是知情产权登记部门于2006年12月21日出具的两份产权证是不能完全反应房屋的真实面积的，而且知晓在华亿大厦整体完工后是要重新办理产权证的事实。华亿大厦在2013年4月11日，贵阳市房产测绘队出具了《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》后才有可能具备办证条件，原告根据《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》向产权登记部门提出了变更登记，产权登记部门于2016年1月28日向原告核发的两份产权证（其中证号为筑房权证南明字房权证南明字第**明：房屋坐落于南明区中××大厦××号的房屋建筑面积为56.88㎡，套内建筑面积为55.04㎡；证号为筑房权证南明字第房权证南明字第**：房屋坐落于南明区中××大厦××号的房屋建筑面积为100.34㎡，套内建筑面积为97.09㎡，建筑面积共计157.22㎡）。2006年12月21日办理的产权证中所载明的面积是按照原被告双方合同中约定的面积进行登记的，而且从原被告双方出具的《承诺函》来看，原被告是知情2006年12月21日办理的产权证中载明的面积是依据双方合同中约定的面积进行登记的，而2016年1月28日办理的产权证中载明的面积是依据2013年4月11日，贵阳市房产测绘队出具的《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》作出的，故本院认为2016年1月28日办理的产权证中载明的面积是客观真实的。原告在取得2016年1月28日办理的产权证后才能知晓被告向其交付房屋的实际面积，原告只有在知晓实际面积情况下才能知晓被告交付的房屋面积与合同约定面积存在多少面积差，原告主张权利的诉讼时效应当从2016年1月28日开始计算，故被告主张原告的诉求已过诉讼时效的辩解本院不予采纳。原被告双方约定的房屋建筑面积为200.68平方米，房屋实际建筑面积为157.22为平方米，原告要求被告依法退还原告多交的购房款792633.32元的诉请予法有据，本院予以支持。原告要求被告从原告付款之日起按照用户同期贷款利率支付资金占用费473930.87元的诉请，因原被告双方在《商品房买卖合同》第五条关于面积确认及面积差异处理中双方自行约定“大于合同约定建筑面积的，其超出部分的房价由出卖人承担，产权归买受人。产权证建筑面积小于合同约定面积的，其小于部分的房款按合同约定单价计算，由出卖人退还买受人”的内容来看被告只有退还多余购房款的义务，故对原告的该项诉请不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”、第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决如下：一、被告贵阳华亿房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告中国建设银行股份有限公司贵阳花溪支行多付给被告贵阳华亿房地产开发有限公司的购房款人民币792633.32元。二、驳回原告中国建设银行股份有限公司贵阳花溪支行的其余诉讼请求。案件受理费18592元，由原告中国建设银行股份有限公司贵阳花溪支行负担6957元，被告贵阳华亿房地产开发有限公司负担11635元（案件受理费已由原告预交，被告在履行本判决时一并支付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  王先伟审 判 员  杨嘉慧代理审判员  班亚飞二〇一六年十二月二十日书 记 员  甘 露