.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}    海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2016）琼0108民初4384号   原告：陈桂转，女，1964年4月3日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：蒋秋文，女，1983年9月20日出生，汉族，系陈桂转的女儿，住海南省海口市海秀中路。   被告：赖熙特，男，1989年4月14日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。公民身份号码：×××。   被告：赖熙俊，男，1986年7月6日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。公民身份号码：×××。   两被告共同委托诉讼代理人：罗彬，北京市中政律师事务所律师。   原告陈桂转与被告赖熙特、赖熙俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈桂转及其委托诉讼代理人蒋秋文、被告赖熙特、赖熙俊的共同委托诉讼代理人罗彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告陈桂转向本院提出诉讼请求：1、确认海南省海口市××区房及相应土地使用权归原告所有，判令被告配合原告办理产权及土地使用权过户；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年3月23日被告兄弟二人与原告签订房屋买卖合同，自愿将其二人共有的，座落在海口市××里（建筑面积105㎡，所有权证号：海房字第75**）的房屋以及该房产的相关土地［土地使用权证号：海口市国用（2001）第XXXXXX］以30万元卖给原告。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款30万元。被告也将该楼房及相应的产权证、土地证移交给了原告。但被告至今也未办理房屋及土地过户手续。因此，为维护自己的合法权益，原告特依法向贵院提起诉讼。   被告赖熙特、赖熙俊辩称，答辩人与原告是邻居关系。2012年，原告提出购买答辩人名下位于白坡里237号的楼房，房款共计30万元。大约3月份签订合同后，原告支付了定金1万元和首付款9万元。但因为对方原因，房屋无法办理贷款。所以，后来双方商定以分期付款方式支付剩余的房款。此后，原告陆陆续续分七八次将余款以现金支付给答辩人。最后答辩人一次性向原告出具了30万元的收据。后因个人原因，并未办理过户手续。现原告起诉办理过户手续，答辩人同意法院依法判决。   经审理查明，2012年2月17日，原告陈桂转（乙方、买方）与被告赖熙特、赖熙俊（甲方、卖方）签订了一份《房屋买卖合同书》。该合同约定：甲方自愿将坐落在海口市××里（建筑面积105平方米，产权证字第XXXX号）房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方（附房产证复印件及该房产位置图）；双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币30万元；乙方在签订本合同时，支付定金1万元，乙方支付定金之日起一个月内，向甲方支付首付款9万元（定金从中扣除），首付款之外的款项通过银行住房按揭方式交付（有关期限和程序按照所在按揭银行规定办理）；甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）；办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担；乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额；甲方应在付清房款前将该房产交付乙方，届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用，无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。之后，原告向两被告支付了房屋总价款30万元。两被告于2015年11月20日以补签的方式向原告出具了一张收据，载明："现收到陈桂转（身份证号：×××）交来购房款（海口市美兰区白坡里237号房屋壹栋，层数三层，面积105平方米）现金人民币30万元整"。案涉房屋已于2012年交付原告居住使用，但原、被告双方均未按《中华人民共和国房地产管理法》第四十条第一款的规定报有批准权的人民政府批准，亦未依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。   另查明，2011年9月5日，海口市白坡里207号房屋及相应土地使用权登记在两被告名下，房屋所有权证号为海口市房房权证海房字第XX**房屋总层数为3层，建筑面积105平方米；土地权利证书号为海口市国用（2011）第XXXXXX号，使用面积为35.34平方米，为划拨性质的国有建设用地使用权。2012年3月6日，海口市地名委员会办公室将"海口市白坡里207号"变更为"海口市白坡里237号"。截止2016年11月30日，案涉房屋的所有权人及相应土地使用权的权利人仍为两被告，案涉房屋及土地无查封、抵押记录。   本院确认的上述事实，有房屋买卖合同书、收据、国有土地使用权证、房屋所有权证、海口市房产登记信息查询情况说明、继承权公证书、海口市房屋所有权登记审核表、土地登记卡、门牌变更通知书以及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。   本院认为，案涉《房屋买卖合同书》是双方当事人的真实意思表示，其主体适格，内容未违反法律、法规的强制性规定及社会公共利益，为有效合同，应受法律的保护。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合同效力与物权变动的效力相分离，房屋买卖合同有效并不意味着房屋的物权即发生变动。《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。本案中，原、被告双方签订了《房屋买卖合同书》之后，案涉房屋所有权及相应土地使用权至今仍登记在两被告名下，尚未变更登记至原告名下，故不发生物权转让的效力。综上，原告请求确认案涉房屋所有权及相应土地使用权归原告所有，于法无据，本院不予支持。   本案原告已支付了购房总价款30万元，案涉房屋亦已经交付原告占有使用，两被告应继续履行其合同义务。然而，根据海口市国用（2011）第XXXXXX号国有土地使用权证，案涉房屋为国有划拨土地上的房屋。依照《中华人民共和国房地产管理法》第四十条第一款规定："以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金"，即国有划拨土地上的房屋买卖应当履行向有批准权的人民政府批准的程序，并交纳土地使用权出让金。根据查明的事实，原、被告双方均未按《中华人民共和国房地产管理法》第四十条第一款的规定报有批准权的人民政府批准，亦未依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。因此，案涉房屋所有权及相应土地使用权尚未具备过户的条件。案涉房屋只有获得人民政府批准并缴纳土地出让金后，两被告才能协助过户至原告名下。故原告请求两被告协助其办理案涉房屋所有权及相应土地使用权过户手续，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   驳回原告陈桂转的诉讼请求。   案件受理费2900元，由原告陈桂转负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   （此页无正文）   审 判 员 郑 薇     二〇一六年十二月二十三日   法官助理 辜泓奋   书 记 员 王瑛琳   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ......   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。