上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初10324号原告（反诉被告）：吴长宝。委托诉讼代理人：徐海勇，上海市百汇律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨致壘。被告（反诉原告）：黄家利。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：刘明，上海友禾律师事务所律师。第三人：上海市闵行区吴泾镇星火村民委员会。负责人：谢某。委托诉讼代理人：周俊杰，上海市天华律师事务所律师。原告（反诉被告）吴长宝与被告（反诉原告）杨致壘、黄家利、第三人上海市闵行区吴泾镇星火村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月8日立案受理后，先适用简易程序审理。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2016年11月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴长宝的委托诉讼代理人徐海勇，被告（反诉原告）杨致壘、黄家利的共同委托诉讼代理人刘明、第三人上海市闵行区吴泾镇星火村民委员会的委托诉讼代理人周俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴长宝向本院提出诉讼请求：1、判令杨致壘、黄家利支付其拆迁补偿款215,331元〔（装修补偿185,177元%2B附属设施84,846元%2B搬迁设备33,840元)*50%%2B停业停产损失63,400元〕；2、判令杨致壘、黄家利赔偿其尚未评估的损失184,669元；3、判令杨致壘、黄家利返还其租赁押金13,000元。事实和理由：2011年1月1日，杨致壘、黄家利将其向上海市闵行区吴泾镇星火村民委员会承租的星火村原×站出租给吴长宝，双方签订《租赁协议》，租期自2011年1月1日至2020年12月31日止，出租面积550平方米，吴长宝经营超市。后吴长宝承租的房屋于2015年12月被吴泾镇人民政府作为违法建筑拆除。据吴长宝了解，吴泾镇星火村民委员会为拆除涉案房屋，曾支付给杨致壘、黄家利补偿款80万元左右，目前尚有70万元左右未发放给杨致壘、黄家利。而补偿款中应有40万元左右属于吴长宝，包括设备、装修、搬迁费、停产费等。此外，吴长宝的人员遣散、房屋上的排水防水设施等损失未得到评估和补偿，杨致壘、黄家利也没有向吴长宝退还租赁押金，故诉至法院。杨致壘、黄家利辩称：其经村委会同意后在场地上搭建了涉案房屋，系违法搭建，无产证。租赁期间如遇拆迁，吴长宝无条件服从，杨致壘、黄家利不承担赔偿责任，故吴长宝无权要求补偿款。其与吴长宝签订租赁合同后，吴长宝自2014年1月起未再支付租金。2015年12月上述房屋被政府拆违行动统一拆除。当时吴长宝拒绝搬离，一直使用涉案房屋至房屋被强拆。吴长宝没有设备可搬迁，仅两个大货架。杨致壘、黄家利向本院提出反诉请求：要求吴长宝支付其自2014年1月至2015年10月期间的租金〔2014年1月起按（80,300%2B4,015）元计算，2015年起按（80,300%2B4,015）元*0.5%计算）〕。事实和理由：吴长宝实际使用涉案房屋，直至房屋被拆除。自2014年1月起，吴长宝没有支付过租金。针对反诉，吴长宝辩称：2014年3月4日，杨致壘、黄家利与村委会已解除租赁合同，故杨致壘、黄家利无权主张租赁费。杨致壘、黄家利于2016年4月29日提起反诉主张租金，已过诉讼时效。涉案房屋于2013年11月张贴公告准备拆除，在此情况下，其无法正常使用房屋，要求驳回反诉。上海市闵行区吴泾镇星火村民委员会（下称星火村委会）述称：关于本诉，星火村委会与杨致壘、黄家利谈妥的总的补偿金额为145万元，星火村委会已向杨致壘、黄家利支付72万元，还有73万元现在星火村委会，未支付完毕，至于杨致壘、黄家利与吴长宝之间的结算问题，星火村委会不参与，由法院认定。关于反诉，星火村委会与杨致壘、黄家利间系租赁关系，租金收取至2013年年底，2014年3月解除租赁关系。涉案房屋没有合法批建手续，有一部分是村里搭建，一部分是杨致壘、黄家利搭建，2013年年底左右发公告拆违。杨致壘、黄家利未向星火村委会返还房屋，因吴长宝一直占用房屋，直至2015年年底被拆除。补偿款中关于房屋的补偿，由杨致壘、黄家利及星火村委会根据谁搭建谁取得的原则进行补偿，其他补偿款已算在杨致壘、黄家利处，与星火村委会无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2006年3月，上海市闵行区吴泾镇星火村民委员会与杨致壘、黄家利签订《房屋租赁协议》，将星火村原×站房屋出租给杨致壘、黄家利，租赁期限为10年，自2006年3月1日起至2016年2月28日止，如遇市政动迁，杨致壘、黄家利应无条件服从。杨致壘、黄家利承租上述房屋后在场地上搭建了房屋用于出租。2011年1月1日，杨致壘、黄家利将上述房屋的一部分出租给吴长宝，双方签订《租赁协议书》，约定租期自2011年1月1日至2020年12月31日止，出租面积550平方米，租金每年80,300元。每一年递增原房租5%，五年后房租再协商。吴长宝应支付租赁押金13,000元，如吴长宝违约不付租金，杨致壘、黄家利有权不归还押金。杨致壘、黄家利提供的是毛坯厂房，吴长宝不得擅自改变或损坏房屋板材和外貌。租赁期内，对一些固定装修，吴长宝退租后不能撤毁。租赁期内，如遇政府用地拆迁，吴长宝无条件服从，互不承担赔偿或补偿责任，但杨致壘、黄家利应退还吴长宝未使用期内的房租，并提前二个月通知吴长宝。《租赁协议书》签订后，吴长宝支付了租赁押金13,000元，杨致壘、黄家利向吴长宝交付了房屋，吴长宝承租上述房屋用于经营超市。2013年3月星火村委会函告杨致壘、黄家利，承租地块将拆迁。2013年11月，有关部门在该地区发出拆迁通知。吴长宝自2014年1月起未再向杨致壘、黄家利支付租金。星火村委会向杨致壘、黄家利收取租金至2013年年底，2014年3月双方解除租赁关系。当时吴长宝拒绝搬离，使用涉案房屋至2015年12月房屋被拆除。还查明，涉案被拆区域总占地2,000平方米，为星火村委会资产与租赁方自建资产，包含有证面积和无证面积。在有关部门出具评估报告的基础上，依据“闵行区国家征地补偿（汇总、明细）表”，由于区域内无证建筑占了大部分，有关补偿项目按评估价的50%计算，故补偿款计有：村委集体资产建筑物价值204,845元、租赁户自建无证建筑价值830,147元、租赁户装饰价值191,738元、租赁户附属物163,823元、租赁户设备搬迁58,000元、拆毁设备补偿35,820元、停产停业损失费196,013元，合计1,680,386元。该补偿结算给星火村委会，涉及租赁户补偿由星火村委会负责处理结算。2014年3月4日，星火村委会与杨致壘、黄家利达成《补偿协议》，约定依据“国家征地补偿（汇总、明细）表”，确定补偿金额为145万元，先付72万元，余款73万元待杨致壘、黄家利全部搬迁结束后十天付清。杨致壘、黄家利应在2014年6月30日前完成全部搬迁，逾期作自愿放弃。双方所签的租赁协议即时终止。星火村委会已向杨致壘、黄家利支付72万元，尚余73万元未支付完毕。杨致壘、黄家利与吴长宝就补偿款的分配没有达成一致意见。本院认为，杨致壘、黄家利向吴长宝出租的房屋无有关批建手续，故双方签订的《租赁协议书》为无效的合同。根据合同法的规定，因该无效合同取得的财产应当返还，不能返还的应当折价补偿。杨致壘、黄家利对吴长宝进行补偿，系其法定义务。吴长宝因承租的房屋被拆迁，要求杨致壘、黄家利退还租赁押金13,000元，合法有据，本院予以支持。杨致壘、黄家利从星火村委会获得的拆迁补偿费145万元中既包含对自建无证建筑的补偿，也包含附属物、装修、设备搬迁、停产停业损失，故吴长宝有权要求杨致壘、黄家利进行适当补偿。因现场已被拆除，双方当事人几经协商未成，对有关补偿项目的归属双方现也难以举证，故本院参照评估报告、租赁面积、房屋使用状况等实际情况，酌情确定由杨致壘、黄家利补偿吴长宝各类损失170,500元。关于反诉，自2013年11月拆迁通知发出后，该地块进入拆迁期间，租户的经营等势必受到影响，租金应当核减。2014年1月起吴长宝没有缴纳房租，但考虑到杨致壘、黄家利自2014年1月起也未向村委会缴纳租金，且于2014年3月与村委会解除了租赁关系，杨致壘、黄家利未蒙受租金损失，故杨致壘、黄家利要求吴长宝向其缴纳2014年1月起直至拆迁时止的租金，即不公平也不合理。杨致壘、黄家利的该项请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杨致壘、黄家利于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）吴长宝拆迁补偿款170,500元；二、被告（反诉原告）杨致壘、黄家利于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）吴长宝租赁押金13,000元；三、驳回原告（反诉被告）吴长宝其余本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）杨致壘、黄家利的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,495元、财产保全费2,020元，由原告（反诉被告）吴长宝负担3,525元，被告（反诉原告）杨致壘、黄家利负担5,990元。反诉案件受理费减半收取计1,892.91元，由被告（反诉原告）杨致壘、黄家利负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 沈 群人民陪审员 尹 萍人民陪审员 邓红霞二〇一六年十二月三十日书 记 员 缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。