南京市六合区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0116民初5400号原告姚成，男，1974年4月26日出生，住南京市鼓楼区。原告白洁，女，1977年3月8日出生，汉族，住南京市浦口区。委托代理人宋辉，江苏天茂律师事务所律师。被告南京金牛湖度假中心有限公司，住所地在南京市六合区金牛湖街道金牛湖社区88号。法定代表人蔡鸿友，董事长。委托代理人胡林虎、李榜超，江苏东恒律师事务所律师。第三人南京金牛湖度假酒店管理有限公司，住所地在南京市金牛湖街道金牛湖社区88号。法定代表人陈桂珍，董事长。委托代理人胡林虎、李榜超，江苏东恒律师事务所律师。原告姚成、白洁与被告南京金牛湖度假中心有限公司（以下简称金牛湖度假公司）、第三人南京金牛湖度假酒店管理有限公司（以下简称金牛湖度假酒店公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后,依法由审判员刘家云担任审判长,与人民陪审员肖元明、周闵组成合议庭，于2016年12月19日公开开庭进行了审理。原告姚成、白洁的委托代理人宋辉，被告金牛湖度假公司和第三人金牛湖度假酒店公司的委托代理人胡林虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚成、白洁诉称：2013年12月29日，原告与被告金牛湖度假公司签订《金牛湖度假中心商品房预售合同》，约定被告将《南京市商品房预售许可证2013400020》中记载的南京市六合区金牛湖街道XX区XX号系XX公寓XX室房屋预售给原告，房屋面积68.97平方米，房款总价为792168元，家具款37148元，被告承诺2014年11月30日前交付房屋。期满后，原告多次催促，被告至今未履行房屋交付义务，故诉讼要求解除双方签订的《金牛湖度假中心商品房预售合同》，被告返还原告支付的购房款792168元，家具款37148元，并赔偿原告损失209547元，被告承担诉讼费用。被告金牛湖度假公司辩称：1、被告同意解除合同，但原告未按合同约定履行催告义务。2、原告主张的损失中定金和律师费用没有依据，不予认可，其余损失按照合同约定。至于退还家具款和承担委托合同违约金与本案房屋买卖合同不是同一法律关系，是委托合同纠纷，而且，被告与第三人之间是两个独立的法人单位，因此，原告对此部分请求应当另案诉讼，本案不宜处理。第三人金牛湖度假酒店公司述称，本案是房屋买卖合同解除后引起的纠纷，而第三人与原告之间不存在房屋买卖合同关系，而且，原告与第三人之间的委托合同纠纷与本案不是同一法律关系，不应合并审理，原告应当另行诉讼。经审理查明,2013年12月29日，原告姚成、白洁与被告金牛湖度假公司签订《金牛湖度假中心商品房预售合同》，约定被告将《南京市商品房预售许可证2013400020》中记载的南京市六合区XX区XX号XX公寓XX室房屋预售给原告，房屋面积68.97平方米，房屋总价为792168元，家具款37148元。合同约定乙方（原告）于2013年9月21日前向甲方（被告）支付定金20000元，2013年12月28日前支付382168元，余款390000元以商业按揭贷款支付。甲方应于2014年11月30日前向乙方交付该房屋，迟延交付该房屋，经乙方催告后90日仍未交付的，乙方有权解除合同，甲方应于契约解除后30日内双倍返还定金，并每天按已收价款的万分之一计算，向乙方支付迟延期间的赔偿金，同时将剩余已收款项（不含定金）返还乙方。合同签订后，原告于2013年9月21日向被告支付定金20000元，同年12月29日支付房款382168元和家具款37148元，2014年2月22日支付房款100000元，2月25日支付房款100000元，4月23日支付房款200000元。原告因归还商业贷款390000元支付利息27267元。房屋交付期限届满后，被告未能交付房屋，原告于2015年10月24日向被告发出催房申请书，被告至今未能交付房屋。2014年12月1日，原告与第三人金牛湖度假酒店公司签订《金牛湖度假中心酒店式公寓委托经营合同》，约定原告将购买的公寓委托第三人管理和经营，委托期限5年，期限内，双方不得提前终止合同，否则，违约方应当按照公寓总价款的10%向合同相对方支付违约金，并赔偿由此造成的损失。合同签订后，原告向第三人支付了家具款37148元。另查明，原告因本起诉讼委托江苏天茂律师事务所，并向该所支付律师服务费15000元。上述事实，有原被告签订的《金牛湖度假中心商品房预售合同》，原告支付购房款的凭据，原告与第三人签订的《金牛湖度假中心酒店式公寓委托经营合同》，以及原被告和第三人的庭审陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方可以解除合同，并可以要求恢复原状和主张赔偿损失。本案中，双方所订合同对涉诉房屋的交付日期、交付条件、解除条件及解除后果均作了约定，因此被告应当按照合同第六条约定的房屋交付时间、条件交付房屋，而其在交付期限届满后，未能按照约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应当承担违约责任。其经原告催告后至今仍未履行交付义务，原告有权依照合同约定行使解除权，解除双方签订的买卖合同，因此，原告解除合同应为有效，本院予以确认。被告辩称原告未尽到催告义务，解除权的行使条件不成就的理由与事实不符，理由不能成立，本院不予采纳。对于违约损失，虽然双方在合同中对违约产生的损失赔偿额的计算方法进行了约定，现原告以约定的违约金低于造成的损失，请求予以增加，且对实际损失提供了抵押借款合同、个人贷款还款计划书，证明其因贷款支付了利息27267元，因此，其支付的贷款利息应为增加的损失，理应由违约方即被告予以赔偿，故被告不仅应当按合同约定的损失赔偿数额赔偿原告损失，即每天按已收价款的万分之一，向乙方支付迟延期间的赔偿金，同时将剩余已收款项（不含定金）返还乙方，还应赔偿原告的贷款利息27267元。由于损失与定金条款并不冲突，原告在主张损失后，可以依照约定和法律规定主张双倍返还定金，因此，原告要求被告双倍返还定金的请求，于法有据，也应支持。至于原告主张的委托经营合同违约金和家具款，因其是与第三人之间的委托经营合同引起的纠纷，与本案不是同一法律关系，本案不应合并审理，原告可另行诉讼，故本案不作处理。对于律师服务费，由于原被告所签订的合同未有明确约定，因此，原告此项请求，缺乏合同约定，也于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告姚成、白洁与被告南京金牛湖度假中心有限公司签订《金牛湖度假中心商品房预售合同》；二、被告南京金牛湖度假中心有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告姚成、白洁购房款792168元,返还定金20000元，赔偿原告损失（一部分为贷款利息27267元；另一部分每天以79.22元为标准支付自2014年12月1日起至合同解除之日止）；三、驳回原告姚成、白洁的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14254元，由被告南京金牛湖度假中心有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《人民法院诉讼收费办法》，同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费14254元。南京市中级人民法院的开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76。审 判 长  刘家云人民陪审员  周 闵人民陪审员  肖元明二〇一六年十二月二十日书 记 员  戴艳蕾