上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初9266号原告(反诉被告)：上海雅森洗涤设备有限公司，住上海市松江区。法定代表人：董小泉，董事长。委托诉讼代理人：韦赟斌，上海敏诚善律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海大升标牌制作有限公司，住上海市松江区。法定代表人：闵工辉，总经理。委托诉讼代理人：邓剑军，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘嘉豪，男。原告上海雅森洗涤设备有限公司与被告上海大升标牌制作有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。后被告提起反诉，本院受理后决定与本诉合并审理。因案件复杂，本案转为适用普通程序公开开庭进行审理审理。原告法定代表人董小泉及原告委托诉讼代理人韦赟斌，被告委托诉讼代理人邓剑军、刘嘉豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海雅森洗涤设备有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告于2014年8月18日签订的《上海市厂房租赁合同》无效；2.被告将租赁厂房恢复原状，即刻返还；3.被告支付拖欠租金528,885元(自2016年1月1日起暂计至2016年6月30日止，实际计算至被告返还房屋之日止)、电费31,818.07元(自2014年9月起计算暂计至2016年6月30日，实际计算至被告返还涉案房屋之日止)；4.如被告不将租赁厂房恢复原状，则请求判令被告支付因违章违约搭建的机床、喷漆间所产生的拆除、修复费用60,000元。庭审中，原告明确恢复原状是要求被告未经同意在租赁厂房内简易分隔的房间予以拆除；主张电费明确自2014年9月至2016年9月93,833.18元、水费自2014年12月至2016年9月共计4,964.31元，期间被告已付44,694.08元，尚欠54,103.41元。事实和理由：原、被告于2014年8月18日签订的《上海市厂房租赁合同》一份，约定：原告将位于本区新浜镇胡甪公路XXX号1-5幢及现有围墙内空地、门卫房、配电房(以下简称系争房屋)出租给被告使用；租金每日每平方米0.46月，三个月一付，先付后用，第一期租金于2014年9月1日前付清，以后租金于每到期提前十日支付；厂房占用范围内的土地使用权被依法提前收回的，租赁合同终止，双方互不承担责任；如果被告逾期不支付租金超过一个月，原告有权解除合同。合同签订后，原告按约将第一期厂房交付被告使用至今，但被告自2016年1月起拖欠支付租金和电费，原告多次催讨无果。期间，系争房屋土地使用权被新浜镇政府收回，原告曾告知被告此情形，并提出终止合同，但遭被告拒绝，原告遂起诉法院要求解除合同。庭审中，因租赁厂房未取得合法的产权手续，遂将有关解除合同的诉请调整为要求确认租赁合同无效，希望法院判如所请。被告上海大升标牌制作有限公司辩称，系争房屋经政府批准建设，租赁合同应认定有效。双方租赁合同约定，厂房分二期租赁给被告，在第一期已实际租赁，支付租金及第二期厂房租赁定金的的情况下，原告以政府收回为由，拒绝交付第二期厂房，拒收被告房租，其实就与新浜资产经营管理有限公司签订厂房买卖合同，鉴于买卖不破租赁原则，不影响其继续履行合同。如果法院判令其需要恢复原状，也可以配合拆除，不同意赔偿拆除修复费用。综上，原告已经违约，应当承担相应的违约金。同时，被告提出如下反诉请求：1.原告继续履行合同，将合同约定的第二期厂房租赁给被告；2.原告支付违约金20万元；3.原告赔偿因侵犯被告优先购买权的损失(2016年1月15日租赁房屋市场单价与原告出售租赁房屋的单价差*4,200平米)，暂估100万元，具体以司法鉴定结论为准。针对反诉，原告上海雅森洗涤设备有限公司辩称，原告出售系争房屋实质就是政府回收土地使用权的行为；租赁合同无效，原告主张的违约责任、优先购买权也不成立，而且其同时主张继续履行合同与优先购买权损失的诉请是矛盾的。经本院审查，确认事实如下：2014年8月18日，原、被告签订《上海市厂房租赁合同》一份，约定：原告将系争房屋出租给被告使用；签订本合同前，原告已向被告出示系争房屋的土地出让合同；原告应于2014年9月1日前向被告交付系争房屋中第1幢房屋(面积4200平方米)以及有关设施设备，租赁期限自2014年9月1日起至2019年12月31日止，其中，即日起至2014年10月1日免租租金装修期；原告应于2016年1月1日向被告交付系争房屋中第2-5幢及现有围墙内空地、门卫房、配电房(面积13800平方米)及有关设施设备，租赁期限自2016年1月1日起至2019年12月31日止，其中，免租租金装修期一个月；系争房屋租金每日每平方0.46元，年租金302万元，自2018年1月1日起每年递增5%；在签订本合同起至2014年12月31日，被告应支付租房定金10万元，作为租赁第二期厂房的定金，届时因一方原因导致第二期厂房租赁无法履行的，违约方支付违约金20万元；租金三个月一付，先付后用，第一期租金于2014年9月1日前付清，以后被告应于每到期前十日支付，逾期支付，则需按日租金的千分之一支付违约金；原告交付第一期、二期厂房时租赁保证为一个月租金分别为6万元、22万元(含6万元)，租赁关系终止时，保证金用以抵充合同约定被告承担的费用外，剩余部分无息归还；租赁期间，被告应承担水电费、管理费等；如系争房屋占用范围内的土地使用依法提前收回的，合同终止，双方互不承担责任；如被告逾期支付租金超过一个月或者被告未征得原告书面同意和经安全生产监督、消防等有关部门批准即增设、改造特种设备，原告可书面通知解除合同，并按一个月租金一倍支付违约金，造成损失的，支付违约金不足以抵付损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分。合同另对其他事宜作出约定。合同签订后，原、被告即按约履行，被告实际占有使用第1幢房屋及附属门卫室，并支付租金至2015年12月31日止。原告亦收取第一期、二期房屋租赁保证金6万元、10万元，后又退回被告第二期租赁保证金10万元。2015年12月29日，原告发函被告，以新浜镇政府通知原告收回系争房屋土地使用权，租赁合同无法继续履行，故要求即日起终止合同，要求被告于2016年3月31日前腾空返还系争房屋。2016年1月15日，被告回函称没有依据说明系争房屋被告征用的事实，并称原告未按约定交付第二厂房而违约，要求原告退还定金10万元，并支付违约金20万元。同日，原告与上海新浜资产经营管理有限公司就买卖系争房屋签订资产买卖合同。2016年2月22日，被告发函原告称，已经收到返还的定金10万元，但要求支付违约金20万元以及提供政府征地使用权通知函。2016年2月25日，原告回函被告称不认可其违约，并称2016年1月15日，按新浜镇政府要求已经与上海新浜资产经营管理有限公司签订资产买卖合同，与被告的合同无法继续履行，要求被告返还系争房屋等。2016年4月15日，原告又以律师函的方式，要求被告腾空房屋。同月22日，被告回函称要求原告按约继续履行，明确出售第三方等事宜。原告遂诉至本院。2016年5月16日，上海市松江区新浜镇人民政府向原告出具情况说明一份，明确2002年由上海宏新经济发展有限公司代表政府与原告签订土地使用权地块预约协议，后因国家土地指标的宏观调控，虽经政府多次努力争取，无法兑现土地使用权出让手续。后经党政班子研究决定回购，于2016年1月15日由上海新浜资产经营管理有限公司与原告签订资产买卖合同，就该地块的租用权及地上建筑物进行回购，希望原告尽快搬离并将地块及地上建筑物交付上海新浜资产经营管理有限公司。2016年6月11日，原、被告签订协议一份，约定被告的基本电费结算按原告账单基本电费的15%预收，到年底(12月31日)为结算日，多退少补；被告电费结算方法，以原告账单的单价为基准进行结算；双方按实际使用电费度数位基准，一实际使用电度数所占总电度数的比例，计算基本电费的倍率，每年清算一次。另查明：原告于2002年10月16日就新浜工业园区内系争房屋所涉地块签订《出让土地使用权地块预约协议》。2003年6月6日，松江区规划管理局向原告核发建设用地规划许可证。同月23日，经区发展计划委员会批准，原告取得生产性建设项目审批。同月29日，系争房屋地块取得房屋土地权属调查报告书。同年9月1日，系争房屋取得建筑工程消防设计审核意见书。2004年7月13日，系争房屋取得建筑工程消防验收意见书。2004年9月18日，上海宏新经济发展有限公司与原告签订出让土地使用权补充协议。2004年10月11日，系争房屋取得建设项目环境影响报告表。原告亦缴纳了相关的土地使用税。原告自认系争房屋没有建设工程规划许可证。审理中，被告还提供录音录像资料，证明被告不欠原告电费，原告偷用被告电，电费没有结清，原告拒绝收取房租且无法出具政府收回土地的相关文件。原告对证据真实性、合法性、关联性不认可，虽然双方对相关事宜有交涉，但双方协商的前提是被告能按约搬离，所以在录音中还有被告同意搬离的意见。关于水电费问题，被告认为因其实际搬入厂房在国庆期间，故不应承担2014年9月电费4,239元，其余原告主张水电费无异议；原告认为被告交付厂房时间与合同约定相符，被告应承担2014年9月电费。关于6万元保证金，原、被告均同意抵扣被告欠付的费用。以上事实，由厂房租赁合同及协议、银行交易明细、双方往来函件、情况说明、出让土地使用权地块预约协议及补充协议、建设用地规划许可证、生产性建设项目审批表、房屋土地权属调查报告书、建筑工程消防设计审核意见书、建筑工程消防验收意见书。2004年9月18日，上海宏新经济发展有限公司与原告签订出让土地使用权补充协议、资产买卖合同、当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：本案原、被告之间签订的房屋租赁合同，因系争房屋未取得建设工程规划许可证及房地产权证，故双方所签房屋租赁合同为无效合同。被告辩称系争房屋已经政府批准建设应为有效合同的观点，本院认为，政府准予建设的表现形式主要就是颁发建设工程规划许可证，虽然系争房屋所涉土地已经取得建设用地规划许可证，系争房屋也具备建筑工程消防验收意见书等相关批准手续，但在本案一审法庭辩论终结前，未有合法建设工程规划许可证，故对被告辩称合同有效的观点，本院不予采纳。房屋租赁合同无效后，被告即丧失了使用租赁房屋合法依据，故应搬离房屋，并房屋返还给原告。同时，被告应当支付原告自2016年1月1日起至房屋实际返还之日止的使用费，使用费标准参照合同约定的租金标准计算。关于欠付的水电费问题，被告仅就2014年9月电费产生异议，但其主张未实际使用房屋的意见，与租赁合同约定的房屋交付时间不符，且被告未提供证据证明，本院不予采信。关于原告要求恢复原状问题，原告认为被告未经原告同意进行厂房的分隔装修，但原告获悉被告承租房屋进行装修分割后，没有充分证据证明其在租赁履行过程中明确提出反对，可视为原告对被告的装修予以同意，故对原告要求恢复原状、赔偿修复费用的诉请，于法无据，本院不予支持。被告已付的保证金6万元，鉴于双方均无异议，本院在被告应付的使用费中予以抵充。至于被告的相关反诉主张均是建立在合同有效的基础，经本院在诉讼中对合同效力释明为无效合同后，被告对其诉讼请求未予以变更，故本院对被告反诉请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海雅森洗涤设备有限公司与被告(反诉原告)上海大升标牌制作有限公司于2014年8月18日签订的《上海市厂房租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)上海大升标牌制作有限公司于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告(反诉被告)上海雅森洗涤设备有限公司位于上海市松江区新浜镇胡甪公路XXX号第1幢房屋及附属门卫室；三、被告(反诉原告)上海大升标牌制作有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海雅森洗涤设备有限公司自2016年1月1日起至上述房屋实际搬离返还之日止的使用费(按每日每平方0.46元，计4,200平方米标准计算，可与租赁保证金60,000元相抵充)；四、被告(反诉原告)上海大升标牌制作有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海雅森洗涤设备有限公司自2014年9月至2016年9月止电费、自2014年12月至2016年9月止水费，共计54,103.41元。五、驳回原告(反诉被告)上海雅森洗涤设备有限公司其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海大升标牌制作有限公司反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,922元，反诉案件受理费7,800元，由原告(反诉被告)上海雅森洗涤设备有限公司负担1,300元(已付)，被告(反诉原告)上海大升标牌制作有限公司负担16,422元(已付7,800元，其余8,622元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜审 判 员  洪 飞人民陪审员  陆为明二〇一六年十二月十六日书 记 员  刘思钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。