呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2016）内0105民初3517号原告：郭建平，农民，住呼和浩特市。被告：呼和浩特市赛罕区巧报镇帅家营村村民委员会。法定代表人：王瑞军，该村委会主任。委托诉讼代理人：马坤杰，爱德律师事务所律师。第三人：内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司。法定代表人：武二润，该公司董事长。委托诉讼代理人：王瑞，男，该公司常务副总经理。委托诉讼代理人：谢国平，男，该公司法律顾问。原告郭建平与被告呼和浩特市赛罕区巧报镇帅家营村村民委员会（以下简称帅家营村村委会）、第三人内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司（以下简称恒盛泰公司）合同纠纷一案，本院于2016年5月12日立案受理后，依法适用简易程序审理，在审理过程中发现本案案情复杂，不宜适用简易程序，转为普通程序进行审理，并于2016年9月14日公开开庭进行了审理。原告郭建平、被告帅家营村村委会的委托诉讼代理人马坤杰、第三人恒盛泰公司的委托诉讼代理人谢国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭建平向本院提出诉讼请求：判令帅家营村村委会向郭建平支付逾期交房的房租费用40,220元。事实与理由：郭建平与帅家营村村委会于2010年11月27日签订了《征地补偿协议》，该协议约定，由帅家营村村委会征用郭建平位于呼和浩特市××区的1.0257亩土地，同时向郭建平补偿房屋一套，面积为92.55平方米，交房时间为征地结束后24个月内。如延期交房，每延期一个月支付郭建平500元租房费，延期超过6个月，每月支付1000元租房费。该协议签订后，双方按协议履行。郭建平的土地已被帅家营村村委会实际征用，但截止2016年7月4日，帅家营村村委会补偿郭建平的房屋才交付，逾期交房达3年之久，给郭建平的合法权益造成损害。郭建平为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：《征地补偿协议》，拟证明郭建平的土地己被帅家营村村委会实际征用，但逾期交房达3年之久，给郭建平的合法权益造成损害，帅家营村村委会应承担租房费用。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定，依法可以作为定案依据。帅家营村村委会辩称，帅家营村村委会不是本案应承担法律责任的适格主体，郭建平主张的逾期交房房租费与帅家营村村委会无关，应驳回郭建平的诉讼请求。2010年11月15日由帅家营村村委会代表村民与恒盛泰公司签订《征地补偿合同》，为了尽快落实村民基于《征地补偿合同》享有的具体权利义务，帅家营村村委会与村民个人又分别签订《征地补偿协议》，并且约定在履行过程中由恒盛泰公司兑现相关补偿。《征地补偿合同》、《征地补偿协议》两份协议共同构成帅家营村民与恒盛泰公司之间就占地补偿事宜的整体合同内容。从本案事实分析：第一，帅家营村村委会基于村民代表会议决议代表村民与恒盛泰公司签订《征地补偿合同》，合同明确约定交房时间为征地结束后24个月内，若延期交房，每延期一个月每套房由恒盛泰公司支付500元的房租费，此延期时间不能超过半年，如果超时恒盛泰公司加倍承担村民租房费。同时约定，恒盛泰公司在征地期间如不能按照约定时间支付补偿款，产生的一切损失均由恒盛泰公司承担。通过以上内容可以看出，帅家营村村委会与恒盛泰公司在签订《征地补偿合同》时对交房主体、延期交房承担补偿责任的主体以及延期交房承担补偿责任的履行对象均作出明确约定，因此帅家营村村委会并非是本案中应向村民承担租房费用的责任主体，不是本案适格被告。从签订的《征地补偿协议》来看，双方均明确认可承担延期交房租房费的责任主体是恒盛泰公司，根据合同法意思自治的法律原则，村民应向恒盛泰公司主张权利。第二，从协议履行过程来看，恒盛泰公司直接向村民履行交付房屋义务，村民也是直接向恒盛泰公司就房屋主张相关权利。帅家营村村委会并未代替村民选择具体的楼层房号，而是由村民与恒盛泰公司直接协商并确定最终应交付的具体房屋。帅家营村村委会也并未代替村民与恒盛泰公司履行房屋的交接手续。由于房屋的实际交付主体不是帅家营村村委会，自然就更不能将因延期交房产生的租房费强加于帅家营村村委会。根据权利与义务相统一的原则，帅家营村村委会也没有向村民支付延期交房租房费的法定义务。第三，从法律规定上来看，帅家营村村委会作为村民自治机关，其通过村民会议决议的形式代表村民行使自治权。在本案中，帅家营村村委会代表村民与恒盛泰公司订立《征地补偿合同》，再通过与村民个人签订《征地补偿协议》从而达到细化并保障村民个人在征地补偿过程中依法享有具体权利义务的目的。本案中帅家营村村委会的法律地位仅是代表村民集体与恒盛泰公司签订《征地补偿合同》，是《征地补偿协议》的代理人，而并未是承担延期交房补偿损失的责任方。帅家营村村委会为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：《村民代表会议决议》、《征地补偿合同》，拟证明帅家营村村委会作为村民的代理人，与恒盛泰公司签订合同，该合同具体享有权利、并承担义务的主体是村民和恒盛泰公司。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定，依法可以作为定案依据。恒盛泰公司辩称，一、郭建平起诉是基于与帅家营村村委会签订的《征地补偿协议》主张违约金，但恒盛泰公司不是该补偿协议的主体，所以恒盛泰公司不承担租房费用。二、帅家营村村委会与恒盛泰公司之间签订了《征地补偿合同》，合同的权利义务以及履行的情况不是本案的审理范围，这是另一个合同的法律关系，如果要审理的话等于评价了另一个合同双方之间的权利义务，不应在本案中一并解决。三、恒盛泰公司与帅家营村村委会之间的《征地补偿合同》约定了租房费用的起算和终止时间，但是其成就的条件是征地完成后24个月之内交房，现在征地还没有完成，所以起算时间还没有达到，交房时间还没有成就。恒盛泰公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：一、《征地补偿合同》，拟证明双方约定在征地结束后24个月内交房，现由于征地未结束，所以起算条件还未成就。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定，依法可以作为定案依据。二、《玉泉区南八里庄村地块土地整理项目实施协议书》，拟证明恒盛泰公司是土地整理的出资方，并不是征地方，征地方是政府，村民承包的地为帅家营村村委会所有。本院经审理认定事实如下：2010年11月15日，帅家营村村委会与恒盛泰公司签订《征地补偿合同》，约定恒盛泰公司征用帅家营村村委会位于帅家营村西的土地。四至为：东至金桥南路、南至世纪十八路、西至锡林南路、北至滨河南路。征用土地数量约400亩，最后以实际测量为准。征用土地补偿情况分为两种：直接补偿征地费和补偿住宅楼。交房时间为征地结束后24个月内。如果延期交房，每延期一个月每套房由恒盛泰公司支付500元的租房费，此延期时间不能超过半年，如果超时恒盛泰公司加倍承担村民租房费，但是延时最多不得超出一年，过此期限帅家营村村委会有权阻止恒盛泰公司施工并收回恒盛泰公司征用帅家营村村委会的全部土地，所造成的一切后果由恒盛泰公司承担，如遇自然界不可抗力情况除外。2010年11月27日，帅家营村村委会与郭建平签订《征地补偿协议》，约定帅家营村村委会征用郭建平1.0257亩土地，位于帅家营村西俗称八十亩地，1.0257亩地补房。1.0257亩土地应补92.55平方米，补一套住宅89.5平方米，交钥匙时退9150元。交房时间为该项目征地结束后24个月内，如果延期交房，每延期一个月每套房付给郭建平500元的租房费，延期如果超出6个月每套房每月给付1000元的租房费。在征地中开发商兑现补偿，村民同意签字后，被征地村民必须在七天内自己清理完地上附着物，否则将强行拆除，并由被征地村民承担相应损失。如有违约，由违约方承担相应的违约责任。郭建平与帅家营村村委会签订协议后，即向帅家营村村委会交付了被征用的土地。另查明，郭建平的征地补偿房屋己于2016年7月4日交付使用。又查明，恒盛泰公司开发建设的"恒泰盛都"项目中，涉及帅家营村的土地尚未征迁完毕。本院认为，本案的争议焦点为：关于郭建平要求帅家营村村委会支付逾期交房的租房费用40,220元是否有事实有法律依据的问题。针对争议焦点，郭建平与帅家营村村委会签订的《征地补偿协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据双方签订的《征地补偿协议》约定，交房时间为该项目征地结束后24个月内，如果延期交房，每延期一个月每套房付给郭建平500元的租房费，延期如果超出6个月每套房每月给付1000元的租房费。经本院调查核实，恒盛泰公司开发建设的"恒泰盛都"项目征迁工作至今未全部完成。本院认为，房地产开发工作包括房屋建设、道路建设、管网铺设、绿化施工等众多系统性的工作，其中的立项、规划、征地、动迁、竣工验收等步骤，都需要统筹安排。即房地产开发建设工作的每一项、每一个步骤都是系统性、整体性的工作，无法割裂开，单独进行评价。只有每一个步骤的工作整体完成，才具备继续进行的客观条件。本案中，协议约定的租房费支付的起算时间是该项目征地结束后24个月内，应理解为该项目整体土地征迁结束后24个月内，而并非每个村民将其被征拆的土地交付后24个月内。只有该项目整体征迁完成，才具备继续开发建设的基础条件。现虽然郭建平的征迁补偿房屋己交付使用，但征地工作未全部完成也导致一部分住宅楼未建设完毕，整个项目没有整体完工，不具备竣工验收的条件。将征地结束理解为该项目整地征地结束，符合房地产工作的客观事实，也符合双方合同的约定。故该项目征地并未结束，合同约定的租房费用并不具备起算条件。综上，郭建平的诉讼理由不能成立，诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告郭建平的诉讼请求。案件受理费750元（原告郭建平已预交），由原告郭建平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 李丽萍代理审判员 唐 谣人民陪审员 乌日娜 二〇一六年十二月十九日书 记 员 贾 杰