上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初53121号原告：袁洁，男，1985年10月3日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：丛瑞，女，1989年8月6日生，汉族，住上海市浦东新区。上述两原告的共同委托诉讼代理人：洪志勤，北京市隆安律师事务所律师上海分所律师。被告：季芝赟，女，1983年10月26日生，汉族，住上海市徐汇区。被告：季景初，男，1953年11月7日生，汉族，住上海市徐汇区。上述两被告的共同委托诉讼代理人：杨顺海，上海共识久久律师事务所律师。原告袁洁、丛瑞诉被告季芝赟、季景初房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月22日立案受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告袁洁及两原告的共同委托代理人洪志勤，被告季芝赟及两被告的共同委托代理人杨顺海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁洁、丛瑞诉称，2016年1月16日，原、被告签订房屋买卖合同，约定被告将位于上海市浦东新区绿林路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)以人民币(以下币种相同)240万元出售给原告，并约定在2016年6月15日前申请过户。合同约定付款方式为，2016年2月20日前原告支付72万元，通过银行贷款支付167万元，尾款1万元在房屋交接及户口迁出后支付，还约定被告要配合原告办理贷款手续等。同日，双方还签订一份协议，约定房屋实际成交价218万元，差价22万元由被告在收到相应款项后返还。合同签订后，原告依约在2016年2月20日前将首付款72万元支付被告，随后原告向兴业银行申请贷款，并多次通知被告配合提供相关资料，但被告拒不配合，并导致双方约定的过户手续搁置。原告认为被告已严重违约，故起诉来院，诉请如下：1、被告继续履行双方于2016年1月16日签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议》，即配合原告办理银行贷款手续，并完成产权过户及房屋交付；2、被告按已付款654,000元为本金，日万分之四向原告支付违约金，自2016年6月16日起至被告配合贷款之日止，要求计算到实际过户之日止。庭审中，原告表示，如果被告不配合办理贷款，原告愿以现金支付未付房款。被告辩称，不同意原告诉请。理由是：被告已经于2016年2月23日配合原告到中国邮政储蓄银行浦东支行办理了贷款手续，并提供了所有的相关资料，在相关文件上签了字，已经履行了配合义务，被告无义务也不应该配合原告再到另一家银行办理贷款手续；原告是非沪户籍人士，因为不符合在今年3月25日前限购政策规定应累计缴纳社保24个月的内容，所以办不出贷款；2016年3月25日之后限购政策调整，原告更不符合贷款条件；原告未在合同规定的期限内通过贷款支付房款，系争买卖合同无法履行，被告无需配合原告去其他银行另行办理贷款手续。经审理查明，系争房屋为两被告所有。2016年1月16日，原、被告签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定甲方(被告)将系争房屋出售给乙方(原告)，转让价款240万元，2016年6月15日前申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款日万分之四计算，自应付期限第二日起算至实际付款之日止，逾期超过15日乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，乙方还应承担房屋总价款20%的违约责任。合同第十条约定，甲方未按合同约定期限将房地产交付(包括房产交接、户口迁出及权利转移)给乙方，应当支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之四计算，自应交房第二日起算至实际交房之日止，逾期超过15日仍未交付的，除甲方应支付15日的违约金外，甲方还应承担总价款20%的违约责任。合同附件三付款协议约定，乙方于2016年1月15日支付定金9万元，于2016年2月20日前支付房款63万元，待房地产交易中心出具乙方为权利人的权证后，乙方以贷款方式支付房款167万元，尾款1万元在交接房屋且甲方迁出全部户口后支付。合同补充条款(一)约定：乙方于2016年2月20日备齐贷款资料办理贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理贷款手续且逾期15日且延误过户日期的，则乙方应按合同第九条第三款之约定违约金比例承担违约责任；若乙方的贷款额度不足，由乙方在交易中心办理产权过户手续当日直接支付甲方；甲方需配合乙方办理相关贷款手续；甲方在收到乙方除尾款外的所有房款后2日内交付房屋给乙方。合同另对其他事项作了约定。当日，原、被告还签订一份“协议”，约定房屋的实际成交价格为218万元，差额部分22万元，甲方于2016年2月20日返还66,000元，于贷款划入账户3日内返还154,000元等。2016年5月26日，原告向被告发出催告函，要求被告备齐贷款资料配合办理贷款手续。2016年5月28日，被告发函给原告，表示被告已按约在2016年2月23日配合原告至邮储银行办理贷款，但仍未看到原告完成贷款手续，如果原告不能完成贷款审批，则要求追究其违约责任等。2016年6月4日，被告再次发函给原告，要求原告提供在邮储银行办不出贷款和兴业银行可以办出贷款的有效证据。庭审中，原、被告双方确认一致：系争房屋的实际成交价是218万元，之所以约定240万元是为了做高价格，以便多贷款；合同签订后，原告在2016年1月15日付款9万元，于2016年2月19日付款63万元，被告在2016年2月19日返还原告差价款66,000元。原告表示，其诉请要求继续履行合同，包括过户和交房，如不能贷款支付余款的，则愿意以现金方式补足。审理中，原告向法庭提供了案外人上海九间伴房地产经纪有限公司客服部出具的情况说明一份，该说明记载，2016年2月20日原告向邮储银行申请贷款，2014年4月中旬被告知未获审批通过，2016年5月4日中介公司协助原告向兴业银行递交贷款申请，并通知被告去银行签字并提供相关材料，但被告不愿配合，中介公司解释后，被告表示只配合一次，不愿再次配合。2016年6月26日，中介公司发出催告函，未果。被告对该证据真实性无异议，但认为证据形式有瑕疵。原告还提供了微信聊天记录，其中载明2016年5月27日被告季芝贇发，“请将邮政银行贷款被拒的结果单拍照发给我，收到后，我会在下周三前去兴业签字”，“我方有权要求买方披露第一次贷款结果，买方应全面履行义务”。2016年5月31日，袁洁发，“兴业银行的贷款已经通过审批，请配合到银行签字，贷款不足部分我会现金补齐”，“至于贷款未通过的凭据我已经找邮政储蓄银行沟通过，银行说属于内部资料不外传”。2016年6月11日，季芝贇发，“至今没有收到你们在邮政银行办不出贷款的有效证据和兴业银行能够办出5成贷款的有效证据，你们应该为你们没有提供上述证据而承担相应的法律责任”。被告对上述证据真实性无异议，认为因为原告一直没有向被告提供在邮政银行办不出贷款手续的资料，被告不需要再配合原告到第二家银行贷款。原告另提供了袁洁的参保个人城镇基本养老保险缴费情况，证明其累计至2015年年末个人账户缴费月数已达60个月，具备本市购房资格。以上事实，由经庭审质证的房地产登记簿、买卖合同、协议、收款收据等以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案双方就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》和“协议”，其中《上海市房地产买卖合同》中约定的房价240万元，系故意做高的房价，为通谋虚伪表示，应为无效，但该约定无效不影响合同其他部分的效力，双方应按真实的交易价格218万元履行合同。被告辩称原告为限购对象，因原告已提供相关证据予以反驳，故对该辩称不予采纳。被告又认为其已经配合过原告申请，无须再次配合，因合同约定了被告有配合办理贷款手续的义务，但未限制原告的贷款银行或者贷款申请次数，故本案原告在第一次申请未审批通过且不延误过户日期情况下变更贷款银行并不违反合同约定，被告辩称并无合同依据，不予采纳。现原告要求被告继续履行合同，将系争房屋过户至原告名下并交房，具有合同依据，依法予以支持。双方合同还约定，被告逾期不办理房产交接、户口迁出及权利转移等手续的，每逾期一日支付总房价款日万分之四的违约金，原告现诉请要求被告支付自2016年6月16日起至实际过户之日止的违约金，亦具有合同依据，予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告袁洁、丛瑞与被告季芝赟、季景初之间于2016年1月16日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行，被告季芝赟、季景初应于本判决生效后十日内配合将位于上海市浦东新区绿林路XXX弄XXX号XXX室的房屋产权过户登记至原告袁洁、丛瑞名下，同时原告袁洁、丛瑞向被告季芝赟、季景初支付房款151.60万元；二、上述第一项义务履行完毕后的七日内，被告季芝赟、季景初将上海市浦东新区绿林路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告袁洁、丛瑞，同时原告袁洁、丛瑞向被告季芝赟、季景初支付尾款1万元；三、被告季芝赟、季景初应于本判决生效后十日内向原告袁洁、丛瑞支付逾期过户的违约金(按照本金654,000元，每日万分之四的标准，自2016年6月16日起算至实际过户之日止)。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,240元，减半收取12,120元，及财产保全费5,000元(原告均已预交)，合计17,120元，由被告季芝赟、季景初负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 张 斌二〇一六年十二月二十二日书 记 员 杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。