浙江省海宁市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0481民初2965号原告：姚惟秉，男，1986年5月3日出生，汉族，住浙江省海宁市。委托诉讼代理人：俞肃平，浙江国翱律师事务所律师。被告：杜瑜，男，1964年7月6日出生，汉族，住浙江省海宁市。委托诉讼代理人：张爱国，浙江紫薇律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾静，浙江紫薇律师事务所律师。被告：郁立兵，男，1969年7月18日出生，汉族，户籍地江苏省滨海县，现住浙江省海宁市。被告：海宁袁花假日大酒店有限公司。住所地：浙江省海宁市袁花镇南街路*******号。统一社会信用代码：91330481591796046E。法定代表人：郁立兵，执行董事。上述两被告共同委托诉讼代理人：肖勇杰，浙江凯信律师事务所律师。原告姚惟秉与被告杜瑜、郁立兵、海宁袁花假日大酒店有限公司（以下简称袁花酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，后因案情复杂，转入普通程序。原告委托诉讼代理人俞肃平，被告杜瑜委托诉讼代理人张爱国，被告郁立兵、袁花酒店公司共同委托诉讼代理人肖勇杰到庭参加诉讼。经本院准予，双方当事人自行和解两个月。本案现已审理终结。姚惟秉向本院提出诉讼请求：1.三被告立即将坐落于海宁市房屋（一楼中国农业银行股份有限公司海宁市支行承租房屋除外）和设备腾空并退还给原告，并按照2191.78元每天的标准支付自2016年2月1日起至实际腾退返还之日止的房屋使用费；2.被告杜瑜立即支付原告租金737445.20元，并支付原告自2016年1月1日起至本判决生效之日止的违约金（以737445.20元为基数，按银行同期贷款基准利率计算），被告郁立兵、袁花酒店公司对前述款项承担连带责任。后原告变更诉讼请求为：1.三被告立即将坐落于海宁市房屋（三楼、一楼中国农业银行股份有限公司海宁市支行承租房屋除外）腾空并退还给原告，并按照1931.95元每天的标准支付自2016年2月1日起至实际腾退返还之日止的逾期腾房占有使用费；2.被告杜瑜立即支付原告租金682123.27元，并支付原告自2016年1月1日起至本判决生效之日止的违约金（以682123.27元为基数，按银行同期贷款基准利率计算），被告郁立兵、袁花酒店公司对前述款项承担连带责任。事实和理由：案外人鸿翔房地产有限公司（以下简称鸿翔公司）与被告杜瑜于2011年3月3日签订《房屋租赁合同》，约定鸿翔公司将海宁市房屋（三楼、一楼农行承租部分除外）及设备出租给被告杜瑜，用途为经营餐饮、住宿、会务等，租期自2011年6月至2026年12月31日止，同时约定，鸿翔公司将前述房屋出售给第三方后，不影响租赁合同的效力，被告杜瑜在知晓第三方姓名后，应向第三方支付租金。前述合同签订后，鸿翔公司将前述租赁房屋出售给原告，原告于2011年11月2日取得房屋所有权证。后因经营不善，被告杜瑜提出解除合同，原告与被告杜瑜及鸿翔公司于2015年12月31日签订了《解除房屋租赁合同协议》，约定上述《房屋租赁合同》于2016年1月31日解除，同时被告杜瑜应于2016年1月31日前腾退房屋，但被告杜瑜至今未支付租金，亦未腾退房屋。被告杜瑜与被告郁立兵于2012年3月15日共同设立被告袁花酒店公司，登记注册地址为海宁市，即本案所涉租赁物坐落地址。杜瑜辩称，同意退还原告承租的房屋，对原告主张拖欠的租金及房屋使用费计算标准无异议，房屋至今未腾退返还的原因是被告郁立兵、袁花酒店公司占用租赁房屋，拒不按生效法律文书执行腾房义务，故2016年2月1日开始房屋租金及房屋使用费应当由被告杜瑜、袁花酒店公司承担。郁立兵、袁花酒店公司共同辩称，原告要求被告郁立兵、袁花酒店公司腾退租赁房屋无事实和法律依据。原告提供的其与被告杜瑜签订的解除房屋租赁合同的协议，实际侵犯了次承租人的合法权益，解除合同的协议无效，要求腾退租赁物亦于法无据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的房屋所有权证复印件、公司基本情况，（2015）嘉海商初字第1918号民事调解书复印件，三被告均无异议。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据有：1.原告提供的《房屋租赁合同》，《解除房屋租赁合同协议》，被告杜瑜无异议，被告郁立兵、袁花酒店公司对《房屋租赁合同》的真实性有异议，并认为即使《解除房屋租赁合同协议》是真实的，其内容侵害了郁立兵、袁花酒店公司的合法权益，应为无效协议。前述合同及协议均为原件，且原告及被告杜瑜作为合同及协议的签订方均未对真实性提出异议，故本院对前述合同、协议的真实性予以认定。2.原告提供的房屋分户平面图复印件，被告杜瑜无异议，被告郁立兵、袁花酒店公司对真实性、合法性、关联性均有异议，认为只有房地产管理部门才有权证明房屋的面积情况。该份房屋分户平面图系恒丰银行股份有限公司嘉兴分行出具，其上载明“该房屋分户平面图为房产证（海宁市房权证海房字第××号）的附件，因该房屋在我行办理抵押贷款，原件留存于本行。”，被告郁立兵、袁花酒店公司并未提供相反证据予以反驳，故本院对于该证据予以认定，并据此确定本案所涉房屋三楼的面积。3.原告提供的《姚惟秉房屋配套设备设施清单》，被告杜瑜无异议，被告郁立兵、袁花酒店公司对清单中的部分项目有异议，由于该证据系原告单方制作，未提供其他相应证据予以佐证，且有当事人对该证据内容不予认可，故本院对该证据的真实性不予认定。4.本院调取的存放于（2014）嘉海商初字第1253号卷宗中的《合同》复印件，被告杜瑜无异议，原告表示不知情，被告郁立兵、袁花酒店公司认为合同落款处乙方签名虽系郁立兵本人所签，但该份合同内容系被告杜瑜伪造的，根据本院（2014）嘉海商初字第1253号案件庭审笔录记载的内容显示，该份合同系被告郁立兵向本院提交，合同落款处乙方签名确系其本人所签，且该份合同已在本院（2015）嘉海商初字第1918号案件中予以解除，故对于该份合同，本院予以认定。根据上述认定的证据及当事人的陈述，本院认定案件事实如下：2011年3月3日，案外人鸿翔公司（甲方）与杜瑜（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定鸿翔公司将坐落于浙江省海宁市袁花镇硖尖公路（临时街名）西侧南街路35号的房屋（其中一楼原定的商场除外，位于楼西侧）和设备出租给杜瑜，租赁期限自2011年6月至2026年12月31日止，租金自2012年1月1日开始计算，（前）七年租金共计5000000元，具体为第一、二、三年租金每年600000元，第四、五、六、七年每年800000元，第八年起的租金双方于第七年（租期）的第四季度（即2018年10月上旬）协商后确定。租金于每年一月、七月前三天内，分别支付相应年度半年租金；合同第八条第3项约定，今后本案所涉房屋出售给第三方，或房产登记在第三方名下，不影响本合同的效力；合同同时约定其他事宜。2011年10月8日，杜瑜（甲方）与郁立兵（乙方）签订《合同》，约定甲方将本案所涉房屋（含设备，一楼、三楼除外，面积约9000平方米）使用权与乙方合作，合作期限自2011年9月至2026年12月31日止，甲方于协议签订后一星期内交付房屋，乙方接受房屋之日至2011年12月31日期间，甲方免收乙方管理费，但水电费等一切费用由乙方承担。自2012年1月1日开始计算管理费，前七年管理费总计8820000元，每年1260000元，（之）后三年，每年1360000元；合同同时约定其他事宜。2011年11月2日，本案所涉房屋（含附属设备）所有权人登记为姚惟秉，登记的房屋坐落为海宁市。2012年3月15日，杜瑜、郁立兵作为股东，成立袁花酒店公司，住所地为海宁市，法定代表人为郁立兵，营业期限自2012年3月15日至2022年3月14日。2015年9月16日，杜瑜向本院起诉郁立兵，要求解除双方于2011年10月8日签订的《合同》，后本院追加袁花酒店公司作为该案第三人，该案件审理过程中，杜瑜、郁立兵、袁花酒店公司自愿达成调解协议约定，杜瑜、郁立兵确认双方于2011年10月8日签订的《合同》自2015年8月31日解除，郁立兵于2016年1月10日前将原杜瑜承租的海宁市袁花镇南街路35号房屋（即本案所涉房屋）退还杜瑜；同时约定其他事宜。本院于2015年12月19日作出（2015）嘉海商初字第1918号民事调解书，确认前述协议。2015年12月31日，姚惟秉（甲方）、杜瑜（乙方）、鸿翔公司（丙方）签订《解除房屋租赁合同协议》，协议约定，乙、丙（甲）在2011年3月3日签订的租赁合同于2016年1月31日解除，乙方于2016年1月31日前向甲方腾退本案所涉房屋。2016年1月11日，杜瑜依据（2015）嘉海商初字第1918号民事调解书向本院申请执行，本院于2016年6月15日作出（2016）浙0481执223号《浙江省海宁市人民法院案件执行情况告知书》，告知杜瑜由于本案所涉房屋尚有案件未审结，故终结本次执行程序。另，现本案所涉房屋（一楼、三楼除外）仍由袁花酒店公司占有并使用，三楼产权面积为1185.47平方米。被告杜瑜确认尚欠原告自2015年1月1日至2016年1月31日期间租金682123.27元（已扣除杜瑜已支付的130500元）。本院认为，本案的争议焦点在于：一、原告姚惟秉是否有权要求被告杜瑜、郁立兵、袁花酒店公司腾退房屋？二、本案房屋租金及逾期腾房占有使用费应当由谁负担，具体金额如何确定？关于争议焦点一，原告认为其与被告杜瑜于2015年12月31日签订的《解除房屋租赁合同协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，属于有效协议，原告有权依据该协议的约定，要求杜瑜腾房，而被告郁立兵与杜瑜之间的合同原告不知情，也不认可，属于无效合同，郁立兵及袁花酒店公司作为实际占有人，属于无权占有，均有腾房的义务；被告郁立兵、袁花酒店公司认为，原告与杜瑜解除房屋租赁合同的协议侵害了袁花酒店公司作为次承租人的合法权益，应认定为无效协议，袁花酒店公司作为次承租人可以代被告杜瑜垫付拖欠的租金并继续使用本案所涉房屋。本院认为，被告杜瑜、郁立兵、袁花酒店公司负有腾退、返还本案所涉房屋的义务，理由在于：杜瑜与原告的《房屋租赁合同》以及杜瑜与郁立兵之间的《合同》均已解除。袁花酒店公司之所以占有、使用本案所涉房屋，是因为郁立兵取得本案所涉房屋使用权后交由袁花酒店公司使用，但在郁立兵与杜瑜签订的《合同》解除后，郁立兵应将本案所涉房屋腾空并返还给杜瑜或原告，作为实际占有使用人，袁花酒店公司亦有义务腾退本案所涉房屋。在前述《合同》解除后，杜瑜又与原告达成《解除房屋租赁合同协议》，约定解除双方之间的房屋租赁合同关系，杜瑜作为承租人应当腾空返还租赁房屋。为了避免当事人诉累，本院确认三被告均负有腾房义务。郁立兵及袁花酒店公司认为杜瑜将本案所涉房屋的使用权作为出资与郁立兵合作经营酒店，以及杜瑜与袁花酒店公司之间存在转租关系的主张，依据不足，本院不予采信。关于争议焦点二，原告认为三被告应当共同支付占房使用费，扣除三楼的面积后按照80元/平方米计算；杜瑜认为占房使用费应由实际占房人被告郁立兵、袁花酒店公司支付；郁立兵认为，根据合同相对性原则，原告应当向杜瑜主张占房使用费；袁花酒店公司认为只有法院认定其作为本案的次承租人的前提下其才有义务支付占房使用费，且租赁房屋的具体面积应当以产权证登记为准，在确定面积后，也应对计算标准予以调整。本院认为，本案原告要求支付的租金以及逾期腾房占有使用费应当由杜瑜支付，理由在于，杜瑜对拖欠原告租金682123.27元的事实无异议，杜瑜理应支付原告相应的租金。而根据原告与杜瑜的约定，杜瑜对原告负有腾房义务，但杜瑜至今未履行完毕腾房义务，原告有权向杜瑜主张逾期腾房占有使用费。逾期腾房使用费的计算方法，原告主张的每日1931.95元计算，杜瑜对原告提出的计算方式无异议，且不违反原告与被告杜瑜之间房屋租赁合同的约定，故本院予以确认，逾期腾房占有使用费应自2016年2月1日起计算至实际腾退之日止。至于杜瑜认为逾期腾房的原因是被告郁立兵未按期腾房，应由被告杜瑜向被告郁立兵主张相应的逾期腾房占有使用费，杜瑜可另行向郁立兵主张。原告主张的租金是杜瑜拖欠，应由杜瑜支付，故原告要求被告郁立兵、袁花酒店公司就杜瑜拖欠的租金承担连带赔偿责任的主张，本院不予采信。综上所述，被告杜瑜对拖欠原告租金的事实无异议，对原告主张的逾期支付租金违约金的计算标准无异议，故本院对于原告要求被告杜瑜支付拖欠租金及按照银行同期贷款利率计算违约金的诉讼请求予以支持；被告杜瑜与原告的《房屋租赁合同》已解除，被告杜瑜与被告郁立兵的《合同》也已解除，原告要求三被告腾房的诉讼请求，本院予以支持；被告杜瑜确已逾期腾房，故对于原告要求被告杜瑜支付逾期腾房使用费的诉讼请求，本院亦予以支持；至于原告诉讼请求中的不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告杜瑜、郁立兵、海宁袁花假日大酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于海宁市房屋（一楼中国农业银行承租部分及三楼除外）腾空并返还给原告姚惟秉。二、被告杜瑜于本判决生效之日起十日内支付原告姚惟秉租金682123.27元，逾期付款违约金（以未付租金682123.27元为基数，自2016年2月1日起，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至本判决生效之日止）及逾期腾房占有使用费（自2016年2月1日起至实际腾退之日止，按每日1931.95元计算）。三、驳回原告姚惟秉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16225元，由原告姚惟秉负担35元，被告杜瑜负担16190元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  高苏燕代理审判员  王宗强人民陪审员  黄国良二〇一六年十二月二十二日书 记 员  张 鹯?附页1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。