福建省宁化县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0424民初1079号原告：宁化金山水郡物业管理有限公司，住所地宁化县翠江镇巫家山19号金山水郡1幢1单元110室，统一社会信用代码913504245616698631。法定代表人：陈国剑，负责人。委托诉讼代理人：葛忠恩，福建葛忠恩律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：徐雯娟，福建葛忠恩律师事务所执业律师。被告：王鹤龄,男,1986年8月22日出生,汉族,住宁化县,原告宁化金山水郡物业管理有限公司与被告王鹤龄物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宁化金山水郡物业管理有限公司委托诉讼代理人葛忠恩、徐雯娟到庭参加诉讼，被告王鹤龄经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁化金山水郡物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令王鹤龄支付拖欠的2015年7月1日至2016年6月30日应当交纳的物业服务费1,164元；2.判令王鹤龄支付拖欠上述物业费应当承担的违约金1839元；3.判令王鹤龄承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年12月6日，王鹤龄与宁化新安房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，该合同第十八条前期物业服务约定：“本商品房项目由出卖人依法以协议方式选聘宁化金山水郡物业管理有限公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四”；合同第十九条约定“买受人已详细阅读并理解本合同附件四有关前期物业服务合同和附件五临时管理规约的全部内容，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业按期提供前期物业服务，同意本合同附件四前期物业服务合同约定的价格和方式交纳物业服务费用，并遵守临时管理规约”；该合同附件四《金山水郡前期物业服务合同》第五条约定“物业服务费由业主按期拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：住宅：0.8元／平方米／月……以上物业费不包含小区及楼宇内公共水电的分摊费用。公共水电的分摊费由全体业主……每月分摊一次”；第六条约定“首次交纳物业服务费按一年半预交，以后物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季度首月15日前向乙方交纳当前的物业服务费，在每季度次月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的8‰作为违约金”。前述协议签订后，王鹤龄于2013年4月7日接收合同所涉房产登记的产权面积为121.30平方米，每月应交纳的物业服务费为97元，每个季度应当交纳291元。宁化金山水郡物业管理有限公司为王鹤龄提供了物业服务，但王鹤龄自2015年7月1日起至2016年6月30日应当交纳的物业费1164元未交纳，经宁化金山水郡物业管理有限公司多次催促其交纳，王鹤龄仍然拒不交纳。王鹤龄未作答辩，也未提交证据。宁化金山水郡物业管理有限公司围绕诉讼请求向本院提交了《营业执照》、法定代表人身份证明书、《商品房买卖合同》及其附件四前期物业服务合同、国内邮政特快专递、税务发票记账联等证据。王鹤龄经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，宁化金山水郡物业管理有限公司提交的上述证据来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月6日，王鹤龄与宁化新安房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。该合同第十八条前期物业服务约定“本商品房项目由出卖人依法以协议方式选聘宁化金山水郡物业管理有限公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四”；第十九条约定买受人同意由出卖人选聘的物业服务企业按期提供前期物业服务，同意本合同附件四前期物业服务合同约定的价格和方式交纳物业服务费用，并遵守临时管理规约；合同附件四《金山水郡前期物业服务合同》第五条约定“物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳；其中住宅物业服务费每月按每平方米0.80元计算，以上物业费不包含小区及楼宇内公共水电的分摊费用。公共用电用水的费用开支由全体业主按相关规定，每月分摊一次”；第六条约定“首次交纳物业服务费按一年半预交，以后物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季度首月15日前交纳物业服务费，在每季度次月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的8‰作为违约金”。前述协议签订后，宁化金山水郡物业管理有限公司自2013年1月1日起为金山水郡小区业主包括王鹤龄在内提供物业管理服务。王鹤龄于2013年4月7日接收合同所涉房产，并在《金山水郡房屋验收交接表》上签名确认其系宁化县金山水郡3幢501室业主，现已入住并使用宁化县金山水郡3幢501室。王鹤龄每月应交物业服务费为97.04元（按其住房面积121.30平方米，每平方米0.80元计算）。2013年4月9日，王鹤龄向宁化金山水郡物业管理有限公司预交了物业服务费1,747元（该款为2014年1月1日至2015年6月30日的物业服务费）、垃圾清运费364元、公共维修费150元，合计金额2,261元。王鹤龄自2015年7月1日起未交纳物业管理服务费，截至至2016年6月30日止欠交物业服务费1164.48元。经宁化金山水郡物业管理有限公司多次催讨，未予交纳。另查明，王鹤龄自2015年7月1日起至2016年6月30日止，因欠交物业服务费，自2015年8月1日起算至2016年6月30日止的违约金按每月应交物业服务费97.04元的8‰及按日分段计算为768.55元。本院认为，王鹤龄与宁化新安房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，对双方当事人具有拘束力。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和国务院《物业管理条例》第二十一条的规定，建设单位与物业服务企业签订的《前期物业管理服务合同》，对业主具有约束力。王鹤龄作为金山水郡小区业主，接受了宁化金山水郡物业管理有限公司物业服务，负有交纳物业服务费的义务。王鹤龄未按期足额交纳物业服务费，已构成违约，依法应承担违约责任。故宁化金山水郡物业管理有限公司请求王鹤龄支付自2015年7月1日至2016年6月30日未交纳的物业服务费1,164元及支付违约金,有事实和法律依据，予以支持。王鹤龄经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第七条第五项、第十一条第二项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王鹤龄于本判决生效之日起十日内向原告宁化金山水郡物业管理有限公司支付物业管理服务费1,164元。二、被告王鹤龄于本判决生效之日起十日内向原告宁化金山水郡物业管理有限公司支付逾期交纳物业管理服务费违约金768.55元。三、驳回原告宁化金山水郡物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告王鹤龄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长  傅立明人民陪审员  夏由环人民陪审员  张标杰二〇一六年十二月三十日书 记 员  张方方附：本判决适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十一条业主大会履行下列职责：（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业管理企业；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。