苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2015)相民初字第01236号原告：周雪晖，女，1976年12月26日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，董事长。委托诉讼代理人：邓贤仁、卜孟婕，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：江苏惠龙实业有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东环路328号东环大厦。法定代表人：李文龙，董事长。委托诉讼代理人：吴珏、连建彬，江苏百年东吴律师事务所律师。被告：苏州工业园区惠龙投资有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东兴路23号。法定代表人：李文龙，董事长。委托诉讼代理人：吴珏、连建彬，江苏百年东吴律师事务所律师。原告周雪晖诉被告苏州东方国际名品城有限公司（下简称名品城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月30日立案受理，由审判员乔宁宁适用简易程序独任审判。审理中，本院依法通知江苏惠龙实业有限公司（下简称惠龙实业公司）、苏州工业园区惠龙投资有限公司（下简称惠龙投资公司）作为被告参加诉讼。本案于2016年12月20日公开开庭进行了审理。原告周雪晖，被告名品城公司的委托诉讼代理人邓贤仁，被告惠龙实业公司、惠龙投资公司的共同委托诉讼代理人吴珏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周雪晖向本院提起诉讼，请求判令：被告名品城公司支付原告从2012年1月1日起至2016年6月30日止的到期租金74250元（每年租金16500元/年，计算4.5年）；2、要求被告名品城公司按照每天万分之三从每期应当支付租金的日期起按当期应付金额每天万分之三的标准支付违约金至实际支付日止。3、案件受理费由被告承担。庭审中，原告周雪晖明确不要求被告惠龙实业公司和被告惠龙投资公司承担责任，认为2012年之前的几期租金是被告名品城公司支付的，该租赁合同已经由其继受该合同的权利义务。事实和理由：2006年5月22日，原告与被告名品城公司签订《租赁合同》一份，约定原告将位于苏州市相城区华元路755号B-1118室房屋租赁给被告，被告依约应支付自2012年1月1日起的租金。但被告名品城公司至今未予支付，故原告现起诉，请求判如所请。被告名品城公司辩称，1、我方承认存在拖延原告租金的事实，同意支付实际拖欠的租金，但具体的数额与原告主张的不一致，应该按照合同约定的购买该房屋的总价款162871元的10%扣掉代缴的个税计算半年租金为7736.37元【162871*10%/2*（1-5%）】。2、对租金的支付主体没有异议，租金的支付主体应该是我方和案外人苏州奥食卡企业管理有限公司（以下简称奥食卡企业管理公司），因为原告虽然曾经与苏州乐成实业有限公司（以下简称乐成公司）签订了租赁合同，名品城公司作为租金支付的保证人，但乐成公司实际并未履行该租赁合同，而是早已将租赁合同的全部权利义务转让给被告名品城公司和奥食卡企业管理公司，原告对这一转让行为明确知晓，从未提出任何异议，因为自2006年开始，租金的支付主体一直是如此，乐成公司经过工商注销等法定程序，原告没有理由不知晓。2、被告名品城公司已向原告足额支付2007年1月1日至2012年12月31日的租金，对于违约金的计算方式有异议，我方认为应当分段计算，具体为2013.7.21开始计算2013上半年租金的违约金，因为合同约定租金支付日为租金结算基准日起的20个工作日内，其他时间段的租金以此类推。3、造成被告名品城公司未支付租金的原因在于承租商户拖欠租金，现在被告名品城公司一直积极通过诉讼等方式追讨商户欠付的租金。被告惠龙实业公司、被告惠龙投资公司共同辩称，对原告不要求答辩人承担责任没有异议，对其他诉讼请求也没有意见。经审理查明：2006年5月22日，原告周雪晖从被告名品城公司的前身苏州龙鼎置业有限公司（以下简称龙鼎公司）处购买了位于苏州市相城区元和街道××室房屋，房屋价款为162870.93元，约定的交房期限均为2006年12月31日前。原告其后办理了该套房屋的产权登记手续。在此之前，2006年5月21日，原告周雪晖作为甲方，被告名品城公司的前身龙鼎公司作为乙一方，乐成公司作为乙二方，三方就上述房屋的租赁事宜签订《苏州国际精品批发城租赁合同（适用于内场商铺）》一份，约定：“甲方愿意在符合合同所规定和法律规定的条件之情形下由乙二方租赁并根据情况经营管理（含转租，下同）该房屋，乙二方亦愿意在符合合同所述条件和不违反法律法规的条件下租赁并根据情况经营管理该房屋；乙二方同意按合同规定向甲方按时支付房屋租金、经营红利，乙一方同意对本合同规定的租赁期的开始10年的租金支付承担保证责任。按本合同规定应支付给甲方的租金在乙二方到期无法支付时，乙一方负与乙二方同等的支付责任，但乙一方可向乙二方追偿。……”。第二章租赁方式约定：“1.该房屋租赁期限为10年，租期起算日为《房屋买卖合同》规定的最后交房日的第二日，即2007年1月1日，租赁期限结束日为2016年12月31日，若开发商通知的实际交房期限的最后一日迟于《房屋买卖合同》规定的最后交房日，则该实际交房期限的最后一日的次日为租期起算日，租赁期限结束日相应延长。……。前10年租期，乙二方按本合同规定给予甲方固定租金收益及固定比例营业税后净利润分红，自第11年起，乙二方按本合同规定按营业税后净利润较高比例给予甲方租金收益。……。2.租赁期间的相关事宜均由乙二方负责处理，若出现转租的情形，乙二方与实际承租人之间的任何事宜及纠纷均与甲方无关。……。4.本合同租赁期间，甲方同意乙二方享有转租权，即乙二方有权将该房屋的全部或部分再出租给第三人。……”。合同第三章租赁租金及分红约定：“1、在本房屋前10年租期，无论乙二方是否将房屋转租，乙二方承诺每年按照《房屋买卖合同》确定的实际成交总房价款，以下列方式支付税前租金及营业分红：1.1租金：从本合同规定的租期起算日起算，第一年到第十年：年租金为甲方购买该房屋时总房价款的10%。付款方式：自租期起算日起算，每半年结算一次，按每年10%的回报计算出半年租金（精确到人民币‘元’，四舍五入），然后按半年支付，第一次的租金结算基准日为2007年6月30日，计算2007年1月1日（下称‘第一次租金计算起始日’）至2007年6月30日的半年租金，甲方在第一次租金计算起始日前尚未收房的，其第一次租金计算时，按年租金水平按日历天数扣除租期起算日至实际收房日的租金（每年按360天计）。计算出的租金在结算基准日次日起的20个工作日内由乙二方支付给甲方。第二次的租金结算基准日为2007年的12月31日，余此类推，每年给甲方的租金收益分两次付清。……。1.2分红：从租期起算日起算，第一年到第十年，乙二方每年按其经营苏州国际精品批发城的当年税后净利润提拨10%作为苏州国际精品批发城全体业主的营业分红按各自应得比例支付给全体业主。……”。合同第四章违约责任约定：“……。3.如乙二方未按期支付租金、分红，每迟延一日，按应付未付金额的万分之三向甲方支付违约金。乙二方逾期支付上述租金、分红超过三个月，乙二方除按照本条规定向甲方支付违约金外，甲方有权解除本合同”。合同还就其他内容进行了约定。同时，三方另行签订《补充合同》一份，约定原告周雪晖在合同规定的租赁期满5年及满10年时享有由乐成公司按《房屋买卖合同》实际成交总房价款买回的选择权，在乐成公司无力买回的情况下，龙鼎公司负同等买回责任等。同日，原告周雪晖又出具《同意函》一份，同意乐成公司自行使用涉案房屋或另行出租给其他任何第三方，并由乐成公司与承租方签订转租合同，承担该合同当事人的权利义务。另查明，2013年4月19日，由奥食卡企业管理公司代被告名品城公司向原告支付了2012年下半年的租金7736.37元。其后，原告再未收到过租金。审理中,原告周雪晖与被告名品城公司共同确认每半年的租金按照7736.37元计算。又查明，龙鼎公司于2005年11月24日由苏州市相城区龙鼎置业有限公司名称变更而来，于2007年至2009年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际名品城有限公司、苏州市奥食卡实业有限公司，并最终变更为被告名品城公司；乐成公司于2005年11月1日注册成立，股东为本案被告惠龙实业公司及苏州工业园区惠龙置业有限公司（后变更名称为被告惠龙投资公司），乐成公司于2007年至2010年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际酒文化传播发展有限公司，并于2010年9月17日注销，原因为股东会决议解散。以上事实有当事人举证的身份信息、《商品房买卖合同》、房屋所有权证、《苏州国际精品批发城租赁合同》、《补充合同》、银行转账凭据、工商登记信息、注销公告及当事人陈述等证据附卷佐证，本院予以认定。本院认为，原告周雪晖与乐成公司、被告名品城公司签订的《苏州国际精品批发城租赁合同（适用于内场商铺）》及其补充合同，均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方均应全面履行各自的合同义务。关于原告主张的租金请求，本院认为，原告自愿按照每半年租金为7736.37元主张，被告名品城公司认可，本院予以准许。根据现有证据可以证明被告方已经足额支付原告该套房屋的租金至2012年12月31日止。对于2013年1月1日至2016年6月30日期间的租金，根据双方约定租金应在租金结算基准日次日起的20个工作日内支付，每半年结算一次，故被告方应当分别在2013年7月27日、2014年1月30日、2014年7月29日、2015年1月30日、2015年7月29日、2016年1月30日、2016年7月29日相应支付原告的半年租金7736.37元，共计54154.59元。现被告方对此没有支付，故被告方应当向原告支付截至2016年6月30日期间拖欠的租金合计人民币54154.59元并按照约定向原告支付逾期付款的违约金。对于该违约金，本院认为，首先，2013年4月19日被告虽然已经支付了7736.37元，但该期租金应当在2013年1月29日前支付，被告方已经迟延支付，应当按照约定的标准每日万分之三向原告支付该款在此80天内的违约金186元；另外，被告方应当以7736.37元为基准分别从2013年7月27日、2014年1月30日、2014年7月29日、2015年1月30日、2015年7月29日、2016年1月30日、2016年7月29日起，均按照每日基准数的万分之三标准计算违约金至被告方实际清偿所欠租金之日止。关于上述租金及违约金的承担主体，本院认为，本案中，原告周雪晖在本案中也不要求被告惠龙实业公司和被告惠龙投资公司承担清偿责任，系其对自己权利的自有处分，应予准许，被告名品城公司认可应由其承担租金的支付责任，故本院认定被告名品城公司对上述租金及违约金向原告承担清偿责任。被告惠龙实业公司、被告惠龙投资公司在本案中不承担清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告苏州东方国际名品城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周雪晖2013年1月1日起至2016年6月30日止的拖欠租金54154.59元、先期违约金186元，并支付原告周雪晖以7736.37元为基准分别从2013年7月27日、2014年1月30日、2014年7月29日、2015年1月30日、2015年7月29日、2016年1月30日、2016年7月29日起，均按照每日基准数的万分之三标准计算至被告方实际清偿所欠租金之日止的违约金（如采用转账方式支付，请汇入原告周雪晖指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告周雪晖的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币712元，由被告苏州东方国际名品城有限公司负担（此款原告已垫付，本院予以退还，被告负担之款于本判决生效之日起十日内向本院支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  乔宁宁二〇一六年十二月二十八日书记员  姚丽君