四川省内江市东兴区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1011民初2847号原告：林星基，男，1956年9月20日出生，汉族，内江市东兴区人。，住四川省内江市东兴区富溪乡宁安桥村*组*号。公民身份号码：5110211956********。委托诉讼代理人：宋明光，系四川汉安律师事务所律师。（特别授权）被告：内江市东兴区富溪镇中心学校，住所地：内江市东兴区富溪镇场镇。法定代表人：魏忠诚，系该校校长。委托诉讼代理人：陈大亮，系该校职工。（一般授权）被告：内江市东兴区富溪镇人民政府。住所地：内江市东兴区富溪镇场镇。法定代表人：刘太平，系该镇镇长。委托诉讼代理人：吴庆友，系内江市东兴区田家法律服务所法律工作者。（特别授权）原告林星基与被告内江市东兴区富溪镇中心学校（以下简称：富溪中心校）、内江市东兴区富溪镇人民政府（以下简称：富溪镇政府）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林星基及其委托诉讼代理人宋明光，被告富溪中心校的法定代表人魏忠诚及委托诉讼代理人陈大亮，被告富溪镇政府的委托诉讼代理人吴庆友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林星基向本院提出诉讼请求：请求判令二被告承担违约责任，赔偿原告的经济损失15万元（以评估为准）。事实和理由：1993年，被告富溪中心校（当时为富溪乡教育组）修建教师住宅楼，为解决资金困难，被告富溪中心校、富溪镇政府将教师住宅楼底楼四套房屋改建成门面，于1998年通过公开招标出售。原告中标购得该住宅楼底楼7-2号门面一套。原告支付购房款后，被告将门面交付给原告。2000年3月31日，原、被告补签《房屋买卖协议书》，约定：“1.甲方出售给乙方的房屋包括两间门面、一间客厅、一间卧室、一间厨房、一间厕所（76.71平方米）和楼梯间（7.04平方米），面积共83.75平方米；2.房屋价格为每平方米606.00元，楼梯间为每平米300.00元，共计48598.00元；3.付款方法：乙方已付清全款；4.购房税费按照有关规定由甲乙双方各付其应缴纳部分……”。同日，二被告向原告出具了《四川省非经营性结算统一收据》，载明“收到林星基交来富溪乡中、小学职工住宅楼7-2号门面一套购房款48598.00元”。后原告一直使用该门面至今，期间不断要求被告办理门面过户。2015年7月，被告通知原告办理产权过户，但只能办理住房产权，不能办理门面产权，原告不服，向相关部门信访。2015年12月4日，被告富溪镇政府明确回复原告：只能给原告办理住房产权，原告没有损失，不对原告进行任何赔偿。2016年5月，原告被迫与被告一起办理了住房产权证。原告认为，原、被告签订的《房屋买卖协议书》合法有效，合同约定被告出售的房屋是门面，被告也以公开招标的形式明确出售门面给原告，且原告以门面价格购买该房屋，被告出售给原告的应是营业性质的门面，但被告只给原告办理了住房产权，被告的违约行为给原告造成了重大的经济损失（即现在该门面的市场价值与该门面作为住房的市场价值之差），故原告诉至本院提出上述请求。被告富溪中心校辩称：1.被告所举设计图、修建报告和请示均证明被告从未修建商铺（即门面），只修建了住宅。2.原告在购房时应明知所购房屋系集资建房、土地系无偿划拨，存在不能办理门面产权的重大风险，且该房屋不能办理营业用房产权，属民法中的不可抗力，被告无过错。3.《房屋买卖协议书》并未约定房屋应办理何种产权证，原告在购房时明知所购房屋可作经营性房屋使用，并实际将该房屋作营业用房使用至今，原告并无损失。4.被告无权与他人签订房屋买卖协议，不是商品房出售主体，《房屋买卖协议书》无效。被告富溪镇政府辩称：1、被告未参与原告所购房屋的修建，其仅在职权范围内履行督促义务，不具有出售房屋的主体资格，政府、学校与原告签订的《房屋买卖协议书》无效。2、二被告按照协议约定，已履行为原告办理产权证的义务，该房屋按照相关规定不能办理门面产权，在事实上和法律上已经履行不能，被告不承担赔偿经济损失的责任。本院经审理认定事实如下：1997年，被告富溪中心校（当时为富溪乡教育组）、富溪镇政府为改善办学条件，修建富溪乡中小学教师住宿楼。为解决资金困难，被告富溪中心校、富溪镇政府将教师住宅楼底楼四套房屋改建成门面，公开招标出售，原告中标购得该住宅楼底楼的7-2号房屋一套。原告遂向被告支付购房款48598.00元，后该教师住宅楼修建完毕，被告将该房屋交付给原告使用至今。2000年3月31日，原、被告补签《房屋买卖协议书》（此时该房屋已交付原告使用），协议书载明：“我乡为落实普九硬件设施，改善教职工居住条件，经乡党委、政府研究决定：修建富溪中、小学教职工住宅楼，因资金紧、缺口大，为解决多方筹集资金，经建房领导小组研究决定：将住宅楼底层四套门面公开招标出售，现经甲、乙双方协商，订立本协议。第一条售房范围及面积甲方出售给乙方的房屋包括两间门面、一间客厅、一间卧室、一间厨房、一间厕所和本套房屋及楼梯间。面积计算包括上属所有房屋的建筑面积共83.75平方米。范围…。第二条房价计算通过投标该套房屋的售房单价为每平方米606.00元，楼梯间按实际面积计算，每平方米300.00元。计房价金额为606.00×76.71＝46486.00元，300.00×7.04＝2112.00元，计48598.00元。大写金额：肆万捌仟伍佰玖拾捌元正。第三条付款方法…（已交清）。第四条其他约定1.买卖房屋应缴纳的一切税费，按有关规定由甲乙双方各付其应缴纳部分。2.现经双方协商同意后，将甲、乙双方签订协议书到公证处进行公证。所需费用由甲方负担。如今后能办房产证时，所需费用按现售房款和（九八年）办证费用比例分摊，超出部分由甲方负担。3.乙方购房后，购买房屋面积范围内的维修，一年内由甲方负责，由不可抗拒的自然灾害和乙方人为对房屋所造成的损害除外。4.乙方购房后，不得任意改变现行房屋结构，以免影响整个建筑安全。5.乙方购房后，有继承权和转卖权，政府和学校不得干涉。6.集体土地使用证学校统一办理，今后办房产证时，土地使用证由各户分别办理。7.本协议一式三份，甲、乙双方签字、政府签章后生效，由甲、乙、乡政府各持一份。监证机关：陈立友（签字），内江市东兴区富溪乡人民政府印章（印章），甲方代表：冷恒彬（签字），内江市东兴区富溪乡教育组（印章），乙方代表：林星基（签名、手印），二〇〇〇年三月三十一日”。同日，二被告向原告出具了《四川省非经营性结算统一收据》，载明“收到林星基交来富溪乡中、小学职工住宅楼7-2号门面一套购房款，金额48598.00元，收款单位：富溪教育组，收款人：张，交款人：林星基，内江市东兴区富溪乡人民政府印章（印章），内江市东兴区富溪乡教育组（印章）”。庭审中被告出示的规划设计图纸显示，该房屋设计为住宅结构。该房屋临近学校及综合市场，层高较高，两间门面临街，可作营业用房使用，交房后原告一直将该房屋作为营业用房使用至今。被告交房至今，原告不断要求被告办理门面产权过户。2008年12月，富溪中心校在内江市东兴区房地产管理局办理了该幢楼的《房屋所有权证》（共计24户）。2014年4月，富溪中心校将其中19户本校教师购买房屋的产权过户到各户名下。因原告不是教师，无资格享受房改优惠政策，未办理到个人房产证。后经富溪中心校、富溪镇政府向相关部门申请，相关部门于2015年7月同意富溪中心校将房屋产权过户到原告名下。2015年9月，富溪中心校工作人员与原告到内江市东兴区房管局办理过户手续，原告得知只能办理住房产权，不能办理门面产权，原告不服向相关部门信访。2015年12月4日，被告富溪乡政府回复原告：只能办理住房产权，该房仍可作门面使用，原告没有损失。同日，原告向内江市东兴区人民政府复查委员会申请复查。同月9日，内江市东兴区人民政府信访事项复查委员会向原告送达不予受理告知书，告知原告通过诉讼、仲裁、行政复议等途径解决。2016年7月20日，被告富溪中心校将该房屋过户到原告名下，房权证载明：房屋所有权人为林星基，房屋坐落于内江市东兴区富溪镇中心街53号1幢1单元附2号，规划用途为成套住宅。本院认为，本案的争议焦点主要有三点：一是被告富溪镇政府及富溪中心校是否具备售房资格，《房屋买卖协议》是否有效；二是购房性质，应为住房还是营业性质的门面，被告是否构成违约；三是购房性质如果为营业性质的门面，原告是否有损失，损失如何认定。一、关于被告富溪镇政府及富溪中心校是否具备售房资格，《房屋买卖协议》是否有效问题。本院认为，原告林星基与被告富溪中心校、富溪镇政府签订的《房屋买卖协议书》，系双方对房屋买卖行为的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该协议书已依法成立并生效。被告富溪中心校辩称，其不是商品房出售主体，无权与他人订立买卖合同，《房屋买卖协议书》无效，本院认为，富溪中心校虽为事业单位，但其系具有民事权利能力和民事行为能力的法人，在一定情况下仍可进行市场交易，故对该主张，不予支持。被告富溪镇政府辩称，其不是售房主体，仅在职权范围内履行监督义务，本院认为，被告富溪镇政府虽参与建房、办证事宜，但《房屋买卖协议书》及房款收据均显示，被告富溪中心校作为合同甲方签章并实际收取房款，被告富溪镇政府仅作为监证机关在协议书上签章，售房合同权利义务的实际承受主体应为被告富溪中心校，故对该主张，予以支持。二、关于购房性质应为住房还是营业性质的门面，被告是否构成违约问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，因此，本案房屋的购房性质应依法根据购房协议有关条款或交易习惯确定。本院认为，结合《房屋买卖协议书》的相关条款及交易习惯，可作如下分析认定：1.《房屋买卖协议书》第四条第6项载明的“集体土地使用证学校统一办理，今后办房产证时，土地使用证由各户分别办理”，该条款说明了当时所建房屋的土地性质为“集体土地”，而土地性质与购房性质的认定紧密相关，根据相关规定，“集体土地”不能办理营业性质的房屋产权，原告应预知其所购房屋将来不能办理营业性质的房屋产权。2.《房屋买卖协议书》第四条第2项载明的“如今后能办房产证时，所需费用按现售房款和（九八年）办证费用比例分摊，超出部分由甲方负担”，该条款中“如今后能办房产证时”的陈述表明，该房屋房产证的办理时间在“今后”，并不能及时办理，且“能办”一词表明，房产证的办理过程本身存在一定困难，原告应预知购买该房屋的办证结果不同于购买普通房屋的办证结果。3.原告诉称，购房协议约定所购房屋为“门面”，且被告以公开招标的形式出售门面，购房性质应按营业性质的门面确定，本院认为，该房屋的购房性质不能仅从字面意义理解，应结合合同条款综合判定，《房屋买卖协议书》第一条载明“甲方出售给乙方的房屋包括两间门面、一间客厅、一间卧室、一间厨房、一间厕所和本套房屋及楼梯间”，该条款表明被告出售给原告的房屋包括“门面”、“客厅”、“卧室”、“厕所”、“厨房”、“楼梯间”几个部分，从其房屋结构、使用功能来看，该房屋应为住房，且原告在购房时知悉所购房屋为学校教师住宿楼，不同于普通商品房，虽将底楼改建为门面，但仅改变了房屋的实用功能，并未改变房屋的建设性质，故对原告的该主张，不予支持。4.原告诉称，其以门面价格购买该房屋，购房性质应按门面确定，本院认为，诉争房屋的两间房间临街、层高较高，具有门面使用功能，又临近学校及综合市场，该房屋的地域条件更有利于进行商业经营，房屋本身价值较高，且原告所举证据亦不足以证明其购买价格已达到当时同类门面的市价，故对原告的该主张，不予支持。综合以上分析结论，本院认为原告所购房屋的购房性质应按住房确定，被告为该房屋办理住房产权的行为，未构成违约。三、关于购房性质如果为营业性质的门面，原告是否有损失，损失如何认定问题。因购房性质认定为住房，该争议焦点缺乏论证基础，在此不再论述。综上所述，原、被告签订的《房屋买卖协议书》已依法成立并生效，但被告富溪镇政府不是原告所购房屋的出售主体，非本案房屋买卖合同的相对人，故对原告诉请被告富溪镇政府赔偿经济损失的诉讼请求，本院不予支持。因诉争房屋的购房性质认定为住房，被告富溪中心校为原告办理住房产权的行为未构成违约，故对原告诉请被告富溪中心校赔偿经济损失的诉讼请求，本院不予支持。对原告评估经济损失的申请，因缺乏评估前提，本院不予同意。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第三十七条、第四十四条、第六十一条之规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：驳回原告的诉讼请求。本案受理费3300.00元，减半收取1650.00元，由原告林星基负担。如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省内江市中级人民法院。代理审判员  李远春二〇一六年十二月十九日书 记 员  唐 艳