河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1302民初2744号原告陈强，男，汉族，1985年10月10日出生，住南阳市。被告南阳市景弘置业有限公司。法定代表人单天才，任该公司董事长。住所地南阳市梅溪路**号。委托代理人单应海、乔宛军，该公司职工，特别授权。原告陈强诉被告南阳市景弘置业有限公司（以下简称景弘置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，原告于2016年7月4日诉至法院，同日本院作出受理决定，依法向双方当事人送达了相关法律手续，并于2016年9月20日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈强、被告景弘置业公司的委托代理人单应海、乔宛军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈强诉称,原告于2013年5月28日在被告处看房在其宣传下交付定金30000元，同年的5月31日交付首次购房款149200元，并签订了购房协议。同年的7月15日二次交纳购房款134400元。后经原告多方查证和核实，被告景弘置业公司的项目未取得商品房预售许可证，而且该项目为经适房。原告认为，该商品房买卖协议应当认定为商品房买卖合同，签订合同时被告委屈的商品房预售许可证明，且至原告起诉前被告仍未取得商品房预售许可证明，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，为维护原告的合法权益，请求法院依法确认原、被告于2013年5月31日签订的购房协议无效；依法判令被告双倍返还原告支付购房款627200元；判令被告自2013年5月28日起按人民银行同期基准利率支付利息至款付清日止。原告为支持其主张向本院提交证据如下：1、购房交款票复印件一份。证明我向被告交付3次房款的事实。2、购房协议复印件一份。证明我与被告之间存在购房交易的事实。被告景弘置业公司辩称，原、被告双方于2013年5月28日签订的购房协议应当有效，按照《商品房管理办法》第十六条规定，该协议符合商品房买卖合同的规定，应当有效。该房产是经济适用房，属于安置房性质。原告要求双倍赔偿的诉讼请求，不符合相关法律的规定，不应得到法院的支持。被告景弘置业公司为支持其主张，向本院提交如下证据：1、南阳市人民政府会议纪要宛政纪【2008】2号。证明被告所用土地是安置房用地的事实。2、退房告知书。证明被告通知原告退房。3、原告申请撤销本人行政复议。证明原告对经济适用房当商品房出售知情。4、交房款单。证明原告购房的交款情况，截止目前还没有交清。5、宛市土国用（2015）第00816号文件。证明该处房产五证齐全，涉及住宅部分因土地出让金，手续正在办理。6、证人一位。证明被告向原告索要尾款情况。被告景弘置业公司对原告陈强提交的证据均无异议。原告陈强对被告景弘置业公司提交的证据质证意见为：对证据1、4、6无异议。对证据2有异议，没有任何人告诉我退房，也没有接到退房通知书。对证据3有异议，证明方向有异议。对5无异议，但是对方目前没有商品房预售许可证。本院对原、被告双方互无异议的证据的真实性予以认可，对双方存有异议及证明观点有异议的部分，在评析部分予以综合认证。根据原告举证及庭审中当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2013年5月31日，原告陈强与被告南阳市景弘置业有限公司签订《购房协议》，约定：…第一条项目情况项目位于南阳市××与××交叉口向东××北；第二条买受人所购房屋的基本情况。买受人购买的房屋为本协议第一条规定的项目中的第2号楼12层D1房，该房屋建筑面积共102.33平方米（包括套内面积、公共部位分摊面积）。该房屋的用途为住宅……第三条计价方式与价款。按建筑面积计算，该房屋单价为（人民币）每平方米4378元，总金额（人民币）肆拾肆万捌仟零百零拾零元整。……第五条付款方式及期限…2、分期付款首期款￥179200.00元整于签订协议前全部付（40%）……第七条交付期限出卖人应当在2014年10月30日前，依照相关规定，将具备交付条件……。原告选择分期付款，于2013年5月28日交纳购房定金30000元，2013年5月31日交纳购房款149200元，2013年7月15日又交纳购房款134400元，被告分别给原告出具了收款收据。后经原告查询和核实，被告的项目未取得商品房预售许可证，为此，经原告与被告多次协商未果，原告遂诉至法院请求依法确认双方签订的购房协议无效，判令被告双倍返还原告已支付房款627200元及利息。另查明，在案件审理过程中，被告仍未取得商品房预售许可证。本院认为：一、关于原、被告双方签订《购房协议》的定性问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，本案中原、被告双方签订的购房协议中主体明确、房屋位置具体确定、房屋面积确定、房屋每平方米价格及总金额具体、付款方式为分期付款、付款时间具体，已经具备商品房买卖合同的主要要件，并且被告已经收受原告分三次交纳的购房款313600元并出具有收据，故原、被告双方签订的《购房协议》应当认定为商品房买卖合同。二、关于原、被告双方签订的合同效力问题。根据我国民事诉讼证据规则的规定，被告应当对自身是否具有商品房预售资格负有举证责任，但在案件审理过程中，被告认可其未取得商品房预售许可证，虽然被告辩述相关手续正在办理过程中。但在本案法庭辩论终结前，被告仍未举证出商品房预售许可证。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，应视为被告至今未取得商品房预售许可证，故本案中原、被告之间签订的商品房买卖合同应认定为无效合同。三、对原告诉讼请求的评析。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。原告购买房屋时，并不知晓被告所售房屋系经济适用房，后原告经查询得知被告所售房屋为经济适用房，且未取得商品房预售许可证，经双方交涉后，被告同意退还原告所交购房款，但对赔偿方面双方达不成协议。本院认为，被告在未取得商品房预售许可证的情况下对外出售房屋，并收取原告的购房款，现原告要求被告返还购房款313600元及利息的主张，本院予以支持。利息应自原告起诉主张权利之日即2016年7月4日按同期中国人民银行贷款利率支付至款付清之日。关于原告请求的一倍赔偿责任的问题，考虑到本案已责令被告退还原告购房款，并支付利息的情形，故对于原告请求的一倍赔偿的主张不能全额支持，本院酌定由被告赔偿原告已付房款313600元30％的损失即94080元为宜。对于原告主张的其他诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于使用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十五条、第六十六条的规定，判决如下：一、原告陈强与被告南阳市景弘置业有限公司签订的商品房买卖合同无效。二、限被告南阳市景弘置业有限公司于本判决生效后十五日内返还原告陈强已付购房款313600元，并自起诉之日2016年7月4日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至款付清之日止。三、限被告南阳市景弘置业有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告陈强人民币94080元。四、驳回原告陈强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10072元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  朱恒军审 判 员  丁心然人民陪审员  肖章群二〇一六年十二月二十九日书 记 员  王 于