上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初6208号原告：谢锦勇(第一原告)，男，1984年5月28日出生，汉族，户籍所在地江苏省大丰市。原告：万霞(第二原告)，女，1983年8月4日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。两原告委托诉讼代理人：周进，上海熊兆罡律师事务所律师。被告：王凯(第一被告)，男，1987年5月11日出生，汉族，户籍所在地上海市普陀区。被告：沐林娣(第二被告)，女，1963年3月14日出生，汉族，户籍所在地上海市普陀区。两被告委托代理人：汪思伟，上海市天域律师事务所律师。第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区新寺镇桥东新村XXX号。法定代表人：邵非，总经理。委托诉讼代理人：伏晶晶，女。原告谢锦勇、万霞诉被告王凯、沐林娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审判。本案于2016年8月3日公开开庭进行了审理，原告委托代理人周进，被告王凯及其两被告共同委托代理人汪思伟到庭参加诉讼。本案于2016年9月14日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人周进、被告王凯及其两被告共同委托代理人汪思伟到庭参加诉讼。因案情需要，本院于2016年9月19日依法追加德佑房地产经纪有限公司为第三人参加诉讼。本案于2016年10月27日第三次公开开庭进行了审理，原告委托代理人周进、被告王凯及其两被告共同委托代理人汪思伟、第三人委托代理人伏晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢锦勇、万霞诉称：2016年1月25日，原、被告及德佑房地产经纪有限公司三方共同签订《房地产买卖居间协议》一份，合同编号为CXXXXXXXXXXX,买卖标的为两被告所有的位于青浦区徐泾镇徐泾中路XXX弄XXX号XXX室的房地产，总房价款人民币520万元(以下币种均为人民币)，定金8万元，合同约定双方于合同签订后66日内共赴德佑房地产经纪有限公司签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，同时约定了总房价每日万分之五的逾期履行违约责任。2016年1月26日，两原告支付定金8万元，两被告出具定金收款收据。原、被告双方曾约定于2016年3月12日签订《上海市房地产买卖合同》，但因诉争房屋价格暴涨，被告到达现场后拒绝签约。原告于2016年3月13日向被告发送《履约催告函》，要求被告于2016年3月31日前一起至德佑房地产经纪有限公司签订《上海市房地产买卖合同》，后又委托律师分别于2016年3月28日、4月6日向被告发送律师函，要求被告履行合同义务。被告未履行合同义务，并委托律师分别于2016年3月14日、29日向原告发送律师函，明确表示不再履行合同义务，并要求双倍返还定金了结此事。原告再次于2016年4月19日委托律师发送律师函，要求被告履行合同，若被告仍不履行合同义务，《房地产买卖居间协议》于2016年4月25日解除。该函发出后，被告仍未履行合同义务，诉争房屋在2016年4月25日的评估价值为600万元。原告认为，原、被告间房屋买卖合同依法成立，双方均应及时履行各自义务。经原告多次催促，被告明确表示不履行合同义务，原告有权解除双方所签合同，并有权要求被告承担违约责任，被告除应当双倍返还定金外，还应当赔偿房屋差价损失，同时承担逾期违约责任，为此，原告诉至法院请求：1、判令确认各方于2016年1月25日所签《房地产买卖居间协议》于2016年4月25日解除；2、判令被告双倍返还定金16万元；3、判令被告赔偿双倍返还定金不足弥补房价上涨的差价损失72万元；4、判令被告支付逾期付款利息损失(以88万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率4.35%年计算，从起诉之日计算至被告实际履行之日)；5、判令被告支付逾期履行违约金65,000元(按总房价520万元的0.05%计算，从2016年4月1日起至协议确认解除之日止)；6、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告撤销第5项诉讼请求。被告王凯、沐林娣辩称：不同意原告的诉讼请求。协议不是解除而不是不再履行。居间协议对房屋买卖合同没有约束力，不具备房屋买卖合同效力，既没有成立，也没有生效。不是解除买卖合同，在定金的条款，不再履行合同是单方面表示不履行就可以了，被告发函正式通知不再履行。《居间协议》约定“甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金，”，两层含意：1)签订正式的示范文本为出售房产为条件，也就是示范文本才是最终买卖合同的文本。2)示范文本内容以居间协议内容为准，也就是居间中房屋买卖内容只是示范文本的附件，只是固定基本内容，只是预防签订示范文本时发生扯皮现象，双方还要再签订示范文本为准。适用定金条款，协议约定如果没有签订正式文本，双倍返还定金，这是可以用定金罚则是不签订正式合同的意思，该定金其实为预约定金，不是买卖合同中生效的定金协议。未收取房屋买卖首付，未实际交付房屋。不再履行不是被告的责任，原告表示不通过中介，被告不信任原告，也不是原告说的房屋涨价，是不信任的原因，不足的损失部份因没有买卖合同效力故没有赔偿损失。原告提出的滞纳金不符合法律规定，双方买卖合同没有成立。原告实际支付了8万元，定金与违约金不能同时适用。愿意接受定金罚则，对于原告其它诉请，请求法院驳回。经开庭审理查明：本案系争房屋位于上海市青浦区徐泾镇徐泾中路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积184.98平方米，类型为联列住宅，目前登记在两被告名下。2016年1月25日，原告(乙方)与被告(甲方)、第三人(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定：甲方向乙方出售位于上海市青浦区徐泾镇徐泾中路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积184.98平方米，贷款余额约30万元，房地产总房价款为520万元；如甲方签署本协议，则乙方同意支付的意向金转为定金，甲方应当在收取定金之后当日内将房地产权证原件交至丙方保管，由此构成乙方支付给甲方的首期定金，待甲方签订本协议后1日内，乙方应自行或通过丙方补足定金8万元，甲方授权丙方代为收取并保管，自本协议签订后，丙方可提前向房地产交易中心办理买卖合同网上确认手续。甲、乙双方同意在本协议签订后66日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，若甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金(含丙方保管的定金)不予返还。乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后当日内通过丙方或直接向甲方支付首期房款156万元(含已支付的全部定金)，乙方通过贷款方式支付第二期房价款356万元，乙方应于签订买卖合同示范文本后日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，乙方授权丙方自本协议签订后通过银行代为办理个人征信查阅手续，同时甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料，若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过丙方转付或直接支付甲方。甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、买卖合同示范文本公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销、甲方应积级配合乙方按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)后七日内赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)。对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方通过丙方或直接向甲方支付尾款8万元，相关费用(水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理等)的结算日期以交接之日为准。双方约定定金8万元2016年1月26日打入指定工商银行沐林娣帐号，合同于2016年1月25日签字生效。此房价为房东净到手价格，此交易产生的税费由乙方承担，房东承诺此房满五年唯一。本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行，如任何一方未按协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金。协议另对其他内容进行了约定。2016年1月26日，原告依约向被告支付定金8万元。2016年3月6日，被告向第三人表明不愿意履行协议出售系争房屋，第三人即向原告告知被告的意见，并约定双方于2016年3月12日面谈。2016年3月12日，原、被告双方在第三人处商谈，被告明确告知原告不愿意签订合同出售系争房屋。2016年3月13日，原告向被告发送《履约催告函》，载明“依据该份买卖协议，贵方应当于协议签订后66日内共同至居间方处签订《上海市房地产买卖合同》。后各方协商约定于2016年3月12日10点45分至居间方青安路门店签订《上海市房地产买卖合同》。然而，贵方在到达现场后却反悔并拒绝签约，经居间方协调，贵方仍然明确表示不打算继续卖房给我方。为此我方郑重催告贵方：1、各方于2016年1月25日所签订的买卖协议合法有效，除非该买卖协议已经解除，否则你方应当继续履行该买卖协议；2、请你方于买卖协议约定的期限内一起至居间方签订《上海市房地产买卖合同》；3、如你方违约，我方有权依据买卖协议第七条的约定，要求你方每天支付2,600元的违约金，直到你方履约或者买卖协议确认解除之日止，并有权要求你方承担其他违约责任及赔偿损失。”2016年3月14日，被告向原告发送《律师函》，言明“在签订正式合同之前，双方对具体交房事宜有矛盾，由此产生不信任，现委托人考虑再三，决定不再签订正式合同。根据《房地产买卖居间协议》第三条第3款甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房产，则应向乙方双倍返还定金共计16万元。现委托人特委托本律师致函通知你们：委托人不再与你们签订正式合同，本《律师函》将作为通知发生法律效力。请你们再次与委托人确认个人银行帐号，以便及时返还定金。”2016年3月28日，原告向被告发送《律师函》，内容为“双方曾约定于2016年3月12日签订《上海市房地产买卖合同》，但是你方到达现场后却反悔并拒绝签约，并于2016年3月14日委托律师发函，表示决定不再签订正式合同并要求向当事人双倍返还定金。当事人曾于3月13日向你方发出《履约催告函》，但是你方至今没有回复。根据当事人的陈述，本律师认为：根据中华人民共和国相关法律、法规等之规定，各方于2016年1月25日所签订的《房地产买卖居间协议》已经依法成立并生效，《房地产买卖居间协议》具备房屋买卖合同应当具备的内容，双方房屋买卖合同关系已经成立，当事人有权要求你方继续履行《房地产买卖居间协议》。鉴于上述事实和理由，当事人为维护其自身合法权益，特要求本律师函告你方：1、请你方于2016年3月31日之前一起至德佑房地产经纪有限公司处签订《上海市房地产买卖合同》，具体时间由你方通知；2、若你方逾期履行相应义务，当事人有权要求你方按照总房价款万分之五每天的标准承担逾期履行违约责任；3、当事人有权选择要求你方继续履行《房地产买卖居间协议》，并要求你方承担逾期履行违约责任，从违约之日计算至你方履行相应义务之日止；4、当事人也可以选择要求解除《房地产买卖居间协议》，并要求你方支付总房价款20%违约金，或者要求你方赔偿当事人因此产生的损失(包括但不限于房价上涨带来的损失)。”2016年3月29日，原告向被告发送《律师函》，内容为“2016年3月14日，本律师曾致函通知你们：委托人不再与你们签订有关青浦区徐泾中路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖合同，该《律师函》将作为通知发生法律效力。同时，委托人愿意接受双倍返还定金的惩罚(共计16万元)，请你们及时与委托人联系并取回定金，或确认个人银行帐号，以便及时返还定金。但《律师函》发出之后，迟迟不见你们回音，现本律师再致函声明：有关青浦区徐泾中路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖合同不再签订，请你们尽快与委托人联系，取回定金，我们将不再另行通知。”2016年4月6日，原告向被告发送《律师函》，函告被告：1、请你方履行《房地产买卖居间协议》中约定的义务；2、请你方每天按总房价款的0.05%向当事人承担逾期违约责任，从2016年4月1日起计算至你方履行相应义务之日止或《房地产买卖居间协议》解除之日止；3、若你方拒绝或不及时履行合同义务，当事人将考虑通过法律途径要求你方继续履行合同或者解除合同，并要求你方承担相应违约责任。2016年4月19日，原告向被告发送《律师函》，主要内容为：鉴于你方曾多次明确表示不履行合同义务，且当事人多次催告后，你方仍然不履行合同义务，当事人为了维护其合法权益，特在此委托本律师函告你方如下：1、请你方于2016年4月24日之前一起至居间方处签订《上海市房地产买卖合同》，具体时间和其他信息由你方通知；2、若你方未能在2016年4月24日前通知我方或者虽然通知但是未能及时签约的，若当事人没有其他书面通知，则各方于2016年1月25日所签的《房地产买卖居间协议》于2016年4月25日正式解除；3、若《房地产买卖居间协议》解除的，请你方于2016年4月25日之前向当事人双倍返还定金共计16万元，并赔偿房价差额100万元。以上查明的事实，由原告、被告、第三人的陈述，房地产买卖居间协议、房地产权证、收款收据、招商银行跨行实时转帐业务回单、帐单、履约催告函、律师函、邮寄凭证等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告与第三人三方签订的《房地产买卖居间协议》对于原告所购房屋室号、建筑面积、购房款总价及支付方式作出了约定，但对于房屋产权过户时间、交房时间、购房款支付时间等房屋买卖合同所涉主要条款均未作约定，原、被告就系争房屋的交易尚需双方就前述主要条款进一步磋商并签订《上海市房地产买卖合同》，因此，《房地产买卖居间协议》的性质应为预约合同。《房地产买卖居间协议》系当事人真实意思的表示，合法有效，原、被告均应按照协议的约定履行义务。被告在约定签订《上海市房地产买卖合同》前即明确不愿意出售系争房屋，本院认定系被告的过错致使双方未能继续履行，故原告要求确认其与被告签订的《房地产买卖居间协议》解除、被告双倍返还定金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于合同解除时间，根据法律规定，应以解除一方发出解除通知函且相对方收到该通知函之日作为合同解除之日，本案中，原告向被告发出过解除通知，故本案应以通知中的解除日为合同解除日(即2016年4月25日)。关于原告主张损失72万元的请求，原告在未与被告签订《上海市房地产买卖合同》、仅支付被告8万元定金的情况下，且已明知被告已不再履行协议，原告认为其损失为房价持续上涨，使得原告选择替代性交易成本增加，但没有提供证据其选择了替代性交易。尽管被告的行为构成预期违约，但是被告的行为并不足以阻碍原告选择替代性交易。根据民法的诚实守信原则，不论在任何情况下，守约方都不应当扩大损失，在力所能及的范围内将损失减低至最低，且原告已选择定金罚则。故对原告提出的按照系争房屋现在市场价值与《房地产买卖居间协议》约定的房屋价款差价为其实际损失的意见，本院不予采信，故对原告该项请求，依法不予支持。对于原告要求被告支付逾期付款利息的请求，原告仅支付定金，未实际支付其他购房款项，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第(二)项、第一百零八条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、原告谢锦勇、万霞与被告王凯、沐林娣于2016年1月25日签订的《房地产买卖居间协议》解除；二、被告王凯、沐林娣应于本判决生效后十日内双倍返还原告谢锦勇、万霞定金人民币16万元；三、原告谢锦勇、万霞要求被告王凯、沐林娣赔偿房价上涨损失72万元的诉讼请求不予支持；四、原告谢锦勇、万霞要求被告王凯、沐林娣支付逾期付款利息损失的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币12,600元，减半收取计人民币6,300元，由原告负担人民币4,550元，被告负担人民币1,750元；财产保全费人民币5,000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇一六年十二月十六日书记员  徐 娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。