湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2014）株天法民一初字第845号原告（反诉被告）株洲天易物业管理有限公司，住所地株洲市。法定代表人姚永告，系公司董事长。委托代理人何莎��湖南誉翔律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为放弃、承认、变更诉讼请求，进行和解、提起反诉。委托代理人马彦羽，女，1974年9月2日出生，汉族，系原告工作人员。公民身份号码：4324241974********。代理权限为一般代理。被告（反诉原告）黄侃，男，1982年8月23日出生，汉族，住长沙市开福区。委托代理人袁智彬，湖南东盛律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为放弃、承认、变更诉讼请求，进行和解、签收法律文书等。原告株洲天易物业管理有限公司与被告黄侃物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月10日立案受理，诉讼过程中，被告黄侃提起反诉，本院于2015年2月13日依法受理。因本案需以另案裁判结果为依据，本案依法中止审理。本案依法由审判员刘洋与人民陪审员李树仁、彭福寿组成合议庭适用普通程序于2015年5月6日、2016年12月30日公开开庭进行了审理。书记员戴芬担任庭审记录。第一次开庭原告（反诉被告）株洲天易物业管理有限公司的委托代理人何莎、马彦羽、被告（反诉原告）黄侃及其委托代理人袁智彬到庭参加了诉讼。第二次开庭原告（反诉被告）株洲天易物业管理有限公司的委托代理人何莎、被告（反诉原告）黄侃的委托代理人袁智彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告株洲天易物业管理有限公司诉称：原告与被告于2012年7月3日签订一份《湖南株洲神农太阳城购物中心商业物业管理服务合同》，为原告承租的该购物中心南座一层A134B号商铺提供物业服务，合同对服务期限、服务范围、费用收取、违约责任等均作了详细约定。截止到2014年6月23日，被告应向原告支付物业服务费、空调使用费及滞纳金共计34106元。为维护自身的合法权益，原告特诉请法院判令：1、被告向原告支付物业服务费、空调使用费及违约金共计26406元（门面的物业管理费从2013年9月24日起计算至2014年6月23日；空调费从2012年12月24日起计算至2014年6月23日；后期物业管理费、空调使用费及滞纳金请求算至被告付清之日止，已扣除被告缴纳的装修押金3500元、物业管理费保证金4200元、）；2、由被告承担本案全部诉讼费用。被告黄侃辩称并反诉称：第一、原告擅自扣除装修押金3500元、物业管理费保证金4200元冲抵物业服务费没有依据，被告不予认可；第二、原告提供物业服务的资质是2014年12月17日取得，若要进行物业服务，必须是在取得相关服务资质之后才能进行服务并收���费用，在这之前原告是不能按照三级服务标准收取服务费用的，也没有资格向被告收取费用，而且能源费必须由被告进行确认，空调使用费是原告单方面的说辞，被告根本没有使用原告的空调和能源，原告也没有提供相应的依据证明其可以按三级服务的收费标准收费；第三、关于空调使用费的标准，被告认为该标准是不合理的，双方是暂按每月18元计算，并没有进行最终确认；综上，被告提出反诉请求，请求法院判令：1、原告向被告返还违规收取的物业服务费12600元、装修保证金3500元、物业管理费保证金4200元；2、原告承担本案全部诉讼费用。原告株洲天易物业管理有限公司针对被告黄侃的反诉辩称：第一、双方签订的物业服务合同合系双方平等自愿协商一致签订；第二、原告依据法律规定和合同的约定向被告收取物业服务费、装修保证金、物业管理费保证金不违反相关规定，收费标准合理合法；第三、被告自行将店铺上锁，故其主张原告强行上锁造成被告无法正常经营无任何依据；第四、原告在订立合同时无物业管理资质，但提供了物业服务，并于2013年7月25日取得了资质，故依约收取物业费并无不当。本院经审理查明：原告系一家从事物业管理的有限责任公司，成立于2012年4月23日，经营范围包括物业管理，于2013年7月25日获得物业服务企业三级资质证书。被告因与湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司签订商铺租赁合同，承租了位于株洲市天台路599号神农太阳城购物中心的商铺，而与原告签订一份《神农太阳城购物中心商业物业管理服务合同》，原告为合同甲方，被告为合同乙方，该合同约定：1、甲方依据湖南天易集团的委托为神农太阳城购物中心提供物业管理服务，物业管理的范围为该购物中心的公共区域的共用设施设备；2、服务期限从2012年9月20日（交铺日）至2016年9月30日止（租赁合同终止日），如乙方在该购物中心的《租赁合同》提前解约，以实际租赁解约日为本合同终止日；3、乙方商铺号为A134B，物业管理费按该商铺租赁面积70平方米计算，收费标准为每月每平方米20元（此价格将依据市场物价的变化适时调整），乙方须向甲方交纳三个月的物业管理费保证金及当期物业管理费（按每三个月为一个计费期），以后物业管理费按期交纳，于每个计费期开始15日前交清；4、空调费按租赁面积收取，收费标准暂按每月每平方18元（如有按流量计量的商户需与能源公司另行商定收费标准），按每三个月为一个计费期，按期交纳，于每个计费期开始前15日前交清；5、若乙方未按约定交纳费用，���方对乙方延迟交纳部分按每天3‰加收滞纳金，并有权在乙方的保证金中直接扣除，逾期七日不交或乙方有违反本合同其他约定义务的，甲方有权对乙方采取限电、限水或终止提供一切服务的措施以督促乙方，且甲方不承担任何责任；6、甲乙双方同意以本协议记载的通讯地址为各自的送达地址。被告于2012年12月24日起营业，原告为其提供了物业服务。合同签订后至今，被告向原告交纳物业管理费保证金4200元、装修押金3500元、物业管理费12600元。在履约过程中，被告因与湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司发生租赁纠纷，被告所经营的门面被出租方上锁。上锁后被告未有再继续经营，也未再向原告支付物业服务费。经本院（2014）株天法民一初字第846号生效判决确定，被告黄侃与出租方的租赁合同于2014年4月15日解除。另查明，株洲新奥神农城能源服务有限公司对神农城南区商业供能费用统计表明：按合同约定每年供能时长不低于8个月，实际供能时长因室外温度原因，超过8个月。但就具体的时长，原告及株洲新奥神农城能源服务有限公司均没有具体的数据予以证实。就空调能源费的收费标准，原告陈述实际按12元／月／㎡结算。被告自2012年12月24日起一直未向原告支付空调能源费。上述事实，有当事人的陈述、《神农太阳城购物中心商业物业管理服务合同》、《神农太阳城商铺租赁合同》、商户收铺确认书、收款收据、资质证书、催缴单、神农城南区商业供能费用统计、（2014）株天法民一初字第846号民事判决书、当事人的身份信息等证据予以证实，足以认定。本院认为：本案系物业服务���同纠纷。本案原、被告争议的焦点为：1、原、被告之间物业服务合同是否合法有效？双方所约定的收费标准是否合法？在履约过程中原、被告双方是否存在违约行为？是否应承担违约责任？2、原告要求被告支付物业服务费、空调使用费及滞纳金有无依据？3、被告要求原告返还物业服务费、装修保证金以及物业管理费保证金有无依据？具体分析如下：本案中，原、被告系自愿签订《神农太阳城购物中心商业物业管理服务合同》，合同内容系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，故双方的物业服务合同关系合法有效，受法律保护。在履约过程中，被告未能按约定履行支付物业服务费的义务，应承担相应的违约责任。但被告未按约定支付物业服务费是因其与房屋出租方存在租赁纠纷，并非恶意拖欠，而且原、被告��合同中约定的违约金计算标准过高，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。经本院生效判决确定被告与出租方的租赁合同已于2014年4月15日解除，故原告与被告之间的物业服务合同关系依法终止，被告所应承担的物业服务费应计算截止至2014年4月15日，原告已交12600元即9个月物业费，故2013年9月24日前的物业费已结清，故自2013年9月24日起至2014年4月15日止，被告应向原告支付的物业服务费金额为9473.33元（20元／月／㎡×70㎡÷30天×203天），扣减原告在被告逾期支付的情况下可以按约定直接予以扣除的物业管理费保证金4200元，则被告还应向原告支付物业服务费5273.33元。原、被告之间所签订的合同没有约定原告可以将被告交纳的装修保证金直接冲抵被告应承担的物业服务费，而本案被告已与房屋出租方解除租赁合同，原、被告间的物业服务合同关系依法终止，故原告应将收取的装修保证金退还给被告，由此，对被告要求原告退还装修保证金2000元的反诉请求，本院予以支持。原告所主张的空调能源费在物业服务合同中有明确的约定，被告应当予以支付，但双方约定的支付标准18元／月／㎡为暂定标准，空调能源费计算应按原告实际收取的标准为准，即12元／月／㎡。根据原告与能源公司的约定及能源公司作出的统计，每年供能时间在8个月以上，具体供能时长及供能时段原告及能源公司均未能证实，根据被告实际欠费的时长约16个月（自2012年12月24日起至2014年4月15日止），被告承担的空调能源费时长酌情确定为8个月。按此计算，被告应向原告支付的空调能源费为6720元（12元／月／㎡×70㎡×8个月），对原告主张过高的部分，本院不予支持。原、被告经本院主持调解未能达成一致协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黄侃向原告（反诉被告）株洲天易物业管理有限公司给付差欠的物业服务费5273.33元；二、被告（反诉原告）黄侃向原告（反诉被告）株洲天易物业管理有限公司给付拖欠的空调能源费6720元；三、原告（反诉被告）株洲天易物业管理有限公司向被告（反诉原告）黄侃退还装修保证金3500元；四、驳回原告（反诉被告）株洲天易物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）黄侃的其他反诉请求。上述第一、二、三项给付款项相抵，被告（反诉原告）黄侃还应向原告（反诉被告）株洲天易物业管理有限公司给付8493.33元，该款项限被告（反诉原告）黄侃自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）株洲天易物业管理有限公司支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费652元，由原告株洲天易物业管理有限公司承担356元，由被告黄侃承担296元；反诉案件受理费减半收取154元，由反诉原告黄侃承担127元，由反诉被告株洲天易物业管理有限公司承担27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  刘 洋人民陪审员  彭福寿人民陪审员  李树仁二〇一六年十二月三十日书 记 员  戴 芬附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业���支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。