广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0403民初2437号原告：陈萍，女，1986年10月27日出生，壮族，住广东省珠海市斗门区。委托诉讼代理人：罗嘉熙，北京大成（珠海）律师事务所律师。被告：姚帮伟，男，1987年11月23日出生，汉族，住湖南省桃源县。委托诉讼代理人：童亚贤，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏银，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被告：珠海百佳房地产投资顾问有限公司，住所地珠海市斗门区白蕉镇。法定代表人：彭丽萍，执行董事。委托诉讼代理人：吴江，广东玉成律师事务所律师。委托诉讼代理人：林志坚，广东玉成律师事务所律师。第三人：李奇斌，男，1982年10月11日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。原告陈萍诉被告姚帮伟、珠海百佳房地产投资顾问有限公司（以下简称百佳公司）、第三人李奇斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈萍的委托诉讼代理人罗嘉熙，被告姚帮伟及其委托诉讼代理人苏银，被告百佳公司的委托诉讼代理人吴江、林志坚到庭参加诉讼，第三人李奇斌经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈萍向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告姚帮伟、百佳公司共同双倍返还定金399640元；2.被告姚帮伟赔偿原告律师费20000元；3.被告姚帮伟、百佳公司共同承担全部诉讼费用。事实和理由：原告、被告姚帮伟、百佳公司于2016年7月16日签订《房屋买卖合约》，约定原告以106.9万元购买位于珠海市斗门区湖心路1288号诚丰新园某房，合同约定定金为10万元，但实际支付定金时，两被告要求原告支付定金199820元，原告也按该数额实际支付了该笔定金。定金合同是实践合同，以定金的实际交付为成立要件，实际交付的定金数额与约定的定金数额不一致的，应当视为对定金的数额进行了变更，故应当认定原告实际支付了定金199820元。原告与两被告签订涉案合同时，两被告称被告姚帮伟已买到了涉案房产，且房产证正在办理中，可以直接过户到原告名下。但是实际情况并非如此，被告姚帮伟仅向房产的权属人即第三人支付了定金，并未取得涉案房产的产权。被告百佳公司在明知被告姚帮伟没有涉案房产产权的情况下，隐瞒事实，游说原告购买涉案房产。原告签订涉案合同后支付了定金199820元，原告多次催促两被告履行合同，办理过户手续，但两被告以各种理由进行推脱，原告向消费者协会等部门投诉，两被告表示同意双倍返还定金，但至今原告仍未收到任何赔偿款及定金。2016年9月26日，两被告与第三人签订了《终止合同协议书》，约定第三人不再将涉案房产出售给被告姚帮伟，并对被告姚帮伟进行了赔偿。被告姚帮伟无法再依涉案合同的约定履行相关义务已经构成实质性违约，导致原告的合同目的无法实现，故原告要求被告姚帮伟按照定金罚则，双倍返还定金合计399640元。两被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，原告在本案中属于无过错方，为保护自身合同权益，依据《最高人民法院发布关于进一步推进案件繁简分流的意见》要求被告姚帮伟赔偿合理的律师费用，即赔偿原告律师费20000元。综上，因为两被告的违约行为导致原告合同目的无法实现，给原告造成了巨大的经济损失，故原告诉至法院。原告陈萍对其诉称提供如下证据：1．《房屋买卖合约》一份，拟证明原告与两被告签订房屋买卖合同及相关约定；2．收据二份，拟证明被告姚帮伟收到原告支付的两笔定金合计199820元；3．ATM转账存根一份，拟证明原告已经实际支付的定金；4．账户明细二份、查询明细二份，拟证明原告已经实际支付的定金；5.《终止合同协议书》一份，拟证明第三人已经与两被告解除合同，被告姚帮伟已无法将涉案房产出售给原告；6.《委托代理协议》及发票各一份，拟证明原告委托律师主张权利，为此支付的律师费。被告姚帮伟辩称，本案的定金金额应为11万元，未有任何证据证明双方对定金金额进行了变更。无论是《房屋买卖合约》还是《收据》，均显示双方自始至终未对定金金额作出过任何变更。收据所载明的款项包括了定金和房款。原告当时未提出任何异议而直接收取了收据，足以说明其认可了所支付的款项包含定金和房款。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条的规定适用的情形仅是指实际交付的金额无法确定性质时，才视为定金金额变更（即以实际交付金额确定为定金金额），而本案中，结合《房屋买卖合约》、《收据》，相关款项的性质是完全可以区分清楚的，依法不适用于上述规定。原告主张的199820元中的29820元，是其自行转账给百佳公司的法定代表人彭丽萍，被告姚帮伟不清楚也不认可该款项，更未收取过该款项，原告无权向被告姚帮伟主张。在签订涉案合同前，原告通过被告百佳公司对涉案房产进行了详细的了解，清楚涉案房产的产权人为第三人，并与第三人签订了《按揭购房意向书》。涉案合同中也进行了明确约定，被告姚帮伟不存在隐瞒事实，捏造真相的情况。原告不仅清楚房屋的权属与来源，更是全程参与了整个买卖、协商过程，甚至在最后以购房人的身份与第三人进行了协商。因此，在整个买卖过程中，被告姚帮伟仅是一个协助、协调的角色，而且期间因小孩出生已于2016年9月2日回湖南老家，直到2016年10月10日才回到珠海。被告姚帮伟至今未与第三人见过面，相互也不认识。据被告姚帮伟事后了解，由于原告与第三人沟通不畅、产生分歧，原告因此请求相关部门出面协调，但当时没有任何一方表示同意向原告双倍返还定金作为赔偿。结合以上所述，加之原告在办理房屋按揭过程中使用假离婚证导致第一次按揭未能办理，而第二次办理按揭时又因其配偶征信问题导致按揭贷款迟迟未能被审批，导致房屋买卖事宜未能按时依约履行，与第三人出现纷争。因此，原告在履约过程中存在重大过错。被告百佳公司未尽到应尽的居间义务，存在重大过错。在整个事件中，被告百佳公司均是最清楚情况的一方，起的是主要引导作用。但是被告百佳公司未起到应尽提醒、告知义务。被告百佳公司未征得被告姚帮伟的同意便与第三人解约，引发了纷争，损害了被告姚帮伟的利益。而且被告百佳公司在收取第三人的解约款后，未及时通知被告姚帮伟，更未及时将款项返还给被告姚帮伟。被告姚帮伟无需赔偿律师费。本案并非虚假诉讼、恶意诉讼等非诚信诉讼行为，被告姚帮伟也不存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，因此，《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条不适用于本案，故原告主张根据此条要求被告姚帮伟承担律师费用的诉讼请求不成立，应当予以驳回。综上，被告姚帮伟认为，原告并未受到隐瞒、欺诈，且自身存在重大过错；而被告百佳公司在整个居间过程中也存在重大过错，请求法律院依法查明事实，分清责任，作出公平合理的判决。被告姚帮伟对其辩称向本院提交如下证据：1．按揭购房意向书一份，拟证明原告知道涉案房产的产权人是第三人，原告自身存在重大过错；2．中长期个人商品再交易住房贷款审批单一份，拟证明原告知道涉案房产的产权人是第三人，原告自身存在重大过错；3．微信聊天记录一组，拟证明原告知道涉案房产的产权人是第三人，原告自身存在重大过错；4．百佳地产工作人员一览表二份，拟证明原告知道涉案房产的产权人是第三人，原告自身存在重大过错；5．微信聊天记录一组，拟证明原告知道涉案房产的产权人是第三人，被告姚帮伟于2016年9月3日回湖南，直到2016年10月10日才回到珠海，2016年10月11日领取应诉材料才知道原告在法院起诉，被告姚帮伟根本没有时间做出所谓的违约行为；被告姚帮伟期间也没有收到通知，没有收取第三人的违约金；6．《房屋买卖合约》一份，拟证明定金数额，原告知道被告姚帮伟不是涉案房产的产权人，整个交易过程，均是由被告百佳公司进行居间，其未尽谨慎义务导致出现分歧、产生纷争。被告百佳公司辩称，被告百佳公司并非收受定金一方，也没有违约行为，不应承担向原告双倍返还定金的义务。定金罚则应适用于给付定金及收受定金的双方之间。在本案中，被告百佳公司既非涉案合同的买受人或出卖人，也非收受定金的一方，因此被告百佳公司不是返还定金的主体。而且，被告百佳公司作为居间人已经促成原告与被告姚帮伟就买卖涉案房产，双方签订了涉案合同，被告百佳公司的居间义务已经完成，被告百佳公司没有违约行为。所以，原告要求被告百佳公司向其双倍返还定金没有任何依据，被告百佳公司不应承担向原告双倍返还定金的义务。被告百佳公司不存在欺诈行为。根据原告与第三人签订的《按揭购房意向书》可知，原告对涉案房产的产权人是第三人这一事实是知情的，且在涉案合同中也进行了明确约定。原告购买涉案房产的定金应为11万元，而非原告所称的199820元。涉案合同对定金的数额有明确约定。被告姚帮伟出具给原告的收据中写明的也是收取原告的款项包括定金及房款。所以原告支付给被告姚帮伟的款项并非全部为定金。在原告实际支付的定金数额无法确定的情况下，应以涉案合同的约定为准，其余部分款项应为原告支付给被告姚帮伟的购房款，而非定金。原告在起诉状中的表述相互矛盾，其所述内容不可信。此外，原告在其起诉状中所引用的《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》也不适用于本案。综上所述，原告要求法院判令被告百佳公司双倍返还定金的诉讼请求既无事实根据，也无法律依据。原告的诉讼请求应被驳回。被告百佳公司对其辩称向本院提交如下证据：委托书一份，拟证明被告姚帮伟委托吴爱中办理解约事宜。第三人李奇斌缺席，庭前未向本院提交书面意见和证据。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。现本院对证据认证如下：对原告提交的证据1至4、6，被告姚帮伟提交的证据3、4、5、6和被告百佳公司提交证据的真实性、合法性及关联性予以确认，原告提交的证据5，被告姚帮伟提交的证据1、2，没有其他证据佐证，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月16日，被告姚帮伟作为卖方（甲方），原告作为买方（乙方），被告百佳公司作为经纪方，三方签订《房屋买卖合约》，约定如下：甲乙双方通过经纪方代理出售及购入位于广东省珠海市斗门区湖心路1288号诚丰新园某房，建筑面积99.63平方米，成交价1069000元；乙方在签署本合约时交保证金1万元予经纪方；若甲方于2016年7月31日前签署本合约并对上述款项以定金名义签收后，乙方所交保证金自动转为购买该房产的定金；乙方在甲方签署本合约后三个工作日内交付购买该物业定金款10万元，该笔定金在双方签署《珠海市房地产买卖合同》时自动转为首期款；购买该房产的余款959000元以银行按揭方式付款；甲方须保证对上述房产享有完整所有权，能完全支配和处理，上述房产在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁清还抵押等事宜，甲方应在签署《珠海市房地产买卖合同》办理过户手续前清理完毕，并保证转让后乙方无须负责，否则甲方应赔偿由此引起的乙方一切损失；如甲方在签署本合约后不依合约条款将上述房产出售于乙方，则甲方须返还已收定金予乙方并按本合约约定的定金金额作为违约金赔偿乙方；乙方以1069000元全包上述房产，不再支付任何费用；姚帮伟通过百佳公司购买的上述房产，因为房产证还在办理中，所以未办理手续，现另转让给陈萍，期间若出现交房纠纷由姚帮伟负责与百佳公司无关等。2016年7月16日，原告向被告姚帮伟支付定金及房款170000元，被告姚帮伟出具了收据。同日被告姚帮伟向原告出具收到定金及房款29820元的收据，该收据注明该款到此账号后方可生效，收据上留有户名为彭丽萍的账号。2016年7月18日，原告通过转账方式向彭丽萍账户转账29820元。涉案房产在签订涉案合同时登记的权属人为第三人。被告姚帮伟在庭审中确认第三人与被告姚帮伟于2016年6月10日签订了涉案房产的买卖合同，被告姚帮伟支付定金10万元，现被告姚帮伟与第三人签订的该合同已解除，解除合同后第三人向被告姚帮伟返还款项20万元。本院根据原告申请于2016年12月6日作出民事裁定，冻结了被告姚帮伟在中国农业银行股份有限公司珠海香洲支行银行账户中的存款，以20万元为限。本院认为，关于被告姚邦伟是否存在违约行为，是否应适用定金罚则的问题。原告与两被告之间的《房屋买卖合约》是在平等自愿的基础上签订的，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定行使权利履行义务。原告在签订涉案合同后，向被告姚帮伟支付了定金及房款共199820元，但被告姚帮伟未取得涉案房产的产权，且已与涉案房产的实际产权人解除了购买涉案房产的合同，其已无法履行涉案合同约定的义务，因此原告要求被告姚帮伟双倍返还定金，有合同依据和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的定金数额的问题。原告与两被告在签订的涉案合同中约定定金为11万元。原告实际支付给被告姚帮伟199820元，上述款项的收据上注明款项的性质为定金及房款，但未注明定金的具体数额及房款的具体数额，且原、被告在庭审也未对实际交付的定金数额达成一致，故不能据此判断实际交付的定金多于涉案合同的约定。本院确定定金为11万元。因此，被告姚帮伟应向原告双倍返还定金22万元，返还购房款89820元。被告姚帮伟抗辩其只收取了17万元，其余的29820元没有收到。本院认为，根据原告提交的证据被告姚帮伟出具的收据和原告的转账记录，原告已经将29820元转入该收据指定的账户，被告姚帮伟在该收据上的收款人处签名确认，因此被告姚帮伟的该抗辩，没有依据，本院不予采纳。原告请求被告百佳公司与被告姚帮伟共同承担双倍返还定金的责任。本院认为，被告百佳公司作为居间人有向原告提供订立合同的媒介服务，促成合同成立的义务。被告姚帮伟未履行出售涉案房产的义务，违反了原告与被告姚帮伟之间的房屋买卖合同的约定，被告百佳公司不是房屋买卖关系的相对方，也未收受原告支付的定金。因此原告要求被告百佳公司承担责任，没有依据，本院不予支持。原告要求被告姚帮伟赔偿其聘请律师的费用，没有依据，本院不予支持。综上所述，原告请求被告姚帮伟双倍返还定金，依法有据，本院予以支持，但具体数额以本院确定的为准。原告的其他请求没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款、第二百四十条的规定，判决如下：一、被告姚帮伟于本判决生效之日起七日内向原告陈萍双倍返还定金220000元；二、被告姚帮伟于本判决生效之日起七日内向原告陈萍返还购房款89820元；三、驳回原告陈萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7594元，减半收取3797元，财产保全费1520元，合计5317元（原告已预交），由原告陈萍负担1391元，由被告姚帮伟负担3926元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审判员 董 凯二〇一六年十二月十二日书记员 黄晓敏