三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2016）琼0271民初8302号   原告：马能，男，汉族，1974年11月12日出生（公民身份号码：×××），住三亚市。   原告：倪彩华，女，汉族，1978年11月8日出生（公民身份号码：×××），住三亚市。   两原告共同委托诉讼代理人：李艺超，海南惠海律师事务所律师，   被告:三亚明珠实业有限公司，住所地三亚市解放三路。   法定代表人：郑华封，该公司董事长。   委托诉讼代理人：于永宏，系该公司员工，   原告马能、倪彩华诉被告三亚明珠实业有限公司（以下简称明珠公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，于2016年12月13日公开开庭进行了审理。原告马能及共同委托诉讼代理人李艺超、被告明珠公司的委托诉讼代理人于永宏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告马能、倪彩华诉称：2005年1月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方约定，原告向被告购买位于三亚明珠广场一层B228号商铺，商铺建筑面积为18.76平方米。原告以建筑面积每平方米14208元的单价向被告支付了购房款，但被告却未按约定面积向原告交付商铺，擅自将原告所购买商铺的建筑面积减少为13.83平方米。被告上述行为使商铺面积缩水了4.93平方米，面积误差比达到了26.28%，已构成《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）款的规定，严重侵犯了原告的合法权益。故特诉至法院，请求判令：一、确认原被告双方签订的《商品房买卖合同》第五条（格式条款）无效；二、判令被告向原告支付房价款人民币132094元及利息（①其中面积误差比在3%以内部分的房价款为人民币7996元，利息从2006年1月26日计算至被告支付日，利息标准为中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准；②面积误差比超过3%部分的房价款为人民币124098元，利息从2006年1月26日计算至被告支付日，利息标准为中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准）。   被告明珠公司答辩称:双方签订的合同是建设部、国家工商行政管理局制订《商品房买卖合同》范本，不是答辩人单方制订的合同文本，不属于格式合同的范畴。国家相关部门制订的合同文本，答辩人是从政府部门采购而来，不管是答辩人采购还是被答辩人采购，都是一样的合同文本，不能因为是答辩人采购的就认定为答辩人制订的合同文本，这明显是错误的认知。二、合同第五条的约定，没有违反国家法律规定，不具备无效条款的条件，应当是有效的，而且被答辩人可以选择第五条第二项的约定，是被答辩人自己的选择，在同期购房人中有人选择按合同第五条第2项处理。根据《民事诉讼法》的相关规定，谁主张谁举证，现在没有证据证明，第五条中1的双方自行约定的内容，是答辩人事先粘贴的内容，这是双方在协商一致的情况下达成的条款，只要是没有违反国家法律的规定，就是有效的，不能因为被答辩人没有得到所谓的利益，就认定该条款无效。在同期购房人中，有购房人做了不同的选择，这证明了答辩人并没有限制被答辩人的选择权，被答辩人无选择权明显与事实不符。假如第五条的约定属于格式条款，合同第五条同样是有效的。根据《合同法》第四十条规定："格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效"。合同第五条没有合同法第五十二条和五十三条的情形，是否免除答辩人的责任，应当是没有的，合同只是约定按实际面积多退少补，并没有免除答辩人的责任，也没有加重被答辩人责任、排除被答辩人的主要权利，所以被答辩人主张合同第五条无效是没有法律依据的。三、法律明确规定，约定高于法定，退房和双倍赔偿只有在没有约定时才能适用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十四条规定："出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理"，因此，双方的约定是合法有效的，被答辩人所诉合同第五条无效依法无据。四、双方约定的面积是以套内面积为依据，计价方式与价款也是以套内面积计算的，套内面积与合同约定面积一致，不存在侵害被答辩人权益的事实。双方签订的《商品房买卖合同》第四条约定："计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第2种方式计算商品房价款：2.按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米28416元......"。该条约定，明确双方是按套内面积为计价依据，也就是说，不管建筑面积是多少，都与双方的商品房价款是无关的，双方认定的是套内建筑面积，被答辩人以建筑面积减少为由，要求答辩人按建筑面积支付购房款，明显是与合同约定不符的。五、合同第四条第1项的约定是按建筑面积计算价款，只要总的建筑面积与合同一致，套内建筑面积与公摊建筑面积之间的变化不影响购房款的金额；合同第四条第2项的约定是按套内面积计算价款，只要套内建筑面积与合同一致，建筑面积与公摊面积之间的变化不影响购房款的金额。双方签订的合同第四条有以上两个选项，这是被答辩人自己选择的按套内面积计价，不是答辩人强迫被答辩人做的选择。从利益上讲，被答辩人的利益也没有受到损害，本案的铺面实际能获得利益和使用的是套内面积，公摊面积被答辩人并不能使用，并且还要缴纳物业费等费用，在实际生活中，公摊面积越少，对购房人的利益也有利。据上所述，答辩人没有侵害被答辩人的合法权益，被答辩人所诉无法律依据，请求法庭依法驳回。   经审理查明：2005年1月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方约定：马能、倪彩华购买明珠公司开发建设的位于三亚市××区号房，约定该房建筑面积共18.76平方米，其中套内建筑面积9.38平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.38平方米。合同第四条约定："计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第2种方式计算商品房价款：第2种方式为：按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米28416元，总金额266542元"。合同第四条中的第一种方式为：按建筑面积计算，单价为14208元每平方米，总房价款为266542元。合同第五条约定："根据当事人选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同登记面积发生差异，双方同意按以下方式进行处理：（1）商品房面积以房屋所有权证记载面积为法定依据。（2）商品房面积与销售面积差异不超过±3%（含±3%）的，每平方米价格保持不变，商品房价款按商品房面积与销售面积的差异多退少补。（3）面积差异超过±3%的，双方约定每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整，多退少补，并由甲（乙）方按差额价款于30日内退还给乙（甲）方"。合同签订后，马能、倪彩华依合同约定向明珠公司支付了购房款。马能、倪彩华购买商铺租给被告经营使用。南宏公司于2011年2月22日经三亚市工商行政管理局核准，变更登记企业名称为明珠公司。2014年5月16日，三亚市人民政府就涉案交易的商铺给马能、倪彩华颁发的明珠广场第一层B228房的土地房屋权证[证号：三土房（2014）字第07041号]。该证载明涉案房屋的建筑面积为13.83平方米、实得建筑面积9.38平方米；分摊共有面积4.45平方米。土地房屋权证登记的分摊共有建筑面积比合同约定的分摊公共建筑面积少了4.93平方米，但实得建筑面积与合同约定的套内建筑面积约定一致，为9.38平方米。马能、倪彩华向明珠公司催要面积差异款未果，特诉至本院，要求判如所请。   以上事实，有商品房买卖合同、土地房屋权证、海南省三亚市中级人民法院（2015）三亚民一终字第408号民事判决书、通知及当事人陈述等证据佐证，并经当事人当庭举证，足以认定。   本院认为:一、双方当事人签订的《商品房买卖合同》第五条是否有效的问题。首先，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第五条属于格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。因此，认定格式条款必须具备三个条件：1．由一方当事人预先拟定；2．重复使用；3．在订立合同时未与对方协商。本案中，明珠公司与原告等购房人签订的《商品房买卖合同》，使用的是建设部和国家工商行政管理总局于2000年9月印发的《示范文本》。《示范文本》第五条系"面积确认及面积差异处理"，对于处理方式当事人有两种选择，既可以选择双方自行约定，也可以选择《示范文本》中已经列明的处理原则；并且《示范文本》第五条项下的第1种方式"双方自行约定"后面的内容处系空白，留待当事人协商后再填写，因此，《示范文本》第五条属于选择性条款。然而，就本案的实际情况，本院认为，明珠公司与原告等购房人签订的《商品房买卖合同》第五条，虽然形式上属于选择性条款，但是实质上已经具备了格式条款的全部要件，应当认定为格式条款，理由是：1．明珠公司与原告等数十位购房人签订《商品房买卖合同》时，均选择按第1种即"双方自行约定"的方式进行处理，而"双方自行约定"后面的具体内容，均是明珠公司提前用纸条打印好并黏贴在《示范文本》中的空白处，因此，可以认定合同第五条系由明珠公司预先拟定；2．明珠公司与原告等数十位购房人签订《商品房买卖合同》时，采取的是同样的方式，约定的是相同的内容，因此，可以认定合同第五条系重复使用；3．从明珠公司与原告等数十位购房人签订的《商品房买卖合同》第五条对处理方式选择一致和"双方自行约定"具体内容相同可知，明珠公司在订立合同第五条时并未真正赋予购房人选择权，也未与购房人进行充分协商。如果明珠公司真正赋予了购房人选择权并与购房人进行了充分协商，那么数十位购房人在不同的时间签订合同却选择了一致的处理方式并且协商约定了相同的内容，这与日常生活经验不符。因此，双方签订的《商品房买卖合同》第五条应属于格式条款。其次，《商品房买卖合同》第五条免除了格式条款提供方即明珠公司的责任，排除了对方即购房人的主要权利。针对《商品房买卖合同》中约定面积与实测面积或者产权登记面积出现差异的解决方式，建设部印发的《商品房销售管理办法》(自2001年6月1日起施行)第二十条作出了具体规定，最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(自2003年6月1日起施行)第十四条也做出了与《商品房销售管理办法》第二十条内容基本相同的规定，即："出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3％以内(含3％)，按照合同约定的价格据实结算，买卖人请求解除合同的，不予支持；(二)面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。"前述部门规章和司法解释均把面积误差比是否超过3％作为一个基准，如果面积误差比超过了3％，就赋予买受人选择退房、要求赔偿等权利，同时给予了当事人自行约定的权利，也就是说约定高于法定。具体到本案，《商品房买卖合同》第五条项下第2种方式即"双方同意按以下原则处理"后面的内容体现了前述部门规章和司法解释的相关规定，但明珠公司并没有选择这种处理方式，而是选择了第1种方式即"双方自行约定"的处理方式。从"约定"的内容可以看出，第一，不管将来房产证上记载面积是多少，买受人都必须接受；第二，不管将来房产证上记载面积误差比是多少，买受人都必须根据房产证上记载的面积结算房款，而且单价不变。该"约定"的内容免除了明珠公司在房屋面积误差比超过3％时所负有的自行承担差价款或者双倍返还差价款等责任，排除了购房人在房屋面积误差比超过3％时依法享有的选择退房、要求赔偿等主要权利。明珠公司作为格式条款的提供方，没有遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。综上，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第五条属于格式条款，该条款免除了格式条款提供方即明珠公司的责任，排除了对方即购房人的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款"采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务......"、第四十条"格式条款具有本法第五十二条和第五十三条的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效"和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十条"提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效"的规定，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第五条无效，其余条款合法有效。原告关于《商品房买卖合同》第五条无效的主张，符合客观事实和法律规定，本院予以支持。二、马能、倪彩华与明珠公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，除第五条无效外，其余内容合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。马能、倪彩华办证后的分摊公共建筑面积比合同约定的面积少了4.93平方米，面积误差比绝对值已超过3%。鉴于双方签订的《商品房买卖合同》第五条已被生效判决确认无效，且该合同其他条款也未对面积误差的处理作约定，故面积误差问题应参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。该条规定："出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人"。涉案房屋总价款为266542元，总建筑面积为18.76平方米，建筑面积单价为14208元／平方米（266542元÷18.76平方米）。面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款为7996元（18.76平方米×3%×14208元）；面积误差比超过3%部分的房价款为62049元[（4.93平方米-18.76平方米×3%)×14208元]。明珠公司应共向马能、倪彩华返还面积误差房价款132094元（7996元+62049元×2）。马能、倪彩华主张明珠公司向其支付房价款132094元，本院予以支持。三、对于利息问题。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，明珠公司应向马能、倪彩华支付面积误差比在3%以内（含3%）部分房价款的利息。本案中，自马能、倪彩华取得涉案房屋土地房屋权证之日起，已确认登记面积比合同约定少5.04平方米。故面积误差比在3%以内（含3%）部分房价款的利息应从马能、倪彩华取得涉案土地房屋权证的次日，即2014年5月17日开始按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款利率计算至债务付清之日止，超出部分，本院不予支持。面积误差比超过3%部分的房价款已依法双倍返还，马能、倪彩华主张明珠公司以房价款132094元按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2006年1月26日起向其支付利息，本院不予支持。明珠公司的抗辩理由本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：   一、确认原告马能、倪彩华与被告三亚明珠实业有限公司于2005年1月26日签订的《商品房买卖合同》第五条无效。   二、被告三亚明珠实业有限公司应于本判决生效之日起10日内返还原告马能、倪彩华房产面积差异款132094元及支付利息（其中利息以7996元自2014年5月17日起按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款利率计算至债务付清之日止。）   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2940元（原告已预缴1470元），减半收取1470元，由被告三亚明珠实业有限公司负担。   如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审判员 李 芳     二○一六年十二月十九日   书记员 邢增婵   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   ......   最高人民法院   《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》   第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：   （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；   （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。