福建省闽清县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0124民初1067号原告：闽清县白中镇霞溪村民委员会，住所地闽清县。法定代表人：俞捷贤，系村委会主任。委托诉讼代理人：江世英，福建扬航律师事务所律师。被告：福建省闽清巨锋木业有限公司，住所地闽清县。法定代表人：王流锋，系该公司经理。委托诉讼代理人：郭学金、姚兴禄，福建学金律师事务所律师。原告闽清县××镇××村民委员会（以下简称“××村”）与被告福建省闽清巨锋木业有限公司（以下简称“巨锋公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人江世英、被告法定代表人王流锋及其委托诉讼代理人郭学金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。××村向本院提出诉讼请求：1.被告应当赔偿原告财产损失800000元，扣除被告已预付400000元，尚需赔偿400000元；2.被告将原告租赁的场地恢复原状；3.原告所有的××小学围墙内场地损坏、教学楼房屋因火灾毁损，原告申请鉴定，待鉴定金额确定后再增加诉讼请求；4.由被告承担本案的诉讼费。庭审中,原告变更诉讼请求为:1.确认××村与巨锋公司于2014年1月1日签订的租赁合同于2015年12月31日自行终止;2.巨锋公司应当赔偿××村租赁财产损失427962.46元，鉴定费5750元，合计433712.46元，扣除被告已预付400000元，尚需赔偿33712.46元;3.被告负担案件受理费7300元。事实和理由：××镇××村××小学属原告财产。2014年1月1日，为了发展企业生产，原、被告双方本着自愿协商的原则，订立租赁协议书一式两份，书面约定：原告同意被告在小学地方使用空闲地围墙内建厂房，材料由被告自备。被告给原告土地补偿及教学楼使用费每年26000元，承租期为两年，承租款一次性交清。学校原有的财产交给被告看护，不得损坏，如有损坏照价赔偿。被告要保护好校内环境卫生及花草木。被告应做好防火工作，不得将易燃品带入工场，以防发生火灾。被告在生产期间如有发生事故由被告自负。在协议期满时，被告在同等条件下有优先续租权，如被告不再续租，应提前一个月通知原告并将场地恢复原状。本协议从订立之日起生效，原、被告各执一份，双方尊重以上协议，不得违约。租赁协议订立后，被告一次性支付原告两年租金计52000元，原告即将××小学围墙内土地使用权和学校财产交给被告开展经营活动。2015年5月14日23时40分，被告厂房发生火灾，造成所在建筑主体、生产设备、原材料及教学楼等财产受损或被烧毁，过火面积800多平方米，无人员伤亡。闽清县公安消防大队接到报警，经调查，对起火原因认定如下：2015年5月14日23时30分许，起火部位位于闽清县××镇××村福建省闽清巨锋木业有限公司搭盖的钢构厂房西北侧，起火点位于西北侧的打棍机设备附近，起火原因可以排除雷击、自燃、遗留火种、人为纵火、生活用火不慎，不能排除电气故障引发火灾。火灾事故后，被告已将400000元汇入闽清县××镇人民政府账户内作为原告财产损失金额确定后的部分赔偿款。巨锋公司辩称，本案不属于租赁合同纠纷范畴，应属于侵权责任纠纷，原告的损失是由于火灾事故所造成，请求赔偿损失属于侵权之诉，原告依据租赁合同约定要求被告承担赔偿责任，显然不当。本次起火原因不明，被告不是侵权人，不能承担侵权赔偿责任；消防大队火因认定虽然不能排除电气故障引发，但发生火灾时工厂的工人已下班，闸刀开关已断离，被告厂区还配备空气开关，电气故障引发火灾不可能。司法鉴定评估不当，不能作为本次火灾事故实际损失的认定依据。原告没有必要的消防设施和防火设备，应承担相应责任。汇付给××镇政府的400000元是保证金，不是预付赔偿款。在审理过程中，双方当事人对以下事实无异议，本院予以确认。1.2014年1月1日，原、被告双方签订一份协议书，约定原告将××小学的教学楼交给被告使用，并同意被告在××小学围墙内使用空闲地建厂房，年租金26000元，被告一次性支付原告两年的租金52000元；2.2015年5月14日23时30分许，闽清县××镇××村巨锋公司发生火灾，造成所在建筑主体、生产设备、原材料及相关工艺品等物品受损或被烧毁，过火面积800多平方米；3.火灾事故后，被告将400000元汇入闽清县××镇人民政府账户作为原告财产损失的保证金。双方当事人争议的焦点为：1.涉诉教学楼的所有权；2.被告是否承担赔偿责任。对此，本院予以查明、分析并认定。1.关于涉诉教学楼的所有权问题。原告认为，××小学教学楼于1995年动工起建，1996年5月竣工。建校资金由村委会和××华侨集资筹建。2007年由于××生源减少，××村学生合并田中小学就读，教学仪器设备归田中小学使用，学校房产、土地归××村委会所有。为证明上述主张，原告提供下列证据：1．闽清县××镇人民政府证明1份，证明××镇××村××小学属××村财产，于2015年5月14日晚造成火灾毁损情况属实的事实。2.集体土地建设用地使用证〔梅白集建（98）第××××号〕1份，证明土地使用者××小学于1998年12月30日取得××镇××村4056平方米土地使用权，用途为教育的事实。3.关于××小学校舍所有权说明1份，证明××小学建校资金由村委会和××华侨集资筹建，学校房产、土地归××村所有的事实。本院依职权向闽清县教育局调取的关于××小学所有权问题的说明1张、福建省人民政府批转省教育厅关于进一步完善中小学布局实施意见的通知1份，证明××小学的房产和土地已于2007年移交××村管理使用。被告认为，涉诉教学楼产权不明确，原告不拥有产权的管理依据，所以没有合法诉权。本院认为，原告虽尚未取得涉诉教学楼权属证书，但从用地的审批、资金的筹集及××镇政府证明、××镇中心小学的所有权说明及本院依职权向闽清县教育局调取的关于××小学所有权问题的说明、福建省人民政府批转省教育厅关于进一步完善中小学布局实施意见的通知等一系列证据来看，涉诉教学楼由原告集资兴建，且一直占有、使用该房产，实际上，被告与原告签订租赁协议书并向其交付租金，亦认同原告是该房产的管理、使用人，故对原告提供的证据1、2、3，及本院依职权调取的证据，予以采信。2．关于被告是否承担赔偿责任的问题。原告认为，原、被告于2014年1月1日签订的《协议书》，是双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，应为有效租赁合同。合同签订后，原告将××小学交付被告使用，履行了合同约定的义务，而被告在租赁期间，因管理不善造成教学楼毁损，应当承担损害赔偿责任。为此，原告提供以下证据：1.租赁协议书1份，证明2014年1月1日原、被告双方签订协议书，约定原告将××小学的教学楼交给被告使用，并同意被告在××小学围墙内使用空闲地建厂房，年租金26000元，承租期两年；学校原有的财产不得损坏，如有损坏照价赔偿的事实。2.梅公消火认字（2015）第0001号火灾事故认定书1份，证明2015年5月14日23时30分许，起火部位位于闽清县××镇××村福建省闽清巨锋木业有限公司搭盖的钢构厂房西北侧，起火点位于西北侧的打棍机设备附近，起火原因可以排除雷击、自燃、遗留火种、人为纵火、生活用火不慎，不能排除电气故障引发火灾。3.原告申请调取的闽清县消防大队的询问笔录12份，火灾现场勘验笔录1份，火灾现场照片22张，现场方位图、平面图、电气及物品位置图共3张，证明本次火灾事故情况的事实。4.福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司关于闽清县××镇××小学因火灾造成教学楼烧毁损失的价格评估意见书、价格评估技术报告、福建增值税普通发票各1份，证明闽清县××镇××小学因火灾造成教学楼等财产烧毁损失的价格评估金额为427962.46元、鉴定费为5750元的事实。被告认为，原告的损失是因本次火灾而导致的损失，请求赔偿损失属于侵权之诉，原告以合同之诉起诉，显然不当；合同第三条约定，被告因过失或过错行为导致的财产损坏，才承担违约赔偿责任，原告没有任何证据证明是被告的违约行为导致损坏结果发生，应驳回原告的诉讼请求。为此，被告提供以下证据：1.火灾清单一张，证明本次火灾被告所遭受的损失；2.证人林金木证言：我以前是被告的员工，从2014年开始在被告厂里工作两年，今年在瓷砖厂上班。我是负责打圆棍的，打棍机就一个开关，火灾发生的当天晚上我加班到9点下班，下班的时候我把打棍机的电源开关关掉，加班的人员都下班了，管理人员当时还在厂。3.证人王荣光证言：我是被告的管理人员，从2009年3月份一直到现在都在公司当管理人员。当天晚上加班到9点下班，当时还有4个工人包括我5个人，等林金木下班后，我把电源都关掉，然后我就洗漱休息看电视。当晚十一点半，住在学校的五保户跟我说看到着火，我看火势太大危险，叫工人不要去灭火，接着我打电话给老板，后来消防队就过来了，并对我们询问制作笔录。本院认为，原告所提供的证据1、2、3、4，被告对其真实性无异议，本院予以确认，可以作为认定事实的依据；被告提供的证据1系其单方制作，不具有证明力，证人均系被告的员工，与被告有利害关系，其所作的证言内容与火灾事故认定书相矛盾，故对该证人证言不予采信。本案原告是以房屋租赁合同提起违约之诉，而非侵权之诉。根据《合同法》第二百二十二条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”本案中，原、被告双方签订的协议书第三条明确约定学校原有的财产清点、造册交给被告，不得损坏，如有损坏照价赔偿；第八条约定被告应做好防火工作，不得将易燃品带入工场，以防发生火灾；第九条约定被告在生产期间如有发生一切事故由被告自负。火灾事故认定书载明“起火部位位于闽清县××镇××村福建省闽清巨锋木业有限公司搭盖的钢构厂房西北侧，起火点位于西北侧的打棍机设备附近，起火原因可以排除雷击、自燃、遗留火种、人为纵火、生活用火不慎，不能排除电气故障引发火灾”，即本案已经排除不可抗力、第三人侵权等免责情形，被告作为承租人未举证证明其已履行妥善保管义务、未构成违约行为，应由其承担举证不能的责任，故被告应承担违约赔偿责任。经庭审质证并认证，对本案主要事实作如下认定：闽清县××镇××村××小学财产由原告管理、使用。2014年1月1日，为了发展企业生产，原、被告双方本着自愿协商的原则，订立租赁协议书一式两份，书面约定：原告将××小学的教学楼交付被告使用，并同意被告在小学围墙内使用空闲地建厂房，建厂房材料由被告自备。被告给原告土地补偿及教学楼使用费每年26000元，承租期为两年，承租款一次性交清。学校原有的财产交给被告看护，不得损坏，如有损坏照价赔偿。被告应做好防火工作，不得将易燃品带入工场，以防发生火灾。被告在生产期间如有发生一切事故由被告自负等内容。租赁协议订立后，被告一次性支付原告两年的租金共计52000元，原告即将××村小学围墙内土地使用权和教学楼交给被告开展经营活动。2015年5月14日23时30分，被告厂房发生火灾，造成所在建筑主体、生产设备、原材料及相关工艺品等物品受损或被烧毁，过火面积800多平方米。闽清县公安消防大队接到报警后，通过对火灾现场勘验、调查，于2015年6月8日以梅公消火认字（2015）第0001号火灾事故认定书作出认定：2015年5月14日23时30分许，起火部位位于闽清县××镇××村福建省闽清巨锋木业有限公司搭盖的钢构厂房西北侧，起火点位于西北侧的打棍机设备附近，起火原因可以排除雷击、自燃、遗留火种、人为纵火、生活用火不慎，不能排除电气故障引发火灾。火灾事故后，被告将400000元人民币汇入闽清县××镇人民政府账户作为原告财产损失的保证金。2016年9月22日，本院委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司对闽清县××镇××小学因火灾造成教学楼等财产烧毁损失进行评估，同年11月30日，福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司以鑫八闽鉴评（2016）451号评估报告作出价格评估，确定评估标的在评估基准日损失价格为人民币427962.46元。本院认为，原、被告之间签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定严格履行各自义务。合同签订后，原告依约将教学楼等财产交付被告使用，履行了出租义务，但被告在租赁期间未尽妥善管理义务，因其自行搭盖的钢构厂房发生火灾，致使教学楼等财产毁损，应当承担损害赔偿责任，故原告主张赔偿其财产损失427962.46元，于法有据，予以支持。鉴于双方约定的租赁期限已届满，租赁关系已自行终止，原告无需再行主张确认双方的租赁关系于租赁期限已届满时终止。被告提出原告没有必要的消防设施和防火设备应承担相应责任的主张，因未提供相应的证据予以佐证，不予支持。因此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十二条之规定，判决如下：一、被告福建省闽清巨锋木业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告闽清县××镇××村民委员会经济损失427962.46元；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案收案件受理费7300元，鉴定费5750元，合计13050元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  王义奔代理审判员  池明霞人民陪审员  罗训丽二〇一六年十二月二十六日书 记 员  黄建男