上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初17035号原告：黄某1，男，汉族，住上海市徐汇区，户籍地湖北省大治市。原告：黄同兴，男，1997年9月6日出生，汉族，住上海市徐汇区，户籍地湖北省大治市。原告：黄某2，女，汉族，住上海市徐汇区，户籍地湖北省大治市。法定代理人：黄某1(系黄某2父亲)，身份情况同上。以上三原告委托诉讼代理人：倪迎佳，上海市华夏律师事务所律师。被告：周良兴，男，1944年5月11日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：周乐多，上海市申达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶晨烨，上海市申达律师事务所律师。原告黄某1、黄同兴、黄某2与被告周良兴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2016年6月23日公开开庭进行了审理。同日，原告黄某1、黄同兴、黄某2变更诉讼请求，本院于2016年8月16日再次公开开庭进行了审理。三原告的共同委托诉讼代理人倪迎佳，被告周良兴的委托诉讼代理人周乐多到庭参加诉讼。经双方当事人同意，本案延长简易程序审理期限继续适用简易程序审理。本案现已审理终结。黄某1、黄同兴、黄某2向本院提出诉讼请求：1.判令周良兴继续履行2016年3月23日签订的《上海市房地产买卖合同》；2.周良兴支付违约金1,000元。诉讼过程中，黄某1、黄同兴、黄某2变更诉讼请求：1、判令解除黄某1、黄同兴、黄某2与周良兴于2016年3月23日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、周良兴赔偿违约金436,000元事实和理由：2016年3月2日，黄某1经中介居间介绍与周良兴的儿子周某签订《房地产买卖居间合同》，约定将黄某1、黄同兴、黄某2共同共有的上海市徐汇区田林十三村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给周某，房屋面积27.6平方米，房屋成交价2,185,000元。居间合同签订当日，黄某1收到定金100,000元。3月5日，黄某1与周良兴、周某签订《协议》一份，约定《上海市房地产买卖合同》中约定的成交价1,380,000元，该价格未包含该房屋装潢、厨卫设施及附属设施，设备另行补偿甲方805,000元，因此房屋总成交价为2,185,000元。2016年3月23日，黄某1、黄同兴、黄某2与周良兴签订《上海市房地产买卖合同》，约定周良兴于黄某1、黄同兴、黄某2违章搭建拆除后3日内，将首付房款600,000元直接支付给黄某1、黄同兴、黄某2，周良兴未按合同约定期限付款的，应当向黄某1、黄同兴、黄某2支付违约金，违约金按照周良兴逾期未付款日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。合同签订后，黄某1方于3月22日拆除了违章建筑，但周良兴未按合同约定向黄某1方付款。故起诉要求周良兴继续履行房屋买卖合同并支付违约金。诉讼过程中，基于周良兴确已无购房意愿，故变更诉讼请求，要求解除合同，并按合同约定的以房屋总价款的20%承担违约责任，即赔偿违约金436,000元(以总房价款2,180,000元计算)。周良兴辩称，因周良兴离婚，他处有住房而无法购房，无法继续履行房屋买卖合同，同意解除合同，但按照现在的市场价格，系争房屋如果再交易，房屋价格不会降低，故黄某1一方并无损失，请求法院酌情判定违约金，对违约金予以减少。本院认定事实如下：系争房屋权利人为黄某1、黄同兴、黄某2。2016年3月2日，黄某1(甲方)与周良兴之子周某(乙方)签订《房地产买卖居间合同》。约定将甲方坐落于徐汇区田林十三村XXX号XXX室房屋出售给周某，房屋面积27.6平方米，房屋成交价2,185,000元。居间合同签订当日，黄某1收到定金100,000元。3月5日，黄某1与周良兴、周某签订《协议》一份，约定《上海市房地产买卖合同》中约定的成交价1,380,000元，该价格未包含该房屋装潢、厨卫设施及附属设施，设备另行补偿甲方805,000元，签订装修补偿协议，该价格不体现于双方签订的该房屋的《上海市房地产买卖合同》内，乙方于双方办理产权交易当日直接支付予甲方，甲方出具收款收据。……。2016年3月23日，黄某1、黄同兴、黄某2(父黄某1代)与周良兴签订《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋价款1,380,000元；合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2016年6月5日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续......。合同第九条第三款约定：“乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照乙方逾期未付款日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起计算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方可单方面解除本合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除违约金，余款返还乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付。”合同第十条第三款约定：“甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交付房地产期限之第二日起算至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方可单方面解除本合同。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起十五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。”合同附件三付款协议约定：1、乙方于2016年3月2日支付甲方定金人民币100,000元整，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分。2、乙方于甲方违章搭建拆除后3日内，将首付房款600,000元直接支付予甲方，甲方向乙方出具收款收据。3、待上海市徐汇区房地产交易中心办理以乙方为权利人的该房屋的收件收据后当日，乙方将部分房款计660,000元整直接支付甲方，甲方向乙方出具收款收据。4、……。黄某1方于3月22日拆除了违章建筑，但周良兴未按合同约定向黄某1方付款。故黄某1方起诉要求周良兴继续履行房屋买卖合同并支付违约金。诉讼过程中，得知周良兴于2016年4月21日取得离婚证，在其名下有上海市杨浦区殷行路XXX弄XXX号XXX室房屋一套，按政策周良兴成为限购对象，确已无购房意愿，故黄某1方变更诉讼请求，要求解除合同，并按合同约定的以房屋总价款的20%承担违约责任，即赔偿违约金436,000元(以总房价款2,180,000元计算)。周良兴同意解除合同，并以辩称理由坚持自己的观点。审理中，黄某1、黄同兴提交一份房屋买卖居间合同及买房定金收据，欲证明黄某1方出售系争房屋同时于2016年3月4日为购买田林六村XXX号XXX室房屋支付定金100,000元，因周良兴的违约，资金未到位，致使合同解除被没收定金。审理中，双方均同意就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年8月16日解除，因双方对违约金的支付数额意见不一，致调解不成。以上事实，除黄某1、黄同兴、黄某2与周良兴的一致陈述外，另有上海市房地产买卖居间合同及协议、上海市房地产买卖合同、房地产登记信息、房屋买卖居间合同及收据、系争房屋周边价格、周良兴房地产登记信息及离婚证等证据证实，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，黄某1、黄同兴、黄某2与周良兴签订的《上海市房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同订立后，周良兴未按照合同约定在黄某1、黄同兴、黄某2拆除违章建筑后三日内支付首付房款，并由于周良兴自身原因无法购房，可见导致系争房屋无法办理转让过户手续的责任在周良兴一方。审理中，双方均同意合同于2016年8月16日解除，并无不妥，本院予以准许。合同解除后，黄某1、黄同兴。黄某2应将已收取的房款100,000元返还给周良兴。但周良兴的行为显属违约，应当承担相当于根本违约的违约责任。按照合同约定，周良兴需向黄某1、黄同兴方支付总房价款20%的违约金，鉴于约定的违约金较高，周良兴要求予以调整，符合法律规定，故具体数额由本院兼顾合同的履行情况、当事人的损失情况和过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定周良兴支付黄某1、黄同兴、黄某2违约金200,000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第二款规定，判决如下：一、黄某1、黄同兴、黄某2与周良兴签订的上海市徐汇区田林十三村XXX号XXX室房屋《上海市房地产买卖合同》于2016年8月16日予以解除；二、黄某1、黄同兴、黄某2于本判决生效之日起十日内返还周良兴购房款100,000元；三、周良兴于本判决生效之日起十日内支付黄某1、黄同兴、黄某2违约金200,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,920元，减半收取计3,960元，由黄某1、黄同兴、黄某2负担1,770元，由周良兴负担2,190元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  史建红二〇一六年十二月十二日书记员  陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。