吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0204民初2752号原告：中国建设银行股份有限公司吉林市分行，住所：吉林市。代表人：韩冬，该分行行长。委托代理人：孙媛，吉林丁凤礼（吉林）律师事务所律师。委托代理人：滕宇，男，汉族，该分行职员，住吉林市丰满区。被告：孙亮，男，汉族，无职业，现羁押于吉林市江城监狱。被告：吉林省悦城房地产开发有限公司，住所：吉林市船营区。法定代表人：孙玉芹，董事长。委托代理人：孙文，男，汉族，住吉林市龙潭区。原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行（以下简称建设银行吉林市分行）与被告孙亮、吉林省悦城房地产开发有限公司（以下简称悦城公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建设银行吉林市分行的委托代理人孙媛、滕宇、被告孙亮、被告悦城公司的委托代理人孙文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建设银行吉林市分行诉称：2013年6月28日，孙亮与建设银行吉林市分行签订了《个人住房公积金（组合）贷款借款合同》，合同编号为【2013】年第【js】【1771】号。约定：借款金额34万元，借款期限自2013年6月28日至2043年6月28日，还款方法为等额本息还款法。根据合同，贷款利息按月支付，当前利率水平下，个人住房公积金贷款月利率为3.75%，本合同签订后贷款实际发放前，如遇中国人民银行调整利率，执行日利率。公积金贷款逾期罚息利率为本合同约定贷款利率上浮50%。如孙亮违约，建设银行吉林市分行有权解除合同，并宣布贷款立即到期，并要求孙亮立即偿还借款本息及实现债权的费用。另，孙亮以所购房屋作为抵押担保，并办理了抵押预告登记。悦城公司对上述借款承担连带保证责任。现建设银行吉林市分行诉至法院，请求依法判令：1、解除建设银行吉林市分行与孙亮于2013年6月28日签订的合同编号为【2013】年第【js】【1771】号《个人住房公积金（组合）贷款借款合同》；2、孙亮偿还借款本金326580.27元、利息7040.06元、罚息152.33元，本息合计：333772.66元，截至2016年8月1日；自2016年8月2日起至本息付清之日止的利息及罚息，按合同约定标准计付；3、悦城公司就上述借款本金、利息、罚息及实现债权的费用等承担连带保证责任；4、建设银行吉林市分行有权对坐落于吉林市船营区越山路房屋在上述借款本息及实现债权费用范围内优先受偿；5、被告承担本案诉讼费。孙亮辩称：没有异议，我现在没有还款能力。悦城公司辩称：借款合同没有丙方签字盖章，缺失合同主体，合同不生效，建设银行吉林市分行主张缺乏依据。按合同约定我公司只承担阶段性保证责任，保证期间已过，应由孙亮负责偿还借款。经审理查明：2013年4月28日，孙亮与悦城公司签订商品房买卖合同，约定孙亮向悦城公司购买吉林市船营区越山路房屋(建筑面积：83.91平方米)。2013年6月28日，建设银行吉林市分行与孙亮、悦城公司签订《吉林市个人住房公积金(组合)贷款借款合同》(合同编号：2013年第js1771号)，合同约定：孙亮向建设银行吉林市分行借款34万元用于购置悦城公司开发的吉林市船营区越山路房屋，借款期限为30年(自2013年6月28日起至2043年6月28日止)，实际借款起始日以实际放款日为准；借款利率为个人住房公积金贷款月利率，当前利率水平为3.75‰；还款方式为等额本息还款；每月还款额为1722.73元；如遇中国人民银行利率调整，按相应利率档次执行新的利率；借款逾期的罚息利率为本合同借款利率上浮50%；借款人孙亮连续3个付款期或累计6个付款期未按时偿还借款本息，建设银行吉林市分行有权宣布提前解除借款合同；孙亮以所购置的上述房屋作为抵押担保，担保范围为贷款本金、利息、罚息以及实现债权发生的费用；建设银行吉林市分行宣布提前收回借款而未受清偿的，建设银行吉林市分行有权处分抵押物，处分抵押物所得收益受偿顺序依次为：实现债权的各项费用、所欠公积金贷款本金、利息、罚息，不足部分有权继续向孙亮、悦城公司追索；悦城公司有权收取本合同项下的借款支付购房款，有义务在规定的时间内提供孙亮办理房屋所有权证和房屋他项权证所需资料并按建设银行吉林市分行的要求在未办结上述两证之前提供相应的两证保证金，有义务在未办结本合同项下借款所购房屋的上述两证之前为孙亮履行还款义务提供连带保证责任；悦城公司对上述借款提供阶段性连带保证责任，保证范围为贷款本金、利息、罚息以及实现债权的费用，保证期限自贷款发放之日起至孙亮所购住房的房屋他项权证交由建设银行吉林市分行执管之日止。合同同时约定了其它条款。建设银行吉林市分行与孙亮于2013年7月2日办理了预购商品房抵押权预告登记。建设银行吉林市分行依合同约定于2013年7月22日按孙亮出具的个人贷款支付委托书向悦城公司支付借款34万元。另查，2015年12月23日孙亮还款643.87元后再未还款，至建设银行吉林市分行起诉时已逾期10个月。建设银行吉林市分行催要未果，向本院提起诉讼。认定上述事实的证据有：商品房买卖合同、吉林市个人住房公积金(组合)贷款申请资料、吉林市个人住房公积金（组合）贷款借款合同、开立账户通知书、个人贷款支付委托书、个人贷款支付凭证、房屋预告登记证明、账户基本信息。本院认为，建设银行吉林市分行与孙亮、悦城公司签订的《吉林市个人住房公积金(组合)贷款借款合同》是合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，合同有效。双方当事人均应按借款合同约定全面履行各自义务。建设银行吉林市分行按合同约定履行了提供借款的义务。孙亮未按借款合同约定归还借款及支付利息，其行为构成违约，应承担违约责任。按合同约定，现解除合同条件已成就，建设银行吉林市分行有权解除合同并要求孙亮偿还全部借款本金及利息，本院对上述请求予以支持。孙亮以其所购房屋为借款抵押担保，所抵押房屋已办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权已设立，建设银行吉林市分行有权行使抵押权。悦城公司提供阶段性担保，保证期限自贷款之日起至房屋所有权证、房屋他项权证移交建设银行吉林市分行之日止，故应由悦城公司承担阶段性连带保证责任，悦城公司在承担保证责任后有权向孙亮追偿。关于悦城公司认为其已办理预购商品房抵押权预购登记而不再承担阶段性保证责任的主张，经庭审调查，截至开庭时，悦城公司对孙亮所购房屋仍未办妥房屋所有权证及房屋他项权证，悦城公司按照约定仍应承担阶段性保证责任，对该主张，本院不予采纳。依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权…”的规定，建设银行吉林市分行并未与保证人悦城公司约定承担责任的顺序，而孙亮提供了物的担保，故建设银行吉林市分行应当先行使担保物权以受偿债权，而后在不能完全受偿的余额范围内要求悦城公司承担保证责任，即悦城公司仅对物的担保以外的债权额承担连带保证责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起解除原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行与被告孙亮、吉林市悦城房地产开发有限责任公司于2013年6月28日签订的《吉林市个人住房公积金(组合)贷款借款合同》(合同编号：2013年第js1771号)；二、被告孙亮于本判决生效后十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行借款本金326580.27元、利息7040.06元、及罚息152.33元（截至2016年8月1日）；自2016年8月2日起至本金付清之日止的利息及罚息按照《吉林市个人住房公积金(组合)贷款借款合同》约定的利率标准计付;三、被告孙亮逾期不履行上述第二项确定的给付义务，原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行有权以被告孙亮所抵押的坐落于吉林市船营区越山路红光秀苑小区4号楼2单元9楼058室房屋(建筑面积：83.91平方米)折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿；四、被告孙亮逾期不履行上述第二项确定的义务，由被告吉林市悦城房地产开发有限责任公司对原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行行使上述第三项所确定的抵押权受偿债权后的不足部分承担连带责任，被告吉林市悦城房地产开发有限责任公司在承担保证责任后，有权向被告孙亮追偿。被告孙亮、吉林市悦城房地产开发有限责任公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6307元由被告孙亮负担，于本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  李 杨代理审判员  张艺凡人民陪审员  李罕殊二〇一六年十二月十四日书 记 员  孙哓杰