上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0115民初45161号 原告：赵长元，男，1947年3月4日生，汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：王全荣，上海市经纬律师事务所律师。 被告：张革，男，1968年9月3日生，汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：丁颖，上海市中天阳律师事务所律师。 第三人：上海金弘房地产开发有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦电路XXX号底层，经营地上海市黄浦区福建中路XXX号。 法定代表人：徐文天，总经理。 委托诉讼代理人：王零，上海金弘房地产开发有限公司员工。 委托诉讼代理人：马磊萍，上海金弘房地产开发有限公司员工。 原告赵长元诉被告张革以及第三人上海金弘房地产开发有限公司(以下简称金弘公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵长元及其委托诉讼代理人王全荣，被告张革的委托诉讼代理人丁颖，第三人金弘公司的委托诉讼代理人王零、马磊萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵长元向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行《动迁房预售预购合同》，办理上海市浦东新区金钻路XXX弄XXX号XXX室房屋入户手续，并将房屋交付原告；2、被告继续履行《动迁房预售预购合同》，在具备产权交易条件后配合原告办理交易手续；3、被告按照每日人民币(币种下同)550元(已付房款55万元的1‰)支付原告自2016年5月20日至判决生效之日止的逾期违约金。事实和理由：2016年2月1日，原、被告签订《动迁房预售预购合同》，原告向被告购买系争房屋，总价1,620,000元。合同签订后，原告按约向被告支付了两笔购房款55万元。2016年3月底，系争房屋已具备入住交房条件，原告拟向被告支付第三笔房款时，被告反悔，要求增加房价20万元。为此，原告诉如所请。 被告张革辩称，一、根据规定，动迁安置的配套商品房三年内不得转让，故双方合同无效。二、双方没有约定办理入户手续的具体时间，双方约定的房屋交付时间是房款付清、办理过户之后，故要求被告办理入户手续并交房没有依据。三、房屋产权尚不具有确定性，原告要求办理交易手续应予驳回。四、根据约定，原告应于2016年4月30日支付第三笔房款，但原告未支付，故被告不应承担违约金。而且违约金约定过高，如法院支持违约金，则请求进行调整。 第三人金弘公司述称，原、被告之间的房屋买卖与第三人无关。第三人系房屋开发商，受浦东新区住宅中心委托建造配套商品房，由曹路镇人民政府定向回购。目前，房屋大产证尚未办理，房屋已经建成移交曹路镇人民政府，已经可以交房入住，但具体手续不是第三人办理。 经审理查明，沪房地浦字(2001)第042992号上海市房地产权证记载曹路镇直二村4队(医院北路XXX号)房屋权利人为张革，土地性质为集体。2014年12月26日，被告张革(乙方)与案外人上海市浦东新区房屋征收事务中心(甲方)签订《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》，约定乙方上述房屋所涉土地被征收，甲方安置乙方房屋(期房)四套，包括：B09-10地块4幢6号1301室、1302室，金群苑3幢11号1102室、101室。 2016年2月1日，原、被告及居间方上海隆宸房地产经纪事务所签订《动迁房预售预购合同》，约定甲方(被告)将分得的动迁安置房上海市浦东新区金钻路XXX弄XXX号XXX室出售给乙方(被告)，房屋转让总价为162万元。双方签订合同当日，乙方向甲方支付50万元作为首付款(含定金)，乙方于2016年2月3日前支付甲方第二笔房款5万元，乙方于2016年4月30日前支付甲方第三笔房款91万元，留尾款16万元待双方办理过户手续当日支付甲方。甲方于办理进户手续当日将该房屋交付乙方。甲方承诺配合乙方在动迁协议和大产证都满3年情况下(小产证已办出)办理产权过户手续。甲方按时交付房屋，若逾期一日需赔偿乙方已付房款的0.1%作为逾期违约金。 合同签订当日，原告支付被告50万元。2016年2月3日，原告支付被告5万元。 原告为证明向被告催告要求履行合同事宜的事实，提供了下列证据： 1、2016年5月17日的律师函一份，内容为2016年3月底原告要求支付第三笔购房款，但被告要求增加房价款20万元才同意继续履行合同，故原告要求被告联系律师商洽合同继续履行、交付房屋等事宜。居间人员陈明四在该律师函上签署，并加盖上海隆宸房地产经纪事务所公章，确认：已将该律师函转达告知被告，被告拍了照片，但拒收。 2、2016年4月28日、4月29日陈明四发给被告的短信，主要内容是要求安排原告支付91万元、被告交房事宜。 3、原告2016年5月5日发给被告的短信截屏，主要内容是要求支付房款、交付房屋。 4、证人陈明四当庭作证：2016年4月28日、4月29日，证人向被告发送了要求支付房款、交付房屋的短信(当庭出示，收信号码XXXXXXXXXXX)；2016年5月，原告交来律师函，证人将律师函交给公司老板，老板将律师函交给被告，被告拍了照片。 被告否认收到律师函、短信；对证人证言无异议，对证人出示的短信予以认可，但不认可被告收到短信，因为短信号码可以用软件编辑。 原告为证明系争房屋已经符合交付条件，提供了下列证据： 1、入户通知书、配房单照片，内容为被告动迁获得的同一小区、同一门号内的另一套安置房(11号101室)已经于2016年3月办理入户手续。 2、证人陈明四当庭作证，涉案小区已经于2016年4月可以办理入户手续。 被告对入户通知书、配房单照片不予认可，但确认11号101室也是其动迁安置房，同时否认11号101室已办理入户手续。 被告提供了农村建房申请表、离婚证及离婚协议书、上海市房地产权证、民事调解书、上海市征收集体土地居住房屋补偿协议，证明被拆迁房屋系被告与前妻共同建造，虽然被拆迁房屋的产权人及上海市征收集体土地居住房屋补偿协议的被拆迁人仅被告一人，但案外人对系争房屋也拥有产权，原、被告买卖房屋侵犯案外人的某某。原告认为，上述证据不足以证明系争房屋中包含案外人的某某。 审理中，原告表示愿意在被告交房后将第三笔房款支付给被告，并已交法院代管。 本院认为，原、被告签订的《动迁房预售预购合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。配套商品房三年内不得交易过户，系地方行政规定，并不导致合同无效。 本案争议焦点之一是系争房屋是否已经具备交付条件。双方约定，甲方于办理进户手续当日将该房屋交付乙方。虽然上述约定中没有具体约定“办理进户后续”的具体时间，但系争房屋是动迁安置的期房，故被告应当在相关单位通知办理入户手续后的合理期间内办理入户手续并将房屋交付原告。现根据第三人的陈述、证人证言，以及原告提供被告在同一小区同一门号内的另一套安置房的入户通知书等证据，可以认定系争房屋已经在2016年3月可以入户。因此，系争房屋已经具备交付条件。 本案另一争议是被告可否以原告未支付第三笔房价款作为拒绝交付房屋的抗辩。根据原告提供的居间人员发给被告的短信、律师函以及证人证言等证据，足以认定原告已经在2016年4月30日前要求支付房款及交付房屋，因此被告的抗辩不能成立。 最后，被告提供的证据仅能证明被拆迁房屋系其与前妻婚姻存续期间建造。现有证据不足以证明原、被告买卖系争房屋侵犯案外人的某某。 综上，原告要求被告办理入户手续并将房屋交付原告，本院予以支持。原告同意将91万元房款支付给被告，本院予以准许。同时，被告未按约交付房屋，原告要求被告支付违约金，符合合同约定；由于双方约定的违约金标准确实过分高于违约所造成的损失，被告要求调整的意见本院予以采纳。 鉴于系争房屋尚未取得大产证，目前不符合交易过户的条件，且将来是否能够满足交易过户条件尚不确定，原告要求被告配合办理交易过户手续的诉请本院难以支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告张革应于本判决生效之日起十五日内办理上海市浦东新区金钻路XXX弄XXX号XXX室房屋的入户手续，并将房屋交付原告赵长元，同时原告赵长元支付被告张革购房款91万元； 二、被告张革应于本判决生效之日起十五日内给付原告赵长元自2016年5月20日起至本判决生效之日止按每日220元的标准计算的逾期交房违约金； 三、驳回原告赵长元其余诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费14,574元，减半收取7,287元，由被告张革负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员  张卓郁 二〇一六年十二月十二日 书记员  袁颖丽 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。