三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2014）城民一初字第3497号   原告：于某梅，女，1966年11月9日出生（公民身份号码：×××），汉族，住三亚市。   委托代理人：李航燕，海南建亚律师事务所律师。   委托代理人：严婷，海南建亚律师事务所律师助理。   被告：海南东兰投资有限公司，住所地：三亚市外贸路三亚茶叶进出口公司宿舍楼G栋303房。   法定代表人：魏泽诚，该公司总经理。   第三人：海南恒利源投资有限公司，住所地：海口市滨海大道67号黄金海景大酒店主楼14层1411房。   法定代表人：周建群，该公司总经理。   委托代理人：王忠华、黄仕桦，海南威盾律师事务所律师。   原告于秀梅与被告海南东兰投资有限公司（以下简称东兰公司）、第三人海南恒利源投资有限公司（以下简称恒利源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年9月3日立案受理后，依法组成合议庭，后因东兰公司法定代表人魏泽诚涉嫌合同诈骗一案的审理结果与本案处理有利害关系，本案于2014年10月8日中止审理，中止情形消失后，本案于2016年8月10日恢复审理，并于2016年12月20日公开开庭进行了审理。原告于秀梅的委托代理人李航燕，被告东兰公司的法定代表人魏泽诚，第三人恒利源公司的委托代理人王忠华、黄仕桦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告于秀梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告在判决生效之日起15日内将涉案房屋的土地房屋权证办理至原告名下；2、判令被告向原告交付地下停车位壹个；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年2月27日，原、被告签订了《新浪国际公馆认购书》，约定原告支付被告150万元用于购买被告位于三亚市××区新浪国际公馆X号房。原告于签订认购书的当天支付购房款320万元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条："商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。"第18条："由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。"原告与被告于2013年2月27日签订的认购书应当认定为商品房买卖合同，该合同的标的物为已竣工房屋，被告应于2013年5月28日前为原告办理房屋权属证书，但被告至今仍未为原告办理房屋权属证书，已构成违约。认购书中还约定，被告赠送原告地下停车位一个，但至今也未交付。为维护合法权益，原告诉至法院请求判如所请。   被告东兰公司辩称：对于于秀梅的诉求和证据没有异议，与恒利源公司之间实际是借款关系，不是房屋买卖关系。   第三人恒利源公司辩称：首先，于某梅与东兰公司之间并非房屋买卖合同关系，实际是借贷关系，东兰公司没有义务为于某梅办理房产过户手续。于某梅与东兰公司的认购书约定的款项为150万元，于秀梅主张其实际付款320万元，这与日常生活经验法则严重不相符；仅凭认购书就将150万元支付给东兰公司（但未提供汇款证据），还将另外170万元打入东兰公司指定账户，此后也不签订房屋买卖合同，不要求提供发票和办理预售备案登记，也不要求交付房产，显然与真实的房屋买卖行为不符，双方实际是借款关系，因此，东兰公司没有义务为于秀梅办理本案房产备案登记手续。其次，恒利源公司与东兰公司订立的《商品房买卖合同》合法有效，即使于秀梅的购房行为是真实的，其合同效力并不优于恒利源公司与东兰公司之间的合同，东兰公司为于秀梅办理权属登记将侵害恒利源公司的合法权益，有违公平原则。恒利源公司购房前已经了解过涉案房产的相关信息，并查询了本案房产没有办理预售备案登记和出售给他人的登记手续，恒利源公司与东兰公司签订《商品房买卖合同》并全额支付购房款后，也办理了预售备案登记，恒利源公司已经尽到了购房人的合理谨慎，恒利源公司与东兰公司签订《商品房买卖合同》不存在合同法52条的无效情形；恒利源公司与东兰公司签订《商品房买卖合同》的时间为2011年10月18日，早于于秀梅签订认购书的2013年2月27日，且恒利源公司与东兰公司签订《商品房买卖合同》已经办理了预售备案登记，该合同效力要优于于秀梅认购书的效力，因此，恒利源公司不同意于秀梅依据认购书要求办理本案房产土地房屋权证；于秀梅与东兰公司不签订规范的房屋买卖合同，不查询预售备案登记情况，没有将购房款汇至东兰公司的账户，未尽到购房人的合理谨慎，存在一定的过错。若东兰公司为于秀梅办理权属登记，没有过错的恒利源公司的权益无法保障，违背公平原则。综上，请求法院驳回于秀梅的诉讼请求。   本院经审理认定事实如下：位于三亚市××区的新浪国际公馆项目由东兰公司开发建设，分为西塔楼（即1号楼）和东塔楼（即2号楼）两栋，项目批准预售时间2010年12月24日，批准预售房屋为西塔楼603、703、803、806、903、906房，第十至三十层；东塔楼706、806、903、906房、第十至三十层，商业用房第一层。东、西塔楼均已建设完工，现在尚未经有关部门竣工验收合格，也未办理大产权证。   2013年2月27日，于秀梅与东兰公司签订一份《新浪国际公馆认购书》（以下简称《认购书》），约定：于秀梅购买东兰公司的新浪国际公馆X房，建筑面积100.41㎡，套内建筑面积79.36㎡，总价150万元。该《认购书》东兰公司盖章的下方还手写备注"送地下停车位壹个，家私家电"。于秀梅支付给东兰公司购房款150万元，另支付给案外人刘某170万元。于秀梅主张上述320万元均是购房款，150万元的合同约定是东兰公司要求写的，170万元是按照东兰公司法定代表人魏泽诚的要求打入指定账户的。魏泽诚也当庭认可当时为了方便取现金出来，便让于秀梅将170万元的购房款汇入刘某的个人账户。   另查，2012年12月14日，恒利源公司与东兰公司、魏泽诚签订一份《抵押投资合同》，约定：恒利源公司投资给东兰公司1000万元，期限6个月，从2012年12月14日起至2013年6月13日止；恒利源公司于本合同签订和东兰公司办妥预售备案商品房备案之日起3日内，将投资款汇入东兰公司账户；恒利源公司投资收益为固定收益，东兰公司按月给付；东兰公司已经有权部门办妥预售备案6套商品房，作为对恒利源公司投资提供抵押担保，预售备案商品房座落于海南省三亚市××区，土地证号三土房（2010）字第02896号，具体为1-1001房、1-1102房、1-1601房、1-2101房、1-2601房、2-1101房。同日，恒利源公司与东兰公司、魏泽诚又签订一份《投资收益支付协议》，约定：恒利源公司给东兰公司投资的1千万元，东兰公司按投资总额的3%/月计算并付给恒利源公司固定收益，不受东兰公司实际经营状况的影响；2012年12月14日，东兰公司给付恒利源公司86万元投资固定收益（含前期投资固定收益56万元），以后每月18日为投资收益给付日，东兰公司将应给付恒利源公司的固定收益86万元给付恒利源公司，直至东兰公司归还恒利源公司投资本金之日止。2012年12月14日，恒利源公司给东兰公司转账914万元。   2013年6月7日，恒利源公司、周建群、东兰公司、魏泽诚签订一份《补充协议》（简称《补充协议》），载明：恒利源公司与东兰公司分别于2011年10月份签订的三份《短期投资合同》，2012年4月17日签订《投资合同》、2012年12月14日签订的《抵押投资合同》，四方于2013年4月16日签订的10份《抵押投资合同》，经四方友好协商，对原买卖合同的内容作如下补充：一、恒利源公司、周建群双方共给付东兰公司的3000万元人民币投资款，由东兰公司先行交付给恒利源公司新浪国际公馆商品房5套，具体房号及商品房成交价款为1-3001房，房款3426228元；2-2802房，房款3321851.25元；2-2302房，房款3165287.25元；1-2801房，房款3408831.75元；1-2601房，房款3287059.5元，各方对此没有异议。二、以上5套房屋总建筑面积为502.5平方米，各方确认此5套房销售总价1660万元。三、本协议签订后，东兰公司即将上述5套房屋交付给恒利源公司，恒利源公司有权要求东兰公司在指定期间内办理产权登记到恒利源公司或该公司指定的名下。四、自本协议签订后10日内，恒利源公司无条件配合东兰公司解除4套房屋的预售备案登记，具体房号为2-2202房、1-2102房、1-1601房、1-1001房。五、魏泽诚对东兰公司的义务承担连带保证责任，担保期间为主债务履行期间届满后两年。   恒利源公司还曾于2011年10月20日向东兰公司转账970万元，于2011年10月25日向东兰公司转账485万元，于2012年12月20日向东兰公司转账485万元。2013年9月18，恒利源公司分别在970万元的银行电子回单复印件上手写备注内容为"扣资金占用费30万元，核对与原件一致"，在两笔485万元的银行电子回单复印件上手写备注内容为"扣资金占用费15万元，核对与原件一致"，并在手写备注内容处加盖恒利源公司的公章，还有"提供人：周建群"的签名字样。   又查，恒利源公司与东兰公司共签订了包括本案2-2202房在内的17套新浪国际公馆房屋的《商品房买卖合同》，均已经办理备案登记。东兰公司辩称与恒利源公司是借款关系，上述17套房屋都是作为3000万元借款的担保，后来款项到期无法偿还以后，才签订了《补充协议》，《补充协议》中先行交付的5套房屋确实是愿意卖给恒利源公司的，其他都还是作为担保的。恒利源公司主张其与周建群共同对东兰公司享有的债权为3000万元，款项是分一笔914万元、一笔970万元、两笔485万元支付的。恒利源公司认可其收取过东兰公司支付的投资回报款，但主张其与东兰公司同时成立了投资合同关系和商品房买卖合同关系，但双方履行的是商品房买卖合同，3000万元属于购房款。   以上事实有三房预许字[2010]046号商品房预售许可证、认购书、收据、转账凭证、商品房买卖合同、《抵押投资合同》、《投资收益支付协议》、《补充协议》及当事人当庭陈述等在案佐证，并经庭审质证，足以认定。   本院认为，新浪国际公馆项目取得商品房预售许可证后，东兰公司有权将该项目房屋进行出售。于秀梅与东兰公司就2-2202房签订的《认购书》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，属于合法有效合同。于秀梅与东兰公司签订《认购书》后，于秀梅已经付清所约定的全部购房款，因此，应认定于秀梅与东兰公司之间存在合法有效的商品房买卖合同关系。   关于恒利源公司与东兰公司之间法律关系的认定。首先，恒利源公司与东兰公司在《补充协议》上已经明确3000万元为恒利源公司、周建群对东兰公司的投资款，恒利源公司也认可收取过东兰公司向其支付的投资回报款。其次，恒利源公司支付970万元、485万元的款项时已经提前预扣资金占用费，914万元也是1000万元的投资预扣86万元的固定收益款后支付的数额。再次，双方在《抵押投资合同》中也明确约定以6套新浪国际公馆房屋的预售备案作为1000万元投资款的抵押担保。因此，恒利源公司主张其与东兰公司的3000万元是购房款，双方之间履行的商品房买卖合同，本院不予采信。因恒利源公司给东兰公司的款项名为投资款，但是按固定收益收取回报款，并不承担东兰公司的经营风险，故该投资款实际应为借款，固定收益实际为利息。因此，魏泽诚关于恒利源公司与东兰公司之间实际为借款关系，双方所签订的包括本案2-2202房在内的17套新浪国际公馆房屋的《商品房买卖合同》是作为3000万元借款的担保的抗辩意见，本院予以采信。   关于恒利源公司与东兰公司关于本案X所签订的《商品房买卖合同》的效力问题。首先，恒利源公司与东兰公司所签订的关于涉案X房的商品房买卖合同，实际是作为双方借款关系的担保，双方不存在真实的商品房买卖的意思表示，双方的真实意思是借款合同关系，且《补充协议》中也已经明确约定要解除该套房屋的备案登记。其次，作为担保的《商品房买卖合同》在行政机关办理了备案登记，基于《物权法》和《城市房地产管理法》的相关规定，买卖合同预告备案登记之后可以取得对抗第三人的效力，债务人在债务到期之前将商品房卖给第三人将无法办理所有权变更登记，即，尽管只是合同担保，但债权人可以结合行政管理手段，避免标的物被转让，实现准担保物权的效果，这种"准担保物权"有违物权法定这一物权法的基本原则。再次，在以商品房买卖合同作为借款关系的担保中，实际对借款合同发生担保作用的是商品房买卖合同的标的物，债权人通过房地产买卖合同在债务到期之前就固定了担保物的价值，且由于预售备案登记的存在，债务人不可能另行通过交易途径实现担保物的市场价值，房地产买卖合同事实上达到了"流押（质）"契约的效果。本案中，双方在《补充协议》中也约定如果东兰公司到期不还清借款，就以房屋折价的方式，协助恒利源公司办理房屋过户手续，而办理过户手续实际就可以取得房屋的所有权，这与《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定："抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。"相违背，因此，恒利源公司与东兰公司为担保借款所签订的关于本案X房的新浪国际公馆房屋的《商品房买卖合同》应为无效合同。   关于交付车位及办理涉案房屋的过户登记。涉案的新浪国际公馆项目包括地下车位在内均未经有关部门竣工验收，不属于法律意义上竣工验收合格可以交付的建筑物，而且于秀梅与东兰公司关于地下车位的约定并不明确，地下车位也没有具体标号区分，因此于秀梅现诉求东兰公司向其交付地下车位壹个，本院不予支持。同时，涉案的新浪国际公馆项目尚未办理大产权证，涉案房屋办理产权过户手续的条件尚不成就，因此，于秀梅现诉求东兰公司协助将涉案房屋过户至其名下，本院不予支持，于秀梅可以在新浪国际公馆项目的大产权证办理完成后再行主张。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，判决如下：   驳回原告于秀梅的全部诉讼请求。   案件受理费32400元（原告于秀梅已预缴），由被告海南东兰投资有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   （此页无正文）   审判长 吴小慧   审判员 谭光华   审判员 陈孟灿     二○一六年十二月二十八日   书记员 唐安东   附相关法律条文：   中华人民共和国合同法   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件   适用法律若干问题的解释   第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。   中华人民共和国物权法   第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。