广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终10208号上诉人（原审原告）：杨爱萍。委托诉讼代理人：何芳莉，广东启仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张闻汇，广东国欣律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市零七物业管理有限公司。法定代表人：邓达燎，董事长。委托诉讼代理人：邓龙，男，该公司工作人员。原审被告：深圳赛博迈特数码科技有限公司。法定代表人：张瑞麟，董事长。委托诉讼代理人：李翊，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：廖新，男，该公司工作人员。上诉人杨爱萍因与上诉人深圳市零七物业管理有限公司（以下简称零七物业）、原审被告深圳赛博迈特数码科技有限公司（以下简称赛博迈特公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第313号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人杨爱萍上诉请求：1、维持一审判决第一项、第三项，撤销一审判决第二项。2、零七物业赔偿杨爱萍现代之窗大厦裙楼XX、xx号商铺空置损失每月人民币5403.13元（以下货币均为人民币），从2014年9月16日计算至零七物业履行提供物业管理服务合同义务以致杨爱萍所有的现代之窗大厦裙楼XX、xx号商铺具备正常经营条件止。3、判决零七物业承担一审、二审的诉讼费。其上诉所依据的事实与理由为：1、零七物业一直未按合同履行物业管理职责，而且其违约行为愈演愈烈，从未停止，导致整个商场至今只有零星商户在硬撑，而包括杨爱萍在内的绝大部分商户的铺位都不能经营。零七物业从2014年9月16日开始停掉商场的水电，虽然到2014年12月10日经法院调解恢复了水电，但扶手电梯一直没有正常运转，保安、保洁都是深圳市杰XX电子科技有限公司（以下简称杰XX公司），零七物业没有提供正常的物业管理服务。自从赛博迈特公司撤离后，杨爱萍的商铺所在的商场1-4楼的扶手电梯停运至今（一楼到二楼的三部扶手电梯停运，三楼到四楼的一部扶手电梯停运），顾客不能乘电梯上下楼，严重影响商场形象和经营，依法依理应予赔偿。2014年9月16日零七物业委托的商业管理公司杰XX公司进场之后，对商场进行了大面积的改造违建，一楼商铺的消防通道被改造成为商铺出租，消防设施被围起来，2、3、4楼敞开式的铺位被用易燃材料隔成房间，造成消防不过关，被政府消防主管部门查处，商场几乎全面停止营业（只有个别铺位还在硬撑），大部分的商铺（包括杨爱萍的商铺）不能营业，损失巨大。在业主们的强烈要求下，影响消防验收的违建加建部分改建等至今仍然没有恢复原状，消防验收仍然没有通过。由于杰XX公司系零七物业委托，而且根据业主公约，杰XX公司的上述行为必须经过物业管理公司同意并得到物业管理公司的支持才能操作，故该责任应当由零七物业承担，零七物业应当赔偿杨爱萍商铺无法营业的损失，直至商铺能恢复营业止。自从杰XX公司进场之后，一直在装修，装修使得商场凌乱不堪，根本无法使用，这是在一审时就一直存在的情况，有照片为证。杰XX公司的装修还没搞完，紧接着就因消防不能过关被政府查处，杰XX公司经营不下去被迫退场，与租户解除租赁合同，整个商场更加混乱不堪，何年何月能恢复原状、正常经营，不得而知。2、杨爱萍与赛博迈特公司的租赁合同有明确的租金约定，数额为5403.13元／月，这就是铺位空置的实际损失，法院不应以指导租金标准来计算铺位的空置损失，按照零七物业及商业管理公司杰XX公司的要求，涉案商铺商场的物业管理费和商业管理费都要收65元／m2／月，如果按70元／m2／月计算空置损失，那么，杨爱萍购买商铺的钱就等于血本无归，等同于将业主的铺位白白地送给物业管理公司和商业管理公司。而且杨爱萍的商铺位于华强北路侧，是高层裙楼不是多层，指导租金标准并不是70元／m2／月。3、铺位3A56从来没有出租过，两铺位均赔偿至2014年12月10日，是不对的，而且空置损失应当计算至商铺能正常经营为止。零七物业上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回对方全部诉讼请求或者发回重审；2、本案的一审、二审诉讼费用由杨爱萍承担。其上诉所依据的事实与理由为：1、杨爱萍诉讼请求第二项：零七物业和赛博迈特公司共同赔偿杨爱萍现代之窗大厦裙楼铺位无法使用期间的空置损失，从2014年9月1日计至零七物业履行物业管理职责，使铺位具备经营条件止。诉讼请求的是因零七物业不履行物业管理职责，致使铺位“无法使用期间”的空置损失，计算截止日期是“零七物业履行物业管理职责之日”止，而不应该是整个“空置期间”的损失，计算截止时间也不应该是商铺出租出去的时间。把店铺实际出租的时间等同于店铺开始不限制电力即完全提供物业管理服务的时间，是事实认定错误，法庭在审理时已经确认，所有的商铺还未出租出去的共同诉讼的业主自述的商铺尚未出租的原因是商场在整体装修，而不是电力被限制，这意味着商铺早就正常供电。在原审审判时，零七物业与起诉的众业主对有无提供物业服务争议的期间是在2014年9月份，业主们提交的证据也只能证明2014年9月26日之前可能没有正常提供物业服务，而对9月份之后有无提供物业服务，有无正常提供水电，无论是法庭，还是零七物业以及杨爱萍都没有提及以及明确确认。法庭在审理过程中，有好几个业主确认他们的店铺在不同的时间陆续出租了出去，店铺陆续出租出去这一事实本身就是强有力的证明在实际出租日期之前，包括水电在内的物业管理服务在整个商场早已经正常提供。在本案中，在赛博迈特公司整体撤场时，因为需要对整个卖场铺位恢复原状，在恢复原状过程中导致铺位凌乱、供电线路裸露，存在严重安全隐患，为保证不发生安全事故，当时对有安全隐患的地方予以停电，因为未加细分，可能会导致停电范围扩大的结果。同时，零七物业考虑到商场必须要有人统一经营，业主单个营业会导致整个商场不会有统一的主题，不会有营销推广，商场环境因为铺位的各自为政也必将是凌乱不堪，在华强北竞争激烈的市场环境下这无异于自取灭亡，同时，也要有人对赛博迈特公司留下的凌乱的现场进行整理，而铺位的整改不是物业服务公司的义务，应该是业主或者铺位承租者的义务，但业主只要求他的店铺出租，从来没想过要承担什么义务，在此情况下，才有了杰XX公司出现进行商铺的统一商业管理。但部分业主不明了物业公司的良苦用心，向深圳市福田区住房和建设局，华强街道办反映情况，而零七物业派去协商的员工因为个人的性格原因没能准确表达公司的意图以及商场铺位的实际状况，导致了公司和业主之间的误会进一步加深。但也因为住建局和街道办的介入，零七物业反思和修正自己的行为，在福田区华强北街道办主持与业主的第四次三方会谈的第二天，即2014年9月27日，就开始了全面供电，不过，因为商场的用电的确是分户控制的，为了避免电力的浪费以及潜在的安全隐患，空置的店铺是暂时断电的，但只要业主或商户有申请，零七物业就马上通电。对于因为线路故障实在无法实现通电的，由业主自行申请整改或联系施工单位加紧整改。在本案中，认定零七物业为空置损失负完全责任的充分事实依据只能是：在零七物业违约行为之前，店铺是没有空置的，后因为零七物业的违约行为，杨爱萍的店铺不得已而空置，但在违约行为终止之后，店铺随即不再空置，只有如此，才能证明业主的店铺空置是因被告的“违约行为”而造成。今日，即零七物业提出上诉的时期，商场毫无疑问在履行物业管理服务职责，但是直至今日还有许多铺位没有出租出去，不仅在涉案商场，在华强北其他商场也是如此，其他商场的情况甚至更糟于涉案商场，店铺空置率高达一半以上的比比皆是，这说明了店铺不能出租出去的原因是因为电商冲击、经济环境、地铁施工等外部因素，而不可能是全部因为零七物业所谓的违约，这是店铺后续得不到出租的主要原因。2、该案的案由为物业服务合同纠纷，案件的审理应该基于《合同法》以及相关法律的规定。杨爱萍诉求之一为零七物业履行物业服务职责，因在该案立案、审理以及判决时，零七物业均在正常提供物业服务，没有合同违约行为，所以该项请求因没有事实依据而应该予以驳回。针对杨爱萍的上诉，零七物业辩称，1、物业公司从未中断物业服务，也未违约，原判决第一项在错误认定物业公司违约的基础上判决物业公司继续履行物业服务合同以保证涉案商铺具备正常经营条件是完全错误的。物业公司持续提供了电梯、空调、安保、保洁、供水等物业服务义务。物业公司从未停止电梯、空调、安保、保洁等工作，物业公司也从未停止供水（只在公共洗手间有供自来水，各商铺是没有供水的）。关于停电问题，物业公司在赛博迈特公司撤场后（2014年9月16日）确实因为在巡查中发现商场照明线路凌乱，有的地方在原经营户撤离用电器时（包括拆除自接的灯箱、接线板等）将拆下的供电一端线头裸露在外，如不停电进行维护将存在电源短路失火的危险，在此情况下物业公司对存在隐患的部分商铺进行紧急停电维修，紧急维修排除了部分隐患后，物业公司于2014年9月28日向福田住建局和华强北街道办报告了供电恢复情况，2014年9月30日已实际全面恢复供电。另一方面在维修检查线路时发现应由赛博迈特公司继续维修的，联系赛博迈特公司进行维修，并在2014年10月13日登报告知业主清查用电恢复情况，自物业公司10月13日登报日起，再无业主向政府相关部门投诉物业公司停电。2、物业公司将收取物业管理费的单项工作委托杰XX公司并未违反合同。其一，物业服务合同第十四条第（四项）物业公司可以选聘专业服务企业承担专项服务项目，并且物业公司并未将物业服务中的安保、保洁、电梯、水电、空调维护等任何一项义务委托杰XX公司履行。其二、委托商业管理公司代收费是商场运营的通常作法，之前在赛博迈特公司管理期间也是采用赛博迈特公司代收代交物业费，各业主也未单独向物业公司交管理费，说明业主是认可同意这种交费方式的，物业公司委托杰XX公司代收费只是这种收费方式的延续，并未违反合同。其三、物业公司委托杰XX公司代收费协议是附条件解除的协议（协议第12条），约定了2014年12月31日杰XX公司未能取得整体经营权，合同解除。也就是根据业委会决议的原则取得业主人数和面积双过半。因此协议也是遵守了业委会的决议，并不存在违约。物业服务合同并未约定物业公司应保证商铺具备正常经营条件，因此物业公司无须对商铺是否具备经营条件承担责任。3、业主主张赔偿经济损失无事实和法律依据。如前所述，物业公司没有发生应当承担违约赔偿责任的违约行为。涉案业主并无实际损害或损失发生。其一、赛博迈特公司退场时涉案商铺已处于空置状态，物业公司进行停电维修时并没有改变商铺的现状，所以，根据停电前商铺的状态，物业公司停电维修并未造成涉案商铺的损失。其二、业主主张的损失属预期利益损失，是间接损失，并且该损失是不确定的，不确定的间接损失不应赔偿。其三、赛博迈特公司退场时，均给涉案业主赔偿了两个月租金的损失，也就是说从2014年9月16日至11月15日期间，涉案商铺的空置损失已得到了赔偿，因此在此期间涉案商铺虽然空置但没有损失。其四、根据物业服务合同第二十三条约定，物业公司服务达不到合同约定标准的，业委会有权要求物业公司改进，在物业公司未改进的情况下，给业主造成损失的有关当事人才可要求物业公司承担赔偿责任。本案中物业公司从未接到过业委会要求改进的通知，因此涉案业主直接要求赔偿不符合合同约定。商铺空置与物业公司委托杰XX公司代收费及停电进行线路检修没有因果关系。针对零七物业的上诉，杨爱萍辩称，1、关于零七物业公司违约期间的依据认定问题，杨爱萍认为本案的证据和事实证明零七物业公司的违约期间从2014年9月份持续至今，违约持续多久，杨爱萍无法预计，完全由零七物业公司掌控，如果零七物业公司提供物业服务了就是停止违约的时间。就零七物业公司上诉状来看，对自己的违约违法行为没有认识态度，根本不承认长期违约违法行为给业主造成损失。相反零七物业公司对自己的违法行为抵赖，对整个商场是人为的灾害，请求法院判决零七物业公司承担违约行为。2、关于零七物业公司的违约事实和证据问题。零七物业公司违约违法行为是显而易见的，并持续至今。法院判决零七物业公司赔偿业主的损失无论是零七物业公司停水停电还是违反消防规定导致商场失去开业经营条件等事实，都是正确的。物业服务内容不仅提供水电、电梯、保洁等服务，还包括违法加建等，物业公司有义务进行制止劝告向政府部门报告等职责，这物业服务标准和消防法都有规定。本案一审、二审期间，零七物业公司违反约定和法定义务，零七物业公司是否提供正常物业服务，杨爱萍在起诉状和上诉状均有表述并有证据，零七物业公司至今未提供正常物业服务，违法违约事实从2014年至今，其违约行为是持续的，前期是控制水电，不提供电梯，保洁保安服务。商场本身供电是正常的，公共用电在2014年12月1日法院调解时开了，但商铺用电都是零七物业公司委托杰XX公司经营控制。赛博迈特公司离场后基本上恢复了原状，但期间进行了电路维修，但很少，杰XX公司强行接管商场后，进行了大规模改造，加建不存在的店铺，把业主的敞开式铺位该成小铺位，零七物业公司没有采取任何措施，如果要改造是要经过消防的，零七物业公司没有经过消防设计和验收，在装修之前是必须经过消防设计、申报并取得许可证才可以进行装修，但零七物业公司没有申报二次消防设计和验收，也没有申报二次装修的验收，导致商场消防不能通过，按照法律规定，商场是完全不能开业的。2015年7月底杰XX公司也是因为消防问题无法解决，无法经营离场。零七物业公司不将商场恢复原状，无法营业。这是零七物业公司违法转包物业服务，不履行合同约定的职责造成的，大量事实和证据都证明零七物业公司违约违法。原审被告赛博迈特公司述称，2014年9月15日是赛博迈特公司撤场时间，涉案卖场铺位具备正常经营的条件，撤场之后即9月16日之后，零七物业公司和杰XX公司对商场进行改造，当时为了促使未解约的业主尽快出租铺位，赛博迈特公司应业主的要求向零七物业公司发函，协助业主把铺位通电具备经营条件。其他事实赛博迈特公司认为原审判决认定事实和适用法律正确，应予以认定。杨爱萍向一审法院起诉请求：1、零七物业履行物业服务职责，给杨爱萍的铺位供电，提供公共照明、供水、运行电梯、提供保安和保洁服务，使铺位具备经营条件；2、零七物业、赛博迈特公司共同赔偿杨爱萍现代之窗大厦裙楼XX、xx号铺位无法使用期间的空置损失每月5403.13元，从2014年9月15日计算至零七物业履行物业管理职责，使杨爱萍的铺位具备经营条件止。（从2014年9月15日暂计至2014年10月31日的店铺空置损失为10626.25元）；3、零七物业向杨爱萍赔礼道歉；4、零七物业、赛博迈特公司承担本案诉讼费用。一审庭审时，杨爱萍将本案案由由排除妨害纠纷变更为物业服务合同纠纷，并在一审当庭撤回第三项诉讼请求。一审法院认定事实：位于深圳市福田区的现代之窗大厦裙楼XX、xx号商铺为杨爱萍所有，建筑面积分别为6.77平方米、6.77平方米，合计13.54平方米。2011年6月30日，杨爱萍与赛博迈特公司签订租赁合同，将涉案商铺出租给赛博迈特公司，租期自2011年7月1日至2019年6月30日。2014年9月12日，零七物业的现代之窗大厦管理处向现代之窗裙楼各业主张贴通告称：近日接到赛博迈特公司的通知，其计划于2014年9月16日起撤离；为使市场的经营有统一的规划和管理，管理处委托杰XX公司从2014年9月16日起对商业裙楼1楼-5楼进行统一管理，并代管理处向业主收取空调费、管理费、维修资金。通告并载明杰XX公司的办公地点、联系人及联系电话。2014年9月13日，杰XX公司向现代之窗裙楼1-4楼业主张贴通告称：杰XX公司受零七物业委托，自2014年9月16日（最终以赛博迈特公司与零七物业交接日为准）起代收现代之窗大厦裙楼1-4楼所有业主物业的空调费、管理费及本体维修基金，并通知自2014年9月16日起按每月每平方米65元收取物业空调费、管理费及本体维修基金，自营业主如需要装修，需提前3天向杰XX公司提出书面申请并签订装修责任承诺书及办理相关手续，否则杰XX公司有权拒绝其进场装修。2014年9月14日，杨爱萍同意与赛博迈特公司解除涉案商铺的租赁合同，并同意接受赛博迈特公司提出的“已付的租赁保证金或押金全额作为赔付金，如租赁保证金或押金不足签订租赁主合同时2个月租金的，则按签订租赁主合同时的2个月租金补足”这一赔偿方案。同日，杨爱萍从赛博迈特公司处接收了涉案商铺。2014年9月15日，赛博迈特公司从现代之窗大厦整体撤场。2014年9月23日，深圳市福田区华强北街道办事处维护稳定及社会治安综合治理办公室（以下简称华强北街道综治办）出具《关于华强北现代之窗裙楼业主物业管理纠纷调解的情况说明》，称：“因现代之窗部分业主就零七物业公司擅自委托杰XX管理和收取物业管理费，从之前物价局定价的29.35元上调到65.00元，并强制业主若不与杰XX签收管理费事宜，就强制关电关水。业主直接交物管费给零七物业，但零七物业不收。现代之窗业主多次前往我街道反映诉求，我街道自2014年9月16日起组织双方调解多次，鉴于双方分歧较大，未能达成一致。”2014年9月26日，华强北街道综治办组织零七物业的代表人员及现代之窗大厦部分业主召开“关于现代之窗1-4层商业裙楼停水、停电、停空调的第四次三方会谈”并形成会谈纪要，纪要载明：“经双方充分发表意见，针对华强北现代之窗1-4层商业裙楼因赛博撤场后的乱状，双方意见如下：一、零七物业方：1、要把物业和商业管理捆绑在一起，业主同意签字后才可恢复通水通电；2、零七物业与杰XX是委托管理与被委托管理的关系。二、业主方：1、零七物业是名佳物业的继承者，业主与名佳物业签有物业管理合同，在合同没解除前依然有效；2、名佳物业继承者零七物业在赛博撤场时，作为合同的丙方理应负起商场恢复原状的监督交接之责，并应马上恢复供水、供电、供空调、保安、保洁等职责，直至今日商场1楼是黑的，导致1-4楼商场无法运营，对业主空铺等损失，要有人给予赔偿；3、给予商场的商业管理方面，鉴于国家没有硬性规定，应采取有利于商场发展，可以在明确职责和服务内容的基础上，本着自愿的原则，不可强买强卖；4、对于物业管理价格方面，依合同是政府定价，如要涨价可以通过政府批准或三分之二的业主人数投票才可涨价。”华强北街道综治办在纪要上盖章确认，业主亦在纪要上签字确认，零七物业代表人员拒绝签字。2014年10月11日，赛博迈特公司向零七物业发出联络函，表示应现代之窗大厦若干业主的需求将于近日入场进行水电等完善作业，请零七物业提供协助。2014年10月15日，杨爱萍委托律师向零七物业发出律师函，要求零七物业立即提供物业管理，开通水电、电梯、空调，恢复保安、保洁等物业服务，并提供装修方案，准许业主进场装修经营，同时要求零七物业赔偿业主停业期间的经济损失。一审庭审时，杨爱萍陈述，赛博迈特公司撤场后，杨爱萍的3A45号商铺已于2014年12月10日恢复通电后另行出租，3A56号商铺因商场还在装修而仍然空置，目前商铺水电供应正常。另，各方确认，现代之窗大厦裙楼从投入使用开始就由零七物业提供物业管理服务至今。又查，按照我市相关主管部门公布的指导租金价格，涉案商铺所处地段同类指导租金价格为2014年每月每平方米70元、2015年每月每平方米70元。一审法院认为，作为现代之窗大厦裙楼商铺业主的杨爱萍与对现代之窗大厦提供物业管理服务的零七物业之间成立合法有效的物业服务合同关系。零七物业应依约履行物业管理服务义务，为商场提供符合基本运营条件的正常物业环境，零七物业应就其合同义务是否实际履行进行举证。从一审查明事实来看，自赛博迈特公司于2014年9月15日撤场开始，零七物业未经业主同意擅自将物业管理职责委托给杰XX公司行使，并在业主未同意物业和商业管理捆绑的情况下停止供水电，构成违约，杨爱萍有权据此要求零七物业继续履行提供物业管理服务的合同义务并赔偿损失。关于损失，水电能否得到正常供应保证是一个商铺正常经营所应具备的基本条件，零七物业停止供应水电必然会造成商铺无法正常经营使用，杨爱萍因此而受到的商铺空置损失应由零七物业予以赔偿，而是否提供正常的水电供应而使得商铺具备正常经营条件应属于零七物业的举证责任，在零七物业未能就此举证的情况下，庭审时杨爱萍已确认2014年12月10日已恢复供电且3A45号商铺已随后实际出租，3A56号商铺系因商场装修而没有出租，鉴于该两个商铺处于同一楼层，且杨爱萍也没有举证足以证明商场装修存在管理混乱而导致无法出租商铺的情形，故本院确定杨爱萍两个商铺的损失期间均自2014年9月16日起计至2014年12月10日止。关于损失金额，原审法院参照商铺所处地段同期同类指导租金价格来确定损失赔偿额，即商铺空置租金损失为2014年、2015年期间两商铺按每月947.80元（13.54平方米×每月每平方米70元）计算，杨爱萍主张按之前其与赛博迈特公司之间的租赁合同约定的租金标准来确定损失，缺乏依据，对于过高部分，原审法院不予支持。零七物业辩称在赛博迈特公司撤场后，涉案商场仍有业主在正常经营，故以此推断出并不存在零七物业不提供公共照明、供水、电梯、保安及保洁服务的情况，对此，原审法院认为，从一审查明情况看，虽然电梯、保安及保洁服务属商场统一提供，但水电供应并非商场所有商铺统一供应，有部分商铺在正常经营不能排除杨爱萍个体商铺因没有水电供应而无法正常经营的情况，故不能仅依据有商铺在正常经营则推定杨爱萍商铺亦具备正常经营条件，对零七物业的该抗辩主张，原审法院不予采信。对赛博迈特公司，其与杨爱萍之间并不存在物业服务合同关系，故杨爱萍以物业服务合同为由诉请赛博迈特公司承担继续履行及违约的合同责任，没有依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、深圳市零七物业管理有限公司应继续履行提供物业管理服务的合同义务以保证杨爱萍所有的现代之窗大厦裙楼XX、xx号商铺具备正常经营条件；二、深圳市零七物业管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向杨爱萍赔偿商铺空置损失（自2014年9月16日起按每月947.80元的标准计算至2014年12月10日止）；三、驳回杨爱萍的其它诉讼请求。案件一审受理费66元（已由杨爱萍预交），由杨爱萍负担50元、零七物业负担16元。本院二审经审理查明以下事实：1、涉案现代之窗大厦主体机构25层，其中商业裙楼有5层。2、2016年10月31日，本院到涉案商铺所在现代之窗大厦裙楼1-3楼调查，现场大部分商铺改造成隔间，电表也改造成插卡式电表，零七物业主张是杰XX公司改造，改造未经过零七物业同意，也未报其审批。3、杰XX公司已于2016年2月24日注销，并已经退出现代之窗大厦商业管理。4、零七物业（乙方）与深圳市福田区现代之窗大厦第四届业主委员会（甲方）于2014年8月30日签订《深圳市物业服务合同》，合同第四条物业服务内容包括：第（九）项消防服务，包括公共区域消防设施的维护，建立消防管理制度；第（十三）项按照法律、法规、规章和《管理规约》的有关规定对房屋装修提供其他服务。业主或物业使用人申请装修时，乙方应当告知相关的限制性规定和注意事项，与其订立书面的装修服务协议，明确双方的权利义务，收取装修押金……。该合同第十四条乙方的权利义务包括：第（四）项可以选聘专业服务企业承担物业区域内的专项服务项目，但不得将本区域内的全部物业服务委托给第三方；乙方与所选定的专业服务企业签订的合同不得低于本合同的服务标准。该合同第二十三条乙方违约责任约定：乙方提供的服务达不到本合同约定的标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，乙方未能改进的，给业主或物业使用人造成损失的，有关当事人可要求乙方承担相应的赔偿责任，拒不改进及赔偿损失的，甲方有权要求解除本合同。5、零七物业提交杰XX公司张贴的公告复印件一份证明杰XX公司有权对现代之窗大厦裙楼业主及商户进行统一管理，该公告中杰XX公司自称同意委托其进行商业经营管理的商铺建筑面积和业主人数均已过半，零七物业并没有提交相关业委会的文件，涉案业主也否认该公告真实性。6、零七物业未提交杰XX公司对商场的改造后是否符合消防要求和经过消防验收的证据，其认为消防验收的原则是谁使用谁申报。7、按照我市相关主管部门公布的指导租金价格，涉案商铺所处地段商业多层指导租金价格为2014年每月每平方米70元、2015年每月每平方米70元，而涉案商铺所处地段商业高层指导租金价格为2014年每月每平方米88元、2015年每月每平方米88元。原审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件，2014年8月30日，零七物业与深圳市福田区现代之窗大厦第四届业主委员会签订《深圳市物业服务合同》，该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，业主和零七物业作为物业服务提供方均应全面履行合同约定的义务。2014年9月12日零七物业的现代之窗大厦管理处向现代之窗裙楼各业主张贴通告称：为使市场的经营有统一的规划和管理，管理处委托杰XX公司从2014年9月16日起对商业裙楼1楼-5楼进行统一管理，并代管理处向业主收取空调费、管理费、维修资金。从该通告内容看，零七物业是委托杰XX公司统一管理，显然不仅仅指代为收费，这也可以解释本该由零七物业管理的电表，却由托杰XX公司进行改造，以及华强北街道综治办2014年9月23日出具《关于华强北现代之窗裙楼业主物业管理纠纷调解的情况说明》和2014年9月26日会谈纪要载明零七物业将物业管理委托杰XX公司，并与商业管理捆绑，因此，零七物业主张其仅仅委托杰XX公司代为收费，于事实不符，本院不予采信。依据《深圳市物业服务合同》第十四条约定，零七物业可以选聘专业服务企业承担物业区域内的专项服务项目，但不得将本区域内的全部物业服务委托给第三方；而零七物业委托给杰XX公司“统一管理”，委托范围不明，甚至超出《深圳市物业服务合同》约定的物业管理范围，包括了商业管理，而且本案也没有有效证据证明杰XX公司对涉案商铺进行统一商业管理获得了业委会的许可或授权，因此，零七物业超合同范围委托，已经构成违约，零七物业应就该委托对杰XX公司的行为向业主承担民事责任。根据《深圳市物业服务合同》的约定，零七物业对涉案物业的消防、装修有维护和监管义务，其中对于装修，明确约定了零七物业应与业主或物业使用人订立书面的装修服务协议，但零七物业未提交有效证据证明其履行合同约定的监管义务。另根据《中华人民共和国消防法》的规定，公众聚集场所在投入使用、营业前申请消防安全检查，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业，零七物业作为物业服务企业也未根据物业服务合同，对于杰XX公司改造商铺的行为进行检查和管理，截止一审法庭辩论终结前零七物业也未提交杰XX公司的改造是否通过消防安全检查。如上述，由于零七物业超合同范围委托沃丰公司统一管理，并在业主未同意物业和商业管理捆绑的情况下停止供水电，构成违约，虽然零七物业主张其事后有及时供水电，但该主张即使属实，由于零七物业未按合同约定对杰XX公司改造商铺的行为进行监管，造成涉案物业存在消防等安全隐患而仍然无法正常经营，其仍应当承担违约责任。根据《深圳市物业服务合同》的约定，零七物业提供的服务不符合合同约定的，业主可以要求合理期限内改进并对业主造成的损失承担相应的赔偿责任，因此，业主诉请零七物业履行物业服务职责、恢复商铺正常经营条件以及赔偿空置损失，符合合同约定，本院予以支持。本案零七物业给业主造成的损失主要是商铺空置损失，由于涉案商铺周边正在修建地铁，严重影响周边交通，加之近年网络商铺对实体商铺的冲击，如仍然按照业主与赛博迈特公司签订的商铺租金进行赔偿，有失公允，原审法院参照商铺所处地段同期同类指导租金价格来确定损失赔偿额，较为合理，但原审法院将涉案商铺的类型认定为商业多层，与现代之窗大厦主体机构25层不符，应为商业高层，本院予以纠正，及空置租金损失为2014年、2015年期间XX、xx均按每月595.76元（6.77平方米×每月每平方米88元）计算。商铺3A45，上诉人杨爱萍自认2014年12月10日已经出租，原审法院确定空置损失期间自2014年9月16日起计至2014年12月10日止，并无不妥，本院予以维持；商铺3A56，上诉人杨爱萍主张因商场装修空置，杰XX公司改造商铺的行为双方均确认，且上诉人零七物业如前述应承担相应违约责任，因此，原审法院确认该商铺空置损失期间与商铺3A45相同，与事实不符，本院予以纠正，商铺3A56空置损失期间自2014年9月16日起计至一审庭审之日2015年5月11日止，此后损失杨爱萍可另行主张权利。上诉人零七物业未提交有效证据证明涉案商铺已经出租经营，其主张涉案商铺已经出租，根据民事证据规则，本院不予采信。综上，上诉人零七物业的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人杨爱萍的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第313号民事判决第一项；二、撤销深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第313号民事判决第三项；三、变更深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第313号民事判决第二项为深圳市零七物业管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向杨爱萍赔偿商铺空置损失（两商铺均按每月595.76的标准，其中3A45号商铺自2014年9月16日起计算至2014年12月10日止、3A56号商铺自2014年9月16日起计算至201年5月11日止）；四、驳回上诉人杨爱萍的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费66元（已由杨爱萍预交），由杨爱萍负担50元、零七物业负担16元。本案二审案件受理费41元，由杨爱萍负担22元、零七物业负担19元。本判决为终审判决。审判长 彭    宁审判员 聂    效审判员 吴  春  泷二〇一六年十二月二十七日书记员 伍圣权（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。