新疆维吾尔自治区精河县人民法院民 事 判 决 书（2016）新2722民初529号原告（反诉被告）：乌鲁木齐三河源农业发展有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐经济技术开发区喀什西路18号1-2-202，组织机构代码：79815XXXX。法定代表人：孙菲，系该公司总经理。委托代理人：边新俊，新疆鼎信旭业律师事务所律师、电话：139XX****XX，代理权限为特别授权。委托代理人：杨ＸＸ，男，1968年12月3日出生，汉族，乌鲁木齐三河源农业发展有限公司职工，住精河县和平小区14栋3单元201室，代理权限为特别授权，电话：135XX****XX。被告（反诉原告）：精河县润通种植专业合作社，住所地：精河县八家户南戈壁，组织机构代码：57254XXXX。法定代表人：李良伟，该合作社理事长，电话：185XX****XX。委托代理人：周平，男，1972年11月5日出生，汉族，精河县润通种植专业合作社法律顾问，住精河县甘家湖保护区综合楼，代理权限为特别授权，电话：130XX****XX。原告（反诉被告）乌鲁木齐三河源农业发展有限公司与被告（反诉原告）精河县润通种植专业合作社租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月9日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）乌鲁木齐三河源农业发展有限公司的委托代理人边新俊、杨ＸＸ，被告（反诉原告）精河县润通种植专业合作社的委托代理人周平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）乌鲁木齐三河源农业发展有限公司诉称，2014年1月，原告与被告签订租赁合同。租赁合同对租赁标的、租金支付、违约责任等均有明确约定。租赁合同签订，被告支付押金，取得租赁土地的使用权。依据租赁合同，被告应该在2015年3月1日支付租金196100元，在2015年10月5日支付租金196100元。但被告至起诉之日，未支付任何租金。经原告催要，被告以种种理由拒绝支付。据上述事实，原告认为被告行为已经构成严重违约。现依据租赁合同的明确约定及法律规定，原告依法起诉，请求人民法院支持原告诉讼请求。诉讼请求：1、要求被告支付租金392200元；2、要求被告支付延期支付的滞纳金20198.3元；3、要求被告支付违约金117660元；4、要求被告承担全部诉讼费用。被告（反诉原告）精河县润通种植专业合作社辩称，1、原告公司采用欺骗手段交付土地为盐碱严重土地，非合同约定的熟地（苜蓿地），根本不能进行种植农作物，交付合格的土地是原告的先合同义务，不能满足租赁物的基本功能，被告不应缴纳租赁费用。原告的所有土地约9000亩到现在为止都是在弃荒状态，其中包括自己种植的和发包给他人的土地，足以说明该宗土地的不可种植性。被告也邀请了各类土地专家对土样进行了检测，土壤中含盐碱及芒硝的成分异常高，即便在十年以上的改良也不能进行种植农作物。2、被告土地上的附属管道设计不符合要求，质量不合格，无法满足土地的灌溉；3、原告的机井也是不能满足该面积的出水的需要，特别是二号机井，而且该机井上的潜水泵在2013年1月7日就已到期，已不能满足正常的使用。原告的先合同义务没有完成，采用欺骗手段将不合格的租赁物交付给被告，致使被告遭受重大经济损失，按照合同法107条，111条的规定，不应当再支付给原告租金，希望法庭驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）精河县润通种植专业合作社诉称，反诉人与被反诉人经中间人介绍结识，被反诉人隐瞒实情采用欺骗手段将弃荒多年不能种植的高度盐碱地发包给反诉人。在反诉人查看实地时将地翻起，看不出有盐碱，掩盖真相。安装了不符合设计要求的滴灌管道，本应安装200型的主管安装了160型，本应安装160型的支管只安装了110型、90型的管子，出地桩应设计成不同间距的，但被反诉人的出地桩设计成了均等的50米左右的一个，且在种植当年多处爆管，修复后也无法浇灌土地。2号井的出水严重不正常，不能满足浇灌。最主要被反诉人交付的高度盐碱地反盐碱烧死苗木，土地不渗水，农作物根本无法成活，合同目的根本不能实现。2014年接手后，所种植的1961亩小麦几乎绝收，给实际种植的合作社6户农户造成了巨大的损失。2014年底反诉人找被反诉人多次协商，当时任被反诉人负责人的刘益华同意解除合同、赔偿事宜等。所以反诉人忙于其他事物。到目前为止被反诉人自己所种植的1号井、5号井的土地已弃荒多年，由于被反诉人的欺诈及违约行为给反诉人带来了巨大的损失，后多次协商无果。恳请法院查明事实支持合作社的反诉请求。反诉请求：1、判令被反诉人与反诉人解除2014年1月9日签订的《土地转包合同》；2、判令被反诉人返还反诉人赔偿损失920000元（社员种植土地时投入的资金总和）；3、要求被反诉人承担反诉的诉讼费用。原告（反诉被告）乌鲁木齐三河源农业发展有限公司辩称：1、依据民诉法反诉的规定，本案不构成反诉，反诉按照法律的规定必须是根据本诉，但是反诉的部分属于土地承包经营权转包合同的纠纷，不是租赁合同纠纷，从法律规定上不是针对本诉，所以不成立；2、反诉请求不成立，反诉第一条是解除合同，我们双方没有土地转包合同，合同不存在怎么解除，第二是要求返还赔偿损失，到底是返还还是赔偿，诉请不成立，所以请求依法驳回反诉人的请求。经审理查明：2014年1月9日，原告乌鲁木齐三河源农业发展有限公司作为甲方（出租方）与被告精河县润通种植专业合作社作为乙方（承租方）签订《土地租赁合同》一份，约定：”甲乙双方经协商，就土地租赁事宜签订本合同。一、甲方为位于精河县托里乡青疙瘩开发区土地的合法土地使用权人。土地使用权证号为：精国用（2011）第0454号土地使用权证附后。甲方用于出租的土地为1961亩。出租土地的平面草图及四至图附后。二、乙方对甲方出租的土地有明确确定的了解。同意在土地现状的情况下租赁使用。三、双方确认：1、租赁土地面积为1961亩。2、土地四至为2号井、3号井、4号井。（详细土地面积见精河农场土地平面分布图所示）。3、土地及附属设施设备以现状为准。4、乙方租赁土地的用途为：农业种植。四、租金及租金支付方式：１、土地为生地，面积为1961亩，第一年免费种植。2、乙方在本合同签订生效之日，支付第二年土地租金的20%作为押金，金额为78440元。该押金在租赁合同期满后，无任何违约责任发生的情况下，7日内无息退还。3、第二年每亩租金为200元；第三年每亩租金为250元；第四年每亩300元；第五年至第六年租金为每亩350元。4、每年的3月1日前支付当年租金50%，每年10月5日前支付当年剩余租金的50%。第六年租金在当年的3月1日前一次性支付完毕。5、甲方收取租金的，只开具收据，不提供发票。五、租赁期限：1、租赁期限为六年，自本合同生效之日起计。2、租赁期满前三个月，乙方书面提出是否续租，双方协商确定租赁的相关事宜。在同等条件下，乙方有优先承租权。3、合同到期，双方未达成一致意见的，本合同终止。......九、其他约定：1、甲方交给乙方租赁的生地是待播种状态，熟地是苜蓿地。六年到期后生地移交给甲方时为待播种状态（已完成犁地、平地工作，可直接播种种植），熟地待犁地状态。2、乙方种植的农作物在有国家补贴的情况下，甲方有义务协助乙方办理享受。十、违约责任：1、甲方违约的，按当年租金的30%支付违约金。2、乙方违约的，按当年租金的30%支付违约金。3、乙方未按时支付租金，按欠付租金的万分之二按日支付滞纳金，逾期30天的，乙方承担违约责任，甲方有权单方解除合同。......十二、本合同甲方盖章，乙方签字，担保方签字后方可生效本合同一式四份，具有相同的法律效力。”合同最后甲方处原告乌鲁木齐三河源农业发展有限公司盖章，乙方处被告精河县润通种植专业合作社盖章，并有李良伟签字。2014年3月26日，原、被告共同出具了一份《精河农场井房固定资产交接表》，载明”一、2号井：红砖井房12平米，变压器20KW1台（生活用），变压器80KW1台，160*90水泵1台，低压配电箱1台，70MM电缆线1套，电表一块。水井首部配套设施一套齐全。二、3号井：红砖井房12平米，变压器80KW1台，160*90水泵1台，低压配电箱1台，70MM电缆线1套，电表一块。水井首部配套设施一套齐全。三、4号井：红砖井房12平米，变压器80KW1台，160*90水泵1台，低压配电箱1台，70MM电缆线1套，电表一块。水井首部配套设施一套齐全。四、上述设施设备完好，双方检查完全符合使用要求。五、机井用电前，先去八家户供电所预交电费然后才能使用电。乙方欠电费造成所有损失，后果自负。与甲方无关。备注：4#红砖井房地基塌陷，墙壁有裂缝。”井房固定资产交接表下方有甲、乙双方的盖章。被告精河县润通种植专业合作社陈述，该合作社将承包原告乌鲁木齐三河源农业发展有限公司的1961亩土地转包给了案外人姬凤社、王建林、马志伟、刘文生、马丙涛、赵友志六人，并与该六人签订了《土地转包合同》。2014年，本案争议土地种植了小麦。上述事实，有原告乌鲁木齐三河源农业发展有限公司提供的土地租赁合同、精河农场井房固定资产交接表，被告精河县润通种植专业合作社提供的土地转包合同及原、被告当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告于2014年1月9日签订的《土地租赁合同》，当事人意思表示真实，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告双方应当恪守。原告已在2014年签订合同之时履行了交付相应土地的义务，被告应按照合同约定支付2015年的土地租金。被告辩称原告采用欺骗手段将不合格的租赁物交付给被告，致使被告损失严重，因此不再支付租金，双方土地租赁合同第二条明确约定”乙方对甲方出租的土地有明确确定的了解。同意在土地现状的情况下租赁使用。”由此条款可以确定被告在签订合同时对土地的现状是足够了解且没有异议的情况下签订的合同，被告没有举证证明签订合同时原告存在欺诈、胁迫等情形，故被告的辩称理由，本院不予采纳。原告要求被告支付土地租金392200元，符合合同约定，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告乌鲁木齐三河源农业发展有限公司要求支付延期支付的滞纳金20198.3元以及违约金117660元的问题，原告同时主张滞纳金和违约金，实际均为相应的违约损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”的规定，虽协议中约定如被告违约应向原告支付当年租金的30%即117660元，但原、被告2015年全年的租金为392200元，原告主张违约金117660元显属过高，应予以调整。本院结合本案的案情，酌情认定原告的违约损失为30000元，对原告主张的滞纳金以及违约金过高部分，本院不予支持。被告精河县润通种植专业合作社提交鉴定申请书，请求对以下事项进行鉴定：1、对种植的含重度盐碱土地进行鉴定是否适宜农作物（棉花）的种植；2、对种植的含重度盐碱土地的管道进行鉴定是否符合工程质量；3、对种植的2号井进行鉴定是否满足控制地的种植用水需求。本院认为，被告提出的以上问题理应在签订合同之前对土地进行相关检测，签订合同之后原告已交付土地且被告开始种植土地之后再对以上问题提出质疑请求鉴定，不具有事实和法律依据，对被告的鉴定申请，本院不予准许。关于被告提交追加第三人申请书，请求追加姬凤社、王建林、马志伟、刘文生、马丙涛、赵友志六人为第三人，根据合同相对性原则，本案审理原、被告之间的土地租赁合同相关事宜，被告与以上六人签订土地转包合同，因此，处理原、被告之间的合同纠纷，不应追加以上六人为第三人，故对于被告追加第三人的申请，本院不予准许。关于反诉原告精河县润通种植专业合作社要求解除土地租赁合同的请求，双方并不符合法律规定的当事人双方可以协商解除合同的情形，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条可以解除合同的情形，反诉原告要求解除土地租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告要求支付损失920000元的问题，订立土地租赁合同，系反诉原告、反诉被告双方真实意思表示，且双方是对本案争议土地现状有足够了解的基础上签订，因此合同签订后反诉原告承包给他人系其土地转包的行为，案外人种植土地过程中的投入以及损失均系自身种植土地的风险，即便造成一定的损失也不应由反诉被告承担，故反诉原告要求赔偿损失的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、九十三条、九十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、被告精河县润通种植专业合作社于本判决发生法律效力后十日内向原告乌鲁木齐三河源农业发展有限公司给付2015年土地租金392200元；二、被告精河县润通种植专业合作社于本判决发生法律效力后十日内向原告乌鲁木齐三河源农业发展有限公司赔偿违约损失30000元；三、驳回原告乌鲁木齐三河源农业发展有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）精河县润通种植专业合作社的反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9100元，由原告（反诉被告）乌鲁木齐三河源农业发展有限公司负担1852元，由被告（反诉原告）精河县润通种植专业合作社负担7248元，反诉案件受理费6500元，由被告（反诉原告）精河县润通种植专业合作社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院。审 判 长 曹 瑞 峰审 判 员 吾·吾尔纳人民陪审员 刘 运 龙二〇一六年十二月二十八日书 记 员 刘   杨