西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0104民初4103号原告：刘嘉仪，女，汉族。法定代理人:齐小丽，女，汉族，系原告刘嘉仪之母。委托诉讼代理人：王亚琼，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓燕，北京大成（西安）律师事务所律师。被告：陕西特艺房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市莲湖区环城西路北段210号，统一社会信用代码：91610000766329168X。法定代表人潘晶，该公司董事长。委托诉讼代理人：董宁宁，陕西乐友律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓鹏，陕西乐友律师事务所实习律师。原告刘嘉仪与被告陕西特艺房地产开发有限公司（以下简称特艺公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘嘉仪委托诉讼代理人王亚琼、刘晓燕，被告特艺公司委托诉讼代理人董宁宁、王晓鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告签订的《商铺认购合同》无效；2、判令被告向原告退还购房款人民币785000元，以及自实际付款之日（按2015年1月1日计）起至全部退还购房款之日止按人民银行同期同类贷款利息计算的利息（截止2016年6月15日，利息为59905.32元）；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2015年1月1日，被告与原告签订了合同编号JD-0010的《商铺认购合同》，主要约定：原告作为买受人购买由被告开发建设的位于西安市环城西路210号“景都小区”第1幢一层81号铺位，建筑面积31.4平方米；标的房屋单价25000元，总金额785000元，付款方式为买受人于2015年1月1日付全款。该合同还详细约定了面积确认及面积差异处理、双方承诺、合同期限及补偿、买受人权限、地址变更、争议解决方案、违约责任等详细内容，并附有《景都小区一层部分平面图》。合同签订当日，原告法定代理人（监护人）齐小丽即向被告付完全部购房款785000元（通过工商银行、建设银行、农业银行和中国银行分五笔付清）。被告随即出具编号4731973的《收款收据》，载明其自齐小丽处收到认购“景都”项目1-81号商铺的款项785000元。然而至今，标的房屋未能建设完成，且根据西安市住房保障和房屋管理局门户网站公示信息被告仅取得“景都住宅小区”2、3、4幢房屋预售证，标的房屋并无预售资格。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定以及《商品房销售管理办法》第二十二条的规定，显然，被告销售不符合预售条件的标的房屋违反了法律的强制性规定。原告及其法定代理人曾多次前往被告销售中心以及经营场所，希望可通过双方协商一致友好解决问题，然而被告销售中心各种推诿，且原告无法前往被告的经营场地，最终沟通不成。无奈之下，原告于2016年6月2日，委托律师分别向被告的法务部/办公室及销售部发送律师函，均被被告拒绝签收。被告的消极处理问题的态度以及严重的过错行为已经给原告带来了严重的损失。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条等的相关规定，恳请贵院查明事实，判如我请，维护原告的合法权益。被告特艺公司辩称，1、本案原、被告签订的合同是属于预约合同，案由应为商品房预约合同纠纷。2、商铺认购合同依法成立合法有效双方应按约定履行。3、被告已按合同约定，向原告支付补偿款78500元，被告无义务向原告返还购房款，更无义务支付利息及损失。原告单方主张合同无效的行为，违背双方签订合同的初衷和目的，请求驳回原告诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于当事人双方没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证支持。对于双方有争议的证据，本院认定如下：2015年1月1日，被告特艺公司（出卖人甲方）与原告签订《商铺认购合同》。合同约定，买受人购买位于西安市环城西路210号第一幢一层81号铺位，建筑面积31.4平方米（商铺面积最终以房管主管部门计算为准）。该商铺单价每平方米25000元，总金额785000元。关于付款方式约定，一次性付款，买受人于2015年1月1日付房款计785000元。合同约定，在甲方办理完毕该项目的无证及验收合格后，与乙方签署《商品房买卖合同》，并在180个工作日内为乙方办理相关产权证。关于交付时间约定为2017年12月31日，如遇甲方未能如约交房的，甲方须以日为单位，向乙方支付补偿金，补偿金以乙方实际付款的万分之五计算。合同第六条约定合同期限及补偿，第一款约定，合同期满一年时，即2016年1月1日，甲方未取得商品房合法手续，无法签订《商品房买卖合同》，甲方支付乙方78500元作为补偿，合同继续履行。第二款约定，合同期满两年时，即2017年1月1日，甲方未取得商品房合法手续，无法签订《商品房买卖合同》，甲方支付乙方94200元作为补偿。第四款约定，乙方在满三年的条件下，可放弃签署正式买卖合同，甲方在七个工作日内，全额退还所交款项，本合同自动解除，如逾期未退还的，甲方需按乙方实交金额的万分之五每日支付乙方滞纳金直至付清为止，本合同自动解除。2014年12月8日，原告通过强志萍的银行卡以刷卡方式向被告付款540000元，随后又通过原告母亲齐小丽的银行卡以四笔刷卡方式支付完该商铺购房款。2015年1月1日，被告向原告出具收款收据，收到齐小丽认购商铺款785000元。2016年1月1日，因该商铺并未建成交付，被告按照合同支付原告商铺红利78500元。2016年6月2日，原告委托北京大成（西安）律师事务所向被告发出律师函，称因该预售房屋无预售资格，双方签订的《商铺认购合同》无效，敦促被告返还基于该合同取得的财产无果。截止开庭前，该商铺尚未建设，也未取得预售证。本院认为，本案的争议焦点为：原、被告之间的《商铺认购合同》的性质和效力。2015年1月1日，原、被告签订《商铺认购合同》，该合同约定了以下内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)面积差异的处理方式；(七)办理产权登记有关事宜；(八)解决争议的方法；(九)违约责任；(三)双方约定的其他事项。因此，该合同具有正式商品房买卖合同的主要内容。被告称该合同是商品房预约合同，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，该涉案合同具有正式商品房买卖合同的主要内容，且原告已经支付该商铺全部购房款，因此，原、被告签订的《商铺认购合同》应为正式商品房买卖合同。但商品房买卖时出卖方应取得涉案房屋的预售许可证，截止开庭时，被告并未取得预售许可证，违反法律禁止性规定，该合同应属无效。无效的合同自始没有法律约束力，被告应当返还依该合同取得的财产785000元。原告还要求被告支付购房款自2015年1月1日起至全部退还购房款之日止按人民银行同期同类贷款利息计算的利息，因双方签订商铺认购协议至庭审结束前，被告尚未取得涉案商铺合法手续，被告按照合同约定，于2016年1月1日支付了原告补偿款78500元，故被告应当按照中国人民银行贷款利率支付这部分款项资金占用利息，分别以785000元为基数，支付自2015年1月1日至2016年1月1日的利息；以706500元为基数，支付自2016年1月2日至实际付清之日的利息。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第六条、第十六条、第二十二之规定，判决如下：一、被告陕西特艺房地产开发有限公司与原告刘嘉仪之间的《商铺认购合同》无效；二、被告陕西特艺房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告刘嘉仪706500元；三、被告陕西特艺房地产开发有限公司在本判决生效后十日内按照中国人民银行同期贷款利率支付原告刘嘉仪785000元自2015年1月1日至2016年1月1日的利息；以706500元为基数，支付自2016年1月2日至实际付清之日的利息；四、驳回原告刘嘉仪其余诉讼请求。如果未能在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12249元，由原告刘嘉仪承担2149元，被告陕西特艺房地产开发有限公司承担10100元；保全费4754元，由被告陕西特艺房地产开发有限公司承担（原告已预交，由被告执行本判决时直接予以给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  闵永军代理审判员  陈丽娜代理审判员  王 弘二〇一六年十二月八日书 记 员  冯 乐