安徽省郎溪县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1821民初1969号原告：郎溪丰汇小商品市场经营管理有限公司，住所地安徽省郎溪县建平镇农贸市场，统一社会信用代码91341821054461638C。法定代表人：陈峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：洪松，安徽征宇律师事务所律师。被告：杨传香，女，1978年1月17日出生，汉族，住安徽省郎溪县。原告郎溪丰汇小商品市场经营管理有限公司（以下简称“丰汇公司”）诉被告杨传香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年11月24日公开开庭进行了审理。丰汇公司委托诉讼代理人洪松到庭参加了诉讼，被告杨传香经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。丰汇公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还位于郎溪县郎川大道与吉元路交口“郎溪小商品市场”的E3-122、D3-113、F3-122号房屋；2、判令被告支付2015年7月1日至2016年6月30日的租金及运营管理（服务）费77621元、违约金23071元（自2015年5月1日起算，按银行同期贷款年利率5%的四倍计算，暂计算至2016年10月18日，后续违约金计算至实际给付之日）；3、判令被告支付律师代理费2000元；4、本案全部诉讼费用由被告支付。事实和理由：2013年1月10日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告出租给被告位于郎溪县郎川大道与吉元路交口“郎溪小商品市场”的E3-122、D3-113、F3-122号店面，总面积为340.45㎡，被告用于服装业的经营活动，租赁期限自2013年7月1日至2016年6月30日止。2015年7月1日至2016年6月30日，即合同约定的第三年租金、运营管理费77621元应当于2015年5月1日之前交付给原告，如被告逾期则原告有权按照日1%的比例计收违约金。逾期六十日仍未支付租金、运营管理（服务）费，视为本合同自动解除，原告有权收回所出租房屋并且追究乙方的违约责任，被告应承担由此产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。现合同已到期终止，但被告一直未按照合同的约定向原告支付租金、运营管理（服务）费及返还房屋。杨传香未作答辩。丰汇公司围绕其诉讼请求提交了《房屋租赁合同》，《委托代理合同》、律师代理费发票。杨传香未提交证据。本院审查认为丰汇公司提交的证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院依法予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年12月17日，丰汇公司（甲方）与杨传香（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定由乙方承租郎溪小商品市场D3-113、E3-122、F3-122号商铺，用于经营服装业。合同第四条约定租赁期限为三年，自2013年7月1日起至2016年6月30日止，交付日为2013年5月18日。租金、运营管理（服务）费、物业服务费、首次装修垃圾清运费、公共能耗费支付方式为现金，首期12个月，乙方需在合同签订前向甲方支付首期上述费用，以后每年的租赁费用应在该年租期起算日前60日支付完毕。如逾期三十日内未支付上述费用，应按所欠金额自欠费之日起，以日1%比率计收逾期付款违约金；逾期六十日未支付，合同自动解除，甲方收回所出租房屋，并要求乙方按照合同约定承担违约责任，包括但不限于按照上述标准计收逾期付款违约金、承担给甲方造成的诉讼费、律师费、租金损失等。另，合同对租期内的费用数额进行了明确约定，其中，D3栋113号商铺第三年的租金为4748元，运营管理（服务）费为20375元，两项合计25123元；E3栋122号商铺第三年的租金为4961元，运营管理（服务）费为21288元，两项合计26250元；F3栋122号商铺第三年的租金为4961元，运营管理（服务）费为21288元，两项合计26250元。合同签订后，杨传香依约向丰汇公司缴纳了共计30000元的履约保证金，后丰汇公司将商铺交付给杨传香。杨传香支付了第一年、第二年的各种费用，尚欠第三年的租金及运营管理（服务）费未支付。另查明，丰汇公司因本次诉讼支付律师代理费2000元。2015年3月1日中国人民银行公布的金融机构人民币1-5年期贷款基准年利率为5.75%。本院认为：杨传香与丰汇公司经平等协商签订的《房屋租赁合同》依法成立，合法有效，合同明确约定了租期、租赁费数额及缴纳时间、违约责任等，双方当事人应依照合同约定全面履行自己的义务。丰汇公司在合同签订后依约向杨传香交付了三间商铺，杨传香应当依照合同约定的时间及费用标准，于2015年5月1日之前支付2015年7月1日至2016年6月30日期间的租金及运营管理（服务）费77623元（25123元＋26250元＋26250元）。双方合同已于2016年6月30日到期，丰汇公司有权主张杨传香返还所租赁房屋。杨传香欠付的租金及运营管理（服务）费至今未付，已构成违约，应当依照合同约定承担相应的违约责任，其应当自2015年5月1日起支付逾期付款违约金。双方在合同中约定的违约金计算标准日1%过高，丰汇公司自愿将标准调整为年利率20%，符合法律规定，本院予以确认。丰汇公司因本次诉讼支付了2000元的律师代理费，依照合同约定，该费用应当由杨传香支付。综上，原告丰汇公司主张杨传香返还所租赁房屋，支付2015年7月1日至2016年6月30日期间的租金及运营管理（服务）费77621元，及支付逾期付款违约金及律师代理费的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨传香于本判决生效之日起十五日内将所租赁的郎溪小商品市场E3-122、D3-113、F3-122号房屋返还给原告郎溪丰汇小商品市场经营管理有限公司；二、被告杨传香于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告郎溪丰汇小商品市场经营管理有限公司2015年7月1日至2016年6月30日期间的租金及运营管理（服务）费77621元及违约金（违约金计算方法：自2015年5月1日起，以77621元为基数，按年利率20%标准，计算至本判决确定的给付之日止）；三、被告杨传香于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告郎溪丰汇小商品市场经营管理有限公司律师代理费2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2350元，减半收取计1175元，由被告杨传香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  孙莹莹二〇一六年十二月二日书记员  周 娟附判决书适用法律条款：一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。