江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏07民终3390号上诉人（原审原告）：连云港香豪房地产开发有限公司。法定代表人：胡佐英，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭中方，江苏田湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：王广凤，江苏田湾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱家星。被上诉人（原审被告）：赵建霞。两被上诉人共同委托诉讼代理人：丁文新，江苏港人律师事务所律师。原审第三人：连云港佐健贸易有限公司。法定代表人：李庆水，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱晓冬，江苏云港律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏，江苏云港律师事务所律师。上诉人连云港香豪房地产开发有限公司（以下简称香豪公司）因与被上诉人朱家星、赵建霞，原审第三人连云港佐健贸易有限公司（以下简称佐健公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第00688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月20日立案受理后，依法组成合议庭于2016年12月1日公开开庭审理了本案。上诉人香豪公司的委托诉讼代理人郭中方、王广凤，被上诉人朱家星、赵建霞的共同委托诉讼代理人丁文新，原审第三人佐健公司的委托诉讼代理人朱晓冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人香豪公司上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求，被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人赵建霞对被上诉人朱家星出具《承诺》是知情并认可的，一审法院认为“朱家星单方出具《承诺》未得到赵建霞的认可，对赵建霞不产生法律效力”系认定事实错误。1、《商品房买卖合同》是朱家星与香豪公司签订的，并没有赵建霞的签字，因朱家星无力支付房款，经与香豪公司协商，朱家星出具《承诺》，同意将涉案房产出卖，对于香豪公司而言，合同相对方只是朱家星，故其向香豪公司出具《承诺》是有效的，赵建霞的抗辩不能对抗香豪公司。2、朱家星在作出《承诺》后，同时提供交纳税费票据复印件、赵建霞提供其银行账户给香豪公司，香豪公司将72532.5元税费支付给赵建霞，这些票据和银行账号，是朱家星、赵建霞持有并掌握，没有其提供香豪公司不可能获得，这说明朱家星、赵建霞同意履行《承诺》且双方已经实际履行了部分内容。3、香豪公司提供的与朱家星、赵建霞的电话通讯录也可以看出，香豪公司与朱家星、赵建霞联系协商房屋买卖事宜。4、朱家星、赵建霞系夫妻，是一种特殊的关系，不是一般的代理关系，且本案一审中第一、二次庭审均共同答辩、陈述，从未提出过赵建霞不知情的说法。5、从朱家星、赵建霞2015年3月11日向一审法院提交的《关于被告收到原告2015年1月16日通知后，是否与原告联系的书面回答》中可看出，赵建霞对《承诺》出具的背景、书写完全清楚，这与事后朱家星辩称不知情相互矛盾。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条、《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定，赵建霞在一审庭审中对于朱家星作出《承诺》一事已经构成自认，一审法院认为香豪公司未能提供赵建霞知晓并同意朱家星卖房的观点不能成立。二、朱家星、赵建霞作出的《承诺》是其真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。1、从物权角度讲，朱家星、赵建霞将涉案房屋的处分权、收益权授权给香豪公司，从《承诺》可看出，虽然涉案房屋登记在朱家星、赵建霞名下，但因朱家星、赵建霞未实际支付房款、未实际交付使用，经香豪公司与朱家星、赵建霞协商一致，朱家星、赵建霞已经将房屋的处分权、收益权实际转移给香豪公司，实际上是朱家祥、赵建霞放弃房屋的购买权，香豪公司有权处分涉案房屋并享有全部的收益，香豪公司有权出卖房屋，并有权要求朱家星、赵建霞根据《承诺》履行配合办理房屋过户义务，至于朱家星、赵建霞辩称享有的物权，并不影响朱家星作出《承诺》的效力，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，朱家星作出的《承诺》属于债权法律关系范畴，其成立、生效等问题均由债权法律调整，而物权公示是影响对第三人的效力，不影响香豪公司与朱家星、赵建霞之间的债权法律关系。2、从债法角度讲，朱家星、赵建霞同意向第三人佐健公司履行债务，根据《中华人民共和国合同法》第六十四条规定，债务人应债权人的要求，将债的标的向第三人交付，但请求权仍为债权人享有，一旦债务人向第三人履行义务，即发生其向债权人履行义务的同样效果，香豪公司根据该《承诺》将涉案房屋卖给第三人，并指令朱家星、赵建霞履行房屋过户义务，不违反法律规定，且若朱家星、赵建霞向第三人履行后，即对香豪公司发生效力，香豪公司不再承担向朱家星、赵建霞主张房屋的任何权利。3、从《承诺》的内容看，朱家星只要求退回税费的权利，承担办理过户的义务，其他事项与其无关，不存在与其商讨房价的问题，一审法院认为房屋买卖或合同如何订立、房屋价款、付款方式等需要朱家星、赵建霞与买房人磋商没有事实和法律依据。三、《承诺》已经实际履行，香豪公司有权要求朱家星、赵建霞继续履行。《承诺》载明，朱家星只要求支付当时交纳的税费，这些税费的票据由朱家星保管，现朱家星已将缴费的票据复印件交给香豪公司，香豪公司也已经按照朱家星、赵建霞提供的银行账号退还了72532.5元税费，香豪公司函告朱家星、赵建霞要求其协助第三人办理过户手续，朱家星、赵建霞也未提出异议，故《承诺》前期约定的事项已经履行，现朱家星、赵建霞违约应当承担继续履行的违约责任，按照香豪公司的指令向第三人履行房屋过户登记义务。四、一审法院以朱家星、赵建霞明确表示不再出卖房屋为由驳回香豪公司的诉讼请求没有依据。朱家星作出的《承诺》是其真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第二十五条、二十六条的规定，《承诺》已实际履行，香豪公司与朱家星、赵建霞之间的合同已经成立并生效，朱家星无权擅自或单方解除《承诺》。五、香豪公司和佐健公司要求朱家星、赵建霞将涉案房屋过户至佐健公司名下有事实和法律依据。被上诉人朱家星答辩称，一审判决认定事实清楚、认定事实正确，上诉人的上诉请求及事实理由不能成立，应依法维持一审判决，驳回上诉。1、一审庭审中，香豪公司和佐健公司均未能举证证明朱家星与香豪公司、佐健公司存在买卖关系。朱家星与佐健公司之间不存在房屋买卖关系，香豪公司起诉朱家星和赵建霞要求将涉案房屋过户到佐健公司名下的证据主要是朱家星单方出具的《承诺》，该《承诺》从性质上根本就不是买卖合同的性质，况且在《承诺》中明确载明房屋的所有权是朱家星和赵建霞共有，故香豪公司明知该《承诺》不能起到买卖合同的作用。2、答辩人从来未授权香豪公司与佐健公司之间签订买卖合同，香豪公司及佐健公司局未能举证证明朱家星授权给香豪公司进行签约，且佐健公司也明知香豪公司无权代表朱家星对外签订房屋买卖合同，同时也明知涉案中的房屋是与赵建霞共有的，因此佐健公司与香豪公司之间存在恶意串通。3、一审判决在“本院认为”部分认定了香豪公司与佐健公司不存在房屋买卖关系，因此佐健公司在物权人与佐健公司无买卖合同关系的前提下，要求物权人将房屋过户至佐健公司名下没有事实依据，香豪公司要求物权人将房屋过户至与物权人无买卖合同关系的佐健公司名下也没有事实根据，故香豪公司的上诉请求不能成立。被上诉人赵建霞答辩称，一审判决认定事实清楚、认定事实正确，上诉人的上诉请求及事实理由不能成立，应依法维持一审判决，驳回上诉。1、香豪公司上诉认为赵建霞对朱家星出具《承诺》给香豪公司是知情且认可的没有证据证实，赵建霞从来没有委托香豪公司介绍卖房，即使香豪公司介绍了佐健公司买房也必须共有人赵建霞同意，并签订房屋买卖合同，办理相关的产权过户手续，其物权才能成立。赵建霞于2015年1月16日接到香豪公司通知，自始至终没有同意将房屋出售给佐健公司，也不认识佐健公司。另香豪公司从购房到赵建霞办理房屋共有权证、国有土地使用权证及朱家星出具《承诺》，就应当明知涉案房屋是赵建霞与朱家星的共同财产，朱家星个人无权单方处分房屋，即使朱家星承诺香豪公司介绍买主，但是买卖房屋的签约权及房屋处分权都是房屋共有人共同享有，并且通过香豪公司签订买卖合同，可知道香豪公司承认其没有签约权，朱家星即使出具《承诺》给香豪公司，也没有将买卖房屋的签约权和处分权授予香豪公司，因此香豪公司声称赵建霞知晓并认可承诺书的事实没有任何证据证明。2、答辩人从未授权香豪公司与佐健公司签订买卖合同，香豪公司及佐健公司未能举证证明朱家星授权给香豪公司进行签约，且佐健公司也明知香豪公司无权代表朱家星对外签订房屋买卖合同，也明知涉案房屋是与赵建霞共有的，因此佐健公司与香豪公司之间存在恶意串通。3、一审判决在“本院认为”部分认定了香豪公司与佐健公司不存在房屋买卖关系，因此佐健公司在物权人与佐健公司无买卖合同关系的前提下，要求物权人将房屋过户至佐健公司名下没有事实依据，香豪公司要求物权人将房屋过户至与物权人无买卖合同关系的佐健公司名下也没有事实根据，故香豪公司的上诉请求不能成立。原审第三人佐健公司答辩称，1、支持香豪公司的上诉请求。2、对于朱家星、赵建霞的答辩，我方认为朱家星在《承诺》中已经授权香豪公司联系买家，如果将其交的税费退还，其就配合办理各种过户手续，这说明朱家星同意将房屋出售并授权香豪公司联系买家，所以我方认为香豪公司有权处置房产。基于本案是特殊的授权关系，朱家星在购买该房屋时没有支付一分钱房款，该房屋又是商业用房，所以朱家星有退房的意思表示，委托房产公司进行转卖。我方购买该房屋也只需要朱家星在履行一个配合的过户手续。香豪公司向一审法院起诉请求：判令朱家星、赵建霞将位于新浦区朝阳东路与巨龙路口香豪凯旋广场香溢三期综合楼无单元208室房屋过户登记至佐健公司名下。一审法院认定事实：朱家星、赵建霞系夫妻关系。2011年8月12日，香豪公司和朱家星签订一份《商品房买卖合同》，双方约定朱家星、赵建霞购买香豪公司位于朝阳东路与巨龙路口香豪﹒凯旋广场香溢三期综合楼无单元208室房屋，房屋建筑面积553.5平方米，每平方米2600元，总金额为1439100元，合同还约定了一次性付款等内容，但是双方并未约定具体付款时间，朱家星、赵建霞亦未向香豪公司支付购房款。合同签订当日，朱家星向香豪公司出具欠条一份，内容为：“今欠香豪房地产购房款壹佰肆拾叁万玖仟壹佰元整（1439100元）”。2011年8月22日，朱家星、赵建霞取得了涉案房屋的房屋所有权证。2011年9月1日，朱家星、赵建霞取得了涉案房屋的国有土地使用证。2013年8月24日，朱家星向香豪公司出具承诺一份，内容为：“香豪房地产商住楼208号房现房产办在朱家星、赵建霞名下，因多种因素造成此房未用。经与胡佐英协商，如有买家，本人同意将此房卖掉，买房只要付给朱家星当时交的各种税费，其他费用有买方负责，本人到时配合办理各种过户手续”。2015年1月8日，香豪公司向赵建霞中国建设银行江苏省连云港分行（卡号为62×××47）账户汇款72532.5元，因账号错误，该汇款未成功。2015年1月16日，香豪公司向朱家星、赵建霞寄送通知书一份，称：“我公司所有的位于新浦区朝阳东路与巨龙路口香豪凯旋广场香溢三期综合楼无单元208室房屋现登记在你们名下，根据2013年8月24日你们向我公司出具的承诺书，以及经三方多次协商确定，佐健公司决定购买此房屋，同意与你们签订房屋买卖合同。根据你们提供的已经缴纳的该房屋契税、维修基金、其他费用等合计为72532.5元的票据，我公司已经于2015年1月8日将该72532.5元汇入赵建霞中国建设银行江苏省连云港分行（卡号为62×××47）账户。请你们在接到本通知后七日内与佐健公司签订房屋买卖合同，将房屋过户登记给佐健公司。逾期，我公司将依法追究你们全部法律责任”。朱家星、赵建霞于2015年1月17日收到该通知书。2015年2月10日，香豪公司向赵建霞中国银行建设银行连云港分行卡号为62×××74汇款72532.5元；2015年3月10日，赵建霞通过该银行账号将72532.5元汇至香豪公司账户；2015年3月18日，香豪公司将72532.5元又汇至赵建霞该银行账号；随后，赵建霞又将72532.5元汇至香豪公司账户；在朱家星、赵建霞拒绝收款的情况下，2015年5月17日，香豪公司将72532.5元汇入一审法院账户。2015年3月18日，朱家星向香豪公司法定代表人胡佐英寄送通知书一份，称：“2013年8月24日基于对你的信任，出具承诺书委托你帮忙介绍本人所有的房屋买主。没想到你在未征得本人同意的前提下，采取诉讼手段，企图将本人所有的房屋变相介绍给自己进行侵吞。对于你这样的行为，已失去本人的信任，现通知你解除承诺，以后不再需要你介绍房屋买主。另感谢你几年来未向本人要房款的支持！本人近日将所欠房款想办法付给你公司”。一审法院另查明，2014年11月21日，香豪公司（甲方）与佐健公司（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，双方约定：一、甲方将坐落在连云港市海州区朝阳东路香豪广场香溢三期综合楼五单元208室（建筑面积553.3平方米，丘号：02471103-4-46）房屋出卖给乙方，因为房屋已经登记在朱家星、赵建霞名下，须朱家星、赵建霞配合将该房产过户到乙方名下。二、双方议定上述房产每平米价款为人民币4500元。三、乙方在房屋过户至乙方名下后10日内一次性付清全部房款2490750元。四、办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担。现佐健公司依据该《房屋买卖合同》，要求朱家星、赵建霞配合其办理房屋过户登记手续。一审法院认为，朱家星虽于2013年8月24日向香豪公司出具“承诺”同意将诉争房屋出卖并配合办理各种过户手续，但是，诉争房屋在2011年8月22日已经登记在朱家星、赵建霞两人名下，该房屋应为朱家星、赵建霞的夫妻共同财产，朱家星单方出具“承诺”未得到赵建霞的认可，对赵建霞不产生法律效力。香豪公司关于赵建霞知晓并同意出卖房屋的观点，因其未提供有效证据予以证实，一审法院不予支持。朱家星、赵建霞已明确表示不再出卖房屋，因此，香豪公司依据“承诺”要求朱家星、赵建霞将位于新浦区朝阳东路与巨龙路口香豪凯旋广场香溢三期综合楼无单元208室房屋过户登记至佐健公司名下的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。朱家星是向香豪公司出具“承诺”，与佐健公司无关。该“承诺”中载明的“买方”并不具体、明确，房屋买卖合同如何订立、房屋价款多少、付款方式如何等等事项均需要朱家星、赵建霞与买房人进一步磋商。本案朱家星、赵建霞未与佐健公司商谈过买卖房屋事宜，也不愿意将诉争房屋出卖给佐健公司，双方之间并不存在房屋买卖合同关系。因此，佐健公司要求朱家星、赵建霞将涉案房屋过户至其名下，亦无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、驳回香豪公司的诉讼请求。二、驳回佐健公司的诉讼请求。一审案件受理费17750元，保全费5000元，合计22750元，由香豪公司承担。佐健公司起诉受理费17750元，由佐健公司承担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明：一审法院查明的案件事实清楚，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1、涉案房屋的所有权人应当如何认定；2、被上诉人朱家星作出的《承诺》应当如何理解；3、上诉人香豪公司要求将涉案房屋过户到原审第三人佐健公司名下的诉讼请求能否得到支持。关于第一个争议焦点，本院认为，根据香豪公司与朱家星于2011年8月12日签订的《商品房买卖合同》约定，并结合2011年8月22日、2011年9月1日，朱家星、赵建霞分别取得涉案房屋的房屋所有权证及国有土地使用证的情况，可以认定朱家星、赵建霞已经取得涉案房屋的所有权，是涉案房屋的所有权人。虽然朱家星、赵建霞未支付房款，但不影响其对涉案房屋享有所有权。香豪公司上诉认为，虽然朱家星、赵建霞取得涉案房屋所有权，但是结合朱家星出具的《承诺》，可以认定其已经将涉案房屋的处分权、收益权授权给香豪公司。对此本院认为，不能依据该《承诺》认定朱家星出让了处分权、收益权，因为从朱家星在《商品房买卖合同》签订当日向香豪公司出具欠条的行为可以看出，其并未出让处分权、收益权。关于第二个争议焦点，本院认为，从朱家星出具的《承诺》看，其同意如有买家，将涉案房屋卖掉，买房只要付给其当时交的各种税费，其他费用由买方负责，其到时配合办理各种过户手续。朱家星并未放弃与买房人签订房屋买卖合同及办理过户手续的权利，也未授权香豪公司与买房人签订房屋买卖合同及办理过户手续，故本院认为，若有买房人想购买涉案房屋，仍应当与朱家星、赵建霞签订房屋买卖合同并办理过户手续。关于第三个争议焦点，本院认为，因朱家星、赵建霞与佐健公司并未签订房屋买卖合同，且目前涉案房屋的所有权及国有土地使用权仍然登记在朱家星、赵建霞名下，故香豪公司诉请法院判令朱家星、赵建霞直接向佐健公司履行涉案房屋过户义务客观上无法实现，本院对香豪公司的该项上诉请求不予支持。综上，上诉人香豪公司的上诉请求和理由不成立，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17750元，由上诉人连云港香豪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨代理审判员  严伟晏代理审判员  吴雪莹二〇一六年十二月十九日书 记 员  刘雨君法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。