广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0705民初2566号原告陈启辉，男，1983年9月28日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。原告李成杰，男,1966年8月22日出生，壮族，住广西天等县。两原告的共同委托代理人李超源、吴蔚，均是广东南日律师事务所律师。被告周运青，男，1989年11月6日出生，汉族，户籍所在地湖南省攸县，住广东省江门市新会区。委托代理人蓝彩虹，是广东圭峰律师事务所律师。原告陈启辉、李成杰诉被告周运青租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案受理后，依法适用简易程序2016年9月7日公开开庭进行了审理，后因案件需要转为普通程序，依法组成合议庭又于2016年10月25日公开开庭进行了审理。原告陈启辉、李成杰的委托代理人李超源、吴蔚，被告周运青的委托代理人蓝彩虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：两原告与被告于2015年3月5日签订编号为SBH202《新会圣宝红家具卖场场地租赁、使用协议》，双方约定由被告租赁两原告位于江门市新会区古典家具城场地，租赁期限为五年，由2015年4月15日起至2020年4月14日止，租赁面积972平方米，租赁价格25元，每月租金为24300元。前三年的租金不变，三年后随周边市场价而定。乙方全年交租共分6期支付给甲方场地租金、管理费。乙方负责缴纳租赁场地的土地使用税、房产税，以及乙方在承租场地经营所产生的一切税金费用均由乙方负担。乙方承租期间应付上月的水、电费按甲方抄表核定其实际用水、电费于每月25日前存入甲方指定账户。另外约定，若被告不依时缴交租金、管理费，须按欠款额的每日千分之七计付滞纳金，若逾期超过15日，当被告自动放弃租赁权利，两原告有权终止合约并收回商铺，由此造成的损失由被告自行负责。签订本协议后次日内，被告向两原告缴交租赁保证金48600元，逾期不缴交的，视被告放弃。使用期内被告依约履行协议内容，使用期满后两原告将保证金无息退回给被告等等。同生效后，两原告依约定向被告交付商铺，履行了交付租赁物的义务，被告亦实际使用了租赁物。但被告仅仅支付了2015年4月15日至2015年10月15日期间共6个月的租金及管理费。其后被告便从2015年10月15日开始拖欠租金和管理费、土地使用税、水电费一直至今。后虽经两原告多次追讨，但被告均已各种理由推搪，拒不支付拖欠的拖欠租金和管理费、土地使用税、水电费。诉讼请求：1、判令解除两原告与被告于2015年3月5日签订的编号为SBH202《新会圣宝红家具卖场场地租赁、使用协议》。2、判令被告向两原告支付从2015年10月15日计算至合同解除之日拖欠的租金和管理费（从2015年10月15日计算至合同解除之日止，暂计到2016年6月15日共8个月的租金和管理费合计共202176元）及滞纳金（违约金）129139.92元【按拖欠租金和管理费的每日千分之七，从2015年10月15日计算至还清之日止，暂计至起诉之日】以上合计共331315.92元。3、判令被告缴纳的租赁保证金48600元归两原告所有。4、判令被告向两原告支付拖欠的土地使用税3888元、水电费1524元，以上合计共5412元。5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。原告提供以下证据：证据1、身份证、个体户机读档案登记资料各一份，证明原告诉讼主体资格。证据2、常住人口基本信息一份，证明被告诉讼主体资格。证据3、物业代理租赁合同、土地建筑物使用合同原件各一份，证明江门市新会彩艳实业有限公司将自有物业委托江门市新会区中诚物业管理有限公司代理租赁；后原告李成杰与江门市新会区中诚物业管理有限公司签订《土地建筑物使用合同》，双方同意由原告使用位于新会新开公路大泽（新会古典家具城）的展销棚及土地。证据4、授权委托书原件一份，证明江门市新会区大泽镇圣宝红古典家具厂委托王某全权处理与被告签订新会圣宝红古典家具厂场地租赁与使用协议。证据5、新会圣宝红古典家具厂场地租赁与使用协议原件（编号：SBH202)一份，证明原告委托的王某与被告于2015年3月5日签订编号为SBH202《新会圣宝红家具卖场场地租赁、使用协议》，双方约定由被告租赁原告位于江门市新会区古典家具城场地，租赁期限为五年，由2015年4月15日起至2020年4月14日止，租赁面积972平方米，租赁价格25元，每月租金为24300元。证据6、收据（NO0002582）原件、收据（NO0002585)原件、收据原件（NO0002588）一份，证明被告仅仅支付了2015年4月15日至2015年10月15日的租金期间共6个月的租金，便开始一直拖欠租金至今。证据7、收据原件（NO0009218）一份，证明被告向原告缴纳了租赁保证金48600元。证据8、收据原件（NO0002584）一份，证证明被告向原告缴纳了2015年4月15日至2015年6月14日的土地使用税，其后便开始一直拖欠土地使用税至今。证据9、收据原件（NO0002586）、收据原件（NO0002589）各一份，证明被告向原告缴纳了相应的水电费后便开始一直拖欠水电费至今。被告答辩称：一、本案原告李成杰和被告没有订立租赁合同，不具有诉讼当事人的资格，原告李成杰的起诉依法应当予以驳回。本案中是因履行合同义务而引起的租赁合同纠纷。根据合同法的相对性原则，履行合同义务只有合同中载明的双方当事人，合同中没载明的没有履行合同的义务。根据原告提供的证据，只能证明原告李成杰与江门市新会区中诚物业有限公司之间存在土地建筑物使用关系，与本案无任何关联性。显然本案中李成杰作为原告提起诉讼明显错误，没有法律依据，故应当驳回李成杰对答辩人的起诉。二、原告委托的第三人与答辩人签订的合同是无效合同。本案中，争讼的租赁物来源不明确，该租赁物不属于原告所有，原告没有权利占有、使用、出租或者转租。本案中原告提供的证据三《物业代理租赁合同》中租赁期限为2012年2月20日至2017年2月19日止，而土地建筑物使用合同的使用期限为2015年4月15日至2020年4月14日止。根据《中华人民共和国民法通则》第66条之规定，新会区中诚物业有限公司明显超越权限，属于无权代理。原告更加无资格转租该租赁物。原告超越权限转租该租赁物的行为，原告恶意串通、欺诈的嫌疑，存心欺骗被告承租该租赁物。根据《中华人民共和国民法通则》第65条第二款规定，“书面委托代理人的授权委托书应当载明代理人的姓名或名称、代理事项、权限和期间……”新会区圣宝红古典家具厂出具的授权委托书中代理权限不明，委托人无权与被告签订租赁合同。退一步讲，第224条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人……”那么转租也要经过出租人的同意，转租合同才生效。综上，符合合同法第52条第五款关于无效合同的规定，“……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故该租赁合同为无效合同。三、原告陈启辉与答辩人之间签订的《场地租赁与使用协议》无效，不存在答辩人需支付2015年10月至今的租金、管理等费用，故应当驳回原告的诉讼请求。根据合同法第58条，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”该租赁合同无效后，答辩人实际使用该争讼的租赁物期间并没有拖欠原告租金、管理费等有关费用。而且答辩人当时不知道该租赁合同是无效合同时，曾与原告陈启辉于2015年10月份口头协商解除双方2015年3月5日签订的《场地租赁与使用协议》，当以签订合同时缴纳的保证金折抵2个月（2015年11月、2015年12月）的租金。答辩人随即立刻搬离该租赁场所，再无使用过争讼的租赁物。再者，根据双方2015年3月5日签订的《场地租赁与使用协议》第三条“若逾期超过15天，当乙方自动放弃租赁权利，甲方有权终止合约并回收商铺……”、第十条第三款“因乙方拖欠租金、管理费、水电费等超过15天乙方有其他违约行为甲方有权中途解除本协议……”的约定，从2015年10月起答辩人根据上面的阐述，应视为自动放弃租赁权利，解除租赁关系。原告与答辩人签订的合同是无效合同，在实际使用期间也没有拖欠租金、管理费等费用。并且在签订合同后被告已经缴纳的48600元的保证金，可用于折抵2015年11月12月两个月的租金，而被告也实际使用到2015年12月底，2016年1月即搬离该租赁物，综上所述，原告与答辩人签订的合同是无效合同，在实际使用期间也没有拖欠租金、管理费等费用。基于上诉理由，原告诉答辩人的请求不能成立。被告没有证据提供。经庭审质证,被告意见如下：证据1、身份证、个体户机读档案登记资料没有提供原件核对，对其真实性有异议；证据2、常住人口基本信息原告没有提供原件，无法说明来源故三性不予确认，原告无法说明证据2的来源；证据3、物业代理租赁合同无法核对，三性有异议，没有原件核对，土地建筑物使用合同真实性无异议，合法性有异议。物业代理租赁合同的代理权限为2012年2月20日至2017年2月19日止，而土地建筑物使用合同的使用期限为2009年11月1日至2024年10月31日，明显超越权限，属于无权代理，故不予确认；证据4、授权委托书原件核对后，真实性无异议，合法性有异议，授权委托书中权限不明且委托人没有特别授权，故不予确认。证据5、新会圣宝红古典家具厂场地租赁与使用协议（编号：SBH202)一份，真实性无异议，合法性有异议，基于签合同的基础授权委托书以及证据三合法性均有异议，故不予确认；证据6、收据（NO0002582）、收据（NO0002585)、收据（NO0002588）三性无异议；证据7、收据（NO0009218）真实性有异议，提供的复印件上保证金、管理费等字眼，但在原告提供的原件上没有保证金、管理费等字眼；证据8、收据（NO0002584）三性无异议；证据9、收据（NO0002586）、收据（NO0002589）三性无异议。本院经审理查明：王某经江门市新会区圣宝红古典家具厂委托，于2015年3月5日以江门市新会区圣宝红古典家具厂名义与被告签订编号为SBH202《新会圣宝红家具卖场场地租赁、使用协议》，双方约定由被告租赁位于江门市新会区古典家具城场地，租赁期限为五年，由2015年4月15日起至2020年4月14日止，租赁面积972平方米，租赁价格25元，每月租金为24300元。前三年的租金不变，三年后随周边市场价而定。乙方全年交租共分6期支付给甲方场地租金、管理费。乙方负责缴纳租赁场地的土地使用税、房产税，以及乙方在承租场地经营所产生的一切税金费用均由乙方负担。乙方承租期间应付上月的水、电费按甲方抄表核定其实际用水、电费于每月25日前存入甲方指定账户。另外约定，被告应先付费后使用，若被告不依时缴交租金、管理费，须按欠款额的每日千分之七计付滞纳金，若逾期超过15日，当被告自动放弃租赁权利，江门市新会区圣宝红古典家具厂有权终止合约并收回商铺，由此造成的损失由被告自行负责。签订本协议后次日内，被告向江门市新会区圣宝红古典家具厂缴交租赁保证金48600元，逾期不缴交的，视被告放弃。使用期内被告依约履行协议内容，使用期满后江门市新会区圣宝红古典家具厂将保证金无息退回给被告等等。合同签订后，被告已经缴纳48600元的保证金及2015年4月15日至2015年10月15日共6个月的租金、管理费、水电费给江门市新会区圣宝红古典家具厂，江门市新会区圣宝红古典家具厂依约定将涉案商铺交给被告使用。被告于2015年11月向原告陈启辉表示不想继续租用商铺，愿用保证金来折抵2015年10月15日后的租金，双方未有达成一致意见。2016年1月上旬，被告自行将其经营的家具从商铺搬走，商铺保安当时电话告知原告陈启辉，原告陈启辉并无反对被告搬走家具。被告离场后，原告陈启辉多次致电被告缴交租金和管理费等费用，被告一直没有缴交商场后的费用。另查明，一、江门市新会区圣宝红古典家具厂的经营者是原告陈启辉，于2015年5月11日经工商部门注销。二、江门市新会区彩艳实业有限公司委托新会区中诚物业管理有限公司，代为租赁位于江门市新会区大泽镇莲塘村新开公路边的物业，代理期限从2012年2月20日至2017年2月17日。三、新会区中诚物业管理有限公司于2009年9月18日与原告李成杰签订土地建筑物使用合同，新会区中诚物业管理有限公司提供大泽镇（新会古典家具城）的展销棚及土地给李成杰使用，期限15年，从2009年11月1日至2024年10月31日止。四、案涉的江门市新会区古典家具城商铺是砖和混凝土结构，业主是江门市新会区彩艳实业有限公司的，未能提供建设工程规划许可证。本院认为：本案是租赁合同纠纷。双方争议的焦点是：1、原告李成杰的诉讼主体资格是否适格？2、江门市新会区圣宝红古典家具厂与被告签订的《新会圣宝红家具卖场场地租赁、使用协议》是否有效？3、被告应支付多少租金（或房屋占用费）和管理费及水电费等费用给原告陈启辉？原告李成杰的诉讼主体资格是否适格？本案是租赁合同纠纷，江门市新会区彩艳实业有限公司委托新会区中诚物业管理有限公司，代为租赁位于江门市新会区大泽镇莲塘村新开公路边的物业，代理期限从2012年2月20日至2017年2月17日。新会区中诚物业管理有限公司于2009年9月18日与原告李成杰签订土地建筑物使用合同，期限是从2009年11月1日至2024年10月31日。因此，新会区中诚物业管理有限公司是超越权限与原告李成杰签订土地建筑物使用合同。原告李成杰不是本案《新会圣宝红家具卖场场地租赁、使用协议》的一方当事人，其主张是江门市新会区圣宝红古典家具厂的实际经营者证据不足，根据合同相对性原则，原告李成杰的诉讼主体资格不适格，依法应予驳回。原、被告签订的《新会圣宝红家具卖场场地租赁、使用协议》是否有效？本案是租赁合同纠纷，首先，江门市新会区古典家具城商铺的业主或使用权人是江门市新会区彩艳实业有限公司，而不是江门市新会区圣宝红古典家具厂，江门市新会区圣宝红古典家具厂无权出租该商铺。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”的规定，原告陈启辉未能提供其出租的江门市新会区古典家具城商铺建设工程规划许可证，一审辩论终结前也未获得主管部门批准建设。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告陈启辉应承担举证不能的不利后果。因此，江门市新会区圣宝红古典家具厂与被告签订的《新会圣宝红家具卖场场地租赁、使用协议》无效。被告应支付多少租金（或房屋占用费）和管理费及水电费等费用给原告陈启辉？根据《中华人民共和国合同法》第五十七条规定“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”。第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。江门市新会区圣宝红古典家具厂与被告签订的《新会圣宝红家具卖场场地租赁、使用协议》虽然无效，但被告实际使用了原告陈启辉移交的商铺，因此,被告应参照合同的约定的租金标准向原告陈启辉支付房屋实际占用费、管理费、水电费及使用税等。被告使用商铺期间已支付了2015年4月15日至2015年10月15日前的房屋实际占用费、管理费、水电费及2015年4月15日至2015年6月15日的使用税，是依照双方的约定，应维持。被告从2015年10月15日开始，未履行支付房屋占用费等费用的义务，并于同年11月向原告陈启辉表示不再继续租用商铺，且于2016年1月将其经营的全部家具从商铺搬走，当时通过商铺保安告知了原告陈启辉，原告陈启辉虽然没有当面接收商铺，但其实际知道被告已将经营的家具全部搬走，被告搬走之后也没有再使用该商铺，房屋占用费等费用应按实际使用期间计算，即从开始计算至被告将其经营的家具全部搬走不再使用商铺之日。由于被告无法提供2016年1月搬迁的确切日期，且不是当面将商铺移交给原告陈启辉，酌定其房屋实际占用费、管理费、水电费应从2015年10月15日计算至2016年1月31日（共3.5个月），使用税应从2015年6月15日计算至2016年1月31日（共7.5个月）。因此，被告应支付原告的房屋占用费为85050元（24300元/月×3.5个月）、管理费为3402元（972元/月×3.5个月）。原告主张2015年10月15日至起诉前的2016年6月30日共8.5个月水电费1524元，酌定水电费平均每月为179.29元（1524元÷8.5个月），被告应支付原告的水电费为627.53元（179.29元/月×3.5个月）。原告主张2015年6月15日至起诉前的2016年6月30日共12.5个月使用税3888元，平均每月为311.04元（3888元÷12.5个月），被告应支付原告的使用税为2332.80元（311.04元/月×7.5个月）。对于被告向原告缴交的租赁保证金48600元问题，因江门市新会区圣宝红古典家具厂与被告签订的《新会圣宝红家具卖场场地租赁、使用协议》无效，其相关的法律关系已在本案作出调整，双方已不存在租赁关系，因此，被告已缴交的租赁保证金48600元应抵折其所欠的房屋实际占用费，抵折后，被告还应支付原告陈启辉的房屋实际占用费是36450元（85050元48600元）。原告陈启辉主张的滞纳金（违约金）129139.92元问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……”的规定，因江门市新会区圣宝红古典家具厂与被告签订的《新会圣宝红家具卖场场地租赁、使用协议》无效，故本院对该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条的规定，判决如下：一、被告周运青应自本判决发生法律效力之日起十日内支付房屋实际占用费36450元、管理费3402元、水电费627.53元及使用税2332.80元给原告陈启辉。二、驳回原告陈启辉的其他诉讼请求。三、驳回原告李成杰的全部诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18730.55元、案件保全费2470元，合共21200.56元（原告已垫付11835.28元），由原告陈启辉、原告李成杰负担18844.56元，被告周运青负担2356元。原、被告在判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  赵汝谋人民陪审员  梁瑞琴人民陪审员  黎玉萍二〇一六年十二月十四日书 记 员  冼金芬