上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初73944号原告：唐昌娟，女，1988年4月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：高玉阳(系原告唐昌娟丈夫)，住同原告唐昌娟。委托诉讼代理人：刘必榕，上海远同律师事务所律师。被告：黄娅华，女，1971年12月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：闵慧红，上海市公民律师事务所律师。被告：黄倩蓉，女，1993年10月14日出生，汉族，住同被告黄娅华。原告唐昌娟与被告黄娅华、黄倩蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月19日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。原告唐昌娟(第一次未到庭)及其委托诉讼代理人高玉阳、刘必榕，被告黄娅华及其委托诉讼代理人闵慧红到庭参加诉讼，被告黄倩蓉经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告唐昌娟向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告签订的《房屋买卖合同》；2、两被告支付逾期违约金人民币(以下币种相同)12,487.50元；3、两被告支付违约金333,000元；4、两被告支付房屋差价损失427,900元；5、两被告支付房屋过渡租赁损失38,400元。事实和理由：2016年6月19日，原告与两被告签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买位于上海市浦东新区方竹路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称系争房屋)，双方于2016年8月30日前向房地产交易中心申请办理产权过户手续。合同签订后，原告按约支付了50,000元定金，但被告未按约定履行签订示范合同、办理过户等义务，经原告及律师发函催告，仍未履行。2016年9月16日，原告书面通知被告解除合同。两被告违约，请求法院支持原告诉讼请求。被告黄娅华辩称，对原告所述双方签订居间协议及买卖合同以及收取原告50,000元定金的事实无异议，系争房屋系被告黄娅华所有，协议以及合同签订时被告黄倩蓉的名字由黄娅华代签，故本案与被告黄倩蓉无关。签订合同时双方均清楚系争房屋产权证还未办理。2016年6月19日签合同前，口头协议确定2016年7月15日原告支付首付款500,000元，但原告到期并未履行。嗣后催促原告付款，原告以必须看到被告房产证才同意付首付款，遂被告于2016年7月17日向登记部门申请办理产证，次日被告将登记部门出具的房地产登记收件收据拍照后通过中介发给原告，此时被告还是想卖房得款，但原告还是说未看到产证不相信，一再拖延支付首付款。2016年7月17日登记部门受理后，核准在7月29日，取证日期在8月17日左右，被告卖房的目的是急着用钱，原告拖延付款使得合同目的无法实现，也不知原告到底是否真的想买房。被告要求原告付首付款，原告必须看产权证才付款，为此事双方沟通协商了很久，但被告认为已将登记收件收据让原告看了，就代表产证下来没问题，但需要时间，原告还是不相信而拖延付款，被告就怀疑原告是否具有买房诚意，整个过程当中，被告向中介表态过，如果这样下去，被告也不想卖房了，但一直没有明确表达过被告要解除合同的意思。8月中旬可以取证了，但原告还是没有付款的意思，故被告没有取证。原告于2016年8月19日出具的催告函，被告通过中介得知内容，律师函并未收到。原告解除合同通知书被告并未收到，收到应诉材料才看到，既然原告起诉解除合同，被告才得知原告确实不要房子。原告违约不付首付款，经催告还不付款，被告感觉原告不想买房后，于2016年9月29日退回了定金。现被告对解除合同无异议，但不同意原告其余诉讼请求。审理中，被告黄娅华申请证人徐某、王某出庭作证。证人徐某陈述，中介董姓人员操办，但我是经理，基本情况均清楚，双方签约时，我在场，双方均清楚系争房屋只有预售合同，没办理产证，正常情形，产证办下来需要一个多月时间，故合同中写了大致的过户日期2016年8月30日，因产证出来才能网签，故双方约定的合同中没有填写网签时间，合同中双方约定的是总价、付款方式，相关履行日期没有填写。2016年6月19日被告因首付款急用，提出2016年7月15日原告付首付款，原告点头同意，然后再有书面合同的签字。7月15日以后，得知原告没按期付款后，我向原告说首付款赶紧给掉，原告说没有看到产证有风险，我说产调已经确认被告产权人信息，没有风险的，如果真的想买房建议原告赶紧付首付款，但原告说要看到产证才付首付款。正因为6月19日口头协议的存在，所以在书面合同上很多日期都是空白，日期空白代表“7天内履行”是不现实的，双方都清楚。被告一直要首付款，打我电话说再不付款房子就不卖了，但我没有看到双方的解约通知。证人王某陈述，我与被告黄娅华系朋友关系，2016年6月19日双方协议过程在场，书面签字前，被告提出2016年7月15日付首付款500,000元，原告说行，还说“那我们要去凑钱了”，双方同意后才有后面的书面合同签字，当天也没有听到原告付首付款要建立在原告看到产证的基础上。原告补充意见，中介实际经办人是董姓人员，非证人徐某，证人王某与被告有利害关系，故对两证人证言均不予认可。被告提出7月15日付首付款500,000元，当时原告表态是尽量，没有承诺同意。被告确实催促原告付首付款，但没有看到产证，我方担心风险是不会付首付款的。不是先有被告要求7月15日付首付款500,000元的事宜后有书面合同签字，是书面合同签字后才有谈到被告要求7月15日付首付款500,000元。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。关于双方争议的事实。口头协议是否存在？先有口头协议再有书面合同还是先有书面合同再有口头协议？双方签订的买卖合同主要内容为总价款、首付款、过户日期，合同上大部分日期均为空白。因为系争房屋未初次办理产证，而办理产证需要时间，若日期“空白处”一律视为合同其他约定中的“7日内履行义务”，显然不符常理，双方签字时对此均清楚，庭审中双方也表示认同。在系争房屋产证未初次办理领取的情形下，不完整的书面合同约定了过户日期却没有约定付首付款日期，即确定了被告履行过户义务的日期，而没有确定原告付首付款的具体日期，若不存在补充协议或者口头协议，显然不符双务合同的特征，不符合一般交易习惯及生活常理。原告认为证言不可信，但未举证足以推翻，本院结合证人证言无明显矛盾，故认定被告要求原告2016年7月15日付首付款500,000元，原告同意的口头协议存在，且从逻辑上看再结合证言，2016年6月19日当天，应先有口头协议，再有书面合同的签字。另查明，被告已于2016年9月29日主动退还原告50,000元定金。本院认为，因黄倩蓉未在居间合同及买卖合同上签字，且两被告间难以构成表见代理，故原告向被告黄倩蓉提出的诉讼请求本院均不予支持。2016年7月15日，原告未按约付首付款，在被告催促原告付首付款的情况下，原告以必须看到产证才付款为由仍不付款，导致合同解除的原因是什么？首先，原告未按约付首付款，原告无证据证明必须看到产证再付款的约定存在。其次，中介已告知原告“系争房屋的产权明了，被告已经申请领证，原告先付首付款没有问题”，且被告于2016年7月18日将登记部门受理产证申请的回执提供原告，此情形下，原告仍逾期不付首付款，若7月中旬付首付款，8月中旬左右被告领出产证再网签，并于2016年8月30日前办理过户，事实上是可能实现合同目的的。双方明知嗣后还要签正式房地产买卖合同，故本合同本质上属于预约。原告未付首付款，自己违约在先的情况下，于2016年8月中下旬催告被告于8月30日办理过户，不符合双务合同的交易习惯。原告的违约本可以采取补救措施保障合同的继续履行，现原告放弃购房起诉要求解除合同，被告同意解除合同，本院予以支持。目前情况看，原告提出合同解除的原因系原告不想继续买房，原告提出的被告构成违约致合同无法继续履行的意见，依据不足，本院不予采纳。原告提出的被告支付相关违约金，赔偿房屋差价损失以及租房损失的诉讼请求，本院不予支持。对于定金，被告自愿已返还原告，系权利的自行处分，本院予以照准，不再适用定金罚则。被告黄倩蓉经本院传票传唤，未出庭应诉，可能由此产生的不利法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告唐昌娟与被告黄娅华于2016年6月19日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回原告唐昌娟的其余诉讼请求。案件受理费11,917元(原告已预交)，减半收取计5,958.50元，由原告唐昌娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  徐进二〇一六年十二月二十日书记员  张磊附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。