天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津02民终5300号上诉人(原审原告、反诉被告)：天津多蒙德科技发展有限公司，住所地天津市宁河县经济开发区芦汉路与十三纬路交口第九段。法定代表人：翟立生，经理。委托诉讼代理人：李长宁，天津滨郝律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：中铁十八局集团第五工程有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽新北路3199号。法定代表人：程志强，总经理。委托诉讼代理人：吴臣，河北名鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹丹丹，女，该公司职员。上诉人天津多蒙德科技发展有限公司（以下简称多蒙德公司）因与被上诉人中铁十八局集团第五工程有限公司（以下简称中铁十八局第五公司）场地租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2014）滨塘民初字第1585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人多蒙德公司的委托诉讼代理人李长宁，被上诉人中铁十八局第五公司的委托诉讼代理人吴臣、尹丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。多蒙德公司上诉请求：维持一审判决第二、四项，撤销一审判决第一、三项，依法改判驳回被上诉人的一审全部反诉请求；本案一、二审诉讼费、鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：1、双方之间的场地租赁协议可以继续履行，被上诉人自行从承租场地搬离，系其单方行为，并非合同解除的法定事由，故一审判决双方的合同关系解除，属于适用法律错误。2、被上诉人不能使用承租场地获得收益，系其自身原因所致，一审判决认定上诉人对租赁合同的合同目的不能实现负有过错，属于事实认定错误。3、一审判决认定被上诉人的损失范围有误。例如，被上诉人并未将其建造的路面拆除，且场地租赁协议中也没有约定被上诉人需要承担拆除义务，该部分损失不应计入被上诉人的实际损失；此外，一审判决对于被上诉人所发生的机械停滞费用损失认定有误。且被上诉人作为大型国有建筑企业，应明知取得规划许可证方能进行建设，但其在未办理相关手续的情况下擅自进行建设，由此产生的损失属于扩大损失。4、一审程序违法，审限过长。被上诉人中铁十八局第五公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。多蒙德公司向一审法院起诉请求：1、中铁十八局第五公司给付多蒙德公司20132014年度场地租金550000元及延迟交付租金的违约金28569.86元（自2013年4月20日至2014年3月31日，按银行同期贷款利率计算）；2、本案诉讼费由中铁十八局第五公司承担。中铁十八局第五公司向一审法院反诉请求：1、解除双方于2011年3月29日签订的《场地租赁合同》；2、判令多蒙德公司赔偿损失4920000元；3、本诉和反诉的诉讼费用由多蒙德公司承担。一审法院认定事实：2006年11月2日宁河县发改委作出行政许可（2006）84号文件，对多蒙德公司申报的生产手机电子元部件生产线项目经审核予以备案。在备案通知书中写明请据此到有关部门办理相关手续。2006年11月30日，多蒙德公司与天津市宁河县规划和国土资源局签订“天津市国有土地使用权出让合同”。2007年1月30日，多蒙德公司取得坐落于宁河县经济开发区××0312138国有土地使用证，土地用途为工业用地，土地使用权人为多蒙德公司。2011年3月29日，多蒙德公司与中铁十八局第五公司签订《场地租赁合同》，多蒙德公司将上述场地出租给中铁十八局第五公司。合同约定：中铁十八局第五公司租赁场地用途为沥青混凝土拌合站场地，多蒙德公司应负责协调各方的关系，协助中铁十八局第五公司办理项目建设过程中相关审批手续。租赁期限5年，自中铁十八局第五公司支付第一笔租金当日起计租。租金每年为550000元。因多蒙德公司厂房和场地现已经有他人租赁使用，考虑到多蒙德公司终止他人租赁产生的损失，中铁十八局第五公司同意支付多蒙德公司200000元作为补偿（一次性补偿，与年租金无关）。租金按年支付一次。本合同签订后3日内，中铁十八局第五公司进场并支付200000元。场地具备中铁十八局第五公司要求的租赁条件后7日内，中铁十八局第五公司支付第一笔租金550000元，对应的租赁期限为起租日起一年。自起租日起第十三个月的前7日内，中铁十八局第五公司支付第二笔租金550000元，对应的租赁期限为起租日起第十三至第二十四个月。此后租金支付时间依此类推。同时约定于2011年4月20日前将符合双方约定的场地交付给中铁十八局第五公司使用。场地交付当日作为给付租金的起租日，双方签署租赁交接单。中铁十八局第五公司迟延缴纳租金的，应按照中国人民银行同期利率向多蒙德公司支付违约金。租赁期间，因多蒙德公司不能履行合同义务或其他原因致使中铁十八局第五公司的设备遭到损失，多蒙德公司应负责赔偿等内容。合同签订当日，中铁十八局第五公司依据合同约定向多蒙德公司支付损失补偿款200000元。2011年4月20日，多蒙德公司将租赁场地交付给中铁十八局第五公司。2011年5月20日，中铁十八局第五公司向多蒙德公司交纳了第一年度租金550000元。2012年12月27日，多蒙德公司收到中铁十八局第五公司款项20000元。2013年5月6日，中铁十八局第五公司向多蒙德公司交纳租金450000元。中铁十八局第五公司当庭陈述，进入场地后，中铁十八局第五公司于2011年6月底完成了除用电以外全部设施、设备的安装工作。根据中铁十八局第五公司提供的证据显示，7500A型强制间歇式沥青搅拌站设备于2011年5月15日前安装调试完成。沥青拌合厂场地混凝土硬化工程于2011年6月10日竣工。彩钢房于2011年4月15日前安装完毕。能够证实中铁十八局第五公司上述陈述符合客观事实。2011年7月1日，宁河县城市管理综合执法局作出责令改正情况复查记录，写明中铁十八局第五公司未按该局于2011年6月30日送达的津宁综执限改字（2011）第0313号《责令限期改正通知书》的要求停止施工的行为。2011年7月28日，天津市宁河县城市管理综合执法局作出行政处罚决定书，内容如下：中铁十八局第五公司于2011年6月30日，在多蒙德公司院内实施的行为，未取得建设工程规划许可证建设建筑物，违反了天津市城乡规划条例之规定，决定限中铁十八局第五公司于2011年8月6日前自行拆除违法建筑物、构筑物等内容。2011年6月23日，中铁十八局第五公司与案外人签订变电室工程施工合同，约定本工程定于2011年8月7日竣工。中铁十八局第五公司当庭陈述，其为使租赁物场地合法使用，向相关部门申请办理各种审批手续，由于多蒙德公司未办理土地变更手续，不配合中铁十八局第五公司办理各种审批手续，致使租赁场地无法正常使用，经与多蒙德公司协商，最终中铁十八局第五公司于2013年5月底拆除了全部设备，只留一排简易房没有拆除，全部搬出。多蒙德公司当庭陈述，根据合同约定，中铁十八局第五公司负责办理项目建设过程中相关审批手续，多蒙德公司只是协助，多蒙德公司按照合同约定提供了相关文件，中铁十八局第五公司在合同履行过程中，从未提出让多蒙德公司协助办理审批手续问题。中铁十八局第五公司撤场亦未与多蒙德公司进行过协商。同时多蒙德公司提出中铁十八局第五公司全部撤场的时间是2014年4月份。因中铁十八局第五公司拖欠多蒙德公司自2013年至2014年度的租金未付，故多蒙德公司提起本诉。中铁十八局第五公司以多蒙德公司未对租赁合同的缺失进行弥补，租赁物始终无法符合约定的用途给中铁十八局第五公司造成损失为由提起反诉。一审法院认为，双方签订的《租赁合同》，合法有效。多蒙德公司依据合同约定履行了交付租赁物之义务。其要求中铁十八局第五公司给付2013至2014年度租金及支付违约金的诉请，有事实和法律依据，对此主张应予支付。关于租赁合同履行的起始时间及给付租金的起租日问题。依据《租赁合同》约定，多蒙德公司于2011年4月20日前将满足本合同第十二条、第十三条中全部条件及要求的场地交付给中铁十八局第五公司使用。场地交付当日作为给付租金的起租日。庭审中，中铁十八局第五公司认可多蒙德公司于2011年4月20日交付了租赁物。故租赁合同履行的起始时间和给付租金的起租日为2011年4月20日。关于中铁十八局第五公司已付租金问题。中铁十八局第五公司于2011年3月29日交付多蒙德公司款项200000元，虽然多蒙德公司给中铁十八局第五公司开具的收据书写的是场地租赁费，但根据租赁合同约定，此款项是中铁十八局第五公司给付多蒙德公司的补偿款，与年租金无关。故中铁十八局第五公司给付多蒙德公司的此款项，不属于租金性质。中铁十八局第五公司已给付多蒙德公司租金数额为1020000元。关于多蒙德公司主张给付2013年至2014年度租金及支付违约金的问题。中铁十八局第五公司未提供证据证实其撤场经多蒙德公司同意，多蒙德公司认可中铁十八局第五公司撤场的时间2014年4月份，同时提出中铁十八局第五公司还有一排自建的简易房没有拆除。依据合同约定，中铁十八局第五公司应于2013年4月20日前给付多蒙德公司2013年至2014年度租金550000元，此项租金中铁十八局第五公司至今未付，构成违约，中铁十八局第五公司依法应履行给付租金550000元之义务，并支付违约金（违约金计算：以550000元为基数，自2013年4月20日至2014年3月31日，按中国人民银行同期贷款利率计算）。根据多蒙德公司的主张，违约金数额为28569.98元，一审法院予以确认。关于中铁十八局第五公司主张解除双方签订的租赁合同问题。鉴于中铁十八局第五公司全部撤场的事实，该租赁合同已无继续履行之必要，中铁十八局第五公司提出解除该租赁合同，一审法院予以照准。关于中铁十八局第五公司主张赔偿损失数额问题。依据天津市滨海房地产工程造价咨询有限公司出具的司法鉴定意见书，中铁十八局第五公司地面硬化工程、彩钢房工程、挡墙工程、变电室工程、已拆除彩钢房工程、拆除工程鉴定意见结果为2812966元。其中变电室工程为36411元，鉴于变电室工程在宁河县城市管理综合执法局作出第一次限期整改通知时，尚未施工，属于扩大的损失，根据合同法规定，中铁十八局第五公司不得就扩大的损失要求赔偿。另已拆除彩钢房工程为643446元，鉴于该项工程依据彩钢房基础进行的鉴定，鉴定依据不足，对此项鉴定费用数额不予认定，故该司法鉴定意见书结果调整为2133109元。依据北京市国宏信价格评估有限公司出具的价格评估结论书，中铁十八局第五公司拌合站二次安装费用、停滞两年的机械设备在定额中固定费用评估结论价格为3251257元。其中拌合站二次安装为152430元。此项评估的损失数额一审法院予以确认。另拌合站停滞费3098827元，鉴于中铁十八局第五公司于2011年6月30日即收到天津市宁河县城市管理综合执法局作出的责令限期整改通知书，要求停止施工的事实，该评估结论书基准日为2011年5月、6月停滞费折算516471元予以认定。另评估结论书基准日为2011年7月至2013年5月的停滞费折算2582356元，属于中铁十八局第五公司扩大的损失，根据合同法规定，中铁十八局第五公司不得就此损失要求赔偿。故该评估结论书评估结论价格调整为668901元。关于租赁合同无法履行的责任认定。多蒙德公司该宗土地备案项目为生产手机电子元部件生产线，并依此与天津市宁河县规划和国土资源局签订“天津市国有土地使用权出让合同”，依法取得该宗土地使用权，该宗土地用途为工业用地。根据《天津市城乡规划条例》第43条第2款规定，以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，应当取得城乡规划主管部门提出的规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。据此规定，该宗土地的备案手续系土地使用权出让合同的组成部分。土地用途已明确为生产手机电子元部件生产线项目。同时根据该出让合同约定“在出让期限内，多蒙德公司应当按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件的，应当依法办理有关审批手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更手续”。根据《中华人民共和国土地管理法》第12条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第56条规定建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地，确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。本案中，多蒙德公司明知土地规划用途为生产手机电子元部件生产线项目，在未办理土地用途变更手续的情况下，又与中铁十八局第五公司签订租赁合同，且该合同明确约定租赁场地用途为沥青混凝土拌合场地。多蒙德公司的此行为违反了出让合同的约定和土地管理法的规定。根据《天津市城乡规划条例》第46条第一款规定“以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设用地项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。”由于多蒙德公司未办理土地用途变更手续，根据上述规定，导致中铁十八局第五公司承租该场地后根本无法取得建设用地规划许可证，进而导致租赁合同无法继续履行，无法实现合同目的。同时，根据合同法相关规定，出租人除交付租赁物外，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。基于此，多蒙德公司对租赁合同无法正常履行存在过错，应承担相应责任。依据双方签订的《场地租赁合同》约定，中铁十八局第五公司负责办理项目建设过程中相关审批手续，多蒙德公司只是协助义务。但中铁十八局第五公司作为大型国有建筑企业，在未办理任何项目建设过程中相关审批手续的前提下，擅自在承租的场地内施工、建设，导致损失的发生，对此，中铁十八局第五公司存在主要过错，应承担主要责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条第一款之规定，判决：“一、原告（反诉被告）天津多蒙德科技发展有限公司与被告（反诉原告）中铁十八局集团第五工程有限公司签订的《场地租赁合同》予以解除；二、被告（反诉原告）中铁十八局集团第五工程有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）天津多蒙德科技发展有限公司2013年4月20日至2014年4月19日租金550000元、支付违约金28569.98元，合计578569.98元；三、原告（反诉被告）天津多蒙德科技发展有限公司赔付被告（反诉原告）中铁十八局集团第五工程有限公司损失840603元，第2项、第3项判决内容冲抵后，原告（反诉被告）天津多蒙德科技发展有限公司赔付被告（反诉原告）中铁十八局集团第五工程有限公司损失262033.02元；四、驳回被告（反诉原告）中铁十八局集团第五工程有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费9586元，由被告承担。反诉受理费23080元，原告承担3729元，被告承担19351元。鉴定费110000元、评估费48000元，共计158000元，原告承担27986.70元，被告承担130013.30元。”二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《场地租赁合同》明确约定，被上诉人租赁场地用途为沥青混凝土拌合站场地，被上诉人承租涉诉土地后，因涉诉土地用途未予变更，进而未能取得建设用地规划许可证，从而导致租赁合同目的无法实现，且被上诉人已搬离涉诉土地，涉诉租赁合同已无继续履行的必要和条件，一审判决据此确认双方签订的《场地租赁合同》予以解除，并无不当，本院予以维持。上诉人作为出租方，在明知涉诉场地租赁用途及被上诉人承租该场地使用用途的情况下，未能保证租赁期间保持租赁物符合约定用途，对于租赁合同无法正常履行存在过错，对于被上诉人因合同解除产生的损失应承担赔偿责任。被上诉人作为承租方，系大型国有建筑企业，在未办理项目建设相关审批手续的前提下，擅自施工建设、导致损失发生，对其因此产生的损失应承担主要责任。一审判决根据双方各自过错，判令双方按照主次责任比例分担被上诉人的损失，处理结果并无不当，本院亦予维持。对于被上诉人的损失数额，上诉人对于一审判决认定的素混凝土路面拆除等拆除工程费用、沥青混凝土拌合设备停滞费用两部分损失的认定提出异议。对于拆除工程费用是否应计算为被上诉人的实际损失的问题，经查，天津市滨海房地产工程造价咨询有限公司出具的津滨海造价[2016]建鉴字第008号司法鉴定意见书中记载，拆除工程包括素混凝土路面拆除、整体房屋拆除砖混结构平房、整体房屋拆除简易棚、砖砌台阶拆除、池槽拆除、砖砌体拆除六部分，根据该鉴定意见书后附现场查勘记录显示，上述标的物至司法鉴定之时均尚未拆除，且该勘验笔录亦经被上诉人委托诉讼代理人签字确认，而被上诉人亦未提交其于司法鉴定现场勘验之后将上述标的物予以拆除的证据，故本院认定被上诉人因拆除上述标的物所发生的损失607291元尚未实际发生。此外，根据双方签订的《场地租赁合同》第二十二条约定：“如依照本合同约定，合同终止或解除后，乙方（被上诉人中铁十八局第五公司）只负责将自己需要的设施和设备拆除，不负责场地恢复原状。”故，被上诉人亦不负有拆除上述标的物之义务。综合考虑上述因素，本院认定拆除工程607291元不属于被上诉人中铁十八局第五公司实际损失，被上诉人地面硬化、彩钢房、围挡工程等建筑费用共计1525818元应认定为被上诉人中铁十八局第五公司的实际损失数额。对于被上诉人所发生的沥青混凝土拌合设备停滞费损失应如何认定的问题。因被上诉人于2011年6月30日即收到天津市宁河县城市管理综合执法局作出的责令限期整改通知书，要求其停止施工，故一审判决认定该项停滞费损失的计算截止时间为2011年6月30日并无不当，本院予以维持。对于该项停滞费损失计算的起始时间，因被上诉人在一审审理期间向一审法院出具的书面说明中自认拌合站安装时间为2011年5月1日至2011年5月28日，故此期间设备尚在安装期间，尚未发生停滞损失，本院认定该项停滞费损失应自2011年5月29日起算，结合北京市国宏信价格评估有限公司出具的国宏信（津办）（价）字2016第025号价格评估结论书中相关意见，本院认定被上诉人2011年5月29日至2011年6月30日发生沥青混凝土拌合设备停滞费损失共计142029.57元（3098827÷24+3098827÷24÷30×3）。对于一审判决认定的拌合站二次安装费用152430元系被上诉人的实际损失，双方均未提出异议，本院予以维持。综上，拌合站二次安装及停滞损失共计294459.57元，应认定为被上诉人中铁十八局第五公司的实际损失数额。综上，被上诉人中铁十八局第五公司所产生的损失数额共计1820277.57元，按照一审判决确定的责任比例，上诉人对于上述损失应承担30%的赔偿责任，共计546083.27元。对于一审判决认定被上诉人应向上诉人支付的租金及违约金数额，双方均未提出异议，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市滨海新区人民法院（2014）滨塘民初字第1585号民事判决第一、二项；二、撤销天津市滨海新区人民法院（2014）滨塘民初字第1585号民事判决第三、四项；三、上诉人天津多蒙德科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付被上诉人中铁十八局集团第五工程有限公司损失546083.27元；三、驳回被上诉人中铁十八局集团第五工程有限公司一审其他反诉请求；四、驳回上诉人天津多蒙德科技发展有限公司二审其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9586元，反诉受理费23080元，二审案件受理费5231元，共计37897元，由上诉人天津多蒙德科技发展有限公司负担3114元，由被上诉人中铁十八局集团第五工程有限公司负担34783元；鉴定费110000元、评估费48000元，共计158000元，由上诉人天津多蒙德科技发展有限公司负担17380元，由被上诉人中铁十八局集团第五工程有限公司负担140620元。本判决为终审判决。审 判 长 哈 欣代理审判员 李 敏代理审判员 郭 鑫二〇一六年十二月二十日书 记 员 李珊珊