上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初33996号原告(反诉被告)：张祥文，男，1979年7月3日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：倪永明，上海市申光律师事务所律师。被告(反诉原告)：高金欣，男，1964年11月10日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：付润辉，上海市罗顿律师事务所律师。原告(反诉被告)张祥文与被告(反诉原告)高金欣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张祥文及其委托诉讼代理人倪永明、被告高金欣及其委托诉讼代理人付润辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张祥文向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告就上海市浦东新区三林镇三鲁路XXX号房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋租赁合同》无效；2.被告支付原告房屋装潢损失人民币(以下币种相同)3,154,011元。庭审中，原告将诉讼请求变更为：1.确认原、被告就上海市浦东新区三林镇三鲁路XXX号房屋(以下简称系争房屋)签订的《厂房租赁合同》无效；2.被告赔偿房屋装潢损失2,301,990元；3、判令被告赔偿搬场损失30万元，其中一楼设备搬迁、拆装费215,000元，二、三、四楼搬迁85,000元；4.补偿原告电表开户费52,000元。事实和理由：2013年11月17日，原告(乙方)与被告(甲方)签署《厂房租赁合同》，约定：甲方将系争房屋(一到三楼)出租给乙方，用于生产或仓库；租期自2014年3月1日起至2029年2月28日止；年租金90万元，付款方式为半年一付，提前一个月付。甲方提供电50千瓦和生活用水，费用按表结算；动迁说明，如在合同期内遇到政府开发、征用、市政动迁，双方无条件服从，所签合同期限自动作废，所签合同期限自动作废，甲方在接到有关通知后应提前三个月告知乙方，厂房租金按实际使用天数计算。剩下的租金甲方退还乙方；动迁赔偿说明：动迁厂房不动产赔偿归甲方享受，搬场费政府有赔偿归乙方，甲方不对乙方做另外补偿；补充条款：一、如后期厂房动迁，乙方所装修的费用赔偿乙方享受，包括搬场费也归乙方享受；二、所租本栋厂房的广告使用权归乙方享受；三、如乙方中途退租，甲方不对乙方做另外补偿，包括装修费用也没补偿。签约后，原、被告按约履行。订立合同不久，原告支付了45万元的租金，后发现系争房屋前面造桥无法使用，故跟被告商量租期顺延，被告口头同意起租期从2014年10月开始计算。目前2016年2月份之前，原告的租金全部支付完毕，2016年3月份之后，原告仅支付了10万元。2013年11月份，原告在系争房屋上加盖第四层房屋，并对整栋房屋进行装修。原告另向电力部门申请新增电表，花费6万多元，被告在政府补偿中就该部分获得52,000元补偿款。原告装修完毕后投入使用。2016年4月份，原告接到镇政府通知，称系争房屋系违章建筑，限原告在5月底前搬离。2016年5月6日，被告(乙方)与上海市浦东新区三林镇三林村村民委员会(甲方、以下简称三林村委会)就系争房屋签署《三林镇生态环境综合整治旧材料回购协议书》(以下简称《回购协议书》)，载明：乙方承租的建筑物位于三林镇三林村范围内，其中房屋建筑面积12,722.70平方米，结构类型为框架/钢结构、砖混结构、砖木/彩钢板、棚舍576.43平方米；场地12,298平方米；围墙504米；经双方协商一致，甲方对乙方采用货币补贴形式，旧材料回购补贴6,557,293元；本次旧材料回购仅根据结构类型结合相关建筑面积予以补贴，取消房屋装修补贴、附属设施补贴、停产停业损失补贴、搬迁奖励费、租赁户清退违约赔偿、机器设备、搬迁等一切费用补贴。2016年10月8日，原告将系争房屋交还给被告。鉴于被告未支付原告应有的补偿，故原告起诉来院，诉请如前。被告高金欣辩称，原、被告签订《厂房租赁合同》、原告装修及加盖房屋、系争房屋的权属状况、原告交还房屋、原告增设电表以及被告与政府签署《回购协议书》的情况属实，认可系争房屋租赁合同无效。但认为，1.原告加盖第四层房屋的行为及对系争房屋装修的行为没有经被告的同意，被告不知情；2.原、被告从未口头协商对于租期顺延半年达成一致，因此原告存在欠付租金的情况；3.原告增设电表没有提供相应的付费凭证，原告也没有证据证明被告就该部分获得补偿，故不同意就该部分进行赔偿；4.对于原告的装修损失，仅同意在现有残值基础上承担20%到30%；5.不同意承担搬迁费。反诉原告高金欣向本院提出反诉请求：判令反诉被告向反诉原告支付2016年1月1日至实际搬出之日止的房屋使用费，按每年90万元计算。庭审中，反诉原告将反诉请求调整为：判令反诉被告向反诉原告支付2016年1月1日至2016年10月8日的房屋使用费共计98.1万元。事实和理由：反诉原告自2014年3月1日至2016年10月8日共支付房屋租金或使用费金额为134万元，尚有98.10万元未予支付。反诉被告张祥文辩称，双方订立租赁合同不久，反诉被告支付了45万元的租金，后发现系争房屋前面造桥无法使用，故跟反诉原告商量租期顺延，反诉原告口头同意起租期从2014年10月开始计算。目前2016年2月份之前，反诉被告的租金全部支付完毕，2016年3月份之后，反诉被告仅支付了10万元。对于2014年的租金，即使反诉原告不承认双方口头约定的免租期，反诉原告直至今年才催缴也已经超过诉讼时效，故对于2014年3月1日至2014年5月31日的租金无需缴纳。对于反诉诉请，反诉被告同意从2016年5月16日起计算至2016年10月8日止。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于原告的房屋搭建、装饰装修工程造价，庭审中，根据原告的申请，法院依法委托上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司对系争房屋的搭建、装饰、装修工程进行司法鉴定，鉴定意见为：系争房屋装饰装修及搭建的总费用为3,653,952元，其中土建专业总计2,612,559元(四楼土建专业费用为363,026元)；安装专业总计1,041,393元(四楼安装专业费用为138,456元)。鉴定费用6.20万元，原告垫付。原告对上述鉴定意见的数额无异议。被告对鉴定机构将原告单方提供的工程平面图作为鉴定依据不予认可。对于被告的质证意见，鉴定机构表示，原告提供的工程平面图和明细表只是鉴定依据之一，鉴定机构按照现场平面图复核尺寸，如果现场和平面图差不多就按照平面图的数据计算，因为现场已有部分被拆除，无法精细测量，鉴定结论未考虑折旧。2016年11月22日，鉴定机构补充提供《费用组成说明》，载明：系争房屋四楼的土建结构造价175,577元，四楼装饰、装修造价325,905元，合计501,482元。原告对该《费用组成说明》无异议，被告认为整个四楼的搭建和装修均未获得被告认可，故该部分与被告无关。另查明，2016年5月13日，被告向原告面交《推(笔误，应为“催”)款通知》，载明：“张祥文2014年3月1日至2014年5月31日没有支付我房租费，这三个月应付我房租费二十二万五千整，今年3月1日至9月1日张祥文只付我十万元房租费。”2016年6月1日，上海国衡房地产估价有限公司出具《三林镇外环外区域生态环境综合整治非居住房屋(未见证)丈量汇总表》，对于高金欣全部的无证房屋及建筑进行面积测量。原告认为，该表中房屋名称为房1、房2、房3-1三幢对应本案系争房屋的一到四层，并表示该表仅对房屋面积进行测量，具体估价方案还是按照《回购协议书》约定进行补偿。庭审中，原、被告一致确认，2016年4月份开始，三林地区大拆违，系争房屋周边也都在进行拆迁。以上事实由经庭审质证的《厂房租赁合同》、《回购协议书》、鉴定意见书、《推款通知》、付款凭证等及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案被告方未提供证据证明系争房屋具有产权证或相应的审批建造手续，故原、被告之间的《厂房租赁合同》应属无效。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告要求被告根据鉴定结论赔偿装修损失，该鉴定意见书程序合法、结果客观，可以作为定案依据。本院结合折旧情况、导致合同无效的双方过错程度，酌情判令被告补偿原告四楼搭建及装修损失。原告要求被告支付设备搬迁费损失，对此，本院认为，原告未谨慎审查租赁标的的权属状况，对于合同无效及所致损失亦存在过错，故对于该项损失赔偿，本院不予支持。原告要求被告赔偿电表开户费损失，但既未提供证据证明原告自身为电表开户支出的费用，亦未提供证据证明被告获得相关补偿，被告对此亦不予认可。故该项诉讼请求，本院难以支持。关于反诉，本院注意到，反诉原告2016年5月13日出具的《推款通知》已明确指出，反诉被告欠付的系2014年3月1日至2014年5月31日的租金及2016年3月份之后的费用(扣除已付10万元)。反诉被告抗辩称2014年3月1日至2014年5月31日双方口头约定免租期一事，未提供证据佐证，反诉原告亦不予认可，本院难以采信。对于2014年3月1日至2014年5月31日欠付的房屋使用费，反诉被告提出诉讼时效抗辩，对此，本院认为，本案合同依法应确认为无效，合同中对于房屋使用费支付方式的约定一并无效。故对于合同无效的后果处理，应当从宣告合同无效之日起计算诉讼时效。因此，反诉被告仍应支付2014年3月1日至2014年5月31日的欠付房屋使用费。对于2016年4月份之后房屋使用费的标准，考虑到房屋周边已经实施大拆违，对其正常经营造成影响，故本院酌情予以扣减。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)张祥文与被告(反诉原告)高金欣于2013年11月17日签订的《厂房租赁合同》无效；二、原告(反诉被告)张祥文于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)高金欣房屋使用费43.50万元。三、被告(反诉原告)高金欣于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)张祥文搭建及装修补偿款共计150万元；四、驳回原告(反诉被告)张祥文的其余诉讼请求；负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28,031元，减半收取计14,015.50元，鉴定费62,000元，共计76,015.50元，由原告(反诉被告)张祥文负担29,665.50元，被告(反诉原告)高金欣负担46,350元，反诉案件受理费6,905元(已减半收取)，由原告(反诉被告)张祥文负担2,225元，被告(反诉原告)高金欣负担4,680元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 孙 闫二〇一六年十二月二十七日书记员 尹俐媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。