上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初15160号原告(反诉被告)：刘恩武。原告(反诉被告)：黄岭。上述当事人的共同委托诉讼代理人：刘丽华，上海潘登律师事务所律师。被告(反诉原告)：黄顺勇。原告刘恩武、黄岭与被告黄顺勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案后。依法由审判员陈春芳适用简易程序于同年8月15日公开开庭进行了审理。被告当庭以原告违反补偿协议的约定应承担相应违约责任为由要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》及《补偿协议》，并由原告支付违约金向本院提起反诉，本院依法由审判员陈春芳适用简易程序并案处理，于2016年8月25日公开开庭进行了审理。刘恩武、黄岭及其委托诉讼代理人刘丽华以及黄顺勇到庭参加了诉讼。审理中，双方一致同意延长简易程序适用期间。本案现已审理终结。刘恩武、黄岭向本院提出本诉诉讼请求：1.判令黄顺勇继续履行房屋买卖合同;2.判令黄顺勇支付违约金人民币(币种下同)52万元。事实和理由：刘恩武、黄岭系夫妻关系。2015年10月21日，在案外人上海A房屋服务有限公司(以下简称“A公司”)的居间下与黄顺勇签订房屋买卖合同，约定由刘恩武、黄岭购买黄顺勇位于本市××路×××弄×××号×××室房屋(以下简称“涉案房屋”)，其为此支付了5万元房款和5,000元中介费。后在办理网签合同时，得知所买卖的房屋被××区人民法院查封，导致其无法办理房屋买卖的网签合同。鉴于此，双方经协商后，于2015年10月25日签订了《补充协议》，约定待该房屋解封后，双方继续履行房屋买卖合同。后刘恩武、黄岭得知该房屋被解封后，多次催促黄顺勇办理网签合同，但黄顺勇却以种种理由予以推辞。其与A公司均发函催促黄顺勇尽快办理房屋过户和移交事宜，但黄顺勇仍不予理睬。刘恩武、黄岭为维护自身合法权益，遂依法提起本案诉讼要求判如所请。诉讼中，刘恩武、黄岭将上述诉讼请求变更如下：1.判令解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》及《补偿协议》；2.判令黄顺勇返还已支付的5万元；3.判令黄顺勇支付违约金53万元。黄顺勇辩称，刘恩武、黄岭的陈述并非事实。2015年10月25日是因中介公司与刘恩武、黄岭自己没有了解清楚涉案房屋已被××法院查封的事实，且该查封并非因其存在债务问题，而是其与前妻之间的关系造成的查封，故涉案房屋不存在所有权的争议。在涉案房屋被查封的情况下，双方签订了补充协议，仅对买卖合同附件三(付款协议)第二条及第三条付款作了相应变更。特别在补偿协议的第一条双方明确约定，刘恩武、黄岭应于2015年10月27日前支付37万元，且在买卖合同第五条对于违约责任也进行了约定。另买卖合同第6条约定买卖合同与协议冲突以协议为准，而双方的补充协议并未修改，应按约履行。现刘恩武、黄岭严重违背上述三条约定的内容，没有按时付款，已构成违约。黄顺勇据此向本院提出如下反诉诉讼请求：1.判令解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》及《补偿协议》；2.判令刘恩武、黄岭支付逾期付款违约金64,350元。针对反诉，刘恩武、黄岭辩称，对黄顺勇提出的反诉诉请1表示同意，对反诉诉请2表示不予认可。因黄顺勇断章取义，且双方在2015年10月25日签订的协议已经替代了之前的买卖合同和协议，故37万元的支付时间应该是在涉案房屋解封后的5个工作日内，其不存在任何违约。刘恩武、黄岭为证明其本诉诉讼请求，向本院提供了如下证据材料：1.双方签订的《上海市房地产买卖合同》1份，旨在证明双方基于平等自愿原则签订的买卖合同，另刘恩武、黄岭的诉请是根据该合同对违约责任的约定而提出的。2.双方签订的《补偿协议》1份，旨在证明系争房屋总价为265万元，双方系做低了相关房价。3.收据和支付凭证各1份，旨在证明刘恩武、黄岭已向黄顺勇支付了5万元房款。4.佣金收据1份，旨在证明双方是在中介公司居间下达成的买卖协议，同时证明其已向中介公司支付了5,000元的中介费。5.上海市房地产登记薄(2015年10月22日)1份，旨在证明刘恩武、黄岭于2015年10月才得知系争房屋被查封的事实。6.双方签订的《补充协议》1份，旨在证明因系争房屋被查封，双方重新约定在黄顺勇解除查封手续后，通知刘恩武、黄岭继续履行合同，另对所有需支付的房款及双方的权利义务全部予以了顺延。同时在该补充协议中约定了任何一方违约，应参照买卖合同的第九条、第十条的约定，最后以该协议为准。7.刘恩武、黄岭通过中介公司向黄顺勇发送的信函1份，旨在证明其已按合同约定的黄顺勇所在地址发送了催告信，要求尽快办理房屋买卖手续，但遭到黄顺勇的拒收。8.中介公司出具的《情况说明》1份，旨在证明2016年3月31日其多次催告黄顺勇履行合同，但黄顺勇不予理睬。另证明目前涉案房屋的价值在390万元-400万元之间。9.黄顺勇与案外人签订的买卖合同1份，旨在证明黄顺勇在系争房屋被解封后，已经在2016年3月1日将系争房屋出售给他人的事实。经庭审质证，黄顺勇对刘恩武、黄岭提供1-3、5-6、9证据的真实性均表示没有异议。对4、7、8证据的真实性均持有异议，其中对证据4认为其不知道刘恩武、黄岭支付了佣金。对证据7表示没有收到过。对证据8认为2015年10月25日另外达成协议及多次催促其补签合同均不是事实，另认为对于市场评估价格也不是事实。黄顺勇为证明其反诉诉请(暨本诉抗辩主张)，向本院提供了如下证据材料：1．双方签订的《上海市房地产买卖合同》1份；2．双方签订的《补偿协议》1份；3．双方签订的《补充协议》1份；上述2、3证据证明刘恩武、黄岭违反该补充协议的约定，未按时付款，存在违约。4．《民事裁定书》1份；5．《邮政快递单》1份；上述4、5证据证明双方在签订买卖合同之前，系争房屋查封已经存在。另证明黄顺勇在签订合同之后才收到了民事裁定书，从而证明黄顺勇事先对于该查封也不知情。经庭审质证，刘恩武、黄岭对黄顺勇提供证据的真实性均表示没有异议，但对黄顺勇提出的证明目的均表示不予认可，认为根据补充协议约定，其不存在任何违约，需承担违约责任的应该是黄顺勇。另提出《邮政快递单》上的手写签字不清楚是谁写的。本院对双方当事人的证据论证如下：刘恩武、黄岭提供的上述证据真实、合法，且能够反映案件事实，具有证据效力，本院予以确认。黄顺勇提供的证据虽亦具有真实性，但无法证明刘恩武、黄岭存在违约的证明目的。根据本院认定的证据，并结合当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：黄顺勇系位于上海市闵行区××路×××弄×××号×××室房屋的产权人。2015年10月21日，刘恩武、黄岭(作为买受人，签约乙方)与黄顺勇(作为出卖人，签约甲方)签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定甲乙双方通过A公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的位于上海市闵行区××路×××弄×××号×××室房屋，建筑面积为132.2平方米，转让价款为228万元。该合同附件三的《付款协议》约定：1.乙方于签约时，支付甲方房款5万元整；2.乙方于2015年10月27日之前，支付甲方房款64万元整。注：上述款项专项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意。甲、乙双方同意按照本买卖合同补充条款第1条约定的方式支付该笔款项。3.乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款159万元整，该款项由贷款银行转让甲方账户。该合同补充条款第1条约定，甲方应于2015年10月27日之前与抵押权人申请预约还贷，并将抵押权人确定的还贷日期通知乙方，甲、乙双方应于确定的还贷日期同时前往抵押权人处办理还款手续，乙方将还贷款项直接转入抵押权人指定的甲方还款账户，若乙方还贷款项不足归还甲方贷款的，甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户，如甲方提前归还贷款，需要支付违约金，则该违约金由甲方自行承担，甲方应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续。该合同补充条款还约定，甲、乙双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续。甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算。甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任。乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则乙方应参照本合同第九条之约定向甲方承担违约责任。甲、乙双方约定于2015年10月28日之前至中介方上海A房屋，以买卖合同约定的交易条件补签网络备案版《上海市房地产买卖合同》。该合同第九条约定：乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲、乙双方同意还应按下列第(二)项处理。(二)甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起五日内向甲方支付。该合同第十条约定：甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，甲、乙双方同意还应按下列第(二)项处理。(二)乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方应在接到书面通知之日退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。同日，刘恩武、黄岭(作为买受人，签约乙方)与黄顺勇(作为出卖人，签约甲方)还签订《补偿协议》1份，约定甲、乙双方于2015年10月21日签订关于上海市××路××弄××号×××室之房产的《上海市房地产买卖合同》约定的成交价为228万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方37万元，并于2015年10月27日之前支付甲方31万元，于甲乙双方至交易中心办理过户手续当日支付甲方5万元，于甲方将该房屋交付乙方当日支付甲方1万元。注：本条所述款项请与买卖合同登记的所有房款分开转账，以便提供银行办理贷款所需凭证。本次交易，甲方应缴纳的交易税费由乙方承担并支付。甲方承诺拥有该套房屋产权已满五年，且为其家庭名下在上海市唯一一套住宅。乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看。双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设备按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用。双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)。本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。上述合同与协议签订后，刘恩武、黄岭于当日向黄顺勇支付了购房款5万元，同时也向居间方A公司支付了佣金5,000元。2015年10月22日，刘恩武、黄岭至上海市闵行区房地产交易中心查阅了涉案房屋的登记信息，根据该登记信息记载的内容得知涉案房屋除了有抵押权人缪某、吕某于2015年5月29日设定的150万元债权抵押外，涉案房屋还于2015年10月9日被上海市××区人民法院因(2015)宝民一(民)初字第8410号所有权确认纠纷案被司法查封。2015年10月25日，刘恩武、黄岭(作为买受人，签约乙方)与黄顺勇(作为出卖人，签约甲方)签订《补充协议》1份，约定因涉案房屋被上海市××区人民法院正式查封，限制原因为所有权确认纠纷，甲方确认其前妻就其名下位于上海市××区××路×××弄×××号向××区人民法院主张享有所有权，而非对涉案房屋主张所有权，现经双方友好协商，就此达成如下协议：1、甲方应于2016年3月31日之前办妥该房屋查封信息解除手续，则甲乙双方继续履行本次交易，交易流程手续顺延，且双方办理产权过户时间不得迟于2016年6月30日，乙方根据2015年10月21日签订的《上海市房地产买卖合同》房款64万元的付款时间延迟至甲方办妥查封解除手续后3日内，其余付款时间及流程随之顺延。2、甲乙双方于甲方解除查封手续后5日内至中介方按照原交易合同的交易条件签订网络版本的《上海市房地产买卖合同》，交易价格为265万元。3、甲乙双方继续履行本次交易办理审税核价事宜，若本次交易经房地产交易中心核定为非普通住宅且已非普住宅缴纳税费的，则乙方仅承担营业税5万元，其余甲方应缴纳的税费由甲方自行承担。4、甲方应于2016年1月10日之前将该房屋交付于乙方，且风险自交付时转移。5、双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)。6、本协议经双方当事人签章当日成立并生效，本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。2016年3月25日，刘恩武、黄岭向黄顺勇发送《催告函》称：根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》补充条款第1条约定，您应于2015年10月27日之前与抵押权人申请预约还贷，并于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续。同时你我双方在买卖合同补充条款第11条约定，于2015年10月28日前，至中介方上海A房屋，以买卖合同约定的交易条件补签网络备案版《上海市房地产买卖合同》。后因该房屋存在司法查封，你我双方约定，于该查封解除后，签订网络备案版合同。而你方现不配合签订网络备案版合同并提出反悔不出售房屋的意向。根据买卖合同补充条款第10条约定，甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任。综上所述，我方认为您行为已构成对买卖合同的违约。现我方书面通知您及时配合我方签订网络备案版的《上海市房地产买卖合同》，并配合履行买卖合同约定义务，否则我方有权按买卖合同约定追究您的违约责任，由此引起的一切法律后果将由您承担。请您于收到本函后2日内及时联系我方及中介方。2016年5月24日，刘恩武、黄岭以诉称之理由向本院提起诉讼。另查明，涉案房屋上的司法查封于2016年2月中旬解除，黄顺勇于2016年3月1日与案外人杨某某、赵某某签订了网上备案的《上海市房地产买卖合同》，将涉案房屋以300万元的转让价另行出售给了案外人杨某某、赵某某。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，刘恩武、黄岭与黄顺勇经协商签订了关于涉案房屋的《上海市房地产买卖合同》，该合同约定刘恩武、黄岭于2015年10月27日之前支付黄顺勇房款64万元。同日，双方经协商又签订了关于涉案房屋内现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备的《补偿协议》，该协议约定刘恩武、黄岭同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿黄顺勇37万元，并于2015年10月27日之前支付黄顺勇31万元。此后，因黄顺勇的原因涉案房屋被上海市××区人民法院司法查封，双方经协商又签订了《补充协议》，该协议约定黄顺勇应于2016年3月31日之前办妥该房屋查封信息解除手续，则双方继续履行本次交易，交易流程手续顺延，且双方办理产权过户时间不得迟于2016年6月30日，刘恩武、黄岭根据2015年10月21日签订的《上海市房地产买卖合同》房款64万元的付款时间延迟至黄顺勇办妥查封解除手续后3日内，其余付款时间及流程随之顺延。根据上述《补充协议》的约定内容来看，双方签订补充协议的原因系黄顺勇的房屋上存在司法查封，而双方继续履行涉案房屋交易的前提是黄顺勇于2016年3月31日之前能办妥该房屋查封信息解除手续，付款时间及交易流程的顺延也是建立在双方继续履行交易的基础之上。因此，虽然补充协议中只明确了64万元房款延迟支付的具体时间，未明确约定装修补偿款的具体延迟支付的时间，但是对涉案房屋装修及设施的补偿也是履行涉案房屋交易的一部分，在黄顺勇未能解除涉案房屋上的司法查封前，双方的交易能否继续履行处于一个不确定的状态，故刘恩武、黄岭有理由在双方尚未确定是否继续履行交易的情况下暂缓支付该笔补偿款。即便双方确定了能够继续履行交易，另根据补充协议的约定，该笔补偿款的支付也应相应顺延。因此，黄顺勇无权以此主张解除双方就涉案房屋签订的买卖合同及协议并要求刘恩武、黄岭支付违约金，故对其据此提出的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。另根据双方签订的《补充协议》约定，双方应于黄顺勇解除查封手续后5日内至中介方按照原交易合同的交易条件签订网络版本的《上海市房地产买卖合同》，现黄顺勇在司法查封解除后，未按约与刘恩武、黄岭签订网络版本合同，而将涉案房屋高价另行出售他人，其行为显已构成违约，刘恩武、黄岭有权依约解除双方就涉案房屋签订的买卖合同及相关协议。关于合同及协议解除时间，本院以刘恩武、黄岭提出变更诉讼请求要求解除合同的时间2016年7月15日为合同解除日。上述合同及协议解除后，黄顺勇理应向刘恩武、黄岭返还已收取的房款5万元，并承担相应的违约责任。综合考虑黄顺勇违约的主观恶意、刘恩武、黄岭的实际履约情况、对刘恩武、黄岭造成的实际经济损失以及当前房屋市场价格波动等因素，本院酌定由黄顺勇赔偿刘恩武、黄岭违约金30万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、刘恩武、黄岭与黄顺勇就位于上海市闵行区××路××弄××号×××室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》及《补偿协议》于2016年7月15日解除；二、黄顺勇于本判决生效之日起十日内返还刘恩武、黄岭购房款5万元；三、黄顺勇于本判决生效之日起十日内支付刘恩武、黄岭违约金30万元；四、驳回黄顺勇的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计4,800元，财产保全费3,120元，合计7,920元，由刘恩武、黄岭负担2,923.45元，黄顺勇负担4,996.55元。反诉案件受理费减半收取计704.38元，由黄顺勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈春芳二〇一六年十二月一日书记员  周 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。