贵州省锦屏县人民法院 民 事 调 解 书 （2016）黔2628民初613号 原告刘衍英，女，1965年10月24日出生，侗族，贵州省凯里市人，居民，住锦凯里市。 被告锦屏县瑞丰房地产开发有限公司，住所地：锦屏县三江镇富民路40号。 法定代表人：王秋莲，系该公司董事长。 委托代理人夏高明（特别授权），男，1968年7月20日出生，苗族，贵州省锦屏县人，住锦屏县。系瑞丰房地产开发有限公司的股东。 第三人刘春屏，男，1968年1月30日出生，侗族，贵州省锦屏县人，居民，住锦屏县。 第三人刘连平，男，1963年11月4日出生，侗族，贵州省锦屏县人，黔东南州工商银行职工，现住凯里市。 委托代理人刘春屏（一般代理），男，1968年1月30日出生，侗族，贵州省锦屏县人，居民，住锦屏县。系刘连平的弟弟。 本院于2016年9月18日立案受理了原告刘衍英诉被告锦屏县瑞丰房地产开发有限公司及第三人刘春屏、刘连平商品房销售合同纠纷一案，依法由审判员吴才屏适用简易程序公开开庭进行了审理。 原告诉称，原告刘衍英口头委托第三人刘春屏和刘连平购买二手房，价格越低越好，是为了在春节回家看望母亲期间小住几日。2016年8月25日中午，刘连平叫刘衍英打贰拾万到刘春屏银行卡上，以便有房随时买。刘春屏和刘连平自作主张于2016年8月25日下午近5：O0把钱交付给被告锦屏县瑞丰房地产开发有限公司，刘春屏并与锦屏县瑞丰房地产开发有限公司签订《商品房定购协议》，事后原告才知道刘春屏、刘连平他俩买了毛坯房，与原告的意愿相违背。被告锦屏县瑞丰房地产开发有限公司没有严格进行审查证件手续：(1)没有原告委托书；(2)没有原告有效身份证件；(3)原告没有签订购房合同书。“商品房定购协议”第三条第(8)款规定买方确认所提供的定购所需资料真实有效，而买方并没有向锦屏县瑞丰房地产开发有限公司提供任何资料和有效证件，被告就收了原告的购买房屋款。原告特向法院起诉，请求：一、撤销刘春屏与锦屏县瑞丰房地产开发有限公司签订“商品房定购协议”。二、锦屏县瑞丰房地产开发有限公司退还原告刘衍英购房款206528．00元，其它物业费3216.00元，共合计209744．00元；三、本案的诉讼费用由被告承担。 被告辩称：2016年8月25日原告的弟弟刘春屏和刘连平两人到被告公司开发的项目《瑞丰名苑》看房，经售楼部人员的介绍，两人最终看上l号楼2单元负B403号房(面积为68.31平方米)和3号楼l单元l楼101号房(面积为73．76平方米)的两套房屋，想从中选定一套，刘春屏和刘连平与家人电话商量沟通后决定购买1号楼2单元负B403号房（68．31平方米）的房子，刘春屏和刘连平当时说此房面积、房型都非常满意，经双方协商达成此房总房价一次性支付全款按188000元成交，当天用POS机转入人民币l88000元进入公司账上。按公司规定凡是交定购房款的购房人，先签订《商品房订购协议》后，在规定时间内必须携带相关的有效证件到本公司签订商品房买卖合同，交款人可到签订《商品房买卖合同》时再决定落谁的户名，由购买人自己选择签订日期(原因按照风俗习惯可以选好日子)。当时刘春屏和刘连平说此房是刘衍英出钱买给母亲住的，今后房子办理产权证属刘衍英，所以要刘衍英自己携带相关证件来签《商品房买卖合同》，当天只能签订《商品房订购协议》，该协议由刘春屏代刘衍英签订，并以刘衍英的名誉交纳了装修押金、电开户费、水开户费、工本费、测绘费、闭路电视开户费、装修垃圾处理费、一年物业管理费等共计3182元，并从售楼部领取了1号楼2单元负B403号房屋的钥匙。 2016年9月3日，刘春屏和刘连平来售楼部说要求换到3号楼1单元l楼101号房（面积73．76平方米）的房子。经售房管理人员商议，同意刘连平的申请要求，从1号楼2单元负B403号房换到3栋1单元l楼101号房，3栋1单元1楼101号房的面积为73．76平方米，按每平方米2800元计算，总房价为206528元，之前已交188000元，当天再次补加购房款l8528元(注明有3000元在POS机上转入公司账上有15528元支付现金给公司)，再一次以刘衍英的名誉补加5．56平方米的物业费管理费34元，之后便调换了3栋1单元l楼101号房钥匙。在两次的购房中刘春屏和刘连平都是在电话与家人多次沟通商定的，不存在原告刘衍英诉讼状上所说与意愿相违背的情况。对于原告说的没有委托书一事，原告是口头委托其两个弟购买房子，刘春屏、刘连平也说是帮刘衍英购买房子，且是个人购买房屋，又不是单位购买，对于被告公司来说不需要委托书，被告公司认为谁交钱谁就是房主。同时购买人也可以写其他人的名字，购买者买给谁，办理给谁，是购房者的事。根据公司规定，凡是交购房款都要签订《商品房订购协议》，《商品房订购协议》由交款人签订，如果签订《商品房买卖合同》时必须要办理谁的房屋产权证的人，就由购房者指定的业主自己带所需资料和真实有效证件来公司签订《商品房买卖合同》，所以签《商品房订购协议》时，暂时不需要本人和有效证件，这样可以给买房人修改姓名和更换名字的机会。综上所述，原告委托购房一事事实清楚，购房行为真实有效，因此请求：一、驳回原告三项诉讼请求；二、案件受理费由原告承担。 第三人刘春屏述称，原告刘衍英之前口头委托刘春屏、刘连平帮忙购买一套二手房，价格在十万左右，越低越好，说是方便她回家来的时候居住，但是刘春屏和刘连平看了很长一段时间都没有价格合适的二手房。2016年8月24日，刘春屏、刘连平到被告公司看房，有两套房子二人都觉得满意，但是没有决定购买那一套。2016年8月25日，刘春屏和刘连平又去被告公司的售楼部看房子，二人觉得1号楼2单元负B403号房屋的价格和户型都可以，比较满意，刘连平就打电话给刘衍英，说是这套房子价格和户型都可以，喊刘衍英打钱过来，之后刘春屏和刘连平就决定购买该套房屋，并将刘衍英打过来的20万元付清了购房款。购买之后刘春屏和刘连平打电话给刘衍英，刘衍英却不同意刘春屏和刘连平购买新房子，并且觉得价格过高，要求退这套房子。第二天刘春屏和刘连平到被告公司售楼部要求退房，被告公司售楼部人员讲不能退房。几天后，刘春屏和刘连平已之前订购的那套房子厕所里面没有窗户，要求被告换套房子，经过与被告协商后，就换成现在的这套房子。刘春屏和刘连平在帮刘衍英购买房屋时二人都觉得这套房子不错，心想刘衍英也应该满意，但是没想到她还是要退房。 经审理查明，原告刘衍英与第三人刘春屏、刘连平系同胞兄弟姐妹，由于刘衍英在凯里居住，每年春节回家看望母亲都会到刘春屏位于锦屏县中的廉租房小住几日，2016年3月1日，刘春屏将房屋出租出去后，原告便打电话叫刘春屏帮忙看一套二手房屋，以便她过年回家时有地方居住，但刘春屏访寻了几个月后，没有访到合适的二手房屋。2016年8月22日，刘衍英得知刘连平回锦屏后，便口头委托刘连平也帮忙去看一下二手房屋。由于看不到合适的二手房屋，2016年8月24日，刘春屏和刘连平以刘衍英的名义到被告公司新开发的位于锦屏县三江镇六街《瑞丰名苑》项目部看房，经置业顾问详细的介绍，两人对l号楼2单元负B403号房(面积为68.31平方米)和3号楼l单元l楼101号房(面积为73．76平方米)的两套房屋较为满意但当天并未决定购买哪一套。2016年8月25日，刘春屏和刘连平再次到被告《瑞丰名苑》项目部看房，经过再三考虑二人决定购买1号楼2单元负B403号房屋（面积为68．31平方米），随即刘连平打电话与刘衍英进行沟通并喊刘衍英将购房款转账到刘春屏的账户上，之后，刘衍英通过银行转账将20万元购房款汇入刘春屏的账户上。刘春屏和刘连平以原告的名义一次性支付了购房总价款188000元及物业管理等费用3182元，并领取了1号楼2单元负B403号房屋的钥匙。刘春屏、刘连平回到家后，再次电话与刘衍英进行详细的沟通时，刘衍英以该房屋是新建毛坯房不是二手房屋且价格又贵为由，要求刘春屏、刘连平退房。2016年8月26日，刘春屏、刘连平到被告《瑞丰名苑》项目部要求退房，双方未能就退房事宜达成一致协议。几天后，刘春屏、刘连平以之前订购的房屋厕所没有窗户为由要求被告更换一套房屋，经协商，双方同意将之前订购的1号楼2单元负B403号房屋更换成3号楼l单元l楼101号房屋，刘春屏、刘连平又以刘衍英的名义与被告签订了一份《商品房订购协议》，主要内容为：卖方是锦屏县瑞丰房地产开发有限公司，买方是刘衍英，买方在签订协议的当天交付人民币188000.00元，房屋位于锦屏县××楼××单元××楼××号，建筑面积为73.76平方米，房屋总价款为206528.00元。并补交了购房款18528元和物业管理费34元，领取了3号楼1单元1楼101号房屋的钥匙。现原告刘衍英认为被告在没有看到原告的委托书以及有效身份证件的情况下与刘连平、刘春屏签订了《商品房订购协议》，违背了法律的相关规定，特起诉至本院要求撤销该协议。 另查明，被告《瑞丰名苑》项目的1、2、3号楼已于2015年2月12日取得商品房屋预售许可证。 本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议： 一、原告刘衍英与被告锦屏县瑞丰房地产开发有限公司自愿解除双方签订的《商品房定购协议》（房屋位于锦屏县××单元××楼××号，建筑面积为73.76平方米）； 二、原告刘衍英于2016年12月21日前退还位于锦屏县××单元××楼××号房屋的钥匙给被告锦屏县瑞丰房地产开发有限公司，被告锦屏县瑞丰房地产开发有限公司于2016年12月21日前退还原告刘衍英的购房款206528.00元及其它物业费3216.00元； 三、原告刘衍英于2016年12月21日前支付被告锦屏县瑞丰房地产开发有限公司违约金10000.00元； 四、案件受理费四千四百四十六元，减半收取二千二百二十三元，由原告刘衍英负担一千二百二十三元，被告锦屏县瑞丰房地产开发有限公司负担一千元。 双方当事人一致同意本调解协议的内容，自双方当事人签字或捺印后即具有法律效力。 上述协议不违反法律规定，本院予以确认。 若义务人不按期履行义务，权利人可在履行期限届满后二年内向本院申请强制执行，逾期申请，本院将不再执行。 审判员  吴才屏 二〇一六年十二月十六日 书记员  刘开怀