上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初17167号原告：上海室内装饰(集团)有限公司家具销售分公司，住所地上海市黄浦区盛泽路******。法定代表人：倪兵，经理。委托代理人：张克勤，公司职员。委托代理人：游明兰，上海市天一律师事务所律师。被告：上海溶汇数码科技有限公司，住所地上海，住所地上海市金山区>法定代表人：朱俊林，经理。原告上海室内装饰(集团)有限公司家具销售分公司(以下简称室内公司)诉被告上海溶汇数码科技有限公司(以下简称溶汇公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告室内公司的委托代理人张克勤、游明兰、被告溶汇公司的法定代表人朱俊林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告室内公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2013年11月至2015年7月的房屋使用费146,600元；2、判令原告没收被告支付违约金10,200元(保证金抵扣)；3、判令被告支付原告垫付的电费3,483.50元；4、判令被告支付原告保管费2,400元。事实和理由：2013年原、被告签订房屋租赁合同，根据合同约定，原、被告之间的合同遇房屋动迁即终止，2013年9月原告房屋遇动迁，根据虹口区人民法院(2016)沪0109民初2637号判决，原、被告之间合同依法于2013年9月终止，但被告不按约定搬离租赁房屋，房租也仅支付到2013年10月，直至原告于2015年7月为被告租房将被告物品搬离，2015年9月被告才将物品取回，被告占有原告房屋长达21个月未缴纳房屋占有使用费，原告为保管被告物品支付保管费2,400元，故诉至本院，要求判如所请。被告溶汇公司辩称，我方支付租金至2013年12月25日，我方有租金发票。我方并非无故占用房屋，一直在和原告交涉动迁补偿事宜，所以未搬走。原告发的动迁通知我收到的，收到后我主动找原告协商补偿，但是原告说没有的。原告将水电都断了，我方无法经营。2015年7月原告强行将物品搬走了。我方支付了保证金10,200元，我没有违约，所以不同意原告没收。电费是两户人家的，原来电费是原告来分的，我同意支付一半。当时物品搬到哪里我都不知道，仓库是原告自己找的，我到原告公司要物品，还报了警。原告一定要我签备忘录，备忘录是23日签的，说好25日搬，25日我到现场发现物品都不对了，就没有拿。我方要求原告返还我这些物品。针对被告辩称，原告认为：同意将电费调整为一半即1,741.75元。租金发票原件在我方处，被告处是我方上次诉讼的证据。物品被告已经拿走了。本院经审理认定事实如下：2012年12月20日，原告室内分公司(出租方，甲方)与被告溶汇公司(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将其合法拥有租赁权的坐落在本市虹口区唐山路XXX号底层商铺(以下简称该房屋)出租给乙方，该房屋建筑面积25平方米。乙方租赁该房屋作为经营使用。房屋租赁期自2013年1月1日起至2014年12月31日止。该房屋年租金为人民币40,800元，月租金为3,400元/月。第二年租金为人民币42,000元，月租金为3,500元/月。乙方向甲方支付租赁保证金10,200元。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之当天返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，则乙方需按日租金的200%向甲方支付该房屋占用使用费。甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：(一)该房屋因社会公共利益或城市建设需要经市、区政府批准动迁的；……。在租赁期内如遇市、区政府批准的动迁等项目，本合同自行终止，双方不承担违约责任，乙方应在收到甲方发出的搬迁通知的十五天内无条件撤出租赁场地。嗣后，由原告使用系争房屋。2013年9月3日，系争房屋遇动迁，双方多次就房屋补偿事宜进行协商，最终未果，被告实际占用房屋至2015年7月。又查明，2015年10月10日，被告溶汇公司曾诉至本院，要求原告室内公司向系争房屋征收补偿款及奖励补贴266,800元，本院于2016年6月26日作出民事判决[(2015)虹民三(民)初字第2637号]，认定双方的租赁合同已于2013年9月3日因动迁自然终止，原告室内公司应向被告溶汇公司支付房屋征收补偿款70,752.13元。该判决已生效。审理中，原告提供了《仓储租赁协议》，证明原告为保管被告的物品支付了租赁费2,400元。审理中，依原告申请，本院依法裁定冻结被告溶汇公司名下银行存款72,052.13元，或者查封、扣押被告等值的其他财产，期限为1年。本院认为，原、被告签订的租赁合同已经本院生效判决认定于2013年9月3日终止，被告理应迁出系争房屋，将房屋交还给原告。被告未按时搬离，并实际占用房屋至2015年7月，理应支付占用期间的房屋使用费。但考虑到双方的租赁合同系遇动迁终止，双方因征收补偿款的分配与支付产生争议，并一直进行协商，最终未果，故被告占用房屋系事出有因，并非恶意违约造成。且周围的房屋动迁后对于被告使用系争房屋也自然会产生一定的影响，使得被告的租赁用途不能完全实现。另，双方的共有纠纷判决于2016年7月才生效。因此，原告主张要求被告按照约定租金的两倍支付房屋使用费的诉讼请求，难以获得支持，本院结合双方履行合同的过错程度、被告占用房屋的用途及动迁的实际情况，酌情将房屋使用费调整为每月2,400元。原告要求被告支付违约金10,200元(保证金抵扣)的诉讼请求，本院不予支持。被告支付的保证金10,200元可从欠付的房屋使用费中予以抵扣。对于欠费期间，被告并未提供其支付的租金的依据，且认可物品于2015年7月被原告搬离系争房屋；原告认可被告支付租金至2013年10月，搬离物品的日期为2015年7月16日，故本院确认被告应向原告支付2013年11月1日至2015年7月15日的房屋使用费。对于电费，双方已认可金额为1,741.75元，被告亦同意支付，本院予以照准。对于保管费，原告在搬离物品前并未通知被告，与案外人签订《仓储租赁协议》被告亦不知情，故对于该诉讼请求，本院难以支持。被告辩称的物品损失，不属于本案的处理范围，被告若有证据可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条规定，判决如下：一、被告上海溶汇数码科技有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海室内装饰(集团)有限公司家具销售分公司2013年11月1日至2015年7月15日的房屋使用费49,200元(保证金10,200元可从中抵扣)；二、被告上海溶汇数码科技有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海室内装饰(集团)有限公司家具销售分公司电费1,741.75元；三、对原告上海室内装饰(集团)有限公司家具销售分公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,191.53元，减半收取1,595.77元，由原告上海室内装饰(集团)有限公司家具销售分公司负担1,095.77元，由被告上海溶汇数码科技有限公司负担500元；保全费740.52元，由原告上海室内装饰(集团)有限公司家具销售分公司负担370.26元，由被告上海溶汇数码科技有限公司负担370.26元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  曹北霖二〇一六年十二月二十六日书记员  尤 佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条  依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条  合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。