上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0116民初9434号原告沈爱丽，女，1984年10月3日生，汉族，住上海市金山区。委托代理人奚正辉，远闻(上海)律师事务所律师。被告张宝军，男，1968年12月10日生，汉族，住上海市奉贤区。被告吴惠红，女，1968年11月2日生，汉族，住上海市奉贤区。共同委托代理人周文革，北京京大(上海)律师事务所律师。原告沈爱丽诉被告张宝军、吴惠红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月8日受理后，依法适用简易程序，于2016年11月24日进行了公开开庭审理，原告沈爱丽及其委托代理人奚正辉、两被告委托代理人周文革到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年7月12日，经居间方上海承浩房地产经纪事务所居间介绍，原、被告签订《房地产居间合同》，原告向被告购买位于上海市金山区龙胜东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“案涉房屋”)，房屋总价为人民币1,250,000元整(被告净到手价)。签订《房地产居间合同》后，原告按约向被告支付定金人民币50,000元(其中30,000元于2016年7月16日与首付款一起转账给被告)。2016年7月16日，原、被告网签了正式的《上海市房地产买卖合同》，同时签署了《补充条款》，对于房屋总价、付款时间、交房时间等做了约定，原告按约已向被告支付购房款人民币380,000元。根据《补充条款》约定，被告应在2016年9月10日交房给原告，但被告拒绝履行，2016年9月19日，原告发函要求被告及时办理交房、归还抵押贷款、办理审税及过户等手续，被告都置之不理。而且，被告明确表示由于房屋价格上涨，不肯卖了。《上海市房地产买卖合同》签订后，原告一方面按约足额支付房屋首付款，另一方面积极向银行申请贷款，银行也同意贷款。然而被告收款后却不按合同约定履行义务，既不归还银行抵押贷款也不按约定向原告交房，为此，原告诉讼来院，请求：1、被告于判决生效之日起十日内，将上海市金山区龙胜东路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告；2、被告于判决生效之日起十日内注销上海市金山区龙胜东路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押登记；3、被告于抵押登记注销之日起十日内，配合原告将上述房屋过户到原告名下；4、被告承担逾期交房违约金，暂计人民币10,000元(每日按照已收款380,000元的0.05%为标准，从2016年9月11日起算至实际交房之日止)；5、被告赔偿原告损失人民币30,000元；6、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，不同意原告诉请，原告所称的事实和理由部分不属实。首先，居间合同并非被告所签，被告也没有授权其他人签；第二，双方在2016年7月16日签订的《上海市房地产买卖合同》及附件三，显示房价是1,470,000元不是1,250,000元，由于原告没有在约定的时间内给付被告房款，因此被告取消交易，同时，被告本打算卖了本案房屋然后买市区的小房子，现在买不起了；第三，补充条款中，被告吴惠红作为产权人之一没有签名，属于不知情，所以补充条款对于被告吴惠红不起法律效力；第四，买卖合同签订后，作为两个被告，准备积极履行合同的，网签合同签订后，两被告将原案涉房屋中的租客提前清退，同时将该房屋中的抵押进行了提前还款。因此后期取消交易基于以上两方面原因，被告也向原告发出了解除合同的意思表示。针对被告的答辩，原告补充称，补充协议被告吴惠红没有签字是因为正式签约时没来。后来银行贷款那天两被告都来了，让被告吴惠红补签，补充条款忘记签了。经审理查明，2016年7月16日，原告与两被告签订《上海市房地产买卖合同》(下称“示范合同”)，约定由两被告将位于上海市金山区龙胜东路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“案涉房屋”)出售给原告，总价为1,470,000元，被告于2016年10月31日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接，原、被告于2016年10月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。关于付款期限，示范合同附件三约定，本合同签订后，原告于2016年7月13日前支付定金50,000元，待支付尾款时抵作房价款；2016年7月25日前支付290,000元；2016年10月31日前支付1130,000元。关于违约责任，示范合同约定，原告未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，原告应向被告支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行；被告未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，被告应向原告支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。示范合同还约定，经原、被告协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。合同还对其他事项作了约定。该份合同由原告沈爱丽、被告张宝军、吴惠红签字确认。同日，原告(乙方)与被告(甲方)张宝军签订《补充条款》一份，约定：1、案涉房屋实际成交总价为1,250,000元，该房价为甲方净到手价，该房屋成交所有税费及中介服务费由乙方承担；2、乙方于2016年7月12日前支付房屋定金50,000元；3、乙方于2016年7月16日前支付购房首付款330,000元；4、乙方定于2016年11月30日以银行放款为准支付购房款870,000元；5、甲、乙约定2016年7月16日签订买卖合同，双方合同价格为1,470,000元；6、甲、乙双方约定2016年9月10日提前交房，水、电、煤过户。同日，原告支付了购房定金50,000元及首付款330,000元。2016年9月19日，原告发函被告，要求被告配合办理案涉房屋审税、过户等手续。后因双方未就合同履行协商一致，故涉讼。另查明，2016年7月12日，原告曾通过上海承浩房地产经纪事务所居间介绍，与案外人吴某某、周某某签订就案涉房屋签订《房地产居间合同》，房屋总价款1,250,000元，合同还约定了付款时间、违约责任等条款。合同甲方(出售方)签字处为：“周某某并代吴某某”。再查明，案涉房屋登记权利人为被告张宝军、吴惠红，两被告系夫妻关系。2016年8月18日，被告张宝军将案涉房屋上的抵押贷款679,644.44元全部结清，并领取了中国农业银行股份有限公司上海川沙支行盖章确认的《上海市房地产登记申请书》，但被告未实际办理注销抵押手续。庭审中，原告称案涉房屋的贷款已经审批，当时是两被告一起去办理的，被告对此予以认可，但是称被告吴惠红只知道示范合同的存在，且房价为1,470,000元，并在示范合同中补签了名字，但是对补充协议不知情。庭审中，原告向本院提供了其与案外人吴某某的微信聊天记录，证明被告以房价上涨无力买市区的房子为由取消交易。被告对该微信聊天记录不予认可，认为系案外人的意思表示，与本案无关，但是对于取消交易的理由予以认可。本案审理中，原告已将剩余的870,000元房款支付至本院账户。以上事实，由原告提供的《房地产居间合同》、《上海市房地产买卖合同》及《补充条款》、收款收据2份、履约通知函及寄送凭证、上海市不动产登记簿房地产抵押状况信息、微信聊天记录、中介情况说明、律师费发票、贷款业务审批表及名片、租赁合同；被告提供的中国农业银行业务凭证、上海市房地产登记申请书以及原、被告的当庭陈述、本案庭审笔录等为证，并经本院查证属实。本院认为，本案中，原告与被告张宝军签订示范合同时，虽然被告吴惠红未签字，但是双方曾共同办理了案涉房屋的贷款手续，后被告吴惠红在示范合同中补签了名字，该份示范合同是双方真实意思表示，合法有效。至于《补充条款》，原告称当时系被告吴惠红漏签了，被告称吴惠红不知情，本院认为，《补充条款》与示范合同约定的价款、付款时间、交房等均不一致，该些条款涉及到原、被告双方的重大权利，根据本院查明的事实，被告吴惠红对出卖房屋系知情且同意的，考虑到两被告的夫妻关系，本院有理由相信被告吴惠红对该《补充条款》系知情的，故该《补充条款》应当对两被告具有约束力。关于案涉房屋的总价，本院认为，虽然示范合同约定价款为1,470,000元，但《补充条款》第1条已明确案涉房屋的实际成交总价为1,250,000元，且第5条亦明确双方约定2016年7月16日签订买卖合同，双方合同价格为1,470,000元。从以上内容来看，若案涉房屋价款为1,470,000元，双方实无必要通过补充条款明确实际成交价格，故本院认定《补充条款》中关于房屋价款、付款时间、交房系双方真实的交易目的。本案中，原告已将剩余房款支付至本院账户，可视为其已履行了此次交易的主要义务，现被告以无力购买市区房子、保留案涉房屋养老为由取消交易，其行为显属违约，应当承担相应的违约责任，原告要求继续履行双方签订的示范合同及《补充条款》的诉请，本院予以支持。至于涉案房屋上的抵押权，被告已全部结清银行贷款，但尚未注销抵押手续，为保证交易的顺利进行，被告理应在过户前办理相应的注销手续，故对于原告的该项请求，本院予以支持，相关义务银行应当予以协助。关于逾期交房的违约金，本院认为，双方在示范合同中明确约定了违约责任，故本院予以支持。至于原告主张的赔偿损失30,000元，因缺乏相应的依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、原告沈爱丽与被告张宝军、吴惠红于2016年7月16日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充条款》继续履行；二、原告沈爱丽应于本判决生效之日起十日内支付被告张宝军、吴惠红购房款人民币870,000元；三、被告张宝军、吴惠红应于本判决生效之日起十日内将位于上海市金山区龙胜东路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告沈爱丽；四、被告张宝军、吴惠红应于本判决生效之日起十日内办理上海市金山区龙胜东路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权注销手续；五、原告沈爱丽与被告张宝军、吴惠红应于上述抵押权手续注销后十日内共同办理上海市金山区龙胜东路XXX弄XXX号XXX室房屋的变更登记，将上述房屋过户至原告沈爱丽名下(相关交易税、费由原告沈爱丽承担)；六、被告张宝军、吴惠红应于本判决生效之日起十日内支付原告沈爱丽逾期交房违约金(以380,000元为基数，按照每日0.05%，自2016年9月11日计算到本判决生效日止)；七、驳回原告沈爱丽的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取8,205元、财产保全费5,000元，合计13,205元(原告已预缴)，由被告张宝军、吴惠红承担，于本判决生效之日起七日内缴纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王超二〇一六年十二月二十七日书记员  宋骏附：相关法律条文附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。