河北省青县人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0922民初3705号原告高洪涛，男，汉族，1956年9月30日生，住天津市河东区。委托诉讼代理人范宏明，天津悦德律师事务所律师。被告陈宏林，男，汉族，1972年1月8日生，住青县。被告河北省青县建工工程有限公司。统一社会信用代码：91130922755479195。地址河北省青县104国道稽征站南侧。法定代表人刘玉奎，经理。委托诉讼代理人孙耀峰，男，1955年3月22日出生，汉族，住河北省青县，系该公司职员。委托诉讼代理人于培璞，河北瑞方律师事务所律师。第三人天津中原物业顾问有限公司。法定代表人赖国强，总裁。组织机构代码：73037973。地址：天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。第三人于立芹，女，1971年8月4日生，汉族，住河北省青县。原告高洪涛与被告陈宏林、河北省青县建工工程有限公司、第三人天津中原物业顾问有限公司、于立芹案外人执行异议之诉一案，本院于2015年12月24日作出（2015）青民初字第2155号民事判决。原告高洪涛不服该判决，向沧州市中级人民法院提起上诉。沧州市中级人民法院于2016年6月24日作出（2016）冀09民终2369号民事裁定，发回重审。本院于2016年10月25日立案后，依法另行组成合议庭，经询问当事人对原告诉求的意见后，追加陈宏林为本案被告、变更于立芹为本案第三人，于2016年12月12日公开开庭进行了审理。原告高洪涛及委托诉讼代理人范宏明、被告河北省青县建工工程有限公司的委托诉讼代理人孙耀峰、于培璞到庭参加了诉讼，被告陈宏林、第三人天津中原物业顾问有限公司、于立芹经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院现已缺席审理终结。原告高洪涛诉称，2010年4月1日，原告高洪涛与第三人于立芹经第三人中原物业居间介绍签订房地产买卖居间合同，双方约定于2010年4月5日原告高洪涛给付第三人于立芹购房款50万元，于立芹将房屋交付高洪涛居住使用，高洪涛于2010年4月20日前交付于立芹购房款60万元，剩余23.5万元于办理房屋过户时结清。原告在该房屋内居住至今，于立芹未依约配合办理过户手续。因于立芹与他人纠纷，该房屋被青县人民法院以（2012）青民初字第2268号民事裁定查封。原告向青县法院提出异议，青县法院于2015年5月27日作出（2014）青执字第339号异01号执行裁定，驳回原告的异议。请求法院判决确认原、被告签订的《房地产买卖居间合同》有效并解除查封。被告陈宏林在法定期限内未提交答辩意见。被告河北省青县建工工程有限公司辩称，原告诉讼请求主体错误，其主张与客观事实不符，应驳回其诉讼请求。第三人于立芹在法定期限内未提交答辩意见。第三人天津中原物业顾问有限公司在法定期限内未提交答辩意见。经审理查明，河北省青县建工工程有限公司与陈宏林、于立芹民间借贷纠纷一案，本院在审理过程中作出（2012）青民初字第2268号民事裁定书，查封于立芹在房管部门备案登记的天津市河北区金品家园3-1-901室房屋，并于2012年10月22日向天津市河北区房地产管理局送达了协助执行通知书。后双方经调解达成协议，本院于2012年12月3日作出（2012）青民初字第2268号民事调解书：二被告（陈宏林、于立芹）拖欠原告（青县建工工程有限公司）813300元，于2013年4月20日前连带一次性付清；如到期不能给付，二被告连带承担自2012年3月9日起至实际给付之日止的利息，以本金813300元为基数，按月息千分之15计算。陈宏林、于立芹未按期履行付款义务，河北青县建工工程有限公司申请执行，本院于2014年10月16日作出（2014）青执字第339号裁定，查封上述房屋，原告高洪涛提出执行异议，本院于2015年5月27日作出（2014）青执字第339号异01号执行裁定，驳回了异议人高洪涛的异议。同时查明，陈宏林与于立芹于原为夫妻关系，2011年1月24日在青县民政局协议离婚。2010年4月1日，原告高洪涛与第三人于立芹在第三人天津中原物业顾问有限公司处签订房地产买卖居间合同，于立芹将其名下位于天津市河北区金品家园3-1-901室房屋（当时尚未取得房产证）卖与原告高洪涛，成交价133.5万元，高洪涛承诺于2010年4月5日交付于立芹部分房款50万元，于立芹承诺于2010年4朋5日付清该房屋煤、水、电等物业附属设施欠费，并将该房屋交于高洪涛居住使用，高洪涛承诺于2010年4月20日前交付于立芹部分房款60万元，剩余23.5万元于过户时交与于立芹。2010年4月1日原告给付于立芹定金5万元，2010年4月4日原告在中国农业银行河北支行津桥分理处分两笔支付给第三人于立芹共计40万元，2010年4月16日原告在上海浦东发展银行浦诚支行转账支付于立芹65万元，以上三笔款项，于立芹均出具了业主收据。原告高洪涛自2010年4月份入住该房屋居住至今，并交纳各项物业、生活费用，双方至今未办理过户手续。以上事实，由原告提交《房地产买卖居间合同》、收据、发票、供热合同、物业证明、移交清单、中国农业银行河北支行津桥分理处明细及存取款凭条、上海浦东发展银行浦诚支行转账凭条、高洪涛与孙大琴的结婚证、（2012）青民初字第2268号调解书及协助执行通知书、（2014）青执字第339号裁定书、（2014）青执字第339号异01号执行裁定书、陈宏林与于立芹的离婚协议书以及当事人当庭陈述予以证实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。2010年４月1日，原告高洪涛与第三人于立芹经第三人天津中原物业顾问有限公司居间介绍签订的房地产买卖居间合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，原告高洪涛已按合同约定支付大部分购房款并已合法占有该房屋至今，原告与第三人于立芹签订合同购买该房屋时，于立芹尚未取得房产证，后原告与于立芹无法取得联系，故至今未办理过户手续。本院查封该房屋在原告高洪涛与第三人于立芹签订有效的买卖合同之后，原告高洪涛已按要求将剩余价款23.5万元向本案被告河北青县建工工程有限公司交付执行。综上，原告高洪涛对该房屋享有的民事权益能够排除因民间借贷纠纷被告河北省青县建工工程有限公司对第三人于立芹债权的强制执行，原告请求判决原、被告签订的《房地产买卖居间合同》有效并解除查封，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告高洪涛与第三人于立芹签订的《房地产买卖居间合同》合法有效；二、原告高洪涛对天津市河北区金品家园3-1-901室房屋享有排除强制执行的权利，停止对该房屋的执行。案件受理费100元，由被告河北省青县建工工程有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沧州市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内向沧州市中级人民法院直接预交或转账交纳上诉费100元（收款单位：河北省沧州市中级人民法院，开户行：河北省沧州市农行北环支行，账号：×××）。逾期不交纳，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁彩霞人民陪审员  田嘉梅人民陪审员  倪世龙二〇一六年十二月二十七日书 记 员  赵 旭