云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2016）云2524民初1737号原告：苏云东，男，1982年9月2日生，汉族，农民，住建水县。委托诉讼代理人：吕莉，云南华垣律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨乐，云南华垣律师事务所律师。被告：建水鼎悦房地产开发有限公司。住所地：建水县临安镇北山小区二区*号。法定代表人：吴行松，系该公司总经理。委托诉讼代理人：马一，云南盟志律师事务所律师。原告苏云东与被告建水鼎悦房地产开发有限公司（以下简称“鼎悦公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏云东的委托诉讼代理人吕莉、杨乐、被告鼎悦公司的委托诉讼代理人马一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏云东向本院提出诉讼请求：要求被告鼎悦公司支付原告自2016年7月1日起至商品房具备法律规定的交付条件之日止按合同约定计算的逾期交房违约金，其中截止2016年10月30日的逾期交房违约金为35214.80元。事实与理由：2015年6月24日，原告苏云东与被告鼎悦公司签订《商品房购销合同》，约定苏云东购买鼎悦公司投资建设的位于建水县临安镇××土坡“××”××单元××商品房××套，套内建筑面积95.38平方米，单价每平方米3953.51元，总金额377086元；交付方式约定：被告鼎悦公司应于2016年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告，交接时，被告应以公告或电话的形式通知原告办理交接手续，并向原告提交《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》；逾期交房的违约责任约定：如鼎悦公司未按合同约定的时间交房，逾期30天内按每天30元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期30天后按原告已付款的0.1%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告已向鼎悦公司支付了全额购房款，但至起诉之日，被告向原告交付的商品房仍未整体验收合格，也未按照规定完成备案手续，不具备法律规定的交房条件，已经构成违约，故依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告鼎悦公司辩称，原告陈述的双方签订《商品房购销合同》的情况及合同约定的内容符合事实，被告鼎悦公司已收到原告支付的全额购房款。但合同履行过程中，被告已按照合同约定以手机短信的方式通知原告接房，原告亦于2016年7月1日实际接收了房屋。交接房屋时，被告向原告出示了《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》，但因办理房屋产权手续需要，暂由被告保管，原告方并无异议，故本案被告已按合同约定履行了商品房交付义务，被告不存在逾期交房的情形。双方在合同中约定的商品房在交付时应当经建设单位组织验收合格，被告鼎悦公司作为建设单位，已于2016年7月20日组织勘察、设计、监理、施工等单位并邀请了相关行政职能部门在场进行了房屋最终验收，并已验收合格，符合双方合同约定的交房条件；且原告实际接收房屋的行为亦表明其认可商品房符合合同约定。故原告以交付的商品房不具备交房条件为由主张违约金的理由不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。原告围绕其诉讼请求依法提交了下列证据：1.身份证、常住人口登记卡。证明原告的基本身份情况及诉讼主体资格。2.《商品房购销合同》一份。证明原、被告签订合同的情况及违约金的计算依据。3.购房款发票叁张。证明原告已全额付清购房款。经质证，被告鼎悦公司对原告提交的上述证据无异议，本院予以采信。被告鼎悦公司围绕其答辩理由依法提交了下列证据：1.营业执照副本、法定代表人身份证明、身份证。证明被告的诉讼主体资格。2.建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、土地使用权证、商品房预售许可证明。证明被告具有合法的房地产开发经营资质，并办理了相关手续。3.《商品房购销合同》一份。证明原、被告双方经协商，自愿签订合同的事实及合同约定双方权利义务的情况。4.工程竣工验收证明书一份。证明被告鼎悦公司已组织勘察、设计、监理、施工等单位对房屋进行了验收，且验收合格，符合合同约定的交房条件。5.住宅钥匙及可视电话领用登记表。证明原告已于2016年7月1日接收了房屋，认可房屋具备合同约定的交房条件。6.《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》各一份。证明被告已向原告出示了两书，为方便办理房屋产权手续需要，而暂时由被告保管。经质证，原告对证据1-5的真实性无异议，但认为《工程竣工验收证明书》只能证明商品房已经过部分验收，但因该房屋未取得消防、环保、市政规划的验收，仍不具备法律规定的交房条件；证据6与证据4相互矛盾，被告在商品房未经相关单位验收就出具该两证书，不符合法律规定，故不予认可。本院认为，原告对被告提交的证据1-5的真实性无异议，本院予以采信，就证据证明力大小的分歧上，本院认为：《工程竣工验收证明书》系被告鼎悦公司组织相关单位对整体工程的地基、主体结构、装饰装修、建筑屋面、给排水、建筑电气、通风、电梯等工程及工程质量控制资料等的竣工验收，符合双方合同约定的“经建设单位组织验收合格”的标准；原告接收房屋的行为系对房屋的转移占有，应视为房屋的交付使用。证据6《房屋质量保证书》第4条明确保证工程已经建设、勘察、设计、施工、监理等部门共同验收，但该工程实际到2016年7月20日才进行竣工验收，其于2016年6月30日出具的《房屋质量保证书》不符合法律规定，本院不予采信。本院依法向建水县住房和城乡建设局调取了“曼金湾住宅小区三期”工程的《工程质量监督报告》一份。该报告通过对工程的监督检查、对建设、勘察、设计、监理、施工等责任主体单位的检查，最终于2016年7月29日给出监督意见为同意五方责任主体单位的验收意见，按合格工程验收。经质证，原、被告对本院依法调取的证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告鼎悦公司为具备房地产开发经营资质的有限责任公司，该公司于2014年10月24日取得位于建水县临安镇××土坡“××住宅小区××期”工程的《商品房预售许可证明》。2015年6月24日，原告苏云东与被告鼎悦公司签订《商品房购销合同》，合同约定的内容与原告诉称一致。合同签订后，原告于2015年6月25日向鼎悦公司支付房屋首付款117086元，同年7月6日支付房屋款项6万元，同年11月19日支付房屋尾款20万元，购房款已全部付清；被告鼎悦公司于2014年4月20日开工建设后，于2016年6月21日竣工，并于6月30日前以手机短信的方式通知原告接收房屋，原告接到通知后于2016年7月1日领取了房屋钥匙，办理了房屋交接手续。另查明，2016年7月20日，被告鼎悦公司组织了勘察、设计、监理、施工等单位对工程进行了竣工验收，验收结论为合格。建水县建筑质量监督站通过对工程竣工验收进行监督后，于2016年7月29日出具《工程质量监督报告》，同意五方责任主体单位的验收意见，按合格工程验收。本院认为，原告苏云东与被告鼎悦公司签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定履行各自义务。原告苏云东已按照合同约定向被告鼎悦公司支付了房屋总价款，被告应按照合同约定于2016年6月30日前将经验收合格的房屋交付原告。被告鼎悦公司虽然在合同约定的交付期间内履行了通知原告接房的义务，并于2016年7月1日已将房屋交付原告使用，但交房时，该房屋还未经竣工验收合格，不符合合同约定的交付条件，故被告鼎悦公司仍应承担未交付验收合格房屋的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定的数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法”。原、被告双方签订的《商品房购销合同》已约定了支付违约金的计算方法，故应按合同约定的计算方法确定违约金。被告鼎悦公司组织竣工验收合格之日为2016年7月29日，故其逾期交付验收合格房屋的时间为29天，被告鼎悦公司应向原告支付的违约金为870元（30元/天×29天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：由被告建水鼎悦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告苏云东逾期交房违约金人民币870元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费680元，确定收取50元，由被告建水鼎悦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  唐世红审 判 员  付玲芳人民陪审员  郑雅芝二〇一六年十二月二十八日书 记 员  田 吉