湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0121民初4254号原告湖南新长海商业物业运营管理有限公司，住所地：长沙经济技术开发区新长海中心服务外包基地3栋A座11楼，注册号/统一社会信用代码：91430100397730764K。法定代表人陈阳怀，执行董事。委托代理人关艳，女,汉族，住湖北省公安县，系该公司职员。被告湖南星城财富商务信息服务有限公司，住所地：长沙市经济技术开发区新长海中心服务外包基地3栋A座106，注册号/统一社会信用代码：9143010034469224X0。法定代表人洪正国。被告洪正国，男，1965年9月28日出生，汉族，住湖南省宁乡县。原告湖南新长海商业物业运营管理有限公司（以下简称新长海公司）与被告湖南星城财富商务信息服务有限公司（以下简称星城财富公司）、洪正国房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告新长海公司请求判令：1、解除原告新长海公司与被告星城财富公司签订的《铺位租赁合同》，并腾空商铺内的物品、返还租赁的商铺；2、两被告共同支付租金248943元，（从2016年1月1日起暂计算至2016年7月14日，实际计算至腾空商铺并返还商铺之日）；3、两被告支付迟延支付租金的违约金共计64227元（从2015年11月1日暂计算至2016年7月14日，实际计算至实际付款之日）；4、两被告承担本案全部诉讼费用及其他费用。案件审理过程中，原告新长海公司变更诉讼请求为：1、解除原告新长海公司与被告星城财富公司签订的《铺位租赁合同》，并腾空商铺内的物品、返还租赁的商铺；2、被告星城财富公司支付原告新长海公司自2016年1月1日起至《铺位租赁合同》终止之日止的租金；3、被告星城财富公司按租金标准支付原告新长海公司自《铺位租赁合同》终止之日起至商铺实际腾空之日止的商铺占用费；4、被告星城财富公司按照《铺位租赁合同》第六条的约定支付从2015年11月1日计算至实际支付之日止的违约金（其中暂计算至2016年9月23日的违约金为173639元）；5、请求被告洪正国对被告星城财富公司的上述债务承担连带清偿责任；6、请求两被告承担本案的全部诉讼费用。被告星城财富公司答辩要点：原告新长海公司所述事由与事实不符，被告星城财富公司与原告新长海公司于2015年5月1日就本案所涉商铺签订过一份商铺租赁合同，合同约定的租金为10元/平方米，合同签订后至今被告星城财富公司已支付租金共计24万余元。另，该租赁商铺实际面积少于合同确定的面积，且因该门面处于在建工程周围，严重影响经营，原告新长海公司提出的诉讼请求无事实及法律依据。被告洪正国答辩要点：对被告洪正国承担连带清偿责任的债务范围有异议，被告洪正国仅对被告星城财富公司的部分债务承担连带清偿责任。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、2014年12月至2015年4月期间，被告洪正国向案外人湖南德坤投资置业有限公司陆续支付保证金共计50000元。2015年5月1日，被告洪正国作为承租人与作为出租人的案外人湖南德坤投资置业有限公司签订了一份铺位租赁合同，合同项下铺位的位置为新长海广场3-A栋1层106号铺。合同签订后，案外人湖南德坤投资置业有限公司于2015年5月向被告洪正国交付案涉商铺。2、2015年11月1日，针对被告洪正国与案外人湖南德坤投资置业有限公司的上述铺位租赁合同所涉商铺，原告新长海公司作为出租人与作为承租人的被告星城财富公司再次签订一份合同编号为XCHGC-3-A-106的《铺位租赁合同》，合同第一条约定，合同项下铺位的位置为新长海广场3-A栋1层106号铺，建筑面积为275.1平方米，被告星城财富公司/天/平方米；租金支付期限：双方约定，按自然月天数计算月租金，每三个月为一个支付期；乙方应在每个支付期结束前10天向甲方支付下一支付期的租赁费用。合同第五条约定，5.1为了确保本合同下各款项、费用按时足额交纳，乙方同意向甲方交纳合同保证金；5.2乙方应当在本合同签订同时向甲方一次性交纳合同保证金计50000元。如乙方未能如约交纳租金时，甲方有权从合同保证金中直接予以扣抵或扣罚，不足部分仍有权向乙方追索……合同第六条约定，乙方延期向甲方交纳其应付款项或费用，则甲方有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日千分之三计算。从应付之日至实际全额付清之日。合同第九条约定，9.4因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还相当于三个月租赁费用的合同保证金及乙方已缴纳的其他款项，并有权要求乙方赔偿不低于相当于三个月租赁费用的经济损失。乙方应在合同解除后7日内向甲方支付该违约金，如乙方未能按时支付违约金的，甲方有权按本合同第六条约定向乙方收取迟延履行违约金；……9.6乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除本合同，乙方应按照本条第4项约定承担违约责任。合同解除后，如果乙方不按第八条约定归还铺位，则甲方有权采取措施，比如封铺、将乙方在该铺位内的财物强制搬出等，因此导致的损失和责任由乙方自行承担，且乙方所缴纳的保证金不予退还：……9.6.2迟延支付租金。物业管理费、能源费等应付款项或费用超过15日的或累计超过30日的。《铺位租赁合同》签订时，原告新长海公司认可其承接了由被告星城财富公司法定代表人洪正国已向案外人湖南德坤投资置业有限公司支付的保证金50000元。3、2015年11月15日，原告新长海公司向被告星城财富公司发出《湖南新长海商业物业运营管理有限公司写字楼租赁费催缴费单》，该催缴费单载明：“贵方与我司于2015年11月1日签订了，根据约定，贵司需向我司支付2015年11月1日至2016年1月31日期间租赁费共计116422.32元。请接此通知后，烦请对租赁费进行确认，并按合同约定支付租赁费等费用……”，该催缴单由被告洪正国签收。4、2015年11月18日，原告新长海公司向被告星城财富公司发出《告知函》，该函载明：“……现贵公司已经拖欠2015年11月-2016年1月期间租金费用共计116422.32元。为维护贵我双方的合法利益，请于2015年11月18日17:00前将上述费用一次性交纳至我公司财务办公室，否则我公司将根据合同约定采取相关措施（包括但不限于停水、停电等措施），因此对您的经营造成任何影响与损失，我公司将不承担任何责任……”，该函由被告星城财富公司员工于当日签收。5、2016年1月28日，被告星城财富公司向原告新长海公司出具一份《承诺书》，该书载明：“本人洪正国系湖南星城财富商务信息服务有限公司法人。前期因经营不善导致欠新长海商业物业运营管理有限公司2015.11.1-2016.1.31期间租金共计116422.32元。本人洪正国做出如下承诺：1、2015.11.1-2016.1.31期间租金116422.32元。本人于2016年1月29日先支付66422.32元，余下50000元在2016年2月底至3月15日前付清。2、2016年2月1日至2016年4月30日的租金。本人在2016年4月30日前全部付清……（以上承诺的前提是在约定期间内贵公司配合我方能正常营业）”。出具《承诺书》后，被告星城财富公司于2016年2月向原告新长海公司支付租金66422元。6、2016年3月24日，被告星城财富公司向原告新长海公司出具一份《承诺书》，该书载明：“……因本人在履行承诺中遇到了困难，特再次对以上欠款作出承诺，承诺如下：1、本人承诺在4月15日前将2015.11.1-2016.1.31余下欠款50000元交至湖南新长海商业物业运营管理有限公司财务。2、本人承诺在5月10日前将2016.2.1-2016.4.30欠款113940.92元一次性交至湖南新长海商业物业运营管理有限公司财务。如若本人未履行以上承诺任何一条本人愿意按合同约定履行违约责任并承担一切后果”。7、2016年6月12日，原告新长海公司作为债权人（甲方）与作为债务人（乙方）的被告星城财富公司、作为担保方的被告洪正国就被告星城财富公司所欠租金，签订了《还款协议书》一份，协议书约定，鉴于2015年11月1日，甲方与乙方就位于长沙经开区新长海广场3-A栋1层106商铺签订了《铺位租赁合同》（合同编号：XCHGC-3-A-106）……但自2015年11月1日起乙方拖欠甲方租金达28万余元。根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国担保法》等有关法律法规的规定，甲、乙双方协商一致，就乙方欠甲方租金还款事宜达成如下协议。合同第一条约定，甲乙双方经对账，确认截止2016年8月31日乙方尚欠甲方借款人民币280464.79元。合同第二条约定，由于乙方资金困难一直未履行该还款义务，为了保证甲方的债权能早日实现，乙方承诺按如下方式偿还：1、乙方承诺于2016年6月13日前偿还所欠借款人民币10000元；2、乙方承诺于2016年6月30日前偿还所欠借款人民币50000元；3、乙方承诺于2016年7月15日前偿还所欠借款人民币60000元；4、乙方承诺于2016年7月31日前偿还所欠借款人民币60000元；5、乙方承诺于2016年8月15日前还清所欠借款人民币50000元；6、乙方承诺于2016年8月31日前还清所欠借款人民币50000元；7、如果乙方有一期未按上述时间足额给付，则甲方有权就剩余借款向长沙县人民法院申请强制执行。甲方因主张权利产生的各项费用由乙方承担，同时乙方还须依照主合同《铺位租赁合同》向甲方支付所欠租金的违约金。合同第三条约定，丙方自愿为本合同项下甲方对乙方的债权承担连带责任保证。乙方如果未能按照本合同的约定向甲方清偿债务，丙方保证在还款期限届满后三个工作日内，将乙方所欠款项代为偿付给甲方。合同第四条约定，乙方一旦有一期未按上述时间足额给付，甲方将直接解除租赁合同，收回位于长沙经开区新长海广场3-A栋1层106商铺，相关违约事项遵照主合同《铺位租赁合同》执行。《还款协议书》签订后，被告星城财富公司向原告新长海公司支付欠款10000元。8、原告新长海公司为督促被告星城财富公司及时支付逾期房屋租金，在案涉合同履行期间两次对案涉铺位进行锁门封铺，后因被告星城财富公司支付部分租金或者承诺及时还款，解开对铺位的封锁。2016年9月15日至今，原告新长海公司又再次对案涉铺位进行锁门封铺。9、另查明，案外人湖南德坤投资置业有限公司为位于新长海广场3-A栋1层106号涉案租赁商铺的房屋所有权人，2015年11月，案外人湖南德坤投资置业有限公司将该商铺的物业经营管理权全权委托给了原告新长海公司。二、双方当事人有争议的事实1、关于原告新长海公司与被告星城财富公司双方签订的《铺位租赁合同》解除的问题。原告新长海公司认为，被告星城财富公司未按约定履行租金支付义务，原告新长海公司有权依据合同约定单方解除合同。被告星城财富公司认为，原、被告之间签订《铺位租赁合同》之前，曾就涉案商铺签订过另外一份《铺位租赁合同》，合同租金明显低于2015年11月1日签订的《铺位租赁合同》，涉案合同无效。另，被告星城财富公司虽未如期履行租金支付义务，但是原告新长海公司在被告星城财富公司迟延支付租金期间也对商铺进行过锁门，严重影响被告星城财富公司的正常经营活动，被告星城财富公司不同意解除合同，如合同解除，其解除时间应为2016年6月原告新长海公司锁门封铺之时。本院认为，首先，关于《铺位租赁合同》的效力。被告星城财富公司虽主张被告洪正国曾与案外人湖南德坤投资置业有限公司签订过《铺位租赁合同》，但案外人湖南德坤投资置业有限公司已经将该商铺的物业经营管理权全权委托给了原告新长海公司，被告星城财富公司与原告新长海公司作为合同当事人于2015年11月1日就原租赁商铺重新签订了一份《铺位租赁合同》，应视为对合同主体以及内容的变更，且合同已经实际履行，被告星城财富公司并未向本院提交其在合同履行期间对合同效力提出过异议的相关证据，故本院认定原告新长海公司与被告星城财富公司于2015年11月1日签订的合同编号为XCHGC-3-A-106的《铺位租赁合同》成立并已生效。其次，关于本案立案之时原告新长海公司的锁门封铺行为是否具有合同解除效力。《铺位租赁合同》履行期间，原告新长海公司两次采取锁门封铺的方式向被告星城财富公司催讨租金，且在被告星城财富公司支付部分租金或承诺付款之时将案涉商铺门锁打开并交付被告星城财富公司继续使用，从原告新长海公司反复多次锁门、解锁的行为方式看，其行为并无解除合同的意思表示，仅为促使被告星城财富公司及时支付租金。故被告星城财富公司提出原告新长海公司在本案立案时对案涉商铺采取的锁门封铺行为具有解除合同的效力的主张，本院不予采信。最后，关于《铺位租赁合同》的解除。依据《铺位租赁合同》第九条的约定“9.6乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除本合同……9.6.2迟延支付租金。物业管理费、能源费等应付款项或费用超过15日的或累计超过30日的”。《铺位租赁合同》系双方真实意思表示，被告星城财富公司至今未支付租金，合同约定的原告新长海公司单方解除合同条件已成就，故原告新长海公司作为解除权人可以解除合同。《合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，原告新长海公司向本院诉请解除其与被告星城财富公司签订的《铺位租赁合同》，本院依法于2016年9月23日将原告新长海公司提交的起诉状及其证据复印件送达给被告星城财富公司法定代表人洪正国，并由洪正国在送达回证上签字。该起诉状载明原告新长海公司要求解除合同的权利主张，送达被告星城财富公司即视为通知到达对方之时，故本院认定原告新长海公司与被告星城财富公司签订的《铺位租赁合同》于2016年9月23日解除。2、关于被告洪正国连带担保责任的问题。原告新长海公司认为，被告洪正国在《还款协议书》中明确约定对被告星城财富公司的债务提供连带责任保证，故在被告星城财富公司未依照《铺位租赁合同》的约定履行租金支付义务时，被告洪正国理应对被告星城财富公司所欠全部租金及违约金、商铺占用费承担连带清偿责任。被告星城财富公司、洪正国认为，《还款协议书》确为被告洪正国本人所签，对承担连带清偿责任无异议，但是被告洪正国只对被告星城财富公司部分债务承担连带清偿责任。本院认为，依据原告新长海公司与被告星城财富公司、洪正国签订的《还款协议书》第三条约定“丙方（被告洪正国）自愿为本合同项下甲方（原告新长海公司）对乙方（被告星城财富公司）的债权承担连带责任保证。乙方如果未能按照本合同的约定向甲方清偿债务，丙方保证在还款期限届满后三个工作日内，将乙方所欠款项代为偿付给甲方”，被告星城财富公司未依约按期足额还款时，被告洪正国理应依照协议约定对原告新长海公司就被告星城财富公司所欠债务承担连带清偿责任。另，依据《还款协议书》中“……确认截止2016年8月31日乙方尚欠甲方借款人民币280464.79元……为了保证甲方的债权能早日实现，乙方承诺按如下方式偿还……”的约定，《还款协议书》所涉债务范围仅为2015年11月1日至2016年8月31日期间被告星城财富公司应付而未付的租金280464.79元，被告星城财富公司在《还款协议书》签订后偿付了10000元，另，《铺位租赁合同》中约定“如乙方未能如约交纳租金时，甲方有权从合同保证金中直接予以扣抵或扣罚”，原告新长海公司在未将被告星城财富公司支付的保证金50000元退还被告星城财富公司之时，应将其抵扣被告星城财富公司尚欠的部分租金，故被告洪正国应对被告星城财富公司于《还款协议书》项下尚欠220464.79元的债务对原告新长海公司承担连带清偿责任，对原告新长海公司要求被告洪正国承担连带清偿责任的债务范围超过220464.79元的部分，本院不予支持。判决的理由与结果本院认为，一、原告新长海公司与被告星城财富公司、洪正国签订的《铺位租赁合同》及《还款协议书》系各方真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、被告星城财富公司至今未履行租金支付义务，原告新长海公司依约享有合同解除权，原告新长海公司诉请解除与被告星城财富公司签订的《铺位租赁合同》，且本院已将原告新长海公司提交的起诉状及证据复印件于2016年9月23日送达被告星城财富公司，故对原告新长海公司请求解除合同、并由被告星城财富公司将房屋腾空、交付原告新长海公司的主张，本院予以支持，本院认定案涉《铺位租赁合同》于2016年9月23日解除。三、合同履行期间，原告新长海公司向被告星城财富公司履行了房屋交付义务，被告星城财富公司理应依约按时足额履行租金支付义务，依据《铺位租赁合同》中保证金的约定，原告新长海公司在合同解除后，应将被告星城财富公司支付的保证金50000元予以退还或抵扣租金，在原告新长海公司未退还保证金的情况下，对原告新长海公司主张的租金249583.02元（2016年1月1日至2016年8月31日期间尚欠租金220464.79元；2016年9月1日至2016年9月23日期间租金29118.23元）的部分，本院予以支持，对原告新长海公司主张的租金超过249583.02元的部分，本院不予支持。四、原告新长海公司于2016年9月5日对被告星城财富公司租赁的涉案商铺进行锁门封铺，被告星城财富公司已无法进入商铺内从事正常经营活动，被告星城财富公司的租赁物使用权无法正常行使，另，在诉讼期间租赁合同效力不明的情况下，被告星城财富公司亦无搬离及向原告新长海公司交付租赁商铺的义务，故原告新长海公司要求被告星城财富公司支付合同解除后至商铺实际腾空之日止的商铺占用费，无合同及法律依据，本院不予支持。五、依据《铺位租赁合同》第六条之约定“乙方延期向甲方交纳其应付款项或费用，则甲方有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日千分之三计算。从应付之日至实际全额付清之日”，被告星城财富公司至今仍未如期履行租金支付义务，其行为已构成违约，应承担违约责任，原告新长海公司依约主张以尚欠租金为基数按每日千分之三从应付未付之日起计算至实际偿付之日止的违约金，其中2015年11月1日至2016年9月23日期间的违约金为173639元【具体计算方式为：（2015年11月1日至2016年1月31日的租金所产生的违约金以尚欠租金40050.94元为基数按每日千分之三从2015年11月1日起算至2016年9月23日）39410元+（2016年2月1日至2016年4月30日的租金所产生的违约金以尚欠租金103940.92元为基数按每日千分之三从2016年2月1日起算至2016年9月23日）73590元+（2016年5月1日至2016年7月30日的租金所产生的违约金以尚欠租金113940.92元为基数按每日千分之三从2016年5月1日起算至2016年9月23日）49564元+（2016年8月1日至2016年9月23日的租金所产生的违约金以尚欠租金68364.55元为基数按每日千分之三从2016年8月1日起算至2016年9月23日）11075元=173639元】，虽符合合同约定，但明显过高，本院结合法律法规相关规定及合同目的、实际履行等情况的综合考量，酌情将违约金调整为以每期尚欠租金为基数按每日万分之三从每期租金应付未付之日起计算至实际支付之日止（其中2015年11月1日至2016年9月23日期间违约金为17363.9元；2016年9月24日至实际偿还之日止的违约金以尚欠租金249583.02元为基数按每日万分之三标准计算），对原告新长海公司违约金主张超出部分，本院不予支持。六、被告洪正国理应就《还款协议书》中约定的租金270464.79元承担连带清偿责任，将被告星城财富公司支付的保证金50000元抵扣其部分尚欠租金后，对原告新长海公司要求被告洪正国对被告星城财富公司尚欠款项220464.79元的部分承担连带清偿责任的主张，本院予以支持，对于超过该责任范围的部分，本院不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决如下：一、原告湖南新长海商业物业运营管理有限公司与被告湖南星城财富商务信息服务有限公司签订的合同编号为XCHGC-3-A-106的《铺位租赁合同》于2016年9月23日解除；二、被告湖南星城财富商务信息服务有限公司于本判决生效之日起七日内将位于新长海广场3-A栋1层106号的商铺腾空并交付原告湖南新长海商业物业运营管理有限公司；三、被告湖南星城财富商务信息服务有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告湖南新长海商业物业运营管理有限公司租金249583.02元；四、被告湖南星城财富商务信息服务有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告湖南新长海商业物业运营管理有限公司违约金（其中2015年11月1日至2016年9月23日期间违约金为17363.9元；2016年9月24日至实际偿还之日止的违约金以尚欠租金249583.02元为基数按每日万分之三标准计算）；五、被告洪正国对被告湖南星城财富商务信息服务有限公司2015年11月1日至2016年8月31日期间尚欠租金220464.79元承担连带清偿责任；被告洪正国承担保证责任后，有权向被告湖南星城财富商务信息服务有限公司追偿；六、驳回原告湖南新长海商业物业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8398元，减半收取4199元，由原告湖南新长海商业物业运营管理有限公司负担1410元，由被告洪正国负担2789元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。代理审判员  刘贝二〇一六年十二月二日书 记 员  徐朝附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。