福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽08民再31号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：吕汉阳，男，1967年8月21日出生，汉族，农民，住龙岩市新罗区。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：吕金莲，女，1967年12月24日出生，汉族，农民，住龙岩市新罗区。上述两位再审申请人的共同委托诉讼代理人：江超勇，福建至信律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：陈惠健，男，1962年7月10日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被申请人（一审原告、二审上诉人）：黄银花，女，1963年1月16日出生，汉族，居民，住漳平市。被申请人（一审原告、二审上诉人）：林文盛，男，1969年1月9日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被申请人（一审原告、二审上诉人）：林建伟，男，1978年8月18日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。上述四位被申请人的共同委托诉讼代理人：张夏薇，福建力涵律师事务所律师。原审第三人黄晓捷，男，1980年9月26日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。再审申请人吕汉阳、吕金莲因与被申请人陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟及第三人黄晓捷房屋买卖合同纠纷一案，不服本院(2015)岩民终字第1539号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2016年8月31日作出(2016)闽民申字第1292号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人吕汉阳及其委托诉讼代理人江超勇、被申请人陈惠健、林文盛、林建伟及其委托诉讼代理人张夏薇到庭参加诉讼。原审第三人黄晓捷经本院依法传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。龙岩市新罗区人民法院一审查明：被告吕汉阳、吕金莲系夫妻关系。位于龙岩市新罗区中城双路亭中街新村1-1号房屋一幢,共六层，系被告吕汉阳、吕金莲所有，该幢房屋未办理土地使用权证及房屋所有权证。2011年1月15日，原告陈惠健、黄银花、林文盛及第三人黄晓捷与被告吕汉阳、吕金莲签订《房屋转让协议书》一份，约定：二被告同意将“龙岩市新罗区中城双路亭中街新村1-1号，东邻砖瓦平房、南至新村通道围墙、西至与吕汉明交界各自18墙，北邻空地”一幢房屋（含大门前一块空地）转让给原告陈惠健、黄银花、林文盛及第三人黄晓捷所有，转让款93万元；协议签约生效后，原告陈惠健、黄银花、林文盛及第三人黄晓捷一次性付清给二被告93万元。当日，原告陈惠健、黄银花、林文盛及第三人黄晓捷向二被告支付房屋转让款93万元，二被告为此向原告陈惠健、黄银花、林文盛及第三人黄晓捷出具收条一张。2011年6月1日，被告吕汉阳与原告林文盛签订《租赁合同书》一份，约定被告向原告租赁龙岩市新罗区中城双路亭中街新村1-1号房屋，租期从2011年6月1日至2011年12月30日止，月租金300元。如在租赁期内遇国家征用时，被告无条件搬出。2012年4月6日，第三人黄晓捷及其妻子刘荣秀（甲方）与原告林建伟及其妻子翁艳华（乙方）签订《协议书》一份，约定甲方将其购买的龙岩市新罗区中城双路亭中街新村1-1号房屋的六分之一产权份额转让给乙方，房屋转让款16.5万元。2014年8月4日，龙岩市人民政府作出龙政征决（2014）6号《关于龙腾北路五期（青竹路——北三环）道路建设项目房屋征收决定书》，并发布征收公告，决定对位于新罗区中城、西陂街道、东至闽西监狱、山体、西至双路亭新村、龙州科技园，南至龙腾北路三期，北至北三环范围内国有土地上的房屋进行征收。龙岩市新罗区中城双路亭中街新村1-1号房屋在征收范围内。2014年9月24日，四原告起诉要求确认龙岩市新罗区中城双路亭中街新村1-1号房屋的拆迁补偿（安置）权益归四原告所有，原审法院于2014年10月30日作出（2014）龙新民初字第5942号民事判决，支持四原告的诉讼请求。二被告不服提起上诉，2015年3月19日，龙岩市中级人民法院作出（2015）岩民终字第18号民事判决，判决撤销原判，驳回被上诉人陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟的诉讼请求。2015年3月27日，四原告诉至原审法院，请求判令二被告返还四原告购房款93万元，赔偿四原告因《房屋转让协议书》无效造成的损失187万元。诉讼中，原审法院依四原告的财产保全申请作出民事裁定书，依法冻结被告吕汉阳在中国建设银行股份有限公司龙岩第一支行的存款280万元。为此，四原告预付诉讼保全申请费5000元。一审另查明，2015年4月13日，被告吕汉阳与龙岩市住房和城乡建设局签订《龙岩市城市房屋征收货币补偿协议书》（2014279号），主要内容：被征收房屋所在地中城街道中街新村1-1组，总楼层数6层，整幢，房屋的朝向南，区位等级为肆级，房屋产权性质私有，房屋主要结构砖混。房屋占地面积124.73㎡，其中建筑占地124.73㎡，总建筑面积783.66㎡，违章建筑面积285.71㎡，合法建筑面积其中住宅497.95㎡。补偿金额：房屋补偿费2511905.32元，装潢、附属物及构筑物补偿金额290527.05元，共计2802432.37元；奖励费、临时安置补助费和房屋搬迁补偿费合计427739.05元，前述补偿金额总计3230171.42元。2013年5月份左右，被告吕汉阳曾出具委托书给龙岩市祥业房屋征收服务有限公司，同意由四原告领取180万元的房屋拆迁补偿款，后委托书被取回。龙岩市新罗区人民法院一审认为，因无效合同取得的财产应当予以返还；不能返还则应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失，该损失应包括因该合同产生的信赖利益损失。现原、被告签订的《房屋转让协议书》经生效的判决确认为无效合同，故四原告主张二被告返还购房款93万元，符合法律的规定，予以支持。本案中，二被告对农村集体土地使用权转让的违法性是明知的，而四原告作为城镇居民亦应当知道购买农村房屋的违法性，且四原告购买房屋后又以不合理的低价返租给二被告，因此原、被告对合同无效均有过错。本案讼争房屋的拆迁补偿款包含：房屋补偿费2511905.32元，装潢、附属物及构筑物补偿金额290527.05元，合计2802432.37元，扣除93万元购房款，余款1872432.37元。综合考虑二被告房屋拆迁、补偿所获利益以及四原告因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素，酌情认定二被告赔偿四原告的损失为93万元。二被告主张《房屋转让协议书》只转让五层房屋，第六层房屋系转让房屋后被告加盖的，因被告对加盖房屋时间的陈述存在矛盾，且在出卖房屋后再自行加盖有违常理；结合法院对林育峰的调查笔录，可明确房屋拆迁测量时是五层半，不存在临时搭盖，故对被告的抗辩不予采信。二被告主张装潢、附属物不属于房屋转让的范围，因原、被告转让的为房屋一幢，即包含该幢房屋内的所有的装潢、附属物，故被告的抗辩不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、被告吕汉阳、吕金莲应于判决生效之日起十日内返还原告陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟购房款930000元。二、被告吕汉阳、吕金莲应于判决生效之日起十日内赔偿原告陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟损失930000元。一审案件受理费29200元，由原告陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟负担7660元，由被告吕汉阳、吕金莲负担21540元；财产保全费5000元，由被告吕汉阳、吕金莲负担。宣判后，一审原告陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟与一审被告吕汉阳、吕金莲均不服，向本院提起上诉。本院二审查明，上诉人陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟除对原审判决查明认定“2013年5月份左右，被告吕汉阳曾出具委托书给龙岩市祥业房屋征收服务有限公司，同意由四原告领取180万元的房屋拆迁补偿款，后委托书被取回”的表述有异议，认为出具委托书的行为是吕汉阳的单方行为，四上诉人并不认可之外，对一审判决查明认定的其他事实无异议。上诉人吕汉阳、吕金莲除对一审判决查明认定陈惠健、黄银花、林文盛及第三人黄晓捷向其支付房屋转让款93万元有异议，认为对方实际并无支付该款之外，对一审判决查明认定的其他事实无异议。针对上诉人陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟的异议，本院经审查认为，吕汉阳曾出具同意由陈惠健等四人领取180万元房屋拆迁补偿款的委托书给龙岩市祥业房屋征收服务有限公司，后委托书被取回的事实，有一审法院向龙岩市祥业房屋征收服务有限公司项目经理所作的调查笔录以及双方当事人在一审庭审中的陈述予以证实，关于委托书由谁取回，一审法院并未予以认定。针对上诉人吕汉阳、吕金莲的异议，本院经审查认为，上诉人陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟支付给上诉人吕汉阳、吕金莲93万元房屋转让款有上诉人吕汉阳、吕金莲一审出具的《收条》为凭，对上诉人吕汉阳、吕金莲的异议主张不予采信。综上，本院二审对一审认定的事实予以确认。本院二审另查明，一审法院于2015年9月10日向上诉人陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟、吕汉阳、吕金莲送达一审判决书。上诉人陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟于2015年9月25日向一审法院提交上诉状。上诉人陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟向本院提交现场照片2张，同时申请本院视案件审理需要前往房屋原址四周进行现场勘察，以证明讼争房屋即坐落在照片中小车所在位置，现场看不出土地属于农村集体土地的迹象，合同无效的过错在出卖方。经质证，上诉人吕汉阳、吕金莲对证据的真实性没有异议，但认为证据无法证实四上诉人的主张，照片从另外一个角度看则完全不同。本院经审查认为，四上诉人提供的照片真实、合法、与本案相关，但仅凭照片无法证明上诉人的主张，本院对其证明主张不予采信，对其现场勘察申请不予准许。上诉人吕汉阳、吕金莲未向本院提交新的证据。本院认为，上诉人陈惠健等人认可双方在商量房屋买卖事宜时，上诉人吕汉阳已向其出具原龙岩市人民政府龙政（1994）综140号《龙岩市“造福”工程实施方案》以及有关该房屋乡镇审核、市政府批准的审批表。上诉人陈惠健等四人在明知讼争房屋系上诉人吕汉阳、吕金莲因“造福工程”搬迁后审批兴建，再以上诉人吕汉阳出具的身份证信息显示其为新罗区岩山乡丹畲村村民而主张其有理由相信讼争房屋土地属国有性质，房屋可以买卖的主张不能成立，本院不予采信。上诉人陈惠健等人作为城镇居民应当知晓我国当前法律、政策规定禁止城市居民购买农村住宅房屋。上诉人吕汉阳、吕金莲作为出卖人，在转让讼争房屋时明知受让人非本集体经济组织成员，讼争房屋及土地属于我国法律禁止流转的范围仍然签订房屋买卖合同，原审法院认定双方当事人对合同无效均有过错，本院予以认同。上诉人陈惠健等人有关其对合同无效没有过错或过错程度较小的主张，本院不予采信。本案以及双方当事人之前的诉讼实际都因双方无法就涉案房屋征收补偿款的分配达成一致意见而产生。上诉人陈惠健等人购买讼争房屋虽不为居住使用，不存在买卖合同无效后买受人无房居住的情形，但从双方当事人2011年签订房屋买卖合同后房屋价值提高，尤其是征收补偿数额超过原购房价格的3倍而中国人民银行同期同类贷款基准利率自2011年起基本呈下降趋势的情况下，若仅将购房款按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息作为上诉人陈惠健等人的损失，将导致双方当事人之间利益严重失衡，不符合公平原则，亦与我国合同法第五十二条规定相悖。上诉人吕汉阳、吕金莲主张仅应返还上诉人陈惠健等人购房款以及购房款按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息的主张，本院不予采信。在双方当事人都有过错的情况下，原审法院结合本案实际情况，综合考虑出卖人因拆迁补偿可获得的利益以及买受人因房屋现有价值与原买卖价格的差异造成的损失，酌情认定出卖人赔偿买受人93万元并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第八十二条第二款“期间以时、日、月、年计算。期间开始的时和日，不计算在期间内”以及第一百六十四条第一款“当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉”的规定，上诉人陈惠健等人于2015年9月10日收到一审判决书，于上诉期限的最后一日，即2015年9月25日提交上诉状并未超过上诉期限，上诉人吕汉阳、吕金莲有关上诉人陈惠健等人的上诉超过上诉期限，应驳回上诉的主张本院不予采信。第三人黄晓捷已经将房屋转让给林建伟夫妇，房屋的所有权利一并转让，同时在原审中表示房屋的所有权利义务都归林建伟，不再主张权利，故林建伟有权提起诉讼主张有关权利，上诉人吕汉阳、吕金莲有关林建伟诉讼主体不适格的主张，本院不予采纳。上诉人吕汉阳、吕金莲主张房屋第六层由其兴建，但未提供充分证据予以证实，原审法院未予以采信并无不当。上诉人吕汉阳、吕金莲转让讼争房屋时应转让整幢房屋及其附属物，其主张附属物补偿款应归其所有无事实和法律依据，原审法院未予以支持正确。上诉人陈惠健等人向原审法院申请保全上诉人吕汉阳的存款金额虽超过原审法院支持上诉人陈惠健等人的诉请金额，但超过部分是否属于错误保全与本案属不同法律关系，亦与本案无关，原审法院无需也无权进行审理，上诉人吕汉阳、吕金莲有关原审法院漏审漏判上诉人陈惠健等人的错误保全给其造成的损失的主张，本院不予支持。上诉人吕汉阳、吕金莲还主张原审法院遗漏驳回上诉人陈惠健等人的其他诉讼请求，对此本院认为，原审法院仅部分支持上诉人陈惠健等人要求赔偿因《房屋转让协议书》无效造成的损失的诉讼请求，遗漏驳回其余诉讼请求，确存在瑕疵，但原审法院认定事实清楚，适用法律正确，该瑕疵不影响案件实体的正确性，本院对原审判决予以维持。综上，上诉人的上诉请求，本院均不予支持。原审第三人黄晓捷经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21630元，由上诉人陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟负担10873元，上诉人吕汉阳、吕金莲负担10757元。一审案件受理费按原审法院判决计收。再审申请人吕汉阳、吕金莲再审申请请求：1、撤销原一、二审判决，改判再审申请人应返还被申请人购房款93万元；支付给被申请人以93万元为本金自2011年1月15日起至2016年3月31日止按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的利息；驳回被申请人的其他诉讼请求。2、被申请人已经获得的损失赔偿93万元和执行阶段逾期履行利息14162元应退还给申请人并支付给申请人以93万元为本金自2016年3月31日起至判决确定的履行期限止按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的利息；3、龙岩市新罗区人民法院已收取申请人执行费21000元应退还给申请人；4、对原一、二审的案件受理费及财产保全费作相应的改判。主要事实和理由：一、原判决应当适用《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定进行判决而未适用，属适用法律确有错误。按合同法第五十八条的立法本意，“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”是指一方有过错，一方无过错，有过错的一方赔偿对方即无过错方损失，本案双方均有过错，显然不适用赔偿对方损失的方式处理本案；“双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案双方均有过错，应当各自承担相应的责任，如何承担各自相应的责任，法律没有明确规定，也没有明确的司法解释，因此原判决适用赔偿对方可得利益损失没有法律依据，且与其认定双方均有过错自相矛盾。二、本案造成无效合同的原因及过错显著轻微，应适用相对较轻的直接损失赔偿原则。合同法第五十二条规定的五种合同无效的情形，本案是第五种，是五种合同无效情形中最轻微的一种，且双方实际上并不知道房屋转让协议违反何种法律的强制性规定，故要求双方应当知道对自己所签房屋转让协议违反何种法律及是否有效显然标准过高，原一审法院都认为该房屋转让协议有效，作为普通公民更难分辨其有无违法和是否有效，原一审及原判决认定双方都明知转让违法不是事实且不合常理，可见双方在签订房屋转让协议时并非故意违法，仅是缔约过失，因此其违法过错显著轻微，在处理本案此类无效合同承担责任时应适用较轻的直接损失即利息损失原则，而不应适用较重的可得利益赔偿原则。三、在法律和司法解释无明确规定的情况下本案可参照适用学理解释或司法判例，违反法律禁止性规定导致合同无效而承担的缔约过失责任的赔偿范围包括（1）缔约费用；（2）为履约而准备所支出的费用；（3）受害人支出上述费用的利息损失等（见司法部法学教材编辑部编审的高等政法院校规划教材《合同法学》P56），不包括可得利益。在审判实践中处理此类无效合同都是承担利息损失。四、原判决应当适用最高人民法院会议纪要而未适用属适用法律确有错误。2015年8月3日由最高人民法院发布的《2015年度全国民事审判工作会议纪要》第35条明确规定“合同（专指农民出售其宅基地的房屋买卖合同）无效后，买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。买受人已经对该房屋进行改建或者翻建，也可以一并请求赔偿翻建或者改建的成本”。上述会议纪要的规定是针对本案同一类型案件处理的指导意见，明确了对本案同一类型案件按直接损失承担责任的处理原则。原审没有适用，也没有说明为何不适用，显然属适用法律错误。综上，认为原判决适用法律确有错误，导致判决错误，请依法改判。陈惠健等人答辩称：首先，认为讼争房屋买卖是有效的，讼争房屋地处是龙岩市的中心地区，是城市用地，是边坡荒地。第二，根据合同法58条的规定，考虑到申请人在已经给付出卖收取房款并交房，在该房屋即将被拆迁，又以该协议违法要求确认无效。被申请人认为，出卖人对于买受人的信赖利益予以赔偿，该信赖利益要考虑房屋出卖人房屋拆迁补偿所获得的利益，以及买受人因为房屋的现值的和原买卖价格的差异造成的损失两方面予以确认。第三，房屋转让协议无效的后果，被申请人是不存在过错，被申请人无从得知该房屋是农村房屋，认为赔偿的范围应该是买受人信赖利益的损失，而不是银行同期利息的计算，要考虑到房屋拆迁补偿的利益。第四，在2012年8月26日申请人以授权书的形式和被申请人达成讼争房屋分配协议。在授权书中吕汉阳表示同意向陈惠健支付拆迁补偿款180万元，陈惠健代表另外三个被申请人接受了该授权书，这说明双方意思表示达成一致，而且该授权书也交给过负责讼争房屋拆迁的祥业服务公司，由此认为双方达成的关于房屋拆迁款180万元的协议是有效的，是双方当事人的真实意思表示。这个协议是根据新的事实达成的，涉及的是拆迁款的分配，而不是集体土地的转让，内容合法有效。至于申请人提出的授权书被取回的问题。首先是当时双方之间对补偿有新的争议，被申请人要求申请人增加补偿款，当时申请人没有同意，既然授权书是双方一致的表示，就表明已经认定了180万元由被申请人收取的事实。授权书被取回，不代表该授权书无效。申请人在代理意见中表示，只有申请人才有撤回权，在质证的时候申请人也认可了授权书的效力，对于申请人所述有书面的撤回函，撤销这份授权书，申请人也没有提交相关的证据予以证实。退一步认定房屋转让协议无效，赔偿数额的具体认定，因为原来的房屋转让协议按银行利息四倍计算，双方于2011年1月15日所根据的2010年12月26日中国银行同期3-5年利率计算，这个年利率是年利率6.22%，折算也是月利率2.07%，所以不管是原来的利率还是现行最高院的计算这样的计算结果，也差不多是180万，所以认为应该按照提交的授权委托书来返还180万。第五，对于申请人提出的再审诉讼请求第5.6.7.8项，认为申请人提出的诉讼请求已经超出了原审范围，增加诉请求。根据规定，人民法院在具体的再审请求范围内审理案件，当事人超出原审范围增加诉讼请求不属于再审范围。再审申请人吕汉阳、吕金莲对原一、二审查明的事实提出如下异议：1、对“协议签约生效后，原告陈惠健、黄银花、林文盛及第三人黄晓捷一次性付清给二被告93万元。”有异议，认为对方并没有实际支付93万元的购房款，这是借贷的本金和利息，但现没有证据证明这不是购房款。2、对“2013年5月份左右，被告吕汉阳曾出具委托书给龙岩市祥业房屋征收服务有限公司，同意由四原告领取180万元的房屋拆迁补偿款，后委托书被取回。”有异议，认为应明确委托书是被申请人提交与取回，现看来确实是被申请人取回。被申请人陈惠健等人对原审查明的事实提出如下异议：认为“被告吕汉阳曾出具委托书给龙岩市祥业房屋征收服务有限公司，同意由四原告领取180万元的房屋拆迁补偿款，后委托书被取回。”中对委托书表述不正确，应该是授权书。在再审过程中，再审申请人吕汉阳、吕金莲提供如下证据：龙岩市新罗区人民法院出具的“福建省单位内部往来结算票据”说明本案的执行情况，因为涉及改判后执行回转问题。被申请人陈惠健等人对证据真实性没有异议，认为执行时法院收取相应的费用和逾期利息是合法有效。被申请人陈惠健等人提交一份《授权书》，拟证明再审申请人吕汉阳、吕金莲与被申请人陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟于2012年8月26日达成了关于讼争房屋拆迁补偿款分配的协议，再审申请人吕汉阳、吕金莲同意向再审被申请人陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟支付拆迁款180万元，是双方真实的意思表示。再审申请人吕汉阳、吕金莲对该份证据的真实性没有异议，但对合法性和证明对象有异议，认为这份委托书出具给拆迁公司后由被申请人取回，取回的意图就是反悔，没有取回本案就不存在纠纷。再审申请人向拆迁公司出具书面函收回授权委托书，授权书已经没有法律效力，对双方当事人没有约束力。本院对再审时双方当事人提交的证据予以认定如下：对于再审申请人提交的证据，认为该份证据是涉及案件的执行问题，与本案的处理无关，不予采信。对被申请人提交的证据作为本案事实的认定依据，予以采信。再审确认原一、二审查明的事实。再审另查明：1、(2015)龙新民初字第2743号正卷庭审笔录(第一次)第114号载明，作为原告的陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟和作为被告的吕汉阳、吕金莲均向法庭提供了《龙岩市造福工程搬迁户申请报告表》作为证据。陈惠健等人认可双方在商量房屋买卖事宜时，吕汉阳已向其出具原龙岩市人民政府龙政（1994）综140号《龙岩市“造福”工程实施方案》以及有关该房屋乡镇审核、市政府批准的审批表。2、2012年8月26日吕汉阳出具一份授权书，内容为“龙岩市祥业房屋拆迁公司：本人吕汉阳，身份证号：35260119670821XXXX，今位于中街新村1-1号房屋征迁，本人同意将该房征迁款中提取人民币壹佰捌拾万元整转给陈惠健帐户。以上内容是本人真实意愿。授权人：吕汉阳2012.8.26”。该份授权书于2013年5月份左右，由陈惠健等人交给龙岩市祥业房屋征收服务有限公司，后又被陈惠健等人取回。3、本院(2015)岩民终字第18号民事判决书载明：“本院认为，……我国的现行土地法律、法规、政策规定，尚未许可城镇居民可以购买土地权属为农村集体所有的农村住宅房屋。本案中，被上诉人陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟既不是与上诉人吕汉阳、吕金莲同类身份人员即根据原龙岩市人民政府龙政（1994）综140号《龙岩市‘造福工程’实施方案》搬迁至原龙岩市中城街道中街居民委员会的搬迁安置户，也不是原龙岩市中城街道中街居民委员会居民或该居民委员会尚未转型改变身份的农村居民（农民），而是均为不同区域的城镇居民。原审判决对吕汉阳、吕金莲将讼争房屋以转让形式出卖给原告陈惠健、黄银花、林文盛及案外人黄晓捷所签订的《房屋转让协议书》效力作出确认及确认该合同自成立时生效均为不当。同理，原审判决对案外人黄晓捷将购买的讼争房屋共有份额转让给原告林建伟及其妻子翁艳华所签订的《协议书》效力予以确认亦不当。对上诉人吕汉阳、吕金莲上诉提出的前述《房屋转让协议书》无效的理由和主张，本院予以支持。在前述《房屋转让协议书》、《协议书》不能得到我国现行土地法律、法规、政策支持的情况下，原审判决将龙岩市新罗区中城双路亭中街新村1-1号房屋的拆迁补偿（安置）权益归原告陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟所有不当，本院予以纠正。上诉人吕汉阳、吕金莲的上诉理由成立，其上诉主张本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定‘合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应责任’。考虑到上诉人吕汉阳、吕金莲在已将禁止流转给城镇居民的讼争房屋出卖并已收取房款、交房后，在已卖出的讼争房即将被政府拆迁征用后，又以其违法出售讼争房屋为由主张《房屋转让协议书》、《协议书》无效，故出卖人上诉人吕汉阳、吕金莲对买受人被上诉人陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟信赖利益损失应予以赔偿，该信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑房屋出卖人房屋拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。但鉴于本案案由虽为房屋买卖合同纠纷，但实为房屋拆迁补偿（安置）权益归属的纠纷，且上诉人吕汉阳、吕金莲，被上诉人陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟在原审法院审理期间均未就财产返还及损失赔偿提出明确主张，在二审程序中，不宜就财产返还及损失赔偿问题一并处理，上诉人吕汉阳、吕金莲，被上诉人陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟就这些问题可另案进行主张。”本案的争议焦点为：1.房屋买卖合同是否合法有效？2.如果房屋转让合同无效，如何确定法律后果，即如何确定赔偿的数额？3.被申请人提交的授权书是否是对拆迁补偿款的新协议？对此作如下分析与认定：本院再审认为，1、关于房屋买卖合同是否合法有效问题。陈惠健等人认可双方在商量房屋买卖事宜时，吕汉阳已向其出具原龙岩市人民政府龙政（1994）综140号《龙岩市“造福”工程实施方案》以及有关该房屋乡镇审核、市政府批准的审批表。陈惠健等四人在明知讼争房屋系吕汉阳、吕金莲因“造福工程”搬迁后审批兴建，再以吕汉阳出具的身份证信息显示其为新罗区岩山乡丹畲村村民而主张其有理由相信讼争房屋土地属国有性质、房屋可以买卖的主张不能成立。在本案讼争房屋用地性质尚未转化为国有土地性质前，该房屋的性质应认定为农村住宅性质。已发生法律效力的本院(2015)岩民终字第18号民事判决书已确认本案讼争的《房屋转让协议书》无效。2.关于房屋转让合同无效的法律后果，如何确定赔偿的数额问题。首先，对于被申请人提供的2012年8月26日由吕汉阳出具的授权书，该份授权书于2013年5月份左右由陈惠健等人交给龙岩市祥业房屋征收服务有限公司，后又被陈惠健等人取回。该授权书是由吕汉阳出具，目的是让陈惠健等人给拆迁公司作为双方拆迁补偿款的分配方案，但后被陈惠健等人取回，应视为陈惠健等人的反悔，后拆迁公司没有按该授权书的分配方案进行分配，故再审认为该授权书的分配方案不作为拆迁补偿款分配的依据。其次，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应责任”。本案中，吕汉阳、吕金莲于2011年将禁止流转给城镇居民的讼争房屋出卖并已收取房款、交房，2014年讼争房被政府列入拆迁征用范围内。现吕汉阳、吕金莲出售讼争房屋的协议被确认为无效，协议双方都有过错，应各自承担相应的责任。第三，再审申请人认为原判决应当适用最高人民法院于2015年8月3日发布的《2015年度全国民事审判工作会议纪要》第35条会议纪要而未适用属适用法律错误。再审认为，2015年12月24日最高人民法院《关于当前民事审判工作中的若干具体问题》明确“七、关于涉农案件的审理问题第二，关于农村房屋买卖问题。这是社会主义新农村建设中的重大问题，这个问题比较复杂，我们的总体意见是，要密切关注国家相关政策规定，在非试点地区，对于农民将其宅基地上的房屋出售出非集体经济组织成员的，应该依法认定合同无效。但是可以探索合同无效后的损失范围和过错比例的研究。比如，出卖人因房屋涨价、拆迁补偿等原因主张合同无效，要求返还房屋或拆迁补偿款的，可以考虑根据案件实际情况，扩大信赖利益范围，合理确定过错大小，避免出现利益严重失衡的情况。”。本案中，讼争房屋被拆迁的补偿款与协议原买卖价格的差值为可得利益。原审综合考虑双方当事人2011年签订房屋转让合同后房屋价值提高，尤其是征收补偿数额超过原购房价格的3倍而中国人民银行同期同类贷款基准利率自2011年起基本呈下降趋势的情况，根据公平原则，在双方当事人均有过错的情况下，结合本案实际情况，综合考虑出卖人因拆迁补偿可获得的利益以及买受人因房屋现有价值与原买卖价格的差异造成的损失，酌情认定出卖人赔偿买受人93万元并无不当。本案经本院审委会讨论认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。再审申请人吕汉阳、吕金莲的再审请求和理由均不能成立，依法不予支持。原审第三人黄晓捷经本院依法传唤拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院(2015)岩民终字第1539号民事判决。本判决为终审判决。审判长 童  大  标审判员 詹  跃  忠审判员 陈  碧  英二〇一六年十二月二十九日书记员 林梦龙（代）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法(2012修正)》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。2、《中华人民共和国合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。