湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂1002民初1407号原告（反诉被告）：王青。原告（反诉被告）：刘英。上列两原告（反诉被告）委托代理人：张刚良。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求、接受和解、代为上述等特别授权。被告（反诉原告）：孔京城。原告（反诉被告）王青、刘英与被告（反诉原告）孔京城确认合同效力纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王青、刘英的委托代理人张刚良、被告（反诉原告）孔京城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王青、刘英本诉称：2016年5月18日，原、被告签订《房屋买卖协议》，约定原告将位于荆州市沙市区关沮镇清河村新农村的房屋出售给被告，价款61.5万元。合同签订后，原告交付给被告办理房屋变更登记的所有资料和手续，被告至今支付了部分购房款，原告为购房款支付多次与被告协商未果。原告认为，根据法律规定，集体土地禁止买卖，双方之间签订的合同无效。为此，为维护原告合法权益，现依法向贵院提起诉讼。请求：1、依法确认原被告之间的房屋买卖协议无效；2、判令被告在判决书生效后3日内将其保管的原告所有证件予以返还（包括但不限于户口本、身份证、房屋土地证等）；3、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）孔京城对本诉辩称：双方签订的房屋买卖协议合法有效，双方民事主体具有完全的民事行为能力，双方均为关沮镇清河村5组村民，系同一集体经济组织成员，且有村委会见证，协议是双方真实意思表示，答辩人购买房屋不违反“一户一宅”的相关规定，并不违反法律的禁止性规定。原告主张无事实依据，请法院依法驳回原告诉请。被告（反诉原告）孔京城反诉称：2016年5月18日反诉人与两被告反诉人签订《房屋买卖协议》，约定将两反诉人所有的位于荆州市沙市区关沮镇清河村5组新农村小区、土地证号为荆州集用2014第02070200**号的一栋房屋出售给反诉人，价款61.5万元，本合同签订之日支付30万元，余款31.5万元在司法机关裁决后或者办理售房公证后支付。反诉人为该村村民，购买该房屋符合法律规定，该房屋的买卖得到了清河村委会的同意。合同签订后，反诉人向被反诉人支付了首付款30万元，被告反诉人将房屋的土地证交给了反诉人，但两被反诉人既不向反诉人交付房屋，也不协助反诉人办理房屋过户手续，现在却向法院起诉要求判决《房屋买卖合同》无效。综上，两被反诉人构成违约，请法院依法驳回其本诉请求，支持反诉人的反诉请求。请求判令：1、判决确认反诉人与被反诉人于2016年5月18日签订的《房屋买卖合同》有效；2、判决两被反诉人向反诉人交付该《房屋买卖合同》中土地使用权证号为荆州集用2014第0207020055号的房屋；3、判决两反诉人协助将该房屋的不动产权过户登记在反诉人名下；4、本案的诉讼费用由两被反诉人承担。原告（反诉被告）王青、刘英对反诉辩称：双方签订房屋买卖合同是无效的，违反国家强制性规定。如果法院判定合同有效，根据合同约定，本案反诉人应该在交付全部购房款后，被反诉人才有交付房屋的义务。双方之间是合同纠纷，诉争房屋是宅基地，根据相关规定，变更房屋登记是行政行为，不应该在本案民事纠纷中处理。原告（反诉被告）王青、刘英为支持其本诉主张和反诉辩称理由向本院提交下列证据：证据一、原被告的居民身份证，证明原被告主体适格。证据二、房屋买卖合同，证明双方之间的房屋买卖合同无效。被告（反诉原告）孔京城对原告（反诉被告）王青、刘英提交证据质证意见为：证据一无异议，证据二真实性无异议，但合同是有效的。被告（反诉原告）孔京城为支持其本诉辩称理由和反诉主张向本院提交下列证据：证据一、身份证、结婚证，证明反诉人、被反诉人身份适格、被反诉人系夫妻关系。证据二、房屋买卖合同、集体土地使用证、建设工程规划核实合格证、建设工程规划许可证，证明合同有效、合同涉及标的物已建成，合同的履行无法律障碍，法院应驳回被反诉人的起诉。原告（反诉被告）王青、刘英对被告（反诉原告）孔京城提交的上列证据质证意见为：证据一无异议，证据二真实性无异议，证明目的有异议，此合同为无效合同。本院查明以下基本事实：2016年5月18日原告（反诉被告）王青、刘英与被告（反诉原告）孔京城签订《房屋买卖合同》，约定将原告（反诉被告）王青、刘英所有的位于荆州市沙市区关沮镇清河村5组新农村小区一栋房屋（用地面积100平方米、建设规模300平方米、土地使用权证：荆州集用2014第0207020055号）出售给被告（反诉原告）孔京城，价款61.5万元，分两次支付，同时约定买方付清全部房款后交付房屋，清河村委会对该合同签订进行了见证。合同签订后，被告（反诉原告）孔京城向原告（反诉被告）王青、刘英支付房款30万元，原告（反诉被告）王青、刘英将过户资料交给（反诉原告）孔京城。双方因该房屋买卖合同是否有效发生争议，故成诉。另查明，原告（反诉被告）王青、刘英系夫妻关系，原告（反诉被告）王青为荆州市沙市区关沮镇清河村5组村民。被告（反诉原告）孔京城亦为荆州市沙市区关沮镇清河村5组村民，被告（反诉原告）孔京城在清河村无宅基地、房屋。本院认为，原告（反诉被告）王青与被告（反诉原告）孔京城同为荆州市沙市区关沮镇清河村村民，同村村民之间的农村房屋流转并未受法律规定禁止，被告（反诉原告）孔京城在清河村无房屋、宅基地，购买原告（反诉被告）王青、刘英共同所有的房屋及该房屋下原告（反诉被告）王青所有的宅基地，不违反“一户一宅”原则，双方签订的房屋买卖协议经村委会见证，村委会未提出异议，视为认可该房屋转让行为。综上，原告（反诉被告）王青、刘英与被告（反诉原告）孔京城签订的《房屋买卖合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无《中华人民共和国合同法》第五十二条中合同无效的其他情形，故原告（反诉被告）王青、刘英与被告（反诉原告）孔京城签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方均应遵守。原告（反诉被告）王青、刘英本诉关于确认房屋买卖合同无效及相关其他诉请本院不予支持。《房屋买卖合同》中4.2条约定：“甲方于乙方付清全部房款之日起，将该房屋所有证件、水电等单据及全部钥匙交付乙方，并现场对房屋进行交付”，本案中被告（反诉原告）孔京城仅支付房款30万元，并未付清全部房款，未达到合同约定交房条件，故被告（反诉原告）孔京城反诉中要求原告（反诉被告）王青、刘英交付房屋的诉请本院不予支持。《房屋买卖合同》中未约定办理登记或过户时间，协助办理房屋登记或过户手续作为卖房方的随附义务在合同未约定的情况下应在被告（反诉原告）孔京城付清房款后予以主张，本案中被告（反诉原告）孔京城尚未付清房款，且不动产的登记或过户系不动产行政管理部门的行政行为，涉案房屋的登记或过户需遵照相关行政职能部门的规定办理，故被告（反诉原告）孔京城关于请求判决两被反诉人协助将房屋过户登记至其名下的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《中华人民共民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王青、刘英与被告（反诉原告）孔京城于2016年5月18日签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回原告（反诉被告）王青、刘英本诉的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）孔京城反诉的其他诉讼请求。本诉案件受理费9950元由原告（反诉被告）王青、刘英负担，反诉案件受理费4975元由原告（反诉被告）王青、刘英负担2487元、被告（反诉原告）孔京城负担2488元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件诉讼费，款汇荆州市非税收入管理局汇缴结算户，开户行：中国农业银行荆州市长江大学支行，账号17260401040005030。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  佘 军审 判 员  尚 谦人民陪审员  刘晓霞二〇一六年十二月七日书 记 员  姚达光