广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0703民初5061号原告：龙华萍，女，1976年4月13日出生，瑶族，住所地：广东省江门市蓬江区。委托代理人：李健雄，系广东焯群律师事务所律师。被告：江门市明乐置业开发有限公司蓬江区杜阮分公司，住所地：江门市杜阮镇。负责人：谭子明被告：江门市明乐置业开发有限公司，住所地：江门市蓬莱路。法定代表人：谭子明两被告共同委托代理人：吴茂娟，系广东法大春秋律师事务所。原告龙华萍诉被告江门市明乐置业开发有限公司蓬江区杜阮分公司（以下简称“明乐杜阮分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案受理后，原告申请追加江门市明乐置业开发有限公司（以下简称“明乐置业公司”）为本案共同被告参加诉讼，本院审查后依法予以准许。本案适用简易程序，于2016年11月18日公开开庭进行了审理。原告龙华萍的委托代理人李健雄，被告明乐杜阮分公司、明乐置业公司的共同委托代理人吴茂娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙华萍诉称：原告与被告明乐杜阮分公司于2016年3月23日签订《协议书》，约定由被告明乐杜阮分公司将位于江门市蓬江区杜阮镇某某豪园锦绣街3幢商品房出售给原告，被告负责将该房屋的地类用途由原规划为幼儿园的其他普通住房用地调整为其他商服用地。合同约定原告支付首期房款后，被告明乐杜阮分公司须将房屋过户到原告名下，剩余的100万元由原告通过银行住房贷款方式支付。原告于2016年6月15日向被告明乐杜阮分公司全额支付首期房款，但被告明乐杜阮分公司至今仍未履行约定将涉案房屋的规划用途变更为其他商服用地，导致合同无法达到约定的使用目的，且原告支付首期房款数月，被告明乐杜阮分公司仍未将符合合同约定条件的房产过户到原告名下。经原告多次催促，被告明乐杜阮分公司仍拒绝按照合同约定执行，原告故提起诉讼，请求判令：一、解除原告与被告明乐杜阮分公司之间签订的《协议书》；二、被告明乐杜阮分公司向原告返还已支付房款1188788元，并按照上述已支付的房款为本金自2016年3月23日起按照年利率24%的标准向原告支付利息损失至上述款项全部支付之日止（截止至起诉之日已产生利息80000元）；三、被告明乐置业公司对被告明乐杜阮分公司承担的法律责任承担连带责任。四、本案诉讼费全部由两被告负担。原告龙华萍在举证期限内提供的证据有：1、营业执照、机构代码证，证明被告的诉讼主体资格；2、身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；3、协议书，证明原告购买被告涉案房产以及双方之间的权利义务关系；4、结算业务委托书、客户回单、收据，证明原告已支付首期款的事实。被告明乐杜阮分公司、明乐置业公司共同答辩称：一、被告明乐杜阮分公司与原告龙华萍于2016年3月23日签订了《协议书》，明确约定了原告购买江门市蓬江区杜阮镇某某豪园锦绣街3幢的商品房，双方并就该商品房的产权状况及价格、产权过户等作了明确约定，该《协议书》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，是合法有效的，依法受保护；二、被告积极履行协议书约定的义务，于2016年6月8日取得江门市蓬江区杜阮镇某某豪园锦绣街3幢商品房的不动产权证。原告除了已支付购房款1188788元外，还向江门融和农村商业银行股份有限公司提交了有关银行消费贷款的申请，履行对江门市蓬江区杜阮镇某某豪园锦绣街3幢商品房买卖的事实；三、因政府将涉案商品房地块用途由住宅调整为商业用地，被告补缴相应税款后办理房屋登记等手续，国土部门对房屋进行房地产面积测绘，《不动产权证书》中涉案商品房建筑面积为308.28㎡，《协议书》约定的建筑面积为313.59㎡，面积误差5.31㎡，面积误差比2%，没有超出《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定的面积误差比绝对值在3%以内（含3%）,且按照合同约定的价格据实结算，原告请求解除合同缺乏事实和法律依据；四、《不动产权证书》中涉案房屋“用途为其他商服用地（054）/非住宅”，已符合双方签订房产买卖合同的目的，原告所陈述的答辩人至今仍未履行将涉案土地的规划用途变更为其他商服用地，导致房屋至今仍无法达到合同约定使用目的与事实不符，且被告至今支付了购房款1188788元，与合同约定的应支付购房款1226489元还相差37701元，又不配合被告到房产交易中心办理涉案房屋的《商品房买卖合同》，违反了双方合同的约定，原告应承担相应的违约责任；五、原告须按合同约定与被告到房产交易中心签订有关涉案商品房的《商品房买卖合同》，缴清余下的房款1264190元。被告明乐杜阮分公司、明乐置业公司为其答辩意见提供的证据有：1、被告公司营业执照，证明被告诉讼主体资格适格。2、2016年3月23日的《协议书》，证明原告于2016年3月23日与被告签订了《协议书》的事实。3、粤（2016）江门市不动产权第0012245号《不动产权证书》、江门市房产测绘所出具的江房测字（2016）137号《房地产测绘报告书》，证明坐落于江门市蓬江区杜阮镇某某豪园锦绣街3幢商品房属江门市明乐置业开发有限公司蓬江区杜阮分公司所有及其建筑面积308.28㎡。4、购房款收据、银行收款通知书，证明原告龙华萍已支付购房款1188788元的事实。5、江国用（2013）第202967号《国有土地使用权证》、2015年4月20日江门市国土资源局与被告明乐杜阮分公司签订的《国有土地使用权出让合同补充合同》、江门市房产测绘所出具的江房测字（2013）307号《房地产测绘报告书》，证明原告于2016年3月23日与被告签订的《协议书》约定的商品房建筑面积的依据的事实。另，本院为查明本案事实，依职权去函江门融和农商银行股份有限公司（以下简称“融商银行”）调查黄展红以涉案房屋作为抵押物前往该行办理贷款申请的情况。经审理查明：被告明乐杜阮分公司为被告明乐置业公司所设立的没有独立法人资格的分公司。2016年3月23日，由原告龙华萍作为乙方，被告明乐杜阮分公司作为甲方签订《协议书》一份，约定的主要内容有：一、房产买卖情况：1、甲方位于江门市蓬江区杜阮镇某某豪园锦绣街3幢商品房建筑面积313.59㎡，基底面积135.51㎡，土地使用权面积585.70㎡（以房产证、土地证面积为准）；2、土地性质为国有，地类（用途）由原规划为幼儿园的其他普通住房用地调整为其他商服用地；3、按总建筑面积313.59㎡计算，该房屋出售单价为人民币7100元/每平方米，总金额为人民币2226489元；二、付款方式：1、乙方在签订协议书两天内支付人民币50万元交由甲方办理有关补缴土地出让金及相应的契税手续；2、在甲方办理完相关手续，并取得上述房屋的房产证、土地证后，双方签订《商品房买卖合同》当天乙方支付房款人民币726489元，上述50万元抵作购房款；3、余下房款乙方选择在融商银行办理消费贷款，以上述房屋作为抵押物，乙方与融商银行完成他项登记手续后，由融商银行放款1000000元给乙方用于支付余下房款；三、签订《商品房买卖合同》：1、在甲方办理完相关手续取得上述房屋的房产证、土地证后，在融商银行经审核同意乙方的贷款申请后，甲方发出买受该商品房的通知之日起10天内，甲乙双方须按本协议的约定签订《商品房买卖合同》，否则视乙方违约，甲方有权选择要求乙方继续履行买受该商品房的权利或有权单方解除本协议。若解除本协议则乙方无权要求甲方退回已支付的50万元人民币；2、乙方付清全部房款并经产权过户、交接完毕后，该房屋即归乙方所有和使用；四、特别约定：1、若因乙方原因不符合银行申请贷款的有关要求而不能在银行办理贷款的，乙方必须在《商品房买卖合同》约定付款时间（60天）内付清房款给甲方，否则需承担相应的违约责任，房款不予退回；2、由于乙方在融商银行办理贷款并以上述房屋作为抵押物，所以在甲方累计收到房款1226489元后，甲方就须开足房款2226489元的全额发票给乙方，并将房屋过户到乙方名下，乙方与银行才能办理他项登记，而事实上在银行放贷之前乙方只交付了房款1226489元，对此双方均认可。协议书签订后，原告先后于2016年3月23日、4月27日、6月15日先后向被告支付500000元、100000元、588788元，合共支付了1188788元。龙华萍并于2016年3月中下旬，拟以涉案房屋作为抵押物向融商银行申请个人综合消费贷款，该行经过审查后，认为涉案房屋的不动产权证附记为幼儿园而不能满足该行的授信条件，因此对原告的申请不予受理。又，江门市蓬江区杜阮镇某某豪园锦绣街3幢房屋所在土地使用权原用途为其他普通商品住房用地，被告明乐杜阮分公司于2015年4月20日与江门市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同补充合同》，约定将该土地使用权的规划用途由其他普通商品住房用地调整为其他商服用地。2016年7月25日，明乐杜阮分公司取得江门市蓬江区杜阮镇某某豪园锦绣街3幢的不动产权证书，该证书记载的内容有：1、权利性质为出让/商品房；2、用途为其他商服用地（054）/非住宅；3、面积：宗地585.71㎡（共有）/房屋308.28㎡；4、附记为幼儿园。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原告龙华萍与被告明乐杜阮分公司所签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，因而合法有效。双方应当严格按照合同的约定和法律的规定行使权利和履行义务。《协议书》签订后，原告已经支付了首期款1188788元，该金额虽与合同约定的金额有所差别，但房屋的测绘面积比合同约定的面积少，而被告明乐杜阮分公司在本案纠纷发生前并没有就原告已支付房款的金额提出异议，故应视为认可原告的付款行为。原告并在签订合同后就向融商银行提出贷款申请，由此，原告已按照合同的约定履行了相应的义务。由于涉案房屋不动产权证附记为幼儿园从而不满足融商银行的授信条件导致原告的贷款申请未能获得批准看，原告不能获得贷款的原因并不在原告，原告在本案中并不存在过错和违约行为。而被告明乐杜阮分公司在合同签订后，亦已将涉案房屋所在土地使用权的性质由其他普通住房用地调整为其他商服用地，亦不存在违约行为。由此，本案争议的焦点是在不能归责于原、被告的违约行为的前提下，原告是否能解除合同及由此引起的民事责任的承担问题。从《协议书》中约定原告以涉案房屋作为抵押从而向融商银行申请贷款以支付1000000元购房款、双方并且没有对该房屋不能作为抵押物申请贷款时的情况作出约定的内容看，原告与被告明乐杜阮分公司应是在确信涉案房屋可以作为原告申请贷款的抵押物情况下而签订该协议的。这也是双方当事人，尤其是原告在对原告的付款能力、资金周转和支配能力作出充分的分析后所达成的一致意思表示，故该条件的成立是合同签订和履行的基础。而现在涉案房屋不能作为抵押物申请贷款，双方签订合同所依赖的基础不复存在，情势已发生变更，而双方对此未能协商一致导致合同的目的无法实现，故在此情况下，原告申请解除合同合法有理，本院依法予以支持。合同解除后，如前所述，原、被告并不存在过错和违约行为，故被告明乐杜阮分公司应当返还已收取的房款1188788元及支付占用该款项期间所获得的法定孳息（以中国人民银行同期同类存款利率、结合原告实际付款时间和金额计算）给原告。原告要求被告以年利率24%为标准，从2016年3月23日起按照1188788元计算利息缺乏依据，本院依法予以调整。对于被告明乐置业公司应当承担的民事责任问题。由于明乐杜阮分公司为明乐置业公司没有独立法人资格的分公司，而本案中明乐杜阮分公司以自己的名义从事与原告签订协议、收取购房款的相关民事行为，故明乐置业公司应对明乐杜阮分公司以其资产不足清偿涉案债务时承担补充清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告龙华萍与被告江门市明乐置业开发有限公司蓬江区杜阮分公司于2016年3月23日签订的《协议书》。二、被告江门市明乐置业开发有限公司蓬江区杜阮分公司应当自本判决生效之日起五日内返还购房款1188788元及支付利息（自2016年3月23日起至4月26日止以本金500000元、2016年4月27日起至2016年6月14日止以本金600000元、6月15日起至付清购房款之日止以本金1188788，按照中国人民银行同期存款利率计算）给原告龙华萍。三、被告江门市明乐置业开发有限公司对上述第二项判决内容，在被告江门市明乐置业开发有限公司蓬江区杜阮分公司的资产不足以清偿该债务时承担补充清偿责任。两被告逾期履行上述判决内容的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25252元，适用简易程序依法减半收取12626元，保全费5000元，合共17626元，由原告龙华萍负担8813元，由被告被告江门市明乐置业开发有限公司蓬江区杜阮分公司、被告江门市明乐置业开发有限公司共同负担8813元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员  张华理二Ｏ二Ｏ一六年十二月二十八日书记员  阮 茵书记员  梁绮婷