重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0241民初1682号原告:秀山华渝物流投资有限公司，住所地：重庆市秀山土家族苗族自治县物流园区武陵副食批发市场A栋三楼，组织机构代码691239335。法定代表人：张静，该公司董事长。委托代理人：张俊、陈娟，重庆春雨律师事务所律师。被告:刘仕秋，男，汉族，1963年6月19日出生，重庆市秀山土家族苗族自治县人，现住本县。委托代理人：金福飞，男，汉族，1954年5月4日出生，重庆市秀山土家族苗族自治县人，现住本县。原告秀山华渝物流投资有限公司与被告刘仕秋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告秀山华渝物流投资有限公司的委托代理人张俊、陈娟、被告刘仕秋及其委托代理人金福飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秀山华渝物流投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2013年11月7日签订的《秀山花灯美食街商铺租赁合同》；2.判令被告将花灯美食街A3-1至A3-9号商铺返还给原告；3.判令被告支付2014年11月7日至2016年11月6日的房屋租金373920元；4.判令被告支付逾期租金的违约金至合同解除之日止，暂计227468元，按照合同约定的计算方式为：186960元／年÷12月×0.02×365天×2；5.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年11月7日，原告与被告签订了《秀山花灯美食街商铺租赁合同》，合同约定：被告租赁位于秀山现代物流园区内的花灯美食街A3-1至A3-9号商铺，商铺以武陵山特色精品小吃为主要经营内容，租赁期限为5年，从2013年11月7日起至2018年11月6日；租金标准及支付方式为：第一年至第三年每年租金186960元，第四年至第五年租金以上一年租金的7%递增，自营业日起给予第一年租金先收后返的优惠政策，支付方式为一年一付。合同签订后，原告按照合同约定于2013年11月7日将商铺交付给被告使用，但被告一直未支付租金，截止起诉之日止，被告已欠付原告租金393920元，经原告多次催收未果。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求法院支持原告上述诉讼请求。被告刘仕秋辩称，1.原告方违约在先，其解除合同与返还商铺、支付违约金、承担诉讼费的诉求不应得到支持。一是未兑现奖励违约，原告在租赁合同签订时，宣传承诺入驻花灯美食街的餐饮、休闲、娱乐经营户根据合同约定按时开始营业的，给予年租金50%的奖励，正常经营满一年的经营户，给予年租金30%的奖励，年内无顾客投诉事件发生、年内无食品安全事故发生，各给予年租金10%的奖励，原告违反承诺未对被告及花灯美食街19户经营户作任何奖励。二是未兑现税收扶持政策违约，原告宣传入驻花灯美食街的餐饮、休闲、娱乐经营户税收优惠政策参照秀山府发（2010）8号文件中第二条第一项规定，对入驻园区企业自开发经营之日起，前三年上缴所有税收县级留成部分全额补助企业，后两年上缴所有税收县级留成部分的50%补助给企业，本优惠政策由秀山物流园区管委会负责解释。租赁时原告与物流园区管委会是政企合一，两块牌子一套班子办公，物流园区管委会出台的政策应视为华渝物流投资公司出台的政策，但该政策至今未兑现。三是合同违约，2016年4月21日，接到交租通知后，花灯美食街全体经营业主邀请原告协商减免房租等问题，双方未达成协议，原告没有履行合同第八条的约定，原告存在违约。2.被告未能按期交纳租金，系原告长期回避业主按合同规定协商解决的要求，造成经营严重亏损所致。被告入驻三年，经营惨淡，严重亏损，被告与其他业主多次找原告及主管部分反映情况，原告均未作出回复。同时原告还对被告经营期间进行拉闸停电，造成业主食材损失，原告严重违约。3.租赁合同所订立的房屋租金过高，应根据实际情况予以调整。被告租赁之房系清水房，被告入驻后投入100多万元资金进行装修，所租之房面积为410平方米，年租金约定为186960元，两年房租加装修费使被告身负高债，请求对现定租金适当调低，实行减免政策。4.租赁合同履行过程中发生争议，双方应协商解决，租赁期内任何一方提前终止协议均属违约，违约方须赔偿守约方两个月租金标准的违约金，如原告单方解除合同，被告将保留向其主张违约赔偿的权利。被告不同意解除合同，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年11月7日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《秀山花灯美食街商铺租赁合同》，合同约定：被告租赁位于秀山现代物流园区内的花灯美食街A3-1至A3-9号商铺，面积为410平方米，商铺以武陵山特色精品小吃为主要经营内容，租赁期限为5年，从2013年11月7日起至2018年11月6日；租金标准及支付方式为：第一年至第三年以38元∕月∕平米，每年租金186960元，第四年至第五年租金以上一年租金的7%递增，自营业日起给予第一年租金先收后返的优惠政策，租金按年结算，一年一付，由乙方在每一租赁年度开始之日一次性付清当年的租金。合同还约定了租赁房屋的交付及用途、甲乙双方的权利义务、争议的解决方式、违约责任等。合同签订后，原告按照合同履行了自己的义务。另查明，秀山华渝物流投资有限公司系有限责任公司（国有独资），秀山花灯美食街所有商铺均系国有资产，由其管理、使用、收益。被告刘仕秋在租赁期内一直未支付租金。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方于2013年11月7日签订的《秀山花灯美食街商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行相应的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原告已按合同履行了自己的义务，被告亦应按合同约定履行支付租金的主要义务。双方签订的合同中第三条第四款中约定租金按年结算，一年一付，在每一租赁年度(2013年11月7日至2014年11月6日)开始之日一次性付清当年的租金，但被告一直未履行支付租金的主要义务，经原告催告后在合同期限内仍未履行。合同第九条违约责任第一款约定，任何一方未能履行本租赁合同规定条款的，另一方有权提前解除本租赁合同。被告未按约定支付租金，存在违约，故原告起诉要求解除双方于2013年11月7日签订的《秀山花灯美食街商铺租赁合同》，符合合同约定，亦未违反法律规定，本院予以支持。被告辩称原告未兑现相关的奖励政策和落实税收扶持政策，系原告违约，不同意解除合同。被告所称的奖励政策和税收扶持政策系秀山土家族苗族自治县人民政府作出的发展现代物流园区建设优惠的政策，并非双方在合同中约定的权利义务，双方在合同中并没有将相关的奖励政策和税收政策作出明确约定，被告可在履行自己的义务后向相关部门进行申报，而不应作为不履行义务的对抗方式，被告辩称的事实无合同和法律依据，本院不予支持。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，即被告仍应支付原告租赁期内的租金。合同第三条第一款约定每年租金186960元，第三款约定自营业日起给予第一年租金先收后返的优惠政策，故原告起诉要求被告支付2014年11月7日至2016年11月6日的房屋租金186960元×2年＝373920元，已扣除第一年度从2013年11月7日至2014年11月6日的租金，符合合同约定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告理应归还原告交付给其的租赁物，即所租用的商铺，原告起诉要求被告将花灯美食街A3-1至A3-9号商铺返还给原告，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少；当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。合同第九条第二款约定，乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方按月租金额的百分之二收取违约金，逾期超过一个月以上的，甲方除保留对违约金的追索权外，有权终止协议收回房屋。原被告双方在合同中约定了违约金的计算方式，被告认为该计算方式计算出的违约金过高，要求不予支付违约金。经本院审查认为，双方约定的违约金计算方式计算出的违约金确实过高（原告诉请违约金支付至合同解除之日止，186960元／年÷12月×0.02×365天×2），超过了法律的规定，应予调整，调整至按年利率24%计算违约金较为合宜，计算方式为：以186960元为基数，从2014年11月7日起至判决生效之日止，按年利率24%计算；以373920元为基数，从2015年11月7日起至判决生效之日止，按年利率24%计算。被告要求不予支付违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告秀山华渝物流投资有限公司与被告刘仕秋于2013年11月7日签订的《秀山花灯美食街商铺租赁合同》；二、被告刘仕秋在本判决生效之日起十日内支付原告秀山华渝物流投资有限公司租金373920元；三、被告刘仕秋在本判决生效之日起十日内返还原告秀山华渝物流投资有限公司秀山花灯美食街A3-1至A3-9号商铺。四、被告刘仕秋在本判决生效之日起十日内支付原告秀山华渝物流投资有限公司违约金（计算方式为：以186960元为基数，从2014年11月7日起至判决生效之日止，按年利率24%计算；以373920元为基数，从2015年11月7日起至判决生效之日止，按年利率24%计算）。五、驳回原告秀山华渝物流投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9813元，由原告秀山华渝物流投资有限公司负担313元，由被告刘仕秋负担9500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  白 译代理审判员  罗万坪人民陪审员  糜良政二〇一六年十二月十六日书 记 员  申 媛