上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初3198号原告：上海明端化工机械设备有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：蔡进浩，董事长。委托诉讼代理人：李丹，上海市金石律师事务所律师。被告：上海正勤五金有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：秦伯勤，经理。第三人：上海弘森钢结构有限公司，住所地上海市奉贤区青村镇沿钱公路XXX号。法定代表人：顾宇杰。第三人：上海茂元电器成套有限公司，住所地上海市奉贤区青村镇朱店村。法定代表人：顾宇杰，总经理。委托诉讼代理人：熊乔，女。原告上海明端化工机械设备有限公司(以下简称“明端公司”)诉被告上海正勤五金有限公司(以下简称“正勤公司”)、第三人上海弘森钢结构有限公司(以下简称“弘森公司”)、第三人上海茂元电器成套有限公司(以下简称“茂元公司”)案外人执行异议之诉一案，本院于2016年2月24日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年12月20日公开开庭进行了审理。原告明端公司的委托诉讼代理人李丹、被告正勤公司的法定代表人秦伯勤到庭参加了诉讼。第三人弘森公司经本院公告传票传唤，第三人茂元公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告明端公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告对上海市奉贤区青村镇青高路XXX号中原告实际承租并占有使用的房地产享有租赁权，并要求继续履行与第三人上海茂元电器成套有限公司签订的租赁协议，二十年租金(包括设备)共计人民币28,801,652元(币种下同)；2、中止对(2015)奉执字第3909号执行案件中原告实际承租并占有使用的房地产不负担租赁权评估拍卖。事实和理由：2015年4月29日，原告与第三人茂元公司签订《房产租赁协议》，约定第三人茂元公司将其位于上海市奉贤区青高路XXX号有证面积6146.76平方米、无证面积10000平方米的房地产以及厂房内的设备租赁给原告，租赁期限20年。2015年5月3日，原告与第三人茂元公司进行了房地产及设备交接确认，确认第三人茂元公司交付原告上述有证面积6146.76平方米，无证面积2700平方米房地产，以及租赁协议附件中的设备，并保证一个月内交付无证面积7300平方米房地产。2015年5月22日、25日，原告按照租赁协议约定向第三人茂元公司支付了第一期十年租金，共计22,167,837元。2015年8月10日，第三人茂元公司明确无法交付无证面积7300平方米房地产，遂与原告达成补充协议，进一步明确了设备租金，以及第三人茂元公司应退还原告多支付的租金、原告需支付第二期房地产与设备租金、第三人茂元公司需承担的违约金，经过折抵后第三人尚需于2015年9月30日前向原告支付1,359,685元。因在法院查封前，原告已租赁系争房地产并已实际占有使用，故向奉贤法院提出书面异议，请求中止对系争房地产不负担租赁权拍卖。奉贤法院于2016年1月7日作出(2015)奉执异字第43号执行裁定书，驳回原告提出的异议。原告认为，原告与第三人茂元公司签订的租赁协议合法有效；原告已支付系争房地产、设备二十年的租金，并已合法占有；被告正勤公司并非系争房地产的抵押权人，无权主张抵押权；为此涉讼。被告正勤公司辩称，原告与第三人茂元公司签订的租赁合同是无效的。被告起诉茂元公司，查封系争房地产在此之前。而且茂元公司已于2013年将房屋委托张国胜进行出租，茂元公司已经无权出租。所以，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人茂元公司述称，与原告的确签过租赁协议，也收过租金。同意原告的诉讼请求。第三人弘森公司未作出陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：本院在审理正勤公司诉弘森公司、茂元公司借款合同纠纷一案过程中，于2015年6月1日作出(2015)奉民二(商)初字第1828号民事裁定书，裁定对弘森公司、茂元公司进行财产保全，并于2015年6月5日对茂元公司名下的系争房产进行了登记查封。后经本院主持调解，案件当事人达成调解协议，由本院作出(2015)奉民二(商)初字第1828号民事调解书，约定由弘森公司、茂元公司履行相应义务。调解书生效后，因弘森公司、茂元公司未自觉履行义务，正勤公司向本院申请执行，本院立案受理，上述财产保全过程中的查封措施自动转为执行程序中的查封措施。在执行过程中，本院于2015年10月9日作出(2015)奉执字第3909号执行裁定书，裁定拍卖被执行人茂元公司所有的坐落于上海市奉贤区青村镇青高路XXX号内的全部房产；又于2015年10月14日作出(2015)奉执字第3909号公告，要求相关占有使用系争房产的人限期迁出。嗣后，原告明端公司认为其在法院查封前已对系争房产享有租赁权，向本院提出书面异议，请求中止对系争房产不负担租赁权拍卖。本院于2016年1月7日作出(2015)奉执异字第43号执行裁定书，裁定驳回明端公司提出的异议。又查明，明端公司提供的证据材料主要内容为，其与茂元公司于2015年4月29日签订《房产租赁协议》一份，约定明端公司承租的房产包括计入奉字2012第000575号房地产权证的建筑面积6146.76平方米、未计入权证的建筑面积10,000平方米，分别按照0.5元/平方米/天、0.3元/平方米/天的标准计付租金，租期为2015年4月29日至2035年4月29日，租金按照十年30%增幅的标准增加，并以十年一付方式支付租金。2015年5月3日，明端公司与茂元公司签订交接确认书，确认茂元公司向明端公司交付计入房地产权证的建筑面积6,146.76平方米、未计入权证的建筑面积2,700平方米及机器设备。2015年5月22日，明端公司以银行转账方式向茂元公司付款七次，每次金额3,000,000元；又于5月25日向茂元公司支付1,167,837元，共计22,167,837元。茂元公司分别于2015年6月30日、7月31日出具收到明端公司支付电费的收据，于2015年6月30日、7月31日、8月31日、9月30日出具收到明端公司支付水费的收据。再查明，明端公司提供的其与茂元公司于2015年8月10日签订的《补充协议》的主要内容为，该协议第二条约定：设备租金第一期十年租金为每年200,000元，第二期十年租金为每年100,000元；第三条约定：茂元公司应退还明端公司多支付的金额5,993,500元；第四条约定：明端公司同意茂元公司不退还第三条约定的金额，并折抵明端公司应支付的第二期十年租金(包括设备租金)，并将第二期十年租金(包括设备租金)调整为原应付第二期的十年租金(包括设备租金)的65%，即12,627,315元；第五条约定：茂元公司因无法交付租赁协议中剩余未计入权证的建筑面积7,300平方米，承担违约责任并按照第一期十年租金赔偿明端公司7,993,500元；第六条约定：经过折抵，茂元公司应于2015年9月30日前向明端公司支付1,359,685元。另查明，系争房产登记的所有权人为茂元公司。系争房产上还登记有抵押权人为上海农村商业银行股份有限公司闵行支行的最高额抵押，抵押登记核准日期为2014年12月17日，最高债权限额登记为3,000万元，债权发生期间登记为2014年12月18日至2017年12月17日。关于该抵押权，抵押权人上海农村商业银行股份有限公司闵行支行于2015年10月13日向上海市闵行区人民法院提起诉讼，该院于2016年6月10日作出(2015)闵民四(商)初字第744号民事判决书，判决书第四项：如弘森公司到期不能履行判决书第一、二、三项确定的义务，上海农村商业银行股份有限公司闵行支行有权与茂元公司协议，以其所有的位于上海市奉贤区青高路XXX号1幢的房产折价或者以拍卖、变卖上述房屋的价款在30,000,000元的范围内优先受偿；等等。本院认为，根据法律规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。首先，《物权法》规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。原告主张的租赁关系于抵押权设立之后，被告正勤公司虽然不是系争房地产的抵押权人，但抵押权人已通过诉讼，开始行使其抵押权。故原告主张的租赁关系不能对抗抵押权。其次，原告主张对系争房地产享有租赁权，应当同时举证证明与茂元公司签订房屋租赁合同、并合法占有房屋、已经支付租金的证据。根据原告提供的证据《房产租赁协议》，虽然经第三人茂元公司(出租人)确认，但该租赁协议和履行过程存在诸多疑点：1、租期约定为法定有效的最长期限；2、租赁协议约定租赁标的物为房地产及设备，而对设备的租赁费却不作出约定；3、在租赁房地产未全部交付的情况下，原告却将十年的巨额租金如数支付出租人茂元公司；4、第二期的租金未到支付期，却先予支付；第二期的租金打折至65%12,627,315元如此之少，违约金却约定为7,993,500元如此之多；5、茂元公司收取了巨额租金，却无法举证收取钱款的去向。以上疑点，均不符常理，本院对《房产租赁协议》、《补充协议》的真实性难以确认。关于原告提供的水电费收据，原告未提供水电费支付的其他证据予以佐证，且结合原告陈述的于听证后其已不再使用系争房地产等情况，本院对原告实际占有系争房地产的事实也难以确认。第三人茂元公司、弘森公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，对其行为应承担相应的法律后果。综上，本院对原告的诉讼请求难以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告上海明端化工机械设备有限公司的诉讼请求。案件受理费185,808元，由原告上海明端化工机械设备有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  唐祖峰审 判 员  张劲松人民陪审员  倪梅英二〇一六年十二月二十日书 记 员  姜 鹰附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。