吉林省长春市中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）吉01执异433号案外人：白山市浑江区农村信用合作联社，住所地吉林省白山市。法定代表人：马利，该联社董事长。委托诉讼代理人：荆卫华，吉林荆卫华律师事务所执业律师。申请执行人：吉林森工中小企业信用担保有限责任公司，住所地吉林省长春市净月经济开发区。法定代表人：陈树春，该公司总经理。委托诉讼代理人：高原嵩，吉林荣锦律师事务所执业律师。被执行人：白山市佳兴房地产开发有限公司，住所地吉林省白山市。法定代表人：张发利，该公司经理。委托诉讼代理人：荆卫华，吉林荆卫华律师事务所执业律师。在本院执行申请执行人吉林森工中小企业信用担保有限责任公司（以下简称森工担保公司）与被执行人白山市佳兴房地产开发有限公司（以下简称佳兴公司）保证合同纠纷一案中，案外人白山市浑江区农村信用合作联社（以下简称白山信合）对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人白山信合异议称，2013年11月28日，案外人购买了佳兴公司开发的坐落于白山市公安局西侧（食品厂原址）第3幢1单元西数1号至4号门市房，合同约定建筑面积为583.76平方米，每平方米29000元。同时双方约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以房产测绘中心测绘为准。合同签订当日，案外人支付首付款8464520.00元；2014年11月10日，支付房款300万元；2014年11月13日，支付房款500万元；2015年12月31日，支付房款26万元；总计支付了16724520.00元，佳兴公司为案外人出具了房款收据。案外人至今占有涉案房屋两年。后向佳兴公司了解，被贵院查封的被执行人佳兴公司开发坐落于白山市公安局西侧（食品厂原址），项目名称大团圆食品厂团组3、4、5号楼000109号房，丘地号0-004，建筑面积563.48平方米的房屋就是案外人购买的房屋，且根据贵院查封材料上记载的563.48平方米，案外人所交纳的房款已经超过了总房款数额。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人请求解除对该套房屋的查封。案外人向本院提交了其与佳兴公司签订的商品房买卖合同、四张交款收据、四张转账凭证、一张销售不动产统一发票、佳兴公司出具的证明一份、交纳热费、电费的凭证、照片等。本院查明，本院在审理原告森工担保公司与被告佳兴公司保证合同纠纷一案过程中，于2014年7月18日以（2014）长民四初字第100-1号民事裁定书及协助执行通知书预查封了佳兴公司坐落于白山市西站广厦安居小区的六套地下车库，查封期限为二年。从2014年7月18日始至2016年7月18日止。当日，本院作出（2014）长民四初字第100号民事调解书，调解：“一、被告于2015年7月23日前向原告支付违约金人民币1100万元。二、若案外人白山市华阳汽车销售服务有限公司能够按照其与中国建设银行股份有限公司白山分行(简称银行)签订的2014年建白山小企第085号《人民币流动资金贷款合同》之约定及时履行了还款义务，原告未因其与中国建设银行股份有限公司白山分行签订的2014年建白山小企第085-1号《保证合同》承担连带保证责任，则该1100万元违约金免予支付。三、被告同意以被长春市中级人民法院2014年长民四初字第100-1号民事裁定书查封的财产向原告承担反担保责任，在案外人白山市华阳汽车销售服务有限公司偿还完《人民币流动资金贷款合同》项下的款项之前，被告不得申请法院对已查封的担保财产解除查封。四、若白山市华阳汽车销售服务有限公司未能够按照其与中国建设银行股份有限公司白山分行(简称银行)签订的2014年建白山小企第085号《人民币流动资金贷款合同》之约定偿还款项而导致原告向中国建设银行股份有限公司白山分行承担保证责任后，原告有权对被告提供的被查封的担保物通过拍卖、变卖或折价等方式进行变现，并对价款享有优先受偿权；若原告通过对担保物拍卖、变卖或折价等方式就其因承担担保责任所受到的损失得到了清偿，则被告亦应免予支付1100万元违约金。若被告支付或者部分支付违约金后，在保证原告承担担保责任所受损失得到完全清偿的情况下，已经支付的违约金应从担保物变价后的价款中予以相应扣减。原告收取的违约金及担保物变价后的价款之总额不得超过其因承担担保责任所受损失范围。”在森工担保公司代替白山市华阳汽车销售服务有限公司向中国建设银行股份有限公司白山分行偿还15840459.16元欠款本金及利息后，森工担保公司向本院申请执行，案号为（2016）吉01执61号。在执行过程中，本院于2016年7月14日续封了上述六套地下车库。又于2016年4月19日作出（2016）吉01执61-2号执行裁定书，裁定：“冻结、划拨被执行人佳兴公司在银行账户存款人民币1100万元、利息、为实现债权所支付的全部费用及迟延履行期间的债务利息或查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产。”依据该裁定，本院于2016年8月29日在白山市房屋产权管理中心预查封了被执行人佳兴公司开发的，坐落于白山市公安局西侧（食品厂原址），项目名称大团圆住宅楼1、2、6号楼中的31套房屋及被执行人佳兴公司开发的，坐落于白山市公安局西侧（食品厂原址），项目名称大团圆食品厂团组3、4、5号楼中包括000109号，丘地号0-004，建筑面积563.48平方米房屋在内的10套房屋。后案外人白山信合提出书面异议。另查明，2013年11月28日白山信合同佳兴公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定白山信合以每平方米29000元的价格购买佳兴公司开发的位于浑江大街282号团员之家小区第3幢1层西数1号至4号，建筑面积共583.76平方米的4个门市，总价款为16929040.00元，约定付款方式为首付8464520.00元。同时，该合同中约定：产权登记面积以产权测绘中心测绘为准。2013年11月29日白山信合通过转账的方式向佳兴公司交纳8464520.00元的购房款，佳兴公司为白山信合开具了一张记载“今收到白山市浑江区农村信用合作联社交来团圆之家小区3号楼西数1-4共4个门市房款”金额为8464520.00元的收据。2014年11月10日白山信合通过转账的方式向佳兴公司交纳3000000.00元的购房款，佳兴公司为白山信合开具了一张记载“收到白山市浑江区农村信用合作联社购房款尾款一部分（团圆之家小区3#楼西数1-4一层）”金额为3000000.00元的收据。2014年11月13日白山信合通过转账的方式向佳兴公司交纳5000000.00元的购房款，佳兴公司为白山信合开具了一张记载“收到白山市浑江区农村信用合作联社购房款（团圆之家小区3号楼西数1-4门市一层）”金额为5000000.00元的收据。2015年12月31日白山信合通过转账的方式向佳兴公司交纳260000.00元的购房款，佳兴公司为白山信合开具了一张记载“今收到白山市浑江区农村信用合作联社交来团圆之家3-5-000109房款”金额为260000.00元的收据。2016年4月27日白山信合取得了一张内容记载为：“大团圆食品厂组团住宅3-4-5-1-000109，建筑面颊563.48平方米，单价为29000元，总房款为16340920.00元，款项性质为购房款”的销售不动产统一发票。除上述证据之外，白山信合还提供了两张2015年12月14日、2016年10月9日由白山华生热力有限公司出具的其交纳涉案房屋2015-2016年度及2016-2017年度采暖费的收据；2015年12月11日由白山市万泽物业服务有限公司为白山信合出具的四张其交纳物业费的票据；由国网吉林省电力有限公司白山供电公司开具的白山信合从2015年7月开始至2016年8月交纳电费的机打发票。再查明，佳兴公司在听证会中表示因其公司没有进行小区总体综合验收，所以诉争房屋所在小区都无法办理产权登记手续。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。依据案外人向本院提供的证据，可以认定白山信合在本院查封前已与被执行人签订了书面买卖合同，并已支付了全部价款，同时也实际占有了涉案的房屋，且非因案外人自身的原因未办理过户登记。故案外人白山信合的异议主张符合上述法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对被执行人白山市佳兴房地产开发有限公司所有的，坐落于白山市公安局西侧（食品厂原址），项目名称大团圆食品厂团组3、4、5号楼000109号房，丘地号0-004，建筑面积563.48平方米房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  张东宇代理审判员  周翠翠代理审判员  蒋振华二〇一六年十二月十二日书 记 员  常 数