重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0105民初12928号原告：李向珍，女，1992年8月10日出生，苗族，住贵州省晴隆县。委托代理人：张玲，重庆世玲律师事务所律师。被告：重庆润田房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区洋河北路6号附楼物理层6层，统一社会信用代码91500105053219743J。法定代表人：尹喜地，董事长。委托代理人：于红霞，重庆鲁本律师事务所律师。委托代理人：宋国章，重庆鲁本律师事务所律师。原告李向珍与被告重庆润田房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月1日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员黄涛公开开庭进行了审理。原告委托代理人张玲，被告委托代理人于红霞、宋国章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告退还多收取的购房款74849.98元及利息（以74849.98元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2015年1月12日起计算至实际付清之日止）；2、判令被告赔偿因将涉讼房屋入户门的结构型式由外开门变更为内开门给原告造成的损失35108元。3、判令被告支付原告迟延交房违约金（以购房款857000为基数，按每日万分之二的标准，从2016年3月21日起计算至实际交房之日止）。4、本案案件受理费由被告承担。事实及理由：原告为购买位于重庆市北部新区金州大道X号X幢X-X号房屋，于2014年12月10日与被告签订《重庆市商品房买卖合同》及附件，根据约定被告应当履行如下义务：合同应提供原告涉讼房屋的商品房户型图；被告变更规划、设计的，应在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知原告，给原告造成损失的，由被告赔偿；被告应于2016年3月20日前将房屋交付原告；套内建筑面积误差比绝对值超过3%原告不退房的，超过3%部分被告双倍返还责任；户内楼梯由原告自理，厨房配置排烟道等。然而签约后，被告却存在下列违约责任：至今未向原告提供合同约定的户型图；原告购房时房屋入户门为外开门，设计图上也是外开门，而现在实际为内开门；截至起诉之日，涉讼房屋及公共设施设备也不具备交付条件，被告进行了多次整改，至今也未向原告交房；根据《建筑工程建筑面积计算规定》及《重庆市国土房管局关于房屋面积测算有关问题的通知》的规定，楼梯面积不应计算在出售面积内；阳台并没有排烟道。经协商无果，原告遂提出前述诉讼请求，望判如所请。被告辩称，请求驳回原告所有诉讼请求。1、我方出售的房屋已经竣工验收并于2016年3月20日前取得竣工验收备案登记证，满足了合同约定的交付条件。我方亦于2016年3月15日向原告邮寄了交房通知书，原告以被告没有按照约定时间发送接房通知以及房屋存在质量瑕疵为由认为涉讼房屋不具备交付条件，没有事实及法律依据。2、原告要求我方退还购房款及利息的诉讼请求没有依据，应当予以驳回。涉讼房屋为跃层结构，根据合同及规划图纸，涉讼房屋存在楼梯的设计规划，按照《重庆市国土房管局关于房屋面积测算有关问题的通知》第四条的规定，跃层房屋虽未设计修建涉案房屋的户内楼梯，仍应计算楼梯面积。且根据合同约定，楼梯也由原告自理。另外，原告主张烟道占用面积赔偿款的诉求无任何法律及事实依据。3、原告主张赔偿损失的诉讼请求及损失计算方式均无事实、法律依据。商品房买卖合同及其附件并无关于房屋入户门是否外开门的相关内容，而且从划设计图纸并不能看出入户门的结构型式，入户门开启方向应由消防疏散等因素决定。经审理查明，2014年12月10日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，合同第三条约定，原告购买被告开发的位于重庆市北部新区金州大道X号X幢X-X号房屋，本商品房所在楼层名义层为第17、18层；建筑面积为111.04平方米，套内建筑面积91.12平方米。合同第四条约定，本商品房总成交金额为857000元，房屋建筑面积单价为7717.94元/平方米，套内建筑面积单价为9405.18元/平方米。合同第五条约定，原告于签订本合同当日向被告支付首付款267000元，剩余590000元通过银行按揭贷款方式支付。合同第六条约定，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理：1、合同约定的房屋套内建筑面积与产权登记套内面积误差比绝对值在3%（含3%）以内的，据实结算，多退少补。2、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，原告有权退房。原告不退房的，产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内部分房价款及利息由被告返还原告，误差比绝对值超过3%部分的房价款由被告双倍返还原告。面积误差比的计算方式为：（产权登记套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）÷合同约定内容建筑面积×100%。合同第七条约定，被告应当在2016年3月20日前将房屋交付原告，交付时应满足本商品房已通过竣工验收备案登记，且取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证的条件。合同第八条约定，被告应于确定交房日的7日前书面通知原告做好办理交付手续的准备。合同第九条约定，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，被告如未按本合同约定的期限将该商品房交付原告使用的，双方同意按照下列方式处理：逾期在90日（含）之内的，自本合同第七条确定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金；逾期超过90日后，被告有权解除合同。合同第十五条约定，被告应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。被告规划变更、设计变更导致下列影响原告所购商品房质量、使用功能或使用环境的，被告应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知原告：1、商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高商品房项目的建筑容积率。2、详见合同附件五。被告未在本合同约定时限内通知原告的，原告有权退房。原告退房的，被告应在原告提出解除合同之日起30天内，退还全部已付房价款及利息，并向原告支付已付房价款1%的违约金；原告不退房的，双方应就变更事项另行签订补充协议，给原告造成损失的，由被告赔偿。合同第二十五条约定，本合同未尽事项，由双方约定后签订补充协议（附件五）。合同附件一注明为：房屋分层平面图及分户户型平面图，但双方签订的合同实际未附户型图，附件一为空白。合同附件三第2.3.4条约定，厨房配置排烟道；第2.4.4条约定，户内楼梯由业主自理。合同附件五第一条约定，本商品房项目的规划报建名称为力帆红星广场一期A1组团。合同附件五首部有“特别提示”，主要内容为本附件在被告提示原告签字前应详细阅读，并可将需要解释或说明的内容提出，要求被告解释。合同附件五第四条约定，双方同意只按照合同约定套内建筑面积与产权登记套内建筑面积计算确定面积误差，并作为双方结算房价款和处理面积误差的依据。合同附件五第五条约定，原告可拒绝办理接房手续之正当理由是指：1、商品房不符合主合同第七条关于取得竣工验收备案登记证的条件。2、被告拒绝出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》或出示不齐全的。在被告具备合同第七条约定的条件，且原告无前述正当理由的，原告应在被告书面通知规定的交接房屋时间办理房屋交付手续并履行领受房屋的义务，原告未能按期接房的，视为其逾期收房；原告在办理接房手续时，若出现地基基础和主体工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题的，被告承担保修义务，不构成被告逾期交房的责任；原告即使未收到被告发出的书面接房通知，亦有义务在合同约定的交房期限届满之日前前往商品房所在地办理房屋交接手续。合同附件五第七条约定，合同第十五条约定的规划变更、设计变更仅限原告购买该房屋后涉及原告所购房屋的结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该房屋项目建筑容积率的变更。合同附件五第八条约定，被告在合同约定期限内了具备了合同第七条约定的房屋交付条件，即使在房屋交付时或交付后发现存在商品房质量、装饰、设备标准、装修改造问题的，被告应承担质量责任，而非逾期交房责任。合同附件五第十四条约定，主合同及补充协议约定由一方发给另一方的任何通知，必须以书面形式送达。双方均保证其在合同中所提供的通讯地址、电话、传真号码的真实性和可靠性，联系方式有变更的，应在变更后5日内书面通知对方。合同附件五第十六条约定，双方确认在商品房宣传资料、销售手册、楼盘模型、样板房以及其他与商品房有关的资料中，被告已明示不构成要约、不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容；本合同签订前被告发布的广告以及提供的宣传资料、销售手册、楼盘模型等内容与实物不符合、与本合同有抵触或未作约定的，以实物和本合同约定的内容为准；被告可以对原告所购商品房所在楼宇的外墙装饰做部分调整，原告对此不提异议，被告不再另行通知。合同签订后，原告按约支付了所有购房款。审理中，原告认为合同附件五中关于交房、规划设计变更、装饰装修等内容系格式条款；关于要求被告赔偿损失金额，原告认为，虽合同没有约定计算方式，但应按照下列方式计算：内开门占用房屋面积乘以购房单价，加上内外开门的价值差1000元，再加上造成的安全隐患赔偿20000元；关于要求被告退还的购房款构成为：楼梯面积为长2.85㎡×宽1.88㎡=5.36㎡，其中未超过3%的2.73㎡乘以购房单价，加上超过3%部分的2.63㎡乘以双倍购房单价，再加上排烟道占用面积0.5㎡乘以购房单价。另查明，涉讼房屋所在楼栋于2016年3月16日取得重庆市竣工验收备案登记证。2016年3月15日，被告向原告寄发“力帆红星国际广场交付手册”，通知原告于2016年3月20日前前往物业管理办公室办理房屋交付手续。原告至今未办理接房手续。双方因房屋相关问题产生纠纷，原告遂诉至本院。案件审理过程中，双方当事人确认：涉讼房屋入户门的结构型式现为向屋内开启。另，原告向本院申请律师调查令，并持本院出具的律师调查令向重庆市规划局两江新区档案馆调取了力帆红星国际广场项目X-X楼奇数层平面图，向重庆北部新区公安消防支队调取了行政处罚决定书、责令立即改正通知书、消防监督检查记录，根据平面图显示，涉讼房屋入户门为向外开启方向。原告拟用上述证据证明，涉讼房屋楼梯所占面积；被告对涉讼房屋入户门的结构型式进行了变更；在合同约定的交房期限后，小区因消防不过关受到了相关部门的处罚，涉讼房屋不符合合同约定的交付条件。被告质证认为，对前述证据的真实性没有异议，前述证据无法计算楼梯面积，且楼梯面积是应当计算至销售面积中的；虽然图纸上显示入户门向外开启，但根据该图纸并不能明确入户门结构型式；被告从未承诺入户门的结构型式；消防处罚是针对的小区公共区域内存在的问题，并非房屋存在质量问题，与合同约定的交付条件没有关联。以上事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、中国农业银行借款凭证、销售不动产统一发票、力帆红星国际广场交付手册、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、力帆红星国际广场项目X-X楼奇数层平面图、行政处罚决定书、责令立即改正通知书、消防监督检查记录及当事人陈述等在卷为据，并经庭审质证，足以认定。庭审中，原告举示高层问题及回复、高层问题汇总、照片，拟证明2016年3月20日，涉讼房屋所在小区仍存在大门未修建、车辆及行人通行混乱、小区绿化带不合理、消防设施不符合规定等问题，并不具备接房条件。被告质证认为，对高层问题及回复、高层问题汇总、照片的真实性不予认可，前述证据中反映的问题均没有被告方盖章及工作人员签字，无法反映实际情况。庭审中，被告举示EMS邮政特快专递、重庆市渝北区鸳鸯EMS营业网点查询记录，拟证明被告已于2016年3月15日向原告邮寄了接房通知，要求原告于2016年3月20日前办理接房手续。原告质证认为，根据合同约定被告应于2016年3月20日的7日前通知我方办理接房手续，其于2016年3月15日发送的通知不符合合同约定。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，原告作为购房人，其主要权利为在约定期限内领受符合合同约定条件的商品房及其房屋所有权证。《重庆市商品房买卖合同》附件五关于交房、规划设计变更、装饰装修等合同内容并未排除原告合同权利，亦未超过其合理预期，且与主合同中双方权利义务相对应，应属民事主体在缔约过程中能够应当充分认识的商业风险，故本院认定合同附件五关于交房、规划设计变更、装饰装修等合同内容不属于格式条款。《重庆市商品房买卖合同》及其附件系签约双方当事人的真实意思表示，合法有效，内容亦不违反强制性规定，双方均应按照约定履行各自义务。关于楼梯及排烟道的面积问题，本院认为，首先，双方合同并未约定楼梯及排烟道的面积是否计入合同套内建筑面积进行约定，原告亦未对此进行举证。其次，根据合同附件约定，涉讼房屋的面积误差只按照合同约定套内建筑面积与产权登记套内建筑面积计算确定，并作为双方结算房价款和处理面积误差的依据。现原告依据涉讼房屋平面图的数据对楼梯及排烟道面积进行测算后主张被告承担责任，显然与双方约定不符。最后，现涉讼房屋尚未办理产权登记，无法确定涉讼房屋的产权登记面积与合同约定的套内建筑面积是否存在面积差异，故原告的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。双方合同约定，涉讼房屋规划、设计变更的，应在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知原告，否则，被告将承担违约责任。前述约定也是原告主张被告承担赔偿责任的依据。但本院认为，规划、设计变更是指对建设工程的范围界限、平面结构等进行概括性确定，使之符合相应的区域规划，并不具体到涉讼房屋的细节。因此，原告未举证证明双方曾对涉讼房屋入户门结构型式进行约定，也未举证证明入户门结构型式变更属于需经有关部门批准的房屋规划设计变更范围，故其该项诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告要求被告承担逾期交房责任的诉讼请求。本院认为，原告举示的涉讼房屋不具备交房条件的证据，仅能反映涉讼房屋所在小区公共区域或个别楼栋所存在的问题，而涉讼房屋已于2016年3月16日取得竣工验收备案登记，满足了合同约定的交付条件；合同虽约定被告最晚应于2016年3月20日的7日前书面通知原告做好房屋交付的准备，但根据合同附件五约定，即便原告未收到书面接房通知，亦有义务在合同约定的交房期限届满之日前前往商品房所在地办理房屋交接手续。因此，本院认定被告未逾期交房，不承担违约责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李向珍的诉讼请求。本案案件受理费减半收取1683元，由原告李向珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  黄涛二〇一六年十二月二十二日书 记 员  张欢