上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初2711号原告(反诉被告)：李明杰，男，1963年7月11日出生，汉族，户籍所在地安徽省。委托诉讼代理人：陈玉龙，上海市雄风律师事务所律师。被告(反诉原告、第一被告)：李安山，男，1974年6月16日出生，汉族，户籍所在地河南省。委托诉讼代理人：甄灵宇，上海市锦天城律师事务所律师。被告(第二被告)：上海狮龙塑料模具有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈亮，总经理。委托诉讼代理人：乔雨，上海市江华律师事务所律师。原告李明杰诉被告李安山、上海狮龙塑料模具有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年3月14日立案后，依法适用简易程序进行审理。2016年4月20日，被告李安山提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。本案于2016年5月24日第一次公开开庭进行了审理，原告李明杰及其委托代理人陈玉龙、第一被告委托代理人甄灵宇、第二被告委托代理人乔雨到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2016年7月18日依法组成合议庭，适用普通程序进行审理。审理中，经原告申请，本院依法委托上海大华工程造价咨询有限公司对案涉土地原告投资情况进行审价。2016年11月15日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告李明杰及其委托代理人陈玉龙、第一被告委托代理人甄灵宇、第二被告委托代理人乔雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李明杰向本院提出诉讼请求：1.判令原告与第一被告于2014年2月22日签订的《租赁合同》无效；2.判令第一被告退还原告押金人民币(以下币种均为人民币)20万元；3.判令第一被告赔偿原告损失1,749,098元；4.判令第二被告对第一被告的上述第三项诉请承担连带责任；5.本案诉讼费由两被告承担。审理中，原告根据审价报告变更第三项诉请为：3.判令第一被告赔偿原告损失1,687,923元。事实和理由：2012年6月5日，第二被告(甲方)与第一被告(乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方将青浦区宝丰路狮龙厂东边土地出租给乙方，甲方出租面积约60亩，出租给乙方堆放设备和场地使用；甲方于2012年8月1日前向乙方交付该土地，出租土地期限为2012年8月1日至2017年7月30日止，租期为5年；土地出租每年租金为60万元；租赁期间，乙方在该土地上的设施与政府之间所产生的一切相关事宜由乙方负责处理，一切费用与甲方无关，乙方所产生的一切安全事故与甲方无关；在租赁期内如涉及国家市政动迁、集体规划用地、政府部门回收土地，双方可终止本合同。合同另对其他内容进行了约定。2014年2月22日，第一被告(甲方)与原告(乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方将青浦区宝丰路狮龙厂东边土地出租给乙方，甲方出租面积约60亩，出租给乙方堆放设备和场地使用；甲方于2014年4月1日前向乙方交付该土地，出租土地租赁期为2014年4月1日至2017年3月31日止，租期为4年；该土地出租每年租金为195万元；租赁期间，使用该土地所产生的水、电、通讯等一切费用由乙方承担；租赁期间，乙方在该土地上的设施与政府之间所产生的一切相关事宜由乙方负责处理，一切费用与甲方无关，乙方所产生的一切安全事故与甲方无关；在租赁期内如涉及国家市政动迁、集体规划用地、政府部门回收土地，双方可终止本合同。合同另对其他内容进行了约定。2014年3月15日，原告向第一被告支付押金20万元。第一被告交付土地后，原告即出资在租赁土地上建造临时房，但2014年4月20日起有关部门就在租赁土地上开挖河道，致使原告实际使用土地面积减少为40亩左右，且原告建造的临时房也被全部拆除，建筑材料被第一被告全部取走。2015年6月挖河结束，7月至9月期间原告进行了平整土地、安装水电、铺路、运走土方等工程，花费近50万元。2015年10月起，原告又建造了临时房320多平方米，并建造厕所等用于经营使用。2015年12月25日，青浦区规划和土地管理局华新所向原告出具《消除违法用地告知书》，内容为：当事人未经审批擅自占用土地约30亩，用作停车场，破坏耕地，按照法律规定违法用地必须拆除并复垦整理，按照有关规定，必须在2016年1月3日前对违法用地上的所有建筑物全部拆除并复垦整理到位，涉及费用和全部损失均由你负责等。2015年12月28日，青浦区规划和土地管理局答复华新镇人民政府，认定：位于青浦区华新镇马阳村邬家湾村民小组上海狮龙塑料模具有限公司，土地面积约30亩，未经办理相关土地手续，擅自使用，属违法用地。后由于政府部门依法采取执法措施，原告于2016年7月5日离场。原告认为其在租赁土地过程中投入大量资金用于系争土地的通水、通电、土地平整、建造房屋等工程，但因第一被告的过错导致合同无效，无法继续履行，故应由第一被告赔偿其相应的投入损失；第二被告将违法用地出租给第一被告，违反法律规定，故应对第一被告承担连带责任。经双方协商无果，故诉诸法院，作如上诉请。被告上海狮龙塑料模具有限公司辩称：系争土地确由第二被告出租给第一被告，但未约定转租，第一被告擅自转租给原告，故原告与第一被告的租赁合同应为无效；第二被告非系争租赁合同的当事人，原告要求第二被告承担连带责任无事实及法律依据，而应由合同双方根据过错承担相应责任。被告李安山辩称：对原告所主张的合同内容、押金支付情况无异议，但不同意原告诉讼请求。合同效力由法院依法认定；原告在使用系争土地过程中，未向第一被告支付过租金或占有使用费，故押金应予以抵扣；原告主张的损失无事实及法律依据，且未提供相应证据予以证明，第一被告向原告出租的是土地，用途为堆场，合同约定土地上的设施由原告自行处理，如果有损失的话也应由原告自行承担。同时，第一被告向本院提出如下反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付占有使用费227.50万元(按照年租金195万元*35亩/60亩*2年)；2.判令反诉被告支付反诉原告土地使用费(按照3,116.40元/天，自2016年4月1日计算至实际腾退之日止)；3.反诉费由反诉被告负担。事实与理由：反诉原、被告于2014年2月22日签订《租赁合同》，约定由反诉原告向反诉被告出租青浦区宝丰路狮龙厂东边面积约60亩土地，作为堆放设备和场地使用，年租金195万元，土地交付时间为2014年4月1日。合同签订后反诉被告使用过程中，由于政府开挖河道占地25亩，导致反诉被告实际使用土地面积减少为35亩。上述土地反诉被告使用至今，并转租他人收取租金，但从未向反诉原告支付过租金。反诉原告认为，反诉被告实际使用系争土地，并转租获益，应按照合同约定向反诉原告支付租金或占有使用费。审理中，反诉原告确认反诉被告于2016年7月5日离场。针对反诉，反诉被告李明杰辩称：不同意反诉原告的反诉请求。反诉被告从未占有使用过系争土地，仅在8亩的土地上搭建临时活动板房，目的在于减少损失，但还未使用即被政府拆除，实际反诉被告根本没有使用。反诉原告交付的标的物不符合约定，所以无权主张使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交还和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告主张的投入损失情况有异议，原告为此提供批复、通知、投资环境介绍、房屋转让合同、协议书、补充协议、情况说明、函件、损失清单、照片、收据、报价单、借条、证人证言等作为证据，用于证明其基于第一被告提供材料认为系争土地是合法用地而承租，并进行实际投入的情况。第一被告对原告提供的上述证据中用以证明土地性质及政府来往公函的真实性没有异议，但对原告用以证明投资情况的证据不予确认。为此原告申请对系争土地上的投入情况进行审价。本院依法委托上海大华工程造价咨询有限公司对系争土地上平整土地、安装水电、铺路、运走土方、临时房及厕所建造等费用进行审价。2016年9月21日，上海大华工程造价咨询有限公司出具工程造价司法鉴定意见书。审理中，本院依法出示鉴定意见书，并通知鉴定人员到场接受双方当事人质询，鉴定单位明确：经现场勘查，第一被告认可为原告施工的工程内容审价金额为52,210元；第一被告认为不是原告施工的工程内容，此部分是否由原告施工由法院裁定，审价金额为115,370元；现场已破坏的工程内容暂按原告提供工程量计入，未列入鉴定总价，测算金额为1,520,343元。原告为此支付鉴定费36,260元。第一被告对鉴定报告真实性无异议，认可原告施工的工程金额为52,210元，对除鉴定报告照片列明的工程外其他内容不予确认，对原告现场不存在的工程内容不予确认。第二被告对鉴定意见书的真实性无异议，但认为鉴定报告与第二被告无关，其他意见同第一被告。原告为证明上述工程由其施工，提供证人证言、土方专用票据、视频资料作为证据。两被告对上述证据不予认可。本院认为，合法有效的合同，除需双方当事人真实意思表示一致外，还不得违反法律、行政法规的禁止性规定。本案系争土地已经土地规划部门认定为违法用地，系争合同应为无效。原告要求第一被告返还押金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。针对系争土地上的投入，双方当事人未达成一致意见，根据当事人提供的证据材料及庭审意见，并综合考量合同履行情况、系争土地用途、双方过错程度等因素，本院酌定第一被告应赔偿原告损失为30万元。原告要求第二被告对第一被告上述赔偿承担连带责任的主张，于法无据，本院不予支持。案涉合同虽为无效，但原告确实占有使用了系争土地，故应向第一被告支付土地使用费。根据第一被告的诉请主张并结合双方提供的证据材料及庭审意见，参照双方租赁合同约定的租金标准，本院酌定原告应支付第一被告占有使用费120万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告李明杰与被告李安山于2014年2月22日签订的《租赁合同》无效；二、被告李安山应于本判决生效之日起十日内返还原告李明杰押金20万元；三、被告李安山应于本判决生效之日起十日内赔偿原告李明杰损失30万元；四、原告李明杰的其他诉讼请求不予支持；五、反诉被告李安山应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告李安山土地占有使用费120万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费21,791.31元，由原告李明杰负担12991.31元，被告李安山负担8,800元；鉴定费36,260元(原告已预缴)，由原告李明杰负担30,000元，被告李安山负担6,260元；反诉受理费12,500元，由反诉原告李明杰负担4,700元，反诉被告李明杰负担7,800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  高金登审 判 员  张 分人民陪审员  俞锦林二〇一六年十二月二十日书 记 员  王 菲附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。