成都市双流区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0116民初5937号原告：夏翔，女，1974年10月28日出生，藏族，住四川省西昌市。委托诉讼代理人：陈勇良，四川原石律师事务所律师。被告：四川环福置地有限公司，住所地成都市双流区。法定代表人：陈卫军，董事长。委托诉讼代理人：刘涛，泰和泰律师事务所律师。原告夏翔与被告四川环福置地有限公司（以下简称“环福公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏翔的委托诉讼代理人陈勇良、被告环福公司的委托诉讼代理人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏翔向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付支付逾期交房（符合交房条件）的违约金27107.5元（从2015年1月1日起至2015年6月17日止，共计197天）；2.判令被告履行办理不动产权证书；3.判令被告按照0.02%向原告支付逾期办证违约金，从2016年1月1日起计算至权属登记机关颁发不动产权证之日止。事实与理由：原、被告于2013年11月14日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于东升镇葛陌村“美国城”一期大型购物中心×幢×层×号房屋，建筑面积15.68平方米，合同价款275203元。根据该合同第十条支付条件约定，被告应于2014年12月31日前向买受人交付该商品房。同时，该商品房交付时应当取得规划验收合格证和有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告书，但被告逾期交房应当按照合同约定自交付条件期限届满之次日起至实际交付之日止按日向买受人支付全部已付房万分之五的违约金。此外，合同第十九条转移登记约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365天内取得房屋所有权证书的合同继续履行，出卖人接受买受人已付房款的万分之二向买受人支付违约金，至权属登记机关颁发房屋产权证书之日。合同签订后，原告按照约定履行了合同义务，但被告在2016年6月17日才取得建设工程规划合格证，直到现在也没有为原告办理房屋产权证，《不动产登记暂行条例》实施后，被告应为原告办理不动产权证书。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告环福公司辩称，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法、有效；对于原告主张的逾期交房违约金的起止时间没有异议；在符合规定的前提下，被告将积极协助原告办理房屋不动产权证书，但不动产权证书的办理不适用原合同关于房屋所有权办理时间的违约责任。原告主张的违约金标准过高，请求予以调整。结合原、被告的当庭一致陈述，本院经审理认定事实如下：原、被告于2013年11月14日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于东升镇葛陌村“美国城”一期大型购物中心×幢×层×号房屋，建筑面积15.68平方米，合同价款275203元。该合同第十条交付条件约定，出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。第十二条约定逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人，按照下列第1种方式处理…（2）逾期超过90日后，买受人有权退房…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。合同第十九条约定，买受人同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的万分之二每日向买受人支付违约金，直至权属登记机关颁发房屋产权证书之日。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款275203元，并于2015年1月13日向被告缴纳办证所需费用，被告于2015年7月5日向原告交付了涉案房屋。2015年9月9日，被告取得成都“美国城”一期（大型购物中心6317间）房屋的楼栋权属证书。另查明，国家《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日生效；2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记义务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。上述事实，有原告身份信息、被告企业工商信息、商品房买卖合同、收款收据、销售不动产统一发票、商铺交接书、申请书、楼栋权属证书双方当事人庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为，上述证据材料，因能证明案件事实，且证据的形式、来源符合法律规定，故符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因办理不动产权证书问题而引发本案诉讼。原告主张被告协助其办理不动产权证，被告在庭审中表示同意协助原告办理该权属证书，系对其权利的一种自由处分，不违反法律法规，本院予以确认。故原告要求被告协助其办理不动产权证有事实和法律依据，本院予以支持。本案的争议焦点在于：1、被告是否应否承担逾期交房的违约责任。2、被告是否承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。3、原告诉请的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高）。本院根据所查明的案件事实，综合评判如下：1、被告是否承担逾期交房的违约责任。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十二条逾期交房责任中约定“除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间,分别处理((1)和(2)不作累加)(1)逾期在90日之内……(2)、逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知书送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”，本案《商品房买卖合同》约定被告应当在2014年12月31日前向原告交付该商品房，被告于2015年7月5日向原告交房已构成违约，应承担相应的违约责任。2、被告是否应否承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十九条第二款转移登记约定“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理（1）……（2）买受人同意委托四川环福置地有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的万分之二每日向买受人支付违约金，直至权属登记机关颁发房屋产权证书之日”，系双方对商品房买卖合同成立后就案涉房屋所有权的设立、变更依照法律规定登记以及迟延取得房屋所有权证书责任的约定，双方均应按约履行、承担责任。被告协助原告取得房屋所有权证书系被告的附随义务，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋买卖合同自被告与原告签订时生效，但房屋的所有权应当自办理房屋过户手续后才转移到原告名下。由于办理房屋所有权证所需要的有关的证明文件需要被告提供，如果被告未向权属登记机关提交文件则房屋产权证实际无法办理。且被告也没有提交充分的证据证明其已向购房业主以合理充分有效的方式履行了提交相关资料的通知义务，根据诚实信用原则，其也应承担相应的违约责任，故原告诉请被告承担迟延办理房屋所有权证的违约责任具有事实依据和法律依据。3、原告诉请的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高）。本院认为，被告逾期办理房屋转移登记事实清楚，按照合同约定，被告应承担相应违约责任。按照原、被告双方合同约定，被告应于2016年7月4日前协助原告办理完毕房屋所有权证书，故违约金的计算时间应自2016年7月5日起算。由于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一政策的出台，成都市双流区房地产管理交易中心于2016年10月30日停止办理房屋所有权证书，只能进行不动产统一登记，在该时间之后被告已经无法为原告办理房屋所有权证书，故被告在2016年10月30日之后不应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定被告应承担的逾期交房违约金为275203元×每日万分之五×186天×30%=7678元。被告应承担的逾期办理房屋所有权证书违约金为275203元×每日万分之二×117天×10%=644元。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法、有效，被告未在约定时间交付房屋及协助原告办理案涉房屋权属转移登记，应依约承担违约责任，结合原告的实际损失，本院酌情支持逾期交房违约金为7678元，逾期办理房屋所有权证书违约金为644元。被告应于本判决生效后三个月内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告四川环福置地有限公司于本判决生效之日起三个月内协助原告夏翔到不动产权登记部门办理成都市双流区东升街道双楠大道666号“美国城”一期×幢×层×号房屋的不动产权证书；二、被告四川环福置地有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告夏翔逾期交房违约金7678元、逾期办理房屋所有权证书违约金644元，合计8322元；三、驳回原告夏翔的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，由原告夏翔负担250元，被告四川环福置地有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 陈 磊二〇一六年十二月二十三日书 记 员 黄小琴