江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏04民终2276号上诉人（原审被告）：李运，女，汉族，1948年12月5日生，住青海省西宁市城东区。委托诉讼代理人：戎兴旺，上海豪珈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邹美金，男，汉族，1962年4月19日生，住江苏省常州市金坛区。委托诉讼代理人：孙秦霞，江苏常金律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金坛市宝昌物资实业总公司，住所地江苏省常州市金坛区北环西路149号。法定代表人：潘秀英，该公司总经理。上诉人李运因与被上诉人邹美金、金坛市宝昌物资实业总公司（以下简称宝昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2015）坛民初字第3981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李运上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人自1994年通过购买获得涉案房屋的产权，直至今日，这一情况始终没有变化过，涉案房屋仍然是上诉人的私有财产。二、宝昌公司和邹美金串通一气，谎称涉案房屋已被宝昌公司收回，完全是无稽之谈。上诉人从未将涉案房屋退还给宝昌公司或出售给任何人，也从未收到过任何退房款或购房款。三、关于签名为李运，落款日期为1997年6月18日的《申请》，上诉人从未签订过也未收到过《申请》中提到的房款36,300元及装修8,700元。且上诉人在1997年6月18日早己不在常州，该证据系复印件，真实性根本无法确认，签名笔迹也不可能是上诉人笔迹。现邹美金和宝昌公司为了非法占有上诉人财产恶意串通声称该证据是真实的，缺乏依据，完全没有任何法律效力。同时，宝昌公司系本案利害关系人，其当庭对该《申请》的表述意见不能作为定案依据。当时的法定代表人也是利害关系人，所作陈述亦不能作为定案证据。四、对于宝昌公司声称支付过上诉人36,300元退房款，缺乏证据证明，上诉人从未收到过该款项。五、邹美金声称，其1998年5月11日向宝昌公司购买了该涉案房屋，这极不合理：1、自1998年至今近20年期间，邹美金从未主张过登记产权或者履行过户手续，连房屋买卖合同都未签订过，不符合买卖房屋通常做法。且邹美金购买房屋时明知产权人是上诉人，却不向上诉人购买或签约，而是向完全没有关系的宝昌公司购买，不符合常理；2、在1998年支付5万元，是一笔极其巨大的款项，邹美金尽然没有保留当时收条或转账或取现金的记录，不合理；3、邹美金称其从宝昌公司处购房时得知该房屋是上诉人产权房退房给宝昌公司，但其出巨资购买该房屋却从未向房屋产权登记的人核实过情况，不符合常理；4、邹美金称因为联系不上上诉人，所以迟迟没有过户，那18年后的今天，邹美金又是如何联系上上诉人；5、邹美金起诉要求上诉人配合其办理过户手续，无合同依据和法律依据。综上，宝昌公司曾因经营不替导致公司资不抵债，其通过出售资产变现，在处置资产的过程中，时有违法行为，将他人财产无权处分，本案就是这一情况。宝昌公司明知涉案房屋属上诉人所享有，却恶意伪造材料，将该房屋非法处置，宝昌公司的处置行为属于无权处分，依法无效，若造成被上诉人损失，应当由宝昌公司承担一切赔偿责任。邹美金作为权利主张人，应当提供相应的证据支撑起诉讼请求，现其主张上诉人曾将涉案房屋以45,000元价格退房给宝昌公司这一情况，缺乏证据佐证，宝昌公司系本案利害关系人，其陈述亦不能作为定案依据，故请求依法驳回邹美金的诉讼请求。邹美金辩称，上诉人称邹美金与宝昌公司串通是无稽之谈，邹美金于1998年以市场价5万元价格购买了涉案房屋，当时由于法律意识不强没有要求过户，后来为了保证自己的权利不被侵犯，于2001年要求宝昌公司出具《证明》，证明涉案房屋为合法购买，且自1998年一直居住在该房屋中，有居委会可以证明。合法房屋买卖应受法律保护，合同签字有效，涉案房屋虽没过户，邹美金有权要求上诉人和宝昌公司协助办理过户手续。请求驳回上诉。宝昌公司辩称，当时上诉人把房子退回来不是退给现任法定代表人手上，是前任负责人，具体情况是他们谈的。据现任法定代表人所了解，真实的情况和事实与邹美金陈述的事实是一致的。请求驳回上诉。邹美金向一审法院起诉请求：要求李运、宝昌公司协助办理常州市金坛区城西冯庄路3-201室房屋的过户事宜，并负担案件诉讼费。一审法院认定事实：宝昌公司于1994年建设单位集资福利房，位于金坛区城西冯庄路。李运从青海省调入金坛工作，后调入宝昌公司。1996年李运以36,300元认购位于金坛区城西冯庄路（宝昌3-201室），建筑面积72.01平米房屋一套，1994年12月31日办理了所有权证，1996年6月26日办理了土地证，产权人和土地使用人均为李运。李运后调入青海省工作，于1997年6月18日将涉案房屋以45,000元的价格退卖给了宝昌公司，并于当日书写退房申请，主要内容有：因退休回家，单位集资房退给本单位，房款36,300元，装修8,700元，合计45,000元，申请人李运，1997年6月18日。时任宝昌公司法定代表人的刘庆柏在该申请左下角言明：同意暂付，刘庆柏，1997年6月18日。宝昌公司当日将房款45,000元支付给李运，李运于当日出具收条，载明：今收到总公司财务房款肆万伍仟元正，收款人李运，1997年6月18日。李运将房产证和土地证交付给宝昌公司。宝昌公司于1998年5月11日将该房作价50,000元卖于邹美金，邹美金支付了对价，宝昌公司出具收款收据，宝昌公司将产权人仍为李运的房产证和土地证交付邹美金。后邹美金在涉案房屋中居住至今。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人之间订立转让不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。李运与宝昌公司的房屋买卖协议及邹美金与宝昌公司的房屋买卖协议均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效。合法有效的合同对双方均有约束力，合同各方均应按照约定履行合同义务。李运提出，署名为李运的退房申请及收条均为复印件，姓名非其所签，邹美金与宝昌公司恶意串通，宝昌公司擅自处分李运房产，邹美金要求其协助过户无事实与法律依据的辩解意见，经对当时经办人刘庆柏调查了解，退房申请和45,000元收条上包括李运的签名均系李运当着刘庆柏的面所书写，申请退房也是李运真实自愿意思表示，该两份材料的原件在宝昌公司解散时遗失，所以对于李运的上述辩解意见，不予采纳。虽然宝昌公司未将房屋过户至自己名下，但宝昌公司作为该房屋的合法买受人有权出售该房屋，邹美金支付对价善意取得该房屋，故邹美金有权要求涉案房屋过户至其名下。该房屋由李运过户至宝昌公司名下，宝昌公司再协助邹美金办理过户手续。判决：一、被告李运于本判决生效后十日内协助被告金坛市宝昌物资实业总公司办理位于常州市金坛区城西冯庄路宝昌3-201室房屋的产权过户手续。二、被告金坛市宝昌物资实业总公司于产权变更手续办理完毕后十日内配合原告邹美金办理上述房屋过户手续。三、驳回原告邹美金的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告金坛市宝昌物资实业总公司负担40元，被告李运负担40元。二审中，李运认为，一审判决书审理查明部分所记载的李运办理产权证后涉案房屋的买卖情况与客观事实是不符的。本院对一审查明的其他事实依法予以确认。二审中，李运提交了三份证据。证据一、1995年李运买房的收据原件三张，证明其如果当时把房屋退还给宝昌公司，不可能还保存着收据，故其并未将房屋退还给宝昌公司；证据二、金坛市ＸＸＸ科技城金属材料公司文件《关于同意李运辞职的决定》和《关于对李运同志辞职一次性补贴的意见》原件，证明1996年11月6日李运提出辞职,1997年2月宝昌公司补贴李运2万元，至此李运就离开金坛回到西宁；证据三、职工行政介绍信及存根原件，调取自金坛市档案馆，调取时间为2011年8月12日，证明在2011年李运因为档案遗失的缘故回到金坛，通过宝昌公司去做了调档，间接证明在2011年李运和宝昌公司有联系，宝昌公司未要求李运进行过户。邹美金经质证后认为，证据一、对真实性无法确认，上面没有公司盖章，且与邹美金无关，合法性由法院审查。即使三张证据是真实的，也只能证明李运在1994年购买了房屋，无法证明李运没有将涉案房屋出售给宝昌公司，根据收据的金额36,300元，与退房申请上的房款金额相互印证，反而证明其退房给宝昌公司是真实的。邹美金之所以放心购买了房屋，是因为宝昌公司拿出涉案房屋的房产证和土地证原件，该两份原件自1998年起一直由邹美金保管。证据二、因盖章是金坛市ＸＸＸ科技城金属材料公司，不清楚该公司与宝昌公司之间关系，无法发表意见，但李运何时离职与本案无关，因为在李运的退房申请中退房原因是退休回家，与离职没关系，说明其出售房屋与退休有关和离职没有关系。证据三、对真实性没有异议，但与本案没关联，该证据仅能证明李运的档案情况，不能证明2011年李运和宝昌公司有过接触和往来。宝昌公司经质证后认为，证据一，对真实性没有异议，当时宝昌公司没有公章。证据二、情况不清楚，宝昌公司当时和该公司有无往来现任法定代表人也不清楚。证据三、情况不清楚，2011年的时候宝昌公司已经停止运转了。二审中，李运明确表示对其所主张的宝昌公司与邹美金存在串通或者宝昌公司存在重大过失的事实，并无证据佐证。二审中，宝昌公司表示，关于落款时间为1998年5月11日、交款人为邹美金的收据原件上盖有王金龙印章，系因当时王金龙为宝昌公司副总，负责公司的基建工作。二审经审理查明，一审庭审中，关于邹美金提供的与李运通话记录所涉的手机号码，李运代理人陈述：“通话录音不是事实，该手机号码不是李运在使用…”。二审中，李运陈述：“以前使用过，后来丢了。”对于存在陈述不一致的情形，李运代理人解释为：“这是代理人代为回答的，当时李运身体不好并未出庭，以李运自己的陈述为准”。二审另查明，一审庭审中，关于涉案房屋产权证为何在邹美金处，李运代理人陈述：“被告1（指李运）将证件交由单位保管”。二审中，李运陈述：“宝昌公司收到李运的产证和土地证不是事实，产证和土地证一直都在李运处保管，可能因为1996年前后搬家的原因李运将产证遗失”。对于存在陈述不一致的情形，李运代理人亦解释为：“当时法官问的时候我回答的是不清楚，但是追问下我陈述证件交由单位保管，之所以这么说李运跟我说到西宁后房屋交由刘庆柏代管”。本院认为，一、李运明确表示其所主张的宝昌公司与邹美金存在串通或宝昌公司存在重大过失的事实无证据佐证，故本院对其基于该判断而认为宝昌公司恶意伪造材料、非法处置涉案房屋的主张不予采信。二、邹美金提交的申请人为李运、落款时间1997年6月18日的申请以及收款人为李运、落款时间1997年6月18日的收条，虽均为复印件，但能够与李运提交的购买涉案房屋的收据原件彼此相互印证，结合宝昌公司于2001年9月9日出具的证明及一审法院对宝昌公司原法定代表人刘庆柏的谈话笔录内容，可以认定李运将涉案房屋退卖给宝昌公司的事实。邹美金自1998年5月即居住在李运主张仍享有产权的涉案房屋至今，现亦无证据表明李运向宝昌公司或邹美金主张过相关权利。三、邹美金主张其向宝昌公司购买涉案房屋，并提交了交款人为邹美金、落款时间1998年5月11日的收据原件，宝昌公司对此予以认可，故据此可以认定邹美金向宝昌公司购买涉案房屋的事实存在。综上所述，李运的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由李运负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁 飞代理审判员 张 玺代理审判员 刘岳庆二〇一六年十二月八日书 记 员 汪芫朗