成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0116民初5489号原告：戴云，男，1980年5月31日出生，汉族，住四川省新津县。原告：高燕，女，1980年10月11日出生，汉族，住四川省新津县。二原告委托代理人：何国梁，四川融创律师事务所律师。被告：四川佳年华置地有限责任公司。住所地：四川省成都市金牛区。法定代表人：邢新生，总经理。委托代理人：明杰，男，1994年1月5日出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区。原告戴云、高燕诉被告四川佳年华置地有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月28日立案。依法由审判员刘宇飞独任审判，公开开庭进行审理。二原告的委托代理人何国梁，被告的委托代理人明杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴云、高燕向本院提出诉讼请求：被告协助原告办理不动产权证书，并支付违约金53144元。事实和理由：原、被告签订商品房买卖合同。该合同约定，原告购买被告开发的商品房一套，被告应在2012年12月30日前交付房屋、在2013年12月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明；如因被告的责任导致原告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，被告应按已付款的10/000每日向原告支付违约金。现原告已按约支付购房款，被告未能按约取得商品房所在楼栋的权属证明以致原告至今未能取得房屋所有权证，故提起诉讼，呈请如上诉讼请求。被告四川佳年华置地有限责任公司辩称，原告所购房屋的楼栋号为×栋，办理该楼栋房屋权所有权证的资料未向房地产管理部门提交。现被告同意为原告办理不动产权证书。被告接受原告的委托，无偿代为办理房屋所有权证。在履行过程中，被告不存在过错，故不应支付违约金。即使被告要承担违约金，违约金的起算时间应为被告实际交房之日起365日的次日。原告主张的违约金金额过高，亦应进行调整减少至按约计算的违约金的5%，并且其主张违约金的诉讼时效期间已过。故请求依法判决。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2010年12月11日，原、被告签订商品房买卖合同。双方在该合同中约定，1、原告购买被告开发的位于双流机场路社区××住宅小区×幢×单元×楼×号住宅一套，房屋总价款为584950元。2、被告应在2012年12月30日前向原告交付该房。3、被告应在2013年12月30日前取得该房所在楼栋的权属证明，若因被告的责任未能在约定的期限内取得该房所在楼栋的权属证明，由此导致房屋所有权证延期办理的，由被告承担相对应的责任。4、如因被告的责任，以致原告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证的，双方一致同意继续履行合同、由被告按日计算向原告支付已付款的10/000的违约金。当日，双方还签订了商品房买卖合同补充协议。该合同第四条约定，1、在合同约定的房屋交付期限届满前，原告须主动向被告提交相关资料，及时与被告办理房屋面积补差的结算手续和面积补差的补充协议签订手续，支付按政府规定应由原告承担的维修资金和办理房屋权属转移所需的各种税、费，并提供全部代办资料。否则，由此导致的不能及时办理房屋权属转移登记的后果由原告自行承担。2、被告在原告交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，协助原告办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后的2年内为其办理房屋分户的国有土地使用权证（地下车库的国有土地使用权证办理按成都市国土局的规定进行）。上述合同签订后，原告付清约定的购房款。2013年1月29日，被告向原告交付案涉住宅，原告预交契税和办理权证所需费用并提交了办理房屋所有权转移登记所需的全部资料，房屋面积补差手续也履行完毕。经确认，案涉住宅的实际购房款为584322元。另查明，被告至今未向房地产管理部门提交办理案涉住宅房屋所有权转移登记所需资料。《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日生效；2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记义务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。庭审中，原告主张其违约金从约定取得房屋所有权证之日起计至2016年8月31日止。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因办理不动产权证书问题而引发本案诉讼。原告主张被告协助其办理不动产权证，被告在庭审中表示同意协助原告办理该权属证书，系对其权利的一种自由处分，不违反法律法规，本院予以确认。故原告要求被告协助其办理不动产权证有事实和法律依据，本院予以支持。本案的争议焦点为被告在履行协助办理权属的过程中是否存在违约行为，若存在违约，违约金应当如何计算。对此，本院认定如下：关于是否违约的问题。被告协助原告取得案涉房屋的房屋所有权证书系被告的附随义务。依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，案涉房屋买卖合同自被告与原告签订时生效，但房屋的所有权应当自办理房屋过户手续后才转移到原告。由于办理房屋所有权证所需要的有关的证明文件需要被告提供，如果被告未向权属登记机关提交文件则房屋产权证实际无法办理。因此被告有协助原告取得案涉房屋所有权证书的义务。其次，补充协议第四条“关于权属办理的特别约定”虽约定为无偿委托，但被告作为案涉房屋的出卖人，其上述办理房屋所有权转移登记是与原告签订的《商品房买卖合同》之内的合同义务。该义务是否履行直接影响《商品房买卖合同》的合同目的是否得以实现，故不能完全将委托关系从案涉买卖合同关系中剥离，并且被告为原告办理房屋所有权登记的义务以及相应的违约责任已在《商品房买卖合同》中予以明确，故不应将房屋所有权转移登记义务独立作为委托关系进行审查。综上，被告辩称为原告办理房屋产权证系无偿委托，不存在故意或重大过失，故被告不需向原告承担违约责任的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。原告诉请被告承担迟延办理房屋所有权证的违约责任具有事实依据和法律依据，本院予以支持。关于违约金的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，民事权益保护期限为2年，该时效期间应从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，被告按日计算向原告支付已付款万分之壹的违约金。截止一审辩论终结前，被告尚未协助原告办理房屋所有权转移登记，根据合同约定，被告应当在2014年1月30日前办理完毕房屋所有权证书，其违约金的诉讼时效应当从合同约定的期限届满之次日开始计算。2016年7月28日，原告向本院提起诉讼，其在2014年1月30日至2014年7月28日期间的违约金已经超过诉讼时效，对该期间的违约金本院不予支持。违约金应当从2014年7月29日开始计算。由于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一政策的出台，成都市双流区房地产管理交易中心于2016年10月30日停止办理房屋所有权证书，只能进行不动产统一登记，在该时间之后被告已经无法协助原告办理房屋所有权证书，故被告在2016年10月30日之后不应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。虽然双方在合同中就违约金的计算方法进行了约定，但违约金以弥补损失为主、惩罚为辅，而原告又未举证证明被告逾期履行该项协助义务给自身造成了何种实际损失和该损失的具体金额。故本院根据公平原则，兼顾合同履行情况以及被告的过错程度，并考虑到被告关于调整减少违约金的主张，酌情认定被告应支付的违约金以4100元为宜。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告四川佳年华置地有限责任公司自本判决生效之日起三个月内协助原告戴云、高燕办理位于四川省成都市双流区××住宅小区×幢×单×楼×号住宅的不动产权证书。二、被告四川佳年华置地有限责任公司自本判决生效之日起五日内支付原告戴云、高燕违约金4100元。三、驳回原告戴云、高燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费564元，由原告戴云、高燕负担464元，由被告四川佳年华置地有限责任公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  刘宇飞二〇一六年十二月二十二日书记员  陶悦瑞