中华人民共和国湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂咸安民初字第02686号原告：林怡睿。委托诉讼代理人：祁松涛，湖北诚智成律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈汉俊，湖北诚智成律师事务所律师，特别授权代理。被告：湖北联置碧桂园梓山湖房地产开发有限公司，住所地：咸宁市咸安区贺胜桥镇北街。法定代表人：王少峰，总经理。委托诉讼代理人：刘昕，湖北佳成律师事务所律师，一般授权代理。被告：碧桂园控股有限公司，住所地：英属开曼群岛；办公地点：中华人民共和国香港特别行政区中环都爹利街11号律敦治中心帝纳大厦17楼1702室。联络地址：广东省佛山市顺德区北滘镇碧桂园大道1号碧桂园中心4楼。法定代表人：杨国强，董事长。委托诉讼代理人：童秋旭，一般授权代理。原告林怡睿与被告湖北联置碧桂园梓山湖房地产开发有限公司（以下称碧桂园梓山湖公司）、碧桂园控股有限公司（以下称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月18日立案后，公开开庭进行了审理，原告林怡睿的委托诉讼代理人祁松涛、陈汉俊、被告碧桂园梓山湖公司的委托诉讼代理人刘昕、碧桂园公司的委托诉讼代理人童秋旭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告林怡睿向本院提出诉讼请求，请求判令：1、撤销原告与碧桂园梓山湖公司之间签订的《商品房买卖合同》；2、碧桂园梓山湖公司返还原告的购房款742149元并赔偿经济损失87646.75元（指资金占用利息损失，按照中国人民银行同期贷款利率，自交纳房款的第二天开始计算至实际给付之日止，暂计算至起诉之日）；碧桂园公司对碧桂园梓山湖公司上述责任承担连带责任；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：大约自2013年7月初开始，被告以有湖北省联合发展投资集团有限公司领导及政府官员参加的五星级酒店产品发布会、碧桂园公司官方网站（证据已经公证保全）、印发宣传品、报刊电视广告、房产信息网站等形式，对外宣传一年后上市的碧桂园梓山湖项目是上市公司碧桂园集团和国有大型控股企业湖北省联投集团联袂巨献的一站式奢华假日配套度假地产，项目涵盖国际体育公园、环湖生态公园、假日奢享乐园三大主题公园，包括被告方斥巨资打造的18洞环岛高尔夫、国际马术俱乐部、温泉养生会馆、主题运动场、缤纷果园、全时盛开千亩花博园等配套项目，并配以详细文字、图片说明，宣传碧桂园梓山湖项目是华中度假资源最全别墅大城，让身居闹市的都市人无须远行，就可以享受原味的东南亚风情、一站式奢华假日配套，圆每个人的异国度假梦想。原告被被告的宣传和被告的置业顾问、楼盘讲解员的项目介绍及口头承诺所打动，决定购买。2013年11月2日，原告按照约定来到碧桂园梓山湖项目现场售楼部签约购房，原告选中碧桂园梓山湖珑湾八街71号的房屋，交付了第一期购房款后，被带领到专门签订商品房买卖合同的区域，碧桂园梓山湖公司负责签订购房合同的人员只是将需要原告签名按手印的地方依次翻开，说这是政府审查备案的标准购房合同整套资料不能更改，催促原告依次签名按手印，说其他购房人都是这样签的，没有让原告看签约的具体内容；原告出于对被告企业品牌和经济实力的信任，在被告方签约销售人员急切催促下，没看合同的具体内容，不到三分钟就办完签约手续，当时碧桂园梓山湖公司以需要公司盖章为由没有交付原告购房合同。至2015年元旦，原告去收房时发现被告方以前承诺的温泉、跑马场、高尔夫球场、果园等配套项目根本没有建设而拒绝收房；事后经向咸宁市城乡规划局了解到，被告方以前宣传承诺的上述配套项目根本没有办理规划许可，碧桂园梓山湖公司也没有相关配套项目的土地使用权。显然，被告方所作的有关“美如巴厘岛高档别墅度假城”、“一站奢华假日配套”等宣传和承诺是虚假的，构成民事欺诈。无奈之下，原告多次要求兑现承诺，或者解除合同退房，碧桂园梓山湖公司均予以拒绝。迟至2015年4月中旬，碧桂园梓山湖公司才对要求退房的个别业主宣称，在签订购房合同时，一起签订了一份免责协议书，在该免责协议里，购房业主免除了碧桂园梓山湖公司有关配套项目不实宣传、承诺的法律责任。事实上正如上述，包括原告在内广大购房业主在签订购房合同文件时，碧桂园梓山湖公司故意不让原告阅读、审查所签购房合同文件的具体内容，故意将免责协议书隐藏在购房合同文件中欺骗原告签名按手印，当时其未公开提醒免责协议书不属于认购书约定的购房合同文件范围和免责协议书内容，原告误以为是其所宣称的政府审查备案的购房合同文件，而按其要求在没有审阅的情况直接签名按手印。原告认为，根据我国《合同法》有关合同订立的规定，碧桂园梓山湖公司要求免责的要约在原告签订购房合同文件时，因碧桂园梓山湖公司故意隐瞒免责要约内容，该免责要约并没有送达原告而生效；免责协议书形式上虽然有原告的签名，但原告在签名时并没有收到碧桂园梓山湖公司的免责要约，系受其欺诈误以为所签的合同文件是其所说的政府审查备案的合同文件（认购书约定的原告签订合同文件范围），并不构成对免责要约的承诺，该免责协议书依法没有成立生效。特别要强调指出的是，迟至2015年9月，原告听说碧桂园梓山湖公司故意将免责协议书隐藏在购房合同文件中，欺诈购房业主签订购房合同而专程去售楼部质问后，碧桂园梓山湖公司这时才另行向原告交付其长期隐瞒的免责协议书原件。原告认为，被告方明知温泉、跑马场、高尔夫球场、果园等配套项目没有经过规划部门批准，碧桂园梓山湖公司也没有相关项目的土地使用权，仍故意进行虚假宣传、承诺，抬高房价，其行为构成典型欺诈。原告是受被告的欺诈，误以为被告出售的房屋与宣传资料、口头承诺一致，才作出了购房决定。众所周知咸宁市区繁华地段的房价在每平方米3000元左右，如果不是受到被告的欺诈以为是配套项目齐全的度假别墅，作为正常人的原告不可能以每平方米4979.75元的高价买一座远离市区（约11公里）生活不方便、公共配套设施不全的所谓别墅（位于农村绿化环境较好的两层楼房而已）。被告对楼盘相应配套设施所做铺天盖地的广告宣传及允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为合同内容。被告实际交付的房屋严重违反约定，致使其所宣称配套齐全度假地产的价值无法体现，原告买房目的无法实现。因受到被告欺诈而签订购房合同文件，原告有权依据《合同法》第54条的规定，要求撤销合同并赔偿损失。综上所述，为维护自身的合法权益，根据我国《民事诉讼法》的规定，向人民法院提起诉讼，请求查明事实，依法支持原告的诉请。被告碧桂园梓山湖公司辩称：一、原告的全部诉讼请求缺乏基本的事实和法律依据。1、碧桂园梓山湖公司的前期宣传推广为要约邀请，无任何约束力。《中华人民共和国合同法》第十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条对商品房销售广告和宣传资料的法律性质作了具体的界定。碧桂园梓山湖公司的前期宣传推广从性质上看属于商业广告，广告所描述的“国际体育公园”、“环湖生态庄园”、“马术俱乐部”并非是碧桂园梓山湖公司对开发商品房及开发规划范围内的房屋及相关设施作出具体说明和允诺，甚至宣传内容涉及的方位、面积、竣工日期及相关详细情况均没有作出任何具体明确的说明和允诺。原告与碧桂园梓山湖公司签订的《协议书》中已经明确告知了配套调整的具体情形。原告所诉称的宣传对房屋价格的确定没有任何意义，碧桂园梓山湖公司出售的房屋价格在出售前就已经明码标价，并且原告购买时别墅的价格与咸宁周边的别墅的价格区别不大。别墅价格与该别墅的区位优势，环境优势及碧桂园梓山湖公司的投入情况，别墅价格属于物美价廉。要约是对特定人发出的，并希望与对方订立合同的意思表示，一旦对方作出承诺，即对要约人具有法律约束力，而要约邀请则是向不特定的多数人发出、希望他人向自己发出要约的意思表示。因此，要约邀请对发出人是没有法律约束力的。碧桂园梓山湖公司前期的宣传广告是向不特定人发出，并非向特定人发出的，如果本案的购买人仅仅是因碧桂园梓山湖公司的宣传广告向碧桂园梓山湖公司作出承诺，是无法形成合同的约束力，原告必须向碧桂园梓山湖公司发出要约，协商一致签订《商品房买卖合同》及相关的协议，特别是签订告知关于商品房所在项目用地红线外配套资源及其广告宣传等事宜的实际情况的《协议书》前提下，碧桂园梓山湖公司才会同意与原告签订《商品房买卖合同》，并非原告一作出承诺，与碧桂园梓山湖公司之间买卖就成立。故从法律的层面来理解碧桂园梓山湖公司前期推广的宣传广告应为要约邀请，对双方当事人并不产生任何法律约束力。2、从原告提供的证据（宣传资料），足以证明碧桂园梓山湖公司发布的广告属于要约邀请，并非欺诈行为。原告提供的宣传资料1、----双拼别墅G208A、双拼别墅G208B，在宣传资料的下方明确的注明本宣传资料仅为要约邀请，不作为出卖人向买受人发出购房要约。原告提供的宣传资料2、----碧桂园梓山湖首期规划示意图，在宣传资料的下方明确注明本宣传资料仅为要约邀请，不作为出卖人向买受人发出购房要约、以上图则内规划外的市政道路及其他市政配套设施均按当地政府规划部门现行规划绘制，并非出卖人承诺，仅供参考。原告提供的宣传资料，系碧桂园梓山湖公司销售前期发布广告时制作并发布，这些资料足以证明碧桂园梓山湖公司的宣传广告，性质为要约邀请，同时，碧桂园梓山湖公司在发布广告时，已经明确地说明了广告性质为要约邀请。原告提供的宣传资料，碧桂园梓山湖公司每次要制作上万份，如果是进行欺诈，没有必要在上万份资料中注明所宣传的广告中说明广告为要约邀请，或非出卖人之承诺，仅供参考等内容。二、原告在签订涉案商品房买卖合同之前即已明确知悉碧桂园梓山湖公司前期推广所涉配套资源等具体情况，故碧桂园梓山湖公司在缔约阶段不存在任何欺诈行为。原告提供的证据宣传资料----开发范围之外的配套宣传，足以证明碧桂园梓山湖公司已经知晓碧桂园梓山湖公司前期推广的所涉配套资源，均属于要约邀请，不作为出卖人承诺，仅作参考。甚至是碧桂园梓山湖公司制作的房屋直接相关的宣传资料，也明确说明了属于要约邀请，不作为出卖人承诺，仅作参考。三、暂且不论，原告诉称的是否属实，原告撤销权，早就过了除斥期间。同时根据《商品房买卖合同》的约定内容，原告无权撤销合同。1、原告知道相关的配套宣传出现了调整，最早的时间为签订《协议书》的时间，从与原告签订《协议书》的时间起算至原告起诉立案时间，早就过了除斥期间。原告的撤销权消灭。碧桂园梓山湖公司制作的《协议书》对商品房所在项目用地红线外配套资源及其广告宣传等事宜的实际情况进行了详细说明（摘录协议内容）----“高尔夫”项目不在该项目用地范围内，仅为主体设想的目标项目，乙方确认其不作为甲方对于该项目及其周边配套的承诺。前期宣传的配套所在地块规划为“公园”，但地块内的具体配套设置仍在逐步实施，乙方同意最终状态以地块权属人的实施及政府规划确定为准。本协议作为甲方人员输出的进一步更正和补充，乙方在知悉本协议第一、二条所述情况下自愿购买该商品房并承担相应后果。即原告签订该协议时，就应当知道上述内容，故其撤销权早就过了除斥期间。既然原告提供了宣传资料证据，说明碧桂园梓山湖公司在购买房屋前，已经知晓宣传资料仅仅参考，在签订协议再次对协议内容进行了确认。原告作为完全民事行为能力人，在已明确知悉碧桂园梓山湖公司前期推广所涉配套资源等属涉案商品房所在项目用地红线之外的情况下，书面确认此不作为碧桂园梓山湖公司的承诺，并同意最终状态以地块权属人的实施及政府规划确定为准，并书面承诺自愿签订涉案商品房买卖合同并承担相应后果。同时，咸宁市中级人民法院作出的（2016）鄂12民终439号裁定、（2016）鄂12民终440号裁定、（2016）鄂12民终438号裁定、对与上述同一性质，同样内容的《协议书》效力作出了认定。摘录原文如下：（《协议书》上签字盖章后该协议即告成立，因该协议不存在法律规定的需要办理批准和登记手续的情形，该协议成立时即生效）。既然该协议生效，退一步讲即便是原告签字并非真实意思表示或者误解，也应当除斥期间内行使撤销权，原告至今也没有行使撤销权。该协议对原告发生法律效力。2、同时，根据合同的约定，原告也无权撤销合同，合同附件四《补充协议书》第七条、第十条第（三）项，证明原告对宣传的内容属于红线外，不属于碧桂园梓山湖开发建设用地范围是知情的，并且第十条第（三）项约定内容与2013年11月2日双方签订《协议书》内容及《协议书》上绘制的平面图相互吻合。《补充协议书》第七条明确约定了，买受人不干涉---权属证书记载土地外和其他用地，同意政府部门的最终规划条件和批准使用功能。（第七条：……除该商品房的权属证书所记载的土地之外的其他用地，出卖人可依据政府部门的最终批准的规划条件和批准的使用功能做任何规划和发展建设，买受人不得干涉。第十条第（三）项，均能证明原告明知附录四图示的具体位置和范围的土地在碧桂园梓山湖项目的用地红线外，不属于碧桂园梓山湖开发项目建设用地的范围。买受人对此没有异议）。根据上述合同约定，既然买受人对此没有异议，则原告无权撤销合同。四、涉案商品房在合同交楼日期届满前即已符合法定和约定的交付条件，碧桂园梓山湖公司在履约中不存在任何违约行为。涉案商品房合同交楼日期为2014年12月30日，碧桂园梓山湖公司早在2014年6月30日即已办理了该房屋的工程竣工验收备案手续，并多次催促原告付清拖欠的购房款和办理收楼手续，在履约中不存在任何违约行为。五、原告经碧桂园梓山湖公司多次催促，至今仍未付清拖欠的购房款及办理交接楼手续，存在严重的违约行为。原告作为涉案商品房买受人，依约支付购房款是其主要的合同义务，但原告经多次催促，至今仍未履行该义务，碧桂园梓山湖公司就此已向贵院提起了民事诉讼，因而原告才是涉案商品房买卖合同的违约一方。六、暂且不论签订的区域外《协议书》是否存在欺诈，即便是退一步讲存在欺诈，并非无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。按照上述法律规定，只有在损害国家利益的情况下，欺诈合同无效，本案与国家利益无关，不存在欺诈则合同无效的法定情形。综上所述，碧桂园梓山湖公司在涉案商品房缔约、履约全过程中不存在欺诈等任何违约行为，反而是原告拒不依约支付购房款的行为构成严重违约，并且原告的撤销权超过除斥期间，撤销权消灭。故原告的诉讼请求缺乏基本的事实和法律依据，请求人民法院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。被告碧桂园公司辩称：原告起诉要求碧桂园公司与碧桂园梓山湖公司承担连带责任的诉讼请求缺乏基本的事实和法律依据，不应得到支持。一、碧桂园公司与原告和碧桂园梓山湖公司均不存在法律关系。1.碧桂园公司与原告不存在任何法律关系。碧桂园公司不是《商品房买卖合同》的签约主体，不是合同的相对人。基于合同相对性原则，原告无权就该合同向碧桂园梓山湖公司主张权利。2.碧桂园公司与碧桂园梓山湖公司不存在直接法律关系。碧桂园梓山湖公司属已依法成立的、具有独立法人资格的有限责任公司，依法应以其财产为限独立对外承担民事诉讼法律责任。而根据全国企业信息公示系统官网记载的工商信息资料显示，碧桂园公司非碧桂园梓山湖公司之股东成员，依法无需承担任何连带责任。二、碧桂园公司不存在虚假宣传的行为，也不构成欺诈。碧桂园公司在官方网站上所展示的信息与资料，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的视为要约的情况，对双方均无任何约束力。且碧桂园梓山湖公司在官方网站上的法律声明明示：“碧桂园集团网站（以下简称“本网站”）由碧桂园集团创设。任何人进入、浏览和使用本网站即承认已阅读、理解并同意受本声明约束，并遵守所有适用的法律和法规”。“本网站内的所有图片（包括但不限于插图、透视图、设计图等）、模型、文字描述等，仅作为参考信息，不作为开发商的任何承诺或要约。任何人因本网站或依赖其内容进行交易所引致的损失，版权人均不承担任何责任。开发商声明：网站有关其开发项目信息的介绍，均以政府最后审批文件为准。商品房买卖双方之间的权利义务关系均以当事人之间签订的买卖合同为准”。以上也充分表明碧桂园公司已经尽到事前提醒的注意义务。碧桂园公司不存在欺诈行为。综上，碧桂园公司不是《商品房买卖合同》的签约主体，不是合同的相对人，且不存在虚假宣传行为，也不构成欺诈，原告的诉讼请求缺乏基本的事实和法律依据，请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求，维护碧桂园公司合法权益。原告林怡睿为支持其诉讼主张，向本院提交了相关证据。被告碧桂园梓山湖公司为支持自己的抗辩理由，向本院提交了相关证据。本院审理认为：1、双方当事人于2013年11月2日签订的《协议书》的法律效力问题。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。根据上述法律规定，双方当事人在《协议书》上签字盖章后该协议即告成立，因该协议不存在法律规定的需要办理批准和登记手续的情形，该协议成立时即生效。2、关于要约邀请转化为要约的认定问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第三条规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作为的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据上述法律规定，对要约邀请转化为要约必须同时具备二个条件：一是商品房的销售广告和宣传资料就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定；二是对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。被告碧桂园梓山湖公司发布的广告宣传内容并不同时具备上述二种条件，原告认为是要约的理由不能成立。3、关于撤销权问题。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。本案双方当事人于2013年11月2日签订《商品房买卖合同》及相关附属协议，原告向人民法院行使撤销权的时间早已超过法律规定的期限。综上，起诉状所陈述的事实不能成立，其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款规定，判决如下：驳回原告林怡睿的诉讼请求。案件受理费12098元，由原告林怡睿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  梁劲松审 判 员  廖朝晖人民陪审员  李汉华二〇一六年十二月二十六日书 记 员  金 露