河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫01民终11093号上诉人（原审原告）：周敏娜，女，1980年8月13日出生，汉族，住郑州市高新区。委托诉讼代理人:高连峰，男，1979年8月13日出生，汉族，住郑州市高新区。系周敏娜之夫。被上诉人（原审被告）：郑州市基正房地产开发有限公司，住所地河南省郑州高新技术产业开发区西四环66号。法定代表人：张福喜，该公司董事长。委托诉讼代理人:单利娟，河南师诚律师事务所律师。上诉人周敏娜因与被上诉人郑州市基正房地产开发有限公司（以下简称基正公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初1138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周敏娜的委托诉讼代理人高连峰、被上诉人基正公司的委托诉讼代理人单利娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人周敏娜上诉请求：1、依法撤销（2016）豫0191民初1138号民事判决书第一、二项；2、改判被上诉人自2014年11月30日起至2016年2月28日止按总房款日万分之一支付上诉人逾期办理产权登记违约金12033元。自2016年3月1日起，被上诉人按总房款日万分之二支付违约金至上诉人实际取得房产证之日止；3、改判被上诉人将其代收的房屋专项维修资金2875元于判决生效后三日内存入郑州市物业维修基金管理中心的房屋专项维修资金专户，并自2009年2月22日起按约定向上诉人的房屋专项维修资金专户支付双倍利息；4、改判被上诉人返还上诉人缴纳的天然气、有线电视初装费4020元并自2009年4月15日起按银行同期同类贷款利率支付利息至全部返还上诉人之日止；5、判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定被上诉人在《房产证办理进度》的房产证办理日期前按总房款万分之一支付逾期办理产权登记违约金，在《房产证办理进度》确定的房产证办理日期后按总房款日万分之二支付逾期办理房产证违约金，系认定事实和适用法律错误，理由如下：（一）、《商品房买卖合同》附件四补充协议第六条第一、二款关于逾期办理产权初始登记及产权转移登记（办理房产证）的违约责任标准系被上诉人提供的格式条款，该违约责任标准不足以监督被上诉人按约定时间办理产权初始登记及产权转移登记，实际上免除了被上诉人主要责任，根据《合同法》第40条规定，该违约责任标准应当认定无效。（二）、《房产证办理进度》表格下方的文字“……仍不能取得相关的证件，则按商品房买卖合同约定标准的双倍即日万分之二如约支付相应违约金”的内容可以看出，双方关于《商品房买卖合同》约定的逾期办理产权初始登记及产权转移登记的违约责任标准的真实意思应当为“总房款的日万分之一”而不是“总房款的万分之一”。（三）、另根据《合同法》第41条规定，《商品房买卖合同》附件四补充协议第六条约定的违约责任标准与《房产证办理进度》约定的违约责任标准描述不一致的，应当作出不利于提供格式条款一方即被上诉人的解释。（四）、一审庭审中，被上诉人自认未办理产权初始登记已构成违约，被上诉人应当自《商品房买卖合同》承诺的产权初始登记时间2014年11月30日起至《房产证办理进度》承诺的产权初始登记时间2016年2月28日止按总房款的日万分之一计算违约金，并自《房产证办理进度》承诺的产权初始登记时间之后即2016年3月1日起按总房款的日万分之二计算违约金计算至上诉人实际取得房产证之日止。二、一审法院认定被上诉人未及时将代收上诉人的维修基金存入房屋维修资金专户，应当由房地产主管部门责令被上诉人补交，上诉人应当向房地产主管部门申请解决，系认定事实和适用法律错误。（一）、被上诉人收到上诉人委托代交的房屋专项维修资金后30日内存入房屋专项维修资金专户并向上诉人提交缴款专用凭证，是《商品房买卖合同》附件四补充协议第五条的约定合同义务，被上诉人应当依约履行，未依约履行，上诉人有权根据《合同法》第一百零七条规定要求被上诉人承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。（二）、一审法院已查明被上诉人未将其代收的房屋专项维修资金缴纳至郑州市物业维修基金管理中心，事实已构成合同违约，在被上诉人存在违约情形下，一审法院驳回上诉人的该项请求无任何事实依据。（三）、《郑州市房屋专项维修资金管理办法》是地方政府规章，第三十八条的规定是对房屋专项维修资金缴存的行政救济手段，一审法院以该行政救济手段驳回上诉人的合同权利明显属于适用法律错误。三、一审法院驳回上诉人要求返还天然气、有线电视初装费及利息的诉讼请求，属于适用法律错误。（一）、根据《民法通则》第137条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，而本案上诉人知道权利受到侵害的日期应为接受委托代理人咨询后才悉知，起算时间应为2015年11月份，上诉人的该项诉请并未超出诉讼时效。（二）、根据郑政文（2007）170号文件第十条、十一条、十五条之规定，被上诉人向郑州市建设项目审批收费联合办公室缴纳城市配套费的标准，应严格按照被上诉人办理《建设工程规划许可证》时间来界定。而从被上诉人一审庭审中提供的证据可以看出，被上诉人取得《建设工程规划许可证》的时间为2013年4月26日，且与上诉人签订认购协议的时间均在《郑州市基础设施配套费征收管理办法》“郑政文（2007）170号”实施之后，结合郑州市物价局、郑州市房管局《关于进一步规范商品住房销售价格行为的通知》“郑价公（2010）1号”第一条第三款、第三条第六款规定，被上诉人理应将相关的配套费用应计入开发成本，至于被上诉人在销售过程中是否将基础设施配套费计入房价，其均不得在房价之外另行让上诉人承担基础设施配套费。（三）、根据郑政文（2007）170号文件第十条、十一条之规定，涉案项目是否属于“新建项目”应以项目办理《建设工程规划许可证》的时间来界定，而不应以项目的实际建设为依据，因上述文件是本着征收与建设项目审批程序相结合的原则，故涉案项目不应按照原标准缴纳，即不应由上诉人承担基础设施配套费。被上诉人基正公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。房屋买卖合同系备案合同，所约定违约金标准是总房款的万分之一具有法律效力。后来被上诉人向上诉人单方出具的违约金标准是自认的，原审法院也判了。关于房屋专项维修基金应先行政处理。关于天然气、有线电视配套费用，合同签订的时间不一样，均是按照当时的市价签订的房屋买卖合同，配套费用没有计入建设成本，且已经过了2年诉讼时效。故请求驳回上诉，维持原判。上诉人周敏娜向一审法院起诉请求：1.被告支付原告逾期办理产权登记违约金（自2014年11月30日起至2016年2月28日期间，按照总房款的日万分之一计算违约金，2016年2月29日起，按照总房款的日万分之二计算违约金至实际取得房产证之日）；2.被告将其代收的房屋专项维修基金2875元在3日内存入郑州市物业维修基金管理中心的房屋专项维修资金专户，自被告收到原告交纳的房屋专项维修基金后第31日起，以原告交纳的维修基金为基数，被告按照中国人民银行同期存款利率的双倍向郑州市物业维修基金管理中心支付双倍利息；3.被告返还原告交纳的天然气、有线电视初装费4020元及利息（利息自2009年4月15日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日止）。一审法院认定事实：2009年4月15日，原、被告签订《房屋认购协议》一份，约定：1.原告认购郑州高新区西四环66号基正盛世港湾小区39号楼东3单元4层东户房屋，建筑面积82.62平方米，认购价格3219.56元/平方米，总房款266000元；2.2009年4月15日前，原告付清认购金54000元，剩余212000元向银行贷款；3.被告应当于2009年5月15日前，将经验收合格并符合协议约定的房屋交付给原告，2009年4月15日，原告向被告交纳了天然气、有线电视初装费4020元。2014年1月12日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定：1.原告购买被告开发的位于郑州高新技术产业开发区××院××单元××房，建筑面积为82.14平方米，单价3219.56元/平方米，总房款264455元；2.2014年1月12日一次性现金支付264455元；3.被告应当在2014年11月30日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，向买受人支付总房款0.01%违约金；4.原告委托被告办理商品房转移登记，原告应在商品房交付时提供办理产权登记所需材料，被告应当在取得该商品房初始登记180日内，取得原告房屋所有权证，并及时通知原告领取。2014年1月17日被告向原告开具了金额为264455元的销售不动产统一发票。2014年1月22日，原告向被告交纳了维修基金2875元。后因原告未在《商品房买卖合同》约定期限内取得房屋所有权证，被告出具了《房产证办理进度》一份，载明：39号楼，初始登记日期2016年2月28日，房产证办理日期2016年7月31日。以上日期为被告安排确定的办证日期，如此时间到期后仍不能取得相关证件，则按商品房买卖合同约定标准的双倍即日万分之二如约支付相应违约金。现原、被告因逾期办理房产证等纠纷协商未果，遂引起本案纠纷。一审法院另查明：1.本案争议的基正盛世港湾项目系郑州高新区沟赵办事处郭庄自然村城中村改造项目，2006年12月26日，经郑州高新技术产业开发区管委会批准进行群众安置房建设和开发建设。2012年11月21日、2013年4月26日、2014年4月2日，被告分别取得该小区的国有土地使用证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证。原告所购房屋在签订《商品房买卖合同》之前已经实际交付。2.庭审中，被告承认郑州高新技术产业开发区梧桐街99号院39幢楼尚未办理初始登记，原告交纳的维修基金被告尚未缴纳给郑州市物业维修基金管理中心。一审法院认为：原、被告2014年1月12日签订的《商品房买卖合同》及被告出具的《房产证办理进度表》均系当事人真实意思表示、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应当诚实信用地履行合同义务。本案中，根据《商品房买卖合同》约定，被告应当在2014年11月30日前办理初始登记，若被告未在约定时限内报送申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，应向原告支付总房款0.01%的违约金。后因被告逾期办理房屋初始登记，被告又向原告出具了《房产证办理进度》一份，确定39号楼的房产证办理时间为2016年7月31日，如此时间到期后，原告仍不能取得相关证件，则按日万分之二支付违约金。截止本案判决作出之日，原告仍未取得房屋所有权证，被告的行为已经构成违约，应当按照《商品房买卖合同》约定标准向原告支付违约金。以原告所购房屋总价款264455元为标准计算，被告应当支付原告违约金26元（264455元×0.01%）。根据《房产证办理进度》显示，被告承诺于2016年7月31日前为原告办理房屋所有权证。该承诺视为原、被告在2014年11月30日之后对房产证办理日期的重新约定，对双方均具有约束力，现该约定期限尚未届满，原告请求按照总房款的日万分之二支付违约金，无事实和法律依据，该院不予支持。原告称《房产证办理进度》中显示的“如此时间到期后仍不能取得相关证件，则按商品房买卖合同约定标准的双倍即日万分之二如约支付相应违约金”，根据该约定，2014年11月30日至2016年2月28日期间，被告应当按照总房款日0.01%的标准向原告支付违约金，2016年2月29日至2016年7月31日期间，被告应当按照总房款日0.02%的标准向原告支付违约金。该院认为，原、被告《商品房买卖合同》中约定的违约金支付条件、标准均具体明确，且该合同已经在房地产行政主管部门备案。按照《房产证办理进度》的内容进行整体解释，被告按照总房款日万分之二承担违约责任的前提为原告未在《房产证办理进度》确定的房产证办理日期之前取得房产证。因此，对原告的上述主张，该院不予采信。原告请求被告将其代收的房屋专项维修基金2875元在3日内存入郑州市物业维修基金管理中心的房屋专项维修资金专户，并向郑州市物业维修基金管理中心支付双倍利息，该院认为，根据《郑州市房屋专项维修资金管理办法》第三十八条规定：“房地产开发企业违反本办法第九条第二款规定，逾期未将代交的房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户的，市、县（市）、上街区房地产主管部门应当责令限期交存，并由其按照相应的同期银行定期存款利率补交双倍利息。补交的利息计入房屋专项维修资金专户。”本案中，被告未及时将代收原告的维修基金存入房屋维修资金专户，应当由房地产主管部门责令原告补交，原告应当向房地产主管部门申请解决，对原告的该项诉讼请求，该院不予支持。原告请求被告返还原告交纳的天然气、有线电视初装费4020元及利息（利息自2009年4月15日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日止），该院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期限从知道或应当知道权利被侵害时计算。”本案中，2009年4月15日，原告向被告交纳了天然气、有线电视初装费4020元，2016年1月13日向该院起诉请求返还该费用，已经超过了诉讼时效，对原告的该项诉讼请求，该院不予支持。原告称其一直向被告主张返还该费用，且对收取该费用违法一事不知情，但未提交证据予以证明，该院不予采信。综上，被告应当支付原告违约金26元。原告请求过高部分，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决：一、被告郑州市基正房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告周敏娜违约金二十六元。二、驳回原告周敏娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二百四十五元，由原告周敏娜负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理查明的事实同一审法院查明事实一致。本院认为，本案双方当事人于2014年1月12日签订的《商品房买卖合同》及基正公司出具的《房产证办理进度表》，均系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。双方所签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；……3、关于产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行。”双方所签订的附件四第六条约定“1、产权初始登记出卖人应当在2014年11月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，向买受人支付总房款的0.01%违约金。2、转移登记出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。”双方当事人上述关于逾期办理产权初始登记及产权转移登记的时限及违约责任的约定明确，不存在歧义，且该合同已经在房地产行政主管部门备案；周敏娜主张上述约定属格式条款应为无效的理由，不符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的条件，且因上述约定明确，不存在歧义，故亦不符合《中华人民共和国合同法》第四十一条的适用条件。而根据基正公司向周敏娜出具的《房产证办理进度》的内容进行整体解释，基正公司按照总房款日万分之二承担违约责任的前提为周敏娜未在《房产证办理进度》确定的房产证办理日期之前取得房产证；而该《房产证办理进度》并非上述《商品房买卖合同》的附件，根据合同解释原则，不能由此认定双方关于《商品房买卖合同》约定的逾期办理产权初始登记及产权转移登记（办理房产证）的违约金计算标准为周敏娜主张的标准。综上，原审判决第一项认定事实清楚，适用法律正确，判决结果符合双方当事人《商品房买卖合同》的约定及基正公司《房产证办理进度》所作的承诺，并无不当。关于周敏娜所主张的维修基金交存问题。《物业管理条例》第五十三条第一款规定“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”《郑州市房屋专项维修资金管理办法》第七条规定“商品房屋（含经济适用房、单位集资合作建房及拆迁安置房屋，下同）的房屋专项维修资金由业主交存；廉租住房的房屋专项维修资金由产权人交存。”第九条第一款规定“首期房屋专项维修资金，业主可以直接存入房屋专项维修资金专户，也可以委托房地产开发企业代交。”第三十八条规定：“房地产开发企业违反本办法第九条第二款规定，逾期未将代交的房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户的，市、县（市）、上街区房地产主管部门应当责令限期交存，并由其按照相应的同期银行定期存款利率补交双倍利息。补交的利息计入房屋专项维修资金专户。”根据上述相关规定，在委托代交的情况下，存在房地产开发企业与业主之间的民事委托关系及房地产开发企业与房地产主管部门之间因逾期交存所产生的行政法律关系；本案中，周敏娜要求基正公司将代收的房屋维修资金存入郑州市物业维修基金管理中心的房屋专项维修资金专户，并自2009年2月22日起按约定向周敏娜的房屋专项维修资金专户支付双倍利息，属于行政处理的范畴，应申请房地产行政主管部门予以解决，不属于人民法院民事案件处理范围。关于周敏娜请求基正公司返还其所交纳的天然气、有线电视初装费4020元及利息问题。基正公司在一审诉讼过程中以周敏娜的该项请求超过诉讼时效作为抗辩理由之一，而周敏娜未能举出相应的证据以证明其该项诉讼请求存在诉讼时效中止、中断或延长的法定事由，故原审判决认定周敏娜起诉请求返还该费用，已经超过了诉讼时效而不予支持，并无不当。综上所述，周敏娜的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费245元，由上诉人周敏娜负担。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  王松洋审判员  曹逢春二〇一六年十二月十五日书记员  杨林源