四川省大竹县人民法院民 事 判 决 书（2016）川1724民初1144号原告：ＸＸ，男，汉族，住渠县。委托诉讼代理人：邱德学（特别授权），四川黎明律师事务所律师。被告：徐显勇，男，汉族，住大竹县。委托诉讼代理人：林成龙，大竹县柏林法律服务所法律工作者。第三人：潘贞，女，汉族，住大竹县。第三人：四川大竹农村商业银行股份有限公司，住所地：大竹县。委托诉讼代理人：翟宽，公司职工。委托诉讼代理人：钟安全，四川法鑫律师事务所律师。原告ＸＸ与被告徐显勇、第三人潘贞分期付款买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月7日作出了（2015）大竹民初字第1454号民事判决书，原告ＸＸ不服判决，向四川省达州市中级人民法院提出上诉，该院于2016年4月27日作出（2016）川17民终275号民事裁定书，将该案发回本院重审，本院依法追加了四川大竹农村商业银行股份有限公司为本案第三人。本院依法另行组成合议庭，于2016年9月8日依法公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邱德学，被告徐显勇及其委托诉讼代理人林成龙，第三人四川大竹农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人翟宽、钟安全到庭参加了诉讼，第三人潘贞经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案经缺席审理，现已审理终结。原告ＸＸ提出如下诉讼请求：1、解除与被告徐显勇于2011年5月12日签订的《房屋转让合同》；2、被告将房屋返还给原告，并向原告支付违约金6.4万元。事实与理由：原、被告于2011年5月12日签订《房屋转让合同》，合同约定原告将其购买的大竹县竹阳镇竹海路上上城B幢17层17-8号房屋转让给被告，被告应向原告支付首付款和截止2011年5月12日的按揭款16万元，同时，被告自2011年5月12日起开始以原告名义偿还该房屋的银行按揭款至全部付清，每月需按时还款，不得影响原告在银行的个人信用。合同签订后，原告交付了房屋，但被告未按约定向银行还款，出现多次逾期和多期未付按揭款。被告在未征得原告同意的情况下将购买的房屋转卖给了第三人潘贞，原告与第三人潘贞并未建立买卖合同关系，现要求解除原告ＸＸ与被告徐显勇于2011年5月12日签订的《房屋转让合同》；要求被告及第三人将转让房屋返还给原告，并向原告支付违约金6.4万元；本案诉讼费由被告承担。被告辩称，被告买房后在原告知道或同意的情况下又将该房转卖给了潘贞，原、被告签订的《房屋转让合同》已无实际意义，被告转让该房时原告还向第三人潘贞出具了委托书，被告是以原告的名义转让的，潘贞是否违约，与被告无关，被告不应承担任何责任，请求驳回原告的诉讼请求。第三人潘贞未作陈述。第三人四川大竹农村商业银行股份有限公司述称，对原、被告签订的房屋买卖合同无异议，原告是与四川大竹农村商业银行股份有限公司签订的抵押合同，原告应当对四川大竹农村商业银行股份有限公司的债务进行清偿。四川大竹农村商业银行股份有限公司不清楚原告或者被告将房屋转卖给潘贞的情况。经审理查明：原告ＸＸ于2010年1月31日与四川竹凌房地产开发集团有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了大竹县竹阳镇竹海路西段上上城B幢17层17-8号房屋。2010年4月29日，原告与第三人四川大竹农村商业银行股份有限公司（原名大竹县农村信用合作联社）签订《个人购房借款担保合同》，用其购买的大竹县竹阳镇竹海路西段上上城B幢17层17-8号房屋作抵押向第三人借款168000元，用于购买该房。2012年12月13日取得了房屋所有权证，所有权人为原告ＸＸ，2013年8月5日取得土地使用权证，使用权人为原告ＸＸ。2011年5月12日，原告ＸＸ（甲方）与被告徐显勇（乙方）签订了《房屋转让合同》，主要约定：1.甲方将其购买的大竹县竹阳镇竹海路上上城B幢17层17-8号房屋转让给乙方；2.乙方应于签订合同当日向甲方支付该房的首付款和截止2011年5月12日的按揭款16万元；3.乙方自2011年5月12日起开始以甲方名义偿还该房屋的银行按揭款至全部付清，每月需按时还款，不得影响原告在银行的个人信用；4.甲方在开发商将房屋的产权证办好和乙方付清全部按揭款后，积极协助乙方办理产权过户手续；5.若乙方愿意将房屋转卖他人，在完成上述合同约定的义务后，甲方协助乙方将该房屋过户到乙方指定的名下等；6.双方应充分遵守、履行本合同，任何一方违约，对方可解除合同，违约方要支付对方违约金总房款的20%。合同签订后，被告向原告支付了购房款16万元。2011年10月12日，被告妻子李连琼以原始合同人ＸＸ（合同甲方）的代理人的名义与买受人潘贞（本案第三人，合同中的乙方）签订《房屋买卖合同》，该合同主要约定：ＸＸ（甲方）将大竹县竹阳镇竹海路西段上上城B幢17层17-8号房屋出售给潘贞，房屋总价款328575.4元，甲方代理人应得房款为192025.4元，其余房款为银行按揭贷款，由潘贞每月向银行月供或一次性向银行付清；经双方协商，甲方代理人优惠2025.4元，实际只收190000元；潘贞于当日付定金20000元，下欠170000元在甲方代理人叫甲方ＸＸ回来将公证委托办好后支付。被告及其妻子以甲方（ＸＸ）代理人的名义在该合同上签了名，潘贞在该合同上签了名，原告ＸＸ当时未在场，也未在该合同上签字。2011年11月9日，原告ＸＸ给潘贞出具委托书一份，主要内容为：委托人ＸＸ自愿出售个人所有的现位于大竹县竹阳镇竹海路西段上上城B幢17层17-8号房屋，ＸＸ因外出，不便亲自办理出售该房的有关手续，特委托潘贞作为ＸＸ的代理人，代为办理该房屋的相关手续和交纳相关费用。ＸＸ于当日在大竹县公证处对其委托行为进行了公证。潘贞向被告支付了下欠购房款170000元。该房从2010年4月29日至2015年5月17日的按揭贷款，除2015年3月的按揭贷款未付清外，其余月份的按揭贷款均向第三人四川大竹农村商业银行股份有限公司足额交清，但其间有多次逾期还款。具体为：原告有2次逾期，被告有3次逾期，潘贞有10余次逾期。原告以被告未按约定向银行还款、出现多次逾期和多期未付按揭款为由于2014年12月15日向本院提起诉讼，本院判决驳回原告的诉讼请求，原告提起上诉，达州市中级人民法院发回本院重审。本院重审过程中查明：原告与被告签订《房屋转让合同》及被告与第三人潘贞签订《房屋买卖合同》，第三人四川大竹农村商业银行股份有限公司均不知情。2013年8月16日，第三人四川大竹农村商业银行股份有限公司将原告抵押的诉争房屋办理了抵押登记，证号为房他证大竹字第XX**号，房屋所有权人为原告ＸＸ，抵押债权：壹拾陆万捌仟元整。截止2016年10月20日，原告ＸＸ下欠第三人四川大竹农村商业银行股份有限公司贷款本金113000元、欠利息6800元，本息合计119800元。上述事实，有当事人陈述，原被告签订的房屋转让合同，被告与第三人签订的房屋买卖合同，委托书，公证书，《个人购房借款担保合同》、大竹字第00034078号房他证，ＸＸ按揭贷款历史交易流水查询明细、ＸＸ按揭欠款明细、四川大竹农村商业银行股份有限公司欠款说明等证据证实，本院予以确认。本院认为：《中华人民共和国物权法》第15条规定：“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第191条第2款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”原告ＸＸ与被告徐显勇及被告以原告名义与第三人潘贞签订的房屋买卖合同虽然未经第三人大竹县农村商业银行的同意，但《中华人民共和国物权法》第191条第2款的规定并不是针对抵押财产转让的效力性强制规定，该两份转让合同应为有效合同。该房屋因设定了抵押权，不能进行过户登记，不发生物权转移，但转让协议的效力不应受到影响，协议仍然有效。被告将争议房屋转让给第三人潘贞后，原告给潘贞出具的委托书证实原告知晓并同意被告将房屋转让给第三人潘贞，因此，原告ＸＸ与被告徐显勇签订的买卖合同已实际履行完毕，原告请求解除该合同在事实上已属不可能。第三人潘贞购买房屋后使用该房，至本案第一次开庭前仍在支付按揭款，虽有逾期，但买卖合同还能继续履行，且被告与第三人潘贞签订的买卖合同上也并未约定不按时交纳按揭款属解除合同和承担违约金的情形。综上，原告ＸＸ与被告徐显勇签订的买卖合同已实际履行完毕，原告不是第三人潘贞买卖合同的相对人，原告要求解除与被告徐显勇于2011年5月12日签订的《房屋转让合同》，由被告及第三人将转让房屋返还给原告，并向原告支付违约金6.4万元的诉讼请求没有事实依据和法律根据，本院不予支持。如第三人潘贞的逾期还贷行为给原告造成了损失，原告可另案请求处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条规定，判决如下：驳回原告ＸＸ的诉讼请求。案件受理费7100元，由原告ＸＸ承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审 判 长  廖淑慧审 判 员  黄竹斌人民陪审员  王薪杰二〇一六年十二月十七日书 记 员  程 天