广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1972民初13221号原告：李军民，男，汉族，1972年6月24日出生，住广东省深圳市福田区，原告：孙峰，男，汉族，1978年6月26日出生，住广东省深圳市福田区，原告：谭聚龙，男，汉族，1982年10月30日出生，住广东省深圳市南山区，三原告共同委托代理人：张玉，广东南龙律师事务所律师。三原告共同委托代理人：吴立杭，广东南龙律师事务所辅助人员。被告：东莞市悦和置业有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇纵队路（矮岭冚段）**。统一社会信用代码为914419006964663500。法定代表人：李文琪，该公司副总经理。委托代理人：吴宏忠，该公司员工。被告：东莞市悦和物业管理有限公司。。住所地：广东省东莞市大岭山镇纵队路（矮岭冚段）****组织机构代码为56822801-6。法定代表人：李润华，该公司总经理。委托代理人：黄衍华，该公司员工。委托代理人：吴登祥，该公司股东。原告李军民、孙峰、谭聚龙诉被告东莞市悦和置业有限公司（以下简称“置业公司”）、东莞市悦和物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月29日受理后，依法由代理审判员胡敬钊适用简易程序独任审理，于2016年12月20日公开开庭进行了审理。原告李军民、孙峰、谭聚龙的委托代理人张玉、被告置业公司的委托代理人吴宏忠、被告物业公司的委托代理人吴登祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李军民、孙峰、谭聚龙诉称：三原告于2011年9月23日与被告置业公司签订了《商铺使用权转让合同》，约定被告置业公司将位于东莞市大岭山镇纵队路32号的东莞市悦和义乌小商品批发城4层4198号商铺的使用权转让给三原告。同日，三原告与被告物业公司签订了《商铺委托经营协议》，广东砝码律师事务所出具《见证书》一份。合同签订后原告向被告置业公司支付了商铺转让款共126335元、押金1000元、印花税63.17元、见证费300元。经查，涉案商铺属于集体土地，并非商业用地，且未取得《建设工程规划许可证》、房产证，属于违章建筑，因此，根据法律规定，原、被告之间签订的《商铺使用权转让合同》、《商铺委托经营协议》违反了法律的强制性规定，属于无效合同。另外，两被告之间系混同经营，根据法律规定，依法应当对原告承担连带偿还责任。现原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认三原告于2011年9月23日分别与被告置业公司、被告物业公司签订的《商铺使用权转让合同》与《商铺委托经营协议》无效；2.被告置业公司向三原告返还商铺使用权转让款126335元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，从2012年1月1日起算至付清之日止，暂计算至2016年10月30日为40625元）；3.被告置业公司向三原告返还押金1000元、印花税63.17元、见证费300元；4.被告物业公司对上述债务承担连带责任；5.本案诉讼费由两被告承担。后三原告明确第2项诉讼请求中的利息，以126335元为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算，从2012年1月1日起计至款项付清之日止。被告置业公司、物业公司共同辩称：1.涉案的《商铺使用权转让合同》、《商铺委托经营协议》是原、被告自愿对商铺进行转让、委托经营签订的合同，并有律师见证，涉案合同是合法有效。2.由于合同有效，原告是投资人，双方对商铺进行投资，原告委托物业公司经营，双方是投资经营关系，被告仍在经营。原告诉请返还本金及利息理由不能成立，两被告无需支付转让款及利息。3.诉讼费请求法庭判定。4.两被告是主体混同的，人员、办公场所一致，若法庭判定任一被告需承担责任，两被告同意对涉案的债务承担连带责任。5.两被告确认收取原告印花税63.17元，并同意向原告返还印花税。6.两被告没有收取涉案的律师见证费，见证费是由广东砝码律师律师事务所收取，故两被告无需向原告支付见证费。本院经审理查明：2011年9月23日，三原告作为受让方，被告置业公司作为转让方，双方共同签订《商铺使用权转让合同》，约定被告置业公司将位于东莞市大岭山镇纵队路32号的东莞市悦和义乌小商品批发城4层4198号商铺（以下简称“涉案物业”）的使用权转让给三原告，转让期限为2011年9月28日起至2051年9月27日止，商铺转让费为126335元，三原告必须于该合同签订之日一次性支付转让总价款126335元。三原告应向被告置业公司一次性支付押金1000元，转让使用权期限届满后，在三原告结清所有相关费用并办理完相关手续情况下，被告置业公司在15日内无息返还押金。原告于2011年9月23日支付了上述合同的转让款126335元、押金1000元、印花税63.17元，对此被告置业公司均予以确认。2011年9月23日，三原告作为委托方，被告物业公司作为受托方，双方共同签订《商铺委托经营协议》，约定三原告委托被告物业公司经营涉案物业，同意被告物业公司将涉案物业交由第三人使用；商铺委托经营期限为5年，从2011年9月28日至2016年9月27日止；委托经营期间的全部返还金已在三原告支付给被告置业公司的商铺总价款中一次性扣除，被告物业公司无须另行支付返还金。另，上述《商铺使用权转让合同》和《商铺委托经营协议》均附有由广东砝码律师事务所出具的《见证书》，证明双方在上述合同及协议上的签名、盖章及手印属实，是双方的真实意思表示。三原告主张于2011年9月23日支付了上述律师见证所产生的见证费300元，并提交了见证费收据予以证明。两被告对于见证费收据的真实性予以确认，但主张见证费不是被告置业公司收取，两被告无需向原告返还。两被告确认混同经营，并同意对涉案债务承担连带责任。另查明，本院向东莞市大岭山镇规划建设办公室及东莞市大岭山镇规划管理所调查涉案物业的报建情况，该办公室复函称位于东莞市大岭山镇纵队路32号的东莞市悦和义乌小商品批发城未按要求办理施工许可手续，该管理所复函上述建筑并未取得《建设工程规划许可证》。至一审法庭辩论终结时，涉案物业仍处于被告物业公司的控制及管理中，未返还给被告置业公司。以上事实，有原告提供的收款收据、《商铺使用权转让合同》、《商铺委托经营协议》、《情况表》，被告置业公司提供的集体土地使用证、规划建设办公室出具的《证明》、消防安全检查合格证、商品交易市场登记证、工程报建缴费单、收费缴款通知书、电汇凭证、《关于开办东莞市悦和义务小商品城的复函》、协议书、补充协议、补充协议书（二）、村民委员会出具的《证明》、住所（经营场地）使用证明、住所使用证明、企业基本建设投资项目备案证，本院调取的大岭山镇规划建设办公室及东莞市大岭山镇规划管理所的复函及当事人的陈述附卷为据。本院认为：被告置业公司将涉案物业交由原告使用，三原告支付使用费，三原告与被告置业公司之间的关系为租赁合同关系，本案是租赁合同纠纷。三原告与被告物业公司签订的《商铺委托经营协议》实质上是转租合同，三原告与被告物业公司之间的关系是租赁关系。三原告于2011年9月23日向被告置业公司支付转让款126335元、押金1000元、印花税63.17元，双方对此均没有异议，本院予以确认。两被告同意返还原告印花税63.17元，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、涉案的合同及协议的效力；二、两被告应否向原告返还见证费、押金、转让款及利息。关于争议焦点一。涉案物业在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明，置业公司将涉案物业出租给原告使用，三原告将涉案物业转租给被告物业公司，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本院认定涉案《商铺使用权转让合同》及《商铺委托经营协议》无效。关于争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因案涉合同及协议无效，各自取得的财产应相互返还对方，并根据各自的过错承担对方相应的损失责任。双方确认被告置业公司收取原告转让款126335元、押金1000元，故被告置业公司应当返还三原告转让款126335元、押金1000元，故本院对于三原告关于主张被告置业公司返还转让款126335元、押金1000元的请求予以支持。关于三原告诉请的见证费300元，是三原告与两被告合意的情况下自愿选择由律师见证合同真实性所产生的费用，不属于签订合同必然会产生的费用损失，故本院对于三原告要求两被告支付见证费300元的诉讼请求不予支持。三原告主张的转让款的利息属于法定孳息，被告置业公司应向原告返还。三原告主张的利息应按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，从款项交付之日起（即以126335元为本金从2011年9月24日起）计算至款项返还之日止，三原告主张利息损失以126335元为本金从2012年1月1日起算属于三原告对自身权利的处分，本院予以准许。两被告确认混同经营，并同意对涉案债务承担连带责任，故本院对三原告关于主张两被告对上述债务承担连带责任的请求予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告李军民、孙峰、谭聚龙与被告东莞市悦和置业有限公司于2011年9月23日签订的《商铺使用权转让合同》无效、与东莞市悦和物业管理有限公司于2011年9月23日签订的《商铺委托经营协议》无效；二、限被告东莞市悦和置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告李军民、孙峰、谭聚龙返还转让款126335元及利息（以126335元为本金自2012年1月1日起计算至款项返还之日止）；三、限被告东莞市悦和置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告李军民、孙峰、谭聚龙返还押金1000元、印花税63.17元；四、被告东莞市悦和物业管理有限公司对本判决第二、第三判项确定的债务承担连带责任；五、驳回原告李军民、孙峰、谭聚龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为1833元，由原告李军民、孙峰、谭聚龙负担409元，由被告东莞市悦和置业有限公司、东莞市悦和物业管理有限公司共同负担1424元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员  胡敬钊二〇一六年十二月二十六日书 记 员  伦雪莹附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。