河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0103民初8779号原告（反诉被告）：邵娜娜，女，1983年5月10日出生，汉族，住河南省沈丘县。委托诉讼代理人：肖媛媛，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：段高云，河南良承律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：庞金华，女，1977年9月18日出生，汉族，住郑州市郑州矿区。委托诉讼代理人：盛经邦，河南辰中律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦翔，河南辰中律师事务所律师。被告（反诉被告）：河南环球世纪不动产咨询有限公司郑州航海路分公司，住所地郑州市中原区帝湖花园工人路商业街A区18号。负责人：乔双荣，系该公司经理。委托诉讼代理人：高建萍，女，系该公司员工。第三人（反诉第三人）：邵杰，男，1983年11月6日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：李传奇，河南浩盈律师事务所律师。原告邵娜娜诉被告庞金华、被告河南环球世纪不动产咨询有限公司郑州航海路分公司（以下简称“环球世纪不动产公司”）、第三人邵杰及被告庞金华反诉原告邵娜娜、被告环球世纪不动产公司、第三人邵杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邵娜娜的委托诉讼代理人肖媛媛，被告庞金华的委托诉讼代理人盛经邦、李梦翔，被告环球世纪不动产公司的委托诉讼代理人高建萍，第三人邵杰的委托诉讼代理人李传奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵娜娜向本院提出诉讼请求：1、判令二被告继续履行合同，协助原告将位于二七区工人路413号院蔚蓝港湾15号楼5层37号的房屋过户到原告名下；2、判令二被告向原告支付违约金（自起诉之日起至实际办理过户之日止按每日购房款的1‰计算）；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告邵娜娜与被告庞金华通过被告环球世纪不动产公司居间介绍，于2016年7月28日签订房屋买卖合同，约定被告庞金华将其位于二七区工人路413号院蔚蓝港湾15号楼5层37号的房屋出售给原告。合同签订后，原告于2016年7月28日交付给被告庞金华定金10000元，交付给被告环球世纪不动产公司佣金10500元；于2016年8月23日通过转账交付给被告庞金华首付款250000元，并与被告庞金华在2016年8月9日共同办理剩余房款的贷款手续，该贷款将于房屋过户后直接打到被告庞金华账户上，原告为此花费服务费12754元。由于近期郑州房价暴涨，被告庞金华恶意违反合同约定，至今未配合原告办理过户手续。为维护合法权益，原告诉至法院。被告庞金华针对本诉辩称：1.涉案房屋的买受人为邵杰，原告称其是买受人与事实不符。涉案房屋买卖合同的买卖双方分别为邵杰和庞金华，虽然原告提交了其向邵杰出具的授权委托书和庞金华出具的收据等证据试图证明原告是涉案房屋的买受人，邵杰只是其委托人，但该授权委托书在签订合同时并不存在，是原告为诉讼后补的。至于收据，是在庞金华收到买方邵杰支付的首付款后出具的，该收据是中介提前打印好的，庞金华签字时该收据上的买受人等处是空白的，买受人“邵娜娜”的名字是后填上的。另外涉案合同的买受人处显示为邵杰，若真如原告所述，邵杰只是其委托代理人，且在涉案合同签订前其已向邵杰出具了授权委托书，那么涉案合同的买受人处应为邵娜娜，委托代理人处才应为邵杰。涉案合同是在专业房产中介机构的全程参与下签订的，中介不可能不知道也不可能不提醒双方买受人和委托代理人的区别。在这种情况下，涉案合同买受人处仍显示为邵杰，且合同签订当天出具的定金收条上显示的买受人也为邵杰，能印证邵杰才是涉案房屋的真正买受人，同时也能印证所谓的“授权委托书”在签订合同时并不存在。邵娜娜称其是买受人，邵杰只是其委托代理人与事实严重不符。2.原告主体不适格，其起诉应予驳回，其对涉案房屋的查封应予解除。合同权利义务概括转移应当经相对方同意，否则不发生转移效果。涉案房屋的买受人为邵杰，将买受人变更为原告属于合同权利义务的概括转移，应征得被告庞金华同意。现该转移未经过庞金华同意，不发生转移效果。3.第三人邵杰存在严重违约，双方缔约信任基础已经丧失，庞金华提出反诉解除双方签订的涉案房屋买卖合同。依据涉案合同规定，买方向庞金华支付的首付款应为260000元，但实际向庞金华支付的首付款为250000元，比约定少支付了10000元，构成违约。按照合同约定，属于未按期向被告庞金华支付总房款，逾期超过10天，我方有权解除合同。合同具有相对性，合同双方主体显然是合同约定内容的重要组成部分，履约主体变更必须经过相对方同意。本案中，买受人邵杰未经庞金华同意，擅自将买受人变更为其妹邵娜娜，已是严重违约。4.庞金华诚信履约，不存在任何违约行为。作为出卖人的庞金华合同主要义务是交付房屋和协助办理房屋过户手续。涉案合同约定，买卖双方在签订涉案合同后，通过《郑州市存量房网上交易系统》网签买卖合同，并于网签合同后办理资金监管手续，向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记手续。出卖方在收到物业交割保证金之外的房款3日内，向买受人交付房屋。根据上述约定，被告庞金华应在收到除物业交割保证金外的其他全部房款后交付房屋，应在网签合同签订并办理资金监管手续后向房管局申请办理房屋过户手续。但在此之前，出卖人在查询买受人邵杰申请的贷款发放情况时意外得知涉案房屋的买受人变更为了邵娜娜，为此庞金华一直与中介和买受人交涉，在交涉未果之前，也一直未与买受人共同前往房管局办理涉案房屋网签和资金监管事宜。故庞金华不存在拒不配合办理过户的违约行为，且就合同约定来讲，现涉案房屋办理过户手续的条件亦不成就。被告环球世纪不动产公司针对本诉辩称：对原告的起诉没有异议。第三人邵杰针对本诉述称：对原告的起诉没有异议。被告庞金华向本院提出反诉请求：1.判令解除被告庞金华、被告环球世纪不动产公司与第三人邵杰之间于2016年7月28日签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》；2.判令被告环球世纪不动产公司将其保管的定金10000元支付给被告庞金华；3.本案的本诉、反诉费用均由原告邵娜娜及被告环球世纪不动产公司负担。事实和理由：2016年7月28日，在被告环球世纪不动产公司的居间下，被告庞金华与第三人邵杰签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》（合同编号：环球世纪不动产（2016）DHD07008号）。合同约定的出卖人和买受人分别为庞金华和邵杰，同时约定邵杰向庞金华支付的购房首付款为260000元，合同签订后，邵杰不但未按约定的金额向庞金华支付首付款，更是在未经庞金华同意的情况下将买受人变更为了邵娜娜，还以邵娜娜的名义向庞金华提起诉讼，第三人邵杰的严重违约行为已使双方缔约信任基础完全丧失，故被告庞金华提出反诉。原告邵娜娜针对反诉辩称：涉案买卖合同的实际买受人是邵娜娜，原告主体适格，并且原告按照合同的约定支付了各项款项，不存在违约行为。被告环球世纪不动产公司针对反诉辩称：被告庞金华要求被告环球世纪不动产公司返还定金，而定金为物业交割保证金，待物业交割完毕后退给被告庞金华，三方协商在2016年8月30日去银行贷款的时候，被告环球世纪不动产公司已经将该笔定金10000元支付给了庞金华，庞金华实际已收到260000元的首付款。第三人邵杰针对反诉述称：第三人邵杰是实际房屋买受人邵娜娜的哥哥，因为邵娜娜在上海，不方便看房，委托邵杰代其看房并签订买卖合同。当事人围绕本诉及反诉的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的委托书、贷款费用收据、庞金华出具的收到首付款的收据、贷款审批表，被告庞金华均有异议，但上述证据能与原告提交的其他证据相互印证，本院均予以采信。2.被告庞金华提交的录音证据，本院对其真实性予以采信。3.被告环球世纪不动产公司提交的网签预约单，真实性本院予以采信。4.第三人邵杰提交的微信聊天记录，未提交原始载体，无法核实真实性，本院不予采信。本院确认的案件事实：第三人邵杰与原告邵娜娜系兄妹关系。因原告邵娜娜人在上海，故委托第三人邵杰代为购买房屋并代为签订房屋买卖合同。2016年7月28日，第三人邵杰以自己的名义作为买受方（乙方），被告庞金华作为出售方（甲方），被告环球世纪不动产公司作为居间方（丙方）共同签订了《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，约定乙方购买甲方坐落于郑州市××工人路××院××港湾××楼××号的房屋，建筑面积83.51平方米，总房款850000元；甲乙双方同意使用按揭贷款支付房款，乙方确认已充分了解银行贷款政策，并保证自己符合银行贷款条件，甲乙双方于签订合同后20个工作日内，共同到贷款银行申请办理相关按揭贷款手续，在银行按揭贷款手续审批完毕后40个工作日内，乙方将首付款260000元存入存量房资金监管账户，剩余590000元由贷款银行于放贷之日存入存量房交易资金监管账户；乙方在签订本合同时支付购房定金10000元，该定金由丙方保管，作为履行本合同的担保。定金在办理房屋产权转移登记手续时转为购房款，在办理房屋交割时转为物业交割保证金；甲方保证自本合同签订后20个工作日内申请银行还款，贷款结清后10个工作日内办理注销抵押登记手续；该房屋已建立房屋专项维修资金，甲乙双方确认，甲方将房屋分户账户中结余的房屋专项维修资金随房屋所有权同时无偿过户给乙方；甲乙双方约定，在签订本合同后，通过《郑州市存量房网上交易系统》网签买卖合同，并于网签合同后办理资金监管手续，向房屋权属登记机关申请办理该房屋所有权转移登记手续；甲方违约致使合同不能履行的，乙方已支付定金的，按定金的双倍赔偿乙方，乙方违约致使合同不能履行的，乙方已支付定金的，定金归甲方所有；经甲乙双方协商一致，房价内含固定装修不动，厨房卫生间保持原样，另含家具、家电，本房产有解押款约270000元，乙方同意解押其中的260000元，甲方同意解押剩余的解押款。合同签订当日，第三人邵杰以自己名义向被告庞金华支付了10000元购房定金，被告庞金华出具了收条，并注明该定金冲抵物业交割保证金。该款项暂由被告环球世纪不动产公司保管。同日，第三人邵杰向被告环球世纪不动产公司交纳了代办费等10500元。合同签订当日，第三人邵杰并未向被告庞金华出示原告邵娜娜的授权委托书。2016年8月9日，原告邵娜娜就涉案房屋办理了按揭贷款审批手续，并为此向被告环球世纪不动产公司支付了贷款费用12754元。2016年8月23日，原告邵娜娜向被告庞金华转账支付了250000的首付款，被告庞金华向原告邵娜娜出具了《收据》一份，载明收款人（卖方）庞金华收到（买方）邵娜娜现金250000元，用于办理位于二七区工人路××院××港湾××楼××房产的银行解押手续，该房产于2016年7月28日已签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，总房款为850000元，在立契过户时此房款现金250000元冲抵总房款的一部分，若卖方不配合办理解押还款、注销、立契过户等手续，则视为卖方违约，自违约行为发生之日起10个工作日内返还垫资方垫资的全款，每逾期一日按收取款额的1‰计收违约金支付给垫资方，若逾期30天未支付垫资款，收款人将房产抵押给垫资方作为保证。2016年8月30日，被告庞金华从被告环球世纪不动产公司处取走物业交割保证金10000元，实际收到了260000元的首付款，被告庞金华收到上述款项后，用该款项对涉案房屋办理了解押手续。后原告邵娜娜向房管部门预约办理网签手续，被告庞金华以合同当事人由第三人邵杰擅自变更为原告邵娜娜为由，不再履行合同，故原告诉至本院，要求二被告继续履行《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，并赔偿原告违约金。被告庞金华于法定期间提出反诉，要求解除上述《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，并由被告环球世纪不动产公司将其保管的定金支付被告庞金华。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告邵娜娜委托第三人邵杰代为购买房屋并签订房屋买卖合同，虽然第三人邵杰以自己的名义与被告庞金华签订了《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，但向被告庞金华交纳首付款及申请银行按揭贷款的系原告邵娜娜，被告庞金华亦是向原告邵娜娜出具的收到首付款250000元的收据，被告庞金华辩称其是在空白收据上签名，不符合逻辑，被告庞金华的答辩理由不能成立，上述《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》的买受人可以认定为原告邵娜娜，故原告要求二被告继续履行《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》并协助原告办理位于郑州市××工人路××院××港湾××楼××号房屋的过户手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。同时，原告将剩余房款按照合同约定支付被告庞金华。被告庞金华以原告擅自变更合同当事人要求解除上述《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》的诉讼请求，本院不予支持。因原、被告在履行合同过程中均有过错，故原告要求二被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告庞金华要求被告环球世纪不动产公司返还定金10000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告邵娜娜与被告庞金华、被告河南环球世纪不动产咨询有限公司郑州航海路分公司继续履行于2016年7月28日签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，并协助原告邵娜娜办理位于郑州市二七区工人路413号院蔚蓝港湾15号楼5层37号房屋的权属过户手续；二、驳回原告邵娜娜的其他诉讼请求；三、驳回被告庞金华的反诉请求。案件受理费12300元，由被告庞金华负担。保全费3520元，由被告庞金华负担。反诉费50元，由被告庞金华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  段雪培人民陪审员  李 玲人民陪审员  李 艾二〇一六年十二月二十九日书 记 员  李 䶮