云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0102民初8395号原告：林楚平，男，1972年10月7日出生，汉族，自由职业，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：吕超、杨晓宇，云南事兴律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南万通房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91530000748261235K。住所地：云南省昆明市高新区昌源北路**。法定代表人：王磊鑫，经理。委托诉讼代理人：熊瑶，云南同润律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：乔小炜，公司职员，特别授权代理。原告林楚平与被告云南万通房地产开发有限公司（以下简称：万通公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林楚平的委托诉讼代理人吕超、杨晓宇，被告万通公司的委托诉讼代理人乔小炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林楚平向本院提出诉讼请求：1、被告十日内将验收合格并符合合同约定的位于昆明市高新区前所村鑫金花园Ⅱ第2幢406号房屋交付给原告；2、被告向产权登记机关申请办理位于昆明市高新区前所村鑫金花园Ⅱ第2幢406号的房屋产权登记手续；3、被告支付原告违约金55000元（从2014年7月1日计算至2016年10月31日）；4、被告支付本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2013年3月15日签订《商品房购销合同》，约定原告以590001元的价格向被告购买位于昆明市高新区前所村鑫金花园Ⅱ第2幢406号房屋。原告已经按照《商品房购销合同》约定履行完毕，支付给了被告全部购房款590001元，并且支付了办理房屋权属登记所需的费用。但时至今日，被告仍然没有交房，没有按照约定为原告办理该房屋的房地产权属证书，并且拒绝支付违约金。被告万通公司辩称，1、被告延期交房的原因属于原、被告签署的《商品房购销合同及补充协议》（以下简称：《合同及补充协议》）约定的不可抗力因素，不应视为逾期交房。根据《合同及补充协议》中补充协议第三条第五款规定：因不可抗力造成甲、乙双方不能按照《商品房购销合同》和本协议履行，根据不可抗力的影响，可部分或全部免除违约责任。本协议“不可抗力”指……3、行政因素，因政府进行市政工程建设影响本项目建设；……。发生以上情况不视为逾期交房，甲方可以据实顺延交房时间，但甲方应在发生上述情况后30日通知乙方。被告于2013年开始开发楼盘，对于小区的燃气管道统一按照使用煤气的标准设计，后因昆明市进行天然气置换工作，昆明市人民政府下发了《关于做好天然气置换工作的实施意见》（以下简称《实施意见》）的文件，燃气置换具体施工单位云南中石油昆仑燃气有限公司按照《实施意见》确定的置换范围向被告下发了《关于联邦国际A1地块——鑫金花园小区煤气通气情况的说明》（以下简称《说明》），被告接到《说明》后立即张贴在售楼部醒目位置并向业主做出了说明，被告据此停止了对煤气管道的施工，等待天然气公司对管道重新的统一设计和施工安排，因燃气公司需合理、恰当地安排所有小区的置换工作，因此被告所开发小区的燃气设计与施工遭到延迟。而房地产开发建设工程是一项系统且有序的工程，任何一个工序或者步骤遭受延迟，都会影响整个工程的进度。因此，燃气置换工作的延迟影响了被告未能如期交房。所以被告延迟交房的原因是由于市政燃气建设工程尚未完工导致的，被告的延迟交房不应视为逾期交房，可部分或全部免除违约责任。2、若被告确实构成违约，原告主张的违约金依据不明，过分高于其实际损失。《合同及补充协议》中第九条规定，甲方如未能按期交房，一、自本合同约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按照每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行；二、逾期60天后，乙方有权解除合同，甲方按照总价款的10%向乙方支付违约金，甲方退还已付款及违约金，已发生的交易相关税费由甲方承担。现所有原告均要求被告向其支付违约金55000元，据《商品房登记备案表》显示，一同起诉的15户其房屋面积不一致，而所有原告已于起诉前全部领取房屋钥匙，取得了对房屋的实际控制，其损失已减少，主张的违约金过分高于其实际损失，请求人民法院予以减少。综上所述，被告延迟交房是因为《合同及补充协议》约定的不可抗力导致的，可部分或全部免除违约责任，同时原告主张违约金的依据不明，计算方式不明，过分高于其实际损失，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交的《关于联邦国际A4地块——鑫金花园小区煤气通气情况的说明》、《关于联邦国际A1地块——鑫金花园小区煤气通气情况的说明》、燃气公司通知张贴情况的照片均为复印件，且无其他证据予以佐证，故对该证据依法不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月15日原告（乙方）、被告（甲方）签订了一份《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买其开发的鑫金花园Ⅱ第2幢第4层406号房，房屋套内建筑面积为67.38平方米，房屋总价为590001元，乙方首付款为210001元，余款38万元向建行昆明佳华广场支行贷款支付。甲方应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。双方还约定甲方逾期交房的违约责任为，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期60天后，乙方有权解除合同，甲方按总房价款的10%向乙方支付违约金，甲方退还已付款及违约金，已发生的交易相关税费由甲方承担。关于产权登记约定，甲乙双方在该商品房交接手续办理完成后，乙方应达到以下条件：1、乙方支付全部房款、维修基金、契税及其它各项税费。2、乙方向甲方出具书面委托书。3、乙方向甲方提供完整的符合产权登记部门要求的资料。甲方在商品房竣工交付使用且乙方完成上述义务后，90个工作日内向产权登记机关报送申报产权登记的相关手续。如乙方不能按时完成上述义务，甲方有权拒绝办理产权登记手续，同时该房产的所有权不发生转移等内容。被告于2013年3月26日对该《商品房购销合同》进行了登记备案。原告按约定支付了合同约定的房款，并于2015年10月10日领取了所购房屋的钥匙。另查明，昆明市人民政府于2014年7月11日下发了《关于做好天然气置换工作的实施意见》。本院认为，原、被告于2013年3月15日签订的《商品房购销合同》合法有效，对双方具有法律约束力，原、被告应按照约定全面履行自己的义务。按照约定被告应于2014年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告。被告至今未按上述约定将房屋交付原告，其行为已构成违约。对于被告提出的因天然气置换工程导致逾期交房，且天然气置换属于合同约定的不可抗力，其不应承担违约责任的辩解，本院认为合同约定的交房时间为2014年6月30日，而政府有关天然气置换的相关意见在2014年7月11日发布，按照意见安排，天然气置换是在3年内按片区实施完成。被告在本案中所提交的证据并不能证实由于天然气置换工程导致其逾期交房，故本院对被告不承担逾期交房违约责任的辩解不予采纳，被告应对逾期交房承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故原告请求判令被告将验收合格并符合合同约定的房屋交付给原告，本院予以支持。另外，合同约定逾期60天后，原告有权解除合同；被告按总房价款的10%向原告支付违约金，被告退还已付款及违约金，已发生的交易相关税费由被告承担。现原告不要求解除合同而要求被告承担逾期交房的违约责任，而合同对此并无约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失数额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评估的同地段同类房屋租金标准确定。”参考本院（2015）五法民二初字第825号生效判决，酌情按照每月租金1500元计算。对于被告应支付违约金的期间，因原告已于2015年10月10日领取了房屋钥匙，应视为原告房屋状况予以认可并已实际接收了房屋，本院对原告要求被告支付2015年10月10日之后的违约金主张不予支持，故被告只应向原告支付自2014年7月1日至8月29日共60天的违约金3000元；2014年8月30日至2015年10月10日期间的违约金20000元，违约金合计为23000元。对于原告诉请被告办理所购房屋的产权登记手续，由于原告未交纳相关费用、出具委托书，办理产权的条件现未成就，故对该诉求不予支持；如原告按约定办理完手续后，被告不办理产权登记手续，原告可另案起诉。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告云南万通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将验收合格并符合合同约定的鑫金花园2幢4层406号房屋交付给原告林楚平；二、被告云南万通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告林楚平违约金23000元；三、驳回原告林楚平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1175元，减半收取计587.5元，由被告云南万通房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。代理审判员 徐 嘉二〇一六年十二月二十六日书 记 员 赵云莉