上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初10992号原告(反诉被告)：蒋翠芳，女，1961年3月10日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：邹志坚，男，1984年4月15日生，汉族，住址同原告。被告(反诉原告)：李庆东，男，1979年9月14日生，汉族，住黑龙江省。被告(反诉原告)：胡爽，女，1980年9月18日生，汉族，住吉林省吉林市。两被告共同委托诉讼代理人：范劲松，上海汉联律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：李焰，上海汉联律师事务所律师。原告(反诉被告)蒋翠芳(以下称原告)与被告(反诉原告)李庆东、胡爽(以下称被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员黄卉独任审判，公开开庭进行了审理。原告蒋翠芳之委托诉讼代理人邹志坚，被告李庆东、胡爽及两被告共同委托诉讼代理人范劲松、李焰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)已于2016年4月21日解除；2、判令被告向原告支付二十日违约金5600元(以56万元为基数，按照每日万分之五计算二十天)及支付原告赔偿金37万元(按总房价款185万的20%计算)；3、判令被告赔偿上述违约金及赔偿金自2016年4月24日起至实际支付之日止的利息损失，按照银行同期贷款利率计算；4、判令被告支付原告因本案诉讼产生的交通费500元。事实和理由：两被告系夫妻关系。2015年12月3日，原、被告在中原地产居间下，签署《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。该合同附件三中约定被告应于2015年12月31日前支付原告首期房价款56万元整(包含已支付的定金)。合同第九条第三款约定了被告未按合同付款协议约定期限付款的，应当向原告支付违约金，违约金按照被告逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日计算至实际付款日止。逾期超过二十日后，被告仍未付款的，除被告应向原告支付二十日的违约金外，原告有权单方解除合同。原告单方解除合同的，应当书面通知被告，被告承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。原告可从被告已付款中扣除相当于违约金和赔偿金的部分价款，余款返还给被告，已付款不足违约金和赔偿金部分的，被告应在接到书面通知之日起三日内向原告支付。被告于12月3日前支付过定金8万元后，并没有按照合同约定于12月31日前支付原告房款，且逾期二十日仍未付款。原告认为被告存在重大违约，于2016年4月18日出具书面通知，行使单方解除权，并要求被告支付二十日的违约金及承担违约赔偿责任。此书面通知已于2016年4月21日送达被告。被告收到该通知后，既没有配合原告去解除《上海市房地产买卖合同》，也没有支付任何违约金及赔偿金，故原告涉讼。被告辩称，原告解除合同没有事实和法律依据，故不同意原告的全部诉讼请求。即使是被告违约，应该按照未付款19万元的银行同期贷款利率计算违约金，原告没有权利要求赔偿金，因为房价上涨了，原告没有任何损失。被告提出反诉要求：1、请求判令原告发出的解除通知无效；2、请求判令原告和被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，被告支付原告购房款146万元(包括现金、银行商业贷款和公积金贷款)；原告协助被告办理过户手续，房屋交易税费按上海市相关规定各自承担。事实和理由：2015年11月25日，被告和原告通过中原物业顾问有限公司签订了《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖合同》，约定原告将其位于嘉定区解放街XXX弄XXX号XXX室(以下称系争房屋)出售给被告，总房价为154万元，首付47万元，二期房款通过银行贷款107万支付。同时三方约定签订网签合同时将房款做高到185万，首付56万，贷款129万。真实首付为27万，包括被告现金支付8万元，中原地产帮忙做税费卡19万元，剩下的127万元通过银行贷款和公积金贷款的方式支付给原告。签订居间合同当日，被告支付原告现金3万元。2015年11月28日，被告又支付原告5万元。2015年12月3日，原告和被告通过中原地产按照做高的185万房价签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定首付56万，银行贷款129万。由于政策原因致使税费卡没有办下来，通过中原地产协调，双方同意由被告筹集现金和银行贷款完成交易。2016年3月28日，被告申请的银行商业贷款和公积金贷款审批完成，被告即通知原告办理过户，原告予以推诿。被告筹集到现金后又多次要求将现金支付给原告并办理过户手续，原告仍以各种理由推诿。2016年4月21日，原告约被告见面洽谈过户事宜时，突然提出解除合同的要求，遭到了被告的拒绝。被告认为，原告在房价上涨的情况下，不履行合同，是不诚信的违约行为，故要求法院驳回原告的本诉诉讼请求，支持其反诉诉讼请求。针对被告的反诉，原告辩称，不同意被告的全部反诉请求。不认可被告关于做高房价的说法。2015年11月25日签订的《房地产买卖居间协议》第二条约定实际成交价格可以在房屋买卖合同中另行约定。2015年12月3日双方签订的网签合同明确约定总房价为185万，这是双方协商一致对房价进行了变更。关于税费卡没有办下来，原告不知情。被告表示2016年3月28日申请的银行贷款审批通过，原告对其真实性和合法性表示质疑，因为原告仅支付了8万元定金，未支付首付款，如何通过贷款审批？更不存在被告要求过户，原告予以推诿的事实。原告认为，被告未按约支付首付款构成根本违约，至2016年1月21日合同约定的解除条件已经成就，原告有权解除合同，且原告已于2016年4月21日行使解除权。本院经审理认定事实如下：系争房屋的产权人为原告蒋翠芳。两被告系夫妻关系。2015年11月25日，在上海中原物业顾问有限公司的居间下，被告就购买系争房屋与原告签订《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，约定总房价款为154万，双方同意于本合同签署后15天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；被告应于签订示范文本合同并申请办理公证手续(若需)后当日，支付首期房价款47万元；第二期房价款107万元通过银行贷款支付等。当日，被告支付原告购房定金3万元。2015年11月28日，被告支付原告定金5万元。2015年12月3日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定：原告将系争房屋以185万元的价格出售给被告；双方于2016年2月16日前办理系争房屋的过户手续；被告应于签订本合同后于2015年12月31日前支付原告首期房价款56万元(包含已支付的定金)；原告同意被告通过向贷款银行申请129万元贷款的形式支付第二期房价款。合同第九条约定：被告未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向原告支付违约金，违约金按照被告逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日计算至实际付款日止。逾期超过二十日后被告仍未付款的，除被告应向原告支付二十日的违约金外，原告有权单方解除合同。原告单方解除合同的，应当书面通知被告，被告承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。原告可从被告已付款中扣除相当于违约金和赔偿金的部分价款，余款返还给被告，已付款不足违约金和赔偿金部分的，被告应在接到书面通知之日起三日内向原告支付；合同还对其他事项作了约定。签订合同后，被告未按约支付原告首期房价款，原告于2016年4月21日向被告送达了《通知》一份，书面通知被告解除合同，并要求被告支付二十日的违约金及承担违约赔偿责任。同年4月23日，被告通过挂号信形式向原告发出《催告函》一份，要求原告于2016年4月26日15时前与被告去上海市嘉定区房地产交易中心申请办理产权过户手续，若原告不配合，该催告函期限届满日即视为原告在该房地产买卖交易中根本违约，被告将要求原告按照买卖合同第十条约定承担总房价款20%(计人民币37万元)的违约责任等。该《催告函》邮寄被退回，未送达原告。审理中，被告对《上海市房地产买卖合同》中约定的房价款185万有异议，认为《房屋买卖合同》中约定的154万才是真实的房价，但又对《房屋买卖合同》中约定的首付款47万不予认可，认为真正的首付款为27万。被告为证明上述主张向本院提交如下证据：一、《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》；二、被告和中介人员的短信和微信记录。经质证，原告对证据一真实性予以认可，但认为签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》时双方经协商一致对房价进行了变更。对于证据二，原告认为系被告与中介人员之间的聊天记录，其并不知情，不能证明被告的主张。根据内容可知被告与原告签订合同时，根本没有能力支付首付款，征信也有严重问题，被告通过虚假证明文件获得贷款审批，涉嫌诈骗。本院对证据二的原件予以了核实，确认其真实性。纵观整个聊天内容，无法证明被告的上述主张。根据微信记录反映，中介人员徐朝霞曾明确告知被告“过户前房价1%18500元的契税、1%的佣金18500元(2样都可以刷卡)，37000元……”。与示范文本的合同中约定的房价一致。结合被告向原告发出的催告函中其要求原告按照买卖合同第十条约定承担总房价款20%(计人民币37万元)的违约责任，亦说明被告当时是认可185万元的总房价。根据《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》的签订时间，本院认为原告主张《上海市房地产买卖合同》中所确定的185万元系双方协商一致对系争房屋的成交价进行了变更的说法，符合常理，故对被告的上述意见本院不予采信。审理中，被告又表示双方协商对付款时间进行了变更，银行贷款已于2016年3月28日审批通过，其于原告通知解除合同前已筹集到首付款，被告积极履行合同义务，也有能力履行付款义务。被告为证明上述主张向本院提交如下证据：1、中原物业的收款收据；2、个人二手住房贷款合同及住房公积金个人住房抵押借款合同；3、2016年3月6日原告签字确认的银行卡；4、被告李庆东的借记卡账户历史明细清单。经质证，原告认为证据1仅能证明被告逾期支付佣金；对证据2不予认可，认为被告在未支付首付款的情况下，获得银行贷款审批，涉嫌违法；对证据3真实性予以确认，但认为该银行卡系原告提交给中介，未提交给案外人徐先权；对证据4原告认为系在其口头通知被告解除合同后，相关款项才转账至被告账户，而非被告知晓的原告账户。本院认为，上述证据无法证明双方对付款时间进行了变更。退一步讲，即便2016年3月6日原告提供的银行卡表明当时原告有继续履行合同的意愿，但在之后的一个半月的时间内，被告仍分文未付，此时距离合同约定的付款期限已逾期将近5个月，原告已给予被告足够的宽限期，被告在签订示范文本的买卖合同后，未支付任何款项，显属违约，原告行使解除权有合同依据及法律依据。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。被告未按约支付首付款，原告于2016年4月21日书面告知被告解除合同，被告亦表示当日收到解除合同通知，现原告请求确认双方之间的《上海市房地产买卖合同》于2016年4月21日解除，合法有据，本院予以支持。被告反诉要求原告继续履行合同，协助被告办理系争房屋过户手续等诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。因被告违约导致合同解除，依约应承担相应的违约责任，原告诉请被告支付逾期付款违约金及解约违约金，具有合同和法律依据，本院予以支持。关于逾期付款违约金，原告要求以56万元作为基数无依据，本院依据合同约定调整为逾期未付款额48万元。关于解约违约金，被告不同意支付违约金的意见，可视为对违约金过高的抗辩，本院考虑到双方合同的履行状况及当事人的过错程度等因素，酌情调整为185000元。至于原告主张的上述违约金的利息损失，因被告承担的违约金足以弥补原告的损失，故本院不予支持。原告主张的交通费无事实和法律依据，本院亦不予支持。合同解除后，原告应当返还被告已支付的款项。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)蒋翠芳与被告(反诉原告)李庆东、胡爽就上海市嘉定区南翔镇解放街XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)于2016年4月21日解除；二、被告(反诉原告)李庆东、胡爽应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)蒋翠芳逾期付款违约金人民币4800元；三、被告(反诉原告)李庆东、胡爽应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)蒋翠芳解除合同违约金人民币185000元；四、原告(反诉被告)蒋翠芳应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)李庆东、胡爽人民币80000元；五、驳回原告(反诉被告)蒋翠芳的其他诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)李庆东、胡爽的全部反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6942元，减半收取3471元，反诉受理费8970元，合计诉讼费12441元，由原告蒋翠芳负担1719元，被告李庆东、胡爽负担10722元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 黄 卉二〇一六年十二月二十三日书记员 严欢蕾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……；当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……