四川省盐亭县人民法院民 事 判 决 书（2016）川0723民初2519号原告：何金芳，女，汉族，生于1968年8月14日，住盐亭县。委托诉讼代理人：汤春兵，盐亭县两河法律服务所法律工作者（系特别授权）。被告：四川辰东房地产有限责任公司。法定代表人：冯正奎，系该公司经理。被告：四川辰东投资有限责任公司盐亭福华雅苑项目部。负责人：任步金，系该项目部经理。原告何金芳与被告四川辰东房地产有限责任公司（原名：四川辰东投资有限责任公司；以下简称：辰东公司）、四川辰东投资有限责任公司盐亭福华雅苑项目部（以下简称：福华雅苑项目部）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月1日受理后，依法由代理审判员杨尧适用简易程序，于2016年12月12日公开开庭进行了审理。原告何金芳的委托代理人汤春兵到庭参加了诉讼，被告辰东公司的法定代表人冯正奎和被告福华雅苑项目部负责人任步金因涉嫌犯罪，被公安机关羁押，向本院明确表示不委托诉讼代理人到庭参加诉讼，要求本院缺席审理。本案现已缺席审理终结。原告何金芳向本院提出诉讼请求：一、依法确认原、被告签订的《商品房预约协议》有效；二、判决被告按照《商品房预约协议》的约定，及时给原告交付所购买的房屋，及时给原告办理产权证书；三、诉讼费、财产保全费由被告承担。诉讼中，原告于2016年12月3日向本院提出书面申请，自愿撤回第二项诉讼请求，本院已依法予以准许。事实和理由：2012年2月22日，原告与被告签订了《商品房预约协议》，购买被告开发的“福华雅苑”房屋，并约定了房屋总价款。协议签订后，原告交纳了购房款，契税、维修基金和办证费用在办证时依法支付。为此，原、被告签订的《商品房预约协议》真实合法，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，应当按约履行。原告等90余户购房户、拆迁安置还房户在被告资金链断裂和所开发的商品房主体工程尚未完工的情况下，通过自身努力，自筹资金，对其未完工程进行了完善，该房屋已基本符合交付、使用的条件。被告辰东公司辩称，2010年3月10日，辰东公司与福华雅苑项目部及其任步金签订了《云溪镇福华雅苑工程管理合同》，明确约定“福华雅苑”只是挂靠在辰东公司名下进行房地产开发的项目，一切事务应由任步金负责处理解决，任步金是“福华雅苑”房地产开发项目的实际控制人。为此，辰东公司不清楚原告与福华雅苑项目部所签订的《商品房预约协议》等情况，请求人民法院依法公正判决。被告福华雅苑项目部辩称，案件中涉及的《商品房预约协议》，只要有买卖双方签字和加盖辰东公司印章或福华雅苑项目部印章，同时持有相应的收款收据，并且加盖有福华雅苑项目部财务专用章，福华雅苑项目部均认可有效。同时，请求人民法院核实购房人给付购房款和用人工工资、窗户价款等抵减购房款等情况。根据原告的举证，本院认定事实如下：被告辰东公司于2007年6月5日成立，经盐亭县工商行政管理局核准登记为具备法人资格的有限责任公司（自热人投资或控股），并领取了营业执照，法定代表人为冯正奎，注册资本为3千万元，营业期限为2007年6月5日至长期，经营范围为房地产开发等。2008年“5.12”汶川地震后在灾后重建过程中，被告福华雅苑项目部的负责人任步金与被告辰东公司协商同意，以被告辰东公司的名义对盐亭县云溪镇文同社区二组部分受灾居民房屋进行灾后重建、棚户区改造和商品房开发。2009年12月30日，被告福华雅苑项目部经盐亭县工商行政管理局核准登记为不具备法人资格的房地产开发企业，并领取了营业执照，营业场所为盐亭县云溪镇文同干道五指山下，负责人为任步金，经营范围为房地产开发。2010年3月10日，被告辰东公司与被告福华雅苑项目部签订了《云溪镇福华雅苑工程管理合同》，辰东公司同意福华雅苑项目部使用辰东公司资质开发“福华雅苑”房地产项目。2010年12月28日，福华雅苑项目部负责人任步金以辰东公司名义，通过公开拍卖的方式取得了位于文同社区二组2818.8平方米的国有土地使用权，辰东公司与盐亭县国土资源局签订了《成交确认书》。2011年4月14日，盐亭县原建设局向辰东公司颁发了盐建规地字第[2011]48号《建设用地规划许可证》，载明，用地单位为辰东公司，用地项目名称为“福华雅苑”，用地位置为盐亭县云溪镇新指路42号，用地性质为出让，用地面积为2818.8平方米，建设规模为14981.3平方米。2011年5月11日，盐亭县发展和改革局向辰东公司作出备案号为川投资备[51072311051101]0038号《企业投资项目备案通知书》，载明：项目名称为盐亭“福华雅苑”住宅楼项目，产业政策为允许，建设地点为盐亭县云溪镇新指路（五指山下），建设内容为住宅楼建设，建筑面积为15000平方米（其中：城镇居民住房灾后重建面积550平方米、棚户区改造4700.7平方米，房地产开发面积9749.3平方米）；计划用地为4.22亩，总投资为1220万元，资金来源为自筹资金1220万元。2012年9月6日，辰东公司在盐亭县国土资源局办理了盐国用（2012）第02132号国有土地使用权证，土地使用权人为辰东公司，座落在云溪镇文同社区二组，地类（用途）为住宅，使用权类型为出让，终止日期为2082年8月29日，使用权面积为2818.8平方米。2012年12月11日，盐亭县城乡规划建设和住房保障局向福华雅苑项目部作出盐规建发（2012）580号“关于‘福华雅苑’增加容积率的回复”，同意在原批准的建筑设计方案上将原来的12层增加4层，每层增加面积1060平方米，共计增加4240平方米，修建成2栋16层和1栋7层，但增加的容积率部分必须到县国土局依法补交土地出让金后方可办理后续手续。2013年1月15日，盐亭县城乡规划建设和住房保障局向辰东公司颁发了盐建规建字第（2013）1号《建设工程规划许可证》，建设项目名称为盐亭福华雅苑，建设位置为云溪镇新指路40号，建设规模为13828.28平方米。2013年2月5日，盐亭县房产管理所向辰东公司颁发了（盐）房预售证第1301号《商品房预售许可证》，项目名称为“福华雅苑”1、2号楼，预售总建筑面积为17026.5平方米，共180套；房屋用途性质为商品房887.9平方米，预售对象为对外销售。2013年4月2日，盐亭县城乡规划建设和住房保障局向辰东公司颁发了编号为（2013-23补）号《建筑工程施工许可证》。被告辰东公司在有关行政机关办理“福华雅苑”房地产项目的开发、建设、预售等相关手续后，由被告“福华雅苑”项目部具体开发、建设。2012年2月22日，原告以认购方和乙方的名义与被告福华雅苑项目部以出售方和甲方的名义签订了《商品房预约协议》，主要载明：被告福华雅苑项目部将其开发的、位于盐亭县云溪镇文同干道新指路42号“福华雅苑”住房一套销售给原告，建筑面积为107.87㎡，单价为2000元/㎡，购房款总额计人民币215740元。原告在乙方处签名、捺指印，被告福华雅苑项目部在甲方处加盖了印章。原、被告双方在建立商品房买卖关系前后，原告向被告福华雅苑项目部分别几次给付了购房款等费用。被告福华雅苑项目部收到购房款后，向原告出具了收款收据，并加盖了福华雅苑项目部财务专用章。被告福华雅苑项目部在“福华雅苑”房地产开发项目主体工程全面完工、内装饰基本结束的情况下，被告辰东公司法定代表人冯正奎和被告福华雅苑项目部负责人任步金因涉嫌犯罪，在2015年1月左右先后被盐亭县公安局、射洪县公安局羁押，致使“福华雅苑”房地产开发项目的附属设施即：电梯、水、电、气、消防、窗户玻璃、排污管道、化粪池、地面硬化等安装、建设项目停工。同时，导致大量的拆迁安置还房户、实际购房人长期向盐亭县委、政府信访。2015年5月9日，盐亭县云溪镇文同社区和业主代表与相关单位共同成立了“福华雅苑尾期工程筹备组”，一方面作好拆迁安置还房户、实际购房人的安抚工作，另一方面筹集购房户尚未付清的购房款，组织施工队伍完善附属设施。目前，“福华雅苑”房地产开发项目虽然已达到基本入住条件，但是尚不具备验收条件。2016年6月，原告已入住购买的商品房并进行了装修。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，依照法律规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业作为出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》等行政法律、法规、规章的规定，商品房既可以预售也可以现售。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。本案又系商品房预售合同纠纷。本案中，被告福华雅苑项目部在依法取得开发“福华雅苑”1、2号楼房地产项目的资质、资格后，虽然被告福华雅苑项目部作为出卖人与承购人的原告签订了《商品房预约协议》，但是该《商品房预约协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告福华雅苑项目部已经按照约定收取了原告支付的购房款，该《商品房预约协议》系双方的真实意思表示，应当依法认定为商品房买卖合同。同时，虽然被告福华雅苑项目部与原告签订《商品房预约协议》时尚未取得商品房预售许可证明，但是在原告起诉前被告辰东公司早在2013年2月5日取得了商品房预售许可证明，且不违反法律效力性规定。加之，原、被告在建立商品房买卖合同关系后，原告已实际取得了购买的商品房，并占有、使用至今，足以证明原告依法取得了该商品房的所有权。为此，原告要求确认双方签订的《商品房预约协议》有效的主张成立，符合法律规定，本院予以支持。由于被告福华雅苑项目部负责人任步金涉嫌犯罪已被公安机关羁押，且明确表示不委托诉讼代理人参加诉讼，对于原告支付购房价款的数额和是否尚欠购房价款的数额等情况，本院无法核实不予审理，由双方另行结算、确认。对于原告所购商品房的位置、建筑面积、单价、购房价款总额如有不实，由原告与被告福华雅苑项目部核实后，以核实、确认的情况为准。综上所述，为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：原告何金芳于2012年2月22日与被告四川辰东投资有限责任公司盐亭福华雅苑项目部签订的《商品房预约协议》有效。根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，本案收取案件受理费100元，由被告四川辰东投资有限责任公司盐亭福华雅苑项目部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。代理审判员  杨尧二〇一六年十二月十六日书 记 员  雷蕾附法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。