云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5302民初1264号原告：温玉梅，女，汉族，1977年4月1日出生，住云浮市云城区。委托代理人：胡文、广东言阳律师事务所律师。委托代理人：苏献芝，广东言阳律师事务所实习律师。被告：云浮市金星房地产有限公司。住所地：云浮市云城区。法定代表人：黄八仔。委托代理人：刘滨培，广东言邦律师事务所律师。委托代理人：陈耀钦，广东言邦律师事务所律师。原告温玉梅诉被告云浮市金星房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案受理后，依法由审判员康石英独任审判，于2016年11月1日公开开庭进行了审理。原告温玉梅的委托代理人胡文、苏献芝，被告云浮市金星房地产有限公司的委托代理人刘滨培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温玉梅诉称：2009年3月18日，被告与原告签订了编号为0903085号的《商品房买卖合同》，向原告销售被告开发建设的位于云浮市金山大道与丹霞路交汇处京都花园A幢第8层xxxx号房屋，合同约定总价款为389123元，建筑面积为129.71平方米。同时明确约定房屋于2009年12月30日前交付使用，且被告应于“在商品房交付使用后540日内”为原告办理产权登记。原告于2009年7月25日支付全部购房款389123元给被告，原告付清了全部购房款389123元且于2009年3月18日己交付了相关的办证费用等10268元，但被告事隔多年至今未为原告和其他业主办理房产证。而且，在其他也要业主与被告发生纠纷后，被告也分别承诺办好房产证，但被告仍不断违约，至今未办好。原告与其他业主的合法权益已受损害。原告也曾多次与被告协商未果。据此，请求法院判令：1、被告立即为原告办理房屋所有权证。2、被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金，从2011年6月23日起至办理房屋所有权证日止以原告己付购房款及办证费等合计399391元为本金按中国人民银行同期逾期贷款利息(年利率6%)的标准计付（暂计至2016年7月23日为121814元）。3、本案的诉讼费用由被告承担。被告云浮市金星房地产有限公司辩称：1、被告不存在违约，根据合同约定，涉案房屋于2013年11月18日才达到交付条件，被告应于交付房屋540天内即2015年5月12日将涉案房屋有关材料交由产权登记机关进行备案，但因京都花园业主的无故投诉及办证单位内部的原因，致使云浮市国土资源和城乡规划管理局于2014年4月14日发函暂停办理京都花园C1、2、3及A栋的办证；2、根据合同约定，约定被告将涉案房屋的资料办理权属登记备案，而没有约定最终办理房产证，因此，对于《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》关于办理房产证违约金的规定在本案是不适用；根据合同附件4，合同补充协议第5条规定，如因买受人迟延交清款项及不按期前来填写相关资料，办理相关手续，买受人没有按照协议交付购房合同发票，特别是查档等办证材料，致使未能在规定期限内取得房产权证书的，责任由买受人承担，本案中买受人是存在迟延交付房产证的材料及填写相关资料，相关办证资料包括身份证、户口本、购房合同、查档资料、家庭住房产权登记证明等。3、此前原告已就办理房产证及违约金的事由起诉被告，案号（2014）云城法河民初第436号，并最终以民事调解书结案，因此原告不能一事再诉，恳请贵院依法驳回原告的起诉。综上，对于迟延办理房产证的原因不在我方，而在办理机关及买受方，请贵院驳回原告的诉讼请求；4、原告至今没有将办理房产证的有关材料交付给被告，尤其欠缺个人查档资料，该查档资料即是家庭住房产权登记证明，因此，原告没有按照协议提供办理房产证所需的材料，责任在于原告方。经审理查明：2009年3月18日，原告温玉梅（买受人）与云浮市金星房地产有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：0903085号），该合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市金山大道与丹霞路交汇处、编号为01-07-xxxx的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名京都花园A幢。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第A幢第8层xxxx号。……该商品房合同约定建筑面积共129.71平方米，其中，套内建筑面积110.20平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.51平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，总金额389123元整。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式，在签署本合同时即付清首期款117123元，剩余房款272000元于签订本合同之日起七天内办理银行按揭手续。第八条：交付期限。出卖人应当在2009年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经建设部门验收合格。第十一条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人必须交清所有款项办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证书，如因房管局等部门未能及时办理房地产权证书的责任不属出卖人；买卖人领取房地产权证书时必须本人持有效证件到本公司办理有关手续。第二十条：本合同未尽事项可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向云浮市房地产局申请登记备案。该合同还对逾期付款违约责任、交接、保修责任等双方的权利、义务作了详细约定。原、被告分别在上述合同盖公章或签名捺印确认。《附件四》第3条：交楼时，出卖人按照《商品房买卖（预售）合同》登记的地址向买受人发出收楼通知书，但是因为买受人确认地址有误或地址发生变更未及时通知出卖人，或买受人拒绝签收，或买受人接到甲方通知却不如期按通知办理约定事项等原因在七天内未依期接收商品房的，以出卖人发出邮政特快专递回执为凭证。到买受人逾期接楼时，仍要按交楼通知书确定的交楼日期起计付物业管理费（包括滞纳金）给物业管理公司。第4条：买受人应在收楼前向出卖人提交办理房产证、土地证的有关资料和办证费等合同所列一切费用（多除少补）。买受人延迟交清款项及不按期前来填写相关资料、办理相关手续致使未能在规定期限内取得房产权证书的，其责任由买受人承担。合同签订后，原告于2009年7月25日支付购房款389123元给被告，总购房款已全部支付完毕。另外，原告在2009年3月18日将办证费10268元交付给被告2013年10月29日，被告出具了云浮市京都花园一期（A、B1、C1幢）工程的《竣工验收备案表》，当天，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、施工单位均在该表上盖章确认，注明“同意验收合格。”2013年11月18日，该工程经云浮市住房和城乡建设局竣工验收备案。对于房屋的交付时间，原、被告均没有提供相关的收楼文件。原告称房屋是在2009年12月30日前交付，被告称房屋是在2013年11月18日后才交付。被告称其已将办理房产证的相关资料交到房地产管理部门备案，但没有提供证据证实。原、被告均确认原告至今未取得房屋所有权证。被告主张是办证部门的原因导致未能按时办理房产证，提供了2014年4月11日，云浮市国土资源和城乡规划管理局向云浮市住房和城乡建设局发出的云国土规划函[2014]117号《关于建议暂停京都花园房产证办理的函》，载明:“2014年4月10日我局接到京都花园业主的投诉，告知我局京都花园C1、C2、C3栋为架空层现作为商业用地办理房产证及A栋二层会所预留用地已作为其公司的办公场地。由于2014年3月24日我局已根据京都花园提供的原城乡规划局审批的图纸对上述建筑图纸进行了变更，我局需要对上述情况进行核查，需要贵局配合，请贵局即日起暂停办理京都花园C1、C2、C3栋及A栋房产证”。另外提供了2014年4月11日，云浮市国土资源和城乡规划管理局向被告发出的云国土规划函[2014]118号《函》，载明:“云浮市金星房地产有限公司：2014年4月10日我局接到京都花园业主投诉：2014年3月24日我局变更的京都花园C1、C2、C3首层架空层及A栋二层与原城乡规划局审批用途不符。我局需对上述情况重新核查，请你公司于4月14日前将原城乡规划局审批的京都花园C1、C2、C3及A栋图纸等相关资料提供我局。”被告主张是原告未按合同交资料导致其未能办理房产证。原告则认为按照约定，房产证应在2011年6月23日前办理，所需的办证资料原告已按当时的要求提交，被告不能以之后的办证政策要求原告承担延期办证的后果。被告提供一份了2015年2月12日本院作出的（2014）云城法河民初字第436号民事调解书，协议如下：一、被告云浮金星房地产有限公司于2015年12月31日前为原告温玉梅办理好云浮市京都花园A幢803房《房地产权证》（注：初始登记完全后，如被告云浮市金星房地产有限公司通知原告提交办证资料，原告不予配合的，则被告云浮市金星房地产有限公司免责。）；二、被告云浮市金星房地产有限公司于2015年4月25日前一次性支付原告温玉梅截止至2014年8月31日的违约金24728.8元（按原告温玉梅起诉违约金61821.91元的40%计算）。对此，被告认为原告已就办理房产证及违约金的事由起诉被告，并最终以民事调解书结案，不能一事再诉，应依法驳回起诉。原告则认为撤回民事调解书已明确的事项，对于民事调解书没有明确的事项仍然坚持其诉求，即撤回第一项诉讼请求，第二项诉讼请求违约金的计算时间从2014年9月1日起计算。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《附件四》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。一、对于双方争议的房屋交付时间的问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，《商品房买卖合同》约定的交付时间为2009年12月30日前，被告应当按约定时间履行交楼义务，因原、被告均没有提供交楼文件，但被告作为房地产开发企业，属于提供格式合同一方，应该有完善的交楼手续，但却没有提供证据证明，应由被告承担举证不能的后果，故被告主张是在工程验收合格的2013年11月18日才交楼的辩解理据不足，本院不予采信，本院确认涉案房屋是按合同约定的交楼时间在2011年6月23日前交付使用。二、对于双方争议的房地产权证书至今未能办理的责任问题。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋于2009年12月30日交付，原告主张于2011年6月23日前已经达到了合同约定的交付房屋540天的备案时间，符合合同的约定，被告作为房地产开发企业，对办理房屋权属登记的流程、政策应该十分清楚，在原告未能提供资料时，应当通知原告提供，但被告并没有证据证实在约定的540天内通知被告补充资料，仅在2014年10月31日才要求原告签订一份《京都花园办理房产证资料清单》，已超过约定的540天两年多，故被告以此抗辩是原告的原因导致延迟办证的理据不足，本院不予支持。被告主张是办证机关的原因导致延迟办证，但只提供了2014年4月11日云浮市国土资源和城乡规划管理局向云浮市住房和城乡建设局发出的《关于建议暂停京都花园房产证办理的函》、《函》，从该函件中，不能反映出是办证机关的原因导致停办房产证，为此，被告该辩解理据不足，本院不予采信。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中，原告已按合同约定交纳了购房款及办证费给被告，但被告至今没有为原告办证房产证，亦没有提供已将办理房产证的相关资料交到房地产管理部门备案的证据。被告作为合同相对方，有依照合同的约定为原告办理房地产权登记的义务，原告主张被告为原告办理房产证的理据充分，本院予以支持。对于双方争议的被告是否需要承担逾期办理房产的违约责任问题。《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但对办理房屋证的期限及违约责任均没有约定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。被告主张是办证机关的原因导致延迟办证，但只提供了2014年4月11日云浮市国土资源和城乡规划管理局向云浮市住房和城乡建设局发出的《关于建议暂停京都花园房产证办理的函》、《函》，从该函件中，不能反映出是办证机关的原因导致停办房产证，另外，被告并没有提供证据证实何时可恢复办证，故不能从被告举证的证据确定是办证机关的原因导致延期办证的具体时间，应由被告承担举证不能的后果，故本院不予扣减该期限。涉案房屋于2009年12月30日交付，原告主张于2011年6月23日前已经达到了合同约定的交付房屋540天的备案时间，合情合理，因被告至今没没有提供已将办理房产证的相关资料交到房地产管理部门备案的证据。故本院确定从2011年6月23日起至被告将办理房产证的相关资料交到房地产管理部门备案时止，是被告逾期办证的时间。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因《商品房买卖合同》没有对逾期办证的违约金进行约定，故应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；……对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。”中国人民银行公布的一至三年期人民币贷款基准利率为：2012年7月6日至2014年11月21日的年利率为6.15%；2014年11月21日至2015年2月28日的年利率为6%；2015年3月1日至2015年5月10日的年利率为5.75%；2015年5月11日至2015年6月27日的年利率为5.5%；2015年6月28日至2015年8月25日的年利率为5.25%；2015年8月26日至2015年10月23日的年利率为5%；2015年10月24日至今的年利率为4.75%。原告主张逾期办证违约金按年利率6%的标准计算，并未超过根据上述通知规定，本院予以支持，原告当庭变更第二项诉讼请求中违约金的计算时间从2014年9月1日起计算，故逾期办理房产证的违约金应以已支付购房款为389123元本金按年利率6%的标准计算，从2014年9月1日起至被告将办理房产证的相关资料交到房地产管理部门备案时止的违约金按年利率6%的标准计算。由于原告至今仍未取得房产证，被告的侵权行为一直是持续状态，故原告向本院提起诉讼，并未超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条第一款、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：限被告云浮市金星房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起二十日内协助原告温玉梅办理云浮市金山大道与丹霞路交汇处京都花园A幢第8层803号房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。被告云浮市金星房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿逾期办理房产证违约金（从2014年9月1日起至被告将办理房产证的相关资料交到房地产管理部门备案时止的违约金以已支付购房款389123元按年利率6%的标准计算）给原告温玉梅。驳回原告温玉梅的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2736，适用简易程序审理，减半收取1368元（该款原告已预交），由原告温玉梅负担元，被告云浮市金星房地产有限公司负担元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  康石英二〇一六年十二月十五日书记员  陈群好