北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初16458号原告：刘良霞，女，1983年12月19日出生，汉族，私营业主，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：张晓勇，北京市京师律师事务所律师。被告：湟佳投资顾问（北京）有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：黄桂珍，董事长。委托代理人：何宝忠，北京市翱翔律师事务所律师。被告：七十七街商业（北京）有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：李少华，董事长。委托诉讼代理人：何宝忠，北京市翱翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：张奇，男，1986年7月11日出生，七十七街商业（北京）有限公司职员。被告：华润置地（北京）股份有限公司，住所地北京市西城区西直门内大街118号冠华大厦11-14层。法定代表人：唐勇，董事长。委托诉讼代理人：钟鸣，北京市中伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙小钦，女，1989年2月13日出生，华润置地（北京）股份有限公司职员，住该单位。刘良霞与湟佳投资顾问（北京）有限公司、七十七街商业（北京）有限公司及华润置地（北京）股份有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘良霞的委托诉讼代理人张晓勇，被告湟佳投资顾问（北京）有限公司（以下简称：湟佳公司）的委托诉讼代理人何宝忠、被告七十七街商业（北京）有限公司（以下简称：七十七街公司）的委托诉讼代理人何宝忠、张奇，被告华润置地（北京）股份有限公司（以下简称：华润公司）的委托诉讼代理人钟鸣、孙小钦参加了诉讼。本案现已审理终结。刘良霞向本院提出诉讼请求：1.判令湟佳公司、七十七街公司退还押金18900元，保证金500元；2.判令湟佳公司、七十七街公司赔偿经济损失80600元；3.判令华润公司对上述请求承担连带责任；4.依法判令诉讼费由三被告承担。事实和理由：2015年4月30日，刘良霞与湟佳公司、七十七街公司签订了《77街购物中心经营场地租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定湟佳公司、七十七街公司将涉案场地租赁给原告用于商业经营使用，原告交纳租金。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但由于被告的原因导致合同终止，导致在履约过程中原告无法正常经营。被告的行为给原告造成的巨大损失，现合同已经终止，湟佳公司、七十七街公司应退还原告交纳的押金、保证金，且赔偿损失，华润公司作为涉案场地的业主和具体行为的主导人，理应对湟佳公司、七十七街公司承担连带赔偿责任。湟佳公司与七十七街公司辩称，不同意刘良霞的诉讼请求，理由如下：一、湟佳公司及七十七街公司提前解除合同是因为华润公司提前解除合同所致，是客观原因所致，湟佳公司及七十七街公司没有主观故意，并且被告积极地进行了赔偿性补偿，是原告拒绝了补偿。二、湟佳公司及七十七街公司根据合同第六条的规定完整的履行了合同规定其他义务，对原告租赁的场地提供了完善的服务和管理。如果原告无法就合同第六条规定的被告应当提供场地的管理和服务提出被告实质性违约的事实，原告主张的湟佳公司及七十七街公司在经营场地上存在违约，致使原告不能经营的说法就不能成立。三、押金和保证金是否返还与双方履行《租赁合同》的行为密切相关，原告拒绝湟佳公司及七十七街公司进行赔偿性补偿的行为，进而拒绝撤场长期占领场地不予交还的行为，导致原告发生违反《租赁合同》交纳租金和按时撤场的两项规定，已经构成违约，按照租赁合同的规定，不符合退还的条件，押金、保证金不予退还。另外，鉴于原告的违约行为已经给湟佳公司及七十七街公司造成巨大损失，我方已提起诉讼，其押金和保证金根本无法补足我方损失，所以，原告不能主张返还押金和保证金。四、原告主张损失赔偿是其权利，但是，必须有足够的证据予以证明，提供的证据必须符合证据的所有形式要件，否则，证据不能成立，主张不能支持。五、因我方与华润公司之间诉讼涉及高额赔偿，应当在我方与华润公司之间的案件有结果后，决定本案额处理方式，故押金不同意退还。华润公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、华润公司非原告与其他两被告所签署租赁合同的一方签约主体，因此华润公司不应作为本次诉讼的适格主体。二、根据法律和合同的规定，华润公司不应向原告承担连带赔偿责任。根据华润公司与其他两被告签署的《商铺租赁合同》（华置协字【2009】225号）主合同第十一条第4款，在乙方有权进行转租的情况下，如果甲乙双方解除或终止本合同，对乙方分租户的处理由双方依据法律法规的规定协商解决。合同只是约定了一旦发生解除或终止的情况，华润公司就分租户的处理协商解决，而没有约定华润公司应当承担连带赔偿责任。且华润公司已与其他两被告就次承租人的清退事宜达成《备忘录》，并支付了500万用于次承租人的清退款。综上，无论是法律规定还是合同约定，华润公司作为此案的非合同主体均不应对原告与湟佳公司和七十七街公司的租赁关系承担连带赔偿责任。本院经审理认定事实如下：2015年4月30日，湟佳公司、七十七街公司作为甲方（出租方），刘良霞作为乙方（承租方），签订了《77街购物中心经营场地租赁合同》，该合同约定：“一、租赁场地及租期。1.1场地位置及编号。甲方同意将位于中国北京市西城区西单北大街180号西单文化广场77街购物中心（下称购物中心）地下夹层，C区69A编号的场地（下称场地，场地包括乙方使用区域范围内的规定设备，以附件一表明的范围为准）租赁给乙方用于商业经营。……1.3租期、起租日。租期为12个月，自2015年5月1日（起租日）起，至2016年4月30日（终止日）止。在此期间甲方不向乙方收取租金和公共区域能源费。二、租金约定及支付方式。2.1租金约定。本租赁合同约定租金为每月伍仟柒佰元（￥5700元）。2.2公共区域能源费。公共区域能源费为每月陆佰元（￥600元）……2.4支付方式。经甲、乙双方协商约定，乙方选择每壹个日历月为一期的方式支付租金及公共区域能源费，租金及公共区域能源费以现金方式支付，亦可采取网银转账、银行汇款方式支付。……2.6付款日期。起租后第一笔租金及公共区域能源费于本租赁合同签订之时根据当月实际租用的天数按比例以现金方式向甲方支付，如当月应交纳的租金天数不足15天的，应将下期租金及公共区域能源费与当月租金及公共区域能源费一并支付；其后于每月最后一日15时前交纳下期租金及公共区域能源费（遇法定节假日顺延）；最后一笔租金及公共区域能源费应根据该月租期尚存的天数比例支付。2.7滞纳金。乙方逾期未交纳租金及公共区域能源费的，每迟交一日甲方将按乙方月租金及公共区域能源费总和的5%收取滞纳金。当迟交日期超过三日时，甲方将按本租赁合同7.6款约定执行。……四、押金约定及支付方式。乙方须在签订本租赁合同时向甲方交纳总额为人民币（大写）：壹万捌仟玖佰元的押金，作为履行本租赁合同项下各条款之保证。4.2押金返还与抵扣约定。……（2）因甲方原因使本购物中心全部或部分区域改变其原用途，而导致本租赁合同及相应的补充协议无法继续履行时，甲方应于本租赁合同无法继续履行之日起六十日内，将乙方所交纳的押金全额退还乙方。（3）押金不能用于抵扣租金。公共区域能源费、罚金或其他乙方应付费用。4.3出现下列情形时，押金不予返还，作为乙方全部或部分的违约赔偿：（1）因乙方单方原因，提前终止履行本租赁合同；（2）乙方严重违约，根据约定甲方可单方解除租赁合同的；（3）乙方违反租赁合同约定或违反有关法律规定，甲方要求乙方限期改正，乙方逾期没有改正被清退的；乙方出现上述情况时，如甲方的实际损失金额超过押金数额，乙方应补足其差额。五、设备设施保证金及相关约定。5.1设备设施保证金约定。乙方须在签订本合同时向甲方交纳总额为人民币（大写）：伍佰元（￥500元）的设备设施保证金，作为租期内的正常使用本购物中心的设备设施之保证。5.2设备设施保证金返还与抵扣的约定。（1）本租赁合同提前解除或者履行期满后，乙方将场地恢复到原有可经营的状态，并于甲方办理场地交接手续，迁出本购物中心后六十日内，在乙方正常使用本购物中心的设备设施，且未拖欠处租金外公共区域能源费及其他费用的情况下，设备设施保证金应全额退还乙方，合同期内的设备设施保证金不计利息。（2）本租赁合同期内，因乙方原因造成本购物中心设备设施发生毁损，甲方有权从设备设施保证金中扣除相应的维修及更换费用；如甲方的实际损失金额超过设备设施保证金数额，乙方应补足其差额。六、甲方权利及义务。……七、乙方权利及义务。……7.6乙方应按期交纳租金、公共区域能源费及各项应交费用，凡在本租赁合同规定交付期限满后三日仍未缴纳下期租金及公共区域能源费者，除非经甲方同意，否则次日则视为乙方自动终止合同，乙方必须在三日内撤出。如乙方拒不迁出，甲方有权采取收回场地等补救措施，因此造成的损失由乙方承担。……八、场地及整修管理……九、租赁场地的交还。9.1在租赁合同终止或因任何原因而解除租赁合同的情况下，乙方应于租赁合同终止或解除之日将所租场地交还给甲方。在本合同因租期届满而终止或因乙方违约而导致本合同解除的情况下，甲方有权决定是否恢复原状，该恢复原状工程由乙方承担相关费用，若乙方拒不执行，甲方有权动用乙方押金实施此项恢复工作。如押金不足以支付该项费用时，甲方有权向乙方追缴差额部分的费用。如因甲方违约而导致本合同解除的情况下，乙方不承担恢复原状的责任。……十、例外。……十一、违约责任……十二、合同的转让、变更与终止。……12.3合同的终止。……（2）除因甲方违约而导致本租赁合同终止外，无论其他何种情况，乙方均不得以其发生的装饰或装修费用向甲方索赔。十三、合同的续签……十四、不可抗力……十五、通知的送达……十六、争议的解决……十七、其他条款……”当日，刘良霞向七十七街公司交纳了涉诉场地的押金18900元，设备设施保证金500元。2015年7月14日，湟佳公司与七十七街公司发出《关于提前解除租赁合同的通知》，告知商户，其于2015年7月8日收到华润公司将于2015年12月31日提前解除西单文化广场租赁合同的书面通知，届时湟佳公司与七十七街公司将与所有在场经营的商户解除场地租赁合同，并停止办理续约和签约工作，商户7月租金缴付时间继续往后顺延，缴纳时间和缴纳办法将按照与华润公司的协商结果执行，在协商未果前办理向商户收取租金的权利。2015年10月20日，包括原告在内的商户向湟佳公司及七十七街公司发出《关于湟佳递交合同期满撤场及缴租金通知回函》，要求湟佳公司及七十七街公司合理赔偿，在该回函上签字。2015年11月19日，湟佳公司与七十七街公司发布《合同期满撤场及租金交纳的通知》，请商户于合同期满后及时到市场运营部办理撤场手续，并补足2015年7月1日至撤场之日应交租金，其中2015年7月及8月租金按照《租赁合同》约定的40%交纳，2015年9月至11月租金按照《租赁合同》约定的交纳。2015年12月21日，湟佳公司与七十七街公司再次张贴《告知书》及《关于办理西单文化广场北京77街购物中心撤场手续的通知》。2016年3月12日，湟佳公司与七十七街公司向商户发布《关于催办提前解决和撤场手续的二次通知》。2015年12月31日，涉案场地关门停业。2016年3月15日，包括原告在内的部分商户向湟佳公司与七十七街公司发出了《77街商户因西单文化广场改造给予商户不合理补偿所面临的若干问题》的函。2016年3月28日，包括原告在内的二十余名商户向湟佳公司与七十七街公司发出《关于湟佳公司〈退还商铺通知〉的回函》，表示希望湟佳公司在2016年3月30日之前解决商户的实际损失赔偿问题，商户同意配合湟佳公司办理撤场及退还场地手续，但双方就上述问题未能达成一致，刘良霞与湟佳公司、七十七街公司之间未办理撤场手续。湟佳公司、七十七街公司于2016年5月将刘良霞诉至本院，要求其支付场地租金及滞纳金。现原告诉至法院，请求：1.判令湟佳公司、七十七街公司退还押金18900元，保证金500元；2.判令湟佳公司、七十七街公司赔偿经济损失80600元；3.判令华润公司对上述请求承担连带责任；4.依法判令诉讼费由三被告承担。三被告以其答辩意见不同意原告的诉讼请求。另查，华润公司与湟佳公司、七十七街公司就涉诉场地签有《商铺租赁合同》。2015年6月29日，华润公司向湟佳公司发出《关于贵司租赁合同提前解约的通知》，要求按合同约定通知提前解除租赁合同，并要求于2015年12月31日前将铺位交还。2015年12月28日，华润公司作为甲方与乙方湟佳公司、七十七街公司签订《备忘录》，其中约定：“……一、甲方同意乙方免收分租户2015年7月1日至12月31日期间的租金，并向2015年7月1日以后租赁合同期满的分租户支付最多不超过租赁合同约定月租金3倍的解约赔偿和补偿金。二、甲方同意从乙方补偿款中预支人民币400万元左右给乙方，由其负责办理分户的解约清偿工作。三、乙方将其分租户全部清退将租赁房屋全部交还给甲方后七日内，甲方再支付给乙方人民币100万元……”2015年12月28日，华润公司向湟佳公司及七十七街公司转款4000000元；2016年1月29日，华润公司向七十七街公司转款1000000元。2016年5月27日，华润公司与湟佳公司、七十七街公司办理了西单文化广场地下夹层（B2或M层）部分铺位、地下二层（B3层）部分铺位的店铺撤场验收登记。再查，庭审中，湟佳公司及七十七街公司提交照片、监控截图、视频截图及监控摄像头自动拍摄启动次数记录，证明湟佳公司及七十七街公司为涉案场地提供照明、电梯正常运行等正常的商场服务，保证市场处于正常状态，具备经营条件；同时，湟佳公司及七十七街公司提交视频截图，证明于2015年6月、7月、12月对公司办公区进行围堵，并在办公区过夜留宿等破坏经营环境的情况以及部分商户不遵守商场开门时间规定，随意安排开业时间，破坏经营环境和管理规定；刘良霞对上述证据的真实性均不认可，证明目的不认可。华润公司对上述证据均予以认可。上述事实，有双方当事人陈述、《77街购物中心经营场地租赁合同》、《关于提前解除租赁合同的通知》、《关于湟佳递交合同期满撤场及缴租金通知回函》、《告知书》、《关于办理西单文化广场北京77街购物中心撤场手续的通知》、《77街商户因西单文化广场改造给予商户不合理补偿所面临的若干问题》、《关于湟佳公司〈退还商铺通知〉的回函》、《备忘录》及《店铺撤场验收登记》等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，湟佳公司及七十七街公司与刘良霞签订的《77街购物中心经营场地租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定有效。湟佳公司及七十七街公司在2015年7月14日告知包括刘良霞在内的商户，于2015年12月31日提前解除与包括刘良霞在内的商户之间的租赁合同，并要求收回场地，但双方约定的租赁期限尚未到达，且双方之间并无提前解除合同之约定，故湟佳公司及七十七街公司无权要求解除双方之间的租赁关系。庭审中，刘良霞基于湟佳公司及七十七街公司明确表示不再继续履行合同，且涉案商场于2015年12月31日闭门已无法继续经营的情况，认可于2015年12月31日解除双方之间的场地租赁关系，本院予以认可，但湟佳公司及七十七街公司应当承担相应的违约责任。合同终止履行后，湟佳公司及七十七街公司依照合同约定应当退还押金及保证金。湟佳公司及七十七街公司辩称刘良霞拒绝接受补偿且长期未撤场构成违约，押金、保证金不予退还，但合同中已约定抵押金不能用于抵扣租金、公共区域能源费、罚金或其他刘良霞应付费用，且不符合双方保证金扣抵的约定，故湟佳公司及七十七街公司该抗辩意见，本院不予采纳。对于刘良霞要求湟佳公司、七十七街公司赔偿经济损失的诉讼请求，因湟佳公司与七十七街公司系违约提前终止合同履行，应对刘良霞造成的损失承担赔偿责任,本院结合刘良霞的经营及租期情况酌定其经济损失为13000元。对于刘良霞要求华润公司承担连带赔偿责任的主张，刘良霞基于房屋租赁关系主张权利，但刘良霞与华润公司之间就涉案场地未有租赁合同关系，其要求华润公司承担连带责任，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，湟佳投资顾问（北京）有限公司、七十七街商业（北京）有限公司返还刘良霞押金一万八千九百元，保证金五百元。二、自本判决生效之日起七日内，湟佳投资顾问（北京）有限公司、七十七街商业（北京）有限公司支付刘良霞经济损失一万三千元。三、驳回刘良霞其他诉讼请求。如果湟佳投资顾问（北京）有限公司、七十七街商业（北京）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千一百五十元，由刘良霞承担七百八十二元，已交纳；由湟佳投资顾问（北京）有限公司、七十七街商业（北京）有限公司承担三百六十八元，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  董丽娜二〇一六年十二月二十九日书记员  袁 慧