江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书(2016)苏民申442号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：淮安市锴轩房地产开发有限公司，住所地淮安市清浦区解放西路36号。法定代表人：博曼蔼恒，该公司董事长。委托代理人：张秀兰，该公司副总经理。委托代理人：王明凤，该公司职员。委托代理人：李凌飞，江苏益新律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：中房集团淮安房地产开发有限公司，住所地淮安市大治路21号。法定代表人：张海峰，该公司董事长。委托代理人：孙国兴，该公司副总经理。委托代理人：黄俊华，江苏淮宁律师事务所律师。原审第三人：江苏信联建设工程有限公司，住所地南京市六合区龙袍镇街道58号。法定代表人：王继忠，该公司董事长。再审申请人淮安市锴轩房地产开发有限公司（以下简称锴轩公司）因与被申请人中房集团淮安房地产开发有限公司（以下简称中房公司）及原审第三人江苏信联建设工程有限公司（以下简称信联公司）建设工程施工合同纠纷一案，不服江苏省淮安市中级人民法院（2015）淮中民终字第01234号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。锴轩公司申请再审称，首先，本案案由应当是合资、合作开发经营房地产合同纠纷，而非是建设工程施工合同纠纷。其次，原判决依据的基本事实缺乏证据证明。第一，申请人对《开发项目合作协议书（章程）》（以下简称《合作协议》）的真实性不予认可，原判决以存疑的《合作协议》作为认定锴轩公司和中房公司存在合作关系的依据明显不当。第二，锴轩大厦竣工验收的事实已经（2011）淮仲裁字第174-1号、（2014）淮中民仲审字第0043号两份裁定书确认。本案认定涉案工程未竣工验收与生效法律文书存在明显冲突。再次，一审、二审判决存在法律适用错误。第一，建筑工程竣工验收是建设单位依法自主组织验收的行为，根据相关规定，仅建设单位、房地产开发企业具有办理工程竣工验收和备案手续的主体资格，法院仅仅根据涉案建设工程与第三人具有利害关系就判决可由中房公司代为办理竣工验收备案手续没有法律依据。工程验收备案不属于到期债权，没有代位权的基础，代申请人行使权利更是不符合法定民事责任的承担方式。鉴于上述原因，请求法院依法改判或发回重审，以维护申请人的合法权益。中房公司提交意见称，锴轩公司怠于办理锴轩大厦竣工验收和备案手续，致使双方开发利益无法实现。由中房公司以锴轩公司名义代为办理上述事宜，不违反现行法律法规，且有利于双方投资利益的实现。因此，申请人的申请理由没有事实根据和法律依据，请求依法驳回锴轩公司的再审申请。一审法院经审理查明，2006年9月18日，中房公司与锴轩公司签订《合作协议》，约定中房公司出资400万元，锴轩公司出资500万元，以锴轩公司营照及资质开发锴轩大厦，中房公司、锴轩公司均在合作协议上加盖了公章。锴轩大厦位于淮安市清河区北京北路东侧、中径路南侧。2006年9月15日，锴轩公司向中房公司出具300万元投资款收据；2008年1月24日，锴轩公司向中房公司出具100万元投资款收据。2009年3月31日，锴轩公司与信联公司淮安分公司签订《锴轩大厦工程施工合同》，约定锴轩大厦的土建及安装由信联公司淮安分公司承建，2010年工程竣工。2014年3月20日，第三人信联公司注销了信联公司淮安分公司。一审法院认为，根据中房公司与锴轩公司签订的合作协议和中房公司支付投资款的证据，中房公司与锴轩公司之间存在合作开发锴轩大厦的事实。办理竣工验收及备案手续本是锴轩公司的义务，现因为锴轩公司怠于履行义务，中房公司作为投资人之一，要求代为办理竣工验收和备案手续，并无不妥。经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决中房公司于判决生效后即可代锴轩公司办理锴轩大厦的竣工验收和备案手续。二审法院在审理中查明，信联公司以锴轩公司为被告于2011年11月向淮安市仲裁委员会申请仲裁，要求锴轩公司支付锴轩大厦工程款及其他诉请，锴轩公司提出反请求，要求信联公司将竣工后的工程交付给锴轩公司。该案仲裁过程中，双方当事人均向仲裁庭提交了竣工验收报告，并称工程已经竣工验收合格，仲裁庭认为，为早日解决纠纷，避免损失的进一步扩大，裁决信联公司向锴轩公司交付锴轩大厦工程。二审法院认为，中房公司主张替代上诉人行使竣工验收和备案，并非是《中华人民共和国合同法》第七十三条规定的代位权的行使，而是基于双方之间因合作合同所产生的物权关系。被上诉人以共有人的身份行使争议工程的管理权，替代上诉人组织竣工验收，办理相关的工程备案手续，其行为符合上述法律规定，且该行为的行使只会为双方带来利益，不会对上诉人造成任何的损害。据此，驳回锴轩公司的上诉请求，维持原判结论。本院在本案审理中还查明，2014年11月27日，淮安市中级人民法院立案受理了中房公司诉锴轩公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，诉讼请求为：1、依法解除双方于2006年9月18日签订的《合作协议》；2、锴轩大厦项目原告共投入890万元，要求按出资比例分割锴轩大厦资产（庭审中，要求确认其享有64.02%份额并按此比例对外承担相应债务）；3、由被告承担本案诉讼费。2015年11月19日，淮安市中级人民法院作出（2014）淮中民初字第0244号判决：1、解除中房公司与锴轩公司于2006年9月18日签订的《合作协议》；2、中房公司与锴轩公司合作开发的位于淮安市清河区北京北路东侧、中径路南侧（以锴轩公司的名义合作开发）锴轩大厦，中房公司享有64.02%份额并按此比例承担因该项目而产生的债务；3、驳回中房公司其他诉讼请求。锴轩公司就该案提出上诉后，本院经审理认为，锴轩公司与中房公司、王宝芝、左延芳及谷华合作开发锴轩大厦的法律关系成立并已经实际履行；中房公司受让了左延芳、王宝芝及谷华的全部出资，虽在事后补办支付转让款的行为，但不足以推翻该转让行为真实性。因此，锴轩公司主张合作协议不真实，但未提供足以反驳的证据，不能推翻合作协议的真实性。据此，本院于2016年9月23日作出（2016）苏民终535号民事判决：1、撤销江苏省淮安市中级人民法院（2014）淮中民初字第0244号民事判决第一项、第三项；2、变更江苏省淮安市中级人民法院（2014）淮中民初字第0244号民事判决第二项为中房集团淮安房地产开发有限公司对位于淮安市清河区北京北路东侧、中经路南侧的锴轩大厦项目享有64.02%的收益并按此比例承担因该项目而产生的债务；3、驳回中房集团淮安房地产开发有限公司的其他诉讼请求；4、驳回淮安市锴轩房地产开发有限公司的其他上诉请求。本院认为，锴轩公司与中房公司之间存在合作开发锴轩大厦的法律关系并已实际履行的事实，已经本院（2016）苏民终535号民事判决所确认。因此，锴轩公司认为其与中房公司不存在合作开发锴轩大厦事实的申请再审理由不能成立，本院不予采信。从本案查明的情况看，锴轩大厦已经竣工多年，且纠纷双方因锴轩大厦竣工验收及备案问题发生争议已有时日。根据双方约定，锴轩大厦以锴轩公司营业执照及资质予以开发。可见，办理锴轩大厦项目竣工验收及备案手续均为锴轩公司的合同义务。诚如锴轩公司所言，无论是竣工验收还是备案手续只能以锴轩公司名义办理，不能以合作的另一方中房公司名义办理。尽管锴轩公司主张其已于2012年6月8日组织勘察、设计、施工、监理单位对锴轩大厦进行竣工验收，但至少从目前看，锴轩大厦在这几年间未办理锴轩大厦竣工验收备案，却是不争的事实。根据锴轩公司与中房公司双方订立的《合作协议》，双方合作的目的是为分取合作项目的投资红利。对于合作开发锴轩大厦项目的投资者而言，不办理锴轩大厦的竣工验收备案手续，意味着锴轩大厦无法在房地产管理部门进行产权登记，并导致锴轩大厦无法对外销售，进而导致合作双方无法实现合同的目的，即分取其投资应当获得的红利。从本院（2016）苏民终535号民事判决情况看，中房公司根据该判决有权享有锴轩大厦项目64.02%的收益并按此比例承担因该项目而产生的债务。目前，纠纷双方面临的首要问题，不是中房公司可否代锴轩公司办理相关手续，而是双方如何密切配合，尽快地处置变现合作开发的工程项目，从而按照该判决确定的收益及债务分担比例，彻底解决双方因合作开发锴轩大厦项目的遗留问题。但由于锴轩公司未能全面及时地履行合同义务，致使锴轩大厦项目无法对外开展销售，进而导致相关各方自行占有甚至处置已建成的锴轩大厦房产，并引发多起诉讼。从原审判决情况看，一审法院认为，中房公司与锴轩公司之间存在合作开发锴轩大厦的事实，办理竣工验收及备案手续本是锴轩公司的义务，因锴轩公司怠于履行该义务，中房公司作为投资人之一，要求代为办理竣工验收和备案手续并无不妥。二审法院则认为，中房公司要求代替行使的事项系基于双方之间因合作合同所产生的物权关系，中房公司以共有人的身份行使争议工程的管理权，替代锴轩公司组织竣工验收，办理相关的工程备案手续，该行为的行使只会为双方带来利益，而不会对锴轩公司造成任何的损害。尽管裁判理由及法律依据不同，但均支持了中房公司的诉讼请求。本院认为，在合作开发锴轩大厦过程中，双方应当按照约定，共同经营，共担风险。中房公司作为合作开发者，锴轩大厦能否尽快竣工验收并办理登记备案手续，事关其切身利益。中房公司因锴轩公司怠于履行合同义务，要求代为办理锴轩大厦竣工验收和备案手续，既合情合理也不违反相关规定。该判决并未加重锴轩公司的合同义务，也未损害锴轩公司的合同权益。因此，原审法院支持中房公司以锴轩公司名义代为办理锴轩大厦竣工验收和登记备案的判决结果并无不当。但应当指出的是，不动产物权的设立经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。尽管锴轩大厦已经竣工，但并未进行产权登记，尚不存在物权法意义上的物权。二审法院基于物权关系的裁判理由，明显不当，应当予以纠正。综上，锴轩公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回淮安市锴轩房地产开发有限公司的再审申请。审判长  李玉明审判员  李 晶审判员  赵 畅二〇一六年十二月十三日书记员  沈惠玉