上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初19101号原告：蒋祺乐，男，1987年12月19日出生，住上海市静安区。委托诉讼代理人：亓玉晶，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：洪菲菲，女，1984年7月16日出生，汉族，户籍地上海市静安区，住上海市静安区。被告：高有芝，女，1954年5月4日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：从雪枫(母子关系)，男，1983年1月15日出生，汉族，户籍地上海市静安区，住上海市静安区。原告蒋祺乐与被告洪菲菲、高有芝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月22日公开开庭进行了审理。原告蒋祺乐的委托诉讼代理人亓玉晶，被告洪菲菲及被告高有芝的委托诉讼代理人从雪枫到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，同意延长简易程序适用期间，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。原告蒋祺乐诉称，2016年1月8日，原、被告及居间方签订了《房地产买卖居间协议》，约定二被告将上海市静安区灵石路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋，建筑面积105.23平方米)以总价人民币380万元(以下币种均为人民币)的价格转让给原告，首期房价款为130万元，于《上海市房地产买卖合同》签订之日支付。二被告保证有权出售该房屋，并在签订协议时已征得该房屋全体权利人的同意，若因二被告无权或越权处分等原因造成本协议未能履行，二被告承诺按协议第六条承担违约责任。另外，2016年1月16日前，原告需支付给二被告25万元，该房款包含在首付款中。当日，原告向二被告支付了定金5万元。2016年1月11日，原告如约向二被告支付了25万元，二被告亦出具了收款收据。此后，原告积极与二被告联系，意在与二被告约谈签订《房屋买卖合同》以及支付房价款事宜，但二被告一直以各种理由拖延。被告于2016年5月12日明确告知原告不再履行居间协议。现原告为维护自身合法权益，请求法院判令：1、被告赔偿原告定金5万元；2、被告共同赔偿原告50万元(根据系争房屋的升值及新购房屋酌情确定的金额，按照房屋单价计算，系争房屋交易单价3.1万元，新购房屋交易单价5.2万元，据我们了解系争房屋市场价目前在6.2万元左右)。被告高有芝、洪菲菲共同辩称，本案不是被告违约在先，双方在签订买卖协议前，被告曾提出房屋不具备出售条件，原告也明知该情况，故原告不是善意取得。被告对交易存在重大误解。2016年5月12日原告明确提出不再购买房屋并要求被告退还款项。被告之后短信联系原告无法办出新的产证，但原告坚持交易并要求在5月30日前办理过户。5月12日原告收回房款，若原告有购房意向则原告在5月12日即离过户没有几天不会取回意向金及定金。协议中已经确定要在10月才能办理过户，但原告急于取回款项就说明原告并无购房意愿。沪九条调整购房首付款的有关规定，但原告仅能支付三成首付款，原告不再交易的原因是无法支付足够成数的首付款。被告向中介说明在与家里人协商，还是愿意出售房屋的。故不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明，两被告系婆媳关系。2016年1月8日，原告蒋祺乐(买受方、乙方)与被告高有芝、洪菲菲(出卖方、甲方)通过上海苏锐房地产经纪事务所居间就系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》，该协议约定如下事项：乙方向居间方支付意向金5万元；系争房屋建筑面积105.23平方米，权利人为高有芝、洪菲菲；房价款380万元，首期房价款130万元；甲、乙双方同意在甲方签署本协议后60日内共同至居间方签订《上海市房地产买卖合同》，若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双方双倍返还定金；甲方保证有权出售该房地产，并在签订本协议时已征得该房产全体权利人的同意，若因甲方无权或越权处分等原因造成本协议未能履行，甲方承诺按协议第六条承担违约责任，本条款独立发生法律效力；双方另约定，甲、乙双方签订合同时间2016年3月15日之前(甲方必须取得新产证为前提，否则不算违约)，2016年1月16日之前支付甲方25万元，该房款包含在首付款中；双方交易时间为房屋满5年之后。协议尾部出售方中高有芝的签名为洪菲菲代签。同日，洪菲菲签署的《承诺书》载明，其受高有芝的委托出售系争房屋，若承诺人洪菲菲在房屋买卖居间协议上签字后有效期内不予认可，则承诺人承诺支付买受方房屋定金2倍的赔偿金。2016年1月8日，被告洪菲菲出具《收款收据》，确认收到原告购买系争房屋支付的定金5万元。2016年1月11日，原告通过银行向被告洪菲菲账户转账支付了25万元。同日，洪菲菲亦出具《收款收据》，确认收到原告购买系争房屋支付的首付款25万元。2016年1月11日，两被告书写的承诺书载明，甲方洪菲菲、高有芝承诺系争房屋产证于2016年5月31日之前，新产证办理出来，逾期视为违约。2016年3月17日，被告方与原告发送短信，表示因办理产证继承遇阻，影响交易，要求原告收回房款。原告则回复称，原来说5月31日前可以签合同办过户手续，希望继续交易。2016年5月13日，被告洪菲菲通过银行向原告账户转账30万元。同日，原告出具《收据》，确认收到洪菲菲退还的系争房屋首付款及定金，共计30万元。另查明，根据上海市房地产登记簿显示，系争房屋于2012年10月11日核准登记为从家良、高有芝、洪菲菲按份共有(从家良1/4、高有芝1/4、洪菲菲1/2)。2016年4月8日，高有芝将从雪枫、吴美红(从家良之母)、洪菲菲诉至本院，后经本院调解，本院于当日出具了(2016)沪0106民初5727号民事调解书，调解书主文载明：一、被继承人从家良在上海市静安区灵石路XXX弄XXX号XXX室房屋四分之一所有权份额由原告高有芝继承六分之一、被告吴美红继承十二分之一。继承后，上海市静安区灵石路XXX弄XXX号XXX室房屋十二分之五所有权归原告高有芝所有，上海市静安区灵石路XXX弄XXX号XXX室房屋十二分之一所有权归被告吴美红所有，上海市静安区灵石路XXX弄XXX号XXX室房屋二分之一所有权归第三人洪菲菲所有……。2016年4月21日，系争房屋的产权变更至高有芝、洪菲菲、吴美红名下。再查明，2016年9月21日，原告之妻李杨购买了本市灵石路XXX弄XXX号XXX室房屋，该房屋建筑面积为50.16平方米，总房价款为258万元。审理中，原告方的证人周某某出庭作证称，其是上海苏锐房地产经纪事务所的工作人员，是系争房屋交易时的经办人。2016年1月8日，原告与洪菲菲在其公司签订了系争房屋买卖的居间协议。洪菲菲出售房屋时已经讲明一个产权人去世，要办理继承。为了防止被告拖延办理新产证，所以双方约定在3月15日前没有办出新产证，原告有权解除合同，但不作被告违约处理。1月11日被告写承诺书承诺在5月31日前办出新产证正常履行协议。大约是在4、5月的时候看到了被告提供的新产证。后来协议未继续履行的原因为当时上家说房屋份额中有奶奶的，但奶奶不同意出售，被告也做了很久的工作，但奶奶还是不同意，签订协议时被告并不清楚一部分的份额要由奶奶继承。之前已经沟通过几次，为了不拖延交易，所以5月12日，其组织了双方来公司协商，被告陈述奶奶当时还是不同意卖房。双方协商将原告支付的款项都退还，其他问题以后解决。5月12日时其是想促成交易的，但上家很多事情无法确定，下家就要求上家将款项退还，上家也同意了。当时原告并没有表示不再追究被告责任，在12日之前，原告的律师已经联系过中介了。在整个过程中，被告一直是同意出售房屋的，但被告一直表示奶奶不同意出售。原告对于证人证言的真实性无异议，认可证人陈述。电话录音的陈述与证人陈述的情况一致，被告表示无法继续交易的原因是奶奶不同意，被告也同意退还钱款，但原告方要求被告写下不能履约的情况，被告予以了拒绝。被告不认可证人的陈述。被告没有违约，所以不会写这种陈述。苏锐事务所为原告另行办理过一套房屋的交易手续，所以证人与原告有利害关系，其陈述不应采纳。以上事实由原告提供的《房地产买卖居间协议》、《收款收据》、承诺书、转账凭证、《上海市房地产买卖合同》、结婚证、证人证言，被告提供的(2016)沪0106民初5727号民事调解书、短信、《收款收据》、转账凭证、上海市房地产登记簿、房屋产权证及双方当事人的陈述等证据予以佐证。审理中，原告表示，原告方提供的3-5月录音中原告都是希望履行合同的，但被告方由于家人不同意出售所以无法交易，交易不成的原因在于产权人之一不同意出售房屋。3月中旬被告短信联系过原告，原告表示希望继续履行合同，被告称可以回去协商。后来被告奶奶成为产权人，原告询问被告是否可以继续交易，被告表示去做奶奶的工作，但因为房价不断上涨，被告无法做通工作，合同无法继续履行，2016年5月12日，原告、被告方曾在中介处进行商谈，中介出示了新的产权证，原告则表示既然产证已办出，要求继续履行。被告方则表示，吴美红不同意出售系争房屋，不肯签字，无法继续履行。原告才在5月12日取回款项。原告之前已经向被告主张过，若被告不继续履行合同的要追究被告的违约责任。被告多次告知原告无法说服奶奶。被告在4月已经办出新产证，但办出产证前后，被告都没有积极履行签约的义务，故该手写条款不是指不办出产证不是违约。被告表示，当时签订居间协议时被告已经明确要求新产证在3月15日前办不出就不算被告违约，次日原告不愿支付款项，被告考虑后决定承诺原告在5月30日前签约。4月被告短信联系原告，是因为当时法院要求奶奶出庭确认，否则要公告，5月30日前是不可能办出产证的，被告方才联系原告。法院调解后要等一段时间才能取得新产证，当时奶奶不同意出售房屋，被告方联系原告是想要告知会做奶奶工作的。新产证是在5月8日出来的。原告提供的5月12日的录音并不完整，其中将最后的洪菲菲的话删除了，所以并不能真实反映当时情况，当天原告提出不再购房并要求返还钱款，但没有提出要保留追究被告方责任的权利。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告洪菲菲签订的《房地产买卖居间协议》系双方真实意思表示，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告高有芝虽未在《房地产买卖居间协议》上签名，但在本案审理过程中，其与洪菲菲亦表示愿意履行与原告的《房地产买卖居间协议》，故应视为其认可了洪菲菲代其所签的《房地产买卖居间协议》的效力。被告认为，根据2016年1月11日两被告书写的承诺书，系争房屋产证应于5月31日之前办理出来，逾期视为违约，5月12日时被告表示愿意继续做吴美红的工作，但是原告提出解除合同、返还房款，故不是被告方违约，被告也已经实际返还了房款。对此，本院认为，系争房屋的产证已于2016年4月21日核发，在5月12日双方商谈时，被告也已实际取得了新产证，但结合证人证言及原告提供的录音等相关证据，被告曾明确表示吴美红不同意继续履行《房地产买卖居间协议》，鉴于吴美红作为产权人之一，其不与原告签署房地产买卖合同，系争房屋的交易势必无法履行，故原告选择解除合同并无不当。被告认为，原告曾要求返还房款，并表示不再追究原告的违约责任，但并未提供证据予以佐证，再结合证人证言、原告于2016年5月下旬诉至法院的时间节点，故被告的抗辩意见，本院不予采纳。根据《房地产买卖居间协议》约定，被告保证有权出售系争房屋，并在签订协议时已征得该房产全体权利人的同意，若因被告无权或越权处分等原因造成协议未能履行，被告承诺按协议第六条承担违约责任。因系争房屋产权人对于出售房屋未达成一致意见，被告理应承担违约责任。现原告依据协议要求被告赔偿定金5万元，具有事实和法律依据，应于支持。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。故对于原告主张的房屋升值损失，本院结合系争房屋的交易价格、原告在本次交易中支付房款的情况、原告新购房屋的价格等本案实际情况，酌情确定被告赔偿原告损失10万元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告洪菲菲、高有芝应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告蒋祺乐定金5万元；二、被告洪菲菲、高有芝应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告蒋祺乐损失10万元。案件受理费减半收取为4,650元，由原告蒋祺乐负担3,381.8元，被告洪菲菲、高有芝负担1,268.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  缪为军二〇一六年十二月二十三日书记员  龚 胤附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。