广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0102民初1112号 原告：覃朝阳，男，1968年7月2日出生，壮族，住广西壮族自治区横县。 原告：石秦佳，男，1970年12月10日出生，壮族，住广西壮族自治区上林县。 以上两原告的共同委托代理人：罗霄，广西方园律师事务所律师。 以上两原告的共同委托代理人：宋航，广西方园律师事务所实习律师。 被告：叶晓光，男，1974年3月25日出生，汉族，住广西壮族自治区荔浦县。 委托代理人：梁天捌，广西万通律师事务所律师。 委托代理人：葛莉玲，女，1976年6月11日出生，汉族，住南宁市青秀区。 原告覃朝阳、石秦佳与被告叶晓光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月13日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告覃朝阳、石秦佳及两原告的共同委托代理人罗霄，被告叶晓光的委托代理人梁天捌、葛莉玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃朝阳、石秦佳向本院提起诉讼请求：1、被告退还两原告的租赁保证金105000元；2、被告支付两原告装修店铺的折价款50000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月14日，两原告与被告双方签订《商铺租赁合同》，由两原告租赁被告位于南宁市兴宁区临街交通配套设施用房第一层10、11、12号三间铺面；租期自2015年2月1日至2019年12月31日，租金35000元每月。合同签订后两原告向被告缴纳了保证金105000元及2015年2月1日至2015年4月31日的租金105000元。房屋交付后，两原告花费装修费用180000元。2015年5月1日起，为鼓励经营被告降低了房屋租金为22500元每月，2015年8月1日后再次降低租金为20618元每月。2015年11月底，两原告与被告就租金问题协商未能达成一致，双方合议解除了《商铺租赁合同》。两原告认为，现合同已经解除被告应当返还保证金1050000元，并折价补偿两原告装修损失50000元；同时认为即便双方解除合同，被告收取违约金105000元亦过高。 被告叶晓光辩称：原告诉请无事实和法律依据。1、两原告未按照合同约定按时支付租金已经构成违约，被告有权单方解除《商铺租赁合同》收回铺面且不返还如约履约保证金；2、被告与两原告并未达成任何关于减少租金的口头约定；3、两原告请求被告支付装修店铺折价款50000元无事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认如下并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于涉诉房屋有效期限的认定问题。经本院向南宁市规划管理局核实，涉诉房屋系临时建筑，于2014年3月18日核发《建设工程规划许可证》，有效期为一年，且尚未办理延期手续。两原告主张涉诉房屋有效期自2014年3月18日至2015年3月17日；被告抗辩涉诉房屋有效期应当自房屋建设竣工后起一年内有效。《建设工程规划许可证》（建字第450101201400169号）和《南宁市规划管理局关于协助南宁市兴宁区人民法院调查的复函》（南规函[2016]1744号）的真实性、合法性原被告均无异议，其中《建设工程规划许可证》（建字第450101201400169号）的附件中明确载明“本证自发出之日起一年内有效，如因故可申请延期”且《南宁市规划管理局关于协助南宁市兴宁区人民法院调查的复函》（南规函[2016]1744号）载明“……目前未办理相关延期手续”，故本院依法认定涉诉房屋有效期为2014年3月18日至2015年3月17日。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月14日，两原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定两原告租赁被告位于南宁市兴宁区临街公交配套设施用房第一层10、11、12号共三间铺面；租期自2015年2月1日至2019年12月31日，租金：2015年租金35000元/月、2016年租金36750元/月、2017年租金38600元/月、2018年租金41700元/月、2019年租金45000元/月，该合同第三条载明“。租金交付期限：乙方（原告）每季度（三个月）为一期向甲方交纳租金，乙方（原告）须在本合同签订之日向甲方交纳首付租金，此后每季度开始前10日前交清该季度租金；保证金：在本合同签订之日，乙方（原告）须向甲方（被告）交付人民币：￥壹拾伍千零佰元整（￥105000元），做为履约保证金，合同期满，乙方（原告）不违约情况下甲方退回保证金给乙方。”合同签订后两原告向被告缴纳了保证金105000元及2015年2月1日至2015年4月31日的租金105000元。被告分别于2015年12月10日、11日，以原告逾期支付租金为由向原告通知解除《商铺租赁合同》，两原告于2015年12月15日前清空铺面并向被告交付了涉诉房屋。 另查明，涉诉房屋所有权人系南宁市公交总公司，其以授权被告叶晓光对外出租。 另查明，关于本案《商铺租赁合同》的效力问题，经本院向两原告释明后，两原告坚持不变更诉讼请求。 再查明，就原、被告之间存在的欠付租金问题，被告保留另行起诉的权利。 本院认为，一、关于《商铺租赁合同》的效力问题。涉诉房屋为南宁市公交总公司所有，且出具证明同意被告对外出租，故被告有权对享有涉诉房屋对外出租。因涉诉房屋为临时建筑且有效期为2014年3月18日至2015年3月17日，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二项“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”的规定，《商铺租赁合同》于2015年3月17日前合法有效，于2015年3月18日起无效。 二、被告是否应当退还保证金105000元的问题。《商铺租赁合同》签订后两原告向被告缴纳了保证金105000元及2015年2月1日至2015年4月31日的租金105000元，故《商铺租赁合同》有效期内不存在违约行为。因《商铺租赁合同》于2015年3月18起无效，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告应当返还原告保证金105000元。 三、被告是否应当退还装修费50000元的问题。两原告主张被告承担装修损失50000元，但未能充分举证证明其装修损失的数额及其构成，且经本院释明后两原告明确表示不同意进行鉴定，故对两原告主张的装修费50000元本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下： 一、被告叶晓光返还原告覃朝阳、石秦佳保证金105000元； 二、驳回原告覃朝阳、石秦佳的其他诉讼请求。 案件受理费3400元，由原告覃朝阳、石秦佳负担1000元，被告叶晓光负担2400元负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期仍未预交上诉费又不提出免交、减交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  刘 哲 人民陪审员  罗云华 人民陪审员  谭淑丹 二〇一六年十二月十二日 书 记 员  刘 艳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第一条建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。 第二条建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。 第十七条当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。