上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初4256号原告：俞旭昇。原告：俞燕琴。两原告委托诉讼代理人：殷晓黎，上海金澄律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：童秉彬，上海金澄律师事务所律师。被告：上海鹏建房地产开发有限公司。法定代表人：彭毅敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖淋，男，该公司员工。委托诉讼代理人：朱延泉，男，该公司员工。原告俞旭昇、俞燕琴与被告上海鹏建房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案后，依法适用简易程序。分别于2016年3月1日、11月16日公开开庭进行了审理。原告俞旭昇、俞燕琴共同的委托诉讼代理人殷晓黎，被告上海鹏建房地产开发有限公司的委托诉讼代理人肖淋、朱延泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞旭昇、俞燕琴向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行《地下车位赠送协议书》，要求被告以人民币（以下币种相同）75,000元的价格出售给原告170号、171号、173号、175号车位，并办理车位的过户手续。事实与理由：2008年12月22日，原、被告签署了三份《上海市商品房预售合同》，由原告购买了被告位于本市某区某公路568弄161号102室、202室、302室三套房屋。2008年12月22日，原、被告又签署了《地下车位赠送协议书》，约定被告赠送166号地下车位给原告，并按75,000元的一个车位的价格出售167号、170号、171号、172号、173号、175号共六个车位给原告。2015年，上述车位可以进行出售后，被告依据《地下车位赠送协议书》赠送了166号车位给原告，但仅出售了167号、172号车位给原告，另外四个车位被告不同意出售。原告多次与被告协商要求被告履行上述协议，但被告均不予理睬。故原告特提起上述诉请。被告上海鹏建房地产开发有限公司辩称，根据上海市房屋土地资源管理局关于《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》，一套住宅的业主不能拥有两个或者两个以上车位，另根据上海市房屋土地资源管理局关于《住宅物业管理区域机动车停车位转让有关问题的通知》，一套住宅只能配置一个停车位，这些都是强制性规定，所以被告无法出售上述车位给原告，假如被告愿意出售给原告上述车位，也是无法办理产证的。本院经审理认定事实如下：2008年12月22日，由原告作为乙方（购买方），被告作为甲方（开发商）签订《地下车位赠送协议书》一份，协议书约定：因乙方已购买甲方所开发的位于上海市某区某公路568弄某161号102室商品房，并签署了房屋销售合同。鉴于，为支持乙方的购房行为，经双方友好协商，同意就地下车位赠送事宜达成如下协议：一、甲方同意在乙方付清购房款后赠送地下车位一个给乙方，所赠送的地下车位具体座落以最终过户至乙方名下的实际车位位置为准；二、因该车位产权变更所产生的费用由双方按照政府部门规定各自承担；三、如甲乙双方所签署的该房屋销售合同被解除的，则本协议自动失效；四、本协议自乙方的购房款全部付清后生效；五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份；六、甲方承诺出售两个地下车位给乙方，价格为75,000元/个；七、车位号码为166号（赠送），出售车位为167号、170号、171号、172号、173号、175号。上述协议签订后，双方于2015年7月3日签订了《上海市商品房出售合同》一份，约定被告将某公路568弄146号地下一层汽车位166室出售给两原告，两原告购买该房屋的总价款为1元，现该车位已经过户登记至两原告名下。同日，双方就某公路568弄146号地下一层汽车位167室、某公路568弄146号地下一层汽车位172室分别签订上海市商品房出售合同各一份，每个车位的价格为75,000元，目前167号位已经过户登记至两原告名下，172号车位尚未进行登记。目前170号、171号、173号、175号车位均是由原告在租赁使用中。另查明，两原告分别购买了某公路568弄161号302室房屋一套、某公路568弄161号102室房屋一套、某公路568弄161号202室房屋一套，上述房屋的房款均已付清，且房屋已经登记至两原告名下。再查明，根据被告提供的该地块一期项目的规划平面图，该项目一期总共规划有住宅总户数为941户，机动车停车位为1,054个，其中地下车位913个，地面车位151个，停车位与住宅房屋套数比例超过了1：1，达到了1.12：1的比例。庭审中，原告同意涉案的四个车位按照合同签订时，即2008年12月22日的市场价每个车位85,000元的价格购买。以上事实，由原告俞旭昇、俞燕琴提供的：1、地下车位赠送协议书一份；2、上海市房地产登记簿信息一组；3、房地产权证三份；4、上海市商品房出售合同三份。被告上海鹏建房地产开发有限公司提供：1、规划审批图一份；2、上海市住宅物业管理区域机动车停放暂行规定一份。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告之间所签订的《地下车位赠送协议书》系双方当事人真实意思表示，协议书依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，协议书当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照该份协议书的约定全面善意地履行各自的合同义务。结合原告提供的证据，充分说明该份协议书已经得到了部分履行，被告已经按照协议书的约定将其中的166号车位赠送给了两原告，并且将167号、172号车位以75,000元的价格出售给了两原告。而本案目前主要的争议焦点是：一、被告是否有权继续出售剩余的四个车位给两原告；二、若剩余四个车位继续履行出售合同，车位的实际销售价格如何确定。针对第一个争议焦点，被告援引了上海市房屋土地资源管理局于2004年9月16日颁布的《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》，其认为依据该规定，原告不能拥有两个以上的停车位。对此本院认为，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规定确定的建筑区划内用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。由于车位、车库是小区业主共同生活的重要辅助设施，性质上属于小区的配套设施，因此，车位、车库应当首先满足本小区业主的停车需要。如果业主有能力购买，则应当予以出售。结合本案所涉小区的规划配置比例，配置比例为1.12：1，配置比例超过了1：1但不足2：1,说明实际的车位数量大于住宅户数，产生了部分多余的车位，故对于多余的车位，被告理应满足业主的需要。现原告明确提出要求购买涉案的车位，而且依据双方所签订的车位赠送人协议书的约定，上述四个车位属于出售的范围，更何况目前这四个车位是由原告在实际租赁使用中，并不存在任何出售的障碍，故本院认为目前系争的四个车位具备出售的条件，在原告作为业主明确提出购买的主张前提下，作为被告理应满足原告作为业主购买的需要。针对第二个争议焦点，依据地下车位赠送协议书的约定，双方确实约定了被告承诺出售两个地下车位给原告，价格为75,000元/个，而依据该份协议书的约定，被告已经按照上述价格将两个车位出售给了两原告。但对于其他的四个出售车位，在该份协议书中并未明确约定具体的价格。原告认为其他四个车位的价格仍应以75,000元为准，但本院认为双方虽然明确约定其余四个车位可以出售，但确实未能明确约定出售的价格，依据合同法规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。从合同履行内容看，双方并未对其余四个车位的价格进行过补充协议的约定，而从合同的其他条款中也无法得出其余四个车位即按照75,000元单价进行出售，故本院认为原告主张以75,000元的单价购买涉案的四个车位缺乏合同依据。但庭审中被告认为即使上述车位可以出售，也应当按照每个150,000元的市场价格进行出售。虽然庭审中原告表示可以以2008年12月22日的市场价85,000元的价格购买，但本院认为原告的该项价格主张亦缺乏合同依据，故本院认为以车位目前的市场价150,000元作为购买的单价更符合市场交易习惯。若原告方坚持要求购买涉案的四个车位，即应该以150,000元的单价向被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条之规定，判决如下：被告上海鹏建房地产开发有限公司以150,000元的单价，将座落于上海市某区某公路568弄146号地下一层170号、171号、173号、175号四个车位出售给原告俞旭昇、俞燕琴，被告上海鹏建房地产开发有限公司于收到相应车位款后十五日内协助原告俞旭昇、俞燕琴办理上述车位的过户登记手续，过户登记所产生的税费由双方各自负担；案件受理费减半收取计2,900元，财产保全费2,020元，合计4,920元。由原告俞旭昇、俞燕琴负担2,460元，由被告上海鹏建房地产开发有限公司负担2,460元（并于本判决生效之日起十日内直接支付给原告俞旭昇、俞燕琴）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一六年十二月二十三日书记员 谭静贤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。