江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宿中民终字第01995号上诉人（原审原告）：高竟星委托诉讼代理人：王其杰，江苏法轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宿迁银座金润商业管理有限公司，住所地宿迁市宿城区幸福路55号苏豪银座四层4-001C。法定代表人：耿敬成，该公司总经理。委托诉讼代理人：张乃春，该公司员工。上诉人高竟星因与被上诉人宿迁银座金润商业管理有限公司（以下简称金润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2015）宿城民初字第00733号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。高竟星上诉请求：请求二审法院依法撤销（2015）宿城民初第00733号民事判决，改判支持高竟星的诉讼请求。事实和理由：原审法院认定高竟星所交的5万元保证金属履约保证金是认定事实错误。在合同订立之初，5万元保证金是为防止高竟星经营过程中发生他人人身损害赔偿纠纷而交纳的。现依据双方合同约定，在合同到期终止又无任何法律关系和食品安全纠纷的情况下，金润公司理应无息返还高竟星缴纳的5万元保证金。本案双方签订的租赁合同系金润公司提供的格式合同，保底营业额条款违反公平诚实信用原则，应为无效条款。实际上，双方已于合同履行的第二个月对合同关于保底营业额的约定进行了变更，金润公司已不再按照保底营业额收取美食广场经营户相关的费用。原审法院适用合同法第一百零七条、第一百一十四条的规定驳回高竟星的诉讼请求系适用法律错误。金润公司也未举证证明因其高竟星的撤离对其造成了财产损失，且该保证金不属于约定的违约金。金润公司辩称：双方签订的美食广场租赁合同第3条第2款约定月保底营业额为30000元，按营业额22%扣做费用，不足保底营业额的按保底营业额计算，超出部分按实际营业额计算。金润公司收取50000元保证金和约定按保底营业额扣取费用是基于所有的档口、装修、碗筷、桌凳、保洁、收银电脑、收银员、公共设施设备等项目全部是由金润公司承担，是用于保证金润公司资产的安全、保证合同的正常履行及支付公共部分的费用。高竟星主张双方实际于第二个月变更保底营业额的约定，没有依据。当时为了更好的促进双方合作，金润公司暂未收取差额费用是对合作方的照顾，但并不是不按合同履行，而是等合同履行结束后结算。金润公司已按月收取的是管理费，是最低的运营费用，而非利润。合同约定的无任何法律关系和食品安全问题，应包括双方合同履行产生的涉案纠纷。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。高竟星向一审法院起诉请求：请求依法判令金润公司返还高竟星保证金50000元及利息（自2015年1月20日起至一审判决生效之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；本案诉讼费由金润公司承担。一审法院认定的事实：高竟星（乙方）与金润公司（甲方）于2013年11月15日签订《美食广场租赁合同》一份，金润公司将宿迁银座百货四楼银座美食城档口水吧5、5-1铺租赁给高竟星经营碳酸饮料、鲜榨果汁等饮品，租赁期限为2013年12月20日起至2014年12月19日止。其中，合同第三条保证金及费用的支付约定：1、乙方在签订本合同时，须向甲方一次性支付保证金人民币伍万元整。本合同到期后或终止履行后1个月，在无任何法律关系和食品安全问题的情况下无息退还。2、乙方同意按总营业额的22%扣取作为甲方费用及管理费，乙方同意月保底营业额为30000元，不足部分按保底营业额计算，超出部分以实际营业额计算，提前撤离按实际月份计算，不足整月按整月计算。2013年11月15日，高竟星按约支付金润公司保证金50000元。合同经营期限届满后，高竟星店铺营业总额合计173419.3元。后索要涉案保证金未果，因而成诉。一审法院认为，关于金润公司是否系本案适格被告，金润公司作为出租方与高竟星签订涉案《美食广场租赁合同》，收取高竟星交纳的保证金并负责高竟星经营期间的管理、收费等，系本案合同相对方，且金润公司也未提供相应证据证明高竟星在签订上述合同时知道金润公司与宿迁市银座百货投资管理有限公司委托关系，故本案金润公司主体适格。关于金润公司应返还高竟星保证金的数额及利息如何确定。双方签订《美食广场租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应认定为合法有效。该合同对双方当事人均具有约束力，双方均应按照该合同约定享有相应的权利并承担相应的义务。据此，高竟星在庭审中主张双方在合同中约定保底差额的条款无效于法无据，不予采信。本案中，双方在涉案租赁合同第三条第一款中约定高竟星向金润公司一次性支付保证金人民币伍万元，该保证金性质上应为履约保证金。而根据涉案合同第三条第二项的约定，高竟星同意月保底营业额为30000元，不足部分按保底营业额计算，并按总营业额的22%扣取作为金润公司方费用，现高竟星经营期间店铺营业总额为173419.30元（以下数字保留小数点后两位），金润公司主张按照上述合同的约定扣取相应保底营业额费用于法有据，应予支持。对于保底营业差额如何确定，金润公司提供的经高竟星本人及其店员签名确认的商户结算单上已经载明高竟星经营期间销售总收入金额，且高竟星对此也予认可，故对于金润公司依据该商户结算单计算得出的保底营业差额予以采信。对于2014年12月1日至2014年12月20日之间的高竟星营业保底差额费用，金润公司已经书面予以放弃，予以确认。高竟星虽对该保底营业差额持有异议并主张其营业总额应为该商户结算单上载明的所有费用之和，但未能提供相应证据证明，且该主张与其认可的营业总额也存在巨大差距。结合金润公司提供公司审核会计峁金莲的证人证言及经高竟星签名确认的开业促销活动费用分摊确认书等证据可以印证高竟星上述主张无事实及法律依据。综上，高竟星经营期间的保底营业差额为183583.70元，金润公司应扣取其中22%的费用即40388.41元。因高竟星已经支付金润公司50000元保证金，剩余9611.59元，应予退还。对于利息，高竟星主张合理，依法照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：宿迁银座金润商业管理有限公司于判决生效后三日内退还高竟星9611.59元及相应利息（自2015年1月20日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。案件受理费1050元，由高竟星负担848元，宿迁银座金润商业管理有限公司负担202元。二审中双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为：当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，高竟星与金润公司签订的《美食广场租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，原审判决认定为合法有效并无不当。综合《美食广场租赁合同》全部内容，在该合同第三、四、六、七等几大项目下均有高竟星不按合同约定行事不予退还保证金的相应内容，故原审判决认定高竟星按照合同约定所交的50000元保证金属于履约保证金并无不当。综合该《美食广场租赁合同》约定条款来看，合同并未明确约定高竟星应当支付的租金事项，而更多约定的是高竟星的经营行为。金润公司在按照合同约定提供档口铺面、桌凳、装修、保洁、公共设施维护保养等配套服务后，要求高竟星“在签订本合同时，须向甲方一次性支付保证金人民币伍万元整…。乙方同意按总营业额的22%扣取作为甲方费用及管理费，乙方同意月保底营业额为30000元，不足部分按保底营业额计算，超出部分以实际营业额计算，提前撤离按实际月份计算，不足整月按整月计算。”从经营风险上看，上述约定应视为双方对于经营风险的平衡，该条款并未过分限制高竟星的权利或加重高竟星的义务，亦不符合法律规定的无效情形，故本院对高竟星关于上述约定应为无效条款的主张不予支持。高竟星主张双方已对保底营业额条款进行变更，但未能提供充分证据予以证明，故本院对高竟星该主张不予支持。高竟星主张双方合同终止且无任何法律关系，但金润公司辩称现双方因涉案合同履行问题产生纠纷保证金不符合退还条件。综合合同全部条款及履行情况看，合同约定的“无任何法律关系”应包含双方之间因合同履行产生的法律纠纷，故本院对金润公司的辩称予以采信。原审法院根据高竟星经营期间的保底营业差额，按照高竟星与金润公司签订的合同约定扣除相应的费用，判决金润公司退还高竟星9611.59元及相应利息、驳回高竟星其他诉讼请求并无不当。综上，高竟星的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人高竟星负担。本判决为终审判决。审 判 长  覃卫东代理审判员  徐金鸽代理审判员  吴振环二〇一六年十二月二十日书 记 员  张 震第1页/共7页