广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0102民初1768号 原告：南宁毅恒洁物业服务有限公司，住所地：南宁市金州路29号金州琅园819号，组织机构代码：68778249-0。 法定代表人：谭斌，该公司总经理。 委托代理人：敬彬儒，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托代理人：唐忠玉，广西南国雄鹰律师事务所律师。 被告：孙发清，男，1974年10月23日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 委托代理人：雷灿荣，广西大航律师事务所律师。 委托代理人：朱剑，广西大航律师事务所实习律师。 被告：南宁荒岛房地产开发有限公司，住所地：南宁市民族大道157号财富国际广场A区一号楼25、26楼。 法定代表人：宁波，系公司总经理。 委托代理人：陆凤城，女，1991年1月4日出生，壮族，住广西马山县，系南宁荒岛房地产开发有限公司职员。 原告南宁毅恒洁物业服务有限公司（以下简称“毅恒洁物业公司”）与被告孙发清、南宁荒岛房地产开发有限公司（以下简称“荒岛公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案受理后，组成由审判员聂凯担任审判长、人民陪审员谭淑丹、罗云华参加的合议庭，于2016年8月10日公开开庭进行了审理。书记员黄丁鸣担任记录。原告毅恒洁物业公司的委托代理人唐忠玉，被告孙发清的委托代理人雷灿荣、朱剑，荒岛公司的委托代理人陆凤城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告毅恒洁物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告孙发清向原告支付2014年8月至2016年2月物业费27645.9元、生活垃圾处理费9016.4元、维修金4729.3元，合计41391.6元；2、被告荒岛公司对上述债务承担连带交纳责任；3、被告荒岛公司向原告支付违约金11202.2元；4、被告荒岛公司承担本案的律师费2629元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月10日，原告与南宁荒岛房地产开发有限公司签订《阳光绿城物业服务合同》，约定自2014年8月3日至阳光绿城业主委员会成立且选聘新的物业服务企业为止，由原告负责南宁市阳光绿城小区的物业管理服务，并约定了物业管理费用标准。被告孙发清是阳光绿城小区1号楼一层3号商铺、9号商铺及二层6-23号房屋的物业使用人，被告荒岛公司是前述商铺及房屋的业主。自2014年8月3日至今，被告一直接受原告为其提供物业管理服务。但从2014年8月至2016年2月，被告没有支付过任何物业费用，就以上拖欠的费用，原告曾多次向被告催付，但被告均置之不理。 被告孙发清辩称：原告诉请的费用部分没有事实和依据，根据物业管理合同明确确认一个事实是房屋没有出售前是不能收取任何费用，若法院支持原告诉请应以事实为准，被告孙发清不清楚原告诉请的计算方式及标准，且其主张的违约金数额过高，维修基金业主已经缴纳过，该诉请不应得到支持。垃圾处理费只有环卫站的票据也不应予以支持。 被告荒岛公司辩称：一、原告与被告荒岛公司于2014年10月1日签订的《阳光绿城物业管理服务合同》明确约定“甲方（被告荒岛公司）尚未出售房屋，乙方（原告）不得收取任何费用”，双方对此盖章确认。现原告起诉要求被告荒岛公司承担涉案商铺及房屋均属于尚未出售的房屋，根据双方的约定，原告不得收取被告荒岛公司任何费用。二、被告荒岛公司已将涉案商铺及房屋租赁给第三人经营管理。虽然被告荒岛公司作了上述约定，但荒岛公司在讲涉案商铺和房屋出租与第三人时，还是约定了相关物业费用由承租人负担，在租赁期间，原告从未收取承租方的物业管理费用，直至第一承租人走了，原告才提起诉讼要求支付物业费用，新的承租人过来经营，原告也不想新承租人催要物业管理费用，而直接找被告荒岛公司要物业管理费用，这是没有事实和法律依据的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供南宁市兴宁区五村岭社区居委会2015年4月26日出具的《证明》用以证明原告进驻涉案的阳光绿城小区的经过及原告提供的物业服务内容及等级，被告对此亦提供了南宁市兴宁区五村岭社区居委会2016年8月1日出具的《关于撤销五村岭社区证明的特别说明》，其中陈述因该居委会性质为社会组织，无权对物业的服务等级进行认定，此证明已经超出社区工作职能范围现予以更正，并撤销该居委会2015年4月26日为原告开具的证明。对该两份证据，本院认为，南宁市兴宁区五村岭社区居委会本身并无对原告物业服务等级进行评定的资质，其亦对此予以确认并撤销对此方面的证明，本院对此予以确认，并对原告以此证明物业服务等级的主张不予采信。但《证明》中关于原告进驻涉案的阳光绿城小区的经过及原告提供的物业服务内容都是其对客观事实的陈述，亦属于其认知和了解的范围，对此本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于南宁市兴宁区东沟岭景观路临18号的阳光绿城小区系由被告荒岛公司开发建设。被告荒岛公司（甲方）与原告毅恒洁公司（乙方）于2014年10月10日签订了《阳光绿城物业管理服务合同》，约定：住宅户数1085户，乙方提供服务的受益人为阳光绿城小区的全体业主和物业使用人，阳光绿城小区的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托期限从2014年8月3日起至业主委员会成立之日且选聘新的物业服务企业止；住宅物业按建筑面积每平方米0.80元/月（以物价局核定为准），商业及办公物业按建筑面积每平方米1.50元/月（以物价局核定为准），专项维修基金按建筑面积每平方米0.25元/月（以物价局核定为准）；阳光绿城住宅小区物业管理服务费由乙方按月直接向业主收取；业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，业主或物业使用人应在当月最后一个工作日前履行当期物业费用交纳义务；乙方有权对无故欠费三个月以上（含三个月）经沟通无效后的业主进行公示通报，经通报一个月后仍不缴纳的业主应按欠费额日千分之一的标准向乙方支付违约金，违约金从应缴款日的次日起算，并可采取诉讼进行追讨；进入司法程序后，若业主败诉，业主除需结清所欠费用及违约金外还需承担与之相关的一切费用，包括但不限于诉讼费、乙方所支出的律师费、交通调查费等；共用水电费用分摊方式，按住宅建筑面积平均分摊收取，计算方式为单个业主住房面积×分摊系数，与物业管理费同时缴纳；新老物业管理公司的交接过渡期最长2个月，原物业管理公司应提供过渡期物业管理服务，2个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。双方在该合同末尾处另行手书条款约定：甲方未出售房屋，乙方不得收取任何费用。2014年8月起，原告入驻阳光绿城小区，开始为该小区提供物业管理服务。 2014年11月4日，南宁市兴宁区市政环卫管理站向毅恒洁公司出具了一份委托书，载明：该站委托毅恒洁公司代为收取阳光绿城住户，商铺2014年8月至12月生活垃圾处理费（五个月，40元/户）；城市生活垃圾处理费收费标准为城镇居（村）民按8元/户·月收取，餐饮娱乐业以外的商业网点按经营面积收取，其中……③50～100平方米（含100平方米）按实际经营面积0.35～0.5元/㎡·月收取，④100平方米以上的在此幅度内协商确定。2016年3月7日，南宁市兴宁区市政环卫管理站再次向毅恒洁公司出具了一份委托书，载明：该站委托毅恒洁公司代为收取阳光绿城住户，商铺2016年1月至12月生活垃圾处理费；标准与前述委托书相同。 被告于2014年8月至2016年2月期间未向原告交纳物业管理费、生活垃圾处理费和专项维修基金。原告经向被告催缴未果，遂向本院起诉，提出前述诉讼请求。 另查明，毅恒洁物业公司于2009年5月5日成立，其经营范围为物业管理服务，资质等级为三级。阳光绿城小区的业主委员会至今未成立。被告荒岛公司系南宁市兴宁区东沟岭景观路临18号阳光绿城小区1号楼一层3号商铺、9号商铺及二层6～23号房屋的所有权人，其中，1号楼一层3号商铺建筑面积为90.91平方米，1号楼一层9号商铺及二层6～23号房屋建筑面积共计928.98平方米。2011年8月30日、2011年11月14日，被告荒岛公司先后将前述商铺及房屋出租给被告孙发清用作经营使用，双方就此分别订立的《租赁合同》及《房屋租赁合同》，并约定由被告孙发清交纳相应的物业费用。2015年11月27日，被告孙发清将上述商铺及房屋转让与案外人黄显龙承租，被告荒岛公司亦就此与黄显龙签订了《租赁合同》，亦约定由黄显龙交纳相应的物业费用。 还查明，原告因本案纠纷与广西南国雄鹰律师事务所签订了《民事委托代理合同》，委托该所的律师代理本案诉讼，并为此支出了律师服务费2629元。 再查明，2015年7月11日，南宁市物价局下发《关于停止办理住宅小区物业服务收费备案等有关问题的通知》（南价格〔2015〕30号），决定从2015年7月11日起，对实行政府指导价管理的住宅小区停止办理物业服务收费备案，但仍要求：一、纳入政府指导价管理的住宅小区，物业服务企业在实施收费前应按市物价局和市住房局《关于印发〈南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则〉的通知》（南价格〔2014〕42号）的规定对物业服务等级进行确认，并在确认的物业服务等级相对应的等级收费指导价范围内，根据实际提供的物业服务水平确定住宅物业服务费具体收费标准，并与业主在物业服务合同中约定。二、曾经办理过物业服务收费备案的住宅小区，物业服务收费仍按原标准执行（除车辆停放收费应按南价费〔2014〕64号和南价费〔2014〕65号文规定执行外）。三、物业服务企业如需调整住宅小区物业服务收费标准的，应履行南价格〔2014〕42号文规定的相关程序。 本院认为：一、关于原告与南宁荒岛房地产开发有限公司之间签订的《阳光绿城物业管理服务合同》的效力问题。 《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，第二十四条规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”本案中，阳光绿城小区一直没有成立业主大会，也没有业主委员会，因此，在广西华清园物业管理有限公司撤离小区之后，为了维护物业区域正常秩序，小区的建设单位荒岛公司与原告签订了《阳光绿城物业管理服务合同》，这是建设单位在特定条件下为维护业主利益而签订的合同，该合同仍属于前期物业服务合同。虽然荒岛公司未通过招投标的方式选聘物业服务企业，其采用协议方式选聘原告作为阳光绿城小区的物业服务企业亦未经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，但其违反的仅是管理性强制性规定，该合同并不因其未履行前述法条规定的程序而无效，因此该合同应为合法有效，双方应恪守履行。 二、关于原告是否有权向被告荒岛公司及孙清发主张涉案商铺及房屋相关物业费用的问题。 原告与被告荒岛公司对双方订立的《阳光绿城物业管理服务合同》中关于未出售房屋不得收取任何费用的条款理解存在争议，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。结合《物业管理条例》第四十二条第二款的规定来看，物业服务行业的交易习惯系未出售的房屋应由建设单位交纳物业服务费，现原告自愿与荒岛公司约定对于未出售的房屋不收取荒岛公司的物业费是对其权利的自主处分，并无不当。但从合同的目的来看，原告订立物业服务合同的目的在于通过提供物业服务而获得相应的报酬，如仅从词句上理解该条款，势必会得出只要荒岛公司不出售涉案房屋，即使是荒岛公司将这些房屋自用或对外出租并因此产生物业使用的管理费、水电费、垃圾清运费等相关费用的，原告亦不得向其收取任何费用，此显然是加重了原告的合同义务，是显失公平的，故本院对于荒岛公司关于仅按字面文义解释理解争议条款的主张不予支持，并认定争议条款的真实意思表示应为荒岛公司房屋尚未出售且亦未实际投入使用时，原告不得收取任何相关物业费用。现荒岛公司虽然并未出售涉案商铺及房屋，但该商铺及房屋已经被荒岛公司出租给他人使用，即已经实际投入使用，依据《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，原告有权依据物业合同及荒岛公司与孙发清、黄显龙签订的租赁合同向孙发清、黄显龙收取其各自承租涉案商铺及房屋期间产生的各项物业费用，荒岛公司则对两人承担连带责任。现由于经本院释明，原告不要求追加案外人黄显龙作为本案被告参加诉讼并承担责任，故被告孙发清应向原告交纳2014年8月日至2015年11月期间相关物业费用，荒岛公司对此承担连带责任；被告荒岛公司向原告交纳2015年12月至2016年2月期间的相关物业费用。 三、关于物业管理费的问题。 原告和荒岛公司于2014年10月10日签订的《阳光绿城物业管理服务合同》约定“阳光绿城住宅小区物业管理服务质量标准的执行不得低于《南宁市住宅小区物业管理服务质量三级标准》”、“商业及办公物业按建筑面积每平方米1.50元/月（以物价局核定为准）”，原告自2014年8月进驻阳光绿城小区后，为该小区提供了物业服务，荒岛公司作为小区业主之一、孙发清作为物业使用人得到了原告提供的服务，故孙发清应当支付原告2014年8月至2015年11月期间的物业管理费24477.36元[建筑面积(90.91＋928.98）平方米×1.50元/月·平方米×16个月]，荒岛公司对此承担连带责任；荒岛公司应当支付原告2015年12月至2016年2月期间的物业管理费4589.51元[建筑面积(90.91＋928.98）平方米×1.50元/月·平方米×3个月]，现原告主张荒岛公司应支付2014年8月至2016年2月期间的物业管理费27645.9元，即荒岛公司应当支付原告2015年12月至2016年2月期间的物业管理费为3168.54元（27645.9元－24477.36元），未超过前述数额，本院予以予以支持。 四、关于维修金的问题。 按照《物业管理条例》第五十四条“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有”的规定，业主是交纳专项维修资金的义务人和受益人，物业服务企业只是代收和代为管理。且本案所涉物业服务合同中约定了“专项维修基金按建筑面积每平方米0.25元/月”收取，故孙发清应当支付原告2014年8月至2015年11月期间的专项维修基金4079.56元[建筑面积(90.91＋928.98）平方米×0.25元/月·平方米×16个月]，荒岛公司对此承担连带责任；荒岛公司应当支付原告2015年12月至2016年2月期间的专项维修基金764.92元[建筑面积(90.91＋928.98）平方米×0.25元/月·平方米×3个月]，现原告主张荒岛公司应支付2014年8月至2016年2月期间的专项维修基金4729.3元，即荒岛公司应当支付原告2015年12月至2016年2月期间的专项维修基金为649.74元（4729.3元－4079.56元），未超过前述数额，本院予以予以支持。 五、关于生活垃圾处理费的问题。 本案中，南宁市兴宁区市政环卫管理站负责收集处理阳光绿城小区的垃圾，该环卫站向原告出具了委托书，委托原告代为收取阳光绿城住户2014年8月至2016年12月的生活垃圾处理费，且收费标准为50～100平方米（含100平方米）按实际经营面积0.35～0.5元/平方米·月收取。现原告主张按照0.5元/平方米·月标准收取被告欠缴的2014年8月至2016年2月期间的生活垃圾处理费，符合法律规定，本院予以支持。故孙发清应当支付原告2014年8月至2015年11月期间的生活垃圾处理费8159.12元[建筑面积(90.91＋928.98）平方米×0.5元/月·平方米×16个月]，荒岛公司对此承担连带责任；荒岛公司应当支付原告2015年12月至2016年2月期间的生活垃圾处理费1529.84元[建筑面积(90.91＋928.98）平方米×0.5元/月·平方米×3个月]，现原告主张荒岛公司应支付2014年8月至2016年2月期间的生活垃圾处理费9016.4元，即荒岛公司应当支付原告2015年12月至2016年2月期间的生活垃圾处理费为857.28元（9016.4元－8159.12元），未超过前述数额，本院予以予以支持。 六、关于违约金的问题。 原告与荒岛公司签订的《阳光绿城物业管理服务合同》中约定，如业主拖欠费用的，业主应向原告支付违约金。本案中，荒岛公司虽系因孙发清、黄显龙未依约履行物业使用人按期交纳物业管理各项费用的义务而违约，但由于荒岛公司与该两人之间签订的租赁合同对此并未约定违约责任，故仍应由荒岛公司直接向原告承担支付违约金的违约责任。原告主张荒岛公司应按合同约定支付违约金11202.2元，荒岛公司则抗辩该违约金过高，但未提交证据予以证实，故本院对原告的该项主张予以支持。 七、关于律师费的问题。原告与荒岛公司签订的《阳光绿城物业管理服务合同》中约定，若业主败诉，业主除需结清所欠费用及违约金外还需承担与之相关的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、交通调查费等。荒岛公司作为小区业主，应受该合同约束，其亦未与孙发清、黄显龙在租赁合同中约定应由该两人承担支付律师费的责任，现原告因荒岛公司欠交相关费用诉至法院，故原告主张荒岛公司支付其因此支出的律师费2629元，符合合同约定，亦符合广西壮族自治区律师服务费收费标准，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第五十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款之规定，判决如下： 一、被告孙发清支付原告南宁毅恒洁物业服务有限公司2014年8月至2015年11月期间的物业管理费24477.36元、专项维修基金4079.56元、生活垃圾处理费8159.12元； 二、被告南宁荒岛房地产开发有限公司对上述第一项义务承担连带清偿责任； 三、被告南宁荒岛房地产开发有限公司支付原告南宁毅恒洁物业服务有限公司2015年12月至2016年2月期间的物业管理费3168.54元、专项维修基金649.74元、生活垃圾处理费857.28元； 四、被告南宁荒岛房地产开发有限公司支付原告南宁毅恒洁物业服务有限公司违约金11202.2元； 五、被告南宁荒岛房地产开发有限公司支付原告南宁毅恒洁物业服务有限公司律师费2629元。 案件受理费1181元，由被告孙发清负担918元，被告南宁荒岛房地产开发有限公司负担263元。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  聂 凯 人民陪审员  谭淑丹 人民陪审员  罗云华 二〇一六年十二月十日 书 记 员  黄丁鸣 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理费用由建设单位交纳。 第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。