云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2016）云0181民初2049号原告:邹某某，男，汉族，1980年3月22日生，湖南省邵东县人，初中文化，户籍地址湖南省邵东县，居住地云南省安宁市。委托代理人:洪敏，云南嘉喜律师事务所律师，特别授权代理。被告:安宁东湖置业房地产开发有限公司。法定代表人：荣承厚，系公司总经理。住所地：安宁连然街**。委托代理人:黄治策，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人:苏祥伟，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告邹某某诉被告安宁东湖置业房地产开发有限公司（以下简称：东湖公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2016年10月18日受理后，依法适用简易程序，于2016年11月7日、2016年11月22日两次公开开庭进行了审理，原告邹某某及委托代理人洪敏，被告安宁东湖置业房地产开发有限公司委托代理人黄治策、苏祥伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告向被告购买位于安宁市连然街道办事处螳川社区居民委员会盐场一、二、三社、编号530181001-105-（02）-001地块的商品房一套，即第一层N1-046号房，项目名称为盐场商业中心（一期），商品房购销合同备案登记号：AN2014090405873，用途为商铺，建筑面积为33.19平方米，总价款为人民币1999916元。双方于2014年8月4日签订了《商品房购销合同》，2014年9月17日，原告完成了合同约定的全部付款义务。《商品房购销合同》第七条约定，被告应于2015年7月1日前，将建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品交付给原告，即被告应于2015年7月1日前向原告交付验收合格的商品房，但被告一直未支付。据此，原告为维护自身合法权益，提起诉讼，请求：1、请求人民法院判令被告继续履行《商品房购销合同》（合同编号：YC1-S-276），向原告交付合同标的物即第1层N1-046号房（商品房购销合同备案登记号：AN2014090405873）；2、请求人民法院判令被告向原告支付自违约之日起至实际交房之日止的违约金，暂自2015年12月28日计算至起诉之日即2016年9月26日止的违约金为53597.74元；3、本案诉讼费全部由被告承担。被告东湖公司辩称：驳回原告的诉讼请求。关于原告方主张继续履行交付义务，首先关于交付的请求，待会会提供证据，证明房屋实际上都已经交付了，所以不存在再次交付的问题，请求驳回原告的第一项诉讼请求。关于第二项请求，我们也要求驳回，我们对于现在这个房子没有按照交付，事实是没有异议的，但是我们是有合法的抗辩事由的，双方在合同中已经约定了可以抗辩的事由，其中一个就是政府的原因导致逾期交付，我们是不承担责任的，刚好原告所争议的房子都在4-1的地段上，是因为政府的原因在2015年6月1日起开始进行拆迁补偿安置，才进行交拆，拆除后才能建设，本案件是在2014年签订的合同，所以被告不承担逾期交付的责任。归纳双方诉辩主张，本案争议焦点为：1、被告是否已经将诉争商铺交付原告？2、被告是否应当向原告承担逾期交房违约金？原告针对其诉讼主张，向本院提交以下证据：证据一：1、身份证复印件；2、被告工商公示信息复印件（全国企业信用信息公示系统），共同证明原、被告的主体适格。证据二：1、《商品房购销合同》（商品房购销合同YC1-S-276）；2、《合同补充协议》；3、《商品房购销合同登记备案表》（商品房购销合同登记备案表；AN2014090405873），共同证明：1、原告与被告签订《商品房购销合同》成立且已生效；2、合同约定交房时间为2015年7月1日前以及逾期交房的违约责任；3、该商铺已办理备案登记；4、被告应当履行合同向原告交付该商铺，但其至今未交付商铺，按照合同约定已经构成逾期交房违约。证据三：收据（两份），证明原告按照合同约定向被告支付商铺首付款、并办理了银行按揭款，全部购房款已经向被告交付完毕，原告已经完成合同约定的全部付款义务。证据四：《认购协议书》，证明邹某某购买的N1-046号房的交房时间为2014年12月31日。经质证，被告东湖公司对证据一的三性无异议。对证据二的三性认可，但对证明观点不予认可。对证据三的真实性没有异议，但认为是原告本身的问题，是原告的付款时间已经超过了合同的付款期限，原告方需足额、按时交付款项，但原告方没有按时支付款项，只有原告方履行了该履行的，才能起诉被告违约逾期交房。对证据四本身没有异议，起诉状上写的交房日期是2015年7月1日，但认购协议上的交房期限是2014年12月31日，原告要明确义那个交付期限为准，如果是2015年7月1日，那对这个认购协议书的关联性不予认可。被告东湖公司为其辩解，向本院提交以下证据：证据一、《商品房购销合同》，证明双方建立了商品房购销合同关系，虽然合同约定了交付期限是2015年7月1日，但补充协议第三条第四款约定了，如出现政府进行市政工程建设而导致甲方逾期交房的，甲方不承担本《商品房购销合同》第九条约定的违约责任。证据二、《安宁市旧城改造房屋拆迁安置补偿合同》（合同编号：4-1-536）、《情况说明》、《安宁市旧城改造拆迁安置补偿方案及相关政策手册》，证明诉争的4-1号地块中的涉及安政建字第010104号地块的拆迁，因为政府市政工程项目，于2015年6月1日才签订拆迁安置补偿合同后交拆，符合合同约定甲方逾期交房的免责事由，故甲方不承担逾期交房的违约责任。证据三、接房清单，证明被告已于2016年10月9日将诉争的商铺交付给了原告，履行了合同约定的交付义务。证据四、竣工验收合格证明书及项目商铺平面图两张，共同证明此项目已于2016年1月25日组织验收合格。证据五、都市时报报纸一份，证明2016年1月20日被告已登报发出交房公告。经质证，原告邹某某发表如下质证意见：对证据一的真实性予以认可，但是证明观点不予认可。对证据二的第一份《安宁市旧城改造房屋拆迁安置补偿合同》认为与本案无关，关联性不予认可，第二份《情况说明》三性均不予认可，第三份《安宁市旧城改造拆迁安置补偿方案及相关政策手册》认为不能作为证据，这只是一个政策规定，不足以成为证据，对证据二的证明目的均不予认可。对证据三里面接房清单上的签字不是本人签的。对证据四的真实性予以认可，但验收结论项是空白的。对证据五真实性认可，但按照合同约定交房是以电话手机的形式通知的，且这个房子实际是6月底开发商的销售人员才打电话通知交房的。经审查，本院认为对于原告提供的证据，被告对真实性均予认可，本院予以确认。被告提供证据除了证据二、三外原告对真是性均予认可，本院予以确认。证据二与本案无关联性，本院不予采信。对于被告提供的证据三中，原告认为签字不是本人所签，但针对其反驳原告并未提供证据加以证实，且被告提供的均系原件，符合证据的形式要件，本院予以采信。本案经过审理，确认以下案件事实：2014年8月4日，原告邹某某与被告东湖公司签订了《商品房购销合同》，合同约定：原告向被告购买位于安宁市连然街道办事处螳川社区居民委员会盐场一、二、三社、编号530181001-105-（02）-001地块，盐场商业中心（一期），第一层N1-046号商铺，总价款为1999916元，首付款为1009916元，余款990000元按揭支付；被告应于2015年7月1日前，将验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告；被告逾期交房180天后，按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行；双方对其他权利义务作了相应约定。同日双方签订《合同补充协议》一份，其中该协议第三条第一项约定了被告将以电话、短信作为发布交接通知的媒体，第二项约定了交接房屋的约定，该协议对其他权利义务也作了相应约定。原告于2013年1月3日向被告支付首付款1009916元，2014年10月23日通过银行贷款支付了990000元，共计支付款项1999916元。2016年1月25日涉案商铺所属工程竣工验收合格。本院认为，原告邹某某与被告东湖公司签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，系双方真实意思的表示，且该行为并未违反法律、行政法规的禁止性规定，该行为合法有效，双方合同成立并生效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。现原被告双方因合同履行发生争议，原告诉至法院，针对原告要求被告继续履行双方签订的《商品房购销合同》并向原告交付涉案商铺的请求。在庭审过程中，原告自认于2016年6月底接到被告电话通知交房后，已缴纳了该商铺相关税费，但由于认为涉案商铺门上有消防栓会影响商铺使用，至起诉时仍在与被告进行协商，未接收该商铺。根据双方签订的《合同补充协议》第三条第二款：“乙方有权在甲方确定的交房期限内对房屋进行实地检查，如乙方提出房屋、设备不符合约定，要求修复的，经双方确认，甲方进行修复，修复期间不视为甲方逾期交房，乙方不得以此为由拒绝接收房屋。”根据庭审查明的事实，被告已经向原告发出了接房通知，原告由于认为商铺附属设施影响其对涉案商铺的使用，故而未接收涉案商铺。原、被告作为合同的相对方，合同有效成立后，即具有法律效力，双方都应严格遵守，认真履行，现被告已履行交付义务，原告即便认为被告的履行有瑕疵，也可以通过其他的途径进行解决，而不能以拒绝接房作为解决双方争议的方式。为维护交易关系的稳定和对双方当事人合法权益的保护，双方应继续履行《商品房购销合同》，被告方也应尽快将涉案商铺交付原告，故对于原告的该项请求，本院予以支持。关于原告主张要求被告支付原告自2015年12月28日至实际交房之日每天按原告已付购房款的0.01%计算的违约金的诉讼请求，本院查明双方合同第九条约定，逾期180内被告不向原告方支付违约金，180天后被告按照原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告方支付违约金，合同继续履行。庭审中，被告对逾期交房的事实认可，但以涉案商铺涉及市政工程建设作为免责事由，并提交《都市时报》一份，证实被告已于2016年1月20日刊登了交房公告。但根据双方签订的合同补充协议第三条第一项约定了被告将以电话、短信作为发布交接通知的媒体。第四项虽然约定了被告逾期交房的免责事由，但同时也约定了出现免责事由的情况时，被告需在30日内以补充协议第三条约定的媒体通知方式通知原告。根据上述合同约定，被告在《都市时报》刊登交房公告的通知方式不符合合同约定。同时，原、被告双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，系采用格式条款订立的合同，被告作为格式条款的提供方，对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时是否已采取了合理的方式提请原告注意，以及在不考虑涉案商铺是否涉及市政工程建设的免责事由的前提下，被告均不能提供证据证实自己已经尽到了说明义务及30日内的通知义务，故被告应按照合同约定承担逾期交房的违约责任。对于原告主张自2015年12月28日至实际交房之日计算违约金，按照合同约定，被告应于2015年7月1日交付涉案商铺，自约定交房期限届满后的次日起逾期180天内，被告不向原告方支付违约金，则被告应自2015年12月29日开始向原告支付违约金。根据庭审中原告自认于2016年6月底接到被告电话通知交房，虽然原告以涉案商铺门上有消防栓影响使用为由拒绝接房，但根据被告提供的《竣工验收合格证明书》证实涉案商铺已验收合格，且根据补充协议第三条第二项的约定，原告不得以此为由拒绝接房，故本院确认被告向原告支付违约金的期间为2015年12月29日至2016年6月30日，共计185天。根据双方约定每天按原告已付购房款的0.01%计算违约金的标准，经本院计算，该标准为年利率3.65%，该标准未超过中国人民银行同期贷款利率，本院予以支持，故违约金应计算为1999916×0.01%×185=36998.45元。据此，为保护当事人的合法权益，维护正常的经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、原告邹某某与被告安宁东湖置业房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》（合同编号：YC1-S-276）继续履行，被告安宁东湖置业房地产开发有限公司于本判决生效后10日内将符合《商品房购销合同》（合同编号：YC1-S-276）第十条约定的房屋（位于安宁市连然街道办事处螳川社区居民委员会盐场一、二、三社、编号530181001-105-（02）-001地块，盐场商业中心（一期），第1层N1-046号房）交付给原告邹某某；二、由安宁东湖置业房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告邹某某支付逾期交房违约金36998.45元。案件受理费1140元，减半收取570元，由原告邹某某承担177元，由被告安宁东湖置业房地产开发有限公司承担393元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  史莎丽二〇一六年十二月七日书记员  叶 钰