吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0204民初2216号原告：王振东，住吉林市。委托诉讼代理人：王国辉，吉林盛剑律师事务所律师。被告：孟庆福，住吉林市。被告：辛桂玲，住吉林市。委托诉讼代理人：���宏伟，吉林保民律师事务所律师。被告：李传军，住吉林市。委托诉讼代理人：赵宏伟，吉林保民律师事务所律师。被告：李学福，住吉林市。委托诉讼代理人：赵宏伟，吉林保民律师事务所律师。原告王振东与被告孟庆福、辛桂玲、李传军、李学福案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王振东及其委托诉讼代理人王国辉、被告孟庆福、被告辛桂玲及其委托诉讼代理人赵宏伟、被告李传军、李学福的委托诉讼代理人赵宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王振东向本院提出诉���请求：1、判决立即停止对原告购买的位于吉林市丰满区小孤家子村九社福岳山庄的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、确认原告王振东于2015年1月21日与被告李传军、辛桂玲、李学福签订的《福岳山庄整体转让合同》合法有效，并确认位于吉林市丰满区小孤家子村九社福岳山庄归原告所有；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年1月27日起被告李学福、李传军、辛桂玲为经营“福岳山庄”和生产生活之需，陆续向原告借款，截至2015年1月21日，尚欠247万元。由于辛桂玲等三人还款发生困难，三被告随即起草并与原告签订了“福岳山庄整体转让合同”，合同约定辛桂玲等三人将其位于吉林市丰满区小孤家子村九社福岳山庄整体转让给原告，价格以欠原告王振东的借款金额247万元抵顶，合同签订后辛桂玲等三人将诉争房产实际交付给原告占有至今。根据《合同法》第32条、第130条及《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。原告已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，被告应当配合原告办理房屋过户手续。被告孟庆福系执行案件的申请人，被告李传军、辛桂玲、李学福系执行案件的被申请人，在执行程序中被告孟庆福作为申请人向吉林市船营区人民法院申请对原告具有所有权的房产（位于吉林市丰满区小孤家子村九社福岳山庄）申请执行，原告对法院的执行提出案外人异议，法院于2016年7月28日作出（2015）船执异字第27号执行裁定，裁定驳回原告的异议申请。原告诉至法院。被���孟庆福辩称：我申请执行李传军、辛桂玲、李学福案件的生效的判决，有执行依据，法院应当执行李传军的财产；李传军等三人的福岳山庄资产将近2千万元，不可能卖给王振东247万元，不符合常理，他们之间只是借贷关系，不是买卖关系；我已经通过执行局对李传军等三人的财产进行了执行查封，法院应继续执行，王振东强占山庄资产没有合法理由，应当撤出。被告李传军、辛桂玲、李学福辩称：一、李传军一家三口与王振东之间是民间借贷法律关系，山庄整体转让只是借款的担保方式，不是真实的房屋买卖法律关系。1、执行异议庭审时，王振东提出的电话录音、庭审笔录及辛桂玲与王振东在高新区人民法院的调解书、庭审笔录、调解协议都能证明，李传军一家三口与王振东之间只是民间借贷法律关系，经过高新区人民法院调解，李传军一家三口欠王振东140万元，除此之外双方债权债务关系结清。因此，双方只存在借款关系，无真实法律意义上的山庄整体转让买卖关系。2、所谓的李传军一家三口与王振东之间房屋买卖合同有诸多不符合买卖协议交易惯例的地方。一是没有王振东向李传军一家三口支付247万元所谓购房款的付款凭证；二是王振东没有取得房屋所有权证、土地证及证明权属的相关资料；三是李传军一家三口并没有主动向王振东交付买卖标的物也就是福岳山庄，而是王振东强占的山庄。3、李传军因王振东强占山庄向公安机关的报警回执也证明双方之间只是借款关系，不是买卖关系。4、按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行��卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”的法律规定，法院应按照真实的借贷关系而不是房屋买卖关系审理案件，法院应驳回王振东异议申请。二、即使李传军一家三口与王振东之间房屋买卖合同是双方真实意思表示，由于农村房屋及土地相关法律限制，该买卖协议也是无效的。双方所谓的买卖资产包括李学福宅基地上的房屋、村集体所有的荒地、其他村民的承包地，即使买卖是真实的，由于物权法、土地管理法、房屋登记办法等诸多法律限制及涉及处分他人资产，买卖协议也是无效的。三、所谓的买卖标的物是福岳山庄所有房屋及占有使用的土地，这些资产价值远远超过247万元，李传军一家三口与王振东的该买卖协议不真实。从李传军提供的资产明细及整个山庄的照片看，山庄占地2万多平方米，有房屋十多座，整个山庄价值接近2000万��，李传军一家三口不可能以247万元这么低的价格出售给王振东，这个买卖协议本身就是假的，不真实的。四、王振东现有证据不符合执行异议诉讼法律认定条件，其诉讼应予以驳回。王振东提供的证据不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的签订合法有效的书面买卖合同、实际占有、支付对价款、未更名无过错四个条件中的任何一个，其诉请应予以驳回。综上，王振东在本案中提出的福岳山庄资产属于其所有没有事实和法律依据，请人民法院驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院评判如下：对原告王振东提供的借据、还款“协议书”、福岳山庄整体转让合同、福岳山庄转让交付声明书、土地承包协议书、证实材料、录音资料、私有房屋所有权证、土地使用证的真实性本院均予以确认。对被告辛桂玲、李传军、李学福提供的福岳山庄资产明细、房屋平面图系被告单方制作，无其他证据相佐证，本院不予采信；房屋照片，真实性本院予以确认；其他证据（高新区人民法院庭审笔录、调解笔录、调解书、生效证明、船营区人民法院执行听证笔录、王振东提供的电话录音摘要、李学福房证、土地证、李传军与丰满区江南乡小孤家子村村民委员会土地承包协议书、小孤家子村民土地使用承包协议书、协议书三份、报警回执）的真实性均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月17日，辛桂玲、李传军向王振东出具借据，载明：“今李传军、辛桂玲向王振东、李洪艳借款247万元整。欠款人辛桂玲、李传军。”同日，王振东、李洪艳（甲方）与李传军、辛桂玲（乙方）签订协议书一份，载明：“李传军、辛桂玲因建设山庄缺资金向王振东、李洪艳借款247万元，经协商如乙方还款没到，乙方愿将山庄抵押。乙方讲信用，按期还款。甲方按当时情况处理，如乙方到1月31日未还款（2015年1月31日）乙方愿将山庄以247万元出让给甲方王振东、李洪艳，双方无异议签字。甲方王振东、李洪艳签字，乙方辛桂玲、李传军签字，李学福作为担保人签字。”2015年1月21日，李传军、辛桂玲、李学福（转让方、甲方）与王振东（受让方、乙方）签订福���山庄整体转让合同，约定李传军、辛桂玲、李学福将福岳山庄以247万元整体转让给王振东，用签订本转让合同之前李传军、辛桂玲、李学福欠王振东的247万元借款冲抵本合同全部价款。同日，辛桂玲、李传军为王振东出具收条，载明“今收到247万元整。”2015年2月2日，李传军、辛桂玲、李学福出具福岳山庄转让交付声明书，载明：“鉴于声明人李传军、辛桂玲、李学福与王振东签订福岳山庄整体转让合同之约定，现将福岳山庄和李学福宅基地及转让合同所有范围的标的，实际交付受让人王振东作如下声明：1、自签订本声明之日起李传军、辛桂玲、李学福将转让合同约定的转让范围的标的实际交付王振东。2、自签订本声明之日起李传军、辛桂玲、李学福房产证、与第三人及其他单位和组织签订的协议等，即与转让范围的全部相关资料原件交付给乙方。3、上述声明人承诺将山庄内所有物品一并无条件交付王振东，腾让山庄，让王振东实际接收占用、使用整体山庄。”从2015年3月起王振东占有使用福岳山庄至今。孟庆福与辛桂玲、李传军、李学福民间借贷纠纷一案，本院于2015年7月13日作出（2015）船民一初字第802号民事判决，判令李传军、辛桂玲、李学福于本判决生效之日起五日内返还孟庆福借款280万元及利息。2015年5月11日，本院作出（2015）船民一初字第802-1号民事裁定书，保全查封了李学福名下的坐落在丰满区江南乡小孤佳（家）子村九社房屋的产籍。执行过程中，2015年8月22日本院查封了辛桂玲、李传军、李学福所有的坐落于吉林市丰满区小孤家（佳）子村九社吉林市福岳旅游开发有限公司房屋：8个平房、2栋楼房。王振东认为该查封的��屋归其所有，故向本院提出案外人执行异议。本院于2016年7月28日作出（2015）船执异字第27号执行裁定书，裁定驳回王振东对该执行标的提出的异议。王振东不服该裁定，诉至本院。另查明，李传军、辛桂玲、李学福系吉林市丰满我小孤家子村九社村民，王振东系吉林市丰满区江南乡三家子村村民。上述查封房屋中坐落在丰满区江南乡小孤佳（家）子村九社、建筑面积为103.60平方米、土地使用权面积为252平方米的房屋登记在李学福名下，土地性质为农村宅基地，其他房屋均没有产权手续。2016年3月24日，吉林高新技术产业开发区人民法院对王振东、李洪艳诉辛桂玲、李传军一案作出（2016）吉0291民初字67号民事调解书，调解协议内容为：一、被告辛桂玲、李传军于2016年4月10日前偿还原告王振东、��告李洪艳借款140万元，原告王振东、原告李洪艳于2016年4月10日前将位于吉林市丰满区小孤家子村的福岳山庄交还给被告辛桂玲、被告李传军。二、上述第一项履行后，双方之间的债权债务关系全部结清。该民事调解书已于2016年3月24日发生法律效力。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原��未办理过户登记。”依据上述规定，本案王振东的诉请须同时具备签订合法有效的书面买卖合同、合法占有、支付部分或全部价款、未更名无过错这四个条件方能得到支持。结合本案案情，王振东虽与辛桂玲、李传军、李学福签订了福岳山庄整体转让协议，但该协议违反了我国法律的强制性规定，应属无效合同。因此，王振东虽已实际占有福岳山庄并以借款抵顶了合同价款，但因合同无效，合同标的物亦未能登记至王振东名下，王振东未能取得本案诉争房屋的所有权，王振东又无其他证据证明其已合法享有该诉争房屋的所有权，故本院对原告王振东的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条���规定，判决如下：驳回原告王振东的诉讼请求。案件受理费26,560.00元由原告王振东负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  吴 艳代理审判员  邱连彭人民陪审员  李 晶二〇一六年十二月十四日代理书记员  杨伊元