中华人民共和国广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0705民初2755号原告：林钰力，男，台湾地区居民，住广东省江门市新会区。委托代理人：韦登，系广东金舵律师事务所律师。委托代理人：郭小青，系广东金舵律师事务所实习律师。被告：高桥成治（TAKAHASHISEIJI），男，日本人，住广东省江门市新会区。原告林钰力与被告高桥成治（TAKAHASHISEIJI）物权确认纠纷一案，本院于2016年7月14日立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2016年10月12日公开开庭进行了审理。原告林钰力及其委托代理人韦登、被告高桥成治到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2005年初拟与被告出资合伙在江门新会做皮革生意，因没有居所，租住酒店产生高昂费用。于是，原告与被告商量购置房屋，一来方便被告居住，减少费用支出；二来算作投资。被告当时既拿不出钱来投资合作做生意，更无条件出资购房。由于当时受购房政策限制，在中国大陆境内已有一套房屋的，原告不能购买第二套房屋。因此，原告与被告双方达成合意，被告出借其姓名帮助原告购买位于江门市新会区会城明兴路XXXXXX房。原告支付了房屋的首付款，以被告的名义办理个人抵押贷款，但月供款仍由原告依约按时偿还。签约时原告还支付该房屋办理产权证的相关费用及之后的物业管理费、电梯费、水电费、燃气费等。收楼之后，原告还以被告名义签订装修合同，由原告支付全额装修款项。现房屋已经供断，产权虽然登记在被告名下，但原告是房屋的实际出资购买人。经咨询江门市房管局，相关限购政策已取消，原告作为台湾居民可以在中国大陆境内拥有第二套房屋，为此，原告多次督促被告办理更名手续，被告不予理会。《涉外民事关系法律适用法》第36条规定不动产物权，适用不动产所在地法律。因此，该项纠纷应适用中国法律。原告出资购买房屋并将房屋免租交给被告居住管理，是对借名购房对被告的补偿。原告虽然有规避房屋登记机构政策性规定的行为购买第二套房产，但未损害国家、集体或者第三人的利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，因此双方实际达成的借名购房协议合法有效。虽然双方没有订立书面的合同，但是从当时订立合同的意图可以推定，原告是房屋的实际购买人，当影响房屋过户至原告名下的障碍消失时，被告应该协助原告办理更名手续。现依法向法院起诉。请求：一、判令确认江门市新会区会城明兴路XXXXXX房产属原告所有；二、判令被告协助原告办理江门市新会区会城明兴路XXXXXX房产权的更名手续；三、被告承担本案的诉讼费用。原告向本院提供如下证据：1.《江门市新会区不动产销售（转让）预收款专用发票》2份，证明涉案房屋首付款实际上由原告支付，发票也在原告手上。2.《购房抵押贷款合同》1份、《保险业专用发票》（复印件）1份、《个人住房贷款申请表》（复印件）1份、《新会区环城房地产开发有限公司商品房销售协议书》1份、《商品住宅质量保证书住宅使用说明书》1份、《中国银行个人结算账户开户/借记卡业务登记表》1份、《中国银行消费信贷还款计划一览》（打印件并没有银行盖章）1份，中国银行存折1份，证明申请办理贷款的手续及文本在原告处，虽然以被告名义办理个人贷款，实际上由原告每月按期还款。3.《业主委托银行代收物业管理费授权书》1份，证明涉案房屋的物业管理费一直由原告支付并签约。4.《新会市商品房销售明码标价书》1份，证明商品房销售合同在原告手上，原告是涉案房屋的实际购买人。5.《房地产权证》（复印件）1份、《广东省行政事业性收费统一票据》2份、《新会市环城房地产开发有限公司收据》1份、《中华人民共和国契税完税证》1份、《广东省江门市服务业发票》1份，证明由原告支付办理产权证的费用。6.《收据》4份、装修明细记录3份、《中域装饰（新会）设计工程有限公司建筑艺术工程设计、施工、安装合同书》1份，证明原告支付房屋装修费用。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，不认可款项由原告支付的意见。经审查，本院认为原告提供的证据真实，与本案有关联，且没有影响其合法性的因素存在，本院予以采纳，但能证明的事实本院在审理查明部分和本院认为部分予以认定。经审理查明：2005年6月16日，被告与新会区环城房地产开发有限公司签订《新会区环城房地产开发有限公司商品房销售协议书》，约定该公司出售位于江门市新会区会城明兴路XXXXXX的房产给被告，价格464851元。该房屋购买后，一直由被告使用。现该房屋登记在被告名下。2005年8月4日，被告与中国银行股份有限公司江门冈州支行签订《购房抵押贷款合同》，约定被告向该行贷款人民币23万元，用于支付其购买涉案讼争房屋的房款，贷款期限为5年；被告应逐月还款；被告还应购买以该行为第一受益人的财产险。2005年8月26日，被告与他人签订装饰工程合同，约定对涉案讼争房屋进行装修的事宜；相关项目清单的名称表示为“XXXXXX高宅”。另查明：原告支付的款项情况：涉案讼争房屋的首期款234851元和大部分按揭贷款（其余小部分按揭贷款由被告支付），办理涉案讼争房屋产权登记所产生的登记费、契税、评估费等费用，涉案讼争房屋的装修费用，部分物业管理费（另一部分由被告支付）。诉讼中，被告表示在涉案讼争房屋购买当时，他与原告的父亲合作经营企业，因原告及原告的父亲没有付钱给他，故上述款项由原告及其父亲支付。2016年9月29日，江门市新会区住房和城乡建设局答复本院：“2005年境外个人在新会区购买房产没有限制措施，可以购买第二套房产。”本院认为：本案是物权确认纠纷，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条：“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，本案应适用中华人民共和国法律。本案的主要争议焦点：原、被告之间是否存在借名购房关系，原告是否是实际购买人。案中，原告以其为规避限购政策，而借用被告名义购买涉案讼争房屋为由，主张其为实际所有权人，并要求被告协助过户。对此，被告表示异议。而经审理，本院认为原告的主张不成立。理由如下：第一，缺乏双方关于借名购房的协议。由于涉案讼争房屋属较大价值的财产，一般情况下公众处理该类财产都较为慎重，尤其是在借名购房的情况下显得更为谨慎，通常双方为此均会签订相关协议，对房屋的实际购买人身份以及归属作出明确约定；更何况按原告的说法，其仅与被告曾存在合作经营某项生意的意向，而并没有其他关系，即按其说法，双方的信任和密切关系是有限度的；为此，在没有签订相关协议的情况下，原告即同意将涉案讼争房屋直接登记到被告名下，显然与常理不合。第二，原告借名购房的理由难以令人信服。原告认为为规避限购政策，而借用被告的名义购买涉案讼争房屋；但事实上，经本院向有关行政管理部门调查得知，在涉案讼争房屋交易当时，“境外个人在新会区购买房产没有限制措施，可以购买第二套房产”，也即当时原告若购买该房不会存在政策障碍，故其陈述的理由，缺乏事实根据，不予采信。第三，原告支付有关款项的行为不是认定其为实际购买人的充分条件。支付房款、交易税费、装修款等付款行为在某种程度上只能表明原告是购买人存在可能性，但并非只要具有该行为即可充分认定其购买人身份；尤其考虑到被告关于原告上述付款行为是基于原告与被告的父亲之间存在因合作经营企业而产生其他债权债务关系的情况下而发生的抗辩意见，以及原告在起诉状中有关双方确曾有合作意向的陈述，由此本院认为不能排除原告的付款行为与双方可能存在的债权债务关系之间有一定关联；加之，被告也支付了部分购房款，在一定程度上也反映其作为购买人的履约行为；且被告持有《房地产权证》及涉案讼争房屋登记在被告名下，而物权登记对认定权利人身份本身具有推定效力，即原告要推翻该事实，必须要提供充分的相反证据；故相比之下，原告提供的有关付款凭证，在充分证明其为购买人的事实方面没有明显的优势，未能达到高度盖然性的标准，本院不予采信。第四，涉案讼争房屋的使用现状进一步印证了被告的所有权人身份。至原告起诉之日，被告占有和使用涉案讼争房屋已有10年时间，没有证据显示期间原告有向被告主张权利；也没有其所主张的为感谢被告借名而无偿给予使用的相关证据证明，即无法证明被告占有和使用涉案讼争房屋是源于原告的许可，那么原告基于其所主张的实际所有权人身份而行使相关权利的事实没有得到体现，从而无法从权利行使角度印证其实际购买人身份。而且，从另一个角度来看，原告若为实际所有权人，在较长时间内没有对自己的房产进行管理，这本身有违常理。综上所述，原告的诉讼主张，证据不足，理由不充分，其请求确认涉案讼争房屋属其所有以及被告协助其办理涉案讼争房屋的更名手续，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权登记的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、第七十三条“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认”的规定，判决如下：驳回原告林钰力的全部诉讼请求。案件受理费17400元、申请（诉讼保全）费5000元，合计22400元，由原告林钰力负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  梁津晃代理审判员  吴淑娟代理审判员  李月贤二〇一六年十二月二十二日书 记 员  黄彩艳