上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初5564号原告：上海绿苑淀粉有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：李俊洪，执行董事。委托诉讼代理人：张弛，上海市光明律师事务所律师。委托诉讼代理人：周韧捷，上海市光明律师事务所律师。被告：上海嘉祖投资管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人郁旭东。委托代理人嵇金喜，上海市新华律师事务所律师。委托代理人黄菲，上海市新华律师事务所律师。原告上海绿苑淀粉有限公司诉被告上海嘉祖投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月18日受理后，依法适用简易程序，由审判员胡桂霞独任审判，后因案情复杂，本案依法转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张弛，被告的委托诉讼代理人嵇金喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海绿苑淀粉有限公司的诉讼请求：1、判令被告向原告返还租借的上海市长宁区北翟路XXX弄XXX号XXX幢原锅炉房一部分及西、北两边空地。2、判令被告向原告支付拖欠的使用费，按原租赁合同租金每年8万元计算，自2013年4月1日起支付至被告实际返还房屋之日止。3、判令被告将其注册在北翟路XXX弄XXX号XXX幢的下属第一分公司的工商登记迁出。事实和理由：上海市长宁区北翟路XXX弄XXX号为上海淀粉公司所有的房产，2010年，上海淀粉公司与上海北新泾农副产品市场经营管理有限公司(以下简称北新泾公司)签订了租赁协议一份，约定上海淀粉公司将其所在的位于北翟路XXX弄XXX号内厂房及周边裙房和附属设施(总面积9,789平方米)租借给北新泾公司，租赁期限为2010年5月1日至2014年4月29日。租赁期限内，北新泾公司因公司集团机构调整而注销，其经营业务由原告管理。且为了便于前述房屋的经营管理，租赁期限届满后，上海淀粉公司委托原告全权负责前述房屋的经营管理，在租赁期间内，北新泾公司经上海淀粉公司同意，于2010年7月28日与被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定将北翟路XXX弄XXX号XXX幢原锅炉房一部分及西、北两边空地租借给被告用于经营，租赁期限为2010年8月1日至2012年9月30日，年租金为8万元。合同约定租赁期满后，是否续租由被告在合同到期前一个月提出续租申请，双方根据自己的意愿经协商后或重新签订新的租赁合同。租赁期内，被告按约支付租金。租赁期满，双方未续签合同，因被告经营需要，双方口头达成一致，延长原租赁合同的期限至2013年3月底，被告按原租金标准支付了相应的租金。延长租赁期限届满，被告应返还房屋，但被告实际占用房屋至今，经原告多次催告均不予理会。综上，原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼。被告上海嘉祖投资管理有限公司辩称，上海市长宁区北翟路XXX弄XXX号的房屋已于2011年被纳入征收范围，原告始终在与被告协商拆迁事宜；被告从未欠租和欠使用费，自2013年4月开始，被告要求支付使用费，原告告知被告不用支付；双方在合同中也明确约定，遇到拆迁，补偿费是双方一人一半；原告主张的使用费已经超过一年的诉讼时效；工商登记迁出，是公司股东的行为，不是公司的行为。综上，不同意原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：本市北翟路XXX弄XXX号22幢、23幢、28幢、29幢、30幢、31幢合计8,322平方米的房屋的产权人为上海淀粉公司。2010年7月28日，上海北新泾农副产品市场经营管理有限公司(甲方，以下简称北新泾公司)与被告(乙方)签订房租租赁合同，约定甲方将北翟路XXX弄XXX号XXX幢原锅炉房一部分及西、北两边空地租赁给乙方，租期自2010年8月1日起至2012年9月30日止。租赁期满后，是否续租由乙方在合同到期二个月前提出续租申请，甲乙双方根据自己的意愿经协商后或重新签署新的租赁合同或终止合同。乙方向甲方支付房屋租金每年8万元，租金每半年为一个付款期，先付后用，每期租金均在到期十天前付清。甲方有偿向乙方提供水、电，并负责将水电使用设施接至双方约定入口，甲方按月抄表结算，乙方按月支付费用。合同期内，因政府征用、动迁等不可抗拒的原因，使本合同无法继续履行，合同即行终止。如因动迁，政府对该房屋的装潢、停工、搬迁进行补偿的，甲乙双方各获取补偿金的百分之五十。合同签订后，被告按约支付租金。2010年9月8日，上海市城乡建设和交通委员会向住房保障房屋管理局出具批复，原则同意后者上报的本市金钟路(剑河路-北翟路)市政配套道路工程可行性研究报告。2010年10月12日，上海市规划和国土资源管理局向上海市长宁区住房保障和房屋管理局发出通知，同意就上址市政配套工程发给后者建设用地规划许可证。2011年1月，上海市规划和国土资源局向上海淀粉公司和上海市长宁区土地资源储备中心发布通知，确认长宁区图示范围国有土地9,439.10平方米用于金钟路(剑河路-北翟路)新建住宅市政配套工程建设，收回上述土地使用权，其中原系出让方式取得的土地使用权定于2011年7月12日收回，原系其他方式取得的土地使用权定于2011年2月12日收回。2011年5月，上海淀粉公司收到关于北翟路XXX弄XXX号房屋被收购的正式通知，并商讨有关动迁补偿等事宜。原告陈述租赁合同期满后，原、被告双方口头达成一致将租期延长至2013年3月底。至2013年3月底的租金，被告也已全部付清。2013年9月9日，上海市长宁区住宅建设管理中心(甲方)与上海淀粉公司(乙方)签订《协议书》，甲方对乙方拥有的长宁区北新泾街道204街坊17丘规划道路红线内的土地及其上的建筑物(以下简称被拆房屋)事实搬迁补偿。搬迁补偿费总额为8,300万元，搬迁补偿费包含但不限于以下三部分组成：甲方向乙方支付的土地使用权和房屋所有权的补偿费为人民币5,200万元，甲方向乙方支付迁移过程中的经营损失补偿费为1,500万元，甲方向乙方支付其他的费用(主要用于停产停业、设备迁移、移地经营、室内外装修损失、搬迁奖励、租赁户清退、断电、断水、断煤气、断通讯、人防消耗等相关成本)为人民币1,600万元。协议生效后的十五个工作日内，乙方向甲方提供乙方上级单位同意对该标的物进行搬迁补偿的批准文件，甲方向乙方支付标的物搬迁补偿费8,300万元的一半，即4,150万元。在完成标的物内全部房屋土地的交接后的十五个工作日内，甲方向乙方支付总补偿费的35%即2,905万元。在完成全部房屋土地交接后的三十个工作日内，乙方需配合甲方沿道路红线筑好围墙，并办妥房地产权证变更手续，甲方再向乙方支付标的物搬迁补偿费的15%即1,245万元。清退过程采取清一户交一户的方式进行。2013年9月27日，上海淀粉公司收到上海市长宁区住宅建设管理中心支付的钱款4,150万元。2013年8月13日，上海市长宁区住宅建设管理中心将被拆房屋的拆房清基协议委托给案外人上海君旭运输发展有限公司进行施工。2014年3月21日，上海淀粉公司(甲方)、上海市长宁区住宅建设管理中心(乙方)与丙方上海君旭运输发展有限公司签订备忘录，确认甲方已经将本市长宁区北翟路XXX弄XXX号甲方公司附图图示范围内房屋已腾空，甲方将上述房屋土地移交给乙方，乙方同时移交给丙方，移交后在该地块房屋内发生的一切事宜，均由丙方全权负责并承担全部责任。原告确认，被告使用的房屋至今仍未交付给上海市长宁区住宅建设管理中心。2014年4月20日，上海淀粉公司给原告出具委托经营管理的通知，称根据双方共同上级公司上海蔬菜(集团)有限公司的决定，原北新泾公司于2013年7月因资产重组并入原告而注销，其所有对外债权债务由原告承担，上海淀粉公司曾于2010年与北新泾公司签订租赁协议一份，约定将北翟路XXX弄XXX号的房产租借给北新泾公司，租赁期限至2014年4月29日，后北新泾公司将前述房产租借给第三方。考虑到对前述房屋经营管理的延续性，上海淀粉公司委托原告在2014年4月29日之后对前述房屋进行统一的经营管理。原告对前述房产的全部事宜包括但不限于安全、环保、消防、出租、纠纷解决、诉讼或仲裁等事宜负全部责任。委托经营管理期间，前述房产如遇到市政规划、动迁等情况，请原告及时告知上海淀粉公司。2014年7月22日，原告向被告发出一封告知书，称双方之间的租赁合同“已于2012年12月31日期满终止。因存在不确定因素，租赁合同明确不予续签，我司已多次通知贵司作好搬离房屋的准备”，并要求被告收到告知书起到7月25日止，尽快派人来洽谈搬离事宜。原告于2015年10月在租赁房屋旁边张贴了“清退告知书”。但被告表示既未看到告知书，也未看到清退告知书。原告确认在书面租赁合同到期后，其没有书面证据证明曾向被告催讨过租金，除被告不认可的告知书及张贴告示外，原告也没有证据证明其向被告要求返还过房屋。目前涉案房屋尚在被告控制中。被告陈述自2013年4月起，被告要求向原告支付租金，原告表示因涉案房屋进入征收，不再收取。审理过程中，本院依申请向原告的工作人员进行调查取证，其中一位为杨培良，现任原告人事部经理，在2003年5月起至2014年11月担任原告市场部经理，负责北新泾菜场的招租工作以及租金收取等工作。杨培良陈述，原告将北翟路XXX弄XXX号的部分房屋分别出租给被告、上海鑫趣商务服务有限公司以及上海懿文会展服务有限公司，书面合同到期后，因国家对该地块有用地计划，未再签订书面合同，但房屋实际仍由各承租人实际使用到现在；租金实际收到2013年6、7月左右，后面的租金不再收取，等国家收储后再行决定；除了前述三承租户不收租金外，在该空地范围内的其他租户也都未收租金。另一位为袁胜荣，2012年10月调任江杨水产市场担任总经理，2004年上半年至2012年10月在原告公司担任总经理。袁胜荣陈述，北翟路XXX弄XXX号房屋及场地的出租主要由市场部及杨培良经理负责，租金减免等市场部有独立的处理权，2010年后由总公司决定租金的减免情况；政府有收储计划后，其曾安排对承租户的补偿情况作初步摸底；公司总部统一安排免除了部分租户的租金，作为对他们的补偿，同时听取他们对政府收储的赔偿方案。原、被告双方对证人证言均无异议。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效。承租期间，原告收到政府通知涉案房屋所在的土地于2011年收回，但具体何时签订协议，原、被告双方均不能确定，故合同届满后双方未续签合同。租期届满后，被告仍在继续使用涉案房屋，原告也未曾要求被告搬离，双方实际处于不定期租赁合同关系，证人证言也证实了此节事实。原告主张合同期满后一直要求被告搬离，被告拒绝搬离，但并未提供自租赁期满后其要求被告搬离的相关证据，至于2014年7月的告知书，被告称从未收到过，原告也无送达的相关凭证，该租赁合同的届满期限与被告所述的届满期限也不相符，本院对此不予采信，对原告的主张也不予采纳。即使2014年7月的催促搬离属实，也只能说明原告在2014年7月22日才提出解除合同收回房屋，也即双方的不定期租赁合同至少持续至2014年7月22日。综上，本院认为原、被告双方存在不定期的租赁合同关系。鉴于原、被告双方租赁关系存续期间，涉案房屋所在的土地被政府收回，根据合同约定发生此种情况，原、被告双方的合同即行终止。原告主张原、被告双方的租赁合同在2012年12月31日已经届满，被告属于逾期返还房屋，本院认为2011年1月上海淀粉公司已经收到政府通知涉案房屋所在的土地于2011年收回，经过协商后于2013年9月9日签订正式补偿协议，至此时原、被告之间的不定期合同即行终止，被告应当将涉案房屋返还给原告。尽管原告主张返还的理由与本院认定不符，但为避免当事人诉累，对于房屋返还的诉请本院予以支持。至于原告要求被告支付租金及使用费，因原告曾与被告口头达成协议，租金不再收取，作为对租赁户的部分补偿，同时商谈最终的补偿方案，足见原、被告双方是要将租金、使用费以及补偿费一揽子解决,现原告单独提出要求支付使用费，本院认为既与双方的真实意思不符，也不利于承租人利益的保护，不利于本案纠纷的彻底解决，故不予准许。双方可另行协商解决。至于原告要求被告迁出设定在涉案房屋上的工商登记，因工商登记的迁出非本院受理范围，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决如下：一、被告上海嘉祖投资管理有限公司应于本判决生效之日起两个月内向原告上海绿苑淀粉有限公司返还本市长宁区北翟路XXX弄XXX号XXX幢原锅炉房一部分及西、北两边空地；二、驳回原告上海绿苑淀粉有限公司的其余诉讼请求。案件受理费4,900元，由原告上海绿苑淀粉有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  胡桂霞人民陪审员  杨耀丰人民陪审员  尹明华二〇一六年十二月十九日书 记 员  徐晓敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。