上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第17110号原告葛顺宝，男，1936年8月8日生，汉族，住上海市青浦区。原告汪佩玲，女，1941年9月8日生，汉族，住同原告葛顺宝。原告葛斌(暨原告葛顺宝、汪佩玲的共同委托诉讼代理人)，男，1968年8月11日出生，汉族，住同原告葛顺宝。被告葛蓉，女，1971年6月29日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人毛嘉，上海市联合律师事务所律师。原告葛顺宝、汪佩玲、葛斌与被告葛蓉合同纠纷一案，本院于2015年5月4日立案受理后，依法适用简易程序于2015年6月30日公开开庭进行了审理，原告汪佩玲、葛斌(暨原告葛顺宝、汪佩玲的共同委托诉讼代理人)，被告葛蓉的委托诉讼代理人毛嘉到庭参加诉讼。后因审理需要，本案依法转为普通程序，由审判员沈肖伟、审判员吕琪，人民陪审员江梅娟组成合议庭，由审判员沈肖伟担任审判长，并于2016年10月27日公开开庭进行了审理，原告汪佩玲、葛斌(暨原告葛顺宝、汪佩玲的共同委托诉讼代理人)，被告葛蓉的委托诉讼代理人毛嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛顺宝、汪佩玲、葛斌诉称，原告葛顺宝、汪佩玲系原告葛斌、被告葛蓉的父母。2014年5月23日因被告急需资金，与三原告签订了一份《协议书》，该协议约定将葛顺宝名下的位于上海市浦东新区上南三村XXX号XXX室房屋变卖，变卖后所得款由三原告与被告各得四分之一。葛蓉在取得该款后应及时将户籍迁出，并应尽最优先速度归还原告葛顺宝、王佩玲的借款5万元。次日，被告收取买受方定金3万元。同年6月15日葛顺宝将上述房屋以1,555,000元出售给案外人，其中1万元用于支付中介费，另2万元作为尾款，待原告与被告户籍迁出后由买受方支付原、被告。之后被告又从葛顺宝账户转取售房款47万元。后由于被告一直未按约定将户籍迁出上述出售房屋，买受方要求葛顺宝承担违约责任，而原告多次催促被告又未果。为此，葛顺宝与买受方又签订了一份《补充协议》，约定由葛顺宝支付买受方保证金5万元(其中2万元为暂存在中介方的尾款)，在2015年12月31日前葛顺宝方将该房屋内的户籍全部迁出，若违约，买受方没收保证金5万元。但被告至今未将户籍迁出该房屋，致使买受方没收了葛顺宝给付的5万元保证金。现根据原、被告签订的协议，被告实际所得的房屋出售款已远远超过其应得的款项388,750元，故原告诉至法院，要求法院判令：1、被告按照2014年5月23日签订的家庭分配买卖协议的约定支付三原告房款111,250元，并归还原告葛顺宝、汪佩玲的借款50,000元，合计161,250元；2、被告支付原告赔偿给案外人的保证金5万元，并承担违约责任。被告葛蓉辩称,一、四方协议虽然由被告签署，但是由被告签在白纸上，交给原告，原告说去办理相关手续，直到开庭看到。二、被告一共收到原告葛顺宝给付36万元，被告向原告葛顺宝、汪佩玲转账127,918.42元，另外曾为两原告垫付购房款7万元。即使真的如原告所说借款5万元，那么被告收到款项不足38万元，原告没有履行完成其义务，因此被告无需返还款项，不应由被告承担违约责任。综上，要求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告葛顺宝、汪佩玲系原告葛斌、被告葛蓉的父母。2014年5月23日因被告急需资金，与三原告签订了一份《协议书》，该协议约定将葛顺宝名下的位于上海市浦东新区上南三村XXX号XXX室唯一一套房屋变卖，变卖后所得款由三原告与被告各得四分之一。葛蓉在取得四分之一款项后，自行处理其户籍迁移问题，另葛蓉应尽最优先速度归还之前向原告葛顺宝、王佩玲所借的借款5万元。次日，被告收取买受方定金3万元，并以葛顺宝的名义出具了一份收条。同年6月15日葛顺宝将上述房屋以1,555,000元出售给案外人，被告从之前收取的定金3万元中取出1万元支付给中介公司中介费1万元。2014年6月17日，葛蓉从葛顺宝的账户转账30万元到葛蓉账户。2014年6月22日，被告书写了一份《承诺书》，内容为葛蓉收到卖房款四分之一后，再不与家里有任何经济往来。2014年6月26日，葛蓉又从葛顺宝账户中转账6万元。2014年8月17日在办理该房屋过户手续时，买受方又交给被告现金75,000元。后由于原、被告未按约定将户籍迁出上述出售房屋，买受方即发律师函给葛顺宝，要求尽快将该房屋内的户籍全部迁出，否则将依法追究其违约责任。后三原告与买受方协商，葛顺宝于2014年11月6日与买受方又签订了一份《补充协议》，约定由葛顺宝支付买受方保证金5万元(其中2万元为暂存在中介方的尾款)，在2015年12月31日前葛顺宝方将该房屋内的户籍全部迁出，若违约，买受方没收保证金5万元。在该份协议签订之前原告葛顺宝方也将该情况及《补充协议》内容以电话形式告知被告，但被告以钱款未到位为由不同意迁移户籍。2014年11月17日，买受方将购房贷款101万元转入葛顺宝账户。同月19日葛顺宝按《补充协议》约定支付买受方丈夫5万元(包括之前未收取的尾款2万元)。可之后原告方虽按《补充协议》约定的时间将原告方户籍迁出出售房屋，但被告却至今未将户籍迁出该房屋，期间，原告多次催促被告将户籍迁出，但未果，致使买受方没收了原告给付的5万元保证金。现原告根据上述四方签订的协议及时间所得的房屋出售款，认为被告实际所得的房屋出售款已远远超过其应得的款项388,750元等为由涉讼。另查，2014年3月30日原告葛顺宝、汪佩玲因购买江苏省昆山市淀山湖镇万园路XXX号房屋，被告使用信用卡代为支付购房意向金3万元，但该房屋买卖未能成功。2014年7月26日因葛顺宝、汪佩玲购买嘉景丽都78栋2单元1805室房屋，葛蓉又使用信用卡支付购房意向金4万元。对上述两次房屋买卖，被告称第一次房屋买卖未成功后，相关单位即将该款退还葛顺宝、汪佩玲，但葛顺宝、汪佩玲收到了3万元退款后也未予归还葛蓉，且葛顺宝及汪佩玲也未将之后垫付的4万元归还被告。对此，葛顺宝、汪佩玲虽称上述7万元已归还葛蓉，并提供了两原告多张银行对账单，欲证明被告从葛顺宝及汪佩玲银行账户内陆续取款93,700元，但无法证明银行对账单上的取款金额系被告取走，并用于归还被告支付的7万元意向金之事实。除此之外，原告在庭审中因被告户籍至今未迁出出售房屋，要求被告赔偿5万元保证金外，还要求被告承担其他违约责任，但目前除5万元保证金被买受方没收外，尚未产生其他违约责任。另原告称2014年6月15日买受方汇入葛顺宝账户44万元后，该卡一直由被告使用，被告除当日转账2万元支付中介费外，还从该账户内取现5万元。同年9月1日被告又从该账户内取款6万元，但对原告的上述陈述，被告予以否认。之后原告方也未能提供确凿证据证明其主张。至于原告葛顺宝、汪佩玲主张的5万元借款，两原告除提供四方协议外，未提供其他证据予以证明。庭审中，被告称，四方协议上被告的签名是三原告欺骗被告所写，应为无效，并称因原告葛顺宝、汪佩玲经济困难，多次向被告借款，为此被告分别于2014年1月2日转账37,000元给葛顺宝、2014年1月15日转账60,900元至葛顺宝、2014年1月16日转账给葛顺宝29,870元、2014年1月29日转账给葛顺宝148.42元。但对此葛顺宝称，被告让葛顺宝去她单位附近开了两张银行卡，被告通过该卡将钱款转账至国外，结果被骗，卡一直在被告处。根本不存在借款的事实。但之后，被告对其上述主张未能提供证据予以证明。上述事实，由原、被告的庭审陈述，原告提供的协议书、银行对账单、被告出具的承诺书、房屋买卖合同、补充协议书、收条、律师函及回复、电话录音整理资料及证人证言，被告提供的银行明细及法院调取的银行明细在案佐证。本院认为：针对本案的争议焦点：1、四方签订的《协议书》是否有效。审理中，被告虽称该《协议书》上的内容是在被告签名后原告方事后添加，但对该主张被告并未提供证据予以证明，且从之后被告出借的《承诺书》内容看，被告对出售该房屋后其可得四分之一房款是明知的，况且，在庭审中被告也表示因为四分之一房款未得到，故不同意将户籍迁出出售房屋，因此，综上理应认定原、被告签订的《协议书》是双方当事人真实意思表示，依法有效。2、被告已取得多少房屋出售款。根据原告提供的36万元的银行对账单、证人证词及被告自认，被告在房屋出售后实际取得房款465,000元，其中1万元按原告陈述被告已用于支付中介费。审理中，被告虽否认收到买受方交付的定金3万元及现金75,000元，但法院在传唤证人到庭作证前,也传唤被告本人必须到庭接受询问，但被告却无故缺席，由此产生的不利的法律后果应由被告自行承担。至于原告方因未能提供确凿证据证明被告从原告葛顺宝账户内另取现11万元，故原告主张该款已由被告取走之主张，无事实依据，本院不予采纳。3、原告葛顺宝、汪佩玲是否借款给被告5万元。虽然两原告未能提供给付凭证，但从原、被告签订的《协议书》内容可以看出，被告对之前向两原告借款5万元之事实并无异议，且也承诺尽快归还两原告，因此，原告葛顺宝、汪佩玲要求被告归还借款5万元之诉讼请求，于法有据，本院应予支持。4、被告于2014年1月分四次转入原告葛顺宝账户的钱款是否系原告葛顺宝、汪佩玲向被告所借，与被告转账取得36万元是否有关。首先，被告未能提供证据证明上述款项系原告葛顺宝、汪佩玲向被告所借之事实；其次，从2014年5月23日双方签订《协议书》时间及内容看，也可印证葛顺宝、汪佩玲不存在向被告借款之事实，相反被告还欠葛顺宝、汪佩玲5万元，因此，被告主张2014年1月转给葛顺宝账户的钱款系借款，无事实上和法律上的依据，本院不予采纳。另被告取得的36万元系房屋出售后，且金额与被告所称的借款金额明显不符，故也不存在该款系原告葛顺宝、汪佩玲归还被告钱款之事实。5、被告为原告葛顺宝、汪佩玲垫付的意向金7万元，庭审中，原告葛顺宝、汪佩玲虽提供了多张银行对账单，欲证明被告从原告葛顺宝及原告汪佩玲银行账户内陆续取款93,700元，其中7万元用于归还被告垫付的意向金，但原告葛顺宝、汪佩玲提供的银行对账单上除能证明每笔取款时间及金额外，并不能证明银行对账单的钱款系被告取走，且用于归还被告支付的7万元意向金之事实。因此，被告要求该7万元在本案中一并处理，并无不当，本院予以准许。综上，根据原、被告一致认可的被告应得房屋出售款388,750元、被告已收到的出售款及原告葛顺宝、汪佩玲之间的债务相抵原则，被告应返还原告46,250元。6、关于原告要求被告赔偿5万元保证金及承担其他违约责任之诉求。根据原告葛顺宝与买受方签订的《上海市房地产买卖合同》约定，户籍应在办理过户手续后七日内迁出，而被告对该约定也是明知的，之后被告也知道买受人一直在催促房屋出售方即原告葛顺宝在约定的合理时间内将该房屋内的户籍全部迁出，否则买受方会没收原告葛顺宝交付的5万元保证金，却至今未将户籍迁出该房屋，致使原告方造成经济损失，实属不当，故原告要求被告赔偿保证金5万元之诉求，于法有据，本院应予支持。至于原告方要求被告处赔偿5万元外还应承担其他违约责任之诉求，因目前尚未产生其他违约损失，故原告方的该部分诉请，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：一、被告葛蓉于本判决生效之日起十日内归还原告葛顺宝、汪佩玲、葛斌46,250元；二、被告葛蓉于本判决生效之日起十日内赔偿原告葛顺宝、汪佩玲、葛斌保证金5万元；三、驳回原告葛顺宝、汪佩玲、葛斌其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,468元，由原告葛顺宝、汪佩玲、葛斌负担2,432元，被告葛蓉负担2,036元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈肖伟审 判 员  吕 琪人民陪审员  江梅娟二〇一六年十二月十三日书 记 员  孙文灏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金