三亚市城郊人民法院民事判决书（2015）城民一初字第2704号原告：王海根，男，1966年7月13日出生（公民身份号码×××），汉族，现住山西省忻州市。委托代理人：张雪宇，海南祥瑞律师事务所律师。委托代理人：张仁怀，海南祥瑞律师事务所实习律师。被告：海南东兰投资有限公司。住所地三亚市外贸路三亚茶叶进出口公司宿舍楼****。法定代表人：魏泽诚，该司总经理。第三人：海南衍宏中金投资有限公司。住所地海南省海口市大同路**。法定代表人：肖文平，该司总经理。委托代理人：秦何森、潘国茂，该公司员工。第三人：胡平飞，女，1966年5月23日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住北京市丰台区。第三人：付国军，男，1972年1月18日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住北京市丰台区。共同委托代理人：武洪喜，海南尚邦律师事务所律师。原告王海根诉被告海南东兰投资有限公司（以下简称：东兰公司）、第三人海南衍宏中金投资有限公司（以下简称：衍宏中金公司），胡平飞、付国军商品房销售合同纠纷一案,本院于2015年5月18日立案后,依法组成合议庭，后因东兰公司法定代表人魏泽诚涉嫌合同诈骗一案的审理结果与本案处理有利害关系，本案于2015年8月6日中止审理，中止情形消失后，本案于2016年8月18日恢复审理，于2016年9月7日公开开庭进行了审理，因衍宏中金公司、胡平飞、付国军与本案存在利害关系，本院当庭通知衍宏中金公司、胡平飞、付国军作为本案第三人参加诉讼，衍宏中金公司、胡平飞、付国军均同意放弃举证期和答辩期。原告王海根的委托代理人张雪宇、张仁怀、被告东兰公司的法定代表人魏泽诚，第三人衍宏中金公司的委托代理人潘国茂，第三人胡平飞、付国军的共同委托代理人武洪喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王海根向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告所签订的《新浪国际公馆认购书》系合法有效；2、判令被告协助原告办理新浪国际公馆1-3103号产权证至原告名下；3、判令被告将新浪国际公馆1-3103房交付给原告使用；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年2月14日，原被告双方签订《新浪国际公馆认购书》，约定被告将新浪国际公馆1-3103号房出卖给原告。合同签订当日，原告依照合同约定向被告支付定金20万元，而后，共计向原告支付房价款222万元。但被告却一直未将上述房产交付给原告并协助原告办理产权证。其后，原告获悉被告已将新浪国际公馆1-3103号房预售备案给衍宏中金公司，但被告与该公司之间实为借贷关系，以该房产作为担保物签订房屋买卖合同，属于以房抵债，违反《物权法》对"流押"的禁止性规定，应属无效合同。综上，原告认为原被告所签《新浪国际公馆认购书》系合法有效的合同，该房产应归原告所有，被告有义务协助原告办理产权证至原告名下，现原告为维护自身权益，特诉至法院，请求判如所请。被告东兰公司辩称：答辩人是卖房给王海根没有错，但是价格不对，当时王海根要四套，所以打折后价格很低。但是后来只要了一套，因此价格起码还要多加20%。对于王海根要求继续履行认购书，答辩人不同意。答辩人认为王海根已超过付款时间付款，王海根已违约，答辩人有权处理该房屋。第三人衍宏中金公司述称：一、2011年11月10日，东兰公司与衍宏中金公司签订《商品房买卖合同》，将包含本案房屋在内的23套商品房出售给衍宏中金公司，并到房管部门办理了预售登记手续，作为东兰公司向曾秋榕、杜协长借款3000万元的担保。该3000万元借款还清后，2012年6月19日东兰公司同意将上述房产继续备案作为东兰公司向陈璟借款1500万元的担保，后陈璟将该债权转让给衍宏中金公司，根据《商品房买卖合同》、《债权转让协议》及《补充协议》的约定，东兰公司应为衍宏中金公司办理房产证。原告说近三年来衍宏中金公司没有要求东兰公司办理房产交付手续、对原告已居住一年多也没提出异议与事实不符。衍宏中金公司在多次催促东兰公司交付房屋和办证无果后，已于2013年9月7日向三亚市中级人民法院提起诉讼，请求法院判令东兰公司为衍宏中金公司办理上述房产的所有权证书并交付房产。二、根据2011年3月3日，三亚市人民政府颁布实施的《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强我市房地产市场调控工作的通知》，该通知第六条："...对已拥有2套以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市1年以上（含1年）的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市主城区向其售房。"王海根购房时在该通知的有效期间，王海根也未提供其在三亚市1年以上（含1年）的纳税证明或社会保险缴纳证明，因此，王海根根本不符合在三亚市购房的条件，依法不应受到法律的保护。综上，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。第三人胡平飞、付国军共同述称：原告王海根与被告签订的认购书中约定有支付期限，王海根没有按约定支付购房款是违约行为，合同应视为解除了，被告有权处分该房屋，所以之后被告与我方签订的买卖合同是合法有效的，对于原告的诉求应予以驳回。本院经审理认定事实如下：位于三亚市××区的新浪国际公馆项目由东兰公司开发建设，分为西塔楼（即**楼）和东塔楼（即**楼）两栋，项目批准预售时间2010年12月24日，批准预售房屋为西塔楼603、703、803、806、903、906房，第十至三十层；东塔楼706、806、903、906房、第十至三十层，商业用房第一层。东、西塔楼均已建设完工，现在尚未经有关部门竣工验收合格，也未办理大产权证。2012年2月14日，王海根与东兰公司签订一份《新浪国际公馆认购书》，约定：王海根认购东兰公司的新浪国际公馆1-3103号房，建筑面积90.62平方米，套内建筑面积71.62平方米；房屋单价24497.9元/平方米，总价222万元，定金20万元；于2012年2月29日之前补齐总房款的50%即91万元，于2012年3月14日付房款的50%即111万元，汇入东兰公司指定账户，逾期视为自动放弃认购所交定金概不退还，东兰公司有权将房屋另行处理；本认购书在买卖双方签字盖章且买受人二日内交纳定金后生效，待双方签订《商品房买卖合同》之日起本认购书自动终止。认购书中注明送家电、家私，送车位一个，送床上用品，带精装修5000元/平方米的标准，以样板间为准，送床上用品。签订认购书当日，王海根向东兰公司支付认购1-3103号房定金20万元。2012年3月22日，王海根的妻子陈计平通过银行转账的方式向被告支付1-3103号房款172万元，共支付房价款192万元。2013年2月22日，胡平飞、付国军与东兰公司签订《新浪国际公馆认购书》，将涉案房屋以240万元的价格卖给胡平飞、付国军。其后，胡平飞、付国军与东兰公司于2013年3月30日签订《商品房买卖合同》，并支付全部购房款240万元。现涉案房屋空置无人占用。另查明，2011年11月10日，衍宏中金公司与东兰公司签订九份《商品房买卖合同》，约定东兰公司将其开发的位于三亚市××区"新浪国际公馆"的西塔楼1-2701、1-2802、1-2905、1-3103、1-31O5东塔楼2-903、2-2201、2-2803、2-2903号共计9套房产出售给衍宏中金公司。2011年11月11日，上述九份合同在房管部门办理了商品房预售备案登记手续。2012年5月23日，衍宏中金公司与东兰公司签订了《商品房回购协议》，约定衍宏中金公司以实际交易总价款1200万元（衍宏中金公司指定曾秋榕代付全部购房款）购买东兰公司上述9套房产，由东兰公司在2012年11月23日前以总价1416万元的价格回购上述9套房产，如逾期未全额支付回购款的，视为东兰公司放弃回购权利；东兰公司应在2012年11月23日前无条件为衍宏中金公司办理产权证书。2012年5月25日，衍宏中金公司通过曾秋榕账户将款项12OO万元付到东兰公司法定代表人魏泽诚的账户。以上事实有《新浪国际公馆认购书》、收款收据、银行个人结算业务申请书、户口本、《商品房买卖合同》、《商品房回购协议》、银行转账单及当事人的陈述等在案佐证,并经举证、质证，足以认定。本院认为：新浪国际公馆项目取得商品房预售许可证后，东兰公司有权将该项目房屋进行出售。三亚市所出台的限购政策不属于法律法规的强制性规定，因此，王海根与东兰公司就1-3103房签订的《新浪国际公馆认购书》系双方真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制性规定，该认购书合法有效，双方应恪守履行合同义务。原告王海根关于要求确认其与东兰公司就1-3103房签订的《新浪国际公馆认购书》合法有效的主张，于法有据，本院予以支持。王海根与东兰公司签订认购书后，已依约支付了全部购房款，应认定王海根与东兰公司之间存在合法有效的商品房买卖合同关系。关于合同的履行问题。由于认购协议约定王海根逾期付款则视为自动放弃认购，东兰公司有权将房屋另行处理。协议约定最后一期付款时间为2012年3月14日，付款总额应达到222万元。但王海根于2012年3月22日仅付款达到192万元，不仅付款时间已超出协议约定，而且付款总额也未达到协议约定的数额。可见王海根在认购协议履行中确实已违约，东兰公司主张王海根违约成立，本院予以认定。对于尚未交纳的购房款王海根主张以赠送的车库、装修和家私家电价值与购房款进行了抵扣，但东兰公司不认可，也不愿意继续将该房屋出售王海根，且表示王海根若要继续购房也不再享受优惠价和赠送，本院对于王海根要求抵扣房款的主张不予支持。另，王海根所提供的《关于王海根购新浪国际四套商品房的情况说明》是由其单方自行向三亚市公安局经侦大队所作的陈述材料，并未有东兰公司的签章确认，东兰公司法定代表人魏泽诚也不认可该陈述内容，情况说明上的见证人也未出庭作证，故本院对该份情况说明不予采信。经查，被告东兰公司与第三人付国军、胡平飞于2013年3月30日就涉案房屋签订《商品房买卖合同》后，第三人付国军、胡平飞依据合同约定已向东兰公司支付全部购房款，对此被告当庭予以认可，故在第三人付国军、胡平飞和王海根在与被告就1-3103房签订的合同均有效的情况下，第三人付国军、胡平飞签订的合同应当优先履行。原告王海根可以其与东兰公司签订的认购书无法继续履行为由请求解除合同来主张权利。关于衍宏中金公司与东兰公司就涉案房屋所签订商品房买卖合同效力问题。首先，衍宏中金公司与东兰公司所签订的包括涉案1-3103房在内的23套房屋的商品房买卖合同，一开始是作为曾秋榕、杜协长与东兰公司之间3000万元借款关系的担保，该笔借款还清后，后又以其中9套（包括本案1-3103号房在内）的已备案给衍宏中金公司的房屋的商品房买卖合同继续作为曾秋榕与东兰公司之间1200万元借款关系的担保，双方不存在真实的商品房买卖的意思表示。其次，作为担保的《商品房买卖合同》在行政机关办理了备案登记，基于《物权法》和《城市房地产管理法》的相关规定，买卖合同预告备案登记之后可以取得对抗第三人的效力，债务人在债务到期之前将商品房卖给第三人将无法办理所有权变更登记，即，尽管只是合同担保，但债权人可以结合行政管理手段，避免标的物被转让，实现准担保物权的效果，这种"准担保物权"有违物权法定这一物权法的基本原则。再次，在以商品房买卖合同作为借款关系的担保中，实际对借款合同发生担保作用的是商品房买卖合同的标的物，债权人通过房地产买卖合同在债务到期之前就固定了担保物的价值，且由于预售备案登记的存在，债务人不可能另行通过交易途径实现担保物的市场价值，房地产买卖合同事实上达到了"流押（质）"契约的效果，这与《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定："抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。"相违背，因此，衍宏中金公司与东兰公司为担保借款就本案1-3103房所签订的《商品房买卖合同》应为无效合同。关于涉案房屋的交付和过户登记。涉案的新浪国际公馆项目尚未经竣工验收合格，不具备法律意义上合格房屋交付的条件，该项目也未办理大产权证，涉案房屋办理产权过户手续的条件同样未成就，况且王海根在履行《新浪国际公馆认购书》中已违约，东兰公司不同意继续履行，王海根主张将涉案1-3103房产权过户其名下并交付房屋没有合法依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条的规定,判决如下:一、确认原告王海根与被告海南东兰投资有限公司于2012年2月14日签订的《新浪国际公馆认购书》合法有效；二、驳回原告王海根的其他诉讼请求。案件受理费24560元（原告王海根已预交），由被告东兰公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判长 吴小慧审判员 谭光华审判员 陈孟灿 二○一六年十二月二十二日书记员 唐安东附相关法律规定:中华人民共和国民法通则第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。中华人民共和国合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的"强制性规定"，是指效力性强制性规定。中华人民共和国民事诉讼法第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十三条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。