重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0108民初7636号原告周德全，男，1972年5月30日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托代理人李微，重庆升正律师事务所律师。被告周德惠，女，1971年2月27日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托代理人李浪（特别授权），重庆普恩律师事务所律师。被告陈威，男，1992年6月2日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托代理人李浪（特别授权），重庆普恩律师事务所律师。原告周德全与被告周德惠、陈威房屋买卖合同纠纷一案，本院依法受理后，由本院代理审判员姚静婷独任审理，适用简易程序于2016年11月17日第一次公开开庭、2016年11月30日第二次公开开庭对本案进行了审理。原告周德全及其委托代理人李微，被告周德惠及其委托代理人李浪，被告陈威的委托代理人李浪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周德全诉称：原、被告双方签订了《房屋买卖协议》，约定原告以602000元的价格购买二被告所有的位于重庆市南岸区海棠溪街道敦厚街36号14栋24-9的房屋。协议签订后，原告按约定将房款打入被告指定的银行账户，但是被告文案约定在30日内办理出产权变更登记手续，被告已经构成违约。原告为维护自身合法权益起诉来院，要求：1、判决被告将诉争的重庆市南岸区海棠溪街道敦厚街36号14栋24-9办理产权变更登记至原告名下；2、本案诉讼费用、保全费由二被告承担。被告周德惠辩称：确实收到了原告支付的房款，但是该款本应用于清偿诉争房屋上的银行贷款，办理解除抵押手续后过户给原告。但是该款项被银行划走用于归还了被告周德惠的另外一笔银行贷款，因此诉争房屋没有清偿房贷也没有解除抵押，导致不能过户。现被告愿意与银行协商办理解除银行抵押事宜，愿将诉争房屋过户给原告。被告陈威的答辩意见与被告周德惠一致。原告周德全向本院提交以下证据以支持其诉讼请求：1、《房屋买卖协议》，用以证明双方关于涉案房屋的买卖关系以及相关约定的内容；2、中国农业银行借记卡交易明细，用以证明2015年11月2日原告向被告支付购房款602000元；被告周德惠、陈威对证据1、证据2真实性均无异议，认可收到该笔房款。被告周德惠、陈威向本院提交以下证据以支持其抗辩理由：3、2013年11月19日招商银行《个人授信及担保协议》，用以证明被告以诉争房屋为抵押物办理了银行贷款，贷款金额为60万元；4、2013年11月25日《重庆市房地产抵押合同》，用以证明被告将诉争房屋办理了抵押登记手续；5、2012年11月13日招商银行《人贷款借款合同》，用以证明原告在招商银行另有一笔贷款，原告支付的房款被银行划走用于偿还该笔贷款；6、招商银行户口历史交易明细表，用以证明2015年11月2日原告支付的房款刚到被告周德惠账户就被银行转走；7、重庆市南岸不动产登记中心《房屋登记信息查询证明》，用以证明诉争房屋现仍在二被告名下，有招商银行的抵押权，以及南岸区人民法院的查封。原告对二被告举示的上述证据真实性均无异议，但认为被告与银行之间的纠纷与原告购房无关。根据原、被告的陈述，综合庭审中举示的证据情况，本院经审理查明：原告周德全与被告周德惠系姐弟关系。原、被告双方签订《房屋买卖协议》，约定原告以602000元的价格购买二被告所有的重庆市南岸区海棠溪街道敦厚街36号14栋24-9号房屋（产权证号106房地证2012字第XXXX号）。合同第二条载明：“甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，双方均知晓该房屋的权属情况：甲方在招商银行重庆分行存在一笔金额为人民币陆拾万元整的贷款，并将该房屋抵押给招商银行【抵押合同登记号：（2013）抵押字XXXXXXX】，本协议签订后，甲方根据本协议第四条乙方的价款支付情况办理相应产权手续。”第四条约定：“房屋价款。乙方自签订本协议之日起3日内一次性支付房款，且将房款打入甲方指定的银行账户：招商银行：XXXXXXXXXXXX6631，该账户为甲方在招商银行办理上述贷款的指定扣款账户，用于偿还甲方在掌上银行的上述贷款，解除房屋上设置的抵押。甲方保证在乙方付款完毕30日内配合完成产权变更登记手续，逾期未办理的，甲方需按已付房款的每日万分之五向乙方支付违约金。”另，双方在房屋买卖协议上并未签署时间，但双方一致陈述该合同是在2015年11月1日签订的，且诉争房屋现由原告居住使用，对上述事实本院予以认可。2015年11月2日，原告向被告周德惠的招商银行账户（XXXXXXXXXXXX6631）转账602000元。另外，到账时间为2015年11月2日13:20:33，但在2015年11月2日13:20:36该账户支出个贷交易6020815.44元。被告陈述系被银行划走用以归还其2012年11月13日的贷款。另查明，2012年11月13日，被告周德惠与招商银行重庆分行签订《个人贷款借款合同》，约定贷款金额94万元，借贷期12个月，从2012年11月13日到2013年11月13日，扣款账号为XXXXXXXXXXXX3139。2013年11月19日，被告周德惠又与招商银行重庆分行签订《个人授信及担保协议》，以诉争房屋作抵押，贷款60万元，期限36个月，从2013年11月19日到2016年11月19日止，扣款账号为XXXXXXXXXXXX6631。同年11月25日，诉争房屋办理了抵押登记手续。另查明，截止2016年11月18日，诉争房屋上存在招商银行重庆分行的两项抵押权，2016年8月30日因本案纠纷由原告申请的本院的司法查封，以及2016年10月31日南岸法院的查封。本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，双方应依照《合同法》第六十条之规定，履行各自的合同义务。原告在支付全部房款后，被告应按约定办理解除诉争房屋抵押手续、办理变更登记的合同义务。但被告未按约定履行合同义务，其行为已构成违约。被告抗辩称，原告支付的房款在其不知情的情况下被银行划走偿还另一笔94万的贷款，并非故意违约不解除抵押权。本院认为，被告周德惠所称的另一笔贷款即2012年11月13日金额为94万元、扣款账号为XXXXXXXXXXXX3139的贷款，但该笔贷款期限在2013年11月13日已届满；原告在2015年11月2日向被告周德惠卡号为XXXXXXXXXXXX6631的账户内转账，且该卡系2013年11月19日金额为60万元的银行贷款的扣款账户。被告周德惠称2012年签订的金额为94万元的贷款每年都会续期，但并未举示后续的贷款合同，对此主张，本院认为在无证据和合同约定的情况下，被告应承担举证不能的不利后果。且被告周德惠不能合理解释招商银行重庆分行为何在94万元的贷款借期期满近两年后从其另一账户转账还款，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故对被告的相关抗辩主张，本院不予认可。关于诉争房屋的所有权变更登记问题。本院认为，原、被告双方虽存在房屋买卖合同关系，但诉争房屋设有招商银行重庆分行的抵押权，他项权利并未涤除，依照《物权法》第一百九十一条第二款之规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。据此，因抵押权人招商银行重庆分行明确表示不同意抵押人，即本案被告周德惠转让诉争房屋的所有权，因此，本院认为涉案房屋所有权变更登记的条件尚不成立，对原告要求二被告办理诉争房屋产权转移登记手续，将诉争房屋登记至原告名下的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十条，《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，判决如下：驳回原告周德全的诉讼请求。案件受理费减半收取4950元，由被告周德惠、陈威负担（原告已缴纳，被告于本判决生效后三日内支付给原告）。保全费3570元，由原告周德全负担（已缴纳）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉的案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。（此页无正文）代理审判员  姚静婷二〇一六年十二月一日书 记 员  文 青