上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初16655号原告：顾雪云,男,1955年12月27日生,汉族,住上海市松江区。委托诉讼代理人：魏乃城，上海以恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：周成松，上海以恒律师事务所律师。被告：陈平,男,1964年4月9日生,汉族,住上海市松江区。委托诉讼代理人：徐浩，上海志君律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄建刚，上海志君律师事务所律师。原告顾雪云诉被告陈平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月9日立案后，依法适用简易程序于2016年11月11日公开开庭进行了审理。原告顾雪云的委托诉讼代理人魏乃城、周成松，被告陈平的委托诉讼代理人徐浩、黄建刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾雪云向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》，配合原告将上海市松江区翔峰路XXX弄XXX号XXX室的房屋交付原告并过户到原告名下；2，被告支付原告违约金，每日按原告已付款人民币107万元的日万分之五计算，自2016年9月1日起支付至将上述房屋实际过户并交付给原告之日止。事实和理由：2016年6月20日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将上海市松江区翔峰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)以355万的价格出售于被告；原告于签订买卖合同当日支付被告人民币(以下币种同)107万元，剩余房款248万元以银行贷款方式支付；原、被告双方在涉案房屋过户前30天，按照松江区交易中心要求到房产交易中心办理审税手续，在2016年8月31日前，原、被告双方到房产交易中心办理过户手续，如原告获批的银行贷款不足的，原、被告双方在松江区房产交易中心办理过户手续当日，原告以现金方式补足，并就违约责任等其他事宜进行了约定。上述买卖合同签订当日，原告依约支付了107万元的房款，嗣后，原告依约向银行递交了贷款资料，积极配合银行申请贷款。2016年8月23日，原告获得银行贷款审批。随后，原告多次要求被告在2016年8月31日前共同前往松江房产交易中心办理过户手续，然而，被告拒绝履行合同，原告多次催告未果，遂诉至法院。被告陈平辩称，本案是原告违约在先，所以不同意继续履行合同和支付违约金。根据房屋买卖合同补充条款第8.2条，有关于原告贷款的特别约定，原告未按照约定及时办理贷款，被告有权解除合同。经审理查明：被告陈平系涉案房屋的权利人。2016年6月4日，原告顾雪云向被告陈平转账支付定金80,000元，于次日转账支付定金20,000元。2016年6月20日，被告陈平作为卖售人(甲方)、原告顾雪云作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由乙方受让甲方涉案房屋，转让价款3,550,000元；甲、乙双方同意，甲方于2016年9月30日前交付该房屋并通知乙方进行验收交接；2016年8月31日之前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按如下条款处理：每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款万分之五的违约金，……;补充条款(一)第8.1条约定，若乙方的购房贷款不足申请的额度，则乙方应于甲、乙双方至上海市松江区房地产交易中心办理房屋过户手续，且交易中心出具收件收据当日，以现金方式补足该不足部分，……；补充条款(一)第8.2条约定，乙方于签订本合同后20个工作日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若乙方为按约定及时办理贷款申请手续，则甲方有权单方面解除本合同，乙方应按本合同第九条之约定的违约金比例承担违约责任；补充条款(一)第10条约定，甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则甲方应按本合同第十条约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条约定违约金比例承担违约责任；补充条款(一)第11条约定，甲、乙双方约定该房屋买卖过程中所需各项税、费全部由乙方支付，甲方为净到手价格，乙方贷款所需费用全部由乙方承担；合同附件三付款协议约定，1、乙方于签订买卖合同当日向甲方现金支付房款计1,070,000元，包括之前已付给甲方定金100,000元；2、乙方于甲乙双方共同至上海市松江区房地产交易中心办理该房屋的交易手续，甲乙双方约定乙方以银行贷款方式支付甲方房款2,480,000元，此款由银行一次性打入甲方指定账号。合同另对其他事宜进行了约定。上述合同签订当日，原告向被告转账支付970,000元房款。当日，原、被告双方前往光大银行和中信银行咨询相关贷款事宜，原告向中信银行办理了申请贷款手续。2016年7月29日，原告顾雪云向被告陈平出具催告函，载明：“由于贷款审批以及总房款银行评估问题，贷款合同不得已更换了2家银行，现第三家银行已经通过预审，要求被告于收到催告函后2日内，前往贷款指定银行办理贷款手续。”审理中，原、被告确认该第三家银行为上海银行。2016年8月23日，原告顾雪云收到中信银行短信通知，载明：原告提交的贷款申请已初审通过，授信/贷款金额1,400,000元，该行近期将与原告联系办理后续贷款事宜。2016年8月26日，被告陈平向原告顾雪云发出解除房地产买卖合同的手机短信。截至2016年11月11日，被告陈平已将870,000元房款退还原告顾雪云，尚有200,000元房款留于被告处。审理中，原告顾雪云提供了银行流水一份并述称，关于购房贷款不足的部分，原告有能力且同意于过户当日以现金方式补足给被告。而被告陈平则认为，合同约定的第二笔购房款2,480,000元应全部是银行贷款，但根据原告发出的催告函载明，原告于2016年7月29日才找到可供足额贷款的银行，已超过双方约定的签订合同后的20个工作日，被告依约有权单方解除房地产买卖合同。诉讼中，原告自愿将其第二项诉讼请求调整为：被告支付原告违约金，每日按原告已付款项人民币107万元的万分之三计算，自2016年9月1日起支付至被告将涉案房屋过户至原告名下之日止。诉讼中，原告于2016年12月5日将涉案房屋的剩余购房款335万元交付本院。以上事实，有上海市房地产买卖合同、收据、中国农业银行业务凭证、电子回单、交易明细清单、催告函、短信记录以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，当事人均应恪守履行。其次，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，关于第二笔2,480,000元的购房款，虽然双方约定以贷款方式由银行一次性打入被告账户，但对于原告贷款不足的后果，双方于合同补充条款(一)第8条第(1)款作了特别约定，即原告应于办理过户手续当日以现金方式补足被告。故在双方办理过户手续之前，被告应积极配合原告办理贷款手续，亦应在原告贷款审批不足时给其现金补足的机会，现被告在过户之前即以原告贷款不能为由主张解除合同，阻断了合同履行的可能性，缺乏事实和法律依据，其行为已构成违约，应当承担继续履行等违约责任。原告主张被告交付房屋并过户，于法有据，本院予以支持。另，过户过程中产生的所有税费按约应当全部由原告承担。关于被告辩称的原告没有及时办理贷款问题，合同补充条款(一)第8条第(2)款约定，原告应于合同签订后20个工作日内备齐贷款资料并办理贷款申请手续，而本案原告于合同签订当日即向中信银行申办了贷款手续，符合合同约定。故对于被告的辩称意见，本院不予采纳。再次，诉讼中，原告自愿将其诉讼请求调整为被告以已付款107万元为本金，按照每日万分之三的标准支付原告自2016年9月1日起至被告将涉案房屋过户至原告名下之日止的违约金，于法不悖，本院予以支持。最后，诉讼中原告自愿将涉案房屋的剩余购房款335万元交付本院，作为购买涉案房屋的对价支付给被告，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告陈平于本判决生效之日起十日内协助原告顾雪云将位于上海市松江区翔峰路XXX弄XXX号XXX室的房屋过户至原告顾雪云名下(过户中产生的所有税费由原告顾雪云承担)；二、被告陈平于本判决生效之日起十日内将位于上海市松江区翔峰路XXX弄XXX号XXX室的房屋交付给原告顾雪云；三、原告顾雪云于本判决生效之日起十日内支付被告陈平购买上述房屋的剩余购房款3,350,000元；四、被告陈平于本判决生效之日起十日内按照每日万分之三的标准支付原告顾雪云违约金(以1,070,000元为本金，自2016年9月1日起计算至被告陈平将上述房屋过户至原告名下之日止)。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35,200元，减半收取17,600元，财产保全费5,000元，合计22,600元，由被告陈平负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 飞二〇一六年十二月八日书记员 刘金鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。