海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼96民终1646号上诉人（原审被告）:文昌椰海湾房地产开发有限公司，住所地海南省文昌市。法定代表人：谭说，该公司总经理。委托诉讼代理人：苑本富，男，该公司员工。委托诉讼代理人：黄远志，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：何洪清，女，1955年6月29日出生，汉族，现住四川省成都市。委托诉讼代理人：王义，四川金领律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马定柯，男，1981年9月17日出生，汉族，现住四川省成都市。委托诉讼代理人：王义，四川金领律师事务所律师。上诉人文昌椰海湾房地产开发有限公司（以下简称椰海湾公司）因与被上诉人何洪清、马定柯商品房预售合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院（2016）琼9005民初813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月20日立案受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人椰海湾公司上诉请求：1.撤销海南省文昌市人民法院（2016）琼9005民初813号民事判决；2.改判驳回被上诉人何洪清、马定柯的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人何洪清、马定柯承担。事实和理由：一、一审判决遗漏重要事实。根据已生效的（2016）琼96民终1058号民事判决，能够证明上诉人在一审中提交的证据材料应当作为定案依据，一审认定该证据不具有关联性与客观事实不符。根据这些证据材料，可以证明一审判决遗漏以下事实：1.文昌市人民政府于2008年4月8日向文昌市建设局作出《关于同意改变土地用途的批复》，载明将文国用（2005）第W0101335号国有土地使用权证书所载面积为9812.97平方米商业、金融用地中的9042.78平方米调整为商住用地，770.19平方米调整为市政道路用地。2.文昌市政府于2008年就上述770.19平方米的市政道路用地重新核发文国用（2008）第W0302630号国有土地使用权证，所有权人为上诉人的法定代表人谭说，证书载明使用权面积为771.45平方米。3.2011年1月5日，上诉人取得涉案“椰海明珠”项目的建设工程规划临时许可证，载明该项目占4块宗地，其中包含上述文国用（2005）第W0101335号、文国用（2008）第W0302630号国有土地在内。上诉人按照规划许可证上的容积率进行建设，因文国用（2008）第W0302630号国有土地实际已被征用为市政道路用地，“椰海明珠”项目建成后出现增容问题未能及时解决，造成项目无法按规定程序办理商品房初始登记。4.文昌市政府于2015年8月将该项目列为历史遗留问题，统筹政府各部门协调解决，经文昌市政府同意，由文昌市住房和城乡规划建设局先予办理商品房登记，再由市有关征管部门在职责范围内向上诉人追缴相关税费。5.2015年12月8日，文昌市住房和城乡规划建设局向文昌市国土环境资源局发函《关于尽快办理文昌椰海湾房地产开发有限公司“椰海明珠”项目土地增容费等有关手续的函》，载明文国用（2008）第W0302630号国有土地属市政道路，应予收回，项目所占其他三块宗地容积率批准增加。6.2016年5月6日，文昌市国土环境资源局委托评估公司对涉案椰海湾项目土地增加容积率补缴地价款进行估价，估价报告业已完成。二、逾期办证不属于上诉人的过错，上诉人不应承担任何责任。第一，上诉人按照合同约定履行交房义务后，积极向房管部门申请办理涉案房屋的产权证。逾期办证的原因是政府道路拓宽占用上诉人的土地771.45平方米，政府占用该土地因需要完善一系列手续导致未能及时解决办证问题，导致上诉人在办证过程中遇到严重阻碍。因此，逾期办证系因政府原因导致的。第二，根据涉案《文昌市商品房买卖合同》第十五条的约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，出卖人承担违约责任的前提是“由于出卖人的原因导致违约行为的发生”。本案中，因政府规划需要导致“椰海明珠”项目的部分地被征用为市政道路，导致容积率发生变化，必须待政府解决容积率增加的问题后才能顺利完成办证事宜。据此，逾期办证不属于上诉人的原因导致。在文昌市政府于2015年12月21日出具《研究解决商品房登记历史遗留问题的专题会议纪要》后，上诉人已经及时为被上诉人办理房产证。综上，一审判决遗漏重要事实，上诉人不应当承担违约责任。退一步说，即使上诉人需要承担违约责任，被上诉人在本案中并未产生实际损失，一审判决的违约金已经远超法定标准，恳请二审法院查明事实后，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人何洪清、马定柯辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回上诉，维持原判。第一，双方签订的商品房买卖合同具有相对性，在买受人未违约的情况下，出卖人无法办理权属证书，应由出卖人承担违约责任。第二，上诉人称由于政府具体行政行为导致未办理权属证书，与本案无关。上诉人在承担违约责任以后，可以向造成该损失的政府主张相应赔偿。第三，上诉人提交了一份（2016）琼96民终1058号民事判决书，首先该判决并不属于最高人民法院颁布的有参照意义的指导性案例，该判决不适用于本案。如果法院将《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条作扩大化解释，认为非因出卖人原因导致违约，应由导致违约的一方来赔偿，就应由文昌政府承担赔偿责任，本案属于漏列当事人，请求法庭予以追加。何洪清、马定柯向一审法院起诉请求：1.判令椰海湾公司立即为何洪清、马定柯办理房屋权属证书及土地使用权证；2.判令椰海湾公司支付逾期未办理房屋权属证书的违约金18720元（自2014年11月20日起至2016年4月25日）；3.本案诉讼费用由椰海湾公司承担。一审法院认定事实：2013年3月31日，原告何洪清、马定柯与被告椰海湾公司签订《文昌市商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发预售的位于海南省文昌市清澜开发区商贸大道南侧“椰海明珠”项目2幢3单元9层906号商品房。合同约定，该房建筑面积共60.83平方米，商品房单价为5918元/平方米，房屋总价款为360000元。合同第十五条约定：“出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在30日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前15日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期60日以上的，买受人有权单方解除合同。……”合同签订后，二原告依约向被告支付了全部购房款、维修基金及税费。被告于2013年11月25日将涉案房屋交付给二原告使用。但截至诉前，被告仍未给二原告办理涉案房屋的权属证书。二原告因被告逾期办理房屋权属证书、土地使用权证书及逾期办证产生的违约金事宜，与被告协商未果，遂起诉至文昌市人民法院。以上事实，有二原告的陈述、被告的答辩及二原告提供的证据予以证明。一审法院认为，本案争议焦点是：一、被告椰海湾公司是否应为二原告办理房屋权属证书及土地使用权证书；二、被告椰海湾公司是否应当向二原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金。二原告与被告签订的合同，系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。二原告已经按照合同约定履行了缴付房款及相关税费的义务，被告于2013年11月25日将涉案房屋交付给二原告使用。按照合同第十五条“出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书”的约定，被告应当于2014年11月20日前为二原告办理房屋权属证书，但截至庭审之日（2016年6月6日），被告尚未为二原告办理房屋权属证书，故二原告请求被告立即为其办理房屋权属证书的主张，于法有据，予以支持。结合文昌市的实际情况，酌情限定被告在判决生效之日起一个月内为二原告办理房屋所有权证书完毕。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定及合同第十五条“……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期60日以上的买受人有权单方解除合同。……”的约定，“房地产权属证书”包括房屋权属证书和土地使用权证两项，被告未能自房屋交付之日起360天内为二原告办理房屋所有权证，且二原告未行使单方解除权，双方继续履行合同，被告应当向二原告承担逾期办理房地产权属证书的违约责任，即“自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一”向二原告支付逾期办理房地产权属证书的违约金，故二原告要求被告支付“自2014年11月20日至实际办理房屋权属证书之日止”的违约金于法有据，予以支持，其中二原告主张的2014年11月20日至2016年4月25日（共522天）的违约金应计算如下：360000元×0.0001×522天=18792元，二原告对该期间的违约金仅主张18720元，予以照准。被告主张逾期办理房屋权属证书的主要原因是“政府道路拓宽及办证效率低”导致，政府行为对被告是“不可抗力”，但被告没有提交证据予以证明，故对被告的该辩解不予采纳。被告辩称，双方约定的违约金过高，应根据相关司法解释规定予以调整。根据《最高人民法院关于适用（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，本案中，二原告未以实际损失主张违约金，而以双方的约定为计付标准。因此，被告主张以该解释予以调整，不予采纳。根据合同第十五条“在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在30日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前15日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供”的约定，二原告取得房地产权属证书后，被告有义务协助二原告向土地登记机关申请办理土地使用权证，但申请土地使用权证的前提条件为：“在买受人取得商品房权属证书后的30日内”、“出卖人提前15日如实书面告知买受人土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料”、“买受人提供办证所需的材料”，截至庭审之日，涉案房产未取得房屋权属证书，申请办理土地使用权证的条件尚未成就，二原告应当在上述申请办证条件成就后再向被告主张自己的权利，故二原告主张被告为二原告立即申请办理土地使用权证的主张，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、被告文昌椰海湾房地产开发有限公司于本判决生效之日起一个月内履行为原告何洪清、马定柯办理“海南省文昌市清澜开发区商贸大道南侧椰海明珠项目2幢3单元9层906号商品房”的房屋所有权证的义务；二、被告文昌椰海湾房地产开发有限公司一次性向原告何洪清、马定柯支付逾期办理房地产权属证书违约金人民币18720元（2014年11月20日至2016年4月25日），限于本判决生效之日起五日内付清；三、被告文昌椰海湾房地产开发有限公司向原告何洪清、马定柯支付逾期办理房地产权属证书的违约金（以本金人民币360000元，按照每日万分之一的利率，自2016年4月26日计付至原告何洪清、马定柯取得涉案房屋权属证书之日止）；四、驳回原告何洪清、马定柯的其他诉讼请求。如果被告文昌椰海湾房地产开发有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3490元，由被告文昌椰海湾房地产开发有限公司负担。一审中，上诉人椰海湾公司当庭提交了7组证据：证据1.《关于文昌市政府道路占用土地导致公司延迟办理椰海明珠业主房产证手续的情况说明》、文昌市建设工程临时规划许可证[文市规证建（2011）A005号]；证据2.文昌市人民政府《关于同意改变土地用途的批复》，文国用（2008）第W0302630号国有土地使用权证；证据3.《文昌市政府解决商品房登记历史遗留问题工作方案》；证据4.文昌市住房和城乡规划建设局《关于尽快办理文昌椰海湾房地产开发有限公司“椰海明珠”项目土地增容费等有关手续的函》；证据5.《研究解决商品房登记历史遗留问题的专题会议纪要》；证据6.文昌市地价评估会审表；证据7.土地评估费发票，一审法院认为上述证据部分无原件核对，且与本案不具有关联性，均未予采纳。二审中，经核对原件，本院对上诉人一审所提交证据材料的真实性、合法性予以确认，本院认为，上述证据材料能够形成证据链条，证明涉案“椰海明珠”项目存在部分土地被征用后产生增容问题影响办证这一事实，与本案处理具有关联性，本院予以采纳。此外，上诉人二审中提供了一份文房证字第08994号房屋所有权证，拟证明被上诉人何洪清、马定柯于2016年5月27日取得涉案房屋的权属证书。经过庭审质证，本院对该证据的的真实性、合法性、关联性予以确认。根据本院采纳认定的证据，二审另查明：文昌市人民政府于2008年4月8日向文昌市建设局作出《关于同意改变土地用途的批复》，载明将文国用（2005）第W0101335号国有土地使用权证书所载面积为9812.97平方米商业、金融用地中的9042.78平方米调整为商住用地，770.19平方米调整为市政道路用地。尔后，文昌市政府于2008年就上述770.19平方米的市政道路用地重新核发文国用（2008）第W0302630号国有土地使用权证，所有权人为上诉人椰海湾公司的法定代表人谭说，证书载明使用权面积为771.45平方米。2011年1月5日，上诉人取得涉案“椰海明珠”项目的建设工程规划临时许可证[证号为文市规证建（2011）A005号]，载明该项目占4块宗地，其中包含上述文国用（2005）第W0101335号、文国用（2008）第W0302630号国有土地在内。上诉人按照规划许可证上的容积率进行建设，因文国用（2008）第W0302630号国有土地实际已被征用为市政道路用地，“椰海明珠”项目建成后出现增容问题未能及时解决，造成项目无法按规定程序办理商品房初始登记。文昌市政府于2015年8月将该项目列为历史遗留问题，统筹政府各部门协调解决，经文昌市政府同意，由文昌市住房和城乡规划建设局先予办理商品房登记，再由市有关征管部门在职责范围内向上诉人追缴相关税费。2015年12月8日，文昌市住房和城乡规划建设局向文昌市国土环境资源局发函《关于尽快办理文昌椰海湾房地产开发有限公司“椰海明珠”项目土地增容费等有关手续的函》，载明文国用（2008）第W0302630号国有土地属市政道路，应予收回，项目所占其他三块宗地容积率批准增加。2016年5月6日，文昌市国土环境资源局委托评估公司对涉案椰海湾项目土地增加容积率补缴地价款进行估价，估价报告业已完成。再查明，2016年5月27日，被上诉人取得涉案房屋的权属证书。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：因上诉人椰海湾公司已为被上诉人何洪清、马定柯办理了房屋权属证书，本案二审的争议焦点为上诉人椰海湾公司应否承担逾期办证的违约责任。根据双方签订的《文昌市商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书；如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”，涉案房屋交付时间为2013年12月13日，被上诉人取得房屋权属证书的时间为2016年5月27日，上诉人交房二年后方为被上诉人办好房屋权属证书，其行为构成逾期办证，但按照上述约定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款关于出卖人承担违约责任的条件“由于出卖人的原因”之规定，只有因出卖人的责任导致办证逾期，出卖人椰海湾公司才应当承担日万分之一的违约责任。根据二审查明的事实，因政府规划需要，“椰海明珠”项目的部分土地被征用为市政道路，项目建成后因土地面积的减少，其容积率发生变更，实际建成容积率超出了规划许可证上的原许可范围，解决这一政府规划导致的增容问题后，涉案项目才能按程序顺利完成竣工验收、初始登记、房屋权属证书的办理等工作，而解决这一问题涉及多个行政部门的工作协调、土地估价、确定增容费等行政流程，其用时长短不在上诉人的控制范围内。故，本案中并非上诉人有意懈怠不予办理房屋权属登记，而是涉案房屋在客观上存在短时间内办证不能的合理事由。针对这一问题，文昌市政府于2015年12月21日出台了《研究解决商品房登记历史遗留问题的专题会议纪要》，原则上同意“椰海明珠”项目先行办理商品房登记。该会议纪要出台后不久，上诉人即为被上诉人办妥了房屋所有权证书。故，本案房屋办证逾期并非上诉人的责任所致，上诉人的行为并未违反双方合同第十五条的约定，其不应承担逾期办证的违约责任。据此，上诉人上诉有理，本院予以支持。被上诉人诉请上诉人支付逾期办证违约金缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，椰海湾公司的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销海南省文昌市人民法院（2016）琼9005民初813号民事判决；二、驳回被上诉人何洪清、马定柯的诉讼请求。一审案件受理费3490.40元，由上诉人文昌椰海湾房地产开发有限公司负担3222.40元，被上诉人何洪清、马定柯负担268元；二审案件受理费268元，由被上诉人何洪清、马定柯负担。本判决为终审判决。审判长  黄声泽审判员  白玉琳审判员  梁振文二〇一六年十二月一日                                                                       法官助理谢婷婷                                                                         书记员洪学雪附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。审核：黄声泽撰稿：谢婷婷校对：洪学雪印刷：林珊海南省第一中级人民法院2016年12月7日印制（共印18份）