黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑06民终2697号上诉人（原审被告）大庆市庆龙房地产开发有限公司，住所地大庆市高新区。法定代表人刘树清，该公司董事长。委托代理人费宝龙，黑龙江庆元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）唐琦。委托代理人王海波，黑龙江金诺律师事务所大庆分所律师。上诉人大庆市庆龙房地产开发有限公司（以下简称庆龙公司）与被上诉人唐琦房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆高新技术产业发开发人民法院（2015）庆高新五民初字第64号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，现已审理终结。庆龙公司上诉请求：请求二审法院依法撤销大庆高新技术产业开发区人民法院（2015）庆高新五民初字第64号民事判决书，依法改判决或者发回重审，本案第一、二审诉讼费等由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，办理房产证不是上诉人的义务。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》以及合同附件并没有约定办理房产证是上诉人的义务，合同只是约定了登记备案的义务，而且关于该义务并没有约定违约责任，一审法院将登记备案义务推定为涉案房屋的初始登记义务是没有事实和法律依据的。《商品房买卖合同》以及合同附件约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产证书的，出卖人承担违约责任。”该举证责任明显应归于被上诉人，一审中被上诉人并未举证证明上诉人有何责任，所以一审法院认定上诉人应当承担违约责任没有事实和法律依据；二、被上诉人在一审中并未举证证明其实际损失，而且双方约定的违约金过高，上诉人已经在一审中向一审法院提出，一审法院适用法律不当；三、被上诉人原一审诉讼请求超过了诉讼时效。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。被上诉人唐琦辩称，2015年，其他业主案件经过大庆市中级人民法院的调解，有40起案件，说明该案事实清楚，只有在事实清楚的情形下才符合调解条件，因此不应发回重审，也不应改判。该案3份证据保存在房产局，另一份证据保存在物业，内容清晰，依据的赔偿标准是按照双方合同约定，该约定符合法律规定，不存在证明实际损失问题。且约定的数额低于法律规定的标准。上诉人违反了双方约定，明确具体。本案不存在诉讼时效超期的问题，理由是在2013年，500余业主要求立案维护权益，经法院主持业主开会，同意立案，但是分批立案。2014年9月份我方代表和上诉人在法院组织下进行调解，上诉人曾许诺给我方五粮液酒作为赔偿，因后期未达成一致，所以最后一批案件是2016年4月份。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求法院依法驳回上诉，维持原判。唐琦向一审法院起诉请求：判令被告因不能在规定的期限内取得房地产权属证书，须向原告支付违约金，共计12592元，承担相关诉讼费用。一审法院认定的事实：2009年，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的怡水湾小区18号楼2单元202室房屋，房屋价款276734元，双方在《商品房买卖合同》第十五条及合同附件五中约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人若不退房，出卖人每日按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。原告按照约定履行了向被告交付全部购房款的义务，2011年9月11日，被告将房屋交付给原告。2013年5月8日，被告庆龙公司就其开发的怡水湾小区18号楼向大庆市房产局提交材料申请办理开发商自建房初始登记。2014年5月9日，原告完成对涉案房屋的产权登记。另查明，2008年10月14日，被告庆龙公司取得了大庆开发区生态科技区证号为大庆国用（2008）第07-32320号的国有土地使用权，2010年5月10日，从该地块中分割出证号为大庆国用（2010）第07-75361号和大庆国用（2010）第07-75366号的地块用于怡水湾住宅小区开发建设。2010年7月21日，被告将怡水湾小区的土地抵押给中国建设银行大庆分行，期限自2009年8月18日至2012年8月18日止，2013年1月5日贷款还清，抵押终止。2010年8月3日，被告又将该土地抵押给中融国际信托有限公司，期限自2010年6月16日至2012年6月15日止，2013年1月14日，贷款还清，抵押终止。一审法院认为，本案系原告因被告庆龙公司逾期办证提起的诉讼，根据双方当事人的诉辩，总结争议焦点并评析如下：一是被告在协助原告办理产权登记过程中，是否构成违约，应否承担违约责任。根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条及合同附件五中约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日（2012年1月1日）内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。由于产权登记机关并无此备案程序，故该约定应理解为出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关。因涉案房屋系预售商品房，只有在出卖人先取得了该预售商品房的确权手续（自建房屋初始登记）后，买受人才能办理房屋权属登记，因此，庆龙公司作为房屋出卖人，有向产权登记机关提供必要的证明文件，办理涉案房屋初始登记的义务，即庆龙公司应当自2011年6月28日起180日内按照《房屋登记办法》的规定，向产权登记机关提供办理自建房屋初始登记的材料，如超过该期限未提供以上材料进行初始登记的，应当承担违约责任。根据原审法院在大庆市房屋产权市场管理中心调取的产权信息查询报告显示，怡水湾小区16号楼提交材料申请初始登记的时间是2013年5月8日，晚于原、被告约定的时间，被告已经构成违约，应当承担违约责任。二是被告应承担违约责任的起止期间应如何计算。根据原、被告签订的合同约定，被告应当自违约之日，即原告实际接房之日起180日（2011年12月26日）后向原告承担违约责任，承担违约责任的截止日期应当为被告履行完合同约定的义务，即向产权登记机关提供办理自建房屋初始登记的材料之日止（2013年5月8日），故对原告要求被告支付该阶段违约金的诉讼请求予以支持。因原、被告约定的每日按照已付购房款0.01%支付违约金的标准低于中国人民银行同期同类贷款利率，不高于给原告造成的损失，故对被告称违约金过高应当予以调整的抗辩理由不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零六条、《房屋登记办法》第三十条、《商品房销售管理办法》第三十四条第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下：被告大庆市庆龙房地产开发有限公司向原告唐琦支付违约金12592元，此款于本判决书生效之日起十日内一次性付清。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实除与一审查明的事实一致。本院认为，根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、庆龙公司是否应当承担违约责任；2、被上诉人未举证证明实际损失，约定的违约金是否过高；3、本案是否超过诉讼时效。关于庆龙公司是否应当承担违约责任问题，本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应依照合同约定履行义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》及其附件的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人若不退房，出卖人每日按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；买受人若退房，房产必须保持原出售状态。庆龙公司在商品房实际交付后，未及时向产权登记机关提供必要的证明文件，办理涉案房屋首次登记，导致被上诉人不能及时办理房屋权属登记，庆龙公司构成违约，应当承担违约责任。关于被上诉人未举证证明实际损失，约定的违约金是否过高的问题。一审法院在第一次审理本案时，原审被告庆龙公司已提出违约金过高要求调整，但一审法院对此未予审理，判后庆龙公司上诉发回重审，一审法院对此进行了审理，原审原告未举证证明实际损失。本院认为，由于当前民商事合同履行过程中违约现象比较突出，对于双方当事人合同中所约定的违约金数额过分高于违约造成损失的，人民法院可以根据诚实信用原则、公平原则，参照实际损失情况，过错程度，预期利益，坚持以补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度。在本案中，双方约定逾期办证违约金的计算方法为每日按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中被上诉人虽未举证证明其实际损失，但只要合同约定不过分高，就应予以支付，本案双方约定的违约金计算标准低于法律规定的标准，本院不予调整，上诉人主张违约金过高本院不予支持。关于诉讼时效问题，因庆龙公司在一审过程中并未提出关于时效的抗辩主张，其二审过程中做此陈述，本院不予审理。另因本案属集团类诉讼案件，被上诉人一方人数众多且均为怡水湾小区住户，诉讼过程中均称诉讼前曾与庆龙公司就涉案事宜进行多次磋商，故诉讼时效多次中断，被上诉人本次起诉并未超过法定诉讼时效，本院对庆龙公司的该上诉请求不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用的法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费115元，由上诉人大庆市庆龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王东辉审 判 员  于志友代理审判员  王 丹二〇一六年十二月二十日书 记 员  李军志