上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初12330号原告：莊卫廉，男，1949年10月6日出生，汉族，住上海市长宁区。原告：高韻璋，女，1918年1月15日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：莊卫廉。两原告共同委托诉讼代理人：方隽，上海市经建律师事务所律师。被告：徐曼，女，1936年11月1日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。被告：陶2，男，1963年7月29日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。被告：陶某1，女，2004年9月29日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。法定代理人：陶2，男，系父女关系，年籍详上。上述三被告共同委托诉讼代理人：周维能，上海笑展律师事务所律师。被告：徐建，男，1938年3月15日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。原告莊卫廉、高韻璋诉被告徐曼、陶2、陶某1、徐建其他用益物权纠纷一案，本院于2016年6月7日立案受理，依法适用简易程序，于2016年7月4日组织证据交换。根据原告的申请，本院通过上海市高级人民法院依法委托上海大雄房地产估价有限公司对本市长宁区安化路XXX弄XXX号1幢三层住宅房地产租赁价值进行了估价。因被告徐建下落不明，本案于2016年8月10日依法转为普通程序，并于2016年12月21日公开开庭进行了审理。原告莊卫廉及两原告的共同委托诉讼代理人方隽，被告徐曼、陶2、陶某1的共同委托诉讼代理人周维能到庭参加诉讼。被告徐建经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付安化路XXX弄XXX号1幢三层南间、北间及卫生间(以下简称涉案房屋)的使用费；2、被告搬离、返还涉案房屋；3、被告支付因侵犯原告物权而产生的律师费19000元；4、案件受理费用由四被告承担。审理中，原告变更诉请1为：被告支付涉案房屋的使用费及利息，使用费的计算方式为：按照评估确定的租金标准，自2013年6月1日计算至判决履行之日；利息的计算方法为：一年一期先付后用，以使用费为基数，按中国人民银行三年贷款利率4.75%计算。其余诉请不变。事实和理由：本市长宁区安化路XXX弄XXX号房屋是莊怡生(莊卫廉的父亲)和高韻璋的夫妻共同财产。1964年，该房部分房屋被收归国有，剩余房屋自用。2013年5月15日，本市长宁区人民政府落实私房办公室和长宁区住房保障和房屋管理局发出(长)字(2013)落002号落实私房政策通知书，将座落于安化路XXX弄XXX号底层阳台间、东南间、西间、西南间及车间底层部位，建筑面积139.11平方米的房屋，自2013年6月1日起发还产权，由房管部门代为经租管理。2015年9月21日，两原告取得本市安化路XXX弄XXX号1幢、2幢南半幢汽车间产权证，产权由两原告共同共有。自2013年6月1日以来，原告多次与被告沟通，要求签订房屋租赁合同及支付租金，被告以多搭建的住房为由拒绝原告要求。为维护合法权益，两原告诉至本院。被告徐曼、陶2、陶某1辩称：不同意原告的诉讼请求。理由是：1、涉案房屋是用徐曼父亲及其妹妹名下两处公房置换取得，陶2因此未获得福利性分房，故不需要支付租金；即使支付租金，也应按照物业公司的租金标准计算，且应由实际居住人徐曼一人支付。2、被告承租的部位，除原告主张的三层54.22平方米外，还有国家出资搭建的西北角一间，被告为此向物业公司支付租金，全部租金支付至2013年12月底。3、四被告户口登记在涉案房屋内，依法享有居住权，且徐曼、徐建在上海没有其他住房，故房屋不应返还，即使应当返还，因徐曼年事已高，自身没有其他住房，以及可能的行政诉讼，应当给予两年的期限。4、赔偿律师费目前仅适用于人身损害赔偿等案件，原告的主张没有法律依据，且数额过高。5、原告2016年6月7日起诉，对于2014年6月7日之前的租金已超出诉讼时效期间，原告丧失了胜诉权。被告徐建无答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：高韻璋系莊卫廉的母亲，其丈夫系莊怡生。徐曼是陶2的母亲、徐建的姐姐，陶2是陶某1的父亲。2013年5月15日，上海市长宁区人民政府落实私房政策办公室(以下简称落政办公室)、上海市长宁区住房保障和房屋管理局(以下简称住房局)发布(长)字(2013)落政第002号《落实私房政策通知书》，载明：业主庄怡生，申请人高韻璋；座落于安化路XXX弄XXX号三层部位，建筑面积54.22平方米的房屋，自2013年6月1日起发还产权，由你自行管理；座落于安化路XXX弄XXX号底层阳台间、东南间、西间、西南间及车间底层部位，建筑面积139.11平方米的房屋，自2013年6月1日起发还产权，暂由房管部门代为经租管理。同日，落政办公室、住房局通知被告，告知上述情况。2014年1月6日，落政办公室出具证明，内容主要是：安化路XXX弄XXX号花园住宅一幢，建筑面积299.61平方米，另有南半幢汽车间建筑面积36.16平方米。上述房屋已按相关政策将产权发还业主庄怡生所有。承租户徐曼居住的三层南间、北间及卫生间，自2013年6月1日起由业主自行管理；承租户倪荣芳居住的底层阳台间及东南间、承租户真永康居住的底层西南间及西间、承租户李沄居住的车间底层，自2013年6月1日起转落政代经。2015年9月21日，高韻璋、莊卫廉登记为安化路XXX弄XXX号房屋共同共有产权人。另查明，2013年2月25日，上海新长宁集团新华物业有限公司收到徐曼一户支付的涉案房屋2015年度的房屋租金。2013年6月1日安化路XXX弄XXX号房产发还后，徐曼、陶2等多次向落政办公室、住房局提出合情合理解决的诉求，原告则要求按市场价格与其建立租赁关系，但徐曼等表示在诉求得到合理解决前，无法就涉案房屋建立租赁关系。目前涉案房屋由徐曼居住，四被告的户籍均登记在涉案房屋内。原告表示，徐曼于1964年安化路XXX弄XXX号房屋被没收前入住，是私人租赁关系。安化路XXX弄XXX号内，除承租户徐曼、李沄涉诉外，承租户倪荣芳已经获得补偿后搬离，承租户真永康的补偿方案在协商中。而徐曼等三被告坚持认为是用两处公房置换获得涉案房屋，另有国家出资搭建一间并缴纳租金至2013年12月，四被告均未享受过其他福利性分房。根据原告的申请，本院通过上海市高级人民法院依法委托上海大雄房地产估价有限公司(以下简称估价公司)对本市长宁区安化路XXX弄XXX号1幢三层住宅房地产租赁价值进行了估价并出具房地产估价报告，内容为：自2013年6月1日起至2016年7月29日止，涉案房屋租赁价值为150218元；2013年6月1日至2013年12月31日租赁价值为25051元；2014年1月1日至2014年12月31日，租赁价值为45320元；2015年1月1日至2015年12月31日，租赁价值为48486元；2016年1月1日至2016年7月29日，租赁价值为31360元。因当事人各执己见，致本案调解不成。本院认为，根据查明的事实，安化路XXX弄XXX号三层54.22平方米的房屋产权于2013年6月1日发还给业主自行管理，但仍由被告占有、使用，被告作为受益者依法应当向权利人支付房屋使用费。关于义务主体，被告认为应由现居住人徐曼承担，但四被告的户籍均登记在涉案房屋内，也据此认为对涉案房屋享有权利，故仍应由四被告承担义务。关于使用费的具体金额，本院综合考虑房屋的历史原因及市场租金价格，认定2013年6月1日至2016年7月29日的租金总额为120000元，并酌定2016年7月30日以后的租金按每月3500元计算。被告主张按物业公司标准支付租金，但涉案房屋产权已经发还，理应参照市场标准支付租金，故对被告的抗辩意见，本院难以采信。关于律师费，不属必然发生的损失，不予支持。被告提出部分租金主张超出诉讼时效期间，但原告自产权发还后，即已向被告提出签订租赁合同的要求，支付租金是租赁合同项下的主要义务，故对于被告的上述抗辩，本院难以采信。本案纠纷的起因属历史遗留问题，双方因对落政政策理解不一而无法协商签订书面租赁合同，在此情况下，原告主张一年一付、先付后用的支付方式缺乏明确的依据，故关于利息诉请，本院亦不予支持。原告要实现收回房屋的目的还需通过其他合法途径妥善解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐曼、陶2、陶某1、徐建应于本判决生效之日起十日内向原告莊卫廉、高韻璋支付上海市长宁区安化路XXX弄XXX号三层部位(建筑面积54.22平方米)2013年6月1日至2016年7月29日的使用费120,000元，并按每月3,500元的标准支付自2016年7月30日至判决履行之日的使用费；二、驳回原告莊卫廉、高韻璋的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。司法评估费2,000元，原告莊卫廉、高韻璋负担1,000元，被告徐曼、陶2、陶某1、徐建负担1,000元。案件受理费4,553.40元，原告莊卫廉、高韻璋负担2,276.70元，被告徐曼、陶2、陶某1、徐建负担2,276.70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  顾鸣香人民陪审员  牟世荣人民陪审员  杨耀丰二〇一六年十二月三十日书 记 员  李浩浩附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。