浙江省安吉县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0523民初6813号原告肖洪流，男，1969年8月21日出生，汉族，住安吉县。原告华祥珍，女，1969年7月8日出生，汉族，住安吉县。两原告共同委托代理人娄慧斐，浙江浦源律师事务所律师。被告安吉兴光房地产开发有限公司，住所地安吉县昌硕街道天目路133号，统一社会信用代码913305236878576599。法定代表人王海良，系该公司执行董事。委托代理人杨羽，浙江求直律师事务所律师。原告肖洪流、华祥珍与被告安吉兴光房地产开发有限公司（以下简称兴光公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月1日公开开庭进行了审理。原告华祥珍及两原告的共同委托诉讼代理人娄慧斐，被告兴光公司的法定代表人王海良及其委托代理人杨羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖洪流、华祥珍诉称，原、被告于2015年3月27日签订《商品房买卖合同》，约定被告将阳光华苑2幢营02—1和02—2以81万元的价格出售给原告。被告应当于2015年3月31日前为原告办理房屋产权证。原告在2013年6月30日一次性付清购房款，但被告至今未为原告办理房屋产权证。故原告诉请本院判令：1.被告立即为原告办理房屋产权证书；2.被告支付逾期办理房屋产权证书的违约金46899元（暂计算至2016年10月31日止，之后按日万分之一计算至产权证书拿到之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。被告兴光公司辩称，第一、原告主张逾期办理转移登记的违约责任无事实和法律依据，房产开发企业法定义务是办理初始登记，大证分割成小证；第二、办理房屋产权转移登记义务人并非被告，是原告自己，被告作为房产开发企业，仅是协助办理，将初始登记交付给购房人，协助义务就终止；第三、本案中原、被告就代办房产转移事项并未约定期限。综上，被告并不存在违约行为。原告肖洪流、华祥珍为证明其主张，向本院提交以下证据：1.商品房买卖合同，以证明2015年3月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，并约定相关事项的事实。被告质证对其真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议。该合同第16条约定被告的法定义务及合同义务是办理土地使用权初始登记和商品房所有权初始登记，办理转移登记的主体是原告。买受人仅仅是委托出卖人办理转移登记，合同签订后双方并未对委托事项、违约责任等进行明确约定；且办理产权登记涉及地税、国土等部门，具体时间被告无法控制；2.收据及汇款凭证，以证明2013年6月30日，两原告一次性付清涉案房屋购房款的事实。被告质证该证据与本案无关；3.收据，以证明2015年4月3日，两原告向被告支付了7万元办证费用的事实。被告质证称原告向被告购买的不只是涉案房屋，还购买了其他房产，该7万元是作为购房款，其他的房产都由原告自行办理房屋产权证书。被告兴光公司为证明其反驳主张，向本院提供了以下证据：4.2015年7月9日商品房所有权初始登记及2015年9月1日土地使用权初始登记，以证明被告已完成初始登记义务的事实。原告质证对证据4真实性、合法性无异议，但亦证明了被告已经违约，房产证登记时间为2015年7月9日，土地证登记时间为2015年9月1日，《商品房买卖合同》约定时间是2015年3月30日前办理，故因被告的逾期办证行为导致了原告至今没有办理房产登记证书，被告应当承担违约行为。经审查，证据1，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定；证据2系被告出具，款项内容载明为购房款，故本院对证据2予以认定；证据3由被告出具，款项内容为交房费用，被告未提供证据证实其质证所称内容，故本院对证据3予以认定；证据4，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。根据原、被告举证、质证及庭审陈述，本院对本案事实认定如下：2015年3月27日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容如下：原告购买被告开发的阳光华苑2幢营02-1及营02-2商品房，房屋总价款为81万元。原告分期付款，于2014年12月30日前支付40万元，于2015年5月30日前支付41万元。被告应当在2014年12月31日前将符合各项条件的商品房交付原告使用。被告负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或《土地使用权证明》。被告负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。被告承诺于2015年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给原告。原告委托被告办理该商品房转移登记。被告不能在上述约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日起90日内，被告交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；2.约定日期起90日以后，被告仍不能交付权属证书或登记证明的，若原告退房，被告在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。若原告不退房，被告自约定之日起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。原告于2013年6月30日就已支付了全部购房款。2015年3月18日，原、告办理了交房手续。2015年4月3日，原告支付被告交房费用。2015年7月9日，被告办理了案涉商品房的所有权初始登记；2015年9月1日，被告办理了土地使用权初始登记。原告购买的案涉房屋至今未办理不动产登记证书，故原告诉至本院。本案争议焦点在于被告是否构成逾期办理房产的权属证书，以及逾期办证的天数问题。原告主张，被告应于2015年3月31日前办理好土地、房屋权属证书，即转移登记证书，交付给原告。截至起诉时被告仍未办理案涉房屋的所有权证和土地使用权证，已构成违约，应按合同的约定标准支付违约金。被告抗辩，该条款系针对房屋初始登记证书的约定，而对转移登记证书虽约定委托被告办理，但未明确约定办理（取得转移登记证书）的期限，故被告不构成逾期办证违约。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。故对案涉的《商品房买卖合同》第十六条的理解，应结合该条第一款的约定，其第二款中的“取得前款规定的土地、房屋权属证书”，应当理解为初始登记证书。至于该款中“交付给买受人”的约定，并非无任何意义，若是买受人自行办理商品房转移登记的情况下，是需要出卖人将前款规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的。因此，第十六条仅是对办理初始登记的期限进行了约定，并未对转移登记期限作出明确约定。在商品房买卖合同中，有关逾期办证，的确存在初始登记和转移登记两种情形的逾期办证，但对买受人而言，初始登记证书何时办出对其没有实质意义，买受人真正关心的是房产何时登记至其名下，即转移登记证书何时取得。众所周知，商品房买卖关系中的出卖人与买受人签订的《买卖合同》无一例外均为房产商提供的格式合同，出卖人往往利用自己的优势地位在《买卖合同》中仅约定初始登记期限，却对买受人有实际意义的转移登记时限不作约定，这有违合同法的公平原则和诚实信用原则。当事人在《商品房买卖合同》中对转移登记办理期限没有约定的，是否意味着在买受人委托出卖人办理商品房转移登记的情况下，出卖人可以不受任何限制？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”该法条中的“房屋权属证书”，显然是指转移登记证书。该解释规定的三个月期间对原、被告而言属合理期间，故被告办理房屋所有权登记的期限最迟应在2015年6月18日前，超过该期限的，出卖人应当承担违约责任。综上，本院视为，本案的逾期办证期限从2015年6月18日起算至被告办理了不动产登记证时止。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。被告的逾期办证行为构成违约，应承担相应的违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第十六条，对初始登记权属证书的逾期交付约定了违约金计算标准，即逾期超过90日的按已交付房价款的日万分之一计付，折算成月利率为3‰。而且，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，对于合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现原告诉请的违约金未超过该标准，故本院参照合同约定的按已交付房价款的日万分之一的标准来计付逾期办证违约金。本院核定本案的逾期办证违约金为81万元×实际逾期天数×0.1‰。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告安吉兴光房地产开发有限公司为原告肖洪流、华祥珍办理不动产登记证书；二、被告安吉兴光房地产开发有限公司支付原告肖洪流、华祥珍逾期办证违约金（按购房款81万元自2015年6月18日起按日万分之一计算至被告安吉兴光房地产开发有限公司办理出不动产登记证书之日止）；三、驳回原告肖洪流、华祥珍的其它诉讼请求。本案受理费485元（已减半），由被告安吉兴光房地产开发有限公司负担，限于本判决生效之日起十日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  李云兰二〇一六年十二月九日书记员  李梦君