上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初29610号原告唐某2，男。委托代理人金小燕，上海夜晨律师事务所律师。委托代理人褚子云，上海夜晨律师事务所律师。被告吴某某，女。委托代理人顾海雄，上海汉科律师事务所律师。被告唐某3，男。原告唐某2与被告吴某某、唐某3所有权确认纠纷一案，本院于2016年4月21日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周清独任审判，于2016年6月22日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本案转为适用普通程序，由审判员徐平、周清、人民陪审员顾玲玲组成合议庭，于2016年9月21日再次公开开庭进行了审理。原告唐某2及其委托代理人金小燕，被告吴某某及其委托代理人顾海雄，被告唐某3到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐某2诉称，2009年8月，原告向被告吴某某购买上海市浦东新区惠南镇盐大路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称讼争房屋)，购房总价为58万元(人民币，下同)，并由原告分四次向被告吴某某支付完毕。当时原告购房的主要目的是为小儿子上学报户口，但讼争房屋系被告吴某某动迁安置所得，按照政策规定暂时无法办理产权过户手续。故经协商，由原告长子即被告唐某3与被告吴某某办理结婚登记(假结婚)，使原告及其家人的户口顺利迁入讼争房屋内。户口迁入的次日，两被告即至民政部门办理离婚登记手续。两被告离婚后，双方再无往来。原告及其家人自购买讼争房屋起至今一直居住其内。讼争房屋可以办理过户后，原告要求被告吴某某配合办理相关手续，但被告吴某某不但以各种理由推脱拒绝，更以与被告唐某3结婚为由，起诉要求分割讼争房屋。现原告认为，被告吴某某对讼争房屋已无任何权益，故起诉要求判令讼争房屋归原告所有，两被告在涤除讼争房屋上的抵押登记后配合原告办理讼争房屋的过户手续。被告吴某某辩称，不同意原告的诉讼请求。一、其与原告之间就讼争房屋不存在买卖关系，讼争房屋原属其个人所有，后因其与被告唐某3相恋结婚，故而在产证上增加了被告唐某3的名字。二、确认曾收到原告58万元，但其中18万元系原告向其归还的借款，余款40万元系原告因讼争房屋加上了被告唐某3的名字而支付的补偿款。三、其与被告唐某3二人系经合法登记的夫妻，并无“假结婚”之说，后双方离婚是因为其在婚后得知被告唐某3被强制戒毒。综上，讼争房屋系两被告共同共有，与原告没有任何关系，请求驳回原告的诉讼请求。被告唐某3辩称，讼争房屋应当归原告所有，同意配合原告办理产权过户手续。讼争房屋系其父亲唐某2个人出资向被告吴某某购买。因该房屋是未满三年的动迁安置房，故其父亲付清房款后仍无法办理过户，所以双方想通过结婚的方式办理房屋过户手续并迁入户口。因其父亲已婚，而其是单身，故双方决定由其出面与被告吴某某进行“假结婚”，将其名字加入讼争房屋的产证，再将被告吴某某的名字从产证上去除。至于最后为何其与被告吴某某的名字都在讼争房屋的产证上，其并不清楚。在上述整个事件中，其只负责配合与被告吴某某办理结婚登记和离婚登记。经审理查明，原告与被告唐某3系父子关系。被告吴某某与被告唐某3原系夫妻，两人于2009年8月26日登记结婚，后于同年10月30日登记离婚，婚后未共同生活。2009年7月28日，被告吴某某(乙方)与案外人上海德盈置业有限公司(甲方)签订《上海市商品房出售合同》一份，约定由乙方向甲方购买上海市浦东新区惠南镇盐大路XXX弄XXX号XXX室房屋(即讼争房屋)，单价为3,570元/平方米，总房价款为400,339.80元。上述讼争房屋系来源于拆迁安置的配套商品房，被告吴某某以被拆迁人身份获配讼争房屋时，抵扣其可享有的拆迁补偿款318,719.45元后，其另支付了购房差价款81,620.35元。2009年9月25日，讼争房屋经核准登记于被告吴某某个人名下，房屋建筑面积为112.14平方米，上海市房地产权证号为：沪房地浦字(2009)第200999号，附记载明该房屋为配套商品房，自登记之日起五年内不得转让、出租。2009年9月29日，被告吴某某、唐某3共同向上海市浦东新区房地产登记处申请变更登记，申请增加被告吴某某的配偶即被告唐某3作为讼争房屋的产权共有人。2009年10月20日，讼争房屋经核准，登记于被告吴某某、唐某3二人名下，共有方式为共同共有。2009年10月30日，被告吴某某与被告唐某3在民政部门协议离婚，双方在离婚协议书中载明双方无共同财产分割，无共同债权债务。又查明，原告与被告吴某某经由被告吴某某的姐姐介绍相识。2009年8月1日、9月2日，原告通过银行转账方式，向被告吴某某名下账户各转账支付20万元计40万元。2009年9月30日、10月29日，原告通过银行转账方式，向被告吴某某名下账户分别转账支付10万元、8万元计18万元，以上四笔银行转账款合计金额58万元。另查明，讼争房屋于2009年6月前后交房。讼争房屋经装修后，由原告唐某2及其家人居住至今。被告吴某某未居住使用过讼争房屋。2009年10月29日，被告唐某3(户主)的户口迁入讼争房屋内，同日迁入的还有原告唐某2和案外人唐某1(注：唐某1，男，2002年4月12日出生，系原告唐某2之子，被告唐某3之弟)。2016年3月24日，上海联讯物业管理有限公司(讼争房屋所属物业公司)、上海市浦东新区惠南镇德盈居民委员会(讼争房屋所在居民委员会)联合出具《证明》一份，证明原告唐某2于2010年10月起一直居住于德盈小区xx号xx室(即讼争房屋)，并曾缴纳物业费874.70元。再查明，被告吴某某于2015年5月在讼争房屋上设定了抵押登记。抵押权人为上海长宁东虹桥小额货款股份有限公司，债权数额110万元，债务履行期限自2015年5月14日至2015年11月13日。2016年2月22日，本案被告吴某某作为原告，以共有纠纷为由将本案被告唐某3诉至本院，请求与本案被告唐某3依法分割讼争房屋。2016年4月21日，原告以所有权确认纠纷为由，将两被告诉至本院，请求判如所请。审理中，原告提出，原、被告曾在上海市临港律师事务所见证下签订讼争房屋的买卖协议，但上述协议因原告保管不善而遗失，因见证方的客观原因其亦无法从见证方取得上述协议。对此被告吴某某不予认可，认为双方之间并不存在签订过买卖协议的事实。审理中，被告吴某某表示，其因公司经营之需故而在讼争房屋上设定了抵押贷款登记，两被告同为抵押贷款人，但借款系其个人使用，与被告唐某3无关。被告唐某3则表示，被告吴某某曾以出国需要抵押房产为由要求其出具过委托书，但其并不知道被告吴某某此后将之用于抵押贷款。以上事实，由当事人的陈述及银行取款业务单、银行转账凭证、户口簿、上海市房地产登记簿、上海市房地产权证、上海市商品房出售合同、配套商品房供应单、房地产登记申请书等经庭审质证的证据证实。本院认为，根据我国《物权法》的相关规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。当事人有证据证明不动产登记簿的记载和真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中，不动产登记簿显示讼争房屋目前登记于被告吴某某、唐某3二人名下，并由二人共同共有。但原告对上述不动产登记簿所记载的权利状态提出异议，认为其早在2009年就以总价58万元从被告吴某某处购得讼争房屋，后被告吴某某向其交付了房屋，原告及其家人亦居住使用至今，故而请求确认讼争房屋归其所有。被告唐某3对原告所主张之事实和所提供之证据均无异议，同意确认讼争房屋归原告所有；被告吴某某则坚持认为讼争房屋系其与被告唐某3的夫妻共同财产，与原告无涉。对此本院认为，综合本案案情分析，被告吴某某、唐某3二人就讼争房屋缺乏共同共有的家庭基础，故不动产登记簿所记载的讼争房屋的权利状态存疑；另综合分析原告所提交的证据，本院认为原告所主张的其从被告吴某某处购得讼争房屋之事实具有高度可能性，应予确认。故讼争房屋应当确认归原告所有，具体分析意见如下：一、被告吴某某、唐某3就讼争房屋缺乏共同共有基础。根据在案的《配套商品房供应单》等证据，可认定讼争房屋系被告吴某某因拆迁安置而获配，原为被告吴某某的个人财产，初始登记的权利人亦为被告吴某某一人。后被告吴某某于2009年8月26日与被告唐某3登记结婚后，两被告于次月29日共同向房地产交易部门申请变更登记，要求增加配偶一方作为产权共有人并经核准确认。据此，被告吴某某、唐某3系基于夫妻关系而就讼争房屋成立共同共有基础。然对此，作为当事人之一的被告唐某3却予以否认，其称与被告吴某某并无感情基础，结婚仅是为协助办理涉案房产过户和户口迁入的权宜之计。而另一当事人即被告吴某某则称其与被告唐某3二人系自愿结婚且有夫妻感情，只因婚后发现被告唐某3有吸毒恶习才协议离婚。但根据两被告所作陈述，本院认为两被告一则年龄差距大，再则认识时间短，第三并无恋爱交往，第四婚前婚后亦不曾共同生活，且双方在办理结婚登记后的第二个月即办理离婚手续，显然缺乏感情基础，从而令双方共同共有讼争房屋的家庭基础存疑。尤其需要指出的是，在案证据显示双方离婚的时间节点是在被告唐某3以户主身份将其及其父亲唐某2、幼弟唐某1的户口迁入讼争房屋的次日，此事实在一定程度上可印证被告唐某3所述的其与被告吴某某结婚是为了帮助其父亲唐某2实现将唐某1户口迁入讼争房屋这一购房目的的事实。综上分析，本院认为被告吴某某与唐某3二人缺乏共同共有讼争房屋的家庭基础，故以下本院将进一步分析原告与被告吴某某之间就讼争房屋成立买卖合同关系之事实具有高度可能性，以论证讼争房屋应确认归原告所有。二、综合在案证据分析，原告与被告吴某某之间就讼争房屋成立买卖合同关系的事实具有高度可能性。理由如下：首先，房屋买卖关系的成立并不以签订书面合同为必要条件，原告与被告吴某某之间是否存在房屋买卖合同关系应当根据在案证据综合分析认定。本案中，原告确未提供其与被告吴某某之间就讼争房屋成立买卖合同关系的直接证据，且如果原告有关双方曾签有买卖协议但其不慎遗失的陈述属实，则原告作为原本持有本案关键性证据的一方，其因自身原因所致的举证不能的不利后果应由其自行负担。但根据我国《合同法》的有关规定，当事人订立合同有书面形式、口头形式及其他形式，而房地产买卖合同并非我国法律、行政法规所规定的必须采用书面形式订立的合同类型，故原告未能提供其与被告吴某某之间就讼争房产所签订的买卖协议并不必然导致其所主张的买卖合同关系不予成立。其次，原告于2009年8至10月期间向被告吴某某转账支付的58万元应当认定为购房出资，原告为购得讼争房屋已向被告吴某某支付合理对价。在案证据显示，被告吴某某于2009年7月28日在支付总价款400,339.80元后取得属于拆迁安置配套商品房的讼争房产，原告则随即在此后的三个月期间向被告吴某某名下账户累计转账支付58万元。对于上述钱款的性质，原告与被告吴某某所述不一。原告认为，上述款项系双方约定的购房总价款，其依约在2个月之内累计向被告吴某某支付了约占总房款85%的购房款，剩余约15%的购房款其亦在办妥将家人户口迁入讼争房屋这一重要事项的当日与被告吴某某即时清结。而被告吴某某则认为，上述钱款中的40万元系原告为被告唐某3所支付的因被告唐某3成为讼争房屋产权共有人的补偿款，余款18万元则系原告向其归还的此前的借款。而本院认为，被告吴某某在以约40万元的价格取得讼争房屋后的次月起，即陆续收取原告银行转账款合计58万元，其辩称之一为其中18万元系原告向其归还的此前的借款，而该辩称意见一则遭原告否认，二则并无证据证实，故本院不予采信；其辩称之二为其中40万元系原告所支付的被告唐某3成为讼争房屋产权共有人的补偿款，而该辩称意见亦遭原告及被告唐某3否认，且在该40万元几乎等同于被告吴某某的购房总价款的情况下，如原告仅因被告唐某3成为讼争房屋产权共有人即向其支付40万元显然有悖常理，故上述58万元钱款应当认定为原告因向被告吴某某购买讼争房屋而支出的购房款。另结合考量被告吴某某取得讼争房屋的时间及其所支付的购房款、原告向被告吴某某累计转账支付58万元的各时间节点、同时期同地区房地产交易市场的房屋通常交易价格等涉案因素，本院认为原告于2009年下半年以较被告吴某某所支付的购房款(约40万元)高出45%(约18万元)的价格出资购买讼争房产尚属合理对价，故对此事实本院予以认定。第三，原告及其家人于2010年起即长期居住使用讼争房屋的事实，可推定被告吴某某已向原告交付讼争房屋，买卖双方当事人均已各自履行主要义务。根据当事人的当庭陈述和在案证据，本院可确认如下事实：一、被告吴某某从未居住使用过讼争房屋；二、被告吴某某与被告唐某3早在2009年10月即已办理离婚登记手续；三、原告在两被告离婚之后，仍对讼争房屋具有实际的控制力，并与其家人自2010年10月起共同实际居住使用讼争房屋至今；四、2016年2月之前，被告吴某某虽与原告同住一个小区，但未曾对原告及其家人长期居住使用讼争房屋的事实提出任何异议。以上各项事实表明，原告对讼争房屋的占有和使用具有合法依据，可以推定被告吴某某在收取原告所支付的购房款58万元后，已向原告实际交付讼争房屋。故在双方之间的房屋买卖合同关系中，原告作为买受方已经履行了支付房款的主要合同义务，被告吴某某作为出卖方已经履行了交付房屋的主要合同义务，但因讼争房屋系配套商品房，依照规定自登记之日起的一定年限内不得转让、出租，故该讼争房屋仍长期登记于被告吴某某、唐某3二人名下。现原告所提出的证据，可以证实其从被告吴某某处购得讼争房产、其为讼争房产的真实权利人之事实，故原告要求确认讼争房产归其所有，本院予以支持。被告吴某某、唐某3在讼争房产具备过户条件后未依照原告要求配合办理房屋过户手续，且被告吴某某于2015年擅自在讼争房屋上设定了抵押登记，上述行为显属不当，已构成违约。现原告要求被告吴某某、唐某3涤除讼争房屋上的抵押，并要求被告吴某某、唐某3配合原告办理讼争房屋的过户手续并无不当，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条的规定，判决如下：一、确认上海市浦东新区惠南镇盐大路XXX弄XXX号XXX室房屋归原告唐某2所有；二、被告吴某某、唐某3于本判决生效之日起十五日内涤除上海市浦东新区惠南镇盐大路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押登记；三、被告吴某某、唐某3于上海市浦东新区惠南镇盐大路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押登记涤除后的十五日内协助原告唐某2办理上海市浦东新区惠南镇盐大路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告唐某2名下的手续。案件受理费19,939元(原告唐某2已预交)，由被告吴某某负担，于本判决生效之日起七日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐 平审 判 员  周 清人民陪审员  顾玲玲二〇一六年十二月十五日书 记 员  石 媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。