海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书（2016）琼0108民初4089号原告：陈卫东，男，1962年9月11日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：马相龙，海南大弘律师事务所律师。被告：海南发升水产有限公司，住所地海口市美兰区琼山大道181号。法定代表人：黄承斌，总经理。委托诉讼代理人：吕邵双，海南泽田律师事务所律师。原告陈卫东诉被告海南发升水产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈卫东的委托诉讼代理人马相龙、被告海南发升水产有限公司的委托诉讼代理人吕邵双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈卫东向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期给原告办理房产证的违约金78949.5元（总价款720892元，每日万分之三违约，从2015年8月31日起至被告办理房产证之日止，暂计至2016年8月30日）；2.判令被告依据《海口市商品房买卖合同》第十八条的约定将小区的游泳池等供排水系统、门禁等基础设施达到使用条件；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年6月22日，原告与被告签订了《海口市商品房买卖合同》，被告将位于××镇房出售给原告，房屋总价款为720892元。依据该合同第八条”交付期限”，出卖人应当在2013年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条”关于产权登记的约定”对被告办理房产证的期限没有明确约定。补充协议七对合同第十五条进行了补充约定，在原告交清办理房屋所有权证所需的款项及资料，并办理完房屋交接手续之日起730日内，被告协助原告办理房地产权属登记，如因原告原因造成登记手续超过约定期限的，被告不承担责任。如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列方式处理：原告不退房，被告按总房款万分之三的日息支付违约金。上述合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款。但时至今日，被告仍然没有按照合同约定的期限给原告办理房产过户手续，已构成违约。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。依据双方签订的《海口市商品房买卖合同》第十八条”出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”，到目前为止，小区的游泳池等供排水系统、门禁等基础设施仍未达到使用条件，被告已构成违约。原告认为，原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应当受到法律的保护，被告没有按照合同的约定期限给原告办理房产过户手续，已经构成违约，依据《中华人民共和国合同法》及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，请求法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。在庭审过程中，本院要求原告明确其第二项诉讼请求中”小区的游泳池等供排水系统、门禁等基础设施”的具体内容。原告明确，供排水系统是指游泳池和正常连入市区水道管网，基础设施即是包括电梯的三方对讲、监控系统，排污系统，连入市政的排污管道和天然气管道以及健身器材。被告海南发升水产有限公司辩称，原告的诉讼请求无任何事实和法律依据，请求法庭依法驳回各原告的全部诉讼请求。第一，涉案合同约定的办证期限未届满，被告不存在逾期办证的违约行为，不需支付违约金。原、被告签订的《补充协议》第七条约定：”在原告（购房人）交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完房屋交接手续之日起730日内，被告协助原告办理房地产权属登记，如因原告原因致使登记手续超过约定期限延迟办理的，被告不承担责任。”而事实上，本案原告于2015年6月13日才交缴办证前必须交缴的住房维修基金（详见附件《丽江花园客户缴费明细表》），被告根本不存在逾期办证的违约行为，也不需要向原告支付逾期办证违约金。原、被告签订的《补充协议》第九条约定，无论原告采取何种付款方式，原告均应在收房前按规定向海口市房产行政主管部门指定的单位交纳住宅公用部位公用设施设备维修基金，其管理、使用及金额按国家规定执行。原告未交清此款项属妨碍小区公共利益，被告有权拒绝将商品房交付使用。第二，被告自交房之日起就主动积极办理丽江家园小区的综合验收。丽江家园小区的房产大证及各户分证办理时间较长，是由于不以被告意志为转移的各种客观原因造成，被告不存在任何过错和责任，不需要承担因自身过错导致办证延迟的违约责任。被告开发的丽江家园小区商品房于2013年8月27日经验收合格，于2013年8月30日向包括原告在内的所有丽江家园小区业主下达交房通知。被告自向各购房人下达交房通知后，即开始积极办理丽江家园小区商品房的建设工程规划验收和各种专项验收,并于2013年10月17日完成关于小区绿地规划验收，于2014年1月6日完成关于小区建设工程消防验收，于2014年1月20日完成关于小区防雷装置竣工验收，于2014年8月14日完成关于小区项目竣工环境保护预验收，于2015年1月24日完成关于小区人防工程竣工验收。但在办理建设工程规划验收过程中，由于当时海口市政府尚未出台江东片区土地增容费的交纳办法，所以市国土局无法受理我司交纳土地增容费的申请。不交纳增容费，即不能明确容积率，也不能办理建设工程规划验收。2014年8月13日，海口市政府办公厅就我市建设项目土地增加容积率等问题召开专题协调会，并于2014年8月25日下发[2014]58号会议纪要，明确了”过去建成并已销售的建设项目，由于历史原因导致需要重新认定增容费评估适用日期的，采取一事一议方式研究解决”的处理原则。该会议纪要出台后，被告立即于2014年11月1日向海口市国土局报送了地价评估申请。2015年3月10日，海南宏诚土地估价有限公司向海口市国土局出具土地估价报告备案表，明确了被告因增加容积率需补交的地价款数额。2015年11月2日，海口市国土局向被告下发《缴交增加容积率地价款通知》，要求被告补交土价款9777935.5元。在被告交清相应地价款后，2016年1月12日，海口市国土局向被告下发《关于办理增加容积率用地问题的函》，同意丽江家园小区用地容积率变更为3.02。2016年3月26日，海口市规划局向被告下达建设工程规划核实意见书。至此，丽江家园小区建设工程规划验收完成。2016年8月1日，海口市住房和城乡建设局受理了被告递交的丽江家园小区建设工程竣工备案申请；2016年12月，海口市国土部门向我司下发了丽江家园小区的共五本房产大证。综上所述，被告在2013年8月30日依约向包括本案原告在内的所有丽江家园小区业主下达交房通知后，即按照法定程序办理丽江家园小区建设项目综合竣工验收，积极为办理小区房产大证和分户房产证努力工作。虽然由于客观原因致使丽江家园小区建设工程规划验收的时间花费较长，从而推迟了被告向海口市住××乡建设工程竣工备案申请的时间，进而影响了小区房产大证及分户小证的办理时间。但被告在整个办事过程中本身并无任何主观过错和故意延迟，被告依法、依约都不应当承担因被告过错导致延迟办证的违约责任。第三，被告已经依照与原告签订的商品房买卖合同及相关补充协议的约定，完成了小区包括给排水系统在内的各项基础设施建设，应予驳回原告的第二项诉讼请求。被告于2013年8月30日向包括本案原告在内的全体丽江家园小区业主下达交房通知时，即已如约完成了双方签订的《商品房买卖合同》第十八条约定的各项交房条件，否则，小区业主也不可能收房入住。从前述被告完成小区综合验收的情况看，被告已经依规划完成小区各项建设的事实也得到了政府相关部门的确认。同时，被告与原告签订的《补充协议》第十三条也明确约定：甲乙双方之间的一切权利义务以合同以及协议的书面约定为准，销售广告和宣传资料不是双方权利义务的组成部分。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于原告提交的《海口市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票3张，被告对该证据的真实性、合法性和关联性无异议，因有原件核对，本院对该证据的真实性、合法性和关联性予以认可，并对原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》，并分两次向被告支付全部购房款720892元的事实予以确认。2.关于原告提交的海南省海口市资金往来专用凭证3张、税收电子转账专用完税证1张，被告对该证据的真实性、合法性和关联性无异议，但认为原告仅是缴纳了办理房产证的部分费用。因有原件核对，本院对该证据的真实性、合法性和关联性予以认可，并认定以下事实：原告分别于2012年10月30日、2013年10月1日向被告缴纳了丽江家园4号楼1603房燃气、有线电视初装费4050元和购房办证费用1954元；于2012年12月26日向海口市地方税务局缴纳了房屋交易契税10272.71元。3.关于原告提交的海南省住宅专项维修资金专用收据1张、海口农商行现金缴款单1张，被告对该证据的真实性、合法性和关联性无异议，因有原件核对，本院对该证据的真实性、合法性和关联性予以认可，并认定原告于2015年6月13日向海口市住××乡房维修资金6006.6元的事实。4.关于被告提交的单位（子单位）工程竣工验收报告和建设工程档案验收意见书；原告对该证据的真实性、合法性和关联性无异议，但认为丽江家园的竣工时间为2016年7月18日。因有原件核对，本院对该证据的真实性、合法性和关联性予以认可，对丽江家园工程经建设、勘察、设计、施工和监理单位验收，工程质量和初装饰工程质量合格，同意交付以及海口市城建档案馆建设工程档案验收意见书中确认丽江家园的竣工日期为2013年8月27日的事实予以认可。5.关于被告提交的海政容园验[2013]70号审核意见，海口市公安消防支队《建设工程消防验收意见书》，海口市气象局《建设工程防雷验收意见》，海口市环境保护局海环审[2014]189号预验收意见的函及海口人防验字[2015]094号验收（备案）意见书；原告对上述证据的真实性予以认可，但对其关联性和证明内容有异议，认为上述证据仅能证明丽江家园的部分单项工程完成的竣工验收。因有原件进行核对，本院对上述证据的真实性予以认可，并对丽江家园的绿地规划、消防、防雷装置、环境保护和人防工程在2013年至2015年期间完成竣工验收的事实予以认可。6.关于被告提交的海口市人民政府办公厅[2014]58号专题协调会议纪要、海口市国土局业务受理通知书、土地估价报告备案表、海土资交字[2015]302号《缴交增加容积率地价款的通知》及海南省非税收入一般缴款书、海土资交字[2016]4号《关于办理增加容积率用地问题的函》、海口市建设工程规划核实意见书、建设工程规划许可证，原告对上述证据的真实性没有异议，但认为上述证据与本案没有关联性。因有原件进行核对，且盖有相关单位公章，本院对上述证据的真实性予以认可，结合被告提出的房产证办理时间过长是由于政府增加涉案建设项目土地容积率的抗辩主张，上述证据与本案存在关联性。同时，本院对下列事实予以认可：海口市政府办公厅于2014年8月13日就我市建设项目土地增加容积率等问题召开专题协调会，并于2014年8月25日下发[2014]58号会议纪要；被告于2014年11月1日向海口市国土局报送了地价评估申请；海南宏诚土地估价有限公司于2015年3月10日向海口市国土局出具土地估价报告备案表，明确了发升公司因增加容积率需补交的土价款数额；海口市国土局于2015年11月2日向被告下发《缴交增加容积率地价款通知》；被告于2015年11月25日缴交了容积率地价款；海口市国土局于2016年1月12日向被告下发关于办理增加容积率用地问题的函，同意丽江家园小区用地容积率变更为3.02；海口市规划局于2016年3月26日向被告下达建设工程规划核实意见书，丽江家园小区建设工程规划验收完成。7.关于被告提交的海口市政府服务中心受理通知书和丽江家园的不动产产权证，原告对该证据的真实性、合法性和关联性无异议，但认为被告于2016年11月3日取得的是不对称房产大证。因有原件进行核对，本院对该证据的真实性、合法性和关联性予以认可，并认定被告于2016年8月1日向海口市住房和城乡建设局提出建设工程竣工验收备案（丽江家园竣工备案）申请以及海南省海口市××区号1#楼1702房等92处、2#楼2402房等92处、3#楼2301房等87处、4#楼2301房等88处的不动产产权证已经办理的事实。经审理查明，2012年6月22日，原告和被告海南发升水产有限公司签订了一份《海口市商品房买卖合同》，约定：由原告购买被告建设的××园，建筑面积为100.11平方米，总价款为人民币720892元；被告应当在2013年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.给排水系统，供电系统，电梯及园林绿化在房屋交付使用时达到使用条件......；原告应当按照《物业管理条例》等有关法律法规的规定缴纳物业专项维修资金。物业专项维修资金应存入由海口房产行政主管部门在银行设立的专用账户。该合同附件七《补充协议》第七条对合同第十五条进行补充约定，在原告交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完房屋交接手续之日起730日内，被告协助原告办理房地产权属登记，如若原告原因致使登记手续超过约定期限延迟办理的，被告不承担责任。合同所约定的取得房地产权属证书的时间是指房屋所有权证书和土地使用权证书所记载的登记日期。如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列方式处理：原告不退房，被告按总房价款万分之三的日息支付违约金。另查明，合同签订后，原告分别于2012年8月25日、2013年2月28日、8月23日向被告交付海口市XX区4号楼1603房购房款共计720892元；于2012年10月30日向被告缴纳了丽江家园4号楼1603房燃气、有线电视初装费4050元；于2013年10月1日向被告缴纳购房办证费用1954元；于2012年12月26日向海口市地方税务局缴纳了房屋交易契税10272.71元；并于2015年6月13日向海口市住××乡房维修资金6006.6元。被告对原告提出的已交清全部房款及相关办证费用的主张予以认可，并认为因维修资金属于合同约定的”办理房屋产权证所需的款项”，故原告交清办理房屋产权证所需款项的时间为2015年6月13日。再查明，2013年8月至2015年1月，被告就关于丽江家园的绿地规划、消防、防雷装置、环境保护和人防工程向有关部门进行验收申报，已全部验收合格。2014年11月至2016年1月12日，被告根据政策要求申请增加容积率评估并补交土地价款，海口市规划局于2016年3月26日向被告下达建设工程规划核实意见书，丽江家园小区建设工程规划验收完成。另，原、被告于2013年9月办理涉案商品房的交接手续；海口市国土资源局于2016年12月向被告下发海口市美兰区琼山大道83号1#-4#楼四本不动产产权证，但至今未办理分户房屋产权证书。本院认为，原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》及附件七《补充协议》是双方当事人在平等互利的基础上自愿达成的一致意见，是双方当事人的真实意思表示，其主体适格，内容不违反法律、法规禁止性规定，属于合法有效的合同，应受法律保护。一是关于被告是否存在逾期办证行为的问题。根据《补充协议》约定，被告应在原告交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完房屋交接手续之日起730日内，协助原告办理房地产权属登记，如因原告原因致使登记手续超过约定期限延迟办理的，被告不承担责任。原告认为，双方已于2013年9月进行涉案房屋交接手续，则被告依约应在2015年8月30日前协助原告办理房地产权属登记。逾期未办理的，被告应当承担从2015年8月31日至涉案房产权属证书办理之日止期间逾期办证的违约责任。被告对此提出抗辩，维修资金属于合同约定的”办理房屋所有权证所需款项”，维修资金缴纳凭证属于合同约定的”办理房屋所有权证所需资料”，故涉案房屋未能办理权属登记是由于原告未及时缴纳维修资金导致的，被告不应承担责任。根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十八条”房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户帐中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户帐更名手续”的规定，本院认定，维修资金缴费凭证属于合同中约定的”办理房屋所有权证所需材料”。结合本案原告于2015年6月13日向海口市住房和城乡建设局缴存涉案房屋维修资金6006.6元的事实和《补充协议》的约定，被告应负担在原告交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完房屋交接手续之日起730日内协助原告办理房地产权属登记的义务。另，原告还提出，涉案房屋的维修资金之所以未能及时缴纳，是因为涉案房屋没有通过相关行政部门的验收，且原告于2015年5月接到被告的短信通知到指定银行缴纳维修资金未果。对以上主张，原告未提供证据予以证明。被告辩称，由于政府在2014年8月出台提升江东片区建设项目土地容积率的政策，被告从2014年11月1日起积极就提高丽江家园小区用地容积率进行相关申请和备案，且于2016年1月12日通过行政部门确认变更为3.02，进而导致该小区建设工程规划延迟至2016年3月26日才验收完成，小区1#-4#楼四本不动产产权证于2016年12月才办理下来。本院认为，因政府关于建设用地容积率政策变化，导致被告未能按合同约定的期限履行通知原告缴纳维修资金及协助原告办理房屋权属登记的义务，应认定为不可归责于任何一方当事人的原因导致合同迟延履行。综上，原告提出的被告向其支付从2015年8月31日起至被告办理房产证之日止期间逾期办证违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。二是关于被告是否已按《海口市商品房买卖合同》约定将小区的游泳池等供排水系统、门禁等基础设施达到使用条件的问题。原告主张，涉案小区的游泳池等供排水系统、门禁等基础设施（包括电梯的三方对讲、监控系统，排污系统，连入市政的排污管道和天然气管道以及健身器材）至今未能达到使用条件，要求被告继续履行合同。但原告未能就以上提及的供排水系统和基础设施是否达到使用条件提供相关证据予以证明。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，现其未能提供充分证据证明其主张，应承担相应举证不能的不利后果。因此，本院对原告的该项主张不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告陈卫东的全部诉讼请求。案件受理费人民币1774元（原告已预付），由原告陈卫东承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。xqdoempicpqpa0bjdt审 判 长 周碧忠审 判 员 韦王文审 判 员 倪胜源法官助理 王 莺书 记 员 叶 焰速 录 员 周柳冰