贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0302民初7366号原告高书琴，女，汉族，1970年3月18日生，住红花岗区。委托代理人黄永平，贵州山一律师事务所律师。被告遵义广信房地产开发有限责任公司。住所地遵义市红花岗区民主路2号。法定代表人陈志强，总经理。委托代理人任昕，与之律师事务所律师。原告高书琴与被告遵义广信房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院2016年11月9日立案受理后，依法组适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告高书琴之委托代理人黄永平、被告之委托代理人任昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年5月20日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发建设的位于中华××“××”小区商品房小区××单元××号房屋一套，总价款964405元。原告按约支付了购房款，缴纳了房屋维修基金，2014年下半年入住了所购住房。但是至今被告未能为原告办理房屋产权证。关于产权办理，合同第二十二条第三项约定如下：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2013年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书（房产证）交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、。2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：。买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”，根据上述约定，被告应当按照原告购房款964405元，从2014年7月1日起，按日计算向买受人支付违约金。被告延期办证持续违约，但原告没有及时提起诉讼，导致2016年11月9日提起诉讼之日超出两年之外的违约金，很难得到法律支持，因此，原告诉请人民法院判令被告支付诉讼之日倒推两年内受诉讼时效保护的被告逾期办证违约金。具体计算为：964405元×365天×2×.0001=70401元。综上所述，原告诉请：1、判令被告履行合同，立即为原告办理房屋所有权证；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属转移证书的违约金人民币70401元，本案提起诉讼之后，被告继续逾期办证的违约金，按照合同约定顺延计算。被告遵义广信房地产开发有限责任公司辩称，遵义广信房地产开发有限责任公司开发建设的“世贸华庭”是遵义市政府从贵阳招商引资的房地产项目。根据市政府的要求，“世贸华庭”要建一家准五星级酒店，该项目同时还修建了390套住宅。由于前期拆迁等原因，导致项目未能按照约定时间向有关业主交房，为此被告公司于2016年已向业主赔偿了迟延交房的违约金合计1000余万元(被告已通过与业主协商以停车位补偿的方式基本赔付到位)。现在原告又主张要求原告及时为其办理房屋产权证，同时主张迟延办证违约金。关于办证问题，是因为所预留的消防通道因为国家规定的标准改变所导致，对于公司来说已是无法预料的，但因公司积极向有关单位反映，请求解决，故遵义市人民政府已于2016年10月10日召开专题会议并形成专题会议纪要遵府专议(2016)113号，其中就项目涉及的消防问题安排红花岗区政府、市住建局和中华路街心停车场工程指挥部做好协调、服务工作。随后红花岗区人民政府于2016年11月3日作出《关于零星棚户区改造项目(延安办中华北路55栋聚泉阁巷)房屋征收的决定》(区府房征【2016】16号，涉及项目消防通道的被拆迁户须限期签订拆迁补偿协议并搬离。这些都是公司在积极的作为，公司并没有无故拖延完善办证相关手续。关于逾期办证违约金，根据最高人民法院关于逾期办证违约金的会议纪要规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”之规定，原告请求逾期办证的违约金的诉讼请求已经过了诉讼时效。同时双方在合同中约定的违约金的计算标准过高，如果法院认定没有超过诉讼时效，被告方请求法院充分考量本地社会经济及生活水平以及被告因本楼盘开发已对三百余户业主承担了逾期交房违约责任高达千万元损失的情况，结合当前经济下行，企业生存困难，加之公司酒店正在准备上马，公司经营正处于攻坚阶段，无力承受较重的违约责任的事实，请求人民法院予以调整。经审理查明，2013年5月20日，原告高书琴与被告遵义广信房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，由被告遵义广信房地产开发有限责任公司将其开发的位于遵义市红花岗区中华北路“世贸华庭”小区B栋4单元4203号商品房一套预售给原告，房屋建筑面积为148.37平方米，总价款964405元，关于房屋交付时间，合同约定被告应当在2013年7月30日前将商品房验收合格后交付原告使用，逾期交房违约责任以全部购房款按日万分之三计算。关于房屋转移登记，被告承诺于2013年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房登记的有关资料交付给原告，逾期被告则承担自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告采用按揭方式购买向被告支付了全部购房款，但被告却逾期一年多才向原告交付了房屋，故已向原告支付了逾期交房违约金101262元。原告要求被告为原告办理房屋产权证，但被告因本楼盘预留消防通道不符合消防验收标准等原因而迟迟不能办理。经请求相关部门协调处理，遵义市人民政府已于2016年10月10日召开专题会议并形成专题会议纪要《遵府专议(2016)113号》，其中就项目涉及的消防问题安排红花岗区政府、市住建局和中华路街心停车场工程指挥部做好协调、服务工作。红花岗区人民政府于2016年11月3日作出《关于零星棚户区改造项目(延安办中华北路55栋聚泉阁巷)房屋征收的决定》区府房征【2016】16号，涉及项目消防通道的被拆迁户须限期签订拆迁补偿协议并搬离。另查明，被告向本院提供证据证明其于2014年12月15日取得了该栋楼盘的建设工程竣工规划认可证，于2016年6月6日取得了该楼盘的人防工程使用证。上述事实，有原、被告陈述，《商品房买卖合同》，《建设工程竣工规划认可证》、《人防工程使用证》等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等互利基础上签订的合同，合同不违反国家法律禁止性规定，属有效合同，对双方均有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，本案中，原告按照合同约定履行了交纳购房款的义务，被告亦应当按约定在向原告交付房屋后并将办理商品房登记的有关资料备齐送交房屋登记机关，以协助原告办理房产权，但被告未按合同约定在2013年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，现原告要求继续履行合同，及时完善办理房屋所有权登记手续的备案资料，并承担相应的违约责任符合法律规定，本院予以认可。被告对原告要求办理房屋产权证的请求予以认可，但对于原告要求其支付逾期办证的违约金的主张，其以诉讼请求超过诉讼时效进行抗辩。由于双方约定违约金的计算方式为按日计算，属继续性债权，虽然从合同约定的期限届满时即2013年10月30日止，被告就应当向原告支付逾期办证违约金，至原告向本院提起诉讼之日即2016年11月9日，被告违约已超过两年，但原告要求保护从2016年11月9日反推两年的期间以及至能办理房产证时止的违约金，其主张符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，被告以前述理由主张对逾期办证违约金的计算标准予以调整，本院结合被告已承担了较重的逾期交房的违约责任，并给合本地社会经济、生活水平及企业的生存状态，酌情考虑违约金的计算标准以购房款总额按日以万分之零点五计算为宜。原告购房款总额为964405元，故其于2014年11月9日至2016年11月9日两年期间的违约金为964405元×365天×2×0.00005元/日=35200元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、由被告遵义广信房地产开发有限责任公司于本判决生效后将原告高书琴办理房屋所有权登记手续的备案资料提交遵义市房产管理局登记备案，并协助原告高书琴办理房屋所有权证。二、由被告遵义广信房地产开发有限责任公司于本判决生效后一月内支付原告高书琴从2014年11月9日至2016年11月9日两年期间的违约金为35200元；2016年11月10日以后的违约金以购房款总额964405的日万分之零点五计算至被告将办理房屋产权证的备案登记手续提交到遵义市房产管理局时止。案件受理费780元，由被告遵义广信房地产开发有限责任公司承担。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  杨正淑二〇一六年十二月二十二日书记员  张 旋