上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初5641号原告(反诉被告)：王国梁，男，1979年7月16日生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)：叶青，女，1985年5月14日生，汉族，住福建省。原告(反诉被告)：王倩，女，2012年3月20日生，汉族，住上海市浦东新区。上述三原告的共同委托诉讼代理人：吕承德，上海律才律师事务所律师。上述三原告的共同委托诉讼代理人：胡维，上海律才律师事务所律师。被告(反诉原告)：周昭雄，男，1957年4月2日生，汉族，住上海市虹口区。被告(反诉原告)：李真，女，1958年7月25日生，汉族，住上海市虹口区。被告(反诉原告)：周晟昊，男，1987年7月24日生，汉族，住上海市虹口区。上述三被告的共同委托诉讼代理人：齐昌，上海大庭律师事务所律师。上述三被告的共同委托诉讼代理人：肖倩雯，上海大庭律师事务所律师。第三人，上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，负责人。原告王国梁、叶青、王倩与被告周昭雄、李真、周晟昊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月25日立案受理后，被告就本案提出反诉，本院予以受理并于2016年5月4日适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，原告申请追加案外人上海中原物业顾问有限公司(以下简称“中原物业”)为本案第三人参加诉讼，本院予以准许并于2016年9月5日、10月8日再次公开开庭进行了审理。三原告的共同委托诉讼代理人吕承德到庭参加了第一次庭审，三原告的共同委托诉讼代理人胡维、被告周昭雄及三被告的共同委托诉讼代理人齐昌三次到庭参加了诉讼，原告王国梁到庭参加了第三次庭审。本案现已审理终结。原告王国梁、叶青、王倩向本院提出诉讼请求：1、三被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，配合三原告办理相关过户手续；2、三被告支付违约金(以150万元为本金，自2016年2月29日起至实际交付房产之日止，按照日万分之五计算)；3、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2015年12月24日，三原告与三被告签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定三原告向三被告购买位于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室的房产(以下简称“涉案房屋”)，房屋转让总价为人民币(以下币种同)150万元，合同约定首期房价款为45万元(包含定金和尾款)，第二期房价款由三原告通过向贷款银行申请105万元贷款的形式支付给三被告。合同签订后，三原告已按照约定支付了首期房价款，但三被告却未按照合同约定配合原告办理房屋过户手续。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告周昭雄、李真、周晟昊辩称，不同意原告的诉讼请求，本案是原告的违约行为导致过户不能。一方面是三原告怠于申请贷款，另一方面是怠于办理审税(含核定购房资格)，根据双方签订的《房屋买卖合同》的第4.2条和第12条，审税(含核定购房资格)和贷款三原告至今未办理，超过了2015年12月25日和20天的期限，何时办理贷款应以签订在前的《房屋买卖合同》为准。此外，《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)第九条约定了审税的明确期限，三原告的过错造成了三被告的经济损失，三被告至今仍不能确定三原告款项何时才能到位。对于三原告主张的违约金，根据合同约定，即便是三被告违约，违约金也应按照已付款的每日万分之五计算，原告的请求没有依据。此外，根据贷款银行出具的说明，本案的合同也无法继续履行，三被告申请解除合同，并由三原告承担违约责任。第三人中原物业未作答辩。同时，三被告向本院提出反诉请求：1、解除双方签订的房屋买卖合同，撤销网签合同的备案，三原告支付违约金30万元(150万元×20%)；2、反诉诉讼费由三原告承担。事实和理由：三原告与三被告通过第三人中原物业居间介绍于2015年12月20日签订了房屋买卖居间协议和房屋买卖合同，2015年12月24日，双方网签了房屋买卖合同，约定三被告将涉案房屋转让给三原告。然而，三原告由于个人资料不齐全、不符合相关政策规定及未能前往有关部门办理相关手续的原因，在合同网签后至今未能前往房地产交易中心办理购房资格审核手续、未能及时办妥银行贷款手续，从而无法按照合同约定的期限办理房屋过户手续，致使三被告未能如期获得合同价款，蒙受一定的经济损失。三被告曾多次与三原告协商房屋买卖履行与否的事宜，但三原告除口头表示承认违约、要求解除房屋买卖合同外，并无任何实际行动。为此，三被告提起反诉，请求法院查明事实，判如所请。三原告针对三被告的反诉辩称，原告没有任何违约行为，不同意三被告的反诉请求。三被告使用诉讼技巧，以便让自己在调解中处于优势的位置，原告没有故意违约的动力，无法从中获得任何利益。经审理查明：2015年12月20日，原告王国梁代三原告与三被告签订《房屋买卖合同》一份，约定三原告向三被告购买涉案房屋，房屋转让价款为150万元；首期房价款为45万元，第二期房价款为105万元，由三原告通过银行贷款方式支付给三被告，贷款的房款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准，三原告应当于取得以银行为抵押权人的他项权证或者以自己为权利人过户的收件收据后五个工作日内，将其交付贷款银行；若三原告申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在过户同时将相应部分房价款支付给三被告；过户过程中产生的税费全部由三原告负担；双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行合同或单方解除本合同，若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金；若示范合同对本合同部分内容变更，以变更后的内容为准。房屋买卖合同还对其他相关事宜进行了约定。2015年12月24日，三被告作为卖售人(甲方)、三原告作为买受人(乙方)，双方签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)一份，约定三被告将涉案房屋出售给三原告，转让价款共计150万元；甲、乙双方同意，甲方于2016年3月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验；甲、乙双方确认，在2016年2月28日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金……，逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金……，逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方应在接到书面通知之日起三日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；甲、乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供办理贷款所需的材料(若需)、本次交易所需的书面材料和相关证明，并及时支付各项应付之税、费，若因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方无法办理产权转让等与本合同履行有关的手续，则该过错方应承担相应责任；该合同附件三约定，乙方应支付的首期房价款为45万元(包含已支付的定金和尾款)；甲方同意乙方通过向贷款银行申请105万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后七日内向该贷款银行申请贷款……，若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于送件当日将其补足并支付给甲方；乙方第二期房价款的支付方式为：待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过……，相关部门出具购房人家庭成员名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后20日内，甲、乙双方赴房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，……，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准；待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后7日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，且乙方将房屋尾款2万元支付给甲方后，甲方应将该房地产交付乙方。房地产买卖合同还对其他相关事宜进行了约定。上述合同签订后，三原告于2015年12月20日支付三被告购房定金5万元，于215年12月24日支付三被告购房款18万元，于2015年12月25日支付三被告购房款20万元，以上共计43万元。三被告于2015年12月24日将涉案房屋的房地产权证原件交由居间方代为保管。对于尾款2万元，三原告表示愿意按照合同约定，待双方完成产权过户后，进行房屋交接时当场支付，因此，为避免讼累，三原告愿意在本案结束后与三被告另行协商解决交房事宜，不需要在本案中再处理。因双方未在合同约定的时间即2016年2月28日之前完成过户，且多次沟通未果，原告王国梁遂于2016年3月11日从马来西亚回国，双方于2016年3月12日当面协商解决方案，但仍未达成一致意见。2016年3月15日，三被告向第三人发出《告知书》一份，载明由于三原告违约且双方在协商过程中对方存在不理智的举动，造成了商谈不能正常继续，现对于三原告在合同履行过程中的违约行为答复告知如下：1、解除撤销网签合同，2、归还房产证，3、乙方承担相应的违约责任。庭审中，三原告表示被告只是寄给了中介，自己从中介看到过。2016年6月3日，三原告的贷款银行中国民生银行股份有限公司上海金山支行向本院出具《情况说明》一份，载明经该行查明，个人客户王国梁曾于2016年1月20日向该行申请住房按揭贷款，该行签署贷款合同后发现，该客户存在不符合该行放款要求的情况，所以该行终止了该笔贷款的发放，并且也将不会继续发放该笔贷款。庭审中，原告表示真实性无异议，但三原告也是庭审中才知道银行不予放款，三原告可在1个月的合理期限内将该笔款项现金支付给三被告。三被告则质证认为，真实性没有异议，贷款合同文本本身也不完善，实际上是无法履行的，1个月的时间不公平，银行贷款合同载明的时间为2016年2月26日。三原告于2016年6月30日将105万元购房款交付本院。庭审中，三原告提交了名片、中介工作人员证明、聊天记录、抵押借款合同、授权委托书、个人信用报告及电话录音资料等，证明由于三原告经常在国外，故书面委托了第三人的工作人员陈佳林办理银行贷款及审税事宜，银行贷款已经审批通过，且中介工作人员证明，由于三被告不配合的原因，双方一直未能完成审税，导致合同没有过户。三被告则质证认为，陈佳林虽然在房屋交易中参与过，但不确认其是否是第三人的正式员工，其说法并不真实，陈佳林曾表示是因为原告的资料有问题才审税不成；对双方的聊天记录不予认可，原告审税及资格认定等手续至今未办；对于抵押借款合同等真实性不予认可，且原告申请贷款的时间也有拖延，抵押借款合同文本本身就不完善，实际上是无法履行的。庭审中，三被告提交了短信记录、微信记录、录音资料、上海市房屋状况查询收件收据、昆山楼盘信息资料及案外人陈某某，证明三被告积极配合履行购房审核工作而三被告却怠于履行，中介也表示原告的资料有问题，是原告独生子女原件的问题，原告签了合同之后就出国，忽视了被告的利益。双方曾于2016年3月12日协商过解决方案，三原告承认违约，并主动提出了协议解决房屋买卖合同。三被告因为原告的违约行为，遭受了巨大的损失，无法再全款购买本来准备购买的房屋。诉讼中，第三人中原物业向本院出具情况说明，载明2015年12月24日，在第三人的居间介绍下，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》，并约定了房款支付和过户日期。2015年12月25日，原告出具一份委托书给经办业务员陈佳林，委托其代为办理审税事宜。陈佳林分别于2016年1月21日、1月23日、2月16日、2月18日及2月26日电话通知被告前来配合办理审税，其中1月21日、1月23日被告均回复称没空，2月16日，因办理审税须所有产权人均到场，但被告仅有周昭雄一人可以到场，且原告的审税资料中缺少小孩的出生证明，故当天仍然未能完成审税，2月18日及2月26日，被告称因为按照进度已经无法在合同约定的日期内完成过户，故不愿配合。原告表示仍然希望被告配合审税，并愿意按照合同约定承担逾期违约责任。2016年1月31日，中原物业接到贷款银行通知，称原告的贷款已经审批通过，中原物业当天已经通知原告。以上事实，有房屋买卖合同、上海市房地产买卖合同、收款收据、银行转账凭证、名片、证明、聊天记录、短信记录、录音资料、产证保管书、崔告函及邮寄凭证、查询收件收据、昆山楼盘信息、证人证言、限购文件资料以及当事人的陈某某证据予以证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》以及《上海市房地产买卖合同》均系当事人的真实意思表示，合同有效，当事人均应按约履行。其次，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方的争议焦点在于：哪一方的原因导致合同没有履行下去，三被告是否享有合同解除权。本院认为，其一，关于银行贷款的问题，三原告在出国之前已经书面委托中介经办人员办理银行贷款，并配合提供了相应的资料，而贷款银行民生银行也的确签署了贷款合同，并通知中介公司贷款审批通过，故即便诉讼中，贷款银行表示原告存在不符合放款要求的情况，甚至终止了该笔贷款的发放，但并不影响诉讼前双方继续履行合同。现诉讼中，贷款银行表示贷款不能发放的情况下，原告愿意现金补足，并不不当。其二，关于审税的问题。同样，三原告在出国之前已经书面委托中介经办人员办理审税事宜，并配合提供了相应的资料，虽然三被告辩称原告资料不全、人在国外，导致审税无法进行下去，但此与三原告及第三人的陈述不符，三被告也并未提供证据证明三原告不能委托中介办理审税、审税不能进行是三原告的责任。相反，三被告对于涉案房屋的审税事宜却怠于积极配合，故本院认为导致合同未能于2016年2月28日过户的责任在于三被告。其三，关于合同是否解除的问题。首先，三被告于2016年3月15日向第三人寄送解除合同的告知书，但因导致双方未能按约过户的责任在于三被告不愿配合审税，所以三被告不具备上述发函解除的权利。相应的，三被告反诉要求解除合同的权利，亦不具备。结合上述分析，现原告已将105万元款项交付本院，作为合同履行的对价，并无不当，故对于三被告的反诉请求，本院不予支持。三原告主张继续履行合同，于法有据，本院予以支持。至于三原告主张的逾期过户的违约金，本院认为，除了三被告对于逾期过户存在责任外，诉讼中，贷款银行表示由于三原告的原因导致不能放款，势必也会对双方过户产生一定的影响，故对于三原告关于违约金的主张，本院不予支持。至于房屋交付及尾款支付问题。因原告表示为避免讼累，不在本案中处理，双方按约再另行处理，符合合同约定及法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)周昭雄、李真、周晟昊于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)王国梁、叶青、王倩将位于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室的房屋过户至原告(反诉被告)王国梁、叶青、王倩名下(过户过程中产生的税费全部由原告王国梁、叶青、王倩负担)；二、原告(反诉被告)王国梁、叶青、王倩于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)周昭雄、李真、周晟昊购房款1,050,000元；三、驳回原告(反诉被告)王国梁、叶青、王倩的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)周昭雄、李真、周晟昊的反诉请求。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费2,980元，财产保全费5,000元，合计诉讼费8,030元，由原告(反诉被告)王国梁、叶青、王倩负担10元(已付)，被告(反诉原告)周昭雄、李真、周晟昊负担8,020元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜审 判 员  洪 飞人民陪审员  范幼芳二〇一六年十二月十三日书 记 员  刘思钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。