上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初20171号原告(反诉被告)：邓浩，男，1990年8月31日出生，汉族，住江苏省东台市。原告(反诉被告)：张笑，女，1993年9月7日出生，汉族，住江苏省东台市。上列两原告的共同委托诉讼代理人：潘志彬，上海市申汇律师事务所律师。被告(反诉原告)：赵征，男，1973年9月15日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：蒋鸣，上海市君志律师事务所律师。原告邓浩、张笑与被告赵征房屋买卖合同纠纷一案及反诉原告赵征诉反诉被告邓浩、张笑房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)邓浩、张笑及其共同委托诉讼代理人潘志彬，被告(反诉原告)赵征及其委托诉讼代理人蒋鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓浩、张笑向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行房地产买卖合同，交付上海市徐汇区江南二村XXX号XXX室房屋；2.判令变更买卖合同第六条，将房屋过户日期变更为2019年11月30日前；3.判令被告支付逾期交房违约金(自2016年1月1日起至实际交房之日止，以125万元为本金，按每日万分之四计算)。事实和理由：2015年8月4日，两原告与被告签订关于上海市徐汇区江南二村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的《上海市房地产买卖合同》，约定房屋总价为125万元，2015年12月31日交付房屋；原告在此之前分四次支付被告105万元，余款20万元在过户手续完成后交付，过户时间为2016年11月30日。合同签署后，原告依约向被告支付105万元，然被告未按约在2015年12月31日前将房屋交付原告。根据合同约定，被告应承担违约责任。2016年3月25日，上海购房政策发生变化。因原告社保缴纳未满5年，故要求按合同法解释(二)第26条的规定，对系争房屋过户时间进行变更。赵征辩称，本案不适用情事变更原则。原告无法按合同规定期限履行合同，是原告履行不能。系争房屋过户时间变更至2019年，将影响被告对“经适房”的申请。被告认为政策变化视为不可抗力，只能解除合同。如果要被告承担违约责任，要求调整违约金标准。赵征向本院提出反诉请求：要求判令解除双方签订的房屋买卖合同。事实和理由：因签署买卖合同时，两原告均不符合非沪籍人员在上海购买房产的资格，经双方协商，双方同意在原告张笑满足在沪交付社保两年、具备买房资格后办理过户手续，办理过户手续的最后期限约定为2016年11月30日。2016年3月25日，上海市房地产管理部门出台相关房地产新政，对非沪籍人员在沪购房的基础条件由原来的缴付上海社保满两年变更为满五年。根据该政策，两原告客观上完全丧失了按期履行合同并办理完毕房产过户手续的基本资格，直接造成原告履行不能，被告认为，政策的变化造成原告履行不能，虽然并非原告的过错，但也不能归责于被告，对此双方均无法预见、无法避免且无法克服。鉴于此，被告要求解除双方的合同。邓浩、张笑对赵征的反诉辩称：只要变更过户时间，合同还是可以继续履行的。政策变化不是不可抗力。合同约定的交房时间是在政策变化前，原告已支付105万元，双方未约定被告可以推迟交房。解除合同，对原告不公平。本院经审理认定事实如下：两原告为夫妻关系。被告为系争房屋的产权人。2015年8月4日，原告通过上海我爱我家房地产经纪有限公司(以下简称我爱我家公司)，与被告签订《上海市房地产买卖合同》。合同约定：系争房屋的转让价款为125万元；2016年11月30日前，原、被告共同向房产交易中心申请办理过户手续；被告未按合同约定期限将房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给原告，应当向原告支付违约金，违约金应按照合同总价款万分之四计算，自本合同应交付房地产期限之第二日起算至实际交付之日止。该合同补充条款(一)约定：被告于2015年12月31日将系争房屋交付原告，交付标志为双方签订物业交验单(房屋交接书)；因原、被告双方过户时间延迟至2016年11月30日前，现原、被告双方协商一致，同意签订合同后10日内至房地产交易中心办理被告将系争房屋抵押给原告的抵押登记及预告登记。合同补充条款(二)约定：在签订本合同时，原、被告双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》，原、被告双方同意共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续。合同附件三付款协议约定：原告于2015年6月24日支付被告定金1万元，该定金在签订合同时自动转为房款的一部分；原告于2015年7月15日前，将房款30万元直接支付予被告，被告向原告出具收款凭证；原告于2015年8月31日前，将房款50万元直接支付予被告，被告向原告出具收款凭证；原告于2015年12月31日前，将房款24万元直接支付予被告，被告向原告出具收款凭证。被告于2015年6月24日收取原告定金1万元，于2015年7月15日收取房款30万元、于8月28日收取房款50万元、于12月29日收取房款24万元，共计收到原告房款105万元。2015年12月31日，被告未交付房屋。2016年3月25日，我爱我家公司向被告发出《通知函》。主要内容为：“签订合同时因客户方社保未足，要到今年8月份才满足购买条件，当时贵方对此情况知晓且并无异议，双方协商先行签署合同，待客户方社保足额缴纳后再继续买卖流程的进行。现因政府购房新政影响，客户方表示希望让其满足新政条件的家属代为操作后续流程，因多次联系贵方无果，我司受客户方委托，特此致函……我方通知如下：1.请贵方于收到本函之日起2日内联系我方，并配合客户方继续履行此买卖合同……2.如贵方未履行第1项建议，则视为贵方无意继续履行《上海市房地产买卖合同》的相关约定，因此，产生的一切法律后果由贵方自行承担”。同月29日，被告收到该《通知函》。又查明：2015年8月13日，原告张笑与被告签订《房地产借款抵押合同》，约定：被告向原告张笑借款125万元，借款期限为2015年8月13日至2016年10月12日；抵押房屋为系争房屋。同日，原告张笑与被告签订《抵押物价值确认书》，约定系争房屋的协商价值为125万元。2015年8月18日，原告张笑与被告办理并取得了《上海市房地产登记证明》，该证明为系争房屋的抵押权登记，抵押权人为原告张笑，债权数额为125万元，债务履行期限为2015年8月13日至2016年10月12日。审理中，原、被告确认，双方之间无真实的债权债务关系，设立抵押，是为了买卖安全，保证系争房屋买卖合同的履行。审理中，原、被告确认，原告张笑在签订房屋买卖合同时，上海的社保费用仅缴纳1年时间，属于限购对象。对此，被告是知晓的。因此，双方约定在原告张笑满足社保费用缴纳满2年的条件后，于2016年11月30日办理房屋过户手续。因2016年3月5日，上海颁布房产新政策，将社保缴纳时间从2年延长至5年。此时，原告张笑又属于限购对象。以上事实，由《上海市房地产登记簿》、《上海市房地产买卖合同》、收据、《通知函》、《房地产借款抵押合同》、《上海市房地产登记证明》、《抵押物价值确认书》、原告户口簿、原告社保情况表及本院的审理笔录等证据证实，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效合同，当事人均应恪守。本案原告张笑，在签订买卖合同时，即为限购对象，被告是明知该情况的。2016年3月25日，上海颁布房产新政策后，原告张笑继续成为限购对象，且至双方约定的2016年11月30日最后过户期限届满时，双方签订的《上海市房地产买卖合同》仍不具备继续履行的条件。鉴于上述所阐明的理由，且被告提出解除合同的反诉请求，本院认为，被告的反诉请求符合合同约定，于法有据，本院予以支持，双方合同应予解除。关于原告要求判令变更买卖合同第六条，将房屋过户日期变更为2019年11月30日前的诉请，鉴于合同内容的变更需要征得对方同意，现被告不同意变更，且该诉请于法无据，故本院对此诉请不予支持。鉴于签订合同时对原告张笑不符合购房条件双方均知晓，且双方的合同不具备继续履行的条件，因此原告要求被告支付逾期交房违约金于法无据，本院不予支持。至于原告支付给被告的105万元，鉴于双方的合同已经解除，故被告应当将该钱款及相应孳息返还给原告。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十条规定，判决如下：一、解除邓浩、张笑于2015年8月4日与赵征签订的关于上海市徐汇区江南二村XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》；二、赵征于本判决生效之日起十日内返还邓浩、张笑105万元，并支付相应利息(其中，1万元自2015年6月25日起至本判决生效之日止、30万元自2015年7月16日起至本判决生效之日止、50万元自2015年8月29日起至本判决生效之日止、24万元自2015年12月30日起至本判决生效之日止，均按中国人民银行同期贷款利率标准计算)；三、驳回邓浩、张笑的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费5320元，减半收取计2660元，由邓浩、张笑负担。反诉案件受理费40元，由邓浩、张笑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王兆根二〇一六年十二月十九日书记员  符一鸣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。