成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2015）武侯民初字第4722号原告：四川省社会保险管理局。住所地：成都市西大街。法定代表人：董宏杰，局长。委托诉讼代理人：郑华军，四川盛豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜小东，四川盛豪律师事务所律师。被告：四川兴大房地产开发有限公司。住所地：成都市武侯区。法定代表人：张青利。被告：贺玲玲，女，1987年7月10日出生，汉族，住四川省平昌县。委托诉讼代理人：刘金锋，北京炜衡（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜泽学，北京炜衡（成都）律师事务所律师。原告四川省机关事业单位社会保险基金管理中心（以下简称省社保中心）与被告四川兴大房地产开发有限公司（以下简称兴大公司）、贺玲玲抵押权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，分别于2015年12月11日、2016年11月28日公开开庭进行了审理。诉讼中，原告省社保中心并入四川省职工社会保险事业管理局，并更名为四川省社会保险管理局（以下简称省社保局）。原告省社保局的委托诉讼代理人郑华军，被告贺玲玲的委托诉讼代理人刘金锋到庭参加了诉讼。被告兴大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告省社保局向本院提出诉讼请求：1.确认两被告之间就原告所购武侯区房屋擅自签订的抵押合同无效；2.诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告于2003年10月20日与兴大公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买兴大公司开发销售的房屋1020.76平方米，单价为3980元每平方米，总价款为4062625元。2003年10月27日、2003年11月5日、2004年5月11日原告分三次向被告支付购房款共5043838元。合同约定交房时间为2004年10月30日。后该房交付原告使用至今。2005年11月兴大公司委托成都成房测绘有限责任公司就该房实际面积进行测绘，测绘结果为套内面积929.44平方米，公摊面积为180.91平方米，合计建筑面积为1110.35平方米。根据《商品房买卖合同》第五条第2款第1项“超出3%的房价款由出卖人承担，产权归买受人”。1020.76平方米×3%=30.6228平方米，按合同单价3980元计算，原告应补房款30.6228×3980元=121878.74元；与原购房款合计总额为4062625+121878.74=4184503.74元。已付总额减去应付房款（即5043838元-4184503.74元-原告另购的2栋1单元3—1号房130.75平方米的价款为443700元=415634.26元），兴大公司应退还415634.26元，减去其已退还的15万元，兴大公司尚欠265634.26元。此后兴大公司一直拖延预售备案和办理产权证国土证，也没有退清剩余款项。2014年5月，兴大公司将其小天西街8号三处房屋共6511.31平方米抵押给贺玲玲时，擅自将前述原告所购房屋1110.35平方米也一并抵押给贺玲玲，并在市房管局办理了抵押登记，将原告所购的二楼共1110.35平方米一并设置了抵押权。2014年10月，成都市中级人民法院前来原告办公处现场查封该房屋，原告才得知该房已被抵押给了贺玲玲，为此原告诉来法院。被告兴大公司未作答辩。被告贺玲玲辩称，本案应以成都中院审理的其与原告执行异议案的审理结果为依据，应中止审理。原告购房主张不能成立，不能证明其与兴大公司有合法购房关系，其占有房屋是基于下属公司租赁关系占有，不是买卖交付。原告怠于行使权利，对产权没有办理具有重大过错。其已经取得抵押权，原告的房屋买卖的合同债权不能对抗答辩人的抵押权。即使该房屋不能执行，也没有任何法律法规规定抵押无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告兴大公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和答辩的权利。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院审理查明：2001年2月16日，四川省劳动和社会保障厅向省政府机关事务管理局发出《关于申请解决四川省机关事业单位社会保险基金收支结算营业厅及办公用房购房资金的函》，申请该局拨付省社保中心基金收支、结算营业厅建设购房经费600万元。营业厅和办公用房的规划面积为1000㎡，其中营业厅700㎡，办公用房300㎡。2002年6月13日省政府机关事务管理局以《四川省人民政府机关事务管理局关于下达的通知》回复省社保中心，其购办公楼项目，批复总投资425万元，资金来源是省财政预算内专项，2002年投资计划120万元。2002年6月14日，该局以《四川省人民政府机关事务管理局关于同意四川省机关事业单位社会保险基金管理中心购买办公用房的批复》告知四川省劳动和社会保障厅，同意省社保中心购置房屋并用于建立收支结算营业厅及办公，购房面积800平方米，总投资425万元（每平方米单价控制在5300元以内），资金来源由省财政预算内专项资金解决。四川省财政厅于2002年8月2日发出《关于下达2002年省级行政用房基建预算的通知》，其中省社保中心购办公楼项目总投资425万元，财政安排资金120万元。四川省财政厅于2003年11月20日发出《关于下达四川省2003年省级预算内基本建设支出预算的通知》，其中省社保中心购房及完成装修金额支出预算305万元。2003年10月20日，省社保中心与兴大公司签订《商品房买卖合同》约定，省社保中心购买兴大公司以出让方式取得的位于武侯区小天九路12号土地使用权地块上开发建设的2栋2层商用房屋，即现成都市小天西街8号2栋2层房屋，建筑面积1020.76平方米，其中套内建筑面积861.33平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积159.43平方米。按建筑面积计算，商品房单价3980元/平方米，总价款4062625元。2003年10月25日，省社保中心与兴大公司签订《商品房买卖合同》约定，省社保中心购买兴大公司开发的住房，建筑面积129.93平方米，总价款441762元。2003年10月27日，省社保中心分别于2003年10月27日、11月5日向兴大公司转账支付2843838元、1200000元，转账支票存根均载明用途付房款。2004年5月28日，省社保中心向兴大公司转账支付1000000元，用途载明购房款。兴大公司于2004年5月28日向省社保中心出具成都市销售（转让）不动产发票，载明买方省社保中心房款（营业房）项目金额1000000元。至此，省社保中心已向兴大公司支付购房款5043838元。合同约定交房时间为2004年10月30日，同月省社保中心接收房屋并占有使用至今并缴纳物管费和水电费，但商业用房至今未取得产权证。2005年11月，成都成房测绘有限责任公司作出了对案涉房屋的房产面积测量报告，案涉房屋套内面积929.44平方米，公摊面积180.91平方米，合计1110.35平方米。2007年2月14日，省社保中心通过公证送达方式向兴大公司送达《关于处理购房未尽事宜的函》，要求兴大公司根据2006年1月的《房产面积测量报告》退还多付房款，并尽快办理房屋产权证和土地使用证。兴大公司副总经理程斌收下该函，但拒绝在送达回执上签名。2014年5月12日，甲方贺玲玲与乙方兴大公司、张军、钟宝、汪婷、郑志军签订《借款合同》约定，乙方向甲方借款3000万元，兴大公司用其开发的商业用房等为该借款抵押担保。关于抵押担保，双方签订了抵押合同并办理了抵押登记。2014年5月16日，甲、乙双方在四川省成都市蜀都公证处办理了《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予《借款协议》强制执行效力。2014年8月14日，贺玲玲向成都市蜀都公证处申请办理了《执行证书》。因兴大公司等借款人未履行还款义务，贺玲玲于2014年8月向成都市中级人民法院申请强制执行。2014年10月，贺玲玲申请将兴大公司抵押给其的并被成都市中级人民法院查封的包括案涉房屋在内房屋交付评估，以供拍卖。省社保中心提出案外人执行异议。成都市中级人民法院作出（2014）成执裁字第134号民事裁定，中止对案涉房屋的执行。贺玲玲对此不服，向成都市中级人民法院提出了执行异议之诉一案。该院于2016年7月5日作出（2015）成民初字第1923号民事判决，认为抵押权未被确认无效，抵押登记亦未被撤销，在此前提下贺玲玲与兴大公司之间的债权应当优先得到受偿，并判决准予案涉房屋的执行。审理中，被告贺玲玲出具了一份兴大公司与四川省川保机关事业社会保险咨询服务中心2010年7月5日的《租赁合同》复印件。该复印件载明出租房屋是案涉房屋，兴大公司是该房屋的代管人，租赁期约定从2010年7月23日到2015年7月22日止。租赁期间使用该房屋所发生的水、电、物管费等费用由四川省川保机关事业社会保险咨询服务中心负责支付。合同自双方签字后生效。该复印件上仅有四川省川保机关事业社会保险咨询服务中心的章，没有签字。另查明，省社保中心系事业单位法人，其经费来源于核定收支、定额补助，举办单位是四川省人力资源和社会保障厅。四川省川保机关事业社会保险咨询服务中心是省社保中心的下属单位，具有独立的法人资格，独立承担民事责任。2011年3月21日，四川省工商行政管理局作出，鉴于该单位未在规定时间内参加2007至2009年度企业年检，也未补办年检，吊销其营业执照，债权债务由主管部门或者清算组织负责清算。本院认为，本案的争议焦点是案涉房屋是否由省社保中心购买及抵押权是否有效。关于案涉房屋是否是省社保中心购买。第一，从购买计划审批到购买费用来源均经过合法审批。省社保中心系核定收支、定额补助的经费来源单位，从其2001年申请拨付基金收支、结算营业厅建设购房经费到2002年批复同意省社保中心购置房屋并用于建立收支结算营业厅及办公，当年及次年分别由省财政厅拨付经费用于购置房屋和装修。资金来源于省财政预算内专项资金。第二，省社保中心按照审批计划签订合同购置房屋。2003年10月20日，省社保中心与兴大公司签订《商品房买卖合同》，向兴大公司购买了案涉房屋。第三，合同签订后，省社保中心通过银行转账方式向兴大公司支付了全部的购房款。2003年10月27日，省社保中心分别于2003年10月27日、11月5日、2004年5月28日向兴大公司转账支付2843838元、1200000元、1000000元，共计5043838元。已经支付了全部的购房款。且转账支票存根均载明用途付房款或购房款。第四，兴大公司作为出卖人向省社保中心开具了销售不动产发票。在省社保中心最后一次支付了1000000元后，兴大公司作为涉案不动产的出卖人向省社保中心开具了成都市销售（转让）不动产发票，载明买方省社保中心房款（营业房）项目金额1000000元。该发票再次表明了兴大公司出售房屋给省社保中心的事实。第五，省社保中心从案涉房屋交付后一直占有、使用该房屋，并缴纳物管费、水电费至今。省社保中心从房屋交付后，一直在案涉房屋处办公，占有使用该房屋，并缴纳物管、水电费。综上，从购房的计划与购房款的来源，合同、转账的房款及购房发票，占有使用形成了完整的证据锁链，可以得知原告通过合法程序购买了房屋并全额支付了购房款，占有使用房屋至今，其房屋买卖合同合法有效。被告辩称原告没有合法取得房屋，只是基于租赁关系占有。根据民事诉讼证据规则，主张合同关系成立并生效的一方承担举证责任，被告仅出示了一份租赁合同复印件。该复印件不符合证据形式，且合同载明的签订主体四川省川保机关事业社会保险咨询服务中心已被吊销营业执照，本院对被告举证的合同复印件证据不予采信。被告的辩称省社保中心没有合法取得房屋的理由不成立，本院不予支持。关于抵押权是否有效。本院认为，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益，合同无效。兴大公司与省社保中心签订了《商品房买卖合同》后，收取了省社保中心支付的全部合同价款，同时还向其开具了成都市销售（转让）不动产发票，载明买方省社保中心房款（营业房）项目金额1000000元。之后，兴大公司将案涉房屋交付给省社保中心占有使用至今。兴大公司以履行行为明确地表明了案涉房屋出售给省社保中心的事实。且从合同订立、履行、交付、占有至今十余年，兴大公司未对该买卖合同持异议，否认省社保中心购买的事实。兴大公司多年来未对案涉房屋办理过户登记，反而将早已出售给省社保中心的房屋抵押给贺玲玲用于担保其借款。省社保中心购买案涉房屋的资金系省财政预算内专项资金，其购房款来源属于国家财政支付且经审批购买，属于国有资产。兴大公司以省社保中心购买、占有、使用并已经支付了全额购房款的案涉房屋作为抵押物担保其公司的借款，该行为损害了国家利益。原告请求兴大公司与贺玲玲就省社保中心所购武侯区房屋签订的抵押合同无效的理由成立，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：确认被告四川兴大房地产开发有限公司与被告贺玲玲之间签订的抵押合同就涉及原告四川省社会保险管理局所购武侯区房屋部分无效。案件受理费100元，由被告四川兴大房地产开发有限公司、贺玲玲负担。公告费520元及后续因送达本裁判文书发生的公告费均由被告四川兴大房地产开发有限公司、贺玲玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  刘潺潺人民陪审员  周学辉人民陪审员  李 旭二〇一六年十二月二十八日书 记 员  王莉雯