江西省鹰潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣06民终342号上诉人（原审第三人）：苏彩琴，女，汉族，江西省贵溪市人，个体户。被上诉人（原审原告）：江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队。法定代表人兰元明，队长。委托诉讼代理人：宋秀刚，江西首达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎学军，男，汉族，江西省寻乌县人。系原告下属单位贵溪基地管理中心负责人。原审被告：张明亮，男，汉族，江西省贵溪市人，个体户。原审第三人：黄葵花，女，汉族，江西省贵溪市人，个体户。原审第三人：李龙春，男，汉族，江西省贵溪市人，个体户。上诉人苏彩琴因与被上诉人江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队、原审被告张明亮、原审第三人黄葵花、原审第三人李龙春租赁合同纠纷一案，不服贵溪市人民法院（2016）赣0681民初336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人苏彩琴，被上诉人江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队委托诉讼代理人宋秀刚、黎学军到庭参加诉讼。原审被告张明亮、原审第三人黄葵花及李龙春经本院传票传唤及公告送达开庭传票，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。苏彩琴上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决主文第二项，依法改判为上诉人与被上诉人之间的租赁合同有效，并继续履行；2、案件一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定基本事实错误。2013年11月30日，被上诉人与原审被告张明亮之间签订的《租赁协议书》到期后，上诉人继续承租被上诉人的空场地，上诉人每年向被上诉人支付场地租赁租金48000元。虽然，上诉人与被上诉人就上述场地租赁没有签订书面租赁协议，但是双方之间形成事实上的租赁关系，即上诉人为承租人，被上诉人为出租人。2015年元月底及2015年10月底，被上诉人未通知上诉人停止租赁，限期搬出。一审判决将被上诉人向原审被告张明亮发出的通知错误地等同于向上诉人发出通知。在2015年元月及2015年10月，租赁关系的承租方为上诉人而非原审被告，如果被上诉人认为需要解除与上诉人之间的租赁合同或者停止租赁，被上诉人必须向上诉人发出通知而非其他人员。上诉人虽然尚欠被上诉人租金52000元，但是上诉人一直愿意缴纳该笔租赁，是被上诉人的财务人员故意拖延接受该笔费用，导致该租金现在未付。上诉人与被上诉人之间的租赁合同依然在存续之中，上诉人愿意缴纳租金。二、一审判决适用法律错误。自2013年11月30日至今，上诉人与被上诉人之间就场地租赁形成事实上不定期租赁合同。被上诉人未向上诉人提前通知要求解除双方的租赁合同，终止履行，就直接向法院提起诉讼。因被上诉人并没有遵循《合同法》第二百三十二条之规定，在合同期限之前通知承租人，被上诉人要求上诉人返还租赁物的要求不应得到支持。被上诉人一审提出的诉请是解除与原审被告张明亮之间的租赁合同，终止履行，其并未主张解除与上诉人之间的租赁合同，根据“不告不理”的原则，上诉人与被上诉人之间的租赁合同依然存续着。如果被上诉人违法强行解除与上诉人之间的租赁合同，给上诉人造成的损失，被上诉人依法应承担赔偿责任。上诉人承租被上诉人的空场地，为了经营平整场地、搭建简易房屋、安装变压器等共花费40余万元，如果被上诉人违法解除合同，这些损失应由被上诉人承担。然而一审判决错误地适用法律，对上诉人的要求置之不理。被上诉人口头答辩称：1、被上诉人是与本案原审被告张明亮签订的协议书，而非与上诉人签订的协议，租赁协议到期后，被上诉人曾两次向承租人张明亮发出了书面通知，履行了告知义务，并且给予了承租方足够的搬迁时间。2、合同到期后，承租方继续使用租赁的场地，被上诉人并没有提出异议，依据法律规定，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期租赁，也就是说被上诉人作为出租方可以随时终止租赁合同收回租赁的场地，承租人也可以随时终止租赁合同，交还租赁的场地。不定期租赁的租金仍然按照原合同执行，不存在上诉人缴纳租金被上诉人拒收的情况。3、至于上诉人未经被上诉人同意，私自搭建简易房屋、安装变压器，在合同终止后应自行拆除、搬迁，依据合同的规定，不存在被上诉人补偿的问题。因此一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审被告张明亮未作答辩。原审第三人黄葵花、李龙春未作答辩。江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队向一审法院起诉请求：请求终止租赁协议，返还租赁物，支付拖欠租金119500元；本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2007年10月23日，原告江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队下属单位贵溪基地管理中心（出租方即甲方）与被告张明亮（承租方即乙方）签订了一份租赁协议书，该协议书约定一、关于租赁标的物：1、标的物地点：标的物及设施：甲方原学校有两层楼一栋约960㎡、住房一套，门卫室一间约40㎡、简易房约200㎡、厕所一栋约90㎡，场地约9000㎡左右对外出租；二、租赁期限及租金：1、甲方同意乙方租用六年。自2007年12月1日至2013年11月30日止；2、本协议年租金为人民币柒万捌仟元整（不包括水电、卫生等其他费用）。交纳时间为每年的12月1日前，将当年租金一次性以现金形式交至甲方账户，三、约定：1、为确保协议的严肃性，未经甲方认可，乙方不得以任何理由缓交、少交或不交租金，否则甲方将按每日2‰收取延交租金的滞纳金。自乙方出现上述情况，逾期一个月未做改正的，甲方有权单方终止协议，2、在租赁期内如遇政府规划拆迁或本队上级要求整体改造等政策性因素，乙方必须无条件返还甲方，但甲方可以减免乙方半年租金作为补偿。如六年以后清空保持原状，甲方有权另行租赁给他人，乙方在同等条件下可以优先继续租赁。3、……;4、乙方在租赁期间因经营需要，在租赁的场地内进行装修，改造，扩建等改造性工作，应征得甲方的同意后，办完相关手续方可进行。外部关系（如工商城管税务等）由乙方自行疏通解决，相关费用有乙方自行承担。乙方所装修、改造、扩建的建筑物（土建部分）在租赁到期或乙方中途因故停租后须无偿移交给甲方，乙方不能随意拆除。5、……;6、租赁者在经营期间的用水用电由甲方供给，费用由租赁者自负，需要在现有水电设施基础上，进行增加或改造的，各项费用由乙方承担。收费标准：电费每度1.1元，水费每吨1.2元（若遇供电部门电价调整，则水电价格上浮调整）水电费每两月向甲方缴纳一次等；四、其他：1、在租赁期内，甲、双方如有一方因特殊情况需解除协议，必须提前一个月通知对方，协商后解除本协议。2、未尽事宜，由甲、乙双方协商解决，协商不成按有关现行法规办理或提交仲裁机关进行仲裁。协议签订后，被告张明亮因为不能达到其租赁的最初目的，在征得原告的同意下，将其租赁的场地及原有学校租房等分作两块转租给第三人黄葵花、苏彩琴、李龙春，租赁期限及租金不变。第三人李龙春租用原告原有学校等设施经营贵龙山庄，年租金为30000元。其余场地由第三人黄葵花与第三人苏彩琴合伙经营，第三人黄葵花之后退出合伙，其租赁场地由第三人苏彩琴一人经营，其年租金为48000元。协议到期后，第三人苏彩琴、第三人李龙春继续租赁该场地，双方未续签租赁协议。2015年1月28日，原告江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队向下属贵溪基地管理中心发出了抄告单，该抄告单的内容为“2015年1月14日大队第一次党政联席会议研究决定，贵溪租赁业务调整如下：从2015年1月起停止废品收购站及钢铁储备厂租赁相关业务，其他租赁业务随时做好停止租赁准备。执行时间：从2015年1月1日起执行”。原告下属单位贵溪基地管理中心先后于2015年元月底、2015年10月底通知第三人苏彩琴、李龙春，提出原有学校等场地停止租赁，限期搬出，交还租赁物，但第三人一直未搬离租赁场地，也未交清租金。第三人苏彩琴自2014年12月1日至起诉之日止尚欠原告租金计人民币52000元，第三人李龙春自2013年12月1日至起诉之日止尚欠原告租金计人民币67500元。为此，原告诉至法院。一审法院认为，合法的租赁关系应受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物；如承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。本案中，原告江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队将所属的场地、学校等租赁给被告张明亮，双方签订一份租赁协议，该租赁协议是双方在自愿协商的基础上订立的，未违反法律规定，合法有效，各方当事人均全面履行合同的义务。被告张明亮经原告同意后，将其租赁的场地、学校等租赁物转租给第三人黄葵花、苏彩琴、李龙春，原、被告之间的租赁协议继续有效。第三人黄葵花在与苏彩琴合伙经营一段时间后退出合伙，由第三人苏彩琴一人续租原先的场地。租赁协议于2013年11月30日到期，原告、第三人未继续签订租赁合同，第三人苏彩琴、李龙春继续租赁学校等场地，原告江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队没有提出异议，双方未约定租赁期限，视为不定期租赁。原告江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队可以随时要求与第三人解除合同，原告已通知第三人搬迁并给予了一定的期限，原告的行为未违反相关法律规定，第三人不予搬迁及逾期交付租金，应当承担相应的民事责任。第三人苏彩琴称在租赁期间搭建简易房屋、安装变压器等共花费40余万元、李龙春称在租赁期间装修酒店等花费197万元均应由原告承担，俩第三人的该项辩解于法无据，本院不予支持。被告张明亮与原告江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队签订的租赁协议经原告同意转让并且于2013年11月30日到期，期间的租金第三人也已交齐，被告张明亮对所欠的租金无需承担责任。第三人黄葵花在与苏彩琴合伙经营一段时间后退出合伙，所欠的租金也是第三人苏彩琴一人续租场地时产生的，该租金应由第三人苏彩琴一人承担，第三人黄葵花对此无需承担责任。为此，原告的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十六条、第十八条之规定，判决：一、解除2009年11月25日原告江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队与被告张明亮签订的租赁协议，终止履行；二、由第三人苏彩琴在本判决生效后三十日内给付原告江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队人民币52000元；并将租赁物交还给原告江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队，搬离租赁场地。三、由第三人李龙春在本判决生效后三十日内给付原告江西省地质矿产勘查开发局赣东北大人民币67500元；并将租赁物交还给原告江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队，搬离租赁场地。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2690元，由被告第三人苏彩琴负担1200元，第三人李龙春负担1490元。二审中，各方当事人未提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，2007年10月23日，被上诉人下属单位贵溪基地管理中心与原审被告张明亮签订租赁协议书一份。之后，张明亮又将租赁的场地、学校等租赁物转租给黄葵花、苏彩琴、李龙春等。可见，本案租赁合同的出租人为被上诉人，承租人为张明亮，黄葵花、苏彩琴、李龙春等人为次承租人。现被上诉人两次向承租人张明亮发出了解除租赁合同的通知书，该通知书的效力应视为到达张明亮及上诉人苏彩琴。上诉人苏彩琴上诉称其事实上与被上诉人之间形成租赁关系的主张，因其未提供足够的证据予以证明，依法不能成立。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于合理期限的规定，其目的在于保持社会关系的平稳，而不应成为承租人要求获得不对等、不合理权利的依据。关于上诉人请求获得搭建、平整土地费用40余万元的问题，因该主张不在本案审理范围，本院不作审查。综上所述，上诉人苏彩琴的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1200元，由上诉人苏彩琴负担。本判决为终审判决。审 判 长  俞水才审 判 员  汪福庚代理审判员  叶 彬二〇一六年十二月七日书 记 员  黄佳美