上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初46793号原告：郭燕，女，1990年8月18日生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。被告：梅放，女，1964年4月17日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：顾铮华，女，1929年11月25日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两被告共同委托诉讼代理人：邢伟华，上海明伦律师事务所律师。原告郭燕诉被告梅放、顾铮华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭燕及其委托诉讼代理人柴小森，被告梅放、顾铮华的委托诉讼代理人邢伟华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭燕向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年3月29日签订的关于买卖上海市浦东新区北艾路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的《房屋买卖合同》；2.判令两被告双倍返还原告定金人民币(下同)40万元；3.判令两被告赔偿原告损失80万元；4.诉讼费用由两被告承担。事实和理由：被告梅放、顾铮华是系争房屋的权利人。2015年12月28日，原告郭燕(乙方，买受方)与被告梅放(甲方、出售方)、上海家标堂房地产经纪有限公司(丙方、居间方)就买卖系争房屋签订一份《房地产买卖居间协议》，其中第五条约定，甲、乙双方应当在本协议签订后90日内共赴丙方处，按本协议约定的买卖条件签订示范合同。2016年1月14日，被告顾铮华出具委托书，委托被告梅放作为代理人出售系争房屋，并经上海市虹口公证处于2016年2月1日出具(2016)沪虹证字第xxx号公证书予以公证。2016年3月29日，原告郭燕(乙方，买受方)与被告梅放(甲方、出售方)、上海搜房房天下房地产经纪有限公司(丙方、居间方)就买卖系争房屋重新签订《房地产买卖居间协议》，其中第3.2条约定，乙方应于甲方签署《房屋买卖合同》后10日内补足定金至200,000元。同日，原告郭燕(乙方，买受方)与被告梅放(甲方、出售方)就买卖系争房屋签订《房屋买卖合同》。合同第二条约定，该房地产的转让价格共计116万元。第三条约定，为办理交易过户手续之需，双方应于本合同签署后240天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。第四条约定的付款方式：乙方应于签订示范合同并办理公证手续(若需)后3日内向甲方支付首期房价款，计33万元；乙方通过以下方式支付第二期房价款81万元；乙方在房屋交接完成后当日内向甲方支付尾款2万元。第五条约定，甲、乙双方应于2017年1月31日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。第七条第六款约定，在本合同约定的交易条件保持不变的情况下，乙方可以增加、减少或变更本协议中的“买受方”。本合同项下的权利义务由增加、减少、变更后的“买受方”概括承受。第八条约定，乙方所支付的定金系为担保本次交易的履行。若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房地产，则已支付的定金由甲方没收。2015年12月28日，原告郭燕通过余额宝转账向被告梅放支付定金5万元；2016年1月20日，原告郭燕通过银行转账向被告梅放支付定金5万元；2016年4月5日，原告郭燕通过银行转账向被告梅放支付定金10万元。2016年6月1日，原告郭燕、被告梅放、顾铮华、中介人员就系争房屋转让价格再次协商。被告梅放主张将合同约定的系争房屋转让价格116万元上涨至150万元，并称150万元是其“心理底线”，而原告郭燕只愿意将合同约定的系争房屋转让价格116万元加至140万元，最终原、被告双方未能达成一致意见。2016年6月3日，原告郭燕通过手机短信向被告梅放问道：“梅姐，你是确定房子违约不卖给我了，还是说一定要加价到150万元才卖？”被告梅放未回信。2016年6月13日，原告郭燕通过手机短信向被告梅放问道：“梅小姐，既然你房子都不愿意卖给我了，还不接电话这样算怎么回事？”被告梅放回复道：“5月31日，我就打电话给你，是你先不接的，我主动想把20万还你，再赔你20万的，是你不出来解决的。”原告郭燕又说道：“你当初叫我加价50万元，虽然我觉得很不合理，但还是给你加了二十多万，想用我的诚意解决，但你非要加价那么高!既然你现在房子不愿意卖给我了，那你赔偿我二十万损失我肯定不接受!按你之前的说法，如果你违约不卖房子给我，我要求的违约金最少50万!”为维护原告郭燕的合法权益，故诉到法院，要求判如所请。被告梅放、顾铮华辩称，其承认原告郭燕主张的被告是系争房屋的权利人、双方签订的二份《房地产买卖居间协议》和一份《房屋买卖合同》、公证书、收到原告郭燕支付的定金20万元、2016年6月1日的协商内容以及原告郭燕与其短信交流的事实。其同意原告解除合同的诉讼请求，但不同意双倍返还定金和赔偿原告损失的诉讼请求。理由如下：第一，原告郭燕要求被告梅放、顾铮华承担损失，证据不足，原告郭燕提供的微信聊天记录和2016年6月1日协商的录音内容，都未显示被告梅放、顾铮华不履行合同。第二，2016年6月1日的协商内容是在原告郭燕因其不符合购房资格而要求变更“买受方”合同主体的前提下开展的，即如果变更“买受方”合同主体，则被告梅放、顾铮华才提出按新的市场价格履行。第三，原告养老金仅是从2015年4月开始缴纳，加上原告郭燕提交的2016年8月29日结婚证明，可以说明原告郭燕在2016年7月提出起诉、要求解除合同时不符合本市的购房资格，所以合同解除的责任在原告。第四，《房屋买卖合同》第七条第六款的约定是为炒房，违反限购政策，应该是无效的。第五，对原告郭燕婚姻的真实性存在疑问，原告郭燕此时提供的结婚证明是为了诉讼，但是结婚也不能任意更换合同主体。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。关于被告梅放、顾铮华主张原告郭燕不具备购房资格从而是合同解除原因的抗辩，原告郭燕提供了一份截止2016年7月份个人所得税税单以及2016年8月29日登记结婚的结婚证，本院认为，上述证据已经显示，原告郭燕在2016年8月底就满足了2016年3月24日上海市规定的新购房条件，即缴纳个人所得税或社会保险自购房之日前连续缴纳满5年及以上(63个月满60个月)。更何况，“自购房之日”是以“网上备案合同时间”为准，原、被告之间尚未签订网上备案合同。所以，在整个合同履行的过程中，原告郭燕已具备购房资格，不对合同履行存在障碍，对于被告梅放、顾铮华的该抗辩不予认可。关于被告梅放、顾铮华主张的2016年6月1日协商内容是在原告郭燕因其不符合购房资格而要求变更“买受方”合同主体的前提下开展的抗辩，本院认为，2016年6月1日双方协商的录音内容无相关事实，被告亦无其他证据材料提供佐证，本院不予认可。关于被告梅放、顾铮华对原告郭燕婚姻状况存异的抗辩，无证据予以佐证，本院亦不予认可。对于系争房屋的实际差价损失，庭审中，原告郭燕提出对系争房屋的市场价值评估申请。本院通过上海市高级人民法院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司(以下简称八达公司)对系争房屋进行鉴定。八达公司于2016年10月31日出具了房地产估价报告，报告结论：2016年7月11日总价值为206万元；2016年6月13日总价值为201万元。对此估价报告结论，原告郭燕表示认可，但主张应以2016年7月11日总价值206万为准计算系争房屋差价损失。主要理由是：2016年6月13日，被告梅放、顾铮华向原告郭燕发短信要求解除合同，但被告梅放、顾铮华没有解除合同的权利，应当以原告提出解除合同的时间为准，即以2016年7月11日向法院起诉的时间节点为准。被告梅放、顾铮华认可估价报告结论，但对评估结论作为赔偿依据不认可，因为原告提供的证据不能证明被告是违约方。法院另查明，被告梅放、顾铮华于2016年7月17日收到起诉状副本。本院认为，在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同。在本合同履行的过程中，被告梅放、顾铮华应按照双方约定的系争房屋转让价格进行交易，在擅自涨价的行为没有得到原告郭燕认可的情况下，亦应当按照双方约定的转让价格进行交易，从2016年6月1日协商时最后被告梅放的表态“150万就是我的心理底线”、2016年6月13日被告梅放向原告郭燕发短信称“我主动想把20万还你，再赔你20万的……”以及庭审中被告梅放、顾铮华对是否可以继续履行合同的问题的回避回答的推定来看，被告梅放、顾铮华拒绝按照双方约定的转让价格进行继续交易，所以，原告郭燕享有解除合同的权利。合同自通知到达对方时解除，本案中以被告梅放、顾铮华收到的起诉状副本时间2016年7月17日为合同的解除日。合同解除后，尚未履行，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告梅放、顾铮华违反约定的擅自涨价行为是导致《房屋买卖合同》无法继续履行的原因，解除合同的过错在被告方。关于被告梅放、顾铮华主张原告郭燕可以在合同履行过程中变更“买受方”合同主体的《房屋买卖合同》第七条第六款无效的主张，本院认为，当违反法律、行政法规的强制性规定时，合同条款无效，违反限购规定只构成合同履行的障碍，并不影响合同条款的效力。关于被告梅放、顾铮华主张的2016年6月1日协商内容是在原告郭燕因其不符合购房资格而要求变更“买受方”合同主体的前提下开展的抗辩，对于该事实本院已不予认可。退一步说，即使存在，也符合双方签订的《房屋买卖合同》第七条第六款的约定，被告梅放、顾铮华也无权要求按新的市场价格进行交易，所以，过错还在被告方。现原告郭燕要求被告梅放、顾铮华双倍返还定金40万元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告郭燕要求被告梅放、顾铮华赔偿超过定金部分的损失80万元的主张，本院认为，首先，在评估因解除合同而产生的系争房屋市场实际差价损失的时间节点的选择上，应以合同的解除日2016年7月17日为准，结合本年度房价不断上涨的客观事实，原告郭燕主张2016年7月11日为评估系争房屋的市场价格的时间节点，本院予以支持。其次，定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失，考虑系争房屋实际差价损失为90万元(2016年7月11日的市场价值206万元减去合同约定的转让价格116万元)，已支持双倍返还定金，尚有损失差额70万元，故确定被告梅放、顾铮华赔偿原告郭燕损失70万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十五条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：一、确认原告郭燕与被告梅放、顾铮华于2016年3月29日签订的《房屋买卖合同》于2016年7月17日解除；二、被告梅放、顾铮华于本判决生效之日起十日内双倍返还原告郭燕定金40万元；三、被告梅放、顾铮华于本判决生效之日起十日内向原告郭燕赔偿损失70万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,600元，减半收取计7,800元，保全费5,000元，评估费6,885元，共计19,685元，由原告郭燕负担650元，由被告梅放、顾铮华负担19,035元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  王保林二〇一六年十二月十四日书 记 员  张易帆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同。……(二)在履行期间届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。