江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）虎民初字第02022号 原告：汉庭星空（上海）酒店管理有限公司,住所地上海浦东新区杨高中路****楼**。 法定代表人：何晖,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王龙，上海骏丰律师事务所律师。 被告：上海卓亮商务咨询有限公司,住所,住所地上海嘉定区工业区兴贤路******div> 法定代表人：胡瑛婷，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王耀纬，该公司员工。 原告汉庭星空（上海）酒店管理有限公司与被告上海卓亮商务咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年10月26日、2016年12月28日公开开庭审理了本案，原告汉庭星空（上海）酒店管理有限公司之委托诉讼代理人王龙到庭参加诉讼，被告上海卓亮商务咨询有限公司委托诉讼代理人王耀纬2015年10月26日到庭参加诉讼，2016年12月28日经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告汉庭星空（上海）酒店管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠租金536270.79元（从2012年12月至2014年12月13日），水电费2715.86元。2、判令被告支付占用费123363.95元（从2014年12月14日至2015年5月26日）；支付占用费从2015年5月27日至实际搬出之日止，按《商铺租赁合同》约定执行。3、判令被告支付违约金暂计人民币200000元。4、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年6月29日，原告将位于苏州市滨河路1388号X2创意街区项目2幢1层商铺出租给被告，并签订《商铺租赁合同》，双方对租赁期限、租金支付、违约责任等均进行了约定。但在合同实际履行中，被告仅支付租金69960元，自2012年12月至今未支付租金，还拖欠水、电、燃气、物业管理费。原告多次催要未果，故诉至法院，请求判如所请。 被告上海卓亮商务咨询有限公司辩称，被告先前通过邮件和原告协商过终止租赁合同，有个《终止商铺租赁合同协议书》，甲方是汉庭星空（上海）酒店管理有限公司滨河路分公司，乙方是被告，约定于2013年11月11日起终止，且互不承担违约责任。乙方应支付未支付租金238040元，已使用的水、电等公用事业费2715.89元，甲方需归还乙方保证金46640元。被告于2013年10月底搬离租赁处，并将钥匙交给原告另一租赁户朗恩英语负责人。原告的各项请求金额太高，被告不认可。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了《商铺租赁合同》、催款函、邮政快递专递单，解除《商铺租赁合同》通知函及邮政快递专递单，三个邮件及三个附件等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方对租赁合同及邮件均无异议，催款函及解除《商铺租赁合同》通知函被告未签收。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 汉庭星空（上海）酒店管理有限公司苏州滨河路分公司系原告在苏设立的分公司。 2012年6月29日，原告以苏州滨河路分公司名义（合同甲方）与被告（合同乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将位于苏州市滨河路1388号X2创意街区项目2幢1层商铺出租给乙方作为经营培训教育使用，建筑面积220平方米，于2014年7月1日前将该商铺交付给乙方。租赁期限自2012年9月1日起至2020年8月31日止。免租期自2012年7月1日至2012年8月31日止。免租期内无需支付租金，但应支付物业管理费及装修电费、水费、垃圾清运费等。月租金22000元。租金第一年、第二年不变，为264000元，第三年起，双方可协商对租金进行调整，第三年为274560元，第四年285542元……。商铺先付后用，乙方应于合同签订之日支付前三个月租金，以后每三个月租赁月的首月五日前向甲方支付下三个月租金，逾期支付的，每逾期一日，则需按月租金的3%支付违约金。保证金为二个月租金与物业管理费，46640元。本合同有效期内，若乙方未支付款项（包括但不限于合同约定乙方应付款项、滞纳利息、因违约而应当向甲方支付的违约金及补偿费、甲方垫付之费用），甲方可按实际数额从保证金中扣除抵偿，届时，乙方应于该款项最后缴款之日起十日内向甲方补足保证金，逾期未补足的，每逾期一日，则乙方需按保证金的3%支付违约金。关于解除合同的条件之一为，乙方逾期不支付租金累计超过15天的，并保证金不予返还。关于违约责任，租赁期间，非本合同约定的情况下，双方不得擅自解除或终止本合同，任何一方需提前终止合同的，需提前1个月书面通知对方，违约方应支付守约方相当于该租赁年度三个月租金作为违约金。双方还就装修、转租、续租、双方责任等进行了约定。合同尾部，原、被告双方均加盖有公司公章。 合同签订后，原告按约向被告交付承租商铺，被告向原告缴纳保证金46640元，并支付原告租金69960元。后因被告未按约支付租金等费用，2014年9月，原告向被告邮寄催款函，被告未签收。2014年12月10日，原告向被告邮寄解除合同通知函，被告也未签收。故原告诉至法院。 另查明，苏州市滨河路1388号房屋为苏州市工艺美术实业发展有限公司所有。2006年7月24日，上海汉庭酒店管理集团有限公司租赁该房屋，租赁期限自2006年9月1日起至2021年8月31日止。2010年3月1日，苏州市工艺美术实业发展有限公司（甲方）、上海汉庭酒店管理集团有限公司（乙方）、汉庭星空（上海）酒店管理有限公司苏州滨河路分公司（丙方）签订〈房屋租赁合同三方协议〉，约定甲方同意乙方将租赁苏州市滨河路1388号房屋（5号楼）的全部建筑交于丙方使用。丙方同意接受并履行原合同的全部权利和义务……。 再查明，2014年6月至7月期间，原、被告双方通过电子邮件协商合同终止事宜，协商过程中，被告曾提出“房租结算的截止日期是哪一天？实际在2013年10月底就结束未再使用，这在协议上必须明确。下家的转让费如何计算？……去年三楼装修造成的维修损失2万余元，上次说5/12后就能解决，目前这事进度如何？”。后由原告拟定“终止《商铺租赁合同》协议书”一份，主要内容为原告所属滨河路分公司（甲方）与被告（乙方）协商终止合同，并达成本协议：1、双方于2012年6月29日签订的《商铺租赁合同》于2013年10月31日起正式终止，双方互不承担违约责任。2、乙方应当于收到甲方通知后的10日内向甲方支付完毕如下各项费用：截止租赁关系终止时乙方未支付租金238040元、已使用的水、电、电话等公用事业费2715.89元。乙方同意待乙方各项费用同甲方结清后5日，甲方需将《商铺租赁合同》约定的保证金46640元归还乙方。3、本协议一式四份，甲乙双方各执二份，具有同等法律效力。4、本协议经双方签字盖章后生效。原告于2014年7月18日电邮通知被告：“公司需要提供你于2013年10月31日前申请的提前解约申请，我将于下周一至苏州与你就此协议进行签署，请确认好时间，谢谢！”但最终，双方未签署该份协议。 庭审中，原、被告双方对被告拖欠水电费2715.89元均无异议。 诉讼中，经本院实地查看并走访，涉案商铺在被告搬离后现由“海豚教育”机构所使用。“朗恩英语”教育机构与其相邻。庭审中，原告也确认已将房屋收回。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反国家有关法律规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。 原告已按合同约定向被告交付了租赁商铺，被告未按照合同约定向原告按期支付相应租金，故被告构成违约，应承担相应的法律责任。 双方在租赁合同中约定每三个月租赁月的首月五日前向甲方支付下三个月租金。因被告已支付租金69960元，即为2012年9月至11月的租金（多支付3960元），故其应在2012年12月5日前支付原告自2012年12月起至2013年2月止的所有租金。但被告未按约支付。至2014年6月、7月期间，双方就解除合同事宜进行协商，双方最终虽未达成协议，但从双方往来邮件（2014年7月18日）可知，被告于2013年10月底就未再使用，原告拟订的协议也约定2013年10月31日起正式终止，故原告对被告搬离租赁商铺应是明知的，且并无异议。被告在租赁期届满前提前搬离即以行为的方式做出解除合同的意思表示。合同约定提前解除合同需提前1个月书面通知，并支付3个月租金作为违约金，此系合同单方解除之约定。被告虽未提前1个月通知，但可以继续支付1个月租金的方式代行通知。又因原告在三个月内并未提出异议，故本院认为合同于2013年11月30日解除。被告应支付至该日止的租金260040元。（计算方式22000元*12月-3960元）。关于保证金，从双方电邮及协议中，可以认定被告交付了46640元保证金，该保证金可抵扣租金。故扣除抵偿后被告应支付租金213400元。 租赁合同解除后，被告应向原告返还承租商铺。审理中，原告确认已收回商铺。 关于商铺占有使用费，被告称2013年10月31日搬离后即将商铺钥匙交给朗恩英语负责人，但未提供证据证实，本院无法据此确认被告返还租赁物的确切时间。但原告也未举证证明被告在合同解除后继续占用商铺，故原告主张占有使用费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告主张的水电费，在庭审中双方确认为2715.89元，故本院对于原告该主张予以支持。 关于违约金，被告主张20万元过高。双方在租赁合同中约定了违约方应支付守约方相当于该租赁年度三个月租金作为违约金，故被告应支付原告违约金66000元（计算方式22000元*3月）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第十四条、第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 原、被告于2012年6月29日签订的《商铺租赁合同》于2013年11月30日解除。 二、被告上海卓亮商务咨询有限公司于判决生效之日起十日内支付原告汉庭星空（上海）酒店管理有限公司房屋租金213400元。 三、被告上海卓亮商务咨询有限公司于判决生效之日起十日内支付原告汉庭星空（上海）酒店管理有限公司水电费2715.89元。 四、被告上海卓亮商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告汉庭星空（上海）酒店管理有限公司违约金66000元。 如采用转账方式支付，请汇入原告汉庭星空（上海）酒店管理有限公司指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街分理处，账号：5484010********。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12432元,减半收取6216元，由原告汉庭星空（上海）酒店管理有限公司负担3451元，被告上海卓亮商务咨询有限公司负担2765元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、副本五份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。并应根据国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定预交上诉费用。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行；帐号：105553010********。 审判员  顾文娟 二〇一六年十二月二十八日 书记员  顾 雯