长春经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0191民初01368号原告（反诉被告）：长春博文物业管理有限公司，住址长春市经济技术开发区。法定代表人：迟贵，总经理。委托代理人：张晶华，法律顾问。委托代理人：张倩，公司职员。被告（反诉原告）：张利，男，汉族，1976年12月22日生，住长春市经济区。委托代理人：任玲（系被告妻子），女，汉族，1977年2月17日生。委托代理人：于占波，吉林北振律师事务所律师。原告长春博文物业管理有限公司诉被告张利物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张晶华、张倩,被告张利及其委托代理人任玲、于占波等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告受长春恒泰房屋开发有限公司聘用管理福临家园，双方于2009年4月25日签订《福临家园前期物业服务合同》，合同履行期至2011年4月25日。合同期满后，原告受福临家园业主委员会聘用于2011年5月15日签订《长春福临家园小区物业服务委托合同》。原告完全履行了物业服务合同的约定，广大业主对原告的管理和服务非常满意。被告是福临家园69栋1单元1502室业主，被告未履行物业合同的约定，未按期交纳物业费；自2012年6月15日以来，拖欠4年物业费至今（后附欠费表）。原告多次上门催缴，被告拒不缴纳物业费。原告请求，（1）判令被告交纳拖欠原告的各项费用8,515.91元（其中，物业费5,108.00元、电梯费2,160.00元、生活垃圾费336.00元、滞纳金911.91元）；（2）诉讼费用由被告承担。被告辩称，法院应驳回原告诉讼请求。理由是，原告未按照物业服务合同约定及物业管理条例和吉林省住宅小区标准提供相应的服务；2013年6月18日，被告家因原告管理不善被盗贼入户，损失现金3000元及黄金制品13000元左右，被告已经于2013年6月19日向长春市公安局深圳街派出所进行报案；民警现场勘查被告的门锁是被砸坏，强力破拆。原告提供物业服务合同约定，原告提供的物业服务等级在保安方面是一级的服务等级，但是实际上三级都达不到；小区大门门禁形同虚设，所有人员都可以随意进出，单元门门禁卡损坏长达一个月不予维修；原告应该在接警半小时内到现场进行处理，但是原告并没有到场；被告小区属于封闭小区，但没有安装摄像，电梯内也没有安装摄像，所以公安局没办法查找盗窃录像，导致无法破案；原告不作为行为构成违约，因此被告认为原告应当赔偿被告损失。2012年到2014年的物业费超过诉讼时效，所以不应该得到法院支持。被告反诉称，2013年6月18日17时，被告妻子下班回到家中发现家中被盗，入户门被恶意破拆、门锁损坏。原告存在多处失职行为：1、小区门禁形同虚设，任何人都可以随意出入，安保人员不闻不问；2、被告居住的单元防盗门损坏，多次要求维修而未维修；3、小区电梯安装了电梯卡识别系统，但被告家中被盗前一个月电梯卡系统出现故障没有及时维修，任何人都可以随意乘电梯到被告居住的楼层；4、小区和电梯内没有安装监控录像，无法记录嫌疑人特征，导致案件至今不能破获；5、被告家门被恶意破坏，被盗后老人和孩子不敢居住，无奈搬家，欲出售房屋因有被盗经历3年未售出。原告的种种失职行为导致被告家被盗，房屋贬值，责任在原告，被告的损失原告有义务承担赔偿责任。被告反诉请求，（1）判令原告赔偿被告家中被盗损失人民币16,000.00元；（2）判令原告赔偿因被告家中被盗导致房屋价值损失（依照实际鉴定结果）；（3）鉴定费、诉讼费由原告承担。原告针对被告反诉辩称，被告的反诉请求与本案没有直接关系，因为如果被告所述属实，应属于刑事案，应由公安机关侦破，得出结果如被告家被盗与原告管理有直接关系，被告应另案诉讼，所以建议法庭不予受理被告反诉。经审理查明，2009年4月25日，原告与长春恒泰房屋开发有限公司签订《福临家园前期物业服务合同》，原告受长春恒泰房屋开发有限公司聘用管理福临家园小区，双方合同履行期至2011年4月25日。合同期满后，原告受福临家园小区业主委员会聘用继续管理福临家园小区，双方于2011年5月15日签订《长春福临家园小区物业服务委托合同》。该合同主要（与本案有关）约定，（1）福临家园小区业主委员会选聘原告对福临家园小区提供物业管理服务事宜，合同期限36个月（2011年5月15日至2014年5月14日）；（2）原告为该小区提供共用部位巡护与管理，共用设施设备的维修、养护与管理，公共建筑小品的维修、维护与管理，环境卫生与绿化养护服务，公共秩序、消防、交通等协管三项服务；（3）物业管理服务标准中约定，保安服务按一级标准提供服务，包括小区出入口实行24小时值班、实施24小时监控等；（4）物业管理费用收取标准中，住宅服务费按每月每平方米收取1.00元、电梯费（12-15层）每月收取45.00元/户；（5）违约责任中，逾期交纳物业费，按应交纳额度、按日千分之三加收违约金；（6）免责条款中，小区内发生盗窃、抢劫、破坏、爆炸等事件，非属原告未尽管理职责，原告不承担赔偿责任。2014年9月2日，原告与福临家园小区业主委员会再次签订《物业服务合同》。该合同履行期限为36个月（2014年6月15日至2017年6月14日），其余内容与此前的合同内容基本一致。被告系福临家园小区69栋1单元1502室业主，于2010年2月入住；原告自2011年9月开始向被告催交物业管理费用，每年都向被告催交物业管理费用。被告自2012年6月开始拖欠物业费、电梯费、生活垃圾费未交纳，截止2016年6月6日，被告共计原告拖欠物业费人民币5,108.00元、电梯费人民币2,160.00元、生活垃圾处理费人民币336.00元。2013年6月19日8时13分，被告妻子任玲向长春市公安局经济技术开发区分局深圳街派出所报案称，2013年6月18日19时任玲下班回家后发现，家门锁被砸坏、室内被盗，衣柜内的人民币3,000.00元及价值人民币13,000.00元的黄金首饰丢失。上记事实，有原告陈述及举证《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议声明》、《临时管理规约》、《物业装饰装修管理服务协议》、《物业费催缴单》、《关于2015年度物业费催费的提示》等在卷为凭。本院认为，（1）原告与小区物业委员会签订的物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法，是有效合同，各方当事人均应按合同约定履行义务；虽然被告没有与原告直接签订物业服务合同，但小区业主委员会的行为代表了该小区全体业主意愿，该小区全体业主均应按物业服务合同的约定履行义务，故被告有义务按物业服务合同的约定行使权利及履行义务。（2）由于被告没有按物业服务合同的约定履行缴费义务，已经构成违约；现原告要求被告按协议约定履行义务，给付原告物业费即违约金是合理合法的，应予支持。（3）被告主张原告未尽到物业管理及服务义务，证据不足，不予支持。（4）自被告拖欠物业费用开始，原告一直不间断的向被告催交物业费用，适用诉讼时效中断，故被告抗辩超过诉讼时效的主张本院不予支持。（5）被告主张由于原告管理不当导致被告家中被盗，造成被告经济损失，并要求原告赔偿；因被告举证不足，不能证明被告家中被盗与原告物业管理有关，亦不能证明原告未尽到管理职责，故对被告的反诉请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张利波与本判决生效后10日内给付原告长春博文物业管理有限公司物业费人民币5,108.00元、电梯费人民币2,160.00元、生活垃圾处理费人民币336.00元、滞纳金人民币911.91元，合计人民币8,515.91元。二、驳回被告张利的反诉请求。如果被告未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费人民币50.00元(原告已垫付)减半收取及反诉案件受理费人民币100.00元由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员  崔国强二〇一六年十二月十七日书记员  王思琦