阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1702民初3547号原告：中国农业银行股份有限公司阳江江城支行。住所地：阳江市江城区金园路*******号。负责人：邢益玲，该行行长。委托代理人：谭乃忠，该行职员。委托代理人：蔡计存，该行职员。被告：林显泳，男，1995年10月4日生，汉族，住阳江市海陵岛试验区。被告：阳江市锦绣名城房地产开发有限公司。住所地：阳江市漠江花园*号楼**号商铺。法定代表人：陈周回。原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行（以下简称农行江城支行）诉被告林显泳、阳江市锦绣名城房地产开发有限公司（以下简称锦绣名城房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案受理后，依法由适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行江城支行的委托代理人蔡计存到庭参加诉讼；被告林显泳、锦绣名城房产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行江城支行提出诉讼请求：一、判令解除原告与两被告签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO.44020120150025260号）；二、判令被告林显泳立即偿还借款本金299118.18元及利息3656.42元(利息计至2016年8月21日止，此后至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算)；三、判令被告锦绣名城房产公司承担连带保证责任；四、判令原告在处置被告林显泳所有的坐落于阳江市江城区华联路57号伴湖豪庭1幢1单元1602房抵押物价款中优先受偿；五、判令本案诉讼费及相关费用由被告负担。事实与理由：被告林显泳因向被告锦绣名城房产公司购买位于阳江市江城区华联路57号伴湖豪庭1幢1单元1602房，于2015年2月15日在原告处借个人住房贷款310000元，期限20年，年利率6.15%，还款方式为等额本息还款法，并用被告林显泳所有的坐落于阳江市江城区华联路57号伴湖豪庭1幢1单元1602房【商品房买卖（预购）登记证书号码是2014122185】的房产作借款抵押及被告锦绣名城房产公司承担连带保证，且三方协商一致于2015年2月15日签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO.44020120150025260号），于2015年2月28日在阳江市住房和城乡规划建设局办理《广东省房地产预告登记证明》（号码是：粤房地预登阳预押字第0100036845号），原告于2015年2月15日依约借款310000元给被告林显泳（借款凭证号码：440220150034898)，被告林显泳依约清偿了16期本息，共偿还本金10881.82元，利息22115.44元，但自2016年6月16日至2016年8月21日止连续3期没有清偿本息，违反了原告与两被告所签订的《个人购房担保借款合同》第十一条，同时被告锦绣名城房产公司违反《个人购房担保借款合同》第二部份特别条款第35条，被告林显泳尚欠贷款本金299118.18元及利息3656.42元(利息计至2016年8月21日止，此后至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）。原告经多次上门催收无果，为维护原告的合法权益，故向法院起诉。被告林显泳、锦绣名城房产公司未作答辩，在举证期限内亦未向本院提供证据。经审理查明：2015年2月9日，被告林显泳向原告农行江城支行提交《未婚声明》、《个人信贷业务申请表》，申请一手楼贷款310000元，用于购买锦绣名城房产公司出售的坐落于阳江市江城区华联路57号伴湖豪庭1幢1单元1602房。2014年12月30日，被告林显泳与被告锦绣名城房产公司签订《商品房买卖合同》（编号：2014122185，约定被告林显泳向被告锦绣名城房产公司购买阳江市江城区华联路57号伴湖豪庭1幢1单元1602房，签订该合同时被告林显泳交付首期143246元给被告锦绣名城房产公司，余下购房款310000元由被告林显泳办理银行按揭贷款支付。2015年1月13日，坐落于阳江市江城区华联路57号伴湖豪庭1幢1单元1602房领取了《商品房买卖（预购）登记证明书》（合同备案号：预合备201500332）。2015年2月15日，原告农行江城支行（贷款人、抵押权人）与被告林显泳（借款人、抵押人）、锦绣名城房产公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO44020120150025260，主要约定：借款金额310000元；借款用途为购买阳江市江城区华联路57号伴湖豪庭1幢1单元1602房房地产；借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率为浮动利率：借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮0%后确定；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名锦绣名城房产公司，开户行农行阳江江城支行，账号44×××67；本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人还款账号为62×××70；本合同采用的担保方式为：阶段性保证+抵押，由锦绣名城房产公司提供阶段性连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；阶段性保证人的保证期间为借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止；由林显泳以购买的坐落于阳江市江城区华联路57号伴湖豪庭1幢1单元1602房作抵押担保；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；抵押人应配合贷款人自本合同签订之日起90日内办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记。本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权。本合同项下借款既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，保证人承诺仍按照本合同约定承担连带保证责任；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权遭受损失要求借款人全额赔偿……。农业银行江城支行、林显泳和锦绣名城房产公司分别在合同上盖章签字。2015年2月28日，坐落于阳江市江城区华联路57号伴湖豪庭1幢1单元1602房房地产领取了《广东省房地产预告登记证明》（编号：粤房地预登阳预押字第0100036845号），载明：预告登记权利人为农业银行江城支行，预告登记义务人为林显泳，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记，预告登记依据合同号为44020120150025260。2015年2月15日，原告农行江城支行向被告林显泳发放贷款310000元，并制作了《借款凭证》，该凭证载明：借款人林显泳，借款金额310000元，执行利率6.15%，借款日期2015年2月15日，借款到期日期2035年2月14日，还款方式等额本息还款。借款后，被告林显泳自2016年6月16日至2016年8月21日止连续3期没有按合同约定履行偿付本息义务。截至2016年8月21日止，被告林显泳尚欠原告借款本金299118.18元及逾期利息3654.34元、罚息0.83元、复利1.25元。原告经向被告催收无果，遂诉至法院，请求如诉称。诉讼中，原告向本院提交《中国农业银行按揭楼盘合作申请书》、《股东会决议》及《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》，拟证明锦绣名城房产公司书面同意阶段性担保的事实。以上事实，有原告提供的原告的营业执照、被告林显泳身份证、户口簿、《未婚声明》、《个人房地产贷款申请书》、商品房买卖（预购）登记证明书、《房地产预告登记证明》、《商品房买卖合同》、《借款凭证》、《个人购房担保借款合同》、个人贷款凭证查询、个人逾期查询、被告锦绣名城房产公司企业法人营业执照、被告锦绣名城房产公司企业法人证明书、《中国农业银行按揭楼盘合作申请书》、《股东会决议》、《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议及庭审笔录证实，本院予以确认。本院认为：原告农行江城支行与被告林显泳、锦绣名城房产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO44020120150025260），是双方当事人真实的意思表示，合同主体适格，内容合法，应认定为合法有效。原告与被告林显泳之间形成了借款合同和抵押合同关系，原告与被告锦绣名城房产公司之间形成了保证合同关系。签订合同后，原告已按照合同约定发放贷款给被告林显泳，但被告林显泳借款后多期未按期足额偿还借款本息。至2016年8月21日止，被告林显泳尚欠原告借款本金299118.18元及利息3654.34元、罚息0.83元、复利1.25元。被告林显泳的上述行为已构成违约，应承担违约责任。根据农业银行江城支行与林显泳、锦绣名城房产公司签订的《个人购房担保借款合同》第十一条的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，现农业银行江城支行请求解除与林显泳、锦绣名城房产公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO44020120150025260），并要求被告林显泳提前清偿借款本金299118.18元及利息（计至2016年8月21日止的利息3654.34元，从2016年8月22日起至付清之日止的利息按合同约定计算），合法合理，本院予以支持。关于原告农行江城支行对抵押物阳江市江城区华联路57号伴湖豪庭1幢1单元1602房是否享有优先受偿权的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现农业银行江城支行就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权，而房屋的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，虽然农业银行江城支行、林显泳双方就涉案房屋办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现农业银行江城支行、林显泳双方并未办理涉案房屋的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，农业银行江城支行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。综上，原告农业银行江城支行就涉案房屋主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。根据原、被告签订的《个人购房担保借款合同》，锦绣名城房产公司与农行江城支行形成了合法有效的保证合同关系，该合同约定锦绣名城房产公司作为阶段性连带责任保证人，保证期限为借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。本案抵押物阳江市江城区华联路57号伴湖豪庭1幢1单元1602房房地产至今尚未办理正式抵押登记手续。根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定和双方的合同约定，原告请求被告锦绣名城房产公司对被告林显泳的上述债务承担连带保证责任，合法合理，本院应予支持，但被告锦绣名城房产公司应在抵押物坐落于阳江市江城区华联路57号伴湖豪庭1幢1单元1602房房地产的抵押权人设定为原告农行江城支行之前承担连带清偿责任。被告锦绣名城房产公司承担连带保证责任后，有权向被告林显泳追偿。被告林显泳、锦绣名城房产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行与被告林显泳、阳江市锦绣名城房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（编号：NO44020120150025260）；二、限被告林显泳在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金299118.18元及利息（计至2016年8月21日为止的利息3656.42元，从2016年8月22日起至本判决确定的给付之日止的利息按编号为NO44020120150025260《个人购房担保借款合同》的约定计算）给原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行；三、在阳江市江城区华联路57号伴湖豪庭1幢1单元1602房房地产的抵押权人设定为原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行之前，被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司对上述判决第二项确定的债务承担连带清偿保证责任；被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告林显泳追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5842元（原告已预交），由被告林显泳、阳江市锦绣名城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  谭ＸＸ人民陪审员  林振杰人民陪审员  陈永宪二〇一六年十二月十三日书 记 员  陈蕴东