北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0113民初825号原告：北京凯莱物业管理有限公司，住所地北京市东城区建国门内大街8号中粮广场B座1301室，组织机构代码71774××××。法定代表人：朱传鼎，董事长。委托诉讼代理人：黎存存，北京中勉律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷婧，女，1987年8月26日出生，北京中勉律师事务所实习律师，现住北京市朝阳区。被告：姜平，男，1958年8月31日出生，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：单伟鸣，北京道盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：马许，北京道盛律师事务所律师。原告北京凯莱物业管理有限公司（以下简称凯莱公司）与被告姜平物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告凯莱公司委托诉讼代理人黎存存，被告姜平委托诉讼代理人单伟鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯莱公司诉称：被告系原告服务管理的北京市顺义区后沙峪镇白辛庄“×”别墅区×号的业主。根据《北京×物业管理服务委托合同》第4.11条：“负责向业主/用户收取下列费用：物业管理服务费、能源耗用及相关费（包括水、电、燃气、暖等）、《业主公约》内所列明的其他费用……”的约定，由原告为×别墅区提供物业管理服务，并收取物业管理费及其他代收代缴的费用。根据第6.1条：“经甲、乙双方同意，本物业管理费由业主按其拥有物业的建筑面积，根据乙方的交费通知，在不迟于每月约定交纳”的规定，被告应当按时、足额向原告交纳物业管理费、其他代收代缴等各种费用。事实上，经原告多次催缴，被告至今仍未履行交费义务，未按规定支付相关物业管理费及其他代收代缴等相关费用共计50731.05元。另外，根据《北京×管理条约，规则合同书》第六条规定：“逾期缴付管理费用的滞纳金为每月1.5%，从给付期限次日起计算至全部管理费用付清为止”，被告还应当向原告支付滞纳金暂定200元，上述费用共计50931.05元。为维护原告合法权益，起诉至法院，要求：1.判令被告承担物业管理费等费用共计50731.05元；2.判令被告支付违约金200元；3.判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告明确其诉讼请求为：要求被告支付2008年12月至2015年12月（85个月）的物业费54424.65元，2015年10月至2016年3月15日的供暖费2182.8元，2015年8月至2015年12月的车位管理费500元及2015年8月的电费156.06元，上述各项费用合计57263.51元。案件审理过程中，原告申请撤回对2015年10月至2016年3月15日供暖费的主张。被告姜平辩称：北京市顺义区××号房屋登记在被告名下，房屋面积为72.76平方米。原告主张的2013年12月29日之前的费用已过诉讼时效，且被告不认可自2015年1月1日起原告系×小区的物业服务企业，因涉诉小区的业委会已经续聘了新的物业管理企业，在2016年1月或2月与新的物业公司签订了服务合同，但是不知道2015年是否有别的物业公司进驻小区。原告主张的物业管理费被告已经交了10640.29元。被告在涉诉小区有一个车位，但因原、被告之间无关于车位费的约定，且收取车位费应经过行政审批，故原告无权收取车位费；另车位是小区公共区域的一部分，原告对公共部位收取物业费，再向原告收取车位费，属于重复收费，被告要求原告从其收取的费用中将被告之前交纳的7400元车位费扣除，还应扣除被告曾向原告交纳的水、电费和供暖费押金12495元。经有资质的评估机构评估，原告的服务不合格，请求法院在核算收费数额的基础上对原告应收费用的数额进行减免。经审理查明：2005年12月30日，北京×第一届业主委员会（以下简称×业委会）正式成立。后×业委会（甲方）与原告凯莱公司（乙方）签订《北京×物业管理服务委托合同》（以下简称《合同》），甲方选聘乙方作为×小区的物业管理服务企业。《合同》第3.1条约定委托管理期限为一年，自2006年9月1日至2007年8月31日；第12.5条约定本合同期限届满，但业主大会尚未进行续聘物业管理服务企业的招投标工作的，本合同终止日期自动顺延，双方继续履行本合同，如果合同期限届满起30天后，业主大会仍未进行续聘物业管理服务企业的招投标工作，则视为业委会同意依本合同第3.1条规定的委托管理期限续聘原告，本合同的其他条款亦相应顺延。×业委会对原告的委托管理事项在《合同》4.11条约定：原告负责向业主/用户收取下列费用：物业管理服务费、能源耗用及相关费（包括水、电、燃气、暖等）、《业主公约》内所列明的其他费用。除上述收费外，其他所有收费标准需经业委会审核同意，审核时效为五天。关于原告提供物业管理服务内容包括第5.1.5条车辆停放管理，范围包括小区范围以内，业主庭院以外；内容和标准为：小区主要出入口全天有专人值守对来访者进行查询/登记，保证车辆行驶畅通，按照管理需要各现场设有明显标志，设定机动车辆和非机动车辆的行驶方向，速度为20km/h。《合同》5.3条约定由原告代收代缴各项能源费包括水费（自来水）、污水处理费、热水费、电费、天燃气费的价格，该价格将根据相关部门收费价格的变化做相应调整。另供暖费的价格标准为7.6元/平方米/月。第6.1条约定，经合同甲乙双方同意，物业管理费由业主按其拥有物业的建筑面积，根据乙方（凯莱公司）的缴费通知，在不迟于每月月底交纳，其中别墅为8元/建筑平方米/月，公寓为8.8元/建筑平方米/月。第7.1条约定：凯莱公司按照国家规定按照管理处实际财务状况，逐项分步退还管理费按金、暖气按金、水电按金、电话费按金，对没有按时付费的业主以上所列按金可用于抵扣所欠款项。第13.9条约定本合同一式四份，甲乙双方各执两份，自双方签字盖章之日起生效。《合同》签订后，原告依约为×小区提供物业管理服务。×小区的开发建设单位北京名都房地产开发有限公司（以下简称名都房地产公司，委托人）与原告（受托人）签订授权委托书，名都房地产公司委托原告对其所拥有位于北京市顺义区后沙峪白辛庄×公寓地下车位提供管理服务，委托人不收取任何费用，也无须向受托人支付代理费；若受托人根据其对×公寓地下车位提供管理、服务的实际需要自行决定向车位使用人收取的车位管理费用与委托人无关。委托期限为与车位使用人赠与使用时间一致。此后，原告按每月100元的标准向公寓地下车位的使用人收取车位管理费。××号房屋于2008年5月19日登记于被告名下，房屋建筑面积为72.76㎡，房屋性质系公寓。被告于2007年12月29日办理入住。开发商另赠送被告一个地下车位的使用权。对于物业费，被告辩称其已经向原告交纳了10640.29元，并提交收据和中国银行的刷卡凭证予以证明。收据载明：今收到3413/×/3333姜璐交来物业费40909.10元。收款单位处盖有北京凯莱物业管理有限公司发票专用章。被告称在该收据中，3413房屋和×房屋各交纳了1万元的物业费，其余的是交纳两个房屋的其他费用，一个房屋一半。原告认可该收据的真实性，但是对各个房屋费用的分配不认可，因为该收据涉及三套房屋。对于电费、车位管理费被告主张已经交清。被告答辩称要求原告扣除被告已经向其交纳的7400元车位管理费，因原告重复收费。关于被告所述原告收取车位管理费构成重复收费的问题，原告解释《合同》约定的车辆停放管理是指地上车位的管理，就地下车位而言，被告提供管理服务的内容是立进出口的标盘、栏杆、监控、卫生及停车秩序的管理，与合同约定的车辆停放管理不是同一内容。被告要求扣除曾向原告交纳的水、电费和供暖费押金，一共是12495元，但对此未提交证明证明。×业委会单方委托评估公司北京安达智业物业服务评估监理有限公司对×小区的物业服务质量进行评估，评估基准日为2015年7月13日，评估报告的有效期自评估基准日起二年，评估结论为该项目物业服务质量未达到物业服务合同约定的服务标准。原告对该评估的程序、标准和过程不认可，称业委会委托评估的时候没有告知原告，报告不具有独立、客观性。关于诉讼时效，原告曾于2015年11月14日向本院提起过诉讼，要求被告向其支付物业费等各项费用。上述事实，有庭审笔录、证明信、《北京×物业管理服务委托合同》、发票等在案佐证。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。×业委会与原告签订的《北京×物业管理服务委托合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条及第四十四条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，依法成立的合同，自成立时生效。因此，合同双方当事人在合同上签字或盖章均能发生合同生效的法律后果。委托合同的双方均已在合同上盖章，故该合同已生效。被告以业委会未在合同上签字为由主张合同不生效，本院不予采信。关于委托合同的期限，根据合同第3.1条及12.5条的约定，合同期限届满后，只要业主大会尚未进行续聘物业管理服务企业的招投标工作的，视为业委会续聘原告，合同的终止日期自动顺延。被告未举证证明2015年凯莱公司不是涉诉小区的物业服务企业，被告以原告在2015年以后已非小区的物业服务企业为由拒交2015年物业费，无事实依据，本院不予支持。为证明原告提供的物业服务不合格，被告提交业委会单方委托评估机构所作出的《物业服务质量评估报告摘要》作为证据，但该评估系业委会单方委托，且评估的内容不完整，本院难以据此认定原告提供的物业服务不合格。但从评估所述的内容来看，原告为小区提供物业服务时存在小区路面不够平整完好，绿地不够整洁、垃圾桶周边堆放杂物等情形，上述情况与本院现场核查的情况基本一致。原告收取较高标准的物业费，按照权利义务对等原则亦应提供较高标准的物业服务，实现质价统一，但从本案整体情况来看，原告提供的物业服务确有部分瑕疵，故本院对被告应缴纳的2015年的物业费予以酌减。因原告收取物业费系预收，结合其提交的欠费明细表，本院确认被告应向原告交纳2009年1月至2015年12月期间的物业费合计53400.18元。扣除之前被告已交纳的10000元物业费，被告仍应交纳43400.18元。关于原告主张的地下车位管理费，因原告根据小区开发建设单位名都房地产公司的委托为小区公寓地下停车场提供管理服务，被告使用地下停车位即实际接受了原告提供的管理服务，且根据《合同》上约定的原告提供物业服务所包括的停车管理服务的内容显然不包括对地下停车位的维护和管理，因此原告收取地下停车位的管理费用并不构成重复收费。被告辩称已交清车位管理费，对此未能举证证明，本院对原告要求支付2015年8月至12月停车管理费的诉讼请求予以支持。对于各项能源费，《合同》明确约定由原告向业主代收代缴，被告应向原告交纳2015年8月的电费104.7元。关于原告主张的违约金，因《北京×物业管理服务委托合同》并无相应的约定，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告姜平于本判决生效之日起七日内给付原告北京凯莱物业管理有限公司二〇〇九年一月至二〇一五年十二月期间的物业费四万三千四百零一角八分；二、被告姜平于本判决生效之日起七日内给付原告北京凯莱物业管理有限公司二〇一五年八月至二〇一五年十二月期间的车位管理费五百元；三、被告姜平于本判决生效之日起七日内给付原告北京凯莱物业管理有限公司二〇一五年八月的电费一百零四元七角；四、驳回原告北京凯莱物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千零七十四元，由原告北京凯莱物业管理有限公司负担二百四十八元（已交纳），由被告姜平负担八百一十六元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨秀芝人民陪审员     王桂华人民陪审员     宗明二〇一六年十二月二十二日书 记 员  曾庆贺