广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初16503号原告（反诉被告）：佛山市海纳文藏贸易有限公司，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道灯湖东路1号友邦金融中心第23层5单元。法定代表人：龚小凤。委托诉讼代理人：林宇，广东卓领律师事务所律师。被告：第一太��戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山分公司，住址：佛山市南海区桂城海三西路32号1幢四楼414室，统一社会信用代码：91440605055314752Y。法定代表人：张保国。委托诉讼代理人：韩荣，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许展诚，北京市中伦（广州）律师事务所律师。原告佛山市海纳文藏贸易有限公司（以下简称“海纳文藏公司”）与被告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山分公司（以下简称“戴维斯物业佛山分公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案后，依法适用简易程序审理。被告提起反诉，本院予以受理并将反诉与本诉合并审理。本案于2016年11月24日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人林宇，被告的委托诉讼代理人韩荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告之间的物业管理服务关系自2016年9月30日解除；二、被告返还原告管理费保证金37949.25元；三、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告于2015年6月16日与佛山市集扬物业发展有限公司（下称“集扬公司”）签订友邦金融中心租赁合同书（合同编号AIAFC-1-045）,同年7月31日签订了房地产租赁契约，原告租赁该司佛山市南海区桂城街道灯湖东路1号友邦金融中心一座实际楼层第23层5、6单元作办公室使用，租赁期限自2015年6月16日至2018年8月15日，被告是集扬公司选任的物业管理公司，原告每月向被告缴纳物业管理费12649.75元，并向被告交纳了管理费保证金37949.25元。原告由于经营困难，已经书面通知集扬公司于2016年9月30日解除租赁合同。由于原告已不再租赁集扬公司的物业，原告遂提起诉讼。被告针对��告的本诉辩称：一、双方物业管理服务关系终止应当以原告和集扬公司的租赁关系为准，即自2016年11月1日终止。原被告之间没有直接的物业管理合同关系，双方物业管理关系依赖于原告与出租方集扬公司的租赁关系。集扬公司通知原告于2016年11月1日解除租赁关系，因此，原被告的物业管理关系也应于2016年11月1日终止。二、管理费保证金37949.25元不应当返还。根据租赁合同第7条约定，在乙方没有违反物业管理公司规章制度（包括但不限于《友邦金融中心租户手册》、《友邦金融中心装修手册》、《友邦金融中心一期写字楼物业管理服务确认函》等）中任何条款并缴清一切物业管理费及相关费用后，被告再将保证金无息退还给原告。而原告存在违反《友邦金融中心一期写字楼物业管理服务确认函》第七条“违约责任”的第一点“租户须按时向管理公司缴付管理费、水电费等，如租户迟延缴交管理费、水电费及其它应缴费用，须向管理公司支付迟延违约金。从迟交日起，按日加收欠缴金额千分之一的迟延违约。逾期三十日（无论是否已获得管理公司的正式通知），视为租户严重违约，除收取管理费等费用及迟延违约金外，管理公司有权提前终止服务，并没收租户保证金。除双方另有约定外，租户还应承担该物业由出租方重新出租前空置期间的管理费作为违约金补偿管理公司损失，直到出租方将该物业重新出租或本合同期满。”和第4点“如租户要求提前解除本合同，应提前一个月向管理公司发出书面通知。保证金不予退还，除双方另有约定外，租户还应承担该物业由出租方重新出租前空置期间双倍的管理费作为违约金补偿管理公司损失，直到出租方将该物业重新出租或本合同期满”。原告拖欠2016年10月至2016年10月31日的物业管理���13071.41元及滞纳金404.79元，因此其要求被告返还管理费保证金的主张缺乏任何依据。三、本案诉讼费由原告承担。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：一、请求确认双方物业管理服务关系自2016年11月1日解除；二、判令海纳文藏公司支付自2016年10月1日至11月1日期间的物业管理费13071.41元及相应滞纳金404.79元（滞纳金暂计至2016年11月1日）；三、判令海纳文藏公司支付被告六个月空置期管理费损失151797元。四、本案诉讼费由海纳文藏公司承担。事实与理由：根据《友邦金融中心一期写字楼物业管理服务确认函》第七条“违约责任”的第4点“如租户要求提前解除本合同，应提前一个月向管理公司发出书面通知。否则保证金不予退回。除双方另有约定外，租户还应承担该物业由出租方重新出租前空置期间双倍管理费作为违约金补偿管理公司损失，直至出租方���该物业重新出租或本合同期满。”。海纳公司尚欠原告六个月空置期管理费损失151797元。其他意见与针对本诉的答辩意见一致。原告（反诉被告）针对被告的反诉辩称：一、海纳文藏公司与戴维斯物业佛山分公司的物业服务关系于2016年9月30日解除，戴维斯物业佛山分公司的第一项反诉请求应当予以驳回。海纳文藏公司由于经营困难于2016年9月30日邮寄书面通知及通过电话、电子邮件（2016年10月1日）通知集扬公司于2016年9月30日解除了租赁合同（由于国庆假期，集扬公司于2016年10月8日签收书面解除租赁合同通知书），双方的租赁合同关系也应于该日解除。同样，物业服务关系也应于同日解除。戴维斯物业佛山分公司主张物业管理服务关系于2016年11月1日解除缺乏依据。海纳文藏公司与集扬公司签订的房地产租赁契约及租赁合同书并不禁止海纳文藏公司提前解除租赁合同关系，参照关于集扬公司提前解除租赁合同的违约赔偿是没收2个月的租赁保证金的相关案例（2014佛南法民三初字第1071、1114号民事判决书），海纳文藏公司有权以2个月的租赁保证金为代价提前即时解除租赁合同关系而无须协商一致解除。戴维斯物业佛山分公司认为集扬公司确定的租赁合同解除日期为准是没有依据的。二、海纳文藏公司不存在拖欠物业管理费及滞纳金的行为，戴维斯物业佛山分公司的第二项反诉请求应予以驳回。海纳文藏公司与戴维斯物业佛山分公司关系已于2016年9月30日解除，海纳文藏公司不再接受物业服务，不存在拖欠物业管理费13071.41元及滞纳金404.79元的行为，且滞纳金日千分之一的计算标准过高，应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。此外，《友邦金融中心一期写字楼物业管理服务确认函》第七条“违约责任”的第1项加重承租方的违约责任的承担，戴维斯物业佛山分公司无履行提示及说明义务，违反合同法第39、40条的规定，应当确认为无效。三、戴维斯物业佛山分公司的第三项反诉请求应予以驳回。《友邦金融中心一期写字楼物业管理服务确认函》第七条“违约责任”的第4项不只约定没收管理费保证金，还约定了双倍计付空置期管理费，该违约损失的计算方法显然过高，且无约定空置期按6个月计算。若该项有效，按戴维斯物业佛山分公司计算损失的方式，海纳文藏公司要求提前解除租赁合同，实际要支付相当于16个月的管理费作为损失赔偿，该项内容加重了承租方违约责任的承担，且被告无履行提示及说明义务。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。双方当事人对对方证据材料的真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院根据确认的证据认定事实如下：位于广东省佛山市南海区桂城街道灯湖东路1号的房屋共有29层，已办理权属证书。2015年6月16日，集扬公司与海纳文藏公司签订《友邦金融中心租赁合同书》，约定集扬公司将位于佛山市南海区桂城街道灯湖东路1号友邦金融中心一座实际楼层第23层（名义楼层第23层）5、6单元出租予海纳文藏公司作办公室使用，实际建筑面积601.15平方米，计租面积505.99平方米，租期自2015年6月16日起至2018年8月15日止，物业管理费以租赁单元的计租面积计算，每月每平方暂定25元，租赁单元每月物业管理费为12649.75元。戴维斯物业佛山分公司向海纳文藏公司发放了《友邦金融中心租户手册》，海纳文藏公司在该手册尾页盖章确认，该手册规定：签订租赁合同后5个工作日内，租户应向管理公司一次性交付���当于两个月管理费的保证金，此管理费的保证金是获出租方授权代收取；服务期满或提前终止时，租户缴清全部管理费及其它应缴费用且无其他违约行为，管理公司应在协议工作日内将保证金余额（不计利息）代出租方退还予租户，如租户未清缴管理费等费用，管理公司有权按本确认函第七条第一项有关欠费之违约条款处理；住户须按时向管理公司缴付管理费、水电费等，如租户迟延缴交管理费、水电费及其他应缴之费用，须向管理公司支付迟延违约金，从迟交日起，按日加收欠缴金额千分之一的迟延违约金；逾期三十日，视为租户严重违约，除收取应收管理费等费用及迟延违约金外，管理公司有权提前终止服务，并没收租户的保证金；除双方另有约定外，租户还应承担该物业由出租方重新出租前空置期间的管理费作为违约金补偿管理公司损失，直到出租方将该��业重新出租或者本合同期满；如租户单方要求提前解除本合同，应提前一个月向管理公司发出书面通知，保证金不予退回，除双方另有约定外，租户还应承担该物业由出租方重新出租前空置期间双倍的管理费作为违约金补偿管理公司损失，直到出租方将该物业重新出租或者本合同期满。2015年6月24日，海纳文藏公司向戴维斯物业佛山分公司支付了管理费保证金37949.25元。2015年7月31日，海纳文藏公司与集扬公司签订《房地产租赁契约》用于办理备案手续，约定租期自2015年6月16日起至2018年8月15日止。2016年9月30日，海纳文藏公司向集扬公司发出《解除租赁合同通知书》，载明海纳文藏公司因经营困难、无法再承担租金和管理费提出退租申请，自2016年9月30日起停止缴纳租金和管理费。集扬公司于2016年10月8日复函表示对海纳文藏公司单方提出的退租申请不予接受，要求原告按合同约定继续履行承租人的义务。戴维斯物业佛山分公司曾向海纳文藏公司发放了2016年10月管理费的付款通知书，要求海纳文藏公司于2016年10月10日前支付2016年10月的管理费12649.75元。海纳文藏公司员工在客户签收处签名确认。2016年10月12日，海纳文藏公司向戴维斯物业佛山分公司发送电子邮件，告知戴维斯物业佛山分公司已经清空并退出涉讼租赁物，租赁物交还戴维斯物业佛山分公司。另查明，海纳文藏公司以集扬公司为被告于2016年10月14日提起（2016）粤0605民初16501号诉讼，集扬公司在该案中提出反诉，海纳文藏公司于2016年11月9日签收该案的《解除租赁合同通知书》等反诉材料；本院经审理查明：2016年11月1日，集扬公司作出《解除租赁合同通知书》，载明由于海纳文藏公司自2016年10月1日起拖欠2016年10月1日至2016年10月31日的租金、物业管理费及电费等，集扬公司提前解除合同，双方签订的租赁合同于2016年11月1日解除，海纳文藏公司须支付租金及滞纳金、电费等费用，集扬公司确认涉讼租赁物已清空；本院据查明的事实认定海纳文藏公司已于2016年10月12日告知集扬公司其已清空并退出涉讼租赁物，租赁单元交还集扬公司，故集扬公司自该日起不存在收回涉讼租赁物的障碍，集扬公司可于2016年10月12日收回涉讼租赁物；并判决：确认海纳文藏公司与集扬公司于2015年6月16日签订的《友邦金融中心租赁合同书》、于2015年7月31日签订的《房地产租赁契约》于2016年11月9日解除等。本案诉讼中戴维斯物业佛山分公司确认：以租赁合同解除日期的时间为物业服务关系解除日期；海纳文藏公司已付清了2016年9月30日前的物业服务费。本院认为，海纳文藏公司���戴维斯物业佛山分公司就案涉租赁单元存在物业服务合同关系，有《友邦金融中心租户手册》、收款收据及当事人自认等为证，本院对此予以确认。海纳文藏公司以经营困难、无法再承担租金和管理费为由向集扬公司提出退租，经本院前案[（2016）粤0605民初16501号]认定，该租赁合同于2016年11月9日解除。本案双方当事人均确认案涉物业服务合同应于解除租赁合同同日解除，本院对此予以确认，故海纳文藏公司与戴维斯物业佛山分公司之间的物业服务合同关系于2016年11月9日解除。海纳文藏公司、戴维斯物业佛山分公司于本诉、反诉中提出请求解除合同的日期，本院均不予采纳。关于戴维斯物业佛山分公司主张海纳文藏公司支付2016年10月1日至11月1日的物业服务费的问题。如前述，案涉物业服务合同于2016年11月9日才解除，在该日期前，海纳文藏公司仍应按原合同履行支付物业服务费的义务，且其员工已在2016年10月的付款通知书中签名确认，而并未在当下告知戴维斯物业佛山分公司其将要清场的事实，故现戴维斯物业佛山分公司请求海纳文藏公司支付2016年11月1日前物业服务费13071.41元（12649.75元+12649.75元÷30天），为当事人自行处分权利，符合法律规定，本院予以支持。戴维斯物业佛山分公司请求计收滞纳金，但本院认为，滞纳金是指不按纳税期限缴纳税款的纳税人、按滞纳天数加收滞纳税款一定比例的款项，它是税务机关对逾期缴纳税款的纳税人给予经济制裁的一种措施，具有法定性、强制性和惩罚性，只适用于行政机关与公民、单位之间的具体行政关系，而本案海纳文藏公司与戴维斯物业佛山分公司之间是平等主体之间的民事合同关系，故戴维斯物业佛山分公司无权收取海纳文藏公司滞纳金。依照《友邦金融中心租户手册》规定的日千分之一标准，折算年利率达到36.5%，但海纳文藏公司不支付物业管理费所造成的戴维斯物业佛山分公司损失只是占用资金利息损失，本院酌定调整为日万分之五。虽然付款通知书中列明应缴费日为2016年10月10日，但海纳文藏公司与戴维斯物业佛山分公司的物业服务关系是互负义务的，双方可对应缴日起作出约定，但本院认为应以服务期满为逾期之日对互负义务的双方更为公平合理，故海纳文藏公司应以13071.41元为本金自2016年11月1日起至实际清偿之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予戴维斯物业佛山分公司，戴维斯物业佛山分公司反诉请求的计付标准超出上述核定的部分，本院不予支持。本院综合合同的履行情况、海纳文藏公司的过错程度及戴维斯物业佛山分公司的损失，认定海纳文藏公司应承担相当于三个��物业服务费的保证金数额的违约金37949.25元，戴维斯物业佛山分公司请求的空租期损失已纳入该违约金的考量范畴，如重复支持，违约金标准亦相对于被告的损失过高，故本院对海纳文藏公司主张的返还保证金、戴维斯物业佛山分公司主张的六个月空租期损失均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）佛山市海纳文藏贸易有限公司与被告（反诉原告）第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山分公司的物业服务关系于2016年11月9日解除；二、原告（反诉被告）佛山市海纳文藏贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年10月1日至11月1日期间的物业服务费13071.41元及以13071.41元为本金自2016年11月1日起至实际清偿之日止按日万分之五的标准计算的逾期付款违约金予被告（反诉原告）第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山分公司；三、驳回原告（反诉被告）佛山市海纳文藏贸易有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山分公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费374.37元（原告已预交），由原告负担；反诉费1802.73元（被告已预交），由被告负���1660.15元，由原告负担142.58元；原告负担的部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予被告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁晓明二〇一六年十二月十二日书记员  李佩珊