江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终2770号上诉人（原审原告、反诉被告)：苏州白甘蔗餐饮管理有限公司，住所地苏州工业园区怡葑庭1幢206室。法定代表人：杨文政，董事长。被上诉人（原审被告、反诉原告）苏州市永捷商业经营管理有限公司，住所地苏州市姑苏区广济南路19号。法定代表人：花红兵，董事长。委托诉讼代理人：顾新华、孔冉冉（实习），江苏经权律师事务所律师。上诉人苏州白甘蔗餐饮管理有限公司(以下简称白甘蔗公司)因与被上诉人苏州市永捷商业经营管理有限公司(以下简称永捷公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人白甘蔗公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：白甘蔗公司自始至终要求永捷公司退还租赁保证金，双方之间对于租赁保证金是否退还也无明确约定，在此情况下，按照租赁保证金的作用和原则，永捷公司应当在租赁合同解除后退还租赁保证金。对于租赁合同解除原因，系永捷公司存在重大过错，导致白甘蔗公司无法正常经营而被迫解除租赁合同。白甘蔗公司对合同解除无任何异议，但一审判决白甘蔗公司承担解约责任，无任何依据。一审判决认定事实错误，永捷公司应退还白甘蔗公司租赁保证金。被上诉人永捷公司辩称，一审判决认定事实基本正确，但未判决白甘蔗公司支付2014年12月28日至2015年1月6日的10天租金不妥。原审原告白甘蔗公司向一审法院起诉请求：确认白甘蔗公司、永捷公司之间的租赁合同于2015年1月6日协商解除，判令永捷公司退还装修保证金15000元、履约保证金66307元、转让铺位燃气管道及冷气设备费25000元。诉讼中，白甘蔗公司增加要求永捷公司支付煤气管道安装费4349.86元的请求。原审反诉原告永捷公司向一审法院反诉请求：白甘蔗公司支付2014年12月28日至2015年4月20日期间的租金97664元，物业管理费24416元、拖欠的电费2090元、水费532元，合计124702元，白甘蔗公司支付违约造成永捷公司的2015年4月21日至2015年10月16日期间的租金损失135470.60元。一审法院认定事实：2014年8月5日，白甘蔗公司（乙方）与永捷公司（甲方）签订《西城·永捷生活广场租赁合同》1份，约定甲方将位于苏州市广济南路19号的西城·永捷生活广场1层A111、A112商铺出租给乙方，面积218平方米，租赁期限自2014年8月1日起至2017年7月31日止，商铺为毛坯，2014年8月1日至9月15日为装修期和免租期。合同第四条约定，租金为4元/平方米/天，以3个月为一个缴付周期，于每期期满前10日支付下一期租金，其中2014年8月1日至2015年7月31日的年租金为318276元；签约生效时向甲方缴付相当于二个月租金和二个月物业管理费之和的保证金，即66307元，履约后即转为租赁保证金，租赁保证金不予充抵租金或乙方未付款项，若撤店后产生未结费用，从保证金中扣除。合同第五条约定，乙方经营范围为火锅，品牌为白甘蔗养生小火锅。合同第六条6.1约定了因乙方违约甲方单方解除合同的情形，包括乙方拖欠租金，擅自变更租赁用途或经营品牌、经营范围，无正当理由擅自停止营业等情况。合同第九条还约定了甲乙双方的违约责任，其中9.2.7约定，乙方如有擅自转租、擅自停业等第六条中的违约行为，则乙方承担全部违约责任，向甲方支付违约金，同时乙方无权要求返还租赁保证金，违约金为未履行合同期租金和物业管理费总额的30%，违约金不足以补偿甲方由此而受到的损失的，乙方还应向甲方赔偿违约金与甲方受到损失的差额。该合同附件2房产技术条件中关于乙方需配合事项中明确：甲方提供空调水管到铺位，乙方必须自行安装室内风机盘管。2014年9月19日，双方签订补充协议，租期修正为2014年8月13日至2017年8月12日，8月13日至9月27日为装修期，租金相应顺延。合同签订后，永捷公司按约交付了房屋，白甘蔗公司向其支付了首期租金79569元，履约保证金66307元、首期物业费19892元，合计165768元，并支付了装修保证金15000元。白甘蔗公司签字确认了永捷公司的《租户手册》，该手册中关于“商场营业时间及公共设施的运行时间规定”明确，商场空调开放时间及标准为：夏季6月份开始(室内温度26摄氏度以上)，冬季11月份开始，周五至周四9︰30-21︰30，周五至周日9︰30-22︰00。2014年11月4日，白甘蔗公司法定代表人杨文政发送电子邮件给永捷公司招商部主管张成浩，要求其出面协助消防安全问题，因用餐时间冷气不够，要求保证“在正常营业时间供应水冷8度C的空调”。关于空调问题，张成浩回复表示在《租户手册》中均有明确说明，永捷公司空调提供水管到铺位，商家内部风机盘管和管道自行安装，虽然室内温度低于26摄氏度，但永捷公司仍按时段开启空调，其他商家均未表示空调制冷不足。11月18日，杨文政发函给永捷公司，提出空调供应问题、消防安全问题以及空间使用等问题，称永捷公司招商部张成浩主管承诺商场营业时间的冷气机房提供8度C的水冷空调供应，又以《租户手册》明确规定了空调使用的时间，要求永捷公司按约提供约定的空调条件。12月4日，杨文政向永捷公司发送信函，认为“空调供风的问题没有解决，又要我们加装外挂空调机的提议，甚至消防安全的核报没有协助，相关空间使用与派发传单问题没有说法”，“决定终止租赁关系，要求退回租赁押金，我们在2014年12月29日停止缴纳租金及停止营业，并请贵公司安排退回押金，我们在当日立即搬空所有设备与撤出”。此外，在杨文政与永捷公司“曹保安”2014年12月3日、12月25日、12月26日的手机短信中，杨文政要求永捷公司退还其装潢保证金15000元。2015年1月6日，白甘蔗公司从租赁房屋撤场。永捷公司提交的内部“商户退场流程单”中记录退场时间为2015年1月6日，应退装修保证金15000元，扣除款项为租赁保证金66307元。1月7日，永捷公司邱加勤以电子邮件向杨文政发送“租赁合同解除协议书”及附件。永捷公司提交的附件为该协议书的文本，协议内容包括：乙方(白甘蔗公司)闭店时间为2015年1月6日；乙方因经营原因提出解除租赁合同，经协商双方同意解除合同，甲方退还乙方装修保证金15000元，履约保证金66307元甲方不再退还乙方，双方互不追究违约责任；协议签署后，乙方在7日内将物业以完好的可使用状态交付甲方，且办妥手续，结清水、电、燃气等费用；乙方不得将解除合同细节透露于第三方，如因乙方不保密而造成的影响，甲方保持予以追责的权力；等等。白甘蔗公司对该协议文本的真实性不予确认，但其未能提交其所收到的电子邮件附件的文本。2月2日，杨文政发送电子邮件给永捷公司邱加勤、张绪雷等，表示感谢“张总”与“邱总”协调并同意白甘蔗公司石路店因故撤离西城永捷商场，“想再次确认我们当日与张总、邱总协调的结论，张总不用担心，我只想让我的股东理解你们的想法与协助的诚意：1.张总你同意免除提前撤场违约责任。2.张总你保证退还装潢保证金15000元。3.张总你同意我们对于租赁合同解除协议书有想法或意见可以表达。张总我需要你的确认，我的股东希望我有空与他们开会，让他们知道撤场前后的相关善后处理，当然也包括与西城永捷商场之间的处理问题”。2月3日，永捷公司邱加勤回复称：“就贵我双方本店撤场”事宜的处理，1月6日我们三人就相关问题基本达成了共识，并于1.7日按照谈判之内容拟定解约协议书发至邮件告知于您……按照协议约定闭店时间为2015年1月6日，在七日内您将该物业以完好的可使用状态交付我，且办妥交接手续，结清水、电、燃气等费用。邮件中您所提及的相关事项解约协议都有明确，我司不追究违约责任的前提也是希望尽早处理交接，便于下一家租户尽早进场……我们还是基于解约协议之内容，尽快签署，尽快减少我司之损失”。杨文政回复称等周四与股东开会后告知永捷公司股东的意见。3月19日，杨文政发送电子邮件给永捷公司邱加勤，称公司股东一致认为，永捷公司招商存在问题，将退场理由列为对外保密条款直接证明了当初张成浩招商部主管“8度C的供冷”条件的承诺，白甘蔗公司由于空调供冷问题才决定提前撤场，永捷公司招商部存在责任，台湾股东要求永捷公司立即退还押金，对招商错误承诺负责任。同时，杨文政发送电子邮件给张绪雷，要求退回押金和装潢保证金。3月20日，永捷公司张绪雷发送电子邮件给杨文政，称关于“8度C的供冷条件”的要求无法从文字中找出依据，双方约定中对于空调系统效能和使用均有表述；关于“保证金与协议”，“自2015年1月6日因水管供冷争议协商后，杨总答应闭店，且在十五个工作日办妥撤场，但不追究违约责任中特别强调租赁保证金不予退还的，共有至少两次的会面会谈中，我本人都强调了这是我司的底限……”。3月31日，杨文政回复张绪雷，表示全年“8度C的供冷条件”是永捷公司招商部张成浩主管的承诺，关于“保证金与协议”，你方同意延后解决，也同意我方表示我们的意见……要求永捷公司立即退回装潢保证金18750元及押金66307元……既然你的协议条件那样苛刻，……你在口头及邮件文字的表述都同意我们有权利对协议提出意见，我们只有等待你对我们提出的意见认可时再签订，我们也会一直维持石路店公司的存在，直至贵公司退回白甘蔗公司装潢保证金18750元及押金66307元，我们同意扣除电费、水费及燃气费的办理完成，我们才会办理公司撤销。今天我们彼此的协议无法达成，我们只有等待张总与西城永捷你们的决定……。4月17日，杨文政发送电子邮件给永捷公司张绪雷、邱加勤，要求永捷公司依约将装潢保证金付至白甘蔗公司指定的银行账号。审理中，白甘蔗公司主张永捷公司招商部主管张成浩承诺全年中央空调8度C水供冷。为此，其提交了常某的证言。常某出庭陈述：我是昆山乐达设计装潢公司的负责人，2014年8月5日代表公司与杨文政去西城永捷确认空调冷气设备加装部分的工作，当时招商部张主管明确告知中央空调全年8度C供冷的功能，所以就没有必要再加装外挂式空调；白甘蔗公司在天虹百货四楼也有一个火锅店，开始没有加装空调，后来因为温度不够、空气不流通，是我们去加装的，所以对空调温度特别重视；我们与白甘蔗公司在西城永捷的工程款已经结清，原来是20万元，因为加装的空调没有做，所以少了4万元；西城永捷的中央空调除白甘蔗公司使用以外，还有其他地方也在使用。永捷公司对证人证言持异议，认为其招商人员不可能仅仅对白甘蔗公司作出全年供冷的承诺，而不考虑全体租户利益，与常识相悖。上述事实，由白甘蔗公司与永捷公司均提交的《西城·永捷生活广场租赁合同》、补充协议、退场流程单、双方往来的电子邮件、白甘蔗公司提交的付款通知书、银行回单、收款收据、2014年11月18日、12月4日的信函、手机短信、证人证言、永捷公司提交的物品出货单、《租户手册》及签收单以及当事人陈述等在案证实。一审法院认为，白甘蔗公司与永捷公司签订的《西城·永捷生活广场租赁合同》及补充协议成立、有效，依法受到保护。在合同履行过程中，双方协商解除合同，确定白甘蔗公司于2015年1月6日闭店并撤场，白甘蔗公司实际也已从租赁房屋撤场，故双方之间的租赁合同于2015年1月6日解除，一审法院对于本诉白甘蔗公司要求确认租赁合同解除的诉讼请求，予以支持。白甘蔗公司向永捷公司支付的装修保证金15000元，在白甘蔗公司装修结束后，永捷公司理应及时退还，故对于本诉白甘蔗公司要求退还装修保证金15000元的诉讼请求，一审法院亦予支持。关于白甘蔗公司支付的保证金66307元，按合同约定已在合同履行过程中转化为租赁保证金，对合同解除后租赁保证金是否退还的问题，首先应当遵从双方解除合同的约定。白甘蔗公司与永捷公司之间虽已解除合同，但未能签署解除合同的协议书，永捷公司提交的其于2015年1月7日发送的电子邮件的附件，草拟的租赁合同解除协议书虽然有“履约保证金66307元甲方不再退还乙方”的内容，但该协议内容并未得到白甘蔗公司的认可；永捷公司内部的退场流程单虽然有扣除租赁保证金66307元的记录，但不能证明双方对扣除此项保证金达成了协议。同时，虽然白甘蔗公司对永捷公司提交的租赁合同解除协议书文本的真实性持异议，但其又未能提交其所收到的电子邮件附件中的合同文本，故对于永捷公司提交的文本的真实性一审法院予以认定。尽管永捷公司在电子邮件中有关于“不追究违约责任”的内容，但与租赁合同解除协议书中“履约保证金66307元甲方不再退还乙方，双方互不追究违约责任”的内容并不矛盾，只能证明永捷公司同意免除白甘蔗公司按租赁合同第九条9.2.7承担违约金、赔偿其他损失等责任，不能证明其同意免除不予返还租赁保证金的违约责任，双方往来的电子邮件的内容同样也不能证明永捷公司承诺退还租赁保证金。因此，双方在合同解除时对于租赁保证金并未达成一致意见，故对于该保证金应当根据双方租赁合同的约定处理。租赁合同第九条9.2.7对租赁保证金的约定内容为，“乙方(白甘蔗公司)如有擅自转租、擅自停业等第六条(合同的解除)中的违约行为，则乙方承担全部违约责任，向甲方支付违约金，同时乙方无权要求返还租赁保证金”。首先，考察租赁合同的解约过程，白甘蔗公司于2014年11月对永捷公司提出了空调制冷等问题，其后因白甘蔗公司认为问题未能解决，故于2014年12月4日发函给永捷公司，申请解除租赁合同，退还租赁押金，显然双方就合同的解除在此后进行了协商，永捷公司同意解除租赁合同，双方确定2015年1月6日为白甘蔗公司石路店的闭店与撤场的时间。上述情况说明，合同系因白甘蔗公司申请而解除。其次，考察白甘蔗公司申请解除合同是否存在法定或约定的情形。白甘蔗公司主张永捷公司违反全年中央空调8度C水供冷的承诺，但其提交的证人常某的证言不能证明永捷公司作出了全年供应冷空调的承诺，而双方的租赁合同也没有全年供冷的约定，仅有永捷公司的《租户手册》对空调开放时间及标准明确进行了规定，与全年供冷亦不符。永捷公司提供的中央空调并非白甘蔗公司一家在使用，白甘蔗公司对中央空调的使用情况亦当知晓，永捷公司若作出包括冬季在内的全年中央空调制冷的承诺必将损害其他租户的利益，这显然与一般常识相违背。退一步而言，即使空调制冷不能满足白甘蔗公司火锅店的经营，其也可以通过加装外挂机等方法予以解决。因此，白甘蔗公司申请解除租赁合同不符合法定或约定的情形，属于违约行为。双方之间的租赁合同系因白甘蔗公司申请而提前解除，故对于合同双方没有约定的租赁保证金可以参照合同第九条9.2.7的约定处理，白甘蔗公司无权要求返还，该保证金相当于两个月的租金和物业管理费，用以弥补因提前解除合同给予出租方造成的空租期损失也符合公平原则。因此，一审法院对于本诉白甘蔗公司要求返还租赁保证金66307元的诉讼请求，不予支持。关于白甘蔗公司要求永捷公司支付转让铺位燃气管道及冷气设备费25000元以及煤气管道安装费4349.86元的请求，因合同系白甘蔗公司要求提前解除，且上述费用均系白甘蔗公司与案外人产生，其要求永捷公司承担无法律依据，一审法院均不予支持。白甘蔗公司与永捷公司之间的租赁合同已经于2015年1月6日解除，白甘蔗公司也已撤扬，反诉白甘蔗公司永捷公司要求白甘蔗公司支付合同解除以后的租金及物业管理费，缺乏事实依据，一审法院不予支持；其提交的租赁合同解除协议文本中亦无要求白甘蔗公司支付2014年12月28日至2015年1月6日的租金的内容，在白甘蔗公司撤场后，应当视为永捷公司已经放弃该租金，故其主张的该期间内的租金请求，一审法院亦不予支持。关于反诉白甘蔗公司永捷公司主张的电费2090元、水费532元，因其未能提交相应的事实依据，故一审法院不予支持。双方对租赁合同的解除未能全部达成协议，但白甘蔗公司已经在双方确定闭店和撤场时间后从租赁房屋撤离，不存在违反解除协议的违约行为，而对于解除合同的行为，永捷公司提交的租赁合同解除协议中明确“互不追究违约责任”，故其要求白甘蔗公司赔偿其租金损失缺乏事实依据和法律依据，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条的规定，判决如下：一、确认苏州白甘蔗餐饮管理有限公司与苏州市永捷商业经营管理有限公司之间的租赁合同关系于2015年1月6日解除。二、苏州市永捷商业经营管理有限公司于判决生效之日起10日内返还苏州白甘蔗餐饮管理有限公司装修保证金15000元。三、驳回苏州白甘蔗餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回苏州市永捷商业经营管理有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2513元，减半收取1257元，由苏州白甘蔗餐饮管理有限公司负担1087元，苏州市永捷商业经营管理有限公司负担170元；反诉案件受理费2601元，由苏州市永捷商业经营管理有限公司负担。二审中双方当事人均未提交新证据。本院查明事实与一审判决查明事实相一致。本院认为，白甘蔗公司因空调制冷问题向永捷公司申请解除合同，并于2015年1月6日撤场，应认定双方租赁合同于2015年1月6日解除。白甘蔗公司解除租赁合同的原因不符合合同约定和法法律规定，应认定白甘蔗公司单方违约解除租赁合同，白甘蔗公司应承担相应违约责任。根据租赁合同第九条9.2.7约定，白甘蔗公司擅自停业情况下，无权要求永捷公司返还租赁保证金，系双方对白甘蔗公司承担违约责任的约定，故现白甘蔗公司上诉要求要求永捷公司返还租赁保证金依据不足，本院不予支持。白甘蔗公司上诉认为永捷公司存在重大过错导致租赁合同解除，因白甘蔗公司无证据证明永捷公司向其允诺全年中央空调8度C水供冷，故本院对该上诉主张不予采信。永捷公司二审认为永捷公司应支付2014年12月28日至2015年1月6日的10天租金，因永捷公司未提起上诉，故该主张不属二审审理范围，本院对此不予理涉。综上所述，上诉人白甘蔗公司上诉请求依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1458元，由上诉人苏州白甘蔗餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 东代理审判员  沈军芳代理审判员  裘 实二〇一六年十二月十六日书 记 员  孙 贞