广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初1289号 原告：北海市日杂公司，住所地北海市中山路**。 法定代表人：彭云辉，经理。 委托代理人：曾华，广西先导联合律师事务所律师。 被告：蔡进添，男，1992年12月12日出生，汉族，住广东省遂溪县。 原告北海市日杂公司诉被告蔡进添房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月4日受理后，依法适用普通程序，于2016年12月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曾华到庭参加诉讼。被告蔡进添经本院合法传唤不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告北海市日杂公司向本院提出诉请：一、判决解除原、被告于2014年12月31日签订的《租赁合同》，被告立即向原告腾退坐落于北海市海城区房屋；二、被告支付原告租金35000元（租金按每月5000元，从2015年6月1日起计至2015年12月31日止，以后另计）支付水电费6016元（其中水电从2015年8月1日起计至2015年10月31日止，计230元；电费从2015年8月1日计至11月5日计5786元）；支付原告违约金8203元，共计49219元；三、被告交纳的租赁保证金不予退回。事实和理由：2014年12月31日起，原、被告经协商，签订《租赁合同》一份，约定原告将坐落北海市海城区房屋出租给被告，租赁自2015年1月1日至2017年12月31日止，租金为每月5000元。签订合同当日，被告向原告交纳相当于2个月租金计10000元租赁保证金。合同签订后，原告依约将出租房屋交付被告装修、使用。被告在交纳了2015年3月至5月份租金后，从6月份始至今拒缴租金，还拖欠8月至11月的水电费6016元。原告多次追索未果且被告拒绝腾退承租的房屋，为此诉至本院。 原告围绕其主张提供有一下证据： 1.租赁合同，拟证明原被告存在铺面租赁权利义务的关系； 2.照片，拟证明租赁物内外请况； 3.关于解除《租赁合同》的通知，拟证明因被告未按合同约定缴纳租金。 4.水电费票据，拟证明被告缴纳水电费的方式及金额。 被告蔡进添未作书面答辩，亦未到庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为已放弃答辩及质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告举证的证据依法予以确认。 经审理查明：2014年12月31日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定原告将其位于北海市海城区的房屋出租给被告经营使用，租赁期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止，租金5000元/月，租金缴纳方式为每六个月交纳一次；被告签署合同时预付首次租金即2015年3月1日至2015年6月30日租金；被告签订合同当日必须支付两个月租金作为租赁保证金，共计10000元；合同终止时，若被告未违约，其向原告交清合同约定的各项费用及按合同约定归还该租赁房屋后，原告将保证金在三十日内无息返还被告，若被告违约，原告则有权没收保证金；被告逾期缴纳租金的、水电气等能源费用及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额的1%向原告给付滞纳金，逾期超过五日的，原告可停止该租赁物的水电供应和控制该租赁物的物品；逾期超过十五日的，原告有权解除合同，没收被告方租赁保证金，并可追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）；因被告违约导致本合同解除的，被告租赁保证金将被抵做违约金，原告不予退还，被告的装修价值无偿归原告所有。签订该份合同后，被告向原告支付了租金15000元、租赁保证金10000元。此后，被告未再按上述合同向原告支付租金、水电费及拒绝腾退租赁房屋。 本院认为：原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。签订合同后，原告将铺面交付给被告使用，但被告没有按合同约定交纳租金，已构成违约。根据合同约定：“被告逾期缴纳租金的、水电气等能源费用及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额的1%向原告给付滞纳金，逾期超过五日，原告可停止该租赁物的水电供应和控制该租赁物的物品逾期超过十五日的，原告有权解除合同，没收被告方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）；被告违约解除本合同，或被告违约原告解除合同，被告租赁保证金抵做违约金，原告不予退还，被告的装修等无偿归原告所有”，又因为，在庭审中，原告主张双方约定的违约金过高，可以对违约金计算做出了相应的调整，将原来的违约金计算方式变更为“按逾期总额的20%计算”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，但原告现要求不予退还被告的租赁保证金10000元又要求被告按逾期总额的20%支付违约金，本院认为属重复主张，考虑到维护原被告双方的合法利益及兼顾公平正义，本院对原告“按逾期总额的20%计算违约金”、要求解除双方签订的《租赁合同》的诉讼请求予以支持，对原告要求没收被告租赁保证金10000元的诉讼请求，本院不予支持，被告已支付的租赁保证金10000元，应在赔付违约金时予以扣除；根据原告提供的《租赁合同》等证据，被告拖欠的租金为35000元，原告要求被告支付所欠租金的诉讼请求，合法有据，本院亦予支持；关于原告诉请被告支付水、电费6016元的诉请，在庭审笔录中，原告称被告应承担的水电费是“总的水电费（四户）平均来计算的是按照合同的第四条第六项约定”但《租赁合同》第四条第六项“乙方（被告）使用该租赁物所产生的水电费、水、电、网络报装及用电增容，政府税收规费、垃圾清运费由乙方自行承担，该费用中需要甲方（原告）代收的，乙方应于每月的20日前将上月发生的费用交给甲方，非甲方代收的，按有关收费单位（个人）要求时间交付，乙方拒缴或逾期交付的按合同逾期交付租金违约条款处理”，并无关于该费用为平均计算的约定，且原告提交的垃圾处理费、水、电费缴费清单中，票据的抬头分别为“土产公司大楼”、“北海合盛光学仪器有限公司”，不能证明系被告所产生的水电费，亦不能证明被告产生水电费的具体数额，由于原告所提供的票据，未达到《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条所述之高度可能性标准，其应承担举证不能之责任，故本院对于原告主张被告支付水电费的事实请求不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下： 一、解除原告北海市日杂公司与被告蔡进添于2014年12月31日签订的《租赁合同书》； 二、被告蔡进添支付2015年6月1日至本判决生效之日止的租金（租金计算方式为5000元/月）及违约金（违约金：按照逾期未支付租金总额的20%计算，被告已支付的租赁保证金10000元，应在赔付违约金时予以扣除）给原告北海市日杂公司; 三、驳回原告北海市日杂公司的其他诉讼请求。 案件受理费1030元、公告费350元，由被告承担。（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告） 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费1030元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  武清华 人民陪审员  龙起明 人民陪审员  傅春燕 二〇一六年十二月三十日 书 记 员  冯伟兰 附：本判决书引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。