四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川13民终1399号上诉人（原审被告）：刘光明，男，汉族，1969年10月16日生，住四川省南充市。委托诉讼代理人：胡珊珊，四川惠博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都明宇环球商业管理有限公司，住所地成��高新区科华南路339号1栋15号楼1号。法定代表人：刘德成，总经理。委托诉讼代理人：廖茂元，四川智典律师事务所律师。原审原告：成都明宇环球商业管理有限公司南充分公司，住所地四川省南充市顺庆区滨江中路四段368号。负责人：袁毅，经理。委托诉讼代理人：廖茂元，四川智典律师事务所律师。上诉人刘光明因与被上诉人成都明宇环球商业管理有限公司（以下简称明宇环球公司）及原审原告成都明宇环球商业管理有限公司南充分公司（以下简称明宇环球南充分公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第4702号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘光明的委托诉讼代理人胡珊珊与被上诉人明宇环球公司及原审原告明宇环球南充分公司的共同委托诉讼代理人廖茂元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘光明上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.将本案发回一审法院重审。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人在一审中提供了充分的证据证明被上诉人未尽到合同义务，小区环境长期处于脏乱差，给上诉人生活居住造成了巨大的不便；二、被上诉人违反合同附属义务在先，上诉人才未支付物管费，被上诉人提起诉讼时，其依法享有的诉权早已超过诉讼时效。明宇环球公司及明宇环球南充分公司辩称，前期物业服务协议均有双方当事人的签字盖章，虽然加盖的是物业管理服务处印章，但公司进行了追认，事实上小区的物业服务均是由被上诉人在服务，被上诉人是案涉小区的物业服务公司，有相关部门的备案，前期物业服务合��合法有效。被上诉人也是本案适格的主体。刘光明对于被上诉人所起诉的欠付物业费没有提出异议。上诉人提到的有权行使先履行抗辩权的主张是不能成立的。在物业合同中，被上诉人提供物业服务，上诉人就应履行支付服务费的义务，不是互负债务的关系。明宇环球公司及明宇环球南充分公司向一审法院起诉请求：1、判令刘光明立即支付物业管理服务费、生活垃圾处置费共计6699元，并按每日3‰支付违约金（滞纳金），直至付清相关费用时止；2、本案诉讼费由刘光明承担。一审法院认定事实：刘光明系滨江中路四段368号“明宇.帝壹家”小区（一期）业主，房屋建筑面积126.30m²。2006年3月23日刘光明与南充宇豪物业管理有限公司（以下简称宇豪公司）签订《明宇.帝壹家前期物业服务协议》，协议约定了物业费的收费标准为多层住宅用房按照建���面积每月每平方米0.58元缴纳，代收代缴生活垃圾处理与清运费按照每户每月6.5元，一次缴纳6个月；业主未能按时足额交纳物业服务费的，从应交物业服务费之日起，按每日3‰的标准支付滞纳金；如连续六个月无正当理由不缴纳物业服务费的，物管公司有权单方面解除本协议，并保留追究其法律责任和经济赔偿的权利。该合同有刘光明的签字与宇豪公司物业管理处的签章确认。成都明宇豪雅物业服务有限公司及成都明宇豪雅物业服务有限公司南充分公司起诉刘光明应缴纳2008年1月1日起至2014年12月31日止的物业费以及生活垃圾处置费6699元，要求违约金按照每日3‰的标准支付。另查明，宇豪公司于2013年8月16日变更为成都明宇豪雅物业服务有限公司，2013年10月10日南充宇豪物业管理有限公司顺庆区分公司变更为成都明宇豪雅物业服务有限公司南充分公司，分��司的经营范围“受总公司委托办理相关业务，停车场管理服务；销售；百货，日用杂品”。在本案诉讼中，成都明宇豪雅物业服务有限公司于2015年8月25日变更为明宇环球公司。成都明宇豪雅物业服务有限公司及成都明宇豪雅物业服务有限公司南充分公司与刘光明等多名业主因服务质量等问题发生争议，故“明宇.帝壹家”小区多名业主未按期支付物管费。一审法院认为，宇豪公司与刘光明签订的《明宇.帝壹家前期物业服务协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，是合法有效合同。宇豪公司变更为成都明宇豪雅物业服务有限公司，继而在诉讼中变更为明宇环球公司，均经过有关部门的审批，程序合法，宇豪公司的权利义务应由明宇环球公司承接，明宇环球公司亦对小区进行了实际管理。成都明宇豪雅物业服务有限公司南充分公司的经营范围之一为“受总公司委托办理相关业务，停车场管理服务”，在庭审中成都明宇豪雅物业服务有限公司南充分公司未提供总公司委托其对“明宇.帝壹家”小区进行服务的证据，故成都明宇豪雅物业服务有限公司南充分公司不是本案适格主体。刘光明作为小区业主，接受成都明宇豪雅物业服务有限公司提供的物业服务后，应当履行合同约定的义务缴纳物业管理费，2008年1月1日起至2014年12月31日止的物业费以及生活垃圾处置费计6699元。按照合同约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按合同约定交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任。本案双方在合同中明确约定如未及时缴纳管理费，将从逾期之日起按每天3‰加收滞纳金，该滞纳金具有违约金性质，但此违约金约定标准过高，一审法院确定为按照年利率的24%的标准计算每月欠缴物业管理费的违约金，该违约金从违约之日起即2008年1月1日起至2014年12月31日止，按每月物业服务管理费73.25元（面积126.3m²×0.58元/㎡），应由刘光明支付给成都明宇豪雅物业服务有限公司。综上，刘光明拖欠物业费未付，已侵害了成都明宇豪雅物业服务有限公司的合法权益，应承担相应的民事责任。成都明宇豪雅物业服务有限公司主张物业管理费以及生活垃圾处置费合计6699元符合合同约定，要求刘光明支付的诉讼请求，一审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违���情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决：一、刘光明于本判决生效之日起五日内向明宇环球公司��付物业服务费以及垃圾处置费6699元；二、刘光明在本判决生效之日起五日内按照年利率24%的标准每月按物业服务管理费73.25元向明宇环球公司支付自2008年1月1日起至2014年12月31日止欠缴物业管理费的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由刘光明承担。刘光明在二审过程中申请对本案中止审理。本院二审查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，宇豪公司于2013年8月16日变更为成都明宇豪雅物业服务有限公司，成都明宇豪雅物业服务有限公司于2015年8月25日变更为明宇环球公司，宇豪公司所享有合同中的权利义务应由明宇环球公司承接。上诉人刘光明在《前期物业服务协议��中进行了签字确认，虽被上诉人明宇环球公司在协议中加盖的系物业管理处印章，但明宇环球公司认可，而且实际上明宇环球公司对案涉小区提供了物业服务，因此，上诉人刘继才与被上诉人明宇环球公司之间的物业服务合同关系成立有效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”刘光明主张明宇环球公司提供的服务质量未达到合同约定的标准，但其所提供的证据不足以证明其主张，因此，上诉人刘光明应当承担举证不能的不利后果。被上诉人明宇环球公司提供了欠款催收函及其张贴照片，本院认为，上诉人刘光明主张的违约金已经超过诉讼时效的理由不成立，不予支持。上诉人刘光明作为小区业主，接受了明宇环球公司提供的物业服务，拒不交纳2008年1月1日起至2014年12月31日止的物业服务费及生活垃圾处置费6699元违反了合同约定，故刘光明应当给付欠交的物业服务费及生活垃圾处置费。需要说明的是，明宇环球南充分公司并非本案合同相对人，虽一审法院未驳回明宇环球南充分公司的诉讼请求，但明宇环球南充分公司并未提起上诉，同时也不影响上诉人刘光明的相应权利义务。刘光明在本案中提出中止审理的请求不符合法律的规定，本院不予支持。综上所述，上诉人刘光明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件���理费50元，由上诉人刘光明负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 辉代理审判员  李碧英代理审判员  蒲文博二〇一六年十二月十六日书 记 员  何 薇