上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初17132号原告：赖琳华，女，1960年12月12日生，汉族，住上海市黄浦区。被告：李明，男，1988年4月1日生，汉族，住上海市宝山区。原告赖琳华诉被告李明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员穆英慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告赖琳华、被告李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖琳华诉称，2015年7月23日，经中介公司居间，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将上海市宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告，租赁期限五年，租金每月人民币1,700元。合同约定，未经原告同意，被告不得转租房屋等。2016年2月，原告发现被告将系争房屋简装后，将房屋转租他人，被告的行为已构成违约。故原告起诉，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告将房屋按原样归还给原告，并支付违约金3,400元。被告李明辩称，被告不同意与原告解除合同，认为其对系争房屋享有使用权，被告并没有在系争房屋内进行违法活动。当初被告将房屋装修好以后，因为工作未调动至上海，就让中介公司将系争房屋转租几个月，租客也是因为自己的房子要装修，临时租住系争房屋。当时和原告签订租赁合同时，原告是同意被告转租的。租客在2016年6月份就搬走了，现在系争房屋是被告在使用，未再转租。原告就是因为房价上涨，想涨租金，才提出本案诉讼，被告现在愿意给原告适当增加房租。被告也不同意支付违约金。经审理查明，2015年7月17日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将上海市宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方，租赁期限五年，自2015年8月10日至2020年8月9日止，租金每月1,700元。乙方需支付给甲方租赁押金计1,700元，乙方应于交房当日或之前向甲方支付。合同第6.7条约定，租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则，甲方有权单方解除本合同，并依据本合同追究乙方违约责任。合同第八条违约责任约定，本合同生效后，甲乙双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的壹倍。若甲方违约，且乙方已经按照本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。合同第十条其他约定为双方意见一致，房东同意租客装修。合同签订后，原告将房屋交付被告，被告向原告支付了押金1,700元，并将租金支付至2017年2月9日。另查明，2015年8月7日，被告(出租方、甲方)与案外人周某某(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，被告将系争房屋出租给周某某，租赁期限自2015年8月8日至2016年3月8日，租金每月3,200元，押金3,200元。合同签订后，被告就将房屋交付给案外人周某某使用，案外人向被告支付了租金及押金。审理中，被告表示，被告确实将系争房屋出租给了案外人周某某，但周某某已于2016年6月份搬走，现在房屋是被告自己在使用。原告之前口头同意被告转租，中介公司的业务员可以作证。原告表示，系争房屋目前被告是否又转租，原告没有去核实过，在今年8月份的时候，物业和原告电话联系，称系争房屋外走廊上有沙发，租客说沙发是房东的，但该沙发并不是原告的，据此可以推断被告又将系争房屋进行转租。原告从未同意被告转租，因为被告已经违约，原告要求解除合同，收回房屋，至于多收取的租金，同意退还，押金也同意退还。另外，被告表示，原告出租给被告的房屋是毛坯房，被告自己对该房屋进行了装修，铺设了地板，瓷砖、安装吊顶、门、粉刷墙壁等，还配备了电器，装修花费了6万元左右。如果合同解除，被告要求原告全额赔偿，但不要求在本案中一并处理，被告会另行提起诉讼。此外，被告还代原告支付了系争房屋2016年2月至12月的物业管理费，该笔费用也不要求法院处理，会自行与原告协商解决。原告表示，系争房屋出租给被告时确实是毛坯，被告确实进行了简单装修，如果合同解除，原告不同意继续利用这些固定装修，由被告拆除后恢复原状。可移动的设备，也由被告拆除，原告均不同意继续利用。本来在今年3月份，原告发现被告转租后，提出与被告协商解决，当时原告提出赔偿被告2万元装修费，但被告不同意，要求原告赔偿8万元，双方无法协商，被告要求原告起诉。原告现在已经诉至法院，不再同意赔偿被告2万元装修费，这些装修都由被告拆除。关于物业费，如果被告确实代原告支付了，原告同意将钱款支付给被告，由双方自行解决，不要求在本案中一并处理。以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》两份、租金收据四张、上海市房地产权证，及当事人所作陈述等证据为证，相关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面、严格履行各自合同义务。依据合同约定，被告未经原告书面同意，不得将该房屋全部或部分转租给第三人，否则，原告有权单方解除合同，并追究被告的违约责任。现原告提供的证据足以证明被告在租赁期限内，将系争房屋转租他人，收取租金。被告称原告同意其转租，对此并未提供相应证据予以证明，对被告的意见，本院不予采信。被告在未经原告书面同意的情况下，擅自转租房屋，已构成违约，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任。故原告要求与被告解除租赁合同，并支付违约金3,400元的诉讼请求，于法不悖，并有合同依据，本院予以准许。合同解除后，被告应从承租的房屋内搬离，将该房屋交还给原告。因被告已经支付租金至2017年2月9日，原告也明确表示，如果租金有剩余，同意退还给被告，押金也同意退还，对此本院予以准许。关于被告在系争房屋内进行的添附，因本案是被告违约导致的合同解除，原告也明确表示不同意继续利用被告的添附，由被告拆除，恢复原状，被告应将房屋恢复原状后交还给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、原告赖琳华与被告李明就上海市宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告李明于本判决生效之日起十日内，从承租的上述房屋中迁出，并将该房屋恢复原状后交还给原告赖琳华；三、被告李明于本判决生效之日起十日内，按照每月1,700元的租金标准，向原告赖琳华支付至其实际搬离上述房屋日止的使用费(被告李明已实际支付租金至2017年2月9日，双方据实结算，多退少补)；四、被告李明于本判决生效之日起十日内，支付原告赖琳华违约金3,400元；五、原告赖琳华于本判决生效之日起十日内，退还被告李明押金1,700元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元，由被告李明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  穆英慧二〇一六年十二月七日书记员  谢 晟附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……