湖南省永州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）湘11民终2252号 上诉人（原审被告）：唐兴。 上诉人（原审被告）：邓宇民。 两上诉人委托诉讼代理人：何名盛，湖南博大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘发定。 被上诉人（原审原告）：蒋群权。 委托诉讼代理人：柏年春，湖南博大律师事务所律师。 上诉人唐兴、邓宇民因与被上诉人刘发定、蒋群权房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省祁阳县人民法院（2016）湘1121民初360号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐兴、邓宇民上诉请求：撤销原判，改判由刘发定将房屋退给蒋群权，由蒋群权退回刘发定购房款，并改判上诉人不承担刘发定的利息损失。事实和理由：1、实际售房给刘发定的是蒋群权，办证义务也是蒋群权，现蒋群权无法办理房产证，所有的房地产或房屋买卖协议都无效，故房屋最终应退还给蒋群权（不能退给上诉人），并由蒋群权将刘发定的购房款直接支付给刘发定；2、一审判决支付刘发定利息缺乏事实依据，更不能由上诉人负担。本案合同无效，无违约责任，也没有造成损失，主要过错责任在蒋群权，刘发定对房屋的使用或租赁足以充抵其利息款，所以，上诉人不应承担赔偿刘发定任何损失及要求支付利息的责任，若要承担，也只能由蒋群权承担。 刘发定辩称，根据合同相对性，我只能将房屋退还给上诉人并收取上诉人退回的购房款，我方的损失客观存在，原判按责任划分由双方承担正确，应予维持。 蒋群权及其委托诉讼代理人辩称，一审法院判决正确，合同上的“房由我建，证由我办”的签字是我签的，但上诉人和刘发定才是签约双方当事人。且我的房子已经卖出去了，本案与我无关。 刘发定向一审法院起诉请求：1.请求解除原被告间签订的《房地产买卖契约》；2.请求被告返还购房款22.28万元及利息；3.要求被告赔偿原告因解除合同的损失4万元。诉讼过程中于，原告将解除原被告间合同变更确认原、被告签订的合同无效。 一审法院认定事实：2013年12月21日原告刘发定在祁阳金钥匙信息部的介绍下与被告唐兴、邓宇民签订了《房地产买卖契约》，合同约定原告以22.28万元的价格购买被告唐兴、邓宇民位于祁阳县浯溪镇寿井路地段一栋房屋的三楼套间房（含地下室），并由被告唐兴、邓宇民协助原告办理房屋产权过户手续。原告刘发定于2013年12月22日付给被告唐兴、邓宇民21.78万元购房款。被告唐兴、邓宇民卖给原告的该栋房屋建设用地系被告蒋群权从刘文义处购买，刘文义系原城关镇光明村**村民，该地系农村宅基地，被告蒋群权购买后修建一栋六层的套房，于2013年8月15日以95万元的价格将整栋房屋出售给被告唐兴、邓宇民。2013年12月21日被告蒋群权在原告刘发定与被告唐兴、邓宇民签订的《房地产买卖契约》上签字承诺“该栋房屋由我所建，房产证由我所办”。原告刘发定在签订合同后的第二天付给了被告唐兴、邓宇民购房款21.78万元，下欠被告唐兴、邓宇民购房款5000元。原告刘发定2014年8月26日搬进新房居住，但该房屋的产权证至今未办理好。 另查明，2013年12月21日后银行同期贷款年利率为6%。 一审法院认为，被告唐兴、邓宇民出售给原告刘发定的房屋用地系农村宅基地，原被告均不是该宅基地所在村民小组成员，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，该土地使用权不能转让，被告唐兴、邓宇民的行为违背了《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，双方签订的《房地产买卖契约》系无效合同。被告唐兴、邓宇民辩称合同无效，应由被告蒋群权返还原告购房款21.78万元，原告将房屋返还给被告蒋群权。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定合同无效或者被撤销，因该合同取得的财产，应当予以返还，对两被告的主张不予支持。被告唐兴、邓宇民依该合同收取的购房款21.78万元应由两被告返还，原告依该合同取得的房屋应返还给被告唐兴、邓宇民。原告主张购房款的利息应视为原告的损失，虽在契约里没有约定利率，可参照银行同期贷款年利率6%计付利息。被告唐兴、邓宇民主张原告搬进所购房屋居住应抵扣购房款利息，其理由不能成立，不予支持。被告唐兴、邓宇民应查实所售房屋土地性质未查明，明知所售房屋无权属证书而出售，对原告的损失应承担80%的过错责任，原告过于相信被告能办出房屋的有关权属证书，对损失应承担20%的过错责任。原告要求三被告承担因未办证造成的其他损失4万元，但未提供损失依据。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条之规定，判决：一、原告刘发定与被告唐兴、邓宇民签订的《房地产买卖契约》无效；二、由被告唐兴、邓宇民在本判决发生法律效力后五日内返还原告刘发定已付的购房款21.78万元；原告刘发定在收到21.78万元购房款后十日内搬出该房屋，交付被告唐兴、邓宇民；三、由被告唐兴、邓宇民承担原告刘发定购房款21.78万元的利息损失（计息基数21.78万元，计息时间自2013年12月23日起至款项付清时止，利率按年利率6%计算）的80%；上述款项限被告唐兴、邓宇民在本判决发生法律效力后五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告刘发定迟延履行期间的利息。案件受理费4642元，由被告唐兴、邓宇民共同负担3642元，原告刘发定负担1000元。 二审期间各方当事人均未向本院递交新的证据。 本院二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，双方当事人争议的焦点是：退款收房的责任义务人是上诉人还是蒋群权，刘发定购房款是否应计算利息，能否以租赁费扣抵？因本案房屋买卖双方均非房屋宅基地所在村民小组成员，该土地使用权不能转让，本案《房屋买卖合同》或《房地产买卖契约》都是无效的，造成无效的原因主要在于蒋群权，故按理应由刘发定将房屋退还给唐兴、邓宇民，再由唐兴、邓宇民将房屋退还蒋群权，这样归根到底应由蒋群权承担接收房屋，返还购房款之义务。考虑到蒋群权卖给唐兴、邓宇民的房屋较多，而唐、邓卖给刘发定的房屋只是一套（含地下室），而签订并履行房屋买卖合同的双方仅是刘发定与刘、邓两人。蒋群权虽在该合同上承诺“该房由我建，办证由我办”，该房实际不能办出产权证，但蒋群权不是买卖合同双方的签约人。因此根据合同的相对性，本案应由唐兴、邓宇民直接负责接收刘发定退还的房屋，并退还刘发定已付的购房款。至于刘发定的损失客观存在，唐兴、邓宇民提出其居住该房的租金可抵利息损失，但综观全案，刘发定的损失更大一些，因此对该主张，本院亦不予支持。唐兴、邓宇民可在承担相应责任后另行与蒋群权解决此事，故本院对唐兴、邓宇民的上诉请求不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4642元，由上诉人唐兴、邓宇民负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  唐爱民 审 判 员  刘志军 代理审判员  陈 楠 二〇一六年十二月十五日 书 记 员  周梅梅  附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。