湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0811民初106号原告（反诉被告）：吴仁清，男，1973年5月11日出生，汉族，住湛江市麻章区。委托诉讼代理人：莫奕钦，广东大展律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告（反诉原告）：吴家宁，男，1971年5月23日出生，汉族，住广东省廉江市。委托诉讼代理人：刘奇，广东意合律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告吴仁清与被告吴家宁租赁合同纠纷一案和被告吴家宁反诉原告吴仁清租赁合同纠纷一案，本院2016年3月14日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告吴仁清及其委托诉讼代理人莫奕钦和被告吴家宁的委托诉讼代理人刘奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，2015年11月17日，原告与被告签订厂房出租合同，期限为10年，即从2016年1月1日起至2025年12月30日止。合同约定：被告作为承租人应合理爱护厂房及其附属设施，被告只能根据其自身的经营特点进行装修。被告接手原告的厂房后，用于经营家私。但被告无视合同条款约定，未经原告同意，擅自将原厂房拆除另建。原告曾多次要求被告恢复原状，被告毫不讲理继续动工。在2016年1月6日原告采用停电措施让被告停工协商，但被告在协商未果的情况下，于2016年3月2日找来十几个人强行接电开工。被告的行为造成原告厂房损失初步估算约为50万元。此外，被告只支付了租金396162元，第一年租金尚欠40638元未付。被告的行为严重侵害原告的合法权益，根本违反了合同约定，原告依法有权解除合同及要求赔偿全部损失。为维护原告合法权益，请求判令：一、依法解除原告与被告于2015年11月17日签订的《厂房出租合同》，终止履行；二、被告将租用原告位于湛江市麻章区瑞云北路花卉公园对面的厂房交还给原告；三、被告赔偿因其拆毁原告厂房所造成原告的损失50万元（具体以评估为准）给原告；四、被告支付尚欠第一年的租金40638元给原告，从2017年1月1日起租金按每月36400元的标准支付给原告直至被告将厂房交还给原告之日止；五、原告没收被告的50000元保证金；六、被告拆除其擅自在厂房增加的建筑物、设施，将原告厂房恢复原状；七、由被告承担本案全部诉讼费。原告对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：证据1、原、被告身份证复印件，证明原告和被告的诉讼主体资格；证据2、厂房出租合同复印件，证明原告与被告在2015年11月17日签订涉案合同并将厂房交付给被告使用的事实；证据3、照片两张，证明原来厂房的原貌，被告未经原告同意，擅自增加建筑物，造成原告损失；证据4、营业执照复印件,证据5、土地承包合同复印件，证据4与证据5证明涉案厂房属于原告的事实。当庭提交的证据有：证据6、照片五张（其中两张与证据3重复），证明原厂房的原貌，被告未经原告同意，擅自增加建筑造成原告损失。庭后提交的证据有：证据7、厂房建筑设计图纸一套（共24页），证明原告厂房原来的设计面貌；证据8、电话通话录音音频资料（U盘存储器），证明被告未经原告许可，强行拆除改建涉案厂房。被告吴家宁答辩称，原告所述与事实不符。被告完全是按照合同约定，根据经营家私的特点进行装修，不存在任何损毁、破坏的行为，被告不应承担任何赔偿责任。原告交付给被告的涉案厂房是一钢架结构厂房。该厂房只是原告所有的两间高度、样式完全相同厂房中其中一间四面墙壁、中部全空的框架结构，内部没有任何设施设备。原告对被告将要装修经营家私是知情的，原告在签订合同前，也亲自到廉江市考察过被告正在经营的家私城，被告对厂房的装修也是按被告长期以来经营家私城的风格进行装修。被告的装修符合经营家私，按合同约定合理使用的范畴，完全符合厂房的使用状态，不存在任何损毁、破坏行为。原告没有任何损失，故被告不应承担任何赔偿责任。而且经被告装修后，厂房的使用价值大幅度提高，根据合同约定，租赁到期后原告收回厂房，但因原告向被告借款未果，故产生矛盾，原告蓄意停水停电，阻碍被告装修开业。双方签订的合同是双方真实意思表示，原告作为违约方，依法无权解除合同。对于租金，厂房实际面积是2539.5平方米，租金应按此面积计算，被告已付清一年租金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告当庭提交的证据有：证据1、身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；证据2、营业执照复印件，证明被告在廉江市经营好又来家具广场的事实，被告选择承租原告的厂房是因为原告的厂房外观及高度都符合被告多年来经营家私的需要，装修完全是按照多年的经营风格，符合合同的约定；证据3、承租厂房的内部结构照片，证明原告出租给被告的厂房是全空的，内部为钢结构，性质、高度与原告出租的另一间厂房完全一样。被告对涉案厂房内部的装修不存在任何损坏行为，原告没有任何损失。庭后提交的证据有：证据4、湛江市金艺包装印刷有限公司现金收入证明单（租金）复印件，证明原、被告约定的厂房面积是2539.50平方米，并按每平方米13元的单价计算一年的租金是396162元，也证明原告已经收到被告一年的租金396162元，被告未拖欠原告第一年租金；证据5、现金收入证明单（保证金）复印件，证明被告向原告交纳定金50000元。被告反诉称，经原、被告协商，原告将其包装公司中的位于左右两边，高度、样式完全相同的厂房中的其中一间租赁给被告用于经营家私。2015年11月7日，双方签订《厂房租赁合同》，合同约定租赁物为钢架结构的空厂房，原告同意被告按照经营家私的特点装修使用，合同到期后，被告在归还厂房时要保证厂房符合正常的使用状态，同时，合同约定如果被告中途擅自转租的，原告可没收保证金50000元。合同签订后，被告依约缴纳了一年的租金和保证金，并按照租赁厂房的性质和用途进行正常装修。由于原告向被告借贷未果，原告采用停电停水措施阻碍被告装修开业，造成被告较大的经济损失。被告认为，合同是双方的真实意思表示，原告在签订合同时已知道经营家私的装修风格，被告对厂房的使用完全符合合同约定，也符合合理使用范畴，并没有对原告造成任何损失，相反，原告违反合同约定阻碍被告进行装修，时间长达两个月，从2016年1月6日至3月2日，造成了被告的租金损失和延迟开业的经济损失共计约15万元。综上，原告的行为构成违约，依法应承担违约责任，请求法院判令：1、原告继续履行与被告于2015年11月17日签订的《厂房租赁合同》；2、原告与被告的《厂房租赁合同》自合同签订之日起，月租金按实际承租面积2539.5平方米计算，单价按合同约定计算；3、原告赔偿被告的损失15万元（延迟装修的两个月租金损失约为8万元，延期开业损失约7万元）；4、原告返还保证金50000元给被告；5、原告承担本案诉讼费用。被告的本诉证据亦作为其反诉证据提交。原告对被告的反诉答辩称，1、对于租赁面积，双方在签订合同时已确认面积2800平方米，面积应按照合同约定，至于被告认为面积是2593.5平方米是其单方意见，被告并没有证据予以证实，且被告提交的照片是其单方制作，这些照片是被告拆除围墙后拍摄的，并没有把围墙面积计算进去，与实际情况不符；2、原告没有停水停电行为，这是被告在拆除租赁厂房过程中对供电等措施进行损毁，是其自身行为造成的，原告不存在违约行为；3、当时经过测量，厂房面积确实是2500多平方米，但被告称需重新开设两个门口，还需要用到厂房外面的土地，经双方协商，确定总面积为2800平方米，被告在国道方向的厂房和后面分别开了一个门。被告称需更换厂房屋顶铁皮，其趁原告不在时将原厂房拆毁加高到12.8米左右，原厂房最高为7.5米，原厂房的原状原告有图为据。被告称加高厂房属于增值，但十年后原告拆除时也还是需要费用，对原告而言是阻碍原告的使用，增加原告的费用。综上，请求法院驳回被告的反诉请求。原告的本诉证据亦作为其反诉证据提交。经审理查明，2015年11月17日，原告与被告签订了《厂房出租合同》，合同第一条约定原告将位于湛江市麻章区瑞云北路花卉公园正对面的厂房租赁给被告使用，租赁建筑面积为2800平方米，厂房类型为钢结构。合同第二条第一款约定，“厂房租赁自2016年1月1日起，至2025年12月30日止，租赁期10年。”合同第三条约定，“1、甲（即原告）、乙（即被告）双方约定，该厂房租赁每月每平方米建筑面积租金为人民币13元。2、前五年租金不变，后五年起每月每平方米租金为人民币16元。3、甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为50000元，租金应在每年1月1日前支付给甲方1年租金。”合同第五条约定，“租赁期间，乙方应合理爱护该厂房及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。”合同第六条约定，“1、乙方在租赁期间，如将该厂房转租，需事先征得甲方的书面同意，如果擅自中途转租转让，则甲方不再退还租金和保证金。2、租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态。”合同第七条第四款约定，“租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿。”合同签订后，被告依约于2015年11月20日支付了50000元保证金给原告，原告出具了《湛江市金艺包装印刷有限公司现金收入证明单》，该证明单记载“今收到吴先生交来的租赁厂房订金伍万元整”。2015年12月19日，被告支付了第一年的租金396162元，原告亦出具了《湛江市金艺包装印刷有限公司现金收入证明单》予以确认，该证明单记载“今收到吴先生交来的租赁一年厂房租金叁拾玖万陆仟壹佰陆拾贰元整”。在庭审中，双方对被告支付的保证金50000元和租金单价13元/月/平方米没有异议，但对被告支付第一年租金的计算金额有异议。原告认为应按合同约定的租赁面积2800平方米计算，即包括厂房、围墙和厂房前的空地，按照合同约定的单价13元/月/平方米计算，第一年租金应为436800元，被告已交付396162元，故被告尚欠第一年的租金40638元（436800元396162元）。被告则认为，涉案厂房的实际面积为2539.5平方米，按合同约定的单价13元/月/平方米计算，一年租金应为396162元，并且，被告支付第一年租金396162元给原告，原告出具了《湛江市金艺包装印刷有限公司现金收入证明单》予以确认。2016年5月17日，本院组织双方对涉案厂房进行现场勘察。经勘察，原告出租给被告时除厂房南侧门口处有一间办公室外，涉案厂房整体为一大间，厂房内部空间宽阔，设有隔层，厂房门口开在南侧，面向整个厂区内部。被告根据其需要在东、西两面各开有门口一个，厂房内部间隔为三层，还有工人正在厂房内进行施工。现厂房整体高约为11米，但原告称其厂房原来高度为7米左右，被告未经其同意，擅自加高了4米左右。被告没有到现场参加现场勘查活动，但有一案外人胡翼在场，其自称为被告的朋友，并称没有加高原厂房，被告只是在原厂房的内部改建隔层，厂房的高度和外观没有改变。从厂房外观看，墙体外铁皮上下颜色明显不一致，上部4米左右的铁皮为蓝色，下部7米左右的铁皮为米黄色，上下两部份铁皮明显不是同期搭建和整体用料。从厂房内部结构梁柱工艺和焊接口来看，墙体铁柱和横梁、横架有明显的切割口，铁柱加高约4米，嫁接顶部横梁、横架明显不是一次性搭建，有焊接处，不符合一次搭建钢构工艺。从屋顶结构来看，屋顶原为由两个弧形连接构成，现为一个大弧形横跨原两个弧形屋顶，构成一个整体屋顶。屋体钢构钢铁切割口较新，焊接点亦较新。厂房的梁、柱与被告在厂房内增加隔层的钢铁相互连接，稳定性较好，梁、柱现有焊接和结构显然不符合一次性搭建11米左右高度厂房的要求和设计工艺。另，对于涉案厂房原状，原告提交了厂房建筑设计图纸和电话录音资料，证明厂房原状为7米高度以及被告在租赁后擅自对涉案厂房进行加建的事实。因此，可以确认该涉案钢结构厂房上部四米左右高度部分属于后期被告加高。整个厂房的屋顶已全部封顶，外墙加高部分亦已正常衔接完工，虽经加高，但外墙与内部隔层钢铁相互连接，较为坚固，加高度没有明显增加危险。2007年10月1日，原告与案外人湛江市麻章区麻章镇水塘村经济合作社签订了一份《土地承包合同》，约定由案外人湛江市麻章区麻章镇水塘村经济合作社将位邻325国道东边的村集体用地20.3亩土地承包给原告使用，承包期限为20年，从2007年10月1日起至2027年9月30日止。被告租赁厂房位于该合同涉及的承包土地范围内。本院认为，本案属租赁合同纠纷。原告与被告签订的《厂房出租合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方应受合同约束，依约全面履行。对于原告主张解除涉案合同，返还租赁厂房和被告主张继续履行合同的问题。被告未经原告同意擅自拆除厂房顶部加高涉案厂房，显然违约，但被告加高厂房后，屋顶及墙体已全部修复，厂房内外结构较为牢固，加高厂房没有明显增加厂房的危险性，甚至明显增加了整个厂房的使用率和功能。被告加高厂房的违约行为没有导致合同履行目的落空，且没有影响原告对合同利益实现。继续履行合同有利于维护双方的合法利益和合同的稳定性，保护经济交易秩序，实现合同利益的最大化，被告的违约行为不属于根本性违约，原告请求解除合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”和第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”规定的法定解除合同的情形，故原告主张解除合同和返还厂房理据不足，本院予以驳回。被告主张原告继续履行合同，本院予以支持。对于原告主张被告拆除擅自在厂房增加的建筑物、设施，将厂房恢复原状的问题。由于原告主张解除合同的诉请得不到支持，合同理应继续履行，没有拆除增加物、恢复原状的必要，故原告的该诉请理据不足，本院予以驳回。对于租金的认定问题。合同约定租赁面积为2800平方米，每月租金为13元/平方米，即年租金为436800元。在庭审中，双方对前五年租金单价13元/月/平方米没有异议，原告认为租赁面积应当包括厂房、围墙和厂房前的空地，原告已依约交付给被告使用，被告理应按照合同约定的2800平方米的租赁面积缴纳租金。但被告认为合同签订后，被告于2015年12月19日支付了第一年租金给原告，原告出具《湛江市金艺包装印刷有限公司现金收入证明单》确认已收到的一年租金金额为396162元，该租金是按照合同单价13元/月/平方米计算，租赁面积（即厂房内的实际面积）为2539.5平方米。虽合同约定的面积为2800平方米，但从双方实际履行合同的情况来看，被告支付给原告的第一年租金为396162元，原告出具书面证明予以确认，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条“（第一款）当事人协商一致，可以变更合同。（第二款）法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”的第一款规定，应当视为双方变更了合同约定的租赁面积，按照厂房内的实际面积2539.5平方米来计算租金，故本院确认前五年每年租金为396162元，被告已足额支付了第一年的租金。原告主张被告支付拖欠的第一年租金40638元和支付从2017年1月1日起至被告返还租金之日止的租金（每月租金36400元，租赁面积为2800平方米计算）。没有事实和法律依据，本院予以驳回。但是，由于被告擅自加高厂房，存在违约行为，并且，被告加高厂房后，明显给被告带来经济利好，原告并非因厂房加高得到经济利益，显然对于原告不公平，故本院根据公平原则，对合同约定的租金单价予以调整，被告每月每方米增加支付原告的租金1元。即被告另支付原告第一年租金30474元（2539.5平方米×1元/月/平方米×12个月），从2017年1月1日起至2025年12月30日止，租金在合同约定的基础上增加1元/月/平方米，租赁面积按照2539.5平方米计算。因此，被告反诉请求确认租赁面积为2539.5平方米计算的主张予以支持，但主张按照合同约定单价计算租金，本院不予以支持。对于原告主张被告赔偿拆毁厂房损失费用50万元的问题。在庭审中，原告确认该50万元损失费用是其根据习惯来计算拆除厂房所需的费用。由于合同现处于履行期，被告拆除并加高屋顶和墙体部分已全部修复，在室内投入增加，现没有拆除的必要性，增加物、是否需要拆除，亦有待合同期满后双方今后协商。另，被告加高厂房建设是否给原告造成其他直接实际损失，原告对此未能举证予以证实。因此，原告的该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。对于保证金50000元的认定。双方在合同中约定原告不予退还保证金，仅限于被告存在擅自转租的违约行为。本案中，被告没有存在擅自转租厂房的违约行为，故原告主张没收保证金50000元没有事实依据，本院不予支持。现涉案合同处于履行期限内，原告收取被告的保证金的目的是为了被告保证在合同履行期限内不得擅自转租厂房，故被告请求返还保证金50000元没有事实依据，本院予以驳回。对于被告主张原告赔偿损失15万元（包括延迟装修的两个月租金损失约为8万元，延期开业损失约7万元）的问题。被告未经原告同意，擅自加高租赁厂房，被告显然存在过错。原告为维护其合法权益采取必要正当措施停水停电予以制止，属于正当自力救助行为，原告并不存在过错，并且，原告采取停电停水的措施是否造成被告延期装修和延期开业，被告并未能举证。另，本院组织现场勘查时，被告雇有工人在现场。可见，原告停电停水的行为没有造成装修工作和开业滞后，并没有超过必要的限度,被告主张原告承担赔偿责任，没有事实和法律依据，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十四条、第二百一十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告吴家宁在本判决发生法律效力后十日内支付第一年租金30474元给原告吴仁清。二、确认被告吴家宁租赁原告吴仁清位于湛江市麻章区瑞云北路花卉公园正对面计算租金的厂房面积为2539.5平方米，从2017年1月1日起至2025年12月30日止，租金在合同约定的基础上增加1元/月/平方米，租金按照2539.5平方米计算。三、驳回原告吴仁清的其他诉讼请求。四、驳回被告吴家宁的其他反诉请求。本案受理费9706.38元，由原告负担3835.28元、被告负担5871.10元，反诉费2150元，由被告承担。审 判 长  谢法算审 判 员  钟华翔人民陪审员  陈碧玉二〇一六年十二月六日书 记 员  陈文坛附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。《中华人民共和国民法通则》第一百二十八条因正当防卫造成损害的，不承担民事责任。正当防卫超过必要限度，造成不应有的损害的，应当承担适当的民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。