上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终9642号上诉人(原审原告、反诉被告)：印荣根，男，1969年3月11日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：金晶，上海众华律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海顾溧旺工贸有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：黄才法，董事长。委托诉讼代理人：顾玉红，上海市银星律师事务所律师。上诉人印荣根因与被上诉人上海顾溧旺工贸有限公司(以下简称“顾溧旺公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初12275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。印荣根上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判，只同意支付人民币(以下币种均为人民币)39,167元的10%-15%作为房屋使用费，顾溧旺公司赔某印荣根加工合同违某某30,000元。事实和理由：印荣根向顾溧旺公司租赁的上海市宝山区顾陈路XXX号内面积约为500平方米的厂房(以下简称“系争房屋”)中，占总面积55%的部分为违章建筑，双方就违章部分达成的租赁协议应为无效，而印荣根将系争房屋是作为整体厂房用于生产，因部分建筑为违章建筑，政府从2015年12月开始整治，导致印荣根工厂生产加工行为一直处于不稳定状态，无法正常使用系争房屋，因此，一审法院在认定印荣根支付的使用费时参照租赁合同的租金标准确认使用费为39,167元，未考虑部分建筑为违章建筑及在此期间印荣根无法正常使用房屋的事实，判决有失公允。而且，因厂房违章需要拆除而不能正常生产，造成了印荣根2015年12月5日、15日签署的两份加工合同逾期完成，支付了30,000元违某某，该30,000元损失系因顾溧旺公司出租的房屋存在瑕疵致使印荣根无法到达租赁目的造成的，顾溧旺公司理应赔某印荣根30,000元。一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院支持印荣根的上诉请求。顾溧旺公司辩称，不同意印荣根的上诉请求。2015年12月20日至2016年5月20日印荣根实际占用系争房屋，且正常使用，应该按约支付房屋使用费。印荣根与案外人的加工合同中并没有约定违某某，印荣根也未提供其支付案外人违某某的依据，事实上印荣根开办的工厂一直在稳定生产经营，拆违并没有影响印荣根与案外人的加工合同的履行。印荣根向一审法院起诉请求：1、判令顾溧旺公司返还印荣根租金71,550元；2、判令顾溧旺公司返还印荣根租赁抵押金7,000元；3、判令顾溧旺公司支付印荣根装修损失费17,708元；4、判令顾溧旺公司赔某印荣根加工合同违某某30,000元。顾溧旺公司反诉请求：1、印荣根向顾溧旺公司支付2015年12月20日至2016年5月20日的租金39,167元；2、印荣根向顾溧旺公司支付违某某30,000元。一审审理中，顾溧旺公司放弃了第二项反诉请求。一审法院认定事实：2014年9月15日，顾溧旺公司(出租方、甲方)与印荣根(承租方、乙方)签订租赁合作协议，约定，甲方将上海市宝山区顾陈路XXX号内部分厂房租借给乙方使用，租借期限自2014年9月20日至2016年9月19日止，履行期限内或终止时，所租借房屋、场地内的一切建筑物设施及室内装饰等所有财产均属甲方所有，乙方如使用上需搭建，应取得甲方同意。3、租金结算：年租金为106,000元。按照先付款后使用的原则，协议生效后乙方应支付给甲方第一个季度的租金26,500元，并另加一个月的租金价即7,000作为租赁抵押金。该抵押金在协议期满，无特殊情况，甲方应全额退回乙方，每次租金应提前10天支付。4、乙方应按时支付租金，如不按时支付，甲方有权停止供水、供电，由此造成的损失由乙方自负，拖欠房屋租金一个月，甲方有权处理封存乙方的设备物品，并追究乙方的违约责任……11、协议期内，如遇国家征用土地或有关政策相抵触，双方应无条件服从。协议自然终止。12、双方应自觉遵守各项条款，甲方违约，必须退还乙方预付的租金及抵押金，并同时支付半年的租金作为给乙方赔某。乙方违约，以原付租赁抵押金、预付租金另加半年租金作为给甲方的赔某。2016年4月，刘行码头“五违”区域环境综合整治领导小组办公室发出告知书，内容为，为贯彻落实市委、市政府及区委、区政府关于“五违”区域环境综合整治的要求，顾村镇扎实推进刘行码头区域环境综合整治工作。对刘行码头现还有的违法建筑拆除作进一步推进，凡在刘行码头区域的违法建筑，请在4月底前(房屋内物品)全部清理出来，包括空调的拆除等并切断水、电，在4月底前所有违法建筑封墙或者拆除。如未能及时搬离或者自拆除的生产经营单位，承担一切法律责任，其后果自负。4月26日，印荣根作为被告知单位在该告知书上签字。一审审理中，双方当事人一致确认，系争房屋总共500平方米，包括两大部分，第一部分是河边320平方米房屋，其中有200多平方米为未取得建设工程规划许可证的违章建筑，另有一小部分为合法建筑；另一部分180平方米的房屋为合法建筑。此前，印荣根付清了截止至2015年12月20日的租金，并支付了7,000元的抵押金。2016年4月7日，印荣根与案外人就另行租赁房屋达成了协议。2016年4月28日，本案双方当事人产生冲突，顾溧旺公司对系争房屋进行断水断电，当日，印荣根支付了拖欠的部分租金5,000元及水电费1,835元后，顾溧旺公司恢复了供水供电。印荣根于2016年4月28日开始陆续搬离系争房屋。2016年5月23日，印荣根再行向顾溧旺公司支付水电费3,843元。印荣根表示，2015年12月，印荣根接到政府相关部门的通知要求搬迁。2016年1月底，公安派出所对印荣根做了笔录，要求其春节前搬离，但现无法提供相关笔录。从2015年12月起，印荣根就在与顾溧旺公司协调何时搬离、怎样搬离、搬离到哪里去。2016年2月底开始，顾溧旺公司曾经介绍过几个地方，但都不合适。但印荣根仍一直在系争房屋内加工生产，其于2016年4月底全部搬离了承租的320平方米房屋，于2016年5月18日搬离承租的180平方米房屋。双方当事人未对租赁房屋的返还进行过交接，但新租客已于5月3日即搬进了180平方米的房屋。顾溧旺公司表示，系争房屋此前的承租人对系争房屋进行了装修，印荣根承租后未进行过新的装修，但顾溧旺公司现无法提供证据证明前承租人对系争房屋进行装修的情况。顾溧旺公司不清楚此前政府找印荣根谈了什么，如果政府有要求，则根据合同约定，政策的原因双方均应当予以服从。2016年3月，印荣根告诉顾溧旺公司，政府找了印荣根谈话，故印荣根要求顾溧旺公司带他去看别的场地。顾溧旺公司曾带看过相邻的180平方米的房屋，印荣根看中后表示要加层，故双方没有谈成。印荣根直至2016年5月23日彻底搬离承租房屋，其搬离后，新的租客方才进入。一审法院认为，顾溧旺公司向印荣根出租的系争房屋中，部分房屋取得了建设工程规划许可证，另部分房屋未取得建设工程规划许可证或产权证，故双方间就未取得建设工程规划许可证或产权证的部分房屋达成的租赁合同关系无效，就合法建筑达成的租赁合同关系有效。虽系争租赁合作协议为部分有效、部分无效，但印荣根仍应向顾溧旺公司支付实际占有系争房屋期间的使用费，使用费的标准以参照租赁协议约定的租金标准为宜。现双方当事人对于印荣根实际完全搬离系争房屋的时间的陈述略有出入，且双方未对系争房屋的返还办理过书面的交接手续，故印荣根作为承租人，应当就其主张的搬离时间进行举证，现印荣根未能就搬离时间提供证据，故对于印荣根主张的搬离时间，法院无法采信，法院根据顾溧旺公司陈述的搬离时间，根据合同约定的租金标准，确定顾溧旺公司要求印荣根应向顾溧旺公司支付拖欠的使用费39,167元的诉请，与法不悖，可予准许；同时，顾溧旺公司应向印荣根返还租赁抵押金7,000元。关于印荣根主张的装修损失，虽顾溧旺公司对印荣根提供的关于装修费用方面的证据不予认可，且坚持认为印荣根未对系争房屋进行过装修，但根据顾溧旺公司提供的现场照片，可以反映出系争房屋内有吊顶、墙壁粉刷、地砖等固定添附，且顾溧旺公司未能提供证据证明该添附系他人所建，考虑到系争房屋的现场经拆违后已发生了变化、无法进行评估，法院结合印荣根实际占有使用系争房屋的时间、系争协议部分无效的原因等案件实际情况，出于公平原则，酌情确定由顾溧旺公司向印荣根支付赔某金13,000元。关于印荣根主张其向两位案外人赔某的加工违某某，顾溧旺公司事先对于印荣根与两位案外人签订的加工合同的情况并不知晓，且印荣根在实际搬离系争房屋前已另行租赁了房屋，故印荣根以搬迁影响加工时间为由要求顾溧旺公司予以赔某，缺乏依据，法院无法准许。判决：一、上海顾溧旺工贸有限公司于判决生效之日起十日内，向印荣根返还租赁抵押金7,000元；二、上海顾溧旺工贸有限公司于判决生效之日起十日内，向印荣根赔某装修损失13,000元；三、印荣根于判决生效之日起十日内，向上海顾溧旺工贸有限公司支付拖欠的使用费39,167元；四、印荣根的其余诉讼请求，不予支持。本院二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明事实，顾溧旺公司出租给印荣根的系争房屋中，部分房屋未取得建设工程规划许可证或者产权证，因此，双方就未取得建设工程规划许可证或者产权证的部分房屋达成的租赁合同关系无效。顾溧旺公司要求印荣根依照双方协议中约定的租金标准支付系争房屋占有使用费，一审法院对其主张予以支持，并无不妥，相关理由一审法院已作充分阐述，本院不再赘述。现印荣根上诉以系争房屋部分为违章建筑、拆违期间无法正常使用系争房屋为由，不同意按租赁协议全额支付房屋使用费，依据尚不充分，对其主张本院不予支持。印荣根上诉以系争房屋拆违影响生产导致其加工合同违约、支付案外人违某某为由，要求顾溧旺公司赔某其30,000元损失，本院认为顾溧旺公司事先并不知晓印荣根与案外人之间的加工合同情况，且印荣根亦未能提供充分证据证明房屋拆违搬迁影响了其生产，故对印荣根上述主张，本院难以采纳。综上，印荣根上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币940元，由印荣根负担。本判决为终审判决。法官助理张黎明审判长  刘海邑审判员  高 胤审判员  彭 浩二〇一六年十二月二十八日书记员  朱丹丹附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……