重庆市大渡口区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0104民初4952号原告：沈忠蓉，女，1965年12月12日出生，汉族，住重庆市大渡口区。委托诉讼代理人：李庆，重庆嘉能律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：吴治香，重庆嘉能律师事务所律师，特别授权。被告：重庆三木实业有限责任公司，住所地重庆市大渡口区九宫庙街道钢花路728号，统一社会信用代码91500104202993696P。法定代表人：唐建国，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢孟芸，重庆索通律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人:杜旺臻，重庆索通律师事务所律师，一般代理。被告：重庆阳明物业管理有限责任公司，住所地重庆市大渡口区钢花路110号，统一社会信用代码91500104750067298C。法定代表人：唐诵，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢孟芸，重庆索通律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人:杜旺臻，重庆索通律师事务所律师，一般代理。原告沈忠蓉与被告重庆三木实业有限责任公司(此后简称三木公司)、重庆阳明物业管理有限责任公司（此后简称阳明公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人李庆、吴治香，被告三木公司、阳明公司共同委托代理人谢孟芸到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告沈忠蓉向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告按《商品房买卖合同》及《商铺租赁协议》中约定的标准向原告交付商铺；2、依法判决被告向原告支付损失11509.74元（从2014年11月1日起，暂计至2016年8月10日，损失计算至被告按约向原告交付商铺时止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2003年10月16日，原、被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定原告在被告处购买位于重庆市大渡口区新山村钢花路的阳明商都商铺，商铺房号为首层137号，套内面积4.31平方米，房款总额为92322元。合同中对房屋交付时间、交房标准、违约责任等进行了约定。2003年10月4日，原、被告双方签订《商铺租赁协议》，协议约定被告对售予原告的商铺进行反租，租赁金额为每月523.17元，租期为10年，租期届满后，按约定向原告交付商铺。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款并完清了相关税费，就此原告已严格按照合同要求履行了买方义务，而被告并未能按双方签订的《商品房买卖合同》及《商铺租赁协议》的约定向原告交付符合标准的商铺，为此原告多次与被告协商解决，但被告始终未予重视，至今未予解决。现原告依法向人民法院提起诉讼。被告三木公司辩称，根据双方签订的《商品房买卖合同》，涉案房屋已在2003年交付给原告，原告已经实际接房，并将房屋出租收取租金长达十多年。现在原告以租赁合同纠纷为由提起诉讼，而三木公司与原告仅是签订了《商品房买卖合同》，双方之间不存在租赁合同关系，原告主张的诉讼标的与三木公司之间没有法律关系，所以三木公司不是本案的适格被告。三木公司不是租期届满后的交房主体，所以不承担因交房争议产生的损失。三木公司向部分商铺业主出具的《阳明商都交铺标准》第2条明确约定交铺标准为：开发商根据当时的国家及消防的相关规定、标准统一隔断。第3条所述“按上述‘交铺标准’向业主交还房屋”。“上述交铺标准”指代的是第2条所约定的相关标准。该标准与原告与阳明公司签订的《商铺租赁协议》约定的交铺标准完全一致，是原告和三木公司签订协议的真实意思表示。至于双方争议的吊顶问题，吊顶是2004年商铺交付时的约定标准，涉案商场从没有吊顶，原告2003年接房时未提出过任何异议，原、被告双方以实际履行行为对此标准作出了变更。综上所述，被告要求依法驳回原告的全部诉讼请求。被告阳明公司辩称，原告与被告阳明公司仅签订有一份《商铺租赁协议》，原告将涉案商铺出租给被告，租期为2004年2月8日至2014年2月8日。该协议第四条2款1项约定：被告可将该物业用于自行经营、联营招商或出租。第六条第2款约定：租期满时，双方如须续约，可按当时市场租金签订新合同，双方如不续约，被告方按当时国家及消防部门的有关规定将商铺隔断，交还原告方自行经营。2014年2月8日，租赁期限届满后，因双方不再续约，被告将商铺按照原告产权证上所标注套内面积进行隔断，并通过消防部门验收。被告向原告交付房屋符合《商铺租赁协议》约定的交房标准。被告在租期届满，按《商铺租赁协议》约定将商铺隔断后，以邮政特快专递、张贴公告、登报公告的方式多次通知原告接房。原告以各种理由拒不接房，并要求被告承担租赁协议以外的义务，其造成的损失应由原告自行承担。综上所述，被告要求依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2003年10月16日，原告（买受人）与被告三木公司（出卖人）签订《重庆市商品房买卖合同》。合同中约定：1、买受人所购买的商品房为预售商品房，房屋位于重庆市大渡口区钢花路阳明商都首层137号，套内面积为4.31平方米；2、该商品房按套内面积计算，总价为92322元；3、付款方式及期限为买受人于合同签订之日一次性付商铺款92322元；4、出卖人应当在2004年2月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将已经竣工验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。2003年10月4日，原告作为出租方（甲方）与阳明公司作为承租方（乙方）签订《商铺租赁协议》。该协议其中约定：1、甲方将位于钢花路阳明商都平街层137号商铺租予乙方作经营场地使用，该物业套内面积4.31平方米；2、租期为10年，自2004年2月8日至2014年2月7日止；3、租赁期满时，双方如须续约，可按当时市场租金签订新合同，双方如不续约，乙方则按当时国家及消防部门的有关规定将商铺隔断，交还甲方自行经营。除去上述约定外，还对租金及给付等事项进行了约定。2003年12月30日，原告所购商铺所在的阳明商都工程整体通过了消防验收，由重庆市公安局消防局出具了建筑工程消防验收合格意见书，并取得了消防安全检查合格证。此后，三木公司按约办理了房屋产权证书并向原告进行了交付。2004年2月6日，被告三木公司向原告出具附件三“阳明商都交铺标准”，该附件三载明的内容除去原买卖合同附件三中第1、2项内容外，增加第3项即：租赁期满，按上述“交铺标准”向业主交还房屋，配套设施及装修应无人为损坏。此后，被告阳明公司按约承租了原告的商铺，并按约定向原告支付了租金。商铺租赁期限届满后，被告阳明公司未与原告续签租赁合同。被告阳明公司按约定将商铺进行了隔断，并进行了吊顶。2014年10月17日，被告阳明公司在原告所在商铺现场张贴了接房公告，要求阳明商都一层商铺业主到阳明商都一楼办理接房的相关手续，并向原告邮寄了接房通知书。此后，被告阳明公司分别于2014年11月4日、2014年11月6日、2014年11月8日，三次登报公告接房通知，再次要求阳明商都一层商铺业主到阳明商都一楼办理接房的相关手续。此外，阳明公司就商铺进行隔断施工期间占用商铺导致的损失，按月租金标准向原告支付了2014年2月8日至2014年10月25日场地占用费。此后原告一直未接收其商铺，原、被告就此发生纠纷，现原告以被告交付商铺未达到交铺标准为由诉至法院。另查明，现在阳明商都一楼商铺均已按各自面积进行了隔断，并安装有吊顶，地面铺有防滑地砖、墙体进行了刷白，电梯、中央空调及消防设施均已配套。原告商铺租期届满后未进行接房，至今近两年时间一直空置，阳明商都一楼商铺堆放有部分杂物，地面有尘土。上述事实有原告的陈述及其提交的《重庆市商品房买卖合同》、《商铺租赁协议》、房地产权证、三木公司另行出具的附件三“阳明商都交铺标准”、商铺现况照片、原告收款的银行记录，被告三木公司的陈述及其提交的2003年12月30日重庆市公安局消防局出具的消防验收合格意见书，被告阳明公司的陈述及其提交的消防安全检查合格证、现场照片、顺丰快递邮寄单、刊登接房通知报纸三份、唐建国的代支付说明在卷为凭，足以认定。本院认为，本案之争议焦点为：1、涉案商铺租赁期限届满后交还商铺的主体是谁；2、涉案商铺是否达到了交铺标准。针对焦点一，本案中原告分别与三木签订了《重庆市商品房买卖合同》，与阳明公司签订了《商铺租赁协议》，此后三木公司又另行向原告出具了附件三“阳明商都交铺标准”。首先原告在签订买卖合同后，支付了相应对价，取得了商铺的所有权，并且将该商铺出租给了被告阳明公司。因此，三木公司已经履行了买卖合同之交付义务。其次，根据《商铺租赁协议》的约定：租赁期满时，双方如须续约，可按当时市场租金签订新合同，双方如不续约，阳明公司则按当时国家及消防部门的有关规定将商铺隔断，交还原告自行经营。因此，原告商铺在租赁期限届满后，未进行续租的，交还商铺的主体应为被告阳明公司。由于三木公司在买卖合同外又另行向原告出具了新的附件三“阳明商都交铺标准”，三木公司的这一行为，可以视为对买卖合同的附加承诺。三木公司既非租赁协议的当事人，也未实际占有、使用该商铺，因此其不负有返还商铺的义务。对原告要求被告三木公司交付商铺的请求，本院不予支持。针对焦点二，根据《商铺租赁协议》的约定，交还商铺的标准为：阳明公司按照当时国家及消防部门的有关规定将商铺隔断，交还原告自行经营。本案已经查明，被告阳明公司已按相应规定对商铺进行了隔断，因此已经达到了相应的交铺标准。原告方主张交铺的标准为三木公司另行出具的附件三中约定的相应标准。首先该附件三中的标准为买卖合同约定的标准，约束的是买卖合同当事人，对负有返还义务的承租人被告阳明公司没有约束力；其次，根据已经查明的事实，原告商铺所在的阳明商都一楼，各项设施及配套符合附件三中所约定的相应交铺标准，原告方未提供充分证据证明该商铺未达到其主张之交铺标准。因此对原告方主张商铺未达到交铺标准的意见，本院不予采信。被告阳明公司作为租赁合同之承租人对承租商铺负有返还义务，在租赁期满后按相关规定进行了隔断，并通过多种方式告知原告接收商铺，但原告一直以未达到交铺标准为由拒绝接收。原告方未提供充分证据证明涉案商铺未达到交铺标准，故对原告诉请被告按《重庆市商品房买卖合同》及《商铺租赁协议》中约定的标准向原告交付商铺的主张，本院不予支持。原告主张被告向原告支付损失11509.74元（从2014年11月1日起，暂计至2016年8月10日，损失计算至被告按约向原告交付商铺时止）。被告阳明公司虽然在租赁合同期满后，为了达到交铺标准对商铺进行统一隔断，占用了原告商铺，但该公司已按商铺月租金之标准对该期间进行相应的补偿。此后被告也通过多种形式通知原告办理接铺手续，但原告一直拒绝接铺，商铺空置至今，相应损失应由原告自行承担，因此对原告主张的上述损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：驳回原告沈忠蓉的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取44元，由原告沈忠蓉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费的又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。代理审判员  廖光洁二〇一六年十二月二十八日书 记 员  陈 智