上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初451号原告：陈瑞林，男，1951年5月27日出生，汉族，住广东省。委托诉讼代理人：薛丽，上海闰德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李泽山，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海红霏建材有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：郑金华，总经理。委托诉讼代理人：何芬，上海市福隆律师事务所律师。原告陈瑞林与被告上海红霏建材有限公司(以下简称：红霏公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理，先适用简易程序,于2016年1月27日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，裁定转为普通程序,并于2016年12月22日公开开庭进行了审理。原告陈瑞林的委托诉讼代理人薛丽、李泽山，被告红霏公司的委托诉讼代理人何芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈瑞林向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方的《场地房屋租赁合同》无效；2、判令被告向原告赔偿(或补偿)其就系争租赁场地已获得或将来确定获得的补偿款按70%计算的金额；3、判令被告赔偿原告机器调试费、拆装费、搬迁运输费等7,000元(人民币，币种下同)；4、判令被告赔偿原告雇员损失8,484元；5、判令被告赔偿原告营业损失21,000元；6、判令被告退还多收的水电费4,938元；7、判令被告退还原告多收的2015年12月份租金9,816元。事实和理由：2012年7月31日，原告与案外人郑某某签订《授权转让书》，约定郑某某将其具有转租权的位于闵行区梅陇镇许泾村虹梅南路XXX号院内的8号场地房屋租给原告陈瑞林。郑某某与被告红霏公司的场地租赁合同约定，租赁用途为建材经营，租期至被告通知搬迁为止，承租人必须无条件配合，合同还对租金支付、水电及维修、动迁补偿等事项作了约定。对于租赁的场地，原告建造了房屋等设施，购置了相关设备，现因被告无建设厂房的审批文件和相关手续，故厂房涉嫌违法建筑被拆除。原告的包括地坪、水电和消防设备、下水道等相关设施设备损失，以及搬迁设备、员工工资的损失已实际发生。根据合同法的规定，原、被告间的租赁合同违法，应属无效合同。因合同无效对原告造成的损失，被告应承担70%的主要责任。现由于系争场地已清空、房屋也被拆除，相关设施设备损失已无法计算评估，故被告应当按照其获得的拆违补偿利益的70%计算相应的金额赔偿原告。原告主张的机器调试、拆装、搬迁运输、雇员工资、营业损失等，亦按照被告承担70%的赔偿责任自行估算所得。被告向原告收取的水电费，收费标准高于正常商业用电、用水标准，被告应对相应差价予以返还。因拆违影响，2015年12月份原告已难以正常生产经营，故被告应对当月已收租金予以返还。被告红霏公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告是通过案外人郑某某转让取得案涉场地和房屋的承租权，案涉场地总面积1.9亩，房屋的编号是8号。2015年11月10日，闵行区梅陇镇综合整治办公室发出了拆违和环境综合整治告知书，要求租户应于2015年12月30日前清退并拆除违法建筑。2015年12月9日，被告向包括原告在内的承租户发放告知书，要求做好清退搬离工作。根据被告与各承租户的租赁合同约定，租期至被告通知搬迁为止，而承租人必须无条件配合。对于租赁合同，被告认为不违反法律法规的强制性规定，应属有效，且实际租期亦已届满。对于原告主张的以70%比例计算的拆违补贴，因原告拒绝按期搬离，被告未与村里或相关部门签订有关拆违补贴协议，亦未实际取得任何拆违补贴，也无需向原告予以赔偿或补偿。对于原告主张的搬迁费用、雇工费用、经营损失等，原告均无证据证实上述损失存在，且相关费用本身在合同届满后亦应由原告自行承担。对于水电费用，总表和分表之间因损耗产生数据差异，收费标准稍高亦与承租人协商一致，以填补被告实际向供水、供电部门所付费用的差额以及一定的场地管理成本，现原告主张退还水电费的差价款，有违诚信原则。原告实际搬离时间是2016年1月11日，其不具有要求返还2015年12月租金的事实根据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月1日，被告红霏公司(作为甲方)与案外人郑某某(作为乙方)签订《场地房屋租赁合同》一份，约定：甲乙双方就场地、房屋租赁事宜经协商一致，订立协议。甲方拥有出租权的场地坐落于上海市闵行区梅陇镇许泾村虹梅南路XXX号院内，甲方出租给乙方使用的土地面积共1.9亩，房屋为8号。乙方向甲方承诺，租赁场地仅作为建材经营使用，租赁期限内，未事先征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变场地的使用用途。租赁期限自2012年1月1日起至甲方通知搬迁为止，乙方必须无条件配合，场地每年租金以甲方通知为准。该场地以亩为单位计算，每亩每年的租金为46,000元,共计年租金87,400元，租金以年为单位支付，应于每年1月10日前一次性付清。乙方在租赁期限内，使用水和电，进户线路与水装置由甲方统一安装，一户一表(费用由乙方承担)，水电费按照自来水公司和电力公司收费价格结算，费款乙方应于自来水公司及电力公司规定的缴费最后期限的十日前交给甲方，由甲方统一收取后交给有关单位。未经甲方书面同意，乙方不得将承租的场地转租给他人。乙方承租的房屋及水电等其他附属设施的维修义务和费用均由乙方自行承担。租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得建造新的建筑物和构筑物(包括房屋和大棚等)，否则甲方有权强行拆除，未能拆除的，其所有权自建造之日起归甲方所有。本合同签订时已经存在的房屋和大棚，在本合同签订后全部归甲方所有。经甲方书面同意的，乙方可以对房屋进行装修；合同期满或提前解除的，有关装修乙方不得拆除，甲方对乙方的装修不承担任何补偿责任。因不可抗力因素导致合同无法履行，以及由于政府及市场规划和动拆迁需要，导致合同无法继续履行的，合同解除，甲方应提前三个月通知乙方搬迁并退还剩余租金，但有关要求拆迁安置的权利及拆迁补偿费用均归属甲方，乙方承诺不就上述权利和费用向甲方及有关单位和个人提出要求。2012年7月31日，郑某某(作为甲方)与原告陈瑞林(作为乙方)签订《授权转让书》，载明：甲方现有场地1.97亩，4.6万元/亩，房屋两套，一套6间，另一套11间，棚子3个，办公室所有办公设备、3个空调，1个热水器，全部转让给乙方。场地费自2012年8月1日起计算。房屋、棚子折价13万元，已付现金10万元整，剩余3万元，另加2012年8月1日至2012年12月31日场地费另行支付给乙方，需一次性付清。自2012年8月1日起房屋、棚子，场地全部由甲方转让乙方，归乙方所有。甲方、乙方已经经场地老板郑金华授权同意转让。双方签字生效。2012年7月31日，郑某某作为收款人对2012年8月至12月计5个月的场地费36,415元、房屋折价费余款3万元，共计66,415元，签字确认已全部付清。后原告直接向被告支付场地租赁费、水电费等费用。对于原告受让上述郑某某与被告签订的《场地房屋租赁合同》中作为承租人一方的权利义务，被告不持异议。2015年11月10日，闵行区梅陇镇综合整治办公室向包括原告在内的租赁户发出《告知书》，告知：根据市、区两级政府关于拆违和环境整治要求，许泾村辖区范围内整治工作已开始进行，各业主(租赁户)应在2015年12月15日前自行搬离所租赁的违法建筑(简易窝棚)，不予配合的将依法强制清退；根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》及《上海市拆除违法建筑若干规定》等法律法规规定，未经规划及相关部门批准建设的建筑物、构筑物均属违法建筑，依法应予拆除。存有违法建筑的单位、村民(租赁户)应在2015年12月30日前清退违法建筑中的租赁单位和相关租赁人员并自行拆除违法建筑。2015年12月9日，被告向包括原告在内的承租户发出《告知书》，承诺对在2015年12月30日前搬离的租户退还本年度3个月租金作为补偿，并告知逾期未搬离的租户不对其进行补偿。2015年12月25日，上海市闵行区规划和土地管理局就原告所在8号房屋作出《责令停止土地违法行为通知书》，认为该处建造房屋堆放木材的行为违反土地管理法相关规定，责令立即停止土地违法行为。2016年1月6日，被告再次向相关承租户发出《告知书(二)》，重申前述梅陇镇综治办及被告所作的告知书的有关内容，并告知：2016年1月8日下午起，被告将对案涉场地房屋停止供水、供电；2016年1月11日起，政府部门将对违法建筑开始实施拆除；被告对在规定期限日之前搬离的租户补偿5个月租金，对于逾期未搬离的承租户，被告不再进行补偿。庭审中，原、被告双方一致确认租金已交至2015年12月底。原告表示：其于2015年11月起至2016年1月期间陆续搬离案涉场地和房屋；至政府相关部门进行强制拆违，场地和房屋内的人员先搬走，之后再陆续搬走木材等货物。被告庭审述称：2016年1月10日采取停水、停电措施后，原告始于2016年1月11日陆续搬迁；因原告未在规定期限内搬离，致相关部门强制拆违，故被告无法按照告知书所作承诺予以租金补贴；被告目前未从相关政府部门或其他单位处取得关于拆违的任何补偿款项。诉讼中，对于原告要求退还租赁期间多收的水、电费用4,938元，被告表示其收费标准略高于本市供电、供水部门确定的标准，同意予以退还上述款项；对于原告主张的退还租金9,816元，被告表示以顾念同乡情谊、化解双方矛盾为虑，亦同意退还原告。以上事实，有被告与郑某某签订的《场地房屋租赁合同》、原告与郑某某签订的《授权转让书》、闵行区梅陇镇综合整治办公室所作《告知书》、被告所作《告知书》及《告知书(二)》、《责令停止土地违法行为通知书》、水电费收据等证据材料以及当事人陈述在案佐证。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规等规定。本案中，原告继受案外人郑某某与被告所签的《场地房屋租赁合同》中作为承租人的权利和义务，被告对其与原告之间就相关场地房屋建立租赁合同关系予以认可。但原、被告之间租赁合同关系所涉土地属于农村集体所有，土地性质为非建设用地，根据我国土地管理法中农民集体所有土地的使用权不得出让转让或出租用于非农业建设的规定，当事人擅自改变土地用途，约定将系争场地用作建材经营使用，且该土地上建设的房屋亦未取得相关规划许可，明显违反土地管理法及城乡规划法的禁止性规定，故原、被告之间的租赁合同关系当属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应予返还或折价补偿；过错方应赔偿对方因此产生的损失，双方均有过错的，应各自承担相应责任。但被告参照合同约定的租金标准计收案涉场地房屋的占用使用费，并无不当。关于原告要求被告按照案涉场地房屋已获得或将来确定获得的补偿款的70%进行赔偿，本院认为，原告系向被告租赁使用相关场地及房屋，《场地房屋租赁合同》还特别约定了对于签订时已经存在的房屋和大棚的处理，以及不得新建建筑物和构筑物、经书面许可方可装修等各自权利义务，由此可见，相关房屋应在原告承租之前即已存在，原告认为相关房屋由其自行建造、搭建的意见，与上述合同内容明显不符，亦无证据佐证，本院难以采信。此外，因承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除；已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中,原告亦未能提供相应证据证明其经由被告同意对所租房屋进行了添附、装修附合。现案涉房屋已作为违法建筑被强制拆除，且被告亦否认已取得任何拆违补偿，原告的该项诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿的机器调试费、拆装费、搬迁运输费等以及雇员损失、营业损失，本院认为，合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任，在赔偿的对象上，指向信赖利益而非履行利益的损失。原告主张的上述损失或费用并非在订立合同时基于对被告方信赖而产生的损失，故原告的上述主张，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告退还多收的水电费用4,938元及部分租金以9,816元计，现被告自愿予以承担，属自行处分其权利，与法不悖，本院予以准许。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告陈瑞林与被告上海红霏建材有限公司就上海市闵行区梅陇镇许泾村虹梅南路XXX号院内1.9亩场地和8号房屋建立的租赁合同关系无效；二、被告上海红霏建材有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈瑞林多收的水、电费用4,938元；三、被告上海红霏建材有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈瑞林场地房屋的占用使用费9,816元；四、驳回原告陈瑞林的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,080.95元，由原告陈瑞林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  刘新慧人民陪审员  邓红霞人民陪审员  尹 萍二〇一六年十二月三十日书 记 员  吴国超附：相关法律条文一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定为有效。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……