广东省汕尾市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤15民初16号原告：深圳市海陆辉煌投资发展有限公司，住所地深圳市罗湖区金稻田路绿景山庄裙楼二楼东06号。法定代表人：张少锋，董事长。委托诉讼代理人：冯耀枢，广东世纪华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宏清，广东世纪华人律师事务所律师。被告:广东永业集团股份有限公司，住所地陆丰市区北堤一号。法定代表人:郑旭民，总经理。被告：吴开育，男，1936年5月15日生，汉族，现住佛山市南海区。委托诉讼代理人：吴智穗，男，1968年11月11日生，汉族，现住佛山市南海区。原告深圳市海陆辉煌投资发展有限公司（下称海陆公司）与被告陈宏如、广东永业集团股份有限公司（下称永业公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海陆公司的委托诉讼代理人冯耀枢被告吴开育的委托诉讼代理人吴智穗到庭参加诉讼，永业公司经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海陆公司向本院提出诉讼请求：l.确认(1995)陆碣统让字第3196号《有偿转让开发土地使用合同》无效。2.请求对陆丰市碣石镇金狮地段房地产【证号:陆丰市国土局陆国土证(1993)第191号，面积5744平方米】中的金狮新区北园路第二坊第七栋第6-7间国有土地使用权(面积321.48平方米，其中核定使用面积170.50平方米)许可执行。3.二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：（一）吴开育与永业公司于1995年1月27日签订的《有偿转让开发土地使用合同》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款、第六款，第三十九条第一款以及《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(下称《房地产管理法解答》)中关于土地使用权转让时转让方应取得土地使用权证的强制性规定，因此上述合同为无效合同，上述土地仍为永业公司所有。（二）即使吴开育在异议土地于2004年10月29日被查封前已建设了楼房并使用至今情况属实，但其在长达近十年的时间里没有办理土地使用权变更登记手续，亦无证据证明未能办理变更手续是由于吴开育未能控制的其他因素所造成的。故吴开育对此存在过错，上述土地使用权目前仍应登记在永业公司公司名下。（三）上述《有偿转让开发土地使用合同》无效，依据《房地产管理法解答》关于无效合同处理问题中“合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有”的有关处理意见以及房随地走的原则，结合本案争议土地只有少数几户提出异议的具体情况，不能因为几户的异议而影响对整块土地使用权的执行。依据合同无效的法律后果，原告请求对上述标的物许可执行，而吴开育支付的价款及银行同期贷款利息减去同期土地使用费则可在拍卖所得价款中予以扣除返还。综上，为了维护原告合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》以及最高法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》之有关规定，提出如上请求。原告海陆公司举证如下：1.永业公司提交的查封异议书及所附材料清单、涉案土地转让情况表，证明永业公司主张与本案情况相类似的其他业主在查封前已有办证件的情况。2.本院（2014）汕尾中法执外异字第6号民事裁定书，证明原告对中止执行裁定不服，提出本案诉讼的事实。3.吴开育与永业公司签订的(1995)陆碣统让字第3196号《有偿转让开发土地使用合同》，证明目的同上。4.广东省惠州市中级人民法院（2004）惠中法执字第371-1号民事裁定书，证明涉案房地产从2004年起一直处于查封状态。5.本院（2010）汕中法执二字第27-4号执行裁定书，证明目的同上。经审查，上述证据在本院执行异议听证程序出示、质证及认证，证据2、4、5均为人民法院依法作出的法律文书及当事人陈述自认的事实，符合证据的真实性、合法性和关联性，可作为查明本案事实的依据。被告吴开育答辩称：被告吴开育于1995年1月27日与永业公司签订的《有偿转让开发土地使用合同》是双方真实意思表示，并经过公证，该合同是合法有效的。合同签订后，吴开育支付了全部价款，涉案土地也由吴开育管理使用至今。按照合同约定，永业公司负责提供办理房产所有权证件有关手续，但永业公司在土地交付使用后，一直没有给吴开育办理房产证，吴开育多次上门催，永业公司一直回避，不予办理。永业公司于2003年4月25日才开具该土地使用权转让的发票，且2004年惠州中院对涉案土地进行查封，致使吴开育无法办理土地使用权变更登记手续。因此，涉案土地没有办理房产证的过错责任在永业公司，吴开育不存在过错，涉案土地不应许可执行。被告吴开育举证如下：1、（2014）汕尾中法执外异字第6号执行裁定书，2、《有偿转让开发土地使用合同》，3、广东省陆丰市不动产销售（转让）发票。均证明吴开育是合法占有涉案房地产。被告永业公司未答辩及提供证据。在审理中，因涉案土地权属登记不明，本院于2014年12月18日向陆丰市国土资源局（下称陆丰国土局）查询以下事项：一、查询永业公司名下的位于陆丰市碣石镇金狮地段的土块〔证号:陆丰国土局陆国土征（1993)191号，面积5744平方米〕的权属登记情况，即:土地权属是否已确权和相应权利人，土地征用、出让合同和土地出让金等相关费用，以及土地有无查封、设定抵押登记情。二、上述土地有无被永业公司分宗出售陈宏城、陈宏如、吴开育、庄龙并在国土部门备案，如有请详明所涉地块宗数，并复印相关的分宗资料。三、如上述土地尚未权属登记，现有条件能否确认土地使用权利人或单独分宗确权，另该土地申办权属或流转应具备何种条件。该局于2014年12月31日作出陆国土资函［2014］189号《土地查询情况告知函》：暂查无永业公司名下的碣石镇金狮地段的土块使用权登记情况。原告海陆公司对本院调查取证的证据之真实性、合法性无异议，但对陆丰国土局回复的内容有异议，认为涉案土地具备分宗办理权属登记的条件，未分宗的土地使用权人仍为永业公司，故原告可依法申请许可执行。本院依职权调查的证据符合证据的真实性、合法性和关联性，可做为查明本案事实的依据。经审理查明，本院受理的（2010）汕中法执二字第27号执行案件，原执行法院广东省惠州市中级人民法院于2004年10月29日查封了陆丰市碣石镇金狮地段房地产【证号：陆丰市国土局陆国土证（1993）第191号，面积5744平方米】。2013年11月23日，本院根据海陆公司申请继续查封上述房地产。后陈宏城、陈宏如、庄龙、吴开育等案外人对被查封部分土地提出执行异议。在执行异议中，吴开育述称：1995年1月27日，案外人与永业公司签订了购买土地合同书，约定陆丰市碣石镇金狮地段房地产中的金狮新区北园路第二坊第七栋第6-7间国有土地使用权面积321.48平方米，其中核定使用面积170.50平方米，作价人民币225036元转让给案外人做为宅基地使用。合同签订后，案外人全部付清了价款，永业公司也将土地交付案外人并建成楼房使用至今20多年。该地块转让后因被法院查封致无法办理房地产证。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第十七条，吴开育请求本院中止对该房地产的执行并解除查封。永业公司主张法院查封的土地使用权早已分割、转让给案外人使用，案外人合法利益应该受到保护，请求法院解除对小业主房地产的查封。经审查，本院于2014年9月22日作出（2014）汕尾中法执外异字第6号执行裁定书，中止对陆丰市碣石镇金狮地段房地产【证号:陆丰市国土局陆国土证(1993)第191号，面积5744平方米】中的金狮新区北园路第二坊第七栋第6-7间国有土地使用权(面积321.48平方米，其中核定使用面积170.50平方米)的执行。2014年10月24日，海陆公司以永业公司、吴开育等为被告向本院提起申请执行人执行异议之诉系列案件，并提出上述诉讼请求。在审理中，经本院依法传票传唤，永业公司无正当理由，拒不到庭参加本案诉讼。另查明，涉案土地权属仅有征用土地批文号，土地上已建造楼房并已实际使用多年。本院依职权向陆丰国土局查询，该局复函暂查无永业公司名下的碣石镇金狮地段的土块使用权登记情况。2015年5月18日，本院作出（2015）汕尾中法民一初字第4号民事裁定，驳回海陆公司的起诉。2016年1月21日，广东省高级法院作出（2015）粤高法立民终字第797号民事裁定，指令本院继续审理本案。在审理中，经本院依法传票传唤，被告永业公司无正当理由，拒不到庭参加本案诉讼。2016年7月12日海陆公司向本院提交《延期结案申请书》，述称：“因该案属于历史遗留问题系列案件，涉及面广，关系错综复杂，原告正多方积极协调，争取与有关各方达成和解，需要充分的时间，故请求贵院对该案予以延期结案。”以上事实有原告提交的证据、法律文书及当事人陈述在案佐证。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉纠纷。本案中，海陆公司以陆国土征（1993）第191号征用土地批文号为由，申请强制执行陆丰市碣石镇金狮新区北园路第二坊第七栋第6-7间国有土地使用权(面积321.48平方米，其中核定使用面积170.50平方米)。因此，本案诉争焦点是审查吴开育主张的实体权利能否阻止涉案房地产执行的问题。本案中，海陆公司对涉案房地产申请许可执行的依据不足，理由如下：一是吴开育对涉案房地产享有事实占有权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”就本案而言，吴开育基于合同约定，在交付全部交易价款后实际占有、使用涉案房地产多年，而房地产权属未登记系因永业公司自身原因所致，吴开育对此不负有过错责任。另永业公司与吴开育所签订的合同未违反法律法规效力性禁止性规定。据此，吴开育对涉案房地产享有的权益足以阻却海陆公司的许可执行。二是海陆公司虽基于金钱给付判决对永业公司享有合法债权，但不能因此对涉案房地产享有法定优先受偿之权益。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”因此，海陆公司的查封及申请强制执行行为实际已侵害到吴开育的占有权益。综上，海陆公司请求许可执行涉案房地产明显缺乏事实依据和法律依据，应不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：驳回原告深圳市海陆辉煌投资发展有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币4675.54元，由原告深圳市海陆辉煌投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长  彭晓春审判员  叶剑亚审判员  施伟强二〇一六年十二月十二日书记员  詹维敏