上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初75335号原告(反诉被告)：章立言，男，1987年3月21日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)：王芙荣，女，1986年8月6日出生，回族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)：谢永萍，女，1959年11月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列三原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：周燕娜，上海市锦天城律师事务所律师。上列三原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：程亮，上海市锦天城律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：王凯，男，1980年9月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：许磊，上海默燃律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍玉明，上海默燃律师事务所律师。原告(反诉被告)章立言、王芙荣、谢永萍与被告(反诉原告)王凯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)章立言、王芙荣、谢永萍的共同委托诉讼代理人周燕娜、程亮、被告(反诉原告)王凯的委托诉讼代理人许磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章立言、王芙荣、谢永萍向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年4月26日签订的《上海市房地产买卖合同》及《房屋买卖合同》；2.判令被告协助原告撤销上述《上海市房地产买卖合同》的网签备案登记；3.判令被告将上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称系争房屋)按原状返还给原告；4.判令被告赔偿原告违约金人民币20万元(以下币种相同)。事实和理由：2015年4月26日原、被告签订上海市房地产买卖合同，约定被告向原告购买系争房屋，成交价255万元。签订该合同时，被告表示其属限购对象，按当时的政策即在购房前三年内累计缴纳社保满二年则不属于限购对象，可以办理过户，被告称其到2015年7月就满二年，原告认为很快就到二年，故与被告签订了该合同。然合同签订后，被告表示要到2016年9月才能满二年，为此双方补充签订了房屋买卖合同，约定最晚2016年10月31日过户。虽然被告付清了房款，房屋也已交付，但2016年3月上海市政府出台新政即购房前连续缴纳社保满五年才不属于限购对象，双方约定2016年10月31日前过户，被告属限购对象，事实上已无法过户，属不可抗力，合同应予解除。且房屋买卖合同第七条约定，如因不可抗力或政策规定致不能办理过户从而导致合同解除的，双方互不承担违约责任，可见双方对可能出台新政是有预期的。合同解除后，被告应按交房时的原状返还系争房屋，除固定装修外，包括主卧室挂壁式大金空调一台(1.5匹)及定制衣柜、次卧室挂壁式大金空调一台(1.2匹)及定制衣柜、厨房能率10L燃气热水器一台、方太油烟机、灶台一套、整体橱柜、卫生间浴室镜柜一组，上述物品都计入了房价。被告称对房屋进行了局部修复并花费1、2万元，原告无法确认。房屋无法过户导致原告置换房屋的计划落空，被告占用系争房屋，致原告及家人长期租房居住，造成诸多不便。对被告所称解除合同需补偿差价不予认可，原告出售房屋就是为了置换，若如此计算，原告的损失远不止20万元。被告称可以根据裁判文书办理过户，但新政就是为了限制限购对象购房，裁判文书不能违背政策。被告王凯辩称，2015年4月26日原、被告签订网签备案的上海市房地产买卖合同，并于同日补充签订房屋买卖合同。房地产买卖合同约定详尽，就差一个过户时间，而该合同系格式版本的网签合同，修改麻烦，故补充签订房屋买卖合同，约定缴纳社保满二年后的过户时间。签订合同前，原告对被告缴纳社保未满二年，须至2016年10月满二年的情况是清楚的。2016年3月上海市政府出台购房新政，即购房前连续缴纳社保满五年才不属于限购对象，但此非被告的责任，也不属于不可抗力。被告购房时属于2013年缴纳社保满二年政策的限购对象，至2016年10月被告已满二年，被告不再属于限购对象，已符合交易规定。2016年3月缴纳社保满五年的限购新政，双方均无法预料，不能强加于被告，被告不属于该新政的限购对象。交房后被告未对房屋进行装修，但对脱落墙纸、翘起地板、破损瓷砖等进行了局部修复，花费约1、2万元。原告所称交房时的物品，空调二台及能率热水器一台属实，其余不予确认，但这些物品都是附赠的，房价中也未提及这些物品。双方签订的合同合法有效，双方应当按约履行，被告已付清全部房款，并已入住系争房屋一年半，虽然因出台新政，买卖双方不能自行办理过户，但通过法院的裁判可以办理过户，原告要求解除合同没有法律及合同依据，要求驳回原告的诉讼请求。若合同解除，要求原告返还被告已付房款255万元，并补偿被告购房价与目前房屋市场价(约450万元)的差价200万元。反诉原告王凯向本院提出反诉请求：判令反诉被告协助反诉原告办理系争房屋产权过户至反诉原告名下的登记手续。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2015年4月26日签订房地产买卖合同及房屋买卖合同，约定反诉原告向反诉被告购买系争房屋。反诉原告付清全部房款，反诉被告于2015年5月1日交付房屋，由反诉被告居住至今。反诉原告购房时上海市的购房政策规定，购房前三年内累计缴纳社保满二年的不属于限购对象。2016年3月购房新政调整为购房前连续缴纳社保满五年的不属于限购对象，新政致双方无法自行办理过户手续，但双方签订的买卖合同合法有效，受法律保护，通过法院的裁判可以办理过户。反诉被告章立言、王芙荣、谢永萍辩称，根据房屋买卖合同第七条约定，因政策原因致无法继续履行合同而解除合同的，双方互不承担违约责任。2016年3月购房新政出台，反诉原告事实上已无法将房屋过户给反诉被告，此时就应当解除合同，要求驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2015年4月26日，原告为卖售人(甲方)、被告为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，房地产转让价255万元，双方于2015年6月25日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，乙方于签约当日支付房款155万元(含已付定金转房款10万元)，乙方以贷款形式支付房款95万元，乙方于双方办妥该房地产交接手续当日支付甲方5万元等内容。原、被告就买卖系争房屋另行签订《房屋买卖合同》一份，约定房屋总价255万元，买方已在2015年4月20日向卖方支付定金10万元，首付款145万元买方应在2015年4月26日前向卖方支付，首付款之外款项买方应在不晚于2015年7月26日前支付给卖方，双方同意自本合同签订之日起至最晚不超过2016年10月31日，且卖方收到全部房款后，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如因不可抗力因素或法律法规及其他政策规定，导致买方或卖方就本合同涉及权属转移登记或户口迁出手续在本合同约定时限不能办理导致合同解除的，双方互不承担违约责任等内容。2015年4月13日被告支付原告定金10万元，4月26日支付房款160万元，7月12日支付房款85万元。2015年5月1日原告将系争房屋交付被告。被告自2014年11月至2016年10月缴纳社保累计25个月。另查明，2011年1月上海市发布《关于本市贯彻的实施意见》，该意见规定：自本意见发布之日起，暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品房住房和二手住房)。2013年11月上海市发布《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》，该通知规定：非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”。2016年3月上海市发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，该意见规定：提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。本院认为，虽然被告购房时的本市购房政策规定购房前3年内缴纳税收或社保累计二年以上的不属于限购对象，但根据2016年3月本市的购房政策规定，购房前连续缴纳社保满5年的不属于限购对象，根据该新政规定，被告属于限购对象，在本市无购房资格，双方事实上已无法办理系争房屋产权变更登记手续，合同目的无法实现，故原告要求解除房地产买卖合同及房屋买卖合同，并由被告协助撤销房地产买卖合同的网签备案登记，依法有据，本院予以支持。合同解除后，原告应将购房款255万元返还给被告。原告要求被告按原状返还房屋，包括空调、衣柜等物品，对被告认可的空调二台及热水器一台，本院予以确认并随房屋一并返还，其余物品，被告未予确认，原告亦未提供相应证据予以证实，本案不作处理。被告称对房屋进行局部修复花费1、2万元，原告未予确认，被告亦未提供相应证据予以证实，本案不作处理。原告要求被告赔偿违约金20万元，然2016年3月本市限购政策发布于买卖双方合同履行过程中，双方均无法预料，对此均无过错，且房屋买卖合同约定“如因不可抗力因素或法律法规及其他政策规定，导致买方或卖方就本合同涉及权属转移登记或户口迁出手续在本合同约定时限不能办理导致合同解除的，双方互不承担违约责任”，故原告关于违约金的主张，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告协助办理产权过户登记手续，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告章立言、王芙荣、谢永萍与被告王凯于2015年4月26日就上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《房屋买卖合同》；二、被告王凯应于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室房屋(含大金1.5匹挂壁式空调一台、大金1.2匹挂壁式空调一台、能率10L燃气热水器一台)返还给原告章立言、王芙荣、谢永萍；三、被告王凯应于本判决生效之日起十日内协助原告章立言、王芙荣、谢永萍撤销上述《上海市房地产买卖合同》的网签备案登记；四、原告章立言、王芙荣、谢永萍应于本判决生效之日起十日内返还被告王凯255万元；五、驳回原告章立言、王芙荣、谢永萍的其余诉讼请求；六、驳回反诉原告王凯的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28,800元，减半收取计14,400元，由原、被告各半负担；反诉案件受理费13,600元，由反诉原告王凯负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。(此页无正文)代理审判员  储刘明二〇一六年十二月二十九日书 记 员  丁 叶附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按裁决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。