焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0802民初1799号原告张克，男，汉族，1981年8月18日出生，现住焦作市解放区。委托代理人ＸＸ，河南纳圣律师事务所律师。被告锦祥花园小区业主委员会，住所地：焦作市锦祥花园小区物业楼。负责人刘家财，主任。委托代理人赵春、程慧娟，河南苍穹律师事务所律师。被告焦作市嘉福物业管理有限公司，住所地：焦作市高新区美中城小区6号楼一楼。法定代表人范云高。原告张克诉被告锦祥花园小区业主委员会、焦作市嘉福物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告张克的委托代理人ＸＸ、被告锦祥花园小区业主委员会的委托代理人赵春、程慧娟、被告焦作市嘉福物业管理有限公司的法定代表人范云高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张克诉称，2015年3月11日，二被告共同组建锦祥花园商业管理办公室，由郑某任主任。2015年5月9日，锦祥花园商业管理办公室收取原告一年租金8000元和搭建费12000元，允许原告建设和经营锦祥商业街东侧10号与11号商铺之间约48平方米空地。后原告开始对该空地进行建设，投入各种费用共计14950元。2015年8月，焦作市解放区城管局以此处不得建设为由将原告刚建好的房屋强行拆除。城管局拆除后原告多次找被告协商退款及赔偿一事，锦祥花园小区业主委员会却只退了8000元，再协商无果，故诉至法院，请求判令：1、被告返还12000元；2、被告赔偿损失14950元；3、本案诉讼费由二被告承担。被告锦祥花园小区业主委员会辩称，1、48平方米的空地权属是属于全体业主，我们允许个人经营，但是工商手续城市规划和有关手续应当自行办理；2、因原告没有办理手续被相关单位拆除，业主委员会多次和原告协商，事后我们已经将场地使用费8000元退还给原告，剩余12000元退还给郭风军；3、原告主张的费用不是我们造成的，如果原告现在能够办理相关手续仍可继续使用，原告要求12000元的搭建费和14000多元的损失所提供的收据，不能作为赔偿的依据；4、业主委员会不能承担相应的责任，因为业主委员会没有营业执照，只有公章，不是承担民事责任的主体，因此请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告焦作市嘉福物业管理有限公司辩称，原告将我方作为第二被告没有法律依据，物业公司对此事一概不知，因此请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告张克为支持自己的诉讼主张，提交如下证据：1、锦祥花园管理实施办法一份，证明第一被告锦祥花园小区业主委员会有权利对租赁物进行管理并对外招租；2、锦祥花园商业管理公告一份，证明锦祥花园租赁办公室有权对外进行招租，该办公室由二被告共同组建；3、锦祥花园商业管理办公室证明一份，证明锦祥花园商业管理办公室将本案的商铺租赁位置租给了原告；4、收条一份，证明锦祥花园商业管理办公室收取原告8000元租金和12000元搭建费；5、收据两张，证明原告在租赁位置上投入资金14950元。被告锦祥花园小区业主委员会、焦作市嘉福物业管理有限公司对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2真实性无异议，对该两组证据的关联性有异议，公告当时是为了商铺的管理所下发的规定，与原告的诉讼请求无关；对证据3、4真实性无异议，对该两组证据的关联性有异议，商铺不是原告搭建的，是原告之前的经营者搭建的，原告并没有将钱交给我们；对证据5真实性有异议，该证据不符合证据形式，原告是否实际支出费用无法证明。被告锦祥花园小区业主委员会为支持自己的诉讼主张，在庭审中申请证人郑某出庭作证，并提交证明、收条各一份，证明郭风军将锦祥花园商业街路东从南头起第四个空地上的前期搭建物以8000元转让给郑某，郑某又将该空地租给薛庆生，因经营不成，将钱退还给薛庆生，薛庆生通知原告张克来拿钱。原告张克对被告锦祥花园小区业主委员会提供的证据质证后发表如下质证意见：对证明有异议，该证明时间是2015年5月10日，而商业管理办公室收取原告搭建费是2015年5月9日，证人是在收取了原告12000元的搭建费后，又让郭风军以8000元的价格将该位置转让，涉嫌商业欺诈，该签字是否为郭风军本人所签，代理人并不知道；对收据无异议；对于证人证言，认为锦祥花园商业管理办公室是由二被告共同组建的，证人郑某是该办公室主任，与二被告之间存在利害关系，该证人证言不应采信；证人收取原告12000元，退还郭风军8000元后，剩余4000元不能给予合理合法解释，该行为属于中间的盈利行为，而证人代表的是商业管理办公室，所以商业管理办公室在本次租赁位置的转换之中违法盈利，法院不应采信该证人证言。被告焦作市嘉福物业管理有限公司对被告锦祥花园小区业主委员会提供的证据均无异议，但认为与物业公司没有任何关系。被告焦作市嘉福物业管理有限公司没有提供证据。本院对证据的分析及认定：对原告提供的证据1、2、3、4，被告对该四组证据真实性无异议，本院对该四组证据真实性予以确认；对证据5，被告对其真实性有异议，该组证据系收据，不符合证据要件，故本院对该组证据结合案情仅供参考。对于被告锦祥花园小区业主委员会提供的证据证明一份，该证据证明案外人郭风军与证人之间的转让关系与本案无关，本院不予确认；对证据收条，因原告与二被告均无异议，本院予以确认。对于证人证言，因证人郑某为二被告组建办公室负责人，证人的证言应结合案情作为参考。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：锦祥花园小区业主委员会于2014年12月成立，后于2015年1月1日以招标的形式聘请焦作市嘉福物业管理有限公司入驻该小区。后二被告于2015年3月11日发布锦祥花园商业管理公告，公告第一条载明：锦祥花园小区业主委员会、焦作市嘉福物业管理有限公司组建了锦祥花园商业管理办公室，办公室主任：郑某。锦祥花园商业管理办公室于2015年5月15日出具证明一份，载明：锦祥商业街东侧位于10号与11号商铺之间的48㎡可以用于经营的临时商铺，由张克建设和经营。且锦祥花园商业管理办公室于2015年5月9日出具的收条载明：今收到商业街从南数路东第四个空闲地48平方米每年租金捌仟元和前期投入搭建费壹万贰仟元，共计贰万元正，执行从2015年6月1号至2016年5月31号，收款人：郑某。后原告对该空地投入建设。2015年8月，焦作市解放区城管局以此处为违章建筑为由，将原告建好的房屋强行拆除。原告找被告协商退款及赔偿，被告锦祥花园小区业主委员会仅退还8000元，后协商未果，故原告诉至法院。另查明，证人郑某出具的收条上载明：今收到退还租赁费8000元，捌仟元整。右下角落款为薛庆生、张克，2015年12月2日。本院认为，本案系租赁合同纠纷。被告锦祥花园小区业主委员会及焦作市嘉福物业管理有限公司组建的锦祥花园商业管理办公室，并无民事诉讼主体资格，该办公室代表锦祥花园小区业主委员会及焦作市嘉福物业管理有限公司从事民事法律行为，其产生的法律后果亦由二单位承担。二被告于2015年3月11日制定了《锦祥花园商业管理公告》，其第三条显示“现在所有私搭乱建占用小区空闲地的临时棚，严重影响市容市貌的必须拆除，影响不大的，暂时可以保留使用，但是，要服从统一管理”。2015年5月9日，原告向锦祥花园商业管理办公室缴纳了锦祥商业街东侧10号与11号商铺之间空地的租金8000元及“前期投入搭建费”12000元，双方就该空地形成了租赁合同关系。关于原告主张因焦作市解放区城管局因该房屋系违章建筑而将其拆除，故二被告应返还搭建费12000元的诉讼请求，因民事主体实施行为应符合法律、行政法规的规定，即原、被告对该租赁合同的履行均应在法律、行政法规的范围之内，结合二被告发布的《锦祥花园商业管理公告》，原、被告对该房屋因违章被拆除的风险应具有一定的预知性，故双方对该后果均应承担相应的法律责任，本院酌定为2:8的责任比例划分，即原告应承担搭建费的损失2400元，二被告承担9600元，故本院仅支持被告对9600元的房屋搭建费予以返还，超出部分不予支持。关于原告主张的其他损失14950元，因原告未能提供充分的证据予以支持，本院对该损失不予确认，故原告的该项诉讼请求证据理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告锦祥花园业主委员会、焦作市嘉福物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张克退还9600元；二、驳回原告张克的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费474元，由被告锦祥花园业主委员会、焦作市嘉福物业管理有限公司各承担237元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人院。审 判 长 张 党 生审 判 员 梁 学 峰人民陪审员 田 培 武二〇一六年十二月十六日书 记 员 皇甫春霞