贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔06民终953号上诉人（原审被告）：中国联合网络通信有限公司铜仁市分公司，住所地铜仁市碧江区铜新路东太商城5-6楼。法定代表人：尹华政，该公司总经理。委托诉讼代理人：席丹，男，该公司工作人员。代理权限，一般代理。委托诉讼代理人：杨畅，贵州锦江河律师事务所律师。代理权限，特别授权。被上诉人（原审原告）：铜仁市茂盛伍环物业服务有限公司，住所地铜仁市碧江区共青路100号。法定代表人：张茜，该公司总经理。委托诉讼代理人：伍章俊，贵州泽富律师事务所律师。代理权限，特别授权。上诉人中国联合网络通信有限公司铜仁市分公司（以下简称联通公司）因与被上诉人铜仁市茂盛伍环物业服务有限公司（以下简称伍环公司）物业服务合同纠纷一案，不服铜仁市碧江区人民法院（2016）黔0602民初1246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月28日立案后，依法组成合议庭，于2016年12月1日公开开庭进行了审理。联通公司的委托诉讼代理人席丹、杨畅，伍环公司委托诉讼代理人伍章俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。联通公司上诉请求：依法改判驳回伍环公司的一审诉讼请求。事实及理由：其房屋三层，自备保安员和保洁员，电梯已损坏无法使用，工作环境基本处于封闭状态。未接受过物业服务，也不认可伍环公司的服务。其未与东太公司、伍环公司签订过物业服务合同，之前与东太公司仅分担电梯维修费。因此，联通公司与伍环公司不存在物业合同关系。一审认定事实不清，处理结果不当，请求驳回伍环公司的一审诉讼请求。伍环公司辩称，该小区之前管理混乱，在住建局、社区等相关单位的牵头组织下由我公司进行承继，该行为合法有效，本案的物业服务关系成立。东太公司对物业服务是有权利的，因小区未成立业主委员会，未确立过正式合同，但我公司进场后实际对小区提供了物业服务，也有具体服务内容。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。伍环公司向一审法院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的物业服务费人民币72926.28元（从2014年11月1日起至2016年5月31日止共19个月）；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年10月23日，贵州东太物业服务有限责任公司（甲方）与原告伍环公司（乙方）、铜仁市××区河西街道办事处广场社区居民委员会（丙方）签订了一份《东太建材市场物业服务移交协议》，约定从2014年11月1日起，贵州东太物业服务有限责任公司全面退出东太建材市场物业服务管理，在铜仁市××区河西街道办事处广场社区居民委员会主导下，由原告伍环公司进入东太建材市场全权进行全面物业服务管理；原告伍环公司全面承继贵州东太物业服务有限责任公司与东太建材市场各业主物业管理合同关系及与其他任何第三人有关东太建材市场物业服务管理事务。该协议签订后，伍环公司按约进驻东太建材市场提供公共物业管理服务。因被告联通公司未向原告缴纳物业服务费，原告于2016年5月12日向被告发出《律师函》，主张2014年11月1日至2015年12月的物业服务费，被告对此回函称原告要求人民币1.5元/平方米的物业服务费，明显偏高，不能予以认可。另查明：贵州省铜仁地区物价局于2002年3月25日通过铜地价价字[2002]23号文件对铜仁市物业管理服务收费标准作出批复。批复载明商业、服务业的经营门面，每月按人民币1元/平方米收取公共物业管理服务费。其服务项目为六项：“1、房屋共用部位的养护和管理。包括楼盖、屋顶、楼梯间走廊通道、门厅；2、其他公用设施的养护和管理，包括公用的上下水管道等；3、公用绿地、花木、建筑小品的养护与管理，商业网点、文化娱乐场所的管理；4、公共环境卫生的清扫、保洁、垃圾清运；5、代收代缴水、电费；6、维护社会公共秩序，安全保卫、二十四小时巡逻。……对以上各类服务对象的服务内容，均包括房屋屋顶、屋面、管道、化粪池的维修，其费用由住户分摊。减少服务内容的，以项为单位按比例降低收费标准。原告称其对东太建材市场小区全体业主按每月1.5元/平方米收取物业服务费，但并未提供相应的收费票据予以佐证。被告庭审中称以前的东太集团仅向其收取电梯维护费用，并未收取物业管理费，以及其不属于东太建材市场范围的业主，也未提供相应证据予以证明。又查明：被告在东太建材市场内的实际房屋面积是2558.817平方米。一审法院认为，被告联通公司在收到原告伍环公司向其主张物业服务费的律师函后，并未对其不属于东太建材市场小区的业主提出抗辩，而仅认为原告伍环公司主张的每月1.5元/平方米的物业服务费过高。且在庭审中被告也表示原东太集团仅向其收取电梯维护费用，原告提交的东太建材市场小区的平面图纸也印证了被告联通公司属于东太建材市场小区的范围。被告认为其不属于东太建材市场小区业主，但未提供相应证据予以证明，应当承当对此举证不能的不利后果。故对原告认为被告属于东太建材市场小区业主的意见予以采信。经铜仁市××区河西街道办事处广场社区居民委员会出具情况说明证实：原告于2014年11月1日进驻东太建材市场小区后，正式为东太建材市场小区提供物业服务，在服务期间，就东太建材市场小区的乱停乱放、占用应急通道等突出物业问题，多次主动和业主、社区讨论处理方案，向物业主管部门等请示汇报，在物业主管部门等的指导下，联合业主和社区对突出问题进行了整治处理，得到了业主、社区和主管部门的认可。同时，该情况说明与原告提交的多份业主签字的东太市场民意调查相互印证，能够证明原告为东太建材市场小区提供物业管理服务的事实，即原、被告虽未签订书面的物业服务合同，但双方存在事实上的物业服务合同关系。被告在原告为东太建材市场小区履行了提供公共物业服务的义务后，应当履行给付物业服务费的义务。鉴于原告提供的贵州省铜仁地区物价局于2002年3月25日发布的铜地价价字[2002]23号文件所载明的针对商业、服务业的经营门面物业费收取标准为每月1元/平方米,本案被告在东太建材市场小区内的场所为经营性自用房，原告也未提交证据证明其向东太建材市场小区其他业主收取物业服务费的情况，根据经营性自用房的物业服务费标准应低于商业、服务业经营性门面的市场规律，酌情支持由被告按每月0.8元/平方米的标准向原告支付物业服务费。因被告在东太建材市场小区内的实际房屋面积是2558.817平方米，故被告应向原告支付的物业费为38894.02元（从2014年11月1日至2016年5月31日，应支付的物业服务费为：2558.817平方米×19月×0.8元/平方米/月=38894.02元），超出部分，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告支付原告物业服务费人民币38894.02元；驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费减半收取812元，由原告承担312元，被告承担500元。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。另查明，东太建材市场小区至今未成立业主委员会。本院认为，前期物业管理，是由建设单位选聘物业服务企业进行。前期物业服务合同，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效后终止。本案中，东太建材市场小区的前期物业管理工作，是由建设单位东太公司选定的东太物业公司负责的。由于东太建材市场小区未成立业主委员会，为建设和管理好东太建材市场，2014年10月23日，铜仁市××区河西街道办事处广场社区居民委员会与东太物业公司和伍环公司签订协议，由伍环公司承继东太建材市场小区物业管理服务工作。之后，伍环公司进驻，并负责东太建材市场小区的物业管理服务工作。至今，该东太建材市场小区都未成立业主委员会，伍环公司仍在继续从事该小区的物业管理服务工作。因此，根据《物业管理条例》第二十五条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。联通公司作为东太建材市场小区的业主，其与伍环公司就前期物业管理成立合同关系。故联通公司所提“其未与东太公司、伍环公司签订过物业服务合同，与伍环公司不存在物业合同关系”的上诉理由不成立，不予支持。同时，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。由此，联通公司所提“其自备保安员和保洁员，电梯已损坏无法使用，工作环境基本处于封闭状态。未接受过物业服务，也不认可伍环公司的服务为由，拒交物管费”的理由，不属正当理由，不予支持。另外，联通公司上诉称，之前与东太公司仅分担电梯维修费而未交物管费。因联通公司对此未提供证据予以证实，不予采信。故一审法院参照贵州省铜仁地区物价局于2002年3月25日发布的铜地价价字[2002]23号文件精神，酌情确定本案物业管理费，并无不当，应予维持。综上，联通公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，处理结果并无不妥，应予维持。依照《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第二十六条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1624元，由上诉人中国联合网络通信有限公司铜仁市分公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳文辉审判员  欧根昌审判员  熊亚飞二〇一六年十二月九日书记员  王奕民