贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0111民初1695号原告：贵州大学，住所地贵阳市花溪区花溪大道北段。法定代表人：郑强，职务：校长。委托诉讼代理人：汪晓谦，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号15201198920303712，特别代理。委托诉讼代理人：何金超，北京盈科（贵阳）律师事务所实习律师，一般代理。被告：司杨，男，1985年9月28日出生，苗族，贵州省贵阳市人，住。原告贵州大学与被告司杨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理后，依法由审判员梁媛媛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贵州大学之委托诉讼代理人汪晓谦、何金超，被告司杨均到庭参加诉讼。2016年7月26日，原、被告同意继续适用简易程序审理，本案延长审理期限3个月。其间，原、被告庭外和解两个月。本案现已审理终结。原告贵州大学向本院提出诉���请求：1.解除原、被告双方于2012年3月12日和4月20日签订的两份《房屋租赁合同》；2.被告向原告支付欠缴的租金648,000元（截止到2016年4月26日，以每半年为一期计算，尚未满一期的未计算），并支付原告违约金约260,000元（违约金按银行同期贷款利率的四倍计算，从2015年1月1日起暂计算至起诉之日止，以后按如上标准计算到本金付清之日止）；3.被告承担本案诉讼费。审理中，原告增加一项诉讼请求为要求被告返还涉案的租赁房屋。事实与理由：2012年，原告将花溪新校园生活服务用房通过公开招投标方式招租，原、被告分别于2012年3月12日和4月20日签订了两份《房屋租赁合同》，其中，3月12日签订的合同约定，被告承租位于运动场一楼特1号，建筑面积为108㎡的门面，租金为每平方米每月100元，全年租金108,000元，每半年付一次。4月20日签订的合同约定，被告承租位于运动场一楼北侧1号，建筑面积为90㎡的门面，租金为每平方米每月100元，全年租金90,000元，每半年付一次。两份《房屋租赁合同》第三条均约定，“每期租金于到期前15日内一次交清，逾期支付租金的，按照每日0.5%支付违约金”。被告自支付了位于运动场一楼北侧1号处门面的第一期租金后，一直拖欠原告门面租金至今，截至起诉之日，被告已欠缴原告两处门面租金共计648,000元。原告调整违约金为按月利率2.5%计算，自2015年1月1日起暂算至2016年4月26日为26万元。原告为维护自身的合法权益，采取了召集被告开会协商、书面通知、发送律师函等方式向被告催收租金，均未果，故向法院提起诉讼。被告司杨辩称：1.原告交付的房屋与合同约定不符，构成违约。位于运动场一楼特1号的租赁房屋，合同约定房屋建筑面积为108平方米，但实际交付的只有不到70平��米。2.我与原告签订租赁合同后，原告没有遵守自己的承诺，又在我承租的房屋周围修建了很多商铺门面予以出租，继续履行合同对我极不公平，找原告协商时，原告表示可以减免租金到时候再说，但一直未处理。我认为租赁房屋约定的租金数额与实际价值不符，因此应对租金进行调整。3.原告在履行合同的过程中存在过错，履行合同不适当。原告所交付的租赁房屋存在严重质量问题，电路时常短路，房屋出现漏水，因为漏水造成了我方重新装修的损失，我多次找到原告，但原告并没有进行处理。我认为，原告对于出租房屋应当承担瑕疵担保义务，应当保证交付的租赁房屋符合约定的用途，具有品质完整的使用价值。4.在原告存在上述违约情况，双方已经产生了争议后，我一直积极找原告协商解决纠纷，但原告一直承诺租金可以减免但又未有确定方案，就这样拖延至今，因为我无法确定发生争议后租金的金额，所以没有支付租金。5.租赁的房屋的交付时间均晚于约定时间，并且原告当时承诺给予3个月免租期，所以应以我实际收房时间加上三个月免租期来计算租金。6.关于原告主张的违约金，因我没有违约，不应当支付，且该违约金在原告存在上述违约情形的情况下，计算标准过高应当调整，并且只有位于运动场一楼北侧一号的房屋在合同中约定了违约金，另一套租赁房屋并没有约定违约金，原告要求按银行同期贷款利率的四倍计算也没有法律依据。另外，我方支付的保证金因为原告违约在先应当退还。本院经审理认定事实如下：2012年3月12日，原告贵州大学（出租方，甲方）与被告司杨（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将座落于花溪新校园运动场一楼特1号的房屋（以下简称特1号门面）出租给乙方经营，该房屋共二层，房屋结构为砖混，建筑面积108平方米，主要包括：特1号门面；租赁期限为五年（从2012年7月1日起至2017年6月30日止）；租金为每平方米每月100元，年租金为108,000元，按半年交付，每半年租金为54,000元，第一期租金于2012年6月30日前交付，以后每期租金于到期前15日内一次交清；乙方须交纳履约保证金2万元，期满后扣除违约及赔偿因素费用后，甲方无息一次性退还乙方；租赁合同期内，乙方不得将房屋转租给第三方；租赁合同期内，双方协商达成一致意见后，可提前解除合同；乙方不按期缴纳租金超过15日的，甲方有权解除合同；甲方违约应承担乙方相应损失，并退还保证金和未到期租金；乙方违约则由甲方扣留交纳的全部保证金；合同中双方还对其他权利义务进行了约定。2012年4月20日，原告贵州大学（出租方，甲方）与被告司杨（承租方，乙方）再次签订《房屋租赁合同》，约定甲方将座落于贵州大学花溪新校园运动场一楼北侧1号的生活服务用房（以下简称北侧1号房屋）出租给乙方经营。该房屋共一层，房屋结构为砖混，建筑面积90平方米，主要包括：运动场一楼北侧1号一间；租赁期限为五年（从2012年9月1日起至2017年8月30日止）；租金为每平方米每月100元，年租金为90,000元，按半年交付，每半年租金为45,000元，第一期租金于2012年4月30日前交付，以后每期租金于到期前15日内一次交清，逾期支付租金的，按照每日0.5%支付违约金；乙方须交纳履约保证金15,000元，期满后如乙方不再续租，扣除违约及赔偿因素费用后，甲方无息一次性退还乙方；未经甲方同意，乙方不得将房屋转租给第三方；双方协商达成一致意见后，可提前解除合同；乙方不按期缴纳租金超过15日的，甲方有权解除合同；乙方未经甲方同��擅自转租的，甲方有权解除合同；甲方违约应承担乙方相应损失，如因甲方违约导致合同解除的，甲方应退还保证金和未到期租金；乙方违约则除由甲方扣留乙方交纳的全部保证金外，还应赔偿甲方的全部损失；合同中双方还对其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，原告贵州大学向被告司杨交付了上述租赁房屋。被告司杨于2012年5月支付了北侧1号房屋的半年租金45,000元，并交纳了该房屋的履约保证金15,000元，又于2012年11月20日支付租金3000元，后被告司杨未再向原告支付过租金，也未支付特1号门面的履约保证金。审理中，原告表示同意被告用北侧1号房屋的履约保证金抵扣案涉租金。2015年12月18日，原告贵州大学向被告司杨送达催缴租金通知，载明：“司杨，您分别于2012年3月和4月与我校签订了2份房屋租赁合同。经查，您于2012年5月交了租金45,000元，按合同约定，截止2015年9月你欠缴贵州大学房租租金594,000元（不含违约金），请你接本通知后3日之内将所欠租金交到贵州大学财务处。逾期未缴清欠缴租金，必须终止经营，贵州大学将终止与你签订的房屋租赁合同，收回所租赁的房屋并追缴所欠租金，由此带来的问题，由你承担责任”，被告司杨在该通知“接收人签字”处书写“已收通知，但对房屋租金核算方式不认可，请求重新核算，司杨，2016.1.1”。后原告贵州大学又于2016年1月6日向被告发出催缴租金通知。同年3月7日，原告向被告经公证邮寄送达了催缴租金的律师函。同年4月20日，原告贵州大学向被告司杨发出通知，载明“租户，鉴于你长期拖欠贵州大学新校区一期生活服务用房房租，违反了双方签订的房屋租赁合同，造成了贵州大学国有资产的流失，经我校研究决定，现通知如下：1.对愿意终止经营立即退场的承租人，我校给予减免合同总金额20%的优惠，限期于4月26日前补交清欠款后退场；愿意继续经营的承租户，限期于4月26日前补交清欠款，然后按时交纳房租继续经营至合同期满时退场；2.欠款承租人若不接受上述要求，我校将按照双方所签房屋租赁合同的约定，依法通过法律途径追究欠租人的相关法律责任，以维护学校国有资产的合法利益”。后原告催收无果，故诉来我院，诉请如前。另查：1.上述租赁房屋出租时已办理了建设用地批准书及建设工程规划许可证，经本院询问，原告表示上述租赁房屋至今尚未竣工验收；对此被告表示原告出租房屋时并未告知该情况；2.审理中，被告司杨提交上述租赁房屋照片，用以证明原告所交付的租赁房屋有漏水情况，造成了装修等损失；对此，原告表示漏水是其中一段时间的现象，后原告又在庭审时表示租赁房屋的经营环境确实存在瑕疵；3.关于上述租赁房屋的交付时间，原告贵州大学表示没有书面依据，就以合同约定的起租时间为准，并表示原告实际在合同约定的起租时间之前就交付了租赁房屋；对此，被告司杨于庭后提交电费收条、特1号门面印鉴卡片、落款时间为2013年8月10日的《关于承租贵大门面期间多项问题的报告》等证据用以证明原告逾期交付租赁房屋的事实；对于该组证据，原告表示由法院依法认定；4.被告司杨庭后提交了装修费收据4份，票据金额共计39万元，用以证明自己的装修损失及因漏水造成二次装修的损失；对于该组证据，原告亦表示由法院依法认定；5.经本院询问，被告司杨其表示目前特1号门面自己正在经营使用中，北侧1号房屋目前闲置；6.经本院询问被告司杨对于合同解除的意见，被告司杨表示同意解除北侧1号房屋的房屋租赁合同，但原告应赔偿装修损失；不同意解除特1号门面的房屋租赁合同，如果法院认定应该解除，则要求赔偿装修损失和不能向第三方履约造成的损失；7.经本院向被告司杨询问，是否针对其主张的装修损失申请评估鉴定，被告司杨表示不申请，相应法律后果自行承担；8.审理中，经原、被告双方确认，特1号门面实际面积为72.92平方米。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告事业单位法人证书、组织机构代码证、法人身份证明、建设用地批准书、建设工程规划许可证、房屋租赁合同、贵州大学北区银行记账凭证、现金交款单、发票记账联、财务收据、入账通知书、催缴租金通知、公证书、被告身份证及照片等证据在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，合同当事人应当依照合同约定履行合同义务，不履行义务或者不���全履行义务应当承担违约责任。本案中，原告贵州大学与被告司杨签订的两份《房屋租赁合同》，系当事人双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格履行。本案争议焦点如下：一、涉案的房屋租赁合同是否应解除。原告与被告所签的两份租赁合同中，均约定了支付租金的时间和租期的起算时间，以及逾期支付租金超过15日的，原告有权解除合同，本案中，被告租赁了两处门面，却仅在2012年5月支付了北侧1号房屋半年的租金，在2012年11月20日支付了租金3000元之后，至今未再支付过租金，被告的行为已构成违约，是解除合同的主要原因，原告有权要求解除涉案的两份房屋租赁合同，故对原告诉请解除上述两份房屋租赁合同，本院予以支持。审理中，被告于2016年7月12日表示同意解除北侧1号房屋的房屋租赁合同，因此该份房��租赁合同双方已经于2016年7月12日合意解除。同时，被告抗辩不同意解除特1号门面的房屋租赁合同，不符合法律规定和双方约定，本院不予采纳。二、关于合同解除的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，双方分别于2012年3月12日和同年4月20日签订的《房屋租赁合同》终止履行，被告司杨应在合同解除之日将租赁房屋返还原告贵州大学，故对于原告要求被告返还特1号门面及北侧1号房屋的诉请，本院予以支持。本案中，原告对于合同解除也应承担一定的过错责任。原告在案涉房屋未经验收的情况下即交付给被告使用，至今租赁房屋都尚未进行竣工验收，该房屋的工程质量未经检验，存在一定的安全隐患，原告显然违反了法律规定的严格瑕疵担保义务。同时根据法律规定，即使本案中被告对此是明知且同意的，也并不导致免除原告应承担的责任，审理中原告亦表示租赁房屋确实存在过漏水情况及经营环境不完善等情况，因此原告全额收取被告所拖欠的租金，显失公平；被告在审理过程中也表示约定的租金与租赁房屋的实际情况不符，提出了调整租金的请求，综合考虑本案实际情况，原告在被告欠付租金长达约3年的期限未及时主张权利，而租赁过程中被告亦未针对原告存在上述违约情形及时主张合同解除权，且至原告起诉时，被告已经对租赁房屋实际利用约3年多时间，本院酌情免除被告在该段期间内的部分租金支付义务，即由原告自行承担欠付租金损失的30%。另，关于被告司杨抗辩原告贵州大学实际交付的特1号门面房屋面积与合��约定不符，原告的行为构成违约的意见，因原告交付特1号门面后，被告已实际使用了该门面约4年时间，且在原告催告租金时，被告亦只是对租金的计算不认可，并未行使相关合同解除权，故被告已经用自身的行为接受了原告实际交付的特1号门面，因此原告所交付的特1号门面面积不符合同约定，并不构成违约，但租金应据实计算。被告主张原告在解除合同的情况下应赔偿装修损失及不能向第三人履约造成的损失，因被告并未提交其不能向第三人履约造成的损失的相关依据，其提交的装修费收款收据真实性本院亦无法核实且原告也未予以认可，且被告也未对装修损失申请评估鉴定，本院对被告的该主张不予支持。关于被告司杨所主张的因漏水造成的二次装修损失，因其并未在本案中提起反诉，不能在本案中一并处理，其可另行主张权利。三、关���原告诉请的租金及违约金。首先，关于上述租赁房屋租金起算时间，被告辩称原告逾期交付租赁房屋并且原告承诺了3个月免租期，但其所提交的证据并未形成完整的证据锁链予以证明，本院不予采信，本院认定本案租赁房屋的交付时间以合同约定的起租时间（特1号门面为2012年7月1日，北侧1号房屋为2012年9月1日）为准。其次，关于被告拖欠的租金数额，特1号门面实际面积为72.92平方米，租金应据实计算，即年租金为72,920元，半年租金为36,460元，每期应收半年租金，自2012年7月1日至2016年1月1日，被告已逾期7期租金，欠付租金数额为255,220元（36,460元×7期）；北侧1号房屋，年租金为90,000元，半年租金为45,000元，被告已支付了2012年9月1日至2013年2月28日的第一期半年租金45,000元，自2013年3月1日至2016年3月1日，被告已逾期6期，欠付租金数额为270,000元（45,000元×6期），在扣除履约保证金15,000元和2012年11月20日被告支付的租金3000元后，被告尚欠租金数额合计为507,220元，因原告需自行承担上述租金损失的30%，故被告需向原告支付的租金数额为欠付租金的70%即355,054元（507,220元×70%）。最后，关于原告主张的违约金，综合考虑上述原告在履行合同过程中的违约情况，且原告至被告逾期支付租金长达3年多后才起诉主张权利，也应对自行扩大的损失承担责任，故对原告主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第���十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告贵州大学与被告司杨于2012年3月12日签订的《房屋租赁合同》；确定原告贵州大学与被告司杨于2012年4月20日签订的《房屋租赁合同》于2016年7月12日解除；二、被告司杨于本判决生效之日起十五日内向原告贵州大学返还位于贵阳市XX的生活服务用房；三、被告司杨于本判决生效之日起十五日内向原告贵州大学支付租金人民币355,054元；四、驳回原告贵州大学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6540元（已减半收取），由原告贵州大学负担人民币3989元，被告司杨负担人民币2551元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在二年内向本院申请强制执行。审判员  梁媛媛二〇一六年十二月十五日书记员  王 丽