安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）皖0103民初6809号 原告：谷潘华，男，汉族，1963年9月11日出生，住浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：卫功法，安徽万世律师事务所律师。 被告：安徽城隍庙文化投资有限公司，住所地安徽省合肥市徽州大道与环城路交口西北角。 法定代表人：罗志铜，总经理。 委托诉讼代理人：柳养生，安徽协利律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙婉莹，安徽协利律师事务所律师。 被告：安徽汇时尚商业运营管理有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市庐阳区安庆路城隍庙徽光阁**。 负责人：伍克柱，经理。 委托诉讼代理人：李昌霞，该公司员工。 委托诉讼代理人：张华胜，安徽众城高昕律师事务所律师。 原告谷潘华与被告安徽城隍庙文化投资有限公司（以下简称城隍庙文投公司）、安徽汇时尚商业运营管理有限公司合肥分公司（以下简称汇时尚合肥分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谷潘华的委托诉讼代理人卫功法，被告城隍庙文投公司的委托诉讼代理人柳养生、孙婉莹，被告汇时尚合肥分公司的委托诉讼代理人李昌霞、张华胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 谷潘华向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告城隍庙文投公司在2014年12月10日签订的房屋租赁合同；2、被告城隍庙文投公司支付租金122732元（暂计算至2016年8月30日，期后按合同约定计算至实际交还房屋之日），支付迟延履行违约金28997.5元（违约金每日按实际欠缴租金的0.5%暂算至2016年8月30日）；3、被告立即交还产权证号为合肥市房权证中字第××号房屋；4、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2014年12月10日，谷潘华与城隍庙文投公司签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定谷潘华将位于合肥市庐阳区安庆路城隍庙徽光阁二楼房屋出租给城隍庙文投公司用于商业经营，租赁期限为2015年1月1日起至2019年12月31日；每年租金由承租方提前10日支付，每逾期交付租金一日，按本次拖欠租金的0.5%向出租方支付违约金，拖欠租金累计1个月以上，出租方有权解除合同。 合同签订后，谷潘华依约交付房屋。城隍庙文投公司于2015年1月19日预付第一年部分租金22893元，此后，城隍庙文投公司一直未支付租金。谷潘华多次催款无果，且城隍庙文投公司将该房屋转租给汇时尚合肥分公司。 谷潘华认为城隍庙文投公司行为侵害了其合法权益，已经构成了违约，故谷潘华诉至法院请求支付其诉讼请求。 城隍庙文投公司辩称：一、该公司已预付部分租金并按城隍庙开街时间交付了第一年剩余租金；二、谷潘华诉请的租金计算期间与合同、事实不相符，城隍庙文投公司不存在逾期支付租金行为，其诉求的违约金也没有事实依据；三、城隍庙文投公司未擅自转租，谷潘华对涉案房屋被整合后交予汇时尚合肥分公司是知情并默许的；四、谷潘华主张返还涉案房屋有损承租人利益。 汇时尚合肥分公司辩称：一、合肥市庐阳区人民政府（以下简称庐阳区政府）引进城隍庙文投公司对城隍庙进行重新规划招商，城隍庙文投公司授权汇时尚合肥分公司经营城隍庙徽光阁，汇时尚合肥分公司统一招商交由第三方经营；二、汇时尚合肥分公司投资改造城隍庙徽光阁花费了一千多万，同时支付给城隍庙文投公司230多万租金，目前城隍庙文投公司因无法完成城隍庙区域的整体招商，庐阳区政府认为城隍庙文投公司没有完成招商承诺，已让城隍庙文投公司退出城隍庙的招商经营权；三、交还涉案房屋事宜请法院依法裁决。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方无争议的事实，本院予以确认。现就双方当事人有争议的事实质证和认定如下： 一、案涉租赁合同租金计付时间。城隍庙文投公司抗辩其在签订合同时预付了22893元租金，剩余租金支付时间应为城隍庙开街前10日，而开街时间为2016年7月16日，因此，城隍庙文投公司在谷潘华起诉时不差欠租金，城隍庙文投公司为此提供《补充协议》为证。本院认定意见如下，2014年12月10日，谷潘华（甲方）与城隍庙文投公司（乙方）签订的《房屋租赁合同》约定：1、租赁期限为五年，自2015年1月1日起至2019年12月31日（如因政府工程施工原因，致使市场主体延后开业，合同期限顺延），---甲方同意2014年12月1日起至2015年1月31日给乙方用于装修，乙方无需承担上述期间的租金。2、租金支付方式，承租方应于合同签订十日内向出租方支付预付租金22893元，剩余第一年租金在正式开街前10日内支付完毕，以后每年租金承租方提前10日支付给出租方。根据上述合同文本的文义，其中“如因政府工程施工原因，致使市场主体延后开业，合同期限顺延”的表述，应指合同租期向后的顺延，并不视为双方对租金起算时间进行变更，而且双方在合同中约定了2015年租金，城隍庙文投公司抗辩应自2016年7月起算房屋租金，不符合合同约定，因此，本院认为，合同租金在扣除两个月的免租期后，应自2015年2月1日起算，而第一年剩余租金则在正式开街前10日支付。前述内容由双方签订的《房屋租赁合同》为证，对城隍庙文投公司提供的《补充协议》，本院认为，该证据系城隍庙文投公司与次承租人签订，与案涉租金无关联性。 二、城隍庙文投公司是否有违约行为。根据前述合同租金计付时间的认定，城隍庙文投公司应于2016年7月16日开街前10日支付剩余的第一年租金，但是城隍庙文投公司除了签订合同时支付的预付租金22893元外，未能按照合同支付约定租金，已构成了违约。关于谷潘华诉称城隍庙文投公司未经其同意转租，本院认为，谷潘华对城隍庙对外招商经营应当知情，且其在六个月内未提出异议，故城隍庙文投公司在对外转租上不存在违约行为。 本院认为：谷潘华与城隍庙文投公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。城隍庙文投公司在合同履行期间逾期支付租金，违反了案涉合同“拖欠房租累计1个月以上”和“出租方有权解除合同，收回租赁标的物”的约定，因此，谷潘华依据合同约定要求解除案涉房屋租赁合同，以及交还案涉房屋，本院予以支持。案涉合同解除后，汇时尚合肥分公司作为案涉房屋的次承租人亦应承担腾房义务。 关于差欠的房屋租金，案涉合同约定第一年租金为83941元，第二年为91572元，房屋租金应自2015年2月1日起算计付，房屋租金暂计算至2016年8月30日应为137994元（83941元/年÷12个月×11个月+91572元/年÷12个月×8个月），扣除预付的房屋租金22893元，城隍庙文投公司还应支付租金115101元，之后房屋租金计算至实际交还房屋之日止。 关于违约金，案涉合同约定的按日支付拖欠租金的0.5%支付违约金，超过了法律规定，本院调整为按中国人民银行同期6个月贷款利率的4倍计算违约金，案涉合同约定的第一年剩余租金在正式开街前十日支付，故违约金自2016年7月6日起以差欠的房屋租金115101元暂计算至2016年8月30日为3060元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告谷潘华与被告安徽城隍庙文化投资有限公司签订于2014年12月10日的《房屋租赁合同》； 二、被告安徽城隍庙文化投资有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告谷潘华差欠的房屋租金115101元，之后房屋租金自2016年9月1日起计算至房屋实际交还之日止； 三、被告安徽城隍庙文化投资有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告谷潘华违约金3060元； 四、被告安徽城隍庙文化投资有限公司、安徽汇时尚商业运营管理有限公司合肥分公司于本判决生效之日起十日内搬离位于合肥市庐阳区城隍庙西商场二楼13，14号房屋，并将该房屋返还给原告谷潘华； 五、驳回原告谷潘华其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为2418元，由原告谷潘华负担1000元，由被告安徽城隍庙文化投资有限公司负担1418元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  谢伟林 二〇一六年十二月五日 书记员  刘 佳 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。