广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂1202民初2344号 原告：中国农业银行股份有限公司河池金城江支行，住所地：广西河池市金城江区西环路**金都苑******商铺，统一社会信用代码：91451200574599657A。 负责人：黄福义，该行行长。 委托诉讼代理人：韦庆豪，该行风险经理。 委托诉讼代理人：粟向梅，该行客户经理。 被告：潘洪波，男，1976年5月7日生，汉族，户籍地：广西宜州市。现住：河池市金城江区。 被告：莫谊桥，女，1986年9月1日出生，壮族，户籍地：广西环江毛南族自治县。系被告潘洪波之妻子。 被告：广西怡骏房地产开发有限公司，住所地，住所地：河池市民族图书馆会信用代码：914512006902083858。 法定代表人：胡子俊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李莉萍，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。 委托诉讼代理人：覃宏艳，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。 原告中国农业银行股份有限公司河池金城江支行（以下简称农行金城江支行）与被告潘洪波、莫谊桥、广西怡骏房地产开发有限公司（以下简称怡骏房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行金城江支行的委托诉讼代理人韦庆豪、粟向梅,被告怡骏房地产公司委托诉讼代理人覃宏艳到庭参加诉讼。被告潘洪波、莫谊桥经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行金城江支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告潘洪波、莫谊桥、怡骏房地产公司于2014年3月12日签订的编号为：45020120140018814号《个人购房担保借款合同》；2、判令被告潘洪波偿还尚欠的贷款本金271368.11元、利息1111.9元，合计272480.01元（利息计至2016年8月2日止，以后所产生的利息按借款合同约定另计）；3、被告莫谊桥对上述借款本息承担连带责任；4、被告潘洪波不能偿还上述贷款本息时，依法拍卖、变卖其借款抵押的房产，用于偿还借款本息；5、因被告潘洪波违约，无能力偿还贷款本息时，被告怡骏房地产公司对上述贷款本息承担连带保证责任；6、本案诉讼费用、执行费、评估费、拍卖费等由三被告承担。事实和理由：一、2014年3月12日被告潘洪波与原告农行金城江支行签订编号为45020120140018814号《个人购房担保借款合同》，向原告农行金城江支行借款人民币326000元，借款期限10年，执行利率6.55%（基准利率6.55%），逾期利率从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收，用于购买河池市政广场东侧“河池.澳门国际城”7号楼1602室房屋一套。被告潘洪波同时以购买的该套房屋作抵押担保，被告怡骏房地产公司作保证担保。2014年4月9日原告农行金城江支行按照合同约定，将326000元贷款转入合同约定的收款人账户，并已到河池市住房保障和房产管理局办理了预购商品房抵押权预告登记手续，预告登记证明编号为：河房预金城江字第20140303号。借款合同约定还款方式为按月等额本息还款，每月应还借款本息3709.96元。被告潘洪波最早逾期日期为2015年6月10日，至此被告潘洪波都未按期履约还款。截至2016年8月2日止只还借款本金54631.89元、利息40206.55元，尚欠借款本金271368.11元、利息1111.9元，合计272480.01元（利息计至2016年8月2日止，以后所产生的利息按合同约定另计）。被告潘洪波的行为已经构成违约，原告农行金城江支行多次催款未果。二、被告怡骏房地产公司于2014年3月12日作为保证人与原告农行金城江支行签订45020120140018814号《个人购房担保借款合同》，应当承担连带责任保证义务，在被告潘洪波未按约定按期足额偿还借款时，原告农行金城江支行有权要求保证人负连带责任偿还上述贷款本息。 被告怡骏房地产公司辩称，一、本公司已为本案被告潘洪波购买的房屋办理了抵押预告登记手续，根据《物权法》的规定，本公司的阶段性保证责任应当予以解除。二、原告提前收回贷款的行为加重了本公司的保证责任。按照《个人购房担保借款合同》的约定，本公司系本案债务的阶段性保证人，即保证责任至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。如在合同约定的还款期限之前，本案房屋权属证书及抵押权登记手续办理完成，则本公司将无需承担保证责任。现原告提前收回贷款，并要求本公司就全部贷款本金及利息承担保证责任，加重了本公司的保证责任。三、根据原告诉请，本公司承担的保证责任为一般保证，原告应先就被告潘洪波、莫谊桥抵押的房产实现债权。原告已经在第5项诉讼请求中明确表示在被告潘洪波无力偿还贷款时，再由本公司承担本案债务本息，符合《担保法》关于一般保证的规定，因此本公司承担的担保责任为一般保证。四、原告诉请要求偿还的贷款本金及利息计算有误，不应得到法院支持。原告分别于2016年7月5日、2016年8月22日从本公司账户强制划扣14193.95元、7145元（其中包括本金、利息、罚息及复利），共计21338.95元，作为代被告潘洪波承担2016年3月10日至2016年8月17日的本金及利息（其中包括罚息及复利），原告的诉请金额未扣除本公司承担的款项，诉讼金额计算有误，不应得到法院支持。综上所述，原告诉请不具有事实和法律依据，请求法院予以驳回对本公司的诉讼请求。 被告潘洪波、莫谊桥未到庭，未提交书面答辩亦未提交证据。 本院经审理认定事实如下：2014年1月27日，被告潘洪波向原告农行金城江支行申请个人住房贷款，用于购买河池市金城江区任香路市政广场东侧“河池澳门国际城”一期B区7栋1602号房屋一套，同日被告莫谊桥向原告农行金城江支行出具《共同还款承诺书》，内容为：“……本人认同借款人向贵行办理贷款的一切行为。本人已充分了解借款人的借款用途，以及其偿还贷款能力、信用，并自愿作为借款人归还贵行贷款的共同还款人，承担不可撤销的共同还款责任。本人保证在借款人取得贵行贷款（贷款金额以贵行与借款人签订的借款凭证为准）后，共同与借款人按时足额偿还贷款本息，借款人不能按时偿还债务时，由本人代为偿还贵行贷款；……”被告潘洪波、莫谊桥同时以该笔贷款所购的房屋设定抵押，并在《个人信贷业务申请表》上签字确认。2014年3月12日，被告潘洪波作为借款人、抵押人，被告莫谊桥作为抵押人，被告怡骏房地产公司作为保证人，与贷款人原告农业银行金城江支行共同签订了编号为：45020120140018814号的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，合同约定：“……借款金额为人民币叁拾贰万陆仟元。借款用途为购买房产。借款人购买的房产位于河池市金城江区任香路市政广场东侧河池澳门国际城小区7号楼单元/门1602室……借款期限自2014年3月12日起至2024年3月11日止，共计120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之零后确定。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则借款执行利率自下一个周期首月的借款发放日的对应日起进行调整，如无借款发放日的对应日，则自该月最后一天起调整。利率调整以12个月为一个周期。……还款周期为壹个月……本合同项下采用阶段性保证+抵押担保方式。由阶段性保证人广西怡骏房地产开发有限公司提供保证担保，保证方式为连带责任保证。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为借款到期日起二年。……未按本合同约定履行保证责任时，贷款人有权直接从保证人在中国农业银行各机构开立的账户中划收相关款项抵偿债务……本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。……抵押人和抵押物共有人同意以位于广西河池市金城江区任香路市政广场东侧河池澳门国际城小区7号楼单元/门1602室房屋一套担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。……阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。……”合同签订后，原告农行金城江支行于2014年4月1日到河池市住房保障和房产管理局办理了预购商品房抵押权预告登记，登记号码为：河房预金城江字第20140303号。2014年4月9日，原告农行金城江支行向被告潘洪波指定账户发放了326000元贷款，并约定还款方式为等额本息还款，执行利率为6.55%，逾期利率为9.825%，被告潘洪波同日在《借款凭证》上签名。 借款后至2016年2月，被告潘洪波均能按照合同约定履行还款义务，自2016年3月起，被告潘洪波不再按照合同约定履行还款义务。2016年6月22日、2016年8月18日，原告农行金城江支行向被告怡骏房地产公司各发出一份《履行担保责任通知书》，要求被告怡骏房地产公司履行担保责任，被告怡骏房地产公司对两份《履行担保责任通知书》进行了签收并加盖印章。2016年8月22日，被告怡骏房地产公司向原告农行金城江支行指定账户分三笔共划款7145元，作为代被告潘洪波履行逾期欠款。此后，被告潘洪波未按约履行还款义务，被告怡骏房地产公司亦未承担担保责任。截至2016年11月7日，被告潘洪波尚欠原告农行金城江支行借款本金264038.76元，利息1078.16元，本息合计265116.92元。 另查明，被告潘洪波、莫谊桥于2011年11月23日登记结婚。 再查明，被告潘洪波、莫谊桥用于抵押的位于河池市金城江区任香路市政广场东侧河池澳门国际城小区7号楼单元/门1602室房屋至今未办理房产证。 本院认为，民事主体在从事民事活动时，应当诚实守信，自觉履行法定和约定的义务。被告潘洪波自愿向原告农行金城江支行申请办理个人借款，用于购买房屋，被告潘洪波与其妻子被告莫谊桥自愿以所购房屋提供抵押担保，被告怡骏房地产公司自愿为该借款提供阶段性抵押担保，原告农行金城江支行与被告潘洪波、莫谊桥、怡骏房地产公司共同签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属有效合同。被告潘洪波向原告农行金城江支行借得贷款后，未按合同约定的时间归还借款，属违约行为，应承担相应的违约责任。被告莫谊桥系抵押房屋的共有人，并且其向原告农行金城江支行出具了《共同还款承诺书》，承诺自愿与被告潘洪波共同偿还贷款，直至还清为止，故被告莫谊桥在本案中同样负有还款责任。 被告怡骏房地产公司辩称其承担的只是一般保证责任，并且其保证义务已经完成，在本案中不应承担还款责任。本院审理后认为，被告怡骏房地产公司与原告农行金城江支行所签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》中已经明确约定被告怡骏房地产公司所承担的是阶段性连带保证责任，保证期限为自借款发放之日起，至被告（借款人）潘洪波取得房地产权属证书，并且原告（抵押权人）农行金城江支行办妥抵押登记手续完成之日止。根据庭审查明的事实，截至庭审结束，被告潘洪波用于抵押的房屋只办理了预购商品房抵押权预告登记，而并非正式的抵押登记手续，且该房屋至今未取得房地产权属证书，因此本院认为被告怡骏房地产公司的保证责任依约应当承担，其抗辩理由本院不予采纳。但根据《物权法》第一百七十六条的规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，被告潘洪波、莫谊桥提供了房产抵押担保，原告农行金城江支行应当先就抵押的房屋实现债权，不足部分才由被告怡骏房地产公司承担担保责任。 原告农行金城江支行诉请的合理部分，本院依照法律的规定予以支持，但被告怡骏房地产公司已经代被告潘洪波、莫谊桥履行还款义务的金额部分，应当予以扣除。被告潘洪波、莫谊桥经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，且未提交书面意见，视为放弃答辩权利，由此产生的不利法律后果，应由其自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（三）项、第九十八条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十二条第一款、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十五条第一款、第一百九十五条、第一百九十六条第一款第三项、第一百九十八条、《中华人民共和国担保法》第二十八条、第三十三条、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司河池金城江支行与被告潘洪波、莫谊桥、广西怡骏房地产开发有限公司于2014年3月12日签订的编号为：45020120140018814号的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》； 二、由被告潘洪波、莫谊桥在本案判决生效之日起十日内偿还截止2016年11月7日的借款本息共计人民币265116.92元（其中本金264038.76元，利息1078.16元）以及2016年11月8日后的相应利息（2016年11月8日起所产生的利息按借款合同约定另计至本案生效判决确定的履行期限止）给原告中国农业银行股份有限公司河池金城江支行，二被告互负连带责任； 三、被告潘洪波、莫谊桥届期不履行上述第二项付款义务的，原告中国农业银行股份有限公司河池金城江支行对被告潘洪波、莫谊桥用于抵押担保的位于河池市金城江区任香路市政广场东侧“河池澳门国际城”一期B区7栋1602号房屋享有抵押权（有权在抵押担保范围内对该房地产以折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过抵押担保范围外的部分归被告潘洪波、莫谊桥所有，不足部分由被告潘洪波、莫谊桥、广西怡骏房地产开发有限公司继续清偿）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5387元，减半收取2694元，由被告潘洪波、莫谊桥、广西怡骏房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费5387元。款汇户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院。开户行：农行河池分行城东分理处；帐号：20×××98。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  黄佳葭 二〇一六年十二月十五日 书记员  罗晶晶