上海市嘉定区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0114民初10995号 原告:邬富俊。 委托诉讼代理人：卫魁，上海恒杰律师事务所律师。 被告：孙海宁。 被告：刘娜。 两被告共同委托诉讼代理人：**，北京大成（上海）律师事务所律师。 原告邬富俊与被告孙海宁、刘娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邬富俊及其委托诉讼代理人卫魁、被告孙海宁及两被告共同委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《房地产买卖居间合同》；2、判令两被告向原告支付违约金人民币（以下币种同）494,000元（合同标的总额的20%）。事实和理由：原、被告于2016年1月30日就位于上海市嘉定区高台路560弄6号502室的房产（以下称系争房屋）买卖事宜在中介上海家标堂房地产经纪有限公司居间介绍下签订一份《房地产买卖居间合同》，约定总房价款为247万元，定金为5万元，双方同意在合同签订后30日内共赴居间方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，除双方另有约定外，该期限届满日为双方签订示范文本的日期；原告方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）后当日内通过居间方或直接向被告方支付首期房价款共计75万元；合同另就产权过户、交房及尾款收取事宜作了详细约定。合同签订后，原告向被告刘娜转账5万元作为定金，被告刘娜向原告出具了《定金收据》。后双方就系争房屋产证办理费用事宜作了补充约定。2016年2月16日，因原告得知两被告尚不具备签署示范文本的《上海市房地产买卖合同》的条件，双方约定于2月28日就此事进行商议，签订“补充协议”。2月28日，双方到中介处后被告刘娜明确表示不签署任何协议，并要求原告于2月29日前支付首付款。2月29日，中介公司业务员王玉兰通过微信向双方发送“补充协议”，被告刘娜表示当日收不到首付款将不再履行合同。后双方多次协商，两被告以原告未及时支付房屋首付款为由，称原告违约，拒不履行合同约定，也不返还定金，并将系争房屋涨价后另行挂牌出售，故原告诉至法院。 两被告辩称，不同意原告的诉请。原告于2016年3月12日明确表示不同意签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》及支付首付款，被告方并未违约，违约的是原告。被告方依据定金罚则不予返还原告定金。退一万步说，即便被告方存在违约，也应适用定金责任，向原告双倍返还定金。 本院经审理认定事实如下：2016年1月30日，原告与两被告在中介居间介绍下签订一份《房地产买卖居间合同》，约定由原告向两被告购买系争房屋，总价247万元，原告于签订合同当日补足定金至5万元。双方同意在本合同签订后30日内共赴中介处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。原告应于签订示范文本并申请办理公证手续（若需）后当日内通过中介或直接向两被告支付首期房价款75万元（含定金5万元及尾款2万元，尾款由原告或中介代为保管），第二期房价款172万元原告通过银行贷款支付予两被告。定金责任：本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。若两被告未能依照本合同约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本合同无法履行的，则应向原告双倍返还定金；若原告未能依照本合同约定签订上述示范文本的，则已支付两被告的定金不予返还。违约责任：如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价的万分之五的逾期违约责任后继续履行本合同或单方解除本合同，若因上述原因解除本合同的，违约方应按照本合同约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金。该合同另对交易过户、交房及尾款等作了具体约定。合同签订当日，原告即向被告刘娜支付定金5万元，被告刘娜向原告出具一张《定金收据》。同日，双方另签订一份《房地产经纪服务事项告知书》，原、被告均确认了系争房屋情况并签字。当日，原告与被告刘娜签订一份《补充条款》，约定在原合同约定条款之外，原告需另外支付被告12.5万元，其中7.5万元用于办理系争房屋的产证，包含办理产证及所需的维修基金等所有费用；另外5万元用于现金形式支付房款部分首付（首付共80万元），剩余75万元于签订合同当天转账形式给两被告。后因两被告未能在合同签订后30日内办出系争房屋的房地产权证，双方无法签订网签合同，故原、被告双方分别于2016年2月28日、3月3日、3月14日至中介处协商，但均协商未果。两被告于2016年3月12日通告微信通知原告：由于原告未按居间合同约定履行义务，没有在约定30天内签订房屋买卖合同，经多次催告仍不履行，故解除双方之间的居间合同，并保留追究原告违约责任的法律权利。后原告于2016年3月14日向被告孙海宁发《律师函》，称两被告违反了合同约定，应承担违约责任，要求两被告尽快依约履行居间合同，至中介处签订《上海市房地产买卖合同》。之后，双方也并未签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。因双方协商未果，原告遂诉至本院。 另查，两被告于2014年10月19日与系争房屋开发商上海保利茂佳房地产开发有限公司签订一份《上海市商品房预售合同》，并于2016年3月24日签订一份《房屋交接书》。后两被告于2016年4月11日取得系争房屋的《上海市房地产权证》。2016年4月16日，两被告与案外人周仁建签订一份《上海市房地产买卖合同》，房屋总价286万元。系争房屋已于2016年6月7日过户至案外人周仁建名下。 对上述事实，双方当事人没有争议，本院予以确认。但双方对于示范文本的《上海市房地产买卖合同》是否指网签合同及30日内双方未能签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》是谁违约意见不一。 原告认为示范文本的《上海市房地产买卖合同》即网签合同，因两被告无法在30日内办出房地产权证，导致双方无法签订网签合同，故两被告存在违约，并提供中介业务员王玉兰的证人证言，2016年2月28日、2016年3月3日原、被告在中介处的三方协商录音及微信截屏作为证据，证明原、被告的履约过程和两被告的违约行为。因证人没有出庭，且与被告方提交的证人王玉兰微信录音证据相矛盾，其中王玉兰称证词是原告律师选择性写就并凭想象力添加内容，存在歪曲误差，故两被告对证人证言真实性、合法性均不认可；两被告对录音内容和微信截屏真实性、关联性认可，但无法证明原告的证明目的，该录音看出两被告要求签订示范文本，但是原告不同意，且不愿意支付首付款。因两被告对该证人证言真实性不认可，且证人未出庭作证，故本院对其真实性、合法性及关联性均不予认可；因原、被告对两份录音及微信截屏证据的真实性、关联性均认可，且发生在原、被告之间，故本院对其真实性、合法性、关联性予以认可。 两被告认为示范文本的《上海市房地产买卖合同》即指作为示范本文的房地产买卖合同，并非一定要网签合同，双方可以签订房地产买卖合同，而原告不愿签订且不同意支付首付款，原告存在违约；并为此提供《补充条款》、《房地产经纪服务事项告知书》、《上海市商品房预售合同》、《房屋交接书》、2016年2月28日及2016年3月14日原、被告在中介处协商录音、2016年3月12日合同解除通知、3月13日微信截屏作为证据，证明原告明知系争房屋没有办理房地产权证，也不可能在30日内办出房地产权证，原告以系争房屋未取得房地产权证而无法网签为由拒绝签署《上海市房地产买卖合同》，且拒绝支付首付款，故两被告通知原告要求解除双方之间的合同。原告除了没有收到2016年3月12日合同解除通知，对其真实性不认可之外，对其余证据真实性、关联性认可，但认为无法证明两被告的证明目的，原告依据两被告签订的《商品房预售合同》而与两被告签订居间协议，虽然知晓系争房屋未办出房地产权证，但认为双方既然约定在30日内网签，两被告应当在30日内办出房地产权证，两被告无法按期办出产证是两被告的责任，两被告存在违约，且两被告无解除合同的权利；录音证据反而证明中介方明确表述合同约定的示范合同是网签合同，不是被告所称的任何一个书面的房地产买卖合同，被告方在无法网签情况下也不同意签署补充协议。因原、被告对除合同解除通知之外的证据真实性、关联性均认可，且与本案有关，故本院对其真实性、合法性、关联性均予以认可。 本院认为，原告与两被告之间签订的《房地产买卖居间协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。按照常理及市场交易惯例，示范文本的《上海市房地产买卖合同》特指网签合同，且结合原、被告双方在居间协议中并未就网签合同进行补充约定，而签订网签合同又是房屋交易过程中的必要步骤，故《房地产买卖居间协议》中约定的“居间协议签订后30日内共赴中介处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》”应理解为原、被告双方应于居间协议签订后30日内至中介处签订网签合同。现两被告无法在居间协议约定的期限内办出房地产权证并与原告签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，显属违约，应承担相应的违约责任。被告虽抗辩原告在签订居间协议时明知系争房屋未办出房地产权证，但并未提供证据证明原告明知两被告无法在30日内办出房地产权证，结合双方也并未就办理房地产权证时间等另行约定，故本院对被告的抗辩意见不予认可。因两被告已将系争房屋另行出售，双方的居间协议已无法继续履行，故原告要求解除双方签订的《房地产买卖居间合同》的诉请，本院予以支持。居间协议同时约定了定金和违约金条款，原告现选择依照违约金条款，要求两被告支付违约金显然过高，本院结合原告的付款情况和合同的履行情况等，对违约金酌情予以调整为10万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下： 一、解除原告邬富俊与被告孙海宁、刘娜于2016年1月30日签订的《房地产买卖居间合同》； 二、被告孙海宁、刘娜应于本判决生效之日起十日内给付原告邬富俊违约金人民币10万元。 负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费8,710元，减半收取4,355元，由原告负担3,205元，两被告负担1,150元（两被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 代理审判员 韩 颖 二〇一六年十二月五日 书 记 员 李春兰 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： ……； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； ……。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。