广西壮族自治区罗城仫佬族自治县人民法院执 行 裁 定 书（2016）桂1225执异3号案外人吴善菊，女，1970年9月18日出生，仫佬族，住罗城仫佬族自治县。案外人覃彩云，女，1980年9月10日出生，仫佬族，住罗城仫佬族自治县。案外人何丽娟，女，1979年1月9日出生，仫佬族，住罗城仫佬族自治县。案外人何述清，男，1973年10月21日出生，仫佬族，住罗城仫佬族自治县。案外人吕文媚，女，1978年1月22日出生，汉族，住罗城仫佬族自治县。案外人蒙美香，女，1965年2月21日出生，壮族，住罗城仫佬族自治县。案外人蒙美云，女，1972年1月26日出生，壮族，住罗城仫佬族自治县。案外人吴锐，男，1981年11月12日出生，仫佬族，住罗城仫佬族自治县。案外人吴吕松，男，1979年9月14日出生，仫佬族，住罗城仫佬族自治县。案外人吕志凤，女，1985年10月21日出生，汉族，住罗城仫佬族自治县。案外人银星春，女，1986年3月11日出生，仫佬族，住罗城仫佬族自治县。案外人兰宏毅，男，1985年11月13日出生，瑶族，住罗城仫佬族自治县。案外人覃海娥，女，1972年3月21日出生，仫佬族，住罗城仫佬族自治县。案外人银星贵，男，1969年5月10日出生，仫佬族，住罗城仫佬族自治县。案外人潘诚昌，男，1969年4月1日出生，仫佬族，住罗城仫佬族自治县。案外人银景伍，男，1954年4月18日出生，仫佬族，住罗城仫佬族自治县。案外人银景四，男，1951年8月8日出生，仫佬族，住罗城仫佬族自治县。案外人银暖杰，男，1973年9月15日出生，仫佬族，住罗城仫佬族自治县。上列案外人的诉讼代表人为上列案外人中的银景伍、何述清、吴锐。申请执行人中国工商银行股份有限公司罗城县支行（以下简称“工行罗城县支行”），住所地：罗城仫佬族自治县东门镇解放路51号。诉讼代表人黄凯杰，该支行副行长。诉讼代理人兰瑞银，该支行员工。诉讼代理人韦佩华，中国工商银行河池市分行员工。被执行人包淑慧，女，1981年10月22日出生，仫佬族，住罗城仫佬族自治县。被执行人包士武，男，1955年7月25日出生，仫佬族，住罗城仫佬族自治县。被执行人罗建荣，女，1957年5月15日出生，仫佬族，住罗城仫佬族自治县。本院在执行申请执行人工行罗城县支行与被执行人包淑慧、包士武、罗建荣金融借款合同纠纷一案中，案外人吴善菊、覃彩云、何丽娟、何述清、吕文媚、蒙美香、蒙美云、吴锐、吴吕松、吕志凤、银星春、兰宏毅、覃海娥、银星贵、潘诚昌、银景伍、银景四、银暖杰等18人于2016年10月24日提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人吴善菊、覃彩云、何丽娟、何述清、吕文媚、蒙美香、蒙美云、吴锐、吴吕松、吕志凤、银星春、兰宏毅、覃海娥、银星贵、潘诚昌、银景伍、银景四、银暖杰等18人称，案外人与被执行人包淑慧购买登记于被执行人包淑慧名下的位于本县东门镇朝阳路南门一巷22号楼房各层套房，拥有与楼房所有人包淑慧的购房协议及购房款的支付凭据，共已支付房主包淑慧购房款500多万元，并已实际入住，占有该财产，且案外人在购买房子时不知该楼房已向银行办理抵押贷款并依法进行抵押登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，要求人民法院撤销对居住在本县东门镇朝阳路南门一巷22号居民的迁出执行。上述案外人在听证期间，提交了自有房屋买卖协议、购房凭证等证据。申请执行人工行罗城县支行答辩称，案外人吴善菊等18人并非本县东门镇朝阳路南门一巷22号房屋的合法权利人，且工行罗城县支行对上述房屋依法享有优先受偿权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”的规定，请求法院驳回案外人吴善菊等18人的执行异议。听证期间提交了罗城仫佬族自治县建设局罗建函（2008）25号复函、私人住宅建设用地规划审批单、建设用地规划许可证等证据。被执行人包士武、罗建荣、包淑慧经合法传唤不到庭。经审理查明：被执行人包淑慧因自建住房资金不足，2010年7月22日以包淑慧作为主借款申请人、包士武作为共同借款申请人、罗建荣作共同还款承诺人，向申请执行人工行罗城县支行申请贷款人民币3000000.00元，以登记于包淑慧名下的位于罗城仫佬族自治县东门镇朝阳路南门一巷22号的在建房地产［（建设用地使用权证号：罗国用（2009）第131号）］作抵押，并依法办理抵押登记手续。后因被执行人包淑慧、包士武、罗建荣未能按照合同约定偿还本金、利息及罚息，申请人向本院提起民事诉讼，本院于2015年6月30日作出了（2015）罗民初字第215号民事判决书，判决一、撤销原告中国工商银行股份有限公司罗城县支行与被告包淑慧、包士武于2010年7月22日签订的合同编号为［建］字［河池分］行［罗城］支行（2016）年［060］号《个人购房借款合同／担保合同》；二、被告包淑慧、包士武、罗建荣于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司罗城县支行借款本金2771352.03元、利息67134.76元（截至2015年3月1日的利息）及按双方签订的合同编号为［建］字［河池分］行［罗城］支行（2016）年［060］号《个人购房借款合同／担保合同》的约定支付从2015年3月2日起至本判决确定的还款期限止的利息；三、原告中国工商银行股份有限公司罗城县支行对被告人包淑慧的抵押担保物［即位于本县东门镇朝阳路南门一巷22号的房地产（建设用地使用权证号：罗国用（2009）第131号）］在抵押担保债权范围内有优先受偿权；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司罗城县支行的其他诉讼请求。2015年8月12日申请执行人工行罗城县支行依据已发生法律效力的（2015）罗民初字第215号民事判决书向本院申请强制执行，被执行人包淑慧、包士武、罗建荣应履行的义务为：偿还工行罗城县支行借款本金2771352.03元、利息67134.76元，并支付逾期履行还款义务的利息。本院于2015年8月24日向被执行人包淑慧、包士武、罗建荣下达了执行通知书，因被执行人包淑慧、包士武、罗建荣无能力偿还上述所欠款项，本院于2015年12月4日作出（2016）桂1225执156-1号执行裁定书，裁定拍卖登记于包淑慧位于本县东门镇朝阳路南门一巷22号的房地产［（建设用地使用权证号：罗国用（2009）第131号）］优先偿还申请执行人工行罗城县支行，并于2015年9月17日发出公告，要求居住在本县东门镇朝阳路南门一巷22号的楼房内的住户于2015年10月15日前迁出。本院分别于2015年5月6日、8月3日委托广西精诚拍卖有限责任公司对登记于包淑慧位于本县东门镇朝阳路南门一巷22号的房地产［（建设用地使用权证号：罗国用（2009）第131号）］进行拍卖，但无人竞拍而流拍，现第三次拍卖正在进行中。2016年9月24日，居住在此楼内的吴善菊、覃彩云、何丽娟、何述清、吕文媚、蒙美香、蒙美云、吴锐、吴吕松、吕志凤、银星春、兰宏毅、覃海娥、银星贵、潘诚昌、银景伍、银景四、银暖杰等18人以罗城仫佬族自治县人民法院拍卖此楼，要求该楼房内住户迁出此楼损害了该楼房内住房吴善菊等18人的合法权益为由，要求停止对该楼房的拍卖及撤销迁出该楼的执行。另查明，吴善菊、覃彩云、何丽娟、何述清、吕文媚、蒙美香、蒙美云、吴锐、吴吕松、吕志凤、银星春、兰宏毅、覃海娥、银星贵、潘诚昌、银景伍、银景四、银暖杰等18人与包淑慧签订了自有房屋买卖合同，购买东门镇朝阳路南门一巷22号各层套房，但上述18人并未为所购买的房屋依法办理过户登记手续。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。案外人吴善菊、覃彩云、何丽娟、何述清、吕文媚、蒙美香、蒙美云、吴锐、吴吕松、吕志凤、银星春、兰宏毅、覃海娥、银星贵、潘诚昌、银景伍、银景四、银暖杰等18人与包淑慧签订了自有房屋买卖合同，但未办理房屋过户登记手续，根据我国不动产物权采取登记生效主义，由于未进行物权变更登记，上述18人并未取得房屋所有权，位于本县东门镇朝阳路南门一巷22号的房屋［（建设用地使用权证号：罗国用（2009）第131号）］所有权人仍属于被执行人包淑慧，由于被执行人包淑慧、包士武、罗建荣未能按照合同约定偿还本金、利息及罚息，银行依法取得的抵押权有效并优先于上述异议人基于合同产生的债权的效力，即便异议人支付全部价款、实际占有，而未完成过户登记的，仅享有房屋的债权，且债权无法对抗抵押权。案外人吴善菊等18人与包淑慧的购买房屋合同纠纷属另一法律关系，应另案起诉解决。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”的规定，因申请执行人工行罗城县支行对位于本县东门镇朝阳路南门一巷22号的房地产［建设用地使用权证号：罗国用（2009）第131号］依法享有抵押权，故案外人吴善菊、覃彩云、何丽娟、何述清、吕文媚、蒙美香、蒙美云、吴锐、吴吕松、吕志凤、银星春、兰宏毅、覃海娥、银星贵、潘诚昌、银景伍、银景四、银暖杰等18人提出的执行异议理由不成立，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第71条第3款的规定，裁定如下：驳回案外人吴善菊、覃彩云、何丽娟、何述清、吕文媚、蒙美香、蒙美云、吴锐、吴吕松、吕志凤、银星春、兰宏毅、覃海娥、银星贵、潘诚昌、银景伍、银景四、银暖杰等18人提出的执行异议。本裁定书送达后立即生效。审 判 长  覃永扬代理审判员  罗仁长人民陪审员  谢继朗二〇一六年十二月五日书 记 员  石 俊