四川省西充县人民法院民 事 判 决 书(2016)川1325民初1583号原告:冯秀英，女，汉族，生于1971年4月15日，住四川省南充市顺庆区。委托代理人：杨红星，南充市天顺法律服务所法律工作者。被告：席华平，男，汉族，生于1963年4月20日，住四川省西充县。本院于2016年6月21日立案受理原告冯秀英诉被告席华平房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员程本超担任审判长，与人民陪审员何莲、巨毅组成合议庭于2016年11月17日公开开庭进行了审理，原告冯秀英及其委托代理人杨红星到庭参加了诉讼，被告席华平经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2012年7月6日，原告与被告签订购房付款协议，约定被告将其享有的位于四川省西充县晋城镇北部新城拆迁还房中的面积100平方米的还房一套以21万元的价格卖与原告。合同签订后，原告按约支付了购房款20万元。可被告不但不按约将房租补贴支付给原告，还对原告不予理睬。被告因债务问题,还房还被法院查封，原告深感不安。起诉请求判令被告向原告按约履行合同、交付房屋、支付过渡期房租义务、支付总房价30%的违约金，诉讼费由被告负担。被告在指定期限内未提交书面答辩意见，也未到庭参加诉讼。原告为支持其诉讼请求向法庭提交下列证据：1、原、被告的公民身份证，旨证明原、被告的主体资格适格；2、购房付款协议、收条三份，旨证明被告将一套面积100平方米的西充县城北新区某某还房卖与原告，原告已付款20万元；3、西充县北部新城区房屋拆迁协议，旨证明被告在西充县某某有限责任公司享有还房权利，协议上注明席华平将100平方米还房出售给冯秀英，且有西充县晋城镇某某社区居民委员会签章、证明人签名予以证实。被告席华平未提交证据。原告提交的证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信，并认定下列事实：2010年6月7日，席华平、席国强（席国强系席华平之子）与西充县安汉投资有限责任公司签订《西充县北部新城区房屋拆迁协议》，约定拆迁面积为砖混甲级307.08平方米、砖木甲级139.6平方米、简易甲级102.36平方米，约定自选拆迁还房面积约120平方米一套、100平方米三套、80平方米二套，过渡期租房补助费为每平方米每月2元，过渡期为18个月。2012年7月6日原、被告签订了购房付款协议，约定被告将面积100平方米的西充县城北新区某某砖混结构还房卖与原告，房款总额为21万元，签订协议时支付房款12万元，2013年5月底付8万元，余款1万元在政府还房修建完工、各种相关手续办理完善后，待政府还房抓阄时一次性付清尾款；从签订协议时起，政府补贴面积100平方米砖混结构拆迁还房的房租费由被告领取后交付予原告，直到还房为止；任何一方违约，按照总房价的30%给予对方补偿。截止到2013年9月8日原告共向被告席华平支付了购房款20万元。另查明：2010年6月30日、7月2日席华平与罗绪华（席华平前妻）、席国强（席华平、罗绪华之子）、叶丽（席华平、罗绪华之女）分别协议约定拆迁还房中面积约80平方米户型的拆迁还房一套的权利归罗绪华，面积约100平方米户型的拆迁还房一套的权利归叶丽，面积约100平方米户型的拆迁还房一套的权利由席华平、席国强共享，面积约100平方米户型的拆迁还房一套的权利由席华平享有，面积约80平方米户型的拆迁还房一套的权利由席华平享有，面积约120平方米户型的拆迁还房的权利由席国强享有。2010年7月2日叶丽与席华平、席国强签订了《房屋转让协议》，协议约定席华平、席国强将其共有的一套面积约100平方米户型的拆迁还房权利转让给叶丽，已生效的本院（2016）川1325民初943号民事判决确认叶丽与席华平、席国强签订的《房屋转让协议》有效。已生效的本院（2016）川1325民初2361号民事调解书确认2010年6月7日席华平、席国强与西充县某某有限责任公司达成的《西充县北部新城区房屋拆迁协议》中的6套拆迁还房权利中由叶丽享有两套面积约100平方米户型的拆迁还房权利，由席华平享有一套面积约100平方米、一套面积约80平方米户型的拆迁还房权利，由席国强享有一套面积约120平方米户型的拆迁还房权利，由罗绪华享有一套面积约80平方米户型的拆迁还房权利，6套拆迁还房应补的全部结构、面积补差款数额按席华平、罗绪华、席国强、叶丽各自享有的拆迁还房面积占拆迁还房总面积比例进行分摊。席华平于2011年3月16日将其中面积100平方米的北部新城拆迁还房卖与给案外人杨翠容。2016年12月1日，叶丽向本院提交书面意见，同意将其享有的两套100平方米还房权利中的一套无偿让与给席华平，用于席华平履行本案房屋买卖合同。还查明：用于向持有西充县北部新城区房屋拆迁协议的拆迁户还房的西充县北部新城金龙山还房已建成，西充县安汉投资有限责任公司于2015年11月发出了预登记公告，进行了预登记，现已进行正式登记，分房即将进行。拆迁协议签订之日起满18个月后的过渡期房租按每月每平方米4元计算，2013年11月1日起过渡期房租按每月每平方米6元计算，1月按30日计算，不足1月按日计算。西充县北部新城开发建设指挥部于2016年8月16日公告领取截止2015年12月31日的过渡期房租。根据冯秀英的申请，本院2016年5月20日作出的(2016)川1325财保59号民事裁定书裁定查封了席华平、席国强于2010年6月7日与西充县安汉投资有限公司签订的《西充县北部新城区房屋拆迁协议》中席华平应享有的约100平方米住房一套的拆迁还房权利。本院认为：原告与被告签订房屋买卖协议时，被告并未实际取得房屋，故原、被告签订的房屋买卖协议实质是对还房权利的让与。原、被告签订房屋买卖协议时，被告虽已将其享有的面积100平方米还房权利让与给他人，但诉讼中，叶丽愿无偿将其享有的100平方米还房权利让与给被告用于履行原、被告签订的房屋买卖协议内容，原告仍能获得还房权利，故原、被告之间的房屋买卖协议应继续履行。原告已按约向被告支付了款项，故原告依约享有一套面积约100平方米房屋的还房权利。因被告尚未取得还房，原告请求被告将房屋交付原告，尚不具备履行条件，本院对原告的该诉讼请求不予支持。原、被告约定从签订协议之日起，被告应将按政府还房政策领取的100平方米拆迁还房的过渡期房租费支付给原告，该约定系双方真实意思表示，属有效，故被告应向原告支付从签订协议之日起至2015年12月31日止的100平方米拆迁还房的过渡期房租费。原、被告约定的“如一方反悔违约，按照总房价的30%给予对方补偿”内容，属于合同解除条件下的违约金，因被告未提出解除合同，合同能继续履行，故对原告请求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告冯秀英享有席国强、被告席华平与西充县安汉投资有限责任公司于2010年6月7日签订的西充县北部新城区房屋拆迁协议中约定的拆迁面积中的100平方米砖混结构还房权利（原告冯秀英尚应向被告席华平支付的10000元购房款抵扣被告席华平应负担的该100平方米砖混结构还房的结构、面积补差款，抵扣后剩余的补差款由被告席华平负担，超出补差款数额的购房款由原告冯秀英向被告席华平支付）；二、由被告席华平在本判决生效之日起五日内一次性向原告冯秀英支付2012年7月6日起至2013年10月30日止的过渡期房租6333元（每月每平方米4元）、从2013年11月1日起至2015年12月31日止的过渡期房租15600元（每月每平方米6元）；三、驳回原告冯秀英的其余诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元,诉讼保全费1520元,合计4970元。由被告席华平负担4970元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审 判 长  程本超人民陪审员  巨 毅人民陪审员  何 莲二〇一六年十二月十二日书 记 员  韩莎莉