焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0802民初2581号原告：曹顺志，男，1948年11月16日出生，汉族，现住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：冯玉玲，女，1951年10月20日出生，汉族，现住焦作市山阳区，与原告系夫妻关系。被告：焦作市三维房地产开发有限公司，住所地：焦作市解放区解放路三维商业广场。法定代表人：许冰，董事长。委托诉讼代理人：王炳豫，河南博联律师事务所律师。原告曹顺志与被告焦作市三维房地产开发有限公司（以下简称三维公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告曹顺志的委托诉讼代理人冯玉玲和被告焦作市三维房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王炳豫到庭参加诉讼。原告曹顺志向本院提出诉讼请求：1.被告交还房产；2.被告支付占有使用费19933.33元（占有使用费按被告实付金额与原租金标准200%的差额计算，自2014年11月28日计算至2016年9月30日）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2004年，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买一间商铺。同时，双方又签订了一份《房地产租赁合同》，约定原告将其所购买的房屋出租给被告，租赁期限为10年。2004年11月28日，被告正式向社会公示开业，截止2014年11月27日租赁期限届满。租期届满后，被告既不履行合同义务，又不与原告协商另行签订合同，单方按照原租金130%的标准支付房屋占用使用费。据此，原告诉至法院。被告三维公司辩称，原告主张依据不足，不符合当前的经济形势，应当予以驳回。原告为支持自己的主张，向本院提交如下证据:1.房屋租赁合同和房产证各1份，证明原告系涉案房屋的所有权人；2.（2015）解民一初字第153号民事判决书，判决书第3页载明三维业主起诉的案件中曾举证证明被告周边焦作市贸易大厦的房屋租赁情况，被告目前按照130%的标准向原告支付房屋使用费，不符合同地区租金标准，原告据此主张被告按照200%的标准支付。被告三维公司对原告提交的证据质证后，发表如下意见：对证据1的证据指向有异议，三维公司现在经营状况严重恶化，导致十多年从未欠过业主资金的情况被打破，从上个月开始已经有拖欠业主租金的情况发生，是由于整个市场经济所造成的，三维公司承诺商场所有的盈余第一时间紧着广大业主的资金进行支付，从目前形式看，原告主张按照200%支付是不符和市场规律的；对证据2的真实性无异议，但不能作为证据使用。被告焦作市三维房地产开发有限公司未提交证据。本院对当事人提供的证据认证如下：原告提供的证据真实、客观，能够证明本案事实经过，本院对以上证据的真实性予以确认。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：位于焦作市解放区解放中路908号的焦作市三维商业广场系本案被告焦作市三维房地产开发有限公司开发建设。该商场建成后，被告将商场的1—6层分为不同区域并部分对外销售。2003年，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买一间位于该商场二层的商业用房屋（以下简称诉争商铺）。该商铺购买时仅有平面坐落，未搭建四周围墙。2003年7月8日，原、被告签订了一份《房地产租赁合同》，合同约定：“原告自愿将其购买的诉争商铺出租给被告使用；房屋月租金为1150元整，租赁期限自2005年三维商业广场开业之日至2015年相对应之日止（十年）；……房产租金从2005年6月1日起按季结算，2005年6月1日前试营业期间不算租金”。被告在承租了包括诉争商铺在内的所有售出商铺后，将该商场整体用于经营焦作市三维商业广场，由焦作市三维商业广场有限公司进行统一管理。焦作市三维商业广场有限公司为了经营需要，将商场内部隔断成一个个商铺进行经营，实际经营商铺的四至坐落与业主所购买商铺的四至坐落有所不同。2004年11月28日，焦作市三维商业广场开始营业。此后，原告为其所购买的诉争商铺办理了所有权登记，房屋坐落为解放区解放中路××（三维商业广场二层113号）。2014年11月27日起，焦作市三维商业广场的商铺业主认为租赁合同约定的十年租赁期限已经届满，遂与被告协商重新签订租赁合同的相关事宜。经协商，部分商铺业主与被告重新签订了租赁合同，约定租金标准在原合同租金标准的基础上先上浮30%，待被告与业主委员会商定租金后，按商定的租金数额多退少补，但包括原告在内的另一部分业主与被告协商未果。据此，原告诉至本院。经查明：焦作市三维商业广场总面积为62000余平方米，售出面积约20000平方米，该商场的商铺业主目前尚未设立业主大会。另查明：《房地产租赁合同》期满后，被告继续按照原租金标准向原告支付房屋占有使用费，自2014年12月28日支付至2015年5月31日；2015年6月1日起，被告按原租金数额130%的标准向原告支付房屋占有使用费，截至原告起诉时已支付至2016年9月30日。本院认为，公民的合法财产权利应受法律保护。本案中，原告购买了由被告开发的诉争商铺，并依法取得了所有权证，原告作为诉争商铺的所有权人，本院对其所享有的所有权予以确认并予尊重。根据《中华人民共和国物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益；第七十一条规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。由上述规定可见，当财产权利发生纠纷时，法律应予保护的不仅仅是纠纷当事人的合法财产权利，也应当包括直接受到纠纷影响的其他公民的合法财产权益。本案中，虽然原告所购买的商铺办理了独立的所有权证，但该商铺相对于其他独立专有的房屋而言存在一定的特殊性，主要体现在：其一，诉争商铺自购买之时与其它商铺之间没有物理性墙壁分割，各商铺之间的划分仅存在于平面，商铺在空间上的独立性不强，各个商铺之间的空间权利无法明确区分；退一步讲，即使能够将各个商铺在空间上物理性分割开来，那么部分商铺将会成为四周都是其他业主的商铺，没有采光、没有过道的“死角”，该商铺的使用价值将会大大降低，该商铺业主的利益将受到影响；其二，部分商铺业主购买商铺的初衷即是委托他人进行统一管理以获取收益，从而避免自行管理或自主经营所带来的经营风险和需要付出的精力，如果将商场的经营模式变更为业主自行管理，该部分业主的购房目的将不能实现，从而导致其利益受到损害；其三，商铺业主获取商铺产权的出发点及最终目的是在于投资和获取投资收益，使得商铺价值得到最大发挥，本案诉争商铺出租给被告后与其他商铺一同整体用于经营焦作市三维商业广场，由焦作市三维商业广场有限公司进行统一管理。经过十余年的经营管理，焦作市三维商业广场已形成良好的品牌效应，各商铺业主的投资收益得到稳定保障。各业主之间因建筑物区分所有权关系已然形成一个利益共同体，一荣俱荣，一损俱损。在目前商场仍处于正常经营的情形下，如果强行将诉争商铺分割出来，由各业主自主经营或自行管理，其间的矛盾与冲突将会大量发生，不利于商场整体功能和效益的最大发挥。基于诉争商铺所存在的以上特殊性和各业主之间利益的紧密性，决定了原告作为业主在对其商铺行使所有权时，与住宅型建筑物区分所有权相比应受到更严格的限制，其权利主张应符合多数业主的整体意志。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，“有关共同管理权利的重大事项”应当包括各商铺业主为追求投资回报的最大化而对整个商场经营问题的管理权。目前，包括原告在内的一部分业主主张被告返还商铺，由各商铺业主分别经营管理；另一部分业主主张将商铺整体出租给被告进行统一经营管理以获取投资收益，两方业主的利益发生冲突。根据上述法律规定，原告主张被告返还诉争商铺的诉求如获支持应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但原告未能提供证据证明其主张已符合上述法定要件。因此，原告的该项诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于原告主张被告按原租金数额200%的标准支付房屋占有使用费差额的诉讼请求，原告以焦作市贸易大厦的租金标准作为参考，但焦作市贸易大厦和焦作市三维商业广场之间无论是从商铺构造，还是商场的经营模式、品牌管理、硬件设施等方面均存在明显不同。房屋占有使用费的确定应以同一商场内被告与其他商铺业主签订的租赁合同中约定的租金标准作为参考为宜，被告与其他商铺业主新约定的租金标准暂定为原租金数额的130%，结合本案客观实际，本院认为房屋占有使用费应在此基础上适当上浮，本院参照原租金数额150%的标准酌定被告应自2014年11月28日起向原告支付房屋占有使用费1725元/月（1150元×150%）。对原告诉讼请求数额中的高出部分，本院不予支持。对2014年11月28日至2016年9月30日期间被告已向原告支付的不足部分，被告应当补齐。依据查明事实，2014年11月28日至2015年5月31日期间，被告按照原租金标准向原告支付了房屋占有使用费，每月差额为575元（1150元×50%），计算6个月零4天，差额共计3526.67元；2015年6月1日至2016年9月30日期间，被告按照原租金数额130%的标准向原告支付了房屋占有使用费，每月差额为230元（1150元×20%），计算16个月，差额共计3680元。被告应向原告支付的2014年11月28日至2016年9月30日期间房屋占有使用费的差额合计7206.67元，本院对此予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条、第七十六条、第二百四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告焦作市三维房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告曹顺志支付2014年11月28日至2016年9月30日期间的房屋占有使用费差额7206.67元；二、驳回原告曹顺志的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费149元，原告承担99元，被告焦作市三维房地产开发有限公司承担50元。案件受理费暂由原告垫付，待执行时一并结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员 张 莉二〇一六年十二月九日书记员 王玉慧