四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终10722号上诉人（原审被告）：全祥玉，男，汉族，1953年9月29日出生，住四川省成都市金牛区。委托诉讼代理人：李庶民，四川海德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李自强，四川上行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都市金牛区西华街道跃进社区居民委员会。住所地：四川省成都市金牛区西华街道跃进社区*组。负责人：倪明贵，主任。委托诉讼代理人：安文君，北京市中银（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡庆治，北京市中银（成都）律师事务所律师。上诉人全祥玉因与被上诉人成都市金牛区西华街道跃进社区居民委员会（以下简称跃进社区居委会）租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2014）金牛民初字第7086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月11日立案受理后，依法组成合议庭，因各方当事人均同意不开庭审，本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。全祥玉上诉请求：1、撤销原判，发回重审或者改判驳回跃进社区居委会的诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费均由跃进社区居委会承担。事实和理由：一审判决认定部分事实错误，适用法律错误。一、案件事实：1、1989年，因国家大力发展乡镇企业的政策，金牛区金牛乡跃进村村民委员会（以下简称跃进村委员会）为了政绩，找到全祥玉，请全祥玉以跃进村委员的名义开办金牛金府综合服务部（1991年5月8日办理营业执照，登记名称成都市金牛区金府综合服务部，以下简称金牛服务部），跃进村委会只出具了开办申请文件，即由全祥玉自付费用申请开办金牛服务部。1990年3月2日，全祥玉与跃进村委员会签订了《金牛乡乡镇企业租赁经营合同书》，双方之间实际形成的是挂靠经营关系，即全祥玉挂靠经营跃进村属企业金牛服务部。在金牛服务部房屋建设中，全祥玉与金牛服务部双方均有出资（金牛服务部的出资来源于跃进村委会，是该村六组出资）。经营资金全部由全祥玉出资。全祥玉以企业租金的形式支付了挂靠费用（即分红款）。2、金牛服务部的房屋建设批文全部由全祥玉办理并承担了办理批文的费用，建设费用全祥玉和金牛服务部双方均有出资。1990年开始修建房屋时，金牛服务部出资71440.19元，由全祥玉组织修建综合楼，预计修建432.9平方米，实际修建了约540平方米左右，产权登记面积412.59平方米的2层综合楼，每层9间。金牛服务部又另外出资15000元用于修建简易房，初建面积大约200平方米，间易房建成后全祥玉用于开办茶铺。金牛服务部所出资金86440.19元，根本不能修建好综合楼和简易房，不足资金全部由全祥玉个人承担。1994年经跃进村委会同意，全祥玉又自筹资金投资修建了产权登记面积面积为341.64平方米的3层招待所、120平方米的2层浴室、129平方米的餐厅平房。1998年，经跃进村委会同意，全祥玉在综合楼上修建了第三层，实际面积约270平方米，该层至今尚未办理产权登记。3、1995年11月8日，成都市金牛区人民政府向金牛服务部颁发了村镇房屋所有权证。产权登记在金牛服务部名下，是因为该房屋修建在跃进村土地上，报建时是以金牛服务部的名义报建的，故用金牛服务部的名义进行了产权登记申报。特别说明两点，一是当时简易房未进行产权登记，二是建筑实建面积都大于产权登记面积，当初申报时为了节约费用，在产权登记时，少申报了面积。4、前述所建房屋，开茶铺的简易房1996年因市政建设修路需要被拆迁，综合楼2楼自1995年开始由跃进村委会使用，2005年，因面临拆迁，跃进村委会搬迁时，将2楼交给全祥玉代管，即由全祥玉使用至今。其余房屋自建成后一直由全祥玉使用至今。5、1995年跃进村委会因办公需要，将综合楼2楼收回用于跃进村委会办公，同时因全祥玉不再使用金牛服务部的名义进行经营，双方于1995年7月1日，签订了《补充协议书》（合同载明签订日为1995年1月1日）及《房屋土地有偿使用协议书》，根据实际租用房屋情况调整了租金。该协议约定跃进村委会向全祥玉提供房屋9间（即综合楼一楼），并另租给原告土地0.52亩。2000年4月30日，全祥玉与跃进村委会签订《土地房屋使用协议书》，租赁了房屋9间（即综合楼一楼），130平方米（实际面积约270平方米，产权登记面积约206平方米，因修建综合楼时，全祥玉有部分出资，故其余面积未计价），年租金15000元。2005年，全祥玉找跃进村委会询问茶铺拆迁补偿款情况，跃进村委会一直避而不答，只是说拆迁补偿款未到，不告诉全祥玉实情，全祥玉才未再支付租金。二、一审判决书认定事实错误：1、房屋实际建设情况错误。综合楼实是1989年由金牛服务部和全祥玉共同出资修建，原计划修建2层432.9平方米，1989年实际修建2层约540平方米，1995年产权登记面积412.59平方米。1998年全祥玉经跃进村委会同意后，又修建了第三层约270平方米（尚未进行产权登记）。一审实际勘测了未认定综合楼第三层。2、全祥玉与跃进村委会约定金牛服务部的房屋建设谁出资谁所有。依据该约定全祥玉个人出资修建的产权登记面积为341.64平方米的3层招待所、120平方米的2层浴室（一审判决书笔误写为诊室）、129平方米的餐厅平房及综合楼第3层应归全祥玉个人所有，全祥玉与金牛服务部共同出资修建的综合楼1、2层，应归全祥玉与金牛服务部共有。3、金牛服务部虽因未年检被成都市金牛工商行政管理局吊销营业执照，但该企业只是丧失经营权利，该企业并不因此必然被注销，其主体资格仍然存在。一审认定金牛服务部被工商部门吊销营业执照从而认定该企业被注销，认定事实错误。三、一审判决书适用法律错误：1、因被上诉人诉请腾退的房屋有全祥玉个人投资修建的招待所、浴室、餐厅平房，还有全祥玉与金牛服务部共同投资修建的综合楼，根据全祥玉与跃进村委会之间谁投资谁所有的约定，部分房屋属全祥玉所有，一审判决要求全祥玉全部腾退，适用法律错误。2、作为本案核心标的的房屋登记所有权人金牛服务部应当参加诉讼查明相关情况，并且判决结果与其有利害关系，该单位未参加诉讼，程序违法。综上所述，一审判决书认定事实和适用法律确有错误，并且金牛服务部作为与本案诉争房屋的登记产权，对本案争议标的有重大利害关系而未参与诉讼，程序违法，应当依法撤销一审判决书，发回重审。跃进社区居委会答辩称，。第一，一审判决依据的事实是本案的有效证据，而全祥玉的陈述在上诉和一审中均没有相关证据证明；第二，全祥玉在上诉状中所称的房屋修建的事实与本案的证据有较大的冲突和不符，对此跃进社区居委会不予认可；第三，金牛服务部属于跃进社区居委会的集体村办企业，该企业被吊销营业执照后，涉及到的权利义务由跃进社区居委会处理，被吊销企业营业执照后，不具有主体资格，其权利义务由开办人继受。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判跃进社区居委会向一审法院起诉请求：1、全祥玉支付自2005年1月至2014年12月未交的房地租金、使用费195648元，利息119736元共计315384元；2、全祥玉支付自1995年1月至2014年12月土地青苗补偿费97500元；3、全祥玉立即腾退租赁跃进社区居委会的所有土地（3亩）及土地范围内的房屋（以1995年11月8日村镇房屋所有权证载明的房屋面积为准）；四、全祥玉承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：跃进社区居委会前身系跃进村村委会。2005年4月1日，经成都市金牛区人民政府批准，跃进村村民委员会撤村建居，2007年成府函（2007）75号文件同意金牛区调整部分街道办事处，设立成都市金牛区西华街道跃进社区居民委员会，承接跃进村村委会的权利义务。1989年5月13日，金牛区乡镇企业管理局同意金牛乡跃进村新办成都市金牛金府综合服务部，1989年8月9日，成都市规划办公室同意跃进村占用粮地2.85亩修建成都市金牛金府综合服务部，1989年9月5日，成都市金牛区国土局同意金牛乡人民政府占用跃进村六组粮地2.85亩修建房屋。1989年12月3日，金牛乡跃进村村委会与全祥玉订立《建筑安装工程承包合同》，将修建金牛综合服务部的工程发包给全祥玉承建，建筑面积为432.9平方米，工程总造价为71440.19元。修建成都市金牛金府综合服务部所花费的款项均由金牛乡跃进村村委会支付。1990年3月2日，金牛乡跃进村村委会与全祥玉签订《金牛乡乡镇企业租赁经营合同书》，约定将金牛乡跃进村所属企业金牛金府综合服务部出租给全祥玉自主经营，其中包括2.85亩的土地和352.15平方米的建筑物，租赁经营期限为1990年4月15日至2000年4月14日。1991年5月8号，成都市金牛区工商行政管理局颁发的营业执照，载明金府综合服务部的经济性质为集体所有制，负责人全祥玉。1995年1月1日，金牛乡跃进村村委会与金牛金府综合服务部、金跃饭店的代表人全祥玉签订《补充协议》，约定从1995年1月1日起至2025年6月30日，金牛金府综合服务部、金跃饭店每年按2.5亩（总面积为3亩，因1995年7月1日所签协议的标的已包括0.5亩土地），每亩每年按1000斤大米计算，赔付青苗费，具体价格按当年市场价随行就市。金牛金府综合服务部、金跃饭店向金牛乡跃进村村委会交款的时间为每年的6月30日前和9月30日前分两次上交，上半年上交40%，下半年上交60%。1995年7月1日，金牛乡跃进村村委会与金跃饭店的代表人全祥玉签订《房屋土地有偿使用协议书》，约定金牛乡跃进村村委会给金跃饭店提供房屋9间，土地0.52亩作为共办成都市金跃饭店，期限为1995年7月1日至2025年6月30日，每年缴纳有偿使用费15000元，随物价上涨每三年递一次递增额为6%。金跃饭店向金牛乡跃进村村委会交款的时间为每年的7月1日前和1月1日。落款单位为成都市金牛祥和饭店。1995年11月8日，成都市金牛区人民政府颁发村镇房屋所有权证，载明位于金牛区金牛乡跃进村六组的房屋所有权人为成都金牛金府综合服务部，所有权的性质为集体所有，房屋状况为：综合楼2层，建筑面积412.59平方米；招待所3层，建筑面积341.64平方米；诊室2层，建筑面积120平方米；餐厅平房，建筑面积129平方米，至今全祥玉仍占有、使用上述房屋。2000年4月30日，金牛乡跃进村村委会和金牛祥和饭店代表人全祥玉签订《土地房屋使用协议书》，约定村委会投资修建房屋9间，共130平方米提供给金牛祥和饭店经营，祥和饭店每年上交土地使用费、房租费共计15000元，经营期限为2000年4月30日至2040年4月30日，祥和饭店每年在5月10日前付一半，9月15日前付一半，分两次付清，如不按照时间上交，视为违约，金牛乡跃进村村委会有权终止协议。并约定在经营期间内祥和饭店所新建的投资部分归投资者所有，但若需对原建房屋进行改造和增加面积，须同村委会协商，方可进行，但费用自理。金跃饭店、祥和饭店均无注册登记信息。2004年10月27日，金牛工商行政管理局准予个人独资企业成都金牛祥和招待所登记注册，法定代表人全祥玉。2007年11月13日，成都市金牛工商行政管理局出具行政处罚决定书，金牛金府综合服务部因在责令期限内未接受年检，依法吊销营业执照，因此该企业被工商部门注销。原审法院另查明，2014年7月15日，跃进社区居委会通过公证送达的方式向全祥玉送达了《关于解除租赁合同的通知》，通知中载明全祥玉在1990年与跃进社区居委会签订了一份《金牛乡乡镇企业租赁经营合同书》及后期相关的补充协议，全祥玉应向跃进社区居委会支付租金，但从2005年5月起全祥玉未向跃进社区居委会交付租金，从即日起正式解除与全祥玉的租赁合同，并要求支付租金、违约金及腾退所有房屋。并张贴于全祥玉所经营的招待所门口。2014年9月25日，跃进社区居委会再次通过公证送达的方式向全祥玉送达了《解除合同通知书》，通知中载明跃进社区居委会与全祥玉在1995年7月1日、1995年1月1日、2000年4月30日签订了《房屋土地有偿使用协议书》、《补充协议书》和《土地房屋使用协议书》，将土地房屋租赁给全祥玉经营使用。但全祥玉严重违反协议内容，从2005年起开始拒交房屋租金。特通知从即日起解除与全祥玉签订的上述协议，要求全祥玉支付欠付的房地租金、利息并腾退所有房屋土地。将解除合同通知书张贴于全祥玉所经营的招待所门口。原审法院认为，金牛乡跃进村村委会与全祥玉签订的《房屋土地有偿使用协议书》、《补充协议》、《土地房屋有偿使用协议书》中对租赁期限的约定超过20年。根据《中华人民共和国合同法》不得超过20年，超过20年的部分无效的规定属于效力强制性规定。对于合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。上述合同的签订是双方真实意思的表示，双方之间成立租赁合同关系，因此除了租赁期限超过20年的部分，其余的协议对当事人具有法律约束力。金牛乡跃进村村委会、全祥玉应该按约履行合同义务。金牛乡跃进村村委会向全祥玉交付了土地、房屋，全祥玉也应当按照约定支付租金。在合同履行期内，全祥玉自2005年起未向金牛乡跃进村村委会交付土地、房屋租金，已经构成违约。跃进社区居委会分别于2014年7月15日、2014年9月25日两次向全祥玉以公证发出催款通知并明确提出《解除合同通知书》要求解除双方之间签订的《房屋土地有偿使用协议书》、《补充协议书》和《土地房屋使用协议书》，且全祥玉已收到通知书，双方所签订上述合同于2014年9月25日解除。合同解除后，全祥玉应当向跃进社区居委会腾退租赁的土地及土地上的房屋。全祥玉辩称土地上所有房屋应归全祥玉所有，全祥玉可另行提起确权之诉。关于跃进社区居委会主张欠付租金是否超过诉讼时效的问题。租赁合同是继续性合同，跃进社区居委会主张的土地使用费、房屋租赁费系同一租赁合同项下应付的租金。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》和司法实践，同一租赁合同项下各定期支付租金的诉讼时效，应从最后一期租金支付履行期限届满时计算。对于延付或拒付租金适用特殊诉讼时效，其期间为1年。跃进社区居委会已于2014年9月25日终止与全祥玉所签订的土地、房屋等租赁合同并要求全祥玉自协议解除之日起3日内支付所欠付的租金及产生的利息。跃进社区居委会在最后一期租金支付时间届满后一年内一直在向全祥玉主张权利，故关于全祥玉辩称租金已过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采信。跃进社区居委会要求全祥玉支付自2005年至2014年未交的土地使用费、房屋租金195648元请求，符合法律规定，本院予以支持。对于跃进社区居委会主张的利息119736元，双方无约定，原审法院不予支持。关于跃进社区居委会主张青苗费97500元的请求。全祥玉辩称青苗费已经包含到土地使用费和房屋租金里。经过庭审查明，金牛乡跃进村村委会自1995年1月1日与全祥玉签订补充协议约定全祥玉应支付青苗费以来，全祥玉一直未单独支付过青苗费，而金牛乡跃进村村委会亦一直未向全祥玉主张过青苗费，故全祥玉的辩称意见，本院予以采信，对金牛乡跃进村村委会要求全祥玉支付青苗费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十六条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、全祥玉于判决生效之日起三十日内支付成都市金牛区西华街道跃进社区居民委员会自2005年至2014年的土地、房屋租赁费195648元；二、全祥玉于判决生效之日起三十日内向成都市金牛区西华街道跃进社区居民委员会腾退位于成都市金牛区金牛乡跃进村六组的土地3亩及土地上的房屋（房屋的腾退范围以1995年11月8日成都市金牛区人民政府颁发村镇房屋所有权证载明房屋状况为准）；三、驳回成都市金牛区西华街道跃进社区居民委员会的其他诉讼请求。如果全祥玉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7593元，减半收取3796.5元，由全祥玉负担。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，金牛乡跃进村委会与全祥玉签订的《房屋土地有偿使用协议书》、《补充协议》以及《土地房屋有偿使用协议书》中对于租赁期限超过20年的部分无效，其他部分有效，双方应当依照有效部分履行自己的义务。在双方履行合同的过程中，金牛乡跃进村村委会提供了土地和房屋，全祥玉应当依照约定给付租金。但根据本案查明的事实，全祥玉未及时足额向金牛乡跃进村村委会交付租金，构成违约，应当承担给付租金的责任。因全祥玉未及时足额支付租金，跃进社区居委会已通过公证方式证明其已向全祥玉送达了解除案涉合同的通知，故案涉合同已经解除。原审法院对此认定正确，本院予以确认。全祥玉上诉提出，部分房屋系由其修建，故应当属其所有。本院经审查认为：第一，我国对于不动产的权属确认采用登记主义，而全祥玉对其该项主张未提交相应证据予以证明；而金建权字第209004号《村镇房屋所有权证》确定的房屋所有权人为成都金牛金府综合服务部，非全祥玉个人所有。故对于全祥玉的该项主张本案中不做处理，全祥玉可另案主张权利；第二，跃进社区居委会依照双方订立的合同主张租金、全祥玉腾退所租赁的土地和房屋，该租金的计算方式系根据双方合同约定，合同解除后全祥玉负有腾退义务，故跃进社区居委会的诉请具有合同依据，应予以支持。故全祥玉的该项上诉主张本院不予支持。全祥玉另提出，应追加成都金牛金府综合服务部为本案当事人的问题。本院经审查认为，根据本案查明的事实，在《金牛乡乡镇企业租赁经营合同书》中双方约定“金牛乡跃进村委会将金牛金府综合服务部的土地使用面积2.85亩，厂房、库房、办公房等建筑物352.15㎡以及其他固定资产、流动资金、低质易耗品等共计5.55万元，全部租赁给乙方使用”的内容，可以确定成都金牛金府综合服务部名下的房屋系由金牛乡跃进村委会出租给全祥玉使用，故原审法院未追加成都金牛金府综合服务部不违反法律规定。全祥玉的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费7593元，由上诉人全祥玉负担。本判决为终审判决。审判长 唐 骥审判员 赵 锋审判员 龚 耘二〇一六年十二月十四日书记员 马先碧