广西壮族自治区来宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂13民终977号上诉人(一审本诉原告、反诉被告)：韦炳祥，男，1952年8月15日出生，壮族，住广西来宾市兴宾区。被上诉人(一审本诉被告、反诉原告)：来宾市兴宾区百货公司，住所地来宾市金塘路5号。法定代表人：覃倩静，该公司总经理。委托代理人：覃学聪，该公司副经理。委托代理人：蓝庆贤，广西天际律师事务所律师。上诉人韦炳祥因与被上诉人来宾市兴宾区百货公司（以下简称百货公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服兴宾区人民法院（2016）桂1302民初1328号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年9月27日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，韦炳祥是百货公司的职工，曾购买了百货公司宿舍区原第六栋的一套套房居住。从2004年2月开始，韦炳祥与同住原第六栋的其他住户（共12户）联名多次向百货公司提出了拆除危房重建的申请，并提出了拆除危房重建方案（先后提交了三份），方案涉及到本案的重要条款是：为增加各项费用开支通明度，经12户特选的代表必须一同前往办理，直到所有手续办理清楚为止，所支付的费用须由代表签字方生效。在向百货公司提出申请的同时，12住户先后推选了李干昌、陶家秀、韦志松、罗飞果四位代表负责到公司办理拆除重建等有关一切手续。百货公司领导班子也对报告和方案作出了同意拆除重建的批复，涉及到本案的重要条款为：所有款项应由公司统一收取，资金支付由12户推选的代表决定；同意工程的各种手续可以由公司组织办理，但为了增加各种费用支出的通明度，你们12户的代表必须一同前往办理，直到所有手续办理清楚为止，所支付的各种费用须有代表签证，施工单位的选定由你们12户自行协商。2005年7月28日，就原六栋宿舍楼，经来宾市房产管理局鉴定，作出了“承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋局部出现险情，构成局部危房。建议立即对该栋房屋进行加固或拆除”。2006年10月12日，韦炳祥与百货公司签订了《来宾市兴宾区百货公司职工全额集资建房购房契约书》，约定：韦炳祥住宅套房位置在第7号楼第二单元第一层1-2；总价款叁万伍仟叁佰捌拾元整，柴房每平方米按伍佰元计算结付（22.89平方米，总价11445元）；水表、电表独立立户（由百货公司组织办理，费用由住户全额承担）；住户必须缴纳150元的道路硬化费，由百货公司统一组织修建道路，该楼施工期间，住户没有交5元给工地代表作为工地代表管理工地的劳务费用；本契约自双方签字之日即产生法律效力，单方不能更改，若有未尽事宜由双方协商解决，协商所形成的协议与契约书具有同等法律效力；如与双方签订的其他购房协议条款有相抵触之处，以本契约条款规定为准。《来宾市兴宾区百货公司职工全额集资建房购房契约书》对其他事项也作了约定。2007年12月13日，来宾市发展和改革委员会下达通知同意百货公司拆除危房重建职工住宅楼。在住户（覃永根没有参与）与施工方代表协商之后，于2009年9月6日，拆除重建后的第七栋18住户（另外6户也是卖给了本公司员工）与百货公司达成补充协议书：一、考虑到施工时建筑材料及人工费上涨等因素，经住户代表召集住户与施工单位代表协商一致，每户同意按人民币6000元补偿给施工方。二、根据住户的要求，把七栋基础抬高，与公司生活区二栋成一水平，经住户代表召集住户与施工单位代表协商一致，每户同意按人民币4000元结付工程款给施工方。三、根据住户的要求，每套住户增加一个主卧卫生间，每户同意按人民币捌佰元结付工程款给施工方。四、根据住户的要求，每层加高30厘米，每户同意按人民币1200元结付工程款给施工方，并承担相应责任。五、根据住户的要求，增加雨篷工程，每米按人民币350元（以实际长度结算）结付工程款给施工方。以上款项由百货公司统一收取、统一支付给施工单位，未尽事宜由双方协商解决。韦炳祥没有在补充协议上签字。2009年8月25日，第七栋住户与百货公司、施工方单位代表三方协商一致，达成如下交房协议：一、住户于2009年9月10日前将应交房款交足，施工单位承诺在2009年10月1日前将住房（含所属杂物房）交到住户手中，百货公司负责督促实施。逾期由施工单位代表给已交足房款的住户每户每日补偿人民币200元。二、在2009年9月10日前未按规定交足房款的住户，不予交房（只交付给交足房款的住户）。三、本协议一式三份，由三方各持一份。根据住户与百货公司先后签订的协议，韦炳祥总计需缴纳的费用项目：套房35380元，杂物房（柴房）11445元，硬化设施费150元，工地代表管理费65元，增加卫生间一个800元，楼层抬高1200元，建筑材料涨价费用6000元，挡雨棚1872.5元，基础抬高费用4000元，办理房产证3××0元，水电立表3××0元，总计66912.5元。韦炳祥在2006年10月31日向百货公司缴纳集资建房款10000元，2008年12月10日向百货公司缴纳集资建房款15000元，2009年4月9日向百货公司缴纳集资建房款10000元，2009年8月4日交给百货公司柴房款（杂物房）13××0元，水电立户预收款3××0元，2009年10月9日缴纳办理房产证的费用和雨篷费共计5467.5元，2014年5月13日，韦炳祥缴纳445元购房款，韦炳祥总计缴纳了56912.5元，对于其中的材料涨价费6000元和基础抬高与2#楼持平费4000元，韦炳祥至今未缴纳。2009年9月28日，百货公司7楼竣工验收合格后，韦炳祥的套房位于重建后的7栋2单元202号房，韦炳祥已对房屋装修、入住。2009年10月9日，施工代表卢书亮向百货公司发出声明：因住户需要你公司统一办理该七栋住户房产证，但至今仍有部分住户未交清款项，为保障我施工方合法权益，我施工方正式声明：凡是该栋有不付清我施工方款项的住户，你公司不得发放房产证给该住户。若你公司不经核实住户交款而颁发房产证给住户，导致我施工方未足额收到相关款项的，由你公司负责向住户追索欠款。2015年12月28日，百货公司从来宾市房产管理局领取了韦炳祥的房产证，并以韦炳祥未交足房款为由拒绝交付房产证给韦炳祥。为此，韦炳祥特起诉至一审法院要求百货公司交付房产证。在诉讼过程中，百货公司提出反诉，要求韦炳祥支付购房欠款10000元，并支付欠款10000元自2009年9月11日起按银行同期贷款利率计算的利息、按银行同期贷款利率支付逾期已付款445.00元自2009年9月11日至2014年5月13日期间的利息。一审法院审理认为，首先说明反诉争议焦点：韦炳祥是否还欠10000元的房款（包括4000元的基础抬高费用和6000元的建设用料上涨费用）没有支付。百货公司所诉称的4000元的基础抬高费用和6000元的建设用料上涨费用正式依据是百货公司和7栋住户于2009年9月6日所签订的《补充协议书》。因此，韦炳祥是否应当支付《补充协议书》上的各项费用，就要看这份《补充协议书》对韦炳祥是否能产生法律约束力。很显然，韦炳祥并没有在上面签字按手印，也没有人代签，但原6栋12住户提供的2004年12月10日、2004年5月31日《拆除危房重建方案》均规定：“为增加各项费用支出透明度，经12户特选的代表必须一同前往办理，直到所有手续办理清楚为止，所支付的费用必须由代表签字方生效”；还有委托书：“委托办理六栋（也就是拆除重建后的7栋）楼房的拆除重建等有关一切手续”，那么住户选出的四位代表均在《补充协议书》上签字的，应当对韦炳祥产生约束力，韦炳祥应该支付《补充协议书》上的费用，现韦炳祥已经支付了《补充协议书》上的其他费用，拒绝支付建筑材料及人工上涨费用6000元和基础抬高费用4000元，应属于违约，应按《7#楼交房协议》（同样有四位代表的签名）所确定的最后履行期限2009年9月10日支付逾期付款利息。双方对逾期付款的利息没有约定，应按年利率6%计算逾期付款利息。另外，韦炳祥于2014年5月13日缴纳了购房款445.00元也超过了2009年9月10日，现百货公司要求韦炳祥支付2009年9月10日至2014年5月13日的逾期付款利息，应予以支持，利息按年利率6%计算。关于本诉争议焦点：百货公司能否以韦炳祥没有支付所欠房款10000元为由拒绝交付房产证给韦炳祥。房屋产权证是用以证明房产所有人对该房产享有占有、使用、收益、处分等权利的书面凭证。《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因拆除房屋等事实行为消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。来宾市兴宾区百货公司属于国有单位，其宿舍区原第六栋楼房因拆除重建，原属于职工买断的产权房因拆除重建，消灭了原第六栋楼房的房屋所有权。重建后，原六栋住户需重新缴纳房款，方能获得房屋所有权。现韦炳祥没有按照《补充协议书》缴纳购房款及建材上涨费用和地基抬高费用共计10000元，属于部分履行，韦炳祥不能获得房屋所有权，其要求来宾市兴宾区百货公司交付房产证的要求，百货公司可以拒绝履行。因此，在双方没有相关约定的情况下，韦炳祥要求百货公司交付房产证的，需与韦炳祥支付购房款10000元同时履行。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条、第三百九十七条、第四百零二条，《中华人民共和国物权法》第三十条之规定，判决如下：一、韦炳祥给付购房款10000元给来宾市兴宾区百货公司。二、韦炳祥向来宾市兴宾区百货公司支付购房款10000元的逾期利息，已付购房款445元的逾期利息，利息按年利率6%计算，其中10000元从2009年9月11日计算至本案确定的最后履行期限之日止，445元从2009年9月11日计算至2014年5月13日止。三、在韦炳祥履行上述债务的同时，来宾市兴宾区百货公司必须移交来宾市东一路154号第7栋2单元202号房的房产证给韦炳祥。一审本诉案件受理费100元，减半收取50元，由韦炳祥负担；一审反诉案件受理费25元，由来宾市兴宾区百货公司负担。上诉人韦炳祥不服一审判决，向本院上诉称，一、上诉人仅委托四位代表人与建筑工头协商拆除重建方案事宜，并无其他特别授权，时限为2006年10月签订《来宾市兴宾区百货公司职工全额集资建房购房契约书》时止，2006年10月以后其他事项需经过住户签字才生效，才产生约束力。2009年9月6日《补充协议书》没有上诉人的签字，对上诉人没有约束力。二、被上诉人在没有将按市场价出售的六套房屋资金总账进行结算的前提下，巧立名目让上诉人等12人缴费增加的成本10000元，是没有事实和法律依据的。三、被上诉人的起诉已超过两年的诉讼时效期间，应依法驳回被上诉人的诉讼请求。四、一审法院适用简易程序审理本案错误，应适用普通程序审理。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律不当，违反法定程序，请求二审法院撤销一审法院判决第一、二、三项，判决被上诉人立即移交《房产证》给上诉人。被上诉人来宾市兴宾区百货公司辩称，一、根据住户提交的委托书及拆除重建方案，职工住户推选并授权四代表人的权限为：“办理拆除重建等有关一切手续”，即可行使增加工程费用签字及工程款支付等，代理期间为：“直至办好房产证为止”，期间没有任何住户代表及住户向被上诉人提出关系终止授权的意见，简言之，四代表人的行为对上诉人韦炳祥具有约束力。二、关于基础抬高费用4000元、建材价格及人工费上涨补偿费6000元问题，施工方与四代表人经过充分协商后达成协议的，四代表人均在《补充协议书》上签字同意，对韦炳祥均具有约束力。韦炳祥虽未在《补充协议书》上签字，但对工程需要增加的项目及工程款是明知的，并未提出异议，仅以资金困难为由欠付。三、根据《7#楼交房协议》，住户应于2009年9月10日前交清房款，施工单位应于2009年10月1日前将住房交到住户手中，韦炳祥在未交清房款的情况下，已接收房屋并对房屋装修、入住，韦炳祥理应按《7#楼交房协议》交清房款，被上诉人经多次催促，韦炳祥仅于2014年5月13日交购房款445.00元，尚欠10000元，应承担给付义务并赔偿经济损失。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持，驳回上诉人的上诉请求。在二审期间，上诉人向本院提交下列证据：1、《建设施工合同》1份，证明收取基础抬高费用4000元违反《契约书》约定，2、《证言2》，证明四位代表的权限和时限。被上诉人向本院提交下列证据：被上诉人向罗玉山作《调查笔录》1份，证明罗玉山在《证言2》上签字并不是其真实意思表示。被上诉人对上诉人提交的证据质证意见：《建设施工合同》没有施工方签字，合同没有成立，不应作为定案依据，不能证实上诉人的证明目的，《证言2》证据来源不真实，证人应分别表达自己的意思，而不是大家在一起签字，且证人没有出庭作证，不应采纳。上诉人对被上诉人提交的证据质证意见：罗玉山是知情的，是在了解内容的情况下签字的。经合当事人的质证意见，遵循合法有效证据应同时具备真实性、关联性、合法性的特性要求，本院对二审期间双方当事人提供的证据仅作本案定案的参考依据。本院经审理查明，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，一、关于四位代表人在《补充协议书》上签字，对上诉人韦炳祥是否有约束力问题。根据12住户提交的委托书载明四位代表人的代理权限是：“公司宿舍区院内六栋三层楼房的拆除重建等有关一切手续”，为此，四位代表人在《补充协议书》上签字，对上诉人韦炳祥具有约力。根据《补充协议书》，上诉人韦炳祥理应按约定支付基础抬高费用4000元、建筑材料及人工费上涨补偿费6000元，一审法院判决韦炳祥给付购房款（即基础抬高费、建筑材料及人工费上涨补偿费）10000元给百货公司正确，应予维持。二、上诉人韦炳祥上诉提出的四位代表人在《补充协议书》上签字已超过代理时限，但，所提供的证据不能足以证明，本院不予采信。三、关于另外六套房屋按市场价出售及所得款项的使用情况问题，是另外一个法律关系，不是本案审查的范围，上诉人以该六套房屋资金未进行总结算为由不同意支付增加费用10000元，理由不充分，本院不予采信。四、关于被上诉人的反诉请求是否超过诉讼时效问题，因上诉人韦炳祥在本案一审期间未提出，在二审期间才提出，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条之规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”之规定，据此，上诉人该主张本院不予支持。五、一审法院适用简易程序审理本案并无不当，上诉人认为一审法院应适用普通程序审理，理由不能成立。综上所述，上诉人韦炳祥的上诉理由不能成立，应予驳回。一审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人韦炳祥负担。本判决为终审判决。审判长 卢 怡审判员 邓 媚审判员 黄月秀二〇一六年十二月十五日书记员 李思憶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。