苏州工业园区人民法院 民 事 裁 定 书 （2015）园民初字第04530号 原告：苏州工业园区丽舍小区业主委员会，住所地苏州工业园区中新大道1201号南山巴黎印象小区52幢。 负责人付春益，主任。 委托诉讼代理人：郎一华，苏州工业园区丽舍小区业主委员会委员。 委托诉讼代理人：洪斌，苏州工业园区丽舍小区业主委员会委员。 被告：增城新康物业管理有限公司苏州工业园区分公司，组织机构代码78907664-2，住所地江苏省苏州工业园区苏胜路南、星湖街东侧南山巴黎印象小区。 负责人杨维刚，经理。 委托诉讼代理人：万建平，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨菊，江苏新苏律师事务所律师。 被告：增城新康物业管理有限公司，组织机构代码70820542-3，住所地广东省广州市增城新塘镇新康花园。 法定代表人：陈雷，总经理。 委托诉讼代理人：李日钧，江苏新苏律师事务所律师。 原告苏州工业园区丽舍小区业主委员会（以下简称丽舍业委会）诉被告增城新康物业管理有限公司苏州工业园区分公司（以下简称新康园区分公司）、增城新康物业管理有限公司（以下简称新康物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行。后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行审理。丽舍业委会的委托代理人郎一华、洪斌、新康园区分公司的委托代理人万建平、杨菊、新康物业的委托代理人李日均到庭参加诉讼。现本案已审理终结。 原告丽舍业委会诉称：2006年5月18日，苏州南山房地产开发有限公司（以下简称南山公司）与被告新康物业签订《苏州市前期物业管理委托合同》一份，委托被告新康物业为苏州工业园区南山巴黎印象小区（即苏州工业园区丽舍小区）提供物业服务合同，服务期限为3年6个月，自2006年5月31日至2009年12月31日。被告新康园区分公司为新康物业设立的分公司，由其实际为丽舍小区提供物管服务。2014年8月，丽舍小区召开业主代表大会，业主代表选定连云港杨辉物业服务有限责任公司（以下简称杨辉物业）作为新的物业公司为丽舍小区提供物业管理服务。2014年8月16日，因被告提出撤出丽舍小区，新物业提前入驻丽舍小区。被告撤出小区后，未按期履行交接义务，拖欠小区公共收益以及预收的物业费。为维护丽舍小区合法权益，原告请求：1、判令被告返还公共收益2942890.47元；、判令被告返还预收物业费228759.42元；3、判令被告向原告移交由前期物业管理开办费购买的物业办公室设备等固定资产，物业承接查验档案，物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录；4、本案诉讼费用由被告承担。 被告新康园区分公司、新康物业辩称：1、本案原告丽舍业委会未经小区业主大会的授权，无权起诉。根据物业管理条例相关规定，有关共有和共同管理权利的重大事项，应当由业主共同决定。业委会仅仅是业主大会的执行机构，需要有业主大会的授权才能进行诉讼等对外代表业主进行民事活动的活动。本案原告起诉无业主大会的授权，请求法院驳回起诉。2、即便存在分配，经由审计，上述期间小区经营处于亏损状况，并无收益可供分配，也应当驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2006年5月18日，南山公司（甲方、委托方）与被告新康物业（乙方，受委托方）签订《苏州市前期物业管理委托合同》一份，委托被告新康物业为苏州工业园区南山巴黎印象小区（即苏州工业园区丽舍小区）提供物业服务合同。该小区建筑面积172421.8平方米，其中住宅129500平方米，商场1765.66平方米，停车场23560平方米。物业服务期限为3年6个月，自2006年5月31日至2009年12月31日。前期物业服务阶段实行物业服务费包干制，按约计收，乙方按照建筑面积向业主收取物业费。本物业区域内停车库的停车位使用费归停车位的权利人所有，甲方未出售的停车库委托乙方出租，停车位管理服务费由甲方在销售车位过程中与购买车位者书面约定，由乙方向停车位的权利人收取。本物业区域露天车位使用费由乙方收取，标准不高于当地价格主管部门指定的价格，乙方收取管理费，对车辆有保管责任。本物业管理区域内的健身房、棋牌室、乒乓球、网球场、篮球场、游泳池等不缴纳物业费。经营性商业用房３８８平方米由乙方按每平方米6.75元收取。双方约定聘请专业机构对物业服务资金预决算和物业服务资金收支情况审计，按照年度进行。合同期限届满，乙方不再接受的提前三个月书面通知业委会，业委会未将续聘或解聘乙方的意见通知乙方且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动顺延。延续期间为本合同期限。合同自动顺延期间，业委会决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知，乙方决定不再接受委托的提前三个月书面通知业委会。合同另对其余条款有约定。诉讼中，各方确认被告提供物业服务至2014年8月16日，后由杨辉物业入住小区并提供物业服务。 另查明：原告于2015年3月4日就同样的诉请及事实理由向本院起诉被告，后因原告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法按其撤诉处理。 庭审中，原告诉称，因为本小区实行的是业主代表大会制度，在每一幢或者本单元产生业主代表，代表本幢或本单元业主，在业主代表中选举产生业委会。业委会在开会前将会议内容及表决事项在每一幢的单元公告栏内张贴以告知全体业主并征求个别业主的意见，对不同的意见汇总并在统计时扣除。本案确实没有直接让每一个业主进行签字确认，但是通过业主代表大会这样的法定形式汇总全体业主大多数或者符合法定人数及建筑面积的要求。原告为证实其诉讼经由相关比例的业主授权，向本院提交以下证据：1、关于苏州工业园区丽舍小区物业服务企业招标的民意征集，证实其告知小区业业主将面对社会公开招标物业服务企业；2、部分楼幢代表签字同意以诉讼形式向被告催讨公共收益；3、2014年5月30日举行第二次业主代表大会，就财务管理、车辆管理、二次供水改造、物业招标决议的公告；4、加盖原告公章、时间为2015年1月8日的第二届业主代表大会第五次会议表决结果公示，其中第四项的结果显示为授权业委会采取诉讼手段解决公共收益。被告辩称，上述证据为原告单方制作、真实性无法确认，且从证据本身看，出业主代表大会有无发出召开通知、召开的形式、业主意见的征集与表决均无法确认。此外，原告就同样事由提起过诉讼，后因原告未到庭依法按撤诉处理，本案为第二次起诉，前次表决无论效果如何也不能适用本案，且诉讼成本涉及业主共同利益，需要业主共同同意，故本次原告并未取得诉权。 诉讼中，被告提交2006至2014年度审计报告，证实经由审计处于亏损状态。 以上事实，由《苏州市前期物业管理委托合同》、财务账册等以及当事人庭审陈述予以证实。 本院认为：业主委员会是业主大会的执行机构，根据国务院《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。《物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主委员会提起诉讼涉及全体业主的共同利益，应属于有关共有和共同管理权利的重大事项，应由业主共同决定，也即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主委员会虽然在全体业主与物业管理企业之间因住宅小区物业管理权纠纷中可以以自己的名义提起诉讼，即具备当事人的主体资格，但具有当事人的能力并不意味着业主委员会可以在具体的案件诉讼中能够不经合法授权即可以适格的原告主体进行诉讼。由于诉讼的结果必然产生权利和义务，而该权利与义务并不仅仅指向业主委员会的组成人员，而是由全体业主享有或承担。因此，业主委员会履行业主大会赋予的职责时应当受法律法规及相关议事规则等约束。丽舍业委会确认本案诉讼仅为每一栋楼的业主代表签字认可，因其无法证实按照规定召开业主大会进行投票表决或者已向业主送达征询意见，其诉讼是否征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意无法确认，其提起本案诉讼并未得到合法的授权。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十五条、第十七条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下： 驳回原告苏州工业园区丽舍小区业主委员会的起诉。 原告预交的案件受理费32174元，本院予以退还。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  刘 虎 人民陪审员  王宏荣 人民陪审员  杨金根 二〇一六年十二月二十九日 书 记 员  曹继红