江苏省高邮市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1084民初2603号原告（反诉被告）徐生平，男，1963年10月8日生，汉族，高邮市人，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人孟军，江苏立贤律师事务所律师。被告（反诉原告）江苏省舜景置业有限公司，住所地在高邮市青年路36号。委托诉讼代理人陆增春，江苏政泰律师事务所律师。原告（反诉被告）徐生平诉被告（反诉原告）江苏省舜景置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月19日受理后，依法组成合议庭，先后于2016年11月21日、2016年12月23日公开开庭进行了审理。原告徐生平的委托诉讼代理人孟军、被告江苏省舜景置业有限公司（以下简称舜景公司）委托诉讼代理人陆增春到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告徐生平向本院提出诉讼请求：1、判令被告舜景公司办理高邮市舜景蓝湾1幢1××2号房产权属证书资料报产权部门备案，协助原告将该房地产权属登记至原告名下；2、变更原、被告签署的商品房买卖合同关于逾期办理产权证的违约金约定，将其调整为以房款总价为基数按中国人民银行同期贷款利率为标准从逾期办证之日支付违约金58765元（该违约金暂计算至2015年5月1日，后续违约金计算至办理房屋权属证书完毕）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月9日原、被告双方签订商品房买卖合同，原告购买了被告所有的高邮舜景蓝湾1幢1××2号房产，合同约定总价款为981100元，房款于协议签约时全部付清，被告应当在2013年12月30日前，将该房产交付使用，被告应在商品房交付使用后交付120日内办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记备案，如果因为出卖人的责任导致买受人不再规定的期限内取得房地产权属证书的，则出卖人每天按照10元计算，向买受人支付违约金。被告未按约履行自己的协助办证义务，原告多次催促被告履行，被告一拖再拖，至今原告的产权手续仍未能办好。原告认为被告未按照合同履行义务，遂向法院起诉。被告舜景公司辩称，原、被告双方签订商品房买卖合同是事实，但被告并未按照约定支付房款，已构成违约，按照合同法第六十七条的规定，被告有权拒绝其履行权属登记的要求。反诉人舜景公司（本诉被告）向本院提出了反诉请求：1、解除2013年12月9日舜景公司与徐生平所签订的《商品房买卖合同》；2、判令被反诉人徐生平向反诉人舜景公司支付违约金19622元；3、如果不能解除反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同》，请求法院判令被反诉人向反诉人支付购房款981100元；4、反诉费用由被反诉人徐生平承担。事实及理由：2013年12月9日反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同》一份，约定被反诉人以房款981100元的价格购买反诉人开发的高邮舜景蓝湾第1幢1××2号商品房，付款时间为签约当日。合同签订后，被反诉人未按约定付款，反诉人虽经多次催要一直未果。反诉人在多次向被反诉人要求房款未果的情况下，向本院提出反诉。被反诉人（本诉原告）徐生平辩称，本案原告徐生平购买房产是因为案外人朱开勇在2010年、2011年左右陆续向本案原告借款，用于其在高邮开发涉案房产所在小区开发的项目。然后原告与朱开勇先行商量用其在高邮开发的房产抵偿欠原告的债务，然后与朱开勇一起到舜景蓝湾实地查看了涉案房产，便与被告工作人员会计石岩谈了房产抵债的具体情况，初步意见达成后，时隔一周左右，原告再次到高邮舜景蓝湾与被告签订了商品房买卖合同，因抵债缘故原、被告双方在买卖合同第六条关于付款方式一栏已明确买受人于签约之日全部付清，被告也当即给原告出具了不动产税发票表明本案原告已承担涉案981100元的房款，同时被告也将该涉案房产的钥匙交付给原告，此后在合同约定的办证时限内被告未按约将房产的相应资料交产权登记部门登记备案，导致不能办证。原告多次与被告公司工作人员联系，也多次与其法定代表人联系，得到的回复是“只要朱宏波写条子，就可以办证”，且被告公司工作人员从未说原告未给付涉案房屋价款，所以被告所述原告未支付房款的理由不成立。另外，关于合同解除权一方要行使解除权，应当在一年内行使，不行使应当视为放弃，请求驳回被告反诉请求。当事人各方举证、质证情况：原告徐生平为证明其已履行价款给付义务向法院提交了一下几组证据：原、被告双方于2013年12月9日签订的《商品房买卖合同》、原告于2013年12月9日当日出具的销售不动产发票原件一份、高邮市地税局于次日向原告出具的契税凭证原件一份、案外人朱开勇于2012年9月9日向原告徐生平出具的借款150万元的借条复印件、涉案房屋的钥匙、原告妻子高翠华与被告公司会计石岩的电话录音光盘及舜景公司工商登记、章程、股东决议。对于以上证据，被告舜景公司认为：对《商品房买卖合同》真实性表示认可，合同第六条虽然约定购房款为981100元，买受人于签约之日全部付清，但并不能表明原告已支付购房价款，此外合同约定办证时间为签约后120日，相比较而言，原告付款义务在被告办证义务之前，原告在未支付房款前，被告有权拒绝办证；对房屋销售发票不能证明原告已支付购房款，签约时考虑到原告家住泗洪县来往不方便，且原、被告双方都是家乡人，基于信任关系，在原告为支付购房款之时，就将房屋发票及钥匙提前交给了原告，但事后原告并未按照合同约定支付购房款；对于原告提供的不动产契税发票的真实性没有异议，但其纳税行为系原告单方行为，不能证明原告已交付购房款；对于原告提供的借条的真实性、关联性均存在异议，首先该借据系复印件，其次，该借据的出具人为朱开勇，并不是舜景公司，债务具有相对性，舜景公司没有义务用自己的房产为朱开勇抵债，再次，本案销售房屋金额为981100元与朱开勇的借据金额150万元在数额上明显存在矛盾，不能认为其系原告的购房款；对原告提供的钥匙的真实性没有异议，为了方便家乡人，在房款没有到位之前给予一定方便，所有提前交付了房屋钥匙；对录音的真实性有异议，因为石会计经手的事情太多，对原告妻子的身份并不了解，尤其不了解她说的什么事情，而且他现在已经离开舜景公司，不想过多和原告妻子说什么，所以就将发生的，没有发生的，知情的还是不知情的，都推到了朱宏波身上；对于舜景公司的工商登记、公司章程、股东决议的关联性不予认可，股东欠原告钱并不等于公司欠原告钱，目前为止，原告尚未提供朱开勇、徐生平及舜景公司三方达成的以房抵债的证据。被告舜景公司向本院提交以下证据：舜景公司委托诉讼代理人与其会计石岩微信聊天记录。经质证，原告认为会计石岩与被告公司法定代表人朱宏波之间关系紧密，应对原告有利的、被告不利的内容予以认定。石岩的部分陈述与录音存在不一致，石岩在微信里说没有见到条子是不真实的，因为其在录音里已经承认将条子交给朱宏波了，这张条子应当因为抵债而被公司收取。对于石岩说朱宏波不欠原告钱，原告表示认可，但原告认为被告舜景公司与实际借款人朱开勇应承担连带还款责任，另外石岩在微信中提及的相信老家人，双方没有信任基础，石岩声称猜测原告对谈话进行录音，从侧面说明了以房抵债的事实。经各方当事人确认，本院对各方当事人没有争议的证据依法予以确认。本院查明：原告徐生平与被告舜景公司于2013年12月9日签订关于购买高邮市舜景蓝湾第一幢1××2号房屋的商品房买卖合同。该合同约定：合同总价款为981100元，买受人于签约之日全部付清，买受人如果未按约定时间付款，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，买受人应按累计应付价款的2%向出卖人支付违约金。出卖人应当在2013年12月30日前，将商品房交付买受人使用，并在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因未能办理产权证，则出卖人按每天10元计算，向买受人支付逾期违约金。另外，被告舜景公司在合同签订当日，将房屋销售发票及房屋钥匙交付原告。由于双方意见分歧较大，致本案调解不成。本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：（一）关于2013年12月9日签订的购买高邮市舜景蓝湾第一幢1××2号房屋的商品房买卖合同的房款是否交付；（二）如果房款已交付，被告是否应当继续履行，协助办理房产过户手续，如果房款未交付，被告是否有权解除合同；（三）原、被告双方各自的违约行为及违约责任承担。本院认为：（一）关于2013年12月9日签订的购买高邮市舜景蓝湾第一幢1××2号房屋的商品房买卖合同的房款是否交付的问题。原告徐生平主张原、被告双方达成一致意向以本案所争议的高邮市舜景蓝湾第一幢1××2号房屋抵偿案外人朱开勇（舜景公司股东）的150万个人债务，被告舜景公司主张原告未履行房款给付义务，本院认为，通过原、被告双方所举的一些列证据，不能充分证明存在原、被告达成以舜景公司房产抵偿股东朱开勇个人债务明确的意思表示，且原告虽提交了房产销售发票，但从买卖合同法律关系来看，开具发票仅是附随义务，不必然能够证明交付货款的主合同义务已履行，另外，原告主张股东朱开勇债务也是公司债务，但未能提供足够证据证明，而会计石岩一直称以房抵债需要得到舜景公司法定代表人朱宏波的认可（批条子），实际上也因朱宏波一直未认可此事，导致双方未能办理房产过户手续，综上，本院对高邮市舜景蓝湾第一幢1××2号房屋的购房款已支付这一事实不予认定。（二）被告是否有权解除合同。被告舜景公司提出反诉主张原告徐生平未在合同约定的15日期限内支付房款，符合约定解除权的情形，行使合同解除权。原告徐生平认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，解除权应当在1年内行使，被告舜景公司一直以来未在规定期限内行使，应视为放弃该权利。本院认为，该解释第十五条第二款关于解除权除斥期间的规定系针对需要催告的法定解除权的情形，并不包括当事人之间存在解除权约定的情形，故本院认为被告解除权不因超过1年未行使而无效，被告舜景公司仍可行使解除权解除《商品房买卖合同》。（三）原、被告双方各自的违约行为及违约责任承担。原告徐生平认为被告舜景公司未按照合同约定的时间履行过户登记的义务，构成违约，并应以合同总额为基数按照人民银行同期贷款利率承担资金占用的损失。被告舜景公司认为原告徐生平未按照合同约定履行房款给付义务，构成违约，应按照合同约定的总价款的的2%承担违约金。本院认为，合同约定给付房款的时间为合同签订之日，合同约定过户期限为房产交付之日（合同签订当天被告即向原告交付了该房屋的钥匙）后120日，两合同义务互为对待给付义务，且存在时间上的先后关系，在原告未履行房款给付义务前，被告有权拒绝履行履行过户手续的义务，故被告舜景公司未构成违约，而原告因未按照约定期限给付房款构成违约，应承担相应迟延给付的违约责任。另外，原告向案外人朱开勇主张债权，可另行提起诉讼。综上所述，为保障社会主义市场经济秩序，维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定判决如下：1、原告徐生平与被告舜景公司于2013年12月9日签订关于购买高邮市舜景蓝湾第1幢1××2号房屋的商品房买卖合同解除；2、原告徐生平应于本判决生效后10日内支付被告舜景公司违约金19622元；3、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费14160元、案件反诉受理费6900元，由原告徐生平承担（案件反诉受理费被告已预交，原告在履行上述义务时一并给付原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。审 判 长  于 谦人民陪审员  葛玉香人民陪审员  刘 林二〇一六年十二月二十三日书 记 员  尤 娴附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第六十七条：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合法律规定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院和仲裁机构予以适当减少。