甘肃省山丹县人民法院民 事 判 决 书(2016)甘0725民初1271号原告：国网甘肃省电力公司张掖供电公司。负责人：牛晓兵，该公司经理。委托诉讼代理人：车建军，甘肃金厦律师事务所律师。原告：国网甘肃省电力公司山丹县供电公司。负责人：雷建勤，系该公司经理。委托诉讼代理人：蔡晓璐，国网甘肃省电力公司张掖供电公司职工。委托诉讼代理人：徐俊民，国网甘肃省电力公司山丹县供电公司职工。被告：钱多杰，甘肃省张掖市居民。委托诉讼代理人：张维毓，山丹县李桥乡法律服务所法律工作者。原告国网甘肃省电力公司张掖供电公司（以下简称张掖供电公司）、国网甘肃省电力公司山丹县供电公司（以下简称山丹县供电公司）与被告钱多杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张掖供电公司的委托诉讼代理人车建军，山丹县供电公司的委托诉讼代理人蔡晓璐、徐俊民，被告钱多杰及其委托诉讼代理人张维毓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张掖供电公司、山丹县供电公司向本院提出诉讼请求：1.解除与被告钱多杰于2013年12月26日签订的《房产出租协议》；2.被告钱多杰支付2013年12月26日之前的租赁费9727元，采暖费91500元，合计101227元；3.被告钱多杰支付2013年12月26日之后的租赁费471000元，违约金94200元，采暖费141500元，滞纳金483075元，合计1189775元。上述2、3项共计1291002元。事实与理由：2011年11月1日，原告将坐落于山丹县甘新北路一巷46号临街房屋（共6层4000㎡）出租给被告钱多杰使用。双方约定租期2年，租赁费每年300000元，采暖费每年91500元。租赁期间，被告实际支付原告租赁费590273元，采暖费91500元。合同到期后，为保证被告利益最大化，经双方协商一致，续签租赁合同，租期自2013年11月1日至2018年10月31日，租金首年200000元，以后每年递增10％。此后，原告多次派人催交拖欠的租金、采暖费及其之后产生的租金、采暖费，但被告至今未付，且长期停业，故依法提起诉讼。被告钱多杰辩称，原告主张的2013年12月26日之前拖欠租赁费9727元及采暖费91500元的事实与数额均属实。2013年12月26日续签合同之后，因原告未及时改造水暖管道，造成暖气不热，酒店一直停业，被告不存在违约事实。现同意与原告解除租赁关系，但对原告主张的续租期间的租赁费、采暖费均不认可。原告张掖供电公司、山丹县供电公司为证明其主张，向本院提交如下证据：1.原甘肃省山丹县电力有限责任公司与被告钱多杰于2011年11月1日签订的《山丹县东亚大酒店承包协议》及2013年12月26日签订的《房产出租协议》，双方当事人对上述证据的真实性、合法性均无异议。2.原甘肃省山丹县电力有限责任公司与张掖市昆仑锅炉安装公司签订的《外网改造更换合同》及付款凭证，证实原告于2012年8月即已完成暖气管道的改造工程。被告质证认为，该合同明确写明改造范围是活动室至东亚酒店外网的改造，并不能说明原告按合同约定，对被告经营的东亚酒店的水暖管道进行了维修。被告钱多杰为反驳原告主张，向本院提交如下证据：1.协商纪要两份，证明原、被告在协商续租事宜过程中，约定由原告负责对酒店水、暖及下水管道进行维修，室内管道由被告自行维修的事实。2.被告钱多杰致原告公司领导的报告一份，证明被告钱多杰因装修酒店花费较大，且酒店上下水主管道及供暖管道存在问题，影响酒店正常经营并连年亏损，要求免除装修期间的租赁费，降低年租金，维修水暖管道，原告公司负责人雷建勤于2015年7月2日签注意见“请综合部查收，提交办公会研议”。3.被告钱多杰于2010年12月3日与甘肃肃腾电梯销售有限公司签订的《电（扶）梯设备购置安装合同》一份，合同价款为330000元。4.被告钱多杰于2010年12月28日与甘肃永安消防有限责任公司签订的《消防工程施工分包合同》一份，合同价款为203200元。5.酒店房间内照片十七张，证明因暖气管道年久失修，造成管道破裂漏水。上述证据，原告质证认为，被告提交的协商纪要是双方在商谈续租事宜过程中，就相关问题达成的一致意见，原告已经对室外管道进行了维修，被告要求免除装修期间的租赁费，降低年租金，维修水暖管道的理由明显不能成立。被告提交的电梯安装合同及消防工程施工合同，没有相关发票或完税证明予以印证，而且电梯设备与消防设施是否通过年检审验均无证据证明。合同虽约定对安装的电梯、消防设施，可根据被告提供的原始发票按国家标准折旧后移交原告，但被告未能提交相关证据证明电梯与消防设施的实际价格与折旧价格，原告无法接收。被告提交的照片反映的是酒店房间内的管道发生破裂，此项维修义务应由被告承担。此外，被告钱多杰还向法庭提交部分装修合同及购销合同，以证明经营酒店过程中支出的各项费用，经当庭质证，上述费用均发生在首次租赁期间，而且两次租赁协议均明确约定装修费用由被告自理，故本案不再涉及。经被告钱多杰申请，本院依职权调取下列证人证言：1.证人毛立成（山丹县供电公司）证明，双方于2013年12月26日续签合同之后，因电力公司未按协商纪要维修水暖管道，被告一直停业。同时，双方还协商由被告移交原告六间客房供原告职工居住，公司职工入住后，由于暖气不热，都私自架设电暖气取暖。2.证人张勇（山丹县供电公司）证明，被告钱多杰经营酒店期间，因未加大资金投入，造成酒店停业。对公司职工架设电暖气取暖的事情，公司派其查看过，并没收了电暖气。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月1日，原甘肃省山丹县电力有限责任公司与被告钱多杰签订《山丹县东亚大酒店承包协议》一份，双方约定：甘肃省山丹县电力有限责任公司将其所有的东亚大酒店（共6层4000㎡）及其现有设施出租给被告钱多杰经营使用，租赁期限自2011年11月1日起至2013年10月31日止；年租金300000元，于每年11月1日前付150000元，次年8月5日前付150000元。到期后，被告钱多杰继续租赁经营。2013年11月20日，双方协商由被告钱多杰移交5间客房及设施（除空调外）供出租方使用，全部设施折价50000元，抵顶承租方租赁费，同时约定，对酒店水、暖、下水主管道因年久失修，不能正常运行的，由出租方负责维修，室内管道由承租方自行维修。同年12月26日双方再次签订《房产出租协议》，约定租赁期限自2013年11月1日起至2018年10月31日止；首年租金为200000元，以后每年按5％递增，于次年1月1日前付100000元，6月30日前付清剩余部分；租赁期间产生的水、暖、电费等各项费用均由被告承担；租赁期间的装修费用由被告自理；期满后，被告投资安装的电梯、消防设施，可根据被告提供的原始发票按国家标准折旧后移交原告或下期承租人，电视、空调、热水器、桌椅等低耗品由被告自行处理；租赁期间，如逾期交纳相关费用，每天按5％承担滞纳金。2015年4月，原甘肃省山丹县电力有限责任公司经企业改制，变更为国网甘肃省电力公司山丹县供电公司，企业类型为全民所有制分支机构（非法人）。被告钱多杰租赁经营期间，拖欠2013年12月26日之前租赁费9727元，采暖费91500元，2013年12月26日之后至2016年3月31日期间的租赁费471000元（521000元－50000元），采暖费141500元（其中2013年度91400元，2014年度50000元）。为此，原告要求被告钱多杰承担二次租赁期间因拖欠租赁费产生的违约金94200元（471000元×20％），同时承担欠交采暖费所产生的滞纳金483075元（91400元×510天×5‰＋50000元×450天×5‰）。本院认为，原、被告签订的酒店承包协议与房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。被告钱多杰作为承租方，未按约定的期限支付原告租赁费及采暖费，其行为明显违反合同约定，原告据此有权解除合同。鉴于原、被告均同意解除租赁关系，本院依法确认双方于2013年12月26日签订的房屋租赁合同自2016年3月31日起解除。被告钱多杰对第一次租赁期间产生的租赁费9727元及采暖费91500元的事实与数额无异议，应据实承担付款义务。被告钱多杰以原告未及时履行水暖管道维修义务，造成酒店停业，而不承担续租期间的租赁费及采暖费的抗辩理由，经本院查证，原、被告双方于2013年11月20日形成的协商纪要中，明确约定由原告负责对酒店水、暖及下水管道进行维修，而原告提交的证据证实其于2012年8月进行了公司活动室至东亚酒店外网的管道改造，续签租赁合同时，被告仍对水暖管道提出维修要求，说明原告之前对水暖管道的维修与改造并未达到被告经营所需标准，原告虽承诺进行维修，但并未提交相关证据证实其履行了该项义务，同时，证人毛立成、张勇证明原告公司职工居住酒店客房过程中使用电暖气的事实亦证实原告实际供热温度未达到规定标准。合同法第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。原告未按约定履行水暖管道维修义务，致使被告租赁经营的酒店因供暖温度不达标遭受影响，故原告要求被告全额支付租赁费及采暖费的诉讼请求不能成立，本院不予支持，对其诉请应酌情考虑予以减少。同理，因原告本身存在违约事实，对其主张的违约金，本院亦不予支持。原告要求被告承担因拖欠采暖费产生的滞纳金，经审查，滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，属于行政强制执行中执行处罚的一种类型。原、被告因供热温度未达标引起纠纷而导致被告未及时交纳采暖暖费，双方作为平等的民事行为主体，并未明确约定相关违约责任，故对原告的该项主张不予支持。被告钱多杰因未提交有效证据证实其安装的电梯与消防工程的实际价格与折旧价格，可在补充相关证据后另行主张权利或与原告协商解决。综上所述，为保护当事人合法权益，维护正常的经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告国网甘肃省电力公司山丹县供电公司与被告钱多杰于2013年12月26日签订的《房屋出租协议》自2016年3月31日起解除；二、被告钱多杰偿付原告国网甘肃省电力公司张掖供电公司、国网甘肃省电力公司山丹县供电公司2013年12月26日之前的租赁费9727元，采暖费91500元，合计101227元；三、被告钱多杰偿付原告国网甘肃省电力公司张掖供电公司、国网甘肃省电力公司山丹县供电公司2013年12月26日之后的租赁费329700元（471000元×70％），采暖费99050元（141500元×70％），合计428750元；四、驳回原告国网甘肃省电力公司张掖供电公司、国网甘肃省电力公司山丹县供电公司的其他诉讼请求。以二、三项共计529977元，限于本判决生效后10日内付清。如果被告钱多杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16419元，由被告钱多杰负担6740元，原告国网甘肃省电力公司张掖供电公司、国网甘肃省电力公司山丹县供电公司负担9679元，限于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 长  陈永新人民陪审员  张志勇人民陪审员  张有韬二〇一六年十二月七日书 记 员  陈 斐适用法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。申请执行事项告知第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。处理过的文书