上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初12456号原告（反诉被告）:上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司。法定代表人：陈萍，董事长。委托诉讼代理人：廖佩娟，上海廖得律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓斯玲，上海廖得律师事务所律师。被告（反诉原告）：王进。委托诉讼代理人：何建安，上海市浩信律师事务所律师。委托诉讼代理人：周志微，上海市浩信律师事务所律师。原告（反诉被告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司诉被告（反诉原告）王进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人廖佩娟、邓斯玲、被告王进及其委托诉讼代理人何建安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司（以下简称“同福易家丽公司”）向本院提出本诉诉讼请求：1、判令被告将承租房屋腾退并归还；2、判令被告支付2016年7月1日起至实际搬离日止占有使用费，按每年人民币（下同）147,095元计算；3、判令被告支付2016年1月1日起至2016年6月30日的市场物业管理费11,700元；4、判令被告支付2016年5月、6月拖欠水费、电费（包含加价部分的电费）、电信费等各项费用4,437元。事实与理由：原告与被告于2014年7月8日签订《租赁合同（石材）》一份，约定被告承租原告合法取得的大叶公路XXX号石材城加工房1加-16，租赁期限自2014年7月17日起至2015年7月16日止，租赁总面积为650平方米，租金为每年147,095元。租赁期止时，被告应在2015年7月17日将上述承租位置交还原告。合同到期后双方未续签合同，该租赁合同到期自然终止。然租赁期满至今，被告仍占用原告房屋不搬离，并拖欠水费、电费、市场物管费等费用，经原告多次催讨协商未果，故原告诉讼来院。被告（反诉原告）王进辩称，不同意原告的诉讼请求。一、双方签订的租赁合同属无效合同。2013年7月，经同福易家丽公司许可，王进受让王桂春承租的系争场地，王进向王桂春支付转让金1,200,000元。原、被告于2014年7月8日签订《租赁合同》，为此王进进行了巨额的投资。但由于该场地属于金汇镇乐善村的耕地，同福易家丽公司将其作为石材加工生产场地出租给王进属于违法用地，故该租赁合同无效。二、王进不应支付占用房屋的使用费:1、因该租赁场地属于违法用地，而王进之前并不知情，同福易家丽公司违法转租土地牟取暴利的行为违法，不能因此获利；2、政府有关部门于2015年4月开始对包括“同福易家丽国际石材产业城”在内的石材市场展开违法用地、违法建筑的整治活动。同福易家丽公司出租给王进的场地属于被整治的范围，政府的整治行动开展后，王进根本无法正常从事生产经营活动；3、同福易家丽公司于2015年7月31日向王进发出《合同到期不再续约通知书》，明确自2015年7月1日起，全面停收租金；4、同福易家丽早已于2016年7月1日开始对该场地停电停水并关闭了“国际石材产业城”，因同福易家丽公司拒绝赔偿给王进造成的巨大损失，王进只能保留现场的状态以作为索赔的证据，该场地已不具有任何生产经营的使用功能和价值，王进还未撤离完全是出于保全证据的需要。三、有关差别电价的问题已有相关商家向上海市奉贤区人民法院提起行政诉讼，待该行政判决结果以确定王进是否应当承担差别化电费。四、其余正常水电费用，因王进已经在反诉中对同福易家丽公司提出赔偿请求，王进同意在赔偿金额中予以扣除。故请求驳回原告诉请。同时，被告（反诉原告）王进提出反诉诉讼请求：1、确认双方签订的《租赁合同》无效；2、判令反诉被告退还租金70,000元；3、判令反诉被告赔偿厂房、基础设施建设、机械设备投资等损失903,500元（具体以法院委托评估价格为准）；4、判令反诉被告赔偿石材搬迁运费60,000元。事实与理由：2013年7月，经同福易家丽公司许可，王进受让王桂春承租的同福易家丽公司的“上海同福易家丽国际石材产业城”1加-16号场地，王进与王桂春签订《厂房转让协议》并向王桂春支付转让金1,200,000元。2014年7月，同福易家丽公司与王进签订该场地的《租赁合同》，租赁面积为650平方米，年租金147,095元，作为王进开办的企业上海旺进石材装饰工程有限公司的经营场所。王进受让并租赁系争场地后，又进行了相关建设及机械设备等的投入。但岂料，2015年4月，王进收到上海市奉贤区金汇镇人民政府等七个部门发出的《告知书》及上海市奉贤区金汇镇人民政府发出的《泰顺产业园区石材企业综合整治方案》，认定包括“同福易家丽国际石材市场”在内存在违法用地及违法建筑，限令石材企业全部退出。同福易家丽公司于2015年7月31日向王进发出了《合同到期不再续约通知书》，通知王进从2015年7月1日起停止向王进收取租金，并不再与王进续约，要求王进自行无条件搬离。2015年9月18日同福易家丽公司又发出《通告》声称“将于2015年11月1日起，对1加、2加、6加合同到期的商户正式停止供电，并定于2016年1月1日起对1加、2加、6加全体商户实施全面关停”。基于石材加工生产企业必须进行基础设施、厂房、机械设备等巨额投资，通过长期经营才可能收回投资的特点，原、被告双方需要建立的是长期稳定的租赁关系，这一点同福易家丽公司亦十分清楚，同福易家丽公司提供的格式合同将租赁期限约定为一年，这是同福易家丽公司为调整租金的便利而在形式上将租赁合同体现为一年一签，但不能机械理解为双方约定的租赁期限仅为一年。同福易家丽公司现因违法用地和违法建筑问题被政府部门整治，居然把王进等商家一赶了之，而丝毫不考虑给王进等造成的巨额损失的赔偿问题，有悖于情、有亏于理，更有违于法。同福易家丽公司向乐善村村委会支付的租赁土地费用每年每亩不到10,000元，同福易家丽公司按厂房的租金标准每亩每年150,000元向王进收取租金无效，应当将大部分租金退还王进，故被告（反诉原告）王进诉讼来院。原告（反诉被告）同福易家丽公司针对反诉辩称，王进诉状所述不是事实，不同意反诉原告的反诉诉讼请求。双方签订的租赁合同是真实意思表示，合法有效。合同到期自然终止，而非同福易家丽公司单方面终止合同，并不是原告要关闭该产业城，而是为了配合政府对石材产业结构转型而关闭。租赁期间王进一直占有使用租赁场地，且该租赁场地有合法产权证，王进称系争场地系违法用地无事实依据。王进提供的转让协议，协议签订主体与租赁合同不一致，内容不能证明与本案有关，王进的损失也与本案无关，与同福易家丽公司无关。王进主张的损失是王进主观臆想，其反诉诉讼请求及事实理由都不能成立。综上，请求驳回反诉原告的反诉诉讼请求。经当庭质证，本院对于原、被告双方均无异议的证据依法予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年7月8日，同福易家丽公司与王进签订《租赁合同（石材）》一份，约定：王进承租同福易家丽公司位于上海市奉贤区大叶公路XXX号石材城1加-16号加工房；租赁面积650平方米；租赁期限自2014年7月17日起至2015年7月16日止；房屋租金为每年147,095元；于2014年7月25日前付清全部租金；王进在法律范畴内和合同约定范围内，有权处置在承租区域内自行添置的机械设备和可移动设施；对承租区域内加盖、添置的所有固定物及其附属物，有权在合同期内转让或变更使用人，但其所有权无偿归同福易家丽公司所有。上述合同签订后，王进向同福易家丽公司支付了合同期内的全部租金。合同到期后，王进实际使用、占用租赁场地至今。2015年11月3日，王进向同福易家丽公司出具《承诺书》一份，承诺于2015年12月31日全面停止一切加工及经营活动，并于2016年3月30日起实施全面搬迁，至2016年6月30日全面搬离。2015年11月12日，王进与同福易家丽公司签订《协议书》一份，约定：王进自愿于2015年12月31日停止一切加工经营活动，自2016年1月1日起实施搬迁，至2016年6月30日全部搬清，退还租赁的场地给同福易家丽公司；同福易家丽公司给予王进6个月（2015年7月1日起至2015年12月31日）的免租期，6个月（2016年1月1日起至2016年6月30日）的搬场期。免租期内，同福易家丽公司不收取场地租金、但发生的水、电等公用事业费必须按现行价格如数支付；搬场期间，同福易家丽公司不收取场地租金，但王进必须每月支付每天每平方米0.10元的物业管理费，此期间所发生的水、电等公用事业费也必须按现行价格如数付清。按照王进实际已付场地租金的情况和同福易家丽公司给予王进免租时间的推算，同福易家丽公司还应退还王进租金共6,448元，此款等王进全部搬离，办理完所有退场交接手续后，由同福易家丽公司即时退还王进。2016年7月1日起同福易家丽公司对租赁场地实施了断水断电行为。王进尚欠同福易家丽公司2015年5月、6月的水电费、电话费等各项费用4,436.80元，尚欠物业管理费11,700元。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》，由被告王进向原告同福易家丽公司承租场地，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。按照合同的约定，王进应于合同到期后将租赁场地归还同福易家丽公司，但王进至今仍占用系争场地，故对同福易家丽公司要求王进腾退并归还场地的诉讼请求，本院依法予以支持。对于王进辩称及反诉诉称，由于双方的租赁标的物属于农村耕地，故双方签订的租赁合同无效的意见，本院认为，王进对同福易家丽公司提供的产权证无异议，该产权证显示王进租赁的场地位于同福易家丽公司的产权证范围内，系争土地属于工业用地，故双方针对该场地所订立的租赁合同应为有效，对王进该辩解意见，本院不予采信，对王进要求确认双方《租赁合同》无效的反诉诉讼请求，本院不予支持。同理，对于王进主张同福易家丽公司出租违法用地牟取暴利故要求退还租金70,000元的反诉诉讼请求，本院认为于法无据，难以支持。但根据双方的《协议书》，同福易家丽公司应当按照双方的约定退还王进租金6,448元，故对王进要求同福易家丽公司退还租金6,448元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于王进辩称，由于政府对租赁场地开展违法用地及违章建筑的整治活动，故王进对租赁场地无法正常从事生产经营活动的辩解意见，本院认为，经审理查明，王进租赁场地并未涉及违章整治，王进使用系争场地至今，故对王进该辩解意见，本院亦不予采信。对于王进辩称同福易家丽公司在2016年7月1日对系争场地停水停电并关闭“国际石材产业城”，对王进造成巨大损失，王进系为保留现场作为索赔依据故未完全搬离的辩解意见，本院认为，租赁合同到期后，王进应当按约将租赁场地返还同福易家丽公司，王进未能按约归还租赁场地，应承担相应的占有使用费，但由于同福易家丽公司于2016年7月1日起对系争场地停水停电，系争场地内已无法生产使用，故本院酌定2016年7月1日起的占有使用费为每年30,000元。故对同福易家丽公司要求王进支付自2016年7月1日起至王进实际搬离日止，按每年30,000元计算的占有使用费的诉讼请求，本院依法予以支持。王进未能按照双方签订的《协议书》的约定支付自2016年1月1日起至2016年6月30日止的物业管理费11,700元，应当承担相应的民事责任，故对同福易家丽公司要求王进支付自2016年1月1日起至2016年6月30日止的物业管理费11,700元的诉讼请求，本院依法予以支持。王进未能支付占有使用系争场地期间的水电费、电信费等费用，应承担相应的民事责任，故对同福易家丽公司要求王进支付2016年5月、6月拖欠的水费、电费、电信费等各项费用4,436.80元的诉讼请求，本院亦依法予以支持。对于王进要求同福易家丽公司支付厂房及基础设施建设、机械设备投资等损失903,500元以及石材搬迁费60,000元的反诉诉讼请求，本院认为，双方的租赁合同已经到期终止，且根据双方《租赁合同》的约定，王进在承租区域内加盖、添置的所有固定物及其附属物，所有权无偿归同福易家丽公司所有，双方均应当遵从双方的上述协议约定，故王进的上述反诉诉讼请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王进于本判决生效之日起十五日内将位于上海市奉贤区大叶公路XXX号1加-16号加工场地腾空并归还原告（反诉被告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司；二、被告（反诉原告）王进于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司自2016年7月1日起至实际搬离日止，按每年30,000元计算的占有使用费；三、被告（反诉原告）王进于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司自2016年1月1日起至2016年6月30日止的物业管理费人民币11,700元；四、被告（反诉原告）王进于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司2016年5月、6月的水费、电费、电信费等各项费用人民币4,436.80元；五、原告（反诉被告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）王进租金人民币6,448元；六、对被告（反诉原告）王进的其余反诉诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币3,564元，减半收取，计人民币1,782元，由被告（反诉原告）王进负担；反诉案件受理费人民币7,050.50元，由被告（反诉原告）王进负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  苏姝二〇一六年十二月三十日书记员  陈艳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。