上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初8061号原告上海嘉杏电站配件有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈纪平。委托代理人：蔡建华，马明泳，上海市正大律师事务所律师。被告：上海大明铁工厂有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：卫洲。委托代理人：周知明，高睿静，上海市申达律师事务所律师。被告：上海明工重型设备有限公司，住所地上海市。法定代表人：潘会生。委托代理人：吴海寅，北京大成(上海)律师事务所律师。原告上海嘉杏电站配件有限公司(以下简称“嘉杏公司”)与被告上海大明铁工厂有限公司(以下简称“大明铁工厂”)、被告上海明工重型设备有限公司(以下简称“明工公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员秦忠独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人蔡建华、被告大明铁工厂的委托代理人周知明、被告明工公司的委托代理人吴海寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，位于嘉定区申霞路XXX号的全部厂房均属于被告大明铁工厂所有，并由被告明工公司全部承租。2015年4月，原告与被告明工公司签订了厂房租赁合同，将申霞路XXX号的部分厂房承租下来。在整个合同洽谈期间，被告大明铁工厂也派人参与了合同条款的协商，而且在原告按合同约定的租金给付被告大明铁工厂时，被告大明铁工厂也开具了相应的发票。事实表明，被告大明铁工厂知晓并同意原告承租厂房。2016年2月底，被告大明铁工厂和被告明工公司之间的厂房租赁合同到期，被告明工公司不再承租被告大明铁工厂的厂房。但两被告均未明确告知原告，也未要求原告搬离厂房。2016年5月10日，被告大明铁工厂突然将原告生产和生活所需的用电全部切断，并派人将原告所承租的厂房的屋顶全部拆除，造成原告无法生产。原告当初承租厂房后，用于厂房的装修、电路电气安装以及设备的搬迁和安装等共花费XXXXXXX元。此外，两被告在没有和原告协商终止租赁合同的情况下，于2016年6月1日擅自将原告的全部设备拆除搬移至露天场所，原告知道后欲将设备转移却受到两被告阻止，致使原告的全部设备严重受损。经原告统计，设备的损失及维修的费用累计达XXXXXXX元。两被告于2016年5月10日私自切断原告的生产和生活用电后，原告为处理客户的急需加工产品，向上海卓中电器有限公司租用了二台柴油发电机组，造成原告额外损失(支付租金)83700元。原告租用被告的厂房后，因被告不愿提供房产证明，致使原告无法办理变更经营地址的工商登记，并造成原告受到行政处罚款30000元，以上损失均因两被告的行为造成，故两被告应承担相应的赔偿责任。另外，因两被告的原因，致原告自2016年5月10日起至今无法正常生产，造成原告的停业损失XXXXXXX元(计算标准参照本地动拆迁的补偿标准，即每平方米400元，原告共租赁厂房共4843平方米)。故原告要求两被告共同赔偿：一、原告装修、电路电气安装以及设备的搬迁和安装损失XXXXXXX元；二、原告设备损失款XXXXXXX元；三、原告因断电而租用的柴油发电机的费用83700元；四、原告停业损失XXXXXXX元；五、原告因无法变更经营地址而致行政罚款30000元。被告大明铁工厂辩称，不同意原告的全部诉请。原告与被告大明铁工厂不存在合同关系。大明铁工厂是将系争房屋租给明工公司，合同在2016年2月到期。2015年9月，明工公司通知大明铁工厂到期不再续租，故在租赁期满后大明铁工厂自然应该收回房屋。被告明工公司于2014年将部分房屋转租给原告，2015年下半年，明工公司向大明铁工厂申请将部分租金发票直接开给原告，但是所有租金仍由原告支付给明工公司，大明铁工厂并未向原告收取过租金，两者之间也未发生租赁关系。此外，原告和明工公司签订的转租合同租期长于两被告之间租赁合同的租赁期限，而根据相关法律规定，若签订的转租合同的租期长于租赁合同，则超出部分是无效的，故原告对超期部分合同无效是有过错的，即便有损失也应由原告承担。另原告提出的损失本身缺乏依据，被告大明铁工厂不予认可。被告明工公司辩称，不同意原告诉请。原告的起诉程序上有问题，根据合同13.2条，有争议应协商解决，若不能协商解决需在60日内在法院起诉，从争议时间来看其超过约定的时间直接起诉违背了合同约定。被告大明铁工厂向原告出具发票可以说明大明铁工厂是将房屋分别租赁给原告和明工公司，实际不是转租。对方提出的罚款和损失，缺乏相关依据。根据合同11.1条，原告未按时交租赁费用是违约的，原告在2015年12月初以后就没有付过租金给两被告，原告实际存在根本性违约，原告的损失应由其自身承担。原告提出的装修补偿、搬迁费用及设备损失均缺乏依据，变更工商登记地址也是原告的责任与我方无关。经审理查明，位于嘉定区申霞路XXX号的厂房属于被告大明铁工厂所有。2010年3月1日，两被告签署厂房租赁合同一份，约定由明工公司向大明铁工厂承租上述厂房，租赁面积为上海市房地产权证载明的面积，租期自2010年3月1日至2016年2月28日止。2015年4月30日，原告与被告明工公司签订厂房租赁合同一份，由原告向明工公司承租申霞路XXX号合计建筑面积为4843平方米的部分厂房(包括配套设施如配电站、行车等)，租期为5年零9个月，自2015年6月1日至2021年2月28日止。年租金为XXXXXXX元，租金前三年保持不变。付款方式为先付后租，第一次付款时间为2015年5月20日前付707078元，然后出租方提供相应的发票，以后每半年依此支付租金。承租方还须向出租方支付相当于三个月租金的保证金353539元。合同还对违约责任等其他事项作出了约定。合同签订后，明工公司即将租赁标的物交付原告使用。2015年9月14日，明工公司向大明铁工厂发函表示双方租赁合同到期后明工公司将不再续租。大明铁工厂于2015年9月18日回函表示收悉，并称因明工公司已经将部分房屋出租，要求明工公司将此决定告知次承租人，并要求次承租人在合同到期前腾退，由明工公司将租赁房屋恢复原状后返还大明铁工厂。2016年2月底，明工公司通知原告要求其搬离系争租赁厂房。嗣后，原告、大明铁工厂、明工公司三方曾协商原告搬离事宜，大明铁工厂、明工公司要求原告于当年4月搬迁，但原告要求到8月搬离，三方协商未果。2016年5月10日晚，大明铁工厂对原告使用的行车采取停电措施。2016年5月11日，大明铁工厂报警称原告将整个厂区的电源拉掉，后警察出警处理后才恢复供电。2016年6月初，原告的部分设备被明工公司从室内搬至厂区露天场地上。2016年7月21日，原告将其设备等物品搬离嘉定区申霞路XXX号厂房。2016年7月，原告起诉来院。诉讼中，原告提供了安装施工合同、发票、付款凭证等证据以证明其用于厂房的装修、电路电气安装以及设备的搬迁和安装等共花费XXXXXXX元。两被告则表示安装施工合同的签署日期在合同约定的竣工日期之后，其真实性无法确认，发票等其他证据真实性也无法确认，且原告无法证明系用于系争租赁房屋。但被告明工公司就原告对办公室进行过简单装修的事实进行了确认。以上事实，有《厂房租赁合同》、上海市房地产权证、收据、发票、付款凭证、申请书、函件、证明、微信记录及当事人陈述笔录等为证，事实清楚，证据充分。本院认为，原告和被告明工公司签订的厂房租赁合同是双方真实意思表示，其性质为转租合同，但该转租合同的租赁期限超出了两被告所签租赁合同的期限，故超出部分依法应认定无效。原告和被告明工公司对合同无效均有过错，应各自承担相应的责任。虽然被告大明铁工厂直接向原告开具了部分租金发票，但该开票行为系应被告明工公司要求所为，且明工公司承诺开票行为不对两被告之间的租赁关系产生任何影响，故原告依据该开票行为即认为大明铁工厂和原告之间直接产生租赁合同关系的主张不能成立，原告依据租赁合同关系向被告大明铁工厂主张权利没有依据，本院不予支持。原告提供的安装施工合同等证据虽然无法证明其用于厂房的装修、电路电气安装以及设备的搬迁和安装等费用已达XXXXXXX元，但考虑到原告已对租赁的办公室作出简单装修，且原告作为企业要投入生产经营必然会进行生产设备的搬运、安装、调试等准备工作并支付相关费用，故该部分费用可以视为因合同无效而造成原告的损失。鉴于原告搬出系争厂房后已有新的承租人入住，原告的损失已经无法通过评估方式确定，本院结合本案实际情况，酌情确定原告的此项损失为60万元，由被告明工公司承担60%的赔偿责任。诉讼中，原告撤回第二至第五项诉讼请求，于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告上海明工重型设备有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海嘉杏电站配件有限公司经济损失36万元；二、原告上海嘉杏电站配件有限公司的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17931元，减半收取8965.5元，由原告上海嘉杏电站配件有限公司负担6965.5元，由被告上海明工重型设备有限公司负担2000元。被告上海明工重型设备有限公司负担应于本判决生效之日起七日内支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 秦 忠二〇一六年十二月十六日书记员 张学禹附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。