.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海口市龙华区人民法院民事判决书（2016）琼0106民初13151号原告：章某雪，女，1980年1月7日出生，汉族，住浙江省文成县。委托诉讼代理人：王康忠，海南海地律师事务所律师。被告：海南鳌龙房地产开发有限公司，注册地址：海口市海府路140号嘉安园别墅C6栋，现办公地址：海口市玉沙路5号国贸中心27层A座。法定代表人：杨伟杰，经理。委托诉讼代理人：杨迪之、冯大伟，海南天皓律师事务所律师。原告章某雪与被告海南鳌龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王康忠、被告委托诉讼代理人杨迪之、冯大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决确认原被告订立的《商品房买卖合同》及《购房合同》合法有效。2、请求人民法院判决被告将鳌龙大厦第1幢第1层102房房产证办到原告名下。3、请求人民法院判决被告支付违约金人民币26888.4元给原告。4、请求人民法院判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:在2012年5月28日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号是GF-2000-0171），原告向被告购买被告开发的楼房，合同主要内容是：被告通过出让方式，取得位于海口市盐灶一横路土地118号（编号为O2-02-07-3）的土地使用权，土地面积1885.61㎡，取得了该块地的建设工程规划许可证[证号海口市规证建（2006）AE-0058]，取得了该块地的施工许可证，被告建设的楼房名称是鳌龙大厦，被告将被告鳌龙大厦的第1幢第1层的102房出卖给原告；出卖给原告的商品房面积是128.04平方米，其中套内面积125.24平方米，公共部份与公用房屋分摊建筑面积2.8平方米，双方按建筑面积计算价款，每平方米价款人民币10000元，总共价款1280400元整，付款方式是采用分期付款，在签订合同时按合同价款的70%支付首付款，首付款金额是896280元整，余款在房产证办到原告名下付清，被告承诺在2013年6月30日前将房产证办到原告名下......。在签订《商品房买卖合同》的当天，原告依约定，通过父亲章兆锁支付了首付款896280元整给被告，被告依约交付了房屋给原告；不久双方又订立一份补充的《购房合同》，《购房合同》的主要内容约定与《商品房买卖合同》主要内容基本一致；但约定双方发生纠纷时，可以诉讼到法院。在合同履行过程中，在合同约定的办证期限满后，原告曾多次要求被告将房产证办到原告名下，同时，还和同期购房的其他人一起催促被告履行合同，但被告总是以各种借口推辞。被告已超过办证期达三年，至今尚未办房产证到原告名下，是一种严重违约行为，对于违约行为，除应继续履行合同义务外，应另将违约金相当于合同总价款的百分之三支付给原告，经计算是26888.4元。原告认为，双方订立的《商品房买卖合同》及补充的《购房合同》均是双方真实意思表示；内容真实合法，且履行多年，是双方依法订立的，属于合法有效合同。被告违约，应支付违约金26888.4元给原告；同时，应继续履行合同，将房产证办到原告名下，但被告确实没有严格认真履行合同，为了维护原告合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判决支持原告的诉讼请求！被告辩称，一、基本事实：2005年5月11日，案外人地方国营海口市社会福利工厂（以下简称"案外人"）与答辩人签订一份《合作开发"鳌龙商厦"项目合同书》，约定，案外人受海口市民政局全权委托，经海口市民政局批准，与答辩人合作开发海口市民政局所有的，位于海口市盐灶一横路118号土地。甲方负责提供海口市民政局关于开发土地的全权委托开发的合法手续，乙方负责项目建设、销售和管理。市民政局在该合同上盖章确认。项目启动后，答辩人与案外人一起办理了土的地规划、报建等相关手续。2006年12月25日，因加建房屋问题，海口市规划局向海口市民政局发出《海口市规划局关于鳌龙大厦加建问题的函》（市规函[2016]1416号），要求进行违法处理。经过海口市民政局、案外人与海口市政府的反复协商，2007年1月29日，海口市城市管理行政执法局免除了对鳌龙大厦加建面积的处罚。2008年3月5日，因为超容积率问题，海口市国土环境资源局向海口市民政局发出《超容积率用地补交地价款通知书》（市土环资用字【2008】198号），要求海口市民政局缴纳超容积率应缴交地价款金额1299701.71元。二、案外人及海口市民政局未缴纳"超容费"，答辩人无法为被答辩人办理产权证书，过错不在答辩人。根据《合作开发"鳌龙商厦"项目合同书》，该合同书是案外人接受海口市民政局的委托所签订，该合同明确约定"案外人应当负责提供土地开发的合法手续"，但时至今日不管是案外人还是海口市民政局均未完成其合同义务，致使答辩人至今无法按照合同约定为被答辩办理房屋所有权证。三、被答辩人主张的违约金也明显高于实际损失，应当相应调整。被答辩人交付前期购房款之后，答辩人便将房屋交付给被答辩人占有、使用至今，即使存在不能办理房屋产权证的问题，也没有影响到被答辩人的正常使用。被答辩人主张的违约金数额明显高于答辩人未能办证导致的实际损失，请求人民法院依法进行调整。我方跟海口市民政局约定，民政局提供土地合作开发。是案件外人民政局原因导致房产证没有办理下来。对原告提出第一诉讼请求我方认可。对违约金过高，我方不认可。经审理查明，2005年5月11日，案外人地方国营海口市社会福利工厂与被告海南鳌龙房地产开发有限公司签订《合作开发"鳌龙商厦"项目合同书》，约定，案外人受海口市民政局全权委托，经海口市民政局批准，与被告合作开发海口市民政局所有的，位于海口市盐灶一横路118号土地。甲方（案外人）负责提供海口市民政局关于开发土地的全权委托开发的合法手续，乙方（被告）负责项目建设、销售和管理。市民政局在该合同上盖章确认。项目启动后，已办理了土的地规划、报建等相关手续。楼房建好后，2012年5月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同主要内容是：被告将被告鳌龙大厦第1层的102房出卖给原告，出卖给原告的房屋面积是128.04平方米，按建筑面积计算价款，每平方米价款10000元，总共价款人民币1280400元整，付款方式是在签订合同时按合同价款的70%，即896280元，余款在房产证办到原告名下付清。被告承诺在2013年6月30日前将房产证办到原告名下，否则，按已付房款的3%支付违约金。合同签订的当日，原告向被告支付了896280元房款。被告按合同约定将房屋交付给了原告。2012年5月28日，双方同时还签订了一份《购房合同》，与前一份合同的内容基本一致。但办证期限届满后，被告没有为原告办好房产证，未能办证是因为超层加建和超增容率罚款、补交款未缴纳。按约定，未能办证的违约金为26888.4元（已交房款的3%）。目前项目未取得销售许可证书。原告为支持其诉请求向本院提交了《商品房买卖合同》、《购房合同》、付款凭证、建设用地规划许可证、工程规划临时许可证、建设工程施工许可证、《合作开发"鳌龙商厦"项目合同书》等。被告提交了《海口市规划局关于鳌龙大厦加建问题的函》、《超容积率用地补交地价款通知书》。对于双方提供的证据，其真实性、合法性和关联性，本院予以认定。本院认为，"鳌龙商厦"已合法取得土地使用权证，地方国营海口市社会福利工厂与被告海南鳌龙房地产开发有限公司签订《合作开发"鳌龙商厦"项目合同书》后，项目已取得建设用地规划许可证、工程规划临时许可证、建设工程施工许可证，双方的合作开发合同依法有效。楼房竣工后，被告与原告签订《商品房买卖合同》，将鳌龙大厦第1层的102房出卖给原告，原告已支付70%的房款，并依约交付了房屋，因此，双方的买卖合同合法有效，应受法律保护。因项目未取得销售许可，超层加建和超增容率的罚款和补交款等手续未完善，导致房屋未能办产权证。故，原告要求被告为其办理产权证的请求，本院不予支持。关于违约金约定，并未超出法律规定的范围，被告要求调整违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告章某雪与被告海南鳌龙房地产开发有限公司2012年5月28日签订的买卖鳌龙大厦第1层102房的《商品房买卖合同》和《购房合同》合法有效；二、限被告海南鳌龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，支付给原告章某雪未能办证的违约金26888.4元；三、驳回原告章某雪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8162元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员 吴育海 二〇一六年十二月二十六日书记员 周大虎