广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0705民初2616号原告：朱雪平，女，汉族，户籍地址：广东省江门市新会区。被告：陈永锋，男，汉族，户籍地址：广东省江门市新会区。被告：林翠妹，女，汉族，户籍地址：广东省江门市新会区。被告：陈美玲，女，香港居民。以上三被告共同委托代理人：邓华明，广东厚载律师事务所律师。第三人：李根环，女，汉族，户籍地址：广东省江门市新会区。原告朱雪平诉被告陈永锋、林翠妹、陈美玲、第三人李根环房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年9月6日公开开庭进行审理；后转为适用普通程序，于2016年10月10日公开开庭进行审理。两次开庭原告朱雪平、三被告的委托代理人邓华明、第三人李根环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱雪平诉称：2016年6月1日，原告朱雪平通过中介李环介绍，购买三名被告位于江门市新会区会城西门路XXX2号502的房产。买卖双方及中介方共同签订《房屋、商铺买卖协议书》，该协议约定成交价为人民币238000元，并于2016年6月10日前到公证处办理该房产买卖委托公证手续��协议签订后，原告当即向被告林翠妹支付了购房定金人民币2万元。被告因个人原因不履行合约，拒绝出售该房产。根据双方签订的《房屋、商铺买卖协议书》第四条违约责任明确表明，被告应先退还定金人民币2万元给原告，再赔偿人民币2万元给原告。被告不尊重合同精神，至今仍未退还定金人民币2万元及赔偿人民币2万元给原告。为保障原告的合法权益，请求法院判令：一、解除原告与三被告签订的《房屋、商铺买卖协议书》；二、被告承担违约责任，退还定金人民币2万元及赔偿人民币2万元给原告，合共4万元及利息（从2016年6月13日起至清偿日止，按银行同期利率计算）；三、本案诉讼费由被告承担。原告朱雪平向本院提供如下证据：1.原告朱雪平的身份证（复印件）、被告陈永锋的身份证（复印件）、被告林翠妹的身份证（复印件）、被告陈美玲的身份证（复印件）各一份，证明买卖双方的身份情况。2.《房屋、商铺买卖协议书》（原件）、《收据》（原件）、房地产权证（复印件）各一份，证明涉案房屋交易情况，以及被告林翠妹收取原告的购房定金人民币2万元。被告陈永锋、林翠妹、陈美玲共同答辩称：答辩人并无拒绝出售房产的表示，也无拒绝出售房产的行为，反而一直希望妥善地履行《房产、商铺买卖协议》，妥善商议处理好履行过程中未明确约定或者有争议部分问题。被答辩人在履行过程中，对协议未明确约定部分，将单方意见强加于答辩人卖方，而对答辩人的商议拒不理睬。被答辩人提起的诉讼，在合法有效的《房屋、商铺买卖协议书》既未依法解除、终止，也未履行完毕情况下，被答辩人的诉讼缺乏诚实信用、平等、友好协商的基本精神。答辩人认为，被答辩人要求双倍返还定金的诉讼请求没有事实依据和法律依据。理应依法驳回其诉讼请求。同时，答辩人再次明确：双方签订的《房屋、商铺买卖协议书》应当继续履行。鉴于该协议有关“委托公正手续”条款，答辩人认为该条款显失公平，且签订协议时不清楚其实际含义因而存在重大误解，更重要的是，该条款并非顺利履行协议的必要举措，答辩人已另外提出反诉要求撤销该条款，使得本房屋买卖交易手续顺利进行。如被答辩人试图反悔，则应按照协议书约定，承担没收定金的违约责任。答辩人与被答辩人及第三人于2016年6月1日签订《房屋商铺买卖协议书》，约定答辩人将其房屋《江门市新会区会城西门路XXX2号502房屋》转让给被答辩人，第三人作为中介服务方，该协议书原约定在2016年6月10日到公证处办理该房产买卖委托公证手续，后因公众假期调整改为2016��6月12日下午办理。协议签订后，答辩人收到被答辩人朱雪平交来的购房定金人民币贰万元整，并于2016年6月12日下午到达江门市新会区公证处办理公证手续。在办理过程中，答辩人发现，该协议书第七、其他事项之第1款约定“委托公证手续”是指卖方将房屋委托给买方处理买卖办理有关手续，这样的委托公证既不公平也不合理且非必要；买卖双方还因各付各税费的具体做法、金额有不同意见，买方（即被答辩人）要求卖方（即答辩人）向其直接支付费用，且卖方不参与有关税费的缴交过程，否则无法完成委托公证手续。因买卖双方产生分歧协商不成功后，也未办理任何手续。当天晚上（2016年6月12日），答辩人方面积极与被答辩人协商解决此事，并多次致电其手机，但由于原告拒绝接听电话至双方无法沟通。后来又致电中介李环（即第三人），希望李环可代为协商，李环回应说朱雪平不再协商，会直接到法院起诉违约。无奈之下，用短信方式告知原告希望协商共同处理房屋买卖事宜，但一直等不到原告的回复。综上所述，答辩人已按《房屋商铺买卖协议书》约定认真履行合同，并不存在不履行合约、拒绝出售该房产。在出现《房屋、商铺买卖协议书》未约定明确的部分出现意见分歧后，已积极协商处理并提出公平合理的解决方案，且该方案并不影响房屋买卖公证的过程和结果。然而，反观被答辩人，买方朱雪平拒绝协商、拒绝沟通、拒绝房屋买卖公证，有违一般办事原则，不遵守合同精神，造成交易至今无法完成。特此明确要求继续履行合同，完成本房屋买卖交易。被告陈永锋、林翠妹、陈美玲提供如下证据：1.中国电信的语音清单、短信清单、短信各一份，证明因为原、被告在履行过程中，��2016年6月12日被告以为当日与原告去办理房屋过户手续，但当日即是办理委托公证手续，原告要求被告交纳40000元税费给原告本人，而并非交纳给有关部门，而且被告了解到被告要交的税费不到30000元，发生较大争议；当日被告多次打电话给原告，原告均不接电话，被告只好发短信给原告。2.《证明》一份，证明交易当日被告积极准备所需要的手续。3.《关于补办出让土地使用权的申请》一份，证明6月12日双方已经就办理房屋过户手续需要向国土部门要的资料达成书面协议。第三人李根环述称：双方应按协议书的约定履行。第三人没有提供证据。经庭审质证，本院认为原告提供的证据以及三被告提供的证据2可作为认定事实的依据。对于三被告提供的证据1，其中的语音清单、短信清单由电信部门出具，本院认为可作为认定事实的依据；对于短信，因属三被告己方手机终端上留存的信息，而原告对此又存有异议，故本院认为不能作为独立认定事实的依据。对于三被告提供的证据3，因原告有异议，且三被告也确认该证据上原告的名字并非原告所签，故本院认为该证据属三被告单方形成的证据，不能作为独立认定事实的依据。经审理查明：位于江门市新会区会城西门路XXX2号502房产的登记权属人为陈美玲、陈永锋。2016年6月1日，原告朱雪平与被告陈永锋、陈美玲、林翠妹、第三人签订《房屋、商铺买卖协议书》，约定被告陈永锋、陈美玲将位于江门市新会区会城西门路XXX2号502的房产转让给原告；2016年6月10日到新会房管交易所办理买卖过户手续；办理过户双方按“各打各税”负责缴纳费用（税收）；原告在约定的时间内不能来办理买卖房屋手续（不管什么原因）��三被告有权处理定金人民币2万元并与第三人各占50%（即三被告得人民币1万元，第三人得人民币1万元作劳务费）；三被告收取定金后不能按约定时间内来办理买卖房屋手续（不管什么原因），应先退还定金人民币2万元给原告，再按合同规定赔偿双倍定金（即人民币2万元），另考虑到第三人在买卖过程中所付出的劳动和时间，三被告的赔偿金应由原告和第三人各占50%（即原告得人民币1万元、第三人得人民币1万元作劳务费）；在房屋交易过程中，第三人有义务协助办理手续，并向三被告收取房屋交易总额2%作劳务费（即人民币1000元），向原告收取房屋交易总额2%作劳务费（即人民币4760元）；三被告同意到公证处办理房屋买卖委托公证手续，委托权限至房屋过户止。协议签订当日，原告当即向被告林翠妹支付了购房定金人民币2万元。诉讼中，原告朱雪平以三被告不履行合同，拒绝出售涉案房产为由，主张解除《房屋、商铺买卖协议书》；对此，三被告同意解除该协议，但不确认存在违约行为。庭审中，原告表示《房屋、商铺买卖协议书》约定2016年6月10日办理有关手续的地点是公证处，即办理该协议约定的房屋买卖委托公证手续；并表示其“要求被告在房款中预留40000元给我代被告交税费及补地价，到时再从房款中扣除”。三被告表示《房屋、商铺买卖协议书》约定2016年6月10日办理有关手续的地点是新会房屋交易所，但当日他们也曾到公证处，因不同意按该协议办理公证委托手续和不同意按原告的要求先在购房款预扣4万元作为原告代被告方交税费的款项，而产生争议。另外，庭审中双方确认按该《房屋、商铺买卖协议书》办理有关手续的时间由2016年6月10日改为6月12日。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。因被告陈美玲是香港居民，本案属涉港民事案件。因当事人没有选择合同的适用法律，而双方履行《房屋、商铺买卖协议书》义务的地点主要在广东省江门市新会区，故参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案适用中华人民共和国内地的法律调整。原、被告在平等自愿的基础上于2016年6月1日所签订的《房屋、商铺买卖协议书》，是双方的真实意思表示，为有效合同，应受法律保护，双方均应按《房屋、商铺买卖协议书》的约定履行相应的权利与义务。本案的主要争议焦点：一、涉案《房屋、商铺买卖协议书》能否解除；二、原告��张三被告退还定金2万元并另赔偿2万元是否有理。一、关于第一个焦点问题《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”诉讼中，虽然原告与被告陈永锋、林翠妹、陈美玲均同意解除《房屋、商铺买卖协议书》，但鉴于该协议除包含原告与三被告之间的房屋买卖合同关系外，还包含原告、三被告与第三人李根环之间的居间合同关系，故在本案对该居间合同关系不予调整的情况下，本院只确认《房屋、商铺买卖协议书》中涉及原告与三被告之间有关买卖涉案房屋的约定解除。二、关于第二个焦点问题解决本问题的关键在于确定因何方的违约行为导致合同不能履行而解除合同。案中，从查明事实来看，一方面，三被告不同意办理委托原告买卖房屋的手续，即拒绝按《房屋、商铺买卖��议书》的约定履行，导致双方产生争议而无法继续履行，应认定三被告的该行为构成违约。另一方面，原告在履行该协议的过程中，又提出先在购房款预扣4万元作为原告代被告方交税费的款项，由此与协议约定的“各打各税”条款相悖，导致双方产生争议而无法履行。因此，原告与三被告对于因产生争议而无法继续《房屋、商铺买卖协议书》均有过错，故原告认为导致合同解除的原因在于三被告，并要求另赔偿2万元，理由不充分，本院不予支持。但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，三被告已收取原告的定金人民币2万元应予以返还，并支付占用该2万元款项期间的利息损失，故原告主张三被告退��定金人民币2万元及支付利息（以人民币2万元为基数，从2016年6月13日起至款项还清之日止，按中国人民银行公布的同期金融机构贷款基准利率计算），本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，判决如下：一、确认《房屋、商铺买卖协议书》中涉及原告朱雪平与被告陈永锋、林翠妹、陈美玲之间有关买卖涉案房屋的约定解除；二、被告陈永锋、林翠妹、陈美玲应于本判决发生法律效力之日起十日内退还定金人民币20000元及支付相应利息（以人民币2万元为基数，从2016年6月13日起至款项还清之日止，按中国人民银行公布的同期金融机构贷款基准利率计算）给原告朱雪平；三、驳回原告朱雪平的其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由原告朱雪平负担400元，被告陈永锋、林翠妹、陈美玲负担400元。如不服本判决，原告朱雪平、被告陈永锋、林翠妹可在判决书送达之日起十五日内，被告陈美玲可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。审 判 长  梁津晃审 判 员  林峻永代理审判员  吴淑娟二〇一六年十二月二十九日书 记 员  陈慧玲黄彩艳