广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1881民初3462号原告：英德市悦安居物业管理有限公司。地址：英德市英城峰光西路南翡翠银湾商住小区A幢首层南面101。法定代表人：刘志明,总经理。委托代理人：张雪娟，广东华途律师事务所律师。委托代理人：黄红兰，广东华途律师事务所实习律师。被告姜成刚，男，1975年02月05日出生，汉族，英德市人，住英德市。委托代理人黄定球，广东浈阳律师事务所律师。委托代理人胡细康，广东浈阳律师事务所律师。原告英德市悦安居物业管理有限公司与被告姜成刚物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告英德市悦安居物业管理有限公司的委托代理人张雪娟、黄红兰，被告姜成刚的委托代理人胡细康到庭参与诉讼，本案现已审理终结。原告英德市悦安居物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告姜成刚支付原告物业管理费人民币5896.6元、逾期违约金9102.9元（计算至2016年7月31日），以上合计15098.5元。二、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年12月1日原告与英德市盛世嘉华房地产开发有限公司双方签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务。该合同第二十九条约定,业主或物业使用人违反本合同第六条的约定，未能按时交纳物业服务费用的，乙方有权要求业主或物业使用人补交并从逾期之日起每天按应交金额的千分之二的标准向乙方支付违约金，该违���金由乙方自行负责追讨。被告系盛世翡翠银湾C1401的业主，物业面积134.78平方米，物业管理费交至2012年11月30日，截止至2015年12月31日计37个月未交管理费人民币5986.6元，该合同第二十九条约定，业主或物业使用人违反本合同第六条的约定，未能按时交纳物业服务费用的，乙方有权要求业主或物业使用人补交并从逾期之日起每天按应交金额的千分之二的标准向乙方支付违约金，该违约金由乙方自行负责追讨。被告逾期逾期违约金人民币9102.9元。原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴未有效果。现特向民法院提起上述诉讼请求。原告向本院提交的证据有：1、英德市悦安居物业管理有限公司撤场协议。2、翡翠银湾前期物业管理服务合同。3、商品房买卖合同。原告庭前提交证据如下���4、关于催缴费用的公告。5、收费公示栏。6、资质证书。被告姜成刚答辩称，一、答辩人并未与被答辩人签订物业服务合同，被答辩人以提供物业服务一方提起诉讼的主体不符合法律规定。答辩人自始至终都没有与被答辩人签订物业服务合同，答辩人当初入住装修时系与广州中信厚德物业管理有限公司英德分公司签订前期物业服务合同。2012年11月30日，广州中信厚德物业管理有限公司英德分公司撤场，将相关资料移交给开发商。被答辩人与开发商签订前期物业管理合同时没有经过公示，根本未通知业主，更未征求业主的意见。当时提供物业服务的办公地点标明的物业公示为深圳市悦安居物业管理有限公司，相关收费凭证均为深圳市悦安居物业管理有限公司。英德市住建局向被答辩人发出的英德市物业服务企业资质和服务行为专项整改通知书（以下简称通���书），明确载明被答辩人未能提供物业前期合同，答辩人对被答辩人与开发商是否有签订前期物业管理合同是存在疑问的。因此，答辩人对被答辩人以提供物业服务方名义起诉的主体资格存疑。二、即使被答辩人有向答辩人提供物业服务，其提供的物业服务质量极差，甚至不是有利于保护业主方权益的服务。根据英德市住建局的通知书可知，提供物业的一方，存在：1、物业从业人员未能到位；2、未办理区域备案；3、未公示收费标准；4、未建立投诉台账；5、未能提供任何资质证书；6、未能提供前期物业合同；7、卫生环境脏乱差。可知提供物业服务的一方提供的服务质量极差，更有甚的是，在收到整改通知后，小区物业丝毫没有整改的意向，甚至没有整改方案。在物业撤场之前，即物业公示提供物业服务期间，存在电梯故障无人检修、属于物业管理的��套设施损毁没有人修复、电线电表乱拉乱接无人管理、车库物业管理的配套设施损毁没人修复、过道垃圾堆积无人清理、各自水电配备设备维护无人跟进。在其临近撤场时，故意拖欠水电费和环卫垃圾清理转运费用，关闭供水阀门、锁住消防通道和垃圾转运通道，导致小区垃圾大量堆积，恶臭冲天，经政府部门历时四天方能解决。三、被答辩人要求答辩人支付水费及违约金缺乏依据。涉案小区物业公司在撤场前恶意拖欠水电费，系由业主委员会组织业主向供水供电单位缴付的费用。而物业公司收取了业主的水电费后却不能向供水供电单位缴交水电费的行系违法行为。答辩人并未与被答辩人签订前期物业服务合同，对于开发商与其签订的前期物业管理合同中关于违约金的约定不能适用于业主一方。而物业公司提供的物业服务质量极差，甚至存在��害业主权益的行为，其本身就存在严重违约行为，其诉请要求支付违约金缺乏事实和法律依据。综上，被答辩人诉请答辩人支付其物业管理费等费用于法无据，应予以驳回。被告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：一、1、相片；2、收据。二、1、英德市住建局[2015]0019号英德市物业服务企业资质和服务行为专项检查整改通知书；2、照片。三、广东省清远市国家税务局通用机打发票。四、工商局关于原告的工商登记信息。本院结合原、被告的陈述及提供相关证据，对如下事实作认定：英德市盛世嘉华房地产开发有限公司在开发盛世.翡翠银湾商住小区过程中与广州中信厚德物业管理有限公司签订前期物业管理合同。双方解除合同后，2012年12月1日，英德市盛世嘉华房地产开发有限公司又与原告英德市悦安居物业管理有限公司签订前期物业管理合同，合同第二条约定物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位（包括约定共用部分和法定共用部分）的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、虫害消杀。4、公共绿化的养护和管理（包括小区门口广场及商铺临街面的管理维护）；5、车辆停放管理（不包含地下停车场部分）；6、公共秩序维护、安全防范等事项（包括管理区域内的安全监控和巡视）的协助管理；7、物业管理区域范围内除上述范围之外的所有房屋、设施、设备、园林、广场、道路等的养护和维修；8、装饰装修管理服务；9、物业档案资料管理；10、组织开展社区文化活动。上述物业管理服务事项如有遗漏，但按法规规定应由乙方提供服务的，乙方仍应提供服务；该合同第五条��定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅物业￥1.20元/月·平方米；商业物业：￥2.30元/月·平方米；第七条约定：物业管理费按月交纳，业主或物业使用人应在每月10-15日前交纳当月物业管理费，并交纳上月水费及公摊费用；第二十九条约定：业主或物业使用人违反本合同第六条的约定，未能按时交纳物业服务费用的，乙方有权要求业主或物业使用人补交并从逾期之日起每天按应交金额的千分之二的标准向乙方支付违约金，该违约金由乙方自行负责追讨。该合同第三十八条约定：本合同期限自2012年12月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。原告英德市悦安居物业管理有限公司从2012年12月1日起开始入驻盛世.翡翠银湾商住小区，并对该小区进行物业管理。并办理了工商营业执照。2013年5月27日，原告英德市悦安居物业管理有限公司取得了由英德市住房和城乡建设局颁发物业管理三级资质证书，有效期限至2014年5月27日，有效期届满后，原告英德市悦安居物业管理有限公司没有续办物业管理资质证书。原告英德市悦安居物业管理有限公司在对盛世.翡翠银湾商住小区进行管理服务过程中，因存在管理不到位、服务质量差、卫生环境差等问题，部分业主向有关部门投诉。2015年3月24日，英德市住房和城乡建设局作出了编号【2015】（0019）号英德市物业服务企业资质和服务行为专项检查整改通知书，责令原告英德市悦安居物业管理有限公司对翡翠银湾商住小区出现的物业从业人员未能到位、未办理区域备案；未公示收费标准；未建立投诉台账；未能提供任何资质证书；未能提供前期物业合同；卫生环境脏乱差等问题进行整改。2015年8月，��小区成立业主大会，并选举产生业主委员会。2015年12月31被告所在的小区业主代表与原告法定代表人刘志明签订撤场协议，移交相关资料，原告英德市悦安居物业管理有限公司不再对盛世.翡翠银湾商住小区进行管理。2011年2月23日，被告姜成刚与英德市盛世嘉华房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买盛世·翡翠银湾小区第C1401房，建筑面积134.78平方米。在原告2012年12月31日进驻后，被告姜成刚的物业管理费交至2012年11月30日，截止至2015年12月31日共37个月未交物业管理费，合计5986.6元。被告姜成刚因拖欠物业管理费及水费经原告书面催缴后仍未缴纳，原告因此提起诉讼，要求法院判准其诉讼请求。本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、���护、管理，维护物业管理区域的环境卫生和相关秩序的活动。同一物业管理区域的业主，应当成立业主大会，并选举产生业主委员会。翡翠银湾小区的业主委员会产生于2016年8月，本案的物业费纠纷起止时间为2012年12月1日至2015年12月31日。即业主委员会产生之前的前期物业费纠纷。建设单位英德市盛世嘉华房地产开发有限公司与原告英德市悦安居物业管理有限公司签订的前期物业管理服务合同是否有效是双方争议的焦点之一。被告以没有与原告签订物业服务合同，对原告入驻不知情等为由，抗辩该前期物业服务合同的效力，并对该合同公章真实性、签名真实性、签署时间提出鉴定申请。本院认为，原告在与英德市盛世嘉华房地产开发有限公司签订商品房买卖合同是明确约定“买受人接受开发商选聘的物业管理企业提供的统一物业管理服务，授权开发商与物业管理企业签订《前期物业管理服务合同》，经出卖人提示，买受人已经仔细阅读，理解《前期物业管理服务合同》的全部条款，并自愿接受《前期物业管理服务合同》的约束”。该约定是双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，对双方有约束力。由此可见，建设单位在建设开发翡翠银湾小区过程中先与广州中信厚德物业管理有限公司签订前期物业服务合同，基于各方面的原因，双方解除了合同。在2012年12月1日与本案原告签订前期物业管理服务合同，此时，该小区仍没有成立业主大会及选举产生业业主委员会，建设单位选聘物业服务企业管理小区，符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被告的答辩意见本院不予采纳。该合同对包括被告在内的全体业主均具有约束力，被告姜成刚是翡翠银湾小区C1401号房业主，实际接受了原告的物业管理服务，其物业管理费交至2012年11月30日，应当按照合同约定支付2013年9月1日至2015年12月31日所拖欠物业管理费5986.6元。关于违约金的问题是本案争议焦点之二。涉案的前期物业服务合同对包括被告在内的所有业主具有约束力。因此，被告拒不交纳物业服务费用，已侵害了原告英德市悦安居的合法权益，应承担相应的民事责任应当按照合同的约定支付违约金。但和谐、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护，作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规��履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。翡翠银湾小区业主有四百多户，在物业服务纠纷系列案中，涉及三百多户业主拖欠物业管理费，均以物业服务不到位、管理差为由，行使履行抗辩权，拒绝缴纳物业管理费。而原告在业主没有缴纳物业管理费时，没有及时与业主沟通，通过改善服务以防止矛盾的进一步恶化，或通过诉讼、仲裁等手段追缴物业管理费。而是在服务方面不到位，致使小区出现脏乱差，环境卫生恶化的情况。2014年5月27日原告的三级资质有效期满后，没有取得续期。与业主之间的矛盾恶化、升级，小区环境脏乱差没有好转，形成恶性循环，受到影响的不仅仅是欠费的业主，整个小区的业主利益和小区环境度受到损害，对积极交纳物业管理费的业主也是不公平的。2015年5月英德市住房和城乡建设局对其发出整改通知书，限期整改，但没有取得效果。由此可见，在合同的履行过程中，原告与被告都滥用了履行抗辩权，违反诚实信用及禁止权利滥用原则。双方都存在违约，因此原告要求被告按照合同的约定，全额支付违约金的请求本院不予采纳。结合本案的实际情况，在2014年5月27日原告的三级资质有效期满之前业主所拖欠物业管理费的，应按照合同约定支付物业管理费及违约金；2014年5月27日原告的三级资质有效期满后，原告的服务质量与业主缴纳物业管理费发生冲突时，双方应在己方履行完自己的义务后，再通过诉讼或仲裁寻求救济，被告应通过合法手段要求原告调整相应的物业管理费或者解除合同，或请求原告承担违约责任。因此，对于此段时间的物业管理费，业主有拖欠的，应予以补交所拖欠的物业管理费，对于原告要求支付此段时间所拖欠物业管理费应缴的违约金，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告姜成刚应于本判决生效之日起十日内支付原告英德市悦安居物业管理有限公司2012年12月1日至2015年12月31日物业管理费5986.6元。二、被告姜成刚应于本判决生效之日起十日内支付2012年12月1至2014年5月31日所拖欠原告英德市悦安居物业管理有限公司物业管理费的违约金，以161.74元/月（134.78㎡×1.2元/㎡）为基数，从欠缴物业费次月1日开始每天按应交金额的千分之二计算至2016年7月31日��（以不超过该月欠缴物业费本金为限）。三、驳回原告英德市悦安居物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费25元，由被告姜成刚承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄俊涛二〇一六年十二月二十八日书记员  陈相言《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。