广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤09民终1399号上诉人（原审被告）：林心佳，男，1963年5月20日出生，汉族，高州市人，住高州市。委托诉讼代理人：冯强，广东汇法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁洪元，男，1969年12月20日出生，汉族，高州市人，住高州市。委托诉讼代理人：林谷丰，广东雄兴律师事务所律师。上诉人林心佳因与被上诉人梁洪元房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省高州市人民法院（2015）茂高法民二初字第623号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。原审法院查明，2014年5月22日，梁洪元与林心佳签订《房屋买卖协议》一份，约定林心佳将其位于广东省高州市茂名大道（太平洋保险公司东面）的一楼、二楼房产转让给梁洪元，约定：房产出售的价格为人民币290万元，在签订协议时支付人民币70万元定金，在2014年10月31日前支付余款人民币220万元；2014年7月23日将房屋安装好水电并交付给梁洪元，并于2014年12月31日前办理好房产证、土地使用证给梁洪元。在签订合同后，梁洪元按合同支付了80万元给林心佳。2015年10月6日，双方签订《退铺协议》一份，约定梁洪元将楼房退还给林心佳，林心佳则应在签订协议书17日内退还已交购房款人民币80万元给梁洪元，并约定，因未能按时办理好房产证的原因导致退铺，林心佳同意在签订协议书之日的一个月支付人民币28万元给梁洪元作为补偿，若林心佳不按时退款，按月利率3%计算应支付而未支付款项的利息给梁洪元，在林心佳全部支付清款项给梁洪元后，双方签订的《房屋买卖协议》自动解除。后因林心佳未能按照约定支付款项，梁洪元在2015年11月20日向原审法院提起诉讼，请求法院判令林心佳立即退还购房款人民币80万元给梁洪元，并从2015年10月24日开始按月利率3%计付利息至退清购房款之日止。判令林心佳立即支付补偿款人民币28万元给梁洪元，并从2015年11月7日开始按月利率3%计付利息至付清补偿款之日止。本案诉讼费用由林心佳负担。原审法院认为，本案的争议焦点为：1、《退铺协议》约定的林心佳补偿28万元给梁洪元，该约定是否有效；2、《退铺协议》中约定林心佳按月利率3%计付应付而未付款项的利息给梁洪元，是否有效。根据双方在《退铺协议》第二项中约定，林心佳同意归还购房款800000元给梁洪元，对此林心佳不持异议，所以梁洪元请求法院判令林心佳退还购房款800000元给梁洪元，原审法院予以支持。根据双方在《退铺协议》第三项中约定，因林心佳未能按时办理好房产证导致退铺，该约定明确提到导致退铺的原因是因为林心佳没能按时办理好房产证，所以对于林心佳抗辩退铺原因是因为梁洪元没能按时交钱，原审法院不予支持。根据双方在《退铺协议》第三项中约定，因林心佳未能按时办理好房产证导致退铺，林心佳同意在签订本协议的一个月内支付280000元给梁洪元作为补偿，该补偿是林心佳针对自己的违约行为所作的一个权利处分，在林心佳没能按时支付给梁洪元的情况下，梁洪元请求法院判令林心佳支付补偿款280000元，原审法院予以支持。根据双方在《退铺协议》中第四项约定，若林心佳不能按时退回款项给梁洪元，则按每月3%的利率计算应支付而未支付的款项的利息给梁洪元。该条款是双方对违约金的一个约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，因为林心佳要退还的购房款造成梁洪元的损失系利息损失，所以对该违约金的计算既要符合法律规定，又要体现一定的惩罚性，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，林心佳应从违约之日起按年利率24%计算应付未付的款项的利息给梁洪元，直至款项付清日止。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，并参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决：一、被告林心佳应退还购房款800000元并支付800000元的违约金给原告梁洪元（违约金从2015年10月24日开始按年利率24%计付利息至退清购房款之日止）。二、被告林心佳应支付补偿款280000元并支付280000元的违约金给原告（违约金从2015年11月7日开始按年利率24%计付至付清补偿款之日止）。三、驳回原告梁洪元的其他诉讼请求。上述款项，限被告林心佳在本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14520元，保全费5000元，合计19520元，由被告林心佳负担。判后，上诉人林心佳不服原审判决，向本院上诉称：一、原审判决第一项判决中判令上诉人“并支付80万元的违约金给原告梁洪元（违约金从2015年10月24日开始按年利率24%付利息至退清购房款之日止）”显属没有事实依据和法律依据。按原审判决所认定，被上诉人之损失“系利息损失”，那么其利率计算应当按人民银行同期同类贷款利率计算其损失。本案并非民间借贷，原审参照民间借贷规定来认定事实没有事实依据和法律依据。因而原审判决认定按年利率24%计算利息不当。二、原审判决第二项判决错误，主要理由有：1、关于认定补偿28万元的理由，原审认定为“因被告未能按时办理好房产证导致退铺”不属实。按双方签订的《房屋买卖协议》约定，被上诉人在签订协议时支付70万元定金，2014年10月31日前支付220万元；在2014年12月31日前办理好房产证、土地使用证。但由于被上诉人并没有在2014年10月31日前支付290万元（70万元定金加220万元），而只支付80万元。因此是被上诉人首先不按约定履行其应履行义务，根据《合同法》第六十七条的规定，上诉人完全有权拒绝办理房产证、土地证给被上诉人。因此不存在上诉人违约而需要补偿28万元给被上诉人的事实依据和法律依据，上诉人在原审也提出了撤销补偿28万元给被上诉人的约定的答辩诉求。2、原审判决第二项中“并支付280000元的违约金给原告（违约金从2015年11月7日开始按年利率24%计付至付清补偿款之日止）”是没有事实依据和法律依据的。《退铺协议》明确约定“退还80万元给原告”及“支付28万元给原告作补偿”，即退款只有80万元，28万元仅是补偿款而不是退款。因而《退铺协议》约定“不按时退款，按月利率3%计付利率给原告”。由于28万元不是“退款”而只是“补偿款”，因而该支付利息约定并不包括“补偿款”28万元在内。而且，补偿款不是借款，也不产生孳息。因此，该判决是没有事实依据和法律依据。综上，请求二审法院：1、依法撤销原审判决第一项“并支付800000元的违约金给原告梁洪元（违约金从2015年10月24日开始按年利率24%计付利息至退清购房款之日止）”的判决。2、依法撤销原审判决第二项。3、由被上诉人负担本案诉讼费用。被上诉人梁洪元答辩称：一、原审判决上诉人“并支付800000元的违约金给原告梁洪元（违约金从2015年10月24日开始按年利率24%计付利息至退清购房款之日止）”是有事实依据和法律依据。双方签订的《退铺协议》约定上诉人不按时退款则需按3%的月利率计付利息，该约定是双方的真实意思表示，除利率略高于法定标准外，双方同意计付利息的约定是合法的。本案虽非民间借贷，但以计付利息方式承担违约责任是双方的约定，根据意思自治原则，一审判决支持答辩人的请求完全合理。二、原审认定补偿28万元的理由是“因被告未能按时办理好房产证导致通铺”是正确的，双方签订的《退铺协议》中上诉人明确承认自己未能按时办理好房产证而导致退铺，并非答辩人不按时付款。上诉人房屋不能办证的原因是上诉人的房屋违规加建两层，无法通过验收，因此办不了房产证，上诉人是出名的大老板，若非上诉人的原因，怎会签订《退铺协议》。三、原审判决第二项中“并支付280000元的违约金给原告（违约金从2015年11月7日开始按年利率24%计付至付清补偿款之日止）”是有事实依据和法律依据的，补偿款28万元是上诉人应支付而未支付的款项，按《退铺协议》第四条的约定，上诉人应按月利率3%计付利息给答辩人，一审法院判决正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院另查明，至二审期间，涉案房屋仍未办理权属登记在梁洪元名下。梁洪元与林心佳在一审庭审中，一致表示同意解除双方签订的《房屋买卖协议》。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、80万元违约金按年利率24%的标准计算是否过高。二、一审判决林心佳补偿28万元给梁洪元是否有依据。三、28万元补偿款应否计算利息。一、关于80万元违约金按年利率24%的标准计算是否过高。首先，梁洪元与林心佳在《退铺协议》中约定了《房屋买卖协议》的解除条件，即《退铺协议》第五条中约定的“在甲方全部支付清款项给乙方后，双方于2014年5月22日签定的《房屋买卖协议》自动正式解除作废”。本案中《房屋买卖协议》约定的解除条件未成就，但双方当事人在一审庭审中一致表示同意解除《房屋买卖协议》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款关于“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，本院予以准许。双方应按《退铺协议》中的约定来处理《房屋买卖协议》终止后的权利义务关系。其次，违约金具有补偿性质及惩罚性质，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原审法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，参照民间借贷关于利率上限的规定，酌定按年利率24%计算违约金正确。最后，梁洪元与林心佳在《房屋买卖协议》中约定了70万元的定金条款，虽然约定的定金金额违反了法律规定的定金的数额不得超过主合同标的额的20%的规定，超出部分无效，约定的定金金额在58万元（290万元×20%）范围内仍然是有效的。如果林心佳违约将要双倍返还定金给梁洪元，即退还80万元及赔偿58万元给梁洪元。而本案中，双方在《退铺协议》约定林心佳退还28万元及支付月利率3%的利息并没有超过《房屋买卖协议》关于定金罚则的约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，可见，《退铺协议》约定的补偿及违约条款并没有超过林心佳在订立《房屋买卖协议》时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，因此梁洪元在本案中请求林心佳按《退铺协议》的约定支付违约金，也符合法律的规定。二、关于一审判决林心佳补偿28万元给梁洪元是否有依据。林心佳主张未能履行《房屋买卖协议》是由于梁洪元未如期付清购房款导致的，林心佳享有拒绝办理房产证、土地证给梁洪元的履行抗辩权。本院认为，第一，双方在《退铺协议》第三条中约定：“因未能按时办理好房产证导致退铺，甲方同意在签定本协议的一个月内支付人民币贰拾捌万元整给乙方作为补偿”，双方在该协议中很明显表示了《房屋买卖协议》履行不能的原因是未能按时办理好房产证，而根据《房屋买卖协议》的约定，林心佳是办理房产证义务人，从字面意思解释可知是因林心佳的违约行为导致了《退铺协议》的签订。其次，根据查明的事实，至今为止涉案房屋仍未办理权属登记在梁洪元名下，也验证了《退铺协议》中记载的未能按照办理好房产证是导致退铺的原因。综上，林心佳主张因梁洪元迟延履行而使其享有履行抗辩权的理由不成立，本院不予支持。三、关于28万元补偿款应否计算利息。《退铺协议》第四条约定：“若甲方不能按时退回款项给乙方，则按每月3%的利率计算应支付而未支付款项的利息给乙方”，双方对该条款的理解有歧义，林心佳主张该条款没有约定28万元补偿款逾期利息，梁洪元主张该条款约定了80万元及28万元的逾期利息。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款关于“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”的规定，本院认为，《退铺协议》涉及了80万元的退款及28万元的补偿款，而在《退铺协议》第四条中只约定了不能按时退还款项的违约责任，即不能按时退还80万元时的违约责任，而没有载明不能按时补偿款项的违约责任，并且《退铺协议》中第四条是一个完整的条款，不能把前半段话与后半段话的意思割裂开来，后半段话中“应支付而未支付款项”也应指的是80万元的退款。因此从合同使用的词句及有关条款看，应理解为如果林心佳逾期退款80万元则应按3%的月利率支付利息给梁洪元。另一方面，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第一款第（一）项规定：“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证责任”，本案中，梁洪元主张28万元的补偿款再计算违约金这个法律事实的存在，就应该承担举证责任，梁洪元以《退铺协议》中第四条的约定作为证明该法律关系存在的证据，明显不足以证明其事实主张，梁洪元应对此承担举证不能的不利后果。原审法院对该事实认定不清，适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省高州市人民法院（2015）茂高法民二初字第623号民事判决第一项。二、撤销广东省高州市人民法院（2015）茂高法民二初字第623号民事判决第二、三项。三、原审被告林心佳支付补偿款280000元给原审原告梁洪元。四、驳回原审原告梁洪元的其他诉讼请求。上述款项，限原审被告林心佳在本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费14520元，由林心佳负担。本判决为终审判决。审判长  庞健军审判员  黎湛红审判员  曾维海二〇一六年十二月六日书记员  许增海书记员  张淑贞