吉林省辽源市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉04民终837号上诉人（原审被告）：东丰县天星房地产开发有限责任公司，住所地东丰县东丰镇西环路。法定代表人：张素玲，该公司经理。委托诉讼代理人：张学海，吉林辽东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孟黎黎，女，现住梅河口市。被上诉人（原审被告）：王喜发，男，现住东丰县。被上诉人（原审被告）呼会丰，男，现住东丰县。被上诉人（原审被告）陈荣芳，女，现住东丰县。上诉人东丰县天星房地产开发有限责任公司（以下简称天星公司）因与被上诉人孟黎黎、王喜发、呼会丰、陈荣芳买卖合同纠纷一案，不服东丰县人民法院（2015）东民重初字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月16立案后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。天星公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第二项；2.判令天星公司不承担返还购楼款970，465.00元的责任；3.判令孟黎黎承担一、二审诉讼费。事实与理由：1、原审判决认定事实不清，天星公司与孟黎黎不存在买卖关系。案涉房屋买卖是呼宝山（天星书苑工程承包人）为实现借款，采用了以买卖代替抵押的一种变相抵押行为，买卖是虚假的。天星公司已将案涉房屋抵顶呼宝山工程款，是应呼宝山要求将三套房子的销售协议签到汤镇举名下、后又改到孟黎黎名下，呼宝山已实际支配了这三套房屋。孟黎黎把房钱交给了呼宝山、未向天星公司交付购房款；呼宝山出庭作证只认可接到孟黎黎70万元，孟黎黎未提供购房款97万元的证据。2、本案事实上不存在房屋买卖关系，原审判决适用法律错误。3、原审判决遗漏当事人。呼宝山与本案具有直接关联应参加诉讼。4、对诉讼费负担判决错误。孟黎黎、王喜发、呼会丰、陈荣芳未答辩。孟黎黎向一审法院起诉请求：1、解除与天星公司签订的《天星书苑售楼协议书》；2、天星公司返还孟黎黎购房款970，465.00元，并赔偿损失970，465.00元。一审法院认定事实：2013年7月12日，孟黎黎与天星公司天星书苑项目部签订了三份《天星书苑售楼协议书》（合同编号96、97、98），双方约定，天星公司将开发建设的东丰县天星书苑小区2号楼3单元1001室（面积为97.95㎡），现在为2号楼2单元1003室；2号楼3单元1003室（面积为113.93㎡），现在为2号楼2单元1001室；2号楼4单元1202室（面积为75.24㎡），现在为2号楼1单元1201室共计三套房屋出售给孟黎黎。2014年6月23日，天星公司天星书苑项目部给孟黎黎出具了三张购楼款收据，共计人民币970，465.00元。上述房屋建成后，天星公司未能按协议约定将房屋交付给孟黎黎，而将房屋交付给王喜发、呼会丰、陈荣芳，三人分别对上述房屋进行了装潢、使用。一审法院认为：孟黎黎与天星公司的分支机构天星书苑项目部签订的三份售楼协议是双方当事人真实意识表示，未违反法律与行政法规禁止性规定，并有天星公司出具的售楼款收据为凭，故该三份协议依法成立并生效。本案所涉房屋竣工后，王喜发、呼会丰、陈荣芳已经实际占有、使用，孟黎黎无法入住，致使合同目的无法实现，故孟黎黎请求解除与天星公司签订的售楼协议，应予支持。孟黎黎主张天星公司存在一房二卖的行为，但没有提供其再次出售房屋的证据，属举证不能，故对孟黎黎主张天星公司双倍返还购房款的诉讼请求，不予支持。天星公司称孟黎黎与案外人呼宝山之间表面为买卖合同，实际为借贷关系，但其未向本院提交充分的证据予以证明，属举证不能，应承担不利的法律后果。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条规定，判决：一、解除孟黎黎与天星公司于2013年7月12日签订的编号为96、97、98号的三份《天星书苑售楼协议》；二、天星公司于判决生效后3日内返还孟黎黎购楼款人民币970，465.00元；三、驳回孟黎黎的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人未向本院提交新的证据。天星公司申请本院调取案外人呼宝山在公安机关的供述笔录、申请天星公司分支机构天星书苑项目部原工作人员宋英姬出庭作证，本院审查一审法院已调取的公安机关相关笔录及一审期间呼宝山、宋英姬证言，认为呼宝山、宋英姬与天星公司存在利害关系，他们所作出的支持天星公司诉讼主张的证言不具有证据效力，对于天星公司所提出的申请，本院不予准许。天星公司在本案一次审理及重审期间，均未在庭前申请追加呼宝山为诉讼当事人，呼宝山本人出庭作证亦未要求参加诉讼，综合全案情况，对于本案二审期间天星公司要求呼宝山参加诉讼，本院不予追加。本院另查明，孟黎黎实际交付购房款为70万元，该事实由孟黎黎自认、证人秦晓磊和呼宝山证言佐证，原审判决对该项事实认定错误，本院予以重新认定。原审判决认定其他事实清楚，本院予以确认。本院认为：天星公司的分支机构天星书苑项目部与孟黎黎签订售楼协议、出具购房款收据的事实客观存在，天星公司抗辩认为孟黎黎与案外人呼宝山存在民间借贷关系、本案所涉房屋买卖系呼宝山为向孟黎黎借款以售房合同设定抵押，但孟黎黎不予认可，呼宝山与天星公司存在利害关系其证言不具有证据效力，而天星公司不能提供其他证据证明，故本院不予认定本案性质为孟黎黎与呼宝山之间的民间借贷关系，本案纠纷确属孟黎黎与天星公司之间的买卖合同纠纷。天星公司主张案涉房屋买卖系虚假买卖，但天星公司未能举证证明孟黎黎不具有购买案涉房屋的真实意思表示，亦未举证证明其订立合同前向孟黎黎明示天星公司不具有出售案涉房屋的真实意思表示，本院认定案涉售楼协议合法有效，合同双方应按约履行。天星公司自认应呼宝山要求为孟黎黎出具售楼协议和购房款收据，该自认内容证实天星公司与呼宝山之间存在磋商，天星公司与呼宝山之间的工程款结算关系与本案无关，天星公司与呼宝山磋商内容是否为恶意，因孟黎黎无诉请，本院不予审查，但按照合同相对性原则，天星公司与呼宝山之间的磋商对孟黎黎不具有拘束力、不能否定案涉售楼协议的法律效力。民事法律关系主体行使民事行为，须履行法定义务、承担法律后果，孟黎黎基于案涉售楼协议、购房款收据设立的债权受法律保护，其要求天星公司承担返还和赔偿责任具有事实和法律依据，但赔偿款诉求金额过高，本院依法予以部分支持；天星公司不能按约交付房屋、不能实现案涉合同目的，构成违约，双方合同应予解除，天星公司应返还孟黎黎购房款70万元及利息并赔偿孟黎黎损失，本院酌定赔偿标准为日赔偿购房款70万元的万分之二。孟黎黎与天星公司签订《天星书苑售楼协议书》，约定房屋交付使用日期为2013年10月30日，自2013年10月31日起至给付完毕之日止，天星公司应按中国人民银行同期贷款基准利率给付孟黎黎购房款70万元的利息，并按购房款70万元的日万分之二给付孟黎黎赔偿金；按照上述期间计算的应返还利息及应给付赔偿金与70万元购房款之和超过了原审判决970，465.00元的给付金额，而孟黎黎对原审判决未上诉，故天星公司应返还利息及给付赔偿金共270，465.00元。综上所述，天星公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实及适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，判决如下：一、维持东丰县人民法院（2015）东民重初字第14号民事判决第一项、第三项；二、撤销东丰县人民法院（2015）东民重初字第14号民事判决第二项；三、东丰县天星房地产开发有限责任公司于本判决生效后3日内返还孟黎黎购房款人民币70万元，返还所占用孟黎黎资金利息并赔偿孟黎黎损失共270，465.00元。一审案件受理费22，268.00元，由东丰县天星房地产开发有限责任公司负担11，134.00元、孟黎黎负担11，134.00元；二审案件受理费13，505.00.00元，公告费300.00元（孟黎黎已垫付），计13，805.00元，由东丰县天星房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵艳霞审 判 员 车全庆审 判 员 朱建勇二〇一六年十二月二十二日法官助理 宋民秀书 记 员 唐钰琇