浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终7168号上诉人（原审原告、反诉被告）：施宇俊，女，1974年11月24日出生，汉族，住杭州市西湖区。委托代理人：应媛扬，浙江一墨律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：潘蓉，女，1971年10月18日出生，汉族，住杭州市西湖区。委托代理人：徐建明、刘双贺，浙江天建律师事务所律师。原审第三人：杭州我爱我家房地产经纪有限公司。住所地：杭州市西湖区保俶北路**号二���。法定代表人：陆斌斌，该公司副总裁。委托代理人：王燕，该公司员工。上诉人施宇俊因与被上诉人潘蓉、原审第三人杭州我爱我家房地产经纪有限公司合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2015）杭下民初字第2399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：2015年6月20日，施宇俊与潘蓉在杭州我爱我家房地产经纪有限公司的居间下签订《购房意向合同》1份，约定：施宇俊向潘蓉购买坐落于杭州市××西××室房屋，建筑面积为131.53平方米，房屋总价为297万元。合同载明，案涉房屋未设定抵押、不存在租约、不存在个税、不存在综合税。合同约定，为表示购买诚意，施宇俊在签订合同时向杭州我爱我家房地产经纪有限公司支付意向金10万元。合同经双方签字后，若一方违约，则按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。双方在其他约定事项中明确：施宇俊于当日支付潘蓉购房定金2万元，于2015年6月23日前支付8万元，合计10万元。合同签订当日，施宇俊向潘蓉支付了2万元定金。现施宇俊诉至原审法院，请求判令：1、撤销双方签订的《购房意向合同》，由潘蓉向施宇俊返还定金2万元整；2、案件诉讼费由潘蓉承担。潘蓉提起反诉，请求：1、解除《购房意向合同》；2、施宇俊向潘蓉支付违约金148500元及房屋租赁损失27000元（4500元每月×6个月）和房屋差价损失70000元，合计245500元；三、本案诉讼费由施宇俊承担。原审法院另查明：潘蓉在杭州市××区××城××中心××楼（××区）1703室有一套建筑面积为44.07平方米的房屋，该房屋规划用途为非住宅。原审法院认为，根据国税发［2006］108号国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知第五条，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。施宇俊所称的潘蓉另有一套非住宅性质的房屋并不会导致其在购买案涉房屋过程中需要缴纳个税的情形产生。因此，施宇俊认为潘蓉在签订《购房意向合同》隐瞒其另有一套住房，且另一套住房的存在会导致其在购买案涉房屋时需要缴纳个税，并以此为由要求撤销合同的主张，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。现案涉房屋已出售，且施宇俊未能按照合同约定支付剩余定金及购房款，故该院对于潘蓉要求解除合同的诉请依法予以支持。因双方签订的《购房意向合同》明确约定，一方违约，则需要另一方支付房屋转让总价的10%作为违约金，施宇俊在该院释明后仍不要求对违约金进行调整，故根据双���约定，该院对于潘蓉反诉要求施宇俊支付148500元违约金的诉请，依法予以支持。因双方在《购房意向合同》中既约定了定金又约定了违约金，现潘蓉主张要求施宇俊支付违约金，表明其选择适用违约金条款，故施宇俊要求潘蓉返还定金的诉请，该院予以支持。但潘蓉要求施宇俊赔偿房屋差价损失及租房损失的主张，根据上文的分析，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、施宇俊与潘蓉于2015年6月20日签订的《购房意向合同》于判决生效之日起解除；二、潘蓉于判决生效之日起十日内返还施宇俊购房定金20000元；三、施宇俊于判决生效之日起十日内支付潘蓉违约金148500元；上述二、三两项合计，施宇俊于判决生效之日起��日内支付潘蓉128500元；四、驳回施宇俊的诉讼请求；五、驳回潘蓉的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费300元（施宇俊已预缴），由潘蓉负担（于判决生效之日起10日内履行完毕）。反诉案件受理费2491元（潘蓉已预缴），由潘蓉负担985元；由施宇俊负担1506元（于判决生效之日起10日内履行完毕）。宣判后，施宇俊不服，向本院提起上诉称：一、一审法院就潘蓉拥有本案所涉房屋外，还拥有其他两套房屋的事实没有查清，即双方在签订房屋买卖合同时，拥有四套房屋，其中三套为住宅。潘蓉不仅在买卖房屋过程中没有如实告知以上情况，且在一审庭审中也没有如实告知。潘蓉称其不了解房产政策的情况下不能发现个税���况，这显然与事实不符，且与逻辑不符。潘蓉在交易时保证没有个税，是为了促成交易而故意隐瞒。二、一审法院以案涉房屋已经出售，且施宇俊未按照合同约定支付剩余定金等为由解除合同，并判令支付违约金，属于适用法律错误。施宇俊是在潘蓉保证没有租约、个税的情况下才签订了《购房意向合同》，而潘蓉并未告知房屋的真实情况，故潘蓉存在欺诈行为，应该撤销合同。退一万步而言，即使潘蓉没有隐瞒其他房产情况，也是因重大误解而订立。综上，请求：1、撤销原审判决书；2、改判支持施宇俊的一审各项请求，驳回潘蓉反诉请求；3、案件一、二审的诉讼费用由潘蓉负担。针对施宇俊的上诉，潘蓉答辩称：一、1、潘蓉并不存在欺诈隐瞒的事实，迄今为止施宇俊并没有提交任何证据证明潘蓉存在欺诈的事实，相反，在一审期间，潘蓉提供的杭��市房屋转让合同可以证明施宇俊是诚心卖房的，作为诚心卖房的人、作为普通人，在不了解房产交易政策的情况下，无需隐瞒名下有房产的事实，主观上没有欺诈故意。2、案涉购房意向合同内容为杭州我爱我家房地产经纪有限公司填写，潘蓉在合同签订之前已经详细介绍过案涉房产的概况以及自己名下是否存在房产的情况，即潘蓉并不存在欺诈行为。相反，案涉合同存在法定解除事由，施宇俊2015年9月向西湖法院提起诉讼的行为表明其不愿再履行合同，且案涉房产2016年已经出售，据此，潘蓉并不存在欺诈事实，施宇俊请求撤销案涉合同没有事实依据和法律依据，一审认定事实清楚。二、施宇俊无权撤销购房意向合同，其行为已经构成根本违约。1、根据购房意向合同第一条第一款，施宇俊实地对房屋进行了查看，对房屋具体情况进行了了解，案涉房屋是否存在个税���宇俊已经做了了解，对案涉房屋是否存在个税的情况是知晓的。另外，购房意向合同第二条第三款规定，交易过程中产生的税费、中介服务费、评估费等相关费用由施宇俊承担，也就是说交易过程中即使存在个税也是由施宇俊承担的。根据意向合同第四条第三款，潘蓉保证案涉房屋品质无合同约定的瑕疵，积极履行义务，虽然第四条第三款的表述案涉房屋并不存在个税，但该条款系杭州我爱我家房地产经纪有限公司填写，并不是潘蓉的保证，其也不可能发现案涉房屋存在个税的情况，既然潘蓉将房屋交给杭州我爱我家房地产经纪有限公司进行居间出售，就有理由相信杭州我爱我家房地产经纪有限公司会履行居间义务，因此潘蓉不存在欺诈情形。另外，根据杭州市交易惯例，个税应是买受人承担的，潘蓉卖房之前已经将房产三证、身份证复印件交给了杭州我爱我家��地产经纪有限公司，杭州我爱我家房地产经纪有限公司已经去房产部门了解了相关情况，案涉合同并不存在因欺诈而可以撤销的情形。潘蓉在杭州我爱我家房地产经纪有限公司的协调下积极协商，同意承担1.5万的个税，杭州我爱我家房地产经纪有限公司承担剩余个税，但是施宇俊仍拒不履行合同，而根据现在的市场价格状况来看，潘蓉有理由相信施宇俊不愿意继续履行合同的原因是二手房房价下跌，施宇俊行为明显构成根本违约，无权撤销购房意向合同。相对于大交易额的297万元的二手房买卖协议，2.7万元个税的承担并不构成合同法根本违约情形，个税承担并没有达到无法实现合同目的，合同目的并未受影响，施宇俊无权撤销案涉合同。三、依据合同法严格责任原则，购房意向合同第一条第四款的表述，若是杭州我爱我家房地产经纪有限公司的过失，依据合同法第121条规定，当事人一方因为第三人原因造成违约的，应向对方承担违约责任，当事人一方与第三人之间的纠纷，依照法律规定或约定解决，就是说施宇俊理应承担违约责任，其与杭州我爱我家房地产经纪有限公司之间的纠纷理应向杭州我爱我家房地产经纪有限公司主张。针对施宇俊的上诉，杭州我爱我家房地产经纪有限公司发表意见认为，当时交易是无需查档的，杭州和余杭也没有并轨，所以当时只是让当事人自行陈述房产情况，潘蓉当时说的也不是很明白，但是合同中明确了交易过程中产生的相关税费等是由施宇俊承担的。请求驳回施宇俊的上诉请求，依法判决。二审中，在本院指定的举证期限内，施宇俊向本院提交：余杭区不动产权属信息查询记录，拟证明至签订《购房意向合同》时止，潘蓉除了案涉房屋以外，分别在余杭区××街道碧水××、余杭区××文化村白鹭郡北还各××房产，均为住宅。在本院指定的举证期限届满后，潘蓉提交销售不动产统一发票，拟证明案涉房产售价为290万，因施宇俊的违约，造成潘蓉房产差价损失7万元，潘蓉除应赔偿违约金以外，还应赔偿该房产差价损失。杭州我爱我家房地产经纪有限公司未向本院提交新的证据。针对施宇俊提交的证据，潘蓉认为，该证据不符合二审证据规则，不属于二审新证据。在此意见基础上，对形式真实性、合法性没有异议，对证明对象、关联性有异议，即使施宇俊调取了余杭区不动产权属信息，但潘蓉也不可能知道案涉房屋是否存在个税的情况。杭州我爱我家房地产经纪有限公司对该证据的三性没有异议。本院认为，潘蓉、杭州我爱我家房地产经纪有限公司对证据的三性没有异议，本院予以确认。针对潘蓉提交的证据，施���俊认为，对证据的三性均有异议，不是发票原件，无法核实真实性及合法性，且与本案无关；杭州我爱我家房地产经纪有限公司对该证据无异议。本院认为，该证据与本案没有关联性，故不予采纳。本院经审理查明：项立新、潘蓉共同共有坐落于杭州市××区××街道碧水××水岸××室房屋一套，登记日期为2014年10月24日；潘蓉单独所有坐落于杭州市余杭区××文化村白鹭郡北××室房屋一套，登记日期为2007年6月19日。本院查明的其余事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：《购房意向合同书》系双方真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。现施宇俊要求撤销该案涉合同，但案涉合同系格式合同，且是否存在个税一栏并非潘蓉填写，而杭州我爱我家房地产经纪有限公司与潘蓉对于是否告知房产全部状况各执���词，故施宇俊以潘蓉故意隐瞒为由要求撤销合同依据不足，原审法院据此驳回施宇俊要求撤销合同的请求并无不当。关于合同解除，因案涉房屋已经出卖给第三人，且双方之间没有再签订正式合同的可能，故对于要求解除合同的诉请予以支持。关于返还定金和支付违约金，因各方均陈述潘蓉和施宇俊最终没有签订正式合同的原因在于双方对于税费的承担产生争议，而从二审提供的新证据来看，潘蓉在签订《购房意向合同书》时确实存在一套以上住房以及可能需要施宇俊缴纳税费的事实，故未签订正式合同的原因并非在于施宇俊，潘蓉应退还施宇俊定金20000元，原审法院判令施宇俊支付违约金没有依据，本院予以更正。本案因二审出现新的事实而改判，原审判决不属于错误判决。综上，原审法院认定事实基本清楚，适用法律基本正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销杭州市下城区人民法院（2015）杭下民初字第2399号民事判决书第三、四、五项；二、维持杭州市下城区人民法院（2015）杭下民初字第2399号民事判决书第一、二项；三、驳回施宇俊其他诉讼请求；四、驳回潘蓉其他诉讼请求。如潘蓉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费300元，由潘蓉负担。一审反诉案件受理费2491元，由潘蓉负担985元，由施宇俊负担1506元。二审案件受理费3270元，由潘蓉负担。（施宇俊于本判决生效之日起十日内来本院办理退费手续。潘蓉于本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的���讼费【本院开户银行：工商银行湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：120202440900802968】）本判决为终审判决。审 判 长 胡 宇审 判 员 陈 艳代理审判员 丁 晔二〇一六年十二月十四日书 记 员 吴梦姣