北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初55981号原告玉林，女，1973年3月3日生，住址广西天等县。委托代理人张德满，北京张德满律师事务所律师。被告黄桂红，女，1966年9月8日生，住址广西天等县。委托代理人李怀祖，北京市易和律师事务所律师。被告黄家进，男，1962年1月1日生，住址广西天等县。委托代理人李怀祖，北京市易和律师事务所律师。原告玉林与被告黄桂红、黄家进合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员文怡昊独任审理，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员高玲担任法庭记录。玉林及其委托代理人张德满、黄桂红、黄家进共同委托代理人李怀祖均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。玉林诉称：2016年3月14日，我同黄桂红签订了一份店铺转让协议书，约定黄桂红将其经营的米粉店转让给我经营。我接收店面后不久，多次受到朝阳区食品药品监督管理所的通知，称该处不能经营饭店，因为是居民区且店铺面积小。无奈我只好停止经营，因黄桂红是我老乡，黄家进是其爱人，我相信他们才接手店铺，但是他们当初没有告诉我存在无法经营的隐患，现合同无法继续履行，故诉至法院，请求判令解除我同黄桂红签订的店铺转让协议，黄桂红、黄家进连带返还我转让费31万元。黄桂红、黄家进共同辩称：同意解除店铺转让协议，不同意返还转让费。我们二人系夫妻关系。2012年，我们的儿子同案外人郑某某签订了一个租赁合同，租赁胜古南里34号的门面房，这个房子并不是郑某某的，我们也从没看过产权证明。签约后我们就入驻，把这个地方改成了一个米粉店，一直经营到2016年，房租一直交给郑某某。后来因为我们女儿在广西接了工程，我二人又在南宁承包了食堂，所以不想在北京干了，想回南宁。黄桂红和玉林是多年的朋友，就和她提到有意转让这个米粉店的事情，她也想要，主动要求我们转让，于是黄桂红和玉林就在2016年3月14日签了一个转让协议书。约定转让费31万元。这31万元转让费是一揽子，包括我方已经支付给郑某某的6万元租金1.5万元押金，剩余23.5万元包括店铺内已有装修设备、存货及转让商业机会的费用。在转让的时候是有卫生许可证的，营业执照也给玉林了。黄桂红经营店铺时并没有问题，店铺证照齐全，不存在行政管理的限制。双方的转让协议郑某某是同意的，转让之后玉林向郑某某履行了四个月。正常经营四个月后，玉林解除了租赁合同，是自行放弃转让权。即使玉林接手后发生了政策变化，我们也不可能预先知道，所以不存在主观恶意，同时合同里也没有约定我们负有给玉林办理证照的义务，她本可以办理相关手续继续经营，但她自己放弃了相关权利。综上，我们认为玉林无法继续经营店铺与我方无关。经审理查明：黄桂红、黄家进系夫妻关系。玉林与黄桂红系同乡。2014年6月20日，黄桂红、黄家进之子黄某与郑某某签订门面房租赁协议书一份，约定甲方郑某某将北京市朝阳区胜古南里34号门面房出租给乙方黄某，租期从2014年7月15日到2017年7月14日。租金每年15万元，乙方须于每年的6月15日前一次性将租金交齐。在合同履行期内，乙方不征得甲方同意无权将房屋转租给第三者或相互对换房屋，否则甲方有权收回房屋。如果甲方同意乙方将房屋使用权交付第三者，本合同对原乙方与房屋使用权者继续有效。合同签订后，黄桂红、黄家进注册成立北京黄家进食品店，在北京市朝阳区胜古南里34号门面房经营米粉店。2016年3月14日，黄桂红作为甲方与乙方玉林签订了一份店铺转让协议书。主要约定，甲方同意将北京市朝阳区胜古南里34号门面房桂林米粉店转让给乙方经营使用，建筑面积约35平方。租期从2016年3月14日到2017年7月14日，乙方一次性支付甲方转让费（包括剩余租金及保证金）为31万元。店铺转让后乙方同意代替甲方向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款。店铺转让给乙方后，乙方享有本店铺的长期租赁权利（包括本合同期满后与房东再续签的租赁权利），且乙方享有自主处置该店铺的转让权。本合同期满后，甲方必须协助乙方与房东继续签订该铺面租赁的义务。转让后的店铺现有装修及设备均归乙方所有。乙方接手前该店铺的一切债权、债务由甲方负责，接手后在租赁期内的一切经营行为及债权、债务由乙方负责。如因自然灾害等不可抗拒因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划、国家征用拆迁店铺，其有关补偿归乙方。签约后玉林即支付黄桂红转让费31万元，并入驻北京市朝阳区胜古南里34号门面房继续经营米粉店。2016年9月2日，玉林与郑某某签订一份协议，主要约定：由于朝阳区食品药品监督所责令停业，不允许继续经营餐饮，经双方共同协商，安贞桥东桂林米粉店（地址：北京市朝阳区胜古南里34号楼一层1号）于2016年8月31日解除合同。郑美和退还玉林房屋租金8万元整，定于2016年9月30日打入玉林账户。庭审中双方争议主要集中在合同无法继续履行的原因。玉林表示自己接手的房屋系违章建筑且面积过小，北京市食药监局多次通知，该地不得经营米粉店，与食品经营相关的证照一直无法办理。黄桂红、黄家进表示房屋正常经营米粉店没有问题，且自己经营时可以办理相关证照。本院就此专门前往北京市朝阳区和平街食药监所，该所表示北京市朝阳区胜古南里34号门面房属于违章建筑，不具备经营餐饮的条件，也不可能办理相关许可证照。政策方面没有变化，该房屋作为违章建筑自建成之日起就不具备经营餐饮的条件。双方对本院调查的结果均予以认可。针对31万元转让费的性质，玉林表示，其中包括黄桂红、黄家进已经支付郑某某的6万元租金、1万元押金，店铺内已有装修、设备、存货的作价和转让商业机会的费用。黄桂红、黄家进表示其中包括黄桂红、黄家进已经支付郑某某的6万元租金、1.5万元押金，店铺内已有装修、设备、存货的作价和转让商业机会的费用。上述事实，有店铺转让协议书、门面房租赁协议书、营业执照、中国农业银行银行卡交易清单、当事人陈述等在案佐证。本院认为：黄桂红与玉林签订的店铺转让协议书是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。现双方均同意解除该协议，本院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。从双方合同文本来看，该转让协议的性质不仅限于房屋的转租，而是包括房屋的转租，装修、设备的移交，商业机会的移转等一揽子转让协议。玉林接手该门面房目的在于继续经营米粉店。但根据本院调查，该房屋属于违章建筑，客观上自始不具备经营米粉店的条件，因此玉林在短期经营后只得停业并解除租赁关系。黄桂红在合同中作为出让方，不能提供经营米粉店的完备证照，其以往的经营行为也不能当然证明转让的场地具备开办米粉店的合法条件，因此其转让行为存在明显瑕疵，是协议无法继续履行的主要原因，基于此应当承担一定的责任。从双方的转让费构成来看，主要包括两部分，一是黄桂红预先支付的租金、押金，一是设备装修费用和商业机会费用。针对租金、押金，玉林可以与出租方另案解决。针对装修费用和商业机会费用，由于场地已交接完毕，无法进行相关评估鉴定工作，本院对该部分酌定为15万元，确定由黄桂红退还玉林。黄家进不是合同相对方，依据合同相对性，不应承担相应责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告玉林与被告黄桂红二〇一六年三月十四日签订的店铺转让协议书。二、被告黄桂红退还原告玉林转让费十五万元。三、驳回原告玉林的其他诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如被告黄桂红在上述期限内向原告玉林支付全部款项，则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准加倍向原告玉林支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千九百七十五元，原告玉林负担一千四百八十七元（已交纳），被告黄桂红负担一千四百八十八元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  文怡昊二〇一六年十二月三十日书记员  高 玲