北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初3808号原告：尚玉彬，男，1968年10月20日出生。委托诉讼代理人：杨微，北京国旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：高双，北京国旺律师事务所律师。被告：刘国龙，男，1973年6月17日出生。原告尚玉彬与被告刘国龙房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尚玉彬的委托诉讼代理人高双、被告刘国龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尚玉彬向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认我与刘国龙于2015年7月16日签订的《存量房屋买卖合同》和2015年10月14日签订的《房屋买卖合同补充协议》解除；2、刘国龙支付违约金806000元；3、依法确认我无须返还刘国龙交付的前期费用150000元；4、本案诉讼费用由刘国龙承担。事实和理由：2015年7月16日，我与刘国龙在居间人北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司提供居间服务的情况下签订了《存量房买卖合同》，合同约定我将坐落于昌平区昌平镇建安里小区×号楼×单元×室房屋（产权证号为：京房权证昌私移字第×××号）出售给刘国龙。房屋成交价格为肆佰零叁万元，此合同签订，买受人向出卖人支付定金，定金金额为人民币十万元。出卖人与买受人于2015年10月15日之前办理上述房屋提前还款手续，同时买受人将购房首期款人民币壹佰贰拾万元，一次性支付给出卖人，此笔款项用于办理上述房产的提前还款手续。合同第七条违约责任（二）逾期付款责任中约定，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照房款的20%向出卖人支付违约金及居间方各项服务费和各种损失费。2015年10月14日因刘国龙不能及时支付上述首期购房款，我与刘国龙签订《房屋买卖合同补充协议》，约定将支付首期购房款的时间延迟到2015年11月20日。首付款金额变更为壹佰伍拾万元，如刘国龙首付金额150万元及银行按揭未能在2015年11月20日前按时办理，则甲方不退还前期一切费用。补充协议签订后，刘国龙仍未履行付款义务，我无奈函告刘国龙解除上述《存量房买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》，并依约支付违约金。刘国龙不予理会。故诉至法院，请求依法判决。被告刘国龙辩称：我和尚玉彬是老乡，房屋是通过盛世恒鑫买卖的，我为了孩子上学，想在昌平买房，我看房的时候都没有人说房屋有抵押贷款，我们签订协议的时候才告诉我有抵押，尚玉彬的房屋也不是满五唯一，最后经过中介洽商，尚玉彬承诺可以做到满五唯一，房屋总价是420万元，另外还让我多出10万元直接写在合同的房款里，因为尚玉彬不解押才造成的现在这个情况，之后尚玉彬一直不给我腾房。尚玉彬不配合我办理贷款，主要是因为房屋涨价了。尚玉彬起诉我违约，但实际上违约方是尚玉彬。同意解除两个合同，不同意支付违约金，尚玉彬必须要退还给我前期的费用。本院经审理认定事实如下：2015年7月16日，尚玉彬（出卖人）与刘国龙（买受人）及北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司（居间人）签订《存量房买卖合同》一份，内容包括：“第一条、房屋基本情况。出卖人所售房屋为楼房，房屋坐落为昌平区昌平镇建安里小区×号楼×单元×室。该房屋所在楼层为2层，建筑面积为174.37平方米。第二条、房屋权属情况。该房屋所有权证号为：京房权证昌私移字第×××号。该房屋的抵押情况为：已设定抵押，抵押权人民生银行，抵押金额120万元，抵押时间2009.9.29。第四条、成交价格、付款方式及资金划转方式。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币403万元。此合同一经签订，买受人向出卖人支付定金，定金金额为人民币10万元整，此定金由出卖人直接收取。买受人选择以下第4方式支付房款：4、房屋有抵押，买受人全款：鉴于出卖人以银行按揭方式购买上述房产，目前尚有银行贷款未还清，则出卖人与买受人协商，出卖人与买受人于2015年10月15日之前办理上述房产的提前还款手续（如因银行原因，在此期间未能办理提前还款手续，则还款时间以银行通知为准此期限向后顺延），同时买受人将购房首付款人民币120万元整（其中包含购房定金人民币10万元整），一次性支付给出卖人，此笔款项用于办理上述房产的提前还款手续；银行出具的贷款结清证明及相关抵押材料由居间人进行保管，自撤销抵押登记之日起30个工作日内，出卖人与买受人办理上述房产的过户手续，同时买受人将剩余房款人民币283万元整一次性支付给出卖人，至此，出卖人已收到买受人购房全部房款。第五条、房屋的交付。出卖人应当在交付首付款当日，将房屋交付给买受人。第七条、违约责任。（二）逾期付款责任。1、买受人未按本合同约定付款的，按照下列第（1）、（2）种方式处理。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照房款的20%向出卖人支付违约金及居间方各项服务费和各种损失费。（四）解除合同的违约责任。2、如买受人违约，导致合同不能继续履行的，买受人无条件退还出卖人已交付的全部手续并赔偿出卖人房价款20%的违约金及居间方各项服务费用和各种损失费，同时出卖人将买受人已付全部购房款退还买受人。第八条、税、费相关规定。本合同履行过程中，买卖双方应承担税费的具体情况，经双方协商一致，该房屋办理产权过户时应交纳的各项费用按以下第2种方式交纳税费：2、双方协商出卖方保证出售房屋是唯一住房，买受方交纳房屋营业税及契税。”合同还约定了其他内容。合同落款处有尚玉彬、刘国龙签字。同日，刘国龙向尚玉彬支付定金10万元。2015年10月14日，尚玉彬（甲方）与刘国龙（乙方）另签订《房屋买卖合同补充协议》一份，内容为：“甲乙双方约定：1.甲乙双方自愿履行原房屋（肆维花园×号楼×单元×室）的房屋买卖合同，因2015年10月15日乙方资金暂未按时到位，甲方同意把时间延迟到2015年11月20日。2.乙方于2015年11月20日之前准备首付款150万元（壹佰伍拾万）给予甲方。甲方负责解押，剩余房款由银行直接付给甲方。3.甲方配合乙方进行房屋按揭及过户办理手续。4.如乙方首付资金150万（壹佰伍拾万）及银行按揭未能在2015年11月20日前按时办理。此合同全部作废，甲方不退还前期一切费用。”协议落款处有尚玉彬、刘国龙签字。同日，刘国龙向尚玉彬另支付5万元，由尚玉彬出具收据，内容为：“买方刘国龙交来违约金伍万元整。收款人：尚玉彬。交款人：刘国龙。”对于刘国龙支付的该5万元，尚玉彬称系刘国龙没有按时交纳首付款的补偿款，之后因刘国龙未能在2015年11月20日之前付清首付款，故合同未能继续履行。刘国龙称其支付该5万元是为了让尚玉彬自行办理解押手续，之后其欲通过高利贷借款支付首付款，因尚玉彬不同意签字，无法办理首付款借款，故没有支付首付款。刘国龙另有北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司的工作人员张悦出庭作证，证人出庭称11月中旬买卖双方面签时系尚玉彬不配合办理贷款，刘国龙当时已经准备好150万元的首付款了。上述事实，有存量房买卖合同、房屋买卖合同补充协议、定金收据、收据等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，尚玉彬、刘国龙签订的《存量房买卖合同》与《房屋买卖合同补充协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效，当事人均应按约履行。现《存量房买卖合同》与《房屋买卖合同补充协议》未能继续履行，尚玉彬起诉要求解除合同，刘国龙亦同意解除，对此本院不持异议。对于合同未能继续履行的原因，原、被告说法不一，刘国龙虽主张系尚玉彬违约，但其出庭证人与刘国龙当庭陈述存在矛盾之处，故本院对其证人证言不予采信。刘国龙认可其未支付首付款，刘国龙虽辩称未支付首付款原因系尚玉彬不同意签字导致其无法办理首付款借款，但《存量房买卖合同》与《房屋买卖合同补充协议》中并未约定尚玉彬有配合办理首付款借款的义务，且5万元收据上记载的内容与刘国龙所述亦不相符，故本院对刘国龙称系尚玉彬违约的主张不予采信，刘国龙未按约定支付首付款，其应承担相应的违约责任。《房屋买卖合同补充协议》约定：“如乙方首付资金150万（壹佰伍拾万）及银行按揭未能在2015年11月20日前按时办理。此合同全部作废，甲方不退还前期一切费用。”该条款实际系尚玉彬、刘国龙对原《存量房买卖合同》违约条款内容的变更，故现刘国龙购房首付款未如期支付，尚玉彬有权不退还已收取的15万元。对于尚玉彬依据《存量房买卖合同》另主张的违约金，本院不再予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告尚玉彬与被告刘国龙及北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司于二○一五年七月十六日签订的《存量房买卖合同》中的买卖关系，同时解除原告尚玉彬与被告刘国龙于二○一五年十月十四日签订的《房屋买卖合同补充协议》；二、原告尚玉彬无须返还被告刘国龙已支付的十五万元；三、驳回原告尚玉彬的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万三千三百六十元，由被告刘国龙负担，于本判决生效后十日内交纳。公告费（凭票据），由被告刘国龙负担，于本判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张祎慧人民陪审员  艾亚军人民陪审员  韩玉海二〇一六年十二月十五日书 记 员  王巧智