河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0811民初2427号原告中原证券股份有限公司焦作分公司，住所地：焦作市山阳区解放中路1838号。负责人丁清明，总经理。委托代理人郭淑霞，金研律师事务所律师。被告焦作市浩森重工机械制造有限公司，住所地：焦作市丰收路与中原路交叉口东200米。法定代表人王春枝。被告焦作市艾趣精致酒店有限公司，住所地：焦作市山阳区建设东路光亚小区18号。法定代表人王占伟，总经理。二被告共同委托代理人姬丽丽，河南苍穹律师事务所律师。原告中原证券股份有限公司焦作分公���（以下简称：中原证券焦作公司）与被告焦作市浩森重工机械制造有限公司（以下简称：浩森机械公司）、焦作市艾趣精致酒店有限公司（以下简称：艾趣酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月9日作出受理决定，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年12月12日公开开庭进行了审理。原告中原证券焦作公司的委托代理人郭淑霞，被告浩森机械公司、艾趣酒店公司的共同委托代理人姬丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年5月，原告与被告浩森机械公司签订了《房屋租赁合同》，原告将坐落于焦作市山阳区建设东路光亚小区18号楼丙单元整体、后院、车库以及门岗小屋租赁给被告使用，租赁期间为2012年5月15日至2018年5月14日，租金为355000元/年。租赁合同签订后，被告浩森机械公司向原告支付租金90000元，此后未再向原告支付租金���后被告浩森机械公司将房屋整体转租给被告艾趣酒店公司使用。2016年4月11日，原告向被告送达了房屋租金催收函，截止2016年1月14日，被告欠原告租金1063750元，两被告作出书面回执，承诺于2016年4月底前支付租金，但至今被告仍未支付租金。原告为维护其合法权益，诉至法院，请求判令：1、要求被告支付拖欠的租金1389167元（截止到2016年12月14日），逾期违约金511200元，合计1900367元（逾期违约金从被告违约之日计算至2016年1月14日，之后的逾期违约金按被告所欠租金的0.1%计算至被告实际清偿日止），两被告承担连带责任；2、诉讼费由被告承担。二被告共同辩称，租赁协议虽然是被告浩森机械公司与原告签订，但是房产是被告艾趣酒店公司在实际使用，原告对此事是知道的。因原告房屋公厕拆迁的原因导致被告无法正常使用房屋，时间从2012年10月15日至2013年9月1日，被告认为该部分租金及违约金应该减少；原告主张的违约金过高，请法庭依据合同法规定予以酌减；由于被告艾趣酒店公司现在经营出现严重困难，希望法庭能在考虑被告经营情况及偿债能力给出尽量宽裕的还款时间。根据原、被告的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：1、被告主张的公厕拆迁的原因是否构成减少原告义务的合法理由；2、被告要求减少违约金的事实与法律依据；3、原告诉讼请求的事实与法律依据。围绕争议焦点，原告提交下列证据：证据一、房屋所有权证书、房管局查询单存根各一份，工商信息查询单一份、证明一份，证明焦作市山阳区建设东路光亚小区18号楼丙单元房屋所有权人是中原证券股份有限公司，原告接受委托对房屋进行经营管理；证据二、房屋租赁合同一份、被告浩森机械公司证明一份、回函一份、书��回执一份，被告艾趣酒店公司回函一份、还款承诺书一份、书面回执一份，工行回单2份，收据一份，证明2012年5月原告将山阳区建设东路光亚小区18号楼丙单元租赁给被告使用，被告签订合同后，被告浩森机械公司仅向原告支付租金90000元，此后未再向原告支付租金。被告浩森机械公司将房屋整体转租给被告艾趣酒店公司使用，原告多次催要租金，二被告承诺支付，但一直未付，截止到2016年12月14日被告欠原告租金1389167元，违约金511200元，共计1900367元，二被告应承担连带责任；证据三、财产保全费票据，证明本次诉讼保全费用5000元和诉讼费用应由二被告承担。二被告共同质证意见为，对第一组证据没有异议；第二组证据中房屋租赁合同第一条约定房屋处于适租状态，但原告未按合同约定使房屋处于适租状态；对其他证据真实性无异议，但这几份原件均是原告打好以后拿给被告盖章的，并不是被告真实意思表示，原告要求的违约金数额过高，应该依据合同法规定进行调整；证据三真实性无异议，不应该由被告承担。围绕争议焦点，二被告共同举证如下：证据一、协议书一份，证明由于原告原因导致被告承租的房屋无法正常使用，被告为公厕的拆迁支付了补偿金10000元，应该在租金总额中扣减，也是因为房屋不是适租状态，无法正常使用，故无法使用期间的房租应予以扣减；证据二、宣传页一份，证明由于原告原因导致被告迟延装修、开业，迟延期间的租金原告不应该主张。原告质证意见为，被告的证据指向不能成立，根据租赁合同的约定，被告应按期支付租金，在合同签订时房屋就是适租状态，厕所在租赁时就存在，被告是知情的；被告在合同签订后已经开始起算租金，其是否开业不影响向原���支付租金，被告要求扣减租金的理由不能成立。本院对原告提交的证据认定如下：证据一被告无异议，本院予以采信；证据二中的租赁合同予以采信，房屋是否适租、原告是否违约与该证据没有直接关系；被告对证明、回函、回执、还款承诺提出的异议没有相应的证据加以支撑，被告的质证意见不予采信；对其他证据予以采信；证据三予以采信，被告的质证意见没有法律依据，不予采信。本院对被告提交的证据认定如下：证据一的真实性予以采信，由于该协议的当事人均不是租赁合同的当事人，故与本案无关，不能证明原告存在违约行为，不能证明合同签订时房屋处于不适租的状态。证据二与本案无关，不予采信。本院根据当事人的陈述、举证，依据有效证据，对本案事实确认如下：中原证券股份有限公司焦作分公司的前身是中原证券股份有���公司焦作解放中路证券营业部（以下简称：证券营业部），于2016年3月2日变更工商登记。中原证券股份有限公司焦作解放中路证券营业部（甲方）与浩森机械公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，双方约定甲方将坐落于焦作市山阳区建设东路光亚小区18号楼丙单元整体、后院、车库以及门岗小屋租赁给乙方作为营业、办公、会议、仓储等使用，租赁期间六年，起租日为2012年5月15日至2017年5月14日，租金为355000元/年。双方约定的付款方式为：乙方应于2012年11月15日前，在收到甲方向乙方开具当地等额的符合税务要求的租金发票确认无误后十个工作日内，乙方向甲方支付首期半年租金177500元，甲方应在每年6月10日、12月10日前向乙方提供当地等额的符合税务要求的租金发票，在收到甲方发票确认无误后十个工作日内，乙方向甲方支付半年租金177500元。乙方以汇款方式付款，付款日为汇出日。双方还约定甲方负责在2012年5月15日将场地交给乙方，甲方同意提供150天装修免租期（2012年5月15日至2012年10月14日）。双方还约定乙方的违约责任为：乙方未按合同约定交纳租金超过60天；乙方未按合同规定的时间交纳租金每拖延天按该月租金额的0.1%交纳违约金。2012年11月19日，被告浩森机械公司向证券营业部出具证明一份，载明其所租赁的房屋由被告艾趣酒店公司使用，今后房租发票开具名称及转账事宜均由艾趣酒店公司代理。2014年12月5日，被告艾趣酒店公司向证券营业部出具书面文件一份，载明其收到证券营业部送达的催收函，确认截止2014年12月4日欠缴租金531250元，承诺在2014年12月15日前支付。同日，被告浩森机械公司向证券营业部出具书面文件一份，载明其收到证券营业部送达的催收函，确认截止2014年12月4日��缴租金531250元，并承诺若艾趣酒店公司未在2014年12月15日前未支付，被告浩森机械公司承诺全额支付，其还承诺新的承租主体变更后的《房屋租赁合同》签署生效前，因其承租房屋所产生的相关义务均由其承担。2016年4月11日，被告艾趣酒店公司向原告出具书面文件一份，载明其收到原告送达的催收函，确认截止2016年1月14日欠缴租金1063750元，承诺在2016年4月底之前支付，承诺原告在收到被告支付的租金后再向被告开具相应的发票，承诺与被告浩森机械公司承担连带责任。庭审中，原告认可其在租赁合同签订后，被告浩森机械公司向原告支付租金90000元，二被告对此亦无异议。本院认为，原告中原证券股份有限公司焦作分公司与被告焦作市浩森重工机械制造有限公司之间签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告焦作市浩森重工机械制造有限公司未按约定支付房租1389167元（截止2016年12月14日）构成违约，应按《房屋租赁合同》第十五条的约定承担违约责任。由于双方约定的年租金为355000元，故每月租金为355000元/年÷12个月=29583.33元；由于双方约定起租期为2012年10月14日，双方均认可被告已支付租金90000元，故原告要求被告自2013年6月10日起支付违约金并无不当，本院予以认可；由于双方约定的违约金计算方式为：“每拖延天按该月租金额的0.1%交纳违约金”，2016年8月9日原告向被告主张违约金时该月租金额为29583.33元，故原告要求被告支付违约金的计算方式为：29583.33元×0.1%×1283天（自2013年6月10日起至2016年12月14日）=37955.41元。原告要求被告以所欠租金为基数，按照每日0.1%计算上述期间的违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。关于2016年12月15日之后至被告实际清偿之日止的违约金，由于被告的违约行为尚未发生，原告可待被告违约行为发生后另案诉讼。由于被告艾趣酒店公司向原告承诺还款，并同意与被告浩森机械公司承担连带责任，故原告要求被告艾趣酒店公司承担相应责任的诉讼请求本院予以支持。被告认为原告存在违约行为的抗辩理由没有事实依据，不予采纳；认为双方约定违约金过高的意见没有法律依据，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告焦作市浩森重工机械制造有限公司、焦作市艾趣精致酒店有限公司于本判决生效之日起十日内���同向原告中原证券股份有限公司焦作分公司支付租金1389167元、逾期违约金37955.41元（租金及违约金均计算至2016年12月14日），两项合计1427122.41元；二、驳回原告中原证券股份有限公司焦作分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21903元、保全费5000元，由原告中原证券股份有限公司焦作分公司承担4259元，由被告焦作市浩森重工机械制造有限公司、焦作市艾趣精致酒店有限公司承担22644元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  王亚华代理审判员  张家辉人民陪审员  李云鹏二〇一六年十二月二十六日书 记 员  杜荣康河南省焦作市山阳区人民法院民事判决书（附页）（2016）豫0811民初2427号（2016）豫0811民初2427号民事判决书引用的相关法律法规，具体表述如下：1、《中华人民共和国民法通则》第五十四条：民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。第五十七条：民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。2、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款：当事人应���按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。