云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云29民终640号上诉人（原审原告）：云南普通惠通果业有限公司，住所地宾川县金牛镇柳家湾华侨社区滇西果蔬交易中心**。法定代表人：彭晖，董事长。诉讼代表人：云南普通惠通果业有限公司破产管理人，住所地宾川县金牛镇柳家湾华侨社区滇西果蔬交易中心**。负责人:杨振，系破产管理人工作组组长。委托诉讼代理人：施定荣、马薇，云南展腾律师事务所律师，云南普通惠通果业有限公司破产管理人工作组成员。特别授权代理。上诉人（原审被告）：郭家嗣，男，1974年3月17日出生，汉族，高中文化，云南省宾川县人，农民，住宾川县。委托诉讼代理人：字文伟，云南桑园律师事务所律师。特别授权代理。上诉人云南普通惠通果业有限公司（以下简称普通惠通公司）与上诉人郭家嗣对外追收债权纠纷一案，均不服云南省宾川县人民法院于2016年7月15日作出的（2016）云2924民初270号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2016年9月27日接待了上诉人普通惠通公司的特别授权代理人施定荣、马薇，上诉人郭家嗣及其特别授权代理人字文伟对案件事实进行核实。本案现已审理终结。郭家嗣上诉请求：1.撤销云南省宾川县人民法院（2016）云2924民初270号民事判决，并依法改判驳回普通惠通公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由普通惠通公司承担。事实和理由：一、本案普通惠普公司请求上诉人支付购房款117332.07元，并未要求上诉人返还支付返租款，而一审判决由上诉人返还返租款显然违反“不告不理”民事诉讼原则。二、一审认定事实不清，适用法律错误。上诉人与普通惠通公司签订的《委托经营协议》约定的租期从2012年1月1日起至2016年12月31日止，签约双方权利义务尚未履行完毕，在管理人未作告知情况下，就确认协议在受理破产日后二个月自动解除，即于2015年4月9日解除。显然违反《企业破产法》第十八条之规定。签约双方协议义务尚未履行完毕，破产管理人无权解除合同。同时普通惠通公司占用上诉人租赁物至今未归还。租金应计算至2016年12月31日，一审将租金计算至2016年4月12日即该案件开庭之日很不公平，应将租金计算至实际交还房屋之日。另外普通惠通公司向上诉人收取20310元利息无合法依据，对此上诉人曾经多次提出异议，但一审置之不理。普通惠通公司辩称：本案为对外追收债权纠纷，不违反民事诉讼的不告不理原则。管理人解除双方签订的《委托经营协议》，是履行其法定职责，其行为不违反《企业破产法》相关规定。依照双方签订的《补充协议》，上诉人有先付清购房款的义务，因上诉人至今未付清购房款，其公司有权拒绝交付房屋。利息问题已经由双方结算，且有账务证实，上诉人也认可过，不存在争议。故郭家嗣的上诉理由不能成立，应予以驳回。普通惠通公司上诉请求：1.依法撤销宾川县人民法院于2016年7月15日作出的（2016）云2924民初270号民事判决，依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由郭家嗣承担。本案事实清楚，但一审判决适用法律错误，管理人未将房产移交买受人郭家嗣是因其尚未付清购房尾款，依据双方签订的《补充协议》第三条第一款明确约定，买受人未按约定付清款项及相关费用的，上诉人有权在合同约定的期限拒绝交付房屋，不能视为违约且不免除买受人承担逾期付款的责任。一审已确认双方签订的《委托经营协议》于2015年4月9日解除，让上诉人再向买受人支付2015年4月10日至2016年4月14日期间的返租款已没有法律依据。郭家嗣辩称：普通惠通公司至今尚未交付房屋，用其房租款抵扣其购房尾款已足足有余，已不拖欠普通惠通公司购房款了，故普通惠通公司的上诉无理，应予驳回。普通惠通公司向一审法院起诉请求：判令被告清偿债务117332.07元，后期办理证照所需的税费由被告承担；本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告普通惠通公司系在宾川县工商行政管理局注册成立的企业，住所地为云南省宾川县金牛镇柳家湾华侨社区滇西果蔬交易中心**，成立时间为2010年5月26日，注册资本为1200万元，法定代表人为彭晖，公司经营范围为水果种植、批发零售，房屋租赁，农副产品购销，网上经营水果、蔬菜，化肥、有机肥、农业器械销售。2011年10月2日，原告普通惠通公司与被告郭家嗣签订《合作协议书（一）》，约定双方共同出资，原告在项目建成后将位于宾川县柳家湾华侨社区滇西果蔬交易中心第十六幢04号建筑面积约198.79平方米的物业分配给被告，原告在取得该物业的预售（销售）许可证或房产证后将该物业出售给被告，被告已投入的合作款自动转为相同金额的物业价款。因该交易发生的税金和费用，双方按照国家和相关部门的规定各自承担。该物业的使用功能为商铺，被告按建筑面积出资，每平方米3040.00元，暂定总合作款为604321.60元，最终的总合作金额待物业的建筑面积确定后结算，多退少补。原告按总合作款的3%给予被告优惠，该优惠在支付第一笔合作款时扣除。被告应于本协议签订之日支付总合作款的40%；于2011年12月31日前支付总合作款的10%；其余50%的合作款在订立买卖合同后10个工作日内，以所需物业作为抵押担保财产向金融机构申请贷款支付，若贷款申请未通过审查，则被告在五年内付清，并应支付该款项自应付款之日起至实际付款之日期间的同期银行贷款利息。付款方式为：从2012年起，被告应于每年的10月20日前向原告支付总合作款的10%，至2016年10月20日前付清全部合作款。未付清合作款前，被告可正常使用物业，但原告有权暂不为被告办理房产证。同日，被告向原告支付合作款人民币234476.78元。2011年12月31日，原被告双方签订《委托经营协议》，约定被告将前述房屋委托原告运营管理，委托经营期限为2012年1月1日起至2016年12月31日止，被告按年向原告收取优惠后主合同总价款的11%作为投资回报（返租款），原告应于2012年12月31日支付第一年的投资回报（返租款），于次年的对应日支付第二年的投资回报（返租款），依此类推。同日，被告向原告支付合作款人民币61715.00元。2012年12月31日，原被告双方就前述房屋签订《滇西果蔬交易中心存量房转让合同》，约定被告购买原告位于宾川县太和路柳家湾华侨社区（祥宁公路东侧）的存量房第十六幢04号房屋，建筑面积为205.83平方米，扣除3%的优惠后成交价为606951.00元。购房款分期支付，于签订合同之日支付306951.00元，余款于合同签订后向原告指定的银行申请办理贷款手续。交房时间为2013年1月31日前。土地使用证、房屋所有权证由原告代办，所需缴纳的测绘费、评估费、印花税、登记费等税费由被告承担，被告付清相关费用后，原告将两证交给被告。同日，双方还签订了《滇西果蔬交易中心存量房转让合同补充协议》，约定被告未按约定的期限付清合同款项及相关费用的，原告有权在合同约定的期限拒绝交付房屋，原告拒绝交付房屋的行为不视为违约且不免除被告承担逾期付款的责任。被告未全面履行合同义务的，原告不承担办理产权登记的违约责任。2012年12月31日，经双方结算，以原告应支付的2012年度的返租款61326.00元折抵被告应支付的购房款10759.00元、利息20310.00元、税费30257.00元，折抵后被告尚欠原告购房款300000.00元。经宾川县房地产管理所于2013年4月28日对被告所购房屋建筑面积进行测绘，建筑面积为206.71平方米。2014年4月24日，双方再次进行结算，原告应支付的2012年度剩余返租款5439.00元、2013年度的返租款66765.00元，合计72204.00元，其中70000.00元用于折抵被告应支付的购房款，剩余2204.00元由原告直接支付给被告，折抵后被告尚欠原告购房款230000.00元。后被告未支付尚欠购房款，原告也未支付剩余返租款。2014年5月，原告停止经营。2014年7月28日，西安天博电子有限公司以原告资不抵债为由，向云南省宾川县人民法院申请对原告进行破产清算。宾川县人民法院经审查后作出（2014）宾民破字第1号民事裁定，驳回申请人的申请。申请人不服提出上诉，大理白族自治州中级人民法院经审理后作出（2014）大中民终字第599号民事裁定，撤销宾川县人民法院（2014）宾民破字第1号民事裁定，指令宾川县人民法院对申请人的破产申请予以受理。2015年2月9日，宾川县人民法院作出（2015）宾民破字第1号民事裁定，受理申请人对原告的破产清算申请。2015年2月16日，宾川县人民法院作出（2015）宾民破字第1－1号决定，指定云南展腾律师事务所担任原告的管理人。2015年4月30日，被告向原告的破产管理人申报债权，并主张抵销双方之间的互负债务，2015年5月25日及28日，原告的破产管理人作出《通知书》及《告知书》，向被告送达，告知原被告双方签订的《委托经营协议》已于2015年4月9日自动解除，并通知被告截止2014年4月24日尚欠原告购房款230000.00元，而原告则拖欠被告2014年及2015年1月1日至4月9日的委托经营投资回报84873.44元，决定同意被告提出的抵销申请，抵销后被告尚欠原告购房款145126.56元，于收到通知之日起30日内向管理人清偿。至2016年4月12日本案庭审之日，原告方未向被告移交所购房屋，亦未办理该房屋的土地使用证及房屋产权证，但原告方已支付该房屋的测绘费500.00元、土地登记费及打证费300.00元。一审法院认为：原被告双方签订《合作协议书（一）》、《委托经营协议》、《滇西果蔬交易中心存量房转让合同》及《滇西果蔬交易中心存量房转让合同补充协议》后，经宾川县房地产管理所对被告所购房屋建筑面积进行测绘，建筑面积为206.71平方米，根据合同约定，应以实际测绘的面积计算购房款，购房成交价应确定为609546.00元。同时，原告应支付的返租款也相应调整为每年67050.06元。针对存量房转让合同及补充协议，原告支付了部分购房款，对利息、税费及剩余购房款，双方虽以返租款进行折抵，但折抵后购房款并未付清，合同尚未履行完毕，应继续履行，被告以直接支付或返租款折抵的方式共支付购房款376950.78元，剩余购房款232595.22元，被告仍应支付，故原告要求被告支付尚欠购房款的理由成立，予以支持。针对委托经营协议，协议约定的委托经营期限为2012年1月1日起至2016年12月31日止，原告应按协议约定向被告支付返租款。2015年2月9日一审裁定受理申请人西安天博电子有限公司对原告的破产清算申请时，协议约定的期限尚未届满，属未履行完毕的协议，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，该协议已于2015年4月9日解除，但在协议解除后至2016年4月12日本案庭审之日，原告的破产管理人一直未将被告委托原告经营的房屋移交给被告，原告仍应比照协议约定向被告支付此期间的返租款，即原告应支付2012年1月1日至2016年4月12日期间的返租款287121.22元。该返租款扣除双方先后两次结算时已用于折抵购房款、利息、税费的131326.00元以及直接支付给被告的2204.00元外，剩余返租款153591.22元仍应支付，并可用于折抵购房款。对于办理该房屋的土地使用证及房屋产权证的问题，按照《滇西果蔬交易中心存量房转让合同》的约定，土地使用证、房屋所有权证由原告代办，所需缴纳的测绘费、评估费、印花税、登记费等税费由被告承担。对于双方于2012年12月31日结算时被告已支付的税费30257.00元，庭审中双方一致同意用于折抵购房款，该意见不违反法律规定，予以尊重，但原告提出本方已实际支付的测绘费、土地登记费及打证费800.00元应予扣除的意见，按照存量房转让合同的约定，该笔费用应由被告承担，故该笔费用应予扣除，扣除后剩余的29457.00元可用于折抵购房款。同时，该笔费用确定由被告实际承担后，应在被告应承担的办证税费中扣除，不能重复承担。被告提出不应支付利息的辩解意见，因原被告双方于2012年12月31日进行结算时即已计算利息，并以返租款折抵的方式进行了支付，至2014年4月24日双方再次进行结算时，对已支付的利息20310.00元仍未重新作出处理，应视为双方对民事权利的处分行为，应予以确认。被告虽提出支付利息后至再次结算时自己曾多次向原告提出异议，但庭审中原告方不予认可，被告亦未提交证据证实，对此不予认定。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第四十条，《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、第二百二十六条之规定，判决：一、由被告郭家嗣于判决生效后一个月内支付原告云南普通惠通果业有限公司购房款人民币49547.00元；二、由原告云南普通惠通果业有限公司代被告郭家嗣办理位于宾川县太和路柳家湾华侨社区（祥宁公路东侧）的存量房第十六幢04号房屋的《土地使用证》和《房屋所有权证》，办理《土地使用证》和《房屋所有权证》所需缴纳的测绘费、评估费、印花税、登记费等税费，扣除被告郭家嗣已实际承担的800.00元外，由被告郭家嗣承担。案件受理费2647.00元（缓交），由原告云南普通惠通果业有限公司承担1529.00元，被告郭家嗣承担1118.00。二审中，双方当事人均无新证据提交，并对一审认定的案件事实无异议，故二审对一审确认的事实予以确认。同时二审查明：管理人根据宾川县相关部门的回复对原催收债权作出调整，确认郭家嗣尚欠购房尾款为117332.07元。本院认为，上诉人郭家嗣与上诉人云南普通惠通果业有限公司签订的《滇西果蔬交易中心存量房转让合同》、《存量房转让合同补充协议》以及《委托经营协议》出自双方当事人真实意思表示，而且内容未违反我国现行法律法规，应认定为合法有效。普通惠通公司自2015年2月9日依法宣告破产清算后，根据《企业破产法》第十八条规定，双方履行中的《委托经营协议》到2015年4月9日自然解除。管理人对破产企业债权债务具有法定追收和清偿职责，但管理人于2015年5月28日向上诉人郭家嗣送达《告知书》和《通知书》，对郭家嗣抗辩主张的房屋租金应当计算至2015年5月28日，之后抵扣房屋租金的主张因无法律及事实依据，故郭家嗣的上诉请求不能成立，不予支持。一审将上诉人郭家嗣抗辩主张的房屋租金计算至2016年4月12日即本案开庭之日缺乏事实和法律依据，二审对此予以改判纠正。参照《委托经营协议》约定2015年4月10日至5月28日期间上诉人郭家嗣应得的返租款为9001.23元，管理人审查确认向郭家嗣追收债权金额为117332.07元的购房尾款，上述两项抵扣后，上诉人郭家嗣还应向上诉人普通惠通公司支付购房尾款108330.84元。据此，普通惠通公司上诉请求部分成立，予以支持。由于向购房户办理相关产权证照属上诉人普通惠通公司附随义务，因此一审判决由普通惠通公司为郭家嗣办理所购房屋的《土地使用权证》和《房屋所有权证》并无不当之处，二审对此予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持云南省宾川县人民法院（2016）云2924民初270号民事判决第二项即由原告云南普通惠通果业有限公司代被告郭家嗣办理位于宾川县太和路柳家湾华侨社区（祥宁公路东侧）的存量房第十六栋04号房屋的《土地使用证》和《房屋所有权证》，办理《土地使用证》和《房屋所有权证》所需缴纳的测绘费、评估费、印花税、登记费等费用，扣除被告郭家嗣已实际承担的800元外，由被告郭家嗣承担；二、撤销云南省宾川县人民法院（2016）云2924民初270号民事判决第一项即由被告郭家嗣于本判决生效后一个月内支付原告云南普通惠通果业有限公司购房款人民币49547元；三、由上诉人郭家嗣于本判决生效后三十日内支付给上诉人云南普通惠通果业有限公司购房尾款108330.84元；四、驳回上诉人云南普通惠通果业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2647元，由郭家嗣负担2000元，由云南普通惠通果业有限公司负担647元。二审案件受理费2647元，由郭家嗣负担2000元，由云南普通惠通果业有限公司负担647元。本判决为终审判决。审判长  杨庆云审判员  马克辉审判员  姜碧姝二〇一六年十二月二日书记员  蒲 怡