中华人民共和国上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初1141号原告：雷蕾(LEILESLIE)，女，1963年10月26日生，现住美利坚合众国。委托诉讼代理人：宋平宇，北京尚公(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵开俊，北京尚公(上海)律师事务所律师。被告：王可富(WANG,KO-FU)，男，1927年1月2日生，美利坚合众国公民，现住址不详。被告：谢鸣，女，1964年11月15日生，汉族，现住日本国。委托诉讼代理人：周必荣，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告雷蕾(LEILESLIE，以下称雷蕾)与被告谢鸣、王可富(WANG,KO-FU，以下称王可富)确认合同无效纠纷一案，本院于2016年2月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告雷蕾及其委托代理人宋平宇、被告谢鸣的委托代理人周必荣到庭参加诉讼。被告王可富经本院公告传票传唤未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告雷蕾向本院提出诉讼请求：判令被告王可富将本市静安区1588弄4号1202室房屋(以下简称系争房屋)出售给被告谢鸣的房地产买卖合同无效，并将该房屋权利恢复登记至原告雷蕾名下。事实与理由：原告与王可富于2000年1月19日在美国登记结婚。系争房屋由原告于2001年5月8日购得，产权人系原告。2004年4月1日，王可富未经原告准许，向本市有关房地产登记机构申请补发房地产权证，并于2006年1月10日取得房产证，房产证编号为沪房地静字(2006)第000009号房屋产权证，非法将系争房屋据为己有。2006年7月，两被告恶意串通，王可富将系争房屋转让给谢鸣。2008年12月，原告在美国偶然得知系争房屋正由他人居住，回国后经调查得知自身合法权益受到侵害的有关情况，要求将房屋权利恢复登记至自己名下。直至2015年5月18日，上海市第二中级人民法院(以下简称二中院)作出(2014)沪二中行终字第129号行政判决书，维持了本院(2012)静行重字第1号行政判决书，撤销了上海市房屋土地资源管理局作出的颁发沪房地静字(2006)第000009号房屋产权证的具体行政行为。原告认为，王可富无权处分他人财产，谢鸣与王可富低价买卖原告房产的行为系双方恶意串通损害他人利益，应属无效，因此系争房屋产权理应被恢复登记至原告名下。原告现诉诸法院，要求判如所请。被告谢鸣辩称，系争房屋是自己在2006年委托父亲谢茂坤以市场价向王可富购买，并付清了全款，自己是善意取得，故不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告原系中国公民，2013年2月4日取得美国公民身份。2000年1月19日原告在美国内华达州与王可富登记结婚。2004年3月，美国内华达州克拉克县地区法院对原告与王可富离婚一案作出第D311087号离婚判令，该离婚判令结果是：“当事双方之间的现在的以及至今存续的婚姻契约全部解除、消除并永不存在，特此将离婚判令授予当事各方并因此每一方恢复到单身未婚状态”。2014年9月9日，原告以中国公民身份向云南省昆明市中级人民法院提出申请，该院作出(2014)昆民六初字第14号民事裁定书，裁定：“对美国内华达州克拉克县地区法院第D311087号离婚判令的法律效力予以承认。”再查明，2001年5月8日，原告与上海静安鑫农企业发展有限公司签订了上海市内销商品房出售合同，购买系争房屋，房屋价款为72万元。2001年7月23日，原上海市房屋土地资源管理局向原告颁发沪房地静字(2001)第006915号房地产权证，房地产权利人登记为原告。2005年12月19日，案外人刘慧丽受王可富委托并接受王可富交给其的相关材料，向房地产登记机构提出申请，要求补发系争房屋的房地产权证并将房屋权利人变更登记为王可富。系争房屋权利人2005年12月19日变更登记至王可富名下。2006年1月10日，刘慧丽代为领取了房地产登记机构颁发的沪房地静字(2006)第000009号房地产权证。2006年7月6日，王可富与谢鸣签订上海市房地产买卖合同，约定王可富将系争房屋出卖给谢鸣，房屋类型为公寓，结构为钢混，建筑面积127.61平方米，转让价款为人民币(以下币种同)218万元，王可富应于2006年8月15日前腾出房屋并通知谢鸣进行验收交接。附件三约定：本合同签订后，谢鸣于同年7月12日支付全部10万元作为定金，于7月20日前支付100万元，于7月28日前支付108万元。系争房屋登记在谢鸣名下的登记日为2006年7月24日。雷蕾不服原上海市房屋土地资源管理局(现因机构改革其房屋和土地管理职能分属于上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局)颁发的沪房地静字(2006)第000009号房地产权证的具体行政行为，于2009年2月13日向本院提起行政诉讼，本院于2010年8月24日作出(2009)静行初字第18号行政判决书。雷蕾提起上诉，2011年12月31日，二中院作出(2011)沪二中行终字第102号行政裁定书，发回本院重审。2013年12月25日，本院作出(2012)静行重字第1号行政判决书，判决撤销原上海市房屋土地资源管理局作出的颁发沪房地静字(2006)第000009号房地产权证的具体行政行为。后上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局提起上诉，2015年5月18日，二中院以(2014)沪二中行终字第129号行政判决书判决驳回上诉，维持原判。上述事实有原、被告的陈述，原告提供的上海市房地产权证、上海市房地产买卖合同、(2009)静行初字第18号行政判决书、(2011)沪二中行终字第102号行政裁定书、(2012)静行重字第1号行政判决书、(2014)沪二中行终字第129号行政判决书，被告提供的房地产买卖合同等为证，并经庭审查证属实，本院依法应予确认。本院认为，公民的民事权利受法律保护。本案的争议焦点在于：1、王可富将系争房屋出卖给谢鸣的合同是否有效。雷蕾认为，谢鸣与王可富系恶意串通，以低价购买系争房屋，损害了雷蕾的利益，故两人之间签订的房屋买卖合同无效，系争房屋应恢复登记至雷蕾名下。雷蕾为此提供2006年至2015年上海各区房价及涨幅对比统计、照片若干，证明2006年静安区房屋均价为24,542元，系争房屋合理价值至少为3,131,804.62元，谢鸣对该组证据的真实性不予认可，并认为雷蕾提供的房屋价格是新房价格，系争房屋是二手房，交易价格经过房地产交易中心认可，不属于低价交易。雷蕾另提供物业接收表、保证书、装修平面图、住宅使某说明、预定商品房临时证明单等，证明系争房屋经过装修，故售价还应高于2006年7月静安房屋均价。谢鸣对该组证据真实性无异议，系争房屋确实经过装修。谢鸣表示，谢鸣购买系争房屋时对于王可富将系争房屋从雷蕾的名下变更至王可富名下一节并不知情，谢鸣向王可富购买系争房屋确属善意。当时，谢鸣的父亲谢茂坤通过邻居顾金娥得知王可富欲出卖系争房屋，就去看了系争房屋，并看中了，遂作为谢鸣的代理人与王可富签订了买卖合同。2006年7月14日，王可富向谢鸣出具10万元的房款收据，7月24日出具100万元的房款收据，8月2日出具108万元的房款收据。其中，100万元在7月24日通过中国工商银行由谢鸣的委托代理人谢茂坤账户转入王可富账户，1,000,164元在8月2日通过中国工商银行由谢鸣的委托代理人谢茂坤账户转入王可富账户。7月24日双方开始办理产权变更手续，领取产证的时间是8月29日。因为王可富在8月1日口头提出返租一年，双方于8月2日签订房屋租赁合同，房租为每月6,500元，一年一次付清，共计78,000元，故8月2日谢鸣实际共支付了1,002,000元(含通过转账支付的1,000,164元)。王可富交付系争房屋后，谢鸣将其出租给案外人使某。谢鸣为证明自己的主张，提供房地产买卖合同、收据、转账凭证、顾金娥的证人证言(顾金娥已经出庭作证)、房屋租赁合同等为证。雷蕾对房地产买卖合同认为合同约定的转让的时间早于房款交付的时间不合常理，对收据不予认可，对转账凭证认为需要谢鸣提供钱款来源。谢鸣表示，谢鸣自1988年起赴日工作，2006年委托父亲谢茂坤办理购买系争房屋事宜，谢茂坤向王可富支付的全部房款均由谢鸣出资，该款项以两种方式交付谢茂坤，一是谢鸣每年回沪探亲时，陆续交付谢茂坤部分现金由谢茂坤存入银行累计所得，二是谢鸣在上海的朋友到日本需要用日元，谢鸣在日本给朋友日元，朋友回上海后则按照汇率折算成人民币交付谢茂坤保管。在审理过程中，本院至上海市静安区不动产登记处了解系争房屋在2006年的市场价格，得知静安区康定路XXX弄XXX-XXX号在2006年成交的14套房屋中，每平方米的单价在11,000.52元至18,986.25元之间。系争房屋2006年的成交单价为每平方米17,083.30元。该价格并未明显低于系争房屋所在小区的成交价格。从被告提供的证据来看，谢鸣与王可富经邻居介绍后，自行就系争房屋达成的买卖合同，房屋价格也属合理，资金走向也较明确。王可富通过不正当手段将系争房屋登记在自己名下，但从原告提供的证据看，不足以证实谢鸣在向王可富购买系争房屋时对此一节知情，并故意与王可富串通，将系争房屋登记在自己名下，损害雷蕾的利益。谢鸣购买系争房屋的行为应属善意，故本院对原告的要求确认王可富将系争房屋出售给谢鸣的房地产买卖合同无效的诉讼请求不予支持。2、系争房屋权利能否恢复登记至原告名下。王可富擅自将登记在雷蕾名下的系争房屋通过不正当手段登记在自己名下，该行为已经生效法律文书确认无效，该登记行为已经被撤销，由此，王可富将原登记在原告名下的系争房屋出售给谢鸣的行为应属无权处分。系争房屋能否恢复登记至原告名下，需要分析谢鸣能否通过善意取得获得系争房屋的所有权。从对争议焦点1的分析的内容来看，谢鸣购买系争房屋是善意的，并且是以合理的价格购买系争房屋，系争房屋已经登记在谢鸣名下，由此，谢鸣对系争房屋的取得应属善意取得，谢鸣已经取得系争房屋的所有权。因此，原告要求将系争房屋恢复登记至其名下的诉讼请求本院难以支持。王可富经本院合法传唤未到庭应诉，放弃了自己的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：对原告雷蕾(LEILESLIE)的诉讼请求不予支持。案件受理费38,800元，由原告雷蕾(LEILESLIE)负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国上海市第二中级人民法院。审 判 长  朱睢洁审 判 员  荣琼英人民陪审员  葛安基二〇一六年十二月二十八日书 记 员  高佩珂附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。