湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂12民终803号上诉人（原审原告）：刘金祥，男，1954年3月1日出生，汉族，住咸宁市咸安区。委托诉讼代理人：郑厚勇，湖北平和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：咸宁市金诚房地产开发有限公司，住所地咸宁市温泉银泉大道657号。法定代表人：李友群，该公司执行董事。委托诉讼代理人：余隆盛，湖北佳成律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：湖北新产业技师学院（咸宁职业教育（集团）学校），住所地咸宁温泉横温路职教园。法定代表人：杨金焱，该学院院长。委托诉讼代理人：樊斌，该学院副院长。上诉人刘金祥、咸宁市金诚房地产开发有限公司（以下简称金诚公司）因与被上诉人湖北新产业技师学院［咸宁职业教育（集团）学校］（以下简称湖北技师学院）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2016）鄂1202民初485号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘金祥上诉请求：撤销一审判决，改判金诚公司支付逾期办理还建房屋产权证违约金10万元。事实与理由：2009年7月21日，上诉人与金诚公司签订《房屋拆迁还建合同》，约定金诚公司于2009年12月31日前为上诉人办好房产证和土地使用权证，时至2015年12月底金诚公司没有向上诉人交付房产证和土地使用权证，已构成严重违约，应按合同约定支付违约金10万元。金诚公司上诉请求：撤销一审判决，改判免除其违约责任。事实与理由：其与刘金祥签订的《房屋拆迁还建合同》中的违约责任条款无效，刘金祥还建房的建设主体是原湖北省咸宁市卫生学校（以下简称咸宁卫校），金诚公司只是出资单位，不是还建房屋的办证主体，只能协助咸宁卫校办理房屋产权证；没有按时办理房屋产权证，责任和过错均在咸宁卫校，金诚公司没有过错，一审判决金诚公司与咸宁卫校之间的法律关系另行处理错误；刘金祥还建房屋实际面积超出约定还建面积，超出部分应按每平方米900元补交购房款，超出《房屋拆迁还建合同》约定多领取的补偿款应予退还，并应补交由划拨土地变为出让土地的土地出让金；金诚公司承建的还建房屋按时完工并已交付给刘金祥使用，没有影响其房屋居住权，即使迟延办理房屋产权证，也没有给刘金祥造成损失，一审判决50000元违约金明显偏高。针对刘金祥的上诉，金诚公司答辩意见与其上诉意见一致。针对刘金祥的上诉，湖北技师学院辩称，刘金祥上诉请求与其无关。针对金诚公司的上诉，刘金祥辩称：《房屋拆迁还建合同》中关于金诚公司办证义务和办证时间的约定有效；咸宁卫校不是合同相对人，也不是还建房屋的办证主体，其是否有过错，应否承担责任与本案无关；金诚公司提出其应退还多领的拆迁补偿款和补交土地出让金及购房款的请求，不属于本案的审理范围；金诚公司认为一审判决的违约金过高无法律依据。针对金诚公司的上诉，湖北技师学院辩称：本案系因房屋拆迁安置补偿合同产生的纠纷，与其没有关联；合同中并未约定其承担办理房屋产权证的义务，其不是办理还建房屋产权证的责任主体。刘金祥向一审法院起诉请求：判令金诚公司继续履行《房屋拆迁还建合同》，办理还建房屋所有权证和出让土地使用权证，向其支付违约金10万元，赔偿延迟办理房屋权属证书的经济损失。一审法院认定事实：2006年9月8日，金诚公司与咸宁卫校签订《土地出让合同书》，约定由金诚公司出资在新卫校旁还建3幢计102套职工宿舍，每套平均面积为140㎡，用于安置老校区搬迁职工，还建房土地含在金诚公司出资征收的40亩土地内。另约定金诚公司出资在新卫校旁征地40亩，用于咸宁卫校发展预留用地，该地由金诚公司全额出资办理相关手续，以咸宁卫校名义办理划拨用地土地使用证。2007年9月12日，金诚公司与咸宁卫校根据《土地出让合同书》签订了一份《补充协议书》，约定还建房办理房产证及土地证，咸宁卫校应该争取各项政策最大优惠，金诚公司给予积极配合办理相关证件代交各种费用。同年6月6日，咸宁卫校以其名义作为建设单位在规划管理部门办理了拆迁还建住宅楼的建设工程规划许可证。此后，金诚公司与咸宁卫校职工刘金祥签订《房屋拆迁还建合同》，约定刘金祥自愿选择三栋三单元三层东室，面积为140㎡（后房屋登记面积为147.11㎡），超出140㎡的部分按900元／㎡由刘金祥补偿给金诚公司；约定金诚公司在2009年12月31日前为刘金祥办理房产证、土地证，双方不得无故违约，若有一方违约则由违约方支付对方违约金10万元。合同签订后，刘金祥退出拆迁房屋并交出钥匙及房产证、土地证。金诚公司亦按约将建好的还建房屋交付给刘金祥使用。后金诚公司未能在2009年12月31日前为刘金祥办好房屋产权证，到2013年11月25日才将刘金祥的房屋所有权证交付给咸宁卫校发放，但咸宁卫校未能及时交付给刘金祥，刘金祥还建房的土地使用权证在2016年4月8日一审法院开庭前金诚公司才办理好。同时查明，咸宁卫校已于2013年合并到咸宁职业教育（集团）学校，2015年1月，咸宁职业教育（集团）学校更名为湖北新产业技师学院［咸宁职业教育（集团）学校］。一审法院认为：刘金祥与金诚公司订立的《房屋拆迁还建合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律的禁止性规定，合法有效。虽然该合同是以金诚公司与咸宁卫校订立的《土地出让合同书》和《补充协议书》为依据订立的，《房屋拆迁还建合同》的履行受制于《土地出让合同书》和《补充协议书》的履行。但根据合同的相对性、公平性原则，不能因此免除金诚公司的逾期办证违约责任，刘金祥要求金诚公司承担逾期办证违约责任，应予支持。因刘金祥没有提供证据证明金诚公司的违约行为给其造成的实际损失，其要求金诚公司支付10万元违约金数额过高，依法应予以调整。刘金祥要求金诚公司继续履行办证义务，现金诚公司已经办理好了房屋所有权证和土地使用权证。金诚公司提出合同中逾期办证承担违约责任条款无效的理由不成立，不予采纳。金诚公司提出未能按时办证的过错责任在咸宁卫校，应由咸宁卫校承担责任的抗辩意见，属另一法律关系，应另行主张权利。咸宁卫校认为其在本案中不应承担责任的理由成立，应予以采纳。因刘金祥没有证据证明金诚公司违约行为给其造成损失，金诚公司主张约定违约金过高有事实和法律依据，可适当减少。判决：一、咸宁市金诚房地产开发有限公司于判决生效后十日内一次性支付刘金祥逾期办理还建房屋产权证违约金人民币50000元；二、咸宁市金诚房地产开发有限公司于判决生效后十日内向刘金祥交付还建房的房屋所有权证和土地使用权证；三、湖北新产业技师学院［咸宁职业教育（集团）学校］在本案中不承担责任；四、驳回刘金祥的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由咸宁市金诚房地产开发有限公司承担。二审中，当事人没有提交新的证据。一审认定的事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：咸宁卫校为积极配合咸宁市温泉旧城区改造，依照相关程序将咸宁市温泉路68号咸宁卫校原老校区土地及附着物整体出让给金诚公司；金诚公司负责出资在新咸宁卫校旁（咸宁市咸宁大道138号）征地40亩，用于咸宁卫校发展预留用地及还建职工宿舍，涉案还建房占用的土地在金诚公司出资征地的40亩内。此后，金诚公司按照2007年9月12日与咸宁卫校的《补充协议书》约定，在新校区旁征地建造还建职工宿舍住宅小区，共三幢114套。2009年8月2日，咸宁市人民政府向土地使用权人咸宁卫校颁发了咸国用（2009）第128号划拨土地使用权证。2009年12月29日，咸宁市房地产管理局为涉案的1幢、2幢、3幢还建房颁发了咸宁市房权证温泉字第000252**号、第00025270号、第000252**号房屋所有权总证，明确房屋所有人为咸宁卫校，规划用途为住宅，土地使用权取得方式为划拨。2013年7月，金诚公司将房屋所有权证分户到个人，为刘金祥办理了房屋所有权证，并于2013年11月25日交付给咸宁卫校李涛、樊斌。2014年5月19日，咸宁卫校张贴公告，通知刘金祥等拆迁还建户领取房屋所有权证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，金诚公司与刘金祥签订的《房屋拆迁还建合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，该合同为有效合同，合同双方应按合同约定全面履行自己的义务。关于办理还建房房屋所有权证和土地使用权证的责任，双方在《房屋拆迁还建合同》中作出了明确约定，应由金诚公司于2009年12月31日前为刘金祥办理，金诚公司未依法履行义务，构成违约，依法应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金兼有赔偿与惩罚的双重性质，但赔偿非违约方的损失仍是主要功能，违约造成的实际损失是衡量违约金是否过高的基本标准。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，金诚公司及时向刘金祥交付了房屋，未影响刘金祥对房屋的居住使用，刘金祥也未能提供证据证明因迟延办理房屋产权证给其造成的实际损失，且目前房屋产权证已经办理，一审兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等因素，认定合同约定的违约金10万元过高，符合本案实际，判决金诚公司承担违约金50000元并无不当。金诚公司上诉要求刘金祥退还多领取的补偿款、补交土地出让金，补交超出还建面积购房款问题，因其一审时未提出反诉请求，且其主张的该债权与刘金祥的违约金请求权性质不同，不能相互抵销，二审时双方亦不能达成调解协议，金诚公司可另行主张权利。综上，金诚公司及刘金祥的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人金诚公司与刘金祥各负担525元。本判决为终审判决。审判长  胡应文审判员  陈继高审判员  孙 兰二〇一六年十二月六日书记员  罗 凯附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；