山东省阳谷县人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1521民初3719号原告：阳谷县郭屯镇邵楼村村民委员会，住所地：阳谷县郭屯镇。法定代表人：刘书文，村委会主任。委托诉讼代理人：孟艳芬，山东鲁朋律师事务所律师。被告：周明齐，男，1953年7月19日出生，汉族，居民，住阳谷县。被告：周维民，男，1956年4月18日出生，汉族，阳谷县郭屯联校职员，住阳谷县。被告：周明锋，男，1963年3月30日出生，汉族，居民，住阳谷县。以上三被告共同委托诉讼代理人：梁长静，山东普新律师事务所律师。被告：阳谷县郭屯镇郭屯村村民委员会，住所地：阳谷县郭屯镇。法定代表人：刘卫锋，村委会主任。原告阳谷县郭屯镇邵楼村村民委员会（以下简称邵楼村委）与被告周明齐、周维民、周明锋、阳谷县郭屯镇郭屯村村民委员会（以下简称郭屯村委）房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告邵楼村委法定代表人刘书文、委托代理人孟艳芬，被告周明锋及被告周明齐、周维民、周明锋的共同委托诉讼代理人梁长静，被告郭屯村委法定代表人刘卫锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判决2013年4月5日原告与被告郭屯村委等签订的《证明》合同无效，并恢复房屋原状。事实和理由：2013年4月5日，原告与被告郭屯村委签订《证明》一份，要求原告出卖三座门市房、一座住房，周明锋三兄弟支付39万元，建房款不足部分由郭屯村委会支付，如有人知情，此条作废。此《证明》违反法律规定，根据《合同法》、《民事诉讼法》规定，应认定其无效，以维护我村集体财产。被告周明齐、周维民、周明锋辩称，原告主张未召开村民代表会议、未履行民主议定程序，因而合同无效的理由不能成立。法律规定的民主议定程序属于村委会的内部管理性规范，不能作为认定村委会对外签订合同无效的法律依据。原告以合同价款明显过低作为解除合同的理由不能成立，本案并非简单的房屋买卖合同关系，而是类似于占地安置补偿的一种法律关系。在周明齐、周维民、周明锋考虑到个人拥有使用权的土地所处位置等因素的情况下，不同意出让土地使用权，原告通过郭屯村委会等多方调解，在作出《证明》中的承诺后，周明齐、周维民、周明锋才勉强同意将土地使用权出让，这是各方多次协商的结果，也体现了三人出让的土地价值。被告郭屯村委辩称，我方对原告起诉的事实不清楚。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交以下证据:1、2013年4月5日，邵楼村委与被告郭屯村委签署的《证明》一份，该《证明》上注明“如再有人知情，此条作废”，拟证明该《证明》是在未经邵楼村村民代表大会同意的情况下签署的，是无效的。2、阳谷县郭屯镇人民政府出具的《证明》一份、郭屯镇王营管理区出具的《证明》一份，证明邵楼村所建新农村房屋仅限于本村村民居住，不对外出售。3、郭屯镇郭屯村村民委员会与邵楼村村民委员会签订的《土地租赁协议》一份，证明邵楼村所建新农村房屋所占土地为邵楼村租赁的郭屯村的土地，而非三被告所提供。4、2013年11月21日，原告与刘俊法签订的《建房协议书》一份、2014年8月6日原告与刘俊涛签订的《协议书》一份，证明涉案房屋建筑价格远超被告周明锋兄弟三人缴纳的钱款数额。被告周明齐、周维民、周明锋对以上证据的质证意见为：原告是否召开村民代表大会与本案无关，镇政府与管理区并没有认定什么样的房屋能否对外销售的行政职权，两村委会给我们出具《证明》的前提就是基于原告建设要占有我们三人所承包的农村土地。原告提供的建设合同即使真实、合法、有效，充其量也只能证明当时抵给我们三人的房屋价格偏低，不能证明《证明》无效。被告郭屯村委对以上证据未发表质证意见。被告提交以下证据:1、邵文强证明一份，证明承诺卖给被告周明齐、周维民、周明锋房屋的情况及开具房款收据的情况，并且已将楼房的钥匙交给了被告周明锋。2、被告周明齐、周维民、周明锋交纳39万元房款的收据两张。3、阳谷县人民法院（2016）鲁1521执异27号执行裁定书一份。该裁定书认定邵楼村委已将涉案房屋交付给周明锋及房屋坐落位置等。原告邵楼村委对以上证据的质证意见为：我村新农村建设租赁的土地为郭屯村委提供，而不是个别村民提供的，对被告周明锋等交纳房款的真实性有异议，我村原村委会主任把房屋钥匙交给被告并不代表房款已交够。被告郭屯村委对以上证据未发表质证意见。证人于某出庭证明：原告提交的2013年4月5日，邵楼村委与被告郭屯村委、周明锋等签署的《证明》上我的名字是我签的，加盖的郭屯村委会的公章也是真的。因邵楼村新农村建设占用周明锋的地了，周明锋要买房，邵楼村村民委员会要卖房，当时打了协议，当时的邵楼村村民委员会主任邵文强写的《证明》，写完后，邵文强宣读，念的内容与现在提交法庭的《证明》内容不一样，当时念的只是说买卖房子，别的意思没有，他们之间买卖房屋与郭屯村委无关。于某当时任郭屯村村民委员会主任。原告邵楼村委认为证人证言部分不实。被告周明齐、周维民、周明锋认为当时是在证人于某家中签订的《证明》，并且是在于某和邵文强商议后签订的，由邵文强执笔写的，如当时不给我们承诺协议，我们不会把承包的12亩半地让邵楼村用。邵楼村建设用地是邵楼村和郭屯村两村委会协商租地，并不是依法征用。原告提交的《证明》上的内容都是真实的。被告郭屯村委对以上证言未发表质证意见。经审理，本院认定以下事实：2013年，阳谷县郭屯镇邵楼村租用阳谷县郭屯镇郭屯村的土地进行新农村建设，建设用地包括被告周明齐、周维民、周明锋三兄弟承包的土地。2013年4月5日，原告邵楼村委与被告郭屯村委签署《证明》一份，内容：“证明承诺：周明锋兄弟三人门市房三座、住房一座，共四座，共计：叁拾玖万元整（390000.00元）。如建房款不够，有郭屯村委会补齐。二层楼板前，必须一次性交清所有款项。如在有人知情，此条作废。阳谷县郭屯镇邵楼村村民委员会（公章）阳谷县郭屯镇郭屯村村民委员会（公章）证明人：于某邵文强2013.4.5”。于某时任郭屯村委法定代表人，邵文强时任邵楼村委法定代表人。2013年12月24日、2014年1月8日，周明锋分别将20万元、19万元购房款汇付邵楼村委，邵楼村委为周明锋分别出具了收据。郭屯镇邵楼新村建成后，原邵楼村委将房屋钥匙交付给了周明锋并绘制了各要房户的名字及房屋坐落的位置，其中即有被告周明锋等人的。原告提交的原告与刘俊法签订的《建房合同书》约定邵楼新村建设房屋主楼及院内配房大门卫生间建筑价格为14万元，原告提交的原告与刘俊法刘敬涛签订的《协议书》约定邵楼新村建设附属设施的建设费用。本院认为，村民利益无小事，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定，以借贷、租赁或其他方式处分集体财产，需经村民会议讨论决定方可办理，根据《证明》上“如在有人知情，此条作废”的标注及各方提交的证据，没有证据证明原告邵楼村委与被告郭屯村委签署《证明》时经过了两村村民代表大会的讨论、表决，但该《证明》上加盖了两村民委员会公章，同时，两村委会时任法定代表人在《证明》上均签字共同确认，应视为系两村委会当时真实意思表示，至于是否召开村民代表大会履行民主议定程序并非被告周明齐、周维民、周明锋应注意的义务，因此，原告以此主张《证明》无效，并要求恢复房屋原状，本院不予支持。按照原告提交的《建房合同书》、《协议书》，周明锋等交纳的39万元与实际建房费用尚有差距，邵楼村委应当得到相应的建房费用，具体数额及如何给付，不属于本案诉争审理的范围。《证明》上约定“二层楼板前，必须一次性交清所有款项”，被告应当按照约定交清不足部分房款，以使该《证明》上约定的所有事项得以完全履行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十条之规定，判决如下：驳回原告阳谷县郭屯镇邵楼村村民委员会的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  丁业波二〇一六年十二月五日书记员  田丽红