上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初20419号原告：赵耘挚，男，1976年8月3日出生，汉族，户籍地上海市延安西路XXX号。住上海市管弄路XXX弄XXX号XXX室。被告：戎秀翠，女，1944年5月21日出生，汉族，户籍地上海市延安东路XXX弄XXX号。住上海市辽源西路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：汪永红，上海市虹口区嘉兴法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：郭惠龙(系本案被告戎秀翠丈夫)，住上海市辽源西路XXX弄XXX号XXX室。被告：郭红英，女，1948年3月1日出生，汉族，户籍地上海市天宝西路XXX弄XXX号XXX室。第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区新寺镇桥东新村XXX号。法定代表人：召非，总经理。委托诉讼代理人：陈兆祥，该公司员工。原告赵耘挚诉被告戎秀翠、郭红英，第三人德佑房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加郭红英为本案共同被告参加诉讼，由审判员孔斌独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵耘挚、被告戎秀翠及其委托代理人汪永红、郭惠龙、被告郭红英、第三人德佑房地产经纪有限公司委托代理人陈兆祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵耘挚诉称：2016年8月6日原告经第三人德佑房地产经纪有限公司居间与被告戎秀翠签定了房屋居间协议，约定原告购买上海市天宝西路XXX弄XXX号XXX室的房产。据第三人告知，此房产属于被告戎秀翠丈夫的妹妹郭红英。由于郭红英现在国外，无法签订协议，所以委托其哥哥与嫂子处理此房产的事宜。协议签订后，原告根据居间协议的要求，向第三人支付了10万元定金。居间协议约定，2016年9月10日，原、被告双方应签订《上海市房地产买卖合同》，被告戎秀翠当时承诺此时间足够郭红英返回上海，并签订《上海市房地产买卖合同》。2016年8月8日，由于原告得知签订此居间协议需要被告戎秀翠持有委托书，故要求第三人向被告戎秀翠索取委托书，一直未获结果；故原告于2016年8月12日下午至第三人处商讨此协议的法律效力问题。据第三人总部解释，原、被告签订的居间协议合法有效，如被告戎秀翠违约，原告可获得双倍定金赔偿。后原告按约于2016年9月10日去签订《上海市房地产买卖合同》，但被告戎秀翠及房产所有人均未出现。经第三人解释，第三人与被告戎秀翠多次协商，要求被告戎秀翠追加、确认委托书及安排房产所有人返回上海等事宜，均未获得被告戎秀翠支持，故居间协议无法履约。原告给予了被告戎秀翠足够的时间追加委托书及安排房屋所有人返回，由于房屋所有人无法返回上海签订房屋买卖合同，致使原告的合同目的不能实现，责任完全在被告戎秀翠。同时由于2016年8月房价飞涨，合同目的不能实现，致使原告承受了巨大的经济损失。故原告起诉要求判令：1、被告戎秀翠返还双倍的定金，并以此定金为本金支付2016年9月11日至定金还清之日止的同期银行贷款利息；2、要求解除原、被告及第三人签订的《房地产买卖居间协议》。后又变更第1项诉请：要求被告戎秀翠和第三人共同承担双倍返还定金的责任。被告戎秀翠辩称：戎秀翠不是签约的适格主体，所以这份合同是无效的。戎秀翠也从未收到过原告的10万元定金。原告明知这份协议的签约人无委托书，即被告戎秀翠不具有签约人的资格。当时被告戎秀翠仅因为房屋产权人郭红英在国外时有询问过现在的房价，所以路过德佑门店时，进去咨询了一下。后在德佑的工作人员热情招呼下，交了钥匙，只为确认现在的房价。且出售该房屋，被告戎秀翠也没有郭红英的授权，所以根本不可能出售该房产。当时仅是为了确认该房屋现在的市价，才在德佑门店的再三要求下交了房钥匙。被告戎秀翠年纪大，对买卖房屋的流程等均不清楚。在德佑门店百般招呼下，劝说被告戎秀翠签字，被告戎秀翠高度近视且有白内障，对居间合同条款不清楚，当时询问门店经理是否有问题，门店经理说没事才签字的。所以被告戎秀翠是在不知具体条款内容的情况下，签属了自己的名字。之后门店业务员一直电话联系，并让人来看房，被告戎秀翠明确告诉第三人，这个房屋因未作授权，所以不能出售。对于定金的双倍返还，认为不合理。被告郭红英辩称：上海市天宝西路XXX弄XXX号XXX室是自己名下的房产，因自己经常在美国，所以让哥哥郭惠龙代为看管。没有给过哥哥和嫂子戎秀翠任何出售该房产的委托手续。对戎秀翠代签的房屋买卖居间协议不予认可。第三人德佑房地产经纪有限公司辩称：因为被告戎秀翠仅是产权人郭红英的亲属，且郭红英在国外，所以由被告戎秀翠代理产权人郭红英进行签订居间协议。后三方达成书面协议后，第三人保管了原告支付的10万元定金，约定房屋买卖合同签定后给付被告方。后因产权人郭红英不能准时回国办手续而不能继续履行合同。第三人不存在诱导被告戎秀翠出售房产等事实，且被告戎秀翠有将钥匙给到第三人，确系是被告戎秀翠委托出售该房产的真实意思表达。经审理查明：被告郭红英系上海市天宝西路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人。被告戎秀翠的丈夫系郭红英的哥哥。2016年8月6日，原告赵耘挚、被告戎秀翠经第三人德佑房地产经纪有限公司居间签订《房地产买卖居间协议》，约定出售方郭红英将上述房产出售给原告，总房款为180万元等并附有定金保管授权书。协议注明：出售方授权德佑房地产经纪有限公司保管关于出售该房地产的定金人民币10万元整。德佑房地产经纪有限公司的保管责任自该笔款项实际到达德佑房地产经纪有限公司账户之时起，德佑房地产经纪有限公司将该笔定金实际向出售方交付的同时，保管责任终止。被告戎秀翠在上述协议上签上：戎秀翠代郭红英。第三人表示签订《房地产买卖居间协议》时被告没有代理权的情况已经向原告阐明。原告于签订协议的同时将10万元交付第三人保管。后因被告未获得产权人的授权和追认，而未能签订《上海市房地产买卖合同》。上述事实，有原告提供的《房地产买卖居间协议》、收款收据以及原、被告及第三人的陈述等证据佐证。本院认为，被告戎秀翠在签署《房地产买卖居间协议》时的签字表述是：“戎秀翠代郭红英”。合同的相对方即应该核实被告的代理权。第三人表示签订《房地产买卖居间协议》时，被告戎秀翠没有代理权的情况已经向原告阐明。本院予以采信。原告称在签订上述协议的两天后，于2016年8月8日向中介方要求追加委托。均表明原告应当知晓被告戎秀翠未获得郭红英授权而签订了《房地产买卖居间协议》，但之后未获得房屋产权人的授权及追认，而致《房地产买卖居间协议》无效。现原告要求被告戎秀翠和第三人承担双倍返还定金的责任本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条之规定，判决如下：原告赵耘挚与被告戎秀翠、第三人德佑房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖居间协议》无效。第三人德佑房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内，将原告赵耘挚交付保管的10万元返还原告赵耘挚。被告戎秀翠于本判决生效之日起三日内给付原告赵耘挚2016年9月11日至上述款项还清之日止的同期银行贷款利息。原告赵耘挚其余的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,300元,减半收取2,150元，由被告戎秀翠、第三人德佑房地产经纪有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 孔 斌二〇一六年十二月二十七日书记员 苏伟艳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。