苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)苏0509民初11648号 原告苏州凯拓房地产发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇长安村****（滨湖新城科创园）。 法定代表人梁志诚，联席总裁。 委托代理人汪建，系该公司员工。 委托代理人严雨飞，江苏震宇震律师事务所律师。 被告上海聿辰商贸有限公司，住所，住所地上海市徐汇区石龙路********div> 法定代表人邓燕，董事长。 委托代理人曹嘉宗，系该公司员工。 委托代理人姜慧林，上海市中炀律师事务所律师。 原告苏州凯拓房地产发展有限公司（下称凯拓公司）与上海聿辰商贸有限公司（下称聿辰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案受理，依法由审判员姚民适用简易程序于2016年10月13日、12月5日公开开庭进行了审理。2016年10月13日的庭审中，原告凯拓公司的委托代理人严雨飞、被告聿辰公司的委托代理人曹嘉宗、姜慧林到庭参加诉讼；2016年12月5日的庭审中，原告凯拓公司的委托代理人严雨飞、被告聿辰公司的委托代理人曹嘉宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凯拓公司诉称：2014年9月29日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定原告将位于苏州市吴江区商铺（下称涉案商铺）出租给被告，租赁面积为610平方米，租赁期限为4个租约年，租金以被告在每个租约年的含税营业额乘以提成比例计算。同日，原、被告及上海星火开发区建筑安装工程有限公司（下称星火公司）签订一份《“it”商铺装修施工协议》，约定原告向被告提供商铺装修补贴款195.2万元，并由原告直接将款项支付给星火公司，视为原告已按约向被告提供装修补贴款。根据合同约定，被告应履行按时交租（费）、服从管理等义务，但被告在品牌授权期限到期前未及时向原告提供有效的品牌授权书，又于2016年3月18日拖欠管理费。2016年4月20日起，原告向被告发出《整改通知函》、《函》、《费用催缴通知》，被告未采取整改措施，原告又委托律师发函催告，被告至今仍未将有效的品牌授权书等文件提供给原告，也未向原告支付所欠费用。现要求判令：1、解除原、被告所签订的《租赁合同》；2、被告立即搬离涉案商铺，并恢复原状后将涉案商铺返还给原告；3、被告支付占用费（自解除《租赁合同》5日起至涉案商铺实际返还之日止按224.38元/月的200%标准计算）；4、被告支付管理费（自解除《租赁合同》5日起至涉案商铺实际返还之日止按管理费标准的200%计算）；5、被告已交付的履约保证金72550元归原告所有；6、被告支付违约金673.14元；7、被告支付装修补贴款146.4万元；8、本案诉讼费用由被告承担。 被告聿辰公司辩称：1、虽然被告确实拖欠了几个月的管理费，但管理费支付的对象不是本案原告，而是物业公司，现由原告来主张管理费缺乏事实和法律依据，不应予以支持。即使原告有权主张管理费，由于2015年4月被告已支付给原告10万元，因此，该10万元也完全可以作为这几个月的管理费；2、“吾悦广场”自开业以来客流量不足，现在已有多家商铺关门，被告也在亏损经营，为此，被告就管理费支付时间、支付金额一直在跟原告重新协商，原告也派员同被告接触，但该员工没有任何权限，对相关事宜无法做出决定，以致到现在没有协商结果；3、被告在装修及经营期间，商场多次发生漏水，给被告造成装修损失有97913元，为此，被告要求原告予以赔偿，但原告一直未予解决；4、原告所主张的第3项、第4项诉讼请求，远远超过实际损失，即使《租赁合同》解除，也应按照租赁期间的标准来执行；5、被告迟延支付管理费事出有因，不存在故意违约，现原告主张的第5项、第6项诉讼请求缺乏相应依据；6、原告主张的第7项诉讼请求是按照实际履行一年的期限来计算的，但从2015年6月营业至今已有16个月，即使《租赁合同》解除，装修补贴款也不应是146.4万元，况且，被告并没有故意违约，合同解除的原因不在于被告方，装修补贴款不应全部由被告来承担。 经审理查明：2014年9月29日，凯拓公司（甲方）与聿辰公司（乙方）签订《租赁合同》及《租金减免协议》各一份。《租赁合同》约定：甲方将涉案商铺出租给乙方用于经营，计租面积为610平方米，租赁期限为4个租约年（自开业日起计算）；进场日为甲方移交、乙方进入涉案商铺之日，进场日暂定为2015年1月1日；乙方的装修期为120日(自进场日起计算)，乙方应当在装修期内完成装修，装修期内乙方无需支付租金，但应当按照35元/平方米标准向管理公司即苏州新城吾悦商业管理有限公司（下称新城公司）一次性支付装修管理费，并承担水、电、燃气等公用事业费用，本合同项下的管理公司是接受甲方委托、对包括涉案商铺在内的该广场提供商业运营管理服务和物业管理服务的公司；开业日为乙方将涉案商铺实际用于经营之日，开业日暂定为2015年5月1日，双方同意以甲方最终确定的该广场整体开业日为本合同项下的开业日；乙方在涉案商铺经营的品牌为“it”，经营项目为“零售”，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变经营品牌、经营项目或商铺用途，否则，甲方有权要求乙方限期整改，如乙方逾期不改的，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担违约责任；乙方有义务向甲方提供商品品牌商标在国内或国外的注册证明或转让、授权使用证明，有效的代理资格证明或授权代理或授权销售的协议或证明等资信材料，并保证材料的真实性，如因乙方提供虚假材料被政府相关部门处罚或影响本合同继续履行，甲方有权解除本合同并要求乙方承担违约责任；涉案商铺的租金和管理费按租赁面积自乙方开业日起计付，租金按乙方每个租约年含税营业额乘以提成比例计算，第1个至第4个租约年的提成比例分别为8%、9%、10%、11%，双方同意以1个月作为一个交租期，先付后用，乙方应当在每个交租期期满前10日内向甲方一次性支付下个交租期租金；乙方应当与管理公司签署《商铺管理服务协议》，并按45元/平方米/月向管理公司支付管理费；如乙方逾期支付租金、管理费及其他费用，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付款项的3‰作为违约金；为保证双方严格履行租赁合同，乙方应在签订本合同之日向甲方支付72550元作为履约保证金，在合同期内，履约保证金不予抵充租金或其他应付款项，在乙方无任何违约或欠费的情况下，甲方在租赁期届满后30日内将履约保证金无息退还给乙方；乙方在《商铺管理服务协议》项下义务和责任也构成对甲方的单方承诺，甲方有权直接援引向乙方主张权利，管理公司有权直接援引本合同有关管理服务约定向乙方主张权利；双方确认乙方不得以物业管理服务纠纷或事件或其他任何理由拒绝向甲方缴纳租金等相关费用，如涉及争议，在按照争议解决办法处理期间，乙方应继续履行本合同项下各项交费义务，否则应按照本合同承担逾期付款违约责任；涉案商铺因工程质量原因发生损坏的，甲方应予以维修，但不向乙方作出任何形式的赔偿或补偿；甲方可将本合同中的部分或全部权利义务委托给管理公司代为行使和履行，无须再出具任何授权或通知乙方，包括但不限于管理公司向乙方收取、催收租金或向乙方主张本合同项下其他权利，乙方应予以接受并认可，本合同中关于管理公司的权利，直接由管理公司行使，无须甲方再出具任何授权；乙方未能在本合同约定期限内足额支付履约保证金，逾期超过5日的，以及乙方逾期支付租金、管理费或其他费用，逾期超过15日的，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同并收回涉案商铺，乙方应当按照本合同承担违约责任；无论何种原因，本合同解除或终止后，乙方不得再在涉案商铺从事任何商业活动，并在合同解除或终止次日起5日内迁出该商铺，将该商铺及其附属设施按进场时的状态恢复原状后交还给甲方；交还期满后，乙方仍未将涉案商铺交还甲方的，则自交还期届满之日次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该商铺管理费标准的200%向甲方支付管理费及承担相关公用事业费，直至乙方按照合同要求交还该商铺为止；在本合同履行期间，乙方如有违反本合同规定的行为，构成根本违约的，甲方有权解除本合同、收回涉案商铺、没收履约保证金，并有权要求乙方支付违约金（违约金数额为解除合同时该租约年3个月租金总额），乙方还须承担甲方的全部损失。《租金减免协议》约定：一、甲方同意在乙方同时符合下列条件的情况下，按本协议约定减免乙方的租金，但因甲方原因造成乙方无法符合下列条件的除外：1、乙方按原合同约定按时进场并完成装修，符合开业经营条件；2、乙方按原合同约定按时开业，并在租赁期内保持正常经营；3、乙方在租赁期内按照原合同约定按时支付租金、管理费及相关费用；4、乙方在租赁期内服从甲方管理，无任何根本违约行为。二、在乙方符合上述约定条件的情况下，甲方同意免收乙方第一个租约年第1至第6个月的营业额8%扣点租金，第二个租约年第1至第6个月的营业额9%扣点租金。三、……。四、本协议是对原合同的修改和补充，本协议与原合同不一致的，以本协议约定内容为准，除本协议约定的内容外，原合同其它内容保持不变，双方应当继续履行。 同日，新城公司（甲方）与聿辰公司（乙方）签订一份《吾悦广场商铺管理服务协议》，甲方根据“吾悦广场”业主的委托，对“吾悦广场”商业运营和物业进行管理，乙方作为“吾悦广场”商铺的承租方和使用人同意接受甲方的管理服务，为此，双方达成如下协议：甲方对“吾悦广场”提供的管理服务内容包括：实施统一的经营管理，对共用部位及共用设施设备的管理、维护、维修、保养，对公共区域的保洁、公共秩序维护、公共绿化养护，商铺装饰装修管理服务等；乙方应按时向甲方缴纳管理费及其他服务费或代收代缴费用，并按商铺租赁合同约定的经营范围和品牌从事有关经营活动，管理费根据租赁面积暂定为45元/平方米/月（自开业日起计收），以三个月作为一个交费期，先付后用，乙方应当在每个交费期期满前10日内向甲方一次性支付下个交费期管理费，甲方有权根据“吾悦广场”所在地居民价格消费指数变化同比例调整管理费标准；乙方在承租商铺的水费、电费，由乙方根据实际使用量按照甲方确定的统一标准采取预付充值方式向甲方支付；乙方应在签订本合同之日向甲方支付27450元作为管理服务保证金，在本协议期内，管理服务保证金不予抵充管理费或其他应付款项，在乙方无任何违约或欠费的情况下，甲方在本协议终止后30日内将管理服务保证金无息退还给乙方；如乙方逾期支付管理费或其他应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向甲方支付违约金，逾期超过7日的，甲方有权暂停对乙方承租商铺的水、电等供应或暂停提供其他服务；如本协议与商铺租赁合同约定存在不一致时，应以商铺租赁合同为准，乙方承租商铺租赁合同终止时，本协议自动终止，但如相关费用尚未结清，则有关费用结算、违约责任及争议解决条款继续有效。 同日，凯拓公司（甲方）、聿辰公司（乙方）、星火公司（丙方）三方签订一份《“it”商铺装修施工协议》，鉴于甲、乙双方签订上述《租赁合同》，约定乙方承租甲方涉案商铺用于经营“it”，甲方为支持乙方进驻，同意向乙方提供商铺装修补贴款195.2万元，丙方为乙方选定的有资质的装修施工单位，负责依照乙方提供的设计施工图纸对该商铺进行装修，为此，三方达成如下协议：装修工期：自2015年1月1日起至2015年5月1日止；装修款的支付：自正式合同签订及加盟授权书给予甲方之日起7个工作日内甲方支付总款项的20%，乙方提供施工图纸及效果图由甲方审核通过后7个工作日内甲方支付总款项的30%，乙方进场装修之日起7个工作日内甲方支付总款项的40%，待项目开业后一个月内甲方支付总款项的10%，甲方将款项支付给丙方后，视为甲方已经按照装修补贴协议约定向乙方提供装修补贴款；如按照乙方设计施工图纸装修但最终装修款超过本合同约定的，超出部分由乙方承担，甲方承担的付款总额以本合同约定之装修补贴款为限，乙方须承担超出部分装修款的，乙、丙双方将就包括装修款在内的相关权利义务另做约定，甲方对此无异议；甲方仅负有按照本协议向丙方支付装修补贴款的义务，装修施工过程中产生的所有责任由乙方及丙方承担；乙方保证按照租赁合同及本协议的约定履行，在甲方支付商铺装修补贴款后，乙方擅自单方面提前终止租赁合同或擅自撤场的，或者因乙方原因导致租赁合同被提前解除的，乙方除应按租赁合同约定承担违约责任外，甲方有权要求乙方赔偿装修补贴款损失，装修补贴款损失具体计算公式如下：装修补贴款损失=装修补贴款×（1－乙方在该商铺的实际经营时间÷租赁合同期限）；双方明确，无论何种原因导致原合同终止，该商铺内的装修的所有权均归甲方所有，若原合同约定乙方需拆除装修且甲方不同意保留的，乙方应按照原合同要求拆除并承担费用；本协议系租赁合同的有效组成部分，与租赁合同具有同等的法律效力。 上述合同及协议签订后，聿辰公司向凯拓公司支付了10万元履约保证金。2015年6月19日，“吾悦广场”整体开业。第一个租约年的租金1346.31元（前6个月为免租期，后6个月租金分别为：169.66元、315.02元、234.38元、127.46元、252.54元、247.25元）和2015年6月19日至2016年3月18日期间的管理费，聿辰公司已分别支付给凯拓公司、新城公司，2016年3月19日起的管理费，聿辰公司至今拖欠未付。2015年4月2日、4月29日、10月15日，凯拓公司分别向星火公司支付装修款976000元、780800元、195200元，以上共计1952000元。 2016年7月22日，江苏震宇震律师事务所顾小红律师受凯拓公司委托向聿辰公司发出一份《律师函》，载明：你方于2014年9月29日与委托人签订了《租赁合同》、《商铺管理服务协议》、《场地租赁合同补充协议》、《租金减免协议》及与星火公司签订了《“it”商铺装修施工协议》，按照上述合同和协议约定，你方应按约按时交付租金、管理费，并在经营期内提供有效的品牌授权书等文件，但你方自2016年3月18日起拖欠租金、管理费，品牌授权期限到期前也未及时向委托人提供有效的品牌授权书，委托人于2016年4月20日起多次向你方发函，又于2016年7月18日向你方发出了《费用催缴通知》，截止《费用催缴通知》发出之日，你方欠缴费用为：2016年3月19日至2016年6月18日期间的管理费82350元、2016年6月19日至2016年9月18日期间的管理费82350元，合计欠费164700元。现通知你方在7月30日前支付尚欠管理费164700元，并将有效的品牌授权书等文件提供给委托人，逾期未履行的，委托人将有权暂停对你方承租商铺的水、电等供应或暂停提供其他服务，并有权与你方解除合同。 另查明：聿辰公司于2016年10月12日将涉案商铺关闭，凯拓公司于2016年11月15日已将涉案商铺内聿辰公司所有的财物全部清空，并搬至凯拓公司仓库内。 以上事实，有原、被告的陈述、原告提供的《租赁合同》、《租金减免协议》、国有土地使用证、土地登记信息、临时经营场所使用证明、《“it”商铺装修施工协议》、网上银行电子回单、银行单位客户专用回单、《律师函》及EMS回单，被告提供的银行客户存款对账单、本院调取的《吾悦广场商铺管理服务协议》及本案庭审笔录予以证实。 本案当事人争议的焦点：原告是否有权解除《租赁合同》。 原告主张其有权解除《租赁合同》。原告认为：被告不仅存在拖欠管理费的事实，而且未能提供有效的品牌授权书，根据《租赁合同》约定，原告有权解除该合同。 被告主张原告无权解除《租赁合同》，为此，提供了如下证据材料：1、照片10张，以证明租赁房屋出现多处漏水之事实；2、电子邮件5份，以证明被告在装修及租赁经营期间多次发生漏水现象，要求新城公司前来维修并处理，而新城公司却一直未予解决之事实；3、《索赔函》1份，以证明被告曾要求索赔因漏水所造成的97913元装修返工等损失，但新城公司未予理睬之事实。被告认为：被告支付给原告的10万元款项完全可以用来支付所拖欠的管理费，且管理费的拖欠并不是事出无因，而是因为被告在装修及经营期间房屋多次发生漏水，造成被告97913元损失，为此，被告曾向新城公司进行索赔，但新城公司未予解决，现原告以被告未缴纳管理费为由要求解除双方所签订的《租赁合同》，缺乏事实和法律依据，不应予以支持。虽然“IT”为香港公司的品牌，但广派商业（上海）有限公司（下称广派公司）系香港公司的关联公司，有权授权他人经营“it”品牌商品，开业时，被告已向原告提交了广派公司出具的品牌销售授权书，授权期限届满前，被告又向原告提交了广派公司出具的品牌销售授权书，因此，被告不存在未提交有效品牌授权书的事实。经质证，原告对证据1的真实性、关联性以及所拍摄的时间和证明的内容均不予认可，被告所述的漏水事情均发生在被告开业前后，而被告至今未提出过正式主张，说明问题已得到妥善解决，即使被告所述的事实存在，根据合同约定，也不得以此为由拒付管理费，否则应承担逾期付款的违约责任；对证据2，认为邮件的收件人已离职，无法确认邮件是否收到；对证据3，认为未收到过该《索赔函》，对于被告的损失金额也不予认可。 本院认为：虽然管理费的支付对象系“吾悦广场”的管理方即新城公司，但“吾悦广场”的正常运转需要全体承租方的共同配合，并切实履行所签订的一系列合同及协议，如承租方未按约向新城公司支付管理费，势必会影响新城公司对“吾悦广场”的管理，从而影响到该广场的商业环境，导致原告的利益受到损害；如承租方未按约提供有效的品牌授权书，经营的是冒牌或其他产品，会使整个商业广场的格调和品味降低，从而影响到原告的利益，为此，原告作为“吾悦广场”业主在将该广场商业运营和物业委托新城公司管理时与被告明确约定，如被告不能提供有效的品牌授权书、未按约缴纳管理费，原告有权解除双方之间的《租赁合同》，上述约定应系双方当事人的真实意思表示，且于法不悖，属合法有效。本案中，被告支付给原告的10万元系履约保证金，根据原、被告的陈述及《租赁合同》、《吾悦广场商铺管理服务协议》约定，可认定72550元系支付《租赁合同》项下的履约保证金，27450元系支付《吾悦广场商铺管理服务协议》项下的履约保证金，且约定履约保证金不能抵充租金、管理费或其他应付款项，因此，被告以履约保证金可作为支付所欠管理费的主张，缺乏相应依据，本院不予支持。即使被告租赁的房屋存在漏水现象，并造成被告损失，根据双方约定，也不能作为被告拒付各项费用的理由。由于被告存在拖欠管理费的事实，因此，原告按约有权解除《租赁合同》。另据《租赁合同》约定，被告应提供有效的品牌授权书，但被告承认IT品牌属于香港公司，提供的却是广派公司出具的品牌授权书，且不能证实广派公司有权出具相关品牌授权书，应视为被告提供不能，原告依约也有权解除《租赁合同》。综上，基于被告存在拖欠管理费以及未能提供有效品牌授权书的事实，现原告按照约定要求解除双方所签订的《租赁合同》，于法有据，本院予以支持。 综上，本院认为：原、被告签订的《租赁合同》成立且生效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。由于被告未按约支付管理费，也未能提供有效的品牌授权书，因此，原告根据约定有权解除双方所签订的《租赁合同》。根据法律规定，当事人一方依照约定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，由于原告在起诉时主张解除合同，因此，本院将应诉材料送达被告之日2016年9月24日视为解除通知到达被告之时，亦即本案《租赁合同》于2016年9月24日解除。根据约定，合同解除后，被告应于合同解除次日起5日内将涉案商铺恢复原状并返还给原告，鉴于被告于2016年10月12日已将涉案商铺关闭，原告于2016年11月15日已将涉案商铺内被告的财物全部清空，应视为原告已于2016年11月15日收回涉案商铺。根据法律规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失，可以请求人民法院予以减少。本案中，原告所主张的房屋占用费，性质上属于原告的损失，而违约金和履约保证金均属于违约金性质，由于原告的损失除装修补贴款外主要来自于被告占用涉案商铺和商铺空置期间的租金损失，而被告已支付的履约保证金足以弥补原告上述除装修补贴款外的损失，因此，本院对原告要求被告交付的72550元履约保证金归其所有的主张予以支持；对原告要求被告支付房屋占用费及违约金的主张，本院不予支持。关于装修补贴款，根据《“it”商铺装修施工协议》约定，因被告原因导致《租赁合同》被提前解除的，原告有权要求被告赔偿装修补贴款损失，装修补贴款损失的计算方式为：装修补贴款×（1－被告的实际经营时间÷租赁合同期限），被告的实际经营时间，本院确定为自2015年6月19日开业起至2016年9月24日合同解除之日止，据此，被告应赔偿原告的装修补贴款损失应为1332063元。关于管理费，其支付的对象应为管理方即新城公司，新城公司虽与原告有关联但属于完全独立的法人，并与被告签订了管理协议，且原、被告所签订的《租赁合同》中也约定了管理公司的权利直接由管理公司行使，现由原告来主张管理费缺乏相应依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、原告苏州凯拓房地产发展有限公司与被告上海聿辰商贸有限公司于2014年9月29日签订的《租赁合同》于2016年9月24日解除。 二、被告上海聿辰商贸有限公司已交付的72550元履约保证金归原告苏州凯拓房地产发展有限公司所有。 三、被告上海聿辰商贸有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告苏州凯拓房地产发展有限公司装修补贴款损失1332063元。（上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告苏州凯拓房地产发展有限公司指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793） 如果被告上海聿辰商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取8991元，由原告苏州凯拓房地产发展有限公司负担597元，由被告上海聿辰商贸有限公司负担8394元。被告上海聿辰商贸有限公司负担之数于本判决生效之日起10日内直接给付原告苏州凯拓房地产发展有限公司，原告苏州凯拓房地产发展有限公司已预交的案件受理费本院不再退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交我院。 审判员  姚民 二〇一六年十二月七日    书记员  蔡洁