广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0115民初4269号原告:广东和丰物业服务有限公司广州分公司。负责人：黄逢裕。委托代理人：颜智鹏，广东金轮律师事务所律师。被告:黄诗伟。原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司（以下简称“和丰广州分公司”）诉被告黄诗伟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和丰广州分公司委托代理人颜智鹏到庭参加诉讼，被告黄诗伟经本院合法送达，没有依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和丰广州分公司诉称：原告为南沙创鸿嘉园的物业管理公司，与合富公司签订了《前期物业服务合同》，并经过广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局备案。2013年2月2日被告与广州市合富投资有限公司签订《商品房预售合同》，向合富公司购买南沙创鸿嘉园自编XX号，2014年8月6日，合富公司书面通知被告于2014年8月12日收楼，但被告一直未办理收楼手续直至2014年10月6日才办理了收楼手续，与原告签订了《前期物业服务协议》。约定由原告对创鸿嘉园提供前期物业管理服务，原告按酬金制方式收取物业服务费，物业服务费的标准为住宅2.1元／平方米，原告每月按应收的物业服务费总额的10%计取服务酬金，预收物业服务费用按月交纳，被告应在每月5日前交纳，公共水电费分摊按广东省、广州市物价局相关文件执行。其中，从2016年4月开始，涉案房屋因测绘面积增加，每月物业费增加至352.2元。同时，协议第5.3条约定，因乙方原因出现空置房（包括未按时办理交房手续、办妥后未进行装修及居住后出现空置的），其物业管理服务费用按全额收取；协议第12.4条约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，每逾期一日，须按应付金额的0.1%向原告支付违约金。但被告至今拒绝交纳2014年10月1日至2016年8月31日的物业管理服务费，2014年8月12日至2016年6月5日的公摊费用，经原告多次催促，被告至今仍拒不交纳。为此，原告特向法院提起诉讼，请依法判令：一、被告支付2014年10月1日至2016年8月31日的物业管理服务费8021.4元；2014年8月12日至2016年6月5日公摊费用747.6元，并分别以每月欠款数为本金，按每日万分之五的标准向原告支付违约金，直至还清欠款之日止，公摊费用的违约金从应缴之月的次月6日起计算，物业管理费的违约金从应缴之月的当月6日起计算；二、被告承担本案所有诉讼费用。被告黄诗伟无答辩。经审理查明：广州市合富投资有限公司（以下简称合富公司）和原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告对创鸿嘉园提供前期物业服务。2012年5月17日，广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局向某公司发出前期物业管理中标备案书，对合富公司报送的位于广州市南沙区祈福酒店南侧的南沙创鸿嘉园项目前期物业管理中标材料给予备案。2013年2月2日，合富公司与被告签订《广州市商品房买卖合同》，该合同附件五为《前期物业服务合同》，约定“合富公司（甲方）委托广东和丰物业服务有限公司广州分公司（乙方）对创鸿嘉园小区提供前期物业服务管理，物业服务期限暂定为三年，自合同签订日起满叁年止或本物业成立业主委员会并选聘新物业服务公司止，以两者中条件先满足者为准。物业管理服务费收取标准为高层住宅物业每月每平方米2.1元。空置房物业服务费:纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（维修基金）由甲方全额交纳。因业主自身原因导致空置的，由业主承担。本物业服务费及其他相关费用、代收水电费等费用每月5日前交纳，每次交纳时间为每月25日前。业主和物业使用人逾期交纳前述费用的，自逾期之日起，乙方有权按日加收应交费用的千分之三的滞纳金；超过3个月仍不予缴纳的，乙方有权诉诸法律进行追缴等”。合富公司于2014年8月6日向被告发出收楼通知书，通知被告在2014年8月12日收楼。被告在2014年10月5日办理了收楼手续并签收了房屋钥匙。2014年10月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《创鸿嘉园前期物业服务协议》，该协议约定：“乙方所购房屋基本情况：座落位置XX，建筑面积165.63平方米。5、物业管理服务费用：5.1本物业区域物业服务收费方式为酬金制；5.1.1甲方向乙方按其拥有物业的法定产权建筑面积预收物业服务费用（已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以商品房销售合同中约定的建筑面积为准）。住宅收费标准为2.1元/平方米/月。预收物业服务费按月交纳，乙方应在每月5日前交纳。5.2关于物业管理区域内共用水电费分摊问题，公共水电费分摊按照广东省、广州市物价局相关文件执行。5.3因乙方原因而出现空置房（包括未按时办理交房手续、办妥后未进行装修及居住后出现空置的），其物业管理服务费用按全额收取。7、代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴收费不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定，代收代缴费用甲方不提供发票给乙方，乙方可向委托代扣部门或单位索取发票。12.4乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，每逾期一日，须按应付金额的0.1%向甲方支付违约金等”。根据上述约定，涉案房屋每月物业服务费为347.8元。从2014年10月1日起至2016年8月31日，合计二十三个月的物业服务费为7999.4元根据原告提供的费用计算清单，电梯、梯灯、地下室照明、水泵、路灯、消防等公摊费用从2014年8月12日起至2016年6月5日止共计747.6元，其中，2015年1月5日前应缴交的公摊费为92元，2015年3月5日前应缴交的公摊费为73.8元，2015年4月5日前应缴交的公摊费为6元，2015年5月5日前应缴交的公摊费为59.6元，2015年6月5日前应缴交的公摊费为6.9元，2015年7月5日前应缴交的公摊费为64.2元，2015年8月5日前应缴交的公摊费为8.3元，2015年9月5日前应缴交的公摊费为69.1元，2015年10月5日前应缴交的公摊费为8.3元，2015年11月5日前应缴交的公摊费为70.3元，2015年12月5日前应缴交的公摊费为6.9元，2016年1月5日前应缴交的公摊费为63.8元，2016年3月5日前应缴交的公摊费为70.9元，2016年5月5日前应缴交的公摊费为72.7元，2016年7月5日前应缴交的公摊费为74.8元。本院认为：合富公司与被告签订的《广州市商品房买卖合同》以及原、被告签订的《前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。《广州市商品房买卖合同》附件五《前期物业服务合同》亦适用于被告。被告已于2014年10月5日办理收楼手续，并于次日与原告签订《前期物业服务协议》，原告作为物业服务合同的服务提供方，其基于物业服务合同和物业服务协议已为涉案物业提供物业服务，故被告应按《前期物业服务合同》和《前期物业服务协议》的约定向原告支付物业服务费及公摊费用。被告未按上述合同及协议约定交纳物业服务费、公摊费用，已构成违约，原告要求其支付从2014年10月1日起至2016年8月31日止的物业服务费以及从2014年8月12日起至2016年6月5日止的公摊费用，以及相应的违约金，合法有据，本院予以支持。原告没有提供证据证明涉案房屋的物业服务费从2016年4月起增加至352.2元，故对于原告要求从2016年4月起增加部分物业服务费的请求，本院不予支持。《前期物业服务合同》和《前期物业服务协议》分别约定违约金按每日千分之三、每日千分之一的标准计算，现原告要求将违约金的标准调整为按每日万分之五计算属于对自身权利的处分，不违反相关法律规定，本院予以照准。物业服务费的违约金应以每月欠款金额为本金按每日万分之五的标准自应缴费日之次日起计至实际还清欠款之日止；公摊费用的违约金应以每月欠款金额为本金按每日万分之五的标准自应缴费日之次日起计至实际还清欠款之日止。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告黄诗伟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司支付从2014年10月1日起至2016年8月31日止的物业服务费7999.4元及违约金（违约金的计算方法：从2014年10月1日起至2016年8月31止，各以每月应交纳物业服务费347.8元为本金，分别从当月6日起计至实际清偿之日止，按每日万分之五的标准计算。每月物业服务费的违约金总额不得超过当月物业服务费金额）；二、被告黄诗伟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司支付从2014年8月12日起至2016年6月5日止的公摊费用747.6元及违约金（违约金的计算方法：各以92元、73.8元、6元、59.6元、6.9元、64.2元、8.3元、69.1元、8.3元、70.3元、6.9元、63.8元、70.9元、72.7元、74.8元为本金，分别从2015年1月6日、3月6日、4月6日、5月6日、6月6日、7月6日、8月6日、9月6日、10月6日、11月6日、12月6日、2016年1月6日、3月6日、5月6日、7月6日起计至实际清偿之日止，按每日万分之五的标准计算。每月公摊费用的违约金总额不得超过当月公摊费用金额）。三、驳回原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费30元，由被告黄诗伟负担。本判决为终审判决。代理审判员  李慧娟二〇一六年十二月二十一日书 记 员  张大会