云南省宁蒗彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）云0724民初278号原告：周元春（反诉被告），女，汉族，1969年9月12日出生，大专文化，宁蒗县农业局职工，住宁蒗县。委托代理人：王邦奎，云南瑾鹏律师事务所律师。被告：陈卫东（反诉原告），男，汉族，1960年5月6日出生，大学本科文化，住四川省成都市金牛区。委托代理人：张仕镭，四川忠典律师事务所律师（特别授权）。第三人：加你冬机，男，普米族，现年56岁，文盲，农民，住宁蒗县。委托代理人：曹文斌，男，普米族，1982年1月12日出生，中专文化，农民，住宁蒗县，系加你冬机儿子，特别授权）。原告周元春与被告陈卫东房屋租赁合同纠纷一案，原告周元春于2016年7月8日向本院提起诉讼。本院受理后，在审理过程中，被告陈卫东于2016年7月22日向本院提出申请，申请追加加你冬机为本案第三人参加诉讼并提出反诉。2016年9月26日，本院依法组成合议庭公开开庭对本诉及反诉进行了合并审理，原告周元春及其委托代理人王邦奎，被告陈卫东及其委托代理人张仕镭，第三人的委托代理人曹文斌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告周元春（反诉被告）诉称，原、被告于2012年5月23日签订了房屋租赁合同，约定原告将位于院及靠湖相应土地租赁给被告，租期16年，租金为玖万元，逐年递增壹万元，租金三年一付等合同条款，原、被告双方履行了各自的权利和义务。2014年12月29日，被告将原告诉至法院，称原告将没有转租权的房屋租赁给自己，要求返还租金和转让费900000.00元及银行同期贷款利息135000.00元，经宁蒗县法院判决驳回其诉讼请求，认为双方于2012年5月23日签订的房屋租赁合同是有效合同。原告和另一方曹如良、加你冬机于2015年5月1日签订了房屋租赁合同，标的与原、被告签订合同的标的一致，租期16年，并在合同中约定原告在合同期内可以转让或者转租给他人经营，原合同由原告履行，故原告将房屋转租的合同是有效的，符合约定。现被告不按合同约定支付租金的行为已构成违约，请求判令被告继续履行合同，支付原告2015年11月24日至2018年11月23日房屋租金390000.00元。被告陈卫东（反诉原告）诉称，反诉人与被反诉人于2012年5月23日签订了房屋租赁合同，约定被反诉人将自有的位于院及靠湖相应的土地出租给反诉人经营酒店及附属项目。合同签订后，反诉人按约向被反诉人支付了三年的租金和转让费900000.00元，2013年9月，房屋所有权人加你冬机以未收到被反诉人租金为由强行收回房屋，并已撤除重建，重新租给了他人经营酒店，导致反诉人长期无法使用租赁房屋。根据合同法的规定，反诉人有权解除合同、不支付租金并要求被反诉人返还已付的房屋租金和转让费，因此，现依法提起反诉，请求判令解除反诉人与被反诉人于2012年5月23日签订的房屋租赁合同，判令被反诉人返还反诉人房屋租金和转让费900000.00元及2013年9月至2016年9月的银行同期贷款利息162000.00元，被反诉人承担本案全部诉讼费用。第三人加你冬机述称，因为没有收到租金，第三人将房屋从原告周元春处收回了，原房屋已经撤除重新修建后租给了别人经营。签订合同时，第三人是文盲、农民，根本不懂合同是什么。综合各方诉辩主张，本案存在以下争议：1、原、被告双方于2012年5月23日签订的房屋租赁合同是否有效，是否应当予以解除；2、原、被告双方的诉讼请求是否应当予以支持。针对以上争议，本诉原告向本院提交了下列证据：一、房屋租赁合同两份，以证实本诉原告承租了曹如良、加你冬机的房屋后，将承租房屋转租给本诉被告的事实。二、丽江市中级人民法院（2015）丽中民二初字第6号判决书，以证实本诉原告与本诉被告签订的房屋租赁合同有效，应当继续履行的事实。三、云南省高级人民法院（2015）云高民一终字第330号民事裁定书，以证实（2015）丽中民二初字第6号判决书是生效判决的事实。经质证，本诉被告对原告提交的第（一）至（三）组证据认为，本诉原告与房东签订的房屋租赁合同中，陈卫东不是当事人，转租权处没有签字，第三人收回房屋时没有出示该合同，三性均不予认可。第（二）、（三）组证据的三性无异议，但不能证明原告所要证实的内容。第三人对原告提交的证据无异议。针对以上争议，反诉原告向本院提交了下列证据：一、身份证复印件，以证实反诉原告陈卫东身份信息的事实。二、房屋租赁合同，以证实本诉原告向曹如良、加你冬机租赁涉案房屋后转租给反诉原告的事实。三、银行转账凭证，以证实反诉原告向反诉被告支付了租金及转让费900000.00元的事实。四、重建申请书、平面图、照片、泸沽湖管理局文件、涉案房屋重建后的照片及现承租人开设的泸沽湖良宿观景客栈现状，证人杨某1、杨某2、李某的证言，以证实2013年9月，房屋所有权人曹如良、加你冬机以未收到周元春房屋租金为由，强行收回涉案房屋，并已撤除重建，重新承租给他人经营客栈的事实。五、房屋租赁合同、草舍度假别院营业执照、别院照片，以证实本诉原告因不能使用涉案房屋，只好与涉案房屋相邻地租赁其他房屋经营别院的事实。反诉原告申请的证人杨某1、杨某2、李某出庭证实，各证人出具的证人证言是证人真实意思表示，与出庭所作的证言意思一致。经质证，反诉被告周元春对反诉原告陈卫东提交的第（三）至（五）组证据认为，确实收到了本诉被告支付的90万元，但不是转让费，部分是装修费。第（四）、（五）组证据及证人证言，与本无关联性，部分证据来源不合法，不予质证，对其余证据未提出异议。第三人对反诉原告提交的证据认为，曹如良与第三人是两家人，只是共用一个院子，对其余证据未提出异议。通过各方当事人对上述证据的举证、质证，本院认为，本诉原告元春提交的第（一）、（二）、（三）组证据，证实了本诉原告元春承租曹如良、加你冬机的房屋后，将承租房屋转租给本诉被告陈卫东的事实，（2015）丽中民二初字第6号判决书、（2015）云高民一终字第330号民事裁定书是生效法律文书，本院予以采信。反诉原告陈卫东提交的第（一）、（二）组证据，反诉被告无异议，本院予以采信；其提交的第（三）组证据，反诉原告支付给反诉被告的90万元费用中，房屋租金是多少、其余费用是转让费或者是其他什么费用，双方未在合同中进行约定，反诉原告也未提交其他证据予以证实，该证据本院结合本案事实予以评定；其提交的第（四）组证据及申请的证人所作的证人证言，证实了本案涉案房屋于2013年9月被房东收回，经管理部门批准撤除重建后，重新租给了他人经营客栈的事实，证据间能相互印证，本院予以采信；反诉原告提交的第（五）组证据，与本案无关联性，本院不予采信。通过庭审和质证，本院确认如下法律事实：2012年5月1日，本诉原告周元春与曹如良、第三人加你冬机签订了一份房屋租赁合同。曹如良、加你冬机将其位于院及靠湖相应土地，使用权和经营租赁给本诉原告周元春使用，经营酒店及附属项目。2012年5月23日，本诉原告周元春与本诉被告陈卫东签订了房屋租赁合同，将上述房屋等转租给本诉被告陈卫东经营酒店及附属项目，合同约定了租期为16年，租金为90000.00元，逐年递增10000.00元，租金三年一付，11月23日前一次性付清等条款，本诉被告陈卫东支付给了本诉原告周元春各项费用900000.00元，其中支付了本诉原告周元春2013年至2015年11月23日的房屋租金每年90000.00万元，合计270000.00万元。2013年9月，房东加你冬机以未收到房租金为由，将本案原、被告约定的房屋收回，经房东加你冬机申请，丽江市泸沽湖风景名胜区管理局批准重建，重新修建房屋后租给了他人经营客栈。2014年12月29日，本诉被告陈卫东向丽江市中级人民法院提起诉讼，请求判令本诉原告周元春及其丈夫返还其已支付的房屋租金、转让费等合计900000.00元及银行同期贷款利息135000.00元，丽江市中级人民法院2015年3月10日作出（2015）丽中民二初字第6号民事判决书，驳回原告陈卫东的诉讼请求，陈卫东不服向云南省高级人民法院提出上诉，因未交上诉费，云南省高级人民法院2015年8月14日作出民事裁定书，裁定本案按自动撤回上诉处理，各方当事人均按原判决执行。本院认为，公民的合法权益受法律保护。本案本诉原告周元春主张本诉被告陈卫东继续履行合同，支付其2015年11月24日至2018年11月23日的房屋租金共计390000.00元的请求，因本诉原告周元春与本诉被告陈卫东于2012年5月23日签订的房屋租赁合同是本诉原、被告双方当事人的真实意思表示，属有效合同。本案原被告双方签订的房屋租赁合同的标的物，因本诉原告周元春与房东曹如良、第三人加你冬机签订房屋租赁合同产生纠纷，房屋已经被房东第三人加你冬机于2013年9月收回，本诉原告与本诉被告签订的房屋租赁合同的标的物经第三人加你冬机申请，丽江市泸沽湖风景名胜区管理局批准重建，原标的物撤除后重新修，新建房屋已经另行租赁给了他人经营客栈，本诉原、被告双方合同约定的标的物已经不存在，合同已经无法履行，其主张本院不予支持。反诉原告陈卫东主张解除与反诉被告周元春于2012年5月23日签订的房屋租赁合同的请求，因第三人加你冬机于2013年9月收回，标的物经第三人加你冬机申请，丽江市泸沽湖风景名胜区管理局批准重建，重新修建房屋后已经租赁给了他人经营客栈，本诉原、被告双方合同约定的标的物已经不存在，双方订立合同的目的已经无法实现，反诉原告陈卫东与反诉被告周元春于2012年5月23日签订房屋租赁合同依法应当予以解除，其请求符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，反诉原告陈卫东主张反诉被告周元春返还其房屋租金、转让费900000.00元的请求，反诉原告陈卫东与反诉被告周元春房屋租赁合同签订后，反诉原告陈卫东支付反诉被告周元春房屋租金等900000.00元费用中，包含了2013年11月23日至2015年11月23日即前三年的房屋租金每年90000.00元计270000.00元，但其实际使用房屋时间是2012年11月23日至2013年9月期间，已使用房屋所支付的租金90000.00元，不应当予以返还。但其已支付的2013年9月后至2015年11月23日前的租金，因反诉原告陈卫东未实际使用房屋的，双方订立合同的目的无法实现，反诉被告周元春未处理好其与房东加你冬机之间的合同纠纷，致使反诉原告与其签订的合同无法实现，其应依法承担返还所收取反诉原告陈卫东未使用房屋的两年租金计18万元的民事责任。反诉原告陈卫东主张反诉被告周元春返还除房屋租金外的其余费用及自2013年9月至2016年9月的银行同期贷款利息162000.00元的请求，反诉原告陈卫东支付的除房屋租金外的其余费用到底是房屋转让费或其他费用，庭审中，反诉原、被告各方说法不一，反诉原告未提交证据予以证实，其请求无事实和法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）、（四）、（五）项，第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款（四）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除本诉原告周元春与本诉被告陈卫东于2012年5月23日签订的房屋租赁合同。二、驳回本诉原告周元春的诉讼请求。三、限反诉被告周元春于本判决生效之日起三十日内，返还反诉原告陈卫东房屋租金180000.00元。四、驳回反诉原告陈卫东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7150.00元，由本诉原告周元春负担，反诉案件受理费7179.00元，由反诉被告周元春负担3000.00元，其余4179.00元由反诉原告陈卫东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的一方不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判长  徐元友审判员  胡章贵审判员  和顺才二〇一六年十二月十九日书记员  杨 华