广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1704民初1177号原告：阳江侨丰房地产开发有限公司，住所地：广东省阳江市阳东区中惠沁林山庄（新华路）商业5幢三层。法定代表人：李兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：李超鹏，该公司员工。委托诉讼代理人：吴江美，该公司员工。被告：莫锦平，女，1981年6月17日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。原告阳江侨丰房地产开发有限公司（以下简称侨丰公司）诉被告莫锦平商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侨丰公司的委托诉讼代理人吴江美、被告莫锦平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侨丰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付面积差异款25109.36元及利息（按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算，自2010年11月24日起计至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2009年7月27日签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于阳江市×××山庄×幢××号房（以下称该“商品房”）。该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，套内建筑面积305.22㎡，单价3810.22元/㎡。《商品房买卖合同》第五条约定：该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，差异值+0.6%至+3%以内的，买受人按买卖合同约定的房屋单价多退少补。该物业产权登记的套内建筑面积为311.81㎡，面积差异为+6.59㎡，差异值为2.16%，根据《商品房买卖合同》第五条之约定，被告应向原告补齐面积差异款25109.36元。原告曾就面积差异款事宜多次催告被告支付上述款项，但被告至今仍分文未付。为维护原告的合法权益，特具状法院，请求法院判如所请。被告莫锦平辩称，一、被告于2009年7月27日与原告签订房屋买卖合同并缴付房款，于2010年12月9日取得房地产权证。原告于2016年9月5日向阳江市阳东区人民法院提出诉讼，距离被告与原告签订房屋买卖合同并取得房地产权证的时间已经超过五年，本案已超过诉讼时效。二、被告所购买的房屋是四联排别墅，一户一门庭，自主出入，整幢楼层归被告自己所有，是独立的，没有套内面积与套外面积之分，应以整幢为计算单位，不能以套内面积计算。经审理查明，原告是位于阳江市新华北路以北龙塘路以东1号土地中惠·沁林山���商品房的开发公司，已取得上述商品房的《商品房预售许可证》（东预许字[2008]第006号），获准销售上述商品房。2009年7月27日，原告（作为出卖人）与被告（作为买受人）签订一份《广东省商品房买卖合同》，主要约定：被告向原告购买原告开发的阳江市×××山庄×幢××号商品房，该商品房属预售商品房，建筑面积311.48平方米，其中套内建筑面积305.22平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.26平方米。该商品房按套出售并按套内建筑面积计算价款，单价为每平方3810.22元，总金额为1162956元。付款方式为：买受人于2009年7月27日前付清首付楼款（含已付定金）244956元，余下房款918000元由买受人办理银行按揭支付给出卖人。合同第五条面积确认及面积差异处理约定：当事人选择按套计价的，不适用本条约定。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后���合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积﹣合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。合同还约定了其他相关条款。合同签订后，被告支付了购房款给原告，原告于2009年9��6日开具了购房款发票给被告收执，该发票载明的建筑面积为311.48㎡，单价为3733.65元/㎡，金额为1162956元。此后，原告将房屋交付给了被告使用。2010年12月9日，案涉房屋依法登记到被告名下并办理了《房地产权证》（粤房地权证阳东字第××号），该证上载明的建筑面积为311.81㎡，未载明套内面积。另查明，原告于2013年8月13日制作了一份《面积差异催告函》，该函件下方签名处署名为“莫生”字样，时间为2013年8月20日，被告否认该函件由其签收。此外，原告还主张已将催告函以快递方式邮寄给了被告，但未提供证据证明被告是否已签收该邮件。原告在该《面积差异催告函》中主张被告莫锦平所购买涉案房屋产权登记的面积与合同约定计价面积不一致，面积差异百分比为2.16%，根据合同约定被告应向原告支付面积差异款25109.36元。再查明，原告的名称原为“阳东侨丰房地产开发有限公司”，现变更为“阳江侨丰房地产开发有限公司”。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、房地产权证书及附图、面积差异催告函及快递单，被告莫锦平提供的个人购房借款/担保合同、入伙缴费标准表、发票以及本案庭审笔录等在卷证实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的商品房买卖合同约定涉案房屋的建筑面积为311.48㎡，其中套内建筑面积305.22㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.26㎡，涉案房屋的《房地产权证》上登记的建筑面积为311.81㎡，未登记套内建筑面积。原告主张产权证上登记的套内建筑面积为311.81㎡，明显与房地产权证登记的内容不符，故原告以产权证上登记的建筑面积与合同上约定的套内建筑面积进行比较计算面积差异值，于法无据，本院不予支持。虽然上述商铺约定涉案房屋按套内建筑面积计价，但原、被告在诉讼中均确认涉案房屋是别墅，不存在公共分摊面积，而上述产权证亦没有登记套内建筑面积，根据原告开具的发票显示，原告在收取被告的购房款时，是按照合同约定的建筑面积311.48㎡及单价3733.65元/㎡进行计价的，因此，原告主张涉案房屋是按套内建筑面积进行计价，亦与合同的实际履行情况不符。涉案房屋实际上是按照建筑面积进行计价，产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积差异值为0.33㎡（311.81㎡-311.48㎡），面积差异百分比为+0.01%[（311.81㎡-311.48㎡）÷311.48㎡×100%]，差异值在±0.6%��内（含本数），按照合同的约定被告无需补偿面积差异款给原告。原告请求被告支付面积差异款，理据不足，本院不予支持。此外，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，原告诉请被告支付面积差异款系基于合同关系产生的债权请求权，应适用两年诉讼时效。涉案房屋于2010年12月29日已办理《房地产权证》登记，具有公示效力，而且原告于2013年8月13日制作了《面积差异催告函》，可见原告于2013年8月13日前已知悉《房地产权证》上记载的案涉房屋的建筑面积，原告于2016年8月25日才提起本次诉讼，且原告未能举证证明其在起诉前曾要求被告支付面积差异款，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起��算”之规定，原告起诉时已超过两年诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告阳江侨丰房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费428元，由被告阳江侨丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  冯荣晶代理审判员  柳华想代理审判员  周国汉二〇一六年十二月二十一日书 记 员  陈泰茹