广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初6869号原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，住所广东省佛山市禅城区岭南大道北131号9座夹层、10座首层、夹层。统一社会信用代码91440600560865635Y。负责人陈宇辉。委托代理人柳学纯，女，汉族，1993年11月6日出生，住广东省汕头市濠江区。系该公司员工。委托代理人伍阳毅，男，汉族，1991年8月24日出生，住广东省佛山市三水区。系该公司员工。被告吴燕华，女，汉族，1980年11月22日出生，住佛山市南海区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司诉被告吴燕华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判。后因被告下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员田媛担任审判长，与审判员罗婉文、人民陪审员朱建忠组成合议庭，于2016年11月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人柳学纯到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称,2010年11月16日，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房地产公司）与广东碧桂园物业管理有限公司签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘广东碧桂园物业管理有限公司对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务。后广东碧桂园物业管理有限公司授权原告全权负责该项目的物业服务工作。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告购买佛山市禅城区岭南大道北131号二座2401房、2402房、2403房、2404房、2405房、2406房，前述物业均属于原告管理的物业服务区域范围，被告与原告签订了《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月5日前向原告支付物业服务费1089.39元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2013年7月开始拖欠原告费用，至2016年5月15日拖欠的款项已经达127213.58元。原告多次致电被告，且向被告发出《催缴通知单》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。根据双方签订的前期物业服务协议，原告特向法院起诉，请求判令：1、被告向原告支付2401房2013年07月-2016年04月的物业服务费4699.82元，被告以每月物业服务费138.23元（2.50元/月/平方米×55.29平方米）为本金，自欠费月的后两个月的1日起按日5‰计算支付违约金，至被告付清物业服务费之日止；2、被告向原告支付2402房2013年07月-2016年04月物业服务费8965.80元，被告以每月物业服务费263.70元（2.50元/月/平方米×105.48平方米）为本金，自欠费月的后两个月的1日起按日5‰计算支付违约金，至被告付清物业服务费之日止;3、被告向原告支付2403房2013年07月-2016年04月物业服务费4778.70元，被告以每月物业服务费140.55元（2.50元/月/平方米×56.220平方米）为本金，自欠费月的后两个月的1日起按日5‰计算支付违约金，至被告付清物业服务费之日止;4、被告向原告支付2404房2013年07月-2016年04月物业服务费8110.02元，被告以每月物业服务费238.53元（2.50元/月/平方米×95.410平方米）为本金，自欠费月的后两个月的1日起按日5‰计算支付违约金，至被告付清物业服务费之日止;5、被告向原告支付2013年07月-2016年04月2405房物业服务费4888.52元，被告以每月物业服务费143.78元（2.50元/月/平方米×57.510平方米）为本金，自欠费月的后两个月的1日起按日5‰计算支付违约金，至被告付清物业服务费之日止;6、被告向原告支付2406房2013年07月-2016年04月物业服务费5596.40元，被告以每月物业服务费164.60元（2.50元/月/平方米×65.840平方米）为本金，自欠费月的后两个月的1日起按日5‰计算支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。以上诉讼请求物业服务费合计37039.26元;7、被告承担本案的全部诉讼费用。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告的营业执照、核准变更登记通知书两份、被告的身份证复印件。拟证明原告及被告的诉讼主体资格。2、企业名称变更核准登记表。拟证明广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司变更工商登记名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司。3、资质证书、碧桂园城市花园前期物业服务合同、佛山市禅城区物业管理服务收费备案表。拟证明原告系取得物业管理企业一级资质的广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，接受佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司选聘，对禅城碧桂园城市花园小区提供前期物业管理服务，且物业服务费收费标准已取得物价局的审批，故有权向被告收取物业服务费。4、广东省商品房买卖合同六份、佛山市禅城区房地产交易中心房屋测绘报告书一份、岭南大道北131号一座单元建筑面积表3页、碧桂园城市花园前期物业服务协议六份、收楼通知书六份。拟证明被告系涉案物业的产权人，且与原告签订了前期物业服务协议，享受了原告提供的各项物业管理服务，理应按照双方约定的计费标准向原告及时交纳物业服务费，否则将承担违约责任。5、物业服务费欠费明细、邮局查询清单。拟证明被告自2013年7月开始长期拖欠物业服务费，经原告多次催要仍拒不交纳，该行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。诉讼中，被告未提供证据。为查明本案事实，本院依职权调取涉案房屋的房地产登记信息查询结果、（2014）佛城法民一初字第1116号民事判决书、（2015）佛城法民一初字第508号民事判决书。本院认证：被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据1、2、3、4以及证据5中佛山市邮政局的查询清单，均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以采信；证据5中的物业服务费欠费明细为原告单方制作，至于原告的证明内容能否成立，本院将综合全案的证据和查明的事实待后予以论述和认定。本院依职权调取的证据，原告均无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2010年11月16日，碧桂园房地产公司（甲方）与广东碧桂园物业管理有限公司（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定由乙方对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务事宜。第三章、物业服务费用：第四条、甲方或业主所有的物业若为公寓式酒店，物业服务费由甲方或业主按其所有的物业建筑面积2.5元／月／平方米计收。计算物业服务费的面积以房管部门的最终测绘面积为准。第七条、物业服务费应按月交纳。甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳上月的物业服务费。业主自商品房买卖合同约定的物业交付之日起且无论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售，或尚未交付给业主使用的物业，其物业服务费由甲方交纳。第七章、。第十八条、甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应付物业服务费用的5‰交纳违约金。同年12月20日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司就涉案楼盘的物业管理服务基本情况及收费标准向佛山市禅城区发展规划和统计局进行了备案。2013年1月15日，被告（买受人）与碧桂园房地产公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》六份，约定由买受人向出卖人购买涉案佛山市禅城区岭南大道北131号二座2401房、2402房、2403房、2404房、2405、2406房，上述合同约定：2401房的购房款总价为591570元，2402房的购房款总价为1146042元、2403房的购房款总价为560907元、2404房的购房款总价款为973286元、2405房的购房款总价为586633元、2406房的购房款总价为679375元，商品房的用途为公寓式酒店。“碧桂园城市花园”分期开发建设，买受人同意园内一切管理事务由出卖人按法定程序聘请有关物业服务企业全权负责。出卖人应当在2013年6月23日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《碧桂园城市花园商铺前期物业服务协议》六份，约定由原告对被告已购买的涉案二座2401房、2402房、2403房、2404房、2405、2406房提供物业管理服务。其中约定。第四条、甲方交纳服务费为每月每平方米2.5元。2013年1月26日，原告向被告送达收楼通知书六份，主要内容为：阁下购买的佛山市禅城区岭南大道北131号二座2401房、2402房、2403房、2404房、2405、2406房已达到约定的交付条件，可于2013年6月23日交付给阁下，请阁下前来办理收楼手续。阁下物业服务费从2013年7月1日起计收，请注意：阁下应于办理该商品房交接手续之前将该单位所有楼款付清我司，如阁下不予付清，则我司有权不将该商品房交付给阁下而不需承担任何责任。2013年4月15日，经佛山市禅城区房地产交易中心测绘，涉案2401房建筑面积为57.86平方米、2402房建筑面积为109.92平方米、2403房建筑面积为58.83平方米、2404房建筑面积为99.80平方米、2405房建筑面积为60.19平方米、2406房建筑面积为68.93平方米。据佛山市禅城区房地产登记信息查询结果上载明：涉案2401房、2402房、2403房、2404房、2405、2406房购房人为被告，于2013年2月18日登记购买。本院于2016年12月7日向碧桂园房地产公司送达《调查取证函》一份，要求碧桂园房地产公司在限期内答复是否已将涉案房产交付给被告使用并提供相应的收楼手续文件，碧桂园房地产公司逾期未作出回复。另查明，2014年9月11日，碧桂园房地产公司以吴燕华拖欠涉案2402房购房款为由，将吴燕华诉至本院。2014年12月17日，本院判决吴燕华向碧桂园房地产公司支付2402房购房余款916834元及相应违约金。2015年3月9日，碧桂园房地产公司以吴燕华拖欠涉案2401房、2403房、2404房、2405、2406房购房款为由，再将吴燕华诉至本院。2015年7月15日，本院判决吴燕华向碧桂园房地产公司支付2401房、2403房、2404房、2405、2406房购房余款合计2713417元。碧桂园房地产公司在上述两案中陈述，其未将涉案房屋交付给被告。上述两份判决已发生法律效力。再查明，2012年3月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更经营范围为提供物业管理及与物业管理相关的咨询服务、家居清洁及维修服务（不含特种设备修理）、绿化养护服务、物业租赁、停车场（库）服务。2012年11月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司，2015年11月24日，广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，即本案原告。原告具有物业管理的资质。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，案外人碧桂园房地产公司与被告签订的《广东省商品房买卖合同》及原、被告签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，均系各方当事人的真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张被告交纳物业服务费及违约金的诉请。依据《碧桂园城市花园前期物业服务协议》第六条“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费”的约定，原告向被告收取物业服务费及违约金等相关费用的依据为涉案商品房已依据《广东省商品房买卖合同》约定交付予被告。根据碧桂园房地产公司向被告送达的收楼通知书上载，被告应于办理房屋交接手续之前将所有房款付清，否则碧桂园房地产公司有权不向被告交付房屋。经审理查明，被告仅支付涉案各个房屋20%的购房款，碧桂园房地产公司在另案中亦确认未向被告交付涉案房屋。因原告未能提供有效证据证明涉案商品房已依据合同约定交付被告，故原告主张被告交纳相关物业服务费及违约金的合同条件尚未成就，原告的相关诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司的诉讼请求。本案适用普通程序，受理费收取2844元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  田 媛审 判 员  罗婉文人民陪审员  朱建忠二〇一六年十二月十四日书 记 员  李若梅附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。