上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初27969号原告：张红娟。委托诉讼代理人：王惠娟，上海磊天律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴天洪，上海磊天律师事务所律师。被告：易启平。被告：朱丽君。原告张红娟与被告易启平、朱丽君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月10日立案受理。依法适用简易程序于2016年11月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王惠娟、吴天洪，被告易启平、朱丽君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张红娟向本院提出诉讼请求：1、二被告继续履行原、被告于2016年6月30日签订的《上海市房地产买卖合同》，并配合原告办理房屋产权过户手续；2、判令二被告支付原告以人民币（币种下同）180万元为本金向原告支付自2016年8月21日起至实际产权过户之日止，按每日万分之五计算的逾期过户违约金；3、二被告于原告付清房款当日向原告交付系争房屋；4、二被告赔偿原告因维权而产生的律师费2万元；5、诉讼费由两被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年6月30日签订了一份《上海市房地产买卖合同》，约定由原告购买二被告位于上海市闵行区×路×弄×号×室房屋，并约定了房价款229万元，支付方式为分期付款，最后一笔以贷款方式支付给二被告。另外，双方约定二被告于2016年11月15日前腾出房屋给原告，并于2016年8月20日前配合原告办理相关的房产转让过户手续。随后，原告按约支付了相应的房款，但二被告确未按约定配合原告办理房产转让过户手续。原告就此事一直与被告联系，希望能通过协商方式解决，甚至提出无需贷款一次性将所有剩余房款直接支付给二被告，但二被告却采取拒绝态度，并拒绝电话、短信等方式沟通。直至今日，二被告仍然不肯配合原告办理过户手续。二被告的行为已经严重违约，故原告以讼称事由诉至本院。本案审理过程中，因双方就房屋交易中还约定了原告将该房屋出租于被告，故原告撤回了要求被告交付房屋的诉讼请求。被告易启平、朱丽君辩称，不同意原告的诉讼请求。1、双方合同约定过户时间为2016年8月20日，但原告在8月20日前未能办理出银行贷款，也未以现金补足房款，故双方无法在合同约定的期限办理过户；2、双方所签的买卖合同系在原告指定的中介签订，价格不真实，该合同价款为原告串通中介为避税所签订；3、被告在8月20日的基础上愿意再给原告11天的筹备现金的时间，但原告依然拒绝以现金方式补足。在沟通过程中，被告于8月21日当面、8月23日及28日以书面的方式催告原告，原告仍拒绝现金补足，故原告无履行合同的诚意；4、据原告之前所述，原告之子名下已有2套房屋属限购对象，故要以原告名义购买，并以接力贷的方式申请贷款。但原告已满63岁，根据银行贷款规定，年满60岁已不符贷款条件，不能进行接力贷，故原告没有行使债务的能力。而原告明知该规定，仍作假银行流水以骗取贷款；5、因原告无法按约在8月20日支付房款办理过户，而被告已另处购买房屋，为了避免120万元违约金，被告不得不低价出售名下另一处房款以便具备购房资格，直接损失达80万元。经审理查明，上海市闵行区×路×弄×号×室房屋的产权人为被告易启平、朱丽君。2016年6月30日，被告易启平、朱丽君（出售方、签约甲方）与原告张红娟（买受方、签约乙方）签订《居间协议》，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，建筑面积86.63平方米，乙方支付甲方一次性转让金310万元（甲方净到手价）；甲方提供所需的资料：房屋产权证、身份证、私章、最后一月水、电、煤气、有线电视、物业管理费单；乙方所需材料：身份证、户口簿、结婚证、私章；乙方于2016年6月28日前支付甲方2万元，乙方于2016年6月30日前支付甲方178万元，乙方于2016年8月20日之前过户，并办理好贷款120万元，具体以银行放款日期为准（如贷款不足部分拿现金补足），乙方于甲方迁出户口当日支付尾款10万元；甲乙双方于2016年7月8日前至中介方进行网签房屋买卖合同并审税，甲方应积极配合乙方办理过户手续；甲方交房日期为2017年3月1日并将户口迁出，若延期搬离需支付每天200元的罚金，应结清有关费用；甲、乙双方在办理手续过程中，无正当理由要求终止合同的，违约一方在承担办理手续所需要费用外，再支付对方违约金总价款的20%（税费及0.50%中介费由双方承担）；该房内现有设备全部搬走，乙方同意出租该房屋于甲方，租赁期限为2016年11月15日至2018年7月15日，月租金为4,000元，付款方式为付三押一。同日，被告易启平、朱丽君（出售方、签约甲方）与原告张红娟（买受方、签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，房屋建筑面积为86.63平方米；甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为229万元；甲、乙双方同意，甲方于2016年11月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2016年8月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行；甲方未按本合同约定期限交接房地产的，每逾期一日甲方应向乙方支付已收款的0.05%的违约金，合同继续履行；乙方于2016年6月28日前支付甲方定金2万元，乙方于2016年6月30日前支付甲方首付款107万元，乙方通过贷款支付甲方120万元等。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，原告于2016年6月30日前向被告支付了购房款共计180万元。2016年7月11日，原被告双方共同至交易中心办理了房屋状况查询及涉税事项审核。2016年8月18日，因原告办理贷款出现问题，原告通过微信方式与被告协商，希望被告能够再次配合办理贷款，被告未予同意。8月21日，原被告双方见面协商，但未协商一致。8月23日，被告向原告发函，表示因原告未能在8月20日前完成银行审批和房屋过户手续，要求原告在9月10日前完成房产证变更。8月28日，被告再次向原告发函，要求原告于2016年8月31日前将120万元房款以现金方式支付，并要求最晚于2016年9月10日办理出新产证，否则要求解除合同并追究原告违约责任。原告收悉后于8月29日回函，要求被告于9月2日上午10时去中介协商继续履行合同。2016年9月2日，被告按约提前到中介处，原告迟到未能按时前往，后被告离开，双方未能见面协商。同日，原告向被告发送微信，表示愿意以现金方式补足剩余房款120万元，并向被告发函，要求被告确认时间再次至中介处面谈，被告未予回复。故原告于2016年9月8日以讼称事由诉至本院。另查明，原告于2016年11月29日将剩余房款130万元交付至本院代管款账户内。上述事实，由原告提交的《上海市房地产买卖合同》、《上海市房地产登记簿》、银行转账凭证及收条、催告函及邮寄凭证、微信聊天记录、《上海市房屋状况查询受理回执》、《税务事项告知书》，由被告提交的《居间协议》、催告函、录音记录等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。庭审中被告向本院提交了其出售另一套房屋的买卖合同及房价截图，原告对该证据的真实性不予认可。本院认为被告出售另处房屋系其自主处分行为，难以认定与本案的关联性，本院不予采信。本院认为，原、被告双方就系争房屋签订的《居间协议》及《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。关于该两份协议，虽居间协议签订在前，买卖合同签订在后，但关于合同价款、履行方式、税费负担及双方租赁约定等都未在买卖合同中体现，实际双方以居间协议履行，故该两份协议的内容共同组成了双方买卖合同关系中的权利义务。就房款的支付，原告以贷款方式支付剩余房款120万元，但在合同履行过程中因原告原因致使未能于双方约定之过户时间前通过贷款审批，依据双方约定原告应在2016年8月20日前将贷款不足部分以现金方式补足。但实际履行过程中，原告在首次贷款未获审批后向被告提出再次办理贷款，于2016年8月20日前未能以现金方式补足房款，原告逾期付款已属违约。就此被原被告逾期付款，双方于买卖合同中约定了逾期付款的违约责任，但并未就逾期付款赋予被告解除权，被告要求解除该合同并无合同之依据。且经原、被告多次协商，原告于2016年9月2日即提出以现金方式补足，时隔仅13日，原告始终以积极的方式与被告协商继续履行合同，该履行瑕疵并非根本性违约，被告要求解除该合同也无法律依据，故对于被告的该主张本院难以支持。且现原告已将剩余房款支付至本院，双方的买卖合同可继续履行，被告应配合原告办理系争房屋的产权过户手续。关于原告主张的逾期过户违约金，本案中未能按照合同约定及时过户，源于原告未能按期付款的违约行为，此后原、被告双方仍在协商过程中，原告即向本院提起诉讼，被告未能过户系事出有因并未违约，原告的该诉讼请求本院不予支持。关于原告主张的律师费，如前所述本案纠纷系因原告违约所致，原告的该诉讼请求并无依据，本院不予支持。至于剩余房款130万元，按照双方约定尾款10万元应于被告迁出户口之日予以支付，本院予以确认。同时，本院注意到，双方于居间协议中还约定房屋出售后，原告将该房屋出租于被告使用，现因双方争议合同的实际履行已发生变化，双方应于买卖合同纠纷解决后妥善处理租赁事宜。综上，原、被告双方签订的买卖合同及居间协议继续履行，原告向被告支付剩余房款，被告配合办理产权过户手续，驳回原告的其余诉讼请求。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、原告张红娟与被告易启平、朱丽君就上海市闵行区×路×弄×号×室房屋签订的《居间协议》及《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、原告张红娟于本判决生效之日起十五日内向被告易启平、朱丽君支付购房款120万元；三、被告易启平、朱丽君于本判决生效之日起十五日内协助原告张红娟办理将上海市闵行区×路×弄×号×室房屋产权过户登记至原告张红娟名下的手续（由此产生的相关税费由原告张红娟负担）；四、原告张红娟于被告易启平、朱丽君迁出户口之日向被告易启平、朱丽君支付购房款10万元；五、驳回原告张红娟的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计12,560元，由原告张红娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一六年十二月十六日书记员 缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。