四川省南充市嘉陵区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1304民初1164号原告：唐应，男，1951年12月13日出生，汉族，住四川省蓬安县。委托诉讼代理人：唐盒龄（特别授权），男，1955年5月29日出生，汉族，住四川省蓬安县。原告：李嘉霖，男，1963年8月17日出生，汉族，住四川省蓬安县。委托诉讼代理人：刘力，男，1964年10月17日出生，汉族，住四川省蓬安县。原告：钟川蓬，男，1970年10月10日出生，汉族，住四川省成都市高新区。委托诉讼代理人：钟泽先（特别授权），男，1951年6月20日出生，汉族，住四川省成都市成华区。被告：四川兰尼尔服饰有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区。法定代表人：陈开荣，董事长。委托诉讼代理人：赖咏梅（特别授权），女，1968年10月7日出生，住四川省南充市顺庆区，系公司出纳。第三人：南充市中小企业和农业产业化融资担保有限公司，住所地南充市。法定代表人：杜政，总经理。委托诉讼代理人：蒲红川（特别授权），四川维大律师事务所律师。原告唐应、李嘉霖、钟川蓬与被告四川兰尼尔服饰有限公司（以下简称“兰尼尔公司”）国有土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案受理后，由审判员陈扬军依法适用简易程序审理。经庭审查明，第三人南充市中小企业和农业产业化融资担保有限公司（以下简称“南充融资担保公司”）为案涉土地的他项权人，本院依法追加其为第三人。后因案情复杂，依法转化为普通程序于2016年9月5日进行了审理。原告唐应、李嘉霖、钟川蓬及其委托诉讼代理人唐盒龄、刘力、钟泽先，被告兰尼尔公司的委托诉讼代理人赖咏梅，第三人南充融资担保公司的委托诉讼代理人蒲红川到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告唐应、李嘉霖、钟川蓬向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2013年3月15日签订的《后整车间及土地转让协议》有效，判令被告履行《后整车间及土地转让协议》；2、判令被告协助原告在国土管理部门办理过户手续；3、本案诉讼费用由被告承担。2016年8月7日，原告唐应、李嘉霖、钟川蓬向本院申请变更诉讼请求为：1、判令被告返还原告购买的土地款1,700,000.00元及利息1,144,500.00元；2、判令被告给付原告经济损失（地质勘探费8,000.00元、建筑施工图设计费28,000.00元）36,000.00元；3、判令被告给付原告差旅损失费28,200.00元；4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年3月15日，原、被告双方签订了《后整车间及土地转让协议》，将其所有的位于南充市嘉陵区兰尼尔公司临街面（靠万福路方向）的后整车间净使用面积约900.00平方米转让给原告使用，总价款为1,700,000.00元，并约定2013年5月18日前付清。原告于2013年3月16日和2013年5月17日付清了转让款。2013年5月15日，被告法定代表人陈开荣将该土地移交给了原告使用，至今拒不提供相关的证件和文件，协助原告办理国有土地使用证过户手续。经多次催收未果，被告的行为损害了原告的合法权益。故起诉至法院，提出上述请求。被告兰尼尔公司辩称，原告说我们在签订土地买卖协议之前没有给他们说土地是抵押了的，但是王明元是知道的。原告说我们没有办土地使用权转让手续，主要是原告还差100,000.00余元尾款。第三人南充融资担保公司述称，原告变更诉讼请求后是合同关系，第三人不应参加诉讼。从2010年3月份，该宗土地全部抵押给了第三人，办理了最高额抵押。2015年3月嘉陵区人民法院和内江人民法院查封了该宗土地。2015年9月，嘉陵区人民法院和内江人民法院解除了对该宗土地的查封，第三人又重新办理了新的他项权证。故原告主张的诉讼请求不合法。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2008年9月4日，被告兰尼尔公司与南充市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，合同中对土地位置、用途、面积、出让金、合同期限、违约责任以及土地使用权转让、出租、抵押等进行了约定。合同第二十条“受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用权证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或者部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年限土地使用权时，应当经出让人认定符合下列第三款规定之条件：……（三）按南府函[2008]218号文规定执行。”2008年9月10日，被告兰尼尔公司取得该宗土地的国有土地使用权证，编号为南充市国用（2008）第XXXXX号。该证记载：土地位置为XXXXX，土地面积为19,152.70m2，用途为工业用地，使用权终止日期为2056年12月30日。2013年3月15日，被告兰尼尔公司（甲方）与原告唐应、李嘉霖、钟川蓬（乙方）签订了《后整车间及土地转让协议》一份，约定：“一、甲方同意将自己的位于南充市嘉陵区四川兰尼尔服饰有限公司林街面（靠万福李方向）的后整车间转让给乙方，乙方给甲方转让费。二、该车间四周界线：1、面向万福路左右两边以现有的两幢建筑物为界；2、面向万福路后边以现有的两幢建筑物滴水为界；3、面向万福路前面至按城镇规划可使用范围（包括预留的人行道）。三、车间面积及价款：该车间净使用面积约900.00m2，总价款1,700,000.00元。以后的使用过程中，无论市场行情或政策如何变化，甲乙双方均不得以任何理由要求进行找补。四、该车间的土地使用权自该协议生效后属乙方所有，在办理土地使用权由甲方变更为乙方以及改变土地使用性质时所发生的税费由乙方负责，但甲方须无偿提供相关的证据和文件，并协助乙方办理手续。也可以由甲方统一办理，其费用按总土地面积和总费用分摊。五、乙方取得该车间后有权进行自由使用，甲方及相关人员不得干预。如甲方及相关人员干预给乙方造成损失的，全部由甲方负责赔偿并视为违约。乙方在该车间生进行改建后的建筑物、附着物等的所有权、使用权、处分权、收益权均归乙方所有。若国家要收回该车间及土地，其补偿收益归乙方所有。六、乙方在签订该协议之日起首期向甲方支付转让费捌拾万元，甲方在2013年5月15日前将其车间及土地交给乙方在上面砌围墙，随后3天内乙方将剩余转让费玖拾万元全部付清。到时甲方不按时交付车间及土地给乙方，按每天首付款的10%付滞纳金。七、甲方用该车间及土地设置抵押而产生的一切债务，由甲方负责清偿，乙方不承担任何责任。因该车间及土地发生的一切纠纷由甲方负责处理并承担法律和经济责任。八、违约责任：1、一方违约支付违约金1,000,000.00元。2、在乙方办理有关手续时，甲方有责任提供相关必要的证件，若甲方不提供，按违约论处，适用于八条第一款。九……”协议尾部甲方有被告兰尼尔公司法定代表人陈开荣签字，并加盖了公司印章；乙方有原告唐应、李嘉霖、钟川蓬的签字。同日，被告兰尼尔公司法定代表人陈开荣向原告出具关于后整车间移交同意书一份，载明“按照三月十五日签订的《后整车间及土地转让协议》规定，同意从2013年5月十五日起，将兰尼尔服饰公司后整车移交给唐应等人进行拆除。”移交人陈开荣，收据盖有被告兰尼尔公司财务专用章。2013年3月16日，被告兰尼尔公司法定代表人陈开荣向原告出具收条一份，载明收到后整车间转让费捌拾万元整（其中：建设银行XXXXX:220,000.00元、XXXXX:200,000.00元、商业银行XXXXX：380,000.00元）收款人陈开荣签名并加盖被告公司财务印章。2013年5月17日，被告兰尼尔公司法定代表人陈开荣向原告出具收条一份，载明收到唐应等人购后整车间转让费900,000.00元。2015年3月27日，第三人南充融资担保公司（抵押权人）与被告兰尼尔公司（债务人/抵押人）签订了《最高额抵押合同》，合同“第四条抵押人自愿为债务人自2015年3月27日至2020年3月27日止，在抵押人处办理约定的各类业务，实际形成的债务的最高额折合人民币（大写金额）：陆佰万元提供担保（各业务种类包括但不限于：（1）人民币贷款（2）银行/商业承兑汇票贴现（3）银行承兑汇票承兑（4）保函）”。“第七条抵押人同意以下列财产土地（详见编号为[2015]026的抵押物清单）作为抵押物，上述抵押物清单作为本合同组成部分。”合同抵押清单中载明的抵押物即为涉案土地。后于2015年9月21日，双方办理了抵押登记。第三人南充融资担保公司被依法登记为案涉土地的他项权利人。2015年11月30日，被告兰尼尔公司（借款人/甲方）与中国建设银行股份有限公司南充分行（贷款人/乙方）签订了合同编号为建南（2015）小企流贷字第66号《人民币流动资金贷款合同》，合同约定甲方向乙方借款人民币贰佰叁拾伍万元整，借款期限从2015年11月30日至2016年11月29日。同日，第三人南充融资担保公司（保证人/甲方）与中国建设银行股份有限公司南充分行（债权人/乙方）签订了合同编号建南（2015）小企担保字第20号《保证合同》，约定由第三人南充融资担保公司为被告兰尼尔公司与乙方签订的建南（2015）小企流贷字第66号《人民币流动资金贷款合同》提供连带责任保证。2015年12月3日，第三人南充融资担保公司（担保人/甲方）与被告兰尼尔公司、陈开荣、赖咏梅、林海泉、任密（反担保人/乙方）、被告兰尼尔公司（借款人/丙方）签订了南融保反担保字第[2015]111号《反担保合同》。2016年3月22日，被告兰尼尔公司（借款人/甲方）与中国建设银行股份有限公司南充分行（贷款人/乙方）签订了合同编号为建南（2016）小企流贷字第24号《人民币流动资金贷款合同》，合同约定甲方向乙方借款人民币贰佰伍拾万元整，借款期限从2016年3月22日至2017年3月21日。同日，第三人南充融资担保公司（保证人/甲方）与中国建设银行股份有限公司南充分行（债权人/乙方）签订了合同编号建南（2016）小企担保字第6号《保证合同》，约定由第三人南充融资担保公司为被告兰尼尔公司与乙方签订的建南（2016）小企流贷字第24号《人民币流动资金贷款合同》提供连带责任保证。后因案涉土地被南充市嘉陵区人民法院依法查封，原告起诉至本院，提出上述请求。为核实案件情况，本院依法调取了南府函[2008]218号文件，该文规定：“……希严格按批准的土地用途、面积、城市规划要求合理用地，未经市政府同意，不得擅自改变土地用途或将国有建设用地使用权转让、抵押。”本院认为，《后整车间及土地转让协议》落款处有被告兰尼尔公司法定代表人陈开荣的签字并加盖公章，且转让公司土地行为经过公司股东会决议，本案原告也在协议落款处签名，故该协议系双方当事人的真实意思表示，协议签订后，原告即积极向被告兰尼尔公司履行了付款义务，被告兰尼尔公司也履行了土地使用权交付义务。案涉土地系工业用地性质，虽然2008年9月4日，被告兰尼尔公司与南充市国土资源局签订的国有土地使用权出让合同中第二十条明确约定了“首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年限土地使用权应按南府函[2008]218号文规定执行”，即需要经南充市政府批准，但被告兰尼尔公司作为合法使用权人，根据合同相对性原理，被告兰尼尔公司与南充市国土资源局签订合同中的约定仅对合同当事人产生约束力，故不影响本案转让协议的效力。被告兰尼尔公司在2015年已将包括案涉土地在内的公司全部土地作为抵押向第三人南充融资担保公司提供反担保，第三人南充融资担保公司为案涉土地他项权利人，也就是转让在先，抵押在后，但抵押合同不影响转让合同效力。即便依照被告兰尼尔公司辩称，抵押行为发生在2010年，也就是在转让行为之前，但抵押权人并未主张撤销该转让协议，故该抵押行为并不影响转让行为的效力。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，该条规定并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，因此，该土地使用权转让协议应予有效。对于设立的抵押权问题，因第三人为包括案涉土地在内的公司所有土地的合法抵押权人，原告如果要实现国有土地使用权转让协议的内容，就应先涤除案涉土地上的抵押权，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”的规定，原告可代替被告兰尼尔公司清偿全部债务来消灭抵押权，再办理变更登记手续。但原告已经变更诉讼请求，要求被告返还购买土地款1,700,000.00元，原告该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》，被法院依法查封的财产不得转让，本案因被告兰尼尔公司与案外人之间的民间借贷纠纷，被法院依法采取的保全措施，虽然原、被告双方对案涉土地存在有效的转让合同，但因该土地被法院依法查封，原告可待诉争土地的诉讼保全措施解除后再行主张。由于原告未主张解除双方签订的《后整车间及土地转让协议》，庭审中，经法庭询问，原告也未明确答复，但从原告主张的返还土地转让款、支付土地转让款利息及赔偿损失，本院视为原告的诉讼请求中涵盖了解除《后整车间及土地转让协议》合同。被告虽在庭审中陈述原告已经拆除后整车间，给自己造成了损失，但未向本院提起反诉，要求对方赔偿损失，本案不予处理。由于被告将已经设置抵押的土地使用权出让给原告，又没有返还借款以消灭抵押权，加之被告又欠其他债务，致使案涉土地使用权被法院查封，双方签订的土地使用权出让合同目的不能实现，被告构成违约，对原告造成的损失，被告应承担主要过错责任。由于抵押登记制度具有公示性，原告应当知道所购买的土地使用权已经被抵押，仍然与被告签订土地使用权出让合同，对自己造成的损失，应承担次要责任。原告要求按照年利率20%计赔资金占用费，本院予以准许，但应按照各自的过错程度所应承担的责任比例，本院酌定被告承担70%、原告承担30%的责任比例较为适宜。为此，被告应从土地转让款交付之日起，按年利率14%计算资金占用费，赔偿给原告造成的损失。由于本院已经按照年利率20%计赔原告的损失，原告诉请的其他损失，其虽提供了与四川名阳创建筑工程咨询有限公司签订的《建设工程设计合同》、但未提供四川名阳创建筑工程咨询有限公司的规范性票据，其提供的张华个人出具的《收条》虽与本案具有关联性，但其真实性本院不能采信，故本院对原告请求被告支付地质勘探费8,000.00元、建筑施工图设计费28,000.00元，合计36,000.00元，不予支持。原告请求被告支付差旅损失费28,200.00元，未向本院提供证据证实已经实际发生，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百三十二条之规定，判决如下：一、被告四川兰尼尔服饰有限公司在本判决生效之日起二十日内返还原告唐应、李嘉霖、钟川蓬购买土地款1,700,000.00元资金占用费（资金占用费的计算方式是：以800,000.00元为基数，从2013年3月16日起，按照年利率14%为基数计算至本判决生效之日止或本判决生效前实际履行之日止、以900,000.00元为基数，从2013年5月17日起，按照年利率14%为基数计算至本判决生效之日止或本判决生效前实际履行之日止）；二、驳回原告唐应、李嘉霖、钟川蓬的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金分钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计29,878.00元，由原告唐应、李嘉霖、钟川蓬负担2,198.00元，被告四川兰尼尔服饰有限公司负担27,680.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。(此页无正文)审 判 长  刘春莲审 判 员  陈扬军人民陪审员  周明君二〇一六年十二月二十六日书 记 员  谭 谈