湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0203民初2354号原告：唐晟，女，1985年3月13日出生，汉族。委托代理人：周韧，株洲市胜天法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权，即代为起诉，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。被告：株洲市横田实业有限责任公司，住所地湖南省株洲市芦淞区三角岔湘珠大厦左侧。法定代表人：许又标。原告唐晟诉被告株洲市横田实业有限责任公司（以下简称横田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月1日公开开庭进行了审理。原告唐晟的委托代理人周韧到庭参加诉讼。被告横田公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐晟向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2012年1月10日签订的《湘汇皮具城房产买卖合同》；2.判令被告返还原告购房款148255元；3、判令被告支付原告租金87650元（按照总房款278255元的7%的年租金计算，从2012年5月1日计算至2016年11月7日）；4、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年1月10日，原告与被告签订一份《湘汇皮具城房产买卖合同》，双方约定：被告将其位于株洲市芦淞区星通路1号湘汇皮具城1F栋A-73号商铺出售给原告，面积13.59平方米，单价每平方米20475元，总房款278255元。该房屋带租约交付，租金按总计房款的7%计算（即每年19477.8元），返租时间至2015年5月1日。原告如选择分期付款、银行按揭方式支付房款，被告在收到原告50%总购房款后，被告应当于24个月内代办房产、国土证转至原告名下，并约定发生争议时，任何一方均可向房屋所在地的人民法院提起诉讼。合同签订后，原告依约支付了148255元房款（超过总房款的50%），被告财务部门于2012年1月10日向原告出具收据一张。原告已履行合同约定义务。被告仅于2013年12月12日向原告支付9732.5元租金，且未在约定期限内办理房产证、国土证至原告名下。现被告已将原告购买的门面整体拆除，改变了皮具经营的用途，对外出租用于菜市场经营。上述违约行为原告多次与被告协商，被告均置之不理。原告认为，《湘汇皮具城房产买���合同》系原、被告真实意思表示，为有效合同，现被告未能履行合同约定的义务，根据房屋现状，合同根本无法继续履行。为维护自身合法权益，原告特向法院起诉。被告横田公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对当事人提交的证据认定如下：对原告提交的原告身份证复印件、被告企业公示信息、《湘汇皮具城房产买卖合同》、已签合同返租款登记、个人活期明细查询、中国建设银行取款凭条、收据、照片的真实性、合法性、关联性均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月10日，被告横田公司作为甲方，原告唐晟作为乙方，共同签署一份《湘汇皮具城房产买卖合同》。该合同约定：“第一条乙方向甲方购买株洲市芦淞区星通路1号湘汇皮具城富1F栋/层A-73号商铺/写字楼（以���简称该房屋），用途为商业用房。建筑面积13.59平方米……第二条乙方购买该房屋，按房屋建筑面积每平方米单价为人民币20475元，该房屋的总房价款为人民币278255元……第五条乙方相关手续办完，房款付清后房屋于2012年5月1日交付（带租约交付）……第八条如乙方未按合同规定时间支付相应款项、办理银行贷款和房产办证等相关手续，乙方每日按未付款项的万分之一向甲方支付违约金，如逾期超过三个月则甲方有权解除合同、收回房屋，乙方所缴纳一切款项的30%作为违约金交付甲方。第九条如乙方选择一次性付清房款，则甲方在房屋交付后24个月内办理房产、土地两证；如乙方选择首付房款，余款以银行贷款支付，则甲方收到乙方50%的总购房款，且在乙方向银行贷款申请获批准后24个月内由甲方代办房产证、土地证转至乙方名下的手续，其间所产生的办理��产证、国土证等各项税费按国家规定各自承担，并由乙方交付银行贷款所产生的所有费用。附则本合同的附件与本合同具有同等法律效力……附件一买受人按以下第3种方式按期付款……3、分期付款：买受人在签订本合同时，交付房款人民币共计148255元（含定金）。第二次于2012年3月1日前付房款30%（￥80000元）。第三次于2012年4月30日前付房款20%（￥50000元）……附件四5、乙方自愿由甲方返租，返租时间为2012年5月1日起计至2015年5月1日。6、返租金额按总房款278255元的7%计算。7、即每年返租19477.8元。8、返租款第一年一次性在楼款中抵扣，第二年与第三年的返租款，按季度支付。”原告唐晟于合同签订当日向被告横田公司支付购房款148255元，剩余购房款未付。另查明，2013年12月12日，被告横田公司向原告唐晟支付房屋返租租金9732.5元。原、被告约定的房屋返租届满后至今，被告横田公司一直未向原告唐晟交还涉案房屋。现涉案房屋整层已全面改造，并整体对外出租。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点为：原、被告于2012年1月10日签订的《湘汇皮具城房产买卖合同》是否应当解除，被告是否应返还原告购房款，被告是否应支付原告返租租金。现分析如下：《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其��违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原、被告签订的《湘汇皮具城房产买卖合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，合同合法有效，双方均应依约履行合同义务。但被告横田公司在签订合同后，未依约履行支付返租租金等义务，原告唐晟也未依约履行支付剩余购房款的义务，致使合同目的现已无法实现。综合考虑本案实际情况，本院对原告唐晟要求解除双方签订的《湘汇皮具城房产买卖合同》的诉请予以支持，被告横田公司应当返还原告唐晟购房款148255元。因原告唐晟在履约过程中存在违约行为，依照《湘汇皮具城房产买卖合同》第八条的约定，应承担的违约金数额为44476.5元（148255元×30%）。原告唐晟虽诉称，其未依约交纳剩余购房款，系因被告工作人员告知公司财务状况恶化，让其暂不交纳购房款，���未提交充分有效证据证明，本院对其诉称不予采纳。根据《湘汇皮具城房产买卖合同》的附件四约定，返租时间为2012年5月1日至2015年5月1日，返租金额为每年19477.8元。合同签订后，被告横田公司仅于2013年12月12日向原告唐晟支付返租租金9732.5元。租期到期后，被告横田公司未向原告唐晟返还涉案房屋，故被告横田公司应当向原告唐晟支付的租金为88028.84元（19477.8元×4年+19477.8÷12个月×6个月+19477.8÷360天×7天，2012年5月1日至2016年11月7日期间），扣除被告横田公司已支付的租金9732.5元，被告横田公司还应支付原告唐晟租金78296.34元。原告唐晟应承担的违约金与被告横田公司应支付的租金相抵扣，被告横田公司还应支付原告唐晟租金33819.84元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告唐晟与被告株洲市横田实业有限责任公司签订的《湘汇皮具城房产买卖合同》于2016年11月7日解除；二、被告株洲市横田实业有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告唐晟购房款148255元；三、被告株洲市横田实业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告唐晟租金33819.84元；四、驳回原告唐晟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4839元，减半收取2420元，由原告唐晟负担449元，由被告株洲市横田实业有限责任公司负担1971元。如不服本判决，可在判决书��达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：16×××86。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  粟欢二〇一六年十二月一日书记员  宾强附本判决书适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。