北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2014)丰民初字第04930号原告：北京鼎馨缘大酒店有限公司（统一社会信用代码×××），住所地北京市丰台区丰北路73号。法定代表人：黄易，总经理。委托诉讼代理人：张继军，北京市中闻律师事务所律师。被告：北京市翠满楼餐饮有限公司（组织机构代码80220XXXX），住所地北京市丰台区丰北路73号。法定代表人：邰春雨，董事长。委托诉讼代理人：刘惠萍，北京市法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘立君，北京市法大律师事务所律师。原告北京鼎馨缘大酒店有限公司(以下简称鼎馨缘公司)与被告北京市翠满楼餐饮有限公司(以下简称翠满楼公司)合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鼎馨缘公司的委托诉讼代理人张继军，被告翠满楼公司的委托诉讼代理人刘惠萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鼎馨缘公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付餐厅经营费用210万元（自2012年7月1日至2014年12月31日），自2015年1月1日至实际腾退之日止，按每年85万元的标准计算到2016年8月31日是141.66万元，共计351.66万元；2.被告给付违约金2774700元（截止到2016年6月30日，自2016年7月1日至实际给付日止，按每日千分之三标准分段计算）；3.被告承担诉讼费用。事实和理由：原、被告于2006年11月7日签订了餐厅使用经营协议，原告按协议约定履行了自己各项义务，协议明确约定“前四年被告每年向原告支付占用原告餐厅经营款项80万元，后四年每年为85万元。每6个月支付一次（即每年的7月1日应支付6个月的款项）”。现付款期限已过，可被告拒不给付所欠原告的餐厅经营款项。原告多次催要，被告以种种理由推脱拒不支付。故原告起诉。被告翠满楼公司辩称，1.原告起诉的租金时间计算的不对，金额也不对。被告支付过2015年1月-9月的租金637497元，被告是开了收据的。诉讼4年多，租赁房租的面积也已经减少，例如烤鸭房被拆除，相应的面积21.25平方米应该减去，每平米的天数，每天多少钱，总共的钱数被告有明细。第一笔41078元，计算至2016年5月12日，这一天被告停止经营，退出了所租的房屋。这一天是合同解除的日期，因为约定了保证正常经营。同年8月23日，是陈法官组织双方到现场清点，交接房屋，被告向原告交钥匙的时间，被告认为应该以2016年5月12日为终止时间。原告的请求中包含被告已经支付的9个月的房租，且未扣除烤鸭房的钱。2.原告还应该减去一部分钱，北京华宇天宏投资管理公司（以下简称华宇天宏公司）在2012年4月8日起诉被告，从这个时间到合同到期（2014年12月30日），被告要求按照半价支付房租，2015年1月1日至2016年5月12日，被告认为应该免除租金。减半和免除的理由都是餐厅无法经营。合同约定原告应该赔偿被告损失，如果在损失的部分考虑了被告的利益，房租被告正常支付。3.违约金不同意支付。首先原被告签订完转租协议后，被告信守合同，按时支付房租，华宇天宏公司4月份提起诉讼，被告7月份才停止支付房租。被告不支付房租，是因为原告违约在先，不能保证被告正常经营，被告没有违约，不属于恶意拖欠。4.餐厅设备已经清点完毕，交回给原告了。被告翠满楼公司向本院提出反诉请求：1.确认双方所签订的《餐厅使用经营协议》部分无效；2.原告赔偿被告装饰装修、建材、设备等损失787万元；3.北京市铁路交通公司因遮挡赔偿给原告501.6万元中，有207.5万元原告应赔偿给付被告。4.原告退还合同押金20万元。事实和理由：2006年11月底，双方签订了餐厅使用经营协议。被告随后进行了装修改造投资，开始餐饮经营活动。在此过程中，被告严格按照合同约定履行义务，无任何违约行为。2010年初，因丰北路北侧的拆迁改造逐步进行，原告以各种方式要求被告停止营业，对被告的经营产生了非常大的影响。2012年3月底，因地铁施工，被告在经营场地前面树立了围挡，致使被告的餐厅全部被遮挡、餐厅原使用的停车场全部丧失。2012年4月，因原告提供的餐厅房屋属于违法建设，致使被告正在使用的烤鸭房（21.25平方米）被丰台区卢沟桥乡人民政府强制拆除。次月，房产所有权人华宇天宏公司对原被告提起诉讼，要求确认其与原告之间所签订的房屋租赁合同无效，并要求腾退返还房产。该案最后于2014年7月各方撤诉。随后，华宇天宏公司以原告拖欠租金为由，将原被告诉诸法院，要求解除并终止租赁合同、腾退房屋、被告对原告的违约行为承担连带偿还责任。该案正在审理中。根据双方协议约定，“因甲方不能及时执行协议约定，造成违约的，由甲方承担责任，并对造成的乙方的损失承担赔偿责任”、“因房产原因造成乙方不能正常经营，乙方的全部投资由甲方赔偿”。故被告反诉。反诉被告鼎馨缘公司辩称，一、被告反诉请求不成立，原告要求协议无效没有事实和法律依据。1.钢架部分知道现在还是可以使用的状态，在被告承包期间一直可以使用，不能依据该部分是否有手续决定无效。2.双方签订的是使用经营协议，不是租赁协议，被告不能认定双方是租赁法律关系。3.协议签订之日到原告腾退之日，被告一直是正常使用餐厅的状态。二、原告没有赔偿的法定义务。1.依据协议，原告按照协议约定将酒店交付给了被告，被告一直使用到合同到期日，到期后又持续使用了两年，到2016年10月中旬才腾退。被告说8月份交钥匙原告不认可。双方在2016年9月21日清点的餐厅物品，盘点完后，直到2016年10月中旬被告才将餐厅正式交付给原告。华宇天宏公司作为原告的诉讼中，原被告双方作为被告，被告对于房子什么时候交房盘点有明确记载。2.被告提供的装饰装修单据，即使真实发生，到现在也不值这么多钱了。对金额原告有异议。法律和合同没有规定原告要赔偿被告损失，被告起诉的金额也没有依据。三、地铁补偿款与本案是两个法律关系。因为地铁修建涉及的补偿款是否补、怎么补，不应在本案审理。金额也不认可。501.6万元对应的是6270平方米，被告使用的是1700平方米，多出来的部分被告的权利从何而来。四、20万元的押金不应当返还，依据协议第四条，该押金是保证金性质。被告存在拖欠使用费的情形，保证金不应当退还。五、关于烤鸭房的面积不应当减免。双方签订的协议不是租赁协议，不存在租赁面积减小，使用面积减少，而减少使用费。而且原告交给被告的面积中是不包括烤鸭房的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议证据：餐厅使用经营协议、固定资产盘点表、物品交接单、关于丰北路73号楼使用问题、2012年3月22日付款收据、2016年9月21日餐厅前厅后厨固定资产盘点表、收据、北京市规划委员会规划审批情况的函2份、谈话通知书、限期拆除通知书、催告书、照片、华宇天宏公示的起诉状、本院（2013）丰民初字第08277号民事判决书、北京市第二中级人民法院（2014）二中民终字第05433号民事判决书本院予以确认并在卷佐证。结合上述证据及双方当事人的陈述本院查明如下事实：2006年11月7日，甲方鼎馨缘公司与乙方翠满楼公司签订《餐厅使用经营协议》，协议约定：就甲方投资装修的鼎馨缘大酒店，由乙方参与经营，双方达成如下协议。一、经营方式：甲方提供现在餐厅的设备，乙方在此基础上自筹资金进行装修、增添设备，调整经营模式，甲方不参与乙方全部场所的经营管理，合同期满，各自投资的设备归各自所有（不含装修费投资），与国家拆迁属乙方投资的补偿费归乙方所有；二、经营期限：乙方经营期限为八年，自2006年12月30日至2014年12月30日经营期内任何一方不得擅自解除协议，如因房屋的出租人引起解除协议，或协议无法履行，所产生的损失由甲方全部承担，包括实现权利的费用；三、乙方使用甲方餐厅经营的面积：甲方将自行投资装修使用的餐厅（前厅）1200平米及后厨500平米，合计1700平米由乙方经营使用；四、经营付款方式及期限：1.自本协议签订后三日内乙方向甲方支付保证金20万元，在协议期满退还乙方；2.乙方每年向甲方支付占用甲方餐厅经营的款项前四年每年为80万元，后四年每年为85万元，每年分两次支付给甲方，协议订立后，十日内乙方先支付给甲方占用餐厅经营费用40万元，6个月后的十日内再另行支付40万元（从第五年起每年增加5万元，即上交45万元），以后每年付款给甲方按此期限类推执行；五、实体名称：甲乙双方约定餐厅部分实体名称为北京市翠满楼餐饮有限公司，乙方必须以翠满楼餐饮有限公司的名称进行经营；甲乙双方共同办理营业手续，甲方负责在协议生效后10日内提供办理营业执照的全部证明材料及有关的文件，法定代表人确定为邰春雨。乙方负责到工商局办理，费用乙方负担。八、违约责任：1.因甲方不能及时执行协议约定，造成违约，由甲方承担责任，并对造成的乙方损失承担赔偿责任；2.因房产原因造成乙方不能正常营业，乙方的全部投资由甲方赔偿；3.乙方应按约定时间交付甲方餐厅款项，未能按期交付违约金按全年所交额的日3‰支付给甲方；十、特别约定：1.甲方保证供水、供电，正常运转，停车场共同使用。2.乙方对企业的安全经营负责，同时负责企业的经营管理活动，承担经营中的人工费、水电费、税金及成本费用等。当月29日，双方就餐厅前厅、餐厅后厨的固定资产进行了盘点及交接。后翠满楼公司对餐厅进行了装修改造，开始了经营。2012年3月28日，北京市规划委员会向丰台区卢沟桥乡人民政府发出公函，函中写明：经查，位于丰台区丰北路75号东侧建的钢架结构房屋，面积876平方米，砖混结构房屋面积21.25平方米未依法取得建设工程规划许可证。2012年4月26日，北京市丰台区卢沟桥乡人民政府向鼎馨缘公司发出限期拆除通知书，通知写明：你（单位）未取得规划许可，在北京市丰台区丰北路73号建设砖混结构、面积21.25平方米房屋1处的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条，《北京市城乡规划条例》第是十一条、第四十二条的规定。……本机关依法责令你（单位）于2012年5月1日17时00分前自行拆除上述违法建设并接受复查。次月3日，北京市丰台区卢沟桥乡人民政府向鼎馨缘公司发出催告书。后该21.25平方米的房屋被强制拆除。该部分房屋即为翠满楼公司的烤鸭房部分。截止到2012年6月，翠满楼公司一直依约支付餐厅经营费用。自2012年7月起至2014年12月31日止的餐厅经营费用210万元翠满楼公司未再支付。2015年2月、4月、5月、8月、9月，2016年1月21日、30日，翠满楼公司给付鼎馨缘公司2015年1月至9月的房租租金637497元。2015年10月至2016年8月的房屋使用费779103元翠满楼公司未付。另查：2012年5月，华宇天宏公司起诉鼎馨缘公司、翠满楼公司确认合同无效纠纷一案，翠满楼公司同时提出了反诉，要求华宇天宏公司赔偿损失。该案在审理过程中，法院委托北京市国宏信价格评估有限公司对涉案房屋进行了价格评估，机构于2012年12月5日出具评估报告书，写明：评估基准日为2012年11月22日；评估结论为翠满楼公司装修项目重置价值2193830.93元，综合成新率60%，评估价值1316299元；水电设备项目重置价值223459元，综合成新率45%，评估价值100557元。评估结论书有效期为发文之日起1年。此案作出判决后鼎馨缘公司、翠满楼公司均提出上诉，二审法院审理后于2013年5月27日作出裁定，案件发回重审。此案在重审期间，本诉原告华宇天宏公司、反诉原告鼎馨缘公司、翠满楼公司向本院提出撤诉申请，本院于2014年7月24日裁定准许了各方的撤诉请求。2013年4月22日，鼎馨缘公司起诉北京市轨道交通建设管理有限公司、华宇天宏公司财产损害赔偿一案，本院审理后查明“经确认受施工影响营业面积为6270平方米，…补偿价格为501.6万元”，并于2014年3月20日作出（2013）丰民初字第08277号民事判决书，判决华宇天宏公司将依“商业补偿协议书”取得的补偿款501.6万元支付给鼎馨缘公司。二审维持了本院的判决。2014年8月12日，华宇天宏公司起诉鼎馨缘公司租赁合同纠纷一案，翠满楼公司作为第三人参加诉讼，此案在审理中于2016年9月21日组织各方当事人对涉案房屋内的设备设施进行了清点、交接。鼎馨缘公司已将房屋钥匙交给华宇天宏公司。本院认为，鼎馨缘公司与翠满楼公司签订的餐厅使用经营协议，系双方真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。翠满楼公司认为双方之间是房屋租赁合同关系，而非承包合同关系的辩称，本院认为，双方虽然签订的是餐厅使用经营协议，但鼎馨缘公司除提供房屋外，经营资质、人员、装修、增添设备等均由翠满楼公司自筹资金自行解决，故双方之间的关系应认定为房屋租赁关系，翠满楼公司的辩称本院予以采信。关于烤鸭房的问题，烤鸭房系鼎馨缘公司所建，在双方协议签订后交付给翠满楼公司使用，双方在协议中并未对烤鸭房做单独约定，因此，应当理解为烤鸭房是包括在鼎馨缘公司提供的1700平方米范围之内的，烤鸭房在2012年5月拆除后，与其面积相应的费用应当予以减免，计算到2016年9月21日该费用为44881.9元。协议中约定“乙方每年向甲方支付占用甲方餐厅经营的款项前四年每年为80万元，后四年每年为85万元，每年分两次支付给甲方”，翠满楼公司实际占用餐厅期间进行经营的相关费用，应当按约予以支付。鼎馨缘公司要求翠满楼公司支付餐厅经营款项的诉讼请求，本院予以支持，数额以本院确认的为准。翠满楼公司未支付鼎馨缘公司餐厅经营费用，是在华宇天宏公司起诉鼎馨缘公司、翠满楼公司确认合同无效纠纷一案之后，并非恶意拖欠，不构成违约，故鼎馨缘公司要求的违约金请求，本院不予支持。关于翠满楼公司要求鼎馨缘公司退还保证金的反诉请求，本院认为，双方在餐厅使用经营协议中约定“在协议期满退还乙方（翠满楼公司）”，现协议期已满，鼎馨缘公司应当将保证金退还给翠满楼公司。关于翠满楼公司反诉要求鼎馨缘公司给付北京市轨道交通建设管理有限公司所付的部分补偿费的请求，本院认为从本院（2013）丰民初字第08277号民事判决书来看，围挡影响的面积为6270平方米，案件中还涉及华宇天宏公司，不宜在此案中一并处理，翠满楼公司可另行解决。关于翠满楼公司反诉要求鼎馨缘公司赔偿装修装饰、建材、设备损失的请求，本院认为，涉案餐厅现已交回房屋所有权人，且本院在4年前的2012年委托了相关机构对翠满楼公司所经营的餐厅进行的装修项目以及水电设备项目进行了评估，本院在此报告结论的基础上对价值予以酌定。考虑到翠满楼公司对餐厅的装修是在2006年，到2016年为止已经10年时间，2012年评估结论为装修项目综合成新率60%，评估价值1316299元；水电设备项目重置价值223459元，综合成新率45%，评估价值100557元，两项评估价值合计为1416856元，结合综合成新率，装修耐用年限等因素，本院酌定为330297.5元。对于翠满楼公司要求按原值进行评估的请求，没有依据本院予以驳回。综上所述，鼎馨缘公司要求翠满楼公司给付餐厅经营费用的请求，合理部分本院予以支持，超出部分以及违约金请求本院不予支持；翠满楼公司要求鼎馨缘公司退还保证金的反诉请求本院予以支持，要求鼎馨缘公司赔偿装修损失的请求，本院予以酌定依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、北京市翠满楼餐饮有限公司于本判决生效后十日内给付北京鼎馨缘大酒店有限公司自2012年7月1日至2013年9月30日止，2015年10月1日至2016年8月31日止的餐厅经营费用2834221.1元；二、北京鼎馨缘大酒店有限公司于本判决生效后十日内退还北京市翠满楼餐饮有限公司保证金20万元；三、北京鼎馨缘大酒店有限公司于本判决生效后十日内赔偿北京市翠满楼餐饮有限公司装修项目、水电设备项目损失330297.5元；四、驳回原告北京鼎馨缘大酒店有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告北京市翠满楼餐饮有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费四万六千三百五十一元，由北京鼎馨缘大酒店有限公司负担一万八千八百七十七元（已交纳），由北京市翠满楼餐饮有限公司负担两万九千四百七十四元（于本判决生效后七日内交纳）。案件反诉受理费四万一千一百五十五元，由北京市翠满楼餐饮有限公司负担三万六千七百零三元（已交纳），由北京鼎馨缘大酒店有限公司负担四千四百五十二元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  张英婷人民陪审员  李煜昌人民陪审员  徐长秀二〇一六年十二月二日书 记 员  阎冰清