广西壮族自治区宾阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0126民初2256号原告郑君武。委托代理人甘友思，广西思盛律师事务所律师。被告韦国旺。第三人广西国信城建投资有限公司法定代表人覃俊杰，该公司经理。委托代理人张有全。原告郑君武与被告韦国旺、第三人广西国信城建投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年10月31日公开开庭进行了审理。原告郑君武及其委托代理人甘友思，被告韦国旺，第三人广西国信城建投资有限公司的委托代理人张有全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑君武诉称，2012年11月，原告与广西国信城建投资有限公司签订协议由原告租赁宾阳县福庭苑城建美食街104-106号商铺酒吧，使用面积是360平方米，租期是五年，自2012年11月至2017年11月止，租金每一年是63226元，第二年以后的租金逐渐递增。合同签订后，原告投资30多万元装修和购买酒吧设备设施，开始在该商铺经营酒吧直至2015年6月。2015年6月1日，原告与被告签订了《酒吧租赁合同》，合同约定原告将宾阳县福庭苑城建美食街104-106号商铺酒吧租赁给被告经营，租期共一年，从2015年7月1日至2016年6月30日止，租金是每月10000元，按季度交付，每季度30000元。合同签订后，原告按合同约定将酒吧交付给被告经营，但是被告不向原告交付租金，而是直接交给原出租单位广西国信城建投资有限公司，被告一年所交租金约是68000元，与原告被告之间约定的每年租金120000元相差额是52000元。现在原告与被告之间的租赁合同期限即将届满，但被告没有将酒吧返还原告经营的意思表示。因此，从2016年7月1日起，被告还应向原告支付酒吧占用费。为维护自己的权益，原告起诉至法院，请求依法判决：1、被告向原告返还宾阳县福庭苑城建美食街104-106号商铺酒吧；2、判决被告向原告支付2015年7月1日至2016年6月30日期间的差额租金52000元；3、判决被告向原告支付2016年7月1日以后酒吧经营占用费30000元（每月10000元，暂计3个月）。原告为证明自己的主张提交如下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告身份情况及主体适格；2、酒吧租赁合同复印件一份，证明原告将酒吧出租给被告，双方约定租期是从2015年7月1日至2016年6月30日，租金为每季度30000元。3、商铺租赁合同一份，证明本案涉案商铺是原告向广西国信城建投资有限公司出租得来。被告韦国旺辩称，被告在与原告签订《酒吧租赁合同》之前就实际使用了铺面，当时被告已经交有33000元的租金给原告，但是原告没有将钱交给广西国信城建投资公司，所以被告之后就将钱直接就交给了广西国信城建投资公司，从开始到2016年10月，一共交给国信城建公司92800元。被告就其辩解提交如下证据：收据五张及汇款单一张，证明被告已经交给国信城建公司租金92800元的事实。第三人广西国信城建投资有限公司诉称，第三人与原告签订了《宾阳县美食街商铺租赁合同》及其附件一《租赁合同标准条款》，双方约定承租人不得擅自转租铺面，但是原告在未经第三人同意的情况下，在租赁期间将铺面转让给了被告，其行为已经构成违约，应当依约承担违约责任，为此请求依法判决：1、确认原告和被告擅自签订的《酒吧租赁合同》无效；2、解除第三人与原告依法签订的《宾阳美食街商铺租赁合同》；3、原告在双方合同解除后依法返还租赁物；4、原告支付拖欠租金31133元和逾期付款违约金17989元，直至原告结清欠款为止；5、原告支付擅自转租违约金47223元；6、驳回原告和被告就涉案租赁物返还与其不法转租占有争议的诉讼请求。第三人就其主张提交如下证据：1、《宾阳县美食街商铺租赁合同》及《合同补充协议》各一份，证明原告擅自转租的行为依约已经构成违约，需承担违约责任；2、《宾阳县美食街A4-104至106商铺承租人郑君武合同租金给付情况表》及《福庭苑A4-104-106号商铺合同资料及承租人郑君武近期租金支付情况表》各一份，证明本案涉案商铺自2013年4月1日至2016年10月31日的租金缴纳情况；3、《收据》6份，证明本案涉案商铺自2015年4月1日至2016年10月31日共计交纳租金112800元；4、《福庭苑收款单》4份，证明原告作为承租人向第三人履行交付物业服务费等义务；5、原告与被告签订的《酒吧租赁合同》，证明原告擅自转租的事实。原告郑君武辩称，原告与被告之间的租赁期限已经届满，转租行为已经消失，原告与被告签订的《酒吧租赁合同》不应当认定为无效，也不应当认定原告存在违约行为，第三人要求解除合同没有事实依据。即使转租行为存在，第三人请求支付租金和违约金也没有事实依据。因此，请求驳回第三人的全部诉讼请求。原告就其辩解未提交证据。本案争议焦点：1、原告与被告签订的《酒吧租赁合同》是否合法有效？第三人请求确认上述合同无效是否应得到支持？2、原告请求被告返还租赁物及差额租金5200元及从2016年7月1日开始至返还租赁物之日为止，依照《酒吧租赁合同》的约定每月支付10000元的酒吧经营占用费是否应得到支持？3、第三人要求解除与原告的租赁合同及要求原告承担违约责任是否有依据？计算数额是否无误？证据的分析与认定：经过庭审质证，各方当事人对法庭上出示的证据均没有异议，本院予以采信。综合全案证据和当事人的陈述，本院确认以下法律事实：2012年11月12日，原告郑君武（乙方）与第三人广西国信城建投资有限公司（甲方）签订《宾阳县美食街商铺租赁合同》，由乙方承租甲方所有的宾阳县广场新区福庭苑A4区104至106号商铺，双方约定：租赁期间为2013年4月1日至2018年3月31日，租金按租赁房屋的建筑面积计算，为人民币20元／平方米／月（经《合同补充协议》重新确认租赁房屋面积为265.88平方米），第一、第二年租金保持不变，第三年开始租金以上一年度租金为基数并上浮8%的幅度递增，租金交纳方式为合同签订之日预付第一年度上半年租金，之后半年交付一次。如乙方未能依约按时支付租金等应付款项，乙方除必须支付拖欠的款项外，逾期每日还应当按到期应付而未付款项总额的3‰向甲方支付违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除合同。未经甲方书面同意，擅自将租赁房屋转让、转租、分租或容许或转借给他人使用的，甲方有权单方解除合同，乙方除应依约返还承租房屋外，还应当支付等同于本合同租金总额50%的违约金给甲方。双方在签订合同时，原告向第三人交纳履约保证金10538元。2015年4月1日至2016年3月31日年租金为68916元。被告从2015年4月开始占有使用租赁物至今，在合同签订前已经实际使用租赁物并交付33000元房屋占用费给原告。2015年6月1日，原告郑君武（甲方）与被告韦国旺（乙方）签订《酒吧租赁合同》，双方约定：甲方将宾阳县广场新区福庭苑A4区104至106号商铺出租给乙方使用，租金按季度交付，每季度30000元，保证金为10000元。租期为2015年7月1日至2016年6月30日。其中保证金10000元，被告已经交付给原告，由于原告未将按时交付租金给第三人，被告自合同签订后不再支付原告租金而以原告名义向第三人交纳租金，从2015年4月1日至2016年10月31日，被告向第三人支付租金为112800元。现本案讼争铺面由被告占有使用。本院认为，关于争议焦点1，无效合同是指合同违法了法律和行政法规的强制性规定而自始不发生法律效力的合同，合同的效力应严格按照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定进行认定，原告与被告签订的《酒吧租赁合同》是双方真实意思表示，不存在违反法律和行政法规的强制性规定的情形，虽第三人主张原告的转租行为损害其合法权益，但是原告与被告不存在恶意串通也未给第三人造成实际损失，并且合同已经期满，从保护交易安全和保护善意次承租人的角度出发，应当认定原告与被告签订的《酒吧租赁合同》合法有效，对第三人要求确认上述合同无效的诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点2，依据原告与被告签订的《酒吧租赁合同》，双方约定每季度租金30000元，即每月租金10000元，被告从2015年4月开始至2016年10月31日止共计应支付原告租金190000元（19个月×10000元／月），扣除被告已经支付给原告的33000元租金和支付给第三人的租金112800元，被告尚欠原告2015年4月至2016年10月31日期间租金44200元。被告已经支付原告保证金10000元，原告应予以返还，两项金额相抵消，被告还应支付原告尚欠租金34200元（44200元-10000元）。依照双方签订的《酒吧租赁合同》租期已经届满，被告应履行返还租赁物义务。从2016年11月1日开始至被告返还租赁物之日止，按照每月10000元，由被告向原告支付房屋占有使用费。关于争议焦点3，原告租赁期间未经第三同意擅自将租赁物转租给被告，依照原告与第三人签订的《宾阳县美食街商铺租赁合同》，原告依约享有单方解除合同的权利，因此，对第三人要求解除与原告签订的《宾阳县美食街商铺租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。在双方合同解除后，原告应向第三人返还租赁物，在返还租赁物之前原告仍应依照双方约定向第三人支付租金，此项金额应扣除被告代原告支付的租金112800元。关于逾期支付租金违约金的计算，原告主张第三人请求的违约金过高并请求适当减少，根据双方的约定，逾期支付租金，按每日到期应付而未付款项总额的3‰支付违约金，在第三人没有提交证据证明有其他损失的情况，逾期付款的损失应视为利息的损失，双方的约定确属偏高，本院适当调整违约金为以应付款而未付款年利率的24%计算，具体计算如下：2015年5月27日交纳租金20000元，逾期57天，违约金为749.59元（20000元×57÷365×24%）；2016年3月4日交纳租金6300元，逾期338天，违约金为1400元（6300元×338÷365×24%）；2016年3月31日交纳租金49200元，其中8158元逾期365天，违约金为1957.92元（8158元×24%），其中34458元逾期182天，违约金为4123.63元（34558×182÷365×24%）；2016年5月6日交纳租金5400元，逾期36天，违约金为127.82元（5400元×36天÷365×24%）；2016年8月14日交纳租金为6000元，逾期136天，违约金为536.58元（6000元×136天÷365×24%）；2016年10月11日交纳租金为6000元；逾期194天，违约金为765.37元（6000元×194天÷365×24%）；2016年10月31日交纳租金19900元，其中13234元，逾期214天，违约金为1862.19元（13234元×214天÷365×24%），其中6666元，逾期31天，违约金为135.87元（6666元×31天÷365×24%），总计逾期违约金为11659.12元。关于擅自转租违约金的计算，原告确有擅自转租的违约行为，但被告已经代原告向第三人交纳租金，第三人未有证据证明原告擅自转租给其造成的损失，现第三人要求按照合同总租金扣减未应付租金的20%计算利息，已经超过了造成损失的30%，原告也请求对违约金予以调整，本院认为，违约金兼具补偿性和惩罚性，虽然第三人未举证证明原告擅自转租行为给其造成的损失，但原告确存在擅自转租的违约行为，应支付第三人适当的违约金，本院酌情以原告交纳的保证金10538元抵扣违约金，不予返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百三十五条，《最高人民法院使用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告郑君武与第三人广西国信诚建投资有限公司于2012年11月12日签订的《宾阳县美食街商铺租赁合同》；二、被告韦国旺向原告郑君武返还宾阳县广场新区福庭苑XXX号商铺，再由原告郑君武向第三人广西国信诚建投资有限公司返还宾阳县广场新区福庭苑XXX商铺；三、被告韦国旺支付原告郑君武截止2016年10月31日租金34200元；从2016年11月1日起至被告韦国旺向原告郑君武返还宾阳县广场新区福庭苑XXX号商铺之日止，被告韦国旺按照月租金10000元向原告郑君武支付租金；四、原告郑君武向第三人广西国信城建投资有限公司支付租金（租金计算：从2015年4月1日起至原告向第三人返还宾阳县广场新区福庭苑A4区104至106号商铺之日止，以年租金68916元为基数，逐年递增8%计算租金，前述租金支付应扣除已经支付的租金112800元）；五、原告郑君武向第三人广西国信城建投资有限公司支付违约金11659.12元；六、驳回第三人广西国信城建投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2954元，由原告郑君武负担704元，由被告韦国旺负担1850元，由第三人广西国信城建投资有限公司400元。上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。审 判 长  廖汉真审 判 员  周玲艳人民陪审员  梁翠莲二〇一六年十二月二十二日书 记 员  谭佳佳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条【租赁物的返还】租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院使用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。