广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0203民初1107号 原告胡春，女，1972年5月14日生，汉族，住广西柳州市。 委托代理人黄华，广西华尚律师事务所律师。 委托代理人覃家锋，广西华尚律师事务所实习律师。 被告广西柳州市建设投资开发有限责任公司 法定代表人许惠超，该公司董事长。 委托代理人韦剑军，广西甲天下律师事务所律师。 原告胡春与被告广西柳州市建设投资开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月30日立案受理，依法组成由审判员章嵘担任审判长，审判员曾麟、人民陪审员罗燕参加的合议庭，于2016年6月15日公开开庭进行了审理。书记员许婷担任记录。原告胡春的委托代理人黄华、覃家锋，被告广西柳州市建设投资开发有限责任公司的委托代理人韦剑军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡春诉称，原告与被告于2013年12月26日签订《商品房买卖合同》。约定：原告购买被告开发的位于柳州市东环大道216之二东方国际大厦1单元16-1号商品房一套，被告于2015年4月30日前向原告交房，但经原告验房，发现如下问题：一、客厅阳台做成封闭式，与合同约定不符，被告构成违约。购房合同第三条第四款约定：“该商品房阳台是[非封闭式]”。然而，被告所交商品房之客厅阳台是封闭形式的。按《房产测量规范》（中华人民共和国国家标准GB/T17986.1—2000)第8.2.1f“挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算”及“第8.2.2c未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算”之计算规则，即使测量数据准确无误，房屋面积因计算规则的不同所得出的数据会有差异。经原告计算，实际套内面积比被告所提供的房产测绘成果报告书（编号：022014062715101）所提供的面积数据少3.585平方米（东方国际大厦各户型面积误差对照表）。被告应赔偿原告3.585㎡×9235.29元/㎡＝33108.51元的损失。被告应赔偿33108.51元的利息损失3970.29元（按中国人民银行同期贷款利率先计算从2014年2月25日至2016年2月29日止利息，2016年3月1日至债务清偿之日的利息另行计算）。二、被告因不做墙体外保温形式，构成违约。《商品房买卖合同》附件七约定墙体保温形式为外保温形式，但是被告并未按合同约定进行外墙外保温的施工，外墙面积按84.34㎡，建筑安装工程费按150元/㎡算，由此，被告应赔偿84.34㎡×150元/㎡=12651元。外墙内保温并非合同约定的内容，属被告方擅自增加，由此占用套内使用面积约1.309平米（详见外墙内保温形式占用套内面积和外墙保温面积计算结果），等于造成套内使用面积减少1.309平米，此面积属合同履行后可以获得的利益，因此被告应按房价9235.29元/㎡×1.309㎡=12088.99元赔偿原告。上述二项赔偿款额合计24739.99元。三、供热设施没有建设独立到户，被告构成违约。《商品房买卖合同》附件七第二条第（1）项中约定，供热方式为分户独立热源供热，但被告在大厦没有建设太阳能热水系统，更没有独立到户，已构成违约，被告应继续履行合同约定，将热源供热独立到户。综上所述，被告已构成违约，故诉至法院，请求判令：一、被告赔偿原告因阳台面积计算错误而造成的损失33108.51元及利息3970.29元（按中国人民银行同期贷款利率先计算从2014年2月25日至2016年2月29日止利息，2016年3月1日至债务清偿之日的利息另行计算）；二、被告赔偿原告因不做墙体外保温形式造成的损失24739.99元；三、被告继续履行合同约定，将热源供热独立到户；四、被告承担本案的诉讼费用。 原告胡春对其陈述事实在举证期限内提供的证据有： 1、《商品房买卖合同》及附件一至九各一份。证明：原告和被告有房屋买卖合同关系。 2、《房产测绘成果报告书》一份。证明：原告诉讼请求的套内面积计算数据真实，来源于被告方聘请的第三方机构。 3、《东方国际大厦各户型面积误差对照表》一份。证明：套内使用面积计算存在误差。 4、《东方大厦1单元11-1号阳台面积误差计算结果》一份。证明：套内面积误差的计算方法。 5、《东方大厦1单元11-1号外墙内保温形式占用套内面积和外墙保温面积计算结果》。证明：外墙由外保温形式变更为内保温形式后，占用房间的面积。 6、购房发票一份。 7、《交通银行借款凭证》一份。证据6、7证明：原告已经向被告全额支付购房款。 被告广西柳州市建设投资开发有限责任公司辩称，一、原告购买的房屋有两个阳台，一个是封闭式的，一个是非封闭式的，合同只写了一种，漏写了另外一种封闭式，并且被告在双方签订合同前就已经将连接入户花园处的阳台改为封闭阳台，被告不存在欺诈、隐瞒的动因。从测绘结果来看，原告房屋的套内面积并未发生减少。故原告要求被告赔偿非封闭式阳台变为封闭式阳台、未做外墙外保温形式造成房屋套内面积减少损失的理由不能成立。二、《商品房买卖合同》附件七第二条第（1）项中约定，供热方式为分户独立热源供热，是指住户可以自行采取取暖方式。而原告诉请的太阳能生活热水供应到户系合同附件七第四条第（一）项的约定，属于可再生能源利用的合同条款，是指住户可以采取太阳能生活热水供应方式，原告的该项诉讼请求系对合同理解的错误。综上，原告的各项诉请缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告诉请。 被告广西柳州市建设投资开发有限责任公司对其辩解提供的证据有： 1、《竣工验收备案表》一份。证明：涉案房屋的竣工验收备案时间是2015年1月16日。、 2、《建筑施工图涉及变更说明》三页。证明：本案争议的阳台形式由非封闭改为封闭的时间是2011年11月26日，在原、被告签订合同前2年就已经确定了。 经开庭质证，被告对原告提供的证据1、2的真实性无异议，但认为无法证明原告的证明目的；对证据3、4、5，认为是原告自行制作，不符合证据形式，不予认可真实性；对证据6、7的真实性无异议。原告对被告提供的证据1、2的真实性无异议。本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。对其他能否支持双方各自主张的证明目的的证据，本院结合案件情况予以参考。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 被告系柳州市东方国际大厦的建设单位。2013年12月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买位于柳州市东环大道216号之二东方国际大厦1单元16-1号房屋一套，建筑面积129.5平方米，其中套内建筑面积107.94平方米，按套内建筑面积计算房屋单价为9235.29元/平方米，房屋总价款为996857元。2014年2月25日，原告向被告付清了全部购房款共996857元。合同第三条约定，该商品房阳台是非封闭式。合同附件四（合同补充协议）第十二条约定：因房屋外立面的设计美观需要，每套房屋的阳台、露台、开间、进深尺寸等均有可能出现变化，最终以规划部门批准的施工图为准。合同附件七第一条第（一）款第1点约定，墙体保温形式：外保温；合同附件七第二条第1点约定，供热方式：分户独立热源供热。合同附件七第四条第（一）款约定，太阳能利用：太阳能生活热水供应。被告已于2011年11月26日对东方国际大厦原设计进行了部分变更，其中与本案相关的设计变更有：原设计的外墙保温由外墙外保温改为外墙内保温；原设计1＃楼1-3、1-4户型及2＃楼一单元2-1-3、2-1-4户型，以上户型4-21层连接入户花园处的阳台改为封闭阳台。2014年12月30日，被告就其开发的东方国际大厦竣工验收合格后，于2015年1月16日报建设主管部门备案。2015年2月6日，被告在《柳州日报》上刊登公告，通知业主前来办理入住手续。原告认为，被告在对房屋设计改变后并未对《商品房买卖合同》的相应条款进行变更，亦未告知原告，现被告交付与合同约定条件不符的房屋，构成违约，损害原告依据合同应当取得的利益，故原告诉至本院，提出前述请求。本案在审理过程中，经本院释明，原告对其诉请第三项即被告继续履行合同约定，将热源供热独立到户，变更为将太阳能生活热水供应到户。 另查明，被告于2014年11月22日委托广西鑫城房地产测绘有限公司对柳州市东方国际大厦的房屋进行测绘。根据广西鑫城房地产测绘有限公司出具的《房产测绘成果报告书》显示，涉案房屋两个阳台，其中全封闭阳台面积为7.85平方米。本院认为，原、被告在平等自愿基础上签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。结合双方当事人的分歧意见，本案的争议焦点确定为：1、原告主张被告将房屋的非封闭式阳台改为封闭式阳台导致套内面积减少是否有合理依据，被告是否应当赔偿原告的相应损失？2、原告主张被告未按合同约定做外墙外保温构成违约是否有合理依据，被告是否应当赔偿原告的相应损失？3、原告主张被告应当将太阳能生活热水供应到户是否有合理依据。对争议焦点1，本院认为，中华人民共和国国家标准《房产测量规范》（ＧＢ／Ｔ１７９８６.1－２０００）8.2.1f规定：挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算；8.2.2c规定：未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。被告于2011年11月26日将东方国际大厦原设计的一处半封闭阳台改为封闭阳台，但被告在2013年12月26日与原告签订《商品房买卖合同》时，仍然未将合同中关于阳台情况的内容进行相应变更，亦未给予原告相应提示和说明，即被告交付的房屋与合同约定条件不符，构成违约。并且被告将涉案房屋的一处阳台由半封闭式改为封闭式，在房屋套内面积不变的情况下，阳台被多计入一半面积，必然导致房屋套内其他部分的面积减少。因此，原告诉请要求被告赔偿阳台面积计算错误的损失，该损失即被告多计收的一半阳台面积房款。根据上述分析，本院认为原告的诉请理由充分，应当予以支持。根据测绘报告，争议房屋全封闭阳台面积为7.85平方米，则被告应当返还原告多收的购房款36248.51元（7.85平方米÷2×9235.29元/平方米），并按银行同期贷款利率向原告支付该款利息。原告主张被告返还购房款33108.51元，系原告对其民事权利的自行处分，本院予以准许，利息亦以33108.51元为基数，按银行同期贷款利率，从原告向被告付清购房款之日即2014年2月25日起计算。 对争议焦点2，本院认为，被告虽然将原设计的外墙保温由外保温改为内保温，但是根据《建筑施工图设计变更说明》显示保温材料及厚度不变；并且测绘报告显示的涉案房屋套内面积与合同约定的套内面积一致，即原告主张外墙内保温占用房屋套内面积并导致套内面积减少的理由不能成立，被告的设计变更并未对原告的合同权益造成损害。另外，结合涉案房屋所属的东方国际大厦已于2014年12月30日竣工验收合格的事实，本院认为，原告主张被告赔偿外墙内保温占用房屋套内面积并导致套内面积减少的损失，以及要求被告赔付外墙外保温建筑安装工程费的诉请，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 对争议焦点3，本院认为，合同附件七第四条第（一）款约定，太阳能利用：【A】太阳能生活热水供应[B]太阳能采暖[C]太阳能空调制冷[D]太阳能光伏发电[E]其他。关于该合同条款的理解，原告认为被告应当将太阳能生活热水供应到户，被告认为是再生能源利用方式的表现，即该栋住宅可以达到太阳能供应热水的能源供应方式。本院认为，结合该条款的其他选项内容，被告关于合同条款内容的解释更符合常理，即该栋住宅可以使用太阳能供应热水，而不是选项的其他内容，如太阳能采暖、制冷、发电等，更未约定被告有将太阳能生活热水供应到户的义务。因此，原告依据该合同条款诉请要求被告将太阳能生活热水供应到户，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广西柳州市建设投资开发有限责任公司应返还原告胡春购房款人民币33108.51元并支付该款利息（利息计算：按中国人民银行同期贷款利率，从2014年2月25日起计算至债务清偿完毕之日止）； 二、驳回原告胡春的其他诉请请求。 案件受理费人民币1345元（原告已预交），由原告胡春负担538元，被告广西柳州市建设投资开发有限责任公司负担807元。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  章嵘 审 判 员  曾麟 人民陪审员  罗燕 appoint 二〇一六年十二月十九日 书 记 员  许婷 附：本案适用的法律： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。