广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终6642号上诉人（原审被告）：东莞市恒美实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市南城区西平绿色路**，注册号为441900001342288。法定代表人：黄诚，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴健林，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林爱娣，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：东莞市悦景酒店管理有限公司，，住所地：广东省东莞市南城区西平绿色路**402注册号为441900001370051。法定代表人：黄良颖。委托诉讼代理人：陈立山，男，1953年12月4日出生，香港特别行政区居民，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：东莞市中孚房地产投资有限公司，住，住所地：广东省东莞市南城区胜和路金盈大厦**一社会信用代码为91441900785799464T。法定代表人：周亮安，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶文蓉，广东金名律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈妙旋，广东金名律师事务所律师。上诉人东莞市恒美实业投资有限公司（以下简称为恒美公司）、东莞市悦景酒店管理有限公司（以下简称为悦景公司）因与被上诉人东莞市中孚房地产投资有限公司（以下简称为中孚公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初6308号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。中孚公司因本案于2016年3月23日向原审法院提起诉讼，请求法院判令1.解除中孚公司和恒美公司于2012年5月1日签署的编号为南开001-1、南开001-01、南开001-02、南开001-03四份《楼宇租赁合同》以及于2013年7月11日签订的《楼宇租赁合同补充协议》；2.恒美公司立即搬离、返还租赁物，并清空租赁物内属于恒美公司的物品；3.恒美公司向中孚公司支付2016年1月至3月租金合计1436685.4元，并以每月718342.7元为标准向中孚公司支付租金至搬离、返还租赁物之日止，及向中孚公司支付相应滞纳金9662.13元（按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，从恒美公司逾期付款之日计算，暂计至2016年3月9日，并顺延至债务全部清偿之日止）；4.恒美公司向中孚公司支付代垫水电费共计498003.43元及相应利息1949.85元（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从恒美公司逾期付款之日计算，暂计至2016年3月9日，并顺延至债务全部清偿之日止）；5.悦景公司对上述第二、三、四项债务承担连带清偿责任。原审庭审中，中孚公司主张其诉请的租金包括物业管理费，将第二项诉讼请求明确为恒美公司、悦景公司将案涉租赁物返还给中孚公司。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2016年6月20日判决：一、确认中孚公司和恒美公司于2012年5月1日签订的编号为南开001-1、南开001-01、南开001-02、南开001-03四份《楼宇租赁合同》以及于2013年7月11日签订《楼宇租赁合同补充协议》已于2016年3月24日解除；二、恒美公司、悦景公司于判决发生法律效力之日起三十日内将上述四份《楼宇租赁合同》以及《楼宇租赁合同补充协议》约定的租赁物（东莞市南城区西平绿色路28号南开实验学校学术交流中心的专家接待楼及主楼裙楼（含一、二、三层；写字楼四、五层），以及地下室，建筑面积为地上24130.85平方米、地下室、地下室面积1334方米）返还给中孚公司；三、恒美公司、悦景公司于判决发生法律效力之日起三日内向中孚公司支付2016年2月租金（含管理费）141310.9元、2016年3月1日至2016年3月24日租金（含管理费）556136.28元、按照718342.7元/月的标准支付2016年3月25日至返还案涉租赁物之日止的使用费（含管理费）；四、恒美公司、悦景公司于判决发生法律效力之日起三日内向中孚公司支付2016年2月至2016年6月租金（含管理费）或使用费（含管理费）的滞纳金（以141310.9元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍，从2016年2月6日计至清偿之日止；以718342.7元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍，从2016年3月至2016年6月的每月6日，计至清偿之日止）；五、恒美公司、悦景公司于判决发生法律效力之日起三日内向中孚公司支付2016年2月水电费189807.39元及利息（以189807.39元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2016年2月6日计至清偿之日止）、2016年3月水电费164192.01元及利息（以164192.01元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2016年3月6日计至清偿之日止）；六、驳回中孚公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费11158.35元，由中孚公司负担1158.35元，由恒美公司、悦景公司共同负担10000元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初6308号民事判决书。恒美公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、在程序上，原审判决存在一系列违反程序的错误，导致恒美公司和悦景公司未能有效、充分行使诉讼权利，直接导致判决结果错误。1．原审未根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定通知次承租人东莞新御会娱乐有限公司作为第三人参加诉讼，遗漏当事人。从相关证据可知，案涉部分物业早已由恒美公司分租给次承租人东莞新御会娱乐有限公司用于经营KTV夜总会，中孚公司对此事完全知情且同意，甚至是一直从该公司处收取租金冲抵恒美公司应付的租金，只有把该公司作为第三人参加诉讼才能查清恒美公司是否欠付及欠付的准确数额。2．原审判决错误的将基于同一买卖关系、同一总租关系派生出来的，用于同一使用用途的整体租赁行为分案审理，错误认为案涉租赁合同合法有效，与另案判决自相矛盾。原审毫无理由允许中孚公司庭后补充提交证据。本案与（2016）粤1971民初6309号案件密不可分，都是基于同一买卖关系、同一总租关系所派生出来的、用于同一使用用途的整体承租行为，但原审却拆分审理并认定一个案件的租赁有效而另一案件的租赁无效。3．原审错误适用简易程序审理应当适用普通程序审理的案件。原审审理过程中未依法裁定变更审理程序为普通程序，而且又未能在立案之日起三个月内审结并裁判宣告，不但违反了法律和司法解释的程序性规定，也恰好说明本案确实不应适用简易程序进行审理。4．原审错误安排审理流程，使得恒美公司及悦景公司在原审程序中未能得到公正审理。原审法院于2016年4月13日公开开庭审理本案并在法庭辩论终结后，允许中孚公司补充提交证据，而且其中一份《确认书》是形成于法庭辩论之后，但原审于2016年6月3日传票通知进行质证，在质证中经办法官除主持证据交换外还要求中孚公司明确其诉讼请求，原审应当依法进行第二次开庭审理才能判决，但其没有进行第二次开庭审理。恒美公司委托的陈讼华律师于2016年4月23日参加的调解及吴健林律师于2016年6月6日参加的质证，原审判决描述为庭后委托，导致恒美公司及悦景公司未能得到公正审理。需要强调的是，2016年4月13日的开庭审理耗时几分钟，经办法官在恒美公司与悦景公司代理人重叠的情况下，没有具体区分询问代理人哪些意见代表恒美公司、哪些意见代表悦景公司，使得出庭人员出现被误导情形下的不当陈述。2016年6月6日的长达三个钟的质证中，恒美公司和悦景公司自个清楚陈述己方不同的观点和事实主张，但原审判决没有任何陈述。5．原审未审先判，不在审理过程中作出可能合同无效情况下的权利主张的释明，有所欠妥。原审在强行拆分审理的同时，未如另案那样释明如何合同无效时中孚公司的诉讼请求作何主张，属于未审先判，是不妥当的。本案审理不但应释明无效情况下中孚公司的请求权问题，还应释明在合同可能无效的情况下，恒美公司可就装饰装修的现值或残值要求折价或赔偿，才能彰显法律的公平正义。二、在实体审理上，恒美公司认为原审判决存在诸多错误和不当之处，其中对合同效力的认定及其理由阐述、对合同履行情况的查明及认定，以及对水电费款项追讨及承担的权益主体、责任主体的确认及判定处理等都是错误的。1．原审认为案涉转租合同是有效合同是完全错误的。案涉标的物的土地面积和土地用途、规划条件、权属来源以及租赁关系的简历经过等无一例外清楚反映租赁权来源是不成立、不合法的，中孚公司根本无权将案涉物业出租给恒美公司作为酒店用途及配套商业用途，案涉取得出租权的基础合同及由此派生出来的转租合同均应因违反法律强制性规定而被认定为无效合同。原审查称并认定违法使用土地、违反规划条件和物业使用性质、将教学科研用地和项目变身为吃喝玩乐的酒店及其配套设施的案涉租赁合同合法有效，是错误的。（1）中孚公司提交的《坡头商住中心物业购买协议》及其平面图反映案涉物业的用地面积为25332.135平方米，而恒美公司向东莞市国土资源局调查得知，案涉物业仅以东莞市华邦房地产开发有限公司的名义办理了编号为东府国用（2002）第特516号的国有土地使用权证，载明土地面积是16751.5平方米，土地类别是科技培训院，土地用途为教育用地而非酒店用途及配套商业用途的商业用地，而且案涉物业土地使用面积远大于批准使用的国有土地面积，土地使用用途未经土地行政主管部门作出任何批准及擅自进行改变，违反了《中华人民共和国物权法》第七条、第一百四十条、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《城市房地产管理法》第十八条以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条等强制性规定，应认定无效。（2）中孚公司提交的编号为建字第A2009130号的《建设工程规划许可证》及其附件，前述规划部门批出的行政许可明确批复建设项目名称为南开实验学校学术交流中心（专家接待楼和教学科研中心），总建筑面积是37176平方米，但中孚公司提交的《坡头商业中心物业购买协议》及《楼宇租赁合同》，附上的平面图及立面效果图反映物业总建筑面积57000平方米，报建建筑面积41397.208平方米，可见案涉物业的实际用途与规划许可证用途大相径庭，报建部分实际建成的面积也与规划许可的建设面积严重不符。原审未客观查明相关物业是未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，以有建设工程规划许可证为由认定案涉租赁合同合法有效，是错误的。（3）案涉物业权属不明，其所占土地迄今只办理了一份登记在东莞市华邦房地产开发有限公司名下的国有土地使用权证，至今没有变更。由于案涉物业没有办理房产证，连工程竣工验收都没有办理，是不可以依法转让或出租的，中孚公司提交的东莞市华邦房地产开发有限公司与东莞市南城区西平社区居委会签订的《坡头商住中心物业购买协议》及东莞市南城区西平坡头股份经济合作社与中孚公司签订的《楼宇租赁合同书》来证明受让行为和出租行为的合法性和有效性是不成立的。（4）案涉租赁关系发生的基础法律关系是物业转让法律关系，但如前所述，基础法律关系无效，其派生出的从属法律关系怎么可能有效？2．原审判决对案涉合同的履行情况查明事实不清。（1）本案与另案是基于同一买卖关系、同一总租关系派生出来的、用于同一使用用途的整体承租行为，中孚公司在本案和另案提交的催款函反映所有款项的催讨和支付都是不可分割的，但原审判决却毫无理由的要区分每笔款项到底是支付本案还是另案，到期是支付租金、管理费还是水电费，且在中孚公司都无法说明区分理由的情况下按照支付比例进行区分，是不妥当的。（2）部分租金和水电费是中孚公司直接向东莞新御会娱乐有限公司收取的，原审法院为追加其为第三人参加诉讼，导致已付金额无法查清。根据恒美公司查核财务资料并向该公司了解，除原审查明和认定的12笔款项外，从2016年6月6日至2016年7月25日，恒美公司与该公司还分15笔陆续支付了1719267.21元，这些款项包括案涉所谓欠付租金和水电费。（3）原审判决查清恒美公司提交的证据证明支付了利息，恒美公司认为合同无效，支付的利息应折抵租金。中孚公司主张不清楚恒美公司按照何种标准支付利息，则原审判决应查明支付多少利息，支付利息有无合同依据及有无超出合同约定标准，但原审判决对此没有查明，处理不当。（4）案涉合同第四条第3项明确约定租赁期间政府管理部门收取的水电费等费用由恒美公司自行支付，即使恒美公司承认欠付水电费的事实，甚至承认欠付金额，但中孚公司未提交证据证明其垫付水电费的事实，原审判决恒美公司向中孚公司支付水电费及利息是错误的。三、原审判决恒美公司在判决生效后三十天内将场地返还给中孚公司，但中孚公司已经在2016年11月2日强行断电且接管了全部承租物业及经营财产，如果因此导致恒美公司损失（包括装修复合物的损失、动产设备的丢失损失），恒美公司要求中孚公司承担责任。综上，恒美公司请求本院判令撤销原审判决，将本案发回重审或查明事实后依法改判。悦景公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、程序错误。原审适用简易程序审理本案，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条的规定，而且原审在审理过程中未依法变更审理程序，又未能在立案之日起三个月内审结本案。其次，原审于2016年4月13日公开开庭审理并法庭辩论终结后，又允许中孚公司补充提交证据，并在质证中要求中孚公司明确其诉讼请求，但又未安排第二次开庭审理，严重违反法律规定。需要强调的是，2016年4月13日的开庭审理耗时几分钟，经办法官在恒美公司与悦景公司代理人重叠的情况下，没有具体区分询问代理人哪些意见代表恒美公司、哪些意见代表悦景公司，使得出庭人员出现被误导情形下的不当陈述。2016年6月6日的长达三个钟的质证中，悦景公司的代理人在只作为悦景公司代理人的情况下，再次阐明其并非合同当事人，案涉纠纷与悦景公司无关，但原审判决并没有对此进行反映。二、实体处理问题。原审判决对合同效力的认定、合同履行情况、权益主体和责任主体的认定都存在错误，悦景公司并非合同向对方，其只是根据委托合同进行管理，根据相对性原则，原审判令悦景公司对恒美公司的租赁合同义务或非租赁合同义务承担共同清偿责任，是没有合同依据或法律依据，依法不能成立。故悦景公司请求本院判令撤销原审判决，将本案发回重审。中孚公司答辩称：一、原审程序合法，并未出现恒美公司、悦景公司上诉所称的程序错误。恒美公司、悦景公司对拖欠租金一事没有异议，其代理人在原审庭审中当庭认可拖欠租金的事实。本案在2016年3月23日立案，在2016年6月20日判决，已在三个月内审结，不存在超期情况。原审于2016年4月13日依法开庭审理本案，后根据庭审调查进行补充调查并作出判决，完全符合法律规定。二、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。（一）本案租赁合同有效，判决认定正确。租赁物在2009年11月6日取得《建设工程规划许可证》，故本案租赁合同为有效合同。（二）悦景公司应与恒美公司共同承担租赁合同义务。悦景公司实际使用案涉租赁物，且多次在《物业管理综合服务费催缴函》等盖章，在庭审中也承认悦景公司与恒美公司是关联公司，且愿意承担合同约定的租赁人义务，故其应当承担责任。悦景公司称其只是管理公司，根据委托合同进行管理，该说法不能成立。（三）原审对于承租人拖欠租金严重违约及合同解除等事实清楚，悦景公司、恒美公司作为违约金应承担因违约导致合同解除的法律后果。至2016年3月23日立案时，恒美公司、悦景公司已拖欠2016年1月至3月的租金共计1436685.4元，逾期超过30天，其逾期支付租金的行为构成违约，中孚公司有权依照约定解除合同。双方未约定解除合同的方式，中孚公司可起诉要强迫案件解除，解除合同的资料在送达给恒美公司之日租赁合同即宣告解除，故合同解除时间是起诉后法院送达之日即2016年3月24日，原审对此事实认定无误。因此，原审判决程序合法，事实清楚，适用法律正确，应予以维持。本院经审理对原审查明事实予以确认。另查明，恒美公司在二审期间向本院提交一份《2016年6月6日后付款明细》（打印件）、15份网上银行电子回单（打印件）及一份收据（照片复印件），拟证明恒美公司在诉讼期间支付了3793914.22元，恒美公司没有拖欠案涉租金，也证明电费是由恒美公司依合同约定直接向供电部门缴纳，中孚公司在没有垫付电费的情况下，原审对此判决错误。经质证，悦景公司对恒美公司的上述证据没有异议；中孚公司不确认上述证据的真实性，认为网上银行电子回单的支付对象是东莞市供电局，与本案无关，中孚公司起诉的水电费是2至3月，没有起诉之后的水电费，该证据不应作为新证据审查。经审查恒美公司二审提交的证据，其网上银行电子回单（打印件）显示恒美公司在2016年6月27日至2016年10月25日期间向东莞市供电局支付电费的情况；收据（照片复印件）显示悦景公司在2016年11月7日向中孚公司支付11月部分租金的事实；《2016年6月6日后付款明细》（打印件）上除列明上述16笔款项的支付情况外，还列明新御在2016年6月6日后代为支付租金水电的事实，但是恒美公司没有提交相关支付凭证予以佐证。再查明，在2016年4月13日原审开庭审理期间，恒美公司、悦景公司的共同委托诉讼代理人陈立山在答辩时已明确期后的陈述“如无特别说明，由两被告共同发表意见”；恒美公司、悦景公司同时确认悦景公司实际使用案涉租赁物，恒美公司与悦景公司是关联公司，恒美公司、悦景公司愿意履行案涉合同约定的承租人义务。本院认为，本案为租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对恒美公司、悦景公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人的意见，本案的争议焦点有：一、原审程序是否严重违反法定程序；二、恒美公司与中孚公司签订的租赁合同是否为有效合同；三、恒美公司应否向中孚公司支付租金（占有使用费）、水电费及滞纳金；四、悦景公司的责任承担问题。关于争议焦点一。针对恒美公司、中孚公司上诉主张原审构成程序违法的几个理由，本院分析认为，第一，本案并无禁止适用简易程序审理的情形，恒美公司、中孚公司主张原审法院适用简易程序审理本案构成程序错误，依据不足，本院不予支持。第二，原审于2016年3月23日受理本案后，已于2016年6月20日作出判决。恒美公司、悦景公司主张原审审理期限超出法律规定，即使该主张成立，但这并不构成《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条规定的严重违反法定程序的情形。第三，经查阅原审庭审笔录，原审庭审符合法律规定，原审并不存在妨碍恒美公司、悦景公司行使答辩权利的情形。至于恒美公司提及原审未向其释明恒美公司可要求折价或赔偿损失的问题，亦不能成立。第四，案涉租赁合同的签约方为中孚公司与恒美公司，东莞新御会娱乐有限公司不是案涉合同当事人，并非必须参加诉讼的当事人。恒美公司主张东莞新御会娱乐有限公司为次承租人并要求追加其为第三人参加诉讼，但恒美公司并未在原审期间提出追加第三人申请，现恒美公司以此主张原审程序违法，依据不足。第五，恒美公司主张原审未将本案与另案[中孚公司就另一租赁合同起诉恒美公司、悦景公司，案号为（2016）粤1971民初6309号]合并审理构成程序违法，本院认为该主张亦不能成立，本院不予支持。综上，恒美公司、悦景公司主张原审程序违法依据不足，其上诉请求将本案发回重审，本院予以驳回。关于争议焦点二。中孚公司与恒美公司间签订的四份《楼宇租赁合同》（编号分别为南开001-1、南开001-01、南开001-02、南开001-03）及《楼宇租赁合同补充协议》所指向的租赁物为南城区西平绿色路28号南开实验学校学术交流中心、专家接待楼及主楼裙楼（建筑面积24130.85平方米），根据中孚公司原审期间提交的《建设工程规划许可证》及其附件（编号为建字第A2009130号）反映，上述建筑物已取得建设工程规划许可证，且已按照规划进行建设，故案涉租赁合同均为有效合同。恒美公司主张案涉合同为无效合同，但其并无证据可推翻该《建设工程规划许可证》及其附件，故本院对恒美公司该主张不予支持。恒美公司另主张案涉租赁物所在土地未按规划用途使用、案外人就案涉物业的转让无效，但该主张并不影响对租赁合同效力的审查，本院在此不予审查。由于恒美公司原审期间确认中孚公司提起本案诉讼时拖欠其租金，中孚公司请求解除案涉租赁合同，符合合同约定，原审认定案涉租赁合同于2016年3月24日解除且恒美公司应向中孚公司返还案涉租赁物，处理正确，本院予以维持。恒美公司、悦景公司在二审期间主张中孚公司已强行收回案涉租赁物，但其并未提交证据予以证明，且中孚公司对其主张不予确认，故本院对恒美公司、悦景公司该主张不予支持。关于争议焦点三。恒美公司在原审庭审时确认拖欠中孚公司2016年1月至3月的租金1436685.4元、中孚公司垫付水电费498003.43元。现恒美公司否认中孚公司为其垫付水电费的事实，其陈述前后矛盾，且恒美公司未能提交证据证明其已向相关部门缴纳该期间水电费的事实，故本院对恒美公司该主张不予采信。恒美公司在原审庭审后向恒美公司支付了十二笔款项，共计1167102.91元，对于前四笔款项，中孚公司与恒美公司在原审期间均确认该款项用以结清2016年1月的租金水电费，本院予以确认。对于后八笔款项，由于恒美公司与中孚公司间除本案租赁合同外还存在另一份租赁合同（已另案起诉），在恒美公司同时拖欠另案合同租金且在支付款项时未明确支付款项性质的情况下，原审根据中孚公司的主张按比例来认定恒美公司支付2月租金的金额，并无不妥。恒美公司在二审期间提交了《2016年6月6日后付款明细》（打印件）来证明其已向中孚公司支付2016年2、3月的租金，但恒美公司并未提交相关的收款凭证予以佐证，且中孚公司对上述情况不予确认，故本院对恒美公司该主张不予支持。另外，恒美公司在原审期间提交了利息收据来证明其在2014年12月至2016年4月期间向中孚公司支付494807.63元租金利息的事实，恒美公司主张该款项应当抵扣恒美公司拖欠的租金。但是，恒美公司向中孚公司支付的该部分租金利息属恒美公司自愿支付的行为，且从中孚公司原审提交的催收函反映恒美公司在2015年4月至2015年11月期间也存在拖欠租金水电费的情形，中孚公司向恒美公司收取租金利息，符合合同约定，并无不当，恒美公司要求将该部分款项扣减租金，本院不予支持。综上，原审判决对中孚公司诉请的租金、滞纳金、水电费及利息的处理正确，本院予以维持。关于争议焦点四。虽悦景公司并非案涉租赁合同的当事人，但在中孚公司向恒美公司追讨租金、水电费的过程中，悦景公司均有在中孚公司出具的催款函件中签字或盖章确认，且悦景公司在原审庭审过程中也同意对恒美公司的债务承担共同偿还责任，现悦景公司又上诉主张其无需承担偿还责任，有违诚信原则，本院对此不予支持。综上，恒美公司、悦景公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。恒美公司上诉部分受理费22316.7元，由恒美公司承担（已预交）；悦景公司上诉部分受理费22316.7元，由悦景公司承担（已预交）。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  陈天宇代理审判员  陈锦波代理审判员  刘冬虹二○一六年十二○一六年十一月二十八日书记员李俊峰