四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终11361号上诉人（原审原告）：杨倩妤，女，1964年10月25日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：胡锋，四川致高守民律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨曼曼，四川致高守民律师事务所律师。上诉人（原审被告）：保利（成都）房地产开发有限公司，住所地：成都高新区天府大道中段1号。法定代表人：吴章焰，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈娇，四川泰常律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏揉柔，四川泰常律师事务所律师。上诉人杨倩妤因与上诉人保利（成都）房地产开发有限公司（以下简称保利公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初6407号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2016年11月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨倩妤上诉请求：1、撤销（2016）川0191民初6407号民事判决，改判支持杨倩妤的全部诉讼请求；2、诉讼费由保利公司承担。其事实和理由为：一审判决认定事实不清，适用法律错误。理由是：一审判决既然已经认定双方约定的720天办证时间是充分考虑了保利公司在办证过程中可能出现的各种因素，就不应该再扣除杨倩妤准备及邮寄保利公司催缴资料的时间。一审判决以房屋信息摘要上载明的时间作为计算违约金截至时间违背基本事实。杨倩妤分别于2016年4月16日和2016年4月4日才实际取得房屋所有权证和车位所有权证，保利公司登记了杨倩妤领取相应权属证书的时间，故违约金理应计算至前述日期。保利公司与杨倩妤在合同中对违约责任有明确规定，一审判决主观臆断违约金数额没有依据。二、因保利公司与杨倩妤约定应当在杨倩妤实际取得所有权证书之日起30日内向杨倩妤支付违约金，现保利公司明显违约，故应当支付逾期利息。据此，请求二审判决支持其诉请。保利公司辩称，双方在合同中明确约定，非因保利公司原因导致办证时间推迟的，保利公司不承担逾期办证的责任。因税务部门需要杨倩妤提供相应资料，而杨倩妤于2015年5月才交齐所有资料，故保利公司不应承担违约责任。杨倩妤要求保利公司支付逾期支付违约金利息没有依据，其全部诉讼请求应予驳回。保利公司上诉请求：1、撤销（2016）川0191民初6407号民事判决，改判驳回杨倩妤的全部诉讼请求或将本案发回重审。2、诉讼费由杨倩妤承担。其事实和理由为：1、本案涉及两个不同的标的物，杨倩妤起诉的依据亦是两份不同的合同，合并审理没有依据。2、双方关于办证时间的约定系双方真实意思表示，一审判决认定该办证时间不合理没有依据。三、一审认定保利公司违约不当。因税务部门要求杨倩妤重新提交办理产权证所需的资料，而杨倩妤迟至2015年5月才交齐所有资料，导致办证迟延。双方签订的合同中亦约定非因保利公司的原因导致办证时间推迟的，保利公司不承担责任。因此一审应当调查税务部门收件标准调整情况。四、因杨倩妤提交的资料不齐导致办证迟延，故一审判决保利公司承担违约金没有依据。五、一审判决认定的违约金标准过高，依法应当予以调整。据此，请求支持其诉请。杨倩妤辩称，1、两个合同在本案中合并审理并无不当。2、合同约定的720天办证时间已经充分考虑了办证过程中可能存在的不利因素，保利公司理应在此期间将相应的所有权证书实际交付给杨倩妤。保利公司第二次要求杨倩妤提交资料的时间已经超过了720天，理当由保利公司承担违约责任。杨倩妤向一审法院起诉请求：1.判令保利公司支付杨倩妤迟延办理房屋及车位所有权证书的违约金73121元(其中，房屋所有权证违约金65412元，系从2014年8月20日计算至2016年4月16日止605天；车位所有权证违约金7709元，系从2014年8月20日计算至2016年4月4日593天)；2．逾期支付上述违约金的利息(从2016年5月17日起计算至实际支付之日止)。一审法院认定事实：2010年11月4日，杨倩妤、保利公司签订房屋协议，约定杨倩妤购买保利公司开发的诉争房屋，约定从房屋交付之日起720日内取得房屋所有权证书，房款总价为1081191元；2011年4月19日，杨倩妤、保利公司签订车位协议，约定杨倩妤购买保利公司开发的诉争车位，约定从车位交付之日起720日内取得房屋所有权证书，车位款总价为130000元。两份协议均约定在2012年8月31日前交付，出卖人在2013年8月31日前完成房屋和车位的初始产权登记，在交付房屋和车位起的720日内办理权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的杨倩妤可以不退房，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证之日起30日内支付。补充协议约定保利公司应当在杨倩妤缴齐办理所有权证所需各项资料及费用、并办理书面委托手续后的720日内，代杨倩妤向相关部门缴纳相关费用和办理房屋所有权证。如杨倩妤未能完整提供上述资料和费用的，保利公司有权推迟办理时间而无需承担延迟办证责任。双方当事人在合同中约定了相关信函送达地址，约定按该地址寄送邮件本省三日内视为送达。杨倩妤依约支付了全部购房款，2012年9月1日，保利公司向杨倩妤交付了房屋和车位。双方当事人同意从该日起计算至720日为2014年8月22日。交房时，杨倩妤按当时保利公司要求提交了办理房屋（含车位）所需的资料。2014年1月10日，保利公司向杨倩妤寄送《产权资料催交告知函》，告知杨倩妤由于税务局2013年系统升级，要求备案时间在2010年10月1日之后的业主必须补签新版本诚信保证书，要求杨倩妤提交相应资料：男方身份证复印件2份、户口本相关复印件各2份。对此，2014年1月15日，杨倩妤向保利公司（合同记载地址）邮寄律师函、新版本诚信保证书、身份证、户口本各2份。2015年5月9日，保利公司向杨倩妤寄送函件要求其补缴《婚姻登记审查表》。对此，2015年5月13日，杨倩妤向保利公司（合同记载地址）邮寄婚姻审查表、身份证、户口本、律师函、离婚证。2015年11月25日，诉争房屋登记簿登记所有权于杨倩妤名下。但保利公司交给杨倩妤的房产证显示登记时间为2015年12月29日。2016年1月27日，诉争车位登记簿登记所有权于杨倩妤名下。但保利公司交给杨倩妤的房产证显示登记时间为2016年3月4日。保利公司称在整个办证过程中，税务机关改变了要求需要签订新版本的诚信保证书、提交婚姻审查登记表，从而造成不可归责于保利公司的延期办证事由，保利公司不应当承担责任。一审法院认为，本案保利公司抗辩其为杨倩妤办理房屋、车位（以下为论述方便仅称房屋，但在本案中含杨倩妤购买的车位）所有权为无偿委托，该抗辩过于违背商品房交易之基本事实与内容。依照杨倩妤保利公司之间建立的商品房预售合同法律关系，杨倩妤的义务为向保利公司支付购房款，保利公司的义务为交付房屋并将相关所有权向杨倩妤进行转移。故该抗辩已经改变了双方的基本交易模式。保利公司真以该抗辩为意甚至法庭认可该抗辩，其无非告诉世人，购买保利公司开发的房屋保利公司只向杨倩妤交付房屋，能否取得产权不是保利公司的责任，至少没有委托就没有这项责任，其错误不证自明。保利公司为杨倩妤办理房屋所有权属转移登记为合同所生之义务，保利公司必须履行，当然保利公司要履行该项义务，杨倩妤的配合协助必不可少。在此基础上，对于本案争议评析如下：第一部分关于保利公司抗辩延迟办理所有权转移登记非因保利公司原因，不应当承担逾期办证责任。从合同文本上来进行理解，如果确实存在因税务机关变换文本格式要求或者变更资料要求，那么保利公司在约定的时间内合理提交资料，因为双方当事人已经约定因出卖人原因造成的延迟办理才适用违约金责任，应当属于免责条款。但这样的合同文本不能机械理解。首先，我们应当考虑，开发商在多久时间内给买房人办理所有权属变更是合适的。如果我们对这个问题不加以考虑，开发商约定的任何时间，哪怕十年、八年仍然适用免责，就会出现十分不合理的结论。而且，这样的司法判断和基本的公正理念也是相违背的，这样的司法导向也是糟糕的，它将鼓励开发商任意增加自己可以办证的期间。当然，从经济学上讲，开发商的这种行为可能受到潜在买房人的用脚投票。然而，预设买房人对开发商用“脚”投票与事实不符。况且，即使市场可以做出选择，也不意味着司法机关不应当发挥自身的判断作用，鼓励、激励开发商在合理的时间内为购房者办理房屋所有权属登记，从而尽快完成交易、保护人民群众的合理利益早日实现。故，开发商要得到非因自身原因的办证延迟免责，其前提条件必然是其在格式文本中约定的办理所有权证书时间在通常情况下是合理的。其次，本案的开发商提供的合同文本时间是否合理呢？保利公司称，其向杨倩妤于2012年9月1日交房，然后开始计算720日的期限，但合同约定保利公司于2013年8月31日前取得初始产权登记，初始产权登记之后才能办理转移登记，事实上保利公司只有一年不到的办理转移登记时间。所以，保利公司的转移登记时间是合理的。此陈述不可采信，其道理在于开发商采用预售许可的方式进行房屋出卖，这样一种交易形式，开发商已经从中取利，而且开发商承诺在2013年8月31日前取得初始产权，并非意味着开发商一定要接近这个时间点才办理初始产权，相反开发商越早办理初始产权越能保护预售合同中买房人的利益。所以，开发商的此抗辩不应采信。再次，如何界定办理所有权转移登记的合理时间。对于该问题的解答不应当一概而论，而应该充分考虑办理房屋所有权证的一般时间及双方当事人在签订合同时的合理期待，尤其合同文本由保利公司提供。参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”（当然，因该条例颁行于1998年合同法生效实施之前，其将开发商的办证义务定位于协助义务）可见，如果开发商充分照顾购房人利益是完全可以在90日之内完成相应办证义务的。但应当考虑到实际生活中，开发商单独办理某个购房人的所有权，将增加开发商的人力成本、时间成本和办证成本，所以，购房人仍然有义务一定程度上容忍开发商成批集中进行办理。综上所述，一般情形下，开发商在一年之内完成相应办证义务可以认定为合理期间，该认定可以使在购房人、开发商办证利益上达成某种平衡。具体到本案，一审法院特别要求保利公司对其720日的办证时间进行说明，解释720日开发商预计的时间构成。保利公司陈述之所以约定720日乃基于：“所有权转移的办理流程，因涉及数量众多的客户，同时委托保利公司代为办理所有权转移登记手续，保利公司内部涉及整理资料、核对资料、审核费用、统计汇总、审批请款等一系列必要程序，通常需耗时数月，且因客户众多，保利公司需采用集体件方式，申报契税、办理产权等。仅税务局交件排队、申报排队、出票排队三个阶段，时间慢分别需要进两个月的时间，共计5－6个月，快的话时间也不短，由于当时主城区的契税均由成都市税务局第三直属分局负责办理，工作量十分庞大，排队时间通常较长，所有权转移登记过程中，何况还涉及其他的大量工作。”可见，事实上办证可能的各种因素都考虑在720日之内，而且这些因素都不足以完全解释720日，这表明保利公司事实上充裕地考虑了各种因素后，将720日办证期间载入合同。如果保利公司在考虑自身便利的同时考虑到杨倩妤的合理期待，保利公司完全可以将工作提前，及时更快捷地办理权属。最后，一审法院认为，保利公司载入合同的办证时间并非办证的合理时间，不存在使用非因开发商原因免责的前提，故原则上不应当认可相应的延期时间。但是如果严格进行这样的逻辑推理，对于双方当事人的交易而言也是不妥当的，因为保利公司要办理房屋的权属，杨倩妤同样具有配合义务。保利公司发出函件要求杨倩妤补缴资料后，如果这些要求并非与购房无关，杨倩妤应当及时补齐。扣除保利公司通知到杨倩妤补缴的时间，有助于购房人积极履行配合义务，相反的判断将示范购房人消极履行自身义务。保利公司虽称早就要求杨倩妤补缴资料，但有证据显示的催缴资料仅有2014年1月10日及2015年5月9日的两次函件，杨倩妤称分别于2014年1月11日及2015年5月10日收到，杨倩妤分别于2014年1月15日及2015年5月13日邮寄催缴的资料，保利公司不确认收到回函的时间。依照双方约定按合同通讯地址邮寄本省三日视为送达的约定，一审法院认为保利公司于2014年1月19日及2015年5月17日收到，应当分别扣减8天和7天。第二部分关于保利公司抗辩房屋所有权登记时间为2015年11月25日和2016年1月27日。一审法院注意到，本案中房产登记簿时间和杨倩妤的房产证登记时间不一致。依照物权法法律规定，登记簿为权属依据，故应当认定，杨倩妤的房屋已经分别在2015年11月25日和2016年1月27日完成权属登记。但是，保利公司作为房屋出卖人，有着交付的房产证登记时间与登记簿登记时间相一致的法定义务。保利公司交付的房产证与登记簿登记内容存在不同，属于履行瑕疵，故从2015年11月25日至2015年12月29日、从2016年1月27日至2016年3月4日这两段时间，保利公司存在履行义务瑕疵，但该瑕疵对杨倩妤房屋所有权的权益已经没有实质性影响，一审法院参照双方约定的违约金酌情确定保利公司的违约金。故保利公司延迟办证的期间应当分别认定：诉争房屋从2014年8月23日至2015年11月25日，扣除15日；诉争车位从2014年8月23日至2016年1月27日，扣除15日。第三部分违约金是否应当调整降低？司法实践中存在将约定违约金过分高于实际损失的举证责任实质上以违约方不持有实际损失证据为由，让守约方予以承担。按照该思路本案违约金应当进行调整。该种举证责任分配是不可取的，近期最高人民法院（2016）民终106号判决，深刻地指出任何一方违约承担的支付违约金的数额，并未超出双方当事人签订协议时的预见范围，违约方一方面并未就其该主张提供证据证明约定违约金数额明显高于守约方实际遭受的损失，另一方面该违约金调减请求，与双方当事人签订协议时约定的高额违约金目的明显不符。该判从举证责任分配和当事人签订协议的目的论证了对违约金一般应当拥有的支持态度，其体现的法理和见识殊值赞同。故，保利公司并未提供相应证据证明违约金过分高于实际损失，同时签订逾期每日按照已付房款万分之一支付违约金，对于作为开发商的保利公司也应当进行了认真分析审慎决定，而并非徒开违约金引诱买受人交易，故该违约金约定在双方当事人签订合同的预见范围，对违约金调减之请求，原则上不予支持。考虑到保利公司在2015年11月25日和2016年1月27日已经完成登记簿登记，一审法院综合案情，确定本案违约金为50000元。第四部分关于杨倩妤主张的违约金利息。双方当事人约定对于违约金应当在约定期限内支付。本案双方当事人对于是否应当支付违约金已经产生争议，而且保利公司提出的证据也极可能证明其不存在主观过错，违约金本身即是对守约方利益之保护。基于此，一审法院对杨倩妤的该诉讼请求，持审慎的否决态度。本案系保利公司违约产生，诉讼费用概由保利公司负担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款及第一百零七条之规定，判决：一、保利（成都）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向杨倩妤支付违约金50000元；二、驳回杨倩妤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取814元，由保利（成都）房地产开发有限公司负担（此款杨倩妤已预交，保利公司在履行上述判决义务时一并向杨倩妤支付）。二审中，杨倩妤和保利公司均无新证据提交。本院在二审中查明，一审庭审中，杨倩妤陈述同意将违约金的计算截止时间点进行调整，即取得房屋所有权证的违约金计算时间至2015年12月29日，车位所有权的违约金计算时间至2016年3月4日。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：1、本案涉及两份独立的商品房买卖合同，合并审理是否导致严重违反法定程序；2、保利公司是否存在违约行为，如果保利公司违约，违约金数额如何认定；3、杨倩妤关于违约金利息的主张应否支持。本院依次评述如下：关于第一个焦点问题。杨倩妤与保利公司分别于2010年11月4日、2011年4月19日签订了两份不同的《商品房买卖合同》及相应的补充协议，合同内容分别是杨倩妤向保利公司购买房屋和购买车位。两份合同确系各自独立的合同，保利公司在诉讼中也的确提出了两个不同的法律关系不应一并审理的抗辩。但一审基于两个合同的双方当事人均为保利公司、杨倩妤，诉讼标的亦是同一种类将两个合同合并审理。一审庭审中，保利公司明确表示相应的法律文书已于开庭前向其送达，清楚其诉讼权利和诉讼义务，对审判组织未提出回避申请，同意第一次开庭时间确定为2016年9月20日，未要求新的举证期和答辩期，故一审法院亦充分保障了保利公司相应的诉讼权利，保利公司的诉讼权利未因两份合同合并审理而受到影响。保利公司主张一审法院将两个不同的法律关系合并审理系严重违反法定程序应发回重审的上诉理由本院不予支持。关于第二个焦点问题。杨倩妤和保利公司均认可2012年9月1日，保利公司向杨倩妤交付了房屋和车位，双方均同意从该日起计算至720日为2014年8月22日。双方在合同中约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书，买受人有权退房或出卖人向买受人支付违约金。该约定系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效。保利公司作为从事房地产开发的企业，应清楚房地产的开发程序和办理相应权属证明的流程。故保利公司应当在具备为杨倩妤办理相应权属证明的条件下，积极履行合同约定的办证义务。二审中，保利公司认可交房时杨倩妤按当时保利公司的要求提交了办理房屋、车位所需的资料，并主张其于2013年5月开始进行税务申报。保利公司陈述，因税务部门调整了收件标准，故其及时电话通知杨倩妤补交相应资料，但电话通知未果，其于2014年1月10日以邮寄方式通知杨倩妤补齐资料。但保利公司不能举证证明其通过电话通知杨倩妤而杨倩妤未提供资料，故保利公司应当承担举证不能的法律后果。根据一审查明的事实，杨倩妤在2014年1月15日向保利公司邮寄了资料，虽然保利公司主张只收到了新版本诚信保证书、户口本，对杨倩妤主张同时寄送了律师函和身份证不予认可，但律师函并非办证所必需，保利公司亦认可此前杨倩妤提交了身份证，故本院认定杨倩妤已履行了配合义务。因双方约定按合同通讯地址邮寄本省三日视为送达，故应当认定保利公司于2014年1月19日收到杨倩妤补交的资料。上述期间的延迟并非保利公司的原因所致，办证期限应予扣减8天。保利公司另主张，因税务部门再次调整了收件标准，2015年5月9日保利公司再次要求杨倩妤补缴《婚姻登记审查表》，但此时已经远远超过了双方约定的办证期间，保利公司亦未举证证明其自收到杨倩妤2014年1月寄送的材料后到2014年8月期间，积极履行了办证义务，故一审认定保利公司违反合同约定，应当支付违约金的结论正确，本院予以确认。虽然保利公司未举证证明其积极向杨倩妤履行交付产权证的义务，但因杨倩妤在一审中明确将违约金的计算截止时间点调整为房屋计算到2015年12月29日，车位计算到2016年3月4日，故本院对其上诉请求将违约金计算至实际领取所有权证时的诉请不予支持，违约金应分别计算至2015年12月29日、2016年3月4日，并各扣除非因保利公司原因延迟的期间。一审法院认定的违约金截止点和扣除合理期限的天数不当，本院予以纠正。同时，本院结合双方关于违约金标准的约定情况、过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，认定一审判决酌定保利公司应支付违约金50000元并无不当，本院予以确认。关于第三个焦点问题。本院已经认定保利公司应当向杨倩妤支付违约金，而违约金具有补偿性和一定的惩罚性，现杨倩妤亦无证据证明其遭受的损失大于本院认定的违约金数额，故杨倩妤主张保利公司支付违约金利息没有法律依据，本院不予支持。综上所述，杨倩妤、保利（成都）房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3256元，由上诉人杨倩妤负担1628元、上诉人保利（成都）房地产开发有限公司负担1628元。本判决为终审判决。审判长 田 笛审判员 赵 锋审判员 龚 耘二〇一六年十二月二十九日书记员 谭小雨