福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0503民初7671号原告：杨东升，男，汉族，1948年2月14日出生，住福建省鲤城区。被告：吴锦发，男，汉族，1951年7月4日出生，住福建省晋江市。被告：吴国伟，男，汉族，1973年12月16日出生，住福建省晋江市。原告杨东升与被告吴锦发、吴国伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告杨东升到庭参加诉讼，被告吴锦发、吴国伟经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告杨东升向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付所欠的租金6600元（2016年8月1日——10月30日）3个月；2、诉讼费由被告承担；3、请求被告2016年10月31日租赁届满交还店面。事实与理由：被告于2014年11月1日向原告承租丰泽区宝洲街（时代广场）S127店面，租赁期限2年，月租金2200元，双方订立《店面租赁协议书》及《续租协议书》各1份，被告应每个季度的第一个月1日缴当季度的租金。按《店面租赁协议书》第四项第4条规定，被告拖欠租金3个月金额6600元，经原告多次催讨被告均以各种理由推拖，原告为了维护自己的合法权益，根据《民事诉讼法》119条向贵院提起诉讼，请求法院依法判决。2016年11月2日，原告向本院提交《申请增加被告人书》，请求：追加吴锦发作为本案的被告。事实与理由：原告2008年10月10日与吴锦发签订《店面租赁协议书》租期2年，原告2010年10月30日与吴锦发签订《续租协议书》租期2年。原告2014年11月1日与被告吴国伟签订《续租协议书》租期2年。原告与吴锦发、吴国伟签订的2份《续租协议书》中明确规定要执行2008年10月10日与吴锦发签订的《店面租赁协议书》中的条款，所以吴锦发要承担本案的法律责任。吴锦发与吴国伟系父子关系，现住晋江市××××幢×室×室。2016年11月3日，原告向本院提交《变更诉讼请求申请书》，增加请求：被告支付从2016年10月30日店面租赁期限届满后至被告交还原告店面日期止所拖欠的租金。被告吴锦发、吴国伟未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告吴锦发、吴国伟未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其自愿放弃举证、质证权利。原告提供的证据具备形式真实性，本院依法对其真实性、合法性和关联性予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年10月10日，杨东升与吴锦发签订一份《店面租赁协议书》，约定：甲方（杨东升）有店面（复式店面）座落在温陵路时代广场S127租赁给乙方（吴锦发）作为营业场所之用，一楼有卷帘门一个，折叠门一个，楼梯一座水表壹个，电表壹个及石材地板，二楼有玻璃窗，采光玻璃，卫生间，均完好交给乙方使用，如有损坏要给予修复；租赁期限从2008年11月1日至2010年10月30日止，租期两年，租金每月人民币贰仟元正，按每季度结算一次，人民币陆仟元正（6000元）。乙方如需要延长租赁期从第叁年起每年递增租金10%；甲方收取乙方押金人民币肆仟元正租赁期间内乙方如违反以下任何一项规定甲方有权终止《协议》，收回店面，并取消乙方押金（1）乙方不得缩短租期或将店面转让、转租、转借他人。按规定时间缴纳租金……（4）缴纳租金方式：乙方应每季度的第一个月1日缴纳当季度租金人民币陆仟元正（6000元）……租赁届满后，在同等条件下，乙方享有优先续租权。但必须在租期届满前的一个月告知甲方等。双方在该协议上签字、捺印。租赁期限届满后，双方多次签订《续租协议书》，2014年11月1日，杨东升与吴国伟签订本案诉争的《续租协议书》，内容为：时间从2014年11月1日至2016年10月30日止，每月租金人民币贰仟贰佰元正（2200元）付款方式三个月一付（季付）陆仟陆佰元正（6600元），其他条款按照2008年10月10日签订的《店面租赁协议书》执行。杨东升、吴国伟在该协议书签字、捺印。2016年5月至7月份，吴锦发、吴国伟欠租金1000元，该租金已另案起诉。之后，吴锦发、吴国伟未再支付杨东升租金。杨东升经多次催讨未果，遂起诉至本院。另查明，吴锦发、吴国伟在杨东升提起本案诉讼后仍未支付租金。本院认为，租赁合同,是出租人暂时让渡财产的使用、收益权能以获得租金的合同。原、被告所签订的《店面租赁协议书》、《续租协议书》合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按约履行各自的义务。被告吴锦发、吴国伟租赁了原告杨东升的房屋，却未依合同约定按时足额支付租金，已构成违约，原告诉请被告支付拖欠的租金，合法有据，予以支持。租赁期限届满后，被告理应将所租赁的房屋腾退给原告。被告自2016年8月份开始未按时缴纳房租，按照双方合同的约定被告应交纳租金共计6600元（2200元/月×3个月）。押金，是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。其主要用来补偿违约后约定的违约金额度不足的问题，以补偿功能为主，惩罚功能为辅。本案中，虽然被告未按约定时间及数额支付租金的违约行为，是引起本案诉讼的主要原因，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条，“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”及第一百一十八条，“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，原告可以就被告拖欠的租金以该4000元的押金优先受偿，因此，本案中被告尚欠承包费应认定为2600元（6600元-4000元）。此外，合同解除后即不存在租赁关系，被告继续占用租赁房屋构成违约，应支付使用费，按每月2200元计付自2016年11月起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。被告吴锦发、吴国伟经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条、第一百一十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告吴锦发、吴国伟应于本判决生效之日起十日内向原告杨东升返还其租赁的温陵路时代广场S127店面；二、被告吴锦发、吴国伟应于本判决生效之日起十日内向原告杨东升支付尚欠租金2600元并按每月2200元计付自2016年11月起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴锦发、吴国伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。代理审判员  庄丹钦二〇一六年十二月八日书 记 员  吴紫君附注引用的主要法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行提示：申请执行的期限为二年。有关时效的中止、中断，适用《中华人民共和国民事诉讼法》诉讼时效的有关规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。