上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初11526号原告(反诉被告)：孙翱，现住上海市闵行区。原告(反诉被告)：程龙秀，现住上海市闵行区。二原告共同的委托诉讼代理人：史秀明，上海申浩律师事务所律师。被告(反诉原告)：张定发，住上海市。被告(反诉原告)：梁彩芳，住上海市。被告(反诉原告)梁彩芳的法定代理人：张b，系梁彩芳之女。二被告(反诉原告)共同的委托诉讼代理人：李俊，上海汇银律师事务所律师。原告(反诉被告)孙翱、程龙秀与被告(反诉原告)张定发、梁彩芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案受理。依法适用简易程序于2016年9月7日公开开庭进行了审理。张定发、梁彩芳在答辩期内提起反诉，本院受理后于2016年10月9日公开开庭予以合并审理。孙翱、程龙秀及其委托诉讼代理人史秀明，梁彩芳之法定代表人张b，张定发及共同的委托诉讼代理人李俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)孙翱、程龙秀向本院提出诉讼请求：1.确认系争房屋的动迁房预售预购合同有效，继续履行，张定发、梁彩芳将房屋交付孙翱、程龙秀，孙翱、程龙秀支付剩余房款；2.张定发、梁彩芳赔偿延期交付产证原件违约金，按每日人民币(币种下同)5,750元计算，从2016年3月5日开始计算至2016年4月17日，支付延期交房违约金，按每日5,750元计算，从2016年4月8日计算至2016年10月9日；3.本案诉讼费由张定发、梁彩芳负担。事实与理由：2015年12月，孙翱、程龙秀在闵行区浦江镇一带找房，通过中介居间介绍看中了系争房屋，与张定发、梁彩芳达成了房屋转让协议。约定将动迁安置的系争房屋出售，转让总价款为115万元。12月13日，双方在房产中介公司签订了《动迁房预售预购合同》一份，对房屋转让条件、双方的权利义务关系、违约责任等作了较为详尽的约定。签订房屋买卖合同当日，孙翱、程龙秀当面以现金支付了购房定金4万元，张定发、梁彩芳签署了定金收据，之后张定发又私下索要了2万元现金，手写了一张欠条并口头约定抵充购房定金，相当于已经支付了6万元定金。签约后第三天12月15日，张定发、梁彩芳将系争房屋交付给了孙翱，其简单装修后出租给案外人居某。双方于合同中约定，张定发、梁彩芳办出系争房屋的小产证后将原件交给其保管，同时将其动迁协议复印件和预售合同、五联单原件等房屋的证明文件和资料一起交付，并办理公证委托手续后，其向张定发、梁彩芳支付首付款109万元。2016年春季后，房价上涨，其多次向张定发、梁彩芳询问，但张定发、梁彩芳推脱说没时间去办理并提出要加价10万元。至房地产交易中心查询，得知张定发、梁彩芳已办理出小产证，其约张定发、梁彩芳到中介公司面谈，张定发、梁彩芳及两个女儿都到场了，但当场表示要解约，双方协商未果。此后张定发、梁彩芳的两个女儿更是多次上门，并已经将系争房屋收回，故以诉称事由诉至本院。张定发、梁彩芳辩称，不同意本诉诉讼请求。梁彩芳为限制民事行为能力人，签订买卖合同为重大处分行为，梁彩芳没有能力处分。双方签订的合同系无效合同，故不同意交付房屋，也不同意支付违约金。同时，张定发、梁彩芳向本院提出反诉诉讼请求：1.确认双方签订的《动迁房预售预购合同》无效，返还定金4万元；2.本案诉讼费由孙翱、程龙秀负担。事实与理由：梁彩芳从小有精神障碍，2016年4月21日，张定发、梁彩芳的女儿向嘉定区人民法院提出对梁彩芳认定限制民事行为能力申请。2016年6月27日，嘉定区人民法院委托华东政法大学司法鉴定中心对梁彩芳进行了司法鉴定，鉴定结果为梁彩芳患有器质性精神障碍，具有限制民事行为能力。2016年7月14日，上海市嘉定区人民法院判决宣告梁彩芳为限制民事行为能力人，指定张b为梁彩芳的监护人。双方签订系争房屋的买卖合同时，张b一直反对出售，并对梁彩芳在动迁房预售合同上的签字不予追认。梁彩芳为限制民事行为能力人，其作出的不符合其行为能力的行为是无效的，故请求确认双方合同无效。针对反诉，孙翱、程龙秀辩称，不同意反诉诉讼请求。梁彩芳的限制民事行为鉴定与判决均是在签订买卖合同以后进行的，并不能证明其在签订买卖合同时的状况。且签订合同时梁彩芳的两个女儿都在场，买卖合同是双方真实意思表示，现因房价上涨才反悔。经审理查明，张定芳、梁彩芳原系夫妻关系，2014年10月9日经上海市黄浦区人民法院调解自愿达成离婚协议。2011年10月15日，张定发、张月华、张强生、张月兰与上海市土地储备中心、黄浦区土地储备中心签订《上海市房屋拆迁补偿安置协议》，鲁汇地块A块2幢东单元501室房屋系动迁安置房屋之一(即本案系争房屋)。上海益恒置业有限公司于2014年11月21日取得了上海市闵行区汇延路XXX弄XXX-XXX号房屋的房地产权证。2016年3月4日，上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权变更登记至张定发、梁彩芳名下。2015年12月13日，张定发、梁彩芳(出卖方、签约甲方)与孙翱、程龙秀(购买方、签约乙方)签订《上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同(动迁房预售预购合同)》一份，约定：甲乙双方经友好协商，一致同意并约定该房屋转让价款为115万元，此价格系甲方到手价，包含房屋的维修基金(若有)、水、电、煤初装(若有)、有线电视初装(若有)以及办理以甲方为权利人的该房屋的《上海市房地产权证》所需要的费用和税费(但不包含因为甲方或者甲方家庭所产生的遗产税)，该房屋自带固定设备(含全部)、装饰(若有)等均包含在房屋转让价款内乙方无需另行支付；乙方于2015年12月13日之前向甲方支付定金4万元、乙方于甲方产权证办理出当日向甲方支付房款至113万元(内含定金4万元)，甲方同时配合乙方共赴上海市公证处办理公证手续并同时将产证、动迁协议及房屋相关材料一并交于乙方；乙方于房屋交易限制期满后7日内甲乙双方共同前往交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单据当日，直接支付甲方本房屋尾款2万元；在甲、乙签订本协议之日起、直至过户至乙方为产权人期间，乙方有权变更、减少、增加买受人，甲方无条件配合乙方和乙方指定的买受人重新签订出售转让协议，溢价部分由乙方支配并贬值风险均由乙方承担，乙方有权代表甲方和其买受人签订涉及本房的协议，并代收定金及其本房房款，甲方均认可并承担如果因为甲方违约造成乙方与乙方买受人约定的违约责任，乙方超出授权范围之外的责任由乙方自行承担一切后果；甲乙双方经友好协商，同意由乙方承担以乙方为权利人的该房屋的《上海市房地产权证》所需要的税费(包含甲方1%个税)，在根据国家政策有关规定允许该房屋上市交易国家政策限制期满前，甲方如若有遗产税则由甲方自行承担，再购入其它房产，造成乙方税收增加部分由甲方承担；甲方承诺该房屋办理产权交易前向房屋所在地的公安派出所机构办理原有的户口的迁出手续，否则甲方承担违约责任即每逾期一日向乙方支付总价款的千分之五违约金，直至户口迁出为止；在国家政策允许情况下，甲方同意乙方户口迁入该房屋；甲方承诺在相关机构通知甲方可以办理该房屋的《上海市房地产权证》的3个月内办理好此证并将产证原件交予乙方保管，甲方不得以任何理由拖延，每逾期一天将承担总房价款的千分之五的违约金，乙方将从尾款中扣除，甲方不得以产证办理向乙方索要任何费用，否则甲方承担违约责任；甲乙双方约定，按合同约定的交易方式，在有关规定允许该房屋上市交易限制期满后(甲方产权证办理完毕后)7个工作日内甲、乙双方约定签订上海市房地局网络版商品房《上海市房地产买卖合同》后甲乙双方进行该房屋的产权过户，收件收据由乙方领取并保管供乙方领取该房屋以乙方为权利人的新产证使用，甲乙双方无异议，若甲乙双方中任何一人未能按照上述条款履行本合同，将承担违约责任；甲方及共同共有人同时声明产权人有权出售房屋，已经取得相关权利人和共同共有人同意，同时承诺该房屋无债务抵押、司法查封、无产权纠纷，保证国家政策限制期满后按约定可以为乙方办理产权过户登记手续，否则由此产生的阻碍本合同履行，则由甲方按照合同约定承担违约责任，甲方确认该房屋无其他共同共有人签字张定发、梁彩芳；甲方的产权证原件交由乙方保管，直至该房屋满足相关规定过户给乙方当日止，甲方不得对该房屋产权证进行挂失、补办，若甲方未经乙方同意单方面对该房屋产证进行挂失、补办造成乙方损失，则由甲方承担违约责任，并按合同约定承担违约责任；该房屋符合规定可以上市交易后，甲方必须配合乙方办理该房屋交易相关审税、贷款事宜及过户办证手续，如可以上市交易日因甲方拖延超过7天，或者甲方进行一房二卖、抵押他人或者其它原因导致乙方不能顺利取得产权，严重损害乙方利益的，甲方需按约定给予乙方赔偿，并附带赔偿第三方；甲、乙双方协商约定，该房屋毁损、灭失的风险自占有转移之日起转移给乙方，甲乙双方履行各自义务，并约定2015年12月15日交房于乙方，并向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续；甲方应交付的包括但不限于该房屋所有钥匙和《征地拆迁补偿安置协议书》、收放相关资料、房屋面积测量资料、房屋交接书、住宅质量保证书、房屋使用说明书、业主手册、房屋维修合同、甲方已缴纳的房屋维修基金、物业管理费票据等相关材料；甲方须对该房屋各项费用包括但不限于水、电、煤气、物业管理、有线电视、电话宽带等费用进行结算；甲乙双方并至该房屋所属物业管理处办妥维修基金的更名手续，同时一并对水、电、煤气、电话宽带、有线电视、安保通讯系统的户名进行变更，更名费用由乙方承担，如因违约则该费用由违约方一并承担；甲乙双方约定，该房屋的维修基金余额及甲方交房前已缴付或者所产生的一切费用都不予向乙方结算，均为甲方无偿转让给乙方，乙方无需另外支付费用；甲方逾期不办理相关房屋交接手续的，每逾期一天，则按该房屋转让总价款的千分之五支付违约金，甲方逾期不办理相关房屋交接手续超过15天的，乙方按照合同约定向甲方追究违约责任；甲方反悔不出售(或者变相上涨房价)该房屋给乙方的，则甲方应按照反悔时该房屋市场价的两倍并于五个工作日内向乙方支付违约金并同时支付因为房价上涨给乙方带来的房价损失，甲方应返还乙方已经支付的银行同期房贷利息，并同时承担高于乙方对该房屋装修费用两倍的补偿和利息；乙方反悔不购买该房屋，则乙方支付甲方所付房款不予退还；甲方承诺无偿、按时办理好以自己为权利人的《上海市房地产权证》并于拿到证件当日交予乙方，每逾期一日，按照房屋总价的千分之五计算违约金给乙方等。合同还对其他内容进行了约定。签订该合同时，张定发、梁彩芳及张b均在场，该合同签订当日，孙翱向张定发、梁彩芳支付定金4万元。同日张定发向孙翱出具欠条一份，载明：今本人欠孙翱2万元，于汇延路XXX弄XXX号XXX室房款到账后还清。合同签订后，张定发、梁彩芳将系争房屋的《入住通知单》、及双方离婚的民事调解书交给孙翱。2015年12月15日，张定发将系争房屋交付程龙秀，孙翱、程龙秀入住后交付了2016年1月至12月的物业管理费。2016年3月1日，程龙秀将系争房屋出租给案外人张a居某，同年4月8日张定发及张b收回了系争房屋。2016年3月，张b通过电话与中介经办人左某某商讨协商事宜，并询问张定发2万元欠条事宜。2016年4月21日，梁彩芳被上海市精神卫生中心诊断患有阿尔兹海默症。后梁彩芳之女张b起诉至上海市嘉定区人民法院，申请宣告梁彩芳为限制民事行为能力人。审理过程中，委托华东政法大学司法鉴定中心进行鉴定，华东政法大学司法鉴定中心于2016年6月27日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为梁彩芳患有器质性精神障碍，具有限制民事行为能力。上海市嘉定区人民法院于2016年7月14日出具(2016)沪0114民特89号民事判决书，宣告梁彩芳限制民事行为能力，指定张b为梁彩芳的监护人。上述事实，由孙翱、程龙秀提交的《上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同(动迁房预售预购合同)》、定金收据、欠条、《买卖房屋交接书》、上海市房地产登记簿、入住通知单、民事调解书、管理费账单、《上海市租赁合同》，由张定发、梁彩芳提交的《上海市房屋拆迁补偿安置协议》、民事判决书及鉴定报告、录音等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案庭审中，孙翱、程龙秀为证明双方交易过程，向本院申请证人左某某、戴某某出庭作证，证人左某某证言的主要内容为：其为系争房屋的经办人，张a原系其同事，张a后向程龙秀承租了系争房屋，现其已离职。当时孙翱、程龙秀找到中介要购买附近房屋，开始看了别处的房屋，并带买家看了与系争房屋类似的房型，后张定发开门让其与买家看房。看中房屋后至中介处协商，张定发、梁彩芳及其两个女儿均在场，交易条件是张定发及其两个女儿与买家协商的，商谈过程中未与梁彩芳说话，但是签字时梁彩芳是知晓的。签订合同后买卖双方一起去取钱，支付了4万元，再出具了收据。合同约定两天后交房，此后张定发一人办理了交房手续，向买方交了一把钥匙。关于房屋转让价格约定为115万元，张定发答应便宜2万元，并表示售房款是由其与梁彩芳二人评分，故在其自己的份额中让掉2万元。合同中约定先支付4万元，产证办理出来后支付剩余109万元，剩余2万元尾款。2016年3月，卖方办理出了产证，卖家女儿联系中介，表示要加价10万元，其联系买方，双方共同至中介商谈，因买方不同意加价双方未能协商一致。此后在4、5月份，卖方把房子收回去了。证人戴某某证言的主要内容为其为中介公司工作人员，张a原为其同事。2016年4月双方当事人在中介公司协商，张定发的两个女儿均在场，其没有全程参与协商。此后在5、6月份，双方来协商吵得很厉害。经庭审质证，孙翱、程龙秀对证言无异议，张定发、梁彩芳对证人左某某的证言中关于2万元的陈述无异议，张b在场是为了了解情况，证人对于张a的陈述不一致，张a系与买方恶意串通，其从未提出加价。本院认为，证人左某某系双方交易之经办人，其证言能反映出双方交易的过程，也能与其他证据相印证，本院确认其证言的效力。关于证人戴某某的证言，其并非实际经办人，对于交易过程也不尽了解，对于其证人证言不予采信。现本案的争议焦点为双方签订的房屋买卖合同是否有效，对此张定发、梁彩芳认为因梁彩芳为限制民事行为能力人，其签署的买卖合同应属无效。首先，本案系争合同于2015年12月签订，梁彩芳之女张b于2016年3月收回房屋。而梁彩芳于前述事件发生后才于2016年4月21日被上海市精神卫生中心诊断患有阿尔兹海默症，即在本案合同签定并发生纠纷后，梁彩芳家人才陪同其就诊。同时上海市嘉定区人民法院于2016年7月才判决确认梁彩芳确为限制民事行为能力人。从时间上来看，签订合同在前，就诊并宣告限制民事行为能力在后，现张定发、梁彩芳提交的证据并不能反映出签订合同时梁彩芳的精神状况及民事行为能力。其次，从该合同签署时的情况来看，不仅张定发、梁彩芳本人到场，其二人之女儿张b(即本案中梁彩芳的法定代理人)也在合同签订当场。虽张b认为其在现场但并未参与协商签约，但从此后张b与中介电话内容，从其收回房屋的情况来看，张b对该房屋买卖为明知的，该买卖合同的签订系经过与张定发、梁彩芳及其女儿共同协商后签订。故对于张定发、梁彩芳的该反诉诉讼请求本院不予支持。本院认为，孙翱、程龙秀与张定发、梁彩芳签订的《上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同(动迁房预售预购合同)》为双方当事人真实意思表示，于法不悖、属合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务，孙翱、程龙秀要求继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。又依据双方签订的买卖合同，张定发、梁彩芳应于2015年12月15日应交付系争房屋，张定发确已按约交付。此后因双方纠纷将该房屋收回并无依据，张定发、梁彩芳应将该房屋重新交付孙翱、程龙秀。关于房屋出售价款，依据合同约定产权证办理出当日应支付房款至113万元(内含定金4万元)，现张定发、梁彩芳已办理出房地产权证，剩余109万房款已至付款期限，对此孙翱、程龙秀也在本案中主张应予以支付，本院予以确认。至于过户事宜，现系争房屋仍处于限制交易期内，张定发、梁彩芳应于限制交易期满后配合过户，孙翱、程龙秀于过户后支付尾款。关于张定发出具的欠条，因张定发、梁彩芳已离婚，并于取得房款后需进行分割，该欠条为张定发对其个人债务之承诺，孙翱、程龙秀可与张定发另行协商解决。关于孙翱、程龙秀主张的逾期交付产证违约金及逾期交房违约金，双方在履行过程中张定发、梁彩芳前期均按约履行，后因双方当事人对合同效力等产生纠纷故诉至本院，孙翱、程龙秀也未能按约支付剩余房款，合同履行方式的变化系事出有因，故孙翱、程龙秀的该诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)孙翱、程龙秀与被告(反诉原告)张定发、梁彩芳于2015年12月13日签订的《上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同(动迁房预售预购合同)》继续履行；二、被告(反诉原告)张定发、梁彩芳于本判决生效之日起十五日将上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告(反诉被告)孙翱、程龙秀；三、原告(反诉被告)孙翱、程龙秀于本判决生效之日起十五日向被告(反诉原告)张定发、梁彩芳支付房款109万元；四、驳回原告(反诉被告)孙翱、程龙秀的其余本诉诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)张定发、梁彩芳的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2,150元，财产保全费5,000元，反诉案件受理费减半收取计7,575元，三项合计14,725元，由原告(反诉被告)孙翱、程龙秀负担7,362.50元，由被告(反诉原告)张定发、梁彩芳负担7,362.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一六年十二月二十八日书记员 罗香琴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。