内蒙古自治区牙克石市人民法院民 事 判 决 书（2016）内0782民初1549号原告：黄涛，女，1974年11月10日出生，汉族，住内蒙古自治区满洲里市。委托诉讼代理人：郑明亮，北京王玉梅律师事务所海拉尔分所律师。被告：牙克石市大城房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市牙克石市青松路兴安小区19号楼。法定代表人：李泓萱，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵广宇，该公司法务人员。委托诉讼代理人：夏玉荣，该公司法务人员。原告黄涛与被告牙克石市大城房地产开发有限公司（以下简称大城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月11日公开开庭进行了审理。原告黄涛的委托诉讼代理人郑明亮、被告大城公司的委托诉讼代理人赵广宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。黄涛向本院提出诉讼请求：1、依法解除涉案富贵市场摊位买卖合同；2、返还原告已付购摊位款22万元（AD座77号、AD座78号、AD座122号）；3、返还原告已付一次性买断公摊面积款20110元；4、返还原告已付大修基金款1310元；5、赔偿原告利息损失44117元[摊位损失计算标准为：原告已付摊位×天数（自原告交款之日至原告起诉之日止）×中国人民银行同期贷款利率÷360]；6、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年4月28日原、被告签订富贵家园买卖合同，.被告将其所称的富贵家园综合楼地下摊位AD座77号、AD座78号、AD座122的所有权，以22万元的价格销售给原告，摊位面积分别是4.3平方米、4.3平方米、11.51平方米。时至今日，被告始终未向原告提供销售该摊位的合法手续，也未给原告出具收款发票。又因摊位所在地下大厅因为不是为商业经营、零售大厅而设计，给原告的经营带来诸多妨碍。给原告承诺的办理摊位的所有证照手续也至今未予办理。原告与被告在履行涉案买卖合同中，被告存在诸多违约行为，其中一项最主要责任是未依照法律规定，为本案原告办理涉案摊位的所有权证书。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条及《城市房地产管理条例》第三十三条，本案现房销售应在房屋销售后90日内办理产权证，未按规定办理产权证一年以上的，购买人有权提出解除合同并要求赔偿损失。大城公司辩称:被告认为原告的主张不成立，法院应驳回原告的诉讼请求。1、原被告于2013年期间签订了《大城富贵商场摊位买卖合同》，双方是在平等自愿的基础上签订的，意思表示真实，且内容不违反法律规定，自签订该合同起双方的买卖的法律关系已经构建，并已经实际交付给原告使用至今已三年，该合同已经实际履行完毕，被告已按国家相关政策缴纳了涉案房产的相关税费等，原告也已自主经营至今并受益。2、原告在诉状中说”被告始终未向原告提供销售该摊位的合法手续，也未给原告出具收款发票，未能尽早为原告办理摊位的所有手续”等，与事实不符，被告对涉案地产是具有合法的开发、销售手续，否则原告也不会购买。关于收款发票的问题，由于原告所购买的是市场摊位而不是房屋，不可能给每个摊位开具”购房发票”，发票只能是整个一个市场的发票，这一点原告是清楚的，而且在双方所签订的合同上并未约定必须由被告开具发票。所以并不是原告所说的”不给出发票”。关于摊位的经营执照，被告没有义务给每个摊位办理营业执照，原告应该根据自己的经营项目到工商机关办理。原告称”地下不是因为商业经营、零售大厅而设计”，该说法是完全违背客观事实的，该地下市场的设计、施工、验收均符合商业经营的用途，就是按照地下市场的标准进行设计施工完成验收的。3、原告的诉求不符合我国民法理论，也不符合《合同法》关于生效合同法定解除的条件。双方签订的合同不存在法定解除的情形。被告不存在预期的根本性违约，更没有造成原告购买摊位目的不能实现的结果。而且，原告在要求解除合同之前也未履行解除告知前置的义务。综上所述，原告解除合同及其他请求均不成立，原告要求解除合同无非是想以此来转嫁原告自己的经营风险。因为据了解，原告由于自身管理不到位，缺少管理经验，经营不善，造成商铺摊位没有经营起来。那么这种情况下，原告本应从自身的商业经营失败上找原因，而不应采取以单方无故解除已经生效并履行完毕的合同的方式来解决，一份稳定且生效的合同不能因为原告的经营不好而解除，也是法律所不支持的行为。故原告的诉求没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求，以维护正常的交易稳定，鼓励诚实守信的交易规则。另外，针对原告增加的诉讼请求部分进行答辩：被告认为本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，因为上述的法律适用范围是房屋，而不是摊位，摊位没有办理房屋所有权证书的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、证据部分。被告提供的证据。（1）、市场开业视频光碟资料，欲证实市场开业时市场的设计、规划、摊位及经营区域划分都已具备，形成规模，并且已经投入使用，收到非常好效果，后期的经营不善是原告自己造成的。（2）、牙克石市富贵家园综合楼物业交接合同，欲证明该份证据与《场地租赁合同》、招商公告、报纸相互印证、说明原告作为地下市场的业主已经将对如何经营的决定权委托给业主委员会决定，同时证明原告自主选择经营方式与被告无关。（3）、关于业主委员会2015年补充招商意见的公告以及广告，欲证明一直由原告委托业主委员会在经营、决定招商方案等，经营的好坏与被告无关。原告质证称，上述证据与本案争议焦点不符，与本案无关。（4）业主委员会备案表，欲证明牙克石市富贵家园业主委员的会产生和行为合法有效，经过牙克石市住建局备案的。原告质证称，该业主委员会是住宅的，不包括地下商业的，与原告主张的没有关联性，与本案无关。（5）照片，欲证明地下菜市场是按照商业目的设计建造的，市场一直在原告自主经营当中，原告一直对外出租收益。原告质证称，真实性没有异议，但是与本案争议焦点无关。本院对上述证据进行审查后认为，上述证据能够证实地下菜市场的经营状况以及业主委员会的合法性，与本案具有关联性，本院予以采信。（6）调查笔录2份（被调查人王小霞、李安林），欲证明购买摊位时被告没有承诺给每个业主单独办理所有权证书，业主对于不能单独办理产权证书是明知的。原告质证称，因证人未出庭，对其证明目的不予认可。本院审查后认为，因证人未出庭接受质询，故上述证据本院不予采信。2、事实部分。2011年3月11日，牙克石市发展和改革局以牙发改字（2011）25号文件批准被告建设富贵家园商住楼项目，其中地下2870平方米为仓储。同年4月28日，被告向牙克石市委、市政府递交了”关于富贵家园商住综合楼建设工程有关问题的请示”，有请示开发建设综合楼地下小商品及农副产品市场的相关内容。2011年9月，满洲里建筑勘察设计有限公司出具了地下菜市场的设计图纸。原告取得了建设工程规划许可证。2012年9月18日，呼伦贝尔市维衡房产测绘有限公司为富贵家园综合楼出具了房屋面积测绘成果报告书，确定地下室建筑总面积为2322.64平方米，其中摊位面积为1394.06平方米，公摊面积883.36平方米。2012年10月8日，被告取得了富贵家园小区A座、B座”商品房预销售许可证”。同年11月9日，呼伦贝尔市公安消防支队出具了建设工程消防验收意见书，综合评定地下菜市场消防验收合格。2013年4月28日原、被告签订富贵市场买卖合同，被告将富贵家园综合楼地下摊位AD座77号、AD座78号、AD座122号所有权，以22万元的价格销售给原告并交纳了全部房款、买断公摊面积款及大修基金款。2013年底，地下菜市场开始经营。后未取得预期效果。2015年5月15日，富贵家园综合楼业主委员会向地下摊位所有业主发出公告，要求放宽招商条件、降低招商门槛，以使商家尽快进驻市场。2016年7月7日，业主委员会与隋国楷等人签订了场地租赁合同，将地下菜市场部分场地租赁给隋国楷等人使用收益，租赁期间暂定为三年。另查明，富贵家园商住综合楼已经于2013年3月16日办理完初始登记手续。经牙克石市住房和城乡建设局城建档案馆查询，富贵家园商住综合楼地下市场在履行建设基本程序时为整体一户。因此，牙克石市房产管理中心在办理该项目商品房转移登记时，不能办理分户，只能办理为该项目所有业主共有产权或者办理为开发商所有。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案的争议焦点之一为被告是否擅自改变了设计用途，将本是批复为地下仓储的房屋按照地下菜市场出卖给原告。根据牙克石市发展和改革局牙发改字（2011）25号文件，能够看出系批准被告建设富贵家园商住楼项目，其中地下2870平方米为仓储。嗣后，被告向牙克石市委、市政府递交的请示中要求将地下部分开发建设为地下小商品及农副产品市场。再之后，无论设计图纸、房屋面积测绘成果报告书，建设工程消防验收意见书等相关材料都将地下部分确认为地下市场。由此，被告在与原告签订买卖合同时不存在欺诈或者欺骗的故意。争议焦点之二为原告至今未能够取得摊位所有权证书是否构成解除合同的法定条件。原告提供的法律依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，”商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。本条规定侧重的是买受人无法办理所有权登记的情形，也就是在法律规定的时间内由于出卖人的原因无法办理房屋所有权登记的，买受人可以解除合同。本案自2013年3月16日起，被告大城公司已经在住建部门办理初始登记手续。房屋产权初始登记，是指”新建房屋，申请人应当在竣工三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，提交土地使用权出让合同、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料等。”亦即表明从此时起被告已经为原告办理房屋所有权登记手续准备了必要的条件，完成了其义务。而之所以没有按原告理解的办理房屋所有权登记，是由于房屋的特殊性导致的，即原被告双方签订的是摊位买卖合同，不是典型意义上的商品房买卖。摊位，按照字义，指出售货物的摊子，也指货摊的位置。正是摊位的不可封闭性和一些位置的必须共有性，及其在履行建设基本程序时为整体一户，才导致在办理该项目商品房转移登记时，不能办理分户，只能办理为该项目所有业主共有产权或者办理为开发商所有。所以出现以上情况并非由于出卖人的原因，而是由于摊位的特殊性造成的，故原告提起解除合同的主要理由赖以成立的基础事实不存在，因此对原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定解除合同的请求本院不予支持。另外，原告长期占有涉案摊位，且涉案地下菜市场出租的事实已经使部分业主得到收益，若解除合同势必违反了公平原则且不利于交易的稳定。最后，双方在签订合同时只是约定了位置、面积、价款以及付款时间等内容，未约定被告在签订合同同时或者事后为原告单独办理所有权证书的内容，加之原告未能提供证据证实被告对此进行了承诺，故原告应当承担举证不能的不利后果。综上所述，原告的起诉无事实及法律依据，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告黄涛的全部诉讼请求。案件受理费5582元，由原告黄涛自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长  庞 昕审 判 员  李 妍人民陪审员  李玉玲二〇一六年十二月二十六日书 记 员  吴 莹