安徽省寿县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0422民初3013号原告：陶顶，男，1981年6月16日出生，回族，安徽省寿县人，初中文化，农民，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：赵芳德，安徽省寿县寿春镇法律服务所法律工作者。被告：米永亮，男，1955年10月13日出生，回族，安徽省寿县人，文盲，农民，住安徽省寿县。被告：米广喜，男，1981年8月15日出生，回族，安徽省寿县人，初中文化，农民，住安徽省寿县。被告：杨继美，女，1960年8月16日出生，回族，安徽省寿县人，文盲，农民，住安徽省寿县。被告：王劝劝，女，1985年10月23日出生，回族，安徽省凤台县人，小学文化，农民，住安徽省寿县。四被告共同委诉讼托代理人：程东霆，安徽繁星律师事务所律师。原告陶顶与被告米永亮、米广喜、杨继美、王劝劝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶顶及其委托诉讼代理人赵芳德，被告米永亮、杨继美、王劝劝及米永亮、米广喜、杨继美、王劝劝的委托诉讼代理人程东霆，到庭参加诉讼，米广喜未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陶顶向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行合同义务，立即交出南关小区1号楼2单元404房屋一套；2、由被告承担诉讼费。事实和理由：陶顶与米广喜系朋友关系，2010年新城区新建时拆除被告家的原住房，在寿春镇南关小区选择了安置房2套，其中一套是南关小区1号楼2单元404室，另一套是南关小区3号楼2单元204室。2016年6月6日被告将位于南关小区1号楼2单元404室房屋卖给原告，约定价款为34万元，同时约定房款付清后1个月内无条件搬空房屋，将房屋转交给原告。合同签订后，原告当即付清全部购房款，时至今日经原告多次催促，被告仍未将房屋交与原告。被告的行为不仅违背了合同约定，也有悖诚信，为维护原告合法权益，具状起诉。米永亮、米广喜、杨继美、王劝劝辩称，1、原告所称与事实不符。各被告与原告签订房屋买卖合同并非自愿，米广喜与陶顶签订房屋买卖合同是被逼的，米永亮、杨继美、王劝劝在合同上签字或按手印是被骗的，均不是真实意思表示。米广喜从陶顶处借款无力偿还，被陶顶等人逼迫答应用南关小区1号楼2单元404室房屋来抵账，米广喜明知米永亮、杨继美、王劝劝不会同意，但被陶顶等人逼迫编造谎言欺骗他们三人，这就是房屋买卖合同形成的过程，此合同是在威胁、强迫、欺骗的情形下签订的，不具有法律效力。本案实质上是民间借贷纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。米广喜从陶顶处借款，两人之间形成的是借贷关系，系债权纠纷，而陶顶要求取得南关小区1号楼2单元404室房屋，系物权关系，二者不是同一个法律关系，请求实现的条件也不同，陶顶可以要求米广喜还钱，但不能请求取得房屋。原告为了达到非法取得房屋的目的，采用了表面合法的购房合同及收条的形式，实际上未向各被告支付任何房款，是想以房抵债。2、请法庭驳回原告的起诉或不予支持其诉讼请求。本案中双方签订的房屋买卖合同其实质上是用房屋来抵借款，是代物清偿。代物清偿是实践性法律行为，不仅要有双方合意，且要履行物权转移手续。本案中米广喜与陶顶之间存在借贷关系，虽然双方签订了房屋买卖合同，以房抵债，但因未办理物权转移手续，也未交付房屋，所以以物抵债协议尚未成立。现几被告不愿意履行，原告也不得要求其履行，法庭也不应当支持其诉请。原被告双方的身份证复印件、拆迁安置协议、拆迁返还房屋合同、业主临时规约、物业服务合同及相关票据、房地产权证，双方均无异议，故本院予以确认。原告所举的房屋买卖合同及收条，被告认为不是其真实意思表示，因为米广喜是在被逼迫下签字的，米永亮、杨继美、王劝劝是在被欺骗的情况下签字或按手印的，实则是以房抵债。本院认为，结合被告的举证和庭审中双方当事人的陈述，可以看出本案表面上是买卖合同，实则是以房抵债。被告所举的米广喜卡号为62×××68的银行账户交易明细和王劝劝与陶顶、柏跃磊的通话录音，原告认为米广喜的银行交易明细与本案无关联，不能反映出与陶顶之间的关系，更不能证明本案的买卖关系不成立，王劝劝与柏跃磊的通话录音与本案无关联，王劝劝与陶顶的通话录音是事实，但原告不知情从程序上讲是不合法的，从内容上看也不与本案争议的焦点相矛盾，即使是借贷关系，以物抵债也不为法律所禁止，双方买卖合同成立，总之，该录音不真实、不客观，不应被采信。本院认为，米广喜卡号为62×××68的银行账户交易明细是本院依据当事人的申请依法调取的，且王劝劝与陶顶的通话录音也证实了米广喜与陶顶之间存在借贷关系，故本案的房屋买卖合同实则是以房抵债，该通话录音没有采用暴力、胁迫、窃听等违法方式，没有侵害他人的合法权益和隐私，更没有损害社会公共利益，故该录音可以作为证据使用。本院经审理认定事实如下：陶顶与米广喜之间存有借贷关系，因米广喜无力清偿，双方签订房屋买卖合同，约定将坐落于寿县寿春镇南关安置小区1号楼404室房屋卖给陶顶，由米广喜在房屋买卖合同的背面书写了收到陶顶购房款34万元的收条。因该房屋系拆迁安置房，产权为五人共有，陶顶、米广喜又相续找到该房屋的共有人米永亮、杨继美、王劝劝让他们在合同和收条上签名、按手印，事后米广喜将拆迁安置协议、拆迁返还房屋合同、业主临时规约、物业服务合同及相关票据交付给陶顶，但未将房屋交付，2016年8月31日涉案房屋办理了房产登记，权利人为米永亮，共有情况为5人共有。本院认为，通过庭审中双方当事人的陈述和抗辩，本案争议的核心问题是双方之间究竟是民间借贷关系，还是房屋买卖合同关系。原告主张与四被告之间存在房屋买卖合同关系，而四被告主张本案实质上是陶顶与米广喜之间存在民间借贷关系，因米广喜无力还债，陶顶与米广喜达成了“房屋买卖合同”，又让米永亮、杨继美、王劝劝在合同上签名或按手印，实际上是以房抵债，双方之间没有买卖房屋的合意。本院认为法律关系性质的界定，不应当受制于当事人之间签订合同的形式和外在表现，而应当根据当事人之间的真实意思表示和合同的内在实质来决定。庭审中陶顶自述与米广喜之间存在借贷关系，在米广喜无力偿还的情况下，双方约定将房屋卖给陶顶，并将米广喜欠陶顶的20万元借款和欠柏跃磊的4万元借款抵作房款，不足部分由其一次性向米广喜支付了10万元现金，所有钱款米永亮、杨继美、王劝劝均未收到，在房屋买卖合同上签名和按手印也是一个一个找着签的按的。另“房屋买卖合同”第三条约定房款一次性付清，而在第五条又约定在乙方（原告方）支付定金后，甲方（被告方）积极配合乙方办理房屋公证手续，待房产公证到乙方名下时，乙方向甲方付清全部房款余额。事后，米永亮、米广喜、杨继美、王劝劝没有将房屋交付给陶顶和办理产权转移登记手续，而是将产权登记在米永亮名下，共有情况记载为5人共有。基于上述事实，可以看出所谓的“房屋买卖合同和购房款的收条”都是由陶顶和米广喜一手操办好的，米永亮、杨继美、王劝劝只是在他俩拟好的“房屋买卖合同和收条”上签名、按手印，且都是一个一个独自找着签的按的。“房屋买卖合同”第三条的约定和第五条的约定相互矛盾，陶顶也自认将米广喜欠自己的20万元借款和欠柏跃磊的4万元借款抵作房款，不足部分由其一次性向米广喜支付了10万现金，米永亮、杨继美、王劝劝均未收到钱。然，本院调取米广喜银行账户的交易明细中体现出陶顶与米广喜之间的交易往来是通过银行转账或手机转账的方式完成的，大到几万元，小到数仟元，陶顶自述的一次性向米广喜支付大额现金的做法与其双方经常使用的交易习惯不相符合。依据以上事实结合生活常理和双方的交易习惯，可推断出米永亮、米广喜、杨继美、王劝劝在主观上没有卖房的意思，客观上又没有将房屋实际交付，且米永亮、杨继美、王劝劝也未实际收到购房款。故该“房屋买卖合同”并非双方的真实意思，实则是用“房屋买卖合同”掩盖以房抵债的真实意图。因此，本案的基础法律关系应当属民间借贷关系，而非房屋买卖合同关系。经本院释明告知陶顶可以变更诉讼请求，但其坚持是房屋买卖合同，不愿意变更诉讼请求，因人民法院不能超诉讼请求裁决，故本案不宜直接变更为民间借贷纠纷进行审理。以物抵债只是债务清偿的一种方式，只有当债权人、债务人、第三人达成抵债合意，并由债务人或第三人将用于抵债的物交付给债权人，债权人受领，若根据法律、行政法规规定，物权变动需要办理登记手续的，还需要办理相应的物权变动登记手续，原有的债权债务关系方可消灭。本案用于抵债的房屋在双方签订“房屋买卖合同”后，仍将产权登记在米永亮名下，并未将房屋交付给陶顶，说明米永亮、米广喜、杨继美、王劝劝没有履行以房抵债的意思。且不动产物权的转让要经依法登记，方可发生法律效力，本案用于抵债的房屋既没有交付，又没有办理物权转移登记，基于以物抵债的要物性（实践性），导致以房抵债的目的未能实现，原有的债权债务关系并未消灭，陶顶可以通过变更诉讼请求来维护自己的合法权益。另本案用于抵债的房屋属集体安置房，用地性质为国有划拨土地，根据我国房地产管理法的规定，国有划拨土地上房屋的转让，要经有批准权的人民政府审批，并补交相应的土地出让金。因其涉及到政府的审批权限和国家的税金问题，人民法院也不宜直接裁决，米永亮、米广喜、杨继美、王劝劝履行以房抵债协议（房屋买卖合同），交付房屋并办理产权转移登记手续。综上，本案名为房屋买卖合同纠纷，实则是民间借贷纠纷中的以房抵债。鉴于原告不同意变更诉讼请求，加上用以抵债的房屋既没有交付，又没有办理物权转移登记，导致以房抵债的目的未能实现，另抵债房屋又涉及到政府的审批权和国家税金问题，人民法院也不宜直接裁决被告履行以房抵债协议。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条的规定，判决如下：驳回原告陶顶的诉讼请求。案件受理费减半收取计3200元，由陶顶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员 何  升  国二〇一六年十二月二十二日书记员 姜义芬（代）附本案条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查必集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证实。第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。