重庆市忠县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）渝0233民初1572号 原告:重庆市再生资源（集团）有限公司，住所地重庆市渝中区。 法定代表人：刘兆良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陶举富，重庆辉腾律师事务所律师，系特别授权。 委托诉讼代理人：周希，女，1984年8月7日出生，汉族，该公司职工，住重庆市江北区。 被告:忠县诚信物业开发有限责任公司，住重庆市忠县。 法定代表人:李军，该公司董事长。 委托诉讼代理人:谭明，重庆兴忠律师事务所律师。 原告重庆市再生资源（集团）有限公司诉被告忠县诚信物业开发有限责任公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年4月21日受理后，依法由审判员付荣慧独任审判，适用简易程序分别于2016年6月23日、2016年7月12日公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，本案于2016年7月18日依法转为普通程序，由审判员付荣慧担任审判长，与审判员周红宇、人民陪审员李涛组成合议庭，共同负责对案件的审判，于2016年10月18日公开开庭进行了审理。原告和被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。在审理过程中，原告和被告向本院申请庭外和解两个月，和解期满后，双方未达成一致意见。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令重庆市忠县忠州镇州屏组团滨江路8号地块某楼盘共计58套住宅房屋及第二层商场归原告所有；2、判令被告将第1项诉讼请求所涉房屋交付原告；3、判令被告协助原告办理所涉房屋的房屋所有权属证书；4、判令被告以每日万分之零点五，按实际支付购房款为基数，向原告承担2014年12月31日起至2016年4月1日的逾期交房违约责任，2016年4月1日之后的逾期交房责任以上述计算标准，直至交房为止；5、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告以被告已将合同标的物出卖给第三人，导致合同目的不能实现，遂将其诉讼请求变更为：1、解除原告和被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还购房款13000000元，并按每日万分之五的标准向原告承担2014年12月31日至今的违约责任；3、判令被告赔偿原告损失13000000元；4、被告承担本案诉讼费用。在审理过程中，经本院释明后，原告再次变更其诉讼请求为：1、判令被告立即向原告偿还借款本金9632788元；2、判令被告立即向原告支付暂计算至2016年9月11日的利息4460396元，2016年9月11日以后的利息以9632788元为基数，以月息2.6%的标准计算，利随本清；3被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2012年11月19日，被告向原告发函，邀请原告批量购买其开发的位于忠县忠州镇滨江路某楼盘楼的商品房及商业铺面，以缓解其资金压力。并表示如原告能一次性全款购买30套住宅房屋以上，则单价以建筑面积2000元/平方米计算。原告经研究和评估后，决定购买某楼盘2号楼的58套住宅房屋及1套商业铺面。2013年1月6日，原告和被告签订商品房买卖合同并办理了买卖合同登记备案。次日，原告如数支付购房款。依照合同约定，被告应当在2014年12月30日前交付房屋，但被告至今未交付房屋，遂诉至本院。 被告辩称，1、原告和被告于2013年1月6日签订《商品房买卖合同属实》，但双方签订合同的真实意思表示并不是原告要购买房屋，而是将案涉房屋作为被告向原告借款而提供的担保，因此，原告和被告之间的法律关系应当是民间借贷关系，而不是商品房买卖合同关系；2、原告不具备从事经营贷款业务的资质，原告和被告以虚假商品房屋买卖为名进行借贷的行为，系以合法形式掩盖非法目的的行为，依照合同法五十二条之规定，该借贷行为依法应认定为无效；3、因原告和被告之间的借贷行为无效，被告应当将取得的13000000元返还给原告。由于被告在借贷行为中无过错，故不应承担过错责任，即使被告存在过错，也只能按照中国人民银行同期存款利率计算支付利息。现被告已偿还借款10835452元，尚欠2164548元；4、原告和被告并未签订书面的借款合同，对于利息支付也未做约定。依照相关法律规定，对于利息支付无约定或约定不明的，视为不支付利息。故被告在本案中不应支付利息。原告用被告的还款记录来推定借款利率为月息2.6%，无法律及事实依据。综上，被告愿意返还尚欠2164548元，即使被告有过错，也只能按照中国人民银行同期存款利率计算尚欠款相应的利息损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月19日，被告向原告致函，告知原告其正在开发某楼盘，因资金紧张，急需出售部分商品房及商业铺面以回收资金，其中出售的58套住宅建筑面积共计5574.10平方米，商铺面积936.05平方米；如原告能一次性购买30套住宅以上，将以建筑面积2000元/平方米的单价出售，此价格包括商业铺面；如原告批量购房，从签订商品房买卖合同之日起一年内，如被告公司资金紧张情况缓解，被告将从原告处回购所出售的房屋及商业铺面。 2012年12月24日，被告向原告出具《承诺书》，承诺其拟将出售给原告的58套住宅及商业铺面未被任何国家机关及金融结构处理，不存在任何产权纠纷。被告在承诺书后附《某楼盘2号楼出售房清单》，清单载明58套住宅房屋每套房屋的房号、面积、按2000元/平方米计算的出售价格、回购价格。其中58套住宅累计面积5574.10平方米，出售价格累计11148200元，回购价格累计14626438.40元。清单还载明第二层商铺面积936.05平方米，按1978.31元/平方米计算的出售价格为1851800元，回购价格为2429561.60元。58套住宅和第二层商铺的出售价格共计13000000元，回购价格共计17056000元。 2013年1月6日，原告和被告就《某楼盘2号楼出售房清单》中载明的58套住宅和第二层商铺分别签订《重庆市商品房买卖合同》59份。合同约定被告将上述房屋出售给原告，房屋的价格即为《某楼盘2号楼出售房清单》中载明的出售价格。被告应当于2014年12月30日前交付房屋。合同还就其他事项进行了约定。58套住宅的房号分别为：3-2、3-5、4-2、4-4、4-5、5-4、5-5、6-2、6-4、9-3、9-6、10-4、10-5、12-4、13-1、13-4、16-5、17-4、17-5、17-6、19-3、19-4、20-2、20-4、20-5、21-2、21-4、21-5、21-6、22-4、22-5、22-6、23-3、23-4、23-5、23-6、24-2、24-3、24-4、24-5、24-6、25-1、25-3、25-4、25-5、25-6、26-5、27-1、27-3、27-4、27-5、27-6、28-1、28-3、28-4、28-5、28-6、29-3。 同日，原告（合同乙方）和被告（合同甲方）就本案所涉的58套住宅和第二层商铺分别签订《商品房回购协议》59份，协议约定：乙方同意甲方于2014年1月6日前购回上述商品房屋，回购价格即为《某楼盘2号楼出售房清单》中载明的回购价格。协议第三条约定：本补充协议签订后，甲方同意陆续向乙方支付回购款，其中甲方在补充协议签订之日起10日内向乙方支付部分回购款（数额是以每套房屋的出售价格为基数，按照月利率26‰计算3个月利息的结果）；甲方从第四个月起，每月6日前向乙方支付回购款（数额是以该套房屋的出售价格为基数，按照月利率26‰计算后的结果）。协议第四条约定：如甲方未按约定支付回购款，甲方所交的回购款视作违约金。乙方不予退还；2014年1月6日前，甲方仍未交足回购款的，乙方将有权转让该套商品房或作其他用途。 2013年1月8日，被告依照《重庆市商品房买卖合同》约定的价格，就本案所涉58套住宅及第二层商铺向原告分别出具收据59张。 2013年1月9日，被告按照回购协议的约定，向原告支付1014000元.该金额即是以出售价格13000000元为基数，按照月利率26‰计算3个月后的结果。 原告分别于2013年1月10日，2013年1月11日、2013年1月14日通过银行转账的方式向被告各打款4000000元、6000000元、3000000元，共计13000000元。之后，被告陆续向原告打款23笔，共计10835452元（含2013年1月9日付款1014000元）。打款的时间及金额分别为2013年1月9日1014000元、2013年4月17日338000元、2013年5月21日338000元、2013年6月26日2000000元、2013年7月26日294788元、2013年8月21日294788元、2013年9月11日2000000元、2013年10月17日250452元、2013年11月19日250452元、2013年12月18日250452元、2014年1月15日250452元、2014年2月18日250452元、2014年3月26日250452元、2014年4月22日250452元、2014年5月20日250452元、2014年6月23日250452元、2014年7月28日250452元、2014年9月10日250452元、2014年10月14日250452元、2014年10月24日250452元、2014年12月29日500000元、2015年6月10日500000元、2015年7月9日300000元。因被告从2015年7月9日之后未再向原告支付款项，原告遂诉至本院，要求被告交付房屋并协助办理产权证书。 诉讼中，本院经查询忠县国土资源和房屋管理局，本案所涉的58套住宅和第二层商铺，除20-2号房屋和第二层商铺已网签给案外人、24-2号房屋系拆迁还房外，其余房屋被告均已于2013年至2015年陆续出售给案外人，并已依法在忠县国土资源和房屋管理局办理备案登记。 在审理过程中，本院依据查明的事实向原告进行释明，原告变更其诉讼请求，请求判决被告偿还借款9632788元及利息。 另查明，原告在诉讼中提供了本案所涉58套住宅及第二层商铺在忠县房地产管理所办理的《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》59份。经查询忠县国土资源和房屋管理局，本案所涉房屋在重庆市不动产登记系统无相关备案信息，原告所提供的备案证明均系伪造。现公安机关正就相关事实进行侦查。 根据原、被告的诉、辩称意见及其提供的证据材料和确认的事实，对本案争议问题作如下综合分析认定： 一、原、被告之间的借贷行为的效力问题。 本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。本案中，原、被告虽然签订了《商品房买卖合同》并完善了相关的购房手续，但本案实则是原告在出借款项后，为保障债权的实现，而以签订房屋买卖合同为名，用被告开发建设的房屋为其借款提供担保，双方并不存在真正的商品房买卖合同法律关系，其真实的法律关系应当是民间借贷法律关系。依照上述法律规定，本案应当按照民间借贷法律关系进行审理。 关于原、被告之间借贷行为的效力问题。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十一条规定：法人之间、其他组织之间以及它们相互之间为生产、经营需要订立的民间借贷合同，除存在合同法第五十二条、本规定第十四条规定的情形外，当事人主张民间借贷合同有效的，人民法院应予支持。第十四条规定：具有下列情形之一，人民法院应当认定民间借贷合同无效：（一）套取金融机构信贷资金又高利转贷给借款人，且借款人事先知道或者应当知道的；（二）以向其他企业借贷或者向本单位职工集资取得的资金又转贷给借款人牟利，且借款人事先知道或者应当知道的；（三）出借人事先知道或者应当知道借款人借款用于违法犯罪活动仍然提供借款的；（四）违背社会公序良俗的；（五）其他违反法律、行政法规效力性强制性规定的。本案中，原、被告之间的借贷行为系法人之间的借贷行为，被告向原告借款用于其公司经营所需，在整个借贷过程中，原告和被告均未提供证据证实对方具有上述法律规定所列举的无效情形，故双方形成的借贷行为合法有效。被告抗辩借贷行为无效的意见不能成立，本院不予采信。 二、原告出借的借款本金数额如何认定的问题。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百条规定：借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。本案中，原告分别于2013年1月10日，2013年1月11日、2013年1月14日向原告借款共计13000000元，但被告在原告出借款项之前，已于2013年1月9日向原告支付1014000元。因原告称被告支付的该笔款项是被告以借款13000000元为基数，按照月利率26‰，预先支付的2013年1月至3月的利息。依照上述法律规定，被告预先支付的利息应当在本金中扣除，故本案原告的实际借款数额应当为13000000元-1014000元=11986000元。 三、本案的利率应当如何认定的问题。 本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条第二款规定：除自然人之间借贷的外，借贷双方对借贷利息约定不明，出借人主张利息的，人民法院应当结合民间借贷合同的内容，并根据当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息。本案中，虽然原、被告并未签订书面的借款合同，也未就借款利率作出明确具体的约定，但是从原、被告签订的59份回购协议中的约定内容来看，本案所涉房屋的回购价格均是以出售价格作为借款本金基数，借款期限为1年，按照月利率26‰计算后的本息合计数额。并且，从原、被告的交易方式来看，除2014年8月外，被告从2013年1月至2014年12月，每月均向原告支付当月利息，而其支付的利息数额则是以尚欠借款本金为基数，按照月利率26‰计算后的结果。因此，本院确定原、被告之间约定的借款利率应当为月利率26‰，即年利率31.2%。因相关法律规定，借款利率应当以不超过年利率24%为限，故原、被告之间的借款利率应当执行年利率24%。被告抗辩双方对借款未约定利息，故不应支付利息。因原、被告之间的借贷系企业间的借贷，且原告并未放弃要求被告支付利息，被告的抗辩意见不符合上述法律规定，故本院不予采信。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款规定：借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。本案中，原、被告约定的利率为年利率31.2%，虽超过年利率24%，但并未超过年利率36%，依照上述法律规定，原告不应返还被告依照该利率已经支付的利息。 四、被告尚欠借款及利息的数额如何认定的问题。 本院认为，关于利息起算时间。由于被告于2013年1月9日向原告预先支1014000元，而原告向被告出借的第一笔借款是2013年1月10日的4000000元，故被告预先支付的款项应当在2013年1月10日的借款中予以扣除，该日的借款即为2986000元。因原告出借给被告的11986000元不是在同一天借出，故利息的起算时间应从原告实际出借之日起计算。而被告偿还第一笔利息的时间为2013年4月17日，故借款利息从出借之日分别计算至2013年4月17日后，无需再分别计算，而应以实际尚欠借款本金为基数进行计算。 利息和本金的计算方法。原、被告约定的利率为月利率26‰，因被告每月支付利息时间先后不一，未按每月固定日期支付当月利息，且被告在偿还利息的过程中，还偿还了部分借款本金，为切实维护原告和被告的合法权益，准确地计算被告每月应还利息，故采取按日计息法计算借款利息，即从借款起息日起，以尚欠借款本金为基数，按日计算至被告实际支付该月利息时止，作为被告应付当月利息；下月则以被告实际支付上月利息之次日起至被告支付本月利息之日止，按日计算。以后每月以此类推。被告实际支付数额超过当月应付利息与尚欠利息之和的，超过部分则冲抵本金；被告实际支付数额不足当月应付利息的，则累计至下月应付利息。因双方约定月利率为26‰，故日利率则为26‰÷30天=0.87‰。 被告尚欠借款本金及利息见下表：                            还款时间             （年月日）                       计息             天数                       每月应还金额（当月应还利息+上月尚欠利息）（元）                       每月实际还款金额（元）                       每月超额还款金额或尚欠利息金额（元）                       偿还本金数额（元）                       尚欠本金数额（元）                               当月应还利息                       上月尚欠利息                               2013．4．17                       以实际出借             日分别计算                       995838.54                       /                       338000                       -657838.54                       /                       11986000                               2013．5．21                       34天                       354545.88                       657838.54                       338000                       -674384.42                       /                       11986000                               2013．6．26                       36天                       375401.52                       674384.42                       200万                       950214.06                       950214.06                       11035785.94                               2013．7．26                       30天                       288034.01                       /                       294788                       6753.99                       6753.99                       11029031.95                               2013．8．21                       26天                       249476.70                       /                       294788                       45311.30                       45311.30                       10983720.65                               2013．9．11                       21天                       200672.58                       /                       200万                       1799327.42                       1799327.42                       9184393.23                               2013．10．17                       36天                       287655.20                       /                       250452                       -37203.20                       /                       9184393.23                               2013．11．19                       33天                       263683.93                       37203.20                       250452                       -50435.13                       /                       9184393.23                               2013．12．18                       29天                       231722.24                       50435.13                       250452                       -31705.37                       /                       9184393.23                               2014．1．15                       28天                       223731.82                       31705.37                       250452                       -4985.19                       /                       9184393.23                               2014．2．18                       34天                       271674.35                       4985.19                       250452                       -26207.54                       /                       9184393.23                               2014．3．26                       36天                       287655.20                       26207.54                       250452                       -63410.74                       /                       9184393.23                               2014．4．22                       27天                       215741.40                       63410.74                       250452                       -28700.14                       /                       9184393.23                               2014．5．20                       28天                       223731.82                       28700.14                       250452                       -1979.96                       /                       9184393.23                               2014．6．23                       34天                       271674.35                       1979.96                       250452                       -23202.31                       /                       9184393.23                               2014．7．28                       35天                       279664.77                       23202.31                       250452                       -52415.08                       /                       9184393.23                               2014．9．10                       44天                       351578.57                       52415.08                       250452                       -153541.65                       /                       9184393.23                               2014．10．14                       34天                       271674.35                       153541.65                       250452                       -174764                       /                       9184393.23                               2014．10．24                       10天                       79904.22                       174764                       250452                       -4216.22                       /                       9184393.23                               2014．12．29                       66天                       527367.86                       4216.22                       500000                       -31584.08                       /                       9184393.23                               2015．6．10                       163天                       1302438.80                       31584.08                       500000                       -834022.88                       /                       9184393.23                               2015．7．9                       29天                       231722.24                       834022.88                       300000                       -765745.12                       /                       9184393.23                通过上表，被告尚欠借款本金9184393.23元，截止2015年7月9日，被告尚欠利息765745.12元。对于被告已偿还的借款利息，应当按照年利率31.2%计算，未偿还的借款利息，应按年利率24%计算。因为表格计算的尚欠利息765745.12元是按年利率31.2%计算的，该部分利息尚未支付，按照法律规定，应当以年利率24%计算利息。所以，计算出被告实际清偿利息的截止日期则非常必要，且从利息截止之日起应按年利率24%计算。被告尚欠借款本金9184393.23元，按照年利率31.2%计算，被告每日应支付利息7990.42元。被告尚欠利息的天数为765745.12元÷7990.42元/天=96天。以2015年7月9日向前顺延96天，即2015年4月4日，该时间为被告清偿利息的截止时间。从2015年4月5日起，按年利率24%计算利息。 综上所述，原告要求被告偿还借款及利息的诉讼请求成立，本院予以支持。对于原告要求被告偿还借款本金超过9184393.23元的部分和利率超过年利率24%的部分，不符合法律规定，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百条、第二百零五条、二百零六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十一条、第十四条、第二十四条、第二十五条、第二十六条、第二十九条之规定，判决如下： 一、被告忠县诚信物业开发有限公司在本判决生效之日起十日内偿还原告重庆市再生资源（集团）有限公司借款9184393.23元及利息（利息从2015年4月5日起，以本金9184393.23元为基数，按照年利率24%计算至借款本息清偿之日止）； 二、驳回原告重庆市再生资源（集团）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费118520元（原告重庆市再生资源（集团）有限公司已预交59260元），由原告重庆市再生资源（集团）有限公司负担8520元，由被告忠县诚信物业开发有限公司负担110000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年，自本判决确定的履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  付荣慧 审 判 员  周红宇 人民陪审员  李 涛 二〇一六年十二月二十日 书 记 员  王俊力