上海市长宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0105民初19613号 原告：周国凤，女，1954年1月6日生，汉族，住上海市黄浦区。 原告：周国宏，男，1958年10月27日生，汉族，住上海市长宁区。 原告：周国英，女，1961年8月23日生，汉族，住上海市长宁区。 上述三原告共同委托诉讼代理人：陶平，上海申浩律师事务所律师。 被告：周国声，男，1956年7月2日生，汉族，住上海市长宁区。 委托诉讼代理人：徐某某(系被告妻子)，女，1955年10月7日生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：杨尧森，上海欧森律师事务所律师。 被告：上海新长宁集团华阳物业有限公司，注册地上海市长宁区。 法定代表人封志云。 委托诉讼代理人：陈志钢，男。 原告周国凤、周国宏、周国英诉被告周国声、上海新长宁集团华阳物业有限公司(以下简称“新长宁公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案后，依法适用简易程序，由代理审判员朱佳伟独任审判，于2016年10月13日公开开庭进行了审理。三原告及其共同委托诉讼代理人陶平，被告周国声及其委托诉讼代理人徐某某、杨尧森，被告新长宁公司的委托诉讼代理人陈志钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周国凤、周国宏、周国英向本院提出诉讼请求：要求确认两被告就上海市长宁区昭化路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)签订的公有住房出售合同无效，要求两被告将上址房屋恢复至原告周国凤承租或法院认为的某合适人选承租的公房状态。事实和理由：系争房屋系三原告及原告父亲周汝霖原位于上海市长宁区延安西路XXX弄XXX号房屋动迁后取得的福利分房，三原告均为当时的被安置对象。周汝霖有7个子女，分别是周国福、周国禄、周国祥、周国凤、周国声、周国宏、周国英。房屋分得后，由父亲周汝霖、周国禄、原告周国凤实际居住，由原告周国凤负责照顾父亲及周国禄生活起居。1989年8月29日，周汝霖去世。被告周国声因房屋置换等原因提出将其户口迁入，其他兄弟姐妹考虑到周国禄的身体状况较差，周汝霖去世后户口仅周国禄，故同意周国声户口迁入。1989年9月5日，三原告等兄弟姐妹签订协议书，约定“综合各方面的情况迁入兄弟姐妹中的一人为好。现商定由国声迁入，但这不是关于201室居住、使用权的分配的决定。”因周国禄先天残疾，生活无法自理，原告父亲过世后，由原告周国凤照顾起居。原告周国凤在周汝霖去世前后一直居住在系争房屋内，对周国禄照料有加。2014年5月15日周国禄去世。2016年5月11日，被告周国声突然向原告周国凤发出短信，要求周国凤在2016年6月20日前清理系争房屋内物品，要求周国凤搬离。三原告感到意外，后至交易中心查询后得知，2000年12月13日，被告周国声已将系争房屋购买为产权房，登记在其一人名下。三原告认为，被告周国声购买系争房屋时未实际居住在内，且被告周国声他处有房，系争房屋也非分配给被告周国声的福利分房。被告周国声的户口早先之所以能迁入，是其他兄弟姐妹基于当时特殊情况，协商后给予其名义上户口迁入权利，协议书也对此作出明确约定。被告周国声在明知系争房屋没有居住权、使用权和分配权的情况下，未向被告新长宁公司如实反映事实，通过欺诈手段将系争房屋登记为其所有。损害了国家及三原告的利益。而且周国禄先天残疾、XXX残疾，其行为能力有缺陷，其签订的购房协议等在当时也应为无效。三原告认为，根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，两被告签订的买卖合同应属无效，故诉至法院。 被告周国声辩称，第一，被告周国声具有购房资格，购买系争房屋程序合法有效。被告周国声自1989年户口迁入系争房屋后，至2006年的大部分时间，周国禄都是我照顾的。购房时，我的户口在籍，人也实际居住在房屋内，是系争房屋的同住人。我完全按照法律规定购买了系争房屋，没有欺诈一说。第二，三原告不是系争房屋的承租人或同住人，作为本案主体资格都不适格。系争房屋确为上海市延安西路XXX弄XXX号房屋动迁得来，但原告周国凤、周国英均不是安置人口。原告周国宏是安置人口，但因当时动迁分了两套房屋，原告周国宏已另外分得上海市长宁区昭化路XXX弄XXX号XXX室。三原告的户籍也自始未迁入系争房屋过。故三原告均非系争房屋的承租人或同住人，与系争房屋均无关系。第三，本案三原告起诉已过诉讼时效。2000年被告购房后，原告周国凤等实际已知晓该情况。从周国福2007年的来信，物业缴费凭证、周国凤发来的短信等证据均可印证最迟在2006年、2007年，原告即已知晓。原告现在才起诉已过诉讼时效。故要求法院驳回三原告的诉讼请求。 被告新长宁公司辩称，办理系争房屋的公房出售手续是符合规定的，出售合同是有效的。要求驳回三原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：三原告与被告周国声系兄弟姐妹关系，均为周汝霖与李淑贞的子女，另有三子女即周国福、周国禄、周国祥。李淑贞已于1966年去世。周国禄由于自幼便患有小儿麻痹症，故常年需要有人照料。 系争房屋原系上海市长宁区延安西路XXX弄XXX号公房动迁得来。该房屋租赁户名为周汝霖。根据1988年的上海市住房调配单，该房家庭成员包括周国禄、周国英、周国凤、周国祥、周国宏。新配房之一即为系争房屋，新配房的租赁户名为周汝霖、家庭成员有周国禄。新配房之二为上海市长宁区昭化路XXX弄XXX号XXX室，该房租赁户名为周国宏。 三原告的户籍原在上海市长宁区延安西路XXX弄XXX号房屋内，后原告周国凤的户籍在1986年2月2日迁至上海市黄浦区福建南路XXX号至今；原告周国英的户籍在1987年2月23日迁至上海市长宁区延安西路XXX弄XXX号，后因该房调换，户籍现为上海市长宁区新渔路XXX弄XXX号XXX室；原告周国宏的户籍在动迁后即迁入新配的另一套房屋，上海市长宁区昭化路XXX弄XXX号XXX室房屋至今。 1989年8月29日，周汝霖报死亡。 1989年9月5日，三原告、被告周国声、周国禄、周国福六兄弟姐妹签订协议书一份，约定：“由于国禄生活上有一定困难，需要照料，加上父亲去世后201室户口只有国禄一人，综合各方面情况考虑迁入兄弟姐妹中的一人为好。现商定由国声迁入，但这不是关于201室居住、使用权的分配的决定。”另约定原告等子女间维持现居住状况不变，由原告周国凤住系争房屋，同时照顾周国禄生活。 此后，原告周国凤即按协议入住系争房屋并照料周国禄，而被告周国声则于1989年9月17日将其户籍迁入系争房屋。被告周国声同时称，在1992年后其也至系争房屋照料周国禄起居。 1998年，因被告周国声他处房屋(上海市长宁区延安西路XXX弄XXX号房屋)动迁，其又将户籍迁入该房屋。动迁后，被告周国声将其一家三口户籍均迁入系争房屋，同时三人也因动迁过渡原因一并入住系争房屋。三原告称被告一家居住了两三年过渡，被告周国声则称实际居住至2006年，后搬离至上海市嘉定区丰庄西路XXX弄XXX号XXX室。 2000年2月16日，周国禄作为承租人，被告周国声、案外人徐某某作为同住成年人填写了《职工家庭购买公有住房协议书》(以下简称“《公房协议书》”)，《公房协议书》称，承租人周国禄与同住成年人协商一致，同意购买系争房屋，房产权利确定为被告周国声所有。承租人落款处有周国禄的签名及盖章；同住成年人落款处有被告周国声、案外人徐某某的签名及盖章。随后，两被告签订了《上海市公有住房出售合同》，系争房屋购买为产权房，出售价格为17,667元，被告周国声实际支付各项费用共14,982元。 2000年12月13日，系争房屋产权核准登记至被告周国声名下。 被告周国声购买系争房屋时，系争房屋内的户籍有四人：被告周国声、徐某某(周国声妻子)、周臻杰(周国声儿子)、周国禄。 2014年5月15日周国禄去世。在其生前的近十年时间，原告周国凤及其丈夫一直居住在系争房屋内照顾周国禄生活起居。周国禄去世后，原告周国凤短暂搬离，目前又搬回居住。 另查明，根据周国禄生前的病史记录，其患小儿麻痹症，被诊断为精神发育迟滞。根据其康复效果评估记载，周国禄XXX残疾、脑子清楚、生活部分自理。 由于原、被告双方各执己见，本案调解不成。 本院认为，本案的争议焦点有以下几点：1、周国禄的民事行为能力；2、诉讼时效；3、被告周国声购入系争房屋是否符合法律规定。 关于第一个争议焦点。原告称周国禄常年患小儿麻痹，有精神疾病，不具有民事行为能力。其签订的公房协议书无效。本院认为，虽周国禄存在肢体或XXX残疾，但其已死亡，在没有相关鉴定机构的鉴定报告证明其民事行为能力的情况下，无法认定其为无民事行为能力或限制民事行为能力人。故在无其他相反证据的前提下，其签订的公房协议书应属有效。 关于诉讼时效。被告周国声辩称三原告早已知晓购房事宜，现在起诉已过诉讼时效。本院认为诉讼时效的标的限于请求权，本案原告诉请为请求确认合同无效，属于形成权，不受《民法通则》第一百三十五条的诉讼时效的限制。故对被告周国声的此抗辩意见不予采纳。 关于第三个争议焦点。根据法律规定，购买公有住房的对象为在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。系争房屋原承租人为周国禄，被告周国声如要购买系争房屋，无非是作为同住成年人的身份。关于同住人的资格，根据相关法律规定，此处的同住人是指本处有常住户口且实际居住三年以上、他处无房或他处虽有住房而居住困难的。对于户口和居住问题，根据庭审查明的事实，被告周国声基本符合条件。对于“他处无房”这点，本院认为被告周国声存有疑点。周国声自认，1998年，其他处房屋(上海市长宁区延安西路XXX弄XXX号房屋)曾有动迁。虽周国声因动迁过渡原因没有立即获得动迁安置房，以至于在系争房屋居住了一段时间。但不能否认周国声在购入系争房屋(2000年)前已享受了动迁福利。故实际应属于“他处有房”。根据法律规定，被告周国声并非系争房屋的同住人，其无权购入系争房屋。被告周国声明知自身他处房屋情况，却未如实向新长宁公司反映，与新长宁公司签订购房合同，损害了国家及他人的利益。因此，两被告签订的《公有住房出售合同》应属无效。原告的此项诉请于法有据，本院依法予以支持。 合同无效后，系争房屋应恢复至原承租人承租的公房状态，但鉴于原承租人周国禄已经去世，无法由其作为承租人。关于合同无效的后果，经本院释明，原告方要求将系争房屋恢复至由原告周国凤承租或法院确定的某人承租的公房状态。原告周国凤本身户籍并不在系争房屋内，本院无法确定由其作承租人。考虑到原承租人死亡这一特殊情况，涉及承租人死亡后的承租人变更问题。对此，本市有相关法律法规明确规定了相应变更手续。本院目前暂无法处理，当事人应另寻途径解决。 据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下： 一、被告周国声与被告上海新长宁集团华阳物业有限公司就上海市长宁区昭化路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效，被告周国声与被告上海新长宁集团华阳物业有限公司应将上址房屋恢复至公房状态； 二、驳回原告周国凤、周国宏、周国英的其余诉讼请求。 案件受理费15,600元，因适用简易程序减半收取计7,800元，由被告周国声负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员  朱佳伟 二〇一六年十二月九日 书 记 员  王 宁 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民法通则》 第五十八条下列民事行为无效： 无民事行为能力人实施的； 限制民事行为能力人依法不能独立实施的； 一方以欺诈、胁迫的手段或者趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的； 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的； 违反法律或者社会公共利益的； 经济合同违反国家指令性规定的； 以合法形式掩盖非法目的的。 无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； 以合法形式掩盖非法目的； 损害社会公共利益的； 违反法律、行政法规的强制性规定。 ……