三亚市城郊人民法院民事判决书（2016）琼0271民初5891号原告：深圳市保利物业管理集团有限公司三亚分公司。住所地三亚市河东路**凤凰水城**。负责人：李运，该公司经理。委托代理人：叶波，广东百智律师事务所律师。被告：芦元辉，女，1976年1月24日出生（公），汉族，住黑龙江省鸡西市。第三人：江苏万园物业公司管理有限公司。住。住所地三亚市河东路凤凰水城/div>法定代表人：叶小强，该公司经理。委托代理人：边跃军，该公司员工。原告深圳市保利物业管理集团有限公司三亚分公司（以下简称"保利三亚分公司"）诉被告芦元辉、第三人江苏万园物业公司管理有限公司（以下简称"万园物业公司"）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案受理后，依法组成合议庭，于同年9月5日追加万园物业公司作为第三人参加本案诉讼，并于同年12月19日公开开庭进行了审理。原告保利三亚分公司的委托代理人叶波到庭参加诉讼。被告芦元辉、第三人万园物业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告保利三亚分公司向本院提出诉讼请求：1、芦元辉七日内向保利三亚分公司支付物业管理费527.28元,公共公摊费300元,滞纳金647.68元,合计1474.96元;2、本案的诉讼费由芦元辉负担。事实和理由：2010年4月份，保利三亚分公司开始进驻三亚市金鸡岭街185号凤凰水城小区，对小区进行前期物业管理与服务。芦元辉购买的小区南岸（C区）F5-1806号房产为公寓，面积43.94平方米，每月应向保利三亚分公司交付物业管理费87.88元，每年公摊费300元。自2013年6月至2014年4月30日止，芦元辉拖欠物业管理费、公共公摊费及滞纳金合计人民币1474.96元。为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告芦元辉未到庭也未向本院提交书面答辩意见。第三人万园物业公司提交书面答辩称：第一、万园物业公司入场正规，经过公开招投标并在市住建局备案；第二、保利物业公司进行诉讼严重影响了业主的生活；第三、我们实际上在2013年11月5日就已经应开发商的要求进场服务了，从此之后保利物业公司就没有提供服务了，所以没有理由再收费；第四、由于物业公司和开发商之间的纠纷，两个物业公司没有正常交接，所以造成2013年下半年的物业费业主不知道向谁缴纳。本院经审理认定事实如下：2010年４月10日，三亚凤凰新城实业有限公司（以下简称"凤凰新城"）和深圳市保利物业服务有限公司签订《凤凰水城C区物业管理服务合同》，合同约定：凤凰新城选聘深圳市保利物业服务有限公司对其开发的凤凰水城C区项目（建筑面积220000平方米）提供前期物业管理服务，合同期限为5年；自正式进驻之日起计。合同第九条约定："本物业管理区域服务收费采用包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：公寓物业管理费￥2.00元/月.平方米;花园洋房物业管理费￥3.00元/月.平方米;别墅物业管理费￥3.80元/月.平方米;(公共能耗费用按实际发生向业主或物业使用人收取)"。合同第十二条约定："物业管理服务费应于每年一月十日前预缴当年费用，业主或物业使用人应履行交纳义务。逾期缴纳的，每逾期一日，按应交纳欠费总额的万分之五作为违约金"。上述合同签订后，深圳市保利物业服务有限公司设立三亚分公司，依约进驻涉案小区并对该小区物业服务实施管理，并按每套房每年300元的标准向业主收取公摊费。芦元辉购买位于凤凰水城南岸（C区）建筑面积为43.94平方米的F5-1806号公寓后，于2011年1月26日与保利三亚分公司签订《前期物业服务协议》，该协议第四条约定，物业服务费用（不包括房屋共用部位和共用设施设备大中修、更新、改造的费用）标准为：住宅按建筑面积每月每平方米2元，交纳费用时间为：次年首月十日前缴纳当月物业服务费。协议第十一条第2项约定："芦元辉违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，保利三亚分公司有权要求芦元辉补交并从逾期之日起按每天5‰交纳滞纳金"。协议签订后，芦元辉按照每月87.88元的标准依约向保利三亚分公司支付了2013年5月31日前的物业管理费及每年公摊费300元，2013年5月31日后的物业管理费及公摊费未向保利三亚分公司支付。万园物业公司陈述称其公司于2013年11月5日进场后收取了部分业主的物业管理费。另查，已经发生法律效力的（2016）琼2071民初466号民事判决书中查明，2013年7月份开始，凤凰新城与保利三亚分公司因物业服务合同的解除问题发生纠纷，后曾向本院起诉要求确认其与保利三亚分公司之间的物业服务合同已解除。2013年11月初，凤凰新城意欲由万园物业进驻凤凰水城C区进行物业服务，凤凰新城、保利三亚分公司之间的矛盾进一步激化，保利三亚分公司报警要求处理，后三亚市公安局友谊派出所介入处理。三亚市公安局友谊派出所曾在2013年11月5日召开协调会，要求开发商凤凰新城垫资解决保利三亚分公司40名员工的住宿问题。凤凰新城于2010年4月将凤凰水城C区项目直接委托给深圳市保利物业服务有限公司管理时，未通过招标程序，也未在三亚市住房和城乡建设局登记备案。2013年12月3日，三亚市住房和城乡建设局向凤凰新城下发了三住建函【2013】1477号《三亚市住房和城乡建设据关于责令你司限期整改的通知》，该《通知》要求凤凰新城在2013年12月30日前按《前期物业招标投标暂行管理办法》组织前期物业招标工作，选聘优秀的物业服务企业进驻管理服务，否则三亚市住房和城乡建设局将对凤凰新城给予处罚。凤凰新城与保利三亚分公司所签订的合同产生的纠纷，通过司法途径予以解决。根据整改要求，凤凰新城委托第三方招标单位于2014年1月13日按照法定程序举行"翠屏·凤凰水城C区"前期物业管理公开招投标，万园物业公司中标后于2014年1月14日与凤凰新城签订《翠屏·凤凰水城C区前期物业服务合同》，并于2014年1月20日在三亚市住房和城乡建设局备案。凤凰水城C区大部分业主自2014年1月1日起向万园物业公司缴纳物业费。该生效判决书中认定，保利三亚分公司主张其服务期限至2014年4月30日止，而万园物业公司主张保利三亚分公司实际于2013年11月5日撤场不再提供物业管理服务，之后由万园物业公司提供物业管理服务，但各方当事人对其主张均无法提供有效证据证明。结合凤凰新城于2013年11月初引入万园物业公司进驻凤凰水城小区提供物业管理服务与保利三亚分公司产生纠纷，再到三亚市公安局友谊派出所介入协调的整个过程，另依据三亚市住房和城乡建设局于2013年12月3日要求凤凰新城在2013年12月30日前按相关规定组织前期物业招标工作，然后经过公开招投标，万园物业公司中标并于2014年1月14日与凤凰新城签订《翠屏·凤凰水城C区前期物业服务合同》以及2014年1月1日起凤凰水城大部分业主便开始向万园物业公司缴纳物业服务费等事实，应认定万园物业公司从2014年1月1日起便开始对凤凰水城C区进行物业服务，即认定保利三亚分公司提供物业服务的截止时间至2013年12月31日更为接近本案事实。因此，保利三亚分公司收取的物业费亦应截至2013年12月31日。以上事实有《凤凰水城C区物业管理服务合同》、《前期物业服务协议》、《收费收据》、《客户历史欠款月分项明细表》、本院2016年5月27日做出的已经生效的（2016）琼0271民初466号民事判决书以及当事人陈述等证据证实，并经庭审举证质证，足以认定。本院认为：凤凰新城与深圳市保利物业服务有限公司于2010年４月10日签订的《凤凰水城C区物业管理服务合同》以及芦元辉与保利三亚分公司于2011年1月26日签订的《前期物业服务协议》均系合同双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，均属有效合同。芦元辉与保利三亚分公司签订《前期物业服务协议》之前，双方履行的是《凤凰水城C区物业管理服务合同》，2011年1月26日之后，双方履行的是《前期物业服务协议》。关于芦元辉是否拖欠物业费的问题。生效的裁判文书已经认定保利三亚分公司提供物业服务的截止时间至2013年12月31日，保利三亚分公司收取的物业费亦应截至2013年12月31日。根据保利三亚分公司提交的收费收据，芦元辉已于2013年10月17日缴清2013年10月之前的物业费，此后再未向保利三亚分公司缴纳物业费，因此，芦元辉拖欠的从2013年11月至12月31日的2个月的物业管理费175.76元(87.88元×2月)应向保利三亚分公司交纳。保利三亚分公司主张的2013年12月31日之后的物业费部分因超出其实际服务期限，本院不予支持。关于支付公摊费的问题。两份物业合同履行过程中，芦元辉一直按每年300元公摊费向保利三亚分公司缴纳，该行为可视为芦元辉和保利三亚分公司之间履行《前期物业管理服务协议》过程中对每年支付公摊费300元已达成合意，芦元辉应按照约定履行自己的义务。按照保利三亚分公司的诉求明细表，其主张芦元辉拖欠的公摊费是2014年1月份开始的，芦元辉并未拖欠2013年12月份之前的公摊费，因此，保利三亚分公司诉请芦元辉支付300元的公摊费，本院不予以支持。关于支付滞纳金的问题。由于凤凰新城提前解除与保利三亚分公司签订的《凤凰水城C区物业管理服务合同》，委托万园物业公司进场管理引起两个物业公司收费纠纷，且未办理交接手续，大部分业主不知道应向哪个物业公司缴纳物业管理费。因此，芦元辉未依约缴纳物业费不可归责于芦元辉，芦元辉不应承担违约责任。保利三亚分公司主张芦元辉应支付滞纳金，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告芦元辉应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市保利物业管理集团有限公司三亚分公司支付拖欠的物业管理费175.76元;二、驳回原告深圳市保利物业管理集团有限公司三亚分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预缴），公告费58.21元，由被告芦元辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 吴小慧审 判 员 沈相法人民陪审员 符宗其 二O一六年十二月二十五日书 记 员 史玉莹附相关法律条文：中华人民共和国合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。中华人民共和国民事诉讼法第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席审判。最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。