海南省三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2016）琼0271民初3974号   原告(反诉被告）:三亚顺阳汽车检测维修服务有限公司，住所地三亚市三亚湾路92810部队招待所左侧。   法定代表人:孙岩，该公司董事长。   委托诉讼代理人:汪世业，海南祥瑞律师事务所律师。   委托诉讼代理人:林广博，海南祥瑞律师事务所律师。   被告（反诉原告）:中国人民解放军92810部队，住所地三亚市三亚湾路**兰海**旁。   法定代表人:孙旭，该部队场站站长。   委托诉讼代理人:王云鹏，海南嘉天律师事务所律师。   第三人：中国人民解放军海军海口房地产管理处。住所地：海口市五指山路。   负责人：朱斌，该处处长。   委托诉讼代理人：杨欢，海南瑞来律师事务所律师。   原告(反诉被告）三亚顺阳汽车检测维修服务有限公司（以下简称顺阳公司）诉被告（反诉原告）中国人民解放军92810部队（以下简称92810部队）租赁合同纠纷一案，本院作出（2015）城民二初字第1534号民事判决，顺阳公司不服提起上诉。三亚市中级人民法院裁定发回重审。本院于2016年5月16日受理后另行组成合议庭进行审理。诉讼过程中，追加第三人中国人民解放军海军海口房地产管理处（以下简称海口管理处）参加诉讼。于2016年7月12日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告）顺阳公司的委托诉讼代理人汪世业、林广博，被告（反诉原告）92810部队的委托诉讼代理人王云鹏、海口管理处的委托诉讼代理人杨欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告(反诉被告）顺阳公司诉称，2014年6月29目，顺阳公司与92810部队签订《军队房地产委托协议》，顺阳公司承租92810部队位于三亚湾的场地，并将场地内水坑填平并投资兴建了汽车检测维修服务的厂房及设备设施，累计投资金额高达700余万元。2015年10月31日，92810部队以上级单位检查为理由，发出《军队房地产租赁合同腾退通知书》，责令顺阳公司在2015年11月30日腾退交还，逾期采取停水停电措施。委托经营其实是出租，顺阳公司投入巨额资金将水坑填平，并购置大量的设备设施并建设了汽车检测维修中心的厂房，92810部队一直没有提出异议，现92810部队以上级检查为由单方终止合同，并将顺阳公司花费巨额资金投入的财产收归己有，显然违反了公平原则。请求判令：一、确认双方签订的《军队房地产委托协议》有效并继续履行；二、本案诉讼费用由92810部队承担。   被告（反诉原告）92810部队答辩称，一、双方租赁合同关系早已解除。《军队房地产委托协议》约定，92810部队将老招待所旁的房地产委托顺阳公司使用管理，期限自2014年7月1日起至2015年7月1日止，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成协议无法履行的，双方均不承担责任，委托管理期满，协议解除。2015年7月1日，该协议书约定的委托管理期满后，双方未再续签协议，顺阳公司也未再支付任何租金或委托管理费；2015年8月5日，双方签署了《终止合同协议书》载明"目前存在不定期合同关系，于2015年7月1日解除双方租赁关系，于2015年9月30日收回场地及场地上建筑物，并将权属甲方(即)的资产予以归还。直接按乙方(即顺阳公司)实际使用时间收取租金。"但顺阳公司在该约定的期限内，并未清场；2015年10月31日，92810部队再次向顺阳公司送达了《军队房地产租赁合同腾退通知书》，要求顺阳公司于2015年11月30日前将所承租的房屋腾退交还我部"。根据《合同法》第236条的规定，双方租赁合同到期后已解除，92810部队有权要求顺阳公司于合理期限内退场，并按原协议书的约定支付场地占用租金及相应违约金。顺阳公司主张该协议书有效并继续履行没有事实和法律依据。二、顺阳公司承租涉案房地产10年来，双方一直有明确约定，不得擅自改造添建，改造和添建的设备建筑物等权属归92810部队所有。顺阳公司早在2006年3月30日，与海军海口房地产管理处签订的第一份《军队房地产租赁合同》，租赁三亚市机场跑道西侧的场地(即涉案土地)，用于汽车检测维修，当时就在合同中明确载明"第八条租赁期内，甲方应当履行下列义务：......(四)不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方。"此后，由92810部队与顺阳公司先后签订了几份一年期的续租协议，这些协议中无一例外，均对改造或增扩固定设施、新建或添建建筑物、构筑物等，做出了限制及权属约定。三、双方租赁合同关系到期己终止，因军队政策法规重大调整，该协议书不应当也不可能再继续履行。总政治部、总后勤部及中央军委纪律检查委员会2015年最新文件的要求，军以下部队不得对外租赁房地产，经报批的项目，合同到期后不再续期；未经报批的，于2015年年底前终止收回。因此，与顺阳公司签订的《军队房地产委托经营管理协议书》已于2015年7月1日到期终止，因军队政策法规重大调整，该协议书不应当也不可能再继续履行。顺阳公司的诉讼请求没有事实依据，请求驳回顺阳公司的诉讼请求。   被告（反诉原告）92810部队反诉称，92810部队于2015年8月5日与顺阳公司签署了《终止合同协议书》，从该日起合同解除。2015年10月31日再次向顺阳公司送达了《军队房地产租赁合同腾退通知书》，要求顺阳公司在2015年11月30日前腾退，顺阳公司理应立即清理退场，将所承租的场地及房屋完好退还给92810部队，并支付租赁期限届满后，实际占用场地期间的占用租金(按20万元／年÷365天=548元／天计算租金，自2015年7月2日起计算至顺阳公司清场完毕之日止)及违约金(自2015年7月2日起，每逾期一日，按滞交租金总额的千分之三，计算违约金)。请求判令：一、确认92810部队与顺阳公司《军队房地产委托协议》已解除；二、顺阳公司限期清理退场，将所承租的场地及房屋完好退还给92810部队；三、顺阳公司支付租赁期限届满后，实际占用场地期间的租金81104元(暂计至2015年11月28日止)及违约金17883元。   原告(反诉被告）顺阳公司针对反诉答辩称：一、双方的租赁关系没有解除。双方自2006年建立租赁关系，第一次租订租赁合同的租期为三年，自此期满后，双方改为一年一签，每年均续签合同，已经形成惯例。否则，如果只是租赁一年的话，双方在合同中对于"委托管理费"的约定也不会表述为"委托管理费按年结算，于每年的前十日内支付"。2014年签订的一年租期期满后，92810部队并没有及时或提前通知终止合同，按照惯例，租期仍应续租一年；92810部队提供的《终止合同协议书》没有加盖顺阳公司的公章，签名人李华虽系工作人员，但此人既不是法定代表人、也不是负责与92810部队联系人员，更没得到授权，没有权利私自代表顺阳公司订立涉及企业经营终止之类的协议，也不构成表见代理，事后也没有追认。因此，该协议不得作为终止双方租赁关系的依据。二、没有义务缴纳违约金。因租赁合同期满后，92810部队没有通知续签合同或终止合同，按照惯例，应当在续签合同后才能按照合同约定缴纳下一年度的租金。因此，在合同期满后，继续租用的行为应当缴纳租金，但不应当缴纳违约金，没有违约事实。三、92810部队终止合同的理由没有法律依据。92810部队通知终止双方的合同是在2015年10月31日，此时双方的租赁关系在合同届满后己持续四个月，按照双方惯例，有充足的理由认可合同仍应续签一年。至于92810部队提出的军队内部的管理要求从法律层而上连规范性文件都不是，即使军委发布的军事法规，按照立法法的规定，也只是军事规章，且只能在军事力量内部实行，对民事关系不具有约束力。四、因92810部队过错造成合同不能继续履行。92810部队主张终止合同关系的真实原因系因其上级机关的清查。但是，双方在2014年签订的最后一份书面合同第六条中己明确约定，92810部队保证委托给乙方管理使用的房地产按照规定报经军队审批部门批准，92810部队同时还负责向军队房地产管理部门办理委托管理协议审核手续。由于92810部队违规租赁、未按权限履行报批手续，才导致承租场地列入清查范围的结果。五、顺阳公司投入巨额资金形成的财产无偿归92810部队所有，违反了公平原则，该内容无效。请求驳回92810部队的反诉请求。   第三人海口管理处述称：涉案合同与我方没有法律上的利害关系。我方并非合同相对人。2006年合同到期后，原告与被告重新签订合同并履行新合同。我方认可双方签订的合同有效性，目前因军队相关政策法规的调整，双方的合同已不具备履行的条件，合同已无法履行。   经审理查明，2006年3月30日，92810部队的上级单位海军海口房地产管理处与顺阳公司签订《军队房地产租赁合同》，将位于三亚市机场跑道两侧面积为4000平方米场地出租给顺阳公司用于汽车检测维修，期限至2009年3月30日；顺阳公司不得在场地上新建和添建各种永久性建筑物，确实需要的，须征得92810部队同意，费用自理，权属属92810部队。顺阳公司在签订合同后在该场地上建起汽车检测中心和维修中心。2009年之后，由92810部队作为出租房将上述场地出租给顺阳公司，期限均为一年，一年一签。2014年6月29日，顺阳公司与92810部队签订《军队房地产委托协议》约定，92810部队将上述场地及场地上2803平方米的房屋委托顺阳公司管理，用于汽车维修，期限从2014年7月1日至2015年7月1日；每年委托管理费200000元；92810部队负责向军队房地产管理部门办理委托管理协议审批手续；顺阳公司在不影响使用安全，改造、或增扩固定设施的费用自理，权属92810部队，协议解除无条件移交92810部队；因军事需要提前解除协议，顺阳公司在接到解除通知一个月内无条件退出。总政治部、总后勤部及中央军委纪律检查委员会于2015年下文要求，军以下部队不得对外租赁房地产，经报批的项目，合同到期后不再续期；未经报批的，于2015年底前终止收回。2015年8月5日，92810部队给顺阳公司送达《终止合同协议书》，顺阳公司的工作人员签收。该协议书约定，双方目前存在不定期合同关系，于2015年7月1I解除租赁关系，92810部队于2015年9月30日前收回场地及建筑物。2015年10月31日，92810部队向顺阳公司送达《军队房地产租赁合同腾退通知书》，要求顺阳公司与2015年11月30日前将场地及建筑物交还。顺阳公司已缴纳2015年7、8、9月的租金给92810部队。顺阳公司在庭审中主张其先后已投入700多万元建设厂房和购置设备，但没有提供证据证明。   以上事实，有军队房地产租赁合同、军队房地产委托协议、终止合同协议书、军队房地产租赁合同腾退通知书、土地房屋权证、庭审笔录及当事人陈述证实，并经庭审举证、质证，足以认定。   本院认为：一、顺阳公司与92810部队于2014年6月29日签订的《军队房地产委托协议》是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规规定，且第三人海口管理处作为92810部队的上级主管部门亦认可双方签订的涉案合同，应认定涉案合同属有效合同，双方应遵守履行。上述协议约定的租期至2015年7月1日届满，期限届满后，双方没有签订协议，顺阳公司继续使用合同约定的场地及建筑物，上述协议继续有效，但租赁期限为不定期。对不定期合同，任何一方可以随时解除合同。92810部队解除合同应当在合理期限之前通知顺阳公司。92810部队于2015年8月5日给顺阳公司送达的《终止合同协议书》实质为解除合同通知书，该通知书同意给顺阳公司使用至2015年9月30日，已给顺阳公司相应的期限，92810部队已履行解除合同的法定义务。总政治部、总后勤部及中央军委纪律检查委员会下文要求，合同到期后不再续期，上述协议已不可能履行。上述协议应从2015年10月1日起解除。因此，顺阳公司请求确认双方签订的《军队房地产委托协议》有效并继续履行的诉求，本院不予支持；92810部队反诉请求确认上述协议已解除的诉求，本院予以支持。二、上述协议约定，顺阳公司在不影响使用安全，改造、或增扩固定设施的费用自理，权属92810部队，协议解除无条件移交92810部队。现协议已解除，顺阳公司应退出，并将场地及地上建筑物交给92810部队。92810部队的该项主张，本院予以支持。三、顺阳公司已支付2015年7、8、9月的租金，还应支付从2015年10月1日至退出之日按原合同约定的每年20万元的标准即每日548元的租金向92810部队交付实际占有使用的租赁费用。上述协议于2015年9月30日解除，且顺阳公司已按时支付之前的租金，92810部队诉求顺阳公司支付违约金，没有法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：   一、被告（反诉原告）中国人民解放军92810部队与原告(反诉被告）三亚顺阳汽车检测维修服务有限公司于2014年6月29日签订的《军队房地产委托协议》从2015年10月1日起解除；   三、原告(反诉被告）三亚顺阳汽车检测维修服务有限公司在本判决生效十日内将所租赁场地及地上建筑物退还给被告（反诉原告）中国人民解放军92810部队；   四、原告(反诉被告）三亚顺阳汽车检测维修服务有限公司在本判决生效十日内支付从2015年10月1日起至退场之日的租金（按每日548元计算）给被告（反诉原告）中国人民解放军92810部队；   五、驳回原告(反诉被告）三亚顺阳汽车检测维修服务有限公司的诉讼请求；   六、驳回被告（反诉原告）中国人民解放军92810部队的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费2150元（顺阳公司已预缴），由三亚顺阳汽车检测维修服务有限公司承担；反诉案件受理费1137元（92810部队已预交），由中国人民解放军92810部队承担1000元，三亚顺阳汽车检测维修服务有限公司承担137元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审 判 长 李 芳   人民陪审员 林 夏   人民陪审员 郑辉仁     二〇一六年十二月二十二日   书 记 员 陈启淑   附相关法律条文：   中华人民共和国合同法   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。   第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。   第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。