江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏1322民初17562号 原告：司东梅，女，1977年10月10日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：徐海波，江苏通达声远律师事务所律师。 被告：张环，男，1987年12月18日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县）。 委托诉讼代理人：宋华波，江苏天帆律师事务所律师。 原告司东梅诉被告张环房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月28日立案受理后，依法适用普通程序，被告提出反诉，后撤回反诉。本院于2017年3月6日、7月24日公开开庭进行了审理，原告司东梅及其委托诉讼代理人徐海波、被告张环委托诉讼代理人宋华波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告司东梅诉称：要求法院判令：1、解除原、被告签订的《丰润国际大酒店部份房产买卖协议书》；2、被告张环退还原告购房款100000元；3、被告张环按照合同约定补偿原告1000000元。事实和理由：2015年7月26日，原告与被告签订《丰润国际大酒店部分房产买卖协议书》，约定由被告将丰润国际大酒店地面以上16层，建筑面积1072㎡的房屋以240万元的价格转让给原告。合同第三条第二款约定，原告于协议签订之日起向被告交纳房屋买卖意向金10万元。第四条第二款约定，被告确保合同签订之日起6个月内具备备案条件。第四条第四款约定，本协议生效之日起未经原告同意不得将该房产转让给第三方。 合同签订后，原告按照约定向被告支付了10万元房屋买卖意向金，但被告并未在约定的时间进行备案，且将案涉房屋转让给第三人。根据合同第五条第一款之规定，被告应当无条件退还原告交纳的意向金10万元，并向原告补偿人民币100万元。 为维护原告的合法权益，特具状诉至沭阳县人民法院，请求予以处理。 被告张环辩称：请求驳回原告诉讼请求。一、双方签订房产买卖协议书属实，被告也收取了10万元购房款，根据合同约定原告方应当在房屋进行备案时支付120万元房款，但在本案协议签定后被告多次催告，原告却始终没有露面，根据协议第四条第二款约定，案涉房屋需在六个月内进行备案，原告在六个月内从未露面，应视为其放弃了购买的权利。另根据法律规定房产备案需要原告配合，现原告没有积极履行合同，导致本案买卖合同无法履行；二、同意双方解除买卖合同，因原告的违约行为，被告只能另行出售涉案房屋，但价款已经显著低于原约定的房价，也给被告造成了损失，根据合同第五条第二款，被告方有权没收10万元订金，并且有权追究原告有关的违约责任。 本案的争议焦点：1、原、被告双方谁应对合同不能履行承担责任；2、原告要求退还房款、补偿100万元款项的诉讼请求是否具有事实和法律依据。 原告为证明自己的主张，出示以下证据予以证实： 证据，司东梅与张环2015年7月26日签订的房产买卖协议书一份、2015年7月27日被告出具给司东梅的收据一份。 被告质证认为：对证据的真实性没有异议。但按照合同第三条第三款约定，原告应当在合同备案当日支付房款，第四条约定了案涉房屋的备案期间应在六个月内，并约定备案至乙方（原告）指定人员名下，这一条证明本案房产备案行为的完成应依赖于原告，但合同签订后原告方从未联系过被告。合同第五条第二款约定了原告放弃购买的案涉房屋的违约责任，所以被告有权没收原告的10万元。对收取五原告各10万元无异议。但合同最终无法履行是原告方的责任。 被告为证明自己的观点，出示以下证据予以证实： 证据1，2015年7月25日，张环与鲁某签订的居间佣金协议书一份，证明鲁某承诺为被告介绍出售案涉房屋，并且保证价款不低于240万元，如成交，由鲁某收取10万元佣金。因存在该份协议，所以鲁某介绍了包括原告和他自己在同一日签订了本案的买卖协议书，证明鲁某是本案双方买卖协议的中间人； 证据2，被告与鲁某之间的短信往来（时间自2015年7月27日至2015年11月14日），证明被告多次通知鲁某，案涉房屋已经具备备案条件，要求鲁某联系原告进行备案。在2015年10月28日的回复中，鲁某称已经限原告一星期内准备资金到位，否则视为放弃。同时被告还在催告鲁某提供原告号码。因鲁某没有提供，2015年11月13日，被告方最后催告鲁某要求原告在5日内前来办理备案，逾期视为放弃购房，但仍然没有得到回复。以上证明被告方是积极履行合同，一直催告原告办理备案登记，但因原告方一直不露面，因此才导致合同最终无法履行； 证据3，2017年3月6日沭阳县房管处出具的情况说明一份，证明涉案房屋在2016年5月28日之后备案给了案外人，备案价款因市场变动低于本案的240万元，给被告造成了损失； 证据4，2015年6月22日丰润国际大酒店预售协议书复印件一份。 原告质证认为：对证据1，原告不知情，与本案无关；对证据2，对被告提供的短信打印件真实性不予认可，无法确定是与鲁某联系的情况，与本案无关联；对证据3，情况说明真实性无异议，但涉案的房屋已经备案是事实，但不能说明备案人是张环。如果是案外人对丰润大酒店进行备案的话，就说明张环对涉案房产无处分权利。 本院认证意见：对原告出具的证据的三性予以认定。对被告出具的证据1、2因与本案没有关联性，本院不予认定。对被告出具的证据3的三性予以认定。对证据4，因其系复印件，被告未提供其他证据予以辅证，本院对其三性不予认定。 经审理查明：2015年7月26日，原告与被告签订《丰润国际大酒店部分房产买卖协议书》，约定原告以2400000元从被告处购买丰润国际大酒店地面以上第十六层，建筑面积约为1072平方米。协议书第三条第2款约定：乙方（原告）于本协议签订之日起第2日内交纳甲方（被告）房屋买卖意向金人民币壹拾万元整（小写：100000元）。第四条第2款约定：甲方须确保该转让房产于本协议生效之日起6个月内具备备案条件，在丰润大酒店具备备案条件的15日内，将该转让房产备案到乙方指定人名下，房屋交付使用时间以正式合同约定为准。第三条第3款约定：转让房屋备案当日，乙方支付总房款的百分之五十即人民币壹佰贰拾万元整（小写：1200000元）给甲方，余款分四个月内付清，每月付房款人民币叁拾万元整（小写：300000元），房款付清的15日内甲方开具不动产发票给乙方。第四条第4款约定：甲方必须确保本协议生效前未将该房产转让给别人名下，本协议生效之日起，甲方未经乙方同意不得将该房产转让给第三人，除因政府原因及不可抗力外，甲方必须将本协议约定价款转让给乙方。第五条第1款约定：甲方违反本协议第四条第4款约定，甲方无条件退换乙方缴纳意向金人民币壹拾万元整（小写：100000元），并补偿人民币壹佰万元整（小写：1000000元）给乙方。第五条第4款约定：乙方违反本协议第四条第六款约定，甲方有权解除本协议，对造成直接经济损失甲方有追偿的权利。 2015年7月27日原告向被告支付100000元，被告向原告出具收据一张。后案涉房屋备案于案外人。原、被告现因案涉房屋发生纠纷，特诉至本院，要求处理。 庭审中，原、被告一致认为约定的违约金过高，同意本院酌情调整。 本院认为：当事人应按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，原、被告之间签订的《丰润国际大酒店部分房产买卖协议书》关于房屋的买卖不违反法律、行政法规等的具体规定应视为合法有效。双方应按照合同的约定行使权利、履行义务。现原告已依合同约定将案涉房屋意向金交于被告，但案涉房屋已备案于案外人名下，被告已构成违约，原告要求被告退还房屋意向金100000元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。原告同时要求被告支付违约金1000000元的诉讼请求，庭审中，原、被告一致认为约定的违约金过高，本院酌定被告向原告支付违约金30000元。 被告辩称其多次催促原告履行合同，因原告始终没有露面，是原告不配合备案，导致合同不能履行，其只能另行将案涉房屋卖于案外人，该合同不能履行的责任在于原告。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。本案中，被告提供的证据不足以证明其已通知原告。且被告作为出卖方在案涉房屋可以备案时，其有责任和义务通知原告。另根据协议书第四条第4款约定：甲方必须确保本协议生效前未将该房产转让给别人名下，本协议生效之日起，甲方未经乙方同意不得将该房产转让给第三人，除因政府原因及不可抗力外，甲方必须将本协议约定价款转让给乙方。综上，本院对被告该辩解不予采纳。 调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原司东梅与被告张环签订的《丰润国际大酒店部份房产买卖协议书》； 二、被告张环于本判决发生法律效力之日起十日内向原告司东梅归还购房意向金100000元； 三、被告张环于本判决发生法律效力之日起十日内向原告司东梅支付违约金30000元； 四、驳回原告其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26000元，由被告张环负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费26000元。 审 判 长  徐 品 人民陪审员  韩华斗 人民陪审员  李克科 二〇一六年十二月二十七日 书 记 员  陈诗雅 附录相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。