上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初19030号原告：上海市长宁区华阳街道社区卫生服务中心，住所地上海市。负责人：洪春荣，主任。委托诉讼代理人：刘庆伟，上海市新华律师事务所律师。被告：上海市静安区志兵自行车修理店，住所地上海市。经营者：熊志兵，男，1970年8月12日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市瑶海区临泉东路江晨园XXX室。第三人：刘满想，男，1994年8月11日出生，汉族，户籍地河南省夏邑县韩道口镇洪佛寺村刘新庄XXX号。第三人：蒋保权，男，1985年1月1日出生，汉族，户籍地云南省昭通市大关县天星镇安乐村民委员会南马坎村民小组XXX号。第三人：郑秀标，男，1968年3月10日出生，汉族，户籍地福建省将乐县安仁乡洞前村大坪XXX号。第三人：蒋勤，女，1986年3月12日出生，汉族，户籍地安徽省涡阳县青町镇大蒋行政村大蒋西自然村XXX号。第三人：杜甲甲，女，1991年3月13日出生，汉族，户籍地安徽省利辛县胡集镇杜庙村丁庄XXX户。第三人：谢智慧，女，1979年11月18日出生，汉族，户籍地内蒙古自治区赤峰市阿鲁科尔沁旗天山镇和平区XXX号。第三人：孙洁菁，女，1971年11月20日出生，汉族，户籍地上海市云台路XXX弄XXX号XXX室。第三人：朱燕燕，女，1992年1月24日出生，汉族，户籍地安徽省泾县榔桥镇马渡村厂里组XXX号。第三人：吴春华，男，1962年3月13日出生，汉族，户籍地上海市南京西路XXX弄XXX号。第三人：安生英，男，1959年3月4日出生，汉族，户籍地江西省南昌市安义县石鼻镇燕坊村安二村小组XXX号。原告上海市长宁区华阳街道社区卫生服务中心诉被告上海市静安区志兵自行车修理店及第三人刘满想、蒋保权、唐大娟、郑秀标、蒋勤、杜甲甲、谢智慧、孙洁菁、朱燕燕、吴春华、安生英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘庆伟，被告的经营者熊志兵以及第三人郑秀标、谢智慧、朱燕燕、吴春华、安生英到庭参加诉讼。第三人刘满想、蒋保权、蒋勤、杜甲甲、孙洁菁经本院合法传唤未到庭应诉。审理中，原告申请撤回对第三人唐大娟的起诉。本案现已审理终结。原告上海市长宁区华阳街道社区卫生服务中心向本院提出诉讼请求：1.被告和第三人立即搬离上海市江苏路XXX-XXX号(单)房屋并将房屋返还原告；2.被告支付原告垫付的水电费39,599.49元及违约金15万元；3.被告支付原告2016年2月21日至今的房屋使用费175,000元(按照年租金35万元的标准，暂计至2016年8月19日，请求主张至实际搬离之日止)。事实和理由：原、被告于2014年2月签订房屋租赁协议一份，约定原告将上海市江苏路XXX-XXX号(单)底层办公用房(以下简称“系争房屋”)出租给被告使用，年租金35万元，租期自2014年2月20日至2015年2月19日。协议签订后，双方按约履行，但被告擅自将系争房屋转租给众第三人。租期届满后，原告多次催告被告搬离、腾退系争房屋并将房屋交还给原告，均未果，第三人一直占用系争房屋至今，并且系争房屋所产生的水电费用均由原告垫付。原告认为，租期届满后，被告理应将系争房屋返还给原告，但被告擅自将系争房屋转租给第三人，其行为已构成违约，并造成了原告重大经济损失，故原告向法院提出诉讼请求如上。被告上海市静安区志兵自行车修理店辩称，其同意腾退系争房屋，现系争房屋由第三人实际使用，被告也在配合原告与之协调，但目前一家都没有搬离。由于之前原、被告协商在3月份退房，因涉及到多家实际使用人搬离需要一定的时间，而被告已支付租金及水电费至2016年3月份，故原告同意3月份之后的水电费无需由被告支付，只要求尽快搬离，因此被告不同意支付原告主张的水电费、违约金及房屋使用费。第三人郑秀标述称，其不同意解除合同，也不愿意腾退，而要求继续使用其承租的房屋。其已支付租金至2016年2月底，之后由于原告不同意让其继续经营，故未再支付相关费用。第三人谢智慧述称，其不同意解除合同，也不愿意腾退，而要求继续使用其承租的房屋。其已支付租金至2016年2月底，之后由于原告不同意让其继续经营，故未再支付相关费用。第三人朱燕燕述称，其不同意解除合同，也不愿意腾退，而要求继续使用其承租的房屋。其已支付租金至2016年4月8日，之后由于原告不同意让其继续经营，故未再支付相关费用。第三人吴春华述称，其不同意解除合同，也不愿意腾退，而要求继续使用其承租的房屋。其已支付租金至2016年3月底，之后由于原告不同意让其继续经营，故未再支付相关费用。第三人安生英述称，其不同意解除合同，也不愿意腾退，而要求继续使用其承租的房屋。其已支付租金至2016年4月8日，之后由于原告不同意让其继续经营，故未再支付相关费用。其余第三人均未到庭发表相关意见。经审理查明，系争房屋所有权人为原告。2014年2月，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定：原告将系争房屋出租给被告使用，建筑面积为396.69平方米；租期自2014年2月20日至2015年2月19日；每年租金为35万元，先付后用，按季支付；租赁期间产生的水、电费等均由被告负责支付；租赁期间，未经原告同意被告不得将系争房屋转租，否则视作违约；被告应支付原告履约保证金3万元，在本协议租赁到期自行终止，被告结清所有应付的费用并腾退拆清系争房屋的所有物品、设施，房屋完好无损经原告验收无误后，原告于次日将履约保证金3万元无息退还被告；本协议租赁到期自行终止，被告在租赁终止日一周内腾退拆清房屋内所有物品及设施，逾期被告同意未腾退拆清的所有物品归原告所有，被告对此不得主张任何权利；在本协议履行期间，双方不得中途违约，应自觉履行本协议各项条款，如有违约，违约方应支付守约方15万元，另守约方有权单方提前终止本协议。该协议签订后，双方开始履行，被告向原告支付了履约保证金3万元，并支付租金至2016年2月19日。在此期间，原告曾于2015年4月28日发给被告《关于停止江苏路XXX-XXX号底层办公用房出租的函》，通知对方租赁合同已于2015年2月19日到期，系争房屋原告另有安排之用，故不再进行出租，要求被告在2015年5月31日内交还系争房屋。2016年3月17日，原告又发给被告《关于停止江苏路XXX-XXX号底层办公用房出租的函》，重申租赁合同到期且系争房屋不再对外出租，再次要求被告于2016年4月30日前交还系争房屋。同时，原告还将上述内容作为告示张贴于系争房屋处。此后，原告因未能自行收回系争房屋，遂起诉至法院，要求判如所请。审理中，原、被告确认由原告垫付了2015年12月至2016年7月期间系争房屋产生的水、电费共计39,599.49元，被告同意补交。此外，原告还主张用已收取的履约保证金3万元抵扣被告的欠费。另查，被告通过签订租赁合同的方式，将系争房屋分别出租给众第三人，具体情况如下：1.部分(合同记载建筑面积约为20平方米)出租给刘满想，租期自2015年3月1日至2016年2月28日；2.部分(合同记载建筑面积约为40平方米)出租给蒋保权，租期自2015年3月1日至2016年2月28日；3.部分(合同记载建筑面积约为15平方米)出租给唐大娟，租期自2015年4月1日至2016年3月31日；4.部分(合同记载建筑面积约为50平方米)出租给郑秀标，租期自2015年3月1日至2016年2月28日；5.部分(合同记载建筑面积约为20平方米)出租给蒋勤和杜甲甲，租期自2015年3月1日至2016年2月28日；6.部分(合同记载建筑面积约为20平方米)出租给谢智慧，租期自2015年3月1日至2016年2月28日；7.部分(合同记载建筑面积约为20平方米)出租给孙洁菁，租期自2015年3月1日至2016年2月28日；8.部分(合同记载建筑面积约为20平方米)出租给朱燕燕，租期自2015年2月21日至2016年2月20日；9.部分(合同记载建筑面积约为18平方米)出租给吴春华，租期自2015年2月21日至2016年2月20日；10.部分(合同记载建筑面积约为18平方米)出租给安生英，租期自2015年2月21日至2016年2月20日。据第三人朱燕燕陈述，原告曾与其父亲朱世荣就系争房屋的部分签订过租期自2012年2月21日至2014年2月20日的租赁合同，原告与其本人也签订过租期自2014年2月20日至2015年2月19日的租赁合同。据第三人安生英陈述，原告曾与其签订过租期自2010年2月20日至2011年2月19日的租赁合同。原告对此认为，在其与被告签约前是直接和部分第三人签订过租赁合同，但在合同期满后就直接和被告签约，不再与第三人直接签约；至于部分第三人与原告之间存在的租赁合同，系因为第三人需要利用系争房屋开展经营活动，为协助其通过工商注册，由被告经营者熊志兵到原告处加盖公章，并不代表原告与第三人直接存在租赁合同关系。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。《房屋租赁协议》约定的租期已届满，而被告实际向原告支付租金至2016年2月19日，应当视作原协议继续有效，但是属于不定期租赁，双方均可提前通知解除合同。原告于2016年3月17日发给被告《关于停止江苏路XXX-XXX号底层办公用房出租的函》，要求被告于2016年4月30日前交还系争房屋，作出了解除合同的明确意思表示，应当认定双方的租赁合同已于2016年4月30日解除。关于第三人朱燕燕认为其与原告直接签订过租赁合同的意见，虽然其提供了租期自2014年2月20日至2015年2月19日的书面租赁合同，但是根据被告提供的租赁合同，朱燕燕和被告之间书面租赁合同的租期自2015年2月21日至2016年2月20日，两份合同针对的是同一租赁部位，应当以时间在后的合同为准，因此朱燕燕的租赁合同相对方应当是被告，原告和朱燕燕之间并不存在正在履行的租赁合同。关于安生英认为其与原告直接签订过租赁合同的意见，因其提供的租赁合同租期自2010年2月20日至2011年2月19日，而被告提供其与安生英签订的租赁合同租期自2015年2月21日至2016年2月20日，同理，应当认定安生英的租赁合同相对方是被告，原告和安生英之间并不存在正在履行的租赁合同。在原、被告之间的租赁合同解除后，被告负有将系争房屋及时交还给原告的责任。虽然被告将系争房屋转租给了第三人，但是在原、被告之间的租赁合同解除后，第三人继续占有使用系争房屋已没有合法依据，也负有将系争房屋返还给原告的责任。因此本院对原告要求被告和第三人立即搬离系争房屋并将房屋交还给原告的诉讼请求予以支持。此外，被告作为租赁合同相对方，负有向原告支付未能及时收回系争房屋期间的租金、房屋使用费及水电费的义务，鉴于被告已实际支付租金至2016年2月19日，故原告要求被告支付2016年2月21日至实际搬离系争房屋期间的租金和房屋使用费，以及系争房屋实际发生的水电费39,599.49元，有事实和法律依据，应予支持。另外，根据合同约定，未经原告同意被告不得将系争房屋转租，而事实上被告未经原告同意将系争房屋转租给第三人使用，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，合同已明确约定任何一方违约应支付守约方15万元，故原告要求被告支付违约金15万元有事实和法律依据，应予支持。此外，原告要求用履约保证金3万元抵扣被告欠付的费用，该主张合法合理，本院予以准许。审理中，原告申请撤回对第三人唐大娟的起诉，属于对民事诉讼权利的正当处分，并无不当，应予准许。第三人刘满想、蒋保权、蒋勤、杜甲甲、孙洁菁经本院合法传唤未到庭应诉，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告上海市静安区志兵自行车修理店应于本判决生效之日起十日内腾空迁出上海市江苏路XXX-XXX号(单)底层办公用房，并将上述房屋交还给原告上海市长宁区华阳街道社区卫生服务中心；二、第三人刘满想、蒋保权、郑秀标、蒋勤、杜甲甲、谢智慧、孙洁菁、朱燕燕、吴春华、安生英应于本判决生效之日起十日内腾空迁出上海市江苏路XXX-XXX号(单)底层办公用房，并将上述房屋交还给原告上海市长宁区华阳街道社区卫生服务中心；三、被告上海市静安区志兵自行车修理店应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市长宁区华阳街道社区卫生服务中心欠付的租金及房屋使用费(按照每年35万元的标准，自2016年2月21日起计算至原告实际收回系争房屋之日为止，该费用应扣除原告已收取的履约保证金3万元)；四、被告上海市静安区志兵自行车修理店应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市长宁区华阳街道社区卫生服务中心水电费39,599.49元；五、被告上海市静安区志兵自行车修理店应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市长宁区华阳街道社区卫生服务中心违约金15万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,768.99元，减半收取，计3,384.50元，由被告上海市静安区志兵自行车修理店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘志宏二〇一六年十二月五日书记员  黄青兰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。