西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0104民初6188号原告孙天尧，男。委托代理人孙廷汉，男。被告陕西宏盛实业有限公司。法定代表人杨振，该公司总经理。委托代理人吕智平、董婉如，陕西洪振律师事务所律师。原告孙天尧诉陕西宏盛实业有限公司商品房（以下简称宏盛公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙天尧委托代理人孙廷汉、被告宏盛公司委托代理人吕智平、董婉如到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙天尧诉称，2010年原、被告签订了宏府鹍翔九天一期X号楼X单元XXXXX房认购协议书，购买该套房屋。双方原定2012年12月30日具备交房条件，可待原告交完全部房款419943.00元后，被告却于2014年7月24日与原告签订《商品房买卖合同》确认书，同时将之前内部认购协议收没，在原告已经全款交付房款及递交完整资料后，被告至今不能与原告签订《商品房买卖合同》并办理房产证。经原告多次催促被告工作人员无果后，2016年7月1日原告给被告邮政快递了《催办交房函》，被告至今置之不理。故原告诉至法院请求依法判令被告：1、立即向原告支付违约金102072元（2016年9月16日至本案结束违约金另计）;2、立即给原告办理宏府鹍翔九天X号楼X单元XXXXX房产证等相关手续，并由被告承担本案诉讼费用。被告宏盛公司辩称，被告向原告出卖房屋属实，即宏府鹍翔九天X号楼X单元XXXXX号房屋一套。因原告未与被告签订商品房买卖合同，故本案涉诉房屋不具备办理房屋产权证书的条件；即便双方签订商品房买卖合同之后，也因原告尚未提供办理房屋产权证书相关材料，导致房屋产权证无法办理，应由原告自行承担延期办证的责任，双方签的房屋买卖确认书中并未约定违约金，也不适用商品房买卖合同司法解释第十八条的规定。综上，认为原告诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。经审理查明，2014年7月24日原告孙天尧与被告宏盛公司签订《宏府鹍翔九天签约确认书》，约定孙天尧购买宏盛公司开发的宏府鹍翔九天项目一期第X幢X单元XX层XXXXX号房屋一套，约定建筑面积为83.94平方米、套内面积70.43平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.51平方米（最终建筑面积以产权登记面积为准）；优惠后实际成交单价5002.90元／㎡，实际成交总房价款为419943元；买受人于2014年7月24日向出卖人付总房款的100%即419943元；产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意每平米销售单价保持不变，房款总额按产权登记面积据实结算，多退少补、不计利息。双方还约定，签订本确认书时，买受人已阅读并同意宏府鹍翔九天《商品房买卖合同》的所有条款，且无任何异议；本确认书中所有信息是签订《商品买卖合同》的唯一依据，本确认书签订后，出卖方将不再接受任何形式的变更，对此买受人已经全部通晓并充分理解。同日，孙天尧向宏盛公司支付全部购房款419943元，并领取《宏府鹍翔九天逾期交房补偿金领用券》，该券载明：业主孙天尧、房号6-12205、补偿金额3991元（计算方式：补偿金=业主已付房款221700元×0.1%×房屋延期交付180天）。该券还载明使用须知：延期交付时间为自《内部认购补充协议》规定房屋交付期限的第二天起至2013年6月30日、自《商品房买卖合同》网签备案审核通过后，本券方可生效……加盖开发商公章后方可生效等。宏盛公司在该领用券上加盖公章。同时，宏盛公司将房屋交付孙天尧，双方签署《业主收楼资料移交清单》确认。2014年7月28日，宏盛公司就本案涉诉房屋向孙天尧出具《西安市商品住宅使用说明书、西安市商品住宅质量保证书》，对该房屋质量做出保证和承诺。同日，宏盛公司还向孙天尧出具《告知单》载明，本次结算现金3259.02元通过银行转账支付，1至2个工作日内到账等。孙天尧同日向宏盛公司交纳涉诉房屋大修基金12171.30元。2015年11月19日孙天尧就涉诉房屋向宏盛公司交纳房屋契税4199.40元。2016年7月1日，孙天尧、孙汉庭向宏盛公司发出《催办交房函》，要求宏盛公司继续履行《确认书》约定义务，与孙天尧签订正式的《商品房买卖合同》并声明继续向宏盛公司主张逾期办证的违约责任，并通过邮政EMS将该函件寄交王春丽、寄交地址为西安市北大街宏府大厦16楼。孙天尧所述双方曾签订《“宏府鹍翔九天”项目内部认购协议书》被宏盛公司收回，并无证据提交予以证明，亦无证据证明《催办交房函》收件人王春丽与宏盛公司关系。法庭审理中，孙天尧提交其与孙廷汉就该小区X号楼X单元XXXXX号房屋内部认购协议书复印件对本案涉诉房屋内部认购协议书内容予以佐证，但无原件核对；经询，宏盛公司称其无该内部认购协议书原件。宏盛公司工商登记注册公司所在地为西安市莲湖区大庆路687号枣园社区服务中心313室。2016年7月26日，就本案委托代理人孙廷汉的问题反映，市房管局在网上做出回复，回复内容为：……宏府鹍翔九天X幢预售证号为201XXXX，我局紧急约谈……宏盛实业公司向我局递交了《“宏府鹍翔九天”项目情况回复说明》及相关书面材料，并承诺尽快完成相关业主的网签合同工作。孙廷汉、孙天尧系父子关系。另查，2013年5月31日，诉争房屋所在楼宇取得商品房预售许可证，证号为市房预售字第2013126号。上述事实，有《宏府鹍翔九天项目内部认购协议书》复印件、《宏府鹍翔九天逾期交房补偿金领用券》、《业主收楼资料移交清单》、收款收据、《宏府鹍翔九天签约确认书》、《西安市商品住宅使用说明书、西安市商品住宅质量保证书》、《告知单》、银行转账凭证、商品房预售许可证、《催办交房函》、邮寄单及本院庭审笔录等在卷为证。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为购房合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。孙天尧与宏盛公司签订的《宏府鹍翔九天签约确认书》，约定了孙天尧购买宏盛公司开发的宏府鹍翔九天项目的房屋的房号、建筑面积、成交单价、总房价款等主要内容，且孙天尧于签订该确认书当日向宏盛公司全部购房419943元，宏盛公司向孙天尧开具收款收据并交付房屋以及《西安市商品住宅使用说明书、西安市商品住宅质量保证书》。据此，双方签订的《宏府鹍翔九天签约确认书》已经具备了购房合同的主要内容，也是双方真实意思表示，该协议认定为购房合同。2013年5月31日，诉争房屋取得商品房预售许可证。故上述双方房屋买卖行为合法有效。现孙天尧诉至本院主张宏盛公司向其逾期办证支付违约金102072元（2016年9月16日至本案结束违约金另计）和立即给其办理宏府鹍翔九天X号楼X单元XXXXX号房屋房产证等相关手续，《宏府鹍翔九天签约确认书》并未对办证期间和办理相关手续的期间进行约定，签订确认书后双方也无就上述内容达成补充协议。根据《最高人民法院》第十八条规定由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。结合本案证据和交房情况，2014年7月28日宏盛公司与孙天尧签订商品房买卖合同并交付房屋，在没有合同约定的情况下，宏盛公司应依法在合同订立之日起九十日届满期间履行己方义务，成就业主取得房屋权属证书的条件。经核实网络投诉记录，2016年7月26日针对孙廷汉投诉，宏盛公司承诺尽快完成与相关业主之间尽快完成网签合同，可见此时宏盛公司具备与孙天尧继续履行合同义务的能力，自该日起宏盛公司未与孙天尧签订涉案房屋网签合同以致房屋权属证书办理迟延，应承担违约责任，因双方合同没有约定违约金，故以孙天尧所付全部房款419943元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率计算违约金至法庭审理终结时即2016年12月9日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十一条第一款、第十八条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告陕西宏盛实业有限公司支付原告孙天尧逾期办证违约金，以419943元为基数、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率计算自2016年7月26日至2016年12月9日止的利息；二、本判决生效后十五日内，被告陕西宏盛实业有限公司在九十日内协助原告孙天尧办理宏府鹍翔九天X号楼X单元XXXXX房产证房屋产权属证书。案件受理费2341元，原告孙天尧已预付，由原告孙天尧承担1170元，由被告陕西宏盛实业有限公司承担1171元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  刘 霞代理审判员  苏亦南人民陪审员  惠秋霞二〇一六年十二月二十二日书 记 员  刘湘玉