江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0202民初1506号原告：吴莺，女，1980年10月26日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托代理人：陈春喜、浦卓敏（均受吴莺的特别授权委托），江苏永宜律师事务所律师。被告：无锡市盛业房地产开发有限公司，住所地无锡市梁溪区工艺桥******。法定代表人：陈永华。被告：无锡时代盛业房地产开发有限公司，住，住所地无锡市新区硕放政通路**/div>法定代表人：盛学根。被告：陈永华，男，1967年8月7日生，汉族，住无锡市新区。被告：无锡盛业海港股份有限公司，住所，住所地无锡市惠山区堰桥街道西漳北环路**519-4div>法定代表人：王景宁。原告吴莺诉被告无锡市盛业房地产开发有限公司（以下简称盛业房产公司）、无锡时代盛业房地产开发有限公司（以下简称时代盛业公司）、陈永华、无锡盛业海港股份有限公司（以下简称盛业海港公司）民间借贷纠纷一案，本院于2016年4月22日立案受理后，依法组成合议庭，于同年12月9日公开开庭进行审理。原告吴莺及其委托代理人浦卓敏到庭参加诉讼。被告盛业房产公司、时代盛业公司、陈永华、盛业海港公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告吴莺向本院提出诉讼请求：1、盛业房产公司立即归还借款本金13567088元，并支付逾期利息及违约金（以14017088元为基数，自2015年11月12日起至2016年3月3日止；以13567088元为基数，自2016年3月4日起至款项结清之日止；均按年利率24%的标准计算）、赔偿律师费损失298969元。2、吴莺有权就登记在锡房他证字第XQ10003839**、XQ1000383920号、XQ1000383921号、XQ1000383925号、XQ1000383928号、XQ1000383937号、XQ1000383941号、XQ1000383946号、XQ1000383967号、XQ1000383981号、XQ1000383996号、XQ1000384000号、XQ1000384002号、XQ1000384007号、XQ1000384012号、XQ1000384020号、XQ1000384031号、XQ1000384048号、XQ1000384049号、XQ1000384050号、XQ1000384051号、XQ1000384052号、XQ1000384054号、XQ1000384055号房屋他项权证下时代盛业公司所有的无锡市云港佳园25号402室、27号202室、27号302室、28号301室、29号302室、29号402室、29号602室、11号402室、44号1501室、45号1302室、48号201室、48号202室、48号1301室、49号201室、49号202室、50号301室、51号102室、53号123室、53号124室、53号125室、53号126室、53号105室、51号301室、51号1202室房屋折价、拍卖、变卖所得价款在2500万元范围内享有优先受偿权。3、陈永华、盛业海港公司对盛业房产公司的上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2013年6月，其因工作与陈永华结识，陈永华自称是盛世房产公司的法人，是时代盛业公司、盛业海港公司、无锡茂盛世业酒店管理有限公司（以下简称茂盛世业公司）的实际控制人。2013年7月，陈永华以盛业海港公司需要交纳土地款为由向其提出借款2500万元，承诺借款期限1年，借款月利率1.5%，逾期还款按照银行同期贷款基准利率的4倍支付逾期利息，且每日按未还金额万分之五的标准支付违约金、承担因实现债权产生的律师费等费用。其表示借款金额较大，需要提供担保，陈永华表示时代盛业公司可以无锡市新区云港佳园47套房屋抵押担保，陈永华个人、盛业海港公司、茂盛世业公司可为盛业房产公司的上述借款提供保证，后双方约定于2013年9月27日在其位于普信公司的办公室签订借款协议、抵押协议。2013年9月27日上午，陈永华携带盛业房产公司、时代盛业公司、盛业海港公司、茂盛世业公司的公章和股东会决议、抵押物清单至其办公室。其打印了借款协议、抵押协议书，陈永华确认无误后签名确认，并加盖了盛业房产公司、时代盛业公司、盛业海港公司、茂盛世业公司的公章。当天下午，其和时代盛业公司的会计孙蕾在无锡市房屋登记中心新区分中心见面，办理了时代盛业公司名下47套房屋的抵押登记手续，登记债权金额共计2500万元。2013年10月11日，其领取了上述房屋的他项权证，并向盛业房产公司的会计华秋萍交付了收款人为盛业房产公司的银行本票1张，本票金额2500万元。次日，盛业房产公司按照借款协议预先支付了3个月利息112.5万元。2015年11月18日，经双方对账，盛业房产公司向其出具对账单及还本付息情况清单各1份，确认已归还借款本金10982912元，尚欠借款本金14017088元，并结清截止2015年11月11日的借款利息。2016年3月4日，盛业房产公司再次归还借款本金45万元。每次还款后，其应陈永华、时代盛业公司的要求分别对相应价值的房产解除抵押登记，至今共解除23套房屋的抵押登记，尚余24套房屋未解除抵押登记，所登记债权金额共计13350785元。后因盛业房产公司、时代盛业公司、陈永华、盛业海港公司、茂盛世业公司至今尚未结清借款本息，故诉至法院，并为此次诉讼支付律师费298969元，望判如所请。被告盛业房产公司、时代盛业公司、陈永华、盛业海港公司均未作答辩。本院经审理认定事实如下：2013年9月26日，盛业海港公司经股东会决议，同意为盛业房产公司向吴莺借款2500万元提供连带保证责任。2013年9月27日，吴莺与盛业房产公司、时代盛业公司、陈永华、盛业海港公司、茂盛世业公司签订借款协议，约定盛业房产公司向吴莺借款2500万元用于为盛业海港公司缴纳土地款，借款期限自借款交付之日起1年，借款月利率1.5%；盛业房产公司在借款本金交付的同时预付吴莺3个月利息112.5万元，3个月期限届满前的3个工作日内再支付下3个月的利息，以此类推；盛业房产公司逾期还款，应按银行同期贷款基准利率的4倍支付逾期利息，且每日按未还金额万分之五的标准支付违约金，并承担吴莺为实现债权产生的律师费等费用；时代盛业公司以其开发的无锡市云港佳园25号402室，26号302室，27号201、202、302室，28号202、301室，29号302、401、402、602室，11号402室，43号1403、1501、1502、1503、1504室，44号1501、1502、1503、1504室，45号1202、1302室，47号1301、1303室，48号201、202、1301室，49号201、202、1302室，50号301、1402室，51号102、203、301、1202、1301室，53号105、106、107、108、112、123、124、125、126室共计47套房屋抵押担保；陈永华、盛业海港公司、茂盛世业公司为盛业房产公司的在本协议中的所有借款本息、逾期利息、违约金、实现债权的费用提供连带保证责任，吴莺在实现担保债权时有权同时主张物的担保和保证担保等内容。同日，吴莺和时代盛业公司签订抵押协议书，约定时代盛业公司以上述47套房屋为盛业房产公司的上述债务抵押担保，担保主债权金额2500万元等内容。2013年10月8日，双方办理了上述47套房屋的抵押登记手续，担保债权金额共计2500万元。2013年10月11日，吴莺向盛业房产公司交付银行本票1张，本票金额2500万元。2015年11月18日，吴莺与盛业房产公司对账，并制作还本付息情况清单。当日，盛业房产公司出具对账单1份，确认结清截止2015年11月11日的借款利息，尚欠吴莺借款本金14017088元。根据还本付息情况清单及吴莺陈述，盛业房产公司分别于2014年4月4日、6月25日、8月20日、9月28日、10月13日、11月27日、12月19日、2015年1月31日、2月11日、3月18日、4月1日、4月4日、4月15日、5月8日、8月14日、2016年3月4日归还借款本金500万元、18万元、82万元、18万元、73.5万元、108万元、57.5万元、39万元、15万元、50万元、19万元、18万元、47万元、15万元、382912元、45万元，共计11432912元。盛业房产公司分别于2013年10月12日、2014年1月13日、2月12日、3月13日、4月15日、5月13日、6月17日、7月14日、7月21日、9月15日、10月13日、11月14日、12月17日、1月15日、2月16日、3月12日、4月15日、5月13日、6月19日、7月13日、8月13日、9月16日、10月13日支付借款利息112.5万元、37.5万元、37.5万元、37.5万元、30万元、30万元、30万元、297840元、296760元、28.5万元、274875元、271275元、255075元、246450元、236850元、236850元、225450元、216150元、216150元、216150元、216150元、210400元、210256.32元，共计7061681.32元。应时代盛业公司的要求，吴莺解除了涉案23套房屋的抵押登记，尚余登记在锡房房他证字第XQ10003839**XQ1000383920号、XQ1000383921号、XQ1000383925号、XQ1000383928号、XQ1000383937号、XQ1000383941号、XQ1000383946号、XQ1000383967号、XQ1000383981号、XQ1000383996号、XQ1000384000号、XQ1000384002号、XQ1000384007号、XQ1000384012号、XQ1000384020号、XQ1000384031号、XQ1000384048号、XQ1000384049号、XQ1000384050号、XQ1000384051号、XQ1000384052号、XQ1000384054号、XQ1000384055号房屋他项权证下无锡市云港佳园25号402室、27号202室、27号302室、28号301室、29号302室、29号402室、29号602室、11号402室、44号1501室、45号1302室、48号201室、48号202室、48号1301室、49号201室、49号202室、50号301室、51号102室、53号123室、53号124室、53号125室、53号126室、53号105室、51号301室、51号1202室共计24套房屋未解除抵押登记，登记债权金额分别为496166元、471520元、477648元、464520元、517968元、536902元、422964元、486058元、78384元、199560元、382304元、382304元、418145元、382304元、382304元、376864元、299488元、1301556元、1019561元、1019561元、826058元、1633120元、378848元、396678元，共计13350785元。此后，因盛业房产公司、时代盛业公司、陈永华、盛业海港公司、茂盛世业公司至今尚未结清借款本息，吴莺遂于2016年4月22日诉至本院，并为本次诉讼支付律师费298969元。吴莺围绕以上事实，依法提交了借款协议、抵押协议书、抵押物清单、股东会决议、担保函、房屋他项权证、本票复印件、对账单、还本付息情况清单、聘请律师合同、律师费发票等证据在卷佐证，本院依法组织了证据交换和质证，予以确认。本院认为，涉案借款协议、抵押协议书系吴莺与盛业房产公司、时代盛业公司、陈永华、盛业海港公司、茂盛世业公司的真实意思表示，除在借款同时预付的利息112.5万元应视为扣除本金、超出年利率24%的违约金无效外，其余内容均合法有效，双方均应按约履行。因借款期限已经届满，而盛业房产公司仅归还借款本金11432912元，故盛业房产应当立即归还吴莺剩余借款本金12442088元。因借款协议约定盛业房产公司逾期还款应按中国人民银行公布的银行同期同类贷款基准利率的4倍支付逾期利息，且每日按未还金额万分之五的标准支付违约金，上述两项超出年利率24%的部分不受法律保护，据此计算，扣除盛业公司已支付的借款利息5936681.32元，截止2015年11月11日盛业房产公司尚应支付吴莺借款利息及违约金1418704.22元。盛业房产公司自行出具的对账单计算错误，本院不予采纳，盛业公司还应按照年利率24%的标准支付逾期利息及违约金（以12892088元为基数，自2015年11月12日起至2016年3月3日止；以12442088元为基数，自2016年3月4日起至款项结清之日止）。根据借款协议约定，盛业房产公司逾期还款的，应当承担吴莺为实现债权产生的律师费等费用。因盛业房产公司未按时归还借款，吴莺为追索借款支付律师费298969元，该款符合相关收费规定，故盛业房产公司应当赔偿吴莺律师费损失298969元。根据借款协议、抵押协议书约定，时代盛业公司以其开发的47房屋为上述借款抵押担保，担保债权金额为2500万元，但因吴莺已经解除其中23套房屋的抵押担保，剩余24套房屋的抵押担保债权总额为13350785元，故吴莺对剩余24套房屋折价或拍卖、变卖所得价款在各自抵押登记债权的范围内享有优先受偿权。因借款协议约定，陈永华、盛业海港公司对盛业房产公司的上述债务承担连带保证责任，且吴莺有权选择同时履行物的保证和第三人保证，故对吴莺要求陈永华、盛业海港公司对盛业房产公司的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条、第二十九条第一款之规定，判决如下：一、盛业房产公司于本判决发生法律效力之日起三日内归还吴莺借款本金12442088元，并按年利率24%的标准支付逾期利息及违约金（以12892088元为基数，自2015年11月12日起至2016年3月3日止；以12442088元为基数，自2016年3月4日起至款项结清之日止；再加1418704.22元）、赔偿律师费损失298969元。二、吴莺对登记在锡房他房他证字第XQ10003839**Q1000383920号、XQ1000383921号、XQ1000383925号、XQ1000383928号、XQ1000383937号、XQ1000383941号、XQ1000383946号、XQ1000383967号、XQ1000383981号、XQ1000383996号、XQ1000384000号、XQ1000384002号、XQ1000384007号、XQ1000384012号、XQ1000384020号、XQ1000384031号、XQ1000384048号、XQ1000384049号、XQ1000384050号、XQ1000384051号、XQ1000384052号、XQ1000384054号、XQ1000384055号房屋他项权证下无锡市云港佳园25号402室、27号202室、27号302室、28号301室、29号302室、29号402室、29号602室、11号402室、44号1501室、45号1302室、48号201室、48号202室、48号1301室、49号201室、49号202室、50号301室、51号102室、53号123室、53号124室、53号125室、53号126室、53号105室、51号301室、51号1202室房屋折价或拍卖、变卖所得价款分别在496166元、471520元、477648元、464520元、517968元、536902元、422964元、486058元、78384元、199560元、382304元、382304元、418145元、382304元、382304元、376864元、299488元、1301556元、1019561元、1019561元、826058元、1633120元、378848元、396678元，共计13350785元的范围内享有优先受偿权。三、陈永华、盛业海港公司对盛业房产公司的上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费117691元（含财产保全费5000元、公告费1200元），由盛业房产公司、时代盛业公司、陈永华、盛业海港公司负担。该款已由吴莺预交，盛业房产公司、时代盛业公司、陈永华、盛业海港公司于本判决发生法律效力之日起三日内将该款直接给付吴莺。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长 周 溧代理审判员 马 磊人民陪审员 陈晓春二〇一六年十二月九日书 记 员 葛 伟本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》：第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国物权法》：第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》：第二十七条借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。