上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初11964号原告：何鹏飞，男，1957年8月28日生，汉族，住浙江省诸暨市。原告：骆月芬，女，1958年10月16日生，汉族，住浙江省诸暨市。两原告委托诉讼代理人：王磊，上海飞聘律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：顾刘悦，上海飞聘律师事务所律师。被告：上海玫瑰园商贸城有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：夏克春，董事长。委托诉讼代理人：汤卫忠，上海汤卫忠律师事务所律师。原告何鹏飞、骆月芬诉被告上海玫瑰园商贸城有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告委托诉讼代理人王磊、被告委托诉讼代理人汤卫忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何鹏飞、骆月芬向本院提出诉讼请求：1、判令被告将上海市奉贤区奉城镇南奉公路XXX弄XXX号XXX层、XXX号XXX室房屋过户至原告名下；2、判令被告交付上述房屋；3、判令被告支付逾期办出产证和逾期交付房屋的违约金人民币(下同)10,000元。事实和理由：2009年3月1日，原、被告签订《上海市商品房出售合同》，约定：原告向被告购买上海市奉贤区奉城镇南奉公路XXX弄XXX号XXX层及184号315室房屋。协议签订后，原告履行了付款义务(如未全额履行，愿意将房款提存至法院)，但被告未履行合同义务，故原告诉讼来院。被告上海玫瑰园商贸城有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告至今未付清全部房款，在原告未付清房款情况下，原告要求办理过户手续没有法律依据。原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据。涉案房屋从2008年2月起就可以办理产权过户手续，由于原告自身行为所致没有过户，被告不存在违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议事实为：2009年3月1日，两原告与被告签订《上海市商品房出售合同》两份，约定：两原告向被告购买位于上海市奉贤区南奉公路XXX弄XXX号XXX层房屋及184号315室房屋；房屋价款分别为98,504.77元及180,383.25元；被告在收到原告全部房价款之日起60日内，向原告交付该房屋；除不可抗力外，被告如未在合同约定的期限内将该房屋交付原告使用，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款的日万分之三计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；2009年6月1日前，由被告向上海市房屋土地资源管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证；由于被告原因，原告无法在2009年6月1日前取得房地产权证(小产证)，被告应承担违约责任，违约金为总房价款的百分之三；付款方式为分期付款，原告于2009年3月1日与被告签约，并付首付款58,504.77元及100,383.25元；原告还应向被告支付该房屋剩余部分房款40,000元及80,000元，原告同意以申请个人商铺贷款的方式，支付上述房款；原商铺建筑面积约为45平方米，商务套房建筑面积约为90平方米，现根据房屋实测面积报告，商铺建筑面积为49.53平方米，商务套房建筑面积为90.7平方米，共计140.23平方米，超面积5.23平方米，原告须向被告补超面积差额10,588.02元。原告共计向被告直接支付购房款168,300元，并以贷款方式向被告支付购房款100,000元。另原告向被告支付办证费用7,500元，但未向被告支付上述合同确定的超面积差额10,588.02元。现系争房屋登记在被告名下。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告通过的放款还款凭证，证明被告代原告归还了贷款100,000元及相应利息4,469.25元，该笔贷款及利息应从原告已付购房款中扣除。原告对该证据真实性无异议，但认为被告承担的是担保责任，与本案无关，应当由被告提起追偿权之诉，不应在本案中处理；且即使法院处理，被告的追偿权主张已过诉讼时效，不应得到支持。对此，本院认为，原告除支付房款168,300元，申请了贷款100,000元用于支付系争房屋的购房费用。现被告根据双方约定及贷款合同约定，履行了担保责任，代原告归还贷款本金及利息。现被告提出在双方对购房款进行结算的同时，在原告已付购房款中扣除上述贷款本息，有利于双方争议的解决，避免双方诉累，亦于法有据，故本院对被告的意见予以采纳，被告代为归还的贷款本金100,000元及利息4,469.25元应当在原告的已付购房款中扣除，综上，原告已付购房款268,300元，在已付购房款中扣除被告代为归还的贷款本息104,469.25元，原告实际已付房款为163,830.75元。系争房屋总价款278,888.02元，故原告尚应支付的购房款为115,057.27元。对于原告辩称被告代为归还贷款后未及时主张权利，现追偿权已过诉讼时效的意见，本院认为，双方在签订上述合同后，原告亦未按约履行付清全部房款的义务，双方对于房款未进行最终结算，故被告现主张在购房款中扣除并未超过诉讼时效，本院对原告该意见不予采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告签订的《上海市商品房出售合同》，均是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告应当按约向被告支付购房款，被告应当将系争房屋交付原告并办理产权过户手续。原告现尚有部分购房款未支付被告，但原告在庭审中同意在本案中一并处理剩余购房款，并已按本院要求先行付至法院账户提存。在原告履行全部的付款义务的前提下，被告应当按照合同约定向原告交付房屋并办理产权过户手续，故对于原告要求被告将系争房屋过户至原告名下、向原告交付系争房屋的诉讼请求，本院均依法予以支持。原告尚应支付的购房款115,057.27元，在本案中一并处理，由原告支付被告。对于原告要求被告支付逾期办出产证及逾期交房的违约金10,000元的诉讼请求，本院认为，根据合同的约定被告应当在原告支付全部房款后交房，因原告亦未按照合同约定支付全部购房款，而根据已生效的法律文书，被告延期交房系因存在经政府有关部门认定的在施工中遇到的异常困难不能及时克服的情况。综上，原告主张逾期交房及逾期办理产权证的违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定,判决如下：一、原告何鹏飞、骆月芬于本判决生效之日起十日内支付被告上海玫瑰园商贸城有限公司剩余购房款人民币115,057.27元；二、被告上海玫瑰园商贸城有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告何鹏飞、骆月芬办理位于上海市奉贤区南奉公路XXX弄XXX号XXX层、上海市奉贤区南奉公路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续；三、被告上海玫瑰园商贸城有限公司于本判决生效之日起十五日内将上述房屋交付原告何鹏飞、骆月芬；四、驳回原告何鹏飞、骆月芬的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取，计人民币25元，由原告负担，财产保全费人民币120元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  苏姝二〇一六年十二月三十日书记员  陈艳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。