阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1702民初2439号原告：中国银行股份有限公司阳江分行。住所地：阳江市江城区新江北路**号。法定代表人：李俊涛，该行行长。委托诉讼代理人：周文靖，广东赢信律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯宏瀚，广东赢信律师事务所律师。被告：梁长明，男，1980年9月22日生，汉族，住阳江市江城区。被告：广东金世纪实业有限公司。所在地：阳江市江城区新江北路**号****房。法定代表人：曾昭旭，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁荣根，广东拓进律师事务所律师。委托诉讼代理人：何鹤年，广东拓进律师事务所实习律师。原告中国银行股份有限公司阳江分行（以下简称中行阳江分行）诉被告梁长明、广东金世纪实业有限公司（以下简称金世纪公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中行阳江分行的委托诉讼代理人周文靖、冯宏瀚，被告金世纪公司的委托诉讼代理人梁荣根、何鹤年到庭参加诉讼；被告梁长明经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中行阳江分行诉称：2011年11月9日，被告梁长明以购买阳江市江城区金山路388号金景园金湖明珠1幢1905号房为由向原告贷款340000元，并签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同号为JG86AA20110572），贷款期限为30年，并约定还款方式为按月等额本息还款法，每月1日为还款日，对于贷款利率、计息、结息和付息、罚息的具体约定见该《贷款合同》第三条利率与计结息。该笔贷款由被告广东金世纪实业有限公司提供全程连带责任保证担保至办妥按揭房产的房地产权证及原告正式执管他项权证正本之日止，并用被告梁长明名下的坐落于阳江市江城区金山路388号金景园金湖明珠1幢1905房作抵押，已在阳江住房和城乡规划建设局办理了抵押登记权利人为原告的抵押登记手续。贷款合同签订后，原告依约在2011年11月11日发放了贷款340000元。截至2016年6月13日止，被告梁长明尚拖欠原告12期供款，经原告多次催收，梁长明都无法按时偿还贷款，因被告梁长明无法正常供款已构成违约。且仍未办妥《他项权利证》，根据《贷款合同》约定，由于被告梁长明未按期归还贷款本息，原告有权解除合同关系，提前收回贷款，并就逾期部分贷款计收罚息，被告梁长明尚欠原告贷款本人民币325916.01元及利息人民币19099.65元、罚息人民币1219.11未能偿还。原告为保障其合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、解除中国银行股份有限公司阳江分行与被告梁长明签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同号为JG86AA20110572）；2、判令被告梁长明偿还尚拖欠原告的贷款本金318370.55元(该本金计至2016年12月20日止，2016年12月21日以后的利息、罚息按照合同约定利率计付）；3、若被告梁长明逾期还款，则判令拍卖被告梁长明名下的坐落于阳江市江城区金山路388号金景园金湖明珠1幢1905号房，所得价款由原告优先受偿；4、被告广东金世纪实业有限公司对上述请求第二项被告梁长明的债务承担连带清偿责任；5、诉讼费由被告承担。被告梁长明没有答辩，在举证期限内也未向本院提供证据。被告金世纪公司辩称：金世纪公司阶段性担保义务截止于2011年12月5日，中行阳江分行于2011年12月取得涉案房屋的抵押权，请求法院驳回中行阳江分行对金世纪公司的所有诉讼请求，即诉状对金世纪公司的第四项诉讼请求。一、梁长明应当对自身违约行为承担责任，被告金世纪公司已积极履行自身义务。本案，梁长明为购买阳江市江城区金山路388号金景园金湖明珠1幢1905房，向原告中行阳江分行进行贷款，并与中行阳江分行签订了《个人一手住房贷款合同》，梁长明有按合同约定归还贷款本息义务，梁长明拖欠原告中行阳江分行12期房贷，系梁长明个人的违约行为。被告金世纪公司并没有任何违约行为，应由梁长明履行偿还房贷、利息、支付违约金的责任。二、金世纪公司阶段性担保义务截止于2011年12月5日，中行阳江分行于2011年12月5日取得涉案房屋的抵押权，本案未取得《他项权证》原件的原因不在于金世纪公司。在梁长明于2015年6月开始拖欠偿还房贷前，涉案房屋己于2011年12月5日完成预购商品房抵押权预告登记，权利人为中国银行股份有限公司阳江分行，《他项权证》编号为00019165，抵押权预告登记字号为0100017976、证号为0100017976，这证实涉案房屋的抵押登记己经办理完成，己具备实现抵押权利的条件。期房阶段性担保是为了保证债权人取得对抵押物的优先受偿权。本案，在中行阳江分行取得抵押权利情况下，被告金世纪公司的阶段性担保义务自2011年12月5日起终止。被告金世纪公司也积极办理了《房地产权证》，并己2014年11月20日取得《房地产权证》，证号为阳0100046185，被告金世纪公司己积极履行完成应尽的合同义务，在取得《房地产权证》后，由于梁长明其他债务导致查封的原因而未能取得《他项权证》的原件，在抵押权己成立的情况下，被告金世纪公司担保义务终止。三、中行阳江分行对抵押房屋享有优先受偿权，应先就债务人梁长明提供的抵押物实现债权。金世纪公司与中行阳江分行、梁长明三方签署的《个人一手住房贷款合同》，第十八条约定：“借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。”并于2011年11月9日办理了抵押预告登记，《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”从上述法律规定可以看出，抵押预告登记是因不动产物权变动的条件尚未成就时，为保护不动产债权人对未来可以取得的物权请求权而进行的登记，属于尚未成为物权的不动产请求权的保全措施。涉案房地产虽未办理正式抵押登记，但经过抵押预告登记，可以向社会公开，使第三人了解和知悉此权利设立和变动情况，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。因此，抵押预告登记具有物权效力的法律行为，其登记效力属于物权性质，与抵押登记的效力等同，即中行阳江分行在合同约定范围内对抵押房屋享有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，既有债务人梁长明自己房屋作担保物担保，又有被告金世纪公司保证人担保，且合同对担保履行的先后顺序没有明确约定，故在债务人梁长明不履行到期债务情况下，债权人中行阳江分行应当先就债务人梁长明提供担保的房屋实现债权。综上理据，依法驳回中行阳江分行对金世纪公司的所有诉讼请求经审理查明：2011年6月1日，原告中行阳江分行（甲方）与被告金世纪公司（乙方）签订了《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》。协议主要约定：甲乙双方就个人房屋贷款事宜开展合作。双方合作房屋项目名称为金景园·金湖春天;地址位于阳江市江城区金山路388号；符合甲方贷款条件的购房借款人购买乙方销售的上述房产，可向甲方申请个人房屋贷款，贷款手续按甲方规定办理；乙方同意自《借款合同》生效之日至甲方取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止为购房借款提供全额不可撤销连带责任保证；等等内容。2011年11月9日，被告梁长明以购买座落于阳江市江城区金山路388号金景园金湖明珠1幢1905号房的房产为由向原告借款340000元，原告中行阳江分行（贷款人）与被告梁长明（借款人）、被告金世纪公司[保证人（开发商）]签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同编号为JG86AA20110572号)。合同主要约定：贷款金额为340000元；贷款期限为30年，自贷款人实际放款日起算；抵押物抵押期限从2011年11月9日至2041年11月9日；贷款利率经贷款人与借款人约定，按浮动利率方式执行，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次（重新定价日为实际放款日在重新定价当月的对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日）。第一个浮动周期内，贷款月利率为6.4625‰。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布的施行的相应档次的贷款基准利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率；按月结息和付息，每月的1日为结息日和付息日；如借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息=（本金+应付未付利息）×实际天数×年罚息利率/360；借款人还款方式采用按月等额本息还款方式；借款人以贷款所购的房屋即坐落于阳江市江城区金山路388号金景园金湖明珠1幢1905房房屋向贷款人提供抵押担保；保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证；借款人违约事件包括：未按期归还贷款本息；出现违约事件时，贷款人有权分别或同时采取的措施包括：宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；要求保证人承担保证责任；在担保责任发生后，借款人不履行到期债务或者发生本合同约定的实现抵押权的情形，贷款人可以与借款人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先清偿本合同项下的债务。协议不成的，贷款人有权依法请求人民法院拍卖、变卖抵押物。借款人同意接受人民法院的强制执行，无条件自找住房或者接受其他方式的安置。处分抵押物所得款项在优先支付抵押物处分费用和本合同项下借款人应偿付给贷款人的费用后，用于清偿本合同项下的贷款；凡应履行本合同而产生的一切争议、纠纷，双方应通过协商解决。在协商不成时，双方同意采用依法向贷款人所在地人民法院起诉的方式解决；等等内容。签订合同后，原告于2011年11月11日向被告梁长明发放了贷款340000元，并出具《借款借据》，被告梁长明在《借款借据》上签名确认。《借款借据》载明月利率为6.4625‰。2011年12月5日，原告中行阳江分行与被告在阳江市住房与城乡建设局就坐落于阳江市江城区金山路388号金景园金湖明珠1幢1905房办理预购商品房抵押预告登记，并领取了房地产预告登记证明（粤房地预登阳字第0100017976号）。截至2016年6月13日止，被告梁长明尚拖欠原告12期供款，经原告多次催收，被告梁长明都无法按时偿还贷款。被告梁长明尚欠原告贷款本人民币325916.01元及利息人民币19099.65元、罚息人民币1219.11未能偿还，已构成违约。原告遂诉至本院，请求如诉称。诉讼中，被告金世纪公司于2016年12月2日代被告梁长明偿还贷款本息36951.61元。截至2016年12月20日止，被告梁长明尚欠原告贷款本金318370.55元未偿还。另查明，阳江市不动产登记中心于2016年12月8日出具的房地产权档案查阅答复书显示：梁长明名下的坐落于阳江市江城区金山路388号金景园金湖明珠1幢1905房的房产已办理一般抵押，权利人为原告中行阳江分行，权利价值为340000元，期限为2011年11月9日至2041年11月9日，他项权证编号为44690016437。庭审中，原告中行阳江分行确认收到他项权证，同意免除被告金世纪公司的担保责任。以上事实，有原告提供的借款人身份证、户口簿、个人一手住房贷款合同、借款借据、贷款明细查询、预告登记证明、个人房屋贷款合作协议以及被告金世纪公司提供的银行进账单、房地产权档案查阅答复书、不动产登记证明等证据证明，结合庭审笔录，证据充分，本院予以确认。本院认为：原告中行阳江分行与被告金世纪公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》，以及原告与被告梁长明、金世纪公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，是原、被告双方真实的意思表示，合同主体适格，内容合法，应认定为合法有效。原告与被告梁长明之间形成了借款合同关系和抵押合同关系；原告与被告金世纪公司之间形成了保证合同关系。签订合同后，原告已按合同的约定履行贷款340000元给被告梁长明的义务，被告梁长明亦应按合同的约定履行还款义务。借款后，被告梁长明只偿还了部分借款本息，至2016年12月20日止，被告梁长明尚欠借款本金318370.55元未还。根据合同的约定，被告梁长明已构成违约，原告有权提前收回未到期的贷款，现原告请求解除其与被告梁长明签订的合同编号JG86AA20110572的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，并请求被告梁长明偿还尚欠的借款本金318370.55元及其利息（按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的利率从2016年12月21日起计至判决确定的给付之日止）给原告，合法合理，本院予以支持。被告梁长明以其名下坐落于阳江市江城区金山路388号金景园金湖明珠1幢1905房为上述借款作抵押担保，并办理了抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条之规定，该抵押行为合法有效，抵押权已设定。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条之规定，当债务人不履行债务时，债权人有权从拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿，故原告请求对处理上述抵押房屋所得的价款享有优先受偿权，合法合理，本院予以支持。被告金世纪公司与原告中行阳江分行在《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》中约定被告金世纪公司为本案借款承担阶段性连带责任保证，保证期间为自《借款合同》生效之日至原告取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止。该保证约定实际是附条件的连带责任保证，条件是如原告未取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》时，则被告金世纪公司需承担连带责任保证。如原告取得《抵押登记证明》或《他项权利证》时，则被告金世纪公司不需承担连带责任保证。原告中行阳江分行已经在2016年12月8日前取得了被告梁长明名下的坐落于阳江市江城区金山路388号金景园金湖明珠1幢1905房的房产抵押的他项权利证，且原告同意免除被告金世纪公司的担保责任。因此，原告请求被告金世纪公司对被告梁长明的上述债务承担连带清偿责任，本院不予支持。被告梁长明经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司阳江分行与被告梁长明、广东金世纪实业有限公司签订的合同编号为JG86AA20110572的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；二、限被告梁长明在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金318370.55元及其利息（按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的利率从2016年12月21日起计至判决确定的给付之日止）给原告中国银行股份有限公司阳江分行；三、原告中国银行股份有限公司阳江分行对被告梁长明所有的坐落于阳江市江城区金山路388号金景园金湖明珠1幢1905房屋（房地证号：阳××号）的拍卖或变卖价款在上述判决第二项所确定的债权及原告实现债权的费用范围内享有优先受偿权；四、驳回原告中国银行股份有限公司阳江分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6494元（原告已预交），由被告梁长明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  徐英涛人民陪审员  关建威人民陪审员  李志伟二〇一六年十二月二十六日书 记 员  黄月琪