山西省长治市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋04民终1795号上诉人（原审被告）王晋，男，汉族，山西省长治县人。委托代理人张建琴，女，汉族，系上诉人王晋之妻。委托代理人马丽芳，山西维善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）马顺玉，男，汉族。上诉人王晋因租赁合同纠纷一案，不服山西省长治市城区人民法院（2016）晋0402民初557号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告马顺玉及其委托代理人王卫平，被告王晋及其委托代理人张建琴，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认为，长治市城区东大街386号原为长治市城区新民化工厂。1997年，长治市城区新民集体资产管理委员会与原告签订合同，由原告出资对原长治市城区新民化工厂改造后租赁经营，租期15年。2012年，长治市城区新民集体资产管理委员会与原告续签经营合同，由原告再次就长治市城区东大街386号对外经营，经营期限10年，上交利润方式另有约定，长治市城区新民集体资产管理委员会同意原告对外转租。2013年，原告与案外人贾酬明签订了关于长治市城区东大街386号整体租赁合同，贾酬明开发为“怡人酒店用品城”后对外招商开始经营，被告系承租户之一，销售实木家具。2014年8月2日前，被告已向案外人长治市风景怡人酒店管理有限公司及贾酬明累计交付了租金110000元。2014年9月26日，原告与案外人贾酬明解除了关于长治市城区东大街386号市场整体租赁合同，后书面通知到了东大街386号市场的各位承租户，包括被告在内。原告多年来居住生活在长治市城区东大街386号市场三楼。因原告与案外人贾酬明解除租赁合同的交接手续不很完善，东大街386号市场经营效益滑坡，致原告和少数承租户发生矛盾。审理中，原告主张曾于2014年9月30日、2014年10月10日、2014年10月21日、2015年2月4日四次通知到被告，并提交了四份通知书，内容大体一致：马顺玉与贾酬明之间的东大街386号租赁合同已经解除，各承租户如果继续租赁，请与马顺玉签订合同，如果不再承租则于十日内全部腾空交出租赁物。其中在2014年9月30日、2015年2月4日通知书上有被告王晋签字，在2014年9月30日的另一份通知书上有被告妻子张建琴的签字，且注明2014.10.8。被告辩解，只记得在2015年2月4日的通知书上签过字，而且只签过一份。被告实际在长治市城区东大街386号市场承租经营的房屋分两部分。其一为长治市城区东大街386号院内600平米大厅，其二为长治市城区东大街386号临街八间门面房，原告主张八间门面房面积258平米。2015年9月30日，原、被告签订了关于长治市城区东大街386号市场院内600平米大厅的租赁合同，租期2015年10月1日至2016年9月30日，租金130000元于10月1日前一次性交清，水、电、土地费、相关管理费由被告自行负担，被告主张已累计向原告交付113600元，原告认可收到103000元，向被告借款3000元。2014年11月20日，被告与案外人长治市风景怡人酒店管理有限公司及贾酬明关于长治市城区东大街386号八间门面房签订了租赁合同，租期2014年6月1日到2017年6月1日；租房面积240平米，月租金44元/平米，优惠5%之后被告分两次交清三年的租金，2014年11月30日前交租金120384元，2015年5月31日决再交租金120384元，到目前为止被告尚没有向案外人长治市风景怡人酒店管理有限公司及贾酬明交付租金。长治市风景怡人酒店管理有限公司工商登记住所地为长治市东关岗往东500米路南东大街386号三层，自2015年起不在东大街386号三层办公，现办公地址不详。2015年12月27日，原、被告就是否续租如何续租问题经长治市城区东街街道办事处人民调解委员会调解未果，原告遂诉至本院。上述事实，有原告提供的原、被告之间关于长治市城区东大街386号市场院内600平米大厅租赁合同、四份通知书、东街街道办事处人民调解委员会记录，被告提供的被告与案外人长治市风景怡人酒店管理有限公司及贾酬明之间关于长治市城区东大街386号八间门面房租赁合同，及原、被告的陈述与辩解等在案为凭，经本院审查，可以认定。原审认为，被告在长治市城区东大街386号原“怡人酒店用品城”租赁经营销售实木家具的事实客观存在，应当依约向出租人支付租金。从被告在2014年9月30日通知上签字之日起，被告应当已经知晓原告马顺玉与案外人贾酬明之间的关于东大街386号的整体租赁合同关系已经解除，承租户如果继续租赁应当与原告马顺玉签订租赁合同，不再租赁的应当向原告马顺玉交还租赁物。被告作为东大街386号市场的首批经营户，从经营常识来讲，有关东大街386号市场的出租承租业务，也应该比较清，而且被告妻子2014年10月8日也曾在通知上签字，所以，2014年11月20日被告与案外人长治市风景怡人酒店管理有限公司及贾酬明再签订关于长治市城区东大街386号八间门面房的租赁合同，理由欠妥。关于长治市城区东大街386号院内600平米大厅，被告已付原告租金103000元，另原告向被告借款3000元，可认定被告实付原告租金106000元，尚欠原告24000元。关于长治市城区东大街386号临街八间门面房，原、被告虽然没有签订书面租赁合同，但被告实际占有使用，且被告没有举证证明已经预付2014年9月30日之后的租金，应认定为原、被告存在不定期租赁合同关系，原告可随时解除租赁合同关系，但应当在合理期限前通知到被告。原告主张八间门面房面积258平米，东街街道办事处人民调解委员会记录中反映出被告也认可八间房面积258平米，被告与案外人关于八间门面房签订了租赁合同中约定月租金44元/平米，现原告也主张月租金44元/平米，可适用原、被告之间的关于八间门面房不定期租赁合同关系中的月租金为44元/平米。故依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，原审判决：一、被告王晋于判决生效后五日内支付原告马顺玉关于长治市城区东大街386号院内600平米大厅租金24000元。二、解除原告马顺玉和被告王晋关于长治市城区东大街386号八间门面房的租赁合同关系；被告王晋支付原告马顺玉关于长治市城区东大街386号八间门面房的租金（按面积258平米、租金44元/平米/月标准计算）从2014年9月30日起到王晋将东大街386号八间门面房腾空交付马顺玉之日止。诉讼费4900元，由被告王晋承担。判后，王晋不服，提起上诉。其上诉称：上诉人向案外人已履行主要合同义务，在无法确定租赁合同相对方的情况下，租赁合同的缴付义务无法继续履行，同一租赁场所应当只有一个出租人，租赁费用重复缴纳对上诉人显失公平，故一审认定事实不清，证据不足，请求二审法院查明事实后依法改判。被上诉人马顺玉辩称：上诉人租赁被上诉人门面房并拖欠租金的事实清楚，双方争议的租赁场所实际经营者是被上诉人，一审判决认定事实清楚，程序合法，请求二审依法维持。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同，同时第二百一十五条还规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁之规定，本案中上诉人主张同一租赁场所应当只有一个出租人，租赁费用重复缴纳对上诉人显失公平，本院认为，上诉人在长治市城区东大街386号原“怡人酒店用品城”租赁经营销售实木家具的事实客观存在，上诉人理应依约向出租人支付租金，且上诉人在2014年9月30日的通知上签字起，就应当知道马顺玉与案外人贾酬明之间的关于东大街386号的整体租赁合同关系已经解除，如承租户再要续租应与马顺玉签订租赁合同，不再租赁的应当向马顺玉交还租赁物，故一审认定王晋支付马顺玉关于长治市城区东大街386号八间门面房的租金（按面积258平米、租金44元/平米/月标准计算）从2014年9月30日起到王晋将东大街386号八间门面房腾空交付马顺玉之日止正确，本院予以确认。基此，上诉人王晋的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上,原判认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费4900元，由上诉人王晋承担。本判决为终审判决。审判长 程 琼审判员 王 瑞审判员 杨利兵二〇一六年十二月二十二日书记员 左樱桃