四川省宜宾市南溪区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1503民初1509号原告：成都松翎物业服务有限公司，住所地：成都市武侯区晋阳路184号4楼。法定代表人：张代松，职务：总经理。委托诉讼代理人：叶光容，宜宾市南溪区大观法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：龙涛，访公司员工。被告：四川永利房地产开发有限公司，住所地：宜宾市南溪区长江大道东段97-99号。法定代表人：吕忠林，职务：经理。委托诉讼代理人：谢颖秀，四川中业律师事务所律师。原告成都松翎物业服务有限公司（以下称：松翎物业公司）与被告四川永利房地产开发有限公司（以下称：永利房产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月13日公开开庭进行了审理。原告松翎物业公司的委托诉讼代理人叶光容、龙涛以及被告永利房产公司的委托诉讼代理人谢颖秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告松翎物业公司向本院提出诉讼请求:1、请求人民法院判令解除原、被告之间签订的《前期物业服务合同》及其补充协议；2、请求人民法院判令被告向原告支付物业费422695.07元、违约金1268元（违约金按差欠的物业费422695.07元的3‰计算），合计423963.07元；3、本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年3月1日，原、被告签订了《前期物业服务合同》，约定被告将四川南溪食品研发中心（一号广场）的前期物业服务交由原告提供，物业服务费标准为住宅按1元/月/平方米计算，面积按房屋所有权证记载的建筑面积计算，未办理房屋所有权证的，按房屋测绘机构实测的房屋建筑面积计算；物业服务费的给付时间为从本合同生效之日起按半年给付，即每年12月31日前、6月30日前给付服务费，逾期未缴纳服务费的，则承担相应的违约责任。尔后，原、被告双方又签订了《前期物业服务协议》，约定公共物业服务费，实行包干制；商业物业服务费用按建筑面积1.5元/月/平方米计算，地下商贸城服务费用按建筑面积2.00元/元/月/平方米计算。合同签订后，原告履行了合同全部义务，但被告除支付原告前期进场的3万元开办费以外，至今未支付物业费，截止2016年6月24日，被告应当给付原告的物业服务费为422695.07元。原告多次催收未果，致使原告不能继续提供物业服务，2016年6月24日，原告函告被告、南溪区房管局物业科、南溪区复兴社区、南溪区物业协会不能继续提供物业服务的原因后，被迫于2016年7月30日停止了物业服务。现原告诉至人民法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告永利房产公司辨辩称，1、原、被告双方实际已于2016年7月30日解除了物业服务合同，原因是原告终止了物业服务。2、合同约定，业主接收房屋的物业费由业主负担，从2016年2月5月日被告取得房屋的竣工验收备案书起，被告已售出的所有房屋的物业费已由原告向业主实际收取。3、原、被告双方对物业费的单价和收取管业费的时间进行了重新约定，应当按照新的约定计算物业服务费。4、原告已向入住业主收取了一年物业费，应当履行到2017年2月5日，但原告于2016年7月30日就终止了对收费业主的物业服务，而由被告从8月开始对这些业主提供物业服务，并且向物业工人支付了工资，因此，原告应继续向已收费业主提供物业服务。本院经审理认定事实如下：被告永利房产公司开发建设了四川南溪食品研发中心（一号广场）项目。2015年3月1日，原告松翎物业公司与被告永利房产公司签订《前期物业服务合同》，约定松翎物业公司为永利房产公司开发建设的四川南溪食品研发中心（一号广场）提供物业服务，物业交付前，由永利房产公司享有本合同约定的权利和履行本合同约定的义务，物业交付后，由业主享有本合同约定的权利和履行本合同约定的义务，合同履行期限自2015年3月1日起至2020年2月28日。对于物业服务费的约定为：前期物业费为包干制，由永利房产公司交纳物业费，盈余或亏损由松翎物业公司承担，其中住宅物业按1元/月.平方米收取，商业物业的服务费由双方协商后另行签订补充协议；自本合同生效之日起，永利房产公司尚未出售或尚未交付的物业，由永利房产公司承担物业费，已交付的物业，由业主承担物业费；物业服务费自本合同生效之日起按半年交纳，每年的12月31日前、6月30日前缴纳物业费。对违约责任约定为：永利房产公司、业主未按时、足额交纳物业服务费，经松翎物业公司书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额千分之三的违约金。2015年5月26日，原、被告双方签订《前期物业服务协议》，约定：商业物业（地下商贸城除外）服务费按1.5元/月.平方米收取，地下商贸城服务费按2元/元.平方米收取；永利房产公司的物业出售后，由该物业买受人与松翎物业公司另行签订物业服务协议。合同签订后，松翎物业公司自2015年3月18日起为一号广场提供物业服务，但永利房产公司未按照约定支付物业服务费。2016年7月29日，松翎物业公司向永利房产公司提交《一号广场物业公共服务费明细》，向永利房产公司催收物业服务费，但永利房产公司仍未支付。2016年7月30日，松翎房产公司终止对一号广场提供物业服务，永利房产公司对此无异议。对上述双方当事人无争议的事实，本院依法予以确认。双方当事人有争议的事实为：被告永利房产公司拖欠的物业服务费金额。因松翎物业公司于2016年7月29日向永利房产公司提交《一号广场物业公共服务费明细》催收物业服务费，在该明细表中松翎物业公司降低了收费标准即将住宅物业收费标准变更为0.6元/月.平方米、将商业物业收费标准变更为0.75元/月.平方米、将地下商贸城物业收费标准变更为1元/月.平方米，以及减免了商业物业和地下商贸城物业2016年1月1日之前的物业费。虽然永利房产公司未按照该明细载明的金额支付拖欠的物业费，但松翎物业公司作出的对永利房产公司有利的承诺，应视为在合同履行过程中改变了原合同的约定，在永利房产公司要求松翎物业公司履行其承诺的情况下，松翎物业公司应当按照其承诺履行。对于住宅物业服务费：《一号广场物业公共服务费明细》载明住宅物业的建筑面积为36874.53平方米，收费标准为0.6元/月.平方米，收费期限为2015年3月18日至2016年2月5日。因松翎物业公司已向住宅物业的业主收取了2015年6月1日以后的物业费，其主张的收费期限为2.5个月即2015年3月18日至2015年5月31日，建筑面积为36874.53平方米，永利房产公司对此无异议，因此住宅物业的物业服务费为：0.6元/月.平方米×36874.53平方米×2.5月=55311.80元。对于商业物业服务费：《一号广场物业公共服务费明细》载明商业物业的建筑面积为11714.55平方米，收费标准为0.75元/月.平方米，收费期限为2016年1月1日至2016年7月31日，双方均认可商业物业已出售并交付业主1134.36平方米，松翎物业公司主张该1134.36平方米物业已由永利房产公司返租使用，应由永利房产公司交纳物业费，但未提交证据予以证明，故根据物业服务合同约定，已交付的1134.36平方米商业物业服务费应当由松翎物业公司向业主收取，故商业物业服务费为：0.75元/月.平方米×（11714.55平方米-1134.36平方米）×7月=55546元。对于地下商贸城物业服务费：《一号广场物业公共服务费明细》载明地下商贸城物业的建筑面积为5290.68平方米，收费标准为1元/月.平方米，收费期限为2016年1月1日至2016年7月31日，永利房产公司对此无异议，故地下商贸城物业服务费为：1元/月.平方米×5290.68平方米×7月=37034.76元。对于业主免交的物业费：松翎物业公司主张永利房产公司承诺对一号广场5-2-6号、3-15-3号、6-12-1号三户业主免收取2015年6月1日至2016年5月31日期间的物业费，由永利房产公司支付，提交了《一号广场物业费抵用券》予以证明，但永利房产公司只认可6-12-1号房屋的物业费抵用券，只同意支付该户业主的物业费959.52元。经审查，三张物业费抵用券均经永利房产公司营销部负责人杨某（字迹潦草，不清楚）以及邓奇签字，但只有6-12-1号房屋的物业费抵用券为原件，抵用券上加盖永利房产公司印章，其余两张抵用券均为复印件，无公司印章，并且，所有抵用券的“使用须知”中均载明：1、此券须相关负责人签章有效；2、凭此券至物业管理公司可抵用相应时间周期的物业管理费用。根据“使用须知”第2条的约定，物业费抵用券的原件系松翎物业公司向永利房产公司主张权利的凭证，因此，松翎物业公司要求永利房产公司支付5-2-6号、3-15-3号两户业主的物业费，证据不足。综上，本院依法认定永利房产公司拖欠的物业服务费为：55311.80元+55546元+37034.76元+959.52元=148852.08元。本院认为，原、被告双方签订的《前期物业服务合同》及其补充协议系当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，系合法有效的合同。2016年7月30日，松翎物业公司终止对一号广场提供物业服务，永利房产公司对松翎物业公司终止物业服务的行为无异议，应视为双方当事人对解除《前期物业服务合同》及其补充协议达成合意，本院依法认定合同已于2016年7月30日解除。被告永利房产公司拖欠物业服务148852.08元，应当向原告支付。并且，永利房产公司未按合同约定向松翎物业公司缴纳物业服务费的行为，已构成违约，按照合同约定，永利房产公司应当承担未付金额千分之三的违约金即148852.08元×3‰=446.56元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告四川永利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都松翎物业服务有限公司支付物业服务费148852.08元、违约金446.56元，合计149298.64元；二、驳回原告成都松翎物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7660元，减半收取计3830元，保全费2640元，合计6470元，由原告成都松翎物业服务有限公司负担4120元，被告四川永利房地产开发有限公司负担2350元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员  李秀英二〇一六年十二月二十二日书记员  刘怡梅