吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2016）吉2401民初5612号原告:延边新世纪购物广场有限公司。法定代表人：孙波，董事长。委托代理人：胥志强，吉林权哲律师事务所律师。委托代理人：孙雷，吉林鑫州律师事务所律师。被告：百胜餐饮（沈阳）有限公司。法定代表人：陈光全，董事长。委托代理人：于晨，辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。原告延边新世纪购物广场有限公司（以下简称新世纪公司）与被告百胜餐饮（沈阳）有限公司（以下简称百胜公司）之间租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月12日受理后，依法适用简易程序，于2016年9月29日第一次对本案公开开庭进行了审理，新世纪公司的委托代理人胥志强、孙雷，百胜公司的委托代理人于晨到庭参加了诉讼；于2016年10月24日第二次对本案公开开庭进行了审理，新世纪公司的委托代理人胥志强、孙雷，百胜公司的委托代理人于晨到庭参加了诉讼；于2016年11月24日转为普通程序，第三次对本案公开开庭进行了审理，新世纪公司的委托代理人胥志强，百胜公司的委托代理人于晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。新世纪公司诉称：2012年12月14日，新世纪公司与百胜公司签订《租赁合同》，由百胜公司承租延边新世纪大厦X层，用于经营必胜客连锁餐厅，租赁期限为15年，租赁费为必胜客餐厅每月营业额的8.5%。百胜公司进行租赁经营后，自2015年7月开始拖欠租赁费，经新世纪公司多次催告，百胜公司仍以租赁房屋设计其他案件为由拖欠给付租赁费，截止2016年6月，拖欠租赁款项为162325.23元，为此，新世纪公司已在2015年年底之前向百胜公司发出解除合同的通知，但百胜公司不仅没有撤出场地、返还房屋，仍继续拖欠租赁费。故诉至法院，要求1.百胜公司立即支付拖欠的租赁费162325.23元及利息（自2015年7月起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.解除新世纪公司与百胜公司之间签订的《租赁合同》，返还租赁房屋。在庭审过程中，新世纪公司变更诉讼请求，要求1.百胜公司立即支付拖欠的租赁费137307.11元及利息（自2015年7月起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.解除新世纪公司与百胜公司之间签订的《租赁合同》，返还租赁房屋。百胜公司辩称：新世纪公司的诉求不具备合同及法律依据，请求驳回其诉讼请求。百胜公司自2015年7月起暂缓支付承租房屋部分面积租金，系因为2014年12月，新世纪公司自因租赁房屋的产权纠纷被房屋实际所有权人中国房地产开发集团延吉有限公司（以下简称中房公司）诉至法院，并以百胜公司作为第三人，要求百胜公司与新世纪公司共同向其返还房屋。在房屋所有权变化及房屋使用权、出租权等用益物权尚不明晰，且出现诉讼争议的情况下，百胜公司依法行使不安抗辩权，暂缓向新世纪公司支付争议面积的房屋租赁费。上述案件至今仍在延边朝鲜族自治州中级人民法院审理，尚未作出最终的判决结论。百胜公司的行为正是为维护各方利益行使合法的民事权利。因此，百胜公司在合同履行中无任何违约之处，新世纪公司的主张既无合同依据，更无充分的法律依据。经审理查明：2004年8月10日，案外人公方锡从新世纪公司处购买了延边新世纪大厦一楼的四个商铺，总面积为50.61平方米。2005年10月30日，公方锡与新世纪公司签订《委托经营管理合同》，将上述四个商铺委托给新世纪经营管理，期限为2005年10月30日至2013年10月30日。2005年5月10日，中国房地产开发集团延吉有限公司（以下简称中房公司）与新世纪签订《房屋拆迁产权调换协议书》，以位于延边新世纪大厦一楼381.01平方米的商铺调换中房公司位于延吉市人民路49号楼的房屋。2011年12月30日中房公司与新世纪公司签订《委托经营管理合同》将上述商铺委托给新世纪公司经营管理，期限为2011年11月1日至2013年10月30日止。上述商铺均未办理房屋所有权变更登记，所有权仍登记在新世纪公司名下。2012年12月14日，新世纪公司与百胜公司签订《租赁合同》，约定新世纪公司将延边新世纪大厦一楼，使用面积544平方米的商铺租赁给百胜公司用于经营必胜客餐厅，租赁期限为自商铺交付之日起至餐厅开业满15年为止；租赁费按月支付，按照必胜客餐厅每月营业额的8.5%计算，支付时间为每月25日之前。签订合同后，新世纪公司将租赁房屋交付给百胜公司。2014年9月30日，公方锡因新世纪公司拖欠租赁费诉至本院，要求解除与新世纪公司签订的《委托经营管理合同》，支付拖欠的租赁费并返还商铺。2015年9月17日，本院作出（2014）延民初字第4275号民事判决，支持了公方锡的诉讼请求，后新世纪公司上诉至延边州中级人民法院（以下简称州法院），州法院维持原判。2015年1月7日，中房公司因新世纪公司拖欠租赁费以新世纪公司为被告、百胜公司为第三人诉至本院，要求解除与新世纪公司签订的《委托经营管理合同》，支付拖欠的租赁费并返还商铺。2015年9月25日，本院作出（2015）延民初字第306号民事判决，解除了中方公司与新世纪公司之间的《委托经营管理合同》。后新世纪公司与百胜公司上诉至州法院，州法院于2016年7月1日作出（2016）吉24民终1号民事判决，维持了（2015）延民初字第306号民事判决中的第一、二、四项，撤销了第三项。另查，2016年4月21日，公方锡与新世纪公司达成和解协议，新世纪公司将出售给公方锡的四个商铺收回，并将公方锡的购房款及利息共计1113420元退还给公方锡，新世纪公司于2016年8月3日支付了上述价款。2016年6月，中房公司与新世纪公司达成和解协议，新世纪公司将出售给中房公司的商铺收回，并将中房公司的购房款及利息共计12911135元退还给中房公司，新世纪公司于2016年8月30日支付了上述价款，并撤回了上诉。但新世纪公司未将上述两份调解协议告知百胜公司。百胜公司自2015年7月起未向新世纪公司支付涉及争议面积（约138平方米，占租赁面积的25%）的商铺租赁费，并于2016年1月12日发函告知新世纪公司待有初步结果或各方达成调解意向后再另行给付。庭审中，经双方核算，截至2016年9月30日，百胜公司共计拖欠租赁费137307.11元。认定上述事实的证据有：《租赁合同》及附件各一份、往来函告六份、必胜客2013年2月至2016年6月租金及税金明细、（2015）延民初字第306号民事案件的诉讼文书及判决书、（2015）延中民2终字第276号民事判决书、委托经营管理合同、新世纪公司与中方公司签订的和解协议和付款凭证；新世纪公司与公方锡签订的和解协议及收据、百胜公司对于欠付租金的核对表格。本院认为：新世纪公司与百胜公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行权利义务。新世纪公司因未向公方锡及中方公司支付租赁费，导致双方合同解除，过错在于新世纪公司，百胜公司对此并不存在过错。百胜公司依据《中华人民共和国合同法》第六十八条：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”之规定，中止向新世纪公司支付涉及争议面积的租赁费用，并发函告知新世纪公司待有初步结果或各方达成调解意向后再另行给付，符合法律规定。新世纪公司虽与公方锡及中方公司达成和解，取得了争议面积的所有权，但并未告知百胜公司，百胜公司在不知情的情况下，未向新世纪公司支付涉及争议面积的租赁费，并不构成违约，故不应解除双方之间签订的《租赁合同》。对新世纪公司要求解除其与百胜公司之间签订的《租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。对租赁费部分，因新世纪与百胜公司均无异议，本院予以支持。同时，因百胜公司在合同履行过程中，不存在过错，其暂缓支付租赁费亦符合法律规定，故不应承担暂缓支付租赁费期间的利息，故新世纪公司提出的要求百胜公司支付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十八条之规定，判决如下：一、被告百胜餐饮（沈阳）有限公司于本判决发生法律效力之日立即向原告延边新世纪购物广场有限公司支付租赁费137307.11元；二、驳回原告延边新世纪购物广场有限公司的其他诉讼请求。如被告百胜餐饮（沈阳）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3192元（原告已预交3192元），由被告百胜餐饮（沈阳）有限公司负担3046元，由原告延边新世纪购物广场有限公司负担146元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长 刘 瑶审判员 陈 艳审判员 刘 威二〇一六年十二月二日书记员 张甜甜