浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙01民终6775号上诉人（原审原告）：乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司，住所地浙江省乐清市乐成街道乐湖路28弄1幢503室。统一社会信用代码：91330382594395758P。法定代表人：赵小帼，执行董事。委托代理人���曾智红、李白扬，上海汉路律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杭州荣正大厦开发有限公司，住所地桐庐县城南街道迎春南路29号39—01。法定代表人：朱观武，董事长。上诉人乐清市鑫泰财产会计咨询服务有限公司（以下简称鑫泰会计公司）因与被上诉人杭州荣正大厦开发有限公司（以下简称荣正开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省桐庐县人民法院（2016）浙0122民初175号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年10月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：2012年7月12日，赵小帼���荣正开发公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2012-02），约定由赵小帼购买荣正开发公司开发的桐庐县迎春南路29号第20、21、22层房屋，房屋单价（按建筑面积计算）为每平方米12000元，总价款55376280元等。2012年7月13日，赵小帼与荣正开发公司签订《商品房买卖合同补充协议》（编号：2012-02-1），将单价每平方米12000元变更为6000元（含精装修，标准以样板房为准），总价款27688140元。另外还对其他事项作出约定。2012年8月17日，鑫泰会计公司与荣正开发公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2012-03），约定由鑫泰会计公司购买荣正开发公司开发的桐庐县迎春南路29号第23、24层房屋，房屋单价（按建筑面积计算）为每平方米12000元，总价款36917520元，荣正开发公司在2013年12月30日前交付房屋等。和之前签订的《商品房买卖合同》一样，在“面积确认及面积差异处理”项下约定：“面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起10日内将买受人已付款退还给买受人，并按月息2%利率付给利息”。同日，鑫泰会计公司与荣正开发公司签订《商品房买卖合同补充协议》（编号：2012-03-1）约定，《商品房买卖合同》第五条第1点约定，“按建筑面积计价，该商品房为每平方米12000元，总价款36917520元”，现变更为“按建筑面积计价，该商品房为每平方米6000元（含精装修，标准以样板房为准），总价款18458760元。”变更原因：甲乙双方商定的房屋平均单价，为该房屋的平均建造成本，加上少量的利润，经测算双方确认为6000元∕㎡；之所以在2012年8月17日的《商品房买卖合同》中填12000元∕㎡，是因为甲方不愿意在提交备案的合同中体现双方约定的真实价格，以免影响甲方其他房屋的销售价格，乙方体谅到甲方的难处予以了配合。《商品房买卖合同》第七条第3点约定，“双方另作约定”，现双方明确约定如下：待甲方取得荣正财富广场的土地使用权证、项目完成竣工验收并取得房屋所有权证（初始登记完成且所有权分层分割到位）后的七天内，乙方向甲方支付约定房款的50%，合同约定房屋的全部产权过户至乙方名下后的三天内，乙方付清剩余50%的房款。鉴于双方约定的付款条件，甲方目前无法取得乙方余50%的房款。由于项目竣工在即，甲方面临大量费用支出，故希望乙方能提前预付部分房款，并同意就乙方同意预付的房款，向乙方支付资金占用费。故双方约定：在本补充协议签署后的当日内，乙方向甲方提��预付部分房款壹仟伍佰万元的房款。甲方收到预付房款后，向乙方开具相应的收据，注明款项用途“预付房款”。甲方须按照每月2%的标准，向乙方支付预付房款的资金占用费，每叁个月结算一次。至本补充协议第三条约定的首期50%款项支付之日，该预付房款停止计息。双方还约定，《商品房买卖合同》的约定与本补充协议约定不一致的，以本补充协议约定的内容为准。2013年7月16日，鑫泰会计公司与荣正开发公司签订《商品房买卖合同补充协议（二）》记载，甲乙双方分别于2012年7月12日和2012年8月17日就甲方开发的位于桐庐县房屋签订《商品房买卖合同》贰份，并分别提交桐庐县迎春商务区管委会进行登记备案（编号：备案号2012-02与2012-03）。现对《商品房买卖合同》层数退房作一些变更的确定等事项达成补充协议如下：一、根据原补充协议中的第四项《关于合同的提前解除》，甲方由于经营的原因，单方面提出解除双方的房屋买卖合同中的第20、21层的房屋买卖关系；并自愿全额退还乙方的预付房款计壹仟伍佰万元整，并结清该房屋预付款所占用期间的全部利息。二、其他第22、23、24层按原合同（合同编号：2012-02；2012-03）及原补充协议（编号：2012-02-1和编号2012-03-1）的所有内容不变、继续履行，及甲方所另行提供担保继续有效、不可撤销。赵小帼（银行卡号62×××12）于2012年7月13日分二次向荣正开发公司（银行账号12×××58）转账共计2500万元；赵小帼（银行卡号62×××47）分别于2012年8月17日、8月20日、8月21日分别向荣正开发公司（银行账号12×××58）汇划500万元、400万元、600万元。上述款项共计4000万元。2013年4月23日、5月29日、5月30日、5月31日、7月23日、8月5日、8月6日、8月9日，荣正开发公司（12×××58）分别向赵小帼（银行卡号62×××12）转账500万元、300万元、100万元、100万元、100万元、100万元、700万元、600万元。上述款项共计2500万元。2013年12月2日，荣正开发公司开具五份付款方均为鑫泰会计公司的《销售不动产统一发票（自开）》，发票号码010××××4046的金额为3083940元、发票号码010××××4047的金额3546720元、发票号码010××××4048的金额为2723580元；发票号码010××××4049的金额为3308640元、发票号码010××××4050的金额为2337120元，上述发票总金额为1500万元，发票上备注购买案涉的34套房屋。2011年12月31日，桐庐县迎春商务区招商服务与管理办公室向荣正开发公司发函，该《函》记载：你公司的请示文件已收悉，关于楼宇的产权分割、备案登记等问题，经协调县国土、建设等部门意见，现函复如下：1、关于楼宇的房屋产权分割。待大厦竣工验收后允许分割，具体的分割方式，依照县建设局有关商业房产分割的要求执行。2、关于出售房屋的备案登记。为防止出现“一房二卖”等违规行为，根据你公司的申报，届时我办将对所有已达成出售协议，但未办理产权手续的房产统一作备案登记。2012年7月12日、8月17日，桐庐迎春商务区管理委员会出具的二份《说明》记载：根据杭州荣正大厦开发有限公司的申请，该公司销售的商业房产（荣正?财富广场）已在商务区管委会备案登记，若发现该楼存在“一房二卖”等不诚信销售行为，商务区管委会将对该公司进行处理���并在该楼办理产权证的前置审核中，不予以通过，并告知相关部门。2014年1月11日，桐庐县房地产管理处为案涉房屋核发房产证书，均登记在荣正开发公司名下。2014年3月20日，鑫泰会计公司与荣正开发公司签订《乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司所购房产交房单》，该交房单记载案涉34套房屋的房产证号、土地证号、地址及面积。2015年9月14日，桐庐县住房和城乡建设局向荣正开发公司发出《通知》：贵公司开发建设的“荣正大厦”项目，2014年1月已完成竣工验收，并已确权登记，现属单一产权未发生销售。根据相关法规要求，如需分割应按项目总面积一次性缴纳物业维修基金和物业保修金，由于贵公司目前资金困难，同意发生销售时，在杭州荣正大厦开发有限公司书面承诺保修期内及时做好公共部位维修工作的前提下，按实际销售面积缴纳物业维修基金。2016年2月5日，荣正开发公司作为甲方、鑫泰会计公司作为乙方、赵小帼作为丙方签订《情况说明》，记载：甲、乙、丙三方在此共同明确下列事实：1、丙方系乙方的法定代表人，丙方分别于2012年7月12日及2012年7月13日代表乙方与甲方签订了2012-02号《商品房买卖合同》及2012-02-1号《商品房买卖合同补充协议》，所以前述房屋的实际购买人系乙方，甲方确认该事实。2、丙方通过自己的个人银行账户共计向甲方的账户汇入4000万元，丙方在此明确表示该款系代乙方向甲方支付2012-02号《商品房买卖合同》及2012-03号《商品房买卖合同》的房款，甲方确认该事实，所以销售不动产统一发票是出具给乙方的。3、甲、乙双方确认最终成交了34套房屋，总��共计1500万元，甲方退还了2500万元。甲方已于2014年3月20日将34套房屋交付乙方。4、乙方和丙方多次要求过户，甲方曾经多次承诺办理过户，但由于甲方导致房屋无法过户至乙方名下系因为甲方未按规定缴纳物业维修基金和物业保修金，桐庐县住房和城乡建设局不予办理过户手续，该事实由桐庐县住房和城乡建设局2015年9月14日下发的通知为证，就是因为这个原因，该项目所有出售的房屋都无法办理过户手续。5、甲、乙、丙三方共同确认上述事实无误。2016年3月13日，荣正开发公司出具《情况说明》记载：本公司确认收到鑫泰会计公司购房款1500万元，并已于2014年3月20日将位于桐庐县迎春南路29号“荣正财富广场”第22层01至22室共22套房产和第23层01至12室共12套房产，共计34套房产的钥匙全部交付给鑫泰会计公司并转移了占有，特此说明。另查明，上海市静安区人民法院在执行(2014)静民一（民）初字第1963号曹光冲诉朱观武、荣正开发公司、上海荣正宝岛集团有限公司民间借贷纠纷一案中，依法拍卖荣正开发公司名下的桐庐县迎春南路29号22-01、22-02、22-03、22-04、22-08、22-09、22-10、22-11、22-12、22-13、22-14、22-15、22-16、22-17房屋以清偿债务。鑫泰会计公司于2015年12月对上述执行措施提出书面执行异议。法院认为鑫泰会计公司并非执行标的物房屋买卖合同的购买方，且提供的其他证据不能证明购房人已变更为鑫泰会计公司，其提出的执行异议缺乏依据，故裁定驳回鑫泰会计公司提出的异议请求。后鑫泰会计公司向该院起诉，要求停止对上述房屋的拍卖，并解除司法查封。上海市静安区人民法院作出(2016)沪0106民初2858号民事判决：驳回乐清市鑫���财务会计咨询服务有限公司的全部诉讼请求。鑫泰会计公司不服该判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。上海市第二中级人民法院于2016年8月9日作出(2016)沪02民终6020号民事判决：驳回上诉，维持原判。上海市第二中级人民法院在执行陈丰森诉朱观武、上海荣正宝岛集团有限公司、杭州荣正大厦开发有限公司民间借贷纠纷一案中，对荣正开发公司名下的包括桐庐县迎春南路29号2311、2312室房产在内的多套房产进行查封拍卖。鑫泰会计公司对上述执行措施提出书面执行异议。法院裁定驳回乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司的异议请求。后鑫泰会计公司向该院起诉，要求停止对系争房屋采取的强制执行措施，并解除对系争房屋的司法查封。上海市第二中级人民法院于2016年7月18日作出（2016）沪02民初2号民事判决：驳回乐清市��泰财务会计咨询服务有限公司的诉讼请求。鑫泰会计公司不服该判决，向上海市高级人民法院提起上诉，该案尚在审理中。再查明，本案涉及的34套房屋于2014年7月9日被上海市静安区人民法院首次查封，查封期限为2014年7月8日至2016年7月7日。后又被上海市第二中级人民法院、上海市闵行区人民法院、江苏省昆山市人民法院轮候查封。鑫泰会计公司于2016年1月7日向法院提起诉讼，请求判令荣正开发公司将其开发的位于桐庐县迎春南路29号“荣正财富广场”房屋第22层01至22室和第23层的0l至12室共34套房产（具体产权证号见《乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司所购房产交房单》）办理产权过户登记至鑫泰会计公司并由荣正开发公司承担本案的诉讼费用。原审法院认为，鑫泰会计公司提供其与荣正开发公司制作的《乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司所购房产交房单》、荣正开发公司出具的《情况说明》证明其在2014年3月20日已合法占有案涉房屋。但是鑫泰会计公司未能提供已经办理案涉房屋入住手续的证据，且房屋买卖合同约定交付的是”精装修”，而案涉房屋至今仍为毛坯房，不符合约定的交付条件，故鑫泰会计公司主张已经合法占有案涉房屋的意见，不予支持。鑫泰会计公司提供赵小帼向荣正开发公司汇划欠款的银行交易流水单、银行转账凭证等，证明鑫泰会计公司根据合同约定支付荣正开发公司4000万元，后因购买房屋数量变更、荣正开发公司退还鑫泰会计公司2500万元，鑫泰会计公司已足额支付了案涉34套房屋的价款。但鑫泰会计公司与荣正开发公司签订的商品房��卖合同及补充协议均约定了由荣正开发公司按照每月2%的标准支付鑫泰会计公司资金占用费，该约定与一般的商品房买卖合同存在较大差异，且荣正开发公司庭审中陈述已经支付了相应利息，虽鑫泰会计公司否认收受利息，但未提供完整的银行交易流水单来证明其已经足额支付34套房屋的价款，故无法判定鑫泰会计公司已付清全部房款。鑫泰会计公司认为案涉房屋未办理过户登记的原因是荣正开发公司未按规定缴纳物业维修基金，然而，具有同样情况的其他房屋在案外人代付了相关费用后已顺利完成了过户登记，因此，鑫泰会计公司所称未能办理过户的原因不能成立。综上，对鑫泰会计公司的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司负担。宣判后，鑫泰会计公司不服，向本院提出上诉称：鑫泰会计公司与荣正开发公司已签订合法有效的书面买卖合同。鑫泰会计公司与荣正开发公司签署的商品房买卖合同是当事人真实意思的体现和反映，在性质上属于原始证据、直接证据，其应作为确定当事人之间构成买卖法律关系的逻辑起点和基本依据。双方之间的书面买卖合同在桐庐迎春商务区管委会备案登记，已具有对抗第三人的效力。本案没有充分证据佐证双方之间存在隐藏的借贷法律关系。鑫泰会计公司已合法占有案涉房屋。首先，在2014年3月20日荣正开发公司就已经将案涉房屋的钥匙交付给了鑫泰会计公司，可见鑫泰会计公司已经对该两套房屋有事实上的管理和支配权。其次，鑫泰会计公司���荣正开发公司双方之间存在合法的买卖法律关系，鑫泰会计公司对系争房屋的控制和掌握亦是通过合法的途径实现的，故鑫泰会计公司已经构成对系争房屋的合法占有。鑫泰会计公司已足额付清案涉房屋的全部价款。鑫泰会计公司法定代表人赵小帼于2012年7月13日分两笔先后向荣正开发公司支付了1000万元和1500万元。2012年8月17日鑫泰会计公司向荣正开发公司支付了500万元。2012年8月20日鑫泰会计公司向荣正开发公司支付了400万元。2012年8月21日鑫泰会计公司向荣正开发公司支付了600万元。至此鑫泰会计公司共计向荣正开发公司支付房屋价款4000万元。后因双方协商解除部分房屋买卖，荣正开发公司于2013年4月至8月期间分多笔向赵小帼退还了2500万元，综上鑫泰会计公司实际支付了其所购买的34套房产的全部1500万元价款。因荣正开发公司未缴纳物业维修基金导致鑫泰会计公司未能办理产权过户登记。2014年3月20日，荣正开发公司将34套房产的钥匙交付鑫泰会计公司并办理了交接手续，同日鑫泰会计公司要求荣正开发公司办理产权证分割过户手续时，荣正开发公司向鑫泰会计公司出示了桐庐县住建局出具的关于缴纳物业维修基金的《通知》并解释由于荣正开发公司无力一次性向桐庐县住建局缴纳房屋维修基金3000万，相关管理部门以此为由不予对上述房产办理产权过户。综上，鑫泰会计公司与荣正开发公司签订了真实且合法有效的房屋买卖合同，且支付了全部34套房产的全部购房款，并从荣正开发公司处取得了房屋钥匙，已经具备所有交付所需的形式要件，未能办理产权过户登记并非是鑫泰公司的过错。一审判决认定事实错误，请求撤销原判，依法改判荣正开发公司将其开发的位于杭州市桐庐县迎春南路29号“荣正财富广场”房屋第22层01至22室和第23层的01至12室共34套房产办理产权过户登记至鑫泰会计公司并由荣正开发公司承担本案一、二审全部诉讼费用。被上诉人荣正开发公司未提交书面答辩意见。被上诉人荣正开发公司在二审期间未向本院提交新的证据；上诉人鑫泰会计公司向本院提交了网页打印件（备案公告），欲证明桐庐迎春商务区管理办公室是得到了桐庐县政府的授权，对荣正财务广场的房地产交易进行备案登记。鑫泰会计公司与荣正开发公司之间签订的房屋买卖合同是在迎春商务区管理办公室进行过备案登记，是合法有效的合同，具有对抗第三人的效力。经质证，被上诉人荣正开发公司未发表意见，本院认为上诉人鑫泰会计公司提交的网页打印件。不符合证据的形式要件，故对该证据本院不予采纳。经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，鑫泰会计公司的诉讼请求为要求判令荣正开发公司将其开发的位于桐庐县迎春南路29号“荣正财富广场”房屋第22层01至22室和第23层的0l至12室共34套房产办理产权过户登记至鑫泰会计公司。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（二）项的规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；不得转让。现已查明的事实可确认本案所涉的34套房屋已于2014年7月9日被上海市静安区人民法院首次查封，查封期限为2014年7月8日至2016年7月7日。后又被上海市第二中级人民法院、上海市闵行区人民法院、江苏省昆山市人民法院轮候查封。因此，本案所涉的34套房屋客观上不具备转让的条件，鑫泰会计公司要求荣正开发公司将其开发的位于桐庐县迎春南路29号“荣正财富广场”房屋第22层01至22室和第23层的0l至12室共34套房产办理产权过户登记至鑫泰会计公司的诉讼请求不符合法律规定，原审法院未予支持并无不当。鑫泰会计公司的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由乐清市鑫泰财务会计咨询服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判���长赵为民代理审判员  睢晓鹏代理审判员  秦海龙二〇一六年十二月三十日书 记 员  项 琳