山东省青岛市李沧区人民法院行 政 判 决 书（2016）鲁0213行初109号原告：王溥文，男，汉族，住所地青岛市李沧区。委托诉讼代理人：王玉磊，山东嘉阳律师事务所律师。被告：李沧区房屋征收办公室，住所地青岛市李沧区。法定代表人：孙琦。委托诉讼代理人：姜移风，山东海剑律师事务所律师。原告王溥文诉被告李沧区房屋征收办公室行政协议纠纷一案，于2016年4月12日向本院提起行政诉讼。本院受理后，于2016年4月15日向被告送达起诉状副本、应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2016年5月13日组织证据交换，于2016年12月7日公开开庭审理了本案。原告王溥文及委托代理人王玉磊，被告李沧区房屋征收办公室的委托代理人姜移风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年3月17日，原被告签订《铁路青岛北客站周边区域住宅房屋征收补偿协议》，约定了以房屋产权调换的方式对原告房屋实施征收及其他事项。协议约定超出补偿面积5平米的部分按照评估价格7300元/平方米，超出5平方米之外的部分按照评估的市场价格作为计价依据。2014年6月6日被告在尚不具备交房条件的情况下单方委托青岛中天华佳信土地房产评估咨询公司评估市场价格为8600元/平方米，远远高于周围其他小区的楼房价格。原告认为该评估报告程序违法，未通知原告且在不具备交付条件下进行评估不能真实反映市场价格，故要求按照7300元/平方米对超出补偿房屋的面积计算房款。因被告不能提交房屋验收合格等相关手续，不能如期交付房屋导致原告不能如期入住，原告要求被告根据补偿协议约定支付原告自2014年9月27日至2016年3月26日临时过渡费。对回迁房屋公摊面积超过25%部分的费用应由被告承担。故原告诉至法院，请求判令1、对超出应补偿房屋面积的部分房价按照2011年评估价格计算，比被告要求的市场价格降低66209元（1300元/平方米×50.93平方米）；2、被告依法支付2014年10月27日至2016年3月26日期间的延期过渡安置费26057.6元（40元/平方米×38.32平方米×17个月）；3、被告承担回迁房屋公摊面积超过25%部分的费用；4、诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、原告的诉讼请求1，根据双方征收补偿协议的约定，对超出应补偿面积5平方米以外的回迁时按照回迁时的市场价格互相结算差价，回迁时安置房屋的市场评估价格8600元/平方米，因此双方应按照补偿协议约定执行；2、被告在回迁安置房屋时已向原告发出了通知且通过报纸公告��屋交付的时间，根据回迁结算交付方案，被告在2014年10月17日已完成了综合竣工验收，具备了交付房屋的条件，被告已经向原告支付至2014年10月份底的超期过渡费，原告关于超期过渡费的请求也不能成立；3、关于超过公摊面积比例25%部分的房屋面积不由居民承担，被告在结算交房方案的第四条第三款已做出了明确的承诺，不存在争议。因此原告的诉讼请求不能成立，请求法院予以驳回。原告提交以下证据证明自己的主张：证据（1）照片两张，证明与涉案房屋相邻的小区越秀星汇蓝湾2014年7月28日公布的房屋售价起价为6988元/平方米，均价7500元/平方米，该小区与涉案房屋小区位置相似，在房屋价格最具有可比性，故认为房屋评估价格过高；证据（2）自制表格一份，证明涉案房屋周边小区从2012年至2014年大致房价是5000元-7500元/平方米；证��（3）征收补偿协议一份，证明双方存在房屋征收补偿关系。被告对原告提交的证据的质证意见如下：证据（1）越秀星汇蓝湾所发布的房屋售价起价是一种商业行为，不足以证明其真实的交易价格；证据（2）不具备证据证明效力；证据（3）没异议。被告提交以下证据证明自己的主张：证据（1）法人名称变更证明，证明2013年3月19日被告名称由李沧区房屋拆迁管理办公室变更为李沧区房屋征收办公室；证据（2）铁路青岛北客站周边区域住宅房屋征收补偿协议，证明补偿协议的各项规定；证据（3）交房验收单，证明原告腾房的时间和手续，按补偿协议的约定原告的临时过渡期限为36个月，自原告搬家腾房时起算，原告2011年4月11日腾房；证据（4）铁路青岛北站周边区域住宅房屋回迁结算、交房方案，证明确定回迁安置���算、交房超过5平方米的部分按照市场价格8600元/平方米结算，回迁安置房屋公摊面积比例大于25%的部分不由居民负担，且根据户型不同给予回迁居民6000-10000元装修补贴；证据（5）青岛骏业房地产评估所报告书，证明涉案房屋征收项目及安置区住宅房屋市场价格8600元/平方米；证据（6）中天华佳信土地房地产评估咨询公司评估报告书，证明涉案房屋征收项目及安置区住宅房屋市场价格8600元/平方米。证据（7）8600元/平方米市场价格的张贴公示图片，证明上述房屋市场价格评估结果为8600元/平方米，已经在市民中心进行张贴公示；证据（8）公证书，证明原告2014年6月20日选房，选择临汾路22号2号楼2单元1805户；证据（9）房屋预测绘报告书及实测绘报告书，证明原告房屋建筑面积计算成果；证据（10）201430007号房地产开发项目综合验收备案证，证明2014年10月17日原告回迁安置房屋已综合验收；证据（11）综合验收备案证及竣工验收备案证公示图片，证明竣工验收和综合验收备案证在交房现场张贴进行公示；证据（12）半岛都市报公告，证明被告2014年10月22日《半岛都市报》上发布公告，通知原告调换前回迁安置房屋已综合验收，应办理结算交房；证据（13）门牌证明，证明原告选房地址；证据（14）青建竣备字第2014-181建设工程竣工验收备案证，证明原告所选安置房屋单体竣工验收时间为2014年8月21日；证据（15）回迁结算单，证明原、被告所应结算的各项款项。原告对上述证据质证意见为：证据（1）（2）（3）（8）（13）没有异议。证据（4）没有盖章，形式不合法，未经原告认可。证据（5）（6）为被告单方评估，被告应在现场勘查评估时通知原告到场签字确定，在房屋建设的过程中就对房屋价格进行评估不符合法律规定。中天华佳信提供的评估报告没有法定代表人签字确认，评估人员、复核人员、批准人员均系曾雄伟和王道刚，程序不合法，该评估报告的作业时间和出具时间均为2014年6月6日存在矛盾，足以让原告有合理理由怀疑真实性。该评估报告参照的楼盘信息大部分位于李沧区内的成熟地段，本案房屋位于相对偏僻的铁路旁其价位存在较大的差异。骏业公司评估报告并没有加盖其公司的公章。同时两份报告均显示该报告只是对房屋价格提供参考依据，并非涉案房屋价值。证据（7）真实性没有异议，但认为房屋价格过高，房屋尚未达到竣工入住的条件。证据（9）两份测绘报告出具时工程尚未竣工，对其测量的结果真实性不予认可，实测报告书中房屋建筑面积技术说明书项下的如任务概况、技术标准及参考资料、测绘时间等所有项目均为空白，房屋测绘成果认签表中房屋测绘人员签注图幅号等信息均为空白，由此证明该实测表并没有相应的工作人员进行实际测量，真实性不予认可。证据（10）真实性没有异议，但该证显示该项目综合验收材料齐全予以备案，但不能证明该项目已经过实际验收合格。证据（11）无法确认。证据（12）无异议，但认为尚不具备回迁居住的条件。证据（14）真实性无法确认，即使单体竣工验收，因不适用于房屋建筑室外公共配套工程，也不能证明具备交房居住的条件，应以综合验收为准。证据（15）公摊面积比例的数值有异议，8600元/平方米的市场价格有异议，其他事项没有异议。经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：原告提交的证据(3),被告提交的证据(1)(2)(3)(7)(8)(10)(12)(13)，原、被告对上述证据的真实性没有异议，本院予以采信。原告提交的证据(1)系商业广告不能��实反映该楼盘价格，且与本案安置房屋无关；证据(2)系原告自制表格不具有证明效力，本院均不予采纳。被告提交的证据(4)原告虽对该证据的真实性表示无法确认，但原告的诉讼请求及事实理由均涉及该回迁结算、交房方案有关内容，且与原告相同类型案件的其他当事人对该方案的真实性无异议，因此对该证据本院予以确认。被告提交的证据(5)(6)与被告在选房现场公示的市场价格相一致，能够互相印证，本院对被告证据(5)(6)的真实性予以确认。鉴于原告认可被告在选房现场已将预测绘面积向其公示，且原、被告同意按照实测绘报告载明126.79平方米作为双方结算依据，本院对被告提交的证据(9)予以采纳。证据(11)中房地产开发项目综合验收备案证与被告提交的证据(10)相互印证。对被告提交的证据(11)的真实性，本院予以确认。证据（14）原告虽对真实性无法确认,但未提供相反证据予以推翻其真实性，证据(15)原告未对真实性提出异议，且该结算单相关内容与征收补偿协议、《铁路青岛北站周边区域住宅房屋回迁结算、交房方案》能够互相印证，因此对该证据本院亦予以确认。根据上述确认的有效证据以及原、被告的陈述，可以认定以下事实：2011年5月15日，青岛市李沧区房屋拆迁管理办公室（2013年3月19日更名为李沧区房屋征收办公室)作为合同甲方，与原告王溥文（合同乙方）签订《铁路青岛北客站周边区域住宅房屋征收补偿协议（房屋产权调换）》,编号为DF001032，与本案有关的主要内容为：1、征收补偿方式为：乙方选择房屋产权调换。2、面积补偿、补助及奖励：被征收房屋证载建筑面积为38.32㎡；增加改善面积10㎡；补助8㎡的异地补偿面积；按合计被征收房屋建筑面积的15%，即5.75㎡，作为公摊面积���助；在房屋征收补偿方案规定的期限内签订协议并搬家腾房的，给予7㎡的房屋面积奖励。3、应补偿的产权调换房屋面积为69.07㎡。4、乙方实际选择的产权调换房屋面积应根据实际用于产权调换的房屋的设计户型就近向上或就近向下挂靠，实际选择的产权调换房屋面积与应补偿的产权调换房屋面积的差额在5㎡以内的，甲乙双方按评估价格（原、被告一致认可为7300元/㎡）结算价款；在5㎡以外的，甲乙双方按照回迁时产权调换房屋的市场价格互相结算差价；协议记载乙方应补偿的产权调换房屋面积为69.07㎡，选房面积为125㎡，差额面积55.93㎡，按评估价格结算的面积5㎡，按市场价格结算的面积50.93㎡。5、临时安置费依据合计被征收房屋建筑面积（38.32㎡），按每月25元/㎡的标准计发，临时过渡期限为36个月，共34488元。6、回迁交房前，甲乙双方以多退少补的方式结清��权调换房屋的差价款后，办理回迁交房等相关手续。7、若甲方若不能按本协议约定的期限交付产权调换房屋而延长过渡期限的，自延长过渡期限之日起，按照乙方合计被征收房屋建筑面积每月40元/㎡逐月给乙方计发临时安置费；由于乙方原因未在甲方通知时间内办理回迁的，甲方不再承担临时安置费。8、本协议未尽事宜按《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《铁路青岛北客站周边区域房屋征收补偿方案》执行。上述协议签订后，2011年5月16日，原告将其被征收房屋交付给青岛市李沧区房屋拆迁管理办公室，双方并签订了交房验收单，该交房验收单一式二份，原告与青岛市李沧区房屋拆迁管理办公室各执一份。青岛市李沧区房屋拆迁管理办公室按上述征收补偿协议约定向原告支付了货币奖励及补助等应补偿款93808元。2014年5月29日，青岛海��开发建设投资有限公司（开发建设单位）委托青岛市房屋勘察测绘处对李沧区临汾路22号1号楼、2号楼以及临汾路132号1号楼至6号楼的房屋建筑面积进行计算，该处于2014年6月5日出具编号为201400522884-3《房屋测绘报告书（预测）》，其中青岛市李沧区临汾路22号2号楼1单元14层1401户（即本案原告所选安置房屋）建筑面积为126.12平方米。2014年5月5日，被告李沧区房屋征收办公室分别委托青岛骏业房地产评估所、青岛中天华佳信土地房地产评估咨询有限公司（征收时由拆迁居民从备选评估机构中投票选中了四家评估机构，回迁时随机从四家评估机构中选出两家作为回迁安置房屋市场价格的评估机构）对铁路青岛北客站周边区域房屋征收项目涉及安置区住宅房屋市场价格进行评估，青岛骏业房地产评估所于2014年6月6日出具了青骏评字第（2014）0103号《房地产估价报告》，确定���路青岛北客站周边区域房屋征收项目涉及安置区住宅房屋市场价格为8600元/平方米。青岛中天华佳信土地房地产评估咨询公司于2014年6月6日出具了青中房估字（2014）第093号《住宅房地产价格咨询评估报告》，确定规划安置区的住宅房地产的市场价值基准价为8600元/平方米。上述两个评估报告作出后，被告在选房地点对上述评估结果进行张贴公示，公布应安置面积超出5平方米的市场结算价格为8600元/㎡。2014年7月13日，原告根据《房屋测绘报告书（预测）》标注的房屋建筑面积，选择青岛市李沧区临汾路22号2号楼东一单元14层东一户（预测绘建筑面积126.12平方米）作为安置房屋并办理了公证书。2014年7月17日，被告李沧区房屋征收办公室制定公布了《铁路青岛北站周边区域住宅房屋回迁结算、交房方案》，与本案有关的内容包括，1、自2014年7月19日起采取现场集中联合办公的形式办理结算、交房手续，地点市民中心。2、按《铁路青岛北客站周边区域住宅房屋征收补偿协议（房屋产权调换）》的约定，回迁交房前，以多退少补的方式结清安置房屋的差价款；回迁安置房屋预测绘面积和应补偿面积的差额，5平方米以内（含5平方米）的部分按7300元/㎡互相结算差价；超过5平方米的部分，按照回迁时安置房屋的市场价格8600元/㎡互相结算差价。3、实测绘面积与预测绘面积存在差额的，在办理房地权属证书前，以多退少补的方式结清安置房屋的差价款。4、回迁安置房屋公摊面积比例大于25%的，公摊面积超出25%的部分不由居民负担。结算时按比例扣除此部分面积的价款，不再进行结算。5、根据《铁路青岛北客站周边区域住宅房屋征收补偿协议（房屋产权调换）》的约定，在综合验收完成前办理结算、交房手续的回迁居民，超期临时安置费发放至安置房完成综合验收之日；在综合验收完成后办理结算、交房手续的回迁居民，超期临时安置费发放至领取安置房屋钥匙之日；因回迁居民自身原因导致结算、交房领取安置房屋钥匙延误的，李沧区房屋征收办公室履行催告义务七日后停止发放超期临时安置费。2014年6月16日，青岛海创开发建设投资有限公司委托青岛二十二世纪不动产代理有限公司对铁路北客站安置区项目E区的房屋建筑面积进行测算，该处于2014年8月7日出具编号为201400512683-3《房屋测绘报告书（实测）》，其中原告所选青岛市李沧区临汾路22号2号楼1单元14层1401户安置房屋实测建筑面积为126.79平方米。2014年10月15日，铁路青岛北客站安置区项目E-1区E2#楼取得青建竣备字第2014-181号《青岛市建设工程竣工验收备案证��。2014年10月17日，铁路青岛北客站安置区项目E-1区取得编号为201430007的《青岛市房地产开发项目综合验收备案证》，其中E-1区包括原告所选安置房屋所在的临汾路22号2号楼等8个楼座。2014年10月22日，被告李沧区房屋征收办公室在《半岛都市报》刊登房屋交付的公告,主要内容为：包括原告安置房屋所在的李沧区临汾路22号2号楼即E2#楼等楼座已取得《青岛市房地产开发项目综合验收备案证》。根据《铁路青岛北站周边区域住宅房屋回迁结算、交房方案》的规定，在“综合验收完成前办理结算、交房手续的回迁居民，超期临时安置费发放至安置房完成综合验收之日；在综合验收完成后办理结算、交房手续的回迁居民，超期临时安置费发放至领取安置房屋钥匙之日”。现正式通知已选定上述区域安置房屋的青岛北站回迁居民：一、已办理完毕结算、交房手续的回迁居民，超期临时安置费将发放至2014年10月18日，之后停止发放超期临时安置费。二、未办理完毕结算、交房手续的回迁居民，征收部门将按照《铁路青岛北站周边区域住宅房屋回迁结算、交房方案》的规定：1、正式电话通知您具体办理结算、交房时间，请您按照电话通知的时间及时办理结算、交房手续；2、如果您逾期仍不办理结算、交房手续，征收部门将履行催告义务，催告办理结算、交房的期限为七日内，催告期限届满后仍不办理结算、交房手续的，自催告期限届满之次日起停止发放超期临时安置费。附结算、交房地点为市民中心。原告王溥文未在该公告通知的时间内与被告办理房屋结算交接手续。被告向原告支付临时过渡费至2014年10月底，之后停止发放超期临时过渡费。本院认为，一、关于原告所选回迁安置房屋面积超出应补偿房屋面积5平方���之外结算价格的问题。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第十四条规定：“人民法院审查行政机关是否依法履行、按照约定履行协议或者单方变更、解除协议是否合法，在适用行政法律规范的同时，可以适用不违反行政法和行政诉讼法强制性规定的民事法律规范。”本案中，原、被告于2011年5月15日签订的《铁路青岛北客站周边区域住宅房屋征收补偿协议》系双方真实意思表示，内容未违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力，双方均应遵照执行。原、被告对实际选择的产权调换房屋面积与应补偿的产权调换房屋面积的差额在5㎡以内的，按照7300元/㎡结算价款无争议；对在5㎡以外的双方按照回迁时产权调换房屋的市场价格互相结算差价亦无��议，但对超出应补偿面积5㎡以外房屋面积的市场价格是否应按8600元/㎡计算存在争议。本院认为被告李沧区房屋征收办公室于拆迁居民选择安置房屋前分别委托青岛骏业房地产评估所、青岛中天华佳信土地房地产评估咨询有限公司对铁路青岛北客站周边区域房屋征收项目涉及安置区住宅房屋市场价格进行评估，两家评估单位确定的市场价格为8600元/平方米，被告并将回迁安置房屋超出应补偿面积5㎡之外的部分应按照8600元/㎡结算价格在选房现场进行了公示。且原告于2014年7月13日选择安置房屋时回迁选房工作已进行多日，其应当知晓上述8600元/㎡的结算价格但并未提出异议，原告选择青岛市李沧区临汾路22号2号楼东一单元14层东一户作为安置房屋的行为应视为其对回迁安置房屋超出应补偿面积5㎡之外部分按照8600元/㎡进行结算的认可。因此原告提出对回迁安置房屋超��应补偿面积5平方米之外的部分不应按照8600元/㎡的结算差价的主张，本院不予支持。二、关于回迁房屋公摊面积超过25%部分如何结算的问题。被告公布的《铁路青岛北站周边区域住宅房屋回迁结算、交房方案》中“公摊面积”部分规定，“回迁安置房屋公摊面积比例大于25%的，公摊面积超出25%的部分不由居民负担。”原告同意被告的这一规定，但主张以回迁安置房屋的分摊系数超过25%的部分乘以套内建筑面积的方式来确定免除原告结算的面积。本院认为，首先分摊系数为整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和所得之数值，其中并不含有原告所选安置房屋的建筑面积（126.79㎡），但实际房屋买卖或办理房地产权证书时均以房屋的建筑面积为依据而非以套内建筑面积为依据。其次《铁路青岛北站周边区域住宅房屋回迁结算、交房方案》中公摊面积比例超过25%部分免除结算系被告单方对回迁居民所作承诺，其对原告回迁安置房屋公摊面积比例应以分摊面积（31㎡）除以建筑面积（126.79㎡）来计算得出并不违反法律规定，应当予以采纳。原告关于以分摊系数乘以套内建筑面积来确定免除结算面积的主张本院不予支持。三、关于被告是否应继续向原告发放超期临时过渡费的问题。原、被告签订的《铁路青岛北客站周边区域住宅房屋征收补偿协议（房屋产权调换）》第十四条第3项约定“由于乙方（原告）原因未在甲方（被告）通知的时间内办理回迁的，甲方不再承担临时安置费。”本案原告所选安置房屋所属之临汾路22号2号楼所在的铁路青岛北客站安置区项目E-1区，已于2014年10月17日取得编号为201430007的《青岛市房地产开发项目综合验收��案证》，依法具备了交付使用的条件。被告也在《铁路青岛北站周边区域住宅房屋回迁结算、交房方案》中规定了超期临时安置费发放至安置房完成综合验收之日；因回迁居民自身原因导致结算、交房领取安置房屋钥匙延误的，被告履行催告义务七日后停止发放超期临时安置费。后经被告于2014年10月22日在《半岛都市报》上刊登公告催告，原告仍未在公告通知的时间内办理结算、交房手续。且原告提出的未办理回迁结算、交房手续的理由依法不能成立，按照原、被告征收补偿协议中“由于原告的原因未在被告通知时间内办理回迁的，被告不再承担临时安置费”的约定，被告不再承担之后的超期临时安置费于法有据。经查，被告已向原告支付了2014年10月之前的超期临时安置费，原告要求被告自2014年11月起向原告发放超期临时安置费直至实际交付房屋之日的诉讼请求，本院不予支持。综上，原、被告签订的《铁路青岛北客站周边区域住宅房屋征收补偿协议》合法有效双方均应依约履行，原告提出结算价格及超期过渡费的主张不能成立。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下:驳回原告王溥文的诉讼请求。案件受理费人民币2107元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于青岛市中级人民法院。审 判 长  赵海鹏人民陪审员  刘玉芳人民陪审员  胡 雪二〇一六年十二月十三日书 记 员  赵 娜