广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤53民终758号上诉人（原审被告）：云浮市创宇贸易有限公司。住所地：罗定市。法定代表人：肖志均，总经理。委托代理人：朱靖，广东恒晟律师事务所律师。委托代理人：曾琪杰，广东恒晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗洁嫦，女，1971年2月13日出生，汉族，现住：罗定市。上诉人云浮市创宇贸易有限公司（下称创宇公司）因与被上诉人罗洁嫦商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院作出的（2016）粤5381民初551号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：创宇公司是位于罗定市XX街道XX居委XX路XX号的凤凰新城住宅小区的房地产开发商。2012年10月13日，罗洁嫦作为买受人（乙方）与创宇公司作为出卖人（甲方），双方签订了《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为凤凰新城住宅小区第X座X层X号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为562000元。第六条约定买受人必须在2012年10月13日前支付全部房款给出卖人。第八条约定出卖人应当在2013年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。合同签订后，罗洁嫦依约向创宇公司支付完全部购房款562000元。2013年5月1日，罗洁嫦办理了收楼手续，签收了钥匙。另查明：涉案商品房于2013年8月16日经建设、监理、施工、勘察、设计单位验收合格，取得《建筑工程竣工验收报告》；并于2014年4月28日予以备案，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。罗洁嫦认为创宇公司交付的商品房于2014年4月28日才符合交付条件，创宇公司于2013年5月1日交楼的行为属于违约，遂于2016年3月21日诉至原审法院，要求创宇公司承担逾期交楼违约责任。以上事实，有罗洁嫦提供的商品房买卖合同、身份证、户口簿、购房发票、物业收款收据、收楼钥匙签收表等证据以及本案的庭审笔录等予以证实。案经原审法院审理认为：本案是商品房销售合同纠纷。罗洁嫦与创宇公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，原审法院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：罗洁嫦主张的逾期交楼违约金是否超过法律规定的诉讼时效？原审法院认为，罗洁嫦的起诉没有超过诉讼时效。首先，双方在合同第九条约定了逾期交楼的违约金，是按日向买受人支付已付房款的万分之一计算，由于违约金属合同之债受损后产生的救济性债权，且违约金在数额上持续变动，与日俱增，需要等到迟延履行时间确定下来，违约金的数额才能确定下来，权利人方可知道具体损失为多少，故诉讼时效从此时起算，符合我国民法通则第137条关于“诉讼时效期间从知道或者应当知道被侵害时起计算”之规定的本意。其次，双方在合同第九条仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有约定期限的债务，债权人可随时主张，只有当债务人明确表示不履行时，才认定债权人知道或应当知道权利受到侵害，诉讼时效才可依法起算。再次，就本案的实际情况而言，要求买受人在出卖人因违约行为持续而每日都产生的违约金债权提起诉讼或主张权利，不符合社会公众生活中所遵从的公序良俗。创宇公司迟延履行交付符合合同约定的商品房的违约金行为直到2014年4月28日取得竣工验收备案表时才停止，即此时才确定迟延履行的时间，故从该日起计算诉讼时效，罗洁嫦于2016年3月21日诉至原审法院，主张逾期交楼违约金没有超过法定诉讼时效。根据合同第九条及《合同补充协议》第七条的约定，创宇公司交付的商品房在2014年4月28日才符合合同约定的交付条件，创宇公司逾期交付符合合同约定的商品房的违约行为持续至2014年4月28日，创宇公司的逾期时间为2013年3月31日至2014年4月28日，共393天，根据合同第九条的约定，创宇公司应向罗洁嫦支付逾期交楼违约金22086.6元（562000元×0.1‰×393天）。故罗洁嫦要求创宇公司支付从2013年3月31日至2014年4月28日期间的逾期交楼违约金共22142.8元的诉讼请求，原审法院仅在上述核定的数额范围内予以支持；超出部分没有依据，应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院判决如下：限云浮市创宇贸易有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付从2013年3月31日至2014年4月28日止的逾期交楼违约金共22086.6元给罗洁嫦；驳回罗洁嫦的其他诉讼请求。案件受理费177元，由罗洁嫦负担7元，云浮市创宇贸易有限公司负担170元。上诉人云浮市创宇贸易有限公司不服原审判决，向本院上诉称：请求撤销（2016）粤5381民初551号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认为被上诉人起诉没有超过法律规定的诉讼时效认定事实不清，适用法律错误。上诉人认为被上诉人的起诉已超过诉讼时效。理由如下：一、根据合同明确约定，逾期交房违约金只能计算至实际交付之日止。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，逾期交房违约金是自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。即逾期交房违约金的计算有明确的约定，逾期交房违约金从2013年3月31日至2013年5月1日。原审判决无视合同约定，为合同约定逾期交房违约金的计算止日“实际交付之日”再强行加上“验收备案”的计算条件，错误将“验收备案之日”视为“实际交付之日”，这显然不符合双方签订的合同约定，违背了合同法意思自治的基本原则。根据契约自由、意思自治的原则，被上诉人在收到收楼通知之后前往收楼，在看过商品房之后，有权选择收楼或者拒绝收楼，但被上诉人自愿收楼的行为产生的法律效力就是逾期交房违约金只能计算至实际收楼之日。二、被上诉人在实际交房之后主张逾期交房违约金的，诉讼时效从实际交房之次日起开始计算，即本案的诉讼时效是从2013年5月2日起计算两年，但被上诉人于2016年3月22日起诉至法院，已经超过两年的诉讼时效，依法应当驳回被上诉人的诉讼请求。根据广东省高级人民法院《关于按日累计的逾期交房违约金应如何计算诉讼时效的批复》[（2013）粤高法民一复字第8号]，实际交房后主张逾期交房违约金应当从实际交房次日起计算诉讼时效，显然被上诉人的起诉已经超过两年的诉讼时效，依法应当驳回其诉讼请求。三、原审判决针对是否超过诉讼时效陈述了三个理由，均不能成立。原审判决陈述的理由一“需要等到延迟履行时间确定下来，违约金的数额才能确定下来”和理由二“没有约定违约金的支付期限，可随时主张”不能成立。违约金的数额和支付期限在商品房实际交付当天就已经明确，被上诉人自愿接收商品房当天就成就了合同约定逾期交房违约金具体明确的履行日期，违约金的数额也因此明确。原审判决陈述的理由三“因违约行为持续而每日都产生的违约金债权提起诉讼或主张权利，不符合社会公众生活中所遵从的公序良俗”，上诉人认为这属于滥用公序良俗原则。当事人可以就债权的全部或者部分提起诉讼或提起主张，有关诉讼请求的合并或者拆分纯属当事人的选择，这属于被上诉人的诉讼自由，不存在不符合“公序良俗”的情形；同时本案属于纯粹民商事合同纠纷，不牵涉家庭伦理、社会公共秩序和善良风俗等问题，本案完全不适用公序良俗原则，与公序良俗完全没有任何关联。综上，被上诉人的请求完全不符合合同约定，且已经超过法定两年的诉讼时效，原审判决脱离合同约定，不遵从合同意思自治原则，在合同约定以外强加计算逾期交房违约金的条件，该判决应当依法撤销并予以改判，请求二审法院支持上诉人的请求。上诉人创宇公司在二审期间没有提供新的证据。被上诉人罗洁嫦答辩称：创宇公司颠倒事实性、真实性、合法性，并挑战人民法院的公平、公正适用法律审判原则与权威。一、被上诉人起诉违约逾期办理房地产权证的违约金从2013年11月1日起计算，原审法院在开庭审理时要求创宇公司提供竣工验收报告、房屋竣工验收备案表，报告显示结果为2014年4月28日取得竣工验收备案表，原审法院已认定从2014年4月28日才符合交付条件，判决计算逾期办理房地产权证违约金从2014年4月28日减去180天，逾期之日的次日（2014年10月27日）开始。换言之本案罗洁嫦起诉创宇公司要求创宇公司承担违约逾期交房的违约责任，原审法院认定事实理由依据清楚，适用法律准确，原审法院判决创宇公司支付从2013年3月31日至2014年4月28日止的逾期交楼违约金共22086.6元给原审原告罗洁嫦完全是公平、公正、合情、合理，并且符合合同法的相关规定。二、创宇公司不管用任何不实的理由推卸违约赔偿责任都是不能成立的事实，开发商在整份商品房买卖合同任何一条约定都是严重违约的，合同约定签订购房合同三十天内到罗定市房产管理局备案，据被上诉人到房产管理局查询得知是从2014年11月20日才有备案登记信息，而被上诉人是从2012年10月13日与创宇公司签订了《商品房买卖合同》，并且在当天已一次性付清了全额购房款，就连最简单的购房发票也是一直向开发商催要，而开发商用各种理由推诿。直至2014年11月26日被上诉人才收到发票，房地产权证到现在也没办理，并且本案被上诉人在签订商品房买卖合同时已经提供全部需要用于办理各项手续的相关资料并签署了各种相关文件，以及政府所需费用已预交给开发商。综上，商品房买卖合同无论任何一条约定开发商都是严重违约，而且涉嫌开发商不具备商品房买卖的条件并且有欺诈成分与行为。三、开发商明知因为其自身原因严重违约，造成赔偿必须面对现实承担违约责任，而不是推诿逃避责任，不然只会激发业主群体性更多的诉讼，增加人民法院工作量，浪费公堂。四、被上诉人认为一审判决认定事实清楚，证据充足，依法成立，合法有效，请求云浮市中级人民法院维持原判，责令创宇公司承担履行违约赔偿责任与一审判决至执行期间止赔偿金和利息给一审原告，以及一、二审全部诉讼费用，并责令限期督促为凤凰新城小业主办理房地产权证。五、上诉人应尊重法律，有合同为依据，有法律为准绳。被上诉人罗洁嫦在二审期间没有提供新的证据。本院查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认。另查明：罗洁嫦于2016年3月21日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、创宇公司向罗洁嫦支付从2013年3月31日至2014年4月28日期间（共394天）金额22142.8元逾期交房违约金；2、本案诉讼费用由创宇公司承担。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：被上诉人的起诉是否已超过诉讼时效。被上诉人起诉要求创宇公司支付逾期交楼违约金，上诉人则抗辩认为被上诉人的起诉已超过诉讼时效期间。双方在合同中约定：自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之一的违约金。上述条款约定的逾期交房违约金按日累加计算，是卖方逾期时买方可以主张的违约金债权的计算方法。从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，但该债务最迟应当在实际交房之日履行。双方在合同约定：出卖人应当在2013年3月30日前，将符合商品房经验收合格的房屋交付给被上诉人，同时，双方在补充合同中约定，出卖人向买受人交付房屋时，应出示工程竣工验收相关备案证明，即本案符合交房条件是出卖方取得了备案证明。上诉人虽然于2013年5月1日将房屋交付给被上诉人，但因上诉人于2014年4月28日才取得竣工验收备案表，即上诉人将房屋交付给被上诉人时，房屋还未符合双方约定的交楼条件，上诉人的侵权行为一直持续，直到上诉人于2014年4月28日取得竣工验收备案表，上诉人的侵权行为才结束，故本案的诉讼时效应从2014年4月28日起算。被上诉人于2016年3月21日向原审法院提起诉讼，未超过二年的诉讼时效期间。上诉人认为本案的诉讼时效期间应从2013年5月2日起算二年，认为被上诉人的起诉超过诉讼时效期间的理由不成立，本院不予采纳。一审判决判令上诉人支付违约金22086.6元给被上诉人正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律及实体处理正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求，理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费354元，由上诉人云浮市创宇贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  邓建勇审 判 员  罗晓红代理审判员  陈洁涛二〇一六年十二月三十日书 记 员  冯梓叶