连云港市连云区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0703民初3361号 原告：王绪占，男，1972年11月3日出生，汉族，住连云港市经济技术开发区。 被告：赵绍连，男，1968年12月14日出生，汉族，住连云港市海州区。 被告：周勤红，女，1970年7月30日出生，汉族，住连云港市海州区。 两被告共同委托诉讼代理人：江舜富，江苏瑞杰律师事务所律师。 第三人：骆玉芳，女，1964年7月7日出生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：王培德，男，1960年5月15日出生，汉族，住连云港市海州区。 原告王绪占与被告赵绍连、周勤红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案后，骆玉芳申请作为本案有独立请求权第三人参加诉讼，本院予以准许。本案依法适用简易诉讼程序公开开庭进行了审理，原告王绪占，两被告共同委托诉讼代理人江舜富，第三人骆玉芳委托诉讼代理人王培德到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王绪占向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令两被告将位于连云港经济技术开发区猴嘴振云路4-1号楼403室房屋不动产转移登记至原告名下。2、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年12月18日，原、被告协商购买位于连云港市经济技术开发区××单元××楼××室房屋，总价款为16万元。后原告付清购房款，被告于2014年1月12日将房屋交付给原告。2014年1月30日，原、被告签订房屋买卖合同，约定被告将上述房屋卖给原告，总价款为16万元，但原告数次要求两被告将房屋过户至原告名下，被告均以种种理由推脱。 被告赵绍连、周勤红辩称，1、本案争议的房屋系2006年4月29日被告双方共同购买的夫妻共同财产。2009年9月18日，该房产因被告借款抵押给骆玉芳，并且在房产部门办理了抵押登记手续，后来由于家庭经济情况不好，没有能及时偿还借款，到目前为止，仍然没有还清借款，因而也就没有办法办理解押手续。目前抵押权人是骆玉芳，被告赵绍连只是房屋的他项权人，关于这点，在赵绍连和原告洽谈房屋买卖过程中已经充分告知了原告，原告也表示同意且履行了付款手续。原告和赵绍连在签署协议时根本没有告知抵押权人，也未经抵押权人同意，严重的侵害了抵押权人的利益。赵绍连对于自己出售的房屋没有充分的所有权，和原告恶意串通订立了该协议，应依法认定为无效。在订立合同时赵绍连隐瞒了房产共有人周勤红，欺骗周勤红说是19万元，原告也是按照16万元支付房款的。在签订合同时是用空白合同骗周勤红签字的，合同是后补的，合同的签订日期是2014年1月30日，是在约定付款以后补签的。所以，请求法院认定该合同无效。2、赵绍连不是不办理过户手续，而是由于经济状况不好，无法还借款导致抵押手续不能解除，属于履行不能，双方都不能达到合同的目的。请求法院驳回原告的诉讼请求。3、由于本合同给原告造成了一定的经济损失，当然原告也有过错，我愿意补偿原告利息。 第三人骆玉芳陈述，2009年9月18日赵绍连因向我借款办理了借款公证和抵押手续。第三人骆玉芳向本院提出诉讼请求：请求确认原、被告之间的房屋买卖协议无效。 针对第三人的诉求，原告辩称，第三人与我和赵绍连的房屋买卖没有关系，我听别人说被告已经向第三人还完钱了。 两被告辩称，同意第三人的诉求。 本院经审理认定事实如下：2009年9月18日，两被告与第三人骆玉芳签订《借款合同》，约定因做生意两被告向第三人借款5万元，期限自2009年9月18日至2010年1月17日，月利息1.2%。该《借款合同》在原××新浦区公证处办理了公证。两被告于同日向第三人出具《借条》，内容为“今借到骆玉芳现金人民币伍万元整。借款期限4个月，定于2010年1月17日前一次性还清；如不能按期还清，支付借款额每日千分之的滞纳金。”该借条有两被告签字确认。两被告另与骆玉芳签订《房地产抵押合同》，约定两被告为清偿债务将合法拥有的座落于连云港市新浦区××南街振云路皮××单元××室房屋（建筑面积53.9㎡）作抵押物，向骆玉芳提供担保。两被告与骆玉芳为该房产办理了抵押登记。后骆玉芳于2009年9月18向两被告支付5万元，两被告向骆玉芳出具收条，载明收到骆玉芳5万元。2010年1月18日借款期限届满后，因两被告未能还款，案外人王培德自愿代赵绍连向骆玉芳还款5万元，骆玉芳向王培德出具《收条》，内容为“今收到王培德为赵绍连垫付借款伍万元整，本人承诺待赵绍连偿还王培德伍万元本息后，并同意前去协助王培德为赵绍连解押。”该《收条》有骆玉芳签字确认。骆玉芳与王培德称王培德之所以代为还款是因为当时两被告向骆玉芳借款王培德就是中间人，因此代为还款。 另查明，2014年1月30日，原告与两被告签订《房屋买卖合同》，约定由两被告将涉案位于连云港市海州区猴嘴振云路4-1幢403室房屋卖给原告，总价款为16万元。该合同第三条约定“甲方（两被告）于2014年1月12日将房屋交付给乙方（原告）使用”，第五条约定“上述房地产过户手续所需缴纳的契税由乙方承担，印花税由乙方承担，个人所得税由乙方承担，向房产交易部门交纳的手续费由乙方承担。”原告于2013年12月18日、2013年12月26日分两次共向赵绍连支付17万元（原告称16万元为购房款，1万元为另外的借款）。赵绍连于2013年12月18日向原告出具《收条》，内容为“今收到王绪占购猴嘴振云路4-1楼403室赵绍连房款预付款90000元，房平方约53.9平方，总价160000元。” 再查明，原告诉称的位于连云港市海州区猴嘴振云路4-1幢403室房屋即为涉案已办理抵押登记的位于连云港市新浦区××南街振云路皮××单元××室房屋。 上述事实，有原告提供的房屋买卖合同、银行对账单、转账凭证，两被告提供的他项权利证书、连云港市房屋登记部信息证明、房地产抵押合同，第三人提供的公证书、借条、收条两份以及各方当事人的陈述予以证实，本院依法予以确认。 本院认为，抵押权为担保物权，从属于主债权，本案两被告与骆玉芳形成借款合同法律关系，骆玉芳为债权人。后王培德已向骆玉芳代为清偿5万元借款，清偿后骆玉芳享有的债权消灭，该主债权消灭后抵押权也随之消灭，故骆玉芳已不再是涉案房屋的抵押权人，对于其要求确认原告与两被告之间的房屋买卖协议无效的诉求本院依法不予支持。关于王培德是否享有涉案房屋抵押权的问题，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定抵押权自登记时设立，第一百九十二条规定债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。但王培德向骆玉芳支付5万后，如认为骆玉芳对两被告享有的5万元债权已转让给王培德，应通知两被告及骆玉芳办理抵押权转移登记，但本案中涉案房屋未办理抵押权转移登记，房屋登记信息载明的抵押权人仍为骆玉芳，因此抵押权未设立，王培德对涉案房屋亦不享有抵押权。据此，骆玉芳与王培德均无权要求确认涉案《房屋买卖合同》无效，王培德如欲主张5万元代付款，可向两被告另行主张。不动产登记证与房屋具有不可分割性，协助办理不动产转移登记是房屋出卖人应当履行的附随义务。本案原告与两被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。两被告向原告交付房屋后，至今未协助原告办理不动产转移登记手续，因此，两被告应承担违约责任。第三人的主债权消灭后，担保物权随之消灭，第三人对涉案房屋不再享有抵押权，因此第三人也应协助原告办理不动产转移登记手续。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 被告赵绍连、周勤红及第三人骆玉芳于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告王绪占对位于连云港经济技术开发区猴嘴振云路4-1号楼403室房屋办理不动产转移登记手续。 案件受理费3500元，由被告赵绍连、周勤红负担（因原告已预交，两被告于本判决发生法律效力之日起十日内将该款项一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费3500元，并将交款凭证一并交于本院。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。 代理审判员  薛锦 二〇一六年十二月二十四日 书 记 员  杨露 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 第一百九十二条抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。