上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初9479号原告(反诉被告)上海交运汽修资产管理有限公司，住所地上海市。法定代表人钱文国。委托代理人张琬荻，上海天衍律师事务所律师。委托代理人李林倩，上海天衍律师事务所律师。被告(反诉原告)上海裕浩轮胎有限公司，住所地上海市。法定代表人刘裕平。被告(反诉原告)上海正泉仓储有限责任公司，住所地上海市。法定代表人孙正夫。两被告的共同委托代理人薛天鸿，上海诺浩律师事务所律师。两被告的共同委托代理人郭露丝，上海诺浩律师事务所律师。原告上海交运汽修资产管理有限公司(以下简称交运公司)与被告上海裕浩轮胎有限公司(以下简称裕浩公司)、上海正泉仓储有限责任公司(以下简称正泉公司)房屋租赁合同纠纷一案，反诉原告正泉公司与反诉被告交运公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)交运公司的委托代理人张琬荻、林倩，被告(反诉原告)裕浩公司、被告正泉公司的共同委托代理人刘磊的委托代理人薛天鸿、郭露丝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告交运公司诉称，1999年开始，原告与被告建立关于上海市敦煌路XXX号厂房、设备的租赁关系。2013年8月28日，双方最后一次签订厂房、设备租赁合同，约定原告将上海市敦煌路XXX号的厂房场地、设备出租给被告使用，租赁期限自2013年9月1日至2014年8月31日，年租金人民币(以下币种均为人民币)140万元，分四次支付，每季一次。如逾期不付，按未付部分日万分之四给付滞纳金。2014年5月19日，原告向被告发出关于不再续签的函，告知合同2014年8月底到期后不再续签，请被告早做准备。此后被告未支付租金和使用费，也未进行搬迁。被告正泉公司向被告裕浩公司承租了部分厂房且未搬离。现原告诉至法院，请求判决：两被告搬离上海市敦煌路XXX号厂房、返还上述场地；2、被告裕浩公司返还空压机2台、变压器1台、配电柜5只、高压量电柜1只、行车2台、污水流量计1只、硫化机1台、硫化罐1只、缠绕机1台、平板硫化机1台、压胎机1台、汽油罐1只、车床1台、刨床1台、切管套丝机1台；3、被告裕浩公司支付原告2014年8月31日前的租金30万元；4、被告裕浩公司支付2014年9月1日后的房屋设备占有使用费(按每年140万元计算)至返还房屋、设备日止；5、被告裕浩公司给付逾期支付租金及占有使用费的违约金(按日万分之四计算)。被告裕浩公司辩称，同意返还原告要求返还的设备，欠付租金30万元属实。但合同履行届满后双方仍存在租赁关系，因涉案房屋已纳入拆迁范围故无法正常使用，约定的逾期付款违约金过高，若法院认定其违约，裕浩公司申请减免违约金。不同意原告的诉讼请求。被告正泉公司辩称，其与原告之间并无合同关系，原告要求其搬离涉案房屋场地应另案处理。不同意原告的诉讼请求。反诉原告裕浩公司诉称，其与反诉被告间的租赁合同履行届满前涉案房屋场地已纳入拆迁范围，故双方未再签订书面租赁合同，但反诉原告仍按原有方式使用涉案房屋、设备，故双方存在事实上的租赁关系。反诉原告在承租涉案房屋设备期间投入大量资金用于房屋改建、添置设备，均因拆迁原因致反诉原告无法正常使用房屋、设备。拆迁单位给付反诉被告的款项中包含了反诉原告因拆迁所造成的损失。反诉原告请求判决：1、反诉被告给付补偿款1300万元(暂定)；2、反诉被告返还质押担保款10万元。反诉被告交运公司辩称，其与反诉原告间的租赁合同已履行届满，不同意给予反诉原告补偿款。同意返还质押担保款10万元。经审理查明，本诉部分，原告与被告裕浩公司于1999年间即就上海市敦煌路XXX号内的厂房、设备存在租赁合同关系。2013年8月28日，双方就上述房屋再次签订厂房、设备租赁合同，约定被告裕浩公司向原告承租上述地址内的厂房、设备；租期自2013年3月1日至2014年8月31日；质押担保金为10万元；租赁费用为每年140万元(其中房屋租金75万元，设备租金65万元)；租金每季度支付一次即35万元，逾期支付的按日万分之四支付滞纳金；租赁期间若涉及因市政建设致使出租场地厂房发生动迁补偿事宜的，由原告全权处理，与被告裕浩公司无关。2014年5月19日，原告致函被告裕浩公司称，双方所签租赁协议在履行届满后不再续签，要求被告裕浩公司接函后早作准备以便及时退房。2015年7月17日，原告致函被告裕浩公司称，敦煌路XXX号内的土地厂房已纳入政府收储范围，要求被告裕浩公司于2015年10月31日前搬离上述地址。2015年9月2日，原告再次致函被告裕浩公司，要求被告裕浩公司于2015年年底前腾地搬迁。被告裕浩公司至今未将房屋、设备返还原告。正泉公司基于其与被告裕浩公司间签订的合同占用涉案地址中的部分房屋。反诉部分查明事实同本诉。审理中，原、被告均确认上海市敦煌路XXX号内存有无相关行政部门许可而建造的房屋3854.3平方米(其中冷库面积1999.6平方米)，另有彩钢棚2482平方米及C20、厚10cm、150厚道渣、50厚碎石场地5507平方米。原告称上述房屋是其搭建后租赁给被告裕浩公司使用。被告裕浩公司称上述房屋是其建造，冷库是正泉公司建造。被告正泉公司称被告裕浩公司所述属实。原告与被告裕浩公司均未提供证据证明各自的陈述。两被告均称若原告需对两被告予以补偿，补偿款可由被告裕浩公司取得后由两被告自行分配。本院认为，关于本诉，原告与被告签订的《厂房、设备租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按约履行。合同履行届满前，原告已致函被告裕浩公司称不再续签合同，故被告裕浩公司应在合同履行届满后将承租的房屋、设备返还原告。被告未履行返还义务构成违约，本院对原告要求被告裕浩公司迁出涉案房屋场地、返还设备的诉讼请求予以支持。被告正泉公司基于其与被告裕浩公司的合同而使用涉案地址中的部分房屋，原告与裕浩公司间的租赁合同履行届满后其应与被告裕浩公司一并迁出涉案房屋，如裕浩公司对正泉公司构成违约，正泉公司可另寻途径予以解决。本院对原告要求被告正泉公司迁出涉案房屋的诉讼请求予以支持。被告裕浩公司拖欠原告租金30万元属实，本院对原告要求被告裕浩公司给付租金30万元及相应逾期付款违约金的诉讼请求予以支持。被告裕浩公司称违约金约定过高申请减少违约金符合法律规定，本院酌定违约金按日万分之二计算。因双方未约定租金具体付款日期，故逾期付款违约金应自2014年9月1日起算。关于原告要求被告裕浩公司给付房屋、设备使用费及相关逾期付款违约金的诉讼请求，因被告裕浩公司在合同履行届满后仍使用租赁物，故应当支付相应的费用，鉴于合同履行届满后涉案房屋被纳入政府收储范围，被告裕浩公司已难以完全按原方式使用房屋、设备，故本院酌情确定房屋、设备使用费按约定租金的百分之六十计算即每年84万元并对相应逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。关于反诉，涉案房屋被纳入政府储备项目发生于合同履行届满之后，且政府储备项目亦不同于政府征收，其本质属于资产买卖。在合同履行届满的情况下，反诉原告并无充分理由要求反诉被告予以补偿。本院对反诉原告要求反诉被告因拆迁给付补偿款的诉讼请求不予支持。涉案地址内存有无相关行政部门许可而建造的房屋3854.3平方米(其中冷库面积1999.6平方米)及彩钢棚等建筑物，对此双方均称由其搭建但均未提供证据予以证明，鉴于反诉原告自1999年即开始承租涉案房屋，相关搭建物由反诉原告搭建的可能性较大，本院推定上述搭建物由反诉原告建造。因上述建筑物仍遗留在反诉被告的场地范围内，本院酌情确定反诉原告补偿反诉被告300万元。反诉原告要求反诉被告返还质押担保金10万元，反诉被告予以同意，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告上海裕浩轮胎有限公司、被告上海正泉仓储有限责任公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市敦煌路XXX号；二、被告上海裕浩轮胎有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海交运汽修资产管理有限公司空压机2台、变压器1台、配电柜5只、高压量电柜1只、行车2台、污水流量计1只、硫化机1台、硫化罐1只、缠绕机1台、平板硫化机1台、压胎机1台、汽油罐1只、车床1台、刨床1台、切管套丝机1台；三、被告上海裕浩轮胎有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海交运汽修资产管理有限公司租金人民币30万元；四、被告上海裕浩轮胎有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海交运汽修资产管理有限公司逾期支付租金的违约金(以人民币30万元为基数，按日万分之二计算，自2014年9月1日起算，计算至实际付款日止)；五、被告上海裕浩轮胎有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海交运汽修资产管理有限公司房屋、设备使用费(按每年人民币84万元计算，自2014年9月1日起算，计算至实际返还房屋、设备日止)；六、对原告上海交运汽修资产管理有限公司其余的诉讼请求不予支持；七、反诉被告上海交运汽修资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告上海裕浩轮胎有限公司补偿款人民币300万元；八、反诉被告上海交运汽修资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告上海裕浩轮胎有限公司质押担保款人民币10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币28058元，由原告负担人民币8058元，被告上海裕浩轮胎有限公司负担人民币20000。本案反诉受理费人民币50200元，由反诉原告负担人民币40000元，反诉被告负担人民币10200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  梁 斌人民陪审员  葛秀宝人民陪审员  黄 波二〇一六年十二月二十九日书 记 员  吴 婷附：相关法律条文附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。