云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云29民终777号上诉人（原审原告）：云南普通惠通果业有限公司，住所地宾川县金牛镇。法定代表人：彭晖，董事长。诉讼代表人：云南普通惠通果业有限公司破产管理人，住所地宾川县金牛镇。负责人：杨振，系破产管理人工作组组长。委托诉讼代理人：施定荣、马薇，云南展腾律师事务所律师，云南普通惠通果业有限公司破产管理人工作组成员。特别授权代理。上诉人（原告被告）：徐爱梅，女，1967年3月14日出生，汉族，云南省宾川县人，教师，住宾川县金牛镇。上诉人云南普通惠通果业有限公司（简称“普通惠通公司”）与上诉人徐爱梅对外追收债权纠纷一案，双方均不服云南省宾川县人民法院于2016年8月15日作出的（2016）云2924民初273号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2016年10月28日接待了上诉人普通惠通公司的破产管理人的特别授权代理人施定荣、马薇；上诉人徐爱梅对案件事实进行核实。本案现已审理终结。普通惠通公司上诉请求：1.依法撤销云南省宾川县人民法院于2016年8月15日作出的（2016）云2924民初273号民事判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由徐爱梅承担。事实和理由：一、本案的基本情况为：2011年10月18日，徐爱梅与其签订了《购房意向协议》约定徐爱梅购买其位于宾川县金牛镇华侨社区太和路东侧的滇西果蔬交易中心第13栋102号房产，房屋面积96平方米,购房单价每平方米4184.375元,暂定购房总价401700元。同日徐爱梅与其订立了《委托经营协议》，约定徐爱梅将上述房屋全权委托其运营，委托期限为2012年1月1日至2016年12月31日，共计5年，每年委托运营投资回报为优惠后主合同价款的11%，每年为42861元。2013年1月16日，徐爱梅与其签订了《滇西果蔬交易中心存量房转让合同》其将滇西果蔬交易中心第13栋102号房产以398056元总成交价转让给徐爱梅，参考建筑面积为98.08平方米,付款方式为分期付款，尾款计付银行同期利息。2015年2月9日，宾川县法院受理普通惠通公司破产清算，并指定云南展腾律师事务所为破产管理人。2015年3月24日，徐爱梅向管理人申报债权，并主张对互负债务进行抵消，经管理人审核：截止2014年1月9日徐爱梅欠购房款119417.40元，及2014年1月1日至2015年2月9日的房款利息7578.15元；而其拖欠徐爱梅2014年及2015年1月1日至4月9日的委托经营投资回报55662.20元。管理人审查后认为抵消申请符合法律规定，管理人同意予以抵消。抵消后徐爱梅尚欠购房尾款71333.35元一直未支付。二、基于上述事实，一审判决其向徐爱梅支付2015年4月10日至2016年4月19日的房屋返租款，实属适用法律错误。因为一审已确认双方签订的《委托经营协议》已于2015年4月9日解除，让其再向徐爱梅支付2015年4月10日至2016年4月19日的房屋返租款已没有法律依据。综上，一审判决适用法律错误，请二审改判支持其全部上诉请求。徐爱梅辩称：与上诉人普通惠通公司签订过《存量房转让合同》、《存量房转让合同补充协议》以及《委托经营协议》等，欠上诉人购房款是事实，但上诉人也存在违约，不履行合同，不交还房屋，不支付拖欠的房租款，其房屋目前尚在管理人手中，是对方违约在先却以破产为依据就终止返租协议。故请求按照双方合同约定重新计算租金及购房支付款项，查明究竟谁欠谁的款项。其已经不欠上诉人的任何款项。徐爱梅上诉请求：1.撤销云南省宾川县人民法院于2016年8月15日作出的（2016）云2924民初273号民事判决，由普通惠通公司支付2015年4月10日至2016年12日31日止的投资经营回报款合计75409元，并以此款抵扣购房款；2.一、二审诉讼费用由普通惠通公司承担。事实和理由：一、其将自己一生的积蓄投资购买了滇西果蔬交易中心的冷库13栋102号房产，并已履行了《滇西果蔬交易中心存量房转让合同》，普通惠通公司也要履行《委托经营协议》约定，支付返租款应当至2016年12月31日，普通惠通公司支付返租款至2015年4月9日的主张不能成立。在主合同签订之前，普通惠通公司就计算利息，并收取利息3403元，应予以返还。普通惠通公司按7.025%收取年利息明显过高，应当以4.9%年息计算。二、一审判决适用法律错误，判决普通惠通公司支付返租款到2016年4月19日止没有法律依据，应当支付到普通惠通公司将房屋返还之日。普通惠通公司破产清算是其最大的违约。综上，一审判决适用法律错误，请求二审支持其全部上诉请求。普通惠通公司辩称：其请求徐爱梅支付购房尾款，而徐爱梅上诉请求支付投资经营回报款，是两个不同的请求，不能等同，且徐爱梅一审中也未提出反诉。依据《企业破产法》的相关规定，普通惠通公司已于2015年2月9日依法宣告破产，4月9日双方《委托经营协议》被解除，返租款不能计算到2016年12月31日。其公司未多收取过利息，且已经双方签字确认过，房屋未交还徐爱梅是因其未履行支付购房尾款的义务。普通惠通公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告清偿债务71333.35元，后期办证所涉测绘费、登记费、工本费、交易费（或手续费）、印花税和契税等费用均由被告承担；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：云南普通惠通果业有限公司系在宾川县工商行政管理局注册成立的企业，住所地为云南省宾川县金牛镇柳家湾华侨社区滇西果蔬交易中心三楼，成立时间为2010年5月26日，注册资本为1200万元，法定代表人为彭晖，公司经营范围为水果种植、批发零售、房屋租赁、农副产品购销等业务。2014年5月，云南普通惠通果业有限公司停止经营。2014年7月28日，西安天博电子有限公司以云南普通惠通果业有限公司已处于资不抵债的状态为由，向云南省宾川县人民法院申请对云南普通惠通果业有限公司进行破产清算。宾川县人民法院经审查后作出（2014）宾民破字第1号民事裁定：驳回申请人西安天博电子有限公司请求宣告被申请人云南普通惠通果业有限公司破产清算的申请。申请人西安天博电子有限公司不服提出上诉，大理白族自治州中级人民法院经审理后作出（2014）大中民终字第599号民事裁定：一、撤销宾川县人民法院（2014）宾民破字第1号民事裁定；二、指令云南省宾川县人民法院对申请人西安天博电子有限公司的破产申请予以受理。2015年2月9日，宾川县人民法院作出（2015）宾民破字第1号民事裁定：受理申请人西安天博电子有限公司对被申请人云南普通惠通果业有限公司的破产清算申请。2015年2月16日，宾川县人民法院作出（2015）宾民破字第1－1号决定书，指定云南展腾律师事务所担任云南普通惠通果业有限公司的管理人。2011年10月18日，被告徐爱梅与原告云南普通惠通果业有限公司签订《购房意向协议》，约定被告购买原告位于宾川县金牛镇华侨社区太和路东侧的滇西果蔬交易中心第十三栋第LK3-102号第一层房屋（建筑面积约96平方米，使用功能为冷库），暂定总购房款为401700.00元。同日，被告与原告还签订了《委托经营协议》，协议约定被告将上述房屋全权委托原告运营管理，委托经营期限为2012年1月1日至2016年12月31日，共计5年，每年委托经营投资回报为优惠后主合同总价款的11%，即人民币42861.00元。2013年1月16日，被告与原告签订《滇西果蔬交易中心存量房转让合同》，约定原告将前述房屋，即滇西果蔬交易中心第十三栋13-102号房产以398056.00元（总成交价）转让给被告，参考建筑面积为98.08㎡；付款方式为分期付款：首付50%后，被告于2013年1月16日支付成交价的10%，剩余成交价的40%尾款，分四期支付，每期为成交价的10%，于每年的12月31日前付清（另含当年银行同期利息）；土地使用证、房屋所有权证由原告代办，所需缴纳的测绘费、评估费、印花税、登记费等税费由被告承担，被告付清相关费用后，原告将两证交给被告；双方对房屋交付使用条件等还进行了约定。同日，双方还签订了《滇西果蔬交易中心存量房转让合同补充协议》，约定被告未按约定的期限付清合同款项及相关费用的，原告有权在合同约定的期限拒绝交付房屋，原告拒绝交付房屋的行为不视为违约且不免除被告承担逾期付款的责任；被告未委托原告办理产权登记或未全面履行合同义务的，原告不承担办理产权登记的违约责任等。前述协议签订后，被告向原告支付房款情况为：①2011年10月18日支付房款155859.60元；②2011年12月31日支付房款38965.00元；③2013年1月16日支付房款24220.00元,并用2012年的委托经营投资回报43786.00元折抵办证税费20595.00元、购房尾款利息3403.00元、房款19788.00元，原告向被告出具了收到款项68006.00元的收据一张；④经双方2014年1月9日结算，截止2013年12月31日被告向原告支付房款7491.00元，并用2013年的委托经营投资回报43786.00元折抵购房款32314元、利息11472.00元,被告尚欠原告购房款119418.40元（总购房款398056元－1155859.60元－38965元－24220元－19788元－7491元-32314元）。2014年1月24日，原告实际退回被告用委托经营投资回报抵扣的办证税费本金13104元（含土地测绘费、契税、印花税、配套费、维修基金等费用）及利息1484元，被告出具了收到原告退回2012年代收13-102号房屋各项办证费用合计20595元及一年利息1484元的收条（另20595元中未实际收到的办证税费本金7491元用于2014年1月9日结算时抵扣房款7491元）。2015年6月9日，管理人向被告送达了（2015）普通惠通破管告字第36号《告知书》、（2015）普通惠通破管抵字第51号《通知书》、（2015）普通惠通破管催字第20号《通知书》，告知被告《委托经营协议》已于2015年4月9日自动解除、被告所欠13－102号房产购房款119417.40元及截止2015年2月9日的房款利息7578.15元，而原告则拖欠2014年及2015年1月1日至4月9日的委托投资回报55662.20元，对互负债务进行抵销，抵销后对尚欠的款项应在接到通知之日起30日内清偿。被告未清偿前述款项，后管理人又进行催收，但被告仍未履行清偿义务。另查明，原告曾于2013年1月10日将被告购买的滇西果蔬交易中心的前述房屋交付给被告，后被告又交付原告方由原告运营管理。至本案2016年4月19日开庭之日，房屋仍由管理人管理，未向被告移交，且尚未为被告办理土地使用权证及房产所有权证。一审法院认为：根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。被告与原告签订的《委托经营协议》，约定被告将上述房屋全权委托原告运营管理，委托经营期限为2012年1月1日至2016年12月31日，在此期间，一审于2015年2月9日裁定普通惠通公司进入破产清算，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，管理人有权决定解除或者继续履行合同，但管理人向被告送达《告知书》及《通知书》后，至本案2016年4月19日开庭之日，并未将前房屋交还被告。故原告应支付给被告徐爱梅自2014年1月1日起至2016年4月19日止的上述期间的委托经营投资回报，被告可用以抵扣尚欠购房款。原告应支付给被告投资经营回报为100829元﹝(43786元×2年)＋（43786元÷12个月×3个月）＋（43786元÷12个月÷30天×19天）﹞。被告应向原告实际支付的房款本金为119418.40元及利息7578.15元合计为126996.55元。相互折抵后，现被告还应支付原告房款26167.55元。对于办理该房屋的土地使用证及房屋所有权证的问题，按照《滇西果蔬交易中心存量房转让合同》的约定，土地使用证、房屋所有权证由原告代办，所需缴纳的测绘费、评估费、印花税、登记费等税费由被告承担，故原告提出由被告承担办证所涉及的应由被告承担的印花税、登记税等费用的请求符合双方约定及法律规定，予以支持。被告提出必须赔偿总房款20%的损失的主张不属本案的审理范围，本案中不作处理；提出房屋面积从96平方米增加到98.08平方米，加了2.08平方米，增加的房款应用于折抵所欠房款的主张，但以98.08平方米的面积计算房款系双方最后一次签约确定的内容，本案中被告未提交证据证实房款应以之前约定的96平方米进行计算，故对该主张，不予采纳。提出没有向银行贷款，不应付银行利息，应扣除已经向原告支付的全部利息，用于折抵所欠房款的主张，因支付利息的数额、期限、利率标准系双方合意的结果，故要求退还已付利息折抵房款的主张没有事实及法律依据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第四十条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百五十九条、第二百二十六条之规定，判决：一、由被告徐爱梅于判决生效后一个月内支付给原告云南普通惠通果业有限公司购房款及利息共计人民币26167.55元。二、由原告云南普通惠通果业有限公司代被告徐爱梅办理位于宾川县金牛镇太和路柳家湾华侨社区（祥宁公路东侧）的存量房第十三栋第LK3-102号第一层房屋的《土地使用证》和《房屋所有权证》，办理《土地使用证》和《房屋所有权证》所需缴纳的应由被告徐爱梅支付的测绘费、评估费、印花税、登记费等税费由被告徐爱梅承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1583.00元（缓交），由原告云南普通惠通果业有限公司承担1002.00元，由被告徐爱梅承担581.00元。二审中，上诉人普通惠通公司无新证据提交，并对一审认定的案件事实无异议。上诉人徐爱梅对一审认定的案件事实提出4点异议：（1）普通惠通公司未停止过经营，一审认定其停止经营不正确；（2）涉案的房屋实际上普通惠通公司已交付用户，才有《委托经营协议》，由普通惠通公司支付上诉人返租款；（3）办理产权证照的费用其已经交过，但普通惠通公司未办理；（4）一审将房屋返租金款计算至2016年4月19日违反双方签订的《委托经营协议》约定，应当按该协议约定将返租款计算至2016年12月31日即协议履行期限届满。徐爱梅对其上述异议未提交相关证据予以证明。综上，二审对一审认定的案件事实予以确认。本院认为，上诉人云南普通惠通果业有限公司与上诉人徐爱梅签订的《滇西果蔬交易中心存量房转让合同》、《存量房转让合同补充协议》以及《委托经营协议》出自双方当事人真实意思表示，而且内容未违反我国现行法律法规,应认定为合法有效。普通惠通公司自2015年2月9日依法宣告破产清算后，根据《企业破产法》第十八条规定，双方履行中的《委托经营协议》到2015年4月9日自然解除。管理人对破产企业债权债务具有法定追收和清偿职责，但管理人于2015年6月9日向上诉人徐爱梅送达《告知书》和《通知书》，对徐爱梅抗辩主张的房屋租金应当计算至2015年6月9日，之后抵扣房屋租金的主张因无法律及事实依据，故徐爱梅上诉请求不能成立，不予支持。一审将上诉人徐爱梅抗辩主张的房屋租金计算至2016年4月19日即本案开庭之日缺乏事实和法律依据，二审对此予以改判纠正。参照《委托经营协议》约定2015年4月10日至6月9日期间上诉人徐爱梅应得的返租款为7297.66元，管理人审查确认向徐爱梅追收债权金额为71333.35元的购房尾款，上述两项抵扣后，上诉人徐爱梅还应向上诉人普通惠通公司支付购房尾款64035.69元。据此，普通惠通公司上诉请求部分成立，予以支持。由于向购房户办理相关产权证照属上诉人普通惠通公司附随义务，因此一审判决由普通惠通公司为徐爱梅办理所购房屋的《土地使用权证》和《房屋所有权证》并无不当之处，二审对此予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持云南省宾川县人民法院（2016）云2924民初273号民事判决第二项即由原告云南普通惠通果业有限公司代被告徐爱梅办理位于宾川县金牛镇太和路柳家湾华侨社区（祥宁公路东侧）的存量房第十三栋第LK3-102号第一层房屋的《土地使用权证》和《房屋所有权证》，办理《土地使用权证》和《房屋所有权证》所需缴纳的测绘费、评估费、印花税、登记等费用由被告徐爱梅承担；二、撤销云南省宾川县人民法院（2016）云2924民初273号民事判决第一项即由被告徐爱梅于判决生效后一个月内支付给原告云南普通惠通果业有限公司购房款及利息共计人民币26167.55元；三、由上诉人徐爱梅于本判决生效后三十日内支付给上诉人云南普通惠通果业有限公司购房尾款64035.69元；四、驳回上诉人云南普通惠通果业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1583元，由云南普通惠通果业有限公司负担583元，徐爱梅负担1000元；二审案件受理费1583元，由云南普通惠通果业有限公司负担负担583元，徐爱梅负担1000元。本判决为终审判决。审判长  杨庆云审判员  马克辉审判员  姜碧姝二〇一六年十二月十六日书记员  杨 春