江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0102民初3557号原告：杜伟，女，1978年8月9日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：李凤花，南京市鼓楼区正源法律服务所法律工作者。被告：杨智秀，女，1952年2月12日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：孟樊勇(杨智秀之子)，住南京市玄武区仙居华庭**幢***室。被告：孟樊勇，男，1978年3月14日出生，汉族，住南京市玄武区。被告：戴某2，男，1951年8月28日出生，汉族，住南京市栖霞区。被告：蒋顺明，女，1955年2月14日出生，汉族，住南京市栖霞区。被告：戴某1，女，2000年6月18日出生，汉族，住南京市栖霞区。法定代理人：戴某2（系戴某1祖父），住南京市栖霞区青田雅居**幢***室。第三人：曹新平，男，1970年10月16日出生，汉族，住南京市雨花台区。原告杜伟诉被告杨智秀、孟樊勇、戴某2、蒋顺明、戴某1，第三人曹新平确认合同无效及物权确认纠纷一案，本院于2015年12月31日作出（2015）玄少民初字第186号民事判决。原告杜伟不服该判决，向江苏省南京市中级人民法院提起上诉。江苏省南京市中级人民法院于2016年6月2日作出（2016）苏01民终1685号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于同年9月20日公开开庭审理了本案。原告杜伟及其委托代理人李凤花，被告孟樊勇（亦即被告杨智秀的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼，被告戴某2、蒋顺明、戴某1经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，第三人曹新平参加了原审开庭审理并提交了证据，但经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加本次诉讼。本案现已审理终结。原告杜伟向本院提出诉讼请求：1.确认杨智秀、孟樊勇与戴进雨签订的南京市玄武区××花园××单元××室房屋买卖合同无效；2.确认南京市玄武区××花园××单元××室房屋归原告所有。事实与理由：2007年9月14日，孟樊勇以杨智秀的名义与杜伟签订购房协议一份，约定由杜伟购买南京市玄武区××花园××单元××室房屋（以下简称401室房屋），房屋价款为33万元，同月中旬孟樊勇将401室房屋交由杜伟居住使用至今，在此之前杜伟支付给孟樊勇房款合计24万元。2011年杨智秀以不知房屋卖与杜伟为由起诉要求确认孟樊勇与杜伟签订的购房协议无效，法院认定该协议有效，判决驳回杨智秀的诉讼请求。在该案二审期间，孟樊勇与戴进雨签订合同将401室房屋出卖给戴进雨，并办理了房屋过户手续。此后，杜伟起诉孟樊勇和戴进雨，此次诉讼中戴进雨承诺将房屋所有权返还给杜伟，并与杜伟签订了返还房屋产权协议，但之后戴进雨一直未履行协议约定，现戴进雨已亡故，故以其继承人戴某2、蒋顺明、戴某1为被告提起本案诉讼。原告认为：依据物权法第33条的规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。杜伟与孟樊勇签订的购房协议有效已经法院生效判决确认，所买卖房屋的物权应归杜伟所有。被告孟樊勇、杨智秀与戴进雨之间的经济适用住房买卖合同签订于原、被告诉讼期间，戴进雨签订合同后并未按合同约定支付房款，也未要求居住使用房屋，足以证明孟樊勇、杨智秀与戴进雨之间的房屋买卖合同是虚假的，且是以损害原告房屋所有权为目的，双方的真实意图是以该房屋为抵押谋取银行贷款，根据合同法第五十二条第二、三项的规定，合同应认定为无效。被告杨智秀、孟樊勇辩称，2007年5、6月间，孟樊勇因欠曹新平借款未偿还，双方协商孟樊勇以其与杨智秀共有的401室房屋抵偿该债务，因该房当时没有产权证不能办理过户，故约定待房屋具备过户条件时，办理过户手续。同年9月，孟樊勇与原告签订购房协议，将401室房屋卖与原告，并实际交付给原告占有使用。2011年401室房屋过户条件具备时，曹新平要求孟樊勇办理房屋过户手续，因按当时的政策曹新平被限购，故曹新平要求将房屋过户至戴进雨名下，孟樊勇遂与戴进雨签订了南京市经济适用住房买卖合同，将401室房屋出售给戴进雨，并办理了房屋过户登记。因房屋价款高于孟樊勇欠曹新平的债务，故曹新平同意将房屋继续租给孟樊勇使用，以租金冲抵剩余部分房屋价款。综上，被告孟樊勇、杨智秀与戴进雨之间的房屋买卖合法有效，原告要求确认401室房屋归原告所有无法律依据，要求法院予以驳回。被告戴某2、蒋顺明、戴某1未应诉，亦未答辩。第三人曹新平在原审中述称，杨智秀、孟樊勇与戴进雨签订的南京市经济适用住房买卖合同合法有效。2007年孟樊勇、杨智秀因欠第三人借款未还，承诺以401室房屋抵偿，2011年该房具备过户条件时，第三人要求孟樊勇将房屋过户。因当时第三人名下已有两套房屋，不符合房屋限购政策的要求，故要求孟樊勇、杨智秀将房屋过户至第三人的驾驶员戴进雨名下，后第三人又以401室房屋在扬中市农村商业银行抵押贷款56万元，至今仍欠40余万元。因此，戴进雨名下的401室房屋的实际权利人是第三人，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了购房协议、收条、南京市经济适用住房买卖合同、返还房屋产权协议、房屋登记簿、户籍资料、南京市玄武区人民法院（2011）玄锁民初字第66号民事判决书、南京市中级人民法院（2011）宁民终字第2888民事判决书等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理查明确认的证据，本院认定事实如下：401室房屋系杨智秀原住房被拆迁后受安置的经济适用房，与孟樊勇按份共有，其中杨智秀共有份额为1%，孟樊勇共有份额为99%。2009年6月16日，孟樊勇与杨智秀领取了房屋所有权证。2007年9月14日，孟樊勇、杨智秀（甲方）与杜伟（乙方）签订购房协议一份，约定：甲方将401室房屋出售给乙方，成交价格为33万元，因乙方在购买该房时，该房屋的产权证、土地证尚未办理下来，所以乙方支付甲方购房首付款为23万元，乙方付清首付款后甲方立即交房给乙方，该房屋的处置权归乙方所有，甲方无权处置该房屋，待政策允许后再办理过户过等。上述协议签订之前，原告于2007年9月6日和11日分两次共计支付给孟樊勇购房款24万元。协议签订当月，孟樊勇、杨智秀将401室房屋交给原告，该房现由原告居住。2011年1月，杨智秀向本院起诉杜伟、谢进洪（杜伟丈夫）及第三人孟樊勇，要求确认上述2007年9月14日孟樊勇、杨智秀与杜伟的购房协议无效【南京市玄武区人民法院（2011）玄锁民初字第66号案件】，本院一审判决驳回了杨智秀的诉讼请求，2011年12月16日二审判决予以维持【南京市中级人民法院（2011）宁民终字第2888号案件】。2011年11月8日，孟樊勇、杨智秀取得南京市经济适用住房（上市）确认书。11日，孟樊勇、杨智秀与戴进雨签订《南京市经济适用住房买卖合同》，孟樊勇、杨智秀以687750元的价格将401室房屋卖与戴进雨，并办理房屋所有权转移登记。同月17日，401室房屋所有权人变更登记为戴进雨。戴进雨未支付合同约定的购房款。戴进雨取得401室房屋所有权后，于2012年1月11日与江苏扬中农村合作银行城东支行签订南京市房地产抵押合同（抵押合同号2012-000868），约定将401室房屋设定抵押，为镇江众鑫工贸物流有限责任公司向江苏扬中农村合作银行城东支行的借款提供担保，所担保的主债权合同名称为：流动资金借款合同，合同编号为：扬合银0296流循借字20120111第001号。但是，江苏扬中农村合作银行城东支行至今未发放上述主债权合同项下的贷款。2013年1月，杜伟向本院起诉孟樊勇、杨智秀和戴进雨，要求确认三人签订的南京市经济适用住房买卖合同无效，同年4月1日杜伟撤回起诉。2014年5月，杜伟再次起诉孟樊勇、杨智秀和戴进雨，诉讼期间戴进雨死亡，杜伟于2015年4月撤回起诉。另查明：戴进雨与丁礼兰于1999年1月7日结婚，2000年6月18日生育女儿戴某1，2011年8月31日戴进雨与丁礼兰离婚，戴某1由戴进雨抚育。2014年6月3日戴进雨死亡。被告戴某2、蒋顺明系戴进雨父、母。本案审理中，原告提供房屋产权返还协议一份，原告主张该协议由杜伟与戴进雨于2013年4月9日签订，但戴进雨未按协议履行。协议主要内容为：甲（戴进雨）、乙（杜伟）双方一致认为孟樊勇再次将401室已出售给乙方的房屋出售给甲方的行为违反法律规定，损害乙方的财产权益，因甲方主动提出将房屋产权返还给乙方，为明确双方权利义务关系，双方约定乙方现主动撤回起诉，终止官司；乙方撤诉后甲方定于2013年4月20日前将401室房屋产权转让登记过户到乙方名下所有；甲方保证所返还的房屋产权没有其他财产纠纷；乙方保证在甲方将房屋产权转让登记过户到乙方名下后，一次性将房屋余款交付给甲方；双方如有违约按现房价总额的30%承担违约责任等。该协议签订后，戴进雨未履行。被告孟樊勇、杨智秀对上述房屋产权返还协议的真实性均不认可。第三人曹新平在原审中对房屋产权返还协议的真实性不予认可，同时认为：即使上述合同确实为戴进雨本人签订，合同也是无效的，因为第三人才是401室房屋的真正权利人，戴进雨无权与他人约定转让401室房屋。曹新平在原审中为证实其述称主张，提供了下列证据：1、2007年4月19日杨智秀、孟樊勇出具的承诺书复印件一份。主要内容为：“本人孟樊勇及我母亲杨智秀因之前父亲治病向朋友曹新平借款，到如今不能如期清偿债务，现同意将仙居花园05幢401室房屋约98平方米，外加地下室，抵债给曹新平，并承诺经适房五年到期后，无任何条件过户给曹新平”。2、2007年4月19日孟樊勇出具的借条复印件一份。借条的内容为：“今借到曹新平人民叁拾捌万元整380000”。3、江苏锐利之星文化传媒有限公司营业执照一份。营业执照记载曹新平是江苏锐利之星文化传媒有限公司法定代表人，4、王万明、张文勤、李本红的书面证明各一份。出具书面证明的王万明、张文勤、李本红自称系江苏锐利之星文化传媒有限公司员工，三人书面证明戴进雨是该公司工作人员。5、戴进雨的费用报销单一份。费用报销单记载戴进雨报销车辆加油费、停车费等。6、第三人的银行交易明细。第三人以此证明其具有大额现金的支付能力，其与孟樊勇的资金往来多以现金形式。原审中，原告对第三人提供的证据1、2、4、5的真实性不认可，对证据3、6的真实性不持异议，但认为与本案无关联性；被告孟樊勇、杨智秀对第三人所举证据的真实性予以认可，对第三人提出的主张亦予承认。本案审理中，江苏扬中农村商业银行城东支行于2016年12月20日出具书面说明，确认401室房屋抵押所担保的主合同项下未实际发生信贷业务，但因该行未收到他项权证，故对401室房屋抵押登记日期及他项权证号不能确定，现声明若401室房屋确实在南京市房产管理局设定抵押成功，该行愿意放弃上述抵押合同与借款合同相对应的他项权证所记载的抵押权，并愿在政策制度许可的情况下办理注销抵押权登记。审理中原告将尚未支付的9万元房款提存，南京市鼓楼区正源法律服务所出具了提存证明。对原告提供的证据，本院认为：原告提供的与戴进雨签订的返还房屋所有权协议，被告及第三人不认可其真实性，未提供反证证明，也未申请对戴进雨的签名进行鉴定，故本院对被告及第三人的质证意见不予支持。对第三人曹新平在原审中提供的证据，本院认为：证据1、2承诺书及借条均系复印件，不符合证据要求，不能作为证据使用。证据6银行交易明细，真实性本院予以认定，但该明细只表明曹新平的资金及交易状况，并不能证明曹新平与孟樊勇之间的债权、债务关系和数额。孟樊勇虽认可承诺书及借条内容，但是孟樊勇和曹新平均未能提供能够证明双方资金往来的直接证据，故孟樊勇和曹新平提出的二人在2007年上半年存在大额债务未结清的主张，证据不足。证据3、4、5真实性本院予以确认，但这三份证据仅能说明戴进雨的工作单位以及与曹新平之间的关系，并不能证明戴进雨与曹新平之间存在借名登记房屋的关系。综上，孟樊勇和曹新平提出的主张：1、孟樊勇系以401室房屋抵偿其欠曹新平的债务；2、曹新平因购房资格受限，委托戴进雨与孟樊勇签订房屋买卖合同，并将所购买房屋登记在戴进雨名下，证据不足，本院不予支持。本院认为：原告为满足其基本生活需要而与孟樊勇、杨智秀签订房屋买卖合同，该合同合法有效。现原告已足额支付了房款，全面履行了买受人的义务。2007年起，原告及其家人即在401室居住，占有房屋已近十年，其依据有效合同理应取得的物权法律应予保护。孟樊勇、杨智秀与戴进雨在南京市中级人民法院（2011）宁民终字第2888号案件审理期间签订房屋买卖合同、办理了所有权转移登记；戴进雨办理401室所有权登记后，在五年多的时间内从未要求孟樊勇、杨智秀转移对401室房屋的占有，也没有向孟樊勇、杨智秀支付过购房款，此一系列事实表明孟樊勇、杨智秀系与戴进雨故意串通，以重复买卖401室房屋的方式损害原告的合法权益。因此孟樊勇、杨智秀与戴进雨签订的南京市经济适用住房买卖合同无效，依据该合同办理的401室房屋所有权转移登记亦无效，401室房屋所有权应归原告所有。据此，经本院审判委员会讨论，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、孟樊勇、杨智秀于2011年11月11日与戴进雨签订的《南京市经济适用住房买卖合同》无效；二、座落于南京市玄武区仙居花园05幢1单元401室房屋归原告杜伟所有。案件受理费12620元，由被告孟樊勇、杨智秀承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院法院。审 判 长  吴小晗人民陪审员  张 虹人民陪审员  赵元敬二０一六年十二月二十九日书 记 员  鲁天琳