贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黔05民终2599号 上诉人（原审原告）翟雪飞，女，1971年11月29日出生，汉族，贵州毕节人，住贵州省毕节市七星关区。 委托代理人：李本，男，1967年6月16日，汉族，贵州毕节人，住贵州省毕节市七星关区，系原告之丈夫。 被上诉人（原审被告）毕节市天河城建开发投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处滨河西路马鞍山B栋安置房，统一社会信用代码：9152050275535742XG。 法定代表人：王志坚，系该公司总经理。 委托代理人（特别授权代理）：赵波，贵州本芳律师事务所律师。 委托代理人（一般授权代理）：刘成涛，贵州本芳律师事务所律师。 原审原告翟雪飞诉原审被告毕节市天河城建开发投资有限公司（以下简称毕节市城投公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，贵州省毕节市七星关区人民法院于2015年10月16日作出（2015）黔七民初字第1379号民事判决，被告毕节市城投公司不服，向本院提出上诉。本院于2016年3月1日作出（2016）黔毕中民终字第2519号民事裁定，以原判认定基本事实不清为由，裁定撤销原判，发回原审法院重审。原审法院重审后，作出（2016）黔0502民初1343号民事判决。原审原告翟雪飞不服，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人翟雪飞及委托代理人李本、被上诉人毕节市城投公司委托代理人赵波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审原告翟雪飞诉称：2008年11月10日，张永益（已死亡）用原坐落于毕节××××区望城社区望城组建筑面积为33.28平方米的门市房屋与原告的拆迁安置房（望城花园6-1幢4单元4楼）进行调换，并签订房屋调换协议书。2011年3月16日，原告与张永益在毕节恒信公证处把2008年11月10日签订的调换房屋协议书变更为相互赠送房屋公证书，且张永益还办理了一份委托办理房屋过户公证书，真实意思就是相互赠送房屋、门市。2014年8月18日，张永益授权委托原告办理回迁的一切相关手续。2014年10月29日，张永益因生病医治无效死亡。据此，原告与张永益签名的合同（2010）第113号中的物权应属原告个人所有，张永益现已死亡，也无其他继承人，因此原告有权要求被告承担相关违约责任。被告在2011年对望城公路进行扩建并对相关住房进行拆迁安置，在此之前，原告已与张永益签订了换房协议，该房屋在（2004）黔毕民初字第52号判决书中已明确为张永益所有，并无其他法律纠纷，且原告与张永益已在公证处进行了相互赠送公证。由于被告要拆迁，对于这类情况，被告以张永益的合法手续办理了签约相关拆迁安置补偿协议，按照相关规定，原告不是本村的集体经济组织成员，没有权利与被告签订协议，当时这类买卖房屋的拆迁户有很多，都是把当事人的名字与户主的名字一起写在拆迁协议上，因此原告的名字就写进被告与张永益签订的协议中。根据《毕节望城路建设项目工程房屋拆迁补偿安置方案》第五页第2条安置房屋计价标准，被拆迁房屋土地性质属于集体土地且被拆迁人属本村（社区）集体经济组织成员的，优惠购买安置区门市价格为每平方米1500.00元；第七页（三）条中，被拆迁房屋属集体土地性质且被拆迁人属本村（社区）集体经济组织成员的，按照签约优先原则，被拆迁人每户可按优惠价在安置区内选购一个门市或摊位，选完为止。张永益根据上面内容于2010年11月26日与被告签订（2010）第113号协议。张永益户口不在本村，但根据农村集体经济组织成员的确定办法的规定，与该农村集体经济组织或成员形成产权转让关系的，应认定为农村集体经济组织特殊成员。张永益依据（2004）黔毕民初字第52号判决书，对涉案房屋享有物权，因此其就自然成为本村的农村集体经济组织特殊成员，也就享有被告制定的优惠条件。2014年5月，被告的工作人员通知相关人员进行门市回迁，但原、被告约定的门市面积为60.83平方米，而被告通知回迁的面积只有46.94平方米，相关负责人没有告诉差的面积怎么处理。由于被告不讲诚信，造成原告的门市面积差，故被告应承担相应的违约责任，并对原告进行赔偿。对于原告门市13.89平方米的差价，实际损失416700.00元，参照开行路碧阳大桥振华时尚广场房屋销售部门市价格计算，对外售价是38000.00元每平方米，优惠价是34000.00元每平方米，原告要求按30000.00元每平方米赔偿也是合理合法的。对于原告门市租金的损失应为45622.50元，因被告的违约行为，造成原告不能正常回迁，从而不能使用、出租，其损失应由被告进行赔偿，其损失参照被告反租望城花园门市每年500.00元每平方米计算，时间从被告于2014年5月通知回迁时开始计算。综上，被告已严重违反诚实信用原则，损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求：1.判决被告将毕节市××区××路滨河景城一楼外门市商场8.19号商铺安置给原告并支付面积差13.89平方米的损失416700.00元；2.判决被告赔偿原告位于毕节市××区××路滨河景城一楼外门市商场8.19号商铺租金损失105000元，具体租金数额从2014年5月计算至被告实际交付门面时为止；3.依法判决被告承担违约责任，并承担本案的诉讼费用以及其他合理开支。 被告毕节城投公司辩称：原告起诉的内容不符合客观事实，于法无据，《房屋拆迁安置补偿协议》应属无效。根据《毕节望城路建设项目工程房屋拆迁补偿安置方案》第六条：“补偿与安置中每户以办理房屋产权证或土地使用证的户头为单位，未办理房屋产权证或土地使用证的认定为一户”和“被拆迁房屋属于集体土地性质且被拆迁人属本村（社区）集体经济组织成员的，按照签约优先的原则，被拆迁人每户可按优惠价在安置区内选购一个门市或摊位，选完为止”的规定，张永益与翟雪飞均不是望城路本村（社区）集体经济组织成员，其无权对安置小区的门市进行选购。《房屋拆迁安置补偿协议》中翟雪飞作为乙方的签字纯属造假，理由是该协议的首页甲乙双方签字时，乙方的翟雪飞是上述协议签订后才添加的。翟雪飞在2011年以前任职（姓名翟萍）于被告公司，并经手毕节望城路这一地段的拆迁工作，其知道该地段的拆迁和补偿的情况后，与张永益恶意串通签订《房屋拆迁安置补偿协议》，旨在侵占、损害国家集体的拆迁补偿费，根据合同法的规定，应属无效。对于原告系被告的员工且经手这一地段工作的实施，不论在事实上还是在法律上，原告在合同签订时并没有对被拆迁房屋享有任何权利，之后利用职务便利，通过赠与公证来掩盖其非法目的，其行为也应无效。原告起诉要求被告补偿房屋面积差13.89平方米的损失与事实不符。原告依据的是被告与张永益于2010年11月26日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中约定的房屋面积，但原告没有证据证明在此之前其对涉案房屋享有任何权利，公证书也载明原告的权利是形成于2011年3月16日，故原告主张的面积差及门市租金没有事实及法律依据。按照房屋拆迁补偿明细表以及《毕节房屋拆迁调查分户草图》，张永益房屋建筑面积为33.28平方米，以及《毕节望城路建设项目工程房屋拆迁补偿安置方案》的规定，按时签约奖励33.28x45%=14.976平方米，张永益应得的房屋为：原房面积+按时签约奖励面积=48平方米，该房屋也只能安置给张永益，并不是安置门市，原告无权得到回迁。而原告利用职权，擅自把住房改成商铺，并把48平方米的住房在《房屋拆迁安置补偿协议》上写成商铺且改成60.83平方米。原告也自认其是在《房屋拆迁安置补偿协议》签订后到被告的保管室将自己的名字补上去的。原告利用职权，擅自在被告的保管室里自行篡改，其行为应属无效且涉及刑事犯罪。原告未在举证期限内变更诉讼请求，其变更的诉讼请求不应得到支持。综上，结合本案的事实及证据，原告的行为涉及职务犯罪，涉及利用职务来侵占国有资产，并伙同其丈夫李本签订的《房屋拆迁安置补偿协议》应属无效，故请法院驳回原告的诉讼请求。 原审查明：张永益与刘德才原系夫妻关系，刘德才于2003年10月7日因车祸死亡后，刘德才之弟刘德文侵占张永益与刘德才共有的房屋。张永益向原县级毕节市人民法院提起诉讼，要求刘德文停止侵权，返还房屋。2004年1月16日，原县级毕节市人民法院作出（2004）黔毕民初字第52号民事判决，判决刘德文停止侵权，将坐落于望城的房屋（也即是本案中被拆迁房屋）返还给张永益，张永益获得涉案房屋的物权。2008年11月10日，以张永益为甲方，原告翟雪飞为乙方，双方签订《调换房屋协议》，协议约定，张永益将其所有的位于毕节市××区××路私有砖木结构住宅与原告翟雪飞所有的位于毕节××××区望城花园小区6-1幢4单元D4号房屋（被告应当安置给原告的回迁房）进行产权调换，双方互不补差，房屋调换后，如张永益房屋被拆迁，拆迁原房的补偿以及所有的奖励、附属设施及其他补偿、安置房产权归翟雪飞所有，同时甲乙双方还对过户手续办理以及违约责任等进行约定。2009年5月7日，贵州省人民政府以黔府用地函〔2009〕24号文件《关于毕节望城路道路工程建设项目使用土地的批复》，明确将原毕节市东办事处望城社区的集体农用地转为建设用地，并将该土地征收为国有，作为毕节望城路道路工程建设用地，同时要求有关单位做好土地使用、落实社保方案及社保费用、向社会公布征收土地方案、征地补偿方案、供地方案等各项工作。2010年8月21日，被告毕节城投公司向社会公布《毕节望城路建设项目工程房屋拆迁补偿安置方案》，凡属望城路建设项目工程设计红线范围的企事业单位及住户均需拆迁，被拆迁房屋的面积以套内面积计算，对于超过或小于原房面积部分的面积差，则按照安置房的市场评估价补差，当时安置门面市场评估价为7900元/㎡，张永益所有的位于望城路的房屋在拆迁范围内，属于被拆迁人。2010年11月26日，以被告为拆迁人，张永益为被拆迁人，双方签订《房屋拆迁安置补偿协议》（（2010）第113号），协议约定，乙方将其位于毕节××××区望城社区望城组建筑面积为33.28平方米的房屋交由甲方拆除；乙方自愿放弃安置房，安置购买外门市；外门面编号：商场8.19号，商铺面积60.83平方米；乙方回迁时据实结算。”经结算，被告应补张永益31723.31元。签订拆迁安置补偿协议时，原告翟雪飞并未在协议上签署其姓名，而是事后将其名字补签在拆迁安置补偿协议被拆迁人处。2011年3月16日，以张永益为赠与人，原告翟雪飞为受赠人，双方签订《赠与书》，张永益将其与被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》项下所获得的一切权利赠与原告翟雪飞，原告同意并接受赠与，该《赠与书》于2011年3月17日经毕节恒信公证处进行公证，证明张永益的赠与行为符合法律的有关规定。2011年11月15日，被告将应补张永益的31723.31元款项通过银行转账的方式支付给原告翟雪飞。2014年5月，被告通知张永益回迁，回迁门面的套内建筑面积为46.94㎡，与合同约定的60.83㎡相差13.89㎡。2014年8月18日，张永益签署《个人授权委托书》，授权原告办理涉案被拆迁房屋回迁的一切相关手续。2014年10月29日，张永益因病医治无效死亡。后因原、被告对回迁事宜产生纠纷，原告便诉至原审法院。要求被告交付位于毕节市××区××路滨河景城一楼外门市8.19号商铺，并支付面积补差款以及门面租金。2016年5月12日，经原审法院委托贵州皓天价格评估有限责任公司评估，毕节市××区××路滨河景城一楼外门市8.19号商铺每平方米的价格为29296元，每平方米的月租金为70元。 另查明，2011年3月份，被告将望城花园8幢4单元4楼D4户型回迁房安置给原告翟雪飞，翟雪飞将该房屋交付给张永益，之后，张永益委托翟雪飞将该房屋出租。2011年3月15日，翟雪飞将该房屋出租给武江，租期三年，每年租金4000元，三年共计12000元，翟雪飞将该租金转交给张永益，张永益向翟雪飞出具收条。租期届满后，张永益委托翟雪飞出卖该房屋。2014年1月24日，原告翟雪飞及其丈夫李本以其名义将该房屋出卖给张平（以赠与的方式进行交易，该赠与行为经毕节恒信公证处进行公证），价格23.5万元，张平通过银行转账的方式支付22.5万元该翟雪飞，留存1万元待翟雪飞办理房屋过户手续后再支付。2014年1月24日，原告翟雪飞通过银行转账以及现金支付的方式将21万元支付给张永益，张永益向翟雪飞出具收据，认可收到翟雪飞21万元房屋转让款，余款1.5万元作为办理房屋过户手续费用。 原审认为，结合原告的起诉状及被告的答辩状，本案争执的焦点是：1.被告毕节城投公司是否应当将毕节市××区××路滨河景城一楼外门市8.19号商铺安置给原告翟雪飞；2.如何计算安置门面的面积补差款？3.从何时起开始计算涉案门面的租金？ 1.关于被告毕节城投公司是否应当将毕节市××区××路滨河景城一楼外门市8.19号商铺安置给原告翟雪飞的问题。根据原审法院作出的（2004）黔毕民初字第52号民事判决，该判决已确认张永益与刘德才是夫妻，双方于1998年7月7日购买位于望城公路边的一楼一底木结构房屋一间，即涉案被拆迁房屋，而刘德才于2003年死亡，且无其他继承人，故张永益取得涉案被拆迁房屋的相关产权。2008年11月10日，张永益用上述房屋与原告的拆迁安置房（望城花园6-1幢4单元4楼，后更名为8幢4单元4楼）进行调换，并签订《房屋调换协议书》，该协议书是双方当事人的真实意思表示，为合法有效协议。2010年11月26日，以被告为甲方，张永益为乙方，甲、乙双方签订《房屋拆迁安置补偿协议》（合同号为[2010]113号），协议约定：“乙方将其位于毕节××××区望城社区望城组建筑面积为33.28平方米的房屋交由甲方拆除；乙方自愿放弃安置房，安置购买外门市；外门面编号：商场8.19号，商铺面积60.83平方米；乙方回迁时据实结算。”该协议系张永益与被告的真实意思表示，为有效协议，且被告同意将毕节市××区××路滨河景城一楼外门市面积为60.83平方米的8.19号商铺安置给张永益，故双方应按协议的约定履行各自义务。因而对被告认为张永益不是本村集体经济组织成员，不应安置门市的抗辩，不予采纳。上述协议签订后，张永益于2011年3月16日与原告签订《赠与书》，将其与被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》（合同号为[2010]113号）中将获得的安置门市房屋所有权及相关的一切权利无偿赠与原告，并于2011年3月17日在毕节恒信公证处对《赠与书》进行公证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条“经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外。”的规定，被告并未提交相反证据推翻上述公证证明，故张永益与原告的赠与行为合法有效，原告取得张永益与被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》（合同号为[2010]113号）项下的权利与义务，故原告有权要求被告履行《房屋拆迁安置补偿协议》。对被告认为原告是利用职权，擅自把住房改成商铺，并把48平方米的住房在《房屋拆迁安置补偿协议》上写成商铺且改成60.83平方米，擅自在被告的保管室里自行篡改，其行为应属无效的抗辩。因被告未提供相应的证据证明《房屋拆迁安置补偿协议》（合同号：（2010）第113号）中手写部分内容系翟雪飞所填写，同时在《房屋拆迁补偿项目明细表》甲方处有冷道明和付国燕签名，同时加盖有被告印章，因此对被告辩称原告篡改其合同内容的理由，不予采纳。对于原告抗辩的原告翟雪飞在拆迁安置补偿合同上补签其姓名应属无效的理由，原审法院予以采信，但是该行为并不影响《房屋拆迁安置补偿协议》效力。 2.关于如何计算安置门面的面积补差款问题。根据《毕节望城路建设项目工程房屋拆迁补偿安置方案》补偿与安置部分相关规定，关于实行产权调换安置的，原房面积内不结算结构成新差价，超过原房或小于原房部分按安置房市场评估价补差，而拆迁时安置门面的市场评估价为7900元/m2，故被告应补偿给原告的面积补偿款为7900元/㎡x13.89㎡=109731元。 3.关于从何时起算涉案门面租金的问题。原告翟雪飞在民事诉状中陈述被告通知回迁的时间是2014年5月上旬，而被告对此通知回迁时间既未提出异议，又未提供相关证据证明其通知张永益回迁的时间，故应当从2014年6月份起，按照贵州皓天价格评估有限责任公司评估的每月每平方米租金70元的标准乘以涉案门面实际面积46.94㎡计算安置门面的租金至实际交付之日止，亦即每月租金为3285.80元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第六十条、第八十八条、第一百八十五条、第一百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告毕节天河城建开发投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将位于毕节市××区××路滨河景城一楼外门市8.19号商铺安置给原告翟雪飞，并支付原告翟雪飞面积补差款109731元。二、限被告毕节天河城建开发投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告翟雪飞毕节市××区××路滨河景城一楼外门市8.19号商铺租金，租金从2014年6月起按照每月3285.80元（46.94㎡×70元/㎡·月)计算至实际交付之日止。三、驳回原告翟雪飞的其他诉讼请求。案件受理费人民币9017.00元，评估费10000元，由被告毕节天河城建开发投资有限公司承担。 上诉人翟雪飞上诉请求本院撤销一审判决中门市面积差按7900元/㎡结算，租金按46.94㎡结算；其他事项按判决书执行。一、二审诉讼费、评估费及相关费用由被上诉人承担。事实和理由是：一审法院判决原审被告支付原审原告面积补差款109731元及租金按46.94㎡计算没有法律依据。根据《毕节望城路建设项目工程房屋拆迁补偿安置方案》第六条第（二）项，调换安置实行就近集中统筹安置，原房面积内不结算结构成新差价，超过原房或小于原房部分按安置房市场评估价补差。这里指的是房屋安置房的市场评估价，并不是门市的市场评估价。本案中张永益根据相关规定有权享受拆迁方案中的门市优惠政策与优惠价格，超出原房平方不用按市场价结算。《（2010）113号》原审原告房屋补偿协议中已经注明乙方自愿放弃安置房，甲方愿意拿60.83㎡的门面与乙方进行结算。原审判决以7900元/㎡的价格来与原审原告进行面积补款计价无依据。现原审原告要求赔偿的时间是2016年，并不是2010年，因此不能按2010年的门市市场价格作为依据来进行面积补差价。原审原告要求原审被告按评估价29200元/㎡来赔偿。原审判决按46.94㎡计算租金不当，应按60.83㎡计算。 经二审审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。 二审诉讼中，上诉人翟雪飞向本院提交了（2007）望第166号、（2015）望第154号房屋拆迁安置补偿协议及赔偿依据、证人赵波的证言等证据证明被上诉人毕节城投公司应按照2016年市场价补偿上诉人，被上诉人质证认为这些证据与本案无关，达不到上诉人的证明目的。本院认为，上诉人所举证据反映的是毕节城投公司对他人的拆迁安置补偿情况，与本案的补偿没有关联，故不作为本案的定案依据。 本案二审当事人争议的焦点是：被上诉人毕节城投公司应按什么标准支付上诉人翟雪飞的面积补差款和商铺租金。 本院认为，上诉人翟雪飞承接张永益与被上诉人毕节城投公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》权利义务后，获得了张永益合同项下拆迁安置补偿权利。被上诉人未按合同约定期限及面积数向上诉人安置63.83平方米的商铺,违反了合同约定,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，现被上诉人不能足额安置上诉人商铺，给上诉人造成损失，上诉人要求按一审2016年委托鉴定机构的评估价29296元/m2予以补差符合法律规定，本院予以支持。原审以签约时的市场评估价7900元/m2计算商铺补差款不符合情理，不足以弥补上诉人的损失，本院予以纠正，被上诉人应向上诉人支付商铺面积补差款406921.44元（29296元/㎡x13.89㎡=406921.44元）。同理，按合同约定，上诉人应从被上诉人处获得的商铺面积为60.83平方米，因被上诉人违约造成上诉人未得商铺的租金损失应以60.83平方米的商铺面积计算租金损失，原审按46.94平方米的商铺面积计算不当，本院予以纠正，被上诉人应向上诉人支付的租金每月为4258.10元（60.83㎡×70元/㎡·月)。 综上所述，上诉人翟雪飞的上诉有理，本院予以支持。原审认定事实清楚，适用法律确认赔偿责任不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2016）黔0502民初1343号民事判决第一项为：限被告毕节天河城建开发投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将位于毕节市××区××路滨河景城一楼外门市8.19号商铺安置给原告翟雪飞，并支付原告翟雪飞面积补差款406921.44元； 二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2016）黔0502民初1343号民事判决第二项为：限被告毕节天河城建开发投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告翟雪飞毕节市××区××路滨河景城一楼外门市8.19号商铺租金，租金从2014年6月起按照每月4258.10元（60.83㎡×70元/㎡·月)计算至实际交付之日止； 三、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2016）黔0502民初1343号民事判决第三项“驳回原告翟雪飞的其他诉讼请求”。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费人民币9017.00元，评估费10000元，由被上诉人毕节天河城建开发投资有限公司承担；二审案件受理费9017.00元，由被上诉人毕节天河城建开发投资有限公司承担。 如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向一审法院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审判长 张 雄 审判员 张 晶 审判员 唐 琳 二〇一六年十二月十五日 书记员 贾伟茜