黑龙江省五常市人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0184民初3060号原告赵宝兴（反诉被告），住五常市。委托代理人包玉杰，黑龙江仲信律师事务所律师。原告何英，住五常市。委托代理人包玉杰，黑龙江仲信律师事务所律师。被告哈尔滨兴业房地产开发有限公司（反诉原告），住所地：五常镇。法定代表人徐宝臣，职务：经理。委托代理人王焕明，个体户，住五常市。委托代理人赵继山，天津巨谰律师事务所律师。原告赵宝兴与被告哈尔滨兴业房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告赵宝兴、何英于2016年8月23日向本院提起诉讼，本院于2016年8月23日受理后，被告哈尔滨兴业房地产开发有限公司提起反诉，依法组成合议庭合并进行了审理，于2016年9月22日、2016年10月17日和2016年11月21日公开开庭进行了审理。原告赵宝兴、何英及委托代理人包玉杰，被告哈尔滨兴业房地产开发有限公司委托代理人王焕明、赵继山到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赵宝兴、何英诉称，二原告的住宅房屋、所有附属建筑以及宅基地面积由被告开发占用，2011年6月17日原、被告双方本着自愿、公平等价有偿、诚实信用原则签订《房屋拆迁产权调换合同》，原告按约定全部履行了应尽的义务。合同中第五条明确约定（被告方）甲方偿还给乙方（原告方）一层224平方米，二层224平方米，并在同一轴线上，在原位置乙方同意两层主体完工付给甲方人民币10万元，剩余22万元，完工后办完合法产权证后一次付清。并约定过渡期限为18个月（即从拆迁之日起计算18个月偿还面积448平方米的建筑面积）。时至今日，被告出卖的房屋已交付使用，应偿还面积的部分产权人也相继得到偿还，但被告依法应偿还给二原告的房屋，却以种种借口推拖不予偿还。被告的行为显然违背合同的约定，并给原告造成了很大的经济损失，为使原告的合法权益得到法律的有效保护，故依法提起诉讼。请求：一、判决被告依法偿还建筑面积448平方米二层房屋；二、办理房屋产权证书；三、请求被告对未完工工程进行完工，包括房屋水电接通，地下室做防水；四、请求判令被告支付临时按置安置补助费116640元；五、请求判令被告赔偿迟延交付房屋价格下降损失30万元，案件受理费由被告负担。被告哈尔滨兴业房地产开发有限公司反诉称，原告利用与被告签订的房屋产权置换合同，在没某某办理入住手续，没某某竣工验收，原告在没某某按合同规定履行顺序给付房屋差价款的前提下强行于2014年10月占有使用被告新建商服13号、14号和15号至今。原告所请求的地下室不在产权调换合同约定范围内，房屋水电、暧气已经接通入户。请求：一、原告立即迁出民生花园小区临街13号、14号和15号商服房屋，二、请求原告赔偿非法占有期间给被告造成的损失5万元，反诉费由原告承担。原告赵宝兴提供如下证据：证据A1.房屋拆迁产权调换合同一份，主要内容“拆迁人哈尔滨兴业房地产开发有限公司（甲方），被拆迁人赵宝兴、何英（乙方）。根据《中华人民共和国合同法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《黑龙江省房屋拆迁管理条例》和《土地管理法》的有关规定，甲、乙双方本着自愿、公平等价有偿、诚实信用民法原则，就房屋拆迁货币补偿一事达成如下合同：第一条.甲方因项目建设需要，经市建设局批准取得房屋拆迁许可证为项目的拆迁人，乙方被拆迁房屋坐落于五常市小山子镇胜丰村，房屋性质私有，建筑面积为135平方米；第二条.甲方按拆迁法律、法规之规定，应付乙方被拆迁房屋评估作价补偿费无，土地补偿费无。第三条.其他补偿费（电话移机费、有线电视费、临迁补助费、搬迁补助费、停产、停业人员工资补助及损失费、附属物补偿费，该补偿包括土地及其他补偿在内）无。第四条.甲方选择房屋产权调换，甲方为乙方提供的房屋应符合国家安全质量标准，产权调换房屋坐落位于民生花园商服二层，建筑面积448平方米。第五条.其它约定事项：甲方还给乙方一层224平方米，二层224平方米，并在同一轴线上，在原位置乙方同意二层主体完工给付甲方人民币10万元，剩余22万元，甲方提供合法产权证后一次性付清。第六条.过渡期限的过渡方式，过渡期限定为18个月，过渡期间临时安置补助费无。第七条.自签订合同之日起，乙方应在2011年6月17日前将被拆迁房屋交由拆迁人拆除。第八条、违约责任：2、因甲方的责任延长过渡期限的，对自行按排住处的被拆迁人，应当自逾期之月起双倍付给临时安置补助费，并因此而给乙方造成的一切经济损失，甲方应按补偿金额的每日千分之三向乙方支付违约金；3、甲方提供的安置用房经有关部门验收不合格的，乙方有权要求更换验收合格的房屋或者选择以安置房的评估价补偿，由此造成过渡期延长的，还应继续按本条第2款的规定支付临时安置补助费；5、支付产权调换差价款的一方，未按期限付款的，应从逾期之日起，按所逾期付款金额的每日千分之三向对方支付违约金，甲方代表签字：王焕明，乙方赵宝兴、何英。2011年6月17日”。拟证明原、被告签订房屋拆迁产权调换合同的事实。证据A2.授权委托书一份，主要内容“我徐宝臣系哈尔滨兴业房地产开发有限公司法定代表人，现授权王焕明同志为小山子镇民生花园工程负责人，法定代表人徐国臣（印），哈尔滨兴业房地产开发有限公司（公单），2011年5月24日”。拟证明哈尔滨兴业房地产开发有限公司开发民生花园工程项目的事实。证据A3.收据一份，主要内容“收据，2011年9月30日，人民币10万元，上系款收到赵宝兴合同约定房屋款，收款人侯景香”。拟证明王焕明妻子侯景香收房款10万元的事实。证据A4.临时安置补助费标准一份，主要内容“2003年1月3日哈建发（2003）11号，房屋拆迁临时安置补助费以原房屋建筑面积每平方米8元为标准，按月计算，每6个月发放一次”。拟证明临时安置补助费标准的事实。证据A5.李廷发房屋产权调换合同复印件一份，主要内容“2011年李廷发与哈尔滨兴业房地产开发有限公司授权代理人签订房屋产权调换合同”。拟证明李廷发与民生花园项目负责人王焕明签订产权调换合同的事实。证据A6.房屋照片3份，主要内容“房屋工程不合格，水电没某某接通，地下室没某某做防水”。拟证明被告开发的房屋不合格的事实。被告对原告举示的证据质证认为，对证据A1的真实性无异议，以合同不是自愿，原告不答应拆迁无法施工为由提出异议。对证据A2无异议。对证据A3的真实性无异议，以按双方签订意向书交付款为由提出异议。对证据A4以不是地方标准为由提出异议。对证据A5以合同是原告书写，拆迁按意向协议书办理为由提出异议。对证据A6以原告强占房屋无法继续施工为由提出异议。哈尔滨兴业房地产开发有限公司举示证据情况如下：证据B1.意向书一份，主要内容“甲方赵宝兴、何英，乙方王焕明，根据中华人民共和国有关法律法规之规定，甲、乙双方在拆迁中有关事项达成以下意向：一、甲方同意让出房屋和土地，二、乙方根据文件规定在甲方原住地建造商品楼共6层，乙方同意以此楼第一层、第二层（并且两屋在同一轴线上）商服楼还给甲方（甲住址西侧），建筑面积共320平方米（一层、二层各160平方米），甲方同意出资给乙方32万元人民币（包括补偿在内）。二层主体完工后，甲方支付给乙方10万元人民币，剩余22万元完工后并办完合法产权证后一次性付清。三、乙方根据甲方要求设计，并保证在签定意向书之日后十八个月内完工。四、乙方同意以人民币10万元押给甲方，保证工程按期完工，保证工程验收合格。第一层主体完工后，甲方将10万元押金款返还给乙方，如乙方不履行所承诺义务，甲方自行将抵押款扣留，不返还。五、甲方同意在6月20日之前搬家。六、工程图纸设计完后签订合同。甲方赵宝兴，乙方王焕明，担保人侯景峰，2011年5月26日”。拟证明原告与被告授权代理人签订拆迁意向书的事实。证据B2.房屋拆迁产权调换合同一份，主要内容“拆迁人哈尔滨兴业房地产开发有限公司（甲方），被拆迁人赵宝兴、何英（乙方）。根据《中华人民共和国合同法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《黑龙江省房屋拆迁管理条例》和《土地管理法》的有关规定，甲、乙双方本着自愿、公平等价有偿、诚实信用民法原则、就房屋拆迁货币补偿一事达成如下合同：第一条.甲方因项目建设需要，经市建设局批准取得房屋拆迁许可证为项目的拆迁人，乙方被拆迁房屋坐落于五常市小山子镇胜丰村，房屋性质私有，建筑面积为135平方米；第二条.甲方按拆迁法律、法规之规定，应付乙方被拆迁房屋评估作价补偿费无，土地补偿费无。第三条.其他补偿费（电话移机费、有线电视费、临迁补助费、搬迁补助费、停产、停业人员工资补助及损失费、附属物补偿费，该补偿包括土地及其他补偿在内）无。第四条.甲方选择房产权调换，甲方为乙方提供的房屋应符合国家房屋安全质量标准，产权调换房屋坐落位于民生花园商服二层，建筑面积448平方米。第五条.其它约定事项：甲方还给乙方一层224平方米，二层224平方米，并在同一轴线上，在原位置乙方同意二层主体完工给付甲方人民币10万元，剩余22万元，甲方提供合法产权证后一次性付清。第六条.过渡期限的过渡方式，过渡期限定为18个月，过渡期间临时安置补助费无。第七条.自签订合同之日起，乙方应在2011年6月17日前将被拆迁房屋交拆迁人拆除。第八条、违约责任：2、因甲方的责任延长过渡期限的，对自行按排住处的被拆迁人，应当自逾期之月起双倍付给临时安置补助费，并因此而给乙方造成的一切经济损失，甲方应按补偿金额的每日千分之三向乙方支付违约金；3、甲方提供的安置用房经有关部门验收不合格的，乙方有权要求更换验收合格的房屋或者选择以安置房的评估价补偿，由此造成过渡期延长的，还应继续按本条第2款的规定支付临时安置补助费；5、支付产权调换差价款的一方，未按期限付款的，应从逾期之日起，按所逾期付款金额的每日千分之三向对方支付违约金，甲方代表签字：王焕明，乙方赵宝兴、何英。2011年6月17日”。拟证明拆迁产权调换房屋没某某按国家房屋征收条例办理的事实。证据B3.李宪军证人证言一份，主要内容“2014年10月中旬，我给赵宝兴在民生花园小区商服东向西第13号、14号、15号门安装自动卷帘门。2016年10月12日”。拟证明争议三套商服楼被原告侵占的事实。证据B4.房屋图纸及分摊说明一份，主要内容“民生花园13号建筑面积198.4平方米，14号建筑面积120平方米，15号房屋建筑面积120平方米，五常市诚信房屋测绘评估服务有限公司对小山子民生花园小区业主面积出具分摊说明，为二栋楼服务的锅炉房、水房属业主共有财产，锅炉房、水房共计面积360平方米，商服19套，每平方米应分摊面积为0.068平方米”。拟证明民生花园13号、14号、15号房屋套内面积和分摊面积的事实。赵宝兴对哈尔滨兴业房地产开发有限公司所举示的证据B1以意向书不是合同为由提出异议。对证据B2以拆迁合同不是强迁为由提出异议。对证据B3以证人没某某出庭为由提出异议。对证据B4以应按房照实际测量为准提出异议。本院确认：原告所举示的证据A1，被告虽以不符合政府是拆迁安置补偿主体提出异议，但拆迁产权调换合同是双方自愿行为，符合合同法有关规定，证据具有真实性和关联性，证据A1有效，应予采信。原告所举示的证据A2和证据A3，被告无异议，证据具有真实性和关联性，证据A2和证据A3有效，应予采信。原告所举示的证据A4，被告虽有异议，哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法已有相关规定，证据A4有效，予以采信。原告所举示的证据A5与原告所举示的证据A1是同一小区产权拆迁调换合同，对待证事实具有证明作用，证据A5有效，应予采信。原告所举示的证据A6，未举示房屋建设管理部门关于民生花园房屋不符合质量要求的证据，对待证事实不具有证明力，不予采信。被告所举示的证据B1，是原、被告签订合同前的协议书，其协议内容与合同不一致时，应以合同为准，对待证事实不具证明作用，不予采信。被告所举示的证据B2与原告所举示的证据A1是同一证据，被告用此证明房屋拆迁安置不符合规定的主张，未举示建设主管部门对争议房屋违规处理的证据，对待证事实不具有证明作用，不予采信。被告所举示的证据B3，虽证人未出庭，但当庭经与证人电某某，证人已某某的事实，证据具有真实性和关联性，证据B3有效，应予采信。被告所举示的证据B4，是测绘公司对争议房屋测量的结论，证据具有真实性和关联性，证据B4有效，应予采信。本院经审理查明：2011年6月17日原告赵宝兴、何英夫妇与被告哈尔滨兴业房地产开发有限公司签订《房屋拆迁产权调换合同》，合同约定“哈尔滨兴业房地产开发有限公司为甲方，赵宝兴、何英为乙方。第一条.甲方因项目建设需要，经市建设局批准取得房屋拆迁许可证为项目的拆迁人，乙方被拆迁房屋坐落于五常市小山子镇胜丰村，房屋性质私有，建筑面积为135平方米；第二条.甲方按拆迁法律、法规之规定，应付乙方被拆迁房屋评估作价补偿费无，土地补偿费无。第三条.其他补偿费（电话移机费、有线电视费、临迁补助费、搬迁补助费、停产、停业人员工资补助及损失费、附属物补偿费，该补偿包括土地及其他补偿在内）无。第四条.甲方选择房屋产权调换，甲方为乙方提供的房屋应符合国家房屋安全质量标准，产权调换房屋坐落位于民生花园商服二层，建筑面积448平方米。第五条.其它约定事项：甲方还给乙方一层224平方米，二层224平方米，并在同一轴线上，在原位置乙方同意二层主体完工给付甲方人民币10万元，剩余22万元，甲方提供合法产权证后一次性付清。第六条.过渡期限的过渡方式，过渡期限定为18个月，过渡期间临时安置补助费无。第七条.自签订合同之日起，乙方应在2011年6月17日前将被拆迁房屋交拆迁人拆除。第八违约责任：2、因甲方的责任延长过渡期限的，对自行按排住处的被拆迁人，应当自逾期之月起双倍付给临时安置补助费，并因此而给乙方造成的一切经济损失，甲方应按补偿金额的每日千分之三向乙方支付违约金；3、甲方提供的安置用房经有关部门验收不合格的，乙方有权要求更换验收合格的房屋或者选择以安置房的评估价补偿，由此造成过渡期延长的，还应继续按本条第2款的规定支付临时安置补助费；5、支付产权调换差价款的一方，未按期限付款的，应从逾期之日起，按所逾期付款金额的每日千分之三向对方支付违约金。”合同签订后，原告赵宝兴、何英向原告交付了拆迁房屋，被告哈尔滨兴业房地产开发有限公司对房屋进行了拆迁，2011年9月30日原告赵宝兴给付被告项目负责人王焕明妻子侯景香约定房价补偿款人民币10万元。被告哈尔滨兴业房地产开发有限公司于2012在五常市国土资源局交纳土地出让金1308200元，办理了土地出让手续，2012年10月17日哈尔滨兴业房地产开发有限公司交纳房地产权转移面积5656平方米的契税75660元，被告经五常市发展改革局以（2012）五发行审字第86号批准，哈尔滨兴业房地产开发有限公司取得小山子民生花园建设项目，2012年11月5日哈尔滨兴业房地产开发有限公司取得《建设用地规划许可证》，2012年10月19日哈尔滨兴业房地产开发有限公司取得《建设用地批准书》，2012年11月28日哈尔滨兴业房地产开发有限公司取得《建筑工程施工许可证》，2012年哈尔滨兴业房地产开发有限公司经招标，五常市建筑工程企业总公司建成小山子民生花园小区，建筑面积12298.3平方米的楼房二栋。房屋建成后，2013年被告哈尔滨兴业房地产开发有限公司要求原告对回迁房屋进行入住，并交纳约定的房屋补偿款22万元，原告赵宝兴、何英以被告哈尔滨兴业房地产开发有限公司未办理房屋产权证为由拒绝入住。2014年10月中旬原告赵宝兴、何英自行将被告哈尔滨兴业房地产开发有限公司开发的民生花园小区商服楼13号、14号和15号楼房按装了自动卷帘门。2014年11月11日五常市住房和城乡建设局给民生花园小区核发《建设工程竣工规划核实确认书》，确认五常市小山子民生花园住宅1号楼2926.8平方米，住宅**楼4878平方米，车库**楼975.6平方米，商服1号楼2439平方米。2014年12月4日五常市住宅和城乡建设局给五常市小山子民生花园1号楼和2号楼核发《建设工程竣工验收备案证书》，注明“开工日期为2012年12月1日，竣工日期2013年11月8日”。2015年1月21日五常市小山子民生花园小区1号楼和2号楼取得建筑面积12298.3平方米所有权证（证号：五房权证小字第0**20849）。被告哈尔滨兴业房地产开发有限公司自2012年12月18日至2015年1月21日应支付给原告赵宝兴、何英临时安置补助费54216元（按哈尔滨市临时安置补助费标准每平方米8元加倍，建筑面积135平方米）。原告赵宝兴、何英应给付被告哈尔滨兴业房地产开发有限公司房价款240662元（13号商服、14号商服楼和15号商服建筑面积438.4平方米，公摊面积29.81平方米），原告赵宝兴、何英自2015年1月22日至2016年12月10日应给付被告哈尔滨兴业房地产开发有限公司合同约定逾期付款违约金49673元（按合同约定的逾期日起按日千分之三计算）。本院认为，原告与被告签订的产权调换合同是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。被告应按合同的约定履行义务，原、被告在合同中约定过渡期限18个月，被告未按约定的期间交付调换房屋，被告逾期应按合同约定加倍支付临时安置补助费，五常市自2011年后未公布临时安置补助费标准，故应《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》的规定执行。原告要求被告支付临时安置补助费，符合法律规定，其请求应予支持，其起止应为自逾期之日起至被告为小山子镇民生花园办理产权证时止。被告反诉请求原告支付占有房屋期间的损失，原、被告已在产权调换合同明确约定进行产权调换，被告负有交付房屋义务，原告占有调换房屋并无不当。原告在占有调换房屋后，被告已2015年1月21日为小山子民生花园楼房在小山子房管所办理了产权证，应视为争议房屋已经取得产权证，双方约定的条件已经成就，原告应自2015年1月22日起向被告履行交付剩余房价款的义务。原告逾期给付剩余房价款，应按合同约定的违约金计算方式支付逾期付款违约金。原告请求被告为自己办完产权证后交付房款，不符合不动产房屋买卖交易规则，其请求不应予以支持。被告提出房屋拆迁主体不符合规定，主张产权调换合同无效，被告对原告的房屋拆迁后，已取得房屋开发的相应手续，双方签订的产权调换合同未违反法律、行政法规的强制性规定，其拆迁违法并不必然导致合同无效，其辩解主张不予采纳。原告辩称被告的房屋质量不合格，民生花园小区已经建设主管部门验收竣工备案，被告未举示证据证明工程不合格的证据，其主张不予采纳。原告要求被告给产权调换房屋的地下室做防水处理，原、被告在产权调换合同中对地下室部分没某某约定，且地下室不在产权调换面积之内，故其请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条、第三十一条、第三十二条，《黑龙江省城市房屋拆迁管理条例》第二十一条、第二十二条，《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》第三十九条、第四十条的规定，判决如下：被告哈尔滨兴业房地产开发有限公司自本判决生效之日起五日内给原告赵宝兴、何英出具民生花园小区13号、14号和15号商服产权更名手续。被告哈尔滨兴业房地产开发有限公司自本判决生效之日起五日内给付原告赵宝兴、何英临时安置补助费54216元。原告赵宝兴、何英自本判决生效之日起五日内给付被告哈尔滨兴业房地产开发有限公司房价款240662元（13号、14号和15号商服建筑面积共计438.4平方米，公摊面积29.81平方米）。原告赵宝兴、何英自本判决生效之日起五日内给付被告哈尔滨兴业房地产开发有限公司逾期付款违约金49673元。驳回原告赵宝兴和被告哈尔滨兴业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8416元、反诉费1050元，原告赵宝兴负担4733元，被告哈尔滨兴业房地产开发有限公司负担4733元，于判决生效后交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  冷国明人民陪审员  杨 志人民陪审员  张菁峰二〇一六年十二月十一日书 记 员  王新迪