成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0116民初6289号原告：李麟，女，1990年10月19日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。委托代理人：龙华江、丁磐，北京盈科（成都）律师事务所律师。被告：谌春梅，女，1983年12月3日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。被告：双流县华阳乐购房屋中介部。经营场所：四川省成都市双流区。经营者：宗玉佩，男，1986年2月5日出生，汉族，住四川省成都市成华区。原告李麟诉被告谌春梅、双流县华阳乐购房屋中介部（以下简称“乐购中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月23日立案后，依法由审判员刘宇飞独任审判，公开开庭进行审理。原告的委托代理人龙华江和丁磐，被告乐购中介的经营者宗玉佩到庭参加诉讼；被告谌春梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李麟向本院提出诉讼请求：1、解除原告与二被告签订的《房产买卖合同》；2、被告谌春梅退还购房款300000元，并承担违约金261000元；3、被告乐购中介退还13000元的居间服务费，并按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用费，暂计至起诉之日为677元；4、被告乐购中介对被告谌春梅应退还的购房款和违约金承担连带责任。事实和理由：2015年7月11日，李麟和谌春梅以及乐购中介签订《房产买卖合同》，约定由李麟购买谌春梅位于成都市华阳街道×路×号×栋×单元×层×号的住房，房屋总价款为870000元；李麟在合同签订之时付款20000元，办理购房合同公证时支付280000元，2016年6月30日办理过户手续时支付570000元；谌春梅在收到李麟280000元房款后予以交房；李麟应向乐购中介支付居间服务费13000元。除此之外，三方对税费、责任等方面进行了约定。2015年7月31日，李麟和谌春梅在成都市律政公证处签订了新的《房屋买卖合同》，合同的基本内容与7月11日所签合同一致。李麟和谌春梅以及乐购中介签订合同后，李麟按约付款，但谌春梅未在2016年6月30日前办理房屋产权登记手续，且在李麟多次催促后仍不履行合同义务，以致合同目的不能实现。乐购中介未履行协助义务，且未尽到合理审查义务，侵犯李麟的合法权益。故提起诉讼，呈请如上诉讼请求。庭审中，李麟主张一并解除其与谌春梅于2015年7月31日签订的《房屋买卖合同》，并同意返还谌春梅案涉住宅。被告谌春梅未作答辩。被告乐购中介辩称，乐购中介提供中介服务后，李麟支付的中介费不应退还，且不应对谌春梅承担的费用承担连带责任。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2015年7月11日，谌春梅作为出卖人，与作为买受人的李麟以及居间方乐购中介签订《房产买卖合同》。该合同约定，由李麟购买谌春梅所有的位于成都市双流区华阳×路×号×栋×单元×层×号住房一套，房屋总价款为870000元；李麟在签订合同时向谌春梅支付定金20000元，该款自房屋过户手续办理完毕后自动转为购房款；李麟和谌春梅于2015年7月31日前办理房屋合同预约公证；公证当日李麟支付首付款280000元，谌春梅同时将住房交付李麟；2016年6月30日前，李麟和谌春梅到房管局办理该房产权过户手续，当日李麟支付剩余房款570000元；李麟应向乐购中介支付居间服务费13000元；如本合同因谌春梅、李麟任何一方或双方的原因被提前终止的，乐购中介已收取的居间服务费和其他已产生的费用均不予退还；谌春梅未按合同约定期限将住房交付或过户给李麟，每逾期一日，谌春梅应支付李麟该房成交价0.2%的违约金，逾期天数超7日，谌春梅仍未交房，李麟有权单方面解除合同等。《房产买卖合同》签订后，李麟向谌春梅支付定金20000元，后于2015年7月31日向乐购中介支付服务费13000元。2015年7月31日，李麟和谌春梅就案涉住房签订了《房屋买卖合同》。双方约定，谌春梅将案涉住房出售给李麟，房屋总价为870000元；第一笔购房款300000元，李麟已向谌春梅支付20000元，二人约定李麟在签订本合同当日内向谌春梅支付280000元；尾款570000元由李麟一次性支付；双方在2016年6月30日前共同前往房管局办理产权过户手续；该房交易过户所产生的所有税费由李麟负担，谌春梅不得以任何理由拒绝办理过户手续，不得再要求李麟支付任何费用；谌春梅在收到第一笔购房款后的当日内将住房交付李麟使用；如谌春梅有下列情形之一的，视为违约，李麟有权要求解除合同退还已付房款支付违约金216000元，或要求其继续履行合同并支付违约金261000元，造成损失的，谌春梅还应承担（包括但不限于）房屋装修费、诉讼费、鉴定费、评估费、律师费等：①谌春梅签订本合同后拒绝转让给李麟，包括拒绝不按照合同约定时间内协助办理过户登记手续和其他任何拒绝转让的情形，②将房屋另行转让、抵押或赠与给他人的，③该房因谌春梅的原因被人民法院查封或被强制执行的。当日，李麟和谌春梅到四川省成都市律政公证处对该合同进行了公证，谌春梅收取了李麟购房款280000元。另查明，案涉住房至今登记在谌春梅名下，且于2016年8月23日被四川省成都市锦江区人民法院采取了保全措施。李麟已领取该房的钥匙。本院认为，李麟、谌春梅和乐购中介签订的《房产买卖合同》为各方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方应当按约履行各自的权利义务。但该合同涉及两个不同的法律关系，一为李麟、谌春梅房屋买卖合同关系，二为上述三方之间的居间服务合同关系。因该两种法律关系不能在一案中同时予以处理，故本院仅就李麟关于购房款300000元、违约金261000元的主张，以及是否解除李麟、谌春梅之间的房屋买卖合同、乐购中介是否承担连带责任进行审理。涉及居间服务合同的权利义务，原、被告另案处理。李麟和谌春梅于2015年7月31日签订的《房屋买卖合同》在案涉住房的位置、总价、付款时间和付款方式方面的约定与《房产买卖合同》一致。但2015年7月31日的《房屋买卖合同》中关于违约责任的约定与《房产买卖合同》不一致，且《房屋买卖合同》在《房产买卖合同》签订后形成，应视为李麟和谌春梅对违约责任进行了重新约定。双方应按《房屋买卖合同》的约定承担各自的违约责任。现谌春梅未按约履行房屋过户手续，且该房已被人民法院采取保全措施，虽李麟已领取房屋钥匙，但其取得该房所有权的合同目的不能实现，该情形符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款的规定和《房屋买卖合同》中关于合同解除的约定。因此，李麟和谌春梅于2015年7月11日就位于四川省成都市华阳街道×路×号×栋×单元×楼×号的住房一套所签订的《房产买卖合同》应当予以解除，双方于2015年7月31日签订的《房屋买卖合同》一亦应并解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，谌春梅收取的购房款300000元应当返还给李麟，李麟应将案涉住房返还给谌春梅。李麟虽与谌春梅约定违约金为261000元，但违约金以弥补损失为主、惩罚为主，而李麟未举证证明自身因此产生了何种损失、损失的大小，故本院兼顾合同履行情况以及谌春梅的过错程度，认为违约金以50000元为宜。李麟要求乐购中介就上述费用承担连带责任，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告李麟与被告谌春梅于2015年7月11日就位于四川省成都市华阳街道南湖西路175号11栋1单元9楼904号的住房一套所签订的《房产买卖合同》自本判决生效之日起予以解除。二、原告李麟与被告谌春梅于2015年7月31日签订的《房屋买卖合同》自本判决生效之日起予以解除。三、被告谌春梅自本判决生效之日起十日内退还原告李麟购房款300000元。四、被告谌春梅自本判决生效之日起十日内向原告李麟支付违约金50000元。五、原告李麟自本判决生效之日起十日内向被告谌春梅退还位于四川省成都市华阳街道南湖西路175号11栋1单元9楼904号的住房一套。六、驳回原告李麟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4773元，由原告李麟负担1773元，由被告谌春梅负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  刘宇飞二〇一六年十二月十五日书记员  陶悦瑞