海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼0106民初13289号 原告：孟月华，女，1987年12月8日出生，汉族，住辽宁省凤城市。 委托诉讼代理人：曾雷，广东正大方略（海口）律师事务所律师。 被告：海南融达房地产开发有限公司，住所地海南省海口市龙华区海秀中路。 法定代表人：关立坚，总经理。 委托诉讼代理人：杨建峰，北京康达（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆云泽，北京康达（海口）律师事务所实习律师。 原告孟月华与被告海南融达房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾雷、被告委托诉讼代理人杨建峰和陆云泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期交房违约金24736元。 事实和理由：2013年10月2日，原告与被告签订一份《海口市商品房买卖合同》，约定：被告将“海秀星城12﹟楼X层XX房出售给原告，被告应于2014年12月30日前，将验收合格即已经取得建设工程质量安全监督站出具的《建设工程施工质量监督意见》的商品房交付给原告。合同签订后，原告已经依约付款，被告却存在逾期交房，直至2015年9月21日，被告开发的”海秀星城"小区才取得建设工程质量安全监督站出具的《建设工程施工质量监督意见》，才符合交房条件。另，双方还在《海口市商品房买卖合同》约定被告逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房款的5%。为此，特请求法院判如所请。 被告海南融达房地产开发有限公司辩称，一、超强台风与政府政策系导致逾期交房的根本原因,被告已竭尽所能加快施工、减少损失。1.2014年7月18日超强台风“威马逊”登陆海南,达到超强台风级别,造成全省电网瘫痪、道路受堵、生活用水受影响,经过供电部门的抢修,于8月才基本恢复居民用电,而提供该项目的工业用电秀英片区主线电路在8月下旬才基本恢复;2014年9月16日强台风“海鸥”再次登陆海南,登陆时中心附近最大风力有14级(40米/秒),让刚遭受“威马逊”重创的海南再次满目疮痍,项目供电主线再次失压并停止供电,项目所在片区主线供电在9月18日左右才基本恢复,据此,因双台风影响,加之项目所在片区工程施工用电量大,电路繁琐复杂,线路抢修工作进展缓慢,致使项目施工无法有序进行。台风过后,被告工期不得不延后,又赶上2015年春节,大量农民工返乡,又进一步造成了工期的延误。2.海南省重点工程海秀快速路(一期)工程于2014年4月正式启动,3月26日市海秀高架桥指挥部向被告发出《关于清理影响海秀快速路管线迁移施工障碍物的通知》,通知被告拆除项目售楼部与项目部分围墙,加之海秀高架桥工程的推进导致海秀路路段严重堵塞,致使该项目原定施工路线被迫改变。在双台风期间,海秀高架桥项目也遭受了重大损失,海秀路段为重要交通枢纽(汽车西站)干道,施工后将原有车道减到现在的两车道,严重影响项目施工用车进出、影响工程施工用料的及时供应。据此,根据《合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任。并且在《海口市商品卖合同》第八条约定,出卖人在因政府的行为、连续停电8小时以上、台风等自然灾害致使逾期可据实予以延期。故此导致逾期交房的根本原因为台风与政府行为,被告不应承担逾期交房的全部责任。二、违约金约定明显过高,已超出原告的实际损失。合同中约定的违约金按已交付房价的万分之5(每日)计算,违约金的设定本意就是为了弥补买受人的损失,买受人因逾期交付房屋所遭受的损失,实际上也只是因无法及时入住造成必须租赁房屋居住,因此损失就是租金,根据中介机构发布的同路段的租金价格,大至在2000元/月左右,因此被告认为应当按上述租金标准来计算原告的损失。综上所述,造成被告逾期交房的根本原因为不可抗力,为法定免责事由,也为被告与原告合同约定免责事由,逾期交房的法律责任不应由被告全部承担。被告与原告约定的违约金明显过高,高出了行业管理和原告实际损失,且合同中已经约定了违约金的上限,法院应当在扣除自然灾害和政府因素给被告施工造成的延误后,再依租金损失来确定违约金的数额。 原告为证明其诉讼请求依法提交了如下证据予以证明：证据1《海口市商品房买卖合同》，用于证明双方存在商品房买卖合同关系及被告向原告交房的期限为2014年12月30日；证据2《海南省销售不动产统一发票》、证据3《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》、证据4《个人贷款支付凭证》，共同用于证明原告已依约付完购房款494722元；证据5《建设工程施工质量监督意见》，用于证明涉案房屋于2015年9月21日经验收合格。 经质证，被告对该些证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 被告为反驳原告的主张依法向本院提交如下证据予以证明：证据1《“威马逊”台风相关报道及用电影响报道》、证据2《“海鸥”台风相关报道及用电影响报道》、证据3《海秀高架桥项目报道与现场拍摄材料》、证据4《民事赔偿协议书及赔偿清单》、证据5《民事判决书》，共同用于证明双台风期间长时间停水、停电系“海秀星城”项目预期交房的根本原因，台风期间被告损失惨重，被告也是直接受害者；证据6《关于清理影响海秀高速路管线迁移障碍物的通知》、证据7《海秀中路路段施工现场照片》，共同用于证明高架桥修建施工现场在2015年1月集中在海秀星城项目周边，造成交通拥堵，严重影响了工程进度；证据8《建设工程整改通知书》、证据9《质量验收报告》，共同用于证明被告积极办理项目工程验收手续，并于2015年9月21日取得质量验收报告；证据10《致业主通知书》，用于证明台风过后，被告及时将延误情形通告了业主，符合合同约定的免责条件；证据11《收房确认书及房屋验收单》，用于证明被告及时为原告办理收房手续；证据12《“海秀星城”房屋租金价值评估报告及房屋出租信息》，用于证明逾期交房的实际损失。 经质证，原告对该些证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证，但对其证明的内容有异议（证据9除外）。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月2日，原、被告签订一份《海口市商品房买卖合同》及附件，原告向被告购买位于海口市××区号海秀星城1-2#楼7层7C，建筑面积63.54平方米，总金额494722元。《海口市商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应在2014年12月30日前，将取得由建设工程质量安全监督站出具的《建筑工程施工质量监督意见》的房屋交付买受人。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府行为导致工期延误；3.非出卖人原因，停水、停电超过72小时连续停水、停电8小时以上而导致工期延误；4.施工期间遭遇的台风和其他自然灾害导致停工8小时以上而导致工期延误；5......6、......合同第十一条约定出卖人逾期交房的违约责任：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在180日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之五支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过180日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。3.出卖人逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房总价的5%。4.因出卖人以外的外界因素，导致合理延期，买受人对出卖人所告知的顺延事由未提出书面异议的，视为双方同意合理延期并免责。"另外，合同附件七《补充协议》约定：买受人须在支付定金后七日内向出卖人支付房屋总房款的50%（含定金），余下50%（240000元）办理银行按揭；出卖人将商品房交付给买受人时，买受人应当向出卖人交完全部购房款（包括有关贷款款项）和合同约定需要在交房时付清的其他代收代缴款，买受人未付清房价款和代收代缴款的，出卖人可以拒绝交付该商品房，在此情况下不视为出卖人逾期交房。 《海口市商品房买卖合同》签订后，原告于2014年2月19日支付完全部购房款，但被告并未在合同约定的交房时期即2014年2月30日前交房。2014年12月18日，被告作出《致业主公开信》，称由于遭受超强台风“威马逊”、“海鸥”的影响，又面临春节将至，大量工人将集中返乡，导致工期延误，并承诺力争在2015年4月30日前交付房产。原告于2015年7月23日收房。 2015年9月21日，海口市建设工程质量安全监督站出具《关于海秀星城1工程施工质量监督的意见》，确认海秀星城1工程施工质量合格，并同意验收。 本院认为，根据双方的诉辩主张，本案争议的焦点在于：一、被告主张其延期交房的免责理由是否成立；二、逾期交房违约金能否按照同地段同类房屋租金标准确定及应否调整。 一、关于被告主张其延期交房的免责理由是否成立的问题。“不可抗力”包括火山爆发、地震、台风、洪水、冰雹等自然灾害和战争等社会现象，这些非当事人主观意志所能支配的外在现象。对于“不可抗力”的认定，应考量主、客观因素。台风，在我国属于常见的自然灾害，每年在我国沿海地区都会产生，尤其是海南。在气象等相关科学高度发展的今天，通常情况下台风是可以预见的，通过采取适当的措施，台风造成的影响能够减少到最低程度，甚至可以避免。因此，通常情况下，台风是不能认定为“不可抗力”的。但本案所涉的“威马逊”台风和“海鸥”台风，强度大，破坏力强，属于超强台风。两台风的登陆给海口市造成巨大破坏，市区大部分地区停水、停电多日，应可认定为“不可抗力”。《合同法》第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”建设部颁发的《商品房销售管理办法》第30条规定：“因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人”根据上述法律规定，开发商若要以不可抗力免除责任，必须同时具备如下条件：一、必须发生了不能预见、不能避免并不能克服的客观事件；二、不可抗力的免责事实必须是双方签约后发生的；三、开发商必须将发生不可抗力的事实及时通知了购房者并出具证明。本案中，两超强台风天气因素对施工进度确实有严重影响，但被告并未根据合同约定在30日内将发生不可抗力的事实及时通知原告。况且，被告作为有资质、有经验的专业房地产开发企业，对台风应具有相应的认识，在进行房地产开发前，就应当根据海南当地的自然条件，将台风对施工进度的影响计算在房屋交付日期的计划之内，合理预计工期，确保按期完工。故被告以发生了不可抗力的自然灾害，主张免责，本院不予支持。海秀快速路在双方签订商品房买卖合同前即已动工修建，被告在签订合同时就应当合理预见因政府修建道路可能给其施工进度造成的影响，从而合理设定交房期限。春节返乡过年是我国的传统习俗，更应属于被告在开发建设时就应当考虑到的事项。故被告主张延期交房的免责理由，不能成立，本院不予采纳。 二、关于逾期交房违约金能否按照同地段同类房屋租金标准确定及应否调整的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。该条规定指的是商品房买卖合同中没有约定违约金数额计算方法的情形，逾期交房违约金方能按照同地段同类房屋租金标准确定。而本案中，因双方在商品房买卖合同中对逾期交房违约金数额计算方法已有明确约定，故该条规定不应适用本案，违约金应当根据合同的约定进行计算。被告主张按房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定本案逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。退一步讲，即使被告主张延期交房的免责理由成立，其可据实延期交房，违约金从其后来承诺的交房日期即2015年4月30日起计算至符合交房条件的2015年9月21日止，也远超出双方约定的按总房价款的5%计算违约金的上限。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决“。本案中，被告既未能根据合同约定的期限交房，也未能按照其后来的承诺按期交房，一再违约，过错明显。在现实的商品房买卖中，开发商和买受人的合同主体地位不同，开发商实际上处于缔约优势地位，违约金条款是其提供的合同中约定的，作为买受人来说无法就违约金标准进行调整。就本案而言，逾期交房的责任完全在于被告，原告没有任何过错。从”契约自由"原则与尊重当事人意愿出发，逾期交房违约金应按合同约定来处理。被告在本案中虽提供中介机构出具的评估报告欲证明原告的实际损失仅为租金损失，但该评估报告是被告单方委托作出的，原告对此并不予认可。该评估报告并不足以证明原告的实际损失仅为租金损失。何况，因被告的逾期交房，原告除存在实际损失外，还应有预期利益方面的损失。故被告称原告的实际损失仅为租金损失，双方约定的违约金过高而要求予以调整，于事实和合同约定不符，本院不予支持。 综上，原告要求被告支付逾期交房违约金之诉讼请求，具有合同及法律依据，本院予以支持。被告主张免责的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 限被告海南融达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孟月华支付违约金24736元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。规定，判决如下： 案件受理费减半收取计209元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审判员  郑忠东 二〇一六年十二月二十九日 书记员  麦琅彬