云南省彝良县人民法院民 事 判 决 书（2016）云0628民初546号原告中国农业银行股份有限公司彝良县支行，住所地：云南省昭通市彝良县角奎镇振兴街**。统一社会信用代码：91530628217160240P。负责人陈明峰，行长。委托代理人成润，云南滇东北（镇雄）律师事务所律师，委托权限，特别授权。被告刘芬，女，生于1980年3月5日，汉族，云南省彝良县人，住云南省昭通市彝良县。被告冯礼波，男，生于1979年2月10日，汉族，四川省筠连县，住四川省筠连县。被告云南通阳房地产开发经营有限公司。住所地：彝良县西顺城街**。法定代表人杨思更。委托人代理人张亮，云南红云（昭阳）律师事务所律师，特别授权。原告中国农业银行股份有限公司彝良县支行（一下简称农行彝良县支行）诉被告刘芬、冯礼波、云南通阳房地产开发经营有限公司（以下简称通阳公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月30日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年12月20日公开开庭进行了审理。原告农行彝良县支行的委托代理人成润，被告刘芬、被告通阳公司委托代理人张亮到庭参加诉讼，被告冯礼波经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.三被告连带偿还借款本金226965.03元，截止2016年3月9日的利息和罚息为4141元；2、三被告连带偿还2016年3月9日至清偿贷款之日止的全部利息及罚息；3、确认原、被告签订的抵押合同合法有效，抵押权依法设立，在抵押物价值范围内享有优先受偿权；4、本案的诉讼费由三被告承担。事实及理由：2012年7月6日，被告刘芬为购买通阳公司的房产向原告办理了个人住房按揭贷款，金额为250000.00元，还款方式为：按月等额本息还款，借款期限为20年，自2012年7月6日至2032年7月5日，并与原告签订了《个人购房担保借款合同》，同时以位于彝良县堰坝塘的住房一套作为抵押，并已办理了抵押预告登记。借款合同签订后，原告已足额发放贷款，但2015年7月后，被告刘芬就未偿还贷款，原告多次催收，被告刘芬仅在2015年10月归还了一期，截止2016年3月9日尚欠贷款本金226965.03元，利息和罚息为4141元。被告冯礼波为刘芬配偶，夫妻对婚姻存续期间共同生活所负债务应当共同偿还。根据合同约定，通阳公司承担阶段性保证，即在借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押登记手续前，为借款人承担连带保证责任。现该房还为办理产权及抵押登记，其应作为保证人连带偿还该笔借款。被告刘芬辩称，签订《个人购房担保借款合同》是事实，但是我与冯礼波已经离婚了，离婚时我们约定这笔钱是由冯礼波偿还。现在冯礼波跑了，我也没有办法。再者云南通阳房地产开发房地产公司应在2012年交房，但到现在为止也未交房。被告通阳公司辩称，1、原告是否进行抵押登记并不影响先将抵押物实现再由我方承担责任，是否登记只是对抗第三人。2、我方可以承担连带担保责任，但是应该先将抵押物实现后再由我公司承担责任。被告冯礼波未向本院提交答辩状。农行彝良县支行为了证明其诉讼主张的事实，向本院提交了下列证据：1、个人购房担保借款合同复印件（提供原件予以核对），拟证明原告与被告刘芬于2012年7月6日签订了《个人购房担保借款合同》，向原告借款250000.00元，借款合同对双方权利义务及利息、罚息约定明确。原告刘芬以位于彝良县堰坝塘（江韵豪庭13幢）的房产向原告抵押取得贷款。被告通阳公司对该笔贷款承担连带保证责任。2、中国农业银行借款凭证复印件（提供原件予以核对），拟证明原告已按合同约定足额向被告发放贷款，履行了借款合同约定的义务。3、房屋预告登记证明复印件（提供原件予以核对），拟证明原告与被告刘芬办理了房屋抵押预告登记。4、结婚证复印件，拟证明被告刘芬与被告冯礼波是夫妻关系，该笔贷款为夫妻共同债务，二被告依法应负责连带偿还责任。5、情况说明，拟证明被告截止2016年3月9日已欠农行彝良县支行贷款本金226965.03元，利息4141元。经质证，被告刘芬认为证据1的确是我与原告签订的，但是具体向原告借款的金额我记不清了，证据2是我签字按的手印，证据3我不清楚，证据4是真实的，证据5原告利息计算方式我不清楚。通阳公司对证据1、2、3、4、5客观性、真实性、关联性不持异议。被告冯礼波未发表质证意见。被告刘芬为证明其抗辩主张的事实，向本院提交了下列证据：6、离婚协复印件一份（提供原件予以核对），证明被告刘芬与被告冯礼波离婚并且约定该笔借款由冯礼波偿还。经质证，原告认为证据6只在刘芬与冯礼波之间有效，对外无效，该笔贷款，依然应由被告刘芬和冯礼波共同承担。通阳公司认为其不知道证据6来源，不发表质证意见，是否采信由审判长决定。被告冯礼波未发表质证意见。被告通阳公司、冯礼波未向本院提交证据。本院认为，证据1、2、3、4、5来源合法，客观真实，予以采信，证据1能证明原告与被告刘芬于2012年7月6日签订了《个人购房担保借款合同》，向原告借款250000.00元，借款合同对双方权利义务、利息、罚息约定明确，被告刘芬以位于彝良县的房产向原告抵押贷款，被告通阳公司对该笔贷款承担连带保证责任，冯礼波、刘芬作为抵押人；证据2能证明原告已按合同约定足额向被告发放贷款，履行了借款合同约定的义务；证据3能证明原告与被告刘芬办理了房屋抵押预告登记；证据4能证明被告刘芬、冯礼波是夫妻关系，该笔贷款为夫妻共同债务；证据5能证明被告截止2016年3月9日已欠原告贷款本金226965.03元，利息和罚息4141.00元；证据6婚姻存续期间的债务应共同偿还，债务偿还方式的约定只在刘芬与冯礼波之间有效不予采信。综上所述，本院认定本案法律事实如下：2012年7月6日，原告与被告刘芬签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定被告刘芬向原告贷款250000.00元，用于购买坐落彝良县产作抵押，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%后确定，贷款期限为240个月，自2012年7月6日起至2032年7月5日止，还款总期数240期，每期还款日为每月20日，还款方式等额本息还款法。被告通阳公司为上述借款承担连带保证责任。同时，被告刘芬、冯礼波自愿提供坐落于彝良县产作为上述贷款的抵押物，并已经依法办理预购商品房抵押权预告登记手续。合同签订后，原告于2012年7月6日将贷款本金250000.00元划入诉争《个人购房担保借款合同》指定的帐户，即原告已经依约履行了向被告刘芬提供贷款的义务。被告刘芬自2015年7月起未依约按期归还约定的贷款本息，原告催讨后在2015年10月归还了一期贷款。截止至2016年3月9日，被告刘芬尚欠原告贷款本金226965.03元，利息及罚息4141.00元。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告刘芬、冯礼波、通阳公司签订的《个人购房担保借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据农行彝良县支行与刘芬、通阳公司签订的《个人购房担保借款合同》第12.4条约定“发生下列情形之一的，贷款人有权纠正违约行为、停止发放贷款、提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款”。第12.1条约定“借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至贷款清偿为止”。刘芬自2015年7月起未依约按期归还约定的贷款本息，原告催讨后在2015年10月归还了一期贷款，被告刘芬已构成未按约定时间归还贷款本息的违约情形，原告有权依据合同约定要求刘芬提前归还借款，并支付利息及罚息。根据原告出具的刘芬贷款帐户信息查询记载，截止至2016年3月9日，被告刘芬尚欠原告贷款本金226965.03元，利息及罚息是4141.00元，此后的利息及罚息按双方签订的《个人购房担保借款合同》约定的借款利率和逾期利率支付原告自2016年3月10日起至实际给付之日止。通阳公司作为保证人，自愿为刘芬的上述贷款提供连带责任保证，原告要求通阳公司刘芬的上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，合法有据，予以支持。关于案涉房产的抵押问题。《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条规定，正在建造的建筑物可以设定抵押，抵押权自登记时设立。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。刘芬、冯礼波以其位于彝良县的房产为其与原告的住房借款提供抵押担保时，该房产尚处于在建状态，并未取得该房产的所有权。因此，原告与刘芬、冯礼波通阳公司签订《个人购房担保借款合同》，并办理了抵押预告登记。在刘芬未能依约履行还本付息的义务时，原告有权处分被抵押的房产，优先清偿其贷款。关于被告刘芬称被告通阳公司为按其与通阳公司签订的合同按期交房，与本案不具关联性，若被告刘芬欲主张自己的权利需另案起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条之规定，判决如下：一、被告刘芬于本判决生效之日起十五日内偿还原告农行彝良县支行借款本金226965.03元、2016年3月9日前应付的利息及罚息4141.00元，并按双方签订的《个人购房担保借款合同》约定的借款利率和逾期利率支付原告自2016年3月10日起至实际给付之日止的利息、罚息；二、原告中国农业银行股份有限公司彝良县支行有权依照法律规定以被告刘芬、冯礼波抵押的彝良县的房产折价或者拍卖、变卖后所得的价款优先受偿；三、被告云南通阳房地产开发经营有限公司对被告刘芬上述第一项判决所确定的债务承担连带给付责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司彝良县支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4766.00元，由被告刘芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均未上诉的，本判决自上诉期届满之日起即发生法律效力。如负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  邓 瑛代理审判员  王孝琼人民陪审员  罗顺友二〇一六年十二月二十七日书 记 员  李本艳