四川省郫县人民法院民 事 判 决 书(2016)川0124民初1715号原告：成都骐骏贸易有限公司，住所地：成都市郫县红光镇铁门村二社。法定代表人：刘启章。委托代理人：钱晓波，四川蜀望律师事务所律师。被告：四川金信华远汽车销售有限公司，住所地：郫县红光镇八里村七社1-2层2室。法定代表人：杨月秦。被告：四川金信恒昌汽车销售有限公司，住所地：郫县红光镇八里村七社1-2层2室。法定代表人：杨月秦。被告：四川恒信源汽车销售有限公司，住所地：郫县红光镇八里村七社1-2层2室。法定代表人：杨月秦。三被告共同委托代理人：蔡泳曦，四川诚方律师事务所律师。原告成都骐骏贸易有限公司与被告四川金信华远汽车销售有限公司、四川金信恒昌汽车销售有限公司、四川恒信源汽车销售有限公司返还原物纠纷一案，本院于2016年5月10日受理后,依法适用简易程序，分别于2016年6月22日、2016年10月25日、2016年12月1日、2016年12月30日公开开庭进行了审理。原告成都骐骏贸易有限公司的特别授权委托代理人钱晓波与被告四川金信华远汽车销售有限公司、四川金信恒昌汽车销售有限公司、四川恒信源汽车销售有限公司的共同特别授权委托代理人蔡泳曦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告成都骐骏贸易有限公司诉称，三被告系三块牌子一套人马、一个办公场所，原告于2014年7月28日分别与三被告签订了《租赁协议》，约定将原告位于郫县红光镇高店路西段358号机械电子工业园区部分房屋11971.53平方米出租给三被告使用，租赁期限为5年。双方均盖章确认了租赁房屋的位置和面积，并附上平面图。但三被告在租赁期间长期侵占使用原告未出租给三被告的房屋面积8952.58平方米，未出租场地8631.55平方米和屋顶3244平方米用于停放汽车，原告多次告知三被告，如果要使用上述未租用房屋和场地停放汽车，需另行签订租赁协议，多次要求三被告停止其侵权行为。为此，双方多次发生纠纷，经红光派出所多次调解未果。三被告擅自侵占原告未出租的房屋及场地的侵权行为，严重侵害了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，向本院起诉请求判令：一、三被告立即腾退原告未租用给三被告使用的位于郫县红光镇高店路西段358号机械电子工业园区内房屋8952.58平方米，场地8631.55平方米和屋顶3244平方米；二、三被告共同赔偿占用原告房屋的使用费5640125.4元，占用原告场地的使用费1864414.8元，占用原告屋顶的使用费700704元（从2014年10月19日起计算至2016年4月28日，之后按房屋每平方米35元/月，场地每平方米12元/月，屋顶每平方米12元/月，计算至三被告腾退房屋、场地、屋顶止）；三、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告成都骐骏贸易有限公司依据房屋建筑面积测绘报告，对要求三被告腾退的面积予以变更为，房屋面积8953.18平方米、屋顶面积3198.02平方米。被告四川金信华远汽车销售有限公司、四川金信恒昌汽车销售有限公司、四川恒信源汽车销售有限公司共同辩称，一、原告所诉与事实不符，四川一汽贸易有限责任公司与原告股东及实际控制人史华彩（即原告法定代表人刘启章的妻子）签订的《合作协议》已约定原告将位于郫县红光镇的面积为23590平方米的土地及地上房屋全部出租给三被告使用。二、四川一汽贸易有限责任公司与史华彩签订的三份《合作协议》内容完全一致，可以相互印证，并不存在《租赁协议》效力优先于《合作协议》或者租赁协议变更合作协议的情况。三、原告诉称多次要求三被告停止侵权，但无任何证据证明其向三被告提出过该类请求，原告事实上认可三被告对该8952.58平方米的土地享有租赁权。四、无论任何品牌汽车4S店，从行业惯例与常理判断均应满足道路通行及车辆停放条件，应当免费使用本案争议的房屋及土地。这已构成租赁合同的默示条款。经审理查明，本案争议焦点为，原告诉称的位于郫县红光镇高店路西段358号机械电子工业园区内房屋面积8953.18平方米、场地面积8631.55平方米、屋顶面积3198.02平方米，三被告是否有权使用？如果三被告无权擅自使用，是否应当向原告腾退上述房屋及场地以及赔偿相应损失？本院认定以下事实：原告享有位于郫县红光镇高店路西段358号土地使用权面积为15945.47平方米，单独所有其地上建筑1号生产车间1-5楼建筑面积10841.8平方米、2号生产车间1-3楼建筑面积9119.05平方米、办公楼1-2楼建筑面积787.86平方米。2014年7月28日，原告与被告四川金信华远汽车销售有限公司签订《租赁协议》一份，约定原告将位于郫县红光镇高店路西段358号建设用地上的1号楼中1、2层部分出租给被告四川金信华远汽车销售有限公司，1层部分面积为2734.4平方米，2层部分面积为2049.1平方米，(最终以产权证书载明为准)用于经营一汽大众4S店，租赁期限为2014年8月20日至2019年8月19日，年租金为400000元，租金每年递增3%，协议签订后7日内支付第一年前半年的租金，六个月后支付第一年后半年的租金，以后每半年支付一次租金，并对租赁物的使用、违约等事项作出约定。2014年7月28日，原告与被告四川金信恒昌汽车销售有限公司签订《租赁协议》一份，约定原告将位于郫县红光镇高店路西段358号建设用地上的2号楼中1、2层部分出租给被告四川金信恒昌汽车销售有限公司，1层部分面积为2076.25平方米，2层部分面积为2442.21平方米，(最终以产权证书载明为准)用于经营别克4S店，租赁期限为2014年8月20日至2019年8月19日，年租金为500000元，租金每年递增3%，协议签订后7日内支付第一年前半年的租金，六个月后支付第一年后半年的租金，以后每半年支付一次租金，并对租赁物的使用、违约等事项作出约定。2014年7月28日，原告与被告四川恒信源汽车销售有限公司签订《租赁协议》一份，约定原告将位于郫县红光镇高店路西段358号建设用地上的2号楼中1、2层部分出租给被告四川金信恒昌汽车销售有限公司，1层部分面积为2076.25平方米，2层部分面积为2442.21平方米，(最终以产权证书载明为准)用于经营雪佛兰4S店，租赁期限为2014年8月20日至2019年8月19日，年租金为500000元，租金每年递增3%，协议签订后7日内支付第一年前半年的租金，六个月后支付第一年后半年的租金，以后每半年支付一次租金，并对租赁物的使用、违约等事项作出约定。2014年8月20日，原告将三份《租赁协议》约定的房屋交付于三被告使用。三被告的法定代表人系同一人，三被告在经营过程中相互共同使用原告房屋和外部土地,至今仍在使用外部土地。2015年12月8日，原告将《房屋租赁事宜函件》送达给被告四川金信华远汽车销售有限公司，该送达过程由四川省成都市蜀都公证处进行了公证。《房屋租赁协议函件》指出，原告租赁给被告四川金信华远汽车销售有限公司的房屋面积为5071.19平方米、被告四川金信恒昌汽车销售有限公司4054.78平方米、被告四川恒信源汽车销售有限公司的房屋面积2669.57平方米，尚未租赁给被告的房屋面积8953.17平方米、屋顶面积3222平方米、场地面积9122.79平方米，其中部分场地已被三被告实际占用，并要求三被告支付自2015年12月15起至清场的占用费。2015年12月11日，三被告向原告作出了《回复函》指出，原告实际控制人史华彩与三被告签订《合作协议》时已明确承诺提供位于郫县红光镇高店路西段358号的全部房屋土地用于开办汽车4S店，史华彩作为三被告的股东，对于三被告使用该部分面积自始至终都是明知且认可的；根据行业惯例，汽车4S店须满足相应道路通行及车辆停放要求。2015年12月23日，原告向三被告作出了《租赁回函》，该送达过程由四川省郫县公证处进行了公证，该《租赁回函》要求三被告腾退未租用房屋及支付占用费。2016年4月13日，四川省成都市蜀都公证处对位于郫县红光镇高店路西段358号内1号车间的5楼、1号车间的楼顶、办公楼、1号车间与2号车间之间的区域拍照并公证照片内容与现场情况一致，照片显示上述区域停有车辆。之后，原、被告因为使用费及进场问题发生纠纷。另查明，2013年2月7日，四川一汽贸易有限责任公司与史华彩签订《合作协议》两份和《一汽大众项目合作协议》一份，约定双方投资合作开办被告四川金信华远汽车销售有限公司、四川金信恒昌汽车销售有限公司、四川恒信源汽车销售有限公司事宜。2014年7月17日，原告与三被告向GMAC出具《情况说明》指出，三被告均为相同股东及股权比例，因三被告尚未注册，由原告股东史华彩代表原告公司签订设计及修建合同并支付建造费用。诉讼过程中,原告向成都市川衡资产评估事务所申请资产评估。2016年7月9日，经成都市川衡资产评估事务所评估，位于郫县红光镇高店路西段358号的房屋和土地租金情况：房屋评估面积12151.2平方米，土地评估面积8977.53平方米，包括1、1号生产车间2楼626.2平方米、3楼1678.8平方米、4楼1655.4平方米、5楼1655.4平方米、以上租金21元/月，屋顶层82.82平方米、租金10元/月，机房层72平方米、租金21元/月，生产车间屋顶平层1500.6平方米、租金10元/月；2、2号生产车间3楼2046.06平方米、租金21元/月，屋顶层348.64平方米、租金12元/月，生产车间屋顶平层1697.42平方米、租金10元/月；3、办公楼1楼375.15平方米、2楼412.71平方米、租金21元/月；4、道路用地2601.14平方米、绿化用地2502.61平方米、场地3873.78平方米、租金为10元/平方米。评估以上面积2014年8月20日至委托日止共22.4个月的租金总额为684.82万元。上述事实，有原告、被告在庭审中的陈述，有原告、被告提交的身份信息、《租赁协议》三份、《回复函》一份、《租赁回函》一份、《公证书》两份、《合作协议》两份、《一汽大众项目合作协议》一份、《房屋建筑面积测绘成果报告》一份、总平面规划图一份、《成都市川衡资产评估事务所报告书》一份、光盘录像等证据予以证实，本院予以确认。本院认为,原告与被告签订三份《租赁协议》将位于郫县红光镇高店路西段358号的部分房屋和土地租赁给三被告，该协议系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该协议真实有效，原、被告各方都应当按照《租赁协议》的内容严格履行自己的权利义务。依据三份《租赁协议》，原告将1号车间1层部分面积为2734.4平方米，2层部分面积为2049.1平方米，出租给被告四川金信华远汽车销售有限公司；原告将2号车间1层部分面积为2076.25平方米，2层部分面积为2442.21平方米，出租给被告四川金信恒昌汽车销售有限公司；原告将2号车间1层部分面积为2076.25平方米，2层部分面积为2442.21平方米被告四川金信恒昌汽车销售有限公司，出租给被告四川金信恒昌汽车销售有限公司，以上面积以产权面积为准。三被告对三份《租赁协议》上约定的房屋面积在约定的期间内享有使用权，对原告未出租的房屋和土地不享有使用权，因三被告相互共同使用原告未出租的房屋和场地，其行为共同造成原告损失，应当承担连带赔偿原告损失的侵权责任。因此，对于原告主张三被告腾退位于郫县红光镇高店路西段358号的未租用的房屋及土地，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张未租用给三被告的房屋及土地面积的问题，本院认为，按照产权面积计算，应当认定为1号生产车间2楼626.2平方米、3楼1678.8平方米、4楼1655.4平方米、5楼1655.4平方米、屋顶层82.82平方米、机房层72平方米，2号生产车间3楼2046.06平方米、屋顶层348.64平方米，办公楼1楼375.15平方米、2楼412.71平方米，道路用地2601.14平方米、绿化用地2502.61平方米、场地3873.78平方米。以上合计房屋面积为8953.18平方米，外部土地面积8977.53平方米。关于1号车间、2号车间的屋顶平层，其不计入产权面积，车间的所有楼层业主对相应屋顶平层享有共同使用的权利，三被告作为1号车间1楼、2楼部分面积和2号车间1楼、2楼部分面积承租人，也应当对相应的屋顶平层享有共同使用的权利，但屋顶平层不能全部用于三被告单独停放车辆。故，原告主张要求三被告腾退屋顶，本院予以支持。因三被告使用的外部土地面积合计8977.53平方米，原告主张8631.55平方米，本院予以支持。关于原告主张三被告侵权时间从2014年10月19日起至实际腾退为止的问题，本院认为，2016年4月13日三被告尚在使用未租用房屋,原告未提供充足证据举证证明之后三被告仍在使用未租用房屋，因此,未租用房屋的侵权时间应当认定到2016年4月13日，本院酌情确定为18个月。因三被告至今尚在使用未租用外部土地，包括道路用地、绿化用地、场地，因此，未租用外部土地的侵权时间仍在继续，应当计算至三被告实际腾退为止，本院暂计算至2016年12月宣判之时，酌情确认为26个月。关于原告主张按照市场租赁价格计算其实际损失的问题，依据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条的规定“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”，对于该主张，本院予以支持。对于原告提交的《成都市川衡资产评估事务所报告书》上的评估价格，三被告对此不予认可，但三被告无相反证据予以证明，因此，参照原告提交的《成都市川衡资产评估事务所报告书》上的评估价格，本院确定为1号生产车间2楼626.2平方米、3楼1678.8平方米、4楼1655.4平方米、5楼1655.4平方米、以上租金21元/月，屋顶层82.82平方米、租金10元/月，机房层72平方米、租金21元/月，2号生产车间3楼2046.06平方米、租金21元/月，屋顶层348.64平方米、租金12元/月，道路用地、绿化用地、场地8613.55平方米、租金为10元/平方米。原告主张要求三被告支付屋顶平层和办公楼相应侵占损失的诉讼请求，因屋顶平层不计入产权面积，故屋顶平层不应计算侵占损失，因办公楼未达到交付使用的标准，未给原告造成相应损失，故办公楼不应计算侵占损失。因此，对于原告主张计算屋顶平层和办公楼的侵占损失，本院不予支持。综上，三被告应当向原告腾退的房屋面积为8953.18平方米，外部土地面积8613.55平方米。三被告应当向原告赔偿损失5253135.92元。对于三被告主张史华彩是原告的实际控制人，代表原告将本案争议房屋及土地已出租给三被告的问题。从被告提交的《合作协议》的内容，不能证明史华彩代表原告将本案争议房屋及土地已出租给三被告，因三被告无充足证据予以证明，对于被告的该主张，本院不予支持。三被告认为租用房屋开办汽车4S店，从行业惯例与常理判断，三被告应当免费使用本案争议的房屋及土地，三被告无证据予以证明，本院不予支持。四川一汽贸易有限责任公司与史华彩为成立三被告签订《合作协议》和《一汽大众项目合作协议》，与本案原、被告所争议的事实不是同一法律关系，不属于本案处理的范围，当事人可以另行主张。依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、第一百一十七条、第一百三十条、第一百三十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告四川金信华远汽车销售有限公司、四川金信恒昌汽车销售有限公司、四川恒信源汽车销售有限公司于本判决生效后十日内向原告成都骐骏贸易有限公司返还位于郫县红光镇高店路西段358号的房屋面积为8953.18平方米，外部土地面积8613.55平方米。二、被告四川金信华远汽车销售有限公司、四川金信恒昌汽车销售有限公司、四川恒信源汽车销售有限公司于本判决生效后十日内向原告成都骐骏贸易有限公司赔偿损失5253135.92元。三、驳回原告成都骐骏贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费34618元，保全费5000元，合计39618元，由被告四川金信华远汽车销售有限公司、四川金信恒昌汽车销售有限公司、四川恒信源汽车销售有限公司共同承担23770元，原告成都骐骏贸易有限公司承担15848元，该费已由原告成都骐骏贸易有限公司预缴，被告四川金信华远汽车销售有限公司、四川金信恒昌汽车销售有限公司、四川恒信源汽车销售有限公司在本判决生效后十日内向原告成都骐骏贸易有限公司支付23770元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。(本页无正文)审判员  张耀元二〇一六年十二月三十日书记员  廖茂媛