上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初4827号原告（反诉被告）：上海青浦赵屯草莓研究所。法定代表人：张青，所长。委托诉讼代理人：衣建兰，女，在上海市青浦区白鹤镇人民调解工作室工作。委托诉讼代理人：孙林欣，男，在上海市青浦区白鹤镇农业综合服务中心工作。被告：上海思卓贝丽农副产品专业合作社（第一被告）。法定代表人：郑彩琴，财务主管。委托诉讼代理人：吴宗庭，男，台湾地区居民，在上海思卓贝丽农副产品专业合作社工作。委托诉讼代理人：徐纯晔，上海东炬律师事务所律师。被告（反诉原告）：席绍雄（第二被告），男，1973年4月27日出生，汉族。委托诉讼代理人：唐晟，上海市广懋律师事务所律师。原告上海青浦赵屯草莓研究所与被告上海思卓贝丽农副产品专业合作社、席绍雄租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案受理后，依法适用简易程序。被告席绍雄在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议，本院于2016年6月1日裁定驳回被告席绍雄提出的管辖权异议。被告席绍雄不服上述裁定，向上海市第二中级人民法院提起上诉。上海市第二中级人民法院于2016年7月28日裁定驳回上诉、维持原裁定。后被告席绍雄提起反诉。本案于2016年9月14日、2016年11月7日两次公开开庭进行了审理，原告上海青浦赵屯草莓研究所的委托诉讼代理人衣建兰、被告上海思卓贝丽农副产品专业合作社的委托诉讼代理人徐纯晔、被告席绍雄及其委托诉讼代理人唐晟两次均到庭参加诉讼，原告法定代表人张青到庭参加第一次庭审，被告上海思卓贝丽农副产品专业合作社的委托诉讼代理人吴宗庭到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告上海青浦赵屯草莓研究所向本院提出诉讼请求：1、第一被告赔偿财产损失人民币1,031,694.87元、安装费127,697元；2、第一被告支付原告白鹤草莓园C型大棚自2015年6月1日起至2016年4月30日止的租金51,562元；3、第二被告立即从青浦区新胜路红旗村X号白鹤草莓园B型玻璃大棚中腾退，并支付大棚使用费（按每天154元，自2015年6月1日起至实际腾退之日止）。审理中，原告撤销第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求金额为13,750元（按每月1,250元计算11个月），变更第三项诉讼请求中的使用费标准为每月1,250元。事实与理由：2009年7月1日，原告与上海丽翔商务信息咨询有限公司实际经营者刘兆祥签订租赁协议1份，约定将红旗村基地总占地100亩租赁给刘兆祥，刘兆祥于2011年3月24日与第一被告实际经营者吴政宏签订股权转让协议书1份，故第一被告与原告于2011年3月31日针对上述100亩土地签订土地租赁合同书1份。第一被告在经营期间将上述土地中的C型大棚转租给陈超、B型大棚转租给汪从顺和第二被告。第一被告于2015年5月30日租赁期限届满后将除B、C大棚外的部分交接给原告。第一被告在经营期间擅自将草莓园内的设施全部拆除，后第一被告于2016年4月30日以告知书的形式将C型大棚返还原告，将B、C大棚中的专用塑料栽培槽全部归还原告，其余固定支撑架组件、吊架组件、彩板吊槽和固定槽及平移钢丝绳组件，已无法复位。B型大棚现由第二被告侵占。被告上海思卓贝丽农副产品专业合作社辩称，2015年6月1日以后第一被告未实际使用过C型大棚，应由实际使用人承担租金，但第一被告不要求追加实际使用人作为当事人参加诉讼。C型大棚是第一被告于2016年4月30日归还原告的。被告席绍雄辩称，原告对两被告之间的租赁关系是认可的，第二被告是基于合法租赁关系使用B型大棚的，同意按原告主张的标准支付租金。要求原告给予一年腾退期限。被告席绍雄向本院提出反诉请求：1、原告补偿租赁场所固定添附物及装修费人民币630,000元；2、原告赔偿因停电高温致死兰花损失1,209,313元；3、反诉被告承担公证费7,000元。事实与理由：第二被告租赁原告青浦区新胜路红旗村白鹤草莓园大棚，遮阳网、温室玻璃、水墙、风扇、电线、道路、床架等修缮、添附总计支出630,000元。另，2016年7月24日，原告以电力维修为名长时间断电，高温导致第二被告种植50,000株左右的兰花全部死亡，造成损失1,209,313元。被告为固定损失申请公证，支付公证费7,000元。原告作为出租人应保障租赁物的正常使用，故应补偿第二被告固定添附费用损失、赔偿第二被告财产损失。原告针对反诉辩称，不同意全部反诉请求。原告与第二被告无直接关系，两被告间亦无书面租赁合同，第二被告系非法侵占。原告不愿意利用第二被告修缮和添附，第二被告应恢复原状。原告没有实施断电行为；无论停电是何原因，第二被告事先已得知停电且有备用电源，第二被告不及时使用备用电源，造成的损失应由其自己承担。本院经审理认定事实如下：2005年起，原告向青浦区白鹤镇红旗村村委会租赁土地122.4亩，用作草莓种植，原租期十年，至2015年5月31日止。2015年5月13日，原告与红旗村村委会续签合同，约定租赁期限延至2029年5月31日止。2009年7月1日，原告与上海丽翔商务信息咨询有限公司（下简称“丽翔公司”）签订租赁协议1份，确定丽翔公司向原告租赁红旗村草莓基地，占地100亩，期限自2009年7月1日起至2015年5月30日。2011年3月24日，吴政宏与刘兆祥签订股权转让协议书1份，约定鉴于第一被告实际投资人为吴政宏与刘兆祥，双方各占50%，刘兆翔拟将其持有的50%股权全部转让给吴政宏，第一被告经营场地系刘兆翔以丽翔公司名义向原告承租后转租给第一被告，刘兆翔承诺于本协议签订之日起10日内协助第一被告与原告直接签订租赁协议。协议另约定了其他内容。2011年3月31日，原告与第一被告签订土地租赁合同书1份，约定第一被告向原告租赁红旗村草莓基地，占地100亩，租赁期间自2009年7月1日起至2015年5月30日止。2011年8月11日，第一被告作为甲方，陈超、汪从顺作为乙方，双方签订农业生产设施租用契约1份，约定第一被告将青浦区胜利路赵屯草莓基地内S1（即B型）、N1（即C型）玻璃大棚两座及N1前缘绿地出租给陈超、汪从顺，租赁期限自2011年8月16日至2015年5月15日；在本租赁契约生效之日起，甲方将租赁物按现状交付乙方使用（所有设施以现状照片为准），乙方在租赁期满或合同提前终止时，应将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还甲方，如有留置不搬，将视作废物论，凭甲方处理，乙方不得异议，所产生费用由乙方负责；乙方在租赁期限享有租赁物所属设施的使用权，乙方负责租赁物设施的维护、保养，不得擅自拆卸棚架零部件，一旦发现在保证金中扣除，设施若有改装之必要时，须取得甲方之同意后再行装设，但不得损害原有建筑，所产生之费用由乙方自理，乙方交还租赁物时除另有约定外，乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用，经营中必须保持场容场貌的整洁。契约另约定了其他事项。2013年12月7日，第一被告作为甲方，第二被告代表汪从顺作为乙方，红旗村村委会作为公证方，三方签订协议书1份，约定乙方在向甲方租赁期间，若乙方按时缴纳电费时，甲方无权以任何理由任意切断电源，但若是不可抗力或供电局维修电力则不在此范围之内；甲方每月八日为抄表日，抄完电表后则以电话告知乙方，而乙方则需在告知两天内，以现金方式将电费缴清；乙方在使用租赁范围之外设施时，须告知甲方并征得甲方同意后方可实施，若乙方为经营所必须变更之使用设施，经双方友好协商，且甲方有义务在合理范围内帮助乙方改善解决；乙方未洽甲方同意而擅自安装或改装租赁物中的结构设施或用电设备为违约行为，由此产生的一切损失责任由乙方承担，且甲方有权不退还乙方保证金；乙方在甲方租约到期时，则需将园区整理好归还甲方，若是将来甲方继续获得承租权，且乙方在承租期间未违反本协议条件，则乙方拥有优先承租权。协议另约定了其他事项。2015年5月20日，第一被告将一书面通知粘贴于草莓基地门口，内容为：“汪从顺、陈超先生搬离最后通知：对于我公司上海思卓贝丽农副产品专业合作社与汪从顺、陈超先生，依双方签约合同条例，承租日期截止于2015年4月30日，望承租方在2015年5月30日前搬离，且恢复原状。水电费用一并缴清。感谢配合。”2015年5月30日，第一被告搬离红旗村草莓基地，但未将其中的B、C玻璃大棚归还原告。2016年4月30日，第一被告将草莓立架栽培基质槽17,270只归还原告。2016年5月3日，第一被告书面告知原告：第一被告于2015年5月30日依合同签约日期全盘撤出白鹤草莓园（上海市青浦区新胜路红旗村X号），因园区仍有汪从顺、陈超、席绍雄租赁归还问题尚未解决而延迟，现于2016年5月3日将北面C型玻璃大棚N1交付于原告，该大棚上锁交由原告自行处理。后原告予以接收。B型大棚至今仍由第二被告占有，用于种植花卉。上述事实由以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的土地承包经营权流转合同、租赁协议、土地租赁合同书、股权转让协议书、契约、确认单、告知书、（2013）青民二（商）初字第S1898号民事判决书复印件，第一被告提供的书面通知、照片，第二被告提供的协议书，上述证据当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。审理中，第二被告称，2013年5月起，第二被告进场与汪从顺合伙经营，汪从顺于2013年8月退伙，后来出现电费纠纷，于是两被告在红旗村委会见证下签订了协议。该份协议中乙方系“汪从顺或其授权的全权代表”，第二被告就是汪从顺的全权代表，红旗村委会和第一被告已明知第二被告是实际承租人，故原告对第二被告系实际承租人也是明知的。第二被告为了种植花卉，对B型大棚进行了大量修缮，又支付全场的电费，损失原告自估630,000元；另2016年7月24日，原告电工切断大棚电源后，插错电源线，导致大棚温度升高，第二被告种植的兰花都死亡了，损失金额达1,209,313元。第二被告与原告之间存在转租合同关系，原告应承担出租方的管理责任，故上述损失应由原告承担。对此第二被告提供如下证据：1、维修费用凭证一组（大棚、道路、水墙、风扇等维修费的收条6份，空调购销合同和保修单各1份，电费发票13张，缴款通知单1张），以证明第二被告支出的维修费用，包括维修费、空调费、电费（附近学校和水泵站的电费也计算在内）。原告对证据不予认可，认为第二被告侵占原告大棚，原告无需补偿第二被告维修费，关于电费中学校和水泵站使用的电费，原告不清楚学校和水泵站如何接通电源，第二被告应向学校和水泵站主张。第一被告对证据不予认可，认为第二被告从未向第一被告提出过维修要求，且第一被告与汪从顺、陈超签订的合同中约定维护和保养由汪从顺和陈超负责，退出的时候要恢复原状。2、原告自行制作的财产损失统计表1份，兰花购销合同2份（签订日期为2016年5月21日、2016年5月3日），定金付款凭证2份，以证明高温导致兰失损失的金额。原告对证据真实性不予确认，认为第一被告早已通知第二被告搬离，合理搬离期限不可能长达一年，第二被告在2016年5月21日还买进兰花，是第二被告自己扩大损失。第一被告对证据真实性表示不清楚，是在第一被告搬离之后的。3、书面证言4份（其中刘朋、江玉华、王根娣三人是第二被告的员工，另一人徐惠明是红旗村的电工）、刘朋和江玉华当庭陈述的证言、赵屯派出所对徐惠明和顾亚安所作的询问笔录摘抄件2份，以证明2016年7月24日，由于原告派来的电工顾亚安在更换大棚外电线杆上10个配电箱的铁盒的时候，错误操作，长时间未接通电源，导致大棚温度升高，遮阳网以及风扇不能工作，强光和高温导致兰花死亡。原告对书面证言不予确认，对询问笔录摘抄真实性无异议，但认为高温不是原告导致的，顾亚安不是原告聘请的电工，原告不清楚停电当天的情况，且根据证人证言，第二被告有备用电源，第二被告不启用备用电源导致的损失应该由其自己承担。第一被告称当时已离场，对此不知情。4、公证书2份（2016年7月28日、2016年8月3日两次进行证据保全），公证费发票1份，以证明兰花受灾现场，花卉数量的统计及公证费金额。原告对证据真实性予以确认，但不同意支付公证费，认为兰花受损发生在第二被告非法侵占期间，损失不应该由原告承担。第一被告对证据表示不清楚。5、蝴蝶兰受灾情况调查报告，以证明蝴蝶兰死亡原因是高温和强光导致的伤害，丧失了观赏性。原告与第一被告均表示不清楚。6、不予调查告知书，以证明第二被告曾向公安机关报案。原告对证据无异议，第一被告表示不清楚。审理中，经本院释明，第二被告坚持认为与原告之间存在转租合同关系，要求以租赁合同关系作为反诉的请求权基础。原告与第一被告均表示不愿意利用第二被告所作添附。本院认为：原告与第一被告之间签订的租赁合同，系双方当事人在平等自愿基础上建立的，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。第一被告应于租赁期限届满后腾退租赁场所。第一被告自行转租的次承租人到期不予腾退，导致第一被告未及时腾退，第一被告应向原告承担相应违约责任，支付逾期腾退占用期间的使用费。现原告与两被告对两个大棚的占用使用费标准均无异议，原告要求第二被告支付B型大棚的使用费，第二被告亦予以认可，本院予以照准。第二被告自认与案外人汪从顺合伙经营共同租赁B型大棚，并在汪从顺退出合伙后独自继续使用B型大棚，故第一被告与汪从顺签订的合同对第二被告具有约束力。第二被告在2013年代表汪从顺与第一被告签订协议时已明知第一被告的租赁期限，第一被告又在2015年5月20日书面通知汪从顺应于2015年5月底租赁期限届满迁出B、C大棚，故第二被告应予2015年5月底搬离B型大棚，第二被告至今未搬，显属不当，并侵犯了原告的权益，应立即搬离。关于第二被告主张的维修损失、空调安装损失、多付的电费损失、兰花损失。原告与第二被告之间并不存在租赁合同关系，第二被告经本院释明仍坚持以租赁合同关系作为请求权基础，缺乏依据，本院不予支持。且汪从顺与第一被告签订的契约，对第二被告亦有约束力，故第二被告应自行负担维修损失、空调安装费损失。第二被告提供的维修费收条并未体现维修地点，第二被告提供的空调购销合同约定送货地点不只红旗村草莓园，故上述损失缺乏与本案关联性。至于电费，第二被告称为排灌站和附近学校代付了电费，该代付行为亦与原告无关。综上所述，对原告诉讼请求，本院予以支持；对第二被告反请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告上海思卓贝丽农副产品专业合作社应于本判决生效之日起十日内支付原告上海青浦赵屯草莓研究所自2015年6月1日起至2016年4月30日止的C型大棚租金13,750元；二、被告席绍雄应于本判决生效之日起三十日内腾退位于青浦区白鹤镇红旗村X号白鹤草莓园B型玻璃大棚；三、被告席绍雄应于本判决生效之日起十日内支付原告上海青浦赵屯草莓研究所B型大棚使用费（按每月1,250元的标准，自2015年6月1日起计算至实际腾退之日止）；四、驳回反诉原告席绍雄全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费706.20元，减半收取计353.10元，由第一被告负担134元，由第二被告负担219.10元；反诉受理费21,416.80元，减半收取计10,708.40元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇一六年十二月八日书记员  周 诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。