上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初28000号原告：易启平。原告：朱丽君。被告：张红娟。委托诉讼代理人：王惠娟，上海磊天律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴天洪，上海磊天律师事务所律师。原告易启平、朱丽君与被告张红娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月10日立案受理。依法适用简易程序于2016年11月23日公开开庭进行了审理。原告易启平、朱丽君，被告的委托诉讼代理人王惠娟、吴天洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告易启平、朱丽君向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年6月30日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令被告支付违约金人民币（币种下同）62万元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：双方买卖合同履行过程中，被告不及时办理银行贷款，无法按合同约定在2016年8月20日前成功办理银行贷款120万元。被告也无法在原告要求的最晚期限2016年8月31日前现金补足房款。因被告违约导致原告以低价出售名下另一处房屋，以便获得购房资格和资金，并且避免原告与新购房屋卖家违约面临近120万元违约金赔偿，低价出售另一处房屋直接损失80万元。故原告以讼称事由诉至本院。被告张红娟辩称，不同意原告的诉讼请求。双方的买卖合同可以继续履行，不同意支付违约金，原告所称的损失与本案无关。经审理查明，上海市闵行区×路×弄×号×室房屋的产权人为原告易启平、朱丽君。2016年6月30日，原告易启平、朱丽君（出售方、签约甲方）与被告张红娟（买受方、签约乙方）签订《居间协议》，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，建筑面积86.63平方米，乙方支付甲方一次性转让金310万元（甲方净到手价）；甲方提供所需的资料：房屋产权证、身份证、私章、最后一月水、电、煤气、有线电视、物业管理费单；乙方所需材料：身份证、户口簿、结婚证、私章；乙方于2016年6月28日前支付甲方2万元，乙方于2016年6月30日前支付甲方178万元，乙方于2016年8月20日之前过户，并办理好贷款120万元，具体以银行放款日期为准（如贷款不足部分拿现金补足），乙方于甲方迁出户口当日支付尾款10万元；甲乙双方于2016年7月8日前至中介方进行网签房屋买卖合同并审税，甲方应积极配合乙方办理过户手续；甲方交房日期为2017年3月1日并将户口迁出，若延期搬离需支付每天200元的罚金，应结清有关费用；甲、乙双方在办理手续过程中，无正当理由要求终止合同的，违约一方在承担办理手续所需要费用外，再支付对方违约金总价款的20%（税费及0.50%中介费由双方承担）；该房内现有设备全部搬走，乙方同意出租该房屋于甲方，租赁期限为2016年11月15日至2018年7月15日，月租金为4,000元，付款方式为付三押一。同日，原告易启平、朱丽君（出售方、签约甲方）与被告张红娟（买受方、签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，房屋建筑面积为86.63平方米；甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为229万元；甲、乙双方同意，甲方于2016年11月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2016年8月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行；甲方未按本合同约定期限交接房地产的，每逾期一日甲方应向乙方支付已收款的0.05%的违约金，合同继续履行；乙方于2016年6月28日前支付甲方定金2万元，乙方于2016年6月30日前支付甲方首付款107万元，乙方通过贷款支付甲方120万元等。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，被告于2016年6月30日前向原告支付了购房款共计180万元。2016年7月11日，原、被告双方共同至交易中心办理了房屋状况查询及涉税事项审核。2016年8月18日，因被告办理贷款出现问题，被告通过微信方式与原告协商，希望原告能够再次配合办理贷款，原告未予同意。8月21日，原被告双方见面协商，但未协商一致。8月23日，原告向被告发函，表示因被告未能在8月20日前完成银行审批和房屋过户手续，要求被告在9月10日前完成房产证变更。8月28日，原告再次向被告发函，要求被告于2016年8月31日将120万元房款以现金方式支付，并要求最晚于2016年9月10日前办理出新产证，否则要求解除合同并追究被告违约责任。被告收悉后于8月29日回函，要求原告于9月2日上午10时去中介协商继续履行合同。2016年9月2日，原告按约提前到中介处，被告迟到未能按时前往，后原告离开，双方未能见面协商。同日，被告向原告发送微信，表示愿意以现金方式补足剩余房款120万元，并向原告发函，要求原告确认时间再次至中介处面谈，原告未予回复。另查明，被告于2016年11月29日将剩余房款130万元交付至本院代管款账户内。上述事实，由原告提交的《居间协议》、催告函、录音记录，由被告提交的《上海市房地产买卖合同》、《上海市房地产登记簿》、银行转账凭证及收条、催告函及邮寄凭证、微信聊天记录、《上海市房屋状况查询受理回执》、《税务事项告知书》等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。庭审中原告向本院提交了其出售另一套房屋的买卖合同及房价截图，被告对该证据的真实性不予认可。本院认为原告出售另处房屋系其自主处分行为，难以认定与本案的关联性，本院不予采信。本院认为，原、被告双方就系争房屋签订的《居间协议》及《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。关于该两份协议，虽居间协议签订在前，买卖合同签订在后，但关于合同价款、履行方式、税费负担及双方租赁约定等都未在买卖合同中体现，实际双方以居间协议履行，故该两份协议的内容共同组成了双方买卖合同关系中的权利义务。就房款的支付，被告以贷款方式支付剩余房款120万元，但在合同履行过程中因被告原因致使未能于双方约定之过户时间前通过贷款审批，依据双方约定被告应在2016年8月20日前将贷款不足部分以现金方式补足。但实际履行过程中，被告在首次贷款未获审批后向原告提出再次办理贷款，于2016年8月20日前未能以现金方式补足房款，被告逾期付款已属违约。但本院认为虽被告逾期付款，双方于买卖合同中约定了逾期付款的违约责任，但并未就逾期付款赋予原告解除权，原告要求解除该合同并无合同之依据。且经原、被告多次协商，被告于2016年9月2日即提出以现金方式补足，时隔仅13日，被告始终以积极的方式与原告协商继续履行合同，该履行瑕疵并非根本性违约，原告要求解除该合同也无法律依据，故对于原告的该主张本院难以支持。关于原告主张的解除合同违约金，如前所述被告并未根本性违约，双方的买卖合同仍可继续履行，原告的该诉讼请求本院不予支持。虽本院未支持原告现主张的两项诉讼请求，但实际履行过程中被告确有逾期付款的违约行为，原告可依据双方合同约定另行主张逾期付款违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告易启平、朱丽君的诉讼请求。案件受理费减半收取计5,000元，由原告易启平、朱丽君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一六年十二月十六日书记员 缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。