浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0782民初15359号原告（反诉被告）:义乌市钱成市场开发有限公司，住所地：义乌市福田街道银海二区11幢3号3-4。法定代表人：龚鹏越。执行董事。委托诉讼代理人：杨志昂，男，1973年10月8日出生，汉族，系原告公司员工。被告（反诉原告）：龚朝光，男，1969年6月22日出生，汉族，农民，住义乌市。委托诉讼代理人：鲍江云，浙江红太阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：楼倩，浙江红太阳律师事务所律师。原告义乌市钱成市场开发有限公司诉被告龚朝光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月9日立案受理后，依法适用简易程序由审判员吴新辉独任审判，被告龚朝光于答辩期内提起反诉，本院予以准许。本案于2016年11月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）义乌市钱成市场开发有限公司的委托代理人杨志昂；被告龚朝光的委托代理人鲍江云、楼倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告义乌市钱成市场开发有限公司起诉称，原告经营市场开发服务、房地产经纪服务等。2015年12月5日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，约定被告将义乌市福田街道银海二区抱湖塘村16幢1单元3间商铺出租给原告经营或由原告转租他人使用，租期为10年，自2015年10月1日至2026年9月30日，租金按合同约定支付。合同还约定如被告违约不把房屋租给原告，不论情况如何，应向原告支付违约金每间200000元。合同签订后，原告于当日依约向被告支付了房屋租金90000元及13000元补助。后被告未交付房屋。经原告催讨，被告承诺于2016年2月份交付房屋。但被告未遵守承诺。被告的行为违反了合同约定，损害了原告的利益。请求判令：一、解除原、被告于2015年12月5日签订的房屋租赁合同。二、被告立即返还原告房屋租金90000元及补助款13000元，并支付违约金600000元。被告龚朝光答辩称，1、房屋租赁合同系在原告多次工作下达成。合同签订后，被告即将房屋交付。原承租户腾空时，原告拆除了房屋锁匙，明确等经营户入住后安装锁匙，所以被告无钥匙移交的证据。合同是原告提供的格式合同，钥匙移交是形式，不能掩盖真相。违约金的目的是为了市场开发的繁荣，本案不适用。2、13000元系原告收购被告的麻将馆，且协议由被告摆至2016年2月。因原告市场开发未成功，房屋闲置至今。原告擅自主张解除合同不符合法定解除的条件及合同解除的程序，属于违约行为。原告义乌市钱成市场开发有限公司庭审中补充陈述称，移交手续包括水电费及钥匙，被告只需交付房屋即可，开发成功与否与本案无关。原告通过打电话、当场沟通与被告交涉，被告要开麻将馆，不肯交房，还要涨价。反诉原告龚朝光反诉称，2015年12月5日，反诉被告与反诉原告签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告向反诉原告租赁位于义乌市银海二区抱湖塘村16幢1单元3间店面，租期自2015年10月1日至2026年9月30日，双方对租金的计算方式、违约责任等作了约定。合同签订后，反诉原告依约交付了房屋。因反诉被告市场开发未成功，所租赁的义乌市福田街道银海二区的房屋一直闲置。现反诉被告无故要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，侵犯了反诉原告的合法权益，请求判令：一、反诉被告义乌市钱成市场开发有限公司继续履行2015年12月5日签订的《房屋租赁合同》，支付反诉原告2016年10月1日至2017年9月30日的房屋租金99000元。二、反诉被告承担反诉原告因本案支付的律师费25000元。反诉被告义乌市钱成市场开发有限公司答辩称，协议约定交付房屋以移交钥匙为准，反诉原告至今无证据证明房屋已交付。延期交付房屋7日的，反诉被告有权解除合同。2015年至2016年的租金90000元支付了，之后的租金未付。原告义乌市钱成市场开发有限公司为了支持其诉讼请求，向本院提供证据如下：证据1，房屋租赁合同1份（原件），证明双方签订的合同真实有效，对房屋交付、合同解除、违约责任作了约定。证据2，收条1份（原件），证明原告向被告缴纳了租金90000元及补偿款13000元。支付补偿款是让被告尽快腾空。证据3，补充协议1份（原件），证明被告承诺于2016年2月份前向原告交付房屋。被告龚朝光的质证意见：对证据的真实性均无异议。证据1，合同签订后，被告已腾空房屋。原告擅自主张解除合同是违约行为，原告在合同未解除前应按期支付第二年的租金。证据2、3，无法达到证明目的。补充协议与收条同时形成，非单方承诺。原告强烈要求承租被告的房屋，因被告开设麻将馆存在损失，原告以13000元收购麻将馆并同意摆到2016年2月。2016年2月后，原告将麻将桌供人娱乐，与被告无关。被告（反诉原告）龚朝光为证明其抗辩及支持其反诉请求，向本院提供证据如下：证据1，房屋租赁合同（原件）一份，证明原、被告双方的租赁合同关系。证据2，照片（原件）一组，比照原告提供的照片，可以证明涉案房屋因原告市场开发未成功，一直闲置至今，被告从未转租。原承租户的门牌广告、标志等依然存在，不可能存在转租他人的情况。店面闲置是原告经营失败引起的。麻将馆占店铺的一角，2016年2月后原告任由店面闲置，处于无人管理的状态。证据3，抱湖塘村的情况说明（原件）一份，证明涉案房屋是由原告方承租用于开发日用百货市场，但市场开发未成功，导致房屋闲置至今，被告从未转租。证据4，原、被告双方出具的条子（原件）一份，证明麻将馆摆到2016年2月份是双方共同的意思表示。这份条子与房屋租赁合同及原告收购麻将馆的协议同时形成，原告支付13000元后，麻将馆归原告，如何处置是原告的事情。证据5，证人龚某1的证言一则，证人龚某1陈述被告系其叔叔，2015年10月之前，被告的房子租给汽车修理厂，快到期时，原告来洽谈承租后未果。12月，原告听闻有人愿意承租房屋，就又来租了，约定麻将桌和装潢折价13000元出售给原告。原告的经办人龚志腾承诺商户未落实前，麻将馆可以给村民娱乐。原告租赁周边三个村的房屋基本闲置。现在的被告房子还空着。麻将桌还在被告店面，没人经营。证据6，证人龚某2的证言一则，证人龚某2陈述被告系其弟弟，2015年10月，经原告强烈要求，被告将房子租给原告，原告未按约承租，后有美发店想承租，原告才于2015年12月签订租赁合同支付租金。听说麻将桌由原告收购，原告承诺在商户未入住前可以让被告继续开麻将馆。2016年后麻将桌还在，但无人经营。原告开发市场未成功，抱湖塘村仅有一两家经营户入住。原告租赁其家店面时签了租赁合同，移交房屋无书面手续。证据7，证人郑某的证言一则，证人郑某陈述其与被告同村。2015年12月，其在被告的棋牌室玩，有人来租房子，村里其他人联系原告后，原告就来签了租赁合同，房租90000元，棋牌室13000元。原告老板龚志腾承诺如有人入住就拆掉棋牌室，无人入住可以先玩。原告租赁其家店面时签了租赁合同，移交房屋无书面手续，租赁期间有人经营。村里其他出租户也未办过移交手续。被告的店面一直闲置。麻将桌还在，没人管。原告（反诉被告）义乌市钱成市场开发有限公司的质证意见：证据1，无异议。证据2、3，无法证明被告已交付房屋。证据4，反诉原告至2016年2月都未交付房屋。证据5、6，与反诉原告有利害关系，不能作证。证据7，反诉被告有移交手续。根据原、被告（反诉原、被告）的举证、质证及证据审核认定的有关规定，本院对证据认证如下：义乌市钱成市场开发有限公司提供的证据1-3，被告对真实性无异议，对其真实性本院予以确认。龚朝光提供的证据1，义乌市钱成市场开发有限公司无异议，对其证明力本院予以确认；证据2，对其真实性予以确认，可以看出现场摆放麻将桌，房屋闲置，但无法证明系原告闲置房屋；证据3，无经办人签字及出具日期，对其证明力本院不予确认；证据4，系原件，对其真实性本院予以确认；证据5、6，证人系被告的亲属，无其证据佐证，对其证明力本院不予确认；证据7，证言内容无其他证据佐证，对其证明力本院不予确认。根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院确认事实如下：2015年12月5日，义乌市钱成市场开发有限公司与龚朝光签订《房屋租赁合同》一份，约定义乌市钱成市场开发有限公司承租龚朝光位于义乌市福田街道银海二区抱湖塘村16幢1单元3间店面，由义乌市钱成市场开发有限公司经营使用或转租他人经营使用；租期为10年，从2015年10月1日至2026年9月30日，龚朝光应将房屋腾空，按约定的条件交付给原告，经龚朝光移交房门钥匙后视为交付完成；第一年租金每间30000元，第二年在原有的基础上涨10%，每年提前一个月付清下一年租金；龚朝光延迟交付房屋达7日的，义乌市钱成市场开发有限公司有权单方面解除合同；由于义乌市钱成市场开发有限公司开发市场，招商带来经营户经营，造成市场繁荣，龚朝光如违约不把房屋租给义乌市钱成市场开发有限公司，不论情况如何，均应支付违约金每间200000元，龚朝光放弃要求降低违约金的权利；双方还约定了其他权利义务。合同签订后，义乌市钱成市场开发有限公司即交付了租金90000元，另交付龚朝光13000元。同日，双方达成协议，载明16幢1号后面麻将馆摆到2016年2月份，再由义乌市钱成市场开发有限公司接收。现涉案房屋闲置，仍放置麻将桌。2016年9月27日，龚朝光签收了本案诉状副本。本院认为，本案争议的焦点为龚朝光是否交付了房屋。合同约定交付应移交房屋钥匙。龚朝光提出义乌市钱成市场开发公司拆除了原锁匙，且合同系格式合同，内容苛刻，其实际已将房屋交付，但未提供交付依据，故对其提出的已交付房屋的抗辩，本院不予采信。龚朝光提出义乌市钱成市场开发有限公司开发市场未成功，造成包括涉案店面在内的大量店面闲置，但市场开发成功与否，不影响龚朝光履行约定的交付义务，且现有证据无法证明系原告闲置了涉案店面。现龚朝光无证据证明其已交付了涉案房屋，已构成违约，义乌市钱成市场开发有限公司依据约定，有权单方面解除合同，解除的期限为解除通知即本案诉状副本送达龚朝光之日，即2016年9月27日。因龚朝光违约导致合同解除，龚朝光应返还租金并赔偿损失。至于龚朝光另外收取的13000元，双方未约定款项性质，结合收取款项的时间、签订租赁合同的目的及双方就龚朝光继续经营麻将馆达成的协议，应认定该款系义乌市钱成市场开发有限公司为尽快接收房屋而支付给龚朝光的补偿款，而非向龚朝光收购麻将馆的款项，故该款也应由龚朝光返还。至于违约金，义乌市钱成市场开发有限公司未能举证其实际遭受的损失，龚朝光也不认可适用违约金条款，本院酌定将违约金调整为已付款的20%，即103000元×20%=20600元。综上，对原告诉请合理的部分，本院予以支持。对反诉原告的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告义乌市钱成市场开发有限公司与被告龚朝光于2015年12月5日签订的《房屋租赁合同》于2016年9月27日解除。二、被告龚朝光于本判决生效后五日内返还原告义乌市钱成市场开发有限公司租赁款103000元，并支付违约金20600元。三、驳回原告义乌市钱成市场开发有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告龚朝光的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5415元（已减半），由原告义乌市钱成市场开发有限公司负担4029元，由被告龚朝光负担1386元。反诉案件受理费1390元（已减半），由反诉原告龚朝光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员  吴新辉二〇一六年十二月一日书记员  黄 楠