广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终8779号上诉人（原审被告）：佛山市新雄洲市场投资管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城叠北叠滘圩212号，组织机构代码675245284。法定代表人：林淑华，该公司总经理。委托诉讼代理人：官选斌，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴东胜，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市南海区桂城街叠北村澳边股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区桂城街道叠北村，组织机构代码721171248。负责人：黄宝煜，该社社长。委托诉讼代理人：李蔚汉，广东盈宇律师事务所律师。上诉人佛山市新雄洲市场投资管理有限公司（以下简称新雄洲公司）因与被上诉人佛山市南海区桂城街叠北村澳边股份合作经济社（以下简称澳边股份社）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初4454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新雄洲公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回澳边股份社的全部诉讼请求或发回重审；3.一、二审诉讼费用由澳边股份社负担。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误。澳边股份社未能提供涉案租赁物产权证书及相应的建筑报建、验收资料，说明澳边股份社并非涉案租赁物的权利人，无权请求返还涉案租赁物。（二）新雄洲公司无法使用租赁物，不应支付场地使用费。涉案租赁物不具备使用条件，新雄洲公司无法正常使用，无需支付使用费。同时，涉案租赁物一直空置且无法办理营业执照，亦证明了新雄洲公司无法使用涉案租赁物。（三）一审判决书超出了澳边股份社的诉讼请求的范围，违反了不告不理的审判原则。澳边股份社一审的诉讼请求是请求新雄洲公司支付拖欠租金，并没有请求支付占有使用费，一审法院判决新雄洲公司支付2009年6月1日至2016年2月29日使用费余款，明显违反了不告不理的审判原则。（四）涉案租赁物用于转租，现场有实际使用人，一审法院未予追加，违反法定程序。（五）澳边股份社的部分诉讼请求已超过诉讼时效。（六）涉案租赁物大部分由新雄洲公司出资建设，一审判决新雄洲公司返还涉案租赁物予澳边股份社，处理不当。澳边股份社辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。澳边股份社向一审法院起诉请求：1.解除《房屋租赁合同》，新雄洲公司立即将租赁物返还给澳边股份社；2.新雄洲公司向澳边股份社支付拖欠租金951345元，并支付违约金（以951345元为本金，按日利息为0.03%计算，自起诉之日起计算至新雄洲公司返还租赁物之日为止）；3.澳边股份社没收新雄洲公司的保证金10万元；4.新雄洲公司向澳边股份社支付自判令合同解除之日起至新雄洲公司实际返还涉诉租赁物之日为止的场地使用费；5.新雄洲公司承担案件的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2009年1月10日，澳边股份社与新雄洲公司签订《房屋租赁合同》，约定澳边股份社将佛山市南海区桂城叠滘墟叠滘“叠北超市”侧的铺位租赁给新雄洲公司；租赁期限15年；租赁保证金为100000元；月租金为36450元，租金每四年递增10%，其中2013年4月1日起至2016年3月31日止每月租金为40095元；2016年4月1日起至2019年3月31日止每月租金为44104.5元；新雄洲公司每月10日前缴清当月租金；若新雄洲公司逾期支付租金，每逾期一日，则按当期应付租金的3‰向澳边股份社交纳违约金；若新雄洲公司逾期5个月仍未支付租金，视为新雄洲公司根本违约，澳边股份社有权提前解除本合同，没收保证金；等等。2009年4月1日，澳边股份社与新雄洲公司签订移交书。2014年7月5日，澳边股份社与新雄洲公司签订《补充协议书》，对租金进行调整，同时约定若新雄洲公司调整期间内拖欠租金达三个月的，按《房屋租赁合同》约定租金标准支付。新雄洲公司已支付保证金100000元。新雄洲公司存在长期拖延、欠付租金情况。2009年6月1日至2016年2月29日租金合共3080025元，新雄洲公司共支付上述期间租金2128680元，尚欠951345元。2016年3月11日，澳边股份社提起诉讼。一审法院认为，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。澳边股份社未能提供涉案租赁物房产权属证书或相应的建筑报建、验收资料，租赁标的不具备交付使用的条件，澳边股份社与新雄洲公司签订的《房屋租赁合同》违反法律强制性规定，依法无效。无效合同自始没有法律约束力，澳边股份社请求解除合同、没收保证金的主张一审法院不予支持。无效合同项下的财产依照相互返还、折价补偿的原则进行处理。澳边股份社请求新雄洲公司返还租赁物的主张一审法院予以支持。新雄洲公司已实际占有使用租赁物，应参照约定支付相应的使用费予澳边股份社，新雄洲公司辩称无须支付费用的主张缺乏理据，一审法院不予采纳，澳边股份社请求新雄洲公司支付欠付的租金（使用费）的主张一审法院予以支持。新雄洲公司未能按期限支付租金（使用费），澳边股份社请求从起诉日起按日万分之三计算利息的主张一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决：一、新雄洲公司于判决发生法律效力之日起十日内腾退《房屋租赁合同》项下位于佛山市南海区桂城叠滘墟叠滘“叠北超市”侧的铺位予澳边股份社。二、新雄洲公司于判决发生法律效力之日起十日内支付2009年6月1日至2016年2月29日使用费余款951345元予澳边股份社。三、新雄洲公司以951345元为本金从2016年3月11日起至上列第二项付清款日止按日万分之三标准计算利息予澳边股份社，本项随上列第二项清。四、新雄洲公司于判决发生法律效力之日起十日内支付从2016年3月1日起至上列第一项履行之日止的使用费予澳边股份社，其中2016年3月1日至2016年3月31日按每月40095元、2016年4月1日至2019年3月31日按每月44104.5元计算。五、驳回澳边股份社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取7131.05元（澳边股份社已预交），由澳边股份社负担474.32元，由新雄洲公司负担6656.73元。新雄洲公司于判决发生法律效力之日起七日内向一审法院交纳6656.73元。对澳边股份社已预交的诉讼费用6656.73元，在判决发生法律效力后经澳边股份社申请,一审法院退还予澳边股份社。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷案件。由于澳边股份社在一审法庭辩论终结前未提交涉案租赁物的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关手续，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，认定涉案租赁合同因违反法律的强制性规定而无效，处理正确，本院予以维持。针对新雄洲公司的上诉请求，本案二审的争议焦点为：一审判决是否程序违法；新雄洲公司是否应当腾退涉案租赁物予澳边股份社；新雄洲公司应否向澳边股份社支付2009年6月1日至2016年2月29日占有使用费余款、以及2016年3月1日起至实际返还铺位之日止的占有使用费；新雄洲公司是否应按日万分之三标准计付占有使用费余款利息予澳边股份社。关于一审程序是否违反法律规定的问题。新雄洲公司上诉称，涉案租赁物已转租，一审法院未追加次承租人参加本案诉讼，违反法定程序，本案应发回重审。本院认为，次承租人并非本案必要共同被告，一审法院未追加次承租人参加诉讼，并无不当。新雄洲公司的上诉请求，于法无据，本院不予支持。关于新雄洲公司是否应当腾退涉案租赁物予澳边股份社的问题。新雄洲公司认为，澳边股份社未提交证据证明其享有涉案租赁物所在土地权属证明及建筑物报建手续，无法证明澳边股份社为涉案租赁物的权属人，无权要求新雄洲公司腾退场地。本院认为，对于涉案租赁物所在土地的权属人为澳边股份社的事实，澳边股份社提供了集体土地使用证、用地使用权确认书、用地红线图（三旧确）、宗地图予以证实，新雄洲公司亦依据与澳边股份社签订的涉案合同从2009年起占有使用涉案租赁物至今，新雄洲公司既未提交证据证明涉案租赁物的权属人为案外人，也未提交证据证明承租期间曾有案外人向其主张过权利，故新雄洲公司关于澳边股份社无权要求其腾退场地的主张，因理据不足，本院不予支持。关于新雄洲公司应否向澳边股份社支付2009年6月1日至2016年2月29日占有使用费余款以及2016年3月1日起至实际返还铺位之日止的占有使用费的问题。新雄洲公司上诉称，第一，涉案合同无效，无需支付占有使用费；第二，新雄洲公司并未占有使用涉案租赁物，新雄洲公司无需支付占有使用费；第三，澳边股份社起诉要求新雄洲公司支付租金，一审法院判决新雄洲公司支付占有使用费，超出澳边股份社诉讼请求的范围，处理不当；第四，澳边股份社关于2015年6月前的占有使用费的诉请，因超过诉讼时效，不应予以支持。本院对此问题作出如下分析：首先，虽然涉案合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，新雄洲公司应当支付占有使用租赁物期间的相关费用。新雄洲公司以涉案合同无效为由拒绝支付占有使用费，于法无据，本院不予支持。其次，新雄洲公司是否占有使用涉案租赁物的问题。新雄洲公司上诉称，涉案租赁物未办理消防手续、无法办理营业执照，新雄洲公司从2009年起未对涉案租赁物进行占有使用，无需向澳边股份社支付占有使用费。本院认为，其一，新雄洲公司是否占有使用涉案租赁物，与涉案租赁物是否办理消防验收手续及营业执照之间不具有因果关系。其二，新雄洲公司已支付2009年6月1日至2016年2月29日期间的大部分占有使用费2128680元，新雄洲公司多年以来均向澳边股份社缴纳占有使用费。其三，新雄洲公司在本案中自述涉案租赁物已部分转租给次承租人、请求追加次承租人为无独立请求权的第三人参加诉讼，该陈述与其未占有使用涉案租赁物的上诉主张明显相互矛盾，且新雄洲公司并未提交相关证据证明其主张成立。综上，新雄洲公司未占有使用涉案租赁物的上诉主张因无证据支持，本院依法不予采纳。再次，一审判决是否超出澳边股份社诉讼请求范围的问题。本院认为，澳边股份社在认定涉案合同有效的情况下诉请新雄洲公司支付拖欠的租金，一审法院在涉案合同无效的基础上认定租金的性质实为占有使用费，处理妥当，并未超出当事人诉讼请求的范围。新雄洲公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第四，诉讼时效问题。本院认为，涉案合同无效，本院认为，新雄洲公司至今仍然占用涉案租赁物并拖欠占有使用费，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，本案诉讼时效应从最后一期债务履行期限届满之日起计算。新雄洲公司的上诉主张不成立，本院不予支持。关于新雄洲公司是否应按日万分之三标准计付占有使用费余款利息予澳边股份社的问题。新雄洲公司上诉称，涉案合同无效，新雄洲公司拖欠的占用使用费余款的利息，应按中国人民银行同期同类商业银行贷款利率计付，一审判决新雄洲公司按日万分之三的标准向澳边股份社计付利息，明显过高。本院认为，涉案合同无效，但新雄洲公司拖欠占有使用费的行为，对澳边股份社必然产生资金占用的损失，故本院认定新雄洲公司应从起诉之日起至本金偿还之日起按中国人民银行同期同类商业贷款利率计付利息予澳边股份社。澳边股份社超出上述部分的诉请，本院不予支持。一审法院处理不当，本院予以纠正。综上所述，新雄洲公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初4454号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销（2016）粤0605民初4454号民事判决第五项；三、变更（2016）粤0605民初4454号民事判决第三项为：佛山市新雄洲市场投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付利息予佛山市桂城街叠北村澳边股份合作经济社（以951345元为本金，从2016年3月11日起至清偿上述第二项判决确定的款项之日止，按中国人民银行同期同类商业贷款利率计付）；四、驳回佛山市南海区桂城街叠北村澳边股份合作经济社的其他诉讼请求。一审案件受理费7131.05元，由佛山市南海区桂城街叠北村澳边股份合作经济社负担474.32元，佛山市新雄洲市场投资管理有限公司负担6656.73元。二审案件受理费13313.46元，由佛山市新雄洲市场投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  邱程辉代理审判员  安 静二〇一六年十二月二十九日书 记 员  钟勉力