济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）历城民初字第2111号 原告：曲欣然，男，1955年6月28日出生，汉族，退休职工，住济南市。 被告：山东嘉恒房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：柳玉荣，董事长。 委托诉讼代理人：王磊，男，1980年12月7日出生，汉族，该单位职工，住济南市。 委托诉讼代理人：庞宝山，男，1988年1月22日出生，汉族，该单位职工，住济南市。 原告曲欣然与被告山东嘉恒房地产开发有限公司（以下简称嘉恒公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理后，适用简易程序于2015年6月24日公开开庭进行了审理。原告曲欣然及其委托诉讼代理人孟强，被告嘉恒公司的委托诉讼代理人庞宝山到庭参加了诉讼。因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序进行审理。本院依法组成合议庭于2016年12月8日公开开庭对本案进行了审理。原告曲欣然及其委托诉讼代理人孟强，被告嘉恒公司的委托诉讼代理人王磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 曲欣然向本院提出诉讼请求：1、判令被告嘉恒公司对非法拆除的济南某某商务大厦的裙楼一至二层大堂步行楼梯恢复原状；2、判令被告嘉恒公司赔偿原告曲欣然因非法改造造成的原告房屋两年（2013年4月至2015年4月）的租金损失162000元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告曲欣然是济南某某商业大厦的业主，在2003年3月13日购买了位于济南市某某路西首的某某商务大厦二层20xx、20xx、20xx号商业用房。该商业房位于从一楼大厅到二楼大堂步行楼梯正中位置，建筑面积共25.18平方米，单价为8442元/平方米，购房款合计212570元。原告曲欣然一次性付清款项，所购房屋当日交付。2009年10月，在济南某某商务大厦拥有多套商业用房的被告嘉恒公司为了方便自己的使用，未经原告同意，也未经相关部门批准，私自违法拆除了一层二层大堂步行楼梯，把四部手扶电梯改为升降电梯，并封堵了一层通往二层大堂自动手扶电梯和步行楼梯的通道，改变了某某商务大厦一层和二层楼梯原状。被告嘉恒公司的上述行为增加了被告房屋的使用价值，却使得原告所购商业用房现在既无法自己经营使用，也无法对外出租，给原告造成了巨大经济损失。经原告多次交涉未果，为维护合法权益，根据《物权法》等法律规定，特提起诉讼，望判如所请。 嘉恒公司辩称，请求法院依法驳回原告曲欣然的诉讼请求，维护公司的合法权益，理由如下：1、原告曲欣然的第一项诉讼请求已经审理终结。2009年原告曲欣然曾将被告嘉恒公司诉至法院要求判令被告限期恢复已经拆除的济南某某商务大厦大堂一至二层楼梯。济南市历城区人民法院作出的（2009）历城商初字第2669号民事判决书及济南市中级人民法院（2013）济民一终字第826号民事判决书已判决不予支持。根据法律规定及一事不再理的诉讼原则，该项请求已不需本案再审理，请求依法驳回。2、原告曲欣然的第二项请求没有事实及法律依据。本案所涉及的嘉恒商务大厦裙房已经重新分割出售，且经政府主管部门验收并办理了房产过户登记手续。该房产已非被告嘉恒公司所有，不存在原告曲欣然所述的非法改造造成其租金损失的行为。另依据济南市中级人民法院（2013）济民一终字第826号民事判决书及现场勘验，该涉案房产具备使用条件。被告嘉恒公司于2013年6月30日已将“关于嘉恒商务大厦裙房租赁合同已经终止且房屋闲置的告知函”邮寄给原告曲欣然，原告也已签收，因此原告曲欣然所述的租金损失是其自身造成的，与被告嘉恒公司无关。 当事人围绕诉辩主张分别提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据双方的陈述及提交的证据，本院认定事实如下： 2003年3月13日，原告曲欣然（买受人）与被告嘉恒公司（出卖人）签订商品房买卖合同。合同主要约定：第三条、买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房（其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第二层2709、2080、2081号房。该商品房的用途为商业，建筑面积为25.18平方米，其中，套内面积12.92平方米，公共部位与公共房屋分摊建筑面积12.26平方米（有关公共部位与公共房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条、计价方式与价款：出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8442元，总金额212570元整。第六条，自签订合同之日付清全部房款212570元。第八条，交付期限：出卖人应当在2003年3月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十三条，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。第十四条，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水电自房屋交付之日正常使用；2、电梯自房屋交付之日正常使用；3、中央空调、消防设施自房屋交付之日正常使用。该合同附件一为平面图，附件二为公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明济南市高新技术产业开发区方达房产测绘鉴定中心依规对某某商务大厦房产面积进行预测，得出裙楼面积及分摊系数（分摊系数为0.948595），此为预测面积，实际面积以大厦竣工后实际测量为准。附件三：装饰、设备标准1、外墙采用理石贴面、采光顶采用钢网架玻璃顶；2、内墙高档乳胶漆、卫生间采用暗花瓷砖到顶；3、顶棚卫生间为RVC吊顶，一二层为轻钢龙骨矿棉板、三层为轻钢龙骨石膏板；4、地面卫生间采用防滑地砖、裙楼铺砌抛光花岗岩石板及抛光面砖；5、门无框隐形玻璃门；6、窗无框隐形玻璃窗；7、卫生间配置洗手盆、坐便器、排气扇；8、消防自动喷淋系统、烟感报警系统；9、电梯自动扶手梯四部；10、灯吸顶格栅灯；11、中央空调麦克维尔；12、采暖集中供暖。 原告曲欣然购买的商品房为商铺，位于某某商务大厦裙楼**内。签订商品房买卖合同当日，原告曲欣然（甲方）与被告山东嘉恒房地产公司（乙方）签订房屋租赁合同，对涉案房产进行了返租。租赁期限共计十年，甲方从2003年3月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2013年3月1日止。每年租金为房屋总成交额的8%（含租金收入国家规定的税收）。税后租金为每月1169元。 另查明，某某商务大厦裙楼的一、二、三层产权登记人原为被告嘉恒公司。被告嘉恒公司计划在裙楼一至三层开设商场，于是2003年前后被告嘉恒公司自行将一至三层产权面积进行了分割出售，建设有一至二层步行楼梯、卫生间等公共设施，并留有通道。原告曲欣然购买的商铺位于二层步行楼梯南侧位置。后因未能招商成功，商场未能按计划开办。经协商，被告嘉恒公司与一至三层其他业主解除了买卖合同，但未能与原告曲欣然协商成功。2005年9月，原告曲欣然提起仲裁，要求被告嘉恒公司协助办理涉案商铺的所有权产权登记和土地使用权变更登记并支付逾期办证违约金。2006年6月26日，济南仲裁委员会裁决支持了原告曲欣然的仲裁请求。仲裁裁决生效后，2006年10月，被告嘉恒公司将原告曲欣然所购商铺另行出卖给济南泺非房地产开发有限公司，并协助其办理了房产证。2007年原告曲欣然向本院提起行政诉讼，本院依法撤销了该房产证。2009年，被告嘉恒公司将涉案一至二层步行楼梯拆除并将原楼梯所在位置另行出售给案外人李兴宏，并协助李兴宏办理了房产证。 原告曲欣然于2009年12月8日又向本院提起诉讼，诉讼请求为：1、判令被告嘉恒公司履行000358号商品房买卖合同第十三条承诺，将原告所购商品房的四部自动扶手电梯设备限期符合双方约定（附件三）的标准；并向原告赔偿双倍设备差价16000元；2、判令被告嘉恒公司履行000358号商品房买卖合同第十四条承诺，将该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套限期达到使用条件；并按合同向原告支付违约金89000元；3、判令被告嘉恒公司限期恢复已经拆除的大堂一层至二层楼梯。本院作出（2009）历城民商初字第2669号民事判决书，认定被告嘉恒公司存在违约行为，判决被告山东嘉恒房地产公司赔偿原告曲欣然电梯设备差价款16000元，驳回原告其他诉讼请求。原告曲欣然及被告嘉恒公司均不服，提起上诉。2014年10月30日济南市中级人民法院作出（2013）济民一终字第826号民事判决书，认定“嘉恒公司拆除楼梯的行为发生于房屋交付之后，即便存在侵害广大业主共有权的可能，亦属于建筑物区分所有权的范畴，与本案房屋买卖合同纠纷非同一法律关系，故曲欣然要求嘉恒公司恢复已经拆除的大堂一层至二层楼梯的请求，本案不予处理”，判决驳回上诉，维持原判。 又查明，双方租赁期内的房屋租金问题，原告曲欣然已多次提起诉讼，且2013年3月1日之前的租金已经相关生效判决予以处理，并判令被告嘉恒公司于判决生效之日起三十日内将涉案铺位交付原告曲欣然。2015年5月相关判决生效后，被告嘉恒公司向原告曲欣然发函要求于5月25日进行交接。双方于2015年5月25日到达现场后，原告曲欣然对水电等问题提出异议，后离开现场。现涉案铺位处于闲置状态。 本院认为，被告嘉恒公司开发建设嘉恒大厦后，拟在裙楼一至三层开办商场，遂将房屋产权以铺位的形式分割出售，并在2003年3月与原告曲欣然等人签订了房屋买卖合同，约定了买卖事宜。双方同时签订了售后返租合同，约定租赁期为10年，至2013年3月1日届满。合同签订后，因被告嘉恒公司未能成功开办商场，遂与其他业主协商解除了买卖合同，并将商铺重新分割后出售。在这一过程中，被告嘉恒公司于2009年将合同约定并实际建设的一层至二层步行楼梯予以拆除。因未能与原告曲欣然协商一致，双方未解除买卖合同，引发一系列纷争。在之前的房屋买卖合同纠纷及房屋租赁合同纠纷中，生效判决已认定被告嘉恒公司改变楼房设计、未按约定履行合同义务的行为属于违约，并判决被告嘉恒公司承担相应的违约责任。本案中，原告曲欣然认为被告嘉恒公司拆除一至二层步行楼梯的行为侵犯了其业主共有权，故起诉要求被告嘉恒公司恢复原状并赔偿租金损失。针对本案纠纷，首先应明确步行楼梯所对应面积是共有部分还是专有部分，双方对此存有争议。本院认为，根据双方签订的买卖合同、附件一（房屋平面图）及附件二（公共部位与公共房屋分摊建筑面积构成说明），可以看出步行楼梯所在位置属于公共区域。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，通道、楼梯、大堂等公共通行部分属于共有部分。因此，被告嘉恒公司辩称步行楼梯部分属于其专有部分不符合合同约定及法律规定，本院不予采信。其次，被告嘉恒公司拆除步行楼梯、未按约定提供扶手电梯及另行分割出售的行为，既属于违约行为，也属于侵犯建筑物区分所有权范畴。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。因此，原告曲欣然可选择要求被告嘉恒公司承担违约责任或解除合同赔偿损失，也可主张被告嘉恒公司侵权并要求相应赔偿。基于被告嘉恒公司的同一行为，原告曲欣然已以被告嘉恒公司违反房屋买卖合同为由主张违约责任，并经生效判决予以认定和处理，故其再要求被告嘉恒公司承担侵权责任不符合法律规定，本院不予支持。第三，因原计划的商场未能开成，情势发生变化，涉案步行楼梯已于2009年被拆除，被告嘉恒公司已将嘉恒大厦一至三层重新分割后出售，并已为案外人办理了房产证，在这种情况下，原告曲欣然要求被告嘉恒公司将步行楼梯恢复原状已不现实。根据生效判决查明的事实，原告曲欣然购买的商铺有其他通道可以通行，原告曲欣然称其购买的涉案商铺无法正常使用、无法对外出租，不符合实际情况，本院不予采信。综上，原告曲欣然要求被告嘉恒公司将步行楼梯恢复原状并赔偿租金损失，不符合法律规定，本院不予支持。 根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第一百二十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告曲欣然的诉讼请求。 案件受理费3640元，由原告曲欣然承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 人民陪审员  吕春华 人民陪审员  朱翠荣 二〇一六年十二月二十六日 书 记 员  张肖亭