上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初20507号原告(反诉被告)陈某，男，1981年7月15日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人查晓卉(系原告陈某的妻子)，住同上。委托代理人刘景涛，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。被告(反诉原告)曹1，男，1967年8月28日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)程某某，女，1972年10月19日生，汉族，住同上。被告(反诉原告)曹某2，男，1993年11月5日生，汉族，住同上。上述三被告共同委托代理人高在涵，上海市申达律师事务所律师。上述三被告共同委托代理人刘创，上海市申达律师事务所律师。第三人上海太某某服务有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人章某某。委托代理人黄光明，男。原告(反诉被告，以下简称原告)陈某与被告(反诉原告，以下简称被告)曹1、程某某、曹某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要转为普通程序。审理中，本院依法追加上海太某某服务有限公司作为第三人参与诉讼。本院于2016年6月20日、11月18日公开开庭进行了审理。原告陈某及委托代理人查晓卉、刘景涛，被告曹1及其和被告程某某、曹某2的共同委托代理人高在涵，第三人上海太某某服务有限公司的委托代理人黄光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某诉称，2016年2月23日，原告与被告在第三人的枣庄路店签订了编号为XXXXXXX的《房地产买卖(含居间)协议》(以下简称买卖协议)，约定原告以人民币(以下币种相同)955万元的价格向被告购买位于浦东新区云山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，原告应于签订协议时支付定金20万元，应于2016年2月24日之前支付房款80万元，等等。协议另约定，系争房屋无抵押无租赁。协议签订当天，原告向被告支付了20万元，被告出具收据载明为“房款”，次日，原告又向被告支付80万元房款。2016年3月3日，原告经查询得知系争房屋早在2003年8月25日就抵押给了中国银行上海市金桥支行和上海市住房置业担保有限公司，债权数额为55万元，更为令人震惊的是，签订买卖协议的当天，系争房屋抵押给了张静(系第三人枣庄路店的负责人、上海太某某服务有限公司广洋店法人代表)，债权数额为100万元，为此，原告与被告交涉，被告对其隐瞒房屋抵押的事实拒不承认，且对原告要求其退还100万元房款的合理要求置之不理。原告认为，被告故意隐瞒系争房屋已抵押的事实，构成欺诈，特别是签约当日，被告又办理了抵押，严重无诚信，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》的第9条规定，买卖协议应当撤销，故提起诉讼：1、要求判令撤销原、被告签署的编号为XXXXXXX买卖协议中原、被告之间的买卖关系；2、判决三被告向原告返还房款100万元；3、判令三被告向原告支付自2016年2月24日起至实际返还完毕之日的房款利息，该利息以100万元为基数按照年利率24%计算(自2016年2月24日起至2016年6月20日期间共计77,377元)；4、判令三被告共同赔偿原告因被告的恶意欺诈造成的房屋涨价损失120万元；5、请求判令三被告赔偿原告律师费35,000元；6、本案诉讼费由三被告承担。被告曹1、程某某、曹某2辩称，1、原告在买卖协议签订后2、3天即因其贷款办不出而要求解约，是原告违约在先，正式买卖合同未能签订的责任在于原告。2、原告所述的抵押，其中被告已于2016年2月25日与银行和住房担保公司结清借款，并拿到注销抵押登记的全部手续，根据二手房交易习惯，这个抵押可以在房屋过户时一并办理注销登记，故不存在被告故意隐瞒欺诈原告。另一个抵押是做给第三人的负责人张静的，被告出售房屋是为了置换，当时为了防止置换过程中资金出现问题需向第三人借款故做了这个抵押，但被告并未从张静处收拿到任何借款。上述两个抵押并不构成双方签订正式买卖合同及过户的障碍。3、根据买卖协议约定，双方应于2月26日签订正式买卖合同，但被告在2月25日收到原告发来的短信和电话表示他们因贷款办不出而不能签订合同。综上，原告要求撤销买卖协议无法律依据，不同意原告的全部诉请。被告曹1、程某某、曹某2反诉称，原、被告签订的买卖协议约定，房屋转让总价为955万元，其中658万元由原告通过申请银行贷款支付，且约定在协议签署后次日起3日内即2月26日之前由各方网签房屋买卖合同，相关手续由第三人准备及办理。然而，2月25日上午，被告收到原告妻子查晓卉的通知，称由于原告无法申请出630万元贷款而无法与原告网签合同，并进而要求与原告签署解约协议。2016年2月29日，原告本人也短信被告称其妻子被查出肝脏肿瘤而要求与原告协商解约事宜，但3月3日，原告突然又以被告未按约签订房屋买卖合同及房屋存在抵押为由通知被告解除合同。事实上，原告在2月25日已还清系争房屋的剩余银行贷款，随时可以办理注销抵押的手续。原告因自身的原因无法履行买卖协议，却反而主张被告违约并提起诉讼，与事实严重不符，据此，提起反诉，要求：1、判令解除原、被告签订的买卖协议中的房屋买卖关系；2、判令原告支付的定金20万由被告没收不再返还。审理中，被告表示，原告的已付款除定金没收外，余款同意退还给原告。原告陈某辩称，买卖协议是建立在被告恶意欺诈的基础上签订的，应当撤销。买卖协议签订后，原告在约定的签订网签合同的当日到了中介，但被告没有到场，中介多次约被告，被告都没有到，故是被告违约。原告支付的20万元到底是房款还是定金约定不明。综上，不同意被告的反诉请求。第三人上海太某某服务有限公司述称，被告是卖房置换，在第三人处独家挂牌出售，当时因不清楚系争房屋何时能出售而被告购房付款可能会有缺口，故说好由第三人先垫付，等被告售房款拿到后再还给第三人，故在2月23日上午被告与第三人的加盟企业上海菁英房地产经纪有限公司的董事长张静做了一个100万元的抵押登记，想不到，当天晚上，原、被告就签订了买卖协议，故第三人与被告之间并未发生实际的借款关系。签协议时第三人并不知道该抵押登记已办理，故未将此情况告知原告，但系争房屋上的银行借款抵押当时被告告知第三人已在办理注销，故第三人也将此情况告知了原告。买卖协议签订的当天，原告支付被告20万元定金，第二天，原告又支付了80万元房款。在买卖协议签订后的二天左右(协议约定的签订正式买卖合同之前)，原告发现系争房屋上原抵押未注销，又设定了新抵押，即向第三人提出要求被告注销两个抵押再签买卖合同，因办妥抵押注销需七天时间，故被告提出先签合同再注销抵押，但双方对此未能达成一致意见，所以买卖合同未能签成。经审理查明，被告是系争房屋的权利登记人，系争房屋上原有抵押权人为中国银行上海市金桥支行和上海市住房置业担保有限公司、债权数额为55万元的抵押登记。2016年2月23日上午，系争房屋上又设定了抵押权人为张静、债权数额为100万元的抵押登记。2016年2月23日晚上，由原告作为乙方(承购方)、被告作为甲方(出售方)、第三人作为中介方，三方就系争房屋买卖签订了买卖协议一份，协议第一条约定：甲、乙双方约定定金总额为20万元整，乙方于签订本协议时支付甲方定金20万元；第三条该房屋权属状况约定：……；2、是否设立抵押：选择为否；……；第四条交易条件约定：1、该房地产出售总价为955万元，此价为房东净到手价，……，4、甲方应于2016年12月1日之前将房屋交付乙方。注：款清后两个月内交房(含定金20万元)；5、付款方式：乙方于甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》当日，支付甲方房款20万元(即定金转为房款)，乙方于2016年2月24日前支付甲方房款80万元，乙方于2016年4月15日前支付甲方房款187万元，乙方于银行发放贷款后支付甲方658万元，该款由乙方贷款银行直接划入甲方账户，乙方于甲方将该房地产交付乙方并办妥物业更名手续当日支付甲方房款10万元；第五条约定：1、若甲方未能在本协议约定期限内以约定条件签订关于该房地产的《上海市房地产买卖合同》，视为甲方违约，则甲方应双倍返还乙方支付的定金，……。2、若乙方未能在本协议约定期限内以约定条件签订关于该房地产的《上海市房地产买卖合同》，视为乙方违约，则乙方支付的定金由甲方没收不再返还，……。第七条约定，甲、乙双方签署本协议后买卖关系成立，为办理交易过户手续之需，双方同意在本协议签署生效后次日起3日内签署网上备案专用《上海市房地产买卖合同》，并依约履行各自义务，……；等等。买卖协议签订的当天，原告支付被告20万元，被告向原告出具收据，收据上打印的是收取房款。2016年2月24日，原告又向被告支付房款80万元，并由被告出具收据。2月25日上午9点多，原告妻子给被告曹1发了如下短信：“曹先生您好您这边可以过来了我跟门店说好了麻烦您啦”、“曹先生解约协议已经打好了您看一下吧，要么我给您送过去签一下字”、“曹先生，解约协议已经打好了，您看一下吧，要么我给您送过去签一下字？”、“曹先生不好意思反复打扰你那100万元我知道您要付没问题您拿到了有了再还我我完全没问题的这个请您放心风险完全在我这里你们小区价格一直上涨尤其这两天所以您肯定赚的也不会影响您的进度100万元您先付给您的上家我完全理解谢谢曹先生我们早晨都是真的谈好的然后解约协议也是这么写的您绝对没有风险因为钱在您那儿的”。被告曹1回复称“查小姐我们的合约已签你再去银行想办法解决贷款事宜并慎重考虑买与不买我家的房产”。原告妻子再回复被告曹1称“曹先生我真的尝试过了那100万真的随便您什么时候回来您没有风险只会有收益我这边真的真的贷不出来会影响到您的进程的我真的不想耽误您的进度啊所以我一确定贷款情况就马上跟您打电话见面沟通了我就是不想影响您曹先生我真的真的贷不出来啊我是非常非常真诚的在跟您沟通中介这边也是跟他们的贷款中介联系过了结果是一样的啊曹先生真的非常非常对不起但是真的就像我们早晨商量过的那样行不行我贷款真的没办法下来的中介全部都问过了630万我想不出办法的贷款中介都没有办法……”。2月27日晚上9时02分，中介王伟田发短信给被告曹1称“大哥，客户现在过来了要签合同，现在有时间吗？你几点钟能到？现在客户到我们店里了”。被告曹1回复称“你刚才来电，要我签约，你了解情况吗？今天下午4︰08，我接到查晓卉电话，要我抓紧时间解约，我回答你与中介联系，现在你说什么签约，你们两个哪个真，哪个假？所以我请你与查晓卉联系，请她发信息给我，肯定是签约还是解约。我希望你们太某某公司也发个信息给我，肯定一下是签约。如果是要签约，最起码提前一到两天通知，因为我们都要请假的。你们现在的言行都要对法律负责，你们通电话说的话，我怕你们抵赖，所以以后有事，希望你们用信息联系，并写上自己的姓名”。王伟田回复“我们约定的时间今天是签约的，客户已经过来了，不管是签约还是解约，我们约定的时间到了，要是不签约就是违约，我们都应该见面，我已经通知您了，今天是最后一天签约日了，望您周知”。被告曹1回复“请你不要搞错，2/23约定今天上午9︰30(27号)签约，至于今后签约也好，解约也好我信息已告知，提前一到两天，现补充因我工作特殊，下午5点以后不要有任何约定”。王伟田再回复称“我们合同里面约定今天是最后一天签订正式买卖合同的时间，客户也过来了，那我们现在只能再重新约时间了您的意思我会转告客户的”。当天晚上9时16分，原告妻子发短信给被告曹1称“曹先生你好，明天可以一起出来谈一下合同吗？我们明天随时都可以见面麻烦您确认一下可以见面的时间吧”。2月29日，原告发短信给被告曹1称“我是陈某在签居间之后我老婆被查出来肝脏肿瘤(有病例报告)家里目前都乱套了同样做为家里男人我希望您能够今天和我们连同中介一起谈谈解约的事情，如果今天您没有时间，请告知我们您有空的时间，谢谢。陈某”。被告曹1当天回复称“陈某先生，我能理解和同情你现在的处境你把你的实际情况告知中介希望中介拿出方案尽快解决我的问题和你的问题”。2016年3月3日，原告从交易中心查询得知了系争房屋的抵押情况。当天，原告向被告发送了内容为“鉴于你方签署云山路XXX弄XXX号XXX室的房地产买卖(含居间)协议(编号为XXXXXXX)的三人未能在约定的时间地点签署上海市房屋买卖合同，且经居间方和我方多次邀约你方商谈合同事宜，你方皆不予以配合，导致房屋买卖无法进行，你方已构成违约，并导致买卖合同目的无法实现。此外，你方关于房屋无抵押的陈述与事实不符。我方现通知你方解除该房地产买卖合同(含居间)协议，编号为XXXXXXX，并请你方于三日内返还全部已付房款，否则我方将采取法律行动，维护我方合法权益”的《催告函》，并向被告发送了内容相关的短信。3月4日，被告曹1回复原告称“陈某同志，你不必要用这样的语所发信息给我。大家都是成年人，都要对自己的言行负责，对法律负责。相信你也是懂法的人。希望你们把2月25日至今往来的信息仔仔细细、认认真真看一看，讲话做事，不是看连环画，翻过来翻过去。我理解我的房子已经卖给你了，你不要急，何况下一笔钱的支付要到4月15日”。另查明，被告于2016年2月25日与贷款银行结清了全部贷款，并取得了银行出具的同意被告撤销抵押登记的证明及相关材料。以上事实，由经庭审质证的买卖协议、收据、被告曹1与原告及原告妻子的短信往来记录、被告曹1的手机短信、原告给被告的《催告函》、系争房屋的上海市房地产登记簿、被告结清银行贷款的相关证明及原、被告的陈述在案佐证。审理中，原告表示，买卖协议签订后，原告咨询得知凭原告夫妇俩的收入贷款630万元有风险，故一直与被告沟通要求协商调整付款方式，并没有说要解约，是被告未按期至中介处与原告签订买卖合同，构成违约。原告另称，2月25日早晨原告妻子去被告家中是跟被告说630万贷款可能有贷不下来的风险，被告当时表示同意继续履行合同，重新谈合同的付款方式，并说去中介门店再协商，但被告后来没去。原告妻子在25日给被告的短信中称“我们早上是真的谈好的，解约协议也是这么写的”是为了让被告来中介谈，当时并没有写解约协议。被告则表示，2月25日早晨原告妻子来被告家里说，他们想了很多办法，贷款办不下来，想要解约，被告当时要上班，没有让他去中介门店商量。被告没有按协议约定的时间去中介签约是因为原告已于2月25日提出解约，另外，被告要求原告提出解约方案，但一直没有得到回复。2月27日晚上9点多中介将被告的意思转告给原告后，原告妻子马上给被告发了短信表示明天可以出来谈一下合同，由此说明，原告还是在和被告谈解约之事，如果是签约就发短信直接约签约了。本院认为，本案系二手房买卖合同纠纷，并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。根据合同法的相关规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求法院撤销。前述欺诈是指故意隐瞒真实情况或者故意告知对方虚假的情况，欺骗对方，诱使对方作出错误的意思表示而与之订立合同。本案中，虽然原、被告签订买卖协议时，系争房屋上有二个抵押登记，且无证据证明签约时被告已将该抵押情况告知原告，但是，其中的银行抵押在买卖协议签订后且双方约定的网签买卖合同日之前被告已与银行结清贷款，并拿到银行的同意撤销抵押的证明，该抵押随时可以注销，而另一个抵押是被告与第三人基于被告置换房屋时因系争房屋尚未出售而购房付款可能存在缺口时由第三人垫付而由双方就此办理的抵押，但因当天晚上原、被告签订了买卖协议，被告马上取得了部分房款，故被告与第三人之间的借款并未实际履行，该抵押登记也随时可以注销，因此，上述二个抵押并不影响原、被告之间的买卖协议履行。鉴于上述情况，被告并非是故意隐瞒抵押的事实，从而诱使原告作出错误意思表示而与被告签订买卖协议，为此原告主张被告故意隐瞒抵押的事实，构成欺诈，买卖协议应当撤销，依据不足，本院不予采纳，原告据此主张由被告支付已付款利息及赔偿房价涨价损失120万元、律师费35，000元，本院不予支持。原、被告签订的买卖协议系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。买卖协议签订后，原、被告未能按照协议约定的时间网签买卖合同。至于未能网签买卖合同的原因，本院认为，根据原告妻子2月25日发给被告的短信内容及原、被告的陈述可以确认，2月25日早晨，原告妻子因贷不出630万元而至被告家中提出解约，原告称当时是因贷630万元有风险而向被告提出协商变更付款方式，原告的该陈述显然与短信内容不符，且原告对于短信内容的解释也不符合逻辑，本院难以采信。原告于买卖协议约定的网签买卖合同日之前向被告提出解约，且无证据证明原告在提出解约后又约被告于买卖协议约定的网签日前签约，虽然原告提供了2月27日晚上9时中介王伟田给被告的短信，但是被告在收到短信后基于原告之前的解约要求而要求原告方本人向其发短信明确是签约还是解约，如果签约的提前一到两天通知被告，也属合理，但原告妻子在9时16分发给被告的短信中不仅没有明确是去签约还是解约，反而约被告明天出来谈一下合同，由此可见，2月27日晚上，原告的真实意思并不是网签买卖合同。2月29日，原告本人又向被告发短信要求连同中介一起谈解约之事。综上，根据上述一系列事实及证据可以确认，原、被告之间未能按约签订买卖合同的原因是原告贷款贷不到630万元而提出解约，责任在于原告，原告已构成违约。至于原告于签约当日支付的20万元是定金还是房款，本院认为，虽然被告出具的收据写的是房款，但原告支付的该20万元与买卖协议约定的定金数额、支付时间均相符，且买卖协议又明确约定了网签买卖合同当天支付的房款20万元即由定金转为房款，故应当认定这20万元是定金。原告认为该20万元是定金还是房款约定不明，本院不予采纳。鉴于原告违约，被告反诉主张解除买卖协议中原、被告之间买卖关系，并没收原告已付定金，符合合同约定及法律规定，应予支持。被告同意原告已付款项在没收定金后余款返还给原告，并无不妥，可予准许。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)陈某要求撤销于2016年2月23日签订的《房地产买卖(含居间)协议》中原告(反诉被告)陈某与被告(反诉原告)曹1、程某某、曹某2之间的房屋买卖关系及要求被告(反诉原告)曹1、程某某、曹某2支付以100万元为基数按照年利率24%计算自2016年2月24日起至实际返还日止的房款利息、要求被告(反诉原告)曹1、程某某、曹某2赔偿房价涨价损失120万元及律师费35,000元的请求；二、解除原告(反诉被告)陈某与被告(反诉原告)曹1、程某某、曹某2及第三人上海太某某服务有限公司于2016年2月23日签订的《房地产买卖(含居间)协议》中原告(反诉被告)陈某与被告(反诉原告)曹1、程某某、曹某2之间的房屋买卖关系；三、原告(反诉被告)陈某支付给被告(反诉原告)曹1、程某某、曹某2的定金20万元由被告(反诉原告)曹1、程某某、曹某2没收；四、被告(反诉原告)曹1、程某某、曹某2应于本判决生效之日起十五日内退还原告(反诉被告)陈某已付房款80万元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19,477元、财产保全费5,000元，均由原告(反诉被告)陈某负担；反诉案件受理费2,150元由原告(反诉被告)陈某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 敏人民陪审员  黄丹红人民陪审员  吴建忠二〇一六年十二月一日书 记 员  潘宸琰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。