广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初11242号原告佛山市同诚物业管理有限公司，住所地佛山市禅城区普澜二路27号夹层物管处，统一社会信用代码91440604682405178W。法定代表人陈英杰。委托诉讼代理人陈文强，系广东星宇律师事务所律师。被告李翠秋，女，汉族，1968年10月10日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人杨嘉洁，系广东道正律师事务所律师。原告佛山市同诚物业管理有限公司诉被告李翠秋物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2013年11月1日起至2016年8月31日止的物业管理费8146.40元（239.60元/月），空调费9309.20元（273.80元/月），电费、电损及电梯维修费272.00元，共计17727.60元；2、被告向原告支付逾期付款违约金27480.25元（逾期付款违约金暂计至2016年8月31日，应计至被告清偿全部债务时止，滞纳金的计算方式详见附表）；以上共计45207.85元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告是位于佛山市普澜二路27号新虹商户楼三层C26号物业的业主，该物业属于商场里面的商铺，建筑面积22.82平方米。原告根据与被告的《物业管理服务协议》的约定为该物业提供物业管理服务。根据协议约定，被告应当按10.5元每平方米的标准向原告支付物业管理费，12元每平方米的标准向原告支付空调费，以及支付其他费用。前述费用均应当在每月10日前支付，若被告逾期支付的，应当自逾期之日起按每天千分之三的标准向原告支付逾期付款违约金。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告自2013年11月至今一直拖欠物业管理费，原告多次催缴，但被告没有支付。被告辩称，一、原告未履行《物业管理服务协议》约定的物业管理服务义务，业主拒交物业费合理合法。1、原告没有进行标准化清扫清洁，垃圾存在清理不及时，卫生不达标，尤其卫生间常常无冲洗，鼠患严重。2、原告没有履行电梯维修义务。电梯长期停运，即使运行也时常出故障。3、原告没有对公共设施、设备及运行进行维护和管理，消防设施故障已久，无人过问、维修，无法正常使用，存在安全隐患。二、被告没有实际使用空调，期间不可能有空调费用、电损费用产生。商铺从13年11月至今一直空置没有使用或出租。三、原告主张的电费、电梯维修费272元没有依据。四、商铺空置期间，原告未予任何联系或催收，原告主张从2013年11月1日起的物业管理费已过诉讼时效，超过部分不应支持。五、被告不应承担违约责任，无须支付违约金。涉案协议是由原告提供的格式合同，当中约定的违约金条款，由于原告没有履行说明义务，根据规定该条款无效。另外，协议所约定的违约金过高，根据规定应予调整。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。经审查，本院对原告提交的证据的真实性均予以确认；对于被告提交的证据，其中照片彩印件，原告虽有异议但未能提供相反的证据予以反驳，故本院对其真实性予以确认。至于被告申请出庭作证的证人梁某、罗某所作的证言，由于缺乏有力的证据佐证，故对其真实性不予确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2009年7月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定甲方向乙方提供物业管理服务，自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止，乙方物业座落于佛山市普澜二路27号新虹商住楼三层C26号铺，建筑面积共22.82平方米。物业管理服务费其中商场每月每平方米10.5元，商场中央空调费每月每平方米12元，甲方依据年度空调费支出情况作适当调整。乙方收铺时向甲方交付“预收三个月物业管理费”（建筑面积×10.5元×3个月），公共水电费周转金按每户300元预收，每月按水电表读数分摊。每月铺位内用电费按实际发生的费用（含电损费）收取。因乙方原因未收铺或收铺后空置铺位的，物业管理服务费用、公共水电费用按上述标准收取。每次交纳费用时间为：每月10日前，乙方应在专用帐户中存入足够款项。乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费的，甲方有权要求乙方补交并逾期之日起按每天千分之三应交金额交纳违约金。另查明一，2008年12月19日，佛山市禅城区物价局出具服务（收费）备案回执，确认原告座落于佛山市普澜二路27号（新虹商住楼）的物业管理服务收费备案表（备案项目：①多层住宅0.48元/㎡.月；②商场管理费10.50元/㎡.月；③临街商铺管理费3.00元/㎡.月；④地下车位：1.60元/㎡.月。物业管理服务协议一份（有效期至业主委员会成立止）已报该局备案。另查明二，原告经营范围包括物业管理。另查明三，座落于普澜二路27号三层C26号的房屋的权利人是被告，建筑面积是22.82平方米。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照上述协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告提出的被告交纳物业管理费、空调费的诉请。被告作为涉案房屋的产权人已实际享受原告提供的相关服务，依法依约应按时支付物业管理费、空调费。诉讼中，原告主张被告拖欠2013年11月起至2016年8月止的物业管理费、空调费，被告未能提交其他证据予以反驳，故本院对原告主张的上述拖欠物业管理费、空调费事实予以确认。依据涉案协议约定及涉案房屋登记的建筑面积22.82平方米，被告每月需向原告支付的物业管理费为239.61元/月（10.5元/月×22.82平方米），空调费为273.84元（12元/月×22.82平方米），原告请求物业管理费按239.6元/月及空调费按273.8元/月，本院予以准许。则被告在2013年11月至2016年8月期间未向原告支付的物业管理费合计8146.4元（239.6元/月×34个月），空调费合计9309.2元（273.8元/月×34个月），以上合计17455.6元。至于被告的辩解意见。关于诉讼时效，考虑到原告收取物业管理费等费用系处于持续的状态，且至本案判决时仍在收取，故被告相关时效抗辩，缺乏充足的法律依据，本院不予支持。关于原告存在违约的情形，被告对此并未提供充足的证据予以证明，故不予采纳。关于商铺空置不应支付空调费，涉案协议并未约定被告若商铺空置可免交空调费，且协议约定的是商场中央空调费，商场中央空调亦不会因被告商铺空置而停止开放，故被告该辩解意见依据不足，本院不予支持。至于原告主张的电费、电损及电梯维修费，缺乏依据，故本院不予支持。关于原告诉请的逾期付款违约金。如前认定，被告拖欠物业管理费、空调费的行为已构成违约，根据涉案协议约定，原告有权向被告主张违约金。原告主张依据合同约定每日按应缴费用的千分之三计付，但该违约金计算标准过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，本院酌定本案被告因欠涉案房屋物业管理费、空调费所产生的违约金以每月欠付物业管理费239.6元、空调费273.8元（合计513.4元）为本金，自每个欠费月11日起（交纳日次日）按年利率24%分段计算。被告辩称违约金条款属于无效格式条款，但根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，且涉案协议的违约金条款亦不具有上述法律第五十二条和第五十三条规定的情形，亦非原告一方免除其责任、加重被告责任、排除被告主要权利，因此对于被告上述辩解意见本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告李翠秋于本判决发生法律效力之日起五日内向原告佛山市同诚物业管理有限公司支付拖欠的佛山市禅城区普澜二路27号三层C26号2013年11月至2016年8月的物业管理费、空调费合计17455.6元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以每月513.4元为本金，自每个欠费月11日起按年利率24%分段累计至本判决确定的给付之日止）；二、驳回原告佛山市同诚物业管理有限公司其他诉讼请求。被告李翠秋如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，受理费465元，由被告李翠秋负担340元，由原告佛山市同诚物业管理有限公司负担125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 林 波二〇一六年十二月十四日书记员 陈佳颖附法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第六条第一款房屋的所有权人为业主。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。