安徽省淮南市潘集区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0406民初1502号原告：沈宏伟，男，1986年4月1日出生，汉族，淮南矿业（集团）有限责任公司顾桥煤矿职工，住安徽省淮南市潘集区。委托代理人：梁伟，淮南市潘集区田集街道法律服务所法律工作者。被告：淮南市绿景房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市潘集区袁庄泥河北侧，统一社会信用代码91340400796449515B。法定代表人：ＸＸ同，公司总经理。委托代理人：李金根，公司职工。原告沈宏伟与被告淮南市绿景房地产开发有限公司（以下简称绿景房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈宏伟的委托代理人梁伟，被告绿景房产公司的委托代理人李金根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈宏伟向本院提出诉讼请求：1、要求绿景房产公司继续履行2013年7月10日双方签订的商品房买卖合同，办理房屋权属证书；2、绿景房产公司赔偿违约金3460元及逾期补偿金10382元，合计13842元；3、本案诉讼费用由绿景房产公司承担。事实和理由：2013年7月10日，沈宏伟与绿景房产公司双方签订了商品房买卖合同，依合同约定绿景房产公司将开发的潘集区碧海新城1号楼107#、207#商品房出卖给沈宏伟，于2013年9月30日前绿景房产公司将符合约定的商品房交付给沈宏伟，同时就逾期交房、办理房产证等相关事项也进行了约定。事后沈宏伟依约支付了首期购房款176066元，并办理了按揭购房手续。至2015年4月8日绿景房产公司都没有按约办理该房屋的房产证，经沈宏伟多次催促，双方达成了房产证办理延期协议，并就逾期补偿也进行了约定。但时过一年,绿景房产公司仍然以各种理由不予办理房产证。淮南市绿景房地产开发有限公司辩称：绿景房产公司愿意继续履行买卖合同。按照合同要求，90日之内办理房产证，绿景房产公司与业主签订了补偿协议，一年之内办理房产证，房产证现在没有办下来并不是绿景房产公司的原因，所有手续都在办理之中，现在证还没有办下来。绿景房产公司愿意按照合同总额1%支付补偿金3460元，但对于后期的按合同总额3%的逾期补偿金10382元，绿景房产公司不应该支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院确认的证据及庭审中当事人的陈述，查明如下事实：2013年7月10日，沈宏伟(××)与绿景房产公司(××)签订了《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容为：××购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证为淮房预售证第20130623号；××购买的商品房为××建设的商品房碧海新村第1幢1-2层107、207号房；该商品房建筑面积共44平方米，其中套内面积42.84平方米，公共部位和公用房屋分摊建筑面积1.16平方米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米7865.14元，总金额为346066元；根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认和面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；付款方式为：商业银行按揭，××应于2013年7月10日前首付房款176066元，余款170000元于2013年8月10日前至××指定的银行办理按揭手续，如因××的原因不能办理按揭手续的，××应于2013年9月10日前付清房款余额170000元；交房期限：××应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付××使用；××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，如因××责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列项处理：1、××不退房，××按已付房价款的1%向××支付违约金；2、××若由××作为担保方办理购房贷款的，则产权登记由××代为办理，××需在办理商品房验收交接手续前，按照××提供的相关账号，预缴纳办理房地产权属证的各项税费，并备齐××办证所需提供的各项资料，××在××具备申请条件后的90日内为××提出办理房产证申请；由于××拖延办理或不配合办理产权登记相关资料、不按时交纳相关税费，致使该房屋的房地产权证无未于本合同规定的期限内申请办理，从而导致××为××的按揭贷款而设立的任何形式的担保合同无法解除，且××逾期超过30日的，××须向××支付相当于本合同总房款10%的违约金；以及其他条款。合同签订后，2013年7月10日，沈宏伟向绿景房产公司交纳了176066元购房首付款，2013年9月27日，沈宏伟在徽商银行办理了房屋抵押商业按揭贷款。2013年9月30日，沈宏伟向绿景房产公司交纳代办证费用20924元。绿景房产公司于2013年9月30日前向沈宏伟交付了该房屋。后，绿景房产公司未能在合同约定的期限内为沈宏伟办理该房屋权属证书。2015年4月8日，绿景房产公司（甲方）与沈宏伟（乙方）就产权证办理延期签订了一份《补偿协议书》，协议约定：逾期办证补偿金计算方式按合同总额×1%；补偿金额为3460元；甲方以银行转帐方式将补偿金支付给乙方，并在签订本协议之日起90个工作日内完成；本协议签署后，从甲方支付乙方逾期办证补偿金日起，一年内因甲方原因延期办理或产证未完结，甲方应承担补偿金额，逾期补偿金计算按合同总额×3%；以及其他条款。协议签订后，绿景房产公司未能按协议约定向沈宏伟支付补偿金3460元。由于绿景房产公司的原因，该房屋权属证书无法登记办理，致使沈宏伟至今未能取得该房屋权属证书。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：1、绿景房产公司是否应当赔偿沈宏伟违约金3460元及逾期补偿金10382元，合计13842元；2、沈宏伟要求绿景房产公司继续履行合同，办理房屋权属证书是否有事实和法律依据。本院认为，沈宏伟与绿景房产公司之间签订的商品房买卖合同及补偿协议书是双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按该合同的约定和法律规定履行各自的义务。沈宏伟按照房屋买卖合同约定履行了付款义务，绿景房产公司交付房屋后，未能及时为沈宏伟办理该房屋权属证书，违反了合同约定。2015年4月8日，绿景房产公司与沈宏伟双方就房屋权属证书办理延期签订了补偿协议书，约定由绿景房产公司在三个月内向沈宏伟支付补偿金3460元，并约定在支付该补偿金后一年内该权属证书未能办理完结，绿景房产公司应补偿沈宏伟逾期补偿金合同总额×3%，但至今该房屋权属证书绿景房产公司仍未能办理完结，已构成违约，绿景房产公司应承担相应的违约责任。根据补偿协议书的约定，绿景房产公司应当向沈宏伟支付补偿金3460元及逾期一年未办证的补偿金10382元（合同总额346066元×3%），故沈宏伟要求绿景房产公司赔偿违约金13842元的诉请，本院予以支持。关于沈宏伟要求绿景房产公司继续履行合同，办理房屋权属证书的主张。绿景房产公司表示同意继续履行合同，但绿景房产公司目前并不能备齐符合办证条件所需的文件和资料，该房屋权属证书当前办理条件尚未成就，产权登记机构不予办理，现沈宏伟要求绿景房产公司办理房屋权属证书，事实上绿景房产公司当前无法履行，只能待该房屋权属证书办证条件成熟时再予以办理，故沈宏伟该诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、淮南市绿景房地产开发有限公司于判决生效后十日内向沈宏伟支付违约金13842元；二、驳回沈宏伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费146元，由淮南市绿景房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。本判决发生法律效力后，双方必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。审 判 长  钱 峰审 判 员  王良敏人民陪审员  秦正伟二〇一六年十二月二十七日书 记 员  吴 瑾附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于××的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。