上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初12160号原告：陈中坡，男，汉族，户籍地河南省。委托诉讼代理人：夏仁汉，上海沪法律师事务所律师。被告：上海金好实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张国余。委托诉讼代理人：王燕华，上海市律和理律师事务所律师。原告陈中坡与被告上海金好实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈中坡及其委托诉讼代理人夏仁汉，被告委托诉讼代理人王燕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2015年5月22日签订的《盈嘉生活广场租赁合同》及《租赁合同补充》；2、被告返还原告保证金3,224元、租金4,836元；3、被告支付原告违约金38,688元。事实和理由：2015年5月22日，原被告签订《盈嘉生活广场租赁合同》，约定：被告将其拥有的上海市曹安路XXX号即盈嘉生活广场1层26-A号商铺(10.6平方米，以下简称“系争房屋”)交原告经营数码品牌使用，租期自交付房屋之日起给装修期满后2年，即2015年8月1日起至2017年7月31日止，每月租金1,612元，首付3个月租金，保证金3,224元。因合同对被告义务约定较少，双方同时签订了《盈嘉生活广场数码区域租赁合同补充》，约定：被告必须就开业时间提前1个月作出书面告示，并对原告优惠以押后2个月免租…，若开业实际时间有延后，相对于原告的惠利同样延后，同时对开业条件作了明确解释，注明被告协助原告办理营业执照税务，并对违约责任约定为任意方违约提出退租需赔偿合同剩余租期标的金额100%给予对方。上述合同及合同补充签订后，原告按约支付了首付租金及保证金，并积极做好经营的准备工作。被告原准备于2015年8月1日开业，但直至2016年3月30日才告知原告将于同年5月1日开业，但被告未按约备好房地产权证、卫生许可证等证照，也未配合原告办理营业执照。原告和其他承租户向被告致函，要求被告继续整改，执行开业条件。因被告对生活广场管理混乱，受到主管部门查处。2016年8月22日，被告贴出整顿公告，原告表示支持。但被告却在同年9月12日，以配合工商、消防检查为由，强行切断系争房屋用电，并贴出关闭清场通知，要求原告于同年10月1日前清场。原告为合法经营，自签约后积极筹备各项工作，但被告管理混乱，多次拖延开业时间，直至关闭也未开业，致使原告丧失多次另寻商铺机遇。被告辩称，同意解除合同但不同意原告其余诉请。原告所述严重违背事实，合同终止的原因在原告，原告不具备相关经营资质，导致被相关部门查处处罚，被告保留追究原告违约责任的权利。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2015年5月22日，原被告签订《盈嘉生活广场租赁合同》，约定：被告将其拥有的系争房屋出租给原告，原告承租作为经营数码品牌使用，交付日期为2015年5月25日；租期自交付之日起经装修期满后2年，即2015年8月1日起至2017年7月31日止，第一年度每月租金1,612元，首付3个月租金，保证金3,224元；被告应按合同规定条件向原告提供可以正常使用的房屋，不得对原告正常合理使用房屋进行干扰和妨碍，原告应按合同规定的用途合理使用房屋，严格遵守用户守则以及被告/管理公司制定和修改的关于本项目管理的其他规定，原告不得在公共通道或其他共用地段放置货物、家具、垃圾，不得堵塞上述地段的通行；房屋交付后，非本合同规定的情况，原告擅自中途退租的，即构成原告严重违约，被告有权要求原告继续履行，或者书面通知原告解除本合同，被告解除本合同的，除有权要求承担约定的违约金外，原告保证金不予退还；合同约定了其他权利义务。同日，双方签订了《盈嘉生活广场数码区域租赁合同补充》，约定：被告必须就开业时间提前1个月作出书面告示明确保证，并对原告优惠以押后2个月的免租，若开业实际时间有延后，对于原告的惠利同样延后；对被告具备开业条件作了4条解释，其中1条为被告协助原告办理营业执照税务；违约责任约定为任意方违约提出退租需赔偿合同剩余租期标的金额(含物业费)的100%给予对方等。上述租赁合同及租赁合同补充签订后，被告向原告交付了系争房屋，原告于同年5月28日支付首付租金4,836元及保证金3,224元。2016年3月30日，被告发出数码广场告知书，告知盈嘉生活广场将于同年5月1日开业，租金也从该日起算，同时要求原告应注意的事项。次日，原告方向被告提出开业前寄望出租方做好的三项要求，提出租赁部位的吊顶装潢、商场开业环境的整洁、商场开业条件。同年5月，原告到被告处要系争房屋产权证复印件，被告认为原告不符合营业条件故没有提供给原告。同年8月22日，被告发出数码专区整顿公告，认为经相关主管部门数次检查，被认定存在违法违规经营、重大安全隐患等严重问题，要求原告等经营商户进行整治，如原告等经营商户愿意接受整治，三日内来被告公司签订补充协议，如仍无意整改，将进行停业整顿。同年9月13日，原告等经营商户致被告承诺函，表示同意履行管理守则的规定，在营业时间内不得在公共部位任由小孩嬉笑打闹、吸烟喝酒等，保持经营区域整洁干净，公共区域不堆放杂物，商品堆放严禁超高，做好车辆停放等，对违规单体商户商场管理方有权处理，但被告应提供仓储、服务及设施、配合办理营业执照等事宜。同月18日，原告等经营商户致被告告知书及回复，认为被告自同月12日起强行停电，严重侵犯了原告利益，要求被告立即恢复供电、办理营业执照等。同月22日，被告向原告等经营商户发出关闭清场通知，认为原告等经营商户在整顿公告后仍不愿接受整治，导致被告已被工商部门行政处罚，被告决定关闭数码专区，要求各经营商户在同年10月1日前自行清场。同年10月2日至15日，原告等经营商户陆续搬离系争房屋所在经营区域。同月15日，原告经营商户将钥匙交给被告。二、2016年8月10日，上海市公安局嘉定分局真新新村派出所对原告等经营商户进行消防监督检查，存在占用疏散通道、缺少安全出口、未配置灭火器等情况，责令改正。同年9月12日，上海市嘉定区市场监督管理局向上海万垄数码产品市场经营管理有限公司(以下简称“万垄公司”)发出行政处罚决定书，经查嘉定区曹安公路XXX号1楼东区-1市场内8户经营者存在擅自改变登记住所及无照经营现象，万垄公司作为市场经营管理者，委托被告对市场内经营户进行管理及收取租金和物业管理费，至案发市场内8户经营户仍未在该市场内办理工商营业执照，万垄公司对市场内经营者的违法行为未劝阻到位，也未及时向行政管理部门报告，违反了《上海市商品交易市场管理条例》，行政处罚罚款5,000元。万垄公司交纳了罚款5,000元。审理中，被告认为万垄公司具有数码经营范围，故是万垄公司委托被告出租；被告并提供了照片7张，陈述是2016年8月在原告等经营商户所承租区域所摄，欲证明原告等经营商户严重违反商场经营制度，区域混乱不堪，存在安全隐患，无法正常经营。原告则认为派出所检查的部位是消防通道，被告将消防通道出租给原告方，是被告的责任；被告所提供的照片不能说明问题，8位经营商户分别与被告签订租赁合同，无法区分具体哪位经营商户违反哪个规定；因市场长期未开业，原告货物只进不出越堆越高，是被告所造成。本院认为，原被告间租赁合同关系合法有效，双方应按约履行。双方签订租赁合同及租赁合同补充后，被告按约向原告交付了系争房屋，原告也按约支付了首期租金及保证金。在租赁合同履行中，双方因故产生纠纷，后被告发出关闭清场通知要求原告等经营商户限期清场，原告等经营商户实际搬离了系争房屋并交还了钥匙。现原告要求解除租赁合同及租赁合同补充，被告表示同意，本院予以准许。本案争议为哪方应承担合同解除的违约责任？根据原告提供的双方往来函件及被告提供的照片等证据，原告等经营商户的经营区域存在营业时间内公共部位小孩嬉笑打闹、公共区域堆放杂物、商品堆放超高等问题，被告多次要求原告等经营商户进行整改，原告等经营商户也表示同意，且原告等经营商户在使用系争房屋期间因存在占用疏散通道等情况，被公安消防机关责令改正，故被告方作为数码区域的管理方在原告等经营商户存在不符合经营条件的情况下有权要求其进行整改，在原告等经营商户整改完成符合经营条件后再提供产权证以协助其办理营业执照。但原告等经营商户一直未完成整改，导致被告方被行政处罚，被告遂向原告方发出了关闭清场通知，故系原告方行为导致双方间租赁合同无法履行并最终解除，故原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。原告交付了3个月首付租金及相当于2个月租金的保证金，而其实际使用系争房屋有1年多，且自被告通知的租金起算之日至实际搬离之日也已使用了5个多月，故原告要求被告返还已支付的租金及保证金的诉请，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原被告于2015年5月22日签订的《盈嘉生活广场租赁合同》及《盈嘉生活广场数码区域租赁合同补充》；二、原告陈中坡其余诉讼请求，不予支持。本案受理费968元，减半收取484元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐熙春二〇一六年十二月三十日书记员  李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……