四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书（2016）川0181民初2672号原告:赵定军，男，1967年2月13日出生，汉族，住四川省汶川县。委托诉讼代理人：唐雪梅，四川中沛律师事务所律师。被告：都江堰市中意房地产开发有限公司。住所地：四川省都江堰市。法定代表人：周敏,公司总经理。委托诉讼代理人：易剑虹，四川蜀西律师事务所律师。被告：都江堰市乔鑫实业有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市。法定代表人：尹莉，公司总经理。委托诉讼代理人：ＸＸ，男，公司股东。原告赵定军与被告都江堰市中意房地产开发有限公司（以下简称中意公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，中意公司申请追加都江堰市乔鑫实业有限公司（以下简称乔鑫公司）为本案被告，本院审查后予以准许，并适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序公开开庭进行了审理。原告赵定军及其委托诉讼代理人唐雪梅，被告中意公司的委托诉讼代理人易剑虹，被告乔鑫公司的委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵定军向本院提出诉讼请求：1、被告中意公司为原告办理房屋所有权证和土地使用权证。2、诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求第一项变更为:中意和乔鑫两家公司共同协作为原告办理房屋所有权证和土地使用权证。事实和理由：2004年12月16日，原告与被告合意签订了《商品房买卖合同》（合同备案号27593），约定被告向原告出售位于都江堰市胥家镇高桥村三组攀欣花园X栋X单元X楼X号的房产。原告及时履行了合同约定的支付房款等义务，而被告却一直未依约依法为原告办理房屋所有权证和土地使用权证，使原告的利益受损。被告中意公司辩称，1、办证是我公司和乔鑫公司应尽义务；2、由于原告没有缴纳维修基金，导致无法办证；3、乔鑫公司应缴纳的税款没有交齐，我公司已起诉要求乔鑫公司交税。被告乔鑫公司辩称，1、与原告发生买卖合同关系的相对方是中意公司，不是乔鑫公司，乔鑫公司不是本案的适格被告。原告起诉中意公司是正确的，中意公司作为被挂靠的开发商，在相关行政机关办理手续，只有中意公司才能办理房屋所涉证书，中意公司不得推卸合同及法律责任。原告未起诉乔鑫公司，中意公司追加乔鑫公司为被告程序不合法，请求驳回对中意公司的追加被告申请。2、乔鑫公司与攀枝花市交安经贸有限责任公司（以下简称交安公司）、中意公司签订合资合作开发房地产合同后，交安公司退出开发，实际是由乔鑫公司提供的土地使用权以及所有出资，由中意公司提供的房地产开发资质。纵观房地产开发的法律规定，以及双方的合同约定及开发惯例，中意公司作为开发商提供资质，收取乔鑫公司的管理费，其应当履行最关键的义务，向行政机关为所有业主办理分户的产权证、土地使用权证。3、乔鑫公司与中意公司的合作开发房地产纠纷与原告的房屋买卖合同纠纷无关，但乔鑫公司从未否定自己作为实际开发商的义务，愿意承担实际开发商的所有缴费义务及合同义务，但前提是必须同中意公司结算，确认双方的费用。中意公司必须履行开发商的义务向行政机关缴纳费用，这是中意公司不可推卸的合同及法律义务。从履行合资合作开发房地产合同而言，乔鑫公司应当履行的缴费义务，乔鑫公司绝不推卸。乔鑫公司与中意公司的结算问题，与原告的买卖合同无关，乔鑫公司答辩时提出，是想对业主厘清法律关系，以及开发过程中的是非问题。4、关于办证及税费的其他问题。（1）针对包括原告在内的1.3号楼共25户业主提起诉讼，乔鑫公司说明如下：根据双方的合资、合作房地产开发合同，1.3号楼是交安公司向乔鑫公司购买，面积为6687平方米，按照每平方米746.15元购买，但交安公司卖给住户（包括此次起诉25户业主）超出每平方米746.15元的单价，因此，交安公司从中的差价应当承担税费。也就是，交安公司、中意公司是与包括原告在内的25户业主发生买卖关系的相对方，买卖合同是中意公司与25户业主签订。乔鑫公司已在2006年4月就攀欣花园1.3号楼向都江堰市蒲阳镇税务所交纳各种税费。目前不能办理相关权属证书的原因就是交安公司第二次销售，中意公司配合修改备案造成。超出的金额应当由交安公司和中意公司承担。乔鑫公司顾全大局超出每平方米746.15元单价所交纳的税费，交安公司也应当找补给乔鑫公司。至今，交安公司欠乔鑫公司电费、物管费，中意公司从乔鑫公司借出土地证、报批报建等相关手续也客观上不能办证。总之，乔鑫公司只是与中意公司、交安公司发生合同关系，没有同25位业主发生关系，包括原告在内的1.3号楼业主办证义务也针对交安公司，即或由开发商办理，也应当由中意公司。（2）就合作房地产开发纠纷而言，中意公司与乔鑫公司应当对收取税费的基数（销售金额）统一，但是乔鑫公司实际收到的售房款与中意公司“报出”的售房款存在差异，中意公司提供的数据高于乔鑫公司。这是因为交安公司和中意公司存在第二次销售行为导致，因此，基数增长的部分相关税费应当由交安公司和中意公司承担。综上，本案房屋买卖合同纠纷与乔鑫公司无关，乔鑫公司不是本案被告，不承担名义开发商的办证义务，办证义务应由中意公司履行。中意公司与乔鑫公司存在合资合作开发房地产纠纷，其纠纷的过错在中意公司，已另外起诉另案处理，与原告无关。中意公司追加乔鑫公司的目的是转移业主及审判机关的视线，推卸名义开发商的法律义务，请求法院依法判决中意公司为原告办证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2006年3月27日，原告赵定军作为买受人与作为出卖人的被告中意公司签订《商品房买卖合同》，约定：赵定军购买中意公司销售的（商品房预售许可证号：都房预售字第368号）的位于都江堰市胥家镇高桥村三组“攀欣花园”X幢X单元X楼X号的房屋（以下简称案涉房屋），付款方式为签订合同时一次性付清房款，房屋总价款76276元。合同同时约定如下：第八条、出卖人应当在2006年9月31日前，依照国家的地方人民政府的相关规定，将经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十二条、出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条、出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、出卖人应在2006年10月31日前将攀欣花园办证所有的手续和资料备齐，并交付都江堰市房管局，进入该局规定的办证程序，如不能按期（90天内）取得权属证书（因房管局因素拖延的除外），则由出卖人按已付房价款2%向买受人支付违约金，并继续履行合同。第十七条第五款、“攀欣花园”1、3号楼，属交安公司、乔鑫公司、中意公司合作开发，如税费等出现争议问题，按“攀欣花园合作开发协议”由合作双方确定为准。该合同尾部载明：“买受人”赵定军签约时间为2004年12月16日；“出卖人”中意公司签约时间为2006年3月27日，签约地都江堰。原告赵定军实际向攀枝花市置诚房地产开发有限公司（以下简称置诚公司）缴纳购房款86425元。赵定军收房后，缴纳了物管费、天然气初装费及有线电视初装费等费用。证人潘厚明于庭审中提供单据并陈述，房款9万元扣除有线电视初装费、天然气初装费等费用后的余额已与赵定军结算清楚。截止2016年6月20日，案涉攀欣花园1幢未交纳房屋专项维修资金。原告赵定军亦未提供证据证明其已交纳了案涉房屋的契税、维修基金等相关税费。二、案涉房屋备案信息显示，房屋总价76277元，出卖人为中意公司，备案于赵定军名下（合同备案号：27593）。三、就案涉“攀欣花园”合作开发事宜，交安公司、中意公司、乔鑫公司三方分别于2003年6月17日、2004年4月3日、2004年8月10日签订《攀欣花园合作开发协议》（以下简称《开发协议》）、《攀欣花园1﹟楼交接协议》及《攀欣花园合作开发协议》的补充协议（以下简称《补充协议》）。《补充协议》与本案有关的约定主要有：“一、交安公司放弃参与《开发协议》约定的后续开发。即交安公司除前期已购买的6687平方米房屋（即1、3号楼）外，不再按《开发协议》相关条款约定投资并购买13000平方米房屋中未开发建设的剩余数量的房屋……四、三方将《开发协议》约定的相关权利义务及责任明确如下：1、乔鑫公司在交安公司提供购房住房资料后30日内办理完中意公司与交安公司购房住户签订《商品房买卖合同》和中意公司向购房住户出具正式购房发票事宜，并由中意公司按法律规定向房地产管理部门备案。交安公司如分批提供购房住户资料，则乔鑫公司分批办理。2、乔鑫公司按法律规定缴纳攀欣花园开发过程中由房地产开发企业缴纳的一切税费及应由房地产开发企业依法缴纳的维修基金。应由购房住户自己缴纳的维修基金由交安公司按照乔鑫公司通知的时间组织购房住户缴纳到国家管理部门指定的专用账户上。3、乔鑫公司在2005年12月31日以前为交安公司购房住户分理分户产权证（包括房屋所有权和土地使用证），交安公司按乔鑫公司通知组织购房住户向管理部门交付办理分户产权证所需的相关资料和缴纳按照法律规定应该由购房住户承担的办理分户产权证的税费。依照法律规定由房地产开发企业承担的办理分户产权的税费由乔鑫公司承担。”2004年4月2日，交安公司、乔鑫公司与施工单位都江堰市三羊建设（集团）有限责任公司签订《账户认定书》，约定：交安公司所支付的攀欣花园建房款支付到指定的乔鑫公司账户。同月，交安公司按《攀欣花园合作开发协议》、《账户认定书》及《攀欣花园1﹟楼交接协议》约定将1号楼房款汇入指定的乔鑫公司账户。证人潘厚明陈述，从乔鑫公司手里接收1.3栋房屋的时间是2004年6月30日前，交安公司于2004年12月以前将房屋所有钥匙交付1.3号楼住户。2004年5月7日，作为甲方的交安公司与作为乙方的置诚公司签订《都江堰“攀欣花园”房屋购销协议》，约定交安公司将“攀欣花园”中属于交安公司的部分住房销售给置诚公司。证人潘厚明陈述，置诚公司汇款200万元（最后按实际清结，多退少补）取得了1幢9户、3幢13户的销售权益。置诚公司按交安公司的价格卖给了内部职工和亲友，按1幢每户预收9万元、3幢每户预收8.2万元开具了收据。交安公司在2004年12月前该22套房屋交给了置诚公司，置诚公司交给了房主。四、因乔鑫公司与中意公司合资、合作开发房地产合同纠纷，根据乔鑫公司的申请，本院于2015年1月12日作出（2015）都江民保字第24号民事裁定，对登记于中意公司名下的攀欣花园小区所涉国有土地使用权[证号：都国用（2003）字第0032号]进行了查封。上述事实有原、被告身份信息，《商品房买卖合同》，《收据》两份，《认购协议》，《商品房买卖合同备案表》，《个人及家庭房屋登记记录信息证明》，都江堰市城乡房产管理局《关于（攀欣花园）徐春祥等13户业主备案情况统计表》，《房屋专项维修资金交款通知（第一联）》，《房屋专项维修资金交款清册》，《攀欣花园合作开发协议》，《账户认定书》，《攀欣花园1﹟楼交接协议》及交款收据、转款凭证，《补充协议》，乔鑫公司提供的涉“攀欣花园”项目生效民事判决书，《都江堰“攀欣花园”房屋购销协议》，潘厚明证言，《都江堰市协议选聘物业管理企业批准书》，物业公司证明2份，（2015）都江民保字第24号民事裁定书及原、被告双方庭审陈述等证据予以佐证。本院认为，原告赵定军与被告中意公司于2006年签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且中意公司具有商品房预售资格，该合同未违反法律法规禁止性规定，应为有效。庭审查明，1、2003－2004年期间，交安公司、中意公司、乔鑫公司三方存在合作开发“攀欣花园”项目的事实。交安公司于合作开发期间向置诚公司出售1、3号楼部分房屋，亦根据三方协议约定足额交付了案涉房屋所在1号楼的房款。2、原告实际向置诚公司缴纳房款86425元,并接收了案涉房屋。3、中意公司与原告签订案涉《商品房买卖合同》后亦办理了合同备案登记。综合以上事实，应认定原告按约履行了交纳案涉房屋购房款76276元的合同义务。本案的争议焦点在于由谁承担协助原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证的义务？对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，中意公司理应按照《商品房买卖合同》第十五条约定，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告取得房地产权属证书。另一方面，交安公司、乔鑫公司、中意公司三方签订的《补充协议》虽约定“由乔鑫公司为交安公司购房住户分理分户产权证（包括房屋所有权和土地使用证）”，但根据《中华人民共和国合同法》第六十四条“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。”之规定，乔鑫公司未按《补充协议》履行义务的，应向《补充协议》签约方承担违约责任。鉴于原告不是《补充协议》的签约方，根据合同相对性原则，故对原告关于“乔鑫公司和中意公司共同协助原告办证”的诉请及中意公司关于“乔鑫公司和中意公司有共同办证义务”的抗辩意见，本院均不予支持。乔鑫公司未按三方协议约定交纳案涉攀欣花园项目税款及房屋维修基金属另一法律关系，中意公司应另案主张，故中意公司关于“乔鑫公司未交齐税款”的抗辩意见，本院亦不予支持。案涉“攀欣花园”小区国有土地使用权虽被查封，但该查封系中意公司、乔鑫公司因项目合作纠纷引起，不能对抗中意公司应向购房者承担的办理房屋权属证书义务。另，根据《中华人民共和国物权法》第十条第二款“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”，第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”及《不动产登记暂行条例》第五条“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：……（二）房屋等建筑物、构筑物所有权……（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。”之规定，案涉房屋应当办理不动产权属证书。因原告未缴清办证所需契税及房屋专项维修资金，故中意公司应在原告赵定军办理案涉房屋的不动产权属证书时，向不动产登记机构提供办理该不动产权属证书时应由出卖人提供的办证资料。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十条第二款、第十七条，《不动产登记暂行条例》第五条之规定，判决如下：一、被告都江堰市中意房地产开发有限公司于本判决书生效之日起三十日内为原告赵定军办理位于都江堰市胥家镇高桥村三组“攀欣花园”X幢X单元X楼X号（合同备案号：27593）房屋的不动产权属证书时，向不动产登记机构提供办理该不动产权属证书时应由出卖人提供的办证资料；二、驳回原告赵定军的其他诉讼请求。案件受理费200元，由被告都江堰市中意房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  李 钰人民陪审员  张海英人民陪审员  吴衡碧二〇一六年十二月二十九日书 记 员  杨 也