海南省第一中级人民法院	民 事 判 决 书	（2016）琼96民终1816号	上诉人（原审被告）海南中润投资有限公司。	法定代表人：黄惠川，该公司董事长。	委托诉讼代理人：连丽，该公司外联开发部经理。	委托诉讼代理人：符喆，该公司法律顾问。	被上诉人（原审原告）胡新荣。	委托诉讼代理人：程磊，海南东方国信律师事务所律师。	委托诉讼代理人：陈翠颖，海南东方国信律师事务所律师。	上诉人海南中润投资有限公司（以下简称中润公司）因与被上诉人胡新荣房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省定安县人民法院（2016）琼9021民初671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日立案后，依法组成合议庭，于2016年12月15日不开庭进行了审理。上诉人中润公司委托诉讼代理人符喆、被上诉人胡新荣委托诉讼代理人程磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	中润公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项并予以改判；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定与案件事实不符。2010年1月12日，胡新荣购买上诉人昌茂中润温泉水城项目（一期）第7栋3单元XXX号房，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定了双方的权利义务。2013年7月8日，上诉人通过邮局以挂号信的方式，向胡新荣寄发了《交房通知》，履行了交付房屋的通知等义务。时至今日，胡新荣不按交房通知前来办理交付房屋的相关手续，造成房屋未交付。一审认定上诉人不通知胡新荣交房与事实不符。且2013年7月8日，上诉人向昌茂中润温泉水城项目（一期）的所有购房者（包括胡新荣），通过邮局以挂号信的方式寄发《交房通知》，购房者接到通知后，已办理了交付房屋的相关手续。目前，大部分购房者已装修并入住，也足以证明上诉人已履行通知交房的义务。因此，2013年7月8日应为逾期交房的止点，一审认定逾期交房的“止点”有误，应予纠正。二、胡新荣故意延误交房以企图达到非法获取违约金的目的，不应得到法律的支持。《商品房买卖合同》约定于2011年11月1日交房，到期后胡新荣不主动按照约定时间要求交房，且上诉人向胡新荣发出《交房通知》后，胡新荣一直不闻不问，故意延误收房。	被上诉人胡新荣答辩称：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正合法，应当予以维持。2.上诉人所说的事实和实际情况不符，上诉人称于2013年7月8日向我方邮寄交房通知书，但是没有任何证据予以证明，且涉案房屋取得竣工备案证的时间为2013年7月12日，即在发送交房通知书时还不符合交房条件。3.我方已按合同约定交付了全部购房款，但是上诉人在几年的时间没有通知我方收房，且我方当事人是在新疆，不可能经常过来，上诉人更应该履行告知义务，且备案时间远远晚于其所陈述的交房时间，恳请法院维持一审判决。	胡新荣向一审法院起诉请求：1.被告支付原告延迟交房违约金105898.55元；2.诉讼费由被告承担。	一审法院认定事实：2010年1月12日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告建设的昌茂中润温泉水城7栋3单元803室。合同第八条约定：出卖人应于2011年11月1日前将经综合验收合格的房屋交付买受人使用，遭遇不可抗力，出卖人可据实予以延期；第九条约定：出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付房价0.015%的违约金；合同第十一条约定：房屋达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。合同签订当日，原告即依约向被告支付房款124811元，余款28万元于2010年4月24日在中国工商银行股份有限公司海南省分行营业部通过银行按揭借款的方式支付。被告于2013年7月12日取得建筑工程竣工验收备案证，原、被告至今未办理房屋交付手续。对于当事人双方没有争议的事实，该院予以确认。	对双方争议的事实，该院认定如下：1.被告主张于2013年7月8日向原告邮寄交房通知，原告否认收到交房通知。被告据此提供《交房通知书》、整付零寄交寄清单、信件退改批条，经原告质证，对证据的真实性没有异议，对证明内容有异议，认为不能证明邮寄的是交房通知。该院认为，被告提供的《交房通知书》、整付零寄交寄清单不能相互印证，交寄清单只能证明被告于2013年7月8日向“胡新荣”邮寄了信件，但不能证明邮寄的内容，也不能直接证明本案原告收到《交房通知》；信件退改批条与本案无关，不能以他人信件改退反推原告确已收到信件。因被告不能证明自己的主张，该院对其观点不予采纳。2.是否存在不可抗力情形。被告提供定安县气象局分别于2009年12月19日、2010年12月19日、2011年12月19日出具的《气象资料证明》，拟证明在三年期间的恶劣天气状况属不可抗力。原告认为气象证明不能直接证明被告因天气原因造成停工，应有安监部门的停工通知予以佐证。经审查，该院认为，气象局2010年和2011年的气象证明资料为有效证据，可以作为认定自合同签订之日至约定的交房日期期间共经历4次（2010年3次、2011年2次）不可抗力的恶劣天气的依据。气象局2009年气象证明资料与本案无关，不予采纳。综上，2010年影响定城地区的风暴、台风、降水等气象共有17天，2011年共6天。	一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原告与被告于2010年1月12日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。合同签订后，原告已按合同约定履行付款义务，被告未能按合同约定时间即2011年11月1日交付经验收合格的房屋给原告，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。本案的争议焦点是：逾期交房违约天数如何计算。关于违约天数的计算。原、被告双方对于违约责任的计算起点为合同约定的交房日期没有争议，该院予以确认。对于违约责任止点的确定，双方存在争议。该院认为，房屋是否具备交付条件在开发商与购房者之间是信息不对称的，合同约定的交房日期前，被告未具备交房条件，在购房者无法得知开发商已具备交房条件的前提下，把收房义务强加给购房者有悖合同的公平原则。涉案合同明确约定：房屋达到交付使用条件后，被告应书面通知原告办理交付手续，但被告取得《建筑工程竣工验收备案证》后并未通知购房者，因此其承担逾期交房的违约责任并不因房屋具备交付条件而终止，而应至实际交房之日止。不可抗力为法定的免责事由，台风、热带风暴属不可抗力，对在建工程会造成影响从而延误工期。在合同履行期间因不可抗力影响工期的可以顺延，迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。从原、被告签订合同之日起算至合同约定交房之日即2011年11月1日止，受台风等不可抗力影响的天数共23天，约定的交房时间可顺延至2011年11月24日。本案涉案房屋至今未办理交付手续，原告当庭确认2016年8月12日知晓所购买的商品房具备交付条件，在与被告办理交房手续过程中，因发现房屋存在质量问题而拒收，对于房屋是否存在质量问题原告未能举证证明，故违约期限应计算至2016年8月12日止。据此，被告自2011年11月25日起至2016年8月12日共逾期1723天，原告共向被告交付购房款404811元，被告应承担逾期交房违约金104623.40元（404811元×1723天×0.00015=104623.40元）。综上所述，被告违约应承担违约责任。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条之规定判决：一、被告海南中润投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡新荣支付逾期交房违约金104623.40元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2418元，减半收取1209元（原告已预交），由被告海南中润投资有限公司负担。原告预缴的1209元由该院予以退还。	本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实予以确认。	二审另查明，中润公司提交的2013年7月5日《交房通知》上载明昌茂·中润温泉水城已具备交房条件，该公司将于2013年7月15日正式交房以及7、8号楼交房所需准备的材料。	本院认为，上诉人与被上诉人于2010年1月12日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，受法律保护。该合同约定上诉人应于2011年11月1日前将经综合验收合格的商品房交付给被上诉人。上诉人未依约交付房屋已经构成违约。双方当事人对于违约起算点为合同约定的交房之日以及因一审认定的因台风扣除23天违约天数均无异议。双方二审争议的焦点是：上诉人逾期交房的违约结束时间应如何确定。上诉人于2013年7月8日向被上诉人邮寄了交房通知书。被上诉人对此不予认可。《最高人民法院关于债权人在保证期间以特快专递向保证人发出逾期贷款催收通知书，但缺乏保证人对邮件签收或拒收的证据，能否认定债权人向保证人主张权利的请示的复函》中明确：“债权人通过邮局以特快专递的方式向保证人发出逾期贷款催收通知书，在债权人能够提供特快专递邮件存根及内容的情况下，除非保证人有相反证据推翻债权人所提供的证据，应当认定债权人向保证人主张权利。”最高人民法院的复函表明在司法实践中对邮政企业提供的正常化邮政服务应给予合理信赖，即只要在相对方提供的地址准确、邮政系统正常运转的通常情形下，权利人已证明其邮寄文书，便应推定该文书到达义务人，除非义务人有证据推翻该事实。本案中，上诉人已举证证明其已于2013年7月8日将被上诉人的《交房通知》予以交寄，即使没有被上诉人的签收回执，亦应推定《交房通知》已到达被上诉人。在被上诉人未提交证据证明上诉人当天向其邮寄的信件并非《交房通知》的情况下，应根据上诉人提交的邮局回执单认定上诉人已以挂号信的方式向被上诉人送达了《交房通知》。上诉人提交的《交房通知》已经载明被上诉人所在的7、8号楼于2013年7月15日正式交房。上诉人于2013年7月12日取得建筑工程竣工验收备案证，涉案房屋在其通知交房的2013年7月15日已经具备了交房条件，故上诉人逾期交房违约期的结束时间应为2013年7月15日，一审法院对此认定错误，本院予以纠正。据此，上诉人自2011年11月25日起至2013年7月15日共逾期598天，被上诉人共向上诉人交付购房款404811元，被告应承担逾期交房违约金36311.55元（404811元×598天×0.00015=36311.55元）。上诉人主张违约期限计算至2013年7月8日发出交房通知书之日，因通知交房的时间为2013年7月15日，且涉案房屋在2013年7月12日才取得竣工验收备案证，故上诉人的主张没有法律依据，本院不予支持。	综上所述，上诉人中润公司的上诉请求部分成立。原审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：	一、撤销海南省定安县人民法院（2016）琼9021民初671号民事判决；	二、上诉人海南中润投资有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人胡新荣支付逾期交房违约金36311.55元；	三、驳回上诉人的其他上诉请求；	四、驳回被上诉人的其他诉讼请求。	如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	一审案件受理费2418元，减半收取1209元，由上诉人海南中润投资有限公司负担423元，由被上诉人胡新荣负担786元；二审案件受理费人民币2392元，由上诉人海南中润投资有限公司负担837元，由被上诉人胡新荣负担1555元。	本判决为终审判决。	审判长  李国庆	审判员  陈海燕	审判员  陈玫伊	二〇一六年十二月十五日	                                                        法官助理林珍	                                                         书记员邱飞丽	附相关法律条文：	《中华人民共和国民事诉讼法》	第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：	（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；	（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；	（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；	（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。	原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。																											审核：李国庆 撰稿：李国庆 校对：邱飞丽 印刷：林 珊																															海南省第一中级人民法院 2016年12月20日印制																（共印20份）