河南省禹州市人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1081民初1624号原告李新正，男，生于1958年8月29日，汉族，住河南省禹州市。委托代理人刘俊杰，河南光宇律师事务所律师。被告张芬，女，生于1954年7月15日，汉族，住河南省禹州市（王建义之妻）。被告ＸＸ，女，生于1985年1月5日，汉族，住河南省郑州市（王建义长女）。被告王丽克，女，生于1986年10月20日，汉族，住河南省禹州市（王建义次女）。被告ＸＸ，男，生于1989年12月24日，汉族，住河南省禹州市（王建义之子）。四被告委托代理人路俊海，河南天昭律师事务所律师。原告李新正诉被告禹州市盛邦置业有限公司、张芬、ＸＸ、王丽克、ＸＸ确认合同有效纠纷一案，案件受理后，原告撤回对禹州市盛邦置业有限公司的起诉，后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李新正及其委托代理人刘俊杰，被告张芬、ＸＸ、王丽克、ＸＸ的委托代理人路俊海到庭参加诉讼。审理过程中，本院依原告申请查封了禹州市“金玉良苑”小区1单元22、23层西户的房产。本案现已审理终结。原告李新正诉称，原告于2012年8月10日购买禹州市盛邦置业有限公司开发的位于禹州市××路××“××”小区××单元××、××西户的房产一处，房屋面积262.57平方米，总价款840224元。王建义作为出卖方在购房合同上签字确认并加盖“金玉良苑售楼部”印章，房款交付后，王建义为原告出具了840224元的收条一份，因禹州市盛邦置业有限公司迟迟未将该房屋交付给原告，王建义于2016年2月27日死亡，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，要求判令原告与禹州市盛邦置业有限公司、王建义于2012年8月10日签订的买卖合同有效，并承担本案诉讼费。被告张芬、ＸＸ、王丽克、ＸＸ辩称，1、房屋买卖协议不具有房屋买卖的真实意思表示，其实质为原告李新正与王建义之间借款合同的担保。2012年8月1日，原告李新正与王建义签订协议，王建义以李新正的房屋进行贷款，贷款金额为120万元，徐海彬承担担保责任。原告为确保债权，要求以王建义开发的金玉良苑小区的房屋作为担保。后于2012年8月10日，徐海彬作为王建义的代理人与禹州市盛邦置业有限公司签订了名义上的房屋买卖协议，该协议其实质为借款协议的担保。根据《民间借贷司法解释》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。希望法院在调查属实后能够行使释明权。2、房屋买卖协议涉及的房屋并非王建义的个人财产，也非王建义的遗产，应当驳回原告对答辩人的诉讼请求。涉案房屋占用的土地是由韩红星于2010年3月21日转让给了王建义，其范围仅为金玉良苑一期（6.4亩）项目用地。该项目最初为王建义以被告禹州市盛邦置业有限名义开发的小产权房屋。在房屋买卖协议签订当时，王建义仍为被告盛邦置业公司的股东。在2013年8月份，王建义通过股东会决议退出了盛邦置业公司，而后金玉良苑一期项目转由王建义设立的禹州市龙腾置业有限公司继续开发。因此，该房屋并非王建义的个人财产，更不属于王建义的遗产，故，应当驳回原告对答辩人的诉讼请求。3、本案涉及的房屋买卖协议签订于2012年8月，已超过两年的诉讼时效，故应当驳回原告的诉讼请求。4、仲裁条款，本案房屋买卖协议第十一条约定……，根据仲裁法第二十六条，仲裁法若干问题第二十四条，特申请人民法院驳回原告的起诉。原告向本院提供的证据材料有：1、商品房买卖协议，证明王建义卖房时想借用盛邦置业有限公司的名义买房，由于盛邦公司不同意，没有盖章，王建义本人签名与李新正签订了合同。2、收到条，证明王建义收到了李新正借款。3、证人刘某、赵某出庭作证，证明原告李新正的资金来源及用途。4、禹州市人民法院裁定书一份，证明王建义卖房时曾借用盛邦置业有限公司的名义买房，由于盛邦公司不同意，王建义又注册了一个禹州市龙腾置业有限公司，说明王建义具备卖房条件。5、王建义死亡证明，证明王建义死亡的情况。被告张芬、ＸＸ、王丽克、ＸＸ对原告提供的证据认为，1，对该证据的真实性和证明目的有异议，该协议不具有买卖房屋的真实意思表示，是王建义与李新正借款协议的担保；该协议明确显示，房屋出卖方为禹州市盛邦置业有限公司，签订房屋买卖协议的法律后果，不应归结与王建义个人；该证据原件与法庭卷宗中的首页不完全一致，卷宗中有一张首页并没有王建义的签字，法庭应予以核实。2、对该证据的真实性和证明目的有异议，该收据其实质是王建义与李新正借款协议的担保，该款项并未实际支付。3、真实性有异议，是否存在真实的借贷关系有异议，不能证明李新正将房款实际交付给李新正。4、真实性无异议，显示被执行人为禹州市龙腾置业有限公司，并非王建义个人，且龙腾置业有限公司在法律上有独立的法律人格。5、真实性无异议。被告张芬、ＸＸ、王丽克、ＸＸ向本院提供的证据材料有：1、借款协议，证明目的：证明原告与王建义之间存在借贷关系，徐海彬为担保人；而房屋买卖协议是该笔借款的担保。2、协议书两份，证明目的：证明商住楼拆扒由韩红星负责，在拆扒当时金玉良苑一期项目已经内部转让给王建义，王建义出具的韩红星为开发商其为承建商的证明，是为配合拆扒协议而出具的，其内容与真实情况并不相符。3、电气安装工程合同、天然气利用工程施工合同和商品房买卖协议，证明目的：证明禹州市龙腾置业有限公司为金玉良苑一期项目的开发商。4、禹州市盛邦置业有限公司的工商档案，证明目的：证明王建义自2011年4月至2013年8月期间为被告盛邦置业公司的股东。5、禹州市龙腾置业有限公司的工商档案，证明目的：证明龙腾置业的主体资格以及王建义为其法定代表人的客观情况。原告李新正对被告提供的证据认为，1，与本案无关，是涉及信用社贷款的钱。2、3与本案不存在关联性。4、我方没有起诉盛邦置业公司，与本案无关。5、龙腾公司是王建义后来注册的公司，王建义与李新正的协议在先，龙腾公司成立在后。本院经审查后认为，原告提供的证据1、禹州市盛邦置业有限公司并未在“商品房买卖协议”上加盖公章，应认定为王建义与李新正之间的协议。证据2、收条金额为840224元与“商品房买卖协议”中约定购房款金额相一致，本院予以认定。证据3、虽然能证明李新正有资金来源，但并不能直接证明李新正将该款项直接交付给王建义。证据4、（2016）禹执14-1203-36号执行裁定书中，李亮所购买“金玉良苑”小区房产的后期购房款18万元已经作为王建义个人独资的禹州市龙腾置业有限公司的债务被禹州市人民法院冻结。足以证明王建义有权处分“金玉良苑”房产的权利。证据5，来源合法，内容客观真实，与本案事实有关联，本院予以确认。对被告提供的证据认为：证据1、2、3，对其真实性无异议，但与本案无关联性，本院不予认定。证据4、5，来源合法，内容客观真实，与本案事实有关联，本院予以确认。综合当事人陈述及有效证据，本院确认以下案件事实：2012年8月10日，原告李新正与王建义签订商品房买卖协议一份，王建义将其开发的禹州市“金玉良苑”小区1单元22、23层西户的房产以840224元卖给李新正，并在协议卖方处签字确认，并加盖禹州市金玉良苑售楼部印章。李新正将房款交付后，王建义为原告出具了840224元的收条一份。因禹州市盛邦置业有限公司不同意让王建义以该公司名义出售房屋，王建义于2012年9月4日注册禹州市龙腾置业有限公司，之后便于该公司名义对外出售房屋。2016年2月27日，王建义死亡，导致原告诉至法院，要求确认其与王建义于2012年8月10日签订的买卖合同有效。本院认为，王建义与李新正于2012年8月10日签订的商品房买卖协议第十一条约定“本协议履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的提交许昌仲裁委员会（禹州仲裁庭）仲裁”，该条款并未明确约定仲裁机构，且双方当事人也并未达成一致意见，视为约定不明，仲裁条款无效。另，被告在首次开庭前仅对管辖权提出异议，并未声明双方有仲裁条款。禹州市人民法院有权继续审理此案，对被告要求驳回原告的诉讼请求，本院不予支持。被告称此案已超过诉讼时效，应驳回原告诉讼请求，因此案系确认之诉，不适用诉讼时效的规定，对被告的辩解本院不予采信。协议中是王建义以个人名义签订并收取购房款，被告辩称该协议不具有买卖房屋的真实意思表示，是王建义与李新正借款协议的担保，没有证据予以佐证，本院不予采信。被告称房屋出卖方为禹州市盛邦置业有限公司，签订房屋买卖协议的法律后果，不应归结与王建义个人，但该公司并未加盖印章，对被告的辩解本院不予认定。2012年9月4日，王建义注册禹州市龙腾置业有限公司，营业执照载明经营范围是房地产开发，经营性质为个人独资。（2016）禹执14-1203-36号执行裁定书中，李亮所购买禹州市龙腾置业有限公司“金玉良苑”小区房产的后期购房款18万元作为王建义个人独资的禹州市龙腾置业有限公司的债务被禹州市人民法院冻结，充分证明王建义具有处分“金玉良苑”小区房产的权利。综上所述，原告与王建义签订的商品房买卖协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且未损害第三人利益，故原告李新正请求确认2012年8月10日与王建义签订的商品房买卖协议有效，本院予以支持。因王建义已去世，张芬、ＸＸ、王丽克、ＸＸ作为王建义的继承人亦有义务继续履行该协议所约定的内容。依照《中华人民共和国仲裁法》第五条、第十八条、第二十条第二款、第二十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百三十条、第一百三十二条的规定，判决如下：依法确认原告李新正与王建义于2012年8月10日签订的商品房买卖合同为有效合同。本案受理费12202元，由被告张芬、ＸＸ、王丽克、ＸＸ承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  王宏伟审 判 员  连五平人民陪审员  黄培元二〇一六年十二月十三日书 记 员  赵红艳