贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2631民初1019号原告吴晓琼，女，1986年9月14日出生，侗族，居民，住贵州省黎平县，现住贵州省黎平县。被告贵州良瑜房地产开发有限公司统一社会信用代码：91522631599393241T住所：贵州省黔东南苗族侗族自治州黎平县德凤镇五开南路“良瑜公园府邸”商住小区售楼部。法定代表人ＸＸ，男，该公司董事长。委托代理人罗鹏，男，通衢律师事务所律师。原告吴晓琼诉被告贵州良瑜房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告吴晓琼于2016年9月29日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员闻敏独任审判，于2016年11月24日公开开庭进行了审理。原告吴晓琼，被告贵州良瑜房地产开发有限公司的委托代理人罗鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴晓琼诉称：2014年5月25日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定，原告出资购买被告贵州良瑜房地产开发有限公司所开发的“良瑜公园府邸”2栋1单元1-24-5号一期商品房，被告应当在2014年12月30日前向原告交付该商品房。2014年12月30日被告通知原告可以收房。原告在收房查验过程中发现涉案房屋内墙水泥沙灰工程没有达到《商品房买卖合同》附件六关于“装饰、设备标准”的约定，还了解到该小区其他住户也普遍存在上述问题，因此众多业主都拒绝收房，导致被告所开发的一期工程被迫全面返工。截至2016年9月27日原告多次验房，被告仍然没有积极返工合格，由于诉讼时效即将到期久拖不起，原告因此依法起诉，至今为止被告交房已逾期635天。根据《商品房买卖合同》第十四条第2款第3点约定，房屋质量严重影响买受人的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起90日之内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。根据《商品房买卖合同》第十三条第1款约定，被告若存在逾期交房行为时，应该按照逾期时间按日计算支付原告已交付房款价万分之三的违约金。原告购买该房的总价款为391490.00元，按合同约定，被告应赔偿原告逾期交房违约金74578.00元。对于上述问题，小区业主派出代表与被告协商解决无果。原告认为，被告的行为已经违反了《商品房买卖合同》的约定，属于严重的违约行为，应当按照合同约定向原告赔偿由此造成的各项经济损失。为此，原告诉至法院，请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金74578.00元；2、案件受理费由被告负担。原告吴晓琼在举证期限内向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》复印件，证明原、被告的权利义务关系；2、付款收据复印件，证明原告购买该房已付的总价款。经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2均无异议，本院予以确认。被告贵州良瑜房地产开发有限公司辩称：1、答辩人不存在违约，依法不应承担违约责任。根据原告与答辩人所签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，答辩人应于2014年12月30日前向买受人交付该商品房，据原告起诉状所述：“2014年12月30日被告通知原告可以收房”，而且有证据证明原告已于2014年12月29日已收到了答辩人的交房通知，但原告以所交付的房屋内墙水泥沙灰工程没有达到《商品房买卖合同》附件六关于“装饰、设备标准”的���定而拒绝收房。因此，从交房时间上来看，答辩人并未存在逾期交房，故依法不应承担违约责任；2、答辩人所交付的房屋经验收达到整体合格。原告在起诉状中诉称答辩人交付的房屋“内墙水泥沙灰工程”没有达到《商品房买卖合同》附件六关于“装饰、设备标准”的约定，且不说原告提不出任何证据证明答辩人交付的房屋不符合以上约定标准，即便确实存在一些小问题，根据双方所签合同约定：“交付的商品房装饰部分达不到本附件约定的装饰标准的，买房人有权要求出卖人就未达到标准部分进行重新装修。”据此约定，如真实存在问题，答辩人的义务也仅仅是对达不到标准的部分重新装修，可根据答辩人提交给法院的证据（九）证实，答辩人交付的房屋是符合标准的，也是符合约定的，所以，答辩人不但不承担原告第一项诉讼请求的违约义务，也不应承担任���重新装修返修责任；3、原告诉讼不明确，起诉的是逾期交房违约金，但理由则是房屋质证问题。综上所述，答辩人请求法院依法驳回原告之无理之诉。被告贵州良瑜房地产开发有限公司在举证期限内向本院提交以下证据：1、售房合同，证明原、被告之间的权利义务；2、工程规划许可证，证明开发宗地符合城乡规划要求；3、工程施工许可证，证明开发宗地符合工程开工条件；4、房屋预售许可证，证明开发宗地符合房屋预售条件；5、审查合格书，证明所开发宗地施工设计经审查合格；6、合同备案表，证明房屋结构、性质、交房时间的内容；7、交房通知书，证明被告如期通知原告收房、无违约；8、邮政快递凭证，证明原告已收到交房通知，无超期交房；9、竣��备案表，证明被告所建房屋经五方验收合格。经庭审质证，原告对被告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8无异议；对证据9有异议，合同第四章第11条有住宅分户验收表，被告没有对分户墙体质量是否合格进行验收。经审理查明：被告贵州良瑜房地产开发有限公司在黎平县××南新区林化厂安置区南侧修建商品房出售，并办有商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，预售许可证号为（2013）商房预字第20号。原告到被告处购买一套商品房，位于黎平县××南新区“良瑜·公园府邸”第2幢1单元第24层1-24-5号商住房。原、被告于2014年5月25日签订了一份《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第二条约定房屋为预售商品房；第三条约定商品房建筑面积117.60㎡，套内建筑面积97.71㎡;第七条约定了商品房价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4006.65元，总价款为391490.00元；第八条约定了付款方式和期限；第十一条约定：出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房，交付条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十三条约定逾期交房责任，（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人��求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日支付从交房期限届满之次日起至实际交付之日止全部已付款万分之叁的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十四条约定交接手续。（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）查验房屋。1、买受人应在收到书面通知后7日内，办理该商品房的交接手续。2、出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。3、查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。（1）天面渗水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；（3）墙面、枯木顶棚抹灰层脱落；（4）地面空鼓开裂、大面积起砂；（5）门窗翘裂、五金件损坏；（6）管道堵塞；（7）卫生洁具开裂、漏水；（8）灯具、电器开关失灵；（9）防盗及对讲系统失灵；房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起90日内负责��复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。修复后或经多次维修仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题的，买受人有权退房。买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照人民银行同期活期存款利率付给利息，给买受人造成损失的，出卖人承担赔偿责任。合同还约定了其他条款。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款391490.00元。2014年12月26日被告修建商品房主体工程竣工，2014年12月28日被告修建商品房综合验收合格。2014年12月29日被告以邮寄方式书面通知原告于2014年12月30日接交房屋，原告收到被告通知，以被告修建商品房存在质量问题为由，没有到被告处办理房屋交接手续。原告向本院提起诉讼，请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金74578.00元；2、案件受理费由被告负担。以上事实，有原、被告当庭陈述、当事人双方签订的《商品房买卖合同》、收款收据、交房通知书等证据在卷证实，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为：原告与被告于2014年5月25日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，属有效合同。原告认为被告修建的房屋内墙水泥沙灰工程没有达到合同约定的质量要求，拒绝接收房屋，原告请求被告支付逾期交房违约金74578.00元，违约时间从2014年12月30日起算至2016年9月27日止。本院认为，被告修建的商品房于2014年12月28日综合验收备案合格，并于2014年12月29日被告以邮寄方式书面通知原告接交房屋，原告收到接房通知后，原告认为被告修建的房屋内墙水泥沙灰工程没有达到合同约定的��量要求，拒绝接收房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定：房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。被告修建的商品房，在双方签订的合同期限内取得综合验收合格证明，符合双方约定的交房条件，在合同约定的期限内，书面通知原告接收房屋。原告拒绝接收房屋，应当提交因房屋质量严重影响正常居住使用的证据，被告修建的房屋内墙水泥沙灰工程是否符合质量要求，原告应当提交内墙水泥沙灰工程质量问题的检验报告，如有质量问题，原告可以主张被告返修的义务。原告没有正确行使自己的权利，将逾期交房的责任归责于被告，证据不足，理由不充分，原告请求被告支付逾期交房违约金74578.00元的诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告吴晓琼的诉讼请求。案件受理费1664元，减半收取832元，由原告吴晓琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员 闻   敏二〇一六年十二月二十二日书记员 吴雁（代）