北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0108民初15446号原告张伊若，男，1975年5月1日出生，蒙古族，住北京市海淀区。委托代理人张权，北京大地律师事务所律师。被告亿世界（北京）电子市场有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人沈巍，总经理。委托代理人杨明新，该公司经理。委托代理人琚向晖，北京市中永律师事务所律师。被告北京亿世界物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区中关村大街**北科置业大厦地下**。法定代表人沈巍，董事长。委托代理人琚向晖，北京市中永律师事务所律师。原告张伊若与被告亿世界（北京）电子市场有限公司（以下简称亿世界电子市场公司）、被告北京亿世界物业管理有限责任公司（以下简称亿世界物业公司）物权保护纠纷一案，本院于2016年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张伊若之委托代理人张权、被告亿世界电子市场公司之委托代理人杨明新及与被告亿世界物业公司之共同委托代理人琚向晖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张伊若向本院提出诉讼请求：1.判令亿世界市场公司与亿世界物业公司停止侵害、排除妨碍，立即打开位于北京市海淀区中关村大街11号e世界数码广场大门，恢复我正常管理和服务义务，供我正常出入和经营。2.判令亿世界市场公司与亿世界物业公司按照该两公司在中关村亿世界公共服务平台上提供的租金计算明细标准赔偿自2015年2月10日至恢复营业为止的损失。3.本案诉讼费由亿世界市场公司与亿世界物业公司负担。我系北京市海淀区中关村大街×号e世界电子市场×层×号、×层×号商铺的所有权人。亿世界市场公司与亿世界物业公司系开发商售前指定的给该市场提供物业管理和服务的单位。2015年1月12日，该两公司发公告称市场要统一经营，并强行停止铺位招商、租赁和商户入驻等工作，并于2015年2月10日在未经我同意情况下下强行关门闭市，致使我无法取得合法权益。我对于自己的不动产享有占有、使用、收益、处分的权利，该两被告侵权行为造成我不能正常出入和经营及重大经济损失。亿世界市场公司辩称，业主诉讼主体错误，我公司具有经营管理执照，张伊若只是商铺的业主，亿世界包括五层，由我公司进行经营。业主将铺位租赁给经营户，其与我公司并未签订经营管理协议书，经营管理协议书约定中包括节假日放假安排，2015年2月10日作出春节放假安排属于我公司的权利，属于春节期间的常态关门，历年如此。业主的买卖合同规定了其要自行经营，也要遵守经营管理协议，出租经营也需要遵守经营管理协议书，应按北京市相关规定缴纳管理费用。业主购买物业时应知悉作为商户应遵守的规定，签署协议时就应该是明确的。张伊若起诉侵权纠纷，我公司现在看不到侵犯他什么权利，张伊若说侵犯经营权，其应有适格的身份，应有经营执照和上交税收的证明，应证明买卖关系，所以张伊若起诉的侵权、侵犯经营权是不存在的。现在业主可以出租铺位，我公司没有阻拦。我公司认为其存在使用权，其可以使用，我公司没有阻止，出租不了是市场问题，与我公司没有关系。作为中关村西区的定位功能来讲，是鼓励互联网金融，原项目已经不属于鼓励项目，现在已经与70%的业主签订委托经营协议，这部分业主目前已经拿到了租金，包括张伊若提出的包租测算，这不是我公司给的，而是赛伯乐公司给的，赛伯乐把钱给我公司，我公司全部转给了业主。张伊若起诉侵权的标准引用了赛伯乐的标准，双方只有签协议才能拿钱。张伊若起诉我公司要求财产损害赔偿不成立，其需要提供登记和报税的证明。请求法院驳回张伊若的诉讼请求。亿世界物业公司辩称，我公司不存在侵权，在承诺遵守业主临时公约的要求，有业主临时公约的约定和要求。我公司在春节期间都会闭门贴封条，遵守业主要求的对大厦的物业的服务，并未侵犯张伊若的任何权利。2016年4月12日，我公司根据政府公告已经退出亿世界大厦的物业管理，从这天开始不再承担业主的委托来对亿世界大厦进行物业管理。我公司是依据业主临时公约的要求对大厦进行物业管理，张伊若没有任何理由要求我公司承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。张伊若系北京市海淀区中关村大街×号×层×号、×层×号商铺的产权人，并取得了该商铺的《房屋所有权证》。亿世界电子市场公司系北京市海淀区中关村大街×号中关村e世界数码广场的举办单位，亿世界物业公司则负责中关村e世界数码广场的物业管理与服务。2015年以前，中关村e世界数码广场由亿世界电子市场公司以市场模式经营，各业主将名下商铺自主出租予经营电子产品的商户，商户与亿世界电子市场公司签订经营管理协议。自2015年开始，中关村e世界数码广场进行业态调整，亿世界电子市场公司拟从原有市场经营模式中退出，引进北京赛智科融投资管理有限公司（以下简称赛智科融投资公司）就中关村e世界数码广场商铺统一对外出租。为此，亿世界电子市场公司于2015年1月12日发布《公告》，内容为：“因中关村e世界数码广场统一经营业主签约工作已经正式开始，现市场决定停止自有铺位招商及租赁工作并且同时停止办理商户入驻市场等相关手续的工作。中关村e世界数码广场2015年春节放假拟定于2015年2月10日。因受业主统一经营意向及签订结果等诸多因素影响，开市具体时间再另行通知。根据当前实际情况，如有商户希望提前退铺，市场也会非常理解并且配合，因此决定商户如果在2015年2月10日前办理完成退铺手续，铺位保证金可以在五天内退还。但如果没有在2015年2月10日前办理完成退铺手续的商户，需按照原合同规定，完成退铺手续一年后返还。望各位商户朋友们相互告知，为明年能顺利开展经营活动早做准备。”《公告》发出后，中关村e世界数码广场于2015年2月10日关闭。此后，张伊若未能与亿世界电子市场公司及赛智科融投资公司达成统一经营协议至今。另查，张伊若主张其×层×号、×层×号商铺按照亿世界电子市场公司、亿世界物业公司网站发布的包租测算月租金标准分别为6113.89元、5249.52元，亿世界电子市场公司、亿世界物业公司主张该标准由赛智科融投资公司出具且对该标准本身无异议。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.张伊若主张亿世界电子市场公司、亿世界物业公司强行关闭市场导致其无法进出、经营，侵犯了其对商铺的所有权与经营权。亿世界电子市场公司与亿世界物业公司则反驳主张东侧、北侧及南侧大门于3月初是打开、开放的，只因不再承办市场而在当年春节后已不具备卖场状态，且业主及商户只要经过登记是可以进出大厦的。该两公司坚持主张此并未影响到商铺业主对房屋的使用与经营，但未能就此向本院充分举证。2.亿世界电子市场公司、亿世界物业公司主张商铺产权人并非无限制地使用商铺，应当接受统一管理，并提供、援引商铺产权人与开发商北京科技园置业股分有限公司（以下简称科技园置业公司）签订的《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同）第十九条及附件八补充协议、《北科置业大厦中关村e世界数码广场业主临时公约》（以下简称临时公约）、《经营管理协议书》（以下简称经营管理协议）相关内容为据。该预售合同第十九条约定内容为：“买受人保证所购铺位只作为商业铺位使用，买受人在使用该铺位期间必须遵守中华人民共和国法律、法规和社会公德，维护公共设施和公共利益。同时买受人同意，由出卖人或出卖人指定的经营管理公司全权负责管理，并同意遵守由出卖人或出卖人指定的经营管理公司制订的《经营管理公约》，且根据北京市物价局审定的经营管理收费标准缴纳有关管理费用。”；附件八补充协议内容为：“乙方所购商铺如自行用于商业经营，应与甲方或甲方指定的经营管理公司签署《商铺自营合同》，并受其约束。乙方购买商铺如委托甲方或甲方指定的经营管理公司出租，应与甲方或甲方指定的经营管理公司签署《商铺投资托管合同》，并受其约束。”。临时公约对物业使用、物业的维修养护、物业服务费用等内容作出约定。张伊若对上述证据的真实性无异议，其认为与本案无关，但亦未向本院提供充分反证。3.亿世界电子市场公司、亿世界物业公司另向本院提供《公告》，主张亿世界物业公司已于2016年4月12日退出对中关村e世界数码广场的物业管理与服务。该《公告》显示由海淀区人民政府海淀街道办事处发出，内容为：“接业主投诉，2016年3月21日我办事处组织相关部门对你大厦进行了联合安全检查，发现北京亿世界物业管理有限责任公司在对大厦进行物业管理期间存在超资质管理和多项安全隐患。为保证广大业主的合法权益，维持大厦安全运行及正常的物业管理秩序，现依据《物业管理条例》及《北京市物业管理办法》的相关规定，特指定北京龙城兴业物业管理有限公司为大厦提供应急物业服务。应急物业服务期间的服务内容、服务标准及服务价格均遵循原前期物业服务合同执行，服务费用由全体业主承担，应急物业服务期限自今日起至业主依法选聘物业服务企业之日止。”经本院询问，亿世界电子市场公司、亿世界物业公司未能述明上述物业管理服务异动之事实，张伊若对该事实不予认可，另主张街道办事处无权作出上述决定，亿世界电子市场公司、亿世界物业公司未能就此向本院进一步举证。本院认为，私人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。物权的行使应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。通过合同对物权行使方式作出相应约定，是权利人行使其物权的一种形式。本案中，张伊若系涉案商铺的产权人，其对商铺的所有权应受法律保护。该涉案商铺自从开发商处购买之初，双方所签署、确认的售房合同等文件对商铺的使用既有明确约定。该约定既体现了规划设计部门及开发商对该项目的原始规划、开发意图，也体现了买卖双方在通过统一经营管理模式使商铺产权人获得持续、稳定利益问题上所形成的共识。根据该相关约定可知，对涉案商铺的使用，应由管理公司全权统一负责管理，商铺产权人对商铺所有权的行使在法律上讲是受到一定程度的限制的。在实际利用商铺经营过程中，产权人、管理公司及相关各方均应处理好商铺经营与统一管理之间的关系，通过充分协商解决经营与管理之间的矛盾。本案双方之争议即发生在商铺经营与管理问题上，为响应政府关于中关村西区业态调整的整体要求，原有统一管理前提之下的市场模式必须予以改变。由亿世界电子市场公司作为平台，商铺产权人将商铺委托该公司出租予专门公司管理这一新模式本身并不违背上述双方所确立的关于统一管理的原则。在这一前提下，亿世界电子市场公司、亿世界物业公司及专门管理公司先后发布公告，通知商铺产权人退出原有市场模式、推出新模式及实施方案等作为双方进一步协商的基础，此行为本身并不构成对商铺产权人权益的侵害。商铺产权人应当顺应新形势所带来的新变化，在公告后的合理时间内，积极、及时地就新模式与相关各方进行充分沟通与协商，尽早达到一致意见既是对自身权益的保护，也是对其他已接受新模式的商铺产权人权益的尊重。同样值得关注的是，部分商铺产权人未能接受新模式的部分原因在于对具体方案还持有保留意见。通过比较新、旧模式，应当说其中的变化是比较明显的。作为平等主体的相关各方，管理公司就这一变化应当给予商铺产权人充分考虑并作出相应调整的合理时间，管理公司尤其要对由一种统一管理转变为另一种统一管理的过渡中商铺产权人的权益给予充分尊重及妥善安排。庭审中，尽管亿世界电子市场公司、亿世界物业公司与商铺产权人张伊若在具体出入大厦、物业状态等问题在事实上仍纠缠不清，但该公司即时地退出市场模式必然会对商铺的使用、经营产生影响。上已述及，虽然该行为尚不构成侵权，但导致商铺使用、经营无法持续的利益损失应当由行为人亿世界电子市场公司、亿世界物业公司给予公平合理的补偿。当然，统一经营管理是大势所趋，补偿也应当有限度。该合理限度应当结合双方进行洽商、原有模式的调整等因素，由本院依法酌情以六个月合理期间并参照赛智科融投资公司统一出租测算标准确定为宜。超出合理期限仍未达成相关协议的，事实上分散经营所产生的利益损失应由商铺产权人自行负担。综上所述，在双方确立的统一管理前提下，亿世界电子市场公司、亿世界物业公司的上述行为并不构成侵权，但在其所确定的新模式实施方案中，应当包括给予商铺产权人合理过渡期利益损失补偿之内容。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第四条、第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国侵权责任法》第二十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效后七日内，亿世界（北京）电子市场有限公司与北京亿世界物业管理有限责任公司共同补偿张伊若（×层×号、×层×号商铺）补偿款共计六万八千一百八十元四角六分；二、驳回张伊若的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千八百五十五元，由张伊若负担一千一百零三元，已交纳；由亿世界（北京）电子市场有限公司与北京亿世界物业管理有限责任公司共同负担七百五十二元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 黎 健人民陪审员 蒋 玲人民陪审员 李克英二〇一六年十二月三十日书 记 员 王文敬