上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初21394号原告：王安秀，女，1961年7月28日生，汉族，住安徽省滁州市。委托诉讼代理人：许腾瑶，上海市东高地律师事务所律师。被告：黄柳，女，1973年4月28日生，汉族，住上海市宝山区。原告王安秀诉被告黄柳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月17日立案后，依法简易程序，于2016年5月5日及6月20日两次公开开庭进行了审理。原告王安秀的委托诉讼代理人许腾瑶，被告黄柳均到庭参加诉讼。后原告申请对装修价值进行评估，本案依法进入鉴定程序。于2016年12月21日再次公开开庭审理，原告王安秀的委托诉讼代理人许腾瑶，被告黄柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王安秀向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除与被告房屋租赁合同，返还原告2016年2月18日至2016年3月11日租金3,618.67元；2、判令被告返还原告保证金4,380元；3、判令被告赔偿原告违约金4,720元；4、判令被告赔偿原告装修费25,000元；5、判令被告返还原告家具(详见清单)。审理中，变更诉讼请求：不再要求被告返还家具，但需支付家具折价款6,500元；5、判令被告返还原告租赁的有线电视机顶盒。审理中，原告撤回了该项诉求。事实与理由：原、被告于2013年12月10日签订《房屋租赁合同》，约定被告出租位于本市浦东新区海桐路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)给原告，租赁期限为2013年12月12日至2018年12月11日，第一年租金为每月4,380元，第二年租金为每月4,520元，之后3年每年递增200元。原告于2013年12月10日支付给被告保证金4,380元。因涉案房屋系毛坯房，故双方约定由原告出资装修该房屋，并购置家具，待租赁合同期满后，原告将装修和家具赠与被告。被告违约终止合同，则应赔偿原告装修费用。原告承租后出资57,000元装修该房屋，并购置家具。原告一直按时向被告支付房租，最后付至2016年3月11日。嗣后，原告由于身体欠佳回家乡休养。今年2月下旬，原告来沪居某，发现承租的房屋已被他人使用。原告报警，使用房屋的人员向警方出具了2016年2月18日与被告签订的房屋租赁合同。经与被告交涉无果，故原告诉至本院，要求判如所请。被告黄柳辩称，对于第1、5项诉讼请求没有异议。根据原、被告签订的租赁合同约定，被告租赁原告房屋用于自己及家人居某。原告未征得被告的同意是不可以转租的。但被告发现原告将房屋转租给他人居某。故系原告违约，要求没收保证金。对于装修损失，仅同意补偿5,000元。本院经审理认定事实如下：原、被告于2013年12月10日签订《租赁合同》，约定被告出租涉案房屋给原告，租赁期限为2013年12月12日至2018年12月11日，保证金为4,380元。应于租赁关系解除后，确认迁空、点清，交还房屋及设施，并付清所有应付费用后，当天将保证金无息退还原告。因原告违约而产生的违约金、损害赔偿金以及所欠的租金等费用，被告可在保证金中扣抵，不足部分原告必须在接到被告付款通知后十天内补足。第一年租金为每月4,380元，第二年租金为每月4,520元，之后3年每年每月递增200元。原告于2013年12月10日一次性支付给被告保证金4,380元，租金支付至2016年3月11日。原告承租涉案房屋后，对房屋进行了重新装修。经原告申请，上海大华工程造价咨询有限公司于2016年11月15日出具了鉴定意见书：涉案房屋的装修价值为45,161元。为此原告支出了评估费3,000元。原告质证认为一间房屋内灯具已经被拆除，故未计入评估金额内。被告对鉴定意见书无异议。审理中，被告申请证人刘某出庭作证。证人刘某到庭陈述：2015年5月，在中介处找合租房，最后就定了涉案房屋，合租女孩叫吴曦。当时吴曦出示了租赁合同，吴曦说是从亲戚那租过来的，其与吴曦签订了租赁合同，租金总共5,800元，证人承担2,800元。2015年10月份左右，证人下班回家，其父母告知有人来过，自称房东，并称房子并非出租给他们。后吴曦告知其，房子是从中介处租来的。后来与房东取得了联系，原房屋租赁期限到期后就与房东直接签订了合同，现居某在涉案房屋内。原告对此质证认为原告回老家后将涉案房屋钥匙交给了中介，可能是中介私自转租。被告对证人证言无异议。上述事实，由上海市房地产权证、房屋租赁合同、个人账户对账单、收据、证人证言、评估意见书等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间就租赁房屋签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，双方均应遵照履行。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。现双方一致同意租赁合同于2016年2月18日解除，并不违反法律规定，本院予以确认。原告认为系被告擅自解除合同，被告应承担违约责任；被告认为系原告擅自转租，违约方为原告。根据证人证言及其提供的租赁合同，在原、被告租赁合同解除日期之前，涉案房屋内实际居某人并非原告，显然涉案房屋被转租给了案外人居某。原告称自己回老家养病故将涉案房屋钥匙交给中介保管，让其帮忙照看房子，并将租金交给中介让中介转账给原告，可能中介私自转租了。根据原告陈述，原告与中介之间存在委托关系，如受托人超越权限给委托人造成损失的，原告可以向其要求赔偿。但根据法律规定当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。故即使如原告所述并未委托中介转租涉案房屋，但原告仍应就转租事实向被告承担违约责任。故对于原告要求被告在解除合同赔偿违约金，本院不予支持；对于原告要求退还保证金4,380元，符合合同约定，本院予以准许。被告认为因原告违约要求没收保证金，无合同及法律依据，本院不予采纳。至于原告需向被告承担违约金或赔偿损失，因被告虽在本案中提起了反诉，但其反诉主体不符合法律规定，故被告需另行解决；原告不再要求被告返还家具，改为由被告支付家具折价款6,500元，被告对此表示同意，本院尊重当事人的意思表示，予以准许；对于原告主张的装修损失，其中未评估的一个灯具费用，本院参照评估意见书中其余两个灯具费用酌定。另结合评估意见书、实际租赁期限及合同解除责任方，酌情支持7,500元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百二十一条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院》第十一条的规定，判决如下：一、原告王安秀与被告黄柳的《租赁合同》于2016年2月18日解除；二、被告黄柳于本判决生效之日起十日内退还原告王安秀租金3,618.67元；三、被告黄柳于本判决生效之日起十日内退还原告王安秀保证金4,380元；四、被告黄柳于本判决生效之日起十日内补偿原告王安秀房屋装修费7,500元；五、被告黄柳于本判决生效之日起十日内支付原告王安秀家具折价款6,500元；六、驳回原告王安秀的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,330.47元，减半收取计665.24元，鉴定费3,000元，共计3,665.24元，由原告王安秀负担2,590.24元，被告黄柳负担1,075元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 金 剑二〇一六年十二月二十七日书记员 刘月娥附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第二百二十四条第二款承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。