山东省泗水县人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0831民初1677号原告张俊成，男，1972年3月3日出生，汉族，居民，住泗水县。委托代理人（特别授权）龚方龙，山东泗脉律师事务所律师。被告相敏，男，1976年11月6日出生，汉族，居民，住泗水县。委托代理人（特别授权）孙建华，山东泗达律师事务所律师。第三人张庆财，男，1966年3月13日出生，汉族，居民，住泗水县。原告张俊成与被告相敏、第三人张庆财案外人执行异议纠纷一案，本院于2016年7月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张俊成及其委托代理人龚方龙，被告相敏及其委托代理人孙建华到庭参加诉讼。第三人张庆财，经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张俊成诉称，2014年3月13日我与第三人签订了《房屋买卖协议书》一份，第三人将其位于泗水县人民路东的门面房一套（房产证号20××10号）出卖给我，合同签订后，我一次性支付了购房款31万元。因该房屋位于实验小学范围内，房屋所在土地使用权在实验小学名下，土地使用权未能分割，导致房屋产权不能登记在我名下。买卖协议签订后第三人将房屋交付给我，并通知当时的承租人将房屋租赁费交付给原告，现在租赁费已由原告收取两年。被告系与保证合同纠纷案件的申请执行人，第三人系被执行人，2014年8月18日，泗水县人民法院基于被告的申请，将本案房屋查封，2014年12月2日，被告将该房屋申请强制执行。执行期间，原告提出执行异议，被告抗辩否定原告的异议请求。2015年6月7日贵院向作为异议人的我送达了（2015）泗执异字第20-2号执行裁定书，裁定驳回我的执行异议。为维护我的合法权益提起诉讼，请求依法确认位于泗水县人民路东门面房一套（房产证号20××10号）归原告所有，停止对该房屋的强制执行，并解除查封，停止拍卖。被告相敏辩称，原告的诉讼请求违背事实，缺乏依据，请求依法确认原告对第三人的房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，并判决准许执行该房产，驳回原告的诉讼请求。理由如下：2014年4月11日，案外人张兆会向答辩人借款235750元，承诺于同年4月26日前还清借款本息，第三人张庆财等对该笔借款进行担保，借款到期后，借款人及担保人均未按期还款，为维护合法权利，答辩人于2014年8月份起诉本案第三人向其追索借款本息，泗水县人民法院于同年10月份作出（2014）泗商初字第914号民事判决，判令本案第三人偿还原告借款本金及违约金计256873元，并由本案第三人承担诉讼费2594元、保全费1820元。诉讼过程中，贵院于2014年8月18日裁定对第三人所有的位于泗水县人民路东房权证号为××号房产一处采取查封措施：在判决发生法律效力并进入强制执行程序后，贵院又对上诉查封予以强制执行，并已进行首次拍卖（流拍）。在本案判决下达后，第三人张庆财托请多人与答辩人协商，要求解除查封，使用该房产到信用社抵押贷款，以该房产贷款归还判决款项，但因顾虑解封后失控，该解除、抵押事宜协商未成。2015年6月份，原告以在贵院查封前已经购买上述房产为由，提出执行异议，贵院于同年6月24日作出（2015）泗执异字第8号执行裁定，依法驳回本案原告的执行异议。综上事实，原告所称购买第三人上述房产，未经公证或其他机构见证，亦未通过银行转款支付购房款，更没有办理产权变更登记手续，缺乏客观性证据，仅以证人证明，不足以确认购买事实存在；且从本案房产查封至第三人提出异议相距长达10个月，不符合购买人对所购房产应当高度关注及积极处理的日常生活经验和常识情理，并与第三人在判决下达后仍然托请他人要求以其房屋办理抵押贷款的事实不符，故原告所主张的已在查封前购买第三人房产不应当予以认定。从法律上看，该房产未办理物权转移登记手续，物权依法仍属第三人所有。即使原告与第三人有合同或经济纠纷，亦不足以排除本案强制执行。特别是原告并未在人民法院查封前实际占有该房产，亦未按照合同约定付清该房价款，且从其主张的购买之日至法院查封之日长达5个多月仍未办理房权过户登记手续或进行预告登记，应当自行承担相应法律后果，不影响本案强制执行。综上所述，原告所称的房屋买卖无法确认其真实性，如果仅凭被执行人与案外人的买卖合同、签订合同的录像（实际上是画蛇添足、欲盖弥彰的行为），及与房款不符的银行转账凭证，即可排除对被执行人房屋的强制执行，则任何涉及房屋的强制执行均无法实施。原告的诉讼请求不应亦不能予以支持。退一步讲，假设该房屋买卖合同真实，原告亦可因卖方原因未获最终履行的买卖合同向其合同相对人主张债权，而没有足以排除强制执行的权益。第三人张庆财未作答辩。经审理本院认定，本院在审理申请执行人相敏（原告）与被执行人张庆财（被告）保证合同纠纷一案中，于2014年8月18日作出了（2014）泗商初字第914号民事裁定书，对第三人张庆财位于泗水县泗城人民路东产权证号为××号房产一处进行财产保全。被告相敏于2014年12月2日申请立案执行，在执行过程中，原告张俊成向本院提出执行异议，本院于2015年6月24日作出（2015）泗执异字第8号执行裁定书，驳回异议人张俊成的执行异议申请。2015年12月异议人张俊成再次向本院提出执行异议，并提交了房屋买卖协议一份，购房款收据、影响资料等。本院于2015年12月29日作出（2015）泗执异字第20号执行裁定书，裁定异议人张俊成异议成立，中止对该房产的执行。本院院长对已经发生法律效力的（2015）泗执异字第8号执行裁定书和（2015）泗执异字第20号执行裁定书，发现确有错误，提交审委会讨论决定，2016年5月6日本院作出（2014）泗执字第922-2号执行裁定，撤销了（2015）泗执异字第8号执行裁定书和（2015）泗执异字第20号执行裁定书，由本院另行审查，本院于2016年5月31日作出（2015）泗执异字第20-2号执行裁定书，驳回异议人张俊成的异议，本案继续执行。原告张俊成收到裁定书后，于2016年7月11日向本院提起案外人执行异议之诉，请求停止对泗水县泗城人民路东房产证号20××10号的房产一套的强制执行，并解除查封，请求确认该房屋归其所有。庭审中，原告提交房屋买卖协议、购房款收到条、银行转账回单、租赁费收取收到条等证据并申请证人张某到庭作证，以证实原告购买该房屋，支付购房款31万元，并实际收取租赁费的事实。且原告主张该房产是实验小学的划拨土地，不能办理过户。被告认为，原告支付购房款31万元，其中银行转款10万元，支付现金20万元，五个月后借款1万元，不符合日常生活经验和交易习惯，协议约定购房款为35万元，而原告仅支付31万元，亦未全部付清购房款。证人证言内容明显虚假不实，既与客观事实不符也与其原证言相矛盾。且不符合日常生活经验和交易习惯。不具备真实性和有效性，不能作为定案依据。本院认为，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本院于2014年8月18日对被执行人张庆财名下的位于泗水县泗城人民路东产权证号为××号的房产一处进行了财产保全。虽然，原告张俊成主张第三人张庆财于2014年3月13日以35万元的价格将该房产转让于原告，但原告仅交纳购房款31万元，双方亦未依法进行房产变更登记，因此该房产的所有人仍应认定为张庆财。原告张俊成对本案诉争标的不享有足以排除强制执行的民事权益，对于原告张俊成的诉讼请求依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中国人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告张俊成的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张俊成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长 张 凤人民陪审员 陈 英人民陪审员 刘秀军二〇一六年十二月七日书 记 员 米 欣