云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）云01民终4315号 上诉人（原审被告）：张翠琼，女，1972年5月17日出生，汉族，住云南省昆明市宜良县。 委托诉讼代理人：夏璐、杨贽亦，云南北川律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：范树猛，男，1954年4月15日出生，汉族，住云南省昆明市宜良县。 委托诉讼代理人：信聪林，云南八谦律师事务所律师。 上诉人张翠琼因与被上诉人范树猛房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省宜良县人民法院（2016）云0125民初243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张翠琼的委托诉讼代理人夏璐、杨贽亦，被上诉人范树猛的委托诉讼代理人信聪林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张翠琼上诉请求：一、依法撤销云南省宜良县人民法院（2016）云0125民初243号民事判决第二、三、四项，改判驳回被上诉人要求上诉人返还房屋、交付租金、支付违约金三项诉讼请求；二、本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。被上诉人自始未按约履行交付租赁物的义务，上诉人因其违约行为无法实现合同目的，故被上诉人违约在先，并给上诉人造成巨大损失，无理由向上诉人主张房租。从被上诉人在（2013）宜民三初字第402号案件的答辩中可以看出，被上诉人认为涉案房屋并非其一人所有，不愿意继续履行合同，故双方纠纷的起因系被上诉人欲单方毁约，进而未按约交付全部租赁物。而上诉人当时已对部分房屋进行了装修和转租，被上诉人的单方毁约行为给上诉人造成巨大损失，上诉人遂提起诉讼。但该案判决认定被上诉人除留一间房屋堆放东西外，其余房间钥匙全部交付上诉人，该事实认定无任何证据支撑，法院在草草踏勘现场后，遂得出该结论。同时，被上诉人阻止吴星水装修的原因系上诉人转租的价格远高于被上诉人出租的价格。因该案判决结果为合同履行期限按判决生效后被上诉人实际交付出租房屋的时间顺延，故上诉人认为该判决已责令被上诉人按约交付租赁物，进而未就该案的错误认定事实提起上诉。后又因法院认为该生效判决无执行内容，导致该判决发生法律效力后被上诉人仍未向上诉人履行交付义务。在上诉人的损失未得到赔偿的情况下，双方一直僵持。至2014年4月，被上诉人反而先起诉上诉人，要求上诉人支付租金，上诉人亦就被上诉人未按约交付房屋的行为提起反诉，但该案的证据采信及事实认定仍然存在问题：即使外墙广告确为上诉人张贴，亦无法推定被上诉人按约交付租赁物。事实上，从本案双方签订房屋租赁协议时起，上诉人就开始招租。被上诉人对于房屋的交付负有举证责任，且确实举证不能，但法院并未让其承担举证不能的不利后果。（2014）宜民初字第473号案件生效后，上诉人放弃了上诉，转而申请审判监督。一审法院在未进行详细核查的情况下，同样依据外墙广告的张贴情况就驳回上诉人的再审申请。本案中，被上诉人将上述两份生效判决及驳回上诉人再审申请的裁定作为证据提交，但即使上述生效法律文书可以作为证据使用，最多也只能证实被上诉人于2014年7月交付租赁物，而无法证实其主张租金的租期内保证了上诉人的正常使用。同时，因上诉人未向次承租人官玉峰履行交付租赁物的义务，官玉峰至今仍在要求上诉人履行交房义务，并承担赔偿责任。二、一审法院适用法律错误。合同履行过程中，被上诉人违约在先，上诉人依法享有合同解除权，并要求被上诉人承担相应违约责任。综上所述，上诉人未履行交付租金的义务系行使不安抗辩权的合法行为，请求二审法院查明事实后依法改判支持上诉人的上诉请求。 范树猛辩称：一、一审法院认定事实基本清楚。被上诉人已经按照合同约定履行了交付全部租赁物的义务，上诉人拖欠被上诉人自第二年起的租金至今，该客观事实已由生效判决书予以确认，上诉人的违约行为事实清楚。同时，被上诉人不存在违约行为，一审中上诉人已经当庭陈述房屋钥匙由次承租人持有。二、一审适用法律正确。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 范树猛向一审法院起诉请求：一、解除范树猛与张翠琼签订的《房屋出租协议》，并由张翠琼将坐落于宜良县钰桥路74号的一幢租赁房屋腾空按交付时原状返还给范树猛；二、由张翠琼按照《房屋出租协议》约定向范树猛支付自2015年8月1日起至返还租赁房屋之日止的租金及按照同期银行贷款利息计算的资金占用损失；三、由张翠琼向范树猛支付违约金10000元；四、诉讼费由张翠琼负担。 一审法院认定事实：2013年3月6日，范树猛与张翠琼签订《房屋出租协议》，约定由范树猛将坐落于宜良县钰桥路74号的一幢房屋出租给张翠琼使用，租期6年，自2013年4月1日至2019年4月1日止，第一年租金为81600元，以后每年租金按上一年租金递增5000元，如有违约，违约方支付给守约方10000元违约金。2013年3月8日，张翠琼支付给范树猛2013年4月至2014年4月租房款81600元。2014年4月2日，张翠琼与吴星水签订房屋转租协议，将坐落于宜良县钰桥路74号房屋的背街一底四楼转租给吴星水开设旅馆使用。吴星水在对房屋进行装修改造时，范树猛阻止吴星水进行装修改造。2013年4月9日，张翠琼向宜良县人民法院起诉要求确认与范树猛签订的《房屋出租协有效》。2013年6月27日，宜良县人民法院作出（2013）宜民三初字第402号民事判决书，判决由张翠琼与范树猛2013年3月6日签订的《房屋出租协议》为有效合同，双方继续履行该合同。合同履行期限按判决书生效后实际交付出租房屋的时间顺延。2013年7月30日，张翠琼与官玉峰签订房屋转租协议，将坐落于宜良县钰桥路74号的一幢房屋转租给官玉峰使用。2014年4月25日，范树猛向宜良县人民法院起诉要求张翠琼支付租金86600元，张翠琼亦提起反诉。2014年6月26日，宜良县人民法院作出（2014）宜民初字第473号民事判决，判决由张翠琼于2014年7月31日前的三日内依据双方签订的《房屋出租协议》向范树猛支付第二年度（即2014年至2015年）租金86600元（包含在第一年度租金基础上递增的5000元）。范树猛向宜良县人民法院申请执行，张翠琼未履行判决书的义务。2016年1月6日，范树猛以特快专递方式邮寄给张翠琼支付租金及解除合同通知书。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，本案中，范树猛与张翠琼签订房屋出租协议，房屋出租协议依法成立生效。张翠琼按照房屋出租协议约定每年支付范树猛房屋租金，范树猛按照房屋出租协议约定将坐落于宜良县钰桥路74号的一幢房屋交付给张翠琼管理、使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”，张翠琼未按约定支付范树猛第二年度租金（即2014年至2015年）86600元，张翠琼已违约。出租人范树猛于2015年1月6日以特快专递方式邮寄给张翠琼支付租金及解除合同通知书，出租人范树猛对承租人张翠琼进行催告后，承租人张翠琼在合理期限内未支付租金给出租人范树猛，范树猛可以解除合同，故对范树猛要求解除与张翠琼签订的房屋出租协议的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：“一、解除原告范树猛与被告张翠琼于2013年3月6日签订房屋出租协议；二、由被告张翠琼于本判决生效之日起十五日内将承租坐落于宜良县钰桥路74号一幢房屋腾出返还给原告范树猛；三、由被告张翠琼于本判决生效之日起十五日内支付给原告范树猛自2015年8月1日起至返还租赁房屋之日止的租金（租金按照2015年至2016年年租金91600元以每天250.96元计算的租金）；四、由被告张翠琼于本判决生效之日起十五日内支付给原告范树猛违约金10000元。”案件受理费1195元，由张翠琼负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院将在其后一并进行评述。 本院认为：本案争议焦点为：一、被上诉人是否按照约定向上诉人交付了租赁物？二、被上诉人的一审主张能否成立？ 一、关于租赁物交付。上诉人主张被上诉人未按照合同约定向其交付租赁物，违约在先。对此，本院认为，首先，双方签订涉案《房屋出租协议》后，上诉人两次与案外人订立《房屋转租协议》，将涉案租赁物整体转租给案外人。同时，根据上诉人在本案一审中的陈述，次承租人官玉峰持有涉案租赁物的钥匙。其次，上诉人称与次承租人达成转租合意时，次承租人仅是通过外观察看涉案租赁物，上诉人的该项陈述与常理不符。再次，宜良县人民法院已经发生法律效力的（2013）宜民三初字第402号及（2014）宜民初字第473号民事判决，均已认定涉案协议签订后，被上诉人除暂留一间房屋自用外，其余租赁物均如约交付。最后，综观本案事实，并结合现有证据，并无证据证实上诉人曾对被上诉人的“违约行为”提出过异议或行使过相应权利；对于（2013）宜民三初字第402号民事判决中判令的合同履行期限顺延的问题，被上诉人所作解释（被上诉人自用的一间房屋当时确实未向上诉人交付）亦属合理解释，且与生效判决认定事实一致。根据上诉人二审中提交的新证据，并不能必然证实其主张的待证事实，且无法推翻其曾经所做出的自认。综上，尽管被上诉人对于租赁物交付事宜负有举证责任，且其并未提交直接证据予以证实，但上诉人并无有力证据推翻生效判决的相应事实认定及其自认，故本院对上诉人的该项上诉主张不予采信，同时对于一审法院认定的案件事实予以确认。 二、关于被上诉人一审诉讼主张能否成立。如前所述，在上诉人履行合同过程中存在违约的情况下，上诉人作为守约方有权要求解除合同、腾还租赁物，并由违约方按照合同约定以支付违约金的方式承担相应违约责任。在上诉人对于一审法院判决的租金标准亦无异议的情况下，一审法院所作处理并无不当。 综上所述，张翠琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1195元，由上诉人张翠琼承担。 本判决为终审判决。 审判长  郑会利 审判员  邓林春 审判员  符圆圆 二〇一六年十二月二十八日 书记员  寸杨杰