河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0104民初2605号原告：郑州豫鑫交通技术咨询有限公司。住所地：郑州市管城区陇海东路2号。法定代表人：韩锡武，总经理。委托诉讼代理人：田青，河南振山律师事务所律师。委托诉讼代理人：司萍萍，河南振山律师事务所（实习）律师。被告：郑州锦华商务酒店有限公司。住所地：郑州市管城区陇海东路2号。法定代表人：付立顺，总经理。委托诉讼代理人：孙国良，河南元慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱永飞，河南元慧律师事务所律师。原告郑州豫鑫交通技术咨询有限公司（以下简称豫鑫公司）与被告郑州锦华商务酒店有限公司（以下简称锦华公司）、河南三岛输送设备有限公司（以下简称三岛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案后，原告于2016年5月19日撤回对三岛公司的起诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告豫鑫公司的委托诉讼代理人田青、司萍萍，被告锦华公司的委托诉讼代理人孙国良、朱永飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。豫鑫公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告豫鑫公司与被告锦华公司的《楼房租赁合同》；2、判令被告锦华公司支付拖欠原告租金款项2228416.67元、员工安置费385200元（暂计算至2016年4月3日）、两间办公用房补偿费106000元（按照1000元/月/间计算，自2011年10月17日至2016年3月17日）；（被告锦华公司给原告造成的经济损失，按其应付租金款项的1%/日计算至2016年4月3日，共计15148796.70元，该部分损失原告另案起诉）；3、判令被告锦华公司向原告豫鑫公司交还其所承租的位于郑州市管城区陇海东路2号7层3280平方米办公楼，并按照3481元/天向原告支付房屋使用费（支付至实际交还日为准）；4、判令被告锦华公司支付律师费60000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是涉案房屋的合法经营使用权人，2011年1月8日，原告与郑州锦华投资有限公司（以下简称锦华投资公司）签订《楼房租赁合同》一份，主要约定：原告将郑州市管城区陇海东路2号一座7层3280平方米办公楼出租给锦华投资公司作为酒店使用；租赁期限自2011年1月8日至2025年12月3日；前三年租金1210000元，自2013年12月4日以后每三年在上年租金标准基础上递增5%；未经原告书面同意，不得将该楼房转租和变更用途，否则有权解除合同，收回出租的楼房，并没收保证金；如逾期支付租金，则每迟延一天支付应付款项1%的违约金，迟延超过15天的，可立即解除合同，收回房屋；锦华投资公司应为原告提供办公用房标准间两间；并承诺每月10日前支付原告7200元用于安置原告6名员工，逾期不支付除应付款外另承担应付款1%/日违约金。同日，三岛公司向原告出具《担保书》一份，承诺如因锦华投资公司违约给原告造成经济损失时，自愿承担连带担保赔偿责任；担保范围：主合同债权、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用；担保期限为主合同期间及届满后2年。后经原告核实，锦华投资公司并未在工商局登记注册，涉案《楼房租赁合同》的签章人王子坤、钟家辉系被告锦华公司的股东及法定代表人（钟家辉与付立顺系同一人）。2011年10月17日，原告与郑州大河锦华商务酒店有限公司（后变更为被告锦华公司）签订《楼房租赁合同》，该合同内容与原告与锦华投资公司签订的合同内容一致。在合同履行过程中，被告锦华公司多次拖欠原告房屋租金，且擅自将涉案房屋的一层转租给第三人使用，经原告多次发函拒不改正。原告认为，原告与被告锦华公司之间的房屋租赁合同合法有效，应当得到法律保护。原告已经按照合同约定的内容履行了相应的义务，现被告锦华公司拖欠原告巨额租金，且擅自将租赁房屋交由第三方使用，已经严重违反合同约定，构成违约，且给原告造成巨额损失，故原告诉至本院。锦华公司辩称：1、不同意原告要求解除租赁合同的请求，被告没有违约，按时履行了自己的合同义务。相反，原告实际违约，给被告造成巨大的无法挽回的损失；2、被告承租原告房屋已使用4年351天，使用租赁设备时间为1年33天，按照合同约定应交纳房屋租金和设备款项为3700000元，截止原告起诉时，被告已交纳房屋租金和设备款项共计3962750元，已多交纳262750元；3、被告承诺交付使用的房屋已经实际交付原告使用，原告在2012年期间一直使用，后原告搬出不用，与被告无关；4、7层房屋为被告加盖，与原告无关，原告要求支付使用费没有法律及事实依据；5、合同约定的员工安置问题，在原告安置员工期间所发生的费用被告已实际支付，后因原告没有派发员工导致工资停发，责任在原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于郑州市陇海东路2号的7层楼房产权属河南省交通厅公路管理局郑州仓库所有，2008年6月1日，原告与河南省交通厅公路管理局郑州仓库签订《房屋使用协议》一份，主要约定：原告无偿使用该楼房，期限为2008年6月1日至2026年6月1日。2009年9月17日，河南省机构编制委员会办公室下发（豫编办【2009】111号）文件，原河南省交通厅公路管理局郑州仓库更名为河南省交通运输厅公路管理局郑州仓库。2010年3月1日，中共河南省交通厅公路管理局委员会下发（豫公路党【2010】1号）文件，曹庆泽同志任河南省交通运输厅公路管理局郑州仓库主任。2011年7月14日，原河南省交通厅公路管理局郑州仓库所有的位于郑州市管城区陇海东路2号房屋所有权人变更为河南省交通运输厅公路管理局郑州仓库。2010年12月4日，原告（甲方）与三岛公司（乙方）签订《楼房租赁合同》一份，主要约定：（1）、甲方将位于郑州市管城区陇海东路2号一座7层3280平方米办公楼出租给乙方作为酒店使用；（2）、租赁期限为2010年12月4日至2025年12月3日；（3）、租金及付款方式：楼房及设备租金为前三年（2010年12月4日至2013年12月3日）每年1210000元，自2013年12月4日以后每三年在上年租金标准基础上递增5%；（4）、租金每年的3月3日前支付一次。2010年12月4日至2011年4月3日的四个月为乙方装修期间，免收租金；（5）、合同签订当日，乙方支付200000元作为履约保证金，合同期满乙方无违约及欠费行为，甲方将保证金本金无息退还乙方，如有欠费行为甲方可直接从保证金中扣除；（6）、甲方现有正常使用的锅炉两台及配套设施交由乙方使用，有关维修和保养等费用由乙方承担。甲方现有空调设备93台（其中柜机11台）一并交给乙方使用，合同终止后，乙方应将上述空调设备完好交还甲方。甲方现有正常使用的三菱电梯一台交由乙方使用，有关维修和保养等费用由乙方承担。（7）、在租赁合同期内乙方未经原告书面同意，不得将该楼房转租和变更用途，否则，甲方有权解除合同，收回出租的楼房，并没收保证金；（8）、乙方应为甲方提供办公用房标准间两间；（9）、在承租期内，乙方保证录用甲方员工不少于12人，待遇按公司正常员工标准执行，否则按照每人每月1000元标准向甲方按月支付不足人员的工资补偿；（10）、乙方迟延支付租金的，每迟延一天，应支付甲方应付款项1%的违约金，迟延超过15天的，甲方可立即解除合同，收回房屋；（11）、如遇不可抗力（自然灾害、政府城市规划等原因，甲方需随时收回房屋时，甲方可随时收回房屋，解除合同），致使本合同无法履行，免除双方责任。该合同承租方加盖有“河南三岛输送设备有限公司”公章，法人代表处有“钟家辉”签名。2010年12月4日、5日，原告陆续将：七层楼房各房间钥匙全套、不锈钢电动卷帘门2部及遥控器2个、大门风机4台、配电柜2个、三菱GPS-2电梯一部及钥匙一套、内部程控交换机系统1套、空调93台、灭火器37个、半吨热水锅炉1台、水泵2套及配套设施2套、配电箱1套、水泵3套、配电箱1套等设备、设施移交给三岛公司。2011年1月8日，三岛公司与锦华投资公司签订《协议》一份，主要约定：1、三岛公司将其与原告于2010年12月4日签订的《楼房租赁合同》的全部权利和义务转让给锦华投资公司；2、锦华投资公司与原告重新签订房屋租赁合同后，原2010年12月4日合同自然解除；3、三岛公司支付给原告的2010年12月4日至2011年12月3日的租金和保证金，系代锦华投资公司支付，由锦华投资公司完全享有权利。同日，三岛公司向原告出具《担保书》一份，三岛公司将其2010年12月4日与原告签订的《楼房租赁合同》的全部权利和义务转让给锦华投资公司履行，承诺如因锦华投资公司违约给原告造成经济损失时，自愿承担连带担保赔偿责任；担保范围：主合同债权、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用；担保期限为主合同期间及届满后2年。2011年1月8日、9日，原告与锦华投资公司重新签订《楼房租赁合同》和《楼房租赁合同补充协议》各一份，将原合同中的日期2010年12月4日变更为2011年1月8日，以及原合同中内容为：“在承租期内，乙方保证录用甲方员工不少于12人，待遇按公司正常员工标准执行，否则按照每人每月1000元标准向甲方按月支付不足人员的工资补偿”变更为“从2011年4月4日开始，直至2025年12月3日合同履行结束，乙方承诺每月10日前转账或者现金支付甲方7200元用于安置甲方6名员工的费用。逾期不支付除应付款外乙方另承担应付款日百分之一的违约金”，其余内容均与2010年12月4日原告和三岛公司签订的合同内容一致。合同及补充协议均加盖有“郑州锦华投资有限公司”公章，法人代表处有“王子坤、钟家辉”签名和盖章。2011年10月17日，原告又与郑州大河锦华商务酒店有限公司（后更名为被告锦华公司）签订《楼房租赁合同》和《楼房租赁合同补充协议》各一份，将原合同中的租赁起始日期变更为2011年10月17日，以及原合同中内容为：“在承租期内，乙方保证录用甲方员工不少于12人，待遇按公司正常员工标准执行，否则按照每人每月1000元标准向甲方按月支付不足人员的工资补偿”变更为“从2011年10月17日开始，直至2025年12月3日合同履行结束，乙方承诺每月10日前转账或者现金支付甲方7200元用于安置甲方六名员工的费用。逾期不支付除应付款外乙方另承担应付款日百分之一的违约金”，其余内容均与2010年12月4日原告和三岛公司签订的合同内容一致。双方又于2011年10月18日重新签订《设备移交单》一份，载明原告将七层楼栋内三菱GPS-2电梯1部、程控交换机系统1套、空调93台、半吨热水锅炉1台、水泵2套及配套设施2套、配电箱1台、水泵3套移交给被告。2011年10月17日，原告与郑州大河锦华商务酒店有限公司（后更名为被告锦华公司）签订《〈楼房租赁合同〉补充协议》一份，将原合同第二条补充为：现补充为：原合同约定的房屋及设备租金1210000元，其中房屋租赁价格为600000元，设备租赁价格为610000元。设备和房屋乙方必须租赁至2025年12月3日合同期满。庭审中，原、被告共同确认，自2010年12月起至2016年2月最后一次支付租金，被告陆续向原告支付租金3962750元。被告接收楼房后，在装修过程中将原空调系统拆除，全部更换为新的空调。2012年11月21日，房屋所有权人河南省交通运输厅公路管理局郑州仓库将锅炉拆除。在被告经营酒店期间，郑州市政府进行城市规划，在陇海路统修建高架桥，在涉案酒店周围修建围挡，导致酒店停业，被告陈述自2013年12月20日开始停业至2015年10月15日。原告认为修高架桥系政府行为，属于不可抗力，原告不应对此承担责任。经本院释明后，原告未向本院提交修高架桥时施工单位对酒店周边进行围挡的具体时间。原告认为被告在使用楼房期间，未经许可，将楼房一楼租赁给河南省悦心人大药房有限公司郑州悦心人医药超市用作大药房，属于对外转租。被告提交2014年8月10日与张军卫签订的《合作协议书》一份，证明被告用涉案楼房的一楼（70平方米）房屋与张军卫合作经营“河南省悦心人大药房有限公司郑州悦心人医药超市”，并非对外转租行为。另查明：1、郑州大河锦华商务酒店有限公司于2011年5月25日成立，法定代表人付立顺;2014年7月30日,原郑州大河锦华商务酒店有限公司变更名称为郑州锦华商务酒店有限公司，法定代表人付立顺;2、郑州市公安局九如路派出所于2015年4月8日出具注销证明一份，证明付立顺与钟家辉系同一人，2015年4月8日“钟家辉”已被公安机关注销登记；3、锦华投资公司未在工商局登记注册，2011年1月8日、9日，原告与锦华投资公司签订《楼房租赁合同》和《楼房租赁合同补充协议》时的签章人王子坤、钟家辉系被告锦华公司的股东及法定代表人；4、被告接收酒店后，安排原告两名职工工作至2013年初，之后未再安排原告员工上班。在案件审理过程中，被告申请对原告提交的2011年10月8日《设备移交单》及2014年1月24日《回复函》中加盖的“郑州大河锦华商务酒店有限公司”公章真伪进行鉴定，后被告自行撤回该鉴定申请。本院认为，原告分别与三岛公司、锦华投资公司以及被告锦华公司签订的《楼房租赁合同》和《楼房租赁合同补充协议》等内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系当事人真实意思表示，合法有效，当事人之间均应按约履行，享受各自的权利并承担义务。一、关于锦华公司是否违约，《楼房租赁合同》是否应当解除的问题。原告认为被告首先是逾期支付租金，而且还将一楼部分转租，根据合同规定，原告有权主张解除合同，收回房屋。由于在租赁合同过程中，被告认为原告在租赁过程中将租赁物中的锅炉等设备拆除，影响被告使用，给被告经营造成损失，并且由于市政规划，修建陇海路高架桥时在酒店周围修建围挡，导致被告自2013年12月20日至2015年10月15日停业，双方一直就降低租金问题进行沟通，但一直未达成一致意见。鉴于被告在合同履行过程中，对楼房进行装修等一系列改造，支出较大费用，前期被告尚能正常交纳租金，之后因修路影响经营，虽然双方就降低租金问题无法协商一致，但被告一直连续向原告交纳部分租金，根据公平原则，如解除双方租赁合同，会给双方造成更大的损失，也不利于社会稳定。另外，被告虽将一楼（70平方米）房屋与张军卫合作经营“河南省悦心人大药房有限公司郑州悦心人医药超市”，但未对原告造成额外的损失。故，本院认为，原告要求解除与被告锦华公司签订的《楼房租赁合同》的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。二、关于豫鑫公司与锦华公司签订的《楼房租赁合同》和《楼房租赁合同补充协议》中租金计算标准，员工安置费、办公用房补偿费是否应得到支持的问题。1、《楼房租赁合同》约定：租金为前三年（2011年1月8日至2013年12月3日）每年1210000元人民币，自2013年12月4日以后每三年在上年租金标准基础上递增5%,2011年1月8日至2011年4月3日四个月为装修期间，免收租金；故自2011年1月8日至2013年12月3日共1061日被告应付租金3517287元，减除86日免交期后，被告应交纳租金为3232191元；合同约定2013年12月4月至2016年12月3日，每年租金为1270500元。由于市政规划，修建陇海路高架桥时在酒店周围修建围挡，导致被告自2013年12月20日至2015年10月15日停业，该事件系不可抗力，根据公平原则，在此期间的损失原告也应承担部分比例，本院酌定为50%较为合适，租金标准应按50%收取。经计算，2013年12月20日至2015年10月15日665日应交租金：1270500÷365×665＝2314746元，2311265×50%＝1157373元，2013年12月4月至2013年12月19日和2015年10月16日至原告起诉之日即2016年4月11日，共计194日，折合租金为675279元，故被告在2016年4月11日之前共应向原告交纳租金5064843元，扣除被告在此期间交纳的3962750元后，被告尚欠租金1102093元。2、原、被告签订的《楼房租赁合同补充协议》约定，从2011年10月17日，直至2025年12月3日合同履行结束，乙方（锦华公司）承诺每月10日前转账或者现金支付甲方（豫鑫公司）7200元用于安置甲方六名员工的费用。逾期不支付除应付款外乙方另承担应付款日百分之一的违约金。被告接收酒店后，安排原告两名职工工作至2013年初，之后未再安排原告员工上班。安排原告员工上班是合同中约定的义务，被告认为是原告提供的员工不能满足酒店的合理要求，又不积极配合工作，导致停发工资，无法安排原告员工上班，被告应按约定标准支付安置费，自2011年10月17日至2016年4月3日共计53个月，被告应支付安置费381600元，扣除2013年前原告已安排两名职工上班并支付过工资，被告还应支付安置费348000元；《楼房租赁合同》第六条第9款约定，乙方应为甲方提供办公用房标准间两间。被告称已向原告提供房屋，后由于原告自行搬出，与被告无关，原告对此也未能提交有力证据对其主张予以佐证，故对原告要求被告支付办公用房补偿费的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。三、关于豫鑫公司拆除锅炉设备是否给锦华公司造成损失及政府规划行为（修建陇海高架桥）是否给锦华公司造成影响的问题。1、关于锅炉设备、空调拆除造成的损失，豫鑫公司是否应承担责任。在被告经营期间，2012年11月21日，河南省交通运输厅公路管理局郑州仓库因响应政府节能减排号召将锅炉拆除，给被告经营确实造成一定影响，被告为酒店正常经营购买热水机组所支出的费用应由原告负担，被告主张锅炉被拆除给其造成损失350000元（包括购买热水机组设备98800元及其他营业损失），本院认为，被告提供的购买热水机组设备98800元发票，属于直接损失，应由原告给予补偿，其他营业损失均没有相关证据相印证，且属于不可预见损失，具有不可确定性，本院不予采信。热水机组设备价款98800元从被告欠付租金中予以扣除，双方合同履行结束后该热水机组设备归原告所有。被告在开业前装修过程中将原告正常使用的空调拆除更换新的空调设备，属于自主行为，与原告无关。上述拆除的设备在租赁过程中不属于主要租赁物，除上述已确定的租金外，被告还应按《楼房租赁合同》和《楼房租赁合同补充协议》中约定的标准支付自2016年4月4日之后的费用。2、关于政府规划修建陇海高架桥是否给锦华公司造成营业损失，造成的损失如何承担问题，上面已进行划分，自2013年12月20日至2015年10月15日停业期间的损失由双方按比例分担，其余时间的费用按《楼房租赁合同》和《楼房租赁合同补充协议》中约定的标准支付。四、原告要求被告锦华公司支付律师费60000元的诉讼请求，由于合同中无明确约定，本院对此项诉请也不予支持。五、被告辩称不同意原告要求解除租赁合同的意见以及针对人员安置和办公用房的意见，以上已作解释，本院对被告的该部分意见予以采信；被告辩称截止原告起诉，被告已交纳房屋租金和设备款共计3962750元，已多交262750元的意见，与本院查明事实不符，本院不予采信。综上，原告要求被告支付截止2016年4月3日之前的租金1102093元和员工安置费348000元共1450093元的诉讼请求，证据充分，本院予以支持，扣除被告购买热水机组设备98800元的支出后，被告还应向原告支付1351293元，对原告高出部分的诉讼请求，不予支持。对原告要求解除与被告签订的《楼房租赁合同》以及要求被告交还所承租的位于郑州市管城区陇海东路2号7层3280平方米办公楼的诉讼请求，均不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十一条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告郑州锦华商务酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告郑州豫鑫交通技术咨询有限公司支付截止2016年4月3日之前的租金和员工安置费1351293元，自2016年4月4日之后的费用按《楼房租赁合同》和《楼房租赁合同补充协议》中约定的标准支付；二、驳回原告郑州豫鑫交通技术咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29037元，由原告郑州豫鑫交通技术咨询有限公司负担12076元，被告郑州锦华商务酒店有限公司负担16961元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  陈春阳人民陪审员  杨慧娣人民陪审员  王天才二〇一六年十二月十三日书 记 员  姚 盼