河北省承德市双桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0802民初3694号原告：王淑华，住承德市，公民身份号码×××。委托代理人：陈建伟，河北德律律师事务所律师。被告：承德市正昊房地产开发有限公司，住所地承德双桥区某某某沟镇小南沟口南园住宅楼102室。法定代表人：王恩重，职务:总经理。委托代理人：刘双利，河北蓝岛律师事务所律师。委托代理人:闫杰，该公司副总经理，住承德市，公民身份号码×××。原告王淑华与被告承德市正昊房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年8月24日公开开庭进行了审理。原告王淑华及其委托代理人陈建伟、被告承德市正昊房地产开发有限公司的委托代理人刘双利、闫杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王淑华向本院提出诉讼请求:1、请求人民法院依法判决认定原、被告签订的产权调换协议第一条第四小条中“过渡时间从上述15户最后一户签署交房验收单之日起计算”的内容无效；2、判决认定原、被告签订的“自行周转过渡，过渡时间从签署交房验收单之日起计算，补助费首期按12个月计算支付的条款有效”，并从签订产权调换协议之日起向原告给付至起诉之月的过渡费36个月共计35575.20元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年，被告在原告房屋所在地的某某某沟某某局某某路地段开发建设住宅小区，原告的房屋被列入拆迁范围。但被告在拆迁完其他住户后，只剩下包括原告在内的15户迟迟不予拆迁。15家住户在被断水、断电、进出路段被阻断的情况下，多次找镇、区政府，后经政府协调，原告在迫于无法居住的情况下于2013年5月25日和被告签署产权调换协议书一份。双方约定：被告拆除原告拥有合法房屋建筑面积65.88平方米，安置原告房屋建筑面积107.89平方米；原告自行周转过渡，过渡时间从签署交房验收单之日起计算，补助费首期按12个月计算支付，待入住时按实际过渡期给予补齐。经产权人马某某、马某某、张某等人与被告公司协商一致，过渡期从上述15户签署交房验收单之日起计算。协议签订后，原告将房屋交付被告拆迁，至2016年5月25日，时间已经过去整三年，原告不但没有等到回迁通知，而且还被告知，至今仍有两户没有拆迁完毕。回迁日期无法确定，过渡期也需要等到剩余两户拆迁完毕时计算。原告认为，原告房屋是被政府列入城市规划范围的拆迁房屋，开发商和被拆迁人权利义务是对等的。剩余两户没有拆迁，其责任应当完全由开发商负责，不能将开发商的责任转嫁到原告的头上，开发商的不作为是造成两户没有拆迁完毕的根本原因。另外，将开发商的责任转嫁到原告头上的霸王条款也因违反法律规定，严重侵害原告合法权益而应当认定为无效条款。双方在产权调换协议第一条第四小条开头所述，“自行周转过渡，过渡时间从签署交房验收单之日起计算，补助费首期按12个月计算支付”的条款应当认定为有效条款，应按此条款执行。因此，原告依据法律规定诉至人民法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告承德市正昊房地产开发有限公司（以下简称正昊房地产公司）辩称，原、被告双方的协议是区、镇政府经过多次协商达成的，在意见形成之前，被告提出过安置意向书向各原告送达，各原告作了充分了解，最后双方才签订正式的补偿协议书。协议书的签订经过了公证，协议书的内容体现了双方的自由协商结果，并不违反任何法律行政法规强制性的规定。原告诉请中说的两部分内容实际是一般情况特殊约定，二者不矛盾。第一句属于一般情况，后一句属于特殊约定。从协议内容看，原告是对自己权利的处分，符合法律规定，并无强迫违反其意思。首期12个月的临时安置补助费，已经体现在协议中。协商签订过程和协议的内容，均没有违反强制性的情形，应依法驳回原告诉请。被告就双方签订协议中原告无证房屋提出反诉，无证安置房屋无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下:原、被告签订的编号为产权-003的产权调换协议书具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。被告提交的拆迁安置意向书具有真实性，原告虽提出签订该意向书不是其真实意思表示，但未提出反证予以证实，故对该意向书，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年，被告正昊房地产公司在原告房屋所在地的承德市双桥区某某某沟某某局某某路地段开发建设住宅小区，原告的房屋被列入拆迁范围。2013年3月22日，原告向被告出具拆迁安置意向书，主要内容为：经镇政府领导协调，在将现方案沟里的别墅区调归为小高层的前提下，现将某某沟拆迁方案作如下标准：有证部分补偿标准1：1.57；搬迁过渡费以最后一户搬迁日期计算；全部搬迁户同意上述标准后，搬迁并统一签订补偿协议。2013年5月22日，原告与被告签订了合同编号为产权-003的产权调换协议书。原、被告双方主要约定：乙方（原告）拥有合法产权房屋的建筑面积65.88平方米，被拆迁合法产权房屋补偿103.43平方米；拆迁补助费和临时安置补助费折抵4.46平方米（65.88平方米×15元/平方米+65.88平方米×15元/平方米/月×12个月）÷2880元/平方米；乙方自行周转过渡，过渡时间从签署交房验收单之日起计算，补助费首期按12个月计算支付，待入住时按实际过渡期给予补齐，经产权人马某某、马某某、张某、张某某、张某某、刘某、王淑华、胡某某（任某某）、尹某（尹某）、王淑华（刘某某）、刘某某、刘某某、王某某、杜某某、纪某某共同与甲方（被告）协商一致，过渡时间从上述15户最后一户签署交房验收单之日起计算；综上，乙方可取得安置房建筑面积107.89平方米；协议签订后，原告按约定于2013年5月25日向被告办理了交房验收手续。15户被拆迁人虽与被告签订了拆迁安置意向书，但其中尚有两户至今仍未与被告签订产权调换协议书，也未向被告交房并验收。被告无法完成上述地段的拆迁工作，因此，自2013年5月25日至今，原告无法回迁入住。本院认为，原告与被告签订的产权调换协议书是在当地政府的统一协调下签订，且在签订该协议书之前，原告已向被告出具了拆迁安置意向书，其已作出同意拆迁的意思表示，并表示搬迁过渡费以最后一户搬迁日期起算，被告接受原告的拆迁意向，最终双方达成了拆迁的合意，原、被告不存在意思表示不真实的情况。产权调换协议书的内容也并未涉及违反法律、行政法规等禁止性规定的事项，因此，原、被告所签订的产权调换协议书真实、合法，为有效合同。双方达成的过渡期从十五户被拆迁人中最后一户签署交房验收单之日起计算的条款，其目的是督促被拆迁人及时向被告交房并办理验收手续，被告能够早日完成拆迁工作，被拆迁人也能够及时回迁，最终受益人不仅为被告，还包括原告在内的15户被拆迁人，故不存在原告主张的上述条款是被告在加重原告义务，而免除自己责任之说。但本案的特殊性在于，由于他人原因，原告迟迟不能回迁入住，如机械地适用过渡期从最后一户被拆迁人签署交房验收单之日起计算，则势必会使原告的合法权益得不到必要保障，于法不公。若完全不适用上述条款，被告在对未及时完成拆迁，安置回迁户方面亦不存在主观上的过错，从对平衡原、被告双方利益方面考量，本案宜适用公平原则妥善解决。公平原则作为民法的一般原则，在案件无具体法律规则可以适用时，或者适用法律规则以后，得出荒谬而异乎常理的裁判结果时，为添补上述法律漏洞的有效工具，在法益之间做出衡量，有效平衡各方利益。综上所述，本案应适用公平原则处理，过渡期可以从原告签署交房验收单之日起算，但过渡费应由原、被告双方平均承担。原、被告签订的产权调换协议书中已经约定搬迁过渡费的计算方法，首期十二月的过渡费，被告已折抵成房屋面积计入原告应回迁房屋的总面积之中。因此，原告主张的实际过渡期间截止2016年5月25日为两年，即自2014年5月25日开始至2016年5月25日。两年过渡费的具体数额是25693.20元（65.88平方米×15元/平方米+65.88平方米×15元/平方米/月×12个月）×2年。根据上述公平原则，被告应支付原告的2014年5月25日至2016年5月25日的搬迁过渡费数额为12846.60元（25693.20元÷2）。由于原告所主张的搬迁过渡费截止到2016年5月25日，对以后产生的过渡费，原告可根据实际情况，另行主张。至于被告在答辩时所提出的反诉事项，不符合本案反诉的条件，其应另行诉讼解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款之规定，判决如下:一、被告承德市正昊房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告王淑华搬迁过渡费12846.60元。二、驳回原告王淑华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，另加倍支付迟延履行期间的债务利息。对于迟延履行期间的债务利息，根据《最高人民法院〈关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释〉》第一条规定计算。案件受理费688.00元，由被告承德市正昊房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审 判 长  崔海生人民陪审员  薛新国人民陪审员  杨桂琴二〇一六年十二月二十二日书 记 员  王 芳附页：一、判决中引用的法律法规条款：《中华人民共和国合同法》第五条【公平原则】当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。《中华人民共和国民法通则》第八十四条【债的定义】债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。二、如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于河北省承德市中级人民法院。三、当事人未提起上诉的，本判决书将于上诉期届满的次日发生法律效力。当事人提起上诉的，承德市中级人民法院的终审判决或裁定送达之次日将是法律文书生效之日。判决书生效后，当事人应主动在判决规定的期限内履行义务。如果没有主动按照判决规定的期限内履行义务，可以提出申请执行书并交到本院执行局，申请法院强制执行。申请执行的期限是到期之日起两年以内。