浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙05民终1527号上诉人（原审被告）：贾超，男，1990年8月13日出生，汉族，住浙江省安吉县。委托代理人：徐兆红，浙江求直律师事务所律师。委托代理人：凌谷佳，浙江求直律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安吉博鑫置业有限公司，住所地浙江省安吉县溪龙乡白茶街，组织机构代码06562759-2。法定代表人：安煜操，该公司董事长。委托代理人：陈宏彪，浙江浦源律师事务所律师。上诉人贾超因与被上诉人安吉博鑫置业有限公司（以下简称博鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省安吉县人民法院(2016)浙0523民初4073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贾超上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回博鑫公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、贾超在博鑫公司起诉前已经支付429万元房款，只剩21万元未付，而博鑫公司起诉金额为100万元，存在恶意诉讼嫌疑。二、贾超未支付21万元余款的原因系博鑫公司交付给贾超的房屋存在明显瑕疵。1.贾超根据博鑫公司售楼处沙盘模型及销售人员的介绍，最终确认购买涉案房屋。沙盘显示该房屋地下室后面是露天的，非覆盖的，而博鑫公司交付贾超的房屋与沙盘模型不符，地下室全部被覆盖，严重影响使用功能。博鑫公司对于该设计变更从未通知过贾超，也未提供设计变更的材料。根据《合同法》第一百零七条的规定，贾超在博鑫公司解决房屋的瑕疵问题前，有权拒绝付款。如博鑫公司因为房屋已经竣工，无法按照沙盘模型采取补救措施的，应当就该房屋的瑕疵承担赔偿损失的责任，具体以21万元为宜。2.博鑫公司交付的房屋窗户设计不合理，三楼一房间没有窗户，只有一面固定的玻璃，无法通风。贾超曾就该问题与博鑫公司协商，博鑫公司承诺改建费用由其承担，但至今未解决。因无法通风使房屋不具备居住功能，博鑫公司应承担采取补救措施或赔偿损失等义务，窗户改装费用应由博鑫公司承担。后贾超将该部分的事由变更为：要求博鑫公司承担违约责任，违约责任的承担方式为减少价款21万元。三、一审判决由贾超承担7090元诉讼费不符合法律规定。博鑫公司起诉标的为100万元，但法院判决仅支持了21万元，贾超仅应就该败诉的21万元承担诉讼费，而非就100万元承担诉讼费。根据《诉讼费用交纳办法》第二十一条的规定，当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，案件受理费按照减少后的诉讼请求数额计算退还。博鑫公司一审时自行减少诉讼请求至21万元，故应按21万元计算。博鑫公司辩称，一、博鑫公司不存在恶意诉讼的行为。本案一审于2016年7月11日立案，博鑫公司于同日缴纳诉讼费14180元。贾超于7月15日汇款79万元给博鑫公司，博鑫公司得知汇款后，提出变更诉讼请求。且为减少双方纠纷，博鑫公司在放弃79万元诉请的同时，亦放弃了相应的延期付款违约金16800元。二、博鑫公司交付的房屋符合约定，不存在瑕疵。1.贾超认为房屋设计存在变更，与客观事实不符。小区虽有部分房屋根据政府指令变更了市政设计，但贾超所购房屋的设计并未变更过。2.涉案房屋的门窗是按照国家标准设计的，并通过规划审批和竣工验收。贾超可在不影响房屋结构的前提下对门窗进行改动，但费用应由其自己承担。3.涉案房屋的交付类似于现房交付，商品房买卖合同于2015年10月9日签订，签订时房屋及周边辅助设施、结构等都已成形。贾超签订合同的行为视为其对该房屋户型、结构及辅助设施的认可。合同签订后，考虑到贾超对房屋的使用，博鑫公司允许贾超在款项未结清前进屋装修。贾超在拿钥匙时对房屋结构有了充分的了解。双方于2015年12月4日签订备忘录。同日，贾超出具承诺书，对房屋结构、功能等予以认可，贾超并没有提出房屋及其辅助设施不合理。三、诉讼费由一审法院确定，不论诉讼费多少，均由贾超承担，与博鑫公司无关。博鑫公司向一审法院起诉请求：判令贾超支付购房款100万元及利息并承担本案诉讼费。后博鑫公司变更诉请为判令贾超支付购房款21万元及违约金并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年10月9日，贾超购买博鑫公司开发的溪龙乡白茶市场三区4幢03室、04室房屋，并签订《商品房买卖合同》两份，约定4幢03室房款为234.02万元，4幢04室房款为215.98万元，买受人于交房前支付房款254万元，其余房款以贷款的方式支付，逾期付款的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。2015年12月4日，博鑫公司、贾超签订备忘录，就合同约定的交房问题作出补充约定，项目在建设过程中，涉及部分房屋规划变更，因该规划的变更影响了整个小区的市政、绿化道路的整体交付；在商品房单体验收合格后，考虑买受人购买该商品房的季节性需求很强，应买受人的要求，在买受人购房款、办理产权证所需费用及其他交房应支付的相关费用全额付清的前提下，买受人可以提前进场装修。同日，贾超出具承诺书，就物业费缴纳等问题作出承诺，并领取房屋钥匙。贾超已支付购房款共计429万元，余款21万元至今未付。一审法院认为，博鑫公司、贾超签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自义务。在签订合同后，双方对付款时间另行作出补充约定，贾超在付清购房款及相关费用的前提下，提前进场装修。现博鑫公司已于2015年12月4日交付房屋钥匙，贾超未按约履行付款义务，其行为构成违约，故除应支付剩余房款，还应按约承担违约金，博鑫公司主张的违约金计算标准及起止期间均符合法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：贾超给付博鑫公司购房款21万元及违约金（自2015年12月5日起按日利率0.1‰计算至款清之日止，利随本清），限于判决生效之日起十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7090元（已减半），由贾超负担，限于判决生效之日起十日内缴纳。二审中，贾超向本院提交如下证据：1.收款收据一份，以证明贾超委托其父亲于2013年10月22日订购涉案房屋，并支付定金20万元。订购时涉案房屋的规划设计方案已经通过，贾超父亲依据沙盘模型作出购买决定，但博鑫公司交付的房屋与沙盘模型和当时的规划设计方案不符。2.工程竣工验收意见书一份，以证明涉案房屋的竣工初验日期是2015年11月9日，而开工日期是2013年11月27日，贾超在订购该房屋时，涉案房屋没有开工，贾超无法得知该房屋与沙盘模型不符。3.贾超订购时拍摄的涉案房屋沙盘模型照片八张，以证明沙盘显示涉案房屋与13号楼中间为架空庭院，即房屋买卖合同附件一注明的架空层，架空庭院能确保地下室空气流通、日照充足，可以储存茶叶。4.2013年8月通过的安吉溪龙白茶市场三区报批版规划及建筑设计方案，以证明该方案通过时间早于贾超订购时间两个月，博鑫公司明知原先规划方案中的架空庭院变更为填平的普通绿化，仍然用架空庭院作为沙盘模型，存在欺诈故意。同一规划方案中，总平面图显示是普通绿化，而规划效果图仍标识为架空庭院，设计文件相互矛盾。5.房屋现状照片三张，以证明（1）涉案房屋与13号楼之间为填平的普通绿化，与合同约定及沙盘模型不符，博鑫公司交付的房屋地下室存在质量问题，博鑫公司应承担减少房屋价款的违约责任。（2）贾超购买的四间店面正门不处在同一水平线上，两间之间相差50公分，不符合规划设计方案。博鑫公司质证认为，对证据1的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，贾超预交购房款时，购房合同还没有正式签订。对证据2的真实性没有异议，但对关联性有异议，从竣工验收的时间来看，涉案房屋工程于2015年12月30日全部竣工验收，且主体结构于2015年1月已验收，贾超提出其是根据沙盘模型购房的，不符合逻辑和生活规律，买受人一般需要结合合同以及现场情况才会确定购买。对证据3的真实性、合法性和关联性均有异议，该照片与博鑫公司沙盘的现场照片并不一致，且博鑫公司在沙盘显著位置标明“沙盘仅供购买者参考，实际房屋以现状为准”的字样，贾超及其父亲作为成熟的商人，应明白沙盘模型与实际房屋的区别。对证据4的真实性、合法性没有异议，该证据不能反映涉案房屋庭院应为露天，设计规划图没有变更过，露天庭院在建筑术语上称为镂空庭院，并非架空层，架空层不一定要露天。实际上，地下室庭院做成露天成本更小，博鑫公司没有必要采取高成本又给客户带来不利影响的设计方案。对证据5的真实性没有异议，对关联性有异议。博鑫公司向本院提交主体结构工程验收记录一份，以证明涉案房屋主体工程于2015年2月15日已通过验收，贾超在2015年10月9日签订合同时对房屋现状已经知晓。贾超质证认为，对该证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，该证据仅能证明混凝土结构分部工程的验收时间，但涉案房屋与13号楼之间的架空层通常在主体结构完工之后才进行施工，该证据不能实现博鑫公司的证明目的。本院经审查，关于贾超提交的证据，因贾超一审既未应诉亦未提起反诉，而其二审诉请的主要理据为要求博鑫公司承担减少价款的违约责任，减少价款的数额为21万元，以此来抵销其应承担的支付购房余款的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，减少价款违约责任的适用前提为质量不符合约定。贾超所主张的博鑫公司的违约行为共三项，分别为：1.四间店面正门未按设计处在同一水平线上；2.实际交付房屋的地下室为填平的普通绿化，并非合同约定的架空层；3.三楼窗户设计不合理，该三项违约行为均非质量问题，而贾超提交的证据均为证明博鑫公司存在上述违约行为，故贾超提交的证据与本案不具有关联性，对贾超提交证据的效力，本院不予认定。关于博鑫公司提交的证据，对其真实性予以认定，但该证据仅为涉案房屋混凝土结构和砌体结构的工程验收记录，不能实现博鑫公司的证明目的，对该证据的效力，本院不予认定。本院二审查明的事实与一审查明的一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：贾超是否应支付博鑫公司购房余款21万元。贾超尚欠博鑫公司21万元购房余款未支付，对此贾超并无异议，现贾超上诉主张，因博鑫公司存在交付房屋的店面正门水平线不符合设计、地下室不符合约定以及三楼窗户设计不合理的违约行为，故博鑫公司应向其承担减少价款的违约责任，减少的价款为21万元，以此抵销其支付购房余款的义务。本院认为，减少价款违约责任的适用前提为房屋质量不符合约定，但贾超所主张的博鑫公司的违约行为均非质量问题，故本案不应适用减少价款的违约责任，对贾超的该项上诉请求，本院不予支持。鉴于贾超在本案一审时既未应诉，亦未提起反诉，若贾超根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，要求博鑫公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，可另行主张。至于贾超提出的一审对诉讼费的分担不合理的上诉请求，因本案一审于2016年7月11日立案，而贾超于2016年7月15日支付博鑫公司房款79万元，系在诉讼期间所为的履行行为，故一审按照100万元标的确定诉讼费尚属合理，本院不再予以调整。综上，贾超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由上诉人贾超负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿延冰审 判 员  徐 晶代理审判员  张美琴二〇一六年十二月二十七日书 记 员  沈文婷