广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0203民初3522号 原告：柳州市泓福物业服务有限责任公司，住所：广西柳州市雅儒路西四巷6号。 法定代表人：林宇，该公司总经理。 委托代理人：黎明，广西天际律师事务所律师。 被告：苏彩军，男，1954年12月24日生，汉族，广西柳州市人，住广西柳州市鱼峰区。 原告柳州市泓福物业服务有限责任公司与被告苏彩军物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月10日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），于2016年11月21日公开开庭进行了审理。原告柳州市泓福物业服务有限责任公司的委托代理人黎明、被告苏彩军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳州市泓福物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付自2012年1月至2016年9月拖欠的物业服务费10653.30元及违约金3195.99元；2、判令被告立即支付律师费1000元;3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年9月11日，原告与柳州市兴柳房地产开发有限责任公司（以下简称“兴柳房开公司”）签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对兴柳房开公司开发的坐落于柳州市的蟠龙宝邸小区进行前期物业管理，双方约定了服务内容、标准及违约责任。2012年4月30日，双方签订补充协议，将原合同约定的合同期限自2012年5月1日延长至该小区依法成立业主大会并选聘新的物业服务公司签订服务合同生效时止。被告购买了蟠龙宝邸小区6栋1单元7-1号住宅一套，在2010年6月30日收房时与原告签订了《蟠龙宝邸前期物业服务协议》、《兴柳·蟠龙宝邸业主临时管理规约》，双方约定物业服务标准为1.1元/平方米·月，每季度第一个月10日前预交当季应付的物业费用，业主若不按约定缴纳物业服务费，原告可以按照合同约定收取违约金，并有权收取追讨欠款的律师费用。当日被告交纳了半年的物业服务费1014.53元，之后未再交纳物业服务费，自2012年1月1日至2016年9月30日期间，拖欠物业服务费共计10653.30元，产生违约金3195.99元。原告经催收，被告仍未能支付上述费用，故诉至本院。 被告苏彩军辩称，其未与原告签订物业服务合同，双方未形成物业服务合同关系，且原告在蟠龙宝邸小区服务期间，被告因化粪池堵塞向原告反映，原告既不处理，也不提供图纸，被告找人处理花费了13800元；被告的车辆停放在小区两次受损，找原告反映但原告一直没有答复。原告服务不到位，不应按照物价部门批准的标准收费，而应按其服务标准来收取物业费。 本院经审理认定事实如下： 位于柳州市的蟠龙宝邸小区由兴柳房开公司开发建设。原告系具有资质的物业服务企业。2008年9月11日，原告与兴柳房开公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对蟠龙宝邸小区进行前期物业服务,物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，按应交纳物业服务费用千分之三/日的标准向原告支付违约金，等等。2012年4月30日，原告与兴柳房开公司签订《兴柳·蟠龙宝邸小区前期物业服务合同补充协议》，将原合同约定的合同期限自2012年5月1日延长至该小区依法成立业主大会并选聘新的物业服务公司签订服务合同生效时止。原告于2009年11月26日就蟠龙宝邸小区物业服务等级和收费标准取得柳州市物价部门及建设管理部门的登记备案并进行了公示，蟠龙宝邸小区住宅的物业服务费收费标准为1.1元/平方米·月。被告系蟠龙宝邸小区6栋1单元7-1号房屋业主，该房屋类型为住宅，建筑面积为153.72平方米。2010年6月30日，被告办理了交房手续,并预交了半年的物业服务费1014.53元。之后被告未再主动交纳物业服务费，自2012年1月1日至2016年9月30日期间，拖欠物业服务费共计9638.24元（153.72平方米×1.1元/月×57个月）。原告已通过张贴公告、打电话、发短信的方式向被告催收2012年1月至2016年9月期间的物业服务费，被告仍未交纳，原告为此诉至本院，提出前述请求。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告与兴柳房开公司签订了《前期物业服务合同》及《兴柳·蟠龙宝邸小区前期物业服务合同补充协议》，为兴柳.蟠龙宝邸小区提供了物业服务，故本案原、被告之间形成物业服务合同关系。在起诉前，原告已履行向业主进行书面催缴物业服务费的手续，原告要求被告支付2012年1月至2016年9月期间的物业服务费的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持，但数额计算有误，应为9638.24元，超出部分不予支持。被告认为其与原告不存在物业服务合同关系的辩解，与法律和事实不符，本院不予采信。被告辩称原告物业服务不到位，未能及时处理其车辆受损、化粪池堵塞等情况，因原告未能提供充分证据予以证实原告存在过错，故不足以对抗原告的诉请。关于违约金，由于原告在小区物业服务上存在一定的瑕疵，被告不交纳物业费存在部分客观原因，且双方之间的物业服务合同关系有相对长期、稳定性，双方应保持良好沟通关系，故原告要求被告支付违约金的诉请本院不予支持。关于律师费，由于原告无证据证明被告签署了《兴柳·蟠龙宝邸业主临时管理规约》或双方对律师费存在其他书面约定，故原告诉请要求被告支付律师费1000元，依据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告苏彩军支付原告柳州市泓福物业服务有限责任公司物业服务费9638.24元； 二、驳回原告柳州市泓福物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费171元（原告已向本院预交），减半收取85.5元，由被告苏彩军负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决书送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  叶荣军 二〇一六年十二月十三日 书记员  佘艳琴 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。