贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0112民初1365号原告：王秀华，男，1970年10月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。原告：冯小容，女，1967年11月1日出生，汉族，住址同上。委托代理人（特别授权代理）：王军喜，贵州新长征律师事务所律师。被告：贵州嘉友房地产开发有限责任公司住所：贵州省贵阳市乌当区高新办事处新添大道150号A24幢322号。法定代表人：李亿红，公司董事长。委托代理人（特别授权代理）：佟振峰，公司总经理。委托代理人（特别授权代理）：王慧霞，公司经理。原告王秀华、冯小容与被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司（以下简称嘉友公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王秀华、冯小容的委托代理人王军喜、被告嘉友公司的委托代理人王慧霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王秀华、冯小容向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助原告办理房屋所有权证，并将房屋所有权证交付原告；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金自2013年4月1日至房屋产权证交付原告时截止（373518×0.0001×实际天数）;3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年1月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告以373518元用于购买被告开发建成的位于贵阳市乌当区龙广路10号绿湾国际花园B1栋2单元4层3号商品房，由于该房是预售房，被告在原告付清房款后，于2012年12月31日将房屋交付原告入住，原告入住时按被告要求，向被告交付了房屋产权登记费、维修基金、契税、产权代办费。对于办理房屋转移登记的时间没有进行约定。从原告入住后，就要求办理房屋转移登记，但被告一直以种种原因理由拖延原告办理应有的房屋所有权证，原告多次联系被告项目负责人要求办理房屋产权手续，均未果。由于被告的违约行为已严重侵犯了原告的合法权益，现依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，提出上述所请。被告嘉友公司辩称，请求驳回原告诉讼请求。原告因购买我公司开发的绿湾国际B1栋2单元4楼3号房产，于2012年1月1日与我方签订《个人购房借贷抵押/担保合同》。原告在付清全款后，我方于2012年12月31日将合同标的物交付原告使用。现原告因房产证问题起诉我方，我方认为，原告的诉请1，是不可能发生的。商品房开发商对于购房人来说只有协助办理房产证的义务，原告的房产证还未办理下来客观原因是政府的政策变化影响办证时间，我方不是办证机关，也未收到原告的房产证，所以不可能立即交付原告的房产证；原告的诉请2，是没有事实依据和法律依据的。原告根据最高法院关于审理商品房买卖合同的司法解释第十八条规定来起诉我方，但该规定明确指出，当事人有特殊约定的除外。原告与我方在2012年1月1日签订的补充协议第5.4条规定：“双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品方所有权初始登记。在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证行为的前提下，如非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任”。这是双方对于办证问题的特殊约定，首先，办证时间是在商品房交付之日起600个工作日，按此计算时间为2015年5月27日；其次，我方的协助办证义务是提交申请该商品房所有权初始登记的资料；第三，非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任。2016年1月7日我方就提交了办理所有权初始登记的资料，同月11日就已完成了该商品房的所有权初始登记，并将相关办证资料交办证机关办理房产证，后因政府今年开始进行不动产的登记，需要将原来的房产证和土地使用证合并统一办理而延误了办证时间，因此我方不应该承担任何违约责任。原告的诉请3，更没有任何事实依据和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告王秀华、冯小容提交了如下证据:1、身份证；2、商品房买卖合同；3、购房发票以及缴纳该房屋办理产权登记的各项费用（产权登记费、产权代办费、契税、维修基金等）。被告嘉友公司提交了如下证据：1、贵阳市商品房预售许可证、商品房销售现房证明书、承诺书；2、商品房买卖合同补充协议。经当庭质证，原告对被告所举之证1不持异议，对被告所举之证2不予认可，认为该协议5.4条约定的600个工作日，不是对合同的修改，而是对合同第22条的理解，但是理解错误，并且两个合同签订的日期是一致的，达不到证明目的。被告对原告所举之证不持异议。对于双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下；对于被告所举之证2，原告不否认该证据的真实性，只是认为达不到证明目的，故该证据具有法律性、客观性和关联性，本院对其证明效力予以确认，作为定案依据；本院基于有效证据及当事人的陈述，确认本案事实如下：原告王秀华、冯小容与被告嘉友公司于2012年1月1日签订《商品房买卖合同》，约定被告以373518元将其开发的位于贵阳市乌当区龙广路10号绿湾国际B1栋2单元4层3号住宅房销售给原告，双方并对付款方式及期限、交付期限以及各自的违约责任等进行了约定。其中合同第二十二条约定：“房屋登记：一、预告登记……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记……”，该合同附件十二《补充协议》第5条约定为：“关于产权登记的补充：5.1、商品房权属证书由出卖人协助买受人办理，买受人在出卖人通知规定的时间内，及时交纳相关费用和提供所需资料。……5.3、双方确认出卖人协助办证的范围仅限于《房屋所有权证》，不包括《国有土地使用证》。5.4、双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记。在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证行为的前提下，如非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任。5.5、双方同意在出卖人向登记机关提供办理《房屋所有权证》须由出卖人提供的资料提交完毕后，出卖人以电话直接通知买受人，买受人认可出卖人电话直接通知当日办理产权登记的信息已关达买受人。如买受人未在出卖人规定的时间内办理完毕产权登记，则出卖人无须对买受人产生的经济损失承担任何责任。……”。合同签订后，原告按约支付了房款373518元，被告于2012年12月31日将房屋交付原告入住，被告并收取了原告产权代办费、产权登记费、维修基金及印花税等费用。2016年1月11日，被告取得乌当区龙广路10号绿湾国际B1幢《商品房销售现房证明书》，涉案房屋至今未取得房屋产权证书。审理中，原告以双方关于600个工作日的约定违反了法律规定及合同约定，应视为无效，且该约定仅是对初始登记的约定，不是为原告办理权属登记的约定为由坚持其主张，被告则以《补充协议》具有法律效力，原告计算违约金时间与事实不符，且收取原告费用是代理办事费作为其抗辩理由。归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点在于：1、双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中关于产权登记约定的内容和效力；2、是否由被告向原告交付房产证；3、被告是否应当向原告支付迟延办证的违约金。本院认为：对于第一个争议焦点：首先，本案中原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均是双方自愿签订，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。根据《合同法》规定，双方当事人协商一致，可以变更合同。合同变更后的内容约定明确的，以变更后的内容为准。《商品房买卖合同》是房地产管理部门制作的标准文本，由于标准文本在内容上的局限性，通常开发商与购房者之间会通过签订补充协议的方式对前面订立的《商品房买卖合同》约定条款进行补充或者变更，应当说补充协议是双方当事人对商品房买卖合同条款的特别约定。因此，本案补充协议第5条并非是对《商品房买卖合同》第22条的理解，应视为双方当事人经协商一致后，对被告申请该商品房所有权初始登记的期限自商品房交付使用之日起90日内，变更为自商品房交付使用之日起600个工作日，该约定合法有效；其次，从合同内容来看，双方对关于产权登记的约定明确为被告负有申请商品房所有权初始登记的义务，即报备义务。初始登记即所谓“确权”，指由开发商向登记机关申报并经审核后，取得通常所称的“大产权”，没有初始登记，则不能办理个人的《房屋所有权证》，更谈不上申请办理转移登记。因此，对于原告提出初始登记约定不是为其办理权属登记的约定，双方对办理房屋转移登记的时间没有进行约定，因而被告应按相关法律规定期限将有关手续交房管部门办理房产证的主张，本院不予采纳。对于第二个争议焦点：双方在合同中已明确约定：商品房权属证书由出卖人协助买受人办理，被告向登记机关提供办理《房屋所有权证》须由其提供的资料。故对原告请求被告立即协助原告办理房屋所有权证的请求，符合合同约定，本院予以支持，被告应将原告办理房屋所有权证须由被告提供的资料完全向登记机关提供。但房屋产权是否具备产权性质及发证，依法属于房地产管理机关审查及作出具体行政行为的范围，因此，对于原告要求被告将房屋所有权证交付给原告的主张，本院不予支持。对于第三个争议焦点：双方在合同中进行了约定，即出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记。原告依约交付购房款后，出卖人即嘉友公司于2012年12月31日将房屋交付原告使用，按照合同约定的期限计算，被告应在2015年5月16日前办理产权登记备案手续。本案中，被告未提交相关证据证明其办理产权登记备案的具体时间，根据贵阳市乌当区住房和城乡建设局于2016年1月11日向被告颁发《商品房销售现房证明书》，本院推定该时间为涉案房屋的产权登记备案时间，因此，被告办理产权登记备案的时间已超出合同约定的范围。原告未按期取得权属证书系被告违约行为所致，被告依法应当承担违约责任即向原告支付迟延办证的违约金。关于原告未按期取得权属证书违约金的起止日期问题。对于起算日期，被告应在2015年5月16日前办理产权登记备案手续而未办理，应从2015年5月17日开始起算。对于止算日期，从双方在合同中约定的是出卖人负有报备义务，并未约定出卖人负有办证义务。而《合同补充协议》亦未约定被告协助办理商品房权属证书的期限及逾期办证的违约责任，且办证并非被告的法定义务。因此，被告于2016年1月11日对涉案房屋办理产权登记备案后，即履行了合同约定义务，应以此时间作为止算日期。故被告嘉友公司应当向原告支付自2015年5月17日起至2016年1月11日止共计234天的违约金。关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，对原告以违约金每日按已付房价款的0.0001即万分之一计算的主张，符合中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准范围，本院予以支持，对被告应向原告支付的违约金计算为：373518元（房屋总价）×0.0001（每日违约金）×234（违约天数）=8740元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、限被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内，将原告王秀华、冯小容办理《房屋所有权证》须由被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司提供的资料完全提交给房屋产权登记机关，并及时通知原告王秀华、冯小容；二、被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告王秀华、冯小容违约金8740元；三、驳回原告王秀华、冯小容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费464元，由被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司负担100元，由原告王秀华、冯小容负担364元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  罗哲武人民陪审员  万廷云人民陪审员  李志伟二〇一六年十二月二十五日书 记 员  冯贵荣