四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川05民终743号上诉人（原审原告）卢旭，男，汉族，生于1957年4月30日，住四川省泸州市江阳区。委托代理人莫晓云，四川鸿章律师事务所律师。被上诉人（原审被告）四川省泸州市松鹤房地产开发有限公司，住所地四川省泸州市江阳区滨江路四段7号长江现代城二楼，统一社会信用代码510500000042460。法定代表人刘劲松，董事长。委托代理人王华，四川秉和律师事务所律师。委托代理人刘泽超，四川秉和律师事务所律师。上诉人卢旭因与被上诉人四川省泸州市松鹤房地产开发有限公司（以下简称松鹤房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2016）川0502民初2441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日受理本案后，依法组成合议庭于2016年11月24日公开开庭进行审理。上诉人卢旭的委托代理人莫晓云，被上诉人松鹤房地产的委托代理人王华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人卢旭上诉认为，一、《意向选房协议》约定，双方签订正式购房合同时可就卢旭购买的两套房屋分别优惠10000元和20000元，该30000元属于卢旭的可得利益，松鹤房地产违约导致卢旭损失该30000元，松鹤房地产应予赔偿；二、依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该《意向选房协议》应视为商品房买卖合同，应适用该司法解释第八条之规定支持已付购房款一倍的赔偿。因此，上诉人卢旭请求二审法院撤销原审判决第四项，改判松鹤房地产赔偿卢旭30000元损失并承担已付购房款一赔的赔偿责任。被上诉人松鹤房地产答辩认为，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，故请求二审法院依法维持原判。卢旭一审起诉时请求判令：一、解除双方于2012年9月14日签订的《意向选房协议》；二、返还购房款80000元及商业银行同期贷款利息；三、赔偿损失30000元；四、赔偿已付购房款80000元；五、案件受理费由松鹤房地产负担。原判认定，双方当事人于2012年9月14日签订两份《意向选房协议》，该协议约定：乙方（卢旭）自愿订购甲方（松鹤房地产）“现代一品”房屋两套，分别预付购房款30000元、50000元，预购房屋位于现代一品二单元13层09号、现代一品二单元13层08号（最终房号以派出所核定的编号为准），建筑面积暂定为48.40平方米、74.86平方米。甲方办理完相关手续，具备销售条件并转签正式《商品房买卖合同》时，以泸州市房监所测绘报告所核定的面积作为双方正式签约预售面积，最终产权登记面积以泸州市房监所初始登记测绘报告所核定的面积为准，房款按预售合同约定的购房单价实行多退少补。在正式取得预售许可签订《商品房买卖合同》时乙方享有优惠购房款（分别优惠10000元和20000元）和优先选房的权利。“现代一品”具备销售条件时，乙方自通知之日起七日内与甲方签订正式《商品房买卖合同》，若乙方未在规定的时间与甲方签订《商品房买卖合同》，甲方根据乙方所留联系方式，以国内邮政特快专递方式通知乙方，自邮件寄出五日起即视为送达乙方，或以在《泸州晚报》上公告通知的办法通知乙方，自公告见报五日起即视为送达乙方。合同签订后，卢旭于2012年9月25日向松鹤房地产缴纳了80000元的诚信金，且双方合同约定的标的物已由松鹤房地产出售他人。原判认为，双方均同意解除于2012年9月14日签订两份《意向选房协议》，原审法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，《意向选房协议》签订后，卢旭向松鹤房地产缴纳了80000元的诚信金（实为购房款），现双方的合同已经解除，松鹤房地产应当将此款返还卢旭，故卢旭要求松鹤房地产返还80000元购房款的主张，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，双方签订《意向选房协议》后，松鹤房地产未按照约定履行义务，应当承担违约责任。又《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”双方在合同中未约定违约责任，故松鹤房地产应当承担卢旭自2012年9月14日起以80000元购房款为基数按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息。卢旭主张按照商业银行同期贷款利率计算利息的主张，缺乏法律和事实依据，原审法院不予支持。卢旭主张损失30000元，未提供相应的事实依据，原审法院不予支持。卢旭主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及其利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，要求松鹤房地产赔偿已购房款80000元。原审法院认为，双方签订的《意向选房协议》系预约合同，是商品房买卖合同双方当事人在签署买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，该协议的内容并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容（如单价、付款方式、付款时间等条款），双方因《意向选房协议》产生的纠纷不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定进行处理，故卢旭的此项诉讼请求，原审法院不予支持。据此，原审法院为维护正常的社会经济秩序,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条的规定，判决如下：一．解除卢旭与四川省泸州市松鹤房地产开发有限公司于2012年9月14日签订的《意向选房协议》两份；二．四川省泸州市松鹤房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还卢旭购房款80000元；三．四川省泸州市松鹤房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付卢旭以80000元购房款为基数按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息至返还购房款为止。四．驳回卢旭的其他诉讼请求。案件受理费适用简易程序减半收取2050元，由卢旭承担1187元，四川省泸州市松鹤房地产开发有限公司承担863元。本案二审审理过程中，双方当事人均无新证据向法庭提交。本院二审经审理查明的案件事实与原审法院经审理查明的案件事实一致。本院对原审法院经审理查明的案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点如下：一、双方于2012年9月14日签订的两份《意向选房协议》能否认定为商品房买卖合同，卢旭能否据此向松鹤房地产主张已付购房款一倍的赔偿款80000元；二、两份《意向选房协议》中分别约定的10000元和20000元优惠是否因协议解除成为卢旭的损失，卢旭是否有权向松鹤房地产主张该30000元损失。第一，关于卢旭能否向松鹤房地产主张已付购房款一倍赔偿的问题。上诉人卢旭认为，双方于2012年9月14日签订的两份《意向选房协议》已明确了双方的姓名、住址、房屋基本情况、销售方式、房屋价款等主要内容，且卢旭已经按协议约定支付了房款，该《意向选房协议》应视为商品房买卖合同，松鹤房地产违约，卢旭有权据此主张已付房款一倍的赔偿。被上诉人松鹤房地产则认同原审判决认定的两份《意向选房协议》并非商品房买卖合同，松鹤房地产虽将房屋出卖给第三人，但因该协议并非商品房买卖合同松鹤房地产不应承担已付购房款一倍的赔偿责任。因此，本院需审查的关键在于双方签订的两份《意向选房协议》能否认定为商品房买卖合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”、《商品房销售管理办法》第十六条第二款“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所（二）商品房基本状况（三）商品房的销售方式（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间（五）交付使用条件及日期（六）装饰、设备标准承诺（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任（八）公共配套建筑的产权归属（九）面积差异的处理方式（十）办理产权登记有关事宜（十一）解决争议的方法（十二）违约责任（十三）双方约定的其他事项。”之规定，本案中，两份《意向选房协议》因未约定房屋的单价及总价款、付款方式、付款时间、房屋交付使用条件及交付日期等购房关键信息，不符合上述司法解释规定的应当认定为商品房买卖合同的情形。故该《意向选房协议》不能视同为商品房买卖合同，松鹤房地产虽违约将房屋卖给第三人，但不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的可以要求出卖人承担已付购房款一倍赔偿责任的情形。因此，上诉人卢旭要求松鹤房地产赔偿已付购房款一倍的赔偿款80000元的主张，本院不予支持。第二，关于两份《意向选房协议》中分别约定的10000元和20000元优惠是否是卢旭的损失，卢旭是否有权向松鹤房地产主张该30000元损失的问题。经审查，双方于《意向选房协议》中约定在签订正式《商品房买卖合同》时卢旭可享受共计30000元的优惠。上诉人卢旭则认为该30000元是可得利益，因松鹤房地产违约致其可得利益损失，松鹤房地产作为违约方应予赔偿。但依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；”之规定，双方当事人于本案中均表示同意解除该两份《意向选房协议》，该合同解除后，双方不再签订正式《商品房买卖合同》，卢旭作为购买方不用再向松鹤房地产支付购房款，松鹤房地产亦不用再向卢旭履行优惠的承诺。因此，该30000元优惠并非卢旭因合同解除的直接损失，卢旭主张松鹤房地产赔偿该30000元损失的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人卢旭的上诉理由不成立，原审法院认定事实清楚、适用法律正确、程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人卢旭负担。本判决为终审判决。审判长  刘剑审判员  李野审判员  李平二〇一六年十二月十五日书记员  聂灵