石家庄市裕华区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0108民初3375号原告：任雁，女，1982年9月3日出生，汉族，现住石家庄市。委托诉讼代理人：贾克然，系原告丈夫。委托诉讼代理人：李言，河北三和时代律师事务所律师。被告：郭跃辉，男，1970年4月29日出生，汉族，现住石家庄市。委托诉讼代理人：马战辉，河北英陆律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐洁荷，河北英陆律师事务所律师。被告：石家庄存房房地产经纪有限公司，住所地，石家庄市桥西区建设南大街6号西美大厦15层1521、1523、1525、1527室。法定代表人：徐瑞东，该公司总经理。委托诉讼代理人：王艳芝，该公司员工。委托诉讼代理人：曾涛，该公司员工。原告任雁与被告郭跃辉、石家庄存房房地产经纪有限公司（以下简称被告公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任雁及其委托诉讼代理人贾克然、李言，被告郭跃辉及其委托诉讼代理人马战辉，被告公司其委托诉讼代理人王艳芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除该房屋买卖合同；2、判令第一被告退还已支付的20000元定金；3、判令第一被告承担违约责任，支付违约金126000元；4、判令第二被告退还原告已支付的保障服务费6300元、佣金6300元、贷款评估费3690元、按揭服务费1000元、律师见证费100元、抵押登记费80元；5、判令由两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年3月12日，经第二被告居间介绍，原告与二被告签订了《房屋买卖（置换）协议》，约定第一被告以1260000元的价格将坐落在裕华区青园街清沁园4-2-201号房屋出售给原告，并约定原告向第二被告交纳6300元居间费、向第一被告支付定金20000元。同日，原告与第二被告签订《搜房综合保障服务协议》，约定原告向第二被告交纳6300元保障服务费。同时，第二被告又以各种理由，向原告收取贷款评估费3690元、按揭服务费1000元、律师见证费100元、抵押登记费80元。合同签订后，原告依约履行合同义务，支付上述所有款项，同时准备材料办理贷款手续。但后续合同履行过程中，二被告先后以房产证丢失、房产被冻结查封为由，推延交房。经多次协商，第一被告明确表示不再出售房屋。根据契约精神，合同一经订立，合同各方应严格按照合同约定履行义务。第一被告收到原告20000元定金后，仍拒绝交付房屋、进行过户，已构成违约，依法应返还已收取的定金20000元，并按照合同约定承担违约责任，按照房屋实际成交价的10%支付违约金126000元。第二被告未尽保障服务义务，未能如实告知原告买卖房产的真实情况，根据合同约定，应退还保障服务费6300元及佣金6300元。基于上述情况第二被告收取的贷款评估费3690元、按揭服务费1000元、律师见证费100元、抵押登记费80元均应如数返还。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求人民法院依法判令如诉。被告郭跃辉辩称，原告要求不符合三方《房屋买卖协议》的约定内容，其诉求没有事实和法律依据，应当依法全部驳回其对答辩人郭跃辉的诉讼请求。1、三方《房屋买卖协议》签订后，原告从一开始就没有严格履行协议，存在违约行为。协议由三方于2016年3月12日签订，合同约定“乙方应于本合同签订之日支付定金共计人民币20000元”，结合原告提交证据，原告是于2016年3月13日才支付的定金。在原告向另一被告（中介公司）支付贷款服务费上也存在这个问题，没有按照协议约定的当天支付。2、答辩人在协议签订后积极履行了自己的合同义务。协议由三方于2016年3月12日签订，协议约定甲乙双方应当于本协定签订之日起5个工作日内，提供办理贷款的全部资料，而答辩人在第二天即2016年3月13日即将房产证原件交给了中介公司，并且严格按照合同约定向丙方（中介公司）留存10000元，作为履约保证金。3、原告诉状中的陈述不是事实，其要求交付20000元定金后即交付房屋办理过户，不符合合同约定，首先，如上述答辩人在签约第二天即将房产证原件交予中介。是因为中介将房产证丢失才造成的交易时间的延长，作为卖房人，答辩人正是急于需要资金才决定卖房，中介公司丢失房本耽误了双方的交易过程，这不是答辩人的原因和责任造成的，第二原告诉状陈述答辩人收到20000元定金后，仍拒绝交付房屋、进行过户，已构成违约的说法，不符合协议的约定，协议第七条明确约定，甲方承诺于收到全部房款后三天内腾空该房屋，并将该房屋钥匙交与乙方。协议第四条约定，乙方应于办理过户手续当天将该首付款直接转入房管局指定的资金监管账户。而原告没有提供其交付首付款的任何证据，且协议第七条甲方配合办理过户的约定是按照平方要求，而答辩人并没有得到这一要求，因此，原告交付20000元定金，即要求答辩人办理交付房屋、进行过户是不符合协议约定的，只能说明其在合同履行过程中的恶意和强势，4、原告诉求没有事实和法律依据，应当依法全部驳回其对答辩人郭跃辉的诉讼请求，因为中介公司原因丢失房产证原件，造成了协议履行的不正常状态。即使如此，答辩人仍然在积极促成合同履行，包括自费办理补证手续，天天催房管局、将房内的租户解约等等，是原告在履行过程中因嫌交易时间漫长，态度强硬，提出了不再购买的要求，答辩人无奈之下只能同意，因此双方合同早已解除，没有争议，关于定金部分，根据协议第四条4.3部分的约定，因原告没有按照约定提供资料，其支付的定金已经作为违约金了，不能退还，且其中的10000元是经其同意交付给中介公司作为了履约保证金，其该项要求亦不能成立。合同履行过程中，答辩人没有看到原告交付首付款的材料，没有得到其贷款已经审批完毕的通知，而答辩人一直在履行自己的合同义务，包括积极协调房子的承租户搬走，答辩人没有违约却承担了包括补交费用、房租等巨额省损失，原告的第三项诉讼请求没有事实依据。综上，请驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。被告公司辩称：1、关于原告要求第二被告退还佣金没有事实和法律依据；2、关于综合保障费，我公司准予退还；3、关于贷款评估费，该房屋已经进行评估完毕，该费用无法退还；4、关于按揭服务费，因原告的贷款已经审批通过，第二被告提供的按揭服务已经完成，所以该费用不予退还；5、律师见证费和抵押登记费共计180元，同意退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的事实与证据，本院予以确认并在卷佐证：2016年3月12日，原告与被告郭跃辉在被告公司出具的签约提示及告知书上签名，被告郭跃辉保证争议房屋不存在查封等影响房屋交易的情形。同日，被告公司与原告签订了一份搜房综合保障服务协议（以下简称保障书），被告公司向原告提供查封房保障服务即在签约前对争议房屋是否已被司法机关查封的信息进行核验并如实告知原告。同日，原告与二被告签订了一份《房屋买卖（置换）协议》（以下简称协议），协议约定，经被告公司居间服务，被告郭跃辉以1260000元的价格将有租户未搬出、没有做贷款解押手续的房屋即坐落在本市裕华区青园街清沁园4-2-201号（以下简称争议房屋）出售给原告。并约定，被告郭跃辉、原告任何一方违约，守约方有权选择按照协议约定适用定金罚则，或者选择要求违约方支付该房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总金额的，违约方应据实赔偿。上述文件签订后，原告依协议及保障书约定向被告公司交付居间服务费6300元、保障保障服务费6300元，另向被告公司交付了贷款评估费3690元、按揭服务费1000元、律师见证费100元、抵押登记费80元；但向被告郭跃辉交付定金20000元时逾期。被告郭跃辉依约将履约保证金10000元留存被告公司、让租户搬出了争议房屋、办理了房屋解押手续；但将争议房屋所有权证原件（以下简称产权证）交付被告公司逾期。虽双方逾期违约，但原告在两被告协助下继续办理贷款手续，被告郭跃辉在发现争议房屋已被法院查封后，及时办理了解除查封手续。在履行协议过程中，被告公司将保管的争议房屋产权证丢失，且未在签约前对争议房屋是否已被司法机关查封的信息进行核验并如实告知原告。2016年5月6日，被告郭跃辉在石家庄新闻网上对争议房屋的产权证声明作废。在补办产权证期间，原、被告产生纠纷。庭审中，原告称被告郭跃辉二次抵押属根本性违约，并提交录音证据为证，但该录音证据同时多次显示是原告首先提出解除合同后被告才表示同意解除终止履行合同。本院认为，2016年3月12日，原、被告间签订的告知书、保障书及协议书等均依法成立生效，各方当事人均应依约定和承诺全面履行各自义务。原告与被告郭跃辉虽均逾期交付定金、产权证、被告郭跃辉未告知原告争议房屋已被查封的事实，但事后双方均积极并继续履行各自剩余的合同义务，直至被告公司将争议房屋产权证丢失，在补证期间各方发生纠纷，原告要求解除《房屋买卖（置换）协议》，被告同意，本院对原告此项诉讼请求予以支持。因原告提出解除合同后被告表示同意，且未向原告催告主张权利，故对于原告要求被告郭跃辉返回定金20000元的诉讼请求，本院予以支持。原告诉称被告郭跃辉二次抵押属根本性违约，并提交录音证据为证，但该录音证据同时多次显示是原告首先提出解除合同后被告才表示同意解除终止履行合同，而原告现有证据不能证明争议房屋被二次抵押时间早于原告向被告郭跃辉提出解除合同的时间，故对于原告要求被告郭跃辉承担拒绝交付房屋的违约金126000元的诉讼请求，本院不予支持。因被告公司未对原告履行查封房保障服务义务，未向本院递交贷款评估等费用实际支出票据，且在履行协议过程中将保管的争议房屋产权证丢失，直接导致买卖房屋双方当事人实际损失发生，故对于原告要求被告公司退还原告已支付的保障服务费6300元、贷款评估费3690元、居间费6300元、按揭服务费1000元、律师见证费100元、抵押登记费80元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，本院对原告提出的第1、2、4项诉讼请求予以支持，对第3项诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第四百二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定判决如下：一、原、被告于2016年3月12日签订的《房屋买卖（置换）协议》予以解除。二、本判决生效之日起七日内，被告郭跃辉退还原告已支付的定金20000元；被告石家庄存房房地产经纪有限公司退还原告已支付的保障服务费6300元、佣金6300元、贷款评估费3690元、按揭服务费1000元、律师见证费100元、抵押登记费80元。三、驳回原告提出的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3569元减半收取1784.5元，由原告承担1244.5元、由被告郭跃辉承担300元、由被告石家庄存房房地产经纪有限公司承担240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。并于七日内到河北银行各营业厅交纳上诉费，收款单位名称：河北省石家庄市中级人民法院；开户银行：河北银行华兴支行；银行账户：62×××47。逾期不缴纳，视为放弃上诉。审判员  左书旺二〇一六年十二月一日书记员  孙 然