江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0581民初898号原告：常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂，住所地常熟市虞山镇毛桥工业小区**号。经营者：刘惠祥。委托诉讼代理人吕季蔚，江苏俞晓华律师事务所律师。委托诉讼代理人吴徐晟，江苏俞晓华律师事务所律师。被告：常熟市奇特经纬编厂，住所地常熟市虞山镇毛桥村。执行事务合伙人：赵斌，厂长。原告常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂与被告常熟市奇特经纬编厂占有排除妨害纠纷一案，本院于2016年1月15日立案受理后，因（2014）熟海民初字第00377号常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂与被告常熟市奇特经纬编厂、第三人常熟市开元资产管理有限公司占有排除妨害纠纷一案于2015年12月7日判决后，常熟市奇特经纬编厂不服一审判决提起上诉，因本案需以该案的审理结果为依据，故本案中止审理。2016年11月7日恢复审理后依法适用简易程序，于2016年11月21日公开开庭进行了审理，原告常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂的经营者刘惠祥及其委托诉讼代理人吕季蔚到庭参加诉讼，被告常熟市奇特经纬编厂经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告支付租金损失62万元及自起诉之日至实际付款日止的逾期利息损失；2、诉讼费由被告负担。后变更第1项诉讼请求，要求被告支付原告租金损失62万元。事实和理由：2014年2月，原告在常熟市人民法院司法拍卖处拍得常熟市虞山镇毛桥工业小区41号的房屋，并于2014年3月20日取得该房屋的产权证。被告之前与该房屋的原产权所有人订有房屋租赁协议，在常熟市人民法院执行局告知被告其原租赁关系已经终止，要求其立即搬离，但被告自2014年3月20日起至2015年11月30日止一直占有该房屋，致使原告无法使用、出租该房屋。2014年9月18日，原告诉至法院，要求被告搬离并支付租金损失。2015年12月7日，常熟市人民法院判决被告搬离并支付2014年3月20日至2014年8月20日止的租金损失人民币18万元。后原告于2015年11月30日将涉案房屋腾空。被告常熟市奇特经纬编厂辩称，被告对常熟市虞山镇毛桥工业小区41号的房屋具有合法的租赁权，虽然被告未搬离承租的常熟市虞山镇毛桥工业小区41号的房屋，但是因原告无理断水断电等破坏被告生产经营的行为，导致被告实际无法使用，故被告无需向原告支付租金。再者，被告的财产已被查封，根本无法搬离。原告围绕其诉讼请求提交了如下证据：1、（2014）熟海民初字第00377号民事判决书1份；2、（2016）苏05民终1824号民事判决书1份。被告未到庭对以上证据予以质证，经本院审查对以上证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：常熟市虞山镇毛桥工业小区41号1幢房屋原属常熟市邦杰塑料工业设备有限公司所有。自2009年左右，常熟市奇特经纬编厂向常熟市邦杰塑料工业设备有限公司租赁房屋用于生产经营，租赁房屋范围为常熟市虞山镇毛桥村毛桥工业小区41号1幢房屋一楼、二楼及部分附房。2012年2月13日，江苏常熟农村商业银行股份有限公司谢桥支行（以下简称常熟农商行谢桥支行、抵押权人）与常熟市邦杰塑料工业设备有限公司（抵押人、债务人）签订《最高额抵押合同》，以常熟市邦杰塑料工业设备有限公司所有的常熟市虞山镇毛桥工业小区41号1幢房屋作为抵押物，为自2012年2月13日至2015年2月12日办理各类业务所实际形成的债务的最高本金余额836万元提供担保。合同签订后办理了抵押登记。2012年3月5日，常熟农商行谢桥支行（抵押权人）与常熟市邦杰塑料工业设备有限公司（抵押人、债务人）签订《最高额抵押合同》，以常熟市邦杰塑料工业设备有限公司所有的常熟市虞山镇毛桥村土地使用权作为抵押物，为自2012年3月5日至2015年3月4日办理各类业务所实际形成的债务的最高本金余额210万元提供担保。合同签订后办理了抵押登记。后因常熟市邦杰塑料工业设备有限公司未能按合同约定履行归还贷款义务，常熟农商行谢桥支行分别起诉至法院。本院依法判决常熟市邦杰塑料工业设备有限公司归还常熟农商行谢桥支行相应借款和利息，并判决常熟农商行谢桥支行有权对常熟市邦杰塑料工业设备有限公司抵押的熟房权证虞山字第××号房屋、常国用（2008）字第××号土地使用权以折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿[本院（2013）熟商初字第0254号民事判决书、（2013）熟商初字第0255号民事判决书]，该二案判决书均已生效。根据申请执行人的请求，本院于2013年05月27日立案执行，执行标的分别为1812187.45元及利息和9205661.65元及利息。另查明：该二案在执行过程中，本院依法委托常熟市价格认证中心对被执行人常熟市邦杰塑料工业设备有限公司抵押的熟房权证虞山字第××号房屋和常国用（2008）字第××号土地使用权等财产进行了评估，结论为：价格鉴证标的市场价格为人民币21870800元（其中含无证搭建厂房、配电间和搭建房屋的安装工程的价值，还含承租户顾文龙、常熟市开普敦装饰工程公司、常熟市奇特经纬编厂、宗继红的不可移动装修价值）。后本法院在淘宝司法拍卖平台上对上述财产进行整体拍卖、变卖，在2014年1月27日至1月28日的变卖竞价中，竞买人常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂以人民币19500000元竞买成交。后本院于2014年2月14日作出(2013)熟执字第1150、1151-3号民事裁定书，裁定：一、将原属被执行人常熟市邦杰塑料工业设备有限公司抵押的熟房权证虞山字第××号房屋和常国用（2008）字第××号土地使用权等财产{详见常熟市价格认证中心常价证民鉴（2013）第29号价格鉴证结论书}作价人民币19500000元交付给竞买人常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂{注册号320581600500160即经营者刘惠祥（身份证号码：××）}所有；竞买人可持本裁定在三十日内到有关部门办理过户手续，并自行承担相关费用；上述房产自交付之日起相关的责任风险由竞买人承担。二、解除江苏省常州市中级人民法院（2013）常商初字第3-1号、（2013）熟商初字第0373号、（2013）熟商初字第0702号案件中对被执行人常熟市邦杰塑料工业设备有限公司抵押的熟房权证虞山字第××号房屋和常国用（2008）字第××号土地使用权等财产的查封。2014年3月7日，原属常熟市邦杰塑料工业设备有限公司的常熟市虞山镇毛桥工业小区41号1幢房屋的所有权过户变更至常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂名下。2014年3月19日，原登记使用权人为常熟市邦杰塑料工业设备有限公司的常熟市虞山镇毛桥工业小区41号土地的使用权过户变更至常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂名下。2014年5月12日本院执行局出具了（2013）熟执字第1150、1151号通知书，通知书载明：“常熟市奇特经纬编厂（负责人赵建平）：江苏常熟农村商业银行股份有限公司谢桥支行与常熟市邦杰塑料工业设备有限公司金融借款合同纠纷二案，本院作出的（2013）熟商初字第0255、0254号民事判决已发生法律效力。执行过程中，本院依法对被执行人常熟市邦杰塑料工业设备有限公司抵押的熟房权证虞山字第××号房屋和常国用（2008）字第××号土地使用权等财产{详见常熟市价格认证中心常价证民鉴（2013）第29号价格鉴证结论书，且含常熟市奇特经纬编厂不可移动装修价值人民币171493元}实施了评估、拍卖、变卖，常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂{经营者刘惠祥}以1950万元竞买成交，并于2014年3月20日办齐了相关权证。本院与常熟市奇特经纬编厂（负责人赵建平）多次电话联系，但均未到庭；2014年2月27日本院向常熟市奇特经纬编厂送达了（2013）熟执字第1150、1151-3号民事裁定书，经多次协调现竞买人常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂{经营者刘惠祥}不同意再租赁给常熟市奇特经纬编厂（负责人赵建平）经营。常熟市奇特经纬编厂的房屋腾让给竞买人常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂{经营者刘惠祥}。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条的规定，本院责令常熟市奇特经纬编厂（负责人赵建平）在2014年7月15日前将租赁常熟市邦杰塑料工业设备有限公司的房屋移交常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂{经营者刘惠祥}。到期仍拒不移交的，依法强制执行，并交付应支付的租金。特此通知。”后本院于2014年5月15日向常熟市奇特经纬编厂送达了上述通知书。常熟市奇特经纬编厂未在通知书指定期限内搬离。2014年7月20日原告将被告生产用电切断、8月19日将职工生活用电切断、8月20日将职工宿舍锁住，并将被告用水关停。被告厂内机器设备等仍在常熟市毛桥工业小区41号房屋内，被告工作人员已全部撤离，后原告于2015年11月30日将在常熟市虞山镇毛桥村毛桥工业小区41号1幢房屋属于被告的机器设备等腾空。又查明：本院执行局于2014年6月25日向作为承租人的常熟市奇特经纬编厂送达了协助执行通知书、民事裁定书（查封、冻结）、查封公告，协助执行通知书载明：“本院现依法通知各承租户：不得再与常熟市邦杰塑料工业设备有限公司（法定代表人高仁忠）或高仁忠个人签订任何形式的租赁合同，若愿意继续租赁的话应待常熟市邦杰塑料工业设备有限公司的资产整体拍卖、变卖后同新的所有人进行续租，并将现有租赁费用交至常熟市人民法院，已经交付的提供相关依据及材料（含原有合同），由本院审查”，“并请协助执行下列项目：一、限有关单位或公民将承租的房屋租赁费用交至常熟市人民法院，不得再向常熟市邦杰塑料工业设备有限公司（法定代表人高仁忠）或高仁忠个人等交纳租赁费用。二、在接到常熟市人民法院协助执行通知书后仍向常熟市邦杰塑料工业设备有限公司（法定代表人高仁忠）或高仁忠个人等交纳租赁费用的，人民法院有权责令限期追回，逾期未追回的，将强制执行并应当裁定其承担赔偿责任。”。查封公告载明：“本院依法查封了被执行人常熟市邦杰塑料工业设备有限公司所有的位于常熟市虞山镇毛桥村的财产{涉及该公司的土地使用权及房产等}不得转移、出租及撕毁封条等，否则依法追究相关法律责任”。此后，常熟市奇特经纬编厂在本院对上述财产变卖结束前未向本院提交任何租赁合同等有关租赁的证据材料。常熟市奇特经纬编厂于2014年12月8日向本院提出书面执行异议，要求：1、宣告常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂的竞买常熟市邦杰塑料工业设备有限公司房屋、土地使用权的竞买行为无效；2、撤销常熟市人民法院（2013）熟执字第1150、1151-3号民事裁定书。本院经审查后认为：异议人常熟市奇特经纬编厂提出的法院在未通知承租人的情况下将上述财产变卖给他人的行为违反法律规定的主张，目前相关法律、司法解释并没有规定法院变卖被执行人的财产必须通知承租人。异议人常熟市奇特经纬编厂的上述主张因无法律依据，本院不予支持。异议人常熟市奇特经纬编厂听证中补充提出的其是合法承租人，且承租在抵押前，根据买卖不破租赁原则，法院发出的清场通知是没有法律依据的、形式上也不符合法律规定，所涉及的租赁关系纠纷应通过诉讼行为解决的主张。因该主张涉及的事项不属于执行异议审查范围，故不予理涉。综上，异议人常熟市奇特经纬编厂的异议理由不成立，本院对其异议主张不予采纳，于2015年1月21日依法裁定驳回异议人常熟市奇特经纬编厂的执行异议[（2014）熟执异字第00020号裁定书]。后执行异议当事人未提起诉讼，该裁定已生效。被告常熟市奇特经纬编厂系合伙企业，设立于2005年10月，合伙人为赵斌、赵建平，其中赵斌为合伙执行人，赵建平与赵斌系父子关系。2015年12月7日，常熟市人民法院判决如下：一、被告常熟市奇特经纬编厂从位于常熟市虞山镇毛桥工业小区41号1幢房屋一楼、二楼及附房内搬离，将房屋返还给原告常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂，于本判决生效之日起一个月内履行。二、被告常熟市奇特经纬编厂赔偿原告常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂2014年3月20日至2014年8月20日期间的租金损失共计18万元，于本判决生效之日起十日内履行。三、被告常熟市奇特经纬编厂支付原告常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂水费1955.8元，于本判决生效之日起十日内履行。四、驳回原告常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂的其他诉讼请求。五、驳回第三人常熟市开元资产管理有限公司的诉讼请求。案件受理费4807元、鉴定费8600元，合计13407元，由原告刘惠祥负担963元，被告常熟市奇特经纬编厂负担12444元；第三人之诉案件受理费减半收取1950元，由第三人常熟市开元资产管理有限公司负担。后被告常熟市奇特经纬编厂不服该判决提起上诉，苏州市中级人民法院于2016年10月17日判决驳回上诉，维持原判。本院认为，在原告常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂依法取得常熟市虞山镇毛桥工业小区41号的房屋的所有权后，被告仍实际占有常熟市虞山镇毛桥工业小区41号1幢房屋的一楼、二楼及附房并拒付使用费，导致原告无法正常出租获得收益，造成原告损失，被告应当予以赔偿。现原告要求被告支付2014年8月21日至2015年11月30日的租金损失人民币62万元，本院认为在（2014）熟海民初字第00377号民事判决书中认定2014年3月20日至2014年8月20日的租金损失为18万元，按照该计算方法，2014年8月21日至2015年11月30日的租金损失应当为552000元。被告辩称对常熟市虞山镇毛桥工业小区41号的房屋具有合法的租赁权，本院认为被告常熟市奇特经纬编厂与常熟市邦杰塑料工业设备有限公司在涉案房屋抵押登记之后签订租赁合同形成的租赁关系不得对抗已登记的抵押权，在抵押权实现之后，租赁合同对原告不具有约束力。故被告的该辩解意见本院不予采纳。被告认为虽然未搬离承租的常熟市虞山镇毛桥工业小区41号的房屋，但是因原告无理断水断电等破坏被告生产经营的行为，导致被告实际无法使用，故被告无需向原告支付租金。本院认为被告虽然之后不在生产经营，但厂内机器设备等在2015年11月30日前仍在常熟市毛桥工业小区41号房屋内，继续占有该房屋，导致原告无法正常出租获得收益，应当对原告的损失进行赔偿，故对被告的该辩解意见不予采纳。被告辩称被告的财产已被查封，根本无法搬离，因被告未能提供相应的依据，对该辩解意见不予采纳。被告常熟市奇特经纬编厂经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃了应诉抗辩的权利，由此可能产生的不利诉讼后果由其自负。综上所述，原告的部分诉讼请求于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告常熟市奇特经纬编厂赔偿原告常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂2014年8月21日至2015年11月30日期间的租金损失计人民币552000元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式，请汇入原告常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂指定账号，或汇入常熟市人民法院，开户行：常熟农村商业银行金龙支行，账号：10×××79）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币5000元，由原告常熟市虞山镇隆顺针织纬编厂负担340元，被告常熟市奇特经纬编厂负担4660元（原告同意其预交诉讼费4660元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内直接向原告支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，账号：10×××76，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。审判员  许文燕二〇一六年十二月七日书记员  张 蓉