上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0116民初8681号原告(反诉被告)董磊，男，1970年2月2日生，汉族，住上海市松江区。委托代理人朱平，上海朱平律师事务所律师。委托代理人朱言超，上海朱平律师事务所律师。被告(反诉原告)杨丹凤，男，1982年1月13日生，汉族，住上海市金山区。被告(反诉原告)叶婷，女，1984年2月12日生，汉族，住上海市金山区。共同委托代理人殷明，上海市浦南律师事务所律师。原告董磊诉被告杨丹凤、叶婷以及反诉原告杨丹凤、叶婷(以下统称被告)诉反诉被告董磊(以下统称原告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月31日受理后，依法适用简易程序，于2016年10月13日、11月16日进行了公开开庭审理，原告董磊及其委托代理人朱言超，被告杨丹凤、叶婷及其委托代理人殷明到庭参加了两次诉讼，原告委托代理人朱平到庭参加了第一次诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年3月8日，原、被告签订了《房屋买卖居间合同》，约定原告将自己所有的位于上海市金山区卫清西路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“案涉房屋”)以1,700,000出卖给被告，合同还约定被告于2016年3月8日支付定金100,000元，被告于2016年3月20日前与原告签订《上海市房地产买卖合同》。合同签订后，被告于当日向原告支付了定金100,000元。2016年3月20日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定房地产转让价款为1,500,000。合同还约定被告于签订合同15日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若被告未按约定及时办理贷款手续，则被告按合同第九条第三款之约定违约金比例承担违约责任。合同第九条第三款约定违约金按房屋总价款日万分之五计算，原告有权选择单方面解除合同或要求被告继续履行合同，原告选择单方解除合同的，应当书面通知被告，通知之日即行解除，被告承担违约赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。同日，原、被告还签订了一份《协议》，约定被告需另外支付原告装修补偿款190,000元，房屋交接后支付10,000元尾款。上述合同签订后，被告于当日支付原告首付款350,000元，但被告未在2016年4月5日前备齐贷款资料办理银行贷款手续，且至今仍未办理上述手续，原告因此于2016年8月26日向被告发函解除双方签订的合同，并追究被告的违约责任。原告认为，合同签订后，被告未按合同约定办理银行贷款申请手续，直到2016年8月25日才通知办理上述手续。被告已经违反合同约定，原告有权依据合同第九条之规定，解除合同并要求被告支付房屋总价款20%赔偿金及房屋总价款日万分之五的违约金。为维护原告的合法权益，故诉讼至法院，请求判令：1、解除原、被告间签订的《房屋买卖居间合同》、《上海市房地产买卖合同》、《协议》；2、被告支付原告赔偿金300,000元；3、被告支付原告违约金108,750元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，要求继续履行买卖合同。对原告诉状中的事实理由中，被告未在约定期限内备足贷款资料有异议。被告反诉称，2016年3月8日，原、被告签订《房屋买卖居间合同》，合同约定原告承诺其所有的房屋自房地产权登记日期至2016年8月5日满二年非唯一。2016年3月20日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》后，被告按月履行了合同所规定的义务，由于房价飞涨，原告单方面提出加价，要求被告支付房款总价2,200,000元，被告与原告多次沟通协调未果，期间原告还明确拒绝配合被告办理公积金贷款手续，原告的种种行为已经违背了诚实信用原则，并构成违约。基于上述事实与理由，被告提出反诉，请求判令：1、原告继续履行与被告签订的《房屋买卖居间合同》、《上海市房地产买卖合同》、《协议》；2、原告支付被告赔偿金300,000元；3、原告支付被告违约金暂计100,000元；4、反诉费用由原告承担。庭审中，被告明确继续履行合同的内容包括被告支付剩余房款、原告协助被告办理过户手续并交付房屋。针对被告的反诉，原告辩称，不同意继续履行合同，其认为合同已经解除；不同意第二项、第三项反诉请求，系被告违约在先。针对原告的辩称，被告补充称，本案系原告违约，因房价上涨，原告提出加价。经审查查明，原告系案涉房屋的所有权人。2016年3月8日，原、被告通过上海承浩房地产经纪事务所(下称“承浩事务所”)居间介绍签订《房地产买卖居间合同》，约定由原告将案涉房屋(建筑面积131.29平方米)出售给被告，转让价为1,700,000元(原告到手价)。关于付款方式，合同约定，被告于2016年3月8日支付定金100,000元，3月20日前或当日，被告支付首付款300,000元，被告公积金贷款1,050,000元，7月31日前被告支付房款190,000元，尾款10,000元于交房当日支付。合同还约定，被告贷款不足部分现金补充，若贷款不成功合同自动失效；原告承诺案涉房屋自房地产权登记日期至2016年8月5日满两年非唯一。合同还约定了其他事项。2016年3月20日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》(下称“示范合同”)，约定购房价为1,500,000元，被告于2016年3月8日前支付定金100,000元；签订示范合同当日，被告支付首付款350,000元；余款1,050,000元于双方至房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以被告为权利人的该房屋《上海市房屋产权证》后，以银行贷款方式支付原告。双方约定，2016年9月30日前办理过户手续。示范合同补充条款(一)第6.2条约定，被告于签订本买卖合同15日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若被告未按约定及时办理贷款手续，则被告按本合同第九条第三款之约定违约金比例承担违约责任。示范合同第九条第(三)款约定，被告未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向原告支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后被告仍未付款的，除被告应当向原告支付十五日的违约金外，原告有权选择单方解除合同或要求被告继续履行合同。原告选择单方解除合同的，应当书面通知被告，通知之日起即行解除，被告承担违约赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%……。关于交房及责任，示范合同补充条款(一)第2条约定，原告收到首付款当日内，将房屋交付被告，交付标志为双方签订物业交验单(房屋交接书)。示范合同第十条约定，原告未按本合同第四条(注：该第四条交房日期为空白)约定期限交接房地产的，原告未按本合同约定的期限交付房屋的，应当向被告支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应当交付之日起算至实际交付之日止。逾期超过十五日后原告仍未交付的，除原告应当向被告支付十五日的违约金外，被告有权选择单方解除合同或要求原告继续履行合同。被告选择单方解除合同的，应当书面通知原告，通知之日起即行解除，原告承担违约赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%……。示范合同还约定了其他事项。签订示范合同当日，原、被告又签订了一份《协议》，约定示范合同中房屋价款为1,500,000元，该价格未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备费用等200,000元，经协商，被告于2016年7月31日前或当日将装修补偿款190,000元支付给原告，尾款10,000元于房屋交接当日支付。2016年8月19日，被告发函给原告，内容为因原告不愿将房屋出卖给被告，并明确告知不配合办理公积金贷款手续，故被告督促原告继续履行合同，配合被告在9月30日前办理过户手续。当月26日，原告回函被告，内容为因被告违反了示范合同补充条款(一)中第6.2条约定，故原告解除合同，并要求被告承担赔偿金及相应违约金。因双方在合同履行中存争议，且协商未果，故涉讼。另查明，被告累计通过转账向原告付款640,000元，分别为2016年3月8日支付100,000元、3月23日350,000元、7月26日190,000元。还查明，案涉房屋除被告因反诉提起的财产保全而被本院司法查封外，无其他抵押或司法查封限制。庭审中，被告称其7月初将相关贷款所需资料交付中介，因为原、被告双方口头约定8月份办理贷款手续。为此，被告申请承浩事务所工作人员丁浩作为证人出庭作证。证人丁浩称，“本案交易过程是我在参与。今年3月8日，双方在我们公司签订了买卖合同，因为产证没有满两年，所有约定贷款是7月底8月初办。我大概在7月给董磊发短信，说时间快到了，赶快办贷款手续。后来原告到我们公司，意思是房价上涨，希望被告过来谈一谈。谈的时候，原告希望加点钱，被告不同意。8月份的时候董磊带他前妻过来，说卖方没有经过他前妻同意，不同意卖了，第二次也没有谈成。”庭审中，针对示范合同补充条款(一)6.2条，原告认为系双方协商的意思表示，被告表示该条款系格式条款，且15日不符合正常交易习惯。庭审中，原、被告确认案涉房屋的真实交易价为1,700,000元。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、《房地产买卖居间合同》、示范合同、协议、告知函、回函、快递单、查询记录、空白的示范合同补充条款(一)、被告提供的转账凭证、短信截屏以及原、被告的当庭陈述、本案庭审笔录等为证，并经本院查证属实。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间合同》及示范合同、协议系双方真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于原告是否有合同解除权。本案中，原告主张解除合同的依据为示范合同第九条第(三)款及补充条款(一)第6.2条。首先，对于双方是否曾口头约定8月份办理贷款的问题。被告虽不认可补充条款(一)第6.2条的内容，但无相应证据证明，故对于其抗辩，本院不予采信。即便双方曾存在口头约定的事实，根据补充条款(一)第6.2条的约定，应视为双方对办理贷款的时间予以了重新约定。而根据被告当庭陈述，其在7月份才将相应贷款资料交付承浩事务所，显然其行为已经违反了补充条款(一)第6.2条之约定。其次，即便如此，原告即依据该条及示范合同第九条第(三)款约定，主张解除合同，本院认为缺乏依据，不能成立。理由如下：其一，补充条款(一)第6.2条仅约定了被告备齐贷款资料，办理银行贷款手续的义务，并非被告通过银行贷款支付房款的时间，示范合同第九条系被告逾期付款且超过十五日后，原告有单方面合同解除权，而根据示范合同附件三关于付款协议的约定，银行贷款发放的时间为被告取得案涉房屋的房地产权证之后。根据本案查明的事实，除了双方争议的银行贷款外，被告并未存在逾期付款且超过十五日的违约情形。退一步说，即便被告怠于履行申请银行贷款义务或贷款不足，双方在《房地产买卖居间合同》及示范合同中均约定了“现金补足”条款，只要被告能够支付剩余房款(房款具体来源在所不问)，本院亦有理由相信双方房屋买卖的目的均能实现。其二，值得说明的是，按照正常交易流程及习惯，银行贷款审批一般为3个月左右，买卖双方办理过户手续，买房人取得房地产权证亦需要1个月左右，若买房人过早或过晚申请银行贷款，都将有可能导致不能办理正常的过户手续。本案中，双方约定的最后过户时间为9月30日(一般来说，过户前银行贷款已审批通过)，按正常的交易流程，银行贷款发放应当在10月底左右。若10月底后原告仍未收到被告的银行贷款或剩余房款，且超过十五日后，原告再依据示范合同第九条第(三)款约定，主张解除合同，自无可厚非。综上，原告要求解除双方签订的《房地产买卖居间合同》及示范合同、协议的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持；相应地，对于被告提出继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持，现被告已将剩余房款汇入本院账户，其已履行了房屋买卖中的付款义务，且根据本案查明的事实，案涉房屋并无法律或事实上的不能履行，原告理应协助被告办理过户手续，并将案涉房屋交付给被告。对于原告提出的赔偿金及违约金，本院认为，补充条款(一)第6.2条虽约定适用示范合同第九条第(三)款之约定违约金比例，但对于适用第九条第(三)款中日万分之五还是总房价款的20%，并未明确，故对于原告该两项主张，本院亦不予支持。相应地，被告提出的第二项、第三项反诉请求，因示范合同第四条未明确约定交房时间，故本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告董磊的全部诉讼请求；二、反诉原告杨丹凤、叶婷与反诉被告董磊签订的《房地产买卖居间合同》、《上海市房地产买卖合同》及《协议》继续履行；三、反诉被告董磊于本判决生效之日起十日内协助反诉原告杨丹凤、叶婷办理位于上海市金山区卫清西路XXX弄XXX号XXX室房屋的变更登记(过户所需税费由杨丹凤、叶婷承担)；四、反诉原告杨丹凤、叶婷于本判决生效之日起十日内将剩余房款人民币1,060,000元支付给反诉被告董磊(该房款已由本院托管)；五、反诉被告董磊于办理变更登记后十日内将位于上海市金山区卫清西路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给反诉原告杨丹凤、叶婷；六、驳回反诉原告杨丹凤、叶婷的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取3716元，由本诉原告董磊承担(已预缴)；反诉案件受理费减半收取3650元、财保费5000元，合计8650元(已预缴)，由反诉原告杨丹凤、叶婷承担5767元，反诉被告董磊承担2883元，反诉被告董磊所负之款，于本判决生效之日起七日内缴纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王超二〇一六年十二月二日书记员  宋骏附：相关法律条文附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。