洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0302民初1589号原告：洛阳大诚物业管理有限公司。住所地：洛阳市老城区九都路与金业路交叉口曼哈顿小区物业楼。法定代表人：杨利红，该公司总经理。委托诉讼代理人：张靖，该公司员工。委托诉讼代理人：谌艳杰，河南开物律师事务所律师。被告：韩浩天，男，1999年10月1日出生，汉族，住洛阳市老城区。被告：徐艳丽（韩浩天母亲），1973年3月12日出生，汉族，住址同上。原告洛阳大诚物业管理有限公司（以下简称大诚物业公司）与被告韩浩天物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案后，2016年11月16日根据原告大诚物业公司的申请，本院依法追加被告徐艳丽参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大诚物业公司的委托诉讼代理人张靖、谌艳杰、被告徐艳丽到庭参加诉讼，被告韩浩天经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大诚物业公司在诉讼过程中，变更诉讼请求为：1、判令被告韩浩天立即向原告大诚物业公司支付自2015年12月起至今的物业费1303.8元（暂计算至2016年8月，具体数额按每月1.1元/㎡算至实际支付之日止），并向原告大诚物业公司支付自起诉之日起至全部款项支付完毕之日止的利息（按同期贷款利率计算），被告徐艳丽对上述款项承担连带清偿责任；2、判令被告韩浩天立即向原告大诚物业公司支付代为缴纳的2015年3月至2016年6月的水费504.6元（暂计算至2016年6月，具体数额算至实际支付之日止），并向原告大诚物业公司支付自起诉之日起至全部款项支付完毕之日止的利息（按同期贷款利率计算），被告徐艳丽对上述款项承担连带清偿责任；3、本案的诉讼费等由二被告承担。事实和理由：韩浩天系大诚物业公司提供物业管理服务“曼哈顿广场”项目21204号的业主。原、被告于2013年5月8日签署《前期物业服务协议》，约定由大诚物业公司为韩浩天所购的位于洛阳市××与××路交叉口西南角的曼哈顿广场提供物业管理服务，并于同日签署“曼哈顿广场”《业主临时公约》。根据原、被告签订的《前期物业服务协议》，韩浩天所购住房建筑面积为148.17㎡，物业费的收费标准为每月每平方米1.1元，每次预交费用的时间为每年6月25日前缴纳当年712月费用，每年12月25日前缴纳下一年度16月费用。根据《前期物业服务协议》第六条“代收代缴收费服务，乙方受有关部门或单位的委托，可提供代收代缴收费服务”。大诚物业公司自韩浩天2013年5月8日入住小区起，即为韩浩天所在小区提供尽可能尽职、完善物业管理，小区公共部位、公共设施的管理维护修缮等服务。韩浩天也依约向大诚物业公司先后支付相应的物业费用。但自2015年12月8日起即无故拒绝缴纳2016年度16月的物业费，且拒不缴纳水费，截止至2016年8月，韩浩天拖欠大诚物业公司2015年12月至2016年8月的物业费共计1303.8元，拖欠大诚物业公司2015年3月至2016年6月垫付的水费504.6元，以上两项共计1808.4元。大诚物业公司多次向韩浩天主张缴纳上述费用未果。物业费是物业公司维持小区物业正常运转的基石和保障，缴纳物业费也是物业持有者应尽的职责和义务。韩浩天拒绝缴纳物业费的行为给大诚物业公司造成严重损失，且不利于大诚物业公司对小区日常的管理维护修缮，影响同小区其他业主的正常生活。现因韩浩天尚未成年，其母徐艳丽依法应承担连带清偿责任。综上，大诚物业公司对韩浩天、徐艳丽多次催促缴纳未果，无奈诉至本院。被告韩浩天未到庭，未答辩。被告徐艳丽辩称，徐艳丽没有拒缴水费，因大诚物业公司把物业费和水费捆绑在一起，对水费大诚物业公司应该只是代收；小区的监控应该是公共设施，是大诚物业公司提供的一个服务，但是本案所涉小区的监控却形同虚设；电梯损坏，大诚物业公司也没有及时维修；小区的公共场地大诚物业公司均已出租，但并没有给业主一个收支的明细。本院经审理认定事实如下：韩浩天系位于洛阳市老城区××与××路交叉口西南角××小区××号房屋业主，该房屋建筑面积148.17㎡。2013年5月8日，韩浩天接收该房屋并入住。同日，韩浩天（甲方）与大诚物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，该协议约定：前期物业服务期限为：在业主大会、业主委员会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘大诚物业公司实施物业管理。韩浩天权利：享有按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。义务：韩浩天在物业管理活动中，履行遵守业主管理规约；按时足额缴纳物业费用并承认大诚物业公司与开发商（金銮洛阳房地产开发有限公司）签订的前期物业服务合同。大诚物业公司权利：依照前期物业服务合同的约定收取物业管理费用。义务：全面履行前期物业服务合同，依约提供物业管理服务。物业费的收费标准：住宅：每月每平方米1.10元。缴付费用方法：每年6月25日前交纳当年712月费用、每年12月25日前交纳下年度16月费用。大诚物业公司受有关部门或单位的委托，可提供代收代缴收费服务。违约责任：韩浩天违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，大诚物业公司有权要求韩浩天补交并从逾期之日起按每天物业费千分之一交纳违约金，逾期三个月仍拒绝交纳的，大诚物业公司可向人民法院提起诉讼。该协议还对双方其他权利义务进行了约定。同日，韩浩天在接收该房屋时与开发商金銮洛阳房地产开发有限公司签订一份《业主临时公约》，其中第二十九条规定：本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制（酬金制）方式。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）。大诚物业公司依约为曼哈顿广场提供物业服务至今，韩浩天拖欠大诚物业公司2015年12月8日至2016年8月8日（共计8个月）的物业服务费1303.8元，2015年3月至2016年6月代为缴纳水费504.6元。后韩浩天以大诚物业公司对小区管理、服务不到位为由，不再向大诚物业公司缴纳物业服务费和水费。经书面催交无果，大诚物业公司具状诉至本院。另查明：大诚物业公司资质等级为叁级，有效期至：2020年1月28日。徐艳丽系韩浩天母亲，韩浩天现未年满十八周岁。本院认为：被告韩浩天作为曼哈顿广场的业主，与原告大诚物业公司签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务，现被告韩浩天拖欠原告大诚物业公司物业费、水费未予缴纳，已构成违约，故原告大诚物业公司要求被告韩浩天支付自2015年12月8日至2016年8月8日的物业费1303.8元（148.17㎡×1.1元/㎡×8个月）、水费504.6元（2015年3月至2016年6月）的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。2016年8月8日之后的物业费及2016年6月之后的水费，原告大诚物业公司可另行主张。另被告韩浩天虽是该房屋业主，但系未成年人，不具备民事责任能力，被告徐艳丽系被告韩浩天的母亲，作为房屋使用人和房屋所有权人的监护人，是物业服务费及水费缴纳的责任主体，故应由被告徐艳丽承担给付物业服务费及水费的民事法律责任。被告韩浩天未按合同约定支付物业服务费及水费的行为，构成违约，应向原告大诚物业公司支付滞纳金（利息），但鉴于原告大诚物业公司在小区的物业管理服务方面存在有不足之处，故原告大诚物业公司要求支付利息的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告徐艳丽于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告洛阳大诚物业管理有限公司2015年12月8日至2016年8月8日的物业费1303.8元，2015年3月至2016年6月的水费504.6元，共计1808.4元；二、驳回原告洛阳大诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告洛阳大诚物业管理有限公司承担5元，由被告徐艳丽承担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  余薇二〇一六年十二月二十六日书记员  杨洛