文书内容上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初9026号原告(反诉被告)：张立峰，男，1975年11月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：郭斌，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李青，上海市海华永泰律师事务所律师。被告(反诉原告)：钱菊妹，女，1949年11月22日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：宫克，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告张立峰与被告钱菊妹房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，被告钱菊妹对原告张立峰以相同案由提起反诉，本院决定两案合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张立峰及其委托诉讼代理人李青、被告钱菊妹及其委托诉讼代理人宫克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张立峰向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》，将上海市周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告名下，并将该房屋交付给原告；2.被告支付逾期办理过户的违约金(以74万元为本金，按照每日万分之五计算，自2016年4月15日起算至被告协助原告办理过户之日止)。事实和理由：2016年1月27日，原、被告通过中介就原告购买被告名下的本市周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价为244万元。合同签订后，原告依约向被告支付房屋首付款74万元，并于2016年2月初向中国工商银行股份有限公司上海市世博支行(以下简称工行世博支行)申请办理银行贷款手续，2016年4月8日原告贷款申请获银行审核通过。之后，原告多次催促被告协助办理过户手续，被告均以种种理由不予配合。2016年4月11日下午，原告收到被告律师函，要求原告于当日中午12时之前支付被告170万元购房款并加价支付被告20万元，在此情况下，被告同意在当日下午2：30配合原告办理过户手续。原告回函要求被告于2016年4月15日办理房屋过户手续，遭被告拒绝。双方合同对于原告申请贷款的期限未作约定，即使原告贷款申请未在约定过户日前审核通过，被告仍应按约协助原告办理过户，按双方签订的《房地产买卖居间协议》约定，原告可在确定贷款无法通过之日起3个月内补足房款。审理中，原告称如双方买卖合同继续履行，原告可现金支付被告剩余购房款170万元。被告钱菊妹辩称，原、被告合同约定于2016年3月20日前办理系争房屋过户手续，由于原告未在该日前办妥银行贷款手续，导致双方无法按约办理房屋过户手续，原告也未将贷款情况及时告知被告。2016年4月14日被告发函给原告贷款银行查询原告贷款审核情况，银行于2016年4月15日左右电话回复称原告于2016年3月下旬交齐贷款材料，贷款申请于2016年4月11日审核通过。被告出售系争房屋的目的是置换房屋，被告在与原告签订买卖合同后，又向案外人购买房屋并于2016年2月4日签订房屋买卖合同，约定房屋过户时间为2016年4月29日。由于原、被告之间未按约办理系争房屋过户手续，导致被告无法按约与案外人办理房屋过户手续，经与案外人协某，由被告儿子作为买受方并加价20万元与案外人重某签订房屋买卖合同。被告因置换房屋目的无法实现，已于2016年4月18日发函给原告要求解除合同。不同意原告的全部诉请。被告钱菊妹向本院提出反诉请求：要求确认原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年4月19日解除。事实和理由：由于原告未在合同约定过户日2016年3月20日前办妥银行贷款手续，导致双方未能按约过户。2016年4月8日，被告致函原告要求于2016年4月11日办理房屋过户手续，并明确如双方不能达成一致意见，被告不再同意过户。原告于2016年4月11日回函称不同意被告提出的过户期限。同年4月13日被告再次致函原告称由于原告违约，导致被告合同目的无法实现。原告未予回复。2016年4月18日，被告向原告发出解除合同通知，该通知于次日送达原告。双方所签《房地产买卖居间协议》中“纯商业贷款，贷款不足部分现金补足，三个月内”的手写内容，未经原、被告签字确认，被告不予认可。由于原告未按约履行义务，被告给予原告宽限期后，原告仍未能履行，原告的行为构成根本违约，被告有权解除合同。合同解除后，同意返还原告已付购房款74万元。原告张立峰对被告钱菊妹的反诉辩称，根据双方买卖合同约定，如原告逾期付款，按照合同约定支付违约金，双方合同继续履行。双方在《房地产买卖居间协议》中也有“纯商业贷款，贷款不足部分现金补足，三个月内”的约定。另根据相关司法解释规定，在房屋买卖双方未约定解除权行使期限的情形下，买受方迟延付款，经对方催告，三个月内仍未履行的，出售方才可解除合同。故被告不具有合同解除权。买卖合同签订后，原告按约支付首付款并申请银行贷款，贷款审核通过的时间，原告无法掌控，故原告对于银行贷款审核逾期通过不存在过错。原告也未收到被告解除合同通知。不同意被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月12日，原告张立峰作为买受方(乙方)、被告钱菊妹作为卖售方(甲方)通过居间方上海仪嘉房地产经纪有限公司(以下简称仪嘉公司)签订一份《房地产买卖居间协议》，约定，乙方委托居间方购买甲方坐落于本市周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋，总房价244万元；乙方为表示购房诚意，向居间方支付意向金1万元，甲方签字后，意向金即转为购买该房地产定金；首期房价款73万元，扣除已支付的定金1万元后，乙方实际支付72万元给甲方，甲方同意由居间方从首付款中先行保管尾款1万元，待该房地产交付乙方，甲、乙双方签署《房地产交接书》确认无误后1个工作日内，由居间方无息转付甲方；第二期房价款171万元通过银行贷款支付，待取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付或贷款银行依据与甲、乙双方的相关约定支付，放款期限以贷款银行为准(纯商业贷款，贷款不足部分现金补足，三个月内)(前述括号内的内容为手写)；经甲、乙双方协某，定于2016年1月29日签订《上海市房地产买卖合同》；补充条款：次日补足大定20万元整。上述协议签订当日，原告支付被告购房定金1万元。次日，原告又支付被告购房定金19万元。2016年1月27日，原告张立峰作为买受方(乙方)、被告钱菊妹作为卖售方(甲方)签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定，甲乙双方通过仪嘉公司居间介绍，由乙方受让甲方所有的本市周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积50.74平方米，房屋转让价款为244万元；第四条约定，双方同意，甲方于2016年4月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；双方确认在2016年3月20日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行；甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款的0.05%的违约金，合同继续履行；附件三付款协议约定：1、房价首付款计74万元整，其中已经支付定金20万元整，乙方于签订买卖合同当日支付甲方54万元整；2、第二期房价款计168万元整，乙方通过银行贷款支付，支付日期以银行放款日期为准；3、尾款计2万元整，乙方于交房当日支付甲方。2016年1月27日，原告支付被告购房款54万元。2016年2月10日，原告向工行世博支行申请贷款。之后，因原告贷款申请未于2016年3月20日前获银行审核通过，原、被告未按约在该日前申请办理系争房屋过户手续。2016年4月8日，被告委托律师致函原告称，由于原告个人原因，没能办妥银行贷款，导致合同双方没能按照合同约定时间完成过户手续，对此原告构成违约。另被告在与原告签订房屋买卖合同后，为购得居所，又于2016年2月4日与他人签订房屋买卖合同，约定房屋价款248万元，双方于4月29日办理过户手续。由于原告没能按约定时间与被告办理过户手续，且基于上海市房屋买卖限购政策，被告无法按照约定的4月29日与上家办理过户，在与上家沟通后，2016年4月6日被告与上家重某签订房屋买卖合同，过户时间延迟至5月10日，同时由于房屋价格变动，购房款上涨至268万元，由于原告违约，造成被告直接损失20万元。现要求原告于2016年4月11日中午12点之前付清剩余房款170万元，并连同被告的直接损失20万元，共计190万元打到被告银行账户，被告收到该笔钱款后，将于2016年4月11日下午14：30前往虹口区房地产交易中心与原告办理过户手续。否则，被告将不再就系争房屋与原告办理过户。2016年4月11日，原告与工行世博支行签订《个人购房借款/担保合同(商业贷款适用)》，约定，工行世博支行同意向原告发放个人住房贷款168万元，贷款期限自2016年4月8日起至2044年4月8日止。当日，原告回函被告称，关于第二期房款，原告已向工行世博支行申请办理贷款事宜，由于贷款银行审批贷款流程需要买卖双方协助、配合，以及适逢春节前后，贷款审批有所延迟，但最终原告已经取得相应贷款额度并与贷款银行正式签署贷款合同。要求被告于2016年4月15日前往房产交易中心协助原告申请办理过户手续，被告前往办理的须提前一日通过居间方仪嘉公司或者直接与原告沟通、确认具体办理的时间。2016年4月14日，被告委托律师致函原告称，据被告了解，至今原告的贷款办理情况在网上显示仍在审核中，至今银行也未通知被告签字确认。由于原告违约，加之上海市房产限购政策的影响，被告已无法购置新房产。目前被告无法与原告办理房产过户的状况系原告的违约行为造成，由此产生的法律后果由原告承担。2016年4月15日，原告委托律师致函被告，要求被告于2016年4月18日前往房地产交易中心协助办理过户手续，在2016年4月20日前腾出房屋并通知原告进行验收交接，被告前往办理前应当在2016年4月17日前通过居间方仪嘉公司或者直接与原告沟通、确认具体办理的时点。2016年4月18日，被告委托律师致函原告称，由于原告未能依约履行合同义务，被告置换房产目的已无法实现，现被告无奈之下只能主张解除买卖合同，将已收钱款退还给原告，要求原告尽快提供银行卡号。另查明，2016年2月4日，被告与案外人张某某、陈某某签订《上海市房地产买卖合同》约定，被告向张某某、陈某某购买本市世界路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋转让款为248万元，双方确认在2016年4月29日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2016年4月6日，被告与张某某、陈某某经协某一致，将上述《上海市房地产买卖合同》中买受方变更为被告之子顾顺德，房屋转让价变更为268万元，过户时间延至2016年5月10日。审理中，本院就原告申请贷款事宜向工行世博支行调查，该行工作人员称原告于2016年2月10日向该行申请贷款，2016年4月初贷款审核通过，2016年4月11日该行与原告签订贷款合同。目前原告与该行签订的贷款合同已经失效，如原、被告买卖合同继续履行，原告需向该行重某申请贷款。审理中，原告于2016年12月26日将剩余购房款170万元交由本院代管。本院认为：原、被告签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。买卖合同签订后，原告及时向工行世博支行申请了贷款，并于2016年4月11日与该行签订贷款金额为168万元的贷款合同。由于双方买卖合同对于原告申请贷款及贷款审核通过的期限均未作明确约定，事实上原告也已于买卖合同签订后的合理期限内申请并办妥了银行贷款手续，被告以原告未在约定过户日2016年3月20日前办妥银行贷款手续为由，要求原告加价20万元履行买卖合同，遭原告拒绝后主张解除合同，缺乏依据。现原告在本案审理中已将剩余购房款170万元缴至法院账户，故对原告要求继续履行买卖合同，要求被告协助过户并交付房屋的请求，依法应予支持。同理，对被告反诉要求解除合同的请求，不予支持。系争房屋过户产生的税费，按双方合同约定由原、被告按相关规定各自承担。关于原告主张的逾期办理过户的违约金，在双方约定的过户日前，原告未办妥银行贷款手续，在原告仅支付被告三成购房款的情况下，被告为避免交易风险，不同意按合同约定时间过户，属事出有因，也符合一般房屋交易习惯。且从原、被告往来函件可以看出，原告对于过户时间延至其贷款审核通过后也是认可的。故对原告的该项请求，依法不予支持。综上，对原告要求被告继续履行买卖合同，协助原告过户并交付房屋的请求，予以支持。对原告的其他诉请及被告的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、被告钱菊妹继续履行其与原告张立峰就上海市周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告钱菊妹协助原告张立峰将上海市周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告张立峰名下，过户产生的所有税、费由原告张立峰与被告钱菊妹按国家规定各自承担；三、原告张立峰支付被告钱菊妹购房款168万元；四、被告钱菊妹将上海市周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告张立峰；五、原告张立峰支付被告钱菊妹尾款2万元；上述第二、三项，均自本判决生效之日起10日内履行完毕；上述第四、五项，均自本判决生效之日起40日内履行完毕；六、对原告张立峰的其他诉讼请求，不予支持；七、对被告钱菊妹的反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费20,123.31元，由原告张立峰负担10,061.65元，被告钱菊妹负担10,061.66元；反诉受理费40元，由被告钱菊妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  华 琴人民陪审员  张蓉伟人民陪审员  李大勇二〇一六年十二月二十八日书 记 员  吴 燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。