上海市长宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0105民初12275号 原告：莊卫廉，男，1949年10月6日出生，汉族，住上海市长宁区。 原告：高韻璋，女，1918年1月15日出生，汉族，住上海市长宁区。 委托诉讼代理人：莊卫廉，系母子关系，年籍详上。 两原告共同委托诉讼代理人：方隽，上海市经建律师事务所律师。 被告：李沄，女，1967年11月23日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。 原告莊卫廉、高韻璋诉被告李沄其他用益物权纠纷一案，本院于2016年6月7日立案受理，依法适用简易程序，于2016年7月4日组织双方证据交换。根据原告的申请，本院通过上海市高级人民法院依法委托上海大雄房地产估价有限公司对本市长宁区安化路XXX弄XXX号2幢南半幢(汽车间)底层住宅房地产租赁价值进行了估价。因案情复杂，本案于2016年10月8日依法转为普通程序，并于2016年11月1日公开开庭进行了审理。原告莊卫廉及两原告的委托诉讼代理人方隽、被告李沄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付本市长宁区安化路XXX弄XXX号汽车间底层房屋(21.71平米)(以下简称涉案房屋)的使用费，计算方法为按每月租金2200元，自2013年6月1日计算至判决生效之日；2、被告搬离、返还涉案房屋；3、被告支付因侵犯原告物权而产生的律师费7900元；4、诉讼费用由被告负担。审理中，原告将诉请1变更为：被告支付涉案房屋的使用费及利息，使用费的计算方式为：2013年6月1日至2014年10月26日按评估报告确定的标准计算；2014年10月27日至2016年10月26日按每月2200元计算(系被告将涉案房屋出租给案外人的租金标准)；2016年10月27日至判决履行之日按评估报告确定的标准计算。利息的计算方法为：以使用费为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2013年6月1日计算至判决履行之日。 事实和理由：本市长宁区安化路XXX弄XXX号房屋是莊怡生(莊卫廉的父亲)和高韻璋的夫妻共同财产。1964年，该房部分房屋被收归国有，剩余房屋自用。2013年5月15日，本市长宁区人民政府落实私房办公室和长宁区住房保障和房屋管理局发出(长)字(2013)落002号落实私房政策通知书，将座落于安化路XXX弄XXX号底层阳台间、东南间、西间、西南间及车间底层部位，建筑面积139.11平方米的房屋，自2013年6月1日起发还产权，由房管部门代为经租管理。2013年6月1日起被告擅自转租他人收取租金。2014年10月27日，被告再次转租涉案房屋，租期一年，租金为每月2200元。期满前续签一年，租金未变。2015年9月21日，两原告取得本市安化路XXX弄XXX号1幢、2幢南半幢汽车间产权证，产权由两原告共同共有。2016年4月27日，有关部门下发通知，自2016年5月1日起撤销涉案房屋代经租管理，发还原告自行管理。原告同意按照“两个一点”办法解决矛盾，但是被告不愿意签订补偿协议。为维护合法权益，原告诉至本院。 被告李沄辩称：不同意原告的诉讼请求。理由是：1、涉案房屋是五十年前父母单位分配的婚房，原告享有使用权，也有权出租；2、被告向物业公司交纳租金至2015年12月30日；3、房屋落政与其无关，本案不属于法院受理范围；4、原告虽然获得了房屋产权，但该产权不同于一般产权，应当受到限制，原告只能要求支付租金，且租金应当按物业公司的标准，对于被告搬离的问题，应当由政府处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下： 高韻璋系莊卫廉的母亲，其丈夫系莊怡生。 2013年5月15日，上海市长宁区人民政府落实私房政策办公室(以下简称落政办公室)、上海市长宁区住房保障和房屋管理局(以下简称住房局)发布(长)字(2013)落政第002号《落实私房政策通知书》，载明：业主庄怡生，申请人高韻璋；座落于安化路XXX弄XXX号三层部位，建筑面积54.22平方米的房屋，自2013年6月1日起发还产权，由你自行管理；座落于安化路XXX弄XXX号底层阳台间、东南间、西间、西南间及车间底层部位，建筑面积139.11平方米的房屋，自2013年6月1日起发还产权，暂由房管部门代为经租管理。同日，落政办公室、住房局通知被告，告知上述情况。 2014年1月6日，落政办公室出具证明，内容主要是：安化路XXX弄XXX号花园住宅一幢，建筑面积299.61平方米，另有南半幢汽车间建筑面积36.16平方米。上述房屋已按相关政策将产权发还业主庄怡生所有。承租户徐曼居住的三层南间、北间及卫生间，自2013年6月1日起由业主自行管理；承租户倪荣芳居住的底层阳台间及东南间、承租户真永康居住的底层西南间及西间、承租户李沄居住的车间底层，自2013年6月1日起转落政代经。 2015年9月21日，高韻璋、莊卫廉登记为安化路XXX弄XXX号房屋共同共有产权人。 2016年4月27日，落政办公室、住房局向高韻璋、莊卫廉发出通知，内容是：原由房管部门代为经租管理的座落于安化路XXX弄XXX号车间底层房屋，建筑面积21.71平方米，现经批准同意从2016年5月1日起撤销该房屋代为经租管理，发还你们自行管理。 另查明，2014年10月26日，被告与案外人张某某签订《上海市租赁合同》，约定张某某承租涉案房屋，月租金2200元，租期自2014年10月27日至2015年10月26日。2015年10月17日，双方同意延长租期一年至2016年10月20日。 2015年11月13日，被告向上海新长宁集团新华物业有限公司支付涉案房屋2015年1-12月房屋租金328.80元。 审理中，被告自述，其户籍报出生登记并居住于涉案房屋，1994年结婚后搬离，由母亲继续居住，其于2003年将母亲接走共同居住于自购的商品房内，直至母亲2007年去世。2003年以来，涉案房屋用于出租。 原告表示，对被告一户最初入住的情况不清楚，安化路XXX弄XXX号内，除被告及承租户徐曼涉诉外，承租户倪荣芳已经获得补偿后搬离，承租户真永康的补偿方案在协商中。原告愿意按照“两个一点”的方式解决矛盾，但被告认为涉案房屋建筑面积21.71平方米认定不准确，另有卫生间应计入面积，因而协商不成。原告则认为被告所称卫生间是自行搭建在走道内，未计入产权证登记面积。 根据原告的申请，本院通过上海市高级人民法院依法委托上海大雄房地产估价有限公司(以下简称估价公司)对本市长宁区安化路XXX弄XXX号2幢南半幢(汽车间)底层住宅房地产租赁价值进行了估价并出具房地产估价报告，内容为：自2013年6月1日起至2016年7月29日止，涉案房屋租赁价值为68928元；2013年6月1日至2013年12月31日租赁价值为11510元；2014年1月1日至2014年12月31日，租赁价值为20761元；2015年1月1日至2015年12月31日，租赁价值为22267元；2016年1月1日至2016年7月29日，租赁价值为14390元。 因当事人各执己见，至本案调解不成。 本院认为，根据查明的事实，虽然安化路XXX弄XXX号房屋产权于2013年6月1日发还给业主，但直至2016年5月1日涉案房屋撤销代为经租，被告一直缴纳涉案房屋的公房租金。两原告要求被告支付2013年6月1日至2016年5月1日期间的租金，于法无据，本院不予支持；2016年5月1日涉案房屋撤销代理经租后，被告仍占有、使用，作为受益者依法应当向权利人支付房屋使用费。关于房屋使用费的具体金额，本院综合考虑了房屋的历史原因及市场租金价格，酌定被告按月向原告支付房屋使用费1600元。被告主张按物业公司标准支付租金，但涉案房屋产权已经发还，代理经租关系也已经撤销，理应参照市场标准支付租金，故对被告的抗辩意见，本院难以采信。因涉案房屋于2016年5月1日撤销代理经租，原告2016年6月即提起本案诉讼，没有证据证明双方曾就订立租赁合同、确定租金标准等进行过协商，故对于原告的利息主张，本院不予支持。关于律师费，不属必然发生的损失，亦不予支持。本案纠纷的起因属历史遗留问题，原告要实现收回房屋的目的还需通过其他合法途径妥善解决。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下： 一、被告李沄应于本判决生效之日起十日内向原告莊卫廉、高韻璋支付上海市长宁区安化路XXX弄XXX号车间底层房屋的使用费，使用费的计算方法为：按每月1,600元，自2016年5月1日起计算至判决履行之日止； 二、驳回原告莊卫廉、高韻璋的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 司法评估费2,000元，原告莊卫廉、高韻璋负担1,000元，被告李沄负担1,000元。 案件受理费2,215.80元，原告莊卫廉、高韻璋负担1107.90元，被告李沄负担1107.90元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长  顾鸣香 人民陪审员  牟世荣 人民陪审员  杨耀丰 二〇一六年十二月三十日 书 记 员  李浩浩 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民法通则》 第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。 二、《中华人民共和国物权法》 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利