三亚市城郊人民法院民事判决书（2016）琼0271民初3486号原告唐绍兰，女，1954年12月3日出生（公民身份号码：×××），汉族，住广东省东莞市。原告刘芷含，女，1977年3月16日出生（公民身份号码：×××），汉族，住广东省东莞市。共同委托代理人邓振海、王贺，海南惠海律师事务所律师。被告霍照安，男，1953年1月1日出生（公民身份号码：×××），汉族，住海南省海口市。被告霍俊君，女，1981年10月24日出生（公民身份号码：×××），回族，住海南省海口市。被告曾于平，女，1956年6月8日出生（公民身份号码：×××），汉族，住海口市。第三人吉才东，男，1942年9月10日出生（公民身份号码：×××），黎族，住海南省三亚市。第三人吉廷海，男，1965年3月5日出生（公民身份号码：×××），黎族，住海南省三亚市。第三人吉小彬，男，1983年6月12日出生（公民身份号码：×××），黎族，住海南省三亚市。第三人吉廷营，男，1975年3月5日出生（公民身份号码：×××），黎族，住海南省三亚市。第三人吉廷能，男，1980年9月9日出生（公民身份号码：×××），黎族，住海南省三亚市。本院受理原告唐绍兰、刘芷含诉被告霍照安、霍俊君、曾于平、第三人吉才东、吉廷海、吉小彬、吉廷营、吉廷能合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案受理后，因对第三人公告送达，本案适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2016年12月14日公开开庭进行了审理。原告唐绍兰、刘芷含的委托代理人王贺及被告霍照安到庭参加了诉讼，被告霍俊君、曾于平、第三人吉才东、吉廷海、吉小彬、吉廷营、吉廷能经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告唐绍兰、刘芷含诉称：2012年初，唐绍兰、刘芷含到三亚度假经别人介绍认识了被告霍照安及女儿霍俊君，后唐绍兰、刘芷含同意与二被告合作投资建房，约定二原告只负责出建房全部资金，霍照安、霍俊君负责出地、报建以及全部的建设施工。2012年3月17日，唐绍兰、刘芷含与霍照安签订了《双方出资合作建房合同》，合同约定“甲方负责督促宅基地拥有者办理房屋报建手续并建成全框架结构、四层半楼房……工程质量和施工过程中安全事故均由甲方承担全部责任”，“乙方分五次将出资额(共计420万)交甲方，房屋竣工验收合格、交房时结算，多退少补。”签订协议后，唐绍兰、刘芷含返回东莞，按照被告指示分六次转账给霍照安(分别是2012年3月21日转账20万，2012年6月6日转账100万，2012年7月25日转账1OO万，2012年8月14日转账100万，2012年8月17日转账80万，2012年12月12日转账20万)。被告霍照安和霍俊君分别在以上转账单上签字，并出具收据。2015年5月1日，原告应邀来三亚，与被告霍照安、霍俊君及第三人(土地权利人)吉才东、吉廷海、吉小彬、吉廷营、吉廷能共同签署了《合作建房确认书》，确认2014年春节建成并完成装修，原告出资420万元，建成后享有28％的产权份额，另外72％的份额由被告和第三人另行协商。该房屋由原被告和第三人共同合伙经营三亚田独蜜巢吉丽酒店使用，各方当事人对该房屋产权按份共有。2015年5月24日，该建筑被政府以违法建筑的名义拆除。一、被告霍照安、霍俊君对房屋建设时曾被执法局进行立案调查确认违法的事实隐瞒，原告损失扩大。后经调查得知，早在2012年7月20日，三亚综合行政执法局就立案调查过涉案房屋，并确认建设行为违法，房屋还没建成，唐绍兰、刘芷含也才转账120万元给霍照安和霍俊君，但被告霍照安和霍俊君对该房屋被确认为违建的事实隐瞒，不但不停止建设采取补救措施，还催原告继续转账余下的300万元。导致原告损失继续扩大。原告认为，被告霍照安、霍俊君违反协议约定和法律规定，不依法进行报建，导致涉案房屋被行政机关强制拆除。被告霍照安和霍俊君应承担赔偿责任。原被告签订合同以后，被告并未按照协议的约定，督促第三人依法办理房屋报建手续再进行建房，而是在没有任何报建的情况下，就私自开工建设。直到房屋被拆除以后，原告才得知该楼房因违法已经被强制拆除。根据双方签订的《合作协议》，原告已经完成了全部的出资义务，而被告作为建房的统筹人，有义务督促第三人依法报建后建设，保证所建房屋的合法性，但被告违反协议约定和国家法律法规，没有报建就私自建设，在被执法部门查处后并未停止建设，且对以上事实对原告隐瞒，并催原告继续转账付款，在被告霍照安的催要下，在三亚市综合行政执法局立案调查以后原告又转账300万到霍照安账户。二、被告曾于平应当承担共同赔偿责任。被告曾于平与被告霍照安已于2014年12月23日判决离婚并对夫妻共同财产进行了分割，但是《合作投资建房协议》是在婚姻存续期间发生，且在曾于平与霍照安起诉离婚时，双方也对霍照安参与合作建房的事实予以确认，霍照安在该协议中的份额被认定为夫妻共同财产。所以，被告霍照安、霍俊君、曾于平应共同承担赔偿责任。综上所述，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、判令被告霍照安、霍俊君、曾于平共同赔偿原告损失420万元。2、诉讼费由被告承担。被告霍照安辩称：被告和唐绍兰，刘芷含在签订《双方出资合作建房合同》之前已多次在三亚考察过邻近的同样在宅基地上建设的旅馆，而且经营得很不错。三亚当时很多村民利用自有宅基地，同外地人出资建房建成宾馆进行经营，基本都在没有报建的情况下建成。唐绍兰，刘芷含非常清楚明白吉才东等人建房手续还未办理完的真实状况。而且唐绍兰还主动介绍了广东类似村民建房的经验，双方都认为可以投资。其才与被告签订了《双方出资合作建房合同》，实际上原被告双方都明白这类房屋属小产权房屋，对共同投资建房行为是否违法，都十分清楚。其应对其违法行为承担责任。唐绍兰、刘芷含诉称她们负责出建房的全部资金。这与事实完全不符。事实上被告是同样按比例出资建房的合伙人。也因酒店被拆遭遇了损失，而且实际出资金额比唐绍兰、刘芷含还多。整个建房面积4000平方米，拥有客房69间，每间房室内面积约50平方米，内部装修及配套设施基本上达四星级宾馆标准(部分宾馆原状照片证据已交法庭)。在建房过程中，工程进展状况被告霍照安随时向原告通报。原告唐绍兰，刘芷含和丈夫岳军等分别多次到现场查实工程实际完成状况。并对设计施工不满意处进行改造和返工。如大堂装修出来效果不理想，整体外立面不高雅等大面积打掉重建。所有改装费用原告都没承担一点。为了保证宾馆效果，房间内装饰，如地板砖的款式、价搭、卫生间内四周及地砖、卫生洁具、房间内书桌、椅子、灯具、大堂所有配置等所有主装饰主料，都是被告到原告东莞家中后，同刘芷含丈夫岳军一同到广东实地厂商家共同确定的。大堂，办公室，厨房餐厅，库房，楼梯，电梯，机房，员工住房等。加上出宅基地吉才东等人分房的成本，双方约定双方出资人宾馆分摊价为5200元／每平方米。在宾馆经营约近二年后，在被告多次督促下，原告才同被告进行了决算。按《双方出资合作建房合同》原告应出资500余万元左右。但原告称手头紧，只出420万元，不再出资了，提出修改分房比例。被告无奈，只好被迫接受原告要求，并让吉才东等丙方人签字认可。将原告分多少房间改为房屋产权份额的28％。确定份额后对于报建手续完善与否原告未提出任何疑虑。以上事实足以说明并非如唐绍兰、刘芷含所诉称她们负责出建房的全部资金。被告负责督促宅基地拥有者办理建房手续，出地，报建以及全部的建设施工质量和施工安全。被告督促宅基地拥有者办理房屋报建手续。这已在双方合作协议中表述清楚。建设用地是吉才东等人出的宅基地，在《双方出资合作建房合同》已表述明白，并在《合作建房确认书》上由吉才东等人签字盖手印确认。就有关地址位置、地貌状况原告唐绍兰，刘芷含和丈夫岳军都到现场做了查看。吉才东等人经村委会盖章确认向镇政府申请建旅馆的报告，都如实向原告在签订《双方出资合作建房合同》之前做了介绍，而且在签订《双方出资合作建房合同》时均没有明确待报建手续完善后再建，只是明确让被告督促。也未约定督促吉才东等人报建不成该承担什么责任。原告唐绍兰，刘芷含和丈夫岳军分别等多次到现场了解能否建宾馆，做什么档次和什么风格的宾馆深入做了考察。确认了出土地人的应占有的房屋份额后，才签订了《双方出资合作建房合同》。而且在《双方出资合作建房合同》中非常明确被告是建房统筹人的身份。唐绍兰，刘芷含诉称被告隐瞒执法局确认违法的事实，让她们损失扩大不是事实。执法局在2012年7月20日的通告是发给吉才东等一家人的。被告在接到吉才东家人通知后便电话告诉了刘芷含和岳军夫妇。同时督促吉才东等人立即向村委会、镇政府，执法局做了汇报，吉廷海告诉被告执法局了解实际建房情况后，同意被告们继续建。据吉才东家人说，三亚每幢新建楼，执法局都会贴上通告。只要证实是在自家宅基地上建房，就没什么问题。整个过程都是由政府的有关部门同吉才东等人发生联系。随后唐绍兰，刘芷含到现场进行了查实。对实际工程完成量进行了确认。在双方认为可以继续建房后，才分次汇来工程款。2013年1月8日吉廷海电话告诉被告(当时宾馆装饰工程正进入到后期)，执法局又发出处罚告知书，被告立既将此情况告诉了刘芷含和岳军夫妇。并质问吉廷海不是已经得到执法局同意了吗怎么又来处罚告知书了。吉廷海及家人都说年底了，是这样子的。吉才东等家人立马按告知书法律程序向三亚市人大和向三亚市法制办提交了行政复议申请。得到了政府有关部门领导的重视，市人民法制委派人专门到现场作了调研，并同有关政府部门互相通报同意建房后，吉才东之子吉廷海通知被告说，好了可以建，才继续建好到经营近两年左右。在此期间停工长达大半年多的时间里，唐绍兰，刘芷含而从未提出任何终止工程，大家少损失一些的意见。整个建房和经营期间，各种调查和处理结果在吉才东家人向被告通报后，被告都如实向唐绍兰，刘芷含做了通报，并且刘芷含和岳军夫妇几次到三亚来查看宾馆工程进展情况。唐绍兰因身体原因除前期到过工地现场几次后，后来基本上工程上有什么问题和宾馆经营上出现什么问题，都是刘芷含和岳军夫妇共同商议确定。唐绍兰，刘芷含都从未因此而提出过任何异议。去年吉才东家人通知被告，宾馆要被政府强拆时，立即及时通报了刘芷含和岳军夫妇，他们再三强调让被告不要告诉母亲唐绍兰，她身体不好，有病，她们慢慢告诉她。因此被告不存在任何隐瞒事实或欺骗唐绍兰，刘芷含投资的情况。(近两年三亚强拆了类似的房屋和宾馆数千幢)。综上所述，被告们之间不存在任何隐瞒事实或欺骗合伙人投资的情形。请求驳回对状告人的诉讼请求。原告对于涉案房屋是否报建，是否被三亚市综合执法局调查等事项均十分清楚其应对房屋被拆除的损失自行承担责任。被告霍俊君未出庭答辩，但向本院提交了书面的答辩状辩称：一、被告从未与原告合作投资建房，原告将被告列为被告错误。本案中与原告签订《双方出资合作建房合同》的是被告父亲霍照安，而非被告，被告也从未参与出资及建房施工。原告支付的合作建房款项支付至霍照安账户，与被告无关。被告在《合作建房确认书》上签名，是房屋建好后，被告父亲将其应得份额交由被告共同管理，所以被告才与父亲霍照安作为共同甲方确认分房份额。该《合作建房确认书》是分房协议，并非合作协议。被告并非与原告合作的主体，原告将被告列为被告明显错误，应驳回原告针对被告诉讼请求。二、原告参与涉案房屋的建设过程，对于房屋是否报建及是否被认定为违建十分清楚，其应对房屋被拆除的损失自行承担责任。被告曾于平未出庭答辩，亦未提交书面的答辩状。第三人吉才东、吉廷海、吉小彬、吉廷营、吉廷能未出庭答辩，亦未提交书面的答辩状。经审理查明：2012年初，唐绍兰、刘芷含与被告霍照安及女儿霍俊君系老乡，双方认识后，决定合作投资建房。2012年3月17日，霍照安（甲方，出资建房统筹人）与唐绍兰、刘芷含（出资建房人）签订了《双方出资合作建房合同》，约定甲方与乙方合资，共同与第三人合作建房，由第三人提供自有宅基地并以其名义建房，房屋建成以后各自享有房屋产权份额。主要涉案内容有：合同第一条约定了宅基地的位置、占地面积；由甲方负责督促宅基地拥有者办理房屋报建手续并建成全框架结构、四层半楼房（包括但不限于土建、装饰装修、水电安装、电梯安装、消防工程），甲方提供全套施工图纸；工程质量和施工过程中安全事故责任均由甲方承担全部责任；除本协议约定由乙方负担工程建设所需款项部分以外，其余全部工程建设所需款项和房屋报建所产生全部费用均由甲方负责；在建设过程中若建筑材料价格上涨，由甲方自负，乙方不承担任何责任。同时约定交房时间为2012年12月31日以前。第三至六条约定了分配形式、装修标准、乙方出资数额、乙方出资时间。第七条约定，若该房屋在建造过程中或建成后投入使用，该宅基地被征收或者征用的，甲乙双方按照各自占有的房屋产权面积确定补偿款的分配比例。签订协议后，唐绍兰、刘芷含分六次转账给霍照安(分别是2012年3月21日转账20万，2012年6月6日转账100万，2012年7月25日转账1OO万，2012年8月14日转账100万，2012年8月17日转账80万，2012年12月12日转账20万)。被告霍照安和霍俊君分别在以上转账单上签字，并出具收据。2015年5月1日，原告与被告霍照安、霍俊君及第三人(土地权利人)吉才东、吉廷海、吉小彬、吉廷营、吉廷能共同签署了《合作建房确认书》，确认涉案房屋2014年春节建成并完成装修，原告出资420万元，建成后享有28％的产权份额，另外72％的份额由被告和第三人另行协商。该房屋由原被告和第三人共同合伙经营三亚田独蜜巢吉丽酒店使用，各方当事人对该房屋产权按份共有。同时还约定，若该房屋被征收或者征用的，该土地及地上的全部附着物补偿给原被告及第三人三方按照各自占有的房屋产权面积确定补偿款的分配比例。2012年7月20日，三亚市综合行政执法局（以下简称执法局）向涉案房屋业主送达《责令停止违法行为通知书》，通知第三人吉才东在涉案宅基地建设楼盘（楼盘建至三层封顶，占地面积约1000㎡、框架结构）检查时发现当事人未能提供报建手续，并责令立即停止违法行为。该通知书张贴于涉案楼房外墙。2013年1月8日，执法局向涉案房屋业主送达《行政处罚告知书》，告知第三人拟做出责令限期拆除涉案违法建筑的行政处罚。第三人吉才东收下文书，但拒绝签字。2013年1月16日，执法局做出《行政处罚决定书》，被处罚人为吉才东，责令其自该决定书送达之日起7日内拆除上述违法建设房屋。第三人吉才东收下文书，但拒绝签字。2015年5月29日，该建筑以违法建筑的名义拆除。唐绍兰、刘芷含知晓此事后，遂诉至本院，要求判如所请。另查明，2016年8月4日，被告霍照安申请的证人因工作关系无法出庭作证，但前来本院做《询问笔录》，其证明内容如下：证人在装修涉案房屋快要完工时，看到霍照安他们陪着一位叫岳军的过来查看工程情况，后来岳军对宾馆大堂和外墙装修效果不满意，岳军要求重新装修。原告自庭审时质证称对证人证实的内容不清楚不予认可，且其证词与本案无关，因为岳军是在后期才参与装修的事情。还查明，被告霍照安与被告曾于平系夫妻关系，曾于平于2013年9月3日提起诉讼离婚，根据（2013）秀民一初字第1143号判决书及（2014）海中法民一终字第1257号判决书的内容，该合作建房发生在两被告婚姻存续期间，但因为涉案房屋的产权不明确，并未予以分割。以上事实，有双方出资合作建房合同、银行账户明细表、收据、合作建房确认书、新闻截图、通知书、告知书、决定书、送达证明、判决书、照片、邮件、微信记录、银行转账记录、证人证言，并经双方当事人当庭举证，足以认定。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，《双方出资合作建房合同》与《合作建房确认书》系各方当事人的真实意思表示，各方当事人均应按照合同约定享受权利，履行义务。一、关于霍俊君与曾于平的诉讼主体资格的问题。霍俊君是涉案《合作建房确认书》的甲方，是合同的签订人，是本案的适格被告。曾于平与霍照安已经离婚，且根据生效的判决书可以看出其并未享有涉案合同的权益，也不承担涉案合同的义务，在离婚时也未对涉案房屋进行权益分配，其不能作为本案的适格被告。二、原告的诉求是否有事实和法律依据问题。原告的理由主要有两点，一是霍照安并未按照合同的约定督促第三人依法办理房屋报建手续再进行建房，而是在任何没有报建的情况下，就私自开工建设；二是涉案房屋被执法局查处之后，隐瞒原告，并催促原告继续转账付款，扩大了损失。本院认为，首先，根据《双方出资合作建房合同》约定的内容，霍照安应负责督促宅基地拥有者办理房屋报建手续并建成全框架结构、四层半楼房。可见，霍照安应当履行的合同义务是“督促”，但合同并未约定必须督促办成房屋报建手续以及霍照安必须在办理好报建手续之后再开工建设。原告并没有证据证明霍照安没有履行“督促”的义务及私自开工建设，应当承担相应的不利后果。且原、被告及第三人是合作建房，共享权益，共担风险，房屋报建手续未办妥被行政机关处罚，同样会对霍照安的权益造成损害，根据常理也可以推断，霍照安应当会积极履行督促第三人办理房屋报建手续。其次，原告在签订合同之前就已经知道涉案房屋系建立在第三人的宅基地上，报建的手续也并未办理。双方签订上述合同之后4个月，执法局就已经向第三人发出了《责令停止违法行为通知书》，根据该通知书的记录，此时房屋就已经建至了三层封顶。执法局的通知仅仅是要求第三人停止建设并办理报建手续，并未进行处罚。而从原告提交的转账记录来看，其最后一笔转账是2012年12月12日，而执法局做出《行政处罚决定书》2013年1月16日，由此可见，原告的转账行为在前，执法局的处罚在后，即使被告没有及时告知，也不能证明因此导致原告的损失扩大。在2015年5月29日，涉案房屋被拆除之前，涉案房屋不仅修建装修完毕，还开店进行了经营，唐绍兰的丈夫岳军也参与了后期房屋装修工作。如此长的时间加上岳军也参与了房屋的装修工作，原告称其完全不知情显然与事实不符，本院不予认可。综上，各方当事人约定了建房的分配，以及房屋建成之后，对于权益分配及以后遇到拆迁如何承担风险和补偿作出明确约定按各自占有房屋产权面积各自承担，被告并没有从原告处盈利，体现集资建房、共担风险、共享收益的特点。原、被告及第三人在宅基地上合作建设小产权房，其在合作建房之前就应当意识到该建房行为必然导致的风险。原告在合作建房完成、享受权益分配之后，却完全推脱房屋被拆除的风险并要求被告承担全部风险，不仅没有事实依据，也违背诚实信用的原则。因此，原告的诉求没有事实和法律依据，依法应予驳回。被告曾于平、第三人吉才东、吉廷能、吉廷海、吉廷营、吉小彬无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：驳回原告唐绍兰、刘芷含的诉讼请求。本案受理费40400元（原告已预缴40400元），由原告唐绍兰、刘芷含承担。被告曾于平、第三人吉才东、如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 陈 媛人民陪审员 刘伟雄人民陪审员 黎俊娜 二〇一六年十二月二十二日书 记 员 王 捷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。