福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0902民初1637号原告：叶颜顺，男，1986年9月6日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。委托诉讼代理人：陈其象，福建惠尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：张颖，福建惠尔律师事务所律师。被告：宁德中益置业有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区。法定代表人：张益利，执行董事。委托诉讼代理人：吴巧丽，福建宁仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：周婷婷，福建宁仁律师事务所律师。原告叶颜顺与被告宁德中益置业有限公司（以下简称中益公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶颜顺的委托诉讼代理人陈其象、张颖、被告中益公司的委托诉讼代理人吴巧丽、周婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶颜顺向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告违约金533537元。事实与理由：原、被告双方于2014年1月份签订外网购房合同，原告向被告购买位于宁德市蕉城区金塔组团万安路北侧、福宁南路西侧名为中益家居博览中心1幢19层1904号商品房，面积241.88平方米，单价每平方米9574元，购房总价2315759.12元，原告支付首期购房款1482049元。原被告于2014年1月24日签订《购房补充协议》，约定：“若甲方（即被告）在2014年7月23日未办两证给乙方（即原告），甲方按每月头肆拾万（40万元）经济损失违约金补偿给乙方......”即被告在2014年7月23日未办“两证”给原告，按照每月违约金4%标准补偿原告。但被告拒不与原告签订书面购房合同并办理“两证”给原告，由于被告的违约行为给原告造成经济损失，被告应当支付原告自2014年7月24日起至2015年4月份止的违约金共计533537元。被告中益公司辩称，一、被告与原告仅仅达成了购房的意向，双方并未签订正式的书面合同，网签仅仅是双方在房管局对双方购房意向的一个备案，同时，双方签订的《购房补充协议》也仅仅是预约合同，该协议并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并不符合商品房买卖合同的要件，双方并未成立买卖关系。二、双方没有签订正式的商品房买卖合同并非因为被告的原因，而系因为双方达成购房意向后，房价下跌，原告不愿意再以当时的价款购买房屋，故未与被告签订正式的商品房买卖合同，要求被告按原价返还购房订购款，并于2016年5月7日向宁德市东侨经济技术开发区房管局申请解除外网合同。综上所述，原告未与被告签订正式商品房买卖合同，更谈何办理两证，且双方于原告提交《申请报告》之日实际已经对购买房屋事项重新达成了合意，房价下跌，被告也已经将订购款全额退还给原告，此前签订《购房补充协议》不能再适用。三、退一万步说，即使被告构成违约，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，未签订正式书面合同的过错在于原告，每月4%的利息明显过高。且房价下跌，被告仍全额退还订购款，实际上已经是向原告支付了违约金。经被告确认，原告提供购房补充协议落款处加盖公章是虚假的，被告庭前已经向法院提出对于该枚公章的真实性进行鉴定的申请，该份协议书是虚假的，原告根据此份协议书提出要求4%的违约金无事实依据和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、网签《商品房买卖合同》，原告认为系双方真实意思表示，应当认定商品房买卖合同已经成立并生效，被告认为双方仅仅达成了购房的意向，并未成立买卖关系。本案网签《商品房买卖合同》已经确定了出卖人信息、买受人信息、房屋坐落地点、价格、付款方式等，并在东侨经济技术开发区房管局备案登记，应当认定买卖合同已经成立。另外网签合同签订后，原告依照约定向被告支付了首期购房款1482049元，以及2015年5月7日原、被告共同向房管局申请解除网签合同，也可以说明双方买卖合同已经成立。2、2014年1月24日《购房补充协议》，原告认为已经明确约定了被告的违约责任，被告认为该份补充协议加盖的公章是虚假的，并且也没有法定代表人签字，对于责任担保方陈细参的签字的真实性也无法确认。《购房补充协议》约定“经双方同意乙方（叶汉俤、刘光盛、叶华、谢锦钗、叶颜顺）向甲方（中益公司）购买中益环球家具博览中心办公楼19层，总面积1461.02M²，不按揭包干总价壹仟叁佰玖拾捌万捌仟元（￥1398.8万元），今订商品房买卖合同开发票，付给甲方现金人民币壹仟万元（￥1000万元）……若甲方在2014年7月23日未办两证给乙方，甲方按每月头肆拾万（￥40万元）经济损失违约金补偿给乙方......”协议中除了甲方、乙方，还有责任担保方陈细参及见证方王祥发，陈细参自2012年4月18日起担任被告公司经理，王祥发作为证人出庭作证，证明原告叶颜顺等人向被告购买办公楼的事实。协议签订后，叶汉俤、刘光盛、叶华、谢锦钗、叶颜顺分别向被告支付了购房款1527864元、1396329元、1544922元、1482049元、4048838元，合计1000.0002万元。2015年5月被告分别将上述购房款返还给原告等人，并赔偿谢锦钗损失20万元。结合上述陈细参的特殊身份、证人王祥发的证言、原告等人按协议约定汇款1000万元至被告公司账户以及被告收款9个月后才予以退款的事实，说明被告对《购房补充协议》是知晓并认可的。因此《购房补充协议》上被告公章的真伪并不影响《购房补充协议》的成立。被告在诉讼过程中对《购房补充协议》上被告公章的真伪提出鉴定申请已无意义，本院不予准许。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（网签）及《购房补充协议》，系双方真实意思表示，合法有效。原告按照合同约定履行了支付购房款1482049元的义务，但被告未按约定的时间办理两证，其行为构成违约，原告依据合同约定有权要求被告支付违约金。《购房补充协议》约定违约金按已付购房款每月4%计算，被告认为违约金约定明显过高，应予减少，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情将违约金调整为按已付购房款每月2%计算。故被告应支付的违约金为1482049元×2%/月×9月=266769元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条、第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告宁德中益置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告叶颜顺支付违约金266769元。二、驳回原告叶颜顺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9135元，诉讼保全费3188元，合计12323元，由原告叶颜顺、被告宁德中益置业有限公司各负担6161.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。审 判 长  陈 庄审 判 员  张 炜人民陪审员  王则遴二〇一六年十二月二十九日书 记 员  潘昭华申请执行期限提示：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。