四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川13民终1881号上诉人（原审被告）：彭以松，男，汉族，生于1969年8月5日，住四川省南充市。诉讼代表人：梁进，男，汉族，生于1971年6月26日，住四川省南充市。委托诉讼代理人：肖益华，南充市天顺法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：成都明宇环球商业管理有限公司，住所地成都高新区科华南路339号1栋15号楼1号。法定代表人：刘德成，总经理。委托诉讼代理人：廖茂元，四川智典律师事务所律师。原审原告：成都明宇环球商业管理有限公司南充分公司，住所地四川省南充市顺庆区滨江中路四段368号。负责人：袁毅，经理。委托诉讼代理人：廖茂元，四川智典律师事务所律师。上诉人彭以松因与被上诉人成都明宇环球商业管理有限公司（以下简称明宇环球公司）及原审原告成都明宇环球商业管理有限公司南充分公司（以下简称明宇环球南充分公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第5182号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人彭以松的诉讼代表人梁进、委托诉讼代理人肖益华与被上诉人明宇环球公司及原审原告明宇环球南充分公司的共同委托诉讼代理人廖茂元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭以松上诉请求：撤销南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第5182号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、南充宇豪物业管理有限公司明宇▪帝壹家物业管理处系公司内部机构，不具有签订合同的主体资格，案涉《前期物业服务协议》属于无效合同。二、上诉人有充分证据证明被上诉人的服务质量未达到合同所约定的标准，上诉人有权拒付或少付物管费。三、被上诉人的工商登记地在成都市，依据工商许可属地管辖原则，被���诉人只能在登记地经营物业服务。明宇环球公司辩称，上诉人的上诉请求不明确，应当视为没有上诉。上诉人的上诉状中所载明的上诉请求看，提出撤销原判依法改判的请求，但对改判的事项不明确，在庭审中，虽然代理人对诉讼请求作出了驳回或发回重审的变更，但我们没有看到当事人本人给代理人出具的变更诉讼请求委托书。上诉人与被上诉人签订的前期物业服务协议是合法有效的，前期物业服务协议虽加盖的是物业管理服务处的印章，但公司进行了追认，事实上小区的物业服务均是由被上诉人在服务，被上诉人是案涉小区的物业服务公司，有相关部门的备案。前期物业服务合同合法有效，被上诉人也是本案适格的主体。上诉人提到认定事实不清，把物业服务合同判为欠款纠纷不当，我方不认可。一审判决是符合法律规定的，被上诉人提供了物业服务，上诉人就应当支付物业费，上诉人要求发回重审的理由不成立。上诉人是否履行合同义务等，对方说一审没有审查，但对方在一审中没有提出相反的诉讼请求，没有对物业服务的质量提出反诉。根据一审的诉讼请求，一审仅只对是否欠交物业费的事实进行审查。上诉方提到的明宇环球公司不能在南充提供物业服务的主张是没有法律依据的，是可以在总公司注册地之外的地方从事物业服务。在物业合同中，被上诉人提供物业服务，上诉人就应履行支付服务费的义务，不是互负债务的关系。关于违约金的问题，在合同中表述的是滞纳金，但实际是惩罚性的违约金。按照合同约定，上诉人逾期交纳物管费，就应承担违约金。明宇环球公司及明宇环球南充分公司向一审法院起诉请求：1、判令彭以松立即向明宇环球公司支付物业管理服务费、生活垃圾处置费6576元，并按每日3‰支付违约金（滞纳金），直至付清相关费用时止。2、本案全部诉讼费等由彭以松承担。一审法院认定事实：彭以松系滨江中路四段368号“明宇▪帝壹家”小区（二期）业主，房屋建筑面积146.26㎡。2007年10月30日彭以松与南充宇豪物业管理有限公司（以下简称宇豪公司）签订《明宇▪帝壹家前期物业服务协议》，协议约定了物业费的收费标准为多层住宅用房按照建筑面积每月每平方米0.58元缴纳，代收代缴生活垃圾处理与清运费按照每户每月6.5元，一次缴纳6个月；业主未能按时足额交纳物业服务费的，从应交物业服务费之日起，按每日3‰的标准支付滞纳金；如连续六个月无正当理由不缴纳物业服务费的，物管公司有权单方面解除本协议，并保留追究其法律责任和经济赔偿的权利。该合同有彭以松的签字与宇豪公司物业管理处的签章确认。成���明宇豪雅物业服务有限公司和成都明宇豪雅物业服务有限公司南充分公司起诉彭以松应缴纳2009年1月1日起至2014年12月31日止的物业费以及生活垃圾处置费6576元，要求违约金按照每日3‰的标准支付。另查明，宇豪公司于2013年8月16日变更为成都明宇豪雅物业服务有限公司，2013年10月10日南充宇豪物业管理有限公司顺庆区分公司变更为成都明宇豪雅物业服务有限公司南充分公司，分公司的经营范围“受总公司委托办理相关业务，停车场管理服务；销售；百货，日用杂品。在本案诉讼中，成都明宇豪雅物业服务有限公司于2015年8月25日变更为明宇环球公司。成都明宇豪雅物业服务有限公司和成都明宇豪雅物业服务有限公司南充分公司与彭以松等多名业主因服务质量等问题发生争议，故“明宇▪帝壹家”小区多名业主未按期支付物管费。一审法院认为，��、宇豪公司与彭以松签订的《明宇▪帝壹家前期物业服务协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，是合法有效合同。宇豪公司变更为成都明宇豪雅物业服务有限公司，继而在诉讼中变更为明宇环球公司，均经过有关部门的审批，程序合法，宇豪公司的权利义务应由明宇环球公司承接，明宇环球公司亦对小区进行了实际管理。彭以松作为小区业主，接受成都明宇豪雅物业服务有限公司提供的物业服务后，应当履行合同约定的义务缴纳物业管理费，计2009年1月1日起至2014年12月31日止的物业费以及生活垃圾处置费6576元。按照合同约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按合同约定交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任。本案双方在合同中明确约定如未及时缴纳管理费，将从逾期之日起按每天3‰加收滞纳金，该滞纳��具有违约金性质，但此违约金约定标准过高，一审法院确定为按照年利率的24%的标准计算每月欠缴物业管理费的违约金，该违约金从违约之日起即2009年1月1日起至2014年12月31日止，按每月物业服务管理费84.83元（面积146.2㎡×0.58元/㎡），应由彭以松支付给成都明宇豪雅物业服务有限公司。成都明宇豪雅物业服务有限公司南充分公司的经营范围之一为“受总公司委托办理相关业务，停车场管理服务”，在庭审中成都明宇豪雅物业服务有限公司南充分公司未提供总公司委托其对“明宇▪帝壹家”小区进行服务的证据，故成都明宇豪雅物业服务有限公司南充分公司不是本案适格主体。综上，彭以松拖欠物业费未付，已侵害了成都明宇豪雅物业服务有限公司的合法权益，应承担相应的民事责任。成都明宇豪雅物业服务有限公司主张物业管理费以及生��垃圾处置费合计6576元符合合同约定，要求彭以松支付的诉讼请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法��若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决：一、彭以松于一审判决生效之日起五日内向明宇环球公司支付物业服务费以及垃圾处置费6576元；二、彭以松在本判决生效之日起五日内按照年利率24%的标准每月按物业服务管理费84.83元向明宇环球公司支付自2009年1月1日起至2014年12月31日止欠缴物业管理费的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由彭以松承担。本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，宇豪公司于2013年8月16日变更为成都明宇豪雅物业服务有限公司，成都明宇豪雅物业服务有限公司于2015年8月25日变更为明宇环球公司，宇豪公司所享有合同中的权利义务应由明宇环球公司承接。上诉人彭以松在《前期物业服务协议》中进行了签字确认，虽被上诉人明宇环球公司在协议中加盖的系物业管理处印章，但明宇环球公司认可，而且实际上明宇环球公司对案涉小区提供了物业服务，因此，上诉人彭以松与被上诉人明宇环球公司之间的物业服务合同关系成立有效。上诉人彭以松作为小区业主，接受了明宇环球公司提供的物业服务，拒不交纳2009年1月1日起至2014年12月31日止的物业服务费及生活垃圾处置费6576元违反了合同约定，故彭以松应当给付欠交的物业服务费及生活垃圾��置费并承担违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”上诉人彭以松主张被上诉人明宇环球公司提供的服务质量未达到合同约定的标准，但其所提供的证据不足以证明其主张，因此，上诉人彭以松应当承担举证不能的不利后果。上诉人彭以松诉称被上诉人明宇环球公司只能在其工商登记地从事物业服务没有法律依据，本院不予支持。需要说明的是，明宇环球南充分公司并非本案合同相对人，其提出的诉讼请求依法应予驳回，虽一审法院未驳回明宇环球南充分公司的诉讼请求，但明宇环球南充分公司并未提起上诉，同时也不影响上诉人彭以松的相应权利义务。综上所述，上诉人彭以松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人彭以松负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 辉代理审判员  李碧英代理审判员  蒲文博二〇一六年十二月十六日书 记 员  何 薇