.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}   海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2016）琼01民初317号   原告：高炳鑫，男，1947年7月26日出生，台湾居民，大陆通行证：00824185。现住海口市。   原告：叶璧珍，女，1956年8月16日出生，台湾居民，大陆通行证：04681913。现住海口市。   被告：李振武，男，1961年9月23日出生，湖北省松滋市人，现住海口市。   原告高炳鑫、叶璧珍诉被告李振武房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告高炳鑫、叶璧珍，被告李振武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告高炳鑫、叶璧珍诉称，高炳鑫与李振武于2015年10月23日签订《铺面租赁合同》约定：高炳鑫将座位于海口市××区号板桥商住综合楼丙幢1层103房租赁给李振武，期限从2015年10月23日起至2027年9月22日止，租期12年，到期续租，租期与租金另议。合同第2条第2款约定合同到期前10日内李振武应将下年度的租金年计数66000元，一次性给付合同指定的汇兑银行中国银行海南支行，收款人叶璧珍A/C267505878432账内，逾期或拖延，房屋所有人或其委托代理人有权终止合同。合同签订当日李振武即汇入合同指定账户修缮／拆除保证金15000元及前半年的房租款33000元；后半年房租款33000元亦于2016年4月23日汇入合同指定账内。第二年合同到期，李振武却强势拒绝交租、退房、他迁。合同第3条第1款明确房屋买卖合同与商铺租赁合同为不可分割的组成部分，相互连证也是法律依据的重要文件；第2款两方签立的房屋买卖合同内容第12条、13条、14条条文也是本合同的组成的要件元素。李振武经营旅馆业，该房屋为其营商的主要门面及人员出入的地方，是其事业成败的关键之一。因其深虑他人的觊觎及图惟，故向高炳鑫高价出售该房屋取得充盈的资金运用，（李振武多次向金融业求贷，多因抵押物价值不足而被拒）约定12年后该屋再出让给李振武。故李振武为求12年后的购房成本的降低，将该房屋以楼梯使用的名义低价2000元/月向税务人员申报（美兰区地方税务局税收工作协调办公室白沙街道）。高炳鑫、叶璧珍都是台湾人，在台湾长年的生活的认知意识里，物件的影本，台湾法院是不予认证的，也就是不能呈堂供证用的，这也是大多数台湾人的共知。因而李振武在税务局空闲的工作桌上起草一份作为报税租赁契约正本，也收存于地方税务局白沙街道承办人员处；李振武在操作中多印出的影本，高炳鑫、叶璧珍虽是灵光一闪也就没有戒于心上。其料李振武却以图利自己将来回购房款成本的低税租约及要挟高炳鑫、叶璧珍以2000元/月强势恣行租房租金之事；此等不符纲纪诚信，不合人与人之间的常规行为。与心术不正又贪婪的人，无法同予理论，遂提起诉讼。修缮/拆除保证金。合同内有详尽说明及处置方式(a)(b)(c)款注解及合同第二条第二款条文记载，承租人不得要求退回，此款转由出租人高炳鑫、叶璧珍存管他用。李振武对合同到/逾期不付租金又不他迁交房，继续占用房屋营业，在其占用期间的房屋租金应按常理及合同约定的年计数66000元/年12个等份5500元/月，至其搬离他迁时计月计日交付高炳鑫、叶璧珍。合同第2条第七款：出租人行使权益终止租约......提告诉讼费用......归承租人负责缴纳。诉讼请求：1、解除高炳鑫、叶璧珍与李振武签订的《铺面租赁合同》，李振武10日内返还房屋;2、修缮/拆除保证金高炳鑫、叶璧珍不予退还;3、李振武从2016年10月22日起至返还房屋止，按5500元/月向高炳鑫、叶璧珍交付租金;5、诉讼费用由李振武承担。   被告李振武辩称，2015年，李振武向高炳鑫借款，当时李振武用房子抵押借款，高炳鑫说可以，但要求房子过户，李振武不同意卖房。高炳鑫保证房子会原价给李振武。出于对高炳鑫的信任，就签了合同，高炳鑫写的繁体字，字也小，李振武只看了金额，没有看内容，就签了字。后来朋友告诉李振武，说这个合同是不合理的，到期后这个房子是不可能还给李振武。后找高炳鑫商量说到期后把房子还给李振武，高炳鑫不同意。在这种情况下，双方协商签订了单纯的租赁合同。签订合同后，李振武就把钱全部打给高炳鑫了，租金到期再算帐。第三次高炳鑫要租金，李振武说租金交多了，应不用再交了。李振武的铺面很小，只有20多平方，有一个走道，做生意就只要了十多个平方。合同到期后，房价要涨，那时候李振武的损失就没有办法弥补。合同到期了，房子李振武也不要了，因此签订下了这个合同，高炳鑫、叶璧珍说李振武要挟他交税。对税的问题，应该诚实申报。这三份合同都是双方的真实意思表示，是李振武房子收不回来的让步的方案。高炳鑫多次说李振武拿的是复印件，李振武拿的是原件。请求人民法院驳回高炳鑫、叶璧珍的全部诉讼请求。维护李振武合法权益。   经审理查明，2015年10月23日，高炳鑫与李振武签订一份《铺面租赁合同》约定：高炳鑫将其与叶璧珍（高炳鑫之妻）共有位于海口市××区号板桥商住综合楼丙幢1层103房出租给李振武，租赁期限从2015年10月23日起至2027年9月22日止;第一年租金66000元，每半年给33000元，另支付保证金15000元;第二年租金66000元，一次性给付;第三年租金72000元，一次性给付;第四年租金82800元，一次性给付;第五年后按第四年租金执行。2、李振武于各年度合同到期前10天内汇至指定银行。逾期或拖延时日房屋所有人或其委托代理人叶璧珍有权终止合同。房屋还原的修缮／拆除保证金交高炳鑫持有，李振武不得要求返回等。合同还就其他事项进行了约定。同日，李振武向叶璧珍支付租金33000元、保证金15000元。2016年4月25日，李振武向叶璧珍支付租金33000元。   2016年1月1日，高炳鑫与李振武签订一份《铺面租聘合同》，约定：高炳鑫将其位于海口市××区号板桥商住综合楼丙幢1层103房出租给李振武，每月租金2000元，每月一交;租期为12年，从2016年1月1日起至2028年1月1日止;合同签订时，李振武向高炳鑫交按金20000元。合同还就其他事项进行了约定。   另查，2015年9月9日，李振武与高炳鑫签订一份《房屋买卖合同》，约定李振武将其与郑仁伟共有位于海口市××区号板桥商住综合楼丙幢1层103房出售给高炳鑫，房屋面积30.1平方米，交易额为845000元。合同还就付款方式、产权移交、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，双方各自履行了合同约定的义务。该房屋于2015年11月16日过户至高炳鑫和叶璧珍名下。   本院确认的上述事实，有2015年10月23日《铺面租赁合同》、2016年1月1日《铺面租聘合同》、2015年9月9日《房屋买卖合同》、海房字第HK142406号房产证、银行付款凭证以及开庭笔录等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。   本院认为：一、关于本案管辖权和准据法的适用问题。高炳鑫和叶璧珍均为台湾地区居民，应参照涉外案件处理。本案的合同签订地、合同履行地、诉讼标的物所在地、高炳鑫和叶璧珍居住地均在海南省海口市，且《铺面租赁合同》约定，发生争议由房屋所在地法院管辖，故本院对本案有管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定："当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。"，由于本案当事人未协议选择适用的法律，本案应适用我国大陆的法律作为处理当事人争议的准据法。   二、关于本案实体处理的问题。在本案中，涉案房屋系高炳鑫和叶璧珍以845000元向李振武购买，2015年10月23日《铺面租赁合同》约定：高炳鑫将该房屋出租给李振武，租赁期限从2015年10月23日起至2027年9月22日止;第一年租金66000元，每半年给33000元，另支付保证金15000元;第二年租金66000元，一次性给付;第三年租金72000元，一次性给付;第四年租金82800元，一次性给付;第五年后按第四年租金执行。同日，李振武向叶璧珍支付租金33000元、保证金15000元。2016年4月25日，李振武向叶璧珍支付租金33000元。2016年1月1日《铺面租赁合同》约定：高炳鑫将该房屋出租给李振武，每月租金2000元，每月一交;租期为12年。合同签订时，李振武向高炳鑫交租金20000元。合同签订后双方均未履行。从上述合同约定的内容和履行情况来看，截止到2016年4月25日，李振武和高炳鑫只履行了2015年10月23日《铺面租赁合同》，而未履行2016年1月1日《铺面租聘合同》;且高炳鑫将845000元向李振武购买的房屋以每月2000元（含税）出租给李振武12年，不符合房屋租赁的市场行情，亦不符合常理。故2015年10月23日《铺面租赁合同》系双方真实意思表示，且内容合法，应认定为有效。李振武关于2016年1月1日《铺面租赁合同》为合同双方真实意思表示的主张，本院不予采纳。2015年10月23日《铺面租赁合同》签订后，高炳鑫依约将租赁房屋交付给李振武使用。而李振武未依约全面履行合同义务，己构成违约，应依法承担相应的违约责任。现高炳鑫、叶璧珍请求：解除2015年10月23日签订的《铺面租赁合同》，李振武将涉案房屋返还给高炳鑫、叶璧珍;李振武从2016年10月23日起至涉案房屋实际返还之日止，按5500元/月向高炳鑫、叶璧珍交付租金;李振武交付高炳鑫、叶璧珍修缮/拆除保证金15000元不予退还，与法有据，依法予以支持。但请求李振武十日内返还涉案房屋时间过短，应适当予以调整。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条的规定，判决如下：   一、解除原告高炳鑫与被告李振武于2015年10月23日签订的《铺面租赁合同》;   二、被告李振武于本判决生效之日起三十日内，将位于海口市××区号板桥商住综合楼丙幢1层103房返还给原告高炳鑫、叶璧珍;   三、被告李振武于本判决生效之日起十日内，按5500元/月向原告高炳鑫、叶璧珍支付从2016年10月23日起至上述房屋实际返还之日止的租金;   四、驳回原告高炳鑫、叶璧珍其他诉讼请本。   如被告李振武未按本判决限定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费12632元，由被告李振武负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。   awxlbvdmylvrnnsvzc   审判长宋泽   审判员 符玉梅   审判员 廖端明     书记员韩莉   附：相关法律条文