上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初13295号原告刘青，女，1985年6月19日生，回族，住江苏省。委托代理人朱奎富，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告林雪丽，女，1968年10月24日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人王韧，北京长安(上海)律师事务所律师。原告刘青与被告林雪丽房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘姗独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘青及其委托代理人朱奎富、被告林雪丽的委托代理人王韧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘青诉称，2015年12月17日与被告签订《房地产买卖居间协议》，约定由原告向被告购买上海市宝山区薀川路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，总价人民币220万元，双方协议签订后150天内至中介公司处签订《上海市房地产买卖合同》。但经原告及中介公司催告，被告拒不签订上述合同，构成违约，故原告起诉要求被告履行房地产买卖居间协议，被告交房并办理房屋过户手续，并要求被告承担违约金(自2016年5月15日起算，按照房价款220万元的日万分之五计算至过户日止)。被告林雪丽辩称，签订居间协议时原告向被告承诺还有两个月即具备购房资格，待购房资格满时就签订房屋买卖合同，事后得知原告直至2016年5月才具备社保缴纳满两年的条件，而2016年3月新政出台，将社保缴纳年限提高至五年，故原告不具备购房资格，原告违约在先。且双方签订的居间协议系预约合同，并不满足买卖合同的构成要件，双方仅对总价款及支付时间作了约定，对交易过户时间及交付时间等细节未约定，且对该未明确的部分双方未达成合意。请求驳回原告诉请。经审理查明，2015年12月17日，原告(买受方、乙方)、被告(出售方、甲方)、德佑房地产经纪有限公司(居间方、丙方)签订《房地产买卖居间协议》，主要约定，甲方将系争房屋出售给乙方，总房价款为220万元；待甲方签订本协议后2日内，乙方应支付定金15万元；甲乙双方同意在本协议签订后150日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；乙方应于签订买卖合同示范文本当日内支付首期房价款6万元；乙方通过贷款方式支付第二期房价款154万元，乙方应于签订买卖合同示范文本后30日内向贷款银行等申请贷款；乙方于2016年2月27日前向甲方支付其他房价款45万元；甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、买卖合同示范文本公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销、甲方应积极配合乙方按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)后15日内赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)；本协议生效后，甲乙双方应诚意履行，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金。关于钱款支付，原告表示已按约向被告支付房款66万元，并提供收款收据及电子银行业务回单为证。被告表示收到该66万元后，于2016年2月22日左右将该款全部退还给原告。原告否认被告已退款，被告未提供证据予以证明。对于交房时间，原告表示，因被告新买的房屋在装修，不能确定何时交房，故在买卖居间协议上对交房时间没有约定，当时三方协商，被告的新房装修大概在2016年3月份完工即可交房，原告表示可以宽限到2016年5月。被告表示双方对交房时间未进行过具体协商。原告为此申请证人徐某出庭作证，证人陈述：其系中介负责本次交易的业务员，签订居间协议当天，被告说自己房子买好了，2016年3月装修好，原告表示可以延迟到2016年6月份，具体交房时间在签订正式买卖合同当天确定。2016年5月15日签订正式合同当天，原被告均至中介公司，但被告说自己卖掉房子后要买房，但不能确定具体的买房时间，可能两年可能三年，买好了就将房子交给原告，所以双方没有签订正式合同。原告对证人证言无异议，并认为被告在签订正式合同时说房子要无限期住下去系恶意不愿意履行合同。被告对证人证言有异议，双方对交房时间未明确约定。审理中，原告提供2016年2月25日与被告的电话录音，电话中被告表示“我不卖，我就双倍返还，现在就是我违约我双倍返还定金给你……”，后双方对被告应承担的违约责任协商未果。被告对录音真实性无异议，但认为只是协商过程。原告表示，若合同继续履行，原告可一次性支付剩余房款154万元。以上事实，有《房地产买卖居间协议》、收款收据及电子银行业务回单、录音及当事人陈述等证据为证，已经庭审质证，本院予以认定。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》合法有效，双方应恪守并履行。被告表示系因原告限购导致双方合同无法履行，未提供相应证据予以证明，本院不予采信。被告表示上述协议对房屋交易过户及交付时间未进行约定，且双方对该未明确部分未达成合意，故该协议仅系预约合同，不满足买卖合同的构成要件。本院认为，双方协议对交易过户时间已有约定，对于交房时间，虽然合同未明确约定，但并不影响合同的成立，双方的买卖合同关系成立并生效，双方应在正式买卖合同签订时协商确定合理交房时间。被告在2016年2月25日即向原告明确表示要违约不再出售房屋，结合本案中证人的陈述，在约定的签订《上海市房地产买卖合同》当天被告无法确定具体的交房时间，故本院可认定被告系以双方对交房时间未约定为由阻却《上海市房地产买卖合同》的签订，明显构成违约。原告要求被告继续履行《房地产买卖居间协议》，将系争房屋过户并交房的诉请，合法有据，本院予以准许。关于原告主张的逾期过户违约金，本院认为，因双方协议中对于过户时间的约定系根据交易流程确定，本院酌情确定该流程所需周期为三个月，故该逾期过户违约金自2016年8月16日起算。合同约定的违约金标准过高，被告请求调整，本院酌情调整为按每月15,000元计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告林雪丽于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区薀川路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户至原告刘青名下；二、被告林雪丽于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区薀川路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告刘青；三、原告刘青于本判决生效之日起十日内，支付被告林雪丽房款154万元；四、被告林雪丽于本判决生效之日起十日内，支付原告刘青逾期过户违约金(按每月15,000元计算，自2016年8月16日起计算至上述房屋实际过户之日止)；五、原告刘青的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费减半收取12,200元、保全费5,000元，均由被告林雪丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘姗二〇一六年十二月二十日书记员  朱丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。