重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0107民初19373号原告：重庆隆鑫物业管理有限公司，住所地：重庆市九龙坡区石坪桥横街特5号。统一社会信用代码915001077530560415。法定代表人：高仲，该公司董事长。委托代理人：陈秀明，该公司工作人员。委托代理人：覃荣，该公司工作人员。被告：杨烈，男，汉族，住重庆市九龙坡区。被告：李凤玲，女，汉族，住重庆市九龙坡区。原告重庆隆鑫物业管理有限公司与被告杨烈、李凤玲物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案受理后，依法适用小额程序公开开庭进行了审理。原告重庆隆鑫物业管理有限公司委托代理人陈秀明、覃荣，被告李凤玲到庭参加了诉讼，被告杨烈经本院依法传唤未到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告重庆隆鑫物业管理有限公司诉称：2003年8月29日原告与重庆隆鑫置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告为×××小区提供物业管理服务。被告系×××小区×栋××号的业主，物业面积116.52平方米。原告按约向被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，被告却拒不履行自己的缴费义务，自2015年1月1日至2016年7月31日共有物业管理费2993.46元、公摊水电费117.62元未缴纳，产生违约金898.04元。现原告起诉来院请求判决：1、被告立即支付原告物业管理费2993.46元、公摊水电费117.62元；2、被告立即支付原告逾期支付物业管理违约金（滞纳金）898.04元；3、诉讼费用由被告承担。被告李凤玲辩称：对小区物业服务不满意，自家书房漏水问题一直未得到解决。原告未按照合同约定，现在擅自涨价。被告对于2015年1月到7月的物业费金额认可，对于2015年8月1日至2016年7月31日的计算时段认可，但计算标准不认可，仅认可涨价前的计算标准。对于公摊水电费的时段及计算金额认可，对于滞纳金不予认可。被告杨烈未作答辩。经审理查明：被告杨烈和被告李凤玲是重庆市九龙坡区×××小区×栋××号的业主。原告重庆隆鑫物业管理有限公司是为二被告上述房屋所在的小区提供前期物业服务的企业，在该小区提供物业服务至今。原告重庆隆鑫物业管理有限公司与被告杨烈、李凤玲于2007年4月15日签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定原告提供的物业管理服务内容为房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、绿化养护、安保、交通秩序与车辆停放、法律法规规定的其他物业管理内容，业主应向原告交纳物业管理费用及其它应交费用，物业管理服务费用为住宅按建筑面积每月每平方米1.1元（其中0.8元为物管费，其余为电梯费）收取，物业管理服务费缴纳时间为每月的1至10号，业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按日加收应交纳费用3‰的违约金。另查明：×××尚未成立业主委员会。2015年5月20日，原告重庆隆鑫物业管理有限公司向×××街道办事处提交《关于×××小区拟上调物业管理费的函》，提出该公司按照2005年的物业服务费收取标准无法维持小区管理处的正常运转，拟上调物业服务费，住宅由1.1元/平方米上调至1.5元/平方米，商业门面全部上调到4.5元/平方米，希望得到辖区街道办事处及相关职能部门的大力支持。重庆市九龙坡区×××街道办事处于2015年5月28日向原告作出《关于×××小区拟上调物业管理费的复函》，称上调物业管理费应严格执行法律法规，在上调物业管理费用过程中，须在街道办事处和上级部门的监督和指导下进行，希望物业管理公司积极主动与业主沟通。2015年6月15日至2015年6月23日，在重庆市九龙坡区×××街道办事处及新视界社区居民委员会的监督下，原告采取书面方式征集了业主就住宅物业管理费收费标准上调为1.5元/平方米（一、二层收费标准上调为1.2元/平方米）的意见。2015年6月24日，在九龙坡区房管局、×××街道办事处、×××派出所、×××社区居民委员会工作人员的监督下，完成了征集书面意见的唱票统计工作。书面征集意见统计结果显示，同意按上述标准调价的户数为1602户，占小区总户数2902户的55.20%，同意按上述标准调价的专有部分建筑面积总计161029.68平方米，占小区总建筑面积290225.69平方米的55.48%；不同意调价的户数为406户，专有部分建筑面积总计41686.27平方米；无效票户数为13户，未投票户数为881户。2015年6月26日，重庆市九龙坡区×××街道×××社区居民委员会对上述征集意见的统计结果进行了公示。2015年7月27日，原告设立的×××管理处公示称该公司将于2015年8月1日起按调价后的新标准收取物业服务费。二被告杨烈和李凤玲至今未向原告重庆隆鑫物业管理有限公司交纳2015年1月1日以来的物业服务费及公摊水电费。原告自愿放弃合同中约定的违约金标准，而要求以欠缴物管费的30%作为标准计收违约金。审理中，被告李凤玲陈述自家书房出现漏水的情况一直未得到解决。原告陈述已经告知被告在房屋过了质保期之后，只有通过启动大修基金来解决，但是启动大修基金的程序是要通过三分之二的业主同意，如果该流程不能通过，原告方将启动绿色通道的流程进行处理。目前，原告现在已经在登记小区业主房屋漏水的问题，并在协调居委会、街道等部门协同处理这个问题。上述事实，有经庭审质证的当事人陈述，前期物业管理服务协议，原告关于×××小区拟上调物业管理费的函、重庆市九龙坡区石坪桥街道办事处关于×××小区拟上调物业管理费的复函、会议签到表、投票结果报告单、重庆市九龙坡区×××街道新视界社区居民委员会关于×××小区物业服务费标准调整书面征求业主意见结果的公示、原告关于×××小区物业服务费执行新收费标准的公示、照片等证据证实，足以认定。本院认为：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会依法在职责范围内作出的决定，对业主具有约束力。原告重庆隆鑫物业管理有限公司在重庆市九龙坡区×××桥街道办事处及新视界社区居民委员会的监督下，采用书面征集业主意见的方式，就×××小区住宅物业管理费收费标准上调为1.5元/平方米（一、二层收费标准上调为1.2元/平方米）一事，征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以认定×××小区业主大会同意原告方的物业服务费调价意见，即双方就物业服务费调价为每月1.5元/平方米达成了一致意见，对前期物业管理服务协议中的物业服务费收费标准进行了变更。被告方×××小区业主大会就同意物业服务费调价为每月1.5元/平方米的决定，依法对该小区全体业主具有法律约束力。原告重庆隆鑫物业管理有限公司在征集意见结果公示超过一个月后，从2015年8月1日起按调价后的标准收取物业服务费，不违反法律规定，业主应当根据调价后的标准交纳物业服务费。被告李凤玲主张按原标准交纳物业服务费，不符合业主大会与原告达成的协议，其逾期未按调价后的标准向原告交纳物业服务费，已构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。关于被告应交纳的物业服务费金额，根据双方在前期物业管理服务协议中确认的被告房屋建筑面积，及调价前后的物业服务费收费标准，结合原告在本案中主张的交费期间，认定被告自2015年1月1日起至2015年7月31日期间应交纳的物业服务费为116.52×1.1×7=897.20元；自2015年8月1日起至2015年7月31日期间应交纳的物业服务费为116.52×1.5×12=2097.36元，以上共计2994.56元。现原告自愿要求扣除二被告此前预交的1.09元且仅主张2993.46元，对此，本院予以尊重。关于原告主张的公摊水电费。考虑到公摊水电费系小区公共照明、维持共用设施正常运转等必须产生的费用，该费用是为小区业主利益而产生，故应当由小区业主分摊，结合原告举示的公摊水电费明细表以及被告李凤玲对公摊水电费的计算时段和金额予以认可的实际情况，本院认为，原告主张的二被告欠缴的2015年4月1日至2016年6月30日的公摊水电费117.62元，并无不当，应当予以支持。对于原告主张的违约金，鉴于双方在前期物业管理服务协议约定了业主逾期交纳物业服务费等费用应支付违约金，被告也确实未按期交纳物业服务费等费用，故原告主张违约金合法有据，但原告未提供证据证明其因此遭受的实际损失相当于或高于约定的违约金，故本院酌情调整违约金为300元。对被告方提出系因为原告的物业服务不到位且自家房屋漏水问题迟迟得不到解决而拒交物管费的意见。本院认为，被告虽辩称原告提供的物业服务存在各种问题，但未否认原告持续为×××小区提供物业服务这一基本事实，据此可以认定原告至少履行了前期物业管理服务协议约定的主要义务，因此原告有权收取物业服务费等相关费用；被告向原告按期足额支付物业服务费是其根据前期物业管理服务协议应履行的主要义务，在原告履行了自己主要义务的情形下，被告拒绝支付物业服务费缺乏依据。同时，物业服务合同存在履行周期长、服务内容多等特征，小区物业的正常运转不仅要求物业服务企业依约提供高质量的服务，也需要全体业主及物业使用人的配合，因此对物业服务企业的服务是否符合约定标准的评判，不能仅凭某一时间点的状态进行，且被告并未举示证据证明因原告的服务缺位致小区清洁卫生、公共设施运转等存在重大问题，即不能证明原告存在根本违约的情形。针对被告家房屋漏水的问题，庭审中原告已经提出解决方案，且目前正在处理之中。根据双方在庭审中的陈述不能认定原告未履行合同义务。故被告以上述理由作为拒交物管费和公摊水电费的辩称意见不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第十二条第一、三、四款、第四十二条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告杨烈、李凤玲于本判决生效之日起十日内向原告重庆隆鑫物业管理有限公司支付2015年1月1日至2016年7月31日期间的物业服务费2993.46元。二、被告杨烈、李凤玲于本判决生效之日起十日内向原告重庆隆鑫物业管理有限公司支付2015年4月1日至2016年6月30日期间的公摊水电费117.62元。三、被告杨烈、李凤玲于本判决生效之日起十日内支付原告重庆隆鑫物业管理有限公司违约金300元。四、驳回原告重庆隆鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为25元，由被告杨烈、李凤玲负担（此款原告已预交，被告杨烈、李凤玲应于本判决生效之日起十日内与上列款项一并支付原告重庆隆鑫物业管理有限公司）。本判决为终审判决。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。代理审判员  马依婷二〇一六年十二月七日书 记 员  周艳萍