河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0311民初3578号原告：任兰兰，女，汉族，1981年9月8日生，住洛阳市涧西区。委托代理人：常勇，河南荣信律师师事务所律师。被告：洛阳龙海置业有限公司，住所地：洛阳市洛龙区开元大道南2号4幢。统一社会信用代码：9141030056646121XJ。法定代表人：闫烈，该公司董事长。委托代理人：张国军，河南成昊律师事务所律师。第三人：洛阳市住房公积金管理中心，住所地：洛阳市涧西区太原南路***号。统一社会信用代码：12410330077654980XE。负责人：孙红军，该中心主任。委托代理人：窦丹，该单位职工。第三人：中国建设银行股份有限公司洛阳分行，住所地：洛阳市中州中路235号。负责人：金泽民，该行行长。第三人：洛阳市住房置业担保有限公司，住所地：洛阳市涧西区太原路通元大厦1幢11楼。统一社会信用代码：914110300726995836Y。法定代表人：徐道豪，该公司董事长。委托代理人：马涛，河南魏征律师事务所律师。委托代理人：王俊，该公司风控部经理。原告任兰兰诉被告洛阳龙海置业有限公司（以下简称龙海公司）、第三人洛阳市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）、第三人中国建设银行股份有限公司洛阳分行（以下简称建设银行）、第三人洛阳市住房置业担保有限公司（以下简称置业担保公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任兰兰委托代理人常勇、被告龙海公司委托代理人张国军、第三人公积金中心委托代理人窦丹、置业担保公司委托代理人马涛、王俊到庭参加诉讼，建设银行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任兰兰向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告之间签订的《商品房预售合同》（合同编号：YS0274644）已经依法解除；2、判令依法解除原告与第三人洛阳市住房公积金管理中心之间签订的《委托提取住房公积金偿还公积金贷款协议书》、原告与各第三人共同签订的《洛阳市住房公积金借款合同》、原告与第三人洛阳市住房置业担保有限公司之间签订的《委托担保及反担保抵押合同》；3、判令被告返还原告首付购房款356538元及赔偿自2014年11月17日起至判决生效之日止的利息损失（以本金356538元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率4.75%暂计算至2016年7月31日为28860元）；4、判令被告按约向原告支付违约金3582元（716538元X5‰=3582元）；5、判令被告返还原告已付的自2015年1月26日起至判决生效之日止的公积金贷款本金及利息（现按实际发生额暂计算至2016年7月31日本金为57656.28元、利息为18113.22元）；6、判令被告向第三人洛阳市住房公积金管理中心和中国建设银行股份有限公司洛阳分行返还判决生效之日起的剩余公积金贷款本金及利息；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月20日，原告与被告签订一份《商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于洛龙区南至开元大道西至宇文凯街龙鼎绿城洛阳诚园项目（现名龙海林溪）商品房第5幢2单元2—1002号房1套，该套商品房预测建筑面积共139.75平方米，单价为每平方米5127.28元，总金额为716538元。合同第六条约定了付款方式及期限，并写明“买受人于11月17日已付清首付款（￥356538）贷款（￥360000），以贷款合同为准。”合同第八条、第九条约定出卖人应当在2015年12月31日前交付房屋，如果出卖人逾期交房超过60日，则买受人有权解除合同，买受人解除合同的，自买受人解除合同通知之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5‰向买受人支付违约金。在此基础上，2015年1月9日，原告作为借款人与第三人洛阳市住房公积金管理中心（委托人）、中国建设银行股份有限公司洛阳分行（受托人、贷款人）、洛阳市住房置业担保有限公司（担保人）共同签订《洛阳市住房公积金借款合同》，与第三人洛阳市住房公积金管理中心签订《委托提取住房公积金偿还公积金贷款协议书》，与第三人洛阳市住房置业担保有限公司签订《委托担保及反担保抵押合同》，约定：原告向第三人洛阳市住房公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司洛阳分行贷款360000元用于购买本案房产，贷款年利率为4.25%，贷款期限为228个月，自2015年2月8日起至2034年2月7日止，贷款本息按照“等额本息还款法”每月归还2303.97元；第三人洛阳市住房置业担保有限公司为原告该笔贷款提供连带责任保证，原告以所购房产作抵押向第三人洛阳市住房置业担保有限公司提供反担保。上述合同签订后，原告所贷360000元即于2015年1月23日转付给了被告，并一直按约履行还本付息义务至今。2015年12月26日，被告为规避违约交房，在明知不具备法定和合同第八条、第十一条约定的交房条件，房屋未经法律强制性规定的消防验收并取得《建设工程消防验收合格意见书》、《竣工验收备案证书》及无法提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的情况下，即向原告寄送了《入户通知书》，违规要求原告办理交房手续，对此，原告予以明确拒绝。为维护自身的合法权益，在被告逾期交房超过60日后，原告根据《合同法》第九十三条、第九十六条的规定，先后于2016年3月15日和2016年4月6日分别以邮政特快专递和给被告法定代表人发送手机短信的方式，给被告有效送达了《解除合同通知书》，被告在收到原告的通知后，并未根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定、在三个月的除斥期间通过起诉方式提出异议，因此，原被告双方签订的《商品房预售合同》自上述通知最初到达被告（2016年3月16日签收）时已经依法解除。商品房买卖合同解除后，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，原告与第三人之间签订的合同已无履行之必要，亦应一并解除；同时，被告应当将所收到的购房款本金及利息和购房贷款分别返还原告与第三人。故向法院提起诉讼。龙海公司辩称，（一）、原告与龙海公司所签订的《商品房预售合同》没有解除。1、从原告的诉状中看出，其适用的是约定解除条件。2、确定本案中原告解除合同的条件是否成就，主要依据《商品房预售合同》第八条规定的交房条件。该《商品房预售合同》采取的是政府部门根据相关法律联合制定的格式（GF20000171），合同第八条约定2015年12月31日前交付房屋。交房标准共计四种，双方选定的是第一种，即商品房经验收合格。没有采用该商品房取得商品住宅交付使用批准文件这一交房标准。涉案商品房龙海公司在2015年12月31日前已经经过验收合格，完全符合交房条件。况且，龙海公司也在2015年12月31日前通知原告收房，并不存在任何违约问题。原告据此解除合同缺乏事实根据。3、龙海公司法定代表人从未收到原告的解除合同短信。原告的证据只能证明其发出了短信，不能证明龙海公司法定代表人接收到短信，龙海公司没有接到原告的解除合同通知书。在不符合约定或法定解除条件的情况下，《合同法》解释二第二十四条关于解除合同行使方式和期限不适用本案。原告认为其发出解除通知后龙海公司在除斥期间内没有提起诉讼既无事实根据也无法律依据。（二）、既然《商品房预售合同》没有解除，原告除第一条诉讼请求外的其他诉讼请求也应依法驳回。龙海公司没有任何违约行为，原告要求支付违约金的诉求也应驳回。原告要求龙海公司将购房款返还给第三人更是没有任何事实根据和法律依据。原告一方面将龙海公司出售给其的房产办理了抵押，一方面又要求退还房款，严重违背了民法的公平原则。原告要求解除借款合同担保合同等一系列合同不符合合同法关于解除合同的约定，依法不应解除。故恳请人民法院驳回原告的诉讼请求！第三人置业担保公司辩称：双方的合同是否达到解除条件由法院判决，如果不解除合同还是按照原合同继续履行，解除的话要一次性归还贷款本息。第三人公积金中心辩称：同置业担保公司意见。第三人建设银行未到庭，未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供《商品房预售合同》、《洛阳市住房公积金借款合同》、《委托提取住房公积金偿还公积金贷款协议书》、《委托担保及反担保抵押合同》。以此证明该商品房预测建筑面积为139.75平方米，单价为每平方米5127.28元，总房款为716538元；并已于2014年11月17日付清首付款356538元；原告的付款方式为公积金贷款，贷款金额360000元，期限为228个月，年利率为4.25%，采用等额本息还款法每月还贷2303.97元；第三人置业担保公司为该笔贷款提供保证担保，原告用所购商品房作抵押为之提供反担保。被告应当于2015年12月31日前，将符合国家和政府规定及合同约定的商品房交付原告使用，预售合同第八条、第十一条对此做了约定和说明；被告逾期交房超过60日后，原告有权解除合同。自解除合同通知到达之日起60天内被告退还全部已付款，并按累计已付款的5‰向原告支付违约金。被告龙海公司质证认为：对该合同的真实性没有异议，对其证明方向有异议。该《商品房预售合同》采取的是河南省工商行政管理局和河南省建设厅根据相关法律联合制定的格式（GF20000171），合同第八条约定2015年12月31日前交付房屋。交房标准共计四种，双方选定的是第一种，即商品房经验收合格。没有采用该商品房取得商品住宅交付使用批准文件这一交房标准。涉案商品房龙海公司在2015年12月31日前已经经过验收合格，也在2015年12月31日前通知原告收房，并不存在任何违约问题。不符合约定的或法定的解除合同条件。《商品房预售合同》第十一条规定：“自出卖人发出交付通知注明的交付日期届满之日，视为出卖人按本合同约定条件交付房屋，该房屋权利责任随之转移给买受人，同时买受人应承担交付日起的物业管理费等各项费用即相关的责任义务”。龙海公司已经将《商品房预售合同》中的主要义务全部履行完毕。对原告提交的《洛阳市住房公积金借款合同》、《委托提取住房公积金偿还公积金贷款协议书》、《委托担保及反担保抵押合同》的真实性不发表意见，因为龙海公司未盖章，无法确定。但该三份证据显示，为了获得公积金贷款，原告将涉案房产已经抵押。不能认定《商品房预售合同》已经解除。第三人置业担保公司及公积金中心对该证据无异议。本院对该证据的真实性合法性予以确认。2、原告提供邮政特快专递快递单及回执单、中国联通洛阳市分公司通信服务费机打发票、中国移动洛阳市分公司短信清单、原告给被告法定代表人手机发送的“解除合同通知书”的详细信息、解除合同通知书。以此证明：原告于2016年3月15日按照被告合同所注地址、采用邮政特快专递方式将“解除合同通知书”送达给被告；被告实际于2016年3月16日签收了原告寄送的上述邮件；被告法定代表人闫烈的手机号为185××××5012，原告于2016年4月6日用本人手机139××××7306给其发送了“解除合同通知书”；原告的“解除合同通知书”已有效送达被告，从2016年3月16日被告最初收到该通知之日起原被告之间签订的《商品房预售合同》即已发生解除效力。被告龙海公司质证认为,龙海公司法定代表人从未收到上述短信。原告的证据只能证明其发出了短信，不能证明龙海公司法定代表人接收到短信。龙海公司没有接到原告的解除合同通知书。如果解除合同，原告当面递交即可，因为龙海公司的售房部长期有人。龙海公司没有违约，既不存在约定解除条件，更不符合法定解除条件。原告的解除合同通知书缺乏依据。第三人置业担保公司及公积金中心对该证据质证认为，收到没有收到其不知道。本院对原告提供邮政特快专递快递单及回执单的真实性予以确认，邮政特快专递单及回执单显示，2016年3月15日任兰兰向被告龙海公司邮寄了解除合同通知书，李严强对该快递进行了签收。对原告提供的短信清单及详细信息、解除合同通知书只能证明原告以此方式向被告龙海公司发出了解除合同通知，被告龙海公司是否收到无法确认。被告向本院提供证据一，建设工程竣工验收意见书，证明2015年12月15日，原告所购房屋的大楼已经竣工，2015年12月29日通过了建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的五方竣工验收。原告所购房产符合《商品房预售合同》第八条约定的交房条件。提供证据二，最高人民法院（2013）民一终字第18号公报案例，证明根据《合同法》解释二第二十四条规定对解除合同提出异议的除斥期间适用的前提是解除合同符合合同法关于解除合同条款的法律规定。原告解除合同不符合《合同法》第九十三条的规定。本案不适用合同法解释二第二十四条的规定。原告对以上证据质证认为，对证据一真实性无异议，对证明方向有异议，因该证据是五方验收，被告是按照内部建设意见，应当按照法定和双方约定的建设条件来建设。证据二、真实性不予质证，证明方向有异议，合同法第93条，当事人可以明确解除合同，逾期超过60日后可以解除合同，按照这个约定的条件，原告向被告发送了解除合同通知书，应从送达之日起，原被告的合同已经算解除了。第三人置业担保公司及公积金中心对该两份证据无异议。本院对被告提供的证据一真实性、合法性予以确认，对证据二合同是否解除及对解除合同提出异议的除斥期间属于法律适用问题，该证据不能予以证明。根据当事人的举证、质证，庭审中的陈述、辩论，本院确认本案事实如下：2014年11月20日，原告任兰兰与被告龙海公司签订《商品房预售合同》一份，合同约定原告购买被告位于洛龙区南至开元大道西至宇文凯街龙鼎绿城洛阳诚园项目16号地块第5幢2单元21002号商品房，该商品房预测建筑面积共139.75平方米，单价为每平方米5127.28元，总金额为716538元。合同签订后原告于2014年12月29日向被告支付了首期购房款356538元，于2015年1月9日作为借款人与公积金中心（委托人）、中国建设银行股份有限公司洛阳分行（受托人、贷款人）、置业担保公司（担保人）共同签订了《洛阳市住房公积金借款合同》，与公积金中心签订了《委托提取住房公积金偿还公积金贷款协议书》，与置业担保公司签订了《委托担保及反担保抵押合同》，约定原告任兰兰贷款36万元，用于购买坐落于洛龙区南至开元大道西至宇文凯街龙鼎绿城洛阳诚园项目16#地块5栋2单元1002户的房产，建筑面积139.75平方米。贷款人将贷款划转被告龙海公司建设银行洛阳南昌路支行（41001570110050217180）帐户内。贷款年利率为4.25%，贷款期限为228个月，自2015年2月8日起至2034年2月7日止，贷款本息按照“等额本息还款法”每月归还2303.97元；第三人置业担保公司为原告该笔贷款提供连带责任保证，原告以所购该房产作抵押向第三人置业担保有限公司提供反担保。2015年1月23日建设银行发放贷款36万元给被告龙海公司，原告自2015年2月8日起逐月向建设银行归还贷款本息至今。截止2016年7月25日，原告已还贷款本金57656.28元，已还利息18113.22元，剩余本金302343.72元，剩余利息94484.26元。双方约定被告应在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用。如逾期交房超过60日后，原告有权解除本合同。并应自解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5‰向买受人支付违约金。2015年12月29日，该争议商品房所在地块林溪花园5号楼经过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位验收，并出具的建设工程竣工验收合格的意见书，被告龙海公司于2015年12月26日向原告邮寄《入户通知书》通知原告向其交付房屋。原告于2016年3月15日向被告龙海公司邮寄了解除合同通知书。原告认为该争议商品房至今被告未取得《建设工程消防验收合格意见书》、《建设工程规划核实意见书》、《房屋建筑工程竣工验收备案证书》及无法提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》不能交付并投入使用，故向法院起诉，要求支持其诉讼请求。本院认为，原告任兰兰与被告龙海公司签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，符合法律规定，属合法有效。双方均应按约履行义务。龙海公司作为涉案房屋的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，龙海公司应当依照国家和地方人民政府的有关规定，在2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用。逾期超过60日，原告有权单方解除本合同。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。《住宅建筑规范》11.01.规定，住宅应满足下列条件，方可交付用户使用：1由建设单位组织设计、施工、工程监理等的关单位进行工程竣工验收，确认合格；取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；在当地建设行政主管部门进行备案；2小区道路畅通，已具备接通水、电、燃气、暖气的条件。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。第五条列明了建设单位办理工程竣工验收备案应当提交的文件，其中包括工程竣工验收备案表、工程竣工验收报告、法律行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件、施工单位签署的工程质量保修书、法律、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。本案中被告龙海公司于2015年12月26日向原告邮寄《入户通知书》通知原告向其交付房屋，但至今其仅向本院提供了该争议房屋经过五部门验收的意见书，该验收意见书不能证明涉案房屋经验收合格可以交付使用。故原告依据合同约定行使合同解除权并无不当，合同自通知到达对方时解除。本案中原告于2016年3月15日向被告龙海公司邮寄了解除合同通知，被告于2016年3月17日签收后，未提出异议，因此原被告签订的《商品房预售合同》在2016年3月17日已依法解除。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，据此，原告要求解除其与公积金中心、建设银行、置业担保公司签订的《洛阳市住房公积金借款合同》、与置业担保公司签订了《委托担保及反担保抵押合同》、与公积金中心签订的《委托提取住房公积金偿还公积金贷款协议书》应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中涉案商品房预售合同解除后，被告应按约将原告支付的房款返还原告，并赔偿原告因此产生的损失。因此，原告要求被告返还首付购房款356538元及赔偿自2014年11月17日起至判决生效之日止的利息损失的诉讼请求、要求被告返还已付自2015年1月26日起至判决生效之日止的公积金贷款本金及利息的诉讼请求，于法有据，予以支持。关于原告要求被告支付违约金3582元的诉讼请求，按照双方合同约定的违约金条款，被告因逾期交房导致合同解除应向原告支付违约金为原告已付房款的5‰，计1782.69元（356538元X5‰=1782.69元）。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受的，故原告要求龙海公司返还判决生效之日起公积金中心和建设银行剩余公积金贷款本金及利息的请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、原告任兰兰与被告洛阳龙海置业有限公司2014年11月20日签订的《商品房预售合同》已于2016年3月17日解除；二、解除原告任兰兰与第三人中国建设银行股份有限公司洛阳分行、洛阳市住房公积金管理中心、洛阳市住房置业担保有限公司签订的《洛阳市住房公积金借款合同》；解除原告任兰兰与洛阳市住房置业担保有限公司签订的《委托担保及反担保抵押合同》；解除原告任兰兰与洛阳市住房公积金管理中心签订的《委托提取住房公积金偿还公积金贷款协议书》；三、被告洛阳龙海置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告任兰兰首付款356538元及利息（利息按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算，自2014年12月29日起至实际履行之日止）；四、被告洛阳龙海置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告任兰兰违约金1782.69元；五、被告洛阳龙海置业有限公司于本判决生效后十日内向原告任兰兰返还判决生效之日任兰兰已付的公积金贷款本金及利息；六、被告洛阳龙海置业有限公司于本判决生效后十日内向第三人洛阳市住房公积金管理中心返还判决生效之日起的剩余贷款本金及利息；七、驳回原告任兰兰其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8471元，由被告洛阳龙海置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判长 李 芳审判员 赵拥军审判员 赵伟娜二〇一六年十二月二十九日书记员 齐 静