贵州省大方县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0521民初3150号原告：杨金涛，男，1992年2月23日出生，汉族，住贵州省大方县。委托诉讼代理人：黄朝云，贵州紫来律师事务所律师。被告：大方县南天房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省大方县大方镇奢香大道中段。法定代表人：谭小麟，该公司执行董事。委托诉讼代理人:胡运，该公司员工。第三人：贵州省平坝县福乐多购物有限公司，住所地：贵州省平坝县。法定代表人：王忠进，该公司经理。原告杨金涛与被告大方县南天房地产开发有限责任公司（以下简称大方南天公司）、第三人贵州省平坝县福乐多购物有限公司（以下简称平坝福乐多公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案后，依法适用简易程序于2016年11月29日公开开庭进行了审理。原告杨金涛委托诉讼代理人黄朝云、被告大方南天公司委托诉讼代理人胡运到庭参加诉讼，第三人平坝福乐多公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨金涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告及时向原告交付位于大方县奢香大道中段“南天·星月国际”第一幢1单元负1253、负1264号商品房；2、判令被告及时为原告向大方县房产事业局申请“南天·星月国际”第一幢1单元负1253、负1264号商品房所有权初始登记，并向原告提供办理该二套商品房初始登记的相关资料；3、判令被告及时向大方县房产事业局办理“南天·星月国际”第一幢1单元负1253、负1264号商品房所有权转移登记，为原告办理该二套商品房的不动产产权证书；4、判令被告及时向原告交付“南天·星月国际”第一幢1单元负1253、负1264号商品房的购房发票、契税发票、交易税发票和水、电建设安装费、专项维修基金缴款凭证；5、判令被告支付签订返租合同之日至法院判决之日止的租金，标准按南天物管公司与平坝福乐多公司签订的租赁合同约定的标准计算；6、案件受理费由被告承担。事实和理由：杨金涛、韦学品、施燕、韦玮、韦学仲5人与鲍儒璋系亲属关系，2012年至2015年，5人委托鲍儒璋借款给被告，由被告按照月利率3%支付利息，每季度结算一次，5人委托鲍儒璋代为办理相关借贷、结算手续。2015年6月30日，经鲍儒璋与被告结算，并由被告出具债权债务手续，被告共计借款本金2096257.00元，本息合计2831340.00元。结算当日，原告有意购买被告开发的“南天·星月国际”第一幢1单元负1253、负1264号商品房，经协商后，双方签订该二套房屋的《商品房买卖合同》，负1253号房约定，该房建筑面积13.04平方米，套内建筑面积6.21平方米，公摊面积6.83平方米，总价款127792.00。负1264号房约定，该房建筑面积18.9平方米，套内建筑面积9平方米，公摊面积9.9平方米，总价款185220.00元。上述二份合同约定的交房日期均为2015年10月30日前，初始登记日期为房屋交付使用之日起90日，同时约定被告于交付使用之日起180日内向原告提供办理商品房初始登记的相关资料，并约定，逾期不交房的按照购房款万分之2的日利率计算违约金。二套商品房的房屋价款、维修基金、交易税、契税共计324652.00元，经原告、被告和鲍儒璋三方同意，从被告应当支付给鲍儒璋的欠款2831340.00元中抵扣。双方签订合同并结算后，被告向原告出具了房屋价款、维修基金、交易税和契税收据。到2015年10月30日，交房期限届满，被告未向原告交付上述二套商品房，也未办理相关初始登记和所有权转移手续。期间，原告购买的二套商品房已经由被告出租给平坝福乐多公司经营超市。大方南天公司对原告主张的诉讼请求及事实均无异议。平坝福乐多公司未出庭陈述，亦未提供书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定如下事实：2012年至2015年，杨金涛、韦学品、施燕、韦玮、韦学仲5人委托鲍儒璋借款给大方南天公司，由大方南天公司按照月利率3%支付利息，每季度结算一次，5人委托鲍儒璋代为办理相关借贷、结算手续。2015年6月30日，经鲍儒璋与大方南天公司结算，被告共计向鲍儒璋借款2096257.00元，本息合计2831340.00元。结算当日，原告与被告协商后，双方签订“南天·星月国际”第一幢1单元负1253、负1264号商品房的《商品房买卖合同》，合同约定负1253号房每平方米20578.40元，总价款127792.00元。负1264号房每平方米20588.00元，总价款185220.00元。经原告、被告和鲍儒璋三方同意，上述二套商品房的房屋价款、维修基金、交易税、契税共计324652.00元，从被告大方南天公司应当支付给鲍儒璋的欠款2831340.00元中抵扣。双方签订合同后，大方南天公司向杨金涛出具了房屋价款、维修基金、交易税和契税收据。在双方签订的二份《商品房买卖合同》第十一条第（一）项约定：“出卖人应当在2015年10月30日前向买受人交付该商品房。”第十三条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条期限和条件将该商品房交付的，按下列第1、2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加):（1）逾期在90日之内,自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房屋价款万分之2的违约金,并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日,买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。2、因不抗力因素造成出卖人不能按期交房的，出卖人不承担违约责任”。第二十二条第二款初始登记约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺于/年/月/日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起/日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的/承担违约责任；2、约定日期起/日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第/项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起/日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款/的违约金。（三）建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房等，由出卖人在申请房屋所有权初始登记时一并申请登记。商品房交付后90日内，出卖人应当将相关登记信息书面告知买受人。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记:1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。2、买受人同意委托/向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用/元，由/承担。（五）其他有关事项约定如下：1、办理产权登记中应缴纳的税、费，由出卖人和买受人按国家规定各自承担。出卖人于该商品房交付使用之日起180日内，向买受人提供办理商品房初始登记的相关资料，如因买受人原因导致商品房初始登记工作办理滞后，出卖人不承担任何责任。2、如因国家职能部门因素而非出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，出卖人办证时间顺延并不按本合同第二十二条第三款第(二）项处理。”2015年1月10日，大方县南天物业管理有限公司与平坝福乐多公司签订《商铺租赁合同》，将“南天·星月国际”地下商业负壹层，建筑面积约5400平方米出租给平坝福乐多公司使用。2015年7月10日，原告杨金涛与大方县南天物业管理有限公司签订二份《负一楼商铺委托租赁协议》，将涉案的二套房屋委托大方县南天物业管理有限公司招租，招租期限15年。另查明，大方南天公司是依法注册的房地产开发企业，负责“南天·星月国际”房地产项目的开发，持有证号为方商房预字第201409号预售许可证。2015年11月25日，贵州省高级人民法院裁定，在73046183.00元价值范围内查封了包括涉案房屋在内的大方南天公司财产，查封期间从2015年11月25日起至2018年11月25日止。泸州市龙马潭区人民法院于2015年12月1日裁定轮候查封包括涉案房屋在内的大方南天公司财产，查封期间从2015年12月2日起至2018年12月1日止。本院认为，原告杨金涛与被告大方南天公司、第三人平坝福乐多公司因履行《商品房销售合同》发生争议，主要争议焦点为：1、被告是否应当按照《商品房买卖合同》的约定向原告交付房屋和办理相关房屋产权登记手续交付原告；2、被告是否应当承担违约责任。1、关于被告大方南天公司是否应当按照《商品房买卖合同》的约定向原告杨金涛交付房屋和办理相关房屋产权登记手续交付原告的问题。本院认为，原告杨金涛与被告大方南天公司签订《商品房买卖合同》是在被告不能履行偿还借款义务的情况下，经双方结算后，达成以房抵债的意思表示，在法律性质上属于债务履行方式的变更，应当以双方签订的《商品房买卖合同》作为基础法律关系进行审理，结合审理查明的事实，原被告双方签订二份《商品房买卖合同》的时间在相关人民法院对涉案房屋采取保全措施之前，虽然涉案房屋未办理物权登记，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，涉案合同的签订系双方真实合意，未违反国家法律、法规的强制性规定，属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”之规定，合同双方当事人均应当按照合同约定享受权利和履行义务。因此，被告大方南天公司应当按照约定于2015年10月30日前向原告杨金涛交付“南天·星月国际”第一幢1单元负1253、负1264号商品房。但在双方签订商品房买卖合同之前，南天物业管理有限公司已将包括涉案商品房在内负一楼商铺出租给第三人平坝福乐多公司，而商品房买卖合同签订后，原告杨金涛于2015年7月10日与大方县南天物业管理有限公司签订《负一楼商铺委托租赁协议》，因此，从原告与大方县南天物业管理有限公司签订《负一楼商铺委托租赁协议》之日，应当视为案涉商品房已经由被告大方南天公司向原告杨金涛交付，故原告请求判令被告及时向原告交付位于大方县奢香大道中段“南天·星月国际”第一幢1单元负1253、负1264号商品房的诉讼主张，没有事实依据，应予驳回。对原告请求判令被告及时向大方县房产事业局申请“南天·星月国际”第一幢1单元负1253、负1264号商品房所有权初始登记，并向原告提供办理该二套商品房初始登记的相关资料和办理所有权转移登记的主张。本院认为，双方虽然在《商品房买卖合同》第二十二条初始登记中约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”但在该条转移登记中对被告取得商品房所有初始登记和将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告时间没有明确约定，也没有约定有关文书包括哪些文书，因此，原告请求判令被告及时向大方县房产事业局申请“南天·星月国际”第一幢1单元负1253、负1264号商品房所有权初始登记，并向原告提供办理该2套商品房初始登记的相关资料的诉讼主张，没有事实依据，本院不予支持。关于原告请求判令被告为其办理涉案商品房所有权转移登记并交付不动产登记证书的问题。本院认为，一方面根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条“双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”的约定，办理商品房转移登记，不是被告一方的义务，而是双方的共同义务。另一方面，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经依法登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，我国法律将登记作为不动产权属变动的生效条件，即是商品房物权权利的取得必须以办理产权过户为标准，在办理产权转移登记之前，即使买受人实际占有该房屋，该房屋的物权归属仍属于出卖人，由于买受人不是商品房的物权权利所有人，其对出卖人只享有依买卖合同而产生的债权请求权，交付占有状态不能改变物权未发生变动这一事实。按照合同的相对性原理，债权仅在合同双方当事人之间产生约束力，而不能发生对抗第三人的效力。本案涉案商品房因被告与其他第三人之间的债务清算原因涉诉而被相关人民法院查封，而人民法院对不动产采取的查封措施旨在对房屋进行权属限制，禁止对该房屋权属转移或变更，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”和第三十八条第一款第（二）项：“下列房地产不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者其他形式限制房地产权利的；”之规定，本案案涉房屋已经被人民法院采取查封保全措施，该查封行为直接阻却了出卖人履行办理商品房所有权转移登记的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）项：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行：”之规定，本案案涉房屋办理所有权转移登记已经出现法律上不能履行的情形，因此，原告请求被告继续履行所有权转移登记并交付不动产登记证书的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。原告可待人民法院对涉案房屋采取查封的法律事实消灭后，另行主张权利。关于被告是否应当向原告支付租金的问题。由于签订《负一楼商铺委托租赁协议》的是原告杨金涛与大方县南天物业管理有限公司，因此应向原告杨金涛支付租金的主体是南天物业管理有限公司，而非被告大方南天公司，故本院对原告的该项主张，不予支持。对于原告请求被告及时交付“南天·星月国际”第一幢1单元负1253、负1264号商品房的购房发票、契税发票、交易税发票和水、电建设安装费、专项维修基金缴款凭证的主张，庭审中，被告认可可以开具发票，原告可凭收据到被告处直接换取发票即可，本院对原告的该项诉讼主张不作处理。第三人平坝福乐多公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条，“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。”的规定，平坝福乐多公司不到庭，不影响案件的审理。综上所述，原告的诉讼主张因缺乏法律依据或事实依据，不应得到支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第一款第（一）项、《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条、第三十八条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：驳回原告杨金涛的诉讼请求。案件受理费5994.00元,减半收取计2997.00元，由原告杨金涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 胡 桂 海二〇一六年十二月二十二日书记员 万婉（代）