海口市龙华区人民法院民事判决书（2016）琼0106民初10416号原告严世云，男，1970年4月8日出生，汉族，住海口市。原告朱慧楠，女，1974年3月7日出生，汉族，住海口市。两原告共同委托代理人鱼筱军，海南肖明德律师事务所律师。两原告共同委托代理人肖纪峰，海南肖明德律师事务所律师。被告郭汉栋，男，1987年2月9日出生，汉族，住海口市。委托代理人伍锋，海南至睿律师事务所律师。委托代理人公正，海南至睿律师事务所律师。原告严世云、朱慧楠与被告郭汉栋宅基地使用权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理,二原告的委托代理人鱼筱军、肖纪峰，被告郭汉栋及其委托代理人公正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称，原告二人同为海口市龙华区坡巷村居民，系夫妻关系。原告二人婚后从坡巷村村集体分得宅基地一处，其位置位于现海口市××区号左边，具体四至为：东至博巷路海航明光酒店广场，南至××村，西至坡巷村村道符慧、黄良标住宅，北至周某二层楼、吴淑伟三层楼，面积为176平米。2010年3月24日，经案外人周某介绍，被告提出向原告严世云购买宅基地。经被告与原告严世云口头协商一致后，原告严世云将上述两原告共有的宅基地转让给了被告。2016年，海口市龙华区坡巷村棚改区项目启动，涉案宅基地被编号为海口市龙华区坡巷村棚改区K11号，被告郭汉栋以宅基地使用权人身份申请产权登记，原告因此向海口市龙华区坡巷村棚户区改造项目指挥部（以下简称“项目指挥部”）提出产权异议。在项目指挥部组织调处过程中，原告了解到被告以涉案宅基地已转让给自己为由，认为其本人才是涉案宅基地的使用权人。原告认为，涉案宅基地系集体所有土地，其使用权是原告等基于村集体成员的身份分配所得。被告虽然与原告通过口头方式达成了转让宅基地的协议，但其中关于宅基地使用权转让的内容违反了《物权法》《土地管理法》的相关规定，属于无效合同。此外，农村宅基地只能在集体经济组织成员之间转让，被告并不具有原告所在集体经济组织成员的资格。因此，被告并未合法取得涉案宅基地的使用权，不是涉案宅基地的使用权人。基于以上事实和理由，原告遂向法院提起诉讼，请求法院依法判决：1、确认原告与被告之间转让宅基地的行为无效，被告未取得涉案宅基地的使用权；2、由被告承担本案诉讼费。被告辩称，一、二原告在本案中恶意回避和隐瞒与被告签订《宅基地转让合同书》、收取80.4万元转让款、4.9万元搬迁补偿款及答辩人在转让宗地上建设房屋使用的事实。二原告诉称与被告口头协议转让坡巷村宅基地，要求确认双方转让行为无效。但事实上二原告在2009年底就有意转让该宅基地，经人介绍后与被告对转让事宜反复协商，经二原告全家成员同意后，在2010年1月19日二原告与被告签订《宅基地转让合同书》，该合同书约定了转让本案宗地及二原告承诺以被告名义向村委会申请取得宅基地使用证明书，向该宗地相邻各方征集无异议签名等内容。合同签订后，被告依约向二原告支付约定的转让款80.4万元。《宅基地转让合同书》签订后，原告又以转让宗地上租户搬迁为由，要求被告承担租户搬迁费用，该费用需作为宗地转让款，否则不予交付该宗地。为使用该宗地，被告只有同意二原告的要求，在2010年3月9日按二原告的指示，向原土地租户支付了搬迁赔偿款共计4.9万元。被告在使用该宗地后，便出资在该宗地上建设房屋，该房屋在2011年竣工并使用。而二原告却在本案诉讼中刻意回避上述事实，谎称口头约定就将该宗地转让给被告，闭口不谈收取转让款及被告出资建房并使用的事实。二、二原告与被告签订的《宅基地转让合同书》合法有效，应受法律保护。2008年海口市政府对坡巷村出台了农转非政策，双方签订《宅基地转让合同书》时，二原告已为城市居民，坡巷村村委会也为坡巷村居委会，坡巷村集体土地也在向国有土地进行转化的过程中，目前正处于被征收为国有土地的状态。而根据《土地管理法》第九、十、六十二条及《物权法》等法律规定，宅基地使用权的主体是特定的农民，而双方签订合同时二原告已为城镇居民，明显不适用《土地管理法》《物权法》中关于宅基地禁止转让的法律规定，且双方签订合同的意思表示真实，不存在《合同法》第五十二条的情形，因此，被告在合同的合法权益应受法律保护。三、二原告与被告签订的《宅基地转让合同书》已实际履行多年，海口市龙华区金宇街道办事处坡巷社区居民委员会在2010年3月24日出具的《宅基地权属证明》中，已证明了本案涉案宗地的权属为被告。因此，法律应保护已生效的《宅基地转让合同书》中被告的合同权益。根据《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同成立时生效”的法律规定；及金宇街道办事处坡巷社区居民委员在2010年3月24日出具宅基地权属归被告的《证明》，证明该宗地的转让也经过二原告全体家庭成员及居委会同意，二原告与被告双方都履行完毕该合同的义务，该转让行为已完成，二原告已非该宗地的权利人的事实。同时，该宗地上被告已筹措资金建设房屋使用近5年时间，被告在转让过程中为善意且无任何过错，完全是按照二原告的要求办理转让事宜。在此情况下，本案应全面考虑到转让行为及合同无效对双方当事人的利益影响，尤其应考虑被告出资受让宗地及建设房产的投入使用情况，直接会对被告的利益造成严重影响，请法院从该角度考虑保障被告的合同利益。四、被告与二原告签订的《宅基地转让合同书》为双方真实意思的表示，被告在签订合同后，依约全面履行合同义务，该合同已履行完毕，根据诚实信用原则，被告的合同权益应得到保护。而二原告在转让过程中明显存在过错，这种出尔反尔的不诚信行为不应被法律保护。《合同法》第60条规定：“...当事人应当遵循诚实信用原则...”，但二原告却出尔反尔、毫无契约精神，其在转让过程中为取得转让款，一再向被告承诺转让的合法性和转让后不再主张该宗地的任何权利，并积极配合被告在居委会办理转让证明。在转让过程中又要求被告承担原租户的搬迁费用，被告出于善意同意了二原告提出的一切要求，全面履行了合同及口头约定的义务。二原告在收到转让款六年后，得知了海口市旧城改造项目涉及坡巷村，就立即向法院诉请转让行为无效，同时又在诉讼中恶意隐瞒收到转让款的事实，其目的就是想即拿到转让款又想在旧城改造中再获取补偿款。因此，二原告作为转让方在转让过程中明显存在过错，这种出尔反尔的不诚信行为不应被法律保护。而被告全面履行了双方签订的《宅基地转让合同书》义务，又投入巨资建设房屋并使用多年，在此情况下法院应依《合同法》关于诚实信用的原则，保护被告的合同权益。五、如法院支持了二原告这种不诚信的行为，势必会在判决后引发大量的纠纷及诉讼，给海口市旧城改造工作造成阻力，也会增加社会的不稳定因素。目前，海口市正在实施大规模的旧城改造项目，而这些改造项目中存在大量的土地转让情况，仅以坡博村、坡巷村为例，就有与本案案情完全一致的大量转让情况发生，但在目前实施的棚改过程中，绝大多数转让方、受让方都是按转让合同的约定履行，并没有像二原告一样，诉请法院确认转让行为或合同无效。被告认为，如果法院认定本案转让行为或合同无效，支持了二原告这种不诚信的行为，势必会在判决后引起大量的纠纷及诉讼，给海口市旧城改造工作造成阻力，也会增加社会的不稳定因素。综上，被告请求驳回二原告的诉讼请求，以保护被告的合法权益。经审理查明，2010年1月19日，原告严世云（甲方、转让方）与被告郭汉栋（乙方、受让方）签订《宅基地转让合同书》，该合同书主要内容为：一、宅基地的位置、面积：该宅基地位于海口市龙华区坡巷村博巷路明光大酒店西边，东至博巷路，西至严世青、周某宅基地，南至严绍祥家庭住宅，北至严世青、周某二层住宅。面积176平方米（含公共部分）。二、转让价格：530000元。四、甲方的责任与义务：1、甲方同时征得配偶同意或在本合同上签字；2、签订合同后三十日内以乙方的名义向村委会申请并取得宅基地使用证明书，并向该宗地相邻各方征集无异议签名；5、为防止政府可能的征地拆迁，甲方须预先向乙方出具指定乙方为该宗地及地上建筑补偿、赔偿受益人的有关文件；7、甲方保证该宗地与第三方没有纠纷、出租、出让、抵押、涉诉讼。五、乙方权利和义务：1、乙方受让该土地后拥有该土地永久使用权，甲方不得以任何借口或借政策缺陷为借口收回土地，乙方有权自行处分，包括（但不限于）建筑、居住、出租、转让、变卖、抵押、继承等等。合同书后原告严世云在甲方处签名捺印，被告郭汉栋在乙方处签名捺印。2010年1月19日，原告严世云向被告郭汉栋出具收条，内容为今收到博巷路宅基地出让定金100000元。2010年2月11日，原告严世云出具收条，内容为收到案外人邓某12来地皮款30000元。2010年3月9日，原告严世云出具收条，内容为收到案外人邓某12来的地皮款20000元。2010年3月26日，原告严世云、朱慧楠出具收条，内容为今收到案外人邓某1、被告郭汉栋转让宅基地地皮款380000元，地址海口市××区号左边博巷路边东海航明光酒店广场，转让地皮款已付清。2010年3月26日，案外人邓某1通过中国农业银行向原告朱慧楠转账274000元。被告申请了证人邓某1出庭作证，为证明被告委托其付款给原告。庭审中证人邓某1的证词可以证明被告向原告支付转让款共计804000元。另查，2008年5月15日，海口市人民政府颁发的国有土地使用证〔海口市国用（2008）第003803号〕土地使用权人为李某、蔡某，坐落在海口市××村，地类（用途）为城镇单一住宅用地，使用权面积为205.52m2。上述事实有宅基地转让合同书、收条七张、国有土地使用证〔海口市国用（2008）第003803号〕以及当事人陈述和开庭笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，本案中原告严世云与被告郭汉栋签订的《宅基地转让合同书》属于双方当事人的真实意思表示，主体资格适格。合同签订后，被告依约向原告支付了转让款，原告亦向被告交付了涉诉宅基地，双方均已全部履行了合同约定的义务，基于真实、自愿、有偿的合意完成该交易。原告诉请其宅基地使用权依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定不能转让，应确认合同无效，宅基地使用权归其所有，其主张的根本在于农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，即原告是无权处分人，其处分行为应认定无效。原告的主张与《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定的合同效力的认定明显相违背，也不符合《中华人民共和国民法通则》第四条规定的民事活动应当遵循诚实信用的原则，且根据被告提供的案外人李某、蔡某2008年取得的国有土地使用证，可以证明原告严世云与被告郭汉栋于2010年签订《宅基地转让合同书》时，本案涉诉的坡巷村土地性质已经有部分由集体土地转变为国有土地。故原告的诉请没有事实和法律的依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：驳回原告严世云、朱慧楠的诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告严世云、朱慧楠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长 李光平人民陪审员 林海辉人民陪审员 李 芳 二〇一六年十二月八日书 记 员 林一苗