北京市西城区人民法院民 事 判 决 书2015年西民初字第31431号原告（反诉被告）：北京中海物业管理有限公司中海凯旋分公司，住所地北京市西城区二龙路中海凯旋第1幢1单元2B号。负责人：陈汉，总经理。委托诉讼代理人：宋万杰，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：李立成，北京市金石律师事务所律师。被告（反诉原告）：黎伟，女，1953年12月15日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：郝龙荣，北京宏健仁和律师事务所律师。原告（反诉被告）北京中海物业管理有限公司中海凯旋分公司（以下简称：中海物业公司）与被告（反诉原告）黎伟物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中海物业公司之委托诉讼代理人宋万杰、李立成、被告（反诉原告）黎伟及委托诉讼代理人郝龙荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中海物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告足额支付2014年5月1日至2015年12月31日物业管理服务费3093.8元、2015年度垃圾清运费30元、2015年度公共照明费180元、2015年度的车位管理费1800元；2.被告支付2015年1月1日至2015年12月31日物业管理服务费滞纳金3047.06元；3.被告支付2015年1月1日至2015年12月31日的车位管理费滞纳金1971元；4.由被告承担本案诉讼费用。后原告当庭撤回要求被告支付2015年度车位管理费1800元及滞纳金1971元的诉讼请求。事实和理由：2004年8月28日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》（以下简称：《前期服务协议》），约定原告为被告购买的位于北京市西城区xx号房屋提供物业管理服务，房屋建筑面积154.69平方米，合同期限自发展商交楼之日起至业主委员会与物业管理公司签订物业管理委托管理合同生效时止。被告应于每季首月的1-15日缴纳当季物业管理服务费及相关费用，逾期缴费应从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金。自2014年5月，中海凯旋小区通过业主共同决定调整物业服务费，由3.6元/建筑平米/月上调至4.6元/建筑平米/月，被告至今尚未足额缴纳涉诉期间的物业服务费。同时，按照协议约定，被告应向原告支付延期交纳物业管理费的滞纳金。原告认为被告拖欠物业管理服务费的行为已经严重违反了《前期服务协议》，为维护自身的合法权益，为维护原告合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。被告黎伟辩称，原、被告双方的合同依据应该是2002年12月18日由开发商与原告签订的《中海凯旋物业管理全权委托合同》（以下简称：《全权委托合同》），该合同是双方真实有效的合同，也是房管局备案的。根据该合同，被告足额交纳了所争议期间的物业服务费，对于原告所主张的垃圾清运费与公共照明费并没有额外收取的相关规定，而应包括在正常收取的范围内。根据该合同，垃圾清运费和公共照明费是物业服务的范围，被告应缴纳的物业服务费标准是3.6元/平方米/月，原告所主张的4.6元/平方米/月没有依据，没有双方合同约定。根据《全权委托合同》，业主延迟缴纳的滞纳金应该是万分之四，但原告依据的业主个人协议是千分之三，个人协议比《全权委托合同》缩减了原告的服务项目，增加了业主的负担，双方应依据《全权委托合同》缴纳物业服务费，该《全权委托合同》期限为五年，双方目前处于事实服务状态。车位管理费不属于本案的争议范围，原告应另行起诉，因为有另外的合同，在该案中不应处理车位费，这属于两个法律关系。本案的关键是2014年5月1日原告擅自涨价违反了相关规定，这个涨价程序违反法定程序，不能成为本案定案的依据，原告是以中海凯旋业主大会的名义决定涨价事项的。根据物权法、物业管理条例、北京市物业管理办法、市建委业主大会指导意见的相关规定，业主大会的成立是有法定程序的，应先由业主筹备向街道办事处申请，后街道办事处在法定时间内进行批复，批复后，由筹备组召开首次业主大会，该时间作为业主大会成立的时间点，业主大会申请成立的主体为业主或作为业主的开发商，物业公司没有任何权利、也没有资格就业主大会的成立提起申请，原告擅自以业主大会的名义向业主发出召开业主大会的通知，程序违法、主体不适格，所以该决议无效，程序违法导致结果违法，2014年5月1日以后的涨价是原告擅自涨价，不能作为本案的依据，因我们已经按照合同的义务交纳了截止至2015年12月31日的物业服务费，故不同意原告的全部诉讼请求。反诉原告黎伟向本院提出反诉请求：1.要求被反诉人返还自2004年9月1日至2014年12月31日收取的生活垃圾清运费310元；2.要求被反诉人返还自2004年9月1日至2014年12月31日收取的公共照明费1860元；3.要求被反诉人承担全部诉讼费用。反诉被告中海物业公司辩称：一、反诉人不是缔约主体，其反诉不能成立，请求法庭驳回。反诉人提出反诉的案由是物业服务合同纠纷，所以只能主张物业合同违约责任，反诉人不是《全权委托合同》的主体，不具有依据《全权委托合同》主张违约责任的权利。反诉人所述事实与反诉不具有关联性，反诉人陈述的反诉被告扩大收费项目、重复收费属于不当得利的范围，不论反诉人的反诉是否成立，均无法与其违约的反诉请求建立起因果关系的关联性，若反诉人认为其权益受到侵害，应另行主张。据此，反诉人不具有提起反诉的主体资格，其用不当得利的事实主张违约责任的主张，属于偷换概念，混淆是非，请求驳回。二、本案双方履约行为应综合开发商、物业公司与业主三方的行为综合认定，反诉人始终以缴费的方式对反诉被告的服务予以认可。反诉被告提供的服务受到小区业主的好评，对北京乃至全国的物业服务行业具有一定的影响。据反诉人提供的《自助终端凭条》显示，2015年10月8日反诉人通过转账按照原收费标准交纳物业服务费5011.92元，反诉人主动交纳物业服务费的行为说明其认可反诉被告提供的服务。三、反诉被告依法依规单独收取垃圾清费与公共照明费，反诉人要求返还没有法律依据。物业公司代收代缴符合专款专用的规定，北京市物价局关于调整委托清运垃圾费及垃圾消纳场所管理收费标准的通知（京价（收）字[1999]第253号），该通知在收费对象部分规定：委托清运垃圾费由受委托的各级环卫局所属的垃圾清运部门向委托其清运垃圾的单位和经批准就近倾倒垃圾的单位收取；物业公司管理的居住小区内由物业公司向房屋产权单位（人）收取。该通知在资金用途部分规定：委托清运垃圾清运费及垃圾消纳场所管理费调整后所收金额全额上缴财政，实行收支两条线，专款专用，全部用于城市生活垃圾收集、清运、转运、处理等费用开支。其次，《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号）第十七条、《北京市物业服务收费管理办法》（京发改[2005]2662号）第十八条均规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取费用。再次，《全权委托合同》第二章第十六条规定，负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等政府规定的各项费用；《前期服务协议》第四条乙方的权利义务第6项约定：依据本协议向甲方收取物业管理服务费和代收代缴费用及其它费用；《前期服务协议》第六条其它有偿服务费用和代收代缴费用第2项约定：受有关部门或单位委托，为便民服务，乙方提供部分代收代缴服务，收费标准执行政府规定；《前期服务协议》第四条甲方权利义务第4项约定：依据本协议及《中海凯旋物业管理公约》按时向乙方交纳物业服务费用、代收代缴费用及其它公示费用；《中海凯旋物业管理公约》约定：生活垃圾清运费、楼道及大堂照明费用，按户单独收取。生活垃圾清运费及照明费的约定明确、标准清晰。首先，北京市物价局关于调整委托清运垃圾费及垃圾消纳场所管理收费标准的通知（京价（收）字[1999]第253号）第一条第二款规定：物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费由每户每年21元调整为每户每年30元。其次，双方在前期服务协议附件一《中海凯旋物业管理服务说明书》明确记载：垃圾清运费按照30元每户每年单独收取，入伙时，交到年末，以后每年第一季度与物业管理费同步交纳，楼道、大堂等楼内照明电费按京国土房管物字[2000]268号文件执行，按实际发生结算，每季度每户预收45元，按季结算，与物业管理费同步交纳。据此，依据双方签订的《前期服务协议》及附件一《中海凯旋物业管理服务说明书》，生活垃圾清运费和公共照明费的标准明确、清晰。反诉人明知代收代缴事宜及标准，且已经履行十年，其反诉系故意浪费司法资源，明显属于恶意诉讼。从签约入住时，反诉人就对小区的生活垃圾清运费及公共照明费的代收代缴性质是明知的，十年来其均未提出异议且实际履行，反诉被告收取上述费用是正当的，反诉人要求返还的请求不能成立，请求法庭予以驳回，不同意反诉人的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.中海物业公司提供2013、2014年度的第三方客户满意度测评海报、住宅客户满意度调查分析报告、荣誉照片等证据，以证明其始终提供优质的物业服务，黎伟对上述证据的真实性不清楚，认为与本案争议焦点无关。因第三方客户满意度测评海报及调查分析报告系中海物业公司单方所作，且黎伟对其真实性未发表意见，故本院对上述证据不予采信，荣誉照片系中海物业公司所获荣誉的客观展示，且黎伟未提供相反证据予以反驳，故本院对该证据予以采信；2.中海物业公司提供2013、2014年度《审计报告》及小区物业服务费调整的情况说明，证明因成本上升导致物业服务费需调涨1元。黎伟对审计报告的真实性虽认可，但对报告内容不认可，其认为报告中存在重复计费的问题，对情况说明不认可。因审计报告系中海物业公司单方面所作，并没有黎伟的参与，且本院已就上述问题经北京市高院摇号确定审计单位进行评估鉴定，故本院以北京市高院摇号程序确定的审计单位所作审计结果为准；3.中海物业公司提供北京市物业服务费用调研报告，证明中海物业公司对于4.6元的收费标准是客观合理的。黎伟对调研报告的真实性不认可，认为并非双方共同委托的，且报告是按照现在的收费价格倒推出来的，是不合理的。因该调研报告系中海物业公司单方委托所作，黎伟并未参与其中，故本院对该证据不予采信；4.黎伟提供照片若干张，证明小区管理混乱，且黎伟本人的车辆在小区内被扎。中海物业公司对该组照片不认可，因看不出照片拍摄时间，且无法辨明被扎车辆的权属。因从照片中无法分辨出车辆所有人、拍摄时间、地点等信息，亦无法反映出中海物业公司存在物业服务不到位的情况，故本院无法采纳该证据的证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市西城区“中海凯旋”小区由中海物业公司提供物业服务。黎伟系该小区业主，其房屋坐落于西城区xx号，房屋建筑面积为154.69平方米。2002年12月18日，该小区的开发商北京中海豪庭房地产开发有限公司委托北京中海物业管理有限公司对该小区进行前期物业管理服务，合同期限为五年，后双方续签合同。黎伟（甲方）与中海物业公司（乙方）于2004年8月28日签订了《前期服务协议》，该协议约定：物业管理服务费为3.6元/建筑平方米/月；每季首月的1-15日缴纳当季物业管理费及相关费用；其他有偿服务费用包括有地下车位管理服务费、临时停车费、业主的特约有偿服务费用；符合相关法规、政策的其他有偿服务费用及受有关部分或单位的委托，部分代收代缴服务，收费标准执行政府规定；甲方违反协议未按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金。根据该协议附件一《中海凯旋物业管理服务说明书》记载：垃圾清运费按照30元/户/年单独收取，入伙时，交到年末，以后每年第一季度与物业管理费同步缴纳；大堂、楼道等楼内照明电费按京国土房管物字[2000]268号文件执行，按实际发生结算，每季度每户预收45元，按季度结算，与物业管理费交缴同步。2014年5月1日前，双方均依照合同行使权利、履行义务，亦未出现物业服务费拖欠纠纷。2014年2月间，中海物业公司以物价、成本持续上涨，物业服务费10年来未曾改变为由，以发放宣传资料和在公共区域张贴海报的方式向小区业主提出调整物业服务费收费标准的请求。2014年3月11日，中海物业公司向二龙路社区居民委员会、北京市西城区房屋管理局送交了《关于北京中海凯旋小区调涨物业服务费的函》，该函件中显示：中海物业公司计划于2014年4月1日至2014年4月30日对物业调价事项进行表决，物业服务费标准计划自2014年5月1日起上调，住宅的物业服务费标准由原3.6元/建筑平方米/月上调为4.6元/建筑平方米/月，底商的物业服务费由原6.8元/建筑平方米/月上调为7.8元/建筑平方米/月。同日，中海物业公司在小区公告栏处张贴了《关于召开中海凯旋业主大会的公告》，该公告记载有：中海凯旋小区定于2014年4月15日至5月15日召开书面征求意见形式的业主大会，表决本小区物业服务费调整事宜，届时望全体业主积极参与，行使您的表决权利。2014年5月16日，中海物业公司联系部分业主到场，并在小区物业办公室对其所述的表决票进行了唱票统计工作，社区居委会亦派出工作人员到场。根据中海物业公司提供的《关于中海凯旋物业服务费调整表决结果的公告》显示：中海凯旋小区共计户数378户，表决发放表决票300张，收回300张，其中有效票299张，废票1张；同意调整物业服务费票数278票，占总人数的73.55%；同意调整物业服务费专属面积占总面积74.84%。中海物业公司将上述公告向社区居委会和北京市西城区房屋管理局进行了送交。中海物业公司据此认为小区业主已过半参与投票，业主所有的专有面积亦超过小区总面积的一半，故按照前述计划上调了该小区的物业服务费，并自2014年5月1日后按照上调后的物业服务费向业主收取。另查，根据双方所述“中海凯旋”小区于2014年12月12日成立业主委员会，黎伟系该业主委员会主任。因对物业服务费上调一事持有异议，包括黎伟在内的部分小区业主未按照上调后的标准交纳物业服务费。庭审中，经双方确认，黎伟已按照3.6元/平方米/月的标准向中海物业公司交纳了2014年5月1日至2015年12月31日间的物业服务费。2014年12月31日前的垃圾清运费、公共照明费，双方认可均已清结，均未向本院提交相关证据。庭审中，中海物业公司申请就中海凯旋小区2014年度、2015年度物业服务费收费标准和缴纳情况进行审计鉴定，本院经摇号程序确定北京中润达会计师事务所有限公司对案件所需查明事实进行审计鉴定。根据北京中润达会计师事务所有限公司出具的《司法会计鉴定检验报告书》记载：中海凯旋小区共有业主379户，其中商铺18户、住宅361户。商铺物业面积共计2494.23平方米，住宅物业面积共计69447.36平方米。2014年5月1日前依照原始住宅及商铺的物业服务费标准统计，2014年5月1日后均按照上调后的物业服务费标准统计，2014年度该小区物业服务费实际收缴率为92.09%、2015年该小区物业服务费实际收缴率为92.84%；两年全部足额缴费的业主占总业主户数的78.1%，对应专有面积占物业总面积的76.23%，上述两个年度的已缴费户数和专有部分面积数均已超过小区户数和建筑物总面积的一半。再查，中海物业公司于2015年9月7日、2015年9月9月向黎伟分别发送了客户缴费通知单和律师函用于催缴物业服务费及相关费用。因双方就差额的每平方米1元的物业服务费标准存有分歧，中海物业公司起诉要求黎伟交纳2014年5月1日至2015年12月31日间的物业服务费差额3093.8元及滞纳金3047.06元、2015年度垃圾清运费30元、2015年度公共照明费180元。黎伟反诉要求中海物业公司返还2004年9月1日至2014年12月31日间的生活垃圾清运费310元；返还2004年9月1日至2014年12月31日间的公共照明费1860元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。随着社会经济发展和经营成本的变化，物业服务企业可以通过入户调查等方式在征得大多数业主真实意愿的情况下合理调整物业服务费用。法律并不禁止物业企业在小区未召开业主大会成立业主委员会前调整物业服务费价格，综合在案证据可以显示出小区业主应已获悉中海物业公司上调物业服务费价格的要求，结合2014年度、2015年度的物业服务费缴费情况可以反映出远超半数的小区业主实际接受并依照新的物业服务费标准交纳了物业服务费，因此对于中海物业公司要求黎伟按照上调后的物业服务费标准交纳2014年5月1日至2015年12月31日间物业服务费差额的诉讼请求，本院予以支持。因双方就物业服务费标准存在分歧，黎伟并非恶意拖欠全部物业服务费用，故对于中海物业公司要求黎伟支付逾期交费滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。黎伟反诉要求原告退还的垃圾清运费、公共照明费并未包含在其与中海物业公司的物业服务费收费项目中，且上述两项费用均属于小区业主应依照合同约定承担和分摊的费用，黎伟亦未提交其主张的相应证据，故对于黎伟要求返还上述两项费用的反诉请求，本院不予支持。中海物业公司在庭审中申请审计鉴定所产生的相关费用，其自愿承担，本院不持异议。需要指出的是，中海物业公司为征求业主意见并促使其参与投票而采取以业主大会为名的公告表决方式有所不妥，在收集业主意见的过程中亦缺乏第三方监督或其他有力证据，所取得的统计结论证明力不足，中海物业公司应在今后加强管理、改进工作，依法维护双方的合法权益。如小区业主对物业公司选聘、现行物业服务费标准持有异议，应尽早召开业主大会对物业公司进行选聘并协商约定物业服务费标准。物业管理是一种同时具有社会公共服务和个体服务性质的群体性服务，是不间断的全天候、全方位、多层次的过程性服务，而正是由于物业服务的这一特性，致使物业服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司提供的服务不满意而拒绝交纳物业费，但长此以往会出现因业主欠费导致物业服务水平进一步下降的恶性循环，最终受到损害的则是业主的利益，物业公司与业主委员会、业主之间应相互理解，加强沟通协作，共同营造一个良好的生活居住环境。被告所述原告在物业管理工作中存在问题的说法，系对原告工作的鞭策，原告应就业主提出的问题积极整改，在今后的物业服务中充分听取业主的意见和建议，树立为业主服务的意识，提高自身物业管理水平，更好地为业主提供服务，促进社区和谐。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第(五)项,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告黎伟于本判决生效后十日内向原告北京中海物业管理有限公司中海凯旋分公司支付2014年5月1日至2015年12月31日间的物业服务费差额3093.8元。二、被告黎伟于本判决生效后十日内向原告北京中海物业管理有限公司中海凯旋分公司支付2015年1月1日至2015年12月31日间的垃圾清运费30元。三、被告黎伟于本判决生效后十日内向原告北京中海物业管理有限公司中海凯旋分公司支付2015年1月1日至2015年12月31日间的公共照明费180元。四、驳回原告北京中海物业管理有限公司中海凯旋分公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告黎伟的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告北京中海物业管理有限公司中海凯旋分公司负担24元（已交纳）；由被告黎伟负担26元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费50元，由反诉原告黎伟负担（已交纳）。审计鉴定费70000元，由原告北京中海物业管理有限公司中海凯旋分公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 喆人民陪审员  肖春菓人民陪审员  陈培源二〇一六年十二月二十三日书 记 员  任旋旋