江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣05民终415号上诉人（原审原告）：袁初生。上诉人（原审原告）：易秋香。被上诉人（原审被告）：江西永康置业有限公司。住所地：分宜县天工北大道。法定代表人：易永康，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁波，江西嵩江律师事务所律师。上诉人袁初生、易秋香因与被上诉人江西永康置业有限公司（下称永康公司）恢复原状纠纷一案，不服江西省分宜县人民法院（2015）分民一初字第00257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人暨易秋香的委托诉讼代理人袁初生、被上诉人永康公司的委托诉讼代理人袁波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人袁初生、易秋香向本院提出上诉请求：支持袁初生、易秋香在一审的诉讼请求，即：1、对受损的房屋恢复原状；2、赔偿受损房屋贬值损失；3、判决永康公司承担2013年以后的物业管理费；4、判决永康公司自2016年之后每年对受损房屋的受损情况进行鉴定并承担鉴定费用。事实与理由：一、袁初生、易秋香请求对受损房屋恢复原状于法有据。原审判决“修复”，违背袁初生、易秋香的真实意思。二、江西求实司法鉴定中心对涉案房屋贬值的评估鉴定应认定为无效，原审全面采信该鉴定意见，属采信证据不当，导致判决错误。三、袁初生、易秋香的合理诉求应予支持。1、主张恢复原状于法有据；2、贬值损失应采信袁初生、易秋香的意见，确定为37万元；3、房屋因永康公司的行为造成损害后，再让袁初生、易秋香承担物业管理费于情于理不合。而每年对房屋进行一次鉴定，就好似人大病后每年必须复查复检。故袁初生、易秋香要求永康公司承担物业管理费及2016年之后每年对房屋鉴定一次、鉴定费由永康公司承担，应当予以支持。被上诉人永康公司辩称：1、袁初生、易秋香一审中第一项诉讼请求是恢复原状或者赔偿相应损失，而恢复原状仅是一个法律概念，不具有可操作性和可执行性。根据鉴定机构的意见，对案涉房屋进行修复恰恰能够解决本案的实质性问题。袁初生、易秋香要求恢复原状是为达到其不合理的目的，这从其上诉状中称恢复不能，要求更换房屋完全可以看出。2、江西求实司法鉴定中心是一审中在法院组织下由双方共同选定的，其具备相应资质，作出的鉴定结论合法有效。如果袁初生、易秋香认为鉴定结论无效，在一审中就应提出重新鉴定，但其并未提出，上诉中才主张无效无非是因为该鉴定结论未达到其期望值而已。3、袁初生、易秋香主张37万元贬值损失，没有任何事实与法律依据。4、物业费的请求与本案无关，且没有事实和法律依据。5、要求每年对房屋进行鉴定，没有事实与法律依据。综上，袁初生、易秋香的上诉请求没有任何事实与法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。袁初生、易秋香向一审法院起诉请求：1.判决永康公司将袁初生、易秋香受损房屋（多处裂缝）恢复原状，或者赔偿相应损失；2.判决永康公司赔偿袁初生、易秋香受损房屋贬值损失（赔偿金额以鉴定机构鉴定金额为准）；3.判决永康公司承担袁初生、易秋香受损房屋2013年以后的物业管理费；4.判决永康公司自2016年后每年对房屋受损情况进行鉴定，鉴定费由永康公司承担；5.本案的案件受理费、鉴定费由永康公司承担。一审法院认定事实：袁初生、易秋香系分宜县永康时代城1幢1单元302室（房产证上为1幢1单元402室）房屋的所有权人。2013年10月间，永康公司施工建设红星美凯龙商场，该工程建设距袁初生、易秋香住宅不足3米，永康公司在施工建设过程中墙基挖掘过深，不久后春季来临，造成周边水土流失，袁初生、易秋香房屋墙基也因此水土流失严重。2014年3月至4月间，袁初生、易秋香住房的地面、墙面、天花板、整幢房屋外墙、地下室都出现不同程度的开裂，一直持续至今。永康公司在分宜县住建局的监督下于2014年5月10日委托江西省建筑工程质量检测中心对该建筑整体进行了结构安全可靠性检测技术鉴定，该中心于2014年5月18日作出了GJG20140510001号鉴定报告，结论为：经现场实体勘查，1.该工程地基、基础工作正常；2.该工程整体结构安全可靠；3.该工程维护系统需进行维护处理。并建议聘请具有相关专业资质的单位进行改造设计与结构补强：第一，对四层楼面板混凝土裂缝进行灌浆封闭处理；第二，对维护墙体及窗间墙裂缝进行修补。基于这一鉴定结论，永康公司在分宜县住建局和分宜县房管局的确认下，于2014年6月3日对相关业主作出三项承诺：1.房屋整体结构不存在安全隐患；2.对每户墙体裂缝修补问题由专业设计公司确定修补方案并实施修复；3.三期工程（分宜县红星美凯龙项目工程）基础完工，回填稳定后对一号楼基础部分进行安全可靠性鉴定，工程竣工后再对一号楼基础部分进行安全可靠性鉴定，如存在整体结构安全问题则无条件退、换房。袁初生、易秋香及部分业主对此仍有异议，后业主代表于2014年6月9日委托广州市中正房屋安全鉴定有限公司对施工中周边房屋安全进行鉴定，该公司于2014年6月30日作出了中正鉴字（2014）第JXS001号鉴定报告，结论为：该房屋为“一般损坏房”，该房屋可按现状作继续使用，但对房屋有损坏的部分应作修缮处理。并建议聘请有资质的设计和施工单位进行修缮，建议采用以下方法对损坏部位进行修缮处理：1.对宽度大于或等于0.5mm的墙体裂缝采用高压灌注水泥浆合缝处理，对宽度小于0.5mm的墙体裂缝作铲补批荡修复处理；2.对有斜向、竖向裂缝且宽度大于或等于1mm的墙体采用挂钢筋网补强加固；3.对墙体批荡有龟裂部位铲补批荡修复处理；4.对墙体、天花板底有渗水发霉处做德高防水处理；5.对下沉地台进行凿除，重新浇筑混凝土地台，饰面修复处理；6.建议待西面工程项目完工后，对房屋进行复检，以便确定房屋损坏责任；7.加强对房屋进行监测，若发现有异常情况，应及时采取安全措施并报告有关部门。后在永康公司与相关业主就房屋修复及损失赔偿协商无果的情况下，经双方同意，于2014年8月28日由分宜县房地产管理局委托江西赣坤建设工程司法鉴定所对部分业主室内及公共部分裂缝修复费用进行评估，该所于2014年10月16日作出（2014）鉴字1038号评估报告，其中袁初生、易秋香的房屋修复费用为2744.71元。双方因房屋修复及赔偿数额意见分歧太大，协商未果，袁初生、易秋香曾于2015年5月21日起诉，要求永康公司对其房屋恢复原状，后于2015年9月15日撤回起诉。2015年10月8日，袁初生、易秋香增加新的诉讼请求，重新起诉，要求判如所请。在案件审理期间，经双方当事人协商一致，一审法院按照法定程序于2015年10月16日委托江西求实司法鉴定中心对涉案房屋受损贬值造成的经济损失进行鉴定。该中心于2016年3月18日作出赣求司（2016）房鉴字第1601号鉴定意见书，其中袁初生、易秋香的房屋贬损价值为10288元。2015年11月27日，分宜县政法委在永康公司和其他受损房屋业主的协商确定下，委托江西求实司法鉴定中心对业主受损房屋、商铺修复及贬值费用进行统一鉴定，2016年3月24日作出赣求司（2015）建鉴字第80号鉴定意见书，其中袁初生、易秋香的房屋修复费用为2799元。至此，为处理永康公司与袁初生、易秋香及其他受损房屋业主因修复、赔偿事宜而先后进行的6次相关鉴定，共发生鉴定费215620元，鉴定费用均由永康公司支付。一审法院认为，本案属恢复原状纠纷。本案的争议焦点：1.袁初生、易秋香主张房屋恢复原状的方式是否有事实和法律依据；2.袁初生、易秋香受损房屋贬值损失如何确定；3.袁初生、易秋香主张永康公司承担其物业管理费是否有事实和法律依据；4.袁初生、易秋香主张对其房屋受损情况自2016年后每年鉴定一次是否有法律依据。分析如下：1、关于袁初生、易秋香主张对房屋恢复原状的方式是否有事实和法律依据的问题。袁初生、易秋香主张恢复原状的方式之一是由永康公司对袁初生、易秋香受损房屋进行修复、加固，恢复原状，费用由永康公司承担，并且要求对开裂的楼面拆除重建，其他部位可以按照鉴定报告的意见来修复。永康公司同意对其房屋承担维修责任，但认为应当按照鉴定报告中的修缮意见进行修复，包括对四层楼面板混凝土裂缝进行灌浆封闭处理，对维护墙体及窗间墙裂缝进行修补等。关于袁初生、易秋香房屋开裂的部位该如何修复问题，两份安全鉴定报告都提出了明确的修缮建议，应根据鉴定报告提出的修缮建议进行修复，袁初生、易秋香要求对开裂的楼面拆除重建的恢复原状方式没有事实依据。关于修复费用，江西赣坤建设工程司法鉴定所作出的（2014）鉴字1038号评估报告及江西求实司法鉴定中心作出的赣求司（2015）建鉴字第80号鉴定意见书都对袁初生、易秋香受损房屋的修复费用进行了专业评估，结论非常接近。一审法院认为，鉴定人对袁初生、易秋香房屋的受损情况进行了现场测量、统计、计算，参照国家有关技术标准，对所需修复费用进行了合理的评估，评定袁初生、易秋香房屋所需维修费用为2799元，应当作为修复费用的参考依据。另外，袁初生、易秋香主张维修期间需要在外安置，应给予一定的生活安置费等费用，根据（2015）建鉴字第80号鉴定意见，袁初生、易秋香房屋维修约需要16.6天的时间，考虑维修前后的准备工作及卫生清理等实际情况，酌情确定维修期20天，由永康公司给予袁初生、易秋香每天200元的生活安置等相关费用，该项合计4000元。2、关于袁初生、易秋香受损房屋贬值损失如何确定的问题。袁初生、易秋香在诉讼请求中明确提出，永康公司应赔偿袁初生、易秋香受损房屋贬值损失，赔偿金额以鉴定机构鉴定金额为准。赣求司（2016）房鉴字第1601号鉴定意见中，袁初生、易秋香的房屋贬损价值为10288元。袁初生、易秋香认为该贬值损失过低，鉴定人主要考虑交易时的心理因素对交易价格产生的影响，进而得出袁初生、易秋香的房屋贬值损失为10288元，故该鉴定意见因不合理而无效，应当按照中正鉴字（2014）第JXS001号鉴定报告认定的该房屋为“一般损坏房”，折算贬值损失37万元。永康公司同意对袁初生、易秋香的贬值损失进行赔偿，但数额要以鉴定意见为准，认为袁初生、易秋香主张赔偿贬值损失37万元是主观臆断。一审法院认为，关于赣求司（2016）房鉴字第1601号鉴定意见，首先，在鉴定机构的选定上，是由双方当事人协商选定并受法院委托的具有鉴定资质的鉴定机构，选定程序合法。其次，关于鉴定意见是否合理有效，鉴定人出庭证实，对受损房屋进行了修复，其使用功能将不受影响，物理上不存在贬损，贬损仅在交易中产生，基于对交易双方的心理影响，根据市场调查、计算及经验值进行评估，并对房屋交易价格进行客观分析，住宅方面的贬损幅度为正常交易价格的百分之二。此外，房屋价值受时间、区域、户型设计、通风采光、市场购买力等综合因素的影响，具有不确定性，交易价值是否减少亦受前述多重因素影响。一审法院认为，袁初生、易秋香的房屋经三次安全鉴定，均认为整体结构安全可靠，可按现状作继续使用，但对有损坏的部分应作修缮处理。修缮之后对房屋的交易价值虽有一定影响，其也只是影响房屋价值的因素之一。综上，赣求司（2016）房鉴字第1601号鉴定意见认定袁初生、易秋香的受损房屋修复之后对交易价值产生的贬损值按87元每平方米计算为10288元，具有合理性，予以采纳。袁初生、易秋香主张该鉴定意见无效的理由不能成立，其主张贬值损失37万元没有依据，不予采纳。3、关于袁初生、易秋香主张永康公司承担其物业管理费是否有事实和法律依据的问题。物业管理费，是物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。本案系因永康公司施工导致袁初生、易秋香房屋受损而产生的恢复原状纠纷，与物业服务合同系两种不同的法律关系，永康公司为开发商而非物业服务公司，物业费应否减免系袁初生、易秋香与物业服务公司之间的关系，与本案永康公司无关。因此，袁初生、易秋香要求永康公司承担自2013年以后物业管理费无事实和法律依据，不予支持。4、关于袁初生、易秋香主张对其房屋受损情况自2016年后每年鉴定一次是否有法律依据的问题。GJG20140510001号鉴定报告、中正鉴字（2014）第JXS001号鉴定报告、GJG20151008004号鉴定报告均认定受损房屋整体结构安全可靠，可按现状作继续使用，但对有损坏的部分应作修缮处理。因永康公司曾承诺在其分宜县红星美凯龙项目工程竣工后再对一号楼基础部分进行安全可靠性鉴定，且中正鉴字（2014）第JXS001号鉴定报告亦建议待西面工程项目完工后，对房屋进行复检，以便确定房屋损坏责任。因此，永康公司应根据其承诺及鉴定建议，在分宜县红星美凯龙项目三期工程竣工后再对一号楼基础部分进行安全可靠性鉴定，并自行承担鉴定费用。但该鉴定主张应由该住宅楼所有受损房屋业主共同行使。袁初生、易秋香在本案主张自2016年后每年对其房屋受损情况鉴定一次，缺乏事实和法律依据，故不予支持。此外，袁初生、易秋香在本案中并未支付过鉴定费，且本案发生的鉴定费涉及袁初生、易秋香等众多受损房屋业主，且永康公司亦未明确主张由袁初生、易秋香承担，不属本案审理范围，故在本案不予处理。诉讼费的承担，属人民法院依法决定事项，不属当事人诉讼请求范畴，当事人对此可提出意见和建议，而不宜作为诉讼请求提出。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十六条、第三十七条、第三十八条第一款，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百一十七条第二款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、永康公司在本判决生效之日起60日内按照江西省建筑工程质量检测中心所作GJG20140510001号和广州市中正房屋安全鉴定有限责任公司所作中正鉴字（2014）第JXS001号两份鉴定报告中提出的修缮处理意见，聘请有资质的设计和施工单位对袁初生、易秋香住房（永康时代城1栋1单元302室）的受损楼面、天花板、墙面及地下室进行补强加固、修复处理，并经有资质的单位验收合格，袁初生、易秋香应予协助配合；二、若袁初生、易秋香不协助配合等原因导致永康公司不能实施修复工作时，则由永康公司在本判决生效之日起60日内支付袁初生、易秋香修复费用2799元，视为永康公司履行了修复义务；三、永康公司在本判决生效之日起10日内补偿袁初生、易秋香修复期间的生活安置费用4000元；四、永康公司在本判决生效之日起10日内赔偿袁初生、易秋香受损房屋贬值损失10288元；五、驳回袁初生、易秋香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由永康公司承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院所认定的事实一致。本院认为，本案属恢复原状纠纷。本案的争议焦点是：1、一审判决第一、二项是否与袁初生、易秋香主张的恢复原状相违背；2、案涉房屋贬值损失应当如何确定；3、袁初生、易秋香主张房屋受损后的物业管理费应由永康公司承担、永康公司每年应对房屋进行一次鉴定，是否有事实和法律依据。分析如下：关于焦点1。民法上的恢复原状分为赔偿型、利益返还型、和妨害排除型。妨害排除型恢复原状是指对物权构成妨害或者妨害危险时，权利人可以请求排除妨害或消除危险，以使物权恢复到没有发生损害赔偿事件时原本应有的状态。本案中，袁初生、易秋香系以房屋受损为由主张恢复原状，其主张的恢复原状属于民法上的妨害排除型恢复原状。依据相关法律规定，妨害排除型恢复原状的方式可通过修缮修复、加固补强等方式实现。故一审判令永康公司按鉴定报告中提出的修缮处理意见对袁初生、易秋香的住房受损部位进行补强加固、修复处理，并判决若因袁初生、易秋香不协助配合等原因导致修复工作不能实施，则由永康公司参照鉴定机构意见支付相应修复费用，符合事实与法律，并无不当。关于焦点2。上诉人袁初生、易秋香提出，江西求实司法鉴定中心对涉案房屋贬值的评估鉴定应认定为无效。本院认为，一审法院应袁初生、易秋香申请，决定委托鉴定机构对其房屋因受损贬值而造成的经济损失进行司法鉴定，江西求实司法鉴定中心系由双方当事人共同选定、具备相应鉴定资质的鉴定机构，一审法院选定鉴定机构的程序合法，鉴定人员亦出庭接受了双方当事人质询，其鉴定意见客观公正，合理有效，应当予以采信，作为认定贬值损失的依据，一审判决已详细阐述了采信的理由，本院予以认同，不再赘述。上诉人袁初生、易秋香虽主张贬值损失为37万元，但未提供证据证明，缺乏事实依据，故本院不予采纳。关于焦点3。上诉人袁初生、易秋香认为，房屋受损后的物业管理费应当由永康公司承担、2016年之后永康公司每年应对房屋鉴定一次。本院认为，物业管理费是基于物业管理服务合同而产生的费用，业主应当按物业合同约定向物业公司交纳物业管理费。物业服务合同关系与本案属两个不同的法律关系，袁初生、易秋香主张房屋受损后的物业管理费应当由开发商永康公司承担，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。袁初生、易秋香的房屋因永康公司施工不当而受损后，已经过多次鉴定，均认为房屋整体结构安全可靠，可按现状继续使用。袁初生、易秋香主张2016年之后永康公司每年应对房屋鉴定一次，缺乏事实与法律依据，其理由一审已详细阐述，二审不再赘述。对于该主张，本院不予支持。综上，上诉人袁初生、易秋香的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人袁初生、易秋香负担。本判决为终审判决。审判长  艾力钊审判员  赵素萍审判员  熊 剑二〇一六年十二月十三日书记员  杨 玲