云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终4382号上诉人（一审原告，反诉被告）：云南冶金高级技工学校驾驶员培训站。住所地：云南省昆明市凉亭村金马镇288号。负责人：董蔓，系该单位校长。委托诉讼代理人：孟玲、张宏斌，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（一审被告，反诉原告）：宋伟，男，汉族，1978年5月13日生，住昆明市官渡区。委托诉讼代理人：赵松，云南东陆律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南冶金高级技工学校驾驶员培训站因与被上诉人宋伟租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月11日受理此案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人云南冶金高级技工学校驾驶员培训站不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。其上诉的主要事实及理由为：上诉人并未实际占有使用涉案的场地，对合同无效不存在过错。导致合同无效的原因在于被上诉人。合同无效后，因合同取得的财产应当返还，故被上诉人因合同取得的租金应当返还，而不论上诉人是否存在过错。综上，请求二审法院查清事实予以改判。被上诉人宋伟答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。云南冶金高级技工学校驾驶员培训站向一审法院起诉请求判令：1、确认原告与被告于2014年11月1日签订的《租地协议》无效并解除；2、被告返还已经收取的租金人民币806000元；3、本案诉讼费用由被告承担。宋伟反诉请求：1、判令原、被告签订的《租地协议》继续履行，补交租金40.6万元；2、如不再履行该《租地协议》，则由原告承担违约责任并赔偿被告经济损失123万元；3、反诉费用由原告承担。一审法院经审理确认的本案事实是：2014年7月29日，原告与沈发贵签订《租赁协议》，约定由原告承租沈发贵租赁的位于两面寺村内的场地一块构建驾校培训训练场地，面积约为26亩左右，原告负责场地的投资建设和运作管理，对租金、双方的其他权利义务进行了约定。同日，被告与沈发贵签订《租赁协议》，约定沈发贵将上述面积约为26亩左右场地出租给被告构建驾校培训训练场地，被告负责场地的投资建设和运作管理，双方对租金、支付方式等进行了约定。2014年11月1日，原告与被告签订《租地协议》，约定由原告承租被告拥有的位于两面寺村内的场地约26亩左右作为驾驶训练场地，由被告对场地的附属设施进行投资建设（包括地面硬化、科目设置、办公室设置等）；约定租期为2014年12月1日至2017年11月30日，租金为第一年人民币806000元，一次性付清；如第二年续租，原告应于租期到期前一个月支付租金，为59.8万元，逾期一个月不支付，协议自动终止。合同签订后，被告向原告交付了租赁场地。2014年9月30日，原告向海态公司转账支付了40万元。2014年11月24日，原告向天官赐福店开出两笔分别为10.6万元和30万元的转账支票，天官赐福店于2014年11月25日入账。2015年12月20日，昆明市国土资源局盘龙分局对被告违法占地一案立案查处，认定违法事实为被告于2014年9月擅自用青云街道青龙社区两面寺村居民小组集体土地建盖汽车训练场地（地面已硬化），于2015年4月自行整改复耕并通过验收，于2015年11月再次动工建设，被告的行为涉嫌构成违法占用土地行为，决定立案查处。另，海态公司法定代表人为陈瑞娟，其与被告系夫妻关系；天官赐福店登记的经营者为被告。原、被告未就涉案租赁土地办理交接手续，现该租赁土地所设大门处仍挂有原告名称的牌匾。一审法院认为：本案的争议焦点为：一、涉案合同效力为何？二、原、被告的诉讼请求是否成立？对于第一个争议焦点，依据《中华人民共和国土地管理法》第四条的规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等……”经查，涉案土地原属于昆明市盘龙区青云街道青龙社区居民委员会农民集体所有的土地，系农用地，但未办理土地权属登记，经昆明市人民政府收储后尚未完成农用地转用审批手续。依据上述规定及该法第十二条的规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”第四十四条的规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”该土地在未完成农用地转用审批手续前不能用于非农业建设，现涉案合同约定该土地用于驾驶训练场地并且在使用过程中对该土地进行了地面硬化，违反了上述法律的强制性规定。因此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原告与被告于2014年11月1日签订的《租地协议》违反法律强制性规定，应属无效。经现场勘验，就涉案土地所处位置而言，原、被告知道或者应当知道该土地所属性质和用途，但双方均未严格审查合同内容是否违反法律强制性规定，因此，双方对于合同无效之法律后果都有过错。对于原告请求被告返还租金的诉讼请求，一审法院认为，虽然依据《合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，但是原告实际占有使用了租赁土地并且至今未交还给被告，在该合同履行过程中原告已经实际获益，因此，对于原告要求被告返还租金的诉讼请求，于法无据，不予支持。至于被告要求原告补缴第一年的租金的诉讼请求，由于庭审已经查明原告向被告支付了租金80.6万元，第一年的租金已经交纳，不存在补缴，被告的该诉讼请求，没有事实依据，不予支持。对于被告主张的损失，首先，依据《合同法》第五十八条的规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告对于合同无效都有过错，应当各自承担相应的责任；其次，被告未举证证明其实际产生的损失，因此，对于被告的该诉讼请求，予以驳回。据此，一审法院依据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：“一、确认原告与被告于2014年11月1日签订的《租地协议》无效；二、驳回原告的其他诉讼请求；三、驳回被告的诉讼请求。”。二审中，双方对一审确认的法律事实部分均无异议，本院依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：被上诉人是否应当返还上诉人已交付的租金？本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，首先，一审法院确认因双方均存在过错导致涉案的租地协议无效正确，且论述理由充分详尽，本院依法予以确认。其次，上诉人主张其未实际占有使用租赁的场地，被上诉人应退还租金，被上诉人对此不予认可，并在一审提交现场照片及证人证言证实上诉人已实际占有使用租赁场地，本院认为，一审法院根据被上诉人提交的证据并对涉案的场地实地勘验认定上诉人已实际使用该租赁场地，上诉人对此未提交证据予以反驳，故一审法院的认定正确，本院依法予以确认。虽涉案的租地协议确认无效，但上诉人已实际占有并使用该场地，上诉人应根据双方约定的租金标准支付场地占有使用费，故上诉人要求被上诉人返还已支付的租金请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项《诉讼收费管理办法》第三十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11860元，由上诉人云南冶金高级技工学校驾驶员培训站承担。本判决为终审判决。审 判 长  王思予审 判 员  蔡 芸代理审判员  熊梓旭二〇一六年十二月六日书 记 员  焦 菡