焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0802民初1868号原告：李银海，男，1961年8月13日出生，汉族，现住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：原兵兵，河南海搏律师事务所律师。委托诉讼代理人：高文学，河南海搏律师事务所实习律师。被告：河南富恒实业投资有限公司。住所地：焦作市人民路****号太极中央瀚邸商务公寓*号商铺。法定代表人：吉世甫，总经理。委托诉讼代理人：侯济军，河南敬事信律师事务所律师。被告：丰杨慧，女，1966年10月9日出生，汉族，现住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：宋立成，河南正乾坤律师事务所律师。原告李银海与被告河南富恒实业投资有限公司（以下简称富恒实业公司）、丰杨慧商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告李银海的委托诉讼代理人原兵兵、高文学，被告富恒实业公司的委托诉讼代理人侯济军，被告丰杨慧的委托诉讼代理人宋立成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李银海向本院提出诉讼请求：1.判决撤销原告与被告富恒实业公司签订的《商品房买卖合同》及与被告丰杨慧签订的《房屋房买卖合同》；2.判决二被告返还原告购房款5000615元及利息（利息按银行同期贷款利率，自2015年11月1日计算至购房款全部返还日）；3.判决二被告赔偿原告损失5000615元；4.本案诉讼费、保全费、律师费等由二被告承担。事实和理由：2015年10月30日，原告分别与二被告签订《商品房买卖合同》及《房屋买卖合同》，从二被告处购买了太极中央瀚邸第2号楼底商的商业用房，原告按照合同约定一次性将购房款5000615元支付给了被告丰杨慧，被告富恒实业公司向原告出具了房款收据。合同签订后，原告多次要求二被告办理房屋权属登记，二被告无故拖延迟迟不予办理。后经查实，原告购买的房屋在合同签订后两个月就被公安机关查封，并且合同签订后半年即2016年5月15日，被告富恒实业公司才取得房屋预售许可证。而根据该预售许可证，原告从二被告处购买的房屋居然已经在焦作市农村信用合作联社（以下简称解放区农村信用社）抵押。且原告购买的房屋属全体业主共有的社区配套用房，不是商业用房。因此，被告丰杨慧作为被告富恒实业公司的实际投资人，与被告富恒实业公司恶意串通，隐瞒房屋真实状况，以欺诈的方式将已抵押的社区配套用房作为商业用房出卖给原告，严重侵害了原告的合法权益。被告富恒实业公司辩称，原告购买的不是商品房，原告与被告丰杨慧之间系民间借贷法律关系，被告丰杨慧向原告借款400万元，其以购买被告富恒实业公司的商品房为原告抵押，以更换商品房买卖合同购买人的形式进行抵押，名为买卖，实为抵押。根据法律规定，本案应按民间借贷法律关系审理，法院应向原告释明变更诉讼请求，原告拒绝变更的，应裁定驳回原告的起诉。原告称被告丰杨慧系被告富恒实业公司的实际投资人不属实，被告丰杨慧对被告富恒实业公司没有任何投资，二被告之间系房屋买卖关系。被告富恒实业公司出卖房屋给被告丰杨慧，是双方自愿协商一致签订的，被告丰杨慧对该房屋的状况非常了解，不存在任何隐瞒、欺诈的情形。该房屋也不存在任何抵押，且属于商业用房，可以自由买卖，不是全体业主共有。规划图纸及房管局测绘部门可以确定该房屋的用途是商业用房，有关手续正在办理中。原告没有向被告富恒实业公司支付任何购房款，原告只是将款项直接出借给了被告丰杨慧。被告丰杨慧至今持有与被告富恒实业公司的购房合同及购房款收据。被告富恒实业公司给原告出具收款收据，只是配合原告与被告丰杨慧办理以买卖房屋的形式进行抵押，不是真正的房屋买卖。原告属于恶意诉讼，原告对被告丰杨慧以买卖房屋形式进行抵押，并让被告富恒实业公司协助办理手续，是一清二楚的，原告故意隐瞒事实真相，虚构事实，谎称被告富恒实业公司与被告丰杨慧恶意串通，意图给被告富恒实业造成重大损失，获取不当利益。被告丰杨慧辩称，本案中原告与被告丰杨慧签订的《房屋买卖合同》实质上是借贷抵押合同，借款本金为4000000元。其他意见同被告富恒实业公司的答辩意见。原告李银海为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：1.《商品房买卖合同》1份、《房屋买卖合同》1份，证明原告与二被告分别签订《房屋买卖合同》，原告与二被告存在房屋买卖合同关系，二被告恶意串通，非法将本案所涉不可转让的房屋卖给原告;2.工商银行转账凭证2份、农村信用社交易凭证1份、富恒实业公司收据1份，证明原告已经依据合同向二被告支付了全部购房款;3.《商品房预售许可证》1份，证明被告隐瞒本案所涉房屋已经在解放区农村信用社抵押的事实，根据《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）第49条以及《河南省城市房地产开发经营管理条例》第28条，本案房屋买卖合同转让房屋的行为无效。被告在签订房屋合同之后半年才取得房屋预售许可证，因此，原告在签订合同时不可能知道房屋已抵押的事实。两被告恶意串通，故意隐瞒房屋已抵押的事实，欺诈原告与其签订房屋买卖合同，依《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第54条之规定，属于可撤销合同;4.《建设工程规划许可证》1份,证明本案中被告卖给原告的房屋属于社区配套用房，根据《中华人民共和国物权法》第73条，《物业管理条例》第27条、第38条，《最高院建筑物区分所有权司法解释》第14条的规定，社区配套用房属于全体业主共有，两被告无权处分。二被告故意隐瞒本案所涉房屋属性，将无法转让的房屋卖给原告，欺诈原告，双方所签合同依法可撤销。被告富恒实业公司对原告提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但是签订合同并不是真正为了买卖房屋，而是被告丰杨慧和原告共同告知被告富恒实业公司称被告丰杨慧借原告400万元，用此款购买被告富恒实业公司的房屋抵押给原告，只是让被告富恒实业公司将手续办成买卖合同，原告并没有向被告富恒实业公司支付任何购房款，根据《担保法》的规定，名为买卖实为抵押的合同的应为无效合同，而且造成此结果的责任在于原告，并不是被告富恒实业公司向其出售房屋造成的，被告富恒实业公司与被告丰杨慧从未串通欺诈原告，没有将房屋卖给原告。从房屋的价格可以看出，每平方米7166.67元的价格远远低于市场价格，同位置的房屋都卖到每平方米900012000元，涉案房屋至少市场价是每平方米11000元，如果正常买卖不可能以每平方米7166.67元卖给原告，当时被告丰杨慧告知公司是其借原告的钱，如果到期后将钱还给原告，被告丰杨慧还将原告与被告富恒实业公司签订的房屋买卖合同收回，房子还是被告丰杨慧的房子，而且被告丰杨慧还持有与被告富恒实业公司的商品房买卖合同，被告丰杨慧从被告富恒实业公司办理的是分期买卖，当时只支付4000000元购房款，没有全额支付合同约定的房款。对证据2的真实性无异议，但被告富恒实业公司没有收到原告一分钱，收据上的内容也看不清楚，该条据只是为了办理名为买卖实为抵押的手续。对原告转给被告丰杨慧的银行转账情况，被告富恒实业公司不清楚，当时听说他们双方告知被告富恒实业公司，被告丰杨慧借原告4000000元，但条据显示是5002300元，条据上没有注明款项的性质，因此，被告富恒实业公司了解是被告丰杨慧借原告的借款，其不可能将房子卖给原告，被告丰杨慧还与被告富恒实业公司签订买卖合同，该合同没有解除，不可能再将房子卖给原告。对证据3的真实性无异议，但这上面的房子均是住宅，不包括涉案的房屋，商业用房是没有抵押的，因此原告以此为由说被告欺诈是一种误解。对证据4的真实性无异议，这都是规划的房屋，对证据的指向有异议，这些社区配套用房属于商业用房，不是全体业主共有的，商业用房作为开发商是可以自由买卖的。被告丰杨慧对原告提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但当时被告丰杨慧通过牛金柱介绍向原告借款400万元，因为房屋尚未办理产权证，无法办理抵押登记，就与原告签订了房屋买卖合同，为借款提供抵押担保，借款金额为400万元。被告丰杨慧也向开发商支付了400万元，而不是原告主张的5000615元。对证据2的真实性无异议，按照合同要求必须转够5002300元，但是农村信用社当天应原告的要求将款转给牛金柱100万元，原告没有向被告富恒实业公司付款，被告富恒实业公司应原告的要求向其出具收据，被告富恒实业公司没有收到任何款项。对证据3，同意第一被告的意见。对证据4的真实性无异议，社区配套也是商业用房的概念，不是全体业主所有，在整个小区内的其他服务设施的配套，属于商业用房，不是公摊面积。被告富恒实业公司为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：1.房管局测绘表1份、规划局的补充说明1份、规划局的规划图1张，证明涉案房屋属于商品用房；2.《房屋租赁合同》1份，证明2016年8月4日也就是在原告写起诉状的前一日，原告将涉案房屋出租给马玉香，用于经营餐饮，租赁期限为10年，原告的行为表明其不愿退房，既然不愿退房，也无权要求退款，其租赁行为与主张退房款的行为是相互矛盾的。原告李银海对被告富恒实业公司提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1房管局测绘表，该证据为复印件，对其真实性无法认定，且该证据是被告富恒实业公司自己单方制作的，不能证明其指向，根据涉案房屋规划及预售许可证，涉案房屋不是商业用房。对规划局的补充说明的真实性无异议，但该证据不能证明被告的证据指向，该证据内容中未提及涉案房屋建筑及土地的性质。对规划局的规划图的真实性无法确认，房屋的权属性质应有规划部门的规划许可证，房管部门的预售许可证认定，被告的该证据不能证明其指向。对证据2的真实性、关联性有异议，在原、被告之间的商品房买卖合同未被撤销或确认无效前，原告享有房屋的所有权，该证据不能作为认定原告不想退房的依据。若被告依法返还原告购房款并承担相应的赔偿责任，原告会按相关规定返还被告房屋。被告丰杨慧对被告富恒实业公司提交的证据无异议。被告丰杨慧为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：1、被告丰杨慧与被告富恒实业公司《房屋买卖合同》及收据各1份，证明二被告之间系《房屋买卖关系》，被告丰杨慧实际给被告富恒实业公司4000000元；2、被告丰杨慧与原告签订的房屋买卖合同1份，证明被告丰杨慧需要资金，在中间人牛金柱的介绍下与原告签订名为买卖实为借贷的4000000元《房屋抵押合同》，当时被告丰杨慧向原告出具有4000000元的借据；3、被告丰杨慧银行明细清单2份，证明为了和《房屋买卖合同》上的金额相一致，原告向被告丰杨慧账户转款5002300元，由被告丰杨慧按原告指定再转款1000000元。原告李银海对被告丰杨慧提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1，原告不是合同当事人，对其真实性无法确认，但从被告富恒实业公司向原告交付房屋，并同意原告对外出租、装修，可知原告是涉案房屋的所有权人。对证据2的真实性无异议，但该合同明确被告丰杨慧因为缺少资金自愿将房屋卖给原告，不存在以买卖房屋的形式办理借贷。对证据3的真实性无异议，证明原告全额支付购房款的事实，该证据并未显示被告丰杨慧向原告转款1000000元，被告丰杨慧依据该证据主张双方的借款关系及借款金额不能成立。被告富恒实业公司对被告丰杨慧提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，说明被告富恒实业公司在2012年6月10日将涉案房屋卖给被告丰杨慧，被告丰杨慧在2013年11月5日交纳4000000元购房款，尚欠有购房款未付清。对证据2的质证意见同原告提交该证据的质证意见，只是用该房屋办理抵押，不是真正想出卖房屋，只是将房子交给了被告丰杨慧。被告丰杨慧持有购房收据，原告说是被告富恒实业公司将房屋交给原告，此说法是不能成立的，该房在2015年10月30日，被告丰杨慧借款4000000元时，房屋钥匙一直由被告丰杨慧拿着，从未将房屋钥匙交给原告。据物业部门说，大概今年6、7月份，有一帮人将房屋门锁撬开，物业去核实情况，其称买了此房。物业公司给被告富恒实业公司说明情况，公司与被告丰杨慧联系，被告丰杨慧说是欠原告的钱，原告强行将房屋门锁撬开占用房屋。对证据3的真实性无异议，被告丰杨慧转给原告1000000元，说明实际借款就是4000000元。为查明案件事实，本院依法对案外人牛金柱进行了调查，并制作了调查笔录，同时牛金柱向本院提交了丰杨慧向其出具的1000000元借条以及李银海向丰杨慧转账1000000元的中国工商银行转账凭证。原告对调查笔录以及借条和转账凭证质证后，发表如下质证意见：对调查笔录无异议，对提交的借条和转账凭证无意见，不清楚这个事情。被告富恒实业公司对调查笔录以及借条和转账凭证质证后，发表如下质证意见：该调查笔录不属实，当初被告丰杨慧告诉被告富恒实业公司就是借原告的钱，以买卖形式办理的抵押，房子的所有权还是被告丰杨慧，被告富恒实业公司没有将房子卖给原告。对借条和转账凭证，被告不清楚这个事情。被告丰杨慧对调查笔录质证以及借条和转账凭证质证后，发表如下质证意见：对调查笔录有异议，牛金柱陈述不属实，当时约定的是借贷，当时以该房屋作抵押才签订的房屋买卖合同。被告丰杨慧转给牛金柱1000000元是原告让其转到牛金柱卡上的，实际借款金额为4000000元。对借款时间与还款时间不符，与本案的1000000元转账不是同一笔款项。为查明案件事实，本院依法对涉案房屋进行了现场勘验，并制作了现场勘验笔录，原告及二被告对勘验笔录均无异议。对证据的分析与认定：关于原告提交的证据的真实性，二被告均无异议，故对上述证据的真实性本院予以确认。关于被告富恒实业公司提交的证据2的真实性，原告及被告富恒实业公司无异议，故对上述证据的真实性本院予以确认。关于被告富恒实业公司提交的证据1、3、4，原告对真实性有异议，但并未提供证据予以反驳，故对上述证据的真实性本院予以确认。关于被告丰杨慧提交的证据2、3的真实性，原告及被告富恒实业公司无异议，故对上述证据的真实性本院予以确认。关于被告丰杨慧提交的证据1的真实性，原告虽有异议，但并未提供证据予以反驳，故对该证据的真实性本院予以确认。关于本院依法制作的调查笔录的真实性，原告及二被告均未提出异议，故对该调查笔录的真实性本院予以确认。关于案外人牛金柱提供的借条和转账凭证，因与本案没有关联性，故对上述证据本院不予采信。关于本院依法制作的现场勘验笔录，原告及二被告均无异议，故对该证据本院予以采信。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2012年6月10日，被告丰杨慧与被告富恒实业公司签订《商品房买卖合同》，约定被告丰杨慧购买被告富恒实业公司开发的位于太极中央瀚邸第2号楼底商号房，建筑面积共900平方米，每平方米7166.67元，房屋总价款为6450000元。签合同支付房款200万元整，2012年6月30日前出卖人将该商业部分前建筑物（即售楼部）拆除后，买受人即支付购房款的60%房款，剩余房款2580000元整在办理权属登记时付清。合同第八条约定，出卖人应当于2012年6月30日前交付房屋。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房并给予3个月理解期，超过理解期后出卖人按买受人已付房款的1%向买受人支付违约金。2013年11月5日，被告富恒实业公司为被告丰杨慧出具4000000元的收款收据。2015年10月30日，原告李银海（乙方）与被告丰杨慧（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定，因甲方急需用资金，自愿将名下的河南富恒实业投资有限公司焦作市解放区人民路××号中央瀚邸2号楼底商，卖于乙方。原合同面积900平方米，经房管局实测现为698平方米，与原合同不符之处，以实测面积为准。每平方米单价7166.67元，总金额5002335.66元。签订合同之日起甲方将此房屋交于乙方。甲方须保证此房没有任何经济纠纷、抵押和转让。并负责帮助乙方在开发商处改名、换合同、办理房产证事宜。如因甲方原因，此房在交付过程中产生的一切纠纷事端，造成乙方不能正常过户、使用，甲方应付乙方总房款20%的违约金。2015年10月31日，原告向被告丰杨慧转账5002300元。同日，被告富恒实业公司与原告李银海签订《商品房买卖合同》，约定，原告购买被告富恒实业公司开发的位于太极中央瀚邸第2号楼底商号房，建筑面积共697.76平方米，每平方米7166.67元，房屋总价款为5000615元。签合同支付房款5000615元。合同第八条约定，出卖人应当于2012年6月30日前交付房屋。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房并给予3个月理解期，超过理解期后出卖人按买受人已付房款的1%向买受人支付违约金。2015年10月30日，被告富恒实业公司为原告出具收款收据。2016年8月4日，原告将涉案房屋出租给案外人马玉香，租赁期限为十年，自2016年12月1日至2026年11月30日止。另查明，1、2016年5月15日，太极中央瀚邸第1,2号住宅楼取得房屋预售许可证，该预售许可证载明：该预售许可证允许预售的房屋及其所占有的土地已在焦作市农村信用合作联社抵押；2、涉案房屋具有建设工程规划许可证，许可证显示该房屋系公共配套，目前尚未办理房屋产权登记手续。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。首先，关于与原告李银海之间存在房屋买卖合同关系的对方当事人是谁的问题。原告与被告丰杨慧签订了《房屋买卖合同》，并且支付了房款，被告丰杨慧也将房屋交付给了原告。原告与被告丰杨慧已按照合同的约定各自履行了相应的义务，故此二人之间的房屋买卖合同已经成立并生效。之后，原告又与被告富恒实业公司签订《商品房买卖合同》，被告富恒实业公司为其出具收款收据，应视为被告丰杨慧将该房屋的全部权利义务概括转移给了被告富恒实业公司。被告富恒实业公司以自己的行为（出具收据的行为）予以了认可，故被告丰杨慧从其与原告之间的房屋买卖合同关系中退出，被告富恒实业公司作为新的当事人加入到了房屋买卖合同关系当中，成为新的权利义务的承受者。其次，关于原告与被告富恒实业公司以及与被告丰杨慧之间签订的《房屋买卖合同》的效力如何确定。根据本院调查的结果，涉案房屋系社区配套用房，所谓社区配套用房，是指为了保障居民基本生活需要，意见规划开发建设的配套公共建筑，包括教育、养老、医疗卫生、文化教育、商业服务、社区管理、市政公用等。按照社区配套的通途，社区配套可分为非营业性配套用房和营业性配套用房。营业性配套用房，是指适宜进行市场化运作、商业化服务、在住宅区配套的配套用房，开发建设成本未列入住宅区房屋开发建设成本。本案中，涉案房屋在规划许可上列为的是商业服务性配套，而非原告诉称的属于全体业主共有的非营业性用房。故根据“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，开发商对该涉案建筑具有合法的所有权和处分权，且被告富恒实业公司与原告签订的《商品房买卖合同》中对此也进行了约定，故其将房屋出售给原告，不违反法律规定。但因为截止法庭辩论终结前，被告富恒实业公司仍未取得房屋预售许可证，故其与被告丰杨慧之间签订的《商品房买卖合同》自始无效，从而导致原告与被告丰杨慧，以及原告与被告富恒实业公司之间的《商品房买卖合同》均自始无效。再次，关于原告的诉讼请求能否得到支持的问题。原告诉请撤销该二份《房屋买卖合同》，但撤销合同的前提是合同有效。但经本院审查认为，因涉案房屋至今尚未取得商品房预售许可证，故根据法律规定，该二份合同因被告丰杨慧与被告富恒实业公司之间签订的《商品房买卖合同》自始无效亦导致无效。且经本院释明，原告不变更诉讼请求，故对原告的第一项诉讼请求本院不予支持。但原告庭审中称其诉讼目的为因合同目的无法实现，要求退房。故原告真实的意思为要解除合同，其与合同无效后的法律后果是一样的。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当承担对方因此造成的损失。故原告应当向被告富恒实业公司交付涉案房屋，被告富恒实业公司应向原告返还购房款5000615元及利息损失。关于本案能否适用《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，适用该解释的前提是涉案标的为商品房，但本案中原告实际购买的是被告丰杨慧的“二手房”，因为涉案房屋是被告丰杨慧从被告富恒实业公司处首先购买的。即使原告又与被告富恒实业公司签订了《商品房买卖合同》，仍不能改变原告购买的实际上是“二手房”的事实。根据法律规定，所谓商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，它作为房屋的一种，是相对于“二手房”和“公房”来说的。因此本案中原告虽然与被告富恒实业公司签订了《商品房买卖合同》，但其本质上买的还是被告丰杨慧的“二手房”，故本案不适用《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，即惩罚性赔偿的规定。故原告的第三项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。至于二被告辩称本案系民间借贷法律关系，因未提供证据证明其主张，故二被告的辩解理由不成了，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百四十二条，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告河南富恒实业投资有限公司于本判决生效后十日内返还原告李银海购房款5000615元及利息（支付方式为：自2015年11月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的还款之日止）；原告李银海于被告河南富恒实业投资有限公司返还购房款及利息后三十日内向被告河南富恒实业投资有限公司交付河南富恒实业投资有限公司开发的位于焦作市解放区人民路1159号中央瀚邸2号楼底商房屋；二、驳回原告李银海的其他诉讼请求。本案受理费81807元，由被告富恒实业公司承担50000元，由原告李银海承担31807元。保全费5000元，由被告富恒实业公司承担。暂由原告李银海垫付，待执行时一并结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判长 张 倩审判员 原 琳审判员 王文之二〇一六年十二月二十八日书记员 张 玲