湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0202民初202号原告：黄石市校办工业总公司，住所地黄石市黄石港区劳动路40号。法定代表人：詹程鹏，经理。委托诉讼代理人：曹根茂，公司法律顾问。被告：湖北恒明物业服务有限公司，住所地黄石市黄石港区沈下路112号（楠竹林小学内）。法定代表人：吴明克，经理。委托诉讼代理人：叶桢，系湖北鸣伸律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晨，系湖北鸣伸律师事务所实习律师。被告：湖北惠龙制衣有限公司，住所地黄石市黄石港区沈下路112号。法定代表人：吴明得，经理。被告：吴明克。被告：吴明得。上述被告共同的委托诉讼代理人：叶宇昆，湖北鸣伸律师事务所律师。上述被告共同的委托诉讼代理人：徐小明，系湖北鸣伸律师事务所实习律师。被告：金素梅。被告：曾嵘。被告：卫媛。被告：李莉。原告黄石市校办工业总公司（以下简称校办工业公司）与被告湖北恒明物业服务有限公司（以下简称恒明物业公司）、湖北惠龙制衣有限公司（以下简称惠龙制衣公司）、吴明克、吴明得、金素梅、曾嵘、卫媛、李莉合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在庭审过程中，原告校办工业公司于2016年11月30日向本院申请撤回对被告金素梅、曾嵘、卫媛、李莉的起诉，本院裁定予以准许。原告校办工业公司的委托诉讼代理人曹根茂、被告恒明物业公司的委托诉讼代理人叶桢，被告惠龙制衣公司、吴明克、吴明得的共同委托诉讼代理人叶宇昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告校办工业公司请求：1、确认原告与被告恒明物业公司2011年10月10日签订的房屋委托管理协议书已于2015年12月31日解除。2、判令被告恒明物业公司支付原告2014年房屋管理费75万元及自2013年12月1日起至判决生效之日止按银行同期贷款利息标准计算逾期付款违约金。3、判令被告恒明物业公司支付原告2015年房屋管理费110万元及自2014年12月1日起至判决生效之日止按银行同期贷款利息标准计算逾期付款违约金。4、被告恒明物业公司支付原告2016年全年房屋管理费115万元及自2015年12月1日起至判决生效之日止按银行同期贷款利息标准计算逾期付款违约金。5、判令被告惠龙制衣公司、吴明克、吴明得对上述债务承担连带清偿责任。6、本案诉讼费用及财产保全费由上列被告共同承担。在诉讼过程中，原告变更第四项诉讼请求为被告恒明物业公司向原告支付2016年房屋占用费230万元。事实和理由：2011年10月10日，原告与黄石市昌明房地产营销有限公司（该公司后变更为恒明物业公司）签订了《房屋委托管理协议书》，约定：原告将其所拥有房屋所有权的黄石市黄石港区劳动路40号门面房屋（共八个档位）委托被告恒明物业公司进行统一管理，期限从2012年1月1日起至2017年12月31日止；被告恒明物业公司应当按年支付原告房屋管理费，6年应当共支付人民币645万元；如被告恒明物业公司逾期30天没有一次性向原告付清下一年度房屋管理费的，原告有权解除合同，同时还承担违约责任；另还约定被告惠龙制衣公司、吴明克、吴明得为被告恒明物业公司的履约提供连带责任保证等。合同签订后，原告依约履行，可被告恒明物业公司没有按合同约定履约，迄今只向原告支付30万元的房屋管理费。2012年1月1日起至今，被告恒明物业公司将原告授权其管理的黄石市黄石港区劳动路40号门面分别出租给金素梅、曾嵘、卫媛、李莉等人。从2013年12月1日起，被告恒明物业公司就开始拖欠原告的房屋管理费，截至2015年12月1日，共拖欠原告房屋管理费300万元（2014年75万元、2015年110万元、2016年115万元）以及逾期付款违约金119737.5元。原告数次向被告及担保人催收上述欠费，但被告均未理睬。原告已于2015年10月12日再次以书面方式向被告发函函告被告尽快支付房屋管理费，被告仍不理睬，故而成讼。被告恒明物业公司辩称，一、原告有重大过错，被告有先履行抗辩权。金素梅、曾嵘、卫媛、李莉是黄石市教委及下属单位的长期承租户，是与黄石市教委“及下属良好合作十多年的伙伴”。2011年10月10日，原告与被告恒明物业公司签订了《房屋委托管理协议书》时，原告与原承租人的房屋租赁合同并未到期，侵害了其优先承租权。原承租人为此向黄石市教委上访，黄石市教委领导批示“此事一定要妥善处理”。时至今日，原承租人继续占有、使用劳动路门面，从未腾退。原告明知原承租人继续承租门面，却玩起所谓“托管”的游戏，甚至明确约定被告只能租给原承租人，“不得将房屋出租或变相出租给其他单位或个人使用”。也就是说，《房屋委托管理协议书》签订后，原告始终没有将劳动路门面交由被告托管，更谈不上由被告与承租人重新签订租赁合同。原告有重大过错，既然原告没有履行义务，被告则依法享有先履行抗辩权。二、原告的第一项诉讼请求与第四项诉讼请求相互矛盾。原告诉请确认其与被告于2011年10月10日签订的《房屋委托管理协议书》已于2015年12月31日解除，又诉请“上列被告共同支付原告2016年全年房屋管理费115万元及自2015年12月1日起至判决生效之日止按同期银行贷款利息标准计算的逾期付款违约金”，无疑是自相矛盾，被告不同意原告的第一项诉讼请求。故被告请求人民法院驳回原告对被告恒明物业公司的诉讼请求。被告惠龙制衣公司、吴明克、吴明得共同辩称，一、连带保证责任不是被告真实意思表示，被告不应当承担连带担保责任。2011年10月10日，原告与被告黄石市昌明房地产营销有限公司签订《房屋委托管理协议书》时，原告与原承租人的房屋租赁合同并未到期，侵害了其优先承租权。原承租人为此向黄石市教委上访，黄石市教委领导批示“此事一定要妥善处理”。被告应黄石市教委赵德安的要求签字盖章，赵主任明确表示，连带保证责任仅仅是为了对领导好交待。被告惠龙制衣公司、吴明克、吴明得的其他答辩意见与被告恒明物业公司相同。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月10日原告校办工业公司（甲方）与被告黄石市昌明房地产营销有限公司（乙方）签订了房屋委托管理协议。约定：甲方将部分门面房屋委托乙方进行统一管理。托管期限为六年，即从2012年1月1日起至2017年12月31日止。乙方应当支付给甲方的房屋管理费共计645万元（不包括第4.1.7项中的每年10万元，六年共计60万元）。关于付款的其他约定为：任何第三方向甲方所垫付的房屋管理费，均视为其代理乙方所支付。任何情况下，第三人垫付或代理支付费用的行为，均不能证明第三方与甲方存在租赁合同等法律关系。乙方支付甲方的均为税后收入。托管期内的门面房屋出租的每月的各个项目的税收，全额由乙方交纳，与甲方无关。乙方有义务按约定期限支付下一年度房屋管理费。如果乙方逾期付款，则应当向甲方承担按月给银行贷款利率两倍计算的逾期付款违约金。关于单方解除权的约定为：乙方逾期30天没有一次性向甲方付清下一年度房屋管理费的，甲方有权解除本合同。关于合同义务的履约担保约定为：被告惠龙制衣公司和该公司法定代表人吴明克、吴明得个人为乙方履行本合同义务提供连带责任保证。被告惠龙制衣公司、吴明克、吴明得在房屋委托管理协议书上签字并盖章确认。关于履约催促与承诺：2015年10月12日，原告就上述租赁物的2014年至2015年房屋租金（管理费）共计195万余元向被告恒明物业公司、惠龙制衣公司、吴明克、吴明得发出了催款通知书，上述被告均盖章或签字确认。同日，被告恒明物业公司向原告出具了还款承诺书，承诺分4次还款，2015年10月20日还20万元、2015年10月30日还10万元、2015年11月30日还70万元、2015年12月30日还清2015年之前（含2015年）的全部租金。关于解除合同的通知：2015年12月24日、2015年12月28日，原告以被告方未按约还款为由，分别向四被告送达了解除“房屋委托管理协议书”的函及关于解除劳动路40号门面托管协议及重新招租的告知通知书，内容为被告恒明物业公司拖欠原告2014年托管费75万元、2015年托管费110万元，若被告恒明物业公司在2015年12月30日零时起再不付清，原告将于2015年12月31日起解除“房屋委托管理协议书”；并要求被告在2015年12月31日下午5：00前腾退黄石市劳动路40号的八档门面给原告，逾期不腾退，鉴于恒明物业公司已收取各承租人2016年的房租，要求被告恒明物业公司按照原协议房屋管理费标准的两倍收取房屋占用费。另查明，2012年8月7日黄石市昌明房地产营销有限公司名称变更为湖北恒明物业服务有限公司。被告恒明物业公司已收取了承租黄石市黄石港区劳动路40号商铺的承租人金素梅2016年房屋租金834000元、曾嵘2016年房屋租金166000元、卫媛2016年房屋租金166000元、李莉2016年房屋租金166000元。被告恒明物业公司向原告支付了2012年、2013年的房屋管理费、2014年被告恒明物业公司仅向原告支付房屋管理费30万元。本院认为，原、被告签订的房屋委托管理协议书系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规规定，是有效合同。关于合同的解除。因被告方违约，原告已于2015年12月24日、12月28日向被告方送达了解除合同的通知，明确主张房屋委托管理协议在2015年12月31日解除。被告方未对该通知的效力提出异议。据此，本院依法确认该合同已于2015年12月31日解除。对被告恒明物业公司、惠龙制衣公司、吴明克、吴明得在诉讼中提出原告有重大过错，被告享有先履行抗辩权，应驳回原告解除合同诉请的抗辩意见，于法无据，本院不予支持。关于房屋管理费及逾期付款违约金。合同的解除，依法不影响合同中结算和清理条款的效力。原告主张被告恒明物业公司支付原告2014年房屋管理费75万元及自2013年12月1日起至判决生效之日止按银行同期贷款利息标准计算逾期付款违约金、2015年房屋管理费110万元及自2014年12月1日起至判决生效之日止按银行同期贷款利息标准计算逾期付款违约金的诉讼请求，符合合同约定且不违反法律规定，对该项请求本院予以支持。关于房屋占用费。房屋委托管理协议书已于2015年12月31日解除，而被告恒明物业公司已经向房屋承租方收取的2016年房屋租金共计1332000元，应当返还原告，并应当承担其占用该租金期间，参照中国人民银行规定的逾期贷款利息（中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%至50%）的标准计算原告方的损失。即：被告恒明物业公司应返还原告房屋占用费1332000元及违约金（以租金1332000元为基数，从2016年1月1日起至租金付清之日止按中国人民银行同期一年以内［含一年］贷款基准利率上浮50%的130%计付）。对原告超出该部分的请求，本院不予支持。关于连带责任。被告惠龙制衣公司、吴明克、吴明得已在原告与被告恒明物业公司签订的房屋委托管理协议书、2015年10月12日的催款通知书上作为连带责任担保人盖章及签字确认。原告主张其对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求符合约定，本院予以支持。对被告惠龙制衣公司、吴明克、吴明得提出连带保证责任不是其真实意思表示，不应承担连带责任的抗辩理由，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十九条、第二十条的规定，判决如下：一、确认原告黄石市校办工业总公司与被告湖北恒明物业服务有限公司2011年10月10日签订的房屋委托管理协议书已于2015年12月31日解除。二、被告湖北恒明物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄石市校办工业总公司2014年房屋管理费750000元及逾期付款违约金（以750000元为基数，从2013年12月1日起至判决生效之日止按中国人民银行同期一年以内［含一年］贷款利率计付）。三、被告湖北恒明物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄石市校办工业总公司2015年房屋管理费1100000元及逾期付款违约金（以1100000元为基数，从2014年12月1日起至判决生效之日止按中国人民银行同期一年以内［含一年］贷款利率计付）。四、被告湖北恒明物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内应返还原告黄石市校办工业总公司房屋占用费1332000元及违约金（以1332000元为基数，从2016年1月1日起至实际付清之日止按中国人民银行同期一年以内［含一年］贷款基准利率上浮50%的130%计付）。五、被告湖北惠龙制衣有限公司、吴明克、吴明得对上述第二、三、四项债务承担连带清偿责任。六、驳回原告黄石市校办工业总公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40775元、保全费5000元，由被告湖北恒明物业服务有限公司、湖北惠龙制衣有限公司、吴明克、吴明得共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费人民币40775元。款汇至户名：湖北省黄石市中级人民法院；帐号：17×××18；开户行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行；地名：湖北省黄石市。上诉人在上诉期届满后七日内，仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  李 翩人民陪审员  杜惠英人民陪审员  傅靖宏二〇一六年十二月三十日书 记 员  王 琼