北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0106民初1457号原告：金辉，男，1971年10月5日出生。委托诉讼代理人：徐晨笛，北京市中闻律师事务所律师。被告：北京匠心置业有限公司，住所地北京市丰台区马家堡东路168号院9号楼1层101室。法定代表人：徐旻，总经理。被告：北京铄城物业服务有限公司，住所地北京市丰台区马家堡东路168号院9号楼1层01号102室。法定代表人：王亚男，总经理。二被告委托诉讼代理人：李松林，北京市冠衡律师事务所律师。原告金辉与被告北京匠心置业有限公司（以下简称匠心置业公司）、被告北京铄城物业服务有限公司（以下简称铄城物业公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金辉及其委托诉讼代理人徐晨笛，被告铄城物业公司的法定代表人王亚男及其与被告匠心置业公司的共同委托诉讼代理人李松林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金辉向本院提出诉讼请求：1、判决确认我方与匠心置业公司所签订的《商品房预售合同》附件六《海上海花园临时管理规约》中约定的每个地下停车位300元／月的收费标准合法有效，并要求二被告遵照此收费标准执行；2、判决我方对现承租使用的地下停车位有优先续租的权利；3、判决二被告立即停止使用任何限制我方车辆进入地下停车场的措施；4、本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：2009年期间我与匠心置业公司签订《商品房预售合同》，购买其开发的海上海花园小区房屋并入住。在《商品房预售合同》的附件六《海上海花园临时管理规约》中，匠心置业公司将本小区的前期物业管理工作委托给铄城物业公司，并在《临时管理规约》第三十条明确约定了物业费和停车位使用及管理费，其中地下停车位的使用及管理费为每个300元／月。《商品房预售合同》及其附件均为合同双方的真实意思表示，合法有效。但自我入住后第二年起，匠心置业公司就采取与我方另行签订《地下车库车位（租赁）使用协议》的方式，将其名下的地下车位以出租的方式租赁给我使用，以车位租金的形式收取车位使用管理费。且匠心置业公司在未经合法程序与全体业主协商一致前，就擅自提高车位使用管理费至每个500元／月，现又将收费标准再次提高至每个700元／月。因海上海花园小区至今尚未成立业主委员会，部分业主为了保证有车位可使用，不得不在匠心置业公司胁迫下与其签订了每个500元／月或每个700元／月的车位租赁协议，同时，也有其他业主未签署车位租赁协议的情况。铄城物业公司负责小区前期物业管理，对未缴纳车位使用费的业主车辆均不予放行进入小区，造成小区入口经常因此产生物业公司与业主的纠纷，堵塞交通，影响公共秩序。二被告亦曾在未按其单方提高的标准缴纳车位租金的业主车辆或车位上采取强行加锁等措施限制业主的使用，逼迫业主不得不按照其不合法标准缴费。截止至起诉之日，铄城物业公司已经彻底限制未缴费业主进地库。小区业主曾为此事向丰台区发改委投诉，发改委于2015年9月2日出具丰发改价提告[2015]1号文《价格监督检查提醒告诫通知》，要求匠心置业公司在与停车人即小区业主协商达成一致前，保持收费水平稳定，不得擅自提高收费标准。匠心置业公司仍我行我素，继续按照其擅自设定的收费标准向海上海花园广大业主收取车位使用费。2015年12月8日，丰台区发改委经调查发现匠心置业公司擅自上调停车费收费标准情况属实，对其当场进行了告诫。我方认为，《商品房预售合同》及其附件《海上海花园临时管理规约》是包括我在内的全体业主与匠心置业公司经协商一致签署的合同文件，是双方的真实意表示，合法有效，其中约定的地下停车位每个300元／月的使用管理费标准，在经合法程序与全体业主协商一致前，其无权擅自提高收费标准。且我对于自己长期承租使用的车位，享有在此收费标准下的优先承租使用权，匠心置业公司必须依法提供车位给我使用，且不得采取任何限制我的车辆进入地下停车场的措施。匠心置业公司辩称，1、我方与金辉之间非建筑物区分所有权纠纷，而是租赁合同纠纷。2、《海上海花园临时管理规约》中虽然约定了每个地下停车位300元／月的收费，但自2012年开始，经与小区业主依法协商，该约定已经发生变化，收费标准已经上调。3、截至2015年，海上海花园1011个车位中，己划分出临时停车区域共计80个车位，供业主临时停放车辆和访客使用；已出售产权车位298个；预留电动车位30-50个；未销售房屋预留车位100个；人防工程占用240个车位；规划销售车位30—50个。截至2016年3月，小区己出售1342套房屋，车位供应远远达不到业主的需求，不能保障每户一个车位，这一点金辉在购买房屋时已经知悉。我方优先保障小区业主的停车需求，针对小区业主的租赁需要，在同等条件下应一视同仁。但面对客观情况，我方不能保障每一个业主的租赁需求。金辉要求优先续租的权利必须和小区其他业主在同等条件下才能行使，不能要求在任何情况下都要优先承租。4、我方并未限制金辉车辆进入地下停车场，其所提供的证据中没有证据表明限制其进入，其主张的第三项诉讼请求不应获得支持，应由其承担举证不能的责任。综上，我方认为金辉的诉讼请求无事实与法律依据，应当予以驳回。铄城物业公司辩称，1、我方与金辉之间不存在任何纠纷。作为物业服务企业，我方履行了《前期物业合同》约定的义务，不存在任何过错。在车位租赁合同关系中，我方不是合同的主体，与金辉不存在合同关系。2、我方并未限制金辉车辆进入地下停车场，其所提供的证据中没有证据表明限制其进入，其第三项诉讼请求不应获得支持，应由其承担举证不能的责任。综上，对方的诉讼请求无事实和法律依据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2008年11月19日，金辉与匠心置业公司签订《商品房预售合同》，购买位于北京市丰台区1801号房屋，现为该房屋登记产权人。《商品房预售合同》包括多项附件，包括临时管理规约的内容，即《海上海花园临时管理规约》，该规约第三十条明确了物业费，车位使用费及管理费，“地上停车费150元/月/个，地下停车费为300元／月/个”。此外，《商品房预售合同》附件还包括前期物业服务合同，显示合同双方主体为甲方开发建设单位匠心置业公司和乙方物业服务企业铄城物业公司，该物业服务合同确定铄城物业公司为1801号房屋所在海上海花园小区提供物业管理服务。在该前期物业服务合同中，第十条约定，“停车服务费按露天停车场车位150元/个/月、地下停车库车位为300元／个/月的标准收取。乙方应当与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务”。庭审中，金辉主张在入住房屋第二年，匠心置业公司以签订《地下车库车位（租赁）使用协议》的方式，将名下地下车位以出租的方式租赁给金辉使用，以车位租金的形式收取车位使用管理费。且匠心置业公司在未经合法程序与全体业主协商一致前，擅自提高车位使用管理费至500元／个/月，后再次提高至700元／个/月。为证明主张，金辉还提交以下主要证据，1、抗议擅自提高停车租赁费的业主声明，证明不同意擅自提高地下车位租赁费，该声明签署人为金辉，匠心置业公司、铄城物业公司对此不认可。2、新闻报道、网络页面截图等，证明媒体关注业主与开发商车位涨价矛盾，且业主维权受阻。匠心置业公司、铄城物业公司对此不认可，且认为报道不真实，调价系与业主协商，非单方涨价。3、视频及照片等，证明匠心置业公司禁止未按照其擅自上涨价格缴费的业主车辆进入车库，匠心置业公司、铄城物业公司阻止部分业主进入地库，发生纠纷并报警等内容。匠心置业公司、铄城物业公司对证明目的不认可。4、海上海小区地下停车位调价协商情况通报、市政热线投诉及答复、政府信息公开答复告知书、丰台区发改委处罚决定书、告知书等一组证据，证明小区业主曾就车位价格调整一事向社区、街道、市政、北京市丰台区发改委等多方进行反映投诉，要求匠心置业公司不得擅自提高收费标准。社区党委、居委会召开协商会，协调停车费问题，北京市丰台区发展和改革委员曾于2012年8月13日因停车收费问题向匠心置业公司出具价格违法案件当场处罚决定书，曾于2015年9月2日出具丰发改价提告[2015]1号文《北京市丰台区发展和改革委员会价格监督检查提醒告诫通知》，提醒告诫通知要求匠心置业公司，“应严格按照法律法规和文件开展经营活动，在未与业主协商达成一致前，保持收费水平稳定，不得擅自提高收费标准”。匠心置业公司、铄城物业公司对证明目的不认可。经双方确认，匠心置业公司对地下车位收费标准调整情况为：2011-2012年度为300元／个/月，2012-2015年度为500元／个/月,2015年8月至今，为700元／个/月。目前，进出小区地下停车场，需在签订车位租赁协议后持卡刷卡进出。庭审中，经确认，双方认可曾对车位租赁达成新的租赁协议。审理中，本院依法到丰台区住宅小区办公室调取海上海花园小区的备案物业管理合同。此外，目前该小区未成立业主委员会。再查，金辉未就匠心置业公司侵占其业主共用部分划定车位进行举证。本院认为：公民、法人的合法权益依法受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。现金辉以建筑物区分所有权纠纷为案由，基于其房屋所在小区地下车库的车位使用问题诉至本院，并提出诉讼请求，匠心置业公司、铄城物业公司辩称本案并非建筑物区分所有权纠纷，应为租赁纠纷，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。根据法律规定，金辉以建筑物区分所有权纠纷诉至本院，并无不当。金辉的诉讼请求是否应予支持，本院应综合本案案情和现有证据依法予以认定和裁判。本案中，金辉与匠心置业公司签订的《商品房预售合同》及相应附件系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。而该合同是复合合同，既有商品房买卖的约定，亦有物业管理费、停车费等费用收缴约定。双方明确约定地下停车位费的收费标准为300元/月/车位，该标准在无双方合意一致或有法律明确规定准予变更的情况下，匠心置业公司不得擅自调整。本案争议焦点在于是否按照合同约定履行停车费的收取交纳义务。经本院查明，并经双方确认，双方认可曾对车位租赁达成新的租赁协议，并未继续按照300元／个/月标准执行，该变更行为及所签合同距今已过多年，现未有证据显示该合同无效或被撤销，且双方已按新标准履行完毕。金辉主张系被迫签订协议和缴纳费用，但其提交证据不足以证明其主张，本院对其该项意见不予采纳。现金辉要求匠心置业公司及铄城物业公司遵照《海上海花园临时管理规约》约定收取地下停车费，本质上系要求匠心置业公司与铄城物业公司继续履行合同约定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”继续履行合同是当事人承担违约责任的法定方式。考虑到前述双方就车位租赁使用达成新的协议，金辉提交的证据不足以证明匠心置业公司、铄城物业公司的行为系对原停车位费收费标准300元/月/个等约定的违约，故本院不支持金辉要求判令匠心置业公司与铄城物业公司承担继续履行合同的违约责任。地下车位优先续租一节，因金辉未提交证据证明其仍在继续租赁使用车位，此外，鉴于该地下车位的特殊性，在小区业主与非小区业主均需租赁小区车位，条件相同的情况下，匠心置业公司与铄城物业公司应当优先与小区业主签订车位租赁协议。对于金辉主张匠心置业公司将小区地下车位租给非本小区业主的意见，金辉提交证据不足以证明其主张，本院对此不予采纳。另，铄城物业公司为小区地下车位管理主体，地下车库现需持卡进出，因金辉未向本院提交充分证据证明，其在符合进出地下车库条件的情形下，匠心置业公司、铄城物业公司对其车辆进入地下停车场采取了限制措施，故对金辉的该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、金辉与北京匠心置业有限公司签订的《商品房预售合同》附件之《海上海花园临时管理规约》中约定的每个地下停车位300元/月的收费标准合法有效。二、驳回金辉的其他诉讼请求。案件受理费七十元，由金辉负担三十五元（已交纳），由北京匠心置业有限公司负担三十五元（于本判决生效之日起十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  魏洪杰人民陪审员     龚美玲人民陪审员     刘程宏二〇一六年十二月三十日书 记 员  李书聪