云南省曲靖市麒麟区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）云0302民初3749号 原告曲靖市恒大物业服务有限公司。 统一社会信用代码：915303025501189270。 地址：曲靖市曲陆高速开发有限公司潇湘小区综合楼3楼。 法定代表人张中俊，系该公司执行董事。 委托代理人蒋买娥，云南精茂律师事务所律师。（特别授权） 被告李朝阳，男，彝族，1975年12月27日生会泽县人，住曲靖市。 委托代理人李清平，系被告岳父。（特别授权） 原告曲靖市恒大物业服务有限公司诉被告李朝阳物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月8日受理后，依法组成合议庭，于2016年10月10日公开开庭进行了审理。原告曲靖市恒大物业服务有限公司的委托代理人蒋买娥，被告李朝阳的委托代理人李清平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2012年3月21日，原告曲靖市恒大物业管理有限公司与盛世锦华山水缘小区（二期）业主委员会就盛世锦华山水缘小区（二期）物业服务事宜签订了《盛世锦华山水缘物业服务合同》，并就双方的权利义务作了明确约定。多年来，原告真诚、优质的服务得到了广大业主的一致好评，并深受广大业主的爱戴与支持，绝大多数业主均能按期缴纳物业费。被告作为盛世锦华山水缘小区长征路6-201室业主，在享受了原告提供的物业服务的同时，即负有缴纳物业费的义务，但自2013年1月起，被告就拒绝缴纳各项费用，截至2015年12月31日，其已欠交各项费用共计3134元。期间原告多次催要，但被告均以各种理由推诿拒付。现依法诉至法院，请求法院依法判令：1、被告支付原告物业管理费2438元、二次加压费300元、垃圾清运处置费396元及违约金（暂计至2016年6月1日为339元，2016年6月1日以后的违约金按每月0.65%的标准计至上述费用付清之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。 被告辩称：我作为小区业主，自2007年购房以来一直认真履行业主义务，按时缴纳物管费。2013年，小区其他业主装修时把污水管弄坏，污水横流，导致我家的阳台、厨房等多处地方污染严重，墙面瓷砖脱落受损，给我及家人的生活带来严重困扰以及一定的财产损失。我多次找原告公司的物业人员要求处理，但对方一拖再拖，至今仍无结果。原告公司作为物业管理的责任方，未履行自身应尽的责任和义务，我不愿意承担物业管理费，其他费用同意补交。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 1、营业执照复印件1份、企业服务资质证书复印件1份、法定代表人证明书1份、身份证复印件1份，用于证明原告的诉讼主体资格及相应的物业资质等级； 2、变更登记卡复印件1份，用于证明曲靖市恒大物业管理有限公司于2014年6月11日变更为曲靖市恒大物业服务有限公司； 3、《物业服务合同》复印件3份，补充协议复印件3份，用于证明原告自2012年3月21日起就与山水缘小区业主委员会签订书面《物业服务合同》，为小区提供物业服务的事实，物业服务期限为2012年4月1日至2015年12月31日，合同并对双方权利义务进行约定； 4、曲靖市发展和改革委员会文件复印件2份，用于证明2012年3月23日经曲靖市发改委批准备案，自原告向山水缘小区提供服务，其中普通住宅物业费为0.58元每月每平方米；别墅1.0元每月每平方米，垃圾清运及处置费不含在物业费内，经曲靖市发改委批准备案，城镇住户垃圾处理费为11元每户每月； 5、《备案表》复印件1份，用于证明2015年5月27日，经主管部门批准备案，自2015年5月1日起，山水缘小区物业费收费标准为别墅1.2元每月每平方米，单元房、车库为0.69元每月每平方米，二次加压费为每户每年100元； 6、催费短信通知记录1份，用于证明原告通过自建短信平台每年均向被告催要物业费； 7、《补充协议》复印件1份，用于证明2013年3月26日签订的物业服务合同产生的争议由提交仲裁，变更为向法院起诉； 8、照片21张，用于证明原告尽到了安保、绿化养护、保洁等义务，原告对相关费用已进行公示，且山水缘小区二期于2015年被评为平安小区。 经质证，被告对原告提交的证据1无异议，但认为营业执照上载明了其从2015年12月16日至2017年12月15日期间从事物业管理服务；对证据2予以认可；对证据3真实性予以认可，对合法性、关联性不予认可，认为该合同附件不完整，合同的主体是业主委员会和物管公司，在其中权利义务的约定中没有明确费用如何收取，以及工作经费各项费用的约定与原告主张的诉请相互矛盾；对证据4予以认可；对证据5真实性、合法性予以认可，但认为原告取得物业服务资格是2013年，2013年前原告不具备物业服务资质，业主有权拒交物业费；对证据6不予认可，认为该证据是从短信平台上取得，不能证明其证明内容；对证据7予以认可；对证据8关联性不予认可，认为不能证明其主张，且认为证据中并没有从2016年1月1日开始的物业管理约定，所以2016年的物管费不应支持。 本院认为，原告提交的证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，能够证明本案案件事实，本院予以采信。 被告针对其辩解，向本院提交照片6张，用于证明污水管被破坏并造成污染的事实。 经质证，原告对该证据真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，认为被告家被污染是因别家业主私自改造所造成的。 本院认为，上述证据能够证明因别家业主私自改造使污水管被破坏，导致被告家中被污染的事实。 经过庭审与质证，本院确认如下法律事实： 原告曲靖市恒大物业服务有限公司于2010年1月28日成立。原告公司名称原为曲靖市恒大物业管理有限公司，后于2014年6月11日更名为曲靖市恒大物业服务有限公司。自2012年4月1日开始，麒麟区盛世锦华山水缘小区（二期）业主委员会委托原告向盛世锦华山水缘小区（二期）提供物业服务工作，并由原告按国家规定标准代收代缴冶金小区的垃圾清运处置费、水电费。原告与麒麟区盛世锦华山水缘小区（二期）业主委员会分别于2012年3月21日、2013年3月26日、2015年5月10日签订了《物业服务合同》，并分别于2013年8月15日、2014年6月29日、2015年1月1日、2015年2月28日针对上述合同签订了《补充协议》，上述合同中对双方的权利义务、物业管理费的交纳标准（其中2012年4月1日至2015年4月30日，物业服务费用为别墅1.0元每月每平方米，单元房、车库0.58元每月每平方米，商铺0.90元每月每平方米；2015年5月1日至2015年12月31日，物业服务费用为多层0.69元每月每平方米，别墅1.2元每月每平方米，商铺0.9元每月每平方米）。原告代收代缴生活垃圾清运费、水池清洗费、供水二次加压费。被告系曲靖市盛世锦华山水缘小区长征路6-201室的业主，其房屋属于单元房，建筑面积为112.02㎡。被告自2013年1月1日起至2015年12月31日，未向原告交纳物业服务费、二次加压费、垃圾清运费。 本院认为，曲靖盛世锦华山水缘小区（二期）业主委员会与原告签订了物业服务委托合同，由原告为盛世锦华山水缘小区（二期）进行物业管理，该合同的签订及内容不违反法律法规的规定，合法有效。《物业管理条例》第七条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：……；（五）按时交纳物业服务费用；……。”本案被告在接受物业服务后应当按照合同的规定交纳物业服务费，被告未交纳物业服务费的行为已构成违约，应当承担民事责任。自2013年1月1日至2015年12月31日，原告为被告提供了物业管理服务，被告应依约按时交纳物业管理服务费等费用，故本院确认被告应向原告支付物业管理服务费为：2013年1月1日至2015年4月30日，每月每平方米按0.58元计算，为112.02㎡×28个月×0.58元=1819.20元；2015年5月1日至2015年12月31日，每月每平方米按0.69元计算，为112.02㎡×8个月×0.69元=618.35元，综上物业费计算为2437.55元（1819.20元＋618.35元）。二次加压费为每年100元，自2013年1月1日至2015年12月31日，计算为300元。垃圾清运费每月11元，自2013年1月1日至2015年12月31日，计算为396元。原告计算主张违约金，因物业服务合同对违约金约定不明，故该费用本院不予支持。被告提交的证据并不足于辩解其不向原告交纳物业费的理由成立，故被告辩解本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第四十五条之规定，判决如下： 一、由被告李朝阳于本判决生效后三十日内支付原告曲靖市恒大物业服务有限公司物业管理服务费2437.55元、垃圾清运处置费396元、二次加压费300元，合计3133.55元。 二、驳回原告曲靖市恒大物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元（免交）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  王 俊 审 判 员  许丽萍 代理审判员  荀舒靖 二〇一六年十二月十三日 书 记 员  周长虹