重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝02民终2670号上诉人（原审被告）：解维秋，男，1962年8月11日出生，汉族，重庆市渝中区人。委托诉讼代理人：周海霞，重庆江晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶琼，重庆江晟律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王世贵，男，1963年4月23日出生，汉族，重庆市万州区人。委托诉讼代理人：胡娟，重庆高山律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：张圣春，女，1968年1月8日出生，汉族，重庆市巫山县人。委托诉讼代理人：张俊，男，1979年7月13日出生，汉族，重庆市巫山县人，系张圣春之弟。上诉人解维秋与被上诉人王世贵、张圣春因房屋租赁合同纠纷一案，不服巫山县人民法院(2016)渝0237民初1151号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。解维秋上诉请求：1、撤销一审判决，改判其不支付被上诉人王世贵房屋租金125479.45元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、上诉人解维秋的妻子程先清经征得被上诉人王世贵同意，于2015年1月23日将火锅店以39万元价格转让给张圣春，之后的房屋由张圣春实际占有使用，且张圣春已将2015年的租金分两次直接支付36万元给了王世贵，王世贵并未提出异议，对于剩下的4万元他们二人也协商以后再给，王世贵也表示同意，据此应认定王世贵与张圣春之间形成新的合同关系，即便欠付租金，也应由张圣春支付；二、上诉人解维秋已经缴清了2015年1月23日之前的租金，一审法院在事实查明部分也予以认定，但在判决确定欠付租金数额的时候却从2015年1月1日起计算，重复计算了22天的租金，而上诉人已经支付了这22天对应的租金24500元，故而应作相应品出。被上诉人王世贵答辩称：1、虽然上诉人的转租行为征得了王世贵的同意，但只能证明上诉人与次承租人张圣春之间的租赁合同合法有效，不能证明王世贵与上诉人之间的房屋租赁合同已经解除或终止，双方之间的租赁合同继续有效，王世贵的合同相对方始终只是解维秋；二、张圣春直接向王世贵给付36万元的租金是应解维秋的要求而代解维秋履行，上诉人并无证据证明对于2015年尚欠的租金4万元王世贵同意了张圣春的延期给付要求；三、关于欠付租金的数额，一审判处也是正确的，上诉人并无充分的证据证明存在重复计算的问题。被上诉人张圣春答辩称：无异议。王世贵向一审法院提出诉讼请求：1.判令由被告解维秋立即支付其房屋租金24万元，并按约定支付违约金20万元。2、诉讼费用由被告解维秋承担。一审法院认定事实：2012年2月29日，王世贵与解维秋签订《房屋租赁协议》约定，王世贵将位于巫山县高唐街道（原巫峡镇）广东中路xxx号顶层面积约700平方米的全部房屋（墙抹灰、毛地坪）及空地和梯道租赁给解维秋使用、管理、支付租金。租赁时间自2012年7月1日至2019年6月30日止，从2012年7月1日起计算租金，每年租金40万元，每半年支付20万元。2012年5月支付第一个半年租金，提前一个月付清下半年租金。若解维秋出现经营困难要求停租，应书面告知王世贵。王世贵不承担解维秋前期的装修、安装等任何费用，所有装修、安装归王世贵所有。解维秋在十日内撤除后，王世贵退还解维秋当年已缴未使用的租金。解维秋对该房屋进行装修后，与妻子程先清等人从事餐饮经营。2012年8月28日，王世贵租赁给解维秋的房屋，在房屋登记机关进行了登记，登记权利人为王世贵的妻子齐维玲。房屋坐落于重庆市巫山县巫峡镇（现高唐街道）广东中路xxx号1幢6-1，楼层4层，建筑面积735.07平方米，套内建筑面积654.12平方米，土地使用权面积123.59平方米。2015年1月23日，解维秋的妻子程先清与张圣春签订《火锅店转让合同》约定，程先清将火锅店的装修、装饰、设备、广告位等，以39万元的价格转让给张圣春。同时，房屋租金价格为原年租金40万元，由张圣春按时交纳给房主王世贵，与程先清无关。转让时间从2015年1月23日至2019年6月30日止。2015年1月23日之前的火锅店所有的费用由程先清缴清。本合同必须在张圣春将全部转让款、房租费付清给程先清后双方签字生效。后张圣春等人使用该火锅店从事经营。王世贵知道程先清已将火锅店转让给张圣春。2015年张圣春向王世贵支付了36万元房租费。下欠4万元，张圣春通过张俊与王世贵协商过，要求以后在给。王世贵表示只认解维秋。2015年11月14日，张圣春因经营困难将火锅店关闭，开始向程先清、解维秋、王世贵要求处理合同解除的相关事项。2016年1月15日，张圣春给程先清（邮寄地址：巫山县高唐街道广东中路中心市场xxx号一栋二楼恒通电器商行）邮寄了一封解除房屋租赁合同通知书，同月27日投递时被拒收。2016年2月1日，张圣春给解维秋手机发短信告知，王世贵不准撤除屋内设施，请解维秋解决。2016年3月18日，程先清、张圣春、吴波（解维秋妹夫）在王世贵办公室，向王世贵要求解除房屋租赁合同，被王世贵拒绝。后又通过邮寄解除合同通知书等方式，向王世贵及其妻子齐维玲表达了解除合同的意见。本案当事人发生纠纷期间，解维秋因病住院治疗。一审法院认为，本案争议焦点之一：王世贵与解维秋签订的《房屋租赁协议》是否解除，什么时间解除。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）“第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。/当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。/当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。/法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据以上规定，本案《房屋租赁协议》中约定了解除合同的条件，即解维秋出现经营困难要求停租，应书面告知王世贵。王世贵不承担解维秋前期的装修、安装等任何费用，所有装修、安装归王世贵所有。解维秋在十日内撤除后，王世贵退还解维秋当年已缴未使用的租金。解维秋因病自己没有与王世贵协商解除合同，解维秋的妻子程先清、妹夫吴波，和张圣春于2016年3月18日，在王世贵办公室，向王世贵要求解除合同，足以代表解维秋通知王世贵解除了《房屋租赁协议》，符合合同法第九十六条的规定。合同当事人有单方解除合同的权利。本院确认，王世贵与解维秋签订的《房屋租赁协议》于2016年3月18日解除。合同法第九十六条同时规定，对解除合同有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，但王世贵没有行使该权利。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》“第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，现王世贵没有提起解除合同异议之诉，胜诉权利已经消灭；且王世贵合同没有解除的理由也没被采纳。在本案中，王世贵没有依照合同法第九十七条等法律的规定，提出赔偿损失的请求，对此本案不作评判。王世贵辩称，对《房屋租赁协议》已经解除，不予认可。根据《房屋租赁协议》第五条约定，如果被告方因经营困难解除合同，必须要以书面形式告知王世贵，并且将租赁欠款交付完毕，签订书面的协议才算双方合同的解除。录音录像等视频资料均不是本案合同当事人就合同的履行和解除进行的协商，而是案外的第三人所进行的。因此根据合同的相对性，不能达到其解除的目的。该合同仍然在效力存续期间，仍然应该按照合同约定履行。本院认为，王世贵的理由是合同法第九十三条第一款的规定“当事人协商一致，可以解除合同”。但合同法第九十三条第二款同时规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《房屋租赁协议》约定的解除合同的条件是：出现经营困难要求停租，应书面告知王世贵。其核心是出现经营困难时，解除合同的条件成就。由于王世贵拒绝解除合同，不正当地阻止“书面告知”解除条件成就，视为条件已成就。2016年3月18日前，解维秋没能取得书面告知的证据，而采取当面通知的方式，符合合同法第九十六条的规定，合同自通知到达王世贵时解除。根据《中华人民共和国民法通则》“第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。/代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。/依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。”的规定，解维秋的妻子程先清、妹夫吴波，足以代表解维秋行使解除合同的权利。故对王世贵诉称《房屋租赁协议》没有解除的理由不予采纳。解维秋辩称，2015年1月23日，实际上由张圣春与王世贵形成新的租赁合同关系。解维秋从此未参与他们的关系，而且张圣春在2015年度将租金分两次支付给王世贵，王世贵对此予以接受，就印证他们已经形成新的合同关系。同时，火锅店转让合同仅仅是转让给张圣春的设备、装潢设施，在合同第六条明确约定房屋租金由张圣春直接向王世贵支付，已经将解维秋排除在法律关系之外。该院认为，程先清与张圣春的《火锅店转让合同》约定：房屋租金价格为原年租金40万元，由张圣春按时交纳给房主，与程先清无关；本合同必须在张圣春将全部转让款、房租费付清给程先清后双方签字生效。两个条文之间存在矛盾，且程先清是自己与张圣春签订的《火锅店转让合同》，“与程先清无关”的约定对王世贵以及解维秋没有约束力。同时，《火锅店转让合同》其中只包含了房屋租赁租金多少、如何支付的内容，不包含《房屋租赁协议》中解维秋的全部权利和义务。故《火锅店转让合同》中涉及的房屋租赁内容，属于转租行为。解维秋提交的证据，也只证明了转租，没有证明在2015年1月23日前，已通知王世贵解除《房屋租赁协议》。因此，不能以签订了《火锅店转让合同》，认定解维秋解除了《房屋租赁协议》。根据合同法“第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定，《房屋租赁协议》在2016年3月18日前继续有效。本案只对张圣春是否承担王世贵诉讼请求的义务进行评判，不对《火锅店转让合同》中程先清与张圣春的权利义务进行判断。因此，程先清没有参加本案诉讼，不影响本案的审判。本案争议焦点之二：王世贵请求解维秋支付房屋租金24万元，并按约定支付违约金20万元是否支持。王世贵主张解维秋2015年7月1日至12月31日欠4万元，2016年1月1日到6月30日欠20万元。合同法“第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除；”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。/因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”根据以上规定，该院已确认《房屋租赁协议》于2016年3月18日解除，合同的权利义务于同日终止，其租金只应计算至2016年3月18日。解维秋依照《房屋租赁协议》应承担相应的给付房屋租金的义务。即根据《房屋租赁协议》的约定，2015年1月1日至2016年3月18日期间的未付租金125479.45元（年租金40万元÷365天×443天-张圣春已给付的36万元），解维秋有给付的义务。在本案中，王世贵按照《房屋租赁协议》要求解维秋给付租金，符合法律规定，解维秋应当承担民事责任；张圣春不是《房屋租赁协议》的相对方，王世贵也没有要求张圣春给付租金，张圣春在本案中不承担民事责任。解维秋单方解除合同，是法律规定的权利，也符合合同约定，不属于违约行为；虽然存在2015年欠4万元租金的情形，但已经支付大部分租金，履行了主要义务，且张圣春通过张俊与王世贵协商过欠4万元租金的处理问题，不认定为违约；本案当事人之间自2015年底就因解除合同发生纠纷，再要求提前支付租金不符合合同法第九十七条的规定，对没有支付2016年上半年20万元租金，不认定为违约；王世贵提交的证据，不能证明出租房屋的装修、安装违反合同约定被拆除的事实，承担不利后果，不能认定违约。没有违约不承担违约责任。王世贵以及程先清没按合同法第九十六条的规定，行使解除合同异议权，而是以回避、拒绝等非协商、非常规的方式，处理对方解除合同要求和通知。对此，不应提倡和支持。解维秋、张圣春辩称，已将租金全部支付，应驳回王世贵的诉讼请求，与2015年只支付了36万元租金的事实不符，该院不予采纳。综上所述，对王世贵的诉讼请求部分予以支持。经该院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十四条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、该判决生效后十日内，由被告解维秋给付原告王世贵租金125479.45元；二、驳回原告王世贵的其他诉讼请求。案件受理费7900元，由王世贵负担5000元，解维秋负担2900元。本案二审期间，上诉人解维秋围绕其上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下:一、关于上诉人解维秋与被上诉人王世贵之间的房屋租赁合同的履行状态和解除时间问题。虽然作为承租人解维秋的转租行为征得了出租人王世贵的同意，但只能佐证解维秋与次承租人张圣春之间的《火锅店转让合同》合法有效，而不能当然认定解维秋与王世贵之间的《房屋租赁协议》已于2015年1月23日解除或终止。解维秋主张在2015年1月23日之后，其与王世贵之间的《房屋租赁协议》已经解除或终止，王世贵与张圣春之间形成新的租赁合同关系，这一事实主张缺乏充分的证据证明，本院不予采信。根据当事人举证情况，本案中只能认定在2015年1月23日之后，解维秋与王世贵之间的《房屋租赁协议》继续有效，并履行到一审法院认定的合同解除之日即2016年3月8日。二、关于上诉人解维秋欠付的租金数额问题。上诉人解维秋二审中提交了一份中国银行2016年年12月7日出具的解维琴的银行交易明细表作为证据，以证明其于2015年2月6日向王世贵转账支付了2015年1月23日之前的租金24500元，故而应品除这部分的租金。被上诉人王世贵质证认为，该证据显示的转账支付时间为2015年2月6日，形成于一审之前，故不属于二审中的新证据，并且付款人系解维琴，不能证明就是支付的本案争议的租金，与本案无关。被上诉人王世贵在庭后经过核实后又表示，该笔24500元系上诉人所给付的2014年7月-12月期间的部分租金，同期还欠租金175500元。被上诉人张圣春对上诉人提交的证据表示不清楚，不予发表质证意见。本院审查认为，上诉人解维秋提交的证据真实、合法，与本案争议事项的审理具有直接关联，虽然其逾期提供证据，但该证据与本案的基本事实有关，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条之规定，本院仍予以采信。同时，对于上诉人解维秋逾期提供证据的行为，本院予以训诫。双方当事人对于王世贵在2015年2月6日收到解维琴（解维秋之妹）转账支付的24500元的事实已无异议，上诉人解维秋主张此款系付2015年1月1日至1月23日期间的租金，被上诉人王世贵主张此款系付2014年7月至12月期间的部分租金，同期还欠175500元。相比而言，上诉人解维秋的事实主张更为可信，被上诉人王世贵的事实主张与其一审陈述自相矛盾，且与双方当事人的合同履行情况不符。王世贵在一审中主张的欠付24万元的租金是由2015年度尚欠的4万元以及2016年度6月30日之前半年的租金20万元两部分组成，而2015年度欠付的4万元系张圣春代为履行36万元后尚欠的部分，这一部分对应的期间是2015年1月23日至2016年1月22日，而不是从2015年1月1日起算的一年。根据王世贵的陈述内容可知，并不存在欠付其2014年度租金的情况。综上，本院认定争议的24500元系解维秋所支付的2015年1月23日之前22天的租金。本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人解维秋在征得被上诉人王世贵同意后将租赁房屋予以转租，并不代表其与王世贵之间的《房屋租赁协议》已经解除或终止，两个合同均属有效，但王世贵的合同相对方始终只是解维秋，故而王世贵向解维秋主张欠付的租金，依法应予以支持。关于欠付的租金数额，如上所述，根据二审中新出现的证据所查明的基本事实，2015年1月23日之前的22天的租金存在重复计算的情况，因而应在一审确定的金额基础之上品除这部分重复计算的租金，即上诉人解维秋还应向王世贵支付租金100979.45（125479.45-24500）元。综上所述，一审审判程序合法、适用法律正确，但基于二审新出现的证据所能证明的事实，本院依法予以改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销巫山县人民法院(2016)渝0237民初1151号民事判决；二、上诉人解维秋给付被上诉人王世贵租金100979.45元，此款限于本判决生效后十日内付清；三、驳回上诉人解维秋的其他上诉请求；四、驳回被上诉人王世贵在一审中的其他诉讼请求。二审案件受理费2810元，由上诉人解维秋负担2340元，由被上诉人王世贵负担470元。本判决为终审判决。审 判 长 柯  言审 判 员 肖  毅代理审判员 杜 抗 洪二〇一六年十二月二十八日书 记 员 欧阳星宇