上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初1376号原告：周湘理，女，1957年12月30日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：董斌，上海市锦天城律师事务所律师。被告：周毅，女，1979年11月6日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。被告：上海乐恒房地产经纪有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：陈运州，该公司经理。原告周湘理与被告周毅、上海乐恒房地产经纪有限公司(以下简称乐恒房产公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周湘理及委托诉讼代理人董斌、被告乐恒房产公司的法定代表人陈运州到庭参加诉讼。被告周毅经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周湘理向本院提出诉讼请求：1.判令解除《公有住房承租权转让居间协议》；2.判令被告周毅返还原告定金50万元；3.判令被告周毅支付原告违约金50万元；4.判令被告乐恒房产公司对被告周毅的还款义务承担连带责任。诉讼过程中，原告周湘理将其第2项诉讼请求变更为判令被告周毅双倍返还定金100万元，并撤回第3项违约金的诉讼请求。事实和理由：2015年8月23日，原告通过被告乐恒房产公司的居间介绍，与被告签订《公有住房承租权转让居间协议》。协议约定，被告周毅将其承租的上海市襄阳南路XXX弄XXX号整幢1-3层房屋(以下简称系争房屋)承租权转让给原告，原告支付定金50万元，由被告乐恒房产公司保管至被告周毅取得物业公司的《上海市公有住房差价换房征询表》的审核签章。协议签署后，被告乐恒房产公司指示原告直接向被告周毅支付定金40万元，并将之前原告交付的定金10万元也转给被告。被告周毅收取定金50万元后，向原告出具了收据。2015年8月30日，原、被告签订《上海市公有住房承租权转让合同》，但该合同未履行。原告认为，被告周毅不履行义务，导致居间协议不能履行，应退还定金。被告乐恒房产公司违反居间协议的约定，将定金交付给被告周毅，应当承担连带赔偿责任。被告周毅未作答辩。被告乐恒房产公司辩称，不同意原告的诉请。本案存在两种不同的法律关系，一是原告与被告周毅之间的公有承租权转让纠纷，二是被告乐恒房产公司与原告、被告周毅之间的居间合同纠纷，原告将两者的法律关系予以混同。原告要求被告乐恒房产公司对原告与被告周毅之间的公有承租权转让纠纷承担连带责任缺乏事实和法律依据。签订居间协议后，被告周毅没有通知被告乐恒房产公司或原告办理物业征询单，之后就无法联系被告周毅了。将10万元转给被告周毅系根据原告的指示所为。且定金合同是在定金交付后才生效，原告诉请被告周毅返还定金并承担违约责任，说明其是将50万元作为合同履行担保的定金，且该定金合同已经生效，故该50万元款项的所有权人应属于被告周毅。鉴于被告乐恒房产公司保管的定金所有权属于被告周毅，故与原告之间不存在纠纷。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋为公房，承租人为被告周毅。系争房屋的租用公房凭证为三本，包括：1.底层前间15.8平方米、天井8.3平方米、底层灶间5.9平方米、底层扶梯下小间2平方米，共计使用面积32平方米(以下简称系争房屋底层部位)；2.二层南间15.9平方米、三层亭子间6.2平方米，共计使用面积18.1平方米(以下简称系争房屋二层部位)；3.三层南间15.9平方米、三层阳台1.5平方米、晒台6.1平方米、三层走道储藏室一只，共计使用面积23.5平方米(以下简称系争房屋三层部位)。2015年8月，原告周湘理(买受方、乙方)、被告周毅(卖方、甲方)及被告乐恒房产公司(居间方、丙方)签订《公有住房承租权转让居间协议》。协议约定：乙方为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金10万元，若甲方接受本协议的约定，并签订本协议，则丙方立即将乙方支付的意向金10万元转交甲方，由此构成乙方支付给甲方的首期定金；甲乙双方共同约定系争房屋买卖成交总房价款为770万元，乙方在签订本协议后3日内补足定金至50万元，由甲方签收并出具收款凭证(但由丙方暂为保管直至公有住房承租权人取得物业公司的《上海市公有住房差价换房征询表》的审核签章)。在甲乙双方签订《上海市公有住房承租权转让合同》之日起的60日内，且甲方在取得物业公司的《上海市公有住房差价换房征询表》的审核签章后，甲乙双方持《转让合同》及规定的材料，到系争房屋所在地的上海市徐汇区房地产交易中心办理系争房屋的转让手续后当日内，乙方向甲方支付房价款710万元；如甲方接受本协议所述转让条件并签订本协议，则乙方同意将意向金作为定金，由丙方转付甲方；甲方接受本协议所述买卖条件并签署本协议的，甲乙双方同意在甲方签署本协议后20天内签订《上海市公有住房承租权转让合同》(签订合同的具体时间可由丙方安排或者甲乙双方在本协议中另行约定)，如果甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金，如果乙方未能履行本条所述事项，则已支付甲方的定金不予返还；如果有任何一套物业征询单出不来，则双方各不负违约责任，甲方无息退还乙方已支付的定金50万元整。原告、被告乐恒房产公司在该合同中签署的时间为2015年8月23日，被告周毅签署的时间为2015年8月26日。2015年8月24日，原告通过案外人将10万元定金转入被告乐恒房产公司法定代表人陈运州的账户内。2015年8月25日，陈运州分两次向被告周毅共计转账10万元。2015年8月28日，原告通过案外人向开户行为浦发银行、账号为XXXXXXXXXX的账户内转账40万元，该转账的贷记凭证上写明收款人为被告周毅。2015年8月30日，原告与被告周毅就系争房屋底层部位、系争房屋二层部位、系争房屋三层部位的公有住房承租权签订《上海市公有住房承租权转让合同》三份，约定：被告周毅将上述其承租的公有住房承租权转让给原告，房价款合计为773万元；双方同意自本合同签订之日起的60日内，持本合同及规定的材料到上海市徐汇区房地产交易中心办理上述房屋的公有住房承租权的转让手续；双方商定自房地产交易中心审核同意出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起7日内，持有关材料向该公有住房的出租人或出租人委托的物业公司办理公有住房租赁关系的变更手续。同日，被告周毅向原告出具收取50万元定金的《定金收据》。2015年11月12日，原告委托律师向被告周毅发送《律师函》，称：原告向被告周毅共计支付定金50万元，被告周毅与原告签订的《居间协议》合法有效，《上海市公有住房承租权转让合同》依法成立，故要求被告周毅于2015年11月15日前，依据约定办理系争房屋的公有住房承租权转让手续，否则原告将依据法律规定，解除《居间协议》及《上海市公有住房承租权转让合同》，并追究被告周毅的违约责任。该《律师函》于次日被他人代收。同时，原告亦将该《律师函》抄送被告乐恒房产公司，被告乐恒房产公司亦签收。审理中，上海永平置业管理公司向本院出具《情况说明》，称：被告周毅未向其办理过系争房屋的置换征询程序。审理中，原告提供其与被告乐恒房产公司的微信往来记录。其中，在2015年8月24日的微信中记载：被告乐恒房产公司工作人员告知原告方，“我没有将10万元意向金交给房东”；原告方问被告乐恒房产公司工作人员，“你是否想业主去开完征询单再把定金10万给她”，被告乐恒房产公司工作人员回答，“是的”、“保险做法”。在2016年8月27日的微信记录中记载：被告乐恒房产公司工作人员将账号为XXXXXXXXXX的浦发银行东方卡图片发给原告方，该卡上为无持卡人的姓名。审理中，原告表示：《上海市公有住房承租权转让合同》于8月30日签订，原告并不知账号为XXXXXXXXXX的浦发银行东方卡是被告周毅的，以为是被告乐恒房产公司的，所以将40万元转入该账户内。被告乐恒房产公司则称：居间协议是原告与被告周毅签订的，原告此时已知道这是被告周毅的卡号。上述事实，有《公有住房承租权转让居间协议》、《上海市公有住房承租权转让合同》、租用公房凭证、收据、银行明细、贷记凭证、银行转账汇款业务回单、《律师函》及邮寄凭证、微信记录、当事人的陈述及本院的审理笔录等证据证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《公有住房承租权转让居间协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效合同，双方当事人均应恪守。公有住房承租权的转让，其法律性质为公房租赁合同中承租人权利义务的有偿性概括移转。依照我国法律的有关规定，承租人概括移转租赁合同的权利义务，应征得合同另一方当事人即出租人的同意。鉴于《公有住房承租权转让居间协议》中约定由公有住房承租权人取得物业公司的《上海市公有住房差价换房征询表》的审核签章，故办理《上海市公有住房差价换房征询表》的义务方为被告周毅。根据双方约定，自《上海市公有住房承租权转让合同》签订之日起的60日内，双方持该合同及规定的材料到房地产交易中心办理系争房屋的公有住房承租权的转让手续，然根据上海永平置业管理公司向本院出具的《情况说明》，被告周毅并未向其办理过系争房屋的置换征询程序，因此，《公有住房承租权转让居间协议》无法继续履行，无法在约定的60日内办理系争房屋的公有住房承租权的转让手续，被告周毅的行为构成违约。鉴于被告周毅在收到原告的《律师函》后，仍未履行相关义务，故原告有权依据我国法律规定行使合同的解除权，原告要求解除《公有住房承租权转让居间协议》的诉请于法有据，本院应予支持。根据法律规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。鉴于被告已经收到了原告的50万元定金，且出具了《定金收据》，因此，被告周毅应当承担双倍返还定金的民事责任，原告此诉请本院予以支持。至于原告要求被告乐恒房产公司承担连带责任一节，虽然《公有住房承租权转让居间协议》中有关于由丙方(即被告乐恒房产公司)暂为保管直至公有住房承租权人取得物业公司的《上海市公有住房差价换房征询表》的审核签章的约定，无持卡人姓名的XXXXXXXXXX银行卡是被告乐恒房产公司的工作人员微信提供给原告的，但鉴于《公有住房承租权转让居间协议》中有被告乐恒房产公司立即将原告支付的意向金10万元转交被告周毅的约定，且定金40万元也是由原告通过案外人贷记凭证的方式转账给被告周毅，该贷记凭证上写明收款人为被告周毅，因此，原告关于不知该卡是被告周毅的，而认为是被告乐恒房产公司的陈述，显然与事实不符，本院无法采信。鉴于原告现有的证据不足以证明被告乐恒房产公司在居间过程中存在过错，因此原告要求乐恒房产公司承担连带责任的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项、第九十六条第一款、《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，判决如下：一、解除周湘理与周毅、上海乐恒房地产经纪有限公司于2015年8月签订的《公有住房承租权转让居间协议》；二、周毅应于本判决生效之日起十日内返还周湘理双倍定金100万元；三、驳回周湘理的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费13800元、财产保全费5000元、公告费560元，由周毅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  汪俭蓉审 判 员  王兆根人民陪审员  赵倩玲二〇一六年十二月七日书 记 员  符一鸣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。