河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2016)豫0192民初489号原告：李书堂，男，1954年9月5日出生，汉族，住河南省项城市。委托诉讼代理人：宋钊，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建华，北京大成（郑州）律师事务所律师。被告：王忠欣，男，1963年4月7日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：王超，河南亮辅律师事务所律师。委托诉讼代理人：王二浩，河南亮辅律师事务所实习律师。被告：孙秀灿，女，1952年7月15日出生，汉族，住河南省新乡市红旗区。委托诉讼代理人：吕长宝，河南鑫苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李一洋，河南鑫苑律师事务所律师。被告：刘国松，男，1951年8月26日出生，汉族，住河南省新乡市红旗区。委托诉讼代理人：吕长宝，河南鑫苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李一洋，河南鑫苑律师事务所律师。第三人刘奎武，男，1968年12月8日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李俊凯，河南国基律师事务所律师。原告李书堂与被告王忠欣、孙秀灿、刘国松合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案受理,并于2016年5月17日依据原告申请追加第三人刘奎武参加诉讼后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李书堂的委托诉讼代理人宋钊、王建华，被告王忠欣的委托诉讼代理人王超、王二浩，被告刘国松、孙秀灿的共同委托诉讼代理人吕长宝，第三人刘奎武的委托诉讼代理人李俊凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李书堂向本院提出诉讼请求：确认被告王忠欣与被告刘国松、孙秀灿于2014年7月1日签订的《房地产买卖合同》无效。事实和理由：2000年左右，原告购买由第三人负责开发的新郑市××区××大道西侧（鑫港花园）别墅一套，经装修后居住至今，并于2003年取得新土国用（2003）第××××号国有土地使用证；2015年，被告王忠欣将原告诉至新郑市人民法院，要求原告将所购买的别墅交付给其本人；后原告从被告刘国松处了解到，原告从第三人处购买的别墅系被告刘国松购买后退还给第三人的，2015年被告王忠欣曾找到被告刘国松称第三人将该别墅出售给他，让被告刘国松协助其办理过户手续，现房屋产权已过户给被告王忠欣，综上，被告王忠欣与被告刘国松、孙秀灿之间的买卖协议是虚假的，三被告签订的《房地产买卖合同》侵犯了原告的合法权益，原告遂诉至法院，请求判令如诉。被告王忠欣辩称，原告提交的起诉状中没有明确原告与第三人房屋交易的具体时间，原告也没有提交房屋买卖合同以及付款手续，由此可知原告与第三人之间没有真实的房屋买卖合同关系，应属于虚假交易，该行为侵犯了被告王忠欣的合法权益；根据合同法相对性原则，被告王忠欣与被告刘国松和孙秀灿之间的合同是否有效与原告无关，原告不是本案适格诉讼主体；被告王忠欣已经取得涉案房屋的房产证，被告王忠欣与被告刘国松和孙秀灿之间的房屋买卖合同系其拥有房屋所有权的条件之一，按照我国法律规定原告所持有的国有土地使用证不能认定其具有房屋所有权；本案中的房屋一房二卖，应当优先保护合法购置房产并取得房产证的被告王忠欣，本案的诉讼性质也不是合同无效之诉。被告刘国松、孙秀灿共同辩称，2001年左右，被告刘国松、孙秀灿与第三人解除了购房协议，并已经退还了房款，现双方解除合同已经实际履行完毕，被告刘国松、孙秀灿不是本案的适格被告；涉案房屋的归属应在法院依法查明案情的基础上进行判决，与被告刘国松、孙秀灿无关。第三人刘奎武辩称，第三人与被告刘国松、孙秀灿之间的房屋买卖合同于2000年左右解除，并向被告刘国松返还购房款，后第三人将涉案房屋出售给原告，原告也已按照约定支付了全部房款；2014年，第三人没有将涉案房屋再次出售给被告王忠欣，也未收到购房款。原告李书堂为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1.《中华人民共和国国有土地使用证》一份，证明2003年11月份原告已经取得港区××大道西侧××××港地号土地使用权；2.2001年3月24日收据一份，证明原告为取得港区××大道西侧××××港地号土地使用权向郑州新郑港区建设管理委员会支付4万元土地款；3.2014年7月1日《房地产买卖合同》一份，证明该合同侵犯了原告对港区××大道西侧××××港地号土地使用权以及地上房屋所有权；4.照片三张，证明涉案房屋一直由原告占有居住；5.2005年10月22日原告与被告王忠欣的电话录音一份，证明被告王忠欣与刘国松签订《房地买卖合同》的目的不是为了购买房产，且签订协议时被告王忠欣已知道原告在该房屋内生活居住，其行为侵犯原告的合法权益。对于原告所举6组证据，被告王忠欣质证后认为：对原告所提交的以上证据真实性无异议，但对证明目的有异议，其中证据1、2、3中的土地上的房屋产权于2001年登记在被告刘国松名下，后通过购买的方式过户至被告王忠欣名下，现被告王忠欣对已该土地证提起行政诉讼，确认该土地证无效，目前尚未结案；证据4不能认定原告系房屋的所有人，因房产证登记在被告王忠欣名下；证据5被告刘国松与被告王忠欣房屋买卖合同的目的和后果是该处房产的转移，二者之间签订的程序和支付对价均为真实的，被告王忠欣在签订合同的时候不清楚原告在该房屋内居住，不能证明原告的待证目的。被告刘国松、孙秀灿质证后认为：对证据1、2、3的真实性无异议，对证据4、5不发表意见，但认为被告刘国松、孙秀灿于1999年左右从第三人处购买了涉案房屋，房屋手续均由第三人办理，双方曾于2000年左右协商解除房屋买卖合同，第三人曾于2008年左右到新乡找到被告刘国松，让其将房屋过户给被告王忠欣，被告王忠欣于2014年以办理土地证为由让二被告出具了委托书并办理了公证手续，二被告未收取被告王忠欣的购房款。第三人质证后认为：对原告所提交的以上证据真实性无异议，第三人于2001年与被告刘国松解除购房合同，原告提交的录音证据中第三人和被告王忠欣之间有其他债务关系，第三人没有将涉案房屋出售给被告王忠欣。被告王忠欣为支持其主张，向本院提交了以下证据：1、被告刘国松房屋所有权证书一份，证明被告刘国松于2001年7月23日取得涉案房屋的所有权；2、2014年7月1日《房地产买卖合同》一份，证明被告刘国松、孙秀灿将涉案房屋转让给被告王忠欣；3、河南省国有土地收益租金专用发票和河南省地方税务局及中华人民共和国税收通用完税证发票八份，证明被告王忠欣已合法取得涉案土地使用权以及房屋所有权；4、2014年6月17日河南省新乡市豫新公证处出具的公证书、委托书、发票各一份，证明被告王忠欣取得涉案房屋所有权程序合法；5、2008年8月11日证明一份，证明被告王忠欣依法结清与被告刘国松之间的购房款；6、被告王忠欣房屋所有权证书一份，证明被告王忠欣已合法取得涉案房屋所有权；7、1999年4月20日被告刘国松与郑州新郑港区建设管理委员会经营管理科用地协议及2013年5月13日郑州航空港区国土资源局出具的证明各一份，证明被告刘国松在原告之前已经取得涉案房屋的土地使用权。8、2008年8月11日《房产转让协议》一份，证明被告王忠欣与被告刘国松之间具有房屋买卖合意；9、1999年3月30日收据及被告王忠欣与新郑港区开发总公司签订的《鑫港花园别墅房购销合同》一份，证明被告王忠欣与第三人之间存在房屋买卖合同关系。对于被告王忠欣所举9组证据，原告质证后认为：证据1、9真实性无法确定，其中证据1不能证明被告王忠欣取得涉案房屋所有权，证据9与本案无关；证据2、3、4、6真实性无异议，但不能证明被告刘国松与王忠欣之间存在真实的房屋买卖合同关系，涉案房屋被告刘国松于2000年左右已退还第三人，被告刘国松、孙秀灿出具的委托书属于无权处分，故双方签订的《房地产买卖合同》应属无效；证据5、7、8真实性有异议，因被告刘国松对涉案房屋没有所有权，因此证据5、8内容不真实，证据7证明涉案房屋所占有土地为划拨土地与原告出具的证据1相印证，但涉案房屋北面2013年已形成建筑物，该事实与现实不符。被告刘国松、孙秀灿质证后认为：证据1、2、4、5真实性无异议，但证明目的有异议，第三人于2001年将涉案房屋的购房款退还给被告刘国松，后二被告已将房产证返还给第三人，又于2008年向第三人出具房款结清证明，于2014应被告王忠欣的办理土地证的请求出具委托书；证据3、7、9真实性由法院核查，证据3、7土地证明是第三人办理的，对缴税的事实不清楚，被告刘国松没有缴纳任何土地款以及税费，证据9被告刘国松和被告王忠欣购买鑫港花园别墅时间大致相同，但购房屋价格不同，被告王忠欣提交的证据不能证明与涉案房屋系同一房屋；证据6、8不发表质证意见。第三人质证后认为：证据2、3、4、5、6真实性无异议，对证明目的有异议，第三人与被告刘国松在2000年已经解除了房屋买卖合同，且已将购房款全额退还，被告刘国松已不具备涉案房屋的所有权，其与被告王忠欣签订的房屋买卖合同应属无效；证据1、7、8、9真实性无法确定，不能证明待证目的。结合庭审举证、质证情况，本院对各方当事人所举证据认定如下：原告提交的5组证据，被告王忠欣、刘国松、孙秀灿和第三人对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；被告王忠欣提交9组证据中，原告和被告刘国松、孙秀灿以及第三人均无异议的第2、4组证据，本院对其真实性予以确认，证据1、3、5、6、8，结合当事人的庭审陈述以及原告提交的录音证据，本院对以上证据的真实性予以确认，第9组证据与被告王忠欣当庭陈述和录音相互矛盾，与本案不具有关联性，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年4月20日，郑州新郑港区建设管理委员会经营管理科与被告刘国松签订《用地协议》一份，内容为被告刘国松向郑州新郑港区建设管理委员会缴纳50600元后，该管委会向被告刘国松提供坐落于××西侧面积共计0.92亩的土地作为住宅建设用地。2001年7月23日，新郑市房地产管理局给被告刘国松颁发了房屋产权证。2001年3月24日，原告向新郑市国土资源局缴纳购地款40000元；2003年11月，新郑市人民政府向原告颁发坐落在港区××大道西侧地号为××××港的用途为住宅的划拨土地的国有土地使用证一份。2008年8月11日，被告刘国松、王忠欣签订《房产转让协议》一份，内容为被告刘国松将位于港区××大道西侧（鑫港花园、房屋产权证号：00×**4）的房屋转让给被告王忠欣，被告王忠欣应在合同签订当日一次性将房款支付完毕；同日，被告刘国松再次出具证明一份，证明内容同协议内容。2008年9月26日，河南省新郑市地方税务局出具了付款方为被告王忠欣、收款方为刘国松的552843元的二手房转让发票一份三张；同日河南省新郑市地方税务局又出具了纳税人分别为被告王忠欣、刘国松的办理产权转移的税收通用完税证三份。2014年6月17日，被告刘国松、孙秀灿向被告王忠欣找来的华要宇出具委托书一份，具体内容为委托华要宇代为办理位于新郑市××区××大道西侧（鑫港花园）的房屋的签订房屋买卖合同、领取售房款和办理产权转移手续，该委托书在河南省新乡市豫新公证处进行了公证。2014年7月1日，被告王忠欣与被告刘国松、孙秀灿的委托人华要宇签订《房地产买卖合同》一份，双方约定被告刘国松、孙秀灿将位于新郑港区××大道西侧（鑫港花园）的房屋所有权证新房权证字第**的房屋出售给被告王忠欣。2014年7月2日，被告王忠欣向新郑市住房保障和房地产管理中心缴纳了315.91平方米的国有划拨土地收益租金1895元，向新郑市兴业房地产服务中心缴纳交易手续费4830元，向新郑市新房测绘队缴纳测绘费430元，向新郑市住房保障和房地产管理中心缴纳房屋缩醛登记费、工本费141元，后将涉案房屋的产权登记在自己名下。2015年10月22日，原告与被告王忠欣在谈话录音中，被告王忠欣认可第三人欠其103万的债务，为了解决双方的债务问题，曾同第三人一共前往新乡找到被告刘国松签订了《房产转让协议》，协议签订后了解到涉案房屋已经被原告装修并占有使用，自己当时没有到涉案房屋现场了解房屋情况，为了解决与原告之间的房屋问题，愿意和原告共同拥有涉案房屋，如果第三人再给一套房屋，其与原告之间将不再存在任何纠纷。庭审中，被告刘国松、孙秀灿和第三人均认可双方于2001年已经解除了涉案房屋的买卖合同关系，且返还了购房款；被告王忠欣认可涉案房屋的房产证系第三人交付给自己，2014年自己以办土地证为名，和华要宇一起到新乡与被告刘国松、孙秀灿办理了委托手续并进行了公证。本院认为，房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同，该类合同系诺成、双务、有偿合同，主要表现在出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款，并办理所有权转移手续。本案中，被告王忠欣提交9组证据证明与被告刘国松、孙秀灿之间存在房屋买卖合同关系，因原告、被告刘国松、孙秀灿以及第三人对以上证据的证明目的均有异议，结合庭审中被告王忠欣在2015年10月22日录音中认可涉案房屋系为了解决和第三人之间的债务问题而到新乡与被告刘国松、孙秀灿签订了《房产转让协议》，以及2014年以办土地证为名带领华要宇一起找被告刘国松、孙秀灿办理委托书并进行公证的事实，被告王忠欣在本案中所提交的证据不足以证明与被告刘国松、孙秀灿具有购买房屋的合意以及相应价款支付的事实，另根据庭审查明被告刘国松、孙秀灿与第三人均认可双方于2001年解除了涉案房屋的买卖合同关系的事实，本院认定2014年被告刘国松、孙秀灿已非涉案房屋的所有人，其二人不具备与被告王忠欣签订《房地产买卖合同》的主体资格，且双方签订《房地产买卖合同》的事实又侵犯了原告的合法权益，因此应认定为无效。关于被告王忠欣辩称原告与第三人之间没有真实的房屋买卖关系的意见，原告不是本案适格诉讼主体的意见，因其未提供证据证明该主张，且原告和第三人均不予认可，本院不予采信。综上所述，原告主张确认被告王忠欣与被告刘国松、孙秀灿于2014年7月1日签订的《房地产买卖合同》无效的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条之规定，判决如下：确认被告王忠欣与被告刘国松、孙秀灿于2014年7月1日签订的《房地产买卖合同》无效。案件受理费6100元，由被告王忠欣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到交纳上诉费通知之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  赵世英人民陪审员  梁红涛人民陪审员  韩江涛二〇一六年十二月九日法官助理高天书记员曹莹莹