湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0111民初5461号原告：彭锦明，男，1980年8月29日出生，汉族，住武汉市武昌区。原告：刘功厘，女，1984年11月12日出生，汉族，住湖北省洪湖市。上列两原告的委托诉讼代理人：肖军文，北京盈科（武汉）律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：湖北保利普提金置业有限公司，住所地：武汉市洪山区团结大道1049号保利城项目一期19号楼商铺。法定代表人：左明银，公司负责人。委托诉讼代理人：张冬静、向海霞，湖北瑞通天元律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告彭锦明、刘功厘诉被告湖北保利普提金置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭锦明、刘功厘的委托诉讼代理人肖军文、被告湖北保利普提金置业有限公司的委托诉讼代理人张冬静、向海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭锦明、刘功厘诉称：2014年2月28日，原、被告签订武汉市商品房买卖合同，合同第九条约定：出卖人应当于2015年6月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：一、完成规划、单体工程、消防、人防、燃气等专项验收；二、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；三、供电、给水、排水等设施按要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件等。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。被告在合同约定的时间到来后没有达到交付条件未能履行交付义务。合同第二条约定，商品房达到合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点和应携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，因此产生的延期交付责任由出卖人承担。被告再次要求原告收房时拒绝向原告出示合同第九条约定的验收证明文件，也没有提供书面通知。根据合同第十条第二款约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照下列方式处理：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的交付期限的第一日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。双方合同附件七明确约定小区在合同图4的位置为篮球场、羽毛球场等，但房屋建成后，该处的篮球场和羽毛球场消失，且按照购买时的规划，被告增加了几处配电房，影响了原告所购房产的绿化面积。原告认为被告侵害了原告的合法权益，诉至法院，请求判令：一、被告赔偿原告逾期交房违约金12，967元（900，505元×72天×0.0002），该违约金应计算至房屋实际达到交付条件为止；二、被告承担因更改规划导致的原告损失18，010元（合同价的2%）；三、本案诉讼费由被告承担。被告湖北保利普提金置业有限公司辩称：1、合同第九条约定的交房时间是2015年6月30日，同时约定被告向原告出示建设工程质量管理机构或建设工程质量监督机构颁发的该商品房所在建筑的单位工程竣工验收备案手续，即表明房屋符合交付条件。后被告于2015年7月13日取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，逾期交房时间应自2015年7月1日计算至2015年7月13日止。需要说明的是，原告已办理了收房手续。2、参考同地段房屋租金，合同中约定的逾期交房违约金过分高于给原告造成的损失，应予减少。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，合同约定违约金高于被告违约给原告造成的房屋租金损失，被告有权请求法院结合房屋租金损失调整减少违约金。据此，本案违约金的计算方式可调整为：被告每日按原告已交付房价款万分之一的标准支付逾期交房违约金。3、原告诉称的“篮球场和羽毛球场消失”、“被告增加了几处配电房影响房屋绿化面积”等均不是事实。篮球场、羽毛球场并未消失，而是建于保利城一期A区。考虑到篮球场和羽毛球场产生的噪声、灯光等影响，合同附件七《保利城一期B区15#-20#楼红线内不利因素影响》中将此作为不利因素进行提示，同时约定“以最终政府批准的规划及设计方案为准”；另，配电房是按审批规划方案建造，没有违反合同和规划，没有影响小区绿化。故，原告要求按照合同总价2%赔偿损失的诉讼请求，于法无据。经审理查明，2014年2月28日，原、被告签订武汉市商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的位于武汉保利城K1地块一期第B19幢24层3号房屋，建筑面积94.8平方米，房屋总价款900，505元。合同约定原告应于2014年3月9日前，一次性付商品房首付款270，505元，其余价款办理贷款。合同第九条约定，被告应于2015年6月30日前将满足下列条件的房屋交付原告使用：“1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、……；8、买受人同意出卖人向其出示建设工程质量管理机构或建设工程质量监督机构颁发的该商品房所在建筑的单位工程竣工验收备案手续，即表明房屋符合交房条件”。合同第十一条约定了逾期交房的违约责任，其中，逾期不超过30日的，自第十九条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按原告已付房款的万分之二支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，原告有合同解除权，被告承担违约责任。该合同附件七“保利城一期B区15#-20#楼红线内不利因素影响”第4条写有“图中4处为篮球场、羽毛球场，儿童活动场等公共活动区域可能存在噪音、灯光等影响”的内容。合同签订后，原告已付清全部购房款。被告于2015年6月底向原告发出收房通知，但其于2015年7月13日才就该房屋取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书。以上合同附件中注明的篮球场建于4-7栋间，羽毛球场建于10-12栋之间。另，原告现已收房。现原告认为被告改变了合同和规划，交付房屋没有达到合同约定的条件，侵害了其合法权益，诉至本院，要求如诉请。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房发票、被告提供的湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书、邮寄单及投递信息、照片，以及本院庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思，不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。双方当事人均应按合同履行各自义务。合同第九条约定了房屋的交付条件，双方当事人自愿约定将取得房屋建筑工程竣工验收备案证明书作为房屋的交付条件，该约定不违反法律规定，对双方当事人均有约束力。原告于2015年7月13日取得房屋建筑工程竣工验收备案证明书，超过合同约定的期限，应当承担逾期交房的违约责任。根据合同约定，违约金应自2015年7月1起至2015年7月13日，按原告已付房款的日万分之二计算，即2341元（900，505×13天×0.0002／天）。原告认为被告违反合同约定，改变了规划。本院认为，合同中有关15#-20#楼红线内不利因素影响的附件，主要内容是被告就红线内可能对原告所购房屋产生不利影响的因素予以告知，此系被告履行合同随附义务的行为。该附件不是双方对商品房规划和交付条件的约定。原告认为其在购房过程中依据此附件作为主要参考因素的主张，没有事实和法律依据。故，对原告提出的要求被告就此承担违约赔偿责任的诉讼请求，本院依法不予支持。被告辩称违约金过高，请求予以调整。本院认为，双方签订的商品房买卖合同，系被告拟定的样式合同，其中已约定违约金的计算方式。被告提供的证据，并不能证明约定的违约金过高，其要求调整违约金的主张，没有事实和法律依据，本院不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告湖北保利普提金置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告彭锦明、刘功厘支付违约金2，341元；驳回原告彭锦明、刘功厘的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半后收取287元，由原告彭锦明、刘功厘负担262元、被告湖北保利普提金置业有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 陈 钢二〇一六年××月××日书记员 张纯威