广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0703民初2492号原告：关永汉，男，1972年9月24日出生，汉族，住江门市新会区。委托代理人：马光明、余柏祥，分别系广东泓科律师事务所律师、实习律师。被告：林慕匀，女，1968年8月19日出生，汉族，住江门市蓬江区。委托代理人：沈健、龙景明，分别系广东金硕律师事务所律师、实习律师。第三人：何德迎，男，1967年6月10日出生，汉族，住江门市新会区。原告关永汉诉被告林慕匀、第三人何德迎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年6月29日、2016年11月18日公开开庭进行了审理。原告关永汉的委托代理人马光明、余柏祥，被告林慕匀及其委托代理人沈健、龙景明到庭参加诉讼。第三人何德迎经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告关永汉诉称：2014年3月，被告将其名下位于江门市蓬江区胜利北路某号商铺和商住房出售，经原、被告初步协商后，双方确定商铺和商住房一口价400万元。但被告要求原告先行向其支付定金后再签订书面房屋买卖合同。于是，原告通过李淑谊银行账户转账70000元定金给被告，但被告迟迟不与原告签订合同，并要求原告继续支付定金。为此，原告又在2014年8月15日向被告支付定金99090元。被告收取原告的上述定金后，一再拖延时间不与原告签订书面房屋买卖合同。2015年初，原告得知被告已将上述房产出售给他人并已办理过户手续。原告于2015年1月20日委托律师向被告发函，要求被告退回购房定金并承担违约责任。但被告仍拒绝退款。为此，原告起诉至法院，请求判令：一、被告向原告双倍返还定金人民币338180元；二、本案的诉讼费用全部由被告承担。关永汉在举证期限内提供的证据有：1、身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；2、收据、银行付款凭证、证明、房产清单各1份，证明原告购买被告的房产，并依约交付定金169090元，但被告没有依约转让房产给原告；3、护照1份，证明原告于2014年3月18日至2014年3月25日在境外的事实；4、涉案房屋权证登记情况列表、涉案房屋房地产权证复印件，证明涉案房屋并非被告本人所有，涉案房屋存在他项登记情形，被告因不具有涉案房屋处分权，一直拖延与原告签订正式房屋购买合同；5、购房协议书，证明被告存在修改合同、伪造证据的嫌疑。被告林慕匀辩称：一、原告与被告之间有房屋买卖合同对交易行为进行约定，而原告一方已违约，被告依法不返还定金，于法有据，原告起诉所述事实不真实，诉讼请求不应被支持。事实与理由如下：一、交易双方有签署合同，原告所付款项是代案外人何德迎所签署合同交付的定金。两笔付款实际是何德迎所签署的购房协议书的定金。2014年3月，经中介介绍，原告与案外人何德迎前来看房并商讨购房事宜。2014年3月18日，被告与案外人何德迎签署购房协议书，约定：被告向何德迎出售胜利路某号某房屋及商铺共920㎡，售价为410万元，税费由何德迎负责，何德迎于签约后1个月内一次性支付购房款。双方约定定金为人民币10万元。2014年3月19日，何德迎向被告转账人民币3万元，被告也向其提供了收据。其后被告多次要求何德迎按约定付款，但何德迎表示其是代原告签约，实际是原告买房，而原告也表示认可该事实，故被告开始与原告联系购房事宜。因原告未能在2014年4月18日前付清房款并到房产交易中心签署购房协议，被告要求其选择补交定金至10万元或者没收定金终止合同，原告选择了补交定金。2014年4月22日由李淑谊代原告通过银行转账支付购房款70000元给被告作为购房定金，原告与被告遂决定继续履行何德迎所签署的购房协议书，并将付款约定修改为1个月内先支付300万元，过户后余额付清。但由于原告所提供的主体王江新未能获得银行贷款，其一直未能履行购房承诺，遂与被告于2014年8月初进行协商，由原告再提供10万元定金，并承诺1个月内按约定购房，被告也在8月15日用其提供的银行卡购物99090元，并在当日提供收据给原告。从8月15日至9月16日，原告先后提供郑振胜、何德迎、原告、江门市福中福配餐服务有限公司等多个主体以购买涉案房屋及商铺，但均因其未能获得银行贷款而未能签约。至2014年11月，因原告屡屡拖延不履行双方约定，被告开始与其他意向购房者协商交易事宜，并在11月先后将房屋、商铺分开与房产中介签署购房协议。从上述事实可以得知，原告与被告之间的款项往来行为是由何德迎所签署的房屋买卖合同进行约定的，其定金性质是双方履约的担保，双方对于如何购房已有明确的约定，并非原告在起诉书所述仅是为签署合同而付的定金。原告的起诉书所述的内容并不全面，且偷换概念以混淆事实。根据国家法律规定，定金必须是对确认合同的担保，而房屋的买卖合同是要式合同，仅仅从收据里的“定金”并不能确认其定金性质，必须根据具体约定来确定其担保事宜。根据原告所提供的证据，被告在收款两次后，仅仅提供一张收据写有“定金”字样，而收据内没有具体的交易标的、交易金额、交易时间等房产买卖必备的要素，与一般正常的交易习惯不符，故若仅凭原告所举证的收据不能说明该定金是为双方签署购房合同作担保。原告并非首次进行房屋交易，其曾参与交易更复杂、标的更大的房产交易，包括2012年3月与案外人黄洁明签订了标的金额为4600万元的《新华市场转让合同》等。根据（2015）民抗字第56号及相关案件查明事实，原告知道先签约再付定金的交易习惯，知道如何在交易中保护自己的权益，也在其他交易中实行了。若按原告所主张，其在2014年4月支付首笔定金70000元而不要求被告提供任何的定金收据，相隔4个月后，在被告一直不配合签署购房协议的情况下仍然向被告支付近10万元定金，岂不是坐等损失扩大，作为熟知交易习惯及交易风险的原告，该行为不符合常理。原告在2014年3月至2014年11月间因涉追偿权纠纷[（2012）江新法执字第1529—1号]、购房纠纷[（2014）粤高法民一终字第24号、（2015）民抗字第56号]等多宗民事案件，其财产已被法院依法执行或保全，部分案件因最高人民法院提审至今仍未审结，其当时名下并无现金进行400万元的房产交易，也不可能再以自己名义向融资机构进行如此大额的信用贷款交易。故原告在交易中并不采用其自己的名字签署合同，也不用自己的账户支付定金，为的就是避免其所购房屋再被案外人保全或执行；该事实也与原告所主张的由其与被告签署房屋买卖合同并不相符。根据被告与原告从2014年4月至2014年9月的通信记录，原告首先称不用何先生（何德迎）名字买房，然后先后提供包括郑振胜、王江新、何德迎、原告、福中福公司等数个购房者资料，并要求被告协助办理贷款，但所提供资料均未能通过贷款审批。最后何德迎、原告也没有对原购房协议提出变更，原告个人也表示因贷款评估未能通过而放弃购房。2014年5月，原告要求被告协助办理购房贷款，并用其名下账户向被告支付了30000元的贷款手续费及2000元评估费；后因贷款未能获批，被告向原告返还了30000元手续费，而2000元支付给评估机构。若被告如上诉状所述仅为收取原告款项而不售房，为何在收取其3万元款项后又进行退回，却对其余仅20万元定金不退，这恰好说明被告是依约履行，对各款项性质分辨明确，并非起诉状所描述的仅为收钱不售房之人。二、何德迎、原告一方已违约，被告有权依法将其所付定金作为违约金收取。根据合同约定，购房款300万元应在1个月内付款，虽原告两次增加定金促成双方继续履行合同，但从其最后一笔定金缴纳之日（2014年8月15日）起1个月（2014年9月15日），何德迎或原告并未依约付款300万元，已构成违约。被告已多次通过电话、微信等方式联系何德迎、原告要求签约购房，但因其频繁更换交易主体且未能按约付款而导致未能交易。未能完成交易的过错在于何德迎、原告一方，应由其承担违约责任。正是因何德迎、原告不履约，被告才在合同签署的8个月后（2014年11月），将原来整体出售的房产拆分出售，售房价格为400万元，较出售给何德迎、原告的价格更低。另外，由于涉案房产原为桑拿经营，上下各商铺、房屋已经全部打通，因何德迎、原告不履约购买，被告还需要另外支付装修费近40万元对各商铺、房屋进行装修拆除，间隔修复，历时近一年才完成并出售。这正好证明被告并非要为难何德迎或原告，而是因为其并未能履行付款购买的承诺，致使被告只能另寻办法出售。另一方面，被告虽于2014年11月与第三人签署购房协议，但相关房产实际并未立即过户，其中商铺部分在2015年3月中旬才收齐房款，住宅部分更是逐一分拆销售，直到2015年年底才全部收到购房款并销售完毕。假设原告有真实的购房意愿，其从2014年4月交付首笔定金，8月交付第二笔定金，且被告一直拒绝与其签署房屋买卖合同的情况下，原告在长达10个月内为何不发律师函或起诉控告被告，偏偏等待被告在2015年1月卖出部分房产后发律师函，在2016年4月卖出全部房产后才提起诉讼，由此足见原告并无真实的购房意愿，其发函及起诉仅为掩盖其违约行为，逃避违约责任。被告因何德迎、原告不履行合同遭受的损失比其支付的定金更多，不退还其定金不但合法更是合理。首先，何德迎、原告不履行合同导致被告为提前归还相关房屋贷款而额外承受了数十万利息。其次，因房屋须分拆出售，各房屋之间须进行还原修复，被告额外承担了近40万元的拆除与装修费用，才能让房屋拆分出售。最后，即使参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条计算被告遭受的损失，损失金额也达到近23万元[参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，计算至2014年11月9日止，损失金额=（407万元×35日+400万元×115日+390.091万元×87日）×6%利率×150%逾期罚息比例÷360=235457.29元]。何德迎、原告支付的199090元定金也未能完全覆盖被告的损失，被告不返还定金合情合理。三、若仅以原告所提供的证据来认定事实，其向林慕匀支付的169090万也并非定金。被告在以上所述，根据法律规定，定金若是履约的保证，则必有合同签署在先，若是签约的保证，则收据中必有拟签约的标的物、金额、时间等基础信息。按原告所提供的证据，李淑谊转账70000元后并未有定金收据，其款项也并未备注为关永汉定金，并不能认定其具备定金性质，林慕匀所写的收据并未提及日后签署合同，也没有对房屋面积、坐落、价格等基本信息进行描述，如为单一证据同样不能证明所收款项具备定金性质。综上所述，由于原告及案外人何德迎违约导致合同未能履行，被告有权收取其定金并不作退还，原告的起诉于法无据，请求驳回原告全部的诉讼请求，并由原告承担本案诉讼费。林慕匀在举证期限内提供的证据有：1、被告身份证复印件，证明被告诉讼主体资格；2、购房协议书，证明被告与第三人约定的购房内容；3、收据，证明第三人向被告交纳定金3万元；4、被告银行流水，证明第三人向被告转帐3万元、原告向被告转帐3.2万元，被告向原告返还3万元的事实；5、邮件及内容截图，证明原告向被告提供了王江新、江门市福中福配餐服务有限公司等主体信息以办理贷款；6、微信通信记录（附光盘），证明原告是第三人所签订合同的实际购买人，并多次提供不同的签约主体以办理银行贷款，且原告最后放弃购买的事实；7、购房协议书，证明因原告及第三人不履行购买承诺，被告后以同样价格分别卖给其他购房者的事实；8、公证书及授权证明，证明被告有权出售涉案房屋及商铺；9、房地产权证档案复印件，证明涉案房屋及商铺已在2014年8月前注销全部他项权登记；10、合伙企业营业执照，证明涉案房屋及商铺作为整体，原为被告所经营的江门市威海推拿中心经营场所。第三人何德迎无到庭，无答辩，在举证期限内无提供证据。本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：原告提供的《证明》载明：“李淑谊于2014年4月22日通过银行转账方式支付给林慕匀人民币70000元，此款项系李淑谊自愿代关永汉支付购买位于江门市蓬江区胜利北路某号某房产的购房款，证明人：李淑谊…。”原告提供的“收据”载明：“关生卡号62×××58）已刷99090（购林慕匀胜利路商铺定金江门市），收款人：林慕匀，2014年8月15日。”在庭审中，被告确认已收到原告支付的上述定金人民币70000元和99090元，但认为上述款项是履行第三人何德迎与被告签订的《购房协议书》中的定金。被告提供的《购房协议书》载明：“甲方（卖方）：林慕匀，乙方（买方）：何德迎，甲方同意将位于江门市胜利北路某号某房产售出乙方，建筑面积附件①㎡，售价人民币4100000元（含中介费），办理上述房产过户所需缴纳的税费由乙方负责，甲方收取乙方定金人民币30000元加70000元正，如甲方中途不卖，定金双倍赔偿给乙方，乙方决定中途不买，定金不予退回。付款方式：暂定一个月先付人民币3000000元，过户后余款付清…落款甲方签名：林慕匀，乙方签名：何德迎，6227003127010328210，林慕匀，建设银行江门分行，此账户收到才生效。”原告提供的《购房协议书》载明：“甲方（卖方）：林慕匀，乙方（买方）：何德迎，甲方同意将位于江门市胜利北路某号某房产售出乙方，建筑面积附件①㎡，售价人民币4100000元（含中介费），办理上述房产过户所需缴纳的税费由乙方负责，甲方收取乙方定金人民币30000元，如甲方中途不卖，定金双倍赔偿给乙方，乙方决定中途不买，定金不予退回。付款方式：暂定一个月先付人民币3000000元，过户后余款付清…落款甲方签名：林慕匀，乙方签名：何德迎，6227003127010328210，林慕匀，建设银行江门分行，此账户收到才生效。”在庭审中，原告陈述对比其提供的协议书，被告存在修改协议、伪造证据的嫌疑。被告陈述原告提供的协议书与被告提供的协议书实际上为同一份协议书，在原告再支付定金70000元后，本来原、被告需另行签订购房协议的，原告当时陈述不需要再另行签订，认为只在原何德迎与被告签订的协议书上加上70000元即可，当时被告只是在其持有的协议书上加上该内容，原告持有的协议书没有加上该内容，故两份协议就出现上述70000元内容的差异。被告提供的《收据》（NO.5010330）载明：“今收到何德迎购江门市胜利北路16号之四的房产交来定金人民币30000元，收款人（××）：林慕匀，2014年3月18日…。”被告提供的中国建设银行江门城区支行出具的《交易明细》载明：“客户名称：林慕匀，发生日期，2014年3月19日，贷方发生额：人民币30000元，对方户名：何德迎，摘要描述：转账存入；客户名称：林慕匀，发生日期，2014年5月27日，贷方发生额：人民币32000元，对方户名：关永汉，摘要描述：转账存入；客户名称：林慕匀，发生日期，2014年6月24日，借方发生额：人民币30000元，对方户名：关永汉，摘要描述：转账支取…。”在庭审中，被告陈述原告向其支付的上述32000元中，30000元是用于被告代原告办理按贷款的手续费，如果贷款办理成功，则该款项由被告收取作为代办费，因当时办理不成功，已退回给原告，另外的2000元为评估费，已出具评估报告，无法退还。原告陈述其向被告支付的32000元为被告包办贷款的关系费用，另外2000元为吃喝费用，原告没有看到评估报告。另外，原告陈述其当时与被告达成一致意见，由原告提供贷款的主体，被告包办房款全额的贷款方式，等被告办好贷款后，同时签订合同，被告提到的贷款主体是原告向被告提供的，在整个过程中，被告没有向原告明确说明这些主体存在什么问题而无法通过贷款审批，而是不停要求原告更换贷款主体，原告提供这些贷款主体，实际的购买人仍然是原告，只是相当于向这些贷款主体借款融资购买涉案房产，刚开始原告是提供一个主体给被告办理贷款，后被告以银行不批为由要求原告不断更换主体。被告陈述涉案房产的实际购买人为原告，双方一直在履行何德迎与被告签订的《购房协议书》，被告从来没有承诺包办房款的贷款，只是协助原告办理贷款，在整个过程中，所有的贷款主体都是原告向被告提供的，如果原告提供的主体能通过银行审批，原告当时将通过这些主体购买涉案房产，因原告提供的主体均不符合银行贷款的主体要求，没有办理到贷款，导致原告没有款项去履行购房协议。本院认为：综合分析双方当事人的举证、陈述以及上述查明的事实，关于原告关永汉与被告林慕匀是否成立房屋买卖合同关系的问题。结合原、被告提供的《购房协议书》、《收据》以及双方在庭审中的陈述，原告确认向被告提供了不同的贷款主体以取得贷款购买涉案房产，也确认虽提供了不同的贷款主体，但实际的购买人仍然为原告，也确认被告提供的微信记录中现提交的信息、录音的真实性，原告虽否认提供过第三人何德迎作为贷款主体给被告，否认借用第三人名义向被告购买房产，但从被告提供的微信记录可以显示，2014年4月19日9时46分，原告向被告发送的语音中讲述“不用何生名做，另外有一个做法…”，2014年8月28日11时02分，原告向被告发送第三人的身份证复印件，此时与原告支付定金99090元的时间相近，在庭审中，原告虽否认上述“何生”不是第三人，其向被告传送第三人的身份证是应被告要求用于解除被告与何德迎的合同关系，但原告未能陈述清楚该“何生”具体另为何人以及名字，且被告对原告的陈述予以否认，而实践中，解除合同也并非必须使用身份证，再结合原、被告双方之间发生的其他微信往来记录，多为其双方借用其他主体申请贷款手续的办理以及资料的传送，以及原、被告在庭审中关于申请贷款的陈述，原告支付房款的方式为借用他人名义办理贷款予以取得房款购买房屋，而借用他人名义办理贷款必然存在借用他人名义与被告签订合同，以确保贷款主体与购房主体一致的情况下才有可能获得贷款审批通过，另外，原、被告也陈述原告提供的“收据”中列明的房屋与何德迎签订协议中列明的房屋一致，原告支付的款项均为购房定金，由此，从上述情况可以认定原告借用第三人名义向被告购买房屋，虽原告没有直接与被告签订《购房协议书》，但从原、被告就购买房屋事宜洽淡、履行过程中可以显示，原告借用何德迎等主体购买房屋，准备以何德迎等主体名义办理贷款予以支付房款，故何德迎与被告签订的《购房协议书》为原、被告双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，该协议已在其双方之间真实发生并已履行部分内容，原告与被告在本案成立房屋买卖合同关系，何德迎与被告签订的《购房协议书》在原告与被告之间依法具有法律效力，双方均应依约定履行各自义务。对原告认为被告承诺包办贷款，被告要求其提供不同贷款主体，被告违约没有办成贷款，其没有提供过第三人作为贷款主体，何德迎签订的上述协议书与原告无关等的意见，因原告作为买方本来就应该向被告支付房款，无论被告是否承诺包办贷款，在原告采用其他主体申请贷款予以取得房款购买房屋而又未能证明有采取其他方式支付房款的情况下，其也必然须借用其他主体与被告签订购房合同，其才有可能获得贷款审批通过，也即原告采取上述方式支付房款的情况下不会存在原告与被告签订合同的情形，必然产生原告作为实际购买人借用他人名义购买房屋的情形，这与原告诉称所主张被告一直不与其签订合同相矛盾，且被告否认承诺包办贷款，原告也未能举证证明，故原告的上述意见理据不足，本院不予采纳。关于原、被告在本案是否构成违约的问题。对比被告提供的《购房协议书》与原告提供的《购房协议书》，除多“加柒万元正”内容外，其余内容一致，在庭审中，被告陈述原告向被告支付70000元后，原、被告没有另行签订购房合同或出具收据，原告要求被告在上述《购房协议书》中加上已支付的70000元即可，当时被告只在自己持有的《购房协议书》中加上上述内容，没有在原告或何德迎持有的《购房协议书》中加上该内容，而原告对被告的陈述予以否认，第三人又未到庭予以确认，故被告的上述陈述因未能举证证明，本院不予采信。因此，第三人与被告签订的《购房协议书》应以原告提供的《购房协议书》为准。同时，虽被告未能证明其提供的《购房协议书》加上“加柒万元正”内容已经原告或第三人同意，但原、被告均陈述原告向被告支付了70000元、99090元，该款项均为定金，由此，依据第三人和被告签订的《购房协议书》约定“暂定一个月先付叁佰万元，过户后余款付清，如乙方决定中途不买，定金不予退回。”的内容，原告在第三人与被告签订上述协议后，除支付上述定金外，至今未向被告支付完毕叁佰万元，而原告也陈述其应被告要求不断更换贷款主体，也即其未能通过其他主体申请贷款或以其他方式向被告支付房款，故原告至今未向被告支付房款已违反上述约定，依法应承担相应的违约责任。据此，原告要求被告双倍返还定金的请求依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告关永汉的诉讼请求。本案受理费6373元，由原告关永汉全部负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。审 判 长  杨丽燕人民陪审员  蓝志想人民陪审员  刘驾涛二〇一六年十二月二十二日书 记 员  李贞琴