成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初4746号原告:成商集团控股有限公司盐市口人民商场超市分公司，住所地成都市。法定代表人：高宏彪。委托诉讼代理人：易海峰，男，系公司员工。委托诉讼代理人：张弘，女，系公司员工。被告：成都市祖食铜罗餐饮管理有限公司，住所地成都市。法定代表人：熊红卫。原告成商集团控股有限公司盐市口人民商场超市分公司（简称人民商场超市分公司）与被告成都市祖食铜罗餐饮管理有限公司（简称祖食铜罗餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月12日立案受理后，依法由审判员陆岩林适用简易程序于2016年8月4日公开开庭进行了审理。原告人民商场超市分公司的委托诉讼代理人易海峰、张弘，被告祖食铜罗餐饮公司法定代表人熊红卫到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。原告人民商场超市分公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告2014年12月19日签订的《物业租赁合同》于2016年3月15日解除，并不退还被告已交纳的履约保证金（合同未履行期间2016.3.12-2016.12.19的租金82591.18元）；2、判令被告向原告支付2016年2月20日至2016年3月11日期间的租金5947.34元；3、判令被告从2016年2月16日起到实际支付之日止按日万分之三给付逾期支付2016年2月20日至2016年3月11日期间租金5974.34元的违约金，暂计算至2016年5月24日的违约金为176.64元；4、判令被告支付拖欠的水电费1348元（其中水费：32.5元，电费：1315.5元）；5、判令被告支付因其违约导致合同提前解除而应给付的违约金17842元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告的原关联单位成商集团股份有限公司盐市口人民商场超市（以下简称人民商场盐市口超市、甲方）与被告（乙方）2014年12月19日签订《物业租赁合同》约定：将位于*人民商场超市物业（面积36平方米）出租给被告经营祖食铜罗餐饮，期限为2年，从2014年12月20日至2016年12月19日。人民商场盐市口超市在2014年12月20日将租赁物业交付被告。2014年12月20日至2015年12月19日期间月租金为8500元；从第二年起，月租金在第一年租金基础上递增5%。租金按约交纳，第一次交付时间为2014年12月20日。以后月租金在上月结束之前5天内交清，如不按期交纳租金，每逾期一天按应付金额0.3%支付违约金。合同签订当日，被告应交纳履约保证金8500元。能耗水电费按表计量收费，每月20日之前交纳，逾期交纳每逾一天按应交金额的0.3%支付违约金。合同第十四条第（一）款第2项约定“乙方有下列违约行为的，甲方有权解除合同，收回出租物业，对乙方所交纳的履约保证金和水电押金不予退还。同时，乙方因违约还应向甲方支付合同解除时月租金标准的两个的违约金，拖欠甲方费用的，还应负责向甲方交纳：（3）未经甲方书面同意，擅自停业达三天（含三天）以上的。”合同签订后，人民商场盐市口超市按约向被告交付了租赁场地。被告向甲方交纳履约保证金8500元，并开始履行合同。但从2016年2月16日起，被告就未向原告交纳2016年2月20日至2016年3月19日期间的租金，现至今未付。2015年7月29日，原告、被告、人民商场盐市口超市签订《三方协议》，约定将《物业租赁合同》中的人民商场盐市口超市的权利、义务全部转移给原告。从2016年3月11日起，被告擅自停止经营。2016年3月15日，原告根据《物业租赁合同》约定向被告发函，通知解除合同并对其交纳的履约保证金不予退还，要求其在2016年3月18日清付欠款及应承担违约责任，但被告接函后并没有履行其应承担的责任。被告祖食铜罗餐饮公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为被告违约的原因是原告增加14家商家，导致客源分流，经营不走；商场布局变化了，原来的超市入口在我店附近，后来入口变化，店面的人流量就减少，在经营不下去的时候与原告协商，原告不同意解除合同，我只能停业；认可未交纳的租金5947.34元，不认可延迟交纳租金的违约金；对水费、电费无异议；对诉讼请求第五项违约金不认可；另原告为挪电表支付600元，原告现转租出去的商家在使用被告的装修和供电、排水改装设备，要求用装修和供电、排水改装设备残值抵扣相关费用。本院认为，人民商场盐市口超市与被告签订《物业租赁合同》系当事人的真实意思表示，且约定的内容未违反我国法律、法规的禁止性规定，故《物业租赁合同》合法有效。人民商场盐市口超市与原告、被告签订《三方协议》，将《物业租赁合同》中的人民商场盐市口超市的权利、义务全部转移给原告，该《三方协议》合法有效。在履行合同过程中，被告未经原告书面同意，停业达三天以上，构成违约，原告有权根据《物业租赁合同》的约定，解除合同，收回出租物业。被告提出原告增加商家，商场布局改变，导致客源分流，人流量减少，其经营不下去，均不是被告违约的法定理由。被告对原告主张的2016年2月20日至2016年3月11日期间的租金5947.34元及拖欠的水电费1348元无异议，本院予以支持。关于原告主张的迟延交纳租金的违约金，因原告已解除与被告的《物业租赁合同》，而《物业租赁合同》约定被告向原告交纳的8500元的性质就是租金、设备使用费、管理费的履约保证金，该款足以冲抵原告所欠租金，故对原告主张的该违约金本院不予支持。关于原告主张的被告支付因违约导致合同提前解除而应付的违约金17842元（两个月租金）且履约保证金不予退还，相当于三个月的租金，显然属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条所规定的约定违约金过分高于损失的情形，该条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，人民法院可以基于债务人的主张对违约金进行酌减。被告对原告主张的违约金不予认可，可以视为提出了违约金过高的抗辩。违约金具有弥补损失的性质，根据公平原则和适当惩罚原则，本院酌情确定被告应支付原告违约金为8921元，履约保证金8500元冲抵租金及水电费后剩余款项不再退还被告。被告提出为挪电表支付600元，原告现转租出去的商家在使用被告的装修和供电、排水改装设备，要求用装修和供电、排水改装设备残值抵扣相关费用，因《物业租赁合同》中对此并未约定，双方也不能就此达成一致意见，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条第（二）项之规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，不予支持。故对被告的上述要求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下：一、确认原告成商集团控股有限公司盐市口人民商场超市分公司与被告成都市祖食铜罗餐饮管理有限公司之间的《物业租赁合同》解除；二、被告成都市祖食铜罗餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告成商集团控股有限公司盐市口人民商场超市分公司违约金8921元；三、驳回原告成商集团控股有限公司盐市口人民商场超市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费932元，由原告成商集团控股有限公司盐市口人民商场超市分公司负担632元，被告成都市祖食铜罗餐饮管理有限公司负担300元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  陆岩林二〇一六年十二月二十二日书记员  李彦春