襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2015)鄂襄新民初字第01203号原告广州虹宇物业管理有限公司襄阳分公司（下称广州虹宇物业襄阳分公司）。住所地：襄阳市长虹北路*号万达广场*幢*单元***层*室。负责人谢海锐，广州虹宇物业襄阳分公司经理。委托代理人邢广喜，广州虹宇物业襄阳分公司部门经理。代理权限：特别授权代理。委托代理人贺成，湖北三顾律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告刘海洋，男，1977年12月18日出生，汉族，住襄阳市。被告冯世勤，女，1974年10月20日出生，汉族，住址同上，系被告刘海洋妻子。委托代理人伍翠红、李燕南，湖北真武律师事务所律师。代理权限：一般诉讼代理。原告广州虹宇物业襄阳分公司与被告刘海洋、冯世勤物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州虹宇物业襄阳分公司的委托代理人邢广喜、贺成，被告刘海洋、冯世勤的委托代理人伍翠红、李燕南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州虹宇物业襄阳分公司诉称，2010年12月25日，被告与大连万达物业管理有限公司襄阳分公司签订了一份《前期物业服务协议》，2013年12月29日，原告广州虹宇物业襄阳分公司与襄阳市万达小区业主委员会签订了一份《襄阳市万达广场（住宅区）物业管理服务合同》，该合同约定，物业服务费住宅按1.4元/平方米/月按年收取，业主逾期交物业服务费的，自逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金。2014年1月3日，襄阳市万达小区业主委员会、大连万达物业管理有限公司襄阳分公司与原告广州虹宇物业襄阳分公司三方签订了一份《物业管理交接协议》，约定原告广州虹宇物业襄阳分公司接管襄阳市万达广场住宅区的物业管理服务工作，承接大连万达物业管理有限公司襄阳分公司与业主或第三方的债权债务。被告刘海洋、冯世勤住宅建筑面积为170.35㎡，自2013年6月1日起至2015年5月31日止，被告刘海洋、冯世勤应支付物业服务费5730.82元，2013年1月1日至2013年5月31日期间的物业服务费补差款170.56元，垃圾处置费96元，违约金5759.47元，合计11756.85元。经原告广州虹宇物业襄阳分公司多次催要无果，特诉至法院，请求判令：1.被告刘海洋、冯世勤支付物业服务费5730.82元、物业服务费补差款170.56元，垃圾处置费96元，违约金5759.47元，合计11756.85元。2.本案诉讼费用由被告刘海洋、冯世勤负担。被告刘海洋、冯世勤辩称，1.分公司不具备独立的诉讼主体资格，不能作为原告提起诉讼。2.万达小区业主诉襄阳市房管局、襄阳市高新区紫贞街道办事处、万达小区业主委员会撤销行政备案一案尚在审理过程中，万达小区业主委员会的成立是否合法、其是否有资格选聘物业服务企业、其与原告签订的《物业服务合同》是否对万达小区全体业主有约束力尚无定论。截止目前，原告要求被告支付物业服务费及相关费用没有任何依据。3.原告将地下停车场改造为洗车场、利用业主共用部位牟利等，存在大量服务不到位的行为，被告及万达小区业主将保留向原告提起诉讼的权利。经审理查明，2010年12月25日，大连万达物业管理有限公司襄樊分公司与冯世勤、刘海洋签订《前期物业服务协议（住宅）》。双方约定，住宅物业服务费按合同建筑面积1.20元/月/㎡收取，自房屋交付（含视为交付）之日开始计收，1年为一个结算周期。业主应于每年12月10日至30日缴纳下一年的物业服务费，若当天为公众假日，则顺延至假日后的第一个工作日，逾期按欠费的日3‰支付违约金等等。2013年11月25日，广州虹宇物业襄阳分公司成立，经营范围为物业管理、园林绿化、清洁服务、停车场服务、家政服务（不含职业介绍）、室内水电安装，注册号为420600000296694，组织机构代码为08384475-0。2013年12月29日，襄阳市万达小区业主委员会与广州虹宇物业襄阳分公司签订《襄阳市万达广场（住宅区）物业管理服务合同》。双方约定，广州虹宇物业襄阳分公司提供的物业服务执行襄阳市物价局和襄阳市住房保障和房屋管理局发布的《襄阳市市区物业综合管理服务收费标准》物业襄价服规[2012]214号规定的一级标准。物业服务费由广州虹宇物业襄阳分公司住宅按1.4元/平方米/月、住宅底商按5.5元/平方米/月向业主（或交费义务人）按年收取（按房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积）。委托管理期限为五年，自2014年1月6日至2019年1月5日。业主逾期交纳物业服务费的，广州虹宇物业襄阳分公司可以自逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金。2014年1月3日，襄阳市万达小区业主委员会、大连万达物业管理有限公司襄阳分公司、广州虹宇物业襄阳分公司三方签订《物业管理交接协议》。三方约定，大连万达物业管理有限公司襄阳分公司于2014年1月5日24时退出襄阳万达广场住宅区，并终止与襄阳万达广场投资有限公司于2010年5月4日签订的《襄阳万达广场（住宅、住宅底商）前期物业服务合同》，同时终止与业主签订的《前期物业服务协议》，不再承担该住宅区的物业管理服务。广州虹宇物业襄阳分公司为襄阳市万达小区业主委员会通过业主大会选聘的新的物业服务企业。物业管理正式交接日后所涉及的该住宅区的物业管理责任义务及与业主或第三方的债务争议纠纷均由广州虹宇物业襄阳分公司承担及解决。另查明，襄阳市物价局核准广州虹宇物业襄阳分公司收费项目为：普通住宅物业管理综合服务费、停车服务费。襄阳政办发[2011]113号襄阳市人民政府办公室文件载明，襄阳市市区城市居民（含暂住人口）生活垃圾处理费的收费标准为4元/户/月。冯世勤、刘海洋系万达住宅小区13-1-2801住宅用房的业主，建筑面积为170.35㎡，自2013年6月1日起未交纳物业管理费、垃圾处置费等。2013年12月26日，万达小区业主龚衡、曾庆伟、戴世秀等447人不服襄阳市房管局于2013年9月18日给予襄阳万达小区业主委员会行政备案的具体行政行为，向襄阳市樊城区人民法院提起行政诉讼。2014年3月20日，襄阳市樊城区人民法院经审理后认为，襄阳市房管局的备案过程符合法定程序，判决驳回万达小区业主龚衡、曾庆伟、戴世秀等447人请求撤销襄阳市房管局于2013年9月18日给予襄阳万达小区业主委员会的行政备案的诉讼请求。上述业主不服判决，向襄阳市中级人民法院提起上诉。2015年10月22日，襄阳市中级人民法院认为襄阳市房管局已按《物业管理条例》及相关关于备案的规定，履行了审查职责，且该备案行为符合法律法规及规章的规定，判决驳回上诉，维持原判。上述事实，有《前期物业服务协议（住宅）》、营业执照、《襄阳市万达广场（住宅区）物业管理服务合同》、《物业管理交接协议》、政府文件、民事判决书及原、被告双方当事人的陈述等证据证实，足以认定。本院认为，襄阳万达小区业主委员会系依法成立的民间性组织，其与广州虹宇物业襄阳分公司签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制规定，该协议合法、有效，对全体业主均具有拘束力，合同双方应按照约定履行自己的权利义务。被告冯世勤、刘海洋系襄阳万达小区业主，与原告广州虹宇物业襄阳分公司之间存在物业服务合同关系，原告广州虹宇物业襄阳分公司为该小区提供物业服务，被告冯世勤、刘海洋应按物业服务合同的约定支付相应的物业管理费。经本院核算，按照物业服务合同约定的1.4元/㎡，被告冯世勤、刘海洋房屋面积为170.35㎡，每月应交纳的物业管理费为238.49元，自2013年6月1日起至2015年5月31日，应支付的物业管理费为5723.76元、垃圾处置费96元。原告广州虹宇物业襄阳分公司请求被告冯世勤、刘海洋支付拖欠的物业管理费5730.82元过高，过高部分本院不予支持。原告广州虹宇物业襄阳分公司与襄阳万达小区业主委员会约定违约金按照每日应缴费用千分之三计算过高，本院按人民银行公布的同期贷款基准利率计算予以支持，过高部分不予支持。原告广州虹宇物业襄阳分公司要求被告冯世勤、刘海洋支付补差款170.56元，因未向本院提供相应的证据证明，本院不予支持。被告冯世勤、刘海洋认为广州虹宇物业襄阳分公司不具备独立的诉讼主体资格与法无据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告冯世勤、刘海洋于本判决生效之日起七日内支付原告广州虹宇物业襄阳分公司自2013年6月1日起至2015年5月31日止的物业管理费5723.76元、垃圾处置费96元，共计5819.76元。并按中国人民银行公布的同期贷款基准利率，自2013年6月1日起按日应缴金额分段计付拖欠费用的违约金直至付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告广州虹宇物业襄阳分公司其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告冯世勤、刘海洋承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提出上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：中国农业银行襄阳万山支行，账号：17×××56，户名：湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  何 波审 判 员  周建军代理审判员  陈爱军二〇一六年十二月二十六日书 记 员  夏 超