山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1091民初936号原告：威海市城源森金物业有限公司，住所地威海市环翠区统一路69号，组织机构代码326155926。法定代表人：赵美，执行董事。委托诉讼代理人：刘毅，该公司员工。委托诉讼代理人：谭英莉，山东荣威律师事务所律师。被告：崔刚波，男，1970年12月23日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：刘军波，山东胶东律师事务所律师。原告威海市城源森金物业服务有限公司与被告崔刚波物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告威海市城源森金物业有限公司之委托诉讼代理人刘毅、谭英莉、被告崔刚波及其委托诉讼代理人刘军波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。审理过程中，原、被告经调解未达成一致意见。本案现已审理终结。威海市城源森金物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2014年1月1日至实际履行之日止的物业服务费及违约金（至2016年4月30日计8266.73元）；2、承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：威海城建集团有限公司（以下简称城建集团）于2013年5月21日就其开发的威海火炬高技术产业开发区洪福庄园二期的前期物业服务，与威海市城建物业服务中心（现已改制变更为原告）（以下简称物业中心）签订《威海市前期物业服务合同》。被告于2013年6月6日办理了19303室的入住手续。该房屋为高层住宅，建筑面积162.64平方米，当日被告与城建物业签订了《物业管理协议书》，约定被告每半年按住宅建筑面积每月每平方米0.90元交纳物业管理服务费用，逾期交纳的，自逾期之日起按每日千分之三交纳违约金。合同签订后，原告依约提供了物业服务，但自2014年1月至今，虽经多次上门催告或电话催缴，被告仍不予支付物业费，至2016年4月30日，欠交物业费4098.53元以及逾期违约金4168.2元，共计8266.73元。崔刚波辩称，一、其与物业中心签订威海市前期物业服务合同属实，但城建集团、物业中心与原告签订的《物业管理移交协议》无效。物业中心本身服务就不称职，且无物业服务资格，洪福庄园二期房产销售已达到成立业主委员会的条件，城建集团无权将小区的物业服务事宜移交其他物业公司。原告签订物业管理移交协议时，尚未取得物业管理资质，故不能接管物业项目。二、原告与被告间无物业服务合同关系，原告未提供与收费相适应的物业服务，原告不具备主体资格。被告于2013年6月6日入住诉争洪福庄园二期19号303室，是与物业中心签订的前期物业服务合同，与原告之间没有任何前期物业服务协议，自被告入住该小区后，小区的卫生脏乱差，走廊、窗台、楼梯扶手等公用部位卫生常年无人打扫，损坏亦无人维修。即使到原告起诉之日，卫生状况也一直是无人清理，且原告私自占用公用部分用于经营活动，从未公开收入，被告等业主根本未享受到每月按0.9元/平方米的物业费标准服务。三、原告与物业中心是独立的、不同主体的物业服务企业，并非由城建公司改制成立的物业服务企业。城建公司未经被告等全体业主同意擅自将原告引入该小区提供物业为非法行为，原告无权要求被告等业主向其交纳2014年12月31日之前包括之后的物业费，综上所述，请求法庭驳回原告的诉讼请求。本院审理认定事实如下：2011年10月19日，威海市城市建设综合开发公司改制为威海城建集团有限公司，威海市城市建设综合开发公司原出资的威海市城市物业服务中心依法改制为威海城建集团有限公司的子公司。2015年6月18日，威海市城市物业服务中心更名为威海市城建物业服务中心。2013年5月21日，城建集团与物业中心就洪福庄园二期签订了一份《威海市前期物业服务合同》，城建集团委托物业中心对洪福庄园二期进行物业管理服务，物业管理区域四至：东至区间路、西至古寨西路、南至区间路、北至昆明路。委托期限自2013年6月1日至业主委员会与业主大会所聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时，本合同自然终止。物业服务费收取标准是住宅区按房屋建筑面积收费，【多层住宅】：每月每平方米0.6元收取；【高层住宅】：每月每平方米0.9元收取；【商业物业】：每月每平方米1.00元收取；电梯使用费、维护保养费、电费由物业公事与业主约定单独收取等事项。2013年6月1日，物业中心与被告签订《物业管理协议书》，约定物业服务费收取标准是住宅区按房屋建筑面积每月每平方米0.9元收取；每半年交纳一次，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。原告成立于2014年12月29日，经营范围为物业服务等，2015年3月取得物业服务资质。2014年12月29日，城建集团、物业中心与原告签订《物业管理移交协议》，约定，物业中心、原告均为城建集团实际控制的下属企业，为提升物业管理水平，物业中心将金盛花园小区、凤凰城小区、富华城（一期、二期、三期）小区、万美一朝、福德花园、洪福庄园二期共六个小区的前期物业管理服务移交给原告，同时原各小区管理服务人员亦一并转由原告管理，物业中心承诺不因本协议的履行而影响物业服务的连续性，2015年1月1日之后的物业费概由原告收取并使用；城建集团聘任原告为上述六小区提供前期物业管理服务，双方的权利义务以城建集团与物业中心签订的前期物业服务合同为准。另查，被告崔刚波所有的威海火炬高技术产业开发区古寨东路洪福庄园二期19号403室住宅，房屋的建筑面积为162.64平方米，城建集团于2013年6月6日通知被告办理领钥匙及交接手续，原告自2014年1月1日起未交纳物业服务费。庭审中，被告为证实原告服务不到位，提交录像资料、业主民意调查表、证人证言及威海火炬高技术产业开发区田和街道办事处出具的2015年物业考核表一份，证实小区卫生状况差，物业服务不达标、原告服务最差等。上述事实，有当事人的陈述、威海市前期物业服务合同、协议书、住房通知单、音像资料、调查表、证人证言等证据在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。城建集团与物业中心签订的《威海市前期物业服务合同》及物业中心与被告签订《物业管理协议书》，均系合同当事人真实意思表示，合法有效，均应按约履行各自的义务。本案双方争执的焦点为：城建集团、物业中心与原告签订《物业管理移交协议》对被告是否有约束力、被告应否交纳物业费及违约金。对此，本院认为，原告提交的证据不能证实原告系物业中心改制而来，原告与物业中心系相互独立的个体，前期物业服务合同系被告与物业中心签订的，城建集团、物业中心与原告签订《物业管理移交协议》并未征得被告同意，原、被告亦未重新签订前期物业服务合同，因此，《物业管理移交协议》对被告无约束力。但原告实际上自2015年1月开始为被告所在的小区提供物业服务，被告享受了物业服务，理应交纳物业服务费。原告提供的物业服务存在瑕疵，故被告享有相应的抗辩权，即可以拒交相应的物业费，但原告提供了基本的物业服务，根据本案的实际情况，参照前期物业服务合同约定的标准，酌减被告应交纳物业服务费数额的20%较为适宜。原告自2015年1月开始提供服务，之前系物业中心提供服务，因此，原告主张的物业服务费应从2015年1月起开始计算，被告每月应交物业费服务费为117.10元（162.64*0.9*80%），至2016年4月30日为1873.6元（117.10*16）。因《物业管理移交协议》对被告不发生效力，双方非合同相对方，故原告无权要求被告交纳违约金。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第二十四条、第二十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告崔刚波于本判决生效后十日内支付原告威海市城源森金物业有限公司2015年1月至2016年4月的物业管理服务费1873.6元；二、驳回原告威海市城源森金物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  高爱华二〇一六年十二月八日书记员  唐丽委