河北省黄骅市人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0983民再12号原审原告：任猛猛，男，1985年7月18日出生，汉族，初中文化，渔民，住沧州渤海新区。委托代理人：郭福良，北京市凯锐律师事务所律师。原审被告：沧州渤海新区新村回族乡狼坨村民委员会。住所地：沧州渤海新区新村回族乡狼坨村。法定代表人：刘宝光，该村主任。委托代理人：张高玮，男，1980年3月23日出生，汉族，大学文化，法律工作者，住黄骅市。原审原告任猛猛与原审被告沧州渤海新区新村回族乡狼坨村民委员会（以下简称狼坨村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年11月13日作出（2012）黄民初字第2252号民事判决，原审原告任猛猛不服提起上诉，沧州市中级人民法院于2013年6月13日作出（2013）沧民终字第1273号民事书判决，已经发生法律效力。任猛猛不服，向沧州市中级人民法院申请再审。沧州市中级人民法院于2014年2月21日作出（2013）沧民申字第311号民事裁定，驳回再审申请。任猛猛不服，向河北省人民检察院申诉，2015年8月3日河北省人民检察院作出冀检民监（2015）059民事抗诉书，向河北省高级人民法院提出抗诉。河北省高级人民法院作出（2015）冀民抗字第123号民事裁定，指令沧州市中级人民法院再审本案，沧州市中级人民法院于2016年8月1日作出（2016）冀09民再41号民事裁定，裁定如下：一、撤销沧州市中级人民法院（2013）沧民终字第1273号民事判决及黄骅市人民法院（2012）黄民初字第2252号民事判决；二、发回黄骅市人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告任猛猛的委托代理人郭福良，原审被告狼坨村委会的委托代理人张高玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告任猛猛诉称：2011年10月30日，我与原审被告签订《渔民小区一期楼分配协议》，协议规定：“楼房分配方式为抓阄分配，享受楼房分配的人员，必须按照楼房预期搭配的车库、储藏间交清购房款，楼房价格公示后，享受楼房分配者在抓取楼房后十日之内一次性把剩余房款交清。当时每平方米1130元房价。”原审被告没有在协议签订后公布楼房价格，由于本案分配楼是向村民集资建楼，村民从2009年就开始向原审被告交付集资建楼款。在抓取楼房号后，我就去找原审被告结算楼款，原审被告拒收，声称还要交付新增阁楼价款，不交付阁楼价款不提交房屋。我认为协议是双方共同协商签订，原审被告理应信守合同，不应随意增添阁楼加大我的购房费用，不应将认购阁楼作为交不交房的附加条件，不应强制接收附加条件，不应剥夺和限制我对住户户型、结构、面积的控制和自由选择，使平等间的协商变为强制性的房屋分配。为维护我的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令原审被告立即向原审原告交付住宅楼房，履行协议义务。原审被告狼坨村委会辩称：原审被告未向原审原告交付房屋的原因是原审原告未足额交清全部房款，所以，原审被告按照协议有权拒交房屋，因此，请求驳回原审原告的诉讼请求。为证实自己的主张，原审原告提供了以下五组证据：一、渔民小区一期楼房分配协议书及工程协议书。（一）、2011年11月30日，原审原告与原审被告订立的楼房分配协议书约定：1、楼房价格公示后，享受楼房分配者在抓取楼房后十日之内一次性把剩余房款交清。逾期则视为违约，村委会有权收回楼房，退还已交房款。2、楼房分配方式为抓阄分配，享受楼房分配的人员必须按照楼房预期搭配的车库、储藏间交清购房款。如出现只要主楼，拒要车库、储藏间者，则视为违约。村委会有权解除合同，将楼房收回，退还其已交房款及同期银行利息。村委会有权向人民法院提出诉讼，由司法部门强制执行。3、为方便办理各项手续，购房人必须为房主本人，否则一经查实，村委会将配合司法部门收回所售楼房，退还已交房款。4、楼房分配后，如享受人员再在本村建房，则所建房屋视为违章建筑。5、本协议一式两份，由双方各执一份，自双方签订协议之日起生效。（二）、工程协议书载明：2008年12月24日，狼坨村委会与河北世达建设集团有限公司订立工程协议书，由狼坨村委会将位于黄骅港南部主城区渔民新村住宅区的工程承包给河北世达建设集团有限公司，工程内容为多层砖混结构住宅楼，开工、竣工日期分别为2008年12月30日、2009年11月30日，合同工期为330天，合同价款25，767，390元。上述证据用以证实：本案的集资楼是村委会为解决村民成年子女的宅基地和用房问题而建设，双方的权利义务经楼房分配协议书予以确认。房屋建成后应验收，在符合要求的前提下交付使用，但是原审原告从未见过验收单和合格证。室内供水供电设施费等都已包括在1130元／平方米价款内。二、集资建楼款收款收据，用以证实原审原告已向原审被告全部履行了付款义务，原审被告应向原审原告交付房屋，原审被告至今未交付房屋，其行为违约。三、渔民新村工程（东区）在建楼宇成本估算表，用以证实本案合同建筑直接费每平方米1130元，其他收费都是重复收费。估算表载明：东区在建楼宇单位面积成本（十二项费用）总计为1707.00元／平方米，东区总投资为129，578，370元。四、阁楼照片四张，用以证实该阁楼是用户共有，是通气房和维修通道而不是可供使用的房屋，阁楼对个别用户出售，属于乱收费。五、楼房分配及宅基地管理协议书，约定：（一）、申购楼房人员申请渔民小区一期楼房后，按照相关规定和分配方案，不再填垫、抢占、申请宅基地。（二）、申购楼房人员分得楼房后再私自抢占、填垫宅基或盖房的，一经发现，村委会将报请有关部门进行强制收回或拆除，并一律按非法侵占，不给任何补偿，对于坚决不听劝阻的，取消渔民小区第二期楼房的申购权。（三）、申购楼房人员如现有填好的宅基地，应保持现状并立即报告村委会备案，不得再私自转让和使用。（四）、村委会将申购楼房人员的现有宅基地统一收回并支付土方补偿款，按实际土方量补偿（18元／方），如不同意此规定，将购房款退还，视为自动放弃购房。（五）、所收回的空宅基地不允许增添任何建筑物，保持空宅基地原状。（六）、如申购楼房人员违规抢占宅基、私自建房情节严重的，将通过扣除土地补偿金、保障金、生活补贴等方式予以处罚。上述协议书用以证实涉案楼房是为了解决成年村民宅基地及住房问题而建设。原审被告提供了以下四组证据：一、渔民小区一期楼房分配协议书。二、在楼房分配前公示的分配方案、成本估算表、价格预估表、价格统计表、楼层平面图等材料。（一）、分配方案载明：1、公示期间为2011年11月26日至11月28日。2、楼房价格：此次分配，采取车库、储藏间、小阁楼及各楼层组合的分配方式。由于当前楼房正处于审计决算和工程验收阶段，楼房价格尚不能最终确定，所公示的楼层价格为预估价格。楼房交付前，住户须交清楼款，待工程决算审计结束后，多退少补。（二）、渔民新村工程（东区）在建楼宇成本估算表载明：东区在建楼宇单位面积成本（十二项费用）总计为1707.00元／平方米，东区总投资为129，578，370元。（三）、预估价格表载明：东区大阁楼单价为2000元／平方米、小阁楼1500元／平方米、车库2200元／平方米、底层储藏间2000元／间、底层小屋1670元／平方米，东区楼房均价为1670元／平方米，其中一层1670元／平方米、二层1740元／平方米、三层1690元／平方米、四层1650元／平方米、五层1600元／平方米。三、黄骅市公证处于2011年11月30日出具的（2011）黄证民字第495号、第496号、第497号公证书。根据《狼坨村民委员会渔民小区楼房分配方案》，黄骅市公证处在对需抓取大户型、中户型、小户型楼位阄的制作、核对、封装及抓取过程进行了现场监督后，证明抓阄活动及结果真实、合法、有效。四、新村乡渔民小区建设筹建办公室出具的证明一份，载明：沧州渤海新区新村回族乡狼坨村于2011年11月26日进行了由新村乡政府和我单位在新村乡各村统一进行的楼房分配公示，且同时公示了楼房分配有关的材料，并由我单位负责管理相关事宜。原审被告提供四组证据证实：原审原告与原审被告之间楼房分配的过程是先就楼房的分配方案和价格进行公示，公示完毕后再签订楼房分配协议书，最后进行抓阄再交清房款，因此，分配方案、成本估算、价格预估、价格统计、楼层平面图等公示材料也是楼房分配协议的组成部分。原审原告的质证意见为：一、对第一组证据的真实性、关联性、合法性没有异议，但是其证明的观点我方不认可。二、对第二组证据的来源及真实性没有异议，但是对该证据的效力及与本案的关联性有异议。原审被告无证据证实该证据进行了公示，即使公示，也是在签订楼房分配协议之前公示的，应当把公示内容写进分配协议书中，没有写在协议书中的公示是无效的。价格统计、估算表、图纸等都是原审被告自己做的，没有原审原告的签字认可，该公示只是要约邀请，与本案无关联性。三、对于公证书的真实性、关联性没有异议，但并不是抓阄了就认购阁楼。四、对第四组证据的来源和真实性没有异议，对其关联性有异议，不能证明原审被告的观点。原审被告的质证意见为：对于原审原告提供的五组证据，除第三组证据系复印件，其真实性无法核实，如其与我方提供的证据价款相同，则对其真实性无异议；对其他四组证据的真实性无异议。第一、四组证据缺乏关联性，不认可第五组证据的证明观点再审中，原审被告向法庭提交了狼坨村85名村民联名所作的楼房分配情况说明；狼坨村民丁振江、杜宝存、辛庆芳、王玉军于2016年11月11日来本院对狼坨村分房相应情况所作的说明，本院制作了询问笔录。原审被告据此证明分配楼房时对阁楼搭配情况进行了公示。原审原告对以上证据质证意见为：不认可，该证据无证明力。村民应出庭当面证明。经再审查明：为改善渔民居住条件，加快沧州渤海新区城市化进程和社会主义新农村建设，2008年6月11日，沧州渤海新区管理委员会制订了《沧州渤海新区加快推进渔民小区建设的意见》（以下简称《渔民小区建设意见》），该意见规定：一、土地供给。根据规划，四个渔村（即新村回族乡下辖的新村、狼坨村、渔沟村、冯家堡村）集中在新村统一建设渔民小区，由新区国土资源部门按照划拨供地方式办理用地手续。其他三村占用新村集体使用的土地，由各村与新村进行土地置换。急需住房的村民按照要求申请购置楼房后，不得再申请村内宅基地。渔民小区建设范围内已有住房和宅基地的村民申购新楼时，必须拆除原有住房，按照拆迁补偿办法予以补偿，并把原有土地使用权收归村集体。其他区域已有住户和宅基地的村民申购新楼时，必须是住新楼、拆旧房，按照拆迁补偿办法执行。二、投资主体。渔民小区以新村、狼坨、渔沟和冯家堡四个村委会为投资主体。为便于办理有关手续，可以通过协议方式，委托新村村委会作为投资主体代表。2008年12月24日，狼坨村委会与河北世达建设集团有限公司订立工程协议书，由狼坨村委会将位于黄骅港南部主城区渔民新村住宅区的工程承包给河北世达建设集团有限公司，工程内容为多层砖混结构住宅楼，开工、竣工日期分别为2008年12月30日、2009年11月30日，合同工期为330天，合同价款25，767，390元。楼房建成后，在沧州渤海新区新村回族乡人民政府和新村乡渔民小区建设筹建办公室的统一组织下，狼坨村委会将分配方案、成本估算、价格预估、价格统计、楼层平面图等材料，于2011年11月26日至11月28日在村委会的公示栏中进行了张贴公示，内容为：此次楼房分配，采取车库、储藏间、小阁楼及各楼层组合的分配方式。由于当前楼房正处于审计决算和工程验收阶段，楼房价格尚不能最终确定，所公示的楼层价格为预估价格。楼房交付前，住户须交清楼款，待工程决算审计结束后，多退少补。该工程东区在建楼房的单位面积成本（十二项费用）总计为1707.00元／平方米，东区总投资为129，578，370元。预估价格为：东区大阁楼、小阁楼、车库、底层储藏间、底层小屋的单价分别为2000元／平方米、1500元／平方米、2200元／平方米、1670元／平方米、2000元／间，东区标准层单价为1670元／平方米，其中一层、二层、三层、四层、五层的单价分别为1670元／平方米、1740元／平方米、1690元／平方米、1650元／平方米、1600元／平方米。公示期结束后，原被告于同年11月30日订立渔民小区一期楼房分配协议书，约定：楼房价格公示后，享受楼房分配者在抓取楼房后十日之内一次性把剩余房款交清。逾期则视为违约，狼坨村委会有权收回楼房，退还已交房款。楼房分配方式为抓阄分配，享受楼房分配的人员必须按照楼房预期搭配的车库、储藏间交清购房款。如出现只要主楼，拒要车库、储藏间者，则视为违约。村委会有权解除合同，将楼房收回，退还其已交房款及同期银行利息。另查明，2011年11月30日，黄骅市公证处对狼坨村小区一期楼房大户型、中户型、小户型楼位阄的制作、核对、封装及抓取过程进行了现场监督后，证明抓阄活动及结果真实、合法、有效。原审原告作为具有申购渔民新区一期楼房资格的买受人，通过分配得到该小区9-2-502室楼房一套，原审原告已向原审被告交付购楼款200，000元，因原审原告拒绝交纳该套楼房所属阁楼款，所以，原审被告以原审原告未交清全部房款为由，至今未向原审原告交付房屋。本院认为：根据2008年6月11日沧州渤海新区管理委员会制订的《渔民小区建设意见》，原审被告作为建设施工合同的权利义务主体在置换取得的集体所有土地上建造房屋。该楼房价格不包括土地出让金等费用，其性质不属于自由买卖的商品房，只出售给包括原审原告在内的本集体经济组织成员，符合国家相关法律、行政法规和政策的规定。原审原告与原审被告在平等自愿的基础上于2011年11月30日订立的渔民小区一期楼房分配协议，是双方真实意思表示，该协议合法有效，本院依法予以确认。在协议订立之前，原审被告于2011年11月26日至2011年11月28日对楼房分配方案、成本估算表、价格预估表、价格统计表、楼层平面图予以公示。该公示是在沧州渤海新区新村回族乡人民政府、新村乡渔民小区建设筹建办公室的组织监督下进行，且楼房分配协议第一条明确载明：“楼房价格公示后，……”。故本院认定在双方签订协议之前，原审被告对包括楼房分配方案、成本估算表、价格预估表、价格统计表、楼层平面图等内容予以了公示。该公示内容应属渔民小区一期楼房分配协议书的重要组成部分，对全体购房人具有普遍约束力，原审原告作为购房人应受公示书及协议书的约束。公示内容明确了东区在建楼房的单位面积成本及大阁楼、小阁楼、车库、底层储藏间、底层小屋的单价及分配方式。原审原告在公示期内未提出异议，且在公示期结束后通过抓阄方式确定了所属自已楼房。表明原审原告对此次楼房分配方式的认可和确认。原审原告对其在签订分配协议时不知搭配阁楼的主张，本院不予采信。原审原告通过抓阄方式确定了房屋位置9-2-502室及搭配底层储藏间、阁楼。应按公示价格238633元（主楼170560元，储藏间34068元，阁楼34005元）交清房款。原审原告已交付购楼款200000元，但未按照约定足额交清购房款，原审被告有权依照法律规定及双方合同约定拒绝交付相应楼房。原审原告的诉讼请求于法无据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原审原告任猛猛的诉讼请求。本案受理费100元，由原审原告任猛猛承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审判长  韩景韫审判员  孙海峰审判员  田冀沙二〇一六年十二月九日书记员  付一超