上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初16919号原告：鲁萍，女，汉族，1987年3月9日生，住安徽省。委托诉讼代理人：张昆，上海关天律师事务所律师。被告：程青，男，1970年6月4日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李丹，上海市金石律师事务所律师。第三人：上海砚旻房地产经纪有限公司，住上海市奉贤区青高路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人夏英阮，总经理。委托诉讼代理人樊野，上海砚旻房地产经纪有限公司工作。原告鲁萍诉被告程青、第三人上海砚旻房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张昆、被告程青及委托诉讼代理人李丹、第三人委托诉讼代理人樊野参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁萍向本院提出诉讼请求：1.解除原告鲁萍、被告程青及第三人上海砚旻房地产经纪有限公司于2016年7月23日签订的《房地产居间合同(买卖)》；2.判令被告程青返还原告鲁萍定金20,000元；3.判令被告程青赔偿原告鲁萍律师费10,000元；4.判令被告程青承担第三人上海砚旻房地产经纪有限公司全部居间服务报酬。事实和理由：原告鲁萍(乙方)授权王伟代表原告与被告程青(甲方)及第三人上海上海砚旻房地产经纪有限公司(丙方)于2016年7月23日签订的《房地产居间合同(买卖)》(下称“系争合同”)，约定原告以98万元购买被告位于上海市奉贤区奉柘公路XXX弄XXX号XXX室的房屋，第三人为原、被告的房屋提供居间服务。合同附件另约定原、被告双方应于2016年9月15日前共同赴丙方签订买卖合同。合同签订当日，原告向被告支付了10万元定金。2016年9月，原告多次要求被告共赴第三人签订买卖合同，但被告均以各种理由拒绝。2016年9月15日，原告再次到第三人处，通过手机短信要求被告到场签订买卖合同并向其发送了原告已备妥了合同约定首付款的银行流水，但未到场签约，并表示房屋不再出卖。原告认为，被告没有正当理由拒绝履行预约合同约定的签订本约合同的义务，合同目的已不能实现，应予解除。根据合同第四条第一项、《合同法》第一百一十五条及《担保法》第八十九条之规定，被告应当向原告双倍返还定金。被告已构成根本违约，依法应赔偿原告包括房屋涨幅损失、律师费损失在内的实际损失，并承担第三人的居间报酬。审理中，原告明确第一项诉讼请求为：解除原告鲁萍、被告程青及第三人上海砚旻房地产经纪有限公司于2016年7月23日签订的《房地产居间合同(买卖)》中原告鲁萍与被告程青之间的房屋买卖合同的预约关系；放弃第三项诉讼请求，撤回第四项诉讼请求。被告程青辩称，首先，对原告要求解除系争合同中房屋买卖的预约合同关系，不予认可。其认为该预约合同关系无效。因房产证上不仅有被告的名字，尚有其他共同权利人，被告签订合同出售房屋时未经过其他权利人同意，属效力待定。后系争合同未经过房屋其他权利人追认，合同应属无效。其次，不同意双倍返还定金，理由是本案系争合同是在被告已经明确告知第三人房屋有其他权利人的情况下，第三人在未告知原告实情的情况下催促被告与原告签订的，第三人未按系争合同约定提供专业的、全面的服务，也未尽到合理的提示和其他相关义务。同时，原告自身也未尽到审慎注意义务，故本案不应适用定金罚则，而是三方的缔约过失所致，三方均有过错，但原告未能证明自己的损失，故被告仅同意返还原告的定金10万元，不同意双倍返还。第三人述称，被告称其一直在催促他，并非实情。三方签订系争合同之前，第三人审核了原、被告双方的资格，被告程青系房屋权利人之一，签订系争合同只需要权利人之一提供房屋原始资料即可，被告在签订系争合同几天后，表示房屋不卖了，但原告表示还是想买，所以第三人为原、被告双方做了沟通工作，但被告仍然拒绝签约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下：1.关于原告提交的其授权王伟购置房屋的授权委托书，被告不认可其真实性，但被告程青当庭陈述，在双方就房屋买卖协商过程中，原告已经向其披露了由王伟代理原告签订系争合同的事实，并且系争合同上明确写明由王伟代签，故对原告鲁萍由王伟代签系争合同的事实，本院予以确认。2.关于王伟的农行银行卡交易明细清单，原告虽对关联性有异议，但因认可其真实性，本院对其真实性予以确认，同时确认其关联性。3.对原告提供的第三人出具的证明、原、被告通话的录音及短信沟通记录，被告均对真实性提出异议，并否认了通话录音的合法性，但被告程青当庭陈述中认可原告就继续签订房屋买卖合同与其进行电话沟通，其表示拒绝继续出卖房屋，结合被告程青当庭陈述，本院确认原告在9月15日前与被告就签订买卖合同进行协商，被告拒绝签约的事实。综上，本院经审理，认定事实如下：原告鲁萍(乙方)授权王伟代表原告与被告程青(甲方)及第三人上海上海砚旻房地产经纪有限公司(丙方)于2016年7月23日签订的《房地产居间合同(买卖)》，约定原告以98万元购买被告位于上海市奉贤区奉柘公路XXX弄XXX号XXX室的房屋，该房屋建筑面积约115平方米，被告系房屋权利人之一。第三人为原、被告的房屋提供居间服务。系争合同第四条第一项约定，“本协议签订后，甲方若反悔不愿意以本合同的约定条件签订买卖合同或无正当理由解除本合同，则应向乙方双倍返还定金；……”合同附件另约定原、被告双方应于2016年9月15日前共同赴丙方签订买卖合同，并约定了付款方式。系争合同签订当日，原告向被告支付了10万元定金，被告向原告出具了收据。届期，被告未能如约与原告签订房屋买卖合同，原告与被告就继续签订房屋买卖合同进行协商，被告拒绝，遂涉讼。本院认为，本案的争议焦点为主要有二，分别为1.原告鲁萍与被告程青之间的签订的系争合同的性质及效力；2.未能签订房屋买卖合同的责任争议。首先，关于原、被告双方签订系争合同的性质。虽然该合同尚有第三人参与，且合同的名称为《房地产居间合同(买卖)》，但系争合同包含有三层法律关系：原、被告之间的房屋买卖合同关系、原告与第三人之间的居间合同关系以及被告与第三人之间的居间合同关系。就原告与被告之间的房屋买卖合同关系而言，因系争合同仅含有房屋价款、建筑面积、付款方式等内容，并未具备《商品房销售销售管理办法》中规定的商品房买卖合同的主要内容，如房屋交付、产权变更登记等内容，故就原、被告之间的房屋买卖合同关系，本院依法认定为预约。关于该预约的效力，被告认为因系争合同未有房屋其他权利人签字，且未得到其他权利人追认，被告系无权处分，应属无效。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，当事人签署之《房地产居间合同(买卖)》与其意思表示并不相悖，也并无违反国家法律法规的强制性规定，故原、被告之间的关于房屋买卖的预约合同关系应属合法有效。其次，未能签订房屋买卖合同的责任争议。根据法律规定，对质量、价款、履行地点等内容没有约定或者约定不明的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，关于房屋的交付、房屋产权变更登记等内容，双方应本着公平和诚实信用的原则继续进行磋商，以填充缺失的条款和不确定的义务。并且，双方在系争合同中明确约定了签订本约的时间。被告拒绝签订本约，并无可归责于原告的事由，故违反预约的责任在原告。违反预约一般由违反义务一方承担缔约过失责任，但并不排除定金罚则的适用。综上，原告与被告之间的房屋买卖预约合同关系成立，且合法有效。双方当事人应恪守合同履行义务。然届期被告明确表示不履行预约合同约定的主要义务，拒绝签订本约，故原告依法享有解除预约合同的权利，对原告要求解除系争合同中与被告之间的预约合同关系的诉讼请求，本院予以支持。结合本案查明的事实，为担保本约的签订，被告收受了原告的10万元定金，应适用定金法则，对原告要求被告双倍返还定金的诉讼，于法有据，本院予以支持。另需说明的是，居间合同关系与本案不属同一法律关系，若原、被告分别与第三人之间因居间合同关系产生的纠纷，可另案主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告鲁萍、被告程青、第三人上海砚旻房地产经纪有限公司于2016年7月23日签订的《房地产居间合同(买卖)》中原告鲁萍与被告程青之间的房屋买卖预约合同关系；二、被告程青于本判决生效之日起十日内双倍返还原告鲁萍定金计200,000元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,450元，减半收取计2,225元，由被告程青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  许力涛二〇一六年十二月二十日书 记 员  宋 苏附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。