山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2015）市民初字第2196号原告:山东广电网络有限公司济南分公司，住所地济南市高新区舜华路2000号舜泰广场8号楼。代表人:刘海涛，总经理。委托诉讼代理人:尹亮亮，山东琴岛（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人:焦**，山东琴岛（济南）律师事务所实习律师。被告:山东慧诚实业有限公司，住所地济南市市中区玉函路45号。法定代表人:林正芳，总经理。委托诉讼代理人:张渝梓，北京市君致（济南）律师事务所律师。原告山东广电网络有限公司济南分公司与被告山东慧诚实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月10日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山东广电网络有限公司济南分公司代表人刘海涛的委托诉讼代理人尹亮亮、焦**，被告山东慧诚实业有限公司法定代表人林正芳的委托诉讼代理人张渝梓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告山东广电网络有限公司济南分公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认2014年9月签订的《承租合同》已解除；2、判令被告返还原告已付租金187902元，物业费5148元，押金31317元；3、判令被告返还原告代收采暖费18109元；4、判令被告返还原告装修损失费60850.5元；5、判令被告支付原告逾期返还租金、物业费、押金、采暖费、装修损失费利息（以应付上述费用为基数，自2015年4月1日起计算至实际付清之日止，以中国人民银行同期同类银行贷款基准利率为标准）；6、判令被告就已收取的房租187902元，物业费5148元为原告开具发票；7、判令被告承担全部诉讼费用及财产保全费用。事实与理由：2011年7月1日，被告与济南红又红商贸有限责任公司（以下简称“红又红公司”）签订《房屋租赁合同》，承租了红又红公司位于济南市市中区玉函路45号6号楼，租期为2011年10月1日至2016年9月30日。2014年9月12日，被告与原告签订《承租合同》，将前述玉函路45号6号楼中的15个房间及附属设施转租给原告使用，租期为2014年10月1日至2016年9月30日。因被告不按时向红又红公司缴纳房屋租金，被提前解除合同，同时导致原、被告之间的房屋租赁合同无法继续履行，2015年3月19日，红又红通知原告搬离，租赁合同实际履行期仅6个月。因原告已提前将一年的房屋租金、物业费、押金、2014年度取暖费交付被告，接红又红公司搬离通知后，原告多次要求被告返还剩余房屋租金及物业费开具发票，赔偿原告装修损失费用，但被告一直拖延，不予履行。特诉至法院，请求法院依法判决。被告山东慧诚实业有限公司辩称，对原告起诉的返还租金、物业费、押金的诉求我方认可，但我公司已在2015年5月26日转帐给原告2万元，实际应返还原告的金额我需要与公司核实。采暖费我方也已经退还给原告，是通过银行转帐方式支付，原告方曾答应给我们开收据。我公司不同意支付原告装修及损失费相关利息，根据双方签订的合同，我公司并未同意原告进行装修，仅能局部装饰，根据最高院城镇房屋租赁相关解释第十三条规定，承租人未经出租人同意装修装饰所发生的费用，由承租人负担，所以对该费用我方不同意支付。原告的该诉求没有事实依据及法律依据，不应支持。案件审理过程中，原告围绕诉讼请求依法提交了证据并陈述了证据的证明内容。原告提交证据如下：承租合同一份、收据、建行网上银行电子回执、装修费报销单、装修工程增项、关于新办公场所装修的申请、装修工程报价表、建筑业统一发票、租赁合同解除通知、慧诚公司回函；被告提供了原告方工作人员书写的退回取暖费收据一份。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月，原告山东广电网络有限公司济南分公司（承租方、乙方）与被告山东慧诚实业有限公司（出租方、甲方）签订《承租合同》一份，约定：“甲方同意将所属位于济南市市中区玉函路45号6号搂（慧诚商务楼）15个房间及附属设施租赁给乙方使用，用于办公使用。甲租赁给乙方物业的具体范围：砖混结构的楼房第四层13个房间，第一层2个房间，建筑面为429㎡。……租期暂定为两年，自2014年10月1日至2016年9月30日止。……租金交纳及支付方式1、租金为2.4元／平方，年租金为375804元。物业费为……；2．租金以年为单位结算，乙方于合同签订之日起向甲方支付为期一年的租金和一年的物业费。乙方应于租金到期日前一个月向甲方交纳下期租金。乙方并缴纳一个月房租费31317元作为押金。乙方租赁期满后，如不续约，甲方退还押金。本合同签订后，乙方应向甲方缴纳的费用共计为417417元。……。2。如乙方需要进行局部装饰的，须保持原物业基础框架结构的安全，如改建影响建筑基础框架结构安全的，由乙方负责维修，涉及甲方损失的，由乙方负责赔偿。……乙方的责任1．负责装修改建方案设计和工程项目的施工，提供符合有关部门要求的项目改建方案，保证装修改建质量符合国家要求；……七、违约责任……合同期满，乙方有先续租选择权，如未行使续期选择权，合同终止。租赁的场地上的建筑物归还甲方，不破坏建筑物结构、自然损坏除外，不影响建筑物继续使用的附属设施和流动资产由乙方全权处理，如甲方需要，可经双方协商折价后归甲方；其余设施及资产由甲方自行处理，但甲方不得自己使用或者允许他人使用乙方企业名称和标识。……4、甲方负责给乙方室内暖气的维护和改造，费用由甲方承担，乙方应按照每平米39.8元缴纳取暖费……”。2014年9月16日，原告支付给被告租金375804元、物业费10296元、押金31317元，共计417417元。2014年11月7日，原告支付给被告取暖费18109元。庭审中被告提供收条一份，证明原告收到了被告退回的2014年的取暖费18039元。另查明，本案中被告山东慧诚实业有限公司租赁给原告山东广电网络有限公司济南分公司的涉案房产系被告自案外人济南红又红商贸有限责任公司处租赁。2014年12月6日，案外人济南红又红商贸有限责任公司诉本案被告山东慧诚实业有限公司、熊学军房屋租赁合同纠纷一案，到本院立案，案号为（2014）市民初字第3706号。在该案中，案外人济南红又红商贸有限责任公司称因被告山东慧诚实业有限公司未支付租金，故请求依法确认双方之间的房屋租赁合同于2015年3月19日解除；判令山东慧诚实业有限公司支付房屋租赁费1088587.86元及相应的滞纳金、水费3018.6元、电费33183.5元；判令山东慧诚实业有限公司承担因违约给案外人济南红又红商贸有限责任公司造成的损失43608元；判令熊学军对上述债务承担连带责任。在该案中本院经审理认定：2011年7月1日，济南红又红商贸有限责任公司与被告山东慧诚实业有限公司签订一份《房屋租赁合同》，约定济南红又红商贸有限责任公司将位于济南市市中区玉函路45号的澳校楼一栋（建筑面积共计3848.3平方米）出租给被告山东慧诚实业有限公司,租赁期限自2011年10月1日至2016年9月30日。合同对租金、物业费、房屋租赁用途做了约定；在“房屋维护及修缮”中约定：“……（五）租赁合同期满或解除后，乙方房屋装修、改善增设的其他物的处理：融入建筑物的设备、物品不得拆除。”双方还约定被告山东慧诚公司应于租赁期满或合同解除后10日内，将房屋全部交还济南红又红商贸有限责任公司，济南红又红商贸有限责任公司予以验收。按合同约定山东慧诚公司可移走的所有物品同时移走，逾期未移走的，济南红又红商贸有限责任公司有权处置。2011年12月1日，原告（甲方）与被告山东慧诚公司（乙方）签订一份《房屋租赁补充合同》，对上述《房屋租赁合同》进行了补充。后山东慧诚公司承诺于2014年6月底之前向济南红又红商贸有限责任公司缴纳房租50万元整，剩余部分在9月底之前交清，并表示如以上计划济南红又红商贸有限责任公司无法通融，其将与济南红又红商贸有限责任公司签订合同解除，不再租赁该澳校楼。2014年5月8日，熊学军出具保证函一份，承诺自愿对山东慧诚实业有限公司对济南红又红商贸有限责任公司所欠租金承担保证责任。2014年5月15日，被告山东慧诚公司向原告济南红又红公司出具解除房屋租赁合同申请书一份，载明由于该公司近段时间财务状况不佳，无法承担房屋租赁合同中高昂的物业费，因此申请解除该房屋租赁合同。2014年5月16日，被告山东慧诚公司向原告济南红又红公司出具终止租赁合同意见要求书一份，要求原告将10万元保证金扣除应由被告承担的各项费用后的剩余部分返还给被告，还要求原告对剩余租赁期内的装饰装修物残值损失给予补偿。2014年5月30日，被告山东慧诚公司向原告济南红又红公司出具保证书一份，承诺2014年6月7日前一次性支付欠缴租金。2015年3月18日，原告济南红又红公司委托山东国曜律师事务所律师许永成通过特快专递向被告山东慧诚公司发出律师函一份，限山东慧诚公司自接到本律师函之日起10日内搬离并交还委托人房屋，包括自行处理与第三方的法律关系，由此造成的一切法律后果均由贵司自行承担，限山东慧诚公司自接到本律师函之日起3日内缴纳拖欠的房屋租金、滞纳金、物业费及给委托人造成的损失等费用。被告山东慧诚公司于2015年3月26日收到该律师函。在该案判决书中，本院认为：“……原、被告争议的焦点问题为：一、原、被告之间的房屋租赁合同的解除时间。二、被告山东慧诚公司所欠的租金和水电费金额。三、被告山东慧诚公司是否应当支付滞纳金（违约金）并赔偿房屋空置损失。四、被告熊学军在本案中是否应当承担保证责任。五、反诉被告济南红又红公司是否应当补偿反诉原告山东慧诚公司装修残值并赔偿经营损失。六、反诉被告济南红又红公司是否应当返还反诉原告山东慧诚公司房屋租赁保证金10万元。……关于焦点一，原、被告之间的房屋租赁合同的解除时间原告济南红又红公司主张在本案起诉后，被告山东慧诚公司仍拒不支付房租，也不搬离房屋，为防止损失继续扩大，原告于2015年3月19日在被告山东慧诚公司法定住所地的办公室张贴了解除合同的通知并发送了律师函，限被告山东慧诚公司于2015年3月29日前搬离涉案房屋，因此原、被告之间的房屋租赁合同于2015年3月19日解除。被告山东慧诚公司搬离涉案房屋时没有通知原告，原告是2015年3月30日接手该房屋的，所以原告认为被告山东慧诚公司是2015年3月29日搬离的。在此之前，涉案房屋一直由被告及被告的分租户使用，分租户的租赁费也由被告收取。为证明其主张，原告提交下列证据：1、显示其张贴公告和通知的照片打印件两张。2、证人程某、李某、林某的证人证言。证人程某陈述其在原告处工作，2015年3月19日原告公司领导让其到6号楼大门口和山东慧诚公司办公室张贴了两份通知……。证人李某陈述其是原告公司职工，2014年9月份至2015年3月份晚上兼职在山东慧诚公司做保洁员打扫卫生，2015年3月19日下午4、5点钟原告公司领导让其到6号楼大门口和山东慧诚公司办公室张贴通知，当时贴到王保林的办公室门口，门是锁着的，山东慧诚公司的办公室是在2015年2月底腾空的。证人林某陈述其从2015年1月份起开始在山东广电网络济南分公司负责，2014年9月份其与山东慧诚公司签订了租赁合同，2015年4月1日换成和济南红又红公司签订租赁合同，山东慧诚公司同意其和济南红又红公司签订租赁合同，2015年4月1日之前其是将租金交给山东慧诚公司，租金交到了2015年9月底，山东慧诚公司没有退还2015年4月1日以后的租金，山东广电网络济南分公司已经为此提起诉讼。3、案外人梁金、济南新瑞文化传播有限公司、山东广电网络有限公司济南分公司出具的证明各一份，载明上述案外人于2014年与山东慧诚公司签订了关于济南市玉函路45号6号楼部分房屋的租赁合同并在合同签订后向山东慧诚公司预交了一年的房屋租金，截至2015年3月19日前未接收到过山东慧诚公司任何要求解除合同和搬离房屋的通知。4、梁金、济南新瑞文化传播有限公司、山东广电网络有限公司济南分公司与被告山东慧诚公司所签订的房屋租赁合同各一份。两被告质证认为……。被告山东慧诚公司主张2014年12月8日原告与该公司在原告的会议室召开房屋租赁合同解除会议，双方明确了2014年12月15日为合同的终止日，被告山东慧诚公司将业户的全部档案交给了原告，也向全部业户通知了原、被告解除合同的情况。为证明其主张，被告山东慧诚公司提交下列证据：1、山东慧诚公司出具的书面通知一份，该通知载明2014年12月8日该公司与济南红又红公司召开了解除《房屋租赁合同》的会议，双方明确了解除合同的时间为2014年12月15日，同时也明确了移交业户档案的时间和承租房装修残值补偿等解除合同后的事宜，现双方签订的租赁协议已解除，业户的档案已移交给济南红又红公司，山东慧诚公司要求济南红又红公司在三日内答复装修残值补偿事宜。该通知的落款日期为2014年12月19日。2、收条一张，载明今收到慧诚公司提供合同24份，交费情况说明21份，收到人为刘鸣，落款日期为2014年12月2日。3、书面通知一份，主要内容为通知慧诚商务楼的业户山东慧诚公司与济南红又红公司终止合作，有关业户的档案和管理权已被济南红又红公司收回，山东慧诚公司将退还截止至2014年12月30日业户所交的租赁费、取暖费等剩余部分，并由业户填写了退款的卡号、开户行和收款人姓名，签字确认人为梁金，日期为2014年12月26日。4、原告济南红又红公司致澳校楼（6号楼）各商户的一封信，主要内容为告知各商户因山东慧诚公司拖欠2014年10月1日至今的房租、滞纳金、水电费、暖气费等，已严重违反合同约定，且慧诚公司已明确提出解除合同的要求，济南红又红公司将于近日收回清理该房屋，并进行停水、停电检修，请各商户及早打算。落款日期为2014年12月24日（此处的24日系由16日划去改写而成，本院注）。原告济南红又红公司质证认为……。本院认为：被告山东慧诚公司主张原、被告之间的租赁合同于2014年12月15日解除，应当对此负有举证责任。但从被告所提交的证据来看，2014年12月19日的通知是被告单方制作，不能证明原、被告在当时已就解除合同达成合意；收条只是载明收到合同和交费情况说明，不能证明原、被告就涉案房屋进行了交接；2014年12月26日的书面通知不能证明被告已将所预收的2014年12月15日之后的租金退还给租户；2014年12月24日致商户的信中原告济南红又红公司只是表示将于近日收回清理房屋，并没有明确具体的收回时间。故上述证据尚不足以证明被告所主张的事实。……，故应当认定原、被告之间的房屋租赁合同于2015年3月18日解除。关于焦点二，被告山东慧诚公司所欠的租金和水电费金额……。关于焦点三，被告山东慧诚公司是否应当支付滞纳金（违约金）并赔偿房屋空置的经济损失……。关于焦点四，被告熊学军在本案中是否应当承担保证责任……。关于焦点五，反诉被告济南红又红公司是否应当补偿反诉原告山东慧诚公司装修残值和赔偿经营损失反诉原告山东慧诚公司主张其在与反诉被告签订房屋租赁合同后对涉案房屋进行装修共支出1577929.47元，房屋租赁合同解除后反诉被告应当给予补偿……。本案审理期间，反诉原告山东慧诚公司向本院申请对涉案房屋剩余租赁期间的装修残值进行鉴定。反诉被告济南红又红公司认为房屋租赁合同中约定合同期满或解除后融入建筑物的设备、物品不得拆除，说明不必支付所谓的残值补偿，而且反诉被告也不同意利用被告的装修。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，原、被告所签订的房屋租赁合同约定：“租赁合同期满或解除后，乙方房屋装修、改善增设的其他物的处理：融入建筑物的设备、物品不得拆除”，该条款应当理解为合同期满或者因承租人的原因解除后，已形成附合的装饰装修物归出租人所有，出租人不必给予补偿。即使将上述条款理解为双方只约定装饰装修物归出租人所有，没有约定是否给予承租人补偿，那么根据上述司法解释的规定，只有在出租人同意利用的情况下才给予承租人适当的补偿。本案房屋租赁合同解除的原因在于山东慧诚公司未能按时交纳租金，而且济南红又红公司表示不同意利用山东慧诚公司的装饰装修物，故反诉原告山东慧诚公司要求反诉被告济南红又红公司赔偿装修残值损失，于法无据，本院不予支持。……关于焦点六，反诉被告济南红又红公司是否应当返还反诉原告山东慧诚公司房屋租赁保证金10万元……综上所述，依照……，判决如下：一、原告济南红又红商贸有限责任公司与被告山东慧诚实业有限公司所签订的关于济南市市中区玉函路45号院内澳校楼的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》于2015年3月18日解除。二、被告山东慧诚实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南红又红商贸有限责任公司租金908062.19元（1008062.19元-100000元）。三、被告山东慧诚实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南红又红商贸有限责任公司违约金，……。四、被告山东慧诚实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南红又红商贸有限责任公司3018.60元及电费31559元。五、被告熊学军对上述第二条所确定的债务承担连带清偿责任。六、驳回原告济南红又红商贸有限责任公司的其他诉讼请求。七、驳回反诉原告山东慧诚实业有限公司的反诉请求。”济南市中级人民法院（2016）鲁01民终2355号民事判决书维持了本院的上述一审判决。庭审中原告还提交了其与济南红又红商贸有限责任公司签订的房屋租赁合同，该合同显示签订时间为2015年3月30日，租赁期限为自2015年3月30日至2016年3月29日，并约定“租赁合同期满或解除后，乙方房屋装修、改善增设的其他物的处理：融入建筑物的设备、物品不得拆除，归甲方所有。”庭审中原告认可其继续租赁涉案房产后，原装修的部分由其继续使用。庭审中原告认为应判令被告返还原告已付租金187902元（自2015年4月1日至2015年9月30日），物业费5148元（自2015年4月1日至2015年9月30日），押金31317元，取暖费70元；被告认为应返还原告已付租金113785元（自2015年6月11日至2015年9月30日），物业费3117元（自2015年6月11日至2015年9月30日），押金31317元，取暖费70元.庭审中原告认可被告已退回给其租金2万元。原告主张利息，要求自应返还开始计算至实际付清之日，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准计算。本院认为，原告山东广电网络有限公司济南分公司与被告山东慧诚实业有限公司签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，内容不违反我国法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定积极履行各自的义务。关于原、被告之间租赁合同解除的时间，本院（2014）市民初字第3706号民事判决书及济南市中级人民法院（2016）鲁01民终2355号民事判决书均已生效，在该二份判决书中认定案外人济南红又红商贸有限责任公司与被告山东慧诚实业有限公司所签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》于2015年3月18日解除，因此应认定原、被告之间的租赁合同亦已解除。关于被告应该返还的费用，双方之间的合同已经解除，因此已支付的各项费用被告应返还给原告。庭审中原告主张自2015年4月1日之后的已支付的费用被告予以返还，本院予以支持。因此被告应返还原告已付租金167902元（自2015年4月1日至2015年9月30日，另扣除已返还的2万元），物业费5148元（自2015年4月1日至2015年9月30日），押金31317元，取暖费70元，共计204437元。关于利息，应自2015年7月10日立案之日起，开始计算至本判决书生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。关于原告要求的判令被告返还原告装修损失费60850.5元的诉讼请求，本院认为双方在合同中并未约定合同解除后由被告对原告的装修作出补偿，且涉案房产继续由原告进行租赁，因此原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告就已支付费用开具发票的诉讼请求，本院认为是否开具发票不是本院的审查范围，应当由相关部门进行审查，因此原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、确认原告山东广电网络有限公司济南分公司与被告山东慧诚实业有限公司签订的《承租合同》已经解除；二、被告山东慧诚实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告山东广电网络有限公司济南分公司租金167902元、物业费5148元、押金31317元、取暖费70元，共计204437元；三、被告山东慧诚实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东广电网络有限公司济南分公司利息，以204437元为基数，自2015年7月10日立案之日起开始计算至本判决书生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；四、驳回原告山东广电网络有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5850元，由原告山东广电网络有限公司济南分公司负担1480元，被告山东慧诚实业有限公司负担4370元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  亓 蕾人民陪审员  牟荣华人民陪审员  王君杰二〇一六年十二月九日代理书记员  李修岳