上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初12460号原告（反诉被告）:上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司。法定代表人：陈萍，董事长。委托诉讼代理人：廖佩娟，上海廖得律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴静，上海廖得律师事务所律师。被告（反诉原告）：王双娟。委托诉讼代理人：何建安，上海市浩信律师事务所律师。委托诉讼代理人：周志微，上海市浩信律师事务所律师。原告（反诉被告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司诉被告（反诉原告）王双娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人廖佩娟、戴静、被告王双娟及其委托诉讼代理人何建安、周志微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司（以下简称“同福易家丽公司”）向本院提出本诉诉讼请求：1、判令被告将承租房屋腾退并归还；2、判令被告支付2016年7月1日起至实际搬离日止占有使用费，按每年人民币（下同）173,667元计算；3、判令被告支付2016年1月1日起至2016年6月30日的市场物业管理费13,176元；4、判令被告支付2016年5月、6月拖欠水费、电费（包含加价部分的电费）、电信费等各项费用7,509元。事实与理由：原告与被告于2015年3月23日签订《租赁合同（石材）》一份，约定被告承租原告合法取得的大叶公路XXX号石材城加工房4加-36A，租赁期限自2015年2月1日起至2016年1月31日止，租赁总面积为732平方米，租金为每年173,667元。租赁期止时，被告应在2016年2月1日将上述承租位置交还原告。合同到期后双方未续签合同，该租赁合同到期自然终止。然租赁期满至今，被告仍占用原告房屋不搬离，并拖欠水费、电费、市场物管费、电信费等费用，经原告多次催讨协商未果，故原告诉讼来院。被告（反诉原告）王双娟辩称，不同意原告的诉讼请求。一、双方的租赁关系于2012年4月间建立，当时系经同福易家丽公司同意受让案外人劳某向同福易家丽公司租赁的“同福易家丽公司国际石材产业城”4加-36号场地。王双娟由此向劳某支付转让款1,800,000元。同福易家丽公司当时也并未告知王双娟其开办的“国际石材产业城”将于2015年关闭。原、被告之间并非单纯的房屋租赁关系，更主要是石材市场的开办者与入驻商户的关系。王双娟进行巨额投资后，同福易家丽公司单方面强行关闭国际石材产业城，终止双方的租赁协议，造成王双娟巨大损失，应当承担赔偿责任。二、《协议书2》是同福易家丽公司单方面拟就，于2015年11月以断电相要挟，王双娟不签字就不恢复供电，王双娟无奈被迫在协议上签字，并不是王双娟真实意思表示。三、同福易家丽公司将“国际石材产业城”关闭，该场地已不具有任何市场使用价值，并且已停电停水，王双娟已经搬离能够搬离的东西，但在系争场地还有基础设施、办公用房（包括装饰装修）、部分机械设备等无法搬离，而同福易家丽公司拒绝赔偿由此给王双娟造成的损失，王双娟只能保留现场的状态以作为索赔的证据，该场地已不具有任何生产经营的使用功能和价值，王双娟还未撤离完全是出于保全证据的需要。同福易家丽公司要求王双娟支付2016年7月1日之后所谓的占有使用费无理，应予驳回。四、有关差别电价的问题已由王双娟向上海市奉贤区人民法院提起行政诉讼，待该行政判决结果以确定王双娟是否应当承担差别化电费。五、其余正常水电费用，因王双娟已经在反诉中对同福易家丽公司提出赔偿请求，王双娟同意在赔偿金额中予以扣除。故请求驳回原告诉请。同时，被告（反诉原告）王双娟提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告赔偿办公楼及机械设备等投资损失1,226,000元（具体以法院委托评估价格为准）；2、判令反诉被告赔偿石材搬迁运费100,000元；3、判令反诉被告赔偿停产停业损失85,000元。事实与理由：2012年4月，王双娟经同福易家丽公司同意，受让劳某承租的同福易家丽公司的“上海同福易家丽国际石材产业城”4加-36号厂房作为经营场所，王双娟与劳某签订《工厂转让协议》，转让价为1,800,000元。劳某与同福易家丽公司签订的《租赁合同》承租方改由王双娟签名。2014年3月22日，王双娟与同福易家丽公司签订《租赁合同》。王双娟与同福易家丽公司签订《租赁合同》后，为了生产经营需要，进行了厂房及机械设备等的投入。但岂料，2015年4月，王双娟收到上海市奉贤区金汇镇人民政府等七个部门发出的《告知书》及上海市奉贤区金汇镇人民政府发出的《泰顺产业园区石材企业综合整治方案》，认定包括“同福易家丽国际石材产业城”在内存在违法用地及违法建筑，限令石材企业全部退出。事实上，同福易家丽公司与上海市奉贤区金汇镇人民政府于2014年11月签订了《关于上海奉贤同福易家丽公司国际石材市场经营管理有限公司产业结构调整（框架）协议》，同福易家丽公司同意于2015年5月1日前向政府提交转型方案，要关停“同福易家丽国际石材产业城”，由政府委托或直接收购同福易家丽公司相关土地及物业。2015年11月，同福易家丽公司以停电的方式逼迫王双娟在其拟就的《协议书（2）》上签名，强行终止与王双娟的租赁关系。基于石材加工生产企业必须进行基础设施、厂房、机械设备等巨额投资，通过长期经营才可能收回投资的特点，原、被告双方需要建立的是长期稳定的租赁关系，这一点同福易家丽公司亦十分清楚，同福易家丽公司提供的格式合同将租赁期限约定为一年，这是同福易家丽公司为调整租金的便利而在形式上将租赁合同体现为一年一签，但不能机械理解为双方约定的租赁期限仅为一年。同福易家丽公司与政府已签订《关于上海奉贤同福易家丽公司国际石材市场经营管理有限公司产业结构调整（框架）协议》，要将“国际石材产业城”关闭，但给王双娟造成了巨大损失，现同福易家丽公司想把王双娟等商家一赶了之，而丝毫不考虑给王双娟等造成的巨额损失的赔偿问题，有悖于情、有亏于理，更有违于法，故被告（反诉原告）王双娟诉讼来院。原告（反诉被告）同福易家丽公司针对反诉辩称，王双娟诉状所述不是事实，不同意反诉原告的反诉诉讼请求。原、被告双方已就租赁合同的终止履行达成协议，不存在单方面终止。双方于2016年1月7日签订协议书，同时王双娟向同福易家丽公司出具相关承诺书，书面确认和同意2016年6月30日前腾退租赁房屋并搬离，将房屋交还同福易家丽公司，同福易家丽公司不收取王双娟租金，给予王双娟充分搬场期，王双娟至今仍然占有使用承租房屋，不依约搬离是违约行为。同福易家丽公司在政府要求转型的大前提下，和王双娟协商解约，没有胁迫的行为。王双娟提出的反诉事实理由均不能成立，王双娟主张的所谓损失也是缺乏法律和事实依据的。王双娟所谓的厂房、机械设备的投资是王双娟擅自建造或从案外人处购得，与同福易家丽公司出租房屋的行为没有任何关联性。同福易家丽公司出租的房屋有合法产权，政府违章整治活动和本案所涉的场地房屋无关，王双娟自行搭建改建的违章建筑的法律后果由王双娟自行承担，损失也与同福易家丽无关。综上，请求驳回反诉原告的反诉诉讼请求。经当庭质证，本院对于原、被告双方均无异议的证据依法予以确认。本院经审理认定事实如下：2015年3月23日，同福易家丽公司与王双娟签订《租赁合同（石材）》一份，约定：王双娟承租同福易家丽公司位于上海市奉贤区大叶公路XXX号石材城4加-36A号加工房；租赁面积732平方米；租赁期限自2015年2月1日起至2016年1月31日止；房屋租金为每年173,667元；于2015年3月付清全部租金；王双娟在法律范畴内和合同约定范围内，有权处置在承租区域内自行添置的机械设备和可移动设施；对承租区域内加盖、添置的所有固定物及其附属物，有权在合同期内转让或变更使用人，但其所有权无偿归同福易家丽公司所有。2015年12月31日，王双娟向同福易家丽公司出具《承诺书》一份，承诺于2015年12月31日全面停止一切加工及经营活动，并于2016年1月1日起实施全面搬迁，至2016年6月30日全面搬离；于2016年1月31日前付清所欠2015年2月1日起至2015年6月30日的22,361元租金。2016年1月7日，王双娟与同福易家丽公司签订《协议书（2）》一份，约定：王双娟于2016年1月31日前付清所欠2015年2月1日起至2015年6月30日的22,361元租金；于2015年12月31日停止一切加工经营活动，自2016年1月1日起实施搬迁，至2016年6月30日全部搬清，退还租赁场地给同福易家丽公司；同福易家丽公司给予王双娟6个月（2015年7月1日起至2015年12月31日）的免租期，6个月（2016年1月1日起至2016年6月30日）的搬场期。免租期内，同福易家丽公司不收取场地租金，发生的水、电等公用事业费必须按现行价格如数支付；搬场期间，同福易家丽公司不收取场地租金，但王双娟必须每月支付每天每平方米0.10元的物业管理费，此期间所发生的水、电等公用事业费也必须按现行价格如数付清。上述协议签订后，王双娟向同福易家丽公司支付了上述欠交的租金22,361元。合同到期后，王双娟实际使用、占用租赁场地至今。2016年7月1日起同福易家丽公司对租赁场地实施了断水断电行为。王双娟尚欠同福易家丽公司2015年5月、6月的水电费、电信费等各项费用7,509元，尚欠物业管理费13,176元。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》，由被告王双娟向原告同福易家丽公司承租房屋，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。按照合同的约定，王双娟应于合同到期后将租赁房屋归还同福易家丽公司，但王双娟至今仍占用系争场地，故对同福易家丽公司要求王双娟腾退并归还房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。对于王双娟辩称同福易家丽公司在2016年7月1日对系争场地停水停电并关闭“国际石材产业城”，对王双娟造成巨大损失，王双娟系为保留现场作为索赔依据故未完全搬离，故不应支付占有使用费的辩解意见，本院认为，租赁合同到期后，王双娟应当按约将租赁房屋返还同福易家丽公司，王双娟未能按约归还租赁房屋，应承担相应的占有使用费，但由于同福易家丽公司于2016年7月1日起对系争场地停水停电，系争场地内已无法生产使用，故本院酌定2016年7月1日起的占有使用费为每年35,000元。故对同福易家丽公司要求王双娟支付自2016年7月1日起至王双娟实际搬离日止，按每年35,000元计算的占有使用费的诉讼请求，本院依法予以支持。王双娟未能按照双方签订的《协议书》的约定支付自2016年1月1日起至2016年6月30日止的物业管理费13,176元，应当承担相应的民事责任，故对同福易家丽公司要求王双娟支付自2016年1月1日起至2016年6月30日止的物业管理费13,176元的诉讼请求，本院依法予以支持。王双娟未能支付占有使用系争场地期间的水电费、电信费等费用，应承担相应的民事责任，故对同福易家丽公司要求王双娟支付2016年5月、6月拖欠的水费、电费、电信费等各项费用7,509元的诉讼请求，本院亦依法予以支持。对于王双娟辩称，就差别化电价问题已提起行政诉讼，故要求待行政判决结果以确定是否应当承担差别化电价的辩解意见，本院认为，该差别化电价的收取为政府行政行为，王双娟作为房屋内电量的实际使用人，应当按照规定支付电费，且王双娟针对电费计价提起的行政诉讼已申请撤回起诉，故本院对王双娟该辩解意见不予采信。对于王双娟要求同福易家丽公司支付办公楼及机械设备投资等损失1,226,000元以及石材搬迁费100,000元、停产停业损失85,000元的反诉诉讼请求，本院认为，双方的租赁合同已经到期终止，且根据双方《租赁合同》的约定，王双娟在承租区域内加盖、添置的所有固定物及其附属物，所有权无偿归同福易家丽公司所有，双方均应当遵从双方的上述协议约定，故王双娟的上述反诉诉讼请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王双娟于本判决生效之日起十五日内将位于上海市奉贤区大叶公路XXX号4加-36A号加工房腾空并归还原告（反诉被告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司；二、被告（反诉原告）王双娟于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司自2016年7月1日起至实际搬离日止，按每年35,000元计算的占有使用费；三、被告（反诉原告）王双娟于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司自2016年1月1日起至2016年6月30日止的物业管理费人民币13,176元；四、被告（反诉原告）王双娟于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司2016年5月、6月的水费、电费、电信费等各项费用人民币7,509元；五、对被告（反诉原告）王双娟的反诉诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币4,186元，减半收取，计人民币2,093元，由被告（反诉原告）王双娟负担；反诉案件受理费人民币8,749.50元，由被告（反诉原告）王双娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  苏姝二〇一六年十二月三十日书记员  陈艳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。