上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初52986号原告(反诉被告)彭会成，男，1978年8月18日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人赵清海，上海乐洲律师事务所律师。被告(反诉原告)李云峰，男，1982年5月24日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人宋长贵，上海诺迪律师事务所律师。委托代理人姚雨薇，上海诺迪律师事务所律师。原告彭会成诉被告李云峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案受理后，被告李云峰依法提起反诉。本案依法适用简易程序，由审判员周婉独任审判，于2016年11月10日公开开庭进行了审理。原告彭会成及其委托代理人赵清海、被告李云峰的委托代理人宋长贵、姚雨薇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭会成诉称，原、被告于2015年11月16日就上海市浦东新区沪南路XXX弄XXX号商铺二楼(隔层，以下简称租赁房屋)签订《店面租赁合同》，合同约定被告将租赁房屋出租给原告使用，合同同时约定由被告负责办理营业执照。由于被告一直未能为原告办理好营业执照，根本无法经营使用，完全无法实现合同目的，双方于是共同将房屋锁上，并约定办好营业执照之前不计算原告的租金。2016年7月，被告擅自将租赁房屋内的物品搬出，至今也未办理好证件。经初步了解，租赁房屋可能系违法建筑，根本无法办理营业执照。被告的行为给原告带来巨大的损失，为维护原告的合法权益，故原告起诉，要求：1、解除原、被告之间于2015年11月16日签订的《店面租赁合同》；2、被告退还押金及租金共计人民币(以下币种同)9万元；3、被告赔偿原告直接损失(包括装修损失以及购买用于经营的餐具、桌椅等的损失)187,060元，间接损失15万元(包括正常经营的盈利以及因未正常经营导致的餐具等物品贬值的损失)；4、本案诉讼费由被告承担。被告李云峰辩称，同意解除合同。不同意退还押金和租金，被告共收到72,000元，包括三个月租金54,000元和一个月押金18,000元，房子是原告正常在用的。不同意第三项诉讼请求，未办理营业执照的原因在原告，且损失没有依据。对于保证金同意返还，但应抵扣原告应承担的相应费用。反诉原告李云峰诉称，反诉被告与案外人李霞作为共同承租人与反诉原告就租赁房屋于2015年11月16日签订《店面租赁合同》，合同约定房屋租金为每月30,000元(其中反诉被告承租部分用于开设餐饮店，承担租金18,000元)，租金三个月一付，每期租金需提前7天交付，租赁期限为2015年12月1日至2020年3月18日；同时合同约定承租人需要交纳相当于一个月租金的租房保证金，于交纳第一次房租时一并交纳。为安全起见，双方口头约定，餐饮店只能使用电气设备进行蒸炒，不得使用煤气。合同签订后，反诉被告于2015年11月23日支付了反诉原告72,000元，其中第一期租金54,000元，保证金18,000元。反诉被告在租赁房屋内正常经营后，一直以各种理由拖延支付后期应付的房屋租金及水电费，反诉原告再三催收，反诉被告均未支付。后双方矛盾激化，反诉原告曾于2016年5月20日向反诉被告发出催告函，要求反诉被告按约支付房屋租金及水电费，否则反诉原告将行使合同解除权。反诉被告在收到反诉原告起诉书时才得知反诉被告在承租房屋期间私自安装了天然气管道。按照合同约定，反诉被告未经反诉原告同意对房屋进行装修改造或增设他物的，反诉原告有权要求反诉被告恢复原状或赔偿损失。按照合同约定反诉被告应于2016年2月22日前支付第二期房屋租金，2016年5月24日前支付第三期房屋租金，但反诉被告至今未予支付，且反诉被告私自安装天然气管道也违反合同约定，反诉被告的行为已严重损害反诉原告的合法权益，构成严重违约，故反诉原告提起反诉，要求：1、判令反诉被告支付2016年3月1日到2016年7月31日的房租90,000元及水电费5,099.60元；2、判令反诉被告承担延期付款违约金18,000元(一个月租金)；3、判令反诉被告拆除私自安装的天然气管道；4、判令反诉被告承担全部诉讼费用。审理中，反诉原告撤回要求反诉被告拆除私自安装的天然气管道的诉讼请求。反诉被告彭会成辩称，4月21日落锁开始反诉原告就不应该收租金了，原告安装天然气管道的时候被告是知道的，被告并没有表示反对，还在帮原告宣传。水电费也不同意支付。经审理查明：租赁房屋登记在许勇、刘国峥、施慧华、吕游、许言名下，室号或部位栏内标明为1-2层。2014年3月17日，被告自刘国峥处承租了租赁房屋并签订《商铺租赁合同》，合同第十六条约定，被告有权将租赁房屋全部或部分用于自己或者转租给第三方使用。2015年11月16日，由被告作为出租方、原告及李霞作为承租方，签订《店面租赁合同》，约定出租方于2015年12月1日前向承租方交付租赁房屋，房屋租赁期自2015年12月1日起至2020年3月18日止，每月租金为30,000元，租金交付为三个月一付，每期租金需提前7天交付，租金每两年一次递增，每次递增8%，承租方逾期支付租金的，每逾期一日则需按照日租金的千分之一支付滞纳金，出租方交付房屋时，承租方应支付相当于一个月租金金额的房屋租赁保证金，租赁关系终止时，出租方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定的由承租方承担的费用外，剩余部分无息返还给承租方。合同第7-1条约定，承租方确保房屋整体结构的完整性和完好性，以保障房屋的安全和正常使用，承租方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先征得出租方同意后方可施工，如承租方未经出租方同意，对房屋进行装修或增设他物的，出租方有权要求承租方恢复原状或赔偿损失。第7-4条约定，租赁期满后或终止后，除双方另有约定外，出租方有权选择以下权利中的一种：(1)依附于房屋的装修归出租方所有；(2)要求承租方恢复原状；(3)向承租方收取恢复工程实际发生的费用。第9-2条约定，承租方有逾期未交纳按约定应当承租方交纳的各项费用给承租方造成严重损害等行为的，承租方有权解除合同，收回出租房屋。之后，原告向被告支付三个月租金及押金共计72,000元，被告亦将房屋交付原告使用。2016年4月24日，原、被告对租赁房屋各自加锁。2016年7月31日，被告自行收回租赁房屋，并另行出租给他人。另查明，2016年4月12日，被告发送微信给原告“兄弟，抓紧把房租付过来，只能支持你到这了”，原告回复“好的，人家钞票没有给我呢”，被告回复“其他不说了，这周五之前必须付过来了，不能再拖了，你答应的月底尾款到现在也没付。人家不给你钞票和我这个没关系。我真是做到仁至义尽了。”2016年4月20日，被告发送微信给原告“明天就先停下来，等你们方案定好再说吧，你们好好想想是继续做，还是转让，还是直接结束。”……原告发送短信给被告“你办证吧我们后天开始停下来等你证办好再开始转吧我们没有本事经营人家要有证才肯转刚好有个朋友想要他在问证件的事你刚刚电话里不是说了吗关了你说不要房租的”，被告回复“今晚你准备下，8点半我会安排人把门锁下”，原告回复“我9：30下班你8：30锁门什么意思”。2016年4月21日被告发送微信给原告“我现在不是表态了，停下来，办好证再做，这期不收你租金……”2016年5月10日，被告发送微信给原告“今天下午4点来店里下，环评的过来看现场”，原告回复“我叫人去开下午4点”，被告回复“好的”，“让他等一下，他们五点到”，但当日原告并未到场协助进行环评。2016年5月12日，被告发送微信给原告“总费用：13,000元环评：6,000(含出图纸)营业执照：2,000餐饮许可证：5,000(含油水分离器)”，原告未支付相关费用。之后，原告发送微信给被告“你骗我不止一次了，我们之前约定好来的，营业照你按照合同帮我办理，我配合就是了，需要花费多少钱，实报实销，营业执照办理下来之前是不收取租金的……”被告回复“彭会成，通知你在三天内把店铺内剩余东西搬走，如不搬走将收取你场地占用费，东西损坏我不负责，由你承担后果。”2016年5月20日，被告发函给原告，表示原告房租仅支付到2016年2月29日，且未收到2015年12月1日至2016年5月18日的水电费，原告的行为已经构成违约，另原告未经被告许可私自对房屋进行了分割，违反合同约定，故通知原告在5日内作出改变，否则将行使解除合同的权利。庭审中，原告提交原被告通话记录证明原告已支付租金72,000元及保证金18,000元，具体内容为原告说“我想到你那个，那个当时我们给你多少钱的，是给你九万吧”，被告回答“啊”，原告说“七万二加一万八在一起不是九万吗”，被告回答“那应该不会错吧”，原告说“应该是，应该是，那你给我开个收据吧，好开吧”，被告回答“收据呀，可以呀可以呀，这都没事”；被告对原告提交的通话录音真实性无异议，但表示该录音中被告在原告陈述其付款金额时明显有迟疑，被告未确认原告付款金额，并不能证明原告共支付90,000元给被告。原告提交上海市家庭居室装饰装修施工合同示范文本、收据、天然气管道工程合同发票等，证明被告在2015年10月底将租赁房屋交付原告后，原告为此投入的装修、购物等直接损失；被告对此不予认可，认为原告提交装修合同明显早于被告租赁期间，且无正规发票，原告私自安装天然气构成违约，且天然气施工合同相对方非原告；同时被告明确系争房屋系合法建筑，被告也同意在二层部位为原告办理营业执照。审理中，原、被告及李霞确认一致：租赁房屋先由原告及李霞共同承租，后三方协商同意由李霞使用北侧房屋，原告使用南侧房屋，原告使用部分月租金为18,000元，本案所涉纠纷仅涉及原告使用部分，与李霞无关。上述事实，由《店面租赁合同》、微信往来记录、催告函、商铺租赁合同、上海市房地产权证等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间就上海浦东新区沪南路XXX弄XXX号商铺二楼南侧房屋租赁达成一致并签订相应租赁合同，原告虽称租赁房屋系无证房屋，本院认为租赁房屋整体具备产权证，虽双方租赁的房屋位于具有合法产权的房屋上下空间的隔断而形成的楼层，但不能因此认定其系无证或违章建筑，故原、被告之间的《店面租赁合同》合法有效，双方均应遵照履行。本诉部分，原告提出解除双方之间租赁合同，被告并无异议，且事实上被告已经于2016年7月31日收回系争房屋，故对该请求本院予以准许。原告要求退还租金的请求，原告并无直接证据证明其向被告支付的租金为72,000元，虽然双方约定由被告为原告办理相关证照，但在双方2016年4月24日对房屋加锁前，根据双方的微信往来，原告实际使用了其所承租的房屋，故对原告该请求本院难以支持。对于保证金，被告同意返还，本院予以准许。原告要求赔偿直接及间接损失，对此本院认为，首先，原告认为其所承租的房屋系违章建筑，无法办理营业执照，但根据双方提交的证据,系争房屋系合法建筑，原告承租的部位虽系二层隔层，但被告亦明确同意在二层位置为原告办理营业执照，原告也无其他证据证明相关部门拒绝收取其在二层办理营业执照或二层部位无法办理营业执照的证据；其次，原告未按合同约定支付相应的租金且之后在被告承诺办理营业证照期间不收取租金的情况下亦未积极予以协助，最终导致被告于7月31日自行收回房屋，双方合同无法继续履行，主要过错在于原告，故原告要求赔偿损失，本院不予支持。对于反诉部分，反诉被告确实未支付自2016年3月1日起租金，但考虑到2016年4月24日起双方对反诉被告所租赁的房屋共同加锁，且反诉原告承诺在营业执照未办理好之前不收租金,但之后反诉被告并未予以积极配合办理相应执照所需的环评等情节，本院酌情确定反诉被告向反诉原告支付2016年3月1日至2016年7月30日期间租金46,000元。反诉原告主张的水电费，对此反诉原告并未提交足够的证据，本院难以支持。反诉原告撤回要求反诉被告拆除天然气管道的请求，系其对自身权利的处分，本院予以准许。对于反诉原告主张的违约金，反诉被告延期支付租金已构成违约，根据双方合同第十条约定，在反诉被告违约的前提下反诉原告有权没收押金，根据该条款双方真实意思及在反诉被告违约的情况下反诉原告有权要求反诉被告承担一个月租金金额的违约金，现反诉原告同意返还相应押金情况下另行主张该部分违约金，并无不当，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，判决如下：一、被告李云峰于本判决生效之日起十日内返还原告彭会成租赁保证金18,000元；二、驳回原告彭会成的其余诉讼请求；三、反诉被告彭会成于本判决生效之日起十日内支付反诉原告李云峰2016年3月1日至2016年7月30日期间租金46,000元；四、反诉被告彭会成于本判决生效之日起十日内支付反诉原告李云峰违约金18,000元；五、驳回反诉原告李云峰的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,705元，减半收取计3,852.50元，由原告彭会成负担3,690元，被告李云峰负担162.50元；反诉案件受理费减半收取计1,075.50元，由反诉原告李云峰负担467元，反诉被告彭会成负担608.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周婉二〇一六年十二月十五日书记员  刘露附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。