四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终10810号上诉人（原审被告）：刘忠海，男，1986年11月28日出生，汉族，住成都市金牛区。委托代理人杨咏松，四川君盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龚凡，男，1961年3月18日出生，汉族，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：程积焱，四川蜀辉律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）成都众和亿家商贸有限公司。住所地：成都市锦江区东大街芷泉段**号*栋*单元**层****号。法定代表人：林强。上诉人刘忠海因与被上诉人龚凡、成都众和亿家商贸有限公司（以下简称众和亿家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第1843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘忠海上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者查清事实后改判驳回龚凡对刘忠海的诉讼请求。事实和理由：1.龚凡知晓该房屋实际为众和亿家公司办公使用，刘忠海的身份为受托人。2.一审判决认定的租金计算有误，《房屋租赁合同》约定本案房屋有45天的免租装修期，该期间不应收取租金，因此租金已支付至2014年7月28日。3.案涉租赁合同实际已于所缴租金到期时终止，《房屋租赁合同》9.2条约定，拖欠租金达一个月的，龚凡有权解除合同收回房屋，龚凡未行使该权利，无权就扩大的损失向上诉人主张。案涉房屋使用至2015年1月31日的责任应由龚凡承担。4.龚凡的损失已从房屋装修价值和办公用品的价值中足以得到抵偿。龚凡辩称，刘忠海的诉讼请求没有充分的证据证明。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回刘忠海的上诉，维持原判。众和亿家公司书面辩称，刘忠海系众和亿家公司员工，受众和亿家公司委托签订案涉《租赁合同》，众和亿家公司也告知龚凡众和亿家公司系实际承租人，租金、物管费、水电费均由众和亿家公司支付，所欠租金由众和亿家公司承担，与刘忠海没有关系。龚凡向一审法院起诉请求：1.刘忠海支付2014年6月15日至2015年1月31日所欠租金为130395元，利息分别以本金110974.5元为基数，从2014年6月15日至付清时止；以本金19420.5元为基数，从2015年1月1日起至付清时止；2.刘忠海支付所欠电费、物业服务费4681.55元。一审法院认定事实：位于成都市锦江区东大街芷泉段68号2栋1单元33层3303号房屋系龚凡单独所有。刘忠海曾系众和亿家公司的员工。2012年12月15日，龚凡作为甲方（业主）、刘忠海作为乙方签订《房屋租赁合同》，主要内容为：甲方将位于成都市东大街芷泉段68号时代8号2栋3303号的物业租赁给乙方，租赁场地的建筑面积为176.15平方米；乙方租赁的该房屋仅用于办公；本合同的租赁期为5年，即自2012年12月15日起至2017年12月14日止，免租装修期为45天，即自2012年12月15日起至2012年1月28日止，免租装修期间免收房屋租金，但乙方仍需按时向时代8号物业服务中心缴纳这期间的物业管理费、电费、停车费等其他相关费用；该房屋净收价格为第一年为105元/月/㎡、共计221949元；第二年为105元/月/㎡、共计221949元；第三年为110.25元/月/㎡、共计233046元；第四年为111.3元/月/㎡、共计235266元；第五年为112.35元/月/㎡、共计237485元；乙方采取按每6个月为一期支付的方式向甲方交付租金，并在前一期到期15个工作日前向甲方支付下一期租金，第一期租金应于2012年12月15日前支付；乙方按约定时间将租金划至甲方以下账户名称龚凡，账号4340××××××××5098；乙方向甲方支付相当于1个月房屋租金的履约保证金，共计金额18496元（大写）壹万捌仟肆佰玖拾陆圆整，在双方签订本租赁合同后，乙方应于2012年12月15日前支付履约保证金18496元（大写）壹万捌仟肆佰玖拾陆圆整，甲方收到保证金后向乙方出具收款凭证；若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金甲方不予退还；乙方物业服务费、停车费、网络费、电话费、室内电费等使用该房屋中产生的相关费用由乙方自行承担。龚凡与刘忠海在该合同空白处签注“补充条款：乙方承诺，两年内不予转租该房，此后若转租，转租条件双方友好协商，但不低于本合同约定条件，且房屋结构若改动需经甲方同意”。合同签订后，龚凡收取了2012年12月15日至2014年6月14日的租金及保证金18496元。刘忠海自2014年6月15日起未按期支付租金。2015年1月31日，龚凡在案涉房屋处张贴《告知》，内容为“已拖欠房租7个月，经协商解决无效，现依照合同强制收回，并解除合同，所拖欠房租将通过法律途径解决”，并收回案涉房屋。2015年4月21日，北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司向龚凡出具《关于时代8号大厦3303单元拖欠物业费的告知函》，内容为“目前该租户从2015年1月1日至2015年1月31日拖欠物业费3522.8元；2014年11月21日至2015年2月2日电费1158.75元，共计4681.55元……根据我司与您签署的《前期物业服务协议》之第五条三款9条约定甲方出租物业的，物业公共服务费可由甲方之租户缴纳，但甲方需承担连带责任。特此告知，并请协助我司对该租户进行物业费催收的督促工作”。一审法院认为，龚凡与刘忠海签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。刘忠海辩称其系受众和亿家公司的委托签订案涉合同，且众和亿家公司也是实际的承租使用人，合同权利义务应由众和亿家公司承担。但刘忠海并未提交充分证据证明其向龚凡告知或龚凡知晓刘忠海与众和亿家公司的委托代理关系。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，刘忠海应自行承担举证不能的法律责任。且即使刘忠海系受众和亿家公司委托签订案涉合同，依照《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款的规定，龚凡选择刘忠海作为案涉合同相对人主张权利，亦符合法律规定，故刘忠海的上述辩称理由，一审法院不予采纳，刘忠海应按合同约定全面履行自身的义务。关于租金。龚凡将案涉房屋交付刘忠海使用，刘忠海应按合同约定期限支付租金。刘忠海辩称其与众和亿家公司自2014年6月5日至2015年1月31日并未租赁案涉房屋，但并未提交任何证据证明其在上述期间未承租该房屋，且案涉合同约定的租赁期限为2012年12月15日至2017年12月14日，刘忠海亦陈述在龚凡封门时仍有众和亿家公司购置的物品在案涉房屋内，故刘忠海的该项辩称理由，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，龚凡要求刘忠海支付2014年6月15日至2015年1月31日的租金130395元，于法有据，一审法院予以支持。关于租金利息。龚凡要求支付逾期支付租金的利息，其实质为要求刘忠海承担违约责任，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，刘忠海未按约定支付租金，应承担违约责任。《房屋租赁合同》约定“若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金甲方不予退还”，其系双方约定的违约责任承担方式。龚凡不予退还刘忠海支付的履约保证金18496元，符合法律规定和双方的约定，一审法院予以确认。但依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金赔偿制度，兼具补偿性和惩罚性，并主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。一审法院综合考虑双方租赁合同的实际履行情况，在刘忠海支付的履约保证金已作为违约金进行赔付的情况下，龚凡再行要求刘忠海支付利息，明显过分高于造成的损失，故龚凡要求刘忠海支付利息的诉讼请求，一审法院不予支持。关于物业管理费、电费。依《房屋租赁合同》约定，刘忠海自行承担物业服务费、电费等，龚凡提交的告知函也表明提供日常物业服务的为北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司，收费的主体应为物业公司，且龚凡也未提交任何证据证明其代刘忠海支付了尚欠的物业管理费及电费，龚凡尚未取得向刘忠海追索的相关权利。故对龚凡要求刘忠海支付物业管理费及电费的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第二百一十二条、第四百零三条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：一、刘忠海应本判决发生法律效力之日起十日内向龚凡支付租金130395元；二、驳回龚凡的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3086元、公告费300元及后续因送达本裁判文书发生的公告费用，由刘忠海负担。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，龚凡与刘忠海签订的案涉《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。本案二审争议的焦点有四个，现分别评述如下：一、关于刘忠海是否承担责任的问题。案涉《房屋租赁合同》系龚凡与刘忠海签订，刘忠海系案涉《房屋租赁合同》的合同相对人，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款关于“依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，刘忠海对案涉合同享有权利、承担义务。刘忠海、众和亿家公司均认为刘忠海仅为众和亿家公司的受托人，不应承担责任。对此，本院认为，刘忠海提交的证据不足以证明其系众和亿家公司的受托人，即使刘忠海确系众和亿家公司受托人，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款关于“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”的规定，刘忠海、众和亿家公司向龚凡披露众和亿家公司后，龚凡仍可向刘忠海主张权利，因此，刘忠海应承担支付租金的责任。至于刘忠海与众和亿家公司之间的关系问题，可由其自行解决。二、关于免租装修期的租金是否扣除的问题。刘忠海认为，案涉合同约定有45天免租装修期，该期间的租金应予扣除。对此，本院认为，刘忠海并未提交证据证明其缴纳租金的情况，也无证据证明免租期的租金是否扣除，龚凡自认租金收取至2014年6月14日，一审法院据此认定并无不当，本院予以维持。三、关于案涉合同解除时间确定的问题。刘忠海认为其未缴纳租金，案涉合同应自然终止。对此，本院认为，刘忠海作为承租人在租赁合同履行期限内未交租金，单方搬离案涉房屋，属于以自己的行为表明不再履行租赁合同的行为，系违约行为，刘忠海据此不享有单方解除合同的权利，其搬离房屋的行为不产生解除案涉合同的效力。龚凡作为出租人有权根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定解除案涉合同。龚凡于2015年1月31日通知刘忠海解除合同，一审法院据此认定2015年1月31日案涉合同解除正确，本院予以维持。刘忠海认为案涉合同约定拖欠租金达1个月，龚凡就有权解除合同，但龚凡2015年1月31日才解除合同，导致损失扩大。本院认为，案涉合同关于“拖欠租金达1个月，龚凡有权解除合同”的约定，系龚凡作为出租人的权利，而非义务，龚凡有权根据实际情况自由行使相应的权利。刘忠海未提交证据证明其搬离案涉房屋时与龚凡协商解除合同，也未告知其不再履行合同，因此龚凡于2015年1月31日解除合同并无不当，不存在扩大损失的情形。四、关于刘忠海主张以案涉房屋装修和办公用品抵偿龚凡损失的问题。刘忠海并未举证证明案涉房屋的装修及办公用品的具体情况及价值，且其于一审中并未对此提起反诉，本案中对此不予处理，刘忠海可另行主张。综上所述，刘忠海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，使用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3086元，由刘忠海负担。本判决为终审判决。审判长 曹 洁审判员 冯 璐审判员 张卫敏二〇一六年十二月十四日书记员 徐玉箫