四川省射洪县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）川0922民初1375号 原告（反诉被告）：射洪永恒达商业经营管理有限公司，法定代表人：顾景峰，系该公司总经理。 特别授权委托诉讼代理人：任立玺，系遂宁市射洪县太和法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：蔡军，女，1980年12月10日出生，汉族，四川省大英县居民。 被告（反诉原告）：唐铭珠，女，1969年2月13日出生，汉族，四川省大英县居民。 特别授权委托诉讼代理人（上列二被告共同委托）：彭萍，系四川今辰律师事务所律师。 原告射洪永恒达商业经营管理有限公司（以下简称永恒达公司）与被告蔡军、唐铭珠租赁合同纠纷一案，于2016年5月18日向本院诉讼，被告蔡军、唐铭珠于2016年6月22日向本院提起反诉，本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年8月3日、12月21日公开开庭进行了审理。原告永恒达公司的委托诉讼代理人任立玺、被告蔡军、唐铭珠的委托诉讼代理人彭萍到庭参加了诉讼，原告永恒达公司的法定代表人顾景峰、被告蔡军、唐铭珠经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永恒达公司向本院提出诉讼请求：1.终止原、被告签订的租赁合同，被告跟急退场；2.二被告共同支付原告房租费304815.84元、物管费（含商业管理费）200142元、水电费158884元、违约金10万元，合计763841.84元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月25日，被告蔡军、唐铭珠共同租赁了原告位于射洪县“中央景峰”项目商铺经营自营咖啡厅，租赁期为8年。被告在租赁期间，未按合同约定履行义务，截止起诉前，拖欠原告房租、物管费、水电费共计663841.81元。经原告多次催收未果，请求支持诉讼请求。 被告蔡军、唐铭珠答辩并反诉称，1.原告永恒达公司成立时间是2016年4月27日，其未经工商行政管理部门登记确认就与答辩人签订了租赁合同，其行为违法，且原告大规模进行虚假广告宣传，并违背不对其他海鲜经营进行招商的承诺；2.因原告经常停水、停电，并发生农民工堵门事件，致使答辩人无法正常经营，损失惨重；3.原告未按合同约定提前60日以书面合同通知答辩人终止合同，故原告的起诉应当依法驳回。现请求判令：1.原告赔偿被告商铺装饰装修投资1713221元（含加盟费30万元）；2.原告赔偿被告因停电造成的冷冻食品报废损失232647元；3.原告给付被告违约金10万元；4.原告返还被告保证金33801.76元。 原告永恒达公司针对被告蔡军、唐铭珠反诉辩称，我公司是按规定招商，我方曾多次向被告催收物管、水电费、租金，被告的损失系被告自己经营的问题，与我公司无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的被告身份证复印件、《租赁合同》、保证金收款收据复印件、房租收款收据复印件及本院依职权收集对刘某某、朱某某、陈某某的询问笔录、中止供电审批表、模拟电费发票、停电通知、报警记录、电话记录、企业基本信息等证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院作如下认证：1.原告提交的营业执照，载明成立时间为2014年7月23日，其签合同时间在工商登记部门批准成立之后，且被告实际亦租赁使用了原告位于中央景峰四楼的商铺，对原告证明其主体资格的观点本院予以采纳；2.原告提交的《中央景峰商铺2015-2016年水电费明细表》、《费用说明及缴费通知》、《射洪县中央景峰商铺租赁合同台账》、中央景峰四楼水电费发票、水电费收款收据、中央景峰房屋面积测绘报告、催缴电费通知书，原告未提交其他证据予以佐证，对以上证据证明被告下欠原告水电费158884元的观点，本院不予采纳;3.原告提交的《商业经营与物业管理服务协议》，该协议并非被告与原告签订，对原告证明被告应按该协议约定标准支付物管费、商业管理费的观点本院不予采纳；4.被告提交的与南充吉布鲁餐饮管理有限公司签订的《合同书》、授权书、结算业务申请书、银行凭证符合证据的基本特征，本院予以采信；5.被告提交的经营流水账，无其他证据予以佐证，对被告证明其已缴纳了从开业至2016年2月所有水电费的观点本院不予采纳；6.被告提交的支出明细，无其他证据予以佐证，对被告证明装饰装修及加盟费总投资共1713221元的观点，本院不予采纳；7.被告提交的广告照片，无其他证据予以佐证，对被告证明原告虚假招商的观点本院不予采纳；8.被告提交的民工讨要工资的照片四张，对民工曾到中央景峰讨要工资，对被告正常经营造成影响的观点，结合本院依职权收集的报警记录，本院予以采纳；9.被告提交的造成损失照片6张及送货单，无其他证据佐证送货单上货物系因原告停电而损失的证据，对被告证明停电造成损失的观点本院不予采纳；10.被告提交的中央景峰现状图片，结合本院依职权收集的陈某某的询问笔录、中止供电审批表、模拟电费发票、停电通知，对被告证明因原告停电致使其无法正常经营的观点，本院予以采纳；11.被告提交的交电费说明，该证据系中央景峰四楼向电力公司缴纳电费的单据，不能证明被告向原告缴纳了电费。 根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下： 2014年12月25日，原告永恒达公司（甲方）与被告蔡军、唐铭珠（乙方）签订了《射洪中央景峰租赁合同》，约定，蔡军、唐铭珠承租原告方位于射洪县太和镇“中央景峰”项目商铺用于经营自营咖啡，该商铺建筑面积889.52平方米，套内面积698.35平方米；租赁期为8年，从2015年2年15日起至2023年2月14日止，其中2015年2月15日前为装修期，商场预计开业时间为2015年2月15日，2015年2月15日至2015年8月14日为免租期，从商场正式开业之日起正式计租；租金按建筑面积/每月/平方米计算，递增率：从第四年起每年递增5%，具体标准为：从2015年2月15日至2016年2月14日38元/月/平方米，月租33801.76元/月，年租金总计202810.56元/年，从2016年2月15日至2017年2月14日38元/月/平方米，月租33801.76元/月，总计405621.12元/年…….；免租期内的电费及其它因乙方使用而产生的费用由乙方自行负担；乙方按每季度支付租金一次，应于签订租赁合同后正式交房前30日支付2015年2月15日至2015年11月14日的租金，共计101405.28元，以后缴纳下次租金应提前30日预付；商铺租赁保证金33801.76元；甲方权利义务：一、有权根据本合同规定之时间、方式向乙方足额收取租金；二、应当为乙方之合法租赁权利之行使提供便利；三、有权要求乙方守法、文明经营，并保证租赁物的结构和功能不被破坏，若有损坏，甲方有向乙方追偿的权利；四、享有对商铺进行设备或设施维修的权利，但应尽量保证乙方正常经营；五、为保证商铺的整体经营良好，甲方有权利对部分区域调整其经营状态，乙方需予以配合，包括但不限于因经营业态的调整而引起的租赁位置的变更，且乙方享有优先选择租赁位置的权利；六、有要求乙方按照法律法规的规定和商场管理公司《物业服务协议》、《管理公约》、《消防安全责任书》和《装修守则》等规章制度手法经营并定期、足额缴纳各项费用的权利；七、本合同无论因何原因终止，乙方均必须按期撤场。如乙方未按期撤场时，甲方有权自行撤除乙方的全部设施和设备，由此造成的相关的风险由乙方自行承担。乙方的权利与义务：一、享有该商铺的经营和使用权；二、应为其在租赁商铺内进行的经营取得一切必要的合法证件及其他手续；三、为其经营需要，有对商铺进行装修的权利，但应符合按照商场管理公司商铺的装修要求；四、有权要求甲方为其提供必要的物业服务，例如公告照明、公共保洁、公共空调等项目；五、本合同期满后，乙方应按甲方要求时限内将租赁商铺恢复承租时原状（包括但不限于配电箱、给排水、隔墙、隔墙内管线、地面、公告等）；六、有权向甲方索取支付款项的发票和收据；七、必须遵守《物业服务协议》、《管理公约》、《消防安全责任书》和《装修守则》等规章制度守法经营、文明经营、诚信经营，并与相邻商家、同业有竞争的商家和谐相处，不得有不正当竞争、恶意竞争的言行。合同违约金为10万元，乙方逾期支付租金的，应按日以欠交租金总额的3‰向甲方支付本条第一款约定的违约金，如乙方逾期15日仍未向甲方交付租金的，甲方有权要求乙方支付违约金。同时原告永恒达公司（甲方）与被告蔡军、唐铭珠（乙方）签订了《射洪中央景峰自营咖啡合同补充条款》，约定甲方外沿4＊20米阳台在乙方合同期内按1万元租赁；物业等相关费用按实际使用面积收取，收费标准按10元/月/平方米收取（不包含中央空调电费）。2014年12月25日，被告蔡军、唐铭珠向原告支付了保证金33801.76元、2015年2月15日至2015年11月14日的租金101405.28元及一次性阳台租金1万元。2014年12月28日，被告蔡军、唐铭珠（乙方）与南充吉布鲁餐饮管理有限公司（甲方）签订《合同书》，约定乙方在开设牛排∙海鲜自助餐厅遂宁市射洪县分店，合同期限从2015年3月1日至2018年6月28日止，乙方一次性向甲方交纳技术教授、营业模式教授30万元。2015年2月15日，被告蔡军、唐铭珠经营的餐厅进驻“中央景峰”，2016年3月底，该餐厅暂停营业。2016年3月底，因“中央景峰”四楼拖欠电费，四川明珠水利电力股份有限公司停止向“中央景峰”四楼供电，同年5月，原告永恒达公司向四川明珠水利电力股份有限公司补缴下欠电费。审理中，原告表示其主张的合同终止即是要求解除合同。被告增加反诉请求要求原告退还其剩余的阳台租金，并表示不愿向原告缴纳下欠租金及物业管理费用。 本院认为，原告永恒达公司（甲方）与被告蔡军、唐铭珠（乙方）签订的《射洪中央景峰租赁合同》及补充条款系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定主张权利、履行义务。原告按合同约定交付租赁物给被告使用，被告应当按照合同约定支付租金及物业管理费，被告明确表示不愿向原告支付下欠租金及物业管理费，对原告要求解除与被告签订的《射洪中央景峰租赁合同》及《射洪中央景峰自营咖啡合同补充条款》的诉讼请求，本院予以支持。截止2016年3月31日，被告尚欠原告2015年11月15日至2016年3月31日的租金152107.92元（33801.76元/月×4.5个月）、2015年2月15日至2016年3月31日的物业管理费105077.25元[10元/月/平方米×（698.35+80）平方米×13.5个月],共计257185.17元，被告应当承担以上费用的给付责任。原告要求被告支付的商业管理费无相关依据，本院不予支持。原告未提供充分的证据证明被告下欠水电费的具体数额，对其要求被告给付水电费158884元的诉讼请求，本院不予支持，待有其他新证据可另行起诉。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，原告明知被告租赁商铺是经营餐饮，但从被告进驻中央景峰四楼商铺后，出现民工堵门讨要工资的情况，会造成被告一部分顾客的流失，2016年3月底，因“中央景峰”四楼欠电费，四川明珠水利电力股份有限公司停止向“中央景峰”四楼供电，对被告的正常经营亦会造成较大影响，按公平原则，原、被告应对合同的解除各承担50%的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任……”。原告应按过错比例承担被告装修残值的赔偿责任。经本院释明后，被告坚持不对商铺装饰装修的价值进行鉴定，对该商铺的装饰装修残值损失本院无法认定，故对被告要求原告赔偿商铺装饰装修费用的反诉请求，本院不予支持。被告未提供相关证据佐证其因停电造成的损失，对其要求原告赔偿其损失的反诉请求，本院不予支持。被告加盟南充吉布鲁餐饮管理有限公司花费加盟费30万元，被告经营至2016年3月底，该加盟费剩余价值为20.25万元（30万元/40个月×27个月），原告应按责任比例赔偿被告加盟费损失10.125万元。被告一次性给付原告8年的阳台租金10000元，截止2016年3月31日，阳台剩余租金为8594元（10000元/96个月×82.5个月），对被告要求原告返还其阳台剩余租金的反诉请求，本院予以支持。原、被告均有违约行为，原告要求被告支付违约金10万元的诉讼请求及被告要求原告支付违约金10万元的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十六条，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、解除原告射洪永恒达商业经营管理有限公司与被告蔡军、唐铭珠签订的《射洪中央景峰租赁合同》及《射洪中央景峰自营咖啡合同补充条款》； 二、被告蔡军、唐铭珠于本判决生效后二十日内腾退商铺； 三、由被告蔡军、唐铭珠给付原告射洪永恒达商业经营管理有限公司租金152107.92元、物业管理费105077.25元，共计257185.17元； 四、由原告射洪永恒达商业经营管理有限公司退还被告蔡军、唐铭珠保证金33801.76元及剩余的阳台租金8594元； 五、由原告射洪永恒达商业经营管理有限公司赔偿被告蔡军、唐铭珠加盟费损失101250元； 六、驳回原告射洪县永恒达商业经营管理有限公司的其它诉讼请求； 七、驳回被告蔡军、唐铭珠的其它反诉请求。 上列三、四、五项品迭后，被告蔡军、唐铭珠还应付给原告射洪永恒达商业经营管理有限公司113539.41元，限判决生效后十日付清。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11438元，由原告射洪永恒达商业经营管理有限公司负担7587元，由被告蔡军、唐铭珠负担3851元。反诉案件受理费11719元，由原告射洪永恒达商业经营管理有限公司负担809元，由被告蔡军、唐铭珠负担10910元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  赵晓娟 人民陪审员  冯朝慧 人民陪审员  徐 迪 二〇一六年十二月二十一日 书 记 员  艾春鑫