安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖01民终5151号上诉人（原审被告）：范小毛，女，1956年12月27日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区，委托诉讼代理人：朱航斌，安徽律维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张力，男，1981年8月19日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，被上诉人（原审原告）：张娟，女，1986年12月19日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区，委托诉讼代理人：张力，男，1981年8月19日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，系张娟丈夫。原审被告：费邦建，男，1953年10月26日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区，上诉人范小毛因与被上诉人张力、张娟及原审被告费邦建房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初4940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。范小毛上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张力、张娟的一审全部诉讼请求。事实和理由：1、一审法院仅认定涉案合同部分条款无效，适用法律错误。涉案房屋买卖存在两份《存量房买卖合同》，阳合同系张力、张娟与房屋中介公司恶意串通，明显违反国家关于税收政策的法律规定，损害国家利益，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，应为无效。范小毛在签订两份合同时，张力、张娟与房屋中介公司并未告知其真实目的，出于对中介公司第三方中立身份的信任，范小毛在合同上签字属于重大误解、被诱骗所签，依法应予撤销，范小毛不应承担任何责任，张力、张娟因可撤销合同而取得的涉案房产，也应予返还或按市场价折价补偿。2、范小毛出卖房屋是出于急需资金周转，签订合同时，中介公司哄骗称过户后一个月内就能拿到钱，范小毛才同意签字。但涉案房屋过户后直至2016年4月份贷款才下来，此时范小毛的合同目的已经无法实现，失去了卖房急用钱的意义，且给范小毛造成了巨大损失。3、中介公司向范小毛发出催告函时，张力、张娟已违约一个多月，根据合同约定，逾期付款超过七天后卖方有权单方解除合同，故范小毛拒绝到托管中心取款，不再继续履行不是真实意思的合同。一审判决认定张力、张娟已经付清房款，范小毛的合同目的已经实现，没有查清事实、分清双方的过错责任、公平公正地处理。4、张力、张娟未按合同约定支付首付款27万元，到期后仅支付10万元，导致范小毛卖房筹钱应急的根本目的无法实现，张力、张娟构成根本违约，应当承担总房款20%的违约金。一审判决认定张力、张娟不存在违约，是对合同条款的曲解，完全偏袒对方。张力、张娟辩称，1、双方的确签订了两份合同，但到房产局备案的合同是在范小毛的要求下签订的，范小毛为了提前拿到钱，让张力、张娟签订阴阳合同可以避税。2、首付款以及过户后的银行贷款均是按照合同以及托管协议办理的，张力、张娟不存在违约行为。费邦建述称，备案合同不是范小毛、费邦建的真实意思表示，资金托管协议应为无效，张力、张娟存在逾期付款行为。具体意见同范小毛的上诉理由。张力、张娟向一审法院起诉请求：判令范小毛、费邦建立即交付合肥市包河区巢湖南路88号元一柏庄7幢3008的房屋，并支付逾期交房违约金7942.13元（自2016年4月27日暂算至2016年5月9日，之后以126.4万元为基数，按银行同期同类贷款利率的四倍计算房屋实际交付日止）。一审法院认定事实：2015年12月19日，张力与费邦建经安徽映日房地产营销有限公司居间介绍，签订了一份《存量房买卖合同》，约定费邦建将名下合肥市包河区巢湖南路88号元一柏庄7幢3008室出卖给张力，转让价款126.4万元，同时签订一份《存量房买卖合同补充协议》，其中附件四对购房款的支付进行了约定：1、2015年12月19日，张力向费邦建支付2万元，作为购房定金；2、首付款48万元，费邦建在2015年12月30日前将银行提前还贷预约好，预约三日内，张力支付27万元购房款给费邦建，用于偿还该套住房的银行抵押贷款；2016年2月4日前，张力支付首付款21万元存入托管账户；3、剩余房款76.4万元由张力以贷款方式支付并存入托管账户。2016年1月27日，张力、张娟和费邦建、范小毛为规避税费，又签订一份用于备案的《存量房买卖合同》，约定转让款为108万元，其中附件四中约定先支付22万元至存量房托管账户，余款通过银行贷款支付。2016年1月28日，张力、张娟与费邦建、范小毛签订一份《存量房资金托管协议》。一审法院另查明：2015年12月19日，张力转账支付费邦建1.9万元和1000元现金，共计定金2万元。2016年1月4日，张力转账支付费邦建购房款10万元，用于费邦建提前还贷。2016年1月28日，张力转账支付费邦建购房款17.4万元，转账22万元到存量房托管账户。同日，张力、张娟与费邦建、范小毛在合肥市包河区房管局办理了房屋过户手续。2016年2月2日，张力、张娟取得涉案房屋的所有权证书（合包字第8150088018号）。2016年4月5日，张力向中国工商银行申请公积金贷款55万元和商业贷款20万元发放到存量房托管账户。张力共支付费邦建购房款126.4万元。2016年4月18日，安徽映日房地产营销有限公司向费邦建发出一份《催告函》，称剩余房款76.4万元已由张力以组合贷款方式支付并存入托管账户，买卖合同约定了款清交房，并约定了逾期交房违约责任…….；因公司工作人员及买方多次联系你前去办理取款手续，均被拒绝。故特致函你及时腾空房屋进行交付，并与买方一同前往存量房资金托管中心包河中心办理取款手续。费邦建、范小毛至今仍居住在涉案房屋内。一审法院认为，本案争议的焦点一是双方签订的阴阳合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。用于备案的合同作为双方当事人达成一致的协议，故意降低合同价款以逃避国家税收规定，存在损害国家利益的行为。但对于备案合同的处理，并没有明确的规定。当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。关于房屋买卖合同中阳合同的效力，当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的备案合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。备案合同即使是存在规避税收征管的问题，但并不影响整个房屋买卖合同的效力，对于房屋买卖合同的认定，应当根据真实意思的买卖合同来确定双方权利义务关系。因此，“阳合同”尽管存在违反国家法律规定的情形，但并不导致整个合同无效，仅仅是该条款无效，买卖双方可能面对一定的行政处罚，但房屋买卖合同还是以双方真实的买卖合同继续履行。本案争议焦点二是张力、张娟是否存在违约行为，导致范小毛、费邦建的合同目的不能实现的情形。范小毛、费邦建辩称张力、张娟存在首付款以及贷款逾期支付违约行为。关于首付款，根据合同约定双方共同还贷，张力、张娟支付27万元购房款给费邦建，但该27万元的真实目的是用于偿还该套房屋的银行抵押贷款，范小毛、费邦建也陈述该房贷款不足十万元，故张力、张娟支付10万元并不存在违约的情形。关于贷款，双方合同中均未明确约定关于贷款办理的期限和存入托管账户的时间，从张力、张娟的履约行为来看，并不存在违约的情形。故对于范小毛、费邦建的辩解不予采信。综上，张力、张娟与范小毛、费邦建自愿签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同及补充协议的约定行使权利、履行义务。张力、张娟向范小毛、费邦建支付了房款，双方已经办理房屋过户手续，范小毛、费邦建的合同目的已经实现，且现已符合交付条件，故范小毛、费邦建应按照合同的约定腾空涉案房屋交付给张力、张娟。关于张力、张娟诉请范小毛、费邦建支付逾期交房违约金，因双方对于交付房屋的具体时间未作明确约定，故不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、费邦建、范小毛于判决生效之日起五日内将合肥市包河区巢湖南路88号元一柏庄7幢3008的房屋腾空并交付给张力、张娟；二、驳回张力、张娟的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为8124元，由张力、张娟负担51元，费邦建、范小毛负担8073元。本院二审期间，范小毛提交了下列证据：1、范小毛持有的2015年12月19日合同以及范小毛与中介公司签订的销售代理合同，证明范小毛、费邦建卖房是为了资金周转，故约定中介公司的委托代理期限自2015年12月29日至2016年2月29日，且范小毛持有的合同上有“款清交房”字样，而张力、张娟持有的合同却没有该项约定，明显看出张力、张娟与中介公司之间恶意串通，损害范小毛的合法权益。2、范小毛、费邦建的借款及银行流水，证明范小毛、费邦建卖房是为了资金周转，张力、张娟未按约付款，合同目的无法实现。3、录音光盘以及录音整理文字，证明张力、张娟的违约行为给范小毛、费邦建造成了巨大经济损失。张力、张娟对上述证据发表质证意见：证据1，不清楚范小毛与中介公司签订的合同，但即便有款清交房的约定，张力、张娟也已按约付清房款，是范小毛不去托管账户提取。证据2，不清楚范小毛与费邦建的资金往来。证据3，通话内容与实际情况不符，双方合同并未对贷款发放时间进行约定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张力、张娟与范小毛、费邦建分别于2015年12月19日签订了房屋转让价款为126.4万元的《存量房买卖合同》及《补充协议》），于2016年1月27日签订了房屋转让价款为108万元的《存量房买卖合同》，相比两份合同的约定内容以及张力、张娟的实际付款情况，能够看出2015年12月19日的《存量房买卖合同》体现了双方当事人的真实意思表示，双方的真实交易价格应为126.4万元，且张力、张娟亦是按此价格履行的付款义务，双方当事人的权利义务关系应受该份合同约束。2016年1月27日的《存量房买卖合同》系双方当事人在办理缴税过户前一天签订，该价格明显低于双方的真实交易价格，即便存在双方当事人以规避国家税收为目的所签而导致该合同无效的情形，但并不影响本案中以双方当事人之间真实合法有效的买卖合同进行审理。一审法院对此部分作出的认定正确，本院予以确认。张力、张娟支付的房款包括定金2万元、以首付款形式替范小毛、费邦建提前归还银行贷款10万元以及转款17.4万元，其余部分22万元以及以贷款方式支付的剩余房款75万元均已按照双方办理的资金托管协议约定转入托管账户。至此，张力、张娟已经履行了房款的全部支付义务。范小毛、费邦建认为张力、张娟应于过户后一个月内将贷款到位，因无合同约定，亦无其他证据佐证其该项主张，故范小毛、费邦建以此为由拒不办理领款手续，并不影响对张力、张娟已经履行付款义务的认定。张力、张娟现诉请范小毛、费邦建交付房屋，有事实和法律依据，即便范小毛认为其持有的合同有约定款清交房，张力、张娟要求范小毛、费邦建交付房屋亦符合合同约定。范小毛上诉认为张力、张娟逾期付款导致其合同目的无法实现的理由，无充分的事实依据，所提交的与他人之间的借款往来凭据，亦不足以证明其该项主张，本院不予采信。综上，范小毛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16248元，由上诉人范小毛负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  沈 静审判员  王 莉二〇一六年十二月三十日书记员  罗 晶附本案适用的相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。