广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤53民终777号上诉人（原审被告）：罗定市御丰兆业房地产开发有限公司。住所地：罗定市。法定代表人：陈团，总经理。委托代理人：陈灿洪，广东七星律师事务所律师。委托代理人：赖荷，罗定市御丰兆业房地产开发有限公司员工。被上诉人（原审原告）：卢锦波，男，汉族，1959年9月6日出生，住罗定市。被上诉人（原审原告）：卢庆队，男，汉族，1988年3月5日出生，住罗定市。委托代理人：卢锦波，系本案被上诉人之一。上诉人罗定市御丰兆业房地产开发有限公司（以下简称御丰兆业房地产）因与被上诉人卢锦波、卢庆队商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院作出的（2016）粤5381民初1136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院查明：御丰兆业房地产是具有房地产开发、销售资格的私营企业，座落于罗定市XX街道XX路XX号的鸿禧华庭商住小区的土地使用权属其所有，在取得罗定市城乡建设规划局相继颁发的罗城规证（2012）地字第41号《建设用地规划许可证》、罗建房预字第2013014号《商品房预售许可证》后，御丰兆业房地产开始对该土地进行商品楼建造、预售。2013年11月5日，卢锦波、卢庆队作为买受方与御丰兆业房地产作为出卖方签订了《商品房买卖合同》，主要约定“一、卢锦波、卢庆队向御丰兆业房地产购买座落于罗定市XX街道XX路XX号的鸿禧华庭商住小区的X栋X号商品房。二、商品房用途：住宅。三、建筑面积：115.23㎡（套内建筑面积94.53㎡）；四、总价款：475785元（5033.16元/㎡）。五、付款方式（合同第六条）：买受人在签订本合同于2013年11月9日前交清首期款125785元，并于签订合同7天内到出卖人指定银行办理按揭贷款手续，贷款人民币350000元。买受人应按以上约定付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为罗定市农村信用合作联社附城信用社的专用账户为8002000000536XXXX。六、交付期限及条件（合同第八条）：出卖人应于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。七、出卖人逾期交房的违约责任（合同第九条）：1、逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、逾期超过100日，从逾期的第五个月起出卖人按日向买受人支付房款万分之二的违约金，合同继续履行。八、交接方式（合同第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人发出交接通知书之日起20日内（或在此时间内由于买受人的联系地址，电话不详或有变更，而没有及时准确通知出专卖人的）尚未来办理房屋交接等事项，由此而引起的一切责任买受人负责，出卖人有权解除合同。九、争议处理方式：依法向人民法院提起诉讼。该合同经双方签名、捺印、盖章。合同签订后，卢锦波、卢庆队已按合同约定支付了全部购房款给御丰兆业房地产。御丰兆业房地产于2015年2月12日取得《建筑工程竣工验收报告》。该报告列明：御丰兆业房地产（建设单位）、肇庆市资信工程建设监理有限公司（监理单位）、韶关地质工程勘察院（勘察单位）、广东省轻纺建筑设计院（设计单位）、茂名市建筑集团有限公司（总承包施工建设单位）。御丰兆业房地产至今没有通知卢锦波、卢庆队进行涉案房屋交接，也没有向卢锦波、卢庆队出示《建筑工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，卢锦波、卢庆队以御丰兆业房地产违约为由诉至原审法院，要求处理。以上事实，有原审法院确认的证据及当事人的陈述等材料证实。原审法院认为：本案属商品房销售合同纠纷。卢锦波、卢庆队与御丰兆业房地产签订的《商品房买卖合同》属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。本案争议焦点是：御丰兆业房地产是否应当承担迟延交楼的违约责任。卢锦波、卢庆队与御丰兆业房地产签订的《商品房买卖合同》约定涉案商品房经验收合格为交付涉案商品房的条件，交付时出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。御丰兆业房地产虽然已于2015年2月12日取得了《建筑工程竣工验收报告》，但是至今没有书面通知卢锦波、卢庆队收楼，也没有向卢锦波、卢庆队出示《建筑工程竣工验收报告》并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。根据合同约定，御丰兆业房地产本应于2014年12月31日前将涉案商品房交付给卢锦波、卢庆队使用，但是御丰兆业房地产至今没有证据证明已向卢锦波、卢庆队发出书面的《收楼通知书》，通知卢锦波、卢庆队到罗定市御丰兆业房地产开发有限公司进行房屋的交接。御丰兆业房地产也没有按照合同约定向卢锦波、卢庆队出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。御丰兆业房地产已经违反了双方签订的《商品房买卖合同》的约定，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。由于双方均同意继续履行《商品房买卖合同》，所以该合同卢锦波、卢庆队与御丰兆业房地产继续履行。对于违约金的计算问题，御丰兆业房地产提出按照合同的约定计算，按照合同约定在最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。根据合同约定的交楼时间计算的逾期时间为从2014年12月31日起计算至2016年5月23日止，御丰兆业房地产逾期的违约金原审法院按照卢锦波、卢庆队主张计算的24217.45元予以支持。综上，卢锦波、卢庆队的诉请及御丰兆业房地产的抗辩理据充分的，原审法院予以支持；卢锦波、卢庆队的诉请及御丰兆业房地产的抗辩理据不足的，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十二条的规定，作出如下判决：一、卢锦波、卢庆队与罗定市御丰兆业房地产开发有限公司继续履行双方于2013年11月5日签订的《商品房买卖合同》。二、限罗定市御丰兆业房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起七日内支付从2014年12月31日起计算至2016年5月23日止的违约金24217.45元给卢锦波、卢庆队。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费202元（卢锦波、卢庆队已预交），由罗定市御丰兆业房地产开发有限公司负担。宣判后，上诉人罗定市御丰兆业房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称：一、请求变更原审判决第二项违约金为4282元；二、驳回被上诉人的其他诉讼请求及负担一、二审的受理费。理由如下：上诉人在2015年2月15日以二种方式明确通知被上诉人收楼，但两被上诉人一直借故拖延，实际上只是延误了45天。另外，违约金应按双方签订合同的约定即日万分之二计算，而非按日万分之五计算。上诉人御丰兆业房地产在二审期间没有提供新的证据。被上诉人卢锦波、卢庆队没有作出书面答辩意见和提供新的证据。经审理查明，原审法院查明上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》及上诉人取得《建筑工程竣工验收报告》日期的事实基本一致，本院予以确认。另查明，被上诉人卢锦波在原审庭审时承认上诉人在2016年2月上旬曾给其电话通知收楼，并同意违约金计至2015年2月上旬，被上诉人卢锦波在与上诉人签订的《商品房买卖合同》填写的地址为广东省罗定市船步镇船步居委开阳中路65号。在二审中，被上诉人卢锦波再次承认在2015年2月上旬曾接到上诉人的电话通知收楼，也到过现场看楼，但得知需交物管费并经协商未果遂没有办理相关手续离去。本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。本案争议焦点为：一是违约金计算的起止时间，二是违约金的计算方式。首先，上诉人按被上诉人在《商品房买卖合同》留下的地址寄出收楼通知，被上诉人称该地址非其地址，故收不到通知，责任非上诉人一方。而且被上诉人在本案一、二审也证实在2015年2月上旬，接到了上诉人的电话通知收楼，其到现场后因其他问题才没有办理收楼的手续至今，因此，上诉人御丰兆业房地产要求确认其向被上诉人卢锦波发出收楼通知的时间为2015年2月15日，理据充分，本院予以确认。原审判决认定上诉人至今没有通知被上诉人对涉案房屋进行交接，是认定事实错误，应予纠正。其次，按照双方签订的购房合同约定，交房逾期不超过60天的，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，上诉人本应在约定的2014年12月31日前交房，但其延迟至2015年2月15日，未超出60天，理应按约定方式计算，即从2015年1月起计算至同年2月15日止，计得违约金应为4282元；原审判决按被上诉人主张计得违约金为24217.45元不妥，本院予以纠正。综上所述，原审判决认定事实部分不清，导致实体处理不当，本院依法予以纠正。上诉人御丰兆业房地产的上诉理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省罗定市人民法院（2016）粤5381民初1136号民事判决第一项；二、撤销广东省罗定市人民法院（2016）粤5381民初1136号民事判决第二项；三、限罗定市御丰兆业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内支付从2015年1月起计算至同年2月15日止的违约金4282元给卢锦波、卢庆队。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案一审受理费202元，由罗定市御丰兆业房地产开发有限公司负担102元，卢锦波、卢庆队负担100元，二审受理费404元，由卢锦波、卢庆队负担。本判决为终审判决。审判长  李开勇审判员  赵 克审判员  彭国荣二〇一六年十二月三十日书记员  冯梓叶