北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0112民初41213号原告马杨超，男，1987年8月15日出生。委托代理人唐音，女，1981年12月1日出生。原告童雅婷，女，1987年11月25日出生。委托代理人马杨超（原告童雅婷之夫）。被告魏全利，男，1965年11月13日出生。委托代理人戈翠玲，北京良弼律师事务所律师。委托代理人魏波（被告魏全利之子），1989年8月10日出生。第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号，注册号：110115002574275。法定代表人刘田，董事长。委托代理人高敏，女，1990年3月28日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员。原告马杨超、童雅婷诉被告魏全利、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张若琳独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告童雅婷、原告马杨超及其委托代理人唐音，被告魏全利的委托代理人魏波、戈翠玲，第三人我爱我家公司的委托代理人高敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马杨超、童雅婷共同诉称：2016年9月10日，我们通过第三人我爱我家公司就北京市通州区乔庄东区69号楼9层XX号房屋（以下简称XXX号房屋）与被告魏全利签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）及补充协议。合同约定房屋总价为249万元，其中定金5万元现场交付卖家，并合同约定另79万元首付款商贷面签时给付，其余165万元通过商业贷款给付（该商业贷款额为中介公司于合同签订前后均承诺能办理的最低贷款额）。合同签订后，我们积极准备购房材料及筹集首付款，并多次催促我爱我家公司经纪人曹羽办理房屋价值评估及贷款事宜。直至9月底，经纪人仍未妥善办理房屋评估事宜，并未进行网签。9月30日晚间，北京发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》。新政发布之后是我们原本约定的贷款165万元，减少至最多能贷145万元。若继续购买该房屋，我们不得不再筹集首付20万元。由于本人购房用于自住，首付款已经用尽本人及双方父母的积蓄，并向亲友借款数十万元。故如再增加20万元首付，我们无力支付。新政实施后，我们一直催促我爱我家公司尽力提高房屋评估值，以增加贷款额。我爱我家公司承诺可以做到房价款95%的评估值，但因为种种原因拖延，导致双方未能办理网签手续。10月10日，我爱我家公司告知我们无法增加贷款额，我们于11日提出解约意愿。但魏全利一方不同意。根据相关法律规定，请求法院解除我们与魏全利的《房屋买卖合同》，并由魏全利返还我们定金。现我们起诉要求：1、解除我们与被告魏全利签订的《房屋买卖合同》；2、被告魏全利返还我们定金5万元；3、诉讼费由被告魏全利承担。被告魏全利辩称：1、二原告在整个交易过程中存在过错，中介公司于2016年9月29日通知双方进行网签，二原告因自身原因并未到场签署。其拖延在先，新政出台在后，如其按期进行网签就不会受到新政的影响。2、新政出台不属于情势变更也不构成不可抗力，近年来国家对于房屋交易的调控政策频出，二原告所谓的新政仅系首付提高5%，但《房屋买卖合同》约定定金5万，首付79万，共计84万已经达到合同总价款34%的比例，与新政要求的35%相差甚小，此差额不足以导致二原告无法履行合同；3、关于贷款数额，《房屋买卖合同》约定，拟贷款数额165万元，具体贷款额应在165万元左右，二原告作为完全民事行为能力人，应对此条款进行充分的理解，并准备足够的款项用于交易，其所述贷款数额与评估数额挂钩的事实不影响本案的认定，与本案无关。综上所述，本次交易无法继续履行的过错在二原告，我同意解除《房屋买卖合同》及补充协议，但对于二原告主张返还定金的主张不同意赔偿，我方保留对二原告擅自解约给我带来的经济损失的权利。第三人我爱我家公司述称：我公司同意二原告解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，其他诉求与我公司无关，不发表意见。二原告所述我公司承诺评估价格及贷款事实不认可，我方对此不认可。经审理查明：2016年9月10日，被告魏全利作为出售方（甲方）与原告马杨超、童雅婷作为买受方（乙方）签订《房屋买卖合同》。约定乙方购买XXX号房屋，建筑面积50.87平方米，房屋成交总价249万元，乙方应于合同签订当日向甲方支付定金5万元；乙方选择商业贷款申办贷款的，拟贷款金额为165万元；乙方分1次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。于商贷面签当天，乙方向甲方支付79万元。第五条贷款的其他约定：（一）乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲乙双方同意按以下第2种方式解决：2、乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日。（二）如因国家法律或政策调整导致贷款机构未对乙方批准贷款，且乙方无法支付该房屋成交总价款的，本合同终止。甲方返还乙方累积已付购房款，甲乙双方互不承担违约责任。当日，马杨超、童雅婷向魏全利支付定金5万元。魏全利为马杨超、童雅婷出具《定金收据》。后因马杨超要求自己托人办理评估及贷款事宜，希望能贷款到170万元。2016年9月29日，第三人我爱我家公司通知双方进行网签，因童雅婷暂住证未办理，故无法签署。2016年9月30日，童雅婷取得暂住证，但马杨超因为工作原因未签订网签。9月30日，发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（以下简称《若干措施》），要求购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%。马杨超、童雅婷主张按照《房地产发展若干措施》的规定，其需增加首付款20万元左右，但未提供证据予以证明。我爱我家公司表示经过估算其大约需要增加17万元的首付款。马杨超、童雅婷表示没有履行能力。我爱我家公司建议其通过信用贷款的方式支付超过原合同约定的首付款，大约每月需承担的还款数额需增加1000元左右，但马杨超、童雅婷不能接受通过信用贷款支付房款的方式，故无法继续履行合同。后未对XXX号房屋进行价值评估，也未办理贷款事宜。马杨超、童雅婷未继续给付房款，双方就合同解除一事未达成一致意见。在本案审理过程中，原告马杨超、童雅婷主张其二人积极履行合同，因新政的实施，导致其需增加首付款数额，但其没有经济能力继续履行合同，故属于情势变更应当返还其已支付的定金。被告魏全利不予认可，其主张在新政出台之前，第三人我爱我家公司已经通知双方进行网签，因马杨超个人原因未签订网签，随后新政才实施，如马杨超按期网签就不受新政的影响，不应当认定情势变更，且其出卖房屋是为改善居住条件并在香河另购房屋，因马杨超、童雅婷不继续履行合同也未解除合同，导致其无法再行出售房屋及支付香河房屋的房款。我爱我家公司称未能及时网签的原因系马杨超、童雅婷要求必须二人共同购买，但童雅婷未取得暂住证。故最快只能在9月30日其取得暂住证后签订网签。但因马杨超个人原因不能签署，系马杨超违约在先。上述事实，有《房屋买卖合同》、定金收据、微信截图、录音、证人证言及开庭笔录等在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。根据本案查明的事实，原告马杨超、童雅婷与被告魏全利签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。现二原告要求解除与被告魏全利、第三人我爱我家公司所签订的《房屋买卖合同》，魏全利表示同意，故对其该项诉讼请求，本院予以支持；合同签订之后，因《若干措施》的实施，需增加首付款比例，马杨超、童雅婷确实因此没有继续履行合同的能力，《若干措施》实施双方均无法预见，属于不可归责于双方当事人的原因，故其要求返还定金的诉讼请求，本院应予支持。综合考虑《房屋买卖合同》无法继续履行确实给魏全利一方造成了一定的困扰，本院酌定返还定金数额为2.5万元，对其该项诉讼请求过高的部分本院不予支持。对于魏全利主张马杨超在9月30日未进行网签违约在先的答辩意见，本院认为《房屋买卖合同》均未约定办理网签的具体时间，且《若干措施》的实施各方均无法预见，我爱我家公司按照正常流程在2016年9月29日通知双方可以网签，且次日网签需要的材料即童雅婷的暂住证才办理完毕。故马杨超因工作原因未能进行网签并不存在恶意，对魏全利的该项答辩意见本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本判决生效之日起，解除原告马杨超、童雅婷与被告魏全利于2016年9月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、被告魏全利返还原告马杨超、童雅婷定金2.5万元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告马杨超、童雅婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13360元，由原告马杨超负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。代理审判员  张若琳二〇一六年十二月二十八日书 记 员  杨 晨