山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁06民终4920号上诉人（原审被告）：龙口市九辉房产策划销售有限公司，住所地山东省龙口市东海开发区商业街C1号。法定代表人：张振卿，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘宗晓，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：王功林，男，1949年4月16日出生，汉族，居民，住新疆克拉玛依市克拉玛依区。被上诉人（原审原告）：韩相红，女，1947年9月12日出生，汉族，居民，住新疆克拉玛依市克拉玛依区。二被上诉人委托诉讼代理人：曲永海，山东崇真律师事务所律师。原审被告：龙口东海房地产开发有限公司，住所地山东省龙口市东江镇南山工业园。法定代表人：孟祥照，该公司董事长。委托诉讼代理人：栾俊，男，该公司工作人员。上诉人龙口市九辉房产策划销售有限公司（以下简称九辉公司）因与被上诉人王功林、韩相红、原审被告龙口东海房地产开发有限公司（以下简称东海公司）商品房预售合同纠纷一案，不服龙口市人民法院（2016）鲁0681民初2108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人九辉公司上诉请求：1、依法撤销龙口市人民法院（2016）鲁0681民初2108号民事判决。查明事实驳回被上诉人的原审请求。2、一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：上诉人系在工商行政部门注册登记的有限公司，其经营范围中载明具有销售房屋的资格，该销售行为合法有效。原审庭审中，被上诉人提交证据证明涉案商品房系由一审被告东海房地产公司开发，涉案房产的所有权系一审被告东海房地产公司所有，但是上诉人是在取得授权的情况下才进行的销售，且上诉人具有销售房产的资格，在此情况下，上诉人是有销售主体资格的。原审法院认定的上诉人对涉案房屋无权处分系认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同系双方的真实意思表示，双方应全面履行合同约定的义务。本案中上诉人多次通知被上诉人签订正式的商品房买卖合同，但被上诉人却迟迟不来，导致最终无法签订正式的商品房买卖合同。综合本案，双方不存在解除预售商品房合同的条件，双方应继续履行合同。即使解除认购书，也应该由被上诉人承担违约责任，其所交的定金也不予退还。被上诉人王功林、韩相红辩称，上诉人与原审被告是合作开发，双方应承担连带责任。上诉人是原审被告的销售代理人，签订的销售合同都是原审被告提供给上诉人的，上诉人基于代理的关系，应由原审被告承担责任。被上诉人不清楚上诉人是否把购房款交付给原审被告，如未交付，上诉人的行为是表见代理，理应由原审被告承担责任。原审被告东海公司述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人王功林、韩相红一审诉讼请求：1、解除ＸＸ以原告名义与九辉公司签订的商品房认购书；2、二被告共同返还原告购房款191250元并按照银行同期贷款利率，以191250元为基数，从2013年1月10日起至判决生效之日止的利息赔偿原告损失；3、案件受理费由二被告承担。一审法院认定事实：2013年1月9日，王功林、韩相红与九辉公司签订商品房认购书，购买龙口市东海海涛新都E区36栋2单元402室。认购书约定“房屋总价为238326元。签订认购书时，乙方（原告）愿意支付人民币191250元给甲方（龙口市九辉房产策划销售有限公司）作为认购该商品房的定金。如甲乙双方在约定的时间内签订商品房买卖合同，定金抵作房款；如甲乙双方在约定签订商品房买卖合同的时间内，甲方已将商品房另售他人，甲方应双倍返还买受人已付定金；如乙方在约定时间内未能前来签订商品房买卖合同，定金不予退还，甲方可将该商品房另售他人”。认购书下方甲方处加盖有“龙口市九辉房产策划销售有限公司合同专用章”，乙方处有“王功林、韩相红（ＸＸ代）”的签字，ＸＸ代处按有手印。王功林、韩相红对ＸＸ代签认购书的行为不认可。签订认购书当日，王功林、韩相红分两次交纳房款共计191250元，九辉公司向王功林、韩相红出具收款收据执存。王功林、韩相红另提交律师函两份，证明王功林、韩相红曾向两被告发函，要求九辉公司退款、东海公司签订合同或退款。该函投递网络查询结果为“无法联系到收方客户，退回”。两被告对该函件均不予认可，辩称对该函件不知情，未收到该函件。涉案房屋商品房预售许可证办理在东海房地产公司名下。一审法院认为，案外人ＸＸ代原告王功林、韩相红与九辉公司签订《商品房认购书》，王功林、韩相红对此行为虽不予认可，但其后按照认购书的约定向相对方九辉房产公司交纳房款，视为对ＸＸ代签行为的追认，对王功林、韩相红发生法律效力，认购书一方应认定为王功林、韩相红。该认购书是双方当事人为将来签订《商品房买卖合同》而达成的合意，为预约合同，系双方当事人的真实意思表示，且内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，对该认购书的效力予以确认，双方均应按照认购书的约定履行各自的义务。认购书签订后，王功林、韩相红已依约向九辉公司支付房款191250元，双方至今未签订正式的《商品房买卖合同》，虽然协议中未约定具体的签订时间，但涉案房屋所在楼盘商品房预售许可证办理在东海房地产公司名下，能够认定涉案房产系由东海房地产公司开发，九辉公司并非涉案房产的开发商，王功林、韩相红及九辉公司主张涉案房产系九辉公司与东海房地产公司合作开发，但未提交相关证据予以佐证，东海房地产公司亦不予认可，故对该主张一审法院不予采信。九辉房产公司在对涉案房产无处分权且东海房地产公司不知情的情况下，与王功林、韩相红签订商品房认购书并收取房款，东海房地产公司对该认购书亦不予认可，致使王功林、韩相红实际上已无法实现签订正式的《商品房买卖合同》的目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，王功林、韩相红请求解除《商品房认购书》依法应予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，原告主张被告九辉房产公司返还房款191250元及利息（以购房款191250元为基数，自2013年1月10日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）于法有据，一审法院予以支持。关于东海公司是否应当承担责任的问题。一审法院认为，涉案房产虽系东海房地产公司开发，但王功林、韩相红就该涉案房产的《商品房认购书》是与九辉房产公司签订的，东海房地产公司并非涉案《商品房认购书》的相对方，其亦未收取王功林、韩相红的房款，其与王功林、韩相红之间并没有形成事实和法律上的商品房认购关系，故王功林、韩相红主张东海房地产公司返还购房款及利息，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院判决：一、解除王功林、韩相红与龙口市九辉房产策划销售有限公司针对龙口市东海海涛新都E区36栋2单元402室签订的《商品房认购书》。二、龙口市九辉房产策划销售有限公司于本判决生效后十日内返还王功林、韩相红购房款191250元及利息（以购房款191250元为基数，自2013年1月10日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。三、驳回王功林、韩相红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4125元，由龙口市九辉房产策划销售有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，九辉公司主张其是在取得东海公司授权的情况下对涉案房屋进行销售，对此东海公司不予认可，九辉公司亦提供不出东海公司出具的授权委托书或者事后取得东海公司认可的证据，因此对九辉公司的该主张本院不予采信。涉案房屋的商品房预售许可证等手续均办理在东海公司名下，东海公司明确表示不认可九辉公司的销售行为，即王功林、韩相红无法就涉案房屋与真正的权利人签订正式的买卖合同，王功林、韩相红有权依法解除其与九辉公司签订的《商品房认购书》，九辉公司作为合同的相对方及收款方应返还王功林、韩相红已经缴纳的房款。综上，上诉人九辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4127元，由上诉人龙口市九辉房产策划销售有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  慈勤哲审判员  衣振国审判员  姜松诚二〇一六年十二月二十日书记员  付微微