上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初15508号原告(反诉被告)：梁华祥，男，1964年12月15日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：路嘉明，上海创兆律师事务所律师。被告(反诉原告)：戴东海，男，1966年9月28日生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：孔海峰，上海市金钟律师事务所律师。原告梁华祥与被告戴东海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案后，依法适用简易进行审理。审理过程中，被告向本院提起反诉，本院依法受理后于2016年10月18日公开开庭就本、反诉进行了合并审理。原告梁华祥及其委托诉讼代理人路嘉明、被告的委托诉讼代理人孔海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁华祥向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬离位于上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX弄XXX、XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)；2.判令被告支付房屋占有使用费，按每日500元计算，自2016年7月8日起计算至实际搬离系争房屋之日止；3.判令被告支付卫生费，以0.42元/平米/月×423.69平米计算，自2012年6月27日起计算至实际搬离系争房屋之日止；4.被告支付逾期搬离房屋的违约金5万元；5.判令被告支付原告为本案支付的律师费3000元。审理过程中，原告自愿撤回第5项诉请。事实和理由：2012年6月27日，被告租赁原告所有的系争房屋，租期为四年，租金为每年18万元。现租赁期已届满，但被告未归还系争房屋，故涉讼，望判如所请。被告戴东海辩称，不同意原告的第一项诉请，租赁合同第9条约定的前提是在租赁期内若有一方存有违约行为，则承担5万元的违约金，但合同履行期间被告无违约行为，租金都是按时支付，故不同意支付违约金。即使需要支付违约金，被告亦认为5万的违约金过高，其认为只需承担1万元违约金。被告同意支付原告主张的房屋占有使用费。对于原告主张的卫生费，被告认为部分已超过诉讼时效，对未超过诉讼时效部分，同意支付。同时，被告戴东海向本院提出反诉请求：判令原告支付被告装修费用、添附设备费用共计30万元(暂定)。事实和理由：被告于2012年6月27日自案外人沈某某(系争房屋的原承租人)处以51万元受让了在系争房屋经营的“真德浴室”。2012年6月27日，经原告同意，被告取代案外人沈某某与原告签订房屋租赁合同，约定租期为2012年7月8日起至2016年7月7日止，租金18万每年。被告承租期间，对房屋进行了装修，并且在2015年6月至9月期间，因原锅炉不符合环保要求故添加了新锅炉、扩容了燃气。2016年6月，原告告知被告合同到期后要涨租金。对此，被告表示同意按市场价继续租赁系争房屋，但经双方多次协商，对租金始终无法达成一致。合同到期后，原告要求被告搬离系争房屋，被告要求原告支付装修、设备费用，原告予以拒绝。故被告提起反诉，望判如所请。原告梁华祥针对反诉辩称，不同意被告的反诉请求，无事实及法律依据，且根据双方合同中约定一切装修归原告所有。经审理查明，系争房屋权利人为原告，类型为商铺，面积为423.69平方米。2012年6月27日，原告作为甲方，被告作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租系争房屋，租期自2012年7月8日至2016年7月7日，租金为每年18万元。合同约定付款方式为先付款后住，付六个月租金，押金1.4万元。乙方必须在租金到期前3个工作日内付清下半年房租费，否则按违约处理。甲方有权收回房屋，房屋内的一切装潢设施全归甲方所有。在乙方租房时产生的卫生费，及其他费用由乙方承担。甲乙双方在本协议书签订后不得违约，如有一方违约，由违约方赔偿另一方5万元。合同另对其他相关事宜进行了约定。2016年4月11日，原告向被告发送一份落款日期为2016年4月10日的函件，载明原、被告之间的租赁合同将于2016年7月7日到期，到期后原告不再向被告出租，望被告予以配合。审理过程中，原告提供《上海市松江区半岛花园物业服务合同》一份、案外人上海唯庭物业管理有限公司出具的《证明》一份及物业费发票一组，证明商业用房的物业费收费标准为2.2元/平米/月，其中包含0.42元/平米/月的商铺卫生费。且租赁期间内的物业费均系由原告缴纳。对此，被告表示同意承担未过诉讼时效部分的卫生费。对于0.42元/平米/月的计算标准不予认可，但未提供任何反驳证据。审理过程中，被告提供《收条》一份，载明“真德浴室”总价51万元。甲方由案外人沈某某签字，乙方由被告签字，落款日期为2012年6月26日。证明被告系从案外人沈某某手中将“真德浴室”受让而来，且次日与原告签订了本案中的租赁合同。原告质证称，真实性有异议，且与本案无关。审理过程中，被告提供发票及收款收据一组，证明其为经营浴室，2015年6月到9月期间改造锅炉、扩容燃气所支出的费用。其中煤气的扩容费都是需要业主去申请的，故可以看出原告对被告升级锅炉是知情的。原告对于开通煤气的发票予以认可，其确实去开通过煤气，但开通煤气是为被告烧饭用的，对于改造锅炉其并不知情。对于其余发票原告认为与本案无关。审理过程中，原告同意将收取的押金1.4万元用以抵扣被告所欠的房屋占有使用费。双方确认原告于2016年8月2日因本案诉至本院。以上事实，有《房屋租赁合同》、通知函、上海市房地产权证、《证明》、《上海市松江区半岛花园物业服务合同》、收条、发票、收据及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，当属有效。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。现原、被告之间的租赁合同期限已于2016年7月7日届满，被告应当返还系争房屋。故对于原告要求被告搬离系争房屋的诉请，本院予以支持。因被告逾期搬离，属于违约，应承担相应的违约责任。对于原告主张的违约金5万元，显属过高，在原告未提供证据证明其具体损失的情况下，本院酌情将违约金调整为1.4万元。合同到期后，被告未及时返还系争房屋，原告参照合同约定的标准向被告主张房屋占有使用费，于法无悖，且被告对于原告主张的房屋占有使用费的计算标准无异议，故本院对此予以支持。对于原告主张的卫生费，本院认为，按照合同约定，被告应承担履行租赁合同期间的卫生费。原告按0.42元/平米/月的标准主张卫生费，提供了物业公司出具的《证明》予以佐证，被告虽不予认可，但未在本院指定的期间对此提供相应的反驳证据。故本院对于原告主张的标准予以确认。对于被告提出的关于诉讼时效的辩称意见，本院认为，本案中，在租赁期间内，包含卫生费在内的物业费均由原告缴纳，原告未提供证据证明其在本案诉讼前曾向被告主张过该卫生费。根据相关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。本案中，原告于2016年8月2日向本院提起诉讼，故2014年8月3日之前的卫生费已超过诉讼时效，原告主张此前的卫生费，本院不予支持。被告应支付原告自2014年8月3日至实际搬离系争房屋之日止的卫生费。对于被告的反诉请求，本院认为，本案中，原、被告之间的租赁合同期限已届满，被告对系争房屋的装饰装修投入已在租赁期限内分摊完毕，故其要求原告予以赔偿没有合同及法律依据，本院不予支持。关于被告已支付的租房押金1.4万元，原告表示愿意将该押金用以抵扣被告所欠的房屋占有使用费，本院予以确认。据此，依照《民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条及第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)戴东海于本判决生效之日起十日内搬离上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX弄XXX、XXX号房屋；二、被告(反诉原告)戴东海于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)梁华祥房屋占有使用费(按每日500元计算，自2016年7月8日起计算至实际搬离上述房屋之日止，已付押金14,000元可在此款项中予以抵扣)；三、被告(反诉原告)戴东海于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)梁华祥卫生费(按每月177.95元计算，自2014年8月3日起计算至实际搬离上述房屋之日止)；四、被告(反诉原告)戴东海于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)梁华祥违约金14,000元；五、驳回被告(反诉原告)戴东海的反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,050元，减半收取525元，反诉案件受理费2,900元，合计诉讼费3,425元。由原告(反诉被告)梁华祥负担275元(已付)，由被告(反诉原告)戴东海负担3,150元(已付2,900元，剩余250元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  方美玲二〇一六年十二月十三日书记员  夏敏佳附：相关法律条文一、《民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。