云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2013）景民二初字第49号原告（反诉被告）:景洪市城市投资开发有限公司。统一社会信用代码证号：91532801662649888W。住所地：景洪市嘎兰北路**。法定代表人:谭正良，职务董事长，男，1964年7月29日出生，汉族。委托诉讼代理人尹文青，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人蒋路晋，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）:毕正兵，男，1963年5月4日出生，汉族。委托诉讼代理人方云生，云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。原告（反诉被告）景洪市城市投资开发有限公司（以下简称城投公司）诉被告（反诉原告）毕正兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月16日立案受理。在诉讼过程中，被告毕正兵提出反诉，同时申请追加苏英作为本案第三人参加诉讼。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。之后，被告毕正兵撤回第三人追加申请，本院予以准许。在审理过程中，本院依被告毕正兵的申请依法委托西双版纳瑜兴司法鉴定中心进行鉴定。于2014年3月6日组成合议庭公开开庭就本诉和反诉进行了合并审理。原告城投公司的委托代理人蒋路晋、被告毕正兵的委托代理人丁承中到庭参加诉讼。庭审后，因出现不宜继续审理的情形，本院于2014年7月17日作出（2013）景民二初字第49号民事裁定书，裁定本案中止审理。后于2016年10月20日恢复审理，并于2016年12月28日第二次公开开庭进行审理。原告城投公司的委托代理人蒋路晋、被告毕正兵的委托代理人方云生到庭参加诉讼。期间，双方当事人向本院申请调解期，本院予以准许，但双方最终未达成和解协议。本案经报批准延长审理期限六个月。现已审理终结。原告城投公司向本院提出诉讼请求判令：1、解除原、被告签订的《傣江南C区漂台傣楼商铺租赁合同》，要求被告交还租用的商铺。2、被告向原告支付拖欠的房租费300000元（房租暂算至2012年11月30日，要求被告按照400000元/年÷365天/年=1095.889元/天支付房租至房屋交还之日止），水电费、垃圾处理费共计1530.8元，并支付滞纳金151199.85元（算至2012年11月10日，按每日0.1%的比例支付至欠款付清之日止），共计451199.85元。庭审中，原告当庭自愿放弃对水电费、垃圾、处理费1530.8元及水电费滞纳金10399.85元的诉请。事实与理由：原、被告于2010年9月3日签订《傣江南C区漂台傣楼商铺租赁合同》，原告将位于傣江南Ｃ区临建傣楼商铺出租费被告使用，被告每年11月1日前支付房屋租金，并按时缴纳商铺经营所产生的相关费用，如水电费、管理费等，同时合同还约定了滞纳金的计算方式。被告在支付了2万元的定金后开始经营该商铺，合同已经生效。但至2011年6月起被告便开始拖欠水电费、垃圾处理费，至2011年11月1日，被告也没有缴纳2012年的租金，原告多次催讨，被告于2012年8月10日支付了10万元，8月14日支付了35894.4元的水电费、垃圾处理费，之后就拒绝支付任何款项，也不与原告解除合同，其行为已经构成根本违约。请求支持原告的诉讼请求，依法判决。被告毕正兵答辩称，一、原告诉请第二项请求系房屋租赁合同及物业管理合同不同的法律关系，诉称欠水、电、垃圾处理费1530.80元及滞纳金151199.85元。欠水电、垃圾处理费及滞纳金诉讼主体应是合同相对人景洪城投物业管理有限公司，原告诉讼主体不适格，应驳回原告的起诉。二、原告租赁给被告两栋傣楼是空房，双方合同约定该商铺作为商业用途，但原、被告签订的《商铺租赁合同》因违反《消防法》、《建筑法》、《建设工程质量管理条例》及最高法院法释(2009)11号司法解释第二条的规定，系无效合同，不具有法律效力，原告诉请被告支付房租及滞纳金，法庭应驳回其诉讼请求。三、原告诉请支付滞纳金151199.85元，其中欠房租滞纳金为140800元，根据《商铺租赁合同》第八条第4项约定，滞纳金是按违约金的0.1%追收。原告按租金的0.1%计算滞纳金无事实依据，滞纳金的收取是行政机关收取，企业无权收取滞纳金，故原告此项请求也无法律依据。该滞纳金约定按每日追收金额太高，如法庭认为原告该项请求合法，因与其实际损失不符，应减少该项请求，不应超过同期贷款银行利息。四、原告诉请支付房租30万元无事实依据。2012年6月29日，原告以《公告》及《通知》形式己强行取销被告对所租商铺的承租权并已收回商铺。为此，被告于同年7月1日去所租商铺搬运所购桌子、空调、电视、音响设备时，原告以不交清租金不让搬走为由，并用铁链将大门扭死，另换了商铺门锁，被告无法进入商铺，原告提交的证据《公告》及《通知》证实，原告已强行将商铺收回。为此，原告诉请支付租金，如法庭认为应予支持，只应计算到2012年6月30日共7个月租金233333元，扣除己交10万元租金，还欠133333元。如本案法庭认为双方所签合同无效，所欠房租不应支付。五、原告诉请解除双方签订的《商铺租赁合同》，实际原告已强行收回商铺并解除了被告的承租权，该请求已无实际意义。如法庭认为双方所签合同无效，也不存在诉请解除。如系合同有效，原告该项诉请无约定及法定解除合同条件，法庭不应支持。被告毕正兵向本院提出反诉诉讼请求：1、判决确认原、被告双方于2010年9月3日签订的《商铺租赁合同》无效；2、判决原告赔偿被告剩余租赁期内装饰装修的损失2万元（以司法鉴定机构评估损失为准）。诉讼过程中，被告将第2项诉请变更为1130086.85元。事实和理由：2010年9月3日，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》第八条第（1项）约定，“任何一方未能履行本合同约定的条款或者违反国家、省、市房租租赁管理有关规定，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任方承担”的约定，因原告违反《城市房屋租赁管理办法》第六条第一、五、八、九项规定，原告商铺不得出租，造成被告未能取得公安机关核发的《特种行业许可证》及工商部门核发的《营业执照》经营KTV。依双方的约定，被告装饰装修该商铺造成损失，应由原告承担。原告未取得该商铺《建筑规划许可证》，根据法释（2009）11号司法解释第二、五条规定，双方签订的合同无效，原告应当赔偿被告的装饰装修及原告强行解除合同收回商铺给被告造成的损失。原告针对反诉答辩称，被告反诉请求没有法律依据，不能成立，原告有市规划管理局核发的《临时规划许可证》，具备经营条件。即使租赁合同无效，被告也应当支付房屋占用费。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人认可真实性的相关证据，即原告提交的证据1营业执照、组织机构代码证、证据2身份证、《傣江南C区漂台傣楼商铺租赁合同》、证据3中的公告；被告提交的证据1商铺租赁合同、证据2整改通知、证据4停止服务通知、证据5公告、通知、终止合同通知，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据3中的催费通知，无原告的签收，不能证明原告已将通知送达给被告，本院不予采信；证据4滞纳金细算明细，系原告单方制作，不予采信；证据5《景洪市临时建设工程规划许可证》经本院（2015）景行初字第49号行政判决书确认有效并已生效，本院予以确认。被告提交的证据3施工合同系其与案外人签订的，在案外人未到庭进行说明的情况下，对该组证据不宜进行认定。诉讼过程中，被告毕正兵申请对涉案租赁房屋的装饰装修工程造价及设备损失款进行鉴定，本院依法委托西双版纳瑜兴司法鉴定中心，西双版纳瑜兴司法鉴定中心作出（2013）造鉴字第24号司法鉴定意见书，鉴定意见为：傣江南Ｃ区临建傣楼装修造价1130086.85元。经原告质证，对鉴定意见真实性、合法性认可，但与本案无关。经被告质证，认可鉴定意见的真实性、合法性及关联性。根据庭审、认证以及双方当事人当庭认可的事实，本院确认如下法律事实：2010年9月3日，原告城投公司与被告毕正兵签订了《傣江南C区漂台傣楼商铺租赁合同》，合同约定原告将位于傣江南Ｃ区临建傣楼出租给被告使用，该商铺为商业用途，建筑面积427平方米，场外面积约712平方米；租赁期限为两年，自2010年12月1日至2012年11月30日止，第一年租金为400000元（不含管理费、卫生费、水电费等相关费用），在每年11月1日前一次性支付，租金每两年递增一次，递增幅度为标准年租金的10%。乙方（被告）向甲方（原告）交纳定金20000元作为房屋租赁合同保证，按期交纳该商铺经营功能所产生的相关费用（如水电费、管理费及其他单位应缴税费）。任何一方未能履行本合同约定的条款或者违反国家、省、市房屋租金管理有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担。乙方逾期交付租金和管理费，每逾期一日，须按本合同约定的年租金与管理费总额的0.1%缴付违约金。此外，合同还约定了其他相关事项。合同签订后，被告向原告支付了2万元定金，开始对该商铺进行装潢并经营。被告在经营期间，因未按合同约定于2011年11月1日前缴纳2012年的租金及相关费用，景洪城投物业管理有限公司傣江南管理处于2012年1月15日向被告发出《停止服务通知》，主要内容为：自2011年6月10日起贵公司对其经营所产生的相关费用未能缴纳，经多次上门催收、书面通知，一直不能对所拖欠的水电费、物业费等进行缴纳，经商议决定于2012年1月16日中午12时起停止对贵公司的一切服务。2012年6月29日原告向被告发出《公告》，内容为，毕正兵你所承租的傣江南Ｃ区傣楼的租金（2011年12月1日至2012年12月1日）、水电费至今未交纳，请自登报之日起10日内即2012年7月9日到城投公司付清所有欠款，并支付滞纳金，如未按时付清款项，我公司将按合同约定，视您自动放弃傣江南Ｃ区傣楼的承租权。并对该公告内容以登报的方式进行通知。2012年8月10日，被告向原告支付租金10万元，同年8月14日支付水电费、垃圾处理费共35894.4元。2012年9月26日，原告作出《房屋租赁合同》终止通知书，以被告违反合同规定为由，收回被告承租的傣江南C区漂台傣楼。经西双版纳瑜兴司法鉴定中心作出（2013）造鉴字第24号司法鉴定意见书，鉴定意见为：傣江南Ｃ区临建傣楼装修造价为1130086.85元。在诉讼过程中，毕正兵于2014年6月30日向本院提起行政诉讼，请求确认景洪市城市和城乡建设局2012年12月6日颁发给景洪市城市投资开发有限公司定的（2012）006号《景洪市临时建设工程规划许可证》无效，因该行政诉讼直接影响本案租赁合同效力的认定，故本院于2014年7月17日作出（2013）景民二初字第49号民事裁定书，裁定本案中止审理。后经本院审理认为，景洪市城市和城乡建设局2012年12月6日颁发给景洪市城市投资开发有限公司定的（2012）006号《景洪市临时建设工程规划许可证》的行政行为证据确凿、行政程序合法、适用法律、法规正确，毕正兵的诉请缺乏事实和法律依据。据此，于2015年12月14日作出（2015）景行初字第49号行政判决书，判决驳回毕正兵的诉讼请求。毕正兵不服，上诉至西双版纳傣族自治州中级人民法院，西双版纳傣族自治州中级人民法院于2016年8月18日作出（2016）云28行终38号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，根据各方当事人的诉辩主张及庭审查明事实，结合本案的主要争议焦点逐一进行评判:一、关于原、被告双方签订的《傣江南C区漂台傣楼商铺租赁合同》的效力问题。原告主张，双方签订的租赁合同有效，被告不按时缴纳租金违反合同，根据合同的约定，应当予以解除。被告主张，因原告取得的《景洪市临时建设工程规划许可证》无效，且违反国家、省、市房租租赁管理有关规定，故租赁合同无效。本院认为，原、被告签订的合同系双方真实意思表示，且原告取得的《景洪市临时建设工程规划许可证》经生效判决确认有效，故该合同未违反法律禁止性规定，合法有效。被告以合同违反国家、省、市房租租赁管理有关规定主张合同无效，无事实和法律依据，本院不予采纳。二、关于解除原、被告双方签订的《傣江南C区漂台傣楼商铺租赁合同》的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同，第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的”。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。以及合同中“任何一方未能履行本合同约定的条款…，另一方有权提前解除本合同”的约定，因被告未按约定交纳租金，原告有权解除合同，且原告于2012年9月26日以被告违反合同约定为由，作出《房屋租赁合同》终止通知书并送达被告，被告接到通知后未提出异议，亦未请求相关部门确认解除合同的效力，视为被告认可原告的解除行为，双方签订合同于2012年9月26日已经解除，无需再由法院判决解除。三、关于被告欠付的房屋租金以及滞纳金问题。通过审理查明，原、被告双方签订的《傣江南C区漂台傣楼商铺租赁合同》已于2012年9月26日解除，租金应计算至2012年9月26日止，自2011年12月1日起至2012年9月26日止，共9个月零26天即296天，根据双方合同约定每年租金400000元，租金应为324383.44元（400000元/365天×296天），扣减被告已支付的100000元，被告尚欠租金224383.44元，应当支付。超出部分的房屋租金诉请，本院不予支持。关于滞纳金的问题，原告诉请按合同的约定给付滞纳金，被告认为过高并主张按欠付房租损失同期银行贷款利息计算。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本院结合本案的实际情况以及被告的违约行为可能给原告造成的损失等因素综合考虑，对原告关于被告逾期交纳租金滞纳金的诉请酌情支持100000元。四、被告反诉要求原告赔偿房屋装修现值损失1130086.85元的问题。因被告违反合同不按时缴纳房屋租金，导致原告按合同约定解除合同，虽然原告同意被告装修，但双方未在合同中约定合同期满或者合同被解除时对装饰装修物的处理，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。据此，被告要求原告赔偿房屋装修现值损失1130086.85元的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告毕正兵自本判决生效之日起十日内向原告景洪市城市投资开发有限公司支付欠付房屋租金224383.44元以及滞纳金100000元。二、驳回原告的其他诉讼请求。三、驳回被告毕正兵的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8068元，由原告负担2000元，被告负担6068元；反诉案件受理费7485元、鉴定费15000元，由被告毕正兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式六份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  罗金梅审 判 员  苏成青人民陪审员  郑剑斌二〇一六年十二月三十日书 记 员  卢云椿