上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初12177号原告：王臻，男，1977年12月20日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：王加虎，上海九州通和律师事务所律师。委托诉讼代理人：桑达青，上海市中大律师事务所律师。被告：汪毅，男，1985年3月11日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：向海霞，女，汉族，住上海市闵行区。原告王臻诉被告汪毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年7月12日公开开庭进行了审理。根据原告的申请，本院通过上海市高级人民法院，依法委托上海科东房地产土地估价有限公司对本市长宁区双流路XXX号XXX层商业房地产价值进行评估，并于2016年12月15日再次公开开庭进行了审理。原告王臻的委托诉讼代理人王加虎、桑达青，被告汪毅的委托诉讼代理人向海霞到庭参加诉讼。根据双方当事人的申请，本院依法延长简易程序适用期间三个月。本案现已审理终结。原告王臻向本院提出诉讼请求：被告赔偿因侵犯原告承租人优先购买权而给原告造成的经济损失共计80万元。事实和理由：2007年初，原告租赁位于上海市长宁区双流路XXX号XXX层的店铺(以下简称“涉案店铺”)，经营使用至今。期间双方三份租赁合同，第一份书面合同是从当年2月1日起，租赁期限为5年，每月租金16666元；第二份是口头合同，从2012年2月起，租赁期限为二年，头年每月租金17000元，次年每月租金17500元；第三份是书面合同，从2014年1月1日起，租赁期限为三年，每月租金23000元起。租赁期内，原告未曾欠付租金。2015年10月9日，被告发函原告，告知涉案店铺要出售。原告复函考虑购买，并询问价格，后未收到被告答复。同年12月底，原告得知被告已将店铺转让给第三人。原告认为，作为承租人对涉案店铺享有优先购买权，被告在其不知情的情况下将涉案店铺出售给第三人，侵犯了原告的合法权益，应承担赔偿责任。涉案店铺交易价格是530万元，评估时价格为683.39万元，差额为150余万元。另外原告的装修残值在30万元左右。原告主张差价损失65万元、装修残值损失15万元，共计80万元。被告汪毅辩称：不同意原告的诉讼请求，理由是：1、2015年8-10月期间，已三次当面告知原告涉案店铺出售事宜，原告未明确表示购买。2、2015年10月9日发函原告，原告仅回函表示“考虑”，并未表示购买，也没有本人签字，且原告应于10月11日中午12点前答复，原告10月12日下午回函，已超过答复期限，且原告在回函前，未曾电话联系被告。3、购买涉案店铺的案外人分两次支付全部购房款，不需要贷款，而原告不具备同样的支付能力。4、涉案店铺实际交易价格690万元，没有低于市场价，不存在差价损失。5、涉案店铺的租金低于市场价，隔层与楼梯是被告做的，且交易后原告仍可继续使用至租赁期届满，因此不存在装修损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：涉案店铺原产权人为被告。2006年11月23日，被告的父亲汪志军(甲方)与原告(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定乙方承租涉案店铺，月租金16666.60元，房屋租赁期为2007年2月1日起至2012年1月31日止。另约定乙方支付甲方租赁保证金33333.30元。该租赁合同到期后，双方未立即续签租赁合同，涉案店铺仍由原告经营使用。2013年12月26日，被告(甲方)、原告(乙方)就涉案店铺签订《房屋租赁合同》，约定租赁期共36个月，于2014年元月至2016年12月31日止，保证金为33333元整，租金先付后用。另约定，乙方支付租金方式分三种：1、一次性按年支付计276000元；2、按季度支付，每季度72000元；3、按月支付，每月25000元。庭审中双方当事人确认租金支付方式为按季度支付，原告支付被告租金至2016年4月。2015年10月9日，被告向原告发出告知函，内容为：“本人汪毅在上海市长宁区双流路XXX号的商铺需要出售，如你需要购买此商铺请在2015年10月11日中午12：00前给我书面回复，否则我在10月11日中午后寻找第三方买家。特告知。”2015年10月11日上午，原告寄出回函，被告于次日收到回函。关于原告回函的内容，原告提交的回函内容是：“你的告知函我已收到，关于你要将双流路XXX号的商铺出售一事我已知晓。请告知价格，我考虑购买。”而被告提交的回函内容是：“本人王臻已收到汪毅的告知函。对于你在上海长宁区双流路XXX号的商铺需要出售一事，请你告知价钱，我会考虑的”。2016年3月底，原告通知被告，因将涉案店铺出售给第三人，侵害了其优先购买权，故聘请律师提起诉讼，在双方纠纷妥善解决前，房租暂缓支付。后原告提起本案诉讼。另查明，2015年10月1日，被告(甲方)与案外人鲍某(乙方)以及上海阳诚房地产经纪事务所签订《房地产买卖居间协议》，约定涉案店铺总价款为690万元，乙方于2015年10月1日前支付意向金5万元，于签订买卖合同示范文本并申请办理公正手续(若需)后7日内通过丙方或直接向甲方支付首期房款350万元，并于产权过户当日支付房款335万元。另约定，税费及中介费由乙方承担，甲乙双方同意合同价为500万元整，剩余190万元为租客补偿款。2015年10月11日，被告(甲方)与案外人李某某、鲍某(乙方)签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，约定双方确认涉案店铺转让价格为690万元，该价格由两部分组成：其中买卖合同约定的房屋转让价格为500万元，相关补偿价格为190万元。另约定该协议是买卖合同不可分割的一部分，双方应共同遵照执行。2015年11月16日，被告(甲方)与案外人李某某、鲍某(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，将涉案店铺出售给案外人李某某、鲍某，转让价款为530万元。2015年11月28日，长宁区房地产登记处受理涉案店铺产权过户申请；2015年12月16日，涉案店铺产权核准登记至李某某、鲍某名下。李某某于2015年10月14日、2015年11月28日分别向汪毅汇款3,450,000元、3,342,667元，被告陈述系涉案店铺的购房款，李某某、鲍某另已支付定金5万元，对于原告已支付的租赁保证金33333元以及截至2016年4月原告已支付的租金，已直接在购房款予以结算冲抵。再查明，原告承租涉案店铺用于经营“亦臻茶楼”。审理中，原告表示房屋交付时状态是毛坯，原告因经营需要对涉案店铺进行了装修；被告表示交付时已经做好了隔层及楼梯。对于原告购买涉案店铺的房款支付方式，原告表示收到被告2015年10月9日的函件后，与亲属进行了商议，亲属愿意资助原告支付首付款350万元，其余部分办理贷款。关于租金，被告表示涉案店铺过户后即陪同新产权人来店告知原告将租金支付给新产权人，而原告不予理会，仍坚持将租金支付给被告，故被告又收取了一期租金至2016年4月，原告则表示从未有新产权人要求其支付租金。根据原告的申请，本院通过上海市高级人民法院，依法委托上海科东房地产土地估价有限公司对本市长宁区双流路XXX号XXX层商业房地产价值进行评估，并出具沪科东房估字(2016)FC第1118号房地产估价报告(以下简称“估价报告”)。估价报告显示，涉案店铺在评估时间节点即2016年10月24日的市场价值为683.39万元，单价51748元/㎡；在被告与案外人签订房屋买卖合同之日即2015年11月16日的市场价值为650.59万元，单价49265元/㎡。估价结果中包含估价对象室内固定装修价值。对于该估价报告，原告表示估价结果偏低，但未能出具证据予以证明；被告对估价结果没有异议。该估价报告由专业机构出具，双方当事人未能提出反驳的证据，本院对估价结果予以确认。本院认为，承租人的优先购买权是指承租人在出租人出卖租赁房屋时，在同等条件下享有优先于第三人购买所承租房屋的权利。出租人应当通知承租人在合理期限内行使权利。本案中，被告在与案外人就涉案店铺达成交易条件的情况下，虽然发函告知原告，但既未给予合理期限，也未告知交易条件，确实会对原告及时作出购买涉案店铺的意思表示造成影响。被告主张2015年8至10月份已多次告知原告交易条件，原告对此予以否认，被告未提供证据证明自己的主张，故对被告的主张，本院难以采信。但需注意的是，承租人享有优先购买权的要件之一是“同等条件”，主要是指相同的价格、付款期限、付款方式等。本案中，案外人购买涉案店铺的付款方式是分两次通过银行转账支付购房款690万元，而原告如购买涉案店铺，首付款350万需亲友资助，其余部分需要贷款支付，两相比较，原告并不具备按照“同等条件”购买涉案店铺的资金能力。因此，原告所主张的购买并非同等条件的购买，不符合优先购买权的权利要件。另外，从交易价格看，被告出售涉案店铺的交易价格为690万元，而经评估当时的市场价值为650余万元，被告出售涉案店铺，并未导致原告需以更高的价格购买同等的其他房屋用于经营。原告因经营需要对涉案店铺进行了装修，根据“买卖不破租赁”的原则，在被告出售涉案店铺后，新产权人承继了与原告的租赁关系，原告可继续经营使用涉案店铺。退一步讲，原告与被告的租赁合同期限将于2016年12月底届满，无论被告是否出售涉案店铺，原告是否能继续承租涉案店铺均处于待协商的不确定状态。因此，原告因经营需要而对涉案店铺的装修，在租赁合同期限内由原告继续使用消耗，租赁合同期限届满，可按租赁合同法律关系予以处理，难谓属于原告的实际损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，判决如下：驳回原告王臻的全部诉讼请求。司法评估费30,000元，由原告王臻负担。案件受理费11,800元，因适用简易程序，减半收取计5,900元，由原告王臻负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  顾鸣香二〇一六年十二月二十八日书记员  李浩浩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。