广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0891民初1095号原告：庄农，男，汉族，1969年7月6日出生，住址广东省湛江市霞山区。委托诉讼代理人：钟志鹏，广东粤海律师事务所律师。被告：陈佩玲，女，汉族，1940年12月20日出生，住址广东省湛江市市辖区，系林风光（已死亡）的母亲。被告：林浩震，男，汉族，1998年10月24日出生，住址广东省湛江市市辖区，系林风光（已死亡）的儿子。原告庄农与被告陈佩玲、林浩震房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月23日立案后，依法适用简易程序，后因林风光于2016年9月19日因病死亡，本院于2016年10月19日依法裁定中止本案诉讼，又于2016年11月4日依法变更承办法官代理审判员汤倩为审判员陈华，并公开开庭进行了审理。原告庄农的委托诉讼代理人钟志鹏到庭参加诉讼，被告陈佩玲、林浩震经本院依法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告庄农向本院提出诉讼请求：1、依法解除涉案的《房屋租赁合同》；2、判令被告陈佩玲、林浩震向原告支付拖欠的租金800612元；3、判令原告不予返还10万元押金；4、被告陈佩玲、林浩震承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与林风光（已死亡）签订了一份《房屋租赁合同》，约定将位于湛江开发区××海花园××楼××号商场租给其使用，租期为2012年1月9日至2021年1月8日，押金为100000元，第一年租金为36840元/月，次年租金以上年月租金基础上增加7%，每月5号前支付租金，如逾期十五天以上，原告有权终止合同，没收押金。2015年3月起，林风光未能按约支付租金，原告于2015年7月23日向林风光发出一份《租金催收函》，要求林风光尽快支付拖欠租金。2016年4月8日，林风光向原告出具了一份《委托书》，委托原告按照50000元的价格处置商铺内的所有设施设备，所得款项优先用于支付拖欠的水费和物管费共计13000元，余款37000元抵付了租金，林风光还承诺尽快支付拖欠租金，同时，要求原告给予更多时间考虑转让商铺或变更经营项目。但时间过去数月，林风光未能支付拖欠租金。为保护原告合法权益，特诉至法院，诉讼过程中，林风光不幸病故，因此原告依法将其继承人陈佩玲、林浩震列为被告参加本案诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告陈佩玲、林浩震经本院依法传唤不到庭，不作书面答辩亦不提供证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对有原件核对无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与林风光（已死亡）于2012年1月8日签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方（出租方）庄农，乙方（承租方）林风光；租赁物为位于湛江开发区××海花园××楼××号商场；租赁期从2012年1月9日至2021年1月8日，其中免租期为2012年1月9日至2012年4月30日；押金100000元，合同到期及乙方结清一切费用后甲方无息将押金全数退还；租金第一年为月租金36840元，次年租金以上年月租金基础上增加7%的计算方式缴纳，租金是先支付后使用，每月5号为缴纳期，若逾期十五天以上，甲方有权收回该物业终止合同，并没收乙方所支付的保证金；租赁期内的水电费、管理费等杂费由乙方负责；租赁期满或合同终止后房屋装修等不动产归甲方所有，营业设备等动产归乙方所有。合同签订后，原告即将上述商铺交付林风光使用，林风光缴纳了押金100000元，双方依约履行合同。林风光依约足额交付了2012、2013、2014年的租金；2015年支付租金为1月4343.25元、4月45130.57元、7月45130.57元，拖欠租金为446962.62元[36840元×（1+7%）×（1+7%）×（1+7%）×12个月-4343.25元-45130.57元-45130.57元]；2016年拖欠租金（计至8月）为386317.8元[36840元×（1+7%）×（1+7%）×（1+7%）×（1+7%）×8个月]。原告于2015年7月23日向林风光发出《租金催收函》一份，林风光予以签收，后于2016年4月8日出具《委托书》一份，声明作价50000元委托原告处置变卖其商铺内按合同可搬走的设备、设施，变卖所得款项先支付拖欠水费、物管费，余额抵付租金欠款，同时承诺尽快现金支付剩余所欠租金。原告按委托书变卖后得款50000元，17000元用于支付水费、物管费，余款33000元用于抵付上述所欠租金，则抵扣后尚欠租金为800280.42元（446962.62元+386317.8元-33000元）。原告称已于2016年9月将该商铺收回。另查明，湛江开发区××海花园××楼××号商场权属人为原告，共有人为谢聪（20%）、林竟（10%）、林秋文（10%）、殷凭娟（10%）、梁彤（10%），谢聪、林竟、林秋文、殷凭娟、梁彤于2016年10月2日签署《委托声明》，同意全权委托庄农代为办理商铺租赁事宜。再查明，林风光于1969年7月26日出生，2016年9月16日因脑干出血入院，同年9月19日因脑出血致多器官功能衰竭死亡。被告陈佩玲系林风光的母亲，被告林浩震系林风光的儿子。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案中，原告与林风光签订的《房屋租赁合同》内容真实合法，是双方真实意思表示，该租赁合同签订后经商铺共有人授权追认，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条规定，依法成立且有效，各方应按约定履行各自的义务。原告签约后已依约交付商铺予林风光使用，林风光应依约足额交付租金予原告。现林风光自2015年7月后即拖欠租金，经原告催告后仍未支付拖欠租金直至2016年8月，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”规定，原告主张解除《房屋租赁合同》，本院予以支持。林风光拖欠的租金债务，因其已死亡，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”及《中华人民共和国继承法》第三十三条“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任”规定，被告陈佩玲、林浩震系林风光的法定继承人，两被告在本院依法通知参加本案诉讼后，并未向本院声明放弃对林风光遗产的继承，故两被告应在继承林风光实际遗产价值范围内承担林风光的上述债务。原告主张由陈佩玲、林浩震承担支付拖欠的租金800612元，基于实际拖欠租金为800280.42元，原告的该主张，本院予以大部分支持。原告与林风光在《房屋租赁合同》中约定了林风光交付押金、保证金，如林风光逾期缴纳租金则原告有权没收保证金。原告称押金、保证金为同一笔款项，并主张因林风光迟延支付租金，原告不予返还该100000元押金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”规定，林风光没有按时缴纳租金，迟延履行主要债务，按约原告可没收林风光缴纳的保证金。基于林风光仅缴纳押金100000元，从常理判断，该押金应与保证金为同一笔款项，故原告可依约没收押金100000元。原告主张不予返还，合法合理，本院予以支持。被告陈佩玲、林浩震经本院依法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，由此引起的法律后果应由两被告自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第五十一条、第六十条第一款、第一百零九条、第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国继承法》第三十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：解除涉案的《房屋租赁合同》；限被告陈佩玲、林浩震于本判决生效之日起十日内在继承林风光遗产的实际价值范围内支付租金800280.42元给原告庄农；原告庄农不予返还《房屋租赁合同》押金100000元；驳回原告庄农的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12806.12元，减半收取计6403.06元，由被告陈佩玲、林浩震负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员 陈 华二〇一六年十二月三十日书记员 花淼彬附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《中华人民共和国继承法》第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。