云南省巧家县人民法院民 事 判 决 书（2016）云0622民初1509号原告（反诉被告）：刘思全，男，生于1965年8月8日，云南省巧家县人，住巧家县。原告（反诉被告）：李德英（系刘思全妻子），女，生于1965年12月19日，云南省巧家县人，住巧家县。委托代理人：刘文杰（系二原告之女），女，生于1987年12月18日，云南省巧家县人，住巧家县。委托代理人：胡运凯，云南意衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：巧家县凉坪煤矿有限公司。注册号：530622100003224。法定代表人：张和武，董事长。地址：巧家县xx镇xx八组xx桥xx停车场内。委托代理人：刘忠卫，男，生于1980年11月2日，云南省巧家县人，巧家县凉坪煤矿有限公司法律顾问，住云南省巧家县。原告刘思全、李德英诉被告巧家县凉坪煤矿有限公司、巧家县凉坪煤矿有限公司反诉刘思全、李德英租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月21日公开开庭审理了本案。本诉原告刘思全、李德英及其委托代理人刘文杰、胡运凯，被告巧家县凉坪煤矿有限公司的法定代表人张和武及委托代理人刘忠卫均已到庭参加诉讼，本案已审理终结。原告刘思全、李德英诉称：其与被告巧家县凉坪煤矿有限公司于2014年11月1日签订《租赁协议》，协议约定由二原告将位于巧家县xx镇xx村xx八组xx桥旁的xx停车场租给被告巧家县凉坪煤矿有限公司使用，每年租金为280000元，前两年一次性付清，以后每年的租金应在11月30日前将下一年度的租金一次性付清。协议签订后，被告巧家县凉坪煤矿有限公司如约将前两年的租金支付给二原告，二原告依约将停车场交由被告巧家县凉坪煤矿有限公司经营使用，但到2016年11月30日，被告未按协议约定按时将租金支付给二原告，二原告多次催促被告巧家县凉坪煤矿有限公司交付租金，被告巧家县凉坪煤矿有限公司以种种理由拒不支付，但又要经营停车场。现诉至法院,要求：1.解除二原告与被告于2014年11月1日签订的《租赁协议》;2.由被告巧家县凉坪煤矿有限公司支付违约金100000元；3.由被告巧家县凉坪煤矿有限公司按每天767元支付自2016年11月30日起至被告返还停车场之日止的租金，并承担本案的案件受理费。被告巧家县凉坪煤矿有限公司反诉辩称：二原告与第三方还有争议，影响其正常的经营，应赔偿其相应的损失；二原告在租赁协议签订以后，仍然占有2楼的居住房，构成违约；二原告在租赁期间，又租给其他人使用。因此，要求二原告赔偿其经济损失20万元，支付违约金28万元，并承担本案的案件受理费。针对被告巧家县凉坪煤矿有限公司的反诉，反诉被告辩称：1.租赁合同签订以后，被反诉人已将xx停车场及所有场地设施房屋全部交付了反诉人使用，仅使用了位于停车场中断靠边北侧的一套住房，原告对该住房的使用属于合法使用，双方协商将该套房屋以2万元每年的租金承租，租金在反诉人欠被反诉人欠款中扣除，其次即使该房屋被原告（反诉被告）使用也不影响被告的（反诉原告）使用，根据合同法110条的规定，反诉人未在合理期间内要求被反诉人履行该金钱，最后，合同签订后，被反诉人已将房屋的1、3、4层交由反诉人实际控制使用，其仅使用第2层，可以推断反诉人已经同意被反诉人使用该房屋。2.被反诉人未阻止过第三人转租停车场，即使有阻止行为，也是被反诉人的法定权利。3.反诉人向被反诉人收取部分租金，但其收取租金的地方为被反诉人合同签订后扩建场地的租金。4.反诉人在2016年11月28日，未向被反诉人提出支付租金，而被反诉人于2016年12月4日要求支付租金，但反诉人以被反诉人涉及其他案件为由未支付租金。存在违约的事实，请求解除合同。综合原、被告双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.双方是否存在违约？2.租赁协议是否应解除？3.双方是否存在损失?原告刘思全、李德英为证实其主张，向本院提交下列证据：1.二原告的身份证复印件两份和结婚证复印件两份，用于证明原告的身份情况和主体资格。2.营业执照复印件一份，用于证明二原告对xx停车场的使用合法有效。3.租赁协议一份，用于证明原、被告双方的租赁事实及双方的权利和义务及被告已违约的事实。4.二原告与被告巧家县凉坪煤矿有限公司法定代表人张和武的短信记录，用于证明二原告在租金到期后，多次催要租金的事实，以及张和武于2016年12月5日下午6时（即原告起诉到法院，法院立案以后）才同意支付租金，被告已构成违约的事实。5.原、被告之间签字应认可的房屋修建投资结算表复印件一份，证明被告还欠二原告84937.40元，同意从所欠款项中扣除租金的事实。6.原告与本村民小组其他四户人家签订的土地转让协议，证明原告在租赁合同签订以后，再次转让了部分土地。经质证：被告巧家县凉坪煤矿有限公司对二原告提交的第1、3组证据没有异议；对第2组证据认可其真实性，但不认可其证明力，只能证明原告在场地上的经营有效，不能证明原告没有土地权属纠纷；对第4组证据的真实性予以认可，但不认可其证明目的，不能证明原告的诉讼主张；对第5、6组证据有异议，认为与本案无关联性。被告为巧家县凉坪煤矿有限公司证实其主张，向本院提交下列证据：1.租赁协议原件一份，用于证明租赁范围为所有场地的房屋设备及场地。2．收条原件一份，证明被告已交纳了两年的房屋租金560000元。3．情况说明一份，证明被告租赁范围包括停车场地及房屋。4．刘某书写的申请一份，用于证明刘某因土地权属问题已妨碍公司正常经营。5．刘思全写的收据一份，用于证明刘思全向其他人就租赁场地收取租金的情况。6.申请证人刘某出庭证实：刘思全出租的场地与其有纠纷，张和武去租的时候刘某去阻止过几次，分别是2015年农历冬月及2016年8、9月份去阻止过两次，但是否造成损失不知道。经质证：二原告对被告巧家县凉坪煤矿有限公司提交的第1组证据无异议；对于第2组证据真实性、客观性无异议，但该份收条是证明被告支付的前两年的租金，并不能证明被告支付了第三年的租金；对第3、4组证据的三性均不认可，同时对于证明力不予认可，第4组证据不能证明影响停车场的正常经营；对第5组证据的真实性无异议，但因租赁协议签订以后的扩建场地，二被告有权收取该场地租赁费用，因此不能证明被告的反诉主张。本院对原告提交的证据综合评判如下：对原告提交的第1组证据，能够证明原告的身份情况，本院予以采信；对原告提交的第2组证据，系国家工商部门出具的营业执照，能证明二原告对xx停车场有使用权，予以采信；对原告提交的第3组证据，被告无异议，且能证明案件的基本事实，予以采信；对原告提交的第4组证据，被告认可其真实性，能够证明原告向被告巧家县凉坪煤矿有限公司的法定代表人张和武催要租金，张和武于2016年12月5日予以回复短信的基本事实，予以采信；对原告提交的第5组证据，被告认可其真实性，但认为与本案无关联性，本院认为，原、被告之间投资修建房屋，经结算，被告还欠原告84937.40元是事实，采信作为本案的证据使用；对原告提交的第6组证据，能够证明在原、被告签订租赁协议后，原告与刘某1等四人签订了土地使用权流转协议的基本事实，予以采信。对巧家县凉坪煤矿有限公司提交的第1组证据，系原、被告之间签订的租赁协议，予以采信；对第2组证据，只能证明被告已交付了前两年的租金，但并不能证明被告已交付了第三年的租金，采信作为本案的定案证据使用；对第3组证据能够证明租赁范围及交付的时间为2014年11月10日，予以采信；对第4组证据，与本案无关联性，不予采信；对第5组证据，能够证明案件的基本情况，予以采信。对证人刘某的证言，因是孤证，且证人刘某与原告刘思全有利害关系，不予采信。经举证、质证、认证本院确认如下法律事实：原告刘思全于2013年5月30日办理了巧家县xx镇xx停车场。2014年11月1日，原告刘思全、李德英与被告巧家县凉坪煤矿有限公司签订了租赁协议，协议约定：由二原告将位于巧家县xx镇xx村xx八组xx桥旁的巧家县xx镇xx停车场租给被告巧家县凉坪煤矿有限公司使用，每年租金280000元，前两年一次性付清，以后每年的租金应在11月30日前将下一年度的租金一次性付清。二原告于2014年11月10日将该停车场及北侧房屋的1、3、4层正式交由被告经营。同时，原告与被告巧家县凉坪煤矿有限公司口头约定，将位于该停车场内北侧房屋的2楼继续由原告一家人居住使用，租金为每年20000元，在租赁期间，被告在停车场内搭建了简易棚，并装修了一楼的门面。本院认为：公民、法人及其他组织的合法权益受法律保护。（一）关于被告巧家县凉坪煤矿有限公司原是否违约的问题。原、被告双方签订了租赁协议，应严格按照协议约定履行自己的义务，根据双方的租赁协议约定，由二原告将位于巧家县xx镇xx村xx八组xx桥旁的xx停车场租给被告巧家县凉坪煤矿有限公司使用，每年租金为280000元，前两年一次性付清，以后每年的租金应在11月30日前将下一年度的租金一次性付清。而被告巧家县凉坪煤矿有限公司至今没有交付2016年11月10日至2017年11月10的租金280000元给二原告，其公司辩称，已经通知二原告领取租金，同时，其公司的法定代表人张和武为原告李德英担保了其他债务，要待其他债务清偿后才交付租金。本院不予支持被告的主张，理由如下：1.交付租金是被告的义务而不是被告的权利。如被告所述，其公司的法定代表人张和武已通知二原告领取租金，二原告未来领取，被告仍然有义务交付租金给二原告，不能超过约定的给付期限。2.被告没有证据证明其已经通知二原告来领取租金，应承担举证不能的法律后果。3.被告巧家县凉坪煤矿有限公司的法定代表人张和武为原告李德英担保其他债务，因是两个法律关系，不能成为被告巧家县凉坪煤矿有限公司不按协议如期交付租金的理由。综上，被告巧家县凉坪煤矿有限公司已构成违约。（二）二原告是否已构成违约的问题，二原告辩称：“二原告自2013年5月份就先自己经营停车场，且二原告一家人全部住在停车场北侧的2、3、4层楼房内，在租给被告以后，随即将1、3、4层门面及住房交由被告，因原告一家投资修建停车场，将原来位于巧家县的老房子卖了，所以停车场内的住房是原告一家唯一的住房，在交付使用的当天（2014年11月10日），二原告就与被告巧家县凉坪煤矿有限公司的法定代表人张和武协商，口头约定2层的住房继续由二原告一家居住，每年的租金为20000元，但因原告与张和武之前还有一个投资协议，约定由巧家县凉坪煤矿有限公司的法定代表人张和武出资，由二原告出地基，但张和武在还没有修建完工就没有资金投入，其与二原告协商，先由原告垫付，待张和武有资金以后偿还，二原告与张和武及其会计核算，张和武还应支付二原告84937.40元,该核算表上有张和武及二原告的签字，均予以认可。张和武同意房租每年20000元从其所欠的84937.40元中扣除。之所以原告一家一直居住在2楼，且被告一直未要求支付租金或要求交房的原因。”针对上述问题，本院综合分析如下：1.从被告巧家县凉坪煤矿有限公司所提交的“情况说明”这份证据来看，双方已经于2014年11月10日全部交付，这是原、被告双方签字认可的，能够证明二原告在2014年11月10日已经全部交付给被告使用。2.若当事人之间没有约定2楼房屋继续由二原告一家居住使用，由二原告支付被告每年租金20000元（即2楼房屋又由被告返租给原告），那么，从被告所提交的“情况说明”这份证据，足以能够说明被告已经默许该2楼住房不在租赁范围内。3.即使原告交付有履行瑕疵，被告应当及时要求原告完全交付，若原告不完全交付，被告可下书面的通知要求交付或起诉到法院要求原告交付，而被告在原告起诉被告违约后，才提出原告违约，不符合常理。4.被告在交付前两年租金共计560000元的时候，若原告未完全交付房屋，则应提出异议。综上，2楼房屋系被告返租给原告一家使用，具有其合理性，而被告在交付560000元租金的时候，常理应予以扣除，但被告没有扣除，且原告提交的原、被告之间签字应认可的“房屋修建投资结算表”，被告巧家县凉坪煤矿有限公司的法定代表人张和武还欠二原告84937.40元的真实性予以认可，只是认为与本案无关联性。原告应当交付的每年租金20000元从被告巧家县凉坪煤矿有限公司的法定代表人张和武所欠二原告的所垫付的建房款84937.40元中予以扣除，符合情理。综上，二原告并没有违约。（三）是否支持被告反诉的损失200000元的问题。被告提出二原告影响其正常经营导致其损失200000元，但并没有提交证据证明原告影响其正常经营及其受到损失。根据庭审查明，被告在所租的停车场内搭建了一个简易棚，对一楼门面进行了部分装修，且未提交装修所花费用的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本院酌定支持被告装修费10000元。简易棚由被告拆走。原告所住的2楼房屋租金40000元，由原告支付，被告所欠原告的为被告所垫付的房屋修建款与本案无关，不能合并处理，可另案处理。（四）关于是否应当支持原被告双方所主张的违约金的问题。被告虽违约，但未因被告的违约给原告造成经济损失（被告还应每天支付767元的租金给原告直至交付之日止），因此驳回原告要求支付违约金的诉讼请求。如上述（三）所述的，原告没有违约，同样驳回被告要求原告支付违约金的诉讼请求。（五）关于合同是否应当解除的问题。被告未按约定如期交付房屋租金给原告，已构成违约，致使原告不能实现合同目的，原告有权要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的的行为表明不履行主要债务；……”被告未在协议确定的时间内支付租金，以其行为表明不履行主要债务。因此，应当解除二原告刘思全、李德英与被告巧家县凉坪煤矿有限公司于2014年11月1日签订的《协议》。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）刘思全、李德英与被告（反诉原告）巧家县凉坪煤矿有限公司于2014年11月1日签订的《协议》；二、由被告（反诉原告）巧家县凉坪煤矿有限公司每天按767元支付原告（反诉被告）刘思全、李德英自2016年11月30日至返还场地之日止的租赁费；二、由原告（反诉被告）刘思全、李德英支付被告（反诉原告）巧家县凉坪煤矿有限公司租金40000元，装修费10000元，共计50000元，及每天按55元支付被告（反诉原告）巧家县凉坪煤矿有限公司自2016年11月30日至返还场地之日止房屋租赁费；三、驳回原告（反诉被告）刘思全、李德英的其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）巧家县凉坪煤矿有限公司的其余反诉请求；上述义务于本判决生效之日起十日内履行。本诉案件受理费减半收取1175元，由原告刘思全、李德英负担775元，被告巧家县凉坪煤矿有限公司负担400元。反诉案件受理费减半收取4250元，由被告巧家县凉坪煤矿有限公司负担3000元，由原告刘思全、李德英负担1250元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  冉龙寿二〇一六年十二月二十六日书记员  安 丹