江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏09民终3586号上诉人（原审被告）：张菊珍,女,1964年2月28日出生，汉族，居民，住浙江省嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：潘林华,浙江兴嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘肖，浙江兴嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周斌，男，1964年10月6日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：秦悌兵，江苏法鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玉朋，江苏法鼎律师事务所律师。原审被告：戴徐荣，男，1967年9月11日出生，汉族，居民，住浙江省嘉兴市秀洲区。上诉人张菊珍因与被上诉人周斌、原审被告戴徐荣房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2015）亭民初字第1579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张菊珍上诉请求：1.依法撤销原判，改判驳回周斌的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由周斌承担。事实和理由：1.周斌将专卖店转租给张菊珍经营，但店铺实际仍由周斌管理，张菊珍每月支付周斌1万元协助管理费；2.2012年8月专卖店停止经营，周斌于另案中陈述“我方于2011月7月停止经营，因此2012年8月份之后的租金没有支付”，且周斌通过盐城康业服饰有限公司（以下简称康业公司）退还了剩余8个月的租金176000元，张菊珍实际向周斌支付4个月租金及协助管理费4万元。如果双方未协商一致，周斌不会退还租金，亦不会不主张协助管理费；3.周斌与张菊珍签订《店铺变更协议》系转租行为，根据合同法第二百二十四条的规定，属于效力待定合同，张菊珍有权随时解除合同。张菊珍于2012年8月底将专卖店关停，并退出经营，《店铺变更协议》已经终止。根据（2014）亭民初字第0355号民事判决内容，因涉及拆迁对经营产生实际的影响，故承租人承担60%租金，而本案一审判决却要求张菊珍承担100%的租金，有违公平原则。周斌辩称，1.张菊珍是实际经营者，不存在其自始至终未参与经营的情况，根据《店铺变更协议》的约定，双方形成了劳务法律关系，周斌受张菊珍指挥、监督和管理；2.张菊珍称店铺于2012年8月终止无事实根据，系其单方陈述。张菊珍认为其委托钱根荣支付一年房租26.4万元，经营4个月后退还店铺并终止租赁合同，该主张不能成立。按照双方约定，房租由张菊珍一年一付，如遇拆迁，多支付的租金由周斌返还，案涉房屋直至2014年1月份仍未拆迁，故张菊珍不具有解除合同的条件。因周斌已将店铺按约交付给张菊珍经营管理，张菊珍拖欠租金的行为直接导致周斌无法向案外人支付租金，案涉店铺直至案外人提起诉讼也未拆迁，张菊珍未与周斌解除租赁关系，如果张菊珍认为租赁关系已解除，应当举证其已行使解除权并将店铺交付周斌。周斌在另案中的陈述实际上是从共同维护双方利益的角度出发，对出租人主张的抗辩，该抗辩理由也没有得到法院的认定，故该陈述不能作为本案的自认；3.《店铺变更协议》是在周斌与案外人签订的终止合作协议的基础上补签的，该协议是对终止合作协议的补充和变更，张菊珍认为因转租行为未经案外人同意，该协议属于效力待定的合同没有法律依据。根据合同法第二百二十四条的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，并没有规定合同的效力。根据相关司法解释的规定，周斌根据合同相对性原则以及协议约定要求张菊珍支付租金符合法律规定，周斌的主张并未加重张菊珍义务；4.周斌将店铺转租不违反法律的强制性规定，应受法律保护。本案属于房屋租赁合同纠纷，与张菊珍是否实际经营无关，其解除租赁合同应当办理解除手续，如不办理视为合同继续履行，并应承担支付相应租金的义务。戴徐荣二审未应诉，亦未作答辩。周斌向一审法院起诉请求：1.判令解除张菊珍与周斌于2012年5月29日订立的《店铺变更协议》；2.判令张菊珍与戴徐荣支付从2012年5月29日至2014年7月31日的租金280800元；3.判令张菊珍与戴徐荣赔偿装潢损失86800元；4.判令张菊珍与戴徐荣承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2007年6月1日，原盐城市轻纺工业改革与发展办公室和秦秀梅签订一份《房屋租用协议》，约定（摘要）：1.盐城市轻纺工业改革与发展办公室将位于盐城市解放北路63号现状的经营用房门面叁间及大楼的主楼底层贰大间给秦秀梅使用，租用期暂定为十年，从2004年6月1日起至2017年5月30日止；2.每年租金为138000元整。同意秦秀梅对外转租。2007年7月10日，秦秀梅（甲方）与周斌（乙方）签订一份《房屋出租合同》，约定（摘要）：1.甲方将座落在盐城市解放北路63号的门面房四间（由北向南第7.8.9.10号）约250平米出租给乙方经营使用，租期暂定为十年，甲方从2007年7月1日起将出租房屋交付乙方进行装修，从2007年8月1日起至2017年7月1日止，乙方一次性向甲方交纳押金三万元整，待租赁期满后，甲方归还乙方；2.第一年至第五年，每年租金为24万元整，第六年至第十年，每年的租金为26.4万元整，先交后租，每年头预交一次，甲方收到租金后出具收据；3.乙方租用期内，甲方提供正常的照明电源和水源，乙方所用水电费按实际使用数每月结算一次，向甲方交纳；4.乙方所租用的房屋，在未满期内不得提前毁约，不得转租，租用期满前两个月，必须提前向甲方说明是否续租，如续租则需重新商定协议，按新的协议履行，否则甲方有权在乙方租用期满前两个月对外招租；5.本协议除不可抗力和政策因素外，双方必须共同遵守，如有一方违约，必须承担对方的一切经济损失，如甲方违约则双倍返还押金和赔偿乙方损失，如乙方违约，赔偿押金的双倍作补偿甲方损失。当日，秦秀梅收到周斌交纳的押金3万元并出具收条：收到押金叁万元整。此后，周斌对四间门面房进行装潢，与浙江雅莹服装有限公司合作经营雅莹服装店。2010年3月，盐城市市政公用投资有限公司发出《拆迁调查公告》，将周斌承租的门面房纳入拆迁调查范围。2011年7月，盐城市市政设施管理处发出《盐城市第二实验学校建设工程第二批拆迁公告》。2012年4月20日，浙江雅莹服装有限公司与康业公司签订了一份《盐城终止合作协议》，约定双方终止合作，于2012年5月1日交接完毕。2012年5月29日，周斌与张菊珍就盐城解放北路63号专卖店经营变更签订了一份《店铺变更协议》，该协议约定，1.周斌于2012年5月1日起将上述店铺交由张菊珍经营，在经营过程中涉及的一切经营活动与周斌无关。2012年5月1日前所涉及的债权、债务由周斌承担；2.房租由张菊珍一年一付给周斌，若遇拆迁，多支付租金由周斌返还给张菊珍，以后每年的租金由张菊珍直接打入周斌账户，由周斌向房东进行支付，所产生的问题由周斌全权负责；3.周斌协助张菊珍在不改变现有营业执照等情况下重新办理银行刷卡系统，如不能办理，周斌应协助张菊珍办理店铺营业执照等相关经营证照，若延用现有证照，周斌有义务保证其安全，周斌有义务协助张菊珍税务等经营活动的公关，所涉费用由张菊珍承担；4.店铺如遇拆迁，所涉及的装修补贴应由周斌享有。双方一审庭审中一致确认2012年5月1日起至该房拆迁止，租金每年264000元。协议签订后，张菊珍接手该专卖店，从事经营。2012年6月4日，张菊珍委托钱根荣向周斌汇款264000元，同年7月16日、8月14日、9月10日分别又向周斌汇款2万元、1万元、1万元。2013年1月28日，康业公司通过银行向钱根荣转账176000元。2014年1月，秦秀梅诉至一审法院，要求与周斌解除合同、支付租金并承担违约金。一审法院经审理认为，2012年8月1日之前的租金已结清，之后拖欠的租金按照2007年7月10日签订的房屋出租合同约定的租金标准计算：2012年8月1日-2014年7月31日期间的租金计为528000元。因双方均存有过错，酌定周斌承担租金为60%。对周斌的装潢损失，双方各半承担86800元。2014年11月5日作出判决：一、解除秦秀梅与周斌于2007年7月10日签订的《房屋出租合同》；二、周斌应于判决生效之日起十日内支付秦秀梅租金280800元；三、秦秀梅应于判决生效之日起十日内补偿周斌装潢折价款86800元、返还押金3万元。该判决现已生效。后周斌与张菊珍为租金问题发生纠纷，遂诉至一审法院。一审另查明，周斌、顾国秀系夫妻关系，康业公司的法定代表人为顾国秀，周斌、顾国秀均为该公司股东。一审还查明，案涉房屋至今未拆迁。一审法院认为：周斌与张菊珍于2012年5月29日签订的《店铺变更协议》系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。合同签订后，周斌按约向张菊珍交付了租赁物，履行了相关义务，张菊珍未能按约支付租金及其他相关费用，应承担相应的民事责任。一、关于周斌主张解除双方于2012年5月29日签订的《店铺变更协议》问题。鉴于双方履行协议的现状，张菊珍已实际停止经营，也不再向周斌支付租金，周斌亦要求张菊珍、戴徐荣支付租金截止日期为2014年7月31日，事实上双方已终止该协议履行，无判决解除之必要。二、关于张菊珍租赁的时间问题。双方同意租赁期间至该房拆迁止，周斌于2012年5月1日将案涉房屋交与张菊珍、戴徐荣经营，此后，张菊珍与戴徐荣就该房屋未行使合同解除权，亦未将承租房屋交还周斌，周斌主张张菊珍租赁期至2014年7月31日，符合法律规定。三、关于钱根荣向周斌汇款264000元是否为张菊珍支付的租金问题。因钱根荣出具了书面证明并到庭作证，证明其受张菊珍委托汇给周斌一年租金264000元，周斌对收到该款项无异议，认为该汇款是其与钱根荣之间的业务往来，但未提交相关证据予以证明，故钱根荣向周斌汇款264000元应认定为张菊珍支付的租金。四、关于周斌主张张菊珍支付从2012年5月29日至2014年7月31日的租金280800元的问题。周斌于2012年5月1日将案涉房屋交与张菊珍，张菊珍租赁期至2014年7月31日，周斌主张张菊珍支付从2012年5月29日至2014年7月31日的租金符合法律规定。按照双方的约定，租金为264000元/12*26个月=572000元，扣除张菊珍已给付264000元，张菊珍尚欠周斌租金308000元，周斌仅主张280800元。五、关于周斌主张装潢损失86800元的问题。因双方协议约定“店铺如遇拆迁，所涉及的装修应由甲方(周斌)享有”，且在秦秀梅诉周斌租赁合同纠纷一案中，一审法院已判决秦秀梅补偿其装潢损失，故周斌要求张菊珍、戴徐荣补偿装潢损失的请求不符合法律规定，不予支持。六、关于本案是否已超过诉讼时效的问题。因周斌于2012年5月1日将案涉房屋交与张菊珍经营，张菊珍未行使合同解除权将承租房屋交付周斌，双方的租赁关系一直未解除，周斌于2015年5月诉至法院主张权利，未超过诉讼时效。七、关于本案诉讼主体问题。虽然张菊珍、戴徐荣系夫妻关系，但《店铺变更协议》系周斌与张菊珍签订，戴徐荣并未参与，根据合同相对性原则，戴徐荣不应承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决：一、张菊珍应于判决生效之日起十日内支付周斌租金280800元；二、驳回周斌的其他诉讼请求。案件受理费6815元，由周斌负担1610元，张菊珍负担5205元。二审中，双方当事人没有提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。案涉《店铺变更协议》是周斌与张菊珍的真实意思表示，内容亦不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同。1.关于张菊珍有无实际经营及《店铺变更协议》是否于2012年8月已终止的问题。首先，张菊珍主张其没有实际经营店铺，但双方在《店铺变更协议》中约定了在协议签订的月初便交付店铺，张菊珍在协议签订后的次月也向周斌支付了一年的租金，且张菊珍在庭审中称其“委托周斌协助经营”、“品牌的经营盈亏由张菊珍负责”，故案涉店铺实际上由张菊珍经营；其次，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。张菊珍主张《店铺变更协议》于2012年8月份已由双方口头协商终止，但周斌不予认可，张菊珍未能提供证据加以证明。张菊珍称康业公司向钱根荣汇款176000元系退还的8个月租金，但结算申请书中注明款项性质系往来款，汇款人是康业公司而非周斌个人，且收款账户与钱根荣汇款给周斌的账户并不一致，钱根荣一审出庭时称不太清楚款项用途，故张菊珍主张协议于2012年8月份终止，且176000元系退还的租金依据不足，本院不予支持。2.关于张菊珍应否按60%的比例承担租金的问题。张菊珍提出因拆迁对店铺经营产生实际影响，故可参照生效民事判决的认定内容，由张菊珍承担60%的租金。经查，一审法院在（2014）亭民初字第0355号案件中判决由秦秀梅与周斌按4︰6的比例分担租金，其理由主要是秦秀梅在房屋被列入拆迁范围、周边房屋的租赁纠纷早已诉讼、周斌早已欠付租金的情况下，秦秀梅仍未采取有效措施降低损失。而本案中，张菊珍与周斌签订合同时已明知案涉房屋被列入拆迁范围，其就拆迁对经营的影响存有足够预知，其仍与周斌达成租赁合意，并实际经营，故其作为承租人应当按约交付租金，且不宜适用上述分担方式，一审判决由张菊珍按每年264000元交纳租金并无不当，本院予以维持。综上所述，张菊珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6815元，由上诉人张菊珍负担。本判决为终审判决。审 判 长  丁益钧代理审判员  李 砚代理审判员  樊丽萍二〇一六年十二月十二日书 记 员  周亚梅