湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0302民初3386号原告（反诉被告）：张乃明，男，1976年2月5日出生，汉族，住天津市塘沽区。原告（反诉被告）：黄爱芝，女，1977年1月11日出生，汉族，住天津市塘沽区。原告（反诉被告）张乃明、黄爱芝的共同委托诉讼代理人：黄育文，男，1969年9月11日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区北京北路。原告（反诉被告）张乃明、黄爱芝的共同委托诉讼代理人：何增宏，湖北荟才律师事务所律师。被告（反诉原告）：杜超，男，1977年9月12日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。被告（反诉原告）：陈静，女，1975年8月1日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。被告（反诉原告）杜超、陈静的共同委托诉讼代理人：张子林，湖北经立律师事务所律师。诉讼代理权限为：一般诉讼代理。原告张乃明、黄爱芝诉被告杜超、陈静房屋租赁合同纠纷及被告杜超、陈静反诉原告张乃明、黄爱芝房屋租赁合同纠纷一案，本院作出（2015）鄂茅箭民一初字第00138号民事判决后，双方均提起上诉。经湖北省十堰市中级人民法院二审并作出（2015）鄂十堰中民四终字第00353号民事裁定，裁定发回重审。本院于2016年8月18日重新立案受理后，依法另行组成由审判员刘海清担任审判长并主审、审判员陈亚明、助理审判员陈燕参加的合议庭，于2016年10月18日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）张乃明、黄爱芝的共同委托诉讼代理人黄育文、何增宏，被告（反诉原告）杜超、陈静的共同委托诉讼代理人张子林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张乃明、黄爱芝诉称，请求法院：一、判令解除双方签订的《商铺租赁合同》；二、判令杜超、陈静支付拖欠租金的滞纳金76482.9元；三、判令杜超、陈静支付拖欠的租金54810.8元；四、判令张乃明、黄爱芝不退还杜超、陈静已支付的押金30000元；五、判令杜超、陈静支付违约金50000元；六、判令杜超、陈静支付违约赔偿金78444元。本案的诉讼费由杜超、陈静负担。事实和理由：2014年6月23日，张乃明、黄爱芝委托黄育文和杜超签订一份《商铺租赁合同》，合同约定了商铺的基本情况、位置、面积及用途；租赁期限、租金的支付方式、时间及租赁押金、违约金等。合同签订后，张乃明、黄爱芝按照合同约定将商铺交给了杜超，但杜超没有按合同约定支付租金。张乃明、黄爱芝多次打电话及书面通知，杜超以各种理由拒付而违约。因属杜超、陈静婚姻存续期间所欠共同债务，应当共同偿还。张乃明、黄爱芝对杜超、陈静的反诉辩称，杜超、陈静的反诉请求没有事实依据。《商铺租赁合同》合法有效，且已经部分履行，不存在违反法律法规的强制性规定。张乃明、黄爱芝在2014年6月24日就已将出租商业用房的钥匙交给了杜超。2014年8月16日是杜超、陈静交物业费的时间，而不是接收出租房屋的时间。因此，杜超、陈静的反诉请求不能成立，应当予以驳回。张乃明、黄爱芝为支持其本诉诉讼主张及反诉辩解，向本院提交了如下证据：证据一、商品房预售合同、商品房买卖合同登记备案证明。用以证明张乃明、黄爱芝是出租房屋的所有权人。证据二、商铺租赁合同、授权委托书。用以证明张乃明、黄爱芝委托黄育文与杜超签订的商铺租赁合同合法有效，合同约定了房屋租金的支付方式和违约责任。证据三、婚姻登记档案。用以证明本案债务发生于杜超、陈静夫妻关系存续期间。证据四、东方明珠的项目经理胡朝辉出具的证明两份。第一份证明用以证明胡朝辉从头到尾都参与了所有的事情，签订合同当天，张乃明、黄爱芝就已将出租房屋的钥匙交给了杜超。第二份证明用以证明胡朝辉之前给杜超、陈静出具了假证明，有电话记录证明杜超不想继续承租房屋而单方违约。证据五、告示、照片。用以证明张乃明、黄爱芝曾多次催告杜超、陈静交纳房屋租金，但杜超、陈静拒不支付。证据六、十堰市宏城房地产开发有限公司（以下简称宏城房地产公司）出具的证明、建设工程消防验收意见书、物业管理服务合同及验房表。用以证明张乃明、黄爱芝购买的位于东方明珠城市花园16号楼1—5、1—6号两间商业用房的手续齐全，产权归属无争议；杜超、陈静所说的出租房屋夹层隔墙的缺口是为预留施工及看房通道，开发商宏城房地产公司可随时进行完善。杜超、陈静对张乃明、黄爱芝的本诉不予认可，认为根据《城市房屋租赁管理办法》的规定，张乃明、黄爱芝在出租房屋时未取得该商业用房的房屋产权证，杜超、陈静承租的商业用房权属有争议，也不符合安全标准，使合同目的不能实现。因此，杜超与张乃明、黄爱芝签订的《商铺租赁合同》无效。张乃明、黄爱芝于2014年8月16日才交付出租房屋。杜超、陈静不存在逾期支付租金的事实。综上，张乃明、黄爱芝请求杜超、陈静支付滞纳金、违约金、赔偿损失没有事实根据，应依法驳回张乃明、黄爱芝的全部诉讼请求。杜超、陈静反诉称，请求判决张乃明、黄爱芝返还杜超、陈静已经交付的房屋租金117666元及押金30000元，并赔偿杜超、陈静的损失519544元。事实和理由：张乃明、黄爱芝逾期交付出租房屋而违约，因合同目的不能实现，给杜超、陈静造成了损失。因此，应返还已收取的房屋租金、押金，并赔偿损失。杜超、陈静为支持其本诉答辩意见及反诉主张，向本院提交了如下证据：证据一、商铺租赁合同。用以证明合同约定了出租房屋的交付时间、装修期间免租及双方的权利义务。证据二、收条。用以证明张乃明、黄爱芝于2014年6月23日收到押金30000元。证据三、转账信息。用以证明杜超于2014年8月15日共交付房屋租金117666元。证据四、商铺物业管理服务合同。用以证明出租房屋的实际交付时间为2014年8月16日。证据五、收据。用以证明杜超已支付物业管理费8344元。证据六、照片、转账凭证。用以证明杜超对出租房屋的消防管道进行了改造，并支付消防管道改造费7000元。证据七、证明书、图纸、交易回单。用以证明杜超委托所代理品牌的公司制作样品、门头设计及支付的费用。证据八、照片。用以证明张乃明、黄爱芝出租的商业用房不符合安全标准。证据九、通话记录。用以证明杜超向张乃明、黄爱芝催要房产证及安全隐患整改的事实。证据十、短信记录。用以证明张乃明、黄爱芝所出租房屋的所有权存在争议。证据十一、短信记录、证明。用以证明杜超要求张乃明、黄爱芝提供商业用房产权证明，以及杜超在2014年11月初要求交还出租房屋钥匙，张乃明、黄爱芝拒收的事实。证据十二、验房表。用以证明张乃明、黄爱芝交付出租房屋的日期是2014年8月16日。本院依法组织当事人对双方围绕本诉及反诉诉讼请求而提交的证据进行了质证。杜超、陈静对张乃明、黄爱芝提交的证据二、三、五无异议。张乃明、黄爱芝对杜超、陈静提交的证据一、二、三无异议。本院对以上当事人无争议的证据依法予以确认并在卷佐证。杜超、陈静对张乃明、黄爱芝提交的对证据一、六的真实性无异议，但认为房屋买卖合同及备案证都不能取代房屋产权证。出租房屋有个缺口，交房时这个缺口仍然存在，张乃明、黄爱芝有义务将出租房屋维修到能够出租的条件。验房表恰证明交房时间是在2014年8月16日，杜超、陈静当天跟物业签订的物业管理合同后才交的物业费。对证据四有异议，认为胡朝辉的证言以及他对杜超、陈静提供的证言是相矛盾的，与验房表、物业服务合同证明的交房时间不符，因书证的效力大于证人证言的效力，且在原一审开庭时，张乃明、黄爱芝向法庭提交的证据证明，胡朝辉还收取了张乃明、黄爱芝20000元现金，由于胡朝辉跟张乃明、黄爱芝有利害关系，因此该证据无效。张乃明、黄爱芝对杜超、陈静提交的证据四、六、八、十、十二的真实性无异议，但认为证据四并不能证明交付出租房屋的时间，出租房屋在2014年6月24日已经实际交付。证据六不具备其证明目的，合同规定的是出租毛坯房。证据八不具备其证明目的，开发商预留有楼梯道，缺口是杜超、陈静自己改造的，张乃明、黄爱芝出租的房屋是合格的；墙上的洞也是开发商预留的通道。证据十不具备其证明目的，出租房屋的产权不存在争议。证据十二不具备其证明目的，交物业费的时间不等同于交付出租房屋的时间。对证据五认为不清楚杜超、陈静具体交了多少物业费。对证据七认为不清楚，反而更能说明出租房屋没质量问题，是杜超、陈静单方毁约。对证据九有异议，认为双方是通过电话，但不能证明杜超、陈静向张乃明、黄爱芝催要房产证和要求安全隐患整改。对证据十一有异议，认为杜超承租张乃明、黄爱芝的商业用房同时还想买另外一个商铺，胡朝辉同意卖给杜超，但是房产证一直没办下来，该证据与本案无关。本院对真实性无异议，但对证明目的有异议的证据，依法按证据本身所具备的证明力予以确认并在卷佐证。对真实性及证明目的均有异议的证据，本院结合已依法予以确认并在卷佐证的其他证据及当事人的陈述，并根据该证据的真实性、合法性、关联性，按其能证明的证明内容予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月17日，张乃明、黄爱芝与宏城房地产公司订一份《商品房买卖合同》，合同签订后，宏城房地产公司按约将其位于湖北省十堰市茅箭区五堰街办北京北路99号16幢1－5、1－6两间商业用房出售给了张乃明、黄爱芝，并在房屋管理部门办理了备案登记。2014年6月23日，张乃明、黄爱芝委托黄育文与杜超签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：甲方（张乃明、黄爱芝）将前述两间商业用框架结构毛坯房租赁给乙方（杜超），用于品牌橱柜展示及销售经营；甲方于2014年6月24日前向乙方交付房屋；房屋租赁期限10年，自2014年9月11日起至2024年9月10日止，其中2014年6月25日起至2014年9月10日共两个半月为免租装修期；第一、二、三年的月租金为39222元，季度租金为117666元；租金实行预付制，每季度预付一次，每期租金提前一个月支付；2014年8月10日前，支付2014年9月11日至2014年12月10日期间的房租；2014年11月10日前支付2014年12月11日至2015年3月10日期间的房租；以此类推；乙方必须按约支付租金，如无故拖欠，甲方给予7天的宽限期，从第8天开始，甲方有权向乙方每天按实欠租金的1%加收滞纳金；乙方在签订合同当日向甲方支付房屋租赁押金30000元；租赁关系终止后，除用以冲抵合同约定由乙方承担的水、电、煤气、通讯、物业、停车等相关费用及房屋经营所产生的所有费用外，剩余部分无息归还；甲方未按时交付房屋，经乙方催告后15日内仍未交付，以及甲方交付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的或交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的，乙方可书面通知甲方解除本合同，甲方应支付违约金50000元，并赔偿乙方的经济损失；乙方逾期不支付租金累计超过30日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应支付违约金50000元，并赔偿甲方的经济损失。合同签订当日，杜超向张乃明、黄爱芝支付租房押金30000元，张乃明、黄爱芝的代理人黄育文向杜超出具了收条。2014年8月15日，杜超以银行转账方式向张乃明、黄爱芝支付房屋租金117666元。2014年8月16日。杜超、陈静向物业公司交纳物业费8344元。因张乃明、黄爱芝认为杜超自2014年12月10日之后，未按合同约定支付租金，已构成违约，经催要未果而提起诉讼。因订立合同、引起纠纷均发生在杜超、陈静夫妻关系存续期间，杜超、陈静遂在诉讼过程中，以商铺租赁合同无效，张乃明、黄爱芝逾期交付出租房屋，从而给杜超、陈静造成严重损失为由，提出反诉。诉讼过程中，杜超、陈静于2015年1月21日将所承租的房屋钥匙交给了张乃明、黄爱芝。2015年4月30日，本院作出（2015）鄂茅箭民一初字第00138号民事判决后，双方当事人均不服，并提起上诉。2016年2月9日，湖北省十堰市中级人民法院作出（2015）鄂十堰中民四终字第00353号民事裁定，认为一审判决认定事实不清，裁定“一、撤销湖北省十堰市茅箭区人民法院（2015）鄂茅箭民一初字第00138号民事判决；二、发回湖北省十堰市茅箭区人民法院重审。”本院认为，张乃明、黄爱芝出租的商业用房已办理备案登记，是出租房屋的合法所有人。依据合同约定，张乃明、黄爱芝出租给杜超、陈静的是商业用框架结构毛坯房，由杜超、陈静自己装修，故不存在交付的出租房屋是否符合安全标准的问题。《商铺租赁合同》虽是双方真实意思表示，但双方关于拖欠租金“每天按实欠租金的1%加收滞纳金”的约定过高。因此，双方签订的《商铺租赁合同》除拖欠租金滞纳金的过高部分无效外，其他部分均合法有效。双方当事人应当按照合同有效部分的约定全面履行自已的义务。张乃明、黄爱芝交付出租房屋的具体时间是本案基本事实和最主要的争议焦点。张乃明、黄爱芝称其已依约于2014年6月24日将房屋交付给了杜超，而杜超、陈静则认为实际交房时间是2014年8月16日。因双方未办理交接手续而无直接证据予以证实，交纳物业费日期不能等同于交付出租房屋的日期，因此双方所提交的旁证也均不足以佐证，只能根据合同条款、交易习惯，并结合双方的实际履行情况加以综合判断。由于张乃明、黄爱芝在签订《商铺租赁合同》前已取得出租房屋的所有权并实际占有，因此张乃明、黄爱芝在2014年6月24日前履行交付商业用毛坯房屋的合同义务并无任何障碍。否则，经杜超催告后15日内仍未交付，杜超可书面通知张乃明、黄爱芝解除本合同及支付违约金50000元。鉴于杜超、陈静于签订合同当日支付30000元押金后，在2014年8月15日向张乃明、黄爱芝支付房屋租金时，不仅未向张乃明、黄爱芝催告交付出租房屋，也没有要求变更免租装修日期，并从所交房租中扣减违约金等实际履行情况，应认定张乃明、黄爱芝按约履行了交付出租房屋义务。相应，按合同约定，杜超、陈静于2014年8月16日所付117666元系支付2014年9月11日起至2014年12月10日期间的房屋租金。杜超、陈静未按约于2014年11月10日前支付2014年12月11日起至2015年3月10日期间的房屋租金，且超过30日，已构成违约，应承担违约责任。《商铺租赁合同》已因双方于2015年1月21日办理了返还出租房屋钥匙的交接手续而实际解除，故本院对张乃明、黄爱芝要求解除《商铺租赁合同》的诉请予以支持。本债务发生在杜超、陈静夫妻关系存续期间，因家庭生产经营对外所负夫妻共同债务，陈静负有共同偿还义务。故杜超、陈静应共同支付张乃明、黄爱芝自2014年12月11日至2015年1月20日止的房屋租金52296元。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，张乃明、黄爱芝既请求违约金、又请求拖欠租金的滞纳金及违约赔偿金，属重复请求。因商铺租赁合同中约定的违约金数额已足以弥补张乃明、黄爱芝的损失，故本院对张乃明、黄爱芝请求杜超、陈静支付50000元违约金的诉请予以支持，对张乃明、黄爱芝请求杜超、陈静支付拖欠租金的滞纳金及违约赔偿金的诉请不予支持。张乃明、黄爱芝无证据证实房屋租赁关系终止后，尚有应冲抵由杜超、陈静承担的水电、煤气、通讯、物业等费用，因此张乃明、黄爱芝应向杜超、陈静返还租房押金30000元。由于张乃明、黄爱芝并无违约行为，故杜超、陈静的其他反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，引起本纠纷的主要责任是因杜超、陈静未按约支付房屋租金，但张乃明、黄爱芝在纠纷发生后，未积极、合理地处理，使损失扩大，亦应负有一定责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条、第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下:一、解除本诉原告张乃明、黄爱芝委托黄育文和本诉被告杜超于2014年6月23日签订的《商铺租赁合同》（已于2015年1月21日实际解除）；二、本诉被告杜超、陈静于本判决生效之日起15日内共同支付本诉原告张乃明、黄爱芝自2014年12月11日起至2015年1月20日止的商业用房的租金52296元；三、本诉被告杜超、陈静于本判决生效之日起15日内共同支付本诉原告张乃明、黄爱芝违约金50000元；四、驳回本诉原告张乃明、黄爱芝的其他诉讼请求；五、反诉被告张乃明、黄爱芝于本判决生效之日起15日内共同返还反诉原告杜超、陈静租房押金30000元；六、驳回反诉原告杜超、陈静的其他反诉请求。义务人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5648元，本诉原告张乃明、黄爱芝承担3765元，本诉被告杜超、陈静承担1883元；反诉案件受理费5236元，反诉原告杜超、陈静承担4713元，反诉被告张乃明、黄爱芝承担523元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院，上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院，账户号：17×××01。开户行：中国农业银行股份有限公司北京路支行。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉费通知）。审 判 长  刘海清审 判 员  陈亚明代理审判员  陈 燕二〇一六年十二月二十日书 记 员  曾靖雯