四川省盐亭县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）川0723民初2271号 原告：四川省盐亭建筑安装工程公司。住所地：盐亭县云溪镇凤池街**。 法定代表人：何加培。 原告：冯继平，男，生于1970年11月28日，汉族，居民，住四川省盐亭县。 上列二原告共同委托诉讼代理人：杨智，四川川北律师事务所律师。 上列二原告共同委托诉讼代理人：李进，四川川北律师事务所律师。 被告：胥志明，男，生于1962年1月29日，汉族，居民，住四川省盐亭县。 被告：许晓琼，女，生于1956年7月25日，汉族，居民，住四川省绵阳市涪城区。 特别授权委托诉讼代理人：蒲泽兴，四川锐泰律师事务所律师。 原告四川省盐亭建筑安装工程公司、冯继平与被告胥志明、许晓琼确认合同无效纠纷一案，本院于2016年9月18日受理后,依法适用简易程序于2016年11月16日公开开庭进行了审理。原告冯继平及二原告委托诉讼代理人杨智，被告胥志明，被告许晓琼及其委托诉讼代理人蒲泽兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告四川省盐亭建筑安装工程公司、冯继平向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认二被告于2016年2月26日签订的《房屋买卖合同》无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月28日，原告与被告胥志明签订《建设工程施工合同》，原告依约履行了全部合同义务，2016年1月按时完成工程项目建设。同年2月1日，原告与被告胥志明对工程项目进行初步验收合格，对仅有的零星施工点进行整改，3月6日双方再次验收合格，因被告胥志明的原因导致无法对工程进行竣工验收。原告因被告胥志明拒不支付工程款而引发诉讼，在诉讼期间原告为保证判决后的债权执行对建设的工程项目向法院申请了查封。案涉商品房至今没有办理商品房预售许可证，二被告于2016年2月26日签订的《房屋买卖合同》和是否真正支付购房款可能涉嫌恶意串通损害原告的利益，同时该合同违背了法律禁止性规定。二被告的行为是以合法形式掩盖转移财产达到被告胥志明拒不支付工程款的目的。目前，二被告要求法院确认其签订的合同有效，以达到转移财产损害原告利益的目的。为此，原告依照《中华人民共和国合同法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》之规定诉至人民法院。 被告胥志明辩称，“水榭阳光”项目工程已竣工，但验收未合格。被告胥志明与被告许晓琼签订的《房屋买卖合同》真实合法有效，“水榭阳光”房产项目属盐亭县棚户区改造项目，是其个人投资的自建房，不需要办理商品房预售许可证。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告许晓琼辩称，原告的诉讼请求无事实和法律根据。二原告不是本案适格主体，不是合同相对方，也不是与案涉房屋有关的第三人，不具有独立请求权。根据合同相对性原理，原告对《房屋买卖合同》没有诉的利益，与本案无直接利害关系，原告无权请求确认合同无效。被告间签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫及损害国家、集体或者第三人利益的情形，且被告许晓琼已支付合同约定的合理对价，该合同合法有效。“水榭阳光”项目不是商品房开发项目，而是被告胥志明个人出资修建的棚户区改造项目，对案涉房屋享有处分权，不需要办理商品房预售许可证，在不影响拆迁安置户利益的前提下，有权对外销售，是否取得商品房预售许可证不影响《房屋买卖合同》的效力。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，位于盐亭县云溪镇弥江路**的“水榭阳光”房产项目系经相关行政机关立项批准的棚户区改造项目，包含商业用房和住宅建设。该项目业主为云溪镇弥江路325号联建业主委员会（共28户业主），资金来源为业主自筹，被告胥志明与其他业主约定：该项目由胥志明个人筹备建修资金，待工程竣工后对各业主给予还房安置，剩余房产归胥志明所有。该房产项目的承建单位为原告四川省盐亭建筑安装工程公司，实际施工人为原告冯继平，现该工程尚未竣工验收。2016年2月26日被告胥志明（甲方）、许晓琼（乙方）签订了《房屋买卖合同》，该合同主要约定：一、甲方将位于盐亭县云溪镇弥江路325号“水榭阳光”项目（棚户区改造项目）的三层的房屋（建筑面积约为：109.9平方米）卖给乙方，房屋用途为商业门面；二、该套房屋按照实际建筑面积计算，单价为8500元/平方米，总价款为93.4万元；三、在本合同生效之日起乙方向甲方付清所有购房款；四、移交房屋的时间为：在“水榭阳光”项目竣工验收合格后30日内向乙方办理交房手续，在房地产产权登记机关规定的期限内为乙方办理权属登记手续；四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，本协议经甲乙双方签字（盖指印）后生效。同日，被告胥志明向被告许晓琼出具金额为93.4万元的收款收据一份。 庭审中，被告许晓琼陈述自己是胥志明姐姐，2013年“水榭阳光”项目筹备修建期间，许茂琼、许茂华、许晓琼（三人均是胥志明胞姐）与胥志明达成口头协议：三人各自出资，共同购买“水榭阳光”房产项目商业用房，因达成购房意向时无法确定购房的楼层和位置，当时双方便没有签订合同，此后许晓琼陆续向胥志明支付了购房款93.4万元，其中转账57万，剩余购房款均为现金支付，直接来源于绵阳市涪城区万达广场的拆迁补偿款，所以没有提供银行取款记录及转账凭证。被告许晓琼称述的购房经过，被告胥志明予以认可，二原告不予认可，理由是：1.2016年6月盐亭县城乡规划建设和住房保障局组织对“水榭阳光”房产项目房屋现状进行清理，清理结果是截止2016年6月20日，“水榭阳光”房产项目负一楼至四楼的商业用房均未对外销售，因此二被告不可能在清理前签订《房屋买卖合同》；2.被告胥志明拖欠原告“水榭阳光”房产项目工程款无力支付，双方为此正在打官司，二被告关系特殊，许晓琼为帮助胥志明逃避工程款债务而与其串通签订了上述《房屋买卖合同》；3.购房款金额巨大，但买卖双方却采取现金方式进行交易，无法提供完整的付款凭证，违背常理；4.2016年4月，原告在向盐亭县人民法院起诉胥志明拖欠工程款时，申请法院查封了被告许晓琼购买的房屋，许晓琼当时对此并未提出异议，以上足以证明二被告恶意串通，通过假订《房屋买卖合同》侵占“水榭阳光”房产项目房屋，损害二原告追讨工程款的权益。二被告针对原告的理由陈述：1、2016年6月盐亭县城乡规划建设和住房保障局组织对“水榭阳光”房产项目房屋现状进行清理时，并没有对拆迁户和购房户情况统计完整，不能凭统计结果认定二被告于2016年6月之后签订虚假的《房屋买卖合同》，本院对此依职权向盐亭县城乡规划建设和住房保障局调查获知二被告陈述属实；2、二被告陈述的购房经过和支付购房款情况属实，原告并非《房屋买卖合同》签订方，无权要求二被告证明付款情况；3、被告许晓琼不知道法院已经查封其购买的房屋，保留向法院提出异议的权利。 另查明，二原告于2016年4月14日向本院提起建设工程施工合同纠纷诉讼，请求判令被告胥志明支付“水榭阳光”房产项目工程款，并申请对“水榭阳光”房产项目房屋（含案涉商业用房）进行财产保全；许晓琼于2016年8月8日向本院提起确认合同有效纠纷诉讼，请求确认本案所涉《房屋买卖合同》有效并由胥志明履行交房义务，该案原告许晓琼与被告胥志明在立案后立即申请法院调解结案，本院审查后认为确认合同有效纠纷属于人民法院应当主动审查的范围，不适宜调解，故驳回当事人的调解申请，该案与本案关联密切，需以本案的审理结果为依据，现已中止诉讼。 上述事实，有原、被告陈述、《房屋买卖合同》复印件、《收款收据》复印件、盐发改95号文件复印件、《建设工程施工合同》复印件等证据在卷予以证实。 本院认为，本案争议焦点是二被告间签订的《房屋买卖合同》是否有效。“水榭阳光”房产项目系经相关行政机关审批的棚户区改造项目，属28户业主共有，由被告胥志明实际筹集资金修建，但该项目至本案辩论终结前仍未竣工验收和领取权属证书，28户业主并未经依法登记或合法建造的事实行为享有“水榭阳光”项目房产所有权，胥志明也未举证证明出售涉案房产，取得了其他共有人的书面同意，依照《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第一款第四、六项规定，涉案房产未经其他共有人书面同意，也未依法登记领取权属证书，不得转让。购买房屋属于日常生活中的重大事项，许晓琼在无法确定购买房屋位置、面积、单价的情况下，即通过转账和现金交付的方式支付了所有购房款，却无法详细说明并举证证实购房款的来源及交付细节，这些情况均与一般正常的房屋交易行为习惯不符，仅凭被告胥志明出具的购房收据，不足以客观真实地反映许晓琼确实履行了支付购房款的事实，因此本院对许晓琼主张其已支付全部购房款的陈述不予采信。二被告系近亲属关系，在本院审理的另一案件中，在双方对签订的《房屋买卖合同》并无争议且房屋也并不具备交付条件的情况下，请求人民法院确认合同有效并由胥志明履行交房义务，并积极主动地申请调解结案，被告许晓琼的上述客观表现不能证明其与被告胥志明签订《房屋买卖合同》系出于购房的意思表示，本院根据现有证据难以客观、准确地判断其为一个支付了合理对价的善意受让人，对二被告的辩称本院不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 确认被告胥志明与被告许晓琼就盐亭县云溪镇弥江路325号的“水榭阳光”房产项目在建工程三层商业用房，于2016年2月26日签订的《房屋买卖合同》无效。 本案案件受理费100元，减半收取50元，由被告胥志明、许晓琼共同负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员 罗 堻 二〇一六年十二月八日 书记员 赵小卉 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项：有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； 《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第一款第四、六项：下列房地产，不得转让： （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（六）未依法登记领取权属证书的； 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。