辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0281民初4656号原告：李长彪，男，汉族。委托诉讼代理人：王伟，辽宁得一律师事务所律师。委托诉讼代理人：马荟华，辽宁得一律师事务所律师。被告：大连益凯房地产开发有限公司，住所大连长兴岛经济区沙包村。法定代表人：葛树凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：张明日，辽宁昌信律师事务所律师。第三人：大连市住房公积金管理中心，住所大连市中山区武汉街**号。法定代表人：于保和，该中心主任。委托诉讼代理人：王东，男，汉族，系该中心法规处副处长。委托诉讼代理人：赵展，男，汉族，系该中心法规处科员。原告李长彪与被告大连益凯房地产开发有限公司（以下简称“益凯公司”）、第三人大连市住房公积金管理中心（以下简称“公积金中心”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月29日立案，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告李长彪的委托诉讼代理人王伟、被告益凯公司的委托诉讼代理人张明日、第三人公积金中心的委托诉讼代理人赵展到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李长彪提出诉讼请求称：1、判令解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、判令被告返还原告已支付的购房首付款66239元；3、判令被告返还原告已向第三人偿还的贷款本息82454.97元；4、判令被告向原告给付自2012年10月1日起至判决确定给付之日止，按全部购房款的日万分之二的违约金和损失；5、判令解除原告与第三人之间的《个人住房抵押借款合同》；6、诉讼费用由被告承担。2011年10月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于大连长兴岛经济区x号房屋，总房款为316239元，并对房屋交付时间和违约责任进行明确约定。合同签订后，原告依约交付全部房款（包括首付款和在第三人的贷款），但被告未按约定在2012年9月30日前将房屋交付给给原告，且至今仍以种种理由一拖再拖，一直告诉原告继续等待。现原告既得不到房屋还要偿还巨额贷款，已经给原告造成重大经济和精神损失，原告再无法继续空等下去。现原告要求按照《商品房买卖合同》第九条的约定和相关法律规定，解除该合同，由被告退还已经支付的购房款，并支付违约金及赔偿给原告造成的其他损失。按照相关法律规定，因《商品房买卖合同》的解除，请求解除原告与第三人签订的贷款合同和保证合同，并要求被告向第三人返还银行贷款未偿还的本金和利息。综上，原告为维护合法权益诉至法院，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告益凯公司辩称：不同意原告的诉讼请求，要求继续履行合同。尽管被告目前困难，但正积极努力争取早日交房，继续履行合同对原、被告双方都有利。原告请求的违约金过高，请求按照法律规定进行调整。第三人公积金中心陈述称：由原告负责向公积金中心一次性偿清尚欠的借款本金212948.59元、利息4371.03元、罚息145.89元（暂计算至2016年11月4日，共计217465.51元）及至清偿日止的利息后，同意解除《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》（合同编号：0XXXXXXX5）；被告对上述事项承担连带保证责任；公积金中心对抵押房屋享有优先受偿权。2011年11月9日，原告与住房公积金签订《抵押借款合同》，约定由公积金中心向原告发放住房公积金贷款25万元，购买位于大连长兴岛临港工业区x号的商品房，并以该商品房进行抵押担保；《抵押借款合同》同时约定，本合同至合同项下的贷款本息等全部清偿后终止。而后，该商品房在房地产管理机关办理抵押登记。2011年11月23日，公积金中心依照原告的委托按《抵押借款合同》的约定，将25万元贷款作为原告支付的购房款转入被告账户。现原告起诉到贵院请求解除商品房买卖合同，同时要求解除抵押借款合同。考虑到原告的行为极可能导致商品房买卖合同被解除，但是应充分尊重意思自治原则，原告应按照《抵押借款合同》约定，先一次性提前还清尚欠的借款本金、利息、罚息后，在此基础上，公积金中心同意解除《抵押借款合同》。2011年7月19日，公积金中心与被告签订了《个人住房政策性贷款合作协议》（合同编号：2XXXXXXX7），该协议约定被告应为公积金中心向原告发放的贷款本金、利息、罚息、违约金及为实现债权所支出的费用承担连带保证责任。经审理查明：案涉房屋位于大连长兴岛经济区x号，建筑面积58.89平方米。2011年10月30日，原告李长彪（买受人）与被告益凯公司（出卖人）签订商品房买卖合同（合同编号为WXXXXXXXX6），约定买受人购买出卖人开发的案涉房屋，总房款为316239元。买受人于合同签订时支付首付款66239元，贷款250000元以公积金贷款。出卖人应在2012年9月30日前将经建设单位验收合格并由勘察、设计、监理、监工、建设单位出具验收报告的商品房交付给买受人使用。出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。上述合同的出卖人处加盖被告公司合同专用章及“李某”小印章，买受人处由原告李长彪签名。合同签订当日，原告向被告支付首付款66239元。案涉合同已在房产部门备案。同时查明：2011年11月9日，原告（借款人）与第三人公积金中心（贷款人）签订《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》（合同编号：0XXXXXXXX5），约定借款人贷款250000元，用于购买案涉房屋。第三人公积金中心将250000元贷款通过原告账户支付给被告益凯公司。另查明：2013年6月30日，原告李长彪（乙方）与被告益凯公司（甲方）签订补偿协议，约定：关于2012年9月30日到2013年6月30日延期交房的补偿金给付问题，甲方将按照补充协议中确定的补偿标准给予补偿。原定2013年6月30日不能按期交房，新的交房日期定在2013年10月31日。对于这段时间内的延期交房，甲方将按照总房款的每天万分之三按照实际延期天数给以补偿。被告益凯公司为原告李长彪出具承诺书，承诺：从2013年11月起每月20日给客户2000元/月作为部分违约金赔偿，直至还清客户违约金为止。违约金总数标准以《商品房买卖合同》和《补充协议》为准。原告李长彪在庭审中未提交上述《补偿协议》及《承诺书》中提及的《补充协议》。又查明：案涉房屋已办理预购商品房抵押登记，抵押权人是第三人公积金中心，并在大连长兴岛经济区房地产交易中心登记备案。截止2016年11月23日，原告向第三人偿还公积金贷款82454.97元，其中本金37051.41元，利息45403.56元，尚欠贷款本金212948.59元。再查明：被告未将案涉房屋交付给原告。案涉房屋至今未完工。上述事实，有原告李长彪提供的商品房买卖合同、专用收款收据、还款情况明细、补偿协议、承诺书、个人住房抵押借款合同，第三人公积金中心提供的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同、预购商品房抵押申请审判书、个人委托贷款划拨资金通知书、大连市住房公积金贷款划转凭证（借据）、提前全部还款试算（截止2016年11月14日）、个人住房政策性贷款合作协议以及原、被告当庭陈述笔录等在卷佐证，以上证据经过开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告李长彪与被告益凯公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的规定，该合同合法有效，原、被告均应根据合同约定履行自己的义务。现原告已履行了支付首付款、办理按揭贷款等义务，被告理应按照约定交付房屋。关于是否应当解除案涉商品房买卖合同以及是否应返还首付款。鉴于案涉房屋至今未完工，原告已无法实现合同目的，被告逾期交付房屋的行为构成根本违约，故原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，与法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对于原告要求被告返还购房首付款66239元的诉讼请求，符合事实和法律依据，本院亦予以支持。关于被告应支付原告逾期交房违约金的计算方式。本案中，原、被告于2013年6月30日签订的《补偿协议》及被告出具的《承诺书》系对《商品房买卖合同》第八条、第九条的变更，约定了新的交房日期为2013年10月30日，逾期交房违约金为：2012年9月30日至2013年6月30日期间按照《补充协议》约定的标准计算，2013年6月30日之后按总房款的日万分之三计算。因原告未提交其与被告签订的《补充协议》，故对于2012年9月30日至2013年6月30日期间的违约金标准应适用双方签订的《商品房买卖合同》的约定。鉴于该约定（按照原告已付款的1%支付违约金）明显过低，而2013年1月1日之后的违约金（日万分之三）约定过高，且被告亦提出按照法律规定进行调整的抗辩，故本院酌情将逾期交房违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算。另，本院在调整违约金后，对于原告还要求被告赔偿损失的请求，不予支持。关于是否解除原告与第三人签订的抵押借款合同。因第三人同意在本案中一并审理原告要求解除抵押借款合同的诉讼，本院予以合并审理。本案中，原告为购买案涉房屋与第三人签订抵押借款合同，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的规定，该合同合法有效，本院予以确认。现案涉商品房买卖合同解除后，该抵押借款合同订立的目的已无法实现，无继续履行的必要，应予解除。被告应将原告与第三人签订的抵押借款合同所未履行部分的本金、利息、罚息、违约金返还给住房公积金。且因案涉房屋已办理抵押登记，在被告将原告与第三人的抵押借款合同未履行部分的本金、利息、罚息全部返还给第三人之前，第三人对案涉房屋享有优先受偿权。商品房买卖合同和抵押借款合同解除及返还义务全部履行后，原告、被告和第三人负有互相协助对方办理撤销商品房买卖合同备案登记和撤销房屋抵押登记的义务。上述原告、被告和第三人的义务履行完毕后，案涉房屋归被告所有。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李长彪与被告大连益凯房地产开发有限公司于2011年10月30日签订的合同编号为WXXXXXXXX6商品房买卖合同；二、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效后十日内内返还原告李长彪购房首付款66239元；三、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告李长彪自2012年10月1日起至本判决确定的给付之日止的逾期交房违约金，按房款316239元的中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算；四、解除原告李长彪与第三人大连市住房公积金管理中心于2011年11月9日签订的合同编号为0XXXXXXXX5的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同；五、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告李长彪截止2016年11月14日已向第三人大连市住房公积金管理中心偿还的贷款本金及利息82454.97元；六、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向第三人大连市住房公积金管理中心返还原告贷款本金212948.59元，并按照原告李长彪与第三人大连市住房公积金管理中心签订的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同约定的标准承担利息、违约金、罚息；七、第三人大连市住房公积金管理中心对案涉房屋享有优先受偿权；八、待第三人大连市住房公积金管理中心全部债权受偿后，原告李长彪、被告大连益凯房地产开发有限公司及第三人大连市住房公积金管理中心到案涉房屋所在地房产管理部门办理撤销商品房买卖合同备案登记和抵押房屋注销登记手续，案涉房屋所有权归被告大连益凯房地产开发有限公司所有；九、驳回原告李长彪的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3274元，由被告大连益凯房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  李佩昕审 判 员  李 蓓代理审判员  宫元达二〇一六年十二月六日书 记 员  化凌弘