江苏省泰兴市人民法院 民 事 判 决 书 (2015)泰民初字第1673号 原告：泰兴市瑞泰置业有限公司，住所地泰兴市鼓楼西路**。 法定代表人：唐浩哲，总经理。 委托诉讼代理人：徐晶波，公司法律顾问。 被告：顾小芹，女，1983年9月3日出生，汉族，住泰兴市。 原告泰兴市瑞泰置业有限公司（以下简称瑞泰公司）与被告顾小芹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐晶波、被告顾小芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞泰公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告租金9万元及保证金1万元，承担违约金8.4万元；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，瑞泰公司诉讼请求变更为：解除合同；被告支付自2015年8月27日至合同解除之日止的租金（按照合同约定的年租金28万元计算），并按照该标准计付被告此后实际占用房屋期间的占有使用费；被告承担违约金8.4万元。事实与理由：2015年5月27日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将其位于泰兴市鼓楼西路瑞泰广场221、222、323、324营业用房及200平方米办公用房出租给被告使用，租赁期限为三年，自2015年8月27日至2018年8月26日止，年租金28万元，签订合同时给付半年租金14万元，余款于2016年2月27日付清。合同签订后，被告仅支付租金5万元，余款至今未能付清，原告经多次催要未果，特向法院提起诉讼。 顾小芹辩称，1、根据双方合同约定，原告出租标的为泰兴市瑞泰广场221、222、323、324及办公用房200平方米，租金标准是针对上述所有租赁标的物，由于原告未能提供办公用房200平方米，故原告主张的租金数额没有依据，且被告可以拒付租金而无需承担违约责任；2、对于预付款，双方于2015年5月27日签订补充协议一份，被告预付50000元，该义务被告已经履行结束，原告承诺30日内提供办公用房，每逾期一日，原告补助被告500元。计算至开庭之日原告应当补助被告10万元左右。即使被告应当向原告支付租金的话，原告应当给予被告的补助款也已经全部冲减了租金，被告无需再向原告缴纳租金；3、本着解决问题的原则，被告同意在原告提供合法的200平方米办公用房后，扣除原告每日应当给予被告的补助500元，被告同意履行合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的2015年5月27日原被告双方签订的商铺租赁合同及补充协议、2016年10月8日江苏经纬资产评估房地产土地估价有限公司出具的房地产评估报告等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告瑞泰公司（甲方）与被告顾小芹（乙方）于2015年5月27日签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：原告将位于泰兴市瑞泰广场221、222、323、324及待建办公用房200㎡，共5间，建筑面积约518.995平方米的商铺出租给被告经营使用。租赁期限为三年（2015年8月27日-2018年8月26日）。第一年租金（2015年8月27日至2016年8月27日）280000元，第二年租金280000元，第三年租金280000元。被告应于本合同签订当日向原告交付租金140000元，于2016年2月27日前付清第一年租金。当年租赁保证金10000元（保证金于合同终止时一次性无息偿还，每年根据租金实际调整）。后续年度租金应提前三十日一次性付清。逾期缴纳，每逾期一天须向甲方支付应交租金及费用的1%作为滞纳金。合同第七条违约金和违约责任条款约定：“若乙方单方面违约，按违约时乙方已缴纳的当年租金额的30%支付违约金；若乙方单方违约，按违约当年所交租金总额的30%支付违约金，同时甲方有权收回该商铺使用权”。 同日，双方就承租房屋中的200平方米待建建筑签订了补充协议一份，约定：建筑周期为30天，出租条件为可供乙方进场装修；乙方预付租赁保证金50000元（抵充租赁款）；如在30日内甲方未能按期提供房屋给乙方，每逾期一日，甲方补助乙方人民币伍佰元；如超出5个工作日，乙方有权提出解约，甲方需在1个工作日退还乙方所交保证金。双方互不承担责任。签订该补充协议后，被告按约向原告缴纳了租赁保证金5万元。 合同签订后，原告即将221、222、323、324商铺（含两台3匹美的吸顶空调）交付被告装修，被告于2015年8月开始营业。但双方补充协议约定的200平方米的待建建筑原告一直未交付。 审理中，由于双方对承租泰兴市鼓楼西路瑞泰广场221、222、323、324营业用房的年租金标准存在争议，根据原告瑞泰公司申请，本院委托江苏经纬资产评估房地产土地估价有限公司进行评估，该公司于2016年10月8日出具评估报告，年租金为181600元。 本案审理中，因被告顾小芹要求解除双方于2015年5月27日签订的商铺租赁合同，原告瑞泰公司表示同意，并相应变更诉讼请求。 本院认为，原告瑞泰公司与被告顾小芹于2015年5月27日签订的《商铺租赁合同》与《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，租赁合同及补充协议均合法有效，双方都应按约享有权利并履行义务。原告瑞泰公司未及时提供待建200平方米建筑构成违约，根据补充协议约定和相关法律规定，被告顾小芹可以中止合同的履行并有权在合理期间行使合同解除权。故被告顾小芹未按约定时间支付第一年的14万元租金，是依法行使其不安抗辩权，不能认定其构成违约。但，被告顾小芹在明知原告方不能按约交付办公用房200平方米建筑的情况下，在合理期间内未解除合同，而是对已经实际交付的商铺继续装潢并开始营业，理应根据双方实际租赁商铺的情况支付相应租金。双方现就实际租赁商铺的年租金不能协商一致，应按照有权评估机构的评估结论结算租金。双方在审理中一致同意解除合同，本院依法不持异议。合同解除后，被告理应及时返还租赁物。至于被告顾小芹主张的装修损失、违约金等，因在本案中既未反诉也无损失举证，当事人可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第六十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，规定，判决如下： 一、解除原告泰兴市瑞泰置业有限公司与被告顾小芹的房屋租赁合同关系； 二、被告顾小芹于本判决生效后30日内支付原告泰兴市瑞泰置业有限公司房屋租金和房屋使用费（自2015年8月27日至被告顾小芹交付房屋之日，按照年租金181600元的标准计算，扣减被告已经支付的保证金50000元）。 三、被告顾小芹于本判决生效后30日内将承租的泰兴市鼓楼西路瑞泰广场221、222、323、324室的房屋（含两台3匹美的吸顶空调）腾空后返还给原告泰兴市瑞泰置业有限公司； 四、驳回原告泰兴市瑞泰置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3980元，鉴定费6000元，合计9980元，由原、被告各半负担（被告应承担的诉讼费原告已经垫付，被告于本判决生效后30日内加付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  吴建党 代理审判员  安 南 人民陪审员  周赛男 二〇一六年十二月八日 书 记 员  张 婷 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。