浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0602民初8901号原告王福顺，男，1958年1月16日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托代理人（特别授权代理）何俊、周斌照，浙江中圣律师事务所律师。被告王福全，男，1956年5月28日出生，汉族，住绍兴市越城区，现住绍兴市越城区。委托代理人（特别授权代理）丁丽玲，浙江乾盛律师事务所律师。原告王福顺与被告王福全房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月8日受理后，依法由审判员戴伟章适用简易程序独任审判，于2016年10月14日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人何俊，被告及其委托代理人丁丽玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告系同胞兄弟关系，1995年8月，被告为另建住宅所需，将其位于原告住宅东边一间3.8m×9.5m面积的二层楼房出售给原告。经双方父母兄弟等见证，原、被告签订了房屋买卖协议1份，约定原告以人民币2万元的价款买受该房屋，协议签订后，原告应被告要求立即支付可转让款2万元，被告依照农村习惯将房屋有关权证交予原告，根据双方约定，原告自1997年开始居住该房屋，但双方一致没有办理变更登记手续。1999年至2000年间，原告自行出资翻建自家住宅，将自己原有的房屋与从被告处买受的房屋一并翻建成一幢三间三层楼房，后获定门牌号为××。2013年间，绍兴市镜湖新区灵芝镇城中村改造办公室因建设需要对××房屋进行拆迁。原告与其签订了房屋拆迁补偿安置协议1份，确认原告对××整幢房屋享有所有权，并约定原告享有产权调换的补偿安置，原告于2013年7月5日腾空××房屋，随后该房屋被拆除。但后来被告为谋取拆迁安置权利，于2015年1月10日向灵芝镇人民政府提出房屋更正申请报告，否认原、被告房屋买卖事实，是被拆迁案的××房屋权属陷入争议，导致原告至今未能顺利获得拆迁安置，故原告起诉要求依法确认原、被告于1995年8月签订的房屋买卖协议合法有效；依法确认房屋买卖协议所涉位于绍兴市××城区灵芝镇××村房屋拆迁安置权益归原告所有；诉讼费由被告承担。被告辩称：被告从未收到过原告支付的2万元，地号为466的房屋自1983年建造以来，直至到2000年翻建为止，被告一家一直居住在该房屋内，原告所谓的自1997年开始居住使用该房屋纯属捏造事实，被告所有的466地号房屋权证是1××6年颁发的，原告根本不可能在1995年获得该权证，466地号上三层楼房均系被告向相关部门审批获准后翻建的，与原告无关；原告诉称的双方存在房屋买卖合同，其既不能提供房屋买卖协议原件，也不能举证证明其已交付房屋价款和被告已实际交付房屋，更不存在所有权已经转移，房屋权属一直登记在被告名下，故房屋买卖合同依法不能成立，更谈不上买卖协议有效和应受法律保护，原告诉请确认买卖关系有效无事实根据和法律信依据；根据我国法律规定，房屋属不动产，除了应有买卖双方合意，还需要买受人支付对价，出卖人交付房屋，更重要的是应经有关部门权属登记，才能发生法律效力；原告明知本案早已过了超诉讼时效，不可能胜诉，但是为了规避法律，故意虚慌一枪，改头换面称确认之诉，确认之诉应有最基本的法律事实作支撑，否则就是空中楼阁，无从谈起，本案的原告连证明其已支付房款和已实际占有使用房屋这一基本事实的证据都提供不了，物权主张请求确认之诉；原告第二项诉讼请求与本案无关，应在其早已起诉的行政诉讼案中另行解决，被告已在2000年经合法审批，将本案诉争的房屋翻建成108.3平方米的三楼新屋，房地产权属登记为被告所有，此房屋在2013年群贤路拓宽时已被拆迁，原告因隐瞒事实真相采用欺骗手段，将上述房屋面积的权属登记在自己名下，并在与灵芝镇人民政府签订的拆迁安置协议中已确定了相应安置补偿，后灵芝镇人民政府发现此错误，多次通知其重新订立更正协议，但是他不予理睬，反而恶人先告状，向法院提起行政诉讼，要求灵芝镇政府履行拆迁安置补偿协议。按照我国拆迁法和绍兴市镜发委【2010】19号文件第二条规定，拆迁房屋有房地产权属证书的，就以权属证书确权和安置补偿，不考虑买卖等其他情形，由此可见，对被拆迁房屋权属确权是行政机关的职权，当事人对确权不服，可提起行政复议或者行政诉讼，但不属于民事诉讼范围，现原告一事两诉，显然不符合法律规定；原告明知其与灵芝镇人民政府的行政诉证不可能胜诉，为了挽救其颓势，试图以本事实结果改变其不利结局，但是法律毕竟是公正的，其目的是不可能达到的。综上，原告第一项诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，第二项诉讼请求不属于本案审理范围，与本案无关，特请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张成立，向本院提交了下列证据：1、买卖房屋协议1份（复印件）、关于房屋买卖协议的情况说明(原件由绍兴市越城区灵芝镇人民政府持有)1份（复印件），要求证明双方之间订立的买卖合同。经质证，被告对上述证据三性均有异议，认为原告未提供买卖房屋协议的原件，仅有复印件且存在涂改的痕迹，复印件完全可以通过粘贴拼接的方式获得，要求原告提交原件；情况说明上的签字人员都是与原告有直接利害关系的亲属，绍兴市××城区灵芝镇××村村名委员会也表示是“根据本户意见，情况实属”，只是根据了解了村民的意见且村负责人的未签署名字，经调查当时村委印章有该村原妇女主任金志娟（王某2之妻，王福顺之弟媳）保管，在另案行政诉讼中，原告提交的情况说明并没有村委的盖章，且2份证据之间自相矛盾。本院认为，上述证据虽为复印件，但被告自认签订过该协议，且有书写人和见证人的证言证实，亦可印证情况说明的真实性，故本院对上述证据本身的真实性予以确认。2、被拆迁房屋照片1组，要求证明诉争被拆迁房屋是一个完整的结构，并非是原告的一部分和被告的一部分分别建造的。经质证，被告对证据的真实性、合法性没有异议，但对证据的关联性有异议，该照片不能反映出房屋建造完工时的内部情况，因房屋建造后双方发生争议，被告并未居住在该房屋内，原告对该房屋结构进行了变更等情况被告并不知晓。本院对上述证据本身的真实性予以确认。3、房屋拆迁补偿安置协议1份、房屋拆迁安置确权确户表1份要求证明被拆迁房屋当时的面积情况，在确权确户表中每一层的面积均包含了原告向被告所购买的面积。经质证，被告对该证据的三性均有异议，认为该协议本身就是原告通过不合法的手段和欺瞒事实的情况下签订的，该协议损害了被告的合法权益，被告已就该侵权行为另案向法院提起了行政事实。本院对上述证据本身的真实性予以确认。4、经原告申请，证人何某、王某1、王某2出庭所作的证言各1份。经质证，原告对证人证言均无异议，认为证人王某2陈述了房屋买卖合同签订的过程，证人王某1也见证了此过程，证人何某证实了被告房屋交付给原告后，原告委托证人拆除和建造的情况，相应的房屋的权属也应当由原告所有；被告认为证人王某1和王某2的证言相互矛盾，对房款的交付说法不一，被告对证人何某所谓的房屋由原告出面建造并支付建房价款的陈述予以认可，但要补充说明的是因在房屋拆除前被告原有2间平屋，双方协商拆除后归原告作为其道地，被告的房屋建造款由原告支付，被告不再向原告收取因被告平屋拆除后作为道地的费用。本院对上述证人证言的证明效力予以确认。被告为证明自己的主张成立，向本院提交了下列证据：5、绍兴档案地籍档案查询单1份，要求证明被告系林头村4-5-01-466地号土地使用人，独自使用面积为36.27平方米的事实。经质证，原告对证据的三性没有异议，因为被告手中没有相应的凭证，建筑面积不作为房屋的产权依据，只能证明房屋的产权挂名在被告名下，不能证明权属属于被告。本院对上述证据本身的真实性予以确认。6、关于要求申请翻建的报告1份，要求证明1999年3月1日被告给齐贤镇村镇建设办公室书面报告，要求将466地号上的一间住房翻建成三层楼房。经质证，原告对证据的真实性没有异议，土地证登记在被告名下，房屋翻建时候也以被告的名字申报的，但是原、被告的房屋翻建后成为独立的一间，而且由原告独立建造，不能证明房屋的实际权属。本院对上述证据本身的真实性予以确认。7、1999年8月10日绍兴县个人建房规划审批资料1组，要求证明被告经绍兴市齐贤镇人民政府和绍兴县建设局审批同意，将原466地号上的2层楼房翻建成3层楼房，建筑面积为108.3平方米，房屋产权人为被告所有的事实。经质证，经质证，原告对证据的真实性没有异议，但不能证明建造后的房屋产权属于被告。本院对上述证据本身的真实性予以确认。8、绍兴档案地籍档案查询单1份、关于要求申请翻建的报告1份、1999年8月10日绍兴县个人建房规划审批资料1组，要求证明原告系4-5-01-465地号土地使用人，经审批同意，将原465地号上的2层楼房翻建成3层楼房，建造面积为108.3平方米，该房屋产权为原告所有，双系方各自审批各自获得批准。经质证，原告对证据的三性没有异议，认为翻建申请是原、被告同时提出，能够印证证人何某的有关陈述。本院对上述证据本身的真实性予以确认。9、靠墙协议书1份，要求证明原告与被告认可房屋靠墙部分产权为共有财产，各自拥有50%的财产所有权，直接证明被告对466地号的房屋具有权属，原告也认可被告的权益。经质证，原告认为对该份证据存在于档案馆，对形式上没有异议，上面内容并不是原、被告所书写，是证人所操办，同时出现在审批表中，虽然房屋是以两个人的名义分别审批，但是最后房屋只建成同一幢，审批手续纯粹是建房所需，房屋翻建的时候实际也没有隔离墙，是独门独户，并不能证明被告所要证明的内容。本院对上述证据本身的真实性予以确认。10、村委证明1份，要求证明466地号房屋系被告审批、建造的事实。经质证，原告对该证据中公章的真实性没有异议，但是该证据属于单位的证明，应当由负责人出庭作证，对该房屋以被告名字翻建没有异议，但是村委会并不能直接作出证明证明房屋是被告的。本院认为，该证据与被告提交的证据6、7内容一致，且相互印证，故本院对该证据本身的真实性予以确认。11、证明１份，要求证明地号466号房屋自1983年起至2000年期间归被告所有，由被告实际占有、处分的事实。经质证，原告认为该证言应以证人出庭作证的陈述为准。本院认为，因该证人出庭作证，其证言应以其出庭作证所作陈述为准。12、分书1份，要求证明466地号地基及原告屋前原两间老房屋归被告所有的事实。经质证，原告对证据的真实性没有异议，原、被告父母早在1982年对房屋进行了拆分，被告作为本案买卖合同中的出卖人，对房屋的产权来源没有异议，其中平屋分给被告是不正确的，在双反覆的买卖合同中，被告已经将所有房屋转染给原告了。本院对该证据本身的真实性予以确认。13、集体土地建设用地使用权证、绍兴县个人建房规划建设许可证各1份（系照片），要求证明被告于1××6年获得集体土地建设使用权证，于2000年获得绍兴县个人建房规划建设许可证，此两本产权证明房屋权属者为被告。经质证，原告认为该证据确实存在，为原告所持有的，因为房屋本身是被告卖给原告的，所以一直是原告持有，上面记载的是被告的名字只能说明土地是登记在被告名下，但是房屋权属归原告所有。本院对该证据本身的真实性予以确认。14、（2016）浙0683行初3号民事起诉状、答辩意见及证据材料（复印件）1组，要求证明原告已就房屋拆迁安置权益提起了行政诉讼，原告在本案中的第二项诉讼请求不应当在本案中审理。经质证，原告对证据的真实性没有异议，关于关联性方面，在行政诉讼案中原告要求灵芝镇政府履行房屋拆迁补偿协议，在本案中原告是要确认房屋买卖合同有效，以及拆迁房屋的权属属于原告，需要在民事诉讼中解决，虽然与行政诉讼有关联，但是没有重叠。本院对该证据本身的真实性予以确认。15、经被告申请，证人王某3、王某4、樊某、王某5出庭所作的证言各1份。经质证，原、被告对上述证人证言均无异议。本院对上述证人证言的真实性予以确认。经审理查明：原、被告系同胞兄弟关系。1982年6月13日，原、被告父母经分家析产，将位于原绍兴县××（现为××城区灵芝镇××村寺堂江头）2间平房析产给原、被告，其中原告分得西首1间(宗地号为4-5-1-465），被告分得东首1间(宗地号为4-5-1-466），2间房屋相邻，后双方均对上述各自分得平房翻建成二层楼房，原告还于1989年经审批，在拆除另1间平屋的情况下，将父母分书中另一块无地号宅基地翻建成一建二层楼房。1995年6月，被告为另建住宅所需，将其所有的上述二层楼房出售给原告，双方签订买卖房屋协议1份，约定：该房屋折价款为2万元；买卖房屋是指除两扇前大门及屋后猪棚内1支石门槛柱子外的所有房产，包括被告屋后的猪棚、所有围墙、地面石块等；原告同意将2万元钱一次性支付给被告，支付时间为被告在南畈江所买地皮放地基的当天；被告同意在收到原告2万元房屋款的当天起，搬出已出卖给原告的房屋，逾期被告愿意每天支付原告人民币100元；此协议自原告付款后即刻生效，违约者，愿意承担总房款30%的违约金；双方签约前的有关房产分割、地皮分割等协议，自本协议生效即刻作废。该协议由原、被告弟弟王某2书写，原、被告夫妇及作为见证人的父亲王某1均在该协议上盖有手印。此后，原告按约向被告支付了房屋款2万元，被告亦将出卖房屋交付给原告。1××6年1月3日，原、被告各领取了宗地号为4-5-1-465和4-5-1-466房屋的集体土地使用权证；1999年3月1日，原、被告以各自的名义向绍兴县齐贤镇人民政府申请，要求对上述地号为465和466房屋进行原地翻建，经相关部门审批同意后，原告出资将地号为465、466房屋以及原告于1989年审批翻建的1间二层楼房一并进行翻建，建造了一幢三层楼房（3间），由原告一家居住使用。2013年，因群贤路拓宽工程需要拆迁原告翻建的一幢三层楼房（3间），原告与绍兴市镜湖新区灵芝镇城中村改造办公室（以下简称城改办）签订房屋拆迁案补偿安置协议1份，约定：原告原房屋建筑总面为364.89平方米，该房屋经评估金额为296218元，装修价值和附属物评估价值合计为317451元；原告选择产权调换的补偿安置方式，城改办同意按本次拆迁的有关规定提供安置房予以安置；产权调换面积为364.89平方米。协议还对搬迁补助费、临时安置补助费等其他事项作出了约定。协议签订后，原告于2013年7月5日将××房屋腾空并交予城改办后被拆除。后因被告向灵芝镇人民政府提出房屋更正申请报告，要求主张上述被拆除房屋中属其集体土地使用权证项下房屋的安置补偿权利，灵芝镇人民政府于2015年9月13日书面通知原告办理变更签约手续，原、被告为此产生纠纷，遂成诉。本院认为，原、被告作为同村集体经济组织成员，对讼争的地号为466的房屋签订买卖合同，并未违反法律、法规的禁止性规定，故合同有效。被告认为双方虽签订了房屋买卖合同，但原告实际并未支付约定的转让款，故该合同并未生效的主张，因原、被告的父亲王某1、兄弟王某2的证言与涉案转让房屋的实际腾空、翻建结果相互印证，应认定原告已经向被告付清合同约定的房屋款2万元，故被告的上述主张与本案查明事实不符，本院不予采信，对原告要求确认原、被告于1995年6月签订的房屋买卖协议合法有效的诉讼请求，本院予以支持；关于原告要求依法确认房屋买卖协议所涉位于绍兴市××城区灵芝镇××村房屋拆迁安置权益归原告所有的诉讼请求，实质为要求确认被拆迁房屋的权属，本院认为，虽双方签订了涉案地号为466房屋的买卖合同，但该房屋买卖合同并非涉案物权确认的依据，须经物权登记部门审查核准变更登记后，登记权利凭证为法定的物权凭证，本案中，原、被告双方在签订房屋买卖合同后，并未办理约定转让的地号为466房屋的产权登记过户手续，并在签订房屋买卖合同后，仍以被告的名义办理了该房屋的集体土地使用权证和房屋翻建审批手续；在该房屋翻建完工后，直至其与城改办签订房屋拆迁安置补偿协议后被交付拆除，原告在该期间亦未办理地号为466房屋的产权登记过户手续，亦未将翻建后的一幢三层楼房重新办理权属登记手续全部登记于自己名下，故原告要求确认诉争房屋买卖协议所涉位于绍兴市××城区灵芝镇××村房屋拆迁安置权益归原告所有的诉讼请求，缺乏权属依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条之规定，判决如下：一、原告王福顺与被告王福全于1995年6月签订的房屋买卖协议有效；二、驳回原告王福顺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费减半收取40元，由被告王福全负担，在本判决生效后七日内向本院付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  戴伟章二〇一六年十二月六日书记员  凌金佳