广西壮族自治区田东县人民法院 民 事 判 决 书 (2016)桂1022民初1482号 原告欧丽芬，女，1965年7月26日出生，壮族，住广西南宁市。 委托代理人胡岸，广西纵华律师事务所律师。 委托代理人王伟占，广西纵华律师事务所律师。 被告田东祥和房地产有限公司，住所地广西田东县平马镇东宁东路69号。 法定代表人黄翀，该公司董事长。 委托代理人周红军，广东诚挚律师事务所律师。 委托代理人唐霭涛，广西龙翔律师事务所律师。 原告欧丽芬与被告田东祥和房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月23日受理后，依法由审判员李恩光、蒙秋美和人民陪审员韦彩云组成合议庭，于2016年11月17日公开开庭进行审理。书记员冼维彬担任法庭记录。原告欧丽芬的委托代理人胡岸、王伟占、被告的委托代理人周红军、唐霭涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告欧丽芬诉称，2013年4月7日，原、被告签订合同编号为NO9062的《商品房买卖合同》，约定原告以391496元的价格购买被告开发的位于田东县城东华瑞公司南侧的祥和花园广场9幢1704号房。合同约定：被告交房的期限为2013年12月31日前；被告交房的条件是商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格；被告逾期交房的违约责任是“······自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款。被告于2013年4月24日“交房”，但其“交房”时并未告知所交房屋是否验收合格，也没有提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案登记表》等资料，只是让原告签订了《田东祥和广场花园小区前期物业管理服务协议》。“收房”、装修、入住后，因无法如期办理房屋产权证以及小区物业管理混乱、前期物业服务企业撤离、电梯没有正常维保、监控设备不全且故障频发等问题，原告及小区其他业主向有关主管部门反映并要求解决上述问题。田东县住房和城乡规划建设局于2016年2月23日作出《关于对祥和花园小区代表信访问题的答复》，该答复确认被告之前“交付”给原告的房屋根本没有经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，根本不具备合同约定及法律规定的交房条件，不能交付给包括原告在内的业主使用。原告认为，被告的“交房”行为违反了合同约定，是违约“交房”；同时也违反了《中华人民共和国建筑法》第61条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条的强制性、禁止性规定。基于被告的违约的行为和违法事实，原告认为，商品房的交付，除了应当具有形式上房屋的交付，还应当具备法律规定及合同约定的交付条件，仅仅在形式上将不具备交房条件的房屋交付，并未完成合同约定及法律规定的交房义务。且商品房买卖合同约定的交房条件因违反强制性规定应属无效规定。被告违反强制性规定的验收，不符合法律意义上的交房行为。被告应承担逾期交房的责任，其仍应当按照《商品房买卖合同》的约定，按照原告已支付购房款总额日万分之三的标准，承担自约定交房之日起逾期交房的违约责任，原告特向法院起诉，请求法院判令：1、判令被告向原告支付自2014年1月1日起至2016年8月2日止的逾期交房违约金110871.67元（2014-1-1暂计至2016-8-2，合计944天），以及自2016年8月3日起至涉案商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格之日止的逾期交房违约金（以391496元为基数，按每日万分之三的标准计。）。2、本案诉讼费用由被告承担。 原告欧丽芬对其陈述事实在举证期限内提供以下证据：证据1、商品房买卖合同，证明原、被告具有商品房买卖合同关系；合同约定被告的交房期限、交房条件及逾期交房的违约责任；合同约定的其他权利义务。证据2、田东县住建局《关于对祥和花园小区代表信访问题的答复》，证明涉诉房屋未经五方验收合格，至今仍不符合交房条件的事实。 被告田东祥和房地产有限公司辩称，一、本案已过两年诉讼时效，请求判决驳回其诉讼请求。根据《民法通则》第135条：“向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”的规定，由2013年4月24日交房至起诉日的2016年8月2日,原告诉求已过两年的法定诉讼时效。《民法通则》第140条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。”的规定，本案中原告也未举证证明其主张的诉求在此3年期间中断过。根据第153条：“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后查明无中止、中断、延长事由的，判决驳回其诉讼请求”的规定，原告未在法定诉讼时效期间行使诉权，依法应予驳回其诉讼请求。二、不存在答辩人逾期交房的事实。2013年4月7日，双方签订《商品房买卖合同书》（NO9062号）第八条约定：出卖人应当在2013年12月31日前，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格的商品房交付买受人使用。原告在《起诉状》中确认交房时间为2013年4月24日，因此不存在答辩人逾期交房的基本事实。三、商品房经五方验收合格的事实清楚，证据确实充分。该房交付前的2013年3月29日，已经过百色建筑安装工程总公司（施工）、百色市综合规划设计院（勘察）、广西城乡规划设计院（设计）、广西广夏工程建设咨询管理有限公司（监理）、田东祥和房地产有限公司（建设）共五个单位组织验收，并在工程验收意见书上加盖公章确认工程质量合格；2014年11月24日，田东县建筑工程质量监督站确认工程质量合格，并认定：竣工验收组织形式及程序符合要求，验收有效（见证据二）。据此，答辩人已依约定将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格的商品房交付原告使用。四、《建筑法》第61条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条是行政管理法律关系。原告认为违反《建筑法》第61条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条强制性规定而未算完成交房义务。但《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条明确规定：“对房屋的转移占有，视为房屋交付使用”。原告不但接受答辩人交付的商品房，并签订了前期物业管理合同、占有、装修、入住（见水电交费单），已符合“对房屋的转移占有，视为房屋交付使用”的法律规定。结合《合同法》第52条和《合同法解释二》第14条规定可知，合同违反了强制性规定并不当然无效，而只有在违反了效力性、强制性规定的情况下才应当确认无效，而效力性、强制性规定是指法律及行政法规明确规定违反了该规定将导致合同无效的规定。故判断一条规定是否属于效力性、强制性规定，应从违反这条规定的法律后果来进行判断。本案中，房屋验收合格，不存在质量问题，答辩人楼盘项目增建等问题本质上是与住建局之间的行政管理关系，法律后果可能是受到行政处罚，但与原告无关，不影响其正常居住，而主张逾期交房违约金却是民法的范畴，两者是不同的法律关系。原告诉称：交房时没有告知是否验收合格，没有提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工备案登记表》，入住后无法办证、管理混乱，前期物管撤离，电梯不维护，监控设备不全等问题；答辩人认为：存在五方验收合格的基本事实，亦已告知原告；双方在合同中并未约定将上述“两书一表”列为交房时必备材料；其次，办证、前期物管撤离、电梯、监控维护等问题与本案案由无关联性。五、田东县住建局出具的《关于对祥和花园小区业主代表信访问题的答复》认定事实错误。田东县住建局在《答复》中，认定祥和花园小区5#、6#、8#、9#商住楼未经五方组织验收或者验收不合格（第5页第4行），造成开发商与业主的对立矛盾，违背“当事人意思自治”的合同原则，混淆了民事合同纠纷与行政管理法律关系的区别，请求法庭不予采信。综上所述，原告的起诉已超过诉讼时效；合同约定因政府行为要求暂停施工的，可逾期交房，超期在90天内的不计违约金；且交房条件为五方验收合格。2013年3月29日，祥和广场花园9#商住楼经建设、施工、勘察、设计、监理五方验收合格，符合双方《商品房买卖合同》第八条第5点约定的交付条件，原告亦实际领取了房屋钥匙，已实际完成了交房、收房手续，房屋已转移给原告占有，其已承认交房的事实，并多年装修入住至今。现其以该房屋未经五方验收合格、存在质量、消防、物管等问题为由，主张答辩人承担逾期交房责任并赔偿逾期交房损失，既无事实依据亦于法无据。鉴此，请求法院查清事实，以超过两年诉讼时效为由，驳回原告全部诉讼请求。 被告田东祥和房地产有限公司对其陈述事实在举证期限内提供证据有：证据1、《建设工程质量竣工验收意见书》，证明2013年3月29日，祥和广场花园9#商住楼经建设、施工、勘察、设计、监理五方验收合格，符合《商品房买卖合同》第八条第5点约定的交付条件。证据2、《田东县建筑工程质量监督报告》，证明2014年11月24日，9#商住楼经田东县建筑工程质量监督站确认工程质量合格，并认定：竣工验收组织形式及程序符合要求，验收有效。据此，被告已依约定交房，不存在逾期交房的事实。证据3、《田东县原电力大厦房地产开发合同书》，证明2008年11月17日，田东县政府与被告订立《合同书》约定：1、原电力大厦宗地用于建设四星级宾馆及商住小区，县政府于十日内交付国有土地证、建设规划许可证、施工许可证。2、建设方案（包含施工图纸）经田东县建设规划部门及县政府十天内审批实施。3、县政府监督施工建设，前三年经营减免税费优惠，成立协调工作组处理项目实施产生的问题。4、乙方享受各种投资优惠及奖励，保证投资规模、工期完成并经营，负责总体建设规划设计，严格按四星级标准建设及配套。以上内容证实：当时县政府是指令并鼓励投资建设“高大上”的祥和宾馆及商住小区，但县政府未遵守合约，在十日内不向被告交付国有土地证、建设规划许可证、施工许可证，未成立协调工作组随时处理此项目实施过程中产生的任何问题，包含变更设计、增高增容、调整加建等，因政府行为造成被告延期交房，依合同约定，被告可以免责。被告于庭审后向本院补充提交4份证据：证据1、建设工程施工许可证，证明建设局于2010年4月2日才核发许可证，迟于与县政府订立的《开发合同书》关于在合同订立后十天内发证的规定，造成被告工期延误；证据2、建设工程规划许可证，证明建设局于2010年3月3日才向被告核发许可证，迟于合同书约定的十天核发期的约定，造成被告延期施工；证据3、土地使用证，证明县政府于2009年2月8日才核发土地证，证明迟于合同书约定的十天核发期，造成工期延误；证据4、土地使用权变更协议书，证明原开发合同为二建公司，后转祥和房地产公司使用和开发，祥和房地产公司为二建公司注册成立。 经过庭审质证，被告田东祥和房地产有限公司对原告欧丽芬提交的证据1的真实性、合法性、关联性无异议，对证据2的合法性、真实性有异议，合法性举证方法和程序不合法，“答复”不能作为证据使用，是政府与群众间往来关系的答复，不属于证据范畴且不真实，是原告虚构的。被告提交的证据足以推翻“答复”所认定的事实。 原告欧丽芬对被告田东祥和房地产有限公司提交的证据1的真实性、合法性及关联性均不予认可，根据《城乡规划法》第45条规定，竣工验收的前提条件申请规划部门申请核实，没有核实或不符合条件的，是不能组织竣工验收的，我方提交的证据2充分证实被告对本案的4栋楼的竣工验收是不符合条件的。被告违法擅自组织竣工验收的这些证据不具有合法性，因该行为所得的竣工验收意见书应属无效，不能作为证据使用。同时商品房的交付使用必须经过被告向政府主管部门申请，该证据不能证实被告符合约定交房的条件。对证据2的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，根据法律规定，商品房的验收必须有规划、消防等部门验收，该证据不能证明被告组织了上述单位验收，更不能证明验收合格。即便是真实组织了，也只是对工程质量的验收，但不能证实符合交房的条件。对证据3的真实性由法院确认，对关联性有异议，与本案无关。原告提交的证据2已经证实是被告的行为导致延期交房，故其说的免责条件并未具备。 经过庭后质证，原告欧丽芬对被告庭后补充提交的证据1的真实性、合法性由法庭根据证据原件情况进行认定，关联性有异议：1、发证时间在原、被告签订合同之前，不产生被告可延期交房的不可抗力，与本案无关；2、批准的建设规模已明确，被告实际建设规模远超批准文件的批准范围，导致涉案房屋不具备法定交房条件。对证据2的真实性、合法性由法庭根据证据原件情况进行认定，关联性有异议：1、发证时间在原、被告签订合同之前，不产生被告可延期交房的不可抗力，与本案无关；2、批准的建设规模已明确，被告实际建设规模远超批准文件的批准范围，导致涉案房屋不具备法定交房条件；3、该证据中“城市规划行政主管部门审定意见”已明确：工程竣工后须经有关部门鉴定为合格后方可交付使用。涉案房屋现未经有关部门鉴定为合格，被告擅自“转移占有”因违法而不产生法律意义上“交房”的法律后果，属无效的法律行为。对证据3的真实性、合法性由法庭根据证据原件情况进行认定，关联性有异议：发证时间在原、被告签订合同之前，不产生被告可延期交房的不可抗力，与本案无关。对证据4的真实性、合法性由法庭根据证据原件情况进行认定，关联性有异议：该证据形成时间在原、被告签订合同之前，不产生被告可延期交房的不可抗力，与本案无关。 对于原、被告均无异议的证据。本院依法予以确认，可以作为本案的定案依据，对于双方有异议的证据，本院将综合全案后予以认定。 综合本案的有效证据，本院确认以下法律事实：2013年4月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：NO9062），约定原告向被告购买位于田东县城东华瑞公司南侧祥和广场花园小区第9幢1704号房，房屋建筑面积124.11平方米，总价为391496元。合同第八条约定出卖人应在2013年12月31日前将具备经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格的商品房交付给买受人。第九条规定了出卖人逾期交房的违约责任：“（1）逾期时间扣减后可延期时间仍超过90日的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，继续履行合同。”该合同对于办理房屋产权证期限未进行约定。2013年4月24日，被告向原告交付本案所涉商品房，原告装修该房后入住至今。因本案所涉商品房至今未能办理房屋产权证，包括原告在内的小区业主向田东县住房和城乡规划建设局信访，提交《关于要求祥和花园小区开发商限期解决相关问题的紧急报告》。田东县住房和城乡规划建设局于2016年2月23日作出《关于对祥和花园小区业主代表信访问题的答复》，该答复第3页载明：“祥和花园小区5#、6#、8#、9#商住楼，开发商田东祥和房地产有限公司于2013年7月向我局提出核实建设工程规划条件的申请，经核实，发现祥和花园小区5#、6#、8#、9#商住楼及祥和大酒店存在建筑面积、容积率、绿地、停车位、消防人行通道设置等未按《建设工程规划许可证》的规定进行建设，其行为已违反《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定。认定祥和花园小区5#、6#、8#、9#商住楼属于开发商田东县祥和房地产有限公司擅自将未经验收或者验收不合格的建筑工程（商品房）交付业主使用，其行为违法。” 另查明，2013年3月29日，祥和广场花园9#商住楼进行了建设工程质量竣工验收，验收结论为合格。施工单位百色建筑安装工程总公司、勘察单位百色市综合规划设计院、设计单位广西壮族自治区城乡规划设计院、监理单位广西广厦工程建设咨询有限公司及建设单位田东祥和房地产有限公司的负责人在《建设工程质量竣工验收意见书》上签字并加盖单位公章。2014年11月24日，田东县建筑工程质量监督站对本案所涉祥和广场花园9#商住楼进行工程质量监督，并出具《广西壮族自治区建筑工程质量监督报告》，单位工程质量监督意见为：“地基与基础、主体部分、单位工程验收程序均符合要求，各责任主体均到位，施工验收资料签章基本齐全。没有违反强制性条文。根据《广西住宅工程质量逐套验收作业指导书》的要求，抽查六套验收，逐套验收资料的数据及检查结果符合指导书的要求。”审核意见为：“同意单位工程质量总体评价。”审定意见为：“同意验评合格等级。”监督员蒙永脉、陈伟在该监督报告上签字，并加盖田东县建筑工程质量监督站公章。 再查明，田东县第二建筑工程公司于2008年12月10日注册成立被告田东祥和房地产有限公司，为被告田东祥和房地产有限公司前身。 本院认为，原告与被告于2013年4月7日签订的《商品房买卖合同》，形式要件完备，意思表示真实，合法有效。双方当事人均应按照合同的约定履行义务。 根据原、被告诉辩，本案的争议焦点为： 一、原告起诉是否超过诉讼时效。被告主张本案诉讼时效从其向原告交付所涉商品房之日即2013年4月24日的次日起算，至原告起诉，已超过两年的诉讼时效。本院认为，依法，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，被告虽于2013年4月24日向原告交付了商品房，但原告于2016年2月23日才从田东县住房和城乡规划建设局《关于对祥和花园小区业主代表信访问题的答复》中知晓本案所涉商品房未经过规划、消防、人防等验收，而于2016年8月23日向本院起诉，认为被告未经验收违约交付房屋，故原告起诉未超过诉讼时效。 二、《商品房买卖合同》第八条是否因违反法律法规的强制性规定而无效。原告主张本案所涉《商品房买卖合同》第八条因违反《中华人民共和国城乡规划法》和《中华人民共和国建筑法》的规定而无效。本院认为，依据《中华人民共和国城乡规划法》规定，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。该法律规定的验收是指包括五方验收的工程质量验收在内的建筑工程的规划、环保、消防、人防等各单项验收。而经建设、勘察、设计、监理、施工五方验收是对建筑工程质量的验收。《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件为经建设、勘察、设计、监理、施工五方验收合格。该条款虽约定的交房条件低于上述法律规定，但并未违反法律法规强制性规定，属于合同双方当事人自治约定，故本院对原告认为该条款无效的主张不予采纳。 三、被告是否存在逾期交房的违约行为。本案所涉《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格的商品房交付给买受人使用。被告向本院提交祥和广场花园9#商住楼的《建设工程质量竣工验收意见书》和《广西壮族自治区建筑工程质量监督报告》证明本案所涉9#商住楼商品房已经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格。虽然本案所涉商品房因建筑面积、容积率、绿地、停车位、消防人行通道设置等不符合规划条件而未通过规划验收，但已符合合同约定的交付条件，并未违约交房。至于本案所涉商品房因建筑面积、容积率、绿地、停车位、消防人行通道设置等不符合规划条件而未通过规划验收而产生的后果，应由行政法律法规进行调整。 四、原告诉请的违约金是否有事实和法律依据。本案中，被告于2013年4月24日将本案所涉商品房交付给原告，未超过合同约定的2013年12月31日。原告亦装修入住至今，故被告不存在违约交房行为。原告请求被告支付逾期交房违约金无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告欧丽芬的其他诉讼请求。 本案受理费2517元，由原告欧丽芬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者直接向百色市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于百色市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定）。户名：待结算财政款项--------法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李恩光 审 判 员  蒙秋美 人民陪审员  韦彩云 二〇一六年十二月十三日 书 记 员  冼维彬