襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0607民初2603号原告深圳市开元国际物业管理有限公司襄阳分公司（以下简称开元物业襄阳分公司）。住所地：襄阳市襄州区春园东路特*号天润未来城。负责人张宗福，经理职务。委托代理人郭再明、邓鹏，湖北高见律师事务所律师。被告王小云，女，1981年5月25日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托代理人卢兵，男，1978年10月2日出生，汉族，住址同上。系王小云之夫。原告开元物业襄阳分公司诉被告王小云物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成由审判员张红敏担任审判长，审判员唐俊艳、康焰参加的合议庭，于2016年11月23日公开开庭进行了审理。原告开元物业襄阳分公司的委托代理人郭再明、邓鹏、被告王小云的委托代理人卢兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开元物业襄阳分公司诉称：原告与被告系物业管理服务合同关系，被告系天润未来城业主，原告系物业服务管理公司，截止起诉之日，被告拖欠物业服务费4726.40元，经原告多次催要未果。物业管理与业主系利益共同体关系，没有业主的理解和支持，没有业主按时、足额缴纳物业服务费，物业服务就是无米之炊。诉请判令被告支付拖欠的物业管理费4726.40元及违约金945.28元。被告王小云辩称：1、小区晚间路灯开得少，小区比较黑；2、路边的门面房，每间都有通往小区的后门，小区业主没有安全感；3、小区住宅楼下是不能开餐馆的，但商品房下面，门面出租给他人开餐馆，小区里脏、乱、差，2号楼下面的饭店外架了一个油桶，有爆炸可能；4、小区的消防通道，被盖成房子，租给修汽车的。修车喷漆造成污染，毒性大，遇到火灾险情，消防车无法进入；5、2号楼旁边的平台属于违建且无任何防护措施，小偷从平台翻入被告家偷东西；6、2014年5月8日，小偷从平台到被告家偷东西，被告报警同时也给物业公司打电话，但物业公司没有人来；7、物业公司要求被告交物业费时，被告提出让物业公司在平台装防护网后，被告交纳物业费，物业工作人员虽然同意，但一直未安装。因为公共设施不健全，消防通道被占用，违章建造的平台导致被告家被盗，楼下餐馆噪音大，但原告都不解决，服务不到位，所以不交纳物业费。原告开元物业襄阳分公司为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：证据一、襄阳市物价局文件及原告的资质证书，据以证明物价局批准原告执行1.4元/平方米/月的收费标准。经庭审质证，被告认为不能达到原告的证明目的，因法律规定合同有约定的从约定，无约定的按照法律规定执行，原、被告之间签订的合同约定物业费标准为1.1元/平方米/月，被告无依据收取1.4元/平方米/月的物业费。本院审查认为，该组证据来源合法，与本案有关联性，本院对真实性予以采信。证据二、《前期物业服务协议》、业主登记表、《前期物业服务协议》签约页、承诺书、律师函、邮政快递寄件人联、投递信息电脑截屏打印件。经庭审质证，被告对《前期物业服务协议》签约页无异议，但认为不能证明业主同意1.4元/平方米/月的物业费，同时被告否认收到律师函。本院审查认为，原告提供的《前期物业服务协议》系空白合同，无业主签名，与本案无关联性，本院不予采信；业主登记表、《前期物业服务协议》签约页、承诺书的真实性，本院予以采信；律师函、邮政快递寄件人联的真实性，本院予以采信；投递信息电脑截屏打印件无投递单位印章，真实性无法核实，本院不予采信。被告为证明其抗辩主张，向本院提交了以下证据：证据一、报警记录一份，据以证明2014年5月8日，被告家中被盗，是由于物业管理不到位所致。经庭审质证，原告对报警记录的真实性无异议，但认为盗窃行为的责任在盗窃犯罪嫌疑人，原告方承担的是补充责任，不是全部责任。本院对真实性予以采信。证据二、餐馆、修理厂、建筑物等照片七张，据以证明小区环境脏、乱、差，向物业公司反映后物业公司也不处理。经庭审质证，原告认为餐馆是开发商允许开的，与原告无关，且即便物业公司有责任，也不是根本性违约，不能成为被告拒交物业费的理由。本院对真实性予以采信。根据上述有效证据结合当事人陈述，本院认定以下案件事实：开发商湖北天润投资集团有限公司委托深圳市开元国际物业管理有限公司为天润·未来城小区提供前期物业管理服务。深圳市开元国际物业管理有限公司拥有一级物业服务企业资质。于2011年9月7日在襄阳市襄州区设立襄阳分公司即本案原告。被告王小云系天润·未来城小区2栋2单元303室的业主，拥有房屋建筑面积120.57平方米。2011年11月11日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》一份，约定由原告为被告提供前期物业服务，自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止。协议第二条约定了双方的权利和义务。协议第三条约定物业服务的内容为：一、房屋共用部位的维护和管理；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、绿化；五、保安；六、交通秩序与车辆停放；七、房屋装饰装修管理。协议第四条约定了物业管理服务质量。合同第五条第三款约定管理费标准：1、住宅按建筑面积每月每平方米1.1元。公共能耗按当月发生费用分摊。2、商业用房……。3、收房时预交一年的物业管理费，预存500元公共能耗分摊费。4、……。5、……。6、一年后每月物业管理费用交纳时间：当月10日前。协议第十一条违约责任约定：一、原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的经济或法律责任。二、…。三、被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，逾期不交者，原告可采取以下措施予以催缴：1、按日加收欠缴金额万分之五的滞纳金；2、公布欠费业主名单；3、对欠费业主提起法律诉讼；4、对欠费三个月以上的业主，物业管理企业可向其收取欠费总额的百分之二十的违约金。四、被告违反协议，使原告未达到管理服务质量约定目标的，原告有权要求被告限期改正，逾期未改正给原告造成损失的，被告承担相应的法律责任。《前期物业管理服务协议》还约定了代收代缴收费服务、维修资金管理与使用、保险、商铺经营等内容。协议签订后被告按1.1元/平方米/月的标准预交了物业费，并预存了500元的公共能耗分摊费。2012年12月14日，襄阳市物价局、襄阳市住房保障和房屋管理局发布了《关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》（襄价服规〔2012〕214号），规定从2013年1月1日起，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用包含在物业服务费中，物业服务收费实行“一价清”，一级小区高层住宅的物业费政府指导价基准为1.4元/平方米/月，物业服务企业不得再收取公共能耗分摊费。该规定试行一年。襄阳市物价局、襄阳市住房保障和房屋管理局于2014年4月3日发布了《关于规范普通住宅物业服务收费管理的通知》（襄价服规〔2014〕13号），对襄价服规〔2012〕214号通知内容做了部分调整，但仍延续执行“一价清”制度及收费标准不变。两份通知发布后，原告要求业主按照1.4元/平方米/月的标准交纳物业费，不再另行收取500元的公共能耗分摊费。被告王小云已经按照1.4元/平方米/月的标准将后续物业费交纳至2013年12月（原预存的500元公共能耗分摊费剩余部分冲抵了部分物业费）。由于原告存在服务不到位等履行瑕疵，被告从2014年起拒付物业费。天润·未来城小区至今未成立业主委员会。2016年4月底，被告停止对天润·未来城小区提供物业管理服务，退出了小区。原告向被告索要物业费未果，引起诉讼。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。天润·未来城小区至今未成立业主委员会，原、被告之间存在着前期物业管理服务合同关系，双方应按照上述协议内容履行各自义务。本案原、被告争议的焦点主要有两个，一是原告主张物业服务费收取标准应按照1.4元/平方米/月是否合理的问题，一是被告能否拒交物业费及违约金的问题。关于原告主张物业服务费收取标准应按照1.4元/平方米/月是否合理的问题。本院认为，2003年《物业管理条例》实施后，因该行政法规第四十一条的规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开及费用与服务相适应的原则，区别不同物业的性质与特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”国家发展和改革委员会与建设部依据前述规定的授权于2004年制定了《物业服务收费管理办法》，该管理办法第六条规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别执行政府指导价和政府调节价，具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定。”第七条规定：“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布，具体标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价及浮动幅度在物业服务合同中约定”。依据前述规定的授权，湖北省于2007年制订了《湖北省物业收费管理实施办法》，该实施办法第五条规定“根据不同物业的性质和特点，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。由物业企业管理的普通住宅的物业综合管理服务、停车收费实行政府指导价，其他服务项目以及别墅区、非住宅区的物业实行市场调节价。实行政府指导价的，按照属地管理原则，由市县价格主管部门会同房地产主管部门确定服务项目，综合考虑服务质量，硬件配套设施因素，并进行服务成本监审，兼顾业主承受能力，合理制定政府价格标准及浮动幅度。”原告的房屋是普通住宅，根据以上条文可知，其物业服务费，应实行政府指导价标准。政府指导价是基准价格，实际物业服务费标准可以适当上下浮动，具体由物业服务企业与业主协商确定。原告要求被告按照1.4元/平方米/月的标准交纳物业费，并不再收取500元的公共能耗分摊费，被告已经交纳至2013年12月，本院视为被告已经认可了原告提出的新的收费标准，原告主张物业服务费收取标准应按照1.4元/平方米/月是合理的。关于被告能否拒交物业费的问题。《前期物业管理服务协议》虽然约定被告收房时预交一年的物业管理费，一年后每月物业管理费用在当月10日前交纳，但从合同的目的上来看，是物业公司提供持续不断的物业服务换取业主长期的服务费用，正是由于物业服务合同具有重复性、持续性、长期性的特点，所以本院认为物业服务合同是没有履行前后顺序的双务合同。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”根据该法条可知，物业公司不提供物业服务或者提供的物业服务严重达不到服务标准，合同目的将无法实现，业主可以拒交物业费。但在物业公司提供物业服务有轻微瑕疵的情况下，物业公司的行为不构成根本违约，业主可以对物业公司的违约行为依法行使同时履行抗辩权，但行使抗辩权的限度应与物业公司违约内容相对应，否则，超出限度部分又对物业公司构成违约，应承担相应违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。被告王小云家遭遇小偷，幸未产生实际损失，但物业公司在事情发生后，未能采取必要的补救措施，服务存在瑕疵毋庸置疑，原告亦对此予以认可，并愿对该服务瑕疵向被告承担部分违约责任，在收费标准上予以一定的让步。《前期物业管理服务协议》第四条关于物业管理服务质量第二款第(23)项约定排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。被告举证的照片虽然显示餐馆的外墙有油污，原告也承认自己在进行物业服务中存在瑕疵，但该组证据未能显示拍摄的时间，本院无法直接认定该污损存在的时间长短。由于以上原告履行义务存在瑕疵的情况，原告提供的物业服务质量不完全符合合同约定，也同意适当减少报酬。具体到本案，本院考虑物业服务的繁杂性，原告服务不到位的部分在全部服务内容中的占比较小，酌情认定物业服务费可以减少10%，故被告王小云应支付从2014年1月至2016年4月的物业服务费为4523.71元（120.57平方米×1.4元/平方米/月×28月×90%），并支付违约金904.74元（4523.71元×20%）。《前期物业管理服务协议》第四条第九款第（10）项约定，每三个月公开一次物业管理服务费用及维修基金收支情况，但原告并未公开相关信息，因此本院认为原告在履行公示义务上也存在瑕疵，被告仍然可以要求原告对相关费用的使用情况进行公示。被告辩称原告履行物业服务协议存在的诸多问题，但提供的证据仅能证明原告履行义务存在瑕疵，并未证明原告构成根本违约，故本院对其答辩意见部分予以采纳。业主认为物业服务企业服务不到位的，一是可以向物业公司提出整改要求，二是可以向物价部门、房地产行政管理部门投诉，责令其整改或降低其收费资质等级及标准。如果物业服务企业给业主造成了损失也可以依法向人民法院提起诉讼，维护自己的权利，但是业主以拒交物业费的形式来对抗物业公司的服务瑕疵，将会损害物业公司及其他正常交费业主的合法利益，是不值得提倡的。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告王小云于本判决生效之日起三日支付原告深圳市开元国际物业管理有限公司襄阳分公司2014年1月至2016年4月的物业服务费4523.71元，违约金904.74，合计5428.45元；二、驳回原告深圳市开元国际物业管理有限公司襄阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告深圳市开元国际物业管理有限公司襄阳分公司负担10元，被告王小云负担40元。审判长  张红敏审判员  唐俊艳审判员  康 焰二〇一六年十二月二十三日书记员  李洪林