江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终8517号上诉人（原审被告）：鞠利明，男，1971年1月19日出生，汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：邓学曾，江苏恒之律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州市常熟地方税务局机关后勤服务中心，住所地江苏省常熟市海虞南路54号，组织机构代码46601647-7。法定代表人：王锦军，该中心主任。委托诉讼代理人：周建军，江苏福地律师事务所律师。委托诉讼代理人：王照努，江苏福地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：缪雅琴，女，1966年1月21日出生，汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：黄旻倩，国浩律师（苏州）事务所律师。上诉人鞠利明因与被上诉人苏州市常熟地方税务局机关后勤服务中心、缪雅琴房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院(2015)熟民初字第01178号民事判决，向本院提起上诉。本院于二〇一六年十月二十五日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人鞠利明上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：1、《房屋租赁合同》不是当事人的真实意思表示。2、一审规避了租赁关系的合法性问题，使常熟地税局后勤服务中心逃避出租违法建筑的法律责任。3、上诉人因受到被上诉人常熟地税局后勤服务中心“证明”的误导，对房屋实际装修改造，定配宾馆服务设施、设备的经济损失，应由其给予补偿。被上诉人常熟地税局后勤服务中心、缪雅琴答辩称：服从一审判决。常熟地税局后勤服务中心向原审法院起诉请求：1、判令被告支付原告房屋租金312000元，并支付滞纳金及逾期付款利息99750元；2、诉讼费由被告承担。原审审理中，原告增加诉讼请求为，要求被告常熟地税局后勤服务中心另支付原告补偿款5万元。原告另变更滞纳金及逾期付款利息的诉讼请求为，要求被告支付自2013年12月10日起至2015年10月15日止以312000元为基数按年利率5%的标准计算的利息29033元。原审法院认定事实：2007年期间，常熟市地税局将原藕渠地税所的办公用房对外公开拍租。原告以每年20万元的价格拍得了该房屋的3年租赁使用权。因常熟地税局将该房屋另作他用，故经与原告协商将原淼泉地税所的房屋租赁给原告使用。为此，双方于2008年6月2日签订《租赁协议》一份，约定租赁期限为三年，自2008年10月1日起至2011年9月30日止，租金为每年45000元。上述合同签订后，原告对原淼泉地税所房屋进行了装修，在装修过程中双方因故再次协商原告不再租赁该房屋。2009年7月20日，被告常熟地税局后勤服务中心（甲方）和原告缪雅琴（乙方）签订《补偿协议》一份载明，因原告在原淼泉地税所房屋院内搭建未能成功造成一定经济损失，经双方协商达成如下协议：1、甲方同意将藕渠地税所房屋租赁给乙方，并减免二年半租金。2、由于乙方不再考虑本人经营，甲方同意乙方转租给他人经营，但新承租人必须得到甲方的认可，甲方、乙方、新承租人签订三方协议。3、由于受金融危机的影响，一时可能难以找到合适的新承租人，乙方表示理解。甲方同意自新承租人签订租赁合同开始计算承租期。4、考虑目前租赁市场的实际情况，甲方同意，如价格出现上下波动，按原拍租价调整减免时间。2010年3月18日，原告缪雅琴（出租方）与被告鞠利明（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、出租方同意将位于常熟市藕渠镇国道旁原藕渠地税所办公用房（参考面积600平方米）转租给承租方作经营用房使用，承租方承诺内部装修不破坏房屋内部结构，外部装修遵守街景改造的有关规定。二、租用期限为3年，自2010年6月1日起至2013年5月30日止。承租方未经地税局书面同意不得转租。合同期满如承租方仍需继续租用，应提前一个月与常熟地税局协商。三、年房屋租金为18万元整。签订合同后承租方先支付半年租金，2010年12月1日前支付第一年下半年的租金9万元。承租方必须按期如数缴纳租金，如承租方逾期支付，则需向出租方支付每日应缴数的0.1%的滞纳金，逾期超过半个月，视同承租方违约，出租方有权收回房屋，并追究承租方违约责任。四、租赁期间承租方如进行装修，其方案应征得常熟地税局同意。装修时承租方不得破坏房屋原有结构，其装修投资费用均由承租方自理。合同终止后，承租方装修的可移动设施归承租方所有，不可移动固定设施归出租方所有。合同中另对承租方在经营过程中的房屋卫生要求、债务负担、水电费用结算以及违约责任等问题进行了约定。2010年3月20日，被告常熟地税局后勤服务中心（甲方）与原告缪雅琴（乙方）另签订《房屋转租补充协议》一份载明，根据2009年7月20日签订的补偿协议，乙方于2010年3月18日找到转租人鞠利明，现甲方同意乙方将原藕渠地税所办公用房转租给鞠利明，转租期限为三年，自2010年6月1日计算。前二年半租金直接由鞠利明支付给乙方，第三年下半年租金9万元由鞠利明先支付甲方，并由甲方按补偿协议条款结清补偿款，余额归地税局入账，双方签订补偿结束书面证明。当日，被告常熟地税局后勤服务中心（甲方）与被告鞠利明（乙方）签订《房屋租赁补充协议》一份载明，甲方同意缪雅琴将原藕渠地税所房屋转租给乙方，乙方与缪雅琴签订租赁合同，租赁期限为三年，年租金为18万元，每半年支付一次。前二年半租金由乙方按合同直接支付缪雅琴，由缪雅琴交租金给甲方。最后半年租金由乙方直接交付常熟地税局，待地税局与缪雅琴办理完相关手续后再预结算。考虑到乙方投资成本的回收期限，甲方确保缪雅琴与鞠利明的转租合同到期后，再以原租金续租给乙方二年。被告鞠利明租赁本案所涉原藕渠地税所办公用房后，对该房屋进行了装修，利用上述房屋的一楼部分房屋经营常熟市虞山镇敏恬副食品商店，拟利用上述房屋的二楼经营怡人宾馆，但未能领取营业执照。被告鞠利用一直占有使用本案所涉房屋至今，仅向常熟地税局交纳房屋租赁费用9万元。被告常熟地税局后勤服务中心分别于2010年3月20日、2013年7月5日和2013年12月9日各给付原告缪雅琴9万元、24000元和24000元，合计13.8万元。2015年1月8日，常熟地税局向鞠利明送达《通知》一份载明：“你于2010年6月1日所租用的位于常熟市藕渠镇国道旁地税局的房屋，租赁期限已于2013年5月31日届满。至2014年12月31日，你尚结欠租金64.5万元。现我局根据上级要求，决定收回该房屋，不再续租，为此，特通知你：要求你在2015年2月10日前，结清所有费用（包括但不限于水、电、租金等），迁出房屋，并将钥匙交至本局A406办公室。我局将于2015年2月12日10时开始，对该房屋停止水、电等供应”。另查明：常熟地税局和鞠利明另签订有落款日期为2010年3月18日的《房屋租赁合同》一份（原件存档于常熟市市场监督管理局虞山分局常熟市虞山镇敏恬副食品商店的档案中），该份租赁合同的内容与原告缪雅琴和被告鞠利明于2010年3月18日签订的《房屋租赁合同》一致。在被告鞠利明提供的上述租赁合同复印件上另注明有“情况属实”字样，并加盖有常熟市虞山镇琴湖管理区村镇建设管理和环境保护办公室和常熟市虞山镇建设管理服务所的公章。2010年4月2日，常熟地税局向常熟市工商局出具《证明》一份载明：“常熟市工商局：位于藕渠国道旁原藕渠地税所房屋属我局所有，由于各种原因，土地证、房产证正在办理中，现租赁给鞠利明，特此证明。”原审又查明：根据《藕渠镇志》记载，常熟市胶木五金厂（常熟市电子元件厂）属藕渠镇办企业，于1971年8月创办，于1993年3月关停，于1998年厂房转让给地税局。被告常熟地税局后勤服务中心提供落款日期为1998年6月28日、由原常熟市藕渠镇人民政府（甲方）和常熟市地税局（乙方）签订的《房屋置换协议》复印件一份，约定：甲方将位于常熟市沙家浜路（自来水厂北边）三层整幢楼房及前后场地与乙方原藕渠地税所办公房进行调换，双方房屋相抵后乙方补给甲方30万元，乙方付款日期为签订协议时支付10万元、甲方交付房屋一个月后付10万元、年底付10万元；甲方在1998年7月底前将整幢房屋、深进水泵边附房及场地清理后一并交付乙方；乙方原藕渠地税所办公房装修不拆除，待新址翻建完成后该所搬入新址时交付。原审审理中，原审法院于2016年5月30日向王传林进行了调查，其述称，其在1977年至1983年期间在藕渠胶木五金厂（也称常熟市电子元件厂）担任支部书记。在其工作期间，因考虑到原厂房过于简陋不适合从事电子元件的加工，故当时的藕渠公社向路桥大队征用土地建造了三层厂房、两层办公楼和食堂以及车间。厂房的施工应该是由当时的藕渠建造站完成的，当时的负责人是陈友良，建造审批手续并不规范。2015年12月2日，常熟地税局出具《说明》一份载明：“本局于1998年和原常熟市藕渠镇人民政府，通过置换取得的沙家浜路房屋（原藕渠地税所房屋），在2009年后，已经授权本局所属原常熟市地方税务局后勤服务中心，现苏州市常熟地方税务局机关后勤服务中心进行管理”。原审庭审中，原告缪雅琴述称，根据其和被告常熟地税局后勤服务中心签订的《补偿协议》，被告常熟地税局后勤服务中心同意将本案所涉原藕渠地税所的房屋租赁给其，减免二年半租金，并同意其转租他人经营，如转租价格与其拍租的单价20万元/年相比有出入，则按原拍租价调整减免时间。为此，其和鞠利明签订《房屋租赁合同》并和常熟地税局后勤服务中心签订《房屋转租补充协议》，约定其转租给鞠利明上述房屋，租金为每年18万元，租期为三年，前两年半的租金由鞠利明直接向其支付，最后半年的租金9万元由鞠利明支付给常熟地税局后勤服务中心。其和鞠利明签订房屋租赁合同实为常熟地税局补偿其损失的一种方式，现其从被告常熟地税局后勤服务中心领取了鞠利明交纳的9万元和常熟地税局后勤服务中心垫付的4.8万元，故二被告应共同支付剩余租金312000元。因其转租的租金单价每年18万元与拍租单价每年20万元存在2万元的差额，根据其和常熟地税局后勤服务中心的约定，常熟地税局后勤服务中心应向其支付最后半年租金9万元中的5万元。在其和被告鞠利明签订的《房屋租赁合同》中约定，如被告鞠利明逾期支付房屋租金需按每日0.1%的标准支付滞纳金。因被告支付最后一笔租金24000元的时间为2013年12月9日，故其要求被告支付自2013年12月10日起至原告起诉之日（即2015年10月15日）止以所欠租金312000元为基数按年利率5%的标准计算的利息29033元，合法有据。被告常熟地税局后勤服务中心述称，其为补偿原告缪雅琴在装修原淼泉地税所房屋时产生的损失，同意将本案所涉原藕渠地税所房屋租赁给缪雅琴，亦同意缪雅琴转租给他人使用，免除缪雅琴二年半的租金。为此，缪雅琴将房屋转租给被告鞠利明，根据三方的协议约定，鞠利明应向缪雅琴支付前二年半的租金。常熟地税局和鞠利明签订的《房屋租赁合同》并非双方真实的意思表示，仅系为配合鞠利明办理工商登记所签。对于原告缪雅琴要求其另外支付5万元的诉讼请求，因缪雅琴在拍租过程中不存在任何损失，且其仅同意减免缪雅琴二年半的租金作为补偿，故原告缪雅琴该项诉请缺乏依据。对于原告主张的利息部分诉讼请求的计算方式不持异议，但不应由其支付。综上，请求法院驳回原告对其的诉讼请求。被告鞠利明述称，其和原告缪雅琴之间并不存在真实的房屋租赁合同关系，其和缪雅琴签订的《房屋租赁合同》实为配合常熟地税局对缪雅琴进行补偿所签，实际履行的房屋租赁合同应为其和常熟地税局所签的《房屋租赁合同》，故原告要求其支付房屋租金缺乏依据。对于原告主张的利息部分诉讼请求的计算方式不持异议，但不应由其支付。以上事实，有《补偿协议》、《房屋租赁合同》、《房屋转租补充协议》、《房屋租赁补充协议》、《房屋置换协议》、《藕渠镇志》、《通知》及当事人庭审陈述等证据在卷予以佐证。原审法院认为：本案中，原、被告双方签订的《补偿协议》、《房屋转租补充协议》、《房屋租赁补充协议》以及原告缪雅琴和被告鞠利明签订的《房屋租赁合同》，均系当事人真实的意思表示，对双方均具有法律约束力。根据原、被告双方提供的证据，结合双方当事人庭审陈述，可以证明以下事实：常熟地税局为赔偿原告缪雅琴在租赁原淼泉地税所房屋过程中产生的损失，由被告常熟地税局后勤服务中心出面在2009年7月20日与原告缪雅琴签订《补偿协议》，约定将原藕渠地税所房屋租赁给原告缪雅琴，并免除二年半租赁费用，如转租价格出现上下波动按原拍租价调整减免时间。2010年3月18日，原告缪雅琴和被告鞠利明签订《房屋租赁合同》，将本案所涉原藕渠地税所的房屋转租给被告鞠利明。根据原、被告签订的《房屋租赁补充协议》和《房屋转租补充协议》的约定，被告鞠利明应将前二年半的租赁费用45万元直接支付原告缪雅琴，每半年支付一次，先付后用。被告鞠利用至今仅支付原告缪雅琴13.8万元（包括常熟地税局垫付的4.8万元），故原告缪雅琴要求被告鞠利明支付剩余租赁费用312000元的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。原告缪雅琴应向被告鞠利明收取租赁费用，其要求被告常熟地税局后勤服务中心履行付款义务缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。根据原告缪雅琴和被告鞠利明签订的《房屋租赁合同》的约定，如被告鞠利明逾期支付租赁费用应向原告缪雅琴支付以欠缴数额为基数按每日0.1%标准计算的滞纳金。被告鞠利明应于2012年12月1日前付清租期内的全部租赁费用，但至2013年12月9日被告鞠利明尚结欠原告缪雅琴312000元，之后分文未付。因被告鞠利明未能按期履行付款义务造成原告缪雅琴损失，现原告缪雅琴要求被告鞠利明支付自2013年12月10日起至2015年10月15日止以312000元为基数按年利率5%的标准计算的逾期付款利息29033元的诉讼请求，合法有据，原审法院予以支持。原告缪雅琴要求被告常熟地税局后勤服务中心支付上述利息损失，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。根据《补偿协议》、《房屋转租补充协议》、《房屋租赁补充协议》的约定，可以反映出常熟地税局后勤服务中心就原藕渠地税所的房屋给予原告缪雅琴的免租期随转租价格的上下波动进行调整，如转租价格较拍租价格低，则应由常熟地税局后勤服务中心从向被告鞠利明收取的租赁费用中提取款项补足差额。原告缪雅琴公开拍租取得原藕渠地税所房屋的租赁使用单价为每年20万元，被告常熟地税局后勤服务中心免除二年半租赁费用合计50万元，原告缪雅琴将上述房屋转租给鞠利明的租赁费用为每年18万元，二年半租赁费用为45万元，故原告缪雅琴要求被告常熟地税局后勤服务中心另支付5万元的诉讼请求合法有据，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决：一、被告鞠利明支付原告缪雅琴租赁费用312000元及逾期付款利息29033元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告缪雅琴指定账号；或汇入常熟市人民法院，账号：10×××79，开户银行：常熟农村商业银行金龙支行）。二、被告苏州市常熟地方税务局机关后勤服务中心支付原告缪雅琴5万元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告缪雅琴指定账号；或汇入常熟市人民法院，账号：10×××79，开户银行：常熟农村商业银行金龙支行）。三、驳回原告缪雅琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7165元，由被告苏州市常熟地方税务局机关后勤服务中心负担916元，由被告鞠利明负担6249元（原告同意其预交的案件受理费7165元由被告向其直接支付，原审法院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。二审中当事人没有提交新的证据。本院查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：上诉人主张案涉房屋租赁合同非双方真实意思表示，缺乏事实依据，本院不予采信。然因案涉房屋未取得相关建设审批手续，房屋租赁合同应认定为无效合同，原审相关认定存在不当，本院二审予以纠正。然因上诉人从被上诉人缪雅琴处实际取得并占有使用涉案房屋，被上诉人缪雅琴参照合同标准主张占有使用费并无不当。关于上诉人主张的损失问题，因其在本案中未提出相关诉讼请求，故不予理涉。综上，上诉人鞠利明上诉依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7165元，由上诉人鞠利明负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵 东代理审判员 裘 实代理审判员 沈军芳二〇一六年十二月二十三日书 记 员 孙 贞