贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0111民初3820号原告：梁大辉，男，1979年9月21日出生，汉族，住贵州省凤冈县。原告：杨显银，女，1983年3月15日出生，侗族，住贵州省榕江县。委托诉讼代理人：王志，贵州奔达律师事务所律师，特别代理。执业证号：15201201010665428。委托诉讼代理人：杨小玉，贵州奔达律师事务所实习律师，一般代理。实习证号：2301160721215。被告：贵阳铁五建房地产开发有限公司（以下简称铁五建房开公司），住所地贵州省贵阳市花溪区小河漓江路**。法定代表人：聂旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：臧兴东，贵州桓智律师事务所律师，特别代理。执业证号：15201200020797605。委托诉讼代理人：李雷，贵州桓智律师事务所实习律师，特别代理。实习证号：2301160611224。原告梁大辉、杨显银与被告铁五建房开公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王志、杨小玉，被告委托诉讼代理人臧兴东、李雷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁大辉、杨显银向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行2009年12月3日与原告签订的《商品房买卖合同》，由被告立即将其应当提供的办理权属登记的全部资料报房地产产权登记机关备案，并判令被告支付原告迟延申办房地产权属证书的违约金人民币2，471元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2009年12月3日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于贵阳市××区小河××路××城市花园××风××单元××号房屋，房屋价款为人民币329，474元，同时约定被告应于2010年11月27日前将房屋交付给原告使用，交付使用后60日内由被告提供资料报产权登记机关备案，若因被告原因，导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照合同约定“被告应在房屋交付使用后1年内未取得现房销售证明书的，在一年后，承担超过每满一个月则支付原告已付房价款0.5‰的违约金”处理。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房所需的相关款项，但被告仅为原告办理房屋产权证书而未按合同约定为原告申办国有土地使用权属证书，逾期15个月之久，实际违约金额为人民币2，471元。原告多次要求被告履行合同约定事项承担相应的违约责任，但被告一直不予理会。原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对合同双方具有约束力。被告未按合同约定时间为原告办理房地产权属证书，有悖诚实信用原则，已构成违约，故原告提起诉讼，诉请如前。被告铁五建房开公司辩称，被告按照合同约定如期提供了办理房屋产权的登记备案手续，原告也依法办理了房屋所有权的产权证书，但对于国有土地使用权证书的办理，至今仍不具备办理条件。不能办理国有土地使用权证书的原因是由于国家法规的变更，在2015年12月28日前房屋所有权证和国有土地使用权证是可以分开办理的，同时没有办理土地使用权证不影响房屋的交易，若需对办理了房屋产权证的房屋进行交易，可以凭借房屋的所有权证及房开商统一的土地使用权证到产权中心完成房屋的交易。2015年，贵阳市人民政府根据法规作出了关于实施不动产统一登记的公告，要求房屋所有权证和土地使用权证合二为一，统一办理不动产权属证书。现本案所涉的商品房开发项目从开始就和政府就土地出让金的核算问题积极的申请，督促政府部门及时核算出准确的土地出让金金额。由于政府一直未核算出具体金额，加上行政区划的变更，处理该问题的政府部门负责人不断变化，导致一直没有核算出具体的土地出让金金额。被告一直在积极地向政府相关部门提出专项汇报，但均未得到最终的答复。说明一点，土地出让金在土地挂牌时已核定过，被告也交付了相应的土地出让金并获得了土地使用权登记证。土地出让金发生变化的原因是原小河区人民政府要求被告自筹资金在第二期用地内投资人民币7，000余万元修建一所九年制学校，超过了配套设施的修建要求，政府还要求被告出资改造甘平路，修建甘平路隧道及锦江桥，甘平路隧道的修建就耗资人民币4，000余万元。加上当时的拆迁是由政府主导的，有居民户拒绝拆迁，至今仍有未拆迁的住户，基于上述原因，政府部门同意调整容积率，尚未交付的没有核定的土地出让金是基于容积率的调整而产生的。综上，在原来的政策下，相关证照是能顺利办理的，正是由于新政策、、地方行政区划及相关人员的变更需补交的土地出让金一直未核定，导致被告无法补缴土地出让金，造成被告违约的情况，但违约责任不应由被告承担。对于原告诉请的要求被告立即提供相关资料进行备案，若土地出让金没有核定，被告就无法履行，被告认为应当至土地行政管理部门核定出土地出让金金额之日起合理期限后被告才应当承担相应的责任。对于原告提出的违约金计算期限，根据相关法律规定，合同违约的诉讼时效为两年，即便被告存在违约，原告的诉请也已经超过了诉讼时效。因此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2004年8月5日，被告铁五建房开公司（受让人）与贵州省国土资源厅贵阳经济技术开发区国土资源分局签订《国有土地使用权出让合同》（合同编号：筑经开20040017），被告通过出让的方式获得了案涉房屋所在地块面积为286，133平方米的国有土地使用权。该合同约定的总出让金金额为人民币24321，305元，土地用途为城镇混合住宅，建筑容积率为1.01。被告铁五建房开公司于2005年取得上述地块的土地使用权预登记证，预登记证号为筑经开预登（2005）字第02号。经被告的申请和相关行政审批，2013年10月23日，贵阳市城乡规划局正式同意兴隆城市花园二期容积率调整，将容积率调整为大于1.0，小于1.5。2009年12月3日，原告梁大辉、杨显银作为买受人，与作为出卖人的被告铁五建房开公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：一、出卖人以出让方式取得位于开发区××与甘平路交汇的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为筑经开20040017。该地块土地面积为286，133平方米，规划用途为城镇混合住宅。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名兴隆城市花园二期沐风园；三、买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第1栋1单元6层4号房。该商品房建筑面积共80.71平方米，套内建筑面积65.18平方米，该商品房产权登记面积以政府产权部门核定的为准；四、按套内建筑面积计算，该商品房总金额为人民币329，474元整；六、付款方式为其他方式，买受人于2009年12月3日支付人民币陆万九仟肆佰柒拾肆元整进入资金监管帐户贵阳市商业银行瑞南支行10310121080000312。其余房款￥：260，000元（大写：贰拾陆万元整）由买卖人向银行贷款支付给出卖人；八、出卖人应当在2010年11月27日前，依照国家及地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；十五、出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第三项处理，第三项为：出卖人在房屋交付使用后1年内未能取得现房销售证明书的，在1年后，超过每满一个月则出卖人承担违约金为买受人已付房价款的0.5‰。该合同还对其他相关事宜进行了约定。《商品房买卖合同》签订后，被告铁五建房开公司于合同约定的交房期限向原告梁大辉、杨显银交付了房屋，原告梁大辉、杨显银没有办理房屋产权证。2013年3月18日，被告铁五建房开公司取得了兴隆城市花园二期沐风园1栋住宅的商品房现房销售证明书。原告认为被告未按约将应由被告提供的办理权属登记的全部资料报房地产产权登记机关备案，致使原告无法取得权属证书，故诉至本院，诉请如前。另查明：2015年12月23日，贵阳市人民政府发布了《关于实施不动产统一登记的公告》，该公告明确，自2015年12月28日起在贵阳市行政区域内实施不动产统一登记。自2015年12月28日起，各类不动产登记业务统一由市不动产登记中心及下设的各不动产登记站办理，并颁发《不动产权证书》或《不动产权证明》；2015年12月28日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效，按照“不变不换”原则，在今后依法办理不动产转移、变更等登记时予以换发新的《不动产权证书》或《不动产权证明》。因兴隆城市花园二期地块建筑容积率调整，被告铁五建房开公司需补缴土地出让金。贵阳市国土资源局经济技术开发区分局在向本院的复函中表明：贵阳铁五建房地产开发有限公司（即被告）应当补缴的土地出让金总价款须贵阳市人民政府批准同意后才能确认具体金额。以上事实，有当事人的陈述、原告身份证、被告营业执照、《国有土地使用权出让合同》、土地使用权预登记证、《商品房买卖合同》、贵阳市商品房预售合同备案登记表、收款收据、商品房现房销售证明书、房屋产权证书、贵阳市小河区人民政府“关于商请完善兴隆城市花园二期项目容积率调整相关程序的函”、贵阳市城乡规划局“关于小河区兴隆城市花园二期地块规划条件调整有关问题的请示”、贵阳市城乡规划局“关于经开区兴隆城市花园二期地块补办用地规划指标的复函”、贵阳市国土资源局经济技术开发区分局给我院的复函等已经质证的与本案有关联的相关证据及庭审笔录予以佐证。本院认为，原告梁大辉、杨显银与被告铁五建房开公司签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，属合法有效的合同，原、被告应当严格履行合同约定。对原告要求被告履行合同约定，立即将应当由其提供的办理权属登记的资料报产权登记机关备案的诉讼请求，因贵阳市在2015年12月28日起实施不动产统一登记，房屋所有权证与国有土地使用权证两证合一为不动产权证书。截止于2016年11月，案涉房屋所使用的地块土地出让金因具体金额须贵阳市人民政府批准同意后才能确定，故该地块的土地出让金尚未缴清，案涉房屋虽已办理了房屋所有权证书，但现阶段尚不满足办理不动产登记的条件。因现阶段要求被告将办理不动产登记的资料报产权登记机关备案的请求客观上不能履行，故本院对原告的该项诉请不予支持，待案涉房屋办理不动产权属证书的条件成就后，原告可另行主张。对于原告要求被告支付迟延申办房地产权属证书违约金的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第三项处理，第三项为：出卖人在房屋交付使用后1年内未能取得现房销售证明书的，在1年后，超过每满一个月则出卖人承担违约金为买受人已付房价款的0.5‰”。据此，被告交付房屋的时间是2010年11月27日，合同约定的应取得现房销售证明书的时间为2011年11月27日，而被告实际取得兴隆城市花园二期沐风园1栋住宅的商品房现房销售证明书的时间是2013年3月18日，已超过合同约定时间15个月，且被告未办理不动产登记的行为一直持续，原告诉请要求按照15个月计算，本院从其自愿，违约金金额为人民币2，471元（329474×0.5‰×15个月=2，471元）。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳铁五建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告梁大辉、杨显银支付违约金人民币2，471元。二、驳回原告梁大辉、杨显银的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告贵阳铁五建房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年内向本院依法申请强制执行。审判员  谢东林二〇一六年十二月八日书记员  慕 婷