江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏06民终3003号上诉人（原审被告）：南通市中冶文化发展投资有限责任公司，住所地如皋市如城镇如城西居1组。法定代表人：丁俊华，董事长。委托诉讼代理人：李繁强，该公司职员。委托诉讼代理人：宋雅丽，江苏高仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石刚。被上诉人（原审原告）：黄细美。两被上诉人共同委托诉讼代理人：宗卫兵，江苏奔月律师事务所律师。上诉人南通市中冶文化发展投资有限责任公司（以下简称中冶公司）因与被上诉人石刚、黄细美商品房销售合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2016）苏0682民初3510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中冶公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：案涉商品房买卖合同是建设部和国家工商行政总局监制的格式合同范本，不可能对商品房买卖的方方面面规定详尽，因此双方共同商讨后，以补充协议的方式对房屋买卖作出了具体规定，双方均应受补充协议的约束。补充协议中，石刚、黄细美明确同意：若中冶公司超过商品房交付使用后365日未能办理产权证及备案，二人不退房，由中冶公司支付违约金。一审判决无视双方补充约定，判决解除案涉商品房买卖合同并退还房款、给付利息不当。双方合同约定违约金标准为万分之一，在石刚、黄细美未要求调整违约金标准的情况下，一审法院主动上调违约金系超越职权。违约金应以实际损失为基础，石刚、黄细美首付系自有资金，仅40万元为贷款，原审判决以房款总价为基数计算利息也属不当。中冶公司与物业公司系两家独立公司，石刚、黄细美的物业服务费、生活垃圾处理费、住宅专项维修基金等均系南通市中盛物业服务有限公司（以下简称物业公司）收取，不应当由中冶公司承担返还责任。被上诉人石刚、黄细美答辩称，补充协议的约定是格式条款，系无效协议，不应按照该约定履行。石刚、黄细美在一审诉讼请求中已明确提出调整违约金的要求。二人通过银行贷款，已全额支付了购房款，并向银行支付了远高于普通银行贷款利息的商业贷款利息，其利息请求应当支持。不论物业费用由谁收取，石刚、黄细美缴纳的物业费用都是因履行买卖合同所产生的损失，现由于中冶公司的过错需解除合同，该损失应由中冶公司承担。请求二审法院驳回上诉，维持原判。石刚、黄细美向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2014年10月29日签订的商品房买卖合同；2、判令中冶公司退还购房款1105879元，装修押金、物业服务费等5项费用计11960元，并承担以购房款为基数按照同期银行贷款利率计算自2014年10月30日起至实际给付之日期间的利息；3、本案的诉讼费用由中冶公司负担。一审法院认定事实：2014年10月29日，石刚、黄细美作为买受人与中冶公司签订商品房买卖合同一份，约定石刚、黄细美向中冶公司购买位于如皋市××镇××村××、××、××、××组如皋市中国××城××幢××单元×××号房。该商品房建筑面积为185.6平方米，单价每平方米5958.4元，总房价款为1105879元；买受人于2014年10月29日前付清首期房款705879元，余款40万元整办理商业按揭贷款。第八条，出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十二条，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的0.1%赔偿买受人损失。3、买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。双方还就其他事项进行了约定。该合同出卖人落款处加盖中冶公司销售合同专业章；买受人处由石刚、黄细美签名并加盖指印。合同签订后，石刚、黄细美履行了支付房款1105879元的付款义务，中冶公司于2014年11月4日、2016年4月21日开具了金额分别为705879元、40万元的销售不动产统一发票交由石刚、黄细美收执。2014年11月30日中国××城的入住通知书，中冶公司通知石刚、黄细美相关的交房程序以及办理交房手续的时间地点。2015年6月7日，石刚、黄细美签收中国××城入住文表签收单。2015年石刚、黄细美向中冶公司及其下属南通市中盛物业服务有限公司（以下简称中盛公司）缴纳的生活垃圾、装修垃圾、住宅专项维修基金、装修押金、物业服务费共五项计11960元。一审另查明，2014年10月29日石刚、黄细美作为买受人与中冶公司对上述商品房买卖合同达成合同补充协议一份，该协议第五大项约定，双方同意将商品房买卖合同的第十五条补充如下：产权登记的时间双方约定从出卖人整体工程综合验收合格以后的时间。一审审理中，石刚、黄细美于2016年4月19日向法院申请诉讼财产保全，要求依法查封或冻结被告价值120万元的财产，并已提供担保，一审法院依法保全中冶公司名下中国××城××幢××××室房屋。一审认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方所签订的商品房买卖合同不违反法律法规的强制性规定，是双方当事人真实意思的表示，属合法有效合同。根据该商品房买卖合同的约定，石刚、黄细美应当于2014年10月29日前付清首期房款705879元，余款40万元办理商业按揭贷款。事实上，石刚、黄细美已经按照合同约定向中冶公司支付了相应的购房款，中冶公司也已经在2014年11月30日将合同约定的商品房交付，故按照商品房买卖合同第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人同意买受人对案涉房屋如何处理做出选择，现买受人要求退房，则出卖人协议应在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的0.1%赔偿买受人损失。经庭审，中冶公司陈述因案涉房屋至今未能通过综合验收，才导致一直无法办理房地产权属证书，虽双方于2014年10月29日达成商品房买卖合同补充协议一份，对合同的第十五条补充如下：产权登记的时间双方约定从出卖人整体工程综合验收合格以后的时间。但该补充协议属于被告单方出具的格式条款，按照相关法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。本案中，该补充协议不仅字体偏小，且在免除出卖人责任、排除买受人主要权利的条款上未加以注明，庭审过程中中冶公司也未能提供相应的证据证明其已经采取合理的方式提请石刚、黄细美注意免除或者限制其责任的条款。故，双方应当按照签订的商品房买卖合同履行相应的权利义务，现石刚、黄细美要求解除双方签订的商品房买卖合同，因无法办理房地产权属证书的原因并不在石刚、黄细美一方，故依照合同约定，二人有权向中冶公司提出退房，对于石刚、黄细美要求解除商品房买卖合同的诉求予以支持。2015年石刚、黄细美向中冶公司及其下属中盛公司已实际缴纳生活垃圾、装修垃圾、住宅专项维修基金、装修押金、物业服务费共五项计11960元，现因中冶公司违反合同约定致使合同解除，故对于石刚、黄细美要求返还房屋相关费用11960元的诉求，予以支持。虽然双方在商品房买卖合同第十五条中约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的0.1%赔偿买受人损失。但考虑到石刚、黄细美为购买案涉房屋已经实际支付了相应的商业贷款利息，该贷款利息属于石刚、黄细美的实际损失且该实际损失明显高于商品房买卖合同所约定的卖方按已付房款的0.1%，基于公平原则，对于石刚、黄细美诉请以购房款1105879元为基数按照同期银行贷款利率计算自2014年10月30日起至实际给付之日止的利息，予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第三十九、第四十条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，一审判决如下：一、解除石刚、黄细美与中冶公司于2014年10月29日签订的商品房买卖合同。二、中冶公司于判决生效后立即返还石刚、黄细美购房款1105879元。三、中冶公司于判决生效后立即返还石刚、黄细美生活垃圾处理费、装修垃圾、住宅专项维修基金、装修押金、物业服务费共计11960元。四、中冶公司于判决生效后立即给付石刚、黄细美以1105879元为本金，自2014年10月30日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率的标准计算至被告实际给付之日止的利息。案件受理费7430元，由中冶公司负担。二审中，中冶公司提供：中盛公司营业执照、中盛公司与石刚、黄细美签订的前期物业合同及收款收据，证明物业费用由中盛公司收取，不应判决中冶公司返还。被上诉人石刚、黄细美质证认为，对证据真实性不持异议，但与本案无关联性。本院审查后认为，双方对上述证据真实性不持异议，本院予以确认，证据效力结合本案其他证据综合认定。经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，如按照补充协议约定，石刚、黄细美不退房，中冶公司应支付的违约金约110元。本院认为，本案争议焦点为：1、案涉商品房买卖合同是否应予解除；2、已付房款利息能否支持，如支持利息应如何计算；3、中冶公司是否应返还石刚、黄细美向物业公司缴纳的相关费用。关于争议焦点1：案涉商品房买卖合同系双方平等协商达成一致，反映了双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照协议全面履行。中冶公司辩称双方通过签订补充协议的形式对办证的约定进行了变更，本院审查后认为，双方通过签订协议的方式对原协议内容进行变更并不为法律所禁止，但本案中的补充协议系中冶公司提供的打印文本，其中关于办理产权证的条款内容明显具有减轻中冶公司责任、排除买房人权利的情形，中冶公司一审中也未能举证其对该条款采取了合理方式如文字、符号、字体等特别标示提醒买受人注意或按照对方要求对该条款予以说明，根据合同法第四十条的规定，该条款应认定为无效，双方对于产权证办理仍应按照商品房买卖合同的相关约定履行，在约定的解除条件具备时，买受人有权选择是否解除合同。双方于2015年6月7日交付房屋，至一审判决时已超过合同约定的备案期限，中冶公司一审中陈述案涉房屋至今未能通过综合验收，导致目前无法办理产权证，则双方合同约定的解除条件成就，石刚、黄细美要求解除合同、退还房屋并返还房款，符合双方合同的约定，应当予以支持。关于争议焦点2、3：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。石刚、黄细美为交纳房款向商业银行贷款并支付了商业贷款利息，该部分利息属于其实际损失，且损失数额明显高于双方合同约定的已付房款0.1%的违约金，石刚、黄细美诉请增加违约金，按照同期中国人民银行贷款利率计算利息，鉴于本案解除合同的原因在于中冶公司，石刚、黄细美主张的增加后的违约金数额也未超过其实际损失额，一审酌情支持该项诉请并无不合理之处。物业费、垃圾清运费等相关费用亦是石刚、黄细美为履行合同所实际支付的费用，至于费用由谁收取并不能改变该费用的性质，在合同因中冶公司原因解除的情况下，二人将该费用作为实际损失主张有法律依据，应予支持。但石刚、黄细美主张的装修押金2000元系其向物业公司缴纳的押金，待符合条件时其可向物业公司主张退还，二人在本案中将该款作为实际损失主张缺乏依据，应予纠正。综上所述，中冶公司的上诉请求部分成立。一审判决对装修押金的性质认定错误，本院予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持如皋市人民法院（2016）苏0682民初3510号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更如皋市人民法院（2016）苏0682民初3510号民事判决第三项“南通市中冶文化发展投资有限责任公司于本判决生效后立即返还石刚、黄细美生活垃圾处理费、装修垃圾、住宅专项维修基金、装修押金、物业服务费共计11960元”为“南通市中冶文化发展投资有限责任公司于本判决生效后立即返还石刚、黄细美生活垃圾处理费、装修垃圾、住宅专项维修基金、物业服务费共计9960元”。一审案件受理费7430元、二审案件受理费7430元，均由南通市中冶文化发展投资有限责任公司负担7000元，由石刚、黄细美负担430元（一审案件受理费已由石刚、黄细美预交，二审案件受理费已由南通市中冶文化发展投资有限责任公司预交，双方各自应负担部分在南通市中冶文化发展投资有限责任公司履行本判决确定的付款义务时一并结算）。本判决为终审判决。审 判 长  倪红晏审 判 员  卢 丽代理审判员  郭相领二〇一六年十二月七日书 记 员  邱 晴