山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁06民终2296号上诉人（原审被告）：烟台云海置业有限责任公司，住所地烟台市牟平开发区东华苑小区17号商铺。法定代表人：刘敬云，总经理。委托诉讼代理人：李成斌，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：烟台市固力建材有限公司，住所地烟台市莱山区莱山经济开发区。法定代表人：孙文香，经理。委托诉讼代理人：赵仁涛，山东天之润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台市清泉建筑建材有限公司，住所地烟台市莱山区莱山经济开发区三垒路9号。法定代表人：张海涛，董事长。委托诉讼代理人：周波，男，1968年2月29日出生，汉族，该公司工作人员，住烟台市芝罘区。上诉人烟台云海置业有限责任公司（以下简称“云海公司”）因与被上诉人烟台市固力建材有限公司（以下简称“固力公司”）、被上诉人烟台市清泉建筑建材有限公司（以下简称“清泉公司”）买卖合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2015）莱山民三初字第760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。云海公司上诉请求：⒈依法改判驳回被上诉人固力公司的一审诉讼请求；⒉一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、云海公司与固力公司不存在房屋买卖合同关系，固力公司一审诉讼请求没有合同依据，根据合同相对性原则，因力公司无权要求云海公司协助办证。一审判决认定“云海公司和清泉公司已为抵顶给固力公司的十二套房屋中的六套办理了房屋产权登记手续，现固力公司要求云海公司和清泉公司协助固力公司办理涉案五套房屋的房屋所有权证及土地使用权证登记手续，符合法律规定”，事实错误，没有依据。首先，涉案房屋的所有权属于云海公司而非清泉公司，云海公司有权自行决定是否出售或办理相关产权证书，上述认定忽视了云海公司的权利，牵强的认为云海公司对自身一部分权益进行了处分或追认，就应当对另一部分权益也要进行处分或追认。其次，云海公司与清泉公司间的顶房协议与清泉公司与固力公司间的合同是两个独立的不同法律关系，云海公司与固力公司之间无任何合同关系，固力公司向云海公司主张权利没有依据，其应根据与清泉公司的合同约定，要求清泉公司承担责任。二、云海公司与清泉公司之间的工程款结算已超付，且清泉公司不具有涉案房屋的所有权，无权对涉案房屋进行转让和处分。一审判决认为“云海公司以向清泉公司超付工程款，清泉公司无权处分涉案房屋为由拒绝协助固力公司办理涉案五套房屋的所有权证书及土地使用权证登记手续，其抗辩理由不成立”，事实不清。云海公司与清泉公司间的顶房协议约定，涉案房屋的房款由云海公司收取，云海公司根据工程进度及质量再付给清泉公司。但清泉公司在未通知云海公司的情况下将涉案房屋转让或抵顶，也未向云海公司支付相应房款，违反了协议约定，并造成了工程款超付，如再将涉案五套房屋进行产权变更登记则更加侵害云海公司的权利。一审法院对清泉公司未履行通知义务、擅自处分涉案房屋且未支付房款造成工程款超付的违约事实不予审查，明显认定事实不清，判决理由不充分。固力公司辩称，一审判决事实清楚，证据确凿，请求二审法院依法予以维持。一、云海公司与清泉公司签订的顶房协议合法有效，云海公司有义务履行将房屋变更到固力公司名下的协助义务。二、云海公司与清泉公司间的工程款结算问题与本案不属同一法律关系，云海公司主张超付工程款但未提交证据证实，云海公司超付工程款及不协助办理房屋变更手续的理由不成立。清泉公司辩称，服从一审判决。固力公司向一审法院起诉请求：⒈确认固力公司与清泉公司签订的合同有效，判令清泉公司和云海公司协助固力公司办理位于烟台市牟平区云海香都小区25号楼1101、1601、1602、2101、24号楼2102五套房屋房产证及土地使用证登记手续；⒉诉讼费用由清泉公司和云海公司承担。一审法院认定事实：位于烟台市牟平区的云海香都小区系云海公司开发，该小区9#、10#、17#—26#、46#、47#楼由清泉公司承建。2008年1月10日云海公司与清泉公司就上述楼房的工程款达成顶房协议，约定：对清泉公司承建上述工程的部分工程款，云海公司用云海香都小区包括25号楼1101、1102、2101、1402、2401、2402、2501、2502、1601、1602、24号楼1501、2102在内共五十二套、总价为15098280元的房屋抵顶；云海公司抵顶给清泉公司的房屋清泉公司自行销售，清泉公司销售房屋的房款由云海公司代为收取；如清泉公司销售房屋价格高于顶房时价格，差价部分归清泉公司所有，清泉公司按国家规定缴纳相关税费，云海公司将代为收取的房款根据清泉公司工程进度及质量付给清泉公司，付款比例为清泉公司当前施工造价的30%，余款在工程竣工验收完毕后三个月内结算完毕，扣5%为质量保证金，在保修期满无质量问题后全部付清。2011年7、8月份清泉公司承建云海公司的所有房屋经综合验收合格后，清泉公司交给云海公司进行销售，双方签订的房屋抵顶部分工程款的协议也进行了实际履行。清泉公司因给云海公司所建的云海香都小区施工欠固力公司材料款3680092.90元，清泉公司于2008年与固力公司签订以房抵顶欠款的合同书，约定清泉公司将云海公司抵顶给清泉公司的云海香都小区五十二套房屋中的25号楼1101、1102、2101、1402、2401、2402、2501、2502、1601、1602和24号楼1501、2102共十二套房屋以3672343.02元的价格抵顶给固力公司。合同签订后，清泉公司与固力公司实际履行了该合同，云海公司及清泉公司已为抵顶给固力公司且销售的25号楼1102、1402、2401、2402、2501、2502六套房屋办理了房屋产权登记手续。一审法院依据当事人陈述、顶房协议、合同书、收款收据、民事判决书等证据认定上述事实。一审法院认为，云海公司与清泉公司签订的以房抵顶工程款的协议及清泉公司与固力公司签订的以房抵顶欠款合同均系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。按照云海公司与清泉公司签订的抵顶协议的约定，清泉公司有权出售包括清泉公司抵顶给固力公司的十二套房屋在内的共计五十二套房屋，因此清泉公司有权将其中的十二套房屋抵顶给固力公司。云海公司和清泉公司已为抵顶给固力公司的十二套房屋中的六套办理了房屋产权登记手续，现固力公司要求云海公司和清泉公司协助固力公司办理涉案五套房屋的房屋所有权证及土地使用权证登记手续，符合法律规定，予以支持。云海公司与清泉公司签订的抵顶协议明确约定由清泉公司自行销售抵顶的房屋，因此不能因双方履行该协议产生争议而影响清泉公司与固力公司签订的抵顶协议的履行。云海公司以向清泉公司超付工程款，清泉公司无权处分涉案房屋为由拒绝协助固力公司办理涉案五套房屋的房屋所有权证及土地使用权证登记手续，其抗辩理由不能成立，不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条之规定，于2016年4月1日判决：一、烟台市固力建材有限公司与烟台市清泉建筑建材有限公司签订的以房抵顶欠款的合同合法有效；二、烟台市清泉建筑建材有限公司、烟台云海置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内协助烟台市固力建材有限公司办理烟台市牟平区云海香都小区25号楼1101、1601、1602、2101、24号楼2102五套房屋的房屋所有权证及土地使用权证登记手续。一审案件受理费19092元，减半收取9546元，由烟台市清泉建筑建材有限公司、烟台云海置业有限责任公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。当事人均确认，涉案五套房屋登记在云海公司名下。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，云海公司与清泉公司签订的以房抵款合同合法有效，该合同约定，云海公司抵顶给清泉公司包括涉案五套房屋在内的房屋由清泉公司自行销售，据此，清泉公司依法取得涉案五套房屋的处分权，在此基础上，清泉公司与固力公司签订的以房抵款合同亦合法有效。涉案五套房屋登记在云海公司名下，云海公司授权清泉公司自行对外销售，清泉公司将涉案五套房屋抵顶给固力公司后，云海公司负有协助固力公司办理房屋所有权及土地使用权变更登记的义务。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19092元，由烟台云海置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  衣振国审判员  姜松诚二〇一六年十二月六日书记员  车丽翠