黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0110民初3119号原告刘海航，男，汉族，1986年7月26日出生，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。委托代理人杨华，黑龙江誉严律师事务所律师。委托代理人马春山，男，汉族，1955年4月11日，无固定职业，住哈尔滨市呼兰区。被告黑龙江蓝筹房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道外区红河五街区********。法定代表人陈丽滢，该公司董事长。委托代理人贾德斌，该公司经理。委托代理人雷莆洲，该公司经理。原告刘海航诉被告黑龙江蓝筹房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月18日受理后，于同年5月30日公开开庭进行了审理，原告刘海航的委托代理人杨华、马春山，被告黑龙江蓝筹房地产开发有限公司的委托代理人贾德斌、雷莆洲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2009年12月17日，原告购买了被告开发的位于哈尔滨市香坊区××号水××小区××单元××室房屋，原告以现金加贷款的方式向被告支付了全部购房款305663元，为办理产权证，原告于2011年1月15日交付了产权代办费6886元，被告于2011年1月7日交付房屋。但至起诉前，被告一直未为原告办理产权登记备案手续，导致原告一直未能取得产权证。原、被告双方所签订的商品房买卖合同书系被告单方拟定而且在签订合同时，被告没有尽到提示义务，合同第十五条违反我国法律规定，被告违约后违约金拟定为按照已付房价款0.2%的定额标准支付，显然单方免除其责任并与合同中原告违约条款不对等又违反公平原则，故该条款应为无效条款。故为了维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：1、请求判令被告协助原告办理房屋权属证明书；2、请求判令被告向原告支付逾期办理产权证的违约金55019元（一年期贷款利率6%×305663×2012年12月29日起至2015年12月29日止共计3年=55019）；3、请求判令被告返还原告产权证代办费利息2065元（一年期贷款利率6%×6886×2011年1月15日起至2016年1月15日止共计5年=2065），以上合计57084元；4、请求判令本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称：被告公司于2016年3月在哈尔滨市住宅与房产管理局取得了预转销手续，同月在哈尔滨市房屋交易中心商品房科办理了房屋交易手续，于4月14日交纳了交易手续费392400元，于5月16日交纳了初始登记费60650元，在今年被告已经加大力度着手产权的办理，如今在交易中心也交纳了初始登记费用，相应初始登记的手续在2016年5月末应可完成，转到香坊区审核后即可办理产权证。原告提出的第一项请求，被告已在加紧办理权属证明；原告提出第二项请求支付违约金55019元，逾期办理产权无必然联系，被告不同意原告的诉讼请求，原告提出的违约金是以总房款计算违约利率，因为原告购买的房屋为期房，购买期间五证齐全，且不应产生相应的违约金，不存在违约情况。在原告与被告签订的购房合同中已明确约定产权证逾期办理的违约金比例，被告同意按合同约定执行；原告提出的第三项请求产权证代办费利息2065元，被告在进户期间仅收取与市场价格相一致的产权代办费500元（有房贷的收取500元），没有房贷的由购房人自愿交300元，有的交了，有的没交，此项收费在购房人与银行签订的贷款合同中有相应约定。公积金贷款方式购买的是由购房人在哈尔滨市交易中心的代办公司办理，原告提出的其他代办费可能包括办理房屋产权证需缴纳的契税、专项维修资金等产权费用，是由被告代收、代缴，因被告为购房人在贷款银行提供阶段性担保，因此需统一收费，统一办理产权，统一抵押登记。公积金贷款方式是由购房人在哈尔滨市房产住宅局所属的住房公积金中心办理的，在办理时也相应交纳了产权代办费，契税、专项维修基金等产权办理费用。被告不同意承担诉讼费。原告为证明其主张成立，向法庭举示如下证据：证据一、商品房买卖合同书一份，证实原告于2009年12月17日与被告签订了商品房买卖合同书，该合同约定进户日期为2011年1月7日，合同还约定对逾期办理产权登记被告需承担的违约责任的比例为0.2%，该比例系被告单方制定，制定前未与原告协商，原告对此没有任何的修改的权利，且该比例明显偏低，对原告显失公平。故原告不同意按该比例追究被告违约金责任。被告应按法律规定的标准承担逾期办理房产证的违约责任。原告在购买商品房时，就办理房产证事宜与被告在合同中进行了明确约定，但因被告提供的是事先准备好的格式合同，且在未办理房产证违约金的设定上，被告为最大限度保护自身利益，单方面决定了违约金标准。对此原告无任何修改权利，原告只能按照被告决定的违约金标准签订购房合同，这对原告而言是极其不公平。在被告收取原告产权证代办费用，并至今未办理房产证的情况下，适用合同约定的违约金将导致被告承担的违约成本极低，失去了违约金的制裁、惩罚作用，侵害了原告的合法权益。依据《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第28条的规定：“当事人依照合同法第114条第2款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持的规定，在逾期办证违约金约定过低的情况下，买房人有权根据自己的实际损失情况，要求增加违约金。”根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”基于上述法律的规定，就本案中被告逾期办理房产证的违约责任若按原合同约定将对原告显失公平，因此原告有权请求法院对本案的违约金进行增加，以平衡双方权利义务，对守约方进行保护，对违约方进行制裁。我国关于房地产登记的效力采取的是成立要件主义。即房地产权利的转移和设定在登记之前只体现债权的存在，在登记之后才能认为是完成了产权转移或权利的设立。因此，在办理房产证之前，买房人只能得到债权的保护，而得不到物权的保护。由于登记才产生物权变动的效力，登记的迟延毫无疑问会影响买房人权利的实现，给买房人造成损失。体现在不能办理房屋抵押登记取得新的资金、不能根据需要随时出售房屋、并且会面对房屋被出卖人抵押、再次出售等等风险和损失。在客观现实中，凭原告一己之力，要想将这些损失具体化是非常复杂和不容易做到的。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据该司法解释对迟延办证未约定违约金和损失难以确定的情况规定了违约金的计算标准，那么在违约金约定过低的情况下可以参照适用上述标准，故而本案中被告应向原告支付的违约金计算标准应按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。即按房款总额的逾期贷款利率（每天万分之二点一，年利率为6％）计算违约金。证据二、交费票据1张（时间为2009年12月17日），原告已按合同约定交付了购房首付款65663元。证据三、现金收据一份（时间为2011年1月15日），金额为6886元，收款是由为：预收水木兰亭产权办理费用6886元。证明原告按被告要求交纳了办理产权的费用，被告应为原告办理所购房屋的权属证明；被告至今未协助原告办理所购房屋的权属证明，该笔费用的收取并非被告代理人所言，具体收取事实是被告要求原告交付产权代办的费用，共计9312元，当时在办理进户手续的时候必须交付，如果不交付，就不给原告办理进户手续。而且原告在交付时并未明示该笔费用包括哪些办理事项及费用，也没有说明是由任何第三方协助給予办理，依次证据可以得出被告是协助办理产权证的责任方，其收取相关费用就应该为原告办理产权证，但被告没有履行自己的义务，故应该承担相应的违约责任。按照法律规定，该违约责任的标准应该以一年期贷款利率进行计算。经质证，对证据一，被告对该合同的真实性无异议，对原告要求的利息按6%计算，被告同意按合同的约定0.2%给付违约金；对证据二，被告对该一张票据的真实性无异议，对其证明的问题无异议；对证据三，被告对该现金收据的真实性无异议，被告在集中办理产权期间在现场公示了办理产权代收费用的明细，同时票据上写明为预收，即在办理产权后按照国家相应的法规政策交纳相应税费，最终进行多退少补。被告未向本庭提交证据。综合原、被告的诉、辩主张、举证及质证情况，本院对以下事实予以确认：2009年12月17日，原、被告签订商品房买卖合同书，合同约定原告购买被告开发的位于哈尔滨市香坊区××号水××小区××单元××室房屋，建筑面积61.75平方米，房屋总价为305663元。2011年1月7日，原告办理了入户。被告收取了原告房屋专项维修基金、契税等作为房屋产权证的代办费用，共计6886元。买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的材料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的：1、买受人退房，出卖人在60日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的0.1％赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2％支付违约金”。被告于2016年3月在哈尔滨市住宅与房产管理局取得了预转销手续，同月在哈尔滨市房屋交易中心商品房科办理了房屋交易手续，于2016年4月14日交纳了交易手续费，于2016年5月16日交纳了初始登记费，于2016年6月14日在哈尔滨市住房保障和房产管理局办理了商品房初始登记证明，并于2016年6月21日在小区内发布了公告，告知业主将办理产权登记所需要的手续上交，用于办理房屋产权证书。另，在庭审过程中，本院多次组织原、被告调解，未能达成一致意见。本院认为：原、被告签订的房屋买卖合同为有效合同，合同内容对双方具有约束力。原告已经按照合同约定履行了自己的义务，如期缴纳房款并办理了贷款，被告亦应当履行自己的义务，为原告办理产权登记备案手续，按照合同规定，被告已于2011年1月7日将房屋交付原告使用，故被告应当在2013年1月1日前为原告办理房屋产权证书，现被告超期仍未能办理房屋产权证，原告主张被告为原告办理房屋产权证，符合法律及合同的规定，本院予以支持，考虑本小区业主的实际人数及办理房屋产权证书所需要的行政程序，故给予被告三个月期限为宜。关于原告主张的逾期办理产权登记备案手续违约金的问题，依据原、被告间签订的房屋买卖合同，被告应按已付房价款的0.2％支付违约金，现原告对合同中此部分约定有异议，根据原告的诉讼请求，实为约定的违约金低于造成的损失，要求提高违约金的意思表示，本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同为有效合同，合同内容对双方具有约束力,买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的材料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的：1、买受人退房，出卖人在60日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的0.1％赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2％支付违约金”。对于逾期办理房屋产权证书所产生的违约金，合同明确约定了赔偿标准，双方应当按照合同约定予以履行，现原告主张违约金约定数额过低，但该合同系双方真实意思表示、自主订立，故合同内容应对原告具有约束力，且原告未能举证其因此造成的实际损失高于约定的违约金数额，故综上所述，被告逾期办理产权证应按照合同约定给付原告违约金611.33元（0.2％×305663元），原告主张的违约金55019元，超出部分本院不予支持。关于代办费问题，现被告虽未能如期办理房屋产权证书，但因本院已判令被告履行办理义务，另代办费中的收费项目也是办理产权证的必要支出，故原告主张被告返还产权代办费利息2065元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告黑龙江蓝筹房地产开发有限公司于判决生效之日起90日内为原告刘海航办理房屋所有权证书；二、被告黑龙江蓝筹房地产开发有限公司于判决生效之日起7日内给付原告刘海航违约金611.33元；三、驳回原告刘海航其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交1227元），由被告黑龙江蓝筹房地产开发有限公司负担,与上款一并给付原告刘海航。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  郑 伟人民陪审员  熊依丽人民陪审员  王春艳二〇一六年十二月九日书 记 员  吴 杨