江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终9555号上诉人（原审原告）：张小维，女，1976年12月27日生，汉族。委托诉讼代理人：杨国选，江苏天淦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：柴颜波，女，1966年3月10日生，汉族。委托诉讼代理人：刘超，江苏巨楷律师事务所律师。委托诉讼代理人:左蕾，江苏巨楷律师事务所律师。上诉人张小维因与被上诉人柴颜波房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初4422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张小维上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持我方一审诉讼请求，2、判令被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、一审查明事实部分遗漏，属于认定事实不清。1、被上诉有二套居所，且在其控制之下，有履行合同的条件。被上诉人有条件履行合同而拒不配合办理售房手续是恶意违约，并且给上诉人造成了约40余万元的损失。2、一审遗漏上诉人要求赔偿损失的诉讼请求，上诉人在履行合同的过程中没有任何过错，已经尽到了谨慎的合同义务。二、一审判决解除合同适用法律错误。1、本案符合继续履行的法定条件，因此应当判决继续履行合同。2、一审判决承担违约责任8万元错误。根据《合同法》的规定，被上诉人应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、被上诉人无视上诉人和中介公司的催告，拒绝履行义务，因此所造成的损失都是被上诉人的过错所引起。柴颜波辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。张小维向一审法院起诉请求：判令柴颜波履行房屋买卖合同，承担违约金206000元，同时承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月25日，张小维、柴颜波双方在南京链家房地产经纪有限公司的居间下签订1份南京市存量房屋买卖合同，约定由甲方（柴颜波）将其所有的坐落于南京市栖霞区芝嘉花园某幢某单元404室房屋以103万元出售给乙方（张小维），签订合同之日即由张小维支付定金2万元给柴颜波，乙方于批贷后10个工作日将首付款人民币27万元解交监管账户。甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为72万元。乙方同意于2016年6月25日前与贷款银行签订借款合同。其中第十条违约责任约定，拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的，应当向对方支付违约金，数额为总房价的20%。第十五条约定，若非人为原因导致此房无法正常交易，互不追究责任。张小维、柴颜波及中介公司同时又签订1份居间服务合同，约定由乙方承担居间代理费23484元。该合同签订后，张小维即支付2万元定金给柴颜波。后因柴颜波拒绝办理经济适用房上市交易确认书，导致买卖处于停滞状态。张小维、柴颜波及中介工作人员又通过微信协调买卖事宜以及张小维委托律师向柴颜波发律师函协调，但均未果。庭审中，柴颜波坚持认为，当初已告知中介公司其担心不能提供第二居所，中介公司称只要有买卖协议就可以了。现前夫知道其卖房一事，更加不同意了。张小维将其诉讼请求变更为要求柴颜波继续履行买卖合同，承担迟延履行金30900元。放弃要求柴颜波承担206000元的违约金主张。一审法庭对张小维作法律释明，张小维表示，如果柴颜波不能履行合同，则要求柴颜波按合同约定承担违约金206000元。柴颜波则表示，因其实际困难不能提供第二居所，非人为原因，不应承担责任。而且违约金约定明显过高，应当降低。因双方协调差距较大，故未能取得一致意见。一审法院认为，当事人在民事活动中应当遵循诚实信用原则。本案原柴颜波双方在中介公司的居间下签订了房地产买卖中介合同，系当事人真实意思表示，虽然柴颜波拥有的经济适用房在5年内不能交易，但在5年后如果能够取得上市交易确认书以及第二居所，从目前房产部门办理情况来看是可以进行交易的，因此该买卖合同应为合法有效，对相关当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现柴颜波不予提供第二居所，客观上造成该买卖合同无法继续履行，故柴颜波应当承担违约责任。因张小维购买的是经济适用房，对相关政策不够熟悉，中介公司在其中也未正确提供帮助，也应承担一定责任。一审法院对张小维诉讼请求作法律释明后，张小维选择违约金条款，一审法院予以准许。本案张小维也只是交纳了定金，且交易时间、纠纷时间较短，柴颜波对违约金约定提出降低请求，一审法院从合同订立、履行、双方违约情况以及整个案件前后交易过程等因素综合考量，依法调整违约金数额，柴颜波承担8万元为宜。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，一审法院判决：一、解除张小维、柴颜波双方于2016年4月25日签订的南京市存量房屋买卖合同；二、柴颜波于判决生效之日起10日内赔偿张小维违约金8万元。如当事人未按照判决指定的期间内履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费4470元，减半收取2235元，由柴颜波负担。二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供如下证据材料：1、录音证据两份，证明被上诉人名下有两套住房在其名下，并且是其婚前财产，其恶意拖延拒不办理过户手续，是其个人原因。2、网上下载截图3张，证明2016年4月、9月、10月的涉案房屋的价格表，涉案房屋在诉讼期间过快上涨，给上诉人造成74万元-100万元的损失。3、涉案房屋登记薄材料一份，证明涉案房屋登记时间为2009年9月1日。被上诉人质证后称：1、对录音证据的真实性认可，对于证明目的不予认可。2、对于截图的真实性不予认可，证明目的不予认可。3、对该登记薄的真实性认可。被上诉人提供房屋登记簿一份，证明涉案房屋从2016年4月25日起5年内不得上市交易，双方签订的合同应为无效。上诉人对该证据的真实性无异议，但称该登记簿是遗失后补办的，应以原房产登记时间为准。本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：张小维要求柴颜波履行房屋买卖合同，并承担违约金30900元的主张应否支持。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人于2016年4月25日签订的《南京市存量房屋买卖合同》系双人当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。该合同签订后，由于柴颜波拒绝办理经济适用房上市交易确认书，导致买卖处于停滞状态。应认定柴颜波构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，张小维要求柴颜波履行房屋买卖合同的主张于法有据，本院依法予以支持。一审中，柴颜波答辩称其名下有2套房产，一审法院以柴颜波不予提供第二居所，客观上造成买卖合同无效继续履行，判令解除双方签订的《南京市存量房屋买卖合同》不当，本院依法予以纠正。关于张小维要求柴颜波承担30900元违约金问题。本院认为，双方签订的《南京市存量房屋买卖合同》约定，拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的，应当向对方支付违约金，数额为总房价的20%。因柴颜波拒绝办理经济适用房上市交易确认书，导致买卖处于停滞状态，构成违约，依法理当承担违约赔偿责任。本院根据查明的事实，考虑到柴颜波一审对违约金提出降低请求，以柴颜波违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行情况、当事人的过错及张小维实际向柴颜波支付2万元之事实，综合酌定柴颜波向张小维支付10000元违约金为宜。一审法院判令柴颜波赔偿张小维违约金8万元过高，本院予以调整。综上所述，张小维的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初4422号民事判决；二、张小维与柴颜波于2016年4月25日签订的《南京市存量房屋买卖合同》继续履行；三、柴颜波于本判决生效之日起10日内赔偿张小维违约金1万元；四、驳回张小维的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4470元，减半收取2235元，由柴颜波负担109元，由张小维负担2126元；二审案件受理费4470元，由柴颜波负担218元，由张小维负担4252元。本判决为终审判决。审判长  涂甫审判员  吴勇审判员  付双二〇一六年十二月十四日书记员  戴苗