福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0504民初2027号原告:泉州市联成物业管理有限公司，住所地泉州市丰泽区丰泽街中国银行南侧联成大厦一楼。法定代表人:张季平，公司总经理。委托诉讼代理人:杨涛、陈文鑫，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。被告:陈清库，男，1976年10月23日出生，汉族，住泉州市德化县，现住泉州市洛江区。原告泉州市联成物业管理有限公司与被告陈清库物业服务合同纠纷一案,本院于2016年10月10日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈文鑫到庭参加诉讼,被告陈清库经本院传票传唤,无正当理由不到庭,本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付2009年12月至2016年7月期间的物业管理费人民币6907.76元（每月为87.44元），并按合同约定的日千分之三的标准支付滞纳金，滞纳金暂计至2016年8月8日为25489.6元，因滞纳金过高，原告调整为按被告所拖欠物业管理费25489.6元的20%计算为1381元；2.判令被告立即支付2010年1月至2016年7月期间的公共设施设备公摊费人民币1580元，并按日千分之三的标准支付滞纳金，滞纳金暂计至2016年8月8日为5830.2元，因滞纳金过高，原告调整为按被告所拖欠公摊费1580元的20%计算为316元；以上总计10184.76元；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2008年9月受泉州诚源房地产有限公司的委托，对洛江区双阳街阳光花园城小区进行物业管理，并签订了《阳光花园城小区前期物业管理服务合同》，合同约定了由原告向小区业主提供物业服务，住宅物业管理服务费由原告按建筑面积每月1元/㎡向业主或物业使用人收取，并约定业主或物业使用人逾期未缴纳物业管理服务费、水电费的，原告可从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三收取滞纳金。被告系阳光花园城小区2号楼703室房屋的业主，于2009年10月25日办理了该房屋的进户手续，房屋建筑面积87.44平方米。2009年10月25日，原告与被告签订《物业管理服务协议书》约定被告按建筑面积向原告缴纳物业管理服务费，收费标准为高层每月每平方米1元，自建筑单位通知入伙（交房）之日起缴纳。物业管理服务费按月缴纳，收费时间为每月的8日前，逾期缴纳的，从逾期之日起按每天千分之三缴纳滞纳金。同时，双方约定，公共综合管理服务费未计入共用设施设备（如电梯维修维护费用、电费、水泵用电、公共照明用电、绿化用水、公共场所冲洗用水等）,运行能耗费用按有关规定和分摊办法另行按实向被告分摊收取。自2010年1月至2016年7月，被告未向原告缴纳物业管理服务费和公摊费用，累计拖欠物业管理费6907.76元和公共设施设备公摊费用1580元。在此期间，原告曾多次向被告催收，但被告至今未采取任何措施。综上，为维护自身合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定向法院提起诉讼，望判如所请。原告泉州市联成物业管理有限公司围绕诉讼请求依法提交资质证书、阳光花园城小区前期物业管理服务合同、泉州市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、入伙通知书、物业管理服务协议书、泉州市区住宅物业服务收费标准、函、邮件回执等证据，证明其主张。本院认为,被告陈清库未按传票传唤的时间到庭应诉，也未在本院指定的期限内提出异议并提交证据，视为自愿放弃答辩、举证和质证的权利。原告泉州市联成物业管理有限公司提供的证据来源真实合法，与本案事实相关，证据的形式、来源符合法律规定，能够证明原告对阳光花园城小区进行前期物业服务期间，被告陈清库拖欠其物业管理费的事实，本院予以确认。本院认为，原告作为受托方于2008年9月10日与委托方泉州诚源房地产有限公司签订《阳光花园城前期物业管理服务合同》，双方约定由原告对阳光花园城房屋共用部位，共同设备、设施，绿化环境卫生，停车场地，交通，公共秩序等进行物业管理，由原告向业主和物业使用人收取物业管理费、代收代缴水电费、其他公摊费用和特约服务费，物业管理服务费由原告按建筑面积每月1元/㎡向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人逾期未缴纳物业管理服务费、水电费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三收取滞纳金，委托管理期限从合同签订起至阳光花园住宅小区业委会成立后选聘物业管理企业止。2009年10月25日，原告与被告陈清库签订《物业管理服务协议书》,约定被告按建筑面积向原告缴纳物业管理服务费，收费标准为高层每月每平方米1元，自建筑单位通知入伙（交房）之日起缴纳。物业管理服务费按月缴纳，收费时间为每月的8日前，逾期缴纳的，从逾期之日起按每天千分之三缴纳滞纳金。同时，双方约定，公共综合管理服务费未计入共用设施设备（如电梯维修维护费用、电费、水泵用电、公共照明用电、绿化用水、公共场所冲洗用水等），运行能耗费用按有关规定和分摊办法另行按实向被告分摊收取。被告系阳光花园城小区2号楼703室房屋的业主，于2009年10月25日办理了该房屋的进户手续，房屋建筑面积87.44平方米。从2010年1月起至2016年7月，被告未向原告交纳物业管理费，累计6907.76元。综上所述，原告泉州市联成物业管理有限公司经工商部门及住房和城乡建设局等有关部门核准登记，取得职业资质三级证书，具备相应的物业管理服务资质。在阳光花园城小区未成立业主大会并选聘物业服务企业之前，建设单位泉州诚源房地产有限公司选聘原告为物业服务企业，并与其签订《阳光花园城前期物业管理服务合同》，符合《物业管理条例》第二十一条关于“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”的规定，为有效合同，该合同对全体业主均具有法律约束力。原告泉州市联成物业管理有限公司与被告陈清库签订的《物业管理服务协议书》，是双方真实意思表示，内容未违反中华人民共和国国务院《物业管理条例》的相关规定，是合法有效的行为，双方应按照协议约定全面履行义务。被告陈清库作为小区业主，应当按照合同约定，履行按时交纳物业服务费用的义务，其拖欠原告2010年1月至2016年7月的物业管理费6907.76元的事实清楚,证据充分,现阳光花园小区已成立业委会，原告已撤出小区物业管理,其请求判令被告支付服务期间拖欠的物业管理费及滞纳金,符合合同和法律规定，本院予以支持。原告认为双方约定逾期支付物业管理费按日千分之三的标准支付滞纳金偏高，自愿调整为按被告所拖欠管理服务费的20%计算滞纳金，本院予以支持。原告要求判令被告支付2010年1月至2016年7月期间的公共设施设备公摊费1580元，并按拖欠公共设施设备公摊费的20%计算滞纳金，因未提供2010年1月至2016年7月期间每月所产生的公共设施设备运行能耗费用，也未见原告对每月产生的费用予以公示，因此其自行计算分摊被告应缴纳的公共设施设备公摊费而出具的小区公共用电用水公摊费缴纳通知，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条,国务院《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第四十二条第一款,《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告陈清库应在本判决生效后起十日内支付原告泉州市联成物业管理有限公司2010年1月至2016年7月的物业管理费6907.76元,并以6907.76元的20%计付逾期付款滞纳金1381元;二、驳回原告泉州市联成物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55元，由原告泉州市联成物业管理有限公司负担15元，被告陈清库负担40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  龚万淳代理审判员  林晓玲人民陪审员  黄雅思二〇一六年十二月十二日书 记 员  戴宇楠附注：一、本案引用的主要法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行金期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当加倍支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……。《最高人民法院的解释》第一条、建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订服务合同的物业，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条、经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自已提出诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判明决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。