安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）皖1221民初4731号 原告:谷昌林，男，1989年10月12日出生,汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：刘丽梅，安徽弘大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱辉，安徽弘大律师事务所实习律师。 被告：阜阳市利华置业有限公司，统一社会信用代码913412006897546884（1—1），住所地安徽省阜阳市颍州区颍西办事处顺昌路168号。 法人代表人：王光伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢宏献，安徽仲天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩玮，安徽仲天律师事务所律师。 原告谷昌林与被告阜阳市利华置业有限公司（以下简称利华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月27日立案后，依法适用简易程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告谷昌林的委托诉讼代理人刘丽梅、朱辉、被告利华公司的委托诉讼代理人谢宏献、韩玮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谷昌林向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金12068.1元人民币（暂计至2016年7月27日，此后的损失按每日58.3元计算至达到实际交付房屋条件之日止。2、判令被告履行合同约定的封闭阳台，且履行将阳台实测面积一半赠送原告的义务。3、判令被告履行合同约定的房屋交付时水、电达到使用条件（立户到位）的义务。4、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告增加如下诉讼请求：1、在第1项诉讼请求的基础上，增加违约金:5421.9元（暂计算至2016年10月31日，此后的损失按每日58.3元计算至达到实际交付房屋条件之日止）；2、判令被告支付购房本金同期银行贷款利息（自2016年1月1日起至符合实际交付房屋条件之日止）；3、判令被告支付因违约交房给原告造成的房屋租金损失10000元（暂计算至2016年10月31日，此后的损失从违约交房之日起按每月1000元计算至达到实际交付房屋条件之日止。 事实与理由：2014年4月20日，原告与被告签订了商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发的位于临泉县城关镇幸福路南侧利华中央公馆23＃住宅楼9层902室房屋，房屋总价款583465元；出卖人应该在2015年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用；逾期按已交房价款日万分之一支付买受人违约金，合同继续履行。原告已按合同约定足额支付购房款，被告未按约定期限交付房屋，阳台没有封闭，水电未予分立户，也未按合同约定及相关法律的规定出示《竣工验收备案表》、《质量保证书》、《使用说明书》等房屋验收合格报告，被告显属违约，据此，原告起诉来院。 原告谷昌林为支持其上述主张，向本院提交证据材料如下： 1、原告身份证复印件，表明原告的诉讼主体资格； 2、被告公司的基本信息，表明被告的诉讼主体资格； 3、房屋买卖合同、个人住房贷款合同、首付款票据、银行还款流水账单，表明被告违反合同约定交付房屋，应当承担违约责任，即支付违约金和水、电在房屋符合实际交付条件时立户到位；原告按照合同的约定及时付款，没有违约；被告因违约交房应承担的违约金不足以弥补原告实际因被告违约交房给原告造成的占有、使用、收益该房屋的多种权益，被告应承担违约金之外的违约期间原告支付的购房款同期银行贷款利息和违约期间的原告租赁房屋的租金。 4、被告提供的实际应达到的户型图，表明该户型图内容具体，对原告产生重大影响，应作为合同的一部分；被告应按合同约定封闭阳台并履行户型图确定的内容。 被告利华公司辩称：原、被告签订的《商品房买卖合同》虽然约定了房屋交付期限为2015年12月31日前，但同时明确约定了延期条款。即“在该商品房及其配套工程的建设工程中，累计雨雪天气超过30日的，遇到冰冻天气（最低温度低于摄氏零度以下天气）累计超过30日的，按超过的实际天数顺延交付日期。《商品房买卖合同》明确约定房屋买受人的通讯电话、通讯地址，《补充合同》第（三）条约定，原告主合同中的通讯方式变更，必须以书面方式告知被告。原告所购买的房屋已于2016年5月11日经验收合格，具备交付条件，被告于2016年5月25日、6月26日拨打181××××0161，电话通知原告接收房屋。同时，被告于2016年5月24日分别在临泉县房产局网站以及临泉县在线网站发布《交房通知》，要求原告办理交房手续。所以，被告不存在违约行为。根据临泉县气象观测资料显示，从2013年12月12日至2015年12月31日期间，临泉县雨、雪、积雪或结冰天气累计320天。因受雨雪天气影响，造成被告无法施工而停工192天。根据合同约定，被告交付房屋的时间可以从2015年12月31日起顺延192天，因此，被告也不存在逾期交付房屋的事实。由于图纸设计问题导致整个小区的阳台都在半封闭状态，本被告也同意封闭阳台。但封闭阳台会导致实际面积变化，本被告要求按照实际面积计算购房价款；水、电在房屋交付时已经立户到位；原告当庭增加的违约金及房屋租金的诉讼请求没有事实法律依据。原告增加的第二、第三项诉讼请求没有事实和法律依据，如果被告违约，应按照相关依据计算违约损失，不存在利息。 被告利华公司为支持其上述主张，向本院提供证据材料如下： 1、被告营业执照、法定代表人身份证明书，表明被告的基本情况及诉讼主体资格。 2、《商品房屋买卖合同》，表明原、被告于2014年4月20日签订《商品房屋买卖合同》约定交付条件为商品房经验收合格、交付期限为2015年12月21日前，同时明确约定了延期条款，即“在该商品房及配套工程的建设工程中，累积雨雪天气超过30日的，遇到冰冻天气（最低气温低于摄氏零度以下天气）累积超过30日的，按超过的实际天数顺延交付期限。同时约定原告的通讯电话。《补充协议》第三条约定，主合同中原告的通讯方式变更必须以书面方式告知被告。因原告原因造成通知不能送达的，由此产生的一切法律责任由原告自行承担。原、被告双方签订的《商品房屋买卖合同》及《合同补充协议》是双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，真实、合法、有效。 3、利华中央公馆2#楼《工程竣工验收报告》、《购房电话通知汇总表》以及《话单记录查询清单汇总表》、被告在临泉县房产局网站以及临泉在线网站发布的《交房通知》，表明原告购买的2#楼9层902号房屋已于2016年5月11日经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位共同验收合格，该房屋具备交付条件。被告已于2016年5月25日电话通知原告接收房屋。2016年5月24日被告分别在临泉县房产局网站以及临泉在线网站发布《交房通知》要求原告办理交房手续。被告不存在违约行为。 4、临泉县气象局出具的《证明》以及安徽欣安工程建设项目管理有限公司根据监理日志出具的《证明》，表明临泉县气象局观测资料显示，从2013年12月12日至2015年12月31日期间，临泉县雨、雪、积雪或结冰等天气累计320天；因雨雪天气影响，造成利华中央公馆无法施工，从2013年12月12日至2015年12月31日期间共计停工192天；根据合同约定，被告交付房屋时间可以从2015年12月31日起顺延192天。被告不存在逾期交付房屋的事实。 庭后，被告于2012年12月8日，提交施工监理日志复印件一份。原告律师拒绝质证。 当事人围绕诉讼请求及抗辩理由依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提举的证据3，即购房合同，被告虽对其证明目的提出异议，但本院对该组证据予以认定。其理由如下：原告主张被告逾期交房的事实有双方签订的合同约定的交房日期予以证明，被告虽认为因雨雪冰冻天气影响可以顺延交房，但未提举充足证据予以证明，根据相关法律规定，当事人对自己提出的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。故被告异议不能成立，对原告所举的证据3的证明效力本院予以确认。对原告提举的证据4即实际应达到的户型图的证据效力，本院不予以认定。其理由如下：作为一种营销手段，开发商在商品房销售过程中，均会印制一定的楼书、沙盘和发布一定的广告。楼书、沙盘、样板间、效果图在合同的缔结过程中属于要约引诱，它是相对于不特定的多数人发出的，只有购房者将广告、楼书、沙盘、样板间已明示的部分作为合同的一部分，才对开发商具有约束力，开发商才会承担违约责任。本案中，原、被告双方当事人签订的《商品房屋买卖合同》及《合同补充协议》附件四第（四）条第二款明确约定：“出卖人应按主合同约定，检验收合格商品房交付使用人，本项目的建筑模型图和各种宣传图、效果图仅供参考，不作为交房依据。”原告未能提举相反的证据证明被告就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，故对原告提举的该组证据的证明效力，本院不予采纳。对被告提举的证据3，即利华中央公馆2#楼《工程竣工验收报告》、《购房电话通知汇总表》以及《话单记录查询清单汇总表》、被告在临泉县房产局网站以及临泉在线网站发布的《交房通知》的证据效力，本院认为依据《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。住宅建筑规范明确规定房屋交付必须要竣工备案，那么交房的法律文件就是必须具备《工程竣工验收备案表》，这是强制性规定，合同法明确规定合同中违反强制性规定的条款无效。同时，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。被告提举的《工程竣工验收报告》仅有监理、施工、建设单位签字、盖章，没有规划、消防、人防等有关部门部门出具的认定书，故涉案房屋交房使用时间不应为2016年5月11日。对于被告在临泉县人民政府网站发布《交房通知》，证明2#楼9层902号房屋的交房通知时间为2016年5月24日的事实，本院予以认定，但交房通知时间不能视为原告实际接收房屋的时间，因被告未提举有效证据证明与原告办理房屋交接手续，对于该组证据的证明效力，本院不予认定。对被告提举的证据4，即临泉县气象局出具的《证明》、安徽欣安工程建设项目管理有限公司出具《证明》的证据效力，本院不予认定。其理由如下：《民事诉讼法解释》第一百一十五条规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。被告提举的临泉县气象局出具的《证明》，仅加盖单位印章，没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，不符合证据“三性”的要求。从该二份《证明》所载明的内容上看，仅记载了某年某月某日出现雨、雪、结冰的气象，具体雨、雪的降量大小、时间、结冰的厚度及气温、湿度，其上述气象情况出现在承建工程哪个阶段均未记载，被告虽在庭后于2012年12月8日提交未施工监理日志一份予以证明，但该监理日志系复印件，监理日志上也没有监理工程师的签名，亦无《施工日志》、《停工通知书》及《施工通知书》予以印证，无法有效地证明实际停工天数及停工的合法性，故该证明材料不能作为认定案件事实的依据。 经审理查明，2014年4月20日，原告与被告签订了商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发的位于临泉县城关镇幸福路南侧利华中央公馆2＃住宅楼9层902室房屋，建筑面积106.45平方米，每平方米5481.12元，共计583465元；合同约定房屋的交付日期是2015年12月31日前，并符合本合同约定的商品房交付条件。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任与出卖人承担。合同对出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行作了明确的承诺。该合同第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。 合同签订后，原告依约履行了自己的付款义务，交纳了全部购房款。被告却未按合同约定日前交付房屋。2016年5月24日被告通知原告携带身份原件（户口本原件）、购房合同、收据或发票、结婚证原件到售楼部财务部领取《商品房住宅质量保证书》、《房屋使用说明书》和入住通知书到物业收房。因被告未达到交付条件，原告拒绝接收房屋。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，内容合法有效，受法律保护。原、被告均应按该合同约定，履行相应的合同义务。被告出售的房屋在具备交付使用条件后，应及时依约履行房屋交付义务。被告未按照合同约定的时间交房应当承担违约责任。据此，原告要求被告承担逾期交付房屋违约金及要求被告按照合同约定履行、水电立户的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告履行封闭阳台，并将阳台实测面积一半予以赠送的诉讼请求及判令被告支付购房本金同期银行贷款利息、判令被告支付因违约交房给原告造成的房屋租金损失10000元，无事实和合同依据，本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告称受雨雪天气影响造成其无法施工，从2013年12月12日至2015年12月31日期间共计停工192天，即交付房屋的时间应从2015年12月31日起顺延192天的抗辩，没有事实和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条、第九十条的规定，判决如下： 一、被告阜阳市利华置业有限公司继续履行与原告谷昌林于2014年4月20日签订的商品房买卖合同。 二、被告阜阳市利华置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告谷昌林逾期交房违约金17490元（从2016年1月1起计算至2016年10月31日止，按日支付原告已交房价款583465元万分之一的标准计算。之后违约金另行计算。）。 三、驳回原告谷昌林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费244元，由被告阜阳市利华置业有限公司负担155元，原告谷昌林负担89元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  臧华杰 二〇一六年十二月二十三日 书记员  吴旭丽 附：判决所依据的有关法律条文： 《中华人民共和国合同法》： 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。