广西壮族自治区百色市右江区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1002民初2386号原告：潘冬雪，女，1991年1月7日出生，壮族，广西百色市人，现住广西百色市右江区。委托诉讼代理人：陆毅，广西通旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄仕件，百色市右江区经济法律服务所法律工作者。被告：合浦县广益房地产开发有限公司，住所地：合浦县廉州镇廉州大道163号。法定代表人：彭继福，该公司总经理。被告：合浦县广益房地产开发有限公司百色分公司，住所地：百色市城北一路29号金都美食城二期B段5楼。两被告共同委托诉讼代理人：彭超平，系合浦县广益房地产开发有限公司百色分公司采购部经理。原告潘冬雪与被告合浦县广益房地产开发有限公司、合浦县广益房地产开发有限公司百色分公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘冬雪的委托诉讼代理人陆毅、黄仕件，被告合浦县广益房地产开发有限公司、合浦县广益房地产开发有限公司百色分公司的共同委托诉讼代理人彭超平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘冬雪向本院提出诉讼请求：1、请求两被告支付原告逾期交房违约金7948元（从2013年8月1日至2014年1月8日，合计161天，493709元×0.0001×161天）；2、支付逾期办证违约金4937元（493709元×0.01）；3、依法判令两被告立即将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，以便原告办理不动产权证；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年7月17日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：“被告将位于百色市城北一路29号金都美食城一期A段1单元705号房出售给原告，该房总价款为493709元，并约定被告于2013年7月30日前将商品房交付给原告使用。逾期交房的，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金”。被告直到2014年1月8日才交房，已逾期161天，故被告应向原告支付逾期交房违约金7948元。合同还约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。两被告未在合同约定的期限内交房和将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已经构成违约，应承担违约责任。被告合浦县广益房地产开发有限公司、合浦县广益房地产开发有限公司百色分公司辩称，一、被告认可原告的部分诉讼请求、事实与理由，但本案因不可抗力（大雨、暴雨）导致停工23天，为响应百色市政府号召创建卫生城市政策，从2012年至2013年停工60天，高考、中考期间停工12天，合计95天，应抵消逾期交房天数；二、原告未按时交完首付款，根据原告与被告双方签订的首付分期《借款协议》第三条第一款的规定：“乙方将购买的上述房产作为向甲方借款的抵押担保，乙方未还清全部借款之前，乙方不得向开发商申请办理上述所购买房屋的房地产权属证书”，故原告不得向被告申请办理房地产权属证书；三、原告未按时交付首付款的，根据原、被告双方签订的《借款协议》第二条的规定：“1、逾期30天以内（含30天）的，以借款总额数为基数，每逾期一日按银行同期流动资金贷款利率的2倍计算借款利息。2、逾期30天以上，以借款总金额为基数，每逾期一日按银行同期贷款利率的4倍计算借款利息，并另须向甲方支付违约金人民币肆万元”。故被告反诉要求原告支付逾期付款违约金及利息。综上所述，原告要求被告支付逾期交房违约金及逾期办证违约金无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，同时支持被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据：1、百色市气象科技服务中心出具的百色城气象资料，证明在2012年至2013年期间遭遇大雨、暴雨天气导致停工23天，属不可抗力事由，应扣除逾期交房天数。原告认为，大雨、暴雨天气不属于不可抗力事由，如实属不可抗力事由，被告也应按《商品房买卖合同》第八条的规定，遭遇不可抗力，出卖人应当在发生之日起10日内告知买受人，但被告并未履行告知义务，故原告对被告提供的该份证据不予认可。本院采纳原告的质证意见。2、原告对被告提供的《百色市人民政府办公室关于印发百色市创建国家卫生城市爱国卫生工作实施方案》的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为该实施方案是2008年下发的，且不能证明被告被强行停工，故对该证据不予认可。本院认为，该实施方案针对的是不特定对象，被告无证据证明因该方案被责令停工。故该份证据与本案无关，对其证明力本院不予认定。3、被告提供的《借款协议》，原告认为该《借款协议》，属于民间借贷关系与本案无关，被告可另行起诉。本院采纳原告的质证意见。经庭审核实，合浦县广益房地产开发有限公司百色分公司无独立的法人资格。另查明，被告实际交房时间是2013年12月26日，逾期交房145天。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。依法成立的合同，对合同双方当事人均具有法律约束力，当事人应按照合同约定全面履行各自义务，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。关于逾期交房的问题。合同签订后，原告按约履行了向被告交付房屋价款的义务，被告未按合同约定及时交付房屋，应承担违约责任，符合法律规定，本院予以支持。根据合同约定，被告应向原告支付逾期交房违约金7158元（493709元×0.0001元／天×145天）。原告请求被告支付逾期交房违约金7948元，因计算天数有误，故超过部分本院不予支持。至于被告主张逾期交房天数应扣除不可抗力气候（大雨、暴雨）、政府行为、中考、高考停工日的抗辩问题。本院认为，因法律规定不可抗力是指不能预见、不能避免，并不能克服的客观情况，本案被告所说的大雨、暴雨并不属于不可抗力的事由，且双方在合同中并未约定遇大雨、暴雨为延期交房事由，另外，被告无证据证明百色市创卫生城市、高考、中考期间被责令停工的事实，故被告的抗辩理由于法无据，本院不予支持。关于办理产权登记的问题。本院认为，被告未能在商品房交付原告使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约。根据合同约定，被告应按已付房款的1%向原告支付逾期办证违约金4937元，并将办理原告所购房地产权属登记所需资料报产权登记机关备案。关于原告要求被告合浦县广益房地产开发有限公司百色分公司共同承担责任的问题。本院认为，被告合浦县广益房地产开发有限公司百色分公司无独立的法人资格，对外不能承担民事责任，故原告要求两被告共同承担责任，本院不予支持。至于被告抗辩，原告未按“借款协议”约定，在未还清全部借款之前，不得向开发商申请办理房地产属证书，并要求原告按“借款协议”约定支付逾期首付款违约金及利息的抗辩理由。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷应按双方签订的《商品房买卖合同》所确定的义务履行，而被告以“借款协议”所确定的义务，要求原告支付逾期首付款违约金及利息，属另一法律关系，被告可另案提起诉讼。另，被告以此理由拒绝提交办证所需资料报产权登记部门备案，于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告合浦县广益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘冬雪逾期交房违约金7158元、逾期办证违约金4937元，两项共计12095元；二、被告合浦县广益房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内，将办理原告所购房地产权属登记所需资料报产权登记机关备案（逾期办理的应按原告已付房款总额，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息的标准计算支付利息至提交材料之日止）；三、驳回原告的其他诉讼请求。本案案件受理费120元，减半收取60元，由被告合浦县房地产开发有限公司负担。上述应付款项，义务人应在本案判决书确定的履行期限内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行，逾期则视为自动放弃权利。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部）。逾期不交又不提出缓交或免交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  张兰苏二〇一六年十二月二日书记员  黄章丽