广东省化州市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0982民初1217号原告：陈艺超，男，汉族，1968年12月20日出生.委托代理人：李学标，广东粤秀律师事务所律师。被告:化州市鸿富源房地产有限公司。法定代表人：曾康伟。委托代理人：李建立，广东富民律师事务所律师。原告陈艺超与被告化州市鸿富源房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈艺超及其委托代理人李学标，被告的委托代理人李建立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈艺超向本院提出诉讼请求，请求：1、判令被告立即向原告返还以办理房产证名义收取的预告登记费、预告抵押登记费、工本费、物业维修基金、房产测绘费、利用档案费、转移登记费、他项登记费、评估费、交易服务费、交易手续费等费用共17877元；2、判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金4527元，立即为原告办理房产证,（以上合计22404元）；3、本案诉讼费由被告承担。2016年8月18日原告变更第2项诉讼请求为：“请求判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金4527元。”其他诉讼请求不变。事实和理由：2013年5月21日，原、被告双方签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的化州市东山街道办向阳路26号京界华府第7栋1103号房。合同成交价为452696元。合同约定如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告可以选择不退房，同时要求被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务并于2014年10月12日收楼入住，但至今被告仍未为原告办理房产证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告的行为已经严重违约，应承担违约责任。另外，被告向原告收取了办理房产证所需的所有费用，代原告缴清了税费，其他费用17877元却被被告私下截留、挪用，未向相关部门缴交。被告辩称:(一)、原告请求答辩人支付逾期办理房产证的违约金4527，缺乏合法的事实依据。虽然，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第八条约定出卖人应当在合同约定时间2013年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种（即该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但因《建筑法》第61条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，《城市房地产管理法》第27条也明确规定，房屋经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。这是法律的强制性规定。所以，在商品房未经竣工验收合格前，答辩人提前交楼给原告或原告已使用房屋的行为，是违反法律规定的，无效的，不能说明房屋已合法交付使用。因此，双方在《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付使用的时间为2013年9月30日前，或原告实际使用房屋的时间为2014年9月30日，均是无效的。该日期不能成为确定房屋交付使用的合法时间。再且，根据《房屋登记办法》第30条规定因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书……（五）房屋已竣工的证明……。房屋未经竣工验收合格不但不得交付使用，而且也是不能申请产权初始登记领证的。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定，出卖人应当承担违约责任：（一）……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）……。”所规定“自房屋交付使用之日起90日。”也是指房屋经竣工验收合格可以交付用之日起计算90天，并不是指合同约定交楼日期或原告实际居住使用之日起计算90天。就涉案“京界华府”房屋而言，工程各分项已经验收，同时答辩人在签订合同后也及时将办理权属登记所需由答辩人提供的资料向化州市房产管理局办理了备案（原告举证的合同封面所加盖“本合同已登记备案/化州市房产管理局”即证明了这一事实），答辩人也进行了预告登记，可以履行的义务均已履行。至于原告至今未取得房产证，是因为化州市住房和城乡规划建设局未进行竣工验收，未出具是否合格的验收报告，尚不具登记办证的法定条件。显而易见，原告未领取房屋产权证的原因不在于答辩人，是有关部门尚未对“京界华府”进行竣工验收，而且原告也未申请或委托答辩人办理产权登记领证。即“规定90天”何时起，何时止，无法明确，就不存在答辩人逾期办理房产证的违约。特别是，原告没有证据足以证明未取得房产证是“由于出卖人的原因”。可见，未办理房产证的责任不在于答辩人。原告主张从其实际使用房屋之日2014年10月12日起计算90天，主张答辩人按总房款计付1%的违约金4527元，是缺乏合法的根据的，不能支持。(二)、原告请求答辩人返还契税费及预登记等费用17877元，也不能支持。根据《城市商品房预售管理办法》第十二条：“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。”之规定，办理权属登记是原告的法定义务。而且，双方签订的《商品房买卖合同（预售）第八条“关于办理产权证”也只规定出卖人在规定的期限向房产部门提供备案资料，及买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的处理方式。这里没有规定由答辩人负责办理房屋产权证给原告。依《合同补充协议》的第二条规定：“买受人委托出卖人代办上述权证（房屋产权证、抵押登记证）的，须在出卖人指定的时间内出具书面代办（委托书），买受人同时将办理权证所需各项资料（含产权登记机关认为买受人有必要提供的其他资料）及其关税、费交付出卖人。”，但是，原告从没有向答辩人出具委托书，至今没有委托答辩人代其办理产权登记和领取房产证。对于原告所交缴的预告登记费、预告抵押登记费、工本费、物业维修基金、房产测绘费、利用档案费、转移登记费、他项登记费、评估费、交易服务费、交易手续费等费用共17877元和契税费的争议，如果原告明确不需要答辩人代办产权登记和领证的话，除已代其向有关部门缴纳的款项之外，其他尚未缴交的，答辩人可以退还给原告，但依上文第１２条规定，办理产权登记手续只能由原告负责，答辩人以后不再负责统一为原告办证，答辩人只能协助。如果原告明确答辩人代办登记领证，就必须书面出具委托书给答辩人，所交给答辩人的各项款应多还少补。(三)、原告主张答辩人按日万分之五计计付契税的滞纳金，也缺乏合法依据。滞纳金是因逾期向国家缴纳各种费用而需额外缴纳的金钱，它是一种行政责任形式，只能对逾期向国家缴纳费用的行为适用。而且，税务机关尚没有对原告收取了滞纳金，尚未发生该项费用。依法，原告主张答辩人按日万分之五支付契税费的滞纳金，没有合法依据，属不当请求。此外，被告在庭上补充辩称：一、原告的诉讼已超过二年诉讼时效，二、部分起诉状不是其本人签名也没有盖指模确认，不是其真实意思表示，属虚假诉讼，如不撤销，我方要求进行笔迹鉴定。若不撤诉或者无法核实的，应追究其法律责任。三、部分买卖合同有二人以上买受人，仅有一人作为诉讼原告，所以原告主体不适格，应裁定驳回起诉。综上，答辩人恳请法院驳回原告所诉的第１、３项诉求，对于原告的第２项请求待原告明确是否需委托答辩人代办产权登记后再商议或法院判决，以妥善解决本案纷争。本院经审理认定事实如下：2013年5月21日，原告向被告购买了被告开发的化州市东山街道办向阳路26号京界华府7栋1103号房。当天，双方签订了《商品房买卖合同》（预售）及《合同补充协议》，合同约定：第一条、项目建设依据。第二条、商品房销售依据。第三条、买受人所购商品房的基本情况。第四条、计价方式与价款（该房总金额为452696元）。第五条、面积确认及面积差异处理。第六条、付款方式及期限。第七条、买受人逾期付款的违约责任。第八条、交付期限。出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列条件交付，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。第十条、规划、设计变更的约定。第十一条、交接。第十二条、出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。……第十五条、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后在规定期限日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、如出卖人未按照合同约定期限向主管部门报送办证资料超过一年的，导致买受人无法办理房屋产权登记，买受人可以要求退房，并有权要求出卖人退还已付购房款和赔偿利息损失。利息可参照中国人民银行公布的同期存款利率计算。等等。原、被告分别在该合同上签名并盖章。2013年5月21日原告向被告交付了31457元房产证费用。2014年10月12日原告入住其购买的房屋，2015年3月8日原告向化州市荣华富贵物业管理有限公司缴交物业管理费。2015年8月4日被告开具了原告购买被告房屋的购房发票。被告已代原告缴清了税费。后因被告至今尚未为原告办理房地产权属证书，原告于2016年6月15日向本院起诉。另查明，原告于2016年8月18日开庭后，原告放弃了要求被告为其办理房产证的诉讼请求，原告明确其诉讼请求为：1、判令被告立即向原告返还以办理房产证名义收取的预告登记费、预告抵押登记费、工本费、物业维修基金、房产测绘费、利用档案费、转移登记费、他项登记费、评估费、交易服务费、交易手续费等费用共17877元；2、判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金4527元。（以上合计22404元）。4、本案诉讼费由被告承担。2016年11月10日本院再次开庭对该案进行审理。再查明，直到开庭时被告所建的商品房仍没有经过政府职能部门的竣工验收。还查明，庭后法官向原告的特别授权代理人李学标并通过其向委托人释明了如果原告放弃请求被告（开发商）办理房产证的话，那么将来因此所带来的法律后果由原告承担，但原告仍坚持放弃该请求。以上事实有原告的身份资料，化州市工商行政管理局信息中心出具的被告企业机读档案登记资料，《商品房买卖合同》（预售）及《合同补充协议》，购房发票联，被告收取原告的房产证费用的收据，购房费用一览表、原告向物业公司缴交物业管理费的收据及庭审笔录等证据证实。本院认为，原告陈艺超与被告化州市鸿富源房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》（预售）及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合同合法有效，双方应遵守合同约定，履行合同义务。在本案中，存在争议焦点是：一、以原告名义起诉，是否系原告本人真实意思表示，原告主体是否适格；二、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效，被告所建的商品房是否交付给原告使用，原告请求被告支付逾期办理房产证违约金应否支持；三、原告请求被告返还收取的预告登记费等费用是否有依据。关于焦点一。原告陈艺超出庭参加诉讼，对本案起诉是本人的真实意思表示认可，即使起诉状不是原告本人签名，也可以委托他人签名，只要原告本人认可，起诉状是否其本人签字，并不影响陈艺超作为本案的原告主体资格。且被告亦未能举证证明本案原告起诉不是原告的真实意思表示。关于焦点二。原告于2014年10月12日入住其购买的房屋居住，2015年3月8日向化州市荣华富贵物业管理有限公司缴交了物业管理费，可视为该房屋已实际交付使用，2014年10月12日视为原告的收楼日期。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（二）“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日”，那么，原告从收楼之日到期满90日即是2015年1月9日，原告从该日（2015年1月9日）起即知道或应当知道自己的权益被侵害，到2017年1月9日的诉讼时效期满，而原告于2016年6月15日向法院起诉，尚未超过2年的诉讼时效期间，因此，被告辨称超过诉讼时效的意见，没有事实和法律依据，本院不予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”又根据原、被告签订的购房合同第十五条约定：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后在规定期限日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。该房款成交价为452696元，因此，被告应支付逾期办理房产证违约金4526.96元（452696元×1%＝4526.96元）。所以，原告请求被告支付逾期办理房产证违约金有依据，本院予以支持，但应按实际计算金额为准。原告起诉主张被告返还收取的预告登记费等费用的请求，由于被告辩称，“如果原告明确不需要答辩人代办产权登记和领证的话，除已代其向有关部门缴纳的款项之外，其他尚未缴交的，答辩人可以退还给原告。”这可以视为原、被告双方对该合同条款的解除，诉讼时效也因被告同意履行义务而中断，且合同并未约定被告向有关部门交付办证费用的具体时间，也未约定被告向原告退款时间，因此原告知道或应当知道该权益受到侵害的具体时间未能确定，所以被告辩称原告该项请求的起诉已超过诉讼时效的意见，也没有依据，本院不予支持。关于焦点三。因被告未能为原告办理房产证，被告亦未能向法庭提供其缴交任何费用的发票或收据，因此，原告请求被告返还其收取原告的预告登记费、预告抵押登记费、工本费、物业维修基金、房产测绘费、利用档案费、转移登记费、他项登记费、评估费、交易服务费、交易手续费等费用共17877元给原告，有事实依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告化州市鸿富源房地产有限公司于本判决生效后十日内返还其向原告收取的预告登记费、预告抵押登记费、工本费、物业维修基金、房产测绘费、利用档案费、转移登记费、他项登记费、评估费、交易服务费、交易手续费等费用共17877元给原告陈艺超。二、被告化州市鸿富源房地产有限公司于本判决生效后十日内支付逾期办理房产证的违约金4526.96元给原告陈超艺。三、驳回原告陈艺超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为180元，由原告陈超艺负担25元，被告化州市鸿富源房地产有限公司负担155元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于茂名市中级人民法院。审判员 邹 虹二〇一六年十二月二十日书记员 李宛霓