上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初6921号原告(反诉被告)：李宁，男，1982年11月25日出生，汉族，住上海市长宁区。原告(反诉被告)：杨霞，女，1981年10月1日出生，汉族，住四川省成都市。二原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：李春何，上海璀博律师事务所律师。被告(反诉原告)：张鹏程，男，1976年10月10日出生，汉族，住安徽省安庆市。被告(反诉原告)：陈莹，女，1977年1月28日出生，汉族，住安徽省安庆市。二被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：王金龙，上海市汇业律师事务所律师。第三人上海浦东发展银行徐汇支行，注册地上海市徐汇区。法定代表人：刘冰岩。原告(反诉被告)李宁、杨霞与被告(反诉原告)张鹏程、陈莹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月4日立案受理。依法适用简易程序审理。因上海浦东发展银行徐汇支行(以下简称浦发银行徐汇支行)与本案处理结果存在利害关系，本院依法追加其为第三人参与诉讼。因张鹏程、陈莹在答辩期内提起反诉，本院受理后于2016年9月1日、12月20日公开开庭予以合并审理。李宁及其委托诉讼代理人，张鹏程、陈莹及其委托代理人王金龙到庭参加了诉讼。第三人浦发银行徐汇支行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告(反诉被告)李宁、杨霞向本院提出诉讼请求：1.张鹏程、陈莹继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》，立即涤除设定在涉案房屋上的抵押权登记；2.张鹏程、陈莹交付系争房屋、并协助原告办理系争房屋的产权过户手续；3.张鹏程、陈莹按照每日人民币(币种下同)1,225元的标准支付自2016年2月1日起至交付房屋并办理过户之日止的违约金；4.本案诉讼费由张鹏程、陈莹负担。事实和理由：李宁、杨霞与张鹏程、陈莹于2015年12月25日签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定张鹏程、陈莹将上海市万源路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给李宁、杨霞，房屋转让价格为350万元，合同签订当日其向李宁、杨霞支付了首付款105万元，余款245万元由银行贷款的方式支付。合同中还约定了双方应于2016年1月31日前向房地产交易中心办理转让过户手续，张鹏程、陈莹应于2016年2月29日将系争房屋交付，及约定了违约责任等。当日双方还签订了一份《附属设施、设备及室内装饰转让协议》。合同签订后，李宁、杨霞按约履行了自身义务，支付了首付款105万元及附属设施、设备及室内装饰转让款140万元，并办理了剩余房款245万元的银行贷款手续(张鹏程、陈莹对于办理贷款予以配合)。但因房价上涨较快，张鹏程、陈莹提出需要额外支付30万元好处费才同意办理过户手续，并在归还了系争房屋全部抵押贷款后，故意不去办理抵押注销手续。经多次协商并书面催促，张鹏程、陈莹均不予配合，故以诉称事由诉至本院。张鹏程、陈莹辩称，不同意本诉诉讼请求。1、本案买卖合同系因原告李宁、杨霞先违约造成无法履行；2、李宁、杨霞陈述的理由系双方为了解决其先行违约的协商内容，并非张鹏程、陈莹违约。同时，张鹏程、陈莹向本院提出反诉诉讼请求：1.解除双方于2015年12月25日签订的上海市万源路XXX弄XXX号XXX室的《上海市房地产买卖合同》；2.李宁、杨霞支付逾期付款违约金8,575元及解除合同违约金102万元；3.本案诉讼费由李宁、杨霞负担。针对反诉，李宁、杨霞辩称，不同意反诉诉讼请求。1、双方签订合同之后其按约支付了首付款并向中国工商银行闵行支行办理了贷款，审批是早就通过了，其向张鹏程、陈莹发函通知被告履行过户，发函的时候中介也签字确认；2、从录音证据中也显示原告审批通过，对此张鹏程、陈莹是确认知道的，张鹏程、陈莹表示其由于小孩读书才无法过户的，本案系张鹏程、陈莹违约。经审理查明，上海市闵行万源路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人为张鹏程、陈莹，该房屋上设有第三人浦发银行徐汇支行的债权抵押，债权数额为126万元，债务履行期限从2009年7月15日至2039年7月15日。2015年12月17日，张鹏程、陈莹(出卖方、签约甲方)与杨霞(买受方、签约乙方)经上海A物业顾问有限公司古北分公司居间介绍签订《房屋买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，房屋转让价格为510万元，双方于2016年1月31日办理交易过户等。当日杨霞向张鹏程支付定金15万元，张鹏程出具收条。2015年12月25日，张鹏程、陈莹(卖售人、签约甲方)与李宁、杨霞(买受人、签约乙方)经上海A物业顾问有限公司古北分公司居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，房屋建筑面积为103.87平方米，房屋转让价格为350万元；甲、乙双方同意，甲方于2016年2月29日前腾出房屋并同意乙方验收交接，双方于2016年1月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止，逾期超过七日后乙方仍为付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付；甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接和房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自合同约定应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方应在接到书面通知之日起三日内全额退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；处另有约定外，该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格均已包含在房价款内，并随该房地产交付同时一并转让乙方；乙方应根据国家法律、法规、规章、政策等规定承担本次交易产生的所有税、费；甲、乙双方应于签订本合同后当日内至税务机关申报纳税，乙方应于双方完成申报纳税手续后当日至房地产管理部门查询已购住房情况，待房地产管理部门出具查询结果，乙方于2015年12月25日前直接向甲方支付首期房价款105万元；甲方同意乙方通过向贷款银行申请245万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)，若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于送件当日补足并支付给甲方；待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书(若有)、借款抵押合同公证书(若有)、相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后七日内，甲、乙双方赴上海市闵行区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并由上海中原收执收件收据，待上海市闵行区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给甲方第二期房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准；待乙方取得房地产权证且贷款银行将第二期房价款支付至甲方指定账户后三日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点、确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方等。合同还对其他内容进行了约定。当日，双方还签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》一份，约定：甲、乙双方确认买卖合同约定的房价款不包含该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格；甲、乙双方同意该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的转让价格为160万元，乙方应于2015年12月26日前直接支付甲方140万元，其中含定金15万元；乙方应于房屋交接当日直接支付甲方房屋尾款20万元，甲方收到该转让价后应向乙方出具书面收款凭证，乙方放弃索取该转让价发票的权利；若乙方未能支付上述转让价的，则甲方有权解除本协议和买卖合同，且乙方应当承担买卖合同约定的违约责任；若甲方收到上述转让价后违反买卖合同约定的，则乙方有权解除本协议和买卖合同，且甲方除应当承担买卖合同约定的违约责任外，还需返还乙方已经支付的上述转让价；本协议与买卖合同约定不相一致的，以本协议为准，本协议未对买卖合同作出变更的，继续以买卖合同为准。该协议甲方处由陈莹签字，乙方处由李宁签字。当日，李宁、杨霞分两次向陈莹支付购房款105万元及125万元，陈莹出具收款收据。2015年12月28日，张鹏程向第三人提前还清了所欠之贷款，第三人将预告登记证明、《上海市房地产登记申请书》、《委托书》、《上海市房地产抵押注销登记申请书》及法定代表人身份证复印件交给张鹏程，由张鹏程自行办理抵押注销手续。张鹏程取得前述材料后并未办理抵押注销手续。此后，李宁、杨霞向银行办理了系争房屋的贷款手续，中国工商银行股份有限公司上海市闵行支行于2016年2月3日审批通过了李宁195万元的住房贷款。2016年2月27日，李宁向张鹏程、陈莹发送《催告函》表示，其于2016年2月5日通知办理过户手续但张鹏程、陈莹未能按约办理，要求张鹏程、陈莹于2016年2月29日12时共同至房地产交易中心办理过户手续。张鹏程、陈莹收到了该函件。2016年2月28日，李宁、杨霞与张鹏程、陈莹共同至中介处协商房屋买卖事宜。张鹏程、陈莹提出因其小孩需报名读书，要求在2016年4、5月才办理产权过户，李宁未同意，双方于当日协商未果。此后，李宁、杨霞于3月4日诉至本院。另查明，2016年12月20日，李宁、杨霞将剩余房款265万元付至本院代管款账户内。还查明，本案审理过程中，为查明李宁、杨霞贷款审批情况，本院至中国工商银行股份有限公司上海市闵行支行调取贷款材料，中国工商银行股份有限公司上海市闵行支行于2016年11月4日出具情况说明，载明：李宁因购买位于上海市闵行区万源路XXX弄XXX号XXX室二手房屋向其申请个人住房贷款195万元，本笔贷款于2016年2月3日审批同意，目前抵押未办理，贷款未发放。上述事实，由李宁、杨霞提交的《上海市房地产登记簿》、《上海市房地产买卖合同》、《附属设施、设备及室内装饰转让协议》、银行交易明细及收款收据、催告函及邮寄凭证、录音，由张鹏程、陈莹提交的《房屋买卖合同》、《上海市房地产登记证明》、《上海市房地产登记申请书》、《委托书》、《上海市房地产抵押注销登记申请书》及第三人法定代表人身份证复印件，由本院调取的中国工商银行股份有限公司上海市闵行支行情况说明等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案审理过程中，张鹏程、陈莹为证明交易情况，申请证人罗某某出庭作证，罗某某证言的主要内容为：其原为中介方古美路门店工作人员，2016年4月去蓝村路门店工作，系争房屋是由其帮助挂牌，促成交易的为张焕，其辅助张焕工作，主要负责卖家这边的工作，张焕负责通知买家。2016年春节前其并没有通知双方过户，过户的事情由张焕处理，其也不清楚买卖双方有无联系张焕关于过户及贷款事宜。其在过年前没有接到张焕通知说要求过户，其有张鹏程电话，和张鹏程打过麻将。经庭审质证，李宁、杨霞认为证人与张鹏程之前就认识，双方经常在一起打麻将，和张鹏程存在利害关系，且证人不是经手人，其也不认识证人，证人证言不能反映本案事实；张鹏程、陈莹对证人证言无异议。本院认为，证人罗某某与张鹏程熟识，与其存在利害关系，且其并非经办人，就本案之事实基本均不清楚，故对于其证人证言本院不予采信。本院认为，李宁、杨霞与张鹏程、陈莹签订的《上海市房地产买卖合同》及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》系双方当事人真实意思表示，于法不悖属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案争议焦点为，未能按照双方合同约定时间过户的责任在谁。就此李宁、杨霞认为系张鹏程、陈莹提出因小孩读书报名故要求延期过户，而张鹏程、陈莹则认为系李宁、杨霞未能按期支付房款。就钱款支付方式，双方约定以贷款245万元的方式支付部分房款，若贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则应于过户送件当日补足。又双方合同约定于2016年1月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，即于2016年1月31日之前张鹏程、陈莹应经贷款银行审核通过或以现金方式支付房款，而张鹏程、陈莹贷款于2016年2月3日才审批通过，晚于双方约定过户之最后期限，已属违约。而虽李宁、杨霞逾期付款，但从此后函件及商谈录音来看，在贷款审批通过后李宁、杨霞即与张鹏程、陈莹协商过户事宜，但双方未能达成一致意见，商谈未果后一周内李宁、杨霞就向本院提起本案诉讼。因双方尚处于协商阶段，李宁、杨霞认为张鹏程、陈莹违约并逾期过户及交房的意见，本院不予支持。同时，李宁、杨霞于合同约定过户时间期满后才通过贷款审批，虽属逾期付款，但审批通过后即与张鹏程、陈莹协商办理过户，其尚未逾期超过七日，并不符合双方合同约定之解除条件，故张鹏程、陈莹要求解除合同并支付解除合同违约金的反诉诉讼请求本院不予支持。现李宁、杨霞已将剩余房款全额支付至本院代管款账户内，张鹏程、陈莹已清偿了抵押贷款可办理抵押涤除手续，双方的买卖合同及补充协议可继续履行，张鹏程、陈莹应配合办理过户手续。又双方约定的交房期限也已届满，李宁、杨霞要求交房的诉讼请求，本院予以支持。关于张鹏程、陈莹主张的逾期付款违约金，如前所述李宁、杨霞于2016年2月3日贷款方审批通过，已逾期三日，就该逾期三日的违约金，李宁、杨霞应按合同约定予以支付3,675元(245万元x万分之五/日x3日)。综上，双方签订的买卖合同及补偿协议继续履行，李宁、杨霞支付剩余房款及逾期付款违约金，张鹏程、陈莹配合办理过户并交付房屋。张鹏程、陈莹要求解除合同并支付解除合同违约金的反诉诉讼请求，本院不予支持。支付违约金的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第162条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)张鹏程、陈莹与原告(反诉被告)李宁、杨霞于2015年12月25日签订的《上海市房地产买卖合同》及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》继续履行；二、原告(反诉被告)李宁、杨霞于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)张鹏程、陈莹支付房款245万元；三、被告(反诉原告)张鹏程、陈莹于第三人上海浦东发展银行徐汇支行涤除于上海市闵行区万源路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押后十五日内，协助原告(反诉被告)李宁、杨霞办理将上海市闵行区万源路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告(反诉被告)李宁、杨霞名下的手续(由此产生的相关税费由李宁、杨霞负担)；四、被告(反诉原告)张鹏程、陈莹于本判决生效之日起三十日内向原告(反诉被告)李宁、杨霞交付上海市闵行区万源路XXX弄XXX号XXX室房屋；五、原告(反诉被告)李宁、杨霞于被告(反诉原告)张鹏程、陈莹交付上海市闵行区万源路XXX弄XXX号XXX室房屋当日，向被告(反诉原告)张鹏程、陈莹支付房款20万元；六、原告(反诉被告)李宁、杨霞于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)张鹏程、陈莹支付逾期付款违约金3,675元；七、驳回被告(反诉原告)张鹏程、陈莹的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计810.63元，由被告(反诉原告)张鹏程、陈莹负担；反诉案件受理费减半收取计7,028.59元，由原告(反诉被告)李宁、杨霞负担25元，由被告(反诉原告)张鹏程、陈莹负担7,003.59元；财产保全费5,000元，由原告(反诉被告)李宁、杨霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一六年十二月二十八日书记员 罗香琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》162、无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。