宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初5371号原告：周国伟，男，1969年6月18日出生汉族，职工，住宁波市北仑区。被告：宁波市鄞州恒大装饰市场经营管理有限公司（组织机构代码为58050866-X）。住所地：宁波市鄞州区下应街道袁家村。法定代表人：李斌芳，该公司总经理。委托代理人：徐超，浙江蓝泓律师事务所律师。委托代理人：杨慧芳，浙江蓝泓律师事务所律师。原告周国伟为与被告宁波市鄞州恒大装饰市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2016年6月15日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员黄文娟适用简易程序进行审理。因案情复杂，本院转为普通程序组成合议庭进行审理。本案分别于2016年9月12日、12月23日公开开庭进行了审理并当庭宣告判决，原告周国伟、被告宁波市鄞州恒大装饰市场经营管理有限公司的委托代理人杨慧芳均到庭参加诉讼。经本院批准，本案延长审理期限一个月。本案经审判委员会讨论决定。原告周国伟起诉称：2013年1月23日，原、被告签订了《宁波恒大装饰建材家居广场商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）一份，约定原告向被告租赁宁波恒大装饰建材家居广场B096-2号商铺，建筑面积74.23平方米，并就租赁期限、租赁用途及双方权利义务进行了约定。同日，原告与被告签订了《商铺委托经营及管理协议书》（以下简称《委托经营管理协议》）一份，约定原告将其租赁的上述商铺委托给被告经营及管理，被告负责商铺招商及市场培育，经营及管理期限与租赁合同的租赁期限相同；被告代为收取使用商铺的经营户所支付的租金及管理费用，前两年的租金及管理费归被告所有，第三年起，租金及管理费由被告转交原告，其中第三年的租金及管理费65322元，第四年的租金及管理费用71854元，第三年租金及管理费应于2015年10月1日前支付，支付时间以此类推至18年，若被告未按约定向原告缴纳租金及管理费，则应按当期应缴租金及管理费的日万分之三承担违约金。之后，被告仅支付了第三年的租金及管理费，并未按约在2016年5月1日前支付第四年的租金及管理费，显属违约，故请求法院判令被告立即向原告支付租金及管理费71854元（2016年5月1日至2017年4月30日），并支付违约金（以21688元为基数，按照日万分之三的标准，自2016年5月1日计算至被告实际付清款项之日止，暂算至2016年6月15日为966元）。被告宁波市鄞州恒大装饰市场经营管理有限公司答辩称：双方签订租赁合同和委托租赁协议属实，按照委托租赁协议约定，被告确实应在2016年5月1日前支付第四年的租金及管理费71854元，但是原、被告一直就第四年的租金支付事宜进行协商，且被告已在2015年11月份进行了股权重组公告，原告也已在2015年12月份填写了债权人登记表，应视为租赁合同已经协商解除，所以双方以该租赁合同为基础的委托租赁协议也失去了履行基础，故原告以委托租赁协议为依据主张租金、管理费及违约金的诉讼请求缺乏依据，被告不予认可；即使租赁合同没有解除，原告诉请的违约金标准也过高，应按照中国人民银行同期同档存款基准利率计算违约金。原告为证明其主张，向本院提交了下列证据：1．《租赁合同》、认租确认单、收款收据、《委托经营管理协议》各1份，拟证明原告对其承租过来的B096-2号商铺委托被告对外出租，被告按约向原告缴纳租金及管理费等事实；2．《承诺书》（复印件）1份，拟证明《恒大市场债权人登记表》仅限于深圳金昂股权投资管理有限公司用于重组，重组一旦失败，《恒大市场债权人登记表》即无效，原被告需按之前签订的《租赁合同》和《委托经营管理协议》执行的事实。被告为证明其抗辩意见，向本院提交了《恒大市场债权人登记表》1份，拟证明原告就经营债权已进行登记、《租赁合同》已经协商解除的事实。对原告提供的证据，被告质证后对真实性均无异议，本院对证据的真实性予以确认。对被告提供的证据，原告质证后对证据的真实性无异议，但认为该证据不能证明双方已经协商解除《租赁合同》的事实，本院对证据的真实性予以确认，至于该份证据能否证明《租赁合同》已经解除，本院在说理部分阐述。综合原、被告诉辩意见、举证、质证及本院认证意见，确认本案如下事实：2013年1月23日，原、被告签订了《租赁合同》一份，约定原告向被告租赁宁波恒大装饰建材家居广场B096-2号商铺，建筑面积74.23平方米（含公摊15%），租赁期限为2013年5月1日至2031年4月30日，租期内的商铺租金及管理费为515994元，付款时间为2013年1月22日前。租赁合同还就租赁用途及双方的权利义务做了明确约定。同日，原告向被告支付了515994元，并与被告签订了《委托经营管理协议》一份，约定原告将其租赁的B096-2号商铺委托给被告经营及管理，被告负责商铺招商及市场培育，经营及管理期限与租赁合同的租赁期限相同；被告代为收取使用商铺的经营户所支付的租金及管理费用，前两年的租金及管理费归被告所有，第三年起，租金及管理费由被告转交原告，其中第三年的租金及管理费65322元于2015年5月1日前支付，第四年的租金及管理费71854元于2016年5月1日前支付，支付时间以此类推至18年；若被告未按约定向原告缴纳租金及管理费，则应按当期应缴租金及管理费的日万分之三承担违约金。《委托经营管理协议》还就双方其他的权利义务进行了约定。此后，被告向原告支付了第三年的租金及管理费，但未按约向原告支付第四年的租金及管理费。2015年11月被告在宁波晚报上刊登了股权重组公告。2015年12月5日，被告出具了《承诺书》1份，载明“业主所登记《恒大市场债权人登记表》仅限于深圳金昂投资基金管理有限公司用于股权重组，如股权重组失败，业主所登记的《恒大市场债权人登记表》为无效登记表，业主继续按照原先与我公司签订的合同（宁波恒大装饰建材家居广场商铺租赁合同、商铺委托经营及管理协议书）执行”。2015年12月6日，原告在《恒大市场债权人登记表》上签字，载明债权金额为515994元。另查明：涉案商铺的土地登记在宁波市鄞州区下应街道团桥股份经济合作社名下。2011年1月14日，该土地出租给宁波万江建材有限公司，由承租人以宁波市鄞州区下应街道团桥股份经济合作社名义在租赁的土地上兴建建筑物，租赁期限20年，租赁期内，承租人对建筑物及相应利益享有所有权。2011年12月23日，被告概括承受了宁波万江建材有限公司对涉案土地的权利义务。2012年3月16日，涉案土地以宁波市鄞州区下应街道团桥股份经济合作社的名义领取了建筑工程施工许可证，2014年1月28日建设工程竣工验收合格。本院认为：涉案的租赁合同和委托租赁协议均系双方真实意思表示，被告对涉案商铺在土地承租期内享有使用权，有权对外出租，原告作为涉案商铺的承租方也有权将商铺返租给被告，故《租赁合同》和《委托经营管理协议》在被告享有的土地租赁期限内合法有效，原、被告均应按约履行。本案中，双方的主要争议为《租赁合同》是否已经解除。本院认为，被告作为主张《租赁合同》解除的一方，应对合同是否解除承担结果意义上的举证责任应对合同是否解除承担结果意义上的举证责任。被告据以认定合同解除的依据是《恒大市场债权人登记表》，但是，原告提供的《承诺书》已经明确载明上述登记表仅限于深圳金昂投资基金管理有限公司用于股权重组，而且一旦“股权重组失败，业主所登记的《恒大市场债权人登记表》为无效登记表，业主急需按照原先与我公司签订的合同（宁波恒大装饰建材家居广场商铺租赁合同、商铺委托经营及管理协议书）执行”，现被告不能举证证明该重组尚在进行或者已经成功，故被告以《恒大市场债权人登记表》来证明《租赁合同》已经解除的辩称，证据不足，本院不予采纳。被告以《租赁合同》已解除为由，认为《委托经营管理协议》也失去履行基础的辩称，亦失去了依据，故本院亦不予采纳。原告要求被告支付2016年5月1日至2017年4月30日的租金、管理费71854元，并要求被告以未付款金额为基数支付原告自2016年5月1日至被告履行完毕之日止的逾期付款违约金的诉讼请求，符合委托租赁协议的约定，故本院予以支持。原告要求被告按照合同约定的日万分之三的标准计算违约金，被告辩称标准过高，应按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，本院认为，日万分之三的标准并未违反法律、法规的强制性规定，故本院对被告的辩称不予采纳，对原告主张的违约金标准予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款的规定，判决如下：限被告宁波市鄞州恒大装饰市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周国伟支付租金及管理费用71854元，并支付违约金（以71854元中被告未付款部分为基数，按照日万分之三的标准，自2016年5月1日计算至被告履行完毕之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费1621元，由被告宁波市鄞州恒大装饰市场经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  黄文娟人民陪审员  徐丽君人民陪审员  陈华春二〇一六年十二月十七日代书 记员  胡王馨??8???7?