广西壮族自治区桂林市七星区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0305民再6号抗诉机关桂林市人民检察院。申诉人（原审原告）桂林富鑫物业服务有限公司，住所地桂林市七星区。法定代表人刘红灵，总经理。委托代理人吕宏科，广西九宇律师事务所律师。被申诉人（原审被告）黄文祥，男，1934年4月5日生，住桂林市七星区。委托代理人周楷效，国浩律师（南宁）事务所律师。申诉人桂林富鑫物业服务有限公司（以下简称富鑫物业公司）诉被申诉人原审被告黄文祥物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月19日作出（2015）星民初字第68号民事判决，判决驳回桂林富鑫物业服务有限公司的诉讼请求。该民事判决是一审终审，已发生法律效力。桂林富鑫物业服务有限公司不服判决，本院于2015年9月15日作出（2015）星民申字第11号民事裁定，驳回桂林富鑫物业服务有限公司的再审申请。桂林富鑫物业服务有限公司不服，向桂林市人民检察院申请抗诉，桂林市人民检察院于2015年12月22日向桂林市中级人民法院提起抗诉，桂林市中级人民法院于2016年2月5日作出（2016）桂03民抗2号民事裁定，指令本院再审。桂林市中级人民法院于2016年11月8日将案件移送本院，本院于2016年11月9日立案受理。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，桂林市人民检察院委托桂林市七星区人民检察院向本院出具函件，其不出庭参加诉讼。申诉人桂林富鑫物业服务有限公司的委托代理人吕宏科，被申诉人黄文祥的委托代理人周楷效到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桂林市人民检察院提出抗诉认为，桂林市七星区人民法院（2015）星民初字第68号民事判决，适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，以超过诉讼时效为由驳回申诉人的诉讼请求，属于适用法律错误，理由如下：虽然合同未明确约定每个月物业管理费的具体交付时间，但双方约定“物业管理费按月收取”，按照物业管理行业交易习惯来看，如业主当月未交付，则富鑫物业公司于下一个月的第一天起即可向业主主张该债权请求权。即诉讼时效期间的起算日为2012年11月1日，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于诉讼时效期间为二年的规定，富鑫物业公司请求业主交付物业管理费的诉讼时效期间为2012年11月1日至2014年10月31日。现富鑫物业公司于2014年10月27日向七星区人民法院提交起诉状，依照最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条之规定，该诉讼时效从2014年10月27日起中断，生效判决未适用上述司法解释，属适用法律错误。申诉人富鑫物业公司再审称，2014年10月27日，七星区人民法院立案庭正式接下申诉人诉黄文祥欠申诉人2011年11月至2012年10月的物业管理费等费用的起诉状。（2015）星民申字第11号民事裁定书认定的“再审申请人因自身主观原因在原审庭审中对原审被告提出的诉讼时效抗辩理由未予反驳并提供证据证实，且在再审审查中也未提供新证据证实其主张未超过诉讼时效，”作为驳回申诉人的再审申请的基本事实是缺乏证据证明的。申诉人提供的主要证据：1、物业管理服务委托合同；2、桂林技师学院《通知》；3、2012年10月9日在小区公示栏张贴的书面催费通知及照片；4、2014年5月15日在桂林市七星区五里店路6号小区公示栏又张贴了书面催费通知及照片。根据上列证据1物业管理服务委托合同第二十四条物业管理费按月收取；证据2桂林技师学院《通知》从2012年11月1日起，由学院接管小区物业管理工作。证明申诉人2014年10月27日主张2012年10月的权益，因原审被告申诉人的时效抗辩，申诉人认为没有必要辩论,明明没有超过诉讼时效就起诉，法院立案庭也因为没有超过诉讼时效才准予立案这一事实，（2015）星民申字第11号民事裁定书就可认定超过诉讼时效，是不符合以法律为准绳以事实为依据的裁定。申诉人诉黄文祥等40位物业中有方政团、周进湘、束东琳、郭文玲四位业主，因打不通电话联系不上，法院公告通知后，于2015年6月8日依据事实作出的（2015）星民初字第67、69、79、84号民事判决书才是正确的。故申请再审，请求判令被申诉人黄文祥支付拖欠申诉人2011年11月至2012年10月的物业管理费1290元，滞纳金2805元，共计4095元；诉讼费由被申诉人承担。申诉人在再审中提供的证据有：1、物业服务企业资质证书、物业管理从业人员岗位证书，证明原告具有物业管理服务资质，资质为三级，从业人员也具有相应资质。2、物业管理服务委托合同、补充协议，证明原告与桂林市五里店6号小区业主委员会于2011年9月7日签订《物业管理服务委托合同》，于2014年10月29日签订《补充协议》，对委托管理事项、双方的权利义务、物业管理服务收费的收费标准、收取方式及违约责任等均作了明确约定。3、2012年9月11日、2012年10月9日、2014年5月15日书面催交物业费通知、照片，证明原告多次在五里店6号小区公告栏张贴了书面催费通知，向原审被告进行了书面催交。4、（2014）星民初字第1179号民事判决书及庭审笔录、（2015）星民初字第69号民事判决书及庭审笔录，证明（1）法院判决支持了原告的滞纳金诉请，说明判决认定了原告存在催收行为，原审被告也在通知名单中；（2）判决认定了原告已经提供物业服务的事实。5、物业缴费表，证明（1）原审被告住房的房号、面积及每月应交纳物业服务费；（2）原审被告欠费的时间段。6、（2015）星民申字第3号民事裁定书，证明法院认定2014年10月27日原告曾向七星区法院提交了起诉状，但七星区法院因要向中院汇报，于2014年12月24日才帮原告立案，立案推迟是七星区法院自身原因导致，原告递交诉状时并未超过诉讼时效。当原审被告主张诉讼时效经过时，法院应当要依法查明事实，并无法律规定原告一定要反驳才不构成诉讼时效经过。7、通知、（2016）桂0305民初282号民事判决书，证明（1）《物业管理服务委托合同》、《补充协议》为有效合同，2011年9月7日至2012年10月31日期间原告为小区提供了物业服务；（2）原告2015年10月24日被业委会通知解除合同，原告于2015年10月28日不再为小区提供物业管理服务的法律事实。被申诉人对申诉人提供的证据的质证意见：对证据1的真实性和证明内容无异议。对证据2的真实性、合法性、关联性、证明内容有异议，不能确认业委会的公章和代表签名的真实性。没有相应证据证明这份物业管理合同得到了专有部分面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。即使合同有效，根据合同约定，是按月收取物业管理费，原告没有及时主张权利，诉讼时效已经超过。滞纳金约定过高，不受法律保护，应当不予支持。对证据3的2012年9月11日、2012年10月9日、2014年5月15日通知真实性、合法性、关联性、证明内容有异议，原告没有证据证明这些通知是在哪些地方张贴，原告没有提供相应的照片，我们认为张贴的通知在原审的卷宗里面，但是不能认定其真实性。我们认为通知是原告提交的复印件，原告应当提供拍摄照片原始记录、原件等。根据最高法关于诉讼时效的相关规定，这样的通知也是不合法的。对证据4中（2014）星民初字第1179号判决书真实性无异议，证明内容有异议。这个案件只是一个个案，与本案没有关联性。另外，1179号判决书所认定的催收行为在第4页第1段是根据物业催收通知上面周守业在申诉人向其送达的签名单上的签名来认定诉讼时效没有过，所以不能证明证据三中张贴的催费通知，可以起到中断诉讼时效的效力。69号判决书真实性无异议，证明内容有异议。这个案件是个案，原审被告是缺席，没有经过答辩，不能证明原审被告的主张。对证据5的5-2-1号房确实是原审被告的房号，面积因为没有出房产证，无法核实。对应当交纳的物业费，我们认为这张物业缴费表是原告单方作出，没有得到原审被告认可，所以对上面的数据不予认可。我们认可原告在原审中提出的是1290元的物业费，原审原告主张的时间段是2011年11月至2012年10月，这个时间段原审被告方是认可的。对证据6的真实性无异议，虽然法院认定2014年10月27日原告提交了诉状，这个只能证明原告有效主张权利是2014年10月27日，也就是说2014年10月27日之前的主张已经超过两年的诉讼时效。原告无论何时提交诉状都要提供证据证明诉讼时效未过。对证据7的真实性无异议，证明内容有异议。这个是生效判决之后形成的证据，会造成无休止的缠讼。七星法院282号的判决书只是一审判决书，不是生效判决，不能证明物业服务合同和补充协议是有效合同，即使这份合同被业委会通知解除，也应当以生效法律文书来认定，不能以业委会的解除来认定合同有效。被申诉人辩称，1、申诉人起诉依据的物业服务合同为无效合同，据此提出的主张不应得到支持；2、即使合同有效，原告的诉讼时效已经超过诉讼时效，应当不予支持；3、原告主张的滞纳金过高，应当不予支持。请求驳回申诉人的诉讼请求。被申诉人对其辩解没有提供证据。富鑫物业公司向法院起诉的诉讼请求是：1、请求判令原审被告支付拖欠原告2011年11月至2012年10月的物业管理费1290元，滞纳金2805元，共计4095元；2、本案诉讼费由原审被告承担。原审是适用小额诉讼程序，原审是以已过诉讼时效而判决如下：驳回原告桂林富鑫物业服务有限公司的诉讼请求。本案收取案件受理费25元，有原告桂林富鑫物业服务有限公司负担。再审审理查明，2011年9月7日，申诉人与桂林市五里店路6号小区（以下简称6号小区）业主委员会签订了一份《物业管理服务委托合同》，该合同约定申诉人从2011年11月1日起至2021年10月31日止为6号小区提供物业管理服务，并依据合同向业主收取物业管理费等；其中住宅区3、6、7栋（1-3层）按0.77元/平方米/月收取物业管理费,（4-5层）按0.80元/平方米/月收取物业管理费,6、8层按0.83元/平方米/月收取物业管理费；4、5栋（1-3层）按0.77元/平方米/月收取物业管理费,（4-6层）按0.80元/平方米/月收取物业管理费,（7-9）层按0.83元/平方米/月收取物业管理费（建筑面积）（业主百分之百交费，共摊水电费物业公司支付）；物业管理费从2011年11月1日开始计算；物业管理费按月收取。逾期交纳相关费用的，从逾期之日起每天按欠交管理费的千分之三交纳滞纳金；并可公示欠费业主和物业使用人的名单，公示后仍未交纳的，可终止各项服务，并有权诉至法院。被申诉人是居住在桂林市五里店路6号小区4栋4-8-3号，是该小区业主，其房屋建筑面积129.53平方米，其自2011年11月至2012年10月未向原告交纳物业费用。另查明，申诉人富鑫物业公司就本案于2014年10月27日向本院递交了起诉状，由于当时申诉人是连同其他39为业主共40件案件一起起诉，本院接收诉状后，经向桂林市中级人民法院汇报，于2014年12月24日立案受理。本院再审认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。从2011年11月至2012年10月申诉人持续在为桂林市五里店路6号小区进行物业服务，故申诉人于2014年10月27日向本院起诉，要求原审被告给付2012年6月至2012年10月的物业费，未超过二年的诉讼时效。原审被告辩称申诉人起诉已过法定诉讼时效的意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条之规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，申诉人主张其为6号小区提供了物业管理服务，原审被告对此未作否定。原审被告为桂林市五里店路6号小区的业主，接受了申诉人提供的物业管理服务，其就负有按时交纳物业服务费用的义务，原审被告也确认从2011年11月至2012年10月没有交纳物业服务费用。故对申诉人要求原审被告交纳2011年11月至2012年10月的物业服务费用，本院予以支持。原审被告的住房建筑面积为129.53平方米，故原审被告需交纳的物业服务费为1290元（129.53×0.83×12=1290元）。申诉人认为其于2012年9月11日、2012年10月9日、2014年5月15日、2015年5月5日在6号小区张贴了催费通知，对原审被告进行了物业服务费用的催收。但申诉人提交的上述通知的照片及催收通知，并不能体现张贴地点及张贴时间。故对申诉人的这些催收行为，本院不予认可。既然申诉人未对原审被告欠交物业服务费用进行催收，申诉人要求原审被告交纳滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条之规定，判决如下：一、被申诉人（原审被告）黄文祥给付申诉人（原审原告）桂林富鑫物业服务有限公司物业服务费1290元；二、驳回申诉人（原审原告）桂林富鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案收取案件受理费25元[申诉人（原审原告）已预付本院]，由被申诉人（原审被告）黄文祥负担。上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费50元[收款单位：应解汇款及临时存款(桂林市中级人民法院)，帐号:20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  阳小荷审 判 员  朱 捷代理审判员  蒋西凤二〇一六年十二月三十日书 记 员  胡文杰