重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终8343号上诉人(原审原告、反诉被告)：深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司，住所地重庆市渝北区渝鲁大道666号鲁能·星城7街区4幢12-5。负责人：毛良敏，总经理。委托诉讼代理人：聂光明，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王敏，女，该公司工作人员。上诉人(原审被告、反诉原告)：唐明兰，女，1974年3月2日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。上诉人深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司与上诉人唐明兰物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院(2016)渝0112民初11825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司的委托诉讼代理人聂光明、王敏，上诉人唐明兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，并依法改判由被上诉人向上诉人支付2012年3月1日至2016年2月29日累计拖欠的物业费共9074.81元。事实和理由：本案物业服务费的诉讼时效应当从最后一笔物业服务费支付期限届满之日作为起算点，一审法院适用法律错误。上诉人已证明有依法向被上诉人催缴物业服务费，足以引起诉讼时效的中断，一审法院认定事实错误。请求依法改判。唐明兰辩称，一审判决不支付滞纳金是正确的，但认定拖欠物管费的起算点是错误的，业主拒交物管费是因为物管公司提供的服务存在瑕疵。唐明兰上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：一审法院认定深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司进行过物业费的催收与事实不符，上诉人从未收到过也未拒收过相关文件。一审并未对上诉人要求被上诉人承担床垫丢失的赔偿责任进行评判。根据法律规定，应当作出合同约定“建筑面积”应为“套内建筑面积”的司法确认。深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司辩称，唐明兰没有证据证明床垫损失的事实，也没有相关的记录。对上诉人提出的损失时效的问题有疑问。深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司向一审法院起诉请求：依法判令被告立即支付截止2016年2月29日拖欠的物业费9074.81元及滞纳金3238.19元，共计12313元。唐明兰向一审法院反诉请求：1.请求确认《前期物业服务协议》为格式合同；2.请求确认《前期物业服务协议》第七条第四、五款为无效条款；3.请求依法判决反诉被告赔偿床垫损失5000元。一审法院认定事实：被告（反诉原告）唐明兰系位于重庆市×××大道××·星城××街区××号房屋的业主，该房屋的建筑面积为135.06平方米，系住宅。2007年6月22日，重庆鲁能开发（集团）有限公司作为甲方，与作为乙方的原告（反诉被告）签订了《鲁能·星城项目十一街区前期物业管理服务合同》一份，主要约定：甲方选聘乙方对鲁能·星城十一街区提供前期物业管理服务；合同期限分三个时间段，第一阶段为前期介入期，自2008年1月1日至十一街区合同约定的实际交房日期前二个月止，第二阶段为物业管理服务准备期，为十一街区合同约定的实际交房日期前二个月至交房当月，第三阶段为前期物业服务管理期，自十一街区合同约定的实际交房日期的次月起计算36个月，但在合同期限内，本物业经由合法程序成立之业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时，本合同自动终止；物业管理服务费用由业主、物业使用人、物业经营人按其拥有、使用物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅每平方米每月1.4元；以上物业管理服务收费标准不包括房屋共用部位共用设施、电梯、景观水系、公共照明等高能耗设施、设备运行所需能耗费用，此部分费用由乙方向业主据实分摊；本物业管理服务费用采用银行托收方式，每月收取一次，业主、物业使用人、物业经营人应于每月5日前将本月的物业管理服务费存入相应银行账户；如业主、物业使用人、物业经营人未按时交纳物业管理服务费，每逾期一日将承担应交管理服务费总额万分之五的滞纳金。该合同还对服务内容和质量、物业的经营和管理、物业的使用和维护、违约责任等进行了约定。该物业服务合同于2007年6月29日在重庆市渝北区房屋管理局办理了备案手续。2008年9月3日，重庆市物价局对鲁能·星城十一街区的物业服务费标准进行了备案，备案的住宅物业服务费标准为1.4元/月/平方米。上述《鲁能·星城项目十一街区前期物业管理服务合同》签订后，原告（反诉被告）对鲁能·星城十一街区提供了物业服务至今。因被告（反诉原告）在原告（反诉被告）提供物业服务期间内未向原告（反诉被告）足额交纳物业服务费，2014年11月15日、2016年1月17日、2016年6月18日，原告（反诉被告）通过挂号信的方式向被告（反诉原告）进行了催收。2016年7月1日，原告（反诉被告）向本院提起诉讼。审理中，原告（反诉被告）自愿撤回要求被告（反诉原告）支付滞纳金的诉讼请求；原告（反诉被告）称其针对被告（反诉原告）的物业服务收费标准为1.4元/月/平方米，被告（反诉原告）对该收费标准无异议，但对计收面积有异议，认为应当按照套内面积计收；被告（反诉原告）称其床垫丢失并产生损失，提供了访谈记录表、东莞市美齐家具有限公司出具的证明、周光兰的证人证言予以证明；反诉原告（本诉被告）自愿撤回第一项、第二项诉讼请求；针对反诉原告的诉讼请求，反诉被告提供了物资搬运放行条证明其进行了大件物品登记。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告（反诉被告）与重庆鲁能开发（集团）有限公司签订的《鲁能·星城项目十一街区前期物业管理服务合同》在重庆市渝北区房屋管理局办理了备案手续，其内容不违反法律规定，合法有效，该合同对鲁能·星城十一街区全体业主均具有约束力。原告（反诉被告）作为物业服务企业为鲁能·星城十一街区提供了物业服务，被告（反诉原告）作为该小区的业主，应当向原告（反诉被告）支付物业服务费用。原告（反诉被告）起诉要求被告（反诉原告）支付2012年3月至2016年2月期间的物业服务费，审理中，被告（反诉原告）提供诉讼时效的抗辩。根据原告（反诉被告）提供的证据，原告（反诉被告）最早在2014年11月15日对被告（反诉原告）进行了催收，按照诉讼时效两年的期间计算，本院确认被告（反诉原告）交纳物业服务费的期间为2012年12月至2016年2月。对于物业服务费，根据原告（反诉被告）与重庆鲁能开发（集团）有限公司签订的《鲁能·星城项目十一街区前期物业管理服务合同》及重庆市物价局的备案文件，结合本案当事人陈述，被告（反诉原告）交纳的标准为1.4元/月/平方米。被告（反诉原告）认为应当按照套内面积计收，因物业服务企业提供的物业服务范围不仅包括业主专有部分面积，还包括楼道等公共区域的面积，故物业服务费应当按照建筑面积计收。因此，在2012年12月至2016年2月期间，被告应交纳的物业服务费为1.4元/月/平方米×135.06平方米×39个月=7374.28元。本院对原告（反诉被告）诉请中超出该计算标准的部分不予支持。审理中，原告（反诉被告）自愿撤回要求被告支付滞纳金的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。对于反诉原告的第一项、第二项诉讼请求，反诉原告在审理中自愿撤回，不违反法律规定，本院予以准许；对于反诉原告的第三项诉讼请求，反诉原告虽提供了访谈记录表、东莞市美齐家具有限公司出具的证明、周光兰的证人证言予以证明，但因反诉被告提供了物资搬运放行条证明其进行了大件物品登记，且无证据证明反诉被告系造成反诉原告财物损失的直接侵害人，反诉原告提供的东莞市美齐家具有限公司出具的证明亦不能确切证明反诉原告的财物损失数额，故对反诉原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）唐明兰在本判决生效之日起三日内支付原告（反诉被告）深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司2012年12月至2016年2月期间的物业服务费7374.28元；二、驳回原告（反诉被告）深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告（本诉被告）唐明兰的诉讼请求。案件本诉受理费50元（已减半收取），由原告（反诉被告）深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司25元，被告（反诉原告）唐明兰负担25元；反诉受理费25元（已减半收取），由反诉原告（本诉被告）唐明兰负担。本院二审审理期间，上诉人深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司提交盖有其印章的发送短信明细及打印的照片一张，意在证明对上诉人唐明兰进行过催收。其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司请求主张唐明兰所拖欠物业费的计算期间；物业服务费的计算问题；唐明兰诉称的床垫损失赔偿责任问题。本院认为，关于拖欠物业费的计算期间问题，深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司上诉要求唐明兰支付2012年3月1日至2016年2月29日累计拖欠的物业费共9074.81元，并在二审庭后向本院提交盖有其印章的发送短信明细及打印的照片一张，意在证明对唐明兰进行过催收。该发送短信明细系深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司单方制作，并未经第三方进行确认，无法证明其真实性。打印的照片亦系深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司单方制作，从照片的内容上看不出缴费通知单送达至唐明兰处，故上诉人深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司提交的催收证据本院均不予采纳。唐明兰辩称从未收到或拒收过催收文件，但有盖有邮戳的挂号信原件为证，故一审判决唐明兰交纳物业服务费并无不当。关于物业费的计算问题，唐明兰上诉称应按“套内建筑面积”收取物业服务费，因物业服务范围包括了公共区域部分，故物业服务费应按照房屋建筑面积计收。关于唐明兰诉称的床垫损失赔偿责任问题，现因唐明兰并无充分证据证明系深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司直接造成其损失，故一审判决驳回其诉请并无不当。综上所述，深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司和唐明兰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由唐明兰负担25元，由深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司负担25元。本判决为终审判决。审 判 长  张欲晓代理审判员  张晋鹏代理审判员  张冀兮二〇一六年十二月十九日书 记 员  李 莉