海南省三亚市中级人民法院民事判决书(2015)三亚民三初字第13号原告：萧某，男，1946年3月5日出生，香港居民，住址三亚市。委托诉讼代理人：聂友峰，海南中海律师事务所律师。被告：三亚东锣岛地产有限公司，住址三亚市迎宾路清平乐商铺**。法定代表人：陆小畅，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宝锋，海南昌宇律师事务所律师。原告萧某与被告三亚东锣岛地产有限公司（简称东锣公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。萧某及其委托诉讼代理人聂友峰,东锣公司的委托诉讼代理人王宝锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。萧某向本院提出诉讼请求：1、请求法院解除萧某与东锣公司签署的《商品房买卖合同》；2、请求判令东锣公司向萧某退还购房款640757元及利息（按照银行同期一年期贷款利率计算，计算时间为2010年12月10日至东锣公司实际付清日）；3、请求判令东锣公司向萧某退还办证费用23093.71元、有线电视初装费350元及利息（按照银行同期一年期贷款利率计算，计算时间为2011年7月1日至东锣公司实际付清日）；4、请求判令东锣公司承担萧某因退房造成的交通及住宿费7000元；5、由东锣公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2010年12月10日，萧某与东锣公司签订了《商品房买卖合同》，约定：萧某购买东锣公司开发的位于三亚市××镇四期第16#栋3A03号房，合同约定套内建筑面积为23.4平方米，商品房按套内建筑面积计价，总房款为640757元整；双方约定以"套内建筑面积"为依据进行面积确认及面积差异处理，并约定"商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人己付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息"，并约定"面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积*100%"。另外，合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按己付房价款的1%向买受人支付违约金。上述合同签订后，萧某依约向东锣公司付清了全部购房款。2011年7月1日，萧某向东锣公司支付了契税等办证费用23093.71元，有线电视初装费350元。房屋交付使用后，东锣公司未依约办理房屋产权证，时至本案起诉，萧某仍未取得房屋产权证。2015年1月27日，东锣公司向小区四期全体业主发出了《关于清平乐东城四期房产证办理相关事项的公告》，通知业主：国土测绘单位的实测套内面积大于合同套内面积的，业主须在2015年3月15日前补交面积差房款，交完全款后，我公司即可给予办理房产证。东锣公司同时向萧某出具了三亚合利测绘服务有限公司测绘的清平乐四期《房屋分户面积明细表》复印件和萧某应补交房款情况，根据该表格：萧某所购房屋的实测套内面积为25.56平方米，超出合同约定面积2.16平方米，面积差比例为9.23%，按实测面积应补缴房款59147元，按合同约定应补房款19223元。2015年2月13日，萧某与业主王炳丽、杨娜共同向东锣公司发出了退房通知，明确提出：因房屋面积误差比绝对值超过3%要求退房，并要求东锣公司按照合同约定30天内退还房款并支付利息。东锣公司员工刘晨曦于2015年2月13日签收了该通知。东锣公司收到该通知后，对萧某的退房要求置之不理，经萧某多次催促，东锣公司至今仍拒绝向萧某退还房款、办证费用及支付利息。由于东锣公司不履行上述义务，特具状起诉，请贵院依法支持。东锣公司辩称，一、萧某起诉要求解除与东锣公司之间的《商品房买卖合同》不符合当初双方签署合同的宗旨和目的，违背了《中华人民共和国合同法》规定的诚实信用原则，不应当得到法院的支持。2010年12月10日，萧某与东锣公司签署《商品房买卖合同》，其目的是为了取得涉案房产的居住和使用等权利，而不是在使用几年后就解除合同而退房退款。2011年7月1日，东锣公司将涉案房屋交付给萧某居住使用至今，萧某已经使用涉案房屋四年多时间。现萧某看见房产价格下降，就提出解除合同要求退房退款，其行为不符合当初双方签署合同的宗旨和目的。根据《中华人民共和国合同法》第六条"当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。"之规定，萧某行使权利，也应当遵循诚实信用原则。然而，萧某现要求解除合同，完全违背了其应当遵循的诚实信用原则。二、东锣公司已经向萧某明确承诺面积误差比绝对值超过3%部分的房款由东锣公司承担，产权归萧某所有，这并没有损害到萧某的合法权益，也没有额外增加萧某的负担，反而形成了萧某额外的利益，是对萧某有利的事实。在此种情况下，萧某仍然要求解除合同退房退款，是滥用权利的行为，不应当得到法院的支持。根据合同的约定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%)，均据实结算房款。假设本案涉案房产的面积误差比绝对值就是3%且产权登记面积大于合同约定面积，那么萧某无论如何均应当向东锣公司支付该部分房款。而本案的客观情况是涉案房产的面积误差比绝对值超过3%且产权登记面积大于合同约定面积，并且东锣公司己经承诺超出3%部分的房款由东锣公司自行承担且产权归萧某所有，也就是说萧某无偿的取得了涉案房产总面积6.23%的房产，这并没有损害到萧某的合法权益，也没有额外增加萧某的负担，反而是对萧某有利的事实。萧某提出退房要求的真正原因不是房屋面积的增加，而是房价下降了。如果房价上涨了，萧某就不会要求退房。因此，萧某的主观目的不是善意的，不符合法律的本意，是滥用权利的行为。三、萧某在权益未受损的情况下解除合同，此种滥用权利的行为不利于房地产市场交易秩序的稳定，不应得到法院的支持。在市场经济中，法律的本意是促进交易的完成，并保障经济秩序的稳定有序。房屋作为特殊的商品，其交易的稳定性更应当得到法院的维持。况且东锣公司已经取得涉案房屋所在楼宇的大产权证，现正在为萧某办理分户产权的过程中。预售测绘报告与最终测绘成果报告结果不一致的情况，这并不是东锣公司能够控制的事实，在东锣公司出售的这一批房产当中，大部分都存在面积误差绝对值超过3%的情形，若萧某的诉讼请求得到支持，届时，将直接冲击三亚房地产市场交易秩序的稳定。因此，从是否善意的角度，从维护秩序稳定的角度，萧某的诉求也不应得到法院的支持。综上所述，萧某要求解除合同退房退款的行为，违背了诚实信用原则，其诉求应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。诉讼过程中，东锣公司出具承诺书，承诺:"涉案房屋套内建筑面积超出2.16平方米，该超出部分为入户花园，在2010年8月9日预售面积测绘报告中没有体现。而在2014年3月14日面积测绘成果报告中，按照政府要求，体现了入户花园的面积即为超出的2.16平方米，我司现慎重承诺，不向买房人收取超出的2.16平方米的房款，并将该部分房产无偿赠送给买房人。"。另查，涉案房屋超出的面积2.16平方米为入户花园。涉案房屋产权面积为34.37平方米，包含入户花园面积。东锣公司与萧某签订合同是曾表示涉案房屋的入户花园属于赠送部分。本院认为，本案争议的焦点为：1、萧某与东锣公司签订的《商品房买卖合同》是否应予以解除；2、东锣公司是否应向萧某退还购房款、办证费、有线电视安装费及是否应承担萧某因退房所产生的交通费和住宿费。一、关于萧某与东锣公司签订的《商品房买卖合同》是否应予以解除的问题萧某与东锣公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。商品房作为一种特殊商品属于不动产范畴，商品房交易安全问题比一般商品交易的安全问题更为重要，为维护交易的稳定性，在商事活动中，要保障交易的安全即减少和消除商事交易活动的不安全因素，确保交易行为的法律效力和法律效果的可预见性。我国合同法体现了鼓励交易的原则，不主张轻易解除或撤销合同，因此，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人有违约行为和对方因此不能实现合同目的这两个条件都具备时，另一方才有权解除合同，故应严格审查、从严限制商品房买卖合同的解除。本案中，虽然涉案房屋根据测绘实际面积比约定面积大并超出3%,超出的面积为入户花园的面积，在签订合同时，东锣公司曾表示入户花园属于赠送部分。故萧某认为涉案的实际面积已超过合同约定面积的3%与事实不符，主张依据合同的第五条约定解除合同，于法无据，不予支持。同时，东锣公司开发涉案房屋只有初始登记后，才能进入分别办理分户权证程序，现东锣公司于2015年9月已取得产权。则说明可办理分户权证，虽然东锣公司在办理初始登记上有所延误，但本案涉案房屋并不存在不能办理分户权证的情形，且涉案房屋已于2011年7月1日交付给萧某使用到今，双方已各自履行了合同的主要义务。综上，涉案合同履行不存在合同目的不能实现的情形，萧某主张解除《商品房买卖合同》的理由不能成立，不予支持。二、关于东锣公司是否应向萧某退还购房款、办证费、有线电视安装费及是否应承担萧某因退房所产生的交通费和住宿费的问题萧某主张以面积误差、逾期办证致使合同目的不能实现为由起诉请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求东锣公司向其退还购房款、办证费、有线电视安装费以及承担因退房所产生的交通费和住宿费，但根据查明的事实，及双方履行合同的情况，双方签订的《商品房买卖合同》不准予解除，则萧某上述主张于法无据，不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十九条之规定，判决如下：驳回原告萧某的诉讼请求。案件受理费10512元，由原告萧某负担。如不服本判决，原告萧某可以在判决书送达之日起三十日内，被告三亚东锣岛地产有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审判长 欧 颖审判员 尹合欢审判员 吴 忠 二〇一六年十二月六日书记员 江 桥附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。