安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖01民终5411号上诉人（原审被告）：安徽进出口股份有限公司，住所地安徽省合肥市长江西路669号。统一社会信用代码913400001489411656(1-1)。法定代表人：宋恩君，董事长。委托代理人：李宏涛，男，该公司���公室主任，住安徽省合肥市蜀山区。委托代理人：李荣，安徽安泰达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑荣民，男，1981年8月19日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托代理人：潘成祥，北京安博（合肥）律师事务所律师。上诉人安徽进出口股份有限公司（以下简称进出口公司）因与被上诉人郑荣民商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2016）皖0191民初2888号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。进出口公司上诉称：进出口公司早在建设项目开工前即按规定取得规划许可证，只是在项目竣工后，经过核查并换发核实合格后的规划许可证。一审法院将行政主管机关按规定进行规划许可证换发的时间认定为该建设项目取得规划许可证的时间，显系认定事实错误。故进出口公司并非2015年9月才取得规划许可证。郑荣民作为买受人应按约付清购房款，这是进出口公司履行交房义务的前提，事实上进出口公司在郑荣民付清涉案房屋全额房款后的次日即向郑荣民发出办理交付手续的书面通知。故进出口公司不存在违约行为。请求二审法院查清事实后，撤销一审判决，改判驳回郑荣民一审诉讼请求。郑荣民辩称：《建设工程规划许可证》有正本和副本之分，建筑工程开工之前，开发商只能取得副本;当工程竣工后，经规划部门验收与当初规划一致时，才发给正本，开发商领取了正本才可以办理产权证并投入使用等。进出口公司取得《建设工程规划许可证》正本的时间为2015年9月6日，该正本核发日期远远晚于合同约定的应当交付房屋的日期（2014年10月31日），故一审法院认定进出口公司逾期交房构成违约正确。付清购房款是郑荣民的合同义务，但合同并未约定何时支付余款，且在进出口公司交房前，郑荣民并没有付清房款的义务。郑荣民向一审法院起诉请求：1、请求判令进出口公司立即支付郑荣民逾期交房违约金89130元;2、进出口公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年9月21日，郑荣民（买受人）与进出口公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定：进出口公司将位于合肥市高新区天贸大厦7层708室商品房出售给郑荣民，商品房建筑面积共137平方米，总价款1093260元，买受人采取按揭方式付款，首付房款人民币553260元应在2014年10月12日前支付给出卖人，剩余房款人民币540000元，办理按揭贷款;第八条：出卖人应当在2014年10月31日前将具备第五种条件（指取得建设工程规划许可证正本）的商品房交付给买受人;第九条：出卖���逾期交房的违约责任。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行;（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金;第十一条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人必须在合同第八条约定的交付时间起，30日内办理交房手续，包括付清房屋尾款和相关费用，领取钥匙等。买受人逾期不办理交房手续的，买受人必须按日向出卖方支付总房款万分之三的违约金，直到实际交房之日止。合同还约定了其他内容。合同签订后，郑荣民按约支付了首付房款553260元。2014年10月31日前，进出口公司未通知郑荣民办理房屋交付手续。2015年9月6日，进出口公司取得了涉案商品房工程《建设工程规划许可证》正本。2016年1月19日，进出口公司通知郑荣民，办理银行按揭贷款手续。2016年4月18日，郑荣民办理完剩余房款人民币540000元的银行按揭贷款手续。2016年4月20日，进出口公司将涉案房屋交付给了郑荣民。一审法院认为：郑荣民与��出口公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容并不违反国家法律、法规的强制性规定，依法应为有效，双方理应按约全面履行各自的义务。双方签订的合同中约定，在2014年10月31日前，进出口公司将具备条件的商品房交付给郑荣民，商品房达到交付使用条件后，进出口公司应当书面通知买受人办理交付手续。从本案查明的事实可以出，进出口公司于2015年9月6日才取得了《建设工程规划许可证》正本，涉案商品房在2014年10月31日前，尚不符合双方合同约定的交付条件。在庭审中，进出口公司没有提供证据证明其曾书面通知买受人办理交付手续，因此进出口公司构成违约，依法应承担违约责任。双方签订的合同中又约定“…买受人必须在合同第八条约定的交付时间起，30日内办理交房手续，包括付清房屋尾款和相关费用，领取钥匙等…”。因而，在交房前，郑荣民负有付清房款的义务。郑荣民自认，进出口公司于2016年1月19日通知其办理银行按揭贷款手续，直到2016年4月18日郑荣民办理完成，2016年4月20日进出口公司交付房屋。郑荣民提出逾期自2014年10月31日至2016年4月20日，该院认为，应扣除郑荣民办理按揭贷款手续所用时间，较为公平合理。因此，进出口公司应支付逾期交房违约金73196元（553260元X441天X3/10000=73196元，以首付款553260元作为基数，自2014年11月1日起算至2016年1月18日，共441天，按日万分之三计算）。依据《中华人民共和国共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、安徽进出口股份有限公司于判决生效之日起10日内向郑荣民支付逾期交��违约金73196元;二、驳回郑荣民的其他诉讼请求。案件受理费2028元，减半收取为1014元，由安徽进出口股份有限公司负担。二审中，双方均未提交新的证据。本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实，予以确认。本院认为：郑荣民与进出口公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。根据合同约定，进出口公司应在2014年10月31日前将取得《建设工程规划许可证》正本的涉案房屋交付郑荣民，但进出口公司实际取得《建设工程规划许可证》正本的时间为2015年9月6日，一审法院据此认定涉案房屋在2014年10月31日前尚不符合合同约定的交付条件、进出口公司构成违约并无失当之处。另，郑荣民已按约支付了首付款553260元，鉴于双方在合同中对下欠余款540000元没有约定支付时��，郑荣民最迟在进出口公司交房前应当付清下欠余款。而进出口公司在本案中并未提供证据证明其在取得《建设工程规划许可证》正本后告知郑荣民其已具备交房条件，一审法院依据郑荣民自认进出口公司于2016年1月19日通知其办理银行按揭贷款手续的时间作为进出口公司实际具备交房条件的时间并无不妥。故进出口公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2028元，由安徽进出口股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陆建群审 判 员  马枫蔷代理审判员  方玮韡二〇一六年十二月二十日书 记 员  鲍晶晶附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。