广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0115民初39号原告：赵丽琴。委托代理人：陈金明，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被告：汪洪。被告：广东全游通电信服务发展有限公司。法定代表人：夏付春,该公司经理。两被告共同委托代理人：王华丽，广东法制盛邦律师事务所律师。原告赵丽琴诉被告汪洪、广东全游通电信服务发展有限公司（以下简称全游通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵丽琴及其委托代理人陈金明、原告原委托代理人李晟睿，被告汪洪及两被告共同委托代理人王华丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵丽琴诉称：2014年10月，原告经他人介绍与被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告将其位于广州市南沙区环市大道西路XXX街X号XXX房出租给被告，租金为2200元/月，租期从2014年10月20日至2017年10月19日。原告依约将房屋交付给被告。但被告在租赁过程中屡屡违约，拖欠租金、不缴纳水电费、物业管理费等杂费。原告多次催要未果，原告通过介绍人告知被告逾期解除租赁合同关系，又于2015年7月31日通过微信通知被告搬离，但被告均不予理会。无奈之下，原告于2015年8月24日报警处理，在警察、物业管理人员等在场见证的情况下，原告更换了门锁。此后原告一直联系被告，要求被告搬走房屋内财务，但被告依然不予理会，故诉至法院要求判令：1、确认《广州市房屋租赁合同》已于2015年7月31日解除；2、被告汪洪将涉案房产腾空交还给原告；3、被告汪洪向原告支付2015年5月20日至2015年7月31日的租金5353元；4、被告汪洪向原告支付自2015年8月1日至被告汪洪实际交付涉案房产之日的房屋占用费，以2200元/月的标准计算；5、判令被告汪洪向原告支付自2015年7月至12月的案涉房屋物业管理费2103元；6、被告全某公司与被告汪洪就上述第3、4、5项诉讼请求向原告承担连带责任；7、本案诉讼费用由两被告承担。被告汪洪、全某公司共同辩称：不同意原告的诉请。理由是：关于诉请1,其在2015年9月23日向原告支付了租金13200元，此租金为2015年5月20日至2015年10月31日止的租金。并非如原告所述的租赁合同于2015年7月31日解除，被告已经履行了交付租金的义务。关于诉请2，其要求继续履行合同。对于诉请3，被告已经支付至2015年10月31日止的租金，故不存在欠付原告诉请3的事实。对于诉请4，该请求没有事实及法律依据，被告是一直支付租金给原告的，原告在2015年8月24日换锁，导致两被告无法入住涉案房屋。因原告换锁，被告根本无法使用房屋，房屋掌控在原告之下。对此我方曾多次报警要求原告开门，但均遭到原告的拒绝。对于诉请5，因被告无法实际入住涉案房屋，对涉案房屋没有使用权、支配权，既然原告换锁，控制房屋的入住，故在此期间产生的物管费应该由原告承担。对于诉请6，两被告并不是连带责任的关系，因签订租赁合同的主体是被告全某公司。根据合同的相对性，即使原告主张拖欠的租金等也是应该由全某公司承担，而不是汪洪承担。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉请。因原告收取租金截止至2015年10月31日，但原告在2015年8月份换锁，导致被告无法实际入住涉案房屋，造成被告损失及可能导致租赁物内被告的物品损害或丢失，我方将另案向原告主张。经审理查明：原告赵丽琴是位于广州市南沙区环市大道西XXX街X号XXX房的权属人，权证号码为XXXXXXXX，该房建筑面积为178.8636平方米。2014年10月，出租人赵丽琴（甲方）与承租人全游通公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：第二条、甲方同意将位于南沙区环市大道西XXX街X号XXX房出租给乙方居住使用，该房建筑面积为178.86平方米；第三条、租赁期限从2014年10月20日至2017年10月19日，月租金额为2200元，租金按月结算，由乙方在每月的第7日前按银行转账方式交付租金给甲方（广州工行荔湾支行荔港南湾分理处：6212263602000948265）；乙方向甲方交纳4400元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。第六条、甲方的权利和义务。1、依照合同约定将房屋及设备交付给乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的2%向乙方支付违约金；4、发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金一个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋；并要求赔偿损失。第七条、乙方的权利和义务。1、依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金。第八条、其他约定：甲方负责开通房屋水、电、煤气、有线电视，乙方负责该房屋在租赁期间所产生的物业管理费、水费、电费、煤气费、有线电视费、发票税等一切公摊费费用；2、在租赁合同终止前乙方须恢复房屋原状，否则作违约处理；3、租赁双方已于签署合同当天查阅对方的产权资料及身份证文件并确认合同签署人的身份。第九条、甲乙任何一方未履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。第十二条、本合同履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，依法向人民法院起诉，或向南沙区仲裁委员会申请仲裁。该合同甲方（签章）栏签名为“赵丽琴”字样、乙方（签章）栏签名为“汪洪”字样。被告汪洪对该合同真实性确认，并陈述签约时其在场，该房屋主要是租给其母亲居住，但是由被告全某公司支付租金；另其在签约时有向原告表示是代表被告全某公司签约，但除上述合同外没有其他证据证明。原告陈述其只知道是被告汪洪租房，后来才知道是被告全某公司。原告与被告汪洪共同确认原告在签约时双方通过交换彼此身份证原件及复印件验证对方身份，在签约时被告汪洪未向原告出具被告全某公司的授权资料，在签约当天原告就将案涉房屋钥匙交付给了被告汪洪；上述合同中约定的“租金按月结算”系指当月的20日至下月的19日，“每月第7日前”系指自然月。原告另陈述其在签约时有同被告说过要在每月22日之前交当月的租金。后被告向合同约定的帐户向原告支付了共35000元，其中2014年10月24日支付8600元、同年12月1日支付2200元，2015年2月6日分三笔分别支付10000元、500元、300元，2月10日支付了200元，9月23日支付了13200元。原被告共同确认：上述8600元中的2200元为2014年10月20日至2014年11月19日的租金、4400元为合同约定的押金、剩余2000元为租赁期间水电费预付款；12月1日支付的2200元是2014年11月20日至2014年12月19日的租金；2015年2月6日、2月10日合计支付的11000元是2014年12月20日至2015年5月19日共计五个月的租金。就上述2000元水电费预付款，原告陈述已经支付了涉案房屋2014年10月20日至2015年4月期间的水电公摊、物业管理费，该款项已经用完了；被告陈述从其使用涉案房屋至2015年4月份的水电公摊、物业管理费都是由其支付的，并没有从对应的扣款卡扣除费用；双方对此陈述内容均未提交证据证明。被告陈述上述于2015年9月23日支付的13200元是2015年5月20日至2015年11月19日共六个月的租金；原告认为其在2015年7月份有通知被告，因被告欠租，其要求解除合同，且上述13200元是被告在2015年9月份才转账的，但确认其有收到该款项，至今未退还给被告。被告另陈述其在签约时另有支付1000元现金给原告，通过原告存入涉案房屋的煤气卡中，但未提交证据证明。2015年6月28日，原告向被告汪洪出具书面通知,内容为“汪小姐，我（赵小姐业主）今天有过我家，你有事电话给我，房子从今天开始已经停水、停电了。业主：赵丽琴。”2015年7月31日，原告通过微信分别向被告汪洪发出信息“你们安排好几时幚呀”；同年10月11日原告通过微信分别向被告汪洪发出信息“汪小姐你们安排几时搬离我房子：）管理费和水电费你是如何打算，我的房子不租给你了，请你在这个月安排搬离”。原告确认上述信息“你们安排好几时幚呀”是要求被告搬离。同年8月24日，原告向公安机关报警，南沙边防派出所向原告出具了《报警回执》。同日，原告更换了涉案房屋的门锁。2016年3月10日，原告按照被告汪洪的身份证地址（特快专递编号105888874XXX7）、被告全某公司的工商登记地址（特快专递编号1058888741XXX）向汪洪邮寄了《律师函》，内容为因两被告屡次违反合同约定，不按时缴纳租金，经原告催告均不予理会，故根据合同约定告知对方双方的租赁合同关系已解除等。原告提交的物流跟踪信息单显示编号1058888740XXX的快递未妥投（后被退回）、编号1058888741XXX的快递为“他人收”。两被告当庭陈述其并未收到上述邮件。原告证据载明日期为2015年12月2日、出具人为广州城滨物业管理公司的发票显示：涉案房屋2015年7-12月的物业管理服务费为2103元，付款方名称为原告。原被告当庭确认涉案房屋每月的物业管理费为350.5元。为证明涉案房屋的防盗门系由其购买和安装，原告提交了证据《不锈钢门订单》及《证明》两份，被告对该证据不予确认，但当庭陈述原告在签订合同后的一个周末才过来安装防盗门，安装防盗门的钱是被告支付的，但未提交证据证实。被告另当庭陈述其有对涉案房屋安装厨房防盗网、纱窗、及两个阳台的沙门；原告确认被告安装厨房防盗网有经过其同意，纱窗、沙门安装未经过其同意，并表示不同意利用上述物品，要求被告依约恢复原状。原告另提交案外人黄兰出具的《证明》证明其在联系不上被告的情况下，曾多次通过中介人黄兰向被告转达了解除租赁合同关系的意思表示，在换锁之前也曾给被告下过最后通牒，被告在收到转达后均不予理会。原告未向法院申请该证人出庭作证。被告提交的证据发票显示其缴纳案涉房屋电费公摊费至2015年1月、水某至2015年3月，原告对此予以确认。被告另提交证据短信聊天记录证明其在2015年9月23日向原告支付了2015年5月21日起至10月20日止的租金，租赁合同继续履行。原告对该证据不予确认，并陈述其并未使用该证据显示的聊天电话133××××6048。诉讼中，经法院组织，原被告于2016年9月8日对涉案房屋中的物品进行了清点，清点后，原告同意给予被告一个月的期限进行搬迁，并当场将案涉房屋大门钥匙交付给被告汪洪。庭审中，原被告共同确认对涉案的保证金另行主张。被告当庭表示不同意原告将其在2015年9月23日支付的13200元抵扣已发生的案涉租赁费用。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。关于案涉合同主体及效力问题。虽然案涉的《广州市房屋租赁合同》抬头乙方是全某公司，但该合同的签名是被告汪洪，且在签约过程中被告汪洪并未提交授权资料证明其系代表被告全某公司签约，亦未向原告披露存在委托关系，结合涉案房屋出租后，实际使用人为被告汪洪及其家人，故可以认定案涉房屋的承租人为被告汪洪，被告全某并非案涉租赁合同的相对方。上述《广州市房屋租赁合同》是原告及被告汪洪的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。关于案涉合同是否解除问题。根据双方合同约定，被告汪洪应在每月第七日前将案涉房屋的每月租金交付给原告，拖欠一个月以上的原告可以解除合同。根据原被告双方确认的租金支付时间，被告汪洪未依约支付2015年5月20日起的租金，且逾期时间已经超过了合同约定的1个月期限，被告汪洪该行为已经构成违约，原告据此有权依据合同约定向被告汪洪主张解除合同。根据被告证据，原告在2015年6月28日对涉案房屋断水断电，原告在同年7月31日发送信息要求被告汪洪搬出涉案房屋，原告以其行为和通知向被告汪洪明确表示了解除合同的意思表示，故原告要求确认双方合同在通知之日已经解除合理有据，本院予以支持。合同解除后，被告汪洪理应将房屋交还给原告，故对原告要求被告腾空交还房屋的请求，本院予以支持，但应给予被告汪洪一个月的时间搬离为宜。关于案涉房屋的租赁费用问题。根据原被告双方自认，双方对被告汪洪缴纳租金至2015年5月19日没有异议，故被告汪洪应依照合同约定向原告支付合同解除前的租赁费用。但原告在2015年6月28日对涉案房屋断水断电、之后又更换案涉房屋门锁，致使被告不能使用案涉房屋，故其无权向被告汪洪收取2015年6月28日后的租金，但在2016年9月8日，原被告对涉案房屋物品进行了清点，被告汪洪在原告给予的一个月的搬迁期限内拒不搬离案涉房屋，故其应从2016年10月8日起，参照合同约定的标准，向原告支付案涉房屋交还之日止的占用期间的使用费。对原告主张的超过上述日期部分的租金及占用费，本院不予支持。同理，对原告要求被告支付涉案房屋2015年7月1日起至12月止的物业管理费的诉请，本院不予支持。因被告汪洪不同意对其已付款项抵扣租赁费用，且要求对租赁保证金的等另行主张权利，故本案对此不予调处，当事人可另择合法途径解决。被告全某公司并非案涉合同的当事人，亦未实际使用案涉房屋，故原告要求其给付案涉租赁费用依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原告赵丽琴与被告汪洪签订的《广州市房屋租赁合同》已于2015年7月31日解除；二、被告汪洪应于本判决发生法律效力之日起30日内将位于广州市南沙区环市大道西XXX街X号XXX房（权证号码为XXXXXX**）腾空交还给原告赵丽琴；三、被告汪洪应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵丽琴支付上述房屋从2015年5月19日起至6月27日止的租金、2016年10月8日起至腾空交还之日止的使用费（租金及使用费均按每月2200元计算）；四、驳回原告赵丽琴其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费280元由被告汪洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  邓小春审 判 员  王 健人民陪审员  胡大成二〇一六年十二月十四日书 记 员  梁凤茵陈洁莹