福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽06民初103号原告（执行案外人）：郑仁，男，1979年12月7日出生，汉族，居民，住漳州市芗城区。委托诉讼代理人：何春婷，福建三和律师事务所律师。被告（申请执行人）：许佳彬，男，汉族，1984年9月4日出生，汉族，居民，住厦门市思明区。委托诉讼代理人：蓝潮永，福建南州律师事务所律师。委托诉讼代理人：周红，福建南州律师事务所律师。第三人（被执行人）：杨顺平，男，1956年1月10日出生，汉族，居民，住漳州市芗城区。第三人（被执行人）：杨金辉，男，1982年7月21日出生，汉族，居民，住漳州市芗城区，现住厦门市思明区。上列二第三人的委托诉讼代理人：吴丽娜，福建品木律师事务所律师。原告郑仁与被告许佳彬、第三人杨顺平、杨金辉案外人执行异议之诉一案，本院于2016年4月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑仁及其委托诉讼代理人何春婷，被告许佳彬的委托诉讼代理人蓝潮永，第三人杨顺平、第三人杨金辉及其委托诉讼代理人吴丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑仁向本院提出诉讼请求：一、立即停止对漳州市芗城区东岳新村x幢x、x室两套房屋的强制执行，并解除查封；二、确认郑仁与第三人杨顺平签订的《购房协议》有效；三、本案诉讼费由许佳彬负担。事实和理由：（1）2006年1月3日，郑仁与杨顺平签订《购房协议》，杨顺平将位于漳州市芗城区东岳新村x幢x、x室两套房屋以总价15万元出卖给郑仁，协议约定第一年郑仁先支付杨顺平5万元，余款5年内付清，每年付2万，待付清全部购房款后办理产权证。郑仁于协议签订当天支付杨顺平5万元，于2007年12月24日、2008年12月24日、2009年12月17日、2010年12月19日分别支付杨顺平2万元，合计付款13万元。郑仁的儿子郑景元自2008年、2009年先后四次入住漳州市医院，并行手术；2009年郑仁带儿子到上海新华医院住院治疗；2010年至今，郑仁多次带儿子到漳州市医院就诊。××，郑仁负债很多。杨顺平因此同意购房款降为13万元，不再主张2011年的2万元购房款，故郑仁自此已付清全部购房款。（2）杨顺平是杨金辉的父亲，讼争房屋是杨顺平1997年5月15日购买并登记于杨金辉名下，1997年杨金辉仅15岁，故讼争房屋实际所有权人是杨顺平；2006年1月3日杨顺平出卖讼争房屋也取得了杨金辉的同意。（3）根据《合同法》第一百三十条、第六十条和《物权法》第十五条的规定，本案《购房协议》自成立时生效，未办理物权登记并不影响合同的效力。虽未办理转移登记，但郑仁已取得讼争房屋的所有权，杨金辉、杨顺平应配合郑仁办理房屋过户登记手续。（4）2013年3月5日，郑仁缴纳了80元城市房屋所有权登记费和30元测绘费，但因申请执行人陈友发申请查封讼争房屋，致使郑仁无法办理过户，陈友发执行款项到位后，讼争房屋又因许佳彬申请执行而被查封。综上，本案《购房协议》合法有效，郑仁实际合法占有多年且付清全部购房款，没有及时办理过户登记系因存在客观情况所致。许佳彬申请执行杨金辉、杨顺平的财产，却申请对郑仁所有的讼争房屋强制执行，针对郑仁提出的执行异议，漳州市中级人民法院于2016年3月23日作出的（2016）闽06执异6号执行裁定书，驳回了郑仁的异议，该执行裁定系属错误。被告许佳彬辩称：（1）《购房协议》真实性存疑，申请对其真实形成时间进行鉴定。（2）讼争房屋权属杨金辉而非杨顺平，杨顺平无权处分讼争房屋，且交易价格严重背离实际价值和市场价值，杨金辉、杨顺平存在故意逃避债务的嫌疑。（3）无论杨金辉是否同意杨顺平出卖讼争房屋，杨顺平以自己的名义签订的《购房协议》都是无效的。综上，请求法院驳回郑仁的诉讼请求。第三人杨顺平、杨金辉述称：郑仁是杨顺平的员工，经济困难，故把讼争房屋出卖给郑仁。讼争房屋是杨顺平以杨金辉名义出资购买，2006年出售给郑仁约定总房价15万元，支付至最后一期时，因郑仁的儿子生病导致资金不足，故免除其最后一期购房款。同意郑仁的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：漳州市芗城区东岳新村x幢x、x室两套房屋产权登记为杨金辉所有（1997年5月15日颁发国有土地使用证，2000年1月8日颁发房屋所有权证）。2006年1月3日，杨金辉的父亲杨顺平与郑仁签订《购房协议》，将该两套房屋以总价15万元出卖给郑仁，协议约定第一年郑仁先支付杨顺平5万元，余款5年内付清，每年付2万，待付清全部购房款后办理产权证。签订协议当日郑仁依约支付给杨顺平5万元，2007年12月24日、2008年12月24日、2009年12月17日、2010年12月19日郑仁又分别支付杨顺平2万元，合计付款13万元。此后，因郑仁经济困难，杨顺平于2011年12月免除其尾款2万元。2016年11月7日，杨金辉对于杨顺平签订协议出卖该两套房屋以及免除尾款2万元的行为予以追认。签订《购房协议》后，2007年2月起郑仁一家居住使用讼争房屋至今。2012年一、二月间，郑仁与杨顺平共同前往产权登记部门办理产权过户登记手续，因漳州市芗城区东岳新村x幢x、x号房屋于2011年5月24日被查封而无法办理。2013年3月5日，郑仁缴纳80元城市房屋所有权登记费及30元测绘费，仍因讼争房屋被查封无法办理过户登记。2016年12月8日，许佳彬撤回《购房协议》形成时间的鉴定申请。因许佳彬与杨顺平、杨金辉借款合同纠纷一案发生法律效力，2012年7月5日许佳彬向本院申请强制执行，2015年11月30日本院作出（2012）漳执字第100号执行裁定书，并于2015年12月8日查封了漳州市芗城区东岳新村x幢x、x室房屋。因郑仁提出执行异议，本院于2016年3月23日作出（2016）闽06执异6号执行裁定书，郑仁2016年4月14日收到该执行裁定书后，于2016年4月20日向本院提起本案诉讼。认定上述事实的依据有各方当事人对真实性、合法性均无异议的漳州市芗城区东岳新村x幢x、x室两套房屋的《福建省契税完税凭证》、购有土地使用权证、房屋所有权证（载明缴税人、土地使用权人、房屋所有权人杨金辉），各方当事人对真实性无异议的2013年3月5日城市房屋所有权登记费、测绘费发票，落款时间2006年1月3日的《购房协议》（协议下方有杨顺平签名确认的收款时间和金额），杨金辉于庭审中的“对杨顺平出卖（讼争房屋）的行为和协议予以追认”、“2006年出售给郑仁约定总房价15万元……免除其最后一期购房款”的陈述，2007年2月5日《漳州本地电话业务（装机）登记单》、2009年2月27日、2010年2月28日、2011年2月28日《中国电信股份有限公司漳州分公司客户登记单》、2015年11月27日漳州发展水务集团有限公司《欠款提醒函》（载明装机地址或用水地址为漳州市芗城区腾飞路东岳新村x幢x室、联系人或用户为郑仁），2007年3月《准生证》、2008年5月《领取独生子女父母光荣证审批表》（载明家庭住址为漳州市芗城区东岳新村x幢x室、夫为郑仁），2016年12月8日调查笔录中郑仁、杨顺平关于2011年底免除郑仁尾款2万元、2012年一、二月间到产权交易、登记单位申请办理讼争房屋产权过户登记的陈述以及许佳彬对此事实均无异议的质证意见，2016年12月14日《房地产登记信息查询结果证明》（讼争房屋被查封情况）以及2016年12月8日双方提前表示对法院将调取的该证据“真实性合法性无异议”的质证意见，许佳彬撤回鉴定申请的陈述，本院作出的2015年11月30日（2012）漳执字第100号执行裁定书、2016年3月23日（2016）闽06执异6号执行裁定书，2016年4月14日《送达回证》，以及双方庭审中的一致陈述等，可以认定。本院认为：本案双方签订的《购房协议》，是协议双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的效力强制性规定，尽管缔约当时，杨顺平并非执行标的即讼争房屋的所有权人亦无处分权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》所规定的区分原则“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”；并且，《中华人民共和国合同法》第五十一条亦规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认的，该合同有效，而本案讼争房屋的所有权人杨金辉也对杨顺平转让讼争房屋的行为予以了追认，故本案《购房协议》属合法有效，郑仁该部分诉请依法应予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产，（3）已支付全部价款，（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，《购房协议》的签订、郑仁合法占有使用讼争房屋均发生于查封之前，郑仁亦付清了全部购房款，并于付清购房款后及时前往办理过户登记，其未能办理的原因是讼争房屋已被查封，而非郑仁自身原因所致。据此规定，郑仁对于执行标的已享有足以排除强制执行的民事权益，其诉请停止对讼争房屋的执行有事实和法律依据，应予支持。综上，郑仁的起诉主张，均有事实和法律依据，对其诉讼请求均应予以支持（停止强制执行已包括停止查封等）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、确认2006年1月3日原告郑仁与第三人杨顺平签订的《购房协议》合法有效；二、停止对漳州市芗城区东岳新村x幢x、x室两套房屋的强制执行。案件受理费3300元，由被告许佳彬负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。本院（2016）闽06执异6号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 花 絮审判员 李 凌审判员 翁艺晖二〇一六年十二月十四日书记员 卢 杰