柳州铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2016）桂7101民初142号 原告：中铁二十五局集团南方实业开发有限公司，住所地广州市越秀区共和西路8号，注册号440101000146292。 法定代表人：李新黎，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐伍豪，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：刘广明，男，该公司职工。 被告：柳州市如高市场开发有限责任公司，住所地柳州市西环路一区一号市场办公楼206、207号，统一社会信用代码914502005615877617。 法定代表人：李明亮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张澄，广西广杰律师事务所律师。 原告中铁二十五局集团南方实业开发有限公司（以下简称二十五局南方实业公司）与被告柳州市如高市场开发有限责任公司（以下简称如高市场开发公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月28日立案后，依法适用普通程序，于2016年9月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐伍豪和刘广明、被告的委托诉讼代理人张澄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告二十五局南方实业公司向本院提出诉讼请求:1.被告向原告支付从2015年3月1日起至2016年6月30日拖欠的租金2400000元；2.被告向原告支付滞纳金477750元（暂计至2016年6月30日，之后的滞纳金另行计算）；3.被告向原告支付拆迁清退补偿款等费用562825.57元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年2月，原告与被告签订一份《租赁合同》（编号：2011-LZWYB-005），约定被告承租原告所有的位于柳州市东头的房屋场地做经营使用，土地面积约5.9万平方米。租赁期限从2011年3月1日至2030年8月31日，并对租金金额、违约责任等做了详细规定。2013年10月31日，双方签订了《补充合同（二）》，双方在合同中约定：1.从2015年3月1日起被告应按照每月500000元的租金标准向原告支付租金；2.2011年和2012年年度租金1614176元，被告分四年缴清，即从2014年至2017年每月缴纳33628.67元。这两份合同签订后，被告未按照约定从2015年3月1日起以每月500000元的租金标准向原告支付租金，而是继续以未调整前的每月350000元的租金标准向原告支付。被告于2015年1月20日、2015年10月10日分别向原告发来《关于暂缓租金调整的请示》和《关于租金增长部分缓交的请示》，请求暂缓调整租金及租金增长部分的缓交。原告于2015年12月10日向被告复函，表示被告从2015年3月1日至2015年11月30日的租金增长部分，共计1350000元的租金欠款可以延迟至2016年11月30日之前缴清。虽然原告向被告复函表示可以延迟缴纳1350000元的租金增长部分，但被告一直不予认可且继续拒交租金的增长部分。截止至2016年6月30日，被告从2015年3月1日至2015年11月30日的租金增长部分共计1350000元和2015年12月1日至2016年6月30日的租金增长部分共计1050000元，两部分共计2400000元仍然未向原告支付。并且，按照《租赁合同》第六条第一款的约定：被告逾期支付租金及其他费用的，应当自逾期之日起至实际支付止，向原告支付拖欠总额的每日0.5%的滞纳金。截止至2016年6月30日，被告因拖欠2015年12月1日至2016年6月30日的租金1050000元产生滞纳金共计477750元，同时，被告欠原告2011年至2012年度的租金1614176元，虽然被告一直按照约定每月33628.67元的标准向原告支付，但截至2016年6月30日，被告仍然拖欠2011年至2012年度的租金605315.90元。另外，原被告在《租赁合同》的第四条第二款中约定：“被告需负责依法清退既有租户，依法拆迁，依法建设，合法经营，并承担清退、拆迁、建设和经营过程中对第三人（包括政府部门）产生的全部经济、法律责任和费用。”被告在清退旧租户的过程中，与旧租户谢先登以诉讼的方式要求本案原告赔偿其损失，法院判决原告赔偿谢先登损失费605979.07元和诉讼费5091元。原告认为，其与谢先登的关于租赁合同纠纷的赔偿范围除不定期租赁期间未提前通知对方所赔偿的损失80000元由原告承担外，余下的522825.57元应当根据与被告在合同中的约定由被告承担。在执行过程中，原告还承担迟延履行期间加倍债务利息23193.50元和执行费8562元。由于原告对被告的上述欠款多次催促，被告却无理拖延，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法裁判。 被告如高市场开发公司辩称，第一、原告陈述的合同签订时间、约定的租金数额以及被告对原告租金减免的数额，被告均没有异议。被告与原告于2011年2月25日签订的《租赁合同》，对租金的支付是分阶段计算的，第一阶段从2011年3月1日至2014年2月28日，属于清退拆迁及建设期、市场培育期，约定每月租金350000元；第二阶段从2014年3月1日至2016年8月31日，属于市场经营期，约定每月租金500000元，涨幅高达43%，之后的五个阶段，按5%的涨幅递增。原告经营的柳州家居博览中心从2012年9月开始正式营业至今已经有四年时间，开业之初，该商场就遭遇柳州市鹅山立交桥全封闭改造，广雅大桥尚未建成通车，市场知名度欠缺等诸多不利的客观因素，导致商场开业前一年多时间客流稀少，租户生意清淡。为挽留租户，稳定人心，商场一方面对全体租户实行减免租金政策，一方面开展大规模宣传与经常性的促销活动，通过多措并举，收到了较好的效果，商场的出租率基本维持在90%左右。2014年元月，随着广雅大桥的正式通车，柳州家居市场的外部环境有了较大幅度的改善，但由于国家宏观经济形势发生急剧变化，传统经济模式受到了以互联网为代表的新经济模式的巨大冲击，实体经济开始出现不同程度的下滑，加上国家与地方对房地产业的调控以及干预政策，给家居建材流通行业蒙上阴影。虽然被告努力增强抵御自身市场风险的能力，但家装建材行业的市场经济下行的状况并不是短暂的，而是长期存在。截止今年6月，被告经营的柳州家具市场的场地空置率逼近30%行业的红线，每月租金收益基本维持日常运营开支费用。故被告认为双方在合同中虽然签订该阶段租金为500000元，但出现情势变更的情形，市场不可估计的情况，且涨幅43%远高于同行业的租金上涨幅度，存在不合理的情形，请求法院对租金的涨幅予以调整。至于滞纳金的数额，应当按照相关的法律规定予以计算。第二、虽然双方在合同中约定拆迁补偿款由被告承担，但旧租户谢先登的损失是由于原告所造成的，该费用应当由原告承担，请求法院对该请求予以驳回。 本案的争议焦点主要有：一是合同履行过程中是否存在情势变更的客观事实；二是违约金（滞纳金）应当如何计算；三是拆迁清退补偿款由谁来承担； 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于双方对租金的约定，被告与原告于2011年2月25日签订的《租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于柳州市东头的场地作家具建材的经营使用，土地面积约5.9万平方米，租赁期限从2011年3月1日至2030年8月31日。对租金是分阶段计算，第一阶段从2011年3月1日至2014年2月28日，属于清退拆迁及建设期、市场培育期，约定每月租金350000元；第二阶段从2014年3月1日至2016年8月31日，属于市场经营期，约定每月租金500000元，之后的五个阶段，按5%的涨幅递增。双方于2013年10月31日签订的《补充合同（二）》，约定：一、因清退、拆迁工作拖延，甲方（原告）同意增加一年清退拆迁及建设期从2014年3月1日至2015年2月28日，租金按35万元/月计算，从2015年3月1日起，租金按2011-LZ-wyb-005号主合同执行。二、至2013年9月30日，乙方（被告）拖欠甲方（原告）2011年、2012年度租金1614176元，2013年1至10月租金1726598.60元，水电费1336135.48元，共计4676909.08元，双方商定按以下时间缴清上述费用：1.2011年、2012年度租金1614176元，乙方（被告）分四年缴清，即2014年至2017年每月缴33628.67元；2.2013年度租金至2013年9月30日止的水电费共计30622733.08元，乙方（被告）须于2013年12月31日前缴清。三、减免2013年11月至2013年12月租金70万元。四、从2014年起，乙方（被告）必须按双方合同条款的约定按期缴清租金及水电费，否则，本补充合同无效。五、本合同经甲乙双方签章之日起生效。本合同与主合同具有同等法律效力，本合同与主合同冲突之处，以本合同为准。2015年1月20日，被告向原告递交《关于暂缓租金调整的请示》，请求原告定于2015年3月1日起实行涨租计划暂时向后延缓一年。2015年10月10日，被告向原告递交《关于租金增长部分缓交的请示》，请求原告对其从2015年3月1日起，每月向原告缴纳土地租金35万元以上的增长部分暂缓缴纳，待市场形势好转，出租率稳定以后，再另行向原告补缴。2015年12月10日，原告向被告出具关于《柳州市如高市场开发有限责任公司租金增长部分缓交请求》的复函，原告表示对被告开办的柳州家居博览中心从2015年3月1日起到2015年11月底止的租金递增部分，共计135万元欠款，同意被告延迟至2016年11月底之前缴清。2016年7月27日，被告又向原告递交《关于请求调整租金涨幅及相关问题的报告》，请求原告将从2015年3月1日起的每月租金涨幅从42.85%调整至5%，上调1.75万元，免除从2015年3月1日起每月增幅37.85%上调租金部分金额共计212万元，免除延缓交纳产生的滞纳金。柳南区商务局在该报告上作出批示：“情况属实，该企业系我区重点商贸企业，在当前经济形势下行，尤其是我区第三产业普通下滑的特殊背景下，请贵公司在租金涨幅问题及相关诉求方面予以重点考虑、斟酌，感谢支持！” 关于双方租赁场地的拆迁补偿费用的约定，原、被告在《租赁合同》中第四点乙方（被告）的权利义务的第2点约定，乙方（被告）须负责依法清退既有租户，依法拆迁，依法建设，合法经营，并承担清退、拆迁、建设和经营过程中对第三人（包括政府部门）产生的全部经济、法律责任和费用。实际的清退、拆迁和建设时间与本合同约定的租金管理费无关。 关于双方对滞纳金的约定，原、被告在《租赁合同》中的第六点关于违约责任的第1点为乙方（被告）应当按合同约定的时间缴纳租金、管理费、水、电费等合同约定的各项费用给甲方（原告），否则，乙方（被告）应当自逾期之日起至实际支付之日止，向甲方（原告）支付拖欠总额的每日0.5%的滞纳金。 另查明，经柳南区人民法院作出的（2012）南民初（一）字第1130号民事判决的事实查明，2004年5月28日，谢先登与柳州铁路工程经济技术开发有限责任公司（系中铁二十五局集团南方实业开发有限公司柳州分公司的前身，以下简称南方实业柳州分公司）签订《场地租赁合同》，谢先登租赁该公司东门外场地（菜地）总面积约1000㎡用于自建仓库，场地租金按3.2元/㎡计算，租赁期间从2004年10月1日至2015年9月30日，租赁期间到期后，承租方在出租方场地的一切建筑物所有权归出租方所有，该场地如国家、政府或者出租方上级征用，承租方必须无偿无条件服从，但出租方应当根据实际情况给以承租方适当的经济补偿。谢先登使用该场地并在场地内建设两层建筑用作建筑板材仓储及员工宿舍使用，建筑面积约1800㎡。2011年，柳南区人民政府决定改、扩建仓储闲置土地，拓宽柳州市西环建材市场，打造西南地区最大的建材市场，改、扩建工作所涉及的租户施行搬迁工作。南方实业柳州分公司、原告向谢先登送达解除合同通知，谢先登虽然有异议，但未在法定期限内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同无效，故认定双方合同解除时间应当2011年7月18日。虽然合同已经解除，但谢先登仍然继续使用该场地，并于2011年10月10日向南方实业柳州分公司、原告交纳两个月的租金，两公司对其交纳租金的行为未提出异议。原告于2011年11月11日发通告将对西环建材市场东片区域内全部仓库进行拆除，并于2011年11月12日对谢先登的仓库进行拆除。谢先登以南方实业柳州分公司强拆造成其经济损失为由起诉至柳南区人民法院要求原告进行赔偿，柳南区人民法院民事判决认为南方实业公司柳州分公司不具有法人资格，其与谢先登签订的《场地租赁合同》的相关民事责任由本案原告承担。由于原告收取谢先登的租金未提出异议，租赁期间转为不定期租赁。根据合同法的规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告在拆迁前未给予谢先登合理寻租期间，对谢先登未能在拆迁前腾空房屋存在过错，应当承担相应的赔偿损失的责任。双方在合同中约定如提前解除合同，给予相应的经济补偿。故一审判决原告赔偿谢先登因提前解约造成的租金损失525979.07元，财产损失50000元和营业损失30000元，共计605979.07元；南方实业柳州分公司和原告承担诉讼费5091元。双方均对一审判决不服，向柳州市中级人民法院提起上诉，二审判决维持原审裁判。判决生效后，谢先登向柳南区人民法院申请执行生效判决的内容，柳南区人民法院作出（2016）南执字第231号《执行通知书》，责令原告履行义务：一、向申请人赔偿损失605979.07元；二、一审受理费5091元；三、向申请人谢先登支付迟延履行期间加倍债务利息23193.50元；四、执行费8562元，以上合计642825.57元。原告已履行执行通知书的执行内容。 针对本案的第一个争议焦点合同履行过程中是否存在情势变更的客观事实，本院认为，合同的签订应在遵循公平原则确定各方的权利义务。被告租赁原告位于柳州市东头属于原告产权的用地及该土地上房产，占地面积约5.9万平方米，用于经营家具建材，成立了柳州市家具建材博览中心，是柳南区人民政府重点扶持企业。原、被告于2011年3月1日签订《租赁合同》，租赁期限至2030年8月31日。双方在合同中约定租金分为7个阶段，两个阶段之间均涨一次租金。第一阶段的月租金定为35万元，第二阶段的月租金定为50万元，涨幅为43%，之后每个阶段的租金涨幅在5%左右，即从第二阶段开始，原告按照成熟经营期的市场来收取被告的租金。而从双方于2013年10月31日签订的《补充合同（二）》可以看出，第一阶段的清退拆迁及建设期的时限比合同签订时预计要长，原告亦根据实际，延长被告第一阶段的期限，也对被告前两、三年应交的租金作出延迟交纳和减免的决定。从补充合同中也反映了被告在第一阶段的经营并不顺利，但在双方约定涨租的第二阶段，第三产业的发展正处于普遍下滑的特殊背景下，原告按高达43%的幅度增加了租金的数额，加大了被告企业维持经营的成本。本案中，虽然合同中双方约定被告如不按期交纳租金，原告可提出解除合同，被告拖欠租金的事实也予以认可，但为将该场地建成柳南片区规模最大的家具建材市场，被告已投入巨额资金，解除合同势必造成了巨大的损失，原告从长期利益考虑，亦不愿意与被告解除合同。本院认为，被告经营的企业规模较大，正处在从培育期转为成熟期的转变阶段，而在该企业所在区域第三产经济发展处于普遍下滑的情况，合同赖以成立的环境发生了重大变化，存在情势变更的客观事实。为维护社会经济秩序有序进行，从公平、合理的角度考虑，从2015年3月1日至2016年6月30日的租金增长部分，本院根据市场经济发展情况作适当调整。现依法调整被告从2015年3月份起至2016年6月的租金涨幅为10%，则被告尚欠原告从2015年3月1日起至2016年6月30日的租金计算为350000元×10%×16=560000元。 针对本案的第二个争议焦点违约金（滞纳金）的应当如何计算的问题，双方在合同中约定，如被告拖欠租金等费用，应向原告支付拖欠总额的每日0.5%的滞纳金。被告在庭审中对支付滞纳金没有意见，但认为滞纳金计算过高，请求依法予以调整。本院认为，双方在合同中约定的滞纳金，实际上是未按时履行义务的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条第二款的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”由于双方约定的违约金过高，根据公平原则和被告未按时履行所造成的实际损失，本院依法将违约金按年利率24%即每日0.066%予以调整。则原告第二项诉讼请求的违约金，由于原告已经同意被告从2015年3月1日起到2015年11月底止的租金递增部分从2016年11月底缴清，故该阶段未支付涨幅的租金截止2016年6月30日止不存在违约情况，原告请求违约金的计算亦是从2015年12月1日开始计算至2016年6月30日止，故本案违约金分段计算为：2015年12月增加的租金截止2016年6月30日的违约金为35000元×182天×0.066%=4204元；2016年1月增加的租金截止2016年6月30日的违约金为35000元×151天×0.066%=3488元；2016年2月增加的租金截止2016年6月30日的违约金为35000元×122天×0.066%=2818元；2016年3月增加的租金截止2016年6月30日的违约金为35000元×91天×0.066%=2102元；2016年4月增加的租金截止2016年6月30日的违约金为35000元×61天×0.066%=1409元；2016年5月增加的租金截止2016年6月30日的违约金为35000元×30天×0.066%=693元，以上违约金合计14714元，此后的违约金的计算，以560000元为基数，按年利率24%计算至被告付清之日止。 针对本案第三个争议焦点拆迁清退补偿款由谁来承担的问题，本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同约定履行义务。原被告在租赁合同中约定对清退既有租户产生的全部经济费用由被告承担，双方对该条款的约定均无异议且已经生效。原告与谢先登在租赁合同期限未满的情况下解除合同，依照约定原告须支付谢先登经济补偿。由于原告与谢先登解除合同的原因是被告使用该场地所造成的，给予谢先登经济补偿属于清退既有租户产生的经济费用，根据原告与被告在《租赁合同》的约定，提前解约造成谢先登的经济损失应由被告承担。原告与谢先登由于租赁合同纠纷产生的费用除了经济补偿费用外，原告还支出了诉讼费、迟延履行债务利息和执行费，这些费用均是清退既有租户所产生的经济费用，根据合同约定，亦由被告承担。本案中，原告已支付谢先登经济损失等费用642825.57元，扣除原告在拆迁过程中过错导致谢先登的经济损失80000元，被告还应承担谢先登的经济损失605979.07元、诉讼费5091元、迟延履行债务利息23193.50元和执行费8562元，共计562825.57元，因此，原告的第三项诉讼请求符合事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，原告的诉讼请求部分合理合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下： 一、被告柳州市如高市场开发有限责任公司向原告中铁二十五局集团南方实业开发有限公司支付从2015年3月1日至2016年6月30日期间尚欠的租金560000元； 二、被告柳州市如高市场开发有限责任公司向原告中铁二十五局集团南方实业开发有限公司支付违约金14714元（该违约金计至2016年6月30日，此后的违约金以560000元为基数，按年利率24%计算至被告付清所欠租金之日止）； 三、被告柳州市如高市场开发有限责任公司向原告中铁二十五局集团南方实业开发有限公司支付清退既有租户的经济损失562825.57元； 四、驳回原告中铁二十五局集团南方实业开发有限公司其余的诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费34325元（原告已预交），由原告中铁二十五局集团南方实业开发有限公司负担19287元，被告柳州市如高市场开发有限责任公司负担15038元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  赵 菲 审 判 员  刘智虹 代理审判员  易 娈 二〇一六年十二月十二日 书 记 员  黄 妍 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。…… 《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者删除。