上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)重字第14号原告：彭希祥，男，1962年11月27日出生，汉族，住浙江省瑞安市。原告：彭祥弟，男，1964年10月22日出生，汉族，住浙江省瑞安市。原告：胡松年，男，1963年5月14日出生，汉族，住浙江省瑞安市。原告：林小东，男，1968年7月8日出生，汉族，住浙江省瑞安市。上列四位原告共同的委托诉讼代理人：胡丽妹，上海明伦律师事务所律师。上列四位原告共同的委托诉讼代理人：梁国栋，上海明伦律师事务所律师。被告：上海弗朗特服装制衣有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人王HC。委托诉讼代理人：钱亦肖，上海市朝华律师事务所律师。原告彭希祥、彭祥弟、胡松年、林小东(以下简称彭希祥等)与被告上海弗朗特服装制衣有限公司(以下简称弗朗特公司)合同纠纷一案，本院以(2014)闵民五(民)初字第1624号立案后进行了审理，并于2015年6月29日做出一审判决。因被告弗朗特公司不服该判决，提起上诉。经上海市第一中级人民法院审理后，将该案发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，并于2016年5月23日、2016年12月2日公开开庭进行了审理。原告彭希祥、彭祥弟、胡松年、林小东共同的委托诉讼代理人胡丽妹，弗朗特公司的委托诉讼代理人钱亦肖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭希祥、彭祥弟、胡松年、林小东向本院提出如下诉讼请求：1.弗朗特公司继续履行合同，即协助原告依法将2号楼房屋的产权转移登记至原告名下(备注：共用地块不请求分割土地)。2.被告进行工程决算，退还其多收的款项。事实与理由如下：2004年11月8日，彭希祥等与弗朗特公司签订《合作建设厂房协议书》，协议约定由彭希祥等出资建造位于上海市闵行区浦江镇XXXX园区东起沿XX路向西65米共8亩地的厂房(2号楼)并承担此8亩地的土地出让金，在所有厂房(1幢和2幢)取得房地产权证后，2号楼及土地使用权归彭希祥等，弗朗特公司应配合办理上述房屋的分割手续，分割中所产生的契税及各类费用全部由彭希祥等承担。2010年，涉案厂房取得产权证，但弗朗特公司拒绝配合彭希祥等办理分割手续并办理上述2号楼和8亩地的产权变更登记。彭希祥等为维护自身的合法权益，向法院提起诉讼。被告弗朗特公司辩称，首先，彭希祥等与弗朗特公司确实曾经签订《合作建设厂房协议书》，并约定由彭希祥等出资建造弗朗特公司正在建设的上海市闵行区浦江镇XX路XXX号XXX号(幢)楼，待厂房取得产证后，在当时政策可以分割的前提下，进行2号楼的分割转让。同时为担保上述转让，彭希祥等在形式上取得了弗朗特公司38%的股权，但明确不参与经营，不负担盈亏。2010年6月，弗朗特公司取得了涉案房屋的产权证，但该产权证包含了涉案房屋以及土地上其他的房屋(1号楼)。后在办理产权分割转让的过程中，本市关于禁止工业用地分割转让的政策陆续出台，客观上无法实现合同约定的目的。其次，即便厂房可以分割，涉案的2号楼和相应土地的建设总费用为人民币13,183,068.54元(以下币种均为人民币)，彭希祥等仅支付了12,394,952元，尚欠788,116.54元未支付，其也未按协议约定足额支付建造该房屋的费用。综上，弗朗特公司认为，按照合同的约定，双方应就相应土地及楼房一并分割，如政策不允许房地一并分割，那么双方签订的合同客观上无法得以继续履行，故上述合同依法应予解除。本院经审理认定事实如下：2004年11月8日，彭希祥、彭祥弟、胡松年、林小东(作为签约乙方)与弗朗特公司(作为签约甲方)签订《合作建设厂房协议书》1份，约定甲方通过土地使用权划拨方式依法取得了上海市闵行区浦江镇XXXX园区XX路以西114.18米、XX路以南到杏花楼围墙止125米地块21亩土地使用权，土地面积为14,272平方米(含带征土地面积)，土地使用年限为50年，土地用途为工业用地，经批准在该地块上投资建造厂房及辅房群体建筑，建筑总面积为14,650平方米；甲、乙双方在平等、自愿的基础上，协商一致同意乙方出资建造甲方正在建设的弗朗特公司新建厂房及辅房项目中2号楼(详见附件位置图)，该房屋的建筑面积约为5,500平方米(长68米、宽24米三层、局部四层工业用房【具体建筑面积详见设计图纸】)，该房屋的土地使用面积分摊为南起沿杏花楼公司地块向北82米，东起沿恒南路向西65米共8亩，占地面积约5,330平方米(含带征土地面积)；上述21亩土地使用权现为划拨土地使用权，双方按各自占用的面积分担受让费用，其中甲方承担占地面积约8,942平方米(13亩)，乙方承担占地面积约5,330平方米(8亩)，乙方承担每亩30万元费用计240万元，其中190万元汇入甲方账户作为入股资金，其余50万元支付给王焕冲指定的账户，乙方应于该协议生效之日起5日内将其应承担的费用支付给甲方，作为双方共同出资建造的上述项目的土地费用，双方各自负责承担水、电管线的设计、安装和使用中的维修费用；由于双方共同出资建造的上述项目，该项目的前、后期设计费、土建与装饰费用、厂区道路、室外工程费用及绿化施工和维护费用、聘请监理费等各类费用按施工、设计方案实施，按双方商定甲方承担62%，乙方承担38%，建设过程中任何一方修改设计扩大建筑面积由此产生的各类费用，由修改设计一方负责承担；甲方负责出面办理上述土地的出让手续，乙方积极配合提供有关手续，上述土地的出让费用，双方按各自占用的土地面积上的出让金承担，乙方应于该费用发生之日起7日内将其应承担的费用支付给甲方，再由甲方向有关部门办理上述21亩土地的出让手续；土建与装饰工程建设合同统一由甲方与施工单位签订，2号楼的土建与装饰工程等费用，全部由乙方承担，乙方应根据甲方与施工单位签订建设合同付款期限按时向甲方支付其应承担的工程费用(工程款付款进度双方另行签订付款协议)，建筑内的各项修理费用由各自承担，甲方负责上述费用的管理，乙方应积极配合；甲方应于工程竣工总验收前30日通知乙方到场参加2号楼工程验收，验收后2号楼建筑物归乙方所有，由乙方管理、使用；上述所有厂房取得房地产权证后，应分割上述2号楼房产及土地的使用权归乙方，乙方不参与甲方的任何经营，甲方经营中所有盈亏与乙方无关，甲方以前和今后经营中的债权债务与乙方无涉，乙方仅参与上述项目中土地及2号楼的投资，甲、乙双方应配合办理分割手续，分割中所产生的契税及各类费用全部由乙方承担。同日，讼争双方还签订《厂房建设付款协议书》1份，就彭希祥等出资弗朗特公司新建厂房XXX号楼项目中的付款事宜进行了约定。2009年1月19日，闵行区规划管理局印发闵规建[2009］39号《关于核定上海弗朗特服装制衣有限公司工业用地项目补地价征询规划意见的复函》1份，载明就闵行区房屋土地管理局征询规划意见的函进行回复，核定了地块位置、地块规划总面积、用地规划性质为二类工业用地、规划允许建筑性质为工业厂房及辅助用房及其他规划要求，并提出将上述要求写入土地出让合同文本。2009年6月7日，闵行区人民政府印发沪闵府土[2009]106号《关于批准上海弗朗特服装制衣有限公司浦江镇0147街坊P2宗地地块实施补地价的通知》1份，载明经审核依法收回浦江镇江月路南、恒南路西图示范围14,272.10平方米的国有土地使用权；该项目供地面积为14,272.10平方米，其中13,718.90平方米由上海弗朗特服装制衣有限公司实施补地价，以出让方式供地(工业用地)；另553.20平方米绿化用地，建设单位应予退让，不得占用，由闵行区规划和土地管理局作为国有土地管理；建设用地单位凭该通知向闵行区规土局办理国有土地出让(存量补地价)手续。2009年6月15日，弗朗特公司(作为受让方，签约乙方)与闵行区规划和土地管理局(作为出让方，签约甲方)签订《上海市国有土地使用权出让合同》1份，载明双方共同遵守《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《上海市土地使用权出让办法》等法律法规规定，根据沪闵府土[2009]106号文订立合同并作如下约定：甲方出让给乙方土地位于闵行区浦江镇0147街坊P2宗地地块，地块总面积13,718.90平方米，其面积、位置、四至范围等如该合同附图所示；该合同项下的土地使用权出让用途为工业用地，出让年限为50年，自该合同签订之日起计算；在土地出让年限内，乙方应当按照该合同约定的土地用途和该合同附件一《上海市闵行区浦江镇0147街坊P2宗地地块国有土地使用条件》和附件二《上海市闵行区浦江镇XXXX街坊P2宗地地块土地利用强度等使用条件(工业用地)》开发、利用土地(以下简称《土地使用条件》)，乙方要求改变《土地使用条件》的，除应当依法办理相关审批手续外，还应征得甲方的同意，并与甲方重新签订补充合同，相应调整土地价款，并办理房地产登记手续。2010年6月7日，闵行区江月路XXX号的权利人登记为弗朗特公司，房地产权证上登记的土地权属性质为国有建设用地使用权，用途为工业，宗地号为闵行区浦江镇147街坊4/11丘，附记载明2幢厂房的房屋类型为工厂，用途为厂房。嗣后，因讼争双方未能按约完成涉案地块上2号楼房屋产权及8亩地土地使用权的分割，遂成讼。本院认为，位于上海市闵行区江月路XXX号的两幢房屋产权于2010年登记于弗朗特公司名下，但上述两幢房屋中有一幢，即2号楼实际由原告出资建造，且2号楼其下的8亩土地出让金亦由彭希祥等进行出资。现原告要求被告配合其办理2号楼的产权过户登记手续，符合双方签订的《合作建设厂房协议书》所作的约定。但根据多方面调查得知，因2号楼与1号楼建造于同一宗地，且土地性质为工业用地，故相关部门根据【沪府办(2014)26号】文件精神无法将2号楼分幢办理独立的产权证。基于上述情况，原告要求被告继续履行合同的诉讼请求，本院实难支持。关于原告要求被告进行工程决算，退还其多收的款项的诉讼请求，因原告未向本院提出具体的主张，考虑到讼争双方还存在相关的股权纠纷及涉案合同纠纷需进一步处理，故本院就原告的该项诉讼请求在本案中不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：驳回原告彭希祥、彭祥弟、胡松年、林小东的诉讼请求。案件受理费26,000元，财产保全费5,000元，合计31,000元，由原告彭希祥、彭祥弟、胡松年、林小东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  林霞代理审判员  张莉人民陪审员  尹萍二〇一六年十二月二十八日书 记 员  朱琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。