上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0116民初5136号原告（反诉被告，以下均称原告）某儿童用品股份有限公司。法定代表人胡某，董事长。委托代理人张某某，该公司员工。委托代理人欧阳某某，该公司员工。被告（反诉原告，以下均称被告）某酒店管理有限公司。法定代表人张某某，总经理。委托代理人封某，某律师事务所律师。原告某儿童用品股份有限公司诉被告某酒店管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月20日受理后，依法适用简易程序。2016年6月16日，反诉原告某酒店管理有限公司提出反诉，本院依法合并审理反诉原告某酒店管理有限公司诉反诉被告某儿童用品股份有限公司租赁合同纠纷一案。2016年8月9日，本案转为普通程序审理。2016年7月25日及2016年9月21日，本院两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人张某某及欧阳某某、被告委托代理人封某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年7月10日，原、被告签订《店铺租赁合同》，租赁日期自2014年7月1日起至2019年6月30日止。2016年4月19日，被告发函给原告，以原告迟延交付租金及违约金为由，要求解除双方签订的租赁合同，2016年4月18日前结清相关费用，2016年4月19日起对店铺停止供水供电。2016年4月25日，被告强行对店铺中断供电，封死卷帘门，原告被迫停业，造成原告重大经济损失，故诉请判令：1、解除原、被告签订的租赁合同。2赔偿原告利润损失351,804元。3、赔偿原告其他损失331,964元。4被告支付违约金58,887元。5、退还履约保证金58,887元。被告辩称，原告没有按约支付2016年1月和2月的租金，经催告后，原告才勉强支付了2016年1月和2月的租金，但延迟支付2016年1月和2月租金的违约金及2016年3月后的租金至今未付，原告迟延支付租金的行为才导致合同的解除，故租赁合同已在被告送达解除合同的函件时解除，原告的损失不应由被告承担。据此被告提出反诉请求，要求判令原告：1、支付2016年3月及4月的租金58,886.66元。2、支付水电费3,295.56元（包括物业管理费1,512.64元）。3、支付延期支付2016年1月及2月租金的违约金7,184.17元。4、支付延期支付第1、2项诉讼请求金额的违约金（以62,182.22元为基数，自2016年2月26日至实际付款日止、按每日千分之二计算）。5、支付解除合同的违约金58,887元。针对被告的反诉，原告辩称：2016年3月及4月的租金应在2016年2月25日支付，被告于2016年2月1日的催告函不针对2016年3月及4月的租金，被告并没有催告2016年3、4月的租金，故原告除同意支付因原告延期支付2016年1月及2月租金的违约金7,184.17元外，其余诉讼请求均不同意。经审理查明，2014年7月10日，原、被告签订《店铺租赁合同》1份，约定原告租赁坐落于上海市金山区沈浦泾路28号和30号“东兰汇聚大酒店—购物中心”店内壹层119、121、123室，租赁日期自2014年7月1日起至2019年6月30日止。第一年的租金按照每平方米每天4元计算，从租赁期限的第三年开始，租金每两年递增5%。具体如下：第一年至第二年，年租金为353,320元，原告每月应向被告支付租赁费为29,443.33元。第三年至第四年，原告每月的租金为30,915.50元。第五年，原告每月租金32,461.27元。房屋租赁费从2015年1月1日起起算，租赁费每二月支付一次，先付后租。首期租赁费原告应在签约后三日内支付被告，之后每期租金应在前一个月的25日前支付。水电费用原告应在收到被告缴费通知单后五日内支付。如原告不按时付款，除了应承担约定的违约责任外，被告可以切断对原告的水、电、气供应。履约保证金是原告履行合同义务的担保。原告应于合同签订后三日向被告支付履约保证金，履约保证金相当于二个月的房屋租赁费，计58,887元。除非本合同另有约定，在租赁期间如原告违反本合同约定，经被告书面催告满5天后仍未有改善的，被告可以按照以下的约定追究原告的违约责任。（A）延迟付款或延迟支付费用的，每延迟一天，原告承担付款项千分之二的违约金。（B）被告有权单方面解除合同，原告应立即撤出租赁区域。（C）被告如有其他损失的，原告还应据实赔偿。同时还约定，合同生效后，一方提前解除合同的，违约方应当向守约方支付58,887元的违约金。原告拖欠应付费用，且在收到被告要求其纠正违约行为的通知后30天内，未予纠正的，被告有权解除本合同。合同签订后，由于出现客观原因，原、被告又于2015年5月5日签订《补充协议》1份，约定被告同意对于原告2015年1月1日至2015年2月28日的房屋租金予以免除。2015年3月1日至2015年12月31日的租金按照每月14,721元计收。除上述条款外，原合同其余条款均不改变，本协议与原合同具有同等法律效力。协议签订后，双方均按协议和合同履行。但至2015年12月25日，原告未履行2016年1月及2月的租金58,886.66元。被告于2016年2月1日向原告发出催告函，要求原告在2016年1月6日前，将拖欠的房屋租金及按照合同约定每日千分之二的违约金支付被告，如原告未能在上述日期之前支付所拖欠的租金及违约金的，被告将采取包括断水、断电或者解除《店铺租赁合同》等在内的法律措施，并依法追究原告的违约责任。2016年2月24日，原告支付了上述租金，但未支付延迟付款的违约金。2016年2月25日，原告也未支付2016年3月及4月的租金。2016年3月7日，原告向被告发出“乐友孕婴童朱泾店关于2016年降租事宜的公函”，要求与被告协商，将2016年的租金调整至原租金的7折，即由原来的每月29,443元调整至20,610元。2016年3月16日，原告收到被告签署日期为2016年3月14日复函，不同意变更合同业已约定的租金。2016年4月18日，原告收到被告签署日期为2016年4月15日的催告函，告知原告从即日起解除双方签订的《店铺租赁合同》，并要求原告在2016年4月18日前，结清所欠租金、物业管理费、水电费、违约金等费用，并按约将相关物品搬离，将租赁店铺归还被告。如原告届期未搬离的，被告将按照合同约定采取相关措施，并从2016年4月19日起，停止向原告承租店铺供水、供电。2016年4月22日，原告复函被告，2016年4月15日的公函已收到，但对于函中所述相关要求搬离商铺及停止供水供电的诉求不予认可，并要求继续履行租赁合同，停止一切影响原告店铺正常经营的违法行为，对造成原告经济损失的，原告将追究被告相应的法律责任。2016年4月25日，被告对原告租赁店铺封死卷帘门，停止供水供电，致使原告停业。原告于2016年4月底搬离店铺。原告至今未支付其延期支付的2016年1月至2月租金的违约金7,184.17元及2016年3月及4月的租金及水电费1,782.92元。以上事实，由原、被告共同提供的店铺租赁合同、补充协议、催告函、告知函、乐友孕婴童朱泾店关于2016年降租事宜的公函、复函、被告提供的上海市服务业、娱乐业、文化体育业统一发票、国内挂号信函收据、当事人的当庭陈述等证据所证实。本院认为：店铺租赁合同系原、被告自愿签订，应认定有效，双方均应严格履行。根据店铺租赁合同约定：除非本合同另有约定，在租赁期间如原告违反本合同约定，经被告书面催告满5天后仍未有改善的，被告可以按照以下的约定追究原告的违约责任。（A）延迟付款或延迟支付费用的，每延迟一天，原告承担付款项千分之二的违约金。（B）被告有权单方面解除合同，原告应立即撤出租赁区域。（C）被告如有其他损失的，原告还应据实赔偿。同时还约定，被告有权解除合同的条件，即原告拖欠应付费用，且在收到被告要求其纠正违约行为的通知后30天内，未予纠正的。故本院认为，被告有权解除合同的条件就是另有约定条款，应优先适用。根据本案查明的事实，2016年3月16日，原告收到被告复函，不同意变更合同业已约定的租金。被告不同意变更合同业已约定的租金这一事实应视为被告于2016年3月16日催告原告按店铺租赁合同约定的租金履行缴纳2016年3月及4月租金的义务。至2016年4月18日原告收到被告发出的解除双方签订的店铺租赁合同催告函，时间上已过30天，故本院认为原、被告双方签订的店铺租赁合同已于2016年4月18日解除。由于原告违约，导致被告单方行使合同解除权，致使店铺租赁合同解除，原告应承担相应的违约责任，故被告要求原告支付2016年3月及4月的租金、水电费、延期支付的2016年1月及2月租金的违约金、延期支付的2016年3月及4月租金的违约金及解除合同的违约金的诉讼请求，应予支持，原告的诉讼请求中，除解除合同外，其余诉讼请求均不予支持。由于2016年4月25日被告断水断电及封门行为已根本上影响了原告对店铺的使用，致使原告不能实现合同目的，故2016年4月25日之后的租金，原告不应支付，故本院酌定截止2016年4月24日的租金为23,554.66元。综上，原告应支付被告2016年3月及4月租金为52,997.99元，同时还应支付该款自2016年2月26日至实际付款日，按照日千分之二的违约金。原告当庭同意支付其因延期支付2016年1月至2月租金的违约金7,184.17元，应予准许。物业管理发票的开单日期为2016年6月7日，不能证明该费用发生于原告租赁期间，故物业管理费1512.64元，不予支持。因被告未提供证据证明原告收到缴纳水电费通知的具体日期，故要求原告承担延迟缴纳水电费的违约金的诉讼请求，不予支持。根据合同约定，一方提前解除合同的，违约方应当向守约方支付58,887元的违约金，故原告应支付被告违约金58,887元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原、被告签订的《店铺租赁合同》已于2016年4月18日解除；二、原告某儿童用品股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告某酒店管理有限公司租金52,997.99元；三、原告某儿童用品股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告某酒店管理有限公司水电费1,782.92元；四、原告某儿童用品股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告某酒店管理有限公司因延期支付2016年1月及2月租金的违约金7,184.17元；五、原告某儿童用品股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告某酒店管理有限公司因延期支付2016年3月及4月租金的违约金（以52,997.99元为基数，自2016年2月26日起至实际付款日止、按每日千分之二计算）；六、原告某儿童用品股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告某酒店管理有限公司因解除合同的违约金58,887元七、驳回原告某儿童用品股份有限公司的其余诉讼请求；八、驳回被告某酒店管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,815元，由原告某儿童用品股份有限公司负担；反诉案件受理费减半收取1,578元，由原告负担1,496元，被告某酒店管理有限公司负担82元，原告所负之款于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  周娟红审 判 员  李文华人民陪审员  王仁妹二〇一六年十二月十八日书 记 员  高尚尚附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。