云南省盈江县人民法院民 事 判 决 书（2016）云3123民初636号原告张丽红，女，汉族，1977年4月13日生，初中文化，经商，云南省保山市人，住址：云南省保山市隆阳区兰城街道昇阳社区永丰小区湾子**，现住盈江县。代表人尹明成，男，汉族，1965年10月8日生，大专文化，盈江县盏西英茂糖业有限公司职工，云南省盈江县人，住址：云南省盈江县平原镇盈东路**，现住盈江县。代表人张应全，男，汉族，1962年8月8日生，小学文化，务农，云南省盈江县人，，住址：云南省盈江县平原镇新建村委会幸福村民**现住盈江县。委托代理人赵云秋，云南清诚律师事务所律师。特别授权代理。被告盈江阿诗玛物流建材发展有限公司法定代表人董洪齐，公司总经理。住所：云南省盈江县平原镇勐腊路水文站旁委托代理人曹时龙，男，汉族，1980年11月14日生，大专文化，系被告盈江阿诗玛物流建材发展有限公司盈江阿诗玛工程项目部负责人，，住址：湖南省衡南县一般授权代理。原告张丽红诉被告盈江阿诗玛物流建材发展有限公司（以下简称阿诗玛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月21日受理后，依法组成合议庭，于2016年12月1日公开开庭进行了审理。原告张丽红、代表人尹明成及其委托代理人赵云秋，被告委托代理人曹时龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张丽红诉称，被告阿诗玛公司在盈江县开发“盈江国际边贸城”项目，面向公众进行商品房开发销售。开发期间，被告通过广发宣传册、报刊、电视广告大力包装宣传其企业是实力雄厚、负责任的大企业，盈江需房群体共计约200余户向被告购买了“盈江国际边贸城”项目的商品房。依照合同支付了购房款，原告便是其中业主，依照被告统一格式签订的《商品房购销合同》的约定，被告应于2014年6月30日验收合格交付商品房。并约定违约方按合同总价款20%赔偿违约金，并承担已发生的与交易有关的相关费用。但至今为止，被告不但没有交房，项目工程建设从2014年底就实际停工，大部分楼盘土建只完成一半，部分楼盘甚至尚未开挖基础，公司办公室、营业厅无人住守。经购房业主多次向相关部门反映，与被告协商，被告也多次承诺安排恢复施工，并于2015年2月15日作出书面承诺，承诺于2015年3月底前恢复建设，但至今未见恢复施工，被告也未作出相应的处理方法，该项目已实际形成烂尾楼事实。为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、解除原告与被告的《商品房购销合同》；2、判令被告退还原告已支付的全部购房款409311元，并按商品房总价款的20%承担违约金81862元，合计491173元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告阿诗玛公司辩称，原告张丽红向我公司起诉的购房标的是事实，但是我方不同意解除合同，因为我方开发该工程是遇到拆迁、搬迁工程没有完成，导致施工、交房不能按期完成。我方也不同意按照20%的标准计算违约金，虽然该违约金是按照合同签订的约定计算，但该工程是由于不可抗力造成的损失，我方有免责条件。我方的项目及公司确实存在困难，按照合同约定确实超过两年交房期限，但对于业主提出的退还购房款要求不现实，如果我公司有钱退还购房款，公司早就已经退款的，现该项目周边由于拆迁、搬迁工程未完成，我方项目周边环境设施不全，同时由于此原因导致我方项目的商业价值降低。现我方一直在与相关部门沟通，也在寻找有实力的其他企业进行融资，我方最终的目的就是让项目顺利施工，让已经购房和即将购房的业主能实现利益。希望法院根据事实，公正合理判决。综合原、被告的诉讼请求及答辩理由，本案的争议焦点如下：1、是否应当解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》；2、被告是否应当退还原告支付的购房款409311元、承担违约金81862元。针对自己的诉讼请求，原告张丽红向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件。欲证明原告的诉讼主体资格。2、盈江国际边贸城合同回执单1份。欲证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系、交房的时间及依合同约定被告构成违约的事实，以及双方约定了对违约的承担方式。3、收据2份、“1、3、5栋收据情况说明”1份。欲证明原告已按合同约定支付了购房款409311元。经质证，被告阿诗玛公司对原告张丽红提交的证据1、2、3的真实性、合法性及关联性均予以认可，对所收取的原告支付的购房款的金额、以及合同对违约金的计算按20%的比例计算的表述也予以认可，但认为因不能按期交房是有不可抗力的免责条件，所以不应承担违约金。针对其辩解，被告阿诗玛公司未向本院提交证据。通过原告举证、被告质证，以及对证据关联性的综合评判，本院对原告提交的证据确认如下：本院认为，原告张丽红提交的证据1、2、3来源合法，内容真实有效，被告也予以认可，本院予以采信，并作为认定本案事实的依据。通过庭审和质证，本院确认如下法律事实：被告阿诗玛公司在盈江县开发“盈江国际边贸城”项目，面向公众进行商品房开发销售。开发期间，通过看到被告所发的广告、宣传册，含原告张丽红在内约200余户向被告购买了该项目的商品房。原告于2012年10月6日与被告签订《商品房购销合同》，原告于2014年10月6日、10月7日交纳了购房首付款409311元。原、被告双方还在补充协议上对违约处理方式进行了约定，即：违约方按合同总房款的20%赔偿违约金，并承担已发生的与交易有关的相关费用。根据合同的约定，被告应于2014年6月30日将验收合格的房屋交付给原告。原、被告双方签订了《商品房购销合同》后，被告以到相关部门为原告办理商品房买卖登记备案手续为由，将合同收走。但时至今日，被告不但没有将房屋备案手续办理完善及将合同交还原告，亦未将验收合格的房屋交付给原告，且项目工程建设从2014年底就实际停工。经原、被告协商，被告多次承诺安排恢复施工，但至今未见恢复施工，被告也未作出相应的处理方法。于是，原告向法院提起诉讼，提出以上诉讼请求。本院认为，原告张丽红与被告阿诗玛公司签订的《商品房购销合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。合同签订后，合同当事人均应全面履行合同义务，原告依约履行了向被告支付购房款409311元的义务，但被告未按规定办理完善相关的房屋买卖登记备案手续，将合同交还原告，亦未按约定的时间向原告交付验收合格的房屋，故被告的行为已构成违约。因此，对原告要求解除与被告签订的《商品房购销合同》，并退还已支付的购房款409311元，及按合同约定以所交房款的20%承担违约金81862元的诉请，符合法律规定，亦符合双方当事人的约定，本院予以支持。对被告提出其未能按期交房，是由于拆迁、搬迁等原因导致工程未能如期完成，属于不可抗力，具有免责条件，不应解除合同及承担违约责任的辩解，因被告未提交相应的证据予以证明，对此辩解本院不予采纳。关于被告认为按所交房款的20%计算违约金过高，要求予以调整，因原告按所交纳购房款的20%计算的违约金并未过分高于造成的损失，即以实际损失为基础，违约金并未超过原告自2012年10月交纳购房款至今实际所产生损失的30%，不属于必须调整的范围。因此，对被告的此项要求，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张丽红与被告盈江阿诗玛物流建材发展有限公司签订的《商品房购销合同》；二、由被告盈江阿诗玛物流建材发展有限公司退还原告张丽红购房款409311元、支付违约金81862元，两项合计491173元人民币；定于判决生效后十五日内付清。案件受理费8667元，由被告盈江阿诗玛物流建材发展有限公司负担（未付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判长  杨立娟审判员  李建刚审判员  和丽琼二〇一六年十二月十九日书记员  侯雪虹