吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉01民终1771号上诉人（原审原告）：长春万科物业服务有限公司。住所：长春市二道区。法定代表人：向云，总经理。委托代理人：赵茜，吉林中证律师事务所律师。委托代理人：刘一鹤，吉林中证律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林丽艳，女，1962年2月22日生，汉族，住吉林省长春市南关区。委托代理人：刘晔，吉林衡丰律师事务所律师。上诉人长春万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）因与被上诉人林丽艳物业服务合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第2854号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人万科物业的委托代理人赵茜、刘一鹤，被上诉人林丽艳的委托代理人刘晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万科物业在原审诉称：万科物业公司接受长春嘉湖房地产开发有限公司（以下简称嘉湖开发公司）委托进行前期物业管理，《前期物业服务合同》约定万科柏翠园小区物业服务费按建筑面积每月每平方米4.6元收取，林丽艳系万科物业公司管理的万科柏翠园小区B05栋1单元1202室业主，该房屋建筑面积170.16平方米。自2013年5月1日开始至2015年9月30日，拖欠物业服务费22643.20元，违约金28460.16元，由于林丽艳拖欠物业服务费导致万科物业公司正常运营困难，经多次电话催要及书面方式通知林丽艳限期支付物业服务费，林丽艳至今不予理睬。故万科物业公司向法院提起诉讼，请求判令：一、林丽艳支付拖欠的物业服务费22699.46元并支付违约金28530.87元，共计51230.33元（自2013年5月1日至2015年9月30日）；二、本案诉讼费由林丽艳承担。庭审中，万科物业公司变更第一项诉讼请求中的违约金数额为27009.23元，合计金额变更为49708.69元。林丽艳在原审辩称：林丽艳于2011年与嘉湖开发公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》购买万科柏翠园B5栋1单元1202室房屋，林丽艳已支付了全部购房款，但嘉湖公司至今未履行交房义务。根据《补充协议》33条及《物业管理条例》第四十二条之规定，万科物业公司要求林丽艳支付物业服务管理费及违约金没有事实及法律依据。原审法院经审理查明：2009年12月29日万科物业公司与嘉湖开发公司签订《长春万科柏翠园前期物业服务合同》，由万科物业公司为嘉湖开发公司开发的万科柏翠园提供前期物业服务合同。双方约定：合同期限自2009年12月29日至2014年12月31日；物业服务费按季度交纳，业主应于每季度15日前向万科物业公司交纳当期物业服务费，在下季度首日及以后缴纳的视为逾期缴纳，每逾期一日应按欠费总额的0.3%向万科物业公司支付违约金；住宅（含电梯费）物业服务费按4.60元/月/平方米收取。2011年7月4日，林丽艳与嘉湖开发公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，林丽艳购买嘉湖开发公司开发的万科柏翠园B5栋1单元1202号房，建筑面积170.16平方米。合同约定：嘉湖开发公司应当在2012年10月31日前将经验收合格的商品房交付林丽艳使用。《补充协议》第33条规定：“业主应自出卖人交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因出卖人原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由出卖人全额交纳。”合同及补充协议签订后，林丽艳已交付了全部购房款，但至今嘉湖开发公司未给林丽艳办理入住手续。现万科物业公司认为，应从与嘉湖开发公司约定的交房期限即2012年10月31日起视为林丽艳入住，因嘉湖开发公司已将2013年5月1日前的物业服务费付清，故林丽艳应从2013年5月1日起支付物业服务费并应承担逾期未交纳物业服务费而产生的违约金。原审法院认为：依据万科物业公司与嘉湖开发公司签订的《前期物业服务合同》，万科物业公司有权向已入住的业主收取物业服务费。但《补充协议》第33条规定：“业主应自出卖人交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因出卖人原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由出卖人全额交纳。”《物业管理条例》第四十二条条规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”现万科物业公司承认林丽艳并未办理入住手续，且未提交证据证明林丽艳收到过入住通知，因此万科物业公司要求林丽艳承担物业服务费及违约金没有事实根据及法律依据。万科物业公司的诉讼请求不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决：驳回万科物业诉讼请求。案件受理费1080元由万科物业负担。宣判后，万科物业不服，向本院提起上诉。请求：1.撤销一审判决；2.依法改判被上诉人向上诉人支付物业服务费22699.46元及违约金1826.18元，共计24525.64元或发回重审。诉讼费由被上诉人承担。上诉的主要理由为：原审判决认定事实不清，理由如下：1.形式上，被上诉人虽未办理书面入住手续，但现有证据完全可以证实，被上诉人已经实际居住，应当支付物业费。被上诉人于2011年11月4日以全款的方式购买由嘉湖开发公司开发的万科柏翠园B05栋1单元1202室的房屋。根据《商品房买卖合同》约定房屋的交付时间为2012年10月31日，在办理交付之前嘉湖开发公司通知被上诉人办理入住，由于房屋装修瑕疵问题被上诉人拒绝办理入住，被上诉人当庭表述为此曾向嘉湖开发公司发过律师函，经嘉湖开发公司整改后为被上诉人向上诉人交纳了半年的物业服务费。后经上诉人与嘉湖开发公司确认被上诉人已经通过关系在嘉湖开发公司处领取房屋钥匙并入住，但只是未办理正式的书面入住手续。原审中，被上诉人称未办理入住系因从未收到过入住通知书，一套价值接近300万的房屋在达到交付时间后，买受人一直不主动办理入住，也不主张权利，不符合正常逻辑，其已经实际入住。原审中，上诉人已经提供证据证明该涉诉房屋的水表数及电表数，可证实被上诉人的用水量、用电量与房屋交付时间一致，且房屋一直有人居住并按时交纳水电费，印证了被上诉人已经实际入住的事实。另上诉人已提供涉诉房屋门禁出入记录及车辆出入记录，更能证明被上诉人已经实际居住至今的事实。2.原审法院在审理查明部分中均未体现上诉人提供的被上诉人已经实际入住的相关证据，对上诉人提供的被上诉人实际入住的证据均未查证采信。上诉人对此不能信服，故一审法院判决驳回上诉人的诉请属于事实认定不清，损害了上诉人的利益，请求二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人林丽艳答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能得到支持。理由：一、因嘉湖开发公司未与答辩人办理房屋交接手续，房屋未实际交付，答辩人没有支付物业服务费的义务。答辩人与嘉湖开发公司于2011年7月4日签订《商品房买卖合同》，合同约定于2012年10月31日前，房屋经验收合格，交付答辩人。且房屋达到交付使用条件后，双方签署房屋交接单，并由嘉湖开发公司提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，视为正式办理了交接手续。答辩人已按约定支付了全部购房款，但嘉湖开发公司至今未书面通知答辩人办理商品房交付手续，未提供任何验收合格的证明文件，答辩人也没有拿到专用的房屋钥匙，无法实际入住。二、根据合同约定，未交付使用的房屋，物业费应当由嘉湖开发公司全额缴纳，上诉人应当向嘉湖开发公司主张权利。《商品房屋买卖合同补充协议》以及《长春万科柏翠园前期物业服务合同》中均约定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。”因此，在嘉湖开发公司没有交付房屋的情况下，物业费由嘉湖开发公司承担，上诉人应当依合同约定向嘉湖开发公司主张权利。综上，上诉人的诉求没有合同及法律依据，不应得到支持，请贵院依法驳回上诉人的上诉请求。二审中，上诉人提交如下证据：证据一，万科北京区域房屋交接验收表一份（B51202号楼）及收条一份。证明：被上诉人已经于2012年12月2日收到了住宅使用说明书、住宅质量保证书并于2014年12月24日收到了B51005、B51202钥匙各一把。这两份证据是被上诉人后与地产公司补签的，早在双方买卖合同中约定的交付时间即2012年10月31日被上诉人就已经通过私人关系找到地产领取了两个房屋的钥匙。被上诉人质证意见为：对交接验收表和收条的真实性和关联性均有异议，此验收表和收条不是林丽艳本人签字，没有物业公司或者地产公司的盖章，不能够认同，且内容中写明林丽艳有部分钥匙尚未交付，且万科北京区域的房屋并不是本案诉争的房屋，不能够证明上诉人所要证明的事实。证据二，车库停车位使用权转让协议书两份（B区1050、1051号车位）及B区1050车位管理服务费缴纳清单一份。证明：证明：B区1050、1051号结合一审中车辆的出入记录能够证明被上诉人已经于2013年9月1日领取该车位的车辆蓝牙卡并缴纳了车位服务费。被上诉人自合同约定的时间即2012年10月31日开始已经实际居住在该房屋内。结合一审的车辆记录证明被上诉人均是晚上进入，早上或者中午出去，在小区过夜而不是一审中被上诉人辩称的为了办理房屋交付进行沟通的出入记录。被上诉人质证意见为：对协议及缴费清单的真实性没有异议，对关联性有异议。林丽艳已交付全款购买该车位，车位的使用权属于林丽艳所有，林丽艳有权出租或者出借，此份证据只能证明林丽艳所属车位正在使用，而不能直接证明是林丽艳本人在使用，与林丽艳是否实际入住没有关系。本案二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为：关于被上诉人应否向上诉人交纳物业服务费的问题。上诉人主张嘉湖开发公司已向被上诉人交付房屋，故被上诉人依据《长春万科柏翠园前期物业服务合同》的约定应向上诉人支付物业费。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，上诉人提供的证据不足以证明嘉湖开发公司就案涉房屋已向被上诉人进行交付，亦未能提供充分证据证明系被上诉人对案涉房屋进行使用，也即现有证据不能充分证明上诉人与被上诉人之间存在事实上的物业服务合同关系，故原审对上诉人的诉请未予支持并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费413元，由上诉人长春万科物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李雨萍代理审判员  于喜华代理审判员  张兴冬二〇一六年十二月十六日书 记 员  邹 悦