江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏05民终9925号 上诉人（原审被告、反诉原告）：谢海涛，男，1977年11月9日出生，汉族，户籍所在地新疆乌苏市。 委托诉讼代理人：梁丽，北京市中银（苏州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：金炼，男，1979年12月3日出生，汉族，住江苏省苏州。 委托诉讼代理人：周宁，江苏尚韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺良娟，江苏尚韬律师事务所律师。 原审第三人：苏州信易居房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州工业园区娄葑星湖街999号99幢1302室。 法定代表人：印蓓蕾。 委托诉讼代理人：谢利强，该公司员工。 原审第三人：中国建设银行股份有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州工业园区苏州大道西18号。 负责人张伟煜，行长。 上诉人谢海涛因与被上诉人金炼、原审第三人苏州信易居房地产经纪有限公司（以下简称信易居经纪公司）、中国建设银行股份有限公司苏州分行（以下简称建设银行苏州分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 谢海涛上诉请求：二审法院撤销原审判决并发回重审或依法改判支持我方一审反诉请求，驳回金炼一审诉讼请求，一审、二审案件受理费、保全费由金炼及信易居经纪公司承担。事实和理由：一、本案不同于目前社会上因房价上涨所导致的卖方违约情况，本案诉争焦点在于信易居经纪公司对谢海涛是否存在欺诈情况以及所签订合同的房价与签订合同时市场行情的比较。二、一审判决事实认定不清，可以回避一审反诉的核心即信易居经纪公司存在欺诈，并对本案关键证据三方签订的房地产买卖居间协议及事实作出错误认定。一审判决书刻意回避房屋买卖合同中第五条第6项中信易居经纪公司关键义务即市场评估分析，我方系因信易居经纪公司的不诚信履约受到欺诈而做出错误意思表示。三、信易居经纪公司存在严重欺诈行为，使我方因欺诈而陷入错误，并作出了错误意思表示。根据房地产委托代卖合同第五条第6项格式条款明确约定信易居经纪公司应提供的服务内容包括市场评估分析，信易居经纪公司及其证人在法庭上对给条款履行的证言证明其存在欺诈。金炼与信易居经纪公司签订的格式合同中明确约定中介方为该房产售价的2%，我方认为金炼与信易居经纪公司是利益共同体。一审判决书错误认定我方对房屋售价已根据市场变化作出相应的调整，且认为我方作为具有完全交易能力的理性市场主体，有能力有条件对价格作出理性判断，完全否定了信易居经纪公司作为专业机构的重要作用。一审判决在没有任何相反证据推翻我方在一审中提供的涉诉房屋鉴定报告价格与双方实际成交价相差巨大的情况下，主观认为在房地产市场属于公开市场的前提下，我方有能力也有条件对房屋的出售价格作出理性判断，无视具备专业鉴定资质专家的作用。 金炼辩称：服从原审判决。 信易居经纪公司述称：服从原审判决。 建设银行苏州分行二审未答辩。 金炼向一审法院起诉请求：1、判令谢海涛继续履行《房地产买卖居间协议》，将苏州工业园区星湖街833号荣域花园5幢205室房屋办理过户至金炼名下；2、谢海涛向金炼支付逾期履约违约金（计算方式：自2016年1月25日起至实际办理房屋过户手续之日止，按房屋总价款的万分之五每日计算）；3、本案全部诉讼费用由谢海涛承担。诉讼中，金炼对其第一项诉请进一步明确为：判令谢海涛继续履行《房地产买卖居间协议》，将苏州工业园区星湖街833号荣域花园5幢205室房屋办理过户至金炼名下并将该房屋交付给金炼。 谢海涛向一审法院反诉请求：1、判令依法撤销谢海涛与金炼及第三人信易居经纪公司共同签订的《房地产买卖居间协议》及补充协议；2、判令金炼承担谢海涛支出的鉴定费4350元；3、本案诉讼费用由金炼承担。诉讼中，谢海涛进一步明确，其诉请第一项中的补充协议包括：补充协议、税费声明、房屋转让所需证件名称及清单三份材料。 一审法院认定事实：2015年11月8日，谢海涛（甲方、出售方）,金炼、（乙方、买受方）与中介信易居经纪公司（丙方、居间方）签订《房地产买卖居间协议》及《补充协议》，合同约定甲方同意将座落在苏州工业园区星湖街833号荣域花园5幢205室房屋出售给乙方，房屋成交价格为人民币228万元，房屋面积为142.76平方米。合同中约定的房款支付方式为：1、乙方于2015年11月10日前给付甲方购房定金25万元（购房定金可冲抵购房款）；2、乙方于资金托管当日将人民币100万存入房管局的存量房交易资金监管账户。3、乙方于拿证当日将人民币3万元直接支付甲方；4、剩余房款人民币100万由乙方办理按揭贷款；5、乙方接到丙方电话或短信通知后，5个工作日内完成缴税事宜。合同第九条约定：甲方应在拿到尾款当日将该房屋交付乙方，丙方协助甲乙双方办理该房屋所发生的水、电、气、有线电视、电话、物业管理费等相关费用的交接事宜。合同第十条约定：甲方保证于2016年1月18日前将其落户于该房屋的所有户籍关系迁出。合同第十二条约定：甲乙双方应在2016年1月17日前提供相应合法的证件，并于2016年1月25日前办理该房屋的存量房资金监管手续以及到指定的银行签订相关的贷款手续，于乙方贷款全额打入房管局资金监管账户后5个工作日内办理该房屋权属转移登记手续，任何一方逾期需征得另一方的同意，且每逾期一日需向另一方支付万分之五的违约金，逾期三十日后，守约方有权解除协议并追究违约方该房价款5%的违约金。合同第十四条约定：由甲乙双方协商，若由任意一方导致本协议无法履行，需按定金罚则承担责任。同日，谢海涛与金炼签订了《关于〈房地产买卖居间协议〉的税费声明》，该声明中约定：1、金炼作为买方自愿承担因买卖该房屋所产生的个人所得税（具体金额按地税局实际计税金额为准）；2、金炼自愿承担因买卖房屋所产生的营业税（具体金额按地税局实际计税金额为准）。当日，金炼向谢海涛支付了定金25万元，谢海涛向金炼出具了定金收条，载明“今收到金炼身份证号购买荣域花园5幢205室购房定金人民币贰拾伍万元整（￥250000.00）该房成交价格为人民币贰佰贰拾捌万元整（￥2280000.00）。” 另查明：涉案房屋于2014年1月17日登记在谢海涛名下，建筑面积142.76平方米。该房屋于2008年11月21日抵押给第三人建设银行苏州分行，对应的债权金额为30万，并办理了抵押登记，2016年6月24日的庭审中第三人建设银行苏州分行称截止该庭审之日止，尚有本金86124.06元，利息98.47元，合计86222.53元的债务未结清，其称贷款结清即同意办理抵押权注销，庭审中金炼明确表示其愿意先行垫资结清上述贷款并涤除抵押权。2016年2月4日，金炼申请对诉争房屋进行查封保全，一审法院裁定予以准许，并于2016年2月5日进行了查封。 还查明:2016年1月3日，谢海涛通过北京中银（苏州）律师事务所律师梁丽向金炼及第三人信易居经纪公司发送律师函，该函的主要内容有：1、解除金炼与谢海涛及中介公司签署的《房地产买卖居间协议》及其补充协议、税费声明；2、金炼如仍愿意购买该房屋，请及时与谢海涛联系并办理该房屋交易相关手续；3、信易居经纪公司应立即返还谢海涛所有的房屋产权证书及国有土地使用权证书原件。庭审中，金炼确认其于2016年1月5日收到了该律师函。2016年1月6日，金炼向谢海涛及第三人信易居经纪公司发送了《回函》明确表示其不同意解除涉案的房屋买卖合同并要求谢海涛按照原协议约定履行相应的房屋交易手续。庭审中，谢海涛确认其于2016年1月6日收到上述《回函》。2016年1月18日，金炼又向谢海涛及第三人发出《交易手续办理通知函》一份，该函中金炼称根据合同的约定交易双方应于2015年11月8日前提供相应合法证件并于2016年1月25日前办理存量房资金的监管手续并办理房屋权属登记手续，并据此要求谢海涛于发送该函的一周内备齐相关的材料，同时要求中介公司应及时提醒、督促买售双方，并确保于2016年1月25日前双方至房产交易部门办理相关手续。庭审中，谢海涛确认其于2016年1月19日收到上述通知函。2016年1月22日，谢海涛向金炼发送了《邀请协商的致函》一份，该函中称因第三人信易居经纪公司的不诚信及未尽到合理谨慎勤勉的居间中介服务之义务，故谢海涛解除了对于第三人的委托及三方签订的全部协议及附件，并且解除函已经送达金炼，如果金炼有异议的，双方可于该函中所约定的时间、地点进行协商。 又查明：诉讼中，第三人信易居经纪公司提交了三份《房地产委托代卖合同》：第一份合同签订于2014年11月29日，合同约定谢海涛作为委托方委托第三人信易居经纪公司销售苏州工业园区星湖街833号荣域花园5幢205室的房屋，委托形式为独家委托代卖，委托的期限为2014年11月29日至2015年3月1日，委托代卖的价格为1887000元，佣金按合同价格的2%计算；第二份合同签订于2015年3月14日，委托的期限为2015年3月14日至2015年6月14日，委托代卖的价格为1880000元，合同的其他主要内容与第一份合同一致；第三份合同签订于2015年7月6日，委托的期限为2015年7月6日至2016年3月11日，委托代卖的价格为2100000元，合同的其他主要内容与第一份合同一致。庭审中，谢海涛对于该三份协议的真实性没有异议，但认为在上述协议的签订时第三人中介公司未完全履行委托合同约定的义务并提供相应房屋价格的市场分析，从而导致其委托出售的价格明显低于市场价格。在本案审理过程中，谢海涛自行委托苏州工业园区信和房地产评估土地估价有限公司对于涉案房屋在2015年11月8日的市场价格进行了评估，该机构于2016年6月20日出具了《房地产估价报告》一份，其评估的结论为：苏州工业园区星湖街833号荣域花园5幢205室房屋在2015年11月8日的总价为2900026元。金炼认为上述鉴定报告系谢海涛在诉讼后自行委托形成故对于该报告不予认可。 上述事实，由《房地产买卖居间协议》、律师函、回函补充协议、《房地产委托代卖合同》、银行转帐记录、收条、房屋权属登记簿等及当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。 一审法院认为，谢海涛与金炼签订的《房地产买卖居间协议》中已明确载明交易双方身份信息、房屋坐落特定、成交总价、支付方式、税费承担、违约责任等内容，已具备房屋买卖合同的主要条款，故买卖合同已经成立，且该合同系双方真实意思表示，未违反相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。关于谢海涛提出该协议违背其真实意思表示且显失公平要求予以撤销的意见，一审法院认为：一方面，关于违背真实意思的问题，在该协议签订前谢海涛于2014年11月至2015年7月期间曾与第三人信易居经纪公司三次签订《房地产委托代卖合同》，合同约定的委托价格分别为1887000元、1880000元及2100000元，从该委托价格的变化上可知谢海涛作为欲出售房屋一方其对于房屋的待售价格也已根据市场的变化做出了相应调整，且其作为具有完全交易能力的理性市场主体，在房地产市场属于公开市场的前提下，其有能力亦有条件对房屋的出售价格作出理性的判断，且本案房屋的出售价格为2280000，该价格也已明显超出了其原本委托的价格2100000元，该事实也进一步证明了其是在对市场价格作出理性判断后确定的房屋出售价格，因此涉案合同的签订并未违背其真实意思表示；另一方面，关于涉案合同是否显失公平的问题，房屋作为不动产其交易价格具有一定的特殊性，其价格的形成与其所处的地段、楼层、结构、年限、出售的时间等均具有较强的关联性，因此房屋的交易价格主要由交易双方根据当时的市场环境协商确定，本案中金炼与谢海涛双方经过协商确定了房屋交易价格，该价格对于双方均具有约束力，而且金额是否公平合理并不能简单地依照同小区的其他房屋出售价格作为参照依据，且即便参考谢海涛所提交的鉴定报告中所确定的在涉案房屋的评估价格，该价格与涉案房屋的实际交易价格之差也未超出合理的范围，因此谢海涛认为涉案房屋交易价格显失公平的意见，一审法院碍难采纳。综上，对于谢海涛提出要求撤销涉案《房地产买卖居间协议》及其补充协议（包括：补充协议、税费声明、房屋转让所需证件名称及清单）的反诉请求一审法院不予支持，对于其由此要求金炼承担其相应鉴定费用的反诉请求亦不予认可。另外，依法生效的房屋买卖合同对于买卖双方均具有相应的法律约束力，双方均应依照合同约定履行相应义务，即在本案中，金炼应依约支付相应房款，谢海涛则应按约协助办理房屋过户手续并交付所出售的房屋，因此对于金炼主张谢海涛继续履行涉案的《房地产买卖居间协议》协助金炼办理苏州工业园区星湖街833号荣域花园5幢205室房屋过户手续并将该房屋交付金炼的诉请，一审法院予以支持。 另外，诉争房屋虽然已设定抵押权，但法律规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。现抵押权人建设银行苏州分行表示，涉案房屋提前还清目前贷款余额及利息则同意房屋过户，并且同意注销抵押权登记。金炼亦同意代为还贷，故一审法院应予准许。同时，由于金炼尚结欠谢海涛房款2030000元，金炼在诉讼中表示愿意在扣除垫付的相应贷款本息后将剩余房款支付谢海涛，为减少当事人诉累，对于该款项的支付一审法院一并予以判明。此外，虽然合同约定违约金按总房款的每日万分之五计算，但综合考虑本案守约方实际损失等因素，该计算标准偏高，一审法院对违约金酌情支持30000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、金炼于本判决生效之日起七日内代谢海涛向第三人中国建设银行股份有限公司苏州分行归还诉争房屋苏州工业园区星湖街833号荣域花园5幢205室项下的贷款本息（以不超过2030000元为限），第三人中国建设银行股份有限公司苏州分行在上述贷款清偿情况下七日内协助出具还贷金额证明给金炼并协助注销房产抵押登记手续；二、金炼于上述第一项判决内容履行完毕（以第三人中国建设银行股份有限公司苏州分行注销抵押登记证明为准）之日起七日内将剩余房款（以2030000元扣除上述还贷金额证明载明金额为限）支付谢海涛；三、谢海涛在收到金炼支付上述第二项款项后七日内协助金炼将苏州工业园区星湖街833号荣域花园5幢205室房屋权属登记过户至金炼名下并将该房屋交付给金炼；四、谢海涛于本判决生效之日起七日内支付金炼违约赔偿金30000元；五、驳回金炼的其余本诉请求；六、驳回谢海涛的全部反诉请求。本诉案件受理费25040元，保全费5000元，两项费用合计30040元，由金炼自行负担1040元，由谢海涛负担29000元；反诉费40元，由谢海涛自行负担。上述款项均已由金炼、谢海涛分别预交，一审法院不再退还，经过核算谢海涛还需向金炼支付29000元，该款谢海涛于本判决生效之日起七日内支付金炼。 二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。 本院认为，金炼与谢海涛签订的房地产买卖居间协议具备房屋买卖合同的主要条款，双方之间的房屋买卖合同关系依法成立。涉案房屋交易价格2280000元是谢海涛与金炼经过协商确定的，且该价格也超出谢海涛与信易居经纪公司确定的委托价格2100000元，故该交易价格对双方均具有约束力。谢海涛上诉认为信易居经纪公司未尽房地产委托代卖合同约定的市场评估分析义务，存在欺诈情形，涉案房地产买卖居间协议应予撤销，但谢海涛无证据证明金炼在涉案交易过程中存在欺诈情形导致其作出错误意思表示，亦无证据证明金炼与信易居经纪公司恶意串通损害谢海涛利益。此外，谢海涛主张的房屋价格290万元系谢海涛单方委托评估所得出的结论，即便参考该价格，该价格与涉案房屋实际成交价格之差也未超出合理范围。在无证据证明金炼在涉案交易过程中存在过错且涉案房屋实际交易价格未显失公平的情况，谢海涛要求撤销与金炼之间的房屋买卖合同关系缺乏依据，本院对此不予采信。 综上所述，谢海涛的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25080元，由上诉人谢海涛负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 顾 平 审 判 员 陈 斌 代理审判员 柳 璐 二〇一六年十二月十九日 书 记 员 韩泽滔