上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初5891号原告：徐瑞娟，女，1962年2月27日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：蔡红，男，1963年5月23日生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。被告：关井华，男，1970年6月27日生，满族，住河北省承德市。原告徐瑞娟与被告关井华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序审理。本案于2016年5月26日、8月5日、9月22日、11月9日四次公开开庭进行了审理。原告徐瑞娟的委托诉讼代理人蔡红均到庭参加诉讼，被告关井华到庭参加第一、二、四次庭审。被告关井华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第三次庭审，本院依法缺席审理。本案经本院院长批准，审理期限延长三个月。本案现已审理终结。原告徐瑞娟向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告的租赁合同；2、被告将房屋恢复原状后返还原告；3、被告支付房屋使用费(自2016年10月25日开始计算至实际返还房屋之日止，按照每月8,800元的标准计算)；4、被告支付违约金9,000元。在2016年9月22日的庭审中，原告明确其第二项诉讼请求中恢复原状的内容包括：拆除客厅隔断、恢复客厅吊灯(如不能恢复，则赔偿600元)、恢复进户门锁并返还门锁钥匙3把(如不能恢复，则赔偿680元)、返还品牌为29英寸松下和25英寸上广电两台电视机(如不能返还，则分别赔偿400元和300元)、返还两个床头柜(如不能返还，则赔偿300元)、将房屋打扫干净(否则支付300元清扫费)、返还两个有线电视机顶盒(如不能返还，则赔偿700元)、结清水、电、有线、网络费用、返还卧室钥匙2对计4把(如不能返还，赔偿200元)、返还小区门禁卡3张(如不能返还，赔偿100元)，返还单元门钥匙1把(如不能返还赔偿5元)。事实和理由：2015年4月22日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告位于上海市松江区九亭大街XXX弄XXX号XXX室的房屋。被告在未告知原告的情况下，存在以下违约行为：私自转租；擅自改变房屋装修结构，把客厅隔成房间；擅自更换进户门锁；不爱护使用房屋及设备。被告关井华辩称：原告所述事实均不成立，请求驳回原告的诉讼请求。被告并未私自转租房屋，也未私自改变房屋结构。被告更换进户门锁芯是基于安全考虑，被告也并未损坏房屋内物品及设备。经审理查明：原告徐瑞娟是上海市松江区九亭镇九亭大街XXX弄XXX号XXX室房屋的所有权人。2015年4月22日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告向原告承租系争房屋，租期自2015年4月26日至2019年4月25日，月租金4,400元，第三年租金为4,500元/月，第四年租金为4,600元/月，每三个月支付一次，提前7天支付下次房租。被告另需支付原告押金4,400元。被告在租赁期内保证在该租赁房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定、不作任何违法行为，未经原告同意，被告不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，被告不得将承租的房屋转租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，被告应负责赔偿。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告支付原告押金4,400元，并支付了截至2016年10月24日的租金。2016年8月11日，本院组织双方当事人至系争房屋进行现场查勘，被告认可客厅内的铝合金隔断是其自行安装的，其目前居住在客厅里。原告表示，经过现场查看，被告已经进行了打扫，屋内没有受损的物品，故损失不再主张，要求被告打扫房屋的诉请也不再主张了。庭审中，被告陈述，系争房屋内除其之外共居住了3户共6人，主卧内居住其老婆的弟弟和弟媳，南面次卧内居住了朋友夫妻二人，北面房间内居住了朋友2人。其中仅有居住在北面房间的人支付租金，每月1,300元，其他人均不支付租金。原告对被告的陈述不予认可，原告认为主卧居住了3个男性，南次卧住了2个人，北面房间住了2个人，客厅住了1个人，被告将房屋转租了4户，每一户1,500元，共收取转租租金6,000元。原告是因为2016年3月房屋漏水，在上门查看的过程中才得知转租和客厅被隔断的情况。此外，在庭审中，被告表示，原告在诉请中要求被告返还和恢复原状的物品，除进户门的钥匙断了一把之外，其他的均可以返还和恢复原状，但被告可以另行配制一把钥匙返还原告。此外，被告认可原告交付使用的确有两个电视机，但对电视机的大小和品牌不予确认。以上事实，有租赁合同、上海市房地产权证及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。租赁合同中明确约定被告不得将系争房屋转租，但被告违反了上述约定，将系争房屋转租给他人，故原告要求解除合同于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据现场查勘以及被告的陈述，被告将客厅做了隔断，并将客厅吊灯予以拆除，故原告要求被告将客厅隔断拆除及吊灯恢复的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的恢复进户门锁并返还门锁钥匙3把、返还两个床头柜、返还两个有线电视机顶盒、返还卧室钥匙2对4把、返还小区门禁卡3张、返还单元门钥匙1把的诉讼请求，被告均表示若合同解除，可以进行恢复或返还，故本院予以支持。关于原告主张的打扫房屋的诉讼请求，因合同中并未约定，故本院难以支持。关于结清水、电、有线、网络费用的诉讼请求，因相应的费用尚未实际发生，原告可待发生后另行主张。关于返还品牌为29英寸松下和25英寸上广电两台电视机的诉讼请求，原告未能提供证据证明其实际交付的即为所述品牌和大小的电视机，被告也不予确认，故对该项诉请，本院难以支持。若房屋交接时，原告就此发生损失的，原告可另行主张。此外，租赁合同解除后，原告应当将其收取的押金4,400元退还给被告。关于房屋使用费，因被告已经支付了截至2016年10月24日的租金，故原告主张自2016年10月25日起至实际返还房屋之日止的使用费，并无不当，本院予以支持，但原告主张按照每月8,800元的标准计算，缺乏事实和法律依据，本院酌定参照租赁合同标准以4,400元/月的标准计算。关于违约金，原告主张依据租赁合同第7条第3款，因被告未经原告同意，改变了房屋结构、装修，且被告私自转租，故主张该笔违约金。但租赁合同中并未约定被告存在上述违约情形下应当承担违约金以及具体的金额，故原告的此项诉请，缺乏合同依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告徐瑞娟与被告关井华于2015年4月22日签订的《租赁合同》；二、被告关井华于本判决生效之日起二十日内将上海市松江区九亭大街XXX弄XXX号XXX室恢复原状并返还给原告徐瑞娟，恢复原状包括：拆除客厅隔断、恢复客厅吊灯、恢复进户门锁并返还门锁钥匙3把、返还两个床头柜、返还两个有线电视机顶盒、返还卧室钥匙2套计4把、返还小区门禁卡3张、返还单元门钥匙1把；三、被告关井华于本判决生效之日起二十日内支付原告徐瑞娟自2016年10月25日起至上述房屋实际返还之日止的租金及占有使用费(以4,400元/月为标准计算，并扣除原告徐瑞娟返还被告关井华的押金4,400元)；四、驳回原告徐瑞娟的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元，由被告关井华负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 利审 判 员  惠 蕙人民陪审员  范幼芳二〇一六年十二月十六日书 记 员  沈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。