山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁17民终2251号上诉人（原审被告）：菏泽市安居工程开发有限公司。住所地：菏泽市长江路****号。统一社会信用代码：91371700573916278L。法定代表人：孟祥翼，该公司总经理。委托诉讼代理人：康乐，女，1989年9月20日出生，汉族，该公司员工，住菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：巩海岩，山东诚维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李国斌，男，1981年7月23日出生，汉族，市民，户籍地菏泽市牡丹区，现住址同上。上诉人菏泽市安居工程开发有限公司因与被上诉人李国斌房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院（2016）鲁1791民初153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审原告李国斌诉称，被告菏泽市安居工程开发有限公司负责承建菏泽市滨河新城小区经济适用房项目，2013年1月26日，被告向原告李国斌出具选房确认单，确认原告购买小区B8号楼1单元10303室及地下室－135号。原告向被告交纳购房款112788元（以1200元／平方米计算）及保证金3000元。原、被告签署选房确认单后，被告一直拒不与原告签订购房合同，且未告知房屋基准价及基准价何时发布。2015年9月份，被告以2231.5元／平方米的基准价确定房款，要求原告支付剩余房款。依据法律规定，经济适用房基准价应当在预售时发布，被告却在3年之后予以公布，构成价格欺诈，且房屋质量不合格，存在严重安全隐患。请求判令解除原、被告之间的经济适用房买卖合同；判令被告返还原告购房款及保证金115814元；判令被告支付房屋价款利息损失、居民消费价格上涨损失24618元。原审被告菏泽市安居工程开发有限公司辩称，不同意解除双方经济适用房买卖合同，菏泽市物价局和菏泽市住房和城乡建设局对涉案经济适用房销售基准价格批复如下：滨河新城小区经济适用住房销售基准价格为建筑面积每平方米2231元，储藏室销售基准价格为建筑面积每平方米1900元，并已向社会公示。被告按相关规定执行购房价格有依据，不存在价格欺诈；涉案工程经菏泽市建筑工程质量监督站验收合格，现不存在质量问题。如人民法院认为双方签订的经济适用房买卖合同应解除，被告同意退还房款及保证金，不同意赔偿损失。原审法院经审理认定，被告菏泽市安居工程开发有限公司系滨河新城经济适用住房小区的承建商。原告李国斌经过本人申请和政府相关部门审核，获得购买涉案经济适用住房资格后，被告菏泽市安居工程开发有限公司于2013年1月26日向其出具了《滨河新城小区选房确认单》，载明：选房位置：B8号楼1单元10303室；选房面积：84.21㎡；储藏室：－135号。至2013年1月28日，原告向被告交纳房款112788元、保证金3000元，共计115788元。2012年6月14日，原菏泽市住房保障和房产管理局发布了《关于滨河新城小区一期工程摇号分配通告》，第十条规定：首付价格：滨河新城小区住房首付暂按每平方米1200元收取预收款。正式销售价格待全部建设成本发生后由市物价部门核定并予公示，购房人据实补交差额部分。2015年9月18日，涉案楼房取得了建设工程竣工验收备案证书，2015年9月21日，菏泽市物价局和菏泽市住房和城乡建设局联合作出了《关于滨河新城小区经济适用住房销售基准价格的批复》，确定滨河新城小区经济适用住房销售基准价格为建筑面积每平方米2231元，储藏室销售基准价格为建筑面积每平方米1900元。原、被告双方因涉案房屋价格和质量问题发生争议，由原告诉来我院。经调解，双方当事人未能达成协议。原审法院认为，原告李国斌与被告菏泽市安居工程开发有限公司虽然签订了《滨河新城小区选房确认单》，确定了原告所要购买的房屋，原告也向被告预交了部分房款和保证金，但双方始终未能就涉案房屋的价格达成合议，双方之间的房屋买卖合同并未成立。但原告取得了按照政府相关部门核定的价格购买选定的房屋的权利，被告则须承担如果原告愿意购买所选定的房屋，须按政府相关部门核定的价格向原告出售该房屋的义务。权利可以放弃，在无约定和法律规定的前提下，任何人无权要求他人违背自己的意愿进行交易。经菏泽市物价局和菏泽市住房和城乡建设局批复的销售基准价格公布后，原告并未对此价格作出承诺，而是选择放弃购买所选定的房屋，是在合法行使自己的权利，原审法院予以支持。对于原告放弃购房后，双方应承担的权利、义务，原、被告之间并未作出约定，相关法规、政策也没有明确规定。根据公平原则，被告应返还原告预交的房款和保证金，并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率向原告支付占用期间的利息。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二十五条之规定，判决如下：一、被告菏泽市安居工程开发有限公司返还原告李国斌购房款、保证金115788元及利息（自2013年1月29日起至付清之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算），于判决生效后10日内履行完毕；二、驳回原告李国斌的其他诉讼请求。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3109元，由原告李国斌负担50元，被告菏泽市安居工程开发有限公司负担3059元。上诉人菏泽市安居工程开发有限公司不服原审法院上述民事判决向本院上诉称，一审法院认定上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同未成立错误，在被上诉人向上诉人交纳部分购房款及保证金时，双方的房屋买卖合同已成立,只是价格未确定。因涉案房屋系经济适用住房，其价格应当以2015年9月21日菏泽市物价局和菏泽市住房和城乡建设局批复的销售价格为准；一审判决适用法律错误，被上诉人购买的是经济适用住房，在相关法规、政策未规定的情况下认定上诉人退款时按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算利息错误，上诉人在退款时不应支付利息。请求二审法院撤销原审判决，依法改判上诉人在返还被上诉人交纳的购房款、保证金时不应计算利息。本院二审审理认定的事实和原审法院判决认定的事实基本一致。本院认为，经审查，被上诉人李国斌经过其本人申请和政府相关部门审核，获得了购买涉案滨河新城小区经济适用住房资格。涉案滨河新城小区的承建商菏泽市安居工程开发有限公司于2013年1月26日向其出具了《滨河新城小区选房确认单》。关于该选房确认单，上诉人菏泽市安居工程开发有限公司辩称选房确认单已对涉案经济适用住房的面积、位置、储藏室等作出了明确约定，实为房屋买卖合同，双方的房屋买卖合同已成立。本院经审查认为，涉案选房确认单中上诉人菏泽市安居工程开发有限公司与被上诉人李国斌并未对涉案房屋价格达成一致并作出约定，且涉案选房确认单中下方注明：“凭本单据到菏泽市安居工程开发有限公司办理签订合同业务”，故涉案选房确认单不应视为房屋买卖合同，上诉人菏泽市安居工程开发有限公司和被上诉人李国斌并未签订涉案经济适用住房的买卖合同。一审法院认定双方之间的房屋买卖合同未成立，并无不当。故对上诉人菏泽市安居工程开发有限公司的该项上诉主张，本院不予支持。依据《山东省经济适用住房管理办法》第二十二条第三款：“未确定销售基准价格、租金价格及其浮动幅度的经济适用住房，不得销（预）售、出租。”和第二十五条：“经济适用住房实行公开销（预）售、出租。经济适用住房主管单位应当将房源信息通过媒体向社会公告。公告内容应当包括开发建设单位名称、销（预）售或者出租时间、房源位置、数量、套型建筑面积、基准价格与租金标准及其浮动幅度、申请期限、申请购买或者承租条件、审查时限与公示时间等。”的规定，上诉人菏泽市安居工程开发有限公司在涉案房屋基准价格未确定且其未取得销（预）售资格的情况下，向被上诉人李国斌收取部分购房款及保证金，违反上述地方性文件的规定。一审法院认定其应按中国人民银行公布的同期同类贷款利率向被上诉人李国斌支付所交款项占用期间的利息，并无不当。故对上诉人菏泽市安居工程开发有限公司的该项上诉主张，本院亦不予支持。综上所述，上诉人菏泽市安居工程开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费399元，由上诉人菏泽市安居工程开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴树峰代理审判员  李 锋代理审判员  张宪明二〇一六年十二月八日书 记 员  李 峰