甘肃省嘉峪关市城区人民法院民 事 判 决 书（2016）甘0271民初2199号原告：张掖市宏达房地产开发有限责任公司，住所地张掖市金安苑小区秋爽A段门店202室，信用代码620700200004972。法定代表人：李春海，该公司董事长。委托诉讼代理人：荀星，女，该公司员工。委托诉讼代理人：殷剑宏，甘肃殷剑宏律师事务所律师。被告：嘉峪关市天宝经贸有限责任公司，住所地嘉峪关市河口路23-4号，信用代码620200200006404。法定代表人：贾玉珍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：童海锋，甘肃润物律师事务所律师。被告：贾玉珍，女，汉族，嘉峪关市天宏经贸有限责任公司执行董事。委托诉讼代理人：倪学珍，贾玉珍丈夫。委托诉讼代理人：童海锋，甘肃润物律师事务所律师。原告张掖市宏达房地产开发有限责任公司（以下简称宏达公司）与被告嘉峪关市天宝经贸有限公司（以下简称天宝公司）、贾玉珍土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宏达公司委托诉讼代理人荀星、殷剑宏，被告天宝公司委托诉讼代理人童海锋，被告贾玉珍委托诉讼代理人童海锋、倪学珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏达公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告将x号宗地过户于原告名下；2.二被告支付原告违约金50万元；3.诉讼费由二被告承担。事实和理由：2008年8月8日，原告与被告天宝公司签订《联合投资建房合同》。约定被告天宝公司以x号宗地（以下简称涉诉土地）出资，原告负责全部建设资金，土地手续由被告全权办理。协议签订后，原告积极办理了建房的相关手续和完成了开发建设，并按约定将房屋和补偿金全部交付给被告。房屋开发结束后，原告准备为住户办理土地分割手续，二被告却以种种理由推脱不向土地管理部门申请土地变更，致使该项目建设的房屋土地手续和产权手续至今无法办理。按约定，违约方应赔偿对方违约金50万元。因该合同的受让方为被告贾玉珍，故在土地变更时被告贾玉珍应履行相应义务。天宝公司、贾玉珍辩称，涉诉土地使用权人为贾玉珍，而非天宝公司；被告在合同签订后履行了向原告交付土地的主要义务，而原告没有履行给付折价款的义务，原告无权要求被告履行附随义务；原告在合同履行过程中，没有按照合同约定的标准建设合格房屋，给被告造成损失，被告保留另行起诉的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、嘉峪关市发展和改革委员会《关于张掖宏达房地产公司嘉峪关市天宝经贸公司开发建设商住楼的立项批复》、嘉峪关市房地产管理局《关于张掖宏达房地产公司嘉峪关市天宝经贸公司申请联合开发建设商品住房报告的批复》等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交联合投资建房合同，证明原告与被告天宝公司签订合同，约定就涉诉土地共同开发建房。二被告对合同真实性不认可。因合同内容与复印件差异达10余处，对差异部分原告不能作合理解释，该证据不予认定。2.原告提交嘉峪关市国土资源局《土地置换说明》复印件，证明涉诉土地实际使用权人为天宝公司。被告贾玉珍不认可，认为涉诉土地一直在其名下，从未变更。因原告未能提交说明原件，该证据不予认定。3.被告提交2007年10月14日贾玉珍与许学贤签订的联建工程协议书，原告认为该合同系复印件，且2008年其与天宝公司签订了合同，应以2008年的合同为准。因被告未能提交协议原件，该协议不予认定。4.被告提交2008年9月1日贾玉珍、许学贤签订的合同，证明双方就联合建房商铺标准和归属、利润分配、违约责任等进行了约定。原告认为许学贤无权代表其签订合同，但庭审中对该合同效力予以追认，该证据予以认定。5.被告提交2008年12月18日许学贤与贾玉珍签订的协议，证明2008年8月8日签订的合同无效。原告不认可，认为公司未授权许学贤签订合同，无权确认之前公司签订的合同无效。因原告认可协议的真实性，且许学贤系原告项目负责人，故该协议予以认定。本院经审理认定事实如下：2006年11月9日，贾玉珍与嘉峪关市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，贾玉珍取得朝阳街区东环南路西侧（宗地编号为GT-044）2672.95平方米土地使用权，土地用途为商业，土地使用权出让年限为23年。2008年3月24日，嘉峪关市房地产管理局出具《关于张掖市宏达房地产开发有限公司嘉峪关市天宝经贸有限公司申请联合开发建设商品住房报告的批复》，同意宏达公司、天宝公司在××区户。2008年3月31日，嘉峪关市发展改革委员会《关于张掖宏达房地产公司嘉峪关市天福经贸公司开发建设商住楼的立项批复》，同意宏达公司、天宝公司在××区户，并准予立项。2008年9月1日，贾玉珍（甲方）与许学贤（乙方）签订合同，约定甲方投资在朝阳街土地上建设住宅楼三栋，并办理相关土地手续，乙方投入建设资金，并全权负责施工建设；一号楼一层商铺归甲方所有，商铺宽度14米，若宽度不够，乙方按每平方米20万元标准赔偿甲方；开工前乙方支付保证金42万元，四层框架封顶，乙方支付甲方80万元，六层框架封顶乙方支付甲方80万。无论任何原因，乙方必须付够甲方现金200万元，否则乙方按20%标准支付甲方违约金，乙方所得利润与甲方无关；产权在售房前归甲方所有，售房后产权随之转移至购房户，乙方负责办理购房户的相关手续；如有一方违约，赔偿对方违约金50万元。2008年12月8日，许学贤与贾玉珍签订协议，内容为：许学贤与天宝公司合作过程中的一切行为代表宏达公司；2008年9月1日与贾玉珍签订的合同为最终合同，之前合同全部作废，2008年8月8日签订的联合投资建房合同只限于地税局使用。2009年11月3日，由原告组织施工建设的商住楼3栋70户竣工并经验收合格。2013年3月25日，嘉峪关市规划局向宏达公司、天宝公司补发了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。另，许学贤系宏达公司项目负责人。原告支付被告贾玉珍土地折价款100余万元（具体数额有分歧），并交付两套住房抵顶部分土地折价款。本院认为，1.关于双方提交的三份合同（协议）的效力问题，2008年9月1日贾玉珍和许学贤签订的合同，因宏达公司事后对许学贤签订的合同予以追认，可认定许学贤系代表宏达公司签订的合同。2008年12月贾玉珍和许学贤签订的协议，因许学贤系宏达公司项目负责人，贾玉珍有理由相信许学贤代表宏达公司签订协议，符合表见代理的构成要件，该协议有效。关于2008年8月8日天宝公司和宏达公司签订的合同，该合同与复印件差异多达10余处，且在2008年12月签订的协议中，注明2008年8月8日签订的合同作废，该合同本院不予认定。2.关于合同相对方的问题，虽然办理建房及立项手续是由宏达公司、天宝公司共同申请，但涉诉土地的使用权归被告贾玉珍，贾玉珍也收取了100余万元土地折价款及2套住房抵顶折价款，故合同的相对方应为被告贾玉珍。3.关于本案性质，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：”合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”本案中，由贾玉珍提供有使用权的土地，原告投资开发建设商品房，并向被告支付一定数额的土地折价款，贾玉珍不参与分配商品房销售利润，也不承担风险。故本案并非合资、合作开发房地产合同纠纷，而是土地使用权转让合同纠纷。4.关于办理土地转让手续问题，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款规定：”未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十三条规定：”以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”本案中，2006年11月，贾玉珍与嘉峪关市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，取得涉诉土地使用权，用途为商业，年限为23年，而贾玉珍转让土地用于商品房开发，其土地用途、使用年限均发生变化。涉诉土地是否符合转让条件，需要土地管理部门审批。在土地管理部门审批前，能否办理土地使用权转让并不确定。故原告主张被告贾玉珍向其办理土地使用权过户手续的诉请，本院不予支持。因双方对办理土地使用权转让手续未约定具体期限，故原告主张由被告贾玉珍支付50万元违约金的诉请，本院不予支持。因被告天宝公司并非土地转让合同的相对方，原告主张由被告天宝公司向其办理土地使用权过户手续并承担违约金的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十三条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张掖市宏达房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费8800元，由原告张掖市宏达房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省嘉峪关市中级人民法院。审 判 长  戴吉爱人民陪审员  郑桂花人民陪审员  周丽娟二〇一六年十二月十三日书 记 员  顾生蓉