江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)虎民初字第02768号 原告：苏州寰润商业管理咨询有限公司，住所地江苏省苏州市桐泾北路******。 法定代表人：张果林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王春芳，江苏虎丘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙晓峰，江苏虎丘律师事务所律师。 被告：张盘，男。 委托诉讼代理人：张述菊，苏州市姑苏区胥江法律服务所法律工作者。 原告苏州寰润商业管理咨询有限公司（以下简称寰润公司）与被告张盘房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月9日立案后，依法适用简易程序，于2016年1月27日、12月29日公开开庭进行了审理。原告寰润公司之委托诉讼代理人王春芳、孙晓峰、被告张盘及委托诉讼代理人张述菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告寰润公司向本院提出诉讼请求：1、解除与被告签订的租赁关系，要求被告立即迁出租赁商铺；2、判令被告支付原告至租赁关系终止日的租金、2015年9月25日前的水、电费4172元，至租赁关系终止日的管理费、网络使用费、灯箱广告费5000元，租赁合同解除日至实际搬出日按租赁合同约定租金标准的3倍支付房屋使用费；3、判令被告支付违约金67434元，且原告有权不予退还履约保证金80000元；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2013年9月10日签订《房租租赁合同》一份，约定原告将新区狮山路28号苏州高新餐饮广场GX-4号店铺出租给被告使用，租期5年，双方并就租金标准、支付方式、违约责任等作出明确约定。合同签订后，原告按约将租赁店铺交付被告使用，但被告并未按约履行支付租金及水、电费等各种费用的义务，原告多次催讨，并委托律师于10月2日发函催讨并明确不予缴纳将解除租赁合同、追究其违约责任，均未果，特诉至贵院，恳请支持原告诉请。 被告张盘辩称：双方签订的房屋租赁合同应当继续履行，被告方对被断电、锁门之前的未交的房屋租金、物业费负有交付义务，被告要求对约定的保证金、违约金条款进行调整。在诉讼期间，原告在未通知被告前提下擅自将商铺出租给他人经营，原告属根本性违约，对我方造成的损失应予赔偿。 经审理查明： 苏州新景天商务地产发展有限公司将其开发的苏州市狮山路28号地下一层餐饮区域，面积874平方米出租给原告寰润公司使用，租期10年，自2013年9月25日至2023年9月24日止，自2014年9月25日双方起算租金，双方同时约定寰润公司可以将承租房屋对外租赁经营。 2013年9月10日，原告寰润公司与被告张盘签订房屋租赁合同（编号HRSG-GX-GX-4），双方约定：1、寰润公司将上述房屋中部分GX-4号商铺（约定使用面积126.3m2、建筑面积175.4m2）转租给原告张盘，房屋交付日2013年9月13日，租期5年，自交付日起计，被告不应晚于免租装修前结束日开始营业，免租装修期满后次日为计租起始日，计租面积（使用面积+公摊面积）约为176平方米，交房后如房屋计租面积与约定的计租面积误差在5%以内，则所有费用（租金、物业管理费）保持不变，若误差超过5%，超过部分双方按误差面积调整租金，多退少补；2、在租赁期内，被告必须向原告支付租金、物业管理费等费用，并在每个计费周期结束前10日预先支付下个计租周期的租金、物业管理费，被告必须按时支付和清偿显示于独立仪表的有关水、电、电讯和电话费用等公共事业费用和于该房屋内使用设施的费用；3、被告拖欠租金、物业管理费、其他费用及任何应当向原告支付的款项，应从应付日起至实际支付款项之日按日息3‰的滞纳金；4、房屋租金按以下方式计算：（1）纯租金模式，第一年704元/天，第二年739元/天,第三年776元/天,第四年815元/天，第五年856元/天，（2）提成租金加物业管理费模式，第一年租金为税前月营业额的10%，第二年租金为税前月营业额的10%，第三年租金为税前月营业额的11%，第四年租金为税前月营业额的11%，第五年租金为税前月营业额的12%，第六年租金为税前月营业额的12%，物业管理费在5年租赁期内为1元/天·平方米，（3）房屋每月应付租金为上述纯租金模式和提成租金加物业管理费模式中租金较高者；在租赁期内，每3个月为一个计租周期，被告须按照纯租金模式于每个计租周期结束前15日支付下一计租周期的租金，若每个计租周期按租金加物业管理费模式高于纯租金模式的租金，则被告须于该计租周期的下一个下一个计租周期前5日内向原告缴纳两者的差额；5、免租装修期为90天，自房屋交付日起算，包含在第一个租赁年度内，在免租装修期内为开业前承租方无需支付租金、管理费，开业后无需支付租金、但必须支付物业管理费及相关费用，包括免租装修期内被告应支付进场费5000元、垃圾清运费8元/平方米、临时水费1元/平方米、电费1.2元/度,免租装修期被告应当支付装修保证金10000元，免租装修期内，在被告按时缴纳物业管理费等相关费用的情况下，原告允许被告试营业；6、被告应当在合同签订时支付原告履约保证金80000元（总计相当于3个月租金和3个月物业管理费），若签订合同后被告违约，该款用于赔偿原告损失，不予退还；7、水、电费标准为，水费4.18元/吨、电费1.2元/度；8、原告提供广场入口位置供被告在合同期内免费2年做店招使用，原告统一负责店招的制作、安装，被告承担费用10000元，第3年开始被告按10000元/年的标准支付店招使用费，原告提供广场入口灯箱广告位置1块供被告使用，被告按10000元/年的标准支付广告位使用费，广告位使用费先付后用，首年广告位使用费在合同签订后7日内支付，以后每个使用年度开始前30日内支付当年广告位使用费；9、交付标准（工程条件），原告提供被告电量为80KW，提供的空调冷量为0.3KW/m2、新风量为2500m3/h；10、违约及补偿，被告拖欠租金、物业管理费或任何其他费用连续超过15天或累计超过30天，或未经原告书面同意而连续停业达7天或累计停业达14天，等等，原告可终止合同，提前收回房屋，已收取的保证金不予退还，并可以要求被告支付当年度的3个月的固定租金作为违约金、装修期间及免租期间的租金。如被告未按时支付合同约定的租金、物业管理费或任何其他费用超过14天或违反其他义务在原告发出书面通知后14天内未纠正，原告可以在提前48小时书面通知的前提下，停止向被告提供水、电、电讯、电话、空调、和其他管理服务，直至被告支付所有欠款或履行合同固定的其他义务。租赁期满或提前终止的，如被告逾期归还房屋，应当赔偿原告的一切损失，如原告迟延向新租户交付房屋而承担的违约金、中介费，此外每逾期1天，被告向原告支付相当于租赁期最后一日租金3倍的违约金，逾期超过7天，原告有权进入房屋，该房屋内所有装修、设施、物品归原告所有，原告有权决定对装修、设施、和物品予以保留或拆除，原告无需为装修、设施、物品的剩余价值向被告作出任何补偿，同时原告可向被告追索拆除装修和设施设备的开支。 合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告向原告交付了履约保证金8万元。 2014年3月25日，原、被告签订《通信业务合作协议》，约定被告租用原告10M光纤网络，用于光纤上网及wifi覆盖，每月使用费600元，自2014年9月开始计费。就该协议发生争议，任何一方可将争议提交洛阳仲裁委员会仲裁。 2014年8月5日，原、被告签署确认书，约定：1、灯箱广告位、店招使用费起始日自2014年3月24日计算；2、针对被告空调不能使用，免除被告2个月租金，每季度免1个月，连续免2个季度。 因原告与业主苏州新景天商务地产发展有限公司沟通中意见不一致导致2015年9月11日14时至19时暂停了公共区域的供电及空调，原告免除当日的租金及物业管理费。 2015年10月19日及10月26日，原告均向被告送达缴费通知单，该通知均由被告员工周迎飞签收。其中10月26日的通知单告知被告在接到通知后1日内缴纳拖欠的168350元，包含2015年8月26日至10月25日的电费6624元、2015年8月26日至10月25日的水费318元、2015年8月24日至2016年2月23日的租金134868元，2015年9月24日至12月23日的物业管理费14740元（已扣除物业费减免的1320元）、2015年3月24日至2016年3月23日的灯箱广告租金10000元、2015年9月1日至2015年11月30日的网络使用费1800元。 另查明，被告当庭确认于2015年9月10日停止经营。 庭审中，原告认为合同于2015年12月23日解除。并确认在2016年3月底已收回商铺，于2016年4月26日转租他人。 以上事实由原、被告提供的国有土地使用权证、房屋租赁合同、通信业务合作协议、律师函、催缴通知单、确认书、联系函、及本院庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，属合法有效。双方签署的通信合作协议虽约定仲裁条款，但被告已应诉并实体答辩，故本院对于通信合作协议项下的网络使用费继续审理。 按照双方房屋租赁合同的约定，房屋租金应当先付后用，被告未提供其支付2015年8月24日之后租金的证据，故本院认为被告已构成迟延履行合同主要债务之违约，且被告连续超过15天未付，在原告发出书面催缴通知后15天内也未予纠正，按照合同约定原告可解除合同。合同于通知到达之日解除。原告未能提供解除合同的律师函由被告签收的凭证，但本院将原告要求解除合同的诉状等材料邮寄至被告，被告于2016年1月6日签收，签收之日可视为原告通知被告解除合同之日。 根据原告自行制作的缴费通知单，2015年8月24日至2015年11月23日期间的租金原告均以第二租赁年度的标准计算（22477.996×12÷365=739元/天），本院予以认可。截至合同解除之日，2015年8月24日至2016年1月6日期间的租金，本院亦按第二租赁年度标准计算为100504元（739元/天×136天）、2015年9月24日至2016年1月6日期间的物业管理费为17160元（176元/天×105天-1320元）、2015年9月1日至2016年1月6日的网络使用费为2520元（600元*4+600元÷30×6）；2015年3月24日至2016年1月6日已逾半年，故对灯箱广告租金5000元予以认定；另原告主张的2015年9月25日前的水电费4172元，因被告员工周迎飞在收到缴费通知时予以签收、确认，并且被告在此之后的合理期间内也未提出反证，故本院也予以认定。关于原告主张的房屋逾期返还期间的3倍租金的使用费、3个月固定租金的违约金、已交付的8万元履约保证金等，被告庭审中申请法院予以调整，本院认为上述项目均为合同约定的违约责任，因在违约所致原告实际损失的基础上予以认定。被告逾期支付租金等费用导致合同解除后应立即返还房屋，现原告确认于2016年3月31日收回房屋，故本院认为逾期返还房屋期间（2016年1月7日至3月31日）的房屋使用费可按合同终止时的租金标准的1.3倍960.7元（即739元/天*1.3）计算，应为81659.5元（960.7元/天*85天）；另外合同解除后原告亦需要一定的时间寻找新的承租户，并亦可能给予新的承租户一定的免租装修期，故对原告主张的3个月固定租金的违约金予以支持，计67434元。至于原告主张8万元履约保证金不予返还之请求，本院认为合同解除后原告并不存在其他实际损失，故对原告该项请求予以驳回。履约保证金应予返还，按合同约定与原告的损失折抵后，被告仍应支付198449.5元。 关于被告要求继续履行合同的抗辩意见，本院不予采纳。关于被告庭审中提及的原告增加入驻商户影响空调及供电的意见，本院认为原、被告的房屋租赁合同中已经约定了原、被告间的供电、空调的房屋工程条件，但因被告未举证证明原告提供房屋不符合约定的工程条件，故对被告的该意见不予采信，但被告可在收集证据后另行主张房屋不符约定而影响其使用的损失。关于被告主张原告擅自转租他人给被告造成的损失等，根据合同约定，被告逾期返还房屋的，原告有权进入房屋，该房屋内所有装修、设施、物品归原告所有，原告有权决定对装修、设施、和物品予以保留或拆除，原告无需为装修、设施、物品的剩余价值向被告作出任何补偿，在被告自行停止经营后其长期对店内设施不予管理，故被告该意见，本院不予采信。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、原、被告双方的房屋租赁合同于2016年1月6日解除。 二、被告张盘应于本判决生效之日起十日内给付原告苏州寰润商业管理咨询有限公司至2016年1月6日的租金100504元、物业管理费17160元、网络使用费为2520元、灯箱广告租金5000元、及2015年9月25日前的水电费4172元、房屋使用费81659.5元、违约金67434元，合计278449.5元；与被告缴纳的履约保证金8万元折抵后，被告应给付原告198449.5元。 三、驳回原告苏州寰润商业管理咨询有限公司其他诉讼请求。 如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街分理处，账号：5484010********。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5940元，减半收取2970元，由原告苏州寰润商业管理咨询有限公司负担836元，由被告张盘负担2134元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行支行；帐号：105553010********。 审判员  顾文娟 二〇一六年十二月三十日 书记员  顾 雯