.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}    三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2016）琼0271民初705号   原告张雪，女，1968年9月24日出生（公），汉族，现住辽宁省沈阳市和平区。   委托代理人吴凤兰，女，1940年6月23日出生（公），汉族，现住辽宁省沈阳市沈河区。   被告李群芳，男，1963年11月7日出生（公），汉族，现住江西省萍乡市。   被告李建芳，男，1969年9月1日出生（公），汉族，现住江西省萍乡市。   被告黄志萍，女，1963年1月8日出生（公），汉族，现住江西省萍乡市。   被告李小祝，男，1960年6月8日出生（公），汉族，现住江西省萍乡市。   被告王小燕，女，1961年2月18日出生（公），汉族，现住江西省萍乡市。   被告李炳放，男，1963年9月17日出生（公），汉族，现住江西省萍乡市。   被告刘德萍，男，1963年10月4日出生（公），汉族，现住江西省萍乡市。   以上七被告的共同委托代理人严思达，江西天艺律师事务所律师。   原告张雪诉被告李群芳、李建芳、黄志萍、李小祝、王小燕、李炳放、刘德萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月5日受理立案后，依法组成合议庭，于同年3月16日公开开庭进行第一次审理，原告张雪的委托代理人吴凤兰、七被告的共同委托代理人严思达到庭参加诉讼。因何春艳与本案的处理结果有法律上的利害关系，本院于2016年7月15日依职权追加何春艳作为本案第三人参加诉讼，于同年11月6日公开开庭进行第二次审理，原告张雪的委托代理人吴凤兰到庭参加诉讼，七被告及第三人何春艳经本院依法传唤，无故不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案在审理过程中因案情复杂经本院院长批准延长审限三个月。本案现已审理终结。   原告诉称，2010年1月22日，原告随旅游团来到三亚市旅游，在海茹兰旅店休息的时候旅店老板王素兰花言巧语向原告推销海湾椰林度假村特价房，并用车将原告等人带至海湾椰林度假村施工现场，该楼盘一期四栋已入住三年，二期正在施工。在售楼处见到被告李小祝，他称是与三亚市凤凰镇政府在凤凰镇羊栏村共同开发的三亚市海湾椰林度假村商品住宅楼，被告还称该项目已向三亚市凤凰镇政府规划所申报并获得规划建设手续，是大产权可以办证，并给原告看合同第四条："该项目已向三亚市凤凰规划所申报并获得规划建设手续......"。原告觉得该楼房所处的地理位置比较好，价格比较合理，并且有盖完的四栋楼已经出售并入住三年，遂与被告李小祝签订由被告准备好的格式合同《三亚市海湾椰林度假村合作建房协议书》购买三亚市海湾椰林度假村8栋2单元F层101号房，总价款139754元。原告先按王素兰的要求交了2万元押金，后在王素兰的催促下委托原告的员工周丹妮于2010年10月20日往被告的客服何春艳的银行卡上汇款119754元。2011年7月19日，三亚市海湾椰林度假村工作人员突然通知原告称，原告所购置的101号房将被强制拆除。后来，原告家人来到三亚海湾椰林度假村时，没有看到房子踪影，只看到一堆砖头瓦砾。原告经进一步了解才得知，原告购买的101号房尚未取得政府有关部门的审批手续，是被告非法购地擅自建设的房屋，并以欺诈手段进行非法销售。原告认为，被告所开发的三亚市海湾椰林度假村房屋是非法建筑，其用欺诈手段与原告签订的《三亚市海湾椰林度假村合作建房协议书》是名为合作建房协议，实为房屋买卖合同。合作建房不能成立：合同条款中并无合作的权利、义务和风险的约定，核心内容是一方支付认购价款以从另一方获得所建房屋，同时从未协商过建房的任何事情。因被告销售给原告的房屋是非法建筑，而且是用欺诈手段与原告签订的合同，因此，该合同应属无效合同，且因被告的过错行为已经给原告造成了极大的经济损失。这几年来，原告多次找被告要求返还购房款并赔偿经济损失，但被告却一再推拖无结果。现李群芳、李小祝又称不是合作建房的当事人而仅仅是合作建房另一方出资人委托的项目管理人。事实是：2011年萍乡市安源区人民法院民事判决书[（2011）安民初字第1519号]已查明三亚海湾椰林度假村项目部系李群芳、李建芳、黄志萍设立。本判决虽被撤销，但认定的事实并未改变。（2012）萍民二终字第12号民事裁定书认定三亚海湾椰林度假村项目部由李群芳、李建芳、黄志萍共同设立，未依法注册登记。李小祝是合同的签订人，应依法承担责任。为维护原告的合法权益，特起诉至人民法院，请求：一、确认原、被告签订的《三亚市海湾椰林度假村合作建房协议书》无效；二、判令被告共同返还给原告购房款139754元；三、本案诉讼费用由被告负担。   七被告共同答辩称，一、被告李群芳、李建芳、黄志萍、李小祝不是集资建房的合伙人，不是适格的被告。二、原告与被告没有合同关系，2万元的订房款不是张雪给的，119754元是案外人周某给何春艳的，何春艳不是三亚海湾椰林度假村项目部的工作人员，被告也没有让周丹妮给何春艳汇款，原告没有向被告支付过购房款。三、《合同法》第五十八条规定，合同无效，当事人因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折款补偿。原告以双方签订的合作建房协议无效，房屋被政府有关部门强拆为由，请求被告返还全部合作认购房款。但是，根据上述法律规定的双方返还原则，原告当然应对交付给原告的房屋按认购款补偿给被告。如若不能，显然有悖于法律规定，其主张则不能成立。四、本案无任何的小产权记载，合同中写明已取得建设规划手续，永远买断了土地使用权，可以转让、买卖，这属于房产正常开发。退一步来讲，违章建造的房屋不能办产权证，不能买卖，不受法律保护，这是全国人民众所周知的事实，案涉房屋属违章建筑被强制拆除，原告也遭受了损失。原告明知房屋系违章建筑，执意合建认购，"有需求，就有违建"，可见原告自身也有重大过错。根据《合同法》第五十八条"有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的应当由各自承担相应的责任"的规定，原告也应对自己的损失承担相当的责任。五、强制拆除时间已经过去5年了，原告的请求权已过诉讼时效期间。   第三人何春艳未到庭，也未提交书面的陈述意见。   经审理查明：2010年3月24日，案外人陈某向三亚海湾椰林度假村项目部认购由该项目部开发建设的位于三亚市××区房，并支付订金2万元，由被告李小祝出具加盖了"三亚海湾椰林度假村项目部财务专用章"的收据。其后，陈某将其认购的上述房间的购买权转让给原告张雪，在张雪向陈某支付2万元后，陈某将订金收据原件交给张雪。2010年12月20日，在三亚海湾椰林度假村项目部工作人员的催促下，张雪委托所在单位的会计周丹妮向该项目部工作人员何春艳个人账户汇款119754元，用于支付上述101房的剩余购房款。2011年7月21日，三亚市综合执法局以涉案建筑未经规划部门批准，无相关部门的报建手续系违章建筑为由，对涉案房屋实施强制拆除。涉案房屋被拆后，原告多次与被告交涉退还购房款事宜，并从2011年起至2015年每年持续多次信访至三亚市信访局要求保护其民事权利未果，遂起诉至本院。   另查明，2010年1月29日，原告张雪与三亚海湾椰林度假村项目部另外签订了一份《海湾椰林度假村合作建房协议书》认购602号房，协议由被告李小祝作为三亚海湾椰林度假村项目部的代表签字，并加盖了该项目部的印鉴。2010年2月25日，案外人孙某根据三亚海湾椰林度假村项目部邓新辉的指示向其个人账户汇入购房款288710元，七被告对此没有异议。在涉案房屋被强制拆除后，第三人何春艳作为三亚海湾椰林度假村项目部客户服务工作人员曾与购房人孙某交涉退还购房款事宜。   再查明，2013年11月19日江西省萍乡市中级人民法院在审理上诉人王小燕、刘德萍、李炳放与被上诉人甘礼寿及原审被告黄志萍合伙协议纠纷一案中作出的生效民事判决书[（2013）萍民三终字第70号]查明，2009年7月28日甘礼寿与王小燕、刘德萍、李炳放签订了一份《集资建房协议》，约定集资开发三亚市凤凰镇羊栏小学海湾椰林度假村。2012年3月1日江西省萍乡市中级人民法院在审理上诉人李群芳、李建芳、黄志萍、一审被告三亚海湾椰林度假村项目部与被上诉人时玥房屋买卖合同纠纷一案中，作出的生效民事裁定书[（2012）萍民二终字第12号]查明三亚海湾椰林度假村项目部由李群芳、李建芳、黄志萍共同设立，未依法注册登记。2011年11月11日，江西省萍乡市安源区人民法院在审理原告时玥诉被告李群芳、李建芳、黄志萍、三亚海湾椰林度假村项目部房屋买卖合同纠纷一案[（2011）安民初字第1519号]中，被告李群芳、李建芳、黄志萍的答辩意见为：一、本案所涉房屋系原告与被告合作由个人集资所得，原告明知房屋系全体合伙人集资购买农民宅基地使用权后所建，其作为一个完全民事行为能力人，对此不受法律保护的房屋仍然愿意集资合伙开发取得，且该房屋已完全处在原告使用权控制之下，政府以违法建筑予以拆除，其个人损失应由其本人承担；二、被告从2010年4月起，已全面告知所有集资合作者，政府对该合作住宅有强制拆除的风险，对愿意退出的合作者可以收回集资款项。很多集资合作户都有明智退出，而原告却心存侥幸，坚持不退出；三、原告诉称合作建房实属购房合同应认定无效，理由是协议中出现了"自愿认购"，原告的理由缺乏事实和法律依据，该协议为双方真实意思表示，不管有没有违反国家法律因素，完全属于合作建房性质；四、答辩人才是此次合作建房项目中最大的受损者。   以上事实，有收据、手机短信、汇款凭单、委托书、证明、视频资料、（2012）萍民二终字第12号民事裁定书、三亚市综合行政执法局行政处罚决定书、（2011）安民初字第1519号民事判决书、（2013）萍民三终字第70号民事判决书、当事人陈述等证据佐证，并经庭审质证，足以认定。   本院认为：一、关于被告李群芳、李建芳、黄志萍、李小祝的诉讼主体资格问题。（一）关于李群芳、李建芳、黄志萍的诉讼主体资格问题。三亚海湾椰林度假村项目部由李群芳、李建芳、黄志萍共同设立，未依法注册登记，这一事实已经江西省萍乡市中级人民法院已经发生法律效力的民事裁定书[（2012）萍民二终字第12号]查明，而且从萍乡市安源区人民法院在审理时玥诉李建芳、黄志萍、三亚海湾椰林度假村项目部房屋买卖合同纠纷一案时，被告李群芳、李建芳、黄志萍的答辩意见中可以看出，被告李群芳、李建芳、黄志萍是承认其等作为三亚海湾椰林度假村项目部合伙人身份的。被告李群芳、李建芳、黄志萍作为三亚海湾椰林度假村项目部合伙人的身份，与江西省萍乡市中级人民法院在审理上诉人王小燕、刘德萍、李炳放与被上诉人甘礼寿及原审被告黄志萍合伙协议纠纷一案中作出的生效民事判决书中查明的甘礼寿与王小燕、刘德萍、李炳放集资开发三亚市凤凰镇羊栏小学海湾椰林度假村的事实并不矛盾，因为该院在（2013）萍民三终字第70号民事判决书中审理的范围仅限于当事人甘礼寿与王小燕、刘德萍、李炳放之间的合伙关系纠纷。（二）关于李小祝的诉讼主体资格问题。李小祝曾经于2010年1月29日作为三亚海湾椰林度假村项目部的代表方与原告签订《海湾椰林度假村合作建房协议书》，李小祝也是向原告出具收据的经手人，因三亚海湾椰林度假村项目部未经工商登记，故该项目部的代表方应视为该项目部的合伙人，除非有证据证明其行为系履行职务行为或受委托行为，但现有证据无法证明李小祝的行为系履行职务或受委托的行为，故对其不是合伙人的辩解本院不予采信。综上，李群芳、李建芳、黄志萍、李小祝均系三亚海湾椰林度假村项目部的合伙人，均系本案的适格被告。二、关于第三人何春艳的身份问题。2010年2月25日，案外人孙某根据三亚海湾椰林度假村项目部工作人员邓新辉的指示向其个人账户汇入购房款288710元，结合被告李小祝也收取过购房人的购房款的事实可以判断，三亚海湾椰林度假村项目部在收取购房人的购房款时，没有唯一的收款人及银行账户，该项目部的工作人员也可以通过个人账户接收购房款。而从原告向何春艳的银行账户汇入涉案101房的剩余购房款及在涉案房屋被强制拆除后何春艳曾与购房人孙某交涉退还购房款事宜的事实可以判断，何春艳系三亚海湾椰林度假村项目部工作人员及三亚海湾椰林度假村项目部通过何春艳收取购房款的盖然性高，故本院宜认定第三人何春艳系三亚海湾椰林度假村项目部工作人员，何春艳根据三亚海湾椰林度假村项目部的指示收取了原告的119754元购房款。三、原告与三亚海湾椰林度假村是否存在购房合同关系问题。通过陈某向七被告开发的三亚海湾椰林度假村项目部认购涉案101房并向李小祝缴纳订金2万元，其后何春艳催促原告支付剩余的购房款，原告按何春艳的要求汇款的行为可以判断，起先陈某与三亚海湾椰林度假村项目部达成了购买涉案101房的口头协议，后来陈某将涉案101房的购买权转让给原告并已经三亚海湾椰林度假村项目部确认同意，也即原告与三亚海湾椰林度假村项目部后来达成了口头的购房协议，双方因此存在购房合同关系。四、关于购房款的退还问题。三亚海湾椰林度假村项目部出售给原告的涉案101房系七被告非法利用农村土地修建，所建房屋属于人民政府近年来严厉打击、俗称为"小产权房"的房屋，该类房屋不受法律保护，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条"农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；......"、《中华人民共和国合同法》第五十二条"有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定。"的规定，原告和三亚海湾椰林度假村项目部口头订立的购房合同属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条"合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"的规定，三亚海湾椰林度假村项目部因该合同取得的139754元购房款应当返还给原告。涉案房屋因属违章建筑已被人民政府依法强制拆除，涉案房屋也非被告的合法财产，依法不受法律保护，被告关于由原告将涉案房屋按认购款补偿给被告的主张没有法律依据，本院不予采纳。五、关于本案的诉讼时效问题。原告在涉案房屋被拆除后就退还购房款问题多次与被告协商未果，从2011年至2015年间每年多次信访至三亚市信访局请求保护其民事权利，依法产生诉讼时效中断的效果，被告关于本案已超过诉讼时效的抗辩没有法律依据，本院不予采信。   由于三亚海湾椰林度假村项目部未依法注册登记，不具备相应的民事权利能力，故以三亚海湾椰林度假村项目部的名义所签合同及相应的民事责任均应由该项目部的合伙人李群芳、李建芳、黄志萍、李小祝、王小燕、李炳放、刘德萍共同承担。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：   一、原告张雪与三亚海湾椰林度假村项目部口头达成的购房合同无效；   二、被告李群芳、李建芳、黄志萍、李小祝、王小燕、李炳放、刘德萍应在本判决发生法律效力之日起十日内共同退还给原告张雪购房款人民币139754元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费人民币3095元（原告已预缴），由七被告共同负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审 判 长 吉才军   审 判 员 谢亚琼   人民陪审员 王东升     二0一六年十二月八日   书 记 员 王天顺   附：相关法律条文   《中华人民共和国土地管理法》   第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。   《中华人民共和国合同法》   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用   的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：   (一)主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;   (二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。