云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0111民初6296号原告陈景彪，男，汉族，1970年9月20日生，住云南省昆明市盘龙区。被告云南奥宸房地产开发有限公司，住所云南省昆明市西山区环城西路**云南省社会科学院科研大楼**。法定代表人邹建民，董事长。委托代理人刘国艳，女，汉族，1991年12月4日生，住云，住云南省大理白族自治州弥渡县司工作人员，特别授权代理。原告陈景彪诉被告云南奥宸房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月24日公开开庭进行了审理。原告陈景彪、被告委托代理人刘国艳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2009年12月8日，原、被告签订了《商品房购销合同》合同编号：橙Ⅰ字（2009×号，约定原告购买被告开发建设的橙郡小区一期商品房；被告向原告交付该房屋的截止日期为2010年11月1日等其他约定。合同签订后，原告按合同约定付清了首付购房款人民币442712.00元，按揭款项1000000.00元已经支付给了被告。原告于2010年11月1日领取了该房屋的钥匙，并在物业处预交了物业管理费、房屋配套费、维修基金、契税、合同印花税及房产证印花税等。根据《商品房购销合同》第十二条约定，被告应当在280个工作日内（2011年5月1日以前）将应当办理房屋产权登记由甲方提供的资料报登记机关备案，被告代为原告办理房屋产权登记。如因任何一方资料证件文书不全或未交相关税费的原因，不能在规定期限内取得房屋产权证书，该房应承担违约责任，但至今被告由于长期拖欠政府土地款仍未按约定为原告办理产权登记事宜。原告认为，被告的行为严重损害了原告的合法权益，致使原告所购买的房屋不能上市交易、不能抵押周转资金，给原告造成重大经济损失；且被告的行为已经构成严重违约，依约理应向原告支付违约金。原告曾多次向被告提出要求协助办理产权证，但被告置之不理，为维护合法权益，原告故诉至法院，请求判令：一、被告承担违约责任；二、被告向原告支付2011年5月1日至2012年4月30日期间，未能取得《国有土地使用权证》及《房屋所有权证》的违约金人民币52658.55元；三、被告自2012年4月30日起至为原告办理完产权登记之日止按每日144.27元（万分之一每日）向原告支付违约金；四、被告立即为原告办理房屋所有权证；五、被告承担本案诉讼费用。被告辩称：办理产权证是行政行为，我方已在积极办理，但是时间不能确定；原告的部分诉请已过诉讼时效，请求驳回；违约金的起算时间有误。原告针对其诉请，向本院举证如下：1、《商品房购销合同》；2、购房发票；3、契税、工本费收款收据；4、财富广场销售中心通知；5、利息计算表；6、内资企业登记表；7、昆明市市长热线的回复意见、微信截图；8、交房通知书；9、验收记录。被告对原告所提交证据的购销合同、契税发票、购房发票、交房通知、内资企业登记表、交房通知书的真实性、合法性及关联性均无异议，本院予以采信。利息计算表、市长热线回复意见及微信截图从形式上属于单方制作，三性均不认可。被告未向本院提交证据。本院结合原、被告庭审和质证陈述，对当事人提交的上述证据综合认证认为：原告所举证据利息计算表、微信截图及市长热线回复意见系单方制作，本院不予确认，按当事人主张处理，其他证据材料真实、合法，与本案存在关联，为有效证据，本院予以采证。根据庭审和质证，本院确认本案法律事实如下：原、被告双方于2009年12月8日签订一份《商品房购销合同》。该合同约定原告购买被告开发建设的位于昆明市官渡区矣六乡“橙郡小区一期”第×幢第×层×号房屋，购房款总价为1442712.00元。该合同对产权登记的约定为：在商品房实际交付使用后90个工作日内，甲方（即本案被告）应当将办理房屋产权登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但因政府土地清非或不可抗力而导致无法进行产权登记，此时间相应顺延，乙方（即本案原告）应当向甲方提交办理房屋产权登记需要的完整合法有效的全部资料包括但不限于个人资料、证件、授权委托书，并交讫相关税费向房地产产权登记机关申办房屋所有权登记。如因任何一方资料证件文书不全或未交讫相关税费的原因，依法不能在规定期限内取得房屋产权证书，该方应按逾期天数，按日向对方支付合同总价款万分之一的违约金。但有关机关、部门办理有关资料或者证书所用时间，不视为任何一方违约。办理房屋所有权登记手续的权利和义务以行政法规或行政规章为准。办理房屋所有权登记的相关税费由乙方承担。合同签订后，原告按合同约定以按揭方式向被告支付购房款1442712.00元，被告于2010年11月1日向原告交付房屋。同日原告交清契税、工本费、产权印花税、合同印花税、维修基金、配套费全部费用。被告未按照约定向房管局提交办理房屋产权登记需要的完整合法有效的全部资料。涉诉房屋至今未办理产权登记，现原告诉至本院，主张前述诉请。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案系商品房销售合同纠纷，双方当事人争议的焦点有三，以下分别阐述：关于办理房屋产权登记手续问题。本案中，原告购买被告开发的房屋，并交纳购房款及相关费用，被告也原告交付了房屋。被告未按合同约定时间向房屋产权登记机关交齐办理产权证的相关证件。对于原告要求被告办理房屋产权登记手续的诉请，办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为为行政行为。《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房买卖合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，对于原告要求被告办理房屋产权登记手续的诉请，本院不予支持。关于被告应否向原告承担违约责任的争议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”本案被告未依照合同约定时间向房屋产权登记机关交齐办理产权证的相关资料，且被告在诉讼中也未提交证据证明其主张存在业主违规搭建等非出卖人原因的免责事由，故其存在违约行为，应承担违约责任。关于原告主张部分违约金是否已过诉讼时效及违约金应如何计算的争议。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及第一百三十七条“诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”之规定，本案被告未依约办理涉案商品房购销合同项下所交易房屋的权利转移登记事项，已构成违约，且该违约行为一直处于持续状态，不足以通过时间界点确认权利人主张权利的时限，即不能表明原告作为权利人怠于行使权利，故被告主张原告诉请中要求其承担涉案房屋自交房后90个工作日届满之日起两年内的部分违约金超过诉讼时效2年的抗辩理由依法无据，本院不予采纳。原被告双方在《商品房购销合同》中已约定被告逾期办理产权证（或办理房屋所有权转移登记手续）的违约金按购房总价款每日万分之一计算，故被告应按照相应约定向原告支付违约金。结合涉案房屋交付时间的认定及原告主张的违约金起算时间，被告应按合同约定总价款每日万分之一的标准计付原告自2011年5月1日起至被告将办理房屋产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止的违约金。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条、第十八条之规定，判决如下：一、由被告云南奥宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告陈景彪自2011年5月1日起至其将办理房屋产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止的违约金（每日金额为房屋总价款1442712.00元的万分之一）；二、驳回原告陈景彪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1116.00元，由被告云南奥宸房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审 判 长  和 蓉人民陪审员  李昌平人民陪审员  汤治洲二〇一六年十二月二十一日书 记 员  张奕繇