浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙06民终3198号上诉人（原审被告）:连艳慧，女，1986年11月18日出生，汉族，住福建省仙游县。委托诉讼代理人（特别授权代理）：黄伟东，男，1984年5月15日出生，汉族，住福建省仙游县。被上诉人(原审原告)：绍兴昌丽家私有限公司，住所地绍兴市越城区二环北路80号02室（第二层），统一社会信用代码913306021461002900（1／1）。法定代表人：尉岳昌，系董事长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：章剑勇、陈旭红，浙江鉴湖律师事务所律师。上诉人连艳慧与被上诉人绍兴昌丽家私有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2016）浙0602民初686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月8日立案后，依法组成合议庭，于2016年9月22日公开开庭进行了审理，上诉人连艳慧的委托诉讼代理人黄伟东，被上诉人绍兴昌丽家私有限公司的委托诉讼代理人章剑勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。连艳慧上诉请求：撤销一审判决，请求认定被上诉人于2015年6月8日向莆田市映日家居有限公司开具的租赁及场地管理费发票金额95147元为已付款数额，莆田市映日家居有限公司尚未支付的租金及管理费为91628元；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定房屋租赁合同的签订主体及履约主体为上诉人连艳慧与被上诉人绍兴昌丽家私有限公司是错误的，上诉人是莆田市映日家居有限公司的员工，本案应追加莆田市映日家居有限公司为被告，一审法院认定主体存在错误。根据上诉人连艳慧提交的劳动合同，其与莆田市映日家居有限公司存在合法的劳动关系。上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，是履行职务的行为。上诉人提交的六份浙江省地方税务局通用机打发票，付款户名是莆田市映日家居有限公司，若被上诉人不承认莆田市映日家居有限公司的合同履行主体资格，为何不在一开始收到莆田市映日家居有限公司所付款项之时就提出异议，反而是在提起诉讼之时才对此提出异议。被上诉人接收租金及物业管理费的行为实际上已经承认并接受了莆田市映日家居有限公司的合同履行主体地位。法院应将莆田市映日家居有限公司追加到诉讼当中。二、租赁合同第二条第一款约定合同期限自2014年7月1日起至2015年6月30日止，可见，在起诉之时，合同已经终止，双方不再存在权利义务关系。合同第二条第二款规定“优先续订：合同期满，乙方如欲续订合同，则至迟应在本协议期满前60日向甲方提出书面申请；在同等条件下，经甲方同意后，可签订新的租赁协议，否则，视为乙方主动放弃优先续签的权利。”一审无视当事人的约定直接适用《合同法》第二百三十六的规定，属适用法律错误。在上诉人并未提出续签合同的情况下，合同本应自动终止，并按照租赁合同第八条的规定，在合同终止前三日内，将租赁区域内物品全部撤出以腾空租赁商铺场地。但由于上诉人的公司莆田市映日家居有限公司未及时支付租金及物业管理费，被上诉人便将家具扣押，不得不被迫继续占用被上诉人的商铺。上诉人没有理由也没有义务对2015年7月至12月的占用费进行承担。此外，即使要计算相应的占用费，但在当事人没有事先约定，事后也没有协商的情况下，占用费的计算方法是否可以直接按租金进行计算需要法院释明，在法院没有释明的情况下，一审不能直接按租金计算相应的占用费。三、莆田市映日家居有限公司2015年6月8日开具给被上诉人的发票人民币95147元，可以直接抵扣租金。在租赁合同的履行过程中，一直是由莆田市映日家居有限公司支付租金及物业管理服务费，既然已经承认之前所支付的租金及物业管理服务费，也应认可该笔款项。只要莆田市映日家居有限公司按时履行其合同义务，支付相应的租金及物业管理服务费，被上诉人接收，合同就算已经履行完成，被上诉人并没有对上诉人的交易进行审查的权力。上诉人作为公司员工，有权力也有职责对合同的履行进行负责，当然也包括货款的抵扣。因此，上诉人在2015年6月8日开具给被上诉人的发票人民币95147元是可以作为租金抵扣之前所欠的租金的。被上诉人绍兴昌丽家私有限公司答辩称：一、房屋租赁合同的相对方系本案的上诉人而不是莆田市映日家居有限公司，上诉人是房屋租赁合同的履约主体。上诉人提交的劳动合同无法证明其系职务行为，上诉人在房屋租赁合同签订时向绍兴市市场管理局申领了个体营业执照，经营者是上诉人，经营地址就是该租赁房屋的地址，上诉人在一审中也承认了这一点，上诉人认为本案的主体不是连艳慧没有依据。二、在租赁合同到期后上诉人既没有结清房租，也没有搬出家具在被上诉人多次催促下仍不予理睬，根据相关法律规定，被上诉人继续按照租赁合同收取租金是有事实依据和法律依据的。三、案外人支付到被上诉人账户中的款项，支付对象是莆田市映日家居有限公司而非连艳慧，案外人支付该笔款项后也没有拿到家具，作为本案租金抵扣没有事实依据，请求法院驳回上诉，维持原判。原审原告绍兴昌丽家私有限公司向一审法院起诉请求：1、被告支付拖欠租金93387.5元、物业管理服务费93387.5元（其中合同期内二笔拖欠合计186775元，合同期后至2015年12月31日止拖欠租金合计70300.9元），总计257075.9元；2、支付违约金2343.6元；3、支付律师费13000元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告与被告曾签订《租赁合同》一份，该合同约定原告将其所有的位于绍兴市二环北路80号的红星美凯龙全球家居生活MALL（绍兴店）四楼展厅D8160号，使用面积710.11平方米（建筑面积为840.77平方米场地，含公用通道、大楼立柱、隔断、公共卫生设施等分摊面积）场地租赁给被告使用。合同期限为2014年7月1日至2015年6月30日止，租金采取先付后使用的原则，每季度35150.45元，应于每期计收日开始前20天缴纳，年租金140601.78元；物业管理费为每年140601.78元，收费方式按租金收费方式收取。合同第九条约定，在合同期内，被告未按本合同或附件或补充协议规定期限付款，原告有权单方、无责、提前解除合同，同时要求被告支付等额于2个月租金的违约金并另行赔偿原告因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）。同时查明，坐落于绍兴市××北路××室（××）房屋登记于原告绍兴昌丽家私有限公司名下。目前，涉案被告经营所用的家具物品仍存放于涉案租赁房屋内。一审法院认为：本案争议焦点之一为签订合同的主体问题。原告认为，该合同系原告与被告签订，故原、被告系合同履约主体。被告认为，其系履行职务行为，合同履约主体应为莆田市映日家居有限公司。该院认为，被告虽提交了其与莆田市映日家居有限公司的劳动合同及原告开具给莆田市映日家居有限公司的发票，但从租赁合同来看，该租赁合同的签订主体明确，并不存在任何莆田市映日家居有限公司委托被告承租房屋或被告系履行职务行为的痕迹，故合同签订及履约主体应为原、被告双方。本案争议焦点之二为租金支付问题。原告绍兴昌丽家私有限公司与被告连艳慧在自愿合法的基础上签订的房屋租赁合同为有效合同，受法律保护。双方合同约定租赁期限为一年，双方均应当根据合同约定履行自己的义务，故原告主张要求被告支付至2015年6月租金93387.5元、物业管理服务费93387.5元的诉讼请求，该院予以支持。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告虽认为合同期满后，原告扣押被告的物品拒不让被告搬离，但其未提交证据予以证明，故该院不予采信。同时，双方均未提交证据证明其已向对方主张要求解除合同。根据目前查明的事实，涉案房屋仍堆放有被告的家具物品，即被告继续占有、使用涉案房屋的事实清楚，故原告主张要求被告支付合同期满后至2015年12月31日房屋租金70300.9元的诉讼请求，该院亦予以支持。关于案外人支付至原告账户的95147元能否直接抵扣租金的问题。被告认为该款项系案外人支付给莆田市映日家居有限公司的货款，且该款项在原告账户中，原告亦开具了发票，故原告可以作为租金予以抵扣。但该院认为，根据被告陈述该款项系案外人支付给莆田市映日家居有限公司的货款，而本案的履约主体为被告连艳慧，被告连艳慧无权代为认可货款的抵扣问题，故上述货款95147元本案中不作为租金抵扣。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告连艳慧应于判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴昌丽家私有限公司至2015年6月租金93387.5元、物业管理服务费93387.5元、2015年7月至12月租金70300.9元，合计人民币257075.9元；二、被告连艳慧应于判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴昌丽家私有限公司违约金2343.6元、律师费13000元。如果未按判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2693元、财产保全费1920元，由被告连艳慧负担，于判决生效起七日内向该院交纳。本院二审期间，上诉人连艳慧向法院提交了以下证据：1、《授权委托书》一份，证明莆田市映日家居有限公司委托连艳慧签订本案租赁合同；2、《家具买卖合同》一份，证明实际是莆田市映日家居有限公司在经营本案租赁场地。被上诉人质证认为，对证据1有异议，在本案租赁合同上并未说明系莆田市映日家居有限公司委托本案上诉人签订合同，被上诉人与上诉人签订合同时并没有出具公司的授权委托书，房屋租赁的主体是上诉人；对证据2有异议，与本案没有关联性。本院认为，该证据并不能证明被上诉人在订立合同时即知道上诉人与案外人莆田市映日家居有限公司之间的委托代理关系，故本院对该份证据的证明目的不予采信。证据2与本案待证事实无关联，本院不予采信。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案租赁合同的签订主体是上诉人还是莆田市映日家居有限公司；二、上诉人是否应承担本案租赁期届满至2015年12月31日的租金；三、案外人支付至被上诉人账户的95147元能否直接抵扣租金。关于争议焦点一，本案租赁合同由上诉人以个人名义与被上诉人签订，上诉人称其签订合同的行为系履行职务的行为，但未能提供充分、有效的证据证明该主张，本院不予采信。关于争议焦点二，根据一审查明的事实，本案租赁期届满至2015年12月31日期间，上诉人仍然继续占有、使用涉案房屋，上诉人虽辩称是由于被上诉人将其家具扣押，迫使其继续占有涉案房屋，但亦未能提供充分、有效的证据予以证明。上诉人在本案租赁期满后虽未与被上诉人重新签订书面租赁合同，但其继续占有使用涉案租赁房屋，一审判决其承担相应期间的房屋租金于法有据。关于争议焦点三，案外人支付至被上诉人账户的95147元系案外人支付的购买家具的货款，该家具目前尚未交付，一审认为该笔货款在本案中不能作为租金抵扣并无不当之处。综上所述，上诉人连艳慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5386元，由上诉人连艳慧负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑森轶代理审判员  韦 玮代理审判员  李丹丹二〇一六年十二月五日书 记 员  王婷婷