上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初13913号原告(反诉被告)：上海新盛春实业有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：盛全荣，执行董事。委托诉讼代理人：傅平，上海市新华律师事务所律师。委托诉讼代理人：马占兵，上海市新华律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海蝶翠轩餐饮有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：谢妙伟，总经理。委托诉讼代理人：沈铭泽，上海宏仑宇君律师事务所律师。委托诉讼代理人：施耀华，上海宏仑宇君律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)上海新盛春实业有限公司(以下简称新盛春公司)与被告(反诉原告，以下简称被告)上海蝶翠轩餐饮有限公司(以下简称蝶翠轩公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2016年7月26日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人盛全荣及其委托诉讼代理人傅平、马占兵，被告的委托诉讼代理人施耀华到庭参加诉讼。被告于同日提起反诉。后本院依法组成合议庭，于2016年12月20日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人盛全荣及其委托诉讼代理人傅平，被告的委托诉讼代理人施耀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新盛春公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付房屋租金66,000元；2.被告向原告支付逾期付款滞纳金19,800元(自2016年6月8日至2016年6月29日，按月租金1%标准计算)；3.被告支付违约金540,000元；4.被告支付拖欠物业费6,000元;5.被告支付水费110元、电费2,388元、煤气费201.20元；6.被告支付房屋维修费2,000元；7.被告支付转让金余额130,000元。后原告变更第四项诉讼请求为要求被告支付拖欠的物业费1,466.67元，并撤回第六项诉讼请求。事实和理由：2015年5月6日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将上海市长宁区愚园路XXX号XXX-XXX层右侧房屋(以下简称涉讼房屋)出租给被告，房屋建筑面积约400平方米(以实际丈量为准)，房屋类型为商用，租赁期限为2015年6月8日至2020年6月7日止，第一年不含税租金为1,080,000元，物业费每月2,000元。如被告逾期支付租金及相关费用，每逾期一日应按月租金的1%的标准支付滞纳金；如逾期超过17日未支付租金及滞纳金则视为自动退租构成违约，原告有权收回房屋并没收押金，被告另应承担相当于6个月租金的违约金。双方另签订《补充协议》，原告同意被告无偿使用原告营业执照，被告另向原告支付250,000元转让费，支付方式为每月支付10,000元，直至支付完毕。合同签订后，被告未按约在2016年6月8日向原告支付2016年6月至8月的租金及物业费，且在原告向其发出催款律师函后仍然未能支付，已构成根本违约。原告于2016年6月27日向被告发出解除通知函，并要求被告支付欠付租金、物业费、维修费等费用，但被告始终未支付，故原告起诉来院。关于转让费，其认为该费用具体指设施转让费，设施由案外人上海鹤雅餐饮管理有限公司安装，主要包括装修、排烟管、下水道、11个吸顶空调、4个煤气探头、排气进气管道材料安装费、送菜升降梯等。被告在撤离涉讼房屋时未拆除上述设备，系被告自行放弃权利，与原告无关。关于押金，其同意按顺序依次抵充租金、水、电、煤费用、转让金余额、物业费、维修费、滞纳金、违约金。被告蝶翠轩公司本诉辩称及反诉诉称，原告出租给其的房屋面积不足400平方米，系原告先行违约，应当按照实际面积按比例计算租金，因此原、被告对房屋租金标准仍存在争议，并不存在被告延期支付房租导致违约的情况，亦不存在逾期付款滞纳金。即使法院认定系被告违约，其也认为滞纳金及违约金约定过高，要求法院调整。关于转让费，其已经支付了120,000元，现合同已无法继续履行，涉讼房屋已经交还原告，其亦未对涉讼房屋中的装修及设施进行拆除，故不同意支付剩余转让费。关于原告诉请要求其支付的水费、电费及煤气费，对金额表示认可，但因这些费用并未实际发生因此不同意支付。被告另要求原告退还押金，并认可原告主张的押金抵充顺序。综上，不同意原告的本诉请求，被告并提起反诉请求：1.判令原告退还被告房屋租金648,000元；2.判令原告退还被告押金270,000元；3。判令原告支付被告违约金540,000元。后被告撤回第一项反诉诉讼请求。原告新盛春公司反诉辩称，双方签订的《租赁合同》已对租赁面积及租金予以明确，故被告系违约方，原告并未违约。综上，不同意被告要求原告支付违约金的反诉请求。关于押金，同意在抵充被告欠付的租金等费用的情况下予以退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《租赁合同》及平面图、《补充协议》及《收条》、《律师函》、《解除函》、《交接书》等证据，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：2015年5月6日，原告(出租方)与被告(承租方)签订《租赁合同》，其中约定：原告将涉讼房屋出租给被告使用，房屋建筑面积约400平方米(以实际丈量为准)，房屋建筑结构以实际情况为准，房屋用途为商用，房屋类型为商铺；原告于2015年5月8日交房给被告，房屋租赁期限自2015年6月8日至2020年6月7日止。2015年6月8日至6月7日期间年租金为1,080,000元，物业费为每月2,000元…；被告同意支付给原告三个月租金作为押金共计270,000元；租金按三个月为一期支付，每年2、5、8、11月的5日支付，先付后用；如被告逾期超过17日仍未支付租金及滞纳金则视为乙方自动退租，构成违约，原告有权收回房屋并没收全部押金，并且被告必须支付延期时间的租金及滞纳金(滞纳金按租金的1%每日计算)；被告承担从原告交付该房屋日起的电费(1.8元/度)、水费、电话费、营业税等因被告自己实际使用而产生的费用；原告应于租赁关系结束且被告迁空、点清、并付清所有应付费用后，在7天之内将押金全额无息退还给被告；因被告违反本合同的规定而产生的违约金(六个月租金)、损害赔偿金以及应付租金及相关费用，原告可在押金中抵扣。被告必须在接到原告付款通知7日内补足押金不足部分；除原告同意被告续租外，被告应在本合同的租期届满后1日内返还该房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告按50元/平方米向原告支付该房屋占用期间的使用费；原、被告双方如未按本合同的条款履行，则构成违约，双方同意违约金为六个月租金。该《租赁合同》后附有涉讼房屋平面图。同日，原告与被告另行签订《补充协议》，其中约定：被告同意支付原告转让费250,000元，支付方式为每月支付10,000元，直至250,000元支付完毕；原告同意免租期为30天，从2015年5月8日至2015年6月7日止；原告同意被告无偿使用上海鹤雅餐饮管理有限公司的营业执照…。2015年5月18日，被告员工胡曦出具《收条》，确认收到上海鹤雅餐饮管理有限公司营业执照正副本、组织机构代码证正副本、税务登记证正副本、公章、法人私章各一份。上述《租赁合同》签订后，原告按约向被告交付涉讼房屋，被告依约使用涉讼房屋并支付房屋押金270,000元及租金。2015年10月29日及2015年11月9日，被告分两次向原告发函，要求原告提供涉讼房屋图纸以确认涉讼房屋建筑面积。该两份信函均逾期退回。2015年11月20日，原告与被告签订《补充协议》，其中约定被告应于每年的3、6、9、12月的5日按时支付租金。2016年6月17日，原告向被告发出《律师函》，言明被告未按约向原告支付2016年6月至9月的租金270,000元、物业费6,000元、3个月转让费30,000元以及维修费2,000元，若被告于2016年6月23日前未能支付上述款项，原告将行使合同解除权，解除与被告的《租赁合同》，没收租房押金，主张按照年租金1%/天的延期滞纳金、6个月租金标准的违约金、全部转让金及其他损失的赔偿。2016年6月26日，被告向原告发出《解除函》，言明被告于装修涉讼房屋时发现房屋面积不足400平方米，并要求原告提供涉讼房屋平面图纸，但原告予以拒绝，并告知被告租赁房屋使用面积为280平方米，被告因此按约支付租金。但被告近日公司查账发现，即使涉讼房屋租赁面积为280平方米，按照餐桌数量计算，被告营业额明显偏少，故被告对涉讼房屋实际测量后发现租赁面积仅160平方米，因此被告与原告沟通要求降低租金，但原告予以拒绝。因此，被告发函告知原告，双方《租赁合同》于2016年6月28日解除并要求原告于2016年6月29日办理涉讼房屋交接手续，并于2016年6月29日退还押金270,000元及支付违约金540,000元。2016年6月29日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《交接书》，其中载明：因原、被告双方对《租赁合同》的履行存在不同争议，均以书面通知方式向对方提出解除《租赁合同》并主张对方承担相应的违约责任。尽管双方目前均不认同对方的主张，但都同意提前将租赁场地进行交接。对于《租赁合同》的其他争议事项双方保留各自的权利和主张，并留待今后通过法律途径予以解决；被告于2016年6月29日止将涉讼房屋交还给原告；原告收到商铺钥匙7把；被告确认水表数字为0964、电表数字为028693-124636；煤气表数字为XXXXXXX，相关费用于七日内结清，否则视为违约。同日，被告将涉讼房屋交还原告。审理中，原、被告一致确认被告房屋租金支付至2016年6月7日，且双方签订的《租赁合同》已于2016年6月29日解除。另查明，原告已实际支付涉讼房屋水费110元、电费2,388元及煤气费201.20元。又查明，案外人上海电气集团股份有限公司曾于2010年2月11日起诉本案原告，要求本案原告搬离涉讼房屋，并支付房屋使用费。本院立案后，经审理认为本案原告有权继续租赁使用涉讼房屋，但应当支付相应租金。本院于2011年2月11日作出(2010)长民三(民)初字第533号民事判决，判决本案原告应向案外人上海电气集团股份有限公司支付涉讼房屋租金，另驳回案外人上海电气集团股份有限公司的其余诉讼请求。案外人上海电气集团股份有限公司不服该判决提起上诉，上海市第一中级人民法院于2011年4月11日作出(2011)沪一中民二(民)终字第680号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，原、被告所签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案争议焦点在于原、被告何方系《租赁合同》的违约方。原告认为被告延期支付房屋租金导致违约，被告则认为原告提供的涉讼房屋面积不足构成违约。根据本院查明事实，《租赁合同》中约定涉讼房屋面积为400平方米(以实际丈量为准)并附房屋平面图，被告在合同签订后，对涉讼房屋进行装修并正常使用涉讼房屋及支付租金，并未对房屋面积提出异议。被告虽抗辩其曾于2015年10月29日及2015年11月9日以信函方式向原告就房屋面积提出异议，但双方又于2015年11月20日签订《补充协议》对租金支付时间等进行新的约定，更进一步证明原、被告已就涉讼房屋租赁一事达成一致，并无其他争议。由此，本院认定被告已经以实际履约的行为对房屋实际使用面积进行确认，现被告以房屋面积与约定不符为由提出抗辩缺乏依据，本院难以认定。因《租赁合同》约定租金按三个月为一期支付，先付后用，在2015年11月20日《补充协议》中另约定被告应于每年的3、6、9、12月的5日按时支付租金，现被告仅支付房屋租金至2016年6月7日，逾期超过17日仍未履行支付租金等费用的义务，因此原告主张被告已构成违约具有事实与法律依据，本院予以认定。被告已于2016年6月29日将涉讼房屋交还原告，原、被告双方亦一致确认《租赁合同》于2016年6月29日解除，故本院对此予以确认。原告诉请要求被告支付欠付的2016年6月8日起至2016年6月29日止的房屋租金66,000元及欠付物业费6,000元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付水、电、煤气费用的诉讼请求，被告虽对原告主张的水、电、煤气费用金额予以认可，但认为该费用未实际发生，故不同意支付。根据原告提供证据，原告已实际支付上述各项费用。因此，本院认定原告主张的该项诉讼请求具有事实与法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告每日以月租金的1%为标准支付逾期付款滞纳金的诉讼请求，因被告延期支付应付款项，确实对原告造成损失，违反合同约定，故原告的该项诉讼请求本院予以支持。现被告认为滞纳金约定过高要求调整，而滞纳金实为被告未按约支付租金所应当承担的违约责任，故本院酌定逾期付款滞纳金按中国人民银行同期贷款利率计算为宜。关于原告要求被告支付违约金540,000元的诉讼请求，因被告逾期支付房屋租金及物业费构成违约，故原告的该项诉讼请求具有事实与法律依据，本院予以支持。现被告认为违约金约定过高要求调整。考虑到被告逾期付款仅21天后，原、被告即对解除《租赁合同》达成一致，被告亦于2016年6月29日将涉讼房屋返还原告以减少损失，故本院酌定违约金按270,000元计算为宜。关于原告要求被告支付转让金余额130,000元的诉讼请求，因原告在审理中确认该转让费具体指装修、排烟管、下水道、11个吸顶空调、4个煤气探头、排气进气管道材料安装费、送菜升降梯等，而《租赁合同》解除后，被告已将涉讼房屋交还原告，且被告未对涉讼房屋中的装修及上述设施、设备进行拆除。故在《租赁合同》解除的情况下，被告无需继续支付转让金余额130,000元，原告的该项诉讼请求缺乏依据，本院难以支持。关于被告反诉要求原告返还押金270,000元的诉讼请求，原告主张押金应一次抵充被告拖欠租金、水、电、煤费用、转让金余额、物业费、维修费、滞纳金、违约金，被告对该抵充顺序亦表示认可。因《租赁合同》中约定原告应于租赁关系结束且被告迁空、点清、并付清所有应付费用后，在7天之内将押金全额无息退还给被告，而目前《租赁合同》已经解除，被告亦已将涉讼房屋交还原告，故本院认定被告要求原告返还押金270,000元的反诉请求合法有据，本院予以支持，该押金应依次抵充被告拖欠租金、水、电、煤费用、物业费、滞纳金、违约金。关于被告反诉要求原告支付违约金的诉讼请求，因被告未能证明原告存在违约行为，故被告的该项反诉请求缺乏事实与法律依据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海新盛春实业有限公司与被告(反诉原告)上海蝶翠轩餐饮有限公司就上海市长宁区愚园路XXX号1-2右侧房屋签订的《租赁合同》于2016年6月29日解除；二、被告(反诉原告)上海蝶翠轩餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海新盛春实业有限公司2016年6月8日至2016年6月29日的房屋租金66，000元；三、被告(反诉原告)上海蝶翠轩餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海新盛春实业有限公司逾期付款滞纳金(以66,000元为本金，自2016年6月8日起至2016年6月29日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)；四、被告(反诉原告)上海蝶翠轩餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海新盛春实业有限公司违约金270,000元；五、被告(反诉原告)上海蝶翠轩餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海新盛春实业有限公司2016年6月8日至2016年6月29日的物业管理费1,466.67元；六、被告(反诉原告)上海蝶翠轩餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海新盛春实业有限公司水费110元、电费2,388元及煤气费201.20元；七、原告(反诉被告)上海新盛春实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海蝶翠轩餐饮有限公司保证金270,000元；上述房屋租金、逾期付款滞纳金、物业管理费、水费、电费、煤气费、违约金以原告(反诉被告)上海新盛春实业有限公司应返还被告(反诉原告)上海蝶翠轩餐饮有限公司的保证金270,000元依次抵充，如有余额，再行抵充违约金，不足部分由被告(反诉原告)上海蝶翠轩餐饮有限公司继续支付。八、驳回原告(反诉被告)上海新盛春实业有限公司的其余本诉诉讼请求；九、驳回被告(反诉原告)上海蝶翠轩餐饮有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,399.66元，由原告(反诉被告)上海新盛春实业有限公司负担4,994.65元,被告(反诉原告)上海蝶翠轩餐饮有限公司负担6,405.01元。反诉案件受理费4,600元，由被告(反诉原告)上海蝶翠轩餐饮有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽审 判 员  郑丽敏人民陪审员  牟世荣二〇一六年十二月二十八日书 记 员  吴昊天附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。