上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初10040号原告：苏瑾，女，1979年1月22日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：祝文龙，上海邑鼎律师事务所律师。被告：马爱珍，女，1972年12月26日生，汉族，住上海市嘉定区。被告：浦如军，男，1974年10月21日生，汉族，住上海市嘉定区。两被告委托诉讼代理人：马春霞，上海乐邦律师事务所律师。原告苏瑾与被告马爱珍、浦如军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人祝文龙、两被告委托诉讼代理人马春霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期违约金人民币(以下币种同)204,480元(房价款288万元＊142天【2015年12月22日至2016年5月12日】＊0.05%元/天)；2、判令被告偿付原告解约违约金57.6万元。事实和理由：2015年12月12日，原、被告在上海中原物业顾问有限公司的居间下签订了《房屋买卖合同》，约定被告将上海市嘉定区墨玉南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给原告，约定：房价款288万元，双方同意于本合同签署后10日内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，双方任何一方未按本合同约定履行，应按总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过20日的，另一方有权继续履行或单方解除合同，若守约方解除本合同的，应当书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。上述合同签订后，原告向被告支付了定金10万元，但却于2015年12月19日知晓系争房屋已被司法查封，双方无法在合同约定的时间内网签。原告并未放弃合同的履行，仍希望被告消除障碍，继续出售房屋。然被告却不愿继续履行，且在原告不知情的情况下，擅自将定金10万元退还至原告账户，该账户系原告在上海中原物业顾问有限公司居间的其他交易中提供。双方经过多次沟通无果，在超过合同约定的网签时间142天后，原告于2016年5月12日委托律师发出《解约函》，要求解除双方间的《房屋买卖合同》。因被告逾期履行合同义务，给原告造成了巨大损失，使得原告再次购房成本增加了100万左右，按照合同约定被告应承担逾期违约金和解约违约金，故原告诉至本院。被告辩称，驳回原告全部诉请。首先，合同未能履行并不是被告主观故意，在得知系争房屋被查封后，被告已经于第一时间及时协商处理，双方系协商一致解除合同的，后由中介提供了原告的账号，于是被告将10万元定金返还给了原告。其次，从签约到合同解除被告退款前后一共17天，当时房价尚未上涨，故并未给原告造成损失，原告作为合同相对方应当有及时止损的义务。再次，原告主张的逾期违约金与解约违约金不可并存，并且原告主张的解约违约金过高。本院经审理认定事实如下：2015年12月12日，原告在上海中原物业顾问有限公司的居间下与两被告签订了《房屋买卖合同》，约定两被告将建筑面积为143.14平方米的系争房屋作价288万元出售给原告，双方同意于合同签署后10天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；付款方式为：网签当日支付首期房价款87万元(含被告已实际收到的定金)，第二期房价款201万应于网签后七日内向贷款银行申请贷款；另约定了交房时间、过户时间和定金责任等。该合同第12条约定，原、被告双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除合同，若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。上述合同签订当日，原告向被告支付了10万元。2015年12月14日，系争房屋因案件执行需要被上海市青浦区人民法院司法查封，致双方合同无法继续履行。2015年12月29日，被告将10万元返还至原告银行账户。2016年5月12日，原告向被告发送《解约函》，通知被告解除双方间的房屋买卖合同。对上述事实，当事人双方没有争议，本院予以确认。但对于房屋买卖合同系双方协商一致解除还是单方解除，被告是否应承担违约责任，双方意见不一。原告为证明其主张，提供如下证据：1、定金收据，证明买卖合同签署后，原告向被告支付定金10万元。被告认为该证据是复印件，真实性不予认可，其确实收到10万元，但认为该10万元系意向金，并非定金；2、解约函，证明2016年5月12日，原告发函致被告解除双方买卖合同。被告对该证据真实性无异议，确认收到该解约函，但不认可解约函中记载的被告强行将定金返还的事实，认为系双方协商解除。被告提供了如下证据：1、存款单，证明因双方已协商一致解除合同，故被告将10万元返还给了原告。原告对该证据真实性无异议，但不能证明被告的证明目的，原告并未通过中介告知被告接受定金的账号，该账号系原告在与中介方的其他交易中向中介方提供的，其无法证明双方系协商解除合同。2、被告与中介的短信记录，证明被告在得知房屋被查封后要求中介方如实告知原告，如原告不同意等待房屋解封，同意返还意向金，表明被告不是主观不愿意履行合同，是以为原告不愿意等待故双方协商一致解除了合同。原告认可该短信记录复印件与手机短信记录一致，但认为短信可以删除，该记录无法体现当时的聊天内容，该短信内容也无法证明双方系协商一致解除合同；3、2016年9月11日中介公司工作人员吴某某出具的情况说明及书写视频，证明中介公司确认当时是原、被告协商一致，由原告提供了收款账户后，被告返还了10万元意向金，原告对视频真实性无异议，但认为该视频不完整，无法证明吴某某书写内容，对情况说明的真实性不予认可，证人并未出庭，据原告了解证人系受被告胁迫的，并于庭后提交了由中介公司工作人员吴某某于2016年10月13日出具的情况说明，表明吴某某认可此前其出具的证言系受被告胁迫所作，其提供给被告的原告账户系原告在之前的其他交易中涉及退意向金时提供的。对上述有争议的证据，本院认定如下：对原告提供的上述证据，本院予以确认，根据双方合同及收款收据，原告支付的10万元属于定金的性质。被告提供的存款单、被告与中介公司人员的短信记录真实性均予以确认，但无法证明账户系原告主动提供，亦无法证明双方是协商解除买卖合同；对中介公司工作人员吴某某于2016年9月11日出具的情况说明，根据其事后向法庭出具的补充说明，其前后表述不一致，本院对该证据不予确认。本院认为，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，双方应当遵照履行。原告已按约支付了定金，被告却因系争房屋被司法查封无法与原告继续履行合同，显属违约，根据合同约定，原告有权解除合同并要求被告承担相应的违约责任。2016年5月12日，原告发函至被告要求解除双方间买卖合同，被告已确认收到该解除函，故双方合同已经解除。至于被告辩称此前双方已协商一致解除合同，但其并未提供充分的证据予以证明，故对该意见，本院不予采纳。合同解除后，被告应承担相应的违约责任，故原告向被告主张解约违约金合法有据，本院予以支持。至于解约违约金的计算标准，被告辩称合同约定的总房价20%的违约金标准过高，考虑到原告在签约后几日内便知晓系争房屋被查封的事实，结合合同履行情况、定金退还等实际情况，本院酌定该项违约金金额为10万元。至于原告主张的逾期付款违约金，系以合同继续履行为前提，现双方合同已解除，原告亦主张了解约违约金，故对原告该项请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告马爱珍、浦如军应于本判决生效之日起十日内偿付原告苏瑾解除合同违约金人民币100,000元；二、驳回原告苏瑾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11,604元，减半收取计5,802元，由原告苏瑾负担5,059元，被告马爱珍、浦如军负担743元。两被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。法官助理邓珍审判员  黄燕二〇一六年十二月六日书记员  顾叶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。