江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0723民初6018号原告:万军，男，汉族，1972年4月28日出生，住灌云县。原告:李春梅，女，汉族，1974年3月7日出生，住灌云县。两原告共同委托诉讼代理人：贺善月、贺兵，灌云县蓝天法律服务所法律工作者。被告：连云港丽城置业有限公司,住所地灌云县伊山镇山前村二组。法定代表人：叶忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭中方、王敏，江苏田湾律师事务所律师。原告万军、李春梅与被告连云港丽城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案受理后，依法由审判员戚道中适用简易程序于2016年12月12日公开开庭进行了审理。原告李春梅及两原告共同委托诉讼代理人贺兵，被告委托诉讼代理人王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告为原告办理房屋权属登记手续；2、要求被告向原告支付违约金46533元（从2014年7月1日起按购房款的每日万分之一计算至2016年10月23日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年7月2日，原告在被告处购买商品房一套（金榜华府25幢1单元301室），并签订商品房买卖合同。后原告付清全部购房款552000元，被告应于2013年9月30日前将该房屋交付给原告使用。被告确违反了合同约定，至今未将房屋不动产权证办理好交给原告，使原告迟迟得不到房产权证，原告遭受很大的经济损失，被告应承担违约责任。对此，原告依据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》之规定，要求被告支付逾期办理房屋不动产权证的违约金，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、原告在起诉状中对于逾期办证违约金的请求事实和法律不符。1、原告的诉讼请求已经超过了本案的诉讼时效。原告应自实际交房后第271天即知道自己的权利遭受侵害，于现在起诉已经超过了两年的诉讼时效。2.即使法院支持原告的诉求，被告认为，当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因此，原告逾期办证违约金的诉讼时效应自起诉之日起往前推算两年，即两年之外的违约金请求已经超过了本案的诉讼时效。另外，根据双方签订的合同约定：被告对于办证的义务仅限于在约定期限内向产权登记机关提交办理产权登记的资料，所以被告将相关办证资料提交到产权登记机关即为履行了合同义务，则不应计算到被告的责任中。因此，逾期的时间应计算至被告提交资料的时间，而非取得初始登记的时间。被告提交资料的时间，以被告申请法院调取的灌云县不动产登记局受理被告提交的备案材料的时间为准。3、原告未能及时取得房产证并未遭受任何损失。被告已经按照双方合同约定向原告交付房屋，原告也已经正常使用。虽然房屋产权登记逾期，但近几年房价不断升高，租金也随之升高，所以原告无论自住还是出租，都不影响房屋的使用价值。因此，按照合同约定计算的违约金过高，应予以调低。二、未及时备案产权登记资料非被告原因，而是客观原因。被告在合同约定的期限内向产权登记机关报备材料，产权登记机关迟延受理，不在被告的能力控制范围之内。被告没有为原告办理权属登记的义务。综上所述，请求法院依法予以驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年7月2日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发的金榜华府第25幢1单元301室房屋，房屋总价款552000元，房屋交付的时间为2013年9月30日前，被告应当在商品房交付后90日内，需将办理产权登记的资料交产权登记部门备案，如违约则按已付房款的0.001%向原告支付违约金。后原、被告在补充协议第七条中补充约定：“如出卖人未能在合同约定期内向产权登记机关提交办理产权登记的资料的，允许出卖人延期180日提交并不视为违约，超过180日后仍不能提交办理产权登记的资料的，应自第181日起向买受人支付日万分之一违约金。”。合同签订后，原告缴纳了购房款552000元，被告于2013年11月5日将涉案房屋实际交付原告使用。2016年11月4日被告完成了涉案房屋的不动产首次登记。上述事实，有原告举证的身份证复印件、商品房买卖合同、购房发票，被告举证的不动产首次登记证明单以及原、被告当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。原告按照合同约定支付了购房款，被告于2013年11月5日将涉案房屋实际交付原告使用。按照原、被告在商品房买卖合同及补充协议中的约定，被告最迟应于2014年8月2日之前完成向产权登记机关提交办理产权登记所需资料。然被告直至2016年11月4日才完成涉案商品房的初始登记，构成违约，应当承担违约责任。被告应依照补充协议的约定，自2014年8月3日起按已付购房款552000元的日万分之一向原告支付违约金。但是法律规定当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，本案中约定的违约金计算方式为按日计算，属继续性债权，原告于2016年10月24日向本院起诉主张权利，则2014年10月24日之前的违约金已超过了两年的诉讼时效，且不存在诉讼时效中止、中断、延长的情形，本院不予支持。自2014年10月24日起至2016年10月23日止，共计730天的违约金即40296元，本院予以支持；在本案诉讼过程中，被告已完成了涉案房屋的不动产首次登记，合同约定的登记备案义务已完成，故对原告要求被告办理涉案房屋权属登记手续的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称，原告未能及时取得房产证并未遭受任何损失，按照合同约定计算的违约金过高，应予以调低。对此本院认为，原、被告在商品房买卖合同中对逾期办证违约金有明确约定，被告没有提供违约金过分高于原告损失的依据，故被告的上述抗辩观点不能成立；被告主张系由政府的原因导致提交办证资料逾期，属客观原因，本院认为即使是由于政府的原因导致办证逾期，也不属于法律上的不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，被告仍应承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告连云港丽城置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告万军、李春梅迟延办证违约金40296元。二、驳回原告万军、李春梅的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费480元，由原告万军、李春梅负担80元，由被告连云港丽城置业有限公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：农业银行苍梧支行，帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  戚道中二〇一六年十二月十九日书记员  朱晓东法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。（二）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。(三)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。