贵州省福泉市人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2702民初1403号原告魏明义，女，1981年8月24日生，汉族，贵州省福泉市人，住福泉市。委托代理人涂焱峰，系贵州平越律师事务所律师。被告贵州福泰来置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市中华南路2号钻石广场裙楼1幢5层。法定代表人鲁德贵，系该公司董事长。被告贵州福泰来置业有限公司福泉分公司，住所地：福泉市金山办事处泉山社区王家营79号。负责人龙建海，系该分公司经理。原告魏明义与被告贵州福泰来置业有限公司（福泰来公司）、贵州福泰来置业有限公司福泉分公司（福泰来福泉分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告魏明义及其委托代理人涂焱峰到庭参加诉讼，被告福泰来公司、福泰来福泉分公司经本院合法传唤未到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告魏明义诉称，2012年被告贵州福泰来置业有限公司在福泉市马场坪办事处小河口处开发“湘福商贸城”房地产项目，并在福泉市工商局登记设立了贵州福泰来置业有限公司福泉分公司负责处理具体事务。原告魏明义于2013年9月5日在被告贵州福泰来置业有限公司福泉分公司达成了预购位于“湘福商贸城”项目13栋2F-N4号商铺一套的合意同时签订了《湘福商贸城购房意向书》，并于2014年5月17日支付购房款、契税、维修基金、印花税、预告登记费等共计197381元，有被告出具的收款收据及《湘福商贸城购房意向书》给原告收持为凭。双方当时口头约定待正式网签合同备案完成后，凭此证明换取正式商品房买卖合同，同时还约定了被告如未按期签订合同和交房则按购房金额的日0.01%支付违约金。2014年7月31日被告在原告不知情的情况下将全部债权债务、现有资产和在建工程项目全部转让给第三人邱树华。一年前被告及第三人所从事的“湘福商贸城”房地产项目因资金断裂而停工，导致合同目的已经无法实现。迄今为止被告未启动网签合同备案，亦未与原告签订商品房买卖合同，其行为严重损害了原告的合法权益。现原告特依法起诉，请求判决：1、解除原、被告签订的《湘福商贸城购房意向书》；2、被告退还原告购房款、契税、维修基金、印花税、预告登记费等共计197381元。3、被告以197381元为基数从2014年5月17日起按同期同类银行贷款利率支付利息至该款项实际返还之日止；4、被告以197381元为基数从2014年5月17日起按0.01%支付违约金至该款实际返还支付止；5、本案诉讼费用由被告承担。被告福泰来公司未到庭诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。被告福泰来福泉分公司未到庭诉讼，其提交书面答辩状辩称，被告不属于适格主体，不是本案购房合同的当事人，因此不应作为本案被告参与诉讼。根据原告提供的认购合同可以看出，其合同当事人并不是被告，被告与本案中的房屋认购合同并不存在法律关系，而根据《合同法》中关于合同关系只应当是合同相对人之间承担权利义务的规定。因此，本案被告不属于适格的主体。本案争议的房屋认购合同权利义务应当由被告福泰来公司承担。因被告并不是独立的企业法人，不具有独立承担法律责任的主体资格和独立财产，其法律权利义务应当由被告福泰来公司承担。请求依法驳回原告对被告的诉讼请求。原告为证实其主张，在举证期限内，向法庭提交如下证据：身份证、收款收据、转账凭证、购房意向书、申请、置业计划，证明原告身份情况及购买湘福商贸城花去197381元和被告违约的事实。被告福泰来公司在举证期限内未提供证据。被告福泰来福泉分公司在举证期限内亦未提供证据。原告提供的上述证据，客观真实，来源合法，本院予以确认。经审理查明，被告福泰来福泉分公司系被告福泰来公司的分支构，在福泉市工商部门登记注册并领取了营业执照。因开发马场坪小河口“福泉湘福商贸城”。2013年9月5日与原告签订湘福商贸城购房意向书，由原告购买被告福泰来福泉分公司开发的位于湘福商贸城13-2-N4号商铺。2014年5月17日被告福泰来福泉分公司向原告出具收款收据5张，收到原告预告登记费550元、印花税95元、契税5693元、维修基金1287元、房款189756元，共计197381元。被告福泰来福泉分公司于2014年9月19日取得了福泉市湘福商贸城13号楼的房屋预售许可。因二被告资金断裂，福泉市人民政府、马场坪办事处及建设部门多次协调，二被告因资金断裂，未建设完工，至今未与原告签订书面商品房买卖合同和交付所售房产。原告于2016年8月2日诉至本院，请求判决如前诉请。本院认为，被告福泰来福泉分公司在福泉市工商部门登记注册并领取了营业执照，其在开发马场坪小河口“福泉商贸城”未封顶及未取得预售许可的情形下，双方达成口头商品房买卖合同，收受原告的房款进行房产销售，违反了法律及行政法规的规定，至2014年9月19日取得了房屋预售许可，双方口头达成的商品房买卖合意生效，而双方据此合意而签订的湘福商贸城购房意向书方生效。但经福泉市人民政府、马场坪办事处及建设部门多次协调，二被告因资金断裂，未建设完工，至今未与原告签订书面商品房买卖合同和交付所售房产，双方达成的房屋买卖的目的已无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行主要债务，或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；”的规定，原告主张解除双方签订的《湘福商贸城购房意向书》，依法应予以支持。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”原告要求解除《湘福商贸城购房意向书》并主张损害赔偿，本院予以支持。原告请求按所付房款197381元利息损失的请求，本院对利息损失按年利率6%予以支持。关于违约金，原告未向本院提交证据证明原、被告之间约定违约方按照日0.01%支付违约金，对此，本院不予支持。被告福泰来福泉分公司系被告福泰来公司的分支机构，已经登记注册和具有相应的财产，依法享有诉讼主体资格和以其财产承担民事责任，作为法人的被告福泰来公司承担补充责任。被告福泰来公司、福泰来福泉分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭诉讼，自行放弃权利，承担由此产生的不利法律后果，本院依法缺席审理并作出判决。据此，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告魏明义与被告贵州福泰来置业有限公司福泉分公司签订的《湘福商贸城购房意向书》。二、被告贵州福泰来置业有限公司福泉分公司于本判决生效之日起十日内返还原告魏明义购房款及各类税、费共计十九万七千三百八十一元，并按照年利率6%从2014年5月17日起至本判决确定的履行期限之日止计算占用资金期间的利息损失。三、被告贵州福泰来置业有限公司承担补充清偿责任。四、驳回原告魏明义的其他诉讼请求。本案案件受理费4308.00，财产保全费1507.00元，合计5818.00元，由被告贵州福泰来置业有限公司福泉分公司承担。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起，十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期未上诉，则本判决发生法律效力，若义务人未履行本判决确定的义务，权利人有权在本判决所确定的履行期限届满之日起两年内申请本院强制执行，逾期本院不予立案执行。审 判 长  王瑞萍审 判 员  张昌兰人民陪审员  刘义芳二〇一六年十二月二十六日书 记 员  黄蛟蛟