福建省仙游县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0322民初4204号原告：陈洪珍，女，1955年5月22日出生，汉族，农民，住福建省仙游县。委托诉讼代理人：陈爱敏，男，1981年11月8日出生，汉族，农民，住福建省仙游县。被告：福建新龙太置业有限公司，住所地福建省莆田市仙游县枫亭镇铺头社区枫江北街928号。法定代表人：朱明贵，总经理。委托诉讼代理人：杨明宇、马红，福建众益律师事务所律师。原告陈洪珍诉被告福建新龙太置业有限公司（下简称新龙太公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈洪珍及其委托诉讼代理人陈爱敏、被告新龙太公司的委托诉讼代理人马红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈洪珍向本院提出诉讼请求：1.判令新龙太公司支付其逾期交房违约金18293元（自2014年7月1日起至实际交房之日止按日违约金万分之0.2计算，截止2016年6月21日止暂计18293元）；判令新龙太公司承担案件诉讼费用。事实与理由：其于2014年3月6日与新龙太公司签订了《商品房买卖合同》，向新龙太公司购买了位于仙游县（面积268.58平方米，价款1268638元）。根据合同约定，新龙太公司应于2014年6月30日前向其交付房屋，但新龙太公司未履行该合同义务。时至今日，讼争房产消防仍未验收合格，且小区内违章搭建垃圾场，完全不符合交付条件。新龙太公司的行为已违反了合同约定。新龙太公司辩称：一、枫城新都一期3#楼于2013年12月25日通过竣工验收，符合约定的交房条件。2014年3月6日，其与陈洪珍签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，将枫城新都房子出售给陈洪珍。《合同补充协议》第四条第1项约定：对合同第八条交付条件，双方另外约定如下，房屋具备该幢单体验收合格即可作为交付条件，无需同时具备合同第八条的交付条件，出卖人即可通知买受人收房，买受人按出卖人通知予以收房。第9项约定：关于交付条件及期限的约定，由于本小区分期开发建设，因此在楼间的道路及局部绿化完成，所在楼房完成单体竣工验收即视为达到合同要求的交付条件。《合同补充协议》第十条第3项约定：因小区外的生活给排水、用电、电信、有线电视、消防等设施未接入造成延期交房的，双方互不承担违约责任。因此，交付房屋的条件无需满足消防验收，只要满足单体验收合格即可。现大部分买受人已装修入住，陈洪珍以消防未验收合格拒绝收房，没有道理。二.《合同补充协议》第四条第4项约定：买受人未按出卖人通知时间办理房屋交接手续的，则自通知交接期限届满之次日起视为出卖人已向买受人履行了交房我义务。其先后通过电话、顺丰快递通知陈洪珍收房，但陈洪珍未按通知到其公司办理手续，按约定其已完成交房义务。三、《合同补充协议》第四条第8项约定的延期交房的情形除不可抗力外，还包括任何其他非出卖人所能控制的因素。消防验收意见何时能够作出，非其所能控制的。因此，其交房时间应当顺延至消防意见出来为止。四、退一步说，即使案涉房不符合交付条件，按照双方签订的《商品房买卖合同》第二款的约定，其应支付经陈洪珍的违约金为300元，陈洪珍无权要求其按已付款的日万分之零点二向陈洪珍支付逾期交房违约金。综上，陈洪珍的请求无事实依据，请予驳回。陈洪珍围绕其诉讼请求向本院提供了如下证据：1.枫城新都交房通知书原件一份，欲证明新龙太公司于2016年7月20日通知其去接收房屋；2.编号为MF-2007-01的《商品房买卖合同》复印件一份，欲证明新龙太公司应按照合同约定承担违约责任。新龙太公司向本院提供了如下证据：1.莆田市万融物业服务有限公司业主验楼交接表、二次装修承诺书复印件各一份，欲证明其曾通知同一幢楼的309房的业主接收房屋，从而证明其在2014年10月份至12月份间有通知陈洪珍接收房间屋的事实；2.《商品房买卖合同》及《合同补充协议》复印件各一份，欲证明合同中并没有约定消防验收合格是案涉房屋交付的必要条件；3.福建省房屋建筑工程竣工验收报告复印件一份，欲证明2013年12月25日枫城新都一期3#楼通过竣工验收，符合约定的交房条件。本院依法组织双方当事人进行了质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人争议的证据和事实，本院予以分析认定如下：一、关于新龙太公司通知陈洪珍接收案涉房屋的具体时间问题。陈洪珍认为，新龙太公司于2016年7月20日通知其去接收房屋。新龙太公司认为，其第一次通知陈洪珍交接房屋，最迟也该是2014年10月份。本院审查认为，陈洪珍提供的枫城新都交房通知书，新龙太公司无异议。从该份通知书可以看出，新龙太公司通知陈洪珍交接案涉房屋的时间为2016年7月20日。新龙太公司认为2016年7月20日的该通知书是其再次发出的，其实际上在2014年10月份就通知陈洪珍接收房屋，但陈洪珍没有接收。对于上述反驳主张，新龙太公司应承担相应的举证责任。虽然新龙太公司提供了莆田市万融物业服务有限公司业主验楼交接表、二次装修承诺书等证据，但上述二份证据反映的是莆田市万融物业服务有限公司于2014年12月29日与案外人即同一幢楼309房业主交接房屋及装修承诺的情况，显然无法就此推断新龙太公司于2014年10月份至2014年12月间已通知同一幢楼的案涉房屋业主即陈洪珍接收房屋。因此，本院认定新龙太公司通知陈洪珍接收房屋的时间为2016年7月20日。二、关于消防验收合格是否为接收房屋的必要条件、案涉房屋是否符合交房条件。陈洪珍认为，涉案的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》由新龙太公司提供，条款内容是新龙太公司为重复使用而预先拟定的，属于格式条款。《商品房买卖合同》第八条和《合同补充协议》第四条的相关条款限制了买受人的权利，免除了出卖人的相应责任，且违反了《中华人民共和国消防法》第十条及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，应认定无效。新龙太公司提供的福建省房屋建筑工程竣工验收报告，实为竣工项目审查的材料，不能代替证明房屋竣工验收合格的唯一依据即建设行政机关出具的工程竣工验收备案表，案涉商品房不符合交房条件。新龙太公司认为，其与陈洪珍签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同约定的内容均合法有效。合同约定的商品房交付条件为单体竣工验收合格，是否取得消防验收合格不影响房屋交接。案涉房屋所在的单体楼层已经验收合格，符合交房条件。陈洪珍以未取得消防验收合格为由拒绝接收房屋构成违约。本院审查认为，商品房作为一种特殊的商品，是普通家庭最重要、价值高的生活用品，商品房质量的好坏关系到人的生命、财产安全。为此国家制定了一系列的法律对其质量和功能标准作出明确的强制性规定，如规划、环境、消防、人防等。经修订并自2009年5月1日起实施的《中华人民共和国消防法》(下简称《消防法》)对消防验收制度作了重大修改，即只有对国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，才实行竣工验收制度，未经验收合格不得投入使用；对于其他的建设工程，实行消防备案制度，即只需经备案便可投入使用。因此，住宅小区的消防验收合格不再是法律规定的交付标准或条件之一。案涉房屋所在的楼层属于住宅小区，根据修改后的《消防法》的相关规定，消防验收合格不再是该楼层交付的标准或必要条件。新龙太公司提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，盖有建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的公章及法人签名，真实性可予认定。该验收报告实际上是五方联合竣工验收形成的报告，是依照《中华人民共和国建筑法》（下简称《建筑法》）第六十一条和《建筑工程质量管理条例》第十六条的规定所进行的建筑工程竣工质量验收。而依照《建筑法》第二条和《建筑工程质量管理条例》第二条的规定，该法或条例调整的对象是建筑活动当事人建设、施工、监理、设计、勘察等单位相互之间的权利义务关系，所规定的建筑工程经过竣工验收方可交付使用，指的是施工方向建设方或开发商交付建筑工程，而不能因此认为建筑工程经过建设方或开发商自己验收合格就能交付给购房人。购房人与开发商之间是商品房买卖合同关系，开发商对购房人承担交付验收合格房屋的义务还需要依照其他法律法规的规定。开发商与购房人之间的交房条件除符合根据《建筑法》第六十一条和《建筑工程质量管理条例》第十六条的规定约定的五方联合竣工验收合格条件外，还需要符合《中华人民共和国房地产管理法》第二十六条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，建设方必须经过设计、施工、勘察、监理单位验收合格，且经公安消防、环保、人防等部门认可后，依法向工程所在地的建设行政主管理部门申请备案。该主管部门对开发商申报资料及工程质量监督机构提交的工程质量监督报告等审查后决定同意备案或责令建设单位重新办理竣工验收。可见，对建筑工程是否竣工验收合格，最终有审查和监督权的是建设行政主管部门，竣工验收备案证才是唯一证明竣工验收合格的依据。新龙太公司提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》是自己组织的竣工质量验收合格所作出的竣工验收报告，并非国家认可的竣工验收合格的文件。新龙太公司的交房条件并不完备。三、关于逾期交房违约金。陈洪珍认为，案涉房屋不符合交房条件，新龙太公司应承担逾期交房的违约责任，支付给其相应的违约金。新龙太公司关于其即便违约，也只需按《商品房买卖合同》第八条第4款第二项的约定支付300元违约金的主张是不能成立的，新龙太公司应按合同第九条的约定按日万分之零点二支付其逾期交房违约金。新龙太公司认为，消防验收意见属于行政审批事项，行政机关何时能够作出行政审批，非其能够控制的。其未能取得消防验收意见的责任不在其公司，其不存在逾期交房及交房不符合条件的情形。其第一次通知陈洪珍交房的时间为2014年10月份，合同约定的交房时间为2014年6月30日前，即便其逾期交房，逾期时间也只有3个月。相应的违约金按日万分之0.2计算为2283.5元。但违约金按日万分之0.2计算没有合同依据，根据《商品房买卖合同》第八条第4款第二项的约定，其即使交房不符合条件，也只需向陈洪珍支付300元的违约金。本院审查认为，陈洪珍与新龙太公司签订的《商品房买卖合同》第八条第4款的约定内容，明显规避了我国相关法律法规对建设工程竣工验收及交付使用的强制性规定，减轻了出卖方的责任，排除了购买方的权利，该条款应属无效。据前分析，案涉房屋所在的楼层属于住宅小区，消防验收合格并非交付使用的必要条件。新龙太公司以消防验收意见属于行政审批事项，其未能取得消防验收意见的责任不在其公司，其不存在逾期交房及交房不符合条件的情形的主张不能成立。新龙太公司虽然于2016年7月20日书面通知陈洪珍交接房屋，但未能提供案涉房屋所在楼层的竣工验收备案证，交房条件并不完备，陈洪珍为此拒收房屋系对其所享有的合同先履行抗辩权的合理行使，于法有据。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条“如果出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用……自本合同第八手机规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之零点二的违约金”的约定，陈洪珍现请求新龙太公司按上述约定支付逾期交房违约金是合理的。经审理本院认定如下事实：新龙太公司开发建设的枫城新都（一期）商品房坐落于仙游县（国有土地使用权证号为仙国用（2008）第QY560号、建设工程规划许可证号为建字第350322201330117）。2014年3月6日，陈洪珍作为买受人与作为出卖人的新龙太公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为201400793）及《合同补充协议》。合同主要内容：……第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的枫城新都（一期）第3幢306号房，建筑面积268.58平方米，套内面积237.45平立米……第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4723.50元，总金额（人民币）零千壹百贰拾陆万捌千陆百叁拾捌元整……第八条交付条件与期限出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、……3、……4、出卖人与买受人特别约议定，商品房具备前述第1项交付条件中的单体竣工验收合格，出卖人即可通知买受人交房，买受人同意按出卖人通知予以收房。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）300元违约金……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.2的违约金，等等；《合同补充协议》第四条第1项规定：对合同第八条交付条件，双方另外约定如下：房屋具备该幢单体验收合格即可作为交付条件，无需同时具备合同第八条的交付条件，出卖人即可通知买受人收房，买受人按出卖人通知予以收房。合同签订后，陈洪珍依约向被告支付了购房款人民币1268638元（包括银行按揭88万元）。但新龙太公司未能在合同约定的期限即2014年6月30日前向陈洪珍交付房屋。2016年6月22日，陈洪珍以上述诉称理由向本院提起诉讼，引发诉讼。另外，本案审理期间，新龙太公司于2016年7月20日书面通知陈洪珍交接案涉房屋，但陈洪珍以案涉房不符合交房条件为由拒绝接收。本院认为，民事活动应遵循法律法规。新龙太公司与陈洪珍双方签订的《商品房买卖合同》第八条第4款及《合同补充协议》第四条第1项约定内容，违反了《中华人民共和国房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》有关商品房建筑质量验收及交付使用的强制性规定，应属无效。合同和协议的其他内容系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。案涉合同签订后，陈洪珍已依约支付了全部购房款，但新龙太公司至今未按合同的约定如期将符合交房条件的案涉商品房交付给陈洪珍，已构成违约，应承担相应的违约责任。因新龙太公司逾期交房已超过60日，应按合同约定每日按陈洪珍已付购房款的万分之二支付违约金。故陈洪珍诉请新龙太公司支付自2014年7月1日起至房屋交付之日止每日按已付购房款的万分之二支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。新龙太公司有关其已于2014年10月间通知陈洪珍接收房屋、其不存在逾期交房的情形、即便逾期交房也只需支付300元违约金的辩称主张，缺乏事实和法律依据，该抗辩理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告福建新龙太置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈洪珍支付逾期交房违约金（每日按原告已付款1268638元的万分之零点二计算，自2014年7月1日起计算至依法达到交房使用条件并实际交房之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费257元，由被告福建新龙太置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  林文良人民陪审员  吴志先人民陪审员  蔡珍强二〇一六年十二月八日书 记 员  王若兰附：本案判决依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。