广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂10民终1449号上诉人（一审本诉被告，反诉原告）唐某超，男，1952年6月12日出生，壮族，农民，住平果县。被上诉人（一审本诉原告，反诉被告）罗某曲，男，1972年11月30日出生，壮族，教师，现住平果县。委托代理人陆某宗，平果县榜圩镇法律服务所法律工作者。上诉人唐某超因宅基地使用权转让纠纷一案，不服平果县人民法院（2016）桂1023民初100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月7日组织双方到庭进行举证、质证和辩论。上诉人唐某超，被上诉人罗某曲及其委托代理人陆某宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2008年11月24日，平果县国土资源局批准拨用位于平果县马头镇新兴社区岜赖屯旁的面积为17271㎡的土地给岜赖村民小组，并颁发平集用（2008）字第017号《集体土地使用证》，土地的使用者和所有者均为岜赖村民小组，用途为集体建设用地，所有权类型为批准拨用。平集用（2008）字第017号《集体土地使用证》记事一栏的内容为：08-11-24本宗地根据平政函（2008）359号文件批准为岜赖村民小组征地安置“三产”用地。2011年12月28日，岜赖村民小组取得了该地的《建设用地规划许可证》，用地项目名称为“三产用地”。该地批准拨用给岜赖村民小组后，被告唐某超以岜赖村民小组将该17271㎡的集体建设用地分配给各村民小组成员作为宅基地，被告分配得的144㎡宅基地需要转让。被告便委托案外人苏世海和苏大富为中介人联系转让事宜。2014年3月18日，被告唐某超与原告罗某曲达成将岜赖村民小组17271㎡集体建设用地中的144㎡作为被告宅基地转让给原告的协议，定价为1200000元，原告当日支付定金25000元给被告，其余的款项定于2014年4月19日前交清。交付定金后，原告到平果县国土资源局了解，得知被告转让的并非其本人的宅基地，不能办理宅基地使用权证，遂向被告主张返还定金。因多次追偿定金未果，原告诉至一审法院，请求判令被告返还定金25000元给原告。上诉人（一审本诉被告，反诉原告）唐某超提起反诉称，平果县人民政府因依法征用被告所在的平果县马头镇新兴社区巴赖村民小组（以下简称巴赖村民小组）的集体土地，便批准拔用给巴赖村民小组17271㎡的土地作为集体建设用地。平果县住房和城乡规划建设局依法颁发了《建设用地规划许可证》，平果县国土资源局依法颁发了集体土地所有权证和集体建设用地使用证。得到上述证件后，巴赖村民小组依法召开村民会议讨论，决定将该集体建设用地分配给本村村民作住宅建设用地，反诉原告一家分得223㎡。因建房需要资金，反诉原告便委托了本村民小组苏世海和苏大富两人作为中间人转让其中的144㎡。反诉被告知道该信息后，由两位中间人带领实地查看宅基地现状，并查看两位中间人交给的《建设用地规划许可证》、《土地所有者证》和《土地使用者证》后，反诉被告表示愿意受让这144㎡的宅基地，定价为1200000元。反诉被告于2014年3月18日向反诉原告支付25000元定金，并承诺其余款项定于2014年4月19日前交清。因中间人已介绍反诉原告与反诉被告达成宅基地转让协议，两位中间人根据与反诉原告的约定，于2014年3月20日跟反诉原告要了40000元介绍费。中间人现不返还40000元介绍费给反诉原告，给反诉原告造成损失。反诉原告认为，在该宅基地转让过程中，反诉被告存在以下过错：1、反诉被告是公务员，熟知国家法律、法规，明知集体土地不能转让仍接受转让；2、反诉被告是在全部了解了该土地情况下决定受让该土地并交了25000元定金，然后出尔反尔不受让该土地；3、反诉被告是在交了25000元定金后才到县国土资源局了解该土地能否转让，存在过错。正因反诉被告的上述过错行为，致使反诉原告造成经济损失。反诉被告应当承担赔偿反诉原告10000元的经济损失。请求法院依法判决反诉被告赔偿反诉原告经济损失10000元。一审法院经审理后对被上诉人提出的本诉认为，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。本案中，平果县国土资源局批准拨用位于平果县马头镇新兴社区岜赖屯旁的面积为17271㎡的土地给岜赖村民小组，该地的用途为集体建设用地，虽然该地取得了《建设用地规划许可证》，但用地的项目名称为“三产用地”。“三产用地”虽然位于城市规划区域内，但它的性质仍然是岜赖村民小组集体所有土地。被告唐某超主张其在岜赖村民小组集体所有的17271㎡建设用地中分得144㎡的宅基地使用权，因无证据证实，应不予采信；被告唐某超委托他人提供中介服务转让岜赖村民小组集体所有的144㎡集体建设用地给非本集体经济组织成员的原告罗某曲，违反了我国法律、行政法规的强制性规定，原告与被告达成的宅基地转让协议无效。被告唐某超因该无效协议取得的财产，依法应当予以返还，原告请求被告返还定金25000元，理由充分，应予以支持。被告主张其向中间人支付介绍费40000元应由原告赔偿10000元损失的主张，因系另一法律关系，被告可另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、第一百三十二条第一款的规定，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十三条的规定，判决：由被告唐某超返还定金25000元给原告罗某曲。案件受理费426元，由被告唐某超负担。一审法院经审理后对上诉人提出的反诉认为，本案的本诉系宅基地使用权转让纠纷。反诉原告向反诉被告主张赔偿其经济损失10000元，该损失系反诉原告委托案外人提供中介服务转让其宅基地使用权过程中向中介人支付费用产生的，产生损失的基础法律关系为中介服务法律关系。反诉与本诉不是基于同一事实，也不属于同一法律关系，故依法不能一并审理。依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百三十二、第二百三十三条的规定，裁定：驳回反诉原告唐某超的起诉。案件受理费25元退回反诉原告唐某超。上诉人唐某超不服一审本诉判决和反诉裁定，上诉称，一、上诉人委托苏世海、苏大富转让宅基地，后与被上诉人达成宅基地转让协议。上诉人支付给苏世海、苏大富介绍费4万元是基于转让协议。具有因果关系。现转让协议无效，被上诉人应支付上诉人介绍费的经济损失；二、一审法院只认定转让协议无效，但未认定过错方应赔偿对方所受到的经济损失是错误的。本案中，造成转让协议无效，完全是被上诉人的过错。被上诉人系公务员，明知是集体土地不能转让仍决定受让并交付定金，交付2.5万元定金后才到县国土局了解土地能否转让。正是因为被上诉人的过程，造成上诉人受到损失。故请求二审法院撤销平果县人民法院（2016）桂1023民初100号民事判决并予以改判驳回被上诉人的诉讼请求不予退还定金2.5万元和撤销平果县人民法院（2016）桂1023民初100号民事裁定书并支持上诉人一审反诉请求（被上诉人赔偿经济损失10000元）。本案上诉费由被上诉人承担。被上诉人罗某曲对上诉人提起的本诉和反诉辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。上诉人和被上诉人对一审法院查明认定的事实均无异议。上诉人和被上诉人在二审期间均未提交新证据。二审经审理，本院查明的事实与一审判决查明案件法律事实一致，本院予以确认。本院认为，针对一审判决，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点是上诉人与被上诉人达成的宅基地使用权转让协议是否合法，上诉人应否退还定金。三产用地系政府为了解决城市内及周围农民的土地被征用后就业及生活问题而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地。三产用地虽然位于城市规划区域内，但它的性质是集体所有土地，集体组织可以通过出租或合建开发等方式获取收益，该类土地上的建筑物不能办理商品房产权证。本案中，上诉人将岜赖村民小组集体所有的属于三产用地的17271㎡中144㎡作为宅基地进行转让，属于无权处分行为。此外，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定不得非法转让土地。现上诉人将属于岜赖村民小组集体所有的土地作为其个人宅基地进行非法转让，违反了我国法律、行政法规的强制性规定，上诉人与被上诉人达成的宅基地转让协议应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故一审法院认定上诉人与被上诉人达成的宅基地转让协议无效，上诉人返还被上诉人定金25000元是正确的。对于上诉人在一审中提出的反诉，该反诉涉及到案外人苏世海、苏大富，其中介费在本案中亦难以认定，故上诉人可另案起诉。一审法院裁定驳回上诉人一审反诉的起诉是正确的。综上所述，上诉人上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费426元，由上诉人唐某超负担。本判决为终审判决。审 判 长  曲 静代理审判员  田必堂代理审判员  张 海二〇一六年十二月二十七日书 记 员  梁 妮