安徽省当涂县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0521民初2840号原告：当涂县住房和城乡建设委员会，住所地安徽省当涂县姑孰镇太白东路290号，统一社会信用代码1134052100308123XP。法定代表人：徐丁根，该单位主任。委托代理人：晋兴海，安徽姑城律师事务所律师。委托代理人：刘会军，安徽姑城律师事务所实习律师。被告:刘明正，男，1968年10月8日出生，汉族，户籍地安徽省马鞍山市金家庄区，现住安徽省马鞍山市雨山区。原告当涂县住房和城乡建设委员会（以下简称：当涂县住建委）诉被告刘明正房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月23日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月2日公开开庭进行了审理。原告当涂县住建委的委托代理人晋兴海、刘会军、被告刘明正均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当涂县住建委向本院提出诉讼请求：1、判令解除房屋租赁合同，由刘明正交还租赁房屋。2、判令刘明正立即支付租金64万元，违约金13.44万元（2014年2月5-日2016年10月5日），合计77.44万元，并按照每年24万元的标准支付自2016年10月6日起至房屋交还之日止的占有使用费。3、本案诉讼费由刘明正承担。事实与理由：2011年7月8日，当涂县住建委与马鞍山市公积金管理中心当涂管理部签订一份《协议书》，约定自协议订立之日起，位于当涂县姑孰镇东大街276号、278号门市房的产权属于当涂县住建委和马鞍山市公积金管理中心当涂管理部按份共有，当涂县住建委享有80%的产权，马鞍山市公积金管理中心当涂管理部享有20%的产权，该房屋的租赁收益，按产权比例分配。房屋由双方轮回对外招租，首次招租由马鞍山市公积金管理中心当涂管理部进行。2012年2月1日，马鞍山市公积金管理中心当涂管理部与刘明正签订一份《房屋租赁合同》，约定马鞍山市公积金管理中心当涂管理部将姑孰镇东大街276号、278号门市房（面积共192.04m2）租赁给刘明正从事服装经营，租赁期限自2012年2月5日起至2017年2月4日止，年租金为24万元，于每年的2月5日前付清当年租金，如拖欠租金，按每日千分之三收取违约金。2016年8月31日，当涂县住建委与马鞍山市公积金管理中心当涂管理部又签订一份《协议书》，约定马鞍山市公积金管理中心当涂管理部将享有的东大街276号、278号门市房20%的产权退还当涂县住建委，租金由当涂县住建委直接向刘明正收取，出租人的权利义务由当涂县住建委承继。刘明正签订案涉房屋租赁合同后，仅支付了2012年2月5日-2014年2月4日期间的租金，对之后的租金一直拖延交付。当涂县住建委分别于2015年6月8日、2015年11月5日、2016年6月8日向刘明正发送书面通知，限期刘明正交清租金，但刘明正至今未付。当涂县住建委享有案涉房屋的全部产权，且履行了交付房屋的义务，刘明正拖欠租金的行为已构成违约，应承担给付租金及违约金的责任。因合同约定的违约金过高，当涂县住建委自愿按照月息2%收取违约金。刘明正辩称：确实从承租房屋的第三年开始有拖欠租金行为，但是拖欠有因。因为当涂县住建委不诚信、极力回避承诺，租金定价不公平，不公平对待承租人，履约不诚实，隐瞒事实欺骗人，请法院驳回当涂县住建委的起诉。1、2010年3月份其承租涉案房屋时，认为房屋租金太高，当时住建委领导和分管领导承诺先签订合同，第二年再按照市场价格调价。所以其才签订了房屋租赁合同，并缴纳了第一年的租金。第二年，其找领导商谈房租之事，领导以主要领导有调动，分管领导不能决定为由，要其继续交付房租，所以其又交付了第二年的房租。此后因住建委领导的承诺没有兑现，故未交2015年的房租。且其两次向住建委递交书面请求，但是住建委均是推诿和斥责。2、房租定价不公平，不平等对待人。涉案房屋的租金是住建委就同一地段、同等面积租给他人的租金的7至10倍。3、住建委履约不诚实，隐瞒事实欺骗人。在洽谈租赁房屋时，门市房门口没有变压器。但是合同签订后，发现门口安装了一个大变压器。后来得知住建委是因其他客户申请将变压器移动到涉案门市房门前的，这直接影响了客源。对此在签订房屋租赁合同的时候相关负责人并没有告知，合同中也没有说明。当涂县住建委针对诉请递交了产权证书、关于公安编号的回复、房屋租赁合同、通知等证据佐证。刘明正对其承租案涉房屋从事服装经营，租期为5年，年租金24万元，2012年2月5日-2014年2月4日的租金已经交付给当涂县住建委，自2014年2月5日至今，其未交付租金的事实不持异议，故本院依法确认当涂县住建委诉称之事实为本案基本事实。另查明：签订《房屋租赁合同》时，刘明正承租门市房的编号为当涂县姑孰镇东大街276号、278号，2016年7月15日，经当涂县公安局核查，确认原当涂县姑孰镇东大街276号、278号门市房现在的公安编号为东大街277号、279号。2016年7月21日，当涂县住建委就案涉房屋办理产权登记。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。刘明正抗辩拖欠租金是因为当涂县住建委隐瞒事实、定价不公，其租金标准远远超出他人租金标准所致。而审理中，刘明正自认以经营服装为常业，此前在马鞍山市有租赁商铺的经验。在签订租赁合同前，其进行过市场走访调查。同时，刘明正陈述：2012年2月1日的合同是第二份合同，该份合同之前，曾就案涉房屋签订过一份合同，其提出租金过高，住建委领导承诺可以适当降低。2012年春节后，当涂县住建委喊其去重新签订合同，两份合同只是日期不同，租金标准、租期等合同内容完全一致，其签了合同并领取了钥匙。由此可见，刘明正是在对市场行情予以了解并经慎重考虑的情况下，自愿签订了租赁合同。另，虽然刘明正递交的案外人谷健与当涂县住建委签订的房屋租赁合同中的租金标准远远低于刘明正支付的租金标准，但刘明正递交的谷健将房屋转租给案外人田利庆的房屋租赁合同中的2012年的租金标准为24万元/年，单价约690元/平方米，到2014年3月续签合同时，租金上浮为60万元/年，单价约1700元/平方米。两比，可以印证案涉房屋年租金24万元的标准符合本地市场行情。再，当涂县住建委陈述案外人谷健承租的房屋属于定向优惠回租，租金较为低廉，而刘明正承租的房屋属于公房直接招租，刘明正是众多竟租人之一，两者情况不同。当涂县住建委的陈述有当涂县人民政府的会议纪要予以佐证。关于刘明正提出合同签订后，门市房门前架设了变压器，影响客源的抗辩意见，因架设变压器系供电部门的职能行为，当涂县住建委无权干涉或决定，刘明正未递交证据证明变压器架设的时间，即使变压器架设在后，也不属于合同履行过程中重大情势变更的情形。故本院依法对刘明正提出的抗辩意见不予支持。本院依据现有证据确认刘明正与马鞍山市公积金管理中心当涂管理部签订的房屋租赁合同合法有效，合同双方均应遵循诚实信用原则，如约履行合同义务。刘明正作为承租人，拖欠租金的行为已构成根本违约，当涂县住建委作为案涉合同权利义务的承继人，有权要求解除合同，交还房屋并按照合同约定的标准向刘明正主张租金。关于违约金，合同中约定的违约金标准明显过高，当涂县住建委自愿以年利率24%的标准主张违约金符合法定上限，故依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除马鞍山市公积金管理中心当涂管理部与被告刘明正于2012年2月1日签订的《房屋租赁合同》。被告刘明正于2017年2月5日前将公安编号为当涂县姑孰镇东大街277-299号门市房交还给原告当涂县住房和城乡建设委员会。二、被告刘明正于本判决生效后十日内一次性给付原告当涂县住房和城乡建设委员会房屋租赁费64万元（2014年2月5日-2016年10月4日），违约金13.44万元，合计77.44万元。三、被告刘明正按年租金24万元的标准给付原告当涂县住房和城乡建设委员会自2016年10月5日起至房屋实际交还之日止的占有使用费。本案受理费5772元，由被告刘明正负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员 盛 梅二〇一六年十二月二十日书记员 周莹莹