上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初9197号原告(反诉被告)：顾沁春，男，1983年12月18日生，汉族，住上海市黄浦区。原告(反诉被告)：谢梦青，女，1986年9月8日生，汉族，住浙江省余姚市。上述两原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人：卢峰，上海申伦律师事务所律师。上述两原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人：曲庆云，上海申伦律师事务所律师。被告(反诉原告)：易星霖，男，1981年5月17日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：冯亚伟，上海明伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪举，上海明伦律师事务所律师。原告顾沁春、谢梦青与被告易星霖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月16日立案受理后，依法适用简易程序进于2016年6月30日公开开庭进行了审理。嗣后，被告易星霖提出反诉，本院合并受理于2016年8月23日第二次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序于2016年10月24日第三次公开开庭进行了审理。原告顾沁春及两原告的共同委托诉讼代理人卢峰、被告易星霖及其委托诉讼代理人冯亚伟三次均到庭参加诉讼。原告谢梦青到庭参加了第三次庭审。本案现已审理终结。原告顾沁春、谢梦青向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2016年1月23日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；2、判令被告协助两原告将上海市松江区古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至两原告名下；3、判令被告将上海市松江区古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给两原告。事实与理由：2016年1月16日，原、被告签订《房地产买卖居间协议》一份，约定两原告购买被告名下位于上海市松江区古楼公路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“系争房屋”)，之后原告按约支付了相应款项，目前尚余101万尾款未支付，然房价上涨后，被告怠于履行合同义务，多次约定审税却均未出现，两原告与之协商均未果，遂涉诉。被告易星霖辩称：不同意两原告的全部诉讼请求。首先，其两原告为降低税金，希望将其自由房屋先行出售，再进行审税，经其督促，原告顾沁春称原告谢梦青在外地旅行，直至2016年6月5日，其配合原告完成了审税，故审税拖延并非被告原因。其次，两原告在履约中存在付款迟延、未在约定的期限内申请银行贷款及骗取公积金贷款等行为。再次，原、被告约定的过户时间为2016年6月20日，如当日未办理贷款申请，两原告应以现金方式补足房款，但两原告迟迟未能付款过户，故被告有权解除合同。被告易星霖向本院提起反诉请求：1、判令确认解除原、被告于2016年1月23日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令两原告支付被告9,900元迟延付款赔偿金；3、判令两原告支付被告违约金180,000元。庭审中，被告易星霖自愿放弃了第二项反诉请求。事实与理由：2016年1月16日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告向原告出售系争房屋，总价款为1,800,000元。2016年1月23日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定过户时间为2016年6月20日之前，并约定如两原告未按合同及各项附件约定履行的，每逾期一日需向被告支付总房价万分之五的赔偿金，逾期超过十个工作日的，被告有权单方解除合同，应当通知两原告，两原告除支付十个工作日的赔偿金外，还需向被告支付相当总房价款20%的违约金。上述合同另约定，第二期房价款1,000,000元两原告在签订合同后90日内向银行申请贷款，若两原告贷款未通过或额度不足，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付被告。现因两原告违反了上述约定，故被告诉至法院，请求支持其反诉请求。原告顾沁春、谢梦青针对被告易星霖的反诉请求辩称：不同意被告的反诉请求。被告曾于2016年5月28日以短信方式通知两原告及中介方不再履行合同。待两原告诉至法院后，双方曾于2016年6月5日进行审税，然由于税务系统升级，故直至2016年7月8日才能审税完毕办理过户手续，两原告支付尾款的时间亦应相应顺延。此外，两原告在6月底已经准备好尾款，但2016年6月30日被告当庭表示拒绝过户，故本案并非两原告未按约支付房款，而是被告拒绝配合过户所致。经审理查明：系争房屋产权人为被告，建筑面积为89.14平方米。2016年1月15日，两原告通过银行转账方式向居间方汇款15,000元。2016年1月16日，两原告(买受人、乙方)、被告(卖售人、甲方)与德佑房地产经纪有限公司(居间方、丙方)签订《房地产买卖居间协议》一份，约定被告将其名下的系争房屋出售给两原告，房屋总价款为1,800,000元。协议第3.2条约定，待甲方签订本协议后10日内，乙方应自行或通过丙方不足定金(含首期定金)至15,000元。协议第3.2条约定，甲、乙双方同意在本协议签订后10日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。协议第3.4条约定，乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后10日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款800,000元。协议第3.5条约定乙方通过如下方式支付第二期房价款1,000,000元：乙方应于签订买卖合同示范文本后80日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续……若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过丙方转付或直接支付甲方。合同第十三条其他约定中载明，甲方此房价1,800,000元为净价，在交易过程中产生的费用均由乙方承担，甲方承诺此房满两年。2016年1月23日，两原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告将其名下的系争房屋出售给两原告。合同第二条约定：甲、乙双方经协商一致，同意系争房屋转让价款共计1,800,000元。合同第四条约定：甲、乙双方同意，甲方于2016年6月20日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的5日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2016年6月20日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……。合同第九条约定：乙方未按本合同约定的期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：乙方未按本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的赔偿金，并应继续履行；乙方未按本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，乙方单方要求解除合同的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除合同……。合同第十条第(三)款约定：甲方未按本合同第四条约定的期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：甲方未按本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行……。合同附件三约定：一、首期房价款：乙方应支付甲方首期房价款计790,000元整：1、乙方已在甲、乙双方签订本合同前通过居间方转付甲方定金15,000元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款……2、乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内直接支付甲方部分首期房价款485,000元……3、乙方应于2016年4月20日之前直接支付甲方部分首期房价款290,000元……。二、第二期房价款：乙方应支付甲方第二期房价款计1,000,000元，乙方应于签订本合同后90日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方……。三、交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、本合同公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销后(不得晚于本合同第六条约定的时间)15日内赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)。四、交房时间及尾款：乙方需支付的尾款为10,000元，经甲乙双方一致协商于2016年6月20日前，双方对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。同日，两原告与被告签订《协议书》一份，约定系争房屋总价款为1,800,000元，两原告选买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给被告，被告承诺系争房屋系其家庭上海市生活满两年不唯一住房。原、被告双方一致约定系争房屋此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由原告方承担。协议书另对其他事项进行了约定。同日，原告谢梦青通过银行汇款方式向被告易星霖支付房价款485,000元。2016年4月21日，原告顾沁春以银行转账方式向被告易星霖支付房款290,000元。2016年4月25日，原告发送短信给被告，表示愿意支付900元违约金，并询问被告能够4月26日审税。但被告未予回复。2016年4月27日，原告发送短信给被告，询问其5月3日至6日何时有空方便审税和办理贷款。2016年5月23日，原告发送短信给被告，询问其是否愿意配合审税及过户，并问其5月25日至27日哪天有空。2016年5月28日，原告发送短信给被告，询问其是否确定系争房屋不出售了及理由，被告回复短信表示“想置换，现在置换不了，就不想做了”。同日，居间方工作人员徐飞发送短信给被告，告知其原告要求将不想出售系争房屋发短信过来，被告回复短信称“我不能卖这个房子，按合同约定进行。”庭审中，被告确认已收到两原告支付的房款790,000元，但认为其中一笔290,000元系逾期。对于原告是否在合同约定的时间内申请贷款，原告称其于2016年4月6日前前往公积金管理中心初审，公积金管理中心通知其于2016年4月26日去办理贷款。被告称其确实于2016年4月26日接到电话要求配合公积金贷款，但其认为原告系骗取公积金贷款，且已经过了合同约定的期限，所以不愿配合。被告另提供举报信、劳动用工备案查询、城保个人缴费查询单等，以证明原告顾沁春在购房时没有工作且未缴纳社保，不符合公积金贷款条件，系通过第三方代为缴纳公积金而骗取公积金贷款，故其未于上述日期配合原告申请贷款。原告顾沁春对此不予认可，另表示即便贷款不通过，其也会按约以现金方式支付被告剩余房款。原、被告一致确认，双方曾于2016年6月5日就系争房屋买卖共同办理审税。原告提供审税当日在窗口拍摄的收件与出件对应表图片一张，以证明当日提交审税材料，至2016年7月8日起方可完成审税继而进行过户和付款。被告则认为当日审税亦可办理加急，以便在合同约定的时间即2016年6月20日前完成审税、付款及过户。庭审中，原告申请了居间方工作人员徐飞出庭作证，证人徐飞表示，之前原告一直要求审税，但被告始终未予同意，后来2016年6月5日审税时因遇到增值税调整，故系争房屋至2016年7月8日方可过户，即便当日办理加急，也不能保证2016年6月20日前可以过户。签订居间合同时，原告顾沁春公积金账户没有连续缴满6个月，且在出售其名下房屋，待该套房屋出售后，系争房屋就是首套房，正好与公积金缴满6个月相吻合，所以原、被告约定的过户时间较晚。其4月初曾去办公积金贷款。此外，其曾于2016年5月14日至被告家中，与被告妻子、岳父、岳母商谈系争房屋买卖事宜，被告岳母表示因为被告也是置换，现置换不成，不想卖了，其表示被告不在家，建议被告家人与被告协商好后再答复居间方。对此，被告表示，系争房屋是其一人名下，任何人无权代为处置，且证人所称不能加急并非事实，此外，证人系在原告胁迫下作伪证，故其证言不足以采信。两原告为证明其具备履行合同的能力，已经系争房屋尾款1,010,000元交至本院。以上事实，有上海市房地产登记簿、房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、协议书、转帐凭证、短信记录、图片以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现被告要求解除合同，则需判断两原告是否存在被告所称的违约行为以及被告是否因此享有法定或约定的解除权。首先，被告称上述合同履行过程中，两原告存在逾期付款行为，对此，本院确认两原告确系晚于约定日期1日方才支付290,000元、然上述行为只能视为瑕疵履行。其次，被告称原告顾沁春直至2016年4月26日方才申请贷款，晚于合同约定的最后期限即2016年4月22日，然根据被告自认，其于2016年4月26日当天曾接到通知其配合办理公积金贷款的电话，由此可推断原告顾沁春申请贷款的时间早于当日，且即便原告顾沁春2016年4月26日方才申请贷款，此时也仅为逾期4日，亦属瑕疵履行。再次，被告成两原告未在2016年6月20日前支付剩余房款，故其于2016年7月5日以原告迟延支付房款已逾十日为由，发函要求解除原、被告间就系争房屋的买卖合同关系，本案中，原、被告双方约定在办理过户手续当日由原告支付剩余房款1,000,000元、被告向两原告交付系争房屋，然根据二手房交易流程，过户之前需完成审税，本案中，双方当事人就审税时间未做明确约定，被告称其曾多次催促两原告审税，然两原告未予配合，但未提供证据予以证明，反而两原告提供的短信记录显示，其曾多次催促被告配合审税。待双方于2016年6月5日进行审税时，又因税务系统升级导致审税期限延长，被告虽称两原告只要支付相关费用并办理加急审税便可以确保在合同约定的时间进行过户，但其所述是否可行尚无证据证明，再结合此前原告多次催告被告要求其配合审税，被告却未予理睬，故由此导致的不利后果显然无法归责于原告，因此，本院确认因审税迟延导致过户时间、付款时间、交房时间亦相应迟延，被告的此项辩称，本院实难采信。此外，被告又称原告在履约中存在骗取公积金贷款的行为，故其若继续履行合同、配合办理贷款就需协助原告进行违法行为，然被告提供的证据尚不足以证明原告骗贷，且即便原告确有上述行为，其已将剩余房款交至本院，不影响履约能力，故被告的上述辩称意见显然与事实不符。综上，被告的要求解除合同的各项理由均不成立，原、被告间的系争房屋买卖合同关系应继续履行。故此，两原告的本诉请求于法有据，本院予以支持，被告的反诉请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)顾沁春、谢梦青与被告(反诉原告)易星霖于2016年1月23日就坐落于上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告(反诉原告)易星霖于本判决生效之日起三日内协助原告(反诉被告)顾沁春、谢梦青将上述房屋产权转移登记至原告(反诉被告)顾沁春、谢梦青名下[本次交易产生的税费由原告(反诉被告)顾沁春、谢梦青负担]；三、原告(反诉被告)顾沁春、谢梦青于被告(反诉原告)易星霖协助办理上述房屋产权转移登记当日向被告(反诉原告)易星霖支付房款1,010,000元；四、被告(反诉原告)易星霖于上述房屋产权转移登记至原告(反诉被告)顾沁春、谢梦青名下之日起三日内将上述房屋交付原告(反诉被告)顾沁春、谢梦青；五、驳回被告(反诉原告)易星霖的全部反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13,890元，反诉案件受理费2,089元，财产保全费5,000元，合计诉讼费20,979元，由被告(反诉原告)易星霖负担(已付2,089元，余款18,890元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 明审 判 员  朱金彪人民陪审员  范幼芳二〇一六年十二月二十一日书 记 员  黄 燕附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……