上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初15992号原告李金銮，女，1968年3月28日出生，汉族，住上海市。委托代理人潘勇，上海方本律师事务所律师。被告贝旭科(上海)投资咨询有限公司，住所地上海市。法定代表人BeckerPatrickMichel。委托代理人韩传林，上海恒衍达律师事务所律师。委托代理人沈涛，上海恒衍达律师事务所律师。原告李金銮与被告贝旭科(上海)投资咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员余莉敏独任审判，公开开庭进行了审理。原告李金銮的委托代理人潘勇，被告贝旭科(上海)投资咨询有限公司的委托代理人韩传林、沈涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李金銮诉称，原、被告于2011年4月签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于上海市中山北路XXX号XXX室房屋，后双方又于2015年3月9日签订相关补充协议，约定租期延长至2017年4月21日，即从2015年4月22日至2017年4月21日，月租金变更为人民币22648.50元(以下币种均为人民币)。承租期内，被告向原告表示欲提前终止租约，经协商，双方于2015年11月19日达成《租赁合同解除协议》，约定双方租赁合同于2015年11月15日提前终止，被告应当在2015年12月15日之前结清所有拖欠的物业费、房租。然而，被告退租后，故意拖欠款项，原告寄送律师函催讨，被告依旧无视，故原告诉至法院请求判决：一、被告支付拖欠的租金(2015年8月22日-2015年11月15日)，共计43759元；二、被告支付拖欠的物业费26000元；三、被告承担本案的诉讼费用。审理中，原告变更诉请为：一、被告支付拖欠的租金43273元；二、原告没收租赁押金42534元；三、被告支付违约金42534元；四、本案诉讼费用由被告承担。被告贝旭科(上海)投资咨询有限公司辩称，一、经核算，被告不存在拖欠租金的情况；二、合同中约定租赁保证金可以抵扣房租，原告无权没收；三、被告不存在违约行为，双方是自愿解除合同，不同意支付违约金；四、原告变卖被告家具所得的3000元应当返还被告。经审理查明，上海市中山北路XXX号XXX室房屋的所有权人为原告李金銮。2011年，原告李金銮(甲方)与被告贝旭科(上海)投资咨询有限公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定：“甲方出租给乙方的房屋座落在上海市中山北路XXX号XXX室。房屋建筑面积116.53平方米。租赁期自2011年4月22日至2013年4月21日止。月租金21267元，乙方应于每月首日前向甲方支付租金，逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按日租金的1%支付违约金。甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方交付房屋租赁保证金，保证金为两个月的租金，即42534元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。乙方逾期不支付租金累计超过一个月，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应向甲方按月租金的两倍支付违约金。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金……”补充条款第四条约定：“租赁期间或结束时，若发生乙方不能按时向甲方支付包括租金在内的各种费用的情况，则甲方除有权扣除乙方所交的履约保证金、征收逾期付款利息、终止合同、终止向乙方提供水、电、空调等的供应以外，乙方并同意甲方采取留置乙方放置在租赁单元中的货物及其他物品(不包括装修)以督促乙方缴清钱款的措施……”2011年4月15日，原告出具收据，收到被告租赁押金42534元。2015年3月9日，双方第二次延长租期，签订了新的《补充条款二》，其中约定：“房屋租赁期限自原期延长至2017年4月21日。月租金调整为22684.50元。”2015年11月19日，原告李金銮(甲方)与被告贝旭科(上海)投资咨询有限公司(乙方)签订《租赁合同解除协议》，该解除协议载明：“乙方承租的长城大厦3704室房屋租赁合同因乙方原因，确认自2015年11月15日起提前正式退租。之前乙方所欠的物业费、房租应在12月15日前结清。如有违约，乙方将承担违约责任。”《租赁合同解除协议》签订后，被告搬离，原告认为被告至今仍拖欠费用，故诉至本院请求判决如其诉请。另查明，原告出售被告家具所得3000元，未给付被告。被告未于2015年12月15日前结清物业费。庭审中，双方确认未付租金金额为42662.95元。对出售家具所得3000元，双方要求在本案中一并处理。原告称违约金依据为《租赁合同解除协议》中写明是被告原因提前退租，且被告应在12月15日前结清租金及物业费，但被告并未付清，故要求被告承担违约金。判决前，被告表示违约金约定过高，申请法院调低。本院认为，一、原、被告之间签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充条款二》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应恪守。被告承租原告所有的房屋，应当根据合同约定支付租金，现根据双方核算，被告未付的租金金额为42662.95元，被告应如数向原告支付。二、关于租赁保证金的处理。《上海市房屋租赁合同》中约定：“租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。”故被告主张租赁保证金42534元抵充未付租金符合合同约定，本院予以采纳。抵充后，被告应向原告支付租金128.95元。对原告主张根据补充条款第四条约定没收租赁保证金的意见，本院认为，补充条款第四条约定若发生乙方不能按时支付租金的情况，甲方有权扣除履约保证金。因该条款已明确写明系“扣除”，即意为从总额中减去，并非没收，故本院对原告要求没收租赁保证金的诉讼请求不予支持。三、关于违约金。《租赁合同解除协议》上已明确系因被告原因提前退租，原告签署《租赁合同解除协议》仅表明原告对被告退租的行为表示同意，但原告并未明确表示放弃追究被告的违约责任，故被告辩称双方系合意解除合同，与《租赁合同解除协议》上表述的内容不一致，本院无法采信。现被告提前退租，原告要求其根据合同承担违约责任，本院予以支持。被告认为违约金约定过高，要求法院调低，符合法律规定，可予采纳，本院将根据原告的损失情况、双方的解约情况等酌情确定违约金数额。关于原告主张被告未于2015年12月15日前结清房租、物业费，故应承担违约责任的意见，由于双方在《租赁合同解除协议》中对具体如何承担违约责任未作明确约定，原告主张根据租赁合同擅自退租条款追究责任，显然不合理，本院不予采纳。四、原告出售被告家具所得3000元，应当给付被告，本院为免当事人讼累，在本案中一并予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告贝旭科(上海)投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告李金銮房屋租金人民币128.95元；二、被告贝旭科(上海)投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告李金銮违约金人民币21267元；三、原告李金銮应于本判决生效之日起十日内给付被告贝旭科(上海)投资咨询有限公司出售家具款人民币3000元；四、对原告李金銮其余的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币1543元，减半收取，计人民币771.50元，由原告负担人民币400元，被告负担人民币371.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  余莉敏二〇一六年十二月七日书记员  朱 颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。