上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0116民初9658号原告(反诉被告)金婉华，女，1962年9月21日生，汉族，住上海市金山区。委托代理人李莺，上海理度律师事务所律师。委托代理人罗砚，上海理度律师事务所律师。被告(反诉原告)陈玲花，女，1956年4月29日生，汉族，住浙江省温州市。委托代理人李幼敏，浙江泽商律师事务所律师。原告金婉华诉被告陈玲花，反诉原告陈玲花(以下均称被告)诉反诉被告金婉华(以下均称原告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月10日受理后，依法适用简易程序，于2016年11月10日公开开庭进行了审理，原告委托代理人李莺、罗砚、被告委托代理人李幼敏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2016年5月21日，原、被告就本市金山区龙胜东路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“案涉房屋”)签订《房屋买卖合同》，约定原告以1,080,000元(人民币，下同)(包含补充协议约定的维修基金等全部费用)向被告购买案涉房屋。签订协议之后，原告按约定向被告支付了合计950,000元(包含定金)。在此之后，原告多次要求被告继续履行合同，被告始终以各种理由予以拖延，不配合。原告认为，《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，合同签订后，原告按约履行了义务，但被告却未按照合同约定履行其应尽的法律义务。为此，原告诉讼来院，请求：1、判令被告继续履行原、被告于2016年5月21日就本市金山区龙胜东路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告协助原告办理本市金山区龙胜东路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户到原告名下；3、判令被告支付原告违约金20,000元(以1,000,000元为基数按日万分之五自2016年8月15日起算至2016年10月10日止)。庭审中，原告表示剩余房款130,000元愿意并随时可以支付。被告辩称，原告诉请没有事实和法律依据，案涉房屋未能过户原因是由于原告一直拖延履行其交付房款的义务；双方合同约定的8月15日过户期限以前，由于原告在上海地区拥有房子，处于规避限购以及房产税的政策，以及卖出去以前没有能力支付房款的情况，所以8月15日前没有能过户的责任在原告；被告当时通过案涉房屋中介人员多次催促原告履行交款义务，原告拖延至今，致使被告出卖房屋收取房款的合同目的不能达到。被告反诉称，被告因急需用钱而贱卖案涉房屋，与原告分别于2016年5月10日签订《房地产居间受托方买卖合同》、2016年5月21日(由反诉被告代理人金林云)签订《房屋买卖补充协议》、2016年8月6日签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告应于2016年8月15日前向被告支付全部房款1,080,000元。被告于2016年5月21日即将案涉房屋钥匙交付给原告，原告承诺对案涉房屋只测量、设计而不进行装修。后因原告拥有上海市住房不符合限购政策或避税等原因，不能办理过户手续，亦未按约向被告支付108万元房款，却将被告拥有的案涉房屋擅自改变房屋结构进行了破坏性装修。被告多次要求原告继续履行交付房款的义务，原告始终以各种理由予以推诿，致使被告合同目的不能实现。依法签订的合同对双方当事人具有约束力，合同双方当事人应有按约履行合同之义务。被告按约履行其合同义务后，原告以自己的行为表明不履行交付全部房款的主要义务，经被告及房产中介人员催告后至今仍未完全履行，致使被告不能实现合同目的，原告拒不履约，又拒不赔偿，反而起诉要求被告承担责任，为此，被告提出反诉，请求：1、判令解除原告与被告就上海市金山区龙胜东路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的买卖合同(于2016年5月10日签订《房地产居间受托方买卖合同》、2016年5月21日签订《房屋买卖补充协议》、2016年8月6日签订《上海市房地产买卖合同》)；2判令原告金婉华立即将上海市金山区龙胜东路XXX弄XXX号XXX室房屋腾空并恢复原状向被告陈玲花交付；3、判令原告金婉华协助被告陈玲花协助被告陈玲花办理上海市金山区龙胜东路XXX弄XXX号XXX室房屋存量房买卖合同网签信息注销手续；4、判令原告金婉华赔偿被告陈玲花损失人民币20,000元。庭审中，被告增加一项诉讼请求，同意退还原告已付的房款950,000元。原告针对被告的反诉辩称，不同意被告反诉请求，不存在法定解除事由，原告没有迟延付款，所有款项都在8月15日前付清，原告是按照合同约定付款了，余款130,000元在过户同时支付，不存在违约；房屋已经交付给原告，原告也进行了装修入住；不同意注销网签，应当继续履行；不同意赔偿损失，原告已经赔偿了。经审理查明，案涉房屋登记权利人为被告陈玲花。2016年5月10日，原、被告双方通过上海常盈房地产经纪事务所(下称“常盈经纪事务所”)签订《房地产居间受托方买卖合同》，约定由原告购买被告所有的案涉房屋，总价1,080,000元，定金为20,000元。合同约定的付款方式为：2016年5月30日前原告支付被告购房首付款310,000元并签订《上海市房地产买卖合同》；房款750,000元在交易过户当日原告以现金方式支付被告。合同还约定交易日期为2016年8月15日，交房日期为2016年5月30日前，交易过程中产生的全部费用全部由原告承担。合同签订后，2016年5月21日，原告委托金林云与被告又签订一份《房屋买卖补充协议》，补充协议约定：该房屋成交合同价计人民币1,000,000元整，另外被告进户费、维修基金、差旅费等其他费用共计人民币80,000元不包括在房屋成交合同价内，原告另外支付被告；协议还约定，原告于2016年5月10日支付被告购房定金20,000元，于2016年5月30日前同被告签订买卖合同当日支付购房首付款计230,000元，房款220,000元在被告还款当日原告支付到被告该房屋的银行还款账户内，原告于2016年8月15日前支付被告房款530,000元并办理产权交易过户手续；被告进户费、装修费、维修基金、差旅费等其他费用共计80,000元，原告于首付当天以现金支付给被告；协议还约定，当本协议与买卖合同发生冲突时，以本协议为准。2016年8月6日，原、被告双方签订正式的《上海市房地产买卖合同》(下称“示范合同”)，合同约定案涉房屋总价为1,000,000元；关于付款时间，合同约定，原告于2016年5月10日前支付全部房款的2%计20,000元作为定金，待支付尾款时抵作房价款；原告于2016年5月30日前支付人民币230,000元；于2016年8月15日前支付750,000元；合同还约定，原告未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，原告应向被告支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行。合同还对其他事项作了相应的约定。另查明，原告于2016年5月21日、2016年7月18日、2016年8月2日通过银行转账分别向被告支付310,000元、220,000元、400,000元，定金20,000元也于2016年5月21日当天通过现金方式支付被告。5月21日，被告将案涉房屋交付给原告。合同履行过程中，因双方就案涉房屋的过户交易发生纠纷，故涉讼。庭审中，被告称案涉房屋的抵押贷款已还清并注销。原告称其是本市户籍，名下没有房屋，符合本市规定的购房条件。诉讼中，原告向本院提出撤回要求被告承担逾期过户违约金的诉讼请求。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、《房地产居间受托方买卖合同》、《房屋买卖补充协议》、《上海市房地产买卖合同》、银行转账凭证3份、收款收据3份，被告提供的《房地产居间受托方买卖合同》、《房屋买卖补充协议》、《上海市房地产买卖合同》、微信截图及语音摘录以及原、被告的陈述、本案庭审笔录为证，并经查证属实。本院认为，原、被告签订的《房地产居间受托方买卖合同》、《房屋买卖补充协议》、《上海市房地产买卖合同》均系双方真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，首先，关于案涉房屋的总价款，虽然签订在后的示范合同约定的房价款为1,000,000元，但从本案查明的事实及房屋交易的习惯来看，在示范合同中做低房价款虽不符合相关规定，但亦是较为普遍性做法，且原告亦明确了剩余房款为130,000元，故本院认定双方真实交易的房屋价款为1,080,000元。其次，从双方签订的几份合同来看，原告支付房价款的最后日期为8月15日前，原告称130,000元于过户当日支付，无相应依据，故对原告该陈述，本院不予采信，原告确存在逾期支付案涉房屋余款的违约事实。但即便如此，被告亦无权以此主张解除合同，理由如下：第一，原告已支付了案涉房屋的绝大部分房款，且亦已实际占有案涉房屋，原告逾期支付尾款不足以构成被告无法实现合同目的的根本违约行为；第二，从现有证据来看，被告虽与常盈经纪事务所就尾款问题进行了沟通，但并未履行法定的催告义务，在此前提下要求解除合同，本院难以认同。综上，结合庭审中双方当事人的陈述，本院认定案涉房屋不存在法律或事实上不能履行的障碍，且案涉房屋的余款被告亦支付至本院账户，双方签订的合同应当继续履行。相应地，对于被告提出的反诉请求，因缺乏依据，本院不予支持。至于原告自愿撤回要求被告承担逾期过户的违约责任，本院认为并无不妥，予以准许。综上，依照依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、本诉原告金婉华与本诉被告陈玲花签订的《房地产居间受托方买卖合同》、《房屋买卖补充协议》、《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、本诉原告金婉华于本判决生效之日起十日内支付本诉被告陈玲花购房款130,000元；三、本诉被告陈玲花应于本判决生效之日起十日内协助本诉原告金婉华办理位于上海市金山区龙胜东路XXX弄XXX号XXX室房屋的变更登记(所需相关税、费由金婉华承担)；四、驳回反诉原告陈玲花全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取6990元，反诉受理费150元，合计7140元，本诉被告(反诉原告)陈玲花承担，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王超二〇一六年十二月二十三日书记员  宋骏附：相关法律条文附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。