湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0103民初6466号原告：湖南鑫成建设有限责任公司。委托诉讼代理人：陈伟博，湖南星邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍善友，湖南星邦律师事务所律师。被告：湖南天心实业发展有限责任公司。委托诉讼代理人：黄俭，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐丽，湖南金州律师事务所律师。原告湖南鑫成建设有限责任公司（以下简称鑫成公司）诉被告湖南天心实业发展有限责任公司（以下简称天心公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员董燕独任审判，书记员吴进担任记录，于2016年12月15日公开开庭进行了审理。原告鑫成公司的委托诉讼代理人陈伟博，被告天心公司的委托诉讼代理人黄俭、徐丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鑫成公司请求本院判令：1、解除原告与被告之间签订的《长沙市商品房买卖合同》；2、被告返还原告已付购房款379855元，并支付利息4498.4元；3、判本案诉讼费由被告承担。被告天心公司答辩要点：1、不能单纯以商品房买卖合同作为判断是否解除双方商品房买卖合同的依据；2、原告不存在可以单方解除商品房买卖合同的情形；3、原告完全具备履行能力，解除合同完全是无理要求，综上恳请贵院依法驳回原告的所有诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证情况，本院确认如下法律事实：2013年6月18日，原告鑫成公司（买受人）与被告天心公司（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》一份。该合同约定：1）鑫成公司购买被告天心公司开发的位于长沙市天心区湘府中路的房屋，建筑面积为95.56平方米;2)计价方式及价款：按建筑面积计算每平方米单价为7742.31元，总房价为739855元,3）付款方式及期限：银行按揭贷款或公积金贷款。买受人以银行按揭方式付款的，应于2013年6月19日前向出卖人交付首期房款（含定金）计379855元，剩余房款向银行申请贷款，出卖人应当协助；因买受人的原因未能获得贷款或贷款金额少于申请贷款数的，出卖人同意买受人在收到通知之日起7日内以自有资金或其他方式交付；因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或少于贷款申请数额的，合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或贷款少于申请金额，买受人应当在7日内以自有资金或其他方式支付。逾期任何一方都可单方面解除合同，在合同解除15日内，出卖人将买受人已付款及利息（按中国人民银行同期活期存款利率计算）退还给买受人。4）出卖人承诺按批准的规划、设计建设该商品房项目，不擅自变更建筑设计。出卖人确需变更且经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2）该商品房所在小区的平面布局；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复、买受人在15日内未作答复的，视同接受变更，出卖人未在规定的时间内通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人须在买受人提出解除合同要求之日起15日内将买受人已付款退给买受人，并按同期人民银行活期存款利率付给利息。5）本合同未尽事宜，双方当事人可在不违背法律规定，不与本合同内容相冲突的前提下进行其他约定或另行签订补充协议，经双方签字盖章的补充协议与本合同具有同等法律效力。该合同另有附件1、2、3、4，其中附件1为房屋平面图，附件2为公共部位与公用房屋分摊面积构成说明，附件3为项目建设标准，附件4为商品房买卖合同补充协议。其中附件3对项目建设标准进行了明确约定，对综合楼（二）写字楼设置6台客梯（含一台消防电梯）。附件4商品房买卖合同补充协议对银行按揭付款方式进行了部分变更：出卖人协助买受人办理银行按揭贷款手续，银行根据买受人的资信状况批准贷款额度，贷款额度不足本合同双方约定的贷款额度，或由于银行不受理买受人的按揭贷款申请，包括银行因政策调整而拒绝受理的因素，或因买受人自身的原因导致银行不能批准按揭贷款，差额部分买受人在接到出卖人的书面通知、电话通知、或报纸公告之日起10日内付清全部房款，每逾期一天按差额千分之0.4支付违约金。合同签订后，原告支付了首期房款379855元，但银行按揭贷款未能办理成功。买受人也一直没有支付剩余房款。2015年12月21日双方重新签订了《长沙市商品房买卖合同》及附件。该买卖合同和附件与2013年6月18日签订的买卖合同基本无异，因房屋由期房变成了现房，房屋面积略有差异。但银行按揭贷款还是未能办理成功，被告在2016年4月28日向原告发出函，原告在收到函后仍未支付房款。现原告要求解除合同，但被告不同意，故酿成纠纷。关于银行按揭贷款事宜，根据原告的申请，本院对中国银行股份有限公司工作人员进行了调查询问，该工作人员承认原告曾向该银行提出按揭贷款申请，因原被告在2015年11月之前有一个共同的股东，系关联企业，且原告属外地企业，根据银行内部规定，不予受理按揭贷款申请。判决理由及结果本案争议的焦点问题：1、银行按揭贷款不能办理的责任归属于谁？2、原告是否享有合同解除权？本院认为：原被告在2013年和2015年签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同合法有效。因两份合同内容同一，故2015年签订的合同承接和替代了2013年签订的合同。对于剩余房款如何支付，双方在主合同中约定了以银行按揭贷款方式支付，同时对办理贷款中因责任主体不同而付款方式亦不同也进行了约定。从合同内容来看，在办理银行按揭贷款过程中，原告具有提交申请和相应资料及缴纳费用的主义务，被告具有联系贷款银行并及时通知等协助义务，本案中双方均未提交证据证明不能办理银行按揭贷款系双方违反合同约定原因所致。根据本院调查情况，原告提交申请的银行系被告合作银行之一，按揭贷款之所以没有办理的原因是原告不符合该银行办理按揭贷款的条件，因银行内部政策规定的原因导致按揭贷款不能办理系非归责于双方原因。对于非归责于双方原因不能办理按揭贷款房款如何支付以及双方是否具有合同解除权，本案主合同约定与补充协议约定发生了冲突。本院认为：本案补充协议为合同附件之一，系双方在签订主合同时由被告一并提供，而非另行单独签订，该补充协议系被告方提供的格式合同，该格式合同对主合同关于付款方式及双方是否享有合同解除权重大条款进行了变更，加重了买受人的义务，按照合同法的相关规定，被告应当采取合理的方式提请对方注意，并对该条款予以说明，并承担对已尽合理提示及说明义务的举证责任，被告没有证据证明履行了该项义务。且双方签订的主合同已明确约定，当事人在签订补充协议时，补充协议内容不得与主合同发生冲突。该案出现了冲突情形，综合上述理由，本院认为仍应该遵循主合同的约定。即因不可归责于双方的原因导致贷款不能办理时，双方均享有合同解除权。同时根据合同的约定，被告所建项目不得擅自变更建筑设计，关于综合楼（二）项目建设标准，2015年合同附件3中注明为地上16层，地下1层，该写字楼设置6台客梯，现规划设计中应当安装的6台客梯。被告虽然进行了设置，但东向三台电梯仅1至3层和11层以上能够使用，4至10层电梯间已被被告当作商品房出卖。本案存在一个特殊情况是原被告双方购买的是该综合楼8层整层，只是根据房号签订了三十多份合同，对于东头用户来讲，没有电梯使用将导致出行极为不便，也严重影响了房屋的使用功能。被告的擅自改变电梯装置行为违反了合同的约定，亦构成违约。被告辩称双方在2013年的合同附件3中约定的只有3台电梯，应以2013年合同约定为准的理由不能成立。综上所述，本案双方合同中约定的合同解除情形出现，故原告诉至法院要求解除双方签订的房屋买卖合同，由被告退还首付房款的诉讼请求，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条，第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条之规定，判决如下：一、解除原告湖南鑫成建设有限责任公司与被告湖南天心实业发展有限责任公司签订的《长沙市商品房买卖合同》；二、由被告湖南天心实业发展有限责任公司向原告湖南鑫成建设有限责任公司退还房屋首付款379855元，并从2016年11月27日起按银行同期活期存款利率按欠款金额支付利息至款项退回时止；三、驳回原告其他诉讼请求；案件受理费7060元，减半收取3530元，由被告湖南天心实业发展有限公司承担，该款原告湖南鑫成建设有限责任公司已先行预交，由被告湖南天心实业发展有限责任公司直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  董燕二〇一六年十二月三十日书记员  吴进附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。