广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤13民终3362号上诉人（原审被告）：惠州市银泰达实业有限公司。地址：博罗县罗阳镇东区曙光路**号江山美苑**栋。法定代表人：杨成业，总经理。委托代理人：邹培盛，男，汉族，1985年7月1日出生，住广东省博罗县，系上诉人员工。委托代理人：林立红，女，汉族，1980年12月23日出生，住广东省惠州市惠城区，系上诉人员工。被上诉人（原审原告）：朱银莉，女，汉族，1985年2月4日出生，住广东省惠州市东区。委托代理人：王力，男，汉族，1985年6月29日出生，住广东省博罗县，系被上诉人丈夫。上诉人惠州市银泰达实业有限公司因与朱银莉商品房销售合同纠纷一案，不服惠州市博罗县人民法院（2016���粤13**民初1808号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见原告起诉称：2009年11月11日，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》，合同编号：博罗-GF-200-92897，双方协定，被告将博罗县罗阳镇九村村上头塘、下头塘组三丫浪倒角山地段鸿隆.江山美苑第C6栋2单元1501号房售予原告，该房建筑面积147.64平方米，成交总价人民币387998元。合同签订后，原告已于2009年11月11日向被告交付了首期房款117998元，并于当年办理了住房商业贷款，支付了余款270000元。C6栋房屋于2011年7月22日通过竣工验收合格，被告在2011年4月30日向原告交付了上述房屋，合同约定被告在房屋交付使用后240日内从竣工合格之日起到2013年1月22日止，被告至今尚未为原告办理该房屋的房产证，并按照合同第十五条约定第3项处���，出卖人在商品房竣工验收合格之日起18个月内为买受人办理好房产证，费用按政府规定由买卖双方各自承担，逾期按银行同期存款利息支付给买受人。原告己付款为387998元，则违约金为49469.75元。鉴于上述理由，原告为维护其合法权益，现特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第108条之规定，向法院提起诉讼，望判如所请。诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理博罗县罗阳镇九村村上头塘、下头塘组三丫浪倒角山地段鸿隆.江山美苑第C6栋2单元1501号房的《房地产权证》；2、判令被告按照编号：博罗-GF-200-92897《广东省商品房买卖合同》中的第十五条第3项履行违约责任，从违约之日起产生的违约金人民币49469.75元；3、本案的全部诉讼费由被告承担。被告惠州市银泰达实业有限公司辩称，1、因原告的责任，我方不能在规定期限内取得房地产权属证书，我方���承担违约责任，原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人在商品房竣工验收合格之日起18个月为买受人办理好房产证，费用按政府规定由买卖双方各自承担，逾期按银行同期存款利息支付给买受人之约定，办证费用是按政府规定应由原告承担，但由于原告一直没有支付办证费用，才导致被告无法在规定期限内办理房地产权属证书，因此原告不能在规定期限内取得房地产权属证书。2、退一步讲，就算是我方违约逾期办证，要求支付的违约金金额也是没有约定及法律依据，应按已付房款银行同期活期存款利息计算。本案中的逾期办证违约金即“同期存款利息”为继续性债权，而继续性债权应就单个债权分别计算诉讼时效，截止至原告起诉时，2013年1月22日至2014年4月28日期间共计461个自然日的违约金请求权均已经过诉讼时效，不应予以保护。原审法院查明的事实经审理查明，2009年10月15日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：博罗-GF-200——92897），主要约定原告购买被告开发的位于罗阳镇九村村上头塘、下头塘组三丫浪至角山地段的鸿隆·江山美苑C6幢二单元1501号房，建筑面积147.64平方米，总价款人民币387998元，合同约定以银行按揭形式支付。合同第八条约定：“出卖人应当在2011年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人在商品房竣工验收合格之日起18个月内为买受人办理好房产证，费用按政府规定由买卖双方各自承担，逾期按银行同期存款利息支付给买受人。”该房的竣工验收合格报告签署日期为2011年7月22日。被告于2011年4月30日将房屋交付给原告使用。另查，原告向被告支付了117998元首付款，余款原告向银行办理了贷款支付给了被告。原告另支付了11640元房契税给被告。原审法院判决理由和结果原审法院认为：对于原告第一个诉讼请求，被告没有异议，该请求亦符合双方约定，本院予以采纳。本案争议焦点是被告是否因承担延期办理房产证违约金。按双方约定是出卖人（被告）在商品房竣工验收合格之日起18个月内为买受人办理好房产证，费用按政府规定由买卖双方各自承担，逾期按银行同期存款利息支付给买受人（原告）。该房的竣工验收合格报告签署日期为2011年7月22日，则被告应于2013年1月22日为原告办理好房产证，但至今因被告原因未能办理好房产证，显属被告违约，故被告辩称是由于原告未缴纳办证费用才导致被告延期办房产证的抗辩理由不成立，本院不予采信。但双方约定逾期按银行同期存款利息支付，到底是活期存款，还是定期存款，如是定期存款是定一年、二年或五年等，所以该条款属约定不明。因被告从2013年1月22日应办理好房产证至今有三年多时间，所以本案本院确定为按三年定期存款利率计算利息为宜。原告请求有理部分，本院予以支持。被告要求按活期利率计算利息本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告惠州市银泰达实业有限公司于本判决发生法律效力后30日内为原告朱银莉办理好博罗县罗阳镇九村村上头塘、下头塘组三丫浪至角山地段鸿隆·江山美苑C6幢二单元1501号房的房产证；办证费用按法律法规规定由原、被告各自承担。二、被告惠州市银泰达实业有限公司于本判决发生法律效力后10日内支付原告朱银莉违约金（违约金以387998元为基数，从2013年1月22日至本判决确定付款日止按中国人民银行同期三年期定期存款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3976元（缓交），由被告负担。当事人二审的意见惠州市银泰达实业有限公司不服原审判决，向本院提出上诉。请求：一、依法撤销广东省博罗县人民法院（2016）粤1322民初1808号民事判决书第二项判决。二、本案一、二审相关诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由是：一审法院判决认定事实不清，适用法律错误。（一）上诉人主张被上诉人未先履行合同约定而行使先履行抗辩权，在被上诉人未提供任何证据或抗辩的情况下，一审法院直接否认事实，滥用自由裁量权。1、上诉人已在一审的答辩状及开庭时，强调上诉人未在规定期限内取得房地产权属证书，是由于被上诉人未按双方签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：博罗－GF－200－92987，以下简称“购房合同”）第十五条关于产权登记的约定：……“出卖人在商品房竣工验收合格之日起18个月内为买受人办理好房产证，费用按政府规定由买卖双方各自承担，……”，向上诉人支付房地产权属证办证费用，上诉人行使的是先履行抗辩权。2、被上诉人庭审时承认其没有按合同约定向上诉人交纳房地产权属证办证费用。被上诉人没有其它证据或答辩意见抗辩上诉人的上述理由，也没有其它证据或答辩意见说明延期办房产证的责任在于上诉人。3、一审法院在判决书中对上述事实是这么描述的：……“该房的竣工验收合格报告签署日期为2011年7月22日，则被告应于2013年1月22日为原告办理好房产证，但至今因被告原因未能办理好房证，显属被告违约，故被告辩称是由于原告未缴纳办证费用才导致被告延期办房产证的抗辩理由不成立，本院不予采信”，法院作为一个消极的审判机关，理应按照当事人提供的证据及答辩意见依法作出裁判，但一审法院却在没有任何的证据和当事人答辩意见支撑的情况下，直接否认事实，做出的判决严重偏袒被上诉人。上诉人主张被上诉人未先履行合同约定而行使先履行抗辩权，在被上诉人未提供任何证据或抗辩的情况下，一审法院在没有任何的证据和当事人答辩意见的支撑下，直接否认事实，滥用自由裁量权。（二）部分违约金的诉讼时效已过，对上诉人关于被上诉人部分诉讼请求超过诉讼时效的答辩意见，一审法院未有任何解释或说明，置之不理，直接突破诉讼时效支持被上诉人请求。诉讼时效，是指权利人请求人民法院依强制程序保护其合法权益而提起诉讼的法定有效期限。通俗地说：诉讼时效是指法律规定你的某种权利必须在一定时间内行使，超过这个期间就不再受法律保护了。《民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于审理专利纠纷案件适用法律问题的若干规定》第二十三条：“侵犯专利权的诉讼时效为二年，自专利权人或者利害��系人知道或者应当知道侵权行为之日起计算。权利人超过二年起诉的，如果侵权行为在起诉时仍在继续，在该项专利权有效期内，人民法院应当判决被告停止侵权行为，侵权损害赔偿数额应当自权利人向人民法院起诉之日起向前推算二年计算。”《最高人民法院关于审理著作权民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条：“侵犯著作权的诉讼时效为二年，自著作权人知道或者应当知道侵权行为之日起计算。权利人超过二年起诉的，如果侵权行为在起诉时仍在持续，在该著作权保护期内，人民法院应当判决被告停止侵权行为；侵权损害赔偿数额应当自权利人向人民法院起诉之日起向前推算二年计算。”《最高人民法院关于审理商标民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“侵犯注册商标专用权的诉讼时效为二年，自商标注册��或者利害权利人知道或者应当知道侵权行为之日起计算。商标注册人或者利害关系人超过二年起诉的，如果侵权行为在起诉时仍在持续，在该注册商标专用权有效期限内，人民法院应当判决被告停止侵权行为，侵权损害赔偿数额应当自权利人向人民法院起诉之日起向前推算二年计算。”广州市中院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》：“十一：逾期办证，交楼、交付公建配套设施等违约金的诉讼时效应如何适用？约定一次性定额违约金的，自应办未办之日起适用两年的诉讼时效。预定按违约期间持续性计付违约金的。从主张或起诉之日往前倒推两年计付……”根据上述法条分析可知，持续性计付违约金的，应从主张或起诉之日往前倒推两年计付违约金。本案中的逾期办证违约金即“同期存款利息”为继续性债权，而继续性债��应就单个债权分别计算诉讼时效。截止至被上诉人起诉时，2013年1月22日至2014年4月28日期间共计461个自然日的违约金请求权均已经过诉讼时效，不应予以保护。在继续性债权的诉讼时效计算中，位于前面的请求权超过了诉讼时效，并不意味后位的请求权亦超过了诉讼时效。反之，位于后面的请求权未超过诉讼时效，并不等于位于前面的请求权未超过诉讼时效。它们之间不存在”连带”关系，各自独立，互不相涉。至于后面的请求权是否超过了诉讼时效，则看债权人在主张权利时，是否超过了两年的诉讼时效期限。就本案而言，截至被上诉人诉至原审法院之日（2016年4月28日）止，2013年1月22日至2014年4月28日共计461个自然日的债权均已经过诉讼时效，在上诉人以此提出抗辩的情况下，人民法院不应予以保护。然而，一审法院在没有说明任何理由的情况下，却直接突破诉讼时效的规定全部支付上诉人的请求，作出的判决严重偏袒被上诉人。（三）原审法院判决适用法律错误，违反了处分原则及不告不理原则，作出的判决超出被答辩人的诉讼请求范围，严重偏袒被上诉人，损害了上诉人的合法利益。《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称“民诉法”）第13条规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”所谓处分，是指当事人依法享有的民事权利和诉讼权利，是否行使以及如何行使由他自己自由支配，其基本含义是当事人是否起诉或终结诉讼，何时或何种内容、范围（法院对当事人没有提出请求事项不能裁判）对何人起诉，原则上由当事人自由决定。法院作为审判机关应当尊重当事人的这种权利。处分原则要求法院只对当事人提出的诉讼��求及于请求的范围内进行审理，当事人没有提出的诉讼请求的事项法院不能作出裁判。本案，一审法院违反了民诉法处分原则做出了一审判决，具体如下：1、被上诉人《民事起诉状》诉讼请求第二项为：“判令上诉人按购房合同中的第十五条第3项履行违约责任，从违反之日起产生的违约金人民币49469.75元”。该诉讼请求的计算方式为：购房总金额387998元×中国人民银行同期三年定期存款利率4.25%×3年＝49469.75元，该违约金数额是确定的，而且计算时间也是确定的（自2013年1月22日起算3年，即2016年1月21日止）。2、民事判决书的第二项内容是上诉人应于本判决发生法律效力后十日内向被上诉人支付违约金（违约金以387998元为基数，从2013年1月22日至本判决确定付款日按中国人民银行同期三年定期存款利率计算）。该判决的计算方式为：购房总金额387998元×中国人民银行同期三年定期存款利率4.25%×1327天／365天（自2013年1月22日起至判决确定付款日，判决日为2016年8月16日，无上诉事由则15天后生效，发生法律效力后10日内支付，即计算至2016年9月10日止）≈60783.66元。一审法院在判决书中表述为没有采纳被上诉人关于违约金的计算方式，但实际上不仅支持了被上诉人关于违约金的计算方式，而且一审法院主动延长被上诉人的计算期限，从而导致违约金金额超过被上诉人的诉求，这明显是滥用自由裁量权。法院作为一个消极的审判机关，理应按照当事人提供的证据及答辩意见依法作出裁判，但一审法院却在没有任何理据的情况下，主动延长被上诉人诉求计算违约金的期限，采取其它替代的计算方式变相支持被上诉人的请求，违反了处分原则及不告不理原则，作出的判决严重偏袒被上诉人，损害了上诉��的利益。（四）一审法院认为“逾期按银行同期存款利息支付给买受人”为约定不明的条款。该事实认定是错误的。事实上，该条款约定明确，只是理解发生了争议。合同法规定，合同条款的理解发生争议，应按通常理解予以解释。合同约定的逾期办理房产证按银行同期存款利息支付违约金，应解释为按银行同期活期存款利息支付违约金，如果此处约定的“同期存款”解释同期定期存款，在逻辑上和法理是说不过去的。详见上诉人的一审答辩状。（五）被答辩人未按约定支付办证费用亦属违约行为，即使答辩人须承担违约责任，也因被答辩人存在违约情形而应当相应减轻答辩人的违约责任。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，滥用自由裁量权，主动提高被上诉人诉求的违约金金额，违反处分原则及不��不理原则，严重偏袒上诉人，侵犯了上诉人的合法权益。请二审法院认真查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人朱银莉答辩称：对方说我是因为没有交办证费没有办证，当时办证的时候交了一笔钱，当时交钱的时候说多除少补的，未办证的原因是上诉人没有具备办证的条件。当时在售楼中心我们交了一万多元的费用，当时说交税费那些的，对方说违约金的诉讼时效已过，合同是保障双方利益的有效凭证，我们双方签的合同的第15条第三项里面有写明违约的，到现在为止，上诉人都是没有办到房产证给我们的，这段时间都是上诉人逾期没有办理房产证的时效，不存在诉讼时效过了，从他们承诺办房产证给我们到现在都是属于他们逾期的时间段，对方说违约金数额的算法问题，按照合同规定的，逾期从2013-1-22日他们应该办证的，到现在我们的合法��益受到侵害了，违约金的算法是没有超出合理的范围的。关于对方说逾期按照银行利率算给我们的是说不过去的，拿房产证后我们就可以买卖了，就是因为我们一直没有拿到房产证，我们的房子都不能行使我们买卖的权利，我们也拿了三十多万元去买房子，这笔钱我们一直都动不了，这笔钱放在银行不动，也是按定期的利息算的。对方说我们没有按照约定支付办证费用的，根据合同的15条第三项里面也有说明的。说明了出卖人有义务跟进房产证的办理事宜，我们当时交费用时上诉人说了多除少补的，对方当时也没有说费用多还是少，一直也没有人通过我们要补交费用或拿回多余的钱，办证不是在于我们有没有交钱还是费用是否够，是对方不具备办证的条件，到现在上诉人还是不具备办证条件。被上诉人二审提交新证据：网络问政打印件、承诺函、会议纪��，证明上诉人至今未具备办证的条件。上诉人质证：涉案楼盘是具备了办证条件的，只要被上诉人支付办证的费用大约二千元左右，应该在一个月左右就能办证，对这些证据的网络问政的三性不认可，不是我方的回复，只是房管局的单方回复，对于承诺函对方已经享受了这方面的福利，是被上诉人对上诉人的妥协，对于会议纪要的三性也不认可，对证据来源的合法性也不认可。上诉人二审未提交新证据。本院查明的事实、判决理由及结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点：一是上诉人是否应当承担延期办证的违约责任；二是被上诉人起诉是否超过诉讼时效；三是原审法院判决是否超出诉讼��求范围。具体判析如下：关于上诉人是否应当承担延期办证的违约责任的问题。依据双方当事人签订了《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人在商品房竣工验收合格之日起18个月内为买受人办理好房产证，费用按政府规定由买卖双方各自承担，逾期按银行同期存款利息支付给买受人。至今为止，上诉人未办理好房产证，应当承担违约责任。对于上诉人抗辩称被上诉人一直未交办证费用，而上诉人是行使先履行抗辩权的问题。第一，被上诉人二审说明是在交付购房契税期间，上诉人主张过二千两的办证费用，在上诉人代交税费中多除少补，该约定符合商品房办证费用的交易习惯；第二，依据《合同法》第六十七条之规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，双方当事人签订的合同的约定，办理房产证为出卖人的义务，约定的费用由被上诉人承担，但没有约定交付办证费用和办证义务的先后顺序，上诉人主张的行履行抗辩权，没有合同依据；第三，办证费用为二千元人民币，而上诉人逾期办理房产证，至今为止，将近四年时间，从过错程度或者主观恶意，明显不对等；第四，上诉人为专业的房地产开发企业，即便被上诉没有按期交付办证费用，上诉人应当尽到提示义务，上诉人未尽到提示义务，本身具有过失，并不因此免除上诉人的违约责任。据此，上诉人的该部分上诉理由不成立，本院不予以支持。关于被上诉人起诉是否超过诉讼时效的问题。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条之规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵��时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”本案中，依据双方当事人签订了《广东省商品房买卖合同》约定，出卖人在商品房竣工验收合格之日起18个月内为买受人办理好房产证，涉案房屋于2011年7月22日竣工验收合格，上诉人应于2013年1月22日为被上诉人办理好房产证。而2013年1月23日，上诉人未为被上诉人办理房产证，被上诉人应当知道其权利被侵害，彼时开始计算诉讼时效。双方当事人约定的逾期办证违约责任为，按银行同期存款利息计算，因本案逾期办证行为一直持续，违约金的计算以日为单位，逾期办证违约金产生属于被上诉人继续性债权，对于每一个请求权分别计算诉讼时效。据此，保护当事人起诉之日（2016年4月28日）向前推两年的逾期办证违约金请求权。对于上诉人一审提出的诉讼时将抗辩，原审法院未作处理，本院予以纠正。关于原审法院判决是否超出诉讼请求范围的问题。双方当事人合同约定的逾期办证违约责任，按银行同期存款利息支付，但是是活期存款，还是定期存款，以及定期存款是定一年、二年或五年等，均约定不明确。原审法院结合实际情况，兼顾公平原则确定按三年定期存款利率计算利息，处理并无不妥，予以维持。但是，被上诉人的原审起诉请求为：“判令被告按照编号：博罗-GF-200-92897《广东省商品房买卖合同》中的第十五条第3项履行违约责任，从违约之日起产生的违约金人民币49469.75元。”而原审判决：“违约金以387998元为基数，从2013年1月22日至本判决确定付款日止按中国人民银行同期三年期定期存款利率计算”，以此计算，可能超出原告的诉讼请求范围。据此，本院对违约金的计算作出限定，在计算违约金限制不超过原审原告的请求金额49469.75元。综上所述，上诉人的上诉部分有理，有理部分本院予以支持。原审判决查明事实基本清楚，但适用法律欠妥，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持惠州市博罗县人民法院（2016）粤1322民初1808号民事判决第一项以及诉讼费的处理；二、变更惠州市博罗县人民法院（2016）粤1322民初1808号民事判决第二项为：惠州市银泰达实业有限公司于本判决发生法律效力后10日内支付被上诉人朱银莉违约金（违约金以387998元为基数，从2014年4月28日至本判决确定付款日止按中国人民银行同期三年期定期存款利率计算，违约金计算不超过人��币49469.75元）。本案二审受理费合计3976元，由上诉人惠州市银泰达实业有限公司负担2988元，被上诉人朱银莉负担988元。惠州市银泰达实业有限公司预交二审受理费7952元，除其承担部分外，剩余4964元法院予退回。朱银莉于本判决生效之日起，七日内向本院缴交988元二审案件受理费，逾期未交，本院将强制执行。本判决为终审判决。审 判 长 郑 杰代理审判员 寇 倩代理审判员 黄宇乐二〇一六年十二月十三日法官 助理 黄晓娜书 记 员 赵 铎附：相关裁判依据：1、《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。2、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条之规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；