湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂05民终2571号上诉人（原审原告）：曹怀志，男，1980年11月26日出生，汉族，中国长江三峡集团有限公司职工，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：苏强，湖北西陵律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：武汉太平洋汽车用品大世界有限公司宜昌分公司。住所地宜昌市西陵区发展大道91-1号，统一社会信用代码914205003434377499。负责人芦伟军，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹湘宇，湖北三峡律师事务所律师，一般授权代理。原审被告：宜昌市宜洋汽车后市场有限公司。住所地宜昌市发展大道91号，统一社会信用代码420500000014820。法定代表人杨海文，该公司董事长。委托诉讼代理人：李志平，男，1964年7月6日出生，汉族，该公司职员，住宜昌市西陵区，一般授权代理。上诉人曹怀志因与被上诉人武汉太平洋汽车用品大世界有限公司宜昌分公司（以下简称太平洋公司）、原审被告宜昌市宜洋汽车后市场有限公司(以下简称宜洋公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市西陵区人民法院（2016）鄂0502民初465号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人曹怀志的委托诉讼代理人苏强，被上诉人太平洋公司的委托诉讼代理人曹湘宇，原审被告宜洋公司的委托诉讼代理人李志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹怀志上诉请求：撤销原判第二项，改判太平洋公司对原判第一项确认的租金、利息承担连带清偿责任。支付（从2014年11月30日起至2016年11月29日止）的租金27112元，以12792元为基数，从2014年12月16日起至实际清偿之日止，按合同约定利率日万分之三支付利息，以14320元为基数，从2015年12月16日起至实际清偿之日止，按合同约定利率日万分之三支付利息。由太平洋公司承担上诉费。其理由为：1、一审法院认定《房屋委托出租经营协议书》合法有效，双方形成房屋租赁合同关系。宜洋公司与湖北战友投资发展集团有限公司（以下简称战友集团公司）签订《企业经营托管协议》后，将涉案房屋交由太平洋公司经营管理，因此，应认定宜洋公司与太平洋公司之间形成商铺转租关系。根据《关于宜洋汽车后市场管理主体协调会议纪要》第一条约定，在曹怀志对转租认可的情况下，太平洋公司应为涉案商铺的经营主体。因此，太平洋公司应向曹怀志支付全部租金及逾期利息。2、根据太平洋公司与市场各方达成的会议纪要第二条约定，宜洋公司于2015年5月1日前所欠租金应由宜洋集团公司负责，并由宜洋公司向战友集团公司借款，由战友集团公司负责处理。该条约定是太平洋公司对支付前期市场部分欠付租金的担保，合法有效，太平洋公司应履行担保责任。3、《关于宜洋汽车后市场管理主体协调会议纪要》第三条约定应视为债务加入，该民事行为合法有效，太平洋公司也应予履行。太平洋公司、宜洋公司均服从一审判决。汪道平向一审法院起诉请求：1、太平洋公司、宜洋公司向其支付租金27112元（自2014年11月30日起至2016年11月29日止），并以12729元为基数，自2014年12月10日起至实际清偿之日止，按照日万分之三的标准支付利息损失，以14320元为基数，自2015年12月10日至实际清偿之日止，按照日万分之三的标准支付利息。2、本案诉讼费用由太平洋公司、宜洋公司承担。一审法院认定事实：曹怀志从宜昌长江不动产发展有限公司购买了宜洋汽车后市场商铺（编号91-15-B4-2092）。2009年10月23日，曹怀志（甲方）与宜洋公司（乙方）签订《房屋委托出租经营协议书》一份，约定：甲方将宜洋汽车后市场商铺交由乙方委托出租经营，租赁期限为12年，自2009年11月30日起至2021年11月29日止。2012年11月30日至2015年11月29日的租金按每年12729元计算，在每年的12月10日向甲方一次性支付一年期租金。2015年11月30日至2018年11月29日的租金按每年14320元计算，在每年的12月10日前一次性支付一年期租金。乙方逾期支付物业租金，需向甲方按年租金日万分之三支付违约金等内容。合同签订后，曹怀志将商铺交由宜洋公司出租经营。2009年至2013年间，宜洋公司依约支付了租金，但2014年12月10日、2015年12月10日，宜洋公司因经营困难未能支付租金。2015年9月17日，宜洋公司、太平洋公司、战友集团公司、四位业主代表在政府相关部门的协调下，签订《关于宜洋汽车后市场管理主体协调会议纪要》一份，约定：1、太平洋公司为宜洋公司自2015年4月30日后的经营管理主体；2、2015年5月1日以前宜洋公司所欠业主租金等问题由宜洋公司负责，并由宜洋公司向战友集团借款，由战友集团负责处理；3、已签约业主5、6、7、8四个月租金以及未签约业主去年返租的70%由太平洋公司负责，并于2015年9月30日以前兑付完毕；4、未签约业主即日起可自愿与太平洋公司签订委托协议；5、自9月份开始，门面租金按实租实返合同由市场管理方配合业主自行收取，业主也可自愿委托市场方收取；6、宜洋公司公布《道歉书》，终止执行宜洋公司和所有业主签订的原委托协议，请求各位业主放弃执行原协议。宜洋公司、太平洋公司未依约支付租金。从2014年11月30日至2016年11月29日，宜洋公司尚欠曹怀志租金27112元。一审法院认为，曹怀志与宜洋公司签订《房屋委托出租经营协议书》系双方当事人的真实意思表示，该协议合法有效，双方形成了房屋租赁合同关系。宜洋公司未按约支付租金，应承担违约责任，曹怀志要求宜洋公司向其支付拖欠的租金及逾期付款利息的诉讼请求成立，应予以支持。宜洋公司辩称《房屋委托出租经营协议书》违反了售后包租的禁止性规定，应认定为无效。因曹怀志并非从宜洋公司购买房屋，双方的合同关系中不存在售后包租的情形，且宜洋公司该项辩解亦违反了诚实信用原则，依法不予采纳。太平洋公司于2015年9月17日与其他各方签署《关于宜洋汽车后市场管理主体协调会议纪要》已就前期所欠租金的承担进行了约定，应视为债务的自愿加入，该民事法律行为合法有效，太平洋公司依法应严格履行其约定义务。依照《关于宜洋汽车后市场管理主体协调会议纪要》约定，太平洋公司应对2014年11月30日至2014年12月31日止所欠租金1060.75元的70%即742.53元承担连带清偿责任，曹怀志要求太平洋公司对全部欠租承担连带清偿责任，缺乏事实及法律依据，不予支持。关于逾期付款利息的问题，因《房屋委托出租经营协议书》对租金的应付时间有明确约定，故本案的逾期付款利息应从逾期之日起计算。曹怀志主张逾期利息的起算时间有误，应予以更正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、宜洋公司向曹怀志支付2014年11月30日至2016年11月30日止的租金27112元，并以12792元为基数，从2014年12月11日起至实际清偿之日止，按照日万分之三的标准向曹怀志支付逾期付款利息；以14320元为基数，从2015年12月11日起至实际清偿之日止按日万分之三的标准向曹怀志支付逾期付款利息。二、太平洋公司对宜洋公司所负第一项租金给付义务中的742.53元承担连带清偿责任，并对该部金额从2015年10月1日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算产生的利息承担连带清偿责任。三、驳回曹怀志的其他诉讼请求。上列应付款项，于判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费513元（曹怀志已预交），减半收取256.50元，由宜洋公司承担231.50元，太平洋公司承担25元。二审中，曹怀志向本院提交如下证据：2015年7月9日《后市场公司新股东会决议》，拟证实宜洋公司与战友集团公司签订的《企业经营托管协议》终止。2015年6月18日《宜昌太平洋汽车大世界物业委托经营管理合同书》及《协议》各一份。拟证实宜洋公司与太平洋公司于2015年5月1日起进行合同转让。武汉太平洋汽车用品大世界有限公司宜昌分公司《基本资料》、《照片》、《一期业委招协办工作小结》。拟证实宜洋公司将涉案商铺全部转租给了太平洋公司经营。经质证，宜洋公司、太平洋公司对上述证据的真实性均无异议，但认为上述证据均与本案无关，均不能作为本案认定事实的依据。本院认为，上述证据证实的事实为宜洋公司的基本情况及其与其他公司之间的法律关系，与本案租赁合同没有关联性，因此，均不能作为本案认定事实的依据。经审理查明，一审法院认定的事实属实。本院认为，本案二审争议焦点是，太平洋公司对宜洋公司所欠曹怀志租金及相应利息是否应当承担连带责任。对此，本院评述如下：根据《中华人民共和国民法通则》第八十七条之规定，债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。因此，连带责任的承担须以债务人违反当事人约定的或法律规定的连带义务为前提。曹怀志上诉主张宜洋公司与太平洋公司之间形成转租关系,故太平洋公司应对宜洋公司2014年11月30日至2016年11月29日所欠曹怀志之租金及相应利息承担连带责任。首先，该事实主张无转租合同或其他证据证明，不能成立；其次即使转租事实成立，也无法律规定次承租人对承租人所欠租金债务承担连带责任。因此，曹怀志此项主张没有法律依据。曹怀志还主张2015年9月17日《会议纪要》第二条属于太平洋公司对宜洋公司2015年5月1日前所欠租金债务的担保，应履行担保责任。查该《会议纪要》第二条，权利义务主体涉及宜洋公司、战友集团公司及出租人，并未涉及太平洋公司。太平洋公司为独立主体，不论其与战友集团公司是何关系，依法只对自己民事行为承担民事责任。曹怀志该项主张没有事实依据。宜洋公司、太平洋公司、战友集团公司及业主代表在政府相关部门的协调下于2015年9月17日形成的《会议纪要》，是为解决宜洋公司与包括曹怀志在内的出租人之间纠纷、明确租金债务责任主体及其责任份额而签订的协议，具有合同性质，体现了当事人真实意思，不违反法律规定，当属有效。依该《会议纪要》第三条，太平洋公司自愿对宜洋公司“去年”所欠租金的70%承担清偿责任，其行为已构成了债务加入。当事人对该《会议纪要》第三条中“去年”的理解存在争议，曹怀志认为“去年”是指《房屋委托出租经营协议书》约定的上一支付租金年度，太平洋公司认为“去年”是指上一自然年度。对此，本院认定纪要第三条所述“去年”的真实意思为上一自然年即2014年，而非合同约定的租金年度。理由为：（1）对文义的理解应当采用文字通常含义，除非当事人有其他特别约定的含义。“去年”的通用文义就是指上一自然年，在纪要中当事人又未对“去年”进行特别定义，因此，纪要第三条所述“去年”当指2014年。（2）纪要第一条明确了2015年5月1日起市场管理主体为太平洋公司，第二条明确了2015年5月1日前宜洋公司拖欠租金由宜洋公司负责，第三条明确了太平洋公司对宜洋公司拖欠未签约业主“去年”70%租金的清偿责任。从纪要上下文看，就拖欠租金而言，纪要主要解决2015年5月1日之前的矛盾，如果将“去年”理解为租金年度，则可能将2015年4月30日之后甚至2015年8月30日之后的租金纳入争议解决范围，既与纪要意图解决的问题的时间范围冲突，也与解决问题的方式冲突（纪要第五条约定2015年9月起的租金采用实租实返的方式）。（3）拖欠租金的责任主体是宜洋公司而非太平洋公司，太平洋公司加入债务属于加重自身责任而有利出租人和宜洋公司的行为，将“去年”明确为租金年度，需要太平洋公司确认，否则构成无依据地扩大太平洋公司责任范围。因此，一审法院以宜洋公司欠付曹怀志2014年11月30日至2014年12月31日的租金为1060.75元为据，按纪要确定比例（70%）判决太平洋公司对宜洋公司欠付曹怀志（2014年11月30日至2014年12月31日）租金742.53元承担连带责任正确，本院予以维持。曹怀志主张太平洋公司对宜洋公司所欠2014年11月30日起至2016日年11月29日全部租金及利息承担连带责任，超出了太平洋公司承诺的清偿义务范围，没有约定依据。综上所述，曹怀志上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理恰当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费478元（曹怀志已预交），由曹怀志负担。本判决为终审判决。审判长  王春晖审判员  张晓燕审判员  胡建华二〇一六年十二月八日书记员  张鹏炜