河南省巩义市人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0181民初861号原告：贺传森，男，1967年7月1日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：王双甫，巩义市法律服务所法律服务工作者。被告：河南华晟房地产开发有限公司。住所地：河南省郑州市管城区紫荆山路东、商城路北裕鸿国际*号楼*单元**层***号。组织机构代码：56102179-2。法定代表人：曲华杰。系该公司执行董事。委托诉讼代理人：莫琳辉，河南形象律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜少尉，河南形象律师事务所实习律师。原告贺传森与被告河南华晟房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贺传森及其委托代理人王双甫、被告河南华晟房地产开发有限公司委托代理人莫琳辉、杜少尉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告贺传森向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告违约金49，000元。二、判令被告履行合同交付约定房屋。三、本案诉讼费应由被告全部承担。事实和理由：2011年7月6日，原、被告双方签订《团购商品房买卖协议》一份，约定原告向被告购买商品房一套，被告于协议签订之日起32个月内向原告交付房屋。原告按约定于2011年9月6日向被告支付房款200，000元、于2013年10月19日向被告支付房款50，000元、于2014年9月15日向被告支付房款146，412元，总支付房款的95%。但被告至今未向原告交付房屋。故诉至法院。被告河南华晟房地产开发有限公司辩称，一、原告所诉《团购商品房协议》情况属实，但在签合同时我公司没有取得商品房预售许可证，所以该协议应为无效。原告依据无效的协议要求违约金缺少依据。二、团购协议签订后，巩义市国土资源局没有按照《国有建设用地使用权出让合同》规定，将出让土地于2011年8月6日前进行平整达到现状条件交付我公司，由于涉及迁坟和果树赔偿等问题，直到2012年10月中旬才交付，直接导致本案项目延期14个半月。另外，2013年4月9日，我公司按规定缴纳了华晟新城一期（1、2、3、4、5、6、7号楼）城市基础设施配套费522.82万元，但燃气公司拒绝接入燃气。2015年7月份，我公司又按照燃气公司要求，筹措100多万资金，才得以接通燃气，这又导致项目又延期6个多月。因此，我公司对项目的延期开工和延期交房没有任何过错，这属于政府行为的不可抗力，或者属于情势变更，我公司不应承担违约责任。三、2013年12月20日，我公司取得预售许可证后，原告于2014年9月6日和我公司签订了《东润峰景认购书》，重新约定了房屋坐落、面积、交款时间及违约责任等主要事项，取代了《团购商品房协议》，形成了新的合同关系。2014年9月13日，原告按照认购书的约定将房款交到95%。这充分说明，原告依据团购协议要求违约金不成立。四、2015年9月份，本案房屋已具备交付条件，我公司电话和短信通知原告交房，但原告至今未来办理交接手续。所以，责任不在我公司。综上所述，本案团购协议无效，双方又形成了新的合同关系，取代了无效的团购协议。而且团购协议后，由于不可抗力或情势变更导致项目延期，我公司依法不应承担责任。尤其是，经通知原告不来接收房屋，责任不在我公司。显然，原告的各项请求缺少事实依据和法律依据。为此，我公司要求驳回原告诉讼请求，并让其承担诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据质证和认证情况，本院认定事实如下：2011年7月6日，原、被告双方签订《团购商品房买卖协议》一份，约定原告向被告购买普通住宅一套，房屋第一层（按地平即正负零计算）单价为每平方米2760元，其余楼层价格为每增加一个楼层每平方米增加39元（顶层按倒数第四层计算）。原告于签订协议前在规定银行支付200，000元；被告工程出地平当日，原告支付房款50，000元；被告工程进行到主体封顶后3日内，原告支付到总房款的95%，余款工程验收合格后，交钥匙前全部付清。被告于协议签订之日起32个月内（2014年3月6日之前）向原告交付房屋。被告未按时、按质、按量、给原告交付房屋，违约金按所收金额的日万分之二计算。《团购商品房买卖协议》签订后，原告于2011年9月6日向被告支付房款200,000元，于2013年10月19日向被告支付房款50,000元，2014年9月6日，原、被告签订东润峰景认购书一份，约定原告购买被告位于巩义市东区××路与××交叉口西南角华晟新城房屋一套。约定原告自签订认购书7日内，应缴纳全部房款的95%，并签订《商品房买卖合同》。2014年9月15日原告向被告支付房款146，412元。2015年9月，被告工作人员以短信通知的方式通知原告于2015年9月25日携带相关资料、交纳相关费用后到被告处办理交房事宜，原告以被告未按约定时间交付房屋构成违约为由要求被告支付违约金，双方协商未果，遂引起诉讼。另查明，被告于2013年12月20日取得双方争执的房屋的商品房预售许可证。诉讼过程中，原告撤回了要求被告交付房屋的请求。本院认为：原、被告双方签订《团购商品房买卖协议》系双方真实意思表示，被告在签订协议时虽未取得商品房预售许可证明，但在起诉前取得了商品房预售许可证明，《团购商品房买卖协议》可以认定为有效。被告未按约定的时间向原告交付房屋，构成违约，应当按约定承担违约责任。被告以短信通知的方式通知原告于2015年9月25日携带相关资料、交纳相关费用后到被告处办理交房事宜，原告未按被告通知的时间到被告处办理交房事宜，则房屋应视为已交付，交付的时间视为2015年9月25日。被告应按《团购商品房买卖协议》约定交房之日所收房款250，000元的日万分之二（50元）自2014年3月7日起至2015年9月24日止向原告支付违约金，共计28,300元（566天×50元/天）。《团购商品房买卖协议》约定的交房期间届满时，被告未按约定的向原告交付房屋，原告也未向被告支付剩余房款，被告依据《东润峰景认购书》的约定向原告收取146,412元房款并无不当，实际占有该房款的期间也符合协议约定，故原告不能以全部房款为基数主张违约金。原告多诉的违约金无事实根据，本院不予支持。被告辩称2014年9月6日，原、被告签订的《东润峰景认购书》重新约定了房屋坐落、面积、交款时间及违约责任等主要条款，形成了新的合同，该合同取代了《团购商品房协议》，或者是对《团购商品房协议》的变更。《东润峰景认购书》签订后，原告所交款项已冲抵到认购书约定的95%的房款之中，被告无违约行为，不应承担违约责任。本院认为，《东润峰景认购书》重新约定了房屋坐落、面积、交款时间、逾期交款和不按时签订《商品房买卖合同》的违约责任等条款，该部分内容是对《团购商品房协议》的补充、变更。《东润峰景认购书》并未对交房时间重新进行约定，被告通知原告于2015年9月25日办理交房事宜，该交房时间已超过双方约定的房屋交付时间，被告的行为已构成违约，对被告的该部分辩解，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、被告河南华晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贺传森逾期交房违约金28,300元；二、驳回原告贺传森的其他诉讼请求。被告河南华晟房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025元，由原告负担518元，被告负担507元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到交纳上诉费通知之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。交费帐户：郑州市财政局收款专户；帐号：92×××82；开户行：郑州银行营业部。审 判 长  郅守峰人民陪审员  赵秀彩人民陪审员  李丽芬二〇一六年十二月二十日书 记 员  牛童笑