广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0304民初6260号原告（反诉被告）蔡宏艺，男，1957年7月20日出生，香港居民，委托代理人许文心，广东港仁律师事务所律师。被告（反诉原告）陈淑慧，女，汉族，1986年6月21日出生，住址广东省深圳市福田区，被告谢剑锋，男，汉族，1983年6月28日出生，住址广东省深圳市罗湖区，两被告共同委托代理人陈时习，广东直信律师事务所律师。两被告共同委托代理人梁远均，广东直信律师事务所律师。第三人深圳满懿房地产经纪有限公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道益田路6009号新世界中心2401-02，统一社会信用代码9144030035127951M。法定代表人梅虹，董事长。委托代理人罗爱娟，女，汉族，1988年9月14日出生，住址广东省深圳市罗湖区，该公司员工。委托代理人何颖琴，女，汉族，1975年9月4日出生，住址广州市东山区，该公司员工。上列原告蔡宏艺诉被告陈淑慧、谢剑锋、第三人深圳满懿房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案受理并依法组成合议庭适用普通程序审理。两被告在法定期间内提起反诉，本院受理反诉与本诉合并审理，于2016年11月29日公开开庭，原告委托代理人许文心、两被告共同委托代理人陈时习、梁远均、第三人委托代理人罗爱娟到庭参加诉讼。庭审后，被告谢剑锋提出撤回反诉申请，本院裁定予以准许，并将裁定另行送达各方。本案现已审理终结。原告诉称，两被告是买家，是夫妻关系。2015年12月7日，原告与两被告经第三人中介签订《二手房买卖合同》，约定：涉案房产按现状成交价为1950万元，买方应于2016年1月7日前向深圳银行提交按揭贷款申请资料，并作买卖首期资金监管；合同生效即日买方向卖方支付定金50万元，2016年1月7日至2016年1月20日，经多次电话催促未果，第三人于2016年1月21日向被告发出履约催告函。原告因极需资金周转并非常诚意履行该《二手房买卖合同》，曾给被告陈淑慧多次履约机会。2016年2月25日，经第三人协调，被告陈淑慧与原告签订《补充协议》，约定被告陈淑慧应于2016年3月5日前在深圳银行办理买卖首期资金监管，如未能如期办理，被告陈淑慧应另行支付40万元作为补充定金，作为继续履行该《二手房买卖合同》的诚意，资金监管手续时间可延期至2016年3月31日。补充协议签订后，时至今日，经第三人多次催促，被告陈淑慧仍多次拒不履行合同义务，不向银行办理按揭贷款手续，也未向原告支付40万元作为补充定金，基于被告陈淑慧的行为已构成根本违约，并给原告在资金运作上造成严重困扰和重大经济损失。两被告是夫妻关系，根据婚姻法的规定，婚姻存续期间夫妻一方为夫妻共同生活所负的债务，夫妻另一方应承担连带责任。据此，诉至本院请求判令：1、解除原告与被告陈淑慧签订的《二手房买卖合同》；2、两被告向原告实际支付违约金340万元（按照成交价20%计算违约金为390万元，直接抵扣两被告已支付的定金50万元即原告不再退还定金50万元，故原告主张违约金340万元）；3、两被告承担本案全部诉讼费用。两被告书面答辩称，一、本着事实求是态度，将我方与原告有关的购房事实反映如下：我方为了换房，在2015年初即将其名下所有的房产出售，截至我方与原告签订本合同前，我方名下并无房产。为了购买福田区范围内房产，谢剑锋通过第三人员工任茂威得知原告正出售涉案房屋。根据第三人员工任茂威所述，原告为了出售涉案房产，加了福田附近大中介公司店长微信，并明确告知涉案房屋可以办理零首付。2015年11月2日，我方与第三人员工任茂威联系，向其确认零首付的涉案房产的基本情况，第三人员工明确告知涉案房屋可以办理零首付。2015年11月3日，经第三人联系，谢剑锋与原告相约看房。到涉案房屋看房过程中，谢剑锋询问涉案房屋价格，原告回答涉案房屋可以作零首付，且原告明确承诺，涉案房屋可以通过市场上正规评估公司评估且评估价格可以达到3150万元，经过包装的话，评估价格可以高达3500万元以上。如果我方自己进行申请贷款，则涉案房屋售价为1950万元；如需要原告出具银行认可的一级评估公司出具的3150万元的评估报告，则需要我方再支付50万元的手续费；如果需要原告办理贷款手续，则涉案房屋售价为2150万元。我方表示，如果该房子不能评估到3150万元以上，无法进行零首付，我方不会购买。原告予以认可。此后，在双方签订二手房买卖合同前，谢剑锋向原告多次询问，涉案房屋是否可以作零首付，并要求原告提供涉案房屋房产证复印件，以进行“零首付”的初步判断。但是，原告均拒绝提供涉案房屋房产证，但其一再承诺可以做到高评估价、零首付，而我方多次向第三人确认，均得到涉案房屋可以以零首付的方式交易。因此，基于对专业第三人的信任，以及对原告实力的认可，我方相信涉案房屋可以进行零首付交易。随后，我方准备与原告签订二手房买卖合同。2015年12月7日，因谢剑锋出差，即由陈淑慧与原告签订了《二手房买卖合同》。当日，我方支付了合同约定的定金50万元。谢剑锋与原告口头约定：零首付成功则继续履行买卖合同，不成功则双方解除合同的约定，并未写入二手房买卖合同。随后，第三人员工将涉案房屋房产证复印件拍照，通过微信方式发给了我方。我方经过朋友常握瑜向银行提交了申请贷款。银行口头回复，评估价格约1900万元，可以贷款约1300万元。随后，我方向多家评估机构、银行申请贷款，均得到几乎一致的答案。2016年1月7日前，谢剑锋与常握瑜、第三人员工任茂威、原告再次洽谈（在谈话过程中，我方进行录音，已作为证据提交)，并要求原告完成协助贷款零首付义务。在谈话过程中，谢剑锋明确告知原告，我方已向银行申请贷款，但是批复无法达到原告承诺的3150万元。原告在谈话中表示，要求我方加强财力证明，并表示会帮助我方完成零首付贷款。随后，原告未协助零首付贷款的工作，告反而起诉我方违约，要求支付违约金。实际上，合同无法履行，根本原因在于原告欺骗我方，涉案房产无法评估到3500万元以上，无法进行零首付，原告亦未协助我方完成零首付贷款。二、涉案房屋可以进行零首付交易，系原告向我方的承诺，应当作为购房合同的一部分。在我方提供的证据公证书中，原告已经通过网络发布广告，承诺涉案房屋做按揭的，可以包作零首付，第9、10页）；而且，通过原告提交的补充证据，亦可证明原告零首付的交易承诺。另一方面，我方与原告2016年1月7日前洽谈的事宜，我方向原告多次提及原告涉案房屋的高评估价格、零首付的承诺，原告并未否认，反而指导我方应当加强财物证明，并表示将协助我方办理零首付贷款。因此，《二手房买卖合同》虽然没有书面约定零首付的事实，但是，原告就涉案房屋可以进行零首付交易的承诺，亦是双方二手房买卖合同的真实意思表示。三、我方已完成《二手房买卖合同》约定的提交贷款申请资料，原告已知悉该事宜。2016年1月7日，我方与原告、常握瑜、第三人员工任茂威谈话过程中，我方己将向银行提交了涉案房屋贷款申请资料事实告知原告。原告还因此责怪我方不能这么做，这么做人家(银行）有记录可查，这么做就不行了（不能进行购房高评估、零首付贷款了）。四、因有原告、第三人关于涉案房屋零首付的承诺、以及原告“加强财力证明”的指导，我方才签订《补充协议》的。涉案房屋无法办理零首付的话，我方可选择是否继续履行本合同。各方在第一次协商后，我方基于原告的信任、第三人的信任，以及原告的指导，而且，原告承诺将协助我方完成零首付贷款义务，才签订了《补充协议》。我方仍希望通过尝试向其他银行申请贷款，希望能在2016年3月5日前得到有关银行的高额贷款批复。因此，在协议里有如此约定，如2016年3月5日前，若我方能够办理零首付或原告亦协助我方办理零首付的，则我方办理资金监管。如未能如期办理（我方未能办理或原告未协助办理），则我方可选择向原告支付40万元，以继续履行合同；若我方不支付该40万元的，则不再履行合同，各方应当解除合同，不再进行房产买卖。原告应当退回涉案购房定金。至此，涉案二手房买卖合同无法履行，根本原因在于原告的零首付的虚假承诺。因此，原告应当承担相应的违约责任。五、原告关于零首付的承诺，违反了法律规定，应当属于无效合同。原告“零首付”交易二手房的承诺、我方原告之间零首付房产交易的合意，其实质是通过第三方评估机构，做高房产评估价值，以达到从银行的贷款价值超过买卖双方的交易价值，从而达到零首付交易的目的。根据《国务院办公厅转发建设部等部门住房供应结构稳定住房价格的通知》的规定，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付比例不得低于30%。依据合同法第五十二条规定，我方与原告签订的关于零首付约定的合同，违反了国家的行政规章和现行的金融政策，应当属于无效合同。因此，退一万步而言，在暂不审查我方反诉请求的前提下，就本诉而言，应当认定二手房买卖合同第四条“付款方式”的约定无效，而付款方式作为房产买卖合同不可分割的部分，其无效必将导致二手房买卖合同无效。所以，依据合同法第五十八条规定，原告应当退回向我方退回购房定金。六、涉案房产交易过程，原告并未造成实质损失，原告要求的违约明显过高，而且，在合同履行过程中，原告具有重大过错，其更无权要求任何违约金，还应当向我方承担违约责任。二手房买卖合同履行至今，原告起诉至法院，要求340万元的违约金，但是，原告并未因此造成任何损失，其所诉请的违约金明显过高。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，结合本案的事实，原告在履行合同过程中，捏造事实，涉案房产根本无法评估到3000多万元，根本无法进行零首付交易，其具有重大过错，应当依照我方的反诉请求，向我方承担相应的违约责任。退一万步而言，如果原告通过违反法律规定的“零首付”的方式出售房产，最终合同无法继续履行，法院仍能支持其诉请的违约金的话，那将给二手房买卖市场树立一个错误的违法案例。综上所述，涉案合同无法履行的根本原因，在于原告零首付交易的承诺无法履行，根本过错在于原告，请贵院依法驳回原告的诉讼请求。被告陈淑慧提起反诉称，2015年12月，经第三人居间介绍，原告与我方磋商一致，原告以1950万元价格将皇家翠苑××房出售给我方。合同签订过程中，原告违反诚实信用原则，向我方保证该房产市场评估价值在3100万元以上，其承诺以1950万的价格其出售给我方，保证我方可以零首付购得该房。因此，2015年12月7日，双方签订了合同，正因为有原告的“零首付”承诺，才有了合同第四条第2款A项关于买方须于2016年1月7日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款(最终以银行批复为准)支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中的约定。随后，我方依照约定支付了50万元定金。随后，我方向银行提交贷款申请资料，银行口头告知，涉案房产仅能贷款约1500万元。我方将该情况告知原告，原告却只字不提原“零首付”购房的承诺，更以我方未办理银行按揭为由，向原告主张违约金。至此，原告违反诚实信用原则，虚假承诺零首付购房，导致我方无法成功办理银行贷款，意图骗取我方的定金。原告的行为己构成根本违约，应向我方双倍返还定金。据此，反诉请求判令：1、解除双方签订的《二手房买卖合同》;2、原告返还双倍定金100万元；3、原告承担本案诉讼费用。原告口头答辩称，被告陈淑慧的反诉没有事实依据，不符合有关法律规定，应依法驳回。针对原告的本诉和被告陈淑慧的反诉，第三人发表意见称，我方作为中介方促成了原、被告双方买卖合同交易，本案涉及的贷款方面的手续都是由原、被告双方自找银行贷款，并且原、被告已向我方出示了买卖双方自找银行或资金监管确认书，我方不会介入原、被告关于贷款的服务。经审理查明，2015年12月7日，原告（卖方）与被告陈淑慧（买方）通过第三人居间签订了《二手房买卖合同》，约定：买卖双方交易的房产为位于深圳市××区××路××皇家××房（以下简称涉案房产）；转让成交价为1950万元；买方同意在本合同生效当日支付定金50万元，定金交由双方约定的第三方监管；买方以申请按揭贷款方式支付除定金之外的房款，买方须于2016年1月7日之前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（最终以银行批复为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中，并向贷款部门提交按揭贷款申请的相关资料；在买方依约将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账户或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房产证原件之日起3个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；该物业产权现状为有抵押，卖方委托担保公司融资赎楼，卖方于买方取得银行承诺函后与担保公司签订服务合同办理赎楼手续；如一方未按照本合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，若一方逾期履行超过5日或明示拒绝履行合同视为根本违约，守约方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或适用定金罚则。合同的备注条款载明：1、经买卖双方协商一致，由买方自行寻找银行办理按揭贷款手续；2、当日签订合同买方交来购房定金40万元整，剩余定金于10天内交付卖方；3、该物业售价1950万元，该物业现状交付给买方，该售价为卖方实收价。同日，原告与被告陈淑慧及第三人签订《资金托管协议》，约定将涉案房产交易定金50万元、交楼押金1万元交由第三人进行托管。同时，原告（卖方）与被告陈淑慧（买方）签署了《买卖双方自找银行贷款或资金监管确认书》，载明：就涉案房产交易，买卖双方同意，由买方自找银行办理按揭以支付该物业第二部分楼款中除首期款外的其它楼款，如买方不领取或不及时领取买方名下房地产证、不及时与按揭银行签署抵押合同及办理抵押登记、买方自找的按揭银行不及时足额放款等相关纠纷的，与经纪方无关，由买方自行承担，并由买卖双方自行协商解决。签约后，被告陈淑慧支付了定金50万元交由第三人进行托管。2016年7月12日，第三人将定金中的49万元转账支付给了原告。庭审时，双方确认，仍有1万元交楼押金托管于第三人处。2016年1月22日，第三人通过EMS向被告陈淑慧发出《履约催告函》，称，根据涉案《二手房买卖合同》约定，买方应于2016年1月7日前办理按揭手续，但一直未予办理，故催告其尽快履行合同义务。该邮件于次日由被告陈淑慧本人签收。2016年3月1日，原告（卖方）与被告陈淑慧（买方）就涉案房产交易签订《补充协议》，约定：买卖双方现协商一致，买方于2016年3月5日前在银行办理资金监管，如未能如期办理，可向卖方支付40万元作为补充定金，继续履行合同，卖方将资金监管时间延期至2016年3月31日；本协议内容如与《二手房买卖合同》条款有冲突，以本协议为准。之后，涉案合同未再继续履行。另，庭审时，各方确认，涉案合同的买方为被告陈淑慧。另查，两被告提交的经公证的网络发布的涉案房产出售广告中，显示信息载明有“可做0首付”、“可负责银行操作，按揭的包做0首付”等内容。此外，原告向本院提交的不作为证据使用的网络销售材料中亦有显示网络发布的涉案房产出售广告载有“零首付”的内容。又查，两被告为夫妻关系。本院认为，原告与被告陈淑慧之间就涉案房产成立合法有效的买卖合同关系，双方均应依照合同约定履行各自义务。关于合同未能继续履行系因何方违约行为导致的问题，本院作如下认定：就原告而言，两被告称原告在签约时作出了配合两被告获得购房“零首付”的承诺，但未能实际兑现该承诺而构成违约，对此，本院认为，首先，原告与被告陈淑慧就涉案房产交易所签订的所有协议中均未体现有原告关于保证被告陈淑慧购房“零首付”的约定，即便在两被告所主张的合同履行过程中双方曾口头协商达成“零首付”的一致意见后，原告与被告陈淑慧所签订的《补充协议》仍未载有原告负有配合或保证被告陈淑慧购房“零首付”的约定；即使原告在网络发布的房产出售广告中载有“零首付”的宣传信息，双方的权利义务亦已通过之后的书面合同约定确定下来，仅凭该宣传信息不足以认定原告负有保证购房“零首付”的义务；其次，退一步讲，即使双方口头上有过关于购房“零首付”的约定，该约定亦属无效约定，不对双方产生约束力，且该无效约定不影响《二手房买卖合同》的书面约定内容的有效性，双方仍应按合同的约定履行相关义务。因此，两被告主张原告未配合办理成功购房“零首付”而构成违约，缺乏依据，本院不予采纳。就被告陈淑慧而言，被告陈淑慧在支付定金50万元后，未再合同约定的期限内办理首期款资金监管手续和申请按揭贷款手续，在双方达成补充协议后，亦未依约补足定金和继续办理资金监管等手续，导致合同未能继续履行，构成根本违约。被告陈淑慧构成根本违约的情况下，原告有权依约要求解除合同。因没有证据显示原告曾在起诉前明确通知被告陈淑慧解除合同，故本院认定解除合同时间应为原告诉状送达至被告陈淑慧之日即2016年5月13日。合同解除后，原告应向被告陈淑慧返还定金50万元，其中第三人托管的1万元可由被告陈淑慧径行向第三人要求返还。因被告陈淑慧违约导致合同解除，原告有权依约要求被告陈淑慧以支付违约金的方式承担违约责任，关于违约金金额，合同约定，守约方有权选择要求对方按转让成交价20%支付违约金，但原告未举证证明其实际损失情况，且被告陈淑慧明确提出了认为违约金标准过高的抗辩意见，故本院在综合考虑签约前网络上所发布的涉案房产销售广告的信息误导情况、合同的履行情况、双方协商情况、涉案房产的市场价格变动、原告可能遭受的损失等因素的基础上，酌情调整违约金为按转让成交价的5%计算，即被告陈淑慧应向原告支付违约金975000元，对原告主张的违约金超出部分，本院不予支持，相应地，对被告陈淑慧要求原告双倍返还定金的反诉请求，本院对其中作为赔偿的返还50万元定金的部分反诉请求不予支持。关于原告要求被告谢剑锋与被告陈淑慧共同承担合同责任的请求，本院认为，被告陈淑慧因涉案合同承担违约责任而产生的对原告的债务系发生在两被告夫妻关系存续期间，从合同履行情况看，被告谢剑锋亦清楚合同的签订、履行情况并实际参与了合同履行，合同的履行所可能产生的收益亦由夫妻共同分享，在本案无证据显示两被告达成过任何关于夫妻关系存续期间财产所有权分配的特别约定的情况下，本院认定涉案合同债务应属夫妻共同债务，原告诉请要求两被告共同承担合同责任，于法有据，本院予以支持。需说明的是，对于反诉案件受理费，虽然本院支持了被告陈淑慧关于返还定金的反诉请求，但由于合同提前解除系因被告陈淑慧违约的原因导致，因此，反诉案件受理费应全部由被告陈淑慧自行负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告蔡宏艺与被告陈淑慧于2015年12月7日签订的《二手房买卖合同》于2016年5月13日解除；二、被告陈淑慧、谢剑锋应于本判决生效之日起10日内向原告蔡宏艺支付违约金975000元；三、原告蔡宏艺应于本判决生效之日起10日内向被告陈淑慧退还定金50万元；四、驳回原告蔡宏艺的其它本诉请求；五、驳回被告陈淑慧的其它反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费34000元（已由两原告预交），由原告负担24250元、两被告负担9750元。反诉案件受理费1700元（已由被告预交），由被告负担。如不服本判决，当事人应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审 判 长  张凌炜人民陪审员  井 梅人民陪审员  汤云霞二〇一六年十二月二十三日书 记 员  殷智华