贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2601民初3307号原告：杨某，男，1981年5月1日出生，苗族，贵州省凯里市人，现住凯里市。原告：张某，女，1989年9月10日出生，苗族，贵州省凯里市人，现住凯里市。系原告杨某妻子。委托诉讼代理人：王某某，男，1968年9月9日出生，汉族，贵州省凯里市人，现住凯里市。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张某某，男，1964年4月12日出生，汉族，贵州省黄平县人，现住凯里市。代理权限为特别授权。被告：黔东南州华兴房地产开发有限公司。住所地：凯里市电厂新村商业综合楼后面华兴房地产负*楼。法定代表人：程涛，总经理。委托诉讼代理人：张昌胜，贵州铁力律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告杨某、张某诉被告黔东南州华兴房地产开发有限公司（以下简称：华兴房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2016年10月9日立案受理后，依法适用简易程序于2016年11月25日公开开庭进行了审理。原告杨某及其与张某共同委托的诉讼代理人王某某与张某某、被告华兴房产公司委托的诉讼代理人张昌胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨某、张某向本院请求依法判决被告：一、支付逾期交房违约金1179.48元、逾期办理房产证违约金17500.88元、房屋维修基金违约金494.71元，共计19175.07元；二、立即办理房屋所有权证。事实及理由：我因购买被告华兴房产公司开发建设的华兴清水湾小区C32403号商品房，于2013年11月25日与其签订了一份合同编号为2013004775的《商品房买卖合同》。合同约定：交房时间为2014年12月31日前，办理房产证时间为2015年6月30日前。合同签订后，我不仅依约支付约30%的购房首付款，而且通过银行办理按揭贷款方式交纳剩余的购房款。合同约定交房的期限届满后，被告却无故逾期交房，直到2015年2月8日才通知交房，逾期交房37天。截止2016年年底，被告逾期549天没有为我办理所购商品房的产权证。根据双方在商品房买卖合同中的约定，被告既要承担逾期交房与办证违约金，又要支付2015年2月7日至2016年12月31日的房屋维修基金违约金。为了维护我的合法权益，特诉至法院。原告杨某、张某为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、原告的《居民身份证》复印件一份2页，拟证明原告的基本身份信息及诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同》复印件一份51页，拟证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，双方在合同中约定各自权利义务的内容。3、《销售不动产统一发票》复印件一份1页，拟证明原告已全额交纳购房款的事实。4、《收款收据》复印件一份1页,拟证明被告认可已收取原告交纳的房屋维修基金的事实。被告华兴房产公司未递交答辩状。庭审中委托的诉讼代理人口头辩称：第一、商品房买卖合同约定的交房时间为2014年12月31日是事实，但我的当事人华兴房产公司已于2015年2月7日通知原告前来接房，双方也于次日（2015年2月8日）办理了交房手续。第二、本案商品房建设工程在施工期间，根据政府的文件要求停工，加之道路规划、房屋拆迁等原因，最终导致逾期交房与办证，责任完全不在我的当事人。第三、我的当事人已将原告交纳的房屋维修基金如数交给了房产管理部门，故原告诉请支付房屋维修基金的违约金没有事实和法律依据，第四、原告是2016年10月8日才向法院提起本案诉讼，主张逾期办证违约金却计至2016年12月31日，时间明显与客观事实不符。被告华兴房产公司为证明诉讼代理人的答辩理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、《关于“华兴·清水湾”项目延期交付使用的公告》、《关于清水湾业主所提要求的回复》、凯建安[2012]48号《市建设局关于2012年高考、中考备考及考试期间相关工作要求的通知》、凯府告[2012]10号《凯里市人民政府关于2012年全国高考和中考备考及考试期间凯里城区噪音污染整治的通知》、凯建安[2012]60号《市建设局关于安装塔吊安全监控及视频监控相关工作要求的通知》、凯建通[2012]90号《市建设局关于开展质量安全隐患排查治理工作的紧急通知》、凯建安[2012]14号《市建设局关于立即开展质量安全生产隐患专项排查治理的紧急通知》、凯建安[2013]43号《市住建局关于印发凯里市住建局汛期值班制度及值班表的通知》、《市住建局关于落实创卫迎接国家暗访工作实施方案》复印件各一份共22页，拟证明本案商品房所在的电力小区施工期间，因不可抗力导致被告延期竣工、延期交房的原因，责任不在被告华兴房产公司，被告不应当承担延期交房的违约责任。2、凯发改建设[2014]174号《关于龙头河片区312号道路建设立项的批复》、凯市委[2014]151号《关于对龙头河控规规划312号、316号市政道路设计方案的审查意见》、《凯里市第八届人政府第113次常务会议纪要》、凯府专议[2015]6号《市人民政府关于研究312线道路建设有关事宜的专题会议纪要》、凯建呈[2014]182号《关于龙头河片区312号道路分两期代建的请示》、《凯里市建设工程项目报建登记表》、《凯里市房屋建筑和市政基础设施工程施工直接发包备案申请表》、州建施（备）字[2014]523号《凯里市规划312号道路工程施工图纸设计文件审查备案书》、《建筑物放线测量报告单》复印件各一份共19页，拟证明由于龙头河片区312号道路建设、杨林铨户拆迁等原因，导致华兴电力小区项目被迫进行多次规划变更，不能按时为原告办理房产证系不可抗力所致。3、凯府发[2014]25号《凯里市人民政府关于征收杨林铨户集体土地建设用地的决定》、《凯里市人民政府办公室公文处理签》、凯府发[2012]44号《市人民政府关于龙头河道路建设项目范围内房屋进行征收的决定》、《关于研究引进凯里财富中心项目等问题的会议纪要》、凯府办发[2012]156号《市人民政府办公室关于印发龙头河道路建设土地房屋和地上附着五征收补偿方案的通知》、《龙头河道路建设土地房屋和地上附着物征收补偿方案》复印件各一份共21页，拟证明的内容同上（由于龙头河片区312号道路建设、杨林铨户拆迁等原因，导致华兴电力小区项目被迫进行多次规划变更，不能按时为原告办理房产证系不可抗力所致）。4、凯市规委[2016]47号《关于电力小区调整方案的审查意见》、《凯里第八届人民政府第198次常务会议纪要》、凯住建规划呈[2016]396号《关于对华兴房产公司电力小区调整设计方案进行审批相关事宜的请示》、复印件各一份共8页，拟证明的内容同上（由于龙头河片区312号道路建设、杨林铨户拆迁等原因，导致华兴电力小区项目被迫进行多次规划变更，不能按时为原告办理房产证系不可抗力所致）。5、华兴房产公司的《建设工程规划许可证》、凯里市住建局的《建设工程规划许可证》、《凯里电力小区经济技术指标》复印件各一份共7页，拟证明原华兴电力小区的规划、经济指标以及龙头河片区312号道路规划的情况。本院经审理认定事实如下：原告杨某、张某系“华兴·清水湾”小区C32403号业主，被告华兴房产公司系自然人投资或控股的有限公司，经营范围有：房地产开发、销售等。2013年11月25日，原告杨某、张某与被告华兴房产公司就商品房买卖事宜签订了一份合同编号为2013004775的《商品房买卖合同》。合同主要约定：杨某、张某购买华兴房产公司在建的凯里市大桥路电力小区西侧华兴清水湾小区C32403号商品房。1、建筑面积为93.24㎡、套内建筑面积为80.84㎡；2、按套内建筑面积计算，单价为每平方米4382.42元，总购房款为354275元；3、付款方式：首付款107275元，银行按揭支付247000元；4、交房时间：2014年12月31日前交付；5、办理房产证时间为2015年6月30日前；6、逾期交房的违约责任：（1）逾期在15日内的，出卖人从约定交付期限届满的次日起至实际交付之日止向买受人按日支付已交付房价款万分之一的违约金，并在商品房实际交付之日起5日内向买受人支付，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人从约定交付期限届满的次日起至实际交付之日止向买受人按日支付全部已付购房款万分之一的违约金，并在商品房实际交付之日起5日内向买受人支付。7、逾期办证违约责任：逾期超过约定日期30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人从约定之日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止向买受人按日支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，在被告交付商品房的面积少于合同约定面积的情况下，原告实际交纳的购房款为318777.40元。因被告既逾期交付本案商品房，又迟迟未能办理房屋所有权证，原告在多次催促未果的情况下于2016年10月9日向本院提起诉讼。庭审中，因原告不同意调解，本院未主持双方当事人进行调解。另查明：原、被告交房时间为2015年2月8日，被告逾期37天。截止本案庭审结束时（2016年11月25日），被告未能向原告提供办理商品房转移登记有关文书，逾期时间为505天。上述事实，有原告的起诉状、被告委托诉讼代理人的口头答辩意见以及本院采信双方当事人所举证据与庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，足以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。本案被告华兴房产公司作为房地产开发企业有权将其开发的商品房对外进行商业预售，故原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。原告已按照买卖合同的约定全面履行支付购房款的义务，被告不仅逾期交付所售房屋，而且没有提供办理商品房转移登记有关文书，业主至今未取得所购商品房的房屋所有权证，被告的行为不仅违反了双方在合同中的约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，依法于约均应当承担逾期交房、办证违约金的民事责任。根据双方当事人在商品房买卖合同中的约定，逾期交房违约金为1179.48元（318777.40元×37天×0.0001）。原告诉请逾期办证违约金计至2016年年底，因庭审结束后的实际损失尚未产生，本院依法调整计至庭审结束之日（2016年11月25日），故逾期办证违约金为16098.26元（318777.40元×505天×0.0001）。原告在办理所购商品房交接时已交纳房屋维修基金是事实，但被告仅是代理房产管理部门收取，最终房屋维修基金是要交至房屋行政管理部门。《最高人民法院关于适用〈中国人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告未能提供证据证明被告在收取房屋维修基金过程中存在违约情形，故其主张支付房屋维修基金违约金缺乏事实和法律依据，理由不能成立，本院依法不予支持。虽然政府在涉案工程施工过程中曾以文件形式要求停工是事实，但被告没有及时履行告知原告的义务，故其辩解意见理由不能成立，本院依法不予采纳。被告作为房地产开发商只有提供办理所售商品房的相关文书和资料，并未享有办理房屋所有权证的权利。为购房者（业主）办理房屋所有权证属于行政权的范畴，故本案不予审理原告的第二项诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中国人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黔东南州华兴房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告杨某、张某逾期交房违约金1179.48元，逾期办理房产证违约金16098.26元。二、驳回原告杨某、张某的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费280元，减半收取140元，由被告黔东南州华兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  何婷婷二〇一六年十二月十六日书记员  石本媛