贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）南民初字第2530号 原告谢琼，女，苗族，1975年4月24日生，住凯里市。 委托代理人谢俊，男，苗族，1976年7月6日生，住址同上。系原告的弟弟。 被告袁晶晶，女，汉族，1985年1月31日生，住贵州省。 第三人沈贵生，男，汉族，1980年1月2日生，住本市云岩区。 原告谢琼诉被告袁晶晶暨第三人沈贵生房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢琼及其委托代理人谢俊、被告袁晶晶、第三人沈贵生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谢琼向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告委托代理人谢俊与被告签订的租赁合同，判令被告立即退还租赁原告的房屋，且保证租赁房屋及其内部设施、家具家电未造成损失，如有损失原价赔偿；二、判令被告及第三人支付拖欠的房屋租金（从2015年12月1日被告退还房屋之日止，按每月1700元）；三、判令被告向原告预交的押金2000元不予退还转为违约金；四、判令被告及第三人支付租赁房屋期间的物业费、水、电、天然气、闭路电视等费用；五、本案诉讼费用由被告及第三人承担。事实及理由：原告委托谢俊办理房屋出租事宜，谢俊与被告袁晶晶于2015年5月25日签订《山水黔城1组团3栋3单元17层3号住宅房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），把原告位于贵阳市南明区（租赁合同签订时由于原告笔误写成贵阳市花溪区）山水黔城1组团3栋3单元17层3号住宅出租给被告，租赁期自2015年6月1日至2016年12月31日止，租金为1700.00元/月；押金￥2000.00元；）被告袁晶晶需按3个月租金/次提前预交银行转账给原告。合同签订后，被告袁晶晶按合同约定向预交押金2000.00元，支付2015年6月1日至2015年11月30日共计6个月房屋租金10200.00元。2015年12月后，被告袁晶晶以已于第三人沈贵生离婚，房屋由其使用，租金应由第三人沈贵生交纳为由，拒交房租也不将房屋归还原告，故原告委托谢俊多次前往该出租房敲门，都无人应答和开门。谢俊于2016年1月9日和2016年1月15日到山水黔城社区服务中心和社区警务室反映情况，警务室工作人员电话联系被告袁晶晶，要求及时处理，但被告袁晶晶未予理会。谢俊于2016年1月24日报警后，贵阳南明区公安分局后巢乡派出所工作人员电话联系被告袁晶晶，被告袁晶晶以责任由第三人沈贵生承担为由拒绝出面，派出所工作人员电话联系第三人沈贵生，第三人沈贵生称现在外地只能2016年春节前回贵阳处理，但至今仍未处理。二被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益。原告县依据双方签订的《租赁合同》和《中华人民共和国合同法》相关规定，请求我院依法支持原告的诉讼请求。 被告袁晶晶辩称:合同是其与谢俊签订的，谢俊并非房屋产权人，其没有权利出租，其出租房屋的行为属于欺诈行为。被告袁晶晶与第三人沈贵生于2015年10月10日离婚后，房屋由第三人租住，租金应由第三人支付。 第三人沈贵生述称：房屋系被告袁晶晶从谢俊处租赁，第三人与被告袁晶晶离婚前二人均在房屋内居住，离婚后房屋由第三人继续租住，租金应由第三人交纳。第三人于2016年1月1日短信通知谢俊，告知其不再租住房屋，但2月份第三人回来后，发现房屋已经被换锁，当时电话联系谢俊，谢俊称此事与其无关。 经审理查明：被告与第三人原系夫妻关系。2010年3月27日，原告与贵州宏立城房地产开发有限公司签订《商品买卖合同》，购买贵州宏立城房地产开发有限公司修建的位于本市××区山水××城××楼××单元××商品房××套。房屋交付原告，原告将其精装修后委托谢俊将其出租。2015年5月25日，谢俊与被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告租赁上述房屋用于居住，租赁期限自2015年6月1日至2016年12月31日止，租金为1700元/月，押金为2000元，租金按照3个月/次交纳，通过银行转账方式支付，租赁期间产生的水电费、煤气费、电话费、物业管理费、有线电视费以及其他与房屋有关的费用均由被告支付；租赁期满后，本合同终止，被告需缴清所有费用，清理完垃圾，并将房屋及房屋内的配置和钥匙、门禁卡按入住时标准完好退还谢俊，谢俊验收合格后退还被告全部押金；如被告逾期15天以上未交房租和未达到合同出租时间被告提前退租，谢俊可立即终止合同并收回房屋，预交的房屋租金和押金不予退还，就此造成谢俊损失的，被告应赔偿全部损失。合同签订后，原告交纳3个月房租5100元及押金2000元，并于2015年6月1日于第三人入住房屋。2015年8月31日，第三人与谢俊联系，将3个月房屋5100元转账给谢俊。此间，被告与第三人协议离婚并办理了离婚登记，离婚后被告搬离房屋，第三人继续居住在房屋内，押金由第三人与谢俊协商处理。2015年12月30日，谢俊与第三人联系，催缴下三个月房屋，第三人于2016年1月1日，短信联系谢俊，通知谢俊因单位牌第三人去上海工作，所以就不再租赁房屋，当月5号回贵阳后与谢俊办理房屋交接手续。故谢俊于2016年1月2日及以后多次电话联系被告，要求被告出面处理房屋交接事宜，被告以其已经与第三人离婚并未在房屋内居住为由，要求谢俊直接与第三人联系。当月5号第三人未与谢俊办理房屋交接手续，其后，原告交纳了2016年1月至4月的物业管理费606元。现原告诉至本院，提出诉请如前。审理中，第三人与谢俊于2016年4月22日协商房屋事宜，第三人要求与谢俊办理房屋交接手续，谢俊以第三人并非租赁合同当事人为由拒绝与其办理交接手续；另审理中，原告提交谢俊与被告通话录音一组，录音中谢俊表示了解被告与第三人离婚后被告搬离房屋，房屋由第三人继续租赁的情况。 上述事实有当事人陈述、商品房买卖合同、房屋租赁合同、电话录音、短信通信记录等证据在卷为凭，并经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，本案中，原告购买涉案房屋，将其精装修后委托谢俊将其出租，谢俊代理谢琼与被告于2015年5月25日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，未侵害国家、集体或他人的合法权益，谢琼对此亦予以认可，故上述合同合法有效，对双方具有约束力。合同签订后，被告及第三人租住在房屋内，后因双方离婚，被告搬离房屋，由第三人继续租住房屋，因谢俊对此事知晓未提出异议，并与第三人协商房租交纳事宜，可视为其认可房屋租赁人变更为第三人，第三人成为房屋租赁合同当事人承接了被告的合同权利和义务。在合同到期前，第三人短信通知谢俊不再租赁房屋，故不再交纳房租，谢俊于2016年1月2日电话通知被告要求其出面办理房屋交接事宜，因视为谢俊同意解除《房屋租赁合同》，故谢俊代理原告签订的《房屋租赁合同》在此时已经双方协商一致予以解除，原告诉请解除上述合同，符合双方约定及法律规定，本院依法予以支持。合同解除后，双方合同的权利义务终止，依据《中华人民共和合同法》第九十八条：“合同的权利义务中止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”之规定，因第三人提前退租，按照合同约定，预交的押金不应予以退还，归原告所有，原告诉请要求对此予以确认，符合法律规定，本院依法予以支持；同时，第三人提前退租后，应按照合同约定与原告办理房屋交接手续，但第三人未能及时与原告办理房屋交接手续直至2016年4月22日，故在此期间产生的房租（1700元/月×（3个月+22天）=6306.45元）及物业费606元属于由此导致原告产生的经济损失，第三人应予以赔偿。2016年4月22日，第三人要求与原告代理人谢俊办理房屋交接手续，但谢俊以第三人不是合同当事人为由拒绝交接，原告对此具有过错，由此导致房屋未能交接产生的经济损失由原告本人承担，故对该部分诉请，本院依法不予支持。因原告未提供证据证明被告及第三人租赁房屋期间未结清的除物业费以外的费用，故原告该部分诉请，本院依法不予支持。因原告与被告、第三人至今并未办理房屋交接手续，双方虽对此均有过错，但被告、第三人亦同意办理房屋交接手续，故原告诉请被告、第三人退还房屋办理房屋交接手续，符合法律规定，本院依法予以支持。对于租赁房屋及其内部设施、家具家电的情况，原告未提供证据予以证明，可待双方办理交接手续原告搜集证据后，另案予以解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十一条、第九十三条、第九十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告袁晶晶与谢俊于2015年5月25日就位于本市××区山水黔城一组团3号楼3单元17层3号房屋签订的《房屋租赁合同》解除。 二、被告袁晶晶、第三人沈贵生于本判决书生效后十日内将房屋钥匙、门禁卡退还原告谢琼，就位于本市××区山水黔城一组团3号楼3单元17层3号商品房与原告谢琼办理房屋交接手续。 三、第三人沈贵生于本判决书生效后十日内支付原告谢琼房租6306.45元、物业费606元，共计6912.45元。 四、房屋押金2000元归原告谢琼所有。 五、驳回原告谢琼的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费53元，由被告袁晶晶、第三人沈贵生负担（该款原告已预交，被告、第三人与原告办理房屋交接手续时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  布文文 二〇一六年十二月二日 书记员  杨鑫云