云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初1984号原告：何登丽，女，汉族，中专文化，住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：陈勇（系原告配偶），男，汉族，1975年9月20日出生，住云南省普洱市思茅区，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：何孝春（系原告父亲），男，汉族，1945年10月10日出生，住云南省丽江市华坪县，代理权限：特别授权代理。被告：普洱江南投资开发有限公司（统一社会信用代码：91530800668284349X）。住所地：普洱市思茅区振兴路46号。法定代表人：王宝卫，系该公司总经理。委托诉讼代理人：于成荣，云南谏成律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杨磊，云南谏成律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告何登丽与被告普洱江南投资开发有限公司（以下简称江南投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何登丽的委托诉讼代理人陈勇、何孝春，被告江南投资公司的委托诉讼代理人杨磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告何登丽向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告支付2014年4月14日至2017年8月29日期间房租租金66079.00元；2、请求人民法院依法判决被告支付2014年4月14日至2017年8月28日期间房租利息12851.63元（按人民银行同期贷款利率6.4%）；3、请求人民法院依法判决被告支付房租逾期1094天逾期利息6435.81元；4、房产证与合同面积不相符，房产证面积少0.1平方米，应退不足面积购房款1884.10元。1至4项合计金额87250.54元；5、要求被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年10月13日原告以现金购买被告坐落于振兴路江南国际大厦商铺1081附1号，面积15.94平方米（包括公摊面积），实际房产证书面积为15.84平方米，少0.1平方米。2013年10月13日原告付清购房款后，双方签订了《商品房购销合同》，合同第四条第1项约定建筑面积11.7平方米，单价18841.54元，已包括公摊共有面积价格，总金额220446.00元。当《商品购销合同》签订后，双方又签订了一份《协议书》，以原告的名义委托被告招商经营，原告将购买的房子交给被告去出租，其中在《协议书》第四条第1项中约定…第三个月之后，每年按甲方的购房款的8%计收益，具体为20955.00元/年，其中第一年，第二年收益金额返还商品房支付乙方后25个月至27个月为不计收益。第二项以上收益的支付时间为每季度支付一次，先付款后使用。于每季度第一个月15日之前以现金方式支付。甲方于商品房交付之日起第28个月的15日之前到乙方领取第三年第二季度的收益。第三项，除因商品房质量问题和不可抗力之外，乙方不得以该商品房未能找到经销商或者经销商实际的价格低于应支付给甲方的收益为由而向甲方拒绝支付，减少支付或者延期支付本协议约定的甲方的年收益，（请详见《协议书》）。协议第六条约规定得很清楚，可是被告不守信协议所约定的，严重违反协议约定。原告的理由是《协议书》第四条，严重欺诈行为，本来《商品房购销合同》第四条第一项已经约定商铺面积11.7平方米，单价18841.54元已包含分摊的共有的建筑面积价格，总金额220446.00元；可是在《协议书》中又约定用二年的房租抵扣，这不叫欺诈又是什么。这二年的房租岂不是被欺诈去41990.00元了吗？这二年的房租应返还原告。2013年10月13日原告将房子交付给被告招商实际也就是变相的返租，按协议约定2013年10月13日至2014年1月13日为经销商装修试营期，2014年1月14日以后原告才领了一个季度的租金，从2014年4月14日以后直至2017年8月29日的房租被告一直未付给，共计1094天，应付租金66079.00元，按人民银行的基准利率三年以上6.4%，利息应为12851.63元，应加收逾期利率50%，逾期利息为6435.81元，本金加利息合计85366.44元。综上，原告购买被告的商品房签订合同的当天就已经付清了购房款220446.00元，在签协议时被告趁原告不熟悉业务，被告以欺诈方式在协议第四条约定用二年的房租抵扣购房款，把购房款变成267792.00元，扣减优惠2%的5356.00元后，都还是262436.00元。根据合同第四条约定的面积11.7时。单价18841.54元，单价x面积＝420446.00元，足已说明付清了购房款，可是被告以欺诈方式欺诈原告41990.00元的房租租金，应该返还给原告，根据《侵权责任法》的相关规定，被告侵害了原告的合法权利。2017年8月29日以后的租金已由魏大松他们的公司一直支付的。其次，被告不守协议，原告的商铺返租回去后，只领了一个季度的租金，从2014年4月14日至2017年8月28日期间的租金共1094天一直都没付给原告，严重违反协议约定。根据《侵权责任法》的有关规定，严重侵害了原告的合法权益，原告为了维护自己的合法权益，特诉诸于人民法院，恳请人民法院依法支持原告的诉讼为谢。被告江南投资公司辩称，诉请第一点计算时间应该为2014年4月14日到2017年5月4日,诉讼请求第2、3点依法无据，第4点不属于租赁合同审理范围。双方当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告何登丽提交的《地税局发票》、《协议书》各1份;被告江南投资公司提交的《委托书》1份。经原、被告双方质证均认可证据材料的真实性，上述证据材料来源合法、真实，与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据：《商品购销合同》，该组证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，对原、被告于2013年10月13日签订《商品房购销合同》，并约定相关权利义务的事实本院予以采信，但该《商品购销合同》于2017年5月4日解除。原告提交的证据：《协议书》，该组证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，对原、被告于2014年5月7日签订《协议书》，并约定相关权利义务的事实本院予以采信，但该《商品购销合同》于2017年5月4日解除。原告提交的证据：《现金进账单》，该组证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，对原告向被告支付房款210446.00元的事实本院予以采信。原告提交的证据：《税收缴款单》，该组证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，对原告已经缴纳购房款税费的事实本院予以采信。原告提交的证据：《增值税发票》，该组证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，对2017年8月29日后，房租由欣源公司发放的事实本院予以采信。原告提交的证据：《商铺租赁委托书》，该组证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，对原告与普洱欣源房屋租赁有限公司签订《商铺委托租赁协议书》，2017年8月29日后，房租由欣源公司发放的事实本院予以采信。原告提交的证据：（2016）云0802民初1413号《民事判决书》，该组证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，对每年租金为20995.00/年的事实本院予以采信。原告提交的证据：《房产证》，该组证据来源合法、内容真实，但原告用于证明所购买平方面积数少了0.1平方米的事实与本案无关，本院不予采信。原告提交的证据：普洱市中级人民法院（2017）云08民终09号《民事判决书》，该组证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，对二审维持原判决的事实本院予以采信。10、原告提交的证据：普洱市中级人民法院（2017）云08民再13号《民事裁定书》，该组证据来源合法、内容真实，对《房产证》于2019年3月25日办理完毕，何登丽请求撤回再审申请的事实本院予以采信。11、被告提交的证据：《第一次会议决议》、《第二次会议决议》、《补充协议》，该组证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，对被告所欠“江南国际楼盘”一层返租铺面业主租金1996800.00元已经以房屋折抵的方式进行支付，过户到江南国际楼盘”一层返租铺面业主委员会成员魏大松、蔡文秀、梁晓铭名下进行管理；被告与签订《协议书》，约定由普洱欣源房屋租赁公司负责租赁“江南国际楼盘”一层返租铺面，剩余的款项中包含何登丽在内的事实本院予以采信。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：2013年10月13日，原告何登丽与被告江南投资公司签订《商品房购销合同》1份，由原告何登丽购买被告江南投资公司开发的位于普洱市思茅区的“江南国际”第1层1068附1号房屋一套，总金额220446.00元，原告何登丽已全额付清购房款，被告应于2013年10月13日交付所购买商品房。2014年5月7日，原告何登丽（甲方）与被告江南投资公司（乙方）签订《协议书》1份，该协议中约定：“一、甲方于2013年10月13日与开发商普洱江南投资开发有限公司签订《商品房购销合同》1份，由甲方购买开发商的位于普洱市思茅区的“江南国际”第1层1068附1号房屋一套。二、委托事项：甲方将所购买的商品房及其附属设施整体委托给乙方，由乙方负责招商经营。甲方须于2013年10月30日前将该房交付乙方。甲方提供给乙方的商品房，由经销商进行装修，所产生费用由经销商承担。三、甲方委托乙方招商的期限：甲方委托乙方招商的期限为九年，自甲方将商品房交付乙方之日起计算(于2013年10月13日开始至2021年10月13日止)。四、甲方委托招商期限内的收益保证：1、乙方保证：自甲方将商品房交付之后，3个月内视为经销商装修及试营阶段，该阶段不计收益；第3个月之后，每年按甲方购房款的8%作为收益。具体为20995元/年。其中，第1、2年收益已全额返还，商品房交付后第25个月-27个月不计收益期。2、以上收益支付时间为：每季度支付一次，先付后使用，于每季度第一个月15日之前以现金方式支付。甲方于第28个月后的15日之前到乙方领取第三年第二季度的收益。3、…。五、甲、乙双方的权利义务：1、…，2、…,…3、…。六、关于违约的约定：1、甲方不能按照本协议约定将该商品房交付乙方的，延迟支付一天，须支付乙方违约金50.00元/天，延迟30天之后，须每天向乙方支付违约金100.00元/天，直至房屋最终交付。2、乙方不能按协议约定向甲方支付收益的，延迟支付一天，须支付甲方违约金50.00元/天，延迟30天之后，须每天向甲方支付违约金100.00元/天，直至最终支付。3、本协议履行期间，任何一方不得要求解除本协议，违约方除继续履行本协议之外，尚需支付守约方违约金20000元人民币。七、…。八、…。九、…。十、…。甲方：何登丽，乙方：普洱江南投资开发有限公司。2013年10月13日。”上述协议签订后，原告何登丽已将所购房屋交付被告江南投资公司统一招商经营，被告江南投资公司向原告何登丽支付了第一个季度（2016年1月19日至2016年4月14日）的房屋租金5248.00元。本院认为，本案的争议焦点为：1、被告应向原告支付租金的起算时间；2、被告应向原告支付违约金及利息的金额；3、被告是否应向原告退还不足房产证面积0.1平方米的购房款1884.10元。关于被告应向原告支付租金的起算时间的问题。2014年5月7日，原、被告之间共同签订《协议书》1份，双方在该协议中约定：原告何登丽将所购房屋交付被告江南投资公司统一招商经营，被告江南投资公司按约支付原告何登丽所购房屋招商经营产生的收益款，该协议记载内容及形式，符合法律规定的租赁合同成立的要件，且原、被告双方均认可该《协议书》实为“租赁合同”，系双方当事人真实意思表示，双方之间形成事实上的租赁合同关系，该《协议书》内容合法、有效，不违反法律法规强制性规定，对双方当事人均有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付;剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中,原告何登丽已向被告江南投资公司交付其承租的房屋，被告江南投资公司应按合同约定的期间交纳房屋租金。《协议书》明确载明第一年、第二年的收益已经全额返还，商品房交付后25个月至27个月为不计收益期。经（2016）云0802民初1413号《民事判决书》确认，购房款实际为262436.00元，扣减两年的租金41990.00元（20995.00元×2年）后，被告已向原告支付第一个季度（2016年1月19日至2016年4月14日）的房屋租金5248.00元，故租金的起算时间应从2016年4月14日起至2017年5月4日，被告江南投资公司尚欠原告何登丽385天的房租未支付，即房屋租金22145.41元（20995.00元÷365天×385天）未支付。对原告要求被告支付房屋租金66079.00元的诉讼请求本院部分予以支持22145.41元。关于被告应向原告支付违约金及利息的金额的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定：“当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，原、被告双方对逾期交付租金的违约责任作了明确约定，被告江南投资公司未按合同约定履行付款义务，该行为显属违约，应承担相应的违约责任。原告何登丽请求判令被告江南投资公司按约支付逾期付款违约金，被告江南投资公司主张该逾期付款违约金计算方法过高，要求予以减少。在审理过程中，由于原告何登丽未提供相应证据证实，被告江南投资公司的违约行为造成其产生了实际损失或该损失的计算方式。另，原、被告协议约定逾期支付租金的违约金为：逾期30天之内按50.00元／天计算，逾期30天之后按100.00元／天计算，双方当事人在确定该违约金条款时，未估计约定的违约金是否高于因违约造成的预期损失，双方实际确定的违约金不是互互承担，而是故意加重对方责任与违约金额，具有违反公平原则之嫌。结合本案的实际情况分析，当事人协议中约定逾期支付租金的违约金的计算方法，明显超过可能造成的实际损失，可认定为“过分高于造成的损失”。因此，本院认为，该案中逾期付款违约金的计算应以实际造成的损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，结合本案的实际情况计算，为妥。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”本案中，被告江南投资公司逾期支付应支付的房屋租金，占用原告何登丽房屋租金22145.41元的行为，实际造成原告何登丽的资金被占用期间的利息损失。现原告何登丽要求被告江南投资公司支付逾期支付租金的违约金，应参照中国人民银行同期同类贷款逾期罚息利率标准，计算被告江南投资公司应支付逾期支付租金违约金的金额。截止2017年5月4日，被告江南投资公司拖欠租金时间为385天，以中国人民银行1-5年期同期同类贷款基准利率4.75%为基础，逾期罚息利率标准为4.75%×1.5倍计算。故被告江南投资公司应支付原告何登丽逾期支付租金违约金为2522.74元【22145.41元×（4.75%×1.5）÷365天×385天≈1664.31元】。综上所述，原告何登丽主张支付逾期支付租金违约金的诉讼请求，予法有据，本院予以部分支持1664.31元。但违约金中已包含利息损失，故本院对原告要求被告支付利息的诉讼请求本院不再予以支持。关于被告是否应向原告退还不足房产证面积0.1平方米的购房款1884.10元的问题。根据一案一诉的原则，本案案由为房屋租赁合同纠纷，并非房屋买卖合同纠纷，故对原告要求退还不足房产证面积0.1平方米的购房款1884.10元的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。本案中，原告何登丽主张逾期支付租金违约金的计算方式，未提供相应证据材料，以及符合法律规定的证据材料，予以佐证，应承担该行为产生的民事法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告普洱江南投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告何登丽房屋租金22145.41元及逾期支付租金的违约金1664.31元，二项合计23809.72元；二、驳回原告何登丽的其他诉讼请求。案件受理费1981.00元，由原告何登丽承担1440.00元，被告普洱江南投资开发有限公司负担541.00。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判长  杨淳淋审判员  段经权审判员  黄 俊二〇一六年十二月一日法官助理杨臻志书记员吴汉滨