云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2016)云0402民初1452号原告：富滇银行股份有限公司玉溪分行，住所地：玉溪市红塔区珊瑚路**。统一社会信用代码：91530402329201422C。负责人：张忠林，行长。委托代理人：寇士其，云南瀛滇律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人：李航，云南瀛滇律师事务所律师。特别授权代理。被告：梁跃彪，男，汉族，1973年11月4日生，住玉溪市红塔区。被告：周立佳，女，汉族，1975年6月20日生，住玉溪市红塔区。被告：王红，女，汉族，1972年12月11日生，住玉溪市红塔区。委托代理人：姚学元，云南亮剑律师事务所律师，特别授权代理。被告：李成华，男，汉族，1973年1月4日生，住玉溪市。被告：徐戎，女，汉族，1974年8月11日生，住玉溪市。被告：杨洪一，男，汉族，1969年11月27日生，住玉溪市。委托代理人：张明明，云南法瑞律师事务所律师，特别授权代理。被告：吴雪梅，女，白族，1973年2月13日生，住玉溪市。委托代理人：张明明，云南法瑞律师事务所律师，特别授权代理。被告：史忠林，男，汉族，1974年3月30日生，住玉溪市红塔区。被告：向丽华，女，汉族，1973年10月8日生，住玉溪市红塔区。被告：方锦华，女，汉族，1965年5月23日生，住玉溪市红塔区。被告：张锡光，男，彝族，1966年3月4日生，住玉溪市红塔区。原告富滇银行股份有限公司玉溪分行（以下简称富滇银行玉溪分行）诉被告梁跃彪、周立佳、王红、李成华、徐戎、杨洪一、吴雪梅、史忠林、向丽华、方锦华、张锡光金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月31日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年7月1日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人寇士其和李航，被告梁跃彪、李成华、徐戎、方锦华、张锡光，被告杨洪一和吴雪梅的委托代理人张明明，被告王红的委托代理人姚学元到庭参加了诉讼，被告周立佳、史忠林、向丽华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。因本案必须以玉溪市公安局红塔分局玉红公（刑）立字第〔2016〕288号案的结果为依据，2016年7月28日至2016年12月14日期间，本案中止审理。本案现已审理终结。原告富滇银行玉溪分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告梁跃彪、周立佳立即向原告偿还借款本金650万元并支付至本息实际还清之日止的利息、罚息、复利（截止2016年5月20日止的利息为：110337.51元，罚息为：38929.34元，复利为：802.61元。之后的利息、罚息、复利按照合同约定计算至实际清偿完毕之日）；2、拍卖、变卖、或者折价被告王红、李成华、徐戎、吴雪梅、杨洪一所提供的用于在《个人最高额担保合同》中抵押担保的房产及土地，所得价款由原告优先受偿；3、判令被告史忠林、向丽华、方锦华、张锡光在《个人最高额担保合同》中所提供的房屋及土地的价值范围内，依担保合同约定承担连带清偿责任；4、本案的诉讼费、律师费、保全费、执行费、评估费、公告费等全部诉讼费用由上述十一被告共同承担。事实和理由：2015年7月22日，第一、二被告向原告申请个人授信业务，申请授信额度为1000万元。经过原告的前期尽职调查，原告同意授信给第一、二被告额度1000万元，并同意由王红玉溪市红塔区房产及土地使用权；李成华、徐戎玉溪市红塔区房产及土地使用权；吴雪梅、杨洪一玉溪市红塔区房产及土地使用权；史忠林、向丽华玉溪市红塔区房产及土地使用权；方锦华、张锡光玉溪市红塔区）B幢1单元5层501号房产及土地使用权为第一、二被告的授信额度提供抵押担保。2015年7月29日，原告取得了王红、李成华、徐戎、吴雪梅、杨洪一抵押房产及土地使用权的他项权证书。在与史忠林、向丽华、方锦华、张锡光办理抵押房产及土地使用权的抵押登记手续时，因土地使用权证存在相关部门不允许办理抵押登记手续的客观情况，故未能成功办理土地使用权的抵押登记手续。2015年7月31日，原告与被告梁跃彪、周立佳签订《个人授信协议》，协议约定授信额度为人民币壹仟万元，授信期限自2015年7月31日至2018年7月31日。同时对于贷款的担保方式、利率、逾期还款的罚息计算、复利计算及违约责任的承担进行了约定。同日，原告与被告王红、史忠林、向丽华、方锦华、张锡光、李成华、徐戎、吴雪梅、杨洪一签订了《个人最高额担保合同》，约定由王红、史忠林、向丽华、方锦华、张锡光、李成华、徐戎、吴雪梅、杨洪一以房产及土地使用权抵押担保的方式为第一、二被告的借款在壹仟万元本金及相应利息（包括罚息、复利）、基于该债权产生的违约金、赔偿金以及担保权人为实现担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、差旅费等）进行担保。虽然史忠林、向丽华、方锦华、张锡光的房产及土地使用权的抵押登记手续因客观原因未能办妥，但史忠林、向丽华、方锦华、张锡光仍签订了《个人最高额担保合同》，仍然以担保合同约定的房产及土地使用权为第一、二被告的借款提供担保，待可以办理抵押时完善抵押登记手续。履行完贷款的前期相关手续后，原告于2015年7月31日向被告梁跃彪、周立佳发放贷款人民币650万元，贷款期限为2015年7月31日至2016年7月31日，月利率5.658334‰，还款方式为按月付息，到期还本。贷款发放后，第一、二被告未能如约履行支付利息的义务，且经济状况日益恶化，2016年1月6日，原告与被告梁跃彪、周立佳签订《授信协议还款计划调整补充协议》，补充协议对二被告偿还本金的时间进行了调整，但第一、二被告还是未能按《补充协议》的约定进行本金与利息的偿还，2016年2月22日，原告向被告梁跃彪、周立佳宣布借款全部提前到期，要求二人5日内归还借款本金及利息。截至起诉之日，第一、二被告还是未能向原告偿还本金、支付利息，第一、二被告的行为已构成严重违约。为维护权益，收回贷款，原告特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告梁跃彪辩称，史忠林、向丽华、方锦华、张锡光虽同意用其房产作抵押，协助答辩人办理贷款及抵押登记，但提供的土地证不能办理抵押登记。因四人提供的抵押物未办理抵押登记，后原告发放给梁跃彪的贷款金额中不包含史忠林、向丽华、方锦华、张锡光的房产抵押份额。原告主张的贷款与史忠林、向丽华、方锦华、张锡光没有关系。被告王红辩称，原告与借款人约定的授信额度是1000万元，实际发生的贷款金额是650万元，借款用途也没有写明。涉案借款的借款人借款前就有不诚信的行为，涉案贷款收不回来，原告也有过错，应承担相应的责任。原告应当先向借款人追偿，再要求担保人或保证人清偿，抵押房屋拍卖后应按贷款比例清偿。被告李成华、徐戎辩称，开始主张的借款是1000万，但实际放贷时只贷了650万元，故原告与李成华、徐戎签订的合同没有效力。被告杨洪一、吴雪梅辩称，一、杨洪一、吴雪梅与原告的个人最高额担保合同关系不成立，二人从未与原告签订过个人最高额担保合同，也未向原告提供过任何形式的担保，签字是他人冒用杨洪一、吴雪梅签的。原告主张的个人最高额担保合同是无权代理人、无权处分人订立的合同，是无效合同。二、尽管原告持有杨洪一、吴雪梅的房产证和他项权利证书，但也会因为担保不成立而失效。综上所述，原告主张杨洪一、吴雪梅承担担保责任的诉讼请求不成立，请求驳回原告对杨洪一、吴雪梅的诉讼请求。被告方锦华、张锡光辩称，方锦华、张锡光没有用其房屋为涉案的借款提供过抵押担保，原告要求方锦华、张锡光承担担保责任的诉讼请求不成立，请求驳回原告对方锦华、张锡光的诉讼请求。被告周立佳、史忠林、向丽华未作答辩。在本案审理过程中，原告为证明自己的主张，向法庭提交了以下证据：一、1、原告的《营业执照》、《金融许可证》、负责人身份证明。证明：原告主体适格。2、被告梁跃彪、周立佳、吴雪梅、杨洪一、王红、李成华、徐戎、方锦华、张锡光、史忠林、向丽华的身份证、结婚证、户口本；证明：1、被告的身份适格；2、被告梁跃彪、周立佳系夫妻关系，吴雪梅、杨洪一系夫妻关系，李成华、徐戎系夫妻关系，方锦华、张锡光系夫妻关系，史忠林、向丽华系夫妻关系；二、1、《个人授信协议》，2、《个人最高额担保合同》，3、《房地产抵押评估报告》，4、《土地抵押估价报告》，5、《富滇银行个人借款用途承诺书》，6、《房地产抵押贷款承诺书》五份，7、《抵质押入库凭证》，8、被告王红的《抵质押入库凭证》两份、房屋所有权证书、他项权证书两份，9、被告徐戎、李成华的《抵质押入库凭证》两份、房屋所有权证及共有权证三份、他项权证两份，10、被告吴雪梅的《抵质押入库凭证》三份、房屋所有权证两份、他项权证三份。证明：1、2015年7月31日原告与被告梁跃彪、周立佳签订《个人授信协议》，协议约定被告梁跃彪、周立佳向原告申请贷款授信额度人民币1000万元，授信期限为2015年7月31日至2018年7月31日。同时合同约定，该笔借款逾期的，原告计收罚息，罚息自借款逾期之日起开始计算，罚息利率在本协议载明的实际执行贷款利率水平上加收30%-50%，对不能按时支付的利息，按上述罚息利率计收复利，直至清偿本息为止。2、2015年7月31日，原告与被告李成华、徐戎、方锦华、张锡光、向丽华、史忠林、王红、杨洪一、吴雪梅签订了《个人最高额担保合同》，上述被告承诺以各自名下六套房屋（该六套房屋及相应土地使用权估价为15991000元）为原告与被告梁跃彪、周立佳所签订《个人授信协议》提供担保（担保范围：自2015年7月31日至2018年7月31日期间，连续签订的借款、授信等有业务合同等形成的最高余额不超过人民币一千万元的本金、利息（包括复利和罚息）、基于该债权产生的违约金、赔偿金及原告为实现担保权而发生的一切费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、差旅费等）；3、原告对被告王红、李成华、徐戎、吴雪梅、杨洪一提供的房屋及土地使用权进行了抵押登记。（分别为：被告王红玉溪市红塔区房屋；被告李成华、徐戎玉溪市红塔区房屋；被告吴雪梅、杨洪一玉溪市红塔区房屋）。三、1、《富滇银行授信业务审批通知书》，2、《个人综合授信额度支用申请审批表》，3、《面签申明书》，4、《富滇银行个人贷款贷前调查面谈记录》，5、《个人客户综合授信额度项下支用调查报告》，6、《富滇银行授信业务审批通知书》，7、《放款通知书》，8、《富滇银行个人贷款借款借据》，9、《个人借款支付委托书》，10、《富滇银行授信业务放款申请表》，11、《富滇银行受托支付审批表》，12、《业务委托书》客户回单两份，13、《授信协议还款计划调整补充协议》，14、《富滇银行到期（逾期）欠款催收通知书》。证明：1、上述协议签订后，被告梁跃彪、周立佳向原告提出授信额度支用申请，申请贷款金额为650万元，月利率为5.658‰，贷款期限为12个月，自2015年7月31日至2016年7月31日止，还款方式为按月付息、到期还本。接到支用申请后，原告于2015年7月31日将该笔贷款划入被告梁跃彪账户内，后原告根据协议约定，将此笔贷款汇入梁跃彪指定账户内（2015年8月3日，原告将此笔贷款转入玉溪阿拉町装饰设计有限公司）；2、原告依约发放贷款后，被告梁跃彪、周立佳未能按照协议约定按时支付贷款利息，鉴于二被告还款能力欠佳，经双方协商后，于2016年1月6日签订《授信协议还款计划调整补充协议》，约定对贷款还款计划进行调整，分期偿还贷款本金，具体调整为：2016年1月15日，还款人民币三百万元整；2016年2月22日，还款人民币二百万元整；2016年3月15日，还款人民币壹佰万元整；2016年4月15日，还款人民币五十万元整。贷款利率、罚息利率、计息、结息仍按照《授信协议》的约定执行。3、《补充协议》签订后，被告梁跃彪、周立佳仍无法按约履行还款义务，且二人经济状况恶化，原告于2016年2月22日通知二人所有贷款立即到期，并要求二人于5日内无条件清偿全部本金、利息及罚息。经质证，被告梁跃彪、李成华、徐戎、方锦华、张锡光对原告提交的上述证据均没有异议。被告王红对原告提交的证据一无异议。对证据二的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为《个人最高额担保合同》没有写明贷款用途。对证据三认为是原告与梁跃彪、周立佳签订。被告杨洪一、吴雪梅对原告提交的证据一中的1无异议，对证据一中的2杨洪一的身份证真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为不是杨洪一提供给原告的，提供该身份证的主体是玉溪悦天商贸有限公司。对吴雪梅的身份证复印件不予认可，认为不是吴雪梅提交给原告的，且与吴雪梅持有的不一致。对杨洪一、吴雪梅的结婚证三性均有异议，认为原告提交的结婚证与杨洪一、吴雪梅持有的不一致，系伪造的结婚证。对证据二中的1、5、7、8、9和证据三认为其没有参与，不发表质证意见。对证据二中的2、6不予认可，认为该证据中杨洪一、吴雪梅的签名及手印并不是本人所签所捺。对证据二中的3、4，三性均不认可，认为不是杨洪一、吴雪梅委托评估，委托人梁跃彪并不是所有权人和使用权人，委托手续不合法，该证据不具备合法性。对证据二中的10认为并非杨洪一、吴雪梅申请办理，虽然原告持有他项权证，但因抵押合同无效，原告无权进行拍卖、变卖。被告王红为证明其主张，向法庭提交了以下证据：一、王红的身份证。证明：王红的基本情况及自然人信息；二、立案告知书、受案回执。证明：周立佳、梁跃彪二人有关借贷已被玉溪市公安局红塔分局以涉嫌诈骗立案。王红被周立佳、梁跃彪诈骗，与原告签订的合同贷款用途不明确，有欺诈行为，周立佳、梁跃彪骗取王红的担保。经质证，原告对被告王红提交的证据一无异议。对证据二的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联性。被告梁跃彪对被告王红提交的上述证据真实性无异议，但认为与本案没有关联。被告李成华、徐戎对王红提交的证据认为与其没有关系。被告杨洪一、吴雪梅、方锦华、张锡光对被告王红提交的上述证据无异议。被告杨洪一、吴雪梅为证明其主张向法庭提交了以下证据：一、杨洪一和吴雪梅的身份证复印件。证明：杨洪一、吴雪梅的主体资格信息；二、杨洪一和吴雪梅的结婚证复印件。证明：1、杨洪一、吴雪梅的婚姻登记信息；2、原告提交的杨洪一、吴雪梅的结婚证系伪造；三、收条一份。证明：1、被告梁跃彪以借用的方式持有了杨洪一、吴雪梅的房产证、土地证及身份证复印件；2、杨洪一、吴雪梅并未授权、更未同意为被告梁跃彪的贷款向原告提供抵押担保。经质证，原告对杨洪一、吴雪梅提交的证据一，三性予以认可。对证据二的三性予以认可，但认为不能证明杨洪一、吴雪梅的证明目的，原告留存的结婚证复印件也是与原件核对过的。对证据三不予认可，认为原告不知道杨洪一、吴雪梅与梁跃彪的关系，该证据不能证明是那套房产的房产证、土地使用权证。被告梁跃彪对杨洪一、吴雪梅提交的证据一无异议，对证据二认为杨洪一、吴雪梅提供给其的结婚证就是原告提交的那份。对证据三除加注部分的内容不是其书写，对其余无异议，向杨洪一、吴雪梅借房产证时已说明是用于贷款。被告王红、李成华、徐戎、方锦华、张锡光对杨洪一、吴雪梅提交的证据无异议。被告周立佳、史忠林、向丽华未到庭参加诉讼，视为对自己质证权利的放弃。被告梁跃彪、周立佳、李成华、徐戎、史忠林、向丽华、方锦华、张锡光未向法庭提交证据。对原告、被告王红、被告杨洪一和吴雪梅提交的上述证据本院经审查后，综合评判如下：对原告提交的第一组证据的证明内容，本院经审查后予以采信。对第二组、第三组证据，本院经审查后认为，庭审过程中原告认可其提交的《个人最高额担保合同》、《房地产抵押贷款承诺书》中及办理抵押物登记过程中，杨洪一、吴雪梅的签字及手印不是本人所签所捺，故对第二组、第三组证据中涉及到杨洪一、吴雪梅的部分本院不予采信，对其余证据本院予以采信。对被告王红提交的证据，本院予以采信。对被告杨洪一、吴雪梅提交的证据一、二的证明目的本院予以采信。对证据三中梁跃彪书写的内容本院予以采信，杨洪一加注的内容因是事后单方加注，梁跃彪不认可，本院不予采信。根据当事人提供的证据及当庭陈述，本院认定本案事实如下：被告梁跃彪、周立佳系夫妻关系，李成华、徐戎系夫妻关系，杨洪一、吴雪梅系夫妻关系，史忠林、向丽华系夫妻关系，方锦华、张锡光系夫妻关系。2015年7月31日，第一、二被告与原告签订《个人授信协议》，约定“梁跃彪、周立佳向原告申请的授信额度为人民币1000万元。授信期限为2015年7月31日至2018年7月31日。单笔借款的用途、金额、期限、利率及调整、计结息及调整、还款方式、发放及支付方式由借款借据和其他债权债务凭证另行约定。本协议项下的贷款由王红、李成华、徐戎、杨洪一、吴雪梅、史忠林、向丽华、方锦华、张锡光以其所有或依法有权处分的作抵（质）押，贷款人与担保人另行签订担保合同，并办理相应的担保手续。贷款利息自贷款发放之日起计算，按日计息。借款逾期的（包括借款人未按合同约定日期还款或被贷款人宣布全部或部分提前到期的情况），贷款人计收罚息，罚息自借款逾期之日起开始计算，罚息利率计算方式为在本协议载明的实际执行贷款利率水平加收30％－50％，按本协议约定的计算方式计收。逾期贷款罚息利率标准具体如下：（一）逾期半年（含半年）以内的，加收30％；（二）逾期半年以上一年（含一年）以内的，加收40％；（三）逾期一年以上的，加收50％。对不能支付的利息，依据本协议约定的结算方式，按上述罚息利率计收复利，直至清偿本息为止。”被告王红、李成华、徐戎、史忠林、向丽华、方锦华、张锡光向原告出具了《房地产抵押承诺书》，2015年7月31日与原告签订《个人最高额担保合同》，合同约定“被告王红以玉溪市红塔区产及土地使用权，李成华、徐戎以玉溪市红塔区产及土地使用权，史忠林、向丽华以玉溪市红塔区产及土地使用权，方锦华、张锡光以玉溪市红塔区B幢1单元5层501号房产及土地使用权为第一、二被告与原告签订的上述《个人授信协议》形成的债务提供抵押担保。所担保的主债权为债权人与债务人自2015年7月31日至2018年7月31日期间，连续签订的借款、授信、承兑、贴现、保函等所有业务合同形成的最高余额不超过人民币1000万元的本金、利息（包括复利、罚息）、基于该债权产生的违约金、赔偿金以及担保人为实现担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、差旅费等）。抵押权的存续期间至被担保的主债权诉讼时效届满之日止。”2015年7月29日，《个人最高额担保合同》约定用于抵押的坐落于玉溪市红塔区产（房屋所有权证号2006002214）及土地使用权，坐落于玉溪市红塔区产（房屋所有权证号2008000277）及土地使用权办理了抵押登记。坐落于玉溪市红塔区产（房屋所有权证呈2006002214）及土地使用权设定的抵押担保金额为88万元，坐落于玉溪市红塔区产（房屋所有权证号2008000277）及土地使用权设定的抵押担保金额为70万元。坐落于玉溪市红塔区产及土地使用权，坐落于玉溪市红塔区********房产及土地使用权至今未办理抵押登记。2015年7月31日，被告梁跃彪向原告提交了《个人综合授信额度支用申请审批表》，向原告申请贷款650万元。原告同意了被告梁跃彪的申请，于2015年7月31日向梁跃彪发放了650万元贷款。《个人贷款借款借据》记载的该笔贷款的贷款期限为2015年7月31日起至2016年7月31日止，贷款利率为月利率5.658334‰。2016年1月6日，原告与被告梁跃彪、周立佳签订《授信协议还款计划调整补充协议》，约定“梁跃彪、周立佳偿还原告贷款本金的具体时间和金额如下：2016年1月15日偿还300万元、2016年2月22日偿还200万元、2016年3月15日偿还100万元，2016年4月15日偿还50万元。贷款利率、罚息利率、计息、结息等相关约定仍按照《授信协议》的约定执行。”被告梁跃彪、周立佳未按约定履行还款义务，2016年2月22日原告向被告梁跃彪、周立佳送达了《到期（逾期）欠款催收通知书》，要求被告梁跃彪、周立佳接到本通知之日起5个工作日内无条件清偿欠原告的全部本金、利息和罚息。被告梁跃彪、周立佳未按催收通知履行还款义务，现尚欠原告借款本金650万元，截止到2016年5月20日拖欠利息110337.51元、罚息38929.34元、复利802.61元。另经审理查明，原告提交的《房地产抵押承诺书》、《个人最高额担保合同》中杨洪一、吴雪梅的签字及手印均不是杨洪一、吴雪梅本人所签所捺。坐落。坐落于玉溪市红塔区产及土地使用权在办理抵押登记过程中到杨洪一、吴雪梅的签字、捺印均不是本人所签所捺。玉溪市公安局红塔分局玉红公（刑）立字第〔2016〕288号立案决定书立案侦查的王红被诈骗案已被玉溪市公安局红塔分局玉红公（刑）撤案字〔2016〕5号撤销案件决定书决定撤销此案。本院认为，原告与被告梁跃彪、周立佳签订的《个人授信协议》合法有效，本院予以确认，双方当事人均应当按照合同的约定履行其义务。原告已按合同约定，向被告梁跃彪发放了借款。被告梁跃彪、周立佳作为借款人未按合同约定按时履行还本付息的义务，其行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。原告主张由被告梁跃彪、周立佳赔还借款本金，支付拖欠利息、罚息、复利的诉讼请求符合双方的约定及法律的规定，本院予以支持。《中华人民共和国担保法》第五十三条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼”。在原告的借款本息未受清偿时，原告主张对被告王红、李成华、徐戎用于抵押的抵押物行使优先受偿权符合双方的约定及上述法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国担保法》第三十八条规定：“抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。”第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”第四十二条规定：“办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。”《个人最高额担保合同》中约定的被告史忠林、向丽华、方锦华、张锡光用于抵押的房产属于第四十二条规定的抵押财产，但至今未办理抵押登记，依据第四十二条的规定，抵押合同未生效。原告主张由史忠林、向丽华、方锦华、张锡光承担连带清偿责任的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”依据上述规定，本案中，他人以杨洪一、吴雪梅的名义与原告订立的《个人最高额担保合同》、出具的《房地产抵押贷款承诺书》，在未经杨洪一、吴雪梅追认时，对其不发生效力，系无效合同。本案涉及的杨洪一、吴雪梅的房产抵押登记系他人代办，杨洪一、吴雪梅不认可该代办行为，原告主张行使优先受偿权的诉讼请求不成立，本院不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，制裁民事违法行为，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第六十一条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十八条、第四十一条、第四十二条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告梁跃彪、周立佳于本判决生效之日起十日内赔还原告富滇银行股份有限公司玉溪分行借款本金650万元和截止到2016年5月20日拖欠的利息110337.51元、罚息38929.34元、复利802.61元（合计6650069.46元）。2016年5月21日以后的利息、罚息、复利按照《个人授信协议》的约定计算，利随本清；二、如被告梁跃彪、周立佳未按时履行上述第一项确定的支付义务，则原告富滇银行股份有限公司玉溪分行对被告王红用于抵押的房产［坐落于玉溪市红塔区产（房屋所有权证号2006002214）及土地使用权］折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款享有88万元的优先受偿权，对被告李成华、徐戎用于抵押的房产［坐落于玉溪市红塔区产（房屋所有权证号2008000277）及土地使用权］折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款享有70万元的优先受偿权；三、驳回原告富滇银行股份有限公司玉溪分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58350元、减半收取29175元，由被告梁跃彪、周立佳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。审判员 周 青二〇一六年十二月十九日书记员 葛晓宁