河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0191民初15395号原告梁朝瑞，男，1986年2月17日出生，汉族，住河南省镇平县。委托代理人朱安新，河南德高律师事务所律师。被告郑州东方汇富置业有限公司，住所地郑州高新区玉兰街16号。法定代表人张利军，总经理。委托代理人秦向利，河南经东律师事务所律师。委托代理人梁思红，河南经东律师事务所律师。原告梁朝瑞与被告郑州东方汇富置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱安新、被告委托代理人秦向利、梁思红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2015年10月11日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于郑州高新技术产业开发区××街××楼××单元××住房××套，合同对房款、交房时间、交付标准、违约责任等进行了约定。合同签订后原告支付了房款，但被告未向原告交付符合合同约定标准的房屋，也未向房屋主管部门提交备案办理房屋产权证的相关文件。被告的上述行为已构成违约，故请求判令：1、被告支付交房不符合约定违约金（自2016年5月1日起，按照总房款的日万分之零点五计算至符合合同第八条约定的交付条件之日止）；2、被告支付逾期报送房屋产权初始登记资料违约金（自2016年7月1日起，按照总房款的日百分之零点零一支付至被告向房屋主管部门报送房屋产权初始登记资料之日止）。被告辩称：1、在施工过程中因政府原因导致多次停工，停工时间为九十日，依据合同第八条第二款第二项之约定，交房时间可以顺延至2016年7月30日。2、大部分原告已经接收了房屋，并开始装修，并未给原告造成明显损失，被告并代原告交付了5个月的物业费，代付了2016年8月1日前的水电费，赠与每户价值400元的燃气灶一台，因此不应再承担逾期交房的违约责任。3、因目前尚未取得竣工备案表，所以暂时无法办理初始登记。经审理查明：2015年10月11日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》一份，约定：1、原告购买被告开发的位于郑州高新技术产业开发区××街××楼××单元××号的房屋，总金额为447722元。2、出卖人应当在2016年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列条件的本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。第十四条约定为：供水设施、供配电设施、燃气供应设施、电话、有线电视、网络线路等弱电设施于2016年4月30日敷设到户。3、如遇不可抗力、由政府部门或行政主管单位依据法律、法规的规定采取的各项措施及政府政策和法律法规的改变等行为而引起的延期，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期。4、由于买受人原因未能按期交付的，自出卖人通知规定的期限届满之日起，即视为出卖人已按期向买受人交付符合合同约定的房屋。5、出卖人逾期交房不超过60日的，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。逾期超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。6、出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，出卖人在约定的时间未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。上述合同签订后，原告向被告交付了购房款。2016年5月5日，原、被告签署了《钥匙、交付物品及资料确认书》一份，载明被告向原告交付了《业主档案》、《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》、《房屋验收表》、钥匙、交房礼品，原告于当日对本案争议房屋进行了验收，并填写了《房屋验收表》。后原告请求被告支付逾期交房违约金、逾期报送房屋产权初始登记资料违约金，双方协商未果，遂引发本案纠纷。另查明：1、本案房屋已通过竣工验收，供水、供电、燃气、热力、物业等相关配套设施已完备，但截至法庭辩论终结之日尚未取得竣工验收备案表，被告也未报送办理房屋权属初始登记所需材料。2、本案房屋在建设工程中，因抗战胜利七十周年阅兵仪式、郑州上合会议，以及政府环境治理，存在必要的延期施工情况。3、2016年5月17日，原告签字的交付手续上载明：2016年8月1日前物业费、水电费免收，领取燃气灶一台。以上事实由下列证据及庭审笔录在案佐证：原告提交的《商品房买卖合同》一份、购房发票二份、被告提交的政府通知停工的文件复印件两份、钥匙交付物品及资料确认书、房屋钥匙托管确认书、房屋验收表、天然气承诺书、主体结构工程验收报告一组、竣工验收意见表一组、《电力安装工程施工合同》、高压供电方案答复表、供电公司消防专用配调度协议、送电申请表、《供水工程施工合同》、《郑州市燃气工程施工合同》、燃气竣工报告、热力项目施工合同、物业证明各一份、配套设施现场照片十六份。被告提交有江苏一建的工期延误证明，欲证明本案施工因政府原因实际延误时间为90天，因该证据并不能证明被告实际施工延误的具体时间，故对该证据本院不予采纳。被告提交有物业证明、物业对每户的补偿费用明细表、购买燃气灶发票、燃气灶及水电费领取登记表各一份，欲证明其已对原告进行补偿，补偿数额应从违约金中扣除。因原、被告并未对上述补偿抵扣违约金进行约定，原告对此亦不认可，故上述证据不能证明被告的证明目的，故对被告主张的证明目的，本院不予采信。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应依约履行各自义务。该合同约定被告向原告交房时间为2016年4月30日，合同并约定“如遇由政府部门或行政主管单位依据法律、法规的规定采取的各项措施及政府政策和法律法规的改变等行为而引起的延期，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期”。根据被告提交的证据，可以确认在本案房屋施工过程中，存在因抗战胜利七十周年阅兵仪式、郑州上合会议，以及政府环境治理，存在必要的延期施工情况。就该延期时间本院酌定合理期限为45天，扣除该期间被告应当于2016年6月14日前向原告交付房屋。原告请求被告支付交房不符合约定违约金，本院认为，虽截止法庭辩论终结之日，本案争议房屋尚未取得竣工备案登记，但原告已经于2016年5月5日实际接收并占有该房屋，应视为双方已各自的实际行为变更了合同约定的房屋交付的条件和方式，该种变更合同履行的方式，并不违反法律的禁止性规定，故该房屋的转移占有应视为被告已将房屋交付给原告。原告称被告交付的房屋不符合合同约定的交付条件，未取得市政供水、供电、暖气合格证明。根据庭审查明的事实，可以确认被告交付原告的房屋已经竣工验收，并不存在供水、供电、供暖不符合约定的事实，原告请求被告支付交房不符合约定违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告请求被告支付逾期报送房屋产权初始登记资料违约金，本院认为，根据《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，出卖人在约定的时间未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金”。被告应当于2016年6月14日向原告交付本案争议房屋，自该日期起计算60日，被告应当于2016年8月13日前报送房屋产权初始登记所需资料。截止2016年12月14日，被告逾期报送房屋产权初始登记资料已达123天（自2016年8月14日起算），应当支付违约金5507元（447722元×123天×0.01%）。因无法确定被告履行报送初始登记产权义务的时间，故本案违约金暂计算至2016年12月14日，之后原告可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告郑州东方汇富置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告梁朝瑞逾期报送房屋产权初始登记资料违约金5507元。二、驳回原告梁朝瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告郑州东方汇富置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  汪涛审 判 员  王青人民陪审员  高攀二〇一六年十二月十四日书 记 员  宋婕