贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔26民终2041号上诉人（一审被告）贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里市北京东路**号。法定代表人杨昌鑫，总经理。被上诉人（一审原告）陈能刚，男，1963年4月8日出生，汉族，贵州省黎平县人，系黎平县人民法院干警，住黎平县。被上诉人（一审原告）岑华，女，1964年11月7日出生，汉族，贵州省黎平县人，系黎平县农业局退休职工，住黎平县。上诉人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地房开公司）因与被上诉人陈能刚、岑华商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2016）黔2601民初1909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。大地房开公司上诉请求：撤销一审判决，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，1.关于诉讼时效的问题，《关于要求大地联创房地产有限公司履行合同的函》上并没有被上诉人的亲笔签名，该函不能证明被上诉人在诉讼时效期内向上诉人主张过权利。一审法院认为“大地春城”小区业主委员会发出的通知就代表了小区全部业主，一审法院忽略了一个重要问题，即函件落款是“大地春城业主”并非“大地春城业主委员会”，同时也没有业务委员会的任何签章。因此，函件根本不能认定是业主委员会发出的，并且函件和附件应当是一套证据，被上诉人不提交至关重要的附件，就应当承担举证不能的不利后果；2.关于逾期交房的问题，上诉人已经提交证据证明由于天气原因变更交房时间，并把变更后的交房时间邮寄给了被上诉人，被上诉人并没有提出异议，而是前来办理手续，被上诉人前来办理手续可看出双方是对变更交房时间达成一致意见，上诉人不应承担逾期交房违约金。一审法院在计算逾期交房违约金时错误，合同约定的交房时间为2012年11月30日前，被上诉人接房时间为2013年5月18日，违约金的截止时间应该是2013年5月17日，一审法院从2012年12月1日计算至2013年5月18日错误；3.关于逾期办证违约金、办证费、契税的问题，上诉人已经办理好了12栋楼的集体房产证，并且房产证已经在办理的后期阶段，只差过户这一个步骤，所以不应该退还。陈能刚、岑华未作书面答辩。陈能刚、岑华向一审法院起诉请求：1、被告支付原告逾期违约金13952.84元，2、被告退还原告房屋契税10995元、房屋维修基金7330元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：二原告系夫妻关系。被告是房地产开发销售商。被告原名称黔东南大地房地产开发有限责任公司，2011年10月19日，更名为贵州大地联创房地产开发有限责任公司。“大地春城”小区的商品房系被告开发、销售。原告于2011年7月21日与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：1、被告将凯里市大地春城第12栋19层1904号房出卖给原告，该房建筑面积86.29平方米，套内建筑面积72.24平方米，分摊公共面积14.05平方米，该房按建筑面积计算，单价每平方米4219元，房屋总价款364058元；2、买受人（原告）2012年7月21日交第一期付款224058元，余款14万元办理银行按揭。3、被告应在2012年11月30日前，根据国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格，并交付原告使用。被告逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。4、商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。5、商品房交付使用后，被告应当在90工作日内将被告提供的资料报产权登记机关备案，办理权属登记。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的百分之一向原告支付违约金。……。合同签订后，原告按合同约定于2012年7月21日交购房订金204058元给被告，2012年8月3日交2万元给被告，余款14万元已于2012年8月7日在中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行办理按揭贷款手续，2012年8月27日获得贷款交给了被告。房屋建好后，2013年5月（五一节后），原告接到被告电话通知交房，被告还告知原告该商品房现场实际测绘产权登记房屋建筑面积为86.87平方米，比合同面积增加了0.58平方米，需补交2447元购房款，一个星期后，即2013年5月18日原告到被告处接房，补交了住房增加面积的购房款，房屋最终总价款为：366505元（364058元＋2447元），因为办证，原告还一同向被告交纳房屋契税费10995元、房屋维修基金7330元、办证费97元等费后，被告将房屋钥匙和《商品房使用说明书》、《商品房住宅保证书》交与原告。因被告从2013年5月18日收取原告的契税费、维修基金、开户费、办证费后，至今为止，并未给原告办理房屋产权证，也未将原告交纳的房屋契税费交到政府职能管理部门、房屋维修基金交到房产部门设立的房屋维修基金专款账户上。原告催促多次未果，遂诉至本院。本院受理后，庭审时，原告对本案退回维修基金的主张，当庭表示对该项请求撤诉。被告不同意退款，并拒绝将房屋契税费、房屋维修基金转交政府职能管理部门、监管部门设立的账户，承诺为原告继续办证，却不确定期限。因没有期限，案经调解达不成协议。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，不违反国家法律法规及相关规定，应受法律保护。原、被告约定的交房时间是2012年11月30日前，但被告交房给原告的时间是2013年5月18日，即被告逾期交房169天（从2012年12月1日至2013年5月18日止），依据合同约定，被告应承担逾期交房违约责任，应支付逾期交房违约金6193.93元（总房款366505元×逾期交房天数169天×0.0001）给原告。被告辩称“逾期交房的原因是2012年11月、2013年2月冰冻天气影响施工合计16天，交房工期因而延误”，被告当时就应书面与原告方签订顺延交房日期，但被告方当时没有与原告方签订，让原告方认可，现仅凭气象局的证明（无当年冬季天气原始记录）确定当年的天气影响了施工，证据不足，本院不予采纳。被告提交的交房通知快递邮寄，无原告签收回执，原告没有认可2013年4月22日收到过，被告认为“原告已收到”证据不足，理由不成立，交房时间应以原告认可的时间“2013年5月18日”为准。被告是2013年5月18日收取原告的办证费、房屋契税费、房屋维修基金，应在收取之日起90日内（在2013年8月18日前）办理房屋权属登记（房产证）给原告，但被告至今为止没有办理，原告提起诉讼后，诉讼中，被告也拒不将原告交付的办证相关费用（房屋契税费、房屋维修基金）交到政府职能管理部门备案（排队），系被告违约，依据合同，被告应支付原告逾期办证违约金3665.05元（总房款366505元×0.01），原告主张7758.91元，计算方式有误，本院支持逾期办证违约金3665.05元。被告答辩中的“办证违约金的滞纳金”，原告没有主张，是被告理解有误。“房屋契税”是政府职能管理部门收取，被告收取原告的“房屋契税10995元”后应及时转交政府职能管理部门，但被告收取原告的“房屋契税”后，没有转交政府管理部门，导致原告不能获得房屋产权证，购买的房屋处于风险中，没有安全感。而被告收取原告的“房屋契税”也未经政府职能管理部门委托、授权，由此，原告诉请被告退还“房屋契税10995元”，自己向政府职能管理部门交纳，自己办理房屋产权证，符合现行的房屋权属办证管理制度，原告的主张，理由成立，证据确凿，本院予以支持。被告辩解已着手办理的集体用地证，是被告自身购买土地用于建房销售、营利，与原告交纳“房屋契税”不是同一件事，原告交纳的“房屋契税”属于原告自己因办房屋产权证向政府职能管理部门交纳的费用，不属于被告，因此，被告的辩解理由不成立，本院不予采信。被告对房屋维修基金的答辩理由，原告对该项请求在庭审时已提起撤诉，符合自愿原则，本院是否支持被告的该项答辩理由，已无实际意义，本院不予答复。被告强调的已过诉讼时效问题，“大地春城”小区的业主委员会，是该小区业主依法设立的组织，业主委员会的成员是各业主选举而产生，业主委员会发出的《通知》则代表该小区所有的业主，原告提交的业主委员会的《通知》即代表原告，因此，被告以《通知》“无原告签名，已过诉讼时效”的理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告贵州大地联创房地产开发有限公司支付原告陈能刚、岑华逾期交房违约金6194元，逾期办证违约金3665元，合计9859元；二、被告贵州大地联创房地产开发有限公司退还原告陈能刚、岑华交纳的房屋契税10995元。三、驳回原告陈能刚、岑华的其余诉讼请求。上列判决事项限被告在本判决生效之日起10日内履行。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取305元，由被告负担。原告已全额预交，被告在给付上列款项时，一并付清给原告。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条明确规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，上诉人未在合同约定期内向被上诉人交付房屋、办理房产证，理应按照合同约定承担相应的违约责任。一、关于诉讼时效问题，《关于要求大地联创房地产有限公司履行合同的函》虽于2014年11月14日以“大地春城业主”名义形成并发出，但上诉人签收后并未对业主界定范围提出异议，也没有证据证明将被上诉人排除在“大地春城业主”该主体之外，应视为上诉人认可“大地春城业主”即是代表包括被上诉人在内的全体业主。所以，本案诉讼时效于2014年11月14日已发生中断，上诉人称被上诉人未有证据证明其诉讼并未超过诉讼时效的主张不成立；二、关于逾期交房的问题，上诉人认为因天气原因，已通过邮寄《交房标准邮寄通知》告知被上诉人变更交房时间为2013年3月30日前，故不存在逾期交房。但本院认为上诉人的该理由不能成立，理由如下：首先，被上诉人并未认可收到该通知，且根据上诉人所提供的证据来看，并不能证明被上诉人已收到上诉人所邮寄的变更交房日期的材料，其次，上诉人也未提交证据证明所邮寄给被上诉人的《交房标准邮寄通知》中包含了变更交房时间通知的相关内容，故上诉人提出双方已达成变更交房时间合意的理由不成立，双方约定交房时间为2012年11月30日前，2012年11月30日上诉人并未如期交房，一审以此作为计算违约金的起点，并以上诉人完成交房日期的2013年5月18日作为终点计算违约金并无不当；三、关于逾期办证的问题，上诉人上诉认为已办得集体房产证，并已处于积极为被上诉人办理房产证的后期阶段，不应退还房屋办证费和契税。虽然上诉人提供了房屋集体房产证，但集体房产证所有权人为上诉人，而按照双方合同约定内容及日常生活法则可知，在上诉人收取被上诉人房屋办证费及契税后，应该为被上诉人办理的是每套房屋独立的房屋产权登记证书。因此，在上诉人未如约为被上诉人完成房屋产权证书的办理且无法承诺继续完成产权证书办理的时间，应当承担逾期办证违约金，而被上诉人又要求自己办理房屋产权证书情况下，一审判决上诉人退还已收取的房屋契税得当，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费321元，由上诉人贵州大地联创房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 罗安松审判员 王 珺二〇一六年十二月九日书记员 赵艳萍