上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初14549号原告（反诉被告）：徐瑛。委托诉讼代理人：李枭，上海市昆仑律师事务所律师。被告（反诉原告）：李沐阳。法定代理人：某甲（系原告李沐阳母亲），住同原告李沐阳。法定代理人：某乙（系原告李沐阳父亲），住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：姜建华（系奉贤区南桥镇正阳社区第一、第三居民委员会推荐），男，住上海市奉贤区。原告徐瑛与被告李沐阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月27日第一次公开开庭进行了审理，嗣后被告提起反诉，本院受理反诉后将本诉和反诉合并审理并于2016年12月8日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐瑛及其委托诉讼代理人李枭、被告（反诉原告）李沐阳的法定代理人李文杰及其委托诉讼代理人姜建华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐瑛向本院提出诉讼请求：被告返还原告购房定金100,000元；被告偿付原告违约金596,000元。原、被告于2016年3月1日签订房屋买卖居间合同，约定被告将其坐落于上海市奉贤区南奉公路XXX弄XXX号XXX室的房屋出售给原告，购房款为2,980,000元。合同签订当日，原告按约支付定金100,000元，但次日被告即反悔不愿出售房屋，不配合看房，不愿交出房产证原件，也不愿配合办理过户手续，致使原告合同目的无法实现，理应承担违约责任，如被告愿意继续履行合同，原告也同意。庭审期间，原告变更诉讼请求为：被告配合原告将坐落于上海市奉贤区南奉公路XXX弄XXX号XXX室的房屋过户至原告名下；被告偿付原告违约金596,000元。被告李沐阳辩称，原告向被告购买房屋并支付定金100,000元是事实，合同签订前原告已看房且被告已将房产证复印件交付，原告未按约先行付款故不存在被告不愿配合办理过户手续一说，被告也将房屋钥匙存放在中介处，但因中介不愿出具房屋内物品清单而收回钥匙，原告和中介串通。在收到原告律师函后即于2016年3月27日复函告知被告将继续履行合同并提醒原告按约支付购房款,同年4月8日、5月5日再次发出催告函要求支付购房款,但原告未按约付款而是和中介一起无理取闹,至今未付。原告称被告不愿出售房屋违约要求支付违约金无依据，故现提起反诉要求：解除原、被告双方签订的房屋买卖合同；已付定金100,000元不予返还。反诉被告徐瑛针对反诉请求辩称，不同意反诉原告的反诉请求，是反诉原告违约。即使反诉被告违约，反诉原告也未发出解除合同的通知，没有达到合同解除的条件。本院经审理认定事实如下：2016年3月1日，原、被告签订房屋买卖居间合同一份，约定：被告将其坐落于上海市奉贤区南奉公路XXX弄XXX号XXX室的房屋出售给原告，购房款为2,980,000元；2016年3月1日原告支付定金100,000元；被告同意将钥匙交给中介一把；同年3月30日支付购房款500,000元；4月30日支付购房款500,000元；双方至房地产交易中心办理产权过户手续并对房屋进行查看清点后交房当日原告向被告支付购房款50,000元；原告办出房地产权证后向被告支付购房款1,830,000元（2016年7月30日前付清）；签订合同后，任何一方违约，一方赔偿违约金是总房价的20%及佣金2%；税费由双方各自承担。合同签订当日，原告即按约以转账方式支付被告定金100,000元，被告则将房屋钥匙交给中介。次日，被告向中介表示因家庭原因暂不出售房屋并同意赔偿原告一定损失，要求双方协商。2016年3月6日被告从中介处收回存放的房屋钥匙。期间中介召集双方协商无果。2016年3月26日，原告委托律师向被告发出律师函，认为被告不愿出售房屋并收回房屋钥匙属违约，要求双倍返还定金，若在收信后2日内返还即视双方解除合同，如不作回应，要求承担房价20%的违约金并负担其它相关费用。2016年3月27日，被告复函至原告律师称，不接受被告违约一说，从未表示不愿出售上述房屋，再次重申被告将继续履行合同即将房屋出售给原告，要求原告于2016年3月30日支付购房款500,000元。原告律师于同年3月28日收到复函并转告原告称，被告复函所述与原告所述情况有出入，双方可能存在误会，让原告与被告协商解决。同日，原告至被告法定代理人郭菊贤的单位，双方发生矛盾并报警。被告方称原告及社会人员进入单位威胁辱骂被告法定代理人并不肯离开，此前也来过单位多次要求签订补充协议降价；原告则称不存在上述情况。2016年4月8日，被告向原告（注明由中介转交）和原告律师发出催告函称，第二期购房款500,000元付款期限已届满，但原告至今未支付已构成违约，要求原告于2016年4月15日前支付上述款项并按约支付第三期购房款，如不支付上述款项将追究违约责任，由此产生的一切后果由原告方承担。原告确认收到该催告函。2016年5月6日，被告再次向原告（注明由中介转交）和中介发出催告函和律师函称，第二期购房款500,000元和第三期购房款500,000元付款期限均已届满，但原告至今未支付已构成违约，要求原告于2016年5月12日前支付上述款项共1,000,000元，如不支付上述款项将追究违约责任，由此产生的一切后果由原告方承担。中介确认收到催告函和律师函，但未转交原告。嗣后，原、被告双方相互指责对方违约，以致涉讼。在审理期间，反诉原告（本诉被告）确认坚持第一项反诉请求，同时同意返还反诉被告（本诉原告）定金100,000元。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效。被告虽在签订合同和收取定金后表示暂时不出售房屋，但此时双方并未解除合同，相关合同尚处于履行阶段。合同签订后被告将房屋钥匙向中介交付和从中介处收回并不影响原、被告之间房屋买卖合同主要权利义务的享有和履行。此后在合同约定的第二期付款时间届满前，被告发函明确表示将继续履行合同并提醒原告按约付款，该函由原告律师收取应视为原告收到该函件，嗣后被告也多次发函要求原告继续履行合同，但原告在明知被告银行账号的情况下在合理期间内未支付合同约定的后续购房款，显属违约，且原告提起诉讼最初的诉请（返还定金和偿付违约金）系基于解除合同，反诉原告现要求解除合同于法有据，应予采纳。而原告认为被告违约要求继续履行合同并要求被告支付违约金于法无据，对此不予采纳。反诉原告同意返还反诉被告定金100,000元，于法无悖，应予准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）徐瑛与被告（反诉原告）李沐阳于2016年3月1日签订的房屋买卖合同；二、反诉原告李沐阳于本判决生效之日起十日内返还反诉被告徐瑛购房定金100,000元；三、驳回原告徐瑛的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30,640元，减半收取计15,320元，由原告负担。反诉案件受理费15,320元，由反诉被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  顾煜麟二〇一六年十二月二十一日书记员  王春阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。