云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2016）云3102民初199号原告：梁卫红，女，汉族，1951年1月9日出生，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。被告：杨建军，男，汉族，1969年2月31日出生，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。被告：田凤琴，女，汉族，1950年10月16日出生，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。被告：张绍春，男，汉族，1948年5月3日出生，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。被告：张含雁，女，汉族，1974年10月30日出生，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。被告：李祖卫，男，汉族，1968年11月22日出生，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。被告：何瑞杰，男，汉族，1971年10月27日出生，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。被告：杨建华，男，汉族，1969年10月1日出生，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。被告：贺兴香，女，汉族，1972年1月19日出生，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。被告：杨顺兰，女，汉族，1972年9月26日出生，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。被告：杨骞，男，汉族，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。委托诉讼代理人：杨云吉（系被告杨骞父亲），男，汉族，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市，代理权限为特别授权代理。上述十被告诉讼代表人为杨建华、杨建军、田凤琴、李祖卫、杨骞。原告梁卫红与被告杨建军、田凤琴、张绍春、张含雁、李祖卫、何瑞杰、杨建华、贺兴香、杨顺兰、杨骞物权纠纷一案，本院于2016年4月7日受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2016年6月1日、9月26日公开开庭进行审理。原告梁卫红及被告杨建军、田凤琴、张绍春、张含雁、李祖卫、何瑞杰、杨建华、贺兴香、杨顺兰，被告杨骞的委托诉讼代理人杨云吉参加了第一次庭审；原告及十被告的诉讼代表人杨建华、杨建军、田凤琴、李祖卫，被告杨骞的委托代理人杨元吉参加了第二次庭审。本案于2016年9月28日至2016年12月11日处于和解期间，不计入审限，现已审理终结。原告梁卫红向本院提出诉讼请求：1、十被告拆除私搭乱建的铁大门及其它阻拦设施，恢复和保持小区公共通道、公共用地的原状和通畅；2、对影视中心房改户与旺达公司（钟怡和）签订的《关于影视中心共用地协议》合法性及有效条款进行审查，并应用至第一项诉讼请求；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、公共用地权属确立。原被告所居住的房屋属原影视中心职工房改房，2003年12月9日经瑞丽市委常委会讨论，同意将影视中心国有资产出让给旺达公司（钟怡和）。影视中心房改户与旺达公司签订了《关于影视中心共用地协议》，该协议约定了（1）庭院房改房自包永生家外墙保留3米通道，至海关后墙用于车辆出入及相应消防通道。（2）现有通道至职工单元楼前14米外沿五户房改房挡土墙外4米，为消防共用通道。甲乙双方均不得占用。（3）单元楼正面墙外皮至14米处，为影视中心职工房改户作为活动场所。为影视中心共用地，任何人均无权占用共用地。二、事实情况。《协议》签订以后，十被告在公共通道上安装了铁大门，把屋檐下通道堵死，不让原告进入共用地和停放车辆，造成不便。如某次因水管破裂，原告不得不从2楼楼顶爬至共用地内进行处理，十被告行为已严重影响原告权利。原告曾多方面找被告进行协调但未果，曾分别向瑞丽市信访局、国土局、住建局、文体广电旅游局、麓川社区及人民政府反映，但十被告以各种理由推诿扯皮、不配合调解，至今无法解决。十被告答辩称：一、被答辩人未提供自己系瑞丽市南卯街57-2号房屋所有人的依据，不具有原告诉讼主体资格，应驳回其起诉。二、被答辩人不是影视中心职工房改户，依法不享有《关于影视中心共用地协议》中所约定影视中心单元楼职工房改户的权利。该协议中的甲方为影视中心房改户，包括了两部份即原电影公司和原电影院两个单位的家属区住户，被答辩人的庭院房属原电影公司家属区、答辩人的职工单元房属于原电影院的家属区。协议第二条明确约定现有通道至职工单元楼前14米处，沿五户房改户挡土墙外4米，为职工房改户消防共用通道；第三条约定单元楼正面墙外皮至14米处，为影视中心职工房改户作为活动场所。答辩人仅属于庭院房改户而非单元楼房改户，因此被答辩人仅应享有协议第二条约定的3米通道共用权利；单元楼前14米院场及消防通道系单元楼房改户的共用权利，被答辩人无权享有。三、答辩人与被答辩人间的公共通道在协议中已划分清楚，答辩人不存在侵犯被答辩人权利的事实，应驳回诉讼请求。根据协议中第一、二、三条约定，庭院房改房与单元楼房改房分属不同小区，各自院场、通道界限清楚明了，实际生活中也是各用各的，不存在答辩人侵权情况。四、答辩人在自己使用的职工单元楼院场口通道处安装防盗大门系合法行使业主权利，被答辩人无权进行干涉。在安装防盗大门前，单元楼住户频频被盗，在派出所建议下安装了大门，自此小区治安和环境得到明显改善，此行为属于单元楼各业主行使业主权利并未侵犯被答辩人任何权利，被答辩人无权要求拆除。五、小区防盗大门建于2013年，被答辩人的诉讼请求已超过诉讼时效，应依法驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据：原告提交的《关于影视中心共用地协议》复印件一份，被告提交的照片一组予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：1、原告提交的瑞丽市南卯街57-2号房屋所有证及土地使用权证复印件（加盖德宏州住房公积金管理中心瑞丽管理部公章）各一份，欲证实其系瑞丽市南卯街**不动产权利人，因原件由德宏州住房公积金管理中心瑞丽管理部保管仅能提供复印件。十被告质证后认为该复印件内容不清晰，对真实性不认可。本院认为，该组证据加盖有德宏州住房公积金管理中心瑞丽管理部公章载明原件存于该处，且内容与本院向瑞丽市国土局调取的相关材料内容一致，对真实性予以采信。2、原告提交的情况说明一份，欲证实单元楼前的空地属于职工共用地。十被告质证后认为该空地仅属于单元楼住户共用地。本院认为该份情况说明系书面的当事人陈述，应当结合案件其它证据确定陈述内容的真实性。3、原告提交的土地登记卡复印件一份、土地证复印件一份，欲证实双方诉争的位于单元楼的空地使用权属于影视中心，原、被告双方作为影视中心的职工房改房户，有权共同使用；十被告认为原告作为庭院房改户，无权使用该块空地。本院认为，该组证据与本院向瑞丽市国土局调取的相关材料内容一致，对真实性予以采信，但证明内容应结合本案其它证据综合认定。本院依原告申请向瑞丽市文化广电局、档案馆调取有关原瑞丽市电影院、电影公司合并及原瑞丽市民族文化影视娱乐中心、文化影视发展有限责任公司资产处置相关材料。瑞丽市档案馆向本院提供了以下材料（均为复印件加盖该馆公章）：1、瑞政发（1998）79号文瑞丽电影院拆迁工作会议纪要；2、关于电影院和电影公司合并的方案与建议；3、瑞政复（2004）10号瑞丽市人民政府关于瑞丽市民族文化影视娱乐中心、文化影视发展有限责任公司资产处置和职工安置方案的批复，瑞丽市民族文化影视娱乐中心、文化影视发展有限责任公司资产处置和职工安置方案。本院依十被告申请，向瑞丽市国土资源局调取有关庭院房改户土地使用权面积及单元楼前空地现土地使用权相关材料。瑞丽市国土资源局向本院提供了以下材料（均为复印件加盖该局公章）：1、梁卫红划拨土地使用权登记信息；2、《关于影视中心共用地协议》；3、2000.1.5D-(2)-6-3宗地图；4、2004.6D-（2）-6宗地图及D-（2）-6宗地图。原、被均对上述国家机关出具的材料真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认。本院组织双方当事人并邀请瑞丽市国土局工作人员进行现场勘察，确认双方争议的单元楼前空地的使用权登记情况。瑞丽市国土局工作人员根据土地使用权证登记情况及现场勘查情况，指出单元楼前空地土地使用权原属于瑞丽市民族文化影视娱乐中心，后钟怡和购买的国有资产中不包含该空地的土地使用权，该空地土地使用权登记未发生变化现仍属于瑞丽市民族文化影视娱乐中心。瑞丽市国土局亦向本院提供了关于单元楼前空地在企业改制前后登记情况的书面说明及载明被告宗地面积的土地登记卡复印件。各方当事人对现场勘察笔录及国土局提供的土地使用权登记资料无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告梁卫红作为原瑞丽市电影公司职工通过房改政策于2000年2月12日取得了位于.2平方米的土地使用权，该房屋前后各有一个通道。周围五户庭院房均系相同情况即作为原电影公司职工通过房改政策取得房屋所有权及土地使用权。2010年12月23日，原告所有的该块土地使用权类型由划拨变更为出让，使用面积不变，使用面积中不包含分摊面积。1998年瑞丽市人民政府通过瑞政发（1998）79号文决定将原瑞丽市电影公司、瑞丽市电影院合并为瑞丽市影视文化娱乐公司（政府文件中列明的公司名称）。该公司成立后，建有职工集资建房，十被告取得了单元楼房屋所有权及各25.41平方米的独有土地使用权且无分摊面积。2000年11月23日，瑞丽市民族文化影视娱乐中心办理了划拨土地使用权证，位于南卯街南侧4133.1平方米的土地登记在该中心名下。2004年，瑞丽市人民政府通过瑞政复（2004）10号文件同意了《瑞丽市民族文化影视娱乐中心、文化影视发展有限责任公司资产处置和职工安置方案的请示》，表明瑞丽市民族文化影视娱乐中心、文化影视发展有限责任公司在深化国企改革过程中将全部资产出售给他人，在职职工转换身份、退休人员转交社会保障机构统一管理；企业按有关政策规定一次性补偿安置职工后，原企业职工身份随之终止，今后原企业不再承担其任何责任和义务。2004年6月，原登记在瑞丽市民族文化影视娱乐中心名下4133.1平方米中的2991.9平方米土地使用权变更登记在钟怡和名下。2004年6月18日，包括原告在内的庭院房改户与单元楼房改户作为影视中心房改户（甲方）与旺达公司钟怡和（乙方）签订了《关于影视中心共用地协议》，约定：一、甲方庭院房改房自包永生家外墙保留3米通道，至海关后墙用于车辆出入及相应消防通道。二、现有通道至职工单元楼前14米处，沿五户房改房挡土墙外4米，为消防共用通道。甲乙双方均不得占用共有通道，地表皮及空间，铺面通道空间除外。三、单元楼正面墙外皮至14米处，为影视中心职工房改户作为活动场所。为影视中心共用地，任何人均无权占用共用地。2013年，十被告在单元楼楼前空地与外通道相接处修建防盗大门，且在防盗大门旁与庭院房梅丁家外墙皮间修建了围栏、围栏一侧直接搭建在梅丁家外墙皮上。原告及同为庭院房现不动产权利人的梅丁、李庆叶、段舒展、陆成景（均为另案原告）不能进入大门及通过围栏进入，原告遂诉至法院。另查明：十被告所居住单元楼门前空地土地使用权登记情况在2000年至今未发生变化，仍登记在瑞丽市民族文化影视娱乐中心名下。本院根据各方当事人的诉辩主张，在征求当事人的基础上，将本案争议焦点归纳为：一、原告对十被告单元楼前的空地是否享有共同使用权？二、十被告搭建的大门及围栏是否合法，应否予以拆除？三、原告的起诉是否超过诉讼时效？四、原告门前的空地使用权人是谁？本院认为，本案系涉及物权确认及排除妨害的物权纠纷。关于双方主要争议问题，本院做如下评述：一、关于原告对十被告单元楼前的空地是否享有使用权的问题。原、被告双方各自的房屋及相应的土地使用权的初始取得系作为国企职工通过房改政策而得，个人所有的土地使用权中均不包含有分摊面积，与商业房地产中通过购买专属面积及公摊面积而使用小区公共区域的情况有所不同。原、被告对自己名下的土地使用权面积当然享有使用权，但对使用权不属于自己的空地是否享有使用权能，应由土地使用权人决定；原、被告即便曾经是国有企业的职工亦不对企业资产直接享有使用权。旺达公司钟怡和虽与原、被告双方共同签订了《关于影视中心共用地协议》，但该块空地土地使用权现仍登记在瑞丽市民族文化影视娱乐中心名下，并未在旺达公司或钟怡和及原、被告任何一方名下；在现有证据基础上，该协议不能直接产生原、被告可共同使用该块空地的效力。由于瑞丽市民族文化影视娱乐中心经国企改革，主体资格已不复存在，空地的使用权作为其资产应由代表国家履行了出资人义务的机构享有处分权利。在真正使用权人对使用权能未作出处分前，法院无权径行判决原、被告对该块空地是否享有使用权利，争议双方可另寻途径解决纠纷。二、十被告搭建的大门及围栏是否合法，应否予以拆除？十被告搭建的大门位于登记在瑞丽市民族文化影视娱乐中心所有的土地使用权范围内，是否拆除应由土地使用权人决定。在土地使用权人作出决定前，法院无权径行判决，原、被告双方可另寻途径解决纠纷。十被告搭建的围栏一端搭建在庭院住户梅丁的外墙皮上、一端与铁大门相连接，彻底阻碍了包括原告在内的庭院房改户进入在房改时就已形成的后通道，并且围栏所在的土地使用权并不属于十被告，围栏的存在已侵害原告等庭院房改户合法权利，应予拆除。三、原告的起诉是否超出诉讼时效。原告诉讼请求实质为确认物权的归属及请求排除妨害，不适用于诉讼时效制度，对十被告关于超过诉讼时效期间的诉辩，不予采纳。四、原告门前的空地使用权人是谁？被告提出要求将原告门前的空地使用权是否属于庭院房改户共同所有作为本案争议焦点，意欲查清原公司已为庭院房改户留有公共用地。本院认为原告享有的土地使用权面积并未因土地使用权类型从划拨转至出让而发生过变化，原告土地使用权范围并未包括有空地。因该块空地权属与本案无关，本院对权属归属不作评判，十被告如认为原告门前原有空地（现已有简易建筑物）使用权确认涉及其权益，可另诉确定。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第一百条、第一百零一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、之规定，判决如下：一、十被告于本判决生效之日起十日内拆除其搭建的围栏，恢复至搭建前的原状。二、驳回原告梁卫红其它诉讼请求。案件受理费100元，由原告梁卫红承担50元，由被告杨建军、田凤琴、张绍春、张含雁、李祖卫、何瑞杰、杨建华、贺兴香、杨顺兰、杨骞共同承担50元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏州中级人民法院。并预交上诉费100元；如有新证据，与上诉状一并提交。审 判 长  雷 丹审 判 员  石 飞人民陪审员  黄兴仁二〇一六年十二月十六日书 记 员  楚志勇