安徽省淮北市杜集区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0602民初809号原告：胡晓楠，住安徽省淮北市相山区。原告：葛翠侠，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：叶广明，淮北市辰光法律服务所法律工作者。被告：安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市杜集区高岳街道办事处北楼二楼。统一社会信用代码340600000089044。法定代表人：娄杰，该公司经理。委托诉讼代理人：周擎，安徽亚星律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁军，安徽亚星律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司淮北分行，住所地安徽省淮北市古城路50号。组织机构代码85082617-5。负责人：程慧，该行行长。委托诉讼代理人：王继玲，安徽亚星律师事务所律师。原告胡晓楠、葛翠侠诉被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司（以下简称润隆房产公司）、中国银行股份有限公司淮北分行（以下简称中行淮北分行）房屋买卖合同纠纷、借款合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案后，依法适用普通程序，于2016年5月25日公开开庭进行了审理。原告胡晓楠及胡晓楠、葛翠侠共同的委托诉讼代理人叶广明、被告润隆房产公司委托诉讼代理人丁军、第三人中行淮北分行委托诉讼代理人王继玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三人中行淮北分行委托诉讼代理人王继玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡晓楠、葛翠侠向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除商品房买卖合同；2、依法判令润隆房产公司返还胡晓楠、葛翠侠为购房首付款143064元和已付房贷款从2014年7月至2016年3月计52568.36元；3、依法解除胡晓楠、葛翠侠与中行淮北分行的贷款合同、借款担保合同；4、润隆房产公司偿还中行淮北分行的贷款的余款数额及利息；5、润隆房产公司承担违约责任，支付胡晓楠、葛翠侠违约金按房款累计数额1%计算7000元；6、本案诉讼费及其它费用由润隆房产公司承担。事实与理由：胡晓楠、葛翠侠系夫妻关系，二人与润隆房产公司于2014年2月13日签署商品房买卖合同（所购商品房为星洲国际城13幢1单元6层603号房产，建筑面积106.29平方米）。合同签订后，胡晓楠、葛翠侠支付润隆房产公司30%的房款143064元，余款向中行淮北分行贷款32万元，中行淮北分行已支付润隆房产公司32万元贷款，且合同约定的交房日期为2015年3月31日，但至今违约12个月未能交付使用。润隆房产公司严重违约，合同约定如××逾期超过270日按××累计房款1%支付违约金。现案涉房屋未交付使用，润隆房产公司应当承担违约责任。经多次协商无法解决纠纷，润隆房产公司在补充协议中约定自己违约则承担胡晓楠、葛翠侠一切经济损失。现经多次协商未果，故诉至法院。诉讼中，胡晓楠、葛翠侠对其诉讼请求作出情况说明：1、二人要求解除的合同是与润隆房产公司签订的商品房买卖合同、与润隆房产公司及中行淮北分行签订的个人一手住房贷款合同；2、诉讼请求第润隆房产公司辩称：1、根据合同的约定，我公司至今未收到书面的解除买卖合同的通知；2、胡晓楠、葛翠侠所购买的案涉房屋已经在房管部门进行了备案，在这种情况下解除合同，我们认为对双方均不利。中行淮北分行辩称：1、从实体上来看，本案是房屋买卖合同纠纷，买方系胡晓楠、葛翠侠，卖方系润隆房产公司，第三人与本案没有直接利害关系；2、胡晓楠、葛翠侠将我方作为第三人起诉，主体有误，应依法予以驳回，有独立请求权的第三人只能以自己起诉的方式参与到诉讼中，无独立请求权的第三人只能以法院通知或本人申请参与到诉讼中。无论是有独立请求权的第三人还是无独立请求权的第三人都不能由原告的起诉直接参与到诉讼中，胡晓楠、葛翠侠将我方列为第三人起诉，违反了民诉法的规定，程序有问题；3、胡晓楠、葛翠侠与我方的借款合同合法有效，我方已经根据双方签订的借款协议履行了出借义务，胡晓楠、葛翠侠应按协议约定履行还款义务，但是与本案并非同一法律关系。胡晓楠、葛翠侠要求解除贷款合同没有事实和法律依据，应依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对案涉的首付款发票、商品房买卖合同、个人一手住房贷款合同、银行流水清单等证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的EMS快递单，符合证据的真实性、合法性、关联性、本院予以采信。对于当事人有争议的协议书，因该协议后附的名单中并无胡晓楠或是葛翠侠的签名，故与本案无关，本院不予采信。对于当事人有争议的代理费发票，当事人未能提供其他证据与之佐证，本院不予采信。事人有争议的代理费发票，当事人未能提供其他证据与之佐证，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：胡晓楠、葛翠侠系夫妻关系。2014年2月13日，胡晓楠、葛翠侠（××）与润隆房产公司（××）签订商品房买卖合同，约定××向××购买星洲国际城13幢一单元6层603号房屋。房屋建筑面积为106.29平方米，每平方米4356.61元，总金额为463064元。首期款在2014年2月13日前支付全部房价款的30%计143064元，除首期款外，剩余房款32万元，应于2014年5月13日前申请办理公积金贷款，并按照按揭方式付款。××定于2015年3月31日前将该房屋交付××使用，除不可抗力、××无法控制之因由、市级以上规划，文物、环保、国土等主管部门根据法律法规的规定采取行政措施或遇到较大技术问题而导致开发建设期延长外。该房的交付必须符合下列条件：××取得单位工程《工程竣工验收报告》。××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用按以下方式处理：按逾期时间，分别处理。……逾期超过270日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起2014年3月25日，润隆房产公司向胡晓楠、葛翠侠出具金额为143064元的不动产统一发票。同年7月18日，胡晓楠、葛翠侠作为借款人与中行淮北分行（贷款人）、润隆房产公司（保证人）签订个人一手住房贷款合同，约定贷款金额为32万元，贷款期限为144个月。借款人应将贷款用于支付其购买的位于淮北市杜集区星洲国际城13幢一单元6层603号房屋。借款人同意并授权贷款人将贷款资金划入润隆房产公司名下账户。贷款以以按月等额本息还款方式偿还。借款人以本合同项下贷款所购房屋作为抵押物向贷款人提供抵押担保。润隆房产公司提供阶段性连带责任担保，淮北市担保中心提供全程连带责任保证等。后胡晓楠（借款人）、中行淮北分行（贷款人）、淮北市住房借款担保中（心保证人）签订个人住房借款担保合同。由淮北市住房公积金借款担保中心提供担保。后中行淮北分行发放贷款32万元。胡晓楠、葛翠侠自2014年9月10日起逐月向中行淮北分行归还贷款本息至2016年3月10日，该期间累计已还贷款本金为32627.36元，累计已还贷款利息为21228.49元。润隆房产公司未能于2015年3月31日前交房。2015年8月25日，润隆房产公司与部分购房者达成协议书，润隆房产公司承诺于2015年12月25日前交房，到期后，润隆房产公司仍未能交房。胡晓楠、葛翠侠于2016年1月3日向润隆房产公司寄出EMS通知后无果，故二人诉至本院。本院认为：胡晓楠、葛翠侠与润隆房产公司签订商品房买卖合同系当事人真实意思表示，与法不悖，合法有效。双方均应按约履行各自义务。润隆房产公司作为案涉房屋的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，其应在2015年3月31日前向胡晓楠、葛翠侠交付房屋，逾期超过270天，二人有权单方面解除合同。现润隆房产公司逾期交房已超过270日，至今未能履行交房义务，显然已经违约，胡晓楠、葛翠侠据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，胡晓楠、葛翠侠要求解除其与中行淮北分行、润隆房产公司签订的个人一手住房贷款合同，应予支持，中行淮北分行辩称不同意解除该合同，于法无据，本院不予采纳。因中行淮北分行与本案的审理结果有利害关系，胡晓楠、葛翠侠在诉讼中将其列为第三人，并无不当，故对中行淮北分行辩称二人将其列为第三人，主体有误，应依法予以驳回的辩由，本院不予支持。关于合同解除后违约责任的承担问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉商品房买卖合同解除后，润隆房产公司应按约返还胡晓楠、葛翠侠已支付的房款，并赔偿二人因此所产生的损失。因此，胡晓楠、葛翠侠要求润隆房产公司返还已付购房首付款及已向中行淮北分行所还贷款本息，于法有据，本院予以支持。买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。胡晓楠、葛翠侠与润隆房产公司在合同中约定了违约金的计算方法，其要求违约金应予支持，润隆房产公司应支付胡晓楠、葛翠侠首付款违约金1430.64元（143064元×1%）及累计已付款违约金538.56元［（已还贷款本金32627.36元＋已还贷款利息21228.49元）×1%，截至2016年3月10日，之后继续计算至判决生效之日止，以中行淮北分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准，按1%计算］。胡晓楠、葛翠侠要求润隆房产公司负担其代理费用，因双方对于该项费用并未约定，且该费用并非合同解除所造成的直接损失，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。该费用并非合同解除所造成的直接损失，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、××应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和××，故胡晓楠、葛翠侠要求润隆房产公司向中行淮北分行返还自判决生效之日起剩余贷款之请求，本院予以支持。润隆房产公综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告胡晓楠、葛翠侠与被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司就位于淮北市杜集区星洲国际城13幢一单元6层603号房屋签订的商品房买卖合同；二、解除原告胡晓楠、葛翠侠与被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司、被告中国银行股份有限公司淮北分行签订的个人一手住房贷款合同；三、被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内返还原告胡晓楠、葛翠侠购房首付款143064元及累计已还贷款本息53855.85元（截至2016年3月10日止，之后继续计算至判决生效之日止，以被告中国银行股份有限公司淮北分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告胡晓楠、葛翠侠首付款违约金1430.64元及累计已付款违约金538.56元（截至2016年3月10日止，之后继续计算至判决生效之日止，以被告中国银行股份有限公司淮北分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准，按1%计算）；五、被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向被告中国银行股份有限公司淮北分行偿还原告胡晓楠、葛翠侠自判决生效之日起就个人一手住房贷款合同剩余的贷款。自被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司清偿上述贷款之日起七日内，被告中国银行股份有限公司淮北分行办理淮北市杜集区星洲国际城13幢一单元6层603号房屋上抵押登记的涤除手续；六、驳回原告胡晓楠、葛翠侠其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8351元，由被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  李跃文审 判 员  安 静人民陪审员  刘建民二〇一六年十二月二十八日书 记 员  陈冰洁附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第款的规定处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。