福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0206民初8457号 原告（反诉被告）：周永福，男，1979年2月25日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人：黄伟，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：时磊，福建润金律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐莹颖，女，1985年12月30日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。 委托诉讼代理人：冀迎新，北京市易行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕从剑，北京市中诚友联律师事务所律师。 原告（反诉被告）周永福与被告（反诉原告）徐莹颖房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周永福的委托诉讼代理人黄伟、时磊，被告（反诉原告）徐莹颖及其委托诉讼代理人冀迎新、吕丛剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周永福向本院提出诉讼请求：1.徐莹颖立即向周永福双倍返还定金20万元；2.徐莹颖立即向周永福支付违约金（以房产总价款203万元为基数，按照每日万分之五标准，自2016年5月4日起计算至房产买卖协议书解除之日止）；3.徐莹颖赔偿周永福因《房产买卖协议书》解除而遭受的房屋差价损失（房屋差价损失为人民法院委托评估的房屋现值超出《房产买卖协议书》约定的总价的部分）。事实和理由：周永福向徐莹颖购买座落于厦门市湖里区的房产，并签订编号为0000710的《房产买卖协议书》。协议书约定讼争房产的成交价为203万元，周永福于协议签订之日支付购房定金10万元，且定金可冲抵首期购房款。周永福应在2016年6月3日前的房产过户当日向徐莹颖支付63万元（含定金），剩余购房款由周永福向银行贷款140元并直接付至徐莹颖账户。双方约定于2016年6月3日前签订厦门市国土资源与房产管理局提供的《厦门市房地产买卖合同》，并办理交易登记手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金。合同同时约定，如双方履约发生争议，可向房屋所在地有管辖权的人民法院起诉。《房产买卖协议书》签订后，周永福依约支付定金，并在备齐首期款后通知徐莹颖办理过户手续，徐莹颖拒绝配合办理，违反合同约定。徐莹颖的行为导致周永福面临房地产市场行情上涨的风险，严重损害了周永福的合法权益。 徐莹颖辩称，不同意原告的诉讼请求，周永福同时主张定金及违约金，与合同法相违背。徐莹颖与周永福签订《房产买卖协议书》后，一直按照合同约定积极履行合同义务，不存在任何违约行为。2016年5月26日徐莹颖自筹资金80余万元，向中国工商银行股份有限公司厦门市分行办理了厦门市湖里区（即涉诉房屋）的解除抵押手续。2016年6月3日，徐莹颖按照合同约定，从北京赶来厦门，并前往厦门市政服务中心与周永福办理房屋所有权变更登记手续。合同不能继续履行完全是由于周永福不按2016年5月12日签订的《房产买卖协议书》约定，依法签订网签合同，并办理所有权变更登记手续。周永福不但违约在先，还于2016年8月19日向徐莹颖发出单方解除房屋买卖合同的《律师函》。2016年6月3日，徐莹颖依约前往厦门市政服务中心，准备与周永福办理房屋所有权变更登记手续。但周永福提出徐莹颖必须与第三方周思贤签订成交价仅为65万元的“网签合同”。徐莹颖对过户给第三方没有异议，但网签合同须依法按与周永福签订的《房产买卖协议书》中约定的成交价203万元签订，周永福拒绝。周永福与徐莹颖2016年5月12日签订的《房产买卖协议书》未能完成交易，完全是由于周永福不依法签订网签合同。2016年8月19日，周永福委托福建天衡联合律师事务所黄伟律师向徐莹颖发出律师函，单方解除其与徐莹颖签订的《房产买卖协议书》。周永福要求徐莹颖签订避税的网签合同于法无据，且是对2016年5月12日签订的《房产买卖协议书》的实质性变更，违反了合同的约定，是造成合同不能继续履行的根本原因。在合同签订及履行的过程中，周永福一直隐瞒其厦门锴诚房产传媒有限公司法定代表人的身份，依据《房地产经纪管理办法》第二十五条第八项之规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋。 徐莹颖向本院提出反诉诉讼请求：1.周永福向徐莹颖支付违约金10万元；2、周永福向徐莹颖支付往返的费用5000元。庭审过程中，徐莹颖将第2项反诉诉讼请求变更为：周永福向反诉徐莹颖支付往返的费用5625元。事实与理由：2016年5月12日，徐莹颖与周永福签订《房产买卖协议书》，协议约定：徐莹颖将其位于厦门市湖里区万元的总价出售给周永福。并于2016年6月3日办理所有权变更登记手续。合同签订后，徐莹颖自行向银行办理了房屋解押登记手续。2016年6月3日，徐莹颖依约来到厦门市政服务中心，准备与周永福办理所有权变更登记手续。但周永福要求将房屋买受人变更为周思贤，且必须与周思贤签订成交价仅为65万元的网签合同。双方未能达成一致。2016年8月22日，徐莹颖收到周永福《律师函》，周永福单方解除《房产买卖协议书》。在《房产买卖协议书》签订、履行的过程中，徐莹颖一直诚实守信、积极办理相关事宜，不存在任何违约行为。相反周永福在签订《房产买卖协议书》的过程中恶意隐瞒其房产经纪人的身份，在协议履行的过程中变更买受人、降低房屋成交价格，造成协议不能继续履行，构成违约。依据双方签订的《房产买卖协议》周永福应当承担违约责任，支付违约金，并负担徐莹颖因办理相关事宜产生的往返费用。 周永福辩称，1、关于变更买受人，补充协议已经明确约定徐莹颖同意周永福指定过户人员。合同同时约定因过户产生的违约责任由周永福承担，若贷款不足，周永福应以现金补足，可见徐莹颖知道并同意徐莹颖指定第三人过户、贷款。2、关于恶意隐瞒房产经纪人身份，案涉房产不属于周永福中介居间的房产，本案讼争房屋买卖合同居间人为颜洁。周永福仅是购买者，只不过是在同一中介机构上班而已。即使周永福是中介，也与本案无关，不会影响本案交易，购房人无需表明自身工作。3、至于合同无效的法律规定，是指合同违反法律的强制性、禁止性规定，徐莹颖提交的《房地产经纪管理办法》规定仅是部门规章，不会影响到合同效力。4、房产价格不是周永福降低的，该价格是政府指导价格，合同签订时，双方约定以政府指导价格过户。合同也约定了所有的税费由周永福承担，出卖方无需承担任何费用。目前，市场均是按照政府指导价进行过户的，这也是政府允许的，徐莹颖在过户当天以此拒绝过户。 本院经审理认定事实如下：2016年5月12日，在厦门锴诚房产传媒有限公司的居间下，徐莹颖作为出售方（甲方）与作为购买方（乙方）的周永福签订一份《房产买卖协议书》。双方约定：1、甲方将座落厦门市湖里区室房产（以下简称讼争房产）出售给乙方，用途为住宅，建筑面积为62.75平方米；2、房屋成交总价为203万元，协议签订之日支付定金10万元，乙方于2016年6月3日前过户当天支付63万元（含定金），甲方同意乙方向银行申请贷款140万元，房款不足二日内将差额部分以现金方式支付给甲方；3、甲方应于收到全部房款当日将房产交付给乙方使用；4、签订协议后双方不得中途悔约，如甲方悔约应向乙方支付相当于双倍定金的违约金，若乙方中途悔约，甲方收取的定金不予退还；5、甲乙双方保证于2016年6月3日前签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易登记手续，否则视为乙方违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金，若于2016年6月6日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求终止协议，同时要求违约方承担违约责任；6、如因甲方原因导致不能正常过户交易，则甲方往返路费由乙方负责承担，甲方同意乙方可以指定第三方过户，过户过程中由过户第三方造成的任何违约责任由乙方承担。同时协议就相关税费承担等其他相关事项作出了约定。协议签订当日，徐莹颖出具收据确认收到周永福定金10万元。2016年8月19日，周永福委托福建天衡联合律师事务所律师黄伟向徐莹颖邮寄送达一份《律师函》，通知徐莹颖双方签订的《房产买卖协议》于收到函件之日起解除，并于收到函件三日内返还定金。徐莹颖收到上述律师函后于2016年8月29日向周永福邮寄一份《关于房产买卖协议解除有关事宜的回函》，回复称徐莹颖同意解除协议，单方解除的后果应由周永福承担，之后周永福收到徐莹颖的上述回函。 另查明，讼争房产登记于徐莹颖名下，于2016年5月26日办理解除抵押权手续。 庭审过程中，对于违约金与定金的选择，周永福明确要求徐莹颖双倍返还定金。徐莹颖陈述周永福称买房为了孩子上学，所以同意63万元手股款，后来周永福要求过户到其刚满18周岁的侄子名下，对履约能力有质疑，所以要求提高首付款比例。 周永福为支持诉讼请求提交了短信记录截屏，欲证明周永福因房价上涨的原因恶意违约，多次增加周永福的合同义务，最终拒绝与周永福履行房屋买卖合同。徐莹颖认为周永福提交的仅仅是部分短信。短信显示周永福同意将首付款提高到73万，贷款金额为130万。徐莹颖提交企业工商注册登记信息、房地产管理办法、存量房买卖合同、录音，欲证明：周永福系厦门锴诚房产传媒有限公司的法定代表人，其作为房地产经纪人员不得承购自己提供服务的房屋；周永福在事先未通知的情况下，将房屋购买人变更为刚满18周岁的周思贤，并要求签订避税合同，将房屋成交价从203万元变更为65万元。周永福对企业工商注册登记信息真实性不持异议，认为房地产管理办理不是法律的强制性规定，周永福对存量房买卖合同、录音的真实性认可。录音中显示徐莹颖提出如果房屋过户给第三方，首付款要加到100万元，周永福一方提出降低过户价格避税，徐莹颖明确表示不同意过户时降低价格。 本院认为，周永福与徐莹颖之间签订的《房产买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效。双方在《房产买卖协议》中约定周永福可以指定第三方过户，但对具体指定人及过户方式均没有约定。在过户过程中，周永福指定过户至案外人周思贤名下，徐莹颖认为周思贤不具备履约能力要求提高首付款比例至100万元，同时周永福在过户过程中要求按照65万元的价格过户，但双方提出的条件均未得到对方认可。双方提出的新条件原合同中均没有作出明确约定，双方在合同履行中无法达成新的合意导致合同无法继续履行。在周永福行使解除权后双方合同解除，合同解除后，徐莹颖作为出卖人在双方均无悔约行为的情况下应退还已经收取周永福的定金10万元，徐莹颖关于其没收定金的抗辩意见不能成立，本院不予采信。在双方未达成合意的导致合同解除的情况下，双方均不存在悔约行为亦无权向对方主张违约责任，故周永福请求徐莹颖双倍返还定金的主张本院不予支持，同时双方要求对方承担违约责任的请求本院亦不予支持。因徐莹颖无需承担相应的违约责任，周永福关于对其遭受的房屋差价损失进行鉴定的申请已无必要，本院依法不予准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、徐莹颖于本判决生效之日起十日内返还周永福定金10万元； 二、驳回周永福的的其他诉讼请求； 三、驳回徐莹颖的反诉诉讼请求。 如果徐莹颖未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费2150元，由周永福、徐莹颖各负担1075元；反诉案件受理费1200元，由徐莹颖负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 代理审判员  张占甫 二〇一六年十二月十九日 书 记 员  陈盛鑫 附页： 本案所适用的法律、司法解释条文: 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。