北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0115民初2182号原告宣子辰，男，1989年1月16日出生。原告陈菲菲，女，1988年9月26日出生。委托代理人王梁，天津全唐律师事务所律师。委托代理人李永军，北京市中唐律师事务所律师。被告北京万瑞房地产开发有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区科创十三街18号院30号楼401。法定代表人郭伟，董事长。委托代理人孙无为，北京市建祥宇律师事务所律师。原告宣子辰、原告陈菲菲与被告北京万瑞房地产开发有限公司（以下简称：万瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员渠阳振独任审判，公开开庭进行了审理。原告宣子辰、陈菲菲的委托代理人王梁、李永军，被告万瑞公司的委托代理人孙无为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宣子辰、原告陈菲菲诉称：原、被告于2014年1月5日签订《北京市商品房预售合同》及《北京市商品房预售合同补充协议》，约定由我购买万瑞公司开发的位于北京经济技术开发区河西街X86街区13#住宅楼6层3单元601号房屋，万瑞公司应当于2015年12月31日之前向我交付符合约定条件的涉案房屋。合同签订后，我依照约定及时、足额履行了付款义务。2015年12月，万瑞公司向我发出交房通知书，我依照交房通知书的时间前去收房。在收房之前的验房过程中，我发现万瑞公司交付的房屋根本不符合合同约定及法律规定的交付条件，主要体现在以下方面：一、万瑞公司存在擅自改变规划却没有通知我的行为，主要是指万瑞公司擅自改变了项目立项文件所核准的地下建筑面积，具体为少建设地下建筑面积达12745平方米；万瑞公司擅自改变13号楼地下一层自行车库的规划；万瑞公司擅自变更11、13号楼每两个单元之间的实体墙建设；二、万瑞公司违反合同第12、13、14、16条的规定，未向我出示有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书、涉案房屋满足上水、下水线路铺设完毕的文件材料、满足市政双路供电线路铺设完毕的文件材料、满足供暖、燃气线路铺设完毕的文件材料等；三、万瑞公司拟交付的房屋尚有部分公共配套未完工，房屋本身存在严重的质量问题；四、涉案房屋的空气质量不符合要求，无法入住涉案房屋。为维护我的合法权益，特起诉至法院：1、请求判令万瑞公司支付2016年1月1日起至实际交付房屋之日止的违约金（每日按总房款的万分之二计算）；2、判令万瑞公司赔偿我支出的空气质量检测费545.5元；3、判令被万瑞公司给付我赔偿金300222元（总房款的10%）；4、诉讼费用由万瑞公司承担。被告万瑞公司辩称：我公司开发的金域东郡项目，总建设规模为209585.93平方米，其中住宅142579.21平方米，商业服务1021平方米，其他65985.72平方米。项目共分六期开发建设（其中住宅主要是在一、二、三期），一期建设内容为11#、13#住宅楼，已于2015年12月25日按照计划竣工并交付；二期计划于2016年6月3日竣工并交付；三期计划于2016年7月3日竣工并交付。汽车库（面积为50990.43平方米）及商业服务等公共服务设施、市政公用基础设施计划在二期于2016年6月3日完成。我公司开发的金域东郡项目一期（11、13号楼）具有合法的政府审批手续，包括项目立项、国有土地出让、建设用地规划许可、建设工程规划许可、预售许可、建设工程规划核验（验收）等，项目所有程序都经过政府审批，资料齐全、程序合法。2015年，先后有多位业主分别提起对北京市规划委员会（规划许可）、北京市民防局（人防规划设计意见书）、北京市经技术开发区管理委员会（施工许可）的行政诉讼，我公司作为第三人参加诉讼，一审及二审判决结果都是判决驳回诉讼请求或裁定驳回起诉。业主诉北京市规划委员会的规划核验行政诉讼已于2016年3月9日在贵院开完庭。上述行政诉讼的生效判决、裁定再次证明我公司开发的涉案项目的合法性。一、项目及合同完全实际履行。金域东郡项目一期（11、13#住宅楼）已经按照计划及合同约定于2015年12月竣工并具备合同约定和法律规定的交付条件，我公司按照合同约定发出了《交付通知书》，共计144户业主，除了宣子辰、陈菲菲等11名少数业主外，其他业主都办理了交付入住手续。我公司不存在宣子辰、陈菲菲诉称的擅自改变规划的违法违约行为：1、宣子辰、陈菲菲诉称我公司擅自改变立项文件、少建地下面积没有事实和法律依据，立项文件只是对项目主体资格的合法性及项目可行性的批复，设计方案等技术指标以工程规划许可证为准，业主诉北京市规划委员会规划许可的行政诉讼已经驳回其诉讼请求；2、宣子辰、陈菲菲称我公司擅自改变13号楼地下一层自行车库的规划没有事实依据；3、宣子辰、陈菲菲称我公司擅自变更11、13号楼两个单元之间的实体墙建设没有事实依据。11、13号楼户外凹廊隔墙设计形式不是实体墙，而是条板加红砖形式。隔墙主要作用是遮挡对面厨房的视线，因考虑到厨房采光而取消，对厨房外窗玻璃调整为镀膜或磨砂玻璃，以达到原设计的功能要求，上述变更并不影响房屋质量和使用功能，故隔墙取消符合消防设计规范，且不存在消防隐患。隔墙取消程序合法，不属于《建筑工程施工图设计文件审查暂行办法》规定的主要内容修改，不需要重新办理规划审批和施工图审查。隔墙的取消不属于合同第十条约定的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供暖、采暖方式的情形，不需要书面通知买受人，同样不属于合同第九条约定的规划变更。隔墙在面积测绘时，未计入测绘面积，收房前我公司在公开《致业主信》中已告知业主隔墙取消事宜，我公司同意涉及的业主每户补偿2000元，大部分业主已经签署确认函并领取了2000元。二、涉案房屋交付条件符合合同第十二、十三条约定的交付条件，（1）涉案项目已取得工程规划核验文件、工程竣工验收备案表；（2）涉案项目已取得房屋面积测算技术报告书；（3）涉案项目的市政基础设施和其他设施满足交付条件，2015年12月31日，涉案项目的上水、下水、供电、供暖、燃气等线路铺设完毕。三、我公司交付的房屋经过竣工验收备案，房屋没有质量问题。涉案项目公共配套工程符合合同第十三条、合同附件八项目建设方案的约定。四、我公司交付的房屋出具了空气质量《检测报告》，符合国家规定。经审理查明：2013年2月4日，北京经济技术开发区管理委员会作出京技管【2013】13号《关于北京经济技术开发区河西区X86R1地块二类居住（配建公共租赁住房）项目建议书（代可行性研究报告）的批复》，同意万瑞公司实施上述项目，其中批复的建设规模为：规划地上建筑面积144563.75平方米，地下建筑面积77768平方米；2013年2月25日，北京市规划委员会向万瑞公司核发涉案项目2013规（开）地字0006号建设用地规划许可证；2013年6月25日，北京市规划委员会向万瑞公司核发涉案项目2013规（开）建字0054号建设工程规划许可证；2013年8月7日，北京市规划委员会向万瑞公司核发涉案项目2013规（开）建字0081号建设工程规划许可证；2013年7月5日，北京市人民政府向万瑞公司核发涉案项目用地地块的京技国用（2013）第00016号国有土地使用权证书。2014年1月5日，宣子辰、陈菲菲（买受人）与万瑞公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》及《补充协议》，约定由宣子辰、陈菲菲购买万瑞公司开发的位于北京经济技术开发区河西区X86街区13#住宅楼6层3单元-601号房屋（以下简称：涉案房屋），涉案房屋预测建筑面积为90.49平方米，房屋总价款为3002222元。关于规划变更的约定，合同第九条约定：“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。关于设计变更的约定，合同第十条约定：（一）经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人：1、商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、取暖方式；……。关于交付条件，合同第十二条约定：（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测基数报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件；……。关于逾期交房责任，《补充协议》第十四条约定：除本补充协议第十二条所约定的特殊原因外，出卖人未按照合同第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理，不做累加：……；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应按照总房款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至该商品房实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付总房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付时向买受人支付违约金。2015年11月6日，北京市规划委员会向万瑞公司核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格通知书）》，该意见载明：涉案工程符合建设用地规划许可证、建设工程规划许可证批准的内容；2015年12月16日，万瑞公司取得涉案工程《竣工验收备案表》。2015年12月22日，万瑞公司向宣子辰、陈菲菲发送交付使用通知书，通知宣子辰、陈菲菲办理涉案房屋的交付使用手续。后双方就房屋交付问题产生争议。庭审时，宣子辰、陈菲菲提交《检测报告》以证明涉案房屋空气质量不符合标准要求，故而涉案房屋不具备交付条件，该《检测报告》载明：“封闭时间12小时（自述），所测会议室室内空气中甲醛、TVOC的浓度超过GB/T18883-2002《室内空气质量标准》标准值，不符合标准要求。所测房间其他各项污染物浓度均符合标准要求”；万瑞公司不认可该证据的证明目的，并表示交房时其公司已向宣子辰、陈菲菲出具了空气质量合格的检测报告。宣子辰、陈菲菲提交京技管【2013】13号立项文件、2013规（开）建字0054、0081号建设工程规划许可证欲证明万瑞公司变更了建设规划，但未向业主告知，对业主的权益造成了损害，应当予以赔偿，宣子辰、陈菲菲主张京技管【2013】13号文件核准的涉案项目地下建筑面积为77768平方米，而2013规（开）建字0054、0081号建设工程规划许可证核准的地下建筑面积为65022.18平方米，相较京技管【2013】13号立项文件地下建筑面积减少了12745.82平方米；万瑞公司主张京技管【2013】13号立项文件只是对项目主体资格的合法性及项目可行性的批复，设计方案等技术指标以建设工程规划许可证为准。宣子辰、陈菲菲提交北京经济技术开发区管理委员会出具的《复函》以证明涉案项目核准机关确认万瑞公司未按照立项文件建设，属于项目发生重大变更，但万瑞公司并未按照规定提交核准变更申请；万瑞公司主张京技管【2013】13号立项文件只是对项目主体资格的合法性及项目可行性的批复，设计方案等技术指标以建设工程规划许可证为准。宣子辰、陈菲菲提交涉案房屋备案的楼层平面图欲证明涉案住宅楼户外凹廊设计有实体隔墙，但交付房屋时该隔墙并未实际建设，隔墙取消属于设计变更，而万瑞公司就上述变更并未告知业主，给业主造成了损失，应当予以赔偿；万瑞公司认可该证据的真实性，但主张户外凹廊的隔墙的设计形式并非是实体墙，而是条板加红砖，隔墙的主要作用是遮挡对面厨房的视线，但考虑到厨房的采光需要，其公司在实际施工中取消了隔墙的设计，而是将厨房外窗玻璃调整为镀膜或磨砂玻璃，此变更亦达到原设计的功能要求，且此变更并不影响房屋质量和使用功能，故隔墙的取消不属于合同约定的设计变更，不需要通知业主。宣子辰、陈菲菲提交《告知函》、《房屋查验报告》欲证明业主依约向万瑞公司告知其公司擅自进行规划变更、交付房屋时未提交约定的文件、房屋存在质量问题不符合交付条件等事项；万瑞公司认可上述证据的真实性，但主张其公司交付的房屋符合合同和法律规定的交付条件，不存在质量问题。宣子辰、陈菲菲提交现场照片欲证明房屋装修未完工、地下停车场施工未完成、地下楼梯间存在渗水、配套设施不符合使用条件等问题；万瑞公司认可上述照片的真实性，不认其证明目的，其公司主张隔墙的取消并非设计变更，地下车库属于二期工程，其交付时间为2016年6月3日。宣子辰、陈菲菲提交视频光盘欲证明万瑞公司交房时不能提供合同第十二条、第十三条规定的文件，万瑞公司无法证明房屋满足交付条件，且规划中的地下自行车库并不存在；万瑞公司认可上述证据的真实性，不认可其证明目的。万瑞公司提交燃气三联单、电卡、水卡、房屋面积测算报告书、空气环境质量检测报告书以证明涉案房屋的市政基础设施（上水、下水、供电、燃气等）线路铺设完毕，符合合同第十三条约定的交付条件；宣子辰、陈菲菲认可上述证据的真实性，不认可其关联性，其主张万瑞公司并未于验房时向其出示上述证据，此外空气环境质量检测报告书显示该报告是抽查的，也无法核实检测公司是否实际进行了上述检测。万瑞公司提交北京市住宅建筑设计研究院有限公司出具的《X86多层住宅楼取消的隔墙是否为防火墙问题回复》欲证明：1、户外凹廊隔墙主要作用是视线遮挡，考虑到厨房采光而取消，对厨房外窗玻璃调整为镀膜或磨砂玻璃以达到原设计的功能要求，未影响房屋质量和使用功能；2、隔墙取消符合消防设计规范，不存在消防隐患；3、隔墙取消不在应通知业主的设计变更范围内，不需要书面通知业主；4、隔墙在面积测绘时，未计入测绘面积；宣子辰、陈菲菲不认可该证据的真实性及关联性。万瑞公司提交《致业主的公开函》、《合同附图调整确认函》欲证明其公司就隔墙取消事宜公开告知了业主，并给予每户业主综合补偿2000元；宣子辰、陈菲菲认可上述证据的真实性并主张上述证据也说明万瑞公司存在擅自改变规划的行为。万瑞公司提交行政判决书、行政裁定书欲证明宣子辰、陈菲菲等人诉北京市规划委撤销行政规划许可行政诉讼一案，宣子辰、陈菲菲等人的诉讼请求被驳回，宣子辰、陈菲菲等人诉北京经济技术开发区管理委员会施工许可行政诉讼、宣子辰、陈菲菲等人诉北京市人防局人防意见书行政诉讼案件，宣子辰、陈菲菲的起诉被裁定驳回；宣子辰、陈菲菲认可上述证据的真实性，不认可其关联性。在本案审理过程中，宣子辰、陈菲菲已实际收房并实际入住。关于宣子辰、陈菲菲的收房行为，宣子辰、陈菲菲表示收房是因为有实际居住的需求，但仍主张万瑞公司系逾期交房，逾期交房违约金要求计算至实际收房之日止；万瑞公司主张交房时已向业主出示了合同第十二条、第十三条、第十四条、第十六条约定的证明文件，宣子辰、陈菲菲认可万瑞公司已经合法取得了合同第十二条、第十三条、第十四条、第十六条约定的证明文件。另查，涉案项目二期工程业已按时竣工。上述事实，有当事人的陈述意见、《北京市商品房预售合同》、《检测报告》等证据材料在案佐证。本院认为：本案的争议焦点是涉案房屋是否符合法定及约定的交付条件。首先，涉案项目已经完工并办理了竣工验收手续，涉案房屋已符合法定强制性交付条件；其次，万瑞公司已依合同约定向宣子辰、陈菲菲发送了交房通知书；再次，万瑞公司办理了涉案房屋的燃气卡、电卡和水卡，此足以证明涉案房屋已满足市政基础设施达到的使用条件；最后，万瑞公司主张在收房时向业主出示了合同约定的证明文件，宣子辰、陈菲菲亦认可万瑞公司现已经取得合同约定的证明文件。综上，本院认为涉案房屋已经符合法定及约定的交付条件。关于宣子辰、陈菲菲主张涉案项目的建设工程规划许可证规定的地下建筑面积与立项文件核准的地下建筑面积不一致一节，首先，京技管【2013】13号文件仅系对涉案项目主体资格合法性及项目可行性的批复，具体的设计方案等技术指标以建设工程规划许可证为准；其次，北京市规划委员会向万瑞公司核发的涉案项目建设工程规划许可证合法有效，涉案项目亦符合建设工程规划许可证批准的内容；再次，宣子辰、陈菲菲在建设工程规划许可证核发之后购买涉案房屋的行为可视为其对建设工程规划许可证批准内容的认可。综上，宣子辰、陈菲菲以涉案项目的建设工程规划许可证规定的地下建筑面积与立项文件核准的地下建筑面积不一致为由拒收涉案房屋于法无据，对于其该项主张，本院不予支持。关于宣子辰、陈菲菲主张的涉案房屋空气质量不合格一节，首先，涉案房屋交付时，万瑞公司已按照工程竣工验收要求取得了涉案项目室内环境质量合格、符合I类民用建筑工程要求的《检测报告》，该《检测报告》足以证明涉案住宅楼符合民用建筑工程要求；其次，宣子辰、陈菲菲提交的《检测报告》因系其自行委托所做，故该《检测报告》并不足以推翻万瑞公司所提交的《检测报告》的效力。关于宣子辰、陈菲菲主张的隔墙取消一节，本院认为，首先，隔墙的主要作用为视线遮挡，万瑞公司虽取消了隔墙设计，但已采取了将厨房外窗玻璃调整为镀膜或磨砂玻璃的变更设计，该设计变更并未影响到买受人所购商品房质量或使用功能；其次，宣子辰、陈菲菲未能提交相应证据证明其因该设计变更所遭受的损失的金额，故其以隔墙取消为由拒收房屋并要求万瑞公司赔偿涉案房屋总房款10%的赔偿金的主张于法无据，本院不予支持。关于宣子辰、陈菲菲主张的公共配套设施未完成一节，从本院审理查明的事实可以看出，公共服务设施的建设属于二期工程，在本案审理过程中，二期工程也已按时竣工，故宣子辰、陈菲菲的该项主张已丧失事实依据。关于宣子辰、陈菲菲主张的房屋存在质量问题一节，本院认为宣子辰、陈菲菲提交的证据并不能证明涉案房屋存在主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用等情形，故其不能据此拒收涉案房屋，但如涉案房屋存在质量问题，宣子辰、陈菲菲有权要求万瑞公司对涉案房屋的质量问题承担保修责任。综上，对于宣子辰、陈菲菲要求万瑞公司支付逾期交房违约金、空气质量检测费、赔偿金的诉讼请求，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告宣子辰、陈菲菲的全部诉讼请求。案件受理费二千九百九十六元，由原告宣子辰、原告陈菲菲负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。代理审判员  渠阳振二〇一六年十二月二十八日书 记 员  梁丽男