成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0116民初7871号原告：冯廷梅，女，1984年7月27日出生，汉族，住四川省双流县。原告：金恒瑞，男，1979年11月25日出生，汉族，住杭州市余杭区。二原告委托诉讼代理人：蒲健，四川禾石律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：汪行敏，四川禾石律师事务所律师。被告：四川省立泰房地产开发有限公司，住所地四川省成都市大邑县。法定代表人：周永清，董事长。委托诉讼代理人：张朝建，四川英特信律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐娣，四川英特信律师事务所律师。原告冯廷梅、金恒瑞与被告四川省立泰房地产开发有限公司（以下简称“立泰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告冯廷梅、金恒瑞的委托诉讼代理人蒲健、汪行敏及被告立泰公司的委托诉讼代理人张朝建、唐娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯廷梅、金恒瑞向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理不动产权证书；2.判令被告支付因未按时办理分户产权证、国土使用证所产生的违约金，直至上述证件办理完毕为止（依照合同约定，根据房屋总价款90000元为基数，按照每天万分之一为标准，自2013年5月25日起暂计至2016年9月5日为10791元）。事实和理由：2011年4月11日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：10381），购买被告位于双流区××路“××·××”××幢×层×××号的商品房（车位），套内建筑面积为11.5平方米；约定于2012年5月25日前向原告交付该商品房（车位）。嗣后，原告向被告支付了该商品房（车位）的总价款。根据双方所签订的《商品房买卖合同》的约定，原告未能在房屋交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付本套房屋总款万分之一的违约金；但时至今日，被告方一直以种种原因拖延原告办理其应有的房屋所有权证。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告立泰公司辩称，首先，原、被告系委托代办关系，办证不是被告的法定义务；其次，原、被告间属无偿委托法律关系；再次，被告未能在委托期限内办理房产证不是被告的过错，系其他客观因素造成，如原告没有提交齐材料等原因；最后，原告主张的违约金从契税缴纳之日起计算，没有事实和法律依据，原告方也未举证证明被告方存在过错，原告请求的违约金过高，请求法院依法调减。在诉讼中，被告方同意协助原告办理不动产权证，从不动产登记中心开始办理不动产权证起协助工作开始进行，因办理不动产权证在时间上产生的延误，我们不承担责任，若在办理过程中增加的要求原告方承担的费用由原告承担。本院经审理认定事实如下：原、被告于2011年4月11日签订了《商品房买卖合同》及补充协议。合同约定，被告将其开发的位于双流县××路“××·××”××幢×层×××号车位销售给原告，该房屋总价款90000元。原告委托被告代交专项维修资金、契税、物业服务费用、按国家规定办理产权的相关费用、其他办理权证所需的税费。还约定被告应当于2012年5月25日前向原告交付该车位，在2013年1月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。同时约定，原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因被告的责任，原告未能在房屋（车位）交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，自原告应当取得房屋（车位）所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋（车位）所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付本套房屋（车位）总款万分之一的违约金。补充协议约定，原告必须委托被告办理本合同项下商品房(车位)的房屋产权等相关手续。被告在向原告交付本合同项下的商品房(车位)时代为收取国家规定应由原告承担的办理房屋产权登记所需各种税费，原告应同时提交相关资料。如因原告原因导致在商品房交付时未将上述费用支付给被告或没有同时提交完整的相关资料，原告须按日向被告支付人民币100元的违约金，并且不得视为被告原因延期履行办理变更登记义务……在本项目办理完商品房分户产权证书后三年内，被告协助原告办理分户国有土地使用权证书。2012年4月29日，被告向原告交房(车位)，原告向被告支付契税、维修资金、印花税、登记费、国土证费。“××·××”楼盘1、2、3、4、5、6、7、10栋已取得了房屋权属证明（初始登记）。时至2016年11月10日，被告仍未向双流区不动产登记中心提交原告的办证申请资料。另查明，国家《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日生效；2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记义务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。以上事实，有原、被告的一致陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、契税交纳票据等证据在卷佐证。本院认为，原告冯廷梅、金恒瑞与被告立泰公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因办理不动产权证书问题而引发本案诉讼。原告主张被告协助其办理不动产权证，被告在庭审中表示同意协助原告办理该权属证书，系对其权利的一种自由处分，不违反法律法规，本院予以确认。故原告要求被告协助其办理不动产权证有事实和法律依据，本院予以支持。本案的争议焦点在于：1、被告是否违约及应否承担违约责任；2、原告诉请的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高）。本院根据所查明的案件事实，综合评判如下：1、关于被告是否违约及应否承担违约责任的问题。本院认为，立泰公司与原告签订的《商品房买卖合同》第十九条第二款“转移登记”中：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用×元人民币，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）、“买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付本套房屋总款万分之一的违约金”，系双方对商品房买卖合同成立后就案涉房屋所有权的设立、变更依照法律规定登记以及迟延取得房屋所有权证书责任的约定，双方均应按约履行、承担责任。立泰公司协助原告取得房屋所有权证书系立泰公司的附随义务，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋买卖合同自立泰公司与原告签订时生效，但房屋的所有权应当自办理房屋过户手续后才转移到原告名下。由于办理房屋所有权证所需要的有关的证明文件需要立泰公司提供，如果立泰公司未向权属登记机关提交文件则房屋产权证实际无法办理。且立泰公司也没有提交充分的证据证明其已向购房业主以合理充分有效的方式履行了提交相关资料的通知义务，根据诚实信用原则，其也应承担相应的违约责任，故原告诉请立泰公司承担迟延办理房屋所有权证的违约责任具有事实依据和法律依据。而对于原告要求立泰公司办理国有土地使用权证的主张，因补充协议明确约定在本项目办理完商品房分户产权证书后三年内，立泰公司协助原告办理分户国有土地使用权证书，由于案涉房屋产权转移登记尚未办理完毕，故办理国有土地使用权证的约定期限尚未届满，故不应当承担迟延办理国有土地使用权证书的违约责任。2、关于原告诉请的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高）的问题，本院认为，被告逾期办理房屋转移登记事实清楚，按照合同约定，被告应承担相应违约责任。按照原、被告双方合同约定，被告应于2013年4月24日前协助原告办理完毕房屋所有权证书，故违约金的计算时间应自2013年4月25日起算。由于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一政策的出台，成都市双流区房地产管理交易中心于2016年10月30日停止办理房屋所有权证书，只能进行不动产统一登记，在该时间之后被告在事实上和法律上均已经无法为原告办理房屋所有权证书，故被告在2016年10月30日之后不应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为2880元。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，被告未在约定时间内协助原告办理案涉房屋权属转移登记，且未充分履行合同义务，应依约承担相应的违约责任，结合原告的实际损失及本案实际，本院酌情支持2880元。被告应于本判决生效后三个月内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告四川省立泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三个月内协助原告冯廷梅、金恒瑞到不动产权登记部门办理原告购买的“××·××”××幢×层×××号房屋（车位）的不动产权证书；二、被告四川省立泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告冯廷梅、金恒瑞违约金2880元；三、驳回原告冯廷梅、金恒瑞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告四川省立泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 员  周 卫二〇一六年十二月二十日法官助理  杨纯斌书 记 员  曾文静