贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2601民初3599号原告：蒙某某，女，1973年12月12日出生，布依族，住凯里市。委托诉讼代理人：陶玲，兴黔律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：黔东南州凯里农机有限责任公司。住所地：凯里市清平北路*号。法定代表人：龙昭卫，经理。被告：王某某，男，1986年11月1日出生，苗族，住黄平县。原告蒙某某诉被告黔东南州凯里农机有限责任公司（以下简称：凯里农机公司）、王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年11月1日立案受理后，依法适用简易程序于2016年12月20日公开开庭进行了审理。原告蒙某某及其委托诉讼代理人陶玲、被告凯里农机公司的法定代表人龙昭卫、被告王某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒙某某向本院请求依法判决：一、确认二被告2016年7月1日签订的《门面租赁合同》无效；二、由被告凯里农机公司退还门面押金2000元、租金6800元，并赔偿转让费损失51800元、装修费损失22064元、评估费3000元，共计85664元；三、诉讼费由二被告承担。事实和理由为：2014年6月1日，被告凯里农机公司将位于凯里市清平北路1号、面积30平方米的门面出租给吴某使用。同年8月15日，经被告凯里农机公司同意后，吴某将门面转租给我使用，我为此向吴某支付转让费51800元，押金2000元。我与被告凯里农机公司签订的合同到期后，被告凯里农机公司在合同上注明“经双方协商，从2015年6月1日起租金不变，合同条款不变，续签壹年”。我在接手门面后，考虑到长期经营需要，即对门面进行了装修，花去装修费4万多元。2015年10月25日，我与张某某合伙经营该门面。2016年7月份，我向被告凯里农机公司交纳了2016年8月至10月份的租金，被告未提出异议。2016年7月1日，被告凯里农机公司将我承租的门面出租给被告王某某。二被告的行为剥夺了我依法享有的优先承租权，故其签订的门面租赁协议自始无效。被告凯里农机公司应当退还我门面押金2000元、租金6800元，并赔偿转让费损失51800元，装修费22064元，评估费3000元，共计85664元。为了维护我公司的合法权益，特诉至法院。原告蒙某某为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、原告《居民身份证》复印件一份1页，拟证明原告的基本身份信息及诉讼主体资格。2、2014年6月1日吴某与凯里农机公司签订的《门面租赁合同》复印件一份2页，拟证明被告凯里农机公司与吴某签订了门面租赁合同后，经过被告凯里农机公司的同意，吴某将门面转租给原告的事实。3、2014年6月1日蒙某某与凯里农机公司签订的《门面租赁合同》复印件一份2页，拟证明原告与凯里农机公司签订了合同，约定双方的权利义务关系。4、2014年8月15日的《收据》复印件二份共1页，拟证明原告向吴某支付门面转让费51800元及门面押金2000元的事实。5、《贵州农信转账凭证》复印件三份共1页，拟证明原告向被告凯里农机公司支付门面租金到2016年10月，被告没有提出异议的事实。6、2015年10月25日原告与张某某签订的《合伙协议》复印件一份2页，拟证明原告与张某某是合伙关系而不是转租关系，原告不存在收取高额转让费和高额租金的事实。7、2016年7月1日王某某与凯里农机公司签订的《门面租赁合同》复印件一份2页，拟证明与凯里农机公司签订合同的时间是2016年7月1日，原告与凯里农机公司之间的租赁合同尚未解除，被告便与王某某签订门面租赁合同，损害原告优先承租权的事实。8、《贵州省增值税普通发票》、《贵州仁智资产评估有限公司报告书》原件各一份共20页，拟证明（1）原告支付评估费3000元的事实；（2）原告对本案门面装修的价值为22064元的事实。被告凯里农机公司辩称：第一，2014年6月1日，我公司将凯里市清平北路1号的一间门面出租给吴某是事实，双方约定租期一年，月租金1570元，押金2000元，期满续租租金则增长10%，转让门面双方各收取转让费50%。同年8月，吴某将门面转让给原告，吴某收取原告51800元转让费，押金2000元。但原告与吴某合谋假称转让费为30800元，吴某仅向我公司交纳转让费15400元，使我公司少收入10500元。2015年6月，我公司与原告的租赁合同期满，双方续签一年，即2016年5月31日合同终止，除月租金增加1700元外，其它条款不变。第二，原告与张某某签订合伙协议后，不仅收取张某某押金2000元，而且每月收取3300元的高额管理费，甚至在租期内未按时交纳门面租金。第三，2016年4月，张某某又以每月3300元的租金将我公司门面转让给王某某，不但收取25800元的门面转让费，而且时间跨越我公司出租给原告的时间，甚至不按合同约定将50%的转让费交给我公司。为此，我公司才收回门面出租给王某某。第四，我公司收取原告的租金每月为1700元，而出租给王某某的租金每月为2000元，不违反同等条件下优先承租权的相关规定。我公司没有为承租人装修门面的义务，原告为了自己的生意对门面进行装修与我公司无关，且合同约定租用者装修后不能撤除。我公司是在合同期满一个多月，原告未提出续租要求的情况下才将门面收回出租给王某某。综上所述，原告从他人处收取了押金，并违反合同规定，故我公司不予退还押金。原告与吴某合谋假称转让费为30800元，按合同约定原告应补足10500元。原告及合伙人将我公司门面私自转给王某某，不但收取高价租金，还收取25800元转让费，原告应将12900元交给我公司，两项合计23400元。请法院驳回原告诉求，补回我公司23400元损失。被告凯里农机公司为证明答辩理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、2014年6月1日凯里农机公司与吴某签订的《门面租赁合同》复印件一份2页，拟证明我公司与吴某签订的合同约定如吴某转让，我公司收研究取50%转让费的事实；2、2014年6月1日凯里农机公司与蒙某某签订的《门面租赁合同》复印件一份2页，拟证明我公司与原告签订的合同只是合同租赁时间、租金变更，其他条款不变；3、2014年8月12日的《收款收据》复印件一份1页，拟证明我公司收取吴某转让费的数额；4、《合伙协议》复印件一份2页，拟证明原告超越与我公司的租赁时间，收取高额门面租金的事实；5、2014年8月15日的《收款收据》复印件二份共1页，拟证明原告支付给吴某的转让费多于给我公司的事实；6、2016年7月1日凯里农机公司与王某某签订的《门面租赁协议》复印件一份2页，拟证明凯里农机公司租给王某某的租金和押金高于租给原告的租金和押金，所以双方不是在同等条件下的事实；7、2016年4月28日张某某出具的《收条》复印件一份1页，拟证明原告和张某某私自转租我公司门面，收取高额转让费，且没有将一半的转让费交纳给我公司的事实；8、2016年4月28日王某某与张某某签订的《协议》复印件一份1页，拟证明张某某私自将我公司的门面转让给王某某，原告与张某某是合伙关系，原告承担不可推卸的责任；9、《银行流水清单》复印件一份2页，拟证明原告没有按照合同约定的时间支付房租。被告王某某未递交答辩状，庭审中口头辩称：一、原告称我与凯里农机公司签订的合同无效不是事实，我是在原告与凯里农机公司签订的合同已经到期后才签订合同的。二、2016年4月8日，张某某收取我25800元的转让费，并在签订协议的情况下，才将涉案门面交给我使用，我每月交纳3300元的租金。三、根据张某某的要求，我已将三个月的租金打到原告的账户。2016年7月1日，我与凯里农机公司签订门面租赁协议后，从7月份开始向被告凯里农机公司支付了租金。被告王某某在举证期限内未提供证据材料，为证明答辨理由成立,庭后提供的证据材料有:《贵州农信（商业银行）储蓄卡业务凭证》复印件一份1页，拟证明王某某向陈某银行账户转账9900元，是代被告王某某向原告交纳3个月租金的事实。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2014年6月1日，被告凯里农机公司作为甲方与吴某作为乙方就门面租赁事宜签订了一份《门面租赁合同》，合同约定：“甲方将位于凯里市清平北路1号门面，面积约30平方米出租给乙方。租赁期间乙方不得转租，否则甲方有权终止合同。租赁时间从2014年6月1日至2015年5月31日止，月租为1570元，乙方应交甲方2000元押金……。被告凯里农机公司与吴某在合同落款处注明：1、如乙方在合同期内转让，转让费各占50%；2、房租年增长10%。”2、2014年8月15日，原告向吴某交纳涉案门面的转让费51800元以及押金2000元，吴某将涉案门面转租给原告。同月12日，吴某向被告凯里农机公司交纳15400元转让费，被告凯里农机公司同意吴某将门面转租给原告。同年6月1日，原告作为乙方与被告凯里农机公司作为甲方就涉案门面的租赁签订了一份《门面租赁合同》，合同约定：“甲方将位于凯里市清平北路1号，面积约30平方米的门面出租给乙方。租赁期间乙方不得转租，否则甲方有权终止合同。租赁时间从2014年6月1日至2015年5月31日止。合同期满后，在同等条件下，乙方可优先承租。租金每月1570元，采取先交租金后使用原则，……乙方应交甲方2000元押金，待合同期满后，乙方不再租赁，该押金退还给乙方。乙方不得损坏甲方的装修及设施，若需装修得征求甲方同意，合同期满或解除合同其装修不得撤除，甲方也不予补偿，如损坏甲方现有设施，乙方应修复或照价赔偿。双方在合同落款处注明：如乙方在合同期内转让，转让费各占50%，房租年增长10%。”2015年4月16日，在合同约定租赁期快届满时，原告与被告凯里农机公司协商租期延长一年，双方在合同落款处注明：经双方协商，从2015年6月1日起，租金不变，合同条款不变，续签壹年。3、2015年10月25日，原告作为甲方与张某某作为乙方签订了一份《合伙协议》，内容为：“经甲、乙双方协商同意，甲方将凯里市清平北路1号门面共同投资经营早餐小吃店，为了双方利益，特定立协议条款望大家遵守执行：一、甲方提供门面1间共36平方米，水电、装修及设施条件齐全。二、合伙投资要求与管理费用收取：1、原门面投资和装修属甲方所有，乙方从合伙后门面装修、购进设备设施投资由乙方自行承担。2、甲方每月收取乙方合伙投资管理费3300元/月，实行每季度支付一次共计9900元，先付款后经营的原则。3、乙方向甲方交纳押金2000元，合伙期满后无损坏门面或设备退还乙方。三、门面的经营投资，税费等一切费用由乙方承担，甲方概不负责。乙方应服从甲方监督管理和配合搞好工作。四、协议暂定一年，即从2015年11月1日至2016年10月31日止。如遇国家政策征用建设，乙方无条件退出经营权和收回门面，双方无任何补偿。不是政府建设可以续用期两年。在第二年重新合伙签定协议，甲方加收门面投资管理费涨10%……。该协议签订后，张某某在涉案门面进行经营。4、2016年4月28日，张某某在收取被告王某某25800元后，将涉案门面转给被告王某某经营，并让被告王某某将门面租金直接汇给原告丈夫陈某。同年5月3日，王某某的姐姐王某某将3个月租金9900元汇给原告丈夫陈某。5、被告凯里农机公司知晓王某某已经承租涉案门面后，2016年7月1日，被告凯里农机公司作为甲方与被告王某某作为乙方就涉案门面签订了《门面租赁合同》，合同约定：“甲方将位于凯里市清平北路1号，面积约30平方米的门面出租给乙方。租赁期间乙方不得转租，否则甲方有权终止合同。租赁时间从2016年7月1日至2018年6月30日止。租金以月为单位计算，每月租金2000元，乙方应交甲方8000元押金……。6、原告与被告凯里农机公司协商涉案门面租期从2015年6月1日起，续签壹年的期限届满后，原告在未与被告凯里农机公司就2016年6月1日之后的门面续租事宜协商的情况下，于2016年6月23日、2016年7月12日，向被告凯里农机公司的账户分别打款5100元，支付2016年5月至10月共计10个月的租金10200元。2016年10月19日，原告委托贵州仁智资产评估有限公司就涉案门面内的装饰装修进行资产价值评估，该评估公司作出仁凯评报字（2016）第73号《凯里市清平北路1号商业门面内部的装饰装修资产单项资产评估报告》，得出涉案门面内部的装饰装修于评估基准日2016年10月19日的评估价值为22064元，原告支付评估公司评估费3000元。原告在知晓被告凯里农机公司将涉案门面出租给被告王某某后，与被告凯里农机公司就承租门面事宜协商未果的情况下，于2016年11月1日向本院提起诉讼。庭审中，因双方当事人各执己见，案经本院调解未果。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。我国合同法所述的租赁合同是指出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同应当受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。本案原告与被告凯里农机公司签订的《门面租赁合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的相关规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。合同约定原告在租赁期间内不得转租，采取先交租金后使用的原则，如原告在合同期内转让，转让费各占50%，房租年增长10%。个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。合伙人应当对出资数额、盈余分配、债务承担、入伙、退伙、合伙终止等事项，订立书面协议。而原告与案外人张某某签订的《合伙协议》约定“原告提供涉案门面一间，原告每月收取合伙投资管理费3300元/月，实行每季度支付一次，先付款后经营，张某某向原告交纳2000元押金，而门面的经营投资，税费等一切费用由张某某承担，原告概不负责等”均可看出原告并未参与张某某的经营活动，在张某某经营门面是否盈利的情况下，原告都是先收取管理费3300元/月后，张某某才能经营门面。原告与张某某签订的《合伙协议》根本就不符合个人合伙的构成要件，原告与张某某签订的协议实则是转租门面的协议，原告明显违反了与被告凯里农机公司约定的门面不得转租的规定。张某某在承租期间收取了被告王某某的转让费25800元后又将涉案门面转租给了被告王某某。被告凯里农机公司在与原告约定的租赁期限届满后一个月与涉案门面的实际经营者被告王某某签订《门面租赁合同》并无不当。而原告在租期届满后未与被告凯里农机公司协商是否续租的情况下，自行向被告凯里农机公司汇款交纳租金，就以自己交纳了租金，故诉请被告凯里农机公司与被告王某某签订的合同应无效，本院不予支持。原告与被告凯里农机公司签订的合同约定“合同期满或解除合同其装修不得撤除，出租方也不予补偿。”故原告诉请被告赔偿转让费51800元、装修费损失22064元、评估费3000元，证据不足，本院不予支持。基于原告向被告凯里农机公司交纳了2000元的押金以及2016年7月至10月的租金6800元，原告诉请被告凯里农机公司退还，本院予以支持。原告收取张某某的押金、被告要求原告与吴某补足转让费以及原告与张某某收取被告王某某的转让费，系另一个法律关系，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十一条，《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告黔东南州凯里农机有限责任公司在本判决生效之日起十日内退还原告蒙某某门面押金2000元、租金6800元，共计8800元。二、驳回原告蒙某某的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2020元，减半收取1010元，由原告蒙某某负担910元，被告黔东南州凯里农机有限责任公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  何婷婷二〇一六年十二月二十八日书记员  石本媛