广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1323民初2907号原告：刘志坚，男，1957年4月19日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县。委托诉讼代理人：黄树晖。被告：陈玉送，男，1960年9月3日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县。委托诉讼代理人：钟丹，广东宝晟律师事务所律师。被告：徐振辉，男，1966年9月4日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县。委托诉讼代理人：王子建，广东翔伟律师事务所律师。被告：李海清，男，1983年7月17日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠州市惠东县。委托诉讼代理人：黎斯振，广东宝晟律师事务所律师。原告刘志坚诉被告陈玉送、徐振辉、李海清商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月8号立案受理后，依法适用简易程序审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，分别于2016年10月28日、12月1日公开开庭审理了本案。原告刘志坚的委托诉讼代理人黄树晖，被告陈玉送的委托诉讼代理人钟丹、被告徐振辉及其委托诉讼代理人王子建、被告李海清的委托诉讼代理人黎斯振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘志坚向本院提起诉请：1、请求确认VIP客户认购书无效。2、请求三被告连带退回购房款17万元，并从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息至还清欠款日止。3、本案之诉讼费由三被告共同承担。事实与理由：三被告是朋友关系，于2013年7月20日签订了一份《共同投资合同》约定共同投资位于惠东县平山××区××号面积为约400平方米的土地（国有土地使用权证号：惠东府国用总字第0001706号字（1988）第13230101706号），并在土地上建造商品房出售。2015年1月29日被告徐振辉（甲方）与原告（乙方）签订了一份《VIP客户认购书》，该认购书约定原告购买的物业名称广发瑞兴楼第八层02号房，售楼面积110.19平方米，总价款为22万元。约定付款为：1、为甲乙双方签订此认购书后，乙方即向甲方支付订金2万元；2、甲方交楼时间预计2015年3月份封顶，2015年10月份下架（手续完善后即可装修）。此认购合同书签订后，原告于2015年1月29日，2015年6月24日，2015年8月13日，2015年10月13日，分4次向被告徐振辉支付了17万元购房款，2015年年底原告向三被告要求交房，三被告以各种理由推卸楼房没建好不能交房，2016年春节后原告又向三被告如不能交房则必须退回购房款并支付银行利息，三被告既不交房也不退款。综上所述原告与被告徐振辉签订的《VIP客户认购书》合法有效且原告已支付七成多购房款，三被告既不向原告交付楼房也不向原告退还购房款是违反合同的，其行为已构成违约，三被告应承担违约责任。被告陈玉送答辩称：1、被答辩人要求返还购房款没有事实和法律依据，应予以驳回，涉案合同《VIP客户认购书》（以下简称认购书）是被告徐振辉以个人名义签订的，《收据》的收款人也为徐振辉，基于合同相对性，只能约束合同双方。2、三被告签订的《共同投资合同书》中约定了答辩人陈玉送为合伙负责人，执行合伙事务。因此，徐振辉与被答辩人签订的《认购书》既不是合伙人共同的决定，也不是答辩人的陈玉送授权其代理的行为，因《认购书》产生的法律后果应由徐振辉负责。3、徐振辉与被答辩人刘志坚恶意串通签订《认购书》损害了答辩人陈玉送、被告李海清的合法权益。违反了国家强制性规定，故合同自始无效。徐振辉在未取得陈玉送、李海清的授权下，以自己的名义与被答辩人刘志坚签订《认购书》。而被答辩人刘志坚明知被告徐振辉无权处理涉案房屋的情况下，仍与被告徐振辉签订《认购书》，违法法律强制性规定。被告徐振辉答辩称：1、我跟陈玉送、李海清系合伙关系。他们两个不懂搞房地产，怎么操作、如何建设出售都是我一个人负责，我们仨人有口头协议，钱也是三个人出资。现在所卖的房屋80%都是经我手卖出去的，一部分他们都确认了，一部分他们不认可。2、我方认为，2015年1月29日签订的认购书是有效的：首先，这是双方的真实意思表示；其次，涉案房屋的销售在法律上是许可的；第三，我方作为合伙人之一，可以代表销售房屋；第四，涉案房屋销售是可以履行的，客观上并不因此认定为无效，而要看实际情况。认为2015年1月29日签订的认购书系双方的真实意思表示，应当有效。被告徐振辉系合伙人之一，是房屋销售中合伙人中的一员，可以代表出售方去出售房屋。及时答辩人徐振辉无权对外销售房屋，也是合伙事务的内部关系，不能对抗原告。2、虽然房屋不是商品房，性质属于小产权房，但实际上是可以卖出的，因此我们认为合同有效，因为三被告内部协议的问题，导致原告不能住房，认为三被告应当共同承担退房款的责任，而收的房款是代表合伙人收的钱，因此购房款由三人共同承担偿还责任。3、被告陈玉送、李海清确认答辩人徐振辉已经退伙。原告与答辩人徐振辉发生交易，根据退货的合同，合伙期间的债务由被告陈玉送、李海清承当，也不应该由答辩人徐振辉承当。4、关于恶意串通，被告陈玉送、李海清没有提交证据证明，即使成立，也应当另案处理。被告李海清答辩称：1、答辩人不是本案适格的被告。根据合同的相对性，《认购书》的合同签订为被答辩人和被告徐振辉，因此合同纠纷的当事人应为被答辩人和被告徐振辉。2、答辩人和被告陈玉送、徐振辉对该物权的权属十按份共有的法律关系。徐振辉在未得到授权的情况下处分房产，系无权处分，被答辩人的追偿对象应当为被告徐振辉。3、徐振辉在未取得房产证或销售许可证的情况下，仍然将商品房销售，其行为已经违反法律的强制性规定，系无效行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年7月20日，被告陈玉送、徐振辉、李海清签订了《共同投资合同》，合同中约定将位于惠东县平山××区××号面积约400平方米的土地（国有土地使用权证号：惠东府国用总字第0001706号字（1988）第13230101706号），并在土地上建造商品房出售。约定每人出资800000元，出资共计2400000元。合同中第五条约定合股全体股东决定，委托陈玉送为合股全权负责人，其权限为代为委托有关机构设计房屋，聘请工程队建造房屋，工程监管，保管投资款，支付工程相关费用，收取出售房屋款等。2015年1月29日，被告徐振辉（甲方）与原告刘志坚（乙方）签订了《VIP客户认购书》，主要内容为：“乙方刘志坚认购广发瑞兴楼第八层02号房，售楼面积为110.19平方米，总款为220000元，折后价为210000元。双方签订此认购书后，乙方应付20000元定金；第一次做好基础时交3万元，第二期认购楼层封顶时交购房款的50%，封顶交购房款80%，尾数余款交楼时需全部付清。该认购书在双方签订《商品房买卖合同》后自行失效。”同日，原告支付定金20000元。认购书签订后，原告于2015年6月24日、2015年8月13日、2015年10月13日分别支付50000元、50000元、50000元共150000元给被告徐振辉，被告徐振辉分别出具收据交由原告收执。被告徐振辉确认收到原告的17万元，并认为涉案房屋系其承建的，实际上是集资房，目前未与陈玉送结算工程款，故收取的款项用于支付工人工资及购买建筑材料。2016年1月18日，被告陈玉送、李海清向被告徐振辉发出《解除合伙通知书》，通知解除与徐振辉的上述《共同投资合同》。上述《解除合伙通知书》的邮寄送达过程经广东省惠州市公证处公证。另查，涉案位于惠东县平山××区××号土地的使用权人系被告陈玉送，截至本案庭审辩论终结前，涉案土地未取得建设用地规划许可证及建筑工程施工许可证，涉案房屋亦未取得商品房预售许可证明。据被告陈玉送提供的惠东县县城私人住宅建筑工程报建登记表载：2014年12月23日，经惠东县住房和城乡规划建设局批准，涉案土地报建层数为二层，报建人为被告陈玉送。被告徐振辉主张其可以对外销售涉案房屋，提供其自制的名单列表，用于证明其除了将涉案房屋卖给本案原告刘志坚外，还卖了很多套房子给其他案外人，被告陈玉送对此是知情的。被告陈玉送对此不予认可。本院认为，关于涉案《VIP客户认购书》的效力问题。首先，被告徐振辉作为涉案房屋的出卖人，未取得相关的权属证明，且截至本案庭审辩论终结前，也未提供证据证实其可以取得涉案房产的权属证明，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”的规定，原告诉请涉案《VIP客户认购书》无效，本院予以支持。关于涉案购房款的返还问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告刘志坚诉请被告徐振辉返还购房款17万元，理由充分，本院予以支持。此外，被告徐振辉未取得涉案房屋的权属证明而出售涉案房屋，原告诉请自起诉之日即2016年9月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，理由充分，本院予以支持。关于被告陈玉送、李海清是否承担连带返还购房款的问题。被告陈玉送、李海清非合同向对方，亦未收取原告刘志坚支付的相关款项，且根据被告陈玉送、李海清、徐振辉三人的约定，陈玉送为其三人合伙事务的执行人，徐振辉未经授权处理合伙事务，事后也未经陈玉送追认，故原告诉请被告陈玉送、李海清连带返还涉案购房款，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告刘志坚与被告徐振辉于2015年1月29日签订的《VIP客户认购书》无效。二、被告徐振辉于本判决生效之日起7日内返还购房款170000元及利息（利息自2016年9月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清款日止）给原告刘志坚。三、驳回原告刘志坚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3700元（原告刘志坚已预缴1850元），由被告徐振辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  钟石良审 判 员  黄新娣人民陪审员  张远新二〇一六年十二月十日书 记 员  周柏如书 记 员  赖丽娴