贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0201民初4794号原告：惠兴迪，女，1976年9月24日出生，白族，住贵州省六盘水市钟山区。原告：庄朝宇，男，1973年9月16日出生，土家族，住贵州省六盘水市钟山区。以上两原告共同委托诉讼代理人：惠仕刚，系贵州中创联律师事务所六盘水分所律师，执业证号码：15202201510895220。被告：六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区向阳南路14号，统一社会信用代码：9152020069271808XG。法定代表人：叶远树，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈丽（系该公司员工），女，1987年12月3日出生，苗族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：赵泽勇，贵州济元律师事务所律师，执业证号：15202201310858168。被告：六盘水德远物业服务有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区向阳南路14号，统一社会信用代码：91520200775332932E。法定代表人：熊钥辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈俊（系该公司职工），男，1989年2月19日出生，汉族，住四川省富顺县。被告：中国建设银行股份有限公司六盘水市分行，住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山中路25号，统一社会信用代码：91520200214652047P。负责人：罗泰松，该分行行长。委托诉讼代理人：周涛（系该分行职工），男，1988年5月10日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。原告惠兴迪、庄朝宇与被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司、中国建设银行股份有限公司六盘水市分行、六盘水德远物业服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告惠兴迪、庄朝宇及其共同委托诉讼代理人惠仕刚，被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈丽、赵泽勇，被告六盘水德远物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈俊，被告中国建设银行股份有限公司六盘水市分行的委托诉讼代理人周涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠兴迪、庄朝宇向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司于2013年6月14日签订的《商品房买卖合同》、2014年10月5日签订的《协议书》、2014年10月13日签订的《补充协议》；2、解除原告与被告中国建设银行股份有限公司六盘水市分行于2013年8月28日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；3、解除原告与被告六盘水德远物业服务有限公司于2014年7月29日签订的《车位使用保证金协议》、《停车位使用协议》；4、被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司返还原告购房款189998元、契税18990元、办证费623元、按揭费240元、开户费5000元、公维金11920元，合计226771元；5、被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司赔偿违约金（资金占用期间利息损失）226771元×24%年×3.835年＝208720元（时间从2012年11月17日暂至2016年9月17日，按年利率24%计），2016年9月18日至实际付清之日止的损失仍按上述标准计算；6、被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司赔偿原告已向被告中国建设银行股份有限公司六盘水市分行支付的按揭贷款本金39279.88元，利息78369.28元，合计117649.16元（从2013年10月10日至2016年11月10日）；7、被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司偿还原告贷款合同项目下剩余贷款；8、被告六盘水德远物业服务有限公司返还原告车位款使用保证金、车位使用费合计100000元，并赔偿违约金（资金占用期间的利息损失）48000元（100000元×24%年×2年，从2014年7月29日起暂至2016年7月28日，按年利率24%计）2016年7月29至实际付清之日止的损失仍按上述标准计算，被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司承担连带责任；9、诉讼费、保全费由被告负担。事实和理由：2013年6月14日，原告与被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》约定原告购买六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司开发的位于钟山区凤凰路与水西南路交汇处东南侧的“德远未来之城”D2.702住宅一套，总价款为632998.22元，和D2栋地下室负一层车库017号车位一个价款为100000元。2012年11月17日，原告向被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司支付了首期购房款189998元、契税18990元、办证费623元、按揭费240元、开户费5000元、公维金11920元，合计226771元。2014年7月26日原告又向被告六盘水德远物业服务有限公司交纳车位使用保证金60000元（承诺分四期返还，每期1.5万元，至今未返），车位使用费40000元，两项合计100000元。2013年10月10日，被告中国建设银行股份有限公司六盘水市分行向被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司发放贷款443000元。《商品房买卖合同》约定被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司应在2014年12月31日向原告交付该商品房，2014年12月31日并未交房给原告。2014年10月5日被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司又与原告签订《协议书》，将交房时间延长至2015年8月31日，并约定退还原告94950元购房款（至今未按照协议约定时间退还）。到期后，六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司仍未交房，并再次口头承诺再延长至2016年6月30日，现承诺期已过。2016年7月30日原告向被告发函，要求交房和车位，六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司仍未履行义务。2016年8月10日，被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司单方公开明确表示，又将交房时间拖延至年底，即2016年12月31日，现已构成严重违约，且原告所购房屋至今未通过国家相关部门验收。原告于2016年10月向被告发出《解除合同（退房）通知书》要求解除合同并赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规规定，主合同目的不能实现而解除，从合同也应予一并解除。另外，根据《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。故特诉至贵院，判如所请。被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司辩称，我公司不同意解除合同，双方书面交房的时间是2015年8月31日，根据双方签订的补充协议第9.2条第四款之规定，原告解除合同的权利时间为逾期60日之内，但是原告方提出解除合同的时间是2016年7月30超过合同给定的期限。如在解除合同的前提下，违约金应严格按双方签订的补充协议的标准计算。同时，时间应当从2015年8月31日之后计算。至于返还金额以庭审查明的事实为准。被告六盘水德远物业服务有限公司辩称，原告要求的诉讼请求赔偿违约金的计算方式，与合同约定的方式不一致，被告既然起诉的是资金占用利息，就应以银行同期贷款利率计算，原告的该项诉请不应得到支持。被告中国建设银行股份有限公司六盘水市分行辩称，原告诉请解除《个人住房（商业用房）借款合同》，建设银行同意解除，但应当按合同第三十四条第四款约定支付违约金，违约金比例为6%，原告要求被告承担诉讼费、保全费于法无据，因银行无过错。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对原告提交的身份证、六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司、六盘水德远物业服务有限公司工商查询档案、中国建设银行股份有限公司六盘水市分行营业执照、金融许可证；对被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司提供的营业执照、法定代表人身份证，被告中国建设银行股份有限公司六盘水市分行提供的营业执照、负责人身份证明书，各方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对各方有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的张雪名片、商品房买卖计税（费）表（住宅）、《商品房买卖合同》、2012年11月17日《收款收据》两张、《个人住房（商业用房）借款合同》，《支付凭证》、发票，该组证据能够相互联系形成证据链证明原告向被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司购买房屋签订《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》，并依照合同约定支付购房款的事实，故本院予以确认；2、对原告提交的2014年10月5日《协议书》、2014年10月13日《补充协议》、《录音材料》、《催告交房通知书》、《邮政回单》、《委托书》、《交房时间表》、照片，该组证据能够相互联系形成证据链证明被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司至今未按约定交付房屋的事实，故本院予以确认；3、对原告提交的《解除合同（退房）通知书》、《邮政回单》，该组证据能够证明原告已经向被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司发出解除合同的通知，被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司予以签收的事实，故本院予以确认；4、对原告提交的中国建设银行个人贷款对账单，该该组证据由中国建设银行股份有限公司六盘水市分行出具，能够证明原告已按约定偿还本案争议房屋的部分按揭贷款的事实，故本院予以确认；5、对原告提交的人民网上《网民留言》、《维权信》、维权照片，该组证据系复印件，无法核实其真实性，故本院不予确认；6、对原告提交的《公告》，该证据与本案无关联性，故本院对其关联性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月14日，原告惠兴迪作为买受人与被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：1306140022），约定：“买受人向出卖人购买其开发的“德远.未来之城”第D2幢7层702号住房一套（建筑面积为140.23平方米、套内建筑面积为115.1平方米），单价为每平方米5499.36元，总价款为632998元。买受人向出卖人交付首期房款189998元，余款443000元以银行按揭支付。出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该房屋。交房逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人必须在60日内（从逾期交房天数达到解除条件之日起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）为收到解除合同的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利。……”。合同还对逾期付款责任、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任等作出了约定。在《商品房买卖合同》签订之前即2012年11月17日，原告惠兴迪向被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司支付首付款189998元、契税18990元、办证费623元、按揭费240元、开户费5000元、公维金11920元，合计226771元。2013年8月28日，原告惠兴迪、庄朝宇与被告中国建设银行股份有限公司六盘水市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向中国建设银行股份有限公司六盘水市分行按揭443000元用于支付购房尾款，贷款期限为240个月（从2013年8月28日至2033年8月23日），双方还约定：“本合同项下的违约金收取比例为0.6%，违约金在提起归还贷款本息时一并收取，违约金按以下公式计算：违约金＝提前归还贷款本金×违约金收取比例”。2013年10月10日被告中国建设银行股份有限公司六盘水市分行向原告惠兴迪发放贷款443000元，该笔贷款由被告中国建设银行股份有限公司六盘水市分行直接转入被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司账户。至此，原告惠兴迪按《商品房买卖合同》的约定履行了支付房款及其他相关费用的义务。自2013年10月10日起原告惠兴迪按月向被告中国建设银行股份有限公司六盘水市分行偿还其按揭贷款，截止2016年11月10日止，共计偿还按揭贷款本金及利息117649.16元（其中本金39279.88元，利息78369.28元），尚余贷款403720.12元本金未偿还。2014年7月26日原告又向被告六盘水德远物业服务有限公司交纳车位使用保证金60000元、车位使用费40000元，共计100000元，为了使用六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司开发的D2栋地下室负一层车库017号车位。2014年7月29日原告惠兴迪作为乙方与被告六盘水德远物业服务有限公司作为甲方签订《停车位使用协议》，约定：“乙方在本协议签订当日全额向甲方一次性交纳40000元车位使用费，乙方自2015年1月1日起至2052年9月止使用位于‘德远?未来之城’地下室负一层车库017号车位。乙方承诺仅取得该车位使用权，车位产权属六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司所有。同日原告惠兴迪作为乙方与被告六盘水德远物业服务有限公司作为甲方还签订了《车位使用保证金协议》，约定：“乙方使用位于六盘水市钟山区凤凰大道南侧‘德远?未来之城’地下室负一层车库017号车位，乙方须在本协议签订当日向甲方交纳该车位使用保证金60000元，甲方在‘德远?未来之城’交房后将乙方交纳的保证金分4年4期全额（无息）退还给乙方，具体退还保证金日期如下：2015年12月31日至2016年1月31日退还15000元，2016年12月31日至2017年1月31日退还15000元，2017年12月31日至2018年1月31日退还15000元，2018年12月31日至2019年1月31退还15000元。如甲方违反本协议约定，逾期30日仍未将该期应退还给乙方的保证金支付给乙方，甲方应按日向乙方支付逾期付款金额的0.5‰的违约金”。2014年l0月5日，被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司作为甲方与原告惠兴迪作为乙方签订了《协议书》，约定：“鉴于目前受国家政策及其他因素影响，市场下滑，甲方出于公平、公正对待新老购房业主的原则，应乙方要求甲方同意按本协议书约定的条件和时间退还给乙方94950元购房款；甲方同意在签订本协议并且乙方完善购房手续和全部资料、缴清专项维修基金及契税、印花税等所有税、费（以政府规定为准）、付清购房首付款、办理完毕按揭手续且甲方全部收到银行按揭款后48个月内一次性将本协议约定的应退购房款支付给乙方；乙方充分理解甲方，同意将《商品房买卖合同》中第十一条“交付时间和条件”中第（一）条款变更为“（一）出卖人应当在2015年8月31日前向买受人交付该商品房”；乙方承诺不因本协议第三条交付时间的变更向甲方主张逾期交房的违约责任及赔偿责任。如甲方在2015年8月31日前仍来向买受人交付该房屋的，则从2015年8月31日的次日起计算逾期交房时间，甲方按《商品房买卖合同》有相关约定承担违约责任。2014年10月13日被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司与原告惠兴迪又签订《补充协议》，对2014年l0月5日双方签订的《协议书》作了补充，双方同意将退还给惠兴迪94950元购房款的交付时间修改为在满足《协议书》中约定的条件之日起满1年后的次季度首月10日前将首退还的购房款划至乙方指定账户，之后每季度退还的购房款均在当期届满后的次月10日前支付，期限为12个季度。后被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司也未按其口头承诺的交付时间即2016年6月30日交房，现六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司交房时间又计划延长至2016年12月31日止。2016年8月1日，原告再次向被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司发出《催告交房通知书》，要求依照双方约定交付房屋和车位，被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司收到但未履行合同。原告惠兴迪于2016年10月12日向被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司发出《解除合同（退房）通知书》要求解除《商品房买卖合同》及相关协议，并要求被告按年利率24%承担资金占用利息，被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司于2016年10月13日收到该《解除合同（退房）通知书》。本院认为，原告惠兴迪与被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、《协议书》、《补充协议》，与被告六盘水德远物业服务有限公司签订的《停车位使用协议》、《车位使用保证金协议》，原告惠兴迪、庄朝宇与被告中国建设银行股份有限公司六盘水市分行、六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，上述合同签订系各合同相对方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同。原告按合同约定全面履行了付款义务后，被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司应当在合同约定期限内将符合约定条件的房屋交付给原告惠兴迪。从被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司承诺的交房期限即2016年6月30日至本案开庭审理时，经原告书面催告，被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司仍未将本案争议的房屋交付给原告惠兴迪，已构成逾期交房。根据合同约定，逾期交房超过90日后，原告有权解除合同并向被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司要求退房。故对原告要求解除与被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、《协议书》、《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持；解除合同后被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司应当返还其收取原告的首付款189998元、契税18990元、办证费623元、按揭费240元、开户费5000元、公维金11920元，合计226771元。对原告要求被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司支付违约金的诉讼请求，因被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司未交付房屋，存在过错，故其应承担违约责任，双方在合同中约定的违约金过低，不足以弥补原告的损失，原告根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定提出增加的主张，本院参考中国人民银行同期银行贷款基准利率，酌情按年利率6%计算，从原告实际支付借款之日至本判决作出之日即（2012年11月17日起至2016年12月21日，为4年1个月4天）为55710元（226771元×6%×4年1个月4天）。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款的规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”；“商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。对原告要求解除与被告中国建设银行股份有限公司六盘水市分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司应当返还原告惠兴迪、庄朝宇已经支付的贷款本金39279.88元，利息78369.28元，合计117649.16元（从2013年10月10日至2016年11月10日），同时原告未偿还的贷款余额403720.12元，也应当由被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司返还被告中国建设银行股份有限公司六盘水市分行，因被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司对导致合同的解除存在过错，其应按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定违约金计算方式向被告中国建设银行股份有限公司六盘水市分行支付违约金2422.3元（403720.12元×0.6%）。原告基于购买本案争议的房屋从而与被告六盘水德远物业服务有限公司签订的《停车位使用协议》、《车位使用保证金协议》，现原告退房，签订《停车位使用协议》、《车位使用保证金协议》的合同目的已不能实现，且被告六盘水德远物业服务有限公司未在双方约定的期限内退还原告车位使用保证金，故对原告要求解除《停车位使用协议》、《车位使用保证金协议》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除，被告六盘水德远物业服务有限公司应退还原告车位使用保证金60000元、车位使用费40000元。根据双方合同的约定，被告六盘水德远物业服务有限公司应在2016年1月31日退还原告车位保证金15000元，被告六盘水德远物业服务有限公司在举证期限内未提交证据证明其已经返还，其应支付未退还金额15000元的违约金，按合同的约定计算为2430元﹛15000元×0.5‰×324天（从2016年2月1日起至2016年12月21日即本判决作出之日）﹜。对原告要计算车位使用保证金、车位使用费资金占用期间的利息的诉讼请求，因双方在合同中并未有其他明确的约定，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告惠兴迪与被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司于2013年6月14日签订的《商品房买卖合同》、2014年10月5日签订的《协议书》、2014年10月13日签订的《补充协议》；二、解除原告惠兴迪、庄朝宇与被告中国建设银行股份有限公司六盘水市分行于2013年8月28日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；三、解除原告与被告六盘水市德远物业服务有限公司于2014年7月29日签订的《车位使用保证金协议》、《停车位使用协议》；四、被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告惠兴迪购房款189998元、契税18990元、办证费623元、按揭费240元、开户费5000元、公维金11920元，合计226771元。五、被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告庄朝宇违约金55710元和原告庄朝宇已向被告中国建设银行股份有限公司六盘水市分行支付的按揭贷款本金39279.88元、利息78369.28元，合计117649.16元（从2013年10月10日至2016年11月10日）；六、被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告中国建设银行股份有限公司六盘水市分行原告惠兴迪、庄朝宇《个人住房（商业用房）借款合同》项下未偿还贷款本金403720.12元和支付被告中国建设银行股份有限公司六盘水市分行违约金2422.3元；七、被告六盘水市德远物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告惠兴迪车位使用保证金60000元、车位使用费40000元和赔偿原告惠兴迪、庄朝宇违约金2430元；如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。九、驳回原告惠兴迪、庄朝宇的其他诉讼请求。案件受理费9868元，因使用简易程序减半收取4934元，保全费3210元，由被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司负担7344元，由被告六盘水市德远物业服务有限公司负担800元（原告已预交，由被告六盘水拓源集团康盛源德康房地产开发有限公司、六盘水市德远物业服务有限公司连同上述款项一并返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审判员  娄成志二〇一六年十二月二十一日书记员  陈露彩