福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0304民初3602号原告：莆田市安居物业管理有限公司，住所地福建省莆田市荔城区拱辰办延寿中街1786号荔园小区会所。组织机构代码证代码72973983-8。法定代表人：姚友松。委托诉讼代理人：范明亮、王茶英，福建凌龙律师事务所执业律师。被告：陈美兰，女，1973年1月18日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。被告：潘国梁，男，1972年6月13日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。兼被告陈美兰的诉讼委托代理人。原告莆田市安居物业管理有限公司（以下简称“安居物业”）与被告潘国梁、陈美兰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告安居物业的委托诉讼代理人王茶英和被告潘国梁、陈美兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安居物业向本院提出诉讼请求,1.潘国梁、陈美兰支付物业费7772元(滞纳金以拖欠的物业费为基数，按月利率2%计自2013年1月11日起分阶段计算，暂计至起诉之日为3946元；当庭表述为：滞纳金自2013年1月11日起至2015年12月11日期间，以每个月拖欠的物业费214.932元为基数至全部还清之日止按月利率2%计算，暂计至起诉之日为3946元，虽与起诉状的表述不同，但是计算方法、金额是一致的），共计11719元；2.本案诉讼费用由潘国梁、陈美兰承担。事实与理由：安居物业是荔园小区的物业管理公司，潘国梁、陈美兰系荔园小区荔园小区的业主。安居物业与潘国梁、陈美兰签订一份《物业管理服务合同》，合同约定安居物业向潘国梁、陈美兰提供物业管理服务，潘国梁、陈美兰依照约定收费标准向安居物业缴纳物业费；若潘国梁、陈美兰未按合同约定的物业管理服务费标准和时间交纳费用的，安居物业有权要求潘国梁、陈美兰补交费用并从逾期之日起每日按应交服务费的千分之六交纳滞纳金。合同生效之后，安居物业依约为潘国梁、陈美兰提供完善的物业管理服务，潘国梁、陈美兰开始还能依约向安居物业缴纳物业费。但自2013年1月起，潘国梁、陈美兰无故拒缴物业费，安居物业多次向其催缴，均无果。截至2015年12月，潘国梁、陈美兰共欠物业费7773元。综上所述，潘国梁、陈美兰拒不缴纳物业费的行为违反了双方的合同约定，严重侵犯了安居物业的合法权益。潘国梁、陈美兰答辩称,1、双方有签订物业服务协议；2、其于2015年12月27日与安居物业签订的小区车位使用管理协议，物业费已经缴纳至签订该协议时；3、没按时缴纳物业费的原因是由于其居住的房屋前有四大堆泥土，安居物业在接到其反馈时不予处理；4、车位的租金1200元尚未缴纳；5、房产证登记时间为2013年4月13日，但在登记半年后才发证，安居物业主张办证前的物业管理费，是不合理的，在物业服务合同中并未明确约定缴纳管理费的时间，物业费用应从领证后开始缴纳。安居物业围绕诉讼请求，向本院提供以下证据：证据一：《企业法人营业执照》、《组织机构代码》、《法定代表人身份证明》及《身份证》复印件各一份，欲证明：安居物业的诉讼主体适格；证据二:《物业管理服务合同》、《关于同意成立“荔园小区”业主大会的批复》、《荔园小区首届业主委员会委员名单》、《荔园小区第二届业主委员会委员名单》、《荔园小区业主委员会会议纪要》、《荔园小区业主委员会关于同意调整物业服务管理费的决定及公示的照片》、《证明》、《说明材料》复印件各一份，欲证明：1、安居物业与潘国梁、陈美兰于2009年8月6日签订的《物业管理合同》合法有效;2、潘国梁、陈美兰逾期未交纳物业费的行为已构成严重违约，应当承担相应的违约责任；3、安居物业按调整后的标准收取物业费是经荔园小区业主委员会同意，并已在小区公示完毕；证据三：《荔园小区业主委员会的证明》复印件一份、《照片》复印件两张，欲证明：安居物业依照物业合同的约定，在小区公共设备、部位使用管理维修维护、公共绿化维护、公共保洁、安全防范等方面提供了优质的服务；证据四：《物业费发票》复印件一份，欲证明：潘国梁、陈美兰的物业费是缴纳至2012年12月31日止，尚欠自2013年1月1日起的物业费未缴纳。证据五：2016年5月26日，安居物业收回代垫水费的《收款收据》复印件一份，欲证明：安居物业是没有阻止潘国梁、陈美兰缴纳水费，潘国梁在第一次庭审时陈述其未缴纳物业费，安居物业阻止其缴纳水费的辩解没有事实依据。证据六：《关于成立“荔园小区”业主大会的报告》、《荔园小区首届业主大会签到表》、《荔园小区二届二次业主代表大会签到表》复印件一组，欲证明：荔园小区业主大会是经过主管部门审批并依法成立，并于2006年8月27日召开第一届第一次业主代表大会选举产生第一届业主委员会，之后于2016年4月24日召开业主代表大会选举产生第二届业主委员会，故业主委员会作出的决定是依法行使职能，对业主都具有约束力；证据七：《荔园小区业主委员会关于拟定建设停车场及其所需资金筹措的公示》、《布告》及《荔园小区车辆管理规定》、2015年12月16日《报告》、2015年12月19日《公示》、《临时停车场车辆名单》、《公示照片》复印件一组，欲证明：车辆管理规定是全体业主大会讨论通过后在荔园小区公示，安居物业根据荔园小区车辆管理规定对车辆进行管理，正是履行职责的表现。潘国梁、陈美兰对安居物业提供的上述证据质证认为,对证据一、二、三没有异议；对证据四的时间点记不清，2013年之后还有缴纳，是安居物业没有提供之后相关的票据；证据五的时间点记不清楚，水费和物业费是一起缴纳的，没缴纳物业费是无法缴纳水费的；证据六中的《签到表》看起来只是一两个人所签的字迹；证据七没有异议，其没有看到公示，也没有车位，但知道安居物业有在安排车位的事情。本院经审查分析认为,安居物业提供的上述证据均有原件供核对，来源合法，证据内容与证明对象具有关联性，可以作为认定案件事实的依据，本院对上列所有证据真实性、合法性、关联性和证明力均予以确认。潘国梁、陈美兰对证据四、五、六提出异议，但未能举证予以反驳，本院不予采信。潘国梁、陈美兰为证明其抗辩主张，向本院提供如下证据：证据一：《房产证》复印件一份，欲证明：安居物业主张物业费从2013年1月11日开始收费不合理；证据二：《荔园小区车位使用管理协议》一份，欲证明：潘国梁、陈美兰已经缴纳了该协议签订前的物业费，故安居物业才与陈美兰签订该协议；证据三：《照片》三张，欲证明：物业费没有缴纳是因为物业管理不善；证据四：《广告公示照片》一张，欲证明：安居物业应把广告费公示，不足后再由业主缴纳；证据五：《结婚证》复印件一份，欲证明：潘国梁、陈美兰是夫妻关系。安居物业对上述证据质证认为,证据一的真实性、合法性由法庭确认，关联性有异议；根据《物业合同》19条第2款“物业管理服务在房屋交付使用时一性次预交六个月，服务费起算时间自物业交付使用次月起，以后每1个月交纳一次，每次交纳费用时间为当月的1-10日”的约定，该证据不能证明潘国梁、陈美兰的主张；对证据二、三的真实性、合法性均没有异议；对证据二的证明对象有异议，协议是双务合同且并未生效，潘国梁、陈美兰没有履行付款义务，签订这份协议不能推断在协议之前的物业费均已缴清，其应提供相应的缴费发票或收据予以证明，但潘国梁之前的陈述，其认为房产证颁发前不应缴纳物业费，可以推断出2013年1月11日以后没有缴纳；对证据三的关联性有异议，三楼业主在三楼露天平台上做的绿化，相关的执法部门均有到现场考察，均认为没有违规；潘国梁、陈美兰是在该楼24层的住户，该绿化是在该栋的三楼，并没有影响到其居住，不能作潘国梁、陈美兰拒绝履行协议的理由；对证据四的“三性”均有异议，从照片看，不能证实是在荔园小区内拍摄，且即使是在荔园小区内拍摄的，潘国梁、陈美兰也没有证据证实广告费是由安居物业收取；对证据五的“三性”均无异议。本院经审查分析认为,安居物业对证据二、三、五的真实性、合法性没有异议，证据一、二、五潘国梁均有原件供核对，来源合法，故本院对潘国梁、陈美兰的提供证据一、二、三、五的真实性、合法性予以确认；根据合同约定，物业费并非从业主领取到房产证当天起计算，故本院对证据一的证明对象不予认可；潘国梁当庭已向本院证实其未向物业缴纳车辆管理费，故该车位管理协议仅成立而尚未履行，无法证实其关于签订该车位租赁协议时的物业费已经缴纳的主张；证据三有人员在泥土边施工清理，且庭审上安居物业陈述该泥土是三楼业主堆放，潘国梁也未予反驳，故该照片无法证实物业管理不善，本院对证据三的证明对象不予确认；证据四，潘国梁、陈美兰无法进一步证实是在荔园小区内拍摄，故本院对该证据与本案的关联性不予确认。经庭审举证、质证、本院认证并结合双方的诉、辩情况，本院认定本案主要事实如下：安居物业成立于2001年8月29日，经营范围为物业管理、道路清扫、保洁工作及园林绿化管理，现系福建省莆田市荔城区“荔园小区”的物业管理服务单位，潘国梁、陈美兰系荔园小区荔园小区的业主；2009年8月6日，潘国梁、陈美兰（甲方）与安居物业（乙方）签订《物业管理服务合同》一份，主要约定：甲方将位于荔园小区的住宅委托乙方实行物业服务管理，住宅建筑面积179.11平方米，委托管理服务事项为：房屋建筑本体共用部位与小区共用设施设备的维修、养护、运行、管理及小区共用绿地、公共卫生、公共秩序的管理等；委托管理期限五年，无特殊原因合同到期后可自行延续；甲方按其拥有的房屋建筑面积按时交纳物业管理服务费，交纳标准：带电梯住宅1.2元/月·平方米，物业管理服务费在房屋交付使用时一次性预交六个月，起算时间自物业交付使用次月时，以后每一个月交纳一次，每次交纳的时间为当月的1日至10日，甲方违反协议，未能按合同约定的物业管理服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按应交服务费的千分之六交纳滞纳金，合同自双方签字之日起生效等内容。合同签订后，安居物业按约提供相关物业管理服务，潘国梁、陈美兰亦依约交纳物业交付使用次月起至2012年12月份止的物业管理服务费，但自2013年1月始未交纳物业管理服务费。2006年6月20日，莆田市房地产开发总公司向莆田市建设局申请成立荔园小区业主大会；2006年7月24日，莆田市建设局作出批复，同意成立“荔园小区”业主大会；之后，荔园小区业主委员会被选举产生；2009年4月20日，荔园小区业主委员会以会议纪要形式研究同意安居物业提出的关于调整物业管理服务费的请求，并于同年4月26日作出《荔园小区业主委员会关于同意调整物业管理服务费的决定》，同意将小区多层住宅的物业管理服务费由原来的每月每平方米0.65元调整为0.75元、小高层住宅的物业管理服务费由原来的每月每平方米0.9元调整为1.05元，新标准自2009年7月1日起施行；同月29日，荔园小区业主委员会与安居物业联名在小区内发布《关于调整荔园小区物业管理服务费的公示》；之后，安居物业公司多次向潘国梁、陈美兰催交物业管理服务费，但潘国梁、陈美兰仍不履行支付自2013年1月1日起至2015年12月31日止的物业服务费7737元（179.11平方米×1.2元/月·平方米×36月≈214.93元/月×36月≈7737元），致诉讼。2015年12月16日，安居物业向荔园小区业主委员会报告荔园小区东侧临时停车拟入驻车辆资格审查结果符合资格明细表及公示，2015年12月19日，荔园小区业主委员会和安居物业联名在小区内发布《公示》；2016年6月22日，荔园小区业主委员会公布经荔园小区二届二次业主代表大会讨论并在小区公示通过的自2016年7月1日起实施的《荔园小区车辆管理规定》。本院认为，安居物业与潘国梁、陈美兰签订的《物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务；安居物业公司作为“荔园小区”的物业管理单位，已依约为小区业主提供相关物业服务，潘国梁、陈美兰作为该小区内的业主接受其服务，应承担交纳物业服务费的义务，潘国梁、陈美兰不交纳物业服务费，不仅有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利。根据合同约定，业主按其拥有的房屋建筑面积交纳物业管理服务费，带电梯住宅1.2元/月·平方米，潘国梁、陈美兰的房屋系带电梯住宅，故潘国梁、陈美兰自2013年1月1日起至2015年12月31日止尚欠物业管理服务费应为7737元；现安居物业主张潘国梁、陈美兰支付尚欠的物业管理服务费7773元的合理部分，予以支持；超过部分，本院不予支持；潘国梁、陈美兰辩称已缴纳物业费至2015年12月27日，但无法提供相应的票据凭证；该二人又抗辩称物业费应自其房产证领取之日起计算，但该主张与涉案的物业管理合同中的约定不符，也不符合法律规定，本院均不予采信。双方约定每月物业管理服务费交纳时间为当月的1日至10日，未能按约定标准和时间交纳费用的，从逾期之日起每日按应交服务费的千分之六交纳滞纳金，该滞纳金实为双方约定的逾期付款违约金。潘国梁、陈美兰拖欠物业管理服务费已构成违约，应按照约定承担支付逾期付款滞纳金的违约责任，安居物业公司主张上述拖欠的物业管理服务费应自逾期之日起按照月利率2%计算滞纳金，未超出合同约定的滞纳金范围，也符合法律的规定，理由正当，予以支持。潘国梁、陈美兰辩称安居物业管理不善，对其楼下堆积泥土不及时清理，拒缴物业管理服务费确事出有因，但经审查，该泥土为与潘国梁、陈美兰同一幢的三楼业主所堆放，且从照片中看有人正在清理，故本院对潘国梁、陈美兰的抗辩理由不予采信。另外，安居物业公司作为荔园小区的物业管理单位，在收取物业管理费的同时，应当按照合同约定为小区业主提供优质、满意的服务，尽可能在职责范围内满足业主的合理要求，并加强与业主的沟通，共同建设一个和谐、文明的小区。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项、第十二条第四款之规定，判决如下：一、潘国梁、陈美兰应在本判决生效之日起十日内支付莆田市安居物业管理有限公司自2013年1月1日至2015年12月31日的物业管理服务费7737元及以每个月拖欠的物业费214.93元为基数至全部还清之日止按月利率2%计算的滞纳金(自2013年1月1日起以每个月拖欠的物业管理服务费为基数，自当月的11日起至还清之日止按照按月利率2%计算，如2013年1月1日至2013年1月31日间拖欠的物业管理服务费214.93元的滞纳金自2013年1月11日起算至还清之日止，以此类推)。二、驳回莆田市安居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果潘国梁、陈美兰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费93元，由莆田市安居物业管理有限公司负担3元，潘国梁、陈美兰负担90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  林嘉伟人民陪审员  郑绍平人民陪审员  高天明二〇一六年十二月十七日书 记 员  肖 婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第六条第一款房屋的所有权人为业主。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；．．．．．．；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十二条第四款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。