上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初24659号原告(反诉被告)：陶良润，男，1974年3月10日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：陈洪明，上海达隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宇，上海达隆律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海长弘服饰有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代理人：田林，总经理。委托诉讼代理人：韦家凯，上海兆和律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾嘉琳，上海兆和律师事务所律师。被告：田林，男，1974年12月18日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：韦家凯，上海兆和律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾嘉琳，上海兆和律师事务所律师。被告：朱道好，男，1970年1月2日出生，汉族，住安徽省。被告：赵以家，男，1968年7月1日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：韦家凯，上海兆和律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾嘉琳，上海兆和律师事务所律师。原告陶良润与被告上海长弘服饰有限公司(以下简称长弘公司)、田林、朱道好、赵以家房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案后，依法适用简易程序。期间上海长弘服饰有限公司提起反诉，本院对本反诉合并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陶良润及其委托诉讼代理人陈洪明、被告(反诉原告)长弘公司之委托诉讼代理人韦家凯(暨本诉被告田林、赵以家之委托诉讼代理人)、本诉被告朱道好到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)陶良润向本院提出诉讼请求：1.要求长弘公司、田林、朱道好、赵以家退还租金48万元；2.要求长弘公司、田林、朱道好、赵以家赔偿违约金12万元；3.要求长弘公司、田林、朱道好、赵以家退还预收三家门店的租金6万元；4.要求长弘公司、田林、朱道好、赵以家承担共同责任。其主张的事实和理由：田林代表个人及长弘公司，与朱道好、赵以家作为共同投资人及店面使用人，与其协商店面转让事宜。2014年12月26日双方签订店面转让协议，约定长弘公司将位于闵行区莲花南路XXX号建筑面积750平方米的店面转让给其。同时又签订补充协议，约定大脚丫、都市丽人、嘟咔奶茶三个店的租金自2015年2月20日起由其收取。由于合同相对方系租赁取得店面，无权转让，故与其建立的是租赁合同关系。其支付朱道好现金20万元(后称与朱道好以入股投资款的方式折抵)，支付田林现金15万元、银行汇款5万元(后称先付的是定金5万元，之后通过案外人王然将15万元交给田林)，支付赵以家银行汇款20万元。2015年12月30日双方再次签订含有附属协议性质的收据，约定长弘公司保证其租期5年，即至2019年8月10日止，否则长弘公司赔偿60万元及支付违约金60万元，合计120万元。2016年4月其受让店面的房东上海一如易投资有限公司(以下简称一如易公司)发出搬迁通知，要求于2016年4月20日之前搬迁。根据前述协议约定其应得到五年租期，但在使用一年之后即遇到动迁，合同相对方已无法履约，依上述收据中的约定，长弘公司、田林、朱道好、赵以家应退还剩余四年的租金并支付违约金12万元。此外，补充协议约定三个租户在2015年2月10日之后的租金由其收取，但其收租时得知已被预收6万元，其有权要求返还。诉讼中，陶良润以与朱道好自行和解为由，撤回对朱道好的诉讼请求，并将各项诉请金额减少三分之一，即变更诉讼请求为：1.要求长弘公司、田林、赵以家退还租金32万元；2.要求长弘公司、田林、赵以家赔偿违约金8万元；3.要求长弘公司、田林、赵以家退还预收三家门店的租金4万元；4.要求长弘公司、田林、赵以家承担共同责任。被告(反诉原告)长弘公司辩称及反诉称，不同意本诉请求。其在签订《店面转让协议书》时即将租赁场所及转租他人店面的收租权一并交付给陶良润并由后者独立经营，其公司退出原有店面经营以及与房东的原租赁合同关系，转让的内容中亦包含有转租他人店面的收租权。签约时其公司为合同的一方主体，当时赵以家是公司隐名股东及员工，朱道好亦为公司隐名股东，与田林一样系代表公司的行为，均无合同主体资格。陶良润在签约时已经知道日后的动迁，故双方约定相应补偿归陶良润所有，其公司不负其他责任。陶良润约其公司法定代表人田林协商转让款的支付方式，当晚酒后陶良润拿出一张事先写好的《收据》要求田林签字，田签字后，陶良润并未实际支付转让款。后因过年后有传言转租的场所要动迁，陶良润就一直未支付转让款。2016年5月陶良润与一如易公司签订协议，约定由一如易公司支付相关搬迁费用512,200元(含长弘公司交付的押金10万元)，双方终止合同。陶良润拿到搬迁费用后，不但不支付转让费和押金，反而起诉主张其公司支付违约金，有违诚实信用，故反诉要求陶良润支付转让费60万元并返还押金10万元。诉讼中，长弘公司撤回要求返还押金10万元的反诉请求。原告(反诉被告)陶良润针对反诉请求则辩称，其已支付全部转让费，故不同意反诉请求。被告田林辩称，不同意本诉请求，其从未收到过转让费，陶良润给其的5万元是好处费(余同长弘公司的意见)。被告赵以家辩称，不同意本诉请求，陶良润向其支付的20万元是用于归还借款，与讼争转让费无关(余同长弘公司的意见)。被告朱道好辩称，其与田林、赵以家是朋友关系，共同商定将讼争店面盘下用于对外出租经营，由于田林名下有长弘公司，故以公司名义对外签订协议，实由三个个人合伙经营。后其与田林、赵以家将店面转让给陶良润，由于与房东签订合同的是长弘公司，故仍以该公司名义签订转让协议。其应得的转让款20万元己与其向陶良润支付的投资款折抵，而田林、赵以家收到陶良润各给的20万元之后，退出店铺经营。本院经审理认定事实如下：双方当事人对对方提供证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。并查明，田林为长弘公司法定代表人。2014年6月一如易公司(甲方)与长弘公司(乙方)签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将座落于闵行区莲花南路XXX号一楼铺面737.6平方米，二楼38平方米租赁给乙方经营，租赁时间从2014年8月11日至2019年8月10日；租赁费先付后用；合同签定之日乙方向甲方支付租房押金10万元(其余内容略)。长弘公司于签约时交付租金及押金20万元。同年12月26日长弘公司(转让方甲方)与陶良润(顶让方乙方)签订《店面转让协议书》，载明甲方同意将自己位于莲花南路XXX号一楼店铺转让给乙方使用，建筑面积为750平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务；店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用；转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等，营业设备等全部归乙方；乙方在2014年12月24日向甲方支付转让费共计60万元整；乙方在接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责；如因自然灾难等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归乙方(其余内容略)。同时长弘公司(甲方)与陶良润(乙方)签订《补充协议》，载明甲方转让莲花南路XXX号铺位给乙方，就转让原租户问题达成以下协议，乙方同意代替甲方履行原租户租赁合同中所规定的条款，原租户合同继续生效(大脚丫、都市丽人、嘟咔奶茶)；原租户可以和乙方从新签订变更合同，合同内容及权利不变；截至2015年2月10日原租户租金交付甲方，乙方从2015年2月10日后开始收后面租金。上述《店面转让协议书》、《补充协议》的尾部甲方处均由田林、朱道好、赵以家签名并盖具长弘公司公章，乙方处均由陶良润签名。同月30日田林、朱道好、赵以家(甲方)与陶良润(乙方)签名确认的《收据》载明，今收到陶良润转让莲花南路XXX号一楼店铺转让费60万元整，建筑面积750平方米，本收据为店面转让协议书附属协议，并保证转让期到2019年8月10日，期间如甲方不能履行协议或因房东原因违约，甲方应付陶良润60万元并赔偿违约金60万元，合计120万元；甲方必须履行原《房屋租赁协议》，违反合同条约由甲方承担(大脚丫押金由甲方负责退还)。2016年4月一如易公司发布限期搬迁通知。次月11日一如易公司(甲方)与陶良润(乙方)签订《协议》，载明为保证闵行区莘朱路沿线外环绿化带推进工作的顺利进行，经甲、乙双方协商一致，对莲花南路XXX号商铺拆迁工作达成如下协议：一、乙方承诺于2016年5月20日之前把莲花南路XXX号商铺搬空交还给甲方；二、由甲方一次性补偿乙方搬迁相关费用512,200元，其中包括甲方收取长弘公司的押金10万元整；三、乙方向甲方提供乙方与长弘公司签的“店面转让协议书”、“补充协议”以及“收据”的复印件，如果发生长弘公司向甲方索要押金事宜，由乙方凭上述三份原件向长弘公司交涉解决；四、乙方在2016年5月20日之前把莲花南路XXX号铺面交给甲方，甲方收到空置商铺后，给付乙方512,200元，乙方出具收据给甲方；五、2016年5月20日之前，其中壹户保证搬离，另外壹户与大脚丫鞋城同步搬离则本协议继续有效。2016年6月24日陶良润出具收条，载明收到一如易公司与其签订的协议约定款512,200元。另查明，陶良润于2014年12月27日通过其所属公司向田林银行汇款5万元，后于2015年2月3日通过其个人账户向赵以家银行汇款20万元。2016年6月23日朱道好出具收条，载明收到莲花南路XXX号商铺转让款20万元。本院认为，《店面转让协议书》、《补充协议》系合同当事人自愿签订，内容不违反法律规定，具有约束力。该合同性质究为租赁合同还是转让合同，从协议文义及实际履行情况来看，不仅涉及原有租赁合同关系，还包含有装修、设备、债权债务、收租权利等一系列财产利益，故陶良润辩称为租赁合同关系之理由不能成立，应依合同中的约定确定双方当事人的具体权利义务关系。就合同主体之争议，在实际履约过程中，田林、赵以家、朱道好不仅参与合同的签订，而且出具收据并载明为前述协议承担转让期的违约责任，可以表明该三人于本次店面转让中享有实质利益，与陶良润之间具有法律上的权利义务关系，为合同的一方当事人。陶良润提供与田林、朱道好、赵以家之间钱款往来或结算的相关依据，在无其他证据证明存在其他法律关系的情况下，应视为履行上述协议的组成部分。虽然陶良润提供付款依据所涉金额少于上述协议约定的转让费金额，但通过长弘公司、田林、朱道好、赵以家二次书面确认已收到全部款项，以及从签订协议之后直到本案起诉之前的二年多时间内未引起支付转让费讼争等事实，足以令本院有合理理由相信，陶良润已以合同相对方可以接受的方式履行了付款义务，长弘公司再行要求陶良润支付转让费60万元之主张依据不足，本院难以支持。陶良润就其主张长弘公司、田林、朱道好、赵以家预收三家门店租金6万元之事实，未提供任何依据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故其主张返还该部分租金之诉请缺乏事实依据，本院不予支持。《收据》中约定的给付转让费及赔偿违约金的前提条件是，在保证转让期内甲方不能履行协议或因房东原因违约，然而陶良润未能继续经营店面的原因在于政府拆迁，在《店面转让协议书》中明确约定国家征用拆迁店铺的情形，上述拆迁未超出陶良润合理预见的范围，不能认定为甲方不履行合同，或出租人有违约行为。加之陶良润已与出租人商定搬迁补偿方案并得到补偿，并不能认定受有不合理的损失，其要求长弘公司、田林、赵以家承担退还转让费及赔偿违约金之诉请依据不足，本院不予支持。综上所述，本院对上述本、反诉之全部请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)陶良润之全部本诉请求；二、驳回被告(反诉原告)上海长弘服饰有限公司之全部反诉请求。本诉案件受理费3,950元(已减半收取)，由本诉原告陶良润负担；反诉案件受理费4,900元(已减半收取)，由反诉原告上海长弘服饰有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王静波二〇一六年十二月二十八日书记员  叶岚莹附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。