广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0781民初2628号原告：台山市佳顺物业有限公司。住所地：台山市台城环市东路东方豪苑*号一卡。负责人：周国，系该公司董事。委托代理人：管楚建、黄杏伦，均系该公司职员。被告：罗祖成，男，1984年11月17日出生，汉族，台山市人，住广东省台山市台城环市。委托代理人：罗兆基，男，1957年2月12日出生，汉族，台山市人，住广东省台山市台城环市。系被告的父亲。原告台山市佳顺物业有限公司（以下简称“佳顺物业”）诉被告罗祖成物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告台山市佳顺物业有限公司的委托代理人管楚建、黄杏伦，被告罗祖成的委托代理人罗兆基均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳顺物业向本院提出诉讼请求：1、被告立即付清拖欠的物业管理费3110.22元以及违约金2413.53元（从2015年1月31日起暂计至2016年6月30日止），共5523.75元给原告；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2011年8月3日，被告向台山市德祥房地产有限公司购买了台山市台城镇环市东路50号B幢1401房（建筑面积为143.99㎡）。2012年7月26日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》及补充协议，协议约定被告应于每季度首月的30日前交付当季度的物业管理费和公共分摊水电费或其他应付费用，如不按期交费，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按欠费总额每天3‰交纳违约金。被告入住之初尚能缴交各项费用，后从2015年1月开始拒绝交费，截至2016年6月30日，被告共拖欠原告物业管理费3110.22元，经原告多次催缴无果。被告罗祖成辩称，东方豪苑五期开发商聘用佳顺物业公司不合法；东方豪苑5期小区内有多处违章建筑，是由物业公司违建或物业公司允许他人违建，物业公司的行为严重侵犯了业主的物权；物业公司严重违约，并无按《前期物业服务合同》之相关规定履行合同义务。物业公司没有履行门岗服务，没有实行24小时值守服务，没有保障公共环境卫生，没有履行公共设施的维护服务，无法保障业主使用公共设施、场所，没有保障小区的消防通道畅通或消防安全；物业公司后期调整按照1.2元/㎡/月的标准收取物业服务费没有征求全体业主的意见。故法院应驳回物业公司要求支付物业管理费和违约金的诉求。本院经审理认定事实如下：2010年3月16日，原告佳顺物业与东方豪苑开发商台山市德祥房地产有限公司签订《东方豪苑前期物业服务合同》，由台山市德祥房地产有限公司选聘原告佳顺物业提供东方豪苑前期物业服务，并实行政府指导价于2012年5月7日向台山市物价局备案收费标准，其中高层（1825层）按1.2元/㎡/月，小高（17层以下）按1元/㎡/月的三级管理标准收取物业服务费，并允许上浮20%收费标准。2012年7月26日，原告佳顺物业与被告罗祖成签订了《前期物业管理服务协议》，合同期限为2012年7月26日起至业主委员会成立后与物业服务企业签订的物业管理服务合同生效时止，约定由原告佳顺物业为该小区提供物业服务，业主每季度首月30日前缴纳当季度的物业管理费和公共分摊水电费或其他应付的费用，对被告罗祖成按照1元/㎡/月的标准收取物业服务费。上述合同签订后，原告佳顺物业为该小区提供物业服务至今。2014年9月10日原告佳顺物业向五期小区全体业主公告从2014年10月起东方豪苑（五期）A、B幢的物业服务费调整为1.2元/㎡/月，已在东方豪苑业主公告栏张贴公示。调整后的收费标准，A、B幢小区业主没有提出异议，并有70%的业主都按新标准缴纳物业服务费。另查，被告罗祖成是台山市台城环市东路东方豪苑（五期）50号B幢1401房的业主，房屋建筑面积为143.99平方米，被告罗祖成未缴纳2015年1月至2016年6月的物业服务费。经原告佳顺物业合理催收，被告罗祖成仍未缴纳。再查，东方豪苑（五期）分A、B、C幢，共有业主三百多户，其中A幢45户，B幢78户，自原告佳顺物业进驻小区管理后，小区业主也相继装修入住，其中有部分小区业主占用公共地方，违章搭建，包括原告佳顺物业也未取得建设工程规划许可证，未征求业主同意私自在东方豪苑（五期）4楼架空层搭建建筑物作员工宿舍使用。此外，因东方豪苑一期与五期在建设中原有围墙相隔，五期业主入住后曾多次向原告佳顺物业和台山市城乡规划局等部门投诉，要求拆除围墙，但一期业主基于安全理由不同意拆除，上述问题均未得到解决，引起五期包括被告罗祖成在内的部分业主不满，拒绝缴纳物业服务费。上述事实，有当事人陈述和双方当事人确认的事实、物业服务合同、催收单等证据证实，本院予以确认。本院认为：东方豪苑（五期）至今尚未成立业主委员会，原告佳顺物业受该小区开发商的委托对该小区提供物业管理服务，符合《物业管理条例》的规定，有权向该小区内的业主或房屋使用人收取物业服务费。被告罗祖成作为该小区内房屋的使用人，在享受原告佳顺物业提供的物业管理服务后，理应按时支付物业服务费给原告佳顺物业。本案双方当事人争议的焦点归纳为：(1)被告罗祖成拒交物业服务费的理由能否成立；（2）物业服务费以何标准缴交；（3）原告佳顺物业主张的违约金能否得到支持。关于争议焦点1被告罗祖成主张原告佳顺物业未尽职履行物业管理委托事项，导致涉案小区内长期存在公共卫生脏乱、小区保安无序等情形，但其所提供的相关证据也不足以证明物业管理长期存在上述问题。至于被告罗祖成提出的小区部分业主占用公共用地和违章搭盖等问题，由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权，既无权对业主进行处罚，也无权拆除违章搭建，业主如果认为相邻业主搭建侵犯了自己的权益，可以另行主张，但不能构成拒付物业服务费的理由。况且，原告佳顺物业在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，被告罗祖成等业主也可以根据《前期物业管理服务协议》的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，本案被告并没有通过其他救济途径主张权利，以拒付物业服务费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。关于争议焦点2被告罗祖成自2012年7月26日与原告佳顺物业签订了《前期物业管理服务协议》后，被告罗祖成一直按1元/㎡/月支付物业费至2014年12月。2014年10月开始，原告佳顺物业按新的收费标准（按规定可以上浮20%）收取物业服务费，并已在东方豪苑业主公告栏张贴公示，但由于五期业主包括本案被告罗祖成在内的部分业主对原告佳顺物业的物业管理问题不满意，导致部分业主包括被告罗祖成在内拒绝交纳物业费。虽然《前期物业管理服务协议》并不是最终成为原告佳顺物业收费的合同依据，但在政府指导价和在允许上浮的范围内已有70%以上的业主都按照1.2元/㎡/月的标准交纳物业服务费的前提下，原告佳顺物业请求被告罗祖成从2014年10月1日起应按照该标准交纳物业服务费并无不当。上述收费标准是针对东方豪苑（五期）A、B幢全体小区业主，并非只针对被告罗祖成，被告罗祖成作为东方豪苑五期小区的房屋使用人，亦应按此标准缴纳物业服务费。故现原告佳顺物业要求被告罗祖成从2015年1月起按每月172.79元（143.99㎡×l.2元/㎡/月）的标准交纳至2016年6月，计得物业费为3110.22元，本院予以支持。关于争议焦点3被告罗祖成没有依照合同约定依约缴纳物业服务费，已经构成违约，本应支付相应的违约金，但原告佳顺物业管理物业期间，违章搭建员工宿舍，侵占了五期业主的公共利益，也属违约行为，被告罗祖成以此进行抗辩有理，应予以采纳。因双方均存在违约行为，本院对原告佳顺物业主张被告罗祖成支付违约金的请求不以支持。综上，原告佳顺物业请求被告罗祖成支付2015年1月至2016年6月期间的物业服务费3110.22元，符合法律规定,本院予以支持。对原告佳顺物业要求被告罗祖成支付违约金2413.53元的诉请，本院不予支持。本案需要指出的是，作为提供物业服务的原告，应当依照诚实信用的原则，尽心尽责的履行物业服务义务，对于服务提供过程中出现的问题及业主的投诉，应当及时、积极、认真的予以整改，不断改进、完善自身的服务，努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境。作为小区的业主,若均不交纳物业服务费，导致物业公司无法运转及提供相应服务，最后利益受损的亦是业主自身。因此，作为业主的被告罗祖成以后也应当及时支付物业服务费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告罗祖成应自本判决生效之日起七日内向原告台山市佳顺物业有限公司支付自2015年1月起至2016年6月止的物业服务费3110.22元；二、驳回原告台山市佳顺物业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告台山市佳顺物业有限公司负担11元，被告罗祖成负担14元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  陈儒洲二〇一六年十二月五日书记员  伍丹娜