广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终17209号上诉人（原审被告）：广州市越丽市场经营管理有限公司，地址广州市白云区。法定代表人：陈壮欣，总经理。委托代理人：谭毅翔，广东旭瑞律师事务所律师。委托代理人：李妍，广东旭瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭志银，身份住址福建省永定县凤城镇康全路31号。被上诉人（原审原告）：罗秀芳，身份证住址福建省永定县。原审被告：广州鑫耀物业管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：王绪鑫，总经理。原审被告：广东耀华房产开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：傅宜全。上诉人广州市越丽市场经营管理有限公司（以下简称越丽公司）因与被上诉人郭志银、罗秀芳、原审被告广州鑫耀物业管理有限公司（以下简称鑫耀公司）、广东耀华房产开发有限公司（以下简称耀华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2016)粤0111民初7261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。越丽公司上诉请求：1.改判越丽公司无责任将鑫耀大厦（裙楼栋）幢2层232号房（现地址广州市白云区机场路10号之二之三之四232房）腾空交还给郭志银、罗秀芳。2.本案一、二审诉讼费由郭志银、罗秀芳、鑫耀公司、耀华公司共同承担。事实与理由：一、一审法院单凭《关于再一次敦请业主立即缴付管理费的函》认定越丽公司为实际控制人和使用人，属于认定事实错误。《关于再一次敦请业主立即缴付管理费的函》中，越丽公司提出将涉案商铺以临时招租的方式收取租金抵扣业主所欠的商铺管理费，是越丽公司对郭志银、罗秀芳拖欠商铺管理费追讨无果，对其拖欠管理费解决方法的一种提议。而该内容也无法看出涉案商铺于2015年7月28日后越丽公司实际控制。在郭志银、罗秀芳无法提供确切充分证据证明越丽公司实际控制涉案店铺的情况下，一审法院认定事实错误。二、越丽公司与郭志银、罗秀芳签订了《委托协议》，案涉商铺是郭志银、罗秀芳委托越丽公司进行物业管理，越丽公司仅对案涉商铺有管理的责任，无腾空交还的责任。越丽公司是越丽皮具城的市场经营管理公司，对该市场的所有商铺有管理责任。而且郭志银、罗秀芳与越丽公司签订了《委托协议》，约定将案涉商铺委托越丽公司实行物业管理，该协议是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。越丽公司是依双方合同约定，行使商铺的管理权，并没有实际控制和使用商铺，亦并没有拒绝业主行使业权。现在涉案商铺仍登记在耀华公司名下，郭志银、罗秀芳无办理好产权登记手续。依照《物权法》第九条规定，郭志银、罗秀芳并不是完全合法的业主，其应当办好有关手续后，依法占有商铺。越丽公司既不是涉案商铺房屋买卖的出售方，亦不是房屋租赁合同的承租方，并不应承担腾空交还商铺的义务。一审法院判决越丽公司腾空交还案涉商铺给郭志银、罗秀芳无法律依据。郭志银、罗秀芳辩称：同意一审判决，不同意越丽公司的上诉请求、事实和理由。鑫耀公司、耀华公司二审未到庭，未作答辩。郭志银、罗秀芳向一审法院起诉请求判令：一、鑫耀公司、耀华公司、越丽公司将广州市白云区机场路10号之二之三之四[鑫耀大厦（裙楼栋）]232房屋腾空交还经营权给郭志银、罗秀芳使用；二、鑫耀公司、耀华公司、越丽公司向郭志银、罗秀芳支付房屋占用费（按月租金22729元，即租赁合同第五年租金计算，自2015年7月28日起计至返还房屋之日止）；三、本案诉讼费由鑫耀公司、耀华公司、越丽公司共同负担。一审法院认定事实：2010年7月8日，郭志银、罗秀芳与耀华公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定郭志银、罗秀芳向某公司购买鑫耀大厦（裙楼栋）幢2层232号房（以下简称涉案商铺），房屋地址为广州市白云区机场路10号之三232房；合同约定建筑面积20.95平方米，房屋总价款2727477元。耀华公司应当在2010年7月28日前将涉案商铺交付给郭志银、罗秀芳使用。同年12月29日，耀华公司向鑫耀大厦商铺业主出具《承诺函》，内容为耀华公司以未出售的158间商铺作为承担重新签订《租赁合同》的担保，如在2015年7月27日前销售，则保证以销售回笼资金优先一次性支付业主全部剩余租金。上述合同签订后，郭志银、罗秀芳已向某公司付清合同约定的全部房价款，并向某公司支付了代缴税费。2010年12月31日，郭志银、罗秀芳（出租方，甲方）与鑫耀公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方经营使用；租赁期限为5年，即从2010年7月28日至2015年7月27日；租金从2010年7月28日起计收，其中2010年7月28日至2011年7月27日期间的月租金为12819元，2011年7月28日至2012年7月27日期间的月租金为14956元，2012年7月28日至2013年7月27日期间的月租金为17092元，2013年7月28日至2014年7月27日期间的月租金为19229元，2014年7月28日至2015年7月27日期间的月租金为21365元；租金支付周期为从2010年7月28日起，每3个月支付一次；甲方委托乙方收楼，乙方代理甲方办理收楼手续，乙方代理甲方收楼视为房屋自然交付乙方，并不影响甲方租金收益。本合同期满双方未能达成续约协议的，或合同被终止、解除的，乙方应于本合同终止或解除后10个工作日内将该房屋腾空交还甲方。乙方逾期没有搬走的物件视为乙方放弃所有权，由甲方自行处置。2013年4月21日，郭志银、罗秀芳（甲方）与耀华公司（乙方）、鑫耀公司（丙方）、案外人吴树炎（丁某）签订《补充协议》，约定：第一条甲乙丙叁方确认：就上述《租赁合同》所约定共五个租赁年度的租金甲方已收至2013年第一季度租金，叁方同意上述剩余租金一次性分三期付清给甲方，第一期在2013年4月28日前支付剩余租金余额的30%，第二期在2013年7月28日前支付剩余租金余额的30%，第三期在2013年10月28日前支付剩余租金余额的40%。乙方和丙方应按时支付剩余租金，如有延迟，按每延迟一日，计收延迟部分金额的千分之叁的滞纳金。丁某对乙、丙两方依期履行支付义务承担保证责任。第二条本协议签订后，甲方不再向乙方和丙方要求退铺、追究迟付租金滞纳金、迟延交楼违约金、迟延办理房地产证违约金等责任，乙方保证在2013年10月28日前办好签订本协议商铺业主的房产证，否则，甲方将保留购买合同中有关房产证办理相应条款的一切权利。第三条本协议壹式肆份，各方各执壹份，具有同等法律效力，自各方签字盖章之日起生效。等等。2016年6月6日，郭志银、罗秀芳向某公司和鑫耀公司邮寄了《关于移交经营权的再次通知》，要求耀华公司和鑫耀公司向其交还涉案商铺。郭志银、罗秀芳主张涉案商铺在2015年7月28日之后由越丽公司控制和使用，证明上述主张，郭志银、罗秀芳提交了以下证据：1.越丽公司于2015年8月24日向其发出《关于敦请业主及时缴付管理费的函》，主要内容为催收2015年7月28日之后的管理费。2.越丽公司于2015年9月9日向其发出的《关于再一次敦请业主及时缴付管理费的函》，主要内容是按照双方的约定，从2015年7月28日后，由业主承担商铺每月交付管理费的义务，但业主没有依约依时交付管理费，经多次催缴后仍未缴纳，越丽公司将采取临时经营管理业主商铺，向社会招租，以收回商铺的管理费。一审还查明，2010年期间，耀华公司将鑫耀大厦（裙楼栋）幢一至四层的部分商铺出售给多名小业主，并通过鑫耀公司与小业主签订返租合同，返租期间从2010年7月28日至2015年7月27日。返租合同到期后，因耀华公司与鑫耀公司未将商铺交还给业主，多名业主诉至一审法院要求耀华公司与鑫耀公司交还商铺，相关案件审理过程中，小业主主张租赁合同到期后，业主找到鑫耀公司和耀华公司要求收回商铺，鑫耀公司和耀华公司表示商铺由越丽公司控制，要求业主找越丽公司收铺，业主于是找越丽公司要求收回商铺，但越丽公司先后提出将涉案商铺委托给其经营、租金分成、缴纳保证金68000元等一些不合理的条件，业主无法同意越丽公司提出的条件，越丽公司因此拒绝将涉案商铺交还给业主。相关案件中，业主向一审法院提交了越丽公司向业主发出的《关于委托经营的通知》、《关于移交经营权的再次通知》、《给越丽业主的一封信》、《关于临时经营管理贵业主商铺的告知函》等证据，越丽公司在上述文件中提出要求业主在租赁合同到期后将商铺委托其经营，租金分成等方案，以及已经将业主商铺临时招租抵扣管理费等。上述案件中，一审法院已追加越丽公司作为被告或第三人参加诉讼。本案审理过程中，一审法院于2016年8月4日到越丽公司皮具城张贴公告，要求涉案商铺现实际使用人于张贴公告之日起五个工作日之内与法院工作人员联系，并提交合法使用商铺依据（租赁合同等），以便法院查明事实，维护涉案当事各方的合法权益。上述公告张贴至今未有人与一审法院联系。涉案商铺现地址为广州市白云区机场路10号之二之三之四232房。郭志银、罗秀芳明确其第一项诉讼请求中“交还经营权”就是指“腾空交还商铺”。一审法院认为，郭志银、罗秀芳与鑫耀公司、耀华公司订立的《租赁合同》、《补充协议》系各方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定合法有效，双方应恪守履行。从《补充协议》的内容来看，耀华公司亦为《租赁合同》承租人之一，应当与鑫耀公司共同承担责任。租赁合同已于2015年7月28日到期，根据《租赁合同》的约定，鑫耀公司、耀华公司应当在合同到期后10个工作日内将涉案商铺腾空交还给郭志银、罗秀芳，鑫耀公司、耀华公司未提供证据证实其已交还涉案商铺，其未交还涉案商铺的行为已构成违约，依法应承担违约责任。郭志银、罗秀芳要求鑫耀公司、耀华公司交还涉案商铺合理合法，一审法院予以支持。根据郭志银、罗秀芳提交的《关于再一次敦请业主即使缴付管理费的函》，该函中越丽公司提出将以将涉案商铺临时招租的方式收取租金抵扣业主所欠的商铺管理费，一审法院对郭志银主张涉案商铺在2015年7月28日以后由越丽公司实际控制予以采信，越丽公司未能提供其合法占有和使用涉案商铺的依据，故越丽公司应当将涉案商铺交还给郭志银、罗秀芳。对于郭志银、罗秀芳提出鑫耀公司、耀华公司以及越丽公司支付从2015年7月28日起房屋占用费的诉讼请求，根据《租赁合同》约定，鑫耀公司、耀华公司应当在合同期满后10个工作日内将涉案商铺腾空交还给郭志银、罗秀芳，即鑫耀公司、耀华公司应当在2015年7月27日起计10个工作日内即2015年8月10日前将涉案商铺交还给郭志银、罗秀芳，郭志银、罗秀芳现主张2015年8月10日以前的房屋占用费，一审法院不予支持；2015年8月11日之后的房屋占有使用费一审法院予以支持，占用费的标准可参照《租赁合同》第五年的租金标准即21365元/月计算，郭志银、罗秀芳主张的超出部分，一审法院不予支持。对于郭志银、罗秀芳要求越丽公司承担房屋占有使用费的诉讼请求，郭志银、罗秀芳现系依据《租赁合同》及《补充协议》提起本案租赁合同纠纷，由于越丽公司并非其租赁合同的相对方，郭志银、罗秀芳要求越丽公司支付房屋占有使用费缺乏合同依据，一审法院不予支持。耀华公司、鑫耀公司，越丽公司经一审法院传票传唤逾期未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第六十四条、第一百四十四条之规定，于2016年9月8日作出如下判决：一、耀华公司、鑫耀公司、越丽公司在判决生效之日起三日内，将鑫耀大厦（裙楼栋）幢2层232号房（现地址广州市白云区机场路10号之二之三之四232房）腾空交还给郭志银、罗秀芳；二、耀华公司、鑫耀公司向郭志银、罗秀芳支付房屋占有使用费（按照每月21365元的标准计算，从2015年8月11日计至交还房屋之日止；至判决生效之日的房屋占有使用费于判决生效之日起十日内一次性支付，自判决生效之日次日起的房屋占有使用费于每月十日前逐月支付）；三、驳回郭志银、罗秀芳的其他诉讼请求。一审案件受理费2355元，由耀华公司、鑫耀公司共同负担并于判决生效之日起3日内向一审法院交纳。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中,越丽公司向本院提交了以下证据:1.越丽公司与耀华公司签订的《前期物业服务协议》，拟证明越丽公司与耀华公司签订前期物业服务协议，越丽公司对鑫耀大厦（广州市白云区机场路10号之二至之五一至四层商场及地下三层车库）提供前期物业管理服务；2.准予变更（备案）登记通知书，拟证明原广州市越丽物业管理有限公司名称变更为广州市越丽市场经营管理有限公司；3.越丽公司与郭志银、罗秀芳签订的《委托协议》，拟证明郭志银、罗秀芳委托越丽公司对涉案商铺实行物业管理，越丽公司是经合法授权行使物业管理权的。郭志银、罗秀芳发表质证意见如下：1.《前期物业服务协议》不是与其签订的，且该证据仅有签章，没有法定代表人的签名，不清楚其真实性。郭志银、罗秀芳不确认越丽公司是物业服务单位。该证据与本案的处理没有关联性；2.郭志银、罗秀芳没有见过也不清楚越丽公司变更登记情况。该证据与本案的处理没有关联性；3.郭志银、罗秀芳确认《委托协议》的真实性，当时耀华公司说如果不签委托协议就不向郭志银、罗秀芳支付返租款，因此该委托协议是郭志银、罗秀芳被迫签订的。该委托协议不能够代表越丽公司对郭志银、罗秀芳的商铺享有经营管理权，与本案实体处理没有关联性。关于案涉商铺的管理及使用情况,越丽公司表示:案涉商铺是由鑫耀公司交付给其进行管理，但没有办理书面交接手续，案涉楼宇所在的商铺越丽公司进行了出租，其中部分出租，部分空置；越丽公司使用商铺的依据为：一是郭志银、罗秀芳与越丽公司签订的《委托协议》;二是耀华公司、鑫耀公司、越丽公司就案涉商铺签订的《三方协议》，但无法提交该证据。越丽公司明确表示其对于案涉商铺不享有经营管理权。另查：越丽公司所述的《委托协议》约定的主要内容为：郭志银、罗秀芳将其名下的物业委托越丽公司实行物业管理，委托管理期限为10年，自2013年6月1日至2023年5月31日止；委托管理期限内，物业管理费（含空调费）按该物业建筑面积每月每平方米45元收取；自2015年7月28日起，郭志银、罗秀芳须于每月5日前按前述标准向越丽公司交纳物业管理费。本院认为，本案二审当事人之间的争议焦点为：租赁合同期限届满后，越丽公司应否承担案涉商铺的腾空交还义务。《中华人民共和国合同法》第三百二十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，鑫耀公司与郭志银、罗秀芳签订的《租赁合同》约定，鑫耀公司应于租赁合同终止或解除后10个工作日内将该房屋腾空交还郭志银、罗秀芳。因此，在租赁合同期限届满后，双方当事人并未就继续履行租赁合同协商一致的情况下，郭志银、罗秀芳坚持要求收回商铺，鑫耀公司即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，其作为承租方理应履行合同约定和法律规定的租赁物交还义务。越丽公司二审承认案涉商铺由鑫耀公司交付给其进行管理，并上诉主张依据与郭志银、罗秀芳签订的《委托协议》，其有权使用案涉商铺，但双方当事人在《委托协议》中仅约定越丽公司有权收取物业管理费，而并无约定郭志银、罗秀芳授权越丽公司可将商铺进行出租经营，故越丽公司以此为由主张可合法使用商铺缺乏依据，本院不予采信。越丽公司上诉提出其没有实际控制和使用商铺，与庭审中的自认陈述不符；其二审中提交的所谓证据，亦不足以证明越丽公司对于商铺的占有和使用具有合法依据，对其上诉主张，本院不予采信。据此，一审法院判令耀华公司、鑫耀公司承担案涉商铺的腾空交还义务，处理并无不当,本院予以维持。鉴于越丽公司并非案涉租赁合同的相对方,因此,其应承担案涉商铺的协助腾空交还义务,一审法院判项处理欠妥,本院予以调整。综上所述，越丽公司的上诉请求和理由均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判项表述欠妥，应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院(2016)粤0111民初7261号民事判决第二、三项；二、变更广州市白云区人民法院(2016)粤0111民初7261号民事判决第一项为：一、广东耀华房产开发有限公司、广州鑫耀物业管理有限公司在判决生效之日起三日内，将鑫耀大厦（裙楼栋）幢2层232号房（现地址广州市白云区机场路10号之二之三之四232房）腾空交还给郭志银、罗秀芳；广州市越丽市场经营管理有限公司承担上述房屋的协助腾空交还义务。一审案件受理费2355元，由广东耀华房产开发有限公司、广州鑫耀物业管理有限公司共同负担；二审案件受理费100元，由上诉人广州市越丽市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 李 静二〇一六年十二月二十七日书记员 邹文芳游瑞娜