黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0302民初1391号原告：符伟，男，1957年8月26日出生，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：李瑛，黑龙江云众律师事务所律师。被告：黑龙江保时房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市动力区。法定代表人：战国庆，董事长。被告：王鑫，男，1988年12月28日出生，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：张世勋，黑龙江腾飞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建东，黑龙江腾飞律师事务所律师。原告符伟与被告黑龙江保时房地产开发有限公司（以下简称保时公司）、王鑫确认合同效力纠纷一案，本院于2016年6月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告符伟及其委托诉讼代理人李瑛、被告王鑫的委托诉讼代理人张世勋、王建东到庭参加诉讼，被告保时公司经本院公告送达未到庭参加诉讼。2016年7月27日至2016年12月11日为公告送达期间。本案现已审理终结。原告符伟向本院提出诉讼请求：1.确认原告符伟与被告保时公司签订的房屋购销合同有效；2.确认被告王鑫与被告保时公司签订的房屋购销合同无效；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告符伟于2009年6月15日购买被告保时公司开发的鸡西×组团×号楼×单元负一层×号车库，交纳房款136740元，被告保时公司将车库交付原告符伟使用至今。原告符伟在2015年11月办理房照时得知，被告保时公司将该房屋出卖给被告王鑫，并与被告王鑫签订了房屋购销合同，为被告王鑫办理了产权证，原告因此诉至法院。被告保时公司未出庭、未答辩。被告王鑫辩称：1.原告符伟与被告保时公司不存在真实的商品房买卖合同关系。符伟提交的房屋购销合同上方有“赵某某工程款抵车库”字样，证实符伟是以“抹账”方式签订所谓的房屋购销合同。2.被告王鑫与被告保时公司签订的房屋购销合同时间是2008年5月21日，而符伟提交的合同签订时间是2009年6月15日，王鑫的合同生效在先，具有优先效力，同一车库签订了两份购销合同，属于一物二卖。先签订合同的效力优于后签订合同的效力，在先合同已履行完毕的情况下，后合同就应终止，不再继续履行。3.被告保时公司明知已与被告王鑫签订了房屋购销合同，还与原告符伟恶意串通，其行为已严重损害了被告王鑫的财产权益，被告保时公司与原告符伟签订的“房屋购销合同”，依法不能成立，不具有法律约束力。4.被告王鑫与被告保时公司于2008年5月21日签订的房屋购销合同，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同依法成立，应受法律保护。被告王鑫在被告保时公司同意并协助下，依法办理了房屋权属登记，取得了房屋产权证书。被告王鑫与被告保时公司签订的房屋购销合同，应受法律保护，请求人民法院在查明案件事实的基础上，依法判决驳回原告符伟的全部诉讼请求，以维护被告王鑫的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交证据一，房屋购销合同1份，证实原告是初始所有人并且具备主体资格。被告王鑫有异议，认为原告与被告保时公司不存在买卖关系，被告王鑫购买该房屋时间在先，该证据不能证明原告的证明目的。房屋购销合同不能证明物权，本院对证据本身及原告具有诉讼主体资格的证明目的予以确认；2.原告提交证据二，购房收据1张、物业管理合同1份、装饰装修管理协议1份、物业费收据16张、清运费票据1张、供热费票据1张、购电证1张、供热协议1份，证实原告是实际所有人，从2009年6月至今交纳了全部房款，占有和使用该房屋，交纳了供热费、水费、电费。被告王鑫有异议，认为不能证明原告是房屋所有人。该证据能证明原告占有使用该房屋，并交纳了供热费、水费、电费，对该事实本院予以确认，对其他证明目的，无证据佐证，本院不予确认；3.被告提交的证据一，王鑫于2008年5月21日与被告保时公司签订的房屋购销合复印件1份及收据复印件1份，证实被告王鑫与被告保时公司就本案争议的车库存在真实的买卖合同关系，该合同签订的时间早于原告符伟提供的购销合同时间，该合同具有优先效力，且已履行完毕。原告有异议，认为王鑫与被告保时公司是抵押关系，不是买卖关系。杜某、陈某某、赵某某在公安机关的询问笔录证实，该合同并不是真实的买卖合同，是李某某、赵某某向杜某借款，出具给杜某的抵押担保手续，该合同是抵押担保的内容，对被告的证明目的，本院不予确认；4.被告提交证据二，房屋所有权证复印件1份（原件在房产局）、完税证明复印件1份、维修资金票据复印件1份、新建商品房手续费复印件1份、房屋他项权证复印件1份，证实被告王鑫购买的车库于2014年11月5日办理房屋初始登记，并已取得了房照，交纳了各种税费。该房屋产权来源是买卖，该房屋在鸡西市农村信用合作联社鸡冠信用社（以下简称信用社）办理了抵押贷款，于2014年11月7日办理了抵押登记。原告有异议，认为该证据不能证明被告王鑫取得的房照合法有效。该组证据与双方当事人的陈述相印证，对证据真实性本院予以确认，但对房屋产权来源是买卖，被告王鑫合法取得房照、王鑫交纳各种税费的证明目的，无证据佐证，本院不予确认；5.原告申请法院调取陈某某在公安机关的卷宗，证实被告保时公司明知房屋已经出售给原告，恶意将房屋卖给王鑫，套取国家贷款，并伙同王鑫欺骗原告和银行。主要内容有：2016年5月9日王某某的询问笔录记载：“问：你与杜某是什么关系？答：亲属关系，我是杜某外甥女。问：鸡冠区×号楼负一层×号车库的户主是谁？答：是我。问：户主为什么是你？答：因为杜某向我借过钱，欠我钱，杜某想让我放心借给她的钱，杜某就把该车库的房产证落到我的名下。问：现在该车库的状态？答：办理贷款了，房产证抵押给银行了。问：用谁的名？答：我的名。问：杜某借你钱是否有借条？答：有借条，后期杜某将钱还我了，我把借条撕毁了。问：该车库实际是谁的？答：实际是杜某的。”对该笔录，原告无异议，被告王鑫有异议，认为该车库与本案争议的车库不具有关联性。2015年5月8日许某的询问笔录记载：许某与杜某系夫妻关系，2014年6月中旬，杜某让许某去找陈某某办理房照，许某找了两次，陈某某推脱不办，同年9月，杜某给许某一个纸袋，告诉许某里面有办房照的手续及钱款，并告诉许某赵某某与陈某某沟通好了，拿钱和办房照手续找陈某某办理房照。许某找到陈某某，在陈某某的车里把纸袋交给陈某某。顶账车库是杜某放贷给赵某某，赵某某还不上钱，用车库抵的欠款。纸袋里的钱是办房照的费用及陈某某办事的好处费。房照办下来后，杜某在信用社办理贷款。贷款用了许某、杜某侄子杜某1、杜某外甥女小红的房照，听杜某说贷款给赵某某用了。对该笔录原告无异议，被告王鑫对其本身无异议，但认为赵某某还不上欠款，将车库抵给被告王鑫。2015年11月19日、23日赵某某询问笔录记载：鸡冠区×组团×号楼开发商是李某某，李某某挂靠黑龙江保时房地产开发有限公司，赵某某是建筑商。李某某欠赵某某工程款，将×组团×号楼×号车库抹账给赵某某，赵某某卖给符伟，符伟将房款交给赵某某，赵某某领符伟到李某某处，会计郭某某开具购房合同和收据。李某某、赵某某缺资金，赵某某通过朋友认识杜某，向杜某借款80万元，每月三分利，李某某用了50万元，赵某某用了30万元。李某某给杜某开了8个房屋购销合同和收据做抵押，钱一直没还。2014年9月，鸡冠区×组团×号楼开始办房照，杜某打电话说要办照，陈某某让赵某某给杜某证明一下，否则不给办。赵某某到矿总院附近的一个门市房，杜某和两个女子在场都说是陈某某让赵某某写承诺书，否则不给办房照。赵某某问怎么写，其中一个女子说陈某某说让这样写（承诺将鸡冠区×组团×号楼负一层×号车库抹给杜某，将×号楼×号、×号车库抹给杜某1，×号楼×号车库抹给王鑫，×号楼×号车库抹给许某），赵某某借了杜某的钱没还，杜某有李某某当年出具的原始票据，就写了承诺。潘某某买车库多年，写承诺时没对上号。陈某某知道杜某通过赵某某借钱给李某某。2015年12月17日赵某某询问笔录记载：赵某某抵押给杜某三个车库，2014年8月中旬，杜某找到赵某某说要办房照，陈某某不给签字，赵某某找陈某某，陈某某没有答应，赵某某告诉陈某某三个车库当时是李某某开具的房票，赵某某没钱还杜某，让杜某给陈某某表示表示，陈某某同意。赵某某电话告诉杜某给陈某某拿点钱表示表示，几天后杜某告诉赵某某陈某某签字了，房照办完了。赵某某借杜某340万元，三分利息，已付利息40万元左右，本金未还。2015年12月29日赵某某询问笔录记载：赵某某向杜某借款，其中80万元用×组团8个车库抵押，每个车库抵押借款10万元。这8个车库是李某某抹账给赵某某的。杜某有一次要去看车库，赵某某顺嘴说都租出去了。2014年9月，政府通知可以办房照，保时公司委托陈某某处理，杜某让赵某某还钱，或者办房照，赵某某还不上钱，拿杜某车库的手续找陈某某办理了2个车库的房照手续，杜某还让办房照，赵某某听说办房照得给陈某某拿钱，找到陈某某说让杜某给表示表示。2014年11月初，杜某告诉赵某某准备3万元钱和三套车库的手续，叫赵某某去送给陈某某，赵某某说有事没去。事后听杜某说让许某送去的，陈某某收了钱，把手续给出了。杜某给陈某某的3万元钱是好处费。这8个车库是抵押借款。对赵某某的上述笔录，原告无异议，被告王鑫有异议，认为争议车库不是抵押，是买卖。几个笔录有矛盾，赵某某未出庭，陈述不属实，事实是2008年2月末3月初，保时公司和赵某某借款80万元，在还不上钱的情况下于4月份变成房屋买卖，用欠款冲抵买卖房款。2015年12月28日郭某某的询问笔录记载：郭某某从2006年至2009年在李某某挂靠的保时公司担任会计，李某某是开发商，挂靠保时公司，开发×小区。陈某某在李某某挂靠的保时公司担任副经理。郭某某负责开具房票，所有房票都是李某某让开的。每人就开具一套房票，并在售楼分配图上登记。没有重复开房票的情况。潘某某、符伟在赵某某手里买的×组团×号楼×号、×号楼×号车库，郭某某给开的房票。赵某某是建筑商，李某某把车库顶账给赵某某，告诉郭某某赵某某向外卖车库时，给开房票。保时公司公章在李某某处，李某某给郭某某的房票都是盖完公章的。公章内容是“黑龙江保时房地产开发有限公司账务专用章（1）”，因为是挂靠，公章上有（1）。郭某某不认识杜某，没给王鑫开过购房合同。对郭某某的询问笔录，原告无异议，被告王鑫有异议，认为郭某某陈述不属实，在2008年6月28日保时公司给被告王鑫出具了购房合同和收据，原告的合同章是假的，带有1的字样是挂靠的，没有经过保时公司许可，保时公司是不带有1的字样，应以房产局产权处被告保时公司出具的公章为真实的公章，可见原告所称与事实不符。陈某某2015年11月3日询问笔录记载：陈某某没参与鸡冠区×组团开发建设，开发商是李某某，李某某挂靠保时公司开发×组团。2007年10月开发建设，2009年5月入户，李某某2009年6月末不知去向，陈某某在李某某处工作，帮助协调建设局等部门。2014年8、9月份，市领导找到陈某某让其负责协助给居民办理房产登记，陈某某雇了刘某某、刘某1给该地居民办理房产登记事宜。业主提供购房合同和收据，陈某某在房产局拿到房屋测绘图，收回业主的购房合同和收据，重新给业主开具办房照手续，上面加盖保时公司公章和法定代表人战国庆的名章、陈某某的名章，业主拿着这个手续，就可以到房产局办理房照。2009年陈某某就有保时公司的公章和战国庆名章，保时公司对陈某某有委托书。收取上来的购房合同和收据不知道哪去了。办房照时没有到公安机关查看楼房的原始账。潘某某说她手里有一个车库的购房合同和收据，但是因房照已办给他人，陈某某表示没有办法，认为对方有正规手续，是先来办理的。原告对该笔录有异议，认为不真实。被告王鑫无异议。2015年11月20日陈某某询问笔录记载：陈某某不知道杜某借给李某某和赵某某钱的事，杜某办房照时，让赵某某写承诺书是因为赵某某办事不准。凡是赵某某抹账的购房合同上都写着赵某某抹工程款，这是李某某让会计写的。不知道潘某某入户使用车库几年。对该笔录原告无异议，被告王鑫有异议，认为车库谁入户归谁使用，不符合法律规定。2015年11月23日陈某某询问笔录记载：杜某在办理房照时，没有更过名，不存在更名收费情况。对该笔录原告有异议，认为与赵某某、许某笔录相矛盾。被告王鑫有异议，认为3万元是开发公司计算出来的各种费用，多退少补。2015年12月16日8时33分陈某某询问笔录记载：杜某手里的购房合同是谁的名字记不清了，应该是杜某的名字。杜某手里购房合同和手续是购房还是借款，赵某某应该知道。对该笔录，原告与被告王鑫无异议。2015年12月16日9时52分陈某某询问笔录记载：陈某某不认识许某，没收过3万元钱。听赵某某说杜某当时是房贷给赵某某，赵某某还不上钱，就用三个车库顶账给杜某。对该笔录原告认为陈某某收取许某3万元好处费，恶意将房屋出售。被告王鑫有异议，认为保时公司还不上借款以房顶账，不是借款抵押。2015年12月17日、30日陈某某询问笔录记载：李某某拖欠赵某某工程款，就用一部分车库抹账给了赵某某，赵某某当时也缺资金，就借杜某钱，并用抹账车库抵押。之后，李某某涉嫌犯罪跑了，2014年9月，政府协调相关部门给×组团房屋办理房照，杜某拿7个车库的手续找陈某某办房照，杜某知道这7个车库赵某某已销售了。杜某让陈某某办理房照，陈某某知道杜某手里的车库已被赵某某出卖，就让杜某找赵某某写承诺书，承诺将这些车库顶账给杜某，赵某某出具了承诺书后，陈某某第一次给杜某办理两个车库的房照手续，第二次赵某某找陈某某，又办理两个车库的房照手续，2014年11月初的一天，赵某某打电话让陈某某把剩余的车库给杜某出办房照手续，杜某给拿3万元好处费，陈某某同意，之后收取许某送来的3万元钱，为杜某出具了三个车库的办理房照手续，只记得其中一个车库是×组团×号楼×号车库。听赵某某说杜某办理7个车库的房照是着急贷款。让赵某某写承诺书是因为知道他有重复抵押、销售行为，将来出问题，拿承诺书让赵某某负责。对上述笔录，原告无异议，被告王鑫有异议，认为许某不存在行贿的行为，是正常交纳各种费用，车库不是抵押。2015年5月8日11时、5月8日13时28分杜某询问笔录记载：“2008年具体时间记不清了，当时我放给赵某某钱，三分利息，同年赵某某还上利息用两个车库顶账我利息了，当时赵某某找×组团开发商给我开了两个车库的房票，2010年赵某某也是因还不上我利息了，用15号车库抵我的利息，同时找×组团的开发商给我开了×号车库的房票。在2014年9月份×组团的负责人陈某某通知我去办房照，这三个车库我爱人去找陈某某两次都没有给签字，一直也没有办下房照，房照没有办下来我就去工地找的赵某某，我跟赵某某说这房子是你给我的，房票上也是我的名字，为什么不给我办理房照，我不管你与陈某某怎么弄，必须让我把房照办下来，要你就还我钱，我跟赵某某说给他三天时间，要不就赶紧还我钱。第二天我又去工地找的赵某某，问他事情办理的怎么样了，赵某某告诉我一个车库给陈某某拿壹万元好处费，带齐房票手续去找陈某某，告诉陈某某，赵某某让来找的，陈某某就知道是怎么回事了。同时他把陈某某电话号告诉我，之后我就回家取了叁万元钱，把相关手续和叁万元钱装进材料袋里，让我爱人许某带着材料袋去找陈某某，同时我把陈某某电话号告诉我爱人许某，下午许某告诉我已经把材料袋给陈某某了。隔一天我爱人跟我说陈某某给他打电话让去取陈某某签过字的房票，之后我去找陈某某取的房票，去房产办理的房照。”“问：为什么要给陈某某拿钱？答：赵某某告诉我说那是给陈某某的好处费，不给拿钱陈某某不给签字，房照就办不下来，没有办法我才给拿了这叁万元的好处费。”“办下的房照办理贷款了，在鸡西市农村信用联社，贷款出来的钱都让我还亲属了。”“问：你放给赵某某多少钱？答：一共壹佰柒拾万元，加上利息共计叁佰肆拾万元。”2015年5月8日14时21分杜某询问笔录记载：“2008年7月初，黑龙江保时房地产开发有限公司开发商李某某向我借款贰拾万元（三分利息），李某某和我说好两个月还款，过两个月之后，李某某和我说钱在用两个月，在11月末李某某和我说没有钱还，我就和李某某说可以用你开发的车库顶账，当时李某某同意了，在12月初李某某给我开的鸡冠区×号楼负一层×号车库、×号车库的房票，李某某欠我的贰拾万欠款两清了。”“问：鸡冠区×号楼负一层×号车库是否在赵某某手里买的？答：不是，是李某某那顶账买的。”2015年11月5日杜某询问笔录记载：“我有7个车库，其实是八个，有个车库的产权证让他人办走了。我在2008年时，鸡冠区×组团×号楼的开发商李某某通过朋友找到我，向我借款，约好每月3%的利息，我当时贷款五十万元给李某某，我交给李某某现金五十万元，李某某用他开发的鸡冠区×组团×号楼的五个车库作抵押，当时给我开了购房合同和收款收据，每个车库十万元，后来，鸡冠区×组团×号楼的建筑商赵某某又找我借款，我借给赵某某三十万元，也是每月3%的利息，赵某某给我开了三个车库的购房合同和收据，就这样，我就有了这八个车库的手续，开完手续以后，我想先把车库占上，李某某说等以后有钱还给你钱，不给你车库，你别占车库，我当时也不想要车库，就想等李某某卖出楼房以后还我钱，到了2009年春节以后，李某某就不付给我利息了，后来我就联系不上李某某了，听说他跑了，我到车库一看，车库门都锁着的，我也进不去，没办法我就一直等，到了2014年9月份，我听说鸡冠区×组团×号楼可以办理房照了，我就去找陈某某办了房照，办了七户房照，后来还有一户，陈某某把手续已经办给其他人了。这八个车库有我名字，还有我侄儿杜某1的名字，还有我外甥王鑫、王某某的名字，手续都是我去办的。我记得有×号楼的4个车库，6号楼的3个车库。”“问：李某某和赵某某开给你的八个车库是抵押借款还是销售给你？答：是抵押借款，我当时是想要钱，不想要车库。”“我用这七户车库在鸡西农村信用社贷款105万元，我用这笔贷款在哈尔滨市哈西购买了一套住房。”“问：你的这七个车库有人在用你知道吗？答：我知道有人在用，我以为车库被开发商出租了。”2015年11月20日杜某询问笔录主要内容记载：“赵某某通过朋友找的我，……我记得给完钱，说是李某某用五十万，赵某某用三十万，他们俩都给我打了欠条，过了几天赵某某把八个车库的手续给我送过来了，我把欠条还给了他。李某某和赵某某说是抵押，不给我车库，我借给他们钱之后的两三个月时，车库建好时，我给李某某打电话到时还钱，我也不想要车库，一个车库十万元在当时我觉得贵。”“问：你在办八个车库房照时，你是否知道这八个车库被卖给他人了？答：我不知道，但是我怀疑过。我去过物业，物业让我找开发商，我去找陈某某，找不到，我也去看过车库几次，车库都关门，我也没见到人。”“问：你在2009年末得知李某某不知去向到2014年10月办房照，这近五年的时间里你为什么不入户车库？答：我没有钥匙，也知道车库被他人使用，开始我以为车库被出租了，后来我也怀疑被卖给他人了，我也知道×组团的×号楼这里的事很乱，但是我想我有李某某给我开的购房合同和收据，我就不管这些，不管车库是被卖了也好，被租了也好，我就等办房照时，我把房照办下来就行。”“问：你为什么找赵某某出证？答：我没想找，是陈某某让我找的。问：赵某某写承诺书的事你知道吗？答：我不知道，我没有见过。”2015年12月29日杜某询问笔录记载：“问：是否有抵押？答：是抵押借款，用八个车库做的抵押，每个车库10万，保时房地产开发商的郭会计给我开的发票和收据做的抵押。问：这八个车库的情况你说一下？答：鸡冠区×号楼×号、×号、×号、×号车库，×号楼×号、×号、×号、×号车库。问：你是怎么办理房照的？答：赵某某借我钱后就还不上钱了，当时车库因为开发商李某某跑了，也办理不了房照。2014年9月份，我听说×组团开始办理房照了由陈某某负责，我去保时房地产开发有限公司售楼处找陈某某，陈某某说得交钱，我说凭什么交钱，陈某某说改名费，我没有交，我俩就争吵起来，陈某某也没有给我办。……最后陈某某给我办理了两个车库的手续。2014年下旬,我找赵某某让他去找陈某某给我办理房票,赵某某找陈某某给我办理了两个车库的房票,我问剩下的车库怎么办?赵某某说你也不给陈某某拿钱,我也办不了。之后，赵某某告诉我说陈某某把×号楼×号车库房照办出去了，我就着急，找赵某某问怎么办，赵某某说你给陈某某一个车库拿壹万元好处，陈某某就给办了。2014年11月初的一天，我就把三个房票和三万元钱装在一个纸制的灰色档案袋里叫我丈夫许某去送给陈某某。当天下午许某告诉我已经把东西给了陈某某，隔了一天许某说陈某某给他打电话说叫他取手续，我就去取的手续。问：为什么没有入户？答：我认为是抵押借款合同，也就没有入户。问：为什么你之前说的有和今天说的不致？答：我今天说的都是实话，之前有些事我没记清，可能说错了。”2016年1月8日杜某询问笔录记载：“问：办理了哪几个车库？答：第一次办理了2个车库的房票，是×号楼×号车库、×号车库。第二次办理了2个车库的房票，是×号楼×号车库、×号楼×号车库。第三次是办理了×号楼×号车库、×号车库，×号楼×号车库。问：你为什么在第4次询问笔录中说第一次去找陈某某办理车库房票有×号楼×号车库？答：我记错了，现在我都想起来了。”对杜某上述笔录原告无异议，被告王鑫对2016年1月8日笔录无异议，对其他笔录有异议，认为不存在抵押借款，杜某陈述的内容与本案争议的事实不具有关联性。2015年10月27日潘某某询问笔录记载：“问：你说一下事情的经过？答：我在2009年6月从鸡冠区×组团×号楼的建筑商赵某某处购买了三个车库，分别是×号楼的×、×号车库，×号楼的×号车库，当时的会计郭某某给我办的手续，郭某某给我开的正规购房合同和购房收据，一个车库是13万多，款一部分交给赵某某了，一部分由郭某某代收了，交完款以后，我们就入户了，车库一直使用到现在，由于鸡冠区×组团×号楼的房照一直不能办理，直到2014年的10月份，我听说鸡冠区×组团×号楼可以办理房照了，办理手续的地点在鸡冠区一门市房，我和我哥哥潘某1一起来到了那，陈某某和两个女的在那，陈某某说先不办车库，先办住宅，让我们等等，过了一个星期左右，我们家车库的邻居告诉我家亲属说，让我们赶紧去看看，说我们的车库可能被别人把房照给办出去了，我们一听赶紧来到市房产局，发现×号楼的×号车库正在办，维修基金等都交完了，我和我哥马上去找陈某某，说了这个情况，出示我们的手续，陈某某告诉他手下的那个女的从新给我开了办理房照的手续，把对方一个姓孟的，把他交的维修基金的票子给了我，我把四千多的维修基金交给了那个女的，后来我哥去办了×号楼的×号车库的房照。我当时问陈某某我的×号楼×号车库和×号楼的×号车库为什么把房照办给了他人，我说陈哥你明知这两个车库都是我的，陈某某说他不知道，他没在，对方也是真票据来的，其中一个女的说人家也是拿着原始票子来的，谁拿票子来我就给谁开。我花好钱买的车库并且已经使用了五六年了，现在房照却让陈某某办给别人了，我今天来告陈某某诈骗。问：赵某某当年卖给你车库时，他是怎么说的，车库是怎么来的？答：赵某某是鸡冠区×组团×号楼的建筑商，他说是开发商顶账他的，李某某欠他的建筑施工费。问：你还有需要补充说明的吗？答：我补充一点，×号楼×、×号车库和×号楼×号楼车库，对方在办理完房照以后当天就在信用社抵押贷款了，我觉得这很可疑。”对该笔录，原告无异议，被告王鑫有异议，认为保时公司与原告不存在买卖关系。陈某某在公安机关提交的授权委托书复印件，内容：“黑龙江保时房地产开发有限公司于2008年经鸡西市政府和职能部门批准，在鸡鸡西市×区开发建筑了×组团×号、×号、×号楼，在建筑中因经理李某某尚欠市政府各项规费和税金，同时尚欠民间借贷款数百万元，现该楼已交付使用，李某某下落不明，造成了债权人起诉我公司的多起民事赔偿案件和去市政府上访告状的混乱局面。给我公司带来了极大的影响。为减少给市政府各级领导带来的不必要的工作压力，稳定社会和谐秩序，给百姓减少经济损失，考虑到我公司地址在哈尔滨市，债权人起诉和法院审理案件有极大的不方便之处。为此，委托陈某某在鸡西市代理我公司参加法院对案件的审理和执行。凡是陈某某代理的案件盖有我公司字样的公章均予以承认，但陈某某不得做为其他使用，经陈某某同意委托生效。”黑龙江保时房地产开发有限公司关于鸡西项目部公章、财务章封存使用的协议书复印件，内容:“黑龙江保时房地产开发有限公司公章1：壹枚、黑龙江保时房地产开发有限公司财务章1：壹枚。封存于鸡西项目部财务保险柜中，钥匙由总部保存。2、在鸡西项目部使用该公章与财务章时，与总部联系，不得影响生产。”承诺书复印件，内容：“2008年为黑龙江保时房地产开发有限公司建设×组团开发项目进行施工建筑，因开发公司不能及时给付工程款，用车库顶账做工程款给我，这些车库我也卖出顶借款，现在办理房照，我同意将×号楼负一层×号、×号车库抹给杜某1，将×号楼负一层×号顶给王鑫抵账，将×号楼×号抹给杜某，×号楼×号抹给许某抵账。请开发公司给出办照手续。如出现问题由我本人处理。承诺人：赵某某2014年9月23日”对上述证据，原告对承诺书有异议，对其他证据无异议。被告王鑫无异议。对本院调取的公安机关的卷宗中，能够相互印证的符伟购买赵某某抹账房屋、李某某挂靠保时公司开发×组团房屋，李某某、赵某某向杜某借款80万元，出具8份房屋购销合同抵押及杜某办理房照的过程等事实，本院予以确认，对原告其他证明目的，无证据佐证，本院不予确认。李某某挂靠被告保时公司开发×组团房屋，欠建筑商赵某某工程款，将争议房屋抵债给赵某某，赵某某将房屋卖给原告符伟，并联系李某某为原告符伟出具房屋购销合同。2009年6月15日，被告保时公司为原告符伟出具房屋购销合同，合同约定“房屋坐落×号楼负一层×号、产权性质私产、用途车库、建筑面积43.16平方米；1、销售面积以竣工后建筑面积为准预计结算单价元/平方米,总金额160000元。……4、违约责任：1、甲方要按国家规定的质量标准按期向乙方交付房屋，因故延期交付使用，甲方应按银行固定资产投资贷款利率支付乙方延期利息。2、甲方因故未履行合同，应退还全部预付款，双倍返还定金并按银行固定资产贷款利率向乙方支付利息……”。合同落款处加盖被告保时公司公章（1）及战国庆名章,合同上方标注有“赵某某工程款抵车库”的字样。原告当日交付房款，被告保时公司出具收据，2009年6月，被告保时公司将车库交付原告，原告占有、使用、管理该车库至今，但未办理产权证照。另查：2008年李某某通过赵某某向杜某借款50万元，赵某某向杜某借款30万元，二人共向杜某借款80万元，双方均约定每月三分利息。李某某出具×组团5份车库的购销合同和收据、为赵某某出具×组团3份车库的购销合同和收据，抵押给杜某作担保。2009年李某某不知去向，李某某、赵某某未偿还杜某欠款80万元。2014年杜某得知×组团的房屋由陈某某负责办理房照，杜某找到陈某某，陈某某知道杜某手里的房屋购销合同中的车库已被出售，就让杜某找赵某某出证明，赵某某于2014年9月23日出具承诺书，内容：“2008年为黑龙江保时房地产开发有限公司建设×组团开发项目进行施工建筑，因开发公司不能及时给付工程款，用车库顶账做工程款给我，这些车库我也卖出顶借款，现在办理房照，我同意将×号楼负一层×号、×号车库抹给杜某1，将×号楼负一层×号顶给王鑫抵账，将×号楼×号抹给杜某，×号楼×号抹给许某抵账。请开发公司给出办照手续。如出现问题由我本人处理。承诺人：赵某某”陈某某第一次为杜某出具了×号楼×号、×号车库的办理房照的手续，第二次赵某某找到陈某某为杜某出具了×号楼×号车库、×号楼×号车库的办理房照的手续，之后陈某某不再出具手续，杜某得知自己手中的一个车库已被陈某某把办理房照的手续开给他人后，找到赵某某，赵某某告诉杜某给陈某某每个车库拿1万元好处费，3个车库拿3万元，杜某同意，让丈夫许某拿3万元钱及×号楼×号、×号车库，×号楼×号车库的房屋购销合同、收据找陈某某，陈某某收取3万元钱款和三个车库的房屋购销合同、收据，为杜某重新出具了办理房照的手续，陈某某重新出具的房屋购销合同及收据上的购房人分别为杜某、许某、杜某1、王鑫、王某某，许某系杜某丈夫，杜某1系杜某的侄子，王鑫系杜某的外甥，王某某系杜某的外甥女。杜某用陈某某出具的房屋购销合同及收据到房产部门办理了7个车库的房照，房照上所有权人分别为杜某、许某、杜某1、王鑫、王某某，办理产权证照的费用均是杜某交纳。本案争议车库房照办在了王鑫名下。杜某用7个房照到信用社办理了抵押贷款。杜某在公安机关称贷款用于偿还欠款及购买房屋。本院认为，李某某挂靠保时公司开发×组团房屋，李某某与赵某某存在债权债务关系，将本案争议房屋抹账给赵某某，在赵某某将抹账房屋出卖给原告时，赵某某联系李某某，由保时公司为原告出具房屋购销合同，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，且原告已交付房款，保时公司将车库交付原告占有、使用和管理至今，双方已履行各自应承担的主要义务，虽未办理产权登记，但不影响合同效力，应认定为该买卖合同已成立并生效。该合同自成立时起即具有法律约束力，行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。被告王鑫持有的房屋购销合同，双方当事人并不具有买卖车库的真实意思，其实质是李某某、赵某某向杜某借款进行的抵押，买卖协议是抵押担保的内容。陈某某明知车库已出售他人，在收取杜某好处费后为杜某出具了办理房照的手续，手续办在王鑫名下，杜某亦知道该车库有人使用，但不去了解是否出卖，因李某某不知去向而产生将抵押物办理房照的意思，由此证实被告王鑫并未善意取得房屋所有权，被告保时公司为王鑫出具的房屋购销合同侵犯了原告的合法权益，符合合同法第五十二条“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”之规定，双方签订的合同无效。依照《中华人民共和国民法通则》五十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告符伟与黑龙江保时房地产开发有限公司于2009年6月15日签订的房屋购销合同有效；二、被告王鑫与黑龙江保时房地产开发有限公司于2008年5月21日签订的房屋购销合同无效。案件受理费100元，公告费748.60元，合计848.60元，被告黑龙江保时房地产开发有限公司负担798.60元、被告王鑫负担50元。此款原告已预付，二被告于本判决生效之日起十日内将应负担部分给付原告符伟。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审 判 长  贾玉芳人民陪审员  孙鸿岩人民陪审员  金 涛二〇一六年十二月二十六日书 记 员  王丹丹