上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0116民初7024号原告(反诉被告)王世兵，男，1976年2月11日生，汉族，住上海市宝山区。原告(反诉被告)王慧丽，女，1983年7月10日生，汉族，住上海市宝山区。共同委托代理人彭正萍，上海明伦律师事务所律师。被告(反诉原告)上海欧港置业有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人周仕供。委托代理人褚海英，上海市群成律师事务所律师。委托代理人陆艳，上海市群成律师事务所律师。原告王世兵、王慧丽诉被告上海欧港置业有限公司以及反诉原告上海欧港置业有限公司(以下均称被告)诉反诉被告王世兵、王慧丽(以下均称原告)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，分别于2016年8月29日、11月9日公开开庭进行了审理，原告王世兵及委托代理人彭正萍到庭参加了两次诉讼，被告委托代理人褚海英到庭参加了第一次诉讼，被告委托代理人陆艳到庭参加了第二次诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，两原告系夫妻关系。2013年6月4日，两原告与被告签订《上海市商品房预售合同》(下称“预售合同”)，约定原告购买被告开发的位于上海市金山区同凯路40弄《童博园基建项目》16号2层214室房屋(以下简称“案涉房屋”)，约定房屋单价11,141.5元(人民币，下同)，合同总价为177万余元。双方合同签订后，支付了百分之五十的房款，房屋也交付给原告使用近三年，但因被告未在金山区房产局办理备案手续，至今原告没法办理该房屋的房屋产权证书，双方还约定交付房屋的日期为2013年6月30日前，实际交付日为2013年11月7日，被告依约应承担违约责任。为此，原告诉讼来院，请求：1、判令被告为原告办理上海市金山区同凯路40弄《童博园基建项目》16号2层214室房屋产权证书；2、判令被告支付违约金及利息共计162,370元。庭审中，原告将违约金明确为被告承担逾期交房的违约金12,450元；利息明确为要求被告支付自2014年1月1日起至实际办出产证之日止，按同期贷款利率计算的利息。被告辩称，不同意原告各项诉请。1、原告尚未付清全部房款，不具备办理产证的前提条件；2、案涉房屋目前处于三家法院司法查封下，无法办理产权；3、鉴于原告逾期付款，被告当庭提出反诉，要求解除合同；4、关于违约金和利息，被告不愿承担，按照合同附件一约定的付款方式和期限，2013年6月30日前原告应向被告支付房款88万元，第四条、第五条约定如果贷款不成，原告应当自行用现金支付，逾期付款责任按合同第七条执行。被告反诉称，2013年6月4日被告与两原告签订预售合同一份，约定两原告向被告购买其开发的案涉房屋，合同总价177万元，原告应于2013年6月4日支付首付人民币896,400元，2013年6月30日前向被告支付880,000元，该合同第七条约定逾期付款超过90天后，被告有权选择单方面解除合同，原告承担总房价款5%的赔偿责任。2013年6月9日两原告向被告支付了896,400元，但余款至今未付，反诉原告几经催讨未果。2016年3月起，案涉房屋陆续被三家法院司法查封。鉴于两原告逾期支付房款已经构成根本性违约，根据双方之间的预售合同第七条以及合同法第九十四条的规定，请求判令解除原、被告于2013年6月4日签订的预售合同并赔偿按总房价1,776,400元的5%计算的赔偿金。庭审中，被告明确放弃赔偿金的反诉请求。原告针对被告的反诉辩称，不同意解除合同，已过除斥期间，合同大部分已经履行，房屋交付原告3年有余，且租赁给了第三方，原告没有支付房款的原因，是因为被告自身的原因没法办理贷款，这个楼盘几千人都无法办理贷款，是被告原因造成的，剩余房款没有支付是因为被告没有如约办理产权登记，原告行使的是不安抗辩。经审理查明，2013年6月4日，两原告与被告签订预售合同，约定由两原告购买被告开发的案涉房屋，房屋总价1,776,400元。关于付款方式和付款时间，预售合同附件一约定：原告应于2013年6月4日支付首付款人民币896,400元；应于2013年6月30日支前向被告支付房款(可含贷款)880,000元，被告代为原告办理贷款期间，若原告提供的资料，经银行审批，不符合贷款条件或最新央行所规定的的贷款条件，而导致银行拒绝放贷的，则被告不承担任何违约责任，无论被告代为办理贷款还是原告自行办理贷款，若原告申请贷款额度未获银行批准或与银行批准贷款额度产生差额的，该未获批准部分或差额部分，原告同意按附件一约定的贷款应到账期限自行用现金向被告支付，原告逾期支付的，视为原告未按合同预定付款，逾期付款责任按合同第七条执行。预售合同第七条约定，原告若未按本合同约定的时间付款，应当向被告支付违约金，违约金按未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，被告有权单方面解除本合同，原告应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的5%，被告有权在原告已支付的房价款中扣除原告应支付的赔偿金额，剩余房款退还原告，如原告已支付的房价款不足赔偿的，被告有权追索，被告如行使解除合同权的，应当书面通知原告。关于办证和交房，预售合同约定，被告应在2013年6月30日前将房屋交付给原告，在2013年12月31日前办理初始登记，取得大产证，取得大产证后30日内，由原、被告签署《房屋交接书》，签署《房屋交接书》后30天内，由双方依法向金山区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。若被告逾期交付房屋的，则应向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，原告有权单方面解除本合同。合同还约定了其他事项。合同签订当日，两原告于2013年6月4日通过银行转账向被告支付案涉房屋首付款896,400元，于2013年7月5日向被告支付相关税费40,608.05元，共计937,008.05元。2013年11月7日，原、被告双方签订《房屋交接书》，被告将案涉房屋交付原告。合同履行过程中，双方因办证及交房产生争议，故涉讼。另查明，合同签订时，位于金山区同凯路XXX弄XXX-XXX号在建房产被抵押给案外人中国工商银行股份有限公司上海市浦东分公司，债权金额为93,000,000元。2013年6月7日，因被告已全部归还贷款，故中国工商银行股份有限公司上海市浦东分公司注销全部房屋建设工程抵押。还查明，案涉房屋现分别被上海市浦东新区人民法院、上海市金山区人民法院、嘉兴市南湖区人民法院司法查封。庭审中，原告称案涉房屋贷款没有办理下来是因为被告的原因，被告反驳称，贷款办不出是因为政策原因而不是被告的过错。庭审中，原告称，司法查封系错误查封，原告已提出了解除查封的申请，现在在走程序，何时解封不清楚。以上事实，由原告提供的《上海市商品房预售合同》、《上海市商品房预售合同补充协议》、上海市房地产登记薄、房屋交接书、签购单、收据、收费凭证、解除查封申请书；被告提供的上海市房地产登记薄以及原、被告的当庭陈述、本案庭审笔录为证，并经查证属实。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于原告主张的办理案涉房屋过户的问题。根据本案查明的事实，案涉房屋目前被本院、上海市浦东新区人民法院及嘉兴市南湖区人民法院司法查封，尚不具备过户之条件，故对于原告该项之请求，本院不予支持。关于原告主张的逾期交房违约金问题。本院认为，首先，合同虽约定了被告应于2013年6月30日前交付房屋，但同时也约定原告应于2013年6月30日前支付剩余房款880,000元，根据我国《合同法》第六十六条之规定，原、被告之间互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。故被告以原告没有按时支付剩余房款为由进行抗辩本院予以采纳。其次，庭审中，原告虽称没有按时支付剩余房款系因被告原因导致无法办出贷款，但未能提供相应的证据，且本院注意到，双方在合同附件一中对此也有明确的约定，即便原告贷款额度未获银行批准，原告也应按合同约定的贷款应到账期限自行用现金支付，故对于原告的抗辩，本院难以采信。综上，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，本院亦不予支持。关于原告主张逾期办证的利息问题。首先，如上所述，案涉房屋目前并不具备办理过户条件；其次，根据双方合同约定，原告支付剩余房款义务在先，被告协助原告办理产证的义务在后，在原告首先没有按期履行相应的付款义务的前提下，被告有权拒绝办理过户手续，故对于原告该项诉请，因缺乏相应的依据，本院不予支持。关于被告请求解除合同的反诉请求。本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，买受人迟延支付购房款，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。被告无相应证据证明其在法定除斥期间内行使了合同解除权，故对于被告的反诉要求，本院不予支持。综上，依照依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告王世兵、王慧丽全部诉讼请求；二、驳回反诉原告上海欧港置业有限公司反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取1,774元，由原告王世兵、王慧丽承担(已缴纳)，反诉受理费减半收取25元，由被告上海欧港置业有限公司承担(已缴纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王超二〇一六年十二月二十六日书记员  宋骏附：相关法律条文附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。……2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。