汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0511民初1537号原告朱少雄，男，汉族，1979年10月19日出生，住所地汕头市。委托代理人石荣江、卢长龙，广东泛尔律师事务所律师。被告汕头市汽车运输总公司，住所地汕头市潮汕路４号，组织机构代码19272521-6。法定代表人胡伟洲。委托代理人马少平、林旭生，广东岭海律师事务所律师。原告朱少雄与被告汕头市汽车运输总公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案受理后，依法由审判员姚允玉适用简易程序，于2016年8月19日公开开庭进行了审理。2016年10月19日转为适用普通程序，依法组成合议庭，于2016年11月16日公开开庭进行了审理。原告朱少雄及其委托代理人石荣江、卢长龙，被告汕头市汽车运输总公司之委托代理人马少平、林旭生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年11月19日原告与被告的企业发展部签订《汕头市小商品批发市场铺位租赁合同书》（以下简称“《租赁合同》”）和《补充合同》。《租赁合同》约定被告将位于汕头市杏花西路2号汕头市小商品批发市场××楼××号铺位一间（计租面积11.66平方米）出租给原告使用，租期自2014年2月1日至2018年1月31日止，四年租金共计22387元由原告在签订《租赁合同》的同时一次性支付给被告。此外，《租赁合同》还对履约经营保证金、市场服务费、电费、商铺的装修、空调、招牌（烟感、喷淋）及其他事项进行了约定，被告还收取了原告四年的履约经营保证金40000元。《租赁合同》中涉及履约经营保证金（四）项下”的约定：“租赁期间，原告必须按规定时间正常开业经营，以确保商场开办成功，维护市场双方的利益。在开业经营期间，被告实施《商户开业经营登记制度》，对原告商铺实行每天开业签到。如未经被告同意，原告无故关门、停业，视作扰乱市场经营秩序，将给予每天扣除履约经营保证金100元的处罚，80000元履约经营保证金扣完为止。”为无效部分，其他部分有效。原告所主张无效的部分是被告免除其责任，影响了原告的经营，也不能使原告的经营产生经济利益。《租赁合同》还对市场服务费约定：“租赁期间，原告每间铺位每月市场服务费200元，每半年统一缴交一次。其中包含市场水费、排污费、卫生费、垃圾清运费、治安联防费等，不含停车费。”原告已向被告交付市场服务费1200元（自2014年2月1日至2014年7月31日止共六个月）。另外，《补充合同》对市场综合管理费进行了约定，被告收取了原告的四年市场综合管理费44774元。原告主张市场服务费和市场综合管理费是被告重复收费和违法收费，不合理也不合法；被告的经营范围是车站服装市场，本案讼争的铺位不属于被告的经营范围。被告的管理是通常的管理，不是专业的物业管理。由于被告的“苛捐杂税”诸如牛毛，加上合同里的“霸王条款”限制甚至剥夺原告的各种合法权益，此外市场疲软，原告生意清淡，经营下去已力不从心，原告与被告协商解除租赁合同，但被告始终都不同意。原告遂起诉请求判决：1、确认原、被告之间签订《租赁合同》的“四、履约经营保证金（四）项”下的约定为无效条款；2、确认《补充合同》为无效合同；3、被告返还原告已经交付的履约经营保证金40000元整及市场综合管理费44774元，以上二项合计84774元；4、解除《租赁合同》，将剩余的租金9141.40元（计剩余租期为19个月零18天）退还原告；5、本案的诉讼费由被告承担。被告辩称：一、原告请求判决解除租赁合同没有事实和法律依据。第一，2013年11月19日，被告的企业发展部与原告签订的《租赁合同》和《补充合同》（合同编号为：汕汽企字第1D202号）是双方在平等互利、充分协商一致以及公平自愿的基础上签订的，合同并没有违反法律法规的强制性条规定款。因此，双方签订的《租赁合同》和《补充合同》是合法有效合同，应受法律保护；第二、市场疲软、生意清淡不是解除合同的正当理由。市场疲软，是原告和被告共同面对的经营风险。面对风险，被告已出台各种优惠措施，积极扶持市场租户的正常经营发展。2015年12月10日，被告与原告签订补充合同，约定被告在租赁合同期满后向原告提供12个月的免租优惠期。即便市场疲软，原告也应积极面对，共渡难关，而不能作为解除合同的理由，否则有违《合同法》第8条的规定。二、原告请求被告返还上述市场综合管理费没有事实和法律依据。被告与原告签订的上述《租赁合同》及《补充合同》不存在霸王条款，不存在免除或限制自己责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情形。原告向被告承租的是小商品批发市场铺面，被告为确保市场的正常运作，必须对市场进行综合管理，为市场配备相应的经营管理人员等，因此，被告依据合同的约定向原告收取市场综合管理费是公平合理的。三、原告请求被告返还履约经营保证金没有事实和法律依据。《租赁合同》第四条已对原告缴交履约经营保证金作了相应的约定，该合同条款完全是双方自愿遵循行业惯例，为确保原告遵守合同、防止炒作铺位，保证市场正常经营秩序，在公平合理的基础上形成的真实意思表示，并不存在可依照《合同法》规定认定为无效的情形。如果原告能够遵守合同的约定，该履约经营保证金在合同期满后是可以退还原告的，但现因合同期未满，故不能返还。四、《补充合同》没有违反合同规定的无效合同的情形，原告提出的确认《补充合同》为无效合同不能成立。根据《租赁合同》第十一条和第十三条第(2)款的约定，由原告指派的物业人员进行管理，本案涉及的小商品市场是由被告方自主经营的，被告依照《补充合同》收取管理费用是合理合法的，被告方认为《补充合同》和物业管理条例无关。被告方没有超出经营范围，原告方把《补充合同》和《租赁合同》定性为不同性质的合同是不正确的。《补充合同》是《租赁合同》的补充，是同一性质的合同。原告提出请求确认《补充合同》无效第二项的诉讼理由不能成立，因为《补充合同》是双方在公平合理、平等自愿的基础上签订的，所以《补充合同》和《租赁合同》是密不可分，《补充合同》是有效的。五、被告不存在重复收费的问题。每一项都有各自的服务内容，收费各项目不同内容。因为主合同和补充合同的约定是不一样的。补充合同约定的服务内容是为市场配备管理人员，负责翻新装修，广告宣传规划，维护市场的管理等等。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：汕头市杏花西路2号是被告的全民单位自管产，经汕头市人民政府国有资产监督管理委员会同意原告在该址开办了汕头市小商品批发市场。原告与被告属下的企业发展部租赁该市场××楼××号铺位（面积11.66平方米），并于2013年11月19日签订《汕头市小商品批发市场铺位租赁合同书》和《补充合同》（合同编号均为汕汽企第1D202号），其中《租赁合同》约定：一、被告将位于汕头市杏花西路2号汕头市小商品批发市场××楼××号铺位一间（面积11.66平方米）出租给原告经营使用，租期自2014年2月1日到2018年1月31日止，租金四年共计22387元（每平方米月租金40元），在合同签订日，原告一次性支付给被告。二、履约经营保证金，为确保市场开办成功，维护广大进场经营商户的利益，避免一些商户恶意炒作铺位，本市场实行履约经营保证金制度。在合同签订日，原告向被告一次性缴交每间商铺履约经营保证金80000元。如原告在租赁期内遵守了下列合同约定，租赁期满后，被告将全额（不计息）退还原告履约经营保证金。三、市场服务费，租赁期间原告每间铺位每月市场服务费200元，每半年统一缴交一次。其中包含市场水费、排污费、卫生费、垃圾清运费、治安联防费等，不含停车费。”。四、空调费，由被告采取代收代付的方式，统一为每间铺位购买、安装一匹半格力空调一台，由原告出资，并归原告所有。原告必须按规定时间向被告物业管理部门缴交空调费用3400元。五、铺位装修试业期二个月（自2013年11月19日至2014年1月31日止）给予优惠，不计租金等等项内容。同时，《补充合同》对市场综合管理费约定：“为确保原告能正常使用其承租铺位经营，被告对小商品批发市场实行统一的综合性管理，并负责市场建筑物的装修翻新，负责市场公共场地的整修，负责供水、供电、消防等各项设备设施的更新、维护、添置，负责市场整体广告宣传策划。”原告向被告一次性缴纳市场综合管理费44774元（以每月每平方米80元的标准按其承租铺位的面积和期限自2014年2月1日起至2018年1月31日止）等项内容。上述《租赁合同》及《补充合同》签订后，双方均依约定各自行使合同权利及履行合同义务。被告于2013年11月19日将铺面交付被告经营使用，原告向被告交付各项约定款项，具体如下：2013年11月6日，原告向被告一次性交付租金22387元（自2014年2月1日至2018年1月31日止）。2013年11月19日，原告向被告交付：市场服务费1200元（自2014年2月1日至2014年7月31日止共六个月）、代收空调费3400元、市场综合管理费44774元（2014年2月1日至2018年1月31日共六个月）。2013年11月19日原告一次性交了履约经营保证金80000元给被告，由于保证金减收，被告于2015年4月24日退还40000元给原告，现在被告处的履约经营保证金只有40000元。原告与被告属下的企业发展部于2015年12月10日再签订《补充合同》，约定：一、凡是2013年底前与被告签订铺位租赁合同的商户，被告对其所租的每间铺位给予免租金（含市场综合管理费）优惠3个月。二、凡是2014年4月底前进场开业（已签订铺位租赁合同）并正常经营的商户，被告对其所租的每间铺位给予免租金（含市场综合管理费）优惠3个月。三、凡是2014年底前进场开业（已签订铺位租赁合同）并正常经营的商户，被告对其所租的每间铺位给予免租金（含市场综合管理费）优惠6个月。原告所租赁的××号铺位符合上述一、二、三条款，可享受12个月的免租期（含市场综合管理费）优惠，据此，该铺位租赁期满后，顺延12个月由原告继续使用，顺延期自2018年2月1日至2019年1月31日止等项内容。故原、被告的租赁期限应调整为自2014年2月1日起至2019年1月31日止。现原告以被告的“苛捐杂税”诸如牛毛、存在霸王条款、免除或者限制被告自己的责任，加重原告责任，以及市场疲软，生意清淡，继续经营下去已力不从心为由，原告遂于2016年7月21日向本院起诉，提出前述诉讼请求。被告持有的《营业执照》（2016年5月12日颁发）兼营范围为：……车站服装专业市场的经营、租赁及管理……。案在审理期间，被告也依法于2016年9月29日向汕头市工商行政管理局申请变更《营业执照》的兼营范围，明确被告的兼营范围为：市场投资、市场经营管理……。明确被告对本案讼争铺位有经营管理权。另查：汕头市汽车运输总公司企业发展部是被告属下的没有领取工商营业执照的内设机构。以上事实，有原告提交的原告的《中华人民共和国居民身份证》、被告的《企业机读档案登记资料》、《汕头市小商品批发市场铺位租赁合同书》（合同编号为汕汽企第1D202号）、《补充合同》（合同编号为汕汽企第1D202号），被告出具的《汕头市汽车运输总公司收款收据》（NO.00032320）、《汕头市汽车运输总公司收款收据》（NO.00033339）、《汕头市汽车运输总公司收款收据》（NO.0036428），被告的物业管理服务公司出具《收款收据》（NO.932360）和《广东省地方税收通用发票（电子）发票联》（发票代码：244051307060）；被告提交的《补充合同（关于免租优惠期）》（合同编号为汕汽企第1D202号）、《房地产权证》（编号为：粤房地证字第××号）、2016年5月12日汕头市工商行政管理局出具的被告《营业执照》（副本）、2016年9月21日汕头市工商行政管理局出具的被告《营业执照》（副本）、被告于2016年9月21日给汕头市工商行政管理局的《申请报告》以及《法庭审理笔录》等在卷为证，足资认定。本院认为：被告是汕头市杏花西路2号的权属人。被告经有关部门批准开办了汕头市小商品批发市场，并向工商行政管理机关申办领取《营业执照》，拥有了该市场经营管理、物业管理等内容的权限。原告为了经营而向被告租用该市场××楼××号铺位，双方为此签订了两份《租赁合同》及《补充合同》（合同编号为：汕汽企字第1D202号），上述合同是双方真实的意思表示，在公平合理、平等互利的基础上自愿签订的，也不存在霸王条款、免除或限制被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情形，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，因此，《租赁合同》、2013年11月19日签订的《补充合同》及2015年12月10日签订的《补充合同》均合法有效，双方均应自觉履行。因此，原告以被告没有经营管理期限，合同存在重复收费、苛捐杂税、霸王条款、市场疲软，生意清淡等等为由，提出解除原、被告之间签订《租赁合同》，确认该《租赁合同》“四、履约经营保证金（四）项”下的约定为无效条款，确认2013年11月19日的《补充合同》为无效合同的请求，缺乏事实依据，依法应予驳回。原告请求判令被告付还剩余的租金9141.40元的请求，由于上述《租赁合同》和两份《补充合同》期限至2019年1月31日届满，该铺面自2013年11月19日至今仍然由原告经营使用，上述《租赁合同》和两份《补充合同》尚在履行期间，故原告该请求缺乏事实依据，依法也予以驳回。原、被告双方为确保《租赁合同》和《补充合同》履行，在公平合理的基础自愿对履约经营保证金的约定，保证市场正常经营秩序，该约定是双方的真实意思表示。该履约经营保证金在合同期届满后如果原告没有发生违约的情况，依约定租赁期满后，被告将全额（不计息）退还原告，但由于《租赁合同》和《补充合同》的期限均未届满，故原告请求判令被告返还履约经营保证金40000元的诉求，没有事实和法律依据，依法应予以驳回。《租赁合同》和《补充合同》项下所涉及的各项费用均是租赁铺面及市场公共管理客观存在且必须产生的成本费用，收费各项目不同内容，其中既包含市场服务费、市场综合管理费、市场水费、排污费、卫生费、垃圾清运费、治安联防费等，也包括市场建筑物的装修翻新、市场公共场地的整修、供水、供电、消防等设备设施的更新、维护、添置、市场的广告宣传等等，上述成本费用分别列在合同及补充合同条款上并由双方自愿认可；每一项都有各自的服务内容，不存在重复。因此，原告主张被告存在重复收费的问题，依法无据，本院不予采纳。原告主张被告收取的市场综合管理费就是物业管理费，《物业管理条例》所调整的法律关系是业主与物业服务企业之间的关系，而本案原、被告之间的关系是承租人与业主的关系，被告对经营的市场行使管理权不能适用《物业管理条例》的规定，只能按所签订的《租赁合同》和《补充合同》约定履行。原、被告之间是市场经营者和承租户的法律关系，被告对其物业开办的市场有行使经营管理的权利，按照双方的约定收取一定的市场管理费的行为，并不超越营业执照所核准的经营范围，该内容并没有违反法律、行政法规禁止经营的规定，故原告请求判令返还收取的市场综合管理费44774元，依法无据，依法应予以驳回。据此，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十四第一款的规定，判决如下：驳回原告朱少雄的诉讼请求。本案受理费2248元，由原告朱少雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  姚允玉审 判 员  黄素萍人民陪审员  黄 腾二〇一六年十二月十九日书 记 员  袁诹敏附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十四条第一款当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。