广东省佛山市禅城区人���法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初12968号原告：李有根，男，汉族，1965年12月28日出生，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：梁士玲，广东高木律师事务所律师。委托诉讼代理人：何玉辉，广东高木律师事务所律师。被告：佛山（国际）车城有限公司，住所地广东省佛山市禅城区佛山大道中83号，统一社会信用代码：914406007556100690。法定代表人杨能。委托诉讼代理人：吴育华，广东引力律师事务所律师。原告李有根诉被告佛山（国际）车城有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2016年12月7日立案受理后，依法由审判员汤丽娟适用简易程序独任审判，并于2016年12月26日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《物业租赁合同》（合同编号20150407BJY20201-4，以下简称租赁合同）是无效合同；2.被告返还原告租赁保证金人民币34744.50元；3.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2015年4月10日就禅城区佛山大道中83号佛山（国际）车城铺位租赁事项与被告签订了《物业租赁合同》，约定租赁期限自2015年4月1日至2020年3月31日止，租金每月为人民币11581.5元，每两年在上年度递增10%。原告按合同约定在合同签订后向被告缴纳了人民币34744.50元的保证金，其后一直按约定缴纳租金。但自2016年3月起，因经济大环境不景气，经营出现严重困难，无力继续经营。原告发现合同没有约定提前终止合同的条款，遂多次向被告申请提前终止合同，但被告一直拖延不给予正面回复。无奈之下，原告于2016年8月29日正式向被告发出《申��书》，申请合同终止时间为2016年8月31日，并明确最迟于2016年9月10前清场。其后原告已于2016年9月3日全部清场并迁出该场地。但原告多次要求被告接收商铺锁匙与写退场纸，并要求结算房租等其他费用，但被告均不接收，还在明知原告早已退场的情况下，要求原告按照原租约支付租金和滞纳金。另外，近日原告从禅城区发展规划和统计局处获悉：被告就涉案房屋仅取得《临时建设工程规划许可证》，使用期限仅至2008年11月8日，之后并未通过规划延期申请，涉案建筑物的权利存在重大瑕疵。按《城乡规划法》第四十、四十四条规定及《佛山市禅城区临时建筑规划管理规定》，属于违章建筑。原告认为，因实在无力继续经营，已多次向被告表达提前终止合同的意愿，并已于2016年9月3日实际腾空与迁出该商铺，被告对此早已知情，完全可以接受该商铺并另租他人避免损失。且被告涉案商铺属于违章建筑，违反了法律法规的规定，其与原告签订的租赁合同是无效合同。为维护其合法权益，原告遂诉至本院。被告辩称：第一，我方不同意原告提出的解除合同。要求原告履行合同，涉案租赁合同是有效的，出租的是车城市场内的铺位，不是单一的租赁合同，原告是以车城市场租赁给原告。第二、到目前为止，原告没有将铺位交回给被告，铺位钥匙以及铺位还在原告处实际控制。并且从2016年9月开始拖欠被告租金。恳请法庭驳回原告的诉讼请求。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告对原告提交的真实性均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年4月10日，原告（承租方、乙方）与被告（出��方、甲方）签订《物业租赁合同》（合同编号：20150407BJY20201-4），主要约定：“……一、甲方出租给乙方的商铺位于佛山市禅城区佛山大道中83号佛山（国际）车城北区建源路2座2楼1-4号，用于经营木地板、家私、橱柜仓储展示及销售。铺位建筑面积为463.26平方米，计租面积为463.26平方米。二、租用期限：从2015年4月1日起至2020年3月31日止。三、租金和费用：本合同的计租时间从2015年4月1日起计取，每月每平方米￥25元，租金单价每两年在上年度基础上递增10%,具体如下：1、从2015年4月1日日起至2017年3月31日的租金单价为每月每平方米￥25元，每月租金总额为￥11581.50元；……四、保证金：签定合同之日，乙方向甲方缴纳保证金34744.50元（按三个月的租金计取）。当合同期满时，如乙方没有违约，甲方在合同期满后15天内把保证金退回乙方，不计利息。……六、交费方法：费用按先缴款后使用的方式结算，首期缴纳叁个月租金费用和卫生费合计共35194.50元，在合同签订之日支付给甲方，以后每叁个月缴纳一次费用，每期费用应提前30天缴交，逾期缴款按应缴金额每日3‰计取滞纳金。否则作违约处理。七、甲乙双方应遵守的事项：……9、乙方租用铺位每月需向甲方缴交市场清洁费共150元，在缴交租金费用时一齐缴交。八、违约责任：1、乙方违反本合同约定，甲方有权终止合同，收回铺位，没收乙方所缴交的一切费用，乙方并按合同总额的5%违约金赔偿给甲方。……”原、被告均在上述合同落款处盖章签名捺印确认。2015年4月21日，被告向原告出具收款收据，确认收到原告支付保证金34744.50元。原告向被告提交申请书一份，申请书落款时间为2016年8月29日。该申请书称因其无法继续经营，要求提前终止合同，因展厅需要��除样板，需几天时间，希望车城管理处给予宽限至2016年9月10日清场。2016年9月1日，被告回复原告确认收到原告2016年8月31日提交的“提前终止租赁合同的申请”，但合同期未满，根据该租赁合同的相关条款约定，被告将严格按照上述合同履行相关责任和义务，若原告未能按照上述合同约定履行有关责任和义务，被告将通过相关法律途径处理有关事宜。原告于2016年9月19日将《李有根退还佛山（国际）车城北区建源路2座2楼1-4号铺函》送至被告公司。上述函内容如下：“我于2016年8月29日已提交该场地的提前终止租赁合同的申请，（合同编号：20150407BJY20201-4）场地租赁合同，并明确在9月10日前搬迁完毕。到2016年9月3日已全部迁出，不在此场地经营，我多次要求你公司计算好房租及其他费用，但你公司迟迟不肯接收及写退出纸，我为了避免更大经济损失，我于2016年9月20日��商铺退还给贵公司，并将商铺锁匙3把交回”。2016年11月15日，被告委托广东引力律师事务所向原告发出《律师函》一份，要求原告付清拖欠2016年7月1日至2016年9月30日租金、滞纳金及卫生费。诉讼中原告陈述，不同意占有使用费以及相应的费用在本案中一并予以扣减。另查明，2016年11月24日，佛山市禅城区发展规划和统计局作出《佛山市禅城区发展规划和统计局关于查询佛山（国际）车城北区建源路2座规划报建情况的回复意见》函复原告。主要内容为：“经查，禅城区佛山大道中83号佛山（国际）车城北区建源路2号应属于佛山（国际）车城有限公司规划报建的佛山大道西侧一期临时普通汽车专卖店（北一、北二、南二座）项目。该项目于2003年取得《临时建设工程规划许可证》（编号：佛规工证【2003】J263），后于2007年办理了延期手续（案卷编号：J071018N02���，使用期限延至2008年11月8日”。本院认为，关于涉案合同效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据《佛山市禅城区发展规划和统计局关于查询佛山（国际）车城北区建源路2座规划报建情况的回复意见》可知，涉案商铺所在物业实际未取得建设工程规划许可证，故依据上述法律规定，原、被告于2015年4月10日签订的《物业租赁合同》为无效合同。关于原告主张被告返还保证金的诉请。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被���销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因涉案合同均为无效合同，故该合同项下保证金34744.50元应返还予原告。原告该部分诉请有事实和法律依据，本院予以支持。至于被告提出的原告拖欠租金的问题，本案中原告已经明确表示不同意占有使用费以及相应的费用在本案中一并予以扣减，且被告亦未在本案中提出反诉，故本院对被告提出的拖欠租金问题不予审查，被告应另案向原告主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：（1）确认原告���有根与被告佛山（国际）车城有限公司于2015年4月10日签订的《物业租赁合同》为无效合同；（1）被告佛山（国际）车城有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告李有根返还保证金34744.50元。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取334元，由被告佛山（国际）车城有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  汤丽娟二〇一六年十二月二十六日书记员  王佳仁附引用的法律法规：《中华人民共和���合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的���赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。