上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初10788号原告：上海仁恒物业管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区茂兴路XXX号仁恒广场4座1楼。法定代表人：周轶群，董事长。委托诉讼代理人：王永彦。委托诉讼代理人：赵辰恺，上海市锦天城律师事务所律师。被告：吴礼广，男，1970年9月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈群，上海市大华律师事务所律师。原告上海仁恒物业管理有限公司(以下简称仁恒物业公司)与被告吴礼广物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，被告吴礼广于提交答辩状期间提出管辖权异议，本院依法作出驳回其管辖权异议的裁定。被告吴礼广上诉至上海市第二中级人民法院，上海市第二中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。2016年9月19日本院裁定本案转入普通程序，对本案公开开庭进行了审理。原告仁恒物业公司的委托诉讼代理人王永彦、赵辰恺、被告吴礼广及其委托诉讼代理人陈群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告仁恒物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告向原告支付上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)拖欠的自2012年7月至2016年9月的物业管理费人民币131,508.6元(本案币种均为人民币)；二、判令被告向原告支付自2012年7月至2016年9月的物业管理欠费的滞纳金131,508.6元。事实理由：上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号XXX室房屋系被告所有，原告是该小区物业服务企业。原告按照物业管理合同的约定，从绿化、保洁、安全等各方面对小区进行了物业管理，尽到了物业管理职责。但被告以各种理由拒付2012年7月至2016年9月期间的物业管理费，原告多次催讨未果。根据约定，业主逾期缴纳物业费的，应支付滞纳金，自2012年10月1日起按每日千分之三的标准分段计算，算至2016年9月15日已超过21万元，因滞纳金超过应缴的物业管理费本金，故调整为131,508.6元。被告吴礼广辩称，原告收取物业费的依据遗漏了经上海市杨浦区发改委、物价局于2011年6月13日确认的系争小区《住宅物业超标准服务收费标准确认表》。原告收取物业费依据的《前期物业服务合同》签订于该确认表之前，应属于效力待定状态。行政机关明确要求原告就收取物业费的标准8元每平方米的具体内容予以了列明，更要求将该物业服务标准写入房屋买卖合同中。被告认为原告向被告收取物业费的依据应当涵盖确认表中的内容。依据该表，原告没有提供表内所列的一共五项超等级项目服务，余下提供的服务均不达标，存在严重质价不符的情况。如小区公共区域长期无人清理、地下车库及地面乱停车、车库墙面脱落、地面无人清理、地下车库灯损坏、游泳池不清洁、车库楼梯入口不清洁、喷水池未喷水、水池内不清洁、花坛积水、绿化被破坏、保安配置不达标等情况均证明物业服务未到位，没有履行管理职责。综上，不同意原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，认定如下：上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号XXX室房屋系被告所有，建筑面积322.32平方米。2010年11月30日，被告与上海仁恒杨浦房地产有限公司(以下简称仁恒房地产)签订《上海市商品房预售合同》，约定被告向仁恒房地产购买系争房屋，2011年11月4日被告登记为预购房屋权利人。2011年12月17日，被告在《仁恒怡庭房屋接收认可书》中签名，确认系争房屋经本人验收，确认符合验收标准，予以接收。2010年8月15日，仁恒房地产(甲方)与原告(乙方)签订《前期物业服务合同》及《怡庭会所前期委托管理协议》。《前期物业服务合同》约定：双方就仁恒怡庭的前期物业管理服务事宜订立本合同；物业座落于杨浦区新江湾国晓路XXX号(政和路XXX弄XXX-XXX号)；乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务：物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务、业主委托的其他物业管理服务事项；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，多层每月每平方米5.80元；新建商品住宅的买受人应从甲方或者其委托的物业公司书面通知办理入住手续之日的次月起支付物业管理服务费，办理入住手续的当月及以前由甲方支付物业管理服务费；物业服务费用按季度交纳，业主应在该期开始之日或之前一次性缴清履行交纳义务，逾期交纳的，乙方可以按照应缴费用的每日千分之三的标准向业主收取滞纳金；本物业管理区域内的全体业主所有的会所及相关设施委托乙方经营管理，经营管理收费约定另见《前期会所委托管理协议》；乙方的权利义务包括可受甲方委托制定《临时管理规约》，并与业主签署《临时管理规约》，设立专门机构负责本物业的日常管理工作，并委派具有岗位资格的人员履行本合同，根据法律法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益，根据有关法律法规的规定和本合同的约定，向业主或物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题，结合本物业的实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算和决算报告；物业公司按照本合同及临时规约规定，对本住宅区进行全面综合的管理服务，并实施对本规约各项规定的具体履行。合同另行约定了其他权利义务。《怡庭会所前期委托管理协议》中约定甲方将其开发的怡庭小区会所委托乙方进行前期管理；在会所投入使用前，甲方应按照会所的服务功能定位，先行购买并安装有关设备和设施，并达到正常使用状态；会所营运费自完全交付使用之次月起按每月每平方米2.20元的标准由全体业主按每户拥有建筑面积支付，会所营运费按季度交纳，业主应在该期开始之日或之前一次性缴清履行交纳义务，逾期交纳的，乙方可以按照应缴费用的每日千分之三的标准向业主收取滞纳金；乙方应保持中心会所外立面清洁干净，无明显瑕疵。保持设备正常运行，达到设备所应具有的功能。按照国家、上海市及有关行业的相关规定，对房屋及设备设施进行定期维修保养。保持环境卫生，定期安排专人进行清扫等内容。《仁恒怡庭临时公约及会所会则》约定：物业管理服务费由物业公司按每月每建筑平方米8元的标准向业主收取，业主在办理房屋交接手续时一次性向物业公司预缴三个月的物业管理服务费，以后物业服务费每三个月缴付一次，业主应于该期开始之日或之前一次性付清，逾期交纳的每逾期一日，物业公司可以按应缴费用的每日千分之三向业主加收滞纳金；该公约另行约定了物业公司和业主的其他权利、义务。2011年12月17日，被告在该临时公约及附件《确认函》上署名，同意遵守该临时公约。2011年6月13日，上海市杨浦区发展和改革委员会、杨浦区物价局向仁恒房地产出具《住宅物业超标准服务收费标准确认表》，主要内容：经市物业行业协会组织专业人员对你单位申报的仁恒怡庭小区超标准物业服务内容和收费标准进行论证后，根据《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》有关规定，现将超标准物业服务收费标准确认如下：物业服务收费标准为每平方米建筑面积：多层(带电梯)8元/月(含会所)。承诺提供服务等级和超标准项目及确认收费标准见下表：综合管理服务(五)级0.35元、公共区域清洁卫生服务(五)级0.28元、公共区域秩序维护服务(五)级0.5元、公共区域绿化养护服务(四)级0.11元、公共部位(三)类0.1元、供水系统(多层)(二)类0.06元、排水系统(二级生化)0.04元、公共照明(多层)(三)类0.08元、消防系统(二)类0.03元、避雷系统0.015元、弱电系统(二类)多层0.08元、升降系统(电梯)0.4元、水景(预收标准)0.145元、超等级项目(综合管理服务)0.8元、超等级项目(公共区域清洁卫生服务)0.46元、超等级项目(公共区域秩序维护服务)1.25元、超等级项目(公共区域绿化养护服务)0.13元、超等级项目(公共部位公共设备设施日常运行、养护、维修服务)0.97元、会所服务2.2元，合计8元。上述确认的收费标准，将作为物业管理招标(或协议)的最高收费标准。将物业服务收费标准写入房屋买卖合同。业主大会成立后，具体收费标准由业主大会与物业服务企业签订物业服务合同给予明确。按规定明码标价。2013年10月16日，原告向被告寄送《催款函》，要求被告于2013年10月31日之前付清2012年7月至2013年12月的物业管理费。2014年11月18日，原告向被告寄送《催款函》，要求被告于2014年10月31日之前付清2012年7月至2014年9月的物业管理费。2015年4月1日，原告向被告寄送《催款函》，要求被告于2015年4月10日之前付清2012年7月至2015年3月的物业管理费。2015年12月23日，原告向被告寄送《催款函》，要求被告于2015年12月31日之前付清2012年7月至2015年12月的物业管理费。审理中，原、被告一致确认系争小区业主委员会至今尚未成立。本院认为，《前期物业服务合同》、《怡庭会所前期委托管理协议》及《仁恒怡庭临时公约及会所会则》系缔约双方真实意思表示，合法有效，其效力及于小区内包括被告在内的每个业主。被告辩称上述合同内容遗漏了《住宅物业超标准服务收费标准确认表》，原告未按照表内所列超等级项目服务，余下提供的服务均不达标，但该物业收费标准经过合法程序进行备案，并经签约双方同意，被告在接收房屋时对此明知且认可，故被告该辩称意见本院不予采信，该合同合法有效。被告也未能提供充分证据证明原告未对小区进行尽职管理，小区会所亦在正常开放使用，故被告上述辩称意见，本院亦不予采信。综上所述，原告提供了物业服务，业主按时交纳物业管理费是应尽义务，无正当理由不支付，既是违约行为，也不利于物业服务的改善。对于原告要求被告支付滞纳金的诉请，因被告并非恶意拖欠物业管理费，故对原告滞纳金的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、第六十七条之规定，判决如下：一、被告吴礼广应于本判决生效之日起十日内支付原告上海仁恒物业管理有限公司上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号XXX室房屋2012年7月至2016年9月的物业管理费人民币131,508.6元；二、对原告上海仁恒物业管理有限公司其余诉讼请求，不予支持。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,245.26元，由原告上海仁恒物业管理有限公司负担人民币2,622.63元，被告吴礼广负担人民币2,622.63元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈晓宇代理审判员  金 玮人民陪审员  陈铭浩二〇一六年十二月二十八日书 记 员  倪晓琳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》1、第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……2、第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。