山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁06民终4454号上诉人（原审原告、反诉被告）：关丽君，女，1976年5月5日出生，汉族，住烟台市芝罘区。法定代理人：关成（关丽君之父），男，1939年10月21日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：姜兆亮，山东信谊律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：周磊，男，1984年12月27日出生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：孙小茗，山东明朗律师事务所律师。上诉人关丽君因与上诉人周磊房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2016）鲁0602民初125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人关丽君的法定代理人关成和委托诉讼代理人姜兆亮及上诉人周磊的委托诉讼代理人孙小茗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人关丽君上诉请求：1、撤销烟台市芝罘区人民法院（2016）鲁0602民初125号民事判决第三项、第五项。2、对关丽君的房屋遭到损坏的损失以及周磊占用期间的房租损失进行评估；3、判令周磊返还房屋中存放的电磁炉、洗衣机、油烟机、大会议桌；小灶房内存放的模板八张、四大纸箱日用品、电磁炉等；4、房屋返还的过户费应由周磊承担；5、赔偿七次住院费、关丽君及其法定代理人精神损失费人民币120000元及租赁房屋租金和增加日常开销费用4模板45600元。6、案件受理费由周磊负担。事实和理由：1、本案由于周磊的过错导致房屋买卖无效，在周磊占用诉争房屋以前，该房屋内设施和屋内存放的物品均完好无损。一审判决对此未予认定是错误的。2、管关丽君系无民事行为能力人，不能从事任何的民事法律行为，关丽君虽向周磊出具了收到房款200000元的收据，但实际并未收到该笔款项，一审判决认定关丽君收到了该笔款项是错误的。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院查明事实，依法改判。上诉人周磊上诉请求：1、撤销（2016）鲁0602民初125号民事判决第二项、第三项、第四项、第六项，并依法改判。2、案件受理费由关丽君负担。事实和理由：1、一审判决要求周磊赔偿关丽君房屋租金损失83000元没有事实和法律依据。在涉案房屋买卖的过程中，关丽君曾自行到相关部门办理了房产过户手续，虽然（2015）烟民一终字第1097号民事判决确认《购房协议书》、《房屋买卖合同》无效，但在整个房屋买卖过程中，周磊对此并无过错，并且涉案房屋的租金一直由关丽君的法定代理人关成收取，关丽君对租金损失数额计算未提供任何证据佐证，一审判决参照关丽君与烟台商讯网络科技有限公司的约定进行计算错误。综上，一审判决关于租金损失的计算缺乏依据，且没有明确的计算方式，周磊在涉案房产的买卖过程中并不存在过错，不应当赔偿关丽君的租金损失。2、周磊不应当赔偿关丽君房屋保全担保费1500元。该笔费用是关丽君申请财产保全所支出的费用，并不是因《购房协议书》、《房屋买卖合同》无效而必然发生的，与周磊无关。3、一审判决对购房款的数额没有查明。周磊在（2014）芝民一初字第636号案件审理过程中，已经提交了向关丽君支付购房款1060000元的证据，一审法院仅判决关丽君返还购房款200000元与事实不符。4、关丽君对《购房协议书》、《房屋买卖合同》的无效存在重大过错，应当赔偿周磊因涉案房屋的买卖所遭受的经济损失44771.99元。关丽君向一审法院起诉请求:一、周磊将涉案房屋返还并过户于关丽君名下；二、周磊赔偿关丽君房屋被占用期间的房屋结构破坏损失300000元、租金损失140000元、房屋保全担保费1500元、房屋内原设施财产电磁炉、洗衣机、油烟机等损失20450元、住院费20000元、关丽君及其法定代理人精神损失费100000元、房屋租金损失及增加日常开销费用42000元，共计623950元。周磊向一审法院反诉请求：判令关丽君返还购房款1060000元及办理房产变更登记所支出的费用44771.99元。一审法院认定事实，诉争房产坐落于烟台市芝罘区二马路155号13层7号、建筑面积161.79平方米，2000年9月5日登记在关丽君名下，产权证书编号为烟房权证芝字第××号。2014年6月18日，烟台市住房和城乡建设局依据2014年5月20日的《烟台日报》遗失声明，为关丽君补办了诉争房产的房屋所有权证书，新房屋所有权证书编号为烟房权证芝字第××号。2014年6月27日，关丽君与周磊在签订的《购房协议书》中约定：关丽君与周磊关于购买诉争房产，达成本协议；截止到本协议签订之日关丽君尚欠周磊借款人民币330000元无能力偿还，经协商关丽君以诉争房产抵顶，该房作价1100000元，扣除关丽君所欠周磊借款330000元，周磊应支付关丽君房款人民币770000元；周磊应分别在2014年10月31日前支付关丽君房款400000元，余款370000元由周磊于2014年12月31日前支付；关丽君保证在本协议签订后30日内协助周磊办理过户手续，过户费由周磊承担；如因过户需要，需另行签订购房协议，关丽君必须无条件协助周磊，但双方以本购房协议为准执行；关丽君保证在2015年4月30日前将该房交给周磊，如关丽君不能交房，除全额退给周磊购房款和办理过户的费用外，另行承担违约金300000元作为对周磊的补偿。留存在烟台市房产交易中心档案馆、载明日期为2014年7月1日的关丽君与周磊签订的《房屋买卖合同》中约定：关丽君自愿将诉争房产出售给周磊，建筑面积161.79平方米，双方议定房屋成交价格为700000元；周磊已向关丽君交付定金300000元，于2014年7月2日一次性付清房款（含已付定金）；双方同意于2014年9月13日由关丽君将房屋交付周磊，双方于2014年7月1日前携带有关材料共同到房屋登记机构申请办理过户手续，所需缴纳的税费由双方按国家规定承担。2014年7月1日，关丽君与周磊办理了诉争房产的产权转移登记手续，登记的房屋所有权人由关丽君变更为周磊。另查，2014年3月4日，关丽君法定代理人代理关丽君与案外人烟台商讯网络科技有限公司（以下简称商讯科技）签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋以41500元/年的租金标准出租给烟台商讯网络科技有限公司使用；租金为3年，租赁时间为2014年3月5日至2017年3月4日，同时该合同对水电费的交纳、设施的维修等事项进行了约定。庭审中，双方当事人均认可，协议签订后，关丽君将房屋交付给了商讯科技。2014年7月1日，涉案房屋过户到周磊名下后，周磊自商讯科技处收回了诉争房产，并占用至今。庭审中，关丽君主张周磊破坏了房屋结构和房屋内原设施电磁炉、洗衣机、油烟机，但周磊对此不予认可，称其接收房屋时即现在的状态，关丽君对此未能提供证据佐证其主张。再查，2014年10月15日，关丽君将周磊诉至本院，请求撤销双方签订的《购房协议书》和《房屋买卖合同》。2015年9月8日，本院做出（2014）芝民一初字第636号民事判决书，确认关丽君与周磊在2014年6月24日签订的、关于坐落于烟台市芝罘区二马路155号1307号房屋的《购房协议书》及2014年7月1日签订的《房屋买卖合同》无效。周磊不服上诉至烟台市中级人民法院。2015年10月30日，烟台市中级人民法院做出（2015）烟民一终字第1097号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。诉讼中，双方对于周磊是否向关丽君支付了房屋价款分别作了下陈述：周磊称约定购房款为1100000元，周磊实际支付了1060000元，其中330000元是用周磊出借给关丽君的款项抵顶，现金支付了530000元，转账支付了200000元，对此提供了关丽君出具的收条及转账支票佐证。关丽君称关丽君是无民事行为能力人，关丽君出具的收条是无效的，转账也是无效的，周磊的手下陈仕伟以周磊的名义办理了一张农行卡，以该卡向关丽君账户转账200000元，关丽君收到该款项后，即将现金取出按照周磊的要求将200000元交给了陈仕伟，但周磊至今未给付收条。关丽君对以上陈述未提供证据佐证。一审法院认为，（一）周磊取得坐落于烟台市芝罘区二马路155号内1307号的房屋所有权是基于关丽君、周磊于2014年7月1日签订的《房屋买卖合同》，现《房屋买卖合同》已被（2014）芝民一初字第636号民事判决书撤销。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同自始没有法律约束力”和第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，烟台市芝罘区二马路155号内1307号的房屋所有权仍属于关丽君，关丽君有权要求周磊返还房屋、协助办理房屋的过户登记手续。故关丽君的诉讼请求，于法相合，本院予以支持。周磊之抗辩，于法无据，本院不予采信。（二）关于关丽君主张的租赁房屋租金140000元，关丽君主张按照70000元/年计算租金损失，因未能提供证据证实其租金损失，亦不申请对租金进行鉴定，故本院参照关丽君与烟台商讯网络科技有限公司约定的年41500元/年的标准，支持关丽君请求周磊支付房屋租金损失的主张，关丽君请求中超出部分不予支持。（三）关于关丽君主张的房屋结构破坏损失300000元、房屋内原设施财产电磁炉、洗衣机、油烟机等损失20450元，关丽君未能举证证明房屋系由周磊改变结构并损坏了其室内设施，因此关丽君据此主张上述损失，证据不足，本院不予支持。（四）关于关丽君主张的住院费20000元和精神损失费100000元及增加日常开销费用42000元。关丽君没有证据证明上述证实上述损失的发生和诉争房屋过户之间存在因果关系，于法不和，且其主张的精神损失于法不和，本院不予支持。（五）关于关丽君主张的房屋保全担保费1500元，是关丽君因诉争房屋争议而发生的实际损失，对此，本院予以支持。（六）因关丽君与周磊之间的房屋买卖合同已被确认无效，故关丽君因该合同取得的购房款也应返还周磊。周磊虽称给付了关丽君购房款1060000元，但仅提供了向关丽君账户转账200000元的银行回单，对其余860000元提供只是关丽君出具的收条，但关丽君系无民事行为能力人，其出具的收条不能证明周磊支付了购房款，且周磊也未提供其他证据佐证其付款的事实。故关丽君应返还周磊购房款200000元，周磊反诉请求中超出部分，不予支持。（七）周磊以因交易产生税费为由，反诉请求关丽君赔偿变更登记费用44771.99元，因交易税费是因诉争房屋买卖无效而产生的费用，其过错不能归结于关丽君，故对周磊的该项反诉请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、限周磊于判决生效之日起10日内将坐落于烟台市芝罘区二马路155号的房屋恢复原状返还给关丽君，并协助将上述房屋过户至关丽君名下；二、限周磊于判决生效之日起10日内赔偿关丽君房屋租金损失83000元；三、限关丽君于判决生效之日起10日内返还给周磊购房款200000元；四、限周磊于判决生效之日起10日内赔偿关丽君房屋保全担保费1500元；五、驳回关丽君的其他诉讼请求；六、驳回周磊的其他反诉请求。以上兑除后，关丽君应返还周磊115500元。如关丽君未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16716元，由关丽君负担9195元，周磊负担7521元；反诉案件受理费7371元，由周磊负担5221元，关丽君负担2150元。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关丽君的法定代理人关成与烟台商讯网络科技有限公司签订的房屋租赁合同能够证明涉案房屋的租金价格，一审判决以该合同约定的租金数额为标准，确定涉案房屋的租金损失，于法并无不当，本院予以支持。关丽君主张的涉案房屋内物品系其法定代表人与烟台商讯网络科技有限公司间的约定，关丽君与周磊间既无约定，也无交接记录，关丽君要求周磊返还物品的主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。周磊虽主张其交付给关丽君的购房款数额为1060000元，但仅能提供其中200000元的银行回单，对其他款项除关丽君出具的收条外，不能提供其他证据予以佐证，故周磊要求关丽君返还购房款1060000元的主张，证据不足，本院不予采纳。关丽君要求周磊承担房屋保全担保费1500元的主张，于法相符，本院予以支持。周磊以其对房屋买卖合同无效不存在过错为由，认为不应当承担该笔费用的诉请，于法无据，本院不予采纳。综上所述，上诉人关丽君与上诉人周磊的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22440元，由上诉人关丽君负担9195元，由上诉人周磊负担13245元。本判决为终审判决。审 判 长  王云龙审 判 员  樊 勇代理审判员  李 安二〇一六年十二月二十日书 记 员  辛婷婷