广东省深圳市龙岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）粤0307民初7629号 原告深圳市某某公司，住所地深圳市龙岗区。 法定代表人齐某某。 委托代理人袁某，广东普罗米修（龙岗）律师事务所律师。 委托代理人王某，女，汉族，1992年9月22日出生，系原告公司员工。 被告深圳某某卫视公司，住所地深圳市龙岗区。 法定代表人白某某。 委托代理人张某某，广东格德律师事务所律师。 委托代理人张某，女，汉族，1994年1月5日出生，系被告公司员工。 上列原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。上列当事人或其诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案依法审理终结。 原告诉称，2012年9月16日，被告与原告签订《某某物业管理服务协议》（以下简称物业协议），约定由原告对被告位于某厂房第一栋第18、19层共计2470平方米提供物业服务，物业管理费为每平方米3元，水费、电费、空调费等另行计算。被告逾期支付物业费用的，应向原告支付逾期支付物业管理费的滞纳金，滞纳金为每天千分之三。上述物业协议签订后，原告按照物业协议约定向被告提供物业服务。因此，被告应按照上述租赁合同物业协议约定，按时足额向原告支付物业管理费、水费、电费等。被告在享有原告提供的物业服务后，并没有按时向原告履行支付物业管理费、水费、电费等费用的义务。截止2016年5月5日，被告尚拖欠原告物业管理费、水费、电费等及因迟延支付上述费用产生的滞纳金等共计1199866.39元（人民币，下同）。原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的物业费用1199866.39元；2、被告向原告赔偿因其占用原告物业费用1199866.39元所造成的利息损失（利息按银行同期同类贷款利率计算，自2015年2月1日起计算至判决生效之日止；逾期利息依法双倍计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告辩称：1、原告所述事实及理由错误，被告依法租赁被告的18、19层房间，2015年11月25日至今，所有房间都被原告擅自查封，在此之前的2014年7月份至2015年1月份，租赁屋出现漏水，过水面积达1200平方米，整个19层房间都被雨水给渗漏，双方就此进行协商，协商结果是原告免除被告半年的租金，物业管理费暂时不计；2015年7月份，被告由于涉嫌民事纠纷被罗湖法院查封，查封了租赁物18、19层，原告也在罗湖法院查封的基础上张贴自己的封条、加锁；2016年4月中旬，罗湖法院采取解封措施，原告仍对18、19楼采取查封措施，将18楼物品搬空了，19楼所有房间仍然采用了加锁措施，不让被告进入，并向法院提起诉讼，要求被告承担物业费及违约金，被告表示愿意支付原告合理的物业管理费，原告不接受；2016年6月初，被告法定代表人被迫采用破锁措施；2、对滞纳金不予认可，被告没有给原告造成任何损失，是原告自行采用上锁措施，没有提供任何物业服务；3、被告同意支付2014年9月份至2015年11月份的物业管理费，包括水电及中央空调费等费用，合计454760.50元，超出部分不予认可；2015年12月开始至今，原告的关联公司（即租赁物出租人）擅自对涉案的租赁物采用上锁等查封措施，导致被告不能使用租赁物，被告无需支付该时间段的物业管理费。 经审理查明：涉案租赁物位于深圳市龙岗区某某街道，为原告的母公司某某公司所有，由原告管理并提供物业服务。2012年9月16日，原、被告双方签订《某某物业管理服务协议》，双方商定：原告为被告承租的某厂房第一栋第18、19层共计2470平方米提供物业服务，向被告收取物业管理服务费及其他相关费用；物业服务费按照建筑面积每月每平方米3元按月计收，物业服务费为每月一缴，被告应在每月15日前结清当月物业服务费用及其他相关费用；如被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交从逾期之日起按每天3‰收取滞纳金；逾期超过十天的，原告有权无需另行通知而暂停为被告提供协议项下的部分或全部物业服务，直至被告结清全部应缴费用及滞纳金。作为协议附件，原、被告另行签订《用水协议》、《用电协议》和《中央空调使用协议》，约定水费收费标准6.25元/吨，电价1.2313元/千瓦时（度），供冷期（4月15日—10月31日）收取空调制冷费用标准为1.1元/KW制冷量，每月按照实际制冷量的5%分摊损耗费用，周日及晚上加时中央空调按照500-800㎡区间段（星期日上班时间8:30至18:00）50元/小时，晚上加时200元/小时，如被告未按期缴纳水费、电费或空调费用，逾期每日加收未缴清金额3‰的滞纳金。合同履行过程中，被告未如期缴交各项物业费用。2015年11月，被告因劳资纠纷被其员工提起仲裁申诉，企业歇业。2015年11月22日，原告对被告承租的18楼予以查封，更换门锁。2016年3月2日，被告因涉嫌民事纠纷，其承租的18楼、19楼被深圳市罗湖区人民法院予以查封，后于2016年5月6日解封，但原告仍然未解除对租赁物的封锁。2016年6月，被告法定代表人采取破门措施，强行进入租赁物。截至2016年6月23日（法庭辩论终结之日），被告尚欠原告租赁物18楼2014年10月至12月、2015年1月至3月、2015年8月至11月的物业管理费37170元、水费875.53元、电费11968.35元，2014年10月至11月、2015年8月至11月的中央空调费34442.1元；尚欠原告租赁物19楼2014年9月至12月、2015年1月至3月、2015年8月至12月、2016年3月至4月的物业管理费51702元，2014年9月至12月、2015年1月至3月、2015年8月至12月的水费3849.66元，2014年9月至12月、2015年1月至3月、2015年8月至12月、2016年3月的电费179728.5元、2014年10月至11月、2015年8月至12月的中央空调费165962.02元；上述18楼、19楼应缴各项费用合计485698.16元；截至该日，被告应支付原告物业管理费、水费、电费、中央空调费逾期利息为127468.6元。 上列事实，证据确凿、充分，足以认定。 本院认为，原、被告双方签订的《某某物业管理服务协议》内容合法、意思表示真实，各方权益应依法予以平等保护，物业服务条款对业主及物业服务企业均具有法律约束力。原告已依照约定为被告提供物业服务，被告理应向原告支付物业管理费、水费、电费及中央空调费等各项物业费用；逾期交纳的，还需向原告支付逾期利息。合同约定的滞纳金实为逾期利息，约定的日千分之三的标准过高，本院予以调整，并酌情按年利率24%计算逾期利息。关于物业管理费、水费、电费及中央空调费及逾期利息，本院根据各方当事人提交的证据及其庭审陈述依法予以核定（详见附表）：1、租赁物18楼于2015年11月22日被原告查封，直至法庭辩论之日方被解封，则被告无需支付原告2015年12月1日至2016年6月23日的物业管理费、水费、电费、中央空调费，应付原告的租赁物18楼的费用包括2014年10月至12月、2015年1月至3月、2015年8月至11月的物业管理费37170元、水费875.53元、电费11968.35元，2014年10月至11月、2015年8月至11月的中央空调费34442.1元；2、租赁物19楼于2015年11月22日被原告查封，后于2016年3月2日至2016年5月6日被深圳市罗湖区人民法院查封并由原告负责看管，解封后被原告封锁至法庭辩论终结之日，则被告无需支付原告2015年12月至2016年2月及2016年5月至6月23日的物业管理费、水费、电费、中央空调费，应负原告的租赁物19楼的费用包括2014年9月至12月、2015年1月至3月、2015年8月至12月、2016年3月至4月的物业管理费51702元，2014年9月至12月、2015年1月至3月、2015年8月至12月的水费3849.66元，2014年9月至12月、2015年1月至3月、2015年8月至12月、2016年3月的电费179728.5元、2014年9月至11月、2015年8月至12月的中央空调费165962.02元。上述18楼、19楼应付原告各项费用合计485698.16元以及截至2016年6月23日应付原告物业管理费、水费、电费、中央空调费的逾期利息127468.6元。法庭辩论终结后（2016年6月24日）至清偿之日的逾期利息，由被告以18楼、19楼各项费用欠款总额485698.16元为计算基数，按年利率24%计付给原告。综上，原告诉求过高，本院依法予以调整；被告辩解理由部分成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告深圳某某卫视公司须于本判决生效后五日内支付原告深圳市某某公司租赁物18楼2014年10月至12月、2015年1月至3月、2015年8月至11月的物业管理费37170元、水费875.53元、电费11968.35元，2014年10月至11月、2015年8月至11月的中央空调费34442.1元；租赁物19楼2014年9月至12月、2015年1月至3月、2015年8月至12月、2016年3月至4月的物业管理费51702元，2014年9月至12月、2015年1月至3月、2015年8月至12月的水费3849.66元，2014年9月至12月、2015年1月至3月、2015年8月至12月、2016年3月的电费179728.5元、2014年9月至11月、2015年8月至12月的中央空调费165962.02元；上述18楼、19楼各项费用合计485698.16元。 二、被告深圳某某卫视公司须于本判决生效后五日内支付原告深圳市某某公司截至2016年6月23日止延迟交纳物业管理费、水费、电费、中央空调费产生的逾期利息127468.6元。 三、被告深圳某某卫视公司须于本判决生效后五日内支付原告深圳市某某公司2016年6月24日至清偿之日的逾期付款利息（以人民币485698.16元为计算基数，按年利率24%计算）。 四、驳回原告深圳市某某公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费15598元，减半收取7799元（原告已预交），由原告深圳市某某公司负担3814元，被告深圳某某卫视公司负担3985元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判员  杨盛 二〇一六年十二月二十九日 本件与原本核对无异 书记员  李杰                            欠费明细表 （2016）粤0307民初7629号                               房间                       客户                       所属年月                       物业管理费                       水费                       电费                       中央空调费                       逾期利息                       总计(元）                               ZHX-02-01-18-1801                       深圳某某卫视公司                       2014-10                       3717                       115.88                       1369.7                       8443.05                       16659.81                       613166.8                               ZHX-02-01-18-1801                       深圳某某卫视公司                       2014-11                       3717                       115.88                       1575.15                       7010.85                               ZHX-02-01-18-1801                       深圳某某卫视公司                       2014-12                       3717                       186.69                       1231.46                                                       ZHX-02-01-18-1801                       深圳某某卫视公司                       2015-01                       3717                       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ZHX-02-01-19-1901                       深圳某某卫视公司                       2015-03                       3693                       186.69                       14998.19                                                       ZHX-02-01-19-1901                       深圳某某卫视公司                       2015-08                       3693                       341.19                       18133.28                       24096.77                               ZHX-02-01-19-1901                       深圳某某卫视公司                       2015-09                       3693                       534.32                       16586.04                       27130.96                               ZHX-02-01-19-1901                       深圳某某卫视公司                       2015-10                       3693                       251.07                       15840.3                       20951.71                               ZHX-02-01-19-1901                       深圳某某卫视公司                       2015-11                       3693                       193.13                       18029.29                       19425.95                               ZHX-02-01-19-1901                       深圳某某卫视公司                       2015-12                       3693                       740.31                       2905.54                       1300.53                               ZHX-02-01-19-1901                       深圳某某卫视公司                       2016-03                       3693                                               650.6                                                       ZHX-02-01-19-1901                       深圳某某卫视公司                       2016-04                       3693                                                                                                       19层合计（2014.10.1-2016.4.30）                                               51702                       3849.66                       179728.5                       165962.02