湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终8087号上诉人（原审原告）：钱彭飞，男，1979年10月1日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。上诉人（原审原告）：谢燕江，女，1979年6月10日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：钱彭飞，男，1979年10月1日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区被上诉人（原审被告）：绿地地产集团长沙置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区银盆岭街道银盆南路292号社区服务大楼7楼7048室。法定代表人：谷煜，董事长。委托诉讼代理人：李攀峰，男，系该公司职工。上诉人钱彭飞、谢燕江因与被上诉人绿地地产集团长沙置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初6022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人钱彭飞、谢燕江共同上诉请求：���销一审判决，依法改判；本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、双方的《商品房买卖合同》第十九条关于产权登记的约定明确了被上诉人为上诉人办好土地使用权证的时间节点为房产证办妥之日至该日期之后的180日内。故一审法院认定被上诉人的土地土地使用权证办证期为交房后的540日错误。二、双方约定的是办妥权证，一审法院认定被上诉人将办理权证的材料送达行政部门的入窗时间视为其履行了合同义务错误，应以国有土地使用权证中的宗地图制作日期2015年6月2日作为办妥权证之日。三、双方合同关于违约责任的程度的约定为“依违约情况约定违约金”，故应排除合同法司法解释二第29条关于“损失赔偿额”之规定。而且本案约定的违约金为每日万分之一，远低于银行同期同类贷款利率，并不存在一审法院所认定的违约金过高的情形，被上诉人也没有举证证明违约金过分高于损失的事实。被上诉人绿地公司辩称，一、关于被上诉人办理国土证的义务不应以宗地图的制作时间为准，而应以被上诉人提交材料给有关部门办理的时间为准，即2015年5月8日。由于合同第十九条的约定，被上诉人应办妥房屋所有权证的时间为2014年9月26日，故被上诉人应在2015年3月26日前办理国土证，被上诉人延期办证的时间也只有一个多月。二、商品房买卖合同是双方真实意思表示，不是格式合同。一审法院根据法律规定，调低违约金的理由妥当，因为上诉人没有证据证明其有损失，而违约责任的设定只是补偿损失。钱彭飞、谢燕江共同向一审法院起诉请求判令：1、绿地公司赔偿因延迟交付土地使用权证给钱彭飞、谢燕江的违约金13214.63元；2、绿地公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年8��30日，钱彭飞、谢燕江与绿地公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD1101861605）及附件，合同约定钱彭飞、谢燕江购买绿地公司开发建设的位于长沙市××路××绿地时代广场××单元××房；房屋单价为每平方米8302.86元，房屋总价款为924108元（经实测），交房时间为2013年9月30日前。合同第十九条关于产权登记的约定“出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。……如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。”合同签订后，钱彭飞、谢燕江向绿地公��支付了购房款924108元及契税、维修资金，绿地公司按照合同约定向钱彭飞、谢燕江交付了涉案房屋。2014年6月26日，绿地公司为钱彭飞、谢燕江办妥了所购房屋的产权证，于2015年5月8日将办理土地使用权证所需资料交至长沙市国土资源局，2015年5月18日，长沙市国土资源局对钱彭飞、谢燕江所购房屋的土地使用权进行了登记。土地使用权证上注明的宗地图制作日期为2015年6月2日。一审法院认为，钱彭飞、谢燕江与绿地公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。合同签订后，钱彭飞、谢燕江全额支付了购房款并办理了收房手续。根据合同约定，绿地公司应在收房后540日内（2015年3月24日前）为钱彭飞、谢燕江办理国有土地使用权证，现���地公司实际于2015年5月8日将办理国有土地使用权证所需材料交至长沙市国土资源局，于2015年5月18日完成了国有土地使用权的登记，故应从2015年3月25日起承担逾期办理国土证的违约责任。考虑到绿地公司办理相关权证的主要义务是将办证所需材料交至办证机关，具体办理权证的时间不由绿地公司控制，故违约金应当计算至办证材料入窗之日（2015年5月8日）止。钱彭飞、谢燕江提出，绿地公司应在办妥房屋产权证之日（2014年6月26日）起180日内（2014年12月23日）为钱彭飞、谢燕江办妥国有地使用权证，一审法院认为《长沙市商品房买卖合同》第十九条实际为房屋出卖人办理房屋产权证及国有土地使用权证的概括约定，如因绿地公司提前办理房屋所有权证而导致加重其违约责任的后果，将与公平原则相悖，故绿地公司逾期办理土地使用权证的时间应认定为44天（2015年3月25日至2015年5月8日）。关于违约金的具体金额，因绿地公司仅逾期办理国有土地使用权证，一审法院综合考虑绿地公司的过错程度以及给钱彭飞、谢燕江造成实际损失大小，酌情确定绿地公司向钱彭飞、谢燕江支付的违约金数额为2033元。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、限绿地地产集团长沙置业有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性给付钱彭飞、谢燕江逾期办理国有土地使用权证的违约金2033元；二、驳回钱彭飞、谢燕江的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取65元，由绿地地产集团长沙置业有限公司承担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，首先，钱彭飞、谢燕江与绿地公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，无法定无效情形，合法有效。根据合同第十九条“出卖人应在办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证”之约定，绿地公司应在2014年6月26日办妥房屋所有权证后的180日内，即2014年12月21日前为钱彭飞、谢燕江办好土地使用权证，逾期未办好土地使用权证的，绿地公司应承担相应的违约责任。而绿地公司完成合同约定的“办好土地使用权证”义务的时间应为长沙市国土资源局对涉案房屋的土地使用权进行登记的时间，即2015年5月18日，故绿地公司应向钱彭飞、谢燕江支付2014年12月22日至2015年5月17日的逾期办理国有土地使用权证违约金。其次，关于绿地公司应向钱彭飞、谢燕江支付的逾期办理土地使用权证的违约金数额。虽然合同第十九条约定绿地公司逾期办妥房屋登记的，应按日向钱彭飞、谢燕江支付已付房款万分之一的违约金，但绿地公司已提前完成了初始登记并为钱彭飞、谢燕江办妥了房屋所有权证，其逾期办理土地使用权证给钱彭飞、谢燕江造成的影响相对较小，且钱彭飞、谢燕江未提供证据证明绿地公司逾期办理土地使用权给其造成的实际损失数额，故一审法院基于绿地公司的逾期办理土地使用权证可能给钱彭飞、谢燕江造成的损失，综合考虑合同的履行情况、绿地公司的过错程度等因素，酌情确定绿地公司应向钱彭飞、谢燕江支付违约金2033元，较为公平合理，本院予以维持。综上所述，上诉人钱彭飞、谢燕江的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由被上诉人绿地地产集团长沙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 凯审 判 员  王 勇代理审判员  金新贵二〇一六年十二月二十六日书 记 员  周 翔