北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初23601号原告（反诉被告）：刘凤霞，女，1946年4月12日出生。委托诉讼代理人徐晓峰，北京市东友律师事务所律师。委托诉讼代理人金涛，北京市东友律师事务所律师。被告（反诉原告）：李庆利，男，1969年3月27日出生。委托诉讼代理人李旭宏（李庆利之父），中青创利有限责任公司退休干部。原告（反诉被告）刘凤霞与被告（反诉原告）李庆利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘凤霞及委托诉讼代理人徐晓峰、金涛与被告李庆利及委托诉讼代理人李旭宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘凤霞向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》，李庆利腾退北京市海淀区车公庄西路×号房屋；2、李庆利向我支付违约金11576.25元；3、李庆利按每月5788.125元的标准，支付自2016年7月15日至实际腾退房屋之日止的租金；4、李庆利赔偿空调机的财产损失2000元；5、本案诉讼费由李庆利承担。事实与理由：2013年6月28日，双方经北京链家房地产经纪有限公司签署《北京市房屋租赁合同》，约定李庆利租赁我位于北京市海淀区车公庄西路×号房屋，租期4年，自2013年7月15日至2017年7月14日，租金5000元，每年递增5%，年付。李庆利未按照合同约定即2016年6月15日支付租金，经我多次催促未果。李庆利延期支付租金已构成违约，并擅自将房屋内的空调处置，应承担违约责任。李庆利辩称，我本应于2016年6月15日支付2016年7月15日至2017年7月14日的房租，但该房屋于2015年9月就出现往楼下住户漏水情况，经多方联系刘凤霞，才于2015年底进行维修。刘凤霞与我签订补充协议，保证不再发生漏水事故给我们的生活造成影响。2016年我刚住了三个月，楼下住户又半夜找到我，提出我家用水导致楼下房顶还在漏水，影响正常生活。楼下住户、我的家人、中介公司工作人员多次联系刘凤霞，刘凤霞不予理睬。我家为了不影响楼下住户，基本不用水，这严重影响了我家人的正常生活。因此我们决定退租并通过中介公司联系刘凤霞协商，但刘凤霞不予理睬。我及家人只能自行找房于2016年7月13日搬出涉案房屋。现房屋已经全部腾空等待移交刘凤霞，但刘凤霞不接收房屋。刘凤霞所述空调机不是我取走的，我没见过空调机，应该是刘凤霞自己取走的。李庆利向本院提出反诉请求：1、刘凤霞支付违约金11576.25元，并按照补充协议赔偿损失11576.25元；2、本诉及反诉费由刘凤霞承担。反诉事实与理由：因刘凤霞交付的房屋不符合合同约定，不承担维修义务，致使我无法正常使用房屋。刘凤霞对李庆利的反诉辩称，我不认可李庆利的反诉请求。李庆利无法证明涉案房屋存在漏水，也无法证明是由于自然损耗造成的，其主张索赔损失没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年6月28日，刘凤霞（出租人、甲方）、李庆利（承租人、乙方）、北京链家房地产经纪有限公司（居间人、丙方、以下简称链家公司）签订《北京市房屋租赁合同》，约定刘凤霞将位于北京市海淀区车公庄西路×号房屋（以下简称涉案房屋）出租给李庆利；租赁期限自2013年7月15日至2017年7月14日；租金标准为每月5000元，每年递增5%；支付方式为年付，各期租金支付日期为2013年7月15日、2014年6月15日、2015年6月15日、2016年6月15日。该合同第七条第二款约定：“租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；2、因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设施设备发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。”第九条第三款约定：“甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：1、迟延交付房屋达十日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。”第九条第四款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达十日的……”第十条约定：“（一）、甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。（二）、租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。（三）、因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。……”审理中，刘凤霞表示李庆利未于2016年6月15日支付第四年的房屋租金，要求解除双方的租赁合同，并由李庆利腾退涉案房屋及支付违约金。李庆利同意解除租赁合同，并提出涉案房屋存在漏水问题，其已于2016年7月13日搬出。李庆利提交《北京兄弟搬家服务有限公司搬运及装配合同单》及2016年7月13日、14日与刘凤霞的短信记录，刘凤霞对合同的真实性不予认可，并提出其未收到短信。另查，本案第二次庭审后，刘凤霞与李庆利于2016年9月17日共同到涉案房屋查看。审理中，刘凤霞确认李庆利已经腾退涉案房屋，并提交录音光盘及照片，用以证明李庆利租赁涉案房屋期间取走其于十多年前安装的空调室内机及室外机，要求李庆利赔偿财产损失2000元。李庆利对录音的真实性认可，表示其对涉案房屋重新装修时，刘凤霞曾提出不要涉案房屋内的物品，故其已将刘凤霞所述空调自行处理，且其搬出涉案房屋时留下了壁式空调一台。刘凤霞认可现客厅内有壁式空调一台。李庆利提交照片、微信聊天记录，用以证明涉案房屋于2016年5月漏水，并与链家公司的工作人员进行过沟通。刘凤霞对照片的真实性认可，对证明目的不予认可，对聊天记录的真实性不予认可。李庆利提交其父亲李旭宏与刘凤霞于2015年12月24日签订的《租房补充协议》，提出涉案房屋曾于2015年8月漏水，后其搬出由刘凤霞进行了维修，搬出时双方签订该补充协议。现李庆利提出涉案房屋再次漏水，导致其无法正常用水，要求刘凤霞赔偿其违约金及损失。刘凤霞对租房补充协议的真实性认可，表示2016年初双方已经对涉案房屋进行了验收，涉案房屋已不存在漏水情况。证人王某出庭作证，表示其与李庆利系夫妻关系，2016年5月楼下住户因涉案房屋漏水找过其，2016年5月31日其与刘凤霞交涉此事，刘凤霞告知其先等着，并提出是其使用的问题，其又找到链家公司的工作人员，但刘凤霞拒绝协商。刘凤霞提出证人与李庆利存在利害关系，对证人证言不予认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘凤霞与李庆利签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守履行。李庆利未按期支付房屋租金并提前退租，亦在租期内擅自处理刘凤霞原有空调一台，其行为已经构成违约，应依约承担违约责任。现刘凤霞要求解除租赁合同并由李庆利支付违约金11576.25元，于法有据，本院予以支持。李庆利提出涉案房屋漏水，影响其正常生活之抗辩理由，未提交充分证据，本院不予采信。李庆利提出刘凤霞在其重新装修时已经表示不要涉案房屋内的物品，未提交相应证据，本院不予采信。刘凤霞就其主张的财产损失部分未提交相应证据，且李庆利在搬出时亦在涉案房屋内留有其自行购买的空调一台，在本院已判定李庆利存在违约行为并支付违约金的情况下，刘凤霞要求李庆利赔偿空调损失2000元，本院不予支持。庭审中，双方确认李庆利已腾退涉案房屋，因此刘凤霞要求李庆利腾退涉案房屋，本院不予支持。根据李庆利提交的短信记录及《北京兄弟搬家服务有限公司搬运及装配合同单》，足以认定李庆利于2016年7月13日搬出涉案房屋并通知刘凤霞，刘凤霞未及时查验涉案房屋系其自行扩大损失，现刘凤霞要求李庆利支付2016年7月15日至腾退涉案房屋之日止的房屋租金，于法无据，本院不予支持。李庆利主张涉案房屋存在漏水，但未提交充分证据证明刘凤霞交付的房屋存在不符合合同约定或影响其正常使用之情形，故李庆利要求刘凤霞支付违约金并赔偿损失之反诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除刘凤霞与李庆利于二○一三年六月二十八日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、李庆利于本判决生效后七日内给付刘凤霞违约金一万一千五百七十六元二角五分；三、驳回刘凤霞之其它诉讼请求；四、驳回李庆利之全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一百三十九元，由刘凤霞负担五十元，已交纳四十五元，余款于本判决生效后七日内交纳；由李庆利负担八十九元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费一百八十九元，由李庆利负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 郭 晶人民陪审员 吕 清人民陪审员 王 伟二〇一六年十二月七日书 记 员 孔德翰