江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏11民终2547号上诉人（原审被告）：蒋士权委托诉讼代理人：姚饶生，江苏省句容经济开发区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张金荣委托诉讼代理人：朱旺艳，江苏金风华律师事务所律师。上诉人蒋士权因与被上诉人张金荣房屋租赁合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2014）句后民初字第1031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人蒋士权上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1、双方当事人虽签订房屋租赁合同，因案外人陆某向上诉人蒋士权发出通知一份，要求上诉人向其交纳房租，且陆某也确实向法院提起诉讼，要求被上诉人将房屋归还，上诉人向陆某交付房租无可厚非。被上诉人应当向陆某要求返还租金。2、违约金过高，请求二审法院予以调整。被上诉人张金荣辩称，（2014）句后民初字第0953号民事判决书，（2015）镇民终字第02364号民事判决书已经确定出租房屋的物权人为被上诉人张金荣，上诉人应当按与被上诉人签定的租赁协议履行相关义务，请求法院查明事实，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。张金荣向一审法院起诉请求：要求蒋士权给付张金荣租金160000元（其中2013年9月18日至2014年9月17日计46000元，2014年9月18日至2015年9月17日计53000元，2015年9月19日至2016年9月18日计61000元）；支付违约金50000元；并承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2010年9月18日，张金荣、蒋士权签订房屋租赁合同一份，约定张金荣将后白集镇（宁杭公路旁）使用面积120平方米门面房三间租赁给蒋士权作为营业用房，租赁期限为一年，自2010年9月18日至2011年9月17日止，租金为30000元，双方还约定了其他相关事宜。后双方依约履行了该合同。2011年9月19日，张金荣与蒋士权签订房屋租赁合同一份，约定张金荣将后白集镇（宁杭公路旁）使用面积120平方米门面房三间租赁给蒋士权作为营业用房，租赁期限为五年，自2011年9月19日至2016年9月18日止，每年9月20日付租金（先付租金后使用方式），第一年租金为35000元，第二年租金为41000元，第三年租金为46000元，第四年租金为53000元，第五年租金为61000元，合同经双方签字后即具有法律效力，如有任何一方违约需付另一方违约金50000元整。双方还约定了其他相关事宜，双方均在房屋租赁合同上签字确认，落款日期为2011年9月19日。合同签订后，蒋士权向张金荣支付了2011年9月19日至2013年9月18日期间的租金。2013年9月13日，案外人陆某向蒋士权发出通知一份，要求蒋士权从2013年9月起与陆某签订房屋租赁合同，并将房租交付给陆某。蒋士权遂于2013年9月19日起停止向张金荣交付租金。因与张金荣房屋买卖合同纠纷一案，案外人陆某于2014年9月1日诉至一审法院，要求确认陆某与张金荣签订的《房屋转让合同》无效；张金荣将房屋返还给陆某，并承担案件诉讼费用。一审法院以（2014）句后民初字第0953号民事判决判决驳回陆某的诉讼请求，其中经审理查明部分载明：“……2009年，陆某与张金荣签订《房屋转让协议》一份，约定：陆某将位于宁杭路东第三期开发的商品房门市由南向北第一、二、三间转让给张金荣，在办理完所有有关手续并付清房款后，此房产权归张金荣所有，在办理转让手续时，张金荣承担产权变更所须缴纳的各项税费；房屋转让金46万元（包括附房两间）；所涉房屋转让后的一切费用都由张金荣自理；陆某以现有房屋结构和设施转让给张金荣，转让后张金荣如对该房屋进行拆建，造成的一切后果由张金荣承担，该协议落款时间打印为2006年9月18日。协议签订后，张金荣向陆某支付购房款35万元，陆某出具收条一张给张金荣，载明‘今收到张金荣购门面房款计人民币叁拾伍万元’，落款时间书写为2006年9月18日。协议签订后，张金荣对三间房屋及两间附房进行修缮，其中两间附房由张金荣母亲居住至今。2010年9月18日，张金荣与蒋士权签订房屋租赁协议，将前述三间门市房出租给蒋士权作为经营用房，后张金荣收取2011年租金和2012年租金。……2007年9月21日，句容市后白供销社取得本案所涉房屋地块的土地使用权证，证号为句国用（2007）第08308号，土地使用权人为句容市后白供销社，使用权类型为划拨，用途为商业。本案讼争房屋未领取过房屋产权证。……”后陆某不服，并上诉至镇江市中级人民法院，镇江市中级人民法院以（2015）镇民终字第02364号民事判决判决驳回上诉，维持原判。张金荣于2015年8月14日向一审法院账户汇款110000元，审理中，张金荣的委托代理人陈述该110000元是张金荣向陆某交付的剩余房款，因陆某不肯收该款项，故通过法院向陆某交付剩余110000元房款。以上事实，有张金荣提交的房屋租赁合同两份、（2014）句后民初字第0953号民事判决书复印件一份、（2015）镇民终字第02364号民事判决书复印件一份、蒋士权提交的陆某于2013年9月13日向蒋士权发出的通知一份以及到庭当事人的部分当庭陈述予以证实。一审法院认为，张金荣、蒋士权双方签订的两份房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行义务。蒋士权未按约向张金荣交付自2013年9月19日起至2016年9月18日止的租金，违反了合同约定，张金荣要求蒋士权给付张金荣房屋租金160000元，支付违约金50000元，符合法律规定，一审法院予以支持。关于蒋士权“案涉房屋产权尚未发生转移，产权实际所有人为陆某，张金荣无权收取租金”的辩论意见，房屋租赁的权源来自合法占有而不必为所有权，租赁合同的出租人是否是所有权人或者处分权人，并不影响租赁合同的效力。本案中，张金荣在与陆某签订《房屋转让协议》后，向陆某支付购房款总额46万元中的35万元，并对三间房屋及两间附房进行修缮，其中两间附房由张金荣母亲居住至今，张金荣对案涉房屋享有合法占有权，张金荣将其合法占有的房屋出租给蒋士权，不违反法律规定，蒋士权应当按约向张金荣交付租金，故对蒋士权的该辩论意见，一审法院不予采纳。关于蒋士权“有关该案涉房屋买卖问题，陆某与张金荣之间一直在诉讼，近期才出结果，因此蒋士权将租金支付陆某而未支付给张金荣不属于违约，不应当承担违约金”的辩论意见，张金荣、蒋士权签订房屋租赁合同后，张金荣按约向蒋士权交付了案涉房屋，蒋士权应当按约向张金荣交付租金，其未按约交付自2013年9月19日起至2016年9月18日止租金的行为，违反了合同约定，应当按约承担违约责任，蒋士权即使向案外人陆某交付了租金，亦不能因此减轻或免除其对张金荣的违约责任，故对蒋士权的该辩论意见，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：蒋士权于判决生效之日起十日内给付张金荣租金160000元（自2013年9月19日起至2016年9月18日止），违约金50000元。二审中，当事人双方未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订了房屋租赁合同，应当按照合同履行义务。被上诉人按约向上诉人交付了案涉房屋，上诉人应当按约向被上诉人交付租金。案外人陆某向上诉人蒋士权发出通知一份，要求上诉人向其交纳房租，虽陆某也确实向法院提起诉讼，要求被上诉人将房屋归还，但尚未取得法院判决书确认，故上诉人向陆某交付房租无事实和法律依据，属不当履行，其应按照合同履行义务并承担相应的违约责任。被上诉人与陆某无租赁关系，其无权要求陆某返还租金。故该上诉理由本院不予采信。关于上诉人提出违约金过高，请求二审法院予以调整。本院认为，上诉人与被上诉人在房屋租赁合同中约定的违约金相关条款，系双方真实意思表示，双方均应遵守。被上诉人租金损失为160000元，而约定的50000元违约金，尚不到租金损失的三分之一，并未过高。一审法院判决上诉人支付50000元违约金，并无不当。对于上诉人的该项上诉请求，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人蒋士权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由上诉人蒋士权负担。本判决为终审判决。审 判 长  宋 涛代理审判员  奚松伟代理审判员  甘可平二〇一六年十二月二十九日书 记 员  周旻晶