上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初16980号原告（反诉被告）：施秀芳。委托诉讼代理人：吴榕，上海徐卫红律师事务所律师。被告（反诉原告）：姜才娟。被告（反诉原告）：邬吉祥。两被告共同委托诉讼代理人：张春光，上海申蕴和律师事务所律师。原告（反诉被告）施秀芳诉被告（反诉原告）姜才娟、邬吉祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月1日、2016年12月21日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）及其委托诉讼代理人吴榕、两被告（反诉原告）及其共同委托诉讼代理人张春光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。施秀芳向本院提出本诉诉讼请求：1、判令施秀芳与姜才娟、邬吉祥签订的涉及上海市奉贤区五四农场海城二区XXX幢XXX室的《房地产居间合同》有效；2、判令姜才娟、邬吉祥协助施秀芳办理房产过户手续，事实和理由：2016年8月15日，施秀芳与姜才娟、邬吉祥签订《房地产居间合同》，约定施秀芳购买姜才娟、邬吉祥的上海市奉贤区五四农场海城二区XXX幢XXX室房屋。合同约定房屋总价38万元（人民币，下同），2016年8月15日付定金2万元，2016年9月20日支付全款。后因姜才娟、邬吉祥急需钱款去南桥买房，故施秀芳在2016年8月23日、25日分别支付了20万元及16万元，付清全部房款。姜才娟、邬吉祥向原告交付了房屋。后施秀芳要求过户，姜才娟、邬吉祥不予配合，故起诉。姜才娟、邬吉祥共同辩称，不同意施秀芳的诉讼请求。双方所签合同为预约合同而非本约合同；即使合同有效，对网签时间、过户时间、违约责任等重要条款没有约定，又不能协商一致，导致合同不能履行；存在价格欺诈，约定房价明显低于市场价；施秀芳属于限购对象，故合同应予解除。姜才娟、邬吉祥向本院提出反诉诉讼请求：1、解除双方就上海市奉贤区五四农场海城2区XXX幢XXX室房屋签订的《房地产居间合同》；2、姜才娟、邬吉祥不予返还定金10万元；3、施秀芳返还上海市奉贤区五四农场海城2区XXX幢XXX室房屋。事实和理由与本诉答辩意见相同。施秀芳向本院提供证据：1、《房地产居间合同》一份；2、农行转账凭证及建设银行转账凭证、定金收据、购房款收条一组；3、房屋所有权证，公有住房买卖合同各一份；4、施秀芳离婚证及自愿离婚协议书一组。姜才娟、邬吉祥向本院提供证据：1、《房地产居间合同》一份；2、委托书、公证书、律师函及邮寄凭证各一份；3、补办产证的收据一份；4、上海市不动产登记簿两页；5、电话录音光盘及文字资料一组。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月15日，施秀芳与姜才娟、邬吉祥签订《房地产居间合同》，约定姜才娟、邬吉祥将登记在姜才娟名下的上海市奉贤区五四农场海城2区XXX幢XXX室房屋出售给施秀芳；建筑面积63.22平方米，随房屋的附属设施为固定装修、维修基金；房屋价格为38万元，2016年8月15日支付购房定金2万元（该款可抵作购房价款，如果施秀芳中途违约则不返还定金，如果姜才娟、邬吉祥中途违约，应双倍返还定金），2016年9月20日支付全款，如姜才娟、邬吉祥有特殊原因，可提前支付，该房款38万元为姜才娟、邬吉祥的净到手价；办理房屋买卖过户手续所需的税款和其他相关费用，由施秀芳负担。2016年8月15日，施秀芳支付定金2万元，2016年8月23日支付房款20万元，2016年8月25日支付房款16万元，姜才娟、邬吉祥出具收条中明确房款全部付清，交易结束。2016年8月25日，姜才娟、邬吉祥夫妻两人出具委托书，全权委托施秀芳办理上海市奉贤区五四农场海城2区XXX幢XXX室房屋的出售事项。该委托书于2016年8月31日在上海市奉贤公证处作了公证。2016年中秋节（即2016年9月15日）前一周左右，姜才娟、邬吉祥已将上述房屋交付给施秀芳。后施秀芳要求姜才娟、邬吉祥办理过户手续，姜才娟、邬吉祥不愿意过户，认为房价过低，有价格欺诈行为，不愿继续履行合同，并且于2016年9月13日在上海市奉贤区不动产登记中心补办了上述房屋的产权证（仍登记在姜才娟名下）。2016年9月30日，姜才娟、邬吉祥委托的律师张春光制作律师函，发送给施秀芳，律师函主要内容为解除施秀芳就上述房屋出售事宜的委托。施秀芳收到该律师函。另查明，施秀芳于2016年11月8日在民政部门协议离婚，离婚协议约定，夫妻共同财产中的两套房屋归儿子所有。审理中，经本院调查，施秀芳名下现无房产。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方签订的房地产居间合同，合法有效，双方均应当遵守与履行。该合同没有约定是否网签，没有约定过户时间、房屋交付时间，但实际已经完成了房屋交付和接受，房价款也已经全部付清，而对于过户的税费约定由施秀芳负担，现查明施秀芳名下无房产，不受限购政策限制，所以双方在合理期间内办理过户手续，并没有障碍。关于过户问题，双方在房地产居间合同中并没有约定，而合同法第六十一条规定，双方可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。合同法第六十二条又约定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。所以，本案中姜才娟、邬吉祥应在合理时间内办理过户手续，本院对施秀芳的本诉诉请应予以支持。姜才娟、邬吉祥主张解除合同，没有法律、合同或事实依据，其主张的价格过低，价格欺诈，限购等理由均不成立，本院无法采纳，对反诉诉请应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条第（四）项、第一百三十条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）施秀芳与被告（反诉原告）姜才娟、邬吉祥双方于2016年8月15日签订的《房地产居间合同》有效；二、被告（反诉原告）姜才娟、邬吉祥于本判决生效之日起十日内协助办理上海市奉贤区五四农场海城2区XXX幢XXX室房屋登记过户至原告（反诉被告）施秀芳名下的手续；三、驳回被告（反诉原告）姜才娟、邬吉祥的全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费人民币7,000元，减半收取计3,500元，反诉案件受理费人民币1,150元，均由姜才娟、邬吉祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  唐祖峰二〇一六年十二月三十日书记员  刘 伟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。