广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤04民终2562号上诉人（原审被告）：丁天赐，男，1981年5月27日出生，回族，户籍地福建省晋江市，现住珠海市。委托诉讼代理人：让玉成��广东玉成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张幼山，广东玉成律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：珠海市万胜得龙房地产代理有限公司，住所地：珠海市拱北港二路123号16号铺，组织机构代码：30381211-0.法定代表人：刘欢欢，总经理。委托诉讼代理人：李友双，广东莱恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄妙娜，广东莱恩律师事务所实习律师。上诉人丁天赐因与被上诉人珠海市万胜得龙房地产代理有限公司（以下简称万胜得龙公司）居间合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初3683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁天赐上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回万胜得龙公司全部诉讼请求；2、判令本案一、二审诉讼费用全部由万胜得龙公司承担。事实与理由：一、《二手房买卖合同》约定万胜得龙公司作为代理方，其服务内容包括“向买方准确传达或报告卖方真实意图（包括但不限于房地产权属、现状、房价、付款方式、违约责任等事项）”、“对买卖双方办理产权转移手续、期限、应缴纳的税收、费用等事项提供咨询、代为办理手续的服务”。但是万胜得龙公司在介绍房屋、提供居间服务时，向丁天赐提供不真实的信息并作出虚假承诺：一是向丁天赐陈述应缴纳的税费共不到10万元，而实际应缴税费达到16万多；二是承诺贷款评估时该房屋可以按评估价19500元／平方米贷款，而实际上银行最终按照18000元／平方米发放贷款，丁天赐因此多付了20余万元的首期款。万胜得龙公司的以上不实陈述和虚假承诺都涉及到房屋的最终成交总价，属于对订立房��买卖合同起关键作用的信息。如果万胜得龙公司按真实情况向丁天赐作介绍，丁天赐根据自己的实际情况，未必会决定购买此套房屋。万胜得龙公司为了促成该项交易，采取不正当手段，违背了三方合同的约定和《合同法》第四百二十五条规定的居间人的忠实义务，依法不应当收取报酬。二、由于万胜得龙公司的虚假陈述和承诺，丁天赐不得不临时借款二十多万元支付超过预计部分的首付款和税费，即便按照中国人民银行同期贷款计算，利息损失也有近一万元。这部分损失显然是由万胜得龙公司过错和误导所致。原审判决丁天赐支付佣金一万元，按照这一判决，加上已经支付的八千元，丁天赐实际承担的佣金共计一万八千元，只比原合同约定的数额减少了两千元，与丁天赐的损失相差甚远，因此这一结果对丁天赐明显不公。三、本案中，万胜得龙公司仅提供了房源信息，并没有按照约定完成全部代理服务事项，丁天赐支付的8000元中介费，已超过其提供服务的对价。万胜得龙公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。首先，丁天赐与万胜得龙公司签订的《二手房买卖合同》第八条明确约定税费的承担方式，“按照国家有关法规、政策规定，买方需支付的税费项目由：按国家相关政策规定自行承担，卖方需支付的税费项目有：买方支付”，万胜得龙公司在签订合同时仅能根据现有政策提供咨询服务，税费是按国家政策由丁天赐向国家相关部门缴纳。其次，《二手房买卖合同》中第十条第二款第二项约定“买卖双方须于2015年11月30日之前向银行或者银行指定贷款服务机构提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行或者银行指定贷款服务机构办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。银行承诺发放贷款少于申请贷款金额的，买方应在支付首期房款时一并补足其差额”，合同明确约定贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准，银行承诺发放贷款少于申请贷款金额的，由买方即丁天赐在支付首期房款时补足。万胜得龙公司不存在丁天赐所称的作出虚假陈述或者虚假承诺，丁天赐的主张没有任何事实根据。再则，《二手房买卖合同》签订后后，丁天赐利用万胜得龙公司提供的信息，私自在2016年2月22日向珠海市不动产登记中心办理房屋转让登记手续，且没有向万胜得龙公司支付佣金，已经构成严重违约，丁天赐应当向万胜得龙公司支付佣金。万胜得龙公司向一审法院起诉请求：判令丁天赐立即支付万胜得龙公司代理佣金20000元。一审法院认定事实：2015年11月22日，丁天赐（买方）与张涛（卖方）签订了《房地产买卖合同》，合同约定张涛���座落于珠海市拱北国防路101号6X栋402XXX房（产权证号为：C35038**）出售给丁天赐，房屋总价227万元，税费由买方丁天赐承担。万胜得龙公司作为经纪方在该合同上签署。合同第十七条约定，基于经纪方为双方提供如下服务：1、接受买方购房委托并为买方提供房地产信息，陪同买方看房，促使买卖双方成交，并根据卖方授意代收定金，签订认购等有关协议；2、对买卖双方当事人资格、房地产产权信息的合法性进行查验；3、向买方准确传达或报告卖方的真实意图（包括但不限于房地产权属、现状、房价、付款方式、违约责任等事项）；4、接受卖方售房意向委托并为卖方联系合适的买方；5、促成买卖双方进行交易，协助办理房地产交接事宜；6、提供银行抵押贷款、赎楼事项的咨询服务；7、介绍或者推荐按揭银行及按揭服务机构；8、向卖方准确传达或报告买方的真实��图（包括但不限于房价、付款方式等）；9、对买卖双方办理产权转移登记手续、期限、应缴纳的税收、费用等事项提供咨询、代为办理手续的服务；10、按约定对买卖双方的交易资金监管提供服务或者介绍监管机构；11、提供市场调查、广告宣传服务。第十九条约定，代理佣金收取约定：代理方在签订本合同的当日收取买方代理佣金人民币20000元，收取卖方代理佣金人民币2000元。如买卖双方最终未能完成房地产产权过户，则此代理佣金无需退还，因代理方原因导致的除外。2016年1月18日，丁天赐以手机银行转账的方式向万胜得龙公司员工柴风舞转账人民币8000元，丁天赐认为此费用为中介费，万胜得龙公司确认有收到此费用，但不认可丁天赐的说法，认为是丁天赐应承担的涉案房屋的评估费用。万胜得龙公司、丁天赐关于此8000元的说法均未向法院提供相应的证据证明���在办理房屋评估及缴税时，丁天赐对评估出来的每平方的价格及其承担的税费提出异议，认为与之前向万胜得龙公司所咨询的价格存在出入。丁天赐主张由于中介服务存在瑕疵，拒绝办理房地产产权过户手续，涉案房产至今仍登记在卖方张涛名下。万胜得龙公司向丁天赐追索代理费无果，遂起诉至一审法院。一审法院认为，万胜得龙公司向丁天赐提供房屋买卖信息，并促成丁天赐与房屋出让方签订《房地产买卖合同》，双方形成合法有效的居间合同关系。万胜得龙公司作为房屋买卖的中介人，应向房屋买卖双方提供交易信息，向买卖双方提供《房地产买卖合同》文本并促成房屋买卖双方签署，同时提供房屋贷款、税费缴纳、办理产权变更登记手续等全程服务。《房地产买卖合同》中第十九条约定：如买卖双方最终未能完成房地产产权过户，则���代理佣金无需退还，因代理方原因导致的除外。在履行《房地产买卖合同》过程中，万胜得龙公司履行了主要的居间义务。但因买卖双方在价格、税费问题存在异议，至今没有办理房地产产权过户手续。万胜得龙公司并没有按照约定完成全部代理服务事项，因此相关的代理费应予酌减。另外，万胜得龙公司已收的8000元，未能明确用途，故应视为中介服务费用，故扣除8000元后，一审法院酌情确定丁天赐应向万胜得龙公司支付佣金10000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，一审法院判决：丁天赐于判决生效之日起十日内向万胜得龙公司珠海市万胜得龙房地产代理有限公司支付佣金人民币10000元。如果丁天赐未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币150元，由丁天赐负担。本院二审期间，丁天赐围绕上诉请求依法提交温剑锋陪同丁天赐购房情况说明一份，并申请温剑锋作为证人出庭作证。万胜得龙公司没有提交新证据。本院组织当事人进行了举证、质证和证人出庭作证。经审查，温剑锋在二审庭审作证时陈述“签合同时我不在”、关于税收和合同的事情“事后才有所了解”，本院认为，温剑锋对涉案房屋的交易过程尤其是签约情况并不完全了解，故本院对其证言不予采信。本院另查明，《二手房买卖合同》约定，涉案房屋建筑面积113.39平方米。该房地产交易定金为15万元，买方须于珠海市房地产登记中心出具房地产过户回执的当日支付50万元。银行承诺发放贷款少于申请贷款金额的，买方应在支付首期房款时一并补足其差额。二审庭审中，丁天赐确认缴税及过户由丁天赐与卖家张涛自行办理。2016年2月3日，丁天赐缴纳涉案房屋个人所得税141916.78元，契税16647.82元。2016年2月29日，珠海市不动产登记中心向丁天赐颁布涉案房屋所有权证。《不动产抵押（按揭）登记表》显示，丁天赐向中国农业银行股份有限公司珠海拱北支行抵押贷款153万元。经审查，一审查明其他事实属实，本院予以确认。本院认为，丁天赐上诉主张万胜得龙公司在居间过程中在应缴税费数额和贷款评估价格两方面存在虚假陈述和承诺、不应收取居间报酬。对此本院认为，根据《二手房买卖合同》的约定，万胜得龙公司有义务对银行抵押贷款、办理产权转移登记手续应缴纳的税收、费用等事项提供咨询，但丁天赐提交的证据不足以证明万胜得龙公司在提供咨询过程中存在虚假���述和承诺的情形，同时本院认为，应缴税费数额和贷款评估价格实际上受税务政策和市场价格波动影响，万胜得龙公司在提供咨询的过程中并不能完全预测，故不能认为最终的应缴税费数额和贷款评估价格与万胜得龙公司提供的咨询之间存在差异即表明万胜得龙公司存在虚假陈述和承诺。综上，本院认为，万胜得龙公司履行了居间人的忠实义务，一审判决丁天赐再行向万胜得龙公司支付1万元佣金正确合理，本院予以维持。综上，丁天赐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费54元，由丁天赐负担。本判决为终审判决。审 判 长  李烈斌审 判 员  廖世娟代理审判员  牟宏微二〇一六年十二月二十日书 记 员  江月娴