上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初5448号原告：何倩文，女，1981年2月9日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：孙镇，上海国畅律师事务所律师。被告：戴钢强，男，1969年7月3日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈啸，上海市光明律师事务所律师。原告何倩文与被告戴钢强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙镇及被告的委托诉讼代理人陈啸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何倩文向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告双倍定金2,200,000元，购房款800,000元；2.被告向原告支付自2016年1月20日起至判决之日的违约赔偿金，以3,000,000元为本，按日千分之一的标准计算。庭审后，原告变更第2项诉请为被告向原告支付自2016年1月21日起至判决之日的违约赔偿金，以1,000,000元为本，按日千分之一的标准计算；自2016年3月21日起至判决之日的违约赔偿金，以2,000,000元为本，按日千分之一的标准计算。事实与理由：原告母亲冯兰芝与被告之间有生意往来。2015年3月，原、被告之间就购买被告名下上海市长宁区双流路XXX号1－2层店铺(以下简称涉案房屋)达成口头买卖协议，约定房屋总价为7,200,000元。原告分别于同年3月24日、3月25日、3月26日及4月15日通过银行转帐方式向被告支付购房款共计1,900,000元，其中1,100,000元为定金。同年4月17日，原、被告共同签署上海市房地产买卖合同，由原告以7,200,000元的价格购买被告名下的涉案房屋，并约定了其他相关条款。同年12月8日，被告表示无法履行合同，原告同意解除合同，被告承诺返还双倍定金2,200,000元及购房款800,000元，于2016年1月20日前支付1,000,000元，2016年3月20日前支付2,000,000元，逾期按日千分之一支付赔偿金。但被告未履行还款义务，故原告诉至法院。被告戴钢强辩称，承认与原告母亲冯兰芝有过生意往来，没有将涉案房屋转让给原告的本意，只是借房屋买卖合同向银行申请贷款，并否认与原告约定过购房定金，也不认可原告向其支付的钱款是购房款，而是其与冯兰芝之间的其他经济往来款。同时，认为承诺书虽系被告签名，但在原告胁迫情况下所写，并非被告真实意思表示。故要求法院驳回原告的全部诉请。即便按承诺的标准计算违约金，违约金约定过高，请求法院调整。经审理查明，涉案房屋产权登记在被告名下。原告母亲冯兰芝与被告因有生意往来而相识。原告母亲冯兰芝分别于2015年3月24日、3月25日、3月26日、4月15日通过银行转帐方式向被告汇款300,000元、600,000元、500,000元、500,000元，共计1,900,000元。2015年4月17日，原告(乙方)、被告(甲方)签署了上海市房地产买卖合同，甲、乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方的涉案房屋，房屋类型为店铺，建筑面积304.43平方米，转让价为7,200,000元。甲、乙方双方确认，在2015年7月17日之前，向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同中对交房时间及剩余购房款的支付未作约定。2015年6月，被告将涉案房屋抵押给上海浦东发展银行股份有限公司张江科技支行，此抵押为最高额抵押，最高债权限额为16,000,000元。因涉案房屋设定抵押，致无法在合同约定时间办理产权过户手续。2015年12月8日，被告出具承诺书一份。内容为2015年4月17日，我与何倩文签订的《上海市房屋买卖合同》，将所属产权房双流路XXX号1－2层出售给何倩文，总价为柒佰贰拾万元整，由于我个人原因，无法继续履行上述合同，现就合同赔偿事宜承诺如下：1.本人已收取何倩文壹佰玖拾万元整，其中壹佰壹拾万元整为定金；2.本人同意双倍返还何倩文定金贰佰贰拾万元整，返还何倩文其余购房款捌拾万元整，前述二项共计叁佰万元整；3.本人承诺支付时间为：2016年1月20日前支付壹佰万元整，2016年3月20日前支付余款贰佰万元整，逾期则按余款的千分之一支付赔偿金/每日；4.本人确认就上述合计欠何倩文全部赔偿金叁佰万元整(￥3,000,000)，逾期则按余款每日千分之一支付赔偿金。庭审中，原告自述对于剩余购房款与被告有口头约定，在办理房产过户时付清，但被告否认有过此约定。被告认为原告提供的2015年3月26日收条上被告的签名非其本人所签，并提出要求进行笔迹鉴定，因其未缴纳鉴定费，鉴定机构未进行鉴定。另查，原告母亲冯兰芝出具情况说明，表示其向被告支付的四笔共计1,900,000元系代原告支付的购房款，并非其他业务往来款。上述事实，有上海市房地产买卖合同、银行转帐凭证、收条、承诺书、房地产登记簿、情况说明及双方当事人的陈述等证据为证，并经当庭质证，本院予以确认。由于原、被告双方各执已见，致本案调解不成。本院认为，原、被告就涉案房屋签订的上海市房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应恪守履行。被告在签订合同后，又将该房产抵押给银行，双方未能在合同约定的时间办理产权过户手续，致合同无法继续履行。嗣后，被告出具承诺书，表示因其个人原因，无法履行与原告所签的房屋买卖合同，承认收取原告1,900,000元，其中1,100,000元为定金，同意双倍返还定金2,200,000元及其余购房款800,000元，共计3,000,000元。同时承诺分两期归还上述欠款，逾期则按余款每日千分之一支付赔偿金。被告抗辩称，其系借购房合同向银行贷款，收取原告母亲冯兰芝的钱款非购房款，且承诺书也是在原告胁迫下所书，对此并未有证据加以证明，本院不予采信。现原告要求被告按承诺书，双倍返还定金2,200,000元，返还购房款800,000元，并支付违约金的请求，本院认为于法有据，予以准许。关于违约金约定过高的问题，被告未按其承诺的时间返还双倍定金及购房款，事实上造成了原告的实际损失。本院认为，在尊重当事人约定的前提下，综合考虑原告的实际损失，兼顾违约方的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告应支付的违约金调整为按每日万分之二点五计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告戴钢强应于本判决生效之日起十日内向原告何倩文返还双倍定金2,200,000元、购房款800,000元;二、被告戴钢强应于本判决生效之日起十日内支付原告何倩文自2016年1月21日起至判决之日的违约赔偿金，以1,000,000元为本金；自2016年3月21日起至判决之日的违约赔偿金，以2,000,000元为本金；均按日万分之二点五计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费5,000元，由被告戴钢强负担。案件受理费30,800元，因本案适用简易程序，减半收取计人民币15,400元，由被告戴钢强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 史 捷二〇一六年十二月二十八日书记员 陆旭辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国担保法%26gt;若干问题的解释》第一百一十七条定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。