陕西省铜川市中级人民法院	民 事 判 决 书	（2016）陕02民终355号	上诉人（原审被告）：陕西实创房地产开发有限责任公司。	法定代表人：吴世建，该公司总经理。	委托诉讼代理人：王杰，北京大成（西安）律师事务所律师。	被上诉人（原审原告）：铜川市金顶实业有限公司。法定代表人：薛勇，该公司董事长。	上诉人陕西实创房地产开发有限责任公司（以下简称实创公司）因与被上诉人铜川市金顶实业有限公司（以下简称金顶公司）租赁合同纠纷一案，上诉人实创公司不服铜川市耀州区人民法院（2016）陕0204民初881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人实创公司的委托诉讼代理人王杰、被上诉人金项公司的法定代表人薛勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。	上诉人实创公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销（2016）陕0204民初881号民事判决，并依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，其严重背离了双方签订的合同内容，纯属主观臆断，枉法裁判。1、租赁合同为双务合同，双方当事人签订合同后必须按照约定内容相互全面履行。本案中作为出租人的上诉人已履行了交付租赁物的合同义务，而作为承租人的被上诉人未按合同约定向上诉人足额支付租金，且在上诉人多次催告下仍未支付，又在违约后不积极腾退移交房屋，上诉人根据合同法的规定行使抗辩权，依法向其送达了解除合同通知书，况且，合同对此也作了明确约定，理应受到法律的保护。2、房屋租赁合同明确约定逾期支付租金达到一定期限后，上诉人有权解除终止租赁合同。被上诉人未在本年度1月5日前支付2016年度租金并且拖欠时间累计已达一个月以上，其违约行为客观存在，一审判决认为“被上诉人按照合同约定承担违约责任后，并不会给上诉人造成损失”是肆意歪曲事实。3、订立合同，当事人之间必须意思自治。本案中，上诉人与被上诉人之间并未就变更合同达成一致意见或签署相应补充协议，被上诉人就应当继续按照合同约定全面支付租金，而被上诉人一直未支付租金，直到上诉人于2016年3月28日起诉要求腾房后，被上诉人才提存了部分租金，且上诉人在开庭调解时当庭否决提存方案。一审判决上诉人送达《解除房屋租赁合同通知书》解除合同的行为无效，一审判决偏袒被上诉人一方，违背合同意思自治原则，毫不顾及租赁合同的约定，更未顾及合同法的规定，严重曲解并错误认定了本案的客观事实。4、一审判决“……因为受经济大环境的影响，各行各业的经营不同程度的遇到困难，上诉人应该看到客观实际，理解和帮助被上诉人共度难关”，无事实依据，更无法律依据。本案中，“受经济影响”应当有相关权威部门或政府部门的认定或书面证明，不能凭感觉自认，且上诉人无“理解和帮助共度难关”的法定义务或合同约定义务，一审判决为上诉人设定了毫无根据“帮助共度难关”的义务，严重侵犯了作为出租人应当享有的合法权益。5、一审判决“……被上诉人承担违约责任后，不会给上诉人造成损失”，该认定无事实根据，亦无法律依据。事实上被上诉人至今未支付2016年租金，上诉人依租赁合同约定解除合同，符合法律规定，一审决定不允许上诉人解除合同，明显侵犯了上诉人的合法权益。6、被上诉人的提存行为，并不能阻止上诉人的合同解除权。被上诉人提存部分租金的行为不能认定其按照合同约定积极、全面履行了支付租金的义务，是被上诉人的权宜之计，存在主观恶意，一审裁判完全背离了双方签订的合同内容，严重脱离了客观事实，纯属主观臆断，枉法裁判。7、本案被上诉人不存在巨大损失，更无影响社会稳定的因素。由于被上诉人违约在先，导致合同被解除，被上诉人所提的装修损失依法不予支持，被上诉人称会给其造成巨大经济损失，纯属无稽之谈，且被上诉人故意拖延诉讼审判程序，造成了司法资源极大的浪费。二、一审判决适用法律错误，作出了错误的判决，严重影响了公正裁判。非法剥夺了上诉人依法享有的合同解除权。请求依法撤销一审判决，并驳回被上诉人的全部诉讼请求。	被上诉人金顶公司答辩称，关于承租房屋的租金，我们2016年度的租金已经支付了22万元并在一审法院提存，2015年度的已支付了62万元，下欠款项10万元。现在还要负担银座广场的物业费和高额的水电费，我们就是想和对方协调降低房租。关于违约金我们支付了部分租金，并不是恶意违约，滞纳金26万元过高，希望可以降低。请求维持一审判决。	原告金顶公司一审诉请求：一、确认被告向原告送达的《解除房屋租赁合同通知书》解除合同无效。二、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2015年2月9日订立了《房屋租赁合同》，原告租赁被告开发的位于铜川市新区金谟小区3号楼1、2层房屋用于经营餐厅。原告花费数百万元对租赁物进行了装修并雇佣了大量的工作人员开展餐饮服务经营。原告没有预料到市场的变幻和经济的下行巨大，为了抱团取暖克服困难，相邻的的出租人采取了零租金共同度过难关。原告多次找被告协商未果，因经营困难拖欠了被告租赁费，被告也通过法律途径解决了纠纷。原告找被告协商先支付2016年的租赁费，对于先前通过诉讼解决的拖欠费用暂缓支付，被告不同意，并在协商期间向原告送达《解除房屋租赁合同通知书》解除合同，原告工作人员于2016年3月18日签收。原告因经济困难与被告协商按季度支付租金，被告拒绝接收，原告向人民法院提存。被告置市场经济变化于不顾，向原告发出《解除房屋租赁合同通知书》解除合同，违背基本公平和交易正当，合同一但解除不仅造成装修、经营等重大损失，更使大量职工失业影响社会稳定。	被告实创公司一审辩称，一、被告向原告送达《解除房屋租赁合同通知书》解除双方的租赁合同，符合法律规定及约定，合法有效。1、双方在《房屋租赁合同》中明确约定了解除合同的条件。原告截至目前持续拖欠被告2015年、2016年两年的租金未全部付清，合同第六条第二款约定，如乙方（原告）拖欠租金及其他应付费用累计达一个月以上的，甲方（被告）有权终止合同，收回房屋，押金不予返还。2、根据合同法第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条的规定，原告未按合同约定在当年1月5日前履行支付年租金的义务，经被告合理催告后仍未履行，被告有权解除合同。3、被告依法履行了通知义务，房屋租赁合同自解除通知送达到原告是已解除。原告的诉讼请求无法律及事实依据，应当予以驳回。二、被告因解除合同提起的腾房之诉，通过法院向原告送达起诉状副本，即视为第二次向原告履行通知义务。三、原告提起确认《解除房屋租赁合同通知书》无效之诉，超过了法定期间。双方没有约定异议期间，原告在解除合同通知到达之日起三个月以后才起诉，人民法院不予支持。四、本案无重大损失的存在，更无影响社会稳定的因素。原告未支付租金的违约行为导致合同被解除，原告即便存在“装修、经营重大损失”也应由其自行承担。原告雇佣员工不超过二三十人，本案是件普通的租赁合同解除纠纷，如何能影响社会稳定，造成大量职工失业。综上所诉，为了维护被告作为出租人的合法权益，制止原告不腾房和不及时支付租金的行为，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。	一审法院审理查明，被告曾将铜川市新区金谟小区3号楼出售给王新建，王新建以“铜川银座有限公司”名义与原告签订《银座商业广场租赁合同》，将3号楼中部分面积出租给原告用于餐厅经营，租期为十年；因王新建未支付3号楼房款，2012年12月3日被告将3号楼整体收回，2015年2月9日原告与被告共同认可在承继原合同主要内容的基础上重新签订了《房屋租赁合同》，约定：原告租赁陕西省铜川市铜川新区金谟小区3号楼1、2层总面积1782.62平方米的房屋作为餐厅经营使用。租期为8年3个月零15天，自2015年1月1日起至2022年3月5日止。双方议定该房屋（仅为空房，不包括任何装修及设施）前两年每年租金总额为人民币429000元，从第三年起，租金按当时的物价及周围铺位租金价位作相应调整，重新签订新的租金协议。每年的租金于该年度1月5日前交纳。原告因经济状况不佳与被告协商减少2016年度租金或者分期支付，协商未果。被告于2016年3月18日向原告送达《解除房屋租赁合同通知书》，原告工作人员予以签收。2016年3月28日本院立案受理了实创公司以金顶公司为被告提起的租赁合同纠纷，请求金顶公司立即腾退租赁实创公司的房屋，支付2016年1月1日至实际腾退之日的租金并支付违约金、滞纳金等。2016年6月15日本院立案受理金顶公司诉实创公司确认解除合同无效之诉。原告向本院提存2016年租金22万元。	一审法院认为，金顶公司与实创公司自愿协商签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。金顶公司为了经营餐厅，对租赁实创公司的房屋投入了资金进行装饰装修、购置设备、招录员工三十余人，因为受经济大环境的影响，各行各业的经营不同程度的遇到困难，实创公司应该看到客观实际，理解和帮助金顶公司共度难关。金顶公司未按约定支付租金，构成违约，应当承担违约责任，金顶公司按照合同约定承担违约责任后，并不会给实创公司造成损失；而实创公司执意解除租赁合同，要求金顶公司腾退房屋，既不利于市场经济的稳定发展，也给金顶公司造成巨大的损失，金顶公司并非恶意拖欠租金不予支付，而是与实创公司协商减少租金或者分期支付，未得到实创公司的同意，金顶公司无奈向本院提存了22万元租金，金顶公司履行合同不全面，并非不履行合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百零一条第一款第（四）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十五条的规定，判决被告陕西实创房地产开发有限责任公司向原告铜川市金顶实业有限公司送达的《解除房屋租赁合同通知书》解除合同无效。本案案件受理费300元减半收取150元由被告陕西实创房地产开发有限责任公司负担。	二审查明事实过程与一审查明一致，对一审查明事实过程予以认定。	二审双方均未提交新证据。	2016年11月7日金顶公司法定代表人薛勇称，其公司最早和李新建签订的房屋租赁合同，后王新建与实创公司有纠纷，法院将银座C座1、2层判给实创公司，我公司与实创公司2015年2月9日补签了房屋租赁合同，租赁期限为8年3个月零15天，我公司装修花了600多万，有几十名职工，2016年之前的房租，法院判决我公司给实创公司729000元，现已支付620000元，下欠100000元，今年年底付清。2006年房租429000元，我公司已给一审法院220000元，还有209000元未付。这两年铜川经济不景气，过去房租较高，现银座其他商户房租普遍下调，还有零租金，我公司只是想和实创公司协商租金调整的事，但从未见过实创公司具体负责人，只见过律师，致使房租问题拖延。双方合同是先给租金后使用，由于现在的经济情况，门前还挖坑，对公司经营也有影响，作为房主也应考虑一下我方的难处，我公司愿于2016年12月底将已使用期间的房租付清，也不实际损害实创公司的权益，我公司经营多年，投资巨大，人员较多，根据实际情况，也愿意与实创公司继续履行合同。	本院认为，本案的焦点是：实创公司给金顶公司送达的《解除房屋租赁合同通知书》的效力问题。承租方欠付租金在何种情况下可以导致出租方解除租赁合同，应以《合同法》为依据，结合本案具体情况进行处理。本案租金交付方式为先交付后使用，表现形式是金顶公司未在合理期限内交付租金，导致实创公司向金顶公司送达《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除合同。实际原因是由于铜川经济不景气，现银座其他商户房租普遍下调，金顶公司想和实创公司协商租金调整未成，导致未按期交付租金。一审中，金顶公司交付实创公司租金220000元，实创公司拒收，致使该租金存在一审法院账户，按实际使用期限，金顶公司履行了主要义务，虽然存在未足额付款，但该行为并未根本性违约，没有因此导致实创公司无法实现合同目的。金顶公司二审也称到12月底将下余款项全部付清，从案件的起因、一审期间实际的付款数额、金顶公司的陈述、金顶公司的实际投资、租赁期限的长短、现阶段的实际情况等综合来看，实创公司所主张解除合同事由不能成立，其发出的《解除房屋租赁合同通知书》不发生解除合同的法律效果。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：	驳回上诉，维持原判。	二审案件受理费300元，由上诉人陕西实创房地产开发有限责任公司承担。	本判决为终审判决。	审判长  康建军	审判员  梁兴旗	审判员  张 鲜	二〇一六年十二月五日	书记员  任敏蕾