广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初16507号原告（反诉被告）：翟艳花，女，1994年11月8日出生，汉族，住云南省曲靖市富源县。委托诉讼代理人：梁凤洁，广东中真律师事务所律师。被告（反诉原告）：白其集，男，1978年5月13日出生，汉族，住福建省安溪县。委托诉讼代理人：陈伟清，广东平洲律师事务所律师。原告翟艳花与被告白其集、第三人佛山市南海区桂城街平东社区居民委员会租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案后，原告申请不列佛山市南海区桂城街平东社区居民委员会为第三人，申请追加佛山市南海区桂城街平东经济联合社作为本案第三人，后原告申请不列佛山市南海区桂城街平东经济联合社作为本案第三人参加诉讼，本院依法准许佛山市南海区桂城街平东社区居民委员会、佛山市南海区桂城街平东经济联合社退出本案诉讼。被告提出反诉，本院经审查决定将反诉与本诉合并审理，并于2016年12月13日公开开庭审理了本案。原告翟艳花及其委托诉讼代理人梁凤洁，被告的委托诉讼代理人陈伟清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2016年5月13日签订的《铺位租赁合同》于2016年5月13日解除；2.被告退还原告铺位租金20000元（租金自2016年5月13日起计算至2016年9月12日止），并支付以20000元为本金，自2016年5月13日起按中国人民银行同期银行贷款利率计算至付清款项之日止的利息损失；3.被告赔偿原告铺位装修费用32418元；4.被告支付违约金15000元。5.由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年5月13日，原被告签订《铺位租赁合同》，合同约定被告将位于平东大道幼儿园侧铺位第二间出租给原告，租赁期限自2016年5月13日至2017年5月12日，租金每月为5000元，租金支付方式为先付款后使用，四个月收取一次为20000元。合同签订当天原告将2016年5月13日至2016年9月13日的租金20000元预付给被告。《铺位租赁合同》第四条第2款约定：“合同期间，如甲、乙单方因故而导致本合同无法继续履行时，一方需要提前1个月通知另一方，并向对方支付3个月租金金额作补偿后，双方约定可提前终止本合同”。2016年9月16日左右，铺位突然停止供电，原告到铺位所属的佛山市南海区桂城街平东社区居民委员会了解情况后得知，被告与佛山市南海区桂城街平东经济联合社所签订的租赁合同租赁期限于2016年5月份届满，到期后双方并没有继续签订租赁合同，被告也没有向佛山市南海区桂城街平东经济联合社交付租金，佛山市南海区桂城街平东经济联合社向平洲供电部门申请停止用电。原告找到被告进行交涉，被告要求原告无偿腾退铺位，已预收的租金不同意退还给原告。《铺位租赁合同》第三条第2款约定：“甲方负责提供供水、电力、通讯、电视信号线接口到店门”，被告的行为已违反合同约定，导致合同目的不能实现。被告明知自己的铺位没有与佛山市南海区桂城街平东经济联合社续租，仍与原告签订《铺位租赁合同》，并收取租金，原被告签订的《铺位租赁合同》无效，被告应返还已收取的铺位租金，铺位在未营业的情况下停止供电，被告应承担违约责任并赔偿原告因装修而支出的费用。被告辩称，1.原告至今未交付涉诉商铺给被告，铺位仍由原告使用，原、被告签订的租赁合同仍未解除，原告应按租赁合同约定的每月5000元标准支付租金给被告直到交还铺位给被告为止。2.在原告使用铺位过程中，存在违约行为，原告从使用铺位起，只交付了一个月水电费给被告，剩余水电费至今未付。3.原告承租铺位后，原告是否装修了铺位以及花费了多少钱装修铺位，被告不清楚，也不确认其装修数额，因装修铺位是原告自主行为，与被告无关。综上，请求法院驳回原告的诉请。被告向本院提出反诉请求：1.原告支付铺位租金15000元（包括2016年9月14日至2016年12月13日的租金），并从2016年12月14日起至实际交还铺位之日止以每月5000元为标准计算租金、自2016年6月起至2016年11月止的水电费合计6800元给被告；2.原告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年5月13日，原告与被告签订了《铺位租赁合同》，约定由被告将位于平东大道幼儿园侧铺位出租给原告使用，期限为一年，自2016年5月13日起至2017年5月12日止每月租金5000元，原告使用铺位后从2016年9月13日起拖欠被告租金，且只付了一个月水电费，至今欠水电费6800元未付。原告针对被告反诉答辩称：1.原告在承租商铺后，于2016年5月底装修完毕，后多次要求被告协助办理营业执照，但涉诉商铺因没有取得建设工程规划许可证等相应产权证明，被告也拒绝配合原告办理相关证件，2016年6月22日，原告收到工商部门出具的责令限期整改通知书后，一直没有进行正常营业，同年9月，因被告没有向案外人交纳拖欠的租金，案外人向平洲供电部门申请停止用电，故从2016年6月起，原告就没有进行经营，也不存在拖欠水电费的可能。2.被告举证的拖欠电费通知单上显示的用电度数并非原告所使用的实际用电度数，该单据所反映的用电是被告出租给与原告同排的第1至3间铺位用户的用电总度数，该数据是被告与案外人之间的用电依据，与原告无关。3.被告与案外人的租赁期限到2016年5月9日届满，双方没有续租，被告对涉诉商铺没有处分权，无权向原告收租金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的收据原件3份、装修工程施工合同原件1份（附肖炳林身份证复印件1份）、装饰工程报价表原件1份，因原告提供的均为原件，且原告能提供相应的发票予以印证，被告虽对其有异议，但未提出足以反驳的证据，本院对其真实性予以确认。2.原告提供的照片原件5张,本院结合案件事实予以综合认定。3.原告提供的手机短信截图打印件1份（当庭出示存储于手机中的短信），因被告否认收到该短信，且原告未提供证据证明被告已成功接收该短信，本院对其真实性不予确认。4.原告提供的责令限期整改通知书原件1份、张永志身份证复印件1份，因该整改通知书的受送达人并非原告，原告未提供证据证明其与受送达人之间的关系，本院对其关联性不予确认。5.被告提供的欠水费通知原件1份、电费通知单原件4份，因被告提供的均为原件，被告虽对其有异议，但未提出足以反驳的证据，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年4月11日、2015年5月7日，被告分别与佛山市南海区桂城街平东经济联合社（以下简称“平东经联社”）签订了两份《铺位租赁合同》，约定被告向平东经联社承租位于平东大道幼儿园侧商铺，租期均为1年，分别自2014年5月10日至2015年5月9日、2015年5月10日至2016年5月9日，保证金1万元于正式合同结束后如无出现违约责任时不计利息退予被告。同年5月23日，被告以佛山市南海区桂城街道平东大道幼儿园侧铺位的地址注册办理了佛山市南海区集慧茶叶商行，经营者为被告。2015年5月13日，原、被告签订《铺位租赁合同》，约定原告向被告承租位于平东大道幼儿园侧铺位第二间（以下简称涉讼商铺），租期1年，自2016年5月13日至2017年5月12日，租金5000元/月，租金收取采用先付款后使用方式，四个月收取一次，为20000元，被告需协助原告办理经营所需的一切证照，负责提供水、电力、通讯、电视信号线接口到店门，原告根据情况自行报装，原告租赁期间对店铺进行装修，不得损害店铺的主体结构，如有损害，需作价赔偿；合同期间如原被告因故而导致合同无法继续履行时，一方需提前1个月书面通知另一方，并向对方支付3个月租金金额作补偿后，双方约定可提前终止合同；合同期满后，店铺附属设施及不动产视归被告所有，未经被告同意，原告不得擅自拆除。同日，被告收到原告支付的涉讼商铺四个月的租金20000元。2016年5月16日，原告对涉讼商铺进行装修，装修项目及相应的材料人工费为：凿地及寻找地下下水道1550元、装下水道660元、地面找平及地脚线922元、墙柜拆除及墙面乳胶漆3065元、天花板拆除及吊顶2110元、贴墙纸及墙面装饰3052元、布线2930元、灯饰2740元、收银台40**元、风扇及安装1330元、装给水管530元、铺地板2770元、桌椅安装2760元、LED发光字招牌及门头灯箱3999元，合计32418元。同年9月18日，佛山市南海区桂城街平东社区居民委员会向被告发出《欠水费通知》，称被告拖欠2016年9月水费936元，要求被告及时到平东居委会交款，否则将按规定停止供水。2016年10月14日，原告提起诉讼，诉讼中，原告主张涉讼商铺没有取得相应的权属证明，被告亦确认无法提供涉讼商铺的权属证明或规划报建手续；原告确认涉讼商铺由原告安装锁具并由其上锁，钥匙由原告保管，被告没有钥匙；原告明确其已拆除涉讼商铺部分装修，包括：灯饰、收银台、风扇、桌椅、LED发光字招牌及门头灯箱部分。原告不申请对涉讼商铺的装修价值进行鉴定，被告认为只对涉讼商铺中原告装修的部分进行鉴定，对其不公平，鉴定没有意义。被告确认其提交的电费通知单上的欠费金额是包括本案原告在内的三间商铺使用者的用电总金额。2016年12月13日，原告将涉讼商铺交还给被告。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。原告出租给被告的涉讼商铺未办理规划报建手续，原、被告之间形成的租赁合同无效。无效合同自始没有法律约束力，原告请求解除涉讼《铺位租赁合同》没有事实和法律依据，本院不予支持。虽然原被告签订的《铺位租赁合同》无效，但原告使用涉讼商铺，根据公平及等价有偿原则，应参照《铺位租赁合同》的约定支付实际使用涉讼商铺期间的使用费予被告，原告要求被告退还租金20000元并赔偿利息损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。2016年5月13日，原告向被告承租涉讼商铺，2016年12月13日，原被告就涉讼商铺进行交接，原告主张其已于2016年9月将涉讼商铺交还给被告，但其未提供证据予以证明，且原告确认至庭审辩论终结前，涉讼商铺一直由其上锁，故对其抗辩，本院依法不予采纳。原告使用涉讼商铺的期间为2016年5月13日至12月13日，参照涉讼《铺位租赁合同》计算得出该期间的使用费为35161.29元（5000元×7个月+5000元÷31日×1日），原告已向被告支付20000元，尚需支付涉讼商铺场地使用费15161.29元（35161.29元-20000元）予被告，被告仅反诉原告支付2016年9月14日至2016年12月13日的铺位使用费15000元，是其处分自身权利的行为，本院依法予以准许，原告尚需向被告支付租金15000元。原告辩称被告与平东经联社的租赁合同期限自2016年5月9日届满，被告对涉讼商铺没有处分权，无权向原告收取租金，因承租人取得对租赁物的占有是一种事实而非权利，对租赁物无支配性，该占有对支配权无任何限制，出租人在租赁期间不得请求返还租赁物，并非因支配权受到限制，而是其承担债务。故出租人交付租赁物予承租人的行为非处分行为，与处分权无关，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定的租赁合同定义中，亦未规定出租人对租赁物必须有所有权或处分权，故对原告的抗辩，本院依法不予采纳。现原告未提供证据证明平东经联社向其主张权利，被告与平东经联社的租赁关系应当由被告与平东经联社进行结算，原被告之间的租赁关系由原告和被告自行结算。因涉讼《铺位租赁合同》无效，原告要求被告支付违约金没有合同依据，且根据《铺位租赁合同》的约定，水电应由原告自行报装，水电费用由原告负担，原告未举证证明其已按时、足额支付了各期水电费，也未举证证明因被告的原因导致其无法办理以涉讼商铺为经营场所的证照，故原告诉请被告支付违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。被告主张原告支付水电费6800元，但其无法明确原告拖欠各月水电费的具体数额，其以原告5月份交纳水电费为基数乘以6个月计算出来的大概数额作为请求原告支付水电费的数额，没有事实依据，本院对被告主张原告支付水电费6800元的反诉请求不予支持，但不影响被告明确具体金额后另行提起诉讼。原、被告明知涉讼商铺未取得权属证明，亦未办理规划报建手续，仍签订涉讼《铺位租赁合同》，双方对导致涉讼合同的无效具有同等过错，应当各自承担一半的责任。现原被告均不申请对涉讼商铺的现值进行鉴定，且被告明确不同意接收原告装饰装修物，综合本案实际情况，本院酌情确定被告赔偿装修损失8794.5元[（装修总费用32418元—原告拆除部分价值14829元）×50%]予原告。原告主张被告全额赔偿装修损失32418元依据不足，超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）瞿艳花应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费15000元予被告（反诉原告）白其集；二、被告（反诉原告）白其集应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失8794.5元予原告（反诉被告）瞿艳花；三、驳回原告（反诉被告）瞿艳花的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）白其集其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取742.73元（原告已预交），由原告负担717.73元，被告负担25元。反诉受理费172.5元（被告已预交），由原告负担89元，由被告负担83.5元。对比双方负担的部分，原告尚应向被告支付64元，原告负担的64元应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予被告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员 赵 燕二〇一六年十二月十六日书 记 员 谭国敏