山东省郯城县人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1322民初413号原告：高全红，男，1968年1月9日生，汉族，住临沭县。委托诉讼代理人：张为刚，山东苍马律师事务所律师。被告：袁青贵，男，1947年2月5日生，汉族，住临沭县。委托诉讼代理人：韩祥升，山东正诚信律师事务所律师。第三人：临沭县郑山街道办事处尤庄居居民委员会法定代表人：陈涛，主任委托诉讼代理人：王宏，临沭郑山法律服务所法律工作者。原告高全红与被告袁青贵、第三人临沭县郑山街道办事处尤庄居居民委员会（以下简称尤庄居居委会）物权保护纠纷一案，临沭县人民法院于2013年11月21日作出（2013）沭民一初字第1788号民事裁定，高全红不服该裁定，向临沂市中级人民法院提起上诉。临沂市中级人民法院于2014年5月8日作出（2014）临民一终字第588号民事裁定，撤销临沭县人民法院作出的（2013）沭民一初字第1788号民事裁定，指令临沭县人民法院审理本案。2016年1月4日临沂市中级人民法院作出（2016）临民辖字第6号民事裁定，指定该案由本院管辖。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高全红及委托诉讼代理人张为刚、被告袁青贵及委托诉讼代理人韩祥升、第三人临沭县郑山街道办事处尤庄居居民委员会的委托诉讼代理人王宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高全红向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告退出对原承租房屋的继续占有，将房屋腾空后返还给原告；二、判令被告赔偿占用房屋期间（自2008年5月6日起至今）的房租费损失21600元；三、诉讼费由被告承担。事实与理由：陈庆龙于2003年开始承租第三人的沿街房屋，合同期限至2008年5月6日届满，陈庆龙后将房屋四间转租给被告使用，经营茶叶。2006年6月18日，临沭县郑山街道办事处尤庄街居委会将所建沿街楼一宗（包含被告所使用的房屋）租赁给丰连义经营使用，承租期为三十年。合同约定已经对外出租的房屋在到期后归丰连义享有经营权。2007年4月15日，原告与丰连义签订了转租协议，约定由原告取得其上述协议的一切权利与义务，原告有权继续经营村委会的出租沿街楼。原告承租房屋后，才得知被告系从陈庆龙手中转租房屋，承租合同于2008年5月6日到期。2008年5月6日后，被告要求与村委会续签合同遭拒，村委会告知房屋已经出租给原告。原告要求被告按照正常价格与原告签订出租合同，缴纳房租，被告不予理睬。被告长期占用原告享有租赁权的房屋，至今不予腾退，其行为严重损害了原告的合法权益。多年来。原告应得房屋租赁费累计达30000元。其间被告只是向临沭县郑山镇尤庄村村民委员会以打款的方式支付租金8400元，该村委会收款后直接转付给原告。原告曾要求被告立即停止对原告承租经营权的侵害，被告置之不理。被告的无理占据行为已经造成原告实际可得房租费损失为21600元。综上所述，被告与房屋的所有人之间的房屋的租赁合同已经于2008年到期，其对房屋的承租权已经终结。被告在未能与原告达成租房协议的情况下，继续占用原告享有承租权的房屋，已经构成侵权，应当立即停止侵权，赔偿损失。为此提起诉讼。被告袁青贵辩称，一、答辩人同原告高全红之间不存在任何关系，高全红无资格提起诉讼。1.2003年5月6日，陈庆龙承租第三人沿街楼房由西向东第三、四位，期间为五年，自2003年5月6日起至2008年5月6日止。合同约定“合同期满时，如甲方继续发包，同等条件下，乙方可优先承包”。2005年10月11日，陈庆龙将上述房屋转租给答辩人，且得到了本案第三人的同意。至此，答辩人一直承租管理使用至今。2006年6月18日，第三人将所建沿街楼房整体租给了丰连义，承包期为三十年。这里面就包括了答辩人所租赁的房屋。2007年4月15日原告高全红与丰连义签订转租协议，受让取得租赁权。应该说，第三人将房屋租给丰连义时，作为答辩人根本就不知情，更不用说行使优先租赁权。在这个时候，第三人和丰连义已经侵害了答辩人的合法权益。原告受让取得承租权后即构成对答辩人合法权益的侵害。2.2008年5月6日，答辩人承包合同期限届满后，继续使用租赁房屋经营，此时，原告并未向答辩人主张权利，第三人也未提出收回房屋的决定。这说明第三人默认答辩人的继续租赁行为。特别是在第三人接受了答辩人缴纳的2009、2010、2011年的租赁费后，即构成第三人同答辩人之间双方均继续履行原承包合同。这也说明第三人同原告之间的租赁合同中涉及答辩人的房屋部分，作为合同当事人的第三人和本案原告都已经不再履行了。也即答辩人所租用的房屋已经不包括在第三人同本案原告的租赁合同中了。此时，作为原告的高全红已经对答辩人所租赁的房屋不存在任何利害关系，所以，原告无权对答辩人提起诉讼，主张权利。二、答辩人是否缴纳租金、是否退租、第三人是否解除同答辩人之间的租赁关系，是否收回房屋，是否向答辩人支付违约金等等问题，是答辩人同第三人之间的事情，同本案原告无关。三、本案原告如认为第三人违约，其应当向第三人主张权利，而不应该向答辩人主张权利。请依法驳回原告的诉讼请求。第三人尤庄居居委会辩称，一，在涉案房屋的租赁过程中第三人不存在任何违约行为；二，第三人与被告不存在租赁关系；三，涉案房屋于2003年5月6日租赁给陈庆龙，租赁期限为5年，于2006年6月18日租赁给丰连义，租赁期限为30年，且涉案房屋承租给以上双方时间重合的部分，在第三人与丰连义签订的合同中形成约定，因此第三人与陈庆龙、丰连义双方签订的房屋租赁合同不矛盾、不冲突。被告在上述答辩过程中对第三人主张的权利不存在，也不成立。本院经审理认定事实如下：2003年5月6日陈庆龙与第三人尤庄居居委会签订沿街楼房屋承包合同书，陈庆龙承租第三人的位于沭新路南、城西一路西的沿街楼由西向东第3位、第4位，上下两层，包括后院，承包期限五年，自2003年5月6日起至2008年5月6日止，每年承包费5600元，共计28000元、交款方式、如甲方继续发包，同等条件下，乙方可优先承包等内容。后在2005年10月11日陈庆龙将承租的上述房屋转租给被告袁青贵，租期即陈庆龙承租的剩余租期，即至2008年5月6日止。2006年6月18日，临沭县利民街居民丰连义与第三人尤庄居居委会签订沿街楼租赁合同书。第三人尤庄居居委会将其所有的位于沐新路路南、城西一路路西、金都小区东北角的房产，道路、院落及其设施一宗，整体租赁给丰连义经营使用，包含被告袁青贵所转租使用的房屋。该合同载明：租赁期限为三十年，前段租赁期为十年，每年租金50000元，自2006年6月18日至2016年6月18日，因甲方(即第三人)尤庄居居委会在此合同期限内有向外已出租的部分房屋，甲方应向乙方（即丰连义）出示已签协议内容，所订期限不超过2011年6月2日。后段租赁期为二十年，每年租金58000元，自2016年6月18日至2036年6月18日、租金数额交纳及租赁协议不受村街居委会换届影响，租赁期内，乙方（丰连义）有转租权等内容。2007年4月15日丰连义与原告高全红签订了转租协议，约定由原告高全红取得丰连义上述沿街楼租赁合同的各项权利义务。原告高全红自2009年至2013年共向第三人尤庄居居委会交纳租金29.1万元，现仍在继续履行。被告袁青贵在其租赁合同的租赁期限2008年5月6日到期后，以交2009、2010年租金的名义，通过银行汇款的方式向第三人尤庄居居委会汇款5600元，第三人将该款转交给原告高全红，高全红予以认可，后于2010年8月26日第三人尤庄居居委会为被告袁青贵出具收据一张。对此，原告主张认为：被告对于房屋的占有使用是依据陈庆龙先前与第三人签定的租赁合同，其承租经营权在2008年5月6日届满之后的继续占有房屋没有合法的依据，构成对原告承租权的侵害。村委拒收其房租费就是明证，被告以违背常规的方式向第三人通过银行转账交纳的5600元款项，并非第三人认可的续租的房租，而是第三人代收后转付给原告，说明了原告在2008年5月6日之后开始享有涉案房屋经营权，这个权利是得到房屋所有权人的认可。后被告袁青贵以交租金名义通过银行汇款的方式向第三人尤庄居居委会多次汇款，第三人拒收并退回，对此被告袁青贵也自认。被告袁青贵在租赁合同2008年5月6日到期后，2009年已将其使用的自西向东的第四位楼房，上、下二层退出，由原告使用。在本案租赁纠纷涉诉前，第三人尤庄居居委会于2013年6月4日向原告高全红出具证明：即兹证明：本村沿街楼在2006年6月18日与丰连义签订《沿街楼租赁合同书》时，其中的四间房屋已经于2003年5月6号租给了袁青贵经营，其合同租期为5年。2008年5月6号其租期届满后，村委会便拒绝与他续签合同，同时也拒收袁青贵缴纳的续租租金。后来袁青贵曾向本村账户上以银行转账的方式存入现金5600元，村委会收款后转给了转租房屋的高全红。本村村委会在2008年5月6号之后从未承认过与袁青贵之间还存在房屋租赁关系。并且要求他如果要求继续使用房屋应当与高全红另行协商承租。上述事实，有当事人陈述、提供的证据、庭审笔录等证据予以证实，均已收录在卷。本院认为，原告高全红通过转租行为，取得丰连义与第三人尤庄居居委会签订的沿街楼整体租赁合同剩余租期的权利义务，至2036年止，其转租行为合法有效。被告袁青贵通过转租行为，取得陈庆龙与第三人尤庄居居委会签订的沿街楼的房屋租赁合同的剩余租期的权利义务，至2008年5月6日止，其转租行为合法有效。被告袁青贵在其租赁合同的租赁期限在2008年5月6日到期后，以交2009、2010年租金的名义通过银行汇转的方式向第三人尤庄居居委会汇款5600元，第三人尤庄居居委会于2010年8月26日为被告袁青贵出具收据一张，对此款第三人尤庄居居委会拒收并对被告袁青贵此行为的性质予以否定，并将该款转交给原告高全红，原告高全红予以认可，二者相互印证。后被告袁青贵也通过银行汇款的方式以交租金的名义向第三人尤庄居居委会数次汇款，第三人尤庄居居委会拒收并退回，对此被告袁青贵也自认。原告高全红也已按丰连义与第三人尤庄居居委会所签订租赁合同所确定的租金数额履行向第三人交纳租金的义务。通过原告高全红，被告袁青贵，第三人尤庄居居委会的退回被告袁青贵汇款款项的行为及证据所证实的内容，原告高全红、第三人尤庄居居委会主张被告袁青贵的租赁合同的租赁期限于2008年5月6日终止的主张成立，本院予以支持。原告高全红对于涉案房屋的承租经营权自2008年5月6日成就。之后，被告袁青贵占有其原租赁合同中的租赁物，没有合法依据，应退出对租赁物的占有，由享有合法有效租赁合同租赁权的原告高全红占有使用。我国法律及司法解释没有优先承租权的规定，但按照合同缔约自由，意思自治原则，出租人与承租人、次承租人的租赁关系终止时，应当由双方平等协商，自愿达成一致意见。本案中，虽在陈庆龙与第三人尤庄居居委会所签订的楼房租赁合同中有继续发包，同等条件下，乙方可优先承包的内容。按照双方的约定，需经双方即陈庆龙或者被告袁青贵与第三人尤庄居居委会平等协商，自愿达成协议，取得一致意见，当事人才在同等条件享有优先承租权，陈庆龙，被告袁青贵在租期届满时与第三人尤庄居居委会未就优先承租问题达成协议，取得一致意见。所有权是物权的基础，所有权是所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，第三人尤庄居居委会对所出租的楼房拥有所有权，用益物权和担保物权由其派生而来，承租人丰连义及原告高全红、承租人陈庆龙及被告袁青贵与第三人尤庄居居委会之间所形成的租赁权是债权，物权具有优先权，物权与债权并存时优先于债权。综上，第三人尤庄居居委会否定被告袁青贵主张优先承租权的辩称意见，本院予以采纳。被告袁青贵辩称的理由，本院不予支持。原告高全红要求被告袁青贵停止侵权退出对原租赁房屋的继续占有，将房屋返还给原告占有使用的诉讼请求成立，原告高全红要求被告袁青贵赔偿占有房屋期间的损失另行主张权利，是其行使诉讼权利的行为，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，判决如下：被告袁青贵停止对其原转租的第三人临沭县郑山街道办事处尤庄居居民委员会所有的位于沭新路南、城西一路西的沿街楼由西向东第3位上下两层，包括后院的楼房的占有，迁出楼房。由原告高全红占有使用。案件受理费500元，由被告袁青贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  刘国政审 判 员  颜廷廉人民陪审员  宋海燕二〇一六年十二月二十七日书 记 员  王柯桐