贵州省黄平县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2622民初1188号原告：雷鸿志，男，1966年11月12日生，苗族，贵州省黄平县国土资源局工作人员，住黄平县。被告：贵州成贵房地产开发有限公司，住所地贵州省黄平县新州镇飞云大道成贵商业广场。法定代表人：罗显兵，该公司总经理。委托代理人：刘小卫，贵州成贵房地产开发有限公司项目部经理。委托代理人：邹伟，贵州昌泰律师事务所律师。原告雷鸿志与被告贵州成贵房地产开发有限公司（以下简称成贵房地产公司）纠纷一案，本院于2016年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷鸿志、被告成贵房地产公司的委托代理人刘小卫、邹伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷鸿志向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告因逾期交房向原告支付违约金人民币62,949.9元（暂时计算至2016年9月30日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2014年7月7日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告所开发的成贵商业广场1212号房，购房金额为405,083元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照《商品房买卖合同》第十一条规定，被告应于2015年5月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时《商品房买卖合同》第十三条规定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。截止起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告现诉至贵院，请求根据《合同法》第107条的规定以及《商品房买卖合同》第十一条、第十三条之约定，判令被告立即履行合同规定的交房义务，并支付截止至2016年9月30日（518天）的违约金62,949.9元。成贵房地产公司辩称，1、逾期交房的原因是市场环境、政策因素、验收等各种原因造成的，符合情势变更的情形，应当减除被告违约的责任；2、原告提出的违约金过高，请求法院依法减少或者减除；3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，违约金的数额应当以实际损失的数额为基础，超出实际损失的30%则应认为过高。原告的起诉缺乏事实基础，提出违约金的诉请不能成立；4、如按照原告主张的计算方法和数额，被告是无力承受，整个楼盘都处于这个问题，数额很庞大，超过了被告的能力。按此数额判决，被告无力承担只能放弃该项目，必将成为烂尾楼，必将影响购买服务，不能办理房产证等，影响更多购房户。另外，因为公司资金欠缺，以及国家政策和公司前期自身问题，公司一直并未放弃该项目，消防、电梯等项目已验收合格，只差综合验收。欠政府及工程款大概是100多万，如现在支付购房户违约金，公司无力承受，只能申请破产，将对购房户造成更大的损失，也会对地方经济造成不利。请求法庭依法考虑，依法减除被告的违约责任，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告提交以下证据以证实自己的观点：1、原告的身份证复印件；2、《商品房买卖合同》、黄平县商品房预售合同登记备案表；39、被告的营业执照、组织机构代码证、税务登记证、法定代表人身份证复印件、委托书、被告授权办理国有建设用地使用证事项的受托人黄荣康的身份证复印件、土地登记卡；10、购房收据两张、代办费收款收据一张；11、住房公积金借款合同。被告未向本院提交证据。对原告提交的19号证据，当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的10、11号证据，被告对其真实性无异议，只是对原告所要证明的内容有异议，上述两份证据客观真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（买受人）于2014年7月7日与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购买被告所开发的成贵商业广场1212号房，购房金额为405,083元。原告于同月14日向被告支付购房首付款102,083元，2014年12月31日支付购房款20,000元，共计支付购房款122,083元。原告于2014年7月11日向被告支付代办费9,433元。2014年7月16日，原告取得该商品房预售合同登记备案表。2014年7月18月，原告为该住房办理了住房公积金按揭贷款，贷款金额为283,000元，被告已经收到该笔住房贷款。原告已经按照合同约定履行了付款义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条规定了交付时间和条件，即出卖人应当在2015年5月1日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、本商品房已通过竣工验收备案登记取得了《黄平县住房和城乡建设局建设工程竣工验收备案登记表》。《商品房买卖合同》第十三条规定了逾期交房责任，即“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之叁（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同》第十条规定了逾期付款责任，第1（1）项的内容为“逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行”。另查明，被告开发的成贵商业广场至今尚未经竣工验收合格，亦未向本院提交该商品房建设工程竣工验收备案登记表。被告至今未按照《商品房买卖合同》规定的交房时间及条件交付房屋给原告。原告于2016年9月28日从被告处得到了所购住房的钥匙并开始装修，但未入住该房屋。庭审中，原告要求被告逾期交房支付违约金的时间从2015年5月2日暂时计算至2016年9月30日止，共计518天，之后仍未交房的逾期违约金另行再诉。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订本案所涉的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。原告已依约履行合同义务支付了全部购房款405,083元。按照合同第十一条的约定，被告应于2015年5月1日前向原告交付成贵商业广场1212号房屋，但被告未按时交付房屋。被告虽于2016年9月向原告交付房屋钥匙，但成贵商业广场尚未取得竣工验收备案手续，1212号房屋至今未达到交付条件，被告没有在合同约定的2015年5月1日前将符合交付条件的房屋交给原告，已构成违约，应承担违约责任。合同第十三条第1款第（2）项约定原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付全部已付款万分之三的违约金。被告实际逾期交房时间应从2015年5月2日起计算，庭审中，原告要求违约时间暂时计算至2016年9月30日，共计518天。故被告应信守合同约定，向原告支付逾期交房违约金62,949.9元（518天×405,083元×0.0003元／天）。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十三条关于被告逾期交房违约金标准为每日按全部已付款的万分之三计算的约定，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应是合法有效的，当事人双方应当严格履行。被告作为房地产开发公司，在签订合同时应完全明了自身所负的合同责任及不严格履行可能产生的后果。被告提出的合同约定的违约金过分高于违约损失，没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，被告应继续履行合同约定的交房义务并向原告支付逾期交房（从2015年5月2日至2016年9月30日）的违约金62,949.9元。依照中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告贵州成贵房地产开发有限公司按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》向原告雷鸿志继续履行成贵商业广场1212号房屋的交付义务；二、被告贵州成贵房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告雷鸿志支付逾期交房违约金人民币62,949.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费687元，由被告贵州成贵房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  赵白茹二〇一六年十二月六日书记员  沈 虹