济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁0104民初5997号 原告：周超，男，1980年7月10日出生，汉族，住济南市 委托代理人卢晶，山东国孚律师事务所律师。 委托代理人潘作义，山东国孚律师事务所律师。 被告绿地地产（济南）腊山有限公司，住所地济南市 法定代表人：刘民，职务，总经理 委托代理人徐晨龙，山东国浩律师事务所律师。 原告周超与被告绿地地产（济南）腊山有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月16日立案受理，依法适用简易程序，于2016年12月22日公开开庭进行了审理，原告周超的委托代理人卢晶，被告绿地公司的委托代理人徐晨龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周超诉称：我是绿地泉景园（国际花都A3地块二期）（以下简称该小区）的购房者，合同总价款为610088元，2013年11月23日原被告签订《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，双方约定原告购买被告开发的绿地泉景园（绿地国际花都A3地块二期）项目9号楼2单元101室商品房，被告应于2014年12月31日前，将该商品房交付给原告使用，交付条件为该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。合同签订后，被告于2014年11月12日交付房屋。但该房屋所在项目至今未取得《分期综合验收备案证明》，被告将不具备交付条件的房屋交付给原告，构成违约，为维护合法权益不受侵害，原告依法诉讼，请求判如所请。 综上，原告诉至法院，请求法院判令：一、依法判令被告支付违约交房违约金至取得分期综合验收备案证明为止；二、本案诉讼费用由被告承担。 被告绿地公司辩称： 经审理查明，2013年11月23日被告绿地公司作为出卖人与作为买受人的原告周超签订《济南市商品房买卖合同》。合同约定原告周超购买被告绿地公司开发建设的绿地泉景园（绿地国际花都A3地块二期）项目9号楼2单元101室商品房房屋一套，该房屋用途约定为住宅，房屋总价为610088元。合同第八条约定房屋交付期限为2014年12月31日前，商品房交付条件为涉案房屋取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定。第九条出卖人逾期交房的违约责任第1款第（2）项约定，逾期超过十日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条交接中约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。该合同另附附件一：房屋平面图；附件二：公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三：装饰、设备标准；附件四：民用建筑节能信息公示；附件五：合同补充协议。其中附件五合同补充协议第六条关于房屋交接的约定，第1款约定：“该商品房达到交付条件并买受人支付全部买卖合同价款后，买受人于买卖合同第八条约定的交付期限前五日内，到出卖人处与出卖人签订房屋结算移交协议，办理交接手续。买受人凭移交协议签署由出卖人出具的商品房迁入证，商品房迁入证签署后视为该商品房交付。”第2款约定：“该商品房达到交付的条件是指出卖人取得该商品房所在楼的《房屋建筑工程竣工验收备案单》，其它因素不得作为买受人拒绝交接的正当理由。买受人不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按买受人原因造成房屋未能按期交付执行，出卖人就此不承担延期交房的责任。”该补充协议还约定了其他内容。 被告绿地公司向原告发出了收房通知后，原告周超于2014年11月12日到达涉案房屋处按被告流程办理房屋验收手续，实际收取了涉案房屋。 上述房屋的商品房预售许可证编号为济建预许2012548号，该房屋于2014年10月27日通过了济南市城乡建设委员会的房屋建设工程竣工验收备案，备案证明号为201424022-1，但尚未取得《分期综合验收备案证明》。 以上事实有原告周超提交的《济南市商品房买卖合同》及其附件、购房发票，被告绿地公司提交的建设工程规划核实证及附表、房屋建筑工程竣工验收备案单及当事人庭审陈述为证，经本院质证、认证及审查，可以采信。 本院认为，原告周超与被告绿地公司签订的《济南市商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，被告绿地公司在与原告周超签订该合同及附件时业已取得商品房预售许可证，故合同及附件均为有效。 本案原、被告双方争议的焦点问题为涉案房屋的交付标准应如何认定，本案实际交付原被告双方的利益，此问题涉及违约责任的确定及承担。 原告周超称涉案房屋交付720天不能办理房产证，原告才得知被告至今未取得分期综合验收备案证明，小区一直临时用电、时常断电等不便利于生活居住的原因也在于此。按照合同主文的约定，取得建设工程分期综合验收备案证明的房屋才符合房屋交付条件，被告绿地公司在未取得分期综合验收备案的情况下向其交付房屋属于违约。被告明知不具备交付的约定条件却主动交付，目的是为了避免逾期交房产生的巨额的违约责任。被告绿地公司则称，涉案房屋已经取得了竣工验收备案，按照双方补充协议的约定，该房屋已经符合交付条件，故其不存在逾期交付房屋的违约行为。因涉案合同主文与合同补充协议对交房标准约定不一致，应当采用哪种标准，需要结合法律法规的规定及双方当事人的意思表示予以确定。 《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保证书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”被告绿地公司据此规定认为，涉案房屋已经通过了竣工验收，故已符合法定交付标准。但该条规定“竣工验收合格后，方可交付使用”，即竣工验收系交付的必要条件但非充分条件。房屋是否可以交付还应看是否达到其他法定标准。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”第十八条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体性房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”山东省人民代表大会常务委员会审议通过的《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条规定：“开发项目竣工后，开发企业必须进行项目综合验收。分期开发的项目，开发企业可以进行分期综合验收。”从以上行政法规及地方性法规的规定可知，通过综合验收备案或分期综合验收备案系房地产开发项目进行交付的规范性标准。 2009年6月16日山东省住房和城乡建设厅发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第四条规定：“房地产开发项目竣工后，开发企业应组织相关部门和单位进行综合验收，对符合条件的，相关部门和单位应出具相应的竣工验收合格证明。分期开发的项目，可以分期综合验收。”2011年4月24日，济南市城乡建设委员会、济南市规划局、济南市城市管理行政执法局、济南市住房保障和房产管理局、济南市市政公用事业局联合下发的向各房地产企业、有关单位关于转发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的通知【济建发（2011）7号文】第三条规定：“本通知下发之日起，开发企业与房屋买受人签订商品房买卖合同时，须将取得开发项目《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》作为房屋交付使用的约定条款。”以上地方性规范性文件进一步将房地产开发项目通过综合验收备案或分期综合验收备案作为项目交付使用的条件进行了明确。 原、被告双方签订的《济南市商品房买卖合同》第八条约定的涉案房屋交付条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》。该项约定系双方当事人的真实意思表示，符合上述法律法规关于房屋交付应当取得综合验收备案或分期综合验收备案的规定，且在房地产管理行政管理部门进行了备案，合法有效，被告绿地公司应当向原告周超交付通过分期综合验收备案的房屋。 被告绿地公司辩称原、被告双方已经通过补充协议第六条第2款的约定，将交付条件变更为取得竣工验收备案登记单，故其并不违约。对其此意见，本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方当事人应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”涉案合同及补充协议均为被告绿地公司提供的格式合同，且合同与补充协议签订于同一天。被告绿地公司提供的用于网签备案的合同将涉案房屋的交付条件约定为取得分期综合验收备案证明，但在同时签订的补充协议中，却将交房标准降低为通过竣工验收备案，该补充协议的约定限制了其责任的承担。因被告绿地公司未举证证明其向原告周超提示和告知了该限制其责任的条款，故该条款对原、被告双方不产生拘束力。原、被告双方约定的交房标准仍然应当以合同约定的涉案房屋取得分期综合验收备案证明为准。 截止法庭辩论终结前，被告绿地公司仍未能取得《分期综合验收备案证明》。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，被告绿地公司虽然于2014年11月12日向原告周超交付了房屋，但其所交付的房屋并不符合合同约定的交付标准，故被告绿地公司构成违约，原告周超有权要求被告绿地公司向其支付逾期交房的违约金。 按照双方合同第九条出卖人逾期交房的违约责任第1款第（2）项约定，逾期超过十日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。此为双方对被告绿地公司未能按期交付房屋时，其应当承担违约责任的合同约定。对于房屋已交付，但交付条件尚未完全具备的违约责任如何确定，原、被告双方在该合同中并未进行约定。 从本院查明的事实看，被告绿地公司虽然尚未取得综合验收备案，但涉案房屋的主体在交付时已经取得了竣工验收备案证明及规划核实证明，说明对业户居住生活影响较大的房屋质量及规划问题，已经经过了有关部门的验收合格。现原告周超已经事实接收了尚未到达合同约定交付条件的涉案房屋，并在该房屋实际居住使用，享受到了收房为其带来的利益。故其再按照合同约定的未交房的违约责任标准，要求被告绿地公司向其支付全部的违约金，显属不当。结合被告绿地公司各项单项验收的通过情况及未通过的单项验收可能对原告周超造成的影响，本院酌定被告绿地公司按照双方合同约定的未交房违约金标准的30%向原告周超支付违约金。即被告绿地公司应以610088元为基数，以日0.03‰为标准，自2015年1月1日起至本判决生效之日止，向原告周超支付违约金。原告周超还要被告绿地公司向其支付判决生效后的违约金，本院认为，生效判决系对已发生的纠纷给予的法律评价，其效力及于已发生的纠纷。判决生效之后，原、被告双方的争议尚未发生，原告周超要求被告绿地公司按照生效判决认定的标准，承担判决生效后尚未发生纠纷的责任，于法无据，本院不予支持。如判决生效后，原、被告双方仍然存在纠纷，原、被告双方可另行主张各自的诉讼权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第三十九条、第四十四条第一款、第六十条、第九十五条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条，《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告绿地地产（济南）腊山有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周超支付逾期违约交房违约金（以610088元为基数，以日0.03‰为标准，自2015年1月1日起计算至本判决生效之日止）； 二、驳回原告周超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告绿地地产（济南）腊山有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 牟 阳 二〇一六年十二月二十七日 书记员 赵姗姗