浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙07民终5164号上诉人（原审被告，反诉原告）：永康市江南街道双锦村股份经济合作社，住所地浙江省永康市江南街道双锦村。负责人：欧阳永江，（代社长）。委托代理人:胡华杰，浙江畅想律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：永康市童星影视学校，住所地浙江省永康市花街镇连枝村。法定代表人：胡战友，校长。委托代理人：郑建宏，浙江今日律师事务所律师。上诉人永康市江南街道双锦村股份经济合作社因与永康市童星影视学校租赁合同纠纷一案，不服浙江省永康市人民法院（2016）浙0784民初834号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人永康市江南街道双锦村股份经济合作社的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一审法院认定事实不清，导致一审判决错误：1、一审法院对租赁标的物未明确加以认定为违章建筑，同时被上诉人在一审法院提交的其他证据中也没有证实该标的物系违章建筑，相反上诉人提供了永政办发（2010）77号文件、永财预（2013）128号文件等一系列5组证据可以客观真实反映出该标的物是由永康市人民政府专项拨款，统一规划要求上诉人建造的，上诉人认为在政府行为指导下所建造的涉案标的应系合法建筑，上诉人客观上已经充分完成了举证义务。2、一审法院认定搭建钢构建筑上诉人也存在过错缺乏事实及证据；首先，搭建的钢构建筑不是上诉人与被上诉人之间租赁合同内容范畴，也不是双方的真实意思表示；其次，被上诉人在擅自搭建钢构建筑时也没有通知上诉人，更没有经过上诉人的同意，被上诉人在一审中提供的2016年1月16日的“责令改正通知书”中通知对象也是被上诉人，而不是上诉人，这也充分证明了搭建钢构的行为是被上诉人的单方行为。3、一审法院认定存有严重瑕疵的《评估报告书》，完全偏离事实和依据，侵害了上诉人的合法权益；首先，《评估报告书》鉴定项目不真实，鉴定项目是被上诉人在鉴定过程中擅自添加的，大大增加了鉴定项目的内容和价值，严重损害了上诉人的合法权益。同时，鉴定程序存在严重瑕疵，鉴定人员未接受质询，鉴定报告无法反映和确认被上诉人的实际投入的损失。4、上诉人对一审法院作出的实际占有租赁期间费用及计算的时间段存在异议。即使本案租赁合同无效，被上诉人也应当支付房屋占有使用费。本案的房屋占有使用费应当一直计算至被上诉人全部清理完毕并进行手续交接时止。但一审法院却以执法部门要求整改的时间来确定计算房屋占有使用费的时间段，损害了上诉人的合法权益。被上诉人永康市童星影视学校答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人至今未有不动产的登记证，上诉人所提出的市政府财政局卫生局的文件仅是要求村一级开办卫生所，而并非要求建造卫生所。这是两个不同概念。本案是不动产租赁法律关系，而不是上诉人将卫生所转让给被上诉人经营。一审法院确定合同无效的两个事实依据是没有不动产的登记证和实行招投标，该判决正确。2、本案租赁合同造成被上诉人损失主要是对综合楼装修的损失和租赁场地钢结构拆建的损失，该损失属于本案租赁合同的范围，一审对该认定并无不当。3、评估报告程序合法，评估结果客观真实。4、本案租赁合同不促成解除问题，因无效合同自始自终无效不具有法律约束力。一审确认实际占有租赁期限的费用和计算时间段正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。永康市童星影视学校的一审诉讼请求：1、确认双方之间的租赁合同无效；2、由永康市江南街道双锦村股份经济合作社立即返还租金人民币300000元及赔偿利息损失84000元（2014年11月28日至2016年1月28日期间的利息损失）；3、由永康市江南街道双锦村股份经济合作社赔偿经济损失人民币600000元（以评估价值为准）；永康市江南街道双锦村股份经济合作社反诉请求：1、判令永康市童星影视学校继续履行房屋租赁合同；2、判令永康市童星影视学校支付实际占用场地租金费用100000元（租金从2015年11月28日开始按年租金300000元计算至全部履行完毕为止）；一审法院认定事实：2014年11月25日，永康市童星影视学校、永康市江南街道双锦村股份经济合作社口头约定由永康市童星影视学校承租永康市江南街道双锦村双锦南区1号（村卫生室）综合楼及围墙内场地用于办学，约定年租金为300000元，租赁期限6年。双方未有签订书面租赁合同，达成口头租赁协议前也未对租赁物承租进行招投标。2014年11月25日，永康市童星影视学校即通过转账支付第一年租金300000元。此后，永康市童星影视学校对永康市双锦村双锦南区1号（村卫生室）综合楼的1-6楼进行装饰装修，并自行在围墙内场地搭建钢构建筑。永康市童星影视学校对双锦村双锦南区1号（村卫生室）综合楼的1-6楼的室内装饰、门窗、网络等建设所需费用136629元；综合楼1-6楼内的水电、灯具等安装所需费用50901元；双锦村卫生室综合楼周边及围墙内被强制拆除建筑物（即钢构）的建设所需费用（含勘测、设计费用）为320877元。截至一审庭审辩论终结时，永康市江南街道双锦村股份经济合作社未能提供永康市江南街道双锦村双锦南区1号（村卫生室）综合楼及围墙内场地的建设使用已经通过有权行政主管部门的审批，并批准建设的相应材料。永康市城市管理行政执法局作出，永城执规罚责该通字（2015-2-0011）号永康市城市管理行政执法局责令（限期）改正通知书确认，双锦村双锦南区1号（村卫生室）综合楼的围墙内场地上的钢构系擅自搭建，未经规划审批。一审法院认为：永康市童星影视学校、永康市江南街道双锦村股份经济合作社虽曾对租赁永康市江南街道双锦村双锦南区1号（村卫生室）综合楼及围墙内场地达成合意，口头约定租赁期限为6年，年租金300000元。但《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。本案中，双方仅口头约定由永康市童星影视学校承租永康市江南街道双锦村双锦南区1号（村卫生室）综合楼及围墙内场地，但未订立书面合同。且截至一审庭审辩论终结时，永康市江南街道双锦村股份经济合作社未能取得永康市江南街道双锦村双锦南区1号（村卫生室）综合楼及围墙内场地的建设使用已经通过有权行政主管部门的审批，并批准建设的相应材料，或合法的产权证。且原、被告就涉案租赁物的承租未有进行招投标。本案租赁物年租金为300000元，系村集体经济合作组织的重要资产的出租，应进行招投标。因此永康市江南街道双锦村股份经济合作社的抗辩理由、反诉请求缺乏证据支持。对永康市童星影视学校要求确认双方于2014年11月25日口头达成的租赁协议无效的诉讼请求予以支持。本案永康市童星影视学校仍应给付永康市江南街道双锦村股份经济合作社实际占用租赁物期间的费用。永康市城市管理行政执法局作出，永城执规罚责该通字（2015-2-0011）号永康市城市管理行政执法局责令（限期）改正通知书，要求擅自搭建的钢构在2015年1月19日前进行整改。永康市童星影视学校对租赁物进行装修并在围墙内场地建设钢构建筑，即已经实际占用使用租赁物，实际占用的时间应从双方达成租赁合意的次日，即2014年11月26日起算，截止至2015年1月19日，共计55日。永康市童星影视学校对租赁物进行装修以及建设钢构建筑该占用期间费用按照双方原约定的年租金300000元计算，实际占用期间的使用费为45205元。本案中，永康市童星影视学校对租赁物的占用使用行为：1、对综合楼1-6楼装饰装修；2、租赁物围墙内场地上建设钢构建筑。本案中，永康市江南街道双锦村股份经济合作社认为对永康市童星影视学校建设钢构建筑并不清楚，但钢构建设在露天场地进行，并存在一定的时间跨度。永康市童星影视学校在围墙内场地上建设钢构建筑，并因钢构建筑被依法强制拆除所遭受的损失320877元，该损失的导致，双方均存在过错，确定由双方对该损失各半承担。永康市童星影视学校对综合楼1-6楼装饰装修的行为符合承租房屋后进行使用的一般情形，永康市江南街道双锦村股份经济合作社将未能取得行政主管部门审批手续的房屋出租，该行为存在过错，综合楼1-6楼装饰装修导致的损失系由该行为直接导致，永康市江南街道双锦村股份经济合作社应赔偿永康市童星影视学校损失187530元（综合楼1-6楼内室内装饰、门窗、网络等建设所需费用136629元；综合楼内的水电、灯具等安装所需费用50901元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、第二百一十五条、第二百二十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款、第六十一条之规定，判决：一、由永康市江南街道双锦村股份经济合作社返还永康市童星影视学校租金254795元并赔偿利息损失（按中国人民银行同期贷款利率从2015年1月19日起计算至款清之日止）。此款在判决生效后十日内履行完毕。二、由永康市江南街道双锦村股份经济合作社赔偿永康市童星影视学校347968.5元。此款在判决生效后十日内履行完毕。三、驳回永康市童星影视学校的其他诉讼请求。四、驳回永康市江南街道双锦村股份经济合作社的反诉诉讼请求。案件受理费本诉6820元（已减半收取）、反诉受理费1150元（已减半收取），共计7970元，由永康市童星影视学校负担1970元，由永康市江南街道双锦村股份经济合作社负担6000元。鉴定费13100元，由永康市童星影视学校负担8000元，由永康市江南街道双锦村股份经济合作社负担5100元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均没有提供新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：上诉人永康市江南街道双锦村股份经济合作社在一审中提供的永政办发（2010）77号文件、永财预（2013）128号文件等证据，可以证明永康市人民政府对设立社区卫生服务站、村卫生室是许可的，但根据永康市城市管理行政执法局及永康市人民政府江南街道办事处的处罚通知书认定，永康市江南街道双锦村股份经济合作社卫生室未经审批，擅自搭建钢构，属违法行为。且双方对涉案租赁物的承租未经招投标，也未签订书面合同，故达成的口头书面合同应确认无效。双方为此取得的财产应相互返还，因此遭受的损失也应按各自的过错责任承担。永康市童星影视学校的损失经一审委托金华天证价格评估有限公司评估予以确认，上诉人虽对《评估报告书》有异议，但没有提供相反的证据予以反驳，故一审依据该证据对永康市童星影视学校的损失按双方的过错各半分担也无不当。因本案合同为无效合同，无效合同自始无效，故上诉人主张房屋占有使用费应当一直计算至全部清理完毕并进行手续交接时止，于法相悖。一审以双方达成租赁合意的次日至违法建筑被确认整改时间为限计算房屋占有使用费，较为合理。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15940元，由上诉人永康市江南街道双锦村股份经济合作社负担。本判决为终审判决。审 判 长  高 耘审 判 员  张燕燕代理审判员  范继军二〇一六年十二月二十九日代书 记员  季丽华