重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终8838号上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆泽天物业有限公司，住所地重庆市合川区文峰古街10栋2-1、2-2号，组织机构代码69390082-2。法定代表人：卢晔经，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐杨，重庆钜沃律师事务所律师委托诉讼代理人：刘力嘉，重庆钜沃律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋顺利，女，1981年3月11日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：彭智奎，重庆市北碚区水土法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：涂长江，重庆市北碚区水土法律服务所法律服务工作者。上诉人重庆泽天物业有限公司（以下简称泽天公司）因与被上诉人蒋顺利房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院(2015)合法民初字第00962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人泽天公司的委托诉讼代理人徐杨、刘力嘉，被上诉人蒋顺利及其委托诉讼代理人彭智奎、涂长江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泽天公司上诉请求：1、依法对重庆市合川区人民法院(2015)合法民初字第00962号民事判决第三、四、五项进行改判，判令蒋顺利支付租金833025.12元，租金滞纳金暂计为10000元；2、一、二审诉讼费由蒋顺利承担。主要事实及理由：1、蒋顺利未按时缴纳租金，已构成违约，卢晔经签署的‘同意’仅针对同意尽快改善外部环境，并非重新计租；2、房屋实测面积高于预期，应按实测面积补交租金；3、泽天公司没有改造外部环境的义务；商业街外部环境系商业管理协议约定的范畴，不属本案拒付租金的理由。蒋顺利辩称：一审认定事实清楚、适用法律准确，依法应予维持。泽天公司向一审法院起诉请求：1、依法判决解除双方签订的《重庆市合川区文峰古街房屋租赁合同》，并判决蒋顺利立即腾退房屋；2、判决蒋顺利支付房屋租金、商业管理费、推广费、物管费、公共能源费等686917.54元，租金滞纳金284363.78元，共计971281.32元；3、本案诉讼费由蒋顺利承担。一审庭审中，泽天公司明确在本案中不处理推广费、经营管理费、物管费、公共能源费等费用，只处理2013年9月至2015年2月的租金，之后的租金另行处理；同时明确租金滞纳金为违约金。蒋顺利向一审法院辩称及反诉请求：1、解除双方于2012年3月1日签订的《房屋租赁合同》，由泽天公司及时赔偿蒋顺利装修等各项经济损失99万元；2、判决泽天公司返还蒋顺利预交的租金135102.72元、履约保证金150000元；3、本诉及反诉诉讼费由泽天公司负担。一审庭审中，蒋顺利明确损失为装饰装修、设施设备损失1262600元、经营管理保证金49000元、预交的租金135102.72元、履约保证金150000元、评估费30000元，合计1656702.72元。一审法院认定事实:2012年3月1日，泽天公司（甲方）与蒋顺利（乙方）签订了《重庆市合川区文峰古街房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于重庆市合川区文峰古街项目2号楼整栋房屋约703.66平方米租赁给乙方使用，用于经营休闲，经营品牌为Lavazza.哈根达斯。租期8年（以6+2形式租赁），一次性享受免租期9个月，计入总租期，起租日从甲方通知之日起算。每平方米每月的租金标准1-8年度分别为64元、64元、75.65元、82.18元、89.23元、96.85元、105.08元；签订合同时乙方缴纳135102.72元，作为第一年度免租期享受完后的第一季度租金，在季末前15日缴纳下一季度租金；履约保证金150000元，可抵扣租金及违约金。合同第十二条约定，乙方未经甲方书面同意延迟支付租金超过5日的；乙方在未书面告知甲方的情况下，停业时间连续超过3日的；或在租赁期内，非因甲方决定或政府、政策原因，乙方无论书面通知甲方与否，每月停业时间总计超过5日（春节及装修翻新除外）的，甲方有权解除合同。合同第十四条约定，乙方若不按本合同约定按时支付租金及履约保证金，每延期1日按当期应收租金总金额及履约保证金总额的千分之五收取滞纳金；任何有悖于上述条款的故意行为均视为违约，违约方除依照法律规定和本合同规定承担责任外，还需赔付违约金以及给对方造成的经济损失，守约方有权向违约方索赔全部经济补偿。合同第十九条约定，经甲乙双方约定，甲方在4月1日前将物业交付给乙方。合同签订后，泽天公司按约交付了房屋，蒋顺利接收房屋并装修后进行了经营。2013年1月21日，双方签订起租日备忘录，确定起租日为2012年9月1日，租赁截止日为2020年8月31日。2013年3月7日，泽天公司的法定代表人卢晔经在注明有“拉瓦萨经营户蒋顺利要求我公司一个月内完成后重新计算起租期和免租期”的《拉瓦萨场所外环境改造表》上签署同意并签名，落款日期为3月7日。2014年5月21日，重庆市国土资源和房屋勘测规划院合川区房产测量所对涉案房屋面积进行测算，面积为729平方米。蒋顺利经营至2015年5月3日，之后未在租赁房屋内经营，但未将房屋腾空交付给泽天公司，期间蒋顺利除签订租赁合同时支付了租金135102.72元及履约保证金150000元外，未再支付过租金。一审庭审中，蒋顺利申请对拉瓦萨西餐厅设施、设备等财产进行鉴定，2016年1月18日，重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限公司作出重道资评鉴字[2016]第8号司法鉴定报告书，鉴定意见：合川区拉瓦萨西餐厅设施、设备等财产的市场价值为126.26万元（装修评估净值总价为91.08万，固定资产评估净值总价为35.18万元）。蒋顺利将损失明确为126.26万元。产生评估费30000元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。双方签订的《重庆市合川区文峰古街房屋租赁合同》是双方自愿签订，也不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。本案中，泽天公司起诉要求解除合同，腾退房屋，并由蒋顺利支付租金及违约金；蒋顺利反诉要求解除合同，并由泽天公司返还预交的租金、履约保证金及赔偿损失。双方均要求解除合同，法院予以准许。本案双方争议的焦点：1、起租期及免租期计算的条件是否成就及蒋顺利是否支付租金问题。泽天公司认为，起租期应以双方签订的备忘录约定的时间为准，蒋顺利则认为《拉瓦萨场所外环境改造预算表》是泽天公司作出的承诺，因外环境至今未整治，重新计算起租期及免租期的条件至今未成就。法院认为，《拉瓦萨场所外环境改造预算表》是双方对房屋外环境整治及起租期计算的合意，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应视为双方对起租期及免租期进行了新的约定，泽天公司至今未对外环境进行改造，起租期及免租期计算的条件至今未成就，起租日至2015年5月3日时未到，故泽天公司不能向蒋顺利收取2015年5月3日之前的租金。2、蒋顺利预交的租金及交纳的履约保证金是否退还问题。因泽天公司不能向蒋顺利收取2015年5月3日之前的租金，且泽天公司和蒋顺利均要求解除租赁合同，而蒋顺利未有违约行为，故合同解除后泽天公司应当退还预交的租金及交纳的履约保证金给蒋顺利。3、蒋顺利的装饰装修、设施设备损失如何赔偿问题。蒋顺利认为泽天公司多次违背承诺构成根本违约，致使合同目的不能实现，造成蒋顺利巨额装修等损失，故反诉要求泽天公司赔偿。泽天公司认为蒋顺利未交纳租金构成违约，其装修经营等损失系自身经营不善造成，与公司无关，不应由公司承担责任。法院认为，蒋顺利租赁房屋经营拉瓦萨.哈根达斯休闲餐饮，品牌高端，对周围环境要求较高，而泽天公司至今按约整治外环境，构成违约，对蒋顺利的停业损失存在过错，应承担赔偿责任；同时，蒋顺利作为经营者，对经营风险及选址的把控不准，自身存在过错。根据本案实际情况，法院酌定由泽天公司对蒋顺利的装饰装修损失承担百分之五十的赔偿责任。因蒋顺利主张的损失主要由设施设备损失35.18万元及装饰装修损失91.08万元构成，对于设施设备损失，蒋顺利在腾退房屋时均可搬离，再次利用，故对该部分损失，法院不予支持；对装饰装修损失91.08万元，由泽天公司承担455400元，并承担评估费10820元。综上，因涉案房屋的起租日至2015年5月3日时未到，且本诉被告没有违约行为，故本诉原告要求本诉被告支付2013年9月至2015年2月期间的租金及违约金的理由不足，法院不予支持。对解除合同的请求，因双方均请求解除，故法院予以准许。对于本诉原告要求腾退房屋的诉讼请求，因双方均要求解除租赁合同，故本诉被告应当立即腾退房屋。对反诉原告要求反诉被告赔偿装饰装修、设施设备损失1262600元、经营管理保证金49000元、预交的租金135102.72元、履约保证金150000元、评估费30000元的反诉请求，因前面已对装饰装修、设施设备损失、预交的租金、履约保证金、评估费的反诉请求进行了评判，故不再赘述；对于经营管理保证金，因租赁合同中未作约定，故本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）重庆泽天物业有限公司与被告（反诉原告）蒋顺利于2012年3月1日签订的《重庆市合川区文峰古街房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）蒋顺利立即将租赁的位于重庆市合川区文峰古街项目2号楼整栋房屋（建筑面积729平方米）腾退并交付给原告（反诉被告）重庆泽天物业有限公司；三、由原告（反诉被告）重庆泽天物业有限公司于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）蒋顺利预交的租金135102.72元及履约保证金150000元；四、由原告（反诉被告）重庆泽天物业有限公司于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）蒋顺利装饰装修损失费466220元；五、驳回原告（反诉被告）重庆泽天物业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）蒋顺利的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13592元，反诉受理费9855元，合计23447元，由原告（反诉被告）重庆泽天物业有限公司负担18878元，由被告（反诉原告）蒋顺利负担4569元。二审中，泽天公司举示了证据三组，一、《重庆智联商业管理公司整改通知书》、《合川公安局南津街派出所通告》、《安全提示》、《智联商管公司周例会纪要》等证据，拟证明蒋顺利承租房屋所在的商业街的商业运营管理系由智联商管公司负责。二、泽天公司还举示了泽天公司和智联商管公司的股东及高管情况，拟证明两家公司不系关联公司；三、智联商管公司出具的《关于李玉洁身份的情况说明》拟证明租赁合同上签字的李玉洁系智联商管公司的招商主管。蒋顺利质证认为，以法院审核为准。对证据一、二，泽天公司举示的均系复印件，本院不予认可其真实性；对证据三，本院确认其真实性。一审判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为卢晔经在《拉瓦萨场所外环境改造预算表》上的签字是否系对改造外环境及重新起算租期的承诺。本院认为，虽然泽天公司认为外环境的改造系智联商业管理公司商业运营的范畴，泽天公司没有义务对讼争房屋外的商业环境进行改造。但卢晔经系泽天公司的法定代表人，其签字如无特别约定，应认定为代表泽天公司而为的职务行为。泽天公司在一审庭审中承认该《预算表》系由其制作，并由卢晔经签署的书面表格。并且该《预算表》已经由泽天公司交给蒋顺利持有，故对该预算表上载明的“拉瓦萨经营户蒋顺利要求我公司一个月内完成后重新计算起租期和免租期”并经卢晔经签字同意的行为，应视为泽天公司与蒋顺利之间形成了新的约定，即泽天公司有义务在一月内完成拉瓦萨场所外环境的改造，并自完成之日起重新计算起租期。泽天公司未按约定在一月内完成拉瓦萨场外环境改造，其行为违反了合同约定，应就其违约对蒋顺利造成的损失承担违约责任；并且因外环境改造的起租条件未成就，故一审判决不主张泽天公司2013年9月至2015年2月的租金，处理妥当，本院予以维持。至于计租面积问题，因本案未主张泽天公司租金，故本案对此不予处理。综上所述，泽天公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33302元，由重庆泽天物业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  付永雄审 判 员  王 兵代理审判员  刘 希二〇一六年十二月二十二日书 记 员  程 容