广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0705民初2684号原告广东碧桂园物业服务股份有限公司新会分公司，住所地：江门市新会区会城镇。负责人李长江，该公司总经理。委托代理人郑翠媚、赵炳钦，该公司职员。被告林金月，女，汉族，1968年11月5日出生，住址：江门市新会区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司新会分公司诉被告林金月物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司新会分公司的委托代理人郑翠媚到庭参加了诉讼，被告林金月经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司新会分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业服务费人民币11424.13元；2、被告支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2016年6月29日为人民币16041.88元；3、被告承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：被告购买了江门市新会碧桂园房地产开发有限公司开发的位于新会碧桂园商品住宅区中的商品房。原、被告双方并于2011年1月31日签订《新会碧桂园前期物业服务协议》。合同约定由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月601.27元向原告缴纳物业服务费。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2014年10月起止至今一直未付物业服务费，欠款金额高达27466.01元，原告多次向被告催收，被告均无理拒绝缴纳。被告上述欠款行为违反了《新会碧桂园前期物业服务协议》的约定，已构成严重违约。现原告根据《中华人民共和国合同法》第107条、109条的规定和合同的约定，请求贵院依法判令被告支付拖欠原告的物业服务费11424.13元，同时计付逾期付款的违约金给原告。被告林金月没有答辩。本院经审理认定事实如下：原告成立于2006年3月28日，经营范围包括物业管理服务等，系有资质的物业服务企业。被告林金月是江门市新会区新会碧桂园某房屋的房地产权属人。2011年1月31日，原告（乙方）和被告林金月（甲方）签订《新会碧桂园前期物业服务协议》，该协议载明“根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方已购买的由江门市新会区碧桂园房地产发展有限公司（以下简称“建设单位”）负责开发建设的新会碧桂园商品住宅区（以下简称“本园区”）中的某单位（以下简称“该物业”）交付后由乙方提供的物业管理服务事宜达成一致，特订立本协议。第一条：甲方同意建设单位按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务。……。第四条：本园区的物业服务费采取包干制方式，乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米壹点捌元及花园面积每月每平方米零点肆元计收。该物业的套内建筑面积为296.57平方米；该物业的公用分摊建筑面积为：10.36平方米；合计该物业的房屋建筑面积为：306.93平方米；该物业的花园面积为：132平方米；按上述计算方式、标准，甲方应按605.27元/月向乙方交纳物业服务费。……第六条：甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，乙方采用银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月15日，甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费。……。第十六条:……甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。……”。2013年4月8日，双方签订《新会碧桂园业主委托代缴费用委托书》，约定被告林金月自愿委托中国建设银行从其62×××93账户中代扣其本人于新会碧桂园之物业所产生的费用（包括物业服务费、有偿服务费及其他约定服务费用），并保证上述帐户中存有足够缴费余款。扣费时间从2013年4月起实行。同时，被告林金月还在《新会碧桂园业主入住登记表》、《新会碧桂园物业及资料移交书》上签名办理入住登记。被告林金月从2012年4月至2014年9月期间以及2015年3月的物业服务费已依约缴纳，但2014年10月至2015年2月期间以及自2015年4月起的物业服务费没有依约缴纳，截至2016年5月止拖欠原告物业服务费19期合计11424.13元。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。被告林金月经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，应视为放弃抗辩和质证的权利，本院将依法缺席判决。原、被告签订的《新会碧桂园前期物业服务协议》，约定由原告为被告林金月购买的涉案房屋提供物业管理服务，由被告林金月按月支付物业服务费，该协议是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告为涉案房屋提供了物业服务，被告林金月作为受益人理应按约定交纳物业服务费。物业服务费的计费时间，根据上述协议第六条的约定，被告林金月应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。本案中，被告林金月自2014年10月起至2016年5月期间共计19期未按合同约定支付物业服务费，其行为已构成违约。依照《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，原告请求被告林金月支付2014年10月至2016年5月期间的物业服务费11424.13元（605.27元×19），合法有据，本院予以支持。对被告林金月是否应当按照合同约定支付违约金的问题。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过份高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，虽然《新会碧桂园前期物业服务协议》约定物业服务费逾期交纳的，应从逾期之日起每天按应交物业服务费的5‰交纳违约金。但原、被告在上述合同中约定按每日5‰的标准计算违约金明显过高，根据违约金以补偿为主、惩罚为辅的处理原则，本院对该逾期付款违约金依法予以调整。除有相关利息损失之外，被告林金月逾期支付物业管理费，并未给原告造成其他损失。因此，本院酌定被告林金月应支付的逾期违约金应以其每月应交的物业服务费为基数，按月利率2%计算至实际缴纳之日止。对每期物业服务费的应缴日期，原告主张为当月产生的物业服务费，应在下月缴纳（即2014年10月份产生的物业服务费，从2014年12月1日起起算违约金），合理有据，本院予以支持。按原告诉请的计算至2016年6月29日止，被告林金月应缴的违约金应计算为：2014年10月期违约金为232.83元（605.27元×2%÷30×577）；2014年11月期违约金为220.32元（605.27元×2%÷30×546）；2014年12月期违约金为207.81元（605.27元×2%÷30×515）；2015年1月期违约金为196.51元（605.27元×2%÷30×487）；2015年2月期违约金为184元（605.27元×2%÷30×456）；2015年4月期违约金为159.39元（605.27元×2%÷30×395）；2015年5月期违约金为147.28元（605.27元×2%÷30×365）；2015年6月期违约金为134.77元（605.27元×2%÷30×334）；2015年7月期违约金为122.26元（605.27元×2%÷30×303）；2015年8月期违约金为110.16元（605.27元×2%÷30×273）；2015年9月期违约金为97.65元（605.27元×2%÷30×242）；2015年10月期违约金为85.54元（605.27元×2%÷30×212）；2015年11月期违约金为73.04元（605.27元×2%÷30×181）；2015年12月期违约金为60.53元（605.27元×2%÷30×150）；2016年1月期违约金为48.83元（605.27元×2%÷30×121）；2016年2月期违约金为36.32元（605.27元×2%÷30×90）；2016年3月期违约金为24.21元（605.27元×2%÷30×60）；2016年4月期违约金为11.70元（605.27元×2%÷30×29）；即计至2016年6月29日止违约金合计为2153.15元；此后的违约金分两笔计算，以本金10894.86元（605.27元/月×18）为基数，按月利率2%从2016年6月30日起算至实际清偿之日止；2016年5月期费用违约金，以本金605.27元为基数，按月利率2%从2016年7月1日起算至实际清偿之日止。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告林金月应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务有限公司新会分公司支付2014年10月至2016年5月期间拖欠的物业服务费11424.13元及逾期付款违约金（暂计至2016年6月29日的违约金为2153.15元；2016年6月29日后的逾期违约金分两笔计算：以本金10894.86元为基数，按月利率2%从2016年6月30日起计算至实际清偿之日止；2016年5月期费用违约金以本金605.27元为基数，按月利率2%从2016年7月1日起算至实际清偿之日止）；二、驳回原告广东碧桂园物业服务有限公司新会分公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费486.65元（已预交），由原告广东碧桂园物业服务有限公司新会分公司负担246.08元，被告林金月负担240.57元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  李锦玲人民陪审员  梁瑞琴人民陪审员  黎玉萍二〇一六年十二月二十一日书 记 员  钟颖欣