南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2016）桂71民终83号上诉人（一审被告）：马堃，男，1976年1月18日出生，回族，住新疆维吾尔自治区昌吉市。委托诉讼代理人：罗传通，广西东方意远律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅瑞云，广西东方意远律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：南宁仙葫经济开发区管理委员会，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区仙葫大道333号。法定代表人：李建华，该管理委员会主任。委托诉讼代理人：阮子文，广西思贝律师事务所律师。一审被告：吴铁军，女，1956年12月10日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。上诉人马堃因与被上诉人南宁仙葫经济开发区管理委员会（以下简称仙葫管委会）及一审被告吴铁军土地租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马堃的委托诉讼代理人罗传通、傅瑞云、被上诉人仙葫管委会的委托诉讼代理人阮子文到庭参加诉讼。一审被告吴铁军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。马堃上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第755号民事判决，驳回被上诉人仙葫管委会的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人仙葫管委会承担。事实和理由：1、仙葫管委会未将解除合同通知送达原《美食城租地协议》签订方“邕宁县聚仙阁大酒楼”，本案租赁合同尚未解除。一审判决认定仙葫管委会于2004年7月16日与吴铁军签订《美食城租地协议》不属实，仙葫管委会未通知邕宁县聚仙阁大酒楼解除或终止合同，租赁合同未解除或终止。2、《美食城租地协议》中约定租赁期满，吴铁军在同等条件下有续租权，与马堃同时向仙葫管委会租赁土地的几个商户均已在合同期满后与仙葫管委会续签了租赁合同，故马堃也应有续租权，合同不应解除，应当继续履行。仙葫管委会侵犯了马堃的优先承租权。3、《美食城租地协议》签订后，原承租人吴铁军在涉案土地上建有建筑物，在转租时，马堃支付了该建筑物的价款，应依事实行为取得该建筑物的所有权。仙葫管委会应当对地上建筑物进行补偿，一审判决遗漏对地上建筑物进行处理。在未补偿的情况下，马堃有权继续承租涉案土地及地上房屋。4、《美食城租地协议》于2014年12月31日期满后，马堃与仙葫管委会仍履行合同至今，马堃与仙葫管委会之间已形成不定期租赁合同关系。要解除双方之间的不定期租赁合同关系，需要仙葫管委会发出书面通知，并给予马堃合理期限，但仙葫管委会以在报纸上刊登公告的方式送达解除合同通知，并未能证明其之前已采取了其他送达方式，违反《中华人民共和国民事诉讼法》关于在其他送达方式均无法送达的情况下，方可采用公告送达的相关规定，因此，解除合同的程序不合法，租赁合同关系尚未解除。仙葫管委会辩称，1、仙葫管委会与吴铁军于2004年7月16日签订了《美食城租地协议》，租期从2005年1月1日起至2014年12月31日止，仙葫管委会向一审法院起诉的时间为2015年12月14日，起诉时租赁期已届满，该协议已终止。2、经仙葫管委会同意，吴铁军与马堃签订了《商铺转让合同》，约定将涉案土地转租给马堃，该《商铺转让合同》系基于《美食城租地协议》而产生的，原租地协议期限届满后，转让合同也失去继续履行的基础，应随之终止。一审法院判决由马堃向仙葫管委会返还涉案土地并将地上建筑物内的物品搬离，认定事实清楚，判决于法有据。3、仙葫管委会与吴铁军签订《美食城租地协议》后，直至吴铁军转租，仙葫管委会仅收到吴铁军支付的部分租金。由于吴铁军拖欠租金，构成违约，仙葫管委会欲解除租地协议，因仙葫管委会无法与其二人联系，故仙葫管委会分别于2014年3月22日、2014年3月23日在《南宁晚报》、2014年3月25日在《南宁日报》刊登公告，要求解除仙葫管委会与吴铁军之间的《美食城租地协议》。租赁期届满前，仙葫管委会仍无法联系到吴铁军及马堃，故仙葫管委会于2014年11月28日在《广西法治日报》刊登了关于不与马堃、吴铁军续租涉案土地的通知，且该通知也已张贴于涉案土地上马堃所经营的建筑物门上，仙葫管委会向吴铁军、马堃送达通知的程序是合法的。马堃曾要求续租涉案土地，但仙葫管委会并未同意，对于仙葫管委会不同意续租的事实，马堃是知晓的。合同期满后，仙葫管委会也未继续收取吴铁军的租金。仙葫管委会的上述行为均可表明不再续租，根据仙葫管委会与吴铁军签订的《美食城租地协议》第三条约定，“租赁期届满，甲方（仙葫管委会）有权决定地面上建筑的处置方式。如允许续租，乙方（吴铁军）在同等条件下有优先续租权。”该合同条款约定承租人享有续租权利的前提条件是出租人同意续租，而仙葫管委会始终没有同意马堃及吴铁军续租，故仙葫管委会并未侵犯马堃的优先承租权。4、吴铁军是邕宁县聚仙阁大酒楼的个体经营者，仙葫管委会向吴铁军送达解除合同与不再续租的通知，符合法律规定。5、一审法院围绕仙葫管委会的一审诉讼请求进行审理，并不包含对地上建筑物进行补偿的问题，一审法院未遗漏审理。请求二审法院维持一审判决。马堃向一审法院起诉请求：1.确认仙葫管委会与吴铁军签订的《美食城租地协议》以及吴铁军与马堃签订的《商铺转让合同》效力终止；2.马堃将美食城D-2地块建筑物内冰柜、空调、炊具、餐桌等物品搬离，并将地块返还给仙葫管委会；3.由吴铁军、马堃承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：仙葫管委会于2004年7月16日与吴铁军签订《美食城租地协议》，将位于仙葫大道美食城的D-2地块出租给吴铁军，租期为十年，从2005年1月1日起至2014年12月31日止（不包括2004年的建设期），后吴铁军并未如约对地块进行开工建设。2007年4月23日，经仙葫管委会同意，吴铁军将涉案地块转租给马堃作餐饮经营建设，吴铁军与马堃签订了《商铺转让合同》，转让合同约定：租期从2007年4月23日起至2014年12月31日止；马堃支付吴铁军转让费115万元，马堃按吴铁军与仙葫管委会签订的《美食城租地协议》中约定的租金标准按时足额向仙葫管委会支付从合同签订之日起至2014年12月31日的租金。转让合同签订后，马堃向仙葫管委会支付了5万元保证金，并在租赁的地块上建起了一栋两层房屋做为餐饮经营使用并支付相应租金给仙葫管委会。2011年年底开始，马堃未再向仙葫管委会支付租金，因此，仙葫管委会分别于2014年3月22日、2014年3月23日在《南宁晚报》、于2014年3月25日在《南宁日报》刊登《公告》，内容主要为：因吴铁军未履行双方签订的《美食城租地协议》中的协议义务构成根本违约，根据合同法规定，仙葫管委会要求单方解除与吴铁军的协议。2014年11月28日，因仙葫管委会与吴铁军签订的《美食城租地协议》期限准备届满，仙葫管委会无法联系吴铁军及马堃，遂于2014年11月28日在《广西法治日报》刊登《关于不与马堃、吴铁军续租仙葫大道临江美食城D-2地块的通知》，并将该通知张贴于该美食城D-2地块建筑的房屋门上。马堃要求与仙葫管委会续租该地块，但双方未达成一致意见。2014年12月31日租赁合同期满后，马堃继续占有使用涉案地块至今未予搬离，仙葫管委会遂诉至法院。一审法院认为，仙葫管委会与吴铁军签订的《美食城租地协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方签订的合同履行期限为2005年1月1日起至2014年12月31日止，仙葫管委会起诉时间为2015年12月14日，当时双方合同期限尚未届满，现双方合同已到期届满，该协议因期限届满而终止。而吴铁军与马堃签订的《商铺转让合同》，双方当事人为吴铁军、马堃，仙葫管委会不为合同相对人，根据合同性对性原则，仙葫管委会要求确认吴铁军、马堃签订的《商铺转让合同》效力终止的诉求，一审法院不予支持。关于仙葫管委会要求马堃将美食城D-2地块建筑物内冰柜、空调、炊具、餐桌等物品搬离，将地块返还给仙葫管委会的问题。仙葫管委会将涉案地块出租给吴铁军，经仙葫管委会同意，吴铁军又将该地块转租给马堃，故该地块于2007年4月23日起至今的实际使用人为马堃。现仙葫管委会与吴铁军的租赁合同已到期，马堃作为次承租人及实际使用人，应当向出租人返还租赁物，故仙葫管委会要求马堃将涉案地块建筑物内冰柜等物品搬离，并将地块返还给仙葫管委会有事实和法律依据，一审法院予以支持。判决：1、确认仙葫管委会与吴铁军于2004年7月16日签订的《美食城租地协议》已于2014年12月31日因期限届满效力终止；2、马堃于本判决生效之日起十日内将南宁市仙葫大道美食城D-2地块建筑物内冰柜、空调、炊具、餐桌等物品搬离，将地块返还给仙葫管委会；3、驳回仙葫管委会的其他诉讼请求。案件受理费50元（仙葫管委会已预交），由仙葫管委会负担25元，由马堃负担25元。本院二审期间，上诉人马堃围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。仙葫管委会对一审判决认定的事实无异议，马堃对一审判决认定的事实提出异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、马堃对一审判决认定2014年11月28日“仙葫管委会因无法联系吴铁军及马堃”，遂在《广西法治日报》刊登关于不再续租的通知有异议，主张仙葫管委会未以任何书面形式通知马堃。但仙葫管委会在一审中提供了在马堃所经营的楼房门口张贴关于不再续租通知的照片证据，证明仙葫管委会已经张贴通知的事实，故对马堃的该项异议，本院不予支持。2、马堃对一审判决认定“马堃要求与仙葫管委会续租涉案地块，但双方未能达成一致意见”有异议，马堃主张经过马堃与仙葫管委会沟通，仙葫管委会明确拒绝了马堃的续租要求。由于仙葫管委会明确拒绝了马堃的续租要求，一审法院认定双方就续租地块“未能达成一致意见”并无不当。马堃的该项异议不能成立，本院不予支持。3、马堃主张一审法院遗漏查明涉案地块地上建筑物的建造方。一审判决已认定吴铁军转租涉案地块后，马堃在涉案地块上建起了一栋两层房屋作为餐饮经营使用。因此，马堃主张一审法院遗漏查明涉案地块上建筑物的建造方，对于该项主张，本院不予支持。根据马堃在二审庭审中的陈述，涉案地块上的两层楼房建筑为原承租人吴铁军出资建设后转让给马堃的。马堃与吴铁军签订的《商铺转让合同》也约定了吴铁军将位于南宁市青秀区仙葫大道临江美食城第D2地块转租给马堃使用，同时将该地块上的两层商铺整体转让给马堃。据此，本院认定涉案地块上的两层楼房，为吴铁军建造后转让给马堃使用的事实。4、马堃向本院提交了一份《土地租赁协议书》复印件，拟证明合同期满后，仙葫管委会与其他商户续签合同，却不与马堃续签合同，侵害了马堃的优先续租权。该《土地租赁协议书》内容为：仙葫管委会（出租方）向南宁嘉士城物业投资有限公司（承租方）出租位于仙葫开发区仙葫大道美食城规划范围内B、C号地块，租赁期为2015年4月25日至2030年9月30日。对于该份证据，仙葫管委会认为该份证据为复印件，对该份证据的真实性未予确认，且认为该份证据与本案无关联性。由于马堃提供的《土地租赁协议书》为复印件，仙葫管委会对该份证据的真实性又未予认可，本院对《土地租赁协议书》的真实性不予确认。况且，该《土地租赁协议书》涉及的地块并非本案涉案地块，与本案并无关联，故对于该份证据，本院不予采纳。综上，一审判决认定涉案地块上的两层楼房由马堃建造，认定事实有误，本院依法予以纠正，本院认定涉案地块上的两层楼房为吴铁军建造后转让给马堃使用的事实。对于一审判决认定的其他事实，本院依法予以确认。二审另查明，仙葫管委会于2004年7月16日与吴铁军签订的《美食城租地协议》，就吴铁军租用仙葫管委会开发的临江美食城土地（本案涉案土地）建设经营餐馆事宜达成协议。该协议第三条约定，自协议书签订之日起2个月内乙方（吴铁军）不动工或超过2004年11月1日不开业的，甲方（仙葫管委会）视乙方自动放弃租用权，可解除本协议，限期乙方拆除已建的建筑物，履约保证金不退，并追偿甲方的损失。租赁期届满，甲方有权决定地面上建筑的处置方式。如允许续租，乙方在同等条件下有优先续租权。本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1、仙葫管委会与吴铁军签订的《美食城租地协议》是否已终止。2、仙葫管委会与马堃是否已形成不定期租赁合同关系，租赁合同是否应当继续履行。3、是否应当由仙葫管委会对地上建筑物进行补偿。关于第一个争议焦点，仙葫管委会与吴铁军于2004年7月16日签订了《美食城租地协议》，约定租赁期从2005年1月1日起至2014年12月31日止，一审法院作出判决时，该协议租赁期限已届满，协议终止。仙葫管委会是否向吴铁军送达解除合同通知，不影响租地协议因租赁期届满而终止的效力。关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案中，租地协议租赁期限届满后，仙葫管委会作为出租人，并未作出继续出租涉案地块的意思表示，即出租人与承租人之间、出租人与次承租人之间均未就继续租赁涉案地块达成合意，相反，出租人仙葫管委会以张贴通知、登报公告等方式，表明不再续租，也不再收取马堃的租金，因此，虽然马堃在转租合同期限届满后仍未搬出涉案地块，但仙葫管委会与马堃之间并未形成不定期租赁合同关系。仙葫管委会与吴铁军之间的《美食城租地协议》明确约定，“租赁期届满，甲方（仙葫管委会）有权决定地面上建筑的处置方式。如允许续租，乙方（吴铁军）在同等条件下有优先续租权。”此条款约定的内容表明，在租赁期届满时，是否续租需经仙葫管委会允许。无论是从合同约定的内容来看，还是从仙葫管委会作为涉案土地的使用权人应有的权利来看，在仙葫管委会与吴铁军，或仙葫管委会与马堃之间未就续租另外达成一致的情况下，租赁合同关系已终止，仙葫管委会有权要求吴铁军、马堃向其返还涉案地块。关于第三个争议焦点，马堃主张仙葫管委会应对其在涉案地块地上建筑物的投入进行补偿，但马堃在一审中并未就该项主张提出反诉，故马堃的该项上诉请求不属于二审审理的范围。综上所述，上诉人马堃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽认定部分事实错误，但适用法律及裁判结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人马堃负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 岚代理审判员  袁宇飞代理审判员  黄 雪二〇一六年十二月二日书 记 员  符贵芳