广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终8018号上诉人（原审被告）：李蔚铭，女，1977年6月25日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：梁昌云，广东海迪森律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈锦莹，广东海迪森律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市雄誉物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人:梁坚毅。委托诉讼代理人:吴志芳，女，1981年12月8日出生，汉族���住广东省佛山市顺德区。上诉人李蔚铭与被上诉人佛山市雄誉物业管理有限公司（以下简称雄誉公司）因物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初6800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月25日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李蔚铭提出上诉请求：1.撤销一审判决，改判一审判决第一项为：李蔚铭只需支付物管费81794.58元；2.本案一、二审诉讼费用由雄誉公司负担。事实和理由：双方当事人未签订物业服务合同，并未对物业企业的选择、物业服务收费、期限等进行过约定。而根据雄誉公司提交的关于其与开发商签订的《顺德区前期物业服务合同》的约定，服务期限自2013年12月31日至2015年12月30日，也就是说，自2016年以来，雄誉公司没有管理案涉小区的资格，更无权收取物业管理费。被上诉人雄誉公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以支持。雄誉公司向一审法院起诉请求：1.李蔚铭立即支付2014年4月1日至2016年4月30日共25个月的物业管理费97374.75元及滞纳金35580.73元，两项共计132955.48元；2.本案诉讼费由李蔚铭承担。诉讼中，雄誉公司将第一项诉讼请求变更为：李蔚铭立即支付2014年4月1日至2016年4月30日共25个月的物业管理费97374.75元及利息（利息自起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。一审法院查明:2013年1月4日，李蔚铭与佛山市顺德区华某房地产开发有限公司（以下简称华某公司）签订了《商品房买卖合同》15份，分别约定李蔚铭购买华某公司开发的华某大厦5座201、202、203、204、205、206、207、208、209及210号商铺，以及5座1001、1002、1003、1004和1005单元。上述房产的产权于2014年7月21日登记于李蔚铭名下。根据房地产权证记载，上述5座201至210号商铺的建筑面积分别为212.5平方米、68.3平方米、68.3平方米、66.1平方米、64.41平方米、69.34平方米、64.31平方米、70.03平方米、70.03平方米和186.71平方米，合共940.03平方米。上述5座1001至1005单元属于办公楼，其建筑面积分别为212.71平方米、67.9平方米、68.78平方米、79.8平方米以及74.54平方米，合共503.73平方米。另外，根据上述《商品房买卖合同》第九条的约定，华某公司应在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将已办理竣工验收备案手续，符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付给李蔚铭使用。该合同所附的补充协议第一条第一点约定，李蔚铭应该在买卖合同约定的最后交楼时间之前的十五天内自行到华某公司办理交接房手续，除非华某公司另有通知。李蔚铭无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝收楼。李蔚铭逾期办理收楼手续或无合理理由拒绝收楼的，均视为华某公司按时交楼。第二条约定，该商品房所在小区的物业管理由华某公司选聘的物业管理公司负责。李蔚铭愿意遵守物业管理公司制定的物业管理公约，并签订相关的“前期物业管理协议”及“业主公约”（前期物业管理协议及业主公约已公示于售楼部）。物业管理费用方面，住宅按照建筑面积计收，每月每平方米收取1.7元；商铺按建筑面积计收，每月每平方米收取2元；办公楼按建筑面积计收，每月每平方米收取4元；汽车位按每月每个50元计收，摩托车位按每月每个5元计收。另查，雄誉公司与华某公司签订了《顺德区前期物业服务合同》一份，约定华某公司选聘雄誉公司对华某大厦提供前期物业管理服务。物业服务费方面，双方约定物业竣工验收交付物业买受人之日后，物业服务费（包含公共水电费及电梯费）采用包干制方式计收。高层住宅为每月每平方米1.7元，办公楼为每月每平方米4元、商业物业每月每平方米2元。另外，合同第十一条约定，华某公司应协助雄誉公司向业主于接收物业之日起收取物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因华某公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由华某公司全额缴纳。物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行缴纳义务。本合同期限自2013年12月31日起至2015年12月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，华某公司及雄誉公司应就延长本合同期限另行达成协议；双方未能达成协议的，华某公���应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。另查，上述《顺德区前期物业服务合同》的服务期限届满后，雄誉公司一直为李蔚铭物业提供物业管理服务至今。一审法院认为,雄誉公司、李蔚铭之间的物业服务关系合法有效，应受法律保护。雄誉公司按照与房产开发商华某公司签订的《顺德区前期物业服务合同》的约定，为李蔚铭物业所在的华某大厦提供物业管理服务至今，但李蔚铭并未按照约定向雄誉公司支付物业服务费。为此雄誉公司要求李蔚铭按照《顺德区前期物业服务合同》约定的标准计算物业服务费有理，一审法院予以支持。李蔚铭辩称，李蔚铭并未委托雄誉公司进行物业管理，另外，根据雄誉公司提供的《顺德区前期物业服务合同》，雄誉公司与开发商华某公司约定的物业管理服务期限已届满，为此雄誉公司无权向李蔚铭收取物业管理服务费。一审法院认为，首先李蔚铭与开发商华某公司签订的《商品房买卖合同》的附件已经明确，李蔚铭同意由华某公司选聘的物业服务公司为涉案的物业提供物业管理服务，且在附件中亦已注明了物业服务费用的收费标准，为此雄誉公司、李蔚铭之间存在物业服务合同关系。其次，虽然《顺德区前期物业服务合同》约定的服务期限自2015年12月30日届满，但根据《广东省物业管理条例》第五十条第三款的规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。本案中并没有证据证实华某大厦已经成立了业主委员会，且该业主委员会与新的物业公司签订了物业服务合同；而雄誉公司在合同约定的服务期限届满后仍一直为李蔚铭物业提��物业管理服务至今。为此李蔚铭需要按照该合同的约定支付物业服务费。至于物业服务费用的数额。根据李蔚铭与开发商华某公司签订的《商品房买卖合同》的约定，涉案房产约定交付时间为2013年12月30日前。补充协议约定，李蔚铭应从约定交楼之日或视为交楼之日起向华某公司委托的物业管理公司缴纳物业管理费。为此在李蔚铭未能提供证据证实开发商未按约定交付涉案房产，或者双方存在减免物业服务费的相关约定的情况下，雄誉公司要求李蔚铭支付2014年4月1日起至2016年4月30日的物业服务费有理，一审法院予以支持。由于李蔚铭所购买的华某大厦5座201至210号为商铺，房地产权证记载的建筑面积合共为940.03平方米；5座1001至1005为办公楼，房地产权证记载的建筑面积合共为503.73平方米。根据《顺德区前期物业服务合同》及《商品房买卖合同》附件的约定，商铺的物业服务费按照建筑面积收取为每月每平方米2元，办公楼物业服务费按照建筑面积收取为每月每平方米4元。为此李蔚铭所购买的商铺每月应交的物业服务费为1880.06元（940.03平方米×2元/月/平方米）；所购买的办公楼每月应缴的服务费为2014.92元（503.73平方米×4元/月/平方米），合共3894.98元。由于李蔚铭自2014年4月1日起欠缴物业服务费，至2016年4月30日共欠缴25个月，合共欠费97374.5元（3894.98元×25个月）。至于利息，由于李蔚铭并未支付相关的服务费，为此雄誉公司主张自起诉之日（即2016年4月29日）起按照中国人民银行同期同类贷款利率计收利息有理，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《广东省物业管理条例》第五十条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：���、李蔚铭于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向雄誉公司支付2014年4月至2016年4月的物业服务费97374.5元及利息（利息自2016年4月29日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至判决确定的给付之日止）；二、驳回雄誉公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1117.18元，由李蔚铭负担。二审期间，被上诉人雄誉公司向本院提交证据《证明》一份，拟证明雄誉公司到目前为止仍在管理案涉华某大厦。经核查，本院认证如下，因李蔚铭对于上述证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，二审期间，双方均确认案涉小区未成立业主委员会。本院认为，根据一、二审法院查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点可归纳为:李蔚铭应否向雄誉公司支付物业管理费97374.5元及相应利息的问题。本案中，李蔚铭上诉主张雄誉公司与案外人华某公司签订的《顺德区前期物业服务合同》约定的物业服务期限至2015年12月30日已届满，故雄誉公司于2016年以后即没有了对案涉小区提供物业服务的资格，亦无权收取相应的物业管理费。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”结合李蔚铭与建设单位华某公司签订的《商品房买���合同》的附件亦明确约定，李蔚铭同意由华某公司选聘的物业服务公司为案涉物业提供物业服务。可见，李蔚铭与雄誉公司之间无论是基于法律之规定还是基于当事人之约定均存在合法有效的物业服务合同关系。本案的关键是雄誉公司在前期物业服务合同约定的物业服务期限届满后，是否仍有资格为案涉物业小区提供物业服务，并收取相应的物业管理费的问题。根据《广东省物业管理条例》第五十条第三款之规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。本案中，双方当事人均确认，案涉小区未成立业主委员会，亦未通过召开业主大会的形式选聘新的物业服务公司并与之签订物业服务合同。那么，依照上述法规规定，物业服��合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。由此可见，雄誉公司在前期物业服务合同期限届满后，而案涉小区业主大会没有作出选聘或者续聘决定之前，依法仍可选择按照原合同约定继续提供物业服务。而事实上，雄誉公司在前期物业服务期限届满后仍一直为李蔚铭物业提供物业管理服务至今，李蔚铭亦享受了雄誉公司提供的物业服务之利益，双方之间存在事实上的物业服务合同关系，依据民法中的公平及等价有偿原则，李蔚铭应参照前期物业服务合同约定的物业服务费之标准向雄誉公司交纳相应的物业管理费。综上，李蔚铭的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判��二审案件受理费189.49元，由上诉人李蔚铭负担。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  余珂珂审判员  徐允贤二〇一六年十二月二十三日书记员  陈敏仪