济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁0102民初866号 原告济南中合房地产经纪有限公司，住所地济南市。 法定代表人于涛，总经理。 委托代理人杨墨，山东贤关律师师事务所律师。 委托代理人张玲，山东贤关律师师事务所律师。 被告刘珍，女，0000年8月8日出生，汉族，住济南市。 委托代理人张英男，男，0000年10月20日出生，汉族，系被告刘珍表弟，住北京市。 原告济南中合房地产经纪有限公司（以下简称中合经纪公司）与被告刘珍居间合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2016年4月2日公开开庭进行了审理。原告中合经纪公司的委托代理人杨墨、张玲，被告刘珍及其委托代理人张英男到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告中合经纪公司诉称，被告委托原告寻找合适房屋，原告接受委托后，积极履行义务，向被告提供物业信息并带看多处房屋。经原告帮助查勘房屋、商谈价格后，被告与涉案房主成功缔约，并于2015年11月9日完成房屋过户登记。根据原被告双方约定，被告应当向原告支付佣金48000元，否则即为违约，须按照协议约定向原告支付佣金、利息并承担因此所产生的诉讼费、律师费等相关费用。现原告诉至法院，请求法院判令：1、被告支付佣金48000元，并自2015年11月9日起至判决生效之日止，以48000元为基数，按照银行同期贷款利率赔偿原告利息损失；2、被告承担原告律师费2000元。 诉讼中，原告中合经纪公司将诉讼请求变更为：1、被告支付佣金44000元，并自2015年11月9日始至判决生效之日止，以44000元为基数，按照银行同期贷款利率赔偿原告利息损失。2、被告承担原告律师费2000元。 原告中合经纪公司为支持其诉讼请求向本院提交证据如下： 证据1、2015年7月9日、2015年7月14日编号分别为0012249、0014217《物业需求看房协议书》2份，证明原、被告之间存在居间服务法律关系；原告接受被告委托积极履行居间义务向被告提供房源信息，并多次带领被告实地看房的事实；同时证明双方对佣金、诉讼费、律师费等违约责任作出约定的基本事实。 证据2、济南市房屋档案馆出具的房屋权属状况信息1份，证明被告已于2015年11月9日将涉案房产过户到其名下的事实。 证据3、原告与山东贤关律师事务所签订协议1份及发票1张，证明原告为此纠纷支出律师费2000元的事实。 被告刘珍辩称，第一、原告未能履行物业需求看房协议中约定的居间义务，未促成房屋买卖合同之成立。物业需求看房协议签订后，我方多次要求原告约见涉案房产原产权人商谈交易价格，原告始终未能约出，也未尝试其他方式满足我方的该项要求，违约在先。第二2015年8月19日，我方就涉案房屋与原房主签订房屋买卖合同，居间人为济南和平房地产营销策划有限公司（以下简称和平地产营销公司）。故原告无权要求被告支付佣金等费用。第三、涉案房产物业信息非原告独家享有，我方未利用原告提供的物业信息。第四、和平地产营销公司就涉案房屋向我方报价209万元，低于原告报价220万元，且成功约见原产权人并促成交易。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告刘珍为证明其主张，向本院提交证据如下： 证据1、和平地产营销公司与涉案2503室原房主签的物业钥匙委托书，证明和平地产营销公司与2503室原房主有代为出售房屋的委托代理关系。我方根据58同城网站信息获知和平地产营销公司拥有普利文东花园物业信息，广告中并未明确物业信息门牌号。 证据2、和平地产营销公司将2503室房屋于2015年5月28日录入网站信息截图及2503室房屋的广告截图。 证据3、和平地产营销公司在58同城发布的普利文东花园房屋信息。 以上证据证明和平地产营销公司与涉案2503室原房主有合法出售房屋委托代理关系，具有出售房屋资格，根据相关法律规定，只有与原房主签订委托代理关系后并取得委托人的书面许可才有权发布房屋出售信息。原告并未与原房东签订委托代理关系，擅自发布信息属违法行为。我方通过一般公众可知悉的途径获得普利文东花园模糊信息，并无明确指向谁，并未利用原告提供房源信息。 证据4、2015年7月24日被告与和平地产营销公司签订的物业需求看房协议1份；证明被告与和平地产营销公司存在居间合同。 证据5、2015年8月19日2503室房屋买卖合同，出卖人郭伯春，买受人被告，居间人和平地产营销公司，证明2503室房屋买卖由和平地产营销公司居间完成，中合地产与该买卖无因果关系。 证据6、被告与和平地产公司签订的佣金确认单，证明我方根据一般居间标准流程完成整个缔约交易过程，与原告无任何关系。 证据7、原房屋所有权人视频光盘1张（播放），证明其与中合地产无任何委托代理关系，原告中合地产未成功履行所有梭人与被告之间的居间、洽谈、过户等交易义务。 证据8、郭伯春身份证复印件1份。 经审理查明，2015年7月14日，被告刘珍（甲方）与原告中合经纪公司（乙方）签订物业需求看房协议，约定原告中合经纪公司向被告刘珍提供普利文东花园1-2-2503室等两套房屋带看，服务佣金为成交价格的2%，于甲方与业主签订买卖合同之同时一次性向乙方付清，委托期限自2015年7月14日至找到合适物业止，并特别约定：在签订本协议书后的一年内甲方及其关系人不得避开乙方与乙方介绍的房源方私下交易或通过其他居间方与乙方介绍的房源方交易，否则视为甲方违约，甲方须支付乙方本协议中约定的全部服务佣金及乙方因追偿甲方所产生的诉讼费、律师费等相关费用。 原告中合经纪公司主张的44000元佣金的计算方式为依据物业需求看房协议第二条第三款，被告刘珍应承担违约责责任，佣金为成交价的2%，看房协议约定成交价为220万元。 庭审中，原告中合经纪公司称未与原、被告签订协议，只带被告看了房，带被告看房产生了实际费用，不向被告主张。 另查明，2015年3月，济南市历下区文化东路24号普利文东花园1号楼2单元2503室原房主郭伯春曾委托和平地产营销公司将该房屋委托出售。2015年7月25日，被告刘珍与和平地产营销公司签订物业需求看房协议，查看该公司提供的涉案房源。在和平地产营销公司的居间服务下，2015年8月19日原房主郭伯春、被告刘珍与和平地产营销公司签订房屋买卖合同，郭伯春将涉案房屋以200万元的价格出卖给被告刘珍，被告刘珍向该中介公司交纳了2万元中介费。2015年11月9日，被告刘珍办理了涉案房屋产权登记。 另查明，原告中合经纪公司为本次诉讼支付律师费2000元。 上述事实有房屋买卖合同、协议书、收据及庭审笔录在卷为证，本院予以确认。 另查明，原告未能提交证据证明涉案房产原产权人郭伯春委托原告代理出售涉案房产。 本院认为，被告刘珍与原告中合经纪公司签订物业需求看房协议，双方具有居间合同法律关系。双方在协议中约定“在签订本协议书后的一年内甲方（被告刘珍）及其关系人不得避开乙方（原告中合经纪公司）与乙方介绍的房源方私下交易或通过其他居间方与乙方介绍的房源方交易，否则视为甲方违约，甲方须支付乙方本协议中约定的全部服务佣金及乙方因追偿甲方所产生的诉讼费、律师费等相关费用”，原告中合经纪公司通过协议限制被告刘珍通过其他居间方与房主进行交易，该条款属于格式条款，非法排除了被告的主要权利，依据合同法第四十条之规定应依法认定为无效。且本案原告未有证据证明涉案房产原告独自拥有委托出售权利。本案中，被告刘珍通过案外人和平地产营销公司的居间行为与原房主郭伯春签订房屋买卖合同，支付了相应中介费，并最终完成了房屋过户，被告刘珍并未利用原告中合经纪公司的信息、机会，原告中合经纪公司也并未举证证明被告刘珍恶意避开原告与原房主郭伯春进行交易，因此，不能认定被告刘珍构成违约。原告中合经纪公司在未促成交易且被告刘珍不构成违约的情况下，向被告刘珍主张佣金44000元及利息，于法无据，本院不予支持。鉴于此，原告中合经纪公司主张的律师费2000元，于法无据，本院亦不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告济南中合房地产经纪有限公司的诉讼请求。 案件受理费人民币1050元，由原告济南中合房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  钟红梅 人民陪审员  曹 静 人民陪审员  顾建金 二〇一六年十二月十二日 书 记 员  娄本燕