广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0115民初982号原告（反诉被告）：崔冠球，住广州市南沙区。委托代理人：张宇宁，广东道怡律师事务所律师。委托代理人：黎燕琼，广东道怡律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：广州市番禺区粮食局东涌粮食管理所，住所地广州市南沙区。法定代表人：蔡铭辉，职务：所长。委托代理人：陈峰，广东华誉律师事务所律师。委托代理人：梁菁，广东华誉律师事务所律师。原告崔冠球诉被告广州市番禺区粮食局东涌粮食管理所（以下简称东涌粮管所）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔冠球委托代理人张宇宁，被告东涌粮管所委托代理人陈峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔冠球诉称：原告是广州市南沙区东涌镇粮所宿舍第4座101房的所有权人。因该房产属于房改房，按有关规定及原被告签订的《番禺县公有住房买卖协议书》约定，办理上市出售需将房屋20%的增值部分交回单位并由单位开具相关证明即二次房改手续。2015年12月份原告向广州市南沙区房地产交易中心申请办理该房屋的上市交易手续，原告按房地产交易中心的通知补了地价及交了契税后，多次联系被告要求配合办理上述二次房改手续但被告没有配合。为此，原告现向贵院提起诉讼，请贵院依法判决：一、被告收取原告缴纳的广州市南沙区东涌镇粮所宿舍第4座xxx房房产增值部分20%款项104917.46元，并开具相应的收款证明给原告。二、诉讼费用由被告承担。被告东涌粮管所辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1、本案属于房改房纠纷，是原告要求被告就涉案房屋分配落实的政策产生的纠纷，是属于员工���单位间的纠纷，最高院关于房地产案件受理问题的通知（法发1992年38号文）第三条提出不符合民事诉讼、行政诉讼属于历史遗留的问题的房地产案件，因单位内部建房分房引起的，均不属于人民法院主管工作的范围，法院应驳回其起诉。即使涉案房屋属于房改房，原告也只拥有房屋的部分产权，被告是否配合其办理相关房改手续，单位是有自主权利的。该房屋若是在5年后出售的，应当首先出售给单位。原告已不是本单位职工，涉案房屋的房改问题属于原告个人的问题。2、双方签订的协议，并不能完全约定双方的权利义务，涉及房改房的分配、出售，应当结合相关的政策办理。3、本案签订的房屋买卖协议不是双方的真实意思表示，双方的房改标的不是本案争议的焦点。为此，被告向本院提起反诉请求：1、解除双方签订的《番禺县公有住房买卖协议书》。2、原告将位于广州市南沙区东涌镇宿舍第四座xxx房屋归还被告，并协助办理相关房屋产权登记手续。3、原告承担本案的受理费。反诉的事实与理由：原告原来是被告的职工。1992年代，单位根据房改政策，将对位于广州市南沙区东涌镇宿舍第四座的部分房屋分配给职工，当时分配的房屋为第二至四层，一层为商铺（即涉案的房屋），不用于分配。原告当时还不符合房改条件，但是单位为了尽量照顾职工，决定以原告的名义暂时房改一楼的商铺，并签订《番禺县公有住房买卖协议书》，目的是让原告先占有房改名额，实际上涉案房屋并不用于分配，仍然用于单位经营，待有其他房屋空置后再实际分配给原告。后来被告的职员黎某将单位分配的位于涉案房产楼上的301房屋退还给被告，被告将该房屋分配给原告。原告又将该实际分配的房产与其他人交换。根据以上的情况，双方实��履行房改政策的房屋并非涉案房产。根据房改政策，每位职员只能房改一套房产，原告已经实际房改了一套房产，因此，《番禺县公有住房买卖协议书》已经没有履行的依据，应当予以解除。因此，请法院依法审理支持被告的诉讼请求。原告崔冠球辩称：1、被告的反诉不符合解除合同的法定事由。2、被告反诉要求解除合同已经超出了合同解除的一年的除斥期间，也超过了20年的最长诉讼时效。3、涉案房屋的物权已经发生变化，并不具备解除合同的条件。4、反诉请求的第二项诉讼请求已经经过法院的审理，不应当支持。经审理查明，原告（购买住房人、乙方）与被告（出售住房单位、甲方）于1992年9月25日签订《番禺县公有住房买卖协议书》，约定：“甲方出售给乙方的住房建筑面积为93.8平方米，售价为12783.41元，一次性付款的实收价为售价的���折即10226.73元，……乙方付清全部房款之日五年后，有权将所买的住房按市场价格出售，所得增值额的20%归甲方，80%归乙方。所有乙方出售以商品房价格购买的面积，其增值额全部归乙方。市场价格的核定以县房屋交易所评估标准为难。乙方出售住房时，甲方或房管部门有优先购买权，如对售价有争议，由番禺县房屋交易所裁决等”。原番禺市住房制度改革领导小组办公室于1992年9月26日出具《番禺县干部、职工购房付款统计表》显示崔冠球住房售价12783.41元，一次性付款10226.73元，该统计表上有东涌粮管所及经办银行中国农业银行番禺市支行东涌营业所盖章。广州市南沙区房地产交易中心于2014年5月12日出具案卷号为H1-19-2583的《房地产权情况证明》，显示番禺区（现南沙区）东涌镇粮所宿舍第4座xxx房的权属人为原告，产权证号为2527414，权属来源为1991年房改与粮所购买，占有份额为全部。建筑面积为93.8平方米，住宅面积为93.8平方米。2016年1月21日，广州市南沙区房地产交易中心出具《通知》和《缴款通知书》，《通知》通知原告申请办理位于南沙区东涌镇东兴一路40号xxx的房地产转让交易手续，经审查提交的资料，同意办理。并通知原告先到南沙地税局缴纳税金，待完税后凭完税证明到该局领取房地产权证（国有土地使用证）;《缴款通知书》通知原告根据穗财综(2005)963号，原告出售位于南沙区东涌粮所宿舍第四座xxx的房产（证号：粤房字第××号），经评估房屋价值为540216元，扣除房改购房款10226.73元和土地出让金5402元后，增值额为524587.27元，其中20%即104917.454元应交回你单位（如单位已撤销的，请交到南沙区财政局）。同日，原告向广州市国土资源和房屋管理局南沙开发区分局缴纳国土出让交易补地价收入5402元，向广州市南沙开发区地方税务局缴纳国有土地使用权出让契税162.06元。原告于2016年1月26日和2016年1月31日分别向被告投递《关于配合办理二次房改手续的通知书》，但未投递成功。被告在庭审中提交《关于黎某同志的问题调查综合》、崔冠球和陈某乙于1994年5月2日签订《协议书》、会议纪要（1994年5月31日）、住房协议（被告与黎某、高某在1994年6月13日签订的）、黎某谈话记录（1997年2月20日和1997年2月25日）、崔冠球谈话记录（1997年2月20日）、陈某乙谈话记录（1997年4月8日）、被告开具给陈某乙购买沙墟综合楼的四张收据、（2014）穗中法民五终字第4148号《民事判决书》，拟证明：案外人黎炳棠将原分配给其的东涌镇大街四座301房退还给被告，被告将该房分配给原告作为房改房，原告将该房与案外人陈某乙互换房产；提交《��于转发广州市房改办的通知》（番政[1991]75号）、《番禺县出售公有住房实施细则》，拟证明：职工仅可申请以标准价购买公房一套，购房者只拥有部分产权。经质证，原告对《协议书》、会议纪要、住房协议、黎某谈话记录、崔冠球谈话记录、陈某乙谈话记录、四张收据的真实性有异议，对广州市番禺区发改委纪检委员会处是否有原件不予确认；对（2014）穗中法民五终字第4148号《民事判决书》真实性、合法性确认，关联性不予确认，判决书中法院确认原告除涉案房产外并无其他房改房，且已经付清涉案房产的价款；对《关于转发广州市房改办的通知》（番政[1991]75号）、《番禺县出售公有住房实施细则》真实性确认，但认为1990年代相关公有住房有法律规定调整，两份证据已经失效。另查明，本院于2014年8月27日就崔冠球诉张某、第三人东涌粮管所返还原物纠纷一案，作出（2014）穗南法民三初字第784号民事判决书，该判决书查明“涉案房屋坐落在广州市南沙区（原番禺区）东涌镇东兴一路40号，原地址为番禺区东涌镇粮所宿舍第四座xxx，各方当事人均在庭审中确认为同一地址”。东涌粮管所不服该判决向广州市中级人民法院上诉，广州市中级人民法院于2014年12月18日作出（2014）穗中法民五终字第4148号民事判决书，该院认为:“东涌粮管所对崔冠球已参加房改的事实不持异议，仅认为崔冠球参与房改的房屋系广州市南沙区东涌镇粮所宿舍第4座（现地址：广州市南沙区东涌镇东兴一路40号）三楼房屋而非涉案xxx房，但其一，涉案房屋已登记到崔冠球名下，东涌粮所并未提供相关证据证��东涌粮管所所有的其他房屋经房改登记到崔冠球名下，且东涌粮管所在二审中申请出庭作证的证人黎某亦确认除涉案房屋之外，并无其他房屋通过房改被登记到崔冠球名下，其二，东涌粮管所提交的《番禺县干部、职工购房付款统计表》显示崔冠球已支付购房款，且证人黎某亦确认该《番禺县干部、职工购房付款统计表》中列明的‘黎某’付款系对应于三楼房屋，证人陈某丙及陈某丁亦称其父亲陈某乙与崔冠球置换三楼房屋时，该房房产证登记在黎某名下，故东涌粮所上诉认为涉案房屋仅仅是挂靠崔冠球名下进行房改，产权全部属于东涌粮管所所有，理据不足，本院不予采纳。另涉案房屋已登记到崔冠球名下广州市南沙区房地产交易中心于2014年5月12日出具的《房地产权情况证明》注明涉案房屋‘已房改’，即涉案房屋的房改程序已终结，原告主张二次房改涉及房��房进入市场流通领域时需补办相关手续等事项，与房改程序无关，故原告主张其与被告对涉案房屋共同拥有产权，缺乏法律依据，本院不予采纳。”，故判决驳回上诉，维持原判。东涌粮管所另案向本院起诉崔冠球，诉请：“1、确认位于广州市南沙区东涌镇粮所宿舍第4座xxx房（粤房证字第××号）归原告所有；2、被告协助原告办理位于广州市南沙区东涌镇粮所宿舍第4座xxx房屋的相关产权登记手续，将广州市南沙区东涌镇粮所宿舍第4座xxx房屋登记到原告名下”，本院作出(2015)穗南法民三初字第141号民事判决书，本院在该案中认为“原告确认作为其职工的被告具备参与房改房的资格，原告与被告签订的《番禺县公有住房买卖协议书》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告关于涉案房产挂靠在被告名下参与房改，且由原���支付购房款的主张，因原告未能提供有效的证据证明其主张，本院不予采信。协议书签订后，被告于1993年4月29日取得涉案房产的《房屋所有权证》，所有权人占有份额记载为全部，附记记载为“已房改”，不动产物权登记具备公示效力，故原告主张其与被告对涉案房屋共同拥有产权，缺乏法律依据，本院不予采纳。涉案房产登记在被告名下后，原告并未为被告办理其他房改房的登记手续，关于原告主张将原分配给案外人黎某的房改房收回并分配给被告作为房改房的主张，本院不予采信。据此，原告诉请确认位于广州市南沙区东涌镇粮所宿舍第4座xxx房（房产证号粤房xxxxx**）归原告所有，要求被告协助原告办理该房的相关产权登记至原告名下的手续，理据不足，本院不予支持”。故判决：“驳回原告广州市番禺区粮食局东涌粮食管理所的诉讼请求”。东涌粮管所不��上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院作出(2015)穗中法民五终字第4499号民事判决书，该院认为“东涌粮管所确认崔冠球参加房改，经过房改手续，案涉的xxx房已经登记在崔冠球名下。本案中，东涌粮所主张崔冠球房改的房屋应为xxx房，与已生效的本院（2014）穗中法民五终字第4148号判决所认定的事实相矛盾。东涌粮所无提供充足证据推翻已生效判决作出的事实认定，其主张崔冠球房改房为xxx房无理据可循，本院不予认可。案涉的xxx房《房屋所有权证》所有权人登记为崔冠球，占有份额记载为全部。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。东涌粮所原审提供的相关材料并不足以反驳xxx房权属登记为崔冠球的物权证明，东涌粮所主张xxx房应归其所有，理据不足，本院不予支持”，故判决驳回上诉，维持原判。本院认为：生效裁判文书确定原告与被告签订的《番禺县公有住房买卖协议书》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。涉案房产已登记在原告名下，原告已按照约定支付相应房价款，《番禺县公有住房买卖协议书》已实际履行主要义务，被告关于解除双方签订的《番禺县公有住房买卖协议书》，原告将涉案房产归还被告，并协助办理相关房屋产权登记手续的诉请，理据不足，本院不予支持。原告缴纳房价款已超过五年，广州市南沙区房地产交易中心出具《缴款通知书》要求原告缴纳涉案房产增值部分20%款项104917.454元给被告，故原告关于要求被告收取原告缴纳的涉案房产增值部分20%款项104917.46元，并开具相应的收款证明给原告的诉请，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：一、被告广州市番禺区粮食局东涌粮食管理所应于本判决生效之日起十日内配合原告崔冠球办理广州市南沙区东涌镇粮所宿舍第4座xxx房房产增值部分20%款项104917.46元的交接手续，同时向原告崔冠球开具相应的收款证明；二、驳回被告广州市番禺区粮食局东涌粮食管理所的反诉请求；本案受理费200元，反诉受理费206元，由被告广州市番禺区粮食局东涌粮食管理所负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈 健审 判 员  王 健人民陪审员  胡大成二〇一六年十二月二十日书 记 员  陈洁莹