云南省瑞丽市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）云3102民初360号 原告：张伟，男，1977年5月22日出生，汉族，身份证住址云南省保山市隆阳区， 委托诉讼代理人：杨莹，云南和序律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：何顺生，云南和序律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：赵容，女，1971年2月21日出生，景颇族，住（现住）云南省德宏州芒市， 被告：芒市环州商务咨询有限公司，统一社会信用代码91533103083297750L，住所地云南省德宏州芒市华丰商城商住小区。 法定代表人：赵容，系公司总经理。 以上两被告委托诉讼代理人：杨成纲，云南良益律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 第三人：瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司，统一社会信用代码915331025551271873，住所地云南省德宏州瑞丽市乐城街6号。 法定代表人：邵永佳，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：丁怡心，北京大成（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：周大勇，北京大成（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 原告张伟与被告赵容、芒市环州商务咨询有限公司（以下简称环州公司）、第三人瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司（以下简称宝佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张伟及其委托诉讼代理人杨莹、被告赵容及环州公司委托诉讼代理人杨成纲、第三人宝佳公司委托诉讼代理人丁怡心到庭参加诉讼。原告于2016年5月3日向本院提出诉前财产保全申请，本院于2016年5月4日作出（2016）云3102财保10号民事裁定书，裁定对赵容名下的车牌号为云Ｎ×××××的梅赛德斯-奔驰牌小型轿车（车辆识别代码LE4HG3GB7EL15034）、车牌号为云Ｎ×××××的福特-福克斯牌小型轿车（车辆识别代码LVSHCFAC2BF824350）、位于芒市华丰商城商住小区（A区10单元202室）的房地产予以查封；赵容购买的现在朱燕名下位于芒市大街北段63-15号的房地产（房屋所有权证号为房权证芒房字第××号）、芒市文蚌路的房地产（房屋所有权证号为房权证芒房字第××号）予以查封；（2016）云3102财保10号之一民事裁定书，裁定对商琪名下位于瑞丽市勐卯镇广拉一社136号的房地产（房屋所有权证号为瑞房权证瑞丽市字第××号）予以查封。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：１、被告按照《退房还款协议书》的约定退还原告3套别墅（20-1、20-2、27-2幢）的购房款计212万元，按月利率１%支付自每笔购房款支付之日起至还清购房款之日止的利息（截止2016年5月18日止为355496元），按100元天/套支付自2015年9月17日起至被告实际还清购房款之日止的违约金（截止2016年5月18日为72900元）；2、被告按照《房屋转让协议》的约定，将27-1幢别墅更名登记在原告名下；3、被告按照《房屋转让协议》的约定，支付原告违约金16万元。2016年7月13日，原告变更其诉讼请求为“１、两被告退还原告3套别墅（20-1、20-2、27-2幢）的购房款计212万元，按月利率１%支付自每笔购房款支付之日起至被告实际还清购房款之日止的利息（截止2016年5月18日止为355496元），按100元天/套支付自2015年9月17日起至被告实际还清购房款之日止的违约金（截止2016年5月18日为72900元）；2、被告环州公司及第三人协助原告办理将27-1幢别墅更名登记在原告名下的手续；3、二被告支付原告其未按约定协助原告办理将别墅27-1幢更名至原告名下手续的违约金16万元”。事实和理由：2014年5月4日，第三人全体股东出席股东会并作出《股东（大）会决议》，决议内容：一、由于公司经营需要，尽快收回资金，全体股东同意以成本价2666.68元/平方米，将在建项目“瑞丽市民族文化新村”第一期别墅房（建筑面积为2405.76平方米）房产（预）出售给环州公司，总计出售8套；二、在出售后，环州公司有权另行转让该房屋，宝佳公司义务配合修改购房合同（改底单）。2014年5月7日，宝佳公司与环州公司签订《借款合同书》，约定：一、宝佳公司贷款抵押物为其开发建设的位于瑞丽市瑞章公路西侧，帕色村北侧的民族文化村项目中双拼SP23、26、27、20四栋计八套别墅；二、借款期限为6个月，2014年5月7日至2014年11月7日止，若宝佳公司到期无法归还环州公司，环州公司有权处理宝佳公司的抵押物。2015年1月5日、2015年1月6日，两被告与原告签订了两份《房屋转让协议》，约定：一、转让标的物为两被告转让给原告瑞丽市民族文化新村别墅20-1、20-2、27-1、27-2幢；二、转让价为80万元/幢；三、违约责任为如果一方不履行合同，每套须赔付对方房屋交易金额20%的违约金即16万元；四、关于更名、登记的约定为两被告帮助原告办理房屋更名、登记手续，如因两被告原因，造成原告不能办理更名手续，原告有权解除合同，并要求两被告退还购房款、按照合同第四条第二款支付违约金，其中27-1幢原告代商燕购买。原告于2015年1月5日支付27-1、27-2幢别墅购房款80万元，2月15日付清尾款80万元；2015年1月6日，原告支付20-1、20-2幢别墅140万元的购房款，并约定办完购房手续后再支付20万元尾款，原告已支付4幢别墅购房款计300万元，已履行合同义务，但两被告一直未依约办理房屋的更名、登记手续，也不带原告去与第三人见面，后原告委托商琪到芒市与赵容于2015年6月17日签订《退房还款协议书》，约定：一、退3套别墅（20-1、20-2、27-2幢），退房结束之日，原房产转让协议自行作废；二、退款期限为自2015年6月17日起至2015年9月17日止；三、利息计算为被告在退还原告购房款时，利息按1分计算，原告已付3套房屋购房款212万元（实际支付220，扣除8万元介绍费，确认退还212万元），被告每月应付原告利息2.12万元，利息计算时间按原告支付给被告购房款之日起计算；四、违约责任为若被告到期不归还购房款和利息，每套每天追加100元利息；另外已购的4套别墅（含案涉２套别墅），自2015年6月17日起90日内协商解决，六月底前共同与第三人交涉购房事宜，但赵容未依约履行。综上，原告与两被告签订的《房屋转让协议》合法有效，被告应退还原告3套别墅20-1、20-2、27-2的购房款212万元，支付利息35.5496万元，违约金7.29万元；环州公司及宝佳公司应当依约协助原告办理27-1幢更名登记；两被告未依约履行合同，已构成违约，应支付原告违约金16万元。原告在庭审中表示其诉讼请求中的“更名登记”指案涉《商品房购销合同》的备案登记更名。 被告赵容、环州公司辩称，两被告与原告签订的《房屋转让协议》、《退房还款协议书》系无效合同，应各自承担责任：20-1、20-2、27-1、27-2幢商品房产权人为第三人，第三人以其8套商品房作抵押向两被告借款400万元，并对其中的5套23-1、23-2、26-1、26-2、27-1幢商品房进行了备案登记，3套20-1、20-2、27-2未进行备案登记，产权至今未转移到两被告名下；原告清楚案涉商品房的抵押情况和现状，两被告也如实告知了原告，原告也对房屋进行了现场查看并对借款关系进行了查实，其明知两被告不拥有实际产权，仍与原告签订《房屋转让协议》；案涉房屋仅为抵押物，产权归属尚未确定，不能进行买卖；《退房还款协议书》系商琪签订，并非张伟签订，合同主体并非《退房还款协议书》相对人，与本案无关；《退房还款协议书》系无效协议，原告要求按该协议支付355496元利息及违约金没有事实及法律依据；张伟并未说明其委托商琪代其签订《退房还款协议书》，两被告收到该证据后才知道，一式三份的协议均由商琪打印好后由赵容签字，并未注意到三份协议的内容不一致，商琪私自更换内容后让赵容签字，该内容并非赵容真实意思表示。《房屋转让协议》系无效合同，不存在违约情形，原告按无效的《房屋转让协议》主张16万元违约金无法律依据。同时又按《退房还款协议书》主张违约金及利息为重复计算、混淆法律责任主体。且原告清楚系第三人拥有房屋产权，两被告只是帮助原告，并不负有交易中更名登记的责任，其已尽到合同约定义务，不存在违约。原告亦未依约履行催告义务，要求两被告帮助办理更名手续。综上，原告与两被告签订的《房屋转让协议》协议系无效合同，不存在违约责任承担问题，原、被告双方应按各自过错承担相应的责任，请求驳回原告诉讼请求。案涉《房屋转让协议》系与环州公司签订，赵容是法定代表人，不应由赵容承担责任，应驳回原告对赵容的诉讼请求。 第三人陈述，原告主张的案涉房屋产权为第三人所有；对于原、被告签订的《房屋转让协议》和《退房还款协议书》，被告系无权处分，属于非法转让合同。综上，第三人不认可原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的身份证复印件、被告提交的环州公司与第三人于2014年5月7日签订的《借款合同书》及《股东（大）会决议》复印件，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的为１、《房屋转让协议》（27-1、27-2-幢）、《房屋转让协议》（20-1、20-2幢）各1份，欲证明2015年1月5日、1月6日，被告与原告签订了两份《房屋转让协议》，约定被告转让给原告瑞丽市民族文化新村20-1、20-2、27-1、27-2幢别墅；转让价款为80万元/幢；违约责任为如果一方不履行合同，每幢须赔付对方房屋交易金额20%的违约金即16万元；关于更名、登记的约定为被告帮助原告办理房屋更名、登记手续，如因被告原因，造成原告不能办理更名手续，原告有权解除合同，并要求被告退还购房款、按照合同第四条第二款支付违约金。经质证，两被告对该组证据的真实性无异议，对合法性、证明内容异议认为，转让手续有问题，两被告不是房屋产权所有人，第三人才是，转让非法无效；原告在知道房屋抵押现状，了解两被告与第三人的关系情况下仍然购买系其过错；合同约定两被告仅有协助义务，能不能办理过户并非由两被告确定，两被告不清楚27-1幢是原告代商燕购买，认可合同系原告签订。第三人对该组证据的真实性、合法性、关联性不认可，异议认为，27-1幢别墅是第三人所有，被告系无权处分行为。该组证据系原件，对其真实性，本院予以确认；2、《收条》（27-1幢）、《收条》（27-2幢）、《收条》（27-1、27-2幢）、《收条》（20-1、20-2幢），欲证明原告于2015年1月5日支付27-1、27-2幢别墅购房款80万元，2015年2月15日支付尾款80万元；2015年1月6日支付20-1、20-2幢别墅购房款140万元，约定办完购房手续后再付20万元尾款。经质证，两被告对该组证据无异议，确实收到款项。第三人对该组证据不认可，异议认为，收条不是第三人出具，第三人也未收到款项。该组证据均系原件，两被告均认可，对其真实性、合法性、关联性，本院予以确认；3、《退房还款协议书》复印件，欲证明2015年6月17日，因被告一直未履行《房屋转让协议》约定的办理房屋相关的更名、登记手续，原告委托商琪到芒市与被告签订《退房还款协议书》，约定3套别墅（20-1幢、20-1幢、27-2幢）退款，退房结束之日，原房产转让协议自行作废；退款期限自2015年6月17日起至2015年9月17日止；利息计算为被告在退还原告购房款时，利息按1分计算，原告已付被告购房款（3套）212万元，被告每月应付原告利息2.12万元，利息计算时间按原告支付给被告购房款之日起计算；违约责任为若被告到期不归还购房款和利息，每套每天追加100元利息；其他约定为另外已购的4套别墅，甲乙双方约定自2015年6月17日起，90天内协商解决，六月底以前原被告双方约定共同与开发商（第三人）交涉购房事宜。经质证，两被告对该组证据的真实性、合法性、关联性不认可，异议认为，合同涉及3套房屋属于张伟，但合同中为商琪签字，无委托书；因商琪带多人到机场，赵容没有看具体内容便签了该协议，协议中约定的利息、违约金无法律依据；介绍费是2万元/套，有一栋是3万元，每栋都有介绍费。第三人对该组证据不认可，异议认为，签订主体不是第三人，第三人不清楚原告与两被告约定共同与开发商交涉的事宜。该组证据经与原件核对，内容真实合法，两被告及第三人不认可，但未提交足以反驳的相反证据予以证明，因此，本院对于该组证据予以采信；4、股东（大）会决议复印件，欲证明2014年5月4日第三人全体股东出席股东会并做出股东大会决议，由于公司经营需要尽快收回资金，全体股东同意以成本价2666.68元每平方，将在建项目“瑞丽市民族文化新村”第一期别墅房（建筑面积约为2405.76平方米）房产（预）出售给环州公司。总共出售8套；在出售后，环州公司有权另行转让该房屋，第三人义务配合修改购房合同。经质证，两被告对该组证据异议认为，被告系商人，为从中获取利润，其将决议第一项中的成本价1662.68元/平米更改为2666.68元/平米，400万元更改为640.0万元，决议其余内容都是真实的。第三人对该组证据不认可，异议认为，该系复印件，原告应提供原件；两被告对该做了单方面的数据修改。对于该组证据中两被告认可的部分，本院予以确认；5、被告环州公司与第三人于2014年5月7日签订的《借款合同书》复印件、《商品房购销合同》，欲证明第三人与两被告系买卖合同关系，双方对合同进行了备案登记，第三人授权环州公司可对外出售房屋，第三人有义务配合修改底单。经质证，两被告对该组证据的真实性异议认为，为获取利润，被告将金额400万元修改为640万，其余内容不变，两被告将未修改《借款合同书》作为证据提交；两被告与第三人间存在借款关系，与原告签订的《房屋转让合同》、与第三人签订的《商品房购销合同》均无效。第三人对该组证据不认可，异议认为，原告应出具证据的原件；两被告对其数据进行了单方面的修改；对《商品房购销合同》的真实性认可，对合法性、关联性、证明目的不认可。对于两被告认可的部分，本院予以确认。两被告提交的为1、农村信用社结算业务申请书、第三人出具的抵押物清单复印件各１份，欲证明环州公司与第三人是借款关系而非房屋买卖关系；第三人开发的编号为SP23-1、23-2、26-1、26-2、27-1、27-2、20-1、20-2共8套双拼别墅作为借款抵押给环州公司，其中的前5套已作登记备案；第三人将上述商品房抵押给环州公司，赵容与商琪、张伟签订的《房屋转让协议》系无效合同，上述商品房并不属于赵容所有，并且抵押的商品房也与赵容无关，只与环州公司有关。两被告出具给原告时对合同金额作了小变动，其他的合同内容一个字也没有更改过。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性认可，对证明内容异议认为，不认可环州公司与第三人间系商品房买卖合同。第三人对该组证据认可，双方签订《借款合同书》抵押房产时并未取得相应的证照。对于该组证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认；2、环州公司营业执照复印件，欲证明《商品房购销合同》、《房屋转让协议》均以环州公司名义签订，环州公司系依法成立，法定代表人赵容的行为产生的相应责任应由公司承担，应驳回原告对赵容的诉讼请求。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性认可，对证明内容异议认为，《房屋转让协议》出让方只写着赵容，尾部却加盖了公章，已充分说明两被告间的关系。第三人对该组证据无异议。对于该组证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：环州公司为依法成立的自然人独资公司，法定代表人为赵容。2014年5月4日，第三人作出《股东（大）会决议》，决议如下：一、全体股东同意以成本价1662.68元/平方米，将在建项目：“瑞丽市民族文化新村”第一期别墅房（建筑面积约为2405.76平方米）出售给环州公司，总共8套，计400万元；二、出售后，环州公司有权另行转让该房屋，第三人义务配合修改购房合同（改底单）等内容。2014年5月7日，环州公司（乙方）与第三人（甲方）签订《借款合同书》，约定：一、甲方贷款的抵押物为甲方开发建设的位于瑞丽市瑞章公路西侧、帕色村北侧的民族文化新村项目中双拼SP23、26、27、20四栋计八套别墅，以总价值400万元抵押给乙方，其中LP23-1、23-2、26-1、26-2、27-1五套在甲方借款之日按80万/套办理商品房购销合同的登记备案手续给乙方，LP27-2、20-1、20-2三套暂不办理备案手续，如甲方到期不能按时还款，须无条件配合乙方办理三套房屋的商品房购销合同备案手续，乙方不再支付任何费用，如甲方拖延办理购销合同备案将按50元/日支付乙方违约金；二、乙方借款给甲方400万元……；四、借款期限为6个月，2014年5月7日至2014年11月7日止，如甲方到期无法归还乙方借款，乙方有权处理甲方的抵押物；如甲方提前还款，本合同自动作废，不再处理甲方的抵押物，不再产生任何利息，甲方还款后乙方无条件配合甲方进行抵押物商品房购销合同撤销手续的办理……。签订合同后，环州公司于当日支付第三人400万元，并与第三人签订27-1幢别墅的《商品房购销合同》，并于2014年5月8日对该合同进行了备案登记。2015年1月5日，原告（乙方）与赵容、环州公司（甲方）签订《房屋转让协议》，约定：一、甲方将其位于瑞丽市两套别墅出售给乙方，面积为300.72平方米；二、价格为80万元/套；三、支付方式为乙方于本协议签订之日向甲方支付80万元，余款80万元于2015年2月10日前付清，乙方交付房款，甲方应开具收款凭证同时交付房屋钥匙；四、违约责任为乙方若未能按本合同第三条规定的时间付款，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，并追究乙方违约责任。如双方一方不履行本合同，必须赔付对方该房屋交易金额的20%的违约金，即16万元再加16万元；五、关于房屋更名、登记为甲方帮助乙方办理房屋更名、登记手续，如因甲方原因造成乙方不能办理更名手续的，乙方有权解除合同，并将乙方已付款退还乙方，并按合同第四条第二款的规定追究甲方违约责任。乙方不按协议时间付清房款，甲方有权解除合同，并按本合同第四条第二款的规定追究乙方的违约责任。……。原告于当日支付两被告27-1、27-2幢别墅购房款各40万元，计80万元，于2015年2月15日支付两被告27-1、27-2幢别墅购房款80万元。2015年1月6日，原告（乙方）与赵容（甲方）签订《房屋转让协议》，约定：一、甲方将其位于瑞丽市别墅出售给乙方，面积为300.72平方米；二、价格为80万元；三、支付方式为乙方于本协议签订之日向甲方支付120万元，余款40万元于2015年2月10日前付清，乙方交付房款，甲方应开具收款凭证同时交付房屋钥匙、购房合同书。……。签订该协议后，赵容将27-1幢别墅的《商品房购销合同》、房屋钥匙交付原告。原告于2015年1月6日支付20-1、20-2幢别墅购房款120万元后又支付20万元，并在《收条》上载明，余20万元保证金，办完购房手续再付。2015年6月17日，商琪（乙方）就其及张伟二人与环州公司（甲方）的购房事宜与赵容进行协商并签订《退房还款协议书》，约定：一、甲乙双方约定退3套别墅，房号分别为20-1、20-2、27-2幢，退房结束之日，原房产转让协议自行作废；二、还款日期自2015年6月17日起至2015年9月17日止；三、甲方在退还乙方购房款时，利息按1分计算，乙方已付甲方购房款（3套）212万元，甲方每月应付乙方利息21200元，利息计算时间按乙方付给甲方购房款之日起计算；四、违约责任为若甲方到期不归还购房款和利息，每套每天追加100元利息；五、另外已购买的四套别墅，双方约定自2015年6月17日起90天内协商解决，6月底前双方约定共同与开发商交涉购房事宜；甲方还款连本带息直接打入乙方账号。寸舒虹作为证明人在该协议上签字按印等内容。《退房还款协议书》第五项约定的四套别墅包含本案案涉房屋。另查明，第三人至今仍未归还被告环州公司400万元借款。张伟在庭审中表示其委托商琪与赵容签订《退房还款协议书》。 本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：（一）被告环州公司与第三人之间是民间借贷关系还是房屋买卖合同关系，双方签订的《商品房购销合同》效力如何；（二）原告与被告签订的案涉《房屋转让协议书》、《退房还款协议书》效力如何；两被告应否退还原告已付购房款212万元及支付利息、违约金；双方在合同履行中是否存在违约情形；若存在，违约金如何计算；（三）被告环州公司及第三人应否协助原告办理案涉房屋更名登记。 本院认为，（一）对于被告环州公司与第三人之间是民间借贷关系还是房屋买卖合同关系，双方签订的《商品房购销合同》效力问题。被告环州公司与第三人签订了《借款合同书》及两份《商品房购销合同》，并对两份《商品房购销合同》进行了备案登记，以上合同均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，其合法、有效，因此，被告环州公司与第三人之间同时设立民间借贷和商品房买卖合同两个法律关系。（二）对于原告与被告签订的案涉《房屋转让协议书》、《退房还款协议书》效力；两被告应否退还原告已付购房款212万元及支付利息、违约金；双方在合同履行中是否存在违约情形；若存在，违约金如何计算的问题。对于商琪与被告赵容签订的《退房还款协议书》，张伟在庭审中认可，表示系其委托商琪签订，对此，本院予以确认。另，被告赵容系被告环州公司法定代表人，因此，原告与两被告签订的案涉《房屋转让协议》及商琪与被告赵容签订的《退房还款协议书》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，其合法、有效，依法受法律保护。原告分别于2015年1月5日、2015年2月15日支付27-1、27-2幢别墅购房款80万元，合计160万元，两被告亦予以认可，原告已依约履行合同，而对于被告环州公司帮助原告办理案涉27-1号商品房《商品房购销合同》备案登记更名手续的约定，双方并未明确履行期限，亦未出现双方约定的违约情形，因此，对于原告主张的被告环州公司违约支付违约金16万元的诉请，本院不予支持。被告环州公司未依《退房还款协议书》约定在2015年6月17日起至2015年9月17日止的期限内退还原告购房款212万元，其已构成违约。对于《退房还款协议书》中“三、甲方在退还乙方购房款时，利息按1分计算，乙方已付甲方购房款（3套）212万元，甲方每月应付乙方利息21200元，利息计算时间按乙方付给甲方购房款之日起计算；四、违约责任为若甲方到期不归还购房款和利息，每套每天追加100元利息”约定的“利息”及“违约金”均系对违约金的约定，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以主预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，对违约金的约定过高，且各方当事人均未提供证据对实际损失予以证明，因此，对于被告环州公司应依约退还原告的购房款212万元，本院酌定被告环州公司按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计付自2015年9月18日起至付清之日止的利息，对于原告诉请的利息及违约金超过该数额的部分，本院不予支持。另，因被告环州商务公司为依法成立的自然人独资公司，法定代表人为被告赵容，依据《中华人民共和国公司法》第六十四条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，被告赵容未举证证明公司财产独立于股东自己财产，其应对被告环州公司的债务承担连带责任。（三）对于被告环州公司及第三人应否协助原告办理案涉房屋更名登记的问题。被告环州公司签订两份《商品房购销合同》系为《借款合同书》所借款项提供担保，同时，《借款协议》中“如甲方到期无法归还乙方借款，乙方有权力处理甲方的抵押物；如甲方提前还款，本合同自动作废，不再处理甲方的抵押物，不再产生任何利息，甲方还款后乙方无条件配合甲方进行抵押物商品房购销合同撤销手续的办理。”的约定为案涉《商品房购销合同》的履行附设了条件。根据《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”及《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押权人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”之规定，《借款合同书》中“如甲方到期无法归还乙方借款，乙方有权力处理甲方的抵押物”的约定并非法律上禁止的流押条款。《借款合同书》及案涉《商品房购销合同》均系被告环州公司及第三人的真实意思表示，《借款合同书》中的借款已于2014年11月7日到期，第三人仍未归还借款，亦未在法定的除斥期间行使合同撤销权。综上，依据《借款合同书》、涉案《商品房购销合同》及《房屋转让协议》的约定，对于原告要求被告环州公司及第三人协助办理案涉房屋《商品房购销合同》备案登记更名的诉讼请求，本院予以支持。对于被告的抗辩，其未能提供充足证据予以证明，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告赵容、芒市环州商务咨询有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告张伟购房款212万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计付自2015年9月18日起至付清之日止的利息。 二、被告芒市环州商务咨询有限公司、第三人瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起三十日内协助将位于瑞丽市北侧“瑞丽民族文化新村一期（万千城）”第１期第27幢1号商品房的《商品房购销合同》备案变更登记在原告张伟名下。 三、驳回原告张伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34867元，由原告张伟承担3952元，被告赵容、芒市环州商务咨询有限公司承担30915元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏州中级人民法院。并预交上诉费34867元；若有新证据，与上诉状一并提交。 审 判 长  朱湘林 审 判 员  严淑云 人民陪审员  杨明焕 二〇一六年十二月二十六日 书 记 员  线丽琴 附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国民法通则》 第六十五条民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。 …… 二、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭： （一）具有撤销权的当事人自知道或者应该知道撤销事由之日起１年内没有行使撤销权； （二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。 第六十条当事人应该按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条…… 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 …… 三、《中华人民共和国担保法》 第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。 四、《中华人民共和国物权法》 第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押权人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有” 五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以主预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。 六、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 七、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。