福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0181民初927号 原告：福州世欧投资发展有限公司，住所地：福建省福州市晋安区福新路中段（福新中路312号）江盛楼三层，组织机构代码：55506663-6。 法定代表人：林晓彤，董事长。 委托诉讼代理人：叶礼鑫、黄**，福建远东大成律师事务所执业律师。 被告：薛贤根，男，1968年8月25日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：李敏，女，1980年11月12日出生，汉族，原住湖北省荆州市荆州区屈原路解放巷13号，现住福建省福清市。 第三人：中国工商银行股份有限公司福州仓山支行，住所地：福州仓山区观海路太平洋城13号楼裙楼1-3层。 负责人：康建英，行长。 委托诉讼代理人：齐梅芳，女，1966年12月3日出生，汉族，住福建省福州市仓山区，职员。 委托诉讼代理人：黄砾，女，1965年12月16日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，职员。 原告福州世欧投资发展有限公司（下称：世欧投资）与被告薛贤根、李敏、第三人中国工商银行股份有限公司福州仓山支行（下称：工行仓山支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月17日公开开庭进行了审理。原告世欧投资的委托诉讼代理人黄**，第三人工行仓山支行的委托诉讼代理人齐梅芳到庭参加诉讼，被告薛贤根、李敏经传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。 世欧投资向本院提出诉讼请求：1、判决解除世欧投资和薛贤根、李敏签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201235790017）（下称：《买卖合同》）；2、判令薛贤根、李敏配合世欧投资办理《买卖合同》备案登记和预告登记的注销手续；3、判令薛贤根、李敏偿还世欧投资因承担保证责任而垫付贷款本息（具体以第三人实际扣款金额为准），并确认上述款项从世欧投资所收取的薛贤根、李敏购房款中直接抵扣；4、判令薛贤根、李敏向世欧投资支付逾期清偿款项的利息（按第三人实际扣收金额的日万分之五，21000元自2015年2月28日起，19000元自2015年3月30日起计，3万元从2015年5月29日起计，22000元从2015年7月30日起，10979.54元从2015年9月30日计，其他款项自实际扣收之日起，均计算至被告实际还清全部款项之日，暂计至2016年1月16日为12086.89元，），并确认上述款项从世欧投资所收取的购房款中直接抵扣；5、判决世欧投资有权没收薛贤根、李敏支付的定金200000元，并确认上述款项从世欧投资收取的购房款中直接抵扣；6、判令薛贤根、李敏向世欧投资支付其为追索债权所支付的律师费42200元；7、判决解除世欧投资、薛贤根、李敏、工行仓山支行三方签订的《个人购房借款担保合同》；8、确认世欧投资有权将其收取的购房款直接支付给工行仓山支行，用以清偿薛贤根、李敏尚欠的贷款本息。事实与理由：薛贤根、李敏和世欧投资于2012年12月7日签订《买卖合同》，约定：薛贤根、李敏购买世欧投资开发的晋安区复式单元房产（下称：讼争房产）；总房价款2170980元；薛贤根、李敏应于认购协议签订后7日内前清首期购房款660980元（其中定金200000元），其余购房款1510000元由薛贤根、李敏通过申请银行按揭贷款的方式支付。合同补充协议中约定：薛贤根、李敏同意在获得贷款后按借款合同约定足额归还贷款本息，未及时还本付息导致贷款银行向世欧投资扣收贷款本息及费用的，应于接到世欧投资还款通知之日起10日内向世欧投资归还相关款项，并承担银行扣款之日起至其实际还款之日止的利息（按日万分之三的标准计算）；否则应按日万分之五的标准支付利息；薛贤根、李敏累计6个月不交或少交按揭款项，或不到世欧投资处归还相应款项本息，世欧投资有权解除合同，收回商品房另行出售，没收购房定金，并按购房总额5%支付违约金以及承担因此产生的各种费用和损失（包括律师费、诉讼费等）。合同生效后，世欧投资协助薛贤根、李敏向工行仓山支行办理按揭贷款。2013年1月16日世欧投资、薛贤根、李敏、工行仓山支行三方签订《个人购房借款／担保合同》（下称《借款合同》），世欧投资为保证人提供阶段性连带责任保证。合同生效后，工行仓山支行依约向薛贤根、李敏发放贷款1510000元，但薛贤根、李敏未按约定偿还月供，导致世欧投资因履行担保责任而为薛贤根、李敏清偿所欠本金、利息、罚息和复利等，世欧投资分别于2015年2月28日、3月30日、5月29日、7月31日、9月30日代还本金、利息、罚息和复利共计102979.54元。因薛贤根、李敏的严重违约行为，世欧投资根据诉争合同的相关约定，有权解除诉争合同，故薛贤根、李敏应履行相关义务并承担相应的违约责任。在诉争买卖合同解除后，借款合同也应依法予解除。同时，世欧投资有权按照买卖合同贩约定将所收取的购房款直接支付给工行仓山支行，用以清偿薛贤根、李敏尚欠的贷款本息。 薛贤根、李敏未作答辩，也未举证、质证。 第三人工行仓山支行述称：工行仓山支行和薛贤根于2013年1月16日签订《借款合同》（编号：闽字营业部仓山支行2013年01S06036号），约定：薛贤根向工行仓山支行按揭贷款1,510,000元；用于购买讼争房产；世欧投资提供阶段性连带责任保证。经抵押登记后，工行仓山支行于2013年2月28日发放贷款，2014年8月28日薛贤根开始违约未偿还月供，工行仓山支行多次向薛贤根催收无效。到2014年11月薛贤根逾期数不断增加，工行仓山支行加大催收力度，同时向世欧投资催收，2015年2月所欠本息由世欧投资代付。《借款合同》第五条5.1A规定“本合同项下担保已经生效（以尚未取得产权的房屋做抵押的，已办妥预售登记备案或预告登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带保证担保或贷款人已提供经贷款人认可的其他阶段性担保方式）并持续有效人。”《借款合同》第十条10.2规定“阶段性连带责任责任保证：保证人对本合同曲面下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。”综上所述，工行仓山支行依约发放贷款，且世欧投资应承担相应的连带保证责任。如法院判令解除《买卖合同》，工行仓山支行请求法院判令《借款合同》项下贷款提前到期，世欧投资履行连带保证责任义务，一次性偿还薛贤根、李敏所结的贷款本息等。 因薛贤根、李敏经本院公告送达，逾期未到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃。 经审理查明：2012年12月7日薛贤根、李敏和世欧投资签订《买卖合同》，约定：薛贤根、李敏（买受人）向世欧投资（出卖人）购买讼争房产；建筑面积116.10平方米，单价18,699.22元/每平方米，总房价款2,170,980元；薛贤根、李敏于应于签订认购协议书后7日内支付首期购房款680,980元，余款1,510,000元申请银行按揭贷款；世欧投资应于2014年11月30日前依照有关规定交付符合条件的房屋；补充协议不得含有减轻或免除本合同中约定应由出卖人承担的责任，或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容等等包括合同附件。附件六（合同补充协议）第四条第8款约定，买受人同意在获得贷款后按借款合同约定足额按时归还贷款本息，若因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息或费用的，买受人应于接到出卖人发出的还款通知之日起10日内到出卖人处归还相关款项，并承担相应利息（按日万分之三的标准计算）；在上述约定时间内如仍未归还的，买受人应按日万分之五的标准支付利息；买受人累计6个月不交或少交按揭款项，或未按约向出卖人归还本息的，出卖人有权解除主合同，收回该商品房另行出售，买受人除应按约定向出卖人归还相应款项并及利息外，买受人还应按照购房款总额的20%的标准向出卖人支付违约金，因此产生的各项费用和损失均由买受人承担。第十七条约定，出卖人依据主合同约定或者补充协议解除主合同时，买受人除按主合同及补充协议约定承担违约责任外，还应承担以下义务：1、如买受人已实际接收房屋，则买受人应自合同解除之日起7日内将房屋返还出卖人；2、主合同解除之日起3日内买受人应与出卖人共同办理注销合同备案登记与预告登记手续……4、买受人应在解除合同后30日内自行与银行办理贷款合同的解除事宜，且买受人同意出场人直接以买受人交付的购房款向贷款银行偿付买受人应付贷款本息、违约金等费用。在退房手续全部办妥且上述义务全部履行完毕前，买受人不得要求出卖人退还剩余购房款。第十九条约定，因买受人违约，出卖人为追索债权而产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、执行费等均由买受人承担等等。当日，薛贤根、李敏向世欧投资支付了首付款660,980元。 2013年1月16日，薛贤根、李敏（借款人、抵押人）、工行仓山支行（贷款人）及世欧投资（保证人）三方签订《借款合同》，约定：薛贤根、李敏向工行仓山支行借款1,510,000元，用于购买上述房产；贷款期限20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；还款方式为按月等额本息还款法；贷款利率以贷款发放时人民银行同期同档次贷款基准利率确定；世欧投资对该合同项下债务承担阶段性连带担保责任；薛贤根、李敏以讼房产提供抵押担保；还约定了违约责任等等。签订后，2013年2月28日工行仓山支行发放贷款1,510,000元，贷款年利率为6.55%。2013年3月28日至2015年12月21日薛贤根、李敏共偿还贷款本金73,048.69元，利息177,039.16元，合计250,087.85元。 之后，因薛贤根停止偿还月供款，从2015年2月28日至2016年7月15日世欧投资向工行仓山支行归还薛贤根、李敏的个人按揭贷款本金68,841.23元，利息124,150.34元，合计192,991.57元。其中：2015年2月28日归还本金5551.13元，利息15,448.87元，合计21,000元；2015年3月30日归还本金4786.77元，利息10,213.23元，合计15,000元；2015年5月29日归还本金10,125.28元，利息19,874.72元，合计30,000元；2015年7月31日归还本金7136.4元，利息14863.6元，合计22,000元；2015年9月30日归还本金3750.99元，利息7228.56元，合计10,979.54元；2016年1月27日偿还本金10,984.69元，利息22,015.31元，合计33,000元；2016年3月29日偿还本金8875.41元，利息11,704.42元，合计20,579.83元；2016年5月19日偿还本金8798.69元，利息11,437.36元，合计20,236.05；2016年7月15日偿还本金8831.87元，利息11,364.27元，合计20,196.14元。现世欧投资向本院起诉，支付本案律师费用42,200元。 以上事实，有《买卖合同》及附件、《借款合同》、催收通知书、银行业务凭证、扣款通知书、委托代理合同、发票、薛贤根及开发商垫款说明及垫付明细表等证据在案佐证，经庭审举证、质证与本院审核，结合当事人的陈述，予以认定。 本院认为：本案三方当事人之间存在两种法律关系，一是世欧投资、薛贤根、李敏之间的买卖合同关系，二是世欧投资、薛贤根、李敏、工行仓山支行之间的借款合同关系。世欧投资是《买卖合同》的出卖人也是《借款合同》的保证人，其基于上述二重身份混同而起诉。因薛贤根、李敏以按揭贷款方式购房，而世欧投资为薛贤根、李敏的按揭贷款承担阶段性保证责任，故世欧投资与薛贤根、李敏双方在合同补充协议中约定若买受人逾期不归还银行贷款本息，出卖人有权解除合同及其附件。由于《借款合同》与《买卖合同》之间存在关联性，买受人拖欠银行按揭贷款致出卖人承担保证责任，出卖人出售商品房取得购房款的合同目的无法实现，出卖人有权行使合同解除权，因此，上述约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，且系双方真实的意思表示，为合法有效。薛贤根、李敏自2015年2月起连续多期未偿还按揭贷款本息，导致世欧投资承担连带责任而代偿银行按揭贷款余额，而薛贤根、李敏未按合同约定向世欧投资归还代偿款本息，根据《中华人民共和国合同法》（下称：《合同法》）第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，《买卖合同》约定解除的条件已经成就，世欧投资主张解除《买卖合同》及其附件成立，予以支持。《买卖合同》解除后，继续履行《借款合同》已经没有意义，世欧投资关于解除《借款合同》的诉讼请求合理，予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”规定，世欧投资应将收取的购房贷款和购房款本金及利息分别返还工行仓山支行和薛贤根、李敏。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”规定，世欧投资主张薛贤根、李敏协助办理备案登记的注销登记手续，符合合同约定，予以支持。《买卖合同》因薛贤根、李敏断供的原因而被解除，薛贤根、李敏应承担相应的责任。世欧投资主张没收购房定金200,000元，但是，买卖合同第六条该将购房首付款的一部分约定为购房定金，不符合《中华人民共和国担保法》第九十条“定金合同从实际交付定金之日起生效”规定，该定金条款因未实际交付而未生效，世欧投资主张适用定金罚则缺乏事实依据，不予支持。本案应适用违约金条款。按照合同附件六第四条第6款约定，薛贤根、李敏应向世欧投资支付总房款20%的违约金即434,196元,显然该约定偏高，考虑到近年房价持续上涨，讼争房屋价格上涨足以弥补出卖人的损失，故本院酌定违约金为房屋总价款5%即108,549元。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”规定，世欧投资主张薛贤根、李敏偿还相应款项，并协助办理备案登记的注销登记手续，符合合同约定，予以支持。世欧投资诉请薛贤根、李敏支付律师代理费符合合同约定，但其所请求的数额偏高，薛贤根、李敏在支付30%首付款并偿还贷款二年后出现持续断供而违约，显然与经济困难有关，根据《合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”规定，世欧投资有义务采取适当措施防止损失的扩大，参照本院审理同类案件中律师代理费用范围，本院酌定薛贤根、李敏应向世欧投资支付本案律师代理费5000元。世欧投资关于上述薛贤根、李敏应当支付给的款项可从其购房款中直接抵扣的主张，因涉及案件执行问题，不予支持。薛贤根、李敏经公告送达，逾期未到庭应诉，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除薛贤根、李敏与福州世欧投资发展有限公司于2012年12月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201235790017）； 二、解除薛贤根、李敏、中国工商银行股份有限公司福州仓山支行、福州世欧投资发展有限公司于2013年1月16日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号：闽字营业部仓山支行2013年01S06036号）； 三、薛贤根、李敏于判决生效之日起十日内赔偿福州世欧投资发展有限公司至判决生效之日已向中国工商银行股份有限公司福州仓山支行归还款项（截止2016年7月15日累计已代偿款项人民币192,991.57元）及其利息（利息分别以每笔归还款为基数，按日万分之五从实际归还之日起计算至还清款项之日止）； 四、薛贤根、李敏于判决生效之日起十日内向福州世欧投资发展有限公司赔偿违约金人民币108,549元； 五、薛贤根、李敏于判决生效之日起十日内支付福州世欧投资发展有限公司律师代理费人民币5000元； 六、福州世欧投资发展有限公司于判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司福州仓山支行返还薛贤根、李敏自判决生效之日起就《个人购房借款/担保合同》项下剩余的贷款； 七、福州世欧投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还薛贤根、李敏购房款人民币2,170,980元及利息，利息按中国人民银行同期定期存款利率，其中660,980元从2012年12月7日起，1,510,000元从2013年2月28日起，分别计算至判决生效之日止； 八、薛贤根、李敏于判决生效之日起十日内协助福州世欧投资发展有限公司办理讼争《商品房买卖合同》（合同编号：201235790017）备案登记和预告登记的注销手续； 九、上述应付款项中，薛贤根、李敏应付款项可从福州世欧投资发展有限公司应付款项中直接抵扣； 十、驳回福州世欧投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币24,168元，由薛贤根、李敏负担人民币20,000元，福州世欧投资发展有限公司负担人民币4168元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  吴叔凯 审判员  王统勇 审判员  魏益钦 二〇一六年十二月二十二日 书记员  王 星