广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初12160号原告（反诉被告）：广东互顺通塑胶工程技术有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：甘志超。委托诉讼代理人：区诗宇，广东中真律师事务所律师。被告（反诉原告）：王雁少，女，1967年4月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：伍洪达，广东聚英华律师事务所律师。原告广东互顺通塑胶工程技术有限公司与被告王雁少土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案后，依法适用简易程序审理。被告提出反诉，本院经审查决定与本诉合并审理，并于2016年11月29日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人区诗宇，被告王雁少及其委托诉讼代理人伍洪达到庭参加了诉讼。诉讼中，双方申请庭外和解但未能达成协议，和解期间依法不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2010年12月1日签订的土地租赁合同及2014年6月5日签订的补充合同；2.被告将位于佛山市南海区****坑口村深塘尾面积为4867平方米的土地及高压线底1800平方米土地返还给原告；3.被告向原告支付2016年第一期未支付的租金50000元；4.被告向原告支付2016年第一期租金的滞纳金1655.7元（以82785.3元为本金，年利率24%计算，自2016年5月1日起至2016年5月31日止）；5.被告向原告支付2016年第一期租金的滞纳金（以50000元为本金，年利率24%计算，自2016年6月1日起至实际清偿之日止）；6.被告向原告支付租金11497.5元（以459.9元/日标准计算，从2016年7月1日起至2016年7月24日止）；7.被告向原告支付租金（以459.9元/日标准计算，从2016年7月24日起至实际返还土地之日止）；8.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年12月1日，原、被告签订《土地租赁合同书》，约定每年租金分2期交纳，第一期于每年4月30日前支付年租金的50%，第二期租金于当年10月30日前交完，经原告多次口头及书面催告，被告仍欠原告2016年第一期租金50000元及滞纳金。原告认为，被告拒不支付租金及滞纳金的行为，已严重侵犯了原告的合法权益，违反了原、被告签订的合同，故起诉。被告辩称，一、原告行为已经严重违反了双方合同约定。1.原告行为违反了双方签订的《水电费计算协议》，根据该协议，被告增加支付了17%的电费后享有该电房17%的使用权，原告无权停止供电。2.被告交纳了租金及水电费后，原告依然不恢复供电，已经违反《中华人民共和国电力供应与使用条例》的规定。3.涉讼合同约定因原告债务和其他原因，造成被告无法正常使用土地的，视为原告单方违约，原告无理断电，已经构成违约，原告需赔偿被告因此造成的所有损失。二、在原告长期断电的情况下，被告在合同约定的期限内支付了2016年第一期部分租金32785.3元，加上用电押金抵扣的30000元，被告已经足额支付第一期租金，后原告违反约定不同意用电押金抵扣租金，认为该款已经作为滞纳金扣罚，故被告又另行借款全额支付了第一期租金，被告不存在故意违约行为。土地租赁合同未到期，迟延交租的责任不在被告。被告向本院提出反诉请求：1.原告赔偿被告的经济损失1251039元，其中机器设备损失354000元、直接经营损失897039元；2.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2015年11月26日，原告为了提前收回被告使用的土地，故意以迟延交租为由，强兴切断被告接驳在其电房的工业用电线路，导致被告无法正常加工生产。后被告付清了2015年全部租金及水电费以及2016年第一期的全部租金，但原告仍不给被告恢复供电。至今被告已经停电停产九个多月，经济损失惨重。原告辩称，1.原告没向被告提供水电的法定及约定义务，由原告向被告供出电源及转供电源是违法行为，故原告在纠正自身违法行为，因此被告的经济损失不应由原告承担；2.即使原被告之间签订的水电费计费协议是有效合同，该合同也为不定期的租赁合同，当事人可随时解除合同；3.原告的行为及被告的损害的后果之间不存在因果关系，被告的损失是正常的市场风险所造成，即使被告损失与原告存在因果关系，被告有条件可采取多种减损措施，但被告没有采取，故被告损失不应由原告承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：1.原告提交的证据2土地租赁合同书及补充合同为原件，被告虽有异议但无证据推翻，本院对其真实性予以确认。2.原告提交的证据6关于租赁土地的用电说明，为案外人单方制作，与本案无必然关联，本院对其关联性不予确认。3.被告提交的证据10中国人民共和国电力供应与使用条例，因该条例规范的国家供电企业与用电主体之间的关系，不适用于本案原、被告之间的关系，本院对其关联性不予确认。4.被告提供的证据17测绘成果报告为被告单方委托制作，原告不予确认，本院不予采信。5.被告提供的照片、证明、利润表、工资表、送货单、收据、发票等证明其损失的材料，本院进行综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：行政部门登记位于佛山市南海区****村村民委员会地段面积为18206.46平方米的土地权属人为佛山市南海区****村坑口村民小组（以下简称坑口村民小组），使用权类型为划拨，土地用途为工业用地。2008年2月23日，原告、案外人甘洪与坑口村民小组签订《土地租赁合同书》，约定坑口村民小组将其位于深塘尾面积为22382.66平方米的土地出租给原告及甘洪使用，租赁期限20年，自2006年1月1日起至2025年12月31日止等。2014年6月4日，佛山市南海区狮山镇新境村坑口股份合作经济社与原告签订《补充合同》，约定将高压线底下面积为3000平方米的土地出租给原告使用，由2014年1月1日起计租等。2010年12月1日，原告与被告签订《土地租赁合同书》（以下简称涉讼合同），约定原告将其租赁的位于深塘尾的一宗土地使用权转租给被告作工业用途，面积为4867平方米（以下简称涉讼土地）。2015年12月1日至2020年11月31日，租金为2.65/月/平方米。每年租金分2期交完，第一期于当年4月30日前支付年租金的50%，第二期于当年10月30日前交完剩余的50%。逾期交纳的，原告有权按照日千分之五向被告计收逾期交纳部分的滞纳金，被告逾期超过60日仍未能向原告付清到期应付租金的，原告有权解除合同，没收被告所交的保证金，无偿收回合同项下转租赁土地及地上一切建筑物及附属物，并有权继续追讨被告逾期未付款项及相应滞纳金、违约金等一切应当由被告承担的款项。若因原告债务和其他原因，造成被告无法正常使用该地块的，视为原告单方违约，原告需赔偿被告因此造成的所有损失。被告应当在本合同签订之日向原告交纳15000元作为履行本合同的保证金。待被告主体建筑物兴建完成后，该保证金将于被告交付原告的2011年第一期租金中扣回。被告须独立安装电表。拖欠租金、保证金、滞纳金或其他费用达60天，并经原告书面催告后满30日仍未支付费用的。原告按照本合同9.1条约定解除合同的，原告有权没收被告交纳的保证金，无偿收回该地块及地上一切建筑物及其附属物，并有权继续追讨被告逾期支付的相关款项及因逾期支付产生的滞纳金、违约金等。2012年3月24日，原告与被告签订《水电费计费协议》（以下简称水电协议），约定被告因租赁涉讼土地同意租用原告的水电资源。由于被告在原告电房另安装谷平峰电表计费，需分摊原告一部分的电房建设费及土地租用费，由此根据供电局规定的峰、平、谷电费单价标准增加17%计算出被告当月总电费。根据供电局每月固定收取原告的无功损耗费及电房维护费分别按照原告每月的用电总量分摊出每度电损耗值，再计算出被告每月总用电的损耗费。由于被告在原告电房安装电表，使原告每月电费剧增，因此原告每月必须对被告开出电费发票，并收取被告当月实际用电费及应分摊的无功损耗费总和的17%税费。被告在原告水管上另装分表计费，被告每月水费根据供水局的用水单价标准增加10%收取。原告于每月15号前收取被告上月水电费等。原告与被告签订《补充合同》，约定原告将高压线底的土地租给被告使用，面积为1800平方米。由2014年1月1日起计租，每月每平方米0.5元。若供电部门不允许该地块放任何东西时，经原、被告协商同意，暂停收取该地块租金，若被告需再次使用该地块时，需经原告同意后方可使用，并按本补充合同条款收取租金。2016年5月31日，被告向原告支付租金10000元；2016年6月1日，被告向原告支付租金22785元；2016年8月26日，被告向原告支付租金50000元，合计82785元。另查明，佛山市南海区小塘五星中天陶瓷商店为个体工商户，经营者为被告，于2015年7月29日因升级有限公司注销。再查明，原告从2015年12月开始停止对被告供电。本院认为，涉讼土地为工业用地，原、被告签订的涉讼合同及补充合同是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告诉请的2016年第一期租金50000元被告已于2016年8月26日支付，故本院对该项诉请不予支持。原告向村承租土地后建有供电设施，涉讼土地为原告承租土地的一部分，原、被告签订的水电协议虽然有使用租用的表述，但实际上仅约定在原告供电设施加装分电表，为被告提供用电，被告支付相应对价，未违反法律规定、行政法规强制性规定，合法有效。该水电协议基于涉讼合同履行而签订，实际为涉讼合同的从合同，虽未约定明确期限，但应受涉讼合同期限约束，不得随意单方终止。但原告从2015年12月起在被告没有违约行为的情况下擅自停止向被告供电，确实对原告使用租赁物构成影响。再考虑到被告已于合同约定宽限期内支付了2016年第一期部分租金32785元予原告，又于2016年8月26日支付2016年第一期租金余款，本院认为被告行为尚未构成根本违约，原告诉请解除合同、返还土地理据不足，本院不予支持。但被告确实存在迟延支付租金的情形，应向原告承担逾期付款违约责任。原告主张按年利率24%计算违约金，是其处分自身权利，在合同约定及法律允许范围，本院予以照准。涉讼合同约定2016年第一期租金于2016年4月30日前支付，结合原告诉讼请求及被告实际付款情况，被告应向被告计付以82785.3元为本金计算的从2016年5月1日起至2016年5月31日止的违约金1655.7元，以50000元为本金从2016年6月1日起至2016年8月26日止的违约金2833.33，合计4489.03元。原告在本案中主张2016年7月1日之后的租金，而被告现仍占有使用涉讼土地，且合同约定的2016年第二期租金支付期限已经于2016年10月30日届满，被告应向原告支付该期租金。但考虑到原告无故停电确实对被告使用租赁物造成影响，原告诉请被告按约定标准支付租金本院不予采纳。本院根据公平原则，酌定被告按约定标准的50%支付租金，即被告应向原告支付2016年第二期租金41392.65元（82785.3×50%）。被告反诉主张原告赔偿断电导致的损失（包括设备损失及经营损失），但其一，被告未能举证证明设备确实发生损坏及损坏与断电的因果关联，应自行承担不利后果；其二，被告所举证的利润表、工资表为其单方制作，本院不予采信；被告举证中的送货单、收据并非正规合法票据，无法反映交易真实发生，且部分送货单显示送货时间在停电期间，而被告主张在停电期间涉讼土地停止经营，可见即使送货单真实，亦不能唯一指向涉讼土地，与本案无必然关联，原告主张损失数额没有事实依据，本院不予采纳。但在涉讼合同未约定原告有权断电的情况下，原告擅自采取断电措施，确实可能对被告经营造成不利影响，故本院根据公平原则，酌定原告每月按租金50%的标准赔偿从2015年12月至2016年5月停电损失41392.65元[（4867×2.65+1800×0.5）×6×50%]予被告，2016年6月至12月的损失已以上述减免租金方式予以填补，不再另行处理。被告反诉超出本院核定范围部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告王雁少应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期付款违约金4489.03元予原告广东互顺通塑胶工程技术有限公司；二、被告王雁少应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年第二期租金41392.65元予原告广东互顺通塑胶工程技术有限公司；三、原告广东互顺通塑胶工程技术有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿41392.65元予被告王雁少；四、驳回原告广东互顺通塑胶工程技术有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告王雁少的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取689.42元（原告已预交），由原告广东互顺通塑胶工程技术有限公司负担215.9元，由被告王雁少负担473.52元；反诉受理费8029.68元（被告已预交），由原告广东互顺通塑胶工程技术有限公司负担417.41元，由被告王雁少负担7612.27元。经抵扣，被告王雁少负担的56.11元应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告广东互顺通塑胶工程技术有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员 黄 伟二〇一六年十二月十三日书 记 员 廖炜城