云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2016）云0181民初2158号原告：云南华楚投资开发有限公司，住所：安宁市。法定代表人：孙春娥，该公司董事长。委托诉讼代理人：陶淑娟，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王坤璐，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。被告：周某，男，1971年8月15日生，汉族，现住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：李慧勇，云南联宇律师事务所律师，特别授权代理。原告云南华楚投资开发有限公司与被告周某商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年12月1日受理后，依法由审判员徐耀独任审理，适用简易程序于2016年12月19日进行了公开开庭审理。原告云南华楚投资开发有限公司的诉讼代理人陶淑娟、王坤璐，被告的诉讼代理人李慧勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告云南华楚投资开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付商铺总价20%的违约金229924元、原告为主张权利而产生的律师费5000元，上述款项直接从被告已支付的租金中扣减。2.判令被告承担本案诉讼费。原告的事实和理由：原告与被告于2011年1月11日签订《招商租赁合同》，约定原告将华楚国际产业城A区9栋24号商铺出租给被告使用。同时，双方签订《预购资格确认书》，约定该商铺具备产权销售条件时，被告具有该商铺的预购资格，预购该商铺的总价为1149623元。该商铺具备产权销售条件后，经原告多次通知，在被告同意购买该商铺并同意签订《商品房购销合同》的前提下，双方于2016年5月12日签订《招商租赁合同解除协议》，约定解除《招商租赁合同》，并于《招商租赁合同》解除后30日内签订《商品房购销合同》，如《招商租赁合同》解除后30日内被告未与原告签订《商品房购销合同》，则被告应向原告支付商铺总价20%的违约金及因此给原告造成的一切损失，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费、税费等。但被告一直以种种理由拒绝签订《商品房购销合同》。被告上述行为已经构成严重违约，导致原告不仅因解除《招商租赁合同》无法获得商铺租金收益，更因未签订《商品房购销合同》无法获得出卖该商铺的价款。为维护原告的合法权益，请依法支持原告的诉讼请求。被告周某辩称：原告的诉讼请求在安宁市人民法院审理的（2016）云0181民初1464号案件中已经作为反诉请求提出，而且已经被法院判决驳回，故在本案中，其诉讼请求违反“一事不再审”原则，不应得到支持。被告没有签订《商品房购销合同》是事实，但这一事实并没有给原告造成实际经济损失，故我方要求减免违约金并将违约金减免为0元。律师费不是必然产生的损失，故我方也不应承担原告的律师费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的具备真实性、关联性、合法性的证据，本院予以确认并收集在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2011年1月11日，周某与云南华楚投资开发有限公司签订《招商租赁合同》约定：由云南华楚投资开发有限公司将其开发的位于昆明市太平新城9号华楚国际产业城（一期）A区9栋24号商铺招商出租给周某，本合同租期为六年，自2011年12月25日起至2017年12月24日止。同时，双方还签订《预购资格确认书》约定，周某在其承租商铺具备政府所规定的产权销售条件时，具有该商铺的预购资格。此外，双方在《预购资格确认书》第二条中还约定，周某预购该套商铺的总价为1149623元。合同签订后，周某向云南华楚投资开发有限公司支付了租金，云南华楚投资开发有限公司也于2013年7月25日将租赁物交付周某使用。2016年5月12日，云南华楚投资开发有限公司作为甲方与作为乙方的周某签订《招商租赁合同解除协议》约定：乙方欲向甲方购买云南华楚玻璃物流城[即华楚国际产业城（一期）]A区9栋24号商铺，签订《商品房购销合同》；甲乙双方解除《招商租赁合同》（编号1-2011-招A9-24号）；《招商租赁合同》解除后30日内乙方未与甲方签订《商品房购销合同》的，乙方应向甲方支付商铺总价20%的违约金及因此给甲方造成的一切损失，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费、税费等，甲方有权从乙方已付款中扣除；若《招商租赁合同》解除后，乙方未与甲方签订《商品房购销合同》的，本条所述商铺总价为《预购资格确认书》第二条约定的商铺总价。但《招商租赁合同解除协议》签订后，周某未按约定与云南华楚投资开发有限公司签订《商品房购销合同》。2016年7月21日，周某向本院提起诉讼，请求判令解除《招商租赁合同》并由云南华楚投资开发有限公司退还租金和支付装修费。在该案中，云南华楚投资开发有限公司又提出反诉，请求判令周某支付商铺占用费、逾期腾房违约金、转租商铺的收益。本院作出（2016）云0181民初1464号民事判决，支持了云南华楚投资开发有限公司关于支付商铺占用费、逾期腾房违约金的诉讼请求，驳回云南华楚投资开发有限公司了关于支付转租商铺收益的诉讼请求。本院认为，商品房预约合同是房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同作出约定的协议。云南华楚投资开发有限公司与周某签订的《招商租赁合同解除协议》，其中涉及双方在一定期限内签订《商品房购销合同》的约定，不违反法律和行政法规的强制性规定，且周某也不能证明其违反自愿原则，故应属有效的商品房预约合同，对双方当事人都具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”周某未能在30日内与云南华楚投资开发有限公司签订《商品房购销合同》，违反了双方的约定，依法应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”云南华楚投资开发有限公司与周某已经约定周某不与云南华楚投资开发有限公司签订《商品房购销合同》时应支付商铺总价20%的违约金，且双方还在《预购资格确认书》中约定了合同总价为1149623元，故云南华楚投资开发有限公司要求周某支付商铺总价20%违约金229924元的诉讼请求，本院予以支持。而周某要求减少违约金的主张，因无事实依据，本院不予支持。至于云南华楚投资开发有限公司要求周某支付律师费的诉讼请求，因云南华楚投资开发有限公司未向本院提交其支出律师费的相关证据，本院不予支持。此外，周某提出云南华楚投资开发有限公司诉讼请求违反“一事不再审”原则的主张，因本院（2016）云0181民初1464号民事判决并未处理过云南华楚投资开发有限公司在本案中提出的诉讼请求，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告周某于本判决生效后十日内支付原告云南华楚投资开发有限公司违约金229924元；二、驳回原告云南华楚投资开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4824元减半收取2412元，由原告云南华楚投资开发有限公司承担52.5元，由被告周某承担2359.5元，并入上款执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  徐耀二〇一六年十二月二十一日书记员  雷珺