云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云26民终1221号上诉人（原审原告）：李大鹏，男，1964年2月19日生，汉族，云南省西畴县人，大专文化，城镇居民，家住文山市。委托诉讼代理人：刘江,云南鼎祥律师事务所职业律师。特别授权。委托诉讼代理人：李继永,文山州法律服务培训中心法律工作者。特别授权。被上诉人（原审被告）：冉忠俊，男，1963年10月24日生，汉族，云南省西畴县人，大专文化，城镇居民，现住文山市。被上诉人（原审被告）：周世福，男，1972年3月21日生，汉族，云南省西畴县人，高中文化，城镇居民，现住西畴县。二被上诉人委托诉讼代理人：李发贤，开化法律服务所法律工作者。特别授权。上诉人李大鹏因与被上诉人冉忠俊、周世福建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服文山市人民法院（2016）云2601民初913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日立案后依法组成合议庭，并于2016年12月21日组织双方当事人进行了法庭调查，上诉人李大鹏及其委托诉讼代理人李继永，被上诉人冉忠俊、周世福的委托诉讼代理人李发贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李大鹏上诉请求：一、请求二审人民法院判决撤销文山市人民法院作出的(2016)云2601民初913号《民事判决书》；二、改判由冉忠俊、周世福双倍返还李大鹏已支付的土地购地款400000元（起诉状及上诉状上主张的402870元属于笔误）；三、本案一、二审诉讼费用由冉忠俊、周世福承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清。上诉人认为，本案中双方当事人所签订的《土地转让协议书》违反我国相关法律的规定，该协议为无效协议，理由如下：1、一审法院认定：“原告提供的土地转让协议书……本院予以采信。(原判决第3页倒数第12行)。该协议因违反我国法律规定而无效。协议书约定由冉忠俊、周世福转让两块土地，面积为492.87平方米，虽然协议上未明确宗地号，而与判决书所认定的文国用2011第03088号、第03089号土地面积也就是492.87平方米一致双方并无争议，但该两宗土地的实际所有人为文山州华宇房地产开发有限责任公司，以上事实被上诉人也是当庭认可的。那么被上诉人在还没有取得所有权的情况下，就对该土地进行转让，被告的行为是一种无权处分行为，依据我国《土地管理法》第12条:“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续’’；《物权法》第一百四十五条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记”。依据该规定，既然土地所有权人都不是被上诉人，其又有什么权利来对该土地进行买卖呢?故该土地转让协议是无效的。2、一审法院认定：“二被告预付给华宇公司202870元的购地款该笔款项原告已支付给二被告’’(第3页倒数2、3行)，及一审法院认定的“经双方协商已在2012年4月6日原告提前支付给二被告200000元转让费’’(原判决第4页2-4行)。两项合计共向被上诉人支付了402870元给两被上诉人。既然双方签订的协议违反法律的规定，属无效协议，两被上诉人转让行为属无权转让，所收取的购地款就应当予以返还。二、在一审法院本院认为中：“本案从双方签订的协议内容来看，形式上是转让合同，实质是居间合同。’’上诉人认为，该判决理由不能成立:1、在本案中双方签订土地转让协议的行为，属无权处分，那么是否是一个居间行为呢?我们认为被上诉人没有从事居间的资质。在庭审过程中，我当庭问了被告的特别授权代理人，被告是从事什么职业的?被告代理人说：“被告冉忠俊是州一中老师，周世福是个体。”那么俩被告是无权从事房地产中介业务的。根据我国《城市房地产管理法》第58条规定：房地产中介服务机构应当具备以下条件：(1)有自己的名称和组织机构；(2)有固定的服务场；(3)有必要的财产和经费；(4)有足够数量的专业人员；(5)法律法规规定的其它情形。第69条规定：违反本法第58条规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务活动……。根据以上规定，也就是说，要从事房地产中介服务是需要资格的，被告是没有资格来从事房地产中介服务，其从事的该行为就是无效的，所收取的费用就应该予以返还。其答辩理由依法不能成立。2、一审法院认定：“被告冉忠俊、周世福将与文山华宇房地产开发有限责任公司购买的其所有的文国用2011第03088号、第03089号土地转让给原告’’。从该认定及事实都能充分确定被上诉人的行为是一种土地转让行为，何来的居间行为一说呢?综上所述，上诉人与被上诉人双方所签订的《土地转让协议》因违反法律规定，从而该协议是一个无效协议，被上诉方也没有相应的城市房地产中介的资格，所收取的费用就应当予以返还，恳请二审人民法院查清事实，依法支持上诉人的上诉请求。冉忠俊、周世福答辩称,自己不是居于对本案的两块土地享有使用权而进行处分，而是属于居间服务行为，为了促使李大鹏与华宇公司签订土地买卖合同并办理过户手续为目的，才签订的土地转让协议，一审认定事实清楚，判决客观公正，应驳回驳回李大鹏的上诉请求。李大鹏向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判决双方签订的《土地转让协议》无效；2、判决冉忠俊、周世福返还购地款402870元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年3月18日原、被告签订《土地转让协议书》，约定：被告冉忠俊、周世福将与文山州华宇房地产开发有限责任公司（以下简称华宇公司）购买的其所有的文国用（2011）第03088号、文国用（2011）第03089号名下的国有土地转让给原告，二被告已预付给华宇公司202870元购地款（该笔款项原告已支付给二被告），与华宇公司未具体订立合同，以后购地事宜由原告与华宇公司具体对接。转让费250000元，原告与华宇公司签订合同之日付50%的转让费，土地证权属过户给原告后一次性付清50%余款。经双方协商已在2012年4月16日原告提前支付给二被告200000元转让费。2012年4月18日，原告与华宇公司经协商后签订了《协议书》，协议约定由华宇公司将其所有的文国用（2011）第03088号、文国用（2011）第03089号名下的国有土地使用权转让给原告，该宗地总面积492.87平方米，每平方米转让价为1000元，转让费共计492870元。协议还就双方的权利义务作了相应的约定。同年6月10日原告与华宇公司又签订了《补充协议》，明确了是双方4月18日签订的《协议书》不可分割的组成部分，与《协议书》具有同等的法律效力。《补充协议》就办证所需税费的承担作了约定。2012年6月28日原告将全部土地转让款（含二被告已预付的202870元）支付给了华宇公司，华宇公司出具收到全部土地转让款的发票给原告持有，原告于2012年7月10日到文山市地税局一分局交纳契税14786.10元及印花税246.40元。但华宇公司转让给原告的文国用（2011）第03088号、文国用（2011）第03089号《国有土地使用权证》所记载的国有土地使用权一直未能办理相关产权过户手续。据此，发生纠纷，原告于2013年10月24日将华宇公司作为被告诉至文山市人民法院，文山市人民法院认为原告与华宇公司签订的协议因所涉及的文国用（2011）第03088号、文国用（2011）第03089号《国有土地使用权证》所记载的国有土地已被规划为公共绿化用地，无法办理相关的产权过户手续，作出（2013）文民二初字第709号判决，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服上诉至文山壮族苗族自治州中级人民法院，文山壮族苗族自治州中级人民法院审理后认为一审法院认定事实不清，采信证据及适用法律错误，判决结果失当，作出判决：一、撤销文山市人民法院（2013）文民二初字第709号民事判决；二、上诉人与被上诉人应继续履行在2012年4月18日签订的《协议书》及同年6月10日签订的《补充协议》，并由被上诉人在本判决生效后三十日内将其所转让给上诉人的文国用（2011）第03088号、文国用（2011）第03089号证上所包含土地使用权过户所需手续提交给文山市国土资源局审查，并协助上诉人办理土地使用权证的过户手续。2014年12月23日，文山市国土资源局作出文国土资决字（2014）第1号行政处理决定书，决定：撤销文山州华宇房地产开发有限责任公司持有的文国用（2011）第03088号、文国用（2011）第03089号土地使用权登记。原告不服，于2015年8月28日向文山市人民法院提起行政诉讼。后华宇公司向云南省高级人民法院提出再审申请，2015年10月21日，云南省高级人民法院以原告另行向文山市人民法院提起行政诉讼，作出（2015）云高民申字第400号民事裁定书，裁定：本案中止诉讼。2016年1月13日，原告以华宇公司已退还原告所交的492870元及相关税费，达成和解协议为由向文山市人民法院提出撤诉申请，文山市人民法院作出（2015）文行初字第27号行政裁定书，裁定：准许原告撤回起诉。原审法院认为，本案的争议焦点在于：1、原、被告双方签订的《土地转让协议》是否有效;2、被告是否应返还原告402870元。针对第1个争议焦点。原、被告双方签订的《土地转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，符合有关法律规定，属有效合同。针对第2个争议焦点。第一，原告向二被告支付了二被告曾经向华宇公司的预付购地款202870元。2012年4月18日，原告与华宇公司经协商后签订了《协议书》后，2012年6月28日原告将全部土地转让款492870元（其中包括二被告已经支付给华宇公司的202870元）支付给了华宇公司，2015年8月28日原告向文山市人民法院提起行政诉讼过程中，华宇公司已退还原告所交的492870元（含两被告的预付款202870元），原告主张二被告返还原告的预付款202870元无事实依据，本院不予支持。第二，双方争议的文国用（2011）第03088号、第03089号土地也就是原告起诉文山州华宇房地产开发有限责任公司建设用地使用权转让合同纠纷一案的土地。该土地使用权首先是二被告向华宇公司受让，原告通过被告的媒介作用将本应是二被告为受让人的转让协议转化为原告为受让人，由其直接与华宇公司具体订立转让合同，即原告与华宇公司签订转让合同，原告正式成为该地权属的受让人。本案从双方签订的协议内容来看，形式上是转让合同，实质是居间合同。从原告与华宇公司签订《协议书》之日起，作为居间人的二被告已经完成了媒介服务，并且原告已向华宇公司交清了转让费并要求华宇公司开具了受让土地权属的正式发票及向税务部门缴纳了税收持有《完税证》，其所谓与二被告签订转让协议中的转让费200000元，实质就是原告支付给二被告的报酬，故原告要求二被告返还转让费200000元，一审法院不予支持。综上所述，原告与被告之间签订的《土地转让协议书》，形式上是转让合同，实质上是居间合同。二被告在合同履行过程中所尽的义务为积极促成原告与华宇公司的土地转让合同的订立，原告已经与华宇公司签订了正式的土地转让《协议书》以及《补充协议》，因此二被告作为居间人已经尽到其应尽的义务。至于原告与华宇公司之间的建设用地使用权转让合同不能完成，根据合同的相对性原则，与二被告无关，故原告主张的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李大鹏的诉讼请求。案件受理费7340元，由原告李大鹏负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院查明法律事实与一审一致，对一审认定的法律事实本院依法予以确认。本案在二审的争议焦点为：1、本案是建设用地使用权转让合同纠纷还是居间合同纠纷，双方当事人签订的《土地转让协议书》是否合法有效；2、李大鹏要求冉忠俊、周世福双倍返还转让款40万元是否应当得到支持。一、关于本案属建设用地使用权转让合同纠纷还是居间合同纠纷的问题。本院认为，经审理查明，冉忠俊、周世福欲受让文山州华宇房地产开发有限责任公司（以下简称“华宇公司”）名下的两块国有土地（文国用（2011）第03088号、文国用（2011）第03089号），并预交了202870元款项，但未与华宇公司订立合同。后冉忠俊、周世福将该受让土地行为转让给李大鹏。冉忠俊、周世福与李大鹏于2012年3月18日签订《土地转让协议书》，协议约定受让土地事宜由李大鹏与华宇公司具体对接，转让费250000元，李大鹏与华宇公司签订合同之日付50%的转让费，土地证权属过户给李大鹏后一次性付清50%余款。经双方协商李大鹏已于2012年4月16日提前支付给冉忠俊、周世福200000元转让费。2012年4月18日，李大鹏与华宇公司签订了转让土地协议。但在办理土地过户手续过程中，因华宇公司违反城市绿化用地规划，涉案的两块土地使用证（文国用（2011）第03088号、文国用（2011）第03089号）于2014年12月23日被文山市国土资源局依法予以撤销。至此，李大鹏向华宇公司受让土地的合同目的无法实现。本院认为，冉忠俊、周世福与华宇公司先前商谈转让土地事宜及预交202870元受让土地款属于意向性合同行为，在冉忠俊、周世福与华宇公司转让土地行为未按合同目的履行完毕前，二人将该受让土地的主体变更为李大鹏受让，且受让主体的变更已得到合同相同对方的允许，并由双方签订《土地转让协议书》，该行为并不违反法律的禁止性规定，故本案应定性为土地转让合同纠纷。因该协议是以土地转让的基础法律关系订立，系双方真实意思表示，并不违反法律的禁止性规定，该协议合法有效。二、关于李大鹏要求冉忠俊、周世福双倍返还转让款40万元是否应当得到支持的问题。本院认为，如前所述，双方当事人签订《土地转让协议书》合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应依约履行。据审理查明，李大鹏与华宇公司已于2012年4月18日签订了土地转让协议。而李大鹏与冉忠俊、周世福也在合同中明确约定李大鹏与华宇公司签订合同之日，李大鹏需向冉忠俊、周世福支付250000元转让费中的50%即125000元，待土地证权属过户给李大鹏后一次性付清50%余款。后李大鹏无法办理过户手续的原因系华宇公司违反城市绿化用地规划，涉案的两块土地使用证被文山市国土资源局依法撤销。导致李大鹏合同目的无法实现的原因系华宇公司，而非冉忠俊、周世福，不符合合同约定由冉忠俊、周世福双倍返还转让款的条件。且李大鹏在订立合同时，对涉案土地性质未尽到相应的注意义务，存在一定过错，其要求双倍返还转让款40万元的主张，本院不予支持。但鉴于涉案两块土地无法办理过户手续的事实，根据合同约定，冉忠俊、周世福只应收取因李大鹏和华宇公司签订协议后应支付50%的转让费即125000元，对剩余的50%转让款不应收取。故现冉忠俊、周世福应退还李大鹏转让费75000元（200000元-125000元=75000元）。综上所述，李大鹏的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。原判决认定事实清楚，程序合法，但法律适用错误，判决结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销文山市人民法院（2016）云2601民初913号民事判决；二、判决冉忠俊、周世福向李大鹏返还土地转让款75000元，限本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回李大鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7340元，由李大鹏负担4587.5元，由冉忠俊、周世福负担2752.5元；二审案件受理费7340元，由李大鹏负担4587.5元，由冉忠俊、周世福负担2752.5元。本判决为终审判决。审判长 杨 琴审判员 林 靖审判员 秦永兴二〇一六年十二月二十七日书记员 陶胤文