福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0802民初7957号原告：福建天鸿物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区人民路裕福国际2#20C人民路新洲城B栋501室，统一社会信用代码9135080076177377XE。法定代表人：陈柏健，总经理。委托诉讼代理人：廖永红，福建欧顿律师事务所执业律师。被告：刘卫华，男，1971年6月1日出生，汉族，个体户，住龙岩市新罗区，委托诉讼代理人：曹露霞（系刘卫华之妻），女，1971年8月21日出生，汉族，个体户，住龙岩市新罗区。原告福建天鸿物业管理有限公司（以下简称天鸿物业公司）与被告刘卫华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告天鸿物业公司的委托代理人廖永红、被告刘卫华的委托诉讼代理人曹露霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天鸿物业公司向本院提出诉讼请求：刘卫华向天鸿物业公司支付尚欠的物业服务费7014.4元、车位费987.5元、二次供水用电费244.8元、公摊水费130.7元、公摊电费783.7元、电梯维修保费396元、电梯配件费167.1元、电梯年检费32.3元，共计9756.5元，并支付以9756.5元为本金、从起诉之日起至款清之日止按日千分之一计算的违约金。事实与理由：2013年6月15日，福建省龙岩裕兴房地产有限公司以邀请招标方式选聘由天鸿物业公司提供前期物业服务，并与天鸿物业公司签订一份《前期物业服务合同》该合同对以下：“委托物业项目的基本情况、前期物业服务合同期限、乙方提供物业服务的基本内容、物业服务标准、甲方权利义务、乙方权利义务、物业服务费用标准和收取办法、代办和特约服务费、物业管理用房、物业承接查验与接管、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，天鸿物业公司按合同的约定履行义务，为全体业主提供符合标准的物业服务。刘卫华系水韵华都18号楼1306室房屋的业主，房屋面积为177.58平方米，为高层住宅（带电梯），并附有一个车位。自2013年6月15日至2016年9月30日止，刘卫华无故拖欠物业费服务费7014.4元、车位费987.5元、二次供水用电费244.8元、公摊水费130.7元、公摊电费783.7元、电梯维修保费396元、电梯配件费167.1元、电梯年检费32.3元，共计9756.5元，天鸿物业公司多次催促刘卫华付清尚欠的费用未果，故诉至法院。刘卫华辩称：天鸿物业公司陈述的刘卫华欠费的情况是事实。刘卫华之所以没有交物业费，是因为天鸿物业公司未尽物业管理义务，未及时处理业主投诉，物业保安形同虚设。从2013年9月份起，刘卫华所有的水韵华都25号楼2506号车库长期被外来车辆堵住无法停车，刘卫华只得向30号楼刘丽华租赁车位，每月租金为500元。此外，天鸿物业公司长期私拉业主的公摊电表，其已收到龙岩供电公司责令整改通知，但至今未整改。综上，刘卫华不同意支付车位服务费，其余费用应打八折计算。经审理查明，2013年6月15日，福建省龙岩裕兴房地产有限公司与天鸿物业公司签订《前期物业服务合同》一份，该合同主要约定：由天鸿物业公司为水韵华都小区提供前期物业服务并代缴水电费等相关费用。业主应于每季度首月10日前向天鸿物业公司缴纳物业服务费等费用。合同签订后，天鸿物业公司开始向水韵华都业主提供物业服务。刘卫华系水韵华都18号楼1306室房屋的业主，房屋面积为177.58平方米，为高层住宅（带电梯），并附有一个车位。自2013年6月15日至2016年9月30日止，刘卫华拖欠物业费7014.4元、车位费987.5元；从2013年6月15日至2016年6月30日止，刘卫华拖欠二次供水用电费244.8元、公摊水费130.7元、公摊电费783.7元、电梯维修保费396元、电梯年检费32.3元，以上费用共计9589.4元，天鸿物业公司多次催促刘卫华付清前述费用未果，故诉至法院。另查明，刘卫华所有的水韵华都25号楼2506号车库存在被外来车辆堵住无法停车的情形。此外，天鸿物业公司将水韵华都18幢C3号电梯机房用电私拉至物业生活用电。2016年8月22日，龙岩市供电公司向天鸿物业公司发出整改建议，要求物业公司及时拆除私拉乱接电线，严格按照合同规定的范围用电。上述事实，有天鸿物业公司提供的水韵华都小区物业前期物业服务合同、欠费明细表、电力公司及水务公司的证明、公摊说明、电梯验收保养费、年检费发票，刘卫华提供的低压客户用电检查结果通知书、照片及双方当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为，福建省龙岩裕兴房地产开发有限公司与天鸿物业公司签订前期物业合同，系建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力。天鸿物业公司根据该合同的约定向包括刘卫华在内的业主提供了物业管理服务，并为业主代缴水电费、电梯保养、电梯年检等费用。刘卫华在接受前述服务后，应履行按期向天鸿物业公司交纳物业管理费、水电费等费用的义务。但刘卫华未按期交纳，天鸿物业公司有权要求刘卫华支付尚欠的费用。天鸿物业公司主张刘卫华应支付电梯配件费167.1元，未提供证据予以证实，故本院对该项费用不予支持。同时，因天鸿物业公司管理不到位，致刘卫华所有的车库存在被外来车辆堵住，无法正常停车的情形，物业服务确有瑕疵，本院酌定刘卫华缴纳停车服务费的50%即494元为宜。同时，天鸿物业公司存在将18幢C3号电梯机房用电私拉至物业生活用电的行为，故本院酌定刘卫华缴纳公摊电费的80%即627元。天鸿物业公司要求刘卫华支付从起诉之日起，以尚欠费用为本金，按日千分之一计算的违约金，该计算标准过高，本院酌定按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、国务院《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、刘卫华应于本判决生效之日起十五日内支付福建天鸿物业管理有限公司截至2016年9月30日的物业管理费7014.4元、地上车位费494元，截至2016年6月30日的二次供水用电费244.8元、公摊水费130.7元、公摊电费627元，电梯维修保养费396元、电梯年检费32.3元，共计8939.2元，并支付从2016年11月17日起至本判决确定的还款之日止、以本金8939.2元、按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的违约金。二、驳回福建天鸿物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取为25元，由刘卫华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审判员 郑  冬  伟二〇一六年十二月二十日书记员 林巧红（代）附注：一、引用的主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选骋的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。3、国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、判决书履行提示发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行。当事人（履行义务人）应当在判决书确定的履行期间内自觉向权利人履行判决书确定的义务。如果履行义务人未在判决书确定的期间内自觉履行全部义务，权利人有权向法院申请强制执行，由此产生的相关执行费用由履行义务人负担。具有金钱给付内容的判决，履行义务人可以在判决书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入法院指定的履行款帐户时，应当在银行转帐后即时告知案件承办人，并提供银行凭证复印件。判决书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在判决书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。履行款帐户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：17×××01）诉讼费帐户（开户行：福建海峡银行龙岩分行营业部；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：10×××01）