山东省青岛市李沧区人民法院行 政 判 决 书（2016）鲁0213行初118号原告：徐敏，女，住所地青岛市李沧区。委托诉讼代理人：黄林哲，山东青港律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋洪党，山东青港律师事务所律师。被告：李沧区房屋征收办公室，住所地青岛市李沧区。法定代表人孙琦。委托诉讼代理人姜移风，山东海剑律师事务所律师。原告徐敏诉被告李沧区房屋征收办公室行政协议纠纷一案，于2016年4月20日向本院提起行政诉讼。本院受理后，于2016年4月21日向被告送达起诉状副本、应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2016年9月9日组织证据交换，于2016年12月9日公开开庭审理了本案。原告徐敏及委托诉讼代理人宋洪党、黄林哲，被告李沧区房屋征收办公室的委托诉讼代理人姜移风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年4月24日，原、被告签订《铁路青岛北客站周边区域住宅房屋征收补偿协议》约定了其他事项，但被告未按照约定向原告支付超期临时过渡费。故原告诉至法院，请求判令1、确定被告变更回迁房屋面积为143.68平方米违法；2、确认被告对回迁房屋市场价格评估行为（8600元/㎡）违法；3、判令被告向原告支付超期临时安置费至回迁房屋交付之日止（暂计自2014年9月至2016年3月止为23491.6元）；4、诉讼费用由被告承担。被告辩称，对原告发放临时安置费在房屋征收协议中已经约定发放至综合验收完成之日，被告已向包括原告在内的回迁居民发出了交付房屋的通知，因此超期过渡费应当发放至该月份。原告的诉讼请求不能成立，请求法院予以驳回。原告提交以下证据证明自己的主张：证据（1）征收补偿协议，证明依据协议原告应补偿的房屋面积为30.91㎡，选房面积为140㎡，但据被告告知原告实际测绘面积为142.75㎡，按照合同约定向上或向下挂靠在5㎡以内按7300元计算，超过5㎡的4.55㎡按8600元计算，但实际未经原告同意被告在原告选房面积增加了2.75㎡，应当按照7300元计算；关于公摊补助到旧房中，使得公摊补助失去了补助的意义；原告实测74.08㎡，面积虽有增加实际套内面积并没有相应增加，增加部分的面积公摊过高达到80%，因此致使房屋实际使用面积严重缩水。据（2）选房时户型图，证明当时选房的面积是彩页图上的面积，后告知原告的房屋面积为142.75㎡，公摊过高致使房屋实际使用面积严重缩水。被告对原告提交的证据的质证意见如下：证据（1）真实性没有异议，关于市场价格结算及公摊补助在协议中有明确约定；公摊包括整栋楼的电梯等附属设施。证据（2）真实性没有异议，建筑面积公摊包括附属设施。被告提交以下证据证明自己的主张：证据（1）法人名称变更证明，证明2013年3月19日被告名称变更为李沧区房屋征收办公室。证据（2）铁路青岛北客站周边区域住宅房屋征收补偿协议，证明补偿协议的各项规定。证据（3）交房验收单、摇号入围确认单，证明原告腾房的时间和手续，按补偿协议的约定原告的临时过渡期限为36个月，自2011年4月24日原告搬家腾房时起算。证据（4）《铁路青岛北站周边区域住宅房屋回迁结算、交房方案》，证明确定回迁安置结算、交房各事项，包括回迁安置房屋公摊面积比例大于25%的部分不由居民负担，超期过渡费发放至综合竣工完成之日。证据（5）F-1区综合验收备案证，证明原告回迁安置房屋已综合验收。证据（6）F-1区综合验收备案证、竣工验收备案证公示图片，证明竣工验收和综合验收备案证在交房现场张贴进行公示。证据（7）2014年8月22日半岛都市报，证明2014年8月22日在媒体上发布公告通知原告等回迁安置房屋已综合验收，应办理结算、交房。证据（8）公证书，证明原告2014年7月7日选择临汾路17号5号楼2单元10层1005户作为回迁安置房屋。证据（9）回迁结算单，证明原告的房屋结算及公摊的计算。证据（10）选房、看房、交房现场价格公示照片，证明在选房、看房、交房现场已将超出5平方米以外市场价格8600元张贴告知原告等居民。证据（11）实测绘报告，证明原告安置房屋实测面积为143.68平方米。证据（12）房地产价格评估报告，证明涉案房屋征收项目及安置区住宅房屋市场价格8600元/平方米。原告对上述证据质证意见为：证据（1）（2）（3）（5）没有异议。证据（4）真实性无法确认，原告并没有看到该方案，虽方案中注明网上同步公告，但不能保证所有的居民都可以上网看到，应当采取书面通知的方式。证据（6）真实性不予认可，既无原始载体又无时间记载。证据（7）真实性没有异议，但被告通过报纸公告的方式根本无法保证每一位居民获知信息，不是其他送达方式用尽的情况下不能仅采用公告送达的方式来告知。证据（8）真实性没有异议，该公证书并没有注明原告所选房屋的面积，原告在确认该房屋及领取该公证书时仍然以为原告所选房屋的面积即为合同约定的选房面积，被告到此时也没有通过任何方式告知过原告面积方面的信息。证据（9）真实性无法确认，被告错误理解了协议中“向上或向下挂靠”的理解，该挂靠指的是实际选择房屋的产权调换产权面积实际在设计户型范围内选房（设计户型每5平米为一个户型档），设计户型及面积公示已经固定，选房后就不能变更户型档，跨户型选房是指在拆迁、签订协议时可要大要小，但必须靠满5平米一个户型（没有带小数点的零头），并非从享受应补偿面积到现在盖超出的面积累计之和的上靠、下靠。证据（10）真实性有异议，该份证据不符合照片形式的要求，也没有提交该份照片的原始载体，被告对于市场价格8600元所谓的公示仅仅是一张红纸贴在墙上，无法做到让广大百姓确信其真实；如安置房屋已建好而仅为预测绘，此种方式原告无法可信。证据（11）实测报告真实没有异议。证据（12）被告委托评估是单方面委托，没有分户评估违反了法律规定，原告对于评估的内容、方式方法及选定的评估机构均不知情，被告也没有向原告送达任何有关房屋评估报告面积测绘等相关资料。经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：原告提交的证据（1）（2）,被告提交的证据（1）（2）（3）（5）（7）（8）（11），原、被告对上述证据的真实性没有异议，本院予以采信。被告提交的证据（4）《铁路青岛北站周边区域住宅房屋回迁结算、交房方案》，原告虽对该证据不予认可，但其诉讼请求、事实与理由中涉及的面积结算等与上述方案相关内容一致，另与原告相同类型案件的其他当事人对该方案的真实性无异议，因此对该证据本院予以确认。被告提交的证据（6）F-1区综合验收备案证、竣工验收备案证公示图片与被告提交的证据（5）F-1区综合验收备案证以及证据（7）《半岛都市报》的公告内容能够互相印证，对该证据本院予以采信。被告提交的证据（9）回迁结算单，原告虽提出对真实性无法确认，但未提供证据予以反驳，且该结算单的相关内容与征收补偿协议、证据（4）《铁路青岛北站周边区域住宅房屋回迁结算、交房方案》、证据（8）公证书内容能够互相印证，因此对该证据本院予以确认。被告提交的证据（10）价格公示照片、证据（12），与原告庭审陈述的超过5㎡按8600元计算能够互相印证，且与回迁结算、交房方案涉及的结算价格一致，对该证据本院予以采信。根据上述确认的有效证据以及原、被告的陈述，可以认定以下事实：2011年4月24日，青岛市李沧区房屋拆迁管理办公室（2013年3月19日更名为李沧区房屋征收办公室)作为合同甲方，与徐敏（合同乙方）签订《铁路青岛北客站周边区域住宅房屋征收补偿协议（房屋产权调换）》,协议编号为EF001150。与本案有关的主要内容为：1、征收补偿方式为：乙方选择房屋产权调换。2、面积补偿、补助及奖励：被征收房屋证载建筑面积为30.91㎡；增加改善面积10㎡；被征收房屋证载建筑面积与改善面积之和不足45㎡部分4.09㎡，乙方按照评估价格的50%交付甲方房款；补助8㎡的异地补偿面积；按合计被征收房屋建筑面积的15%，即4.64㎡，作为公摊面积补助；在房屋征收补偿方案规定的期限内签订协议并搬家腾房的，给予7㎡的房屋面积奖励。3、应补偿的产权调换房屋面积为64.64㎡。4、乙方实际选择的产权调换房屋面积应根据实际用于产权调换的房屋的设计户型就近向上或就近向下挂靠，实际选择的产权调换房屋面积与应补偿的产权调换房屋面积的差额在5㎡以内的，甲乙双方按评估价格结算价款；在5㎡以外的，甲乙双方按照回迁时产权调换房屋的市场价格互相结算差价。乙方应补偿的产权调换房屋面积为64.64㎡，选房面积为140㎡，差额面积75.36㎡，按评估价格结算的面积5㎡，按市场价格结算的面积70.36㎡。5、临时安置费依据合计被征收房屋建筑面积，按每月25元/㎡的标准计发，临时过渡期限为36个月，共27819元。6、回迁交房前，甲乙双方以多退少补的方式结清产权调换房屋的差价款后，办理回迁交房等相关手续。7、若甲方不能按本协议约定的期限交付产权调换房屋而延长过渡期限的，自延长过渡期限之日起，按照乙方合计被征收房屋建筑面积每月40元/㎡逐月给乙方计发临时安置费；由于乙方原因未在甲方通知时间内办理回迁的，甲方不再承担临时安置费。8、本协议未尽事宜按《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《铁路青岛北客站周边区域房屋征收补偿方案》执行。上述协议签订后，2011年4月24日，徐敏将涉案的房屋交付给青岛市李沧区房屋拆迁管理办公室，双方并签订了交房验收单，上述单据一式二份，原告徐敏与青岛市李沧区房屋拆迁管理办公室各执一份。青岛市李沧区房屋拆迁管理办公室按征收补偿协议约定向原告支付了货币奖励及补助等费用65401元。原、被告均认可超出应补偿面积5平方米以内的产权调换房屋面积的评估价格为7300元/㎡。原告于2014年7月7日前往选房地点进行选房，被告在选房现场对应安置面积超出5平方米的市场结算价格为8600元/㎡及原告所选安置房屋预测绘面积为142.75㎡予以张贴公示，原告实际选择了青岛市李沧区临汾路17号5号楼东二单元10层东五户作为安置房屋并办理了公证书。2014年7月16日，青岛海创开发建设投资有限公司委托青岛骏业房地产评估所对李沧区临汾路17号1号楼—5号楼的房屋建筑面积进行测算，该评估所于2014年7月17日出具编号为2014060030-3《房屋测绘报告书（实测）》，其中青岛市李沧区临汾路17号5号楼东二单元10层东五户即原告所选安置房屋的建筑面积为143.68平方米。2014年8月19日，铁路青岛北客站安置区项目F-1区取得编号为201430003的《青岛市房地产开发项目综合验收备案证》，其中F-1区包括原告所选安置房屋所在的临汾路17号5号楼即F5#楼。2014年8月22日，被告李沧区房屋征收办公室在《半岛都市报》刊登房屋交付的公告,公告内容为，2014年8月19日铁路青岛北客站安置区项目F-1区即海怡新城锦绣苑（F1#楼、F2#楼、F3#楼、F4#楼、F5#楼）和锦丽苑（F6#楼、F7#楼、F8#楼、F3#楼）已取得《青岛市房地产开发项目综合验收备案证》。根据《铁路青岛北站周边区域住宅房屋回迁结算、交房方案》的规定，在“综合验收完成前办理结算、交房手续的回迁居民，超期临时安置费发放至安置房完成综合验收之日；在综合验收完成后办理结算、交房手续的回迁居民，超期临时安置费发放至领取安置房屋钥匙之日”。现正式通知已选定上述区域安置房屋的青岛北站回迁居民：一、已办理完毕结算、交房手续的回迁居民，超期临时安置费将发放至2014年10月18日，之后停止发放超期临时安置费。二、未办理完毕结算、交房手续的回迁居民，征收部门将按照《铁路青岛北站周边区域住宅房屋回迁结算、交房方案》的规定：1、正式电话通知您具体办理结算、交房时间，请您按照电话通知的时间及时办理结算、交房手续；2、如果您逾期仍不办理结算、交房手续，征收部门将履行催告义务，催告办理结算、交房的期限为七日内，催告期限届满后仍不办理结算、交房手续的，自催告期限届满之次日起停止发放超期临时安置费。附结算、交房地点为市民中心。原告未在上述公告规定的时间内与办理房屋结算交接手续，被告向原告发放至2014年8月底的临时过渡费后停止发放超期临时过渡费。根据被告出具的回迁结算单记载原告所选安置房屋实际测绘建筑面积143.68㎡，房屋公摊面积比例为24.39%。超出应安置建筑面积5㎡以内按7300元/㎡计算计36500元计36500元，超出应安置建筑面积5㎡之外部分为4.15㎡按8600元计算计636744元；被告向原告支付简装修补贴款10000元；原告应向被告支付款项为663244元。本院认为，一、关于被告确认回迁安置房屋结算面积为143.68㎡是否违法的问题。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第十四条规定：“人民法院审查行政机关是否依法履行、按照约定履行协议或者单方变更、解除协议是否合法，在适用行政法律规范的同时，可以适用不违反行政法和行政诉讼法强制性规定的民事法律规范。”本案中，原、被告于2011年4月24日签订的《铁路青岛北客站周边区域住宅房屋征收补偿协议》系双方真实意思表示，内容未违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力，双方均应遵照执行《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律均规定了，交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照法律规定的原则处理。本案中，原、被告在征收补偿协议中约定“乙方实际选择的产权调换房屋面积应根据实际用于产权调换的房屋的设计户型就近向上或就近向下挂靠。”因此原告实际选择回迁安置房屋时根据实际用于产权调换房屋的测绘面积就近向上作出调整符合补偿协议约定。又根据补偿协议“在回迁交房前，甲乙双方以多退少补的方式结清产权调换房屋的差价款”的约定，被告根据回迁安置房屋的实测绘面积与原告被征收房屋应补偿面积存在的差额，以多退少补的方式结清安置房屋的差价款符合法律规定。因此，原告提出被告变更回迁房屋面积为143.68㎡违法于法无据，本院不予支持。二、关于被告确认回迁房屋市场价格为8600元/㎡是否违法的问题。首先，根据原、被告签订的房屋征收补偿协议，原告被征收房屋证载建筑面积为30.91㎡，享受各种改善、补助、低价补贴及奖励面积后原告应补偿产权调换房屋面积为64.64㎡，原告被征收房屋面积依房屋征收补偿方案及相关法律法规在应补偿产权调换房屋面积中已得到充分补偿这一事实原告并未提出异议，本院予以确认。其次，原、被告在房屋征收补偿协议中明确约定超出应补偿面积5㎡以外的按照回迁时产权调换房屋的市场价格互相结算差价，本案被告在回迁选房时已经对“应安置面积超出5平米的市场结算价格为8600/平米”进行了现场公示，且原告2014年7月7日选择安置房屋时回迁选房工作已进行多日，原告应当知晓被告规定超出应补偿面积5㎡的市场结算价格为8600元/㎡这一事实，其实际选择青岛市李沧区临汾路17号5号楼东二单元10层东五户作为安置房屋的行为应视为其对8600元/㎡结算价格的认可。因此原告提出被告确认回迁安置房屋超出应补偿面积5平方米之外的部分按照8600元/㎡的结算差价违法的主张没有法律依据，本院不予支持。三、关于被告是否应继续向原告发放超期临时过渡费的问题。原、被告签订的《铁路青岛北客站周边区域住宅房屋征收补偿协议（房屋产权调换）》第十四条第3项约定“由于乙方（原告）原因未在甲方（被告）通知的时间内办理回迁的，甲方不再承担临时安置费。”本案原告所选安置房屋所属之临汾路17号5号楼所在的铁路青岛北客站安置区项目F-1区，已于2014年8月19日取得编号为201430003的《青岛市房地产开发项目综合验收备案证》，依法具备了交付使用的条件。被告也在《铁路青岛北站周边区域住宅房屋回迁结算、交房方案》中规定了超期临时安置费发放至安置房完成综合验收之日；因回迁居民自身原因导致结算、交房领取安置房屋钥匙延误的，被告履行催告义务七日后停止发放超期临时安置费。后经被告于2014年8月22日在《半岛都市报》上刊登公告催告，原告仍未在公告通知的时间内办理结算、交房手续。且原告提出的未办理回迁结算、交房手续的理由依法不能成立，按照原、被告征收补偿协议中“由于原告的原因未在被告通知时间内办理回迁的，被告不再承担临时安置费”的约定，被告不再承担之后的超期临时安置费于法有据。经查，被告已向原告发放超期临时安置费至2014年8月底，原告要求被告自2014年9月起向原告继续发放超期临时安置费直至实际交付房屋之日的诉讼请求，本院不予支持。综上，原、被告签订的《铁路青岛北客站周边区域住宅房屋征收补偿协议》合法有效，双方均应依约履行，原告提出结算价格及超期过渡费的主张不能成立。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下:驳回原告徐敏的诉讼请求。案件受理费人民币587元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于青岛市中级人民法院。审 判 长  赵海鹏人民陪审员  宋兆庆人民陪审员  胡 雪二〇一六年十二月十九日书 记 员  赵 娜