江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0115民初12375号原告：南京弘正建设发展有限公司（统一社会信用代码：91320115773984558R），住所地在南京市江宁区上坊街道泥塘社区。法定代表人：周琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：周锦荣，江苏上元律师事务所律师。被告：南京鸿基制冰有限公司（组织机构代码：08821073-0），住所地在南京市江宁区东山街道东山科技创新园内。法定代表人：李辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈亚红，江苏东恒律师事务所律师。原告南京弘正建设发展有限公司（以下简称弘正公司）与被告南京鸿基制冰有限公司（以下简称鸿基公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年11月1日公开开庭进行了审理。原告弘正公司的委托诉讼代理人周锦荣、被告鸿基公司的委托代理人陈亚红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告弘正公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除其与被告于2012年11月28日签订的房屋租赁合同以及2016年7月9日签订的补充协议；二、判决被告立即腾空并返还所租赁的房屋；三、判决被告支付至实际迁出之日起的租金或房屋使用费，该款截至2016年9月20日为1752000元，此后按照2128000元每年的标准计算至实际返还房屋之日止；四、判决被告支付违约金350400元并承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年11月28日，其与南京鸿基制冰厂（以下简称鸿基制冰厂）签订房屋租赁合同一份，约定鸿基制冰厂租赁其座落于本区东山街道高桥工业园万泰路厂房用于制售工业冷冻冰块，厂房建筑面积6334m2，租期12年。合同签订后，原告全面履行了自身的义务，被告亦占有使用上述房屋。2014年4月3日，鸿基制冰厂注销，2014年4月4日，被告鸿基公司成立并实际履行上述租赁合同。2016年原被告双方签订厂房租赁合同补充协议，重申了双方权利义务，截止目前，被告已累计欠付租金1752000元，原告多次催收并委托了律师发函催收，被告虽承诺付款，但至今未付。故原告提起诉讼，请求判如所请。被告鸿基公司辩称：其与原告于2016年7月9日签订的厂房租赁合同补充协议并未生效，原告据此主张解除合同，并要求返还房屋、支付租金、使用费、违约金缺乏依据，其原意按照鸿基制冰厂与原告签订的厂房租赁合同的内容继续履行，故要求驳回原告的全部诉请。经审理查明：位于南京市江宁区东山工业集中区（万泰路86号）的厂房属于弘正建设公司所有。2012年11月28日，弘正公司（甲方）与鸿基制冰厂（乙方）签订厂房租赁合同一份，约定甲方将其所有的位于本区东山街道高桥工业园区万泰路6334平方米的厂房出租给鸿基制冰厂用于工业生产、工业冷冻冰块制售，租期12年，自2012年12月28日至2024年12月27日止，第一年至第三年年租金标准为1080000元，第四年至第六年，年租金标准为1220000元，第七年至第九年，年租金标准为1340000元，第十年至第十二年年租金标准为1460000元；第一年至第二年，乙方每季度支付一次租金，第三年至第十二年，乙方每半年支付一次租金；乙方需向甲方支付押金50000元，该押金在本合同期满后，甲方退还给乙方（无利息），如乙方违约或者给甲方造成经济损失的，甲方可优先从该押金中受偿；甲方未履行合同约定的维修义务并造成乙方无法正常使用的，则乙方可以提前解除合同，并要求甲方按照未履行部分合同租金的20%支付违约金；乙方未按合同约定的时间向甲方支付租金的，则甲方有权要求乙方支付拖欠的租金及银行利息，同时甲方可以提前解除合同，并要求乙方按照未履行部分合同租金的20%支付违约金；一方无故解除本合同，视为根本违约，另一方有权追究其违约责任，违约方应向守约方支付违约金200000元，违约方给守约方造成其他经济损失的，还应当承担赔偿责任。弘正公司于甲方处盖章、周琴于甲方代表处签字，鸿基制冰厂于乙方处盖章，李辉于乙方代表处签字。2016年5月18日，弘正公司向鸿基制冰厂寄送关于解除《厂房租赁合同》的通知，该通知载明“……算至2016年6月27日，贵方拖欠租金1150000元，贵方曾承诺，2016年5月16日前向我公司支付上述拖欠的租金，但贵司却未能兑现承诺……根据上述约定，我公司决定解除与贵方的租赁合同，并请贵方接到本通知后十日内来我公司具体商谈合同解除后的相关事宜，包括向我公司支付拖欠的租金及银行利息、支付相应的违约金以及将厂房内的设备立即搬离等。《厂房租赁合同》自本通知到达贵方时解除。”2016年6月12日，江苏上元律师事务所律师周锦荣向鸿基制冰厂寄送律师函一份，载明“弘正公司授权本律师就贵厂欠付厂房租金之事宜，发函如下：……现贵公司欠付租金达1150000元，属严重违约行为，弘正公司有权解除双方的租赁合同。今特致函，希贵厂接函后在2016年6月20日之前立即到弘正公司协商解除《厂房租赁合同》之相关事项，否则，弘正公司将按合同约定行使自己的权利，直至诉诸法律。”2016年7月9日，原告弘正公司(甲方)与被告鸿基制冰公司（乙方）签订厂房租赁合同补充协议一份，协议载明：一、鉴于乙方在履行2012年11月28日签订的《厂房租赁合同》中存在严重的违约行为，甲方有权解除合同，但甲方考虑到乙方的实际因素，暂不追究乙方违约责任。经甲乙双方商定对原厂房租赁合同中的相关条款作以下变更，变更后的条款为：1、第三条：租赁期限为捌年自2012年12月28日至2020年12月27日；2、第四条：租金计算方法为2012年12月28日至2015年12月27日的三年期间，年租金为1080000元，其中前两年租金已付，第三年租金尚欠540000元，2015年12月28日至2018年12月27日的三年期间，年租金为2128000元，2018年12月28日至2020年12月27日两年期间，年租金为2340800元；3、第十二条第2款乙方违反本合同第五条的约定未按时向甲方支付租金的，则甲方有权要求乙方支付拖欠的租金及银行利息，同时乙方逾期两个月交纳租金，甲方有权立即通知乙方终止本合同，并要求乙方按照未履行部分合同租金的20%支付违约金。二、根据乙方要求原乙方单位名称“南京鸿基制冰厂”变更为“南京鸿基制冰有限公司”。三、甲乙双方同意原合同中的其他合同条款仍然遵照执行。四、乙方在此承诺：“我乙方南京鸿基制冰有限公司拖欠甲方2015年6月28日至2016年12月27日的厂房租金共计人民币贰佰陆拾陆万捌仟元整（￥266.8万元），在2016年9月1日前分两次付清（注：2016年8月1日前付133.4万；2016年9月1日前付133.4万），如我乙方在此承诺约定的时间内仍然未按时支付房租，视为我乙方自行解除厂房租赁合同，并按合同条款承担违约责任。五、本协议自甲、乙双方签字盖章之日起生效；本合同一式贰份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。”周琴于甲方处签名、李辉于乙方处签名并摁捺手印。签订该补充协议后，鸿基公司于2016年8月10日通过网上银行向弘正公司支付了200000元，并附言：2015年6月28日以后部分房租。对上述补充协议，弘正公司认为成立并生效，但鸿基公司仍然违反其中约定，故弘正公司依据其中关于解除合同的约定要求解除；鸿基公司认为协议上只有李辉的签名，并没有鸿基公司的盖章，故对鸿基公司而言，该补充协议并未成立、生效。审理中，鸿基公司称其要求按2012年11月28日的厂房租赁合同标准向弘正公司支付租金，其工作人员曾携带现金至弘正公司出纳处交纳遭拒，对此节情形，弘正公司不予认可，鸿基公司亦未能举证。另查明，鸿基制冰厂已于2014年4月3日注销登记，鸿基公司于2016年4月4日登记成立。李辉为鸿基制冰厂经营者以及鸿基公司法定代表人，周琴为弘正公司法定代表人。鸿基制冰厂注销后，涉案厂房一直由鸿基公司占有使用。审理中，双方一致主张已将鸿基制冰厂与弘正公司签订的厂房租赁合同中鸿基制冰厂的全部权利义务一并转移至鸿基公司，鸿基制冰厂注销后相应合同亦实际由鸿基公司履行。再查明，鸿基制冰厂曾于2012年11月向弘正公司交纳押金50000元。本案中，弘正公司要从在其向鸿基公司主张的租金等费用中扣除。还查明，被告鸿基公司于2016年10月9日收到原告弘正公司要求解除合同的起诉状。上述事实有房屋所有权证、厂房租赁合同、厂房租赁合同补充协议、关于解除《厂房租赁合同》的通知、律师函、工商银行网上银行电子回单及当事人的陈述等证据可以证实，本院予以确认。本院认为：原告弘正公司对涉案房屋拥有合法的所有权，其就涉案房屋与鸿基制冰厂签订的厂房租赁合同系双方真实意思表示，并不违反律规定，应属有效。本案双方一致主张由鸿基公司概括承受该合同中鸿基公司的权利义务，鸿基制冰厂经营者李辉亦于鸿基公司与弘正公司之间的厂房租赁合同补充协议中认可“原乙方单位名称‘南京鸿基制冰厂’变更为‘南京鸿基制冰有限公司’”，故对本案双方关于由鸿基公司概括承受鸿基制冰厂在本案相关租赁合同中所有权利义务的主张本院予以认可。李辉系鸿基公司法定代表人、周琴系弘正公司法定代表人，两人分别代表各自公司签订的厂房租赁合同补充协议应对两公司生效，鸿基公司关于厂房租赁合同补充协议未经其公司盖章故而未生效的主张缺乏依据，本院不予采信。双方签订的补充协议，对原租赁合同的租金标准等条款作出了变更，并无违反法律规定，应属有效，根据补充协议的约定，鸿基公司应按期支付租金，鸿基公司未依约支付租金，弘正公司有权解除租赁合同及补充协议。弘正公司以起诉的方式要求解除与鸿基公司的租赁合同，故双方的租赁合同关系自鸿基公司收到相应的起诉状之日即2016年10月9日解除。故对于弘正公司要求解除双方租赁合同及补充协议的诉请，本院予以支持。租赁合同解除，鸿基公司应腾空涉案房屋并返还给弘正公司；解除合同后至鸿基公司返还房屋前，鸿基公司应支付房屋使用费，该费用标准可参照双方补充协议约定的租金标准。鸿基公司辩称其公司曾向弘正公司支付租金但遭拒，对此弘正公司不予认可，鸿基公司亦未能举证，故本院不予采信。鸿基公司违反双方合同约定，逾期支付租金并致合同解除，应依约支付违约金。鸿基公司主张弘正公司要求的违约金过高，结合弘正公司的损失情况、租赁合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，本院认为双方约定的违约金标准以及弘正公司据此主张的违约金并非过高。审理中，弘正公司自认曾收取鸿基制冰厂押金50000元，该款应从其主张的租金等费用中扣除。综上，对弘正公司要求鸿基公司支付租金、使用费及违约金的诉请，本院予以部分支持。综上。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告南京弘正建设发展有限公司与被告南京鸿基制冰有限公司就位于南京市江宁区东山街道高桥工业集中区（南京市江宁区万泰路86号）厂房的租赁合同及补充协议于2016年10月9日解除；二、被告南京鸿基制冰有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告南京弘正建设发展有限公司腾空并返还位于本区东山街道高桥工业集中区（南京市江宁区万泰路86号）的厂房；三、被告南京鸿基制冰有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南京弘正建设发展有限公司支付截止2016年9月20日的租金1702000元，并按2128000元每年的标准支付房屋租金及使用费（自2016年9月21日起计算至2016年10月9日止为租金，自2016年10月10日起为使用费）至返还房屋之日止；四、被告南京鸿基制冰有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南京弘正建设发展有限公司支付违约金350400元。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费23779元，保全费5000元，合计28779元，由原告南京弘正建设发展有限公司负担678元、被告南京鸿基制冰有限公司负担28101元（该款已由原告垫付，被告在向原告支付上述款项时一并加付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）预交上诉案件受理费。审 判 长 张 娟人民陪审员 蔡 勇人民陪审员 章明书二〇一六年十二月三十日书 记 员 李文琳