广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤民再214号抗诉机关：广东省人民检察院。申诉人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：曾旭鹏，男，汉族，住广东省清远市清新区。委托诉讼代理人：马成，广东德寰律师事务所律师。申诉人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：袁宝萍，女，汉族，住广东省清远市清新区。委托诉讼代理人：马成，广东德寰律师事务所律师。被申诉人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：清新新亚房地产开发有限公司。住所地：广东省清远市清新区。法定代表人：陈恩，董事长。委托诉讼代理人：袁树红，该司总经理。委托诉讼代理人：赖伟劲，广东中肯律师事务所律师。申诉人曾旭鹏、袁宝萍因与被申诉人清新新亚房地产开发有限公司（简称新亚公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市中级人民法院（2013）清中法民一终字第766号民事判决，向广东省清远市人民检察院申诉。广东省清远市人民检察院提请广东省人民检察院抗诉，广东省人民检察院作出粤检民（行）监〔2015〕44000000431号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2016）粤民抗28号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。广东省人民检察院指派检察员黄小雨、钟和艳出庭。申诉人曾旭鹏、袁宝萍的委托诉讼代理人马成，被申诉人新亚公司的委托诉讼代理人袁树红、赖伟劲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾旭鹏、袁宝萍于2012年9月18日向清远市清新区人民法院提起诉讼,以新亚公司向其交付的商品房套内面积比合同约定的少了5.23平方米为由，请求判决新亚公司向其返还16547.4元及利息（从2009年4月17日起按中国人民银行同期贷款利率计付至还清之日止）。新亚公司一审辩称：1.合同约定的套内面积单价是按建筑面积计得的总价换算而来的，以建筑面积和建筑面积单价计算购房款才是双方当事人的真实意思表示，故应以建筑面积作为退补的计算依据。2.面积差异是因适用不同测量规则，故无需退补。否则，就增加一半外墙面积的公摊面积，买受人亦应支付相应增加的价款。3.买受人要求赔偿利息损失不符合合同约定，故请求判决驳回买受人的诉讼请求。新亚公司并以按套内面积计算单价不是双方的真实意思表示为由，反诉请求撤销《广东省商品房买卖合同（适用于清新县商品房预售、销售）》（简称《商品房买卖合同》）第四条，变更为按建筑面积计算单价及总价。对新亚公司的反诉，曾旭鹏、袁宝萍辩称：涉案《商品房买卖合同》不具有可撤销或变更的情形，且已超过法定期限，故请求判决驳回新亚公司的反诉请求。清远市清新区人民法院一审查明：曾旭鹏、袁宝萍与新亚公司诉争的房屋是由新亚公司开发并销售。2009年3月12日，曾旭鹏与新亚公司签订《新亚时代城临时预约书》，约定由曾旭鹏预约登记新亚公司开发的新亚时代城A6栋11楼02单位，单价为2845元/平方米(按建筑面积计算)，应交预约金2万元，预交人民币2000元，剩余18000元曾旭鹏保证在3月15日补齐。2009年3月25日，曾旭鹏与新亚公司签订《新亚时代城预约登记协议书》，约定由曾旭鹏预约购买新亚公司开发的新亚时代城A6栋11楼02单位，该商品房建筑面积为115.66平方米，套内面积为98.16平方米，实际面积以房管局核实面积为准。该商品房原总价为329053元，优惠折扣原单价减50元/平方米，再总价97折，折后总价格为313572元；预约登记协议书一经签订，预约方拥有该商品房的购买权。2009年4月15日，曾旭鹏、袁宝萍与新亚公司就购买预售商品房达成一致，并签订了《商品房买卖合同》。合同约定曾旭鹏、袁宝萍购买新亚公司位于清远市清新区太和镇清新大道12号新亚时代城A6栋11楼02号房为预售商品房；预售商品房建筑面积共115.66平方米，套内面积（套内建筑面积）为98.16平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.5平方米（有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；计价方式与价款：该商品房属预售房，按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米3163.94元，总金额为310572元；面积确认及面积差异处理：合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；差异值为±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部房款及利息。计算方式：面积差异百分比=（产权登记机关确认的面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%；付款方式及期限为银行按揭贷款：买受人支付首期购房款90572元，余款22万元办理银行按揭贷款支付。合同附件一为房屋平面图；合同附件二为公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明：分摊建筑面积=套内建筑面积×分摊系数。合同签订后，曾旭鹏、袁宝萍按照合同约定向新亚公司支付了首期房款，余款办理了按揭贷款。按揭贷款22万元于2009年4月17日汇入新亚公司。涉案房屋完成建设，并取得建设工程竣工验收备案表后，新亚公司将涉案商品房交付给曾旭鹏、袁宝萍使用。2011年12月28日，清远市清新区住房和城乡规划建设局对讼争房屋进行登记，并出具了房地产权证。房地产权证记载：房地产权属人为曾旭鹏、袁宝萍，房屋性质为住宅，房屋建筑面积为113.91平方米，套内建筑面积为92.93平方米。根据新亚公司的证人出庭作证申请，清远市清新区人民法院向广东中原地产代理有限公司发出了出庭通知书，通知其出庭作证，广东中原地产代理有限公司于2012年11月26日向原审法院提供《证明函》，证明：“我公司为清新新亚房地产开发有限公司代理策划或销售新亚时代城A1-A7栋商品房：1、我司代理策划、销售该项目，是按商品房的建筑面积确定其销售价格。2、我公司代理策划、销售该项目，与购房客户看房、洽谈价格、给予折扣优惠、签署认购书等，均按照商品房的建筑面积计算。”但广东中原地产代理有限公司没有出庭作证。根据新亚公司的申请，清远市清新区人民法院于2012年10月23日向清远市清新区住房和城乡规划建设局发出《调查取证函》，清远市清新区住房和城乡规划建设局于2012年11月27日复函，答复如下：“1、我县商品房买卖必须签订广东省建设厅、广东省工商行政管理局制定的《广东省商品房买卖合同》（以下简称格式合同），只有签订格式合同才能办理产权登记。格式合同第四条关于商品房预售按套（单元出售的，只有按套内建筑面积计价的约定，没有其他选项。2、清新新亚房地产开发有限公司销售新亚时代城的房屋时，与购房者按建筑面积单位签订了《新亚时代城认购书》、《新亚时代城预约登记协议》等情况，要求按建筑面积单价签订买卖合同。但由于格式合同中商品房预售按套（单元）出售的，没有按建筑面积单价填写的选项，我局的计算机系统也不能录入建筑面积单价，买卖双方只能按建筑面积单价计算出总价再换算成套内建筑面积单价填写。此外，我局房屋登记档案中的完税证、销售统一不动产发票填写的均是建筑面积及建筑面积单价。”清远市清新区人民法院一审认为：本案是商品房预售合同纠纷。双方签订《商品房买卖合同》是经双方协商一致，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对当事人具有法律效力。1、关于讼争房屋的计价方式。曾旭鹏、袁宝萍、新亚公司在《商品房买卖合同》约定以套内建筑面积计价。诉讼中，新亚公司请求撤销《商品房买卖合同》约定以套内面积（套内建筑面积）计价，按双方在《新亚时代城预约登记协议书》约定的建筑面积计价，是对《商品房买卖合同》约定计价方式的变更。（1）曾旭鹏、袁宝萍、新亚公司明确约定涉案商品房“按套出售，按套内建筑面积计算，单价为3163.94元/平方米，总金额为310572元”。虽然曾旭鹏、袁宝萍、新亚公司签订的《新亚时代城商品房临时预约书》、《新亚时代城预约登记协议书》约定按建筑面积计算房屋总价，但《商品房买卖合同》是在曾旭鹏、袁宝萍、新亚公司签订《新亚时代城商品房临时预约书》、《新亚时代城预约登记协议书》之后签订的，可视为是曾旭鹏、袁宝萍、新亚公司对原约定的变更，且《商品房买卖合同》是经房管部门备案的唯一合同，故应认定涉案商品房是约定按套内建筑面积计算总价的；（2）曾旭鹏、袁宝萍、新亚公司签订的合同是由广东省建设厅、广东省工商行政管理局监制并下发的示范合同文本，对主要条款进行了设置。合同的内容不违反法律的相关规定，不损害他人合法的利益和社会公共利益，无法定理由不得擅自变更或解除合同。新亚公司请求变更《商品房买卖合同》约定以套内面积（套内建筑面积）计价，但其并无证据证明签订合同时存在重大误解或显失公平的情形。新亚公司认为套内建筑面积单价纯粹是为了填写合同而按建筑面积计算出的总价换算出来的，不是真实的交易单价，该理由不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，故曾旭鹏、袁宝萍、新亚公司签订《商品房买卖合同》的计价条款不存在撤销或变更的法定情形。综上所述，新亚公司请求变更《商品房买卖合同》约定的套内面积（套内建筑面积）计算为《新亚时代城预约登记协议书》约定的建筑面积计价，无理无据，不予支持；曾旭鹏、袁宝萍请求按套内面积（套内建筑面积）单价计算，应予支持。2、关于房屋建筑面积差异问题。涉案房屋约定面积与房地产行政主管部门确认的面积相比较，套内建筑面积减少了5.23平方米，面积差异百分比为5.328%，公摊面积增大3.48平方米。新亚公司违反合同约定向曾旭鹏、袁宝萍交付了套内建筑面积不足的商品房，显属违约，现有证据亦无法证明新亚公司存在合理免责事由，依法应当承担违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定及合同关于“差异值超过±3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房”的约定，房产证登记的套内建筑面积比合同约定减少5.23平方米，应按合同约定套内建筑面积单价3163.94元／平方米计算，新亚公司应向曾旭鹏、袁宝萍返还房屋套内建筑面积减少而多收的房价款16547.4元（3163.94×5.23)；对公摊面积增大3.48平方米，曾旭鹏、袁宝萍应补偿新亚公司，公摊面积单价应参照套内建筑面积单价的50%计算，公摊面积单价为3163.94×50%=1581.97元/平方米,即曾旭鹏、袁宝萍应补缴公摊面积房款5505.25元（3163.94×50%×3.48)。两项对比，新亚公司应退还曾旭鹏、袁宝萍多支付房款11042.15元，并赔偿曾旭鹏、袁宝萍因此而损失的利息（利息以11042.15元为基数，按中国人民银行同期贷款利率。从2009年4月17日起算至判决确定履行之日止）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，清远市清新区人民法院于2013年7月25日作出（2012）清新法民二初字第32号民事判决：一、新亚公司于判决生效之日起十日内向曾旭鹏、袁宝萍支付多收的购房款11042.15元及利息（利息以11042.15元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2009年4月17日起算至判决确定履行之日止）。二、驳回新亚公司的反诉请求。本案受理费304元，反诉费100元，共计404元，由曾旭鹏、袁宝萍负担101元，由新亚公司负担303元。曾旭鹏、袁宝萍不服一审判决，向广东省清远市中级人民法院提起上诉，请求撤销一审判决第一项，改判新亚公司返还多收的购房款16547.4元及其利息。新亚公司亦不服一审判决，向广东省清远市中级人民法院提起上诉，请求撤销一审判决第一项，改判新亚公司支付多收的购房款7202.84元，驳回曾旭鹏、袁宝萍的其他诉讼请求。广东省清远市中级人民法院二审确认一审查明的基本事实，另查明：新亚公司最终同意按双方签订的《新亚时代城预约登记协议书》协商的价款再优惠3000元。《商品房买卖合同》附件一房屋平面图、《房地产权证》平面图、《清远市清新区房地产所有权查丈图》附图与建筑、规划部门审定的图纸一致。广东省清远市中级人民法院二审认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外”的规定，本案二审应围绕曾旭鹏、袁宝萍与新亚公司上诉请求的范围进行审理。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：1、公摊面积增加部分的价款是否应当由曾旭鹏、袁宝萍补偿给新亚公司，如果曾旭鹏、袁宝萍应补偿给新亚公司，那么应补偿多少。2、新亚公司多收曾旭鹏、袁宝萍支付的购房款是否应当计算利息。关于第一个争议焦点的问题。依据《商品房销售管理办法》第十八条的规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和公摊面积组成，买受人按照法律、法规的规定对套内建筑面积和公摊面积均享有权利，承担责任。因此，公共部分与公用房屋的分摊建筑面积是建筑面积必不可少的一部分。房屋销售的价格不仅与建筑面积、单价有关，更与房屋的位置、配套设置等密切相关。业主与房屋销售者就价格的协商过程，也是双方对各种因素的认同过程。本案中，曾旭鹏、袁宝萍与新亚公司先后签订《新亚时代城临时预约书》、《新亚时代城预约登记协议书》、《商品房买卖合同》，双方认同房屋价格的过程是没有争议的。新亚公司按双方已认知的图纸施工，没有做过调整或变更，因此，双方协商订立合同过程中的意思表示均是真实意思表示，应当作为定案依据。曾旭鹏、袁宝萍与新亚公司签订的《商品房买卖合同》约定曾旭鹏、袁宝萍购买涉案房屋的建筑面积为115.66平方米，其中套内建筑面积为98.16平方米，公摊面积为17.5平方米。曾旭鹏、袁宝萍据此享有获得合同约定的套内建筑面积和公摊面积的权利，同时应承担支付房屋对价的义务，与此相对应，新亚公司则负有交付符合合同约定面积的房屋的义务以及享有收取房屋价款的权利。本案中，涉案房屋产权登记的套内建筑面积与公摊面积均与合同约定的面积不一致，但无论套内建筑面积减少还是公摊面积增加，均是对合同约定的变更，双方的权利义务也应依双方的意思表示作相应的调整。现双方对涉案房屋套内建筑面积减少部分的房款按双方签订的《商品房买卖合同》约定的套内建筑面积单价计算并由新亚公司退回16547.4元给曾旭鹏、袁宝萍一节已达成一致意见，对此予以确认。曾旭鹏、袁宝萍获得超过约定的公摊面积，其又不主张退房，因此，相应地应由曾旭鹏、袁宝萍向新亚公司支付相应的对价。曾旭鹏、袁宝萍与新亚公司既没有约定产权登记的公摊面积大于约定公摊面积的处理方式，也没有约定公摊面积的单价，对于如何来确定公摊面积的补偿标准的问题，分析如下：从双方签订的《新亚时代城预约登记协议书》的内容反映，当时双方约定涉案房屋建筑面积为115.66平方米，套内建筑面积为98.16平方米，并约定房屋原总价329053元，在原单价减50元/平方米，再总价打97折，折后总价格为313572元。换言之，该定价的计算方式为（329053÷115.66－50）×115.66×97%=313572。之后，双方对价格进行新一轮的协商，新亚公司最终同意在上述总房价基础上再优惠3000元。因此，在协商过程中，双方对涉案房屋的计价方式系以建筑面积单价计算。虽然双方在签订《商品房买卖合同》时以套内建筑面积计价，但总价款310572元与双方议价的总房价310572元（313572-3000）一致，而该套内建筑面积单价3163.94元/平方米亦是来自该总房价310572元÷套内建筑面积98.16平方米，所以，从双方协商到最终签订《商品房买卖合同》的整个过程，“建筑面积单价”贯穿于其中，而公摊面积是建筑面积的一部分，因此，公摊面积增加部分以双方协商的建筑面积单价2685.22元/平方米（310572÷115.66）作为公摊面积的计价标准符合本案实际。涉案房屋公摊面积增加3.48平方米，曾旭鹏、袁宝萍应向新亚公司支付9344.57元（2685.22×3.48）。对比新亚公司应向曾旭鹏、袁宝萍退回的房款16547.4元，新亚公司仍需向曾旭鹏、袁宝萍支付7202.83元。关于第二个争议焦点的问题。新亚公司多收了曾旭鹏、袁宝萍房款，为此造成了曾旭鹏、袁宝萍资金利息的损失，原审判令新亚公司以应退回的房款为基数按中国人民银行同期贷款利率赔偿利息给曾旭鹏、袁宝萍，并无不当。综上所述，曾旭鹏、袁宝萍的上诉理由不成立，不予采纳。新亚公司的上诉理由部分成立，予以部分采纳。一审判决认定事实清楚，但适用法律和实体处理不当，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，广东省清远市中级人民法院于2014年1月8日作出（2013）清中法民一终字第766号民事判决：一、维持清远市清新区人民法院（2012）清新法民二初字第32号民事判决第二项。二、变更清远市清新区人民法院（2012）清新法民二初字第32号民事判决第一项为：新亚公司于判决生效之日起十日内向曾旭鹏、袁宝萍支付多收的购房款7202.83元及利息（利息以7202.83元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2009年4月17日起算至本判决确定履行之日止）。一审案件受理费，按一审判决执行。二审案件受理费100元，由新亚公司负担。曾旭鹏、袁宝萍不服二审判决，向本院申请再审。本院裁定驳回其再审申请后，曾旭鹏、袁宝萍向检察机关申诉。广东省人民检察院抗诉认为，二审判决在适用法律方面存在以下错误：（一）二审判决要求申诉人支付新亚公司人为算错的公摊面积增加部分价款，与事实不符，于法无据。依据《商品房销售管理办法》第十八条规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和公摊面积组成。公摊面积具有安全保障和提供便利等价值，其建设费用计入建筑面积或者套内建筑面积销售单价而不单独计价，这是商品房销售的基本原则。公摊面积的计价基础，源于它是建筑面积的一部分，即公摊面积增加能引起建筑面积增加，建筑面积增加往往能增大房屋价值。本案中，申诉人所购买房屋公摊面积增加的原因，是开发商把应当计入公摊面积的一半外墙面积算入了套内面积，后经有关房屋登记部门修正，导致公摊面积字面上增加。这与能导致建筑面积增加的公摊面积增加具有本质不同。本案中，正是因为人为计算错误，导致无论是公摊面积增加，还是套内面积减少，建筑面积却始终没有引起相应对等的变化，以申诉人所购买的房产为例，在房屋总建筑面积减少1.75平方米、套内建筑面积减少5.23平方米的情况下，公摊面积却增加了3.48平方米。这是理解本案事实的关键所在，也是计算有关补偿责任的基本依据。证据也显示，开发商的设计图纸前后并未出现变化和修改，即开发商未因这部分前后被计入不同范畴的面积新增建设成本，也未给业主新增安全保障和便利利益。而这一块前后被计入不同范畴的面积，无论是在《新亚时代城商品房临时预约书》、《新亚时代城预约登记协议书》按建筑面积计算总价，还是经房管部门备案的《商品房买卖合同》按套内面积计算总价，房屋总价款中都已经包含了这部分面积的价款，计价面积中也都包括了这部分面积。二审判决依据双方签订的《商品房买卖合同》，判决新亚公司需向申诉人支付套内面积减少部分价款，有明确的法律依据和合同约定，用以补偿套内面积弯小、公摊系数变大、房屋价值评价下降所带来的损失。但同时，二审判决又就与套内面积减少部分重合的公摊面积增加部分，要求申诉人补交价款，属于就这部分面积要求申诉人重复付款，毫无事实根据，于法无据。现实中开发商在买卖合同中漏写公摊面积，更正登记后亦不能要求业主补交这部分漏写公摊面积价款，正基于此。本案应区分具体情况，与减少套内面积相重合的公摊面积增加部分，在计算是否确属新增公摊面积时应当予以剔除，其他实际增加的公摊面积，另依据有关法律规定处理。（二）二审判决要求申诉人支付公摊面积增加部分价款，属随意创设法律，违背了立法的目的和原则。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，在房屋套内建筑面积或者建筑面积出现差异时，如果双方有约定就按约定处理，没有约定就按该条的规定处理。该条规定也仅是针对房屋套内建筑面积或建筑面积出现差异时的情况，并未明确在公摊面积出现差异时也适用该规定。根据申诉人与新亚公司签订的《商品房买卖合同》第五条及合同附件二，双方并未明确约定公摊面积计价方式及面积差异处理方式。二审判决按照申诉人与新亚公司签订的《商品房买卖合同》中套内建筑面积出现差异时的处理约定来推定公摊面积出现差异时的处理方式，从而认定申诉人对公摊面积增大部分计价支付给新亚公司，显然没有事实和法律依据。对法律的适用和解释，填补法律漏洞，必须依宪法法律、立法目的和精神、法律基本原则等进行。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人”、“面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”等规定可以看出，立法的目的和原则是保护买受人利益，而非具有专业优势、占主导地位的开发商。从新亚公司答辩中可知，是其人为将“一半外墙面积算入套内面积”，导致套内面积增加、公摊系数变小。规范建筑面积、套内面积、公摊面积等测量方式的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规定》（试行，1995年9月8日发布）、《房产测量规范》（2000年8月1日实施）等法规规章早已实施，《建筑工程建设面积计算规范》（2005年4月15日公布）并无将“一半外墙面积算入套内面积”的规定。新亚公司作为开发商，对房屋面积计算具有专业知识，在签订房屋买卖合同时处于优势地位，但其不按有关规定计算套内面积，而是采取对其有利的方式，是欺瞒购房人的不诚信行为。二审判决对普遍增加超过20%的公摊面积，不区分具体情况，不厘清违约责任，全部直接计价要求申诉人补交给开发商，既没有法律依据，也违背了有关法律法规的立法目的和基本原则。（三）二审判决计算补偿数额时，分别以套内面积单价计价和建筑面积单价计价并予以抵减，既主观臆测标准，又造成法律概念适用上的混乱。1.违背了合同目的。二审判决对涉案房屋公摊面积增加部分，从双方签订的《新亚时代城预约登记协议书》推断出双方协商了建筑面积单价，并以此作为要求申诉人补交公摊面积的计价标准。二审判决这一推论，违反了双方不同阶段所订立合同的权利义务，混淆了合同目的。双方前期订立的合约，合同目的指向业主的购买权，后面签订的《商品房买卖合同》，合同目的指向房屋的所有权，合同性质完全不一样，《商品房买卖合同》的订立表明前面的合同已经履行完毕，应以《商品房买卖合同》作为独立的合同来确立双方权利义务，而不能再参照前面的合同对公摊面积计价。2.混淆了套内面积和公摊面积的区别。人们购买房屋的目的不是公摊面积，不能简单认为公摊面积增加，就和套内面积增加一样，给业主带来同等利益，取得这个利益就要支付同等对价。也正因为如此，法律和司法解释才规定可以建筑面积或套内面积计算单价，而没有以公摊面积计算单价的规定和做法。建筑面积、地理位置、朝向、楼层等都一样的房子，套内使用率或公摊系数是决定其价值的一个重要因素和市场评价的重要标准。两套条件相同、建筑面积均为100m2的房屋，套内使用率分别为80%和60%，前者肯定比后者价格高。具体到本案，如果开发商一开始就把房产实际的公摊系数告诉消费者，其市场估值就不会是合同约定的销售价格，每平方的单价会降低。所以，不是公摊面积变大增加了房屋的价值，反而是套内面积变小，使房子整体的价值下降，这是开发商必须承担的违约责任所在。而且房屋是按套出售，这部分被算错的面积，是整个房屋不可分割的一部分，无论按建筑面积计价还是按套内面积计价，每平方的单价事实上已经将公摊的价值和公摊系数考虑在内，衡量其价格的标准只有一个，不能主观臆造两个价格。3.扰乱了相关经济生活的基本原则。按二审判决裁判逻辑，开发商完全可以把公摊面积全部先计入套内面积，吸引购房者，经房屋登记部门更正后，以不同标准计价，赔偿也非常少，远不能和获得的利益相比，如合同始终以建筑面积计价，开发商更无需进行任何赔偿，那么也就不必区分套内面积和公摊面积。因此二审判决严重违背现实经济生活和法律规定。二审判决不仅使购房者套内面积变小、公摊系数增大、房屋总体价值降低的损失没有得到实际补偿和处理，违背公平、等价有偿的基本原则，还混淆了法律概念，助长了开发商的不诚信行为。申诉人曾旭鹏、袁宝萍同意检察机关的抗诉意见，请求撤销二审判决第二项，改判新亚公司向申诉人支付套内面积减少而多收的购房款16547.4元及其利息（按中国人民银行同期贷款利率，自2009年4月17日起计至付清之日止），依据的事实与理由主要为：（一）一、二审判决认定公摊面积按总建筑面积单价计价的基本事实缺乏证据证明。（二）由于双方在预售合同中选择了按套内面积单价计价，不对增大的公摊面积计价，也不将此作为面积差异处理，一、二审判决判令申诉人补交增加的公摊面积的价款，违背双方约定，适用法律错误。申诉人按照套内面积差异结算的价款，购买的是“按照合同约定和法律规定的套内建筑面积单价计价规则支付对价的整个商品房”，故申诉人无需支付所谓公摊面积增大的价款。在没有约定的情况下，所谓补交的也仅仅是限于公摊面积增大3%范围内的款项，剩余的面积归申诉人所有。（三）新亚公司自认面积差异是其自身原因造成，据此，处理面积差异时，该部分不计价的公摊面积应从计价面积中剔除。公摊面积正确计算后，因合同约定的计价方式没有变更，公摊面积本身不计价，故申诉人无需补交公摊面积增大部分的房款。（四）新亚公司未就增大公摊面积向法院提出独立的诉讼请求，一、二审判决判令申诉人补交公摊面积房款超出了当事人的诉讼请求，违反法定程序。被申诉人新亚公司辩称：（一）新亚公司退款后，房产总价已不包括退款面积的价款，但已退款的套内面积中有若干平方米实际上仍以公摊面积的形式交付给申诉人。因此，申诉人按建筑面积单价补交该部分面积的购房款没有重复付款，申诉人实际得到的公摊面积超过合同约定，对该部分公摊面积应补交购房款。（二）增加的公摊面积主要源自申诉人所购房屋本身的一半外墙，如果没有半边外墙，则整套房屋都无法居住使用。抗诉意见认为增加的公摊面积未给申诉人增加安全保障和便利利益错误。（三）双方从协商到签订合同，到开具完税证及发票，建筑面积单价贯穿始终。公摊面积作为建筑面积的一部分，按建筑面积单价补交购房款适当。新亚公司将套内面积减少部分按较高的套内面积单价退还给申诉人，申诉人将公摊面积增加部分按较低的建筑面积单价支付给新亚公司，符合等价有偿等原则，也对新亚公司起到一定惩罚作用。（四）购房总价在认购阶段已确定，新亚公司是因为计算误差少算了公摊面积，少写公摊面积的结果是新亚公司少收而不是多收房款。抗诉意见认为新亚公司以此多收购房款，是欺瞒买受人的不诚信行为不符合客观情况。（五）新亚公司在一审陈述反诉请求所依据的事实和理由中已包含不予退还因套内面积减少而多收房款的意思表示；在一审答辩中明确提出公摊面积增加部分价款与套内面积不足部分价款互相抵销的抗辩理由。二审在上诉请求、事实及理由中更是明确要求互相抵销。一、二审判决按双方的诉求及抗辩进行审理符合法定程序，抗诉意见认为一、二审判决超出当事人的诉讼请求的理由不成立。（六）新亚公司已自动履行二审判决确定的义务，大部分申诉人已签收执行款、对没有起诉的申诉人，新亚公司亦已按相同标准退款。综上，请求维持二审判决。本院再审对一、二审查明的基本事实予以确认。本院再审认为，对于套内面积误差所致的购房款返还问题，双方当事人对二审判决所作的处理已无异议，故本案再审的争议焦点为：确权的公摊面积大于约定的公摊面积，超出部分的房价款是否全部由申诉人补足。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，……。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，……，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。公摊面积与套内面积一同构成销售建筑面积，与套内面积共同构成处分权益的内容而随套内面积进行物权流转，并与套内面积一样具有保障用益的功用，故公摊面积差异的处理可以参照上述司法解释。1.在正常误差范围内即“面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分”的房价款，申诉人仍应补足。±3%属于上述司法解释及部颁规章《商品房销售管理办法》确定的正常误差比例。在该正常误差范围内，推定出卖人不具有过错并拟制双方达成“多退少补”的合意。由于双方在合同中就公摊面积价格及面积误差如何处理没有约定，又没有相应证据证明套内面积与公摊面积分别的建设成本，二审判决按“总房价÷（套内面积＋公摊面积）”计算新亚公司物化到销售面积所作的投入，并无不妥。二审的该计算方式只是用于确定补偿标准，并没有创设新的计价方式或者变更双方关于按套内面积计价的约定。申诉人亦没有提出更为合理的计算方式，故本院再审予以维持。本案当中，在正常误差范围内的公摊面积为0.525平方米（17.5×0.03），补偿单价为2685.22元／平方米，申诉人应补偿新亚公司1409.74元（2685.22×0.525）。此外，就确权的套内面积减少而确权的公摊面积相应增加的部分，诉讼前申诉人已支付的购房款确实已包含该部分面积。但生效判决已判令新亚公司就减少的套内面积退款，结算后申诉人实际付出的房价款就不再包含这部分面积。故判令申诉人补足公摊面积增加3%以内的房价款，并不会导致重复付款。2.在正常误差范围外即“面积误差比超出3%部分”的房价款，申诉人无需补足。相对于买受人而言，出卖人对建设工程的规划、施工更具有控制力，超出原建设部《商品房销售管理办法》确定的正常误差比例3%部分，则出卖人对此负有过错，应由出卖人承担不合理面积变化的不利后果。由于增大的公摊面积部分与符合合同约定的面积部分在整套房产中不可分割，故不能仅以买受人对整套房产的受领行为，就认定其就增大且超出3%的公摊面积作出自愿补足价款的意思表示，新亚公司主张返还不符合合同约定，亦无法律依据。一、二审判决对该部分房价款仍判令买受人补足不当，本院再审予以纠正。综上，双方当事人对新亚公司应返还16547.4元已无争议，从中抵销申诉人应补足的1409.74元，新亚公司仍需向申诉人返还15137.66元。申诉人的再审请求部分成立，予以支持。一、二审判决认定基本事实清楚，但适用法律部分错误，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省清远市中级人民法院（2013）清中法民一终字第766号民事判决第一项；二、变更广东省清远市中级人民法院（2013）清中法民一终字第766号民事判决第二项、清远市清新区人民法院（2012）清新法民二初字第32号民事判决第一项为：清新新亚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向曾旭鹏、袁宝萍返还15137.66元及按中国人民银行同期贷款利率、自2009年4月17日起计付至偿清之日的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费304元，由曾旭鹏、袁宝萍负担26元，由清新新亚房地产开发有限公司负担278元；一审反诉受理费100元，由清新新亚房地产开发有限公司负担。二审案件受理费100元，由清新新亚房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  严加武审 判 员  熊 忭代理审判员  陈 捷二○二○一六年十二月六日书 记 员  钟镜培