北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民初字第08963号原告北京天圆鑫荣商品市场有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇南店村南。法定代表人杨学玲，执行董事。委托代理人张银巍，河北保嘉律师事务所律师。委托代理人魏桂兰，河北保嘉律师事务所律师。被告北京市昌平区回龙观镇南店社区股份合作社，住所地北京市昌平区回龙观镇南店村。法定代表人盛海良，董事长。委托代理人孙鹏，北京市易和律师事务所律师。委托代理人富尧，北京市易和律师事务所律师。被告北京市昌平区回龙观镇南店社区居民委员会，住所地北京市昌平区回龙观镇南店村。法定代表人盛海良，主任。委托代理人孙鹏，北京市易和律师事务所律师。原告北京天圆鑫荣商品市场有限公司（以下简称天圆鑫荣公司）与被告北京市昌平区回龙观镇南店社区股份合作社（以下简称南店股份合作社）、北京市昌平区回龙观镇南店社区居民委员会（以下简称南店社区居委会）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天圆鑫荣公司的法定代表人杨学玲及委托代理人张银巍，被告南店股份合作社、南店社区居委会的委托代理人孙鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天圆鑫荣公司诉称：2008年1月1日，原告与北京市昌平区回龙观镇南店村村民委员会签订《房屋场地租赁协议书（草案）》，约定村委会向原告出租位于昌平区北郊农场十里长街东北侧、回龙观地区管委会东侧的场地及房屋，建筑面积20000平方米，占地面积10656平方米，租赁期限15年，自2008年1月1日起至2022年12月31日止，租金为每年700万元，原告于每季度1-8日支付该季度租金。2015年2月11日，村委会在事先无任何征兆的情况下，突然向原告发出《解除通知》，以无法实际履行为由，拟单方面解除租赁协议，并收回租赁场地和房屋，理由包括租赁场地上没有建设租赁房屋及租赁协议项下相关事宜未通过村委会村民民主议定程序。原告认为，租赁场地和房屋不存在无法实际履行的事由，租赁合同合法成立并至今有效。村委会《解除通知》列举的理由完全不能成立，提供合法的、能够正常使用的租赁物是村委会作为出租方的基本义务，在租赁场地上建设租赁房屋是村委会的义务而非权利，村委会不能以此为由单方面解除租赁协议；租赁协议项下相关事宜是否通过村民民主议定程序是村委会的内部事务，不能约束原告，且租赁协议并未约定未通过村民民主议定程序是村委会可以单方面解除租赁协议的条件。综上所述，村委会无权单方面解除租赁协议，租赁协议至今合法有效。本案起诉前，原告一直以各种形式催促村委会履行租赁协议，但村委会一再拖延推诿。经法院释明，因行政区划发生调整，北京市昌平区回龙观镇南店村村民委员会主体发生变更，因北京市昌平区回龙观镇南店村整建制转居，建立了南店社区居委会，南店村集体资产的相关权利义务由北京市昌平区回龙观镇南店社区股份合作社承继。现原告根据民事诉讼法的相关规定诉至法院，诉讼请求：一、判令被告继续履行原告与北京市昌平区回龙观镇南店村村民委员会于2008年1月1日签订的《房屋场地租赁协议书（草案）》；二、诉讼费由被告承担。被告南店股份合作社、南店社区居委会辩称：一、原告所起诉的主体南店村村民委员会已不存在，其起诉不成立。北京市昌平区回龙观镇南店村于2005年整建制转居，并设立居委会，2008年12月，经过南店社区集体经济产权制度改革，南店社区集体资产已转化为南店股份合作社的股份，为此，原告所起诉的主体南店村村民委员会已不存在，相关权利、义务已由南店股份合作社承继，原告起诉不成立，法院应驳回原告起诉。二、原、被告之间的租赁合同法律关系没有成立，《房屋场地租赁协议书（草案）》不具备租赁合同的法律效力。1、草案签订时，租赁标的物尚不存在。在草案中，双方约定的拟租赁标的物是场地和房屋，建筑面积约20000平方米，占地面积10656平方米，该场地位于昌平区北郊农场十里长街东北侧、回龙观地区管委会东侧。但自草案签订之日，在诉争的租赁地块并没有建设房屋，一致闲置至今，租赁标的物并不存在。2、原告未按照草案约定的条件向被告支付租金。依据草案，原告租用租赁场地的年租金为700万元，每季度第一个月1-8日支付本季度租金，但到目前为止，原告并未依此约定向被告支付租金。3、草案是争议双方对未来拟成立租赁合同法律关系的条件磋商和约定，并非正式的租赁合同。草案中“其他约定”第9条约定：此协议《草案》为双方自愿签订，一切以正式协议为准。该约定表明草案的法律性质是诉争双方就正式租赁合同成立之前的已成就的条件和将来可能成就的条件进行原则性约定，此时，双方的责任应是不违反先合同义务的缔约责任，而非合同成立后的违约责任。被告认为，依法成立的合同，自成立时生效。《合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的租赁合同，应当采用书面形式。本案中，原告以草案要求被告履行正式租赁合同的义务，既无事实依据，也无法律依据。综上所述，被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2008年1月1日，北京市昌平区回龙观镇南店村村民委员会（甲方，以下简称南店村委会）与天圆鑫荣公司（乙方）签订《房屋场地租赁协议书（草案）》。该协议草案约定：甲方向乙方出租场地及房屋，建筑面积约20000平方米，占地面积10656平方米，该场地位于昌平区北郊农场十里长街东北侧、回龙观地区管委会东侧；租赁期限15年，自2008年1月1日起至2022年12月31日止；乙方租用甲方上述面积的年租金为700万元；租金按季支付，每季度第一个月1-8日支付本季度房租；协议草案签订后，乙方向甲方交纳100万元保证金，待正式协议签订后100万元保证金即转为租金，如单方违约协议赔偿对方双倍保证金；本协议未尽事宜双方在签订正式协商解决；本协议一式四份，甲、乙双方各执两份，并交上级主管部门及有关单位备案，此协议草案为双方自愿签订，一切以正式协议为准。协议草案签订时，上述场地上未建有建筑物。协议草案签订后，天圆鑫荣公司向南店村委会支付保证金100万元。2015年2月11日，南店村委会作出《解除通知》，并通过邮寄方式送达天圆鑫荣公司。该通知的主要内容为：“……《草案》签订后没有实际履行，场地上没有建设租赁房屋，双方至今没有签署正式租赁合同。并且，《草案》及你单位租赁的相关事项没有通过我村村民民主议定程序。基于上述情况，《草案》已无法实际履行。我村现郑重通知你单位，双方于2008年1月1日签署的《草案》自本通知送达之日解除，我村即时收回场地。请你单位于本通知发送后30日内到我村领取已缴纳的保证金。”本案庭审中，被告称协议草案签订时上述场地预计规划用途为商业开发，但因之后未能取得规划及施工审批等手续，故协议草案中约定的地上房屋未能开工建设。现上述场地上仍未有建筑物。天圆鑫荣公司坚持要求被告继续履行协议草案，并明确具体履行内容为：完成地上建筑、交付场地和房屋。另查：本案庭审中，天圆鑫荣公司向法庭提交由南店股份合作社、南店社区居委会出具的《说明》一份，该《说明》主要内容为：“2005年北京市昌平区回龙观镇黄土南店村整建制转居，并建立南店社区居委会，2008年进行南店社区集体经济产权制度改革，原集体资产已转为北京市昌平区回龙观镇南店社区股份合作社股份。目前，北京市昌平区回龙观镇南店村村民委员会已不存在，对于原南店村集体资产的相关权利、义务由北京市昌平区回龙观镇南店社区股份合作社承继。”北京市昌平区回龙观镇人民政府于2015年7月10日在该《说明》上签章，并确认情况属实。以上事实，有《房屋场地租赁协议书（草案）》、《解除通知》、《说明》及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告与南店村委会签订租赁协议草案，约定南店村委会将涉案场地及地上建筑面积约20000平方米的房屋出租给原告，但在签订该协议草案时，地上房屋并不存在，虽然该协议草案约定了租赁期限、租金及其支付期限等条款，但根据协议草案中“待正式协议签订后100万元保证金即转为租金”、“此协议草案为双方自愿签订，一切以正式协议为准”等约定内容，该协议草案在本质上属于双方就涉案场地及将来建成的地上房屋租赁事宜达成的租赁意向，系属预约合同，双方之间关于租赁的权利义务关系的确定有赖于正式租赁合同的订立，而订立合同属于当事人意思自治的范畴，法院无法强制。原告主张协议草案属于附条件的合同，法律依据不足，本院不予采信。故此，原告依据该协议草案主张其与南店村委会之间成立租赁合同关系，并据此坚持要求被告继续履行租赁合同，完成地上建筑并交付场地和房屋，本院无法支持。至于租赁合同未能成立所涉及的保证金返还等问题，双方当事人可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：驳回原告北京天圆鑫荣商品市场有限公司的诉讼请求。案件受理费七十元，由原告北京天圆鑫荣商品市场有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张彦辉人民陪审员  李 强人民陪审员  闫素霞二〇一六年十二月二十八日书 记 员  姚东方