福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0203民初17479号原告：蔡清花，女，1936年10月21日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。委托诉讼代理人：黄希，福建擎谨律师事务所律师。被告：裕景兴业（厦门）有限公司，住所地福建省厦门市思明区厦禾路189号银行中心36楼，统一社会信用代码913502006120111226。法定代表人：陈永栽，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈长城，福建远大联盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艳，福建远大联盟律师事务所律师。原告蔡清花与被告裕景兴业（厦门）有限公司（以下简称裕景公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月4日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡清花的委托诉讼代理人黄希，被告裕景公司的委托诉讼代理人陈长城、陈艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡清花向本院提出诉讼请求：裕景公司向蔡清花支付逾期交付厦禾·裕景（北区）（二期）9#楼8层801室房屋的违约金370747.25元（以购房款6662124.9元为基数，按日万分之2.1计算，从2015年10月1日起计至2016年6月22日止）。事实和理由：2013年4月20日，蔡清花与裕景公司签订一份《厦门市商品房买卖合同》，约定：蔡清花向裕景公司购买厦禾·裕景（北区）（二期）9#楼8层801室房屋（以下简称讼争房屋），购房款为6662124.9元；裕景公司应于2015年9月30日前将符合合同约定的讼争房屋交付给蔡清花，逾期交付的，应每日按已支付购房款万分之二点一的标准向蔡清花支付违约金。合同签订后，双方于2013年5月3日就本合同向厦门市地产交易权籍登记中心提交了登记备案，厦门市地产交易权籍登记中心于2013年5月31日就上述房产办理了预购商品房预告登记。蔡清花依约支付了购房款，裕景公司却迟至2016年6月22日才将讼争房屋交付给蔡清花使用，裕景公司应当按合同约定支付逾期交房违约金，但其至今仍未支付。裕景公司辩称：1．蔡清花主张的逾期交房违约金过分高于其实际损失，请求法院依法予以减少，应按讼争房屋同地段同类房屋的租金标准计算较为合理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交付使用房屋造成的损失一般应认定为租金损失。据向中介机构询价及网站查询讼争房屋同地段同类房屋的月租金情况（裕景公司亦已申请租金鉴定），蔡清花主张的逾期交房违约金，已超过其实际损失的30%，故裕景公司有权请求法院依法予以适当减少。2．根据《厦门市商品房买卖合同》第八条及其附件《合同补充协议》第五条的约定，合同履行过程中，如果遭遇不可抗力，或遇到重大技术问题、停水停电、发生昼夜降雨量超过70mm及六级或六级以上大风天气，或遇到市政府作出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法正常施工，则讼争房屋交付使用日期据实顺延，裕景公司无需承担逾期交房违约责任。经统计，裕景公司可据实顺延交付讼争房屋的天数为231天。因此，讼争房屋的交付日期应自合同约定的2015年9月30日起顺延，逾期交房违约金应自顺延后的交付日期次日起计算。3．讼争房屋在2016年6月16日前即已达到交付条件，裕景公司亦已于2016年6月16日履行交房义务，故逾期交房违约金应计算至2016年6月16日。4．讼争合同并未约定支付逾期交房违约金的具体日期，且双方当事人对逾期交房时间、违约金数额存有争议，故蔡清花主张逾期交房违约金的利息缺乏依据。本院经审理认定事实如下：2013年4月20日，蔡清花与裕景公司签订一份《厦门市商品房买卖合同》及附件，约定蔡清花向裕景公司购买位于思明区××（××酿酒厂××）、编号××、××地××·××（北区）（二期）9#楼8层801室房屋，该房屋系预售商品房，总金额为6662124.9元。合同第七条“买受人逾期付款的违约金”约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按附件六补充协议第四条的约定处理。合同第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规定设计要求建设完成，分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.详见附件六补充协议第五条。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2.1（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见本合同附件六补充协议第七条。上述《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条“对本合同第七条买受人逾期付款违约责任的补充约定”约定：买受人逾期付款，如合同继续履行的，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之2.1的违约金；《合同补充协议》第五条“对本合同第八条交付条件与期限的补充约定”约定：1.不可抗力及其他导致交付期限顺延之情形：①本合同第八条所述之不可抗力，是指出卖人不能预见、不能避免、不能克服并障碍合同履行的客观情况，包括自然因素和社会因素。遭遇不可抗力时，本合同第八条约定之商品房交付期限据实予以顺延，且出卖人无须承担逾期交房违约责任，但出卖人应于90日内以书面形式通知买受人。②若在本合同履行过程中，遇到重大技术问题、停水停电、遭遇昼夜降雨量超过70mm及六级或六级以上大风天气，或遇到市政府作出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法正常施工的，则本合同约定的商品房交付日起据实顺延，且出卖人无须承担逾期交房违约责任。但在前述情形下，出卖人应提供相关的证明文件予以证实，众所周知的原因除外。2.双方一致同意将本合同第八条第二款变更如下：若在规定日期内未达到上述条件的，则双方同意按本合同第九条出卖人逾期交房违约责任的约定处理。上述《厦门市商品房买卖合同》及附件签订后，蔡清花已依约向裕景公司支付了讼争房屋的全部购房款。讼争房屋所在“厦禾裕景（北区）（二期）6-10#楼”建设工程于2015年12月31日通过消防验收，于2016年6月12日竣工验收合格。2016年6月8日，裕景公司在《厦门日报》刊登“厦禾裕景北区6-8号楼交房公告”，通知包括讼争房屋在内的“厦禾裕景北区6-8号楼”业主办理房屋交付手续；裕景公司还通过EMS邮政特快专递向蔡清花邮寄了一份《厦禾裕景北区入伙通知书》，通知蔡清花于2016年6月16日至厦禾裕景9#楼一楼架空层办理讼争房屋交付手续，蔡清花亦已签收该邮政特快专递。本案中，双方当事人有争议的事实为：裕景公司可据实顺延交付讼争房屋的天数？裕景公司主张认为，根据讼争合同第八条及附件六《合同补充协议》第五条之约定，讼争房屋所在厦禾·裕景（北区）（二期）项目可据实延期交房天数为234天，其中因厦门国际马拉松赛可顺延4天，因九八国际投资贸易洽谈会可顺延6天，因高考和中考期间严格控制环境噪声污染可顺延16天，因停水、停电因素可顺延7天，因大风大雨天气因素可顺延51天；因厦禾·裕景（北区）（二期）项目的唯一通道施工近一年，严重影响工程进度，由此可顺延120日交房；另，因前述唯一通道未能完全施工致使需要变更原消防设计，以及消防主管部门进行消防验收时在原有设计之外新增要求，故导致增加施工的30日亦可顺延交房。结合讼争合同具体签订日期，本案中讼争房屋可据实顺延交付天数为231天。为证明前述主张，裕景公司提交以下证据：1.地图截图、竣工图、工程开工报审表、市政工程竣工验收报告、监理日志、工地例会会议纪要、说明，证明讼争房屋所在项目唯一通道于2014年6月3日开工建设，直至2015年5月28日竣工，该不可抗力因素影响施工车辆的进出，严重影响工程进度，进而导致讼争房屋所在项目工期拖延120天，但无法明确具体日期。2.建设工程消防验收意见书2份、建设工程消防设计审核意见书2份、情况说明，证明消防主管机构进行消防验收时在原有消防设计之外另要求在阳台增设防烟前室，同时项目唯一通道未全线贯通致使需要增设消防回车场，因此导致讼争房屋所在项目增加施工时间30天，但无法明确具体日期。3.公证书，证明在合同履行过程中发生马拉松赛事交通管制、九八贸洽会交通管制、高考和中考期间环境噪声污染控制、停水、停电情形。4.厦门市气象资料，证明在合同履行过程中发生降雨量超过70mm及六级或六级以上大风天气情形。5.监理合同、监理日志，证明前述情形导致讼争房屋所在项目实际停工。蔡清花抗辩认为，裕景公司主张可顺延交付讼争房屋天数的依据不足，且合同约定交付日期即2015年9月30日之后出现的情形不能作为顺延交房的事由。对裕景公司提交的前述证据质证认为：1.地图截图、竣工图、工程开工报审表、市政工程竣工验收报告、监理日志、工地例会会议纪要、说明，无法证明讼争房屋所在项目仅有一条通道，且道路施工并非不可抗力。2.建设工程消防验收意见书2份、建设工程消防设计审核意见书2份、情况说明，对裕景公司的证明对象不予确认，裕景公司在消防设计中出现重大失误致使讼争房屋无法按时交付，理应由裕景公司承担相应责任。3.公证书的真实性无异议，但对公证书内的网页信息真实性有异议，裕景公司主张马拉松赛事交通管制、九八贸洽会交通管制、高考和中考期间环境噪声污染控制、停水停电导致讼争房屋所在项目停工均依据不足，且其主张的交通管制和环境噪声污染控制均属于可预见范围，在计算施工期限时就应当予以考虑，不应作为可顺延交付房屋的情形。4.厦门市气象资料的真实性无异议，但裕景公司主张天气原因导致无法正常施工，应当提交施工日志、监理日志予以佐证。5.监理合同的真实性无异议，监理日志的真实性有异议。本院分析认为，讼争合同第八条和附件六《合同补充协议》第五条对裕景公司可据实顺延交付讼争房屋的事由进行了明确约定，该约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应遵照履行。依据该约定，本院对裕景公司的上述主张具体分析认定如下：1.裕景公司提交的第1组地图截图等证据，仅能证明厦门市厦禾路北侧支路道路工程于2014年6月1日申请开工建设，后于2015年5月28日工程竣工，未能证明该道路建设规划系发生于讼争合同签订后，属裕景公司不可预见之情形；另，在案证据也尚不足以证明该道路工程的施工对讼争房屋所在项目造成实际停工等影响，且裕景公司也未能明确主张抵扣120天的具体日期，故对裕景公司主张因此情形可顺延120天交付房屋，本院不予采纳。2.裕景公司提交的第2组建设工程消防验收意见书等证据，其中2015年11月12日厦门市公安消防支队作出《建设工程消防验收意见书》，明确评定讼争房屋所在项目工程消防验收不合格，并要求对消防车道、防烟楼梯间前室等二十余项问题进行整改，与裕景公司主张系因消防主管部门要求其在原设计之外增设工程及因前述通道施工问题导致整改的事实，并不相符；裕景公司也未就前述整改原因并非其过错所致，而属其不可预见、不能避免、不能克服的客观情况进行举证证明，且裕景公司也未能明确主张抵扣30天的具体日期，以及举证证明因整改导致的具体施工情况，故对其主张因消防工程施工要求顺延30天交付房屋，本院亦不予采纳。3.裕景公司提交的第3、4、5组证据，公证书所涉内容为对互联网上的有关交通管制、环境噪声污染控制、停水停电等众所周知的信息进行证据保全，故本院对其真实性、合法性、关联性均予以确认；蔡清花对厦门市气象资料和监理合同的真实性并无异议，本院对其真实性亦予以确认；蔡清花虽对监理日志的真实性持有异议，但并未提供相反证据予以反驳，且该监理日志确有加盖监理单位项目监理部的印章，故本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。鉴于附件六《合同补充协议》第五条明确约定“遇到市政府作出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法正常施工的，则本合同约定的商品房交付日起据实顺延”，故本院认定厦门国际马拉松赛、九八国际投资贸易洽谈会、高考和中考期间严格控制环境噪声污染、停水、停电、天气原因均属于裕景公司可据实顺延交付房屋的事由。根据讼争合同第八条之约定，发生在合同签订后至合同约定交房期限2015年9月30日前的上述可顺延情形，依约可予以抵扣顺延，发生在经顺延后交房日期内的可顺延情形亦可再予以抵扣顺延，其余发生在合同签订前及已逾期交房后的情形，不可抵扣顺延。如前分析，结合裕景公司提交的第3、4、5组证据，本院认定截止至合同约定的交房日期2015年9月30日前裕景公司可据实顺延交付房屋的天数包括：发生昼夜降雨量超过70mm及六级或六级以上大风天气43天、厦门国际马拉松赛交通管制2天、九八国际投资贸易洽谈会交通管制6天、高考和中考期间环境噪声污染控制15天、停水3天、停电2天，合计天数为71天。经顺延后，讼争房屋可顺延至2015年12月10日交付；另，2015年11月3日停电、2015年12月9日降雨量超过70mm发生于2015年12月10日前，亦属可顺延交付房屋之情形；裕景公司主张的其他情形发生逾期交房之后，均不可作为顺延交付房屋的事由。综上所述，本院认定裕景公司可据实顺延交付讼争房屋的天数为73天，裕景公司应于2015年12月12日前向蔡清花交付讼争房屋。本院认为，蔡清花与裕景公司签订的《厦门市商品房买卖合同》及附件，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应严格履行。裕景公司已通知蔡清花于2016年6月16日办理讼争房屋交付手续，讼争房屋在该通知交房之日已通过竣工验收及消防验收，符合双方约定的交房条件，根据双方合同的约定，可认定裕景公司已于2016年6月16日完成了讼争房屋的交付义务。如前分析认定，裕景公司应于2015年12月12日前向蔡清花交付讼争房屋，其已构成逾期交房，应依约支付逾期交房违约金，逾期交房违约金应自2015年12月13日起计至2016年6月16日止。裕景公司抗辩认为逾期交房违约金应按讼争房屋同地段同类房屋的租金标准计算，故蔡清花主张的逾期交房违约金标准过高，应予以调降；其该项抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，只有在双方当事人签订的合同未约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情况下，才以同地段同类房屋租金标准作为违约金数额或损失赔偿额的确定依据；讼争合同已明确约定逾期交房违约金的计算方法，裕景公司援引此规定，认为应以同地段同类房屋租金标准计算逾期交房违约金，与该规定明显不符；其次，蔡清花因裕景公司逾期交房所造成的损失，应当充分考虑其对讼争房屋的特定使用收益以及其他预期利益，裕景公司将蔡清花的损失等同于租金损失，缺乏依据；再次，蔡清花与裕景公司经自愿协商订立讼争合同，违约金条款的约定对双方当事人均具有约束力，讼争合同约定的蔡清花逾期付款违约金和裕景公司逾期交房违约金的计算方法亦相同，双方当事人的违约责任对等。另，裕景公司作为开发商，因不可抗力以及合同约定的特殊原因导致的延期交房的情形已经依约免责，逾期交房违约金的计算方法是裕景公司在充分考虑工程进度、合同履行能力、逾期交房可能造成的损害后果等基础上确定的。综上分析，对裕景公司该项抗辩意见，本院不予采纳，故本案不存在对讼争房屋同地段同类房屋租金价格进行鉴定的必要，裕景公司的该项鉴定申请，本院不予准许。因此，根据讼争合同约定，逾期交房违约金应以蔡清花已付购房款6662124.9元为基数，按每日万分之二点一的标准，自2015年12月13日起计至2016年6月16日止，共计187天，即为6662124.9元×0.021%×187天=261621.64元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告裕景兴业（厦门）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蔡清花逾期交房违约金261621.64元；二、驳回原告蔡清花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6861元，减半收取计3431元，由蔡清花负担1010元，裕景兴业（厦门）有限公司负担2421元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 戴建平二〇一六年十二月二十一日代书记员 陈伟萍附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。