广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0115民初3682号原告:张锐明。原告:蒋ＸＸ。被告：广州市丰拓房地产开发有限公司。法定代表人：岑兆雄，职务总经理。委托代理人：周石文，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托代理人：吴晓嘉，广东南方福瑞德律师事务所律师。原告张锐明、蒋ＸＸ诉被告广州市丰拓房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李慧娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告张锐明、蒋ＸＸ，被告广州市丰拓房地产开发有限公司的委托代理人周石文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2015年6月26日签订《商品房预售合同》，约定由原告向被告购买涉案房屋。双方约定该商品房层高3米，原告在合同签订之日一次性支付房款726654元。但被告于2016年7月28日向原告发出《致业主的一封信》，告知原告房屋实际层高为2.8米。原告认为被告已构成违约，故请求按照合同第十八条的约定由被告向原告支付违约金75571元[按726654元×3%+726654元×（0.2米÷3米×100%-3%）×2的标准计算]，并由被告承担本案诉讼费。被告辩称:被告不需要承担违约责任，不同意向原告支付赔偿款及利息。理由如下：首先，双方签订的《商品房预售合同》是由阳光家缘网系统根据被告报送的信息生成的，签订合同时双方不能对生成的层高数据进行更改。时代云图花园商品房实际层高为2.8米，被告按实报送，并提交相关材料给主管部门审核，生成《商品房预售合同》写层高为3米，实际上是阳光家缘网系统运行错误所致。其次，《商品房预售合同》显示商品房层高为3米，并非被告有意所为。对此可从如下方面证明：1.被告开发的时代云图花园的商品房在报建、施工、竣工验收时的层高均为2.8米，符合规范要求，被告未作更改，没有虚报的行为；2.时代云图花园的样板房层高为2.8米，被告在商品房层高情况方面并无误导原告，按2.8米层高销售才是被告的真实意思表示；3.被告在销售过程中并未对外宣传时代云图花园商品房的层高有3米，没有作虚假宣传；4.房屋层高不是决定商品房房价的因素，不影响房屋的价格，被告不可能冒法律风险交付层高不足的房屋给原告。最后，原告主张支付的违约金不符合公平的原则，没有依据，而且数额过高。具体为：1.合同中，双方未对层高不符的违约责任作出约定，应以实际损失大小作为衡量违约金数额的依据，而且房屋面积和层高对房屋价值影响是不同的，原告以面积差异的方式计算违约金没有事实和法律依据；2.房屋层高对房屋价格的影响甚小，涉案房屋的价款并未因层高为2.8米而下降，原告没有实际损失；3.涉案商品房是符合国家标准《住宅设计规范》中“住宅层高宜为2.8米”的规定，并未对原告使用和居住造成不便；4.双方在签订认购书时并未对涉及房屋的层高进行约定，说明层高不是原告购房主要考量因素，层高不符不会导致原告损失；5.双方在合同中没有约定违约责任，法律也没有相应规定，因房屋面积减少的建设成本远远高于层高减少的成本，房屋层高降低0.2米，不影响原告使用和房屋价值，被告仅减少每平方米39.43元的工程成本，参照面积误差处理方式计算赔款明显不合理。由于原告此前并未向被告明确赔偿的数额，在未确定被告需要支付赔偿款前，原告要求支付利息也没有依据。另外，被告在发现合同层高数据差异后，积极与原告进行协商，说明合同中的相关约定是系统出错所致，并非被告故意违约。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明:被告是广州市南沙区板头村双山大道北侧时代云图花园的房地产开发商。开发过程中，时代云图花园自编号9#、10#、11#幢方案报建、施工图记载的商品房层高均为2.8米，符合住宅设计规范关于层高宜为2.8米的规范要求。而预售房屋的《商品房预售合同》是被告上报包括房屋层高在内等预售商品房概况等基本信息，通过网上填写其他合同条款内容，由阳光家缘网生成后打印给买卖双方签订的。2015年5月6日，原、被告签订《时代云图花园认购书》，约定原告向被告认购位于广州市南沙区金隆路与双山大道交界处东北侧时代云图花园XX房。双方确认被告在销售现场对即将签订的内容完整、条款齐全的《商品房买卖合同》等示范文本进行公示。双方未对房屋层高作出约定。2015年6月26日，原、被告签订《商品房预售合同》。合同约定：原告向被告购买位于南沙区南沙街金隆路与双山大道东北侧时代云图花园自编号XX房，商品房用途为住宅，层高为3米，建筑面积为71.52平方米，套内建筑面积为58.26平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额726654元。原告须于2015年6月29日前一次性支付全部房价款。对于面积差异处理，合同约定套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，原告有权选择单方解除合同或继续履行合同。继续履行的情况下，房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由被告返还原告，面积误差比超过3%部分的房价款由被告双倍返还原告。双方又在合同附件七合同补充协议中约定，以上述方式计算房价的，套内建筑面积减少按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在0.6%以内（含0.6%）的，双方互相不作任何补偿，该商品房价款总金额不变。（2）实测套内建筑面积小于本合同约定套内面积的，且面积误差比超过0.6%以内（不含0.6%）时，不退房，面积误差比在0.6%以上（不含0.6%）部分的房款由被告按照本合同约定单价无息返还给原告。双方未对房屋层高不符应承担的责任作出约定。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。此后，被告委托广东省工程勘察院对时代云图花园的样板房天花净高度进行测量。广东省工程勘察院于2016年3月28日出具《观测报告》，结果显示时代云图花园样板房套内天花净高平均值均为2.6米有多。2016年7月28日，被告向原告发出《致业主的一封信》，表示双方网签的合同层高有误，表明并无欺骗业主的故意，鉴于填写的层高数据确实有误，故向原告提出调解方案，希望双方协商处理。双方协商不成，原告遂起诉至本院。目前，涉案的房屋建设层高实际为2.8米。在庭审过程中，被告陈述通过样板房向购房者展示房屋实际层高，原告没有提供证据证明被告在销售过程中对房屋层高为3米进行宣传或引导。本院认为:根据原告与被告的诉辩意见及法庭调查，本案的争议焦点归结为：一、被告应否承担涉案商品房未符合层高约定的违约责任；二、如何确定违约金的计算标准。关于争议焦点一的问题。原、被告之间的《商品房预售合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。原、被告应按合同的约定全面履行义务，一方履行义务不符合合同约定的，应承担相应的违约责任。双方合同约定房屋的层高为3米，被告交付的房屋实际为2.8米，不符合合同的约定，被告应承担违约责任。《商品房预售合同》是由被告报送预售商品房概况信息，并填写合同条款内容，通过阳光家缘网系统生成打印，并由双方审阅签订的。被告主张系统运行有误导致合同层高数据出错，但未提供证据证明，故不能因此免除其违约责任。被告主张报建、施工均以层高2.8米的标准实施，样品房实际层高也是2.8米，未对层高作虚假宣传。但原告并非专业人士，签订合同时并未查阅报建、施工资料，对样品房不具备测量的条件和能力，无法对实际建设商品房的层高作出准确判断。另外，签订认购书，仅表明原告有同意签订合同购买商品房的意向，在认购书中没有约定层高，不等于原告对房屋的层高没有要求，而且《商品房预售合同》中已明确约定层高为3米，故被告主张原告应当知道实际购买的商品房层高为2.8米是没有依据的。综上，对于被告提出的抗辩意见，本院不予采纳。关于争议焦点二的问题。鉴于原、被告并未就层高不符应承担的违约责任进行约定，法律对此也没有明确规定，而涉案商品房层高已无法改变，不具备可采取补救措施的条件，故应当根据被告的违约程度和原告受损程度酌情确定赔偿数额。原告主张比照面积误差处理方式计算损失，但《商品房预售合同》中的价款是以单位面积价格为计算依据，房屋面积直接影响到房屋的价款和实际使用，而房屋层高则与价款并无必然联系，实际上对房屋价值的影响较小，所以直接根据减少高度的比例，以房屋价款为基数计算，既不能客观反映损失的大小，也过分加重了被告的责任，有失公平。被告针对原告的请求，认为可参考0.2米层高的建筑成本计算，但被告因建筑成本减少的得益并不等同于原告的损失，而且涉案商品房是以2.8米层高报建，被告按报建施工，实际上不存在因调整层高，减少建筑成本而得益的问题，故以此确定赔偿数额亦不具有合理性。原告未能举证证明被告在主观上存在故意违约、隐瞒房屋实际状况的情形，而且被告在客观上也没有故意降低原来的建设标准从中获利的事实。涉案商品房的层高符合报建、施工和国家住宅设计规范标准，足以满足居住的需要，符合正常居住的要求。房屋实际层高比合同约定相差0.2米，对原告使用房屋和生活居住的舒适度确有一定的影响，但该影响相对有限。因此，应综合考虑上述情形，酌情确定由被告按总房屋价款的2%支付赔偿款为宜。具体支付金额为14533.08元（按726654元×2%）。对于原告主张的数额超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州市丰拓房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付14533.08元给原告张锐明、蒋ＸＸ；二、驳回原告张锐明、蒋ＸＸ的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费845元，由原告张锐明、蒋ＸＸ负担682元，被告广州市丰拓房地产开发有限公司负担163元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。代理审判员  李慧娟二〇一六年十二月二十二日书 记 员  张大会