鹤壁市淇滨区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0611民初1169号原告：穆相利，女，1976年3月1日出生，汉族，现住鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：王治中，河南世纪唐人律师事务所律师。代理权限为代为变更、放弃诉讼请求，进行和解，代领法律文书。被告：河南宝基置业有限公司，住所地鹤壁市淇滨区黄河路东段**。法定代表人：孙国军，该公司经理。委托诉讼代理人：张红卫，河南奥博律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告穆相利与被告河南宝基置业有限公司（以下简称宝基置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年3月18日受理后，依法组成合议庭，于2016年11月9日公开开庭进行了审理。原告穆相利委托诉讼代理人王治中，被告宝基置业委托诉讼代理人张红卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告穆相利向本院提出诉讼请求：1、要求被告宝基置业支付原告违约金42351元（以已付购房款619096元为基数，自2013年1月1日起至2014年2月10日止，参照中国人民银行同期贷款年利率6.15%计算）；2、要求被告宝基置业为原告办理房屋权属证书；3、要求被告宝基置业赔偿原告逾期办理房屋权属证书损失（以已付购房款总额为基数，自2014年5月11日起至被告实际办理房屋权属证书之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算）。事实及理由：2012年7月9日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》1份，约定由原告购买被告开发的天润嘉城小区的商品房一套，被告应于2012年12月31日前向原告交付经验收合格的商品房，并于商品房交付后九十日内为原告办理权属证书。但被告至2014年2月10日才向原告交付房屋，且至今未办理房屋权属证书。后经原告多次与被告协商，被告一直推诿至今，故诉至法院。被告宝基置业辩称：首先，房屋没有取得产权证书的法院不应受理，待取得证书后才能提起诉讼。其次，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，如果违约原、被告可以解除合同并按0.01%支付违约金。第三，本案合同的签订人是穆相利，但原告穆相利未能提出其个人单独生活的证据，如果其有配偶应共同来诉讼。第四，《商品房买卖合同》第8条第二项第三款约定，如因政府及相关部门验收延误的，出卖人可据实予以延期。本案当时因拆迁，与崔庄村委会有几户钉子户未能达成一致，政府未能对补偿户补偿到位造成不能按时交付土地，故被告不应承担违约责任，原告的诉讼请求应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院认定如下：原告提交的证据1-3《商品房买卖合同》1份、被告出具的购房款收据2张、被告出具的天润嘉城缴款收据单1份，来源形式合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且被告对上述证据真实性无异议，故本院对其真实性予以采信。原告提交的证据4被告出具的电梯及中央空调费收据1份，能够证明原告已向被告交纳了电梯及中央空调费的事实，故本院对该事实予以采信。被告提交的证据1《商品房买卖合同》与原告提交的一致，故本院对其真实性予以采信。被告提交的证据2天润嘉城工程进度情况反映6份，证据3会议记录3份，证据5关于天润嘉城延期交房专题协调会议情况说明1份、天润嘉城项目进地专题协调会会议纪要1份、项目建设协调会议纪要1份、崔庄城中村改造项目合作协议书1份，与本案具有关联性，且原告对上述证据的真实性无异议，本院对其真实性予以采信。被告提交的证据4关于天润嘉城穆相利等十二户交房的情况说明及领钥匙通知23页，不能证明被告主张，且原告对该证据不予认可，本院对其证明力不予采信。根据原、被告的诉辩意见及上述有效证据，本院确认本案事实如下：2012年7月9日，原告穆相利与被告宝基置业签订《商品房买卖合同》，主要内容为：原告穆相利购买被告宝基置业开发的天润嘉城小区24号楼东2单元1层西户商品房一套，建设面积约152平方米，每平方米4073元，房屋总价为619096元。合同第八条约定：交房期限为2012年12月31日前，交房条件为经验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、为遵守配合政府行为面引起的延误，如遭遇城区规划的变更、重大政策的调整、××的传播等影响施工进度的；3、房屋在交付前的合理期限内按时竣工，并具备收条件，如因政府及相关部门验收延误的。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，（1）逾期不超过60日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期过60日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后经房管局综合验收后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。原、被告双方签订合同后，原告穆相利分别于2012年6月22日交纳房款249096元、2012年8月23日交纳房款370000元，以上共计619096元，于2012年6月22日将电梯及中央空调费交纳被告。被告于2014年2月10日向原告出具收取原告各项费用的收据单后，将涉案房屋交付原告。原告因被告未按合同约定的期限交付房屋及办理房屋权属证，与被告协商未果，为此成讼。另查明，被告宝基置业承建的天润嘉城小区项目，涉及鹤壁市淇滨区九州路崔庄村城中村改造项目，因旧村占地附着物的改造进地问题，导致被告承建的天润嘉城小区交房时间推迟。本院认为，本案的争议焦点为：原告穆相利要求被告宝基置业支付违约金42351元（以已付购房款619096元为基数，自2013年1月1日起至2014年2月10日止，参照中国人民银行同期贷款年利率6.15%计算）、办理房屋权属证书及赔偿逾期办理房屋权属证书损失（以已付购房款总额为基数，自2014年5月11日起至被告实际办理房屋权属证书之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算）有无事实及法律依据。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当全面履行自己的义务。原告穆相利与被告宝基置业签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，具有法律效力。关于原告穆相利要求被告宝基置业支付违约金42351元（以已付购房款619096元为基数，自2013年1月1日起至2014年2月10日止，参照中国人民银行同期贷款年利率6.15%计算）的请求，被告宝基置业承建的天润嘉城小区项目，涉及鹤壁市淇滨区九州路崔庄村城中村改造项目，因旧村占地附着物的改造进地问题，导致被告承建的天润嘉城小区交房时间推迟，上述情况非因被告自身原因导致，且属于不可归责于被告方的免责情形，故本院对原告穆相利的该项请求不予支持。关于原告穆相利请求被告宝基置业赔偿逾期办理房屋权属证书损失（以已付购房款总额为基数，自2014年5月11日起至被告实际办理房屋权属证书之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算）的请求，本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后经房管局综合验收后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。按照上述约定，只有在买受人退房的情况下，出卖方才承担赔偿损失的责任，但原告并未要求与被告解除合同，故不适用该条约定，原告的该项请求不符合双方的合同约定，本院对原告的该项请求不予支持。关于原告穆相利要求为其办理房屋权属证书的请求，因办理房屋权属证书属于行政管理的范畴，不属于法院审理民事案件范围，故本院对该项请求不予审理。案经调解无效，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告穆相利的诉讼请求。案件受理费858元，由原告穆相利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审 判 长  李志兴审 判 员  李霞波人民陪审员  崔玉华二〇一六年十二月二十八日书 记 员  牛艳霞