贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0112民初1354号原告：张蓉，女，1979年3月19日出生，侗族，住贵州省贵阳市乌当区。委托代理人（特别授权代理）：王军喜，贵州新长征律师事务所律师。被告：贵州嘉友房地产开发有限责任公司住所：贵州省贵阳市乌当区高新办事处新添大道150号A24幢322号。法定代表人：李亿红，公司董事长。委托代理人（特别授权代理）：佟振峰，公司总经理。原告张蓉与被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司（以下简称嘉友公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张蓉的委托代理人王军喜、被告嘉友公司的委托代理人佟振峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张蓉向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金26497.53元（2013年9月1日至2015年3月26日480天×0.0001×552031.92元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2011年3月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告以552031.92元元用于购买被告开发建成的位于贵阳市乌当区龙广路10号绿湾国际花园D2栋2单元17层3号商品房，由于该房是预售房，被告在原告付清房款后，于2011年3月31日将房屋交付原告入住，原告入住时按被告要求，向被告交付了房屋产权登记费、维修基金、契税、产权代办费。双方约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2015年3月26日该房屋产权证才办理下来，被告的违约行为已严重侵犯了原告的合法权益，现依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，提出上述所请。被告嘉友公司辩称，原告因购买我公司开发的绿湾国际D2栋2单元17楼3号房产，于2011年3月17日与我方签订《个人购房借贷拘押/担保合同》。原告在付清全款后，我方于2011年3月31日将合同标的物交付原告使用。现原告因房产证问题起诉我方，我方认为，原告的诉请1是没有事实依据和法律依据的，原告根据最高法院关于审理商品房买卖合同的司法解释第十八条来起诉我公司，但却没有具体的内容。事实是，原告与我公司于2011年3月17日所签订的购房合同第十五条，有关于产权登记的特殊约定：“二、出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第壹项处理：1、买房人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起，60日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的0.2%赔偿买受人损失。”首先，本约定明确只有因出卖人的责任造成延期办证的，才承担违约责任。本案中，造成迟延办证的原因完全是建筑单位拒不移交竣工资料所造成，有法院的判决作证明。其次，双方所约定的违约金是按已付房价款的0.01%，我公司不清楚原告主张的违约金是依据什么计算出来的；原告的诉请2更没有任何事实依据和法律依据。为此，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告张蓉提交了如下证据:1、身份证、商品房买卖合同及发票；2、房屋产权证；3、收据7张，以证明被告收取了产权代办手续及各项费用。被告嘉友公司提交了如下证据：1、贵阳市商品房预售许可证和商品现房证明书，以证明其销售合法；2、中华人民共和国最高人民法院（2016）最高法民终414号民事判决书及贵州省高级人民法院（2014）黔高民初字第8号民事判决书各一份，以证明延期办理房产证是由于施工方造成。经当庭质证，原、被告双方均对对方所举之证的真实性不持异议。对于双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院基于有效证据及当事人的陈述，确认本案事实如下：原告张蓉与被告嘉友公司于2011年3月17日签订《商品房买卖合同》一份，约定被告以564757元将其开发的位于贵阳市乌当区龙广路10号绿湾国际D2栋2单元17层3号住宅房销售给原告，双方并对付款方式及期限、交付期限、面积差异处理以及各自的违约责任等进行了约定。其中合同第十五条，关于产权登记的约定为：“一、预告登记约定……二、出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第壹项处理：1、买房人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的／%向买受人支付违约金。……”，该合同附件四《合同补充协议》第4条约定为：“商品房权属证书由出卖人协助买受人办理，买受人在出卖人通知规定的时间内，及时交纳相关费用和提供所需资料。……”。合同签订后，原告按约支付了结算后的全部房款552031.92元，被告于2011年3月31日将涉案房屋交付原告使用，被告并收取了原告产权代办费、产权登记费、维修基金等费用。2015年1月27日，被告取得乌当区龙广路10号绿湾国际D2栋《商品房销售现房证明书》，2015年3月26日，涉案房屋由贵阳市住房和城乡建设局出具了筑房权证乌当字第××号《房屋所有权证》，房屋所有权人登记为原告。另查明：2014年，被告嘉友公司因与承建方贵州建工集团第五建筑工程有限责任公司就工程结算及施工资料移交等问题产生纠纷，向贵州省高级人民法院提出诉讼。2016年4月12日，贵州省高级人民法院作出（2014）黔高民初字第8号民事判决，该判决第三项为：“三、贵州建工集团第五建筑工程有限责任公司依法向贵州嘉友房地产开发有限责任公司交付贵州嘉友绿湾国际花园D1栋、B1-B4栋全部施工资料；”，判后，贵州建工集团第五建筑工程有限责任公司不服判决，提出上诉。2016年6月24日，中华人民共和国最高人民法院作出（2016）最高法民终414号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，本案的争议焦点在于：被告是否应当向原告支付迟延办证的违约金。本案原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。对于涉案房屋产权登记事项，双方在合同中进行了约定，即出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告依约交付购房款后，出卖人即嘉友公司于2011年3月31日将房屋交付原告使用，按照合同约定的期限计算，被告应在2012年9月25日前办理产权登记备案手续。本案中，被告未提交相关证据证明其办理产权登记备案的具体时间，根据贵阳市乌当区住房和城乡建设局于2015年1月27日向被告颁发《商品房销售现房证明书》，本院推定该时间为涉案房屋的产权登记备案时间。因此，被告办理产权登记备案的时间已超出合同约定的范围。对于被告提出延迟办证的原因是建筑单位拒不移交竣工资料所造成的辩解，根据贵州省高级人民法院的生效判决，涉案房屋所在D2栋楼盘并不存在施工方未移交施工资料情形，故本院对被告该抗辩理由不予采信。原告未按期取得权属证书系被告违约行为所致，被告依法应当承担违约责任即向原告支付迟延办证的违约金。关于原告未按期取得权属证书违约金的起止日期问题。对于起算日期，被告应在2012年9月25日前办理产权登记备案手续而未办理，应从2012年9月26日开始起算。对于止算日期，从双方在合同中第十五条关于产权登记的约定来看，该条款是约定出卖人负有报备义务，并未约定出卖人负有办证义务。而《合同补充协议》亦未约定被告协助办理商品房权属证书的期限及逾期办证的违约责任，且办证并非被告的法定义务。因此，被告于2015年1月27日对涉案房屋办理产权登记备案后，即履行了合同约定，应以此时间作为止算日期。现原告自愿主张自2013年9月1日开始起算，并主张违约天数为480天，未超出被告违约时间范围，属其意思自治，本院予以照准。关于违约金的计算标准问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案《商品房买卖合同》第十五条第2点表述为“买受人不退房，出卖人按已付房价款的／%向买受人支付违约金。”应视为双方当事人没有对买受人不退房时，因出卖人原因逾期办证的违约责任问题作出特别约定。由于买受人张蓉在出卖人嘉友公司逾期办证的情况下，选择不退房，根据上述法律规定，对原告以违约金每日按已付房价款的0.0001即万分之一计算的主张，符合中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准范围，本院予以支持，对被告应向原告支付的违约金计算为：552031.92元（房屋总价）×0.0001（每日违约金）×480（违约天数）=26497.53元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告张蓉违约金26497.53元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费462元，由被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  罗哲武人民陪审员  万廷云人民陪审员  李志伟二〇一六年十二月二十三日书 记 员  冯贵荣