湖南省新宁县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0528民初1771号原告：新宁县春风小区业主委员会，地址：新宁县金石镇建设北路，负责人：李拥兵，春风社区业主委员会主任。委托代理人：黄凌山，湖南南天律师事务所律师。被告：徐运祥，男，1983年5月27日出生，汉族。被告：王征其，男，1971年9月21日出生，汉族。被告：徐叶银，女，1974年6月27日出生，汉族。委托代理人：王征其，系春风社区业主。三被告共同委托代理人：顾国君，湖南威仪律师事务所律师。原告新宁县春风小区业主委员会与被告徐运祥、王征其、徐叶银物业服务合同纠纷一案，原告于2016年11月7日向本院提起诉讼。本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理,原、被告其委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告新宁县春风小区业主委员会向本院提出诉讼请求，1、依法确认春风小区业主大会通过的《业主公约》合法有效。2、判决三被告继续履行《业主公约》，立即支付小区物业管理费4468元，并支付7754元。3、、本案诉讼费由被告负担。事实与理由，春风小区业主制定的《业主公约》，经三分之二以上业主投票通过。并报经县房产管理行政机关登记备案。原告经业主大会授权，管理小区物业。三被告住入小区之初，也遵守《业主公约》，交纳物业管理费。自2015年起就无力拒绝交纳物业管理费，原告多次上门催收，均无效果，到起诉时，被告徐运祥欠物业管理费1529元，王征其欠管理费1529元，被告徐叶银欠管理费1410元，共计4468元，由于三被告无理拖欠管理费，导致原告的物业管理经费短缺，保安、环卫工人无钱雇请，小区安全存在严重隐患，环境卫生无人打扫，绝大多数业主愤愤不平，强烈要求原告依法维权，原告依法向法院起诉，请求法院维护小区大多数业主利益，判准原告的诉讼请求。三被告答辩称：1、原告主体资格不符。《中华人民共和国物业管理法》第60条规定，未取得资质从事物业管理的由县级以上人民政府的房地产主管部门没收违法所得，并处5万至20万的罚款。原告未依法注册登记，故无主体资格。2、假若法院认定原告有主体资格，则答辩人只能在权利和义务相等的情况下交纳物业管理费。3、原告起诉金额标的未经答辩人核算认可，也未有催交通知书，只要原告重新组合班子后，按照物业管理法有关规定履行了义务后，答辩人分文不少一次性交清管理费。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。经本院审查，组织双方当事人举证、质证、认证，认定如下事实：春风小区一共有业主156户，未入住的有23户。2014年11月26日，小区业主通过业主大会选举产生了第一届业主委员会，并报新宁县观瀑社区和县房产局备案。春风小区开发商在前期物业管理时指定了《业主手册》，该手册约定了业主的权利和义务，在业主入住小区时向各业主印发了《业主手册》，供业主阅读和理解。2015年9月15日，重新选举了业主委员会，由李拥兵任主任，制订了《业主委员会章程》和《春风小区业主公约》，《业主委员会章程》第二条约定业主委员会是本小区管理小区物业自治组织，第九条约定，小区物业管理费用由业主委员会统一管理，用于小区物业服务及管理费用的支出。《春风小区业主公约》第四条约定本小区实行自治模式；第十五条约定业主应按照规定或约定向服务管理部门交纳服务费。业主按照《业主手册》约定业主物业费收取标准为：楼梯房按每月每平方米0.5元��算，电梯房按每月每平方米1元计算。各业主在开发商购买商品房时就预付了物业管理费。三被告在2014年5月入住春风小区，被告徐运祥入住X栋X单元X房,按销售面积为136.88平方米交纳了一年物业费,实际建筑面积为134.4平方米。被告王征其入住X栋X单元X房,按销售面积为136.88平方米交纳了一年物业费,实际建筑面积为134.4平方米。被告徐叶银入住X栋X单元X房,按销售面积为124.68平方米交纳了一年物业费,实际建筑面积为123.38平方米。三被告因为对业主委员会对小区物业管理工作不满意，小区出现盗窃现象，拒绝交纳2015年度、2016年度的物业管理费用。另查，为了小区楼梯房与电梯房统一收费时间，业主委员会统一楼梯房2015年度按11个月收取物业费。经审查，被告徐运祥2015年度的物业管理费按十一个月计算为739.2元（134.4平方��×0.5元×11个月），2016年度的物业管理费为806.4元（134.4×0.5元×12个月），共计1545.6元，减去2014年多收取的物业管理费14.88元（2.48平方米×0.5元×12个月），实际拖欠物业管理费1530.72元。被告王征其2015年度的物业管理费按十一个月计算为739.2元（134.4平方米×0.5元×11个月），2016年度的物业管理费为806.4元（134.4×0.5元×12个月），共计1545.6元，减去2014年多收取的物业管理费14.88元（2.48平方米×0.5元×12个月），实际拖欠物业管理费1530.72元。被告徐叶银2015年度的物业管理费按十一个月计算为685.74元（124.68平方米×0.5元×11个月），2016年度的物业管理费为748.1元（124.68×0.5元×12个月），共计1433.84元，减去2014年多收取的物业管理费7.8元（1.3平方米×0.5元×12个月），实际拖欠物业管理费1426.04元。本院认为，本案应定为物业服务合同纠纷。春风小区业主经过业主大会选举了业主委员会并报新宁县观瀑社区和县房产局备案，该业主委员会成立符合法律规定。业主委员会制定了《业主委员会章程》和《春风小区业主公约》约定本小区的物业管理工作没有选聘物业服务企业由业主自行管理小区物业，符合法律规定。按照《春风业主公约》规定，小区业主应当按照约定交纳物业管理费用，原告春风业主委员会要求三被告交纳物业管理费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付滞纳金，因原告与被告没有约定具体的交纳物业管理费的具体时间，因而，计算滞纳金的起止时间约定不明，对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。三被告辩称原告没有诉讼主体资格，原告作为业主选举出来的委员会，是一种自治组织，业主有权选择自己管理小区物业工作，原告依据《业主委员会章程》和《春风小区业主���约》的约定收取物业管理费，并不违法法律规定，因此，原告作为业主委员会提起诉讼，具有法律意义的诉讼主体资格。三被告辩称制订《业主委员会章程》和《春风小区业主公约》时没有在场签字，本院审查认为，春风小区业主在制订《业主委员会章程》和《春风小区业主公约》时，有超过三分之二的业主在场同意，所作出的《业主委员会章程》和《春风小区业主公约》对春风小区全体业主均有约束力，包括三被告在内的每个业主应当遵守《业主委员会章程》和《春风小区业主公约》约定。三被告请求法院驳回原告的诉讼请求的辩解观点，理由不充分，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条条之规定，判决如下：一、原告春风小区业主委员会制定的《春风小区业主公约》合法有效。二、被告徐运祥在本判决书生效后10日内支付2015年度、2016年度物业管理费共计1530.72元。三、被告王征其在本判决书生效后10日内支付2015年度、2016年度物业管理费共计1530.72元。四、被告徐叶银在本判决书生效后10日内支付2015年度、2016年度物业管理费共计1426.04元。五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费106元，减半收取53元，由被告徐运祥、王征其、徐叶银负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数��出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  蒋廉佑二〇一六年十二月十五日书记员  郑丽菲