云南省澄江县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）云0422民初501号 原告：张春丽，女，1983年6月9日生，汉族，住云南省昆明市西山区。 委托诉讼代理人：梁子红，云南盛天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 委托诉讼代理人：粟凤珍，云南盛天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告：澄江湖畔圣水房地产开发有限公司。住所地：云南省玉溪市澄江县右所镇矣旧村委会（澄华线9KM处）。统一社会信用代码：91530422778560623A。 法定代表人：刘玉龙，总经理。 委托诉讼代理人：徐博，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 委托诉讼代理人：叶攀，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 原告张春丽与被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司（以下简称湖畔圣水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案受理后，依法适用简易程序于2016年9月12日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本院于2016年9月26日裁定将本案转为普通程序审理，2016年10月25日，本院组成合议庭第二次公开开庭审理了本案。两次开庭，原告张春丽及其委托诉讼代理人梁子红、被告湖畔圣水公司的委托诉讼代理人徐博到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张春丽向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付原告截至2016年6月30日的租金共计33634元（本判决所涉货币币种均为人民币，以下不再专门指明）；2.依法判决被告支付原告逾期支付租金的违约金共计7908元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告于2016年7月7日书面将其诉讼请求变更为：1.依法判决被告向原告支付2015年7月1日截至2016年12月31日的租金共计50451元；2.依法判决被告支付原告逾期支付租金的违约金共计7908元；3.依法判决被告按合同约定向原告提供2015年7月1日截至2016年6月30日，原告应享有30天免费使用相同档次的酒店客房（按照600元/天计算，折合现金共计18000元）。事实和理由：被告是澄江湖畔圣水房地产项目的开发商，被告在售房时宣传自己将作为承租人与购房者签订租赁合同，保障购房者的投资收益。2010年，其与被告签订《商品房购销合同》和《湖畔圣水租赁合同》，《湖畔圣水租赁合同》约定：原告将向被告购买的房屋租赁给被告用于抚仙湖悦椿度假酒店的运营，租赁期限自2010年5月14日至2019年6月27日，在租赁期间，被告每年按购房价款的6.8%向原告每半年支付一次租金，被告每年免费提供30天相同档次的酒店客房给原告使用。双方还约定了相应的违约责任。合同签订后，原告按合同约定将房屋交被告使用，被告按合同约定向原告支付了部分租金，但2015年7月1日至2016年6月30日期间的租金，被告未按时向原告支付，也未向原告提供30天免费使用相同档次的酒店客房，被告的行为已构成违约。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法作出公正判决。 被告湖畔圣水公司辩称，一、《湖畔圣水租赁合同》系双方在平等自愿、协商一致的基础上签订，依法成立并生效，该合同持续履行至2016年6月30日。因市场变化、经济形势下滑等客观因素，导致抚仙湖悦椿度假酒店持续亏损，已无法继续运营。被告向人民法院提交云南平云会计师事务所有限公司出具的云平审字[2016]第S1690号《澄江湖畔圣水房地产开发有限公司悦椿度假酒店2010年9月25日（开业）至2016年6月30日经营状况审计报告》（以下简称《审计报告》），该《审计报告》显示抚仙湖悦椿度假酒店自2010年9月25日（开业）至2016年6月30日期间累计亏损227,022,674.09元。现抚仙湖悦椿度假酒店面临巨大商业风险，根据《湖畔圣水租赁合同》第十一条第2款约定，在解除合同条件成就时，被告有权提前3个月通知原告后，单方解除本合同，并不承担违约责任。2016年3月，被告依照合同的约定向原告寄送了《解约通知书》，该《解约通知书》明确告知原告，双方签订的《湖畔圣水租赁合同》已于2016年6月30日依法解除，如果原告未能如期获得租金，被告将按合同约定支付最后一期租金，并支付违约金。自2016年7月1日起被告将租赁房屋交还原告，原告应自行到房屋所在地接收房屋。2016年6月30日，被告通过《云南信息报》公告通知包括原告在内的业主及时办理租赁房屋的移交手续，并数次拨打原告预留联系的电话反复提醒，但原告未领取相应租金及违约金，也未到租赁房屋所在地办理接收房屋的相关手续。为此，被告主动将租赁房屋按照合同约定的条件及装饰装修标准予以封存，并将租赁房屋钥匙寄还原告。因此，原、被告签订的《湖畔圣水租赁合同》已解除；二、由于原告收取租金的银行账户有变动，截止到目前，被告尚未向原告支付2015年7月1日至2016年6月30日止的租金，该期间的租金及违约金，被告愿意按合同的约定支付。对于原告诉请2016年7月1日至2016年12月31日期间的租金，因该租赁合同已依法解除，原告的该部分诉讼请求，无事实和法律依据；三、截至2016年6月30日，被告按合同约定提供给原告免费入住券（点卡），并按期按比例向原告履行了提供义务，故对原告要求被告提供30天免费使用相同档次的酒店客房（按照600元/天计算，折合现金共计18000元）的诉讼请求，于法无据。综上所述，原、被告签订的《湖畔圣水房屋租赁合同》已于2016年6月30日解除，被告愿意按合同约定向原告支付2015年7月1日至2016年6月30日期间内的租金及违约金，原告的其他诉讼请求，请求人民法院予以驳回。 当事人围绕诉讼请求及答辩理由向本院提交了《商品房购销合同》及《合同补充协议》、房屋所有权证、《湖畔圣水租赁合同》、内资企业情况登记表、《解约通知书》、《EMS快递单》、《邮件投递查询信息》、入住点卡明细表、租金支付清单、《公告》、《租赁房屋交还说明》、《交付清单》、《公证书》、免费入住点卡样式、免费入住券兑换表、免费入住权（点卡、券）兑换表、云南平云会计师事务所有限公司出具的《审计报告》等证据及本院依职权对中国银行股份有限公司澄江支行工作人员所作的询问笔录，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.云南平云会计师事务所有限公司出具的《审计报告》，原告质证后认为《湖畔圣水租赁合同》的主体是原、被告双方，但《审计报告》审计的对象是抚仙湖悦椿度假酒店，故原告对审计报告不予认可。本院认为，《湖畔圣水租赁合同》约定经营的主体是抚仙湖悦椿度假酒店，故合同约定的审计对象应为抚仙湖悦椿度假酒店，现被告提供的《审计报告》审计的对象是抚仙湖悦椿度假酒店符合双方合同的约定。该报告系有资质的机构作出，且原告也未申请重新审计，在没有充分证据推翻该《审计报告》的前提下，本院对云南平云会计师事务所有限公司出具的《审计报告》予以采信；2.中国银行股份有限公司澄江支行工作人员的询问笔录，该询问笔录客观陈述了该行受被告委托一直以来代被告向原告支付房租而非代发工资，显示为“工资”是系统的问题，且在庭审过程中原、被告均认可双方不存在劳动合同关系，符合被告自合同签订以来向原告支付租金的实际情况，本院予以采信；3.对原告否认收到被告寄送的EMS，本院认为，通过被告提交的查询单，显示“已妥投”而非被拒收或退回，故本院确认原告已收到被告寄送的《解约通知书》、《租赁房屋交还说明》、《交付清单》及钥匙。 根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：被告系房地产开发企业，抚仙湖悦椿度假酒店系由被告成立的下属分公司。2010年5月9日，原告与被告签订《商品房购销合同》，购买被告开发的湖畔圣水1幢第A座第26层2628号钢混结构房屋一套，套内建筑面积为38.6平方米，房屋总价款为494613元。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2010年5月14日，原告作为甲方、被告作为乙方又签订了《湖畔圣水租赁合同》，合同约定了以下主要内容：“一、租赁标的：甲方将其所有的湖畔圣水1幢第A座第26层2628号商品房租赁给乙方用于抚仙湖悦椿度假酒店的运营……二、租赁期限：自2010年5月14日至2019年6月27日……四、租金回报：1.在租赁期间，乙方每年度按照编号：湖畔圣水租2010-0197号的《商品房购销合同》约定之购房价款的6.8%向甲方支付固定租金（税费由甲方自行负担）。在每次租金支付前，乙方应置备关于甲方应得租金以及租金中应扣除税费的书面说明，供甲方查阅。甲方根据税收征管等部门规定应当缴纳的预提税、所得税和其它税款或收费等，乙方有权代扣代缴。乙方代扣代缴后应当向甲方提供代扣代缴税费的凭证……五、租金支付方式：1.第一次租金支付时间在合同签订生效之日，乙方向甲方支付2010年5月14日至2010年12月31日的租金21378元；2.自2011年1月1日起，合同约定的固定租金每半年支付一次，每年度上半年的固定租金，乙方应当于当年度1月1日前10日内支付给甲方。每年度下半年固定租金，乙方应当于当年度的7月1日前10日内支付给甲方，乙方应当先付租金后使用租赁房屋……七、租赁房屋特别约定：1.自抚仙湖悦椿度假酒店开业之日起，每个公历年度甲方均被特准免费使用与租赁商品房相同档次的酒店客房30天（每天壹间）。其中4月1日－10月31日期间20天，11月1日－次年3月31日期间10天；……4.甲方在一个公历年内未使用完任何部分的业主免费入住时间，则逾期不再享有。业主免费入住时间不得跨年度、不得累计、不得转让给其他第三方享有。甲方不得以未使用为由要求乙方或者酒店管理方支付任何形式的补偿或者赔偿。甲方在全面遵守《业主免费度假入住规则》、《抚仙湖悦椿度假酒店管理规定》的前提下，乙方或酒店管理方应当首先满足甲方的入住需求，因乙方或酒店管理方原因，导致甲方不能完整使用业主免费入住时间时，经甲方提出书面申请后，免费入住时间可按实际不能提供酒店入住天数予以顺延……九、违约责任：……4.乙方未能按时支付租金，应当自应付而未付之日起按照同期银行贷款利率向甲方支付违约金。逾期支付超过60日时，乙方还应当向甲方支付当年度应得租金的20%作为违约金……十一、其他：……2.本合同履行过程中，若发生不可抗力、政府行为或者其他巨大商业风险，导致抚仙湖悦椿度假酒店不能继续运营时，乙方有权在提前3个月通知甲方后，解除本合同，并不承担违约责任；……4.……,本合同履行期间，双方需要书面送达相关文件或通知时，可通过双方在合同中确定的通信方式以传真、邮件或者EMS等方式寄送，相关文件或者通知自发出之日起7日届满后即视为已经到达相对方；……”。合同还约定了双方当事人的其他权利义务。合同签订后，原告将房屋交由被告管理使用。2010年12月2日，原告取得租赁房屋的所有权证。在房屋租赁期间，被告按合同约定向原告支付了合同签订之日至2015年6月30日的租金，并提供了截止2016年3月31日的免费入住点卡。2016年3月22日，被告通过EMS向原告寄送了《解约通知书》，通知原告自2016年6月30日起解除双方签订的《湖畔圣水租赁合同》，并承诺支付2015年7月1日至2016年6月30日期间的租金及违约金。2016年6月27日，原告向本院提起诉讼。2016年6月30日，被告在《云南信息报》上公告通知包括原告在内的业主，自2016年7月1日起到被告处办理领取租金、违约金、接收房屋等手续，但原告未到被告处办理上述手续。2016年7月29日，被告通过EMS向原告寄送了《租赁房屋交还说明》、《交付清单》及房屋钥匙两把，并由云南省昆明市明信公证处公证后对房屋进行了封存。2016年8月26日，云南平云会计师事务所有限公司出具的《审计报告》结论为：抚仙湖悦椿度假酒店自2010年9月25日（开业）至2016年6月30日，累计亏损227,022,674.09元。 诉讼过程中，原告于2016年7月20日向本院提出财产保全申请，要求对被告的银行存款76359元或相当于76359元的其他财产予以查封、扣押或冻结，原告提供17500元的现金作为担保。本院经审查后认为，原告的申请符合相关的法律规定，2016年8月5日，本院作出(2016)云0422民初501号民事裁定，裁定在76359元的价值范围内对被告的财产或银行存款予以查封、扣押或冻结。2016年8月10日，被告根据本院作出的保全裁定，在76359元的价值范围内向本院提供了足额的现金担保。 本案争议的焦点问题是：一、原、被告双方签订的《湖畔圣水租赁合同》是否已经解除；二、被告应支付给原告的租金、违约金应如何计算；三、被告是否应对原告未使用的免费入住天数进行赔偿。 针对上述争议的焦点问题，本院将逐一评述如下： 关于本案的争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订的《湖畔圣水租赁合同》第十一条第2款约定：合同履行过程中，若发生不可抗力、政府行为或者其他巨大商业风险，导致抚仙湖悦椿度假酒店不能继续运营时，被告有权在提前3个月通知原告后，解除合同，并不承担违约责任。该条款虽系被告提供的格式合同条款，但该条款并不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的无效情形。原、被告双方签订的租赁合同期限长达九年多，在履行合同过程中难免出现不可预测的风险，在合同中约定当事人解除合同的条款，也并非免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，因此，该合同条款应认定为有效条款。在合同条款有效的情况下，解除合同的条件是否已成就，被告认为在合同履行过程中连年发生亏损，属合同约定的巨大商业风险，解除合同的条件已成就。本院认为，所谓商业风险，是指在商业经营活动中因经营失利造成的损失，具有能够预见或者应当预见性，一般发生在合同生效后，法律关系消灭前，在合同履行过程中，出现了合同全部或者部分不能履行的事实。本案中，被告与抚仙湖悦椿度假酒店属总公司与分公司的关系，抚仙湖悦椿度假酒店虽不具备独立法人地位，但可以独立核算财务并申报税收，租赁合同约定以抚仙湖悦椿度假酒店的运营面临巨大商业风险而不能继续运营作为解除合同的条件之一，根据本院已经采信的《审计报告》，抚仙湖悦椿度假酒店累计亏损227,022,674.09元，该报告显示抚仙湖悦椿度假酒店最大的支出为业主租金，将该笔支出纳入抚仙湖悦椿度假酒店的经营成本，符合双方合同的约定，也符合衡量企业在经营过程中的盈亏规则。近年来，国内经济形势下滑，消费不景气，对类似抚仙湖悦椿度假酒店这类集餐饮、住宿、会议为一体的中高端酒店，无疑会受到经济形势的影响，《审计报告》也印证了抚仙湖悦椿度假酒店所受到的影响。当然，除上述客观原因外，抚仙湖悦椿度假酒店自身还存在酒店管理、营销方案、合作模式等方面的问题，但从目前来看，即便改进管理方法继续经营，在短时间内不但不能扭亏为盈，反而会产生更大的亏损，该《审计报告》充分说明抚仙湖悦椿度假酒店已面临巨大商业风险。在此情况下，被告选择解除合同，符合双方的约定。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人根据本法第九十二条第三款的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，被告于2016年3月22日向原告寄送了《解约通知书》，原告本人于2016年3月24日进行了签收，被告已按合同约定提前三个月通知了原告，该《解约通知书》具有解除租赁合同的效力，本院依法确认原、被告于2010年5月14日所签订的《湖畔圣水租赁合同》自2016年7月1日起解除。 关于本案的争议焦点二，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，虽然本院已确认原、被告双方签订的《湖畔圣水租赁合同》已于2016年7月1日起解除，但并不影响合同解除前双方应履行的义务。根据合同的约定，被告应支付原告2015年7月1日至2016年6月30日的租金33633.68元（494613元×6.8%），其中2015年7月1日至2015年12月31日的租金16816.84元（33633.68元÷2）应于2015年7月1日前10日内支付，2016年1月1日至2016年6月30日的租金16816.84元（33633.68元÷2）应于2016年1月1日前10日内支付，但截止到目前为止，被告尚未向原告支付2015年7月1日至2016年6月30日的租金共计33633.68元，被告的行为已构成违约，被告应按合同约定承担继续支付租金、承担违约金的义务。因此，对原告要求被告支付2015年7月1日至2016年6月30日的租金共计33634元的诉讼请求,本院予以支持，具体数额以本院计算的33633.68元为准。对于原告主张2016年7月1日至2016年12月31日的租金，因原、被告签订的《湖畔圣水租赁合同》于2016年7月1日起解除，原告的该部分诉讼请求于法无据，本院不予支持。违约金分两部分计算，自逾期之日起按银行同期贷款利率计算违约金为1181.38元（16816.84元×4.85%＋16816.84元×4.35%÷12个月×6个月）；逾期支付超过60日按原告当年应得租金的20%计算违约金为33633.68元×20%＝6726.74元，违约金合计7908.12元，原告主张7908元，本院以原告主张的数额为准。 关于本案的争议焦点三，本院认为，原、被告签订的《湖畔圣水租赁合同》约定：被告每个公历年度向原告免费提供与租赁商品房同档次的酒店客房30天（每天壹间），原告在一个公历年度内未使用完任何部分的业主免费入住时间，则逾期不再享有。本案中，根据被告提交的向原告提供2015年4月1日至2016年3月31日的免费入住点卡充值情况，可确认被告已按合同约定于2015年3月下旬向原告提供了上述期间内的免费入住权，原告未在一个公历年度即2016年3月31日前使用完则不再享有，故对原告要求被告赔偿2016年3月31日前未享有或未入住造成的损失,本院不予支持。对于原告应享有2016年4月1日至2016年6月30日的免费使用相同档次的酒店客房，不管原告是否领取过免费入住券，因使用该入住券的期间未满一个公历年度，客观上被告已不能继续向原告提供入住的条件，且被告也不能提供证据证实原告已领取的免费入住券在该期间内进行过消费，因此，被告应承担由此给原告造成的损失。根据双方合同约定的内容以及参照与抚仙湖悦椿度假酒店相同档次酒店客房的价格，本院确定按8天计算，标准为600元/天，8天的损失共计4800元。对原告主张赔偿30天共计18000元的损失，本院仅支持8天共计4800元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条之规定，判决如下： 由被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司向原告张春丽支付租金33633.68元； 由被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司向原告张春丽支付违约金7908元； 由被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司向原告张春丽赔偿不能提供免费入住的经济损失4800元； 驳回原告张春丽的其他诉讼请求。 判决主文一、二、三项合计46341.68元，限本判决生效之日起十日内支付； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1708元、财产保全费784元，两项合计2492元，由原告张春丽负担942元，由被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司负担1550元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 各方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司不自动履行本判决，原告张春丽可在本判决确定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。 审 判 长  马利亚 审 判 员  罗 敏 人民陪审员  马朴忠 二〇一六年十二月二十日 书 记 员  李瑞华 书 记 员  李晶欣