安徽省阜阳市颍泉区人民法院民 事 判 决 书（2015）泉民一初字第01649号原告：安徽庆丰实业有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区胜利北路光大国际广场****，组织机构代码69284350-X。法定代表人：张洪亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：张杰，安徽民扬律师事务所律师。被告：林清泉，男，汉族，1982年5月27日出生，住福建省晋江市。第三人：阜阳市恒腾商贸有限公司，，住所地安徽省阜阳市颍泉区皖北商场综合楼****法定代表人：林金治，该公司经理。被告及第三人共同委托诉讼代理人：余鸿飞，安徽皖北律师事务所律师。被告：洪玲，女，汉族，1974年5月1日出生，住安徽省阜阳市颍泉区。委托诉讼代理人：何胜，安徽皖北律师事务所律师。原告安徽庆丰实业有限公司纠纷一案，本院2015年10月15日受理后，依法适用普通程序，于2015年11月23日公开开庭进行了审理，原告安徽庆丰实业有限公司的委托诉讼代理人张杰、被告林清泉、第三人阜阳市恒腾商贸有限公司的共同委托代理人余鸿飞到庭参加诉讼。庭审中原告申请对被告林清泉提交的证据材料申请鉴定，本院予以准许。后原告安徽庆丰实业有限公司申请追加被告洪玲参加诉讼本院予以准许，2016年11月10日再次开庭进行了审理，原告安徽庆丰实业有限公司的委托诉讼代理人张杰、被告林清泉、第三人阜阳市恒腾商贸有限公司的共同委托诉讼代理人余鸿飞，被告洪玲的委托诉讼代理人何胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安徽庆丰实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告解除与被告林清泉继续履行房屋租赁合同；2、判令林清泉及第三人在合同解除后应立即搬出所租赁房屋，将该房屋交付给原告；3、判令被告及第三人支付拖欠原告房租117.9万元（2015年6月15日以前拖欠的房租100万元，2015年6月19日到8月31日拖欠24.9万元），从2015年10月1日起按每天0.23287671万元计收房租，直到合同解除房租付清时止；4、判令被告林清泉支付违约金20万元，并支付拖欠房租利息（按同期贷款利息计算）；5、本案的诉讼费由被告承担。在庭审中，原告安徽庆丰实业有限公司变更诉讼请求，要求被告洪玲返还2013年6月26日至2017年6月15日这段时间的房租费1986309.14元。事实与理由，2007年6月4日，被告林清泉与洪玲签订房屋租赁协议，洪玲将位于阜阳市人民东路皖北商场建筑面积为1660平方米商场租赁给被告林清泉使用，约定租期10年，自2007年6月16日至2017年6月15日，租金年付，先付款，后使用，提前30天付款，不得转租等。合同签订后，林清泉将房屋转租给第三人使用。2013年6月，因洪玲拖欠他人欠款，经阜阳市中级人民法院执行，原告通过参加拍卖，买得被告租赁洪玲的上述房产。2013年6月26日，阜阳市中级人民法院以（2010）阜执字第00016-2号民事裁定，裁定该房屋归原告所有。2014年1月原告取得该房产权证。原告拥有产权后，多次找中级法院，林清泉、第三人等协商收取房租的事宜，一直未能达成一致意见。原告认为本案虽然是带租拍卖，但按照法律规定，自房屋产权转移后，被告就应当向原告缴纳房租，为此，原告除多次通过阜阳市中级人民法院协调外，通过律师函、直接派员等形式向林清泉、第三人催要房租，林清泉，第三人均置之不理，后来原告了解到，林清泉于2008年12月预交洪玲房租400万元，扣除这400万元，截止到2014年6月15日，林清泉已拖欠房租15万元，拖欠的房租和新发生的房租应交付给新的出租承继人即原告，而被告拒不履行合同，为维护原告合法权益，起诉至法院。林清泉以及阜阳市恒腾商贸有限公司辩称，我依法享有租赁房屋的租赁使用权，2007年6月4日我与房主洪玲签订了《房屋租赁协议书》，约定租赁期限为10年，自2007年6月16日至2017年6月15日，2008年12月10日双方签订《房屋租赁补充协议》，租金调至50万元/年，到2008年12月我支付洪玲房租400万元，我依法享有房屋的租赁使用权，因房主外欠他人债务，我与2010年6月对房主起诉，经过法庭主持调解，约定双方于2007年6月4日签订的《房屋租赁协议书》继续有效，洪玲退还租金350万元，由于洪玲没有履行能力，2010年7月31日，约定我应得的350万元作为房租不再收回，租期到2017年6月15日，租金为50万元/年。在阜阳市中级人民法院执行拍卖租赁房屋时，我们表示不再申请法院执行，因此，我与房主建立的房屋租赁关系受法律保护。我租赁房屋经营的是利郎服饰销售，没有转租给第三人，原告诉我转租给第三人是不成立的。根据买卖不破租赁原则，租赁房屋虽拍卖抵债，原告依法享有房屋的所有权，但并不影响我使用租赁房屋。阜阳市中级人民法院在2013年6月委托对租赁房屋进行拍卖时，阜阳市金手拍卖有限责任公司发布的拍卖公告明确为带租拍卖，租期至2017年6月15日，所谓带租拍卖，就是确认租赁成立前提下进行拍卖，竞买人在租期2017年6月15日之前不得使用租赁房屋并不得收取租金，因我已经支付给原房主全部租金，我与原告没有建立新的租赁关系，故原告向我催收房租没有事实和法律依据，故我在原告通过竞买取得房屋产权后也不应再支付原告房租。根据我与房主的约定，我支付400万的房租，可以使用房屋至2017年6月15日。不存在拖欠房租的情形。在原告取得租赁房屋产权后，多次找我，甚至扰乱我的经营，根据买卖不破租赁的原则，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，我作为承租人主张房屋受让人的原告继续租赁原租赁合同，法庭应当予以支持。阜阳市中级人民法院是租赁房屋委托拍卖执行机关，至今法院虽下达执行裁定，仅是确认房屋委托拍卖执行的机关，至今法院虽下达执行裁定，仅是确认房屋属原告所有，可以办理产权过户手续，并没有裁定我作为承租人退还房屋。因此原告的诉讼主张不能成立。洪玲辩称，2010年7月31日的《协议书》是答辩人签名，按手印，是答辩人真实的意思表示，当时因为答辩人根本无力退还350万元，故选择不退还租金，继续出租房屋。安徽庆丰实业有限公司起诉林清泉和答辩人无关，不应该追加答辩人为被告，答辩人不应承担责任。答辩人于林清泉签订租赁协议在发生纠纷之前，租期到2017年6月份，涉案房屋拍卖时就为带租拍卖，原告购买时对此事就应该清楚明了。既然为带租拍卖，那么根据买卖不破租赁的原则，即使原告取得了房屋的所有权，林清泉也有权继续租赁到2017年6月份，这和答辩人无关。答辩人在法院拍卖和原告购买五年之前就已经收取了到2017年6月份全部的租金，原告在法院拍卖时明知道是带租拍卖，就应该向法院以及承租人或者答辩人核实承租人到底租金付到什么时候，如果觉得不划算，可以不买，既然已经买了，无论有没有核实租金支付情况，实际的法律后果应由其自己承担。现在原告购买房屋后，又以种种理由要求他人支付2017年6月份之前的租金，又有什么依据呢？答辩人在法院拍卖以及原告购买后并未收取任何租金、所以原告无权起诉答辩人返还租金。涉案房屋现仍由林清泉租用，所产生的一切租金问题应由原告与林清泉协商，房屋已经不属于答辩人，起诉答辩人无任何依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无争议的证据，本院认定如下：原告安徽庆丰实业有限公司所举证的证据一营业执照、税务登记证、组织机构代码证，证据二阜阳市中级人民法院（2010）阜执字第0016-2号执行裁定书、拍卖公告、房产证、证据三洪玲与被告林清泉签订的《房屋租赁合同协议书》《房屋租赁补充协议》、《阜阳市中级人民法院（2010）阜民一初字第0030号民事调解书》、洪玲向林清泉出具的房屋收据2张计款400万元。证据四申请人民法院调取的《阜阳市中级人民法院法院（2010）阜民一初字第0030号民事调解书》部分卷宗材料。证据五律师向林清泉发出的《律师函》、请求中级人民法院解决房租的《函》、安徽庆丰实业公司派员向林清泉、第三人催要房租的现场照片等若干。被告林清泉以及第三人阜阳市恒腾商贸有限公司提交的证据一租赁协议、补充协议，证据二收条两张，林清泉已支付400万元租金，证据三拍卖公告两份，证据四调解书，证据五申请法院调取的在2013年3月19日，在中院所做的笔录，被告洪玲提交的证据身份证复印件真实性本院均予以认定。对有争议的证据，本院认定如下：洪玲与林清泉于2010年7月31日签订的协议。原告安徽庆丰实业有限公司申请对该协议形成时间以及洪玲的签名是否为洪玲本人签名，原告撤回鉴定申请，后经洪玲认可，本院对该协议的真实性、合法性关联性均予以认定。经审理查明：2007年6月4日，洪玲与林清泉签订一份《房屋租赁协议书》，约定林清泉承租洪玲的位于阜阳市人民东路皖北商场，其中属于洪玲的建筑面积为1660平方米。租赁期限为10年，自2007年6月16日至2017年6月15日。租金年付，先付款，后使用，提前30天支付，第一年至第四年每年房租为捌拾万元，第五年至第十年每年房租为捌拾伍万元。同时约定，若房屋产权转移，甲方应保证产权房与乙方继续租赁本协议，在协议有效期内，任何一方违约，违约方应对对方支付违约金贰拾万元。2008年12月10日，洪玲与林清泉签订《房屋租赁补充协议》，约定双方将属于洪玲商场部分建筑面积约1660平方米房屋在与林清泉签订的租赁协议中2009年6月16日至2017年6月15日租金总计人民币陆佰柒拾捌万元整，调整至伍拾万元每年，八年租金合计人民币肆佰万元整，林清泉一次性将2009年6月16日至2017年6月15日的租金支付给甲方，洪玲保证继续履行原租金协议的合法有效，一切以原租赁协议为准，在本协议签订后两日内将人民币肆佰万元租金支付给洪玲，洪玲保证继续履行原协议的房屋使用经营方式及租金支付方式不变。两日后林清泉将该叁佰万元支付给洪玲，洪玲出具收条一份，2008年12月17日，林清泉支付剩余的100万元。2010年，林清泉在阜阳市中级人民法院起诉洪玲要求确认双方2008年12月10日签订的房屋租赁补充协议无效。双方经调解，2010年7月5日达成书面调解协议，由阜阳市中级人民法院出具（2010）阜民一初字第0030号民事调解书，双方于2007年6月4日签订的房屋租赁协议书继续有效，双方于2008年12月10日前的房屋租赁补充协议从签订调解协议时解除。洪玲于2010年7月7日前一次性返还林清泉房租费350万元，逾期按日万分之二点一承担违约金。后因洪玲与其他人债务纠纷，阜阳市中级法院2013年6月26日作出（2010）阜执字第00016-2号执行裁定书，将登记在洪玲名下的位于阜阳市皖北商场综合楼1-3层设置抵押部分约1972.76平方米房地产归买受人安徽庆丰实业有限公司所有，财产权自本裁定送达买受人时转移。安徽庆丰实业有限公司取得该房产系基于阜阳市中级法院委托阜阳市金手拍卖有限责任公司的拍卖。在该拍卖公告上载明该房产系带租拍卖，承租人在同等条件下有优先购买权（租期至2017年6月15日）。安徽庆丰实业有限公司于2014年1月7日办理了产权登记手续。在本次诉讼中，林清泉提供一份林清泉与洪玲2010年7月31日签订的《协议书》，该协议书甲方为林清泉，乙方为洪玲。双方就阜阳市人民东路皖北商场房屋租赁有关事宜现协议一致，特立书证，以其双方共同遵守。甲乙双方就皖北商场房屋租赁2010年7月在阜阳市中级人民法院进行诉讼，已达成调解协议，但是，由于乙方没有支付能力，因此，甲方不再申请法院执行（虽申请执行，但甲方不再要求法院执行），甲方应得的350万元作为房租不再收回，房屋租期到2017年6月15日止。甲乙双方2007年6月4日签订的房屋租赁协议继续有效，租金调整为每年50万元，甲方不得在追究乙方的违约责任。原告安徽庆丰实业有限公司申请对该协议形成时间以及是否为洪玲签字进行鉴定。后原告方撤回申请。后原告申请追加洪玲为本案的被告，经庭审质证，洪玲认可了该协议系其与林清泉签订。综合双方的诉辩主张，本案争议焦点为：带租拍卖如何理解；洪玲是否应当退还原告房租。本院认为：带租拍卖是指在物上设定租赁权。结合本案看，系阜阳市中级人民法院在拍卖洪玲所有的房屋上存在租赁权，该租赁权的期限至2017年6月15日。且在拍卖公告上已经注明。因此，原告应当对该拍卖事项进行详细的了解后参与竞拍。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定，拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，洪玲与林清泉之间的租赁权是优先存的，且经过法院拍卖公告确认的。关于洪玲是否应当退还多收取的租金问题，洪玲与林清泉签订房屋租赁协议是在2007年，房屋租金在2008年进行了支付，双方在2010年对合同内容进行了变更，2013年房屋进行了拍卖，签订协议和收取租金的行为均发生在2013年之前。洪玲的房屋因其不能偿还债务被依法拍卖，因此，在房屋被拍卖后，洪玲丧失了房屋所有权，因此，其丧失了房屋的占有、使用、收益、处分的权利。其丧失房屋所有权后收取的房屋租金应当予以退还。从阜阳市中级人民法院裁定作出之日起至房租到期的租金为1984931.51元。该款应当由洪玲返还给所有人安徽庆丰实业有限公司。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条、第三十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下：一、被告洪玲于本判决生效之日起十五日内退还原告安徽庆丰实业有限公司房屋租金1984931.51元。二、驳回原告安徽庆丰实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费19452元，由原告安徽庆丰实业有限公司负担4452元，由被告洪玲负担15000元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长 李 璜代理审判员 王 帅人民陪审员 刘家友二〇一六年十二月二十六日书 记 员 董昆朋附：（2015）泉民一初字第01649号民事判决书适用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。第三十一条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。