山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋07民终1931号上诉人（原审被告）：贾俊青，男，1963年1月25日生，汉族。被上诉人（原审原告）：山西省榆社第二中学，地址榆社县东升西街**号。法定代表人：白建岗，校长。委托诉讼代理人：王东亮，男，1974年12月14日生，汉族，山西省榆社第二中学副校长，现住榆社县。上诉人贾俊青因与被上诉人山西省榆社第二中学房屋租赁合同纠纷一案，不服榆社县人民法院(2015)榆商初字第222号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人贾俊青的上诉请求为：依法撤销原判，予以改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：地下室改建只是被上诉人解除《协议》的借口，地下室根本无法进行改建，被上诉人以功能室短缺为由解除《协议》，提供为证，欺骗法院及租户。从2013年开始，被上诉人多次召集租房户开会，要求解除《协议》，并多方阻挠，致使我所租房屋不能正常使用，同时也扰乱了我的工作和生活秩序，造成严重的经济损失，被上诉人应予赔偿。由于被上诉人法定代表人白建岗明确告知有意租房者，此房屋要解除《协议》并已起诉，不能租用，致使我所租房屋一直闲置，给我造成更严重的经济损失，被上诉人应予赔偿。被上诉人榆社二中的答辩意见为，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人榆社二中向一审法院起诉请求为：请求终止双方的房屋租赁协议，收回教学楼底层房屋。一审法院认定事实：双方无争议的事实是：2012年1月20日，原审原、被告双方签订房屋租赁协议，将榆社二中教学楼底层50平米的房屋出租给贾俊青，租期6年，租金8万元。2015年7月31日，榆社二中学校下达书面通知要求收回出租房屋。双方争议焦点是：原审原、被告双方签订的房屋租赁协议是否应当终止。针对争议焦点，榆社二中陈述，榆社纪委发文后县教育局召开全县中小学、幼儿园会议，要求各学校清查公用办公用房和出租房屋，其中特别点明榆社二中出租房屋，随后县委、县政府进一步就办公用房和出租房屋进行整顿，县领导和教育局领导要求我校清退出租房屋；2014年进行国家均衡校验收，由于学校功能室短缺，县教育局决定对地下室进行规划改建以达到相关标准，根据协议第三条收回房屋的使用权，以备改建；2015年5月18日，晋中市教育局发文就出租后的房屋进行整顿，学校需补办审批手续，但县局原计划是收回房屋，所以不予批准，学校面临处罚，所以需收回出租房屋；根据校园周边环境治理的要求，学校50米范围内禁止商业开发，清除安全隐患，故我校要收回出租房屋。提供如下证据：1、晋中市教育局关于印发《晋中市中小学国有资产出租出借实施细则》的通知1份，证明原审原、被告签订的租赁协议不符合上级要求，需整改，学校需要规范出租手续和租期，已出租房屋需补办审批手续。2、房屋租赁协议1份，证明原审原、被告双方租赁房屋的事实及相关情况。3、山西省义务教育阶段中小学校舍用房使用面积标准1份，证明省里对校舍的验收标准，学校根据该标准进行了核算，得出功能室短缺1646平米。4、榆社二中国家级均衡校验收功能室短缺情况登记表1份，证明学校需要增加功能室。5、榆社县人民政府专题会议纪要1份，证明学校针对上述情况向教育局、县委汇报，并在我校现场办公解决此事，县里决定对教学楼和地下室进行改造，解决功能室短缺问题。6、晋中市财政局教育局文件（市财教字【38】号）、榆社县人民政府函（榆政函〔2010〕49号）各1份，证明功能室建设项目资金来源，目前该资金已全部到位。贾俊青质证时，对证据1、2的真实性无异议，但晋中市教育局文件是从2015年7月1日起实施，我是在2012年1月20日租赁的房屋，该文件和我们的租房合同无关，与本案无关联性，我们也没有见到该文件；对剩余证据无异议。贾俊青针对自己的主张，提供证据：榆社县教育科技局发文的榆教字[2014]38号、榆社纪委发文的榆纪发[2013]20号文件各1份，证明该两份文件中并没有说明要求榆社二中收回出租房屋。榆社二中质证时，对证据真实性无异议，但县委县政府、县局分三次要求我校收回出租房屋，以达到校园周边环境治理要求，第一次是在贾俊青提供的两份文件出台之后，县教育局开会说办公用房清查、二中门面房上报清查并清退，因学校无钱退租金，此事搁置；第二次2014年6月均衡校验收，为解决功能室短缺，对地下室进行规划，准备改建，与租户进行第二次沟通，从改造资金里出清退的租金，还是因为资金问题搁置；第三次根据2015年发文学校进行收回门面房，协商不成。经质证，原审原、被告对对方提交证据的真实性无异议，原审法院予以采信。一审法院认为，原审原、被告签订的房屋租赁协议是双方真实意思表示，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。贾俊青于2012年1月20日与榆社二中签订房屋租赁协议，承租榆社二中学校50平米的房屋，租赁期限6年，租赁费8万元已一次性付清，协议中第三条约定，“若遇特殊情况或不可抗拒原因，租赁房屋需拆除或作它用，甲方有权终止协议，收回房屋使用权，双方按照年均租赁价和实际租赁年限结算租赁费，不计利息”，现榆社二中（协议的甲方）提供证据可以证实榆社二中存在因功能室项目建设、上级部门要求整改等需收回出租房屋的特殊情况，榆社二中主张依约定解除合同的条件已经成就，且榆社二中已向贾俊青下达书面收回房屋的通知，贾俊青已知悉该通知内容，故对榆社二中请求终止房屋租赁协议的主张，原审法院予以支持。因双方租期未满，榆社二中应按房屋租赁协议约定返还贾俊青剩余租赁期限的租赁费，现双方租赁协议已履行4年零4个月，剩余租期为1年零8个月，榆社二中应退还租金22222元（80000元÷72个月×20个月）；对于贾俊青提出榆社二中应赔偿其解除房屋租赁合同造成损失的辩解，贾俊青无证据证明其主张的损失的数额，但考虑榆社二中终止房屋租赁协议，收回出租房屋，会给贾俊青造成一定的损失，原审法院酌情考虑榆社二中给予贾俊青100**元适当补偿。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决：一、解除原告山西省榆社第二中学与被告贾俊青于2012年1月20日签订的《房屋租赁协议》，被告贾俊青于本判决生效之日起十五日内将租赁房屋予以腾退。二、原告山西省榆社第二中学于本判决生效之日起二十日内返还被告贾俊青租金22222元及赔偿损失10000元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告贾俊青负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人贾俊青与被上诉人榆社二中签订的《房屋租赁协议》是否应予解除？如果解除，被上诉人榆社二中是否应当赔偿上诉人贾俊青损失，损失如何确定？针对该争议焦点，本院评判如下：（一）依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》第三条约定“在租赁期间，若遇特殊情况或不可抗拒原因，租赁房屋需拆除或作它用，甲方（即被上诉人榆社二中）有权终止协议，收回租赁房屋的使用权，双方按年均租赁价和实际租赁年限结算租赁费，不计利息”，被上诉人所举《山西省义务教育阶段中小学校舍用房使用面积标准》、《榆社县人民政府专题会议纪要》等证据可以证实被上诉人存在因功能室项目建设、相关部门要求整改等需收回房屋的情况，双方签订的《房屋租赁协议》所约定的解除合同条件已经成就，被上诉人请求解除合同，应予支持。（二）依照《中华人民共和国合同法》第九十八条之规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，依上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》第三条之约定，被上诉人终止协议，收回租赁房屋的使用权的，双方按年均租赁价和实际租赁年限结算租赁费。原审根据上诉人已交付的租金和实际租赁期间，结算被上诉人应退还的租金，符合双方合同约定。考虑到解除合同会给上诉人造成一定损失，原审根据租赁面积酌定判由被上诉人适当补偿，公平合理，予以维持。综上所述，贾俊青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人贾俊青负担。本判决为终审判决。审判长 王 雪审判员 张晓军审判员 杨姣瑞二〇一六年十二月二日书记员 张亚红