广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤12民终1506号上诉人（原审原告）：明辉（高要）房地产开发有限公司，住所地:肇庆市高要区南岸要南一路52号，组织机构代码：67312149-9。法定代表人：陈乃晶，该公司董事长。委托代理人：杜玉明、邝晓君，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱日明，男，1992年8月12日出生，汉族，住肇庆市高要区。上诉人明辉（高要）房地产开发有限公司因与被上诉人朱日明商品房销售合同纠纷一案，不服肇庆市高要区人民法院（2015）肇要法民二初字第208号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。明辉（高要）房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，支持明辉（高要）房地产开发有限公司的全部诉讼请求；2.一、二审全部诉讼费用由朱日明承担。事实及理由：原审认定的事实错误，朱日明存在逾期付款及违约的事实，故朱日明应当向明辉（高要）房地产开发有限公司支付逾期付款违约金。原审适用法律错误，朱日明依法应当向明辉（高要）房地产开发有限公司支付逾期付款违约金。综上，根据《民事诉讼法》第一百七十条的规定，应予以支持明辉（高要）房地产开发有限公司上诉请求。被上诉人朱日明辩称，朱日明是根据公司通知去到银行进行办理的,贷款是需要进行多种手续，才能完成的。朱日明是否违约，明辉（高要）房地产开发有限公司应该证明其通知的义务，如果没有履行通知的义务那责任应该在明辉（高要）房地产开发有限公司。另外，根据相关规定，合同订立的时间明显不合理，合同涉及现失公平。同时，商贷和公积金贷款时间是不同的，不同银行的批复时间也是不同的。上诉人明辉（高要）房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判令朱日明向明辉（高要）房地产开发有限公司支付违约金24570元；2.判令朱日明承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：广东省肇庆市高要区南岸要南一路52号的蔚蓝商住中心是明辉（高要）房地产开发有限公司所开发建设的商住小区。明辉（高要）房地产开发有限公司已取得商品房预售许可证，获准销售商品房。朱日明（××）与明辉（高要）房地产开发有限公司（××）于2013年5月7日签订了编号为201305072748568的《广东省商品房买卖合同》，合同约定：××所购商品房为蔚蓝商住中心第8幢6层604号房，成交总金额为374391元。合同六条付款方式及其限约定为：首期已付房款114391元，余款260000元办理银行按揭。××应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用帐户，开户银行为广发银行股份有限公司高要支行……。第七条××逾期付款的违约责任第2项约定为：××逾期付款30日内，应自付款期限之第二天起每日向××支付应付款万分之三的违约金，××有权在退还××的房款中直接扣除，且××有权依法解除合同；合同继续履行的，在商品房交付前，××应向××足额付清房款（含本金及违约金），否则××有权不交付房屋，并不承担逾期交房的违约责任。第九条××逾期交房的违约责任约定为：除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.03％向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同的附件四“合同补充协议”第六条（一）1项约定为：××必须在签署《商品房买卖合同》一周内按××指定地点办理按揭申请手续并签署抵押贷款合同，否则，视为逾期付款。第3项约定为：如××逾期付款，××有权解除本合同及补充协议，并自迟延之日起每日按未付房款价的0.05%追究××违约责任。签订“商品房买卖合同”后，朱日明支付了购房首期款。2013年11月18日，朱日明为借款人，广发银行股份有限公司肇庆分行为贷款人，明辉（高要）房地产开发有限公司为保证人，三方签订“个人房屋按揭贷款合同”,该合同约定，冼建根、姚金莲向广发银行股份有限公司肇庆分行借款260000元。该借款合同由广东赛力律师事务所进行见证。广发银行股份有限公司肇庆分行依据借款合同发放了贷款后，朱日明已付清了所有的购房款给明辉（高要）房地产开发有限公司。根据朱日明的申请，本院就由贷款申请至签订借款合同的期间能否在一周内完成等问题向广发银行股份有限公司肇庆分行进行调查，广发银行股份有限公司肇庆分行提供了与朱日明面谈的记录，以及复函认为：由贷款人申请办理个人住房贷款到签署《个人住房贷款合同》时间，由多个因素决定（如国家政策调整）具体的完成时间。就双方争议的购房者向银行申请贷款的期间问题，明辉（高要）房地产开发有限公司认为，根据其公司与相关银行签订的业务合作协议，购房合同上约定购房者存入首期购房款专用帐户的银行即为购房者按揭贷款的银行，因此，在签订购房合同时购房者已知道向哪间银行申请贷款，而且，申请人证件齐全的，在申请贷款时可立即与银行签订借款合同。朱日明则认为，在签订购房合同时，他们征询什么时候、到什么银行办理申请按揭贷款手续，售楼的工作人员告知其等电话通知，通知后才到相应的银行申请办理按揭贷款手续，在申请贷款后，由银行审查、审批后才能签订借款合同。一审法院认为，朱日明与明辉（高要）房地产开发有限公司签订的“广东省商品房买卖合同”是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约切实履行。本案的争议焦点为：朱日明与明辉（高要）房地产开发有限公司签订“商品房买卖合同”后向银行申请办理按揭贷款手续时有否违反合同约定，应否承担相应的违约责任。针对争议焦点，该院认为，首先，朱日明在签订购房合同后，未在一周内办理按揭贷款申请是否构成违约的问题。购房合同附件四“合同补充协议”第六条（一）1项约定为：“××必须在签署《商品房买卖合同》一周内按××指定地点办理按揭申请手续并签署抵押贷款合同，否则，视为逾期付款。”明辉（高要）房地产开发有限公司认为朱日明未在一周内办理按揭贷款申请手续构成违约，但明辉（高要）房地产开发有限公司没有证据证明其已按该条款约定告知了朱日明办理按揭申请手续的“指定地点”（即申请按揭贷款的银行），虽然明辉（高要）房地产开发有限公司在庭审中认为根据其与相关银行签订的业务合作协议，购房合同上约定购房者存入首期购房款专用帐户的银行即为按揭贷款银行。但明辉（高要）房地产开发有限公司没有证据证明其在签订购房合同时或在合同上已向朱日明告知了存入首期购房款专用帐户的银行即为申请按揭贷款的银行，而朱日明已知道指定贷款银行而没有依照购房合同的约定在一周内向指定银行申请按揭贷款。故该院采信朱日明认为由明辉（高要）房地产开发有限公司售楼的工作人员告知其等电话通知，通知后才到相应的银行申请办理按揭贷款手续的事实。由于双方在履行购房合同中已实际变更了关于“一周内按××指定地点办理按揭申请手续”的时间约定，双方应按照变更的约定履行。故朱日明在明辉（高要）房地产开发有限公司工作人员电话通知后到其指定的银行办理申请按揭贷款手续不构成违约，明辉（高要）房地产开发有限公司认为朱日明未在签订购房合同一周内向银行申请按揭贷款构成违约，不符合法律事实，该院不予采纳。其次，朱日明向银行申请按揭贷款后，未在一周内与贷款银行签署抵押贷款合同是否构成违约的问题。从事商品房按揭贷款业务的商业银行对购房人的按揭贷款申请，一般都经过审查、审批的程序后，才与申请人签订借款合同。广发银行股份有限公司肇庆分行回复该院的调查时认为由申请借款到签订借款合同能否在一周内完成“由多个因素决定（如国家政策调整）具体的完成时间”，也就是说该行不保证每宗按揭贷款都可以在一周内完成由申请借款到签订借款合同的程序，认为具体的完成时间由多个因素决定。银行是否在一周内完成与申请人签订借款合同的工作以及办理流程时间长短,除了申请人提供充分的申请资料外,还取决于银行方面的审查、审批时间等因素决定，无法由朱日明所掌握，朱日明向银行申请贷款后不能以自己的意志决定签订借款合同的时间。该合同条款是明辉（高要）房地产开发有限公司为了重复使用而预先拟定的格式合同条款，未遵循公平合理原则确定双方权利义务，加重了朱日明一方的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该院认定该条款无效。明辉（高要）房地产开发有限公司起诉认为朱日明违约，要求其承担违约金的诉讼请求，该院不予支持。故朱日明向银行申请按揭贷款后，不能在一周内与贷款银行签订按揭贷款合同，不应视为违约行为。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回明辉（高要）房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费414元，由明辉（高要）房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。综合双方的上诉请求和查明的事实，二审争议的焦点是：朱日明是否违约，应否承担明辉（高要）房地产开发有限公司主张的违约责任。根据双方签订的合同附件四《合同补充协议》第六条约定，××应当在合同签署一周内按××指定地点办理按揭申请手续并签署抵押贷款合同，否则视为逾期付款，××有权自迟延之日起追究××违约责任。本案中，明辉（高要）房地产开发有限公司认为朱日明逾期办理按揭申请手续，但双方签订的合同中没有明确办理按揭申请手续的指定地点，明辉（高要）房地产开发有限公司也未提供证据证明其在签订合同时或之后向××指定地点或明确告知××存入首期购房款专用账户的银行即为指定银行，本院依据现有证据无法确认明辉（高要）房地产开发有限公司向××指定地点的时间，亦无法认定合同约定的办理按揭申请手续的期限起算时间，而且，朱日明在合理的时间内与银行、明辉（高要）房地产开发有限公司签订了《个人购房担保借款合同》，履行了合同约定的义务，因此，明辉（高要）房地产开发有限公司的主张缺乏事实依据，本院不予认可。另，××能否在一周内办妥该手续及签署抵押贷款合同，不由自己的单方意志所决定，还取决于银行等部门的审查、批准及抵押贷款合同各方的配合，因此，合同中关于“××应当在合同签署一周内签署抵押贷款合同”的约定对××义务的履行要求过于严格，一审根据合同法第四十条的规定认定该约定属于明辉（高要）房地产开发有限公司拟制的格式条款，因加重××责任而无效，以及朱日明没有违反双方合同约定，并无不妥，二审予以维持。因朱日明没有违约，明辉（高要）房地产开发有限公司向朱日明主张违约金的理由不成立，本院不予支持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，明辉（高要）房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费414元，由上诉人明辉（高要）房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张秀丽代理审判员  覃争义代理审判员  黄国涛二〇一六年十二月二十八日书 记 员  李少锋