广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初10809号原告：阮海，男，汉族，1963年4月16日出生，住广东省廉江市。委托诉讼代理人：欧阳正确，广东南鹏展法律师事务所律师。被告：屠建明，男，汉族，1968年8月17日出生，住浙江省宁波市。被告：中山市小榄镇建达灯饰厂，住所地广东省中山市。投资人：屠建明。上述两被告共同委托诉讼代理人：高焕珍，广东衡德律师事务所律师。原告阮海与被告屠建明、中山市小榄镇建达灯饰厂（以下简称建达厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告阮海及其委托诉讼代理人欧阳正确、被告屠建明及被告屠建明、建达厂的共同委托诉讼代理人高焕珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮海向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告阮海与被告屠建明于2014年7月1日签订的《厂房租赁合同》；2、判令被告屠建明、建达厂立即向原告阮海支付自2016年8月1日起至实际交还厂房之日止租金（租金为24750元/月）及违约金（自租金实际逾期之日起，按照逾期金额的百分之二每月支付违约金）。事实和理由：原告阮海拥有位于中山市××××号厂房的使用权。2014年7月1日，原告阮海与被告屠建明经协商，就被告屠建明租赁上述厂房的一部分（厂房租赁面积为1650平方米）达成一致意见，并签署了《厂房租赁合同》，对租赁时间、租金、租金交付方式、租赁期间水电等费用的承担、违约责任等作出了明确约定。合同签署之后，原告阮海按照约定，将厂房付给被告屠建明使用。被告屠建明接收厂房后，作为被告建达厂的经营场所。自2016年8月起，被告屠建明、建达厂未按照约定支付租金，经催讨均未支付，故原告阮海诉至法院。被告屠建明、建达厂辩称，2015年底，因被告建达厂无法办理环保证件，无法继续经营，但原告阮海不同意解除合同，被告屠建明告知原告阮海再承租至2016年3月。2016年3月，两被告支付了阮海2016年1月至3月的租金。2016年6月23日，在两被告卖设备给客户时，应原告阮海的要求又支付其租金75000元。2016年7月12日，两被告又再支付原告阮海一个月租金24750元，即2016年8月之前的租金我方已经全部交付完毕，但原告阮海收取我方的押金75000元至今未退还。涉案的厂房已被业主于2016年8月份收回，原告阮海无权收取我方2016年8月之后的租金，如果要收取租金的话，也应从收取我方的押金中予以抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告阮海提供的协议书，被告屠建明、建达厂虽主张是被迫所签不予确认，但被告屠建明、建达厂同时确认该协议书是被告屠建明的妻子李某某草拟并签名，故该协议书本院予以认定；2.被告屠建明、建达厂提供的有宋某签名的收据，原告阮海不确认，因该证据与本案争议的租赁合同关系无关联，故本院不予认定。本院依法向中山市档案馆小榄分局调取新建房屋批复表一份及中山市城乡规划局向本院复函一份[中规函（2016）3048号]。原、被告对以上证据真实性没有异议，且与本案具有关联，故本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原址位于中山市现地址为中山市××号。2004年，中山市小榄水产养殖公司曾向中山市小榄镇申请上述镀锌棚的报建手续，2004年5月26日，中山市小榄镇作出新建房屋批复，但上述建筑物至今未向中山市城乡规划局办理建设工程规划许可证。阮海与宋某签订厂房租赁合同，约定宋某将其拥有坐落于小榄镇某厂房一座租赁给阮海使用，厂房面积为2344平方米，天井面积为265平方米，租赁期限为3年，自2014年9月1日至2017年8月31日止；合同期限内，阮海如需将厂房的全部或者部分分租给第三者，则须宋某书面同意方可与第三者签订转租合同，并将转租合同送宋某备案。合同还约定了其他事项。2014年7月1日，阮海与屠建明签订厂房租赁合同，约定阮海将位于中山市××××号厂房给屠建明使用，厂房面积为1650平方米，租赁期限为3年，自2014年7月10日至2017年8月30日止；租金为每月每平方米15元，每月租金合计24750元，每月租金于5号之前缴纳，逾期缴纳的，每日加收逾期租金的千分之八作为违约金；合同签订时，屠建明先付75000元的保证金，保证金在合同期满双方办妥财物移交手续后，由阮海将该保证金返还给屠建明；若屠建明不交付或者累计拖欠租金达1个月以上，阮海有权单方解除合同，并没收保证金。合同还约定了其他事项。合同签订后，屠建明向阮海缴纳保证金75000元。2014年7月22日，屠建明投资设立了建达厂，建达厂登记的住所地址为中山市××号。双方确认建达厂的实际经营地点就是中山市××××号厂房。2015年12月10日，建达厂因违反建设项目环境影响评价管理和建设项目环境保护设施“三同时”验收的规定，被中山市环境保护局作出责令改正违法行为等行政处罚。2016年6月23日，阮海发现屠建明将建达厂的设备转卖给他人。当日，屠建明的妻子李某与阮海签订协议书一份，确认建达厂因环保问题解决不了宣布倒闭，约定交清三个月的房租，如建达厂未处理完需要续租的，按月付清房租；如房子出租给他人后，租金定金退还给建达厂，厂房空置时间的租金由建达厂负责。屠建明并向阮海交纳了2016年6月份之前3个月租金合计74250元。2016年7月12日，屠建明再向阮海交纳了租金24750元，自2016年8月后，屠建明未再支付租金给阮海。庭审中，屠建明称其2016年9月即将厂房钥匙交付给业主宋某，阮海则称在本案起诉之前（2016年9月12日）发现涉案厂房已经锁门，但屠建明未与其办理交接使用，故涉案厂房一直由屠建明、建达厂占有使用。本院认为，阮海与屠建明就涉案厂房签订租赁合同，双方由此形成房屋租赁合同关系，建达厂虽实际使用了涉案租赁厂房，但其不是合同相对方，其与阮海不成立房屋租赁合同关系，故阮海向建达厂主张权利，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，阮海租赁该屠建明使用的厂房至今未取得建设工程规划许可证，阮海与屠建明所签订的租赁合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六、五十八条规定，无效的合同自始没有法律约束力，不存在解除的问题；合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。同时，根据《解释》第五条第一款规定，虽然合同无效，但因屠建明实际占有使用了涉案厂房，阮海仍有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因此，阮海诉讼请求解除合同及支付逾期支付租金的违约金的诉请均无理，本院不予支持；阮海诉请屠建明支付占有使用涉案厂房期间的租金亦即参照合同约定的租金（费用）标准支付房屋占有使用费的请求均有理，本院予以支持。关于屠建明应支付的房屋占有使用费问题。屠建明确认2016年9月才将厂房钥匙交付给业主，阮海亦确认2016年9月屠建明将厂房关闭，且根据2016年6月23日李某与阮海所签订的协议书的内容，屠建明已有明确意思表示终止与阮海所签订的租赁合同，故本院认定屠建明实际使用涉案厂房至2016年9月。参照合同约定的租金标准计算，屠建明应支付自2016年8月至9月期间的房屋占有使用费49500元[24750元×2个月]。因阮海与屠建明所签订的租赁合同无效，故阮海收取屠建明的押金75000应予以返还。现屠建明主张予以抵扣，为了避免当事人诉累，本院予以准许，抵扣后，屠建明无须再支付阮海上述房屋占有使用费。至于阮海主张的2016年9月之后的房屋占有使用费，因本院认定屠建明实际使用涉案厂房至2016年9月，且屠建明自2016年8月开始未支付租金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。同时，双方在租赁合同中约定，若屠建明逾期一个月交租的，则阮海可收回租赁物。根据以上事实、法律规定及合同约定，本院认定阮海明知屠建明已经拖欠一个月租金，并已于2016年9月搬离厂房的情况下，其应当及时采取收回租赁物等适当措施防止损失的扩大。故如阮海没有采取适当措施致使损失扩大的，其不得就扩大的损失要求赔偿，故对其余阮海未有及时收回租赁物导致的损失扩大，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告阮海的诉讼请求。案件受理费1038元，由原告阮海负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  阮春莉人民陪审员  麦淑清人民陪审员  陈 艳二〇一六年十二月二十日书 记 员  吴 婷书 记 员  潘家敏