三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2013）城民一初字第2585号   原告：杜瑞霞，女，1964年1月2日出生（公民身份号码：×××），汉族，住新疆哈密市。   委托代理人：李爱民、武洪喜，海南惠海律师事务所律师。   被告：海南东兰投资有限公司，住所地：三亚市外贸路三亚茶叶进出口公司宿舍楼G栋303房。   法定代表人：魏泽诚，该公司总经理。   第三人：海南衍宏中金投资有限公司，住所地：海口市大同路26号（万国大都会）。   法定代表人：肖文平，该公司总经理。   委托代理人：秦何森、潘国茂，系该公司职员。   原告杜瑞霞与被告海南东兰投资有限公司（以下简称东兰公司）、第三人海南衍宏中金投资有限公司（以下简称衍宏中金公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年9月11日立案受理后，依法组成合议庭，后因东兰公司法定代表人魏泽诚涉嫌合同诈骗一案的审理结果与本案处理有利害关系，本案于2014年3月13日中止审理，中止情形消失后，本案于2016年8月10日恢复审理，并于2016年9月7日公开开庭进行了审理。原告杜瑞霞的委托代理人李爱民、武洪喜，被告东兰公司的法定代表人魏泽诚，第三人衍宏中金公司的委托代理人潘国茂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告杜瑞霞向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告之间关于三亚市外贸路"新浪国际公馆"（原名滨海豪庭）东塔第28层2-3103号房的买卖合同成立有效；2、确认被告与第三人之间关于该房产的买卖合同无效；3、判令被告协助原告办理完毕该房产的所有产权登记手续，并按照法律规定承担销售方的相应税费；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年5月30日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》，约定被告以人民币255万元将三亚市外贸路新浪国际东塔第28层2-3103号房产销售予原告。原告按照合同约定支付了所有购房款项，被告于原告付款后交付了房产。原告接收该房产后一直居住使用至今。原告支付房款并入住后，多次要求被告协助原告办理房屋过户手续，但是被告拒绝协助。纠纷发生后，原告于2013年10月15日到三亚市房产交易中心查询档案资料，发现该房产有买受人衍宏中金公司，备案登记时间为2011年11月11日，但是近三年以来第三人没有要求与被告办理房产交付手续，对原告一年多的居住使用行为也从来没有提出过异议，而且第三人是一次性购买包含原告房产的几十套房产，该买卖行为明显存在欺诈等违法行为。为维护合法权益，原告诉至法院请求判如所请。   被告东兰公司辩称：对于杜瑞霞的诉求和证据没有异议，与衍宏中金公司之间实际是借款关系，不是房屋买卖关系。   第三人衍宏中金公司辩称：一、2011年11月10日，东兰公司与衍宏中金公司签订《商品房买卖合同》，将包含本案房屋在内的23套商品房出售给衍宏中金公司，并到房管部门办理了预售登记手续，作为东兰公司向曾秋榕、杜协长借款3000万元的担保。该3000万元借款还清后，2012年6月19日东兰公司同意将上述房产继续备案作为东兰公司向陈璟借款1500万元的担保，后陈璟将该债权转让给衍宏中金公司，根据《商品房买卖合同》、《债权转让协议》及《补充协议》的约定，东兰公司应为衍宏中金公司办理房产证。原告说近三年来衍宏中金公司没有要求东兰公司办理房产交付手续、对原告已居住一年多也没提出异议与事实不符。衍宏中金公司在多次催促东兰公司交付房屋和办证无果后，已于2013年9月7日向三亚市中级人民法院提起诉讼，请求法院判令东兰公司为衍宏中金公司办理上述房产的所有权证书并交付房产。二、根据2011年3月3日，三亚市人民政府颁布实施的《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强我市房地产市场调控工作的通知》，该通知第六条："...对已拥有2套以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市1年以上（含1年）的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市主城区向其售房。"杜瑞霞购房时在该通知的有效期间，杜瑞霞也未提供其在三亚市1年以上（含1年）的纳税证明或社会保险缴纳证明，因此，杜瑞霞根本不符合在三亚市购房的条件，依法不应受到法律的保护。综上，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。   本院经审理认定事实如下：位于三亚市××区的新浪国际公馆项目由东兰公司开发建设，分为西塔楼（即1号楼）和东塔楼（即2号楼）两栋，项目批准预售时间2010年12月24日，批准预售房屋为西塔楼603、703、803、806、903、906房，第十至三十层；东塔楼706、806、903、906房、第十至三十层，商业用房第一层。东、西塔楼均已建设完工，现在尚未经有关部门竣工验收合格，也未办理大产权证。   2012年5月30日，杜瑞霞与东兰公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：杜瑞霞购买东兰公司的新浪国际公馆2-3103房，建筑面积102.69㎡，套内建筑面积81.16㎡，总价255万元。案外人徐某分别于2012年2月28日、2月29日、3月1日、3月5日、3月19日向东兰公司转账100万、100万、100万、100万、700万，代为支付杜建芸的购房款324万元、徐森的购房款323万元、杜瑞霞的购房款255万元、徐林的购房款198万元。涉案房屋现由杜瑞霞占有使用。   另查，2011年11月10日，东兰公司的法定代表人魏泽诚以东兰公司名义分别向杜协长、曾秋榕各借款1500万元，共计3000万元，并以包括本案2-3103号房在内的23套新浪国际公馆房屋的《商品房买卖合同》备案作为借款担保。因个人名下无法办理多套房屋的备案，杜协长、曾秋榕又均为衍宏中金公司的员工，因此，便以衍宏中金公司名义与东兰公司于2011年11月10日签订上述23套房屋的《商品房买卖合同》，并于2011年11月11日办理备案登记。魏泽诚之后已经还清了该笔3000万元的借款，但未及时解除合同备案。   2012年6月19日，魏泽诚又以东兰公司名义与陈璟签订一份《最高额借款合同》，约定2012年6月19日至12月18日期间东兰公司可以在1800万元的借款本金额度内向陈璟申请借款。陈璟于2012年7月16日向魏泽诚转账200万元，2012年7月17日转账200万元，2012年7月19日转账700万元，2012年7月20日转账400万元，实际出借共计1500万元。   2012年6月19日，陈璟又与东兰公司签订《补充协议》，约定由衍宏中金公司代持陈璟的债权，东兰公司以14套（即之前已经备案的23套房屋中的14套，包括本案的2-3103号房）办理至衍宏中金公司名下的新浪国际公馆房屋的《商品房买卖合同》备案登记作为担保；借款本息还清则撤销备案登记，若到期未能还本付息，则将借款本息转为购房款。同日，陈璟又与衍宏中金公司签订《债权转让协议书》，约定将1800万元借款的债权转让给衍宏中金公司。因实际借款为1500万元，东兰公司提供担保的商品房数量相应减少为12套，故将14套备案房屋中的1-2502、1-2305号房解除了合同备案登记。   2012年7月21日，陈璟又与衍宏中金公司签订《补充协议》，约定转让的债权为1500万元及利息，衍宏中金公司受让债权的价款为1500万元，衍宏中金公司应协助东兰公司撤销新浪国际公馆1-2502房及1-2305房的备案登记。2013年5月25日，陈璟向衍宏中金公司发出《付款通知》，要求衍宏中金公司支付1500万元的债权转让款。2013年6月19日，衍宏中金公司向东兰公司发出《债权转让通知书》。2013年7月3日，衍宏中金公司向陈璟支付1500万元的债权转让款项。   以上事实有三房预许字[2010]046号商品房预售许可证、商品房买卖合同、转账凭据、债权转让协议书、补充协议、付款通知、债权转让通知书及当事人当庭陈述等在案佐证，并经庭审质证，足以认定。   本院认为，新浪国际公馆项目取得商品房预售许可证后，东兰公司有权将该项目房屋进行出售。三亚市所出台的限购政策不属于法律法规的强制性规定，因此，杜瑞霞与东兰公司就涉案2-3103房签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，属于合法有效合同。因此，杜瑞霞主张其与东兰公司之间的商品房买卖合同成立有效，本院予以支持。   关于衍宏中金公司与东兰公司就涉案房屋所签订商品房买卖合同效力问题。首先，衍宏中金公司与东兰公司所签订的包括涉案2-3103房在内的23套房屋的商品房买卖合同，一开始是作为曾秋榕、杜协长与东兰公司之间借款关系的担保，该笔借款还清后，后又以其中14套（包括涉案2-3103房）已备案给衍宏中金公司的房屋的商品房买卖合同继续作为陈璟与东兰公司之间1500万元借款关系的担保，双方不存在真实的商品房买卖的意思表示。其次，作为担保的《商品房买卖合同》在行政机关办理了备案登记，基于《物权法》和《城市房地产管理法》的相关规定，买卖合同预告备案登记之后可以取得对抗第三人的效力，债务人在债务到期之前将商品房卖给第三人将无法办理所有权变更登记，即，尽管只是合同担保，但债权人可以结合行政管理手段，避免标的物被转让，实现准担保物权的效果，这种"准担保物权"有违物权法定这一物权法的基本原则。再次，在以商品房买卖合同作为借款关系的担保中，实际对借款合同发生担保作用的是商品房买卖合同的标的物，债权人通过房地产买卖合同在债务到期之前就固定了担保物的价值，且由于预售备案登记的存在，债务人不可能另行通过交易途径实现担保物的市场价值，房地产买卖合同事实上达到了"流押（质）"契约的效果，这与《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定："抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。"相违背，因此，衍宏中金公司与东兰公司为担保借款就本案2-3103房所签订的《商品房买卖合同》应为无效合同。   关于涉案房屋的过户登记。涉案的新浪国际公馆项目尚未办理大产权证，涉案房屋办理产权过户手续的条件尚不成就，因此，杜瑞霞现诉求东兰公司协助将涉案房屋过户至其名下，本院不予支持，杜瑞霞可以在新浪国际公馆项目的大产权证办理完成后再行主张。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，判决如下：   一、确认原告杜瑞霞与被告海南东兰投资有限公司之间的《商品房买卖合同》合法有效；   二、确认被告海南东兰投资有限公司与第三人海南衍宏中金投资有限公司就三亚市天涯区（原河西区）外贸路的新浪国际公馆2-3103号房签订的《商品房买卖合同》无效；   三、驳回原告杜瑞霞的其他诉讼请求。   案件受理费27200元（原告杜瑞霞已预缴），由被告海南东兰投资有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审判长 吴小慧   审判员 谭光华   审判员 陈孟灿     二○一六年十二月二十二日   书记员 唐安东   附相关法律条文：   中华人民共和国合同法   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》   若干问题的解释（二）   第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的"强制性规定"，是指效力性强制性规定。   中华人民共和国物权法   第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。