上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初16855号原告：李志明，男，1981年9月4日生，汉族，住上海市宝山区。被告：柯昌信，男，1976年9月9日生，汉族，住武汉市。被告：蔡小红，女，1979年9月14日生，汉族，住武汉市。二被告共同委托诉讼代理人：张艳玲，上海市志致远律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：李越，上海市志致远律师事务所律师。原告李志明与被告柯昌信、蔡小红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案后，依法适用简易程序于2016年11月8日公开开庭进行了审理。原告李志明及被告柯昌信、蔡小红的委托诉讼代理人张艳玲、李越均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李志明向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房地产买卖合同；2.判令被告返还原告购房定金10万元；3.判令被告向原告支付违约金55.8万元(合同总价款279万元*20%)。事实和理由：原、被告经案外人德佑房地产经纪有限公司(以下简称“德佑公司”)居间介绍，于2016年7月22日签订了《房地产买卖居间协议》，协议约定原告向被告购买上海市松江区文诚路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，房屋建筑面积为102.59平方米，房屋总价279万元。合同签订后，原告先后向被告支付了购房定金10万元。根据合同第三条约定，原、被告双方应于《房地产买卖居间协议》签订后50日内(即2016年9月10日前)共赴中介处签署示范文本的《上海市房地产买卖合同》，同时约定被告确保过户前无任何抵押、限制信息；另协议第六条6.1项双方也约定，被告在签署协议后不再新增抵押或者增设阻碍交易的情形。后原告通过短信、EMS快件发函等方式通知被告2016年9月10日共赴中介处签约，然而9月10日从房地产交易中心调取的房产登记信息显示，被告已于2016年8月16日将系争房屋抵押给案外人，另，原告还得知系争房屋因为被告一房二卖被案外人申请保全，已于2016年8月26日被本院查封。综上，双方之间的合同无法继续履行，合同目的无法实现，故诉至法院，望判如所请。被告柯昌信、蔡小红辩称，不同意原告的诉请。第1项诉请没有事实与法律依据，被告不存在违约，只要被告保证过户前系争房屋没有受到限制，就还是能继续交易的，被告不应承担违约责任。反而是原告欠缺购房资质，原告存在违约行为，并应当承担违约责任。另外，原告仅仅支付定金，现要求被告支付违约金，没有事实及法律依据。第2、3项诉请无合同及法律依据，被告不存在根本违约现象。被告确实有未了的诉讼，但被告认为另案查封完全是可以解决的，不影响本案的履行。经审理查明，2009年6月13日，二被告就系争房屋取得《上海市房地产权证》，系争房屋建筑面积为102.59平方米，类型为公寓。2016年7月22日，原告作为买受方(乙方)、被告柯昌信作为出售方(甲方)及案外人德佑公司作为居间方(丙方)签订《房地产买卖居间协议》一份，约定原告向两被告购买系争房屋，房屋总价为2,790,000元，建筑面积102.59平方米。合同还约定乙方已实地验看了该房地产(产调信息、户型分布等)，为表示购买诚意，向丙方支付意向金20,000元作为与甲方洽谈之用。丙方收到意向金后柒个工作日内，乙方不得解除对丙方的委托，亦不得收回意向金。若甲方在前述期限内未能签署本协议，则乙方有权至丙方处无息取回意向金，未取回的则视为继续委托丙方与甲方洽谈。如甲方签署本协议，则上述意向金转为定金。乙方应于甲方签署本协议肆个自然日自行或通过丙方补足定金100,000元。甲、乙双方应当在本协议签订后50日内共赴丙方处，签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(下称“示范文本”)，并办理公证手续(若需)，除甲乙双方另有约定外，前述约定期限届满日为甲乙双方签订示范文本的日期。本协议签署人均保证具有签署本协议并支付或收取定金的权利(甲方保证有权出售或已征得全体产权人的同意，在签署本协议后甲方不再新增抵押或增设阻碍交易的情形；乙方保证具备购房资质并保证买受方征信良好)，若因其无权代理或无权处分或欠缺购房资格、征信不良、导致本协议无法履行或无法生效的，该方签署人应按定金责任或违约责任的标准承担责任。若甲方未能依照本协议约定签订买卖合同示范文本或违约不卖或相关权利人提出异议，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还(含由丙方代为保管的定金)。一方未按本协议约定履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。合同另对付款方式、交房时间等相关事宜进行了约定。合同落款处由被告柯昌信签字确认。2016年7月25日，被告柯昌信出具《承诺书》一份，载明本人保证拥有对该房地产完全的处分权，如无完全处分该房地产权限或产权人不同意出售该房地产致使居间方或居间方介绍的买卖方产生损失的，本人同意依照已签署的协议内容承担相应的连带责任。若权利人否认授权，最终导致该协议目的无法实现的，本人愿意按照该协议中出售方的义务对买受方承担定金责任即其他责任，同时向德佑房地产经纪有限公司支付居间补偿费计47,430元。嗣后，原告依约支付定金100,000元。2016年8月22日，本院受理案外人傅某某、朱某某与二被告就系争房屋的房屋买卖合同纠纷一案，案号为(2016)沪0117民初15308号，该案中，案外人傅某某、朱某某与二被告就系争房屋于2016年5月29日签订《房屋买卖合同》一份。另查明，系争房屋的《上海市房地产登记薄》于2016年8月23日核准登记抵押信息，抵押权人为闵勇，债权数额为4,000,000元，债务履行期限为2015年7月1日至2017年6月30日。于2016年8月26日核准登记有司法查封信息，限制人为松江法院，限制原因为(2016)沪0117民初15308号，限制起始日期为2016年8月26日，预计结束日期为2019年8月25日。2016年9月6日，原告分别通过发送短信及寄送告知函的方式向被告通知双方于2016年9月10日前往中介处签订《上海市房地产买卖合同》。审理中，被告提供原告的婚姻登记档案证明书、离婚登记审查处理表、申请离婚登记声明书、自愿离婚协议书及上海市不动产登记薄，以证明原告在签订《房地产买卖居间协议》时不具备购房资格。原告质证称对上述证据的真实性无异议，但其打算在签订网签版买卖合同后、系争房屋过户前去办理结婚登记。2016年10月8日，原告与案外人登记结婚。以上事实，有《房地产买卖居间协议》、转账凭证、收款收据、账户交易明细、告知函、婚姻登记档案证明书、离婚登记审查处理表、申请离婚登记声明书、自愿离婚协议书、上海市不动产登记薄、《上海市房地产权证》及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《房地产买卖居间协议》系双方当事人真实意思表示，当属有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告在系争房屋出售过程中，与案外人闵某某系争房屋设置抵押登记，已属违约。此外，被告与案外人傅某某、朱某某就系争房屋已经签订了房屋买卖合同，在与案外人就房屋买卖合同关系未解除之前，再与本案原告签订《房地产买卖居间协议》，致使系争房屋因他案被本院查封。上述行为导致原告无法购买系争房屋，不能实现合同目的，故原告要求解除双方之间的《房地产买卖居间协议》，本院予以支持。虽然原告在签订买卖居间协议时尚不具备购房资格，但该履行障碍可通过登记结婚、出售房屋等形式予以消除。本案中，双方无法继续履行房屋买卖合同关系的原因在于被告在系争房屋上设定抵押登记并因被告涉他案导致系争房屋被司法查封，故被告因对合同解除承担相应违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张要求被告返还定金100,000元，与法不悖，本院予以支持。对于原告主张违约金之诉请。本院认为，因违约金具有补偿性及惩罚性的特征，对违约金的调整既要尊重双方约定时的意思自治，又要综合考虑本案原告的实际损失以及定金占总房价的比例等因素，本院酌情将违约金调整为100,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告李志明与被告柯昌信、蔡小红之间就坐落于上海市松江区文诚路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《房地产买卖居间协议》；二、被告柯昌信、蔡小红于本判决生效之日起十日内返还原告李志明定金100,000元。三、被告柯昌信、蔡小红于本判决生效之日起十日内支付原告李志明违约金100,000元。案件受理费10,380元，减半收取5,190元，财产保全费3,810元，合计诉讼费9,000元。由原告李志明负担3,040元(已付)，由被告柯昌信、蔡小红负担5,960元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  方美玲二〇一六年十二月十九日书记员  夏敏佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……