江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏05民终3820号 上诉人（原审被告）：卜伟,女,汉族，1968年5月2日生，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：黄勤、许哲峰（实习），江苏合展兆丰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陆金泉,男,汉族，1962年3月10日生，住江苏省苏州市沧浪区。 委托诉讼代理人：颜建发，江苏丰田律师事务所律师。 原审被告：昆山南方钢管有限公司,住所地江苏省昆山市巴城镇正仪正兴西路9组织机构代码71867163-9。 法定代表人：李小英，该公司董事长。 委托诉讼代理人汤永亮，男，汉族，1967年5月25日生，住江苏省昆山市。 原审被告：淮安汤晟钢管有限公司,住所地江苏省淮安市苏州街18号,组织机构代码79577552-6。 法定代表人：汤永亮，该公司董事长。 原审第三人：昆山泰谦同商贸有限公司,住所地江苏省昆山市玉山镇前进西路18号,组织机构代码56680224-8。 法定代表人：冯彬，该公司董事长。 上诉人卜伟因与被上诉人陆金泉、原审被告昆山南方钢管有限公司（以下简称南方公司）、淮安汤晟钢管有限公司（以下简称汤晟公司）以及原审第三人昆山泰谦同商贸有限公司（以下简称泰谦同公司）执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第2011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人卜伟上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陆金泉的一审诉讼请求。事实和理由：1、卜伟在一审中提交的六组证据证明卜伟实际占有涉案房产的事实。2013年9月27日，卜伟与南方公司签订《协议书》，南方公司将其与昆山市中信木业有限公司（以下简称中信公司）签订的《购买房产协议》中受让的房产、土地等全部资产及其他权利及中信公司受让后重新建造的建筑物的权利全部转让给卜伟，转让价为250万元，冲抵卜伟承担代偿责任中的250万元。同日，中信公司、南方公司与卜伟三方签订了《房产转让协议书》，对上述房产转让的相关事项做了约定，昆山市巴城镇正仪村村民委员会（以下简称村委会）对该协议盖章确认。村委会另外出具《证明》，确认土地承租人为卜伟。后，南方公司与卜伟于2013年12月19日签署备忘录，对上述房产及地上建筑物等的移交进行了确认，见证人为张伟民、张某。苏州银行股份有限公司昆山支行（以下简称苏州银行）于2013年9月30日出具《代偿证明》，证明系由卜伟为南方公司代偿债务。上述履行行为早于一审法院在2014年1月10日对涉案房产的查封。根据《物权法》等法律的规定，不动产物权变动是法律行为，不动产物权登记是不动产权利变动的要件而非原因。对发生争议的不动产物权归属的最终判决，不能唯登记论。因涉案房产的土地使用权属于租用性质而客观上不能办理房屋所有权的变更登记，故卜伟未办理过户登记手续不存在过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，一审法院不得强制执行涉案房产，一审判决认定该涉案房产转让无效，系适用法律错误。 被上诉人陆金泉辩称，一审判决认定事实、适用法律正确，请求二审法院维持原判。 原审被告南方公司、汤晟公司辩称，同意卜伟的上诉请求及理由。 原审第三人泰谦同公司未作答辩。 原审原告陆金泉向一审法院起诉请求：判令继续对登记在正仪农具厂名下位于昆山市巴城镇正仪正兴西路9号楼房屋（其中有证房屋建筑面积1115.55平方米，无证房屋建筑面积635平方米）进行强制执行；本案诉讼费由卜伟、南方公司、汤晟公司承担。 一审法院认定事实：2013年11月4日，一审法院作出(2013)昆巴民初字第0473号民事判决书，判决：“一、被告昆山南方钢管有限公司于本判决生效后10日内归还陆金泉借款人民币3000000元及利息（以本金3000000元按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍从2013年1月18日计算至本判决生效之日止）。二、被告淮安汤晟钢管有限公司对被告昆山南方钢管有限公司的上述还款义务承担连带清偿责任。三、被告昆山泰谦同商贸有限公司对被告昆山南方钢管有限公司的上述还款义务承担连带清偿责任。” 该判决于2013年11月29日生效，于2013年12月12日立案强制执行。2014年1月10日，一审法院根据陆金泉的申请，查封了正仪农具厂名下位于昆山市巴城镇正仪正兴西路9号，其中有产证面积为1115.55平方米，无证房屋建筑面积为635平方米。执行中，一审法院委托苏州中博土地房产评估工程咨询有限公司对上述房屋及附属物进行了评估，准备进行司法拍卖。之后，卜伟对该查封标的提出异议，主张该查封标的已于2013年9月27日通过协议转让给卜伟，转让价款为2500000元，现已经由卜伟实际占有。一审法院于2014年11月29日作出（2015）昆执异字第0004号执行裁定书，裁定异议人卜伟的执行异议成立，对登记在正仪农具厂名下位于昆山市巴城镇正仪镇正兴西路9号楼（其中有产证的房屋建筑面积1115.55平方米，无证房屋建筑面积635平方米）中止执行。 另查明：正仪农具厂系昆山市巴城镇正仪正兴西路9号的登记权利人。1998年8月9日，昆山市正仪镇农工商总公司下属的正仪农具厂转制时，该房产转移给了中信公司，但未办理产权过户登记。 2001年8月18日，中信公司（甲方）与南方公司（乙方）签订《购买房产协议》一份，约定甲方同意出让北至312国道，南至娄江河，东西在312国道约67-38KM范围内东西距离约为58米的所有房产，建筑面积约1750平方米，占地面积约6亩，（即昆山市巴城镇正仪正兴西路9号）；总出让价格262500元；该房产建筑面积约1750平方米，其中已办理产证面积为1115.55平方米，未办理产证面积约635平方米，由于土地使用权尚未办理，故甲方房产证也无法过户到乙方，将来因此发生争议，甲方须密切配合乙方完善解决，现有未过户的房产证由乙方保管；因该房产范围内占用的土地属于租用，经甲乙双方协商决定2001年至2006年的土地租用费由甲方负责缴费，2006年后乙方开始缴费手续，协议须在2001年8月办理完善；双方还就其他事项进行了约定。2001年8月28日，该协议进行了公证。 卜伟（甲方）与南方公司（乙方）签订了《协议书》一份，载明乙方欠苏州银行4000000元及相应利息，甲方提供保证担保，乙方无力偿还，需甲方承担代偿责任；乙方于2001年与昆山市中信木业有限公司签订购买房产协议，将昆山市巴城镇正仪正兴西路9号转让给乙方，现乙方将该受让的房产土地等达成资产、权利转让给甲方，冲抵甲方代偿款中的2500000元等事项达成协议；因上述房地产尚未办理过户手续，如涉及拆迁，所有补偿、赔偿等皆为甲方所有，如需办理过户则直接过户到甲方或甲方指定人员名下；如最终拆迁赔偿款超过2500000元，超出2500000元及自代偿之日至拆迁赔偿到账之日期间的银行贷款利息的剩余金额返还乙方；如上述转让资产的权利未能归甲方所有的，则乙方仍需将甲方代偿的款项及相应利息、违约责任另行支付甲方；双方还就其他事项进行了约定。该协议书载明日期为2013年9月27日。 中信公司与南方公司、卜伟另签订《房产转让协议书》一份，载明南方公司将上述房产及新建建筑全部权利转移给卜伟，并就拆迁等事宜进行了约定。村委会在该协议上盖章。协议载明日期为2013年9月27日。 卜伟与南方公司签订备忘录一份，约定于2013年12月19日办理了上述房产的移交手续。该备忘录载明日期为2013年12月19日。 2014年10月16日，村委会出具结算凭证一份，载明缴款人为“南方钢管（卜伟）”，收款内容为“土地租金（2014年度）”。 又查明：2013年9月25日，卜伟向南方公司汇款1454771元。2013年9月30日，苏州银行出具代偿证明一份，载明卜伟代南方公司偿还欠款1454723.66元。 2014年1月28日，昆山东申塑料科技有限公司向南方公司转账2500000元。2014年3月1日，昆山东申塑料科技有限公司出具情况说明，载明上述转账系卜伟为南方公司垫付苏州银行昆山支行的货款款项，所涉权利义务均由卜伟承担。 上述事实有民事判决书、执行裁定书、还款证明、汇款凭证、单位证明、居委会证明及说明、结算凭证、协议书、公证书、房产转让协议书及当事人陈述予以证实。 一审法院认为，卜伟与南方公司签订的《协议书》载明签订日期为2013年9月27日，但卜伟代南方公司偿还苏州银行股份有限公司昆山支行的两笔款项，其中1454723.66元发生于2013年9月30日，另外2500000元发生于2014年1月28日，与协议中载明的“甲方承担的代偿责任中的2500000元”在时间上相矛盾。即便上述协议系为卜伟承担代偿责任而预设，协议中也并没有对代偿的金额、方式、支付时间进行约定，缺少了卜伟支付对价的条款约定，相反却对该标的拆迁的溢价及转让未果的权利义务做了详尽约定，不符合常理。村委会出具的结算凭证载明日期为2014年10月16日，系一审法院查封涉案标的之后，卜伟、南方公司并未就其主张提供一审法院查封之前的缴款凭证等佐证该协议书，亦与其主张于2013年9月27日后接手涉案房产相矛盾。再者，加盖有村委会印章的房产转让协议书，虽然卜伟、南方公司签名后载明日期为2013年9月27日，但昆山市巴城镇正仪村村民委员会并无落款日期，也无具体经办人签字，故该证据一审法院不予采信。村委会的说明，亦因无落款日期及具体经办人签字，一审法院不予采信。因此，一审法院对卜伟、南方公司之间转让昆山市巴城镇正仪正兴西路9号房产的《协议书》，不予采信。 再者，即便上述协议书系卜伟、南方公司真实意思表示，也不存在损害第三人合法权益的情形，因以物抵债在性质上为代物清偿，系实践行为，如未办理物权转移手续的，应视为抵债行为未成立，卜伟基于该协议书阻却执行无法律依据。 综上，卜伟、南方公司关于已经转让了涉案昆山市巴城镇正仪正兴西路9号房产的抗辩意见，一审法院不予支持，应继续对该标的进行强制执行。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、二百二十七条的规定，裁定如下：继续对昆山市巴城镇正仪正兴西路9号房产进行强制执行。案件受理费80元，由昆山南方钢管有限公司、卜伟承担。 二审中卜伟提供如下证据：1、《房产转让协议书》，村委会在该协议中备注了时间，明确村委会系在2013年9月30日在该协议中盖章，证明该协议形成时间为2013年9月27日；2、2013年9月30日村委会的证明，证明涉案房产的土地使用权在2013年9月30日后承租人变更为卜伟；3、苏州银行于2016年1月19日出具的证明，证明卜伟在2014年1月28日为南方公司代偿250万元；4、照片四张，证明涉案房产在2013年12月19日办理移交手续，由卜伟实际占有。陆金泉质证意见为：对于证据1、2，同一审质证意见，另外现在村委会补了落款时间，但村委会经办人没有详细的说明；对于证据3，该情况说明内容都是打印的，但只有日期是手写的，与情况说明的内容没有形成连贯性。根据相关资料反映，南方公司欠银行的相关款项到期日为2014年5月，卜伟作为一般保证人在银行未履行相关法定程序催讨的前提下，直接支付该笔款项，与卜伟与南方公司签订的《房产转让协议书》相矛盾；对于证据4，真实性不予认可，与本案无关。南方公司、汤晟公司质证意见为：对于证据1，村委会因疏忽没有注明时间，后来补写了时间；对于证据2，真实性予以认可，在2013年9月30日之后，由卜伟交纳土地租赁费；对于证据3，真实性予以认可。由于到2013年6、7月份，南方公司还没有还钱，苏州银行要求提前支付；对于证据4，真实性予以认可，确实是在办理涉案房产的移交手续，情况真实。本院查明事实与一审判决查明事实相一致。 本院认为，卜伟提供的《协议书》、《房产转让协议书》的落款日期均为2013年9月27日。根据《协议书》约定，涉案房产及土地等资产、权利由南方公司转让给卜伟，冲抵卜伟代偿款中的250万元，但卜伟所称的其指示案外人昆山东申塑料科技有限公司向南方公司转账支付并用于偿还苏州银行债务250万元，发生在2014年1月28日，系在一审法院于2014年1月10日查封之后。即使卜伟上诉主张的其实际占有涉案房产及土地等资产、权利时间为2013年9月27日，但根据上述《协议书》内容来看，系南方公司用涉案房产及土地等资产、权利用于抵偿债务，而在2013年9月27日250万元债务尚未实际发生，且在涉案房产未办理过户登记之前，以物抵债行为并未完成，不产生公示和对抗效力。 综上，卜伟上诉请求依据不足，本院不予支持，一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人卜伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 东 代理审判员  沈军芳 代理审判员  裘 实 二〇一六年十二月二十八日 书 记 员  沈华君