重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终8386号上诉人（原审被告）：游莉辉,女,1976年5月10日出生,汉族,住重庆市江北区。委托诉讼代理人：康宁，男，1967年4月19日出生，汉族，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：张成瑜，男，1946年1月8日出生，汉族，住重庆市江北区。被上诉人（原审原告）：金科物业服务集团有限公司，住所地重庆市江北区五里店五黄路侧“金科花园”，统一社会信用代码91500105450411798D。法定代表人夏绍飞，董事长。委托诉讼代理人陈才，重庆红岩律师事务所律师。委托诉讼代理人杨志勋，重庆红岩律师事务所律师。上诉人游莉辉因与被上诉人金科物业服务集团有限公司（以下简称金科公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院(2016)渝0105民初6783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人游莉辉的委托诉讼代理人康宁、张成瑜，被上诉人金科公司的委托诉讼代理人陈才、杨志勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。游莉辉上诉请求：撤销原判，判令驳回金科公司的诉讼请求。主要事实和理由：1、金科公司不是金科花园小区业委会依法选聘的物业服务企业，与金科公司签订《物业服务合同》的业委会不是金科花园业主大会依法成立的业委会，不能代表金科花园小区全体业主的意思表示，其对外签订的《物业服务合同》不能拘束业主，故金科公司无权按照该《物业服务合同》向游莉辉主张权利；2、不应主张违约金；3、2014年之前的费用已过诉讼时效。金科公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。金科公司向一审法院起诉请求：判令游莉辉向金科公司支付物业服务费10453.6元、公共能源分摊费800元及违约金5000元，共计16253.60元。诉讼费由游莉辉承担。一审法院认定事实:金科公司系具有壹级资质等级的物业服务企业。自江北区五红路25号金科花园建成后，金科公司即作为前期物业服务企业入住该小区为业��提供物业服务。2011年6月3日，金科公司与重庆市江北区五红路金科花园业主委员会（下称五红路金科花园业委会）签订《金科花园物业服务合同》，五红路金科花园业委会选聘金科公司继续为金科花园实施物业管理服务，合同期限一年（2011年1月1日至2011年12月31日止）。合同第三十二条约定，物业服务收费选择包干制按月收取，标准为（按建筑面积计算）：非电梯住宅（含电梯1-2楼）1元/月·平方米，电梯住宅（3楼以上，含3楼）1.20元/月·平方米。第三十三条约定，共用的部位、共用设备设施运行的能源消耗（即小区公摊水电费），按8元/户/月向业主计收。第三十四条约定，业主应于购买本物业售房合同约定的接房之日起交纳物业服务费用，就2009年1月开始上调的物业服务费未交纳的业主应从2009年1月1日起按以下标准交纳：非电梯住宅（含电梯1-2楼）1元/月·平方米，电梯住宅（3楼以上，含3楼）1.20元/月·平方米（同三十二条）。第四十六条约定，业主未按时如数交纳物业服务费、公摊水电费等，每逾期一日按应交纳费用总额3‰的标准支付违约金。上述物业服务合同期限届满后，2012年5月4日金科公司与五红路金科花园业委会续签《金科花园物业服务合同》，服务期限为2012年1月1日至2012年12月31日止。2013年5月10日双方再签订《金科花园物业服务合同》，服务期限为2013年1月1日至2013年12月31日止。2014年1月1日双方再签订《金科花园物业服务合同》，服务期限为2014年1月1日至2015年12月31日止。2016年双方又签订《金科花园物业服务合同》，服务期限为2016年1月1日至2016年12月31日止。四份合同的物业服务事项、交费标准、双方的权利义务、违约责任等内容均与2011年物业服务合同约定一致。游莉辉系金科花园���区金桂园2栋10-3号房屋业主，房屋建筑面积90.95平方米。2002年3月21日游莉辉接房时签署了《金科花园业主公约》，承诺未交纳管理服务费用，同意按每日千分之三支付滞纳金。因游莉辉未交纳物业服务费，金科公司按游莉辉的上述住址，分别于2014年9月20日、2015年4月29日以邮政快递方式邮寄了《律师函》，要求游莉辉支付自2008年1月起拖欠的物业服务费、公共能源服务费。游莉辉对邮寄地址及留置电话号码没有异议，称家里鲜有人居住，没有收到这些邮件，并主张金科公司的诉讼请求已超过诉讼时效。本案诉讼中，金科公司举示了巡逻签到表、客服巡检记录表、清洁外包合同、电梯维保合同、物管服务照片及公摊水电费发票，证明已为小区提供了物业管理服务，并已代业主支付小区公摊水电费。游莉辉以没有合法业委会的见证和签字为由，质证表示不认可。一审审理中，金科公司主张五红路金科花园业委会依法成立，双方签订的物业服务合同有效。金科公司举示了以下证据拟以佐证：1、重庆市江北区人民法院（2014）江法民初字第04423号判决书（金科公司诉祖霄燕物业服务合同纠纷）。该判决查明认定了以下事实：金科花园小区的建设单位重庆市金科实业（集团）有限公司选聘金科公司为小区前期物业服务企业对小区提供物业服务。2008年2月23日金科花园业委会选举产生并经重庆市江北区房屋管理局备案，祖霄燕等五人当选业委会委员。后小区317户业主联名向重庆市江北区五里店街道办事处（下称五里店街道办事处）提出罢免金科花园业委会成员要求，五里店街道办事处在金科花园业委会逾期不召开业主大会的情况下，自行组织召开业主大会，对是否罢免业委会成员采取书面形式投票表决。2010年1月27日，五里店街道办事处在小区张贴公告，对投票结果进行公示。同年2月4日，五里店街道办事处再次张贴公告，决定依照业主大会表决结果对祖霄燕等五人业委会的成员职务予以终止。2010年10月，金科花园小区召开业主大会，选举了新一届业主委员会，并将名称更改为五红路金科花园业委会，同年11月五红路金科花园业委会经五里店街道办事处备案并同意刻制了印章。2、重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民终字第1194号判决书。祖霄燕不服前述判决，上诉至重庆市第一中级人民法院。该院审理后认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉理由不成立，遂判决：驳回上诉，维持原判。3、2013年6月13日五里店街道办事处、江北区五里店街道红土地社区居委会、五红路金科花园业委会共同出具的《证明》：2009年4���9日至4月12日，经金科花园小区业主表决，有专有部分占建筑面积总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意上调物管费，具体调价结果为：非电梯住宅房屋物管费从原来的0.8元/每平方米上调为1.0元/每平方米；电梯住宅房屋物管费从原来的1.0元/每平方米上调为1.2元/每平方米.全体业主的公摊水电费调整为每户每月8元。游莉辉对以上证据的质证意见为：对证据1、2的两份判决书无异议，但金科公司与其他业主的纠纷，与本案没关系，不涉及本案业主主张权利。对证据3的《证明》不认可，五红路金科花园业委会不合法，金科公司与其签订的物业服务合同无效，正因如此，我没有交纳物业服务费和公摊水电费。一审庭审中，游莉辉辩称金科花园业委会才是小区唯一合法业委会，并提供了以下证据拟以证明：1、重庆市江北区房屋管理局出具的《业主委员会备案证明》，证明金科花园业委会2008年3月5日成立备案。2、2008年10月21日重庆市江北公证处出具的《公证书》。公证处2008年10月20日对金科花园小区业主457张《征求业主意见书》进行了查验和清点统计，证明2/3以上业主不同意物业费、公摊水电费的上调。3、2016年7月4日金科花园业委会盖章《证明》，自证自己是小区唯一合法业主委员会，没有与金科公司签订物业服务合同。4、金科公司向业主发出的《告金科花园全体业主书》，证明金科公司于2009年2月28日自动撤出小区，前期物业服务合同的权利义务已终止，金科公司不能再收取物业服务费。5、金科公司于2008年、2009年期间向金科花园业委会发出的《工作联系函》，证明金科公司认可金科花园业委会的唯一合法性。金科公司对上述证据质证表示���金科花园业委会的备案证明和公证书的真实性不影响与新业委会签订物业服务合同，法院判决书对此亦有认定；不认可金科花园业委会出具的证明；因小区物管工作难做，公司是有撤离的想法，发出《告金科花园全体业主书》后，街道办事处出面协调，公司就没有撤场并继续服务至今。新业委会成立前，公司发函与原业委会进行工作联系是正常的。另，游莉辉在一审审理中提交了书面反诉状，要求确认金科公司与五红路金科花园业委会签订的物业服务合同无效。法院以游莉辉提出的反诉涉及本案当事人之外的案外人，不符合本案反诉受理条件为由，裁定对其反诉不予受理。游莉辉收到裁定书后未上诉，亦没有另行起诉。一审法院认为，自金科花园小区建成后，金科公司作为前期物管公司入场实施物业管理事宜，虽在中途拟撤场但并未实际撤离���金科公司一直为小区提供物业服务的事实，法院予以确定。生效判决已查明，五红路金科花园业委会系业主大会选举成立，其作为金科花园小区新一届业主委员会，依法与选聘的金科公司签订的五份《金科花园物业服务合同》，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的相关规定，业主游莉辉应当按《金科花园物业服务合同》行使权利履行义务。游莉辉所提供的证据材料，反映的是首届业委会的成立和工作情况，不能否定新一届业主委员会依法成立的事实，游莉辉以此主张金科公司与五红路金科花园业委会签订的物业服务合同无效并拒绝交纳物业服务费和公共能源分摊费的辩解意见��法院不予采纳。本案中，金科公司举示了履行物业服务事宜的相关证据材料，游莉辉无相反证据予以反驳，金科公司已按合同约定履行相应物业服务管理义务，法院予以确定。在金科公司实施了物业服务合同管理事宜的情况下，游莉辉负有交纳物业服务费的义务。关于游莉辉提出的诉讼时效抗辩的问题。金科公司分别于2014年9月20日、2015年4月29日向游莉辉邮寄了《律师函》，催收欠费主张权利，邮寄地址及留置电话号码均无差错，法院确定两份律师函已通知到达游莉辉，已产生诉讼时效中断的效力。游莉辉房屋建筑面积90.95平方米，金科公司在本案中按建筑面积89.50平方米计算物业服务费，降低了计算面积，法院予以确定。即，金科公司要求游莉辉支付2012年9月至2016年4月期间的物业服务费4725.60元（89.50平方米×44个月×1.2元）及公共能源分摊费352元（8元×44���月）的诉讼请求，未超过诉讼时效，法院予以支持。金科公司要求游莉辉支付2008年1月至2012年8月期间物业服务费、公共能源分摊费的诉讼请求，因超过诉讼时效，法院不予支持。游莉辉未及时交纳物业服务费，依照合同约定还应当承担违约金。游莉辉对金科公司主张的违约金提出异议，已表达调整之意。考虑合同约定的每日千分之三计算标准确实高于银行同期贷款利率，金科公司虽然已主动下调违约金金额，但其主张违约金是从2008年1月起算而法院确定金科公司收费应当从2012年9月起算等因素，法院酌情将违约金下调为2000元。对金科公司超额请求的违约金，法院不予支持。综上，根据《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国合同法》第一百四十���条及《民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告游莉辉于本判决生效之日起五日内支付原告金科物业服务集团有限公司2012年9月至2016年4月期间的物业服务费4725.60元、违约金2000元；二、被告游莉辉于本判决生效之日起五日内支付原告金科物业服务集团有限公司2012年9月至2016年4月期间公共能源分摊费（公摊水电费）352元；三、驳回原告金科物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人未提供新证据。一审判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。本院认为，游莉辉认为唯一合法的2008年2月成立的金科花园业委会，其成员已被罢免，而五红路金科花园业委会系之后该小区合法成立的业委会，这一事实已经生效判决确认，故本院对游莉辉关于五红路花园业委会系非法成立的理由不予采信。金科公司与五红路金科花园���委会签订了《物业服务合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，对游莉辉有约束力，且金科公司业已按照合同约定实际履行了小区物业服务义务，游莉辉作为业主应按照该合同约定交纳物业服务费。关于违约金应否主张的问题。本院认为，游莉辉自2008年起即拖欠物业服务费等费用，按照合同约定业主未按时如数交纳物业服务费、公摊水电费等，每逾期一日按应交纳费用总额3‰的标准支付违约金，一审判决酌情对违约金进行了调低，主张2000元，处理妥当，本院予以维持。关于一审判决主张的物业服务费交纳期间是否已超过诉讼时效的问题。本院认为，金科公司已按游莉辉住址于2014年9月20日、2015年4月29日以邮政快递方式邮寄了《律师函》，要求游莉辉支付拖欠的物业服务费、公共能源服��费，游莉辉对邮寄地址及留置电话号码没有异议，虽辩称家里鲜有人居住没有收到上述邮件，但本院认为其辩称理由于法无据，应视为已经送达。故金科公司的行为可以引起诉讼时效的中断，金科公司要求游莉辉支付2012年9月至2016年4月期间的物业服务费及公共能源分摊费的诉讼请求，未超过诉讼时效，本院予以支持。综上所述，游莉辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费206元，由游莉辉负担。本判决为终审判决。审 判 长  师玉婷审 判 员  王 兵代理审判员  刘 希二〇一六年十二月二十二日书 记 员  程 容