西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0113民初4695号原告：西安金辉房地产开发有限公司，住所地：西安市高新区科技二路创新大厦********。法定代表人：林茂盛，系该公司董事长。委托代理人：刘爽，陕西锦路律师事务所律师。委托代理人：马锦玥，陕西锦路律师事务所律师。被告：刘涛，男，汉族，1965年7月18日出生，住陕西省。第三人：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：西安，住所地：西安市碑林区南广济街**负责人：杨新丰，系该行行长。委托代理人：郭军政，系该行员工。原告西安金辉房地产开发有限公司（以下简称为金辉公司）诉被告刘涛、第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称为建行陕西省分行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金辉公司的委托代理人刘爽、马锦玥，第三人建行陕西省分行的委托代理人郭军政到庭参加了诉讼，被告刘涛经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告金辉公司诉称，原告（原名为西安融侨房地产开发有限公司，于2013年8月15日更名为现名）与被告签订《商品房买卖合同》（登记号为Y10132602），合同约定被告购买原告开发位于曲江××××以南的融侨·曲江观邸第33幢2单元14层21402号房，该房屋总价款712724元。该合同第六条约定付款方式为：买受人于2010年12月12日前向出卖人支付总房款31.25%，计人民币222724元为首付款金额，余款490000由买受人向银行办理抵押按揭，按揭所需全部费用由买受人自行承担。买卖合同签订后，被告办理了银行按揭贷款。其后因被告拖欠第三人银行的按揭贷款，导致原告代被告向第三人银行偿还按揭贷款本息。原告通知被告要求被告返还代偿款项等，但被告未办理。现诉至法院，请求依法判令：1、请求判令原告与被告签订的登记号为Y10132602的《商品房买卖合同》解除；2、请求判令被告立即配合办理Y10132602《商品房买卖合同》登记备案注销手续；3、请求判令被告立即配合办理该预购商品房抵押预告登记注销手续（登记号为：201106801676）；4、请求判令被告立即赔偿原告损失11568.8元；5、请求判令被告立即向原告支付违约金71272.4元；6、本案的诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费、邮寄费、评估费等）由被告承担。被告刘涛未到庭答辩。第三人建行陕西省分行述称,认可原告所述事实。因被告逾期向我行还贷，我行已经将被告诉至西安市碑林区人民法院要求解除借款合同。碑林法院已经判令该合同解除，并要求原告公司承担连带担保责任。经法院执行，原告金辉公司已将刘涛所欠本息全部还清。经审理查明，原告金辉公司（原名为西安融侨房地产开发有限公司，于2013年8月15日更名为现名）与被告刘涛于2010年12月12日签订《商品房买卖合同》（登记号为Y10132602），约定被告购买原告开发位于曲江××××以南的融侨·曲江观邸第33幢2单元14层21402号房，该房屋总价款712724元，该合同第六条约定付款方式为：买受人于2010年12月12日前向出卖人支付总房款31.25%计人民币222724元为首付款金额，余款490000由买受人向银行办理抵押按揭，按揭所需全部费用由买受人自行承担；该合同附件六第二条约定：鉴于出卖人为买受人办理银行按揭提供了阶段性的担保，买受人和出卖人一致同意：在出卖人担保期间，若因买受人拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用（以下统称代付款项）而导致出卖人代为偿还的，自出卖人发出通知之日起十日内，买受人应全额向出卖人返还代付款项，以及金额等于房屋总价款的百分之十（10%）的违约金；买受人超过上述期限未能向出卖人返还全部代付款项的，除前述违约金外，每日还应承担金额等于未返还的代付款项万分之四的滞纳金。同时，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》及其附件和其他相关协议并将合同项下房屋再次出售，出售房屋的所得在抵偿出卖人承担的全部代付款项和买受人应承担的违约金、滞纳金和相关费用（包括但不限于因解除合同产生的解除贷款合同、办理其他手续发生的登记费、变更费，进行诉讼产生的诉讼费、律师费、评估费等）后，余额将返还给买受人；该合同附件九第十六条约定：无论何种原因致使双方解除合同的，买受人应在导致解除合同情况发生之日起七日内，按照国家及地方相关法律、法规办理完结《商品房买卖合同》撤销备案登记手续或提供完整的办理《商品房买卖合同》撤销备案登记的相关文件和提供必要的配合。若买受人在规定期限内未能配合出卖人办理相关解除手续的，每逾期一日，还应支付相当于全部购房款万分之五的违约金。如因买受人原因致使合同解除的，出卖人在买受人办理完毕《商品房买卖合同》撤销备案登记后六十个工作日内，出卖人在扣除上述违约金、赔偿金和其他应扣款项（包括因购房产生的各项税费）后向买受人无息退还已付房款余额，如买受人已付购房款不够扣除，出卖人保留继续追索的权利。合同签订后，被告刘涛依约向被告金辉公司缴纳涉案房屋首付款222724元。2011年2月10日，被告刘涛与第三人建行陕西省分行签订《个人住房借款合同》及《西安市房地产抵押合同》，合同约定被告刘涛向第三人建行陕西省分行借款490000元，用于购买被告开发的位于西安市××新区××以南融侨曲江观邸第33幢2单元14层21402号房产，刘涛以该房产进行抵押，并于2011年6月9日就该抵押办理了抵押登记备案。被告刘涛收到第三人支付的借款用于支付剩余购房款后，并未按照约定向第三人建行陕西省分行还款。截止至2015年6月26日，借款合同还有贷款本息428778.36元（其中本金426588.37元、利息2179.14元、罚息10.85元）未还。因第三人建行陕西分行与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定原告公司对因购买西安市××新区××以南融侨·曲江观邸项目所属房产与建行发生借贷关系的全部债务人提供连带担保责任，建行陕西省分行遂将刘涛、王淑梅（刘涛之妻）、金辉公司诉至西安市碑林区人民法院，要求刘涛、王淑梅偿还本息、金辉公司承担连带清偿责任。经西安市碑林区人民法院审理后作出（2015）碑民初字第01558号民事判决书，内容如下：一、刘涛、王淑梅于本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金余额426588.37元及利息2179.14元、罚息10.85元，共计428778.36元，（截止2015年6月26日）及实现债权的费用，2015年6月26日之后至债务清偿之日的利息、罚息及复利按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算支付；二、刘涛、王淑梅未按照本判决确定的期限偿还借款本息，中国建设银行股份有限公司陕西省分行对刘涛、王淑梅抵押的位于西安市××新区××以南融侨·曲江观邸第33幢2单元14层21402号房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、金辉公司对刘涛、王淑梅上述债务承担连带清偿责任。案件诉讼费8112元由刘涛、王淑梅负担。另查，西安市碑林区人民法院民事判决书生效后，因刘涛未履行，建行陕西省分行遂向西安市碑林区人民法院申请强制执行，金辉公司向建行陕西省分行累计偿还贷款本息487124.8元，承担案件诉讼费及执行费14444元，共计代替被告刘涛支付费用501568.8元。代偿后，原告金辉公司于2015年10月29日向被告刘涛发送催款函，要求被告与原告以及第三人联系协商还款事宜，但截止至庭审之日，被告刘涛仍未向原告金辉公司偿还代还款项。上述事实有登记号为Y10132602的《商品房买卖合同》、西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字第01558号民事判决书、中国建设银行个人贷款还款凭证、（2016）碑执字第1434号执行通知书、催款函、邮寄单及庭审笔录等证据在卷作证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且没有违反国家法律法规的规定，属合法有效的合同，对双方当事人均产生约束力。合同签订后，被告刘涛按照合同约定缴纳了首付款并办理了银行按揭手续，但其未向贷款银行建行陕西省分行偿还借款本息，致建行陕西省分行将刘涛及金辉公司诉至法院，经生效判决由刘涛进行还款，金辉公司承担连带清偿责任。判决生效后，被告刘涛仍未履行还款义务，导致原告西安金辉公司向第三人建行陕西省分行垫付刘涛所欠本息、诉讼费，向法院支付执行费共计501568.8元。原告代偿后，已根据合同约定，向被告邮寄送达《催款函》，履行了通知的义务，而被告至今仍未将原告代偿款项归还，被告刘涛的违约事实清楚，应根据合同约定承担违约责任。根据双方所签的《商品房买卖合同》附件六第二条关于付款的补充约定第1款第（2）项约定，原告金辉公司享有解除权，且解除权的条件已经成就。故原告金辉公司要求解除与被告刘涛所签《商品房买卖合同》，并要求被告按照合同约定支付商品房总房价款10%的合同解除违约金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。本案中双方签订的商品房买卖合同已进行了登记备案，并在该房屋上办理了预购商品房抵押预告登记手续，在该商品房合同解除后，被告刘涛应协助原告办理该合同的备案注销登记手续和商品房抵押预告登记注销手续。合同解除后，原告应将被告已支付的购房款返还被告，被告亦应将涉案房屋返还原告，但因原告金辉公司未主张返还涉案房屋，故关于涉案房屋的返还，本案不予处理。根据双方所签《商品房买卖合同》附件九第十六条约定，“如因买受人原因致使合同解除的，出卖人在买受人办理完毕《商品房买卖合同》撤销备案登记后六十个工作日内，出卖人在扣除上述违约金、赔偿金和其他应扣款项（包括因购房产生的各项税费）后向买受人无息退还已付房款余额。”现西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字第01558号民事判决书已判令由本案原告金辉公司向本案第三人建行陕西省分行承担购房款贷款部分的连带清偿责任、且原告金辉公司也已实际全部代为清偿，故原告金辉公司应在合同撤销备案登记后六十日内，将购房首付款返还被告刘涛，因原告金辉公司代被告刘涛向第三人建行陕西省分行退还贷款本息、诉讼费，向法院支付执行费等费用合计为501568.8元，已超出原告金辉公司收取的贷款本金490000元，超出部分11568.8元系被告违约而给原告金辉公司造成的实际损失，刘涛也应按照合同约定，向原告金辉公司承担上述费用。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定,判决如下：一、解除原告西安金辉房地产开发有限公司与被告刘涛签订的《商品房买卖合同》（登记号为Y10132602）。二、被告刘涛在本判决生效后十日内协助原告西安金辉房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（登记号为Y10132602）的备案注销手续。三、被告刘涛在本判决生效后十日内配合原告西安金辉房地产开发有限公司办理预购商品房抵押预告登记的注销手续。四、被告刘涛在本判决生效后十日内向原告西安金辉房地产开发有限公司支付违约金71272.4元，并赔偿原告损失11568.8元，合计82841.2元。五、原告西安金辉房地产开发有限公司自《商品房买卖合同》注销备案后六十日内返还被告刘涛购房首付款222724元。上述第四、五项在履行期间可以相互折抵。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1871元及公告费560元由被告刘涛承担，因原告已预交，被告应于支付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张蓓欣人民陪审员  任平汉人民陪审员  冯志文二〇一六年十二月十九日书 记 员  刘倩倩打印：扈艳红校对：杨艳2016年月日送达