河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀07民初84号原告：靳树臣，男，汉族，1961年12月9日出生，住河北省张家口市桥**。原告：李海红，女，汉族，1964年1月14日出生，住河北省张家口市桥**。上述原告的共同委托代理人：周晓静，河北振硕律师事务所律师。被告：冯振忠，男，汉族，1965年5月23日出生，住河北省张家口市桥**。委托代理人：肖敬敬，河北华研律师事务所律师。第三人：唐山顺达房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市玉田县。法定代表人：孙福兴，该公司董事长。第三人：唐山市顺达房地产开发有限公司张家口分公司，住所地河北省张家口市张宣公路**。负责人：石志全，该公司董事人。上述第三人的共同委托代理人：李培虎、春梅，北京大成律师事务所律师。原告靳宇臣、李海红与被告冯振忠、第三人唐山顺达房地产开发有限公司（以下简称顺达公司）、唐山顺达房地产开发有限公司张家口分公司（以下简称顺达分公司）案外人执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，靳宇奇于2016年11月25日发生交通事故死亡，其法定继承人靳宇奇的父亲靳树臣、母亲李海红继续参加诉讼。原告靳宇臣、李海红及其委托代理人周晓静，被告冯振忠及其委托代理人肖敬敬，第三人的委托代理人李培虎、春梅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2013年4月5日，靳宇奇与第三人顺达分公司签订《盛景丽园项目认购书》，购买了顺达分公司开发的盛景丽园小区9号楼四单元502室，房屋总价款398851，我已实际支付128851元，剩余部分双方已达成协议，办理银行按揭贷款，但是，由于开发商的过错原因，未能签订正式的商品房买卖合同，银行按揭贷款手续也未能办理。综上，《盛景丽园项目认购书》的签订属于靳宇奇与第三人顺达分公司双方真实意思表示，该协议签订真实、合法、有效，合同中对楼号、房屋面积、房屋总价款、双方权利、义务均约定明确。靳宇奇也已依约支付了房屋的首付款，已实际履行了合同主要义务，是合同相对方的过错导致合同无法继续履行，在房屋买卖过程中靳宇奇无过错，因此靳宇奇是该套房屋的实际权利人，靳宇奇死亡后，靳树臣、李海红因系靳宇奇的唯一法定继承人，故现靳树臣、李海红是涉案房屋的实际权利人。庭审中，原告陈述，涉案房屋符合交付条件后，原告愿交付剩余房款。请求：1、确认靳树臣、李海红为盛景丽园小区**楼****所有权人，并终止对该套房屋的执行；2、诉讼费用由被告承担。被告冯振忠辩称，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，首先，本案涉及执行的盛景丽园小区9号楼4单元502室的房屋，其所有权仍在开发商名下，虽然原告与第三人顺达分公司签订了《盛景丽园项目认购书》，但该认购书并非正规的《商品房买卖合同》，这一点原告在诉状中已经自认；其次，原告认购的该房屋总价款为398851元，其实际支付了128851元，已支付的价款仅占房屋约定总价款的32%，并没有达到法律规定的50%，原告对执行标的不享有足以排除强制执行的权益；最后，根据法律规定，案外人对执行标的不享有足以排除强制执行权益的，应当裁定驳回其异议。第三人顺达公司、顺达公司分公司共同述称，我公司承认与原告签订房屋买卖合同，分公司的账号收到靳宇奇第一笔款项，涉案房屋涉及到重复抵押或重复销售，所以房屋产权归属应当按司法解释对一个房屋存在多个买卖关系的认定顺序，综合判定所有权的归属，目前支持原告的观点。我公司认为，顺达分公司与原告达成意向购买房屋时，9号楼尚未取得预售许可证，预售许可证在2015年2月取得。所以无法签订建委推荐的商品房买卖合同，均以项目认购书的方式预售房屋收取预售款，鉴于当时分公司的负责人卓胜军为个人目的，对房屋进行抵押借款，以商品房买卖的形式设立担保，造成一房多卖的事实，并且也有部分借款人向分公司主张房屋所有权，并提供了全额的购房款收据，虽然该收据出具为购房款收据，实际是借款收据，所以分公司不能保证原告依法取得涉案房屋的所有权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，各方对原告提交的《项目认购书、收据、执行裁定书、居民死亡医学证明书、身份证明的真实性均无异议。经审理查明，2016年4月10日，张家口仲裁委员会作出张仲（2015）民裁字第53号裁决书，裁决书主要内容：一、解除申请人冯振忠与被申请人顺达分公司于2014年11月27日签订的《商品房买卖合同》；二、被申请人顺达分公司、顺达公司在于收到本裁决书之日起10日内共同向申请人冯振忠返还购房款1549440元、支付利息121384元、承担赔偿责任1549440元，以上合计3220264元。顺达公司与顺达分公司互负连带责任。该案在仲裁期间，张家口经济开发区人民法院根据张家口仲裁委员会提交的当事人财产保全申请，于2015年3月23日作出（2015）张民保字第19号保全裁定书，保全了顺达分公司位于高新区长城东大街1号盛景丽园小区在建房产23套。其中包括涉案房屋。因顺达公司、顺达分公司未按判决履行还款义务，冯振忠申请本院强制执行保全财产，在执行过程中，靳宇奇提出执行异议。2016年9月20日，本院作出（2016）冀07执异89号执行裁定书，裁定驳回靳宇奇的异议。靳宇奇对该裁定不服，提起了本案诉讼。另查明，2013年4月8日，甲方（唐山顺达房地产开发有限公司张家口分公司）与乙方（靳宇奇）签订《盛景丽园项目认购书》，约定:乙方认购房屋为9号楼4单元502室，建筑面积88.93平方米，单价为4485元/平方米，房款为人民币398851元；乙方在签订本协议时，即交付定金人民币10000元给甲方，此定金不退；交付定金后，乙方选择银行按揭贷款方式付款；在签订本协议七日内，乙方到甲方处按以上所选择的付款方式及时交付全部房款或首付款。具体办理签订《商品房买卖合同》及办理银行按揭贷款的时间，以出卖人通知买受人的日期为准。买受人交付的定金在签订正式合同时转为购房款，定金不退。如买受人逾期交付上述款项，视为买受人单方违约，出卖人可以单方解除此协议，将该房屋另行出售给他人，出卖人不退还买受人已交定金。本认购书一式叁份，甲方两份，乙方壹份，待《商品房买卖合同》正式签订后，本认购书自行作废。本认购书经出卖人、买受人双方签字或者盖章后生效，如有争议，提交张家口市仲裁委员会裁决。2013年4月8日，顺达分公司出具收据，载明靳宇奇交付购房款定金壹万元。2013年5月8日，顺达分公司出具收据，载明靳宇奇交付购房款118851元。再查明1，顺达分公司于2015年2月取得盛景丽园项目的预售许可证。涉案房屋现不具备交付条件。再查明2，靳宇奇于2016年11月25日发生交通事故死亡，靳树臣系靳宇奇的父亲，李海红系靳宇奇的母亲。以上事实有各方提供的证据、庭审笔录在卷佐证。本院认为，首先，在诉讼中，一方当事人靳宇奇死亡，其继承人靳树臣、李海红有权作为当事人参加诉讼，靳宇奇已经进行的诉讼行为对靳树臣、李海红有效。其次，本案是因案外人靳树臣、李海红认为申请执行人冯振忠申请本院对位于高新区长城东大街1号盛景丽园小区9号楼四单元502室房屋进行强制执行侵害了其实体权益，向本院提出执行异议，在本院作出（2016）冀07执异89号执行裁定书驳回其异议申请后，原告不服，认为其享有足以排除强制执行的权利，请求终止对该执行标的执行并确认执行标的归其所有而引起的诉讼。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条之规定，本案为案外人执行异议之诉。2016年4月10日，张家口仲裁委员会作出张仲（2015）民裁字第53号仲裁裁决书，裁决顺达公司、顺达分公司共同向冯振忠返还购房款、支付利息、承担赔偿责任后，被告冯振忠对顺达公司、顺达分公司享有合法债权。本案的争议焦点为：原告靳树臣、李海红是否享有涉案标的物所有权；原告靳树臣、李海红享有的权利能否对抗被冯振忠享有的债权；原告靳树臣、李海红提交的证据能否足以排除被告冯振忠的强制执行申请。关于原告靳树臣、李海红是否享有涉案标的物所有权问题。首先，靳宇奇为购买登记在被执行人顺达分公司名下的房产，与其签订的《盛景丽园项目认购书》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。认购书签订后，原告按约向顺达分公司支付了首付款，履行了合同前期义务。而顺达分公司未按约通知买受人靳宇奇办理银行按揭贷款，与其签订《商品房买卖合同》。庭审中，顺达分公司辩称其与靳宇奇达成购买房屋意向时，涉案房屋尚未取得预售许可证，无法签订商品房买卖合同。但其在2015年2月取得预售许可证后，仍未与靳宇奇签订《商品房买卖合同》，亦未通知靳宇奇办理银行按揭贷款手续。因靳宇奇死亡后，靳树臣、李海红继承了靳宇奇的权利。故在靳树臣、李海红满足付款条件，双方结清购房款，办理产权登记后，才享有涉案房屋所有权。现因原告请求确认涉案房屋归其所有的条件不成就，对其该诉求本院不予支持。待条件成就后，双方应按合同履行或另案解决。关于原告靳树臣、李海红享有的权利能否对抗被告冯振忠享有的债权、能否足以排除被告冯振忠的强制执行申请的问题。最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中明确：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据此批复，已交付购买商品房的全部或者大部分款项的买受人的权利优先于抵押权，自然更优于普通债权。本案靳宇奇在与顺达分公司签订《盛景丽园项目认购书》后，虽仅支付了首付款，约占全部房款的32%，但至今顺达分公司也未通知靳宇奇或靳树臣、李海红办理银行按揭贷款手续，交齐剩余房款。在庭审中，靳树臣、李海红明确表示，在顺达分公司名下的涉案房屋具备交付条件时，愿意支付剩余房款。导致原告未支付剩余房款、不能实际占有使用涉案房屋的责任在顺达分公司，原告不应承担因顺达分公司的过错导致的不利法律后果。故应认定靳树臣、李海红享有涉案房屋的物权期待权。物权是物之归属权、利用权，是权利人对特定物的直接支配、管领的权利，能排斥他人的干涉，优先于抵押权和普通债权。原告享有的物权期待权应优先于冯振忠享有的债权，足以排除被告冯振忠申请的强制执行。综上，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院》之规定，判决如下：一、不得执行盛景丽园小区9号楼四单元502室房屋；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告唐山顺达房地产开发有限公司、唐山顺达房地产有限公司张家口分公司共同承担。如不服本判决，可于收到判决之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至河北省高级人民法院，开户行：建行石家庄中华南大街支行,账号：13×××59）审判长 牟 键审判员 赵 亮审判员 赵 洲二〇一六年十二月二十日书记员 常晓梅法律条文：一、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条：案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。二、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。三、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：对案外人提起执行异议的，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出判决。四、《最高人民法院》一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当按照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。六、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条案外人提起的执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。