三亚市城郊人民法院民事判决书（2016）琼0271民初3487号原告三亚百佳贸易有限公司，住所地：海南省三亚市解放一路供销大厦1-3楼。法定代表人郑伟，该公司总经理。委托代理人艾青妍，海南尚邦律师事务所律师。被告三亚立胜鱼鸟大世界馆，住所地：三亚市红旗街上海新达超市电梯口。法定代表人黄立胜，该公司总经理。被告三亚华峰房地产开发有限公司，住所地：海南省三亚市天涯区解放一路供销大厦15楼。法定代表人何栋，该公司总经理。委托代理人：刘时云，海南三和元律师事务所律师。第三人洪国荣，男，1971年1月20日出生(公民身份号码：×××)，汉族，住海南省三亚市。第三人李文锋，男，1972年9月6日出生(公民身份号码：×××)，汉族，住海南省三亚市。第三人宋海霞，女，1981年3月3日出生(公民身份号码：×××)，汉族，住海南省三亚市。第三人三亚爱恋奶茶吧，住所地：海南省三亚市天涯区红旗街93号供销大厦附属一楼。经营者王善梅，女，1984年3月13日出生(公民身份号码：×××)，汉族。本院受理原告三亚百佳贸易有限公司（以下简称百佳公司）诉被告三亚立胜鱼鸟大世界馆（以下简称立胜馆）、三亚华峰房地产开发有限公司（以下简称华峰公司），第三人洪国荣、李文峰、宋海霞、三亚爱恋奶茶吧侵权纠纷一案，本院于2016年4月20日受理后，依法组成合议庭，并于2016年10月25日公开开庭进行审理。原告百佳公司的法定代表人郑伟及委托代理人艾青妍，被告立胜馆的法定代表人黄立胜、被告华峰公司的委托代理人刘时云到庭参加了诉讼。第三人洪国荣、李文锋、宋海霞、三亚爱恋奶茶吧经本院合法传唤，拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告百佳公司诉称：2003年9月20日，华峰公司与三亚上海新达超市（以下简称新达超市）签订《房屋租赁协议书》，由新达超市承租华峰公司位于三亚市红旗街供销大厦第二、三层作为商业用房，租赁期间为“2004年1月1日至2013年12月31日”。2009年2月25日，新达超市的法定代表人**与黄立胜签订《房屋租赁合同》，约定**将红旗街新达超市电梯下长为12.4米×宽为5.6米的位置租赁给黄立胜，并同意黄立胜随电梯边缘搭建长度为12.1米，宽为1.5米的门市。2009年11月20日，新达超市与百佳公司签订《租赁转让协议》，新达超市将上述供销大厦第二、三层经营权转让给百佳公司，新达超市与华峰公司签订的《房屋租赁协议书》由百佳公司履行。2010年初，经过**、黄立胜与郑伟协商，**与黄立胜签订的《房屋租赁合同》产生的租金自2010年3月1日起由黄立胜交给郑伟，合同期满日为2013年12月30日。黄立胜按约定向郑伟交付租金至2013年12月30日。2012年5月17日因华峰公司改造供销大厦需要，经协商，百佳公司法定代表人郑伟同意与华峰公司交换一楼电梯门厅出入通道并将供销大厦临近三亚观来酒店一侧的自动扶梯及设施搬迁，华峰公司同意在改造完毕投入运营后，将改造完毕后的原址场所无偿提供给原告继续经营，并签订了详细的《协议书》，约定了相关内容并附图说明。按照协议约定结合交换后一楼示意图得知：“打格部分【三亚市天涯区红旗街93号供销大厦附属一楼】属于原告使用”且是无偿、无限期使用，原告拥有无限期使用权。同时明确约定华峰公司与立胜馆2011年9月1日签订的有效协议书为本协议生效的前提依据。但是，不知为何，本属于原告使用的地方却一直被第三人占有使用且拒不向原告缴纳任何费用，经过原告多次催讨、索要，第三人均置之不理。无奈，2015年底原告将4位第三人诉至三亚市城郊人民法院，才得知立胜馆将该案争议地方租赁给了4位第三人并且按时收取租金，但并未将租金如约交纳给原告，华峰公司亦同意该行为，两被告的这一行为严重侵害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告及第三人搬离三亚市天涯区红旗街93号供销大厦附属一楼，停止侵害、排除妨碍；2、被告支付对于三亚市天涯区红旗街93号供销大厦附属一楼给原告造成的经济损失148500元（暂计，最终数额计算至被告应支付或者实际支付款项之日止）；3、诉讼费用由被告承担。被告华峰公司辩称：一、百佳公司作为原告起诉不适格，应当依法驳回其起诉。虽然郑伟是百佳公司的法定代表人，但并不代表郑伟所有的民事行为都是代表百佳公司。本案涉及到与华峰公司或黄立胜的协议或合同均是以郑伟的名义所签，未加盖百佳公司公章，且合同内容并未明确由百佳公司租赁或使用，黄立胜所交租金的收款人也是郑伟，而非百佳公司，故该等行为应视为郑伟的个人行为，产生的权利义务归属于郑伟本人，百佳公司仅凭郑伟是百佳公司的法定代表人而主张郑伟就涉案场地签订协议是代表百佳公司，百佳公司享有承租权或使用权显然证据不足。况且，贵院就管辖权异议作出裁定时认为诉讼当事人并非华峰公司与郑伟两位当事人，华峰公司依据与郑伟签订的《协议书》上述约定向本院提起管辖权异议，不符合合同的相对性原则［即《协议书》是郑伟与华峰公司所签，郑伟未代表百佳公司，故华峰公司以其与郑伟所签《协议书》中的仲裁条款提出管辖权异议违反了合同相对性原则]，所以百佳公司与华峰公司或黄立胜没有法律上的利害关系，其作为原告起诉华峰公司或黄立胜不适格，应当依法驳回其起诉。二、根据郑伟与华峰公司2012年5月17日签订的《协议书》第十五条“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交海口仲裁委员会仲裁”的约定，郑伟与华峰公司因履行《协议书》所发生的争议纠纷法院无管辖权，法院仅对立胜馆（黄立胜）对百佳公司是否存在侵权有管辖权（有三亚市中院就管辖权异议所作裁定为证），所以即便郑伟的签约行为能代表百佳公司，法院对因履行《协议书》所发生的争议纠纷也无管辖，不能进行审理和判决。三、华峰公司没有侵权行为。1、因三亚市供销合作联社不同意华峰公司与郑伟2012年5月17日签订《协议书》中所约定的在供销大厦中间电梯旁安装电梯一部及改造过道，华峰公司与郑伟遂于2012年10月14日就拆除旧自动扶梯及相关权益的补偿赔偿重新达成了《房屋使用权置换协议》，《协议书》已被双方签订的《房屋使用权置换协议》所替代和终止，不再履行，郑伟不能依据《协议书》主张对涉案场地享有承租权或使用权。2、华峰公司已经按《房屋使用权置换协议》的约定安装了新的自动扶梯和向郑伟交付了新建供销大厦三楼全层及二楼靠红旗街一半房屋面积，没有任何违约行为，不存在侵权。华峰公司与郑伟因改造供销大厦就拆除旧自动扶梯及相关权益的补偿赔偿已经终结。3、即便郑伟的签约行为能代表百佳公司，华峰公司同样不构成侵权。4、本案原告以侵权起诉到法院，我方认为，原告方依据这个《协议书》的约定来主张权利，应该属于违约，而不是侵权。所以本诉从本质上是个违约之诉，不是个侵权之诉。综上，原告起诉华峰公司侵权及要求支付经济损失无事实及法律依据，望法院查明事实，依法驳回原告起诉或诉讼请求。被告立胜馆辩称：一、百佳公司作为原告起诉不适格，应当依法驳回其起诉。虽然郑伟是百佳公司的法定代表人，但并不代表郑伟所有的民事行为都是代表百佳公司。本案涉及到与华峰公司或黄立胜的协议或合同均是以郑伟的名义所签，未加盖百佳公司公章，且合同内容并未明确由百佳公司租赁或使用，黄立胜所交租金的收款人也是郑伟，而非百佳公司，故该等行为应视为郑伟的个人行为，产生的权利义务归属于郑伟本人，百佳公司仅凭郑伟是百佳公司的法定代表人而主张郑伟就涉案场地签订协议是代表百佳公司，百佳公司享有承租权或使用权显然证据不足。况且，贵院就管辖权异议作出裁定时认为诉讼当事人并非华峰公司与郑伟两位当事人，华峰公司依据与郑伟签订的《协议书》上述约定向本院提起管辖权异议，不符合合同的相对性原则即《协议书》是郑伟与华峰公司所签，郑伟未代表百佳公司，故华峰公司以其与郑伟所签《协议书》中的仲裁条款提出管辖权异议违反了合同相对性原则，所以百佳公司与华峰公司或黄立胜没有法律上的利害关系，其作为原告起诉华峰公司或黄立胜不适格，应当依法驳回其起诉。二、百佳公司诉称立胜馆租赁使用三亚市天涯区红旗街93号供销大厦附属一楼构成侵权不成立。1、黄立胜（立胜馆负责人）2009年2月15日租用原新达超市电梯下位置及随电梯边缘搭建门市从事水族销售，2010年3月1日出租方变更为郑伟，期满日变更为2013年12月30日。黄立胜已经按约定向郑伟支付了截止到2013年12月30日的全部租金，不存在未付租金使用的情形，没有侵犯百佳公司任何权益。2、因华峰公司改造供销大厦，作为对立胜馆的补偿，华峰公司与立胜馆2011年9月1日签订了《租赁合同》，约定供销大厦改造后在立胜馆原租用地皮及门市范围内的新门市（即涉案出租场地）出租给立胜馆，租期至2036年6月31日止。后来双方补充约定涉案出租场地由立胜馆承租，租期至供销大厦拆除时止，立胜馆同时承担华峰公司应向供销社支付的部分租金，立胜馆按每月12500元的租金标准自2014年3月开始向华峰公司支付华峰公司应向供销社支付的部分租金。故涉案出租场地系立胜馆合法承租的场地，且根据约定立胜馆可以转租，立胜馆使用或转租涉案出租场地没有侵犯百佳公司任何权益3、因华峰公司改造供销大厦华峰公司与郑伟2012年5月17日签订的《协议书》立胜馆不是合同一方，《协议书》约定的权利义务与立胜馆无关，且该《协议书》签订在华峰公司与立胜馆2011年9月1日签订的《租赁合同》之后，故对涉案出租场地由于立胜馆立约在前，且实际使用至今，百佳公司实际未取得涉案出租场地的承租权和使用权，百佳公司依据《协议书》认为立胜馆使用或转租涉案出租场地构成侵权不成立。综上，原告起诉立胜馆侵权及要求支付经济损失无事实及法律依据，希望法院查明事实，依法驳回原告起诉或诉讼请求。第三人洪国荣、李文峰、宋海霞、三亚爱恋奶茶吧未出庭做陈述意见，也未提交书面的陈述意见。经审理查明，2003年9月20日，华峰公司与新达超市签订《房屋租赁协议书》，由新达超市承租华峰公司位于三亚市红旗街供销大厦第二、三层作为商业用房，租赁期间为“2004年1月1日至2013年12月31日”。2009年2月25日，新达超市的法定代表人**与黄立胜签订《房屋租赁合同》，约定**将红旗街新达超市电梯下长为12.4米×宽为5.6米的位置租赁给黄立胜，并同意黄立胜随电梯边缘搭建长度为12.1米，宽为1.5米的门市。2009年11月20日，新达超市与百佳公司签订《租赁转让协议》，新达超市将上述供销大厦第二、三层经营权转让给百佳公司，新达超市与华峰公司签订的《房屋租赁协议书》由百佳公司履行。2010年初，经过**、黄立胜与郑伟协商，**与黄立胜签订的《房屋租赁合同》产生的租金自2010年3月1日起由黄立胜交给郑伟，合同期满日为2013年12月30日。黄立胜按约定向郑伟交付租金至2013年12月30日。2012年5月17日因华峰公司改造供销大厦需要，经协商，百佳公司法定代表人郑伟同意与华峰公司交换一楼电梯门厅出入通道并将供销大厦临近三亚观来酒店一侧的自动扶梯及设施搬迁，华峰公司同意在改造完毕投入运营后，将改造完毕后的原址场所无偿提供给原告继续经营，并签订了详细的《协议书》，约定了相关内容并附图说明。按照协议约定结合交换后一楼示意图得知：“打格部分【三亚市天涯区红旗街93号供销大厦附属一楼】属于原告使用”且是无偿、无限期使用，原告拥有无限期使用权。同时明确约定华峰公司与立胜馆2011年9月1日签订的有效协议书为本协议生效的前提依据。2012年10月14日,华峰公司与郑伟签订《房屋使用权置换协议》，该协议约定百佳公司同意华峰公司对供销大厦一楼面向解放路一侧的楼梯进行改造，安装一台全新的自动扶梯。安装之后，自动扶梯所有权归百佳公司，百佳公司靠红旗街一侧中一台旧自动扶梯归华峰公司所有，互换期为十年，合同期满后，无异议合同期自动顺延五年。2011年9月1日，华峰公司与立胜馆签订了《租赁合同》，约定将涉案出租场地出租给立胜馆，租期至2036年6月31日止。后来双方补充约定涉案出租场地由立胜馆承租，租期至供销大厦拆除时止，立胜馆同时承担华峰公司应向供销社支付的部分租金，立胜馆按每月12500元的租金标准自2014年3月1日至2018年2月28日开始向华峰公司支付。立胜馆承租涉案争议位置后，分割成四个铺面，与四位第三人签订租赁合同，共同经营。原告认为拥有涉案铺面的无限期使用权，遂诉至本院，请求判如所请。另查明，2016年10月28日，本院组织百佳公司、华峰公司、立胜馆前往涉案供销大厦进行现场查看，并制作《查看现场笔录》。以上事实，有身份信息资料、房屋租赁协议书、房屋租赁合同、租赁转让协议、收据、协议书、平面示意图、租赁合同、拆除搬离通知书、协议、房屋使用权置换协议、现场照片、查看现场笔录以及当事人陈述等证据佐证，并经双方当事人当庭举证、质证，足以认定。本院认为，一、关于立胜馆及第三人是否应当搬离涉案铺面，停止侵害，排除妨碍。2009年2月25日，**与黄立胜签订《房屋租赁合同》，约定**将红旗街新达超市电梯下长为12.4米×宽为5.6米的位置租赁（即本案争议位置）给黄立胜，并同意黄立胜随电梯边缘搭建长度为12.1米，宽为1.5米的门市。2009年11月20日，新达超市与百佳公司签订《租赁转让协议》，新达超市将上述供销大厦第二、三层经营权转让给百佳公司，新达超市与华峰公司签订的《房屋租赁协议书》由百佳公司履行。2010年初，经过**、黄立胜与郑伟协商，**与黄立胜签订的《房屋租赁合同》产生的租金自2010年3月1日起由黄立胜交给郑伟，合同期满日为2013年12月30日。至此可以看出，房屋租赁合同的权利义务已经转移，可视为涉案位置出租人变更为百佳公司。根据华峰公司与郑伟2012年5月17日签订的《协议书》以及2012年10月14日签订的《房屋使用权置换协议》约定的内容，百佳公司拥有涉案争议位置的无限期使用权。华峰公司抗辩称后来的置换协议替代了之前的协议书，根据合同的内容并没有该项约定，本院不予支持，上述两个协议均合法生效。可见，不管是依据改造之前的租赁合同，还是依据改造时的协议，百佳公司都拥有涉案位置的使用权。但是，无限期使用权也并不能代表百佳公司取得了所有权，百佳公司仅仅是依据合同取得了相应的债权，涉案铺面为不动产，不动产的权属以登记为准。百佳公司未提交证据证明其拥有立胜馆及第三人所占铺面的所有权，应承担举证不能的法律后果，其无权要求立胜馆及第三人搬离涉案铺面，停止侵害、排除妨碍。二、关于原告主张要求被告赔偿经济损失的诉讼请求的问题。郑伟是百佳公司的法定代表人，其作出的民事法律行为代表公司，原告的主体资格合法。百佳公司拥有涉案争议位置的使用权，因此，华峰公司与立胜馆于2011年9月1日签订的《租赁合同》，约定将涉案出租场地出租给立胜馆，租期至2036年6月31日止的行为侵害了百佳公司的合法权益。根据现场查看到记录以及当事人的陈述，目前涉案位置确实由被告立胜馆及第三人占有使用。立胜馆基于租赁合同取得涉案争议位置，并依据合同约定向百佳公司及华峰公司都如期足额缴纳了租金，其占用涉案铺面的行为是善意有偿的，其不应当承担占用涉案争议铺面的赔偿责任。华峰公司将百佳公司拥有使用权的位置出租给立胜馆，侵犯了百佳公司的使用权，其应当赔偿百佳公司的经济损失，原告主张经济损失以2011年9月1签订《租赁合同》约定的租金5500元/月有事实和合同依据，本院予以支持。立胜馆应自2014年1月1日继续向百佳公司交纳租金而交给了华峰公司，华峰公司应向百佳公司赔偿经济损失，经济损失从2014年1月1日开始，按每月5500元计算至本判决生效之日止。在此之后的损失，百佳公司可另行起诉。第三人洪国策、李文锋、宋海霞、三亚爱恋好茶吧拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：1被告三亚华峰房地产开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告三亚百佳贸易有限公司赔偿经济损失（经济损失从2014年1月1日开始，按每月5500元计算至本判决生效之日止）；2驳回原告三亚百佳贸易有限公司的其他诉讼请求。本案受理费3270元（原告已预缴），由被告三亚华峰房地产开发有限公司承担3220元，原告三亚百佳贸易有限公司承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于三亚市中级人民法院。审 判 长 陈媛人民陪审员戴应平人民陪审员 郑   辉    仁 二〇一六年十二月二十一日书 记 员 王        捷附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国侵权责任法》第3被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。