云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0111民初7259号原告（反诉被告）：晏东琼，女，1983年12月21日生，汉族，云南省昆明市东川区人，住云南省昆明市东川区。委托代理人：杨皓、郭灿荣，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：沈继坤，男，1970年2月14日生，汉族，云南省昆明市官渡区人，原住云南省昆明市官渡区佴家湾********，现住云南省昆明市官渡区。委托代理人：李姣、古岚，云南天石智硕律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）晏东琼（以下简称“原告晏东琼”）诉被告（反诉原告）沈继坤（以下简称“被告沈继坤”）租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告晏东琼及委托代理人杨皓、郭灿荣，被告沈继坤的委托代理人李姣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晏东琼起诉及答辩称：2015年7月1日，原、被告双方签订了昆明市官渡区大板桥镇西冲村委会瓦角村保利娱乐城后厂房租赁协议，约定原告租赁被告厂房5年（自2015年7月1日起至2020年7月1日止）。合同签订后，原告为生产经营需要，对厂房进行了一定装修，并从外省购进机械设备，经长途运输后，在厂房中进行了安装和调试。厂房租赁期间，中石化公司来到厂房测量，后原告得知公司已与被告达成关于该厂房的拆迁补偿协议。随后，在原告不存在任何过错及违约行为的情况下于2016年2月4日，擅自单方解除租赁协议，要求原告搬离，并对厂房断水、断电，且紧锁厂房大门不让原告进入，致使原告无法进行正常的生产经营活动。被告背弃诚信的行为使原告遭受巨大经济损失，原告诉至本院请求被告赔偿原告因被告违约及单方解除租赁合同而遭受的各项损失共计219290元，包括水池建设费34090元、机械设备折旧费45000元、机械设备安装费18820元、装修费71380元、停产期间损失净利润30000元、搬迁费用20000元。针对被告沈继坤的起诉，被告沈继坤主张解除双方租赁协议，原告晏东琼同意解除。因被告已经在今年的3月份收回租赁物，单方解除合同，故原告同意解除。双方解除租赁协议的原因是该租赁房屋拆迁。被告在今年3月份的时候收回租赁房屋，原告已经失去对租赁房屋的控制，故原告不存在支付租金的问题。原告愿意支付今年2月份之前的水电费，本案是被告单方解除合同，故原告不存在支付违约金。租赁房屋本身就是由被告掌控，故不存在返还的问题。被告沈继坤答辩及反诉称，本案是由于原告晏东琼违约造成的合同无法履行，相应的违约责任及损失，应该由原告自行承担，由原告对被告进行赔偿。2015年7月1日，原、被告签订《厂房（仓库）租赁协议》，约定被告将位于昆明市官渡区大板桥镇西冲村委会瓦角村的西冲过磅房租借给原告使用，租期五年，自2015年7月1日至2020年7月1日，租金每年81600元，按年度收取，付款方式是原告应当在前一个月支付下一年的全部租赁费用，租赁期内的水、电等费用由原告支付，厂房（仓库）修缮等费用由原告支付。协议签订后，被告依据协议向原告交付了租赁房屋，原告进行接收并开展经营活动。但原告仅在2015年7月和11月分两次共支付被告40000元租金，剩余的41600元租金原告至今未付。租赁期间发生的水电费一直由被告垫付，原告从未支付。原告的行为已构成重大违约，根据协议约定及合同法第227条规定，被告有权解除租赁协议并要求原告承担违约金。被告诉至本院请求判令：1、解除双方于2015年7月1日签订的《厂房（仓库）租赁协议》；2、原告支付拖欠的2015年7月1日至2016年8月15日的租金51800元，之后的租金应当持续计算至人民法院生效判决原、被告双方租赁合同解除之日止、水电费、卫生费及自逾期支付租金之日起至起诉之日止，按中国人民银行一年期贷款利率计算的违约金；3、原告立即返还被告位于昆明市官渡区大板桥镇西冲村委会瓦角村的西冲过磅房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的装修材料票据均非国家正式发票，真实性无法确定，且与本案不具有关联性，本院依法不予采信；2、被告提交的水电费清单及照片，原、被告在本院组织双方进行现场勘验时确认原告交清2016年1月25日前电费，本院依法予以确认；原告认可没有交过水费，故本院对该组证据依法予以采信；3、被告提交的晏东琼手机缴费单及沈继坤、潘砚与晏东琼通话记录不能证实通话内容，与本案不具有关联性，本院依法不予采信。2016年9月1日原告晏东琼申请对本案涉诉厂房（仓库）装修、装饰及为洗涤厂运营进行的配套工程进行造价鉴定，2016年9月26日本院依法组织原、被告到西冲过磅房进行现场调查、勘验，2016年9月29日本院依法委托云南乾盛司法鉴定中心进行鉴定，2016年10月24日原告晏东琼放弃鉴定，该中心终止鉴定。本院查明：2015年7月1日原告晏东琼与被告沈继坤签订《厂房（仓库）租赁协议》，约定被告将位于昆明市官渡区大板桥镇西冲村委会瓦角村的西冲过磅房出租给原告，租期5年，自2015年7月1日起至2020年7月1日。租金每年81600元，原告必须在合同期的前一个月支付下一年的全部租赁费用，若原告不能按时交付下一年的租赁费用，被告有权终止本合同。租赁期内的水、电（水费3元/吨、电费1.1元/度）等费用由原告支付，厂房（仓库）修缮等费用由原告支付。如原告改变厂房（仓库）的内部结构、装修或设置对厂房（仓库）结构有影响的设备均须事先征得被告同意。租期满后或因原告责任导致退租的，依附于厂房（仓库）的装修归被告所有。租赁期间，原告未经被告同意将厂房（仓库）转租、转借他人使用及拆改变动厂房（仓库）结构或损害房屋，交付定金后反悔的，定金一律不退还，改变合同约定的租赁用途或利用该厂房（仓库）进行违法活动的，原告应按合同总租金的30%支付被告违约金。协议签订后，被告按约交付原告租赁厂房（仓库）。原告于2015年7月支付被告（2015年7月1日至2016年7月1日）租金20000元，于2015年12月支付租金20000元，其余租金41600元至今未付。原告已付租赁厂房（仓库）2016年1月25日前产生的电费，2016年1月26日后原告租赁厂房（仓库）产生电费12.32元。原告租赁厂房（仓库）期间产生水费2433元。双方履行协议过程中发生纠纷，原、被告均诉至本院主张上述诉请。本院认为，原告晏东琼向被告沈继坤租赁厂房（仓库），由原告支付被告租金，原、被告签订《厂房（仓库）租赁协议》系双方真实的意思表示，双方的租赁合同成立并生效，应受法律保护。一、关于违约的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条的规定，出租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案原告晏东琼拖欠被告沈继坤租金不付在先，被告沈继坤据此诉请解除双方租赁协议在后，本院认为本案是原告违约而非被告违约，被告以原告拖欠租金为由解除双方租赁协议有事实及法律依据，本院依法予以支持。原告主张被告赔偿违约及单方解除租赁合同而遭受的损失无事实及法律依据，且原告未提交有效证据证实其主张，故对原告诉请的水池建设费34090元、机械设备折旧费45000元、机械设备安装费18820元、装修费71380元、停产期间损失净利润30000元、搬迁费用20000元本院依法不予支持。二、关于解除合同的问题。被告沈继坤主张解除双方租赁协议，原告晏东琼表示同意解除，故对被告诉请解除双方签订的《厂房（仓库）租赁协议》,本院依法予以支持；三、关于返还租赁物的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原、被告双方解除租赁协议，原告晏东琼理应返还被告沈继坤租赁物，故被告诉请原告返还位于昆明市官渡区大板桥镇西冲村委会瓦角村的西冲过磅房有事实及法律依据，本院依法予以支持；四、关于租金、水电费、卫生费及违约金的问题。1、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案原告晏东琼未按时支付被告沈继坤租金，违反了上述法律规定，现被告主张原告支付租金有事实及法律依据，本院依法予以支持。原告在双方租赁合同解除前持续占用租赁物，理应支付被告相应的租金。故对被告诉请原告支付2015年7月1日至2016年6月30日期间拖欠的租金41600元及2016年7月1日后至本院判决双方解除租赁合同之日止的租金，本院依法予以支持；2、水电费，双方租赁协议约定租期内的水、电等费用由原告支付，现原告未付租期内的电费12.32元、水费2433元，违反双方协议约定，原告理应支付被告电费12.32元、水费2433元，故对被告诉请的水电费本院依法予以支持；3、卫生费，因被告未举证证实其主张，故本院依法不予支持；4、违约金，双方租赁协议并未对原告拖欠租金应承担的违约责任进行约定，故对被告诉请的违约金本院依法不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）晏东琼与被告（反诉原告）沈继坤于2015年7月1日签订的《厂房（仓库）租赁协议》；二、原告（反诉被告）晏东琼于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）沈继坤2015年7月1日至2016年6月30日期间的租金41600元并按年租金81600元支付自2016年7月1日起至双方《厂房（仓库）租赁协议》解除之日止的租金；三、原告（反诉被告）晏东琼于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）沈继坤电费12.32元、水费2433元；四、原告（反诉被告）晏东琼于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）沈继坤位于昆明市官渡区大板桥镇西冲村委会瓦角村的西冲过磅房；五、驳回原告（反诉报告）晏东琼的诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）沈继坤的其他诉讼请求。本诉案件受理费4589元、反诉案件受理费548元，二项合计5137元，由原告（反诉被告）晏东琼承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。当事人逾期不上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应支付迟延履行金。审 判 长  李 芳人民陪审员  陈丽华人民陪审员  李金昌二〇一六年十二月十三日书 记 员  赵瑞芳