天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2015）滨功民初字第4024号原告：唐佳琦，男，1986年11月5日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：李晓，天津政联律师事务所律师。委托诉讼代理人：王元元，天津政联律师事务所律师。被告：张明，男，1959年2月5日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：李晓东，天津张盈律师事务所律师。原告唐佳琦诉被告张明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月4日受理。受理后依法组成合议庭，五次公开开庭进行了审理。最后一次开庭时，原告唐佳琦及其委托诉讼代理人王元元，被告张明的委托诉讼代理人李晓东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提交诉讼请求如下：1、解除双方签订的房屋买卖居间合同（合同编号为0000054）。2、请求判令被告双倍返还原告购房定金40万元；3、诉讼费、保全费由被告负担。原告诉称：2015年9月26日，原告作为买方，被告作为卖方，双方签订买卖居间合同，约定购买被告所有的坐落于天津市经济技术开发区房屋，成交价暂定为3068000元，实际成交价以房管局指导价为准，签署本合同时，原告需缴纳保证金2万元，合同签订后，该保证金自动转为定金，同时原告另需在当日补缴定金18万元，定金共计20万元作为第一部分房款，被告需在2014年11月15日前还清该房的贷款并撤销他项权证，双方需在2015年11月15日前亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门，待银行审批手续办理完毕后七日内，双方亲自去房管局办理产权变更及抵押登记手续，被告于过户完毕后三日内，将房屋交付原告使用。合同签订后，原告依约将买房定金20万元交付被告，但被告却拒绝履行签署房屋买卖协议并交付房屋的义务，同时数次提出变更合同，由原告提前还贷或提高房价的形式，欲重新签订补充协议，原告对此不认可，故原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款解除合同，同时请求被告依据合同约定双倍返还定金，综上，原告起诉至院。被告向本院提交答辩意见如下：同意解除合同，同意返还定金，但不同意双倍返还定金。一、诉争合同不具有履行性，合同价款、履行期限、支付比例等条款严重矛盾，约定不明。该房屋买卖于2015年9月26日通过中介公司天津百冠房地产经纪有限公司签订房屋买卖居间合同，因主要合同条款约定不明导致合同条款不齐备，无法履行。因此，被告在2015年10月分别多次找到原告和中介公司要求签订补充协议予以明确，但原告拒绝签订补充协议，导致本案合同未履行。二、本案的房屋买卖合同欠缺必备有效的条款，无继续履行可能性，合同签订后，被告积极推动合同的履行，没有违约的故意，相反系原告未经过银行预审批，使合同无法履行，因此合同解除后只需返还定金即可。三、本案房屋买卖中，原被告约定以签订阴阳合同的方式达成交易，实质是以貌似合法的方式达到逃税的目的，违背法律强制性规定，属于无效合同。主合同无效，定金合同亦归于无效。不应适用定金罚则。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于天津市经济技术开发区的房屋所有权人为被告张明。2015年9月26日，原告、被告及案外人天津百冠房地产经纪有限公司签订《房产买卖居间合同》，约定被告将其所有的上述天津市经济技术开发区的房屋出售给原告，成交价格为3068000元。合同约定，该房屋设立抵押的，卖方确定在2015年11月15日前还清贷款并撤销他项权证。乙方（原告）在签订合同时自愿向甲方（被告）交付房屋保证金2万元，当卖方签署本合同在上述款项以定金名义签收后，买方所交保证金自动转为定金，买卖双方约定该物业定金为人民币20万元整，买方需在2015年9月26日前补交人民币18万元整，并作为第一部分房款。买方需在2015年11月15日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，买卖双方需在2015年11月15日前亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门，并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构办理银行贷款申请手续。在银行审批贷款手续完毕七日内，买卖双方须亲自赴房管局申请办理产权变更及抵押登记手续。合同还约定，如买方未能履行本合同之条款导致该房产买卖不能顺利完成，本合同终止或解除的，则已付定金卖方不予返还，卖方有权将该物业卖与任何人，若支付的定金不足以弥补卖方损失的，买方还应负责赔偿，如卖方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，本合同终止或解除的，则卖方须返还双倍定金予买方，若支付的定金不足弥补买方损失的，卖方还应负责赔偿。上述合同补充条款约定，经买卖双方友好协商，实际成交价以房管局指导价为准，若产生差价买卖双方由居间方见证交接，并三方签署买卖差价补充协议，而后办理房产买卖手续，差价部分买方于打协议日支付卖方差价总款80%，并于过户当日支付剩余差价20%，而后办理过户手续。买方于签署协议当即支付卖方全部差价房款，卖方配合买房办理过户手续，买方贷款下来7日内办理过户手续，若卖方延期办理，应向买方支付该房产成交价1‰作为日违约金。合同还对其他内容进行了约定。上述合同签订后，原告依约于9月16日向被告支付了20万元的定金。合同签订后，2015年11月14日及2015年11月22日，原告电话联系被告要求履行房屋买卖合同，被告先以合同不合理为由拒绝履行，后向原告提出请求增加房屋成交价款。同时被告至今亦未履行平贷款义务，而是通过中介要求原告平贷款，就上述变更事由要求原告重新签署补充协议。但至今，三方未达成新的协议。后原告以被告明确表示不履行合同，且以各种理由要求涨价为由，至今拒绝履行平贷及撤销他项权的义务，不撤销他项权房屋无法买卖，合同目的已不能实现为由，请求解除双方签订的《房产买卖居间合同》。本院认为，原、被告之间签订的《房产买卖居间合同》出于双方真实意思表示，具备了房屋买卖合同主要内容及形式要件，且其内容没有违反法律的规定，其有效性应予确认，合同对双方均有约束力。双方当事人均应依约履行，被告虽以该合同附加条款中存在“实际成交价以房管局指导价为准”及差价支付等问题，主张该合同基本条款严重矛盾，并主张该合同违反法律强制性规定，从而主张合同无效，但上述情况的产生系我国二手房地产买卖交易中的惯例，同时被告虽主张合同无效，但并未就此提起反诉，相反却同意原告关于解除合同的诉讼请求。故其主张上述《房产买卖居间合同》无效的抗辩理由，本院不予采信。原、被告之间签订的《房产买卖居间合同》对于双方的权利义务进行了明确约定，即买方须履行交纳定金及首付款等义务，卖方须履行还清房屋贷款并撤销房产上设置的抵押权的义务。现原告已履行支付定金的义务，且其提供了证人证言、电话录音等多项证据，证明被告在履约过程中明确表示希望变更合同条款、改为原告平贷或提高房价，欲对合同主要条款进行实质性变更，被告在庭审中的陈述亦证实了原告的上述主张。同时，被告至今仍未履行平贷义务，被告的行为显然已经违反了合同的约定。其欲提高房价或改为以原告平贷款的形式继续履行合同，实质已系向原告发出了新的要约，原告欲以原合同约定的标准实现房产过户的目的已不能实现。故原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款，以被告延迟履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的为由，与被告解除合同于法有据，本院予以支持。至于原告双倍返还定金的主张，因被告未履行平贷义务违约而致合同解除，原告依据合同第六条向被告主张双倍返还定金40万元于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、原、被告于2015年9月26日签订的《房产买卖居间合同》于2015年12月4日解除；二、被告张明于本判决生效之日起十日内双倍返还原告唐佳琦支付的定金共计40万元。上述给付义务如果被告未按本判决指定的期间履行，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取为7300元，保全费5000元，由被告张明负担，被告负担部分，由其于本判决生效之日起十日内迳行给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  石攀清代理审判员  杨 婧人民陪审员  朱瑞冬二〇一六年十二月二十三日书 记 员  王增艳