福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0203民初16692号原告：厦门榕欣物业服务有限公司，住所地厦门市思明区后江埭路62-70号第17号商场，统一社会信用代码91350203671281915Q。法定代表人：林松，经理。委托诉讼代理人：刘森，职员。委托诉讼代理人：林黎晖，福建天翼律师事务所执业律师。被告：郑慰祥，男，1965年7月2日出生，汉族，住厦门市思明区。委托诉讼代理人：许东，北京盈科（厦门）律师事务所执业律师。原告厦门榕欣物业服务有限公司（以下简称榕欣物业公司）与被告郑慰祥物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告榕欣物业公司委托诉讼代理人刘森、林黎晖和被告郑慰祥委托诉讼代理人许东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。榕欣物业公司向本院提出诉讼请求：判令郑慰祥向榕欣物业公司支付2012年4月31日至2016年6月15日的物业管理服务费2277.3元及逾期支付产生的利息（以2277.3元为基数，自2016年6月16日起按银行同期同类贷款利率计算至实际付款之日止）。事实和理由：榕欣物业公司受厦门市流芳里小区业主委员会聘任对流芳里小区全体业主提供物业管理服务。郑慰祥为厦门市思明区流芳里62号404室房屋业主。郑慰祥未及时缴纳物业管理服务费，截止2016年6月15日累计已拖欠物业管理服务费2277.3元。郑慰祥辩称，1.榕欣物业公司未经业主大会依法选聘，不具有向小区提供物业服务的资格，《物业服务合同》因违反法律法规的强制性规定而无效，业主有权拒绝缴纳物业管理费；2.抛开《物业服务合同》的有效性不谈，榕欣物业公司的起诉部分诉讼请求已经超过诉讼时效；3.即使《物业服务合同》有效，该合同也已于2014年4月14日到期；4.榕欣物业公司在服务期间内，未尽小区管理服务义务，小区物业管理极不到位，根据权利义务相统一的原则，榕欣物业公司未尽管理服务义务便无权向业主主张物业管理服务费用。本院经审理认定事实如下：2011年9月28日，厦门市思明区嘉莲街道办事处同意厦门市流芳里小区业主委员会登记备案。2012年4月11日，作为甲方的厦门市流芳里小区业主委员会与作为乙方的榕欣物业公司签订《物业服务合同》，约定由乙方对流芳里小区提供物业管理，物业服务期限为2年，自2012年4月15日起至2014年4月14日止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅为每平方米0.6元/月；物业服务费按季度收取；合同期满前，甲方决定不再或继续聘用乙方的，应在期满前1个月书面通知乙方；合同期满前一个月，没有将续聘或解聘原告的意见通知乙方的，乙方视甲方同意此合同自动延续，合同为一个整年度。合同签订后，榕欣物业公司为流芳里小区提供物业管理服务。2016年6月16日，流芳里小区第二届业委会发函通知榕欣物业公司，称第二届业委会经业主大会投票通过正式成立，在业主大会上同时表决了《是否续聘榕欣物业公司》议案，经业主大会投票，双过半业主反对续聘，要求榕欣物业公司撤出流芳里小区。同日，榕欣物业公司撤出流芳里小区。郑慰祥系厦门市思明区流芳里62号404室房屋业主，房屋建筑面积为75.91平方米，房屋用途为住宅。因郑慰祥未缴交2012年4月15日至2016年6月15日的物业管理服务费，2016年8月1日榕欣物业公司诉至本院。上述事实，有榕欣物业公司提供的《物业服务合同》、流芳里小区业主委员会公示、《关于厦门市流芳里小区业主委员会备案函》、合同到期说明、通知、土地房屋登记卡等为证；郑慰祥对上述证据的真实性均无异议，本院对榕欣物业公司提供的上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。榕欣物业公司提供2016年7月25日的物业管理费催缴函，主张其向郑慰祥催缴物业管理费。郑慰祥认为，其从未收到催缴函。本院认为，榕欣物业公司提供的催缴函并无郑慰祥的签收记录，不足以证明其向郑慰祥送达了催缴函。郑慰祥围绕其答辩意见依法提交了以下证据：厦建房[2014]47号的《2014年度物业服务企业资质检查有关事宜的通知》、《小区车辆被扎的相关报道》、《情况说明》；榕欣物业公司对厦建房[2014]47号通知和媒体报道的真实性、合法性、关联性不予认可，表示其并未收到相关通知，未被要求整改，讼争小区属于老旧小区，管理难度大，车辆被扎属于突发事件，业主可通过报警处理，其已经尽到小区物业管理服务的义务，业主应按合同继续缴纳物业管理费；对情况说明的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为第二届业委会成立于2016年6月，不能确认第一届业委会所签订的合同是否有效。本院分析认为，郑慰祥提供的上述证据可证明，榕欣物业公司在管理流芳里小区期间存在管理不到位的情况，故本院认定榕欣物业公司的物业管理服务存在瑕疵。综上，本院认为，榕欣物业公司与厦门市流芳里小区业主委员会签订《物业服务合同》后，榕欣物业公司依约进驻小区为流芳里小区的业主及物业使用人提供了物业管理服务。在榕欣物业公司提供物业服务期间，厦门市流芳里小区业主委员会或是小区业主并未就合同的效力提出异议或采取其他法律途径解决。郑慰祥也未提供有效证据证明榕欣物业公司系未经业主大会选聘进驻小区、合同系厦门市流芳里小区业主委员会未经授权签订的，故厦门市流芳里小区业主委员会与榕欣物业公司签订的《物业服务合同》内容不违反相关法律法规，应属有效合同，该合同对全体业主、物业使用人具有约束力。《物业服务合同》期限届满前一个月，流芳里小区业主大会或业主委员会未将续聘或解聘榕欣物业公司的意见通知榕欣物业公司，此后榕欣物业公司继续为流芳里小区提供物业管理服务，小区的业主及物业使用人亦接受了榕欣物业公司提供的物业管理服务，依照《物业服务合同》的约定，应视为该合同继续履行。2016年6月16日流芳里小区业委会发函通知榕欣物业公司小区双过半业主反对续聘榕欣物业公司，要求榕欣物业公司撤出小区。故本院认定，2012年4月15日起至2016年6月15日榕欣物业公司对流芳里小区提供物业服务，形成物业服务合同关系。榕欣物业公司作为流芳里小区的物业管理公司，已经为业主及物业使用人提供了物业管理服务，郑慰祥作为该小区业主，接受榕欣物业公司的物业管理服务，应依约交纳物业管理服务费。讼争小区的物业服务合同期限自2012年4月15日起，物业服务费按季度收取，应视为按季度于季度末前缴清即可。榕欣物业公司提供的催缴函不足以证明其向郑慰祥送达了催缴函。榕欣物业公司于2016年8月1日诉至本院，其2014年7月14日前的物业管理费的诉讼请求已超过两年的诉讼时效，本院不予支持。故郑慰祥应缴纳2014年7月15日至2016年6月15日的物业管理服务费1047.56元（75.91平方米×0.6元/平方米/月×23个月）。因榕欣物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵，故对其要求郑慰祥支付逾期缴纳物业管理服务费的利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院对榕欣物业公司的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、郑慰祥应于本判决生效之日起七日内支付给厦门榕欣物业服务有限公司厦门市思明区流芳里62号404室房屋2014年7月15日至2016年6月15日的物业管理服务费1047.56元；二、驳回厦门榕欣物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由榕欣物业公司负担13元、郑慰祥负担12元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。本判决为终审判决。审 判 员 庄慧林二〇一六年十二月十九日代书记员 黄慧颖附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。