甘肃省庆阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）甘10民终1117号上诉人（原审被告）:梁贵，男，1990年9月25日出生，汉族，环县人，农民，住环县。被上诉人（原审原告）：刘百鑫，男，1965年2月2日出生，汉族，庆阳市西峰区人，农民，住庆阳市西峰区。上诉人梁贵因与被上诉人刘百鑫租赁合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2016）甘1002民初3114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人梁贵、被上诉人刘百鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁贵上诉请求:1、撤销原判；2、判决继续履行租赁合同；3、确认上诉人不拖欠刘百鑫租赁费；4、一、二审诉讼费由刘百鑫负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、根据双方约定，截止目前，上诉人已实际支付刘百鑫房租费18.9万元，即2014年6月21日至2016年6月21日的房租费已交清，第三年度即2016年6月21日至2017年6月21日的房租费应在年度租期届满前一个月支付，而履行期限并未到达，且一审判决认定双方口头约定的年度租赁费为11万元无证据证实；2、根据双方合同约定，本案租赁期限为5年，上诉人也按时交纳了房租费，无任何违约行为，故刘百鑫要求上诉人退还租赁物的理由不能成立。二、一审判决适用法律错误。上诉人并没有未支付、迟延支付和逾期不支付租金的行为，故一审判决依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，解除双方的租赁合同关系并由上诉人支付租赁费错误。刘百鑫辩称，租赁合同签订后，梁贵又额外占用了二楼六间房屋，双方口头协商租赁费增加至11万元，且梁贵第一年租赁费也依该标准交纳，梁贵若不交清租赁费，就应立即解除合同。刘百鑫向一审法院起诉请求：1、终止租赁合同关系；2、由梁贵立即支付拖欠的2015年房租费3.1万元并按每月9160元标准支付2016年房租费至归房之日；3、诉讼费由梁贵负担。一审法院认定事实：2014年6月21日，刘百鑫（合同甲方）与梁贵（合同乙方）签订了《房屋院子租赁合同书》。合同主要内容为：“甲方将位于庆阳市西峰区彭原镇草滩村东庄组院子、库房、门面房一处出租给乙方做为建材加工厂使用。租赁面积为：后院大库房420平方米（库房地坪由乙方承担建修）。彩钢房2间、砖房2间、厕所等包括院子共5亩，门面房一楼共租五间；门面房、通道、卫生间、院子供甲乙双方共同使用。租赁期限为五年，即2014年6月21日起至2019年6月21日止。租金每年玖万元（90000元），2014年6月21日先付定金壹万元，机械入场再付捌万元作为第一年房租费。租赁费一年一缴，其余租赁费每年到期前一月付清。如房屋需要上税，则由甲方承担，水电费由乙方承担。……。”合同签订后，在交付房屋时，原约定一楼给梁贵租赁五间房子，后刘百鑫的儿子与梁贵协商，将自己二楼占用的两间房子与梁贵租赁一楼的两间房子进行了调换；梁贵实际占用一楼房间三间，二楼房间二间。租赁期间，梁贵又占用了二楼另外六间房屋，并与刘百鑫口头约定每年租赁费用总计为11万元。梁贵在租赁的院落开办了“庆阳林盟石业有限公司”，并分两次向刘百鑫支付了第一年房租费11万元；第二年度（即2015年6月21日至2016年6月21日止），梁贵向刘百鑫共计支付租赁费7.9万元。按照约定，第二年度租赁期满前一个月，梁贵应当向刘百鑫支付第三年度租赁费用，但由于梁贵的建材加工厂经营发生困难，梁贵未能按期支付第三年度租赁费用；同时，因为梁贵在经营期间借刘百鑫及刘百鑫儿子的款项未能归还，双方因此发生纠纷。2016年7月19日，刘百鑫的侄子锁了建材厂大门。同年7月21日，刘百鑫之子与梁贵之妻发生纠纷，随后，梁贵及其家人离开了建材厂。为此，刘百鑫向一审法院提起诉讼。一审法院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，刘百鑫与梁贵签订了《房屋院子租赁合同书》，合同内容符合法律规定，合同有效成立，对双方当事人均有约束力，双方均应该按照合同约定履行各自义务。因为梁贵未能按照约定缴纳租赁费用，现刘百鑫向法院提起诉讼，理由正当，应予支持。关于租赁费用，虽然双方在签订合同时约定每年租赁费用为9万元，但在租赁期间，梁贵又占用了刘百鑫二楼六间房屋，双方口头约定每年房租费用为11万元；同时，梁贵也按照年租金11万元标准向刘百鑫支付了第一年度租赁费用，因此，租赁费用应按照年租金11万元标准确定。梁贵支付第二年度租赁费时，实际支付了7.9万元；现刘百鑫要求梁贵支付第二年度少交的3.1万元租赁费用，理由正当，予以支持。因梁贵未按照协议约定缴纳第三年度租金，在庭审中，虽经法院调解，梁贵仍不能在约定的时间内与刘百鑫达成一致意见，也未能交纳房屋租赁费，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”现刘百鑫要求解除合同的请求，符合法律规定，应予支持。关于梁贵提出刘百鑫未履行维修义务的问题，庭审中，梁贵未能提供相关证据证明自己主张的成立，不予采信。关于梁贵提出刘百鑫侄子将建材厂大门锁了的问题，与本案不属于同一法律关系，诉讼主体也不相同，梁贵应当另行主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除刘百鑫与梁贵之间签订的《房屋院子租赁合同书》；二、由梁贵向刘百鑫退还租赁的房屋及院落；三、由梁贵支付欠刘百鑫第二年度（2015年6月21日至2016年6月20日期间）租赁费用3.1万元；并按照每天301.00元标准支付自2016年6月21日起至实际退还租赁物期间的租赁费用。案件受理费575元，由梁贵负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，有当事人陈述、《房屋院子租赁合同书》等相关证据材料在卷佐证，应予确认。本院认为，刘百鑫与梁贵在平等自愿基础上签订的《房屋院子租赁合同书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定且不损害国家、集体利益和社会公共利益，系合法有效的合同，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。关于年度租赁费的数额，双方虽在合同中书面约定为9万元，但因租赁期间梁贵又占用了二楼另外六间房屋，根据梁贵一审当庭陈述及其第一年度实交11万元租赁费的事实，一审判决认定年租赁费11万元准确，梁贵上诉认为租赁费为9万元与其陈述及本案事实不符，不能成立。合同签订后，梁贵向刘百鑫支付了第一年度的租赁费，根据双方合同“其余租赁费每年到期前一月付清”的约定，一审判决认定第二年度租赁期满前一个月，梁贵应当向刘百鑫支付第三年度租赁费而梁贵未能支付的事实清楚，且梁贵至今仍下欠刘百鑫第二年度租赁费未付，梁贵上诉认为第二年度租赁费已经付清的事实证实，其明确表示并以自己的行为表明将不履行下欠刘百鑫的第二年度3.1万元租赁费，也未在合理期限内支付第三年度租赁费，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”及二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，刘百鑫要求解除双方租赁合同，由梁贵支付拖欠的租赁费并退还租赁物，符合法律规定，一审判决予以支持正确。综上所述，梁贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费575元，由梁贵负担。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 闫 弘审判员 常雪峰二〇一六年十二月十九日书记员 杨 柳