内蒙古自治区满洲里市人民法院民 事 判 决 书(2016）内0781民初1065号原告王一淑，女，1953年6月16日出生，汉族，个体，户籍地湖北省汉川市，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人谭林，北京王玉梅律师事务所海拉尔分所律师。委托诉讼代理人金淑青，北京王玉梅律师事务所海拉尔分所律师。被告满洲里兰德置业有限公司，住所地内蒙古自治区满洲里市。法定代表人王立敏，该公司董事长。委托诉讼代理人冯刚，内蒙古缘合律师事务所律师。原告王一淑诉被告满洲里兰德置业有限公司（以下简称兰德公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案受理，于2016年7月27日依法由审判员贾玲适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及委托诉讼代理人谭林，被告委托诉讼代理人冯刚到庭参加诉讼;因案情复杂转为普通程序，由审判员贾玲、人民陪审员王淑平、孙政强组成合议庭于2016年11月18日公开开庭进行了审理，原告及委托诉讼代理人金淑青，被告委托诉讼代理人冯刚到庭参加诉讼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告为原告办理购买的北方市场地下一层A-032号商铺房屋产权证书；2、依法判令依据商品房买卖合同第15条关于产权登记的约定第二项：出卖人应支付给买受人1%的违约金3381.12元（338112元×1%=3381.12元）；3、依法判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：1、2006年6月26日原告与被告签订的合同第十五条第三项明确约定，被告将房屋交付原告之后的24个月内，为原告办理房屋产权证书。2006年8月13日被告将房屋交付给原告使用至今，被告未按合同约定为原告办理房屋产权证书。同情况的北方市场地下商铺213名买受人中有三人已诉至法院要求兰德公司为其办理产权证，现该三人的的判决书、裁定书（2008）满民初字1299、1300、1301号；（2009）呼民终字00333、00334、00335号；（2011）內民申字706、708号、（2012）內民申字581号已经生效，上述民事判决书、裁定书均判定：”被告于判决生效后十日内，为原告办理房屋产权证书。”依据《民事诉讼法》第五十四条（四）款的规定，以及最高法院关于民事诉讼证据的若干规定【法释（2001）33号】第九条（四）项的具体规定，本案原告的诉求适用上述九个生效的判决、裁定事项，被告应为原告办理房屋产权证书。2、依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释【法释（2003）7号】第十八条第（一）项的规定，以及原告与被告签订的合同中第十五条第（二）项中明确约定：”出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列2、3项处理。2项约定：买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。3项约定：出卖人承诺在商品房交付使用24各月办理完毕房地产权属证书。”被告应向原告支付延期办理房屋产权证书的违约金。被告辩称，原告主张延迟办理房屋产权证书及支付违约金的诉讼请求不能成立。原告购买被告的房产，现尚欠付原告的购房款未付清。根据双方《合同》第五条第1款第（2）项约定：”应当退还或补交房款的一方在产权登记面积确定之日起30日内向另一方支付差额房款。”只有原告在付清购房款的情况下，方能取得不动产销售发票。从办产权证的程序上来说，被告并没有过错。办理房屋产权证书必须向产权登记部门提交申报材料，其中包括不动产销售发票。如果不交齐差额房款根本无法取得不动产销售发票。根据《发票管理办法》第十九条规定：”销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项收款方应当向付款方开具发票”《发票管理办法实施细则》第三十三条规定：”填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票，未发生经营业务一律不准开具发票。”申报材料不齐备，将导致房产产权证书客观上无法办理。由于原告至今未支付差额房款，被告无法向产权登记部门提交不动产销售发票，也无法完税而取得完税证明，而前述票据是办理房屋产权登记必须提交的申报材料，因此，办理房屋产权证书的环节上所存在的障碍是原告造成的，并依法取得不动产的发票后，被告才能为其办理房产证。第二，根据双方《合同》第五条第1款第（2）项约定：”应当退还或补交房款的一方在产权登记面积确定之日起30日内向另一方支付差额房款。”而合同约定的办理房屋产权证书的期限为房屋交付使用后24个月。因此，合同约定的支付差额房款的期限早于办理房屋产权证书的期限，换言之，原告支付差额房款的义务应在被告办理房屋产权证书的义务之前履行。现原告未支付差额房款，未能履行合同义务，已经构成违约，应当承担违约责任。根据《合同法》第六十七条：”当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行的一方未履行，后履行一方有权拒绝履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”在此情形下，被告行使合同赋予的后履行抗辩权，为办理房屋产权证书具有合法依据。被告不存在任何违约，因此无需承担违约责任。第三，原告起诉要求办理房产证的违约金，早已超过两年的诉讼时效，不应予以支持。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向本院提交证据：证据一，原告与被告签订的商品房买卖合同，证明原告购买商品房的价格以及合同中约定房屋交付后24个月为原告办理产权的约定，及未按约定办理产权应承担房屋已付款项百分之一的违约金。被质证称，对真实性无异议，但原告未交付全部房款致使销售不动产发票无法开具，导致无法办证，责任应由原告承担。产权登记面积登记在先，原告补交房款的义务先于被告的办证义务，在原告未履行交付房款的义务情况下被告享有合同履行抗辩权。证据二，（2008）满民初字第1299号判决书、（2009）呼民终字第00334号民事判决书、（2011）内民申字第708号民事裁定书各1份，证明被告应当为原告办理产权证。被告质证称，对判决书的真实性无异议，但对证明内容有异议。判决书第8页第3行认定签订合同第5条的规定双方应以产权登记面积结算房款，该项规定不违反法律规定，原告应向被告缴纳面积差价款，该判决虽然判令被告办理房产证，但与本案不同，在该案中被告没有提出合同履行抗辩权，不能据此判决来证明原告的诉请成立。证据三，满洲里法院（2014）满民初字第677号判决书、呼伦贝尔中院（2015）呼民终字第00080号判决书、内蒙古高院（2015）内民申字第01252号裁定书，证明被告所称原告欠被告款项的事实不成立。套内面积减少，公摊面积增加，已被内蒙古高院认定原告不欠被告房款。被告质证称，对证据的真实性无异议，但不能证实原告主张满洲里市人民法院做出的判决就合同第五条合同效力问题与原告之前提交的判决书认定合同有效是一致的，有效的合同应当遵守，并且应当支付购房差价款，2份判决书内容也存在不同。证据四，统计表1份，证明套内面积，公摊面积增加成为满洲里市人民法院判定不支付被告的差价款的事实。被告质证称，面积由法院按照测绘报告及合同约定依法核实。被告向本院提交证据：证据一，商品房买卖合同，证明合同中第五条约定面积误差比实际按产权登记面积结算房款，多退少补，应当在产权面积登记30日内支付差额款。合同第十五条规定，因买受人原因（包括但不限于提供资料不全或未按期缴纳税费及相关费用）未能按期完毕的出卖人无需承担责任。原告未交付全部房款致使销售不动产发票无法开具，导致产权登记部门须有买受人提供的资料，因资料不全无法办证，责任由原告承担。产权登记面积登记在先，原告补交房款的义务先于被告的办证义务，在原告未履行交付房款的义务情况下被告享有合同履行抗辩权。原告质证称，被告未提交证据证明原告欠付款项的事实成立，且原告所提交的2份判决及1份裁定书均能证明原告不欠被告的任何款项。证据二，2006年12月28日满洲里兴胜房产测绘公司出具的商品房测绘成果报告书1份，该报告确认原告产权登记的最终面积为41.29平方米，产权登记面积均超出合同约定面积，原告应补缴房屋差价款。原告质证称，对面积增加的事实无异议，增加的款项已经被满洲里市法院、呼伦贝尔中级法院及内蒙古高院2份判决1份裁定书均否认，原告不必继续交房款，被告要求原告支付款项的理由不成立。证据三，收楼确认书，证明原告2006年8月13日收楼，交房预测面积41.4平方米，原告收楼时所收到房屋的预测面积比最终产权登记面积略大，但原告并未提出异议，故应当补缴房款。原告质证称，当初是预测面积，不是确定面积，最终的面积本案原告是否认可，应以最终的合法依据计算，现今213人包括原告对接收预测面积不认可的最主要理由是，被告在销售涉案房屋时故意隐瞒公摊面积，采取欺诈等手段骗取包括原告在内的213人的信任接收房屋。该事实上述判决及裁定书中均有阐述并明证明。证据四，（2008）满民初字1301判决书，认定双方签订的合同第5条合法有效，购房者应按产权面积补交差价款，我方主张的合同履行抗辩权成立。原告质证称，该证据与原告情况并不完全相同。对原、被告提交证据的真实性本院均予采信。本院确认如下事实，2006年6月26日原、被告签订商品房买卖合同，被告购买原告开发的满洲里市北方市场地下一层A-032号商业用途房屋，合同约定的建筑面积为38.4平方米，其中套内面积为23.04平方米，公摊面积为15.36平方米，按建筑面积计算单价为每平方米8805元，总价款为338112元，该房款原告已全部付清。被告于2006年8月13日交付房屋，交房建筑面积为41.29平方米，其中套内面积为22.08平方米，比原预测面积减少0.96平方米，公摊面积19.21平方米，比原预测面积增加3.85平方米。双方合同第十五条约定:出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：即2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。即3.出卖人承诺在商品房交付使用后24个月办理完毕房地产权属证书，因买受人原因（包括但不限于提供资料不全或未按期交纳税费及相关费用）未能按期完毕的，出卖人无须承担责任。原告依据该条约定要求被告办理房屋产权证并承担违约金。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，原告所购买房屋的建筑面积、套内面积和公摊面积，以及面积差异处理方式。被告抗辩称依据该合同第五条约定：”房屋交付后，产权登记建筑面积与合同约定面积发生差异，单价不变，按产权登记面积结算房款，差额房款多退少补，合同继续履行；应当退还或者补交房款的一方在产权登记面积确定之日起30日内向另一方支付差额房款，逾期超过30日的，买受人按日万分之二支付违约金。”认为原告应补交房款才能予以办理房屋所有权证书。但是被告向原告所交付的房屋建筑面积为41.29平方米，其中套内面积为22.08平方米，比原预测面积23.04平方米减少4.2%即0.96平方米，公摊面积19.21平方米，比原预测面积15.36平方米增加25.1%即3.85平方米。开发商不能以建筑面积增加而套内面积减少、公摊面积增大要求购房者支付房款。购房者在购买房屋时所要实现的是得房率，套内面积减少、公摊面积增大而要求购房者补交房款违反了合同诚实守信原则和公平原则，因此被告的抗辩本院不予支持，被告应为原告办理房屋所有权证书；关于原告主张的违约金是否超过诉讼时效的问题，被告于2006年8月13日交付房屋，双方合同第十五条约定:出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：即2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。即3.出卖人承诺在商品房交付使用后24个月办理完毕房地产权属证书，因买受人原因（包括但不限于提供资料不全或未按期交纳税费及相关费用）未能按期完毕的，出卖人无须承担责任。因双方在合同中明确约定逾期办证违约金数额，诉讼时效应从被告违约行为发生之次日起算，故原告该项请求已超过诉讼时效，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告满洲里兰德置业有限公司于本判决生效后十日内为原告王一淑办理满洲里市北方市场地下一层A-032号商铺房屋产权证书；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费150元，由被告满洲里兰德置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长  贾 玲人民陪审员  王淑平人民陪审员  孙政强二〇一六年十二月八日书 记 员  张 雪