北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2015）顺民初字第11283号原告北京绿松艺术有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇赖马庄村村南，组织机构代码：×××。法定代表人王军辉，执行董事。委托代理人马许，北京道盛律师事务所律师。委托代理人王兴，男，1987年8月19日出生，北京绿松艺术有限公司职员，住北京市顺义区。被告北京东方华奇中频感应锅炉科技有限公司，住所地北京市通州区潞城镇武兴路6号，组织机构代码：×××。法定代表人田吏，总经理。委托代理人田占国，男，1962年10月10日出生，北京东方华奇中频感应锅炉科技有限公司职员，住北京市朝阳区。委托代理人卢学旺，男，1955年11月7日出生，北京东方华奇中频感应锅炉科技有限公司副总经理，住北京市怀柔区。原告北京绿松艺术有限公司（以下简称：绿松艺术公司）与被告北京东方华奇中频感应锅炉科技有限公司（以下简称：东方华奇公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人马许、王兴，被告东方华奇公司之委托代理人田占国、卢学旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿松艺术公司诉称：原、被告于2014年7月29日签订厂区租赁合同，双方约定租赁期限为15年，从2014年8月1日起至2029年7月31日止，第一年至第三年年租金为40万元，以后每三年递增10%，租金于每年7月31日前向被告支付。原告按上述合同约定已将第一年租金40万元支付被告。合同履行过程中，原告对办公区进行了装修以及厂区道路铺平，并补助被告相关经费用于被告建设房屋。但被告的建筑物被政府认定为违章建筑，于2015年2月1日强制拆除。建筑物被拆除后，原告要求被告按合同约定，返还尚未履行的租金20万元，装修费10万元，补助被告建设的15万元以及厂区道路铺平费共计49.55万元，但遭到被告的拒绝。被告明知其建筑物系违章建筑，还租于原告使用，被告的做法严重侵害了原告的合法权益，故起诉到法院，要求：一、确认原、被告于2014年7月29日签订的厂区租赁合同无效；二、被告返还原告租金20万元；三、被告赔偿原告装修费10万元及铺路费4.55万元；四、被告返还原告补助给被告的经费15万元。被告东方华奇公司辩称：原告现在仍在厂区内生产，并占用厂房。原告在租赁期间没有按时交纳租金，现在仍然未交齐。厂房仍然在用，原告办公室被政府强拆后，被告已提供4间办公室及1间会议室，1间伙房，在原告同意后，被告进行了装修。原告装修、铺路应提前以书面的形式向被告申请，并经被告确认同意后方可施工，可是原告并没有向被告提出书面申请，原告对铺路的事情不知道，该行为与被告无关。当时被告提出将原告的办公场所进行扩建，原告也知道是违章，没有批准，被告不能承担此费用。原告在2014年10月和被告商议在原告租赁的厂区外，用厂房和办公用房做石材加工，只有一个月，租金另加30万元，被告田总提出要保证不污染，做防尘设施，可原告在没有任何除尘设施的情况下进行石材加工，致使村民群访，造成被政府进行强拆。综上，不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2002年10月8日，田占国（乙方）与北京市顺义区赵全营镇×村委会（甲方）签订了《土地租赁合同》。双方在该合同中约定：“甲方将村西大院内土地及地上建筑物、设施租给乙方使用，此院占地43亩，包括房屋16间和鸭舍8排，每排17间及围墙；甲方租给乙方土地使用年限为30年；在租赁期内，甲方院内原有建筑及设施乙方应妥善使用与保管。如有必要乙方可以在院内新建和扩建各种建筑。除最北边的房屋外，乙方可以对原有建筑进行改造与拆除，但拆下的材料，如能使用，必须用于院内建筑；乙方在租赁期间要遵纪守法，遵守村规村法……”2014年7月29日，东方华奇公司作为出租方（甲方）与承租方绿松艺术公司签订厂区租赁合同，双方约定：甲方为坐落在北京市顺义区赵全营镇×村的厂房的合法所有权人，有权全部出租该工业厂房，根据有关法律法规，甲乙双方经友好协商一致甲方将位于顺义区赵全营镇×村北的厂房和办公用房（以下简称：租赁物）租赁于乙方使用，租赁物包括3栋厂房、西侧平房（8间）、北侧楼房一层以及围墙内空地及其周边配套的共建部分（详见附件一华奇公司出租厂平面布置图及甲乙双方各自建设构筑物划分清单）。租赁物的功能为石材加工（改为“经营项目管理公司、艺术品开发设计加工及展览”的使用功能），包租给乙方使用。租赁期限为15年，即从2014年8月1日起至2029年7月31日止。第一年至第三年年租金为40万元，以后每三年递增10%，租金于每年7月31日前向被告支付。2014年11月2日，东方华奇公司与绿松艺术公司签署关于出租厂平面布置图及甲乙双方各自建设构筑物划分清单。该清单的主要内容为：甲方负责建设构筑物为围墙、甲方原来修的路、东西南三厂房，南侧宿舍和北侧办公楼，厂房及其办公楼只有钢结构立柱及其顶棚（具体状况见后附照片）；甲方在建设办公楼框架时乙方补贴甲方15万元人民币。乙方负责建设构筑物为乙方在办公楼南侧修的路约为900平方米，办公楼一层装修以及办公楼门厅建设装修，除上述甲方的建设外日后所有厂区增加的构筑物全为乙方建设。2014年8月19日，顺义区赵全营镇土地规划科出具证明，主要内容为：涉诉土地位于赵全营镇×村北，经查阅赵全营镇土地利用总体规划图（2006-2020年），土地性质为一般农地，同时，在赵全营镇土地利用规划图上（2009年）显示土地性质为设施农业用地。2014年8月26日，北京市顺义区赵全营镇人民政府就涉诉场地内的增建行为，下发了责令停工通知书。2015年2月1日，相关行政主管部门对涉诉场地内的违建进行拆除。经本院现场勘验：涉诉场地内东侧现有彩钢材质的厂房一排；场地西侧有生活住宿区平房一排。双方所签租赁合同附件一所附图例显示的南侧厂房、西侧厂房以及北部办公楼均已被拆除。庭审中，经询问绿松艺术公司称：我方在承租涉诉场地和房屋时候并不知道涉诉土地的性质；我方从2014年8月1日开始至2015年2月1日实际使用涉诉房屋；2014年10月14日，我方对涉诉房屋开始进行装修，直到2015年1月中下旬完工；我方对所承租的一层房屋进行了装修，对地面进行了平整硬化，对一层门厅进行改扩建。对此，东方华奇公司称：绿松艺术公司所述关于房屋的装修改造情况属实；绿松艺术公司所述其实际使用涉诉房屋的时间不属实，绿松艺术公司是从2013年6月17日至今还在占有使用涉诉房屋；涉诉场地内南侧的厂房之前就有，是2013年6月建完的，西侧厂房是2014年3月建完的，二层和三层接建的部分是2014年5月建成完工的。关于此，绿松艺术公司称：东方华奇公司所述占用房屋的情况与我方无关；我方租赁厂房和办公用房，具体用到了2015年2月1日，房屋2月1日就被拆除了；场地内的石料我方在2015年4月中下旬搬走了，院落是给我方使用的，并不是我方所租赁的标的物；东方华奇公司所称房屋的建设时间基本属实。另，关于涉诉土地的性质，经本院询问东方华奇公司称：涉诉土地开始是养殖地，是我方从村委会处租的；关于我方涉诉土地出租给绿松艺术公司，村委会是知道的；土地上有很多的房子，2005年我方在这办了锅炉厂，有相关环评手续和营业执照，后来办过一个泡沫加工厂，最后办了石材加工厂，有营业执照。对此，绿松艺术公司称：涉诉土地是设施农业用地，绿松艺术公司的营业执照不在涉诉场地内，涉诉场地并没有单独的石材加工厂的执照；我方原本计划将厂址搬到这来，但之后被拆了；涉诉场地内的建筑是东方华奇公司建的，东方华奇公司在原有一层建筑上加建了二层，我方只对承租的一层房屋进行了装修；在签订租赁合同之前我方审查过东方华奇公司和村委会的合同，对建筑规划许可证没有审查过，因为场地内原来就有房屋，我方认为既然注册过3个公司，涉诉厂房就是合法的。诉讼过程中，双方对租金的支付情况有争议。绿松艺术公司提交如下证据：1.王军辉与田占国的通话录音一份，以证明其已经将一年40万元的租金支付给了东方华奇公司；2.收条一张以证明其向东方华奇公司支付8万元租金；3.银行交易记录两份，以证明绿松艺术公司于2014年12月10日给东方华奇公司支付租金5万元，于2014年8月24日给东方华奇公司支付租金16万元。关于绿松艺术公司提交的以上证据东方华奇公司发表了如下质证意见：对录音的真实性认可，但是绿松艺术公司没有给过我方40万元，2014年给我方的钱也不够40万元，给我方的钱与涉诉合同无关；证据2中所显示的钱确实给我了，但这钱不是租金，是改造场地的钱；证据3中所显示的钱确实给过我方，但这不是租金，是我方与王军辉个人买石料和改造场地的钱。上述事实，有租赁合同、录音资料、证人证言、收条、银行交易记录及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。此案为租赁合同纠纷。本案争议的焦点问题主要在于涉诉租赁合同效力的认定及其后续相关法律问题的处理和解决。关于案件争议焦点问题，本院将从以下方面逐一进行分析：其一，关于涉诉租赁合同效力的分析认定及处理后续问题的原则。关于涉诉租赁合同的效力。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效。……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”本案中，涉诉租赁合同所涉及的房屋并未取得有关行政主管部门的审批，所占土地亦未取得集体土地使用权证，有关部门已将该房屋确定为违章建筑并强制拆除。绿松艺术公司与东方华奇公司所签的租赁合同显然违反了我国土地管理法及合同法的相关规定，应属无效合同。关于合同无效后相关问题的处理。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”实际上，合同不成立、无效或被撤销，只是不发生当事人所预期的法律效力，但并非不产生任何法律效果；相反，相关合同当事人应承担相应的法律后果，如返还财产、承担缔约过失责任、接受行政处罚等。具体到本案来看，首先东方华奇公司应按照相关法律规定将所取得的租金款项返还绿松艺术公司；然后再根据案件实际情况分析应否承担相应的缔约过失责任。关于租金的返还问题。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。绿松艺术公司主张其已经向东方华奇公司支付了40万元的租金并提交了相关证据予以证明其该项主张。东方华奇公司虽不认可该40万元是绿松艺术公司支付的租金，其主张是绿松艺术公司向其支付的其他性质的钱款，但东方华奇公司对此并未提交证据予以证明，且绿松艺术公司对东方华奇公司的该项主张不予认可。故此，本院对东方华奇公司的该项答辩主张不予采信，本院认定绿松艺术公司向东方华奇公司已支付了40万元的租金。应当看到的是绿松艺术公司与东方华奇公司所签之合同虽属无效，鉴于涉案房屋已实际交付绿松艺术公司使用，该房屋虽属违章，但并不影响绿松艺术公司占有期间的合理使用，从公平原则考量，绿松艺术公司应支付一定的房屋使用费，本院参照涉案房屋的位置、面积、使用时间等相关因素综合考量，酌予确定房屋使用费用。东方华奇公司应当将该笔费用从应当返还绿松艺术公司的租金款中直接扣除。对于因违章房屋被拆除所产生的相应财产损失问题，本院在下面的缔约过失责任论述中一并予以分析。其二，关于本案双方当事人的缔约过失责任。所谓合同缔约过失责任，是指合同不成立、无效、被撤销或者不被追认时，当事人一方因此受有损失，对方当事人对此有过错时应赔偿受害人的损失。缔约过失责任双方所承担的损失为缔约过程中因合同无效给对方造成的相应损失，而非合同标的自身之价款，且这个损失与对方当事人的过错行为之间有着因果关系。缔约过失责任的成立，需要具备以下构成要件：（一）缔约人一方违反了先合同义务。具体是指基于诚实信用原则，自缔约双方为签订合同而互相接触磋商开始逐渐产生的注意义务。（二）相对人受有损失。该损失为财产损失，不包括非财产损失；该损失为信赖利益损失，不包括履行利益损失。（三）违反先合同义务与该损失之间有因果联系，即该损失是违反先合同义务引起的。（四）违反先合同义务者有过错。《合同法》第四十二条即是关于缔约过失责任的规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”本案认定当事人的缔约过失责任关键在于双方当事人是否违反了先合同义务，是否存在相应损失。首先分析一下本案当事人的先合同义务。对此可从两个方面进行分析：一方面是东方华奇公司对于本案涉案房屋未获审批，所占土地亦未获集体土地使用权证之重要事实应属明知，却依旧进行改扩建并将其出租，违反了诚实信用的先合同义务；另一方面则是作为承租人的绿松艺术公司对于涉案房屋权属及其合法性亦未尽审慎之注意义务；双方均存在相应的过错。再来看由此产生的相应损失。本案中，绿松艺术公司的信赖利益损失主要是为履行该合同而产生的相应合理支出，其主张为装修费、铺路费等；东方华奇公司之损失则主要为违建房屋被拆除后的建筑成本。但是要看到，造成该房屋被政府强拆的直接原因是该房屋在性质上属违章建筑；在建筑时间上，双方所签协议所涉及东西南3栋厂房、西侧平房（8间）、北侧楼房一层在合同签订之前就已经存在。此后，东方华奇公司在原有北侧楼房一层上方加盖房屋。改扩建工程全部于2014年5月份完工。绿松艺术公司为此补贴15万元。双方就涉诉场地内房屋签订租赁合同在后，所出租的房屋是先建成后再行出租。绿松艺术公司是否承租房屋对于违章房屋被拆事件并无影响。在此种情形下，所出租的违建房屋被拆和绿松艺术公司的审慎注意义务之间并无相应因果关系，所出租房屋被拆的建筑成本损失并不属于缔约过失责任应予分担赔偿之范围。故东方华奇公司对于所出租的房屋被拆无法返还所导致的建筑成本损失，应自行承担。绿松艺术公司租赁涉诉房屋后，对房屋一层进行装修，铺设了相关区域的路面，加盖了门厅并进行了装修。此外，绿松艺术公司还为东方华奇公司在原有房屋上加盖房屋支付补助费用15万元。关于绿松艺术公司在本案中所主张的装修费用、铺路费用以及补贴给东方华奇公司的费用，鉴于绿松艺术公司自身亦未尽到相应的审慎注意义务，在缔约过程中亦具有一定的过错，故上述费用应由绿松艺术公司自行承担。故此，本院对绿松艺术公司所提第三项和第四项诉讼请求均不予支持。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第七条、第四十二条、第五十二条、第五十八条、第二百一十二条之规定，参照《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：一、确认原告北京绿松艺术有限公司与被告北京东方华奇中频感应锅炉科技有限公司于二〇一四年七月二十九日签订的厂区租赁合同无效；二、被告北京东方华奇中频感应锅炉科技有限公司于本判决生效后七日内返还原告北京绿松艺术有限公司租金十五万元；三、驳回原告北京绿松艺术有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八千七百三十二元，由原告北京绿松艺术有限公司负担五千四百三十二元（已交纳）；由被告北京东方华奇中频感应锅炉科技有限公司负担三千三百元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张鹏飞人民陪审员     胡军霞人民陪审员     李国民二〇一六年十二月二十九日书 记 员  王俊姬