沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0102民再31号原审原告：张涛，男，1970年10月3日出生，汉族，系沈阳市和平区睿智学校教师，住沈阳市和平区。原审原告：徐洪艳，女，1970年8月1日出生，汉族，系沈阳市和平区铁路五校教师，住沈阳市和平区。原审被告：沈阳市和兴房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区长白西路**，组织机构代码11767879-8。法定代表人王杰昌，系该公司总经理。委托代理人：朱海维，系辽宁恒敬律师事务所律师。张涛、徐洪艳与沈阳市和兴房地产开发有限公司（以下简称和兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月30日作出（2015）沈和民二初字第03246号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论，于2016年7月21日作出（2016）辽0102民监13号民事裁定，决定再审本案。本院依法另行组成合议庭，由审判员张君担任审判长并主审，审判员陈曦、审判员姜晓葵参加评议，于2016年11月2日公开开庭审理了本案。原审原告张涛(同时作为原审原告徐洪艳的委托代理人)、原审被告的委托代理人朱海维均到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。2015年10月27日，张涛、徐洪艳诉至本院称：原告与被告2013年2月3日签订一份购房合同，约定原告购买开发的位于沈阳市和平区靓岛路60-3号2-26-1商品房一套，面积107.27平方米，总价款667,541.21元，合同约定出卖人应当在2013年8月31日交付房屋，原告已经依约一次性交付了房款，但被告直到2013年12月4日才交付房屋，延期94天，根据合同第九条规定出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，所以被告应当承担延期交房违约金6,274元，并要求被告退还收取的临时电费300元，因原告在办理入住时，被告收临时电费300元，正式电费200元，均有收据为证，被告只交电业局200元的正式电费，而300元临时电费并未交，所以要求被告退还临时电费300元，原告正式入住时间为2014年9月，已按电表数向电业局缴费，故要求被告返还原告所交正式电费200元，原告所住房屋至今没有通上煤气，故要求被告返还所收煤气费200元，以上不合理收费合计700元，由于被告逾期教坊94天造成原告在外多租房四个月，给原告造成经济损失8,000元。比照原告所购商品房所在位置的同等条件房租，故要求被告赔偿原告相应的经济损失8,000元整，因诉讼原因原告需请假，故要求被告赔偿原告经济损失350元整。被告支付原告使用的商品房因为窗户缺少零件造成窗户密封不严，雨天渗水漏风，冬季保暖不好，故要求被告在供暖前维修完毕。被告违约在先，所以本案全部诉讼费由被告承担，请贵院依法判决。诉讼请求，1、请求被告给付原告延期交房的违约金6,274元人民币；2、请求法院依法判令被告返还各种不合理收费700元；3、逾期交房给原告造成的损失8,000元；4、误工费350元；5、缺少对零件窗户的维修；6、诉讼费由被告承担。和兴公司辩称，1、延期交房是因为不可抗力导致的，因此应免除违约责任。被告延期交房是因为沈阳市召开第十二届全运会，依据省政府文件，全运会期间为了达到优良的空气质量，就政府要求工程停工三个月，从2013年6月28日至2013年9月15日停工，我们认为，这个属于不可抗力，所以我们应该免责。2、关于原告要求经济损失8,000元应提供租房协议、房证原件、收条及出租人的身份证原件，并且要求出租人出庭接受讯问和提供居住期间的煤气、水电费收据的事实。关于原告要求请假的经济损失350元，原告应提供减少收入的误工证明，上述两项的经济损失既没有合同约定也没有法律规定，请求驳回原告的这两项诉讼请求。关于原告要求维修窗户的适宜，原告应找物业公司，因为物业公司是独立的法人与被告无关。原审查明，2013年2月3日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市和平区胜利南街304-12号（原址为沈阳市和平区靓岛路60-3号）2-26-1、建筑面积为107.27平方米的房产一处，总价款为667,541.21元。合同第八条关于交付期限的约定：“出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、×；3、×。”合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定,“除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第1种方式处理:1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，原告按约向被告交付总房款667,541.21元。被告于2013年11月16日向原告发出房屋准住通知单，原告于2013年12月4日实际办理入住。原告在庭审过程中，撤销关于返还各种不合理收费700元的诉讼请求。另查明，2013年4月10日沈阳市和平区民政局出具的街路楼门牌号变更对应表显示，原门牌编号××”，现批准楼（院）门牌编号为××”。2013年6月28日，沈阳市人民政府办公厅印发《沈阳市人民政府办公厅关于印发第十二届全运会（沈阳赛区）环境空气质量保障方案的通知》第二条适用范围规定，本方案适用时间从印发之日起，至2013年9月15日，适用区域包括我市除“3县1市”外所有行政区域……。第三条主要任务规定，……（四）实施扬尘污染整治。11、控制施工扬尘。施工工地要全部设置围档，出入口设置冲洗设施，工地内沙土、水泥、裸露地面等全部采取覆盖措施。拆除施工要洒水抑尘。禁止施工现场搅拌混凝土……。原审认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。原告已按合同约定支付全部购房款，被告也应于2013年8月31日前将房屋交付原告使用，而被告通知原告办理入住日期为2013年11月16日，被告未能在合同约定的期限内履行交付义务，已构成违约，虽然原告实际办理入住时间为2013年12月4日，但原告没有证据证明系被告原因造成，故违约责任的期间为2013年9月1日至2013年11月15日，共计76天。为确保第十二届全运会（沈阳赛区）的环境空气质量，沈阳市人民政府办公厅于2013年6月28日印发了《沈阳市人民政府办公厅关于印发第十二届全运会（沈阳赛区）环境空气质量保障方案的通知》，整治扬尘污染，要求施工现场禁止搅拌混凝土等，对被告施工进度确造成了一定影响，但并不影响被告除此之外的其他相关建设进度，结合原、被告双方合同约定的交房日期及本案的实际情况，本院酌情扣除被告违约天数30天，即被告违约天数为46天（76天-30天）。结合合同约定的违约金计算标准，故被告需要承担违约金的数额为3,070.69元（46天×667,541.21元×0.0001）；关于原告请求被告支付违约造成的房屋租赁损失8，000元及对窗户维修的主张，因证据证不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，如下：一、被告沈阳市和兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告张涛、徐洪艳逾期交房违约金3,070.69元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费183元（原告已预交），减半收取91.5元，由被告沈阳市和兴房地产开发有限公司承担25元，由二原告自行承担66.5元。再审中原审原告张涛、徐洪艳的诉讼请求、陈述的案件事实及理由与原审一致。原审被告和兴公司辩称：原审原告提供的一、二审判决的生效日期发生在原审原告本人判决之后，应以原审原告本人的判决计算违约数额。2、原审被告延期交房是因为沈阳市召开第十二届全运会，依据省政府文件，全运会期间为了达到优良的空气质量，应政府要求工程停工三个月，即从2013年6月28日至2013年9月15日停工，我们认为属于不可抗力，所以我们应该免责。3、原审原告的原审诉讼请求已经超过诉讼时效，应驳回其诉求。再审查明的案件事实及证据与原审基本一致。另查明，本院于2015年12月13日作出的（2015）沈和民二初字第3332号民事判决中的原告李茂胜与本案原审原告张涛、徐洪艳购买的均系原审被告和兴公司开发的原址为沈阳市和平区靓岛路商品房，该案审理后判令由和兴公司支付李茂胜逾期交房期间的全部违约金。和兴公司上诉至沈阳市中级人民法院，市院审理后于2016年3月21日作出（2016）辽01民终2303号民事判决，认为上诉人和兴公司与被上诉人李茂胜签订的商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。李茂胜已按合同约定将房款交给和兴公司，和兴公司应按照约定履行交付房屋的义务。审理中已查明，和兴公司存在迟延向李茂胜交房的事实，对此，和兴公司提出系因全运会，政府要求停工三个月，属不可抗力。现和兴公司对于政府要求停工的主张没有政府下发的书面停工通知，其提出按照省、市政府的文件要求，本案涉案工程在停工范围之内。经审查，《第十二届全运会辽宁省环境空气质量保障方案》中的停工范围是比赛场馆2公里范围之内，和兴公司施工项目不属于该文件规定的范围内的工程；《沈阳市人民政府办公厅关于印发第十二届全运会（沈阳赛区）环境空气质量保障方案的通知》中的三环以内的工程项目，不能进行土方、拆除及非应急性道路挖掘施工，现和兴公司没有证据证明其在该文件规定的期限内，工程进行的施工属于上述施工内容，故此，对和兴公司提出该上诉理由，本院不予采信。……判决：驳回上诉，维持原判。上述事实，有原审原告提供的商品房买卖合同及补充协议、物业管理服务费专用收据、收款收据、房屋租赁协议、2015沈和民二初字第3332号民事判决、2016辽01民终2303号民事判决，原审被告提供的《第十二届全运会辽宁省环境空气质量保障方案》、《沈阳市人民政府办公厅关于印发第十二届全运会（沈阳赛区）环境空气质量保障方案的通知》、和平区街路楼门牌号变更对应表、房屋准住通知单以及原审原、被告的开庭陈述笔录在卷佐证，经再审庭审审查质证，本院予以确认。再审认为，原审原、被告自愿签订的商品房买卖合同，意思表示真实，原审认定合同合法有效并无不当。双方在履行过程中，原审被告逾期交房的行为构成违约，应当按照合同约定的计算标准及实际逾期天数76天承担违约责任。对此，原审被告虽提出由于全运会政府要求工程停工，故违约存在不可抗力事由的抗辩，但因原审被告提供的《第十二届全运会辽宁省环境空气质量保障方案》中规定，停工范围为比赛场馆2公里范围之内，而本案原审被告的施工项目不在该文件规定的停工范围。另外，原审被告虽向法庭提供《沈阳市人民政府办公厅关于印发第十二届全运会（沈阳赛区）环境空气质量保障方案的通知》用以说明该通知要求三环以内的工程项目不能进行土方、拆除及非应急性道路挖掘施工等，但原审被告并没有证据证明其停工是在该文件规定的期限内，且施工工程属于上述工程项目内容，故原审被告的抗辩主张不能成立，原审对此认定有误，再审应予以纠正。另，对于原审被告承担违约责任的截止时间，原审原告主张的房屋租赁损失及窗户维修问题，原审认定无误，再审予以维持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下：一、维持本院（2015）沈和民二初字第03246号民事判决第二项，即：驳回张涛、徐洪艳的其他诉讼请求；二、变更本院（2015）沈和民二初字第03246号民事判决第一项为：沈阳市和兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付张涛、徐洪艳逾期交房违约金5,073.31元（667,541.21元×76天×0.1‰）。如果沈阳市和兴房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费91.50元，由沈阳市和兴房地产开发有限公司承担30元，张涛、徐洪艳自行承担61.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判长 张 君审判员 陈 曦审判员 姜晓葵二〇一六年十二月二十四日书记员 黄 蕊本案依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。