.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}   海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2015）海中法民三初字第113号   原告：海南舜华置业有限公司，住所地海口市明珠路2号置地花园5号楼19F房。实际办公地址海口市金垦路46号。   法定代表人：李登文,该公司董事长。   委托代理人：张林睿,山西铁牛律师事务所律师。   被告：海南达嘉房地产开发有限公司，住所地海口市紫荆路39号四楼。   法定代表人：方东洛，该公司总经理。   被告：施志坚，男，1965年9月17日出生，香港特别行政区居民，现住江苏省常熟市。   两被告的共同委托代理人程赟，海南万里律师事务所律师。   原告海南舜华置业有限公司（下称舜华公司）诉被告海南达嘉房地产开发有限公司（下称达嘉公司）、施志坚合同纠纷一案，本院于2015年9月28日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月1日对本案进行了公开开庭审理。原告舜华公司的委托代理人张林睿，被告达嘉公司、施志坚的委托代理人程赟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告舜华公司向本院提出诉讼请求：一、判令达嘉公司向舜华公司返还代收购房款348万元；二、判令达嘉公司向舜华公司支付违约金300万元。三、判令施志坚对上述债务承担连带责任；四本案诉讼费由达嘉公司、施志坚承担。事实和理由：舜华公司与达嘉公司因房屋买卖合同纠纷一案，经海口市中院于2014年1月21日作出的（2013）海中法民一初字第28号《民事调解书》已生效，该《民事调解书》第三条约定：如舜华公司委托达嘉公司将上述房产转让给指定的第三方，达嘉公司应当予以配合。如达嘉公司代收取第三方所支付的购房款的，应当在收到第三方支付的购房款后三日内支付给舜华公司。第四第约定：如达嘉公司未按本协议配合办理过户手续的，应当根据《商品房买卖合同》的约定承担违约责任，如果舜华逾期付款，按银行同期贷款利率的四倍支付违约金。2014年1月13日舜华公司与达嘉公司、施志坚签订《补充协议》第2条约定：如达嘉公司私自收取第三方支付的购房款的，应当在收款后的二日内将已收取的款项支付给舜华公司的上述指定账户。第7条约定：施志坚对达嘉公司在本合同中的全部权利义务承担连带保证责任，保证期间为两年。第8条约定：甲方、乙方双方均不得违约。......如乙方违约的，应当向甲方支付违约金300万元。上述调解书及补充协议签订后，舜华公司按约履行了自己的义务，但达嘉公司却不顾《民事调解书》的约定与双方《补充协议》的约定，将第三方支付到其账户用于购买已经为舜华公司所有的位于海口市××区、1-3A06、1-306、1-903、1-902、1-708、1-701、1-1308房产款项陆续于2014年11月17日、2014年11月26日、2015年1月6日、2015年1月9日、2015年1月27日、2015年1月30日、2015年2月3日、2015年2月12日分别从其账户转出179000元、440000元、500000元、551000元、500000元、500000元、405000元、405000元共348万元据为已有，经舜华公司多次向其索要，达嘉公司至今推托不付，其行为已构成严重违约，依据《补充协议》约定，施志坚应对达嘉公司的履行义务及违约责任向舜华公司承担连带保证责任，故舜华公司依据我国相关法律规定提起诉讼。   被告达嘉公司辩称：一、达嘉公司已经代收购房款348万元；但该款项返还具体数额，应以双方就面积差价款的协商结果为前提。根据双方2014年1月21日达成的（2013）海中法民一初字第28号《民事调解书》第三条"如舜华公司委托达嘉公司将上述房产转让给指定的第三方，达嘉公司应当予以配合。如达嘉公司代收取第三方所支付的购房款的，应当在收取第三方支付的购房款后三日内支付给舜华公司"。达嘉公司承认第三方支付到其账户用于购买已经为舜华公司所有的位于海口市××区、1-3A06、1-306、1-903、1-902、1-705、1-701、1-1308房产款项348万元已经收到，但是因达嘉公司与舜华公司之间就房屋实际面积价款与合同约定面积不一致而产生了是否应由舜华公司向达嘉公司支付相应房款的纠纷，因此，达嘉公司认为该房款达嘉公司有权先行扣留以抵作房屋面积之差的价款。而对于达嘉公司的348万元的具体返还数额，达嘉公司会按照双方《民事调解书》的约定返还。   二、根据达嘉公司、舜华公司及施志坚三方于2015年3月8日签署的《协议书》的约定，三方于2014年1月13日签订的《补充协议》已经终止。舜华公司依据该《补充协议》诉请达嘉公司和施志坚共同支付300万元违约金，无事实与法律依据。根据达嘉公司、舜华公司及施志坚三方于2015年3月8日签署了《协议书》。该协议的签署背景是：达嘉公司与舜华公司因495万元的代收房款是应支付给舜华公司，还是应向达嘉公司抵偿房屋的面积差款项的问题，产生纠纷并涉诉。根据该《协议书》第九条约定："本协议自各方履行完毕时终止，原三方于2014年1月13日签订的《补充协议》不再履行，甲方不再追究丙方的违约责任；若乙方、丙方未按照本协议约定内容（具体指495万元支付完毕、银行账号共管办理银行预留甲方印鉴章完成、按时向甲方办理转款）履行，原三方于2014年1月13日签订的《补充协议》继续履行（但本协议中的495万元支付完毕、银行账号共管办理银行预留甲方印鉴章完成后，丙方之前的所有担保责任即时解除，甲方不得向丙方主张担保责任权利）"。根据该条可以看出《协议书》中达嘉公司的合同全部义务是：返还495万元及银行账号共管办理银行预留甲方（舜华公司）印鉴章完成及按时转款。根据达嘉公司提供的证据：达嘉公司及施志坚已经将495万元按期足额支付至舜华公司指定的李登文账户。同时也办理了印鉴章及银行账户的U盾移交。可见达嘉公司已经履行完了全部的合同义务。2015年4月10日，海口中级人民法院裁定准予舜华公司撤诉。可见三方于2014年1月13日签订的《补充协议》已经终止。而该协议第8条约定的300万违约金当然对各方不再具有约束力。   综上，2014年1月13日签订的《补充协议》已经终止，如果法院认定达嘉公司应向舜华公司返还348万元，也应依据海口市中级人民法院出具的《民事调解书》主张，而该调解书并没有关于违约金的约定。   被告施志坚辩称：一、施志坚对于达嘉房公司扣留代收的348万元房款的事实并不知情。施志坚虽为达嘉房公司的股东，但常年不在海南，对公司日常的运营事务并不清楚。2015年初时，达嘉公司与舜华公司之间确实存在面积差购房款的纠纷。为解决此事，施志坚、达嘉公司及舜华公司于2015年3月8日签署了《协议书》一份。该协议约定由达嘉公司返还495万元给舜华公司。之后，施志坚还代达嘉公司向舜华公司指定账户转帐150万元。后该《协议书》已经履行完毕。之后又产生的348万元债务纠纷，本人并不知情。   二、2015年3月8日签署的《协议书》约定，三方于2014年1月13日签订的《补充协议》已经终止。舜华公司依据《补充协议》诉请达嘉公司和施志坚共同支付300万元违约金，无事实与法律依据。根据施志坚、舜华公司及达嘉公司三方于2015年3月8日签署的《协议书》。该协议的签署背景是：达嘉公司与舜华公司因495万元的代收房款是应支付给舜华公司，还是应向达嘉公司抵偿房屋的面积差款项的问题，产生纠纷并涉诉。根据该《协议书》第九条约定：本协议自各方履行完毕时终止，原三方于2014年1月13日签订的《补充协议》不再履行，舜华公司不再追究施志坚的违约责任；若达嘉公司、施志坚未按照本协议约定内容（具体指495万元支付完毕、银行账号共管办理银行预留舜华公司印鉴章完成、按时向舜华公司办理转款）履行，原三方于2014年1月13日签订的《补充协议》继续履行（但本协议中的495万元支付完毕、银行账号共管办理银行预留舜华公司印鉴章完成后，施志坚之前的所有担保责任即时解除，舜华公司不得向施志坚主张担保责任权利）。根据该条可以看出《协议书》中达嘉公司及施志坚的合同全部义务是：返还495万元及银行账号共管办理银行预留舜华公司印鉴章完成及按时转款。根据施志坚提供的证据：施志坚及达嘉公司已经将495万元按期足额支付至舜华公司指定的李登文账户。同时也办理了印鉴章及银行账户的U盾移交。可见达嘉公司及施志坚已经履行完了全部的合同义务。2015年4月10日，海口中级人民法院裁定准予舜华公司撤诉。可见三方于2014年1月13日签订的《补充协议》已经终止。那么根据《协议书》第9条的约定，施志坚的在《补充协议》下的担保责任已经解除，不应对348万元的返还承担连带责任。而舜华公司依据《补充协议》第8条约定的300万违约金当然对各方不再具有约束力。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   对有争议的证据和事实，本院认定如下：虽然施志坚向达嘉公司转款3480150元的农行流水单系施志坚、达嘉公司当庭补充提交，但该证据为原件，且与本案具有关联性，应认定为有效证据。   经审理查明，2013年，舜华公司因与达嘉公司、海南拓融投资有限公司（以下简称拓融公司）、王官耀、李登文房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼。诉讼请求为：一、判令位于海口市滨海大道北侧"海口达嘉豪园"1号商住楼1-203等57套房的所有权益归舜华公司享有。二、判令达嘉公司将上述57套房屋的使用权交付给舜华公司使用，并将房屋的权属登记至舜华公司名下。三、判令达嘉公司承担本案的诉讼费用。该案审理期间，在本院主持下舜华公司与达嘉公司、拓融公司、王官耀、李登文于2014年1月13日签订一份《调解协议书》，同日，签订一份《补充协议》。本院根据《调解协议书》于2014年1月21日作出(2013)海中法民一初字第28号《民事调解书》。确认的协议内容为：一、舜华公司与达嘉公司签订的海口市××道号商住楼1-203等57套共计4696.67平方米房产的《商品房买卖合同》继续履行，达嘉公司应收取的购房款总额为3992.1695万元，达嘉公司确认已收到购房款2500万元，购房余款1492.1685万元未收取。经协商一致，达嘉公司同意将购房余款减至1300万元，舜华公司在本调解书生效之日起三日内向达嘉公司支付500万元，余款800万元应在2014年2月16日付清，作为上述57套房产的购房款余额，舜华公司付清1300万元后不承担其他付款义务且不承担任何违约责任。二、达嘉公司在收到上述1300万元后，上述57套房产所有权益归舜华公司所有。达嘉公司应当在收到上述购房余款1300万元后三个月内，将上述57套房产交付并过户给舜华公司或舜华公司指定的第三方。三、如舜华公司委托达嘉公司将上述房产转让给指定的第三方，达嘉公司应当予以配合。如达嘉公司代收取第三方所支付的购房款的，应当在收到第三方支付的购房款后三日内支付给舜华公司。四、如达嘉公司未按本协议配合办理过户手续的，应当根据《商品房买卖合同》的约定承担违约责任。如果舜华公司逾期付款，按银行同期贷款利率四倍支付违约金。五、王官耀应当在本调解书签收之日起三日内向李登文补偿经济损失110万元。六、王宫耀向李登文支付上述110万元后，舜华公司与王宫耀、李登文、拓融公司于2012年7月23日签订的《借款合同》及其相应《补充协议》均终止履行，王官耀、拓融公司均无需向李登文及舜华公司偿还任何借款本金，也无需支付包括但不限于利息、中介费，违约金等在内的任何费用；拓融公司与达嘉公司于2012年6月25日签订的《商品房销售协议书》及其《补充协议》予以解除，相互均不存在违约行为，相互均不追究违约责任。   2014年1月13日《补充协议》约定：舜华公司可书面指示达嘉公司将涉讼房产转让给第三方，达嘉公司应当予以配合并根据舜华公司通知内容与第三方签订新的《商品房买卖合同》，第三方支付的所有购房款归舜华公司所有。达嘉公司应当指定第三方将购房款支付给舜华公司指定的帐户。如达嘉公司私自收取第三方支付的购房款的，应当在收款后二日内将已收取的款项支付给舜华公司的上述指定帐户。施志坚对达嘉公司在本合同中的全部权利义务承担连带保证责任，保证期间为两年。对于本案调解事宜，达嘉公司已通过股东会决议。舜华公司、达嘉公司双方均不得违约。舜华公司如违反(2013)海中法民一初字第28号《民事调解书》付款义务的，逾期付款一个月内应当支付银行贷款利率四倍的违约金，超过三十天的，本协议无效，且应当赔偿达嘉公司违约金300万元；如达嘉公司违约的，应当向舜华公司支付违约金300万元。如果本协议项下房产在2016年5月1日前未售完的，逾期舜华公司应当按每月支付达嘉公司一万元，作为达嘉公司员工的管理费。协议还就其他事项进行了约定。协议落款时间为2014年1月13日。后舜华公司分别于2014年1月16日、2月18日、3月4日向达嘉公司支付500万元、200万元、600万元，共计1300万元。   2014年11月17日，舜华公司向本院申请执行上述调解书，其中一项请求为立即冻结并扣划达嘉公司代收购房款4649965元。本院于2014年12月3日作出(2014)海中法执字第372-1号《执行裁定书》认为，(2013)海中法民一初字第28号《民事调解书》第三项内容虽然确定若舜华公司委托达嘉公司将房屋出售于第三方，且代收取第三方所支付的购房款的，应当在收到第三方支付的购房款后三日内支付给舜华公司，但该内容只确定了对调解书生效后双方可能发生的债权债务的处理原则，未涉及双方债权债务的具体数额，执行标的不明确。况且舜华公司、达嘉公司及第三方的房屋买卖行为是否真实、合法，达嘉公司是否应向舜华公司支付售房款及具体数额，涉及三方主体之间的实体权利义务关系，不应在执行程序中审查确定，舜华公司应另行解决，并据此驳回舜华公司立即冻结并扣划达嘉公司的银行帐户存款4649965元的强制执行申请。   2015年3月8日，舜华公司与达嘉公司、施志坚签订一份《协议书》，约定舜华公司、达嘉公司因房屋买卖合同纠纷诉至海口市中级人民法院，法院于2014年1月21日作出（2013）海中法民一初字第28号《民事调解书》，协议各方对舜华公司已履行《民事调解书》第一条约定的金钱给付义务1300元均无异议。因舜华公司、达嘉公司对《民事调解书》的规定理解不一致，致使达嘉公司未按照法院调解书的规定内容支付舜华公司房款，现就达嘉公司需要返还舜华公司的495万元房款及房屋比之前约定面积多出部分事宜达成如下协议，供各方遵照履行：一、达嘉公司应在2015年3月9日前将以下银行帐户与舜华公司设定为共管帐户（以便于房款支付）并在银行办理预留舜华公司银行印鉴章手续（达嘉公司应在同时办理取消网银支付，自2015年3月份以后向舜华公司转款一律采用银行柜台转款方式，转款帐号另定，转款时间自房款到达达嘉公司帐号后不得超过2日）。1、户名：海南达嘉房地产开发有限公司，开户行：中国银行海口海甸支行，帐号：×××。2、户名：海南达嘉房地产开发有限公司，开户行：交通银行海口美丽沙支行，帐号：×××。交通银行海口美丽沙支行的上述帐号，达嘉公司为舜华公司办理银行预留印鉴章手续，达嘉公司按照房款到帐时间在不超过2日内协助舜华公司办理转款支付，至2015年6月30日前舜华公司客户的房款支付完毕后，舜华公司即为达嘉公司撤销该帐号的银行预留印鉴章。因后续销售房屋需要达嘉公司协助新设一个交行帐户，同样由舜华公司、达嘉公司设立共管并办理预留舜华公司的银行印鉴章手续。如一方有其他款项汇至本帐户及办理其他业务，舜华公司应无条件配合达嘉公司办理有关手续。如舜华公司不配合办理相关手续，给达嘉公司造成损失全部由舜华公司承担。二、达嘉公司应向舜华公司返还购房款495万元按如下方式支付：1、首笔100万元于3月9日支付（网银转帐方式），支付到舜华公司指定的如下帐户。舜华公司收到首笔100万元后当日将房屋多出面积部分折款103万元中的65万元（达嘉公司优惠舜华公司38万元）汇至施志坚指定帐户。2、第二笔245万元达嘉公司应当于舜华公司（李登文）汇付施志坚65万元当日支付（网银转帐方式）到舜华公司指定的帐户。3、第三笔150万元达嘉公司应于2015年4月6日前支付到舜华公司指定的帐户。三、在2015年12月31日前舜华公司委托中介机构销售《民事调解书》中确认归舜华公司所有的房屋，达嘉公司应继续履行出卖人（作为开发商）的义务（包括但不限于：与第三方签订《商品房买卖合同》、协助支付舜华公司购房款、开具销售发票、出具购房款发票给购房人、将房屋过户给购房人、承担出卖人应当承担的税费等。注：卖房款超过8100元/㎡多出部分的税费由舜华公司承担）。四、《民事调解书》确认归舜华公司所有的房屋，若截止至2015年12月31日仍有未销售的房屋（如有），达嘉公司应在2016年1月15日前将未售房屋无条件履行过户到舜华公司名下，房屋销售和过户产生的各种费用（房屋销售中介费除外），双方按法律规定承担。五、达嘉公司逾期履行本协议付款义务的，应向舜华公司支付逾期付款利息，按银行同期贷款利率计算。如达嘉公司未按本协议配合办理过户手续的，应当根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定承担违约责任。六、达嘉公司于2015年4月6日前支付495万元房款后并履行了本协议第一条约定的义务后10个工作日内，舜华公司应就海口市中级人民法院受理的（2015）海中法民三初字第16号案申请撤诉，并向法院申请解除保全达嘉公司和施志坚的财产手续，否则视为舜华公司违约，舜华公司支付达嘉公司100万元违约金。七、本协议自舜华公司收到达嘉公司支付的首笔100万元生效。八、施志坚对达嘉公司在本合同中的495万元支付义务承担连带保证责任；本协议中的495万元履行完毕后，施志坚对495万元的担保责任即时解除。九、本协议自各方履行完毕时终止原三方于2014年1月13日签订的《补充协议》不再履行，舜华公司不再追究施志坚的违约责任；若达嘉公司、施志坚未按照本协议约定内容（具体指495万元支付完毕、银行帐号共管办理银行预留舜华公司印鉴章完成、按时向舜华公司办理转款）履行，原三方于2011年1月13日签订的《补充协议》继续履行（但本协议中495万元支付完毕、银行帐号共管办理银行预留舜华公司印鉴章完成后，施志坚之前的所有担保责任即时解除，舜华公司不得向施志坚主张担保责任权利）。协议还就其他事项进行了约定。后达嘉公司分别于2015年3月9日、3月10日向舜华公司支付100万元和245万元，李登文向施志坚支付了65万元。   2015年3月10日，舜华公司与达嘉公司、施志坚签订一份《补充协议书》，约定：三方于2015年3月8日签订《协议书》，为便利履行《协议书》第一条约定的实现账户共管、房款支付的义务，三方协商达成如下补充协议：一、《协议书》约定的达嘉公司为舜华公司将中行、交行的银行账户（见《协议书》所列账户，信息）设立为共管并在银行办理预留舜华公司银行印鉴章手续，由于银行要求提供的证件所限，三方同意不再办理银行预留舜华公司印鉴章手续；二、三方协商一致，达嘉公司同意将在银行预留的人名章（施志坚名章）交由舜华公司指定的专人保管，配合办理房款支付等业务办理；施志坚名章自签订本补充协议即时交割舜华公司；舜华公司、达嘉公司在办理支付义务时应密切配合、积极协助：三、达嘉公司同意为三方需要的共管账户（见《协议书》所列账户信息）办理加注网银支付最终授权手续（加注舜华公司财务赵洪龙），并于本协议签订之日起不超过2个工作日内办理完成：四、自本协议第二、三条履行完毕后视为达嘉公司履行了《协议书》第一条约定的义务；《协议书》中其他条款中涉及到达嘉公司（《协议书》第一条约定义务）该义务的也将视为达嘉公司已经履行；五、《协议书》其他条款约定内容不变。当日，达嘉公司将施志坚、方东洛个人名章（章模实物）、预留印鉴两枚移交给舜华公司。2015年4月3日，舜华公司与达嘉公司、施志坚又签订一份《补充协议书》，约定：三方于2015年3月8日签订《协议书》，3月10日签订《补充协议书》。由于银行要求提供的证件所限，三方同意取消《补充协议书》第三条，该条约定的达嘉公司义务不再履行。另约定：达嘉公司所设交通银行账户的密钥（U盾）交给舜华公司掌控，密码由达嘉公司掌控（与取消网银结果-致），达嘉公司交给舜华公司交通银行账户的密钥（U盾）在2016年1月18日前归还达嘉公司，中行已办理的加注网银支付最终授权及其它约定不变。当日，达嘉公司将其交通银行账户密钥(U盾)一枚移交给舜华公司。2015年4月7日，达嘉公司向舜华公司支付150万元。   另查明，2014年11月17日至2015年2月12日期间，达嘉公司收取而未向舜华公司支付的售房款为3480150元。达嘉公司分别于2015年1月6日、1月12日、1月27日、1月31日、2月4日、2月9日向施志坚转款94万元、55.1万元、50万元、50万元、40.5万元、20万元。施志坚分别于2015年2月15日、3月2日、3月9日向达嘉公司转款293万元、36.4万元、100万元。   以上事实有《民事调解书》、《民事裁定书》、《执行裁定书》、《协议书》、《补充协议书》、《补充协议》、《购房合同》、付款凭证、银行流水单、《记账回执》、移交单、账户交易明细等及庭审笔录在案为凭，足以认定。   本院认为，一、关于本案管辖权和准据法的适用问题，被告施志坚系香港居民，本案应参照涉外案件处理。涉案合同的签订地、履行地均在海南省海口市，当事人没有就解决本案的争议约定管辖法院，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条的规定，本院对本案有管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》，第四十一条的规定："当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律"，由于当事人未协议选择适用的法律，本案应适用我国内地的法律作为处理当事人争议的准据法。   二、关于本案实体处理的问题。舜华公司与达嘉公司、施志坚分别于2014年1月13日、2015年3月8日、3月10日、4月3日签订的《补充协议》、《协议书》、《补充协议书》、《补充协议书》系当事人真实意思表示，协议内容合法，未违反法律法规禁止性规定，均应认定有效。在（2013）海中法民一初字第28号《民事调解书》及上述协议生效后，舜华公司履行了调解书及协议确定的义务，而嘉达公司未全面履行其义务已构成违约，应承担相应的违约责任。现舜华公司请求嘉达公司返还收取的房款及支付违约金，依法予以支持。   关于违约金标准或数额问题。虽然2014年1月13日《补充协议》约定：如达嘉公司违约，应当向舜华公司支付违约金300万元。但2015年3月8日《协议书》约定：达嘉公司逾期履行本协议付款义务的，应向舜华公司支付逾期付款利息，按银行同期贷款利率计算。故违约金应以348万元为本金，自2015年2月12日起至本判决确定的支付之日止，按中国人民银行规定的同期一年期贷款利率计付。   关于施志坚对达嘉公司债务是否承担连带责任的问题。虽然2014年1月13日《补充协议》约定：施志坚对达嘉公司在本合同中的全部权利义务承担连带保证责任，保证期间为两年。但2015年3月8日《协议书》约定：施志坚对达嘉公司在本合同中的495万元支付义务承担连带保证责任；本协议中的495万元履行完毕后，施志坚对495万元的担保责任即时解除。本协议自各方履行完毕时终止，原三方于2014年1月13日签订的《补充协议》不再履行，舜华公司不再追究施志坚的违约责任；若达嘉公司、施志坚未按照本协议约定内容（具体指495万元支付完毕、银行帐号共管办理银行预留舜华公司印鉴章完成、按时向舜华公司办理转款）履行，原三方于2011年1月13日签订的《补充协议》继续履行（但本协议中495万元支付完毕、银行帐号共管办理银行预留舜华公司印鉴章完成后，施志坚之前的所有担保责任即时解除，舜华公司不得向施志坚主张担保责任权利）等。后达嘉公司分别于2015年3月9日、3月10日向舜华公司支付100万元和245万元，李登文向施志坚支付了65万元。2015年4月7日，达嘉公司向舜华公司支付150万元。至此，达嘉公司向舜华公司支付了495万元，履行了上述协议约定的付款义务，根据协议约定舜华公司再无权向施志坚主张其承担担保责任。至于达嘉公司向施志坚付款的问题。虽然，达嘉公司分别向施志坚转款309.6万元，但施志坚也分别向达嘉公司转款429.4万元，属于双方的资金往来，不能作为施志坚承担连带责任的依据。现舜华公司主张施志坚对达嘉公司本案所涉债务承担连带责任无法律和合同依据，依法不予支持。   关于房屋多出面积部分折款的问题。2015年3月8日《协议书》约定，......现就达嘉公司需要返还舜华公司的495万元房款及房屋比之前约定面积多出部分事宜达成如下协议，......舜华公司收到首笔100万元后当日将房屋多出面积部分折款103万元中的65万元（达嘉公司优惠舜华公司38万元）汇至施志坚指定帐户。从上述约定可以看出，双方存在房屋多出面积问题，但并没有明确房屋多出面积部分折款103万元是对应495万元房屋多出的面积。且达嘉公司在法庭责令其就此事实提交相关证据的情况下，达嘉公司未提供证据证明房屋多出面积具体数字和折价款的具体数额。对此，达嘉公司应承担举证不能的责任。故达嘉公司关于有权先行扣留应付售房款以抵作房屋面积之差价款的主张依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、被告海南达嘉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告海南舜华置业有限公司支付代收购房款348万元及违约金（以348万元为本金，自2015年2月12日起至本判决确定的支付之日止，按中国人民银行规定的同期一年期贷款利率计付）;   二、驳回原告海南舜华置业有限公司其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费57160元，由原告海南舜华置业有限公司负担22864元，被告海南达嘉房地产开发有限公司负担34296元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。   审判长宋泽   审判员 陈立夫   审判员 袁 蓉     书记员何军   有关法律条文：