广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0902民初2741号原告：中国工商银行股份有限公司茂名河西支行，住所地茂名市。负责人：梁少丽，该行行长。委托诉讼代理人：江帆，女，中国工商银行股份有限公司茂名分行职员。委托诉讼代理人：柯之华，男，中国工商银行股份有限公司茂名河西支行职员。被告：李海娟，女，汉族，住茂名市茂南区。被告：茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司，住所地茂名市。法定代表人：杨文杰，总经理。委托诉讼代理人：刘剑辉，男，该公司职员。委托诉讼代理人：李坤财，男，该公司职员。原告中国工商银行股份有限公司茂名河西支行（以下简称：工行河西支行）与被告李海娟、茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：水东湾碧桂园）借款合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行河西支行的委托诉讼代理人江帆、柯之华，被告水东湾碧桂园的委托诉讼代理人李坤财到庭参加诉讼，被告李海娟经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告工行河西支行向本院提出诉讼请求：1、提前解除被告李海娟于2012年9月29日与原告签订的编号为“A[住房]字[茂名分]行[河西]支行[2012]年[112]号”《个人购房借款/担保合同》；2、被告李海娟立即清偿其所欠原告上述第一项借款合同项下的借款本金477374.29元及利息15619.47元（利息暂计至2016年9月21日止，从2016年9月22日起利息按上述《个人购房借款/担保合同》的约定及中国人民银行有关利率的规定计付至上述本息还清之日止）；3、被告李海娟对上述第二项债务承担抵押担保责任，原告对处置该项债务的抵押物的所得价款享有优先受偿权；4、被告茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司对上述第二项债务承担阶段性连带清偿责任；5、判令被告李海娟、茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司共同承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：2012年9月29日，被告李海娟与原告签订了编号为“A[住房]字[茂名分]行[河西]支行[2012]年[112]号”《个人购房借款/担保合同》一份，约定由原告借款508000元给李海娟使用，借款期限自2012年10月8日起至2038年10月8日止，贷款年利率为5.5675%，被告李海娟采用按月等额本息还款法每月按期偿还原告上述贷款本息。该笔贷款由被告李海娟以其名下位于茂名市滨海新区环城东路碧××花园水晶××街××房[房地产权证证号:房产证正在办理当中，建筑面积：122.55平方米]的房地产作抵押担保，被告李海娟分别在借款合同的“借款人”和“抵押人”处签字加盖指模予以确认，上述抵押物已依法办理了房地产预告登记证明手续（房地产预告登记证号为：粤房地预登茂字第07××12号）。该笔贷款由被告茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司提供连带责任保证担保，由该公司在借款合同的“保证人”处盖章确认。上述借款合同签订后，原告依约将贷款提供给被告李海娟使用。被告李海娟使用上述贷款后，未能按时归还原告上述贷款本息。截止2016年9月21日，被告李海娟已连续违约9期（月），被告李海娟尚欠原告贷款本金477374.29元，贷款利息15619.47元（利息暂计至2016年9月21日止，从2016年9月22日起利息按上述《个人购房借款/担保合同》的约定及中国人民银行有关利率的规定计付至上述本息还清之日止）。原告为维护自己的合法权益，诉至本院，望判如所请。被告李海娟不作答辩。被告水东湾碧桂园辩称：1、被告水东湾碧桂园（甲方）于2012年6月29日与原告工行河西支行（乙方）签订的编号为[工银茂河西2012年5号]《按揭业务担保合作协议》，协议第六条第（八）款约定：“在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任”。原告工行河西支行应根据上述协议内容，在处置涉案房屋后仍不足以清偿债务的，再向被告水东湾碧桂园请求承担连带责任。2、虽然《个人购房借款/担保合同》约定保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，但是根据《按揭业务担保合作协议》第十三条第（二）款第1项约定：“在本协议生效之日后甲方与购房者签订的《个人房产抵押贷款合同》不视为对本协议内容的修改，甲乙双方均同意本协议约定的内容的效力优先于甲方与购房者签订的《个人房产抵押贷款合同》中涉及甲乙双方之间的权利义务的所有条款。”因此，被告水东湾碧桂园的保证责任应当按照《按揭业务担保合作协议》约定的方式承担。3、根据《物权法》第一百七十六条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”及《担保法》第二十八条：“同一债权既有保证人又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”原告工行河西支行应优先实现对物的担保，即优先处置涉案商品房。4、根据《按揭业务担保合作协议》中第五条第一款的约定：“乙方的连带责任保证范围为：在乙方的保证期间，乙方所保证的范围为购房者与甲方、乙方所签订的《个人购房借款/担保合同》约定下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费且以实际支出为准）。连带责任的保证范围不包括律师费等其他费用。综上所述，被告水东湾碧桂园就涉案商品房被处置后被告李海娟未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。原告工行河西支行围绕诉讼请求依法提交了《个人购房借款/担保合同》、《中国工商银行个人住房贷款借据》、《广东省房地产预告登记证明》、历史明细列表、被告李海娟的身份证、户口簿、结婚证及被告水东湾碧桂园的营业执照、法定代表人身份证、原告的营业执照、负责人身份证明、负责人身份证；被告水东湾碧桂园依法提交了《按揭业务担保合作协议》。经庭审证据交换和质证，对上述证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月29日，原告工行河西支行（甲方）与被告水东湾碧桂园（乙方）签订《按揭业务担保合作协议》一份，主要约定内容:第二条、甲方就乙方开发水东湾碧桂园项目的购房者提供相关的抵押贷款业务。第三条、甲方对购买本协议第二条所约定项目的房产并符合中国人民银行和工商银行规定贷款条款的购房者提供抵押贷款。第五条、乙方同意为购买本协议第二条所约定项目的房产的所有符合抵押贷款条款的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证，本协议另有约定的除外。保证范围为在乙方的保证期间内，乙方所保证的范围为购房者与甲方所签订的《个人购房借款/担保合同》项下所欠的贷款本金和利息、逾期利息及费用等；保证期限为自甲方依其与购房者签订的《个人购房借款/担保合同》将贷款划入乙方账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日止。第六条第（八）款、在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有权管辖权人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。2012年9月29日，原告工行河西支行与被告李海娟签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：[住房]字[茂名分]行[河西]支行[2012]年[112]号）一份，主要约定：借款人借款购置位于茂名市滨海新区环城东路碧××花园水晶××街××房；借款金额为508000元，借款期限为2012年10月8日起至2038年10月8日；贷款利率为浮动利率，在基准利率水平上下浮15%即月利率为4.6396‰（即年利率5.5675%），遇基准利率调整，贷款利率按自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始调整；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在贷款利率基础上加收40%确定；还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月10日；合同的担保方式为抵押加阶段性连带责任保证，抵押财产为茂名市滨海新区环城东路碧××花园水晶××街××房，抵押及保证的担保范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；当本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件时起，保证人对之后到期的借款人的债务免除保证责任。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成违约；借款人违约的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。被告水东湾碧桂园在保证人处签章。2012年10月8日，原告工行河西支行向被告李海娟支付了贷款508000元，并向被告李海娟委托支付账号汇款。2013年3月22日，原告工行河西支行与被告李海娟到茂名市房产管理局办理案涉房屋抵押预告登记，并领取了粤房地预登茂字第07××12号《房地产预告登记证明》，预告登记权利人为原告工行河西支行。被告李海娟用款后，于2016年1月10日起未能按时足额还款，截止2016年9月21日，被告李海娟共拖欠原告工行河西支行贷款本息9期。原告工行河西支行多次催收未果而致成纠纷。为此，原告工行河西支行于2016年9月29日起诉至本院，请求判如所诉。本院认为，原、被告之间签订的《按揭业务担保合作协议》、《个人购房借款/担保合同》系当事人双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方权利义务应受其约束。原告工行河西支行依约向被告李海娟发放借款本金508000元后，被告李海娟未能依约按期足额偿还借款本息，构成违约，原告工行河西支行有权宣布贷款立即到期，要求被告李海娟立即清偿借款本息及相关费用，并解除与被告李海娟的借贷关系。现原告工行河西支行请求解除双方于2012年9月29日签订的《个人购房借款/担保合同》，并要求被告李海娟立即偿还借款本金477374.29元及利息15619.47元（该利息暂计至2016年9月21日，之后利息按合同约定另计至借款本息实际清偿之日止）的诉讼请求，具有合同依据，符合法律规定，本院予以支持。对于本案的抵押担保及保证问题。首先，案涉房产上设定的抵押预告登记，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“抵押权自登记时设立”的规定，原告工行河西支行所主张的抵押权并未设立，其请求对案涉房屋行使抵押权没有法律依据。尽管案涉房屋进行了不动产预告登记，预告登记权利人为原告工行河西支行，但依照《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，预告登记并未使登记权利人原告工行河西支行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后该行就案涉房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。由于案涉房屋的产权至今未登记至被告李海娟名下，抵押权设立登记无法完成，故原告工行河西支行对案涉房屋不能享有优先受偿权。原告工行河西支行请求确认案涉房产抵押有效，要求优先受偿，没有法律依据，本院不予支持。其次，由于案涉房产的抵押权未设立，被告水东湾碧桂园根据《按揭业务担保合作协议》和《个人购房借款/担保合同》的约定，对上述债务在被告李海娟不足清偿部分承担连带清偿责任。被告李海娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十四条，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司茂名河西支行与被告李海娟于2012年9月29日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：[住房]字[茂名分]行[河西]支行[2012]年[112]号）；二、限被告李海娟于本判决发生法律效力之日起十日内偿付借款本金477374.29元及利息15619.47元（该利息暂计至2016年9月21日，自2016年9月22日起至借款清偿日止的利息按合同约定另计）给原告中国工商银行股份有限公司茂名河西支行；三、被告茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司对上述第二项债务在被告李海娟不足清偿部分承担连带清偿责任;四、驳回原告中国工商银行股份有限公司茂名河西支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8695元（原告中国工商银行股份有限公司茂名河西支行已预交），由被告李海娟、茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司负担。被告李海娟、茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司应付之金额在履行本判决义务时一并迳付原告中国工商银行股份有限公司茂名河西支行，本院不作另行退收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  程柳梅人民陪审员  李日辉人民陪审员  赖秋羽二〇一六年十二月二十九日书 记 员  陈培君速 录 员  倪 敏