深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0303民初416号原告碧志国际有限公司，住所地香港九龙尖沙咀东部麽地道67号半岛中心9楼909-912室，登记证号码18454736-000-08-15-6。法定代表人蒙德杨。委托诉讼代理人金振朝。委托诉讼代理人刘涛。被告深圳市正诚新发实业有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区深南东路5002号信兴广场地王商业中心3207-3209，组织机构代码08867944-0。法定代表人李锋。原告碧志国际有限公司与被告深圳市正诚新发实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人金振朝到庭参加诉讼。被告深圳市正诚新发实业有限公司经本院公告传唤期满未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求法院判令被告：一、向原告支付2015年1至5月租金人民币471570元；二、向原告支付2015年1至5月租金滞纳金人民币199947元；三、偿还原告垫付的2015年1至5月的物业管理费、水电费人民币84325.37元；四、向原告支付装修复原费人民币86331元；五、承担本案律师费人民币46000元、登报费1100元、香港律师公证费5353.12元；六、承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2014年3月13日，原告与被告在签订了一份《房屋租赁合同》(以下简称“《房屋租赁合同》”），约定原告将位于深圳市罗湖区深南东路5002号信兴广场地王商业中心3207-09单元，建筑面积554.79平方米，租房屋（间）编码为4403030030040600002000494-496的房屋出租给被告使用，租赁期限自2014年3月21日起至2016年3月20日止，租金按每平方米170元计算，月租金为人民币94314元，被告应于每月5日前向原告交付当月租金。该合同还约定，被告拖欠租金达叁拾天以上或拖欠可能导致原告损失的各项费用达人民币110958元以上（包括但不限于租金、管理费及各项费用，以及由此而产生的滞纳金）的，原告除可以要求被告恢复房屋原状、追究被告损害赔偿、不予退还保证金外，还有权单方解除合同等事项。同日，原被告双方还签订了《房屋租赁合同书》之补充合同，约定：若被告逾期支付租金，则被告除了尽快向原告全额支付，同时还应当向原告支付滞金。每逾期一日，被告应当向原告支付金额为主合同约定的月租金的千分之五（5‰）的滞纳金；被告在租赁合同终止次日拆除其所有装修、分隔、设计、改建、安装并自费将租赁房屋恢复原状，否则原告有权自行恢复，费用由被告承担：原告因向被告追讨欠款而遭受的损失包括但不限于所有合理的法律费用（包括律师费和诉讼费等）由被告承担。《房屋租赁合同》签订后，原告依法向政府有关部门办理了租赁备案登记并依约交付3207-09单元给被告承租使用。自签订合同第二个月起，也就是自2014年5月份开始，被告就有延期交付租金的行为。截至2015年2月26日，被告拖欠贵司租金及滞纳金合计人民币221638元，拖欠2015年1月、2月管理费、水电费及滞纳金人民币34011.41元。期间，原告多次发函催收，原告先后委托律师于2014年10月27日和2015年3月2日向正被告出具了两份《律师函》，督促被告履行合同义务，但被告并没有依约完全履行。2015年4月1日原告在《深圳特区报》刊登公告通知被告结清欠费事宜并清理房屋内物品，被告于2015年4月16日致函原告，承诺先支付30万，并承诺在2015年4月30日前付清所有欠费，但前述承诺并未履行。因租赁合同约定解除的条件已经成就，为防止损失扩大，2015年4月30日，原告再次登报通知被告还清欠费、清理房间物品及还原房屋至交楼状态，但被告并未履行义务。原告于2015年5月22日在租赁所、派出所、管理处见证下清点了租赁房屋内的物品并填表登记，收回了租赁房屋。2015年5月26日，原告再次致函通知被告解除租赁合同并提醒被告于2015年5月31日前结清所有欠费并清理物业内的物品。直至起诉之日，原告仍未结清欠费、搬离物品和还原房屋。综上，截至原告起诉之日，被告拖欠2015年1至5月租金、物业管理费、水电费及租金滞纳金、装修还原费、本纠纷导致的律师费、登报发布费、香港律师公证费共计人民币894626.49元。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请法院判如所请。被告未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告提交证据进行了审查。被告未进行举证及质证。原告提交证据：1、《深圳市房屋租赁合同书》及附页；2、税收通用完税证；3、房地产证；4、房屋租赁凭证；证据1-4共同证明1)原告向被告出租涉案件房屋，双方签订了和租赁合同及补充合同，并进行了租赁备案。2)合同对租金、延期滞纳金计算标准、管理费、公共水电费、装修还原费、发生纠纷律师费、诉讼费承担等进行了约定；5、收租代理合约，证明原告委托信兴物业管理（深圳）有限公司代为收取、催缴租金等租赁管理；6、《催款通知》（2015年1月23日）1月份的催款；7、《催收款通知函》（2015年2月26日）催收1-2月份；8、《催收款通知函》（2015年3月10日）催收1-3月份；9、《催收款通知函》（2015年4月10日）催收1-4月份；10、《欠费承诺函》（2015年4月16日）是被告出具的承诺函承诺向原告付款，但后面没有付；11、《催收款通知函》（2015年4月20日）催收1-4月份；12、《催收款通知函》（2015年4月30日）催收1-4月份；13、《催收款通知函》（2015年5月15日）催收1-5月份；14、《催收款通知函》（2015年6月2日）催收1-6月份；15、2015年1至5月租金发票，是原告开出的1-5月的租金发票，但被告并没有支付相应的租金；16、《律师函》（2014年10月27日），原告委本律师向被告出具的律师函，内容催收相应的租金及滞纳金；17、《律师函》（2015年3月2日），原告委本律师向被告出具的律师函，内容催收相应的租金及滞纳金；18、律师函邮寄回执，原告委托本律师向被告发出律师函；证据6-18共同证明1）被告拖欠2015年1-5月租金的事实。2）原告及原告委托律师多次致函被告催收欠款，被告一直拖延未付；19、租赁合同解除事宜相关函件（2015年3月30日）；20、《深圳特区报》登报通知（2015年4月1日）；21、《深圳特区报》登报通知（2015年4月30日）；证据19-21共同证明1）租赁合同约定的解除条件已经成就，为防止损失扩大，原告通知被告解除合同并于2015年4月1日在《深圳特区报》通知被告在7天内交清欠费搬离物品，原告于2015年4月30日再次《深圳特特区报》通知被告结清欠费并清理物业内物品，被告一直使用涉案房屋至2015年5月。2015年5月26日，原告发函通知被告房屋已被收回，被告应于2015年5月31日前结清所有欠费并将单元内物品搬离。2）租赁合同解除后，原告在租赁所、派出所、管理处见证下清点了租赁房屋内的物品，收回了租赁房屋；22、《现场清点出租房屋物资登记表》(2015年5月22日）；23、单方终止租赁关系及收回物业情况知会函(2015年5月26日），22-23共同证明租赁合同解除后，原告在租赁派出所管理处见证下清点并收回的房屋，并且原告已通知了被告；24、拖欠管理费事宜相关通知（2015年1月26日）；25、拖欠管理费事宜相关通知（2015年2月26日）；26、《催缴管理费通知书》(2015年2月26日）；27、拖欠管理费事宜相关通知（2015年3月24日）；28、《催缴管理费通知书》(2015年4月10日）；29、《催缴管理费通知书》(2015年7月9日)；证据24-29共同证明被告拖欠原告租金、管理费、水电费等。30、2015年1至5月公共水电费、物业管理费、供电局发票；31、原告代付2015年1至5月公共水电费、物业管理费支票；32、银行进账单；30-32共同证明原告已代被告垫付2015年1至5月水电费、管理费共计84325.37元；33、《还原装修合同》、《还原装修工程预算书》；34、银行进账单、发票、加盖银行公章的进帐单；证据33-34共同证明原告垫付房屋还原费86331元，根据租赁合同的约定，该费用应由被告承担；35、香港律师公证费凭证；36、登报发布费发票；37、《专项法律服务合同》；38、《专项法律服务合同》；39、《委托代理合同》；40、律师费发票；35-40共同证明原告为本案支付的律师费、登报费、香港律师公证费，根据租赁合同约定，该费用应由被告承担；当庭提交证据41、本案送达公告费，证明原告为本案支付的公告费用应由被告承担。原告提交证据原件情况：证据2中00212125没有原件，是一式两联的；证据4是一式两份，其中2077734租赁凭证原件在被告手上；证据19没有原件；证据24、25没有原件；证据31中的支票系复印件盖银行公章；证据34中的银行进帐单系复印件，但已打印了银行帐号查询单并加盖了银行的业务专用章，前后是一致的；证据35后面附的汇率一览表系打印；其他证据均有原件。本院经审理认定事实如下：一、产权情况：涉案房产位于深圳市罗湖区深南东路5002号信兴广场地王商业中心3207-09单元，包括涉案房产在内的上述楼盘32整层于1997年5月5日转移登记至原告名下。二、合同签订情况：原、被告于2014年3月13日签订《深圳市房屋租赁合同书》约定，原告将涉案房产出租给被告，租赁面积为554.79平方米；被告须于每月5日前支付租金人民币94314元；租赁期限为2014年3月31日至2016年3月20日，租赁房屋用途为办公；原告可于交付涉案房产时向被告收取租赁保证金人民币238560元；租赁期间，被告负责按时支付涉案房产的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费等因使用涉案房产所产生的其他费用；当被告拖欠租金达三十天以上或拖欠可能导致原告损失的各项费用达人民币110958元以上时，原告可就因此造成的损失要求被告恢复房屋原状、向被告请求损害赔偿、不予退还租赁保证金，除追究被告损害赔偿责任或违约责任外，原告有权依据上述情形向被告提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，原告有权申请单方解除合同登记（备案）。原、被告于上述《深圳市房屋租赁合同书》附页中约定，如被告逾期支付租金，应尽快向原告全额支付，同时被告还应向原告支付滞纳金，每逾期一日，被告应向原告支付金额为主合同约定月租金千分之五的滞纳金；除非原、被告双方在主合同和／或本补充合同中另有其它约定，被告应如期在租期届满次日或根据主合同相关条款提前终止日次日，(1)拆除其所有的装修、分隔、设计、改建、安装，(2)自费将租赁房屋恢复至本补充合同规定的原告交楼标准（经原告事先书面同意保留的除外），将租赁房屋及其附属设施一并完整地归还给原告，同时须得到原告的书面认可，否则原告有权自行恢复，费用由被告承担；如被告逾期三十日交付租金、管理费或者其他应付款项的，原告在提前四十八小时通知被告的前提下，有权停止向该租赁房地产提供空调、供电、供水其他管理服务，原告对被告因此而蒙受的任何损失不承担责任；如被告未按时支付主合同及本补充合同所定的租金、管理费或任何其他费用的全部或一部分，且在原告将书面催款通知送达被告后三日内，被告仍不支付，原告因向被告追讨欠款而遭受的损失可按照主合同及本补充合同的约定向被告追索，该损失包括但不限于原告为向被告追讨欠款所需支付的所有合理的法律费用（包括律师费和诉讼费），不管法律程序是否已经开始。原、被告于上述合同签订当日，签订《深圳市房屋租赁安全管理责任书》。三、合同履行情况：上述合同签订后，原告于2014年3月21日交纳涉案房产2014年3月21日至2016年3月20日期间印花税人民币2264元。加盖有深圳市罗湖区房屋租赁管理局合同备案专用章的《房屋租赁凭证》载明，原、被告系涉案房产的出租人与承租人，租赁期限为2014年3月21日至2016年3月20日。包括原告在内的11家公司与案外人信兴物业管理（深圳）有限公司于2002年5月8日签订《收租代理合约》约定，原告等11家公司将包括涉案房产在内的位于涉案楼盘的房产委托案外人信兴物业管理（深圳）有限公司进行收租相关工作，服务期间为2002年7月1日起一年，期满后自动续约。被告于2015年4月16日向案外人信兴物业管理（深圳）有限公司发出涉案房产欠费承诺函确认，因被告近期资金紧张，尚欠2015年1月至4月租金及物业管理费，并承诺于2015年4月30日前将所有欠费一次性付清。原告通过深圳特区报2015年4月1日A20版面发出通知，通知被告尚欠租金及物业管理费等费用，须于见报7日内结清欠费并清理房屋内物品，否则原告将按《深圳市房地产租赁合同书》及相关规定处理。原告通过深圳特区报2015年4月30日AⅡ8版面发出通知，通知被告由于上述4月1日通知发出后被告一直未结清欠费并清理房屋内物品，再次通知被告立即结清欠费、清理上述无业内物品及还原涉案房产至交楼状态，逾期将按双方签订《深圳市房屋租赁合同书》及相关规定处理。原告在深圳市罗湖区房屋租赁管理局桂园租赁所及深圳熊谷物业管理有限公司信兴广场地王商业中心管理处共同监督见证下，于2015年5月22日对涉案房产内物资进行清点并收回涉案房产。加盖有深圳熊谷物业管理有限公司信兴广场地王商业中心管理处公章的日期为2015年2月26日的《催缴管理费通知书》载明，涉案房产2015年1月、2月管理费及公共水电费为人民币33287.40元，滞纳金为人民币724.01元。加盖有深圳熊谷物业管理有限公司信兴广场地王商业中心管理处公章的日期为2015年4月10日的《催缴管理费通知书》载明，涉案房产2015年1月、2月、3月、4月管理费及公共水电费为人民币66574.80元，滞纳金为人民币1497.92元。加盖有深圳熊谷物业管理有限公司信兴广场地王商业中心管理处公章的日期为2015年7月9日的《催缴管理费通知书》载明，涉案房产2015年1月至5月管理费及公共水电费为人民币83218.50元，滞纳金为人民币5034.71元。上述通知书显示涉案房产每月应缴管理费金额均为人民币12205.38元，公共水电费金额为人民币4438.32元。原告主张其已交纳上述2015年1月至5月涉案房产管理费及公共水电费人民币83218.50元及2014年12月6日至2015年2月5日电费人民币1106.87元，并提交发票、支票及银行进账单佐证。原告与案外人深圳市博大建设集团有限公司签订《还原装修合同》约定，工程地点为涉案房产，工程名称为涉案房产还原装修。《32楼07-09还原装修工程预算书》载明涉案房产工程造价为人民币86331元，该预算上无任何签名及公章。日期为2015年12月4日的三菱东京日联银行（中国）有限公司深圳分行银行进账单载明案外人信兴物业管理（深圳）有限公司向案外人深圳市博大建设集团有限公司主张人民币86331元。加盖有深圳市博大建设集团有限公司发票专用章、开票日期为2015年11月26日的发票载明涉案房产还原装饰工程工程结算款为人民币86331元。原告主张被告应向其支付香港律师公证费人民币5353.12元，并提交编号为16774的收据、2015年12月1日港币兑人民币汇率网页佐证，该收据除中文载明“练松柏律师行”外，其他部分均为英文。原告主张被告应向其支付登报费人民币1100元，并提交发票佐证，两张发票开票日期分别为2015年3月31日与2015年4月28日。原告主张被告应向其支付因本案产生的律师费人民币46000元，并提交《专项法律服务合同》、《委托代理合同》及发票佐证。本院认为，《深圳市房屋租赁合同书》系原、被告双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规规定，合法有效。双方应按照合同约定全面履行自己的义务。被告经本院公告传唤期满未到庭应诉，未作答辩，亦未举证及质证，应承担相应不利后果；结合被告于2015年4月16日向案外人信兴物业管理（深圳）有限公司发出的涉案房产欠费承诺函的内容，原告关于被告未支付涉案房产2015年1月至5月租金的主张，本院予以采纳；但根据原告当庭自认，原告已于2015年5月22日对涉案房产内物资进行清点并收回涉案房产，故被告应向原告支付涉案房产2015年1月至2015年5月22日租金人民币446420元。滞纳金法定，个人和其他团体均无权私自设立，原告要求被告依照《深圳市房屋租赁合同书》附页约定每日按月租金人民币94314元千分之五向原告支付逾期支付租金的滞纳金的诉讼请求，其实质为请求被告支付违约金。本院认为该约定虽然是双方当事人的真实意思表示，但原告并未举证证明房屋租赁合同迟延履行除利息损失外给其造成损失及损失数额，为此，本院依被告的申请，根据公平原则及合同法的相关规定对违约金的标准予以适当调整。本院酌定被告逐月以月租金人民币94314元为基数按照中国人民银行同期贷款利率标准自每个未交纳租金月份6日起向原告支付违约金至款项付清之日止。根据本院上述认定，本院对原告关于被告未交纳涉案房产2015年1月至5月物业管理费、水电费的主张予以采纳。加盖有深圳熊谷物业管理有限公司信兴广场地王商业中心管理处公章的多份《催缴管理费通知书》载明被告未交纳涉案房产涉案房产2015年1月至5月管理费及公共水电费人民币83218.50元，且每月应缴管理费金额均为人民币12205.38元，公共水电费金额均为人民币4438.32元。原告主张其已付清涉案房产2015年1月至5月管理费及公共水电费人民币83218.50元及2014年12月6日至2015年2月5日电费人民币1106.87元，并提交发票、支票及银行进账单佐证，本院对原告上述主张予以采纳。根据《深圳市房屋租赁合同书》约定，涉案房产物业管理费及水电费等应由被告支付。据此计算出被告应向原告支付涉案房产2015年1月至5月22日的管理费及水电费人民币79887元。《深圳市房屋租赁合同书》虽约定合同终止后，被告有将涉案房产恢复原状的义务，但原告并未举证证明涉案房产在交付被告使用之前及从被告处收回时的状况，应承担举证不能的不利后果，故原告主张被告向其支付装修复原费人民币86331元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。原告主张被告应向其支付香港律师公证费人民币5353.12元，并提交编号为16774的收据、2015年12月1日港币兑人民币汇率网页佐证，该收据除中文载明“练松柏律师行”外，其他部分均为英文。上述收据无中文译本，形式不符合法律规定，且本院亦未在上述收据中找到与本案有关内容，故对上述证据不予采信，原告应承担举证不能的不利后果，因此，原告的上述诉讼请求，缺乏事实依据，本院依法不予支持。根据《深圳市房屋租赁合同书》约定，原告有权要求被告支付原告为追讨拖欠租金、管理费等所付出的合理法律费用；因此，原告主张被告应向其支付登报费人民币1100元及律师费人民币46000元的诉讼请求，有发票及《委托代理合同》等予以佐证，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市正诚新发实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告碧志国际有限公司支付涉案房产2015年1月至5月22日租金人民币446420元。二、被告深圳市正诚新发实业有限公司于本判决生效之日起十日内逐月以月租金人民币94314元为基数按照中国人民银行同期贷款利率标准自每个未交纳租金月份6日起向原告碧志国际有限公司支付违约金至款项付清之日止。三、被告深圳市正诚新发实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告碧志国际有限公司支付涉案房产2015年1月至5月22日物业管理费及水电费人民币79887元。四、被告深圳市正诚新发实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告碧志国际有限公司支付登报费人民币1100元及律师费人民币46000元。五、驳回原告碧志国际有限公司的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币12746元，公告费人民币650元，由原告碧志国际有限公司负担人民币5000元，由被告深圳市正诚新发实业有限公司负担人民币8396元。如不服本判决，可在本判决书送达原告之日起三十日内，送达被告之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张笑然人民陪审员  王胜男人民陪审员  赵倩文二〇一六年十二月二十四日本件与原本核对无异肖婷书 记 员     魏惠如