重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0106民初7562号原告：王廷彬，男，1969年11月13日出生，汉族，无固定职业，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：李莉，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔山磊，北京德恒（重庆）律师事务所律师。原告：刘永红，女，1969年3月19日出生，汉族，无固定职业，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：李莉，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔山磊，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被告：重庆德驰房地产开发有限公司，住所地重庆市北部新区泰山大道西段2号6幢3-1，统一社会信用代码9150000055677372XY。法定代表人：苏醒，重庆德驰房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：冯亮，重庆盛世文辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹恒超，重庆盛世文辉律师事务所实习律师。原告王廷彬、刘永红与被告重庆德驰房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王廷彬、刘永红的委托诉讼代理人李莉、崔山磊，被告重庆德驰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人冯亮到庭参加诉讼。审理中，被告重庆德驰房地产开发有限公司在提交答辩状期间对本案提出管辖权异议，本院经审查裁定驳回其异议申请。被告重庆德驰房地产开发有限公司不服提起上诉，重庆市第一中级人民法院经审查裁定，驳回上诉维持原裁定。审理中，双方申请庭外和解2个月。本案现已审理终结。原告王廷彬、刘永红向本院提出诉讼请求：由被告向原告支付违约金240378元。事实和理由：2015年8月27日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市沙坪坝区某号房屋，套内面积208.15平方米，总价款1970310元；该合同第七条约定被告应当在2015年11月27日前向原告交付该房屋；第九条约定逾期交房则被告每日按已交房款的万分之五向原告支付违约金。原告如约支付了全部购房款，但被告却没有按合同约定期限向原告交付房屋。故提起本案诉讼。被告重庆德驰房地产开发有限公司辩称，合同约定的接房时间为2015年11月27日，此前公司已经符合交房条件。因为工作人员失误，在统一发放交房通知的时候，遗漏发放原告的交房通知，但合同约定了准确的交房时间，原告知道具体的交房时间而放任扩大了违约损失，违约时间不应该计算到2016年7月28日。公司发现工作人员失误后，已经在2016年3月30日向原告重新发放了交房通知，原告于2016年3月31日签收。对于原告逾期接房的事实，被告没有主观过错，原告主张的违约金显然与被告没有即时发放交房通知书这一行为不符，违约金过高。本院经审理认定事实如下：2015年8月27日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》。双方约定，原告购买被告位于沙坪坝区某号的房屋；总成交金额1970310元；被告应当在2015年11月27日前将已进行建设工程竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付原告使用；被告应于确定交房日的七日前书面通知原告做好办理交付手续的准备；被告如未按合同约定的期限将房屋交付原告使用，逾期超过150日后，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起三十日内向原告支付违约金。合同附件五即补充协议约定，原告自签订本合同之日支付房款680310元，其余1290000元由原告向被告指定银行申请按揭贷款；以按揭贷款方式支付房款的，按揭贷款到达被告账户且可自由支配之日为付款日；被告在办理房屋交接手续前，应当付清全部应付房价款等，否则被告有权拒绝交付；原告的有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准，预留的通讯地址有误的，被告不承担原告未收到通知的责任；邮寄送达的，信件发出后第七日为送达日。合同签订后，原告在合同约定的交房日期前履行了全部的房款支付义务。被告于2015年6月19日取得案涉房屋所在工程项目的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2016年3月30日，被告向原告合同预留的地址：“重庆市江北区”快递邮寄交房通知书一份。查询结果显示，快递于2016年3月31日由物管签收。该交房通知书明确“将于2015年11月27日在客服中心为业主办理交房手续”，落款时间为2015年11月18日。2016年7月28日，原告前往被告处办理了案涉房屋的接房手续。审理中，原告称曾于合同约定的交房日期届满后前往要求被告交房，但被告未实际交房也未申明理由；被告称曾按约多次电话通知原告接房，系原告拒绝接房。原告称未收到被告于2016年3月30日邮寄的交房通知书。本院认为，原、被告订立的合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，双方应当恪守履行。违反合同约定的，应当按约承担违约责任。案涉合同为商品房买卖合同。被告作为出卖方，基本义务为按照合同约定的时间、方式向原告交付合同标的物并转移所有权。本案中，被告在合同约定的交房日期前取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，具备了交房条件。但是，具备交房条件与实际履行交房义务不是同一概念。根据合同约定，被告具备了交房条件后，仍然应当提前七日书面通知原告，以让原告知晓并做好办理交付手续的准备。被告若未按约通知原告交房，即使已届约定的交房时间，原告也不必然应当知晓被告已具备交房条件，亦不必然应当知晓被告具有向其交房的意思表示，更不必然免除被告通知交房的义务进而转由原告承担接房义务。被告应当对其履行通知交房义务这一积极事实的主张，提供证据证明并承担证明责任。现被告提出曾多次电话通知的辩解理由，既与合同约定的通知方式不符，也无证据证明。因此，被告应当按约承担逾期交房的违约责任。针对原告自述曾于合同约定的交房日期届满后前往接房，被告称系原告拒绝接房并提出原告知道具体交房时间而放任扩大违约损失的辩解理由。如前所述，在被告未按照约定履行交房义务的情况下，不引起合同履行阶段的实质性变化。换言之，原告不会因交房时间已届而直接占有合同标的物；标的物的转移占有仍然有赖于被告的意思表示及实际行为。被告仍须对其已经按约履行了通知交房义务承担证明责任，亦或通过证明原告确实做出过拒绝接房的意思表示来推定其实际履约。被告未能完成上述证明责任。故对其上述辩解理由，本院不予采信。关于被告于2016年3月30日向原告邮寄书面交房通知的法律效果之认定。原告虽称未收到该邮件，但该次书面通知的方式符合双方补充协议的约定，形式应属有效。从内容上看，通知中告知原告的交房时间及通知的落款时间均为2015年11月，距通知寄出及送达时间已逾4月有余。对此，被告称是发现对原告遗漏发放交房通知后，重新发放所致。按被告所述，重新发放书面通知确定的时间，应当是未来确定的某个时间；而非已经过去不可逆转的时间。被告没有告知原告具有履行可能性的交接时间，原告客观上已无法按照通知的时间前往接收标的物。退一步讲，该通知仅仅反映被告告知原告应于过去的某个时间前来办理交房手续；至于被告目前是否仍然同意交房，并无明确意思表示。该次通知的内容不符合合同约定，不具备履行的可能性，不产生合同履行阶段推进的法律效果，不能以此认定被告已经按约履行了通知交房义务。综上，被告未能提供证据证明其按约履行了通知交房的义务，应当按约承担逾期交房违约责任。原告接房后，被告至今未能按约支付违约金。故对于原告要求被告计付违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定，违约金应从2015年11月28日（合同约定交房日期后一日）起，以已付房价款为基数按照每日万分之五计算。因被告无证据证明其按约履行了通知交房的义务，故截止时间可以认定为原告实际接房前一日，即2016年7月27日。违约金可以确定为239392.67元。对于原告超出该金额的诉讼请求，本院不予支持。被告提出违约金过高，但无证据证明其该项反驳主张，本院不予采信。此外，被告提出其他多项辩解理由，或与约定不符，或与事实不符，本院均不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告重庆德驰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即向原告王廷彬、刘永红支付违约金239392.67元。二、驳回原告王廷彬、刘永红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行返还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费2300元，减半交纳1150元，管辖权异议申请费100元，合计1250元（原告预交1150元，被告预交100元），由被告重庆德驰房地产开发有限公司负担。原告王廷彬、刘永红预交之款项，限被告重庆德驰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即向原告王廷彬、刘永红付清。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员 秦 伟二〇一六年十二月十二日书 记 员 肖习敏