贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黔05民终3158号 上诉人（原审原告）李德明(又名李昆明)，男，1945年10月27日出生，白族，农民，住纳雍县。 被上诉人（原审被告）纳雍县维新镇红星村村民委员会，住所地纳雍县。 法定代表人：张大雍，该村民委员会负责人。 被上诉人（原审被告）张传军，男，1964年1月28日出生，汉族，农民，住纳雍县。 上诉人李德明因与被上诉人纳雍县维新镇红星村村民委员会（以下至判决主文前简称“红星村委会”）、张传军宅基地使用权纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2016）黔0525民初1221号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告李德明诉称，1998年5月29日，我与被告红星村委会签订协议，村委会利用我家土地建房，用作村党员活动室和村委办公室，村委会为我家缴纳农业税及村提留等“三费”，协议还约定，今后历届村委会都要这样做，否则占用我家宅基地之上的半间房屋属我家所有。后来，党和国家免除了农业税和“三费”，村委会一直使用该房，却拒绝予以补偿。今年开春，我家发现被告张传军家在标的房后半间我家宅基地上违规搭建（二层）约10平方米卫生间和洗浴间，我家予以制止才得知，标的房屋已由村委会卖给了被告张传军。被告红星村委会擅自处置标的房屋的行为属无权处置，侵害了我家权利：一、依合同约定，村委会没有继续给付对价，后半间房屋（占用我家宅基地的部分）所有权属于我家，其擅自处置标的房屋的行为侵害了我家宅基地使用权和半间房屋所有权，故应返还或据实补偿；二、被告红星村委会擅自处置标的房屋给被告张传军家，侵害了我家的优先权；三、被告张传军违规开挖我家宅基地档土墙及其根基，进行违章建筑施工，侵害我家宅基地使用权，还造成安全隐患。特向人民法院提起诉讼，请求如下：1、判令二被告退还红星村党员活动室后半间房屋和相应的宅基地给我家或折价补偿给我家，半间房屋暂估价值为3万元；2、确认被告红星村委会擅自处置标的房屋给被告张传军家的行为无效，对标的房屋的处置在同等条件下我家享有优先权；3、本案诉讼费由被告承担。 原审被告红星村委会辩称，我村委会修建的原村委会办公楼占用原告家荒坡2厘左右面积是事实，除此以外的原村委会地基是堆煤荒坝，属集体所有，村委会建成后，已还了原告家土地2厘左右；我村委会拍卖原村委会办公楼是按正规程序办理的，在拍卖过程中请示镇政府同意，召开过村民代表大会；因后来国家实行惠民政策，取消农业税和“三费”，属政策调整，不存在我村委会不履行《协议书》约定的每年给原告家上农业税及缴纳“三费”，且原告家在国家取消农业税和“三费”后已获国家综合直补，故原告诉讼请求无理。 原审被告张传军辩称，2004年1月15日，我家受让了被告红星村委会转让的办公楼后即搬进居住。之后，我家与原告家系邻居关系，两家地基以我家受让的该住房后土坎（高4米以上）为界，界限分明，原告家位于坎上，我家在坎下。2009年，我家对该住房进行了加层。2016年3月，我家在该住房左后角修建卫生间，墙体与土坎相距30厘米以上，我家并未挖动土坎，原告家却出面干涉，后经村委会张大雍等人调解，原告家同意我家修建。我家在受让的房屋中居住至今已长达16年之久，多年来原告家未提出异议，原告诉称歪曲事实真相，请求人民法院查明案件事实，驳回原告的诉讼请求。 原审经审理查明，1988年，纳雍县维新镇土地管理所为李德明（又名李昆明，下同）家填发了《集体土地建设用地使用证》，该证登记了如下内容：土地使用者李德明，地址维新镇红星村张家寨组，用地面积212平方米，其中建筑占地56平方米，共有使用权面积212平方米，四至：前抵公路、后抵土埂、左抵牛圈、右抵烤烟房。1998年5月24日，被告红星村委会因需占用李德明家竹林前面荒坡地2厘左右修建村党员活动室、村委办公楼与李德明签订了《协议书》。该《协议书》约定：由红星村委会负责每年给李德明家上农业税及应缴纳的三费，直至承包土地变动时止。双方还在该《协议书》上注明：往后历届村委会都必须照此办理，否则此半间房子属李德明。被告红星村委会修建的办公楼为房屋1层4间，办公楼占地108.405平方米。被告红星村委会办公楼宅基地与原告李德明家宅基地之间以土坎为界，上为李德明家，下为被告红星村委会，界线分明。1998年至2004年期间，被告红星村委会依约每年为李德明家缴纳农业税款74.5元、交纳“三费”70元。2003年，为了适应社会发展需要，被告红星村委会另行选址到本村月亮坡组修建新村委会办公楼，因新修办公楼资金不足，经向当地政府报告，对原办公楼转让以筹措资金，获得当地政府准许，于2004年1月15日与被告张传军签订《房屋转让协议书》，将其位于李德明家住房下的原村委会办公楼以36008元价款转让给被告张传军。该协议书约定：由被告红星村委会办理产权证交给被告张传军。之后，被告张传军家搬到受让的房屋中居住。同年2月15日，被告张传军向被告红星村委会支付房屋转让价款36008元。2005年我省免征农业税、取缔“三费”，被告红星村委会就未依照《协议书》约定为李德明家上农业税及缴纳三费。在2009年实施新农村建设项目期间，被告张传军家获政府修房补助款1.5万元后对受让房屋进行了加层。2016年3月,在被告张传军家在受让房屋左后角修建卫生间时,李德明家认为被告张传军家修建的卫生间基础可能危及其宅基地安全,干涉被告张传军家修建,此事经村委会调解,双方达成一致协议，由被告张传军家对其修建的卫生间基础的位置作适当调整修建。被告张传军家修建的卫生间墙身距其所受让房屋的宅基地与李德明家宅基地之间的土坎30余厘米。 另查明，现原告李昆明家宅基地的实际用地面积为311.96平方米；被告张传军家受让的房屋宅基地的实际用地面积为165.455平方米，其中受让的房屋占地108.405平方米、新修的卫生间占地7.7平方米；被告张传军家受让的房屋宅基地与原告李昆明家宅基地之间的土坎高为3.8米。 原审法院认为，公民、法人和其他组织的合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。被告红星村委会为修建村党员活动室和办公室用房，调整本村集体土地完全是公益需要，故其与李德明签订的《协议书》未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。被告红星村委会已利用协议的土地修建了村委会办公楼，原告已履行了约定义务，从土地的用益物权人转化为合同之债的债权人。双方签订的《协议书》约定：“由被告红星村委会负责每年给李德明家上农业税及应缴纳的三费，直至承包土地变动时止”，这是一个附终止期限的协议。该约定表明，承包土地变动之前，被告红星村委会都应当履行每年给李德明家上农业税及缴纳三费义务。2005年之后因不可归责于被告红星村委会的事由即情势变更导致被告红星村委会未履行该约定。当事人可通过自行协商解决;如协商不成,可向人民法院或者仲裁机构请求变更或解除合同。 关于被告红星村委会转让其修建的办公楼是否侵犯了原告家的宅基地使用权和半间房屋所有权问题的认定。首先，1998年5月24日,被告红星村委会与李德明签订的《协议书》已明确被告红星村委会修建党员活动室、村委办公楼占用的是李德明家竹林前面荒坡地，且李德明家早在1988年纳雍县维新镇土地管理所就为其填发了《集体土地建设用地使用证》，其应当知晓自家宅基地的具体情况，且现李德明家宅基地的实际用地面积为311.96平方米,已远远超出其《集体土地建设用地使用证》上登记的使用权面积212平方米，故应认定被告红星村委会修建党员活动室、村委办公楼并未占用李德明家宅基地；其次，虽双方在该《协议书》中明确约定，往后历届村委会都必须照此办理，否则此半间房子属李德明，但被告红星村委会占用李德明家竹林前面荒坡地2厘左右后，修建了办公楼1层4间，办公楼占地108.405平方米，《协议书》指定的此半间房子客观上是不明确的，且导致被告红星村委会对《协议书》履行不能是因不可归责于被告红星村委会的事由，即因2005年我省免征农业税、取缔“三费”，这一政策性变化是双方在订立协议时无法预见的，该事由是被告红星村委会未履行《协议书》约定的原因，不符合《协议书》约定的李德明家可取得此半间房子所有权的前提条件；再次，被告红星村委会另行选址修建村委会办公楼，因资金不足，为筹集资金，将原办公楼作置换处理，并未侵犯他人合法权益。 关于被告红星村委会将其办公楼转让给被告张传军是否侵犯了原告家的优先购买权，被告红星村委会的转让行为是否有效问题的认定。原告李昆明既不是转让房屋的共有人，也非转让房屋的承租人，故原告不是法律规定的优先购买权的享有人，且双方无关于优先购买权的合同约定，故原告不能成为被告红星村委会转让给被告张传军的办公楼的优先购买权人。被告因新修办公楼资金不足，将原村委会办公楼以36008元价款转让给被告张传军，被告张传军已向被告红星村委会支付房屋转让价款36008元，对受让房屋进行了加层，且对受让房屋实际占有使用长达12年之久，且进行了加层，现状已不可改变，故被告红星村委会经当地政府准许将其办公楼转让给被告张传军的行为合法有效。 综上，原告诉讼请求缺乏事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决，驳回原告李德明的诉讼请求。案件受理费550元，适用简易程序审理减半收取275元由原告负担。 上诉人李德明不服原判，向本院提起上诉称，土地使用权证是人民政府颁发的权利证书，原审法院无权对上诉人的土地进行现场勘查，且现场勘查人员并非专业人员，故其勘查行为不具合法性；上诉人不认可协议书中约定的占地面积2厘，因此未签字盖手印，土地是被上诉人强行占用的；由于争议房屋在上诉人的土地使用权证的范围内，故被上诉人应给上诉人补偿；原判不认可上诉人的优先购买权不当。因此，请求二审依法处理。 被上诉人红星村委会、张传军二审未作答辩。 本院认为，农村承包地的转让是我国法律允许的一种流转方式。双方当事人于1998年5月29日签订的协议书，从其内容上就是一份土地使用权的转让，根据该协议，上诉人将其竹林前面荒坡地2厘左右给被上诉人修建村党员活动室。该土地转让方为红星村委会，是土地发包方，根据《农村土地承包法》第三十七条“土地承包采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流车的，当事人双方应当签订书面合同，采取转让方式流转的，应当报土地发包方同意。”的规定，即经土地发包方同意，土地可以转让方式流转，本案中，上诉人土地流转的对象就是土地发包方，故双方协议书一经成立即发生法律效力。上诉人丧失本案诉争之地的承包经营权，取得由被上诉人负责每年给其上农业税及应缴纳的三费，直至承包土地变动时止的对价。因上诉人不再享有诉争之地的承包经营权，故其请求被上诉人返还土地及优先购买权的诉讼请求不成立，原判判决驳回其诉请正确，本院予以维持。 上诉人李德明提出土地使用权证是人民政府颁发的权利证书，原审法院无权对上诉人的土地进行现场勘查，且现场勘查人员并非专业人员，故其勘查行为不具合法性的上诉主张，无事实与法律上的依据，本院不予支持； 上诉人李德明提出其不认可协议书中约定的占地面积2厘，因此未签字盖手印，土地是被上诉人强行占用的上诉理由，因双方当事人签订的协议书已过十八年，且被上诉人已将该诉争之地用于建房，上诉人一直未提出异议，不符合日常生活习惯，故其不认可协议书效力的上诉理由不成立，本院不予采纳； 上诉人李德明提出由于争议房屋在其土地使用权证的范围内，故被上诉人应给其补偿的上诉主张，因本案属物权保护纠纷，而上诉人依据协议书取得相应对价与补偿属债权法律关系，上诉人右另行向被上诉人红星村委会主张权利，本院对此不作处理； 上诉人李德明提出红星村委会原判不认可自己的优先购买权不当的上诉理由，因优先权的取得是法定的，上诉人不具备取得购买优先权的法定事由，故原判不支持其优先购买权正确。故上诉人提出的这一上诉理由，缺乏法律依据，本院不予采纳。 综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予维持，上诉人李德明的上诉理由不能成立，对其相应的诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币550元由上诉人李德明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王明会 审 判 员  殷 勇 代理审判员  丁晓燕 二〇一六年十二月二十八日 书 记 员  王 跃