文书内容贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黔01民初270号原告余运泽,女性。被告洪飞,男性,苗族。被告龙长春,男性,汉族。被告:大方县水西投资置业有限公司,住所地贵州省大方县大方镇云龙村一组。被告郭婷,女性,汉族。原告余运泽与被告大方县水西投资置业有限公司（以下简称大方水西公司）、郭婷、龙长春、洪飞商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告余运泽及其委托诉讼代理人张林林及张前康、被告大方水西公司、郭婷、洪飞及其共同委托诉讼代理人杨波及谭琪、龙长春及其委托诉讼代理人詹婧到庭参加诉讼,本案现已审理终结。                  余运泽向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商品房认购合同》；2、判令被告返还认购款7900万元；3、判令被告按照其资金占用的具体时间按日计算并交纳认购款同期银行贷款利率之四倍资金占用费，截止2015年8月5日总计有资金占用费为978.04万元（其中2014年7月4日交纳的500万元认购款，从次日起计算至2015年8月5日，暂计397天，利率按日万分之七计算，资金占用费138.95万元；2015年1月29日交纳的500万元认购款，从次日起计算至2015年8月5日，暂计187天，利率按日万分之七计算，资金占用费为65.45万元；2014年9月19日交纳的500万元认购款，从次日起计算至2015年8月5日，暂计319天，利率按日万分之七计算，资金占用费为111.65万元；2014年11月24日交纳的500万元认购款，从次日起计算至2015年8月5日，暂计253天，利率按日万分之七计算，资金占用费为88.55万元；2015年3月16日交纳的2000万元认购款，从次日起计算至2015年8月5日，暂计141天，利率按日万分之七计算，资金占用费为197.4万元；2015年3月17日交纳的1000万元认购款，从次日起计算至2015年8月5日，暂计140天，利率按日万分之七计算，资金占用费为98万元；2015年3月19日交纳的900万元认购款，从次日起计算至2015年8月5日，暂计138天，利率按日万分之七计算，资金占用费为86.94万元；2015年3月23日交纳的1000万元认购款，从次日起计算至2015年8月5日，暂计134天，利率按日万分之七计算，资金占用费为93.8万元。）以上资金占用费计算直至所有认购款返还完毕时止；4、原告实现债权而发生的律师费50万元（以实际发生的律师费发票为准）；5、本案的诉讼费由被告承担。案件受理后，本院审查发现原被告之间名为房屋买卖实为借贷关系，故依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本院向当事人释明变更诉讼请求，余运泽变更诉讼请求为：1、判令被告大方水西投资置业有限公司归还原告借款本金3000万元；2、判令被告大方水西投资置业有限公司从其借款收到的具体时间按日万分之六点五八支付利息、资金占用费，截止2016年12月26日利息、资金占用费总计1477.449万元（2014年7月4日交付的500万元借款，从次日起计算暂计905天，利息、资金占用费为297.745万元；2015年1月29日交付的500万元借款，从次日起计算暂计696天，利息、资金占用费为228.984万元；2014年9月19日交付的500万元借款，从次日起计算暂计828天，利息、资金占用费为272.412万元；2014年11月24日交付的500万元借款，从次日起计算暂计762天，利息、资金占用费为250.698万元。2015年3月16日交付的1000万元借款，从次日起计算暂计650天。利息、资金占用费427、7万元），以上利息、资金占用费支付直至所有借款本金返还完毕时止；3、依法判令被告大方水西投资置业有限公司承担原告为实现债权而发生的律师费10万元；4、依法判令被告郭婷、洪飞、龙长春对以上三项债务向原告承担连带保证责任；5、依法确认原告取得认购合同涉及的所有认购标的转让与担保权利（即依法可以在被告拒不承担以上责任之时，申请法院拍卖所涉及标的物进行受偿，不足部分另行向被告主张）；6、本案的诉讼费由四被告承担。事实与理由：名义上原被告签订了《商品房认购合同》，原告已经交纳了全部购房款，系被告以高额利息回报作诱饵向原告借款3000万元的本金且保证4900万元的固定利息收入。原告将3000万元借款本金全部支付给被告，同时原被告完成4900万元的固定利息倒款后，被告违背当时原被告名为购房实为借贷的共同合意，无法在合理时间内取得整个项目商品房预售手续，不能实现原告依约应得的本息回收。余运泽名为认购人实为3000万元本金的出借人，被告大方水西公司名为认购标的出让人实为3000万元借款人，被告郭婷、洪飞、龙长春系3000万元本金及利息的连带责任保证人。被告大方水西公司违反让与担保、项目开发销售手续迟迟不能办理、变更了法定代表人等行为，已违背当时原告与各被告之间的名为认购实为借贷的合意之约定，构成根本违约，且原告要求还本付息，均遭到拒绝。大方水西公司、郭婷、洪飞辩称，关于借款本金3000万元无异议，但本案中存在原告违约的情况；原被告约定的高额利息违反法律规定，原告诉请缺乏事实依据；原告违约，我方不应承担债权费和律师费；关于连带保证责任，由法院认定；原告为了获取高息回报向被告提供款项，拖欠农民工工资、停工等事实均存在，但是由于原告恶意诉讼导致的，我方保留对原告承担违约责任的诉权。原告称楼盘未正常开发，我方一直在正常开发经营，后原告通过起诉冻结了我方公司基本账户500万元；现在我方五证齐全；原告在5个月时间内去法院要求冻结公司基本账户，有诈骗和恶意诉讼嫌疑；原告一直拒绝与被告交涉，给我方公司造成了严重的损失。龙长春辩称，答辩意见与郭婷、洪飞的上述答辩意见一致。补充一点，原被告实际系民间借贷，还款条件并未成就，还款期限至少应当是被告大方水西公司取得预售许可证之后，本人不应承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《商品房认购合同》（2014年7月1日）、《补充协议》、《商品房认购合同》（2015年3月14日）、平面图，拟证明原、被告签订名为商品房认购合同实为让与担保借款合同，合同名义约定7900万元认购被告开发的门面，实际是各方通过具体支付金额的变通处理将3000万元的借款本金和4900万元的利息，统一以认购款的名义进行了约定。被告称，对该组证据形式上的真实性无异议，但内容的真实性有异议。应以民间借贷作为双方之间的真实法律关系。根据《商品房认购合同》（2015年3月14日），商品房回购条件应当是被告方还款期限，原告起诉的时间早于该期限，违反了该合同约定，故原告违约。基于本案中形式的不真实，被告郭婷、洪飞虽然在担保协议上签了字，但应该是无效的，故其不应承担连带责任。平面图的真实性无异议，但双方不是商品房买卖合同，该图不能指向任何标的。被告龙长春签署的担保协议，只是对商品房回购的担保，不是对借款的担保，不应就还款承担保证责任。对该组证据，本院予以采信。2、原告提交的转账凭条（2015年1月29日）、转账凭条（2014年9月19日）、银行转账明细（2014年7月4日）、银行转账明细（2014年11月24日）、《借条》（2014年9月19日）、《借条》（2014年11月24日）、《收条》（2014年7月4日）、《收条》（2015年1月29日）、转账凭条（2015年3月16日转账四次）、转账凭条（2015年3月17日转账两次）、转账凭条（2015年3月18日转账两次）、转账凭条（2015年3月19日转账两次）、转账凭证（2015年3月23日转账两次）、《收据》（2015年3月23日），拟证明被告收到原告支付的总计7900万元，包括3000万元借款本金，经倒款所得的4900万元固定利息，被告郭婷、洪飞、龙长春对上述款项承担连带返还责任。被告称，对该组证据，形式上的真实性无异议，内容真实性有异议。吴学明是以认购款的形式交过来的，原告以借款起诉，吴学明交的认购款原告无权主张，没有证据表明这笔认购款转为了原告的借款。对于《收据》、金额不吻合，实际上吴学明、刘竹、原告各付了1000万元，吴学明、刘竹未到庭，原告无权代第三人主张权利，被告龙长春作为法定代表人签字，其个人不应承担责任。对该证证据，本院予以采信。3、原告提交的《方国土资挂让告字【2015】05号》、中国土地市场网查询单、项目开发过程的照片、《不动产登记资料查询结果证明》，拟证明名义为买卖实际为借贷的合同目的不能实现。被告称，对该组证据的真实性无异议，但不认可原告的证明目的，原、被告签订合同时候，原告对项目情况是清楚的，不存在欺诈。故对该组证据，本院予以采信。4、原告提交的《承诺书》，拟证明被告龙长春、郭婷、大方水西公司违背其单方承诺，擅自变更法定代表人和股东，应承担原告因此遭受的损失。被告称，对该组证据的真实性无异议，被承诺人是吴学明，且赔偿的前提是有经济损失。变更了法定代表人和股东，对原被告方履行不产生影响，不构成根本违约。由于原告申请查封了被告大方水西公司账户，才变更法定代表人和股东。对该组证据，本院予以采信。5、被告大方水西公司、郭婷、洪飞提交的《商品房认购合同》（2015年3月14日），拟证明原被告之间名为房屋买卖实为民间借贷关系，借款本金为3000万元，约定本息为7900万元，超过法定部分的利息为无效约定。原告称，对该组证据的真实性无异议，认可本金3000万元，约定了4900万元的利息。本院认为，该组证据与原告提交的合同内容一致，本院予以采信。6、被告大方水西公司、郭婷、洪飞提交的《收据》、银行转账明细，拟证明原被告出具的说明及银行转账明细记录的5900万元，是通过银行财务转账体现的，原告实际仅支付被告1000万元。原告称，对该证据的真实性和合法性认可，不认可被告的证明目的。故对该组证据，本院予以采信。7、被告大方水西公司、郭婷、洪飞提交的《大方水西投资置业有限公司开会录音文字稿》、《聘请法律顾问合同》、《说明》、录音、照片，拟证明原告支付被告大方水西公司5900万元，其实际仅支付了1000万元，朱小波作为被告大方水西公司法律顾问，再作原告的代理律师不合适。原告称，对录音的真实性、合法性、关联性均有异议，录音系偷录，不能作为证据使用；《说明》是复印件，看不清，不予质证；《聘请法律顾问合同》只有复印件，不予认可；对于照片的真实性和关联性均有异议。故对该组证据，本院不予采信。8、被告龙长春提交的《商品房认购合同》（2015年3月14日），拟证明3000万元借款偿还条件未成就，被告龙长春仅对回购义务作出担保，未对偿还借款作出担保。原告称，对该组证据的真实性、合法性和关联性均有异议。本院认为，该组证据与各方提交的合同一致，本院予以采信。9、被告龙长春提交的银行转账明细，拟证明原告付给被告大方水西公司的金额为1000万元。原告称，对该组证据的真实性、合法性和关联性予以认可，这是原被告各方均同意的。对该组证据，本院予以采信。10、被告龙长春提交的《国家企业信用信息公示系统（贵州）-大方水西投资置业有限公司》，拟证明被告龙长春现在不是被告大方水西公司的法定代表人和股东。原告称，对该组证据的真实性无异议。故对该组证据，本院予以采信。11、被告龙长春提交的《情况说明》、十三份《询问笔录》、被告龙长春、原告、陈杰银行交易流水情况，拟证明原被告转账虽有5900万元，但原告实际仅支付了1000万元。原告称，对该组证据的真实性无异议，对被告的证明目的也予以认可。故对该组证据，本院予以采信。经审理查明：2014年7月1日，吴学明与被告大方水西公司签订《商品房认购合同》、《补充协议》，约定吴学明认购贵州省大方县慕俄格古城商业广场中的一楼门面，预计设计面积为15000m2,认购价为1900/m2，吴学明应支付3000万元。2014年7月4日，大方水西公司出具《收条》，载明：“今收到吴学明转账汇款伍佰万元整。”；2015年1月29日，大方水西公司出具第二张《收条》，载明其收到吴学明500万元。综上，大方水西公司向吴学明借款共计1000万元。2014年9月19日，大方水西公司出具《借条》，载明其向刘竹借款500万元；2014年11月24日，大方水西公司出具第二张《借条》，载明其向刘竹借款500万元。综上，大方水西公司向刘竹借款共计1000万元。2015年3月14日，被告大方水西公司（甲方）、原告（乙方）、被告郭婷（丙方）、吴学明（丁方）、刘竹（戊方）和被告龙长春（戌方）签订了《商品房认购合同》，约定乙方认购甲方开发的“大方时光”中的一楼临街门面，认购建筑面积为15000m2,本标的认购单价为5266.66元/m2,认购总价为7900万元。认购价款及支付方式：1、第一笔款支付：乙方在本合同签订后15日内，支付给甲方500万元，作为认购定金；第二笔款支付：甲方完成该项目土石方工程和设计施工图获得相关职能部门批准并能实施后15日内乙方支付甲方1500万元；第三笔款支付：甲方完成该项目基础部分的验收后15日内乙方支付甲方5900万元；总价共计7900万元。……3、关于第一笔款500万元支付方式，经本合同各方达成如下一致意见：由丁方代乙方向甲方支付500万元。4、关于第二笔款1500万元支付方式，经本合同各方达成如下一致意见：（1）其中1000万元，由戊方代乙方向甲方支付。（2）剩余500万元，由丁方代乙方向甲方支付。5、关于第三笔款5900万元支付方式，经各方达成如下一致意见：由乙方直接转账支付到戌方。商品房回购：甲方有权在正式商品房买卖合同签订或备案前回购统一销售，具体回购的建筑面积15000m2,具体房号与本合同第一条认购标的完全一致，回购单价为5266.66元/m2，回购总价为7900万元，乙方无条件配合甲方办理回购手续。认购担保：丙方、戌方对本合同项下产生的甲方义务向乙方承担连带保证责任，保证范围包括但不限于：返还认购房款7900万元、资金占用费（标准详见违约责任条款）、乙方为实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、邮寄费、差旅费等）。违约责任：1、本合同签订后，如果甲方违约，须返还乙方所支付的认购价款，还应当向乙方按其资金占用的具体时间按日计算并交纳认购款同期银行贷款利率之四倍支付资金占用费，以及乙方为实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、邮寄费、差旅费等）。2、如果乙方违约，承担对甲方造成的直接损失。2015年3月16日至2015年3月19日，原告与被告大方水西公司倒账4900万元，2015年3月23日，原告向被告大方水西公司打款1000万元。2015年3月23日，被告大方水西公司出具《收据》，载明：今收到购房人余运泽交来买房人大方水西公司的慕俄格古城商业广场门面商品房认购合同（2015年3月14日签订）项下三笔认购款共计7900万元。其中，2014年7月4日吴学明通过卡号为6217007100007922177的建行账户代购房人余运泽转账到大方水西公司邮政银行账号为952007010000860007账户第一笔认购款500万元，2015年1月29日吴学明通过卡号为6217007100007922177的建行账户代购房人余运泽转账到大方水西公司邮政银行账号为952007010000860007账户第二笔认购款500万元。2014年9月19日刘竹通过卡号6236687100000066359的建行账户代购房人余运泽转账到大方水西公司邮政银行账号为952007010000860007账户第二笔认购款500万元，2014年11月24日刘竹通过卡号6236687100000066359的建行账户代购房人余运泽转账到大方水西公司邮政银行账号为952007010000860007账户第二笔认购款500万元。2015年3月16日购房人余运泽通过卡号为6236687100000066326的建行账户转账到大方水西公司指定的龙长春个人建行账号为6236687100000275398账户第三笔认购款共计2000万元，2015年3月17日购房人余运泽通过同样方式向大方水西公司交付第三笔认购款共计1000万元，2015年3月18日购房人余运泽通过同样方式向大方水西公司交付第三笔认购款共计1000万元，2015年3月19日购房人余运泽通过同样方式向大方水西公司交付第三笔认购款共计900万元，2015年3月23日购房人余运泽通过同样方式向大方水西公司交付第三笔认购款共计1000万元。现原被告均认可，被告大方水西公司欠原告借款3000万元未归还。本案事实，有当事人陈述、《商品房认购合同》（2014年7月1日）、《补充协议》、《商品房认购合同》（2015年3月14日）、平面图、转账凭条、《收据》、《借条》、《收条》、银行转账明细、《方国土资挂让告字【2015】05号》、《不动产登记资料查询结果证明》、《国家企业信用信息公示系统（贵州）-大方水西投资置业有限公司》、《询问笔录》等在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，2015年3月14日，被告大方水西公司、原告、被告郭婷、吴学明、刘竹和被告龙长春签订了《商品房认购合同》，约定由吴学明、刘竹代原告向被告大方水西公司各支付1000万元。此前，被告大方水西公司欠吴学明、刘竹借款分别为1000万元，合同签订后，原告向被告大方水西公司实际支付1000万元。本院认为，该合同系吴学明、刘竹将各自对被告大方水西公司1000万元债权转让给原告的真实意思表示，且被告在该合同上签字确认，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2015年3月23日，被告大方水西公司出具的《收据》，其再次认可吴学明、刘竹将其1000万元债权转让给原告及被告大方水西公司向原告借款1000万元。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”该合同名为房屋买卖实为借款的担保协议，故原被告之间实际是民间借贷法律关系。《商品房认购合同》（2015年3月14日）商品房回购条款中约定，被告大方水西公司有权在正式商品房买卖合同签订或备案前回购统一销售，但对具体还款时间没有约定。依据《中华人民共和国合同法》第二百零六条之规定：“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”故对原告要求被告大方水西公司返还借款本金3000万元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告大方水西公司支付利息1477.449万元的诉讼请求。《商品房认购合同》（2015年3月14日）中的商品房回购条款，约定回购总价为7900万元，本院认为，该条款是被告大方水西公司支付本金3000万元及利息4900万元的意思表示，但7900万元的利息过高，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率的24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”故支持按照年利率24%计付利息。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条之规定：“借贷双方没有约定利息，出借人主张支付借期内利息的，人民法院不予支持。”原告提供的债权转让之前的吴学明、刘竹各自对被告大方水西公司1000万借款的凭证两张《收条》、两张《借条》中，均无约定借款利息，故债权转让合同《商品房认购合同》（2015年3月14日）签订之前的利息，本院不予支持；《商品房认购合同》中约定，吴学明、刘竹将各自对大方水西公司1000万债权转让给原告，原告受让吴学明、刘竹各自转让的1000万元债权，从该合同签订次日，即从2015年3月15日，按照年利率24%计付利息；原告支付被告大方水西公司的1000万元借款，从原告实际借款次日，即2015年3月24日，按照年利率24%计付利息。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证实其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告要求被告大方水西公司承担其为实现债权而发生的律师费10万元证据不足，本院不予支持。关于原告要求被告郭婷、龙长春、洪飞对其上述三项诉求承担连带保证责任的诉讼请求。原告认为洪飞与连带保证人郭婷系夫妻关系，且其系被告大方水西公司股东，请求洪飞承担连带保证责任，本院认为，洪飞没有对原告签署保证协议，不对被告大方水西公司欠付原告借款承担保证责任，依据《中华人民共和国公司法》第三条之规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。”故原告请求洪飞承担连带保证责任的诉讼请求，本院不予支持。根据《商品房认购合同》约定，被告郭婷、龙长春为连带保证人，对3000万本金及利息、律师费、诉讼费等承担连带保证责任，但原告没有提供足够证据证明其为实现债权而发生律师费10万元，故本院仅支持原告要求被告郭婷、龙长春对3000万本金及利息承担连带保证责任的诉讼请求。关于原告要求在被告拒不承担以上责任之时，申请法院拍卖所涉及标的物进行受偿，不足部分另行向被告主张的诉讼请求。本院认为，该诉讼请求系判决生效后执行的问题，本院不予支持。综上所述，余运泽的诉讼请求部分成立，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十一条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、大方县水西投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内归还余运泽借款3000万元及利息（其中2000万元的利息从2015年3月15日起按年利率24%计算至还清之日止，1000万元的利息从2015年3月24日起按年利率24%计算至还清之日止。）；二、郭婷、龙长春对上述3000万元及利息承担连带保证责任；三、驳回余运泽的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费488202元，财产保全费5000元，共计493202元，由余运泽负担238787.59元，由大方县水西投资置业有限公司、郭婷、龙长春负担254414.41元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。（此页无正文）审 判 长  彭伦禹代理审判员  刘 劼代理审判员  邓禹雨二〇一六年十二月三十日书 记 员  汪 倩