云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0802民初2470号原告：曾云，男，生于1968年9月24日，汉族，本科文化，昆明市五华区人，个体户，现住昆明市五华区。委托诉讼代理人：付明，云南谏成律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：韩璐圆，云南谏成律师事务所律师（特别授权代理）。被告：普洱兴隆房地产开发有限公司（统一社会信用代码：915308020752636731）。住所地：普洱市思茅区环城路北段38号。法定代表人：卓海明，系该公司执行董事（总经理）。委托诉讼代理人：师铭骏，云南北川律师事务所律师（特别授权代理）。原告曾云与被告普洱兴隆房地产开发有限公司（以下简称兴隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案后，依法适用普通程序于2016年12月14日公开开庭进行了审理。原告曾云的委托诉讼代理人付明、韩璐圆，被告兴隆公司的委托诉讼代理人师铭骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾云向本院提出诉讼请求:1.判令被告履行《商品房购销合同》中约定的交房义务，即由被告向原告交付位于普洱市思茅区“XXXX”A区XXXX号房；2.由被告向原告支付自交房次日起至2016年10月31日止的逾期交房违约金49412.10元及自2016年11月1日起至实际交房日止的逾期交房违约金(按已付款每日0.05%计算);3.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年11月25日,原、被告双方签订了合同编号为PE2015112502986的《商品房购销合同》，该合同已登记备案，合同约定：被告将位于普洱市思茅区“XXXX”A区XXXX号房出售给原告，该房套内面积为88.56平方米，单价为每平方米5186元，原告一次性向被告付款459272元，被告应于2015年12月31日前将经验收合格的房屋交付给原告。合同签订当日，原告即向被告一次性支付了购房款459272元。但时至今日，被告一直未向原告交付房屋，根据合同约定，被告应向原告支付逾期交房违约金，但原告认为，合同中约定的违约金比例即0.01%与实际损失相差甚远，应按0.05%计算为宜，至2016年10月31日止的逾期交房违约金为49412.10元，自2016年11月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，原告主张按已付款金额的0.05%乘以逾期天数计算。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告兴隆公司辩称，1.原、被告之间签订商品房买卖合同的行为实质上是以签订买卖合同的形式作为民间借贷的担保，双方不存在任何真实的买卖合意、买卖合同关系；2.买卖合同签订后，原告除向被告交付过2880000元借款后未向被告交付过任何款项，双方并不存在任何履行商品房买卖合同的行为。综上，被告认为，双方之间不存在真实的买卖合同关系，故请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议即“XXXX”A区XXXX幢房屋已具备交房条件，D区房屋尚不具备交房条件的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的《商品房购销合同》、《合同补充协议》，合同的相对方系原、被告，合同均系双方签字确认，对其真实性本院予以认可，合同第九条约定了被告逾期交房的违约责任，该违约责任的约定系双方当事人的真实意思表示，对此，本院予以确认；《商品房买卖合同登记备案表》，证明了诉争房产已经普洱市房地产管理局登记备案的事实，对此，本院予以确认；《收据》，系被告出具，能证明原告按合同约定一次性支付了房款459272元的事实，对此，本院予以确认。2.被告提供的《云南省农村信用社来帐凭证》、《交易明细》、《电子银行转账凭证》、《网上银行交易详情单》、《账户明细查询结果表》、《本年历史分户明细账》，反映了原、被告之间的资金往来情况，但不能证明被告以房屋买卖合同的形式为其借款提供担保的事实，且原告不予认可，故对被告的证明目的本院不予采信，因被告提供的以上证据材料，与本案缺乏关联性，故本院不予采用。本院认为，综合原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点如下：焦点一：本案性质的认定。原告认为，本案系商品房买卖合同引发的纠纷，应按原、被告双方签订的合同确定各自的权利义务并履行，现被告逾期交房，故应向原告支付相应的逾期交房违约金；被告则认为，原、被告双方虽签订有《商品房购销合同》，但不存在真实的商品房买卖合意，本案实际上是以签订买卖合同的形式作为被告向原告借款提供的担保。本院认为，原告提供的证据材料，能证明双方之间存在买卖合同关系，且原告依约履行了付款义务，具备商品房预售合同纠纷的各项要件，故对原告的主张本院予以支持；因被告向本院提供的证据不能证明其抗辩的事实，故对其主张，本院不予采信。焦点二：逾期交房违约金的认定。原、被告双方签订的《商品房购销合同》第七条约定：被告（甲方）应于2015年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告（乙方）。第九条约定：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，被告（甲方）按每天3元向原告（乙方）支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，被告（甲方）按原告（乙方）已付款的0.01%乘以逾期天数向原告（乙方）支付违约金，合同继续履行。本案中，原告购买的房屋位于“XXXX”A区XXXX号房，庭审时，原、被告双方均确认该房已具备交房条件，故对原告提出由被告履行该套房屋交房义务的主张，本院予以支持。对原告提出合同中约定的违约金比例偏低，与原告的实际损失相差甚远，故请求调整为0.05%计算的主张，本院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》，系双方在平等自愿的基础上达成，庭审时,原告亦未举证证明其实际损失,故对违约金计算的比例,本院支持按合同约定计算。综上，根据合同约定，逾期交房违约金的起算时间应从合同约定的交房时间届满后即2015年12月31日的次日起分段进行。第一段：2016年1月1日至90天内即2016年3月30日，被告按每天3元向原告支付违约金，合计270元（90天×3元/天）；第二段：自2016年3月31日起至2016年10月31日止，共计215天，该时段的逾期交房违约金，按已付款459272元的0.01%乘以逾期天数计算，合计9874.35元[459272元×0.01%×215天]，以上两段的违约金合计10144.35元（270元+9874.35元）；第三段：自2016年11月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，按已付款459272元的0.01%乘以逾期天数计算。综上所述，原、被告签订的《商品房购销合同》依法成立并生效，双方应全面履行合同义务。依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、由被告普洱兴隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内履行向原告曾云交付位于“XXXX”A区XXXX号房的义务。二、由被告普洱兴隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告曾云支付逾期交房违约金10144.35元及自2016年11月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（按已付款459272元的0.01%乘以逾期天数计算）。三、驳回原告曾云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1035元，由原告曾云负担823元（多诉部分），由被告普洱兴隆房地产开发有限公司负担212元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判长  姚红艳审判员  黄 俊审判员  杨昌金二〇一六年十二月二十日书记员  刘思陶