上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初69551号原告(反诉被告)：沈解国，男，1965年9月14日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：顾飞斐，上海申云律师事务所律师。被告(反诉原告)：朱高军，男，1981年1月20日生，汉族，户籍地山东省枣庄市。被告(反诉原告)：蔡麟，女，1975年6月26日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。上述两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：张辉，上海勤周律师事务所律师。上述两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：王森波，上海勤周律师事务所律师。第三人：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇环湖西二路XXX号XXX幢XXX区XXX室。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：何金成，男。原告沈解国诉被告朱高军、蔡麟及反诉原告朱高军、蔡麟诉反诉被告沈解国及第三人上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)沈解国及其委托诉讼代理人顾飞斐，被告(反诉原告)的朱高军、蔡麟共同委托诉讼代理人张辉，第三人中原公司的委托诉讼代理人何金成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈解国向本院提出诉讼请求：1.解除2016年7月13日签订的合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》；2.被告支付合同违约金人民币(币种下同)646,000元。事实和理由：2016年3月4日，原告与被告朱高军、案外人叶某某签订编号为XXXXXXX的《上海市房屋买卖合同》，由朱高军、叶某某购买原告所有的上海市浦东新区创新西路XXX弄XXX号XXX室房屋。2016年3月25日，限购新政出台，朱高军、叶某某均丧失购房资格。2016年7月初，被告朱高军通过第三人告知原告，已与具有上海户籍的被告蔡麟结婚，具备了购房资格，希望继续购买房屋。原告提出，因为时间过去了四个月，房价上涨过快，希望提高房屋出售价格，双方就房价无法达成一致。在第三人工作人员的误导下，原告误以为房地产交易中心可以提供房屋市场价格评估服务。在2016年7月12日，原、被告签署了一份《承诺书》，如交易中心评估价格超过323万元的，原、被告各承担50%。2016年7月13日，原、被告重新签订了房屋买卖合同。事后，第三人工作人员直接带双方到浦东房产交易中心审税，原告才得知，所谓的交易中心评估价格，就是审税。原告明确告知被告及第三人，这是合同欺诈行为，因此原告要求重新协商房屋价格。但被告朱高军在2016年8月12日直接闯入系争房屋，拆除防盗门，开始违法装修。当天及次日，原告两次报警，但在警察走后，被告继续违法装修。基于被告的严重违约行为，要求解除双方的房屋买卖合同关系。被告朱高军、蔡麟辩称，不同意原告的诉讼请求。第一份《上海市房地产买卖合同》签订后，上海出台限购新政，朱高军限购。后朱高军与蔡麟再婚，具备了购房资格，经第三人协调，原、被告双方均同意按照原价格签订买卖合同，如果审税通不过，则按照审税价格另行签订买卖合同，高出部分朱高军承担50%。2016年7月13日，双方重新签订房屋买卖合同，并通过了审税。后来原告再次提出加价，被告无法接受，双方发生争议。2016年8月15日，被告将剩余房款全部转至原告账户，被原告退回。原告在2016年3月已经将房屋钥匙交付被告。反诉原告朱高军、蔡麟向本院提出反诉诉讼请求：反诉被告继续履行合同，配合办理房屋过户手续。反诉被告沈解国辩称，反诉原告在合同履行过程中，强行进入房屋，进行装修，违背了反诉被告的意愿，属于根本违约，故反诉被告有权拒绝履行合同，并要求反诉原告承担违约金646,000元。第三人中原公司述称，第三人已经促成了合同成立，第三人不存在误导双方签署买卖合同的情形，双方签署《协议书》和第二份《上海市房地产买卖合同》时约定，如交易中心审税核定的平均价高于双方合同价的，高出部分由朱高军按50%补差。房屋钥匙原告没有给过被告，是被告在装修时自己想办法进入的。现不同意原告解除合同，对原告本诉违约金的请求和被告的反诉请求，请法院依法裁判。经审理查明，2016年3月4日，原告(甲方)与被告朱高军、案外人叶某某(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX，第一版)，由乙方购买甲方所有的上海市浦东新区创新西路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积125.72平方米，房价323万元。2016年8月15日之前，双方共同至房地产交易中心办理转让过户手续。附件三同时约定，1、签订本合同之前，乙方已支付给甲方定金23万元。签订本合同当日，乙方应自行给甲方部分首期房价款74万元，如此共同构成首期房价款97万元。2、签订本合同后15日内，双方应共同至房地产交易中心办理纳税申报手续；3、第二期房款221万元通过贷款形式支付；……5、待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后7日内，甲、乙双方应对房屋进行验看、清点，确保无误后，甲方将房屋交付乙方。同时乙方应自行支付甲方尾款5万元。双方确认，2016年1月，被告支付原告购房定金23万元；2016年3月4日，被告支付原告房价款74万元。2016年3月25日，上海市出台限购新政。2016年7月12日，原告与被告朱高军签订《承诺书》，主要内容为：1、该房地产出售总价为323万元；2、如果交易中心评估超出323万元，超出部分沈解国、朱高军各承担50%的差价，评估低于323万元，沈解国不承担差价责任；3、沈解国无条件配合朱高军顺利完成此次的买卖交易；4、以上承诺朱高军、沈解国一致同意签字之日起生效，具有同等的法律效力。朱高军在原告持有的承诺书复印件背面手写“核价多出部分按照本承诺的50%现金支付！”2016年7月13日，原告(甲方)与两被告(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX，第二版)，内容与第一版基本一致。其中，房屋转让价为323万元。第六条，双方确认，在2016年9月15日之前，至房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条，乙方未按本合同付款协议期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算……逾期超过二十日后乙方仍未付款的，……甲方有权解除合同；甲方单方解除合同的，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价的20%。合同附件三约定，1、签订本合同之前，乙方已支付给甲方定金23万元，签订本合同前，乙方自行支付给甲方部分首期房价款74万元，如此共同构成首期房价款97万元。2、签订本合同后15日内，双方应共同至房地产交易中心办理纳税申报手续；3、待相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后，双方申请办理过户手续；乙方应自行支付给甲方第二期房款226万元；4、待乙方取得房地产权证后7日内，双方应对房屋进行验看、清点，确保无误后，甲方将房屋交付乙方。此后，双方前往交易中心进行审税核价，核定价格未超过323万元。2016年8月12日，原告发现被告进入房屋并进行装修，双方发生争执。2016年8月15日，被告向原告银行账户转账226万元，当日原告将此款退还原告。2016年8月21日、2016年9月5日，原告两次发函被告朱高军，要求被告停止对房屋的违法装修，并将房屋钥匙和实际控制权交还原告，被告侵占房屋的行为，属于严重的侵权行为，也属于严重的违约行为，原告保留单方解除合同的权利；关于房屋买卖价格，双方应商议一个符合市场行情的交易价格，达成新的协议。审理中，被告同意将剩余房价款支付给原告，并已交本院代管。本院认为，原告与朱高军、叶某某签署《上海市房地产买卖合同》后，由于叶某某、朱高军限购，原告与朱高军签署了《承诺书》，并重新签订的《上海市房地产买卖合同》(第二版)，变更了买受人等内容。上述《承诺书》和《上海市房地产买卖合同》(第二版)均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应遵循合同的约定，全面履行义务。原告认为，由于第三人的误导，导致其误以为交易中心可以评估房价，才签订了《承诺书》和第二版的《上海市房地产买卖合同》，后来才得知是所谓交易中心评估实际是审税。本院认为，在二手房交易过程中通常将税务部门审税环节中的“核价”俗称为“评估”，因此按通常理解，《承诺书》中约定的“交易中心评估”即是指审税核价。而且，被告在原告持有的《承诺书》背面书写“核价多出部分按照本承诺的50%现金支付”，原告当时也未提出异议。目前，没有证据证明第三人存在误导行为。因此，原告的主张本院不予采纳。因税务部门核定价格未超过双方的合同价，故双方应按323万元的价格履行合同。同时，原告认为被告在约定交房日期之前强行占有房屋，构成根本违约，原告有权解除合同。首先，被告主张原告在2016年3月将钥匙交付被告，没有证据证明，本院不予采纳。其次，被告未经原告同意擅自占有房屋，确属不当。但双方合同中并未约定此种情况下原告享有约定解除权，而且被告的行为亦不会导致双方买卖合同的目的不能实现，原告不具备法定解除权。因此，原告要求解除合同、被告承担总房价20%违约金的诉讼请求，本院难以支持。如原告认为被告提前占有房屋导致原告损失的，可另行主张权利。现房屋已符合过户条件，被告也同意向原告支付剩余购房款，故其要求原告配合办理过户手续的诉讼请求，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)沈解国应于本判决生效之日起十日内协助被告(反诉原告)朱高军、蔡麟办理将上海市浦东新区创新西路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至被告(反诉原告)朱高军、蔡麟名下的手续，同时被告(反诉原告)朱高军、蔡麟支付原告购房款226万元；二、驳回原告(反诉被告)沈解国的全部诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,260元,减半收取5,130元，反诉案件受理费16,320元(已减半收取)，合计21,450元，由原告(反诉被告)沈解国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇一六年十二月二十三日书记员  袁颖丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。