福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0203民初16424号原告：王敏，女，1982年12月28日出生，汉族，住湖北省麻城市。委托诉讼代理人：谢福意，福建建明联合律师事务所律师。被告：谢丹，女，1975年1月9日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：资晓军（系被告谢丹丈夫），男，1977年9月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，原告王敏与被告谢丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王敏的委托诉讼代理人谢福意，被告谢丹的委托诉讼代理人资晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王敏向本院提出诉讼请求：1.解除王敏与谢丹于2016年8月26日就厦门市集美乐海北里35号403室签订的编号DL0002651号《房产买卖协议》；2.谢丹立即退还王敏定金20万元。事实和理由：2016年8月26日，王敏与谢丹签订了一份编号DL0002651号《房产买卖协议》，约定王敏向谢丹购买厦门市集美乐海北里35号403室，协议签订后，王敏向谢丹支付了定金20万元。2016年9月1日厦门市国土资源与管理局实施了限购政策，即对拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭自2016年9月5日开始，将暂停在本市行政区域向其销售面积144平方米及以下的普通商品住房。王敏在签订协议前已有一套住房，现因前述限购政策的事实，导致双方无法继续履行讼争协议，现王敏主张依照合同法第九十四条第一项之约定，解除讼争合同并要求谢丹退还定金20万元。谢丹辩称，限购政策并不属于不可抗力，根据讼争合同之约定，王敏有权将讼争房屋过户或者公证给其指定的第三方，且限购政策出台后，双方仍继续履行合同（王敏支付了第二笔定金并联系九月底过户事宜，谢丹进行房产提前还贷解除抵押），足以证明讼争合同之履行并不受前述限购政策影响。现王敏未依约定支付首付款，已构成违约，其无权要求退还已支付的20万元定金。本院经审理认定事实如下：2016年8月26日，谢丹（甲方）、与王敏（乙方）签订了一份编号为DL0002651的《房产买卖协议书》（以下简称讼争合同），约定由乙方向甲方购买位于厦门市集美区乐海北里35号403室房产（以下简称讼争房产），用途为住宅，建筑面积为90.28平方米，成交总价为275万元；约定协议签订当日，乙方应直接支付甲方购房定金10万元；合同第四条约定乙方将购房款分两次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款，具体付款日期及金额如下：1.乙方于2016年9月30日前向甲方支付110万元（含定金），作为房产解押专款使用；2.乙方向银行申请商业贷款164万元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际放贷金额小于上述申请金额或因买方原因导致银行不批贷，乙方应于银行放款10日内或接到银行通知不批贷10日内将差额部分以现金方式支付给甲方；合同第五条约定该房产已经办理土地房屋权证，且处于抵押状态，甲方应于2016年9月30日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续；合同第六条约定甲方应于收到全款当日内将房产交付给乙方使用；合同第十条约定甲、乙双方在签定本协议后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方含居间费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等；合同第十一条约定若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.05%的违约金，逾期达10日的，视为中途悔约，对方有权解除合同并按第十条约定追究违约责任；合同第十二条约定甲、乙双方保证备齐资料于2016年9月30日前往土方局办理交易过户登记手续和签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》，否则每逾期一日应向对方承担总房款每日0.05%的违约金；合同第十三条约定乙方应在签订《厦门市房地产买卖合同》后10日内备齐银行按揭所需资料证明并办理银行按揭贷款手续；第十八条补充约定乙方有权公证或过户给乙方指定的第三方。讼争合同签订后，双方又于同日签订了一份《购房定金收条》，补充约定于2016年10月8日前到土方局办理交易过户登记手续和签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》，双方不得借故中途悔约或借故推迟签约时间，否则以违约论处，若乙方中途违约，购房定金作为违约金给乙方，无论哪方违约，甲方应自违约之日起三日内将乙方的购房款返还给乙方；并补充约定乙方在9月9日前追加定金10万元，共计支付20万元定金。讼争合同签订后，王敏已向谢丹支付了购房定金20万元，其中于2016年8月26日支付2万元，于2016年8月29日支付8万元，于2016年9月9日支付10万元；谢丹亦已于2016年9月23日办理了讼争房屋抵押登记的注销手续。另查明，2016年9月1日，厦门市国土资源与房管局发布房屋限购政策通知，限购房型为建筑面积144平方米及以下普通商品住房，限购对象包括拥有1套以及上住房的非本市户籍居民家庭。该限购政策的有限期为2016年9月5日至2017年12月31日。还查明，王敏户籍地为湖北省××中××组老集13号，其已于2016年3月31日、2016年6月18日分别购买了厦门世贸X2014P01地块（03子地块）03-1-B#楼9层901室及厦门世贸X2014P01地块（03子地块）03-地下室地下一层第175号人防车位审理中，谢丹主张双方曾约定于2016年10月8日办理过户（过户当日支付首付款），但王敏并未告知将过户给何人，双方并未协商以公证方式进行交易；并提交一组微信聊天记录，拟证明限购政策实行后，双方仍按合同约定履行，王敏在2016年10月8日后拒绝履行合同并非限购原因，而是房价波动导致其不愿继续购买房屋。王敏对前述聊天记录真实性不予确认，并主张从未要求谢丹将讼争房屋过户登记至第三人名下，确认双方并未协商以公证方式进行交易。本院认为，王敏与谢丹于2016年8月26日就厦门市集美区乐海北里35号403室房产签订的编号为DL0002651的《房产买卖协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效。该合同签订后，厦门市国土资源与房管局才发布房屋限购政策通知，王敏也确属该限购政策所规定的限购对象，因该政策原因，讼争房屋产权现已无法登记至王敏名下，其合同目的已无法实现；故本案属因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，现王敏要求解除讼争合同及退还定金，本院予以支持。另，讼争合同第十八条虽有约定王敏有权公证或过户给其指定的第三方，但该约定内容应属王敏之合同权利，而非其必须履行的合同义务，且在案证据尚无法证明双方已形成合意以过户至具体第三人名下或以公证的方式继续履行讼争交易，故对谢丹提出讼争合同不因限购政策导致无法履行之抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：1解除原告王敏与被告谢丹于2016年8月26日就厦门市集美区乐海北里35号403室房产签订的编号为DL0002651的《房产买卖协议书》；2被告谢丹于本判决生效之日起十日内退还原告王敏20万元定金。案件受理费13600元，由被告谢丹负担；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员 （王瑛）二〇一六年十二月九日代书记员（ 周月娜）附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(7672,0)?)》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。