安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0102民初4897号原告:合肥市瑶海区教育体育局，住所地安徽省合肥市裕溪路**，统一社会信用代码11340102485034988P。负责人：徐文生，局长。委托代理人：李钊，安徽承义律师事务所律师。委托代理人：朱培培，安徽承义律师事务所律师.被告:合肥市华隆工业弹簧厂，住所，住所地安徽省合肥市长江东路**社会信用代码91340102149109135H。负责人：韦道虎，厂长。被告:韦道虎，男，1959年7月10日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。两被告共同委托代理人：朱友生，安徽朱友生律师事务所律师。两被告共同委托代理人：洪张琴，安徽朱友生律师事务所（实习）律师。原告合肥市瑶海区教育体育局（以下简称：瑶海教体局）与被告合肥市华隆工业弹簧厂（以下简称：华隆弹簧厂）、韦道虎房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瑶海教体局的委托代理人李钊，被告韦道虎、朱友生、洪张琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑶海教体局向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告的房屋租赁合同；2、判令被告立即腾退位于合肥市瑶海区*的房屋；3、判令被告立即支付原告租金110400元（自2012年9月20日暂计算至2016年7月20日，此后占有使用费按照约定计算至实际付清之日止），违约金2400元，律师费5000元，合计117800元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年10月8日，原与被告一签订了《房屋租赁合同》（以下简称：租赁合同），约定原告将位于合肥市瑶*楼两间的房屋出租给被告一用于经营、办公。租赁期间为2010年9月20日至2011年9月20日，房屋租金为每月2400元，于每季7日前一次性付清。被告一在承租期间自行承担治安、水电等费用，并约定被告一在拖欠租金时应支付违约金2400元。租赁合同签订后，原告按照约定，将房屋交付被告一使用，被告一支付相应的租金至2012年9月20日，此后，在原告多次催促下，被告一拒不支付租金，亦不腾退房屋。于2016年7月28日，原告再次向两被告发出通知（律师函），要求两被告履行义务，但两被告至今未履行。原告认为，原告与被告签订的租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，原告按照合同约定，将房屋交付被告使用，但被告未按合同约定支付租金，故原告诉至法院，望判如所请。华隆弹簧厂、韦道虎共同辩称：一、本案原告不具备主体资格，依法应予驳回。我国《民事诉讼法》第一百一十九条规定，“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；……。”本案中，2010年10月8日，合肥市瑶海区教育局（以下简称瑶海教育局）与第一被告签订一份《房屋租赁合同书》（以下简称《租赁合同》），至此第一被告与合肥市瑶海区教育局在本案中存在房屋租赁合同法律关系，双方存在有直接的利害关系。然而，本案原告与第一被告之间不存在房屋租赁合同法律关系，双方没有直接的利害关系。另外，从原告提供的《律师函》内容看，安徽承义律师事务所接受的也是接受瑶海教育局的委托，而非原告委托，由此说明瑶海教育局与原告系二个主体。因此本案原告不符合上述法律规定，不具备本案原告主体资格。二、本案诉请已超过诉讼时效，依法应予驳回。我国《民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……；（三）延付或者拒付租金的；……。”本案中，2010年10月8日，瑶海教育局与第一被告签订一份《租赁合同》，约定将坐落于合肥市*房屋50平方米出租给第一被告用于办公、生产、住宅使用；租期一年，自2010年9月20日至2011年9月20日止；保证金1500元；房屋租金按月交缴，每月租金2400元（年28800元），于每月7日前一次性付清。《租赁合同》期满，双方未续签，2012年8月20日，第一被告向瑶海教育局交了2012年7月20日至2012年9月20日期间的租金4800元。之后，瑶海教育局既未要求与第一被告续签《租赁合同》，也没有按时向第一被告收取租金。既使瑶海教育局要收取涉案租金，但自2012年9月27日开始，瑶海教育局一直未向二被告主张过租金，直到2016年9月20日，二被告收到贵院邮寄的本案诉讼材料后，才知道原告于2016年8月23日原向贵院提起诉讼，要求二被告支付租金。据此，原告要求二被告支付2012年9月21日至今的租金，显然已超一年的期间，超过了上述法律规定的诉讼时效期间，依法不应予以保护。因此原告起诉要求二被告支付租金已超过诉讼时效，依法应予驳回。三、本案诉请和事实内容不实，依法不应支持。1、诉讼请求部分：首先，第一项、第二项请求：我国《合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，2010年10月8日，瑶海教育局与第一被告签订的《租赁合同》，于2011年9月20日期满，后瑶海教育局又收取二被告租金至2012年9月20日止，之后双方未续签《房屋租赁合同》。据此，2012年9月21日至今，二被告与瑶海教育局之间是不定期的房屋租赁合同法律关系。我国《合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，2012年9月21日至今，二被告与瑶海教育局之间存在的是不定期房屋租赁合同，瑶海教育局可以依法随时解除《房屋租赁合同》，但应在合理期限之前通知二被告，且现在二被告同意随时解除并退还租赁房屋。其次，第三项请求：涉案租金已超过诉讼时效，不应保护；延付或拒付涉案租金是瑶海教育局未及时收取所致，二被告没有违约，不应承担违约金；律师费没有法律和事实依据，不应支持。再次，第四项请求：诉讼费用依法应由原告自行承担。2、事实理由部分：首先，2010年10月8日，不是原告与第一被告签订的《租赁合同》，而是瑶海教育局与第一被告签订的《租赁合同》。其次，《房屋租赁合同》第三条第2款约定，房屋租金按月交纳，并于每月7日前付清，而不是于每季7日前一次付清。再次，瑶海教育局在2012年9月21日后至今，没有多次催促二被告支付租金和腾退租赁房屋。最后，二被告没有收到《律师函》，不知道《律师函》内容，直到2016年9月20日收到贵院邮寄的本案诉讼材料后，才知道有《律师函》。四、瑶海教育局收取的保证金，依法应予退还。《房屋租赁合同》第三条第1款约定，设备使用、责任保证金，一次性1500元，合同期满、责任终止后退还本金。据此，二被告同意解除《房屋租赁合同》，退还租赁房屋，所以瑶海教育局应退还保证金1500元。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告为证明自己是适格的主体，庭后补充提交了中共合肥市委合发（2002）3号、13号，中共合肥市瑶海区委瑶发（2010）14号，合肥市瑶海区机构编制委员会瑶编（2010）11号文件，被告对此不持异议，故本院确认原告系与本案有利害关系的当事人，是适格的原告。本院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2011年9月20日届满后，被告继续使用租赁房屋，原告未提出异议，双方的租赁关系虽延续，但租赁期限根据合同法的规定应为不定期，原告有权随时解除合同，现双方均同意解除合同，且已于判决前的2016年10月31日办理了房屋移交手续，故原告该项诉请已经实现无需本院进行处理。关于原告主张被告应自2012年9月20日交纳租赁费及占有使用费至实际交还房屋为止的诉请。被告抗辩原告未向其主张租金，已超过诉讼时效。本院认为现有证据无法证实原告在2015年3月之前向被告主张过租赁费。根据民法通则关于租赁费的诉讼时效为1年的规定，原告所诉请的租赁费应自2014年3月份开始计算。被告辩称2015年3月原告工作人员没有通知到其本人的抗辩意见，本院认为，被告租赁房屋用于经营，原告工作人员到被告经营场所对被告的工作人员表示催要租金的意思表示，能够认定原告主张了权利，被告的辩解意见，依据不足，本院不予采纳。被告未按约支付租金，原告诉请按原租赁合同约定支付2400元违约金，依据充分，本院予以支持，扣除被告已支付的保证金1500元，被告仍需支付900元违约金。律师费，在合同中没有约定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十六条第一款第（三）项、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告合肥市华隆工业弹簧厂、韦道虎于本判决生效之日起十日内一次性向原告合肥市瑶海区教育体育局支付2014年3月至2016年10月31日的租金及占有使用费（按每月2400元计算）；二、被告合肥市华隆工业弹簧厂、韦道虎于本判决生效之日起十日内一次性向原告合肥市瑶海区教育体育局支付违约金900元；三、驳回原告合肥市瑶海区教育体育局其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2660元,减半收取1330元，由被告合肥市华隆工业弹簧厂、韦道虎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  邹莹玖二〇一六年十二月二十九日书记员  卫 超