上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初8692号原告李军，男，1968年5月26日出生，汉族，户籍地江苏省南京市。原告李枚，女，1972年8月2日出生，汉族，户籍地江苏省南京市。上列两原告共同委托代理人黄新伟，上海申浩律师事务所律师。上列两原告共同委托代理人周安康，上海申浩律师事务所律师。被告上海珠街阁房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人刘勇，总经理。委托代理人单新宇，上海单新宇律师事务所律师。原告李军、李枚诉被告上海珠街阁房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案受理后依法由审判员徐冬梅独任审理。本案于2016年10月10日、2016年11月11日二次公开开庭进行审理，原告李军以及两原告共同委托代理人黄新伟、被告委托代理人单新宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李军、李枚诉称：两原告系兄妹关系，2012年共同出资购买被告开发的青浦区朱家角镇珠湖路XXX弄XXX号别墅，购房款人民币(以下币种均为人民币)2,609,678元已经按约付清。被告承诺交房时间为2013年1月15日，但期满后被告却因房屋存在质量问题(裂纹、漏水、门窗安装不合格等)而未能如期交房，且经2013年1月15日、5月3日、6月6日、8月8日、9月29日，2014年1月6日、3月29日、8月17日，2015年9月18日、9月23日等十余次整改，均未能达到交房条件。为此，原告诉至本院请求：1、要求修复原告购买的青浦区朱家角镇珠湖路XXX弄XXX号别墅；2、要求交付原告购买的青浦区朱家角镇珠湖路XXX弄XXX号别墅；3、要求被告支付逾期交房违约金暂计1,008,379.58元(以购房款2,594,535.07元为本金，按照日万分之三，自2013年1月16日起算至实际交房日止，暂算至起诉日)；4、要求被告配合办理上述房屋的小产证，将房屋过户至原告名下。被告上海珠街阁房地产开发有限公司辩称：不同意原告诉讼请求。1、系争房屋已经于2013年1月15日交付给原告，原告也进户了，不存在再行交房及交房逾期违约金的问题。2、房屋不存在质量问题，即使存在质量问题合同第22条约定了应当请有资质的检测机构进行检测。3、小产证的办理是原告自行行使的权利，需要原告去房产交易中心缴纳契税后自行办理；被告始终愿意配合原告办理相关权证。经开庭审理查明：两原告系兄妹关系。2012年10月12日，两原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定两原告向被告购买位于青浦区朱家角镇珠湖路669弄《中信泰富朱家角新城六期》50号1层1-2层，房屋总房价款暂定为2,609,678元。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：贰、取得了《住宅交付使用许可证》，被告对该房屋设定的抵押已注销；被告已按规定缴纳了物业维修基金；被告承诺在2013年7月15日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，被告有权单方面解除本合同。第十一条约定，被告定于2013年1月15日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。第十二条约定，被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，原告有权选择下列第贰种方案追究被告责任：贰、1、被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房款日万分之三计算……第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告应在交付之日前7天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起7天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署《进户单》。在验收交接时，被告应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，被告应向原告提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。第十四条约定，在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由原、被告双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。第二十二条约定，被告交付该房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。合同另对其他内容进行了约定。上述合同签订后，原告方按约支付了全部购房款。另查明，在接到被告通知后，2013年1月15日原告李军前去系争房屋处看房，当日在先交纳相关费用后签署了《进户单》，内容为“根据中信泰富朱家角新城悦湖郡的《商品房预售合同》相关条款的约定，本人已交齐相关资料，结清补/退房屋价差，并已领取礼品，即日起正式进户”。后，李军查看系争房屋，发现房屋存有质量问题而未予收房，即将相关钥匙及资料退还给物业，要求对质量问题进行整改，房屋自此空置至今。原告方提供了自2013年1月15日至2015年9月23日期间10份由物业公司签收的《整改项目报告》及《维修派工单》，以证明期间原告方因房屋质量问题未予收房并要求整改，但被告方始终未予整改完毕。被告对原告方提供的此些证据表示因无物业公司的盖章故无法确认真实性，原告方从未向开发商反映过此些问题，物业公司也从未向开发商反映过；即使存在这些问题，也是属于房屋售后报修的问题。又查明，2013年4月24日，原告李军收到被告寄送的、落款时间为2013年2月25日的《进户通知书》，通知书通知原告前去办理房屋进户交付手续。该通知书中列明办理进户手续所需的资料为：1、本《进户通知书》和《进户费用清单》；2、《预售合同》列明的所有购房人的有效身份证原件及复印件2份……；3、已签署的《预售合同》原件及已付房款的发票原件。但原告李军称其接通知书后前往现场，并无人员与其办理交接手续，原告李军只是查看了房屋维修进度和状态。再查明，2015年，因原告方未交纳系争房屋的物业费，中信泰富(上海)物业管理有限公司(以下称物业公司)在青浦区人民法院起诉原告方，青浦区法院以(2016)沪0118民初5968号案件受理。在该案庭审中，物业公司对于原告提供的2013年5月3日至2015年9月23日的整改报告9份予以认可。原、被告一致确认，原告没有签署过房屋交接书。原告庭审中明确截止目前为止，房屋尚存“上下移门关闭有碰声”和“房屋檐口有裂缝”的问题，但在被告予以否认的情况下也不要求在本案中进行司法鉴定以确定房屋是否存在此些质量问题。以上事实，有原、被告的陈述、《上海市商品房预售合同》、《进户单》、《进户通知书》、庭审笔录等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告方表示：根据被告公司对于系争房屋签订进户通知的要求，办理进户或交接手续需要所有产权人共同签署才能算正式进户，但本案被告并未通知原告李枚；且签署进户单是去看房的必经手续，因此原告李军才在没有看房的情况下先行签署了《进户单》，原告李军认为这仅仅是为了查看房屋才签订的，并非接收房屋的意思表示。合同约定了验收交接时被告需要提供相关材料，从交接手续和合同约定来看，被告没有完成交房手续，属于逾期交房。原告方始终在催促被告尽快整改，但整改维修过程中改了老问题又出新问题，始终未予整改好。原告在本案中坚持被告未完成交房而主张逾期交房违约金，但保留因为被告没有及时维修房屋导致的房屋空置损失的诉权。被告方表示：对系争房屋原告签有进户单，说明被告完成了交房手续。两原告是兄妹关系，诉状上的地址一致，如此亲近的关系无需被告逐一通知。房屋符合质量标准，不存在不能交房的质量问题，最多是保修的问题，原告不能以此为由而不收房，且原告也从未向被告提出过有质量问题。根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，亦未违反国家法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。原告李军签署了《进户单》并实际进房看房验房，其行为符合预售合同第十三条约定的房屋交付的标志，可认定系争房屋已于2013年1月15日交付。两原告为兄妹关系，且无论是签署的《商品房预售合同》还是本案起诉状，两原告的住所(址)均是同一的，被告寄往两原告预留地址的材料，虽收件人仅有李军一人，但综合考虑两原告之间的特殊关系、收件地址的同一性、通知共同购房人的惯常做法，以此认定被告手续不齐构成逾期交房确有不妥。根据原告方提供的整改单等证据以及在另案中物业公司的质证意见，本院有理由相信原告确实就验房后发现的质量问题向物业公司提出了整改要求。但因原告称原有质量问题现仅存“上下移门关闭有碰声”和“房屋檐口有裂缝”，且不申请进行质量问题司法鉴定，本院难以判定整改报告单上曾记载的问题或目前可能现存的质量问题是否严重到足以构成原告方拒绝收房的程度，同理本院亦难以以此认定被告构成逾期交房。综上，对于原告要求修复房屋、交付房屋及支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院难以支持。关于房屋可能存在的因质量瑕疵影响原告入住而导致的房屋空置损失，经法庭释明后，原告坚持保留诉权，不在本案主张，本院尊重当事人的意见，在本案中不予处理。现系争房屋具备产权过户条件，被告也表示始终愿意配合原告办理房屋产权证，本院亦予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海珠街阁房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内配合原告李军、李枚办理位于上海市青浦区朱家角镇珠湖路XXX弄XXX号房屋产权过户手续，将上述房屋过户至原告李军、李枚名下；二、原告李军、李枚的其余诉讼请求不予支持。本案受理费人民币13,875.40元，减半收取人民币6,973.70元，由两原告负担人民币6,933.70元，被告负担人民币40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐冬梅二〇一六年十二月十六日书记员  杨 洁附：相关法律条文附:相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。