江苏省徐州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）苏03执异70号案外人:魏菽，女，汉族，1977年1月30日生，住江苏省苏州市。委托代理人：李友新，男，汉族，1974年1月1日生，住址同上。委托代理人：杨志宏，江苏金合（睢宁）律师事务所律师。申请执行人：江苏兴邦建工集团有限公司，住所地江苏省宿迁市黄运路190号。法定代表人：王百乐，该公司总经理。委托代理人：张盼，江苏滨河律师事务所律师。委托代理人：王太志，江苏滨河律师事务所律师。被执行人：江苏地杰房地产开发有限公司，住所地江苏省睢宁县府前东街203号。法定代表人：王江斌，该公司董事长。本院在执行江苏兴邦建工集团有限公司（以下简称兴邦公司）与江苏地杰房地产开发有限公司（以下简称地杰公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人魏菽对本院查封睢宁县帝壹城14号楼101、102室房产提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查。案外人魏菽的委托代理人李友新、杨志宏，申请执行人兴邦公司的委托代理人张盼到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人魏菽提出异议称，案外人于2011年1月13日购买地杰公司开发的睢宁县帝壹城14号楼101、102室房产，并签订《商品房认购书》，首期支付220万元的购房款。认购协议明确约定了房屋的坐落、面积、单价、违约责任等内容，具备商品房买卖合同基本条款，双方之间的买卖合同关系已经成立。后因上述《商品房认购协议书》等资料遗失，双方又于2013年6月补签《商品房认购书》并重新出具收据。2016年2月20日，地杰公司法定代表人王江斌同意将所欠李友新的三笔借款230万元抵作购房款，并加盖公司印章。至此，已付购房款为450万元。案外人一直在外地居住，直到前几天才得知上述房产被法院拍卖。案外人认为，案外人购买涉案房屋，已经支付了绝大部分购房款，案外人对涉案房产享有合法权益，且应优先保护购房人的权益。请求法院依法撤销对睢宁县帝壹城14号楼101、102室房产的查封并依法停止拍卖。申请执行人兴邦公司答辩称，案外人的异议请求缺乏事实和法律依据。1.案外人与被执行人之间从未签订商品房买卖合同，也未向被执行人支付过购房款。2.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的意见》第二十九条规定，涉案房产为商业用房且该房已经抵押给睢宁县农商行，申请执行人是依据优先受偿权依法对涉案房屋进行拍卖处置。综上，请求依法驳回案外人的异议请求。经审查查明，原告兴邦公司诉被告地杰公司建设工程施工合同纠纷一案，本院经审理于2014年8月22日作出（2013）徐民初字第0154号民事判决书，判决内容为：（一）原、被告之间所签订的《建设工程施工合同》于2013年11月1日解除。（二）被告地杰公司于本判决生效后十日内向原告兴邦公司支付拖欠的工程款6397685.46元。（三）被告地杰公司于本判决生效后十日内向原告兴邦公司支付以6397685.46元为本金按照月息2%从2013年6月12日起计算至2014年1月31日止的逾期付款违约金。（四）被告地杰公司于本判决生效后十日内向原告兴邦公司赔偿停工损失费600000元。（五）原告兴邦公司对上述工程款6397685.46元享有优先受偿权。（六）驳回原告兴邦公司的其他诉讼请求。上述判决生效后，地杰公司未履行判决书确定的义务，兴邦公司向本院申请执行，2014年10月10日，本院受理执行案号为：（2014）徐执字第00418号，2015年11月11日以其他方式结案。2015年11月24日，本院再次立执行案件，案号为：（2015）徐执恢字第0059号。2015年11月26日，本院作出（2015）徐执恢字第0059号执行裁定书，裁定：冻结、扣划地杰公司银行存款850万元，如银行存款不足，则查封、扣押、提取其相应价值的其他财产。2016年1月20日，本院向睢宁县房产登记中心送达（2015）徐执恢字第0059号执行裁定书、协助执行通知书，要求其协助查封地杰公司的位于睢宁县帝壹城14号楼101、102室房产所有权。2016年7月10日，本院作出（2015）徐执恢字第0059-3号执行裁定书，裁定：拍卖地杰公司坐落于睢宁县帝壹城14号楼101、102室的房地产。案外人魏菽对本院上诉查封、拍卖睢宁县帝壹城14号楼101、102室房产提出执行异议。案外人为支持其主张，提交了《商品房认购书》、地杰公司出具的证明、收据、情况说明、欠条、结婚证、地杰公司账册复印件等证据。案外人提交的商品房认购书记载，认购人为魏菽，认购单元为帝壹城14号楼01、02底商，建筑面积约580平方米，成交单价10000元/平方米，付款方式为预付220万元。落款时间为2011年1月13日，案外人陈述实际书写时间为2013年6月28日。案外人提交的地杰公司出具的落款时间为2016年2月20日付款说明四份，第一份内容为：购房人魏菽，认购本公司帝壹城项目14号楼01、02号底层商铺所付房款：贰佰柒拾万元整，系原股东李友新在本公司应得利益，李友新于2011年1月13日定购本底商，并将李友新应得利益作为房款直接冲抵。注：总款贰佰柒拾万元中伍拾万元未开财务收据，由王江斌与股东沈辉二人查账确认权属，与本人无关。第二份内容为：本人王江斌于2011年1月1日借李友新人民币壹佰壹拾万元整于地杰公司帝壹城项目经营使用，经双方同意，此款直接作为魏菽所购地杰公司帝壹城项目14号楼01、02号底商房款，并不再计息。第三份内容为：本人王江斌于2013年1月1日借李友新人民币壹拾万元整于地杰公司帝壹城项目经营使用，经双方同意，此款直接作为魏菽所购地杰公司帝壹城项目14号楼01、02号底商房款，并不再计息。第四份内容为：本人王江斌于2011年1月1日因地杰公司帝壹城项目经营，把李友新价值玖拾伍万元凌志轿车一辆给帝壹城项目抵债，此款直接作为魏菽所购地杰公司帝壹城项目14号楼01、02号商业用房房款并不计息。以上事实有当事人陈述、民事判决书、裁定书、协助执行通知书、商品房认购书、地杰公司出具情况说明等证据予以证实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，首先，涉案的房产是门面房；其次，案外人在异议期间未能向法院提交书面买卖合同，其向本院提交的在本院查封之前与被执行人地杰公司之间签订的商品房认购书，不完全具备司法解释和部门规章规定的认定为商品房买卖合同的主要内容；第三，案外人在审查过程中明确陈述其购买涉案房产系以股东的分红、借款等抵作房款，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》抵债受让人未列入物权期待权的保护范围。综上，案外人魏菽的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中规定的排除执行的条件，其异议主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下：驳回案外人魏菽的异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起民事诉讼。审判长 张 锐审判员 孙 燕审判员 陈玉浩二〇一六年十二月二十一日书记员 孙 健