四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终9796号上诉人（原审原告）：都江堰市新美居市场经营管理有限公司，住所地：四川省都江堰市灌温路80号。法定代表人：马越，董事长。委托诉讼代理人：义仲，四川法隆律师事务所律师。上诉人（原审被告）：袁兵，男，汉族，1977年6月16日出生，住四川省都江堰市。委托诉讼代理人：左昌勇，都江堰市灌口法律服务所法律工作者。上诉人都江堰市新美居市场经营管理有限公司（以下简称新美居公司）因与上诉人袁兵租赁合同纠纷一案，均不服四川省都江堰市人民法院（2016）川0181民初962号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。新美居公司上诉请求：1、改判袁兵承担2016年1月1日至房屋归还之日的杂费；2、改判漏水维修费86946元不在租金中进行抵扣；3、判令袁兵承担违约金12000元。新美居公司的上诉理由以及针对袁兵上诉意见的答辩理由如下：一、合同约定了杂费承担方式，新美居公司作为管理公司提供了整体服务，袁兵未按约归还房屋，理应承担杂费。二、对于漏水，袁兵未按规定书面通知新美居公司，也无证据证明漏水事实的存在，维修费用也无法核实，故漏水产生的维修费用不应在租金中扣除。三、袁兵迟延交纳租金理应承担滞纳金。袁兵上诉请求：撤销原判，依法改判。二审审理过程中，袁兵将上诉请求明确为：改判原判第二项，5万元股本金不应当在租金中进行抵扣，并且提出诉讼时效的抗辩；改判原判第三项，因12-2-1、12-2-9、12-2-10号房屋漏水，袁兵不应当承担房屋使用费；改判原判第四项，2013年7月1日至2015年12月31日期间的广告费超越了合同范围，不应当得到支持。袁兵提出上诉及针对新美居公司上诉意见的答辩理由如下：一审判决事实认定错误，适用法律错误。一、袁兵为新美居公司的股东，股本金为资本性财产权利，与合同债权非同一法律关系，一审法院在本案中直接抵扣5万元股本金是没有事实和法律依据的。二、袁兵在租赁合同履行期间与新美居公司就房屋租赁费的交纳问题进行过协商，由于新美居公司收取随意性太大，也没有按照承诺做好市场管理和广告营销，故袁兵不应当承担没有发生的广告费和管理费。杂费也超出了合同范围。三、漏水是客观存在的事实，由于漏水造成房屋无法使用，违约责任应由新美居公司承担。新美居公司向一审法院起诉请求：1、袁兵将位于都江堰市美安居装饰建材市场D区1-1-1、1-1-2、12-1-10、12-1-9、12-2-1号租赁商铺房返还给新美居公司；2、袁兵支付欠新美居公司租金及杂费351616元；3、请依法判令袁兵承担违约违约金12000元。一审法院认定事实：兴堰公司系都江堰市兴堰丽景D区1-1-1、1-1-2、12-1-10、12-1-9、12-2-1业主。新美居公司承租了兴堰公司的该物业，并以招商方式对外出租。2011年10月30日，作为甲方的新美居公司与作为乙方的袁兵签订《商铺租赁合同》一份，约定：一、新美居公司同意将美安居装饰建材市场D区1-1-1、1-1-2、12-1-10、12-1-9、12-2-1号商铺，计价面积共计662.92平方米出租给袁兵从事装饰装修材料类商品经营使用。二、租期为38个月，从2011年11月1日起至2014年12月31日止，其中甲方给与乙方租金免租期2个月，即2011年11月1日至2011年12月31日（前两年租金单价不变，第三年按调整单价执行）。三、商铺建筑面积为631.36平方米；公摊面积按租赁商铺建筑面积的5%进行计算，公摊面积为31.56平方米，商铺计价面积为662.92平方米。四、交款内容：2011年11月1日至2013年12月31日的租金合计412978元，租赁保证金为10000元；2014年1月1日至2014年12月31日的租金则按调整单价执行。五、租赁保证金：10000元，袁兵办理退场手续后一年后无息退还。六、在“逾期未付或未足额支付”中约定：袁兵逾期未支付租金超过30日后，则视为袁兵单方面解除合同。新美居公司有权无偿收回所租场地，袁兵所交费用则作为违约金不予退还，一切损失由袁兵自己承担。七、“新美居公司的权利和义务”中约定：新美居公司提供市场的对外整体广告及促销活动策划及实施，如有专项促销以及额外出现的广告费用由乙方（袁兵）另行支付给甲方（新美居公司）。八、在“袁兵的权利和义务中”约定：因新美居公司正式授予“成都敏知企业管理有限公司”（以下简称“敏知公司”）本合同涉及“美安居装饰建材市场”的日常管理权限，本合同仅作为双方租赁关系的建立依据。其余权利义务关系详见附件《美安居装饰建材市场管理合同》、《消防及安全责任书》、《美安居装饰建材市场商品价格管理协议》。本合同一式二份。双方各执一份。双方签字之日起合同生效。新美居公司在“甲方”栏签章，袁兵在“乙方”栏签名。2013年2月1日，新美居公司与袁兵约定，袁兵作为股东，袁兵所承租的D区1-1-1、1-1-2、12-1-10、12-1-9、12-2-1号铺面，从2013年1月1日起至2016年1月1日至，按每月18元/平方米支付租金并给予2012年3个月租金免租期优惠。除房屋租金外，袁兵另需支付市场整体广告费、物管费等杂费每月3.5元/平方米。另从2013年7月1日起，袁兵收取市场管理费每月1.5元/平方米。新美居公司成立时袁兵系公司股东（出资人民币5万元）。新美居公司及袁兵在一审庭审中确认2013年6月30日前的租金已结清，2013年7月1日至2015年12月30日的租金为3543971元（已扣除2013年三个月的免租期租金35797元）。2014年11月27日，袁兵向新美居公司缴纳租金20000元。袁兵所租赁的房屋存在漏水情况，四川乐享空间装饰有限公司分别于2012年10月及2013年8月对袁兵所承租铺面进行维修，袁兵向四川乐享空间装饰有限公司支付维修费共计86946元，四川乐享空间装饰有限公司王果到庭对上述事实作证。一审法院认定上述事实采信了如下证据：商铺租赁合同、收据、照片、光碟、收款收据、工程预（结）表、证人证言以及双方当事人的陈述。一审法院认为：新美居公司与袁兵签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，属合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。一、关于新美居公司主张袁兵退还房屋（D区1-1-1、1-1-2、12-1-10、12-1-9、12-2-1）以及主张袁兵支付新美居公司2013年7月1日至2015年12月31日的租金是否成立的问题。双方约定租赁期限届满，袁兵应向新美居公司退还房屋，故对新美居公司该项诉请予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，袁兵作为承租人应当按照双方签订的商铺租赁合同中关于支付租金的方式、时间和金额的约定支付租金。因此，新美居公司主张袁兵支付租金的诉请应予支持。但应扣除袁兵已缴纳的房租2万元，及袁兵的退股资金50000元，即袁兵应付新美居公司2013年7月1日至2015年12月31日止的租金351616元。二、关于新美居公司主张袁兵支付2013年7月1日至2015年12月31日的杂费的问题。双方在2013年2月1日双方签字确认的说明中对广告费和管理费进行了约定，但考虑袁兵在广告宣传及物业管理方面存在瑕疵，故一审法院酌情将杂费（广告费、管理费、物管费）调减至3.6元/月/平方米。三、关于新美居公司主张袁兵支付2016年1月1日至房屋归还之日的房屋使用费和杂费的问题，因袁兵在租期届满后未退还房屋，应当承担相应的房屋使用费，故新美居公司主张按照租赁合同的租金标准计算房屋使用费，应予支持。对于杂费，因双方无合同约定故不予支持。四、袁兵主张抵扣损失86946元的问题。租赁房屋存在漏水的情况，袁兵对房屋进行维修支付86946元。新美居公司作为出租方应当承担维修费用，故对袁兵该项主张予以支持，并在租金中予以抵扣。对于袁兵主张因房屋漏水造成351.18平方米无法使用，就该部分铺面不应再计算租金，因未提交充足证据故不予支持。五、关于新美居公司主张袁兵支付违约金12000元的问题。袁兵提交的证据能够证明其所承租房屋漏水。虽然袁兵存在拖欠租金的事实，但鉴于租赁房屋确实存在漏水的事实，新美居公司未对漏水情况进行有效处理，故新美居公司与袁兵双方均存在违约情形，故新美居公司主张袁兵支付违约金12000元，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决：一、袁兵于判决生效之日起十日内向新美居公司退还美安居装饰建材市场D区1-1-1、1-1-2、12-1-10、12-1-9、12-2-1商铺；二、袁兵于判决生效之日起十日内向新美居公司支付2013年7月1日至2015年12月31日的租金264670元（应付租金351616元－抵扣损失86946元）；三、袁兵于判决生效之日起十日内向新美居公司支付房屋使用费（从2016年1月1日起按照每日397.75元的标准计算至退房时止）；四、袁兵于判决生效之日起十日内向新美居公司支付2013年7月1日至2015年12月31日止的广告费、管理费71595.36元。五、驳回新美居公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6754元，减半收取3377元，由袁兵负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致。本院二审另查明，一、2014年11月27日，袁兵向新美居公司提出退股申请，自愿申请退出在新美居公司的股本投资款50000元，自愿放弃股东的一切权益，在退股后承诺无条件协助办理股权变更等相关法律手续。同日，形成《费用报销单》，注明“袁兵退股本金50000元，冲抵房租款”，袁兵在“报销人”处签名。二、2016年9月，马越作为原告，以新美居公司为被告、袁兵为第三人向一审法院提起股东资格确认之诉，其中一项诉讼请求为确认袁兵工商登记持有的新美居公司6%的股份属于马越所有。三、2016年10月8日，袁兵将租赁房屋退还新美居公司，新美居公司向袁兵出具了收条。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，针对其各自的上诉请求分述如下：关于存在漏水的房屋是否使用的问题。袁兵主张租赁房屋存在漏水导致该部分房屋无法使用，故相应的租金也不应交纳。但就其该主张，袁兵并未举出相应证据来加以证明。另一方面，即使部分房屋存在漏水现象，袁兵也已经对房屋进行了维修，故其认为该部分房屋不应再交纳租金的上诉理由不能成立。至于维修费用，袁兵在一审中举出了工程预（结）表等证据来证明自己的主张，故一审法院判决新美居公司承担维修费用，并无不当，本院予以确认。关于袁兵上诉提到的股本金问题。袁兵曾系新美居公司股东，出资5万元。虽然袁兵于2014年11月27日向新美居公司提出了退股申请，“费用报销单”上也注明“冲抵房租款”，但是袁兵以退股申请的形式要求新美居公司退还股本金5万元是否合法，需要以马越与新美居公司、袁兵股东资格确认纠纷一案的审理结果为依据，故一审法院在本案中将股本金50000元用于抵扣租金不妥，本院予以纠正。综上两点并结合新美居公司在一审庭审中的陈述，袁兵应向新美居公司支付的租金为2013年7月1日至2014年6月30日租金107393元（143190元－三个月优惠35797元）、2014年7月1日至2015年12月31日租金214785元，共计322178元，扣除袁兵于2014年11月27日支付的20000元以及维修费用86946元，袁兵还应向新美居公司支付租金215232元。关于杂费问题。双方于2013年2月1日约定袁兵应向新美居公司交纳市场整体广告费、物管费等杂费每月3.5元/㎡，从2013年7月1日起收取市场管理费每月1.5元/㎡。袁兵上诉也仅仅是认为新美居公司没有切实按照承诺做好市场管理和广告营销，故其不应承担相关费用，一审法院也正是考虑到新美居公司在广告宣传及物业管理方面存在瑕疵，才将杂费（含广告费、管理费及物管费）酌情调减至3.6元/㎡。因此，一审法院调减的费用并无不当，本院予以确认。至于杂费的交纳期限，《商铺租赁合同》于2014年12月31日到期，新美居公司与袁兵对于合同到期后整体广告费、物管费以及市场管理费等杂费如何交纳并未形成新的约定，新美居公司也未举出证据证明合同到期后其如何进行市场管理和广告营销。在此情况下，一审法院对新美居公司主张合同到期之后的杂费未予支持，并无不当，本院予以确认。至于违约责任。因袁兵确实存在拖欠租金的情形，虽然新美居公司也存在未对漏水房屋进行及时、有效处理的情形，但新美居公司承担了因此而产生的维修费用。而袁兵所拖欠的租金并非只针对出现漏水现象的房屋。故一审法院未判决袁兵承担违约责任，有所不当，本院予以纠正。根据双方的约定，新美居公司选择按照日千分之一的标准计算违约金，袁兵申请调减违约金标准。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院根据袁兵的履约实际情况、违约程度等因素，将违约金标准调整为按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。根据袁兵租金的交纳情况，2013年6月30日之前的租金已经结清，2013年7月1日至2015年12月31日期间欠付租金215232元，故违约金以215232元为基数，从2016年1月1日起计至款项付清之日止，以12000元为限。关于一审判决第一项即袁兵应于判决生效之日起十日内向新美居公司退还租赁房屋，因袁兵已于2016年10月8日将租赁房屋退还新美居公司，故此判决事项已执行完毕，本院予以撤销。因此，房屋使用费的支付期间也相应变更为从2016年1月1日起计至2016年10月7日止。综上所述，袁兵的上诉请求部分成立，新美居公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销四川省都江堰市人民法院（2016）川0181民初962号民事判决；二、袁兵于本判决生效之日起十日内向都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付租金215232元；三、袁兵于本判决生效之日起十日内向都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付广告费、物管费、市场管理费等杂费71595.36元；四、袁兵于本判决生效之日起十日内向都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付房屋使用费，从2016年1月1日起按照每日397.75元的标准计算至2016年10月7日止；五、袁兵于本判决生效之日起十日内向都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付违约金（违约金以215232元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2016年1月1日起计至款项付清之日止，以12000元为限）；六、驳回都江堰市新美居市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的执行；二审案件受理费13508元，由袁兵及都江堰市新美居市场经营管理有限公司各负担6754元。本判决为终审判决。审判长  张菲菲审判员  尹 英审判员  夏 伟二〇一六年十二月十九日书记员  刘奕君