上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初59149号原告：仝云峰，男，1982年9月13日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：曾国文，上海博拓律师事务所律师。被告：吴鸣纬，男，1984年1月5日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：袁浩洋，上海骏丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王龙，上海骏丰律师事务所律师。被告：上海中世房地产投资顾问有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：罗亚东，总经理。委托诉讼代理人：金雁，女，上海中世房地产投资顾问有限公司工作。原告仝云峰与被告吴鸣纬、上海中世房地产投资顾问有限公司(下称中世房产)定金合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年9月28日公开开庭进行了审理。原告仝云峰的委托诉讼代理人曾国文、被告吴鸣纬的委托诉讼代理人袁浩洋、被告中世房产的委托诉讼代理人金雁到庭参加诉讼。后本案依法转为适用普通程序，由审判员王金、龚燕敏、马建红组成合议庭，于2016年11月24日公开开庭进行了审理。原告仝云峰的委托诉讼代理人曾国文、被告吴鸣纬的委托诉讼代理人袁浩洋、被告中世房产的委托诉讼代理人金雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仝云峰向本院提出诉讼请求：1、判令被告吴鸣纬双倍返还定金人民币20,000元(审理中变更为判令被告吴鸣纬返还定金20,000元)；2、判令被告吴鸣纬支付违约金240,000元；3、判令被告中世房产承担连带责任。事实和理由：2016年1月16日，原告(乙方)与被告吴鸣纬(甲方)、被告中世房产(丙方)签订了《房地产买卖居间协议》，该协议约定，将上海市浦东新区胜利路XXX弄XXX号XXX室(下称系争房屋)卖给原告，房价1,200,000元，首期付款480,000元，于《上海市房地产买卖合同》签订后当日支付甲方；第二期710,000元于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行或贷款银行依据与双方的相关约定支付，放款期限以贷款银行为准；第三期10,000元于交房当日支付。协议第九条约定，若甲方未能履行本协议所述事项，则应向乙方双倍返还定金，同时向乙方支付总房价20%的违约金。合同签订当日，原告将20,000元定金交被告中世房产转交被告吴鸣纬。从签订合同至2016年5月，原告一直与被告中世房产联系，被告中世房产一直承诺系争房屋没有问题，可以交易。2016年5月31日，被告中世房产打电话通知原告说开发商不卖了。此时房价已经疯涨。原告找被告吴鸣纬交涉，被告吴鸣纬说是开发商需要缴纳土地使用增值税，所以不愿去办产证销售了。两被告的违约行为，至少给被告造成了700,000元的损失。被告吴鸣纬辩称，其为此交易也付出了成本，故不同意原告返还20,000元定金的诉求，况且20,000元是订金而非定金；原告没有证据证明其违约，所以不认可原告主张的违约金，且原告主张的违约金远远高于实际损失；其没有拿到销售系争房屋的授权委托书，故合同是无效的，所以不能适用合同约定的条款。被告中世房产辩称，其在此次纠纷中只是居间方，其已将从原告处收取的定金返还原告。系争房屋的属性原告和被告吴鸣纬都是清楚的，所以其不存在过错也不需要承担连带责任。经审理查明，2016年1月16日，原告(乙方)与被告吴鸣纬(甲方)、被告中世房产(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，该协议约定，由甲方将座落于上海市浦东新区胜利路XXX弄XXX号XXX室(即本案系争房屋)出售给乙方。该协议约定系争房屋的房价为1,200,000元，付款方式为首期付款480,000元，于《上海市房地产买卖合同》签订后当日支付甲方(含定金)；第二期710,000元于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行或贷款银行依据与甲、乙双方的相关约定支付，放款期限以贷款银行为准；第三期10,000元于交房当日支付。协议第八条约定，甲、乙双方同意在签订本协议后，于2016年5月30日前共同赴丙方办理登记文本签订手续。协议第九条约定，若甲方未能履行本协议所述事项，则应向乙方双倍返还定金，同时向乙方支付总房价20%的违约金；若乙方未能履行本协议所述事项，则已支付甲方的定金不予返还，同时向甲方支付总房价20%的违约金。协议对甲、乙双方的其他权利义务作了相应约定。同日，原告与被告中世房产签订佣金确认书。原告交付被告中世房产20,000元，被告中世房产向原告出具收款收据，写明收取原告支付的定金20,000元。同日，被告中世房产将20,000元交付被告吴鸣纬，被告吴鸣纬出具收款收据，写明收取原告支付的订金20,000元。后原告与被告吴鸣纬未能在协议约定的2016年5月30日前签订《上海市房地产买卖合同》，原告于2016年7月18日以两被告违约为由，诉来本院。另查明，系争房屋经房地产登记部门登记的权利人为上海鑫马城市建设服务有限公司(下称鑫马公司)。审理中，原告提供了1、其名下上海农商行存款账户交易明细清单，以证明其名下的银行账户中在2016年4月6日进账840,000元，至2016年6月4日尚有余额790,000余元，其有支付首付款的购房能力；2、参保个人城镇基本养老金保险缴费情况表、上海市地方税务局个人所得税纳税清单，以证明其有购房资格。两被告对此均无异议。上述事实，由原、被告的当庭陈述及原告提供的《房地产买卖居间协议》、佣金确认书、收款收据、上海市房地产登记簿、上海农商行存款账户交易明细清单、参保个人城镇基本养老金保险缴费情况表、上海市地方税务局个人所得税纳税清单等证据证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告就系争房屋的买卖于2016年1月16日签订《房地产买卖居间协议》，系双方真实意思的表示，也不违反法律与行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应恪守。根据本案查证的事实，至协议约定签订《上海市房地产买卖合同》的2016年5月30日止，原告具有购房资格及支付首付款的购房能力，结合本案各方当事人的当庭陈述，本院认定未能履行协议的责任在于作为出卖方的被告吴鸣纬。因系争房屋登记的权利人系鑫马公司而非被告吴鸣纬，现被告吴鸣纬不能提供相应证据证明其销售系争房屋事先获得了鑫马公司的授权，事后也未获得鑫马公司的追认，故被告吴鸣纬应依法相应的承担违约责任。被告吴鸣纬辩解涉案的协议无效，于法无据，本院不予采纳。原告主张要求被告吴鸣纬返还其支付的定金20,000元，被告吴鸣纬则辩解该20,000元属订金，从原告提供的由被告吴鸣纬出具的收款收据看，将原格式的收款收据中的“定金”修改为了“订金”，现无证据证明原告在收取该收据后向被告吴鸣纬提供出过异议，据此，本院认定被告吴鸣纬收取的20,000元系订金，当然，这并不影响被告吴鸣纬应当承担返还的责任。原告主张按照协议的约定由被告吴鸣纬支付违约金240,000元，于法有据，本院予以支持。原告主张由被告中世房产承担连带责任，缺乏法律依据，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告吴鸣纬于本判决生效之日起十日内返还原告仝云峰订金20,000元；二、被告吴鸣纬于本判决生效之日起十日内支付原告仝云峰违约金240,000元；三、驳回原告仝云峰要求被告上海中世房地产投资顾问有限公司承担连带责任的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,500元，由原告仝云峰负担393元，被告吴鸣纬负担5,107元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判长 王 金审判员 马建红审判员 龚燕敏二〇一六年十二月一日书记员 倪 熠附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。