上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初8439号原告(反诉被告)：惠某某，女，1991年3月10日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：张异，上海华勤基信律师事务所律师。被告(反诉原告)：田某2，女，1950年1月4日出生，汉族，住上海市嘉定区。被告(反诉原告)：江某某，男，1978年11月16日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：石鼎鼎。原告惠某某与被告田某2、江某某以及反诉原告(以下统称“被告”)田某2、江某某诉反诉被告(以下统称“原告”)惠某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告惠某某及其委托诉讼代理人张异、被告江某某及其两被告委托诉讼代理石鼎鼎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令两被告继续履行《房地产买卖居间合同》，协助原告办理位于上海市嘉定区靖远路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的过户登记手续。事实和理由：2015年5月30日，原、被告签订了《房地产买卖居间合同》，约定：原告向被告购买系争房屋，总价款250万元。后因案外人田某1与被告发生纠纷，致系争房屋被查封，故原、被告于2015年12月27日再次签订了《房地产买卖居间合同》，以确保合同履行。该居间合同约定了房款支付时间和支付方式以及违约责任，已经具备了正式买卖合同的构成要件。原告也已经支付房款105万元，但被告明确表示拒绝出售系争房屋，故原告涉诉。两被告辩称，不同意原告诉请。2015年12月27日签订的居间合同中，被告江某某并未委托被告田某2签字，江某某对该份合同不予追认。因系争房屋上存在异议登记和抵押登记，双方居间合同无法继续履行，两被告已经向原告发出了单方解除居间合同告知函，现被告亦向本院提出反诉诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房地产买卖居间合同》；2、判令被告返还原告购房款和定金合计105万元。针对两被告的反诉请求，原告辩称，被告关于签订第二份居间合同时江某某不知情的陈述并不符实，第一份居间合同系两被告签订的，在签订第二份居间合同时，被告田某2出具承诺书明确表示其已经得到所有权利人的授权，同时，两被告亦存在亲属关系，故被告江某某对第二份居间协议的签订应当知情。异议登记和抵押登记并不影响原告要求被告继续履行合同并办理系争房屋过户手续的请求。本院经审理查明事实如下：2015年5月30日，原告与两被告在上海佳歆房地产投资顾问有限公司的居间下签订了《房地产买卖居间合同》，约定：原告向两被告购买其名下的系争房屋，建筑面积171.57平方米，总价款250万元，付款方式为：原告应于签订示范合同当日支付首付款(含定金)80万元，并于房地产交易中心出具以原告为权利人的过户收件收据当日支付第二期房款。原告应于签订本合同时支付定金15万元，并补充约定：首付款最晚于2015年12月30日前支付。签约当日，原告支付被告江某某定金15万元。上述合同签订后，中介公司提出因系争房屋被查封，原合同无法按约履行，故组织双方于2015年12月27日另行签订了《房地产买卖居间合同》，约定原告向两被告购买系争房屋，总价款250万元，首期房价款105万元(含定金)应于签订示范合同当日支付，原告应于签订本合同同时支付定金50万元。该合同第十五条约定：原、被告双方签订买卖合同当日，原告另行支付被告房款40万元用于被告归还银行贷款，于2015年5月30日前支付15万元，于2015年12月28日前支付45万元，于2016年1月30日前支付45万元。上述居间合同签订后，原告于2015年12月28日、2016年1月8日、同年1月29日、同年2月1日分别支付被告田某2房款45万元、33万元、8万元和4万元。至此，原告已支付两被告房款共计105万元。2016年6月17日，两被告向原告发出《单方解除房地产买卖居间合同告知函》(以下简称解除函)，表示双方于2015年12月27日签订的《房地产买卖居间合同》，被告因个人原因，决定单方面解除合同并愿意按照合同约定承担违约责任，原告已于当日收到该告知函。另查：2004年8月30日，系争房屋经核准登记于两被告名下；同日，抵押权人为中国银行上海市嘉定支行、债权数额为57万元的抵押权于2004年8月30日经核准登记于系争房屋；另有异议登记信息：申请人田某1于2015年9月25对系争房屋产权有异议。田某1已于2015年9月9日向本院提起所有权确认纠纷，要求确认系争房屋归其所有。本院对该案进行审理后作出(2015)嘉民一(民)初字第7169号判决，驳回田某1的诉讼请求。其不服一审判决，上诉至上海市第二中级人民法院，该院已于2016年5月24日作出(2016)沪02民终1996号判决，驳回上诉，维持原判。对上述事实，原、被告双方均无异议，本院予以确认，但对双方是否成立买卖合同关系，原告能否要求两被告过户，以及对于居间合同，两被告是否享有解除权，双方意见不一。原告为支持其主张，向本院提交下列证据为证：1、2015年5月30日、2015年12月27日签订的房地产买卖居间合同两份，证明双方签约情况，并认为该合同具备买卖合同的实质要件，且原告已经支付房款。两被告对前一份居间合同予以认可，并认为合同第五条约定了委托期限为2015年5月30日至2015年12月30日，两被告享有任意解除权；对第二份居间协议不认可，被告江某某并未委托被告田某2签字。2、解除合同告知函，证明两被告严重违反合同约定，无故单方解除合同。两被告对该证据真实性无异议，认可是两被告书写，表明两被告愿意与原告协商合同解除事宜。3、承诺书，系2015年12月27日被告田某2签署，证明其已得到所有权利人授权签订居间合同。两被告对该证据未予质证。本院认为，原、被告之间签订的两份《房地产买卖居间合同》对于办理房屋过户的时间、房屋交付时间等房地产买卖合同的主要条款均未进行明确约定，第二份居间合同对剩余房款给付时间亦未作出约定，表明对上述事项双方尚需进一步磋商，其后，双方并未另行签订买卖合同，因此，本院认为原、被告之间的房屋买卖合同关系尚未成立，故对原告要求两被告继续履行居间合同，协助办理系争房屋的过户登记手续的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因房屋买卖合同尚未成立，两被告亦明确表示不再履行居间合同，则其应当归还原告已付的购房款105万元，两被告亦反诉要求返还该笔款项，故对两被告该项请求，本院予以支持。至于两被告反诉要求解除居间合同，因系两被告单方违约，此前两被告发出的解除函也明确系其自身原因单方提出解除合同，因此两被告并不享有法定或约定的合同解除权，至于两被告辩称居间合同约定的委托期限内其享有任意解除权，然合同关于委托期限的约定系要求中介公司于约定的期限内促成两被告同意原告在合同中所列条件，逾期未达成合意则返还原告保证金，并未赋予两被告在签订居间协议后的任意解除权，故对两被告该项反诉请求，本院不予支持。据此，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告田某2、江某某应于本判决生效之日起十日内返还原告惠某某购房款105万元；二、驳回原告惠某某的全部诉讼请求；三、驳回被告田某2、江某某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费80元，减半收取40元，财产保全费5,000元，合计诉讼费5,040元，由原告惠某某负担。反诉案件受理费13,400元，由被告田某2、江某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄燕二〇一六年十二月十七日书记员  顾叶附：相关法律条文附：相关的法律条文《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。