福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽07民终892号上诉人（原审被告）：福建华晖置业有限公司，住所地浦城县四贤大道与仓北路交叉口。法定代表人：严信发，董事长。委托诉讼代理人：方维忠，北京大成（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘斌，北京大成（福州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南平市平安居置业管理有限公司，住所地南平市八一路123号恒达商贸中心B幢403室。法定代表人：杨红，总经理。委托诉讼代理人：许达功，南平市“148”法律服务所法律服务工作者。上诉人福建华晖置业有限公司（下称华晖置业公司）因与被上诉人南平市平安居置业管理有限公司（下称平安居公司）物业服务合同纠纷一案，不服浦城县人民法院（2016）闽0722民初364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华晖置业公司上诉请求：一、撤销原判第一项、第二项，改判华晖置业公司支付空置房屋物业费83585.08元、空置店面物业费14992元，合计98577.08元；二、改判华晖置业公司支付减免的物业费22128.30元。事实与理由：1.一审判决对空置房物业费计算起止时间认定有误。将前期物业服务合同的“竣工”与工程竣工作区别解释缺乏依据。可纳入物业管理范围的“空置房”应指可交付使用但还未售出的房屋。平安居公司擅自撤场后新物业公司入驻前有一个多月整个小区无物业管理。平安居公司于2014年10月22日向华晖置业公司发出《退出物业服务通知函》，通知到达华晖��业公司之日起合同即解除。本案应按诉争物业具备交房条件而因未售出或其他原因没有交付使用的时间作为计算空置房物业费的起点，以物业交付使用之日作为计算空置房物业费的终点，如果物业一直没有交付使用的，应当计算至平安居公司发出《退出物业服务通知函》之日。2.一审判决适用法律错误。一审法院举证责任分配失当。物业服务合同纠纷，平安居公司应当对履行《前期物业服务合同》（下称物业合同）和物业交接的行为承担举证责任。《物业管理条例》第三十七条规定：物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。平安居公司未提供任何证据以证明其物业交接时间与交接面积，一审法院将物业交接行为的全部举证责任要求华晖置业公司承担与法相悖。华晖置业公司提供了大量证据证明平安居公司履行合同存在严重违约行为，而一审���院不予认可。物业服务企业有义务对其管理期间的水费、电费是否结清、是否尽到物业管理责任承担举证责任，一审法院不对平安居公司的管理行为进行审查违反法律规定。3.物业费是按月缴纳，2013年7月前交房的物业费已过诉讼时效。请二审法院依法改判，维护上诉人合法权益。平安居公司辩称，1.一审认定2012年10月1日为空置房物业费起算时间是正确的，2014年12月15日为合同终止时间的判决是正确的。2.华晖置业公司没有指明一审法院适用哪条法律错误，从另一个侧面说明一审法院适用法律正确。华晖置业公司明确指明要求交接手续时间与面积，但事实上不存在交接，平安居公司不可能将华晖置业公司房屋面积固定资产带走，业主委员会当时没有成立，平安居公司只好发出《退出物业服务通知函》，等华晖置业公司找到新的物业公司后才能退场，交接时���没有书面依据，是华晖置业公司故意造成，责任在华晖置业公司。3.华晖置业公司主张时效问题上诉状未体现，系临时所提，且物业费是一整体，故该主张不能成立。请求驳回上诉，维持原判。平安居公司向一审法院起诉请求：1.华晖置业公司立即支付纳入物业服务范围的已竣工尚未出售或因华晖置业公司原因未按时交付给买受人的空置住宅物业费165065.6元，空置商业物业服务费52061.4元；2.华晖置业公司立即支付其承诺的减免购房人物业费23745.59元。一审法院认定事实：2011年3月12日，平安居公司与华晖置业公司签订物业合同，约定华晖置业公司将坐落于浦城县小浦路华晖·棕榈泉小区商住楼委托平安居公司进行物业管理，合同期限自合同签订之日起至依法成立的业主委员会代表业主与业主大会依法选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服��合同生效时止。合同第五条约定物业费标准：住宅0.8元／月㎡，物业服务等级标准二级；办公楼0.8元／月㎡；商业物业0.8元／月㎡（最终以当地物价部门批复为准）。第七条约定，自本合同生效之日起至物业出售并交付物业买受人之前发生的物业费，由华晖置业公司承担；自物业交付物业买受人之日起至本合同终止之日发生的物业费，由物业买受人承担；纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因华晖置业公司原因未按时交付给物业买受人的物业，由华晖置业公司依合同第五条约定的标准交纳物业费。第九条约定，物业费按月缴纳等等。第十六条约定了华晖置业公司应按照法定的保修期限、范围，承担物业的保修责任；应提供业主产权清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料等权利义务，第十七条约定平安居公司应设立专门机构负责日常物业服务工作，并委派相应专业的物业服务人员履行本合同；维护本物业管理区域内公共区域秩序，按照法律法规政策的有关规定，提供质价相符的服务，落实小区安防力量；做好物业管理区域内的安全防范工作等相关权利义务。2012年9月21日华晖.棕榈泉小区1#、2#、3#楼竣工，2013年4月26日浦城县建设工程质量监督站收到建设单位竣工验收报告，2014年3月25日提交工程竣工验收备案文件。平安居公司于2012年9月28日入住小区履行物业管理服务，于2012年10月1日起按住房面积及合同约定的收费标准向已交付的物业买受人收取物业费，华晖置业公司亦将业主联系表及住房锁匙、水、电表本等交给平安居公司。从2013年6月5日起平安居公司陆续接收华晖置业公司移交的正常运行的电梯双电源切换、发动机、生活水泵房双电源切换、消防水泵房双电源切换、小区景观庭院灯、小区景观柱���灯，正常使用的发电机、运行正常的消控中心报警设备、电脑监控系统设备以及对经验收合格的小区绿化接收养护。本案双方还另行约定，经华晖置业公司承诺减免15户住宅的物业费（三年或五年），其相应的物业费由华晖置业公司支付。减免的物业费从2012年10月1日起计算至2014年12月15日止，共计23745.6元。2015年7月27日平安居公司向华晖置业公司发出告知函，催讨所欠物业费。华晖置业公司所拖欠的物业费等各项费用225969.6元，其中空置房产生物业费160575.2元、空置店面物业费41648.8元，减免物业费23745.6元。另查明，2014年12月16日华晖置业公司与南平鑫辉物业管理有限公司就该讼争小区重新签订新的《前期物业服务合同》。一审法院认为，平安居公司、华晖置业公司签订的物业合同意思表示真实、未违反法律法规的规定，应属合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案双方在合同中约定物业出售并交付物业买受人之前的物业费由华晖置业公司承担；纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或因华晖置业公司原因未按时交付给物业买受人的物业费由华晖置业公司按标准交纳。因此，平安居公司向华晖置业公司主张空置房物业费有合同依据。根据合同约定，华晖置业公司负有提供业主产权清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料的义务，因此华晖置业公司对向平安居公司交付房屋的时间、房屋面积负有举证责任。华晖置业公司未提供相应证据证明交付房屋的时间，因此起算时间以平安居公司的主张为准，即根据业主第一次交纳物业费、垃圾清理费及水电周转金的收据时间确定交房时间，计算空置房产生的物业费。经审理查明，空置住宅物业费160575.2元，空置店面物业费41648.8元，减免物业费23745.6元。故对平安居公司主张华晖置业公司支付空置房屋产生的物业费165065.6元、空置店面物业费52061.4元的诉讼请求，予以部分支持，即支持空置住宅物业费160575.2元、空置店面物业费41648.8元。根据双方约定，华晖置业公司承诺对部分购房人的物业费进行减免，其费用由华晖置业公司支付。平安居公司诉请华晖置业公司支付减免的物业费23745.6元，有事实和法律依据，予以支持。由于2014年12月16日华晖置业公司与南平鑫辉物业管理有限公司就该讼争小区重新签订新的《前期物业服务合同》，平安居公司、华晖置业公司所签订的《前期物业服务合同》终止，即2014年12月15日该合同终止。华晖置业公司主ＸＸ安居公司于2014年10月撤离小区没有相关证据证实，不予支持。平安居公司于2016年1月21日提起诉讼要求华晖置业公司支付拖欠的物业费并未超过诉讼时效。华晖置业公司关于2013年7月之前的物业费已过2年的诉讼时效，请求驳回该部分请求的辩解意见，与事实和法律不符，不予支持。华晖置业公司以小区电梯、系统设备等损坏证明平安居公司物业服务管理不善，已先行违约，华晖置业公司可不支付物业费或要求平安居公司降低物业收费标准等的辩解理由不充分。因为华晖置业公司支出的维修费用是在平安居公司撤场新的物业公司接管之后支出的，不能证实是否因平安居公司管理不善造成，因此对华晖置业公司辩解意见不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、华晖置业公司于本判决生效之日起十日内支付平安居公司空置房物业费160575.2元、空置店面物业费41648.8元，以上合计202224元。二、华晖置业公司于本判决生���之日起十日内支付平安居公司承诺的减免物业费23745.6元。三、驳回平安居公司的其他诉讼请求。二审中，当事人均未提交新证据。除华晖置业公司认为“2013年6月5日起”的移交时间仅针对二号楼外，双方当事人对一审查明的事实均无争议。同时华晖置业公司认为一审遗漏认定空置的24间店面已于2013年9月30日售出和公共水电费、设备维修费等代垫部分的费用合计153690.89元。对双方无异议的一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，诉争物业合同合法有效，双方亦无争议，本院亦予以确认。诉争物业合同约定，物业出售并交付物业买受人之前的物业费由华晖置业公司承担；纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或因华晖置业公司原因未按时交付给物业买受人的物业费由华晖置业公司按标准交纳。因物业买受人系与华晖置业公司发生物业移交关系，故华晖置业公司有能力亦有义务向平安居公司提供物业移交情况，以便平安居公司确认物业费承担主体并确定物业费计算的起止时间，此亦与诉争物业合同约定业主产权清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料由华晖置业公司提供相一致。但本案中华晖置业公司并未履行上述义务，且其主张的24间空置店面于2013年9月30日出售的材料亦系在诉讼中作为证据提交，并未于当时及时向平安居公司移交，故依法应由华晖置业公司承担不利后果。华晖置业公司若由此与物业买受人产生债权债务关系，华晖置业公司可另行主张。因此一审根据业主第一次交纳物业费、垃圾清理费及水电周转金的收据时间确定交房时间并无不当。华晖置业公司提交的证据验收备案表证明小区1#楼、2#楼、3#楼的竣工时间为2012年9月21日，验收备案时间为2014年3月25日。一审认定空��房起算时间（2012年10月1日）在工程竣工时间之后亦无不当。平安居公司虽于2014年10月22日向华晖置业公司发出《退出物业服务通知函》，但华晖置业公司依法享有3个月的异议期，在此异议期内，华晖置业公司于2014年12月16日即与南平鑫辉物业管理有限公司达成新的物业合同，前述异议亦因此终止，而且发出《退出物业服务通知函》与停止物业服务并不等同。可见，一审未以《退出物业服务通知函》发出之日而以2014年12月15日作为本案物业合同终止时间是正确的。由此，一审判决对空置房物业费计算起止时间认定均无不当。经计算，空置住宅物业费160575.2元，空置店面物业费41648.8元。减免的物业费23745.6元，有华晖置业公司出具的书面材料证明，应予支持。本案物业费系一整体，属分期履行之债，诉讼时效应从最后一期债务届满起算。故华晖置业公司认为2013年7月之前���房的物业费已过诉讼时效不能成立，不予支持。华晖置业公司主ＸＸ安居公司物业服务管理不善，构成违约，但证据不足以证明，不予支持。至于华晖置业公司提出的公共水电费、设备维修费等代垫部分的费用合计153690.89元应予抵扣，属于独立的诉请，本案不予审查。综上所述，华晖置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2405元，由华晖置业公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈君精审 判 员  黄晓健代理审判员  刘冬龙二〇一六年十二月十二日书 记 员  任云卿本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。