惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1391民初1600号原告：庄某，男，汉族，1970年12月13日出生，住湖南省沅江市银光南路***号，身份证号码：4323021970********。委托代理人：杨创铄，广东奔犇律师事务所律师。委托代理人：廖建勋，广东保典律师事务所律师。被告：惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司（以下简称美泰诚公司），住所地：惠州大亚湾霞涌镇河西五巷9号。法定代表人：CHRISTOPHERCHONGMENGTAK。委托代理人：黄颖，广东指针律师事务所律师。委托代理人：郑创杰，广东指针律师事务所律师实习律师。原告庄某诉被告美泰诚公司商品房��售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周勇担任审判长，与审判员李海仁、代理审判员钟丹燕组成合议庭，于2016年8月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨创铄、廖建勋，被告美泰诚公司的委托代理人黄颖、郑创杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告为“海韵雅苑”房地产项目的的开发商，被告在对外宣传中称其开发的“海韵雅苑”项目物业拥有可户户观海、享有2公里私家海滩、配套海上婚礼台、配套游艇码头、按3000元／m2的标准进行装修、引进豪华酒店品牌“豪派特”进行运营管理等优势。原告基于被告在宣传中具体明确的陈述及承诺，向被告购买了“海韵雅苑”项目3栋14层18号房，并于当天签订了《商品房买卖合同》。该合同约定原告所购物业的总价为388359元，被告须于2015年5月1日前向原告交付房屋。后原告发现被告存在严重违约，首先被告宣传的海上婚礼台、游艇码头、2公里私家海滩等对房屋价值有重大影响的配套没有落实，更为严重的是被告并未按照承诺将原告购买的物业委托豪华品牌酒店“豪派特”进行统一管理运营。被告最终所交房屋以及所安排的托管服务与原宣传、承诺严重不符，导致了原告所购买的涉案物业价值及升值空间被严重高估，构成重大违约。另外，被告至今未向原告交付房屋，违反了双方在购房合同中的约定，同样构成违约。可见，被告在涉案的房产交易中存在多方面严重违约行为，且该行为直接导致了涉案房产价值及升值空间大幅降低，原告为维护自身利益，故诉请判令：一、被告向原告按总房价的20%支付违约金77671.8元并向原告交付房屋；二、被告承担本诉所有的诉讼费用。原告向本院提交了如下证据：一、《商品房买卖合同》，拟���明原被告之间存在商品房买卖合同关系，且原被告间对房产的交付使用等事项所做的约定；二、购房发票，拟证明原告已向被告支付购房款的事实；三、宣传资料，拟证明被告在销售房屋时承诺其房产具有可户户看海、私享2公里沙滩、配套海上婚礼平台、游艇码头、3000元/㎡豪华装修、委托豪派特酒店托管的事实；四、照片，拟证明：1.涉案房产被遮挡，无法观海的事实；2.沙滩为开放式沙滩的事实；3.无海上婚礼平台、游艇码头等配套设施的事实；4.装修用材、施工质量低劣，根本达不到3000元/㎡的装修标准的事实；5.委托运营公司不是豪派特的事实；五、惠州市中级人民法院判决书，拟证明已生效判决认定被告在宣传广告中作出的明确、具体允诺属于合同的一部分，同时被告存在违约行为并对该违约行为按总房价10%判处违约金；六、催告单及邮单，拟证明：1.���告未安排银行为原告办理按揭贷款手续，经原告多次催告仍不安排的事实；2.被告未按期向原告交付房屋，经原告多次催告后仍不交付的事实；七、大亚湾市场监督管理局行政处罚决定书，拟证明被告存在虚假宣传的行为；八、美泰诚公司的告知函，拟证明被告未达到交房标准，擅自对房屋规划结构进行修改。被告美泰诚公司辩称：一、被告不存在原告所主张的违约事实。首先，被告公司的宣传行为已通过合同明确约定，仅做示意之用，并且有已生效的判决（案号2016粤13民终1439号）予以支持被告意见即销售广告并未成为买卖合同的组成部分，故被告方并未违约；其次，涉案房屋景观被遮挡是由于第三方原因造成，属于不可归咎于当事人双方事由；另外，被告公司确与豪派特公司有委托关系且该公司至今依旧运营；涉案物业确实拥有观海优势，涉案房屋结构并未做任何变动，规划范围外的配套设施如婚礼平台属于约定分批建成交付，且双方并未约定交付时间，故被告不构成违约；最后关于3000元每平方米的装修标准，原告并未举证证明价值低于3000元每平方米，是成本价还是市场价，双方对此也没明确约定；二、即使认定被告存在违约行为，原告要求按总房价20%支付违约金明显过高，应参照中国人民银行规定的同期贷款利息标准计算；三、被告保留追究原告逾期付款的违约责任；四、被告未按时交付房屋是因为先履行抗辩权，因原告未及时付清全额房款。被告向本院提交了如下证据：一、《服务协议书》，拟证明原告已与深圳市豪派特酒店管理有限公司签订了服务协议书；二、判决书，拟证明已有生效的判决书予以支持被告的意见“销售广告并未成为《房屋买卖合同》的组成部分；三、东能银滩实景图片，拟证明该物业确实拥有户户可观海的优势；四、快递单，拟证明被告公司已履行通知收楼的义务；五、建设工程竣工验收报告，拟证明被告公司所售物业之工程经评定，已竣工验收合格；六、建设工程消防验收意见书，拟证明被告公司所售物业之工程经综合评定，消防验收合格；七、电梯监督检测报告，拟证明被告公司所售物业之工程所使用的电梯经检验合格；八、《收楼意见书》，拟证明原告已经办理了收楼手续。经审理查明：位于惠州大亚湾霞涌的“海韵雅苑”项目系由被告开发建设。为加大“海韵雅苑”项目的影响力，被告在宣传广告中标注了“零距离沙滩海景、2公里私家海滩、坐享70年产权度假酒店”以及“配套婚礼台、配套游艇码头”等内容，下面一行用略小字体标注了“户户观海、零距离沙滩、五星级酒��配套、70年酒店产权、专业托管服务、户户精装”等用于宣传其楼盘优势。该“海韵雅苑”项目一共建有三栋楼房（编号为：第1栋、第2栋、第3栋），均坐落在大亚湾区霞涌海边沙滩旁，其中，第1栋楼房和第2栋楼房的各房间阳台均可直接面对大海，没有物体遮拦。第3栋楼房的侧边，则有另一个房地产项目正在施工建设（已基本完工），该施工项目建筑物遮挡了“海韵雅苑”第3栋部分房间的部分海景，但仍可以观海。另外，该小区的“配套婚礼台、配套游艇码头”尚未搭建。涉案的“海韵雅苑”工程已于2015年4月30日经建设、施工、监理、勘察、设计五家单位联合验收合格，并于当日作出了《建筑工程竣工验收报告》。该工程的全部电梯于2014年7月25日经广东省特种设备检测研究院检验合格，2014年8月4日，该工程经大亚湾消防大队消防验收合格。原告于2016���7月17日到被告处签署了《收楼意见书》。2014年11月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，买卖合同主要约定：原告购买被告开发的位于惠州大亚湾霞涌海韵雅苑第3幢14层18号房，建筑面积31.58平方米，其中套内面积23.41平方米，单价按套内面积计算，每平方米16589.44元，房屋总价款为人民币388359元，首期款202359元于2014年11月25日支付，余款186000元通过银行按揭方式支付；原告逾期付款30日内，以应付款为基数从逾期之日起每日向被告支付万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过30日的，被告有权解除合同，原告按累计应付款的5%向被告支付违约金；合同第八条约定，被告应当在2015年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，被告逾期交房的���逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。如逾期超过90日，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；合同第十三条约定，出卖人交付使用的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理，即出卖人负责对不达标的部分进行维修或更换，出卖人经买受人同意变更的不作赔偿。双方又于当日签订了合同补充协议，合同补充协议第十二条对销售宣传资料的说明载明：1.买受人确认，对于《合同》及本补充协议的签署以及对于该商品房价款有重大影响的因素，出卖人和买受人双方均已在《合同》及本补充协议中进行了约定，不存在遗漏情况。出卖人通过包括但不限于样板间、模型、沙盘、提供的楼书、宣传材料以及在各媒体发布的广告等途径所表达和提供的信息，仅做示意之用，所有出卖人与买受人的权利、义务均以本《合同》及本补充协议的约定为准。出卖人的楼书、宣传材料以及广告中的有关资料、数据、信息等均以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不再另行通知；2.出卖人设置的样板间及样板间的装修、设备、设施及室内陈列的家具、装饰物品、电器等内容，均不包括在该商品房的房价款和交付标准之内，也不构成出卖人对该商品房及其装修效果的任何承诺，样板间不能被理解为交付标准或合同样品。买受人所购该商品房的交付标准及房屋布局、类型均以《合同》及本补充协议的约定为准。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款388359元、契税11651元、维修基金1895元、办证费用2000元、律师见证费400元、公证费300元（此款已抵扣深圳市豪派特酒店管理有限公司向原告支付的3年租金43200元）。2013年1月25日，被告作为甲方，案外人深圳市豪派特酒店管理有限公司（以下简称豪派特公司）作为乙方，双方签订《豪派特酒店管理有限公司合作合同》，合同约定：被告同意按本合同约定的期限和条件委托豪派特公司为其所开发的东能银滩（海韵雅苑的推广名）海滨度假公寓项目提供全权委托经营管理服务，甲方委托乙方负责与东能银滩海滨度假公寓项目小业主签订前6年的酒店托管服务分成协议。之后，��告与豪派特公司又签订了《东能银滩项目前期酒店配合管理协议书》，再次委托豪派特公司对东能银滩项目实行管理。2014年11月25日，原告作为甲方与豪派特公司作为乙方签订《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》，协议书第一条约定，原告将涉案房屋委托给乙方，供乙方作酒店公寓经营使用，乙方按月支付甲方租金，房屋租金前三年为1200元/月，第四年为1320元/月，第五年为1440元/月，第六年为1560元/月；第五条约定，乙方前三年房租金43200元已于协议签订时一次性现金支付给甲方，自第四年起乙方将租金支付给甲方指定账户。前三年租金已在购房款中先行抵扣；合同第八条约定，本协议自签字后生效，有效期6年，自2015年8月1日起至2021年7月30日终止。当日，原告与深圳市豪派特酒店管理有限公司又在上述协议书的附件二《房产委托出租办理授权书》中约定，原告委���深圳市豪派特酒店管理有限公司在2015年8月1日至2021年7月30日期间代为办理收取房屋、代为处理房屋管理、房间钥匙掌管、布置或搬入搬出本人所有的房间内设备设施、房间内设施设备损坏赔偿事宜等。2015年5月21日，被告美泰诚公司曾向本院起诉，要求解除与豪派特公司之间的《豪派特酒店管理有限公司合作合同》及《东能银滩项目前期酒店配合管理协议书》，之后，美泰诚公司又撤回起诉，双方的上述协议仍在履行。本案在审理过程中，因原告的申请，本院作出了财产保全裁定，冻结了被告在银行的存款77671.8元。以上事实，有原告提交《商品房买卖合同》、购房发票、宣传资料、照片、惠州市中级人民法院判决书、催告单及邮单，被告提交的《服务协议书》、惠州市中级法院判决书、东能银滩实景图片、建设工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、电梯监督检测报告、《收楼意见书》，以及双方当事人的庭审陈述等证据，经质证核实，予以认定。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题如下：1.关于广告宣传部分。被告在对外发布的宣传广告单中出现过“户户观海、2公里私家海滩、配套海上婚礼台、配套游艇码头、引进豪华酒店品牌豪派特运营管理等”内容，但涉案小区目前尚未配置“海上婚礼台、配套游艇”，且沙滩资源属国家所有，故“2公里私家海滩”与法律不符。因此，被告在销售广告中存在上述宣传失实之处，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖��同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。故被告应当承担相应的违约责任。考虑到大亚湾房价上涨因素及广告宣传可能对消费者权利造成的实际影响，本院酌情按房价的5%来确定被告的违约金，即19418元。2.关于装修部分。原告认为被告所提供的装修没有达到合同约定的标准，但对于这一事实原告并未提交证据予以证明，故本院不予采信。二、被告是否应当支付延期交房违约金的问题。双方的合同约定，被告应当在2015年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”依照上述规定，建设、勘察、设计、施工、监理五单位综合验收合格是房屋交付前的强制性规定，交付条件是“经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋”。因此，依照国家建筑工程竣工质量、消防、人防、规划等强制验收的规定，���及涉案合同的约定，涉案房产的交房标准至少应界定为经建设、监理、施工、勘察、设计五单位竣工验收合格，电梯、消防等设施也验收合格，相关配套达到具备基本生活的条件。本案中，上述条件达成的时间为2015年4月30日，即2015年4月30日涉案商品房具备了交付条件，而双方约定的交房时间为2015年5月1日前，因此，涉案商品房在双方约定的交房时间之前已经具备了交付条件。至于被告是否应当书面通知原告收楼的问题。从原告购买涉案房屋后又与酒店经营管理公司签订房产出租委托服务协议书的行为来看，原告购买该房的目的是用于投资（取得租金收益）。本案中，原告已委托案外人深圳市豪派特酒店管理有限公司在2015年8月1日至2021年7月30日期间代为原告办理收取房屋、处理房屋及掌管钥匙，原告在支付的购房款中已经抵扣了案外人深圳市豪派特酒店管理有限��司应当支付给原告的3年租金43200元，原告已经实现了3年的租金收益，说明案外人深圳市豪派特酒店管理有限公司已于2015年8月1日代原告收楼。故被告延期交房92天，应承担延期交房违约金10718.70元，原告诉请要求被告支付延期交房违约金超出部分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内支付原告庄某违约金30136.70元；二、驳回原告庄某其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付���延履行期间的债务利息。案件受理费1742元，由原告负担1066元，被告负担676元。财产保全费796.71元，由原告负担487.71元，由被告负担309元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  周 勇审 判 员  李海仁代理审判员  钟丹燕二〇一六年十二月十九日书 记 员  陈 婷陈露