四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川07民终2107号上诉人(原审原告)：杨国印，男，生于1971年9月25日，汉族，住四川省三台县建平镇红星芝麻村*组。公民身份号码：5107221971********。委托诉讼代理人：李超生，四川真道律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：中国电建地产集团绵阳长兴有限公司，住所地：绵阳科技城科教创业园区。组织机构代码：66538835-3。法定代表人：母连生，该公司董事长。委托诉讼代理人：王波，四川联衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈敏，四川联衡律师事务所律师。上诉人杨国印因与被上诉人中国电建地产集团绵阳长兴有限公司（以下称为长兴公司）商品房预售合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院(2016)川0703民初2596号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杨国印及其委托诉讼代理人李超生、被上诉人长兴公司的委托诉讼代理人王波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨国印上诉请求：1.撤销（2016）川0703民初2596号判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被告承担。事实与理由：1.2015年9月1日签订的协议内容与客观事实不符，不是双方的真实意思表示，上诉人认为案涉房屋未在合同约定的交房时间2015年6月30日前达到交房条件，在2015年11月27日取得《建设工程竣工验收备案证书》后才达到交房条件，被上诉人应承担逾期交房的违约责任。2.被上诉人在售房部展示的《不利因素公示》对上诉人购买房屋的意愿、楼栋及价格均有重大影响，应当视为要约并作为合同内容。《不利因素公示》包括垃圾房位置位于4栋5栋之间，公租房有自己的出入口并独立于小区，被上诉人违反《不利因素公示》中一、三条，将垃圾房修建于3栋4栋之间，公租房与小区共用出入口并与小区融为一体，侵害了原有业主的利益，造成了原告损失，应按照《商品房买卖合同》第七条关于规划变更的约定支付补偿。3.从合同第十四条对交接手续的约定来看，被上诉人在向上诉人交房时应当向上诉人出示相关证明文件，否则上诉人有权拒收房屋，由此产生的逾期交房责任由被上诉人承担。被上诉人提供的所有证据均无法证实其向上诉人出示了齐全的证明文件，应当承担逾期交房的违约责任。被上诉人长兴公司答辩称：1.被上诉人认为案涉房屋在合同约定的交房期限内取得了竣工验收报告，已符合合同约定和法定的交房条件，上诉人认为未达到交房条件是自身认识错误。2.涉及白砂浆问题，被上诉人交付的房屋是合格的，只是采用了新型工艺，上诉人提出有质量瑕疵，被上诉人与其多次交涉后已由政府部门出面统一给他们处理完毕，张玲当时也是签了《内墙面抹灰层整改协议》的，仅因被上诉人对证据的保存不当导致张玲的那份协议不在了。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨国印向一审法院起诉请求：1、被告长兴公司向原告支付从2015年7月1日起至实际交付合格房屋之日止以已付房款为基数按日万分之五标准计算的违约金（截止起诉之日约为87121元）；2、被告长兴公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2014年6月15日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》（签约备案号146753），约定原告向被告购买绵阳市城南街5号海赋长兴一期8幢1单元22层1号建筑面积122.08平方米住房，总价542812元。合同约定，出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付商品房，交付时应当符合以下条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；…6、买受人已付购房款或银行按揭贷款合同已生效。合同第十二条“逾期交房责任”约定，“出卖人未按照第十条约定的期限和条件交付商品房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。”合同第十四条“交接手续”规定，该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前通过媒体公告载明之《接房通知》通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，该通知并视为送达给买受人。签订合同后，原告按揭贷款向被告支付了购房款542812元。2015年6月15日，被告在绵阳日报上刊登了《电建地产.海赋长兴一期交房公告》通知各楼栋集中办理交接房手续，并展示了《绵阳市城乡规划局建设工程竣工规划核实合格证》等部分验收检测文件。原告接房时发现厨房和卫生间顶棚未进行白砂浆施工，双方遂于2015年9月1日达成协议：共同确认案涉房屋已于2015年6月30日前符合法定交房条件。原告提出的内墙面白砂浆抹灰层加强处理要求属于合同约定交房标准以外的额外内容，不视为被告逾期交房。接房后原告同意自行处理墙面并由被告按38元/m2承担施工费。原告在本协议签订后三十日内完成白砂浆墙面的处理工作并由被告支付施工费。后原告于2015年10月31日向被告出具收据证实收到被告支付的白砂浆处理施工费用7552元。另查明：被告长兴公司2015年4月23日报送了《建设工程竣工验收备案申报表》，绵阳经济技术开发区住房和城乡建设局2015年11月27日对案涉楼栋颁发了《建设工程竣工验收备案证书》。庭审中，原告认为被告将垃圾房修建在3、4号楼之间，公租房没有与小区分用出口与被告2013年5月公司的《不利因素公示》不符，且垃圾房、案涉房屋的门窗、玻璃以及外墙保温层厚度均未按照图纸要求进行施工。再查明：中国水电建设集团房地产绵阳长兴有限公司于2014年9月16日更名为中国电建地产集团绵阳长兴有限公司。上述事实，有商品房买卖合同、绵阳晚报公告、建设工程竣工规划核实合格证、建设工程竣工验收备案申报表、建设工程竣工验收备案证书、视频资料，以及原、被告的陈述等证据经庭审质证证明，足以认定。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思，内容与法不悖，属合法有效的买卖合同，受法律保护，双方当事人应认真遵守合同的约定。原告向被告交付了购房款，被告应按时向原告交付所购房屋。双方在2015年9月1日达成书面协议确认被告在2015年6月30日前符合法定交房条件属于当事人意思自治，应依法予以确认。向原告要求被告支付逾期交房违约金理由不成立，不予支持。遂判决：驳回原告杨国印的全部诉讼请求。二审中，上诉人杨国印向法庭提交了三组证据：第一组：2015年5月15日被上诉人发出的一份公示，拟证明被上诉人认可房屋存在的问题并同意进行相应的整改；第二组：被上诉人发出的关于公租房纳入小区统一管理的公告，拟证明被上诉人违背了在《不利因素公示》当中的承诺，未经小区业主的同意擅自将公租房纳入小区统一管理。第三组：一份视频资料，内容是在被上诉人售楼部对被上诉人取得相关证件的展示，拟证明在售房部公示的所有证件中没有竣工备案表和商品房面积实测报告违反了《商品房买卖合同》第十四条的规定，被上诉人出具的证件不齐全，应当承担违约责任。被上诉人长兴公司的质证意见为：对第一组证据，该公示的第一条与白砂浆协议正好一致，证明了公司对房屋进行了整改。对第二组证据，这份公告上面的时间为2015年10月12日，这份公告在约定的接房时间之后，对之前的交房不产生影响。对第三组证据，该视频形成时间在一审开庭之前，不属于新证据，且在2015年6月15日被上诉人在绵阳日报上面刊登的交房公告已经展示了所有证件，现场展示的证件中没有张贴房屋面积实测报告是因该报告材料形式为书册，不方便张贴，在交房现场可自行查阅。经审查，本院对第一组证据《公示》的真实性、合法性予以确认，但与上诉人主张的案涉商品房不符合合同约定交房条件的证明目的无关联性，对上诉人的证明目的本院不予采信；对第二组证据《关于海赋长兴公租房纳入小区统一管理的公告》的真实性、合法性、关联性予以确认。对第三组证据视频资料的真实性、合法性予以确认，但根据本案其他证据能够证明被上诉人已于2015年6月15日前取得房屋面积实测报告，对上诉人所提被上诉人出示证明文件不齐全的证明目的本院不予采信。被上诉人长兴公司在二审中未提交新证据。根据二审中上诉人提交的新证据，本院确认以下事实：被上诉人于2015年10月12日发出一份公告，将公租房纳入小区统一管理。二审审查查明的其他事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。合同第十条对交房时间和交房条件进行了明确约定：出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付商品房，交付时应当符合以下条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；…6、买受人已付购房款或银行按揭贷款合同已生效。被上诉人长兴公司于2015年6月2日取得建设工程竣工规划核实合格证；于2015年4月23日竣工验收合格，并于当日报送住建局备案，取得竣工验收备案表，至此，合同约定的交房条件已达成。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条与《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，商品房经验收合格后方可交付使用，该竣工验收合格，并非商品房办理竣工验收备案手续完毕，故上诉人认为案涉房屋在2015年11月27日取得《建设工程竣工验收备案证书》后才达到交房条件的上诉理由不成立。关于内墙面抹灰层问题，上诉人与被上诉人就内墙面抹灰层的整改签订了协议，被上诉人按照协议约定，对内墙面抹灰已经委托施工单位完成了施工，相应款项被上诉人直接支付给了施工单位。当事人双方在《商品房买卖合同补充协议》第八条中约定：“对合同第十五条和第十六条补充约定：出卖人根据合同及本补充协议约定，对该房屋质量问题承担责任。出卖人与买受人双方共同确定，影响正确使用的房屋质量问题仅指该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构确认的房屋地基基础和房屋主体结构质量问题；该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经出卖人复核确认的，出卖人应当按照合同约定承担保修责任，但买受人不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交接手续，否则视为出卖人按期交付。房屋建筑工程质量保修期限不因任何事由发生中止、中断和延长。……出卖人交付房屋的装饰、设备应符合双方约定（合同附件六）的标准，如出卖人交付房屋的装饰、设备标准与合同附件六的标准不符的，出卖人应使之达到合同附件六的标准或补偿相应差价；但出卖人提供的装饰、设备的市场价格高于合同附件六约定的装饰、设备的市场价格的，视为出卖人履行了合同附件六约定的义务，买受人予以接受认可。买受人不得以房屋的装饰、设备不符合约定为由拒绝接收房屋，出卖人不承担逾期交房责任”。根据双方的约定，内墙面抹灰层问题不属于合同约定的商品房交付条件，且已经被上诉人处理，上诉人以此拒绝接收房屋，被上诉人不承担逾期交房责任。关于垃圾房位置的变更和公租房纳入小区管理的问题，上诉人未举证证明垃圾房位置的变更属于合同约定第七条规划变更的内容，也未举证证明因垃圾房位置变更和公租房纳入小区管理受到的损失，且诉讼请求中只主张了逾期交房违约金，并未主张该项损失，本院对上诉人的该项上诉请求不予支持。综上所述，上诉人杨国印的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1978元，由上诉人杨国印负担。本判决为终审判决。审 判 长  董小萍审 判 员  文 焱代理审判员  向星燃二〇一六年十二月十三日书 记 员  黄孟婷