昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0112民初4365号原告：昆明金马不锈钢厨具有限公司。原告：杨素华，女，汉族。被告：云南健之佳连锁健康药房有限公司。原告昆明金马不锈钢厨具有限公司（以下简称金马公司）、原告杨素华与被告云南健之佳连锁健康药房有限公司（以下简称健之佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月24日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月2日、11月9日先后两次公开开庭进行了审理。原告���马公司的委托代理人付振军、顾刚，原告杨素华的共同委托诉讼代理人顾刚、被告健之佳公司的委托诉讼代理人李艳莉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金马公司、杨素华向本院提出诉讼请求：1、申请解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付租金损失109200元及期间物管费损失6024元，合计115224元；3、判令被告支付违约金15000元；4、判令被告承担本诉讼费及实现债权的一切费用（包括律师费5000元）。事实和理由：2014年9月15日以来，原告将自有的位于昆明市金马碧鸡坊商业步行街JB3-2号商铺（面积：105㎡）租给被告使用。前期双方一直合作很好，但2015年5月18日被告突然提出“因其经营亏损，决定于2015年6月30撤场，不再使用。”在未经原告同意的情况下，便自行撤离。后原告多次采取积极补救措施并找到新租户，但被告的违约行为还是导致原告的商铺8个月空置，致使原告损失租金109200元及物业管理费6024元。经原告找被告协商，被告仅同意按照合同约定支付15000元违约金。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告健之家公司辩称，1、被告为经营“博仁堂”中医馆，于2014年1月7日与案外人张帆签订租赁合同，将金马碧鸡坊商业步行街JB3-2-2号商铺承租后作为主营业务经营场所，租期自2014年1月1日至2016年12月31日。为扩展经营面积，被告又于2014年1月17日与原告签约，承租与JB3-2-2号商铺相邻的JB3-2号商铺二楼作为储物间，租期同样是自2014年1月1日至2016年12月31日。后因“博仁堂”中医馆经营严重亏损，被告遂与案外人张帆解除了租赁合同。由于主要经营场的租赁合同已终止，被告承租原告的商铺作为储物间已无必要，故依据民法中的情势变更原则及公平原则，���述情况属于双方在订立合同时无法预见、不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，故被告的行为不构成违约。2、即便被告违约，原告依法应承担积极减损的义务，对原告未履行法定减损义务导致的损失扩大部分不应由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告金马公司、杨素华提交的收据和发票系复印件，无原件予以核对，且收据和发票显示的付款人并非原告，也未记载商铺坐落或名称，故对该份证据，本院不予采信，对原告持证据欲主张产生6024元物管费损失的事实，不予认定。2、原告金马公司、杨素华提交的案外人与庞帮商贸有限公司签订的《租赁合同》，系原告与案外人签订，与本案无关，本院不予采信。3、被告健之佳公司提交的《合同》《补充协议》及《关于〈律师函〉的回函》，原告对该证据的真实性、关联性均不认可，本院认为，该份证据虽系被告与案外人签订的合同以及商讨文件，但能够证实本案中所涉商铺的坐落情况及租赁情况，故本院予以部分采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：被告健之佳公司自2004年9月起租用原告金马公司所有的昆明市金马碧鸡坊商业步行街区JB3-2号商铺，租期为十年。2014年1月17日，被告健之佳公司与原告金马公司的委托代理人即本案原告杨素华签订《商铺租赁合同》，约定：原告金马公司将位于昆明市金马碧鸡坊商业步行街JB3-2号商铺（建筑面积：105平方米）出租给被告健之佳公司，租期为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止，每月租金13650元，按年支付。2015年6月18日被告健之佳公司向原告金马公司，出具《商函》提出：“由于我公司经营至今一直亏损，现我公司决定于2015年6月30日撤场，不再使用”。2015年6月22日原告金马公司向被告健之佳公司出具《回复函》，表明：“希望继续履行合同支付租金，直至合同结束。”2015年6月30日，被告健之佳公司在未征得原告同意的情况下，自行撤离商铺，不再租用。2016年6月24日，原告以被告违约为由，向本院提起诉讼，主张解除合同，并由被告赔偿租金损失109200元和物管费损失6024元。庭审中，原告明确表示其主张的租金损失为八个月租金，每月13650元，共计109200元；双方一致确认被告支付租金至其搬离之日即2016年6月30日；原、被告双方于2014年1月17日签订的《商铺租赁合同》中载明的“昆明市金马碧鸡坊商业步行���JB3-2号商铺”系笔误，实际租赁的商铺为昆明市金马碧鸡坊商业步行街区JB3-2-3号商铺的二楼（建筑面积：105平方米）。该商铺与被告健之佳公司向案外人租赁的昆明市金马碧鸡坊商业步行街区JB3-2-2号商铺（建筑面积：509.74平方米）的二楼相邻，两商铺二楼之间的隔墙已打通相连。2016年6月30日，被告健之佳公司搬离了昆明市金马碧鸡坊商业步行街区JB3-2-2号商铺。本院认为，关于本案原、被告签订的《商铺租赁合同》的解除问题。原告金马公司与被告健之佳公司于2014年1月17日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反我国法律、行政法律规的效力性强制规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应当按照约定履行己方义务，不得擅自变更或者解除合同。被告在未取得原告同意的情况下，提前撤租，致使《商铺租赁合同》无法继续履行，因被告对解除《商铺租赁合同》并无异议，故对原告提出的解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于被告健之佳公司撤租的行为是否构成违约的问题。被告提出其与案外人解除了与本案承租商铺相邻的商铺的租赁合同，遂被告无须再承租原告的商铺，故依据情势变更原则及公平原则，被告的撤租行为不构成违约的答辩主张。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉》若干问题的解释（二）》第二十六条关于重大情势变更的规定，首先，本案被告健之佳公司明知昆明市金马碧鸡坊商业步行街区JB3-2-3号商铺的二楼与相邻商铺系不同出租人，仍租用JB3-2-3号商铺及与其相邻商铺，故其应当预见相邻商铺承租合约的变更会对JB3-2-3号商铺的使用造成影响；其次，被告健之佳公司所称的情势变更，不属于不可归责于双方的，除不可抗力以外的其他重大变化。故该主张不符合情势变更原则的适用条件，本院不予支持。被告健之佳公司在未取得原告同意的情况下，提前撤租的行为，构成违约，应当承担违约责任。关于本案原告的损失的赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，被告的违约行为造成原告金马公司的商铺空置，预期可得租金减少，原告主张被告赔偿损失，有事实和法律依据，但由于双方针对被告提前撤租的行为未明确约定违约金，也未约定赔偿损失的计算标准，故根据被告违约造成租赁房屋空置的事实和原告金马公司需要的合理寻租期间，本院判定被告健之佳公司赔偿原告金马公司5个月的租金损失68250元（5×13650元/月）。至于原告主张的物管费损失，因未提交有效证据加以证实，故本院不予支持。另，根据本案查明的事实，本案中，原告杨素华系被告金马公司的委托代理人，代金马公司与被告健之佳公司签订《商铺租赁合同》，故其不是合同的主体，无权向被告主张权利，对原告杨素华的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、解除原告昆明金马不锈钢厨具有限公司与被告云南健之佳连锁健康药房有限公司于2015年1月17日签订的《商铺租赁合同》；二、被告云南健之佳连锁健康药房有限公司于本���决生效之日起十五日内赔偿原告昆明金马不锈钢厨具有限公司经济损失68250元；三、驳回原告昆明金马不锈钢厨具有限公司的其他诉讼请求；四、驳回原告杨素华的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2904元（原告已预交），由被告云南健之佳连锁健康药房有限公司负担（于本判决生效之日起十五日内支付给原告昆明金马不锈钢厨具有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。审 判 长  普会峻人民陪审员  李金江人民陪审员  王祥文二〇一六年十二月二十日书 记 员  朱孟妮