上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初5874号原告：郑自知，男，1987年7月8日出生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：吴要康，上海法知特律师事务所律师。被告：上海泽誉金属材料有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：倪娅，董事长。被告：上海贵锦商贸发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈强，董事长。被告：上海嘉猷金融信息服务有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：吴建新，董事长。被告：上海品竹实业有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：林飞力，总经理。委托诉讼代理人：李晓兰，北京大成(福州)律师事务所律师。四被告共同委托诉讼代理人赵忠敏，上海知诚律师事务所律师。第三人：林立举，男，1977年4月3日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区镇海街道丰美小区4号楼11号。第三人：林峰，男，1970年5月9日出生，汉族，户籍地福建省宁德市蕉城区蕉南少年宫路北十三弄21号。第三人：黄爱金，女，1972年9月7日出生，汉族，户籍地福建省宁德市蕉城区蕉南少年宫路北十三弄21号。原告郑自知与被告上海泽誉金属材料有限公司(以下简称泽誉公司)、上海贵锦商贸发展有限公司(以下简称贵锦公司)、上海嘉猷金融信息服务有限公司(以下简称嘉猷公司)、上海品竹实业有限公司(以下简称品竹公司)排除妨害纠纷一案，本院于2016年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因审理需要，本院依法追加林立举、林峰、黄爱金为本案第三人参加诉讼。此后，本案依法转为适用普通程序，并再次公开开庭进行了审理。原告郑自知的委托诉讼代理人吴要康，被告品竹公司委托诉讼代理人李晓兰及四被告共同委托诉讼代理人赵忠敏到庭参加诉讼。第三人林立举、林峰、黄爱金经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告郑自知向本院提出诉讼请求：1、被告泽誉公司、贵锦公司、嘉猷公司、品竹公司迁出并返还上海市杨浦区国权路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号房屋(以下简称系争房屋)；2、被告泽誉公司、贵锦公司、嘉猷公司、品竹公司支付原告房屋使用费，从2014年1月22日起算至实际迁出之日，按每月25,245元计算。事实和理由：原告于2014年1月通过买卖的方式从江苏楚乐沃实业有限公司(以下简称楚乐沃公司)取得系争房屋产权，并已办理了产权证；但原告在接收房屋时，发现被告非法占用系争房屋拒不搬离；故诉至法院作如上诉请。被告泽誉公司、贵锦公司、嘉猷公司、品竹公司共同辩称：被告不存在侵权行为，不同意原告诉请；泽誉公司、贵锦公司、嘉猷公司因与品竹公司关系较好，为了招揽生意挂了招牌，实际并未在系争房屋办公及使用，请求法院驳回原告对于上述三被告的诉请；系争房屋原产权人林峰于2011年1月将系争房屋出租给林立举，租期20年，林立举租金是一次性付清，林立举又于2011年3月将房屋出租给品竹公司，故品竹公司是通过合法租赁关系取得系争房屋的使用权，租期为15年，从2011年3月20日起至2026年3月19日止，租金650万元及保证金50万元已经一次性付清；原告购买系争房屋时明知被告在系争房屋租赁，故原告应当知晓购买的后果；同时，原告的使用费计算标准也没有依据。第三人林立举、林峰、黄爱金未作陈述。本院经审理认定事实如下：上海市杨浦区国权路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号五套系争房屋类型系办公楼，建筑面积分别为72.36平方米、52.79平方米、56.21平方米、49.46平方米、49.68平方米，原产权人系第三人林峰。2011年，江苏省中瑞投资担保有限公司(以下简称中瑞公司)向江苏省连云港市中级人民法院起诉上海柯米斯实业有限公司(以下简称柯米斯公司)、林峰、黄爱金担保追偿权纠纷，诉讼中中瑞公司向法院申请查封了林峰名下位于上海市杨浦区国权路XXX号XXX楼包括系争房屋在内的15套房屋，江苏省连云港市中级人民法院审理后于2011年10月18日作出(2011)连商初字第0003号、第0004号民事调解书。因柯米斯公司、林峰、黄爱金未履行生效法律文书确定的义务，中瑞公司申请执行。2011年12月29日江苏省连云港市中级人民法院执行局执行中，到柯米斯公司办公室找黄爱金作了谈话笔录。黄爱金向法院承诺：到目前为止，整个19层在林峰名下的房产没有一套出租，黄爱金和林峰不会再抵押、租赁，确保房产的完整，不会转移财产，做违法的事情。至2013年，柯米斯公司、林峰、黄爱金仍未履行生效法律文书确定的义务，江苏省连云港市中级人民法院对包括系争房屋在内的8套房屋委托拍卖，并到系争房屋所在上海市杨浦区国权路XXX号XXX楼张贴执行通知书及执行公告，后因该房屋无人参加竞买，致流拍。江苏省连云港市中级人民法院遂作出(2013)连执字第0033-1号、0319号执行裁定书，裁定将林峰所有的包括系争房屋在内的8套房屋产权过户给申请执行人中瑞公司。在执行中，该院又多次到柯米斯公司了解相关情况，并实地查看，证实房屋由柯米斯公司、林峰、黄爱金占有使用，不存在对外出租问题。2013年10月8日，中瑞公司通过江苏省连云港市中级人民法院的执行取得系争房屋产权。2013年12月5日，原告(买受人)与中瑞公司(卖售人)就五套系争房屋签订两份《上海市房地产买卖合同》，中瑞公司将系争房屋出售给原告。2014年1月3日，中瑞公司名称变更为楚乐沃公司。2014年1月17日，国权路XXX号XXX号、XXX号、XXX号房屋产权变更登记至原告名下。2014年1月22日，国权路XXX号XXX号、XXX号房屋产权变更登记至原告名下。原告成为产权人后，要求被告迁出，遭拒。2016年4月8日，原告诉至本院，作如上诉请。审理中，品竹公司提供了黄爱金、林峰与林立举签订的《房屋租赁合同》及林立举与品竹公司签订的《房屋租赁合同》各一份，还提供了林立举出具的《证明》一份、银行账户对账单和收条、水电费和物业管理费收据。黄爱金、林峰与林立举签订的《房屋租赁合同》主要内容为：黄爱金(出租方)将上海市杨浦区国权路XXX号财富广场金座19楼包括系争房屋在内的14间房屋出租给林立举(承租方)，租金每月每平方米60元，租期20年，租金总计11,241,792元；合同签订日，林立举付给黄爱金30万元定金，合同签订十日内，林立举支付黄爱金40万元，合同签订一个月内，林立举再支付541,792元；黄爱金按80万元的标准代为装修，费用由黄爱金另行支付；在2012年5月1日前林立举支付给黄金爱1000万元后，方可搬入使用，款项支付情况以林立举的转账凭证为准，若所有款项未能在约定时间内支付给黄爱金，则黄爱金有权取消合同，合同即为失效；林立举有权转租该房屋，但应要求次承租人履行本合同约定的承租方义务；本合同签订的同时，黄爱金即已将租赁房屋交付给林立举，双方不再另行办理移交手续。合同末页载明签署日期为2011年1月1日，出租方有“黄爱金、林峰”字样，承租方有“林立举”字样。林立举与被告品竹公司签订的《房屋租赁合同》主要内容为：林立举(出租方)将系争房屋在内的十套房屋出租给品竹公司(承租方)，租赁期限为15年，从2011年3月20日至2026年3月19日止，租金共计650万元整，品竹公司于2011年4月20日前付清；品竹公司支付保证金50万元，林立举在租赁期限届满后品竹公司将房屋完好交还并结清所有有关费用后3日内一次性返还品竹公司。合同末页有“林立举”字样的签名及被告品竹公司公章。《证明》主要内容为：2011年1月1日林立举与林峰签订《房屋租赁合同》，林立举已按合同约定支付了全部租金，包括系争房屋在内的十套房屋已经转租给品竹公司使用。《证明》右下方有“林立举”字样的签名和手印。银行账户对账单及收条的主要内容为：品竹公司按照林立举的要求于2011年3月9日将保证金50万元从品竹公司的委托付款账户XXXXXXXXXXXXXXXXXXX汇入林立举指定的收款账户XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，并于2011年4月20日将租金650万元从品竹公司的委托付款账户XXXXXXXXXXXXXXXXXXX汇入林立举指定的收款账户XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，林立举分别出具了保证金和租金的收条。水电费收据和物业管理费发票开票日期均为2011年，但付款人一栏均系柯米斯公司。被告提供上述证据以证明林立举通过合法途径取得系争房屋承租权，并支付了全部租金给林峰，被告品竹公司是次承租人，承租期间支付了水电费和物业管理费，因物业登记人为柯米斯公司，故收据和发票上均是柯米斯公司的名字，被告品竹公司系合法占用系争房屋。对于上述证据原告认为，黄爱金在江苏省连云港市中级人民法院执行中向法院承诺系争房屋没有出租也不会出租，被告在系争房屋被法院强制执行过程中没有提出过异议，法院查封系争房屋的时间是2011年3月21日，而系争房屋转租合同起租日期为2011年3月20日，品竹公司的原法定代表人就是林立举，林立举向林峰、黄爱金一次性支付15年的租金并将房屋转租给自己任法定代表人的公司，均不符合常理，林立举未到庭，对上述证据真实性均不予认可。审理中，原、被告一致确认上述5套房屋打通使用。原告起诉时称系争房屋是四被告共同使用，审理中泽誉公司和贵锦公司将招牌摘除，该址另增加了唐盈实业和尼高国际贸易(上海)有限公司的招牌。四被告称仅是品竹公司实际使用系争房屋，泽誉公司、贵锦公司、嘉猷公司仅是在进门处悬挂招牌，为了招揽生意，实际并未使用，现贵锦公司、嘉猷公司已经拆除招牌，唐盈实业和尼高国际贸易(上海)有限公司从未使用过系争房屋。关于房屋使用费支付标准，原告表示愿意按照被告所称的15年650万元租金计算房屋使用费。2016年12月21日，本院至系争房屋所在地现场勘察，查明在系争房屋挂牌的是被告品竹公司和案外人唐盈实业。本院认为：所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告品竹公司提供了两份《房屋租赁合同》、《证明》、收条等证据，欲证明己方取得系争房屋具有合同依据。但因合同相对方均未到庭应诉，仅凭上述证据，对租赁事实的真实性及所付钱款是否确为租金、保证金，本院难以确认。2011年12月，江苏省连云港市中级人民法院查看现场，并与第三人黄爱金作了谈话笔录，无论是黄爱金的表述还是法院查验情况，均未显示出被告品竹公司已经承租并正在使用系争房屋之境况。且法院在现场张贴执行公告后，被告品竹公司亦未提出案外人执行异议。综上，本院对被告品竹公司上述主张，不予采信。被告泽誉公司、贵锦公司及嘉猷公司现已摘下悬挂在系争房屋内的公司招牌，被告品竹公司亦表示上述公司并未实际使用系争房屋，原告要求该三家公司迁出系争房屋，但未提供其实际使用系争房屋的依据，故对于原告该主张，本院不予支持。被告品竹公司实际使用系争房屋，现原告坚持要求品竹公司迁出系争房屋，于法不悖，本院可予支持。被告品竹公司实际使用系争房屋，理应支付相应的房屋使用费，原告要求按照被告品竹公司所称的租金标准按月支付，并无不当，本院可予采纳。第三人林立举、林峰、黄爱金经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，由此产生的法律后果，由第三人自行承担。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海品竹实业有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市杨浦区国权路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号五套房屋，并将上述五套房屋返还原告郑自知；二、被告上海品竹实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告郑自知上海市杨浦区国权路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号五套房屋的房屋使用费，从2014年1月22日起按每月21,928元的标准支付至实际迁出上述房屋之日止；三、原告郑自知的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9,859元，公告费560元，由被告上海品竹实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 王    莹审 判 员 张    扬人民陪审员 陈  铭  浩二〇一六年十二月二十八日书 记 员 袁甄乙肖蔚瑾附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。