福建省福安市人民法院 行 政 裁 定 书 (2016)闽0981行初40号 原告潘国光，男，1956年4月29日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 被告寿宁县房地产管理所，住所地福建省寿宁县胜利街335号。 法定代表人王新斌，所长。 委托代理人范圣忠、寇德扬，上海市百良律师事务所律师。 第三人寿宁县东泰房地产开发有限公司，住所地寿宁县鳌阳镇滨湖北路龙庭国际小区。 法定代表人何政岳。 委托代理人杨贤海。 第三人叶双福，男，1981年7月23日出生，住址寿宁县。 第三人吴学屏，女，1981年10月6日出生，住址寿宁县。 原告潘国光不服被告寿宁县房地产管理所作出的合同登记备案行为向本院起诉，本院于2016年6月13日立案后，向被告寿宁县房地产管理所送达了起诉状副本及应诉通知书，向第三人寿宁县东泰房地产开发有限公司（下称东泰公司）、第三人叶双福、吴学屏送达了起诉状副本及参诉通知书。本院依法组成合议庭，于2016年9月9日公开开庭进行了审理。原告潘国光，被告的负责人王新斌及委托代理人范圣忠、寇德扬，第三人寿宁县东泰房地产开发有限公司（下称东泰公司）的委托代理人杨贤海，第三人叶双福到庭参加了诉讼。本案经本院审判委员会研究决定，现已审理终结。 原告诉称，2014年3月14日，原告与第三人东泰公司签署了《商品房买卖合同》，就购买东泰公司位于寿宁县，计面积141.79平方米房屋一套，并在被告处办理了合同登记备案（备案号：0581490），被告寿宁县房地产管理所在商品房买卖合同上盖了合同备案专用章并给原告出具了备案证明书一份，原告就此向东泰公司支付了首期购房款283580元，但事后东泰公司并未按照约定履行自己的合同义务，后经原告调查得知，东泰公司在原告毫不知情的情况下，将已售出给原告的房源另行出售给了第三人叶双福、吴学屏（合同号：0539078，登记日期2014年8月13日）并收取了相应的售房款，实施了一房二卖行为，结果导致了原告与东泰公司所签署的商品房买卖合同项下的房源不能履行交付，同时造成了原告的巨大经济损失。被告在明知出售给原告的房屋已经办理了备案登记的前提下，仍然无视原告的合法权益，将东泰公司已经出售并办理登记备案给原告的房源另行办理备案登记给第三人，被告的具体行政行为导致原告合法权益受到严重侵害。现根据《行政诉讼法》以及相关法律法规的规定，诉至贵院，请求判决撤销被告将寿宁县东泰房地产开发有限公司出售并已备案登记给原告的涉案房屋备案登记给第三人的行政行为。 被告辩称，一、原告的起诉不符合行政诉讼的受案范围，应当驳回起诉。第三人东泰公司将本案《商品房买卖合同》向被告进行备案的行为属于商品房预售合同登记备案行为，而商品房预售合同实行备案登记并不是房屋登记或者行政许可行为，是房地产开发企业按照《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的规定履行的合同备案程序，是房地产行政管理部门为了加强对房地产开发经营管理而采取的一项行政管理措施，不是法律规定的预售合同生效和履行的前提条件。故商品房预售合同实行登记备案对当事人就没有设定权利义务，对当事人的权利没有产生影响，是一种行政管理行为，并不是具体行政行为。根据《行政诉讼法》的相关规定“行政行为对其合法权利明显不产生实际影响的”应当裁定驳回起诉。原告起诉对其权利义务不产生实际影响，故原告的起诉应当予以驳回。二、被告不存在损害原告财产权益的行为，原告认为被告对第三人东泰公司与第三人叶双福、吴学屏签订的《商品房买卖合同》登记备案，属于无效之理由不成立。（一）原告认为被告对第三人东泰公司与第三人叶双福、吴学屏签订的《商品房买卖合同》的登记备案，是在被告对原告与第三人东泰公司签订《商品房买卖合同》的登记备案之后，故认为该备案无效的观点是错误的。原告的观点成立的前提是原告与第三人东泰公司签订的《商品房买卖合同》的登记备案为有效，但事实证明原告与第三人东泰公司签订的《商品房买卖合同》的登记备案并不具有法律效力。因为：1、根据有关规定，可以备案登记的只能是《房屋预售合同》，如果不存在房屋销售，则就不存在备案登记。2014年3月13日，原告与第三人东泰公司达成借款意向，第三人东泰公司向原告借款，以签订本案《商品房买卖合同》作为借款的担保，并签订了一份《商品房回购协议书》，原告与第三人东泰公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房回购协议》名为商品房买卖合同，实为民间借贷，可见，原告与第三人东泰公司以达成民间借贷为目的，虚构虚假的《商品房买卖合同》，隐瞒原告与第三人东泰公司签订的《商品房回购协议》，向被告提交虚假的《商品房买卖合同》，骗取被告对根本不存在的合同进行登记备案。因此，原告虚构事实，隐瞒真相，向被告骗取的《商品房买卖合同》的备案登记是无效的。三、被告有权对第三人叶双福、吴学屏与东泰公司签订的《商品房买卖合同》进行登记备案，被告的登记备案行为符合法律规定，是有效的。1、被告对真实的《商品房买卖合同》进行登记备案有法律依据，是合法有效的。2014年8月13日，第三人叶双福、吴学屏与东泰公司签订真实的《商品房买卖合同》，购买本案讼争合同项下的房产，即“龙庭国际”4号楼1601室房屋，并持该份真实的《商品房买卖合同》到被告单位进行备案登记，根据相关法律法规的规定，该份合同符合备案登记的条件，被告予以登记备案，因此，被告依其职权对真实的合同进行备案符合法律规定，是合法有效的。2、原告与第三人东泰公司签订的《商品房买卖合同》到被告单位进行登记备案，属于商品房预售合同登记备案，不产生物权效力，无法对抗第三人。即使原告与第三人东泰公司签订的《商品房买卖合同》是真实、有效的合同，但第三人东泰公司到被告单位的登记备案行为，属于商品房预售合同备案行为，是对合同双方当事人的权利状态方面的有关事实的记载，并不是预告登记，不产生物权对抗效力，该合同项下的商品房的所有权还是属于开发商即第三人东泰公司，在第三人叶双福、吴学屏知道该商品房已经预售的情况下，基于信赖或者其他原因，与开发商签订《商品房买卖合同》，并要求备案，被告并无权不予登记备案。综上，请求驳回原告行政诉讼的起诉。 第三人东泰公司辩称，东泰公司与原告之间是民间借款，其与原告签订《商品房买卖合同》是双方之间在借款过程订立的，欲以房产作为抵押，借款到期后，东泰公司偿还本金和利息。请求驳回原告的起诉。 第三人叶双福、吴学屏辩称，同意被告答辩意见，其是正常购买涉案房屋，并已缴纳了相关税费，现已经入住半年多。请求驳回原告的起诉。 本院认为，原告起诉应当符合行政诉讼受案范围。本案被诉行为系商品房买卖合同登记备案行为，商品房买卖登记备案是房地产管理部门为了加强商品房销售管理，由法律、行政法规对房地产开发企业设定的一项行政义务，该行为只是对已经存在商品房买卖合同当事人的权利状态方面有关事实的记载，对合同当事人的权利义务并不产生实际影响。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款规定：“当事人以商品房预售合同未按法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”这说明了商品房预售合同是否登记备案对合同的效力不产生影响，可见，本案被诉的商品房买卖合同登记备案行为对原告与第三人东泰公司签订的商品房买卖合同的效力及当事人的权利义务不产生实际影响的，不是可诉的行政行为。至于原告与第三人东泰公司签订的商品房买卖合同目的能否实现，属于民事纠纷范畴。综上，本案被告作出的被诉行为，虽有存在管理上不当，但被诉行为未对原告的权利义务予以设定，对原告的合法权益明显不产生实际影响，不属于人民法院行政诉讼的受案范围，依法应当裁定驳回起诉。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（四）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（八）项的规定，裁定如下： 驳回原告潘国光的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审 判 长  王耀楠 审 判 员  杨文英 人民陪审员  王新泽 二〇一六年十二月七日                            本件与原本核对无异                书记员谢巧丹 附本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第四十九条提起诉讼应当符合下列条件： （一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实根据； （四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》 第三条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉： （一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的； （二）超过法定起诉期限且无正当理由的； （三）错列被告且拒绝变更的； （四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的； （五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的； （六）重复起诉的； （七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的； （八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的； （九）诉讼标的已为生效裁判所羁束的； （十）不符合其他法定起诉条件的。 人民法院经过阅卷、调查和询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。