广西壮族自治区灵川县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0323民初410号原告邵晓煌，男，汉族，1977年4月24日生，住广西桂林七星区。委托代理人谢继香，广西远兴律师事务所律师。委托代理人肖亮，广西远兴律师事务所律师实习律师。被告桂林市松杉房地产开发有限公司，住所地：桂林市育才路3号，法定代表人：蒋晓群。被告桂林润松休闲健身有限公司，住所地：桂林市竹江路桂林华侨农场一分场，法定代表人：马晓珍。二被告委托代理人张宇杰，广西九宇律师事务所律师。第三人南宁市南方融资性担保有限公司，住所地：南宁市竹溪大道36号青湖中心第21层，法定代表人：陆海宏，职务：董事长。委托代理人李莉，北京大成（南宁）律师事务所律师。委托代理人廖子慧，北京大成（南宁）律师事务所实习律师。原告邵晓煌诉被告桂林市松杉房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案受理后，依法组成由审判员易升龙担任审判长，代理审判员杨建平和人民陪审员李金香参加的合议庭进行了审理。在审理过程中，原告于2016年4月6日申请追加桂林润松休闲健身有限公司为本案被告，经审查，本院依法追加桂林润松休闲健身有限公司为本案被告参加诉讼。另，经审查，南宁市南方融资性担保有限公司与本案的审理存在利害关系，本院依法追加南宁市南方融资性担保有限公司为本案第三人参加诉讼。2016年7月25日，本院依法公开开庭审理了本案。书记员陈荣财担任法庭记录。原告邵晓煌及其委托代理人谢继香，二被告的委托代理人张宇杰，第三人的委托代理人李莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年，原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定：原告购买被告桂林市松杉房地产开发有限公司开发建设的位于灵川县大圩镇××华侨农场内“桂林××”××号房屋一套，房屋建筑面积为274.48平方米，总价款为1152998元。被告桂林市松杉房地产开发有限公司承诺该商品房正常使用直接关联的水电配套、公共交通、绿化等基础生活设施正常运行。双方还约定，被告桂林市松杉房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后180个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权机关备案，房屋权证由被告桂林市松杉房地产开发有限公司统一代办代领。合同签订后，原告依约付清了全部房款，缴纳了专项维修基金27448元，并由被告代收了契税34590元。被告于2012年6月21日将房屋实际交付原告。但被告并未实现对供水、供电、道路、通讯、绿化等配套设施正常运行的交付承诺，被告提供的只是临时水电。其临时施工用电，电压极不稳定且经常断电，供水由被告自行抽取黄沙河的河水，经简单过滤后供业主使用，达不到生活用水的标准，且经常停水，无法正常使用。被告也未按合同约定将办理权属登记需由被告提供的材料报产权登记机关备案，为原告办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。“桂林漓江奥林苑”项目系由被告桂林市松杉房地产开发有限公司与被告桂林润松休闲健身有限公司共同合作开发，两被告应共同承担相关责任。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令1、二被告将办理“桂林漓江奥林苑”G56幢G56号房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，为原告办理上述房屋所有权证及土地使用权证并交付原告；2、二被告为原告上述房屋提供永久性供水、供电等符合正常生活要求的配套基础设施；3、本案的诉讼费由二被告负担。原告对其陈述的事实在举证期内提供了以下证据：一、《商品房买卖合同》一份证明原告与被告的商品房买卖关系及被告关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺和关于产权登记的约定；二、销售不动产统一发票二张、契税收据一张、住宅专项维修资金专用收据一张，证明原告已按合同约定付清房款，并交纳了契税和房屋维修基金的事实；三、《收房确认书》一份，证明被告将本案涉案房屋已经交付原告使用的相关事实；四、工商电脑咨询单，证明被告的基本情况；五、照片九张，证明被告仅为原告提供临时的用水用电设施达不到正常生活设施标准的事实；二被告辩称：对原告诉状诉称的事实没有异议,二被告在办证条件允许的情况下愿意积极为原告办理备案、房产证及土地使用证；二被告愿意为原告提供符合正常生活要求的基础配套设施，但现在存在一定困难。二被告对其辩解在举证期内未提供证据。第三人陈述称：原告的诉讼已经过诉讼时效，请求依法驳回诉求；原告只是与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，未经被告桂林润松休闲健身有限公司同意，合同无效；原告在签订合同时有过错，原告没有查阅相关开发商的资料，二被告是该房产项目的共同开发者；第三人已经依法办理了抵押登记，涉案房屋当时已经办理了房产证且所有权人为二被告，第三人的抵押权已经依法设立。第三人对其陈述的事实在举证期内提供了以下证据：一、最高额委托担保协议（南方担保委字20150051205号）；二、借款及担保协议（协议编号：NNJJ-NFDB2015033、NNJJ-NFDB2015034、NNJJ-NFDB2015035），担保函（编号：NNJJ-NFDB2015BH33、NNJJ-NFDB2015BH34、NNJJ-NFDB2015BH35）；三、确认函、放款确认函、资金划转协议、中国建设银行网上银行电子回执、电子转账凭证；证据一至三证明南方担保公司为南宁市丰瓴商贸有限公司借款提供担保的事实；四、二被告公司章程及股东会议决议，证明二被告公司章程均未规定对外提供担保必须经过股东会议决议、董事会决议的同意以及二被告公司股东会议决议同意向第三人提供反担保的事实；五、最高额反担保抵押合同（南方担保抵字20150051205-2号），证明二被告向第三人在《最高额委托协议》（南方担保委字20150051205号）项下的担保提供最高额为贰仟壹佰壹拾万元的反担保的事实；六、他项权证一份，证明二被告将其共有的含本案讼争房产在内的房屋为第三人设立了最高额抵押权的事实；七、灵01国用（2014）第21700017号国有土地使用权证复印件、灵川县房产权证大圩镇字第××、20××18号房屋所有权证复印件，证明涉案房屋自始至终都是二被告公司共同共有的财产，第三人抵押权是依法设立的，合法有效的。为查明案件事实，本院依法向灵川县房产管理局和灵川县国土资源局调取了本案讼争房产的相关登记信息，灵川县房产管理局向本院出具了《灵川县房屋登记档册》一份，其上载明本案讼争房产办理了抵押登记，抵押权人为第三人；灵川县国土资源局向本院出具了《关于“桂林漓江奥林苑”土地登记情况说明的函》一份，其上载明本案讼争房产建于灵01国用（2011）第07264-7号宗土内。经过开庭质证，二被告对原告提供的证据一、二、三、四、五均无异议，第三人提出对原告提供的证据的真实性由法院审查。二被告及第三人对本院依法调取的证据均无异议，原告对本院依法调取的证据的真实性无异议。经审查，上述证据符合民事证据规则关于证据真实性、合法性、关联性的规定，本院依法予以采信，作为本案定案证据。二被告对第三人提供的证据一、二、三、四、五、六、七均无异议。原告对第三人提供的证据一、二、三、四、五、六、七的真实性、合法性、关联性及证明内容均有异议，认为权属状态不真实导致证明内容也不真实。第三人提供的证据落款时间晚于原告购买房屋的时间，被告将涉案房屋出卖给原告后房屋及土地就属于原告，被告无处分权，其设立的抵押无效。本院认为，第三人提供的证据具备了民事证据的形式要件，二被告作为参与形成证据的当事人之一，对相关证据的真实性也予以了认可，且第三人提供的证据与各当事人均无异议的灵川县房产管理局向本院出具的《灵川县房屋登记档册》所载明的情况能互相验证，在原告无其他相反证据证明的情况下，对第三人提供的证据的真实性、合法性、关联性本院依法予以认可，作为本案定案证据。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2010年，原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，该合同约定：原告购买被告桂林市松杉房地产开发有限公司开发建设的位于灵川县大圩镇××华侨农场内“桂林××”××号房屋一套，房屋建筑面积为274.48平方米，总价款为1152998元。被告桂林市松杉房地产开发有限公司承诺该商品房正常使用直接关联的水电配套、公共交通、绿化等基础生活设施正常运行。双方还约定，被告桂林市松杉房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后180个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权机关备案，房屋权证由被告桂林市松杉房地产开发有限公司统一代办代领。2010年7月26日，原告向被告桂林市松杉房地产开发有限公司支付了购房款1095348元，并由被告桂林市松杉房地产开发有限公司代收了房屋契税34590元。2012年6月21日，被告桂林市松杉房地产开发有限公司将房屋交付原告。2012年6月28日，原告向房产部门缴纳了房屋专项维修基金27448元。2012年6月29日，原告向被告桂林市松杉房地产开发有限公司支付了购房款57650元。但二被告一直未实现对供水、供电、道路、通讯、绿化等配套设施正常运行的交付承诺。二被告也未按合同约定为原告办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。另查明，“桂林漓江奥林苑”项目系由被告桂林市松杉房地产开发有限公司与被告桂林润松休闲健身有限公司共同合作开发。被告桂林润松休闲健身有限公司对原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的关于灵川县大圩镇××华侨农场内“桂林××”××号房屋的《商品房买卖合同》及被告桂林市松杉房地产开发有限公司的交房行为予以认可。再查明，2015年9月28日，第三人与南宁市丰瓴商贸有限公司签订了《最高额委托担保协议》，协议约定第三人为南宁市丰瓴商贸有限公司与南宁市华信小额贷款有限公司等金融机构或者其他网络贷款平台在2015年9月28日至2016年9月28日期间签订的多个借款合同提供担保，担保的最高债权额为21100000元。第三人为保障其权益，与两被告及南宁市丰瓴商贸有限公司共同签订了《最高额反担保抵押合同》，合同约定，两被告以包括本案讼争房产在内的多套房产向第三人提供最高额反担保抵押，并于2015年9月25日办理了抵押登记。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反国家法律规定，也不损害国家、集体和他人利益，被告桂林润松休闲健身有限公司也予以认可，并愿意承担相应的合同义务，故该合同合法有效，对原告及二被告均具有约束力，各当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告已支付全部购房款，并缴纳了房屋专项维修基金，由被告代收了房屋契税，已履行了自己的合同义务，二被告也已将房屋交付原告，但因本案讼争房产已被抵押给了第三人，并办理了抵押登记，在抵押登记存在的情况下，根据办理产权登记的相关规定，暂不具备将相关资料备案及将产权证办理至原告名下的条件。故，对原告要求办理资料备案及为其办理房屋所有权证及土地使用权证的诉讼请求本院不予支持。原告可在相关条件成就后，再行要求办理相关产权证件。关于原告的第二项诉讼请求，其实际包含了两项诉请，一是要求确认房屋所有权属原告，二是要求二被告提供符合交付使用条件的永久性供水、供电等基础配套设施。关于确认房屋所有权属原告的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记本的记载与真实权利状态不符、其为不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。本案中，原告已支付全部购房款，并缴纳了房屋专项维修基金，由被告代收了房屋契税，已履行了自己的合同义务，二被告也已将房屋交付给原告，原告为讼争房产的真实权利人，因此，对原告要求确认讼争房屋所有权归其所有的诉请，本院依法予以支持。原告要求二被告提供符合交房使用条件的永久性供水、供电等基础配套设施，符合原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中的约定，也符合有关法律法规的规定，二被告称为原告提供符合使用条件的配套基础设施存在一定困难，不能作为其未履行义务的抗辩理由。故，对原告要求二被告为本案讼争房屋提供永久性供水、供电等基础配套设施的诉讼请求本院依法予以支持。综上，对原告要求二被告为其所有的灵川县大圩镇××华侨农场内“桂林××”××号房屋提供符合交付使用条件的永久性供水、供电等基础配套设施的诉讼请求，本院依法予以支持。关于第三人的抵押权是否有效及如何保护的问题。因抵押权设立所依据的抵押合同为从合同，要确定抵押权的效力及保护问题，不仅仅要审查抵押合同及抵押行为本身，还应全面审查抵押合同所依附的主合同的效力及履行情况。而审查抵押合同所依附的主合同的效力及履行情况必将对主合同的各方当事人的利益产生影响，涉及另一基础法律关系。故，本案中，本院仅对存在抵押权及抵押权的存在对处理本案的影响进行认定。对抵押权是否有效及如何保护的问题，不宜在本案中一并处理，各当事人可另行提起诉讼。关于第三人提出的原告的诉讼请求已过诉讼时效的问题。本院认为，原告要求被告将讼争房屋的权属登记资料报产权登记机关备案及要求二被告为原告办理产权证，以及要求被告提供符合交付使用条件的永久性供水、供电等基础配套设施，不仅是被告依照《商品房买卖合同》应当履行的约定之债，也是根据《城市商品房预售管理办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律法规的规定应当履行的法定之债，不宜简单的适用2年诉讼时效的规定。原告的诉请未超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条的规定，判决如下：一、被告桂林市松杉房地产开发有限公司及被告桂林润松休闲健身有限公司在本判决生效后60日内为原告邵晓煌所有的灵川县大圩镇桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑”G56幢G56号房屋提供符合交付使用条件的永久性供水、供电等基础配套设施；二、驳回原告邵晓煌的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告桂林市松杉房地产开发有限公司及被告桂林润松休闲健身有限公司负担。上述应负义务，义务人应按本判决确定履行期限履行完毕。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元（收款单位：桂林市中级人民法院，户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满后七天内仍未预交上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理,本判决即发生法律效力。审 判 长  易升龙代理审判员  杨建平人民陪审员  李金香二〇一六年十二月八日书 记 员  陈荣财附：本案适用的法律法规1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条当事人有证据证明不动产登记本的记载与真实权利状态不符、其为不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。