文书内容四川省双流县人民法院民 事 判 决 书（2015）双流民初字第8304号原告:周德敏，男，1970年4月19日出生，汉族，住四川省彭州市。原告:刘世英,女,1966年11月29日出生,汉族，住四川省郫县。二原告委托诉讼代理人:吴庆林，四川科信律师事务所律师。被告：成都新同辉置业有限公司。住所地：成都市双流区东升街道办事处龙桥路6号121栋1单元9楼906号。法定代表人：赵建华，执行董事。委托诉讼代理人：刘志宏，四川中沛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘革川，四川中沛律师事务所律师。第三人：成都农村商业银行股份有限公司金花支行。住所地：成都市武侯区武兴路28号西部智谷第2幢1、2层。负责人：王健伟，行长。委托诉讼代理人:张华英，四川运逵律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓爽，四川运逵律师事务所律师。第三人：成都市住房置业融资担保有限公司。住所地：成都市人民中路一段28号。法定代表人陆建超，总经理。委托诉讼代理人：王瑷，四川达民律师事务所律师。原告周德敏、刘世英与被告成都新同辉置业有限公司（以下简称“新同辉公司”）、第三人成都农村商业银行股份有限公司金花支行（以下简称“农商行金花支行”）、成都市住房置业融资担保有限公司（以下简称“住房置业担保公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周德敏及其委托诉讼代理人吴庆林、被告新同辉公司的委托诉讼代理人刘志宏、第三人农商行金花支行的委托诉讼代理人张华英、邓爽、第三人住房置业担保公司的委托诉讼代理人王瑷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周德敏、刘世英向本院提出诉讼请求：1、解除二原告、被告新同辉公司签订的《商品房买卖合同》；2、解除二原告与第三人农商行金花支行签订的《个人购房担保借款合同》；3、被告新同辉公司退还二原告全部购房款1490082元、代收契税费用58470.57元；4、被告新同辉公司向二原告支付违约金150000元；5、二原告与第三人农商行金花支行签订的《个人购房担保借款合同》中未还部分由成都市住房置业融资担保有限公司承担。事实和理由：原告于2012年6月15日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于双流区东升街道迎春桥社区的“世代积家”一期商品房。原告以首付5成，余款按揭的方式向第三人贷款购买该房产，并于2014年10月29日与第三人签订《个人购房担保借款合同》。由于被告至今未取得房屋竣工验收合格的相关手续，导致被告至今未交付房屋给二原告，严重违约。也导致不能为原告办理房屋所有权转移登记手续，被告的行为已构成根本违约。新同辉公司未发表答辩意见。农商行金花支行述称，二原告与第三人农商行金花支行签订《个人购房担保借款合同》是事实，但自2015年5月起二原告就未按期归还按揭贷款，为此，第三人住房置业担保公司作为担保人，已向第三人农商行金花支行代偿了剩余的按揭贷款，第三人农商行金花支行在该借款合同项下的债权已全部收回。住房置业担保公司述称，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，二原告起诉时已超过该期限。《商品房买卖合同》与《个人购房担保借款合同》系两个独立的合同，即使买卖合同解除，也不影响借款合同的效力，而且第三人住房置业担保公司已代二原告将借款合同项下的债务全部结清，故不同意解除《个人购房担保借款合同》。经审理查明，原告与被告新同辉公司于2012年6月15日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告新同辉公司开发的位于双流区东升街道迎春桥社区世代积家房屋，面积为40.17㎡，购买价为1490082元。《商品房买卖合同》第十条第（一）约定：出卖人（被告）应当在2013年1月1日前向买受人（原告）交付该商品房。第(二)约定：1、该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。第十二条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）……（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十九条产权登记约定：(一)、初始登记，出卖人应当在2014年1月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不退房，合同继续履行，如导致买受人所购房屋的权属登记逾期的，按本条第（二）项转移登记的相关约定办理。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下类第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。2012年6月15日，原告向被告新同辉公司支付了购房款750082元。2014年1月7日，原、被告签订了一份已收资料清单及代收费用明细。该明细载明：房号为，业主为周德敏、刘世英，代收费用如下：契税43422.69元，交易手续费13026.81元，印花税723.71元，维修基金702.36元，房屋产权印花贴税10元，产权登记费560元，国土证25元，共计58470.57元。同日，原告向被告支付上述代收费用58470.57元。被告向其出具一份专用收据。原、被告新同辉公司还签订了两份补充协议,对房屋实测面积及房屋总价以及贷款补贴进行了约定。双方确认，根据面积误差多退少补后，现房屋总价为1447423元。2014年11月28日，原告与第三人农商行金花支行签订了《个人购房担保借款合同》，向第三人贷款740000元。随后，第三人农商行金花支行按约发放贷款。此后原告一直正常向第三人农商行金花支行还款。至2015年5月，原告停止向第三人还款。2015年3月31日，成都农村商业银行股份有限公司（甲方）与第三人住房置业担保公司（乙方）签订一份《最高额保证合同》，约定：为确保甲方债权的实现，乙方愿意为在2007年1月1日至2016年3月30日期间内，甲方向不特定的自然人发放贷款提供最高额保证担保，债权本金最高额为25亿元，保证期间自每笔贷款发放之日起至房屋登记机构将甲方作为第一顺位抵押权人载入房屋登记簿之日止。另查明，二原告作为抵押人与第三人住房置业担保公司签订了《个人住房/商业用房抵押（反担保）合同》，约定第三人住房置业担保公司为二原告向第三人农商行金花支行的740000元贷款提供连带责任保证担保，在保证期间内，二原告将本案所购房产抵押给第三人住房置业担保公司作反担保。2015年12月22日，农商行金花支行向住房置业担保公司发出《履行保证责任通知书》，载明：因借款人刘世英、周德敏已连续8期未按时归还贷款本息，严重违约，农商行金花支行已向其发出《贷款提前到期通知书》，但其至今未履行还款义务。根据住房置业担保公司与成都农村商业银行股份有限公司签订的《最高额保证合同》的约定，现通知住房置业担保公司履行连带保证责任。之后，第三人住房置业担保公司分别于2015年12月23日、12月24日向第三人农商行金花支行共计支付了767382.59元。2015年12月24日，第三人农商行金花支行向住房置业担保公司出具《还款证明》，确认第三人住房置业担保公司代二原告偿还了所欠的全部贷款本息（含复息、罚息等）共计767382.59元，该笔贷款现已结清。2012年6月15日，二原告与成都金同辉物业管理有限公司、成都新同辉置业有限公司签订了《委托经营协议》，将本案诉争房屋委托成都金同辉物业管理有限公司经营，经营期限15年，由成都金同辉物业管理有限公司按购房总价款8%－9.5%的比例向二原告支付经营收入。之后，成都金同辉物业管理有限公司向二原告支付了2013年1月至2014年12月期间的经营收入。再查明，本案诉争的“世代积家”项目至今尚未办理竣工验收，也未办理规划验收合格证。认定上述事实的证据有：原告身份信息、被告企业工商信息、第三人企业工商信息、商品房买卖合同、补充协议、收据、公证书等本院认为，上述证据材料，因能证明案件事实，且证据的形式、来源符合法律规定，故符合证据的真实性、关联性、合法性，证明力较强，本院予以采信。上述事实，有《商品房买卖合同》、《收据》、《个人购房担保借款合同》、《担保承诺书》、《最高额保证合同》、《履行保证责任通知书》、《成都农商银行按揭还款凭证》、《还款证明》、《个人住房/商业用房抵押（反担保）合同》及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，本案的争议焦点为：1、二原告与被告签订的《商品房买卖合同》是否应当解除；2、二原告与第三人农商行金花支行签订的《个人购房担保借款合同》是否应当解除；3、被告是否应向二原告支付违约金150000元和代收契税费58470.57元。针对上述争议焦点评析如下：一、关于《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。二原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容并不违法法律禁止性规定，应属合法有效。合同双方均应按照约定履行各自的义务，原告在合同签订后已按约履行了支付购房款的义务。根据《商品房买卖合同》第十条的约定“出卖人应当在2013年1月1日前向买受人交付该商品房，在交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书”，被告应当在2013年1月1日前将符合交付条件的房屋交付给二原告，但本案中并无证据证明被告已将诉争房屋交付二原告，且本案诉争房屋所属项目至今尚未办理竣工验收手续，亦未取得规划验收合格证，并不符合合同约定的合法的交付条件，也无法取得房屋所有权证。根据《商品房买卖合同》第十二条“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人有权退房”，原告有权要求解除《商品房买卖合同》。关于第三人住房置业担保公司述称认为二原告就本案诉争房屋与成都金同辉物业管理有限公司、四川新同辉置业有限公司签订了《委托经营协议》，房屋已实际交付，原告主张解除合同的条件未成就的问题，因二原告和案外人成都金同辉物业管理有限公司之间系房屋租赁合同关系，而二原告和被告之间系房屋买卖合同关系，二者系不同的法律关系，即使二原告将本案诉争房屋租赁给成都金同辉物业管理有限公司，也并不能以此证明该诉争房屋符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。因此，二原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。《商品房买卖合同》解除后，被告应按合同约定向二原告退还全部已付款。对于二原告诉请主张由第三人住房置业担保公司承担《个人购房担保借款合同》中未还部分贷款本息的主张，因第三人住房置业担保公司作为担保人，已经于2015年12月23日和12月24日代偿了该借款合同项下剩余的全部贷款本息，故对二原告的该主张，本院不予支持。二、关于《个人购房担保借款合同》是否应当解除的问题。《个人购房担保借款合同》系二原告与第三人农商行金花支行之间签订的，二原告与第三人农商行金花支行之间为借款合同关系，与本案原、被告之间形成的房屋买卖合同关系两个不同法律关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”，本案中，第三人农商行金花支行并未作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，且第三人住房置业担保公司已代偿了全部贷款本息，第三人农商行金花支行在该借款合同项下享有的债权已全部结清，故本案仅处理商品房买卖合同纠纷，对因《个人购房担保借款合同》而产生的纠纷当事人可另案主张权利。三、关于被告是否应向原告支付违约金150000元和代收契税费58470.57元。因被告的违约行为导致双方签订的《商品房买卖合同》解除，被告应承担相应的违约责任，根据《商品房买卖合同》第十二条的约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金”，即房屋总价1447423元×10%=144742.3元，合法有据，本院予以支持。被告在收取原告交纳的办理产权登记的相关费用后，至今未向相关部门交纳，原告要求退还，本院予以支持。被告应返还原告交付的办理产权登记的代收费用58470.57元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：一、原告周德敏、刘世英与被告成都新同辉置业有限公司于2012年6月15日签订的《商品房买卖合同》（合同自编号：A-1107）及其补充协议于本判决生效之日起解除。二、被告成都新同辉置业有限公司于本判决生效之日起十日内将购房款1490082元退还给原告周德敏、刘世英。三、被告成都新同辉置业有限公司于本判决生效之日起十日内将代收费用58470.57元退还给原告周德敏、刘世英。四、被告成都新同辉置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周德敏、刘世英支付违约金144742.3元。五、驳回原告周德敏、刘世英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10043元，由被告成都新同辉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 梁 宪二〇一六年十二月十六日书 记 员 刁妍妍