成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0107民初10299号原告张鸿斌，男，汉族，1966年8月21日出生，住成都市青羊区。委托代理人雷霆，系北京天驰君泰（成都）律师事务所律师。被告成都上风港房地产开发有限公司。住所地：成都市武侯区。法定代表人王玉安，系该公司总经理。委托代理人代劲松、王志刚，系四川仁厚律师事务所律师。原告张鸿斌与被告成都上风港房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月29日受理后，依法由审判员赵阳适用简易程序，于2016年11月29日公开开庭进行了审理。原告张鸿斌的委托代理人雷霆，被告成都上风港房地产开发有限公司的委托代理人代劲松、王志刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张鸿斌诉称，原被告双方于2014年10月14日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（被告原名为“成都上风港投资管理有限公司”，原告张鸿斌购买被告成都上风港房地产开发有限公司开发的位于成都市武侯区的“上风港时代广场”2幢2层33号房屋，建筑面积59.03平方米，原告张鸿斌累计共支付购房款1121570元。合同第十条约定被告成都上风港房地产开发有限公司应当在2015年8月20日前向原告张鸿斌交付符合交房条件的商品房，但截至起诉时被告成都上风港房地产开发有限公司仍未按约交付。被告成都上风港房地产开发有限公司的行为已经构成违约，根据合同第十二条，逾期交房超过60日，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金。对此原告张鸿斌多次催促被告成都上风港房地产开发有限公司交房，但是被告成都上风港房地产开发有限公司至今未交付，原告张鸿斌遂起诉至法院，请求判如所请：被告成都上风港房地产开发有限公司向原告张鸿斌支付自2015年8月20日至实际交付之日止的违约金（违约金按每日224.314元计算，截止立案之日累计88604元）。被告成都上风港房地产开发有限公司辩称，1、原告张鸿斌的诉讼请求不成立；2、原告张鸿斌陈述的事实及理由与事实不符，实际上原告方已经接受了被告方交付的房屋，逾期并非被告成都上风港房地产开发有限公司原因造成的，而是原告张鸿斌承建的工程部分亮化工程（照明工程）延期，才导致迟延竣工验收，迟延交房，原告张鸿斌在接受房屋的时候已经表示对这样的情况充分了解，不存在违约的事实；3、原告张鸿斌没有实际支付购房款，而是用其承建工程的工程款来抵扣购房款，这也算原告张鸿斌支付房款，但这也说明原告张鸿斌确实承建了亮化工程这个事实。经审理查明，2014年8月10日，成都上风港投资管理有限公司（甲方）与四川新义丰环境工程有限公司（乙方）签订了《亮化工程施工合同》，约定甲方委托乙方实施成都上风港时代广场亮化工程施工。乙方同意购买甲方上风港时代广场3栋2楼71号铺面，面积32.46平方米，合价616740元。乙方在签订工程合同当日缴纳10%的购房定金即61674元，其余部分在工程结算后一次性扣除。四川新义丰环境工程有限公司的法定代表人为原告张鸿斌，2014年9月19日该公司更名为四川南建工建设工程有限公司。四川新义丰环境工程有限公司（四川南建工建设工程有限公司）在签订上述《亮化工程施工合同》后，于2015年11月30日施工完毕，该工程于2016年1月26日验收合格交付使用。2016年5月25日，四川南建工建设工程有限公司向被告成都上风港房地产开发有限公司（成都上风港投资管理有限公司）出具《委托书》，称依据委托人四川南建工建设工程有限公司与成都上风港投资管理有限公司签订的《亮化工程施工合同》约定，委托成都上风港投资管理有限公司将由委托人购买的上风港时代广场2号楼第二层33号商铺直接与原告张鸿斌签订《商品房买卖合同》，并将产权办理到原告张鸿斌名下。2016年6月2日，原告张鸿斌出具《收房确认书》，确认其购买了成都市武侯区草金路南段229号上风港时代广场2栋2楼33号房屋，已知悉上风港时代广场购买房屋的情况，自愿办理收房事宜。原告张鸿斌付款情况如下：1、2014年8月12日付款61674元；2、2016年6月12日以被告成都上风港房地产开发有限公司应付四川南建工建设工程有限公司亮化工程款冲抵购房款1062174元。以上合计1123848元。另查明，原被告签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，约定原告张鸿斌（买受人）购买被告成都上风港房地产开发有限公司（出卖人）开发的位于成都市武侯区草金路南段299号“上风港.时代广场”2幢2层33号房屋，测绘建筑面积59.03平方米，总价款1121570元。合同约定，出卖人应当在2015年8月20之前向买受人交付商品房；该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；……。如出卖人逾期交房的，逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。关于该合同的签订日期，合同上记载为2014年10月14日，并加盖了“成都上风港房地产开发有限公司”公章，而当时被告成都上风港房地产开发有限公司的名称为“成都上风港投资管理有限公司”，2015年5月4日方更改为现名。《补充协议》约定，遇下列特殊原因，买卖合同约定的交房期限据实顺延：1、不可抗力；2、相关法律、法规和政策规定致使工期延误；3、经规划行政主管部门、设计单位同意的规划、设计变更所致；4、非因出卖人过错而由政府行政部门作出的行政行为致使工期延误；5、因市政公共设施施工致使工期延误。并约定，买受人未付清买卖合同及补充协议约定的相关费用（包括但不限于该商品房总价款及违约金、税费、面积补差款）前，出卖人有权不向买受人交付该商品房。该《补充协议》记载的签订日期亦为2014年10月14日，加盖了“成都上风港房地产开发有限公司”公章而非“成都上风港投资管理有限公司”公章。上述事实，有《亮化工程施工合同》、四川新义丰环境工程有限公司营业执照、四川南建工建设工程有限公司《准予变更登记通知书》、《竣工工程验收报告》、《委托书》、《收房确认书》、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《收款收据》、成都上风港房地产开发有限公司《企业名称变更核准通知书》、当事人陈述记录等证据收集在案，予以佐证。本院认为，本案的争议焦点在于原告张鸿斌与被告成都上风港房地产开发有限公司于何时签订了《商品房买卖合同》，被告成都上风港房地产开发有限公司应于何时向原告张鸿斌交付房屋，被告成都上风港房地产开发有限公司是否已经向原告张鸿斌交付了房屋。如果单独、简单地援引《商品房买卖合同》记载的内容来看，该合同签订于2014年10月14日，合同约定的交房时间为2015年8月20日。但该《商品房买卖合同》上出卖人一方加盖的是“成都上风港房地产开发有限公司”公章而非“成都上风港投资管理有限公司”公章，而成都上风港房地产开发有限公司系成都上风港投资管理有限公司于2015年5月4日更名而来，所以，该《商品房买卖合同》显然不是2014年10月14日签订的。再对《亮化工程施工合同》展开分析，该合同除约定四川新义丰环境工程有限公司（四川南建工建设工程有限公司）承包成都上风港投资管理有限公司上风港时代广场的亮化工程以外，也约定四川新义丰环境工程有限公司（四川南建工建设工程有限公司）购买成都上风港投资管理有限公司上风港时代广场3栋2楼71号铺面，且约定了房屋建筑面积和价款、付款方式等，上述约定与四川新义丰环境工程有限公司（四川南建工建设工程有限公司）法定代表人原告张鸿斌实际向被告成都上风港房地产开发有限公司交纳购房款的时间、方式是一致的（均为签订《亮化工程施工合同》之日支付购房定金61674元、待亮化工程结算时冲抵剩余购房款），差别仅仅在于房屋位置、面积和总价款上。该《亮化工程施工合同》实际上是涉及建设工程施工及商品房买卖两个关系的两个合同，只是合同的双方均为四川新义丰环境工程有限公司（四川南建工建设工程有限公司）与成都上风港投资管理有限公司，结合《竣工工程验收报告》、《委托书》，应推定在《亮化工程施工合同》签订以后，原买受人四川新义丰环境工程有限公司（四川南建工建设工程有限公司）将其权利转让与了其法定代表人原告张鸿斌，且与被告成都上风港房地产开发有限公司变更了合同标的物，所以，转让且变更后的《商品房买卖合同》应成立于四川新义丰环境工程有限公司（四川南建工建设工程有限公司）向被告成都上风港房地产开发有限公司致以《委托书》以后，即2016年5月25日以后，被告成都上风港房地产开发有限公司无需也无法于2015年8月20日向原告张鸿斌交付房屋。虽然原告张鸿斌实际与被告成都上风港房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的时间并不在合同所记载的日期2014年10月14日，但该《商品房买卖合同》、《补充协议》关于房价款、交房条件、逾期交房的违约责任等约定系双方的真实意思表示，对双方依然有约束力。根据《补充协议》的约定，在买受人付清购房款之前，出卖人有权不交付房屋，所以，在2016年6月12日原告张鸿斌以被告成都上风港房地产开发有限公司应付四川南建工建设工程有限公司亮化工程款冲抵购房款之前，被告成都上风港房地产开发有限公司可以不向原告张鸿斌交付房屋，此后即应交付房屋。至于被告成都上风港房地产开发有限公司是否已经向原告张鸿斌交付房屋，从《收房确认书》载明的内容来看，原告张鸿斌已于2016年6月2日在已知悉购买房屋的情况下自愿办理收房事宜，但该“知悉购买房屋的情况”语焉不详，表达含糊,不能表明原告张鸿斌已知悉该房屋尚未取得规划合格证的情况。由于被告成都上风港房地产开发有限公司未出示规划验收合格证，不能证明其房屋已达交付条件，所以应认定被告成都上风港房地产开发有限公司至今未向原告张鸿斌交付房屋。只有在被告成都上风港房地产开发有限公司取得上风港.时代广场的规划验收合格证且通知原告张鸿斌收房后，才完成房屋交付。至于原告张鸿斌担任法定代表人的四川新义丰环境工程有限公司（四川南建工建设工程有限公司）是否延期施工亮化工程，与原告张鸿斌与被告成都上风港房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同不是同一法律关系，被告成都上风港房地产开发有限公司以此为由未向原告张鸿斌交付房屋的抗辩不成立。综上，原告张鸿斌主张被告成都上风港房地产开发有限公司向其逾期交付房屋的事实成立，但逾期交房起算时间应当为2016年6月12日之次日，所以违约金应自此日起计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告成都上风港房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张鸿斌逾期交房的违约金（以房价款1121570元为本金，从2016年6月13日起计算至被告成都上风港房地产开发有限公司取得上风港.时代广场的规划验收合格证且通知原告张鸿斌收房之日止，息率为每日万分之二）；二、驳回原告张鸿斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2015元，减半收取1007.5元，由原告张鸿斌承担503元，被告成都上风港房地产开发有限公司承担504.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 赵 阳二〇一六年十二月二十八日书记员 杨谨荣