上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民一(民)初字第5892号原告刘保金，男，1985年9月8日生，汉族，户籍地安徽省界首市。委托代理人杨跃明，上海利歌(太仓)律师事务所律师。委托代理人孔涛，上海利歌(太仓)律师事务所律师。被告上海绿地宝里置业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人费军。委托代理人张嗣光，上海镇霆律师事务所律师。委托代理人龚豪，上海镇霆律师事务所律师。被告宋亚琴，女，1962年10月17日生，汉族，户籍地上海市崇明县。原告刘保金诉被告上海绿地宝里置业有限公司(以下简称“绿地宝里”)相邻关系纠纷一案，本院于2015年7月6日受理后，依法由代理审判员鲁晓彦适用简易程序公开开庭进行了审理。在审理过程中，经被告绿地宝里申请，本院依法追加宋亚琴作为本案被告参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘保金及其委托代理人杨跃明、被告绿地宝里的委托代理人张嗣光、龚豪、被告宋亚琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘保金诉称，2014年3月，原告与被告绿地宝里签订房屋买卖合同，购买了位于上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“511室房屋”)、上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“512室房屋”)。系争水产西路XXX弄XXX号XXX楼整层的房屋所有权均系被告绿地宝里所有，被告绿地宝里将整个四楼出租给宋亚琴使用，而宋亚琴经过改建、装潢，将四楼用于经营其加盟的“如家”连锁酒店。宋亚琴在装修过程中，在四楼楼顶(即五楼平台)开挖了9个采光井，而其中部分采光井紧贴原告511、512室房屋南侧窗户外延。被告开挖采光井的行为严重破坏了房屋结构，且其野蛮施工行为造成了原告511室、512室墙面漏水、开裂，损失严重。经鉴定，原告的511室、512室房屋墙面渗水、开裂与宋亚琴开挖采光井行为存在直接因果关系，且鉴定人员认为开挖采光井对五楼平台的防水造成了破坏，如非专业机构整体性修复，原告房屋墙面渗水将无法完全修复。另宋亚琴在五楼平台上安装的空调外机距离原告511室、512室窗台过近，对原告造成噪音与空气污染。宋亚琴在五楼平台上安装的大型消防烟管，开启时声音巨大，影响原告的正常经营和生活。宋亚琴在四楼整体布局时，将内部的承重墙拆除，破坏房屋整体结构，对原告的正常居住产生安全隐患。宋亚琴在装修过程中，对五楼平台表面加涂了一层防水沥青，而经过日晒沥青发生氧化产生大量碎屑，起风后飘入原告室内，致原告无法正常开窗。原告认为宋亚琴系上述侵权行为的直接侵权人，被告绿地宝里系四楼房屋的所有人，故对原告造成的侵害，要求两被告承担连带责任。现原告诉至法院，要求两被告：1、对五楼平台所有开挖的采光井恢复原状；2、拆除五楼平台安装的消防烟道；3、拆除五楼平台上所有空调外机；4、恢复四楼室内的承重墙；5、消除五楼平台上沥青碎粒；6、对于被告施工行为造成的原告511室、512室房屋内墙面渗水、开裂情况，要求被告赔偿10,000元。被告绿地宝里辩称，系争宝山区水产西路XXX弄XXX号XXX楼的所有权确实属于被告。房屋竣工后，被告委托案外人上海骋申资产管理有限公司对该物业经营管理，上海骋申资产管理有限公司将该房屋的一至四楼整体出租给案外人上海蚌昌实业有限公司，后上海蚌昌实业有限公司将四楼整体出租给被告宋亚琴使用，宋亚琴经过装修将该四楼用于经营“如家”连锁酒店。关于原告所称室内墙面开裂、渗水现象，被告一直表示愿意为原告进行维修，但原告始终拒绝，故对于目前的墙面渗水的扩大，原告自身具有过错。被告不同意原告提出的恢复原状请求，被告认为宋亚琴的装修不存在破坏房屋结构的问题，且装修后已通过相关部门的消防及环评验收，符合对外经营条件。另，即使宋亚琴装修对原告造成了损害，被告绿地宝里不是实际侵权方，且被告已尽到合理审查义务，故不同意承担责任。被告宋亚琴辩称，其并非涉案房屋四楼物业的权利人，不具备被告的主体资格。2014年10月20日，其与绿地宝里的二房东上海蚌昌实业有限公司签订房屋租赁合同，承租宝山区水产西路XXX弄XXX号XXX楼。“如家”连锁酒店的整体装修行为确实是其实施的。该房屋其用于经营“如家”连锁酒店，而“如家”对于加盟商户的客房采光率有要求，其经房东许可后，才在四楼楼顶开挖了若干个采光通风井。五楼平台设计图纸上显示的设计用途就是商业设备平台，用于安装空调、水箱、消防管道等，故其在平台上放置相关设施并未违背设计要求。其为了酒店客房的采光之需，确实在四楼楼顶开挖了8个采光井，尺寸大约1米×0.8米，认可采光井确实距离原告的窗户较近，但鉴定结论已明确，采光井并未对房屋安全性造成破坏。对于装修过程中对原告房屋造成的渗水起泡等影响，其愿意对采光井进行整改，请有资质的设计单位设计、施工，通过缩小采光井面积、加宽与原告窗户距离、加固防水措施等方式，消减对原告的影响。原告所称的排烟管是消防强排烟管，仅在发生火灾时才会开启，日常不会对原告的正常经营造成妨碍。原告所称的空调外机，距离原告511室、512室窗户的距离符合相关环评强制标准，不会造成明显妨碍。其在四楼装修过程中，未破坏房屋结构，未动过承重墙，不可能对房屋结构造成影响。其在装修过程中，确实在五楼平台上加涂过一层防水沥青，之前也确实有飘浮扬屑，但现在该影响已不存在了。经审理查明：一、原告系上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积46.87平方米)、上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积58.58平方米)商业办公用房的所有权人，被告绿地宝里系上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号XXX层商业用房的所有权人。涉案水产西路XXX弄XXX号为一幢高层商业办公楼，主楼15层，四层为裙房，房屋采用钢筋混凝土框架—剪力墙结构。原告所有的511室、512室商业办公房与被告承租的四楼酒店为楼上楼下相邻关系。该栋楼五楼办公用房的南墙毗邻四层裙房的露天平台。二、2011年12月，被告绿地宝里与案外人上海骋申资产管理有限公司签订《委托协议》，委托上海骋申资产管理有限公司处理被告绿地宝里名下“绿地宝里”项目的房屋租赁管理业务。后案外人上海蚌昌实业有限公司作为承租方租赁了被告绿地宝里所有的包括宝山区水产西路XXX弄XXX号401－436室在内的房屋。2014年10月20日，被告宋亚琴与上海蚌昌实业有限公司签订了《(绿地石库门)店面租赁暨经营管理合同》，被告宋亚琴租赁了系争宝山区水产西路XXX弄XXX号401－436室房屋，租赁期限自2014年11月1日至2024年1月31日。三、被告宋亚琴将系争宝山区水产西路XXX弄XXX号XXX层整体规划、装潢后用于“上海之上宾馆”(对外店招为“如家”酒店)经营用途。为实现宾馆的采光之需，被告宋亚琴在四楼楼顶凿开了9个大小不一的洞口，部分洞口紧贴原告所有的办公用房南面窗台下缘，其中8个采光井用于四层酒店客房采光，1个用于消防排烟。各洞口均做混凝土翻口，用于采光的洞口上方均用平板玻璃覆盖，并留有通风口。各洞口均未采取加固补强措施，外露钢筋均已锈蚀，多个洞口周边防水卷材起泡，卷材内部积水。其中一个采光井紧贴原告所有的511室房屋南面窗台下缘，该采光井尺寸为1550MM*770MM；另一采光井紧贴原告所有的512室房屋南面窗台下缘，该采光井尺寸为1250MM*800MM。开挖采光井期间，因对露天平台整体防水造成了破坏，致原告所有的511室、512室房屋室内墙面出现一定程度渗水现象。四、审理中，经被告宋亚琴申请，本院委托上海房屋质量检测站对涉案房屋五层平台开挖采光井是否对房屋结构造成损害及损害程度进行鉴定。该站做出鉴定意见：经现场检测分析，被鉴定房屋五层平台开挖采光井对房屋结构造成了损害，损害范围仅限于各洞口所在楼板。在“分析说明”部分，记载“前述结构计算分析表明，开洞前后洞口周边梁配筋均满足要求。因此，采光井开洞尚未对洞口周边楼面梁结构安全性造成影响。”。被告宋亚琴预付了(2015)宝民一(民)初字第5890、5891、5892、5893号四案合并的鉴定费共计50,000元。鉴定后，本院向该鉴定的鉴定人徐明进行了咨询，鉴定人表示，开挖采光井系在裙楼楼顶，虽距离五楼业主的南墙距离很近，但因在南墙下方有一根大梁，大梁将南墙与裙楼之间分隔，故开挖采光井对房屋安全性不产生影响。同时，鉴定人表示，五楼业主房屋内的渗水与开挖采光井肯定有关系，如被告不采取措施，渗水现象将更严重；如想解决渗水问题，必须对南墙及五楼南面平台进行整体的防水处理，五、被告宋亚琴在该露天平台南侧中间位置设置了大型消防烟道。被告宋亚琴在露天平台上安装的空调外机距离原告511室、512室房屋南窗外缘大约2.3米。另，因宋亚琴在露天平台地面加涂了防水层，现场勘察发现，在起风时确会吹拂起扬屑。六、在被告宋亚琴施工期间，经四楼业主投诉，被告绿地宝里曾向上海蚌昌实业有限公司开具《整改通知书》，载“贵司租户S4四层(如家宾馆)在装修时，私自开挖五层平台，造成平台结构破坏。现要求贵司督促如家宾馆立即做好恢复工作。”。七、另查明，《国家标准房间空气调节器安装规范GB17790-1999》规定，空调器的室外机组应尽可能地远离相邻的门窗和绿色植物，与相对方门窗距离不得小于下述值：a)空调器额定制冷量不大于4.5kw的为3m；b)空调器额定制冷量大于4.5kw的为4m。以上事实，有原告提供的房地产权证、上海市商品房预售合同、上海市房地产登记簿、照片、《国家标准房间空气调节器安装规范GB17790-1999》，被告绿地宝里提供的照片、楼层平面图、委托协议、商铺租赁合同、经营管理合同、整改通知书，被告宋亚琴提供的环境保护竣工验收审批意见、环境影响登记表审批意见、上海市特种行业许可证、营业执照、上海市公共场所卫生许可证、建设工程消防验收意见书、鉴定意见书、鉴定费发票，本院依职权获取的鉴定人谈话笔录及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。审理中，被告宋亚琴认可，原告主张的的施工、改建、装潢行为均系其实施，故上述行为对原告造成影响，应当由直接侵权方宋亚琴承担相应责任。被告绿地宝里作为涉案四层的物业所有人，对于房屋实际使用人实施的侵害行为，其未尽到充分的管理、监督义务，具有过错，故对于造成的侵害后果，被告绿地宝里应当承担连带责任。对于原告主张的侵害行为：一、开挖采光井问题。本案中，双方主要争议焦点即被告开挖采光井是否对原告造成侵害、侵害程度、如果构成侵害被告应当承担的责任方式。宋亚琴为提高其经营宾馆客房的采光率，在四楼楼顶的露天平台上擅自开凿采光井、切断钢筋，破坏四、五层间的楼板构造。虽经鉴定，开挖采光井对房屋安全性未造成明显影响，但鉴定人亦明确表示，被告的开凿行为与原告房屋内墙面渗水有直接影响，如不对露天平台进行整体性防水处理，可能造成屋内渗水进一步扩大。据此，本院认定，被告的施工行为已破坏四楼楼顶结构，与原告511室、512室房屋内渗水存在因果关系，且已对原告正常居住、工作环境造成妨碍，超出相邻方可予容忍的限度。现原告主张要求被告封闭采光井，恢复原状的请求，于法有据，本院予以支持。二、消防排烟管问题。该烟管系消防之用，并非日常生产经营所用，故其一般仅在发生火灾或可能产生火灾隐患时开启。若今后发生火灾，该消防烟管的启用在客观上也避免了原告方的损失。另，该消防烟管的位置距离原告房屋距离相对较远。故原告认为该消防排烟管对其正常生产生活造成噪音妨碍依据不足，本院不予支持。三、空调外机摆放问题。根据双方提供的照片及现场勘查情况，宋亚琴在露天平台上安装的部分空调外机距离原告511室、512室窗台外缘的最近处小于3米，不符合国家对于空调外机安装规范的要求，其排放的气体及噪音可能对原告正常生活、经营造成明显妨碍，原告要求被告移除，于法有据，本院予以支持。本院酌情确定要求被告移除与原告511室、512室窗台距离小于3米的空调外机。四、承重墙问题。根据现场勘查情况，宋亚琴对四楼整体装修期间，并未改变房屋的承重结构，原告的主张于法无据，本院不予支持。五、沥青扬屑问题。审理中，被告宋亚琴认可其在装修过程中对露天平台另加涂了沥青防水层。经本院现场查勘，露天平台南侧地面即原告南窗外侧的地面在起风时确有沥青扬屑现象，可能影响原告房屋南窗的正常开启，对原告的正常通风造成妨碍。故原告要求被告消除沥青扬屑妨碍的请求，于法有据，本院予以支持。六、关于原告511室、512室房屋窗台下方及屋内墙面渗水的赔偿问题。根据鉴定部门的意见，上述渗水问题确与原告的施工行为有关，原告选择要求被告以赔偿的方式承担责任于法有据。本院根据现场查勘的渗水面积、位置及损失情况，酌情确定被告赔偿原告修复费用1,500元。关于本案的鉴定费。本案虽系相邻纠纷，但双方争议的被告开挖采光井行为是否对房屋安全造成妨碍，系建筑领域的专业问题，非普通人依据一般社会常识可予判断。第一次开庭中，原告要求被告拆除采光井、恢复原状，主要依据的理由为，被告开挖采光井对原告房屋安全性造成影响。为反驳原告主张，被告宋亚琴申请鉴定，并预付了鉴定费。在鉴定意见出具后，原告依据鉴定结论，增加了该项诉请所依据的理由，认为被告开挖采光井不仅破坏了房屋结构、影响房屋安全性，并且造成了房屋渗水，故要求被告拆除。据此，本院认为，本案鉴定的发生，系被告为反驳原告主张，获取专业意见佐证己方观点而启动。但鉴定部门出具的鉴定意见明确，被告的上述行为未对原告房屋安全构成影响，即鉴定前原告该诉请所依据的理由已被鉴定结论所否定。虽再次开庭中，原告增加了诉请所依据的理由，且该理由被本院予以采纳，但被告因反驳原告提出的房屋安全性影响的理由而发生的鉴定费用，应当由原告自行承担。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、《物业管理条例》第四十七条第二款之规定，判决如下：一、被告宋亚琴于本判决生效之日起三十日内封闭位于上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号五楼平台上所有采光井，恢复原状；二、被告宋亚琴于本判决生效之日起三十日内赔偿原告刘保金修复费用1,500元；三、被告宋亚琴于本判决生效之日起三十日内消除对上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号五楼南侧平台地面沥青扬屑的妨碍；四、被告上海绿地宝里置业有限公司对上述第一、二、三项确定的被告宋亚琴的义务承担连带责任；五、被告宋亚琴于本判决生效之日起三十日内移除其安装的位于上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号五楼南侧平台上距离原告刘保金所有的上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号XXX室、512室房屋南面窗台外缘小于3米的空调外机；六、原告刘保金的其余诉讼请求不予支持。案件受理费收取80元，由被告宋亚琴负担；鉴定费12,500元，由原告刘保金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴 晓代理审判员  鲁晓彦人民陪审员  姚冬妹二〇一六年十二月二十八日书 记 员  丁 伟附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。二、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。三、《物业管理条例》第四十七条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。