广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0114民初8290号原告:刘奉创坤,男,1993年8月18日出生,汉族,住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：邱宏润，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘国文，男，1968年9月4日出生，汉族，住湖南省常宁市，是原告刘奉创坤的父亲。被告:沈奇峰,男,1972年8月12日出生,汉族,住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：梁善，广东古谷律师事务所律师。第三人:倪长兴,男,1958年1月29日出生,汉族,住浙江省温州市鹿城区。原告刘奉创坤与被告沈奇峰、第三人倪长兴租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘奉创坤的诉讼代理人邱宏润、刘国文，被告沈奇峰的诉讼代理人梁善，第三人倪长兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘奉创坤向本院提出诉讼请求：1.被告履行向原告腾空并交付房屋的义务；2.被告向原告支付房屋使用费暂计89516.1元（从2016年8月1日起计至实际腾退房屋之日止，按月租29838.7元计算）；3.被告结清从使用该房屋至腾退该房屋之日止所发生的所有费用（包括管理费、卫生费、水电费、无线电接收费等）；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告委托他人与第三人于2012年8月10日通过经纪方广州市俊申房地产中介有限公司签订了房屋买卖合同，约定原告向第三人购买位于广州市花都区狮岭镇狮岭（国际）皮革皮具城B区一街71、73、75号三个商铺。原告于2012年10月29日依法办理了房地产权证。第三人与被告在2010年10月签订了租房合同，约定被告向第三人租赁涉案三个商铺，租期为2011年6月1日至2016年7月31日，现租赁合同期满，原告作为房屋产权所有人，要求收回上述商铺自用，原告多次告知被告租赁合同租期届满后不再续租，但到2016年8月1日被告并未为原告腾退房屋。被告沈奇峰辩称，我方与第三人签订了租赁合同，租期至2017年7月31日，现在尚未期满，因此我方对涉案商铺仍有租赁权，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。第三人倪长兴述称：涉案房屋原由我出租给沈奇峰，租期五年，当时我是委托我公司员工陈豪与沈奇峰签订租赁合同的，租赁期间我将涉案房屋卖给了刘国文，出卖时我已向刘国文说清租赁事宜及租期五年的情况，并向刘国文出具了书面说明。我没有委托陈豪代我签订补充合同，我也不追认补充合同，我认为补充合同不具有法律效力。本院经审理认定事实如下：位于广州市花都区狮岭镇狮岭（国际）皮革皮具城B区一街71、73、75号三个商铺的原权属人为倪长兴。2010年10月10日，倪长兴出具授权委托书，委托陈豪办理上述商铺租赁事宜相关事项。授权期限为2010年10月10日至2016年7月31日。同日，陈豪代表倪长兴（甲方）与沈奇峰（乙方）签订租房合同，约定甲方将上述3间商铺租给乙方，租期五年，自2011年6月1日至2016年7月31日，总计租金185万元。在租期内商铺费用由乙方完全自行负责，出租税由甲方负责。如租期已满，甲方收回商铺，须提前1个月通知乙方，如乙方不愿意续租，也须提前1个月通知甲方，合同到期后，在商铺出租条件等同的条件下，甲方要优先考虑乙方续租的要求。沈奇峰于合同签订当天向户名为陈珊珊的帐户转帐支付184万元，向户名为陈豪的帐户转帐支付1万元。陈豪代倪长兴向沈奇峰出具收到房租185万元的收据。之后，沈奇峰按合同约定使用涉案商铺。2012年8月1日，刘奉创坤出具授权书，授权委托刘国文代全权处理与倪长兴三间商铺的买卖事宜，包括商洽、签署铺位买卖合同、支付购房款、代为过户等。2012年8月10日，卖方倪长兴、买方刘国文与经纪方广州市俊申房地产中介有限公司签订房屋买卖合同，约定买方向卖方购买位于广州市花都区狮岭镇狮岭（国际）皮革皮具城B区一街71、73、75号三个商铺，成交价800万元，付款方式为定金40万元，首期楼款（不含定金）680万元买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方，余款80万元买方应在本次交易完税过户后当天直接支付给卖方。卖方交付该物业予买方使用之日为卖方收齐楼款当天，卖方在交付该物业前必须付清一切有关该物业之欠费（如水电费、管理费、电话费等）。该物业以现状售予买方，买方已检查并同意以现状购买该物业。该物业之现状：带租约，买方连同现有之租约一起购入该物业，卖方须协助买方与租户签订新的租约。合同签订后，上述三间商铺于2012年10月29日转移登记至刘奉创坤名下。合同签订当天，倪长兴向刘奉创坤的委托人刘国文出具一份书面说明，内容为：本人倪长兴要卖位于广州市花都区狮岭镇狮岭国际皮革皮具城B区71、73、75号商铺的时候，你拿出了这份补充合同，但在这之前并不知有这份合同，也没有授权任何人签订这份补充合同，所以本人不承认这份合同，也没有法律效力。刘奉创坤认为根据租房合同的约定，合同于2016年7月31日届满，不再续租，遂要求沈奇峰腾空交房。沈奇峰认为其与倪长兴除签订租房合同外，还签订了补充合同（补充合同显示：2011年7月22日，陈豪代倪长兴与沈奇峰签订。合同约定：甲方将坐落于于广州市花都区狮岭镇狮岭（国际）皮革皮具城B区一街71、73、75号的商铺出租给乙方使用，原合同期至2016年7月31日，现延期至2017年7月31日。原合同上出租税由甲方承担，现改成由乙方承担，出租税由2007年起至本合同到期全部由乙方承担，乙方所支付的出租税费作为2016年8月1日至2017年7月31日的房租费抵平，乙方无需再支付延期的房租费。除以上条款更改外，其他内容按原合同继续履行。此补充合同与原合同具有同等的法律效力），补充合同约定租期延期至2017年7月31日，因此租期未届满，其仍享有承租权。刘奉创坤认为其于2012年8月10日与倪长兴签订房屋买卖合同时倪长兴向其出具的说明证明陈豪签订该份补充合同是无权代理，且签订后倪长兴也没有追认，因此该份补充合同无效。倪长兴认为其没有委托陈豪与沈奇峰签订补充合同，也不追认该合同，且认为授权委托书载明的授权时间即为租赁合同的租赁时间。沈奇峰认为补充合同是陈豪在倪长兴的合法授权权限及期限内签订的，合法有效。另，沈奇峰提交了部分涉案房屋的出租税发票，拟证明其已按补充合同的约定代倪长兴缴纳了涉案房屋的出租税。刘奉创坤认为沈奇峰提交的2011年前的发票没有原件，其不予确认，2015、2016年的税费是沈奇峰在本案第一次庭审后补缴的，超过举证期限。倪长兴确认出租税由沈奇峰缴纳，其没有缴纳。本院认为，本案的争议焦点为沈奇峰于2011年7月22日与陈豪代倪长兴签订的补充合同是否有效？刘奉创坤向倪长兴购买了涉案三间商铺并于2012年10月29日办妥了过户登记转移，涉案三间商铺为带租约出售，因此刘奉创坤成为涉案三间商铺新的权属人后承接涉案三间商铺原权属人倪长兴享有和承担的权利义务。沈奇峰提供的其与陈豪代倪长兴签订的补充合同为2011年7月22日签订，补充合同的主要内容为原合同期延长一年，原合同约定出租税由甲方承担，变更为由乙方承担，并自2007年起至本合同到期日的全部出租税由乙方承担，乙方支付的上述出租税费抵延期一年的房租，乙方无需再支付租金。沈奇峰提供的倪长兴出具的授权委托书出具的时间为2010年10月10日，即陈豪代倪长兴与沈奇峰签订租房合同当日，授权委托书的内容为倪长兴委托陈豪办理涉案三间商铺房屋租赁事宜相关事项，授权期限为2010年10月10日至2016年7月31日。该授权期限也是租房合同期限。补充合同虽然是陈豪在倪长兴的授权期限内签订，但从倪长兴出具的授权委托书的内容看，倪长兴并没有特别授权陈豪于2011年7月22日与沈奇峰签订补充合同的权利，补充合同的期限超出授权期限2016年7月31日，且倪长兴于2012年8月10日向刘国文出售涉案三间商铺时明确其此前不知道有该份补充合同，也没有授权任何人签订该份补充合同，其不承认该补充合同。因此，沈奇峰提供的陈豪代倪长兴与其签订的补充合同属陈豪超越代理权签订，且签订后委托人倪长兴明确表示不追认，因此，补充合同无效，对新权属人刘奉创坤不具有法律效力。根据租房合同的约定，租期至2016年7月31日，即2016年7月31日沈奇峰与倪长兴签订的租房合同期限届满，在新权属人刘奉创坤不同意续租的情况下，沈奇峰应将涉案三间商铺腾空交还刘奉创坤使用。因此，刘奉创坤请求沈奇峰腾空交还商铺及按原合同约定的租金标准支付占有使用费并承担房屋交还之日止发生的各项费用，理据充分，本院予以支持。根据租房合同的约定，涉案三间商铺2011年6月1日至2016年7月31日的租金总计185万元，即每月租金为29838.7元，因此，沈奇峰应按该租金标准向刘奉创坤支付占用费至腾退房屋之日止。至于沈奇峰与倪长兴或刘奉创坤之间就租赁期间的出租税等问题的争议，双方可另循途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第二百二十九条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告沈奇峰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘奉创坤腾空返还位于广州市花都区狮岭镇狮岭（国际）皮革皮具城B区一街71、73、75号三个商铺；二、被告沈奇峰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘奉创坤腾支付2016年8月1日起至腾退商铺之日止的租金，按每月29838.7元的标准支付；三、被告沈奇峰承担占用上述三间商铺期间的管理费、卫生费、水电费、无线电接收费等费用。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2038元，由被告沈奇峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  刘丽琼人民陪审员  李满友人民陪审员  黄燕君二〇一六年十二月二十六日书 记 员  袁美华