上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初1938号原告(反诉被告)：中国人民解放军62403部队，住所地上海市杨浦区。单位负责人：秦镜，局长。委托代理人：姚兟、符惠静，北京大成(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海慕名其妙商务咨询有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：钟伟，经理。委托代理人：叶府荣，上海市明鸿律师事务所律师。委托代理人：余杨，上海市千方律师事务所律师。原告中国人民解放军62403部队(以下简称62403部队)与被告上海慕名其妙商务咨询有限公司(以下简称慕名其妙公司)房屋租赁合同纠纷、被告慕名其妙反诉原告62403部队房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告62403部队的委托代理人姚兟、符惠静、被告慕名其妙公司的委托代理人叶府荣、余杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告62403部队向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告拖欠租金2,599,443.17元及违约金(按日千分之三，自2014年4月1日计算至被告实际支付之日止)。事实和理由：原告与被告签订了《2008后房租合字第3200号军队房地产租赁合同》(以下简称3200号合同)、《2008后房租合字第3108号军队房地产租赁合同》(以下简称3108号合同)，并于2014年6月26日双方又签订了《三号楼租赁合同补充协议》(以下简称《补充协议》)，根据协议约定，被告应支付2013年1月至2014年1月之间拖欠租金2,599,443.17元。被告自2008年开始使用房屋，3200号和3108号合同虽然签订方为上海海洋石油企业发展有限公司(以下简称海洋公司)，但是实际使用人及承诺支付租金的均为被告。《补充协议》对于具体支付时间未约定，仅约定付款后203、204号合同生效，我方认为被告应当在两份合同实际履行前支付相关款项。实际上两份合同已经开始实际履行了。我方认为被告应当在2014年4月1日前支付欠款，两份合同开始履行的期限就是2014年4月1日。但被告始终未履行相关付款义务，原告多次讨要未果，被告对原告书面催讨的律师函亦无动于衷，已构成违约，严重损害了原告的合法利益，基于此，原告已经于2015年11月10日发函解除了与被告之间的《补充协议》。故诉至法院，要求判如所请。被告莫名其妙公司辩称，不同意原告的诉讼请求。3200、3108号合同并非原、被告签订的，根据《补充协议》的内容，我方是承诺代海洋公司支付2013年1月1日至2014年1月31日的租金2,599,443.17元。我方实际使用房屋是2014年4月1日以后，之前我方没有使用。由于海洋公司经营不善，欠付了很多租金，故原告找到我方希望我方接盘，所以我方代海洋公司支付了很多欠租。《补充协议》对于欠租支付的日期没有约定，《补充协议》签订日期是2014年6月26日，不可能推断2014年4月1日前就应当付款。现在由于原告违约，故我方不应当再支付代付海洋公司的欠租。被告莫名其妙公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告返还反诉原告代海洋公司所付租金、管理费计人民币5,399,486元。事实和理由：2014年4月之前，本案系争的房屋是由反诉被告租赁给海洋公司的，由于海洋公司经营不善，拖欠了反诉被告的大量租金，在这种情况下，反诉被告联系到反诉原告，希望反诉原告接盘海洋公司所租赁的房屋，并将海洋公司拖欠的租金逐步由反诉原告付清。反诉原告对反诉被告的要求表示同意，遂与反诉被告于2014年4月签订三份房屋租赁合同及6月签订《补充协议》，约定房屋用途为办公、餐饮。合同签订前，反诉原告就开始代海洋公司支付拖欠的房租，累计支付的款项达人民币5,399,486元，反诉被告向反诉原告出具了所收款项的收据，抬头明确是反诉原告代海洋公司支付。同时，反诉原告还对所承租的房屋进行了装修。按合同第七条第五款约定，反诉被告应在合同签订后，负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》，以便反诉原告申办工商营业执照。但反诉被告除在2015年3月提供了一张黄浦路XXX号三号楼一层、发证日期为2014年7月29日、有效期限为2014年4月1日至2015年3月31日的《军队房地产租赁许可证》外，对其余所出租的房屋并未提供相应的租赁许可证，且所提供的一张租赁许可证也已到期。由于反诉被告未能提供租赁期限和租赁面积相符的租赁许可证，致反诉原告至今未能办出工商营业执照，不能开业。反诉被告的违约行为，给反诉原告造成了巨大的经济损失。对反诉被告的这一导致反诉原告不能有效合法使用所租赁房屋的根本性违约行为，反诉原告不止一次地口头和书面指出并催讨要求反诉被告尽快按合同要求提供租赁许可证，但直至今日，反诉被告仍未提供。鉴于反诉原告代海洋公司支付其所欠反诉被告的房屋租金是有条件的，这一条件就是反诉被告除了将所租赁的房屋出租给反诉原告，还应按合同要求提供军队房地产管理部门的《军队房地产租赁许可证》，而反诉被告至今未能提供，明显违反了双方就反诉原告代海洋公司支付拖欠租金的约定，故要求法院判如所请。原告62403部队对反诉辩称，根据被告提供的8张票据金额是正确的，其中2,399,486元是代海洋公司支付三号楼的房租，付款时间是2012年8月至2013年3月，都是签署《补充协议》前发生的。在《补充协议》中，被告并未对之前支付的款项提供异议，要求返还，反而还承诺支付2013年1月至2014年1月的租金，可以证明被告代付之前的房租，双方是没有任何异议的。这部分被告提出反诉符合程序要求，实体上我方不同意。针对新楼两次150万元共300万元的租金，不是我方本诉的范围，被告没有权利提出反诉，应当另案起诉。被告于2015年1月将经营场所变更为租赁房屋，工商内档中向工商局提供了租赁许可证，可以证明被告在变更前就已经从我方取得了许可证，并非被告陈述的2015年3月才拿到。本院经审理认定事实如下：2008年7月18日，原告与案外人海洋公司签订3200号合同，约定原告将上海市虹口区黄浦路XXX号汇园三号楼第二层、三层，建筑面积1,143.28平方米，出租给海洋公司使用。租赁用途为商务、办公、休闲、餐饮。租赁期限自2008年8月1日起至2012年12月31日止。房地产年租金(不含水、电、暖、煤气、设备等费用)为2,086,886元。同年9月10日，双方又签订3108号合同，约定原告将上海市虹口区黄浦路XXX号汇园三号楼第108室～118室，建筑面积311.83平方米，出租给海洋公司使用。租赁用途为厨房。租赁期限自2008年9月16日起至2012年12月31日止。房地产年租金(不含水、电、暖、煤气、设备等费用)为313,000元。2014年4月，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)分别就上海市虹口区黄浦路XXX号房屋签订了三份租赁合同，分别为：〔2014〕148203号《军队房地产租赁合同》(以下简称203号合同)、〔2014〕148204号《军队房地产租赁合同》(以下简称204号合同)、〔2014〕148205号《军队房地产租赁合同》(以下简称205号合同)，约定原告将上海市虹口区黄浦路XXX号三号楼一层、二层、三层和四层玻璃房，以及西楼三层和408房屋出租给被告使用，租赁用途为办公、餐饮。同年6月，双方又签订了《补充协议》，约定：1、乙方按照签订的〔2008〕后房租合字第3200号、〔2008〕后房租合字第3108号《军队房地产租赁合同》约定的租金标准付清2013年1月1日至2014年1月31日止的房屋租金后，后沪〔2014〕148203号《军队房地产租赁合同》、〔2014〕148204号《军队房地产租赁合同》生效。2、后沪〔2014〕148203号《军队房地产租赁合同》、〔2014〕148204号《军队房地产租赁合同》，房屋装修期60天(2014年2月1日起至2014年3月31日止)，装修期免收租金。2014年4月1日起乙方按合同约定向甲方支付房屋租金等费用。……5、因不可抗力等原因以及国家、军队、地方政策法规和重要安排、调整等造成合同无法继续履约的，乙方应当及时将承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，装修费用补偿按地方政府有关规定和评估结果执行，乙方不得提出其他要求。合同签订后，被告依约使用了房屋，并支付了部分租金。2014年10月起，由于被告欠付租金及相关费用，原告多次发函要求被告支付欠款。被告于2015年8月18日回函表示，由于原告至今没有出具完整的《军队房地产租赁许可证》，使得被告无法申领经营必备的各种手续，无法开展正常的经营活动，故希望双方就租赁的一系列问题进行友好协商。2015年11月11日，原告向被告发出律师函，表示由于被告在收到催款函的合理期限内仍未履行还款义务，故要求解除与被告签订的203号合同、204号合同、205号合同及《补充协议》。同年11月16日，被告回函载明：一、贵方单方面解除合同不仅是不合理也是无效的，我司表示坚决反对；二、贵方须出具军队房地产租赁许可证，以使我司能正常合法地开展经营活动，达到租赁目的。三、我司希望与贵方友好协商，在公平合理、双方的合法权益都得到保护的前提下商讨解决方案。又查明，上海市虹口区黄浦路XXX号房地产权利人为中国人民解放军总后勤部。原告曾向被告提供了上海市虹口区黄浦路XXX号三号楼一层的《军队房地产租赁许可证》，有效期限自2014年4月1日至2015年3月31日。2015年1月27日，被告的住所地址变更为上海市虹口区黄浦路XXX号三号楼一层，变更登记申请材料提交了上述《军队房地产租赁许可证》。再查明，双方就203号、204号、205号合同的房屋租赁合同纠纷在本院同时审理。[(2016)沪0109民初1937号、(2016)沪0109民初1939号、(2016)沪0109民初1940号]审理中，被告提交了2012年8月至2013年12月代海洋公司支付租金的发票8张，金额共计5,399,486元。原告认为其中2,399,486元是代海洋公司支付三号楼的房租，是签署《补充协议》前发生的。在签订《补充协议》中，被告从未对之前支付的款项提供异议，要求返还，反而还承诺支付2013年1月至2014年1月的租金，可以证明被告代付之前的房租，双方是没有任何异议的。针对新楼两次150万元共300万元的租金，不是我方本诉的范围，被告没有权利提出反诉，应当另案起诉。为此，原告亦提供了〔2009〕后房租合字第5000号《军队房地产租赁合同》，证明原告与海洋公司就新楼另外签订过租赁合同，并非本案审理范围。审理中，原告提供了大众点评、订餐小秘书网站信息及公证、证明、消费单、POS机签购单、发票、订餐信息、照片等，证明被告一直在租赁房屋内经营。本院认为，原、被告签订的《补充协议》，系双方真实意思表示，合法有效。根据该协议的约定，被告承诺按照3108号及3200号合同的约定付清2013年1月1日至2014年1月31日的租金后，203号、204号合同生效。双方实际自2014年4月开始已按照203号、204号合同履行，但被告却未支付所欠租金。被告认为因原告未提供《军队房地产租赁许可证》，故不再同意支付，对此被告在签订《补充协议》时并未约定该项付款条件，203号、204号合同的履行情况也并非被告支付《补充协议》项下欠款的条件，故对于被告的辩称意见，本院不予采纳，被告应向原告支付2013年1月1日至2014年1月31日的租金2,599,443.17元。但由于《补充协议》中对付款日期未明确约定，双方之后又确因履行203号、204号合同产生了争议，被告并非无故拖欠，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于被告反诉要求原告返还租金及管理费5,399,486元，该费用系被告代海洋公司支付三号楼2012年期间的租金和新楼2012年及2013年的租金，原、被告之间因《军队房地产租赁许可证》的纠纷系履行203号、204号合同过程中产生，被告以此作为要求原告返还之前代付费用的理由，两者不具有因果关系，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、被告上海慕名其妙商务咨询有限公司应按《三号楼租赁合同补充协议》约定于本判决生效之日起十日内向原告中国人民解放军62403部队支付2013年1月1日至2014年1月31日租金2,599,443.17元；二、对原告的其余诉讼请求，不予支持；三、对被告的反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费27,595.54元，反诉受理费24,798.20元，均由被告上海慕名其妙商务咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹北霖人民陪审员  金志浩人民陪审员  张建国二〇一六年十二月二十九日书 记 员  尤 佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。