广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂08民终1348号上诉人（原审被告）：贵港市津华房地产开发有限公司，住所地广西平南县平南镇。法定代表人：周基文，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆如积，广西君望律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄港，广西君望律师事务所律师。上诉人（原审原告）：江少平，女，1971年4月10日出生，汉族，住广西平南县。委托诉讼代理人：班翠丽，广西桂京律师事务所律师。上诉人贵港市津华房地产开发有限公司（以下简称津华公司）与上诉人江少平商品房预售合同纠纷一案，双方均不服平南县人民法院（2016）桂0821民初2719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日立案后，依法组成合议庭，于2016年12月9日公开开庭进行了审理。上诉人津华公司的委托诉讼代理人陆如积、黄港，上诉人江少平的委托诉讼代理人班翠丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。津华公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回原审原告江少平的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定津华公司逾期交房55天，已构成违约，并以此判决津华公司支付违约金1163.03元给江少平，属认定事实错误。在津华公司与江少平签订《商品房预售合同》之时，并不能预见诸如台风、降雨、停水停电、交通管制、村民阻挠施工等客观事实。从签订合同至交付房屋期间，据气象局记录当地的台风降雨天气多达数十日、停水停电的情况也于相关部门有所记录、平南县人民政府多次对平南浔江大桥施行全封闭交通管制、平南县政府拆迁办公室直至2015年10月21日才解决“村民阻挠施工问题”等，建筑工地由于遇到上述状况，导致多次停工，上述现象属于不可抗力，工期自然延长，可延期天数己远不止55天，应在合同约定的交房期限内予以扣除。因此，津华公司于2016年5月25日交房给××，不存在违约行为。江少平上诉请求：撤销一审判决，改判津华公司支付逾期交房违约金5011.60元（从2016年4月1日起至2016年6月18日止）及利息给江少平；本案一、二审诉讼费用全部由津华公司负担。事实与理由：一、一审判决把津华公司于2016年5月25日取得房屋《竣工验收备案表》的时间作为交房时间，从而计算违约金天数为55天是错误的。1、津华公司于2016年5月25日才取得房屋《竣工验收备案表》，但其在2016年5月18日就提前在《贵港日报》刊登了《交房公告》，要求各业主（××）在规定期限内前来办理房屋交接手续。由于津华公司在发出公告时，涉案的房屋尚未符合交付条件，该公告应属无效；2、根据双方签订的《商品房预售合同》第十二条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知××办理交接手续。直至2016年6月18日，江少平才正式收到津华公司书面的《房屋交接通知》和《入住通知书》，津华公司交房时间已逾期79天，应以该时间计算逾期交房违约金。二、一审法院判决逾期交房违约金按已付房款的日万分之一计算是错误的，应按合同约定的日万分之三计算。按照双方签订的《商品房预售合同》第十三条约定，出卖人未按照约定的期限和条件将商品房交付××的，逾期在60日内，出卖人按日计算向××支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向××支付违约金。一审期间，津华公司并未主张该约定的违约金过高，没有请求减少违约金，也没有提供证据证明该约定的违约金“过分高于造成的损失”，一审判决把双方约定的逾期交房违约金由日万分之三调整为日万分之一，违反了法律规定。三、按照合同约定，津华公司应当于商品房实际交付之日起30日内向××支付违约金，因其未实际支付，津华公司应当支付该违约金的利息给江少平。对于津华公司的上诉，江少平辩称：台风、降雨等属于正常的天气现象，津华公司完全可以预见。至于停水停电、交通管制、村民阻挠施工等，也不属于合同约定的不可抗力的现象。津华公司主张在合同约定的交房期限内予以扣除的理由不成立，请求驳回津华公司的上诉。对于江少平的上诉，津华公司辩称：1、2016年5月18日，津华公司在开发房屋的项目部和《贵港日报》刊登了《交房公告》，要求购房的业主在公告之日起40日内办理房屋交接手续，当时建设的工程已全部竣工并交付验收，并于2016年5月25日取得了《竣工验收备案表》，符合交付条件。公告交房符合双方在合同中关于通知交房的约定，一审法院认定2016年5月25日为津华公司交房时间是正确的；2、在扣除不可抗力原因应延期的天数后，津华公司不存在逾期交房的违约行为。因江少平购买的是经济适用房，房屋价格由政府确定，购房者享受优惠政策，津华公司建设的工程利润微薄，一审期间津华公司已明确提出请求，因购房者起诉人数众多，如构成违约，违约金应予调整减少。另外，江少平请求计算违约金的利息，没有事实和法律依据。江少平的上诉理由不成立，请求驳回其上诉请求。江少平向一审法院起诉请求：1、判令津华公司支付逾期交房违约金5011.60元（从2016年4月1日至2016年6月18日止）及利息（按银行同期贷款利率从2016年4月1日起计算至还清本案债务止）给江少平；2、本案诉讼费由津华公司负担。一审法院认定事实：2015年1月19日，原告江少平与被告津华公司签订了《商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买坐落在平南县平南镇罗合村小力地段“东方家园B区”01幢XXXX号商品房（经适房），预测建筑面积为88.44平方米，其中套内面积73平方米，公摊面积15.44平方米，单价为每平方米2391元，总价为211460元，津华公司应在2016年3月31日前向原告交付该商品房。《商品房预售合同》第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将商品房交付××的，逾期在60日内，出卖人按日计算向××支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向××支付违约金，合同继续履行。同时，《商品房预售合同》第十二条《交接手续》第（三）项第①点约定：××在接到电话通知或《入住通知书》或在经济适用房项目部公布的入住公告之日起15日内办理完房屋交接手续，逾期不来办理的，视为出卖人已将房屋正式交付××，该房屋的权利、义务及损毁、灭失等风险也随即转移给××。“东方家园B区”A栋住宅楼工程合同开工日期为2014年7月17日，合同竣工验收合格日期为2016年5月25日。原告已支付全部购房款给被告。2016年5月18日，被告在贵港日报刊登《交房公告》，公告的主要内容为：“平南县二期经济适用住房-东方家园B区现已建成，符合交房条件。东方家园B区业主（××）自公告发布之日起40日内按规定前来办理房屋交接手续。逾期不来办理交房手续的，将按法律、法规及购房合同的有关规定由业主自行承担相关责任”。2016年5月25日，平南县建设工程质量安全监督站对被告开发的东方家园经济适用住房B区A栋工程的竣工验收备案文件（包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》）同意备案。2016年6月18日，被告再次向原告送达《入住通知书》，要求原告在公告交房之日起30日内办理房屋交接手续，否则视为被告已交付房屋给原告。当天，原告在被告处办理了上述房屋的交接手续。一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，是合法有效的合同，应予确认，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于被告是否逾期交房及应否支付违约金问题。原、被告合同约定于2016年3月31日前交付房屋，但被告没有依约定时间交付给原告。被告辩解施工期间的降雨、停水等导致无法施工，而不能按期交房，属合同约定不可抗力因素。但不可抗力是指不能预见、不能避免，且不能克服的客观情况，施工期间的降雨、停水等应属于施工过程中可以预见的情形，且案涉工程建设周期长达二年，被告完全可以根据工程进展情况调整工程进度，故降雨、停水等不应归类于合同约定的不可抗力的原因。被告主张施工过程中降雨、停水的天数应在合同约定的交房期限内予以扣除的理由不成立，依法不予支持。被告未按合同约定在2016年3月31日前将房屋交付给原告，已构成违约，应支付逾期交房违约金给原告。被告于2016年5月25日取得了《竣工验收备案表》，本案涉讼的房屋符合了双方约定的交付条件。被告在平南县经济适用住房东方家园项目部及《贵港日报》刊登了《交房公告》，要求东方家园经济适用住房B区的业主在规定期限内办理涉讼房屋交接手续，符合双方在合同中的约定，被告在还没有全部通过验收前，提前刊登《交房公告》虽在发布形式存在一定瑕疵，但并不影响被告于2016年5月25日已取得了涉讼房屋《竣工验收备案表》的事实。因此，被告逾期交付房屋的天数为55天（从2016年4月1日起至2016年5月25日止）。原告主张被告逾期交房的时间为79天，与查明的事实不符，对超出部分，依法不予支持。被告逾期交付房屋，按合同约定被告应按日计算向原告支付已付房款万分之三的违约金，被告主张该约定偏高。由于违约金的性质具有补偿性和惩罚性两种性质，适用违约条款时应综合权衡双方的权益予以确定。本案中，逾期交房违约金有必要调整为按原告已付房款的日万分之一计算较为适宜。原告请求被告支付从2016年4月1日起至付清违约金之日止按银行同期贷款利率计算利息，没有法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条之规定，判决：一、被告贵港市津华房地产开发有限公司支付违约金1163.03元给原告江少平；二、驳回原告江少平的其他诉讼请求。本院二审期间，津华公司提供的证据有：1、平南县气象局出具的《气象资料使用证明》一份，拟证明2015年10月4日至6日，平南县受201522号台风“彩虹”影响，津华公司无法进行施工，故向购房者交付房屋应相应顺延3日；2、平南供电公司城区供电所出具的《证明》一份，拟证明从2015年4月1日起至2016年5月20日止，因供电公司停电9日，导致津华公司无法进行施工，故向购房者交付房屋应相应顺延9日；3、《广西2015年气候公报》一份，拟证明2015年间广西气候较往年异常，降水偏多，比常年偏多2.6成，偏多程度居1951年以来第2位，应扣除相应的降雨天数。对于津华公司提供的上述证据，江少平对其真实性没有异议，但认为该证据不能作为扣除合同内交房时间的理由。关于津华公司提供的上述证据能否作为扣除合同内交房时间的依据，本院在论述时再作评论。本院查明的事实与一审法院查明的相同，本院予以确认。本院认为，一、关于津华公司是否存在迟延违约交付房屋给江少平的问题。津华公司与江少平签订的《商品房预售合同》明确约定，交付房屋的时间为2016年3月31日前。由于每年中出现台风、降雨等属于正常的天气现象，津华公司在订立《商品房预售合同》时完全可以预见。至于停水停电、交通管制、村民阻挠施工等问题，也不属于合同约定的不可抗力的现象，且“村民阻挠开发建设单位施工建设问题”在双方订立合同之前已发生。因此，津华公司主张应在合同约定的交房期限内扣除相应天数的理由不成立，本院依法不予支持。津华公司未按合同约定的期限交房给江少平，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。二、关于津华公司交付房屋给江少平的时间应如何确定的问题。2016年5月18日，津华公司在开发房屋所在地的项目部和《贵港日报》刊登了《交房公告》，要求购房的业主在公告之日起40日内办理房屋交接手续，由于当时建设的工程已全部竣工并交付验收，并于2016年5月25日取得了《竣工验收备案表》，符合交付条件，津华公司采用公告方式通知业主办理房屋交接手续，符合双方的合同约定，在津华公司通知交房之后，购房者何时领取房屋由其自己决定，不能以各购房者的实际领取时间为合同约定的房屋交接时间。一审法院认定2016年5月25日为津华公司交房时间是正确的，本院予以确认。三、关于逾期交房违约金应如何计算的问题。一审期间津华公司已明确提出请求，如构成违约，违约金应予调整减少。因江少平购买的是经济适用房，房屋价格由政府确定，购房者享受优惠政策，同时购房者起诉人数众多，结合津华公司迟延交房存在因施工期间遇到村民阻挠等客观事由，一审法院根据本案的实际情况，将逾期交房违约金调整为日万分之一，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，本院依法予以维持。由于违约金具有补偿性和惩罚性两种性质，江少平以津华公司未按合同约定在商品房实际交付之日起30日内支付违约金为由，请求津华公司支付该违约金的利息，属于请求津华公司重复承担违约责任，没有法律依据，本院依法不予以支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决正确，本院依法应予维持；上诉人津华公司和上诉人江少平的上诉理由均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（上诉人贵港市津华房地产开发有限公司已预交50元，上诉人江少平已预交50元），由上诉人贵港市津华房地产开发有限公司负担50元，上诉人江少平负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  李志廉代理审判员  陈燕霞代理审判员  肖 哲二〇一六年十二月二十日书 记 员  梁明燕