上海市静安区人民法院行 政 判 决 书（2015）静行初字第202号原告张颉，男，1968年12月8日出生，汉族。委托代理人吕涛，上海浦瑞律师事务所律师。委托代理人邢路，上海浦瑞律师事务所律师。被告上海市不动产登记局，住所地上海市黄浦区。法定代表人宋唯。委托代理人钱怡琳。委托代理人智玥霞。被告上海市住房和城乡建设管理委员会，住所地上海市黄浦区。法定代表人顾金山。委托代理人朱晓琳。第三人快钱(天津)金融服务有限公司，住所地天津市。法定代表人关国光。第三人上海海蓝宝石软件有限公司，住所地上海市张江高科技园区。法定代表人陈佩璐。两第三人共同委托代理人穆峰，天津汇川律师事务所律师。原告张颉不服上海市房地产登记处(以下简称市登记处)作出的静XXXXXXXXXXXX号房地产抵押权登记向本院提起行政诉讼。本院于2015年9月28日予以受理，并依法向上海市房地产登记处送达了起诉状副本及应诉通知书。因快钱(天津)金融服务有限公司(以下简称快钱公司)、上海海蓝宝石软件有限公司(以下简称海蓝公司)与本案处理结果具有法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。因原上海市住房保障和房屋管理局(以下简称原市房管局，现因机构改革变更为上海市住房和城乡建设管理委员会)作出的沪房管复决字[2011]60号行政复议决定维持了被诉房地产抵押登记，本院依法告知原告追加上海市住房和城乡建设管理委员会(以下简称市住建委)为共同被告参加诉讼。因机构职能变更，自2016年10月8日起由上海市不动产登记局负责组织实施本市不动产统一登记工作，本院依法变更被告上海市房地产登记处为上海市不动产登记局。本院依法组成合议庭，于2016年5月24日、2016年7月11日、2016年7月28日及2016年11月17日公开开庭审理了本案，原告张颉的委托代理人吕涛、邢路，被告上海市不动产登记局委托代理人钱怡琳、智玥霞，被告市住建委委托代理人朱晓琳，第三人快钱公司、海蓝公司共同委托代理人穆峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。市登记处于2011年1月20日核准为本市大沽路390、392、394、396号1-2层房屋(以下简称大沽路房屋)设立房地产抵押权登记，并颁发编号为静XXXXXXXXXXXX号房地产登记证明，该证明载明“房地产权利人(抵押人)为张颉，抵押权人为快钱公司，该次抵押为再次抵押(最高额抵押)最高债权限额为人民币(币种下同)8500万元，债权发生期间为：2010年8月18日至2012年12月31日”。原市房管局于2011年6月27日作出沪房管复决字[2011]60号行政复议决定，维持市登记处于2011年1月20日作出的房地产抵押权登记(静XXXXXXXXXXXX号)行政行为。原告张颉诉称，原告代理人陈静前去办理的大沽路房屋抵押登记，事先未获原告授权，事后也没有得到原告追认，属无效的无权代理行为。其办理登记时提交的授权委托书所确定的代理权限仅为代理人为原告本人向银行贷款时办理房产抵押事宜，并不包含办理向快钱公司抵押房产事项。市登记处在没有仔细审查委托书代理权限的情况下，作出了明显错误的房产抵押登记行政行为，使原告的合法权益受到了损害，应当属无效行为。请求法院依法撤销市登记处于2011年1月20日作出的静XXXXXXXXXXXX号房地产抵押权登记及原市房管局于2011年6月27日作出的沪房管复决字[2011]60号行政复议决定。被告上海市不动产登记局辩称，2011年1月17日，原告代理人陈静及第三人快钱公司代理人持委托公证书、原告身份证明，大沽路房屋房地产权证、《最高额抵押合同》等材料至原静安区房地产登记处申请办理大沽路房屋的抵押登记。静安区房地产登记处受理后，依法进行了核查，依据《上海市房地产登记条例》第四十六条、第四十九条规定于当月20日核准该登记。原告代理人提交的委托书经过公证，静安区房地产登记处向公证处核实后，认为能够证明原告委托陈静办理被诉抵押登记。综上，市登记处作出的房地产抵押权登记行政行为认定事实清楚、程序正当、法律适用正确，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告市住建委辩称，原市房管局收到原告的申请后，于法定期限内作出维持的行政复议决定，认定事实清楚、程序合法。请求法院驳回原告诉讼请求。第三人快钱公司、海蓝公司共同述称，原告与快钱公司签订的最高额抵押合同经最高院生效判决认定合同有效，且原告在相关的民事案件诉讼中从未提出过抵押登记错误，原告应当知晓最高额抵押及办理登记的事实。2011年1月17日当日系原告代理人和快钱公司代理人共同前往原静安区房地产登记处，快钱公司能够确认当天原告委托陈静办理的就是基于最高额抵押合同作出的大沽路房屋抵押权登记，市登记处作出的被诉抵押权登记正确，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，大沽路房屋产权人系原告张颉。2011年1月15日，原告张颉及案外人陈静至上海市东方公证处办理委托书公证，委托书内容为“委托人：张颉、受托人：陈静，委托人需向银行申请贷款，为担保该贷款的偿还，愿将坐落于上海市大沽路390、392、394、396号1-2层的房地产作抵押。由于本委托人不便亲自办理，特委托受托人陈静为本委托人的代理人，就上述房地产抵押贷款代表本委托人下列附录中所列的全部(共计陆项)事项，受托人无转委托权。……附录：1、代为签订最高额抵押合同/房地产借款合同/抵押合同/抵押贷款变更协议或合同……2、代为办理房地产抵押登记手续3、代为领取上述有关房地产登记证明、《房地产权证》……”，该委托书由张颉本人签名，落款日期为2011年1月15日。2011年1月17日，上海市东方公证处出具公证书，证明张颉于2011年1月15日至公证处在前述委托书上签名。2011年1月17日，原告张颉与第三人快钱公司签订《最高额抵押合同》，以其名下的大沽路房屋为案外人上海军利航空服务有限公司(以下简称军利公司)与第三人快钱公司之间的债务提供抵押担保。债务金额最高为8500万元，担保债权形成时间自2010年8月18日起至2012年12月31日止。同日，陈静与快钱公司代理人至市登记处下属的原静安区房地产登记处申请办理大沽路房屋的抵押权登记，同时提交原告身份证明、快钱公司营业执照、军利公司营业执照、原告经公证的委托书、快钱公司委托书、陈静及快钱公司代理人身份证明、大沽路房屋房地产权证原件、快钱公司与军利公司签订的《合作协议》及前述《最高额抵押合同》等材料。原静安区房地产登记处对上述申请材料进行了审查、又向上海市东方公证处就委托公证事项进行了核实，认定原告及第三人的申请符合法律规定，依据《上海市房地产登记条例》第四十六条、第四十九条的规定，于同月20日作出被诉房地产抵押权登记并于当日向第三人快钱公司颁发编号为静XXXXXXXXXXXX号房地产登记证明。原告不服，于2011年4月28日提起行政复议，次日原市房管局予以受理，并于2011年5月4日向市登记处送达行政复议答复通知书，市登记处于同月13日提交行政复议答复意见书，原市房管局于2011年6月27日作出被诉复议决定，维持市登记处作出的被诉抵押权登记行政行为。另查明，原告曾于2011年7月12日向本院提起行政诉讼，要求撤销被诉抵押权登记。后因原告向上海市公安局报案，军利公司及相关人员涉嫌诈骗罪被立案侦查，原告于2012年1月7日向本院申请撤回起诉。本院于当日裁定准予原告撤回起诉。2011年4月11日，快钱公司曾向天津市高级人民法院提起诉讼，要求军利公司归还欠款，包括原告在内的其他担保人承担担保责任。后在诉讼过程中，快钱公司与海蓝公司签订债权转让合同，将上述债权转让给海蓝公司。该案发回重审后，天津市高级人民法院作出一审判决，认定军利公司与快钱公司签订的《合作协议》、张颉与快钱公司签订的《最高额抵押合同》有效，判决军利公司偿还海蓝公司欠款2.28亿元，张颉在8500万元限额内承担抵押担保责任。张颉不服，提起上诉，最高人民法院于2014年12月29日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。又查明，被告就大沽路房屋共作出三次抵押权登记。第一次抵押权登记时间为：2010年1月，抵押权人(债权人)为中国工商银行股份有限公司上海市卢湾支行，抵押人(担保人)为原告张颉，该次抵押为最高额抵押，最高债权限额为3000万元。该次抵押于2011年3月依法注销。第二次系本案被诉抵押权登记。第三次抵押权登记时间为：2015年1月，抵押权人(债权人)为案外人刘某，抵押人(债务人)为张颉，该次登记为余额抵押，债权金额为3000万元。以上事实由市登记处提交的上海市房地产登记申请、快钱公司营业执照、张颉身份证明、军利公司营业执照、张颉委托书、公证书及受托人身份证明、快钱公司委托书及受托人身份证明、快钱公司与军利公司合作协议、快钱公司与张颉最高额抵押合同、上海市静安区房地产登记收件收据，被告市住建委提供的行政复议申请书、行政复议答复通知书、行政复议答复意见书及行政复议决定书，原告提供的静XXXXXXXXXXXX号上海市房地产登记证明、(2013)沪高刑终字第96号上海市高级人民法院刑事裁定书，第三人快钱公司提供的(2014)民四终字第24号最高人民法院民事判决书等证据在案佐证。本院认为，根据《上海市房地产登记条例》第五条、第十七条规定，市登记处负责本市房地产登记的日常工作。区县房地产登记处受市登记处委托，具体办理房地产登记事务。房地产抵押权、地役权和其他依法申请登记的房地产权利的登记证明，由市登记处颁发。市登记处具有作出被诉房地产抵押权登记并颁发登记证明的法定职权。《上海房地产登记条例》第四十六条第一款规定，“申请房地产抵押权设立登记，应当提交下列文件：(一)申请书；(二)身份证明；(三)房地产权证书；(四)抵押担保的主债权合同；(五)设立抵押权的合同。”第五十条规定，房地产登记机构应当自受理房地产抵押权登记申请之日起七日内完成审核。符合规定条件的，应当将有关事项记载于房地产登记簿，并通知房地产抵押权的设立登记权利人领取登记证明。市登记处下属的原静安区房地产登记处于2011年1月17日收到原告、第三人快钱公司提交的抵押权登记申请及相关材料，当日予以受理并经审核依据《上海市房地产登记条例》第四十六条、第五十条规定于同月20日作出被诉抵押权登记行为，程序合法、适用法律正确。本案争议焦点在于市登记处作出被诉抵押登记行为是否尽到审核义务，即原告提交的委托书是否属于无权代理。原告认为，委托书系原告委托陈静为银行贷款办理抵押手续，并非委托其为与快钱公司签订的最高额抵押合同办理抵押手续，被告收到材料后未向原告核实，基于无权代理人作出抵押登记应当予以撤销。本院认为，首先，各方当事人提供的证据及庭审表述能够证明，被告作为房地产抵押权的登记机关，收到法律规定的依法应当由抵押权人、抵押人共同提交的相关文件后，依法对身份证明、委托书、大沽路房地产权证、合作协议及最高额抵押合同等文件进行了审核。在审核过程中，被告已经注意到经公证的委托书中表述为“委托人需向银行申请贷款…”，遂按照相关规定通过联网方式查阅了上海市东方公证处办理公证时的相关卷宗材料，确认原告办理公证时提交的材料亦为同一份最高额抵押合同，本院认为被告已经尽到合理且谨慎的审核义务。其次，从委托书的内容表述看，其核心应为原告张颉委托陈静办理大沽路房屋抵押的相关事项，包括办理抵押登记手续。而委托书的制作时间是2011年1月15日，公证书出具的时间是2011年1月17日，涉案的最高额抵押合同签订时间为2011年1月17日，申请办理被诉抵押登记的时间也是2011年1月17日，委托书中的委托内容、涉及房屋、委托时间与被诉抵押权登记申请的时间、涉及房屋之间相互印证，能够证明2011年1月17日当天陈静系受张颉委托办理被诉抵押权登记。原告未能提供证据证明同一时间段原告以大沽路房屋作为抵押向银行申请贷款，故原告的主张，本院不予认可。再次，证据及当事人的庭审陈述表明，原告对合作协议、最高额抵押合同均无异议，能够确认原告以大沽路房屋为军利公司的债务提供抵押担保系其真实意思表示。而按照最高额抵押合同约定及相关法律规定，最高额抵押合同应经相关登记机关登记，方能生效。故本院认为，原告对被诉抵押权登记亦是明知并予以认可的。需要指出的是，原告提交的委托书文字上确有瑕疵，虽经核实及其他证据能够予以佐证，但被告应在今后的工作中予以规范，避免上述情况的发生。原市房管局收到原告的行政复议申请后，予以立案受理，收到市登记处答复意见书后，在法定期限内作出被诉行政复议决定，程序符合法律规定。综上，原告的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告张颉的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告张颉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第三中级人民法院。审 判 长  王 翔审 判 员  徐 静人民陪审员  金秀芬二〇一六年十二月二十三日书 记 员  邹家乐附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。