眉山市东坡区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1402民初1590号原告眉山市鸿通房地产开发有限公司。法定代表人王锋，总经理。委托代理人蒋立胜。被告蒋建国。原告眉山市鸿通房地产开发有限公司与被告蒋建国房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告眉山市鸿通房地产开发有限公司的委托代理人蒋立胜，被告蒋建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告眉山市鸿通房地产开发有限公司（以下简称鸿通公司）诉称，原、被告于2013年8月19日签订了《商品房买卖合同》（合同备案号：67875）及相关附件，合同约定被告购买原告开发的位于眉山市东坡区岷江大道西段18号金色春天7-1-1-6的商品房一套，总价款人民币418888元，被告分期方式支付购房款，并应于2014年6月20日前完成全额支付。但被告向原告支付了购房款人民币258888元后，不再履行剩余付款义务，虽经原告多次催收，被告尚有购房款人民币160000元未支付。被告逾期付款的行为构成严重违约，挤占了原告的资金，造成原告的损失。为此，原告诉至法院，请求判令1、被告立即支付剩余房款人民币160000元，2、向原告支付逾期付款的违约金，自交房之日起按每日万分之五的标准计算违约金至实际清偿之日止。被告蒋建国辩称，原告的诉讼请求是非法的，无效的，应予以驳回。原、被告所签订的《商品房买卖合同》是原告采用欺骗和协迫的非法手段签订的，不是被告的真实意思表示，显示公平，是无效的合同，应予撤销。原、被告签订《协议书》、《商品房买卖合同》和《补充协议》后，被告一直守约，向原告支付了购房款人民币258888元，之所以没有支付购房尾款160000元，是因为原告未按约定的优惠价来计算，按优惠价计算，被告所购房屋价格应为126972元，原告还应返还被告多交购房款131916元，系原告违约，要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年7月12日，被告预购原告开发的尚未开盘的“鸿通.金色春天”项目7号楼1单元1层5号房屋，该房屋建筑面积约68平方米，建筑面积与露台、阳台、飘窗、花池等外围水平投影面积，加公摊面积约120平方米。为了以优惠房价提前锁定购买前述房屋的权利，蒋建国与鸿通公司签订《协议书》，协议主要约定:1、蒋建国自愿在本协议订立时一次性向鸿通公司支付认购定金5万元后，即获得在鸿通公司开发该房屋具备预售条件并开始公开销售（即开盘）后以优惠房价购买的权利，具体为:A、在本协议生效后10日内，若蒋建国先行一次性付清全部购房款，按优惠后房屋总价（此处为空白且斜线划去）万元、（此处为空白且斜线划去）元/㎡的优惠单价执行。B、在本协议生效后10日内，若蒋建国先行支付全部购房款的60%，其余部分向银行贷款支付，按优惠后房屋总价（此处为空白且斜线划去）万元、（此处为空白且斜线划去）元/㎡的优惠单价执行。C、在本协议生效后10日内，若蒋建国先行支付全部购房款的40%，其余部分向银行贷款支付，按优惠后房屋总价（此处为空白且斜线划去）万元、（此处为空白且斜线划去）元/㎡的优惠单价执行。D、在本协议生效后10日内，若蒋建国仅支付认购定金而未先行足额支付上述A、B、C项相应比例的购房款，则在鸿通公司项目开盘后蒋建国按房屋总价418888元执行。若鸿通公司开盘房价高于上述约定，鸿通公司亦按该房价销售给蒋建国，若开盘房价低于前述房价，则按开盘房价执行。2、鸿通公司项目开盘后，蒋建国应当在鸿通公司发出公告之日起两日内与鸿通公司订立《商品房认购书》及《商品房买卖合同》（含补充协议）。如在两日之后五日之内不签订，则鸿通公司有权在上述约定房价基础上每套增加5000元房款项；蒋建国在前述期限内未与鸿通公司订立《商品房认购书》及《商品房买卖合同》（含补充协议）的，视为蒋建国严重违约，鸿通公司有权解除本协议，并将该房屋另行销售，蒋建国支付的认购定金作为违约金不予退还；3、本协议自双方签字或盖章并在蒋建国支付认购定金后生效等。协议签订后，蒋建国于当日向鸿通公司支付了认购定金5万元。2013年8月19日，蒋建国与鸿通公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：蒋建国购买的商品房为7栋1单元1楼6号，测绘建筑面积共70.54㎡，其中，套内建筑面积50.53㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积20.01㎡；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5938.305元，总价款418888元；蒋建国以分期付款方式付款；鸿通公司应当在2015年10月30日前向蒋建国交付该商品房等。第二日，双方又签订《补充协议》，协议主要约定：鸿通公司承诺并保证，蒋建国所购房屋的结构板、花池、飘窗等不计价面积空间和阳台计半价面积空间，已通过政府主管部门审核批准并备案，系合法空间，所有建筑面积以外的前述面积，鸿通公司今后不得收取房款；此房建筑面积与露台、阳台、飘窗、花池等外围水平投影面积、加公摊面积约120㎡，原告于2015年10月30日前向蒋建国交付该商品房，蒋建国已付款5万元，于2013年10月30日前付款108888元，于2013年12月30日前补交10万元，2014年6月30日前付余款16万元。合同签订后，该合同及协议已在眉山市房地产管理局进行备案登记，其备案号为67875。合同及协议签订后，蒋建国按约交纳了258888元的房款，余款16万元逾期未支付，鸿通公司于2015年10月30日前向蒋建国交付该商品房。2014年7月9日，鸿通公司向蒋建国发出“关于按合同约定尽快履行付款义务”函，通知蒋建国于2014年7月20日前付清剩余房款16万元，否则追究蒋建国的违约责任，双方为此发生纠纷。蒋建国遂于2014年8月13日起诉至东坡区法院，请求依法变更《商品房买卖合同》约定的购房价格，由签约时的约定价418888元变更为履约后的优惠价126972元，要求鸿通公司返还蒋建国多交的房款131916元，法院判决驳回蒋建国的诉讼请求，蒋建国不服，提起上诉，眉山市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。蒋建国至今仍未给付购房余款160000元。原告在庭审过程中，自愿放弃请求被告给付违约金的诉讼请求。上述事实有《协议书》、《商品房买卖合同》、《补充协议》、东坡区法院（2014）眉东民初字第2542号民事判决书、眉山市中级人民法院（2015）眉民终字第5号、眉山市检察院受理通知书、眉山市人民检察院不支持监督申请决定书、眉山市房管局关于蒋建国购房问题的调查处理报告及原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《协议书》具有预约合同的性质，该协议符合法律规定，双方当事人均应遵照执行。协议约定蒋建国获得在开盘后以优惠房价购买的具体情形是:蒋建国在本协议生效后10日内先行支付协议中A、B、C项相应比例的购房款，而双方并未就A、B、C项进行约定，双方约定了D项，即蒋建国仅支付认购定金5万元而未先行足额支付约定的A、B、C项相应比例的购房款，则开盘后蒋建国按房屋总价418888元执行，并约定若鸿通公司开盘房价低于前述房价的，则按开盘房价执行。蒋建国、鸿通公司在开盘后签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中明确约定了蒋建国所购房屋为7栋1单元1楼6号，建筑面积为70.54㎡，单价为5938.305元，总价为418888元及付款方式，说明双方在开盘后已对房屋的位置、面积、价格及付款方式等达成了最终的一致意见，该合同及协议均符合法律规定，非因法定理由不得变更或者撤销。被告尚有购房余款160000元未付，原告请求法院判令被告给付，其诉讼请求理由成立，本院予以支持，被告的辩解理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百六十条之规定，判决如下：被告蒋建国在本判决书生效之日起十日内给付原告眉山市鸿通房地产开发有限公司购房款160000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件诉讼费4400元，由被告蒋建国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审 判 长  周晓君代理审判员  杨 凤人民陪审员  李星福二〇一六年十二月二日书 记 员  黄浩洋