湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘03民终1644号上诉人（原审被告）：张美其，女，1962年8月6日出生，汉族，湘潭县人。委托诉讼代理人：刘亚军，湖南湘瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王北华，男，1964年2月18日，汉族。湘潭市人。被上诉人（原审原告）：刘运芳，男，1955年9月5日出生，汉族，湘潭县人。被上诉人（原审被告）：黄建兵，男，1965年10月1日出生，汉族，湘潭县人。上诉人张美其因与被上诉人刘运芳、被上诉人黄建兵房屋买卖合同纠纷一案,不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2016）湘0302民初2193号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张美其上诉请求：1、撤销原判，改判驳回刘运芳的诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审事实认定错误。1、原判决“认定二被上诉人的《房屋转让协议》系被上诉人的真实意思表示且经（2014）雨法民一初字第464号民事判决确认”的理由缺乏合理性，在2014年前刘运芳从未提出过司法确认的主张，而（2014）雨法民一初字第464号民事判决的案由是排除妨碍、损害赔偿之诉，不是确认之诉，原审法院在本案中引用该理由不合理。2、原审法院认为在二被上诉人《房屋转让协议》未被撤销、解除、确认无效前，黄建兵无权再次出售房屋给上诉人，不动产物权的生效和取得以登记为准，黄建兵不守诚信造成刘运芳不能及时办理过户登记无法取得无权遭受损失，刘运芳可另行向黄建兵主张，但不能对抗已登记过户的合法买受人张美其，否则法律规定的登记公示对抗原则就失去意义，占有、使用在先的原则只能对抗未过户的买卖合同的买受人。3、原判认定“张美其与黄建兵的房屋买卖合同系恶意串通为无效合同”的理由是错误的。张美其与黄建兵的买卖行为已经真实成立且已经支付全部款项，房产局依法办理了过户登记，张美其是否查看房屋不是买卖合同的必要要件，黄建兵始终没有告诉张美其房屋已经出售的事实，涉案房屋由谁使用不影响张美其与黄建兵的买卖关系，也不影响合同的效力，一审法院据此认定张美其与黄建兵恶意串通有失公平。二、原审适用法律错误。本案不应当适用《合同法》，而应当适用《物权法》第一百零六条第一款（一）（三）项规定。刘运芳答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。黄建兵答辩称：他欠刘运芳50000元是事实，与刘运芳签订的房屋买卖合同是虚假的，刘运芳强行霸占房屋导致其夫妻感情破裂，他将房屋卖给张美其是心甘情愿的。刘运芳向一审法院起诉请求：1、判令确认被告黄建兵与被告张美其签订的房屋买卖合同无效；2、判令确认位于湘潭市雨湖区韶山西路金沙小区2栋1单元15号房屋归原告所有，并由被告黄建兵协助办理上述房屋的产权转移登记手续；3、判令由两被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：被告黄建兵向原告借款人民币5万元，约定了月利息为2分/月。因被告黄建兵未归还借款，原、被告于1997年2月15日对该笔5万元的借款签订了一份《借款协议》，该协议约定的主要内容为“一、甲方（即被告黄建兵）向乙方（即原告刘运芳）借人民币伍万元整，借款时间为壹年，最长不得超过两年（月息以2%计算）。二、甲方以现在居住的韶山西路金沙小区2栋1单元4层甲方私有房产（尚未办理产权证）为抵押，如过期不能偿还，乙方有权要求甲方将其房产抵押给乙方，并办理其合法手续。三、根据与关法律规定，房屋所有权证是房产的唯一合法证件，因此，在未办理产权证的期间内，甲方不得以购房合同、发票等作为向他人借款的抵押，否则，不影响乙方对抵押物享有的权利。四、甲方在借款期内必须尽快办理产权证书交给乙方以维护其合法权利抵抗第三人的不法侵害，待借款全部偿清后，乙方将其所有的产权证书交予甲方。”原告及被告黄建兵均在上述借款协议上签字。1997年5月起，原告实际使用涉案房屋。此后，由于被告黄建兵与他人有纠纷，法院于1997年将涉案房屋予以了查封。1998年12月18日，原告向被告黄建兵出具了一份材料，其内容为：“因应付银行，今收到黄建兵以九二年二月二十八日开具的借据壹张（金额为陆万元），此据不能作为两人之间的债务凭据”。1999年5月10日，原告又与被告黄建兵签订了一份《房屋转让协议》，约定由被告黄建兵将涉案房屋以5万元价格转让给原告，由被告黄建兵配合办理房屋过户手续。之后，原告与被告黄建兵于1999年7月份曾去相应机关准备办理涉案房屋的过户手续，但不知因何故，最终没有完成过户登记手续。2014年7月21日，被告黄建兵以请求原告停止侵害、排除妨害立即搬离涉案房屋并支付占用期间的经济损失为由将原告起诉至本院。该案经本院审理后，法院于2014年9月24日作出（2014）雨法民一初字第464号民事判决，判决驳回被告黄建兵的诉讼请求。被告黄建兵不服上述判决，上诉至湘潭市中级人民法院，经审理，湘潭市中级人民法院于2015年1月26日作出（2014）潭中民一终字第522号民事判决，驳回上诉，维持原判。2015年7月，被告黄建兵又与被告张美其达成一致，由被告黄建兵将其仍登记在其名下的涉案房屋以20万元（其中10万元以现金支付，另10万元以抵扣欠款的方式予以抵消）转让给被告张美其，并由双方于2015年7月17日签订《房屋买卖合同》一份，该合同载明的主要内容有：被告黄建兵将位于湘潭市雨湖区昭潭乡韶山西路金沙小区2栋1单元15号，建筑面积为88.68㎡的房屋以10万元转让给被告张美其。同日，被告黄建兵向被告张美其出具收据和收条各一份，其中的收据载明的主要内容为：今收到张美其购金沙小区2栋1单元15号房款（现金支付）拾万元整￥100000元。被告黄建兵在该收据上的“收款单位（公章）”处签名。其中的收条载明：“今收到张美其购金沙小区2栋1单元15号房款贰拾万元整，￥200000元.（现金十万元，抵1994年矿石款拾万元整）。收款人黄建兵。2015.7.17日”。同时，在合同签订的当日，两被告即至湘潭市房产管理局提交了《房屋所有权转移登记申请书》一份，拟将登记在被告黄建兵名下的涉案房屋的产权转移登记至被告张美其名下。2015年7月20日，湘潭市房产管理局就涉案房屋办理了产权转移登记手续，并向被告张美其制作、发放了潭房权证雨湖区字第20150180**号的房屋产权证书。原告对上述产权转移登记不服，遂于2015年9月8日向湘潭市岳塘区人民法院提起行政诉讼，请求依法确认湘潭市房产管理局为两被告办理的房屋产权变更登记行为违法并撤销发放的潭房权证雨湖区字第20150180**号的房屋产权证书。经审理后，湘潭市岳塘区人民法院于2016年3月7日作出（2015）岳行初字第79号行政判决，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服上述判决，向湘潭市中级人民法院提起上诉。经审理后，湘潭市中级人民法院于2016年7月4日作出（2016）湘03行终59号民事判决，判决驳回上诉，维持原判决。原告遂诉至法院，形成本诉。另查明：1、自1997年5月起至今，涉案的位于湘潭市雨湖区昭潭乡韶山西路金沙小区2栋1单元15号房屋一直由原告占有、使用。2、根据被告张美其的委托诉讼代理人亦即其丈夫王北华的陈述，在向被告黄建兵购买涉案的房屋时，被告张美其并未到涉案房屋屋内看房，而只是在楼下看了看。3、根据被告黄建兵的陈述，在其将涉案房屋出售给被告张美其时，其已告知被告张美其，涉案房屋已被原告占有、使用。4、本院于2014年9月24日作出（2014）雨法民一初字第464号民事判决，原告与被告黄建兵于1999年5月10日签订的《房屋转让协议》系合法、有效协议。一审法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中原、被告双方争议的焦点有以下几个。一、原告与被告黄建兵于1999年5月10日签订的《房屋转让协议》是否是被告黄建兵的真实意思表示。本案审理过程中，被告黄建兵辩称，其与原告所签订的《房屋转让协议》系一份假合同，其没有将涉案房屋卖给原告。对此，法院认为，本院于2014年9月24日作出（2014）雨法民一初字第464号民事判决已确认了原告与被告黄建兵于1999年5月10日签订的《房屋转让协议》系合法、有效协议，故被告黄建兵与原告签订《房屋转让协议》系其真实意思表示。二、在早已与原告签订了《房屋转让协议》，并早已将涉案房屋交付给原告实际占有、使用的情况下，被告黄建兵是否有权将涉案房屋再出售给被告张美其。本案审理过程中，被告黄建兵辩称其并未将房屋出售给原告，其有权将涉案房屋再出售。对此，法院认为，根据查明的事实及本院于2014年9月24日作出（2014）雨法民一初字第464号民事判决可以确定，原告与被告黄建兵之间存在真实的借贷关系，其后由借贷关系转变为房屋买卖关系，且原告依据双方签订的《房屋转让协议》履行了支付购房款的义务，在此种情况下，被告黄建兵有移转房屋所有权并协助原告办理房屋产权变更登记的义务；相应的，在双方间的房屋买卖协议在被确认无效、被撤销、被解除之前，被告黄建兵不能以产权未变更为理由，主张对涉案房屋拥有合法的产权，更无权以涉案房屋尚登记在其名下而再次将涉案房屋出售给被告张美其。三、被告黄建兵与被告张美其之间签订的《房屋买卖合同》是否有效。对此，法院分析如下：1、如前所述，在被告黄建兵已与原告签订《房屋转让协议》，且原告履行了支付购房款义务，被告黄建兵又将涉案房屋交付给原告实际占有、使用多年及双方间的房屋买卖协议在被确认无效、被撤销、被解除之前的情况下，被告黄建兵无权主张对房屋的合法产权，更无权再次将涉案房屋出售给被告张美其。2、法院于2014年9月24日作出（2014）雨法民一初字第464号民事判决已确认了原告与被告之间签订的《房屋转让协议》系合法、有效协议，在生效法律文书已确认《房屋转让协议》系合法、有效协议的情况下，被告黄建兵再次将涉案房屋予以出售，违反了诚实信用原则，其主观恶意明确。3、根据被告黄建兵的陈述，其在向被告张美其出售涉案房屋时，已明确告知了被告张美其上述房屋已被他人占有、使用，且被告张美其在购买涉案房屋时，并没有进入涉案房屋内看房，其在对房屋基本状况不了解，对自己所购买的房屋户型、屋内设施、损坏情况均不了解的情况下就与被告黄建兵达成买卖交易的行为明显不符合常理，故不能证明被告张美其主观上的善意。基于以上分析，法院认为，被告黄建兵与被告张美其在对涉案房屋进行交易时，存在恶意串通损害原告利益和以合法形式掩盖非法目的的情形，故被告黄建兵与被告张美其之间签订的《房屋买卖合同》系无效合同。另外，对被告张美其提出的关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力，故原告的诉讼请求不符合法律规定的辩论意见，法院认为，不动产物权登记的最主要意义在于其是一种物权公示作用，其只是物权变动的要件，而不是合同的生效要件，也就是说，在本案中，湘潭市房产管理局根据两被告的申请，在进行相应的形式审查后，将涉案房屋转移登记至被告张美其名下是一种合法、有效行为，但不能据此认为原告与被告黄建兵之间签订的《房屋转让协议》无效，两被告之间签订的《房屋买卖合同》有效。根据查明的事实来看，在将涉案房屋转移登记至被告张美其名下之前，虽然涉案房屋仍登记在被告黄建兵名下，但上述房屋的真实权利人却不是被告黄建兵，而是原告。因此，法院对被告张美其的上述辩论意见不支持。综上所述，法院认为被告黄建兵与被告张美其签订的《房屋买卖合同》无效，原告刘运芳享有位于湘潭市雨湖区昭潭乡韶山西路金沙小区2栋1单元15号房屋的所有权。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第二、三项、第五十八条、第五十九条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告黄建兵与被告张美其于2015年7月17日所签订的《房屋买卖合同》无效；二、原告刘运芳与被告黄建兵于1999年5月10日签订的《房屋转让协议》合法、有效；三、被告黄建兵应在本判决生效之日起三十日内协助原告刘运芳办理位于湘潭市雨湖区昭潭乡韶山西路金沙小区2栋1单元15号房屋的不动产所有权转移登记手续；四、驳回原告刘运芳的其他诉讼请求。本案受理费3850元，由被告黄建兵、被告张美其共同负担。二审期间双方当事人未向本院提交证据。本院根据刘运芳一审提交的录像光盘查明，黄建兵向刘运芳当面承诺，只要刘运芳再向他支付60000元，他保证将房屋从张美其名下过户到刘运芳名下。另查明，虽然黄建兵与张美其都认可购房款支付方式为现金10万元，抵1994年欠账10万元，但没有其他证据佐证，没有确实充分证据证实张美其已经实际支付20万元购房款。原审认定事实其他清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题如下：一、上诉人张美其与被上诉人黄建兵于2015年7月17日所签订的《房屋买卖合同》是否有效？《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。黄建兵于2015年7月17日与张美其签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋登记在黄建兵名下，黄建兵是合法的房屋所有权人，其将房屋出卖给张美其属于有权处分，原审认定黄建兵出卖房屋的行为属于无权处分的认定不符合法律规定，应当予以纠正。但黄建兵有权处分行为并不表示其行为当然有效，还要看是否张美其与黄建兵的真实意思表示，是否违反法律强制性规定。黄建兵“一房二卖”的行为虽违反诚实信用原则，但不违反法律强制性规定，从这方面看，黄建兵与张美其的房屋买卖行为不具备无效理由。那么黄建兵与张美其的房屋买卖行为是否真实意思表示？一方面，本院查明，黄建兵向刘运芳当面承诺，只要刘运芳再向他支付60000元，他保证将房屋从张美其名下过户到刘运芳名下；另一方面，张美其既未实地查看房屋现状，也未向房屋的占有使用人刘运芳调查了解房屋的权属状况，即与黄建兵签订房屋买卖合同，没有尽到合理谨慎义务，同时也没有确实充分的证据证实张美其向黄建兵实际支付了20万元购房款。综合双方情况分析，双方合意买卖房屋的可能性较小，相互串通要求刘运芳增加购房款的可能性较大。原审认定黄建兵与刘运芳于2015年7月17日所签订的《房屋买卖合同》系恶意串通损害第三人利益的行为应当认定为无效是正确的，应当予以维持。二、是否应当确认被上诉人刘运芳对涉案房屋的所有权？依据《物权法》第九条规定，登记为设立不动产物权的生效要件。刘运芳虽然与黄建兵签订了合法有效的合同（刘运芳对黄建兵具有合法债权的事实已被本院（2104）潭中民一终字第522号民事判决书确认），支付了相应的对价，且黄建兵向刘运芳完成了房屋的交付，但因为没有办理房屋过户登记，刘运芳没有取得房屋的所有权，而只是基于其对黄建兵的合法债权取得了对房屋的合法占有权，故被上诉人刘运芳请求确认对涉案房屋的所有权诉讼请求不应当予以支持。刘运芳基于其对黄建兵的合法债权，要求黄建兵协助办理过户的请求合理合法，应当予以支持。刘运芳在本案中虽未提出确认其与黄建兵于1999年5月10日签订的《房屋转让协议》合法、有效的请求，但该请求包含在刘运芳请求确认房屋所有权的诉讼请求之内。故原审未确认刘运芳对房屋的所有权、确认其与黄建兵于1999年5月10日签订的《房屋转让协议》合法、有效，判决黄建兵协助办理过户手续正确。综上所述，张美其的上诉请求不能成立，应当予以驳回，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3850元，由上诉人张美其负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩小平审 判 员  张防修审 判 员  向兴礼二〇一六年十二月二十七日代理书记员  严冰彬附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。