广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初11634号原告：佛山市华艺物业经营管理有限公司，住佛山市禅城区莱翔路10号华艺装饰材料物流城南区8座五层1号。统一社会信用代码914406040901225888。法定代表人：陈耀荣。委托诉讼代理人：区丽容，广东骏和律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁光楷，广东煜日律师事务所律师。被告：梁夏明，男，汉族，1975年8月15日出生，住广东省吴川市，委托诉讼代理人：吴健，广东昊法律师事务所律师。原告佛山市华艺物业经营管理有限公司（以下简称华艺公司）诉被告梁夏明租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月31日立案受理后，依法由审判员汤丽娟适用简易程序独任审判。因本案与（2016）粤0604民初11632-11633号、11635-11641号为系列案，本案与其他系列案件于2016年11月25日合并公开开庭审理，原被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告所签订的两份租赁合同，被告返还涉案商铺；2、判令被告向原告支付：从2016年1月1日起计至2016年10月31日止期间的租金、管理费合计119452.2元;至2016年7月份止水电费383.5元;支付违约金15767.69元;以上暂合计135603.39元，租赁期间的其余租金、管理费、水电费、违约金另计至被告返还商铺止。事实和理由：在2015年5月12日，原被告双方就租赁位于佛山市禅城区雾岗路33号华艺装饰材料物流城北区9座首层5号商铺事宜经协商签订《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，在合同中双方对租赁期限、租金、管理费及违约金都有明确的约定。被告承租后原告听取租户关于市场气氛的反映意见后为培植良好的营商环境而同意延期至2015年10月1日开始计租，被告除支付了前期3个月租金、管理费（2015年10月1日至2015年12月31日），即开始拖欠租金、管理费。水电费也已拖欠数月。虽经原告多次追讨而无果。故特向贵院起诉讼，请法院从速判决其立即请付。被告辩称：1、（2016）粤0604民初7787号系列案中被告要求确认合同无效，现该系列案在审理中，根据民诉法的规定，被告认为本案应暂时中止诉讼；且被告已另行提起行政诉讼，案号为（2016）粤0606行初1028、1029号，本案需以系列案及上述两案的审结后才能进行；2、被告承租原告的租赁房屋无法达到目的，应减免租赁费用。理由如下：①原告承诺在市场东面马路施工期间对商铺的影响比较大，未完工前不收租，马路直到6月中旬才通车，对被告的经营产生极大影响。②被告从4月下旬开始陆续发催收单，印证原告市场管理方的承诺。③华艺市场管理方从2016年6月7日开始对涉案商铺进行断电、拆除电表、剪断电表线，被告是商铺，没有电实现不了经营目的。④在整个断电期间，原告安排保安锁商铺的门，围堵商铺门，并限制人员出入，被告因为断电的纠纷曾多次报警，但原告仍然一意孤行。⑤原告为了禁止商铺老板回店铺，组织大量人员围堵商铺，例如2016年8月10日在公安出警的现场，原告的保安十分猖獗，现场公安人员允许商铺店主进入商铺，但把商铺老板唐碧云打伤。⑥在2016年8月15日前后，原告工人在商铺电表上贴上停电封条。⑦原告不允许商铺把电闸拉上，昼夜安排保安巡逻，2016年9月20日原告的保安又因为拉电的纠纷将梁某打伤。⑧直至2016年10月10日法院组织评估公司进场时，在法院的要求下，原告才安排电工将商铺的电表装回，大概在10月中旬，全部商铺才开始通电。基于以上理由，被告认为被告承租使用商铺，完全达不到被告使用的目的，因此，要求即使合同成立，也应该减免租金或使用费。2016年2月10日之前修路期间和停电时间要求减免。我方认为应当2016年10月20日之后开始计算使用费，且仅仅算租金不包括管理费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换、质证，并依职权调取佛山市禅城区发展规划和统计局相关复函。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的水电明细表，系原告单方制作，无其他证据佐证其真实性，被告不予确认，本院不予采信。被告提交的照片及视频，无法显示拍摄时间、拍摄地点，无法证实与本案的关联性，原告不予确认，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年5月12日，原告（物业管理方、甲方）与被告（物业使用方、乙方）签订《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，主要内容为：“第一条商铺位置、面积及用途1、甲方同意，将位于佛山市禅城区雾岗路33号的‘华艺装饰材料物流城’内，编号为北区9座首层5号商铺（总面积为117.4㎡）租给乙方作经营之用。……第二条物业管理期限1、本合同期限从2015年6月25日起至2017年6月24日止，从2015年6月25日起计收管理费和租金。……第三条收取管理费、水电费和租金的办法……3、乙方必须在收到甲方书面通知后3天内补充交付扣除之费用。甲方可在乙方银行账户内扣划乙方应付之款项。4、租赁期未满，乙方要求退租或者因违约被甲方解除租赁关系的，甲方不予退还预交的管理费和租金等一切费用。5、租金：①从2015年6月25日起至2017年6月24日止，该商铺每月60元/㎡，每月租金合计人民币7026.60元（以上缴交的租金均含税）。6、收取管理费：①从2015年6月25日起至2017年6月24日止，该商铺每月42元/㎡，每月管理费合计人民币4918.62元。（以上缴交的管理费均含税）。7、保证金、管理费和租金收取方法：按先交后使用的原则执行。在签订本合同时，收取的三个月管理费及租金金额作履约保证金，并交纳三个月的管理费和租金。管理费和租金按三个月一期收取，在每期末提前十天收取下期的管理费和租金，以此类推直至合同期满止。合同期满经核实乙方履行合同条款后甲方应于十五天内无息退回保证金给乙方。……第五条甲方的权利和义务……5、甲方负责公共范围内配备照明、卫生、消防、道路、通讯、供水、供电、排水设施，并负责上述设施的维护保养。6、甲方负责公共范围内日常的管理，做好保安、清洁工作和定期对商铺内部进行安全检查，以维护该商铺的正常运营。……第六条乙方义务……第七条违约处理……2、物业使用期间，乙方拖欠甲方的管理费和租金视为违约，每逾一天，按拖欠金额的2%计算违约金，违约期间甲方有权停止水电供应，暂停乙方营业，限制乙方搬出商铺内的物品。拖欠时间达一个月（含一个月），甲方有权单方终止合同，乙方须付清所欠的款项，并无条件把商铺连同原附属物交回甲方。……4、物业使用期间，乙方严重违反本合同约定的乙方义务，视为根本性违约，甲方有权终止合同，并按照本条第6款追究乙方违约责任。……6、物业使用期间，由于乙方单方提前解除合同，或因乙方违约致使甲方提前解除合同的，甲方没收乙方已交付的履约保证金及预交的费用不予退回，如乙方有任何欠缴费用的，甲方有权进行追讨，乙方行为造成甲方损失的，应予全额赔偿；由于甲方原因致使合同终止，甲方全额无息退还预交的费用。7、因各种原因而提前解除合同或合同期满不再延续时，乙方应如期退还所承租的商铺，并将存放在商铺内的一切财物搬走。如乙方逾期退还所使用的商铺，每逾期一天，按80元/平方米收取违约金，超过五天，则视为乙方自动放弃对该物品的所有权，由甲方自行处理，乙方不得追索。……第十三条其他……2、本合同自双方签字之日起生效，……”。同日，原、被告就涉案物业再签订《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，约定合同期限为2017年6月25日至2020年6月24日，其中：2017年6月25日至2018年6月24日每月租金7729.26元，每月管理费5410.48元；2018年6月25日至2019年6月24日每月租金8502.19元，每月管理费5951.53元；2019年6月25日至2020年6月24日每月租金9352.40元，每月管理费6546.45元。其他合同内容基本同上。2016年11月14日，经本院发函询问，佛山市禅城区发展规划和统计局作出《佛山市禅城区发展规划和统计局关于（2016）粤0604民初11632、11633、11637、11639、11640、11641、11653、11655-11657、11661号（关于佛山市华艺物业经营管理有限公司诉曾雨林等8人房屋租赁合同纠纷系列案）调查函的复函》，主要内容为：“经核查，佛山市禅城区雾岗路33号华艺装饰材料物流城1-9#楼已取得《建设工程规划许可证》（建字第44060420130001号、建字第440604201300334号）（详见附件）。10座、11座楼未取得建设工程规划许可证，目前禅城区城市综合管理局已立案查处。”另查明一，华艺装饰材料物流城-9#、10#、11#楼项目位于佛山市禅城区雾岗路东侧、绿景西路南侧，建设单位为广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社、广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村股份合作经济联合社、佛山市红狮陶瓷有限公司、佛山市建进资产经营有限公司。2013年12月30日，佛山市禅城区石湾镇街道国土城建和水务局、佛山市禅城区石湾镇街道办事处分别就上述建设项目于《临时商业服务业提升工作审批申请表》上盖章同意建设方案。2014年12月15日，佛山市公安消防支队禅城区大队出具《建设工程消防验收意见书》【禅公消验字（2014）第0216号】，综合评定9-11#楼土建、自动消防设施建设工程消防验收合格。另查明二，梁夏明诉佛山市华艺物业经营管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月8日以（2016）粤0604民初7810号案立案受理。诉讼中，原告陈述：现9座物业无规划报建，是依据《临时商业服务业提升工作审批申请表》由石湾镇街道国土城建和水务局批准建设。因原告同意自2015年10月起开始计收租金及管理费，故被告于合同签订当时交纳的三个月租金及管理费已自动冲抵2015年10-12月租金及管理费，被告此后亦未再交纳租金及管理费。原告是将涉案租赁合同租金拆分为租金和管理费向租户收取。关于水电费的计算方式，原告每个月到被告商铺门前的水电分表上抄取读数，以当月实际用水用电量乘以单价计得水电费数额。另，原告对涉案商铺有无停电不清楚。被告陈述：涉案商铺从2016年5月开始断续停电，2016年6月7日开始全面停电。2016年10月9日法院组织评估机构进场后，涉案区域陆续恢复用电，2016年10月底开始恢复用电，现由被告经营使用。被告对原告主张的水电费数额亦不予确认。本院认为，关于涉案两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》的合同性质。上述合同虽名为物业管理合同，并于合同中约定由被告向原告交纳租金及管理费，但通观合同全文，上述合同主要就原、被告之间房屋租赁合同关系项下权利义务作出约定，被告于关联案件中提交的押金收据亦载明被告依据合同约定向原告交纳的履约保证金为“租金押金”，而原告亦自述实系将租金拆分为租金和管理费向被告收取，故综合上述分析，涉案两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》实为房屋租赁合同，本案应系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”诉讼中，原告自认涉案铺位所在9座物业实际未经规划许可，故依据上述法律规定，原、被告于2015年5月12日签订的两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》均为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，因被告至今仍占有使用涉案商铺，故原告主张被告返还涉案商铺有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告支付租金、管理费、水电费及违约金的诉请。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然涉案合同无效，但被告实际占有并使用涉案商铺，故其应参照合同约定标准向原告计付占有使用费。诉讼中，被告对原告主张的租金及管理费欠费期间并未提出异议，故被告应以合同约定租金及管理费标准即11945.22元/月（7026.60元/月+4918.62元/月）向原告计付2016年1月1日起至被告实际返还涉案商铺之日止的占有使用费，暂计至2016年11月为131397.42元（119452.22元/月×11个月）。被告虽抗辩认为原告对涉案商铺采取停电行为致其在停电期间无法正常经营，但综合本案及关联案件查明事实，被告欠费在先，存在过错，即使原告确有停电行为，但参照双方签订的合同第七条关于“物业使用期间，乙方拖欠甲方的管理费和租金视为违约，每逾一天，按拖欠金额的2%计算违约金，违约期间甲方有权停止水电供应”的约定，可推知被告于签订合同当时已对原告在被告欠费情形下可采取停电方式救济权利有充分预见，被告据此抗辩主张免除停电期间占有使用费无理。至于被告抗辩认为市政道路施工影响营业、原告保安封锁商铺阻止进出等意见，因被告并无有效证据予以证明，本院对该抗辩意见不予采纳。至于原告主张的水电费，原告所举证证据并不足以佐证其主张的水电费具体金额的真实性及计收单价的合理性，故本院对原告主张的水电费不予支持。另因合同无效，原告诉请被告支付违约金无合同依据，本院亦不予支持。至于被告申请中止本案诉讼的意见。诉讼中，被告以其于另案中诉请确认合同无效及该案正在审理为由申请中止本案诉讼，因本案审理结果无需以另案处理结果为依据，故被告的上述申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第（五）项的规定，本院不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：（1）确认原告佛山市华艺物业经营管理有限公司与被告梁夏明于2015年5月12日签订的两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》均为无效合同；（1）被告梁夏明于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市华艺物业经营管理有限公司返还佛山市禅城区雾岗路33号华艺装饰材料物流城内北区9座首层5号商铺；（1）被告梁夏明于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市华艺物业经营管理有限公司支付2016年1月-2016年11月的占有使用费合计131397.42元，自2016年12月起至被告梁夏明实际返还上述商铺之日止的占有使用费由被告梁夏明按11945.22元/月的标准向原告佛山市华艺物业经营管理有限公司计付；（1）驳回原告佛山市华艺物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及返还商铺义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。本案适用简易程序，受理费减半收取1506元，由原告佛山市华艺物业经营管理有限公司负担47元，由被告梁夏明负担1459元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  汤丽娟二〇一六年十二月二十二日书记员  王佳仁附引用的法律法规：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。