云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0602民初第2379号原告吴斌，男，汉族，1976年8月25日生云南省昭阳区人，大专文化，居民，住云南省昭通市昭阳区。被告昭通西苑房地产开发有限公司。法定代表人：王国友，该公司董事长。组织机构代码73809494-7。住所地昭阳区珠泉路个体经济园区**。委托代理人陈光焕，云南悟同律师事务所律师（特别授权）。原告吴斌诉被告昭通西苑房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2015年5月12日受理后，依法组成合议庭于2015年7月15日公开开庭进行了审理，并于2015年9月6日作出（2015）昭阳民初字第695号民事判决。原告吴斌不服一审判决，提起上诉。昭通市中级人民法院于2016年8月15日作出（2016）昭中民三终字第236号民事裁定，裁定将该案发回本院重审。本院于2016年9月5日受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴斌、被告昭通西苑房地产开发有限公司委托代理人陈光焕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴斌诉称，原告与被告于2013年1月16日签订商品房购销合同。合同里其中有以下内容：（一）房款金额为335677元，(二)甲方提出解除合同或者变更合同约定的，按以下约定处理：提出解除合同方，应向对方支付该套房屋所产生的税费以及房屋总价款5%的违约金额，甲方将房款（不包含利息）退还乙方，（三）原告购买的套房所在层数是第8层，总层数是15层，（四）该商品房房内装饰、设置标准是：客厅、卧室配铝合金窗，双层中空玻璃，厨房、卫生间地面为防水层。但是在被告通知原告交房时，原告发现：1、被告的整个建筑小区乱七八糟，工人们正在到处施工根本不能正常出入该小区，一棵草都没有，更别说合同上约定的绿化部分：草坪、灌木、乔木及局部园林小品；2、该项目总楼层是17层。当初签协议时，被告告知原告总楼层是15层，而且原被告的合同登记备案时也明确记载是15层；3、装饰、设备标准也不相符。客厅卧室都没有铝合金窗，也没有双层中空玻璃，厨房卫生间没有防水层。而且每幢楼内前厅也没有花岗岩铺地面。发现问题后，原告等几人就没有盲目接房，而是将此事通过中共云南省委、云南省人民政府网上信访系统进行反映，最后昭阳区信访局2014年9月24日回复说该项目没有完全具备交房条件，关于楼层问题没有做答复，只说建筑面积没有超过规划许可总面积。原告认为，被告交房时不符合交房条件，理应按逾期交房的约定支付违约金，自2014年5月31日起暂计算至2015年4月15日（最终至赔偿完毕之日）共320天，每天50元，320天×50元=16000元；至于建筑面积没有超过规划许可是行政部门许可的事，原被告签订合同时约定楼层是15层，而且约定内容是云南省建设厅云南省工商行政管理局监制的合同必备内容，而且在原被告签订合同时，昭阳区规划局的规划方案登记备案表里明确记载是15层，17层是原被告签订合同后被告申请更改的。所以楼层变更属于其他约定里的变更合同的违约情形，应该按照合同约定以房价总价的5%赔偿原告违约金，335672×5%=15502元；关于客厅卧室都没有铝合金窗，也没有双层中空玻璃，厨房没有防水层，原告暂计需要5000元。所以被告应该承担违约赔偿金总共为37783元=320天×50元+335677×5%+5000元，为维护原告合法权益，恳请贵院依据《合同法》和《商品房销售管理办法》以及原被告双方合法权益支持原告诉讼请求。请求依法判决被告赔偿原告延期交房违约金16000元、变更合同内容违约金16783元及卧室配铝合金窗、双层空玻璃等所需要费用5000元，以上合计37783元，并承担本案诉讼费用。被告昭通西苑房地产开发有限公司辩称，一、关于被告是否存在延期交房，应否承担违约责任的问题。被告提交的竣工验收备案表、会议签到表、房屋验收移交表、交房通知等，均证明了紫光小区一期1至6幢工程已经于2014年5月22日竣工验收备案，并于竣工验收后向购房业主发出交房通知书，业主对房屋的室内工程、给排水、厨房及卫生间闭水试验验收后，业主已在移交表上签字确认。原告接房时间或者被告公司通知公示交接房时间，就是双方实际交付时间，原告提交的交房通知书记载了被告于2014年5月26日发出通知，并从2014年5月29日至同年6月15日分幢按房号交房给予业主的事实，因此，被告不存在逾期交房的事实。二、关于房屋楼层加层是否属违约，应否承担违约责任问题。1、2010年2月1日，被告委托授权的销售公司与昭通市昭阳区教育局签订集体购房（团购）协议，协议对购房户数、价格、购房方式、权利义务、违约责任等作出约定。协议双方在2012年11月3日补签协商方案，对特定购房对象的588套房的交付等作出约定。同年11月12日签订补充协议。原告基于上述团购协议于2012年12月31日与被告签订《商品房购销合同》。而涉案房屋层高的变更，系由昭阳区规划局2012年11月2日核发的《建设工程规划许可证》确定，原告在签订购房合同时已经确知房屋整体结构为17层，并不存在被告签订合同后改变房屋总层数的情况。还有规划审批文件、用地规划许可证、建筑规划许可证、规划文本等文本上显示该项目总的楼层有17层，都是包含17层的面积。另外，双方签订的合同中没有哪一条款约定该项目总的楼层是15层并且不能变更。2、原告购买的住房已办理交付入住相关手续，交房时在入住登记表签字确认收到住户等6项内容。楼层总数的变化，是相关主管部门管理职责上的内容，并非合同双方主张的事实，它不是一个法律关系，它与行政管理有关。而且原告所购楼层并未发生改变，被告不能为此承担违约责任。3、原告在购买房屋前已经知晓了房屋结构为17层的事实，即使未告知房屋规划设计的变更，被告也只能在提出退房并解除合同的情况下要求被告承担相应的违约责任。因此，在合同有效期间被告不应承担支付违约金的责任。三、双方签订的《商品房购销合同》中约定“提出解除合同方，应向对方支付该套房屋所产生的税费以及房屋总价款5%的违约金额，甲方将房款（不包含利息）退还乙方”。合同中约定的支付税费及违约金的前提是“提出解除合同方”向另一方支付。然而被告并未向原告提出解除合同，原告也未提出解除合同，该合同至今仍属合法有效。同时《商品房销售管理办法》第二十四条第三款规定“房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”依据该办法规定，即使被告未通知原告房屋规划、设计的变更，原告也只能在提出退房的前提下主张被告承担违约责任。原告未提出退房要求应视为对该变更的接受。因此，基于合同的约定和《商品房销售管理办法》的规定，被告都不应当承担支付违约金的责任。四、原告提起的诉讼主要是针对被告的房屋质量责任及违约行为及在约定期限内按照合同约定交付房屋提出诉讼，但其诉称的赔偿内容不符合合同约定也与事实不符，被告提供了高于合同标准的相应配套设施，设备。被告对诉争房屋内的设施已经按照合同约定内容承建，有的还增加了部分设施，其造价、美观比原约定内容更实际，更功能化，并非偷工减料，所以对建造过程中作细小的改动并非违约故意。五、赔偿损失是合同解除后的一项法律后果，该赔偿责任适用有两个原则：一是实行过错原则。二是损失实际发生原则，即赔偿的损失是实际发生的损失，但原告并未举证证明。因此，原告的诉讼请求、事实及理由缺乏充分的事实依据和法律依据，请求人民法院在查清事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。原告吴斌为证明自己主张的事实，向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告的主体资格；2、原告购房合同，证明原、被告买房事实、合同约定内容、购房金额；3、原告交房缴纳费用明细表，证明原告购房资金；4、原告于2014年5-7月拍摄的照片，证明被告在通知原告接房时绿化部分不符合交房条件；5、昭阳区规划局提供的建设设计方案审批表，证明被告在与原告签订购房合同后违反合同约定变更楼层；6、昭阳区信访局的信访回复，证明被告在通知原告接房时不符合交房条件；7、2015年4月拍摄的照片3张，证明被告违反合同里关于商品房价内装饰、设备标准的约定。经质证，被告昭通西苑房地产开发有限公司对证据1、2、3均没有异议；对证据4、认为证明不了原告主张的证明内容，照片中无法看出什么时间何人拍摄于何处，对场景是无法确定的，因此该组照片不能证明所主张的事实；对证据5、认为看不出原告要证明的目的，被告建造的范围总面积符合批准内容；对证据6、真实性有异议，但不能支持原告的主张，不能作为证据予以采信；证据7、不知来源何处，应该双方到现场进行确认，确认不了原告的证明目的。本院认为，原告吴斌提交的证据1、证据2、证据3，被告昭通西苑房地产开发有限公司对该三组证据无异议，本院予以采信；证据4、不能反映拍摄时间和拍摄地点，照片不能证明原告要证明的目的，本院不予采信；证据5、对其真实性予以采信，但不能证明原告主张的被告在与原告签订购房合同后违反合同约定变更楼层的目的；证据6、从证据形式上看，该证据是网上下载，没有加盖相关部门的印章确认其真实性。从内容上看，是信访局对反映问题的信访回复，不是有效文书，本院对该证据不予采信；证据7、该照片无法证明商品房价内装饰、设备标准存在问题并违反合同约定，不能证明原告要证明的目的，本院不予采信。被告昭通西苑房地产开发有限公司为证明自己主张的事实，向本院提交如下证据：1、建设工程规划许可证，证明：2012年11月2日，经昭阳区规划局审核，向被告公司颁发《建设工程规划许可证》，许可证对项目名称、建设规模等作出确定；2、建设用地规划许可证，证明：2013年1月6日，经昭阳区规划局审核，向被告公司颁发《建设用地规划许可证》，对用地项目的性质、面积、规模等作出确定；3、建筑工程施工许可证，证明：2012年11月9日，经昭阳区住建局审查，向被告公司颁发了紫光小区一期第一批、第二批的施工许可证，许可证对建筑工程的建设规模等作出确定；4、商品房预售许可证，证明：昭阳区住建局于2012年11月9日向被告公司发放商品房预售许可证，对预售商品房予以批准，许可证特别备注“增加预售面积39944.96平方米；5、建设工程规划验收合格证，证明：2015年1月9日，昭阳区规划局对紫光小区一期一组团建设项目验收合格；6、竣工验收备案表，证明：紫光小区一期一组团建设工程经勘查、设计、施工、监理、建设各部门及单位共同验收合格予以备案；7、被告公司主体资格相关证据，证明被告主体资格；8、团购协议、补充协议、规划局证明等，证明：2010年2月1日，销售公司与昭阳区教育局签订集体购房（团购）协议，协议对购房户数、价格、购房方式、权利义务、违约责任等作出约定。协议双方在2012年11月3日补签协商方案，对特定购房对象的588套房的交付等作出约定。同年11月12日签订补充协议。昭阳区规划局于2012年11月2日向答辩人公司核发《建设工程规划许可证》，审批内容为共14幢17层建筑，规划总用地面积为60185.34平方米，总建筑面积为320902.38平方米；9、竣工验收备案表6份、会议签到表1份、房屋（室内）验收移交表2份、退房协议1份、紫光小区一期交房通知书2份，证明：紫光小区1期1至6幢工程于2014年5月22日经勘查、设计、施工、监理、建设多个部门和单位共同验收备案，并于竣工验收后向业主发出交房通知书，业主对房屋的室内工程、给排水、厨房及卫生间闭水试验验收后，在移交表上签字确认，被告不存在延期交房屋的事实；10、被告昭通西苑房地产开发有限公司于2014年5月29日在《昭通日报》上刊登的“紫光小区交房公告”，证明紫光小区一期1-6幢房屋全部移交完毕。经质证，原告吴斌对证据1、真实性没有异议，但认为与本案没有关联性；证据2、没有关于原被告所约定的层数，只有面积的约定；证据3、没有关于原被告所约定的层数，只有面积的约定，与本案没有关联性，日期都是在签订合同以后；证据4、没有异议；证据5、没有记载层数，与本案没有关联性；证据6、没有消防方面的竣工验收，验收不仅仅包括被告所提供的验收，还包括消防在内的验收，被告提供的证据没有提供这些内容，真实性没有异议，但不符合交房条件；证据7、没有异议；证据8、是复印件，原告也已经提供了购房合同原件，所以原告不予质证；证据9、证据10、认为被告在一审举证期限内没有提交该证据，已过举证期限，该证据不应得到法院的采信，而且证据9是说同意备案，并没有说工程是验收合格的。本院认为，被告昭通西苑房地产开发有限公司提交的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据6是建设销售房屋相关部门的审批许可文件，能够证明被告建设销售商品房的合法性，本院对其真实性予以采信；证据7能够证明被告主体资格，本院对其真实性予以采信；证据8证实的是团购及建设工程规划许可等情况，是客观真实的，本院对其真实性合法性及关联性予以采信。证据9、证据10是在发回重审庭审中提交，举证合法，能够证明房屋经竣工验收备案并公告通知移交房屋的事实，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2010年2月，昭通市昭阳区教育局与被告昭通西苑房地产开发有限公司签订的《购房协议》，集体购房“紫光小区一期”楼房。原告吴斌通过朋友关系取得购房名额后于2013年1月16日与被告昭通西苑房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，合同约定：原告向被告购买位于昭阳区，商品房总价款为335177元；被告应于2014年5月30日前将商品房交付给原告；双方还约定了各方违约责任及争议的处理方式等内容。被告昭通西苑房地产开发有限公司开发建设的紫光小区一期商品房建设工程竣工验收后，于2014年5月26日在《昭通日报》上刊登的“紫光小区交房公告”，通知购房业主于2014年5月29日办理交房。原告接到通知后于2014年5月在办理交房时，以房屋不符合交房条件，拒绝接收房屋。后双方协商未果，原告现起诉至法院。原告起诉称：1、整个建筑小区乱七八糟，没有购房合同上约定的绿化情况；2、被告方签订合同时合同已明确约定原告所购房总楼层为15层，现被告方所修商品房总楼层为17层，被告方已违约；3、被告方未按合同约定给客厅、卧室配铝合金窗，双层中空玻璃，厨房、卫生间没有防水层等。请求法院依法判决被告赔偿原告延期交房违约金16000元、变更合同内容违约金16783元及卧室配铝合金窗、双层空玻璃等所需要费用5000元，以上合计37783元，并承担本案诉讼费用。本院认为，原被告双方签订的《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，该合同是双方行使权利、履行义务并承担相应法律责任的依据。在本案中，原告诉称被告违反合同约定应当承担相应违约责任并赔偿损失的诉讼请求应根据合同的约定确认。第一、关于原告诉讼主张被告逾期交房并应承担逾期交房违约金责任的问题。本院认为，被告提交的竣工验收备案表、会议签到表、房屋验收移交表、交房通知等证据均能够证明了紫光小区一期1至6幢工程已经于2014年5月22日竣工验收备案，竣工验收后被告于2014年5月26日在《昭通日报》上刊登的“紫光小区交房公告”，通知购房业主于2014年5月29日办理交房。原告庭审中也承认被告在2014年5月期间通知其交房因对房屋质量存在问题原告拒绝接收房屋的事实，因此，被告并没有违反《商品房购销合同》第七条关于被告于2014年5月30日前将房交给原告的交房期限的约定，不存在被告逾期交房的事实。原告以被告质量存在问题拒绝接收房屋，却以被告延期交房应承担逾期交房违约金16000元的诉讼主张没有事实根据和法律依据，本院依法不予以支持。第二、关于原告诉讼主张认为按被告告知和合同登记备案明确记载，原告购买房屋总楼层数为15层，而交房时楼层为17层，被告并未通知原告楼层总数已发生变化，被告已构成违约，应承担违约责任。本院认为，原被告双方合同约定原告向被告购买位于昭阳区，庭审中，原告也承认是以合同约定的幢数楼层及房号交房，因此，被告并不存在违反合同约定的事实。另外，合同中并没有约定被告销售房建筑总楼层数，楼层总数的改变是由开发商及相关部门设计规划许可范围，与原被告双方合同约定无关，故原告以购买房屋总楼层数发生变化要求被告承担违约责任应支付违约金16783元的诉讼主张没有事实根据和法律依据，本院不予支持。第三、关于被告方是否应赔偿原告方因客厅、卧室配铝合金窗，双层中空玻璃，厨房、卫生间地面为防水层的费用的问题。本院认为，原告提供的证据不能证明被告未按照合同约定给客厅、卧室配铝合金窗，双层中空玻璃，厨房、卫生间没有防水层等，故原告主张被告赔偿5000元的损失没有事实根据，本院不予支持。综上所述，本案经审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下：驳回原告吴斌的诉讼请求。案件受理费745元，由原告吴斌承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审 判 长 沈 忠 祥审 判 员 王  琼人民陪审员 杨 燕 玲二〇一六年十二月五日书 记 员 ：陈国正