广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）珠中法民四终字第153号上诉人（一审被告）：珠海市恒安达物业管理有限公司。住所地：珠海市斗门区。经营地址：珠海市香洲区。法定代表人：陈发元。委托代理人：赵琳，广东益诺众承律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：合利建筑工程公司。住所地：澳门。法定代表人：马一平。委托代理人：邹凯，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。委托代理人：张俊彦，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。上诉人珠海市恒安达物业管理有限公司（以下简称恒安达公司）因与被上诉人合利建筑工程公司（以下简称合利公司）物权保护纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第764号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。合利公司一审起诉请求：1.恒安达公司停止侵权，立即将一审附件一所列的停车位交还给合利公司；2.恒安达公司向合利公司赔偿停车位的停车费收益损失，停车费收益损失从2013年5月1日计至恒安达公司交还停车位之日止，按每月4500元的标准计算（暂计至2015年4月30日，停车费收益损失为108000元）；3.一审的诉讼费用由恒安达公司承担。一审法院经审理查明:位于珠海市香洲区拱北迎宾大道的富都花园系由珠海经济特区永恒房地产有限公司（以下简称永恒公司）开发建设。1998年6月3日珠海市房地产登记交易管理中心颁发的《商品房屋产权权属证明书》显示，永恒公司对富都花园以下房屋享有产权：其中“地下室面积6021.46m2（二层3063.13m2，一层2958.33m2）；2007年5月8日补充说明：根据测量资料，地下室面积在扣除公摊后，分别为负一层2590.22m2，负二层2817.43m2。”1999年2月12日珠海市房产测绘队出具的《计算面积成果表》显示，富都花园地下室二层车库共有56个车位，产权登记在永恒公司名下。2007年4月25日，珠海市规划局向永恒公司发出的《关于申请确认富都花园地下室使用功能的复函》称：“该项目地下室一层功能为商场、社保用房（发动机、配电、空调机房），地下室二层功能为停车泊位（兼人防）、设备用房（水池、水泵房、冷冻机房）。2012年6月14日，珠海市房地产登记中心向珠海市香洲区富都花园业主委员会发出《关于富都花园第三层及地下二层产权问题的复函》，确认富都花园地下二层为人防工程。2014年10月10日珠海市人民防空办公室《关于商请确认富都花园地下室负二层使用功能的复函》称，富都花园为1995年8月开工，1997年9月竣工的历史项目，当时人防办尚未独立开展人防工程建设审批和人防工程竣工验收工作；该项目地下室的二层按六级人防地下室设计，设计文件载明平时用途为车库；根据调查资料和现场勘察情况，该地下室二层是人防工程，已按设计完成并经市质监站验收合格。一审另查明，永恒公司为广东省拱北汽车运输有限责任公司（中方）与合利公司（外方）合作经营的中外合作经营企业。2011年11月20日，永恒公司、拱北汽车运输有限责任公司与合利公司三方签署一份《珠海经济特区永恒房地产有限公司清算委员会决议》第2条约定：“按1997年7月3日公司董事会决议及2006年6月30备忘录的规定，将地下二层56个人防单位按赠与协议的方式，赠与中方拱北运输有限责任公司28个车位，赠与外方指定人28个车位。”2013年，地下室二层54号、55号、56号车位产权变更登记在珠海经济特区顺益发展有限公司名下。案涉25个车位即原告合利公司提供附件一《车位编号调整图》中第xx号、第xx号、第xx号、第xx号车位，至今未能办理单独产权登记。合利公司称其接收案涉车位后，将25个车位委托给富都物业管理有限公司管理和出租，富都物业管理有限公司又将25个车位全数出租给佳能珠海有限公司，每月租金4500元。合利公司提交了佳能珠海有限公司向富都物业管理有限公司支付费用的部分银行电子汇划收款凭证，收款日期载明为2012年1月19日、2012年12月31日、2013年2月1日、2013年3月30日、2013年4月27日，金额均为4500元。恒安达公司一审抗辩称，富都花园前期物业管理公司将案涉25个停车位出租给佳能珠海有限公司，损害了小区业主的权利，2013年5月20日，富都花园业主委员会将上述车位移交给恒安达公司管理。合利公司主张恒安达公司于2013年5月1日强行接管富都花园的物业服务工作之后，即私自占有、使用、管理案涉25个停车位，并且不向合利公司交纳停车位租金，致使合利公司无法收取停车位收益，也无法使用、管理停车位，造成巨大损失。恒安达公司称其自2013年5月2日起接管了富都花园的物业服务工作，但案涉25个停车位是在2013年7月1日接管。称25个停车位的租金只收到2013年4月30日止。对于从何时开始收取案涉停车位的租金，恒安达公司一审当庭表示不清楚，将在一审庭后核实，但一审庭后并未提交核实结果。一审法院认为:本案双方争议的焦点在于富都花园地下二层25个车位的产权和管理、使用及收益权的归属问题。首先，根据恒安达公司提交的珠海市房地产登记中心以及珠海市人民防空办公室的相关函件，富都花园地下二层为人防工程。《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。据此，地下二层的人防工程应遵循上述法律规定的“谁投资、谁使用管理、谁收益”的原则。富都花园地下二层为永恒公司开发建成，永恒公司依法对案涉车位享有使用、管理和收益的权利。其次，《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”根据前述查明的事实，案涉25个车位位于永恒公司开发建设的富都花园地下二层，设计文件载明地下二层平时用途为车库，永恒公司作为开发商，就上述车位的归属并未与小区业主或其他购房人进行过约定，车位产权亦已登记在永恒公司名下。至于《中华人民共和国人民防空法》第二条规定的“人民防空是国防的组成部分”，仅是从功能角度作出的规定，而非就人防工程产权权属作出的规定，故恒安达公司主张案涉车位的所有权归国家所有没有法律依据。再次，小区业主购房时支付的房价和相关税费，是其取得建筑物专有部分所有权和共有部分共有权支付的对价，而不能视为是小区业主为建设人防工程投入的投资款，故恒安达公司主张人防工程为全体业主投资建设没有事实和法律依据。综上，案涉25个车位应由永恒公司享有使用、管理和收益权。合利公司依据永恒公司清算协议，取得案涉车位的上述权益。恒安达公司在2013年5月接管富都花园物业管理工作后，强行接管案涉车位，致使合利公司无法取得车位的收益，侵害了合利公司合法权益。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”故合利公司诉请恒安达物业公司停止侵权，立即将案涉25个停车位交还给合利公司，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于收益损失，《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”合利公司自2013年5月1日起未能继续收取停车费收益，造成其经济损失。就该损失，恒安达公司作为侵权人应当赔偿给合利公司。根据2012年1月份至2013年4月份承租人佳能珠海有限公司就25个停车费交费的部分银行凭证，停车费标准为每月4500元。恒安达公司未对损失的起算时间和金额提供核实结果和反证，故一审法院对合利公司主张的停车费损失予以认定。据此，恒安达公司应向合利公司赔偿2013年5月1日起至恒安达公司返还案涉25个车位之日止、按照每月4500元的标准计算的停车费损失。至于恒安达公司接管停车位支出的成本，恒安达公司没有提供证据证明，并且属于其自身因侵权行为造成的损失，应由其自行承担。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、第七十四条，《中华人民共和国人民防空法》第五条之规定，一审法院判决如下：一、恒安达公司在判决发生法律效力之日起十日内将富都花园地下二层25个停车位（见《车位编号调整图》中第112号、第2434号、第52号、第53号车位）返还给合利公司；二、恒安达公司在判决发生法律效力之日起十日内向合利公司赔偿经济损失（自2013年5月1日起至合利公司返还停车位之日止，按照每月4500元的标准支付）。一审案件受理费18917元、保全费1060元，均由恒安达公司负担。恒安达公司不服上述判决向本院提起上诉，请求撤销一审判决，驳回合利公司的一审诉讼请求。事实与理由如下：一、一审法院认定事实严重错误。1.恒安达公司作为涉案小区物业管理公司，是业主通过选聘，按照双方《物业服务合同》约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。因此，一审法院认定恒安达公司强行接管涉案车位，侵害了合利公司的合法权益与事实严重不符。恒安达公司并没有强行占有涉案车位，涉案地下人防车位是业主合法移交给恒安达公司代为管理，恒安达公司只是对该物业进行安全与质量的管理、维修施工的管理、物业设备的管理及环境管理，内设照明、安监、通排风、消防等配套设施。恒安达公司从来都没有权利对涉案物业进行占有，也没有对涉案物业占有的事实，恒安达公司的权利来源于小区业主服务于全体业主，只是代为管理，为业主服务而已。无论是业主占有或是开发商占有涉案车库，均不影响恒安达公司基于《物业服务合同》进行管理与服务的职责。因此，恒安达公司作为物业管理公司依照法律规定赋予的权利，向业主收取的是物业管理服务费，归根结底只是劳务费，并非占用费。2.2013年5月20日，涉案富都花园小区业主委员会因多次联系不上发展商考虑到地下负二层消防、污水排放及安全角度，将涉案人防车库的管理权交付给恒安达公司，并与恒安达公司签订《富都花园（地面、地下）停车场管理协议》，恒安达公司收取的只是管理费，基于善意的考虑，恒安达公司只能认为涉案物业为全体业主所有。并且，合利公司从未持有效证据（房产证）向恒安达公司主张过涉案车位的所有权归其所有，也没有通过诉讼以确权的形式确定其所有权。3.相关法律法规确定涉案物业的所有权并非是开发商所有。尽管物权法没有对小区人防工程的产权作出明确界定，恒安达公司认为，无论依据现行有关法律规定还是依据法理分析，小区人防工程的产权应属国家所有。首先，从法律规定来看，依据《中华人民共和国人民防空法》第二条“人民防空是国防的组成部分”以及《物中华人民共和国物权法》第五十二条“国防资产属于国家所有”等有关法律法规规定，人防资产作为国防资产的组成部分，产权性质应为国家所有。尽管人防工程是由开发商投资建设的，但根据《中华人民共和国人民防空法》第二十二条“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”的法律规定，以及《国务院、中央军委关于进一步推进人民防空事业发展的若干意见》中“城市新建民用建筑必须依法修建防空地下室，确因地质等原因难以修建的要按规定缴纳易地建设费”等政策规定，城市新建民用建筑修建防空地下室，属于国家在城市建设中，出于维护公共利益考虑，对开发商附加的住宅开发中必须承担的法定强制性、公益性义务，与国家直接用财政资金修建具有相同意义，国家是否出资不应影响产权归国家所有。其次，从法理分析的角度来看，依据民法的基本原理，所有权的取得包括生产、孳息、转让、继承、遗赠、遗失物取得、所有人不明的埋藏物和隐藏物取得、添附及国有化和征收等方式。根据物权法的一般理论，通过生产的方式创造出新的所有权，生产者当然原始取得所有权，但人防工程属于与国防安全、群众生命安全等公共利益高度密切相关的财产，其在遵循民事基本原则和精神的同时，也应遵循“公共利益优先”、“国家利益保护”等公法优先原则，对人防工程其产权归属的判定，不应仅从一般追逐短期经济利益的纯私法视角进行考量。如果确定了人防工程的所有权由国家予以保留，则人防工程在战时危险时期就能够由国家直接以所有人的地位进行管理使用，而无需通过任何征收或征用的繁琐途径，无疑将是最有利于保障国防安全这一目的的。第三，尽管人防工程产权应归国家所有，但并不影响投资人的使用收益权的行使，并不违背市场经济法治中“谁投资、谁受益”的损益相抵私法精神。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”因此，经人防机关批准，人防工程投资者可以就利用人防工程建成的地下车库进行经营管理并取得收益。第四，收益实际归属方面，人防工程开始由开发商投资建设，相应的经营管理及收益应归开发商享有，但小区商品房售完后，地下人防车库作为小区的附属工程或配套公建，其建设费已经纳入到住宅销售价格之中，随着房屋产权的转移，投资者也就随之变成了购买房屋的业主，则地下人防车库的收益权依法转由作为实际投资人的小区全体业主享有。第五，商品住宅价格构成方面，根据《商品住宅价格管理暂行办法》第五条规定，商品住宅价格的构成包括住宅小区基础设施建设费和住宅小区及非营业性配套公共建筑的建设费。《城市居住区规划设计规范》规定：“凡国家确定的一、二类人防重点城市均应按国家人防部门的有关规定配建防空地下室，并应遵循平战结合的原则，与城市地下空间规划相结合，统筹安排。将居住区使用部分的面积，按其使用性质纳入配套公建。”因此，除非开发商在商品房销售合同中，明确载明人防地下工程建设成本没有纳入住宅销售价格，一般情况下，地下人防车库作为小区的附属工程或配套公建，其建设费已经纳入到住宅销售价格之中。司法实践中也大量存在的业主委员会依法收回地下人防车库的成功判例也证明了以上观点。综上，地下人防车库的收益权在房屋销售给业主后，应依法转归小区全体业主所有。不管从人防工程产权归属还是从管理收益归属来看，开发商均无产权及收益权。因此，一审法院忽略涉案物业属人防工程的重要事实，仅凭开发商开发房地产时取得的初始《商品房屋产权权属证明书》，以此来确定涉案物业为开发商所有，那么，以一审法院的理论，在此《商品房屋产权权属证明书》中确定的除已售出的162套商品房面积为10941.93平方米的物业以外，其他剩余面积全部为开发商所有？显然，这个结论是不成立的。二、一审法院程序错误。本案案由为物权保护纠纷，合利公司诉请是基于物权，在没有产权证的情况下，其首先应向法庭提交证据，并提请确权的主张，一审法院应当审理合利公司是否有充分证据证明涉案物业为其所有，但一审法院在明知人防工程是国防工程的一部份，国防工程为国家所有这一明确事实下仍然未进行任何审查，作出恒安达公司侵权的结论，以达到合利公司以此论述从而得出确权的目的，因此一审判决明显程序错误。三、恒安达公司在涉案的地下负二层人防工程并未盈利。由于历史原因，且结构复杂，污水排放、照明、通风管道等问题尤为明显，为解决此问题，恒安达公司接手后尽力修缮、维护其各项设施，以满足业主需要。为此，该地下负二层到目前为止，扣除管理人员人工费、水电费、设备维修、标志标线、清洁等费用外没有任何盈利。自2013年7月1日始，收费标准按80元/月临时停车收取，25个停车位共收取停车费为46000元，但却为此花费了巨额的支出：（1）、水电费：1319元/月；（2）设施维护费（包括监控、照明、污水泵、排气管等）411元/月；（3）、人工费：4050元/月（2700元×3人÷2=4050元）。以上合计5780元/月，从2013年7月1日起至2015年6月1日止，共花费为138720元，由于地下停车亏损，对此业主是明知的，为更好管理整个小区，双方一致同意用地上61个车位每月收费4880元及其他广告收入贴补地下亏损部份。因此，恒安达公司根本就没有任何收益，但一审判决将其主张的所谓“租金”交付给合利公司，这是没有任何依据的，恒安达公司已提交相关证据来证明，但一审法院作出恒安达公司没有提供证据证明的结论与事实严重不符。四、本案对于人防工程权属的认定，具有普遍意义，目前对于车库产权之争众多，不同的法院也有不同的判决，但就本案来说，涉案房产的功能已经明确为“人防工程”，对于该房产作了功能用途的认定，依常理该人防工程产权或归于国家，或归于全体业主，但本案一审判决创设了一个新概念，即认定我国法律从未明确规定的“人防工程的产权属于开发商”，此结论无任何的法律依据，请求二审法院予以更正。五、由于对人防工程的产权不清晰，本案一审证据中也有法院向市房地产登记部门的调查回函《关于富都花园第三层及地下二层产权问题的复函》，但《复函》答非所问，只是回答了地下二层功能为人防工程，还是没有回答产权，因此，为准确认定事实，恒安达公司请求二审法院向市房地产登记部门核实明确涉案房地产地下二层的产权归属，恒安达公司当庭提交一份书面《调取证据申请书》。六、提请法庭注意恒安达公司作为物业管理公司，是合法接收的全体业主移交的物业代为管理。在本案上诉期内恒安达公司收到的另一份相关案件（2015）珠中法民一终字第996号的终审判决书，在该份判决书中，阐述了是合法移交，恒安达公司是善意接收，若认定是业主委员会强行非法移交侵权，应该起诉侵权人。因此合利公司起诉对象有误。恒安达公司接收后，只是进行管理、服务，该物业的实际使用者、收益者为富都花园的全体业主，恒安达公司收取的仅仅是依照法律规定收取的微薄的管理费（人工费及维修费），合利公司要求恒安达公司支付全部租金没有法律依据。综上所述，恒安达公司认为，本案的最终结论影响巨大，会影响整个珠海房产对同一纠纷的处理，但一审法院未前往房产交易部门及人防部门进行核查，未进行审查产权的情况下，直接作出恒安达公司侵权的结论，以此结论代替有效《房地产权证》，达到开发商以此作法确权的目的，恒安达公司认为万不可取，会引发恶劣的后果，敬请二审法院依法查明事实，作出正确的结论，支持恒安达公司的上诉请求。合利公司二审答辩称明确本案属于侵权责任纠纷，合利公司主张的事实侵权赔偿，不是租赁的租金，合利公司认为涉案的车位的权属没有争议，合利公司提交了权属证明书来证明，并且也经过省高院、省检察院明确。涉案车位只是兼具人防功能，但是其属性是车库，一审法院已经认定，登记中心和规划部门的回复也证明了这一点，车库是1998年建成并确权的，珠海市的有关法律是2009年以后颁布实施的。关于法律适用问题，一审判决书已经阐述。即使根据2009年的相关法律，属于人防车位的话，根据规定，平时由投资者管理，收益由投资者所有。谁投资谁收益。恒安达公司的侵权行为是事实，并持续至今。恒安达公司可以合法的接管物业管理工作，但是不可以实施侵权行为，业委员会也无权交由恒安达公司管理和收益。业主委员会也被珠海市中级人民法院的生效判决确定违法。侵权行为一旦实施，就应该承担侵权责任。恒安达公司侵占车位，并收益，造成侵权。一审中合利公司也提交了合利公司在此停车场停车的相关费用的依据。恒安达公司侵权行为导致合利公司出租给佳能公司的车位的合同无法履行，造成租金收益损失。现行的法律规定和实践没有归业主或物业的案例，事实上法律规定了谁投资谁管理谁收益的原则。权属证明书就是登记中心对全社会车位权属的一个明确答复。合利公司认为一审事实认定清楚，法律认定正确，应予以维持。恒安达公司在二审期间向本院提交了如下证据：（2015）珠中法民一终字第996民事判决书，该判决书证明物业公司不是强行接管，是业主委员委托的，是合法移交。合利公司对恒安达公司提交的证据发表质证意见如下：对证据真实性、合法性无异议，对于关联性有异议。恒安达公司可以正常的合法的接收小区的物业管理工作，但是没有权力接收他人的合法物业。合利公司在二审期间未向本院提交证据。结合合利公司的质证意见，本院对恒安达公司在二审期间提交的证据的采纳意见如下：恒安达公司是否合法接收物业管理与本案无关，本院不予采纳作为本案的证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：如同一审法院所述，本案双方争议的焦点即在于富都花园地下二层25个车位的产权和管理、使用及收益权的归属问题。一审法院已就此详尽阐述，本院予以认同，不再赘述。恒安达公司就此上诉，没有新的事实和依据，本院不予支持。本院确认合利公司对富都花园地下二层25个车位依法拥有产权，并享有管理、使用及收益权。恒安达公司认为其是合法接收物业，本院认为其是否合法接收物业管理与物业的本身归属并非同一法律关系，恒安达公司就此上诉，没有依据，本院亦不予支持。恒安达公司在2013年5月接管富都花园物业管理工作后，强行接管案涉车位，致使合利公司无法取得车位的收益，侵害了合利公司合法权益，应对原告承担侵权赔偿责任。至于恒安达公司与富都花园业主委员会之间的责任承担问题，恒安达公司可另循法律途经解决。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。恒安达公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币18917元，由上诉人珠海市恒安达物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  郑伟民审 判 员  肖 锋代理审判员  王文娟二〇一六年十二月二十七日书 记 员  陈 钿阙思亮