江苏省南京市秦淮区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）秦民初字第6080号 原告：常虹，女，1970年8月19日生，汉族，住江苏省南京市，A）。 委托诉讼代理人：邬玲，江苏永衡昭辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严方，江苏永衡昭辉律师事务所实习律师。 被告：杨淑飞，男，1972年1月28日生，汉族，住浙江省临海市。 委托诉讼代理人：李萱，江苏当代国安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱国庆，江苏当代国安律师事务所律师。 原告常虹与被告杨淑飞侵权责任纠纷一案，原告常虹于2015年4月15日向本院起诉，本院于同日立案受理，经审理于2015年6月18日作出（2015）秦民初字第2050号民事判决，原、被告不服上诉至南京市中级人民法院，南京市中级人民法院于2015年10月17日裁定，撤销原审判决，发回重审。本院于2015年11月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告常虹及其委托诉讼代理人邬玲、严方，被告杨淑飞及其委托诉讼代理人李萱、邱国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常虹向本院提出诉讼请求：1、被告按照3383.56元/日的标准支付自2015年4月1日起至2015年12月31日止的房屋占有使用费930479元；2、判令被告赔偿其非法占有使用房屋给原告造成的损失6000000元。事实和理由：原告是南京市中山南路49号商茂世纪广场X楼C3、C4、C5、C6、C7、C8、D1、D2、D3、A1座房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。2010年3月21日，原、被告签订租赁合同一份，约定由被告承租涉案房屋，租赁期限为2010年4月1日至2015年3月31日，合同租赁期限2013的4月1日起至2015年3月31日，全年租金1285000元（含税），1235000元（不含税）。上述合同即将到期，原告计划收回自营，并与案外人高某于2015年1月26日签署了关于双方合作经营涉案房屋的《协议书》。根据《协议书》约定，原告保证2015年4月1日起将涉案房屋交给高某装修，每延误一天，原告按16元/平方米/天支付违约金，如超过90天原告仍未让高某进场装修，高某有权随时解除协议，同时原告应双倍返还定金3000000元。租赁合同到期前，原告曾多次联系被告商讨收房事宜，并分别于2015年3月13日、3月17日书面通知被告到期交房，但被告始终不予配合。2015年4月1日。原告收房时发现被告及其公司所有人员均不在，人联系不上，大门紧锁。原告遂到淮海路派出所报案，经警方联系，被告表示拒绝交房。2015年12月31日，被告在中山南路49号商茂世纪广场其它层的店面开业，方从涉案房屋中迁出。因被告迟延交房，导致原告向高某交付房屋远超90日，高某于2015年11月30日向原告发出《关于解除协议的通知》，要求解除协议，并要求原告双倍返还定金3000000元。原告认为，被告非法占有原告所有涉案房屋长达275天，给原告造成损失6000000元，应当由被告承担。 被告杨淑飞辩称，被告于2015年10月21日向原告发函要求其收房，但原告置之不理，故被告只同意按照3.5元/平方米/天的标准赔偿原告自2015年4月1日起至10月21日止的占有使用费；原告主张的损失6000000元，无任何事实和法律依据：1、被告对于未按期返还房屋存在过错，但不存在“恶意”，2、根据侵权法“填平原则”，被告支付2015年4月1日至10月21日涉案房屋占有使用费已完全填平常虹的实际损失，且被告赔偿范围仅限于此，不包括其他预期可得利益等间接损失，3、被告对原告与高某签订的《协议书》等证据不予认可，两人均无美容、美体行业的从业经验，故相关损失没有事实依据，4、原告主张的6000000元损失应由原告自己承担，因为协议约定的定金数额超过合同法规定的20%，原告在已聘请代理律师的情况下，仍向高某双倍返还定金6000000元，系恶意串通。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院认定如下：原告系涉案房屋所有权人。2010年3月21日，原、被告签订《租赁合同》，约定，被告承租原告涉案房屋，总面积888.41平方米（房屋产权证上面积为838.41平方米），被告租赁房屋租金以产权证上面积838.41平方米计算；合同租赁期限定为五年，自2010年4月1日起至2015年3月31日；2013年4月1日起至2015年3月31日租金价格全年租金合计为1285000元（含税）、1235000元（不含税）；租赁期结束原告有权要求被告恢复原架空地板及天花板。合同签订后，被告承租涉案房屋用于经营美容整形项目。 2015年3月13日，原告向被告发出《收房通知》，告知被告原告决定收回房屋自用，请被告按合同约定的时间办理相关收房手续。3月16日，被告通过银行汇款方式向原告支付308750元，后原告将上述款项退还被告。3月17日，原告向被告发出《收房再次通知》，再次告知被告：3月31日原告将准时收房，请被告在租约到期前将物品搬离，原告将于2015年4月1日正式进场，现场剩余物品将视同被告主动丢弃，如被告以各种原因耽误原告收房，则由此产生的一切损失也将由被告承担；另3月16日收到的两笔汇款共计308750元，已经退回至原汇款账号。4月1日，原告去涉案房屋收房，但被告并未腾空交付房屋。4月15日，原告向本院提起原审诉讼。在原审诉讼中，被告辩称原告在合同期满前隐瞒原告与案外人签订所谓协议的事实，案外人曾于4月20日隐瞒真实身份前往涉案房屋通知被告。4月18日，被告与南京商茂房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，约定被告承租涉案房屋所在的商茂世纪广场8楼房屋，租赁面积为2422.49平方米，租期期限自2015年8月18日起至2023年8月17日止。4月26日、30日，被告发布微信，内容为期待5千平方新会所尽快装修完工以及新会所的效果图，附图为施工现场。10月21日，被告通过手机短信方式通知原告，其已将涉案房屋清空，请原告收房，如原告不能收房，请与其联系并告知原因。因原告要求被告按合同约定将涉案房屋恢复到交付状态，被告按原告要求恢复后双方于2015年12月31日完成涉案房屋的交接。 2015年3月27日，被告至本院起诉原告，要求与原告续签《租赁合同》，依法保护被告的承租权。该案件于2015年4月21日开庭审理，在开庭审理过程中，被告向法庭出示原告与高某签订的《协议书》（该协议书系本案中原告提供的证据材料）。本院于2015年5月5日作出（2015）秦民初字第1690号民事判决，驳回被告的诉讼请求。被告不服向南京市中级人民法院提起上诉，后撤回上诉。 对于有争议的证据和事实：原告提供《协议书》、银行交易记录、催告函、备忘录、付款凭证、解除协议的通知、银行回单、工商资料等证明其发生的损失。上述证据载明，2015年1月26日，原告常虹（乙方）与案外人高某（甲方）签订《协议书》，约定：甲方负责项目线下日常运营，项目人员所需资质、证书及运营所需的行政性审批文件，甲方提供不少于100万的资金，用于项目经营地的装修，甲方承诺乙方此项目年保底分红不低于3000000元，如低于3000000元，甲方按3000000元支付给乙方，甲方在2015年3月27日前支付乙方3000000元作为项目合作定金，如甲方未能在接收涉案房屋后一年内装修完毕并正常运营，乙方有权解除协议并没收定金；乙方提供涉案房屋作为项目经营地使用，使用期限至本项目结束，乙方及乙方关联公司负责该项目软体及相关电子商务方面的规划和筹建并独立设立公司负责线上运营，乙方在2015年5月1日前完成电子商务公司的设立，并在本项目运营后60天内提供相关开发软件供本项目客户免费使用，乙方保证2015年4月1日起将诉争房屋交由甲方装修，自2015年4月1日起每延误一天甲方进场装修，乙方按16元/平方米/天支付违约金，直到甲方进场装修为止，如乙方超过90天仍未让甲方进场装修，除按天赔偿甲方外，甲方有权随时解除本协议，同时乙方应双倍返还定金；甲方享有利润60%，乙方享有利润的40%。 2015年3月10日，美聚集南京电子商务有限公司登记成立，股东、发起人为都比比（江苏）网络信息技术有限公司（以下简称都比比网络公司）、吴海波，吴海波为董事长，原告为副董事长。都比比网络公司于2014年4月25日成立，股东为都比比（香港）有限公司，系外国法人独资有限责任公司，法定代表人郑昭明系原告配偶。美聚集APP应用软件隶属于美聚集南京电子商务有限公司，是美发沙龙品牌消费移动端服务平台。3月26日，高某向原告支付300万元。4月8日，高某向原告发出《催告函》，主要内容是，原告仍未将涉案房屋交付，按约定应支付违约金，请原告将违约金按天汇入其账户，并催告原告尽快将涉案房屋交付，超过90天，其有权解除协议，并要求原告双倍返还定金。5月10日，原告与高某签订《备忘录》，约定原告负责支付因原租户未能按时迁出造成项目延期的所有损失，损失按双方签订的经营协议的约定条款计算，自2015年4月1日起，计算至2015年5月10日，共536582.4元。5月12日，原告向高某账户支付536582.4元。5月20日，原告与高某又签订《备忘录》，主要内容是，涉案房屋租赁案件正在审理，目前判断短期内涉案房屋腾空返还原告的可能性不高；原告已设立线上电子商务公司美聚集南京电子商务有限公司，且该公司已就双方合作经营项目对相关APP软件“美聚集”进行研发；现双方协议，1、在原告按期支付违约金的前提下，高某承诺继续按约开展工作、履行义务，2、未来的合作模式为待原租户搬离租赁地后，高某与美聚集公司将立即共同出资设立新的有限公司，具体运营《协议书》约定的项目。7月1日，原告向高某支付项目违约金684142.56元。11月30日，高某向原告发出《关于解除协议的通知》，内容主要是，因原告迟到11月20日才通知其可以进场装修，考虑原租户未将医疗机构执业许可证及营业执照等从涉案房屋内迁出、前期为项目招募的运营团队人员陆续流失殆尽，以及春节临近无法完成装修，故其正式通知原告，1、解除双方签订的《协议书》，2、原告应双倍返还定金，此前支付的违约金1220724.96元抵扣后，还应支付4779275.04元……2016年1月7日，原告向高某支付项目违约金4779275.04元。 证人高某出庭陈述，其负责的合作内容是房屋的装修、设备采购、人员以及客户；关于合作时间，协议并未明确，考虑美容整形行为的利润，其希望是长期合作，但具体还要看收益情况；关于房屋装修，其已经签订合同，装修费用约110万元，预计投资装修200万元，已支付装修费用50余万元；原请了八九个人工，专业医护人员三人，其余是辅助人员，但由于操作不了，2015年底人已经解散；已经签订医疗设备购买协议，并支付29万元的费用；六四比例是收益比例，其投资的数额不止60%；其预计该项目盈利（纯利润）能达到1500万元；原告逾期交房90天时，因原告称已经打赢官司、马上能把房子拿回来故没有立即提出解除，11月提出解除是因为证的问题，装修也做不下去；其损失是300万元定金及损失、人员工资等，已支付的装修费、购买医疗设备的费用并未进行结算。证人高某提供了装饰装修施工合同（复印件，无签订日期）、设计图纸、医疗整形设备采购合同（复印件，无签订日期）及业务收款回单（打印件）。 经本院调查核实，江苏省新时代医疗器械有限公司确认与高某签订过《医疗整形设备采购合同》，并收到高某定金290000元，因高某未继续履行，故未交付设备，也未结算退还费用。南京汇康装饰工程有限公司称无涉案房屋地点的装修工程，其总经理称合同签了，收了定金，但后来高某不做了。 对于以上证据及证人证词，被告除法院调查笔录及电话记录外均不认可，认为不能证明双方的合作真实存在。根据原告陈述、证人证词以及以上争议证据及本院核实的情况，本院认为，原告与高某于2015年1月签订协议书，原、被告租赁合同届满前，原告将相关合作情况告知被告要求收房自用，被告也陈述高某曾于2015年4月20日将相关情况通知，被告在提出优先承租权诉讼中也提交协议书，可以证明原告与高某签订合作协议在涉案租赁合同届满前，且已经告知被告；原告按合同约定设立了相关公司并进行软件开发，高某与相关公司签订合同、支付部分费用，并按约向原告支付定金3000000元，虽然原告与高某签订的协议并没有明确约定合作时间、出资数额，高某所签订的合同存在无签订时间、给付钱款大多为给付个人的情况，但以上证据瑕疵并不足以认定原告与高某的合作为虚假，法院调查核实时也未发现存在虚假情况，故本院对原告与高某合作的事实予以确认。 本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案系房屋租赁合同引发的侵权纠纷，原告在租赁期限届满前多次告知被告租赁期限届满即要收回房屋，被告在租赁期限届满后明知可能产生巨大损失，并在已经诉讼、法院多次建议被告交房的情况下仍拒不搬离涉案房屋，致原告损失进一步扩大，迟延交房时间长，被告过错明确，应当承担相应的侵权责任。被告关于其不存在恶意故不应承担责任的辩称意见，于法无据，本院不予采纳。 关于原告主张的自2015年4月1日至12月31日按3383.56元/日标准计算的房屋占用使用费930479元。被告不予认可。本院认为，被告在租赁期限届满后仍未返还房屋，应当支付相应占用使用费，原告按原不含税年租金标准主张，并无不当。关于期限，虽然被告于2015年10月21日通知原告交房，但因未按合同约定恢复原状，双方于2015年12月31日方完成交房，故原告主张自2015年4月1日至12月31日期限的占用使用费于法有据，故本院对该项主张予以支持。 关于原告主张的损失6000000元，被告不予认可。原告陈述该损失为其与高某合作协议解除而产生的双倍退还定金及自身的损失。本院认为，原告与高某协议因被告占有房屋而解除，原告因此受到的合理损失，被告应当承担。原告双倍退还高某定金计6000000元，但原告实际支付3000000元，原告所称自身损失未有证据证明，故本院认定被告应当赔偿原告损失3000000元。被告关于其赔偿范围不包括预期可得利益等间接损失的辩称意见，本院认为，财产损失是指实际损失，包括直接损失和间接损失，间接损失即主要指可得利益的丧失，故对被告的该项辩称意见不予采纳。被告关于定金约定超过法律规定、原告与高某恶意串通的辩称意见，本院认为，原告与高某签订的协议书虽未约定合作的出资和时间，但考虑双方的出资、陈述的合作时间、拟装修的规模以及美容整修行业的利润情况，定金3000000元的约定并不违反法律规定，而未有证据能够证明原告与高某存在恶意串通的情节，故本院对该辩称意见亦不予采纳。 综上，被告应当支付原告房屋占用使用费930479元，并赔偿原告损失3000000元。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告杨淑飞于本判决生效之日起十日内支付原告常虹房屋占有使用费930479元。 二、被告杨淑飞于本判决生效之日起十日内赔偿原告常虹损失3000000元。 三、驳回原告常虹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费60313元，由原告常虹负担22070元，被告杨淑飞负担38243元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：43×××18）。 审 判 长  李 娜 人民陪审员  周玉珠 人民陪审员  吴建芳 二〇一六年十二月二十日 见习书记员  夏美玲