广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂08民再6号再审申请人（上诉人、一审原告）祝光健，男，1980年9月3日出生，��族，住桂平市。再审申请人（上诉人、一审原告）祝声援，男，1969年3月5日出生，汉族，住桂平市。委托代理人薛亮，广西桂力律师事务所律师。委托代理人谭皓文，桂平市木乐镇法律服务所法律工作者。被申请人（被上诉人、一审被告）杨锦辉，男，1960年9月10日出生，汉族，住桂平市。不到庭。委托代理人曹月冰，女，1986年1月12日出生，汉族，住桂平市，系杨锦辉的儿媳。一审第三人中国工商银行股份有限公司桂平支行。法定代表人甘家朝，行长。一审第三人甘海连，女，1958年10月10日出生，汉族，住桂平市。委托代理人卢远业，桂平市业盛法律服务所法律工作者。再审申请人祝光健、祝声援因与被申请人杨锦辉、原审第三人中国工商银行股份有限公司桂平支行、原审第三人甘海连房屋买卖合同纠纷一案，不服本院于2015年4月3日作出（2015）贵民二终字第57号和桂平市人民法院（2013）浔民初字第2508号民事判决，向广西高级人民法院申请再审。广西高级人民法院于2015年12月30日作出（2015）桂民申字第999号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭于2016年5月16日公开开庭审理了本案。再审申请人祝光健、祝声援的委托代理人薛亮律师、谭皓文，被申请人杨锦辉的委托代理人曹月冰、第三人甘海连的委托代理人卢远业到庭参加诉讼。再审申请人、被申请人、一审第三人工商银行桂平支行、甘海连经本院依法传唤没有到庭参加诉讼。桂平市人民法院于2014年11月21日作出（2013）浔民初字第2508号民事判决，查明甘海连、杨锦辉为夫妻关系，两人于2010年4月7日在工行桂平支行办理了中长期个人房屋抵押贷款78万元，期限为15年。以土地证为浔国用（2003）第3071号，房产证为浔房权证桂平西山第08282-1、08282-2号的房地产作抵押。该合同约定，抵押权存续期间，抵押人以出租以外的方式处分抵押物的，应事先征得工行桂平支行书面同意，并清偿或提前清偿借款人在本合同项下的债务。上述贷款合同目前仍在正常履行中，至2014年11月14日止，甘海连、杨锦辉尚欠贷款本金616195.89元。2013年7月9日，原告与被告签订了《房屋产权转让协议书》，主要内容如下：一、甲方（杨锦辉）将其位于西山新岗村6队，国有证号为：浔国2003第3071号，地号为：230213798号的房屋产权一次性有偿转让给乙方（祝光健、祝声援），转让金额为769200元。付款方式：自合同签订之日乙方帮甲方支付中行抵押贷款160000元，将土地证解押拿出来后，去土地局签转让合同后付清余款。该块土地占地面积��105平方米。二、甲方不得隐瞒与转让房产相关的重要事实，必须保证其对转让房产拥有完全的所有权，该转让房产产权无争议（包括不被抵押、查封，不被第三人追索），若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担相应的责任，与乙方无关。三、付清余款后，甲方应在15日内将该房屋交给乙方使用。签订协议后，原告支付了160000元给被告。原、被告双方签订上述《房屋产权转让协议书》未告知工行桂平支行，亦没有取得工行桂平支行的书面同意。被告收取原告支付的款项后，双方就转让房屋的位置产生争议，原告认为双方约定交易的房屋位于桂贵路边，即现由“一心堂”药店租用的4层楼房，而被告则认为交易的房屋位于“一心堂”药店租用的房屋的后面，不在桂贵路边。双方协商不成，原告遂向一审法院提起诉讼。��案在审理过程中，于2014年1月21日向桂平市国土资源局发出《调查取证函》，请求桂平市国土资源局对本案所涉及的国有土地使用证进行核实，以确定原、被告双方交易房屋所处的位置。桂平市国土资源局经过实地调查和核查发证档案，于2014年6月28日作出了浔国土资函（2014）33号《关于桂平市人民法院调查取证的复函》，认定国有土地使用证号为：浔国用2003第3071号、地号为：230213798号的房地产位于桂贵路边，即现“一心堂”药店租用的房屋。被告杨锦辉得知复函内容后，对该复函认定的内容不服，又向桂平市国土资源局申请复核。桂平市国土资源局依照其申请再次对相关事宜进行了复核，此后又于2014年10月11日作出浔国土资函（2014）52号《关于桂平市人民法院调查取证的复函》，该复函推翻了原浔国土资函（2014）33号复函的认定，认定国有土地使用证号为：浔国2003第3071号、地号为：230213798号的房地产不在桂贵路边，而是位于现“一心堂”药店租用的房屋的后面。原告请求法院判令1、确认原告祝光健、祝声援与被告杨锦辉签订的《房屋产权转让协议书》有效；2、判令被告杨锦辉协助原告祝光健、祝声援代为清偿被告杨锦辉以涉案房屋向第三人工行桂平支行办理的抵押贷款；3、判令被告杨锦辉与第三人工行桂平支行协助原告祝光健、祝声援办理涉案房屋抵押登记涂销手续；4、判令被告杨锦辉在涉案房屋抵押登记涂销后，协助原告祝光健、祝声援办理涉案房屋转户至原告祝光健、祝声援名下的登记手续；5、本案诉讼费由被告杨锦辉承担。被告杨锦辉主张双方签订的协议书无效，双方转让的房屋是一心堂后面的房屋及宗地使用权，由于原告不愿接受一心堂后面的房屋及宗地使用权，构成违约。第三人甘海连述称杨锦辉未经其同意与原告约定转让的房屋及宗地使用权是夫妻共同财产，属恶意串通严重损害第三人财产权益的行为，转让行为无效。第三人桂平工行请求法院确认原被告签订的《房屋产权协议书》无效。一审法院认为，原告请求确认原、被告签订的《房屋产权转让协议书》有效，并判令双方继续履行，于法无据。一、原、被告双方对交易标的约定不明，致合同难以继续履行。原、被告双方对约定交易的房地产标注了国有土地使用证号和地号，从表面上看双方的交易标的很明确，但是事实上双方对交易标的的理解完全不同，双方各自所认可的交易标的根本不是同一栋房子。原告认为被告转让的房地产位于桂贵路边，是一幢4层的楼房，现由“一心堂”药店租用，而被告则认为其转让的房地产位于“一心堂”药店租用的房屋的后面，只有两层。这是双方对合同核心条款的本质分歧，经审查双方签订的《房屋产权转让协议书》，无法在该协议书内找到明确的约定用以确认房地产所处的位置，经一审法院审判人员实地查看，又发现浔国用2003第3071号国有土地使用证所附土地图样标注东面为“桂贵路”似与实际不符，因此一审法院不得不请求桂平市国土资源局对相关土地使用证进行核实。经桂平市国土资源局核实，已经确认浔国用2003第3071号国有土地使用证所记载的土地并不位于桂贵路边，而是位于“一心堂”药店租用的房屋的后面，这与被告的陈述一致。但即使桂平市国土资源局已经确认土地位置，原告依然坚持认为交易标的位于桂贵路边，即现“一心堂”药店租用的房屋。因原告坚持认为交易标的位于桂贵路边，其意见与土地管理部门的正式复函以及被告的意见均不一致，故合同已经难以继续履行。二、位于桂贵路边的房产应有的价格与《房屋产权转让协议书》约定的价格差异过于悬殊。根据一般生活常识和本地实际情况，任何对本地房地产交易价格有粗浅认知的人均可以轻易认识到本案所涉的现由“一心堂”药店租用的房屋的价格远远超出769200元，其差异甚至可达769200元的数倍。一审法院并无权威的价格认定确认现由“一心堂”药店租用的房屋的确切价格，但根据众所周知的事实和本地的实际情况，一审法院依然确信769200元相对于本案所涉的现由“一心堂”药店租用的房屋而言，是一个难以置信的低价。由于价格相差悬殊，故原告称其购买的房地产是现“一心堂”药店租用的房屋的陈述可信度低，一审法院不予采纳。三、原、被告双方交易的房地产已抵押给工行桂平支行，双方的交易未经抵押权人同意，违背了《中华人民共和国��权法》（以下简称物权法）的规定，应属无效合同。本案所涉的浔国用2003第3071号国有土地使用证已经抵押在工行桂平支行，这是各方当事人均认可的事实。工行桂平支行作为抵押权人，依法对擅自处分抵押物的行为享有否决权。《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案原、被告签订协议转让已经抵押的房地产显然未经抵押权人同意，其行为已违背《物权法》的禁止性规定，理应认定无效。原告在庭审中主张其愿意代被告清偿被告欠工行桂平支行的贷款，因此原、被告双方的交易符合《物权法》第一百九十一条的除外规定，属有效合同。一审法院认为，原告的该项观点并不符合法律规定。《物权法》第一百九十一条规定的是：“受让人代为清偿债务消灭抵押权”���“代为清偿”和“愿意代为清偿”是两个不同的概念，“代为清偿”是已经实际施行的行为；而“愿意代为清偿”仅仅是一种意向，并未实际施行，“愿意代为清偿”的受让人很有可能并没有能力清偿债务，假如受让人并无能力清偿债务，那么债权人的权益将会受到损害。本案所涉房地产的抵押权人工行桂平支行已经明确表达了自己的意见，即工行桂平支行不同意抵押人杨锦辉转让抵押财产，请求法院确认原、被告签订的《房屋产权转让协议书》无效。其意见符合法律规定，应当得到支持。当然，工行桂平支行在庭审中也表示：“假如还清贷款，我方同意解除抵押”。该意思表示同样是以实际实施的“还清贷款”为前提，而不是尚未实际实施的“愿意还清贷款”。因此，原、被告签订《房屋产权转让协议书》擅自处分抵押物，违背了《物权法》第一百九十一条规��，依法应认定无效。四、原告请求判令被告杨锦辉协助原告祝光健、祝声援代为清偿被告杨锦辉欠第三人工行桂平支行的抵押贷款，该请求事实上已构成债务转移，债务转移必须经债权人同意，而债权人工行桂平支行并未同意该项请求，因此，原告的该项请求以及附随的转户请求均应予以驳回。为此，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，判决：驳回原告祝光健、祝声援的诉讼请求。祝光健、祝声援不服一审判决，向本院上诉称，一、一审判决认定“原、被告双方对交易标的约定不明，致合同难以继续履行”与客观事实不符，买卖合同已注明土地证号，土地管理部门的事后说明不能推翻双方约定。二、一审判决认定位于桂贵路边的房产应有的价格与《房屋产权转让协议书》约定的价格���异过于悬殊没有事实依据，合同中约定的价格是双方的真实意思，且上诉人付了部分款。三、买卖的房屋虽由被上诉人抵押给第三人，但上诉人有清偿债务消灭抵押权的意愿与行为，第三人工行桂平支行也同意的情况下，一审判决认定合同无效是错误的。综上所述，请求二审法院驳回一审法院的判决，支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人杨锦辉辩称，一、一审法院以“原、被告双方对交易标的的约定不明，致合同难以继续履行”为由驳回上诉人的诉讼请求属于认定事实清楚，判决正确。二、一审法院以“位于桂贵路边的房产应有价格与《房屋产权转让协议书》约定的价格差异过于悬殊”为由驳回上诉人的诉讼请求属于认定事实清楚，判决正确。三、一审法院认定被上诉人在未征得抵押权人工行桂平支行同意的情况下，擅自处分抵押物与上诉人签订的《房屋产权转让协议书》损害了债权人的合法权益，违背了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应属无效合同。一审判决正确，请求维持原判。本院于2015年4月3日作出2015年4月3日作出（2015）贵民二终字第57号民事判决，查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院二审认为，上诉人祝光健、祝声援与被上诉人杨锦辉在《房屋产权转让协议书》中明确约定由上诉人付清16万元后，将土地证解押，去土地局签转让合同后付清余款，该约定内容证明双方对买卖的房屋至今仍未签订正式合同，而房屋买卖对上诉人和被上诉人而言属于生活中的重大事件，双方在预订《房屋产权转让协议》中，对买卖标的的具体地址，面积、楼层数，付款时间，过户手续办理等重要内容均没有明确约定，���方发生纠纷后，上诉人与被上诉人对买卖标的无法统一，双方的买卖合同并未成立。因此，一审判决认定双方所订的买卖合同难以履行并无不当，本院予以确认。但判决认定合同无效不当，应纠正。经查明，被上诉人的国有土地使用证号为：浔国用2003第3071号、地号为：230213798号的房地，土地证登记在双方订立转让协议时存在瑕疵，上诉人称双方协议约定转让的就是该证所指的土地即“一心堂”的房屋，显然理由不能成立。因双方对转让的标的存在争议，原来所订的协议无法履行，上诉人主张有意愿并有能力支付房款为被上诉人偿还贷款实现目的已无实际意义，上诉人的上诉理由不能成立，依法不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。本案再审对一审查明的以下事实予以认定：双方对交易标的物的理解完全不同，双方各自所认可的交易标的物根本不是同一栋房子。申请人认为被告转让的房地产位于桂贵路边，是一幢4层的楼房，现由“一心堂”药店租用，而被申请人则认为其转让的房地产位于“一心堂”药店租用的房屋的后面，只有两层。对二审查明的双方对买卖标的的具体地址，房屋面积、楼层数等重要内容均没有明确约定，双方发生纠纷后，上诉人与被上诉人对买卖标的无法统一等事实，再审也予以认定。另查明，落款日期为2013年7月5日的《收条》内容为“今收到祝声援、祝光健交来五仟元定金购买桂贵路边一幢肆层房屋，国有证号为浔国用2003第3071号，地号230213798号，房屋所有权证号：浔房权证桂平西山字第××号，房屋总价为769200元。收款人甘��连2013年7月5日”，除了“甘海连”的签名，其余都是祝声援书写。经本院委托广西公明司法鉴定中心进行笔迹鉴定，该中心于2016年9月28日作出桂公明司鉴文字（2016）第305号《广西公明司法鉴定中心笔迹鉴定意见书》，鉴定意见是“检材标注时间2013年7月5日《收条》内‘甘海连’签名与样本内同名签名是同一人所写”。另外，该收条在祝光健、祝声援起诉以及一审法院第一次开庭审理时没有提供，也没有在起诉状和庭审中提到收条中载明的收到5000元的事实并主张权利。该收条是在第二次开庭时才提供，同时主张交付给杨锦辉、甘海连的钱款由160000元变更为165000元。本院再审认为，关于落款日期为2013年7月5日的《收条》。一，根据鉴定结论，甘海连主张不知道杨锦辉买卖涉案房屋的理由不成立。二、该收条落款时间在杨锦辉与祝光健、祝声援签订《房屋产权转让协议书》的时间之前，收条中载明的重要内容，如位置“桂贵路边”、层数“肆层”、房屋所有权证号“浔房权证桂平西山字第××号”以及定金5000元等，并未纳入到之后的《房屋产权转让协议书》。因此，要确定买卖标的物位置，应以后面签订的协议为准。而申请人与被申请人对于协议中载明的买卖房屋的具体位置各持己见，说明双方对买卖标的物约定是不明确的。关于一二审的判决理由。一审认为位于桂贵路边的房产应有的价格与《房屋产权转让协议书》约定的价格差异过于悬殊，原告称其购买的房地产是现“一心堂”药店租用的房屋的陈述可信度低。再审认为根据常识，位于桂贵路边的房产应有的价格与《房屋产权转让协议书》约定的价格差异确实过于悬殊，但一审根据价格悬殊而推断原告购买的房地产不是现“一心堂”药店租用的房屋，不仅理由不充分，并且与之前认定的原、被告双方对交易标的约定不明的结论相矛盾。一审认为原、被告双方交易的房地产已抵押给工行桂平支行，双方的交易未经抵押权人同意，违背了《中华人民共和国物权法》的规定，应属无效合同。本院再审认为，根据《物权法》第一百九十一条规定抵押期间转让抵押物须经抵押权人同意，其立法目的是为了确保抵押权人的利益不受侵害。但《物权法》第一百九十一条也规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。即受让人通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。上述法律规定体现了相关立法和司法解释的指导思想是要在抵押权人和抵押人、受让抵押标的物的第三人之间实现利益平衡，既充分保障抵押权不受侵��，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。因此，一审认为双方的房屋转让协议无效，适用法律错误。本院再审认为二审纠正这一错误是正确的。二审认为双方未签订正式合同，房屋买卖合同未成立，与本案双方不仅已经签订合同，并且已经部分履行的实际情况不符，再审予以纠正。综上所述，本院再审认为双方签订的房屋买卖合同成立，但由于双方对买卖标的物约定不明确，导致合同无法履行，故申请人请求履行该合同的诉讼请求不应支持。被申请人收取申请人支付的160000元购房款，将在中国银行桂平分行办理抵押贷款时抵押给该行的浔国用（2000）字第230030号、浔国用（2001）字第230032号土地证解押出来后，双方就转让房屋的位置产生争议，申请人认为双方约定交易的房屋位于桂贵路边，即现由“一心堂”药店租用的4层楼房，而��申请人则认为交易的房屋位于“一心堂”药店租用的房屋的后面，不在桂贵路边。双方协商不成，被申请人不愿依照协议约定到国土局签订正式合同，申请人也没有向被申请人支付余款。根据合同法第九十四条第（二）项的规定在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，双方可以解除合同。因此，在合同无法履行的情况下，双方应寻求通过解除合同的途径解决纠纷，而申请人请求确认合同有效无实际意义，故本院再审对申请人该项请求亦不予支持。一二审认定本案双方约定买卖房屋的位置不明确，认定基本事实清楚，裁判结果正确。对一二审在认定事实、适用法律、阐述理由方面的瑕疵，再审均予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适���〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持本院（2015）贵民二终字第57号民事判决和桂平市人民法院（2013）浔民初字第2508号民事判决。二、驳回再审申请人祝光健、祝声援的再审诉讼请求。本案一审受理费200元，财产保全费4320元，二审受理费400元，全部由申请人祝光健、祝声援共同负担，鉴定费7000元由甘海连承担。本判决为终审判决。审判长  张德升审判员  廖赞军审判员  黄裕和appoint二〇一六年十二月二十一日书记员  钟继冰