福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽01民终4212号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈遵必，男，1949年11月11日出生，汉族，住福建省福清市。上诉人（原审被告、反诉原告）：丁友钿，男，1966年3月21日出生，回族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：陈少文，福建银众律师事务所执业律师。上诉人陈遵必因与上诉人丁友钿房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2016）闽0181民初989号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈遵必上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈遵必一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定105、106店面租赁关系经协商一致解除的日期应确定为2015年12月11日及105、106店面面积约为80平方米、第五年年租金为59676元，是错误的。一、陈遵必解除合同的前提是“店内如果没有需要，应及时作好交还程序，如水电钥匙交还我们以表示不用”，但丁友钿未作好交还程序，故租赁合同不能解除。二、丁友钿主张其于2015年8月31日发出的通知书是协商一致解除合同，但该通知书中并没有与陈遵必协商之前租金交还、店面墙被拆如何修复、水电及店面钥匙交还条件等内容。三、一审时证人赵某的证言可以证明2015年6月11日之前105、106店内中间墙被丁友钿拆除没有修复，丁友钿还将灯具拆除。四、关于105、106店面租金的计算问题。一审法院认定四间店面第五年租金为276000元，按面积比例分配，105、106店面第五年租金为59676元，故101、102店面第五年的租金应为216324元，而2015年6月10日丁友钿与案外人郑承彬、郑妹云就101、102店面签订的店面租赁合同约定101、102店面的租金为120000元，丁友钿从租金中节约了96324元，属于不当得利，其中50000多元应为陈遵必所有。丁友钿上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认双方于2011年3月10日签订的《店面租赁合同》已于2015年6月10日解除。事实和理由：一审判决认定105、106店面租赁关系解除日期应确认为2015年12月11日，与事实不符。一、陈遵必和案外人郑承彬、郑妹云三人共同作为出租方与丁友钿签订了《店面租赁合同》，合同中约定的四间店面是作为一个整体出租给丁友钿，以上租赁物应视为出租方三人根据店面面积按份共有。二、根据丁友钿与郑承彬、郑妹云于2015年6月10日就101、102号店面重新签订的《店面租赁合同》，丁友钿与郑承彬、郑妹云均确认了诉争《店面租赁合同》已于2015年6月10日前解除。根据各个店面面积来看，郑承彬、郑妹云两人所享有租赁店面份额已占全部租赁店面的78%（即290÷370≈78%）。根据《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”郑承彬、郑妹云两人对该三人共有的租赁物作出解除租赁合同的行为符合法律规定，对共有人之一的陈遵必具有法律约束力。三、陈遵必于2015年8月29日向丁友钿发出的《通知书》，是双方在诉争《店面租赁合同》已确定解除的情况下，就店面钥匙交还程序事宜进行交涉。若店面还继续在承租，按照常理，承租方不可能要求出租方交还店面的。根据该《通知书》结合丁友钿向陈遵必发出的《通知书》、丁友钿与郑承彬、郑妹云两人重新签订的《店面租赁合同》以及证人证言等相关证据，可以充分证实诉争《店面租赁合同》已于2015年6月10日解除。四、本案中陈遵必由始至终都不能提供相关证据证明其享有105、106号店面的所有权或处分权，其无权单独要求丁友钿支付相应的租金。丁友钿对陈遵必上诉的答辩意见，与陈遵必的上诉意见一致。陈遵必对丁友钿的上诉辩称，事实上租赁合同关系并未解除，而且丁友钿没有证据证明陈遵必当时同意解除合同关系。根据相关法律规定，丁友钿没有权利单方面解除合同。陈遵必向一审法院起诉请求：丁友钿支付陈遵必105、106店面2015年6月11日至2016年6月11日租金111400元，并承担本案诉讼费用。丁友钿向一审法院反诉请求：确认丁友钿与陈遵必于2011年3月10日签订的《店面租赁合同》已于2015年6月10日解除。一审法院认定事实：2011年3月10日，以陈遵必和案外人郑承彬、郑妹云为甲方，以丁友钿为乙方，双方签订一份《店面租赁合同》，约定甲方将坐落于福清市西门虎狮桥头原自来水综合大楼一层101、102、105、106店面出租给乙方使用，约定店面总建筑面积约为370平方米，其中105、106店面面积约为80平方米，约定年租金第一年至第三年为24万元，第四年至第五年为27.6万元。该《店面租赁合同》履行过程中，丁友钿因经营困难等原因需对租赁店面面积、装修格局等进行调整，遂于2015年5月间与出租人磋商解除对105、106店面租赁合同。2015年6月10日，以案外人郑承彬、郑妹云为甲方，以丁友钿为乙方，双方签订一份新的《店面租赁合同》，约定甲方将101、102店面共计290平方米出租给乙方使用(租金及租赁期限等亦重新约定)。2015年8月29日，陈遵必发出一份《通知书》，告知丁友钿：店内如果不需要应及时作好交还程序。2015年8月31日丁友钿发出一份《通知书》告知陈遵必：尽快接收店铺及钥匙。2015年12月11日该《通知书》通过邮政专递送达陈遵必。一审法院认为，本案双方争议的主要焦点为：原告主体是否适格；105.106店面租赁合同是否已协议解除；105、106店面租金如何计算。1.关于原告主体是否适格问题。本案《店面租赁合同》的甲方当事人虽为陈遵必和案外人郑承彬、郑妹云，但案外人郑承彬、郑妹云已经与丁友钿经协商一致后对本案《店面租赁合同》中101、102店面租金及租赁期限等重新作出了约定，且本案陈遵必仅针对105、106号店面租金提出诉讼，该105、106店面租金与案外人郑承彬、郑妹云无关，故陈遵必诉讼主体适格，无需追加案外人为原告。2.关于105、106店面租赁合同是否已协议解除的问题。丁友钿主张本案《店面租赁合同》经双方协商一致于2015年6月10解除，为此提供《店面租赁合同》二份、店面招租告示(照片)、陈遵必发出的《通知书》、丁友钿发出的《通知书》及邮政专递送达凭证为证。一审法院分析认为：其一，丁友钿提供的《店面租赁合同》二份仅能证明2015年6月10日丁友钿与案外人郑承彬、郑妹云重新签订101、102店面租赁合同，并就101、102店面租赁事项作出变更，不足以证明丁友钿与陈遵必之间的105、106店面租赁关系于当日解除。其二，丁友钿提供店面招租告示(照片)未能显示张贴时间且无法说明张贴告示时租赁合同是否已协商一致解除。其三，丁友钿提供的陈遵必于2015年8月29日发出的《通知书》主要内容是告知丁友钿如果不需要该店面应及时交还，应视为解除105、106店面租赁关系的要约。其四，丁友钿提供的其于2015年8月31日发出的《通知书》主要内容是告知陈遵必尽快接收店铺及钥匙，应视为对2015年8月29日陈遵必发出解除合同要约的承诺。其五，丁友钿提供的邮政专递送达凭证可以证明解除合同的承诺于2015年12月11日送达陈遵必。综上分析，105、106店面租赁关系经协商一致解除的日期应确定为2015年12月11日。3.关于105、106店面租金计算问题。本案中，《店面租赁合同》约定101、102、105、106四间店面总面积约为370平方米，其中105、106店面面积约为80平方米，第五年年租金为27.6万元。因未单独约定105、106两间店面租金，店面租金只能按面积比例分配，105、106店面第五年年租金为59676元。综上，双方之间事实上存在105、106号店面租赁合同关系，该租赁合同已于2015年12月11日经协商一致解除。但在租赁关系解除之前尚欠部分租金(按年租金59676元，自2015年6月11日起计至2015年12月11日止，酌定按半年支付为29838元)，陈遵必诉请丁友钿返还，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百二十七条的规定，判决：一、确认陈遵必与丁友钿之间关于105、106号店面租赁合同已于2015年12月11日经协商一致解除；二、丁友钿于本判决发生法律效力之日起十日内支付陈遵必105、106号店面租金29838元；三、驳回陈遵必其他诉讼请求；四、驳回丁友钿其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2528元，由陈遵必、丁友钿各负担1264元，反诉受理费1192元，由丁友钿、陈遵必各负担596元，限本判决生效后七日内向一审法院交纳。本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于涉案105、106店面的租金问题，丁友钿在二审中以陈遵必没有证据证明其是房屋的产权人为由提起抗辩，但本案系租赁合同纠纷，陈遵必以双方签订的2011年3月10日的《店面租赁合同》为依据提出要求丁友钿支付租金的主张，丁友钿在一审中并未对产权问题提出异议，故对于丁友钿的主张不予支持。关于本案105、106店面租赁关系的解除日期，丁友钿主张2015年6月10日，案外人郑承彬、郑妹云与丁友钿就坐落于福清市西门虎狮桥头原自来水综合大楼一层101、102店面重新签订一份《店面租赁合同》，因此2011年3月10日的《店面租赁合同》已经解除，且解除的效力及于陈遵必。但即使案外人郑承彬、郑妹云与丁友钿就2011年3月10日的《店面租赁合同》解除达成合意，也并不意味着丁友钿与陈遵必解除了2011年3月10日的《店面租赁合同》。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”上述法律规定为赋予守约方行使解除权的几种情形，并非违约方可以行使解除权的情形。现丁友钿确认因经营困难等原因需对租赁店面面积、装修格局等进行调整，并不符合上述法律规定的履行法定解除权的情形，丁友钿并不享有合同的法定解除权，丁友钿与陈遵必是否解除2011年3月10日的《店面租赁合同》，应视双方是否对于《店面租赁合同》解除达成合意。陈遵必于2015年8月29日向丁友钿发出通知书，称“店内如果没有需要，您们应及时作好交还程序，如水、电、钥匙交还我们以表示不用”，因此，可以认定陈遵必与丁友钿就2011年3月10日《店面租赁合同》的解除达成合意，丁友钿应承担将涉案房屋返还陈遵必的义务，但丁友钿直至2015年12月11日才通过邮政专递将尽快接收店铺及钥匙的《通知书》送达陈遵必，在此之前，丁友钿并无证据证明其已经对陈遵必履行了催告其接收房屋的义务，故对丁友钿关于2011年3月10日的《店面租赁合同》已经于2015年6月10日解除的主张，不予支持。但陈遵必未有证据证明其在接收到《通知书》后有与丁友钿就接收房屋事宜进行协商，因此其作为房屋的出租人，怠于履行接收房屋的义务，由此产生的损失应由陈遵必自行承担，一审法院确认2011年3月10日的《店面租赁合同》于2015年12月11日解除并无不当，陈遵必主张2015年12月11日之后的租金，有违公平原则，不予支持。关于租金的计算标准，101、102、105、106店面总面积为370平方米，其中105、106店面面积约为80平方米，2011年3月10日的《店面租赁合同》中对于四间店面采取整体租赁的方式，各方约定第五年年租金为276000元，各方在合同中未约定每间店面租金，因此，一审法院依照公平原则，按照面积比例计算105、106店面的租金并无不当。案外人郑承彬、郑妹云与丁友钿就101、102店面重新签订一份《店面租赁合同》，并重新约定了租金标准，系其对自身权利的处分，陈遵必主张以上述《店面租赁合同》与2011年3月10日的《店面租赁合同》的租金差额计算105、106店面的租金于法无据，其主张丁友钿节约下来的租金是不当得利，应支付给陈遵必更无法律依据，本院对其主张不予支持。综上所述，陈遵必、丁友钿的上诉理由不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3728元，由陈遵必负担2528元，由丁友钿负担1200元。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 吴筱洲二〇一六年十二月二十三日法官助理 龚 蓉书 记 员 林 舒