北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第16845号原告杨洋（反诉被告），女，1987年1月3日出生。原告马云飞（反诉被告），男，1987年6月28日出生。二原告委托代理人蔡大伟，北京市两高律师事务所律师。被告王学军（反诉原告），男，1968年6月25日出生。委托代理人张耀军，北京天驰洪范律师事务所律师。第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市东城区东四十条甲22号南新仓大厦A座903号。法定代表人刘田，董事长。委托代理人李梦媛，女，1987年10月5日出生，该公司法务部职员。原告杨洋、马云飞诉被告王学军，第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称：我爱我家地产公司）及王学军反诉杨洋、马云飞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨洋、马云飞的委托代理人蔡大伟，被告王学军及其委托代理人张耀军，第三人我爱我家地产公司的委托代理人李梦媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨洋、马云飞诉称：2014年11月11日，杨洋、马云飞与王学军在第三人居间下，签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定王学军将位于北京市西城区（原宣武区）宣武门外东大街XXX号房屋出售给杨洋、马云飞，房屋价款272万元，装修及配套设备为73万元，共计345万元。合同还约定甲方应当在收到全部房款当日将房屋交付给杨洋、马云飞。《补充协议》还约定在甲方拿到全部房款当日甲乙双方共同办理房屋交验手续，甲方须结清所有需要甲方承担的费用，包括但不限于物业管理费、取暖费、电视收视费、电话费、燃气费、水费、电费等。乙方通过验收后，视为甲方完成交付手续。如甲方逾期未办理房屋交验手续、结清上述费用，则甲方应承担逾期每日总房款万分之五的违约金。2015年3月24日，杨洋、马云飞如约向王学军支付了全部房款，但王学军未按约定于当日交付房屋。为此，杨洋、马云飞诉至法院，要求判令继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；判令王学军交付北京市西城区（原宣武区）宣武门外大街XXX室房屋；判令王学军按房屋总价款的日万分之五的标准支付自2015年3月25日至6月2日的违约金120750元，6月3日以后的违约金按照此标准支付至实际给付之日止，案件受理费由王学军承担。被告王学军辩称：杨洋、马云飞所述不是事实，我不同意杨洋、马云飞的诉讼请求。2015年3月24日，我在深圳出差时收到杨洋、马云飞的涉案房屋汇款短信，我告知杨洋、马云飞在外出差，27日返京办理相关手续。我返京后，承租人又不在北京，告知29日回京。经过第三人的协调，约定3月30日办理房屋交接手续，我们到物业公司后又赶上物业公司下班，无法办理交接。我认为2015年3月24日至30日期间的情况属于法律规定的不可抗力。双方约定4月1日继续办理房屋交接，原告没有到场，致使交接没有完成。经过第三人的协调，双方定于4月8日办理交接手续，由杨洋、马云飞和我及第三人到物业公司结清了物业费和供暖费，后到涉案房屋内进行交接，租户也在场。双方将交接的事情谈妥当后，我将我和租户手中的租赁合同当场撕掉，由杨洋、马云飞与租户签订新的租赁合同，期间因我与杨洋、马云飞就租户给付我的剩余租金返还问题产生意见分歧，杨洋、马云飞主张我应自3月3日开始返还剩余租金，我要求自3月25日返还剩余租金，双方未达成一致，杨洋、马云飞离开涉案房屋。后又经过第三人协调，杨洋、马云飞同意自3月25日返还租金剩余租金1027元。4月9日，第三人将3月25日至3月31日的租金代我汇入杨洋、马云飞提供的账户内，后我将该款给付了第三人。我已经履行完成物业交割手续，不存在违约，我也没有给杨洋、马云飞造成损失，不应支付违约金。综上，我不同意杨洋、马云飞的全部诉讼请求。反诉原告王学军诉称：2014年11月11日，我与杨洋、马云飞通过第三人的中介签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。《北京市存量房屋买卖合同》第九条（一）约定：甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；第十条（五）约定：除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，违约方须按房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。2014年11月11日，双方还与北京伟嘉安捷投资担保有限公司签订《履约服务合同》，约定：为尽快向甲方支付尾款，乙方应当积极配合并授权丙方办理抵押登记手续，并在抵押登记手续办理完成之前，将乙方所购房屋所有权证交付丙方，由丙方交付贷款机构收押或者办理抵押登记手续，如不交付本条约定房屋产权证原件导致丙方无法办理后续手续的责任由乙方按《北京市存量房屋买卖合同》第十条约定承担违约责任。上述合同签订后，我即履行合同约定的义务，2014年12月5日进行了网签，并在办理房屋所有权转移登记前，协调房屋的前主人迁出房屋内刘XX的户口。杨洋、马云飞在12月5日支付首付款68万元后，不配合我办理房屋权属转移登记手续。在我与北京伟嘉安捷投资担保有限公司的催告下，杨洋、马云飞仍继续拖延至2015年3月3日共同办理房屋所有权转移登记手续，超过约定的90日及催告期15日。2014年12月19日，杨洋、马云飞收到银行的《同意放贷通知书》，明确知道贷款的有效期自12月19日起三个月有效，即2015年3月19日前必须办理完贷款。由于杨洋、马云飞强抢房屋所有权证，无法办理抵押登记，险些导致银行贷款不成，致使银行迟至2015年3月24日放贷190万元。由于杨洋、马云飞的二次违约，应承担违约责任。故我提出反诉，要求判令杨洋、马云飞支付违约金172500元即总价款10%的一半；反诉案件受理费由杨洋、马云飞负担。反诉被告杨洋、马云飞辩称：我们不同意王学军的诉讼请求。我们是为了孩子上学购买的涉案房屋。在签订合同前，我们问第三人即王学军涉案房屋内是否有户口，回答为没有。我们又到西城区公安分局户籍大厅查询户口问题，回答为王学军一家在此没有户口，问我们迁户口有没有问题，告知没有问题。当晚，我们与王学军签订了《北京市存量房屋买卖合同》。2014年12月5日，我们支付购房款68万元。同年12月20日，我们得知涉案房屋内有刘XX的户口，立即联系王学军及第三人，要求王学军遵守合同约定将涉案房屋内的户口迁出。2015年2月5日，刘XX将户口迁出。第三人我爱我家地产公司述称，我公司为原、被告双方提供居间服务，签订合同是双方真实意思表示，合法有效。合同已经履行完毕，产权登记已经变更。合同约定双方于2015年3月24日办理房屋交割手续，期间，由于被告出差等原因最终协商在2015年4月8日办理物业交验，当时房屋的租户也在家，我们三方均到场。被告出示了物业和供暖结清证明，双方因租金问题产生了纠纷，当天没有进行交验。后经过我公司协调，我公司将3月25日至31日的租金给付原告，原告提出办理物业交割的前提是退还承诺书及出示费用结清证明双方未达成一致。我公司不发表其他意见。经审理查明：2014年11月11日，王学军作为出卖人即甲方，杨洋、马云飞作为买受人即乙方，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：甲方所售房屋坐落于西城区宣武门东大街XXX室，建筑面积共57.68平方米；该房屋成交价为345万元，乙方应于本合同签订之日向甲方支付定金50000元；乙方选择商业贷款190万元，于网签后当日支付68万元，办理房屋所有权转移登记当天支付82万元；甲方应当在收到全部房款当日将该房屋交付给乙方；甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续；甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续；除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。同日，王学军作为出卖方即甲方，杨洋、马云飞作为买受方即乙方，第三人作为见证方即丙方，三方签订《补充协议》，约定：甲乙双方协商同意，进行房屋交割手续时甲方将标的房屋内如下家具、家电设施留给乙方：冰箱、热水器各一台，空调两部，衣柜两个，床一张，写字台一个，沙发一组，待现租户退租时乙方承担此租户押金4400元；在甲方拿到全部房款当日后，甲方将与标的房屋租赁关系及相关收益一并转交给乙方，协助乙方与标的房屋的承租人签署新的房屋租赁合同；在甲方拿到全部房款当日甲乙双方共同办理房屋交验手续，甲方须结清所有需甲方承担的费用，包括但不限于物业管理费、取暖费、电视收视费、电话费、燃气费、水费、电费等。乙方通过验收后，视为甲方完成交付手续。如甲方逾期未办理房屋交验手续、结清上述费用，则甲方应承担逾期每日总房款万分之五的违约金。上述合同签订后，杨洋、马云飞给付王学军房屋定金50000元。2014年12月5日，杨洋、马云飞给付王学军购房款68万元，2015年3月1日，杨洋、马云飞给付王学军购房款82万元，同年3月24日，马云飞给付王学军购房款190万元。当日，双方应办理房屋交付手续，但被告未在京，双方协商定于4月8日办理房屋交付手续，在房屋交付过程中，由于被告与租户的租期尚未届满，被告将租赁合同撕毁。原、被告因租户已给付的租金分配问题产生意见分歧。经第三人协调，被告将2015年3月25日至3月31日的租金1027元给付原告。审理中，被告提供北京天岳恒前门分公司前门西物业公司出具的结清证明，内容为：西城区宣武门外东大街XXX号，截止2014年各项物业费用已结清。经我单位核实，1206号原业主王学军截止2015年3月各项物业费用已结清。提供北京市热力集团有限责任公司创合根公司出具的供暖费结清证明，载明：北京市西城区宣武门东大街XXX号房主王学军，已付清2001年至2014年采暖费19380.48元，和我公司无欠费，特此证明。原告对上述证明的真实性表示无法核对，不符合合同约定的甲乙双方共同办理房屋交验手续，只是被告单方办理的。且其他费用没有结清。第三人对上述证据不持异议。被告提供其所在单位北方昆曲剧院的证明，证明被告系该单位正式在编在职员工，2015年3月20日至27日在深圳参加演出任务，3月27日下午返京。原告对该证据的真实性无法核实，证明目的不予认可，表示既然合同约定了，不论何原因没有履行就属违约。第三人对证明表示无异议。现原告已经取得涉案房屋的房屋所有权证。上述事实，有双方当事人的陈述，《北京市存量房屋买卖合同》，《补充协议》，定金收据，房款支付收据，银行卡交易记录，证明，短信记录等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的相关规定，双方当事人均应遵守执行。本案中，被告已经收取涉案房屋的购房款，原告取得涉案房屋的房屋所有权证，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的主要内容履行完毕，原告要求被告继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，交付涉案房屋的诉求，双方于4月8日在第三人及租户在场的情况下，在涉案房屋内进行了交接，被告出示了物业公司及供暖公司出具的结清证明，双方的交接手续已经履行完毕，原告的该诉求，缺乏事实依据，本院不予支持。原告要求被告支付违约金及被告反诉原告支付违约金的主张，违约金的确定应当以因违约行为所造成的实际损失为基础，同时考虑合同履行情况、各方当事人过错程度以及预期利益等各项因素。本案中，原告已经取得不动产权证书，被告取得相应对价系房屋买卖合同之主要目的，被告已依约履行将房屋过户给原告之主要合同义务，原告主要合同目的已获实现。根据我国法律规定，违约金具有补偿性，以填补损失为目的，双方均无证据证明实际损失的存在，对原告要求被告支付违约金及被告反诉要求原告支付违约金的主张，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回杨洋、马云飞的全部诉讼请求。二、驳回王学军的全部反诉请求。案件受理费三万四千四百元，由马云飞、杨洋负担，已交纳一万七千二百元，余款一万七千二百元，于判决书送达之日起七日内交纳；反诉案件受理费三千七百五十元，由王学军负担，已交纳一千八百七十五元，余款一千八百七十五元，于判决书送达之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 敏审 判 员  董丽娜人民陪审员     王培发二〇一六年十二月九日书 记 员  郑新骏