上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0115民初69245号 原告：上海豫园旅游商城物业管理有限公司，住所地上海市。 法定代表人：顾栋华，董事长。 委托诉讼代理人：唐源，男，上海豫园旅游商城物业管理有限公司工作。 委托诉讼代理人：李伯寅，男，上海豫园旅游商城物业管理有限公司工作。 被告：毛石兰，女，1964年11月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。 原告上海豫园旅游商城物业管理有限公司与被告毛石兰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月30日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告上海豫园旅游商城物业管理有限公司的委托诉讼代理人唐源、被告毛石兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海豫园旅游商城物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期物业服务费人民币(以下币种相同)22,560元(自2007年1月1日至2014年4月30日)；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系上海市浦东新区华夏三路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的业主，原告曾系被告房屋所在金象华庭小区的物业服务企业。被告2007年1月1日至2014年4月30日期间逾期拖欠物业服务费22,560元，原告多次催讨未果，故诉至法院。 被告毛石兰辩称，第一、被告从未对系争房屋进行装修，至今也未自住或出租，合同中没有约定以系争房屋所在地为邮件送达地，原告可以查到被告的户籍地、居住地和联系电话，明知被告不住在系争房屋内却仍向该址发送催缴函，而未向被告户籍地或实际居住地发送，被告收到法院传票和诉状前从未收到过原告催收物业服务费的任何通知，故对原告提供的向系争房屋发送的内容为催缴物业费通知的挂号信函不予认可，原告主张时效中断依据不足，欠费已过诉讼时效。第二、前期物业服务合同第十九条约定，业主对原告的管理满意率应达到98%，包括绿化成活率98%、房屋及设施、设备的维护、养护及时守约达到100%等。原告未按该合同约定履行管理职责，在其管理期间除了被告和其他几名业主没有搭建，小区的违章搭建现象普遍且非常严重，景观河道被业主自行截流，绿化被业主侵占搭建车库，上叠五楼加盖六楼影响后面房屋采光等，原告没有管理和制止。第三、根据原、被告签订的《业主使用公约》第九条及第十五条的约定，原告应对业主违约的行为提出整改意见，直至向人民法院提起诉讼等，庭审中原告未能举证证明其曾向违章业主发出整改通知、并向有关部门报告违章情况。第四、前期物业合同中明确约定原告的管理期限自2003年7月至小区业委会成立时止，但业主大会及业主委员会的备案证仅能证明备案日期，不能证明具体的成立日期；即便业委会成立日期是2013年11月12日，而业委会与原告签订的《临时物业管理服务合同》约定原告的管理期限自2014年1月1日至2014年4月30日止，故业委会成立后至12月31日期间原告没有管理资质。第五、临时物业管理服务合同中，对原告管理事项及权利义务等都没有细化，相比前期合同减少了原告的管理义务。综上所述，原告诉请没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。 针对被告提出的上述答辩意见，原告表示：1、被告并未入住，原告不清楚被告的实际居住情况，原告向系争房屋所在地发送挂号信催缴物业费的方式，符合法律规定并无不当，且被告对自己的房屋有日常维护管理的责任，按时缴纳物业费也是业主的义务，原告多次邮寄催款函系主张诉讼时效中断的依据，被告以未收到催缴函主张诉讼时效已过的理由不成立。2、原告于2014年4月30日退出小区，被告于近期拍摄的小区业主侵占绿化、违章搭建的一组照片，无法证明发生在原告管理期间，且原告已经尽到合同约定的管理职责，曾向违章业主发出整改通知并上报有关主管部门，但未保留相应证据。治理违章的主管部门并非原告，原告对业主违章搭建的行为只有提醒、劝阻的义务，无法根本制止和解决违章搭建问题。3、业主大会、业主委员会向主管部门备案的日期即成立的日期。4、临时物业管理服务合同是业委会代表全体业主与原告签订的，具体条款约定由业委会自行决定。 本院经审理认定事实如下：2003年6月6日，案外人上海金象置业有限公司与原告签订前期物业管理服务合同，双方约定：叠加别墅保安、保洁、能耗、管理费，按建筑面积每平方米1.30元收取；委托管理期限自2003年7月至业委会成立时止等。 2003年8月30日，原、被告签订住宅使用公约，公约第九条约定：双方禁止下列行为1、损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；2、擅自改变房屋设计用途、功能和布局等；3、占用或损坏房屋共用部位，共用设备、公共设施或移装共用设备；4、在天井、庭院、平台、屋顶以及道路，或者其他地搭建建筑物、构建物等。第十五条约定：双方如有违约，任何一方可提出整改意见，直至向人民法院提起诉讼，追究违约方的民事和经济责任等。 2013年11月12日，上海市浦东新区金象华庭业主大会向上海市浦东新区川沙新镇人民政府备案。 2014年1月24日，上海市浦东新区金象华庭业主委员会与原告签订《临时物业管理服务合同》，双方约定：由原告为金象华庭小区提供临时物业管理，叠加别墅按每平方米1.30元收取物业管理服务费；委托管理期限自2014年1月1日起至2014年4月30日止；合同到期后自然终止等。 原告分别于2013年11月3日、2014年4月27日、2016年1月8日根据系争房屋地址，向该户业主发出催缴物业费的挂号信函，均被退回。 被告系上海市浦东新区华夏三路XXX弄XXX号302，302A，302B室房屋的业主，该房屋建筑面积197.20平方米。因被告未支付2007年1月1日至2014年4月30日的物业服务费，以致引发本案诉讼。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人双方的诉辩意见及质证意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、原告的管理资质；2、诉讼时效的抗辩是否成立；3、原告是否按照前期物业管理服务合同、住宅公约以及临时物业管理服务合同的约定，履行相应的管理职责。 本院认为，原告与建设单位签订的前期物业服务合同、原告与金象华庭业主委员会签订的临时物业管理服务合同均依法成立、合法有效，对2003年7月至2014年4月30日期间原告为金象华庭小区提供物业管理服务的事实，本院予以确认。关于诉讼时效，当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件到达或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的，应当认定为“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力。原告最早于2013年11月3日通过国内挂号信函方式向被告之系争房屋处发出催缴物业服务费的通知书，并无不妥，但2011年11月之前的欠费确已过诉讼时效，本院不予支持。被告以从未在系争房屋内居住、从未收到催缴函，原告应查明户籍地、实际居住地后向其发送催缴函的抗辩意见，本院不予采纳。故被告应向原告支付2011年11月1日至2014年4月30日的物业服务费。原、被告签订的住宅使用公约，系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，对双方均具有约束力。当事人应当按照物业合同、住宅公约的约定全面履行自己的义务，被告拖欠物业服务费的行为违反了物业服务合同的约定，应承担相应的责任，但原告也未按物业服务合同、住宅使用公约的约定全面履行义务，对被告反映小区存在普遍违章现象未予制止、管理的抗辩意见，因原告未能提供证据证明其曾向违章业主发出整改通知、曾向主管部门上报违章情况的主张，应承担举证不能的法律后果。故本院对原告要求被告按照每月每平方米1.30元标准支付物业服务费的诉讼请求不能予以全额支持，根据原告的履约情况，酌情予以扣减。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 被告毛石兰于本判决生效之日起十日内支付原告上海豫园旅游商城物业管理有限公司2011年11月1日至2014年4月30日的物业服务费7,300元(房屋坐落于上海市浦东新区华夏三路XXX弄XXX号302，302A，302B室)。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费364元，减半收取计182元，由原告上海豫园旅游商城物业管理有限公司、被告毛石兰各半负担91元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员  朱敏 二〇一六年十二月二十一日 书记员  赵晶 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 二、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 三、《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 …… 四、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第十条具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力： …… （二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件到达或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的； …… 五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 六、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。