三亚市城郊人民法院民事判决书（2016）琼0271民初1297号原告：彭艳斐，女，1959年6月28日出生（公民身份号码：×××），汉族，住上海市青浦区。委托代理人：李爱民，海南惠海律师事务所律师。委托代理人：黄鑫，海南惠海律师事务所律师。被告：海南东兰投资有限公司，住所地：三亚市外贸路三亚茶叶进出口公司宿舍楼G栋303房。法定代表人：魏泽诚，该公司总经理。第三人：三亚福星房地产开发有限公司，住所地：三亚市金鸡岭路海岳半岛·城邦马德里四栋五单元903房。法定代表人：刘竹林，该公司董事长。委托代理人：李盛华，海南追根律师事务所律师。原告彭艳斐与被告海南东兰投资有限公司（以下简称：东兰公司）、第三人三亚福星房地产开发有限公司（以下简称：福星公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理后，依法组成合议庭，后因东兰公司法定代表人魏泽诚涉嫌合同诈骗一案的审理结果与本案处理有利害关系，本案于2016年1月25日中止审理，中止情形消失后，本案于2016年8月18日恢复审理，并于2016年9月7日公开开庭进行了审理。原告彭艳斐的委托代理人李爱民、黄鑫，被告东兰公司的法定代表人魏泽诚，第三人福星公司的法定代表人刘竹林及其委托代理人李盛华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭艳斐向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告之间关于三亚市外贸路"新浪国际公馆"西塔楼1-703号房商品房买卖合同关系成立有效；2、确认被告与第三人关于该商品房的《商品房买卖合同》无效；3、判令被告立即交付以上房产给予原告，并为原告办理以上房产的商品房买卖合同关系的备案登记手续；4、判令被告于本案民事判决书生效之日起90天之内提交出卖方的相关办证资料为原告办理该房产的产权登记手续，并依法承担税费；5、判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2008年10月23日，原告丈夫和被告签订《新建住房认购协议》，约定以单价6200元向原告丈夫邢彬出售户型为两房两厅面积为84平方米的商品房。邢彬依约支付了42万元后，要求被告提供具体房号，被告要求把单价提高到每平方米9000元，并要求付完全款。因为对所购商品房比较中意，原告丈夫同意了被告要求，但是要求被告签订正式的商品房买卖合同。被告要求先付完全款，并且只能先出具证明证明被告已经将"新浪国际公馆"1-703房（建筑面积81.44平方米，总价732960元）出售给原告丈夫。原告丈夫也同意了被告的要求。由此，原告丈夫付完了全款之后，被告相应的出具《证明》。"新浪国际公馆"竣工之后，原告丈夫要求被告完善相应手续，交付所购商品房，办理分户的产权证，被告却不予办理。2014年原告丈夫不幸去世，据此，原告特起诉至法院，请求判如所请。被告东兰公司辩称：对于彭艳斐的诉求和证据没有异议，与福星公司之间实际是借款关系，不是房屋买卖关系，与福星公司的买卖合同应当是无效的。第三人福星公司辩称：福星公司与东兰公司的买卖合同是成立有效的，之前虽然是借款关系，但是后面转换为商品房买卖关系。本院经审理认定事实如下：位于三亚市××区的新浪国际公馆项目由东兰公司开发建设，分为西塔楼（即1号楼）和东塔楼（即2号楼）两栋，项目批准预售时间2010年12月24日，批准预售房屋为西塔楼603、703、803、806、903、906房，第十至三十层；东塔楼706、806、903、906房、第十至三十层，商业用房第一层。东、西塔楼均已建设完工，现在尚未经有关部门竣工验收合格，也未办理大产权证。2008年10月23日，彭艳斐的丈夫邢彬（乙方）与东兰公司（甲方）签订一份《新建住房认购书》，约定：邢彬认购的户型为两房两厅G型，面积84㎡，每平方按6200元，总价520800元。乙方自愿一次性支付420000元给甲方，待项目建成销售后，冲抵该认购的住房价款，所剩余款100800元人民币，待签订正式的销售合同后，即时支付。当日，东兰公司出具证明称：兹证明我司开发的"新浪国际公馆"1-703号房，建筑面积为81.44平方米，总价款为732960元，已出售给邢彬，身份证号为：×××。待签订商品房买卖合同时，本证明自动失效。邢彬已向被告支付全部购房款732960元，被告东兰公司当庭予以认可。双方未签订正式商品房买卖合同。2014年11月10日邢彬死亡，邢彬的继承人为其妻子彭艳斐与其子邢凯，邢凯出具声明称放弃对1-703号房的继承。2012年9月2日，东兰公司的法定代表人魏泽诚以东兰公司名义向福星公司借款1045万元，借款期6个月。双方于2012年9月2日签订了9套（2-706、2-1201、1-703、1-806、1-2605、2-1102、1-603、2-2705、1-906）新浪国际公馆房屋的《商品房买卖合同》作为该笔借款的担保，并于2012年10月17日将该9份合同办理了备案登记，该9套房屋中就包含邢彬所购买的1-703房。魏泽诚到期未能偿还借款，福星公司同意延期3个月还款，到期后又延期3个月，魏泽诚仍未能偿还借款，双方于2013年7月4日签订了《补充协议》，约定：将还款期限延长至2013年9月5日，如果东兰公司到期不还清借款，就以房屋折价的方式，协助福星公司办理房屋过户手续；如果东兰公司按照本补充协议约定的期限偿还借款，福星公司将交款收据及商品房买卖合同交还给东兰公司并解除预登记；本补充协议与2013年3月1日《借款合同》具有同等法律效力。福星公司称从签订《补充协议》之日起，福星公司与东兰公司之间已经由借款关系转化为商品房买卖合同关系，补充协议也未约定标的物所有权转移，不违反法律规定，应确认双方合同有效。东兰公司对此不予认可。以上事实有《新建住房认购协议》、收款收据、中国农业银行个人结算业务申请书、转账凭条、委托书、证明、商品房预售许可证、结婚证、居民死亡医学证明书、中国工商银行汇款单、询问笔录、户口本、刑事判决书、《商品房买卖合同》、《补充协议》及当事人当庭陈述等在案佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，新浪国际公馆项目取得商品房预售许可证后，东兰公司有权将该项目房屋进行出售。邢彬与东兰公司就1-703房签订的《新建住房认购协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制性规定，属于合法有效合同，双方均应恪守履行合同义务。邢彬与东兰公司签订认购书后，已经付清所约定的全部购房款，应认定邢彬与东兰公司之间存在合法有效的商品房买卖合同关系，现邢彬去世后，彭艳斐和邢凯作为邢彬的继承人，承接了合同的权利义务，现邢凯明确表示放弃继承，则应认定彭艳斐与东兰公司之间就涉案的1-703房存在合法有效的商品房买卖合同关系。故原告关于要求确认其与被告东兰公司之间就1-703号房商品房买卖合同关系成立有效的主张，本院予以支持。关于福星公司与东兰公司就涉案房屋所签订商品房买卖合同的效力问题。福星公司与东兰公司之间原本是借款关系。从2013年7月4日双方签订的《补充协议》内容来看，双方在协议中约定了还款期限的延长、东兰公司到期能够还清欠款和不能还清欠款的不同处理结果，并明确了该补充协议与《借款合同》具有同等效力，也即该份协议是对2013年3月1日《借款合同》的补充，因此，福星公司主张从签订《补充协议》之日起，福星公司与东兰公司之间已经由借款关系转化为商品房买卖合同关系，本院不予采信，应认定福星公司与东兰公司之间仍然是借款关系。首先，福星公司与东兰公司所签订的关于涉案1-703房的商品房买卖合同，实际是作为双方借款关系的担保，双方不存在真实的商品房买卖的意思表示，双方的真实意思是借款合同关系。其次，作为担保的《商品房买卖合同》在行政机关办理了备案登记，基于《物权法》和《城市房地产管理法》的相关规定，买卖合同预告备案登记之后可以取得对抗第三人的效力，债务人在债务到期之前将商品房卖给第三人将无法办理所有权变更登记，即，尽管只是合同担保，但债权人可以结合行政管理手段，避免标的物被转让，实现准担保物权的效果，这种"准担保物权"有违物权法定这一物权法的基本原则。再次，在以商品房买卖合同作为借款关系的担保中，实际对借款合同发生担保作用的是商品房买卖合同的标的物，债权人通过房地产买卖合同在债务到期之前就固定了担保物的价值，且由于预售备案登记的存在，债务人不可能另行通过交易途径实现担保物的市场价值，房地产买卖合同事实上达到了"流押（质）"契约的效果。本案中，双方在《补充协议》中也约定如果东兰公司到期不还清借款，就以房屋折价的方式，协助福星公司办理房屋过户手续，而办理过户手续实际就可以取得房屋的所有权，这与《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定："抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。"相违背，因此，福星公司与东兰公司为担保借款所签订的包括本案1-703房在内的9套新浪国际公馆房屋的《商品房买卖合同》应为无效合同。关于涉案房屋的交付和过户登记。涉案的新浪国际公馆项目尚未经竣工验收合格，尚不具备法律意义上合格房屋交付的条件，该项目也未办理大产权证，涉案房屋办理产权过户手续的条件同样未成就，因此，彭艳斐现诉求东兰公司继续履行协议约定向其交付涉案房屋，并将涉案房屋过户至其名下，本院不予支持，彭艳斐可以在项目竣工验收合格且新浪国际公馆项目的大产权证办理完成后再行主张。关于办理登记备案的问题。备案登记主要指的是对双方《商品房买卖合同》文本的备案而非对商品房买卖合同关系的备案，本案中，因双方并未签订正式的《商品房买卖合同》，原告关于要求备案的主张并不成就，且预售登记备案是办理涉案房产产权登记的行政管理前置手续，并非履行出卖人负有的一项独立义务，即该事项已经包括在彭艳斐要求办理房屋产权过户的诉求中，因此对于原告的该诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，判决如下：一、确认原告彭艳斐与被告海南东兰投资有限公司之间的商品房买卖合同关系成立有效；二、确认被告海南东兰投资有限公司与第三人三亚福星房地产开发有限公司就1-703房所签订的《商品房买卖合同》无效；三、驳回原告彭艳斐的其他诉讼请求。案件受理费11129.6元（原告彭艳斐已预交），由被告海南东兰投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判长 吴小慧审判员 谭光华审判员 陈孟灿 二○一六年十二月二十二日书记员 唐安东附相关法律条文：中华人民共和国合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。中华人民共和国物权法第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。