河南省西华县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1622民初1255号原告：范认红，女，汉族，1976年5月25日生，住西华县。委托诉讼代理人：路占锋、常莉莉，系河南箕城律师事务所律师。被告：河南省嘉逸房地产开发有限公司地址：西华县城关镇兴华路东段法定代表人：吴留昌,系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴华磊，男，1986年2月12日生，系该公司员工。委托代理人：刘风雨，河南箕城律师事务所律师。原告范认红诉被告河南省嘉逸房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了两次庭审。原、被告及委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范认红诉称：2014年10月6日,原、被告签购房合同。合同约定了房屋价款、质量、交房时间、违约责任等条款。在合同签订前，原告付清了全部房款，履行合同约定的全部义务。被告在合同约定的交房期限内逾期交房达6个月。房屋质量存在严重问题，原告为此投诉到西华县城建局，城建局的工作人员到现场进行了勘查，确认被告向原告交付的房屋质量不合格。为此，原告要求与被告解除购房合同，退房退款，被告不同意。后来原告再也联系不到被告。合同约定的办理产权证的期限，被告已逾期，至今未给原告办理产权证。原告购房后，已缴纳印花税165元、天然气初装费3800元，为装修买地板砖8629元、沙子水泥1000元、搬运费1600元，改水电费用2400元，做防水480元，以及原告所交房款的利息损失30000元。因被告交付的房屋不符合合同约定，使原告不能居住，且未在约定的期限内给原告办理产权证，原告的损失应由被告赔偿。为此依法诉至法院，要求1、依法解除原、被告签订的商品房买卖合同，原告将房屋退回，被告返还购房款330000元；2、被告赔偿给原告造成的一切损失50000元。诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确诉请第二项具体项目和数额为:房款利息损失30000元，印花税165元,天然气初装费3800元,装修购买地板砖8629元，改水电费用2400元，沙子水泥1000元，做防水480元，搬运费1600元，逾期办证违约金3300元，延期交房损失8250元。同时明确其诉请解除合同的具体依据如下：1、被告交付的房屋厨房南阳台，东西飘窗，西卧室均不符合施工图的设计尺寸；2、依据合同第十条，被告擅自修改设计施工图，没有通知原告；3、被告逾期交房以及未提供办理房产证的相关手续。原告为支持其诉讼请求，向本院提供证据如下：一、商品房买卖合同一份。证明原、被告之间存在买卖合同关系；合同8、9、10条约定了双方就违约金及逾期交房的违约责任和退房的条件；第15条约定了出卖人逾期未办理房产证所应当承担的责任。二、票据三张。证明原告已经按照约定向被告交付房款330000元，印花税165元，天然气和自来水开户费3800元。三、交房领钥匙表复印件一份。证明被告延期交房，实际领钥匙的时间2016年6月28日。四、农村信用社客户交易明细表一份，证明原告2014年1月19日给被告转账259000元购房款，该钱包含在330000元里面。五、西华县建安工程档案服务有限公司保管的西华县新天地1号住宅楼建施04号和水施04号平面图各一份。证明1、被告未经有关部门（原设计单位周口城建设计有限公司同意和西华县城建部门）批准，擅自修改厨房东阳台和卫生间东窗户外的建筑设计结构，造成住房和卫生间不能正常地通风和采光，影响了厨房和卫生间的使用功能，且未在规定时间内通知原告，原告有权依据合同第十条规定要求被告退房，并赔偿给原告造成的损失。2、被告给付的南阳台和东西两个飘窗及西侧的侧卧等实际建筑均与设计图纸要求不符。六、西华县建筑工程质量监督站出具的关于新天地花园质量投诉的情况说明一份。证明被告交付原告的商品质量存在严重瑕疵，建筑面积呈梯状不规则构造，其中F轴线交5-8轴线的填充墙轴线位移相比设计位置偏差10厘米，10轴线交A-B阳台挑梁相比设计长度偏差负6厘米。七、转账凭证一份。证明原告通过邮政储蓄银行于2014年1月19日转给被告购房款61000元。八、证明一份，证明因被告迟延交房，原告被迫在外租房居住，由此支出租金损失5000元，应由被告承担。九、装修票据四份，证明原告购买地板砖花去8629元，买沙子水泥1000元，支付沙子水泥地板转搬运费1600元，改水电2400元，做防水480元，上述费用应由被告承担。被告对原告提供的证据质证意见如下：对证据一合同没有异议，对证明目的有异议，原告起诉的是逾期交房的责任还是违约责任不明确。合同中是支付违约金万分之二点五，但是我们没有逾期，不应该支付违约金，也不应该退房。合同中8、9、10条没有约定退房条件。对证据二没有异议。对证据三没有异议，但是我们3月份通知被告领钥匙，被告到6月份才来领钥匙。对证据四没有异议，房款应以我们开的收据为准。证据五：1、图纸变更是事实，原告说未经有关部门批准不是事实；2、原告所购房屋2013年11月已经完工，其2014年1月6日原告交付第一批购房款，2014年10月原、被告正式签订购房合同，原告购买的是现房，其对房屋内部结构明知，该房屋结构变更，不是施工途中擅自变更。2013年5月工程开工时，就已经变更了，这种情况不符合购房合同第十条的规定，应当通知原告的情形，原告不能以此解除合同，其证明目的不成立。证据六：1、情况说明应属于现场勘验，应会同建设单位、施工单位、业主进行签字确认，原告没有提供现场勘验笔录相印证，该说明不能采信；2、原告提出该问题，是2015年12月底，此后施工单位已经进行了整改，整改的结果符合设计要求，该情况说明不能反映现在的房屋质量问题。证据七没有银行的公章，真实性无法确认。即使是2014年1月19日付款，被告的房屋2013年11月主体工程已经完工，原告对该房屋结构是明知的。证据八，原告应提供租房合同和付租金的手续，赵林应当出庭作证，不能采信。证据九:1、原告并未实际装修房屋，即使以上支出存在，原告对原材料可以通过退货处理，该支出不是原告的实际损失；2、所有的票据均是白条，不是正规发票；3、原告准备装修的时间是2015年12月，该房屋2014年3月即通知原告交房，原告领取钥匙，其在领取房屋钥匙一年半仍积极准备装修房屋，能够证明原告对房屋结构无异议，原告的证明目的不能采信。被告向本院提供证据如下：一、房屋建筑工程竣工验收备案表一份。证明新天地花园工程质量没有问题。二、建设工程规划验收合格证。证明所建的新天地花园符合规划。原告对被告提供的证据质证意见如下：对证据一的异议是备案表有涂抹地方，个别印章模糊不清，上面的内容和签名像同一人所写，该表无论是否真实只是一个宏观的材料，不能证实原告所购买的这套商品房的质量没有问题。对证据二异议为，只是前期的规划，跟施工结果无关，达不到证明目的。经庭审质证，本院对原、被告提供的证据综合分析认证如下：原告提供的证据一、二、三、五、六，与被告提供的证据一、二，均符合证据的客观性、合法性、关联性原则，本院予以确认以上证据的真实性。原告提供的证据八，尚需提供相关证据佐证；证据四、七、九与双方当事人陈述相一致的部分，本院予以确认。依据上述有效证据及当事人陈述，本院可以确认案件事实如下：2014年10月6日，原、被告签订位于西华县昆山路新天地花园商品房买卖合同。合同主要内容如下：“出卖人河南省嘉逸房地产开发有限公司，买受人范认红。第三条：买受人购买的商品房为新天地花园第1幢1单元10层1002号住房，该房建筑面积105.02㎡。第四条：计价方式与价款。双方约定按建筑面积计算，单价每平方米3142.26元，总金额330000元。第六条：付款方式及期限。买受人一次性付清全部房款330000元。第八条：交付期限。出卖人应当在2014年11月30日前，依照有关规定,该商品房经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期。第九条:出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定和特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.5的违约金。第十条:规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准之日起10日内，书面通知买受人该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视为接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。第十五条:关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属等记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产产权属证书的，双方同意1、出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。2、非出卖人原因造成的产权登记备案未按时办理，出卖人不承担违约责任”。该合同还对逾期付款、保修责任等进行了约定。双方签订合同当天，被告收到原告全部购房款330000元。2015年6月8日，被告收到原告交付印花税165元。2015年1月10日，被告收到原告交付天然气和自来水开户费3800元。2015年6月8日，原告领取所购房屋钥匙。2015年12月，原告为所购房屋做防水花费480元，改水电花费2400元。后在铺设地板砖进行了装修准备时，原告发现房屋西卧室、阳台有质量问题，与被告协商未果后，诉至本院，要求解除双方房屋买卖合同，并赔偿损失。诉讼中，本院对原、被告进行多次调解，双方均未能协商一致。另查一：西华县新天地花园1号楼于2013年5月15日开工，2015年3月5日竣工验收完毕。2015年5月5日，西华县住房和城乡建设局为被告发放建设工程规划验收合格证。现原告未取得房屋产权证书。另查二：原告就涉案房屋质量情况向有关部门反映，西华县建筑工程质量监督站于2015年12月31日下午进行实际测量，通过测量F轴线交5-8轴线的填充墙轴线位移相比设计位置偏差10厘米，10轴线交A-B阳台挑梁相比设计长度偏差负6厘米；并于2016年7月11日出具关于新天地花园质量投诉的情况说明。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人不得擅自变更或者解除合同。本案双方签订房屋买卖合同依法成立，且无其他违反法律规定之处，合法有效，本院予以确认。本案原告已支付全部购房款，被告并向原告交付房屋，因原告在接收房屋后发现房屋存在质量问题，双方协商未果，引发本案。本院围绕庭审中原告诉请解除合同的具体事实、理由，本院认为如下：1、关于原告诉请被告擅自修改设计施工图，没有通知原告，其依据合同第十条，要求解除合同的问题。经查：涉案1号楼于2013年5月15日开工建设，原、被告于2014年10月签订房屋（第10层）买卖合同前，该楼1、2层房屋结构已经建成,原告并到施工现场的1、2层进行实地看房，看房后与被告签订的合同，应视为原告对房屋结构、户型设计无异议，且其在被告交房后对房屋进行装修准备，足以认定原告对房屋结构认同。被告亦无需按合同第十条约定通知原告。综上，原告依据合同第十条，要求解除双方签订的房屋买卖合同的理由不成立，不应支持。2、关于原告诉请被告逾期交房以及未提供办理房产证的相关手续，要求解除合同的问题。被告于2015年6月8日交房，原告接收被告交房，并积极进行装修准备，应视为原告愿与被告继续履行房屋买卖合同。对房屋产权的办理的期限，原告并未举证证明，由于被告的原因，造成原告无法办理产权证的事实。且双方在合同中第八条、九条、十五条中约定逾期交房和因被告的责任逾期未提供办理房产证的相关手续的法律后果，并非解除合同。综上，原告以此请求解除房屋买卖合同的理由不成立，本院不予支持。3、关于原告诉请被告交付的房屋厨房南阳台，东西飘窗，西卧室均不符合施工图的设计尺寸要求解除合同的问题。房屋是价值昂贵的不动产，日常经验说明，房屋质量是买受人最为注重的问题。本案涉案商品房，从原告提供的西华县建筑工程质量监督站出具的关于新天地花园质量投诉的情况说明显示“F轴线交5-8轴线的填充墙轴线位移相比设计位置偏差10厘米，10轴线交A-B阳台挑梁相比设计长度偏差负6厘米”看出，房屋确实存在质量问题。庭审中，被告陈述其在诉讼后（即城建局要求整改）对该质量问题进行维修后符合要求，但原告不予认可，其亦未提供相关证据证明整改后符合标准的主张和陈述，其应承担举证不能的后果。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，因涉案房屋存在质量缺陷，安全隐患，故，原告以此请求解除双方签订的房屋买卖合同，理由成立，应予支持。合同解除后,已履行的部分可以恢复原状。因此，原告要求被告退还房款330000元是解除合同恢复原状的当然后果，本院予以支持。关于原告诉请的损失问题。1、印花税165元，天然气和自来水开户费3800元，系原告因购房而已经支出的必要费用，现因被告原因导致合同解除，该部分支出应作为原告的实际损失予以赔偿。2、购房利息损失，本案合同的解除系因被告交付房屋质量不合格所致，被告在合同履行过程中存在过错，应承担违约责任。因此，原告要求被告赔偿已交房款利息损失的请求，本院予以支持。3、装修购买地板砖8629元、沙子水泥1000元、搬运费1600元，原告在主张与被告解除合同时，其本人陈述装修材料尚未实际使用，但其未采取措施防止损失的扩大。因此，地板砖、沙子水泥等损失，被告不应承担，由原告自行处理。防水费用480元及改水电费用2400元，因原告已实际支出，该费用被告应予承担。4逾期交房造成的租房损失8250元，因原告未提供相关证据佐证，本院不予支持。5、违约金3300元，因原告未举证证明，造成其在规定期限内未取得房屋权属证书系被告的责任。因此，原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，最高人民法院《商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十三条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告范认红与被告河南省嘉逸房地产开发有限公司西华县新天地花园1幢1单元10层1002号房屋买卖合同。二、被告河南省嘉逸房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告范认红购房款330000元；赔偿原告购房印花税损失165元、天然气和自来水开户费损失3800元，做防水损失480元、改水电损失2400元；赔偿原告自2015年10月6日起自本判决确定之日止已交付全部购房款的利息，按中国人民银行同期贷款基准利率计算。三、驳回原告范认红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元，由被告河南省嘉逸房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  吴 凡审 判 员  付红霞人民陪审员  何占峰二〇一六年十二月十四日书 记 员  冯慧丽