广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1971民初14723号原告：东莞市尚佳物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市南城区新城市中心区东莞市商业中心**工程**办公楼**。法定代表人：李美丽，该公司总经理。委托代理人：邓华钦，男，1973年2月9日出生，汉族，住广东省东莞市南城区，该公司员工。委托代理人：李凯，男，1976年7月9日出生，汉族，住新疆阿勒泰市，该公司员工。被告：李赞棠，男，1962年4月30日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区，原告东莞市尚佳物业管理有限公司（以下简称“尚佳公司”）与被告李赞棠物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月28日立案受理后，依法适用简易程序,于2016年9月5日公开开庭进行了审理；后因案情需要转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年12月1日公开开庭进行了审理。原告尚佳公司的委托代理人李凯、被告李赞棠到庭参加第一次庭审；原告尚佳公司的委托代理人邓华钦、被告李赞棠到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告尚佳公司向本院判令被告支付2014年6月至付清日止按160元/月计算的物业管理费及按万分之三每日计算的滞纳金（暂计至2016年4月，欠物业管理费为3680元，每月管理费从下月25日起计算滞纳金，暂计至起诉日滞纳金为364.3元）；判令被告支付维修资金694.2元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2012年4月9日与东莞市正豪投资实业有限公司签订《前期物业服务合同（住宅部分）》，合同签订后，原告已按国家相关法律法规及合同约定向商会大厦全体业主、商家提供了物业管理服务，合同经东莞市房管局备案。根据《广东省物业管理条例》第四十七条规定：“业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用……”，案涉合同期限自2012年4月10日至2017年4月10日止。根据合同约定，物业管理费用标准为1.8元/平方，维修资金费用17.8元/月，业主应当在每月25日前支付当月物业管理费用，逾期应按照每天万分之三支付滞纳金。被告作为商会大厦B2栋902号物业的业主，《前期物业服务合同（住宅部分）》对其具有法律约束力，被告应按合同约定向原告缴纳物业管理服务费用。被告物业建筑面积88.89㎡,应支付物业管理服务费160元/月。但被告从2014年6月至2016年4月一直未缴纳物业管理服务费。截至原告提起诉讼之日止，被告拖欠2014年6月至2016年4月共23个月物业管理服务费3680月，滞纳金364.3元；2013年02月至2016年04月代收维修资金694.2元，共计4738.5元。原告已多次采取上门、电话、书面、面对面等方式对被告进行催缴工作，但被告至今未付。被告李赞棠辩称，原告与委托方签订的物业管理服务合同对被告没有约束力，也不存在正豪投资实业有限公司委托原告管理被告物业的事实。物业服务对象，即案涉房屋不具备法定的资格，其表现为没有合法的产权，也没有规划许可证，属于法定违法建筑；因案涉物业无法界定为被告法定权属，也就不能成为具备法定资格的业主，故被告不能成为交纳管理费的相对方。根据最高人民法院司法解释，案涉物业因没有产权证明，也没有政府规划取可，签订的合同为无效合同。合同从开始签订时就无效的，合同的条款对被告没有约束力。被告取得合资建房的成就日期为2010年11月2日，而原告主张的前期物业管理服务合同签订日期为2012年4月9日，即在前期物业管理合同形成时，被告已是业主，但是原告的合同签订没有按照规定进行签订的，侵犯了被告的合法权利，被告对前期物业管理合同不予确认。根据相关部门的规定，物业维修资金是政府专户管理资金，但是案涉维修资金至今没有上交政府，以此可知违法建筑政府主管部门是不予备案和管理的，案涉的前期物业管理合同是不合法的、无效的。经审理查明，东莞市道滘商会（甲方）与被告李赞棠（乙方）于2010年11月2日签订《合资建房合同》，该合同记载，东莞市道滘商会委托东莞市正豪实业投资有限公司签订案涉合同，合同涉及的土地规划用途为办公及商住，土地使用权年限自2006年1月3日至2056年1月2日，乙方拥有合同项下物业的所有权利的期限与合同所涉及土地使用期限相同；乙方依合同约定出资后，取得第B2幢9层第02号物业所有权；该物业的用途为住宅；物业建筑面积共88.84平方米，其中套内建筑面积61.92平方米，公共部位与公用分摊建筑面积26.92平方米；乙方取得物业的对价为168796元；乙方的物业仅作住宅用途使用。《合资建房合同》落款处，甲方（签章）处盖有“东莞市道滘商会”印章及相关人员的签名，委托代理人（签章）处盖有“东莞市正豪实业投资有限公司”印章；乙方（签章）处签有“李赞棠”及捺印，并签有“2010年11月2日”。原告尚佳公司与东莞市正豪实业投资有限公司于2012年4月9日签订《前期物业服务合同》（住宅部分），合同约定：由原告尚佳公司对位于东莞市道滘镇振兴路123号商会大厦实施前期物业管理服务；物业服务费的具体标准为高层住宅1.8元/月/平方米（房屋的总层数在七层以上）；物业服务支出应全部用于合同约定的支出；物业管理费用按月交纳，业主或承租人应在当月30号前交纳当月费用。住宅专项维修资金实行专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则，按政府有关规定交纳、管理和使用；业主按有关规定将住宅专项维修资金交纳至政府在东莞银行开设的住宅维修资金专项帐户。合同期限自2012年4月10日起至2017年4月10日止。原告尚佳公司主张《前期物业服务合同》（住宅部分）已经经过案涉项目业主总人数二分之一以上以及项目总面积二分之一以上的业主签名确认。被告李赞棠主张案涉《前期物业服务合同》（住宅部分）并未经其同意，且签订违反法定程序，应认定为无效。原告尚佳公司主张其于合同签订后至今一直对案涉小区进行物业管理，被告李赞棠作为案涉项目的一名业主，应按约定交纳物业管理服务费；被告李赞棠从2014年6月起未交纳相关费用；经催款，被告李赞棠仍未交纳相关费用。同时，原告尚佳公司表示其向被告李赞棠的案涉房屋送达收费通知单催收物业管理费，通知单上写明滞纳金须按照每日万分之三的标准计收。被告李赞棠主张从未收到催收通知书，原告尚佳公司也未按合同约定将住宅专项维修资金存入约定帐户；且案涉物业实际由东莞市正豪实业投资有限公司提供物业管理。东莞市正豪实业投资有限公司出具说明一份，主要记载，经道滘商会部分业主与尚佳公司协商，同意由2012年4月起至今，尚佳公司对道滘商会大厦小区进行物业管理服务工作。另查，原告尚佳公司取得中华人民共和国物业服务企业资质证书，资质等级为壹级。以上事实，有《合资建房合同》、《前期物业服务合同》（住宅部分）、收费通知单、催缴通知书、资质证书、收款收据以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案是物业服务合同纠纷，原告尚佳公司与东莞市正豪实业投资有限公司于2012年4月9日签订《前期物业服务合同》（住宅部分），该合同的签订因未达到规定的人数标准，以及未有效通知被告李赞棠，而对被告李赞棠不产生约束力。但根据《前期物业服务合同》（住宅部分）的约定，结合东莞市正豪实业投资有限公司的说明，本院确认原告尚佳公司已为案涉物业提供了物业管理服务，原告尚佳公司与被告李赞棠已形成实际上的物业管理服务关系，且原告尚佳公司的收费标准符合规定，被告李赞棠作为案涉物业第B2幢9层第02号物业的使用人及受益人，应当参照《前期物业服务合同》（住宅部分）的约定向原告尚佳公司支付物业管理服务费。被告李赞棠主张其已向东莞市正豪实业投资有限公司交纳物业管理服务费，但没有向本院提交证据予以证明，本院对此不予确认。故本院认定被告李赞棠应向原告尚佳公司缴纳的物业管理服务费为：2014年6月至2016年12月共31个月的物业管理费1.8元/月/平方米×88.84平方米×31个月=4957.27元。对被告李赞棠应否缴纳滞纳金的问题，原告尚佳公司并没有证据证明其已将催款通知书有效送达给被告李赞棠，且案涉《前期物业服务合同》（住宅部分）并未对滞纳金的收取进行约定；故本院对原告尚佳公司要求被告李赞棠支付滞纳金的诉讼请求不予支持。对被告李赞棠应否缴纳维修资金的问题，《前期物业服务合同》（住宅部分）约定住宅专项维修资金实行专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则，按政府有关规定交纳、管理和使用；业主按有关规定将住宅专项维修资金交纳至政府在东莞银行开设的住宅维修资金专项帐户。原告尚佳公司称其代收取的住宅专项维修资金交给业主代表管理，但并未向本院提交证据证明双方的交接；且原告尚佳公司的代收取行为与合同约定不符。故本院对原告尚佳公司要求被告李赞棠支付维修资金的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告李赞棠于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市尚佳物业管理有限公司第B2幢9层第02号物业2014年6月至2016年12月共31个月的物业管理服务费4957.27元；二、驳回原告东莞市尚佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元（原告已预交），由原告东莞市尚佳物业管理有限公司负担10元，被告李赞棠负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  张子慧人民陪审员  万惠嫦人民陪审员  李建平二〇一六年十二月二十六日书 记 员  周海浪附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。