.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}    海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2016）琼0108民初3450号   原告：易凯，男，1988年12月21日出生，汉族，住海口市。   委托代理人：翁婕，海南新概念律师事务所律师。   被告：海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司，住所地海口市世纪广场路1号。   法定代表人：买春雨，总经理。   委托代理人：李鲁南，海南威盾律师事务所律师。   委托代理人：王振儒，海南威盾律师事务所律师。   原告易凯诉被告海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年11月18日公开开庭进行审理。原告易凯及其委托代理人翁婕到庭参加诉讼，被告的委托代理人李鲁南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告易凯向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2015年7月17日起至原告取得房产证之日止期间按总房款760162元每日万分之一计算的违约金（暂计至起诉日2016年9月13日，为32230.9元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年5月5日，原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于海口市海甸岛沿江五路北侧"盛泰花园"B701房，建筑面积共99.4㎡，总金额为760162元；其中第十五条约定，"出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。...如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。"合同签订后，原告依约支付了全部购房款。然而，被告自2013年7月17日将该房交付给原告后，原告至今没有取得房产证，依据合同第十五条约定，被告自2015年7月17日开始违约，并应向原告支付自2015年7月17日起至原告取得房产证之日期间按总房款760162元每日万分之一计算的违约金，暂计至起诉日2016年9月13日，为32230.9元。为此，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。   被告海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司辩称：被告不存在逾期为原告办理房产证的情形，没有违约，不应承担违约责任。一、"房屋交付之日"是本案审查是否逾期办证的重点。《海口市商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，自房屋交付之日起730天内为原告办理房屋权属证书。房屋交付是一种法律行为而非事实行为，因此不能违反国家法律的强制性规定，否则就是无效的，不产生交付的法律效力，等同于未交房。具体来说，把尚未进行竣工验收，没有进行验收备案，不具备交付条件也不应交付的商品房进行交付，违反国家法律的强制性规定，该交付行为是无效的，不产生交付的法律后果。理由如下：（一）这种交房行为违反了国家《建筑法》、《合同法》和《建设工程质量管理条例》的强制性规定。《建筑法》、《合同法》、《建设工程质量管理条例》和《城市房地产管理法》等皆明确规定：建设工程经竣工验收合格后才能交付使用，未经验收合格不得交付使用。（二）违反了国家《消防法》的强制性规定。《消防法》第十条规定："按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。"因此，将未经消防验收的商品房交付给购房者，严重违反了我国《消防法》的强制性规定，不产生房屋交付的法律效果，应依法认定未交付。因此，商品房的交付条件除了要符合或满足合同约定的条件以外，还必须符合上述《建筑法》、《合同法》、《建设工程质量管理条例》、《消防法》和《城市房地产管理法》等法律、法规中法定的交付条件。本案中，房屋通过竣工验收是在2015年7月31日之后，其在2015年7月31日之后，原告占有房屋的行为才具有法律上的交付效力。依照双方合同第十五条的约定，在2015年7月31日至起诉未超过730天，即使还未办理出房产证，被告亦不违反合同的约定，不应承担违约责任。   二、对双方《海口市商品房买卖合同》第十五条关于产权登记条款的理解及法律认识。（一）适用本条款要求被告承担违约责任的前提是因被告的责任造成原告不能在约定的期限内取得房产证，即被告必须是在为原告办理房产证中存在过失，如怠于履行办证义务等。而事实上，在房屋整体验收合格后被告根据行政流程都在积极的向房屋土地等部门申报房屋土地证，行政部门所导致的逾期办证不能作为适用本条约定要求被告承担违约责任的依据。且根据举证责任的规则，原告要被告承担违约责任，就应证实被告存在过错，否则应承担举证不能的法律后果。（二）本条约定在交付房屋之日起730天内为原告办理房屋权属证书，是一个对办理房屋权属证的履行的约定，而非是对完成房屋权属证办理的约定，即被告只要在交付房屋之日起730天内向相关行政部门为原告办理房产证即履行了该条的义务。综上，被告并未违反合同的约定，不应承担逾期办证的违约责任。   经审理查明，2013年5月5日，被告海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司作为出卖人，原告易凯作为买受人，双方签订了一份《海口市商品房买卖合同》，主要约定："买受人购买出卖人开发的位于海口市××路房，房屋建筑面积99.4平方米，按建筑面积计价，每平方米7647.5元，总金额人民币760162元。出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将建安单位工程验收合格的商品房交付买受人使用。合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算。出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，逾期360日以上的，买受人有权单方解除合同"。合同签订后，原告易凯向被告支付全部购房款。被告于2013年7月17日将涉案房屋钥匙交付原告。原告先后缴纳了燃气初装费、住宅专项维修基金、契税、住房登记费、房屋权属证书费等税费。   另查明，被告向本院提交海口市规划局于2015年7月31日作出的《建设工程规划核实意见书》，当中对被告建设项目"盛泰花园"的规划核实意见为"经核实，本建设工程符合规划审批要求"。当中注明"建设单位在领取本意见书后，方可组织竣工验收。"被告提交一份海口市城建档案馆于2015年8月31日作出的《建设工程档案验收意见书》，其验收意见为"经查验，该项建设工程档案有关准备阶段文件、监理文件、施工文件、竣工验收文件和竣工图等五个方面的重要档案资料基本符合《建设工程文件归档整理规范》GB/T50328标准及相关规定要求，同意验收。本意见书为建设单位办理建设工程竣工备案手续的必要认可文件。"被告提交一份海口市住房和城乡建设局2015年9月16日作出的《建筑工程竣工验收备案证》，其意见为"根据国务院《建设工程质量管理条例》和建设部有关备案管理规定，本工程已于2015年9月16日竣工验收备案，特发此证"。   本院确认以上事实，有《海口市商品房买卖合同》、《销售不动产专用发票》、《收据》、《海南增值税普通发票》、《建设工程规划核实意见书》、《建设工程档案验收意见书》、《建筑工程竣工验收备案证》，以及当事人的陈述意见等在案为凭，这些证明材料经庭审质证和本院审查，可以采信。   本院认为，原、被告双方在《海口市商品房买卖合同》中约定，被告应在2013年8月31日前将经过建安单位验收合格的商品房交付原告使用，且应自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书，否则应承担相应的违约责任。被告依约于2013年7月17日向原告交付涉案房屋钥匙。原、被告对上述事实没有异议。双方的争议在于房产交接的事实行为，是否产生法律上的"交付"效力。故房屋应以何种标准交付、约定的交付标准是否符合法律规定，是认定本案事实的关键性问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，"建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。"《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条亦有相同的规定。上述规定表明，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。具体而言，被告作为涉案房屋的出卖人，交付质量合格的房屋是其主要义务，此义务作为法定义务，在相关法律法规中被予以特别规定，并不因当事人的约定而免除或者改变。《商品房买卖合同》第八条是双方当事人约定的交房条件，该条件是房屋出售人的合同约定义务，该约定并不能免除或者改变被告交付质量合格房屋的法定义务。竣工验收是房屋交付使用的必经环节，质量合格的工程是交付使用的法定条件。行政主管部门作出的《建设工程规划核实意见书》中载明，"盛泰花园"在2015年7月31日通过规划审批后才具备组织竣工验收的条件，而《建筑工程竣工验收备案证》中载明，"盛泰花园"于2015年9月16日竣工验收备案。因此，至2015年9月16日起，涉案的房产才具备交付使用的法定条件。被告在合同约定的期限内交付的房产，是未经规划审核、未经综合竣工验收的房屋，不具备商品房交付使用的法定条件，不能产生法律上的交付效力。原告起诉之日（即2016年9月19日）距竣工验收备案之日（即2015年9月16日）未超过730天，原告主张被告承担逾期办理产权证书的违约责任，没有法律依据，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：   驳回原告易凯的诉讼请求。   案件受理费人民币606元，由原告易凯负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   ldlvafn4a3ajsda8gg   审判长 纪永明   审判员 庄鑫斌   审判员 詹海灵   二〇一六年十二月六日   法官助理 李平湖   书 记 员 王嘉雯   速 录 员 杨婷婷