.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}   三亚市城郊人民法院   民事判决书   (2016)琼0271民初8208号   原告王海根，男，1966年7月13日出生（公民身份号码×××），汉族，住山西省忻州市。   委托代理人史云岭，山西民典律师事务所律师。   原告陈计平，女,1972年11月17日出生（公民身份号码×××0），汉族，住山西省太原市。   原告王珺，女，1992年1月25日出生（公民身份号码×××），汉族，住山西省忻州市。   原告陈计平、王珺的共同委托代理人叶波，广东百智律师事务所律师。   被告海南东兰投资有限公司。住所地三亚市外贸路三亚茶叶进出口公司宿舍楼****。组织机构代码78074175-7。   法定代表人魏泽诚，该司总经理。   第三人海南衍宏中金投资有限公司。住所地海南省海口市大同路**。   法定代表人肖文平，该司总经理。   委托代理人谢容彪，海南问源律师事务所律师。   原告王海根、陈计平、王珺诉被告海南东兰投资有限公司（以下简称东兰公司）、第三人海南衍宏中金投资有限公司（以下简称衍宏中金公司）商品房认购协议纠纷一案,本院于2016年11月9日立案受理后,依法组成合议庭，于同年12月20日公开开庭进行了审理。原告王海根的委托代理人史云岭，原告陈计平、王珺的共同委托代理人叶波，被告东兰公司的法定代表人魏泽诚，被告衍宏中金公司的委托代理人谢容彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告王海根诉称：2012年2月份，我们商定购买新浪国际公馆房产。2012年2月14日，王海根与东兰公司签订《新浪国际公馆认购书》，认购新浪国际公馆1-3105号房产。因同时签订四套房认购书，签订认购书当日支付定金100万元；2012年3月22日，陈计平从银行分别转账支付房款172万元、229万元给东兰公司。至此，王海根、陈计平三笔共付501万元给东兰公司，已包含王珺的购房款。我们对1-3105房已经装修并入住。我们要求东兰公司签订《商品房买卖合同》正式合同，但东兰公司一直未及时与我们签正式合同。   综上，我们认为双方所签《新浪国际公馆认购书》(1-3105房)合法有效，且我们对该房产已装修使用，该房产应归我们所有，东兰公司有义务协助我们办理产权证至我们名下。为维护我们合法权益，特向法院提起诉讼，请求判决确认我们与东兰公司所签《新浪国际公馆认购书》（1-3105号房）合法有效，并确认新浪国际公馆1-3105号房归我们所有；东兰公司协助我们办理新浪国际公馆1-3105号房产权证至我们名下；诉讼费用由东兰公司承担。   被告东兰公司辩称：我司是卖房给王海根没有错，但是价格不对，当时王海根要四套，所以打折很低。但是后来只要了一套，因此价格起码还要多加20%。对于王海根要求继续履行认购书，我司不同意。我司认为王海根已超过付款时间付款，王海根已违约。   第三人衍宏中金公司述称：涉案1-3105房是我司签订买卖合同给我司的，也备案给我司。而且小区物业也已经移交给我司，是王海根撬锁将房屋占为已用。我司也向公安机关报案了。我司认为该房是属于我司的。   经审理查明：位于三亚市××区的新浪国际公馆项目由东兰公司开发建设，分为西塔楼（即1号楼）和东塔楼（即2号楼）两栋，项目批准预售时间2010年12月24日，批准预售房屋为西塔楼603、703、803、806、903、906房，第十至三十层；东塔楼706、806、903、906房、第十至三十层，商业用房第一层。东、西塔楼均已建设完工，现在尚未经有关部门竣工验收合格，也未办理大产权证。   2012年2月14日，王海根与东兰公司签订一份《新浪国际公馆认购书》，约定：王海根认购东兰公司的新浪国际公馆1-3105号房，建筑面积102.69平方米，套内建筑面积81.16平方米；房屋单价27169.15元/平方米，总价279万元，定金20万元；于2012年2月29日之前补齐总房款的50%即119.5万元，于2012年3月14日付房款的50%即139.5万元，汇入东兰公司指定账户，逾期视为自动放弃认购所交定金概不退还，东兰公司有权将房屋另行处理；本认购书在买卖双方签字盖章且买受人二日内交纳定金后生效，待双方签订《商品房买卖合同》之日起本认购书自动终止；送家电、家私，送车位一个，送床上用品，带精装修5000元/平方米的标准，以样板间为准。签订认购书当日，王海根向东兰公司支付认购1-3105号房定金20万元。2012年3月22日，王海根的妻子陈计平通过银行转账付款1-3105号房款229万元。衍宏中金公司称王海根采取个人强制手段将1-3105号房占为使用。后王海根以东兰公司未签订正式合同为由向本院第一次起诉。后撤诉，于2016年11月9日以王海根、陈计平、王珺名义第二次起诉。在诉讼中，王海根、陈计平、王珺将其诉求确认新浪国际公馆1-3105号房归其所有变更为要求东兰公司继续履行《新浪国际公馆认购书》。王海根与陈计平系夫妻关系，王珺系王海根与陈计平的女儿。   另查明，2011年11月10日，衍宏中金公司与东兰公司签订九份《商品房买卖合同》，约定东兰公司将其开发的位于三亚市××区"新浪国际公馆"的西塔楼1-2701、1-2802、1-2905、1-3103、1-31O5东塔楼2-903、2-2201、2-2803、2-2903号共计9套房产出售给衍宏中金公司。2011年11月11日，上述九份合同在房管部门办理了商品房预售备案登记手续。2012年5月23日，衍宏中金公司与东兰公司签订了《商品房回购协议》，约定衍宏中金公司以实际交易总价款1200万元（衍宏中金公司指定曾秋榕代付全部购房款）购买东兰公司上述9套房产，由东兰公司在2012年11月23日前以总价1416万元的价格回购上述9套房产，如逾期未全额支付回购款的，视为东兰公司放弃回购权利；东兰公司应在2012年11月23日前无条件为衍宏中金公司办理产权证书。2012年5月25日，衍宏中金公司通过曾秋榕账户将款项12OO万元付到东兰公司法定代表人魏泽诚的账户。   以上事实有《新浪国际公馆认购书》、收款收据、银行个人结算业务申请书、户口本、《商品房买卖合同》、《商品房回购协议》、银行转账单及当事人的陈述等材料佐证,并经质证，足以认定。   本院认为：新浪国际公馆项目取得商品房预售许可证后，东兰公司有权将该项目房屋进行出售。三亚市所出台的限购政策不属于法律法规的强制性规定，因此，王海根与东兰公司就1-3105房签订的《新浪国际公馆认购书》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。《新浪国际公馆认购书》是王海根与东兰公司签订的，虽然王海根与陈计平系夫妻关系，王珺系王海根的女儿，并且王海根是通过其妻子陈计平银行账户转账支付购房款，但不因此改变《新浪国际公馆认购书》订立一方实际是王海根，也不因此《新浪国际公馆认购书》订立一方由王海根转变为王珺。故王海根、陈计平主张认购的房屋是其为王珺购买，王珺是《新浪国际公馆认购书》的购买人，与事实不符，本院不予确认。《新浪国际公馆认购书》的购买人应认定为王海根。因此，王海根诉求确认与东兰公司签订的《新浪国际公馆认购书》合法有效，本院予以支持。   关于王海根诉求继续履行《新浪国际公馆认购书》是否成立问题。由于认购协议约定王海根逾期付款则视为自动放弃认购，东兰公司有权将房屋另行处理。协议约定最后一期付款时间为2012年3月14日，付款总额应达到279万元。但王海根于2012年3月22日仅付款达到249万元，不仅付款时间已超出协议约定，而且付款总额也未达到协议约定的数额。可见王海根在认购协议履行中确实已违约，东兰公司主张王海根违约成立，本院予以认定。因此，东兰公司不同意王海根诉求继续履行《新浪国际公馆认购书》的理由成立，本院予以采纳，对王海根要求继续履行该协议的诉求予以驳回。   关于王海根诉求涉案1-3105房产权的过户登记是否成立问题。鉴于涉案的新浪国际公馆项目尚未办理大产权证，涉案1-3105房办理产权过户手续的条件尚未成就。况且王海根在履行《新浪国际公馆认购书》中已违约，东兰公司不同意继续履行，双方没有签订正式的《商品房买卖合同》，王海根主张将涉案1-3105房产权过户其名下没有合法依据。因此，王海根诉求东兰公司协助将涉案1-3105房过户至其名下，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条的规定,判决如下:   一、确认原告王海根与被告海南东兰投资有限公司于2012年2月14日签订的《新浪国际公馆认购书》（涉1-3105房）合法有效；   二、驳回原告王海根、陈计平、王珺的其他诉讼请求。   案件受理费29120元（原告王海根已预缴），由被告东兰公司负担。   如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于海南省三亚市中级人民法院。     审判长 谭光华   审判员 吴小慧   审判员 陈孟灿     二○一六年十二月二十二日   书记员 郭 敏