.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}   海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2016）琼01民初字第179号   原告：郑登曼（曾用名郑登万），男，1954年12月1日出生，香港永久（8）。   委托代理人：黄良盛，海南刚峰律师事务所律师。   委托代理人：唐元，海南刚峰律师事务所律师。   被告：王海花，女，1982年7月15日出生，汉族，住海口市。   委托代理人：黄跃，海南商汇律师事务所律师。   被告：许仕铭，男，1951年1月6日出生，汉族，住海口市。   委托代理人：许惠平（许仕铭之子），男，1981年7月28日出生，汉族，住海口市。   第三人：庄澎湖，男，1987年1月20日出生，汉族，住海口市。   原告郑登曼与被告王海花、许仕铭、第三人庄澎湖房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑登曼之委托代理人黄良盛、唐元、被告王海花之委托代理人黄跃、被告许仕铭之委托代理人许惠平到庭参加诉讼，第三人庄澎湖经本院依法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告郑登曼诉称：1993年10月7日，郑登曼办理证号为房字第11051号的房屋所有权证，取得位于海口市××里号）整幢房屋的所有权。自1993年至1994年底，郑登曼将一层商铺出租给摩托车行，每月租金为1200元；将第二、三、四层对外出租，每层每月租金800元。1995年1月，郑登曼基于许仕铭的亲戚关系，委托许仕铭管理和出租该房屋，许仕铭接受委托后，将该房屋对外出租，从未向郑登曼支付租金。2012年10月，郑登曼发现房屋破损严重，要求王海花与许仕铭搬出房屋，但二人均拒绝搬出。郑登曼起诉至海口市龙华区人民法院，诉讼过程中，王海花以与许仕铭存在合法的《商铺租赁合同》为由，拒绝搬出。经郑登曼多方调查得知，许仕铭与王海花在2011年10月1日签订《商铺租赁合同》，租期15年，每月租金1200元。其中，王海花违反《商铺租赁合同》的约定，未经权利人郑登曼的许可，私自将其中的5平方米商铺以每月500元的价格转租给第三人庄澎湖经营卡凸便利店牟利。郑登曼认为，王海花私自转租的行为，违反了《合同法》第224条的规定，郑登曼有权解除合同。王海花与许仕铭签订的《商铺租赁合同》约定租赁的面积为25平方米，租期15年，每月租金1200元。属于二人之间恶意串通，损害郑登曼的利益。郑登曼一楼的商铺为50平方米，合同仅约定25平方米，明显与事实不符，隐瞒25平方米利益。每月租金1200元，明显不符合市场价值，王海花转租给第三人庄澎湖5平方米，每月租金500元，即每平方米租金为100元/月，按此计算，一楼50平方米面积，每月租金应该为5000元才符合市场价值。此外，租赁15年，没有约定租金递增方式，不符合房屋租赁市场的一般原则，一般租赁合同每隔3到5年，租金会递增5%-10%左右，王海花与许仕铭签订的《商铺租赁合同》明显违背市场原则，缩水租赁商铺面积。郑登曼有理由相信王海花与许仕铭之间存在恶意串通，签订虚假合同掩盖真相，极大地损害了郑登曼的合法利益。郑登曼要求解除王海花与许仕铭签订的《商铺租赁合同》合法有据。综上，王海花与许仕铭之间存在恶意串通，签订虚假合同掩盖真相，极大地损害了郑登曼的合法利益。王海花私自转租的行为，违反了《合同法》第224条的规定，郑登曼有权解除合同。郑登曼解除王海花与许仕铭签订的《商铺租赁合同》，王海花与第三人庄澎湖签订的租赁合同基础不存在，也应自然解除，庄澎湖应退回商铺给郑登曼。现依据《民事诉讼法》的有关规定，诉至法院，请求依法判决支持郑登曼的诉请：1、判令解除王海花与许仕铭在2011年10月1日签订的《商铺租赁合同》；2、限王海花和庄澎湖于判决生效后10日内将海口市龙昆里15号一楼房屋返还给郑登曼；3、判令王海花与许仕铭承担本案的诉讼费用。   被告王海花辩称，海口市龙昆里15号房屋一楼的租赁关系经过生效判决、执行的认可，郑登曼再次起诉无理。针对本案涉案房屋，郑登曼在2014年4月曾经以返还原物纠纷为由，将许仕铭起诉至海口市龙华区法院。海口市龙华区法院（2014）龙民一初字第1194号民事判决认为："鉴于房屋的一、二层出租给外人使用，目前租期未满，被告应将三、四层交还郑登曼"。遂判决："限被告许仕铭于本判决发生法律效力30日内将海口市龙华区龙昆里15号四层楼房的第三、四层返还给郑登曼"。该判决生效后，郑登曼申请法院执行。根据海口市龙华区法院（2015）龙执字第244号给房屋各租户的《责令履行指定行为通知书》："通知你们从2015年1月份起将海口市龙华区龙昆里15号四层楼房的一、二楼的每月租金交给代理人黄家茂的账户内"。王海花一直按季度将约定租金每月1200元交付给郑登曼的代理人。可见，王海花与许仕铭的租赁关系经过法院审理认可，且一直为郑登曼接受的。涉案房屋一直由郑登曼委托许仕铭老先生管理、出租的事实，（2014）龙民一初字第1194号民事判决也予以认可。因此，王海花与许仕铭老先生之间关于涉案房屋的租赁关系，完全合法有效。至于出租给庄澎湖的大约5平方铺位，是王海花经过许仕铭先生同意才出租给庄澎湖的。该铺位的租金包含在王海花按月交付给郑登曼代理人黄家茂的账户内的那部分租金内。可见，涉案房屋的租赁关系已经得到人民法院生效判决文书的审查、认可，并且正在按照法院的生效执行文书按月执行。综上所述，郑登曼的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院判决驳回郑登曼的诉讼请求。   被告许仕铭辩称，许仕铭的答辩意见与王海花一致。   第三人庄澎湖未发表陈述意见。   本院经审理查明，海口市龙华区龙昆里15号楼房是郑登曼购置的房产。1993年10月7日办理了房屋所有权证。郑登曼与许仕铭系亲戚关系，1995年1月，郑登曼口头委托许仕铭居住、管理和出租该房屋至今。许仕铭在居住和出租期间没有向郑登曼支付过收取的租金。2011年10月1日，许仕铭以郑登曼的受托人身份（甲方）与王海花（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于义龙东路龙昆里15号底层商铺出租给乙方，出租商铺建筑面积共25平方米；每月租金1200元，按季支付3600元，租期15年，从2011年10月1日至2026年9月30日止；未经甲方同意不得转租、转借承租商铺；未经甲方书面同意，将商铺转租、转借给他人使用的，甲方有权终止合同，收回该商铺，乙方应按照合同总租金的30%支付违约金。2012年10月，郑登曼以房屋破旧需要维修保护为由要求许仕铭搬出并将房屋交回，许仕铭拒绝搬出。2014年，郑登曼向海口市龙华区法院提起诉讼，要求许仕铭立即腾出海口市龙昆里15号的整栋房屋，并将该房屋返还郑登曼。该案诉讼中，郑登曼表示为了便于案件的审理，如果许仕铭与王海花签订的《商铺租赁合同》及许仕铭与何美签订的《房屋租赁合同》属实且合法，其同意继续履行合同，仅请求许仕铭立即腾出海口市龙昆里15号第三、四层房屋，将房屋交还。案经审理，海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字第1194号民事判决判令："限被告许仕铭于本判决发生法律效力30日内将海口市龙华区龙昆里15号四层楼房的第三、四层返还给原告郑登曼"。2014年12月22日，海口市龙华区法院向该栋房屋各租户发出（2015）龙执字第244号《通知书》，载明："申请执行人郑登曼与被执行人许仕铭返还原物纠纷一案，本院（2014）龙民一初字第1194号民事判决书已发生法律效力，但被执行人拒不履行该民事判决书中所确定的义务，现通知你们从2015年1月份起将海口市龙华区龙昆里15号四层楼房的一、二楼的每月租金交给代理人黄家茂的账户内。"后，王海花按季度将租金3600元支付至黄家茂账户内至今。现郑登曼以许仕铭与王海花签订的《商铺租赁合同》系双方恶意串通，损害了其利益，且王海花私自转租为由，诉至本院。   另查，2015年8月16日，庄澎湖在海口市公安局大同路派出所对其做的询问笔录中陈述，其于2011年7月从王海花处转租一层商铺5平方米左右，经营卡凸便利店，月租金500元，没有固定租期。2015年8月20日，王海花的丈夫童清林在海口市公安局大同路派出所对其做的询问笔录中陈述，其在龙昆里15号经营腾飞电动车维修店时将大概4平米左右的商铺租给庄澎湖经营卡凸便利店，租期15年，每月租金500元。   以上事实，有经双方当事人当庭提交并质证的房屋所有权证、《商铺租赁合同》、（2014）龙民一初字第1194号民事判决书、海口市龙华区法院（2015）龙执字第244号《责令履行指定行为通知书》、银行缴款凭证、海口市公安局大同路派出所询问笔录等书证及当事人当庭陈述及庭审笔录在卷为凭，足以认定。   本院认为：一、关于本案的准据法选择问题。郑登曼为香港特别行政区居民，应参照涉外案件处理。当事人没有就本案争议约定管辖法院，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十九条、第二百六十五条，最高人民法院《关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》第一条第（二）项、第三条第（一）项之规定，本院对本案具有管辖权。双方当事人未选择适用的法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案涉案的合同履行地及被告住所地在海口，本案应适用我国内地的法律作为处理当事人争议的准据法。   二、关于本案实体处理的问题。郑登曼作为出租房屋的所有权人，主张解除受托人许仕铭与王海花签订的《商铺租赁合同》，系其正常民事诉讼权利的行使，（2014）龙民一初字第1194号案件以及其后的执行程序，是其基于与许仕铭之间的委托关系提起的返还房屋之诉，与本案系不同的法律关系，故其起诉符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十七条之规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。郑登曼作为海口市龙华区龙昆里15号楼房的所有人，委托许仕铭居住、管理和出租该房屋，但因没有明确指示具体的租赁期限、租金金额及其支付期限和方式等委托权限范围，属于概括性委托许仕铭处理与出租房有关的一切事务，故许仕铭可根据实际情况，决定租赁合同的主要内容。许仕铭作为受托人与王海花签订《商铺租赁合同》，未超越代理权限，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合同在郑登曼与王海花之间发生法律效力。郑登曼主张解除合同，需具备约定或者法定条件。《商铺租赁合同》约定"未经甲方书面同意，将商铺转租、转借给他人使用的，甲方有权终止合同，收回该商铺"，王海花承租一层商铺经营电动车维修，并将其中的5平方米左右面积转租给第三人庄澎湖用于经营卡凸便利店，许仕铭称该行为经过其口头同意。因许仕铭系郑登曼的受托人，其同意王海花将部分商铺转租，故王海花不存在违约行为，且该转租并非一层商铺的整体转租，对《商铺租赁合同》的履行及合同目的实现并未产生实质性的影响，该转租行为不能构成解除合同的理由。郑登曼主张合同存在面积不对、租金过低，租金没有约定递增等不符合房屋租赁市场一般原则的情形，以此说明许仕铭与王海花之间恶意串通，签订虚假合同，损害其利益。如前所述，郑登曼委托许仕铭处理租房事宜，但未明确指示具体的租赁期限、租金金额及其支付期限和方式等委托权限的范围，故《商铺租赁合同》的内容在不违反法律、行政法规的强制性规定的情形下，可由受托人与承租人协商一致而确定，郑登曼未提供证据证实许仕铭与王海花存在恶意串通行为，且该情形亦不是《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的法定情形。综上，郑登曼要求解除《商铺租赁合同》及返还海口市龙华区龙昆里15号一楼房屋的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第三百九十六条、第三百九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   驳回原告郑登曼的诉讼请求。   案件受理费人民币100元，由原告郑登曼负担。   如不服本判决，原告郑登曼可在判决书送达之日起三十日内，被告许仕铭、王海花、第三人庄澎湖可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。   wgserpvlpt7hioyt26   审判长袁蓉   审判员 廖端明   审判员 陈立夫   书记员韩莉   审核：袁蓉撰稿：袁蓉校对：韩莉印刷：何宗谦海南省海口市中级人民法院2017年2月27日印制（共印21份）