广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终2118号上诉人（原审原告）：周晓明，男，汉族，1968年9月14日出生，住江西省吉安市吉州区，委托代理人：周锦，广东闻彰律师事务所律师。委托代理人：曹雪云，广东闻彰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：余见通，女，汉族，1967年10月2日，住广东省东莞市东城区，委托代理人：王强，男，汉族，1970年11月26日出生，住湖北省公安县，系广东大地通讯连锁服务有限公司员工。上诉人周晓明因与被上诉人余见通租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法碣民一初字第626号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。周晓明一审提起诉讼，请求法院判令：1、周晓明无需退还押金48560元给余见通；2、余见通返还周晓明垫付的水费、电费、排污费11371元及利息（自2015年9月1日起，按人民银行同期贷款利率计至还清之日止，暂计至2015年9月25日为34.87元）；3、诉讼费由余见通承担。一审庭审时，周晓明变更水电费、排污费的诉请为11531.8元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，于2015年12月23日作出判决：一、余见通应在判决发生法律效力之日起三日内向周晓明支付电费11511元。二、驳回周晓明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费650元（周晓明已预交），由周晓明负担525元，余见通负担125元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法碣民一初字第626号民事判决。周晓明不服原审判决，向本院提起上诉称，（一）余见通逾期不搬离房屋已构成违约。根据周晓明与余见通签订的《租赁合约书》，周晓明的陈述以及2015年9月1日断电以及后续的报警、催告、封门、媒体曝光等行为可见，《租赁合约书》第五条约定余见通的租赁期限自2010年8月1日起至2015年7月31日止，约定租赁期限届满后，余见通先是以一个月搬迁宽限期为由拒不搬离，一个月期满后余见通仍拒不搬离，继续强占使用租赁物，周晓明才采取断电、报警、催告、封门、媒体曝光等一系列自力救济收回租赁物行为，故原审也认定“周晓明与余见通早就是否续租问题产生争议”，即周晓明不同意续租。因此余见通在合同期满后拒不搬离，继续强占使用租赁物已构成违约，应承担违约责任。（二）余见通以转账方式强行支付2015年9月租金，是强占强租行为，恰好证明余见通违约。《租赁合约书》签订于2010年7月，租金标准是5年前所预见的2013年标准，时隔5年后，当年的商铺租金标准已远远低于现在的商铺租金行情。由于租金标准的提高，导致双方无法就续租事宜达成一致。于是余见通按照2013年的租金标准，通过转账方式强行支付，拒不退场，霸占周晓明的租赁物继续经营，其强占强租行为不仅违反了双方约定，也造成了周晓明租金损失。（三）按合同约定，余见通违约即可不退押金，原审以未根本性违约作为不退押金的理由没有依据。因为，依据《租赁合约书》第十一条的约定，余见通违约，押金归周晓明所有。该条款没有约定押金不退，需以合同根本性违约或合同解除为前提条件。余见通拒不搬迁的强租行为已经构成严重违约，周晓明依据该合同约定，有权不退还押金。而且由于余见通拒不交还租赁物，周晓明为收回商铺，请人制作告示、封门、搬柜、邀请媒体，花费了大量资金，余见通的违约行为已造成了周晓明的重大损失，仅仅48560元押金远不足以弥补周晓明的损失，周晓明不退还押金有据。据此，周晓明请求本院：1、撤销原审判决第二项，改判为确认周晓明无需退还押金48560元给余见通；2、诉讼费用由余见通承担。余见通二审口头辩称：周晓明不续租是因为其将案涉房屋租给其他高价者，其他与一审判决的意见一致。本院经审理，对原审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。涉案《租赁合约书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕周晓明的上诉，本案二审争议焦点是：周晓明主张其无需退还余见通押金能否支持。对此，本院作如下分析：首先，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。涉案租赁合约于2015年7月31日届满后，余见通继续使用租赁物，周晓明对此没有提出异议，也收取了余见通2015年8月份租金，双方之间的原租赁合约继续有效，但租赁期限已变为不定期。其次，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。周晓明与余见通2015年8月1日开始为不定期租赁，双方当事人都可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。再次，周晓明没有证据证明其2015年9月9日前有通知余见通限期搬离涉案租赁物，而余见通在2015年9月9日已经支付了2015年9月份的租金，按涉案《租赁合约书》的约定，余见通可以使用涉案租赁物至2015年9月30日。因此，虽然周晓明2015年9月1日将案涉租赁物停电及有报警，有逼迫余见通搬离涉案租赁物的行为，但周晓明也没有将余见通支付的2015年9月份租金退还给余见通，其要求余见通在2015年9月12日之前搬离涉案租赁物的理由也不成立。结合周晓明在2015年9月11日才正式通知余见通于2015年9月12日前腾空店铺，该通知并没有给予余见通合理的搬离期限；再结合余见通已经在2015年9月26日搬离涉案租赁物，并没有超出其交纳租金的使用期限，2015年8月份水电费余见通没有支付是因双方因搬离涉案租赁物发生争议后无法进行结算支付，余见通并没有拒绝支付的意思表示，故无法认定余见通构成违约。周晓明以余见通构成违约为由，要求确认无需退还余见通押金48560元的请求不成立，原审不予支持，实体处理并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人周晓明的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1014元，全部由上诉人周晓明负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长  李 倩审 判 员  涂林宗代理审判员  钟满福二〇一六年十二〇一六年十一月十六日书记员冯文娟胡春晖附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。