上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初7796号原告洪钰华，女，1964年3月14日生，汉族，住上海市徐汇区。原告吴佳凝，女，2004年12月16日生，汉族，住址同上。法定代理人洪钰华。原告姚帅泓，男，1987年3月26日生，户籍地江西省抚州市。上列三原告共同委托代理人温浩，上海公鼎律师事务所律师。上列三原告共同委托代理人余晓亚，上海明景律师事务所律师。被告上海市宝山区北上海商业广场业主委员会，住所地上海市宝山区。负责人赵玉明，主任。委托代理人吴新宏。委托代理人张宇晟，上海市万联律师事务所律师。原告洪钰华、吴佳凝、姚帅泓与被告上海市宝山区北上海商业广场业主委员会业主知情权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。法官助理黄滢负责本案的审判辅助工作。原告洪钰华、吴佳凝、姚帅泓的委托代理人余晓亚、被告上海市宝山区北上海商业广场业主委员会的委托代理人吴新宏、张宇晟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪钰华、吴佳凝、姚帅泓诉称，原告系上海市宝山区北上海商业广场(以下简称“北上海商业广场”)的业主。根据相关法律规定，业主在物业管理活动中，享有知情权和监督权。但现任北上海商业广场业委会未能依法按照业主大会通过的有关议事规则和法律规定履行职责，侵犯了原告的知情权和监督权，具体表现：1、原告自首届业委会任期结束至今，没有接到召开业主大会的通知，也从来没有参加过业主大会，被告剥夺了原告的知情权和监督权；2、北上海商业广场除了业主拥有的专有部分外，还有大面积的公共部分，如停车场、户外广告、户外广场等，这些公共部分的临时出租经营、电梯广告等均产生了相应的收益。这些公共收益依法属于全体业主共有，依法应当转入维修基金账户。根据法律规定，被告应当定期公开并允许业主查阅、复印公共收益转入维修基金账户及结算的相关凭证、明细、清单等，了解公共收益的来源和使用情况，但被告并未依法履行上述职责；3、自2013年6月开始，案外人上海何跃实业有限公司(以下简称“何跃公司”)在未经原告委托授权的情况下，进入北上海商业广场对部分商铺进行统一经营管理，包括对原告商铺的非法占有、使用。并且在未经原告同意的情况下，何跃公司对北上海商业广场内的公共部位进行了更新、改造。但原告作为业主，没有见到被告公开专项维修资金实际使用情况的费用清单、发票凭证及相关工程项目的合同。4、2016年3月7日被告向部分业主邮寄告全体业主书、授权委托书、表决票等，被告已经收回了何跃公司经营权，原告作为业主有权了解被告收回经营权的相关情况。5、2015年1月19日，被告向部分业主发函，告知业主要用往年收益向豫园公司支付人民币600万元物业管理费，原告作为业主有权了解相关情况。综上，原告认为业主对被告进行管理活动的相关信息应当有知情权，故原告向法院起诉，要求：1、查阅自首届业委会成立至判决生效日止业主大会和业主委员会工作经费情况，包括但不限于业主大会和业委会收支汇总表、业主大会和业委会公共账户收支汇总表、欠款情况汇总表、日常收益明细表、资金增加明细表、资金减少明细表、活动经费明细表、欠费明细表，及相应的费用清单、凭证、发票，按户分摊费用清单、工作津贴、补贴发放的领取及领用人签字原件等；2、查阅自首届业委会成立至判决生效日止公共收益转入维修基金账户的转账凭证，及公共收益结算的账目明细和相应费用清单、凭证、发票；3、查阅自首届业委会成立至判决生效日止专项维修资金实际使用情况的费用清单、发票凭证等有关票据和凭证，及全部物业维修、更新、改造的工程项目合同；4、原告对上述查阅资料复印、摄影，费用自行承担，被告在有关复印、摄影等资料上加盖骑缝章；5、查阅、复印或摄影业委会成立以来的11次会议的开会会议记录、出席人员签名情况、会议所作决定；6、查阅、复印或摄影被告收回何跃公司在北上海商业广场的经营管理权及一切涉及商场的事宜后，有关回收登记情况和实际使用人租金支付情况；7、查阅、复印或摄影被告关于往年收益金的收入来源和支出的具体情况，包括收入账册、支付凭证和有关票证；8、查阅、复印或摄影被告在违法托管北上海商业广场期间的实际收入和开支的有关具体情况，包括租金收入来源、商铺实际使用人的主体信息、业主收益金的发放情况等收支凭证；9、查阅、复印或摄影业委会邮寄的有关业委会发放资料的记录情况和业委会收回邮寄资料的有关登记情况；10、查阅、复印或摄影业委会作出决议的表决票情况和统计结果，包括具体每个业主的投票情况；11、查阅、复印或摄影被告2015年1月向豫园公司支付物业费600万元的有关情况，包括收入凭证和支付凭证、业主投票表决结果和表决票等。被告上海市宝山区北上海商业广场业主委员会辩称，被告是第二届业委会，仅可提供2014年9月18日成立至今由被告客观掌握的、符合业主知情权范畴的材料。对于原告诉请的意见如下：1、业委会的公共收益就是指顶楼洗车房每月1,100元的现金收益，主要是用于支付办公费用和业委会工作人员津贴。2、公共收益并没有转入业主大会的维修基金银行帐户，每月1,100元的洗车房收入都开销掉了。3、维修资金没有汇入业主大会的银行帐户。所有关于北上海商场改建及装饰装修都是根据业主和何跃公司签订的租赁合同，由何跃公司负责投资改建的。4、所有依法应该公开的资料都已经贴在接待室的墙上，原告可进行复印、摄影，加盖骑缝章没有法律依据。5、诉请5同诉请4的意见。6、被告在收回经营权的过程中，碰到法律和事实上的障碍，被告没法收回何跃公司的经营权。租赁合同是何跃公司和承租人签订的，如果收回的话，涉及到何跃公司和承租人的投入补偿问题，所以客观上没法收回。7、除了顶楼洗车房的现金收入，被告没有其他的公共收益。8、诉请8的答辩意见同诉请6。9、告知书和表决票已经依法公开贴在墙上了，或邮寄给业主了。关于表决票是否属于业主知情权行使权的范围，被告认为是不属于业主知情权的范围。根据司法解释规定，业主知情权行使权的对象仅限于业主大会的决定及会议记录等结果性的资料，并不包括业主的表决票和业主回函等过程性的资料。表决票中包含了业主个人的信息，未经业主个人的同意，业委会是无权公开的。10、诉请10的答辩意见同诉请9。11、根据业主和豫园公司签订的物业管理合同，广大业主拖欠物业公司的物业费1,500多万元，但这属于业主和物业公司的债权债务关系。又根据业主和同运公司签订的租赁合同，由同运公司经营北上海。由于同运公司经营不善，在政府的协调下，苏宁公司将600万元汇入了豫园公司的帐户下，类似于提存。这个告知书中往年收益金就是指600万元的收入，被告业委会只是后期从中进行协调，并不是被告的法定职责，因此相关的支付凭证不在被告处，不应由被告提供。综上，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明，原告为上海市宝山区蕰川路XXX号XXX室房屋的权利人，系上海市宝山区北上海商业广场区域内的业主。2005年左右北上海商业广场的各业主与开发商上海宝茸房地产开发有限公司签订商品房预售合同的同时，与上海同运百货有限公司(以下简称“同运公司”)签订了商铺租赁合同，将所购的房屋出租给同运公司进行统一招商经营。后同运公司因管理不善，退出了北上海商业广场。2012年7月5日，北上海商业广场专门工作小组发出告业主书及附件，称由五人组成的北上海商业广场专门小组，将有意向进驻北上海商业广场投资的四家企业和商家情况及合作方式告知业主，由业主选择并回寄《北上海商业广场业主意愿选择表》。2012年12月22日，北上海商业广场恢复开业临时工作组以邮寄挂号信的形式向全体业主寄发了恢复开业告知信及附件：1、北上海商业广场恢复开业投资商确认表，2、北上海商业广场恢复开业投资商确认办法及说明，3、北上海商业广场恢复开业临时工作组18位热心业主名单，由业主选择并回寄《北上海商业广场恢复开业投资商确认表》。2013年何跃公司进入北上海商业广场进行统一经营管理。2015年1月19日，被告发出告知书，表示为解决业主于2008年12月起至2013年5月止拖欠豫园公司的物业费用，业委会与豫园公司协商达成方案：从往年收益中支出一部分，支付豫园公司物业费用600万元，一次性解决物业费拖欠问题。就上述方案，被告采取书面征求意见形式召开业主大会，以邮政挂号信发送、回寄形式进行表决，业委会组织有关人员回收业主意见，经业委会统计汇总，公布表决结果。2016年3月7日，被告发出告全体业主书，主要内容为，经第二届业委会第十一次会议讨论决定，召开业主大会，自2016年3月7日起收回何跃公司在北上海商业广场经营管理权及一切涉及商场的事宜等，业主大会采取书面征求意见形式召开，采用邮政挂号信发送、回寄表决票形式进行表决，业委会回收业主意见统计汇总，公布表决结果。庭审中，为证明己方主张，原告还提供以下证据：1、2015年1月19日的告知书，证明支付物业费600万元的事情；2、2016年3月7日告业主书及附件(授权委托书、还款承诺书、表决票)，是被告发给其他业主的信息；3、2016年3月18日的上海市宝山区北上海商业广场业主大会收回何跃公司商场经营权的决议，被告张贴在告示栏里；4、2016年4月8日被告与何跃公司签订的协议书，证明由何跃公司将管理权交付给被告；5、照片一组，有基站、广告、广场上的游乐场、冷饮小店，卖手机的小店，卖小吃的小店、卖床上用品的小店、献血爱心车、电动车的收费设施等，证明北上海商业广场是存在公共收益的，这些收益不止被告所说的1,100元;6、2009年12月30日的委托书、临时协议书，证明业委会委托豫园公司代为收取业主利益，豫园公司接受了委托，并代收苏宁电器租金；7、2010年8月2日的承诺书，证明苏宁电器承诺付租金给豫园公司；8、2011年9月1日的工作函，由业委会发给豫园公司的，业委会要求豫园公司按之前的协议，把代收的租金支付给小业主。但时至今日，租金没有交出来，变成了物业管理费。所以原告要求知道其中的情况，包括豫园公司代业主收取的苏宁电器以及其他商铺的租金金额；9、租金收缴明细，原告洪钰华是首届委员会的委员之一，根据首届委员会的决定，由其负责业委会的财务事项，包括联系豫园公司的财务和业委会内部财务工作。根据委托书，豫园公司有权收取全体业主的租金，洪钰华作为业委会的财务负责人，与豫园公司的财务进行对账。在对账的过程中，洪钰华把对账的情况复印了出来，但这只是2010年的情况。根据收缴的明细情况，可见豫园公司不仅代收了苏宁电器的租金，还有网吧、KTV、洗车场以及其他零散商铺的租金，其中苏宁电器涉及的费用就有370多万元。这些材料只是2010年1月至2010年11月的部分收支情况，苏宁电器、网吧、KTV等较大的商户至今还在经营。2010年1月至2013年何跃公司入场经营之前，这两年的租金商户是照常支付给了业委会或豫园公司，后来洪钰华不再负责财务工作，就不清楚情况了。以上收益既涉及专项租金，也涉及公共收益。业委会作为委托方，有责任有义务要求豫园公司公开这些账目。并且，根据第二届业委会通过的议事规则，业委会委托第三方代为处理账目，应该每半年公布明细情况。第二届业委会成立以来，至今没有要求豫园公司公布过这些情况；被告对上述证据发表以下质证意见：1、真实性无异议；2、原告未提供原件，真实性无法核实；3、真实性无法核实，关联性不予认可；4、原告未提供原件，真实性无法核实；5、真实性无法核实。北上海商业广场是由何跃公司在经营，除了顶楼的洗车房，其他照片与被告无关；6、真实性无法核实，关联性不予认可。委托书和临时协议书的落款时间是2009年和2010年，发生在首届业委会工作期间，原件不在被告处；7、意见同上；8、真实性无法核实，关联性不予认可。由于证据形成时间在本届业委会成立之前，制作这些材料是否召开过业委会会议，被告无法核实；9、不予认可。原告证据中租金的收取时间都发生在首届业委会期间，即使有原件，也应当在首届业委会处。目前的租金和公共收益都是由何跃公司收取的，与被告无关。为证明己方主张，被告提供以下证据：1、2012年7月的邮寄凭证及函件；2、2012年12月的邮寄凭证及函件；3、2014年8月的邮寄凭证及函件；4、2014年12月的邮寄凭证及函件；证据1至4证明相关资料已寄给原告，保障了原告的知情权；5、北上海业委会收益金明细表，证明被告已将唯一的公共收益依规约用于办公费用及业委会津贴；6、开户许可证；7、业主大会银行账户收支汇总表及附表；证据6至7证明业主大会没有收到维修资金；8、电信费账单，证明被告的电话是畅通的；9、业委会第11次会议纪要，证明是业主强烈要求收回何跃公司经营权，被告召开业委会会议并形成决议；10、2015年1月关于支付600万元物业费的告知书、表决票、业主大会决议、表决结果公告，证明该事项已通过业主大会决议；11、2015年1月关于支付600万元物业费表决的邮寄凭证，证明被告已告知原告，保障了原告知情权；12、2014年8月28日会议纪要；13、2014年8月28日印章、资料移交通知书；14、2014年1月20日宝山区房管局杨行办事处发出的告知书；15、2014年9月19日宝山区房管局杨行办事处出具的情况说明，证据12至15证明第一届业委会副主任没有依照规定将印章、资料移交相关部门及被告，故相关资料不在第二届业委会处；16、2014年9月29日登报的公章遗失声明，证明第二届业委会已登报遗失业主大会及业委会的印章。原告对上述证据发表以下质证意见：1-4、被告未提供原件，不予认可；5、形式上的真实性没有异议，但是内容上的真实性不予认可；6、真实性无异议，但原告不知为何帐户里面没有钱；7、形式上的真实性没有异议，但是内容上的真实性不予认可；8、真实性认可，但被告应当提供支付账单费用的资金来源；9、真实性、合法性予以认可；10、形式上的真实性没有异议，但是对具体票数的内容不予认可，故原告要求查看邮寄和各个业主回寄的情况；11、真实性不予认可；12-13、真实性无法确认，无法确认是否本人签字。14-15、被告表示原件在杨行办事处，请求法院允许原告去杨行办事处查看原件，并且要求查看的时候被告在场；16、真实性无法确认，不予认可。庭审中，原告表示，被告称2015年6月之前没有开立账户，但根据会计法的规定，被告应该有账册，并妥善保管账册。同样，停放车辆、设置广告均产生公共收益，应当存入单独设立的专项资金账户，没有账户也应当建立账册。况且，既然被告能够设立账户，说明已经具备开户条件和保管专项维修资金的能力，被告显然是未能及时履行法定职责，也损失了专项维修资金的利息收入。故原告有权要求查阅有关公共收益的账册、公共收益表和专项维修基金，以及建行账户的实际情况和房管中心保管的专项维修资金的账户情况。被告表示，目前的公共收益就是顶楼洗车房每月收取的1,100元现金收益，均用于业委会办公经费和业委会成员津贴。因开发商有部分公共部位的维修资金和部分业主的维修资金未交纳，致使维修资金账户无法使用，所以客观上不存在转账凭证，也无相应的账目、明细、清单、凭证和发票。业委会是否设立账册，并非原告行使业主知情权的范畴。关于北上海商业广场的两届业委会的资料移交情况，第二届业委会换届过程中，相关部门要求第一届业委会的两个副主任移交相关的书面材料及账册、公章和其他印章材料，由于第一届委员会没有移交材料，所以被告只能登报挂失，重新刻制了公章。首届业委会任期内应该有两、三次通过表决票形式决定的事项，包括2012年7月和12月恢复开业时的表决。第二届业委会成立后，一共召开过11次，应当有会议纪要。通过表决票形式决定的事项有三次，包括三项公约的表决、向豫园公司支付600万元物业费的表决、收回何跃公司管理权的表决。2012年7月和12月恢复开业的相关资料及换届选举的相关资料在杨行镇政府。另原告表示，在业主购房时曾与物业公司签订物业管理合同，业委会成立后是否与物业公司签订合同原告并不清楚。物业公司如果进行大修，应当要向业委会进行报备并记录，因为根据章程，业委会有监督管理的责任。被告表示，业主购房时与物业公司签订物业管理合同，业委会没有和物业公司签订过物业合同。如果何跃公司要进行大修、改建、装修，是何跃公司向物业公司报备，物业公司是不需要向业委会审批、报备的。另查明，业主连志雄向法院起诉，要求行使知情权。法院经审理后作出了一审判决，要求被告向原告连志雄公布向上海豫园旅游商城物业管理有限公司支付600万元物业费的告知书及业主表决票、支付凭证；向原告连志雄公布2012年7月5日的告业主书的业主回复资料；向原告连志雄公布2012年12月22日的北上海商业广场恢复开业告知信的业主回复资料。该判决已生效。以上事实，有房地产权证、开户许可证、及当事人陈述等证据为证，并经庭审质证，可以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；(二)管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；(五)其他应当向业主公开的情况和资料。本案原告系北上海商业广场的业主，依照上述司法解释的规定，依法享有知情权。关于原告的各项诉讼请求，本院认定如下：1、原告的诉请中要求查阅公共收益、维修资金情况的，依据上述司法解释的规定，原告依法享有知情权。本案中不论被告实际收取或支出了多少公共收益，或维修资金账户内是否有资金及资金是否使用，被告均应向原告按实公布由业委会实际收取或支出公共收益的实际情况，及维修资金的实际收支情况。如果公共收益未转入维修资金账户的，或维修资金确实未转入账户或使用的，则被告如实公布即可。需要说明的是，由于商场由何跃公司在统一经营，故如果有关商场的收益并非由被告实际收取的，则被告无义务向原告公布。关于原告要查阅商场维修、更新、改造的相关资料，如果商场系由案外人出资改造，则不应由被告向原告公布相关资料。如果是由被告决定维修、改造的，则原告通过查阅公共收益、维修资金的使用情况，即可了解实际情况。况且目前没有证据证明被告对物业进行过维修或改造。为了方便结算，故本案查阅的公共收益、维修资金范围为2016年12月31日前。2、原告诉请中要求公布业委会的会议记录和决定内容，符合司法解释的规定，应予准许。3、虽然被告发出告知书，称收回何跃公司的经营权，但没有证据证明被告已实际收回了经营权，现商场仍由何跃公司在经营，故原告要求查阅被告托管商场期间的相关资料，缺乏法律依据，本院不予采纳。4、关于原告诉请中要求查阅往年收益金，根据原告提供的证据，显示系案外人代为收取过相关的租金等，如果确系案外人代为收取，则具体的账目应在案外人处，原告可另行处理。5、原告诉请中要求查阅有关表决票的相关资料，根据双方陈述，被告在第二届业委会成立后，确有通过表决票的方式代替业主大会，故被告应向原告公布有关表决票的邮寄凭证及统计资料。6、在连志雄一案审理中，有关2012年7月、12月两次重新开业表决的资料均在被告处，法院已判决被告应当公布，故本案中被告仍应当向原告公布。被告辩称该资料已还给杨行镇政府，但该行为系被告的自主行为，并不影响法院生效判决的认定。7、原告诉请中要求查阅向物业公司支付600万元费用的情况，在连志雄一案审理中法院已判决要求被告公布，故本案中仍应向原告公布。8、根据被告提供的证据，首届业委会未将资料、印章移交给被告，故本案中被告应向原告公布第二届业委会成立后的相关资料。9、原告对依法可查阅的材料可进行查阅、复印及摄影，原告要求被告加盖骑缝章，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告上海市宝山区北上海商业广场业主委员会于本判决生效之日起十日内，向原告洪钰华、吴佳凝、姚帅泓公布第二届业委会备案成立后至2016年12月31日前由被告实际收取的上海市宝山区北上海商业广场公共收益的收入凭证及支出的费用清单、凭证、发票；二、被告上海市宝山区北上海商业广场业主委员会于本判决生效之日起十日内，向原告洪钰华、吴佳凝、姚帅泓公布2016年12月31日前上海市宝山区北上海商业广场的维修资金使用情况及费用清单、发票；三、被告上海市宝山区北上海商业广场业主委员会于本判决生效之日起十日内，向原告洪钰华、吴佳凝、姚帅泓公布被告在第二届业委会备案成立后的会议纪录及决定内容；四、被告上海市宝山区北上海商业广场业主委员会于本判决生效之日起十日内，向原告洪钰华、吴佳凝、姚帅泓公布被告在第二届业委会备案成立后邮寄的表决票、邮寄凭证及回收统计资料；五、被告上海市宝山区北上海商业广场业主委员会于本判决生效之日起十日内，向原告洪钰华、吴佳凝、姚帅泓公布被告上海市宝山区北上海商业广场业主委员会向上海豫园旅游商城物业管理有限公司支付600万元物业费的告知书及业主表决票、支付凭证；六、被告上海市宝山区北上海商业广场业主委员会于本判决生效之日起十日内，向原告洪钰华、吴佳凝、姚帅泓公布2012年7月5日的告业主书的业主回复资料；七、被告上海市宝山区北上海商业广场业主委员会于本判决生效之日起十日内，向原告洪钰华、吴佳凝、姚帅泓公布2012年12月22日的北上海商业广场恢复开业告知信的业主回复资料；八、原告洪钰华、吴佳凝、姚帅泓对上述公布的材料可进行查阅、复印及摄影(复印费用由原告负担)；九、原告洪钰华、吴佳凝、姚帅泓的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费80元，由被告上海市宝山区北上海商业广场业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  戴筱岚审 判 员  刘 姗人民陪审员  时金兰二〇一六年十二月十三日书 记 员  薛辰彦附：相关法律条文《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。