山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2015）聊东民初字第247号原告张祥军，男，1968年11月1日出生，汉族，聊城工业设备安装有限公司职工，住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人孙丽茹，山东舜祥（聊城）律师事务所律师。被告程富忠，男，1965年8月29日出生，汉族，农民，住聊城市经济开发区。被告付俊华，女，1968年11月23日出生，汉族，职工，住址同上。以上二被告共同委托诉讼代理人唐恒伟，聊城高新鼎晟法律服务所法律工作者。原告张祥军诉被告程富忠、付俊华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张祥军及其委托诉讼代理人孙丽茹，被告程富忠、付俊华及其委托诉讼代理人唐恒伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张祥军向本院提出诉讼请求：1、二被告共同赔偿原告经济损失643443.6元；2、二被告承担诉讼费用。2007年9月29日，原告与被告程富忠签订房屋买卖协议书，约定二被告将其位于聊城经济开发区东城办事处大胡村的房产卖给原告，房价为83000元，房屋暂时由二被告居住。2010年二被告无故要求原告增加购房款，为此双方发生争执。2010年10月12日，经中间人说和，原告再次支付二被告房款60000元，随后，被告将房屋交付原告，由原告一直使用至房屋拆迁。2013年被告付俊华将原告起诉至聊城市东昌府区法院，要求确认原告与被告程富忠签订的房屋买卖协议无效，聊城市东昌府区人民法院于2014年12月16日作出（2014）聊东民重初字第14号民事判决书，认定涉案房屋为二被告的夫妻共同财产，判决原告与被告程富忠签订的《房屋买卖协议》无效。原告认为，二被告在将涉案房屋卖给原告后多次翻悔，是为了得到房屋拆迁后的巨大经济利益，其行为违反了诚实信用原则，二被告作为出卖人在出卖房屋时，明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，在出卖房屋多年后又以违法为由主张合同无效，二被告是导致合同无效的主要责任方，应对原告的信赖利益损失进行赔偿。涉案房屋拆迁补偿面积174.25平方米，经评估同地段商品房每平方米4141元，计款721569.25元。另外涉案房屋拆迁后被告领取的租房补贴71094元及搬迁补偿费2613.75应由原告享有。综上被告应按80%的责任赔偿原告经济损失636221.6元。另原告支出评估费7222元，应由被告全部承担。被告程富忠、付俊华共同辩称：答辩人于2013年11月14日向贵院起诉要求法院确认与答辩人签订的宅基地买卖协议无效，经两级法院审理后，东昌府区人民法院重审后判决，答辩人返还原告购房款143000元，现判决已生效，答辩人已按判决履行，双方再无任何纠纷，因此原告的诉求应予驳回。原告系城镇居民，其购买农民集体所有土地上的房屋的行为，违反了国家的强制性规定，系无效行为。原告长期任房屋建筑安装公司的经理职务，对国家法律法规定了解比答辩人多，明知与答辩人之间的房屋买卖协议是不受法律保护的而购买，造成协议无效的原因在原告。答辩人根据东昌府区人民法院的判决已将房款返还给原告，房屋上亦未有装修增建部分，因此答辩人对原告不存在补偿的情形，原告亦无证据证明导致合同无效的过错责任是答辩人。另外二被告认为评估报告与本案不具有关联性，被告不同意评估亦不认可评估结论。综上应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2007年9月29日经人介绍被告程富忠与张祥军在证人于某、朱某、逯仁德的见证下签订了《房屋买卖协议书》，约定：今有大湖村程富忠将房产一处（北屋四间、西屋二间及大门一间）卖于张祥军名下，房价捌万叁仟元整，已于即日交清，别无异议，其房产东临孙国振、西邻胡代增、南邻孙富印、北临胡洪生，另外，此处房产暂由程富忠居住，2008年春节后交由张祥军居住。二被告及证明人鉴字捺印。2008年程富忠在已转让给张祥军的涉案房屋的宅院中又私自增建或搭建了部分房屋。为此双方发生争吵。后经于某、朱某、逯仁德调解，张祥军于2010年10月12日再次支付被告程富忠60000元后，被告程富忠、付俊华从该房屋中搬出。2013年11月14日，付俊华以张祥军、程富忠为被告诉至本院，要求解除张祥军、程富忠签订的房屋买卖合同。2014年3月29日本院作出（2013）聊东民初字第4094号民事裁定书，以原告无诉权为由，裁定驳回原告的起诉。原告不服，提出上诉，聊城市中级人民法院撤销（2013）聊东民初字第4094号民事裁定书，2014年12月26日本院做出（2014）年聊东民重初字第14号民事判决书，该判决认为:涉案房屋属付俊华与程富忠夫妻共同财产，付俊华对涉案房屋的买卖提出异议，付俊华享有诉权。张祥军认为付俊华不享有诉权的抗辩理由，本院不予采信。但是，付俊华认为该房屋拆迁时，才知道张祥军、程富忠的房屋买卖行为，严重侵犯了付俊华的合法权益，付俊华以此为由要求解除张祥军、程富忠的房屋买卖合同，不符合客观实际，付俊华的该理由，本院不予采信。集体所有的土地依照法律属农民集体所有。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。张祥军与程富忠所签订的房屋买卖协议的买卖标的物不仅是房屋，还包括相应的宅基地使用权。被告张祥军系城镇居民并非当地集体经济组织成员，其购买农民集体所有土地上的房屋的行为，违反了相关法律规定，系无效行为。因涉案房屋属付俊华与程富忠夫妻共同财产，付俊华要求确认房屋买卖合同无效，本院予以支持。因此，2007年9月29日张祥军与程富忠签订的《房屋买卖协议》无效。当事人基于无效的买卖协议所取得的房产或价款应予返还。因涉案房屋已拆迁，张祥军无需再返还房屋，因房屋买卖协议无效造成的利益损失，张祥军未提出反诉，本案不予处理。张祥军可另行主张权利。判决如下：一、2007年9月29日被告张祥军与被告程富忠签订的《房屋买卖协议》无效。二、原告付俊华与被告程富忠于本判决生效之日起十日内返还给被告张祥军购房款143000元。案件受理费3160元，付俊华承担2528元，张祥军承担632元。该判决已发生法律效力，当事人已按判决履行。2015年1月6日聊城经济开发区房屋征收管理局作为甲方,付俊华作为乙方就涉案房屋签订《房屋征收补偿安置协议》一份，内容为：聊城经济技术开发区因公共利益、基础设施落后地段进行旧城改建等需要，征收乙方房屋；根据国家、省相关法律法规及市、开发区房屋征收补偿有关规定，现就被征收房屋补偿安置签订如下协议：第一条：被征收人姓名付俊华，房屋产权证号及土地使用权证号处空白。第二条：被征收房屋面积174.25平方米，补偿134940元；附属物面积87.13平方米，补偿7842元；树木（此处将树木二字划到）补偿2614元；附属设施补偿700元，共计146096元。第四条：乙方在规定时间内交验空房，甲方一次性将补偿款支付给乙方（选择产权调换的待楼房挑选后结算），总计人民币146096元；第五条：安置地点在大胡社区，应安置面积174.25平方米，回迁安置楼均价每平方米800元。经原告申请，本院委托，聊城市中衡房地产评估有限公司于2016年11月28日做出聊中衡[2016]司评字（8）号房地产市场价值估价报告，评估位于光岳路以东、黄山路以西、东昌路以北、辽河路以南大胡村同地段商品房（用途为住宅）市场价值均价为4141元（2014年11月26日为价值时点）。原告支出评估费7222元。以上事实有民事判决书、当事人陈述、评估报告等证据在卷佐证，足以认定。本院认为:《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原、被告之间签订的房屋买卖合同已经本院生效判决认定为无效合同，对该事实本院予以确认。原告与被告均应知道涉案房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其诉争土地性质为集体土地性质，原告并非该集体经济组织成员，所以双方对导致合同无效均有过错，均应承担相应责任。原告要求被告赔偿损失符合法律规定，应予支持。关于原告的损失如何确定的问题：原告与被告签订房屋买卖合同的目的，是基于居住或者收益的需要，用相对公平的对价来交换涉案房屋的所有权，被告对原告的目的应该是清楚的，对原告支付的对价也是认可的。受经济发展影响，在确认原、被告的房屋买卖合同无效时，涉案房屋的价值与原购房价款已经不对等，存在的差价为被告可以得到的收益，同时该部分收益也可以认定为原告因合同无效而遭受的信赖利益损失，因涉案房屋用途为居住，涉案房屋买卖合同被确认无效时同地段商品房的价格与原购房款的差价为原告的损失。参照评估报告认定的大胡村同地段商品房的价格，原告的损失为578569.25元[（4141元/平方米×174.25平方米）-143000元]及评估费7222元。原、被告双方对合同无效存在的过错相当，被告应按50%承担原告的损失292895.63元。原告对涉案房屋不享有所有权，被告基于对涉案房屋享有所有权在拆迁补偿中选择置换房屋时应得的租房补贴等费用与原告无关，不属于原告的损失，原告要求该部分损失无依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、被告程富忠、付俊华赔偿原告张祥军经济损失292895.63元。二、驳回原告张祥军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10234元，由原告张祥军承担4541元，被告程富忠、付俊华承担5693元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长  王 进人民陪审员  王风兰人民陪审员  刁文佼二〇一六年十二月二十一日书 记 员  田 振