北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书2015年丰民初字第23699号原告：黄建华，女，1938年4月1日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：何鹏，北京京翔律师事务所律师。被告：卞松梅，女，1963年1月19日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：曹磊，北京市海拓律师事务所律师。原告黄建华与被告卞松梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄建华的委托诉讼代理人何鹏，被告卞松梅及其委托诉讼代理人曹磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄建华向本院提出诉讼请求：1.原告与被告于2013年11月5日签订的《存量房屋买卖合同》无效；2.被告将位于北京市丰台区x8号楼2层1门4号房屋过户回原告名下；3.诉讼费用被告承担。事实和理由：原被告双方母女关系。2000年10月15日，原告从市公交总公司第三保修分公司购得位于北京市丰台区x8号楼2层1门4号房屋。后由于被告系公交公司职工，被告向原告提出将该房屋过户至其名下来报销供暖费。原告基于对被告的信任，于2013年11月5日与被告签订《存量房屋买卖合同》，并将房屋过户至被告名下用以报销供暖费。后原告于2015年6月发生交通事故，于2015年7月出院后，被告就不再让原告在涉案房屋中居住，并声称房屋归被告所有，被告的行为已经严重妨碍了原告对房屋的所有权和行使居住使用等权利。原告认为，当时与被告签订《存量房屋买卖合同》仅是为了借被告之名来报销供暖费，并没有出售房屋之意，出售房屋的法律行为非原告真实意思表示，且被告报销保暖费的行为亦系以合法形式掩盖非法目的。故，诉至法院。卞松梅辩称：一、原告黄建华及其丈夫共有二子一女，大儿子卞松征、二儿子卞松平和小女儿卞松梅即本案被告。涉案房屋原为黄建华丈夫单位公交公司于1985年分配的公房，1987年原告丈夫去世后，该房屋便以原告名义继续承租，因原告大儿子和卞松梅也同为该单位员工，故涉案房屋的煤火费和房租先由大儿子卞松征缴纳，自1990年开始，由于大儿子卞松征离开公交公司，小女儿卞松梅便负担起了该房屋直至房改结束前的房租，煤火费更是交纳至今。90年代初北京市开始试行房改政策，因子女们陆续结婚成家，涉案房屋基本上由原告黄建华独自居住，由于其为退养人员，退休费不高收入有限，原告便向子女们提出谁出钱买房，日后这房子就归谁的建议，后经商议原告大儿子和二儿子明确表示不出资购买，小女儿卞松梅决定出资购买，于是卞松梅先后共出资4万余元用于购买该套房屋。在前期卞松梅已将购房款凑齐后，2000年10月原告黄建华便以作为该房屋承租人的名义与市公共交通总公司第三保修分公司签订了房屋买卖契约，该房屋至此顺利过户至原告名下。2005年被告卞松梅离异，2010年开始，因卞松梅在外居住房屋属于私房被房主收回，卞松梅携女儿便开始同母亲黄建华一同居住并生活在涉案房屋内，长期照顾母亲黄建华，并出钱将房屋重新装修，2010年至2012年三年时间的煤火费均是由卞松梅自行缴纳，2013年卞松梅办理退休手续后，月退休金为2100余元，母亲黄建华为了减轻女儿经济上的负担，同时也为了兑现一直表示将房屋过户并归属给卞松梅的承诺，双方于2013年11月签订《存量房屋买卖合同》，并一起到房管部门办理了房屋过户手续，签署各项承诺及过户法律文件。2015年6月老人因交通事故入院治疗，7月31日出院，入院期间和出院后大多都由大儿子卞松征和卞松梅照顾，在此答辩人需要指出的是，自父亲去世，母亲退职退养后，二儿子卞松平多年来未履行过赡养老人的义务，其子和其爱人数十年来包括春节均未曾看过老人，哪怕一天，母亲黄建华和女儿卞松梅母女感情深厚。可就在9月17日，二儿子卞松平不顾老人身体精神状态不佳和兄妹的反对，强行将老人带走，至此卞松梅便未曾见过老人，期间曾多次试图联系均无法得知老人任何消息。自房屋过户给卞松梅后，母亲黄建华从未对该房屋过户提出过任何异议，而自被二儿子强行带走后，在失联的状态下却突然对女儿起诉，明显不符合常理。因此，现答辩人认为本案背后目的是原告二儿子卞松平在其名下有房产居住的情况下，借原告黄建华的名义来谋划抢占卞松梅名下房产。二、2013年11月母亲黄建华和儿女卞松梅签订的《存量房屋买卖合同》，双方意思表示真实且合法有效。如前所述，原告黄建华将房屋过户并归属给女儿卞松梅的承诺和意思表示自90年代房改开始直至2013年签订《存量房屋买卖合同》时这十多年来是一贯且连续的，按照一般常理来说，这就能充分说明当时双方在签订《存量房屋买卖同》时的意思表示是真实的，符合民事法律行为的要件，且当时在房管部门也留存了原告黄建华的书面承诺签字，因此双方签订的合同合法有效，并不存在任何合同无效的法定情形。在母亲黄建华被二儿子卞松平强行带走的情况下，突然提起的无效确认之诉，一方面答辩人无法确定是否为原告本人真实意愿，另一方面，合同签订并过户已达两年有余，且自90年代房改卞松梅出资后，卞松梅本人便对涉案房屋一直存在可期待性，没有再购买任何一套房产，在如今北京房价畸高且卞松梅经济状况不佳的情形下，从维护交易安全的角度上讲，若买卖合同被宣告为无效，卞松梅最终极有可能无家可归。综上，我们认为原被告双方在签订《存量房屋买卖合同》时的意思表示真实，不违反国家法律法规的强制性规定，应属有效，被告卞松梅是涉案房屋的所有权人，对该房屋的所有权无可争议。三、原告诉讼请求缺乏法律和事实依据，应予驳回。1、原告主张合同无效的理由为“以合法形式掩盖非法目的”的事实依据不存在。首先，原被告签订房屋买卖合同的真实目的就是原告实现自己多年来的承诺，将房屋过户并归属到被告名下，并不存在其他任何所谓的非法目的；其次，煤火费的报销一直以来是以作为企业的福利存在，是否报销如何报销国家法律并没有明确的规定，不涉及任何“法”的概念范畴，且该项政策完全由企业根据地方的情况自主制定，本案中原告将房屋过户给被告的行为确系出于其真实的意愿并非是为了报销煤火费。2、原告所主张的合同无效与将房屋过户至原告名下的诉求，涉及不同的法律关系和不同的事实以及案由，应择一而诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年10月15日，黄建华与市公共交通总公司第三保修分公司签订《房屋买卖契约》，约定黄建华购买北京市丰台区x8号楼2层1单元4号房屋，房价款43298元。2013年11月5日，黄建华与卞松梅签订《存量房屋买卖合同》，约定黄建华将其名下位于北京市丰台区x8号楼2层1单元4号房屋出售给卞松梅，房价款43010元。同日，卞松梅取得该房屋所有权证书。庭审中，黄建华主张本案既不属于房屋买卖合同关系也不是赠与关系，只是为了报销供暖费的类似代持、借名关系，房屋所有权仍应当归属于黄建华，并认为双方合同应属无效，依据合同法第五十八条的规定，基于无效合同取得的财产应当返还。但并未就此提交证据。卞松梅主张本案应当是黄建华为了履行当时对于卞松梅出资购买涉案房屋而形成的房屋买卖合同关系，并不存在是为了报销供暖费的类似代持、借名关系，当时在90年代购买时就称谁出资就归谁，涉案房屋只是挂着黄建华的名字，所以涉案房屋的实际所有权人始终就是卞松梅，只是之前一直登记在黄建华名下而已。并就此提交如下证据：1、卞松征证人证言，证明：卞松征和其父亲、卞松梅都是公交公司的员工，1987年其父亲过世后，涉案房屋继续由其母亲黄建华承租，租金由卞松征来交，后来1990年卞松征搬出后，一直由卞松梅出租金、采暖费等，在90年代购买涉案房屋时，母亲黄建华征求兄妹三人的意见，由于卞松征和弟弟卞松平无钱购房，所以由卞松梅出钱购买涉案房屋，那是房改房，其中有一次还是卞松征去卞松梅家取的钱，在购房时家人都无异议。母亲黄建华在房屋过户时给子女都打过电话，征求过全部子女的意见，卞松征无异议，至于母亲黄建华给弟弟卞松平打电话时弟弟卞松平是怎么说的，卞松征不清楚；2、卞松梅前夫证人证言，证明：出资购买涉案房屋的过程；3、微信聊天记录，被告的妹妹与原告的大儿子的聊天记录，证明被告出资购房过程；4、供暖费明细表，证明：2013前是被告实际出资但以原告的名义交纳供暖费，2013年后就以被告名义交纳供暖费。黄建华就上述证据发表如下质证意见：1、由于证人与卞松梅系亲属，故我方对于证人证言的真实性存在怀疑；证人称卞松梅是2000年搬去与黄建华居住，而卞松梅自述是在2010年前后，因此，我方有理由怀疑证人证言的真实性，且证人对于取钱、购房的时间也都记不清了，而且证人对于过户的年份都记不清了，我方怀疑证人对于整个事件陈述的真实性；2、由于证人无法到庭，真实性无法核实，其与被告也有利害关系，故真实性、证明目的均不认可；3、真实性无法核实，我方无法核实交流的都是什么人，真实性、证明目的均无法认可；4、真实性无法核实，但由此可以证明自2013年以后要以被告的名义报销供暖费，原被告双方并非房屋买卖合同关系。根据上述证据及意见，本院认定：1.黄建华提交的证据不足以证明双方系为了报销供暖费而将房屋过户至卞松梅名下；2.卞松梅提交的证据不足以证明其出资购买了涉案房屋；3.卞松梅提交的证据亦不足以证明其为涉案房屋的实际权利人，黄建华出于履行双方承诺将房屋过户到卞松梅名下。本院认为：本案中，黄建华认为双方系为了报销供暖费而将房屋过户至卞松梅名下，此行为属于以合法形式掩饰非法目的，但黄建华提交的证据不足以证明双方系为了报销供暖费而将房屋过户至卞松梅名下，因此黄建华起诉合同无效的证据不足，本院难以支持。同时，黄建华依据合同无效而要求返还房屋，因双方合同未被本院确认无效，故黄建华的该项请求，本院不予支持。黄建华如欲追回房屋，可另行组织证据或另择理由起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回黄建华的诉讼请求。案件受理费438元，由黄建华负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  付 强人民陪审员  肖进华人民陪审员  谷玉珍二〇一六年十二月二十二日书 记 员  张 欢