湖北省宜昌市西陵区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0502民初1628号原告（反诉被告）宜昌市校园地带商贸有限公司，住所地宜昌市城东大道19号。法定代表人刘亚军，该公司执行董事。委托代理人谭伯力，湖北西陵律师事务所律师。（特别授权）被告（反诉原告）闫大鸿，男，1978年4月30日出生，住宜昌市夷陵区。委托代理人付斌，湖北百思特律师事务所律师。（特别授权）原告（反诉被告）宜昌市校园地带商贸有限公司诉被告（反诉原告）闫大鸿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案受理，于同年8月26日、9月19日依法由审判员彭军独任审判，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）宜昌市校园地带商贸有限公司的委托代理人谭伯力，被告闫大鸿（反诉原告）及其委托代理人付斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉原告）宜昌市校园地带商贸有限公司诉称，宜昌市校园地带商贸有限公司拥有位于宜昌市体育场路××号湖北三峡职业技术学院风雨操场十五年经营权，期限自2013年1月1日至2027年12月31日。从2013年9月1日开始，宜昌市校园地带商贸有限公司连续三年将风雨操场二楼约1800平米出租给闫大鸿，包括“宜昌西陵区刘睿超市”和多间门面，每年分别签订《房屋租赁合同》。闫大鸿承租后将超市用于自营，其他门面分别租给35名次承租人并收取租金。2015年8月25日双方最后一次签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2015年7月31日至2016年7月30日，年租金71万元，闫大鸿支付15万元履约保证金。并约定合同期满，闫大鸿必须在15个工作日内将其所有商品及物品搬离承租商铺，并保持宜昌市校园地带商贸有限公司原设施完好。双方签订合同时宜昌市校园地带商贸有限公司口头告知合同期满不再续签。其后宜昌市校园地带商贸有限公司多次向闫大鸿表达过租赁期满将收回风雨操场二楼进行整体改造。2016年5月28日闫大鸿向宜昌市校园地带商贸有限公司递交《关于三峡职院风雨操场二楼续租的申请》，宜昌市校园地带商贸有限公司于2016年6月1日向宜昌市校园地带商贸有限公司书面回复将不再与闫大鸿续约，并通知闫大鸿按合同约定清场，在约定时间内将房屋交还宜昌市校园地带商贸有限公司。因闫大鸿未妥善处理与次承租人的租赁合同关系，一味推卸责任，导致多名次承租人围堵宜昌市校园地带商贸有限公司办公场所，限制公司员工人身自由，在三峡职院校内和公司所在地路边张贴大幅标语，诋毁宜昌市校园地带商贸有限公司名誉，造成恶劣影响。遂诉至法院，请求判令：1、闫大鸿赔偿宜昌市校园地带商贸有限公司损失15万元；2、闫大鸿立即腾退湖北三峡职业技术学院风雨操场二楼；3、闫大鸿从2016年8月20日起按照每天1945元支付房屋占用费到实际交付房屋给宜昌市校园地带商贸有限公司为止。被告（反诉原告）闫大鸿辩称，1、原告（反诉被告）主体资格不符，宜昌市校园地带商贸有限公司不是权利人，宜昌市校园地带商贸有限公司与闫大鸿签订的《房屋租赁合同》是无权处分，没有效力。2、双方签订的《房屋租赁合同》无效。2010年12月24日签订的《湖北三峡职业技术学院风雨操场项目联合开发协议》中规定涉案房屋用途为“校园师生综合超市”，且湖北三峡职业技术学院要求合作方深圳市校园地带服务有限公司不得整体出租、转让经营权，不允许经营餐饮。宜昌市校园地带商贸有限公司隐瞒上述事实，将房屋出租给闫大鸿，且允许经营餐饮，出租行为违法，租赁合同无效。3、宜昌市校园地带商贸有限公司的诉请没有事实和法律依据。闫大鸿在合同到期后退还了房屋，权利义务已经完成。闫大鸿亦未围堵宜昌市校园地带商贸有限公司办公场所、张贴标语。闫大鸿不是涉案房屋的实际占有者，没有侵害出租人的权利。宜昌市校园地带商贸有限公司起诉闫大鸿赔偿损失没有事实和法律依据，故请求法院驳回宜昌市校园地带商贸有限公司的诉讼请求。被告（反诉原告）闫大鸿在诉讼过程中就本案向本院提出反诉称，闫大鸿按照合同支付了16万元保证金及租金，宜昌市校园地带商贸有限公司隐瞒并违反了《湖北三峡职业技术学院风雨操场项目联合开发协议》中对涉案房屋的用途及不得整体出租、转让经营权的规定，因此给闫大鸿造成损失，应予赔偿。故请求法院判令：1、宜昌市校园地带商贸有限公司退还闫大鸿保证金16万元；2、宜昌市校园地带商贸有限公司支付闫大鸿违约金177500元，赔偿损失150000元；3、诉讼费由宜昌市校园地带商贸有限公司承担。原告（反诉被告）宜昌市校园地带商贸有限公司辩称，宜昌市校园地带商贸有限公司有合法经营权，出租部分给闫大鸿是完全合法的，不存在整体转租，不存在违约行为。保证金未退是因为闫大鸿还未完全腾退房屋。本案在审理过程中，原告（反诉被告）向本院申请撤回对被告（反诉原告）的第一项起诉，即请求判令闫大鸿赔偿宜昌市校园地带商贸有限公司损失15万元。被告（反诉原告）向本院申请撤回对原告（反诉被告）的第二项起诉，即请求宜昌市校园地带商贸有限公司向闫大鸿支付违约金177500元，赔偿损失150000元。经审理查明：2010年12月24日，湖北三峡职业技术学院与深圳市校园地带服务有限公司签订《风雨操场项目联合开发协议》，约定深圳市校园地带服务有限公司享有湖北三峡职业技术学院内风雨操场十五年经营权。2013年1月1日，深圳市校园地带服务有限公司授权宜昌市校园地带商贸有限公司办理与湖北三峡职业技术学院风雨操场有关的一些事务，包括且不限于以宜昌市校园地带商贸有限公司的名义经营管理、对外签订合同、收取租金、参与诉讼等。2013年8月3日，宜昌市校园地带商贸有限公司与闫大鸿签订《房屋租赁合同》，约定宜昌市校园地带商贸有限公司将1800平米的风雨操场二楼出租给闫大鸿，经营项目为超市及小吃，租赁期限为一年。2014年、2015年双方均续签了合同。2015年8月25日，双方签订《房屋租赁合同》，约定房屋租赁期限自2015年7月31日至2016年7月30日止，年租金71万元。闫大鸿向宜昌市校园地带商贸有限公司缴纳了16万元保证金。闫大鸿承租风雨操场二楼后，将其中一部分商铺以“宜昌市西陵区刘睿超市”名义用于自己经营，二楼剩余商铺分别转租给30名商户，并与各商户分别签订了《房屋租赁合同》，合同期限至2016年7月30日止。宜昌市校园地带商贸有限公司对闫大鸿的转租行为明知，且在租赁合同期限内未提出异议。2016年5月28日，闫大鸿向宜昌市校园地带商贸有限公司书面申请续租，宜昌市校园地带商贸有限公司于2016年6月1日书面回复不再与闫大鸿续租，并要求闫大鸿按照合同约定清场后将房屋交还宜昌市校园地带商贸有限公司。2016年8月9日，闫大鸿将自己经营的超市腾退给宜昌市校园地带商贸有限公司并办理了交接手续。上述事实，有《房屋租赁合同》、《关于三峡职院风雨操场二楼续租的申请》、《竣工验收备案表》、《个体工商户营业执照》、《授权书》、《湖北三峡职业技术学院风雨操场项目联合开发协议》、《收据》、《盘点报告表》及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，深圳市校园地带服务有限公司享有湖北三峡职业技术学院内风雨操场十五年经营权，原告（反诉被告）宜昌市校园地带商贸有限公司依法取得深圳市校园地带服务有限公司对风雨操场二楼经营权的授权，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）闫大鸿签订的《房屋租赁合同》，不违反法律规定，本院予以确认。双方均应依约履行。双方在合同中约定租赁期限至2016年7月30日止，且深圳市校园地带服务有限公司已在租赁期限到期前书面告知了闫大鸿租赁期满不再续租，并要求闫大鸿清场后将房屋交还宜昌市校园地带商贸有限公司。现闫大鸿已按照约定将其经营的超市腾退给了宜昌市校园地带商贸有限公司，宜昌市校园地带商贸有限公司明知闫大鸿将剩余商铺转租给30名次承租人，闫大鸿并未实际占有剩余商铺，宜昌市校园地带商贸有限公司请求闫大鸿腾退风雨操场二楼及支付房屋占用费的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。因风雨操场二楼剩余商铺涉及到案外第三人利益，本案不做处理，宜昌市校园地带商贸有限公司可另行主张。宜昌市校园地带商贸有限公司向本院申请撤回对闫大鸿第一项起诉，符合法律规定，本院予以准许。关于闫大鸿请求退还保证金16万元的诉讼请求，经查，闫大鸿已将其租赁的超市腾退给宜昌市校园地带商贸有限公司，且双方的租赁合同已经到期，现没有证据证实闫大鸿在承租期间有违约行为，宜昌市校园地带商贸有限公司向闫大鸿收取的16万元保证金，应当予以返还。故闫大鸿的上述诉讼请求，本院予以支持。闫大鸿向本院申请撤回对宜昌市校园地带商贸有限公司的第二项起诉，符合法律规定，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第二百三十五条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）宜昌市校园地带商贸有限公司的诉讼请求。二、原告（反诉被告）宜昌市校园地带商贸有限公司向被告（反诉原告）闫大鸿返还保证金16万元。上述判决于判决生效之日起10日内履行，未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3300元（宜昌市校园地带商贸有限公司已预交），减半收取1650元，由原告（反诉被告）宜昌市校园地带商贸有限公司负担。反诉费1750元（闫大鸿已预交），由被告（反诉原告）闫大鸿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 彭 军二〇一六年十二月八日书记员 赵楠桦