重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0106民初16273号原告重庆金麟物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天星桥晒光坪70号附1号、附25号324室，统一社会信用代码91500106202828754B。法定代表人余相伦，重庆金麟物业管理有限公司董事长。委托代理人刘洪川，男，重庆金麟物业管理有限公司员工，住四川省邻水县。委托代理人钟洪波，男，重庆金麟物业管理有限公司员工，住重庆市渝中区。被告叶仁高，男，1973年11月6日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。原告重庆金麟物业管理有限公司与被告叶仁高物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月25日立案受理后，依法由代理审判员刘畅独任审判，适用小额诉讼程序并于2016年12月14日公开开庭进行了审理。原告重庆金麟物业管理有限公司的委托代理人钟洪波、刘洪川到庭参加了诉讼。被告叶仁高经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆金麟物业管理有限公司诉称，被告叶仁高系重庆市沙坪坝区康家路X号X号房屋业主，并与原告签订了《前期物业管理服务协议》。协议签订后，原告为被告等小区业主提供了物业服务，但被告自2012年8月开始未缴纳物业服务费和公共能耗费，至2016年11月，被告拖欠物业管理费2420.60元，公共能耗费460元，以及相应的滞纳金。经原告多次催告，被告仍拒绝交纳。故诉至法院，要求被告立即支付原告2012年8月1日至2016年11月30日期间的物业管理费2420.60元，2013年2月1日至2016年11月30日期间的公共能耗费460元，并以每月应交的物业管理费46.55元为基数，从逾期之日起按照每日千分之三的标准支付滞纳金，直至缴纳之日止，本案诉讼费由被告承担。被告叶仁高未到庭亦未答辩。经审理查明，2011年5月18日，重庆大学城城区建设委员会（甲方）与被告叶仁高（乙方）签订《重庆大学城拆迁还房安置协议书》，约定甲方安置给乙方的房屋坐落于重庆市沙坪坝区曾家镇麒雅-中央花园第X栋X层X号，建筑面积93.09平方米。2011年9月15日，重庆市沙坪坝区房地产开发总公司（甲方）与重庆金麟物业管理有限公司（乙方，本案原告）签订了《麒雅-中央花园前期物业服务合同》，合同约定的物业名称为麒雅-中央花园，坐落位置为重庆市沙坪坝区曾家镇五里冲村。物业服务费按照住宅1.00元/月·平方米收取，公共能耗费按照10元/户·月收取。2011年12月23日，重庆市物价局发布《关于确定建工-太阳公馆等物业服务收费标准的通知》，批准沙坪坝区麒雅-中央花园物业服务费按照0.55元/月·平方米收取。2012年3月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，被告的房屋坐落位置为麒雅-中央花园X楼X号，建筑面积93.09平方米。合同第三条约定物业服务费根据房屋的建筑面积计算，按照住宅0.50元/月·平方米收取，公共能耗费按照10元/户·月收取，乙方应于每月15日之前主动到甲方处缴清当月应缴纳的各项费用。合同还约定了对乙方所欠物业服务费，甲方有权要求被告补交并从逾期之日按每日千分之三的标准收取滞纳金。协议签订后，被告在业主文件发放登记表上签字，领取了《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、两书一证等物品。另查明，麒雅-中央花园小区未成立业主委员会。原告系从事物业服务的企业，经营范围包括物业管理，建筑材料销售，房屋中介等。被告叶仁高为重庆市沙坪坝区曾家镇麒雅-中央花园第X栋X层X号房屋业主。被告接房后，接受了原告提供的物业服务，但欠缴相应时间段的物业管理费和公共能耗费。被告欠付物业服务费的事实发生后，原告通过张贴催款通知书的方式，向被告催缴了2012年8月1日至2016年11月30日期间的物业管理费和2013年2月1日至2016年11月30日期间的公共能耗费，但被告仍未向原告履行缴费义务。现原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告同意按照中国人民银行同期贷款利率计算物业管理费和公共能耗费的滞纳金，从2016年12月1日起算。上述事实，有原告提供的营业执照，曾家镇政府的证明，欠费明细，通知，张贴通知的照片，工作照片，重庆市物价局文件，前期物业服务合同，前期物业服务协议，临时管理规约，装修管理协议，业主文件发放登记表，重庆大学城拆迁安置还房协议书，原告的资质证书，以及原告的当庭陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，被告叶仁高经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为其自行放弃举证、质证、辩论的权利，本院依法缺席审判。原告与重庆市沙坪坝区房地产开发总公司签订了前期物业服务合同、原告与被告签订前期物业服务协议，被告系具备民事行为能力的自然人，原告系具备物业服务资质的公司，依据合同为麒雅-中央花园小区提供了物业管理和服务，故该合同应属合法有效，原告及小区业主均应受该合同的约束，并遵循诚实信用的原则，按照合同约定全面履行各自的义务。根据《重庆市物业服务收费管理办法》第二十条之规定，“业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费”。原告提供了物业服务，被告应支付物业服务费等费用。被告拒付，应属不当，应承担相应的民事责任。现原告要求被告支付相应时段的物业服务费和公共能耗费，本院予以支持。被告的房屋建筑面积为93.09平方米，每月应交纳的物业服务费标准为0.50元/月·平方米，故被告每月应支付的物业管理费为：93.09平方米×0.50元/月·平方米=46.55元，被告应向原告支付2012年8月1日至2016年11月30日期间的物业管理费为：93.09平方米×0.50元/月·平方米×52个月=2420.34元；应向原告支付2013年2月1日至2016年11月30日期间的公共能耗费为：10元/户/月×46个月=460元。以上两项合计2880.34元。关于原告主张的滞纳金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。物业服务合同约定的物业管理费违约金按每日千分之三的标准计算显然过高，经法庭释明，原告自愿将该滞纳金降低为以被告每月应缴纳的物业管理费46.55元为基数，从2016年12月1日起算至被告付清拖欠的物业管理费之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，系原告对己方权利的处分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《重庆市物业服务收费管理办法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告叶仁高于本判决发生法律效力后立即向原告重庆金麟物业管理有限公司支付2012年8月1日至2016年11月30日期间的物业管理费2420.34元，以及2013年2月1日至2016年11月30日期间的公共能耗费460元，以上两项合计2880.34元；并支付物业管理费的滞纳金，该滞纳金从2016年12月1日起、计算至被告付清全部物业管理费之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。二、驳回原告重庆金麟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告重庆金麟物业管理有限公司已预交），由被告叶仁高负担。此款限被告叶仁高于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆金麟物业管理有限公司。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 刘 畅二〇一六年十二月十四日书 记 员 谭诗芮