南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2016）桂7102民初794号原告：陈秀武，男，1942年12月30日生，汉族，住南宁市青秀区建政路。委托诉讼代理人：吴传华，广西领地律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘林，广西领地律师事务所实习律师。被告：广西顺盈投资有限公司，住所地南宁市兴宁区民主路。法定代表人：宁长凌。委托诉讼代理人：韦华超，广西作一律师事务所律师。原告陈秀武与被告广西顺盈投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案后，依法适用简易程序，分别于2016年12月14日、2016年12月23日、2016年12月30日公开开庭进行了审理。原告陈秀武的委托诉讼代理人吴传华、甘林，被告广西顺盈投资有限公司的委托诉讼代理人韦华超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈秀武向本院提出诉讼请求：1.解除原告陈秀武与被告广西顺盈投资有限公司签订的《房屋租赁合同》（合同编号A20153186）；2.被告广西顺盈投资有限公司退还38914元租金给原告陈秀武；3.被告广西顺盈投资有限公司向原告陈秀武支付违约金（以38914元为基数，从2016年8月1日起按每日万分之三计至付清之日止），暂计至起诉日止违约金为876元；4.本案诉讼费由被告广西顺盈投资有限公司承担。事实和理由：被告开发建设的可利经济联合社综合楼项目，位于南宁市××乡××区××路北侧，广西民族大学北门。原、被告于2015年12月29日签订《可利经济联合社综合楼房屋租赁合同书》（合同编号A20153186），合同约定：原告租赁被告建设的可利经济联合社综合楼三层186号，面积为4.77平方米，租金为每平方米8158.07元，租赁期限为20年。原告已按合同约定向被告支付全额租金38914元，其中部分租金由原告女儿陈邕、陈雯及孙女陈丹代为支付。合同约定在原告已依约支付房屋全部租赁总价款的前提下，被告在2016年6月30日前交付房屋给原告。逾期超过30天后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知之日起30天内退还全部已付款，并按逾期日向原告支付已付租金总价款万分之三的违约金。被告未能在合同约定的交房期限内通过竣工验收程序，达到交房条件。约定交房至今已逾期70多天，且尚不知何时能交房。原告提出解除合同退还租金早已超过30天，被告既不答复也不退款。故原告诉至法院。被告广西顺盈投资有限公司辩称：1.原、被告签订的合同是合法有效的，被告与西乡塘心圩街道办可利经济联合社有相关的合作关系，被告有出租涉案房屋的权利。2.原告主张合同在2016年8月30日合同已经解除，但没有证据证明解除合同的意思表示已经送达被告。根据合同约定，只有逾期交房30天以后，原告才有解除合同的权利。被告逾期交房是不可抗力因素导致。合同并未约定交房条件是房屋需经过五方竣工验收合格。原告从被告处获得承租权后，再委托南宁博思永道商业管理有限公司进行转租获利，不管房屋是否建成，原告均能从该公司获取利益，达到签订合同的目的。被告已向南宁博思永道商业管理有限公司交付房屋，该公司出具证明已经于2016年6月30日接收房屋，也向原告支付了租金，故不存在解除合同的条件。因此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。本院经审查认定事实如下：位于南宁市××乡××区××路北侧、××路西面，面积为3113.26平方米的土地使用权人为南宁市西乡塘区心圩街道办可利经济联合社（以下简称心圩联合社）。2011年6月10日，心圩联合社与被告签订《土地租赁合同》，约定心圩联合社将位于南宁市相思湖路5亩回建办公楼用地出租给被告使用，租期从2011年6月18日至2043年6月17日，由被告进行规划及投资建设综合楼；在租赁期内，被告享有土地使用权及地上建筑物的独立掌控权、独立使用权、经营权、转租转包权、收益权等内容。2014年7月17日，工程开工。2015年8月12日，被告向南宁博思永道商业管理有限公司（以下简称博思永道公司）出具《授权书》，授权博思永道公司全权负责与租户签订《委托经营管理协议》，期限自2015年8月12日至2024年8月12日止。被告与博思永道公司是各自独立的企业法人，有3名共同的股东。2015年12月29日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《可利经济联合社综合楼房屋租赁合同书》（合同编号：A20153186号），约定：乙方向甲方租赁位于南宁市××乡××区××路北侧、××路西面的可利经济联合社综合楼三层186号，建筑面积为4.77平方米；使用期限从合同签订之日起至2035年6月17日止；租赁单价按建筑面积计算为8158.07元/㎡，租金总价款为38914元；在乙方已依约支付房屋全部租赁总价款的前提下，甲方于2016年6月30日前交付房屋给乙方；乙方应在收到该房屋达交付使用的通知后7个工作日内，向甲方全额交纳租金，此后，乙方即可与甲方及物业管理公司办理房屋交接手续，签署《房屋交接单》；如遇下列情形，甲方可据实予以顺延交付房屋期限而无需承担任何违约责任：（1）如遇不可抗拒力或重大疫情、流行××、火灾等事件，且甲方在前述事件发生之日起60日内告知乙方的；（2）因国家法律、法规、政策的改变或者政府限制性行为而导致工期延误的；（3）政府及有关部门通知停工、禁止车辆或人员进出施工场地而影响工期的；（4）遇大雨、暴雨、特大暴雨或一周内停水停电超过8小时而影响工期的（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）；（5）出现经批准的规划变更或设计单位做出的设计变更而影响工期的；（6）乙方未缴足该房屋所涉租金费用给甲方的；甲方未按合同约定的期限使该房屋达到交付条件的，逾期超过30天后，乙方有权解除合同，甲方应当自乙方解除合同通知之日起30天内退还全部已付款，甲方按逾期日向乙方支付已付租金总价款万分之三的违约金；在2015年11月13日前，乙方需向甲方交纳第一笔租赁定金1000元，在2015年11月20日前，乙方需向甲方支付第二笔租赁预付金28914元等内容。合同签订后，原告已依约支付了租金38914元。2015年12月29日，原告（甲方）与博思永道公司（乙方）签订了《可利经济联合社综合楼房屋委托经营管理协议》，约定：甲方委托乙方对甲方承租的可利经济联合社综合楼三层186号房屋进行统一经营管理；甲方同意乙方用自己名义从事上述房屋经营管理的一切活动（包括向第三方出租、收取款项等）；由乙方单方面处理一切与房屋经营有关的内外事务；委托经营管理期限为8年，自2016年7月1日至2024年6月30日止，装修免租期自2016年7月1日至2016年9月1日止，装修免租期后开始计算收益；房屋经营管理收益标准为：第一年，乙方按房屋租金总价款的9%支付给甲方作为甲方委托乙方统一经营管理的收益，即61元/㎡/月；委托经营期间，甲方需提前终止协议的，应提前90日通知乙方，征得乙方同意后，甲方按剩余未履行期间的预计总租金的50%向乙方支付违约金，并赔偿由此造成的一切经济损失等内容。2016年2月5日，涉案房屋取得建设工程规划许可证。2016年5月25日，涉案房屋取得建筑工程施工许可证。2016年6月30日，被告未通知原告交付房屋，也未向原告交付房屋。2016年8月12日，原告向被告住所地邮寄《解除合同告知函》，要求解除双方签订的《可利经济联合社综合楼房屋租赁合同书》（合同编号：A20152150号），并要求被告退还其支付的全部款项。被告已于2016年8月30日收到。2016年8月10日，可利经济联合社综合楼通过建设工程质量竣工预验收。2016年10月26日，原告诉至本院，被告于2016年11月25日收到本院邮寄的起诉状副本等应诉材料。2016年12月19日，博思永道公司向被告开具《证明》，主要内容为：我公司代陈秀武于2016年6月30日办理关于[可利经济联合社综合楼]房屋交接手续，我司已于2016年12月13日支付季度租金（2016年9－11月）到陈秀武指定帐户。2016年12月19日，博思永道公司通过网上银行向原告的银行帐户转款825.2元，注明用途为“可利租金”。上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：被告的电脑咨询单、《可利经济联合社综合楼房屋租赁合同书》、《解除合同告知函》、邮件单、银行明细清单、交付租金说明、收据、企业信用信息公示报告、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地批准书、不动产权证书、营业执照、《可利经济联合社综合楼房屋委托经营管理协议》、当事人陈述及庭审笔录等。本院认为，原、被告于2015年12月29日签订的《可利经济联合社综合楼房屋租赁合同书》（合同编号：A20153186号）系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效。关于涉案房屋是否交付的问题。合同签订后，原告依约向被告支付了租金38914元，被告应当在2016年6月30日前将交付房屋给原告。被告抗辩称博思永道公司于2016年12月19日出具的《证明》及博思永道公司向原告转款的行为可以证实被告已于2016年6月30日将房屋交付给原告，但根据原、被告签订的《可利经济联合社综合楼房屋租赁合同书》约定，原告应在收到被告交房通知的7个工作日内，向被告全额支付租金后，与被告及物业管理公司签署《房屋交接单》。被告没有提供《房屋交接单》等证据证实已将房屋交付给原告，同时，被告并没有通知过原告交房，故被告的抗辩理由本院不予采信。被告还主张因原告已授权博思永道公司处理一切与房屋经营有关的内外事务，故其向博思永道公司交房即履行了交房义务，对此本院认为，涉案房屋的出租人和承租人是本案的被告与原告，被告应向原告履行交房的义务,且原、被告签订的《可利经济联合社综合楼房屋租赁合同书》对交房的程序进行明确约定，原告与博思永道公司签订的《可利经济联合社综合楼房屋委托经营管理协议》并不包括委托博思永道公司向被告履行收房的权利。同时，原告并未向被告表明授权博思永道公司收房，博思永道公司向被告开具的《证明》及向原告转款的行为并不能证实被告已向原告交房。至于被告称施工过程中出现影响工期的情形，但被告未提供气象部门的关于天气情况证明材料，也未提供证据证实政府因中考、高考、“两会一节”禁止涉案房屋工地施工，仅凭广西建工集团第二建筑工程有限责任公司的《影响施工进度的说明》不足以证实被告存在可以顺延交房的情形，被告主张已交付房屋给原告，本院不予采信。被告未依约于2016年6月30日向原告交付房屋，已构成违约。根据合同约定，被告已逾期交房超过30日，原告有权要求解除合同。原告向被告邮寄《解除合同告知函》要求解除的合同并非本案原告与被告签订的合同，原告直接诉至本院要求解除合同，故应以被告收到起诉状副本等应诉材料的时间为合同解除时间，即原、被告签订的《可利经济联合社综合楼房屋租赁合同书》（合同编号：A20153186号）于2016年11月25日解除。被告应当从原告解除合同通知之日起30日内退还原告支付的租金38914元，故原告请求解除与被告签订的合同及退还租金38914元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的问题，根据原、被告签订的合同约定，原告可以在被告逾期交房30日后解除合同，被告应当按逾期日向原告支付已付租金总价款万分之三的违约金，因此，原告要求被告从2016年8月1日起至被告付清租金之日止的违约金，符合双方的约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告陈秀武与被告广西顺盈投资有限公司于2015年12月29日签订的《可利经济联合社综合楼房屋租赁合同书》（合同编号：A20153186号）于2016年11月25日解除；二、被告广西顺盈投资有限公司退还原告陈秀武租金38914元；三、被告广西顺盈投资有限公司向原告陈秀武支付违约金（违约金计算方法：以38914元为基数，按每日万分之三计算，从2016年8月1日计至被告广西顺盈投资有限公司退还租金之日止）。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费794元，减半收取计397元（原告已预交），由被告广西顺盈投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。审判员  罗宏萍二〇一六年十二月三十日书记员  秦翔华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。