河南省禹州市人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1081民初3318号原告:李金峰，男，生于1983年12月27日，汉族，住河南省禹州市。委托代理人：王军，河南光宇律师事务所律师。被告：禹州市昊天物业管理有限公司住所地：禹州市禹王大道南侧。法定代表人：宋煜锵，该公司董事长。委托代理人：徐强，河南辰中律师事务所律师。委托代理人：杨艳茹，河南辰中律师事务所（实习）律师。被告：河南禹王商贸有限公司。住所地：禹州市禹王大道南侧禹王广场D3。法定代表人：张延召，该公司总经理。委托代理人：周凯，河南君志合律师事务所律师。被告：宋煜锵，男，生于1964年1月18日，汉族，住上海市奉贤区。委托代理人：冯振国，河南辰中律师事务所律师。原告李金峰诉被告禹州市昊天物业管理有限公司（以下简称昊天物业）、河南禹王商贸有限公司（以下简称禹王公司）、宋煜锵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告李金峰及委托代理人王军，被告昊天物业的委托代理人徐强、杨艳茹，被告禹王公司的委托代理人周凯，被告宋煜锵的委托代理人冯振国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李金峰诉称：2012年7月9日，被告河南禹王商贸有限公司和被告宋煜锵（禹州市昊天物业管理有限公司法定代表人）签订了《商业房产租赁及管理协议》，协议约定，第4—10年的收取商户的租金67%归被告河南禹王商贸有限公司，33%归乙方作为乙方招商与市场管理的劳务费和市场维护管理经费。据此，被告河南禹王商贸有限公司委托宋煜锵组建的被告禹州市昊天物业管理有限公司进行禹王广场的招商和管理。并且，由于二被告发生纠纷，致使原告的租赁的权利无法实现，给原告造成了巨大损失。原告只知道是禹王广场招商的，于2012年10月17日与被告禹州市昊天物业管理有限公司签订了《商铺租赁合同》，将禹王广场F1区3-4层204号、面积为171.56㎡的商铺租给原告，约定租赁期限3年，租赁期间昊天物业负责禹王广场整体商业管理事宜。然而协议签订后，被告昊天物业违反合同约定，拒不履行管理职责，迟迟不安排广场开业，不对广场进行有效管理，并且，被告昊天物业自2013年4月退出禹王广场。由于被告的违约行为，给原告造成了巨额经济损失，致使该合同无法履行，无奈特诉至法院。故请求判令：1、解除原告与被告昊天物业之间的商铺租赁合同；2、责令被告昊天物业、宋煜锵退还原告摊位费9.8819万元、质保金0.5万元，共计10.3819万元,被告禹王公司对上述债务承担连带责任；3、本案诉讼费用由被告承担。被告昊天物业辩称：第一、原告诉请没有法律依据。按照原告与被告昊天物业签订的《商铺租赁合同》约定，使用期限已经届满，不存在合同解除的问题；原告接受房屋后也进行了实际经营，禹王公司也并没有限制客户进入市场，被告昊天物业后期没有进行物业管理的原因是由于宋煜锵与禹王公司存在纠纷，且按照原告所述，被告昊天物业是受河南禹王商贸有限公司委托行使物业管理权，即使没有尽到物业管理责任，也应当由委托人承担；另外，没有尽到物业管理责任也不是退费的法定理由。第二、如果原告所出示的被告昊天物业收取押金的收据属实，且《商铺租赁合同》约定的使用期限届满，租赁物没有损毁，被告昊天物业自愿退还所收取的质保金。原告没有诉讼的必要，但应当出示质保金收据的原件。第三、被告昊天物业并未收取原告所诉请的摊位费等费用，由于原告使用租赁的房屋已经到期，不应当让被告昊天物业再退还租赁费。否则，原告这三年来的营业收入也应当支付给被告昊天物业。第四、在被告昊天物业管理期间，当地电视台等媒体进行宣传，客流如潮，不存在没有开业问题，至于原告生意好坏，属于商业风险范畴，不应当由被告昊天物业承担责任。即使被告昊天物业管理存在问题，也应当由委托人承担物业管理责任。第五、原告诉请的摊位费已经超过法定的诉讼时效，也不应当予以退还。综上所述，答辩人同意在符合条件的情况下退还质保金，请求法院驳回原告的其他诉讼请求。被告禹王公司辩称：第一、原告与被告禹王公司之间不存在任何合同关系，不存在任何合同上的权利义务，依照合同的相对性原则，原告要求被告禹王公司承担责任没有事实和法律依据。第二、被告禹王公司与被告昊天物业是物业服务合同关系和租赁合同关系，不是委托代理关系，禹王公司对于宋煜锵的任何经营行为不应当承担任何责任，而且禹王公司和宋煜锵之间的纠纷并没有影响到原告的权利，原告一直在使用租赁物，直至其转租的合同期限终止。第三、被告禹王公司与宋煜锵之间的合同关系也已经终止，原告依据其与宋煜锵签订的合同继续占用禹王公司的房屋没有法律依据，理应予以退还。第四、原告的全部诉讼请求均已超出诉讼时效。综合以上，请求驳回原告对被告禹王公司的诉讼请求，其与昊天物业之间的纠纷应由其自行处置。另外，本案所述房屋，被告禹王公司已陆续全部交付，不存在没有交付的情形。开业典礼费用支付的前提是需要昊天物业和宋煜锵举行开业典礼，没有开业，所以不符合开业典礼费用支付条件。2013年4月底因宋煜锵与禹王公司签订的权利义务转让给第三方后自行出走，并不是禹王公司将其强行赶走，该事实在本案原告出庭作证的证人予以证实。因此，该合同违约的法律后果应当由昊天物业或者宋煜锵承担。被告宋煜锵辩称：第一、原告诉讼请求被告宋煜锵承担责任，诉讼主体不适格。被告宋煜锵与原告没有租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁合同具有相对性，诉争租赁合同的双方是禹州市昊天物业管理有限公司与原告，而非被告宋煜锵，被告宋煜锵不是本案的适格主体，不应当承担法律责任。关于被告宋煜锵与另一被告河南禹王商贸有限公司的《商业房产租赁及管理协议》纠纷正在诉讼中，究竟是租赁关系还是委托管理关系仍无定论，属于另一纠纷，与本案诉争合同没有法律关系。第二、原告诉请事项缺乏事实与法律依据。被告宋煜锵并未收取原告所诉请的质保金、摊位费等费用，无论从何种法律关系进行分析，被告宋煜锵均不应当承担退费的法律责任，质保金的收取系禹州市昊天物业管理有限公司行为，租赁合同到期后如无合同约定不予退还的情形出现，应当由禹州市昊天物业管理有限公司负责退还所收取原告的该项费用。第三、根据原告与昊天物业双方约定质保金不符合退还条件，应当在撤场一年后退还。原告诉请的摊位费已经超过诉讼时效，而且昊天物业2013年5月23日才退出禹王广场，不是诉状中所称的2013年4月。综上所述，请求法院依法驳回原告对被告宋煜锵的起诉。原告李金峰向本院提交的证据材料有：第一组证据：禹州市昊天物业管理有限公司和河南禹王商贸有限公司企业注册登记信息各一份。证明被告昊天物业和禹王公司诉讼主体资格适格。第二组证据：原告与被告昊天物业签订的《河南禹王广场商铺租赁合同》一份，摊位费及质保金收据各一张。证明：1、被告昊天物业将河南禹王广场商铺租赁给原告，租赁期限为3年，即2013年5月1日至2016年4月30日。2、原告向被告昊天物业交纳摊位费9.8819万元、质保金0.5万元。第三组证据：被告宋煜锵与被告禹王公司于2012年7月9日签订的《商业房产租赁及管理协议》（复印件）及（2014）许民初字第145号民事判决书各一份。证明：1、被告为招商进行宣传，并定于2013年5月1日正式开业。2、原告所租赁的商铺位于禹王公司的禹王广场内，禹王公司同意宋煜锵及昊天物业将该商铺租给原告。3、禹王公司与宋煜锵及昊天物业存在租赁、管理和委托关系。4、2012年8月至2013年4月，以昊天名义与100余商户签订租赁协议，并收取摊位费和质保金。5、禹王广场未能在约定的2013年5月1日如期开业经营，导致众商户不断闹事上访，其行为已严重违约。6、截止2013年5月21日，禹王公司将原告所租赁商铺的房屋全部收回，导致原告无法实现租赁合同的目的。第四组证据：昊天物业承诺书一份。证明：昊天物业出具书面承诺的行为说明其已于2013年7月17日就已认可其违约及同意赔偿原告在内的众商户的事实。第五组证据：广告宣传单及《情况反映》一份。证明：1、被告为招商进行宣传，并定于2013年5月1日正式开业。2、被告违约导致与原告等商户签订的合同无法履行，原告等商户不间断向相关部门反映情况并主张权利的事实。第六组证据：证人康某、郭某出庭作证。证明：由于被告的违约行为导致原告等众商户不能在2013年5月1日正式开业，众商户为索要交纳的各项费用多次不间断地找被告及相关部门主张权利的事实。被告禹王公司向本院提交的证据材料有：1、宋煜锵与禹王公司签订的租赁协议，证明禹王公司与宋煜锵之间存在房产租赁关系和物业管理服务合同关系，禹王公司对于昊天物业及宋煜锵的转租行为依法不承担任何法律责任。2、河南省许昌市中级人民法院（2014）许民初字第145号民事判决书，证明引发本案纠纷的原因是宋煜锵收取商户押金等之后未履行自己的义务，致使禹王公司也没有收到租金，而自己的房产也被其用转租的方式转租给商户，并使用至今，禹王公司是最大受害人。被告昊天物业、宋煜锵未向本院提交证据材料。对原告李金峰提供的证据，被告昊天物业的质证意见为：第一组证据无异议。第二组证据，对租赁合同的真实性无异议，证明目的有异议。原告只交了前两年的摊位费，第三年免费，合同期限已经届满，原告已实际使用涉案房屋超过2年，摊位费不应返还；且摊位费已经超过诉讼时效，不应返还，质保金在符合条件的情况下同意退还。第三组证据，对《商业房产租赁及管理协议》的真实性有异议，仅有复印件，且与本案并无关联；该判决书尚未生效，不能作为证据使用，且与本案无关。第四组证据，对证明目的有异议，承诺书上面的章是财务专用章，并非公司公章，不具有对外代表的效力。第五组证据，对宣传单的真实性有异议，来源不明，且仅显示是禹王广场的宣传单，与昊天物业无关。对情况反映的真实性有异议，不能证明反映人的签名是否真实；反映的问题也不在原告与昊天物业签订的合同范围之内，与本案缺乏关联性；情况反映中的解除合同并没有针对昊天物业提出，也未向人民法院提起诉讼，与本案缺乏关联性。被告禹王公司的质证意见为：第一组证据，对禹王公司的企业注册登记信息的真实性无异议，但与禹王公司无关，与原告要求禹王公司承担责任也无关；对昊天物业企业注册登记信息的关联性有异议，原告没有对该证据的证明目的和方向进行解释。第二组证据，合同、收据的相对方是昊天物业，其权利义务的当事人是原告与昊天物业，与禹王公司无关；昊天物业收取原告的各项费用基于昊天物业与原告之间的租赁合同关系，并不是禹王公司的授权行为所致；该组证据也不能证明原告存在何种损失。第三组证据，对《商业房产租赁及管理协议》的真实性有异议，仅有复印件，无法与原件核对，不予认可，该协议是禹王公司与宋煜锵签署，与本案原告无任何关系，不能证明原告的证明目的；对判决书的真实性无异议，但进一步证明了本案根本原因是由宋煜锵违约所致，禹王公司也是受害人。第四组证据，该证据的真实性无异议，但进一步说明与原告存在相对关系的主体是昊天物业，对禹王公司没有约束力。第五组证据：情况反映所记载的的内容是原告与昊天物业之间的纠纷，与禹王公司没有关系；禹王公司没有对原告使用租赁物进行过干扰或者阻止。对宣传单认为是昊天物业自己做的，与禹王公司无关。被告宋煜锵的质证意见为：第一组证据，该证据无异议，但昊天物业企业注册登记信息显示为存续状态，宋煜锵不应当承担责任。第二组证据，1、对租赁合同本身没有异议，但该证据证明9.8819万元是两年的摊位费，现在已经过去了3年了，原告实际使用了该租赁物，不存在退还的法律依据和事实前提，第三年免收摊位费，原告应交物业管理费，但原告也未缴纳物业管理费。2、对收据的真实性无异议，但认为除5000元质保金应当由昊天物业退还外，其他不存在退还的法律依据，宋煜锵也没有收取上述两项款项，不存在返还的前提；且根据昊天物业与原告签订的合同，质保金应当在原告撤场后一年后返还，至今原告并未撤场，所以认为该质保金不符合返还条件。3、摊位费无论合同是否解除，原告均实际占有该房屋，依据城镇房屋租赁司法解释的相关规定，原告应当支付房屋的实际占有费用，因此摊位费按照租赁费也不应当予以返还。4、根据宋煜锵与禹王公司签订的合同第八条第六项约定，宋煜锵已经发起设立了昊天物业公司，即使有责任，也应由昊天物业承担，若禹王公司在有规划许可证的前提下，宋煜锵签订的合同均为有效合同。关于原告与昊天物业签订的补充合同是原告聚众闹事系胁迫所签不发生法律效力。第三组证据，对《商业房产租赁及管理协议》质证意见同禹王公司质证意见；对判决书的真实性无异议，但其未发生法律效力，不具有证明效力。第四组证据，复印件上盖的是财务专用章，不能代表公司行为；且昊天物业与禹王公司之间没有纠纷，不存在判决后赔偿的问题，不发生法律效力。第五组证据，情况反映的问题是否属实无法认定，在该反映情况中显示要求解除合同赔偿损失，但并未发给合同相对方昊天物业。对宣传单认为，该宣传单上没有任何公司的签名，也没有宋煜锵的签字，从法律上讲，宣传单属于要约邀请，宣传单上的承诺并不发生法律效力，双方的权利义务应当以双方签订的合同为准，原告与昊天物业的合同已经履行完毕。对被告禹王公司提供的证据，原告李金峰的质证意见为：被告禹王公司提交的原件与原告提供的复印件是一致的，对其真实性无异议，但对其证明目的有异议，我们认为禹王公司所证明的目的与事实不相符，而原告所证明的目的是与事实相符的。被告昊天物业的质证意见为：对协议的真实性无异议，但协议约定的是禹王公司与宋煜锵的关系，与本案缺乏关联性；对判决书的真实性无异议，但认为其未发生法律效力，不能作为证据使用。被告宋煜锵的质证意见为：同被告昊天物业的质证意见，根据宋煜锵与禹王公司签订的合同第八条第六条约定，宋煜锵要成立公司进行经营。没有如期开业的原因是因为禹王公司没有将租赁物全部交付给宋煜锵且没有支付开业费用，就交付的房屋面积而言，就禹王公司交付给宋煜锵的房屋面积昊天物业的招商已经到达85%以上，宋煜锵不应当承担责任，应当由禹王公司承担不能开业的责任，并且禹王公司在2013年5月23日将昊天物业员工全部赶走，妄图侵占招商成果，结果还是没有开业。根据上述证据的分析认定，本院查明：2012年7月9日，被告禹王公司与宋煜锵签订《商业房产租赁及管理协议》一份，约定：禹王公司将位于禹州市禹王大道禹王广场C1、C2、F1-F9区及四个大门的地上及地下、面积共计约为156000平方米，其中地上面积约120000平方米，地下面积约36000平方米的房屋出租给宋煜锵；租赁期限为10年，自2012年7月9日至2022年7月8日止；宋煜锵所招商户租金由宋煜锵收取；2013年5月1日—2016年4月30日宋煜锵每年5月1日前向禹王公司支付333.333万元（人民币）租金；房屋自本合同签订之日交付；2013年5月1日禹王广场正式整体开业，整体入驻商户须达到整体商业的85%以上；广场正式开业典礼所需费用全部由禹王公司承担；2012年7月9日至2022年7月8日广场整体物业管理经营事宜禹王公司委托宋煜锵承包管理；在本合同签订后，宋煜锵自行办理其经营所必须的批准文件及相关证照等。2012年8月1日，昊天物业经工商登记注册成立，经营期限自2012年8月1日至2022年7月31日，注册资本为50万元，被告宋煜锵为发起人同时以现金出资30万元，持有该公司60%的股份，该公司法定代表人为宋煜锵。2012年10月17日，原告李金峰与被告昊天物业签订《商铺租赁合同》一份，约定被告昊天物业将禹王广场F1区3-4层204号、面积为171.56㎡的商铺租给原告，本合同有效期为叁年，自2013年5月1日起至2016年4月30日止；前两年摊位费共计9.8819元，第三年免收摊位费，物业管理费为3元/㎡/月，按照先付后用的原则，原告进场装修前应先付清2年的应交摊位费；为了维护市场信誉，搞好售后服务，原告应在进场前向昊天物业交付质保金5000元整，待原告撤场一年后，根据售后服务实际情况，昊天物业向原告无息退还质保金余额。合同签订后，原告向被告昊天物业交付摊位费98819元、质保金5000元。2013年4月30日前，禹王广场的部分商户进行了试营业；2013年5月1日，禹王广场未能正式整体开业，举办正式的开业典礼。庭审中，宋煜锵陈述已向禹王公司支付了330万余元费用，收取的租金中部分款项由昊天物业用于广场开业及管理工作；禹王公司称收到宋煜锵支付的300万元保证金。另查明：被告禹王公司与宋煜锵因履行《商业房产租赁及管理协议》发生纠纷，现在其他法院审理过程中。本院认为：本案中，2012年7月9日，被告禹王公司与宋煜锵签订《商业房产租赁及管理协议》，该协议约定：禹王公司将位于禹州市禹王大道禹王广场的部分房屋出租给宋煜锵，约定宋煜锵所招商户租金由宋煜锵收取，同时将该广场整体物业管理经营事宜委托宋煜锵承包管理，上述协议依法成立且不违反法律强制性规定即发生法律效力。被告宋煜锵为了履行与禹王公司的上述协议，于2012年8月1日发起成立了昊天物业，其出资比例60%，并担任法定代表人。昊天物业以自己名义与本案原告签订商铺租赁合同，系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，依法成立并生效。昊天物业向原告出租的商铺系被告宋煜锵与禹王公司签订的《商业房产租赁及管理协议》中所出租的商铺，被告禹王广场与宋煜锵对原告与被告昊天物业之间签订的租赁合同也均予认可，各方均应按照上诉合同约定履行各自义务。原告与被告昊天物业签订租赁合同承租商铺，并向昊天物业缴纳两年的摊位费、质保金或装修押金，原告已履行自己的相应义务。原告认为被告未履行合同义务，应予退还原告摊位费、质保金等费用。根据原告与昊天物业之间的合同约定，被告昊天物业承诺禹王广场于2013年5月1日正式开业并履行相应的物业管理等服务。被告昊天物业认为其未按期举行开业庆典并不影响原告的实际经营。本院认为，昊天物业承诺2013年5月1日起开始计算原告的正式租赁期间并计算相应的租赁费用，但昊天物业在上述日期前即不再实际经营，并未按照与原告的合同约定履行相关义务。原告租赁的商铺虽为独立铺面，但商铺位于禹王广场内，昊天物业在招商时将上述的多个独立铺面共同作为一个商业经营体做整体宣传和营销，其在商业规划上具有整体性，经营上具有统一性，昊天物业未按期举行开业庆典，未按照租赁合同的约定履行物业管理等相关义务，对原告租赁商铺的经营活动有直接影响。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案情况，被告昊天物业应返还原告摊位费98819元。关于原告主张的质保金，该项费用系原告与被告昊天物业约定的售后服务及履约保证金，被告昊天物业也同意退还，故被告昊天物业应返还原告质保金5000元。原告同时请求被告宋煜锵与昊天物业共同承担上述责任，禹王公司对上述债务承担连带责任。根据《中华人民共和国公司法》第二十条规定，公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，昊天物业系被告宋煜锵为履行与禹王广场租赁协议而发起设立的公司，设立后未全面履行与商户之间的租赁合同即在承诺的开业时间前不再实际经营，被告宋煜锵作为该公司的控股股东和法定代表人，其个人对禹王广场支付先期的保证金、租赁费等相关费用，但对昊天物业收取商户的摊位费、保证金等款项不能说明合理去向，导致商户损失，实质上属于滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害债权人的利益。因此，被告宋煜锵应对昊天物业的前述债务承担连带清偿责任。被告禹王广场与昊天物业之间不存在合同关系，原告也不能举证证明被告禹王广场与原告之间存在其他债权债务关系。因此，原告要求禹王广场承担连带清偿责任，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、八十四条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告禹州市昊天物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告摊位费98819元；二、被告禹州市昊天物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告质保金5000元；三、被告宋煜锵对上述第一、二项所确定债务承担连带清偿责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。本案案件受理费2376元，由被告禹州市昊天物业管理有限公司承担，被告宋煜锵承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长 ：康志军审 判 员 ：刘晓娟代理审判员 ： 李 钰二〇一六年十二月九日书 记 员 ：赵颖颖