上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初22726号原告上海易轩房地产经纪事务所，住所地上海市。法定代表人黄彦卿，职务总经理。委托代理人纪文婷，上海市汇业律师事务所律师。委托代理人李嘉嘉，上海市汇业律师事务所律师。被告王培凤，女，1957年12月24日出生，汉族，住上海市。第三人关雯，女，1982年4月22日出生，汉族，住上海市。原告上海易轩房地产经纪事务所与被告王培凤、第三人关雯居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员余莉敏独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人纪文婷、李嘉嘉，第三人关雯到庭参加诉讼。被告王培凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海易轩房地产经纪事务所诉称，2015年10月19日，经原告居间撮合，原、被告及第三人三方就上海市大渡河路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《房地产买卖居间协议》，对房款总价、支付方式、委托期限等进行了约定。并明确约定买卖双方“各支付1%作为服务佣金”。同日，被告作为卖售人与第三人作为买受人签订《上海市房地产买卖合同》(非网签版)，约定系争房屋转让价格为人民币182万元(以下币种均为人民币)。后被告与案外人恶意串通，避开原告自行完成了交易。系争房屋已于2016年2月23日登记在第三人名下，侵犯了原告的利益。原告诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告房地产居间服务费18000元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告王培凤未到庭答辩。庭前陈述意见如下：被告作为系争房屋的出售方应该不需要支付佣金。2015年10月19日签订《房地产买卖居间协议》时，系争房屋产权登记在三个人名下，并没有注意到第5.1条关于佣金的约定，第8条关于佣金的手写部分也是原告添加的，签订买卖合同当天是分开签订的，没有见到买家第三人关雯。且原告未将居间协议的原件交给被告。几天之后在原告陪同下去交易中心时发现原来的产证不能直接办理过户交易，之后原告没有再联系被告。为与第三人继续交易，被告自行办理了系争房屋变更登记手续，并与第三人自行签订了网签合同以及办理过户、交房等手续。因原告未提供相应服务，故请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人关雯述称，签订居间协议和买卖合同时，系争房屋还不在被告一人名下，被告无权处分系争房屋，且原告未在居间协议上盖章，加上居间协议第八条手写部分的后半段“甲、乙双方各支付1%作为服务佣金”是原告手写添加上去的，故居间协议和买卖合同均属无效。原告在系争房屋还没登记在被告一人名下时撮合双方签订了非网签版的合同，造成第三人的首付时间提前，后又没有协助被告办理贷款，并让第三人找被告自行协商因延期付款可能产生的问题，在原告不作为的情况下，第三人与被告自行签订了网签合同，并最终完成了系争房屋的买卖，所以，第三人与被告不存在恶意串通，且原告在居间过程中存在不规范操作，也未协助被告、第三人按原合同约定完成交易，故请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年10月19日，被告作为甲方(出售方)、第三人关雯及案外人梁峰作为乙方(买受方)、原告作为丙方(居间方，未署名盖章)就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，其中约定：2.1.乙方愿意以182万元的价格购买系争房屋，签订《房地产买卖合同》后乙方另行支付居间方1%的服务费用和国家规定的各项交易税费及费用；2.2.1首期购房款54.6万元，2.2.2第二期房价款120万元，乙方银行贷款支付，放款时间以贷款银行规定为准；2.2.3尾款24000元，待甲方将该房地产交付乙方签署《房屋交接书》或交付钥匙当日由乙方直接或通过丙方支付甲方；5.1.如该房屋买卖成交，甲、乙双方须于签订房地产买卖合同时分别向丙方支付买卖成交价的1%作为服务报酬；5.2.一旦经丙方斡旋后甲方在本协议签字确认愿意以乙方要求的条件及价格出售该房屋后，甲、乙双方应依丙方通知后3天内，依丙方通知的地点签订房地产买卖合同，并应依丙方通知后5个工作日内前往交易中心办理相关的产权过户手续。签订居间协议时，原告告知第三人，被告是系争房屋三个产权人之一，法院已经明确了权属，可以尽快办理变更手续。签订居间协议之后，原告拒绝向被告、第三人交付该协议原件。同日，被告出具《承诺书》，载明“本人已得到所有产权人同意，并且所有产权人委托本人，代为与买方签署居间协议和房地产买卖合同，代为收取买方支付的定金，如由于产权人原因，不愿再履行本人代为与买方签署居间协议和房地产买卖合同，要么所产生的一切法律后果由本人独自承担。”同日，被告作为卖售人(甲方)、关雯与案外人梁峰作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(非网签版)，约定甲乙双方在原告居间下，由乙方受让甲方自有的系争房屋；系争房屋转让价款为182万元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确；甲、乙双方确认，在2015年12月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；附件三约定，乙方于2015年10月19日支付给甲方定金50,000元，于2015年10月31日前支付房款496,000元，乙方通过向银行贷款方式申请125万元，若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于甲乙双方至房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足并支付甲方。交房当日，乙方支付甲方剩余房款24,000元。后第三人关雯按约定支付了首付款。2015年12月7日，系争房屋经核准登记在被告一人名下。2015年12月19日，被告作为卖售人(甲方)、第三人作为买受人(乙方)签订正式网签合同即《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)，约定被告将系争房屋出售给第三人，房地产转让价款为182万元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确；甲、乙双方确认，在2016年3月18日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；附件三约定，乙方于2015年12月19日支付给甲方定金5万元，于2015年12月20日前支付房款496,000元；乙方通过向银行贷款方式申请127万元；交房当日，乙方支付甲方剩余房款4000元。后交易完成，系争房屋于2016年2月23日经核准登记在第三人名下。审理中，原告表示，系争房屋登记在被告一人名下之后，就联系被告及第三人办理网签、过户手续，但是被告、第三人不同意，之后被告、第三人就不再回复原告(针对通知被告办理网签等原告未提供相关证据证明)。第三人表示，被告与第三人签订非网签版的买卖合同之后，按照约定于2015年10月底支付了首付款，但系争房屋直到12月7日才登记被告一人名下，其间原告并未协助第三人维护相应的权利。原告联系第三人办理网签时，第三人向原告询问是否能够于2016年1月31日前完成系争房屋过户手续，原告表示有难度，让第三人自行解决可能产生的付款逾期等问题，并将被告的联系方式交与第三人，让被告与第三人自行协商，第三人才联系被告并自行完成了交易。第三人提供2015年12月9日的录音，证明是第三人主动找原告联系，且原告在电话中表述“把你那个真的……条形码的合同签了”，第三人认为这表明原告承认非网签版的买卖合同是假的。对此，原告称，如果被告、第三人配合原告办理网签，两个多月的时间是可以在2016年1月31日前办理贷款和过户的，之所以将被告联系方式告知第三人是为了方便过户的需要。原告对第三人提供的录音真实性无异议，但是表示，即使买卖合同没有经过网签，也是真实有效的。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同是以促成委托人与第三人订立有效合同为目的，居间人只有在居间成功的前提下得以请求委托人支付报酬。关于《房地产买卖居间协议》和《上海市房地产买卖合同》(非网签版)的效力，原告作为居间方虽未在居间协议上署名签章，因其认可该居间协议的效力，故居间协议成立，关于居间协议手写部分是否存在原告擅自添加的情形，即使“甲、乙双方各支付1%作为服务佣金”是原告手写添加上去的，该部分与居间协议第5.1条的内容重复，有无添加不影响居间协议整体的效力，签订上述买卖合同时，系争房屋虽未登记在被告一人名下，然2015年12月7日，系争房屋已核准登记为被告一人，至此，被告取得了系争房屋的独立处分权利，非网签版的买卖合同依然有效。故对第三人认为居间协议和非网签版买卖合同无效的意见，本院不予采纳。关于被告、第三人最终未能在原告居间下办理系争房屋网签、过户手续的原因，本院认为，原告促成被告与第三人及案外人签订居间协议与非网签版的买卖合同之后，第三人按照合同约定按期支付的首付房款，然因原告未能如实提供并核实明确的产权信息，也未告知产权变更的合理期限并积极协助被告办理产权变更手续，导致被告、第三人未能按照居间协议5.2条与买卖合同过户时间之约定及时办理网签、过户手续，一定程度上增加了第三人按照合同约定支付首付款后面临的风险，加之原告进行居间服务中存在的拒绝出示原件、录音中对合同表述不规范等言行，在双方尚未正式网签买卖合同的情形下，按照原告所述，告知第三人被告的手机号码是让第三人与被告自行协商过户事宜，这一系列事实足以让买卖双方对原告产生不专业、不负责之嫌，被告、第三人自行重新签订网签合同，应是从自身资金安全、维护自身利益考量。原告认为被告与第三人恶意串通、私下交易的意见，与事实不符，本院不予采信，相反，原告对后期事实的发生有一定责任。虽然原告没有完成全部居间服务事宜，但考虑到原告为被告、第三人达成系争房屋买卖意向付出的居间服务，结合被告、第三人签订的网签版的买卖合同中约定的房屋总价、付款时间等主要条款与非网签版的买卖合同中的约定大致相同，且被告在系争房屋登记至被告一人名下之后，亦有义务主动向原告联系办理网签、过户事宜，故被告应向原告支付相应的居间服务费用，该费用由本院根据本案查明事实，原、被告过错程度等酌情确定。被告王培凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼答辩权利，不影响本院依法裁判。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告王培凤应于本判决生效之日起十日内给付原告上海易轩房地产经纪事务所服务报酬人民币5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币250元，减半收取计人民币125元，由原告负担人民币90元，被告负担人民币35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  余莉敏二〇一六年十二月二十八日书记员  郑雪凝附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。