海南省三亚市城郊人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼0271民初1136号 原告（反诉被告）：张涛，男，1986年5月4日出生，汉族，住三亚市。 委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。 被告（反诉原告）：庄高攀，男，1966年12月24日出生，汉族，住三亚市。 委托诉讼代理人：庄旭，男，1988年8月21日出生，与庄高攀系父子关系。 被告：三亚豪瑞达投资开发有限公司，住所地：三亚市河东区金鸡岭路警苑小区2栋102房。 法定代表人：庄敏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈伟中，男，1988年3月28日出生，系该公司员工。 两被告共同委托诉讼代理人：陈正伟，海南唐海律师事务所律师。 原告（反诉被告）张涛与被告（反诉原告）庄高攀、三亚豪瑞达投资开发有限公司（以下简称豪瑞达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月3日作出（2014）城民二初字第1265-2号民事判决书，被告庄高攀不服该判决，上诉于海南省三亚市中级人民法院，该院于2015年12月18日作出（2015）三亚民二终字第346号民事裁定书，将该案发回本院重审。本院于2016年1月8日立案受理后，依法组成合议庭，并于2016年3月2日、8月24日、11月9三次公开开庭进行了审理。期间3月17日至10月9日委托鉴定。原告（反诉被告）张涛的委托诉讼代理人，被告（反诉原告）庄高攀、豪瑞达公司共同的委托诉讼代理人陈正伟到庭参加诉讼。庭后给双方当事人20天的调解期限，未达成调解协议。本案现已审理终结。 原告张涛向本院提出诉讼请求：1、要求庄高攀、豪瑞达公司立即拆除位于三亚市××区号商铺的中空骑楼封闭部分及加建的违章建筑，并恢复原状；2、要求解除原告与庄高攀、豪瑞达公司在2011年7月8日签订的二份租赁合同，并要求二被告立即将房屋交还原告；3、要求庄高攀、豪瑞达公司共同向张涛支付拖欠的租金237.06万及逾期利息（租金计算至2016年8月29日,利息按银行同期一年期贷款利率标准计算至被告实际支付之日。其中，29.35万元利息从2014年3月8日计算，52.5万元从2014年9月8日计算，52.5万从2015年3月8日计算）。2016年2月29日原告申请增加诉讼请求：判令二被告向原告支付违约金50.5万元。案件审理过程中，因违章建筑已拆除，故原告撤回第1项诉讼请求。 事实与理由：2011年7月8日，张涛将从海南盛达房地产开发有限公司购买的位于三亚市河东区金鸡岭路"揽海听涛"小区2#幢一层01号铺面与庄高攀签订了两份《房屋租赁合同》。租赁期限从2011年10月8日至2016年10月7日止，两份合同前三年租金分别为45万、50万元，第四年租金分别为50万、55万，第五年租金分别为55万、60万元。合同签订当日支付租金，租金每半年支付一次，前一期租金到期前一个月支付下一期。同时，合同第四条约定，如拖延10天租金，张涛无条件收回出租房屋。合同签订后，庄高攀在2014年之前基本按合同约定支付定金，但2014年3月8日，庄高攀应向张涛支付2014年4月8日至10月7日的6个月租金47.5万元，但庄高攀大约在4月支付了18.15万元（不足2个月租金），拖欠该期间租金29.35万元。到2014年9月8日，庄高攀应支付2014年10月8日至2015年4月7日的租金52.5万元，至今仍拒不支付。至2015年3月8日，庄高攀应支付2015年4月8日至10与7日的租金52.5万元，合计庄高攀应向张涛支付租金134.35万元。在张涛起诉后，庄高攀提出反诉，提交了豪瑞达公司是涉案房屋共同承租人的证据，事实上，也是该公司在使用涉案铺面从事家具销售，因此，豪瑞达公司有义务与庄高攀共同承担租金的义务。因庄高攀拒不履行支付租金的义务，至今拖欠租金高达237.06万元，以及双方签订的合同，张涛有权立即解除合同。另外，庄高攀在承租涉案铺面后，对该铺面进行违规加建，三亚市综合行政执法局已于2014年10月8日发出了《责令限期改正通知书》要求拆除包括庄高攀违规开发商的整栋房屋无法办理权属证书，引起小区居民的公愤。另根据合同第十四条约定："如乙方违反合同约定，提前终止发行合同，乙方应在终止合同前两个月书面通知甲方，否则，承担合同年租金额50%的违约金，或另有其他的违约情况，乙方也应承担合同年租金额50%的违约金，且赔偿甲方的相关损失"。现庄高攀拖欠张涛租金长达一年之久，其行为已构成违约，除承担逾期利息的赔偿责任外，还应当按照合同约定承担违约责任。 被告庄高攀与豪瑞达公司共同辩称：同意解除合同，但是不认可张涛解除合同的理由。关于租金，庄高攀总共支付租金共计261.25万元,其中有5.6万元是一楼的拆除费用，当时张涛是同意折抵租金的。关于逾期利息不予认可，庄高攀未支付租金是合理的抗辩行为，并不是恶意拖欠，理由是房屋存在质量问题，有漏水现象；另外加建已被拆除，并且加建的时候是经过张涛同意的。关于违约金，庄高攀认为违约金不能成立，张涛主张拖欠租金是不成立的，其主张违约金又同时主张逾期利息，庄高攀认为已经冲突；关于张涛说房屋转租的问题，豪瑞达公司的法人是庄高攀的女儿，并不存在转租，而是自己人在使用，并且张涛也是知道一直由豪瑞达公司在使用，也未提出过异议。 被告庄高攀向本院提出诉讼请求：1、请求解除张涛与庄高攀于2011年7月8日签订的两份《房屋租赁合同》；2、因出租房屋漏水影响反诉张涛使用，请求判令调减6个月房屋租金47.5万元；3、要求张涛赔偿因出租房屋漏水给庄高攀造成的二楼装修损失20万元；4、要求张涛赔偿一楼装修费589695元、一楼增建费397588元、二楼装修费924300元、二楼增建费185676元；5、要求张涛向庄高攀退还多收取的房屋租金600875元；6、赔偿因一楼拆除造成的经营损失25690元；7、要求张涛免收一楼扩建部分自2013年12月20日至2014年1月10日拆除期间的房屋租金；8、要求庄高攀免收二楼扩建部分自2015年5月7日至今的房屋租金；9、要求庄高攀赔偿原告多缴纳的物业费14960元。案件审理过程中，庄高攀撤回第6、7、8、9项诉讼请求。 事实与理由：2011年7月8日，庄高攀与张涛签订了两份《房屋租赁合同》，约定庄高攀将位于三亚市河东区"揽海听涛"小区二栋一、二层共计900平方米房屋经营家具城项目，根据房屋租赁合同第七条的约定，张涛允许庄高攀对所承租的房屋装修和改善增设他物，庄高攀经得张涛同意后开始对房屋进行装修、扩建，其中一楼装修费589694元、增建费397588元，二楼装修费924300元、增建费185676元。一楼和二楼增建时均经得张涛同意后才增建，在增建时张涛同意为庄高攀办理相关手续，由于张涛拒绝配合向开发商缴纳相关费用，导致增建部分手续不完善而被三亚市综合执法局责令拆除，对于由此造成的增建费张涛应予以赔偿。由于一、二楼增建部分被拆除，加上房屋面积缩水及房屋漏水，庄高攀多次要求张涛给予解决，张涛一再拖延，庄高攀于是以拒交租金的方式进行合理抗辩，但张涛却向法院起诉要求解除《房屋租赁合同》，现被告也反诉要求解除租赁合同，由于庄高攀装修是经张涛同意的，而且合同的解除张涛也具有重大过错，张涛对庄高攀的装修及扩建费用应进行赔偿。《房屋租赁合同》约定面积为900平方米，但张涛房屋实际面积仅为712.79平方米，张涛应将多收取庄高攀的房租按房屋相应减少的面积退还给庄高攀。 原告张涛对反诉辩称：一、关于解除合同的问题，张涛也主张解除合同，因此，应当判定合同解除，合同解除后庄高攀没有依据占用房屋，应当将房屋交还张涛。二、关于漏水调减租金的问题。房屋漏水原因在原一审时并没有确定，漏水原因应当以鉴定结果为准，当时根据庄高攀在诉状中陈述漏水在装修后才发生的，在装修之前并未存在漏水，可以推定漏水的产生是与庄高攀的装修行为存在因果关系，并非房屋质量问题。三、关于赔偿漏水、装修损失没有依据。漏水是由庄高攀的装修行为导致，如果确实存在漏水，作为使用人应当及时维修，而不是任其继续漏水导致损失扩大，如果使用人不及时维修导致损失扩大的部分应当由使用人自行承担。四、关于赔偿一、二楼装修费和加建费，根据双方的租赁合同第4条和第8条的约定，承租人拖欠租金超过10天，张涛有权无条件收回房屋包括已装修的，目前庄高攀拖欠租金远远超过10天，依据该条张涛有权收回房屋。根据合同第8条，庄高攀在租赁期间对商铺的装修应经甲方的同意，并且应按照物业公司的规定进行装修。一、二楼的增建部分是没有经过政府批准，属违章建筑，目前该加建部分已经被政府强制拆除，因此，产生的费用应当由庄高攀自行承担。庄高攀主张的装修费由张涛赔偿没有任何的法律依据。五、关于一楼拆除的维修损失的问题，是由于庄高攀自己的过错导致，损失应由庄高攀自行承担，并且庄高攀也未提供证据证明其存在何种损失及经营损失的金额。六、关于要求返还多收取的租金问题。本案中，张涛并不存在多收取庄高攀租金的情形，根据双方租赁合同，房屋租金是以现状进行结算，与面积无关，房屋面积单位后面明确"以现状为准"。也就是说房屋的实际面积是以房屋的现状为准，而不是按照面积计算租金标准，在合同里的任何条款均没有提到租金每平方多少钱，而是根据房屋现状每年多少钱。房屋的合同面积和建筑面积是否有差异，差异多少并不影响合同约定的租金标准。到目前为止该房屋并没有取得房产证，最终的面积也未确定，在租赁合同签订前张涛并未与开发商签订购房合同，而是在租赁合同签订5个月后才签订的商品房买卖合同，最终面积应当以房产证为准。所以依据买卖合同中的面积与租赁合同中约定的面积不符为由要求退还租金有违合同约定，租赁合同约定的面积均为概述。七、关于免收一、二楼扩建部分租金的问题，一、二楼的扩建部分是由庄高攀自行扩建的，张涛也从未向庄高攀收取过扩建部分的租金，既然没有收取就不存在免收的问题。而且扩建部分都是庄高攀擅自违法扩建，在扩建基础上产生的法律后果由庄高攀自行承担。八、关于物业费的问题，是否多缴与张涛无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对张涛提交的《房屋租赁合同》，庄高攀对其真实性无异议，但认为其中约定的租金标准应是按面积计算，张涛实际交付房屋面积比合同约定面积少，故应相应减少租金。本院认为从合同约定内容来看，虽然标注了面积约900平方米，但同时备注以实际现状为准，而且合同全篇无关于按面积计算租金的字样，故对庄高攀的抗辩理由不予采信。合同第七条虽约定庄高攀可以对租赁房屋进行装修或改善增设他物，但同时也约定要遵守物业公司的管理条例。从该条约定内容看并不能证实庄高攀违规加建是经张涛同意的。对庄高攀提供的《协调函》和照片，张涛对其真实性不予认可，本院认为《协调函》系2014年7月由豪瑞达公司作出，物业公司未盖章确认。该两份证据无法证实房屋漏水的真实原因，故对该两份证据的证明力不予确认。对庄高攀提供的《家具城装饰装修工程施工合同》、《工程量》等，因无法证实装修的工程量，对其证明效力不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月8日，张涛（甲方）将其从海南盛达房地产开发有限公司购买的位于三亚市河东区金鸡岭路"揽海听涛"小区2#幢一层01号铺面与庄高攀（乙方）签订了两份《房屋租赁合同》。约定张涛将其拥有的位于三亚市河东区金鸡岭路"揽海听涛"小区2栋一层约900平方米（以实际现状为准）出租给乙方。租赁期限从2011年10月8日至2016年10月7日止，两份合同前三年租金分别为45万元和50万元，第四年租金分别为50万和55万，第五年租金分别为55万和60万。合同签订当日支付租金，之后每六个月乙方在前六个月租金到期之日前一个月按约定支付租金。如拖延10天租金，甲方无条件收回所出租房屋，包括乙方所投入的装修，并通知物业停水、停电等服务。合同签订后，张涛依约将所租房屋交付庄高攀。庄高攀未严格按合同履行租金支付义务，而是按照如下期限支付租金：2011年11月7日支付47.5万；2012年4月8日支付47.5万；2012年10月10日（通过庄旭的账号）支付20万，2012年11月12日已家具抵款23.17万，2012年11月30日（通过庄旭的账号）支付4.33万元；2013年3月27日（通过庄敏的账号）支付30万，2013年7月14日（通过庄敏的账号）支付17.5万元；2013年10月29日（通过庄旭的账号）支付23.75万元，2014年2月17日（通过庄旭的账号）支付10万元，2014年5月5日（通过庄菊红的账号）支付8.15万，2014年5月9日（通过庄旭的账号）支付10万，2014年5月12日（通过庄敏的账号）支付13.75万。上述合计支付租金255.65万元。2016年8月29日，庄高攀将涉案房屋退还给张涛。从庄高攀承租至2016年8月29日退出之日，按照合同约定的租金总额为492.71万元。庄高攀拖欠的租金总额为237.06万元。 另查明，庄高攀在承租该房屋以后，就将房屋交给豪瑞达公司无偿使用。豪瑞达公司的法定代表人为庄高攀的女儿庄敏，承租期间部分租金的支付人庄旭为庄高攀的儿子。庄高攀和豪瑞达公司在承租期间，对所承租铺面进行违规加建。三亚市综合行政执法局于2014年10月8日向开发商海南盛达房地产开发有限公司发出了《责令限期改正通知书》要求拆除包括庄高攀和豪瑞达公司违规加建部分在内的房屋和设施，恢复至规划审批前。原一审第一次开庭审理前，三亚市综合行政执法局已将揽海听涛小区所有包括庄高攀和豪瑞达在经营期间违规加建部分在内的违章建筑予以拆除。 本案原审一审过程中，庄高攀以其在租赁期间所租赁房屋长期漏水给其造成装修损失为由申请鉴定。本院于2015年3月9日通过三亚市中级人民法院委托海南泓信工程咨询有限公司对位于三亚市××区一、二层中二层装修损失进行鉴定。2015年5月26日，海南泓信工程咨询有限公司作出海泓信[鉴]字（2015）第0207号工程造价鉴定报告，鉴定报告结论为房屋漏水造成的装修损失为19540.09元。 本案审理过程中，庄高攀申请对三亚市河东区金鸡岭路揽海听涛小区2栋的装修投入及装修残值损失进行鉴定。本院通过三亚市中级人民法院委托海南博信建设投资项目管理有限公司及海南博信资产评估事务所进行评估。二公司分别作出（2016）琼博造字第151号《工程造价鉴定书》、《关于(2016)琼博造字第151号工程造价鉴定报告的补充函》及博信资评报字[2016]第014号《三亚市金鸡岭河东揽海听涛小区2栋房屋的装修残值资产评估报告书》、《关于博信资评报字[2016]第014号资产评估报告书的补充函》。上述报告结论为：装修总造价为1157701.57元，每日折旧额为634.357元/天，于评估基准日2016年4月21日的装修残值107206元，于评估基准日2016年8月24日的装修残值为27911元。 本院认为：张涛与庄高攀于2011年7月8日签订的二份《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，上述合同合法有效，双方应按合同的约定履行各自的义务。 一、关于合同解除及返还房屋问题。因案件审理过程中，庄高攀已于2016年8月29日向张涛交付了承租房屋，对此双方当事人也在庭审中进行了确认，故双方签订的合同于此时已实际解除。故对该项诉讼请求本院无需再进行处理。 二、关于租金计算标准及租金欠付数额、利息的问题。 庄高攀主张租赁房屋的租金应按房屋的实际面积计算，因合同约定的面积多于实际面积，故应当相应减少租金。但从合同约定来看，双方当事人在注明面积900平方米的同时备注了以实际现状为准，约定租金标准时也没有按面积计算之类的表述，可以判断双方当事人在签订合同时对于租金标准的真实意思并不是严格按照面积来计算的，而是以房屋的实际现状为准，所以对庄高攀抗辩以实际面积占合同约定面积比例减少租金的理由不予采纳，其应当按合同约定向张涛支付租金。根据二份《房屋租赁合同》约定的租金标准计算，庄高攀从2011年10月8日至实际退出之日即2016年8月29日应付租金总额为492.71万元，庄高攀主张已支付租金总额为261.25万，并主张其中的5.6万元为张涛委托庄高攀支付的工人工资，张涛不予认可，庄高攀也未提供证据证明张涛委托其支付并同意从租金中抵扣，因此本院不予认可该5.6万元是租金，庄高攀已付租金总额为255.65万元，还应向张涛支付的租金为237.06万元。 由于租赁合同已约定了违约金条款，张涛也向本院主张了违约金，故对张涛同时主张支付逾期租金的利息的诉求不予支持。 三、关于合同履行过程中违约责任问题。 庄高攀未按合同约定支付租金，构成违约，应承担违约责任。其主张未按时支付租金的理由是张涛提供的房屋存在漏水。庄高攀虽然举证证明房屋存在漏水，但并未提供证据证明漏水开始的时间和漏水的原因，因张涛交付房屋给庄高攀时是毛坯房，由庄高攀对房屋进行装修，所以无法确定漏水的原因是在交付之初还是因装修行为导致，所以本院对庄高攀的抗辩理由不予采信。同理，对其反诉请求张涛调减租金47.5万元并赔偿其装修漏水损失19540.09元亦不予支持。而根据《房屋租赁合同》第十四条约定"如乙方违反合同约定，......或另有其他违约情况，乙方也应承担合同年租金50%的违约金，......"，该条款对双方均有约束力，二份租赁合同5年租金总额为505万，每年平均租金标准为101万，因此其50%为50.5万，所以张涛主张庄高攀给付违约金50.5万元是有合同依据的，但考虑到张涛和庄高攀一直在因涉案租赁物在打官司，对于违约责任，租金标准双方均有争议而法院尚未有定论，故张涛没有及时支付租金亦属事出有因，故本院酌定对张涛主张的违约金予以适当调减为20万元。 四、关于庄高攀反诉主张赔偿一、二楼的装修费、增建费问题。 关于装修部分。庭审查明，庄高攀对此部分的主张其实是装修剩余残值损失。根据鉴定部门的鉴定报告计算，至2016年8月29日，涉案租赁房屋的装修剩余残值为24740元。对于该残值损失张涛是否应当赔偿，双方在合同中已经约定，如果庄高攀拖延支付租金达10天，则张涛有权无条件收回所出租房屋，包括庄高攀投入的装修等，庭审已经查明张涛有拖延支付租金行为，故根据合同约定，张涛不应当赔偿其装修损失。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。因故，庄高攀要求赔偿装修费用没有合同依据也没有法律依据，不予支持。 关于增建部分。因该部分未办理报建手续而被政府部门拆除，该投入部分本身就不具有合法性，且投入金额也无法确认，同时，庄高攀也未提供证据证明该损失是因张涛过错导致，对该增建部分的赔偿请求本院也不予支持。 五、关于豪瑞达公司是否应共同承担责任问题。 虽然与张涛签订房屋租赁合同的相对人是庄高攀，但庄高攀在承租后一直交由其女儿担任法定代表人的豪瑞达公司在无偿使用。因此，豪瑞达公司是实际承租人，应与张涛共同承担承租人的义务。因此，对张涛主张豪瑞达公司与庄高攀共同承担支付租金义务本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第（二）款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）庄高攀、被告三亚豪瑞达投资开发有限公司应自本判决生效之日起三十日内共同向原告(反诉被告）张涛支付拖欠的租金2370600元、违约金200000元，合计2570600元； 二、驳回原告（反诉被告）张涛的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）庄高攀的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29804.8元（原告张涛已预交），由原告张涛负担3160.8元，被告庄高攀负担26644元；反诉案件受理费22167.54元（被告庄高攀已预交10550元），由被告庄高攀负担。鉴定费41345元，由被告庄高攀负担。财产保全费3020元（原告张涛已预交），退回原告张涛。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。 审 判 长  张 萍 人民陪审员  徐雪波 人民陪审员  赵明敬 二〇一六年十二月二十八日 书 记 员  唐井妹 附相关法律条文： 中华人民共和国合同法 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还 应当履行债务。 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 -2-