北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初56578号原告（反诉被告）金彤，女，1969年5月9日出生。委托代理人吴东悦，北京市德润律师事务所律师。被告（反诉原告）北京埃菲特国际特许经营咨询服务有限公司，住所地北京市朝阳区光华路7号12层12A6。法定代表人张东纯，董事长。委托代理人张中彩，女，1990年8月15日出生。第三人董美琴，女，1970年10月24日出生。原告（反诉被告）金彤与被告（反诉原告）北京埃菲特国际特许经营咨询服务有限公司（以下简称埃菲特公司）、第三人董美琴居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员初淼独任审判，公开开庭进行了审理。金彤的委托代理人吴东悦、埃菲特公司的委托代理人张中彩、董美琴到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。金彤起诉称：2016年8月7日，金彤经埃菲特公司居间介绍，欲购买位于北京市朝阳区建华南路X号G588B的房屋（以下简称涉案房屋），购买价格380万元，但要求金彤承担全部税费。为此，埃菲特公司曾为金彤计算税费总计为5万余元。金彤考虑了购房成本后，与董美琴签订《北京市存量房屋买卖合同》并交付10万元定金，同时又与埃菲特公司签订《房屋购买居间协议》。经向埃菲特公司询问得知，其要将涉案房屋以偷漏所得税的方式，才能将税费控制在5万元，若如实申报将多支付40余万元税费，金彤要求埃菲特公司承担该损失，埃菲特公司矢口否认，金彤只得与董美琴解除了买卖合同，损失掉了10万元定金。埃菲特公司作为专业的房屋经纪机构，恶意规避国家税款，误导买房人作出错误的购房决策，是造成金彤损失的直接原因，故金彤诉至法院，要求埃菲特公司赔偿损失10万元并承担本案诉讼费用。埃菲特公司答辩并同时提出反诉称：金彤与董美琴签署的存量房屋买卖合同补充协议已经约定董美琴不承担税费，由金彤承担所有税费，故承担税费是金彤所认可的合同义务；根据金彤与董美琴签订的补充协议二的约定，双方一致同意按照167万元办理房屋的过户手续，据此约定网签价格是买卖双方签字确认的结果，埃菲特公司不存在欺骗或隐瞒；网签价格的不同直接影响到税费的金额，并且税费的缴纳与金彤由直接的利害关系，埃菲特公司与董美琴均不是税费的承担人，埃菲特公司在没有任何收益的情况下不会主动为金彤规避税费，且金彤没有任何证据证明埃菲特公司做出了避税行为；因涉案房屋履行出现纠纷，至今房屋的网签合同没有生成，也没有最终确定网签价格，故金彤计算出来的所谓的税费都是其单方预测的结果，埃菲特公司无法知晓金彤的计算标准是否正确，且金彤并没有实际交纳税费，并没有损失；金彤与董美琴解除买卖合同的根本原因是由于金彤没有按照约定向董美琴支付购房款，董美琴依据房屋买卖合同的约定与金彤解除了合同，据此，金彤构成根本违约，向董美琴支付了违约金，并非因税费金额的变化导致双方解约。金彤与埃菲特公司签订的房屋购买居间协议约定埃菲特公司居间服务的内容主要为提供房屋出售信息、为金彤寻找并确定意向房屋、签订买卖合同等，现金彤已经与董美琴签订了合法、有效的买卖合同，埃菲特公司的居间义务已经完成；金彤已经签署了服务确认书，确认埃菲特公司已经完成了居间服务，埃菲特公司有权收取居间费用，故埃菲特公司要求金彤支付居间服务费95000元并承担本案诉讼费用。金彤针对反诉答辩称：埃菲特公司的服务存在瑕疵，具体意见同起诉意见，故不同意埃菲特公司的反诉请求。董美琴述称：2016年8月7日，在埃菲特公司的居间服务下，金彤与董美琴签订了北京市存量房屋买卖合同，该合同约定了房屋的总成交价为380万元；2016年8月8日，董美琴收到金彤支付的10万元定金，由于金彤没有按照合同约定于2016年8月26日前支付首付款，董美琴即与金彤解除了合同，故金彤与董美琴签订的北京市存量房屋买卖合同已于2016年9月中旬解除，双方没有再签订网签合同。经审理查明：2016年8月7日，金彤（甲方）与埃菲特公司（乙方）签订《房屋购买居间协议》，约定：甲方拟购买涉案房屋，拟购买价格3800000元，乙方作为居间人接受甲方委托，提供居间服务；甲方应积极配合乙方的居间活动，按照乙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本协议的约定，及时足额向乙方支付居间服务报酬；乙方为甲方提供居间服务，包括提供房屋出售信息，为甲方寻找并确定意向房屋，提供与购买该房屋相关的政策、市场行情咨询，协助并撮合甲方与房屋出卖人签订房屋买卖合同；乙方应秉承诚实信用原则为甲方提供居间服务，不得故意在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；甲方在同乙方提供的房屋出卖人签订房屋买卖合同时，应向乙方支付居间服务报酬，居间服务报酬的金额为95000元；乙方居间服务存在重大瑕疵，甲方有权要求乙方退还已收取的居间服务报酬；经双方协商一致，可解除本协议；本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签订之日起生效。合同落款为甲方金彤本人签名，乙方由埃菲特公司加盖合同专用章。同日，金彤（甲方）签署了服务确认书：现有埃菲特公司为甲方提供居间服务，具体内容为：1、提供物业买卖/租赁信息，2、提供与买卖/租赁物业相关的政策，3、市场行情咨询，协助甲方对物业进行实地查验，协助并撮合甲方签订买卖合同或租赁合同；甲方确认乙方已提供上述1、2、3项服务，甲方签订买卖合同或租赁合同即视为乙方完成第4项服务；甲方确认：签订买卖合同或租赁合同当日支付居间服务报酬予乙方。落款处甲方金彤签字。庭审中，金彤认可签署了该份服务确认书，但认为系于《北京市存量房屋买卖合同》同一天签订，当时并不知道埃菲特公司提供的居间服务存在重大瑕疵。同日，董美琴（出卖人）与金彤（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》约定：出卖人和买受人通过埃菲特公司居间介绍成交涉案房屋，成交价格为3800000元，具体付款方式详见补充协议；买受人未按照约定时间付款的，逾期在十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起十日内向出卖人支付违约金，合同继续履行，逾期超过十日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起十日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见补充协议，因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金，本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳，政策中未明确缴纳方的，由买受人缴纳；本合同自双方签订之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，对本合同的解除，应当采用书面形式，本合同的补充协议于本合同具有同等法律效力。合同落款处出卖人董美琴、买受人金彤签名。同日，董美琴（甲方、出卖方）、金彤（乙方、买受方）与埃菲特公司（丙方、居间方）签订《补充协议》：鉴于甲乙双方经丙方居间就涉案房屋签署了《北京市存量房屋买卖合同》，现三方经友好协商就房屋买卖事宜作出如下补充约定：第一条关于房屋交易具体事宜的约定：该房屋成交价格为3800000元，以上价格包括房价款、公共维修基金、室内不可移动之装饰装修；具体付款方式及期限：乙方于2016年8月8日查出房产没有纠纷后，向甲方支付购房定金100000元，乙方于2016年8月26日前向甲方支付购房款2510000元，乙方留存30000元作为物业交割保证金，该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方，剩余房款1160000元乙方以贷款方式支付，乙方采取商业贷款申办抵押贷款；第二条税费的承担：甲方不承担任何税费，由乙方承担本次交易所产生的涉及双方的所有税费；第三条：违约责任甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第一条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；乙方出现下列情形之一的构成根本违约，甲方有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第一条约定的义务超过十日的，乙方出现上述违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项充抵违约金，多退少补，丙方有权继续收佣，已收取的不予退还；本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力，如本协议与《北京市存量房屋买卖合同》约定不一致，以本协议为准。合同落款处董美琴、金彤签字、埃菲特公司加盖合同专用章。同日，董美琴（甲方、卖方）与金彤（乙方、买方）签订《补充协议（二）》：鉴于甲乙双方于2016年8月7日就涉案房屋签订存量房屋买卖合同，甲乙双方在友好协商的基础上，针对买卖合同达成如下协议：买卖合同约定房屋成交价格为3800000元，该价款包括房屋净价1670000元，固定设备转让费、乔迁搬家费、地域补偿费等，总共2130000元；买卖双方一致同意，按照房屋净价，即1670000元办理房屋的缴税、过户手续；本协议生效后，如遇国家政策变动原因，造成无法按照房屋净价办理缴税、过户手续的，买卖双方一致同意按照国家新政策执行；以上条款系买卖双方诚实意思之表示，对双方具有法律拘束力，买卖双方任一方违反上述条款的，违约方应承担相应责任，任一方违约造成买卖合同无法顺利履行的，参照买卖合同之违约责任；本合同自买卖双方签字起生效，买卖双方各执一份，具有同等法律效力。合同落款处董美琴、金彤签字。2016年8月8日，金彤向董美琴支付100000元定金；后，金彤未于2016年8月26日前向董美琴支付2510000元购房款；2016年9月，金彤与董美琴解除合同。庭审中，金彤表示，《房屋购买居间协议》签订当日，其本人没有带钱，故没有支付居间服务费及购房定金；补充协议二中约定的167万元系签订买卖合同同时金彤和董美琴认可的网签价格，但埃菲特公司提供的居间服务存在瑕疵，误导金彤以偷漏税费的方式进行交易，根据埃菲特公司的工作人员的计算，只需要缴纳5.98万元税费，但后来发现实际税费为40多万元，故其未按合同约定于2016年8月26日向董美琴支付涉案房屋的首付款，与董美琴解除了买卖合同，已经支付的10万元定金赔偿给了董美琴，其要求埃菲特公司赔偿10万元损失即为该笔款项。董美琴表示，合同解除后，涉案房屋目前仍在董美琴名下。上述事实，有《房屋购买居间协议》、《服务确认书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》、银行转账记录以及当事人的陈述意见等在案佐证。本院认为：居间合同系居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，《补充协议》约定，金彤逾期支付购房款，其向董美琴已支付的全部款项充抵违约金，金彤向董美琴支付10万元定金的目的为购买涉案房屋，但其未在约定的期限内支付购房款、违反了合同约定，导致金彤损失了该笔款项，金彤提供的证据不足以证明系埃菲特公司的原因造成了金彤的该笔损失，《房屋购买居间协议》亦未对此进行约定，故对于金彤要求埃菲特公司赔偿10万元损失的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。《房屋购买居间协议》明确约定，金彤在同埃菲特公司提供的房屋出卖人签订房屋买卖合同时，应向埃菲特公司支付居间服务报酬95000元，金彤与涉案房屋出卖人董美琴于2016年8月7日签署《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》，则依据《房屋购买居间协议》的约定，金彤应于2016年8月7日向埃菲特公司支付居间服务报酬；《补充协议》亦约定，金彤逾期支付购房款，向董美琴已支付的全部款项充抵违约金，埃菲特公司有权继续收佣，故对于埃菲特公司主张金彤支付95000元居间服务报酬的诉讼请求，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）金彤于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）北京埃菲特国际特许经营咨询服务有限公司支付居间服务费九万五千元；二、驳回原告（反诉被告）金彤的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一千一百五十元、由原告（反诉被告）金彤负担（已交纳）；反诉案件受理费一千零八十八元，由原告（反诉被告）金彤负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  初淼二〇一六年十二月九日书记员  张玉