新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民 事 判 决 书(2016)新2325民初3824号原告：李志远，男，1987年12月5日出生，汉族，公民身份号码：×××，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县，公司职员。委托诉讼代理人：席孝武，新疆智瑞律师事务所律师。被告：新疆西域金鑫房地产开发有限公司。住所地：奇台县东关街***号。统一社会信用代码：×××。法定代表人：薛江，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗姣，女，1989年8月5日出生，公民身份号码：×××，系新疆西域金鑫房地产开发有限责任公司职员。原告李志远与被告新疆西域金鑫房地产开发有限公司（以下简称：金鑫房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案后，依法适用简易程序，于2017年1月16日公开开庭进行了审理，原告李志远的委托诉讼代理人席孝武，被告金鑫房产公司的委托诉讼代理人魏春到庭参加诉讼。因本案争议较大，裁定转为普通程序。依法组成合议庭，于2017年3月14日、12月15日公开开庭进行了审理。原告李志远的委托诉讼代理人席孝武，被告金鑫房产公司的委托诉讼代理人罗姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李志远向本院提出诉讼请求：1、被告向原告承担逾期交房的违约金17085元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年9月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于奇台县东关街金鑫古城人家10号楼1单元5层02号商品房一套，建筑面积为103.27平方米。房屋总价款为412873元。合同第十一条约定：被告应当在2015年11月30日前向原告交付房屋，被告在交付房屋时，应当向原告出示竣工验收备案证明、测绘报告、五方联合验收等资料。被告逾期交付房屋的，应当每日向原告承担全部房款万分之六的违约金。被告交付使用的房屋出现质量问题，被告应负责修复，修复后再进行交付。合同签订后，原告向被告支付了全部房款412873元，但被告未在合同约定的期限内向原告交付房屋，在原告的多次催促下，2016年1月7日被告仅向原告交付了房屋钥匙。但在交付钥匙时，未向原告出示竣工验收备案证明等资料文件。原告到房屋现场时，整栋楼仍在继续施工，房屋外墙保温、楼道、内墙粉刷的施工均未完工。原告在装修时发现房屋阳台多出渗漏，原告遂多次找到被告，要求被告重新修复并提供竣工验收备案证明。2016年6月20日被告将10号楼的防水重新进行了施工。被告重新施工后，原告才正式装修房屋。原告认为，被告逾期交付房屋的行为违反了双方签订的《商品房买卖合同》的约定，交付的房屋至今未竣工验收，其质量存在严重问题，给原告造成了经济损失。被告金鑫房产公司辩称：不同意原告的诉讼请求，1、原、被告签订的《商品房买卖合同书》约定的是2015年11月30日前交付房屋，被告已经以登报公告和邮政快递形式向原告发出了交房通知，是原告自己没有办理入住手续，被告不同意原告主张违约期限200天。2、2017年4月30日的签订了《商品房买卖合同面积差异补充协议》，协议第二条规定:双方按本条款的规定履行各自义务后，买受人不得依据双方签订的《商品房买卖合同书》以仲裁、诉讼等方式向出卖人主张其他任何权利。因此原告不应当再主张逾期交房的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年9月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发修建的位于奇台县东关街金鑫·古城人家小区10号楼1单元5层02号商品房一套，房屋总价值为412873元，并约定被告于2015年11月30日之前向原告交付房屋。《商品房买卖合同》第十二条约定：逾期交房责任...买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之六的违约金。《商品房买卖合同补充协议》第九条约定：买受人同意出卖人采用公告或邮寄送达方式均为对其本人的有效送达、通知方式。《商品房买卖合同》签订后，原告按期向被告支付房款。2016年1月7日原告办理了本案争议房屋的入住手续。2016年5月25日，本案争议小区相关商户在西部庭州网州长信箱反映该小区房屋质量相关问题，奇台县政府办公室于2016年6月8日在西部庭州网回复：关于《商品房小区是否被验收》的信件已收悉，现就有关情况说明如下：经我县住建局调查核实。奇台县金鑫·古城人家小区共计18个单位工程，其中办理竣工手续7个单位工程（金鑫·古城人家小区1#-7#住宅楼），剩余的11个单位工程未办理竣工手续（包括4栋花园洋房）。前期监理公司已组织五方验收（金鑫·古城人家房产项目A8#-A11#），但未通过最终的竣工验收。房屋存在顶楼漏水问题，施工单位已经整改。对于已交工存在质量问题的工程将继续监督各参建方，抓好工程质量。如有问题请与我县住建局质监站联系，电话：0994-721****。另查明，本案争议房屋工程于2015年12月25日经竣工验收。2015年12月1日，被告曾在昌吉日报刊登公告，内容为：”金鑫·古城人家住宅楼现已具备交付入住条件，自2015年12月1日起开始办理入住，现正式通知全体业主从即日起来我公司办理入住手续，否则按双主签订的《商品房买卖合同书》由业主自行承担相关责任。特此公告.新疆西域金鑫房地产开发有限公司奇台分公司.2015年12月1日”因预购时的房屋面积与实际交付的房屋面积有1.43平方米的面积差，2017年4月30日被告提供了《商品房买卖合同面积差异补充协议》，协议中规定：双方按本条款的规定履行各自义务后，买受人不得依据双方签订的《商品房买卖合同书》以仲裁、诉讼等方式向出卖人主张其他任何权利。但原告并未签字。本院认为:原、被告在平等、合法、自愿的基础上签订《商品房买卖合同书》，由原告购买被告开发的房屋，该合同合法有效，应受法律保护。随后虽然被告提交了《商品房买卖合同面积差异补充协议》，以证实原告不得再向被告主张其他损失，但该协议处原告并未签字，因此本院对该协议的效力不予认可。庭审中原、被告对原告已交付购房价款412873元及约定房屋交付的时间为2015年11月30日之前均无异议，本院上述事实予以确认。被告作为房屋出售人，应按照合同的约定及时向原告交付房屋，未按合同约定及时交付房屋的，应按合同约定向原告支付逾期交房的违约金。原、被告在《商品房买卖合同》中约定逾期交房按房屋总价款并按日万分之六承担违约金，现原告主张被告按照房屋总价款并按日万分之二支付违约金符合法律规定，应予支持。被告向本院提供的本案争议房屋楼房竣工验收时间为2015年12月25日，而向本院提供的在昌吉日报刊登通知住户入住的公告时间为2015年12月1日，显然2015年12月1日本案争议房屋还未竣工验收，故不可能符合入住条件。根据双方签订的合同约定，被告应当自2015年12月1日起实际交付之日止按日向原告支付违约金。因此对被告辩称逾期时间应计算至原告收到入住通知之日止的辩解理由，本院不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。因原告已在2017年1月7日办理了入住手续，故原告主张逾期交房时间按200天计算亦没有法律依据，本院不予支持。被告应自2015年12月1日起按房屋总价款412873元并按日万分之二承担违约金至2016年1月7日共计38天，总计3138元（412873元×38天×万分之二）。对于超出3138元的部分本院不予支持。综上所述。依照依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告新疆西域金鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李志远支付逾期交房的违约金3138元。二、驳回原告王明兵其他诉讼请求。本案受理费212元，由原告李志远负担172元，由被告新疆西域金鑫房地产开发有限公司负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长  陆 亮审 判 员  杨 倩人民陪审员  许明辉二〇一七年十二月十五日书 记 员  肖 军