贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔02民终2002号上诉人（原审被告）：肖肖，女。委托诉讼代理人：周乐。被上诉人（原审原告）：任德芬，女。委托诉讼代理人：严昭。委托诉讼代理人：刘高军。上诉人肖肖因与被上诉人任德芬房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省盘县人民法院（2016）黔0222民初4069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人肖肖的委托诉讼代理人周乐、被上诉人任德芬的委托诉讼代理人刘高军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖肖上诉请求：1、撤销贵州省盘县人民法院（2016）黔0222民初4069号民事判决，依法改判不支付被上诉人租金及违约金；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，不尊重客观事实，导致一审判决错误。1、上诉人及被上诉人签订的租赁协议第四条第一款中明确约定第二年的租金要提前10天支付，再加之被上诉人的起诉状中也描述2014年9月15日上诉人就明确表示拒付租金，这两点可以看出上诉人在2014年9月15日前就明确了不支付租金，根据《民法通则》第一百三十六条：“下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财务被丢失或者毁损的”的规定，被上诉人于2016年8月16日起诉已超过一年的诉讼时效。2、上诉人因经营不善早就与被上诉人协商不再承租被上诉人的房屋，双方口头协商达成一致后被上诉人同意于2014年9月15日解除房屋租赁协议。一方面，从上诉人配合被上诉人将房屋转租出去，大半年的时间内被上诉人与上诉人之间从未就房租事宜协商过，直到被上诉人起诉才知道；另一方面，被上诉人说上诉人欠租，但依旧退还了上诉人的押金，也不卡扣上诉人的转让费，这与交易习惯严重不符。3、本案判决的主要依据是上诉人与案外人刘娟娟签订的《店铺转让协议书》第五条“待甲方交清相关费用后，乙方一次性交清剩余转让费用”，一审法院将此理解为缴纳的相关费用是房租，在转让前上诉人一直在使用被上诉人的房屋。首先上诉人没有认可缴纳的相关费用是房租，其次上诉人不可能在亏损的情况下还一直使用房屋，最后，上诉人一审中一再强调《店铺转让协议书》只是基于将店内的装修及设备卖给案外人刘娟娟。4、上诉人一审中多次表示，承租被上诉人的房屋是与案外人邓文信合伙经营酒吧，欲追加其为被告，但一审法院不同意，这一做法违背了法律公平的原则，合伙的后果不应由上诉人一人来承担。任德芬辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉事实和理由依法不能成立，请求维持原判。任德芬向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告签订的《门面租赁合同》已于2015年10月16日终止；2、判令被告向原告支付拖欠的租金及逾期付款违约金共计78282.75元，租金从2014年9月15日计至2015年10月15日为72540元，逾期付款违约金暂计至2016年5月5日为5742.75元（按中国人民银行同期贷款利率四倍计算20个月），应计至实际付款之日止；3、判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告任德芬放弃确认原告与被告签订的《门面租赁合同》已于2015年10月16日终止的诉讼请求。一审法院认定事实：2012年9月15日，原被告双方签订《门面租赁合同》，约定原告将其合法拥有的坐落于盘县红果开发区王家大山江源路（浅水湾）6幢1-2层1-03号（房屋产权证号：盘房权证盘县字第000217**号，建筑面积78.69平方米）、1-05号（房屋产权证号：盘房权证盘县字第000217**号，建筑面积93平方米）门面房出租给被告用于经营，合同租期为7年，自2012年9月15日起至2019年9月15日止。租金及支付方式：一至二年租金按每平方30元计算，每年为66960元，第二年房租提前10天支付，第三年、第四年和第五年按每年递增10%计算，第六年至第七年的租金依据所在铺面的这一排门面取4家门面租金求平均值得出该门面每年的租金，租金支付方式：一次性付清，押金2000.00元。原告的权利和义务：1、租赁期限内在被告需要房子的手续时原告应配合；2、原告必须保证出租给被告的门面能够从事商业经营，不得将被告租用的房屋转租给任何第三者；3、在租赁期间，原告不得对所出租的房屋及房屋所在范围内的土地使用权设定抵押，并保证所出租房屋权属清楚，无共同人意见，无使用之纠纷；4、租赁期满，被告未续租的，原告有权收回房屋。被告添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备设施归被告所有，未能移动、拆除的设备设施归原告，保持门面内的基本装修整体性，被告应在租赁期满后5日内搬离。被告的权利与义务：1、被告按照本合同约定使用房屋，不承担门面的自然损耗的赔偿责任；2、被告在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修，原告不得干涉；3、在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费、债务由被告自行承担；4、按本协议约定支付租金；5、租期内，被告不能在门面内从事违法犯罪活动，否则原告有权终止合同。转让：在租赁期间内，被告有权自行转让，转让后需告知原告，原告无权干涉且继续履行本合同，转让之后的麻烦与原告无关，不得从事违法活动。双方还就房屋使用要求和维修责任、续租等进行了约定。被告支付了两年的租金后，从第三年起即从2014年9月15日起至2015年10月15日止的租金未付。2015年10月16日，原告作为丙方、被告作为甲方、案外人刘娟娟作为乙方达成了《店铺转让协议书》，约定：一、丙方同意甲方将自己位于红果浅水湾6栋JK转让给乙方使用，建筑面积为180多平方米，并保证乙方享有租房后的所有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、协议签定后丙方与甲方相关费用及事由不得影响到乙方的生产经营活动，否则乙方有权控告甲丙双方，并索要相关损失费用。三、店铺转让给乙方后，乙方向丙方另拟租房合同并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。四、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有（除甲乙双方商议后部分设备），租赁期满后房屋装修等到不动产归丙方所有，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行）。五、乙方在2015年9月22日前向甲方支付转让费共计人民币3600元，余15400元未付，待甲方缴纳相关费用后，乙方一次性交清剩余转让费，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。六、乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。2015年10月16日，被告收到原告退还的押金2000元。一审法院认为：原被告双方所达成的房屋租赁协议是双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行自己的权利义务，原告按照合同的约定向被告交付了所租赁的房屋，被告应当按照合同的约定向原告支付房屋租金。被告支付两年的租金后，第三年未再支付租金，第三年即2014年9月15日至2015年9月15日期间的租金计算为66960元＋66960元×10%＝73656元，原告仅主张房屋租金72540元的请求应予支持。因双方在合同中未约定违约金，故原告向被告请求支付违约金的主张不予支持。被告辩解在2014年9月15日以前被告明确表示拒绝支付租金，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，原告提起的诉讼已超过诉讼时效，丧失了胜诉权。但原告、被告及案外人刘娟娟于2015年10月16日达成的《店铺转让协议书》中明确约定：刘娟娟于2015年9月22日前向被告支付转让费3600元，余15400元未付，待被告缴纳相关费用后，刘娟娟一次性交清剩余转让费。该约定可以证实被告一直在使用所租赁的房屋，并明确表示要向原告交纳相关费用。故原告的主张并未超过诉讼时效，被告认为原告的起诉超过诉讼时效，丧失胜诉权的辩解不予支持。被告认为所租赁的房屋系用于合伙经营酒吧，并未提供证据证实，且房屋租赁合同系原被告之间达成的合意，被告将租赁房屋与他人如何经营属另一法律关系，故被告提出需追加其他合伙人作为共同被告参加诉讼的辩解不予支持。综上所述，原告向被告主张房屋租金的请求于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由被告肖肖于判决生效之日起十日内支付原告任德芬房屋租金72540元。二、驳回原告任德芬的其他诉讼请求。二审中，上诉人肖肖向本院提交如下证据：1、网上打印的《在逃人员撤销登记表》，用于证明被上诉人任德芬于2014年7月14日逃跑，致使上诉人肖肖无法与其取得联系。2、六盘水市红果经济开发区康信物业服务有限公司于2016年12月21日出具的《证明》，用于证明涉案房屋在2014年8月至2015年9月期间未营业，处于关闭状态。被上诉人任德芬质证意见：第一份证据与本案无关联性，达不到上诉人肖肖的证明目的；对第二份证据的真实性无异议，但租赁物是否处于关闭状态是上诉人肖肖自己的行为。被上诉人任德芬未向本院提交新的证据。本院对上诉人肖肖提交证据的分析与认定如下：上诉人肖肖提交的两份证据与本案的待证事实不具有关联性，本院不予确认。上诉人肖肖在二审庭审中提出不应追加邓文信作为本案当事人参加诉讼。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1、本案是否已经超过诉讼时效？2、上诉人肖肖是否应当向被上诉人任德芬支付租金。关于本案是否已经超过诉讼时效的问题。上诉人肖肖称其与被上诉人任德芬之间签订的《门面租赁合同》已于2014年9月15日经双方口头协商解除，但并未提供证据予以证明，对上诉人肖肖的该主张，本院不予采信。从双方当事人与案外人刘娟娟于2015年10月16日签订《店铺转让协议书》来看，应当认定上诉人肖肖与被上诉人任德芬于2015年10月16日达成了解除门面租赁合同的协议并一致同意将涉案门面转租给案外人刘娟娟。被上诉人任德芬从合同解除至提起本案诉讼，并未超过诉讼时效，故上诉人肖肖所提本案已经超过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于上诉人肖肖是否应当向被上诉人任德芬支付租金的问题。上诉人肖肖称其于2014年8月就不再使用涉案门面，并与被上诉人任德芬达成口头协议，不再支付2014年9月15日之后的租金，被上诉人任德芬对此不予认可。但是本院注意到，一是双方当事人与案外人刘娟娟签订转让协议时，并未提及上诉人肖肖差欠租金；被上诉人任德芬在二审庭审中也认可在转让门面时，其与上诉人肖肖既没有对欠付的门面租金进行结算，也没有约定偿还拖欠租金的时间及方式。显然不符合常理。二是在上诉人肖肖差欠被上诉人任德芬门面租金的情况下，三方签订转让协议时却约定由案外人刘娟娟直接将转让费支付给上诉人肖肖，也不符合常理。三是双方当事人与案外人刘娟娟签订转让协议当天，被上诉人任德芬退还了上诉人肖肖房屋押金2000元，被上诉人任德芬对于上诉人肖肖在还欠付其租金的情况下仍然退还押金不能作出合理解释。本院认为，应当认定双方当事人在与案外人签订转让协议时，被上诉人任德芬认可上诉人肖肖并不差欠其房屋租金，在此情况下，被上诉人任德芬退还了上诉人肖肖的押金2000元。故上诉人肖肖不应向被上诉人任德芬支付房屋租金。综上所述，上诉人肖肖提出不支付租金的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省盘县人民法院（2016）黔0222民初4069号民事判决；二、驳回任德芬的诉讼请求。一审案件受理费878.50元，二审案件受理费1757元，由被上诉人任德芬负担。本判决为终审判决。审判长 林 波审判员 徐 芳审判员 朱会峰二〇一六年十二月三十日书记员 杨清冰