上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初2170号原告张洪顺，男，1964年4月17日出生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人杨德保，上海伟创律师事务所律师。被告胡秀芳，女，1956年11月18日出生，汉族，住上海市普陀区。被告张万顺，男，1954年12月25日出生，汉族，住址同被告胡秀芳。被告张佳钟，男，1983年2月19日出生，汉族，住址同被告胡秀芳。第三人上海中盛房屋动迁有限责任公司，住所地上海市普陀区。法定代表人朱伟。委托代理人蔡建蒙。第三人上海益欣置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人钱林。委托代理人陈婳。原告张洪顺与被告胡秀芳、张万顺、张佳钟，第三人上海中盛房屋动迁有限责任公司、第三人上海益欣置业有限公司所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张洪顺及其委托代理人杨德保，被告胡秀芳、张万顺、张佳钟，第三人上海中盛房屋动迁有限责任公司的委托代理人蔡建蒙、第三人上海益欣置业有限公司的委托代理人陈婳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张洪顺诉称，原告与被告胡秀芳原系叔嫂关系，被告张万顺系原告的哥哥、被告胡秀芳的前夫，被告张佳钟系被告胡秀芳与张万顺的儿子。上海市真北路真北弄32号207室甲乙(以下简称系争房屋)原租赁户主为原告母亲施红英，1982年施红英去世后租赁户主变更为被告胡秀芳。1989年原告作为恢复户口人员(幼时曾被拐骗)由河南省迁回上海，落户于系争房屋居住，后因该房屋拥挤，原告在外借房居住至今。2005年原告从被告胡秀芳户口内分户另立户口。2010年10月，普陀区老真北地块实施旧区改造工作，第三人上海中盛房屋动迁有限责任公司系该地块的拆迁公司，系争房屋亦在改造范围之内。系争房屋属公房性质，建筑面积30.19平方米，该户居民居住困难应安置对象为原告及三被告四人。由于系争房屋的租赁房卡是一本，被告胡秀芳是租赁户主，故2010年11月21日，被告胡秀芳作为所有被拆迁人的代表和第三人上海中盛房屋动迁有限责任公司签订了拆迁补偿安置协议，该协议明确了被告胡秀芳所代表的所有被拆迁人可获得本市金耀南路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积56.01平方米)价格人民币495688.5元(以下币种均为人民币)、金耀南路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积74.52平方米)价格655776元、5号地块6幢独立单元101室(建筑面积55.22平方米)价格405038.7元，此外还获得补偿差价款260629.5元。然而被告胡秀芳在签订动迁购房办理产证协议书上，竟然背着原告将三套动迁房屋的产权人都确认为其所有，并领取了全部差价补偿款。被告胡秀芳的行为严重侵犯了应属于原告的安置待遇，故原告提起诉讼，请求判令原告享有系争房屋的动迁利益为454283.175元，并以该动迁款购买金耀南路XXX弄XXX号XXX室(动迁款与购房款之间的差价多退少补)。被告胡秀芳辩称，第一、原告在上海出生，4岁时被领养到河南，同时上海的户口注销。1989年原告希望被告帮忙将户口迁回上海，因当时政策规定只有未婚才能回沪，被告向有关部门隐瞒了原告的婚姻状况，托关系才将原告的户口从河南迁回上海并落户于系争房屋内，原告曾书面承诺不实际居住系争房屋，若今后发生动拆迁，也与其无关，但书面承诺已经丢失，之后原告女儿户口迁入时原告代表其女儿也写了承诺，其女儿不得主张系争房屋的任何权利。事实上，原告在户口迁回上海之前一直居住在河南，迁回后也从未长期居住过系争房屋，仅仅是偶尔来上海时暂住一两天。第二、自1999年开始，系争房屋由被告对外出租并收取租金，原告从未主张过租金补贴。2009年得知系争房屋将要动迁的消息后被告收回房屋交由被告张万顺居住。动迁协议签订前，原、被告曾进行过沟通，原告承诺放弃动迁利益，被告考虑亲情因素自愿补偿原告5万元。第三、根据安置协议，被告认可原告享有22平方米的托底保障利益，但原告已经承诺放弃该利益。第四、目前获配的三套房屋已交付，动迁结余款也在被告处。其中金耀南路的两套已经办理产权，产权人是被告胡秀芳，因三被告他处有住房，故已将该两套房屋对外出售。另有一套青浦区凤马塘路房屋还未办理产权登记。综上，不同意原告的诉讼请求。被告张万顺、张佳钟的辩称意见同被告胡秀芳。第三人上海中盛房屋动迁有限责任公司述称，本次动迁以租赁凭证记载的承租人为被拆迁人，与其签订动迁协议，由承租人来安置同住人，原告在本次动迁中被认定为同住人来考虑，原、被告四人均被认定为享受托底保障。该户动迁所得的三套房屋以及结余的26万余元动迁款已全部给付被告胡秀芳。第三人不参与原、被告内部的具体分配。第三人上海益欣置业有限公司述称，对原告的诉讼请求不发表意见，尊重法院判决。经审理查明，原告系被告张万顺的弟弟，被告胡秀芳与张万顺原系夫妻关系，被告张佳钟系双方之子。系争房屋原承租户名为原告母亲施红英。1964年4月19日，原告报出生户口于上海市同泰新村XXX号，1967年1月10日迁往江苏省宝应天平公社，1968年8月31日由江苏省宝应天平公社迁入系争房屋，1971年12月31日文化革命前夕去向不明，户口注销，1989年8月25日由河南省武陵县二铺营乡西营村迁入系争房屋。1995年6月13日，系争房屋内分立为两本户口簿，其中原告与被告张万顺为一本，被告胡秀芳与被告张佳钟为另一本。1996年3月18日，被告胡秀芳向长风房管所提出申请，称因原户主施红英去世，特申请房管部门将系争房屋户名变更为自己，承诺保证按政策可回沪亲属的居住使用权。2010年普陀区老真北旧区改造(一期)启动动迁安置，系争房屋在征收范围之列。2010年11月15日，被告胡秀芳在出具给第三人上海中盛房屋动迁有限责任公司的《申请》中指出，原、被告以及被告张佳钟妻子共一家五口借住他处，特申请参照托底照顾。2010年11月19日，普陀区老真北地块旧区改造工作领导小组办公室出具《普陀区老真北旧区改造(一期)居住困难应安置对象认定单》，载明该户居民居住困难户应安置对象为原、被告四人。2010年11月21日，被告胡秀芳(被拆迁人、房屋承租人、乙方)与第三人上海中盛房屋动迁有限责任公司(拆迁人的代理人、甲方)就系争房屋签订《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》，协议载明：房屋类型为旧里，房屋性质公房，公房租赁凭证记载居住面积19.6平方米，建筑面积30.19平方米；房屋价值补偿款为865703.37元；乙方选择货币补偿后，根据基地拆迁补偿安置方案，购买甲方提供的动迁安置房3套，房屋总建筑面积185.75平方米；甲方按规定付给乙方的各类补贴和奖励费用详见《动迁安置结算单》。同日，第三人上海中盛房屋动迁有限责任公司出具《动迁居民安置结算单》，载明在册人口数4人，货币安置总款为XXXXXXX.7元，包括四大方面，(一)房屋评估价格共计XXXXXXX.70元：1、房屋评估价格477989.21元，2、价格补贴145966.96元，3、房屋套型补贴241747.20元，4、居住困难购房减免612999.33元；(二)奖励费270000元：5、签约奖80000元，6、原面积搬迁奖150000元，7、无证面积残值补贴30000元，8、原房屋装饰补贴10000元；(三)有条件享受奖励费10000元：11、摇奖平均奖10000元；(四)家电补贴等2630元：12-19项为搬家补助费、电器、设备等移装费；20、期房临时补助费55800元。征收后共安置三套房屋，分别为金耀南路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积56.01平方米，一室一厅，价格495688.5元)，金耀南路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积74.52平方米，两室一厅，价格655776元)，5号地块独立单元6幢101室(建筑面积55.22平方米，一室一厅，价格405038.7元)，安置面积共计185.75平方米，安置房屋总款为XXXXXXX.20元。实际支付动迁居民货币款为货币安置总款与安置房屋总款的差额即260629.50元。上述协议签订后，三套房屋均已交付被告胡秀芳，其中金耀南路的两套房屋登记至被告胡秀芳名某，被告胡秀芳分别于2016年4月、5月出售给案外人并已登记在案外人名某，另有一套房屋地址明确为本市青浦区华新镇凤马塘路XXX弄XXX号XXX室，面积为58.70平方米。2014年1月10日，被告胡秀芳与第三人上海益欣置业有限公司就青浦区房屋签订《上海市商品房预售合同》，约定总房价款为430564.5元。合同签订后，被告胡秀芳办理了进户手续，但产权还未过户至被告胡秀芳名某。另查明，(一)原告2001年定居上海前，一直居住在河南，偶尔来上海时居住系争房屋，2001年定居上海后，原告在外租房居住，系争房屋由被告胡秀芳对外出租。(二)原告未享受过任何福利分房、补贴或其他动迁利益。现原告认为其应获得本次动迁的安置权益，将被告诉至本院，请求判决如其诉请。原告补充意见如下：一、被告提供的录音中原告同意5万元补偿是基于被告胡秀芳向原告表示全部动迁利益只有20余万元，原告从未向被告承诺过放弃系争房屋的动迁利益。二、原告主张系争房屋总的征收利益中除第8项、第12-19项外的四分之一，若判决原告取得一套房屋，原告愿意多退少补，至于具体哪一套房屋由法院认定。庭审中，被告申请证人侯某某出庭作证，其证人证言为：证人是被告胡秀芳的徒弟，证人在1989年看到过原告手写的承诺书，内容大致为被告胡秀芳将原告户口迁入系争房屋，原告不会实际居住，今后动拆迁也与其无关。原告对证人证言不认可，认为证人与被告胡秀芳系师徒关系，且关于看到承诺书的时间上证言与其书面证词不一致，该证言不应得到采信。被告对证人证言无异议。被告另申请证人潘某某出庭作证，其证人证言为：证人是被告的邻居，被告胡秀芳向证人提及要将原告女儿户口迁入系争房屋，证人提醒此事会有后遗症，被告胡秀芳称原告保证不享有房屋任何权利，并给证人看了承诺书，落款时间是1989年。原告认为证人所述是原告女儿落户时的承诺，与本案无关。被告表示证人混淆了原告与代表原告女儿的两份承诺。本院认为，原、被告对房屋拆迁补偿安置协议的效力均未表示异议，本院予以确认。公房被征收后，对房屋享有居住使用权益以及被认定为符合居住困难安置对象的个人均有权获取安置利益，该利益的分配并非取决于房屋承租人的意愿而是应当遵循法律的规定及征收协议的约定。原、被告四人被认定为居住困难安置对象，则通过本次安置所得的补偿应足以用于解困而不仅限于对补偿款中居住困难补贴的分配，换言之，原告有权要求对全部补偿利益进行分割并认购相应的配套安置房。被告辩称原告在落户时向其作出了不实际居住、放弃动迁利益的书面承诺以及动迁前后原告在放弃动迁利益的前提下被告自愿补偿5万元，因被告无法提供该书面承诺，且提供的其他证据不足以证明上述辩称，本院不予采信。至于分配原则，本院认为，安置补偿利益的分配过程中，基于每个家庭成员的居住条件、户口状况、家庭贡献各有不同，故对每一户的利益分配应该结合该户的实际情况而定，实行绝对地平均分配或显著失衡地不平均分配都将违反民事活动等价有偿、公平合理的基本原则，因此，本院将根据上述原则结合该户具体情况对安置利益的分配进行酌定，酌定参考的因素包括房屋的来源、原被告之间的亲属关系、家庭成员情况、房屋的实际居住和使用管理以及原告庭审中自认应当排除在外的部分补贴奖励等。因三被告的立场保持一致，故本院不再对被告之间的利益进行分割而由其自行解决。本院结合上述分配原则以及酌定因素后认为被告胡秀芳安置原告的方式以原告取得青浦区房屋(房价款430564.5元)为宜。因被告胡秀芳已与第三人上海益欣置业有限公司就青浦区房屋签订《上海市商品房预售合同》，故该合同应予以解除，为避免讼累，本院一并予以判明。综上所述,依照《中华人民共和国物权法》第四条之规定，判决如下：一、解除被告胡秀芳与第三人上海益欣置业有限公司就上海市青浦区华新镇凤马塘路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市商品房预售合同》，被告胡秀芳与第三人上海益欣置业有限公司应于本判决生效之日起十日内办理上述合同的网上备案撤销手续；二、上海市青浦区华新镇凤马塘路XXX弄XXX号XXX室房屋由原告张洪顺申购，第三人上海益欣置业有限公司应于上述合同的网上备案撤销手续办妥之日起十日内协助原告张洪顺办理上述房屋的产权过户手续。本案保全费人民币2672元，由三被告负担。本案受理费人民币21154元，由原告负担人民币1154元，三被告负担人民币20000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  余莉敏审 判 员  陈文丽人民陪审员  葛秀宝二〇一六年十二月三十日书 记 员  陈文渊附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。