四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川16民终1147号上诉人（原审被告）：广安龙凤房地产开发有限公司，住所地四川省邻水县。法定代表人：黄龙凤，执行董事。委托诉讼代理人：叶洋，四川欣锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ，四川欣锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭兴平，男，生于1981年5月19日，汉族，住四川省邻水县。被上诉人（原审原告）：肖冬梅，女，生于1981年11月9日，汉族，住四川省邻水县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：祝瑜灼，重庆依斯特律师事务所律师。上诉人广安龙凤房地产开发有限公司因与被上诉人谭兴平、肖冬梅房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省邻水县人民法院（2016）川1623民初24号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人广安龙凤房地产开发有限公司的委托诉讼代理人ＸＸ、被上诉人谭兴平、肖冬梅的委托诉讼代理人祝瑜灼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广安龙凤房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判决，改判驳回二被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：延迟办证的责任是政府相关职能部门的行政行为所致，不是上诉人的原因造成的，上诉人不存在违约行为，相关政府部门延迟作出办证所必须资料的行政行为构成了合同法上的不可抗力，上诉人不应当承担违约责任，一审认定上诉人构成违约系认定事实不清、适用法律错误。二被上诉人辩称，出现逾期办证的原因是因为上诉人违规超建受到行政处罚所致，一审法院根据竣工验收规划执行情况确定书等证据逐一认定了该事实，至于上诉人称逾期办证的原因是四川众合测绘公司以及政府行政职能部门的行为所致，属于上诉人与第三方的民事纠纷或行政纠纷，不构成上诉人逾期办证不承担违约责任的免责事由，因此原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。谭兴平、肖冬梅向一审法院起诉请求：判令广安龙凤房地产开发有限公司支付谭兴平、肖冬梅因逾期办理房屋产权登记所产生的违约金31,007元(29,162元+1,845元)；本案诉讼费用由广安龙凤房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：广安龙凤房地产开发有限公司与谭兴平、肖冬梅双方于2010年10月2日签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：谭兴平、肖冬梅以369,146元的总价款购买广安龙凤房地产开发有限公司开发的位于邻水县鼎屏镇环城路东二段森林豪庭2号楼2－16－3号房屋；广安龙凤房地产开发有限公司应当在2012年3月31日前向谭兴平、肖冬梅交付该商品房；广安龙凤房地产开发有限公司应当在2012年10月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因广安龙凤房地产开发有限公司的责任，未在约定期限内办理该商品房所在楼栋的权属证明的，广安龙凤房地产开发有限公司自其应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之日起至实际取得权属证明之日止按日向谭兴平、肖冬梅支付全部已付房款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；如因广安龙凤房地产开发有限公司的责任，谭兴平、肖冬梅未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，广安龙凤房地产开发有限公司按已付房款的0.5%向谭兴平、肖冬梅支付违约金。合同签订后，谭兴平、肖冬梅按照合同约定支付了购房款369,146元，广安龙凤房地产开发有限公司于2012年4月9日将案涉房屋交付给谭兴平、肖冬梅。广安龙凤房地产开发有限公司未在2012年10月31日前取得案涉房屋所在楼栋的权属证明。同时查明,开发建设的森林豪庭2号楼工程项目于2012年8月19日竣工验收。广安龙凤房地产开发有限公司于2012年1月18日委托四川合众四维测绘科技有限责任公司邻水测绘分公司对森林豪庭的1、2号楼进行测绘，测绘部门收到测绘委托后于2013年1月18日对森林豪庭1、2号楼进行了测绘，并于2013年12月25日出具了测绘报告。2013年1月20日，广安龙凤房地产开发有限公司向邻水县住房和城乡规划建设局提出“森林豪庭”工程项目竣工验收及超面积问题及时处理申请。邻水县住房和城乡规划建设局于2014年5月23日对龙凤房地产公司作出了邻住建局确【2014】1号《邻水县住房和城乡规划建设局县城城市规划区内工程项目竣工验收规划执行情况确认书》，于2014年9月15日对龙凤房地产公司作出建设行政处罚决定。2014年9月30日，邻水县住房和城乡规划建设局向邻水县房产监理所发出《关于森林豪庭建设项目规划确认情况的通知》，通知载明“你所按我局原已发出的规划执行情况确认书（邻住建局确【2014】1号）确认的面积办理相关权证手续”。后广安龙凤房地产开发有限公司和谭兴平、肖冬梅向邻水县房地产业产权监理所提出房屋登记申请，案涉房屋产权于2015年12月2日登记在原告名下。一审法院认为，广安龙凤房地产开发有限公司与谭兴平、肖冬梅签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。谭兴平、肖冬梅作为买受人其主要义务是支付价款，广安龙凤房地产开发有限公司作为出卖人其主要义务是交付房屋并为原告办理产权登记。谭兴平、肖冬梅按照合同约定支付了价款，广安龙凤房地产开发有限公司理应按照合同约定期限为谭兴平、肖冬梅办理产权登记。合同约定如因广安龙凤房地产开发有限公司的责任，使谭兴平、肖冬梅未在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书，广安龙凤房地产开发有限公司应按照已付房款的0.5％支付违约金。本案中，商品房交付时间为2012年4月9日，谭兴平、肖冬梅取得案涉房屋产权的时间为2015年12月2日，广安龙凤房地产开发有限公司显然未使原告在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书，广安龙凤房地产开发有限公司的行为构成违约，应当承担违约责任，即按照已付购房款369,149元的0.5％支付违约金1,845元。对于谭兴平、肖冬梅主张被告支付因未在合同约定的期限内取得该商品房所在楼栋的初始登记的违约金29,162元的问题，一审认为，赔偿性违约金的主要功能在于填补守约方损失，广安龙凤房地产开发有限公司未在约定期限内办理该商品房所在楼栋的权属证明的违约行为并未给原告造成实际损失，加之在办理产权初始登记的问题上，初始登记是为了保障买受人的交易安全，案涉房屋现已交付谭兴平、肖冬梅使用并办理了产权登记手续，交易风险不复存在。同时，因双方约定的“出卖人应当在2012年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明”与“出卖人应使买受人在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书”的目的根本一致，均系为了保障谭兴平、肖冬梅在约定的期限内取得案涉房屋产权，广安龙凤房地产开发有限公司已因未在约定的期限内让谭兴平、肖冬梅取得案涉房屋产权承担违约责任，同样的行为不宜重复承担违约责任，故对于谭兴平、肖冬梅的该项诉讼请求，一审法院不予支持。广安龙凤房地产开发有限公司辩称未在合同约定的360日内使谭兴平、肖冬梅取得房屋产权登记证书系政府职能部门和测绘公司的原因及迟延提交办证所需材料导致，因此不应当承担违约责任。依据《合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”如广安龙凤房地产开发有限公司认为因第三人政府职能部门和测绘公司的原因造成迟延办证，也应当向谭兴平、肖冬梅承担违约责任。其与相关职能部门及测绘公司之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。另外，广安龙凤房地产开发有限公司未提交证据证明原告迟延提交办证所需的材料，故对广安龙凤房地产开发有限公司的上述辩称理由，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，判决：一、广安龙凤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付谭兴平、肖冬梅违约金1,845元。二、驳回谭兴平、肖冬梅的其它诉讼请求。案件受理费580元，由谭兴平、肖冬梅负担150元，广安龙凤房地产开发有限公司负担430元。本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为因第三人政府职能部门和测绘公司的原因造成迟延办证的情况下上诉人是否要向被上诉人承担违约责任。广安龙凤房地产开发有限公司与谭兴平、肖冬梅签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方在合同中约定如因广安龙凤房地产开发有限公司的责任，使谭兴平、肖冬梅未在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书，广安龙凤房地产开发有限公司应按照已付房款的0.5％支付违约金。本案所涉商品房交付时间为2012年4月9日，谭兴平、肖冬梅取得案涉房屋产权的时间为2015年12月2日，广安龙凤房地产开发有限公司迟延行为构成违约，应当承担合同约定的违约责任。上诉人称，延迟办证的责任是政府相关职能部门的行政行为所致，构成了合同法上的不可抗力，不是上诉人的原因造成的，上诉人不应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，即使因第三人政府职能部门和测绘公司的原因造成上诉人出现迟延办证的违约情形，上诉人也应当向谭兴平、肖冬梅承担违约责任。上诉人与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定可另案解决。综上所述，上诉人广安龙凤房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由广安龙凤房地产开发有限公司负担本判决为终审判决。审 判 长  张登贵代理审判员  叶官清代理审判员  梁 成二〇一六年十二月二十八日书 记 员  唐双霜