湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘11民终2030号上诉人（原审原告）：艾竹如。委托诉讼代理人：艾奇斌，系艾竹如长子。被上诉人（原审被告）：陈东波。上诉人艾竹如因与被上诉人陈东波租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2016）湘1103民初2085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日受理后，依法组成合议庭，于2016年10月20日上午公开开庭进行了审理，上诉人艾竹如的委托诉讼代理人艾奇斌，被上诉人陈东波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。艾竹如上诉请求：1、撤销原审判决的第二、三、四项，改判被上诉人给付上诉人：（1）2015年9月至2016年6月20日的租金和违反合同约定的罚金18,100元（按合同约定，并扣除签约押金）；（2）2016年6月20日至判决生效日所产生的合同中约定的租金和罚金。2、被上诉人赔偿上诉人财物损失约4600元。3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、依据原审判决第一项“终止原告艾竹如与被告陈东波于2014年4月20日签订的《房屋出租合同》”，上诉人与被上诉人之间的租赁合同于判决生效前一直有效，因此，被上诉人应支付上诉人2015年9月至判决生效日止的租金。2、原审认定罚金和违约金二者只能选择其一，没有法律依据，因此，被上诉人除支付违约金外，还应支付罚金。3、上诉人已提供出租房屋及家具受损的照片，上诉人已尽到自己的举证责任，原审法院未到现场查实，即对该证据不予采信，并对上诉人因此造成的损失4600元不予认定错误，所交押金应优先抵扣水、电费及上诉人财产损失后才能退还。陈东波辩称，1、上诉人与被上诉人之间的租房合同已于2015年11月20日解除，上诉人不按合同第七条约定办理交接手续，一切损失应由上诉人承担。2、被上诉人仅欠上诉人2015年10月至2015年11月20月一个月的租金1700元，加违约金500元。艾竹如向一审法院起诉请求：1.判决被告支付原告2015年9月-2016年6月20日租金和违反合同约定的罚金18,100元（按合同约定，并扣除签约押金）及6月20日后产生的租金；2.被告赔偿原告损坏财物损失约4600元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实:原、被告于2014年4月20日签订了一份《房屋出租合同》。合同主要内容：一、租赁期限自2014年4月20日起至2018年4月20日止，房屋月租金1700元/月；二、出租期内，被告必须每两个月向原告缴纳租金3400元，不准拖欠，否则原告按违约处理被告，除处罚金30元/天外，同时有权终止合同，由此造成的一切损失由被告自负；三、因故致使本合同提前终止时，由终止方提前三个月通知对方，经双方协商，办理好各种交接手续，并由提前终止方赔偿另一方违约金500元。合同签订的当日，被告向原告交纳了5000元押金和预交两个月的租金3400元，原告将房屋交付给被告使用。被告在租赁期间，因故终止租赁合同，于2015年11月20日搬出租赁房屋，2015年8月20日向原告交纳了2015年8月20日起至2015年10月20日止的租金3400元。2015年11月20日，被告电话通知原告提前终止合同，原告不同意，被告擅自搬出租赁房屋，2016年1月20日原告向被告下达交纳租金和违约金及损坏物品等的告知书，被告则以已按合同约定提前三个月通知原告终止《房屋出租合同》。一审法院认为，本案系租赁合同，原、被告签订的《房屋出租合同》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律的规定，系有效合同。合同签订后，原告按合同约定履行了义务，被告按合同约定交纳了2015年10月20日前的租金，2015年10月20日至2016年1月的租金，从被告提交的证据三可以认定被告对此三个月的租金予以认可。按照双方签订的合同以及合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本案被告不履行合同义务，应当承担继续履行的违约责任，故原告提出被告支付租金的请求，依法部分予以支持。按照双方签订的《房屋出租合同》第三条约定，“因故致使本合同提前终止时，由终止方赔偿另一方违约金500元”，现被告提前终止合同，应当赔偿原告违约金500元，故原告要求被告支付违约金500元的诉讼请求，依法予以支持。原告要求被告支付罚金18,100元的请求，原被告双方在合同中既约定了罚金，又约定了违约金的，二者只能选择其一，合同约定“处罚金30元/天”，明显过高，依法不予支持。合同终止后，原告应当退还被告房屋押金5000元。原告要求被告赔偿财物损失4600元，没有提交相应的证据予以证实，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同》第一百零七条、第一百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、终止原告艾竹如与被告陈东波于2014年4月20日签订的《房屋出租合同》；二、被告陈东波在本判决生效后三日内给付原告艾竹如2015年10月20日起至2016年1月20日的租金5100元；三、被告陈东波在本判决生效后三日内向原告艾竹如支付违约金500元；四、原告艾竹如在本判决生效后三日内退还被告陈东波房屋押金5000元；上述二、三、四项相抵被告陈东波给付原告艾竹如600元；如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告艾竹如其他诉讼请求。本案受理费368元，减半收取184元，由原告陈东波负担。二审中，上诉人向本院提供了如下证据：1、齐和辉的证明，拟证明是齐和辉发现上诉人出租房屋出现异常，无人管理，并告知上诉人的事实。2、上诉人出租房屋用水用电证明，拟证明上诉人出租给被上诉人的房屋2016年1月产生了水电费，可以说明上诉人与被上诉人之间的合同未在2015年11月20日终止。被上诉人对上诉人提供的证据质证认为，对上诉人提供的两份证据均有异议，被上诉人2015年11月20日已搬离出租房屋，之后的事实与被上诉人无关。对上诉人提供的证据，本院依法认证如下，证据1，证人齐和辉未出庭作证，上诉人亦未提供相应证据与该证言相佐证，故对证据，本院不予采信。证据2、不是用水用电相关管理部门出具，该证据形式上不符合法律规定，不予采信。本案二审查明的事实除一审认定的“2015年11月20日，被告电话通知原告提前终止合同，原告不同意，被告擅自搬出租赁房屋”外，其他事实与一审认定的事实一致，对一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用，承租人依合同约定支付租金的合同。本案上诉人将房屋交给被上诉人使用，被上诉人应当按约定支付租金。本案争执焦点是：一、被上诉人应支付多少租金及违约金给上诉人。1、上诉人与被上诉人签订的《房屋出租合同》第三条约定，“被上诉人应在签约当天、6月20日、8月20日、10月20日、12月20日、2月20日各交两个月租金（3400元），不准拖欠，否则，甲方（上诉人）按违约处理乙方（被上诉人），除处罚金30元/天外，同时有权终止合同，由此造成的一切损失由乙方自负”，该约定应是双方对支付租金期限的约定和延期支付租金的违约责任约定。庭审中双方一致认可被上诉人租金交至2015年10月20日，10月20日以后的租金，被上诉人未予交纳，因此，被上诉人应向上诉人支付租金。2、依据已查明的事实，上诉人2016年1月已知道被上诉人搬离出租房屋的事实，因此，被上诉人2016年1月以后便未再使用出租房屋，《房屋出租合同》事实上2016年1月即已解除。被上诉人陈述其2015年11月20日即已搬出出租房屋，但除被上诉人本人陈述外，无任何证据予以证实，且原审判决被上诉人给付2015年10月20日至2016年1月20日的租金，被上诉人未提出异议。因此租金应支付至2016年1月20日止，原审判决第一项表述虽有不当之处，但双方签订的《房屋出租合同》已于2016年1月解除，上诉人提出被上诉人应支付租金至本案判决生效时止的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予支持。3、《房屋出租合同》第七条约定，“因故致使本合同提前终止时，由终止方提前三个月通知对方，经双方协商，办理好各种交接手续，并由提前终止方赔偿另一方违约金500元”。这是双方对合同提前解除的约定。因此，原审判决被上诉人给付500元是被上诉人提前解除合同的违约金，不是延期支付租金的违约金，对于延期支付租金的违约金，被上诉人仍应当支付。《房屋出租合同》约定，延期支付租金的，应支付违约金30元/天，本院认为，双方约定租金为1700元/月，而违约金即到了900元/月，该约定过高，应作相应调整，可以比照中国人民银行公布的同期贷款利率支付违约金，因此上诉人提出被上诉人应支付违约金的上诉理由，本院部分予以支持。二、被上诉人是否应当赔偿上诉人损失。虽无直接证据证实房屋内的家具系被上诉人损坏，但被上诉人不按约定支付租金，并在未事先告知上诉人的情形下擅自搬离出租房屋，造成房屋处理无人管理的状态。被上诉人提出曾打电话告知上诉人搬离出租、合同需提前解除这一事实，但除其本陈述外，未提供任何证据加以证明，因此被上诉人存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案继续履行已不可能，因此被上诉人应赔偿上诉人损失。根据《房屋出租合同》，上诉人不仅为被上诉人提供了房屋，还提供了家具，并在租赁合同后附了图，上诉人主张损失即《房屋出租合同》中所附家具的损失。上诉人主张的4600元家具损失虽不是鉴定机构出具，但鉴于本案的实际情况，本院酌情认定其损失为2000元。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省永州市冷水滩区人民法院（2016）湘1103民初2085号民事判决第一、二、三、四项，即终止上诉人艾竹如与被上诉人陈东波于2014年4月20日签订的《房屋出租合同》；被上诉人陈东波在本判决生效后三日内给付上诉人艾竹如2015年10月20日起至2016年1月20日的租金5100元；被上诉人陈东波在本判决生效后三日内向上诉人艾竹如支付违约金500元；上诉人艾竹如在本判决生效后三日内退还被上诉人陈东波房屋押金5000元。二、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2016）湘1103民初2085号民事判决第五项。三、由被上诉人陈东波支付上诉人艾竹如违约金（按中国人民银行同期贷款利率计算，其中2015年10月20日至12月20的租金3400元自2015年10月20日起计算，2015年12月20日至2016年1月20日的租金1700元自2015年12月20日起计算，至租金支付完毕时止）。四、由被上诉人陈东波赔偿上诉人艾竹如财产损失2000元，限被上诉人陈东波自本判决送达之日起三日内付清。五、驳回上诉人艾竹如其他诉讼请求。一审案件受理费184元，由被上诉人陈东波负担；二审案件受理费368元，由上诉人艾竹如负担300元，被上诉人陈东波负担68元。本判决为终审判决。审 判 长  李秋云审 判 员  魏 蓉代理审判员  王 荣二〇一六年十二月十二日书 记 员  卢 颖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。