上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初11819号原告(反诉被告)郭华，男，1962年3月14日生，汉族，住上海市杨浦区。原告(反诉被告)顾惠金，女，1956年6月27日生，汉族，住址同上。原告(反诉被告)郭鑫维，男，1989年1月19日生，汉族，住址同上。上列三原告的共同委托代理人徐佳，上海君澜律师事务所律师。被告(反诉原告)张超，男，1982年7月23日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人李环，上海济昀律师事务所律师。原告(反诉被告)郭华、顾惠金、郭鑫维与被告(反诉原告)张超房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)郭华、顾惠金、郭鑫维及其共同委托代理人徐佳，被告(反诉原告)张超及其委托代理人李环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)郭华、顾惠金、郭鑫维诉称，2016年1月12日，郭华、顾惠金、郭鑫维与张超签订了《上海市房地产买卖合同》、补充协议，约定，张超将宝山区塔源路XXX弄XXX号1_3层房屋(以下简称120号房屋)出售给郭华、顾惠金、郭鑫维，房屋总价260万元，首付款90万元，第二笔房款115万元，第三笔房款50万元以贷款方式支付，尾款为5万元。2015年11月25日、26日，郭华、顾惠金、郭鑫维共支付张超10万元。2016年1月12日，郭华、顾惠金、郭鑫维支付张超房款80万元。郭华、顾惠金、郭鑫维也准备好了115万房款，50万元贷款也已经审批通过，但张超因房价上涨拒绝办理过户。故郭华、顾惠金、郭鑫维要求张超将120号房屋过户给郭华等，张超支付房价260万元20%的违约金52万元。被告(反诉原告)张超反诉并辩称，郭华、顾惠金、郭鑫维没有按约办理贷款手续，经张超催告后仍不予理睬，致使双方未能在合同约定的2016年3月31日办理过户，郭华等也未按约支付房款。2016年4月21日，张超向郭华等发出了告知函，要求解除《上海市房地产买卖合同》，不同意郭华等的诉请。现张超反诉要求确认《上海市房地产买卖合同》于2016年4月22日解除，郭华等支付违约金41.2万元。原告(反诉被告)郭华、顾惠金、郭鑫维针对反诉辩称，郭华、顾惠金、郭鑫维没有逾期办理贷款，因合同没有说明120号房屋系非普通住宅，郭华、顾惠金、郭鑫维办理公积金贷款时被告知，名下有两套房的不能办理公积金贷款。郭华、顾惠金、郭鑫维待自己名下的房屋出售后，再申请办理公积金贷款。2016年3月11日，郭华、顾惠金、郭鑫维的第二次公积金贷款申请初审通过，立即告知了张超。4月1日，郭华、顾惠金、郭鑫维通知张超于4月5日配合办理贷款复审手续，张超要求郭华、顾惠金、郭鑫维补偿8万元，郭华等予以了拒绝。但张超仍于4月5日配合办理了公积金贷款手续。4月28日，郭华等拿到了审税报告，但张超不同意继续履行合同。不同意张超的反诉请求。经审理查明，2015年11月25日、26日，郭华、顾惠金、郭鑫维共支付张超10万元。2016年1月12日，张超(甲方)与郭华、顾惠金、郭鑫维(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方购买甲方120号房屋，转让价款共计206万元；甲乙双方确认于2016年3月31日前办理过户；乙方迟延付款的，每逾期一日，应按应付未付额的每日万分之五支付违约金；逾期超过20日，甲方有权单方以书面形式解除合同，乙方收到解除通知之日起七日内除支付前款逾期违约金外，还应当按总房价的20%支付违约金；甲方未按约交接房地产的，每逾期一日，甲方按乙方已付款的日万分之五支付违约金，如逾期超过20日，乙方可以起诉强制甲方交付，并且乙方有权要求甲方按总房价的20%支付违约金。合同补充条款约定，在甲乙双方签订本合同后两个工作日内，乙方支付甲方首付款90万元，其中包含已付定金10万元；乙方需办理纯公积金贷款购房上述房屋，在双方签订本合同后十个工作日内，乙方申请贷款并提交齐全的材料，乙方贷款金额为50万元；如乙方贷款申请未获通过或者通过的贷款额度不足，则在送件前，乙方将不足部分支付给甲方；甲方于款清当日将房屋交付乙方。合同附件三付款协议约定，乙方于签订本合同后两个工作日内支付90万元(包含已付定金10万元)，于交易过户前支付66万元，甲乙双方办理过户手续后，以贷款银行发放贷款的方式直接将房款50万元支付给甲方(以银行放款时间为准)。当日，张超(甲方)与郭华、顾惠金、郭鑫维(乙方)签订了补充协议，约定，买卖合同中约定的房屋总价为206万元，但该房屋实际成交总价为260万元；乙方于签订《上海市房地产买卖合同》后两个工作日内支付90万元，含已付定金10万元，于交易过户前支付115万元，于甲乙双方办理过户后，以贷款银行发放贷款的方式支付50万元；交房当日待甲方结清水、电、煤气、物业费用，及户口迁出，甲方双方对该房地产进行验看清点，甲方将房屋交付乙方，乙方将尾款5万元支付给甲方；本协议与买卖合同不符之处，以本协议为准；除甲方房产税(截止交易过户当日)自理外，本次交易中涉及的其他税、费全部由乙方承担。同日，郭华、顾惠金、郭鑫维支付张超房款80万元。3月9日，张超发短息给郭华，称如果按照现在的速度，郭华无法在3月底过户，造成张超和其上家违约。郭华回复尽其所能。3月11日，郭华发短息给张超，称已经办好公积金贷款的第一个手续，让张超准备好建行卡。张超反问，张超询问中介要到4月15日才能过户？3月25日，张超发短息通知郭华于3月31日前完成过户，否则将追究违约责任。4月1日，郭华通知张超于2016年4月5日上午办理公积金贷款事宜。4月5日，张超配合郭华等办理了公积金贷款手续。4月21日，张超向郭华等发出告知函，主要内容为，因郭超等原因导致120号房屋未能按约过户并逾期超过20日，张超行使合同解除权，合同于2016年4月21日解除，张超将从已收房款中扣除20天应付未付款的万分之五逾期违约金和总房价20%的违约金后余款返还给郭华等。审理中，郭华等将剩余房款170万元交至本院代管。以上事实，有郭华等提供的《上海市房地产买卖合同》及补充协议、收款收据及转账凭证、告知函，张超提供的微信记录、短信记录，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，郭华等与张超签订的《上海市房地产买卖合同》、补充协议系双方真实意思，双方均应恪守。合同约定，郭华等应于2016年3月31日前与张超办理过户，并支付房款。郭华等因自身贷款未及时办妥造成过户延期，亦未按约支付房款，已经先构成违约。郭华等要求张超支付违约金，本院不予准许。郭华等逾期过户及支付房款之后，张超仍于2016年4月5日配合郭华等办理公积金贷款手续，可视为张超同意郭华等延迟支付房款。张超之后再以郭华等迟延支付房款为由要求解除合同，本院不予准许。郭华等要求张超办理120号房屋过户手续，本院予以准许。补充协议约定，郭华等于交易过户前支付115万元，于双方办理过户后，以贷款银行发放贷款的方式支付50万元；交房当日待张超结清水、电、煤气、物业费用，及户口迁出，双方对该房地产进行验看清点，张超将房屋交付郭华等，郭华等将尾款5万元支付给张超。合同约定，郭华等迟延付款的，每逾期一日，应按应付未付额的每日万分之五支付违约金。郭华等未在3月31日前支付115万元，应支付迟延付款的违约金。鉴于张超在4月21日即要求解除合同，即明确表示不再履行合同，故该违约金可计算至该日，共计12,075元。考虑到案结事了及减轻当事人的诉累，本院一并判决张超将120号房屋交付给郭华等，郭华等于张超结清水、电、煤气、物业费用，及户口迁出时支付张超尾款5万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)张超于本判决生效之日起十日内，将宝山区塔源路XXX弄XXX号1_3层房屋过户给原告(反诉被告)郭华、顾惠金、郭鑫维；二、原告(反诉被告)郭华、顾惠金、郭鑫维于被告(反诉原告)张超办理上述房屋过户手续时支付被告(反诉原告)张超房款165万元；三、被告(反诉原告)张超于本判决生效之日起三十日，将宝山区塔源路XXX弄XXX号1_3层房屋交付给原告(反诉被告)郭华、顾惠金、郭鑫维，原告(反诉被告)郭华、顾惠金、郭鑫维于被告(反诉原告)张超交付上述房屋，并结清房屋内水、电、煤气、物业费用，及户口迁出时，支付被告(反诉原告)张超尾款5万元；四、原告(反诉被告)郭华、顾惠金、郭鑫维于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)张超违约金12,075元；五、原告(反诉被告)郭华、顾惠金、郭鑫维的其他诉讼请求，不予支持；六、被告(反诉原告)张超的其他诉讼请求，不予支持。；本诉案件受理费减半收取为16,280元，反诉案件受理费3,740元，共计20,020元，由原告(反诉被告)郭华、顾惠金、郭鑫维负担2,740元，被告(反诉原告)张超负担17,280元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人的人数递交副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨利民二〇一六年十二月二十三日书记员  罗仁冰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。