云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0302民初5366号原告曲靖圣庭物业服务有限公司。统一社会信用代码：915303026885902204。地址：曲靖市圣庭花屿小区（水寨）。法定代表人速小娜，职务：总经理。委托代理人万艳丽，系该公司员工。（一般授权代理）委托代理人张荣中，云南精茂律师事务所律师。（特别授权代理）被告杨成溥，男，汉族，1984年6月14日生，会泽县人，小学文化，务工人员，住曲靖市，原告曲靖圣庭物业服务有限公司诉被告杨成溥物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月9日受理后，依法组成合议庭，于2016年12月2日公开开庭进行了审理。原告曲靖圣庭物业服务有限公司的委托代理人万艳丽、张荣中及被告杨成溥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告自圣庭花屿小区建成并交付业主使用后，就一直为该小区提供物业管理服务，广大业主对原告的服务表示认可，并积极支持原告的各项工作，主动缴纳各项物业管理费用。被告作为该小区的业主，起初还按时缴纳物业费用及其他费用。但自2013年11月开始，被告就拒绝缴纳上述费用，至2016年6月底，被告已欠交各项费用共计2593.2元，经原告多次催要，被告均以各种理由拒绝支付。请求法院判令：被告支付原告物业管理费2167.2元、垃圾处理费396元、水池清洗费30元及违约金（暂计至2016年6月30日为303.4元，2016年6月30日以后的违约金按每月0.65%的标准计算至上述费用付清之日止）；案件受理费由被告承担。被告辩称：1、《圣庭花屿前期服务协议》中明确约定当事人甲方是“曲靖圣庭物业管理有限公司”，而并非本案原告“曲靖圣庭物业服务有限公司”。2、我自交房入住两年后，因房屋开裂、油烟倒灌家中，商铺餐馆噪音巨大严重扰民，我多次找过原告要求妥善处理，但原告置之不理。3、原告的物业管理极差、没有提供相应的服务，没有完全履行协议约定的义务：公共区域垃圾及装修修杂物没有做到日产日清，严重污染到垃圾堆放处的墙面卫生及周边住户的生活环境；人行街道杂草重生；电线到处都是，存在很大的安全隐患。4、水池清洗不达标，且没有明确公示。5、19幢一楼商铺出租给他人开餐馆，造成一楼菜馆炒菜时油烟从家里倒灌入室内，家人健康受到损害；家中墙面也因此出现不同程度的油渍。被告及其他业主多次找原告反映，但原告查看后无任何修补工作。出现问题后，原告从未处理过，我得不到相应的服务，就停止交物管费。综上所述，请法院判令驳回原告的全部诉讼请求。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：营业执照、法定代表人身份证明、身份证、资质证书复印件各一份，证明原告的诉讼主体资格。2、内资企业登记情况表，证明原曲靖圣庭物业管理有限公司已于2015年10月15日变更为曲靖圣庭物业服务有限公司。3、被告身份证复印件一份，证明被告的身份信息。4、《前期服务协议》一份，证明原告同被告签订前期服务协议的事实。协议第四条约定：本物业管理服务费价格为暂定价格，预收一年费用，最终以政府物价部门核定的价格为准，多层住宅0.65元／月·平方米，高层住宅物管费1.2元／月·平方米。第五条约定：便民服务中心相关有偿服务收费按市场价执行。第六条约定：水、电总表与分户表发生差额，由所有业主公摊差额，垃圾清运、处置费的代收代缴服务（代收代缴费不属于物业管理服务费用）收费标准执行政府规定。第十条第3项约定：被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金。5、曲靖市发展和改革委员会文件二份，证明经曲靖市发改委批准备案，曲靖圣庭花屿小区物业服务费标准为：普通住宅、车库每平方米每月0.65元，高层住宅每平方米每月1.2元，商业铺面每平方米每月1.3元，垃圾清运及处置费未含在物业服务费内，垃圾处理费为11元/月/户。6、被告最后一次缴费收据，证明被告最后一次缴费情况。7、小区水池清洗情况、清洗费用明细，证明原告依照相关规定对二次供水设备进行了清洗及产生的费用明细。8、圣庭物业服务公司发文登记、催交物管费通知，证明原告向小区业主催交相关费用的事实。经质证，被告对原告提交的证据3、5无异议；对证据1、7不予认可；对证据2认为原告没有将变更公司名称的情况通知被告，不予认可；对证据4有异议，认为原告没有按照前期合同的约定履行义务，物业管理服务不到位，存在违约情形；对证据6认为没有发票只有收据，不予认可；对证据8不清楚。通过质证，本院认为，原告提交的证据1、2经工商登记部门注册登记，符合法律规定，本院予以确认；证据4系被告与原告自愿签订，内容客观真实，本院予以确认；证据3、5、6、7、8客观真实，本院予以确认。被告杨成溥为证明其答辩意见，向本院提交下列证据：照片八张，证明原告管理不到位及房屋存在质量问题。租房合同一份，证明因房屋无法正常居住，被告另行租房居住。经质证，原告对被告提交的证据无异议。通过质证，本院认为，被告提交的两组证据能够证实原告存在管理服务不到位从而导致被告只能另行租房居住的事实，并且该事实得到原告的认可，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：被告系圣庭花屿小区19幢4单元402室业主，该房屋建筑面积为92.66平方米。原告企业名称原为曲靖圣庭物业管理有限公司，后变更为曲靖圣庭物业服务有限公司。原、被告于2010年10月31日签订《圣庭花屿前期服务协议》一份，协议第四条约定：本物业管理服务费价格为暂定价格，预收一年费用，最终以政府物价部门核定的价格为准，多层住宅物管费为0.65元／月·平方米。第六条约定：水、电总表与分户表发生差额，由所有业主公摊差额；垃圾清运、处置费的代收代缴服务（代收代缴费不属于物业管理服务费用）收费标准执行政府规定；第十条第3项约定：被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金。被告自2013年11月至2016年10月未支付原告物业管理费2167.2元，垃圾处理费396元，水池清洗费30元，合计2593.2元。原告于2015年10月15日、2015年10月22日向被告发出催缴物业管理费通知，经催要无果，遂诉至本院提出前述诉请。庭审中查明，小区内存在摩托车、其他物品随意停放的事实。本院认为，公民、法人违反合同或者不履行其他义务，应当承担民事责任。原、被告签订的《前期物业管理服务合同》系双方当事人自愿签订，未违反法律规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。根据《物业管理条例》第七条第五项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用。”被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，故应当按月支付相应的物业管理费。垃圾处理费、水池清洗费属于物业服务过程中产生的必要费用，被告应当支付。原告要求被告支付物业管理费、垃圾处理费、水池清洗费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告未按合同约定按期缴纳物业管理费等相关费用，原告在物业服务过程中提供的服务质量未达到合同约定标准，原、被告双方均有违约，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告辩解房屋存在质量问题系另一法律关系，本案中不作处理，被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告杨成溥于本判决生效之日起三十日内支付原告曲靖圣庭物业服务有限公司自2013年11月至2016年10月下欠的物业管理费2167.2元，垃圾处理费396元，水池清洗费30元，合计2593.2元。二、驳回原告曲靖圣庭物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元免交。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判长  王艳红审判员  高玉娟审判员  曹琪梅二〇一六年十二月十九日书记员  何姣姣