广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0105民再48号 监督机关：南宁市江南区人民检察院。 申诉人（原审被告）：肖培富，男，1960年7月16日出生，汉族，住南宁市。 被申诉人（原审原告）：南宁市双生物业服务有限公司，住所地：南宁市兴宁区民主路**阳光新都******。 法定代表人：陈宁，董事长。 委托代理人：梁培荣，该公司副总经理。 委托代理人：粟勤生，广西桂三力律师事务所律师。 申诉人肖培富与被申诉人南宁市双生物业服务有限公司（以下简称双生物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2011年10月27日作出（2011）江民一初字第950号民事判决，已经发生法律效力。2015年12月17日南宁市江南区人民检察院以南市江检民（行）监（2015）45010500084号民事再审检察建议书向本院提出再审建议。经本院审判委员会讨论决定，于2016年4月21日作出（2016）桂0105民监字80号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭开庭审理了本案。申诉人肖培富，被申诉人双生物业公司的委托代理人梁培荣、粟勤生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南宁市江南区人民检察院提出再审检察建议，本案与双生物业公司起诉的其他南宁市南国花园商城业主的案件性质同属物业服务合同纠纷，是属于同一事实与性质的系列案件，该系列案件中的部分广西壮族自治区高级人民法院于2015年9月30日已经作出了再审终审判决，撤销了本院和南宁市中级人民法院作出的一、二审判决。广西壮族自治区高级人民法院作出的再审判决对该系列案件具有法律上的既判力，建议本院对作出的（2011）江民一初字第950号民事判决一案予以再审。 肖培富称，再审请求驳回双生物业公司提出的非法诉讼请求；双生物业公司赔偿肖培富精神损失1元；双生物业公司登报道歉，消除对肖培富的不利影响；诉讼费用和执行费用由双生物业公司负担。2004年3月1日双生物业公司与广西阳光嘉园房地产综合开发有限公司（以下简称阳光嘉园房地产公司）签订《南国花园商城前期物业管理服务合同补充条款》（以下简称《补充条款》），约定物业服务费按0.9元/㎡·月收取，改变了原《前期物业管理服务合同》的约定，将物业服务费收费标准提高了80﹪，是引进本案纠纷的起因。该《补充条款》未经物价部门的核准，未经南国花园商城专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，仅在双生物业公司与阳光嘉园房地产公司之间产生效力，对肖培富没有约束力。双生物业公司违反法律法规和合同的约定，单方提高物业服务费收费标准，拒绝肖培富按0.5元/㎡·月缴纳物业服务费，双生物业公司诉请按0.9元/㎡·月收取物业服务费及滞纳金理由不成立，没有法律依据。原审法院未依法向肖培富送达民事判决书，直至2013年7月南国花园商城大量业主银行帐户被法院冻结后，肖培富才知道已经被双生物业公司告上法庭。原审法院非法剥夺了肖培富合法诉讼权利，致使本案拖延至今6年，责任不在肖培富，因此，从2011年原审法院开庭之日起至今，肖培富不应承担合法诉讼权利被非法剥夺后的物业服务费利息。肖培富从2013年7月起，为了本案重审到处申冤，跟随南国花园商城其他业主奔波于各级法院、检察院、党委、人大、政府部门，精神过度紧张，均系双生物业公司恶意诉讼造成，双生物业公司赔偿肖培富精神损失费。由于双生物业公司物业服务不到位，双生物业公司应当减少收取40%物业服务费。 双生物业公司辩称，南国花园商城物业服务费系列案件争议的相关法律事实发生在2004年1月至2006年1月之间，双生物业公司收取南国花园商城物业服务费的行为是否合法有效应以当时的国家法律和地方相关规定为准，根据法不溯及既往的原则，2006年以后实施的国家法律与地方物业收费文件均不能成为本案的裁判规范，如《物权法》、《南宁市普通住宅小区物业服务等级及收费标准》（南价格200号）、《南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则》等法律文件。《物权法》生效之前，法律没有关于收取物业服务费应该经过业主“双过半”同意的规定，物价部门也从来没有要求双生物业公司提交单个业主是否同意定价或调价的意见，更加没有规定须事先征求业主“双过半”多数同意。本案纠纷发生的当年，双生物业公司按0.9元标准收取物业服务费的行为是否合法有效只能以当时的规定为准，要求双生物业公司按“双过半”的程序与业主协商物业服务费并无法律依据。双生物业公司按0.9元收取南国花园商城连排单栋商住楼物业服务费是基于各方当事人之前对该类物业收费标准“没有约定或约定不明”的情形下，依法依约进行“补充协议”的结果，适用法律时不应适用合同变更协商一致原则，而应适用《合同法》第六十一条、第六十二条规定的合同履行规则，对此，原三级法院在认定事实与适用法律上出现了重大偏差，一、二审法院均已明确认定0.9元的标准与当年“一般市场价格大致相当”的情形下，单个业主依法应当执行0.9元的交费标准，合乎情理和商业惯例。双生物业公司对连排单栋商住楼的业主不存在单方变更或提高物业服务费的违规行为，按0.9元/㎡.月收取物业服务费有充分的事实和法律依据，请求维持原审判决。 双生物业公司向原审法院起诉请求：肖培富支付双生物业公司物业服务费4081.59元、滞纳金4822.99元（滞纳金暂计至2010年1月28日，此后的滞纳金计至被告付清欠款为止）；本案诉讼费由肖培富承担。 本院原审认定事实：双生物业公司为依法成立的具有三级资质的物业管理企业法人。2003年8月18日双生物业公司与阳光嘉园房地产公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定自2003年8月18日起，双生物业公司对南国花园商城进行全面物业管理服务，其中住宅房屋的物业服务费0.5元/㎡·月,商铺1元/㎡·月。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，自逾期之日起，每天按应交纳物业服务费的千分之三交纳滞纳金。后双方又于2004年3月1日签订《补充条款》，约定“物业服务费按连排单栋独户住宅计算为：0.9元/㎡·月。如果商城作为专业市场经营，经营性用房的物业服务费用按1元/㎡·月收取。此项收费于2005年1月1日起报物价部门核准后执行”。肖培富于2003年2月23日与阳光嘉园房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买了南国花园商城D4栋1号房，根据南宁市房地产测绘队测算结果，该房屋的产权面积为183.37㎡，其中商铺产权面积为134.70㎡，住宅面积48.66㎡。合同未就前期物业服务合同作出约定。2004年4月12日，双生物业公司与肖培富签订了《前期物业管理协议书》，约定肖培富于2004年4月12日入住，双生物业公司“依据国家及地方规定和《南国花园前期物业管理服务合同》”为肖培富提供物业管理服务，双方“同意物业管理综合服务费按物价部门核准的价格执行”，“其他物业管理服务收费项目有物价部门核准定价的按物价部门核准定价执行，无物价部门核准定价的按市场（或市场惯例）执行；专项服务及特约服务按双方协商定价执行”。该协议书未含任何附件。后肖培富交纳了2004年5月至2007年12月的物业服务费。南宁市物价局于2003年12月19日作出（2003）38号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的复函》，批准南国花园商城的住宅综合服务费按0.5元/㎡·月收取（含房屋共用部位、共用设施设备日常维修费用，以及绿化养护、秩序维护、环境卫生等所需的管理费用），空置房按50%计收。后又于2005年5月16日作出南价格（2005）72号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的批复》，认为“南国花园商城”属连排单栋商住混合小区，其物业管理服务价格实行市场调节价管理。上述文件明确规定，该收费标准属前期物业管理服务收费，待成立业主委员会后自行取消，其他的物业管理服务收费实行市场调节价。另查明，双生物业公司对南国花园商城小区的物业管理服务至2010年1月22日24时止。肖培富在庭审中认可双生物业公司一直向肖培富催收物业服务费，但主张由于双方一直未能达成一致协议，故拒交物业服务费。 本院原审认为：《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”即前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。由建设单位与物业管理企业签订的物业服务合同即为前期物业管理服务合同。《广西壮族自治区物业管理条例》第二十八条虽规定：“新建物业建设单位应当与选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，依照有关规定制定前期物业管理守则，并在出售时予以明示。前期物业管理服务合同应在合同签订之日起十五日内，报物业管理行政主管部门备案。”但该条规定并不属于影响合同效力的强制性规定，双生物业公司或开发商若未能按照该规定办理相关公示、备案手续的，应属于行政法规调整的范畴。同样，开发商未按规定进行公开招投标选聘物业公司的，亦属于行政法规调整的范畴。本案中，双生物业公司作为依法成立的具有相应资质的物业管理企业法人，在南国花园商城成立业主委员会之前，与开发商阳光嘉园房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》，内容符合《物业管理条例》的规定，应属合法有效，对业主具有约束力。虽然该《前期物业管理服务合同》在开发商与肖培富签订的《商品房买卖合同》中未进行约定，但双生物业公司随后与肖培富签订《前期物业管理协议书》时，亦明确约定了由双生物业公司“依据国家及地方规定和《南国花园商城前期物业管理服务合同》”对南国花园商城进行物业管理，肖培富对该协议书未提出异议并签字予以确认，实际上是对开发商阳光嘉园房地产公司指定双生物业公司进行物业管理的行为给予了追认，双生物业公司与南国花园商城开发商阳光嘉园房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效。双生物业公司为南国花园商城业主提供了物业服务，有向业主收取物业服务费的权利；肖培富作为南国花园商城的业主，与双生物业公司签订了《前期物业管理协议书》，在接受双生物业公司的物业管理服务的同时，有按时交纳物业服务费的义务。现双生物业公司主张肖培富自2008年1月起至2010年1月22日未交纳住宅及商铺物业服务费，肖培富在答辩中亦予认可，本院予以确认。肖培富主张其系采取拒付物业服务费的方法向双生物业公司索要物业管理收费的知情权，根据《广西壮族自治区物业管理条例》第二十八条之规定，负有将《前期物业服务合同》及《补充条款》向业主进行公示并向物业管理行政部门进行备案的义务人应为建设单位，即本案的开发商阳光嘉园房地产公司。至于双生物业公司的服务标准，虽然双生物业公司在与肖培富签订《前期物业管理协议书》时，未将《前期物业管理服务合同》作为附件，但南宁市物价局（2009）200号《关于印发普通住宅物业服务等级及收费标准的通知》中对南宁市普通住宅小区物业服务等级标准均作出了明确规定，亦不存在双生物业公司侵害肖培富知情权的情形，故对肖培富这一抗辩主张本院不予采纳。如果肖培富认为在开发商与双生物业公司签订的《前期物业管理服务合同》中存在任意约定明显过高的物业管理收费标准等不合理合同条款，损害业主利益的，业主可以以有关条款显失公平、违背诚实信用原则为由，请求物业管理行政部门或法院予以撤销或变更，而不应自行采取拒付物业服务费的行为。肖培富主张双生物业公司未履行物业管理服务职责，其拒交物业服务费系行使先履行义务抗辩权，并提交了一组照片予以佐证。本院认为，双生物业公司、肖培富并未就物业服务费交纳与提供物业管理服务的先后顺序作出约定，肖培富提出先履行义务抗辩不能成立。而照片作为传来证据，存在失真的可能性，在没有其他证据相互印证的情况下，尚不能作为定案依据采用。且物业管理属于一个长期的过程，包括了保洁、保安、绿化、生活垃圾外运、化粪池清淘等等项目，这些方面均无法完全通过照片予以印证。即使肖培富确能证明双生物业公司提供的物业服务与物业服务合同约定或物业管理行政部门规定的标准存在明显差距的，其也仅仅可以根据有关规定要求双生物业公司减收物业服务费，现其采用拒交物业服务费的行为并无法律依据，本院不予采纳。因肖培富拒交物业服务费的行为并不符合《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定的诉讼时效期间为一年的情形，故双生物业公司起诉主张物业服务费的诉讼时效仍为两年。由于物业管理服务具有持续服务的特性，从实践操作角度分析，催收物业服务费是物业公司的日常工作之一，物业公司不会怠于行使权利，但出于继续提供物业服务的客观需求，物业公司才未将诉讼作为解决欠费问题的首选方式。此外，业主欠交的物业服务费，不仅仅是物业企业的利润，还包括了业主公共设施的维护费，保安、保洁的劳务费等等，为保护其他按时交费业主的合法权益，物业服务费交纳的诉讼时效应当从物业服务企业终止物业服务次日起算，故双生物业公司的诉讼请求并未超过诉讼时效，肖培富关于诉讼时效的抗辩理由不成立。双生物业公司主张2008年1月至2010年1月22日的物业服务费应予支持。《广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法》第七条规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。由建设单位选聘物业管理企业，对住宅（不含别墅）物业进行管理的服务收费实行政府指导价；对由全体业主或业主大会选聘物业管理企业进行住宅物业管理的服务收费，以及别墅区和其他物业服务收费实行市场调节价。”肖培富的物业属于连排单栋独户商住性质，并不属于应当实行政府指导价的普通住宅，而应当实行市场调节价，即在南国花园商城业主委员会成立之前，应当由建设单位与物业管理企业在服务合同中予以约定。住宅及商铺物业服务费的收费标准，根据双生物业公司与阳光嘉园房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》南国花园商城住宅物业服务费应按0.5元/㎡·月收取，经营性房屋物业服务费按每月每平方米1元收取。而双生物业公司与肖培富签订的《前期物业管理协议书》中同时约定无物价部门核准定价的按市场价执行。根据南宁市物价局（2003）38号文“其他的物业管理服务收费实行市场调节价”的规定，考察经营性房屋物业服务费的市场价格，以每月每平方米0.9元为计算标准并无不妥。故2008年1月至2010年1月22日的肖培富应交纳的物业服务费标准为183.36㎡×0.9元/月·㎡＝165.024元/月，该期间内肖培富欠交的物业服务费为：165.024元/月×24个月＋165.024元/月÷31天×22天＝4078元。关于双生物业公司主张的滞纳金。《前期物业管理服务合同》约定，业主逾期交纳物业服务费的，“自逾期之日起，每天按应交纳物业服务费的千分之三交纳滞纳金”，该处的“滞纳金”实属违约金，即肖培富未履行按时向双生物业公司交纳物业服务费的合同义务的，应当承担赔偿损失的违约责任。业主未按时交纳物业服务费的，给双生物业公司造成的应为利息损失，双生物业公司主张按日千分之三计算明显超过了其损失的30%，现业主以违约金过高进行抗辩，本院予以支持。结合本案的实际情况，本院酌定违约金应当按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计付。肖培富欠交2008年1月至2010年1月22日物业服务费的违约金，应以当月应交物业服务费为基数，自次月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算。 本院原审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第二十一条，《广西壮族自治区物业管理条例》第二十八条，最高人民法院法释(2009)8号《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院法释(2009)5号《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，并参照《广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法》第七条之规定，判决如下：一、肖培富支付双生物业公司2008年1月至2010年1月22日的物业服务费4078元；二、肖培富支付双生物业公司欠交2008年1月至2010年1月22日物业服务费的违约金（违约金计算：以165.024元为基数，自次月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算）；案件受理费50元，由肖培富负担。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议和证据和事实认定如下：2003年7月4日双生物业公司经工商行政管理机关核准成立，原称“南宁市双生物业管理有限公司”，2011年9月26日经工商行政管理机关核准变更为“南宁市双生物业服务有限公司”。其余事实与原审查明的事实一致。 本院再审认为，阳光嘉园房地产公司作为南国花园商城的建设方，在南国花园商城小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，与双生物业公司签订《前期物业管理服务合同》，符合《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”的规定，合同约定的住宅房屋的物业服务费0.5元/㎡﹒月，已经南宁市物价局核准，经营性房屋物业服务费南宁市物价局批准按实行市场调节价。2004年4月12日肖培富与双生物业公司签订的《前期物业管理协议书》约定物业管理服务收费项目有物价部门核准定价的按核准定价执行，无物价部门核准定价的按市场（或市场惯例执行）执行，表明肖培富愿意接受《前期物业管理服务合同》的约束。《前期物业管理服务合同》及《前期物业管理协议书》合法有效，对双方当事人具有法律约束力。2004年3月1日双生物业公司与阳光嘉园房地产公司签订《补充条款》，约定物业服务费按连排单栋独户0.9元/㎡·月收取，改变了《前期物业管理服务合同》的约定，提高了物业服务费收费标准。该《补充条款》约定的收费标准未经物价部门核准，亦未经肖培富或者是占南国花园商城专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，《补充条款》仅在合同相对人之间产生效力，对肖培富无法律约束力。对此，本院原审认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误，应当依法改判。双生物业公司按《前期物业管理服务合同》及《前期物业管理协议书》的约定提供了物业服务，肖培富交纳了2004年5月至2007年12月期间南国花园商城D4栋1号房产的物业服务费，履行了合同义务，从2008年1月起，双生物业公司按0.9元/㎡·月收取南国花园商城D4栋1号房物业服务费，擅自提高了物业服务费收费标准，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条第一款的规定及《前期物业管理服务合同》及《前期物业管理协议书》的约定，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”的规定，肖培富提出双生物业公司违规收费的抗辩，理由成立，应当支持。肖培富尚欠2008年1月至2010年1月22日期间南国花园商城D4栋1号房产的物业服务费，应当按《前期物业管理服务合同》及《前期物业管理协议书》约定的收费标准交纳，其中住宅物业服务费为1664.20元（134.70㎡×0.5元/㎡×24月＋134.70㎡×0.5元/㎡÷31日×22日＝1664.20元），商铺物业服务费为1202.37元（48.66㎡×1元/㎡×24月＋48.66㎡×1元/㎡÷31日×22日＝1202.37元）。上述物业服务费及相应利息，肖培富应当支付双生物业公司。肖培富再审请求驳回双生物业公司提出支付物业服务费的诉讼请求，住宅超出0.5元/㎡﹒月部分，商铺超出1元/㎡﹒月部分，予以支持；因双生物业公司违反合同约定擅自提高物业服务费收费标准是肖培富拖欠物业服务费的主要原因，肖培富请求驳回双生物业公司提出的支付滞纳金的诉讼请求，理由成立，应当支持；肖培富提出的其他诉讼再审请求，超出本院原审诉讼请求，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。”的规定，本案不予审理。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第七条、第十二条第一款、第四款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，判决如下： 一、撤销本院（2011）江民一初字第950号民事判决； 二、申诉人肖培富支付被申诉人南宁市双生物业服务有限公司南宁市白沙大道35号南国花园商城D4栋1号房2008年1月至2010年1月22日期间住宅物业服务费1664.20元、商铺物业服务费1202.37元，共计2866.57元； 三、申诉人肖培富支付被申诉人南宁市双生物业服务有限公司南宁市白沙大道35号南国花园商城D4栋1号房2008年1月至2010年1月22日期间物业服务费的利息（利息计算：以134.70㎡×0.5元/㎡+48.66㎡×1元/㎡=116.01元为基数，自当月物业服务费应交纳的最后期限即当月期满之次日起，按中国人民银行规定的一年期存款利率计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算）； 四、驳回被申诉人南宁市双生物业服务有限公司提出的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由申诉人肖培富负担25元，被申诉人南宁市双生物业服务有限公司负担25元。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元（汇款：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；账号：01×××17）。逾期不交又不提出缓交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判长 曹 克 审判员 潘显杰 审判员 王 瑛 二〇一六年十二月二十六日 书记员 梁松文 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百零五条第一款“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。 第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《物业管理条例》 第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复 收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。