常州市天宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0402民初5150号 原告徐峰华。 委托代理人陈亮，江苏常联律师事务所律师。 委托代理人殷璞，江苏常联律师事务所实习律师。 被告于方学。 委托代理人潘浩。 原告徐峰华与被告于方学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月10日受理后，依法由代理审判员凌琎琎适用简易程序于2016年11月3日、2016年12月29日公开开庭进行了审理。原告徐峰华的委托代理人陈亮、殷璞、被告于方学及其委托代理人潘浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐峰华诉称：原告与被告于2015年3月25日签订《租赁合同》一份，该合同对租赁标的、租赁期限、租金及其他费用的支付等各项内容均作了明确约定。合同签订后，原告依约将位于常州市天宁区青洋北路99号7号楼118、119、138、139号的房屋出租给被告经营。但自2016年8月起，原告发现，被告未经原告同意私自将租赁房屋转租给第三方经营。另，租赁房屋位于常州德嘉美吉特科技五金城市场内，故所有商户均应遵守五金城市场的统一管理。依据《常州德嘉美吉特科技五金城市场管理条例》第九条的规定，商户不得在店铺内煮食、留宿、使用电炉或燃气灶具。然由于被告违规使用租赁房屋，导致房屋天花板钢结构严重受损。依据《租房协议》第四条，原告并未同意被告转租。根据《合同法》第二百二十四条第二款，被告作为承租人未经原告同意擅自转租，原告享有合同解除权。根据本法第二百一十九条，被告未按照规定使用租赁物，致使租赁物受到损失，原告可以解除合同并要求被告赔偿损失。为此，原告特委托律师发送律师函给被告，要求被告在收到律师函之日起五日内配合第三人搬离租赁房屋，并将受损的天花板钢结构恢复原状。时至今日，五日的期限早已届满，而被告不仅未与原告联系沟通，并且继续放任违约违法行为的延续及损失的扩大，原告为维护自身权利，诉至法院，请求判令：1、判令解除原告与被告间于2015年3月25日签订的《租房协议》；2、判令被告立即腾空并返还位于常州市天宁区青洋北路99号7号楼118、119、138、139号的租赁房屋；3、判令被告支付原告房屋占用使用费（按465.75元/日计算，自租赁合同解除日次日起至被告实际腾空并返还租赁房屋之日止）；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。 被告于方学答辩称：原告不能提供房屋租赁合同的原件，诉讼请求没有成立的基础。原告与被告确实存在房屋租赁合同关系，但是原告所陈述的被告转租及房屋有破损均非事实。涉案房屋一直由原告经营使用。 经审理查明，2015年3月25日，徐峰华（作为甲方、出租人）与于方学（作为乙方、承租人）就青龙美吉特138、139、118、119号商铺签订《租房协议》一份，约定租期3年，自2015年4月1日起至2018年4月1日，年租金170000元，一年一付，提前一月付款，并约定不得转租。 签订合同后，徐峰华将上述四间店铺交由于方学使用，于方学在涉案店铺内经营五金、劳保等杂件，门头为“腾达五金劳保机电”。徐峰华称2016年8月起，发现于方学将其中139号商铺转租给他人使用，悬挂门头为“天津凯尔斯阀门”。为证明于方学将涉案房屋进行转租的事实，徐峰华提供门头为“天津凯尔斯阀门”、门头标准联系电话“8166×××0、139××××8097”的照片两张，加盖有“天宁区青龙特泉阀门经营部”发票专用章的《收款收据》一张，印有“常州特泉阀门经营部”、“陈永攀”、“陈平”、“地址常州市天宁区青洋北路美吉特五金城1期7幢139号”的名片一张，常州特泉阀门经营部工商登记资料打印件3张，记载经营者“陈永攀”，联系电话“139××××8097”，以及记录涉案店铺悬挂门头为“天津凯尔斯阀门”的光盘一张。 于方学在第一次庭审中称从未将房屋转租，一直悬挂“腾达五金劳保机电”门头，从未见过“天津凯尔斯阀门”门头。在第二次庭审中，于方学称“天津凯尔斯阀门”门头是在其2015年3月接手涉案店铺经营时就存在，一直遮挡住，直到2016年6、7月份台风把遮挡吹坏才显露出来，后已经更改为其“腾达五金劳保机电”的门头。 经现场查看，涉案139号商铺门头为“腾达五金劳保机电”，与另三间商铺门头比相对较新，于方学解释称由于天气原因造成原有门头破损，于是更换了新的门头。本院向美吉特市场管理处工作人员了解到，139号店铺确实悬挂过“天津凯尔斯阀门”门头一段时间，悬挂不久后又更换成“腾达五金劳保机电”。 徐峰华在庭审中指出，于方学未按美吉特市场管理章程使用涉案商铺，造成商铺内多处破损，并提供照片予以证明。经现场勘查，涉案店铺内设有炊事、卫浴设施，一楼天花板处有破损痕迹，但已经修补。墙体有渗水痕迹，于方学称渗水是因室外消防设备造成，并非其使用不当造成。 《常州德嘉美吉特科技五金城市场管理条例》中规定“商户不得在店铺内煮食、留宿、豢养宠物，使用电炉或燃气炉具……如有发生，商户除承担因该行为而发生的一切事故责任外，还将向市场管理方支付1000元的违约金”。 2016年9月27日，徐峰华委托律师向于方学发送《律师函》，告知于方学转租及违规使用商铺的行为已经违反合同及法律规定，要求于方学于收到律师函五日内“配合第三人搬离租赁房屋，并将受损的天花板钢结构恢复原状，恢复过程需通知委托人到场。否则，委托人将立即行使法定合同解除权”。于方学称已收到上述律师函。 2016年10月9日，徐峰华向于方学发送《租赁合同解除函》，告知解除双方签订的《租房协议》，并要求于方学于收函之日起两日内将租赁房屋恢复原状并返还。于方学称未收到上述《租赁合同解除函》 另查明，于方学共向徐峰华支付2期租金，即2015年4月2日起计算至2017年4月1日止期间的租金。 上述事实，有《租房协议》、《律师函》及邮寄详情单、《租赁合同解除函》及邮寄详情单、照片以及当事人庭审陈述等证据证实。 本院认为：本案所涉《租房协议》系双方当事人真实意思的表示，双方均应严格按约履行。承租人在租赁期间，应按照约定或者租赁物的性质妥善使用租赁物，承租人未按照约定或租赁物的性质使用租赁物，造成租赁物受到损失的，出租人有权解除合同并要求承租人赔偿损失。本案所涉租赁房屋为美吉特科技五金城市场内的商铺，由美吉特科技五金城统一管理，根据该公司的管理规定，商铺使用人不得在店内住宿、使用电炉或燃气炉具。根据查明的事实，于方学在涉案店铺内使用相关炊具，并自行装备卫浴设施，在商铺的经营性质外，附加了住宅生活功能使用，已属于法律规定的未按租赁物性质使用租赁物。经现场勘查，一楼天花板处确实存在破损痕迹，徐峰华有权据此要求解除合同。 根据《租房协议》的约定，于方学在租赁期间不得将涉案房屋转租。结合本案庭审及庭后查明的事实，在于方学承租期间，其租赁的四间店铺中的139号店铺，曾经悬挂门头为“天津凯尔斯阀门”，这与其在庭审中陈述的从未使用过“天津凯尔斯阀门”相矛盾。本院调查了解到的情况与徐峰华提供的关于转租的一系列材料相互印证，从高度概然性及证据的认证规律与证据效力的逻辑推断，于方学曾将涉案139号商铺转租他人经营使用。根据合同法的规定，承租人未经出租人同意，擅自将房屋转租的，出租人有权解除合同。徐峰华据此要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。租赁合同解除后，承租人有义务腾空搬离并向出租人返还涉案房屋，逾期返还的，出租人有权要求承租人按照租金标准支付房屋使用费。由于于方学已经实际支付直至2017年4月1日期间的租金，因此在于方学搬离返还涉案房屋后，徐峰华应根据于方学实际占用的时间予以结算，在本案中关于房屋使用费不再予以一并裁判。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条的规定，判决如下： 一、解除徐峰华与于方学于2015年3月25日签订的《租房协议》。 二、于方学于本判决发生法律效力之日起十日内腾空并向徐峰华返还常州市天宁区青洋北路99号7号楼118、119、138、139号的房屋。 案件受理费50元，减半收取25元，由于方学负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。 代理审判员  凌琎琎 二〇一六年十二月二十九日 书 记 员  徐 漪