广西壮族自治区北海市海城区人民法院民 事 判 决 书(2016)桂0502民初3076号原告：北海馨平广洋房地产开发有限公司，住所地北海市香港路工业园区办公楼430号。法定代表人：李树平，董事长。委托代理人：麻寒盛，广西宇盛律师事务所律师。委托代理人：杨能盛，广西宇盛律师事务所律师被告：汪啟元，男，汉族，1985年1月2日出生，住所地：安徽省宁国市。委托代理人：王方明，安徽皖宁律师事务所律师。原告北海馨平广洋房地产开发有限公司（以下简称馨平广洋公司）诉被告汪啟元房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月17日受理后，依法适用简易程序，于2016年12月1日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人杨能盛、被告的委托代理人王方明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告馨平广洋公司诉提出如下诉求：1、判决确认双方于2009年12月12日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、判令被告支付原告购房款524380元及违约金637121元（违约金按欠付购房款总额之日万分之一计取，自2009年12月23日起计算至还清日止，暂计至2016年9月22日，为637121元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：被告与原告在2009年12月12日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告以总价865168元的价格购买原告开发的位于茶亭路49号北部湾壹号海悦阁某单元某号房。商品房买卖合同第六条约定被告银行按揭付款（详见附件五补充协议），该附件五-补充协议第一条约定，被告应在合同签订后当日支付合同总价款的38%作为首付款，即345168元，剩余的商品房价款520000元由被告向银行申请按揭贷款支付，合同第七条还约定，如被告逾期支付房款的，应按逾期支付的金额向原告支付日万分之五的违约金。该商品房买卖合同签订后，被告支付了345168元首付款，原告就被告支付345168元购房款已开出对应金额的发票。被告未能在后头签订后10日内向银行交齐符合办理带宽要求的资料，且一直不配合原告办理按揭手续，经原告多次联系，被告仍未能按银行要求完善资料，银行无法完成被告的按揭贷款审核，致使涉案房款未能付清。2012年1月12日原告取得涉案房屋的房权证，建筑面积为65.51平方米，原商品房买卖合同第三条合同约定建筑面积为65.18平方米，根据商品房买卖合同第五条约定，产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款，而涉案房屋产权面积与合同约定的建筑面积误差在3%以内，被告应根据合同第五条约定，据实结算房价款，房产证建筑面积65.51平方米，乘以合同约定单价13273.52元/平方米，被告应付原告购房款869548元。扣除被告已付345168元，尚欠524380元购房款未付。原告认为，《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，合同有效，被告应继续履行合同，支付余下房款。被告未按约定支付购房款，行为构成违约。为此原告诉至法院，提出上述诉求。被告汪啟元辩称：原告的诉求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。1、被告并未违反商品房买卖合同中任何一条被告应承担的义务，早在2009年12月签订商品房买卖合同后，被告即提供办理担保贷款的相关按揭材料，将相关资料交给一个的销售人员杨泽，并有原告协助完善收入证明、银行流水（当地）等材料，报送给担保贷款银行，同时，也向担保银行缴纳了合同约定的首付款。因银行对外地户口购房的严格控制而未获批准，导致担保贷款材料退回，过错方不在被告。2、原、被告双方签订商品房买卖合同时，严格明知被告为外地户口，且当地收入证明、银行流水无法提供，但原告仍采用虚假的方式，协助被告提供虚假材料，欲骗取银行担保贷款，最终无法实现担保贷款目的，原告主观上具有明显的欺诈故意。原告利用被告对涉案房产当地政策的不了解，骗取被告缴纳首付等相关费用及资料，由此可见在签订合同时，原告已明知将来无法办理担保按揭的事实，而故意为之，导致被告无法获取担保贷款，无法获得房屋居住权，原告应承担违约责任。3、原告得知未获银行担保贷款批准后，并未在双方补充协议第三条所约定的时间内告知被告，被告至2016年6月份收到原告律师函后，才得知担保贷款无法获准，即赶往原告处进行磋商。此次更是将所有资料带给原告，却又获知需要增加按揭首付款。且原告以不交付款项则不撤诉相威胁，迫使被告接受原告的不合理要求，原告擅自变更合同约定更是对合同严重违约行为。4、原告诉请违约金高达60余万元，总房价当时约定为80余万元，由此可见原告故意隐瞒担保贷款未获批准的事实且有意延长时间、扩大损失，非法获利。原告作为商品房出卖方比被告更熟知商品房买卖的相关法律法规及地方政策、银行手续。根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的问题解释第十六条之规定，原告要求赔偿的违约金明显过高，且无法律依据，未获银行批准的时间发生在2009年至今期间已超过诉讼时效，依法均不应获得支持；5、因原、被告双方对商品房买卖合同另有约定并达成补充协议，根据该补充协议第三条之规定，本商品房买卖合同因无法履行担保贷款的条款，结合最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的问题解释第二十三条之规定，本案所涉商品房买卖合同应予解除。经审理查明：2009年12月12日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》一份，主要约定被告向原告购买位于北海市茶亭路49号北部湾壹号雅苑海悦阁某单元某号房，建筑面积65.18平方米，单价每平方米13273.52元，总金额865168元；合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准，面积误差比绝对值在3%以内的（含3%）的，据实结算房价款；付款方式为银行按揭贷款，买受人应在本合同签订后当日支付合同总价款的30%作为首付款，即345168元，剩余的商品房价款520000元由买受人向银行申请按揭贷款支付。若因买受人原因导致贷款银行不能给买受人发放贷款或不能将贷款付至出卖人银行账户的，买受人应在接到出卖人或银行通知后20日内付清剩余未付的购房款，否则视为违约，出卖人有权单方解除合同，退还买受人所交款项，但定金作为违约金归出卖人所有；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人有权将交房时间按买受人逾期付款天数延迟（如买受人逾期十日支付房款，则出卖人有权将交房时间往后推迟十日）；出卖人应当在2011年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人等内容。上述合同签订后，被告按约支付了345168元首付款。2016年6月17日原告向被告发送《律师函》，该函主要载明，被告向原告所购买的上述房屋被告只交付了首付款345168元，被告未能在后头签订后10日内向银行交齐符合办理贷款要求的资料，且一直不配合原告公司办理按揭手续。经原告公司员工多次联系被告未能按银行要求完善资料，银行无法完成被告的按揭贷款审核，致使被告剩余房款未能付清，被告逾期未交齐办理银行按揭材料即不付清购房款余款的行为已构成违约，须承担违约责任。为此，原告要求被告于2016年6月24日前与原告联系，配合银行将按揭资料补齐，尽快办结银行按揭贷款，或把上述未付购房款一次性支付给原告等内容。现原告以被告未按合同约定支付剩余房款，存在违约为由诉至法院，提出上述的诉求。另查明，上述房屋于2012年1月12日办理了房产证，登记在原告名下，登记的建筑面积为65.51平方米。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。签订合同后，被告向原告支付了购房首付款345168元，按照合同约定：“若因买受人原因导致贷款银行不能给买受人发放贷款或不能将贷款付至出卖人银行账户的，买受人应在接到出卖人或银行通知后20日内付清剩余未付的购房款”，在上述合同签订后，被告因自身原因导致未能办理得了银行贷款，其亦未自行向原告支付剩余的购房款，为此，原告请求被告支付剩余的购房款于法有据，本院予以支持。另因涉案房屋的实际建筑面积为65.51平方米，比合同约定的多出0.33平方米，按照合同定约定，被告须向原告补房款差价4380元（13273.52元/平方米×0.33平方米=4380元），为此，被告需向原告支付购房余款524380元。根据合同约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”，因原、被告双方在签订上述合同后，被告向原告提交了办理银行按揭的材料，原告主张其在被告所提交的按揭材料没有通过银行的审核后就电话通知了被告，但被告不予认可，为此，本院原告告知被告所提交的按揭材料没有通过银行审核的时间应以2016年6月17日原告向被告发出《律师函》正式告知被告为准。为此，被告逾期支付剩余购房款的行为构成违约，对于原告请求被告支付违约金（以未付房款524380元为本金，按日万分之五的标准，从2016年7月8日起计算至还款之日止）的诉求于法有据，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告北海馨平广洋房地产开发有限公司与被告汪啟元于2009年12月12日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议合法有效；二、被告汪啟元支付购房款524380元及违约金（违约金计算：以524380元为本金，按日万分之五，自2016年7月8日计算至还款之日）给原告北海馨平广洋房地产开发有限公司;三、驳回原告北海馨平广洋房地产开发有限公司其他的诉讼请求。案件受理费15652元，减半收取7826元，由被告承担。（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费15652元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  王警芳二〇一六年十二月二十八日书 记 员  李春瑶