广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终7217号上诉人（原审被告）：刘斌，男，汉族，1976年11月25日出生，住广东省东莞市。委托代理人：曾洪胜，广东宝威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：滕远立，男，汉族，1979年11月13日出生，住广东省深圳市福田区。委托代理人：马俊裕，广东说文律师事务所律师。原审第三人：汪华丽，女，汉族，1981年11月18日出生，住四川省邛崃市。原审第三人：东莞市德世房地产投资有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇乌沙社区兴发路***号长佳长安花园13、14、19、20幢商铺109。法定代表人：古利明，该公司总经理。上诉人刘斌因与被上诉人滕远立及原审第三人汪华丽、东莞市德世房地产投资有限公司（以下简称德世公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初2414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月30日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案，上诉人刘斌的委托代理人曾洪胜、被上诉人滕远立的委托代理人马俊裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘斌上诉请求：（一）维持原审判决第三项；（二）撤销原审判决第一、二项并改判驳回滕远立的诉讼请求。事实与理由：1.刘斌与滕远立签订的案涉房屋买卖合同因违反了法律强制性的规定而无效，原审法院认定案涉房屋买卖未完成交易系刘斌违约导致系错误的。刘斌、滕远立在房屋买卖过程中均没有告知案涉房屋的共有权人汪丽华，因此，案涉房屋买卖合同违反了《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八、《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，上述规定属于法律的强制性规定，故案涉房屋买卖合同应属无效。2.原审法院认定刘斌对案涉房屋没有处分权适用法律错误，刘斌对案涉房屋拥有所有权及处分权。3、原审法院判决刘斌支付购房佣金33000元没有依据。刘斌与滕远立没有约定如果违约，服务佣金由谁来承担，故原审法院判令刘斌承担服务佣金33000元没有事实与法律依据。综上，请求二审法院支持刘斌的上诉请求。滕远立口头答辩称：1.夫妻一方在签订房屋买卖合同时是否具有处分权只对房屋能否顺利办理登记产生影响，对于物权变动的引发的原因及买卖合同的生效并不产生影响；2.滕远立有理由相信刘斌对案涉房产具有完全的处分权，因为案涉交易是有资质的中介公司介绍的，且滕远立看房时汪华丽的母亲也在场，刘斌亦多次表示其已经征得妻子的同意，故刘斌不得再以其妻子不同意为由对抗交易的完成。3.关于支付购房佣金的问题，根据合同的约定，买卖双方同意在合同签订当天向中介方支付购房佣金，滕远立立即向中介方支付了购房佣金，中介方也向滕远立出具了发票，再根据合同的约定，当事人一方不履行合同义务应当赔偿守约方的损失，刘斌应当向滕远立支付购房佣金。综上，请求二审法院维持原判。德世公司书面答辩称：1.滕远立与刘斌经德世公司的介绍，在双方自愿的基础上签订了房屋买卖合同，滕远立在签订合同后向刘斌支付了100000元定金。2.刘斌在交易过程中均称其已经与其妻子达成一致，德世公司与滕远立前往刘斌家看房时，是汪丽华的母亲亲自接待的，在汪华丽与其母亲及每天共同生活的情况下，滕远立有理由相信刘斌签订房屋买卖合同的行为是代表夫妻的合意行为。3.在滕远立与刘斌议价的过程中，刘斌曾多次在德世公司与滕远立在场的情况下打电话与其妻子沟通情况。4.在合同签订后，德世公司协助双方办理过户的过程中，刘斌表现得极其不配合，并明确表示自己不愿意继续履行房屋买卖合同，德世公司认为刘斌的上述行为完全是因为案涉房屋的升值导致，该违约行为应当得到法律的相应的处罚。2016年3月14日，滕远立向原审法院起诉请求：（一）刘斌立即向滕远立双倍退还所收之定金共计200000元及其利息（按人民银行同期同类贷款利率的标准自起诉之日起算至实际履行之日止）；（二）刘斌立即向滕远立赔偿合约楼价的百分之二十即共计220000元及其利息（按人民银行同期同类贷款利率的标准自起诉之日起算至实际履行之日止）。在滕远立举证期间，经原审法院准许，滕远立变更诉讼请求为：（一）刘斌按照双方签订的《房屋买卖合同》继续履行合同；（二）刘斌立即向滕远立赔偿合约楼价的百分之二十即共计220000元及其利息（按人民银行同期同类贷款利率的标准自起诉之日起算至实际履行之日止）。在本案开庭前，经原审法院准许，滕远立增加诉讼请求为：请求判令刘斌向滕远立支付购房服务佣金33000元。即滕远立再次变更后的诉讼请求为：（一）刘斌按照双方签订的《房屋买卖合同》继续履行合同；（二）刘斌立即向滕远立赔偿合约楼价的百分之二十即共计220000元及其利息（按人民银行同期同类贷款利率的标准自起诉之日起算至实际履行之日止）；（三）刘斌向滕远立支付购房服务佣金33000元。原审法院认定以下事实：2015年12月9日，滕远立（买方）与刘斌（卖方）以及德世公司（经纪方）三方共同签订了一份房屋买卖合同。合同约定：刘斌将其名下所有的位于广东省东莞市长安镇沙头靖海中路25号金沙花园7幢1402房的房产出售给滕远立，成交价为1100000元。合同第十一条约定：“基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意在本合约签订当日向经纪方支付咨询及中介服务收费，其中，买方应向经纪方支付咨询及中介服务费人民币成交价3%元整……。”合同第十二条约定：“……卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，卖方应须双倍退还所收之定金外，还须赔偿合约楼价的百分之二十作为买方的损失。”合同附件第2条约定，买方于签署本合同当天前支付人民币100000元作为定金。合同另就其他相关事项进行了约定。签订合同当天，滕远立通过滕远立妻子刘娅的支付宝账号向刘斌名下银行账号分两次转账，每次转账50000元，共转账100000元，向刘斌支付了定金100000元。此外，滕远立还于2016年3月12日向德世公司支付了中介服务佣金33000元，并提交了相关发票为证，德世公司对此无异议。刘斌认为，案涉房屋买卖没有完成，滕远立不应产生上述费用。关于案涉交易的经过。1.滕远立称，签订案涉房屋买卖合同前一天，滕远立到了案涉房屋现场查看，当时刘斌的岳母即汪华丽的母亲在家。案涉房屋买卖合同是滕远立与刘斌在德世公司的办公室签订的。在此期间刘斌的家人是知道房产交易这个事情的，不存在不知情的情形。签订合同后，刘斌一再拒绝办理房屋买卖相关手续。2016年春节后，德世公司通知滕远立，刘斌拒绝履行案涉房屋买卖合同，理由为刘斌妻子对此不知情。刘斌对滕远立的上述陈述无异议。滕远立认为，案涉房产登记在刘斌一人名下，系经有合格资质的经纪公司介绍并完成案涉合同签订，滕远立有理由相信刘斌对该房屋具有完全的处分权利。刘斌及汪华丽不履行合同的原因是案涉房屋价格已上涨。2.刘斌称，刘斌并无主动委托德世公司出售房屋，其妻子即汪华丽对其出售案涉房屋不知情。德世公司工作人员打来电话称滕远立要求看房，刘斌就让对方自行看房，刘斌与汪华丽均在外面工作，汪华丽的母亲在家。刘斌签订合同没有事先征得汪华丽的同意，原因是想给汪华丽一个惊喜，先把房子卖掉，再换一个大房。当时刘斌在外面，接到德世公司来电，称滕远立要买案涉房屋，出了较好的价格，故刘斌就签了案涉房屋买卖合同。刘斌与汪华丽的感情可以。现因汪华丽不同意卖房，故刘斌拒绝履行案涉房屋买卖合同。3.汪华丽称，其对于刘斌卖房事宜完全不知情。刘斌在家里从未提及卖房事宜。汪华丽与刘斌的感情很好，与自己母亲的感情也可以。汪华丽和刘斌均确认其两人每天回家，汪华丽称刘斌基本上回家很晚。4.德世公司称，签订案涉合同前，该公司跟刘斌通过几次电话，确认刘斌妻子即汪华丽同意出售房屋。刘斌对此予以否认，称签订合同前并无打电话给汪华丽。原审庭审中，滕远立及德世公司均确认没有与汪华丽直接沟通过关于刘斌卖房事宜，称系通过刘斌确认汪华丽同意卖房的。滕远立确认在签订合同前，知道刘斌为已婚。滕远立、刘斌及德世公司均确认汪华丽不在签订合同的现场。滕远立及德世公司均主张汪华丽知情并同意案涉房屋买卖合同，但对此并无证据提交。另查明：案涉房产系由刘斌于2009年6月28日签订一手房屋买卖合同购入，于2016年2月6日取得房地产权证，房屋登记在刘斌一人名下。刘斌与汪华丽于2006年12月30日登记结婚，上述房产的取得系在其婚姻存续期间。又查明：滕远立于2016年3月14日向原审法院提出财产保全申请，请求查封、扣押、冻结刘斌价值人民币420000元的财产。担保人陈德辉为该财产保全申请向原审法院提供了其所有的位于广东省东莞市长安镇恒星花园逸居C座1103房（权属证号：粤房地证字第C6334418号）的房产作为担保。原审法院已于2016年3月15日作出（2016）粤1972民初2414号裁定书，裁定冻结刘斌的银行存款人民币420000元或查封、扣押其相应价值的财产，并于2016年3月17日对本案所涉房屋进行了查封，查封时间为三年，从2016年3月17日至2019年3月16日。滕远立在诉讼过程中变更了诉讼请求，并于2016年3月23日向原审法院申请变更财产保全事项为申请冻结、查封、扣押刘斌价值人民币1100000元的财产。原审法院认为，滕远立第一次变更后的诉讼请求的标的所涉金额为220000元及其利息，第二次变更后的诉讼请求的标的所涉金额为253000元（220000元＋33000元＝253000元）及其利息，原审法院此前已依滕远立申请按价值420000元对刘斌实施了财产保全措施，财产保全实施措施所涉金额已超出滕远立变更后的诉讼请求标的所涉金额，结合本案的审理情况，并无依滕远立的上述变更财产保全申请而变更财产保全措施的必要。原审法院于2016年5月24日作出（2016）粤1972民初2414号之一民事裁定书，对滕远立的上述变更财产保全申请予以驳回。本案庭审过程中，在法庭调查结束前，经原审法院询问滕远立是否需要变更诉讼请求，滕远立明确表示不变更。原审法院认定的上述事实依据有：滕远立提交的案涉房屋买卖合同、收款收据、支付宝付款凭证、中介服务佣金发票，汪华丽提交的结婚证、房地产权证、房屋一手买卖合同以及原审法院庭审笔录、谈话笔录等。原审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：一、滕远立请求刘斌按照双方签订的房屋买卖合同继续履行合同是否合法有据；二、刘斌是否应当向滕远立赔偿220000元及其利息；三、刘斌是否应当向滕远立支付购房服务佣金33000元。关于争议焦点一，滕远立请求刘斌按照双方签订的房屋买卖合同继续履行合同是否合法有据。首先，关于案涉房屋买卖合同效力的问题。虽然案涉房产为刘斌与汪华丽的夫妻共同财产，刘斌对该房产没有完全的处分权，但夫妻一方在签订房屋买卖合同时是否具有完全处分权，只对房屋能否顺利办理物权变更登记产生影响，对于物权变动的引发原因即买卖合同的生效与否并不产生影响。合同的生效与否，取决于合同的双方是否具备相应民事行为能力，意思表示是否真实以及合同是否属于法定的合同无效情形。本案中，滕远立、刘斌均为完全民事行为能力人，双方签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，合同并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效的情形。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故案涉房屋买卖合同依法应当认定有效，对合同当事人均具有法律约束力，滕远立、刘斌均应按合同约定履行义务和承担责任。其次，关于汪华丽是否知情并同意案涉房屋买卖合同的问题。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，应归夫妻共同所有，另有规定的除外。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定，“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，案涉交易为房屋买卖。房屋对于一般家庭而言，属于重大家庭财产，其处理需要家庭成员慎重考虑，故房屋买卖交易不属于上述条文第（一）项中的因日常生活需要可由夫妻任何一方有权决定的情形，如房屋为夫妻共同财产的，对房屋的处理应当由夫妻双方平等协商，取得一致意见。滕远立在签订案涉房屋买卖合同前，已知道刘斌为已婚，则应意识到案涉房屋虽然登记在刘斌一人名下，亦可能为夫妻共同财产，应当对案涉房屋的权属情况和所有产权人对案涉房屋买卖合同的意见尽到谨慎审查的义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；……”。刘斌与汪华丽均表示，签订案涉房屋买卖合同期间两人夫妻关系正常，每天都回家，汪华丽与其母亲感情可以，且滕远立到刘斌家中看房时，汪华丽的母亲在场。按照一般生活常理推断，不排除汪华丽对刘斌要出售房屋的意图有知情的可能。但出售房屋涉及到出售对象、房屋价格、房款支付、交房日期、违约责任等诸多细节的约定，即使汪华丽对刘斌要出售案涉房屋的意图知晓，其是否同意包括具体交易细节的案涉房屋买卖合同的签订，根据上述法条的规定，应当以汪华丽的书面确认为准。滕远立没有与汪华丽直接沟通其关于出售案涉房屋的意见，也没有获得汪华丽的书面同意，滕远立称汪华丽对案涉房屋买卖合同知情并同意，但对此并无举证证明，包括刘斌向滕远立转让案涉房屋前已经取得汪华丽授权或者事后得到其追认，应承担举证不能的后果。对于滕远立关于汪华丽对案涉房屋买卖合同知情并同意的主张，原审法院对此不予采信。第三，关于案涉房屋买卖合同继续履行的问题。案涉房屋买卖合同虽然依法有效，但案涉房屋为刘斌与汪华丽于婚姻存续期间购得，属于两人的夫妻共同财产。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定，“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”，根据上述法条的规定，在夫妻单方出售夫妻共同的房屋的情况下，买方获得房屋应同时具备三个前提条件，即善意购买、支付合理对价并办理了产权登记手续。本案中，滕远立并没有同时符合上述三个条件。汪华丽为案涉房屋的共有人，现明确表示其并不同意出售案涉房屋，滕远立并无证据证明刘斌向滕远立转让案涉房产前已经取得汪华丽授权或者事后得到其追认，滕远立、刘斌之间的房屋买卖合同的效力不及于汪华丽。因案涉房屋买卖合同的履行必然侵害到汪华丽对涉案房产的所有权，故对于滕远立要求刘斌继续履行案涉房屋买卖合同的诉讼请求，原审法院不予支持。关于争议焦点二，刘斌是否应当向滕远立赔偿220000元及其利息。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，滕远立有权要求刘斌按照合同的约定承担违约责任。根据案涉房屋买卖合同第十二条约定：“……卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，卖方应须双倍退还所收之定金外，还须赔偿合约楼价的百分之二十作为买方的损失”，本案中，刘斌未能履行合同将案涉房屋售予滕远立，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。滕远立请求刘斌按照楼价的百分之二十承担违约金即220000元（1100000元×20%＝220000元）合法有据，原审法院予以支持。滕远立请求该违约金利息按中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日起算至付清之日止,案涉房屋买卖合同对此并无约定，滕远立的上述请求于法无据，原审法院不予支持。关于争议焦点三，刘斌是否应当向滕远立支付购房服务佣金33000元。首先，根据案涉房屋买卖合同约定，买卖双方同意在本合约签订当日向经纪方支付咨询及中介服务收费，案涉合同已经签订，买方即滕远立应按照案涉房屋成交价3%向经纪方即本案德世公司支付咨询及中介服务费，即33000元（1100000元×3%＝33000元）。滕远立主张已支付该款，并提交了相关发票予以佐证，德世公司并无异议，原审法院对此予以确认。关于刘斌认为房屋买卖没有完成则滕远立不应产生上述费用的抗辩理由，原审法院认为，按照案涉房屋买卖合同的约定，只要合同签订，买方即应向经纪方支付咨询及中介服务收费，该费用并不以房屋买卖过程全部完成为前提条件，滕远立已举证证明其产生了上述费用，故原审法院对刘斌的上述抗辩理由不予采纳。其次，虽然案涉房屋买卖合同没有约定如果刘斌违约则购房服务佣金应当由谁承担，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”，滕远立支付33000元中介服务佣金给经纪方，系签订案涉房屋买卖合同的缘故，但因刘斌违约无法履行该合同，导致合同目的无法实现，刘斌的违约行为客观上造成了滕远立上述中介服务佣金33000元的损失，刘斌应当予以赔偿。滕远立请求刘斌支付购房服务佣金33000元，合法有理，原审法院予以支持。此外，因滕远立关于要求刘斌继续履行合同的诉讼请求原审法院不予支持，滕远立对于定金并无提出诉讼请求，案涉定金可由滕远立、刘斌双方另行解决，本案对此不予处理。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条第一款。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第三款、第一百四十二条的规定，于2016年5月30日作出（2016）粤1972民初2414号民事判决：一、刘斌应于判决生效之日起三日内向滕远立支付违约金220000元；二、刘斌应于判决生效之日起三日内向滕远立支付购房服务佣金33000元；三、驳回滕远立的其他诉讼请求。如果各方未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2547.5元（滕远立已预交3800元），由刘斌承担；保全费2620元（滕远立已预交2620元），由滕远立承担835元，刘斌承担1785元。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。二审期间，各方当事人没有提交新的证据。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕刘斌上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：（一）案涉房屋买卖合同是否有效。（二）购房服务佣金的问题。关于争议焦点一。案涉房屋买卖合同是刘斌与滕远立双方真实意思表示，该合同没有违反法律、法规强制性的规定，应属合法有效的合同。刘斌以其妻子不同意交易为由主张案涉房屋买卖合同无效，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，刘斌主张案涉房屋买卖合同无效缺乏法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。案涉房屋买卖合同虽然没有约定违约方应当承担购房服务佣金，但本案中刘斌违约的事实清楚，案涉房屋的交易无法继续履行的原因的过错在于刘斌，故原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定，认定违约方刘斌承担购房服务佣金33000元合法有据，本院予以维持。综上所述，刘斌上诉请求不能成立，应予驳回；原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费5095元，由刘斌负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 浩代理审判员  冯婉娥代理审判员  廖志明二〇一六年十二月二十六日书 记 员  伦润玲