成都市双流区人民法院	民 事 判 决 书	（2016）川0122民初3463号	原告:成都心怡物业管理有限公司。住所地：四川省成都市天府新区华府大道1段12号附7号。	法定代表人:郑桂泉，董事长。	委托诉讼代理人:王文华、梁东鹏，北京中伦（成都）律师事务所律师。	被告：张刚，男，1974年5月15日出生，汉族，住成都市高新区。	委托诉讼代理人：ＸＸ军、何惠敏，四川通典律师事务所律师。	原告成都心怡物业管理有限公司（以下简称心怡公司）与被告张刚物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告心怡公司的委托诉讼代理人王文华、梁东鹏，被告张刚的委托诉讼代理人ＸＸ军、何惠敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	原告心怡公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠缴的2012年9月1日起至2016年2月29日止的物业服务费8795.1元；2、判令被告向原告支付2012年9月1日起至2016年2月29日止期间的欠缴物业费违约金15178.67元；3、判令被告向原告支付代垫的电费919.52元，逾期支付电费违约金22.5元；4、判令被告向原告支付垃圾处置费18元;5、判令被告负担本案的诉讼费、保全费、鉴定费（如产生）。事实和理由：被告系成都市心怡.紫荆城一期项目×栋×单元×号房屋的业主。本项目开发商四川心怡投资置业有限公司与原告于2008年7月1日签订了《前期物业服务合同》，此后又续签了《物业服务合同》，约定原告向本项目全体业主提供物业服务。原告为本项目提供物业管理服务期间，被告与原告都应当切实履行物业服务合同，但自2012年9月1日起，被告却无故拒绝向原告交纳物业管理费。自2015年11月起，被告拒绝向原告交纳垃圾处置费及原告代收代缴的电费。根据物业合同，业主按其拥有的物业的建筑面积交纳物业管理费，住宅为1.6元/平方米/月，居民生活垃圾处置费由业主按4.5元/月另行交纳。业主应于《商品房买卖合同》约定的交房之日起开始交纳物业管理服务费用，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月的5日前履行交纳当月物业服务费用的义务。业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应当按照欠费额的千分之三每日的标准向原告支付违约金。被告欠交自2012年9月1日起至今的物业服务费、2015年11月至今的垃圾处置费以及原告为被告垫付的电费。被告的上述行为已构成违约，原告多次催收，被告均拒绝履行交纳义务。为维护原告的合法权益，特诉至法院。审理中，原告当庭明确诉讼请求，要求被告向原告支付欠缴的物管费、垃圾处置费、电费、违约金至2016年6月30日。	被告张刚辩称，被告的物业管理费交纳至2012年8月31日。此后未交纳物业管理费是因为原告的物业管理出现很多问题且至今未整改。1、小区原有一个门通往河边，后来门被锁了。物业经理说因为增加门卫需要费用，买房时是看在能够直接到河边才购买的，这也是小区业主的合法权益；2、小区地下停车场地面太烂，灰尘很大，无形中增加了业主的洗车费用，很多车辆乱停乱放，管理混乱；3、楼下的门禁系统随时都是坏的，非常不安全；4、电梯随时坏，多次出现电梯困人长达半小时之久的现象，电梯保养存在严重问题；5、小区电梯内的广告费收益未作公示，也没有支付给业主；6、物管不作为，致使很多人在周末或者晚上装修；7、二次供水没有按照规定清洁，保安清洁人员配置不符合要求。被告购买的房屋面积为123.08平方米，物管费为1.6元/平方米，被告愿意以此作为物管费的计算参数之一。原告的物业服务存在上述问题，被告愿意按照合同约定的物业管理费下浮30%交纳。关于违约金，被告没有违约事实，即使有违约金也过高，请求法院依法调整。被告用了电，该付的电费被告愿意补足差额，被告曾经预付了几次电费，原告一直未与被告进行结算。被告同意电费据实结算，按照原告实际交纳的平均电费上浮0.05元/度。电费的违约金没有法律依据。对垃圾处置费没有异议。	本院经审理认定事实如下：2008年7月1日，原告与与四川心怡投资置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同期限为2008年7月1日至2011年5月19日。2011年5月20日，原告与四川心怡投资置业有限公司续签了《前期物业服务合同》，合同期限为2011年5月20日至2014年5月19日。合同约定原告为四川心怡投资置业有限公司开发的心怡.紫晶城小区提供前期物业服务，由业主按照其拥有的建筑面积交纳，具体标准为住宅1.6元/平方米/月。居民生活垃圾处置费由业主按4.5元/月另行交纳。业主与物业使用人应当按照政府相关部门的规定交纳水、电、气、光纤使用费用。业主应于《商品房买卖合同》约定的交房之日起开始交纳物业管理服务费用。物业服务费用按每月交纳，业主或物业使用人应于每月的5日前履行交纳当月物业服务费的义务。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费额的千分之三每日向原告支付违约金。	2013年1月1日，原告与四川心怡投资置业有限公司签订了《物业服务合同》，合同期限为2013年1月1日至本物业管理区域内业主大会成立且业主大会或业主委员会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。该合同对物业服务费的交纳标准与违约责任与《前期物业服务合同》约定一致。《物业服务合同》附件中《物业管理服务质量标准》载明，原告的义务为定时巡查小区房屋单元门，楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应当由专业部门负责的除外）。建立共用设施设备档案（台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养记录齐全。协助维护公共秩序，小区主出入口24小时值班，对重点区域、重点部位每2小时巡查1次，对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放等。	2010年2月1日，被告与四川心怡投资置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买房屋。原告与四川心怡投资置业有限公司签订的《前期物业服务合同》作为《商品房买卖合同》的附件。2010年4月13日，被告接收了本案诉争的房屋，该房屋的实际建筑面积为130.88平方米。被告的物业管理费交纳至2012年8月31日。此后因被告对原告提供的物业服务质量存在异议，一直未交纳物业管理费。被告的垃圾处置费交纳至2015年10月31日。2015年10月10日，原告向被告邮寄了缴费通知单和《公司函》，《公司函》载明：现被告已拖欠2012年9月1日至2015年9月30日的物业管理费7748元；2014年1月至2015年9月的电费1240元；2014年11月至2015年9月的垃圾处置费50元，以上费用合计9038元。请被告收到本函之日起七日内立即向原告付清上述拖欠款项。2015年10月19日，被告预交了电费1324元（备注载明为2014年1月至2015年10月）。原告在审理中要求将物业管理费、电费、垃圾处置费、违约金均计算至2016年6月30日，被告同意与原告结算上述费用至该时间。	川发改价格【2012】560号文件载明，合表居民用户和执行居民电价的非居民用户，电价标准在现行合表用户电价格0.5224元/度基础上按国家规定顺加2.4分，按0.5464元/度执行。被告所居住的房屋2015年10月用电基数为7258，庭审中被告同意电费与原告结算至9926度的实际用电费用。	关于双方有争议的事实，即原告提供的物业管理服务是否符合合同约定。原告提交了《秩序维护员花名册》、《巡防记录》、《电梯维修保养记录单》、电梯使用标志、供水图纸等证据。被告认为《秩序维护员花名册》不能证明原告提供了足够的保安服务。对电梯维护记录等证据真实性亦不予认可。本院认为，原告提交的上述均有巡防人员签字，也有电梯维护公司的印章，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以采信。被告主张原告履行物业管理存在很多问题，但仅仅提交了小区侧门和停车场照片。照片虽具有直观性，同时也具有瞬时性、局域性，故仅凭照片不足以达到被告的证明目的。	本院认为，四川心怡投资置业有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》、《物业服务合同》，被告与四川心怡投资置业有限公司签订的《商品房买卖合同》均系双方的真实意思表示，合同内容也不违反国家法律、行政法规等禁止性规定，合同中明确约定了原告为被告所在小区提供物业服务，并载明了服务项目及收费标准等具体信息，故原、被告之间的物业服务合同关系合法、有效。在履行合同过程中，原告按合同约定，履行了自己的义务。被告主张原告履行义务存在瑕疵，要求减少物业管理费30%，但未提交证据予以证明，故本院对被告的辩解不予支持。被告应当按照合同约定向原告支付物业服务费。	关于物业管理费，从2012年9月1日至2016年6月30日止共计46个月，故物业管理费应为1.6元/平方米/月×130.88平方米×46个月=9632.77元；关于原告主张的逾期交纳物业管理费的违约金，违约金是因迟延支付而产生的损失，而原告未举证证明被告的违约行为给原告造成的具体损失，被告主张约定的违约金过高要求予以调整符合法律规定，本院予以支持。本着公平、合理的原则，本院以被告占用资金期间的利息作为原告的损失，即被告从2016年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息；	关于垃圾处置费，从2015年11月1日至2016年6月30日止共计8个月，应为4.5元/月×8个月=36元；	关于原告主张的电费，根据原告发出的《公司函》载明，现被告已拖欠2014年1月至2015年9月的电费1240元。2015年10月19日，被告预交了电费1324元，缴费票据备注为“2014.1-2015.10”。故被告应当交纳2015年10月至2016年6月30日的电费度数共计2668（9926-7258）。关于被告应当交纳的电费单价，根据【2012】560号文件载明，合表居民用户和执行居民电价的非居民用户按0.5464元/度执行。因原告代交电费为浮动价格，故原告按照每度上浮0.05元计收电费符合规定，本院予以支持。故被告应当交纳的电费为0.5964元/度×2668度-（1324元-1240元）=1507.2元。关于原告主张的电费违约金不符合合同约定，本院不予支持。	据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第（五）项、第四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：	一、被告张刚于本判决生效后十日内向原告成都心怡物业管理有限公司支付2012年9月1日至2016年6月30日的物业管理费9632.77元及违约金(从2016年7月1日起，以9632.77元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的履行期限时止)；	二、被告张刚于本判决生效后十日内向原告成都心怡物业管理有限公司支付2015年11月1日至2016年6月30日的垃圾处置费36元；	三、被告张刚于本判决生效后十日内向原告成都心怡物业管理有限公司支付代付的电费1507.2元；	四、驳回原告成都心怡物业管理有限公司的其他诉讼请求。	如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。	案件受理费212元，由被告张刚负担。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。	审判员  姚雪莉	二〇一六年十二月二日	书记员  张 莉