广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤06民终8937号上诉人（原审被告）：谢志茂，男，汉族，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：杜林，广东新健达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州珠江物业酒店管理有限公司顺德分公司，住所地广东省佛山市顺德区。负责人：喻勇。委托诉讼代理人：陈刚，广东海迪森律师事务所律师。委托诉讼代理人：王维，广东海迪森律师事务所律师。上诉人谢志茂因与被上诉人广州珠江物业酒店管理有限公司顺德分公司（以下简称珠江物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初5768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢志茂上诉请求：1.撤销一审判决，驳回珠江物管公司的诉讼请求；2.诉讼费由珠江物管公司负担。事实和理由：（一）珠江物管公司关于物业管理费的计算有误，未扣除谢志茂已交部分。谢志茂于2014年11月8日收楼，当时开发商向谢志茂赠送了一年的物管费，同时谢志茂又缴纳了一个月即2014年11月8日至2014年12月8日的物管费。因此，谢志茂实际欠缴的物管费应从2015年12月9日起开始计算，但珠江物管公司从2015年11月20日开始计算谢志茂欠缴的物管费，导致计算错误，应予纠正。（二）珠江物管公司关于水电费的计算标准有误。谢志茂与该楼盘开发商在房产买卖时约定水电表应分到每户，直至本案诉讼期间该楼盘的水电表都未分到户。珠江物管公司的水电费单价按照整个楼盘的总表计算，因佛山市已经实行了阶梯水电费，按照整个楼盘的总表用量计算水电费必然导致水电费的计算单价适用最高标准。珠江物管公司是该楼盘开发商指定的物业服务企业，其对该楼盘水电表未分到户的情况在其进驻该楼盘时已经知悉。因水电表未分到户导致水电费偏高的部分，珠江物管公司应向该楼盘开发商主张，而不应当由业主承担。（三）双方签订的物业管理合同是双务合同，珠江物管公司收取物管费的前提是要为业主提供合格的物业服务。但珠江物管公司无论是在小区清洁、安保、物业维护等方面，都存在严重的瑕疵。因此，在珠江物管公司未能提供合格的物业服务之前，无权要求业主缴纳相应的物业管理费。珠江物管公司辩称，水电费是珠江物管公司垫付的，如果本案没有抵扣，业主将水电费押金原件交到珠江物管公司，珠江物管公司可以抵扣。珠江物管公司垫付了水电费，也是按照供电公司、自来水公司确定的单价向业主收取水电费用，珠江物管公司没有从中获利，且珠江物管公司已向业主提供了合格的物业管理服务，谢志茂的上诉请求无事实和法律依据。珠江物管公司向一审法院起诉请求：1.谢志茂支付珠江物管公司物业管理费、逾期违约金、公共水电费、自用水电费共计2777.31元；2.诉讼费由谢志茂承担。一审法院认定事实：谢志茂购买了佛山市顺德区金X华X达广场某房，与珠江物管公司签订了《顺德区（前期）物业管理服务协议书》，由珠江物管公司为谢志茂的上述物业进行物业管理。《顺德区（前期）物业管理服务协议书》约定，物业管理费按房屋建筑面积计算，每月每平方米3元，谢志茂房屋建筑面积为106.05㎡，每月应缴物业服务费为318.15元，物业服务费按季缴纳，于每个季度第一个月15日前缴纳当季费用，谢志茂迟延缴纳管理费的，除缴交所欠的管理费外，并加收所欠费用按日千分之五的违约金。协议书中约定物业管理费不包含公共水电分摊，公共水电费不分入住与否按所在楼宇户数共同合理分摊，电梯电费按本梯总户数共同分摊，具体为小区内公共用水用电由整个小区的住户按各自所占的面积进行分摊，每栋楼内的用水用电由该栋楼的总住户按各自面积平均分摊。因谢志茂拖欠2015年11月20日至2016年3月31日的物业管理费、2015年1月1日至2015年12月31日的公共电费515.3元、自用水费199.9元、自用电费499.45元，遂引发本案诉讼。另查明，谢志茂向珠江物管公司预付了水电费押金500元。谢志茂办理的房产证显示涉案房屋的建筑面积为105.64平方米。珠江物管公司主张违约金自2015年11月15日至2016年3月1日为182.4元。一审法院认为，珠江物管公司与谢志茂签订了《顺德区（前期）物业管理服务协议书》，约定由珠江物管公司为谢志茂的物业提供物业管理服务，谢志茂在享受权利的同时亦应按合同履行给付水电及公摊费用的义务。现谢志茂拖欠物业管理费、公共电费515.3元、自用水费199.9元、自用电费499.45元，故珠江物管公司主张谢志茂支付上述费用，理据充分，一审法院予以支持。但双方约定了物业管理费的计算标准，谢志茂辩称应以房产证显示的面积计算物业管理费，较为合理，一审法院予以支持。故谢志茂实际每月应支付的物业管理费为316.92元。由此，2015年11月20日至2016年3月31日的物业管理费计算为1375.19元。以上费用合计2529.84元，扣除谢志茂已经支付的500元，谢志茂实际上仍需支付的款项为2029.84元。本案是物业管理服务合同关系，提供物业管理服务方其目的主要为业主的物业管理提供服务，以收取一定的合理费用为对价，为约束业主能按时支付物业管理费用，以保证物管公司能正常运作，更好为业主服务，双方可以约定逾期支付物业管理服务费的违约金。双方合同中约定逾期付款违约金按每日千分之五计算，该条款约定的违约金显著过高，且谢志茂也明确抗辩该计算标准过高，故一审法院予以调整，违约金宜从2015年11月15日起以各季度实际拖欠的期间，按照年利率24%计算至2016年3月1日，以不超过珠江物管公司主张的182.4元为限。至于谢志茂辩称珠江物管公司提供的物业服务与合同约定不符的问题，可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，缺席判决：一、谢志茂应于判决发生法律效力之日起七日内向珠江物管公司支付2015年11月20至2016年3月31日的物业管理费、2015年1月1日至2015年12月31日公共电费、自用水电费合计2029.84元及违约金（违约金从2015年11月15日起以各季度实际拖欠的期间，按照年利率24%计算至2016年3月1日，以不超过182.4元为限）;二、驳回珠江物管公司的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为25元（珠江物管公司已预交），由珠江物管公司负担5元，谢志茂负担20元。本院二审期间，谢志茂和珠江物管公司均未向本院提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，2014年11月8日，谢志茂向珠江物管公司缴纳物业管理费318.15元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据谢志茂的上诉请求和珠江物管公司的答辩意见，本案二审的争议焦点为：谢志茂应否向珠江物管公司支付2015年11月20日至2016年3月31日的物业管理费及2015年1月至12月期间的自用和公摊水电费；违约金的计算是否有误。而一审法院认定谢志茂拖欠物业管理费1375.19元。故本院认定谢志茂拖欠珠江物管公司2015年12月至2016年3月31日的物业管理费1057.04元。珠江物管公司已经代缴了2015年1月至12月期间的自用和公摊水电费1214.65元，扣除谢志茂已经预交的水电费押金500元，谢志茂仍应向珠江物管公司支付公摊电费、自用水电费合计714.65元。谢志茂上诉主张珠江物管公司收取水电费用标准不合理、发展商未按承诺办理水电表按到户收费等问题，不属于本案审查范围，本院对此不作处理。关于违约金的计算问题。珠江物管公司在二审中明确，诉讼请求中的逾期违约金是指逾期支付物业管理费的违约金而不包括逾期支付水电费的违约金。一审判决谢志茂支付拖欠的物业管理费及公摊电费、自用水电费合计费用的违约金，处理不当，本院予以纠正。本院认为，谢志茂拖欠物业管理费，应当向珠江物管公司支付逾期支付物业管理费的违约金。涉案合同中约定逾期付款违约金按每日千分之五计算，谢志茂抗辩该计算标准过高，一审判决将违约金计算标准调整至按年利率24%计算并以不超过182.4元为限，处理正确，本院予以维持。珠江物管公司在二审中主张谢志茂支付从起诉之日起至实际清偿之日止的水电费利息，因珠江物管公司在一审中并未提出上述诉请，故本院对该诉请不予支持。谢志茂上诉称关于物业管理费、自用和公摊水电费服务的问题，其于2014年11月8日已向珠江物管公司缴纳318.15元物业管理费，应予以扣减。本院认为，经核查，谢志茂一审中提交了加盖了珠江物管公司发票专用章的物业管理费收据，一审法院未予扣减，属于认定事实不清，本院予以纠正。综上所述，谢志茂的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初5768号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初5768号民事判决第一项为：上诉人谢志茂应于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人广州珠江物业酒店管理有限公司顺德分公司支付2015年12月至2016年3月31日的物业管理费1057.04元及违约金（从2015年12月15日起，以各季度实际拖欠的期间，按照年利率24%计算至2016年3月1日，以不超过182.4元为限）；三、上诉人谢志茂应于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人广州珠江物业酒店管理有限公司顺德分公司支付2015年1月1日至2015年12月31日的公摊电费、自用水电费合计714.65元；四、驳回被上诉人广州珠江物业酒店管理有限公司顺德分公司的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由上诉人谢志茂负担16元，由被上诉人广州珠江物业酒店管理有限公司顺德分公司负担9元。二审案件受理费50元，由上诉人谢志茂负担44元，由被上诉人广州珠江物业酒店管理有限公司顺德分公司负担6元。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  邱程辉代理审判员  安 静二〇一六年十二月二十九日书 记 员  钟勉力