广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初16155号原告：中国农业银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区悦来南路19号信联大厦，组织机构代码28203227-X。主要负责人：陈立新，行长。委托诉讼代理人：龚丽萍，该行员工。委托诉讼代理人：朱文萍，广东邦仁律师事务所律师。被告：彭光森，男，1989年8月28日出生，汉族，身份证住址江西省赣州市大余县，委托诉讼代理人：陈大保，男，1954年11月24日出生，汉族，身份证住址江西省赣州市大余县，系被告彭光森的姑父。被告：中山市展盈房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东区中山五路68号三层，统一社会信用代码91442000799335919L。法定代表人：黄玉韶。原告中国农业银行股份有限公司中山分行（以下简称农业银行中山分行）诉被告彭光森、中山市展盈房地产开发有限公司（以下简称展盈公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告农业银行中山分行诉称：被告彭光森因购买中山市东区中山六路1号天奕国际广场6幢2504房向中国农业银行股份��限公司中山城区支行（以下简称农业银行中山城区支行）申请贷款390000元，并以所购房地产为该笔贷款提供抵押担保，各方签订了《个人购房担保借款合同》，但被告彭光森未能按时还款，展盈公司亦未依约承担保证责任。请求判令：1.解除原告与被告彭光森、展盈公司签订的《个人购房担保借款合同》；2.被告彭光森立即向原告清偿尚欠的贷款本金372666.72元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利截止至2016年6月22日依次分别为1521.72元、1.88元、1.24元，从2016年6月23日起至全部款项还清之日止按《个人购房担保借款合同》约定利率计收）；3.被告彭光森支付原告实现债权、抵押权产生的律师费14968元；4.原告对被告彭光森名下位于中山市东区中山六路1号天奕国际广场6幢2504房的房地产处置后的价款就上述诉求款项享有优先受偿权；5.被告展盈公司对被告彭光森的上述债���承担连带清偿责任。庭审中，原告陈述被告彭光森于诉讼期间清偿了逾期款项，当庭确认：截至2016年10月22日，被告彭光森尚欠未到期贷款本金367250.07元。被告彭光森辩称：1.确认有违约行为；2.律师费过高，按照相关规定，律师费收取标准最高不得超过4%，而原告是按照最高的4%收取的律师费，我方同意支付律师费，但是最多按照1%支付律师费。我方同意承担诉讼费和诉讼保全费，希望律师费减免一半。3.我方希望继续履行合同，但如果开发商同意收回房屋，可以按照9000多元的价格收回；4.我买房是因为表哥借款没还，由他来供款抵销借款；5.原告起诉不合理，我方只是拖欠一期的应供款就起诉。被告展盈公司在法定答辩期间未提出书面答辩状，亦未到庭应诉、质证及抗辩。经审理查明：贷款人：农业银行中山城区支行。借款人：彭光森。抵押人：彭光森。保证人：展盈公司。签约情况：2015年1月20日签订《个人购房担保借款合同》（编号：44020120150009886）。贷款金额：390000元。贷款期限：360个月，自2015年1月22日起至2045年1月21日止。约定还款方式：等本递减还款法。贷款执行利率：浮动利率，以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率确定执行利率，借款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则执行利率自次年1月1日起调整。罚息计收标准：对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收。复利计收标准：对应付未付利息，依据中国人民银行规定计收复利。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款��行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。提前收贷约定：借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。抵押担保情况：2015年1月26日，农业银行中山城区支行与彭光森就位于中山市东区中山六路1号天奕国际广场6幢2504房房地产办理了商品房抵押登记备案手续（易房抵字第DY201505421号）。保证担保情况：展盈公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。并无约定多个担保并存的清偿顺序。实现债权的费用：因借���人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。欠款情况：自2016年6月起，彭光森未能按时还款，截至2016年10月22日，彭光森尚欠借款本金367250.07元。另查，农业银行中山分行委托广东邦仁律师事务所律师为本案诉讼代理人，广东邦仁律师事务所接受委托，并开具了票面金额为14968元的律师费发票。又查，农业银行中山城区支行出具声明表示：农业银行中山城区支行为农业银行中山分行的下属分支机构，其同意由农业银行中山分行主张此案的所有权利，其不再另行主张。本院认为，农业银行中山城区支行为农业银行中山分行的分支机构，其出具声明同意由农业银行中山分行主张涉案合同的权利，未与法相悖，应予允许。彭光森借款后未按期还款，构成违约，农业银行中山分行有权依照合同约定要求解除合同并要求彭光森提前清偿全部借款本息。彭光森辩称只拖欠一期应供款即被起诉，是不合理的，与双方合同约定相悖，理由不成立，本院不予采信。彭光森欠款的数额，有农业银行中山分行提交的银行记账系统统计数据查询截屏图和手工制作“彭光森欠供明细表”予以证实，且彭光森、展盈公司没有提供证据予以推翻，故本院予以认定。双方当事人在《个人购房担保借款合同》中约定，贷款人为实现债权的律师费由借款人承担，现农业银行中山分行提交委托代理协议、律师费发票证据证明本案实际产生了律师费，故农业银行中山分行主张彭光森支付律师费14968元的诉讼请求，本院予以支持。根据《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》关于涉及财产的民事诉讼收费标准规定，农业银行中山分行按本案诉讼标的额的4%计收律师费，符合相关规定，彭光森辩称律师费过高的理由不成立，本院不予采纳。涉案房地产为预售商品房，并办理了商品房抵押登记备案手续，该登记合法有效，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。当彭光森不履行上述债务时，农业银行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿。展盈公司承诺在贷款人农业银行中山城区支行取得抵押物他项权证前提供连带责任保证，现彭光森的上述债务发生在约定的保证期间内，因被担保的债权既有债务人彭光森提供物的担保又有保证人展盈公司提供的保证，且合同对担保履行的先后顺序未作明确约定，故农业银行中山分行应先就彭光森提供的抵押物实现债权，展盈公司对处分抵押物后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任。展盈���司承担保证责任后，有权向彭光森追偿。展盈公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司中山城区支行与被告彭光森、中山市展盈房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120150009886）。二、被告彭光森于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国农业银行股份有限公司中山分行清偿贷款本金367250.07元及从2016年10月23日起计算的相应利息（利息以尚欠本金为基数，按中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率计收，罚息按前述贷款执行利率基础上上浮50%计收，对应付未付利息，按罚息利率计收复利）。三、被告彭光森应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国农业银行股份有限公司中���分行支付律师费14968元。四、原告中国农业银行股份有限公司中山分行对被告彭光森提供的抵押物即位于中山市东区中山六路1号天奕国际广场6幢2504房房地产（销售合同编号：HTN2014082451，抵押登记备案证明编号：易房抵字第DY201505421号）折价或者以拍卖、变卖该房地产所得价款享有优先受偿权。五、被告中山市展盈房地产开发有限公司对被告彭光森本案债务在处分上述抵押物后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任；被告中山市展盈房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告彭光森追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7138元，诉讼保全费2466元，合计9604元，由被告彭光森负担；对处分抵押物���仍不足以支付的部分由被告中山市展盈房地产开发有限公司连带负担（该款原告中国农业银行股份有限公司中山分行已预交，被告应于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  蔡 伟人民陪审员  郭泳欣人民陪审员  陈明玉二〇一六年十二月三十日书 记 员  练雅文钟金花