.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省陵水黎族自治县人民法院民事判决书（2016）琼9028民初731号原告：范辰，男，1964年10月13日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：温巍，男，1963年6月13日出生，汉族，海南华墅家居饰品有限公司副总经理，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：初月平，海南瑞来律师事务所律师。被告：海南协兴地产发展（香港）有限公司，住所地海口市滨海大道83号琼泰大厦9楼。法定代表人：李思廉，董事长。委托诉讼代理人：符德全，该公司员工。委托诉讼代理人：郑那西，该公司员工。原告范辰与被告海南协兴地产发展（香港）有限公司（以下简称协兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月12日立案后，依法适用普通程序，于2016年8月11日公开开庭进行了审理。原告范辰及委托诉讼代理人温巍、初月平，被告协兴公司委托诉讼代理人符德全、郑那西到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范辰向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同--限期完成（2016年10月31日前）富力湾P区山海豪庭B109栋别墅未完工工程项目，并使之达到国家法律法规规定的房屋工程验收标准，并向原告交房；限期递交（在2016年7月31日之前）原告贷款所需的开发商材料给相关银行；2、被告向原告支付逾期交房违约金58500元；3、被告承担本案的诉讼费用。本案在审理过程中，被告范辰于2016年7月21日申请将第二项诉讼请求变更为：被告向范辰支付逾期交房违约金，按已付购房款1170000元的日万分之五计算，从逾期起始日2014年12月1日计至实际交房日止（暂计至2016年6月30日止，违约金为319410元）。事实和理由：一、范辰购买协兴公司开发的富力湾P区山海豪庭独栋别墅B109号房屋，根据合同约定，协兴公司应于2014年11月30日前交付符合相关规定的房屋。但至今涉案房屋未达到合同规定的交付标准，更为严重的是，房屋基础（人工挖孔桩）存在重大结构问题。因涉案房屋系建在陡峭的山坡上，按照设计图纸及施工单位的技术及施工人员所述，人工挖孔桩是12米深，必须将桩挖到岩石层才能符合国家建筑法律规范及设计要求。但原告发现，被告施工过程中裸露出来的涉案房屋山坡观海面人工挖孔桩数根全部不到3米深，桩底位于山坡回填土与山坡原土交界的黑色植被腐殖土层上，桩底没有挖到原土下方十米左右的受力岩石层，而是偷工减料在桩底放置了几块石头来欺骗工程质量监理人员，表示桩底已经挖到岩石层。原告拍照取证多次向被告各级领导反映，并请被告现场工程技术人员到假桩现场看过多次，但被告不予理睬。去年的台风过后，整个小区出现大范围围墙垮塌、车库及花园地面下陷等问题，已非常清楚说明涉案项目基础质量问题的严重性。根据我国建筑法的规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的技术经济资料，并具备国家规定的其他竣工条件。但被告在施工中偷工减料和弄虚作假，造成涉案房屋主体机构质量不合格，不能交付使用。依据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，原告要求协兴公司赔偿损失的诉请，应予支持。另外，原告为支付购房尾款，已经向中国银行海南省分行报送资料申请贷款，银行告知符合贷款条件，待提供开发商必须向银行提供的资料后即可发放贷款，但是原告将上述情况告知协兴公司各级领导后，协兴公司却拒绝向银行提供材料，致使原告至今未能如期取得贷款。原告认为，协兴公司依法应继续履行合同，同时尽快将贷款所需的材料提交给银行，同时根据双方签订的购房合同的约定承担逾期交房的违约责任。现依据合同法等相关法律规定，提起诉讼。被告协兴公司辩称，1、根据双方签订的购房合同，涉案房屋在交房期限届满前，已经验收合格，符合交房的条件。涉案房屋约定的交房时间是2014年12月31日前，我方在2014年11月30日取得了备案证，可以证明涉案房屋已符合交房条件。另外有相关具备资质的单位的验收报告也可以证明房屋符合交付条件，桩基方面也没有问题。范辰在没有通过有资质的单位鉴定的情况下就认定桩基有问题，无事实依据。范辰违反管理规定，在涉案房屋内进行加建，对我公司的禁止不予理睬，导致涉案房屋及周边环境遭到破坏，将此责任推卸给我公司，没有事实依据；2、我公司已经与2014年12月16日向范辰书面邮寄收房通知，告知其于2014年12月31日到现场办理收房的事宜，已根据合同约定充分履行了告知义务，范辰因其自身原因没有及时收房，应自负责任。范辰在没有付清房款的情况下要求收房无事实和法律依据；3、根据合同约定，范辰的付款方式是分期而不是银行按揭，但之后范辰要求我公司以按揭的方式付款，违反合同的约定。综上，我方的义务已经全部履行完毕，范辰没有履行义务的行为，侵害了我方权益，请求驳回范辰的诉讼请求。范辰向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》；2、购房发票及收据；3、别墅重大的结构问题假桩照片；4、别墅至今未完工照片；5、别墅区大面积质量问题照片；6、别墅区整体未完工照片；7、别墅现场照片（光盘1）；8、别墅现场视频（光盘2）；补充证据1、《富力湾P区山海豪庭B户型别墅桩基及结构施工图；2、富力湾P区山海豪庭B户型别墅桩基及结构施工图（光盘）；当庭提交证据《人工挖孔桩示意图》。协兴公司对范辰提交的证据1、2三性无异议，对证据3-8、补充证据1、2及当庭提交的证据《人工挖孔桩示意图》三性均有异议。协兴公司向本院提交以下证据：1、《海南省建筑工程竣工验收备案证》；2、《施工单位建筑工程竣工报告》；3、《监理单位工程质量评估报告》；4、《工程竣工验收报告》；5、陵公消验告字[2014]第0031号陵水县公安局消防大队《建设工程消防竣工验收备案证抽查告知书》；6、（2016）椰海证字第2971号《公证书》；7、《住宅质量保证书》；8、《住宅使用说明书》；9、《楼宇交付使用及办理房屋产权证通知》；10、EMS快递单号；11、《收楼催告函》；12、EMS快递单；13、《桩基低应变法检测报告》；14、《桩基高应变法检测报告》；15、富力湾P区B户型109栋和153栋业主范辰私自加建情况说明。范辰对上述中证据1的真实性、证明力均有异议；对证据2-5、9-14的真实性有异议；对证据6的证明力有异议；对证据7、8认为没有加盖开发商印章，无法律效力；对证据15中俯视图的证明力有异议，对告示图的真实性有异议，对2015年5月的现场图无异议，但认为该照片可以证明当时围墙外的道路亦未施工，与自己提交的证据向印证，证明施工未完成。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对范辰提交的证据的认定。对证据3-8，与本院于2016年6月22日现场勘验时所取照片中的建筑及房号可以印证，本院对上述证据的真实性、合法性予以认定。但证据3、证据5，范辰所主张的待证事实的认定需具有专门机构进行认定，故本院对证据3、证据5的证明力不予认定；对证据4、证据8，因照片及视频分别拍摄于2016年5月30日、2016年4月14日，无法证明合同约定的交付日期时的房屋状况，且范辰本人亦承认其在该日期之前存在自行加建房屋行为，故本院对该证据的证明力不予认定；证据6中照片所体现的为涉案房屋所在的别墅区及涉案房屋之外的其他别墅的照片情况，与本案无关联，本院对证据6的关联性及证明力不予认定；证据7光盘中的照片与证据4-6中一致，具体认定情况同证据4-6相同；对补充证据1、2，因证据中所示的图纸无出具单位名称及印章，本院不予认定；对当庭提交的《人工挖孔桩示意图》，为范辰自行制作，未经协兴公司认可，本院对其不予认定。对协兴公司提交的证据的认定。对证据1、2、3、5，四份证据均为第三方出具经与原件核对无异，本院对其三性予以认定；证据4为协兴公司出具，但在报告的”参建各方竣工验收意见”处，有勘察单位海南水文地质工程地质勘察院、设计单位广东省大成注建工程设计有限公司、施工单位海南天力建筑工程有限公司、监理单位广州天富建设工程监理有限公司海南分公司认可签名并盖章，本院对其三性予以认定；证据6《公证书》中的照片包含涉案房屋室内及室外照片，非范辰所主张只有室内而无室外照片，本院对其三性予以认定；证据7、8为协兴公司单方面制作，内容为协兴公司向业主出具的住宅质量保证书及使用说明书，无法证明涉案房屋符合双方合同约定及法律规定；证据9-12，协兴公司未能提供通知的邮寄签收记录，且快递单均无快递公司的收寄印章，本院上述证据的三性不予认定；证据13、14，因两份报告均为协兴公司单方面提供，未经范辰认可，且为资料提供不完整，本院对其证明力不予认定；对证据15为协兴公司单方面制作，且范辰对其真实性及证明力存有异议，本院对其不予认定。本案在审理过程中，依范辰申请，本院于2016年6月22日对B-153号涉案房屋房屋进行了现场勘验，勘验结果为：室外未绿化并有建筑垃圾堆放，房屋外墙部分外墙无涂料，部分铝合金门窗未安装。协兴公司的质证意见为：地面上的垃圾为范辰私自加建游泳池、地下室、改造围墙等工程导致，协兴公司不存在未完工的情况，因为范辰的加建行为导致谢兴公司无法正常施工，相应的责任应由范辰承担。对上述证据，因协兴公司不予认可，且范辰亦认可其存在自行加建的行为，故本院认为其无法证明范辰主张的待证事实，对其证明力不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月25日，原、被告签订《陵水县商品房买卖合同》，约定原告范辰购买被告协兴公司开发的海南富力湾山海山海豪庭小区B型别墅B153号房，房屋建筑面积155.33平方米，每平方米单价25107.83元，房屋总价为3900000元。合同第六条约定：买受人未按约定时间付款逾期超过30日，经出卖人同意，合同继续履行，买受人应按逾期日数每日向出卖人支付应付而未付房价款部分万分之五的违约金；合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，将完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件的商品房交付买受人使用；合同第九条约定：出卖人应当在合同约定的交付日7日前，书面通知买受人办理验收手续及买受人应当携带的证明文件。买受人应当在收到该通知30日内，会同出卖人对该房屋进行验收交接。商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验；合同附件七补充条款第二条约定：买受人在收楼前，应按合同约定交清所有款项及物业管理公司规定的有关费用；如买受人逾期付款的，除缴清房款外，还应当按约定缴清逾期付款的违约金，否则出卖人有权相应顺延交房时间；合同附件八约定：认购定金100000元已于合同签署前支付，第一期房款1070000元须于2013年12月25日前支付，剩余2730000元房款分10期每期273000元，自2014年3月开始每月5日前支付。合同签订后，范辰按约向被告协兴公司支付第一期房款1070000元，协兴公司于2014年1月26日向范辰开具1170000元的《销售不动产统一发票（自开）》（含定金），之后剩余2730000元房款未按约定向协兴公司支付。另查明，涉案房屋所在的工程于2014年11月30日取得陵水黎族自治县住房和城乡建设局颁发的《海南省建筑工程竣工验收备案证》。2014年12月1日，陵水黎族自治县公安局消防大队向协兴公司出具《建设工程消防竣工验收备案抽查告知书》，告知富力湾山海豪庭小区消防工程检查合格。本院认为,协兴公司与范辰签订的《陵水县商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。本案双方的争议焦点在于：1、协兴公司是否存在逾期交房的事实，若存在，是否应当承担违约责任；2、协兴公司应否承担协助范辰办理房屋贷款的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：”当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”同时，双方在合同附件七补充条款第二条亦约定：”买受人在收楼前，应按合同约定交清所有款项及物业管理公司规定的有关费用；如买受人逾期付款的，除缴清房款外，还应当按约定缴清逾期付款的违约金，否则出卖人有权相应顺延交房时间”。根据合同附件八的约定，范辰应于2014年12月5日前支付完全部剩余2730000元房款，并且附件八亦明示”客户需在所有房款付清后才能收楼”，而涉案房屋交付的时间为2014年12月31日前，即范辰负有先履行付款的义务，在范辰支付完全部购房款之前，协兴公司有权延迟交付房屋的时间并且不承担违约责任。故对于范辰要求协兴公司限期交房并承担延期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于范辰要求协兴公司限期向中国银行海南省分行递交其贷款所需的开发商材料的诉讼请求。因双方在合同中约定的付款方式为个人分期付款，并非银行按揭，故其此项主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百零九条、一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：驳回原告范辰的全部诉讼请求。案件受理费6091.15元，由原告范辰负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判长林小丽陪审员郑惠君人民陪审员王宏亮二Ｏ一六年十二月五日法官助理蒋海燕书记员冯长弘