广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1203民初712号原告：何海根，男，汉族，1979年8月23日出生，住肇庆市鼎湖区。原告：姚连娣，女，汉族，1979年4月13日出生，住肇庆市鼎湖区。被告：肇庆市昆隆房地产开发有限公司。住所地：肇庆市鼎湖区鼎湖区新城四十八区之三。法定代表人：陈国宝。委托代理人：黎展雄，广东余黎张律师事务所律师。原告何海根、姚连娣诉被告肇庆市昆隆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何海根，被告的委托代理人黎展雄到庭参加诉讼。原告姚连娣经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告共同诉称：2014年12月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定的主要条款有，原告向被告购买肇庆市鼎湖新城48区富海豪庭E1D4幢8层D4804房，总房价为391286元；交付期限为2015年12月31日前；商品房交付条件：经验收合格，建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自约定的最后交付期限的第2日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价0.3‰的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5‰向买受人支付违约金。买受人要求继续履行的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第2日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价0.5‰违约金。同日，原告向被告支付购房款首期款121286元。2015年1月14日，原告作为借款人与农业银行肇庆城区支行签订《个人购房担保借款合同》，被告作为保证人也在合同中签字。2015年3月6日，该行向原告发放借款270000元，收款人为被告。至此，原告在《商品房买卖合同》约定的义务已全部履行完毕，并按月偿还农行借款。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条第二款规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。原、被告签订《商品房买卖合同》第8条约定“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1/4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格。该商品房验收合格，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政部门办理了工程竣工验收备案手续。至本案起诉日，被告仍未将验收合格，且已经当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续的鼎湖区富海豪庭E1D4幢8层D4804房交付原告。2016年4月14日，原告向被告邮寄经鼎湖公证处公证的《关于催促交付经验收合格商品房的函》，催告交付验收合格的商品房。但被告拒不回应，且拒绝原告多次协商请求。被告的行为，既违背相关法律法规规定，也与《商品房买卖合同》约定其应履行的义务相悖，因被告的违法和违约行为，对原告的合法权益造成了很大的损害，理当承担违约责任。被告2016年4月30日前的违约责任，已经贵院（2016）粤1203民初287号判决确认。根据法律规定，特提起诉讼，请求法院判令被告：1、依约支付逾期交付商品房违约金（从2016年5月1日起以391286元按0.0005计付至被告交付符合国家标准的房屋之日止）；2、承担本案诉讼费用。原告举证如下：原告何海根身份证，证明原告主体资格；2、原告姚连娣身份证，证明原告主体资格；3、原告何海根户口簿复印件，证明两原告以配偶名义共同购买房产的事实；4、原告姚连娣户口簿复印件，证明两原告以配偶名义共同购买房产的事实；5、原告结婚证复印件，证明两原告是配偶的事实；6、全国企业信用信息公示系统（广东），证明被告法人主体资格；7、广东商品房买卖合同复印件，证明两原告共同向被告购买本案标的物的事实；8、个人购房担保借款合同（含广东开信律师事务所见证书）复印件，证明两原告作为抵押人向银行以所购房产提供抵押的事实；9、广东省地方税收通用发票（电子）复印件（首期房款），发票号码：06040326，证明两原告已履行支付本案标的物对价义务的事实；10、广东省地方税收通用发票（电子）复印件（预付购房款），发票号码：01387372，证明两原告已履行支付本案标的物对价义务的事实；11、广东省契税减免申报审批表复印件，证明两原告已履行支付本案标的物对价义务的事实；12、广东省契税减免申报审批表复印件（2014.12.24），证明两原告已履行支付本案标的物对价义务的事实；13、税收缴款书（税务收现专用）复印件，证明两原告已履行支付本案标的物对价义务的事实；14、《公证书》（含《关于催促交付经验收合格商品房的函》）复印件，证明原告向被告催告交付经验收合格和经在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续商品房的事实；15、公证费，证明缴交《关于催促交付经验收合格商品房的函》公证费；16、邮寄《关于催促交付经验收合格商品房的函》的收据复印件，证明原告向被告邮寄《关于催促交付经验收合格商品房的函》的事实；17、交寄快递（EMS）《公证书》复印件，证明原告向被告邮寄《关于催促交付经验收合格商品房的函》的事实；18、（2016）粤1203民初287号民事判决，证明原告经过第一次起诉后，出了民事判决书是被告违约是铁一般的事实，2016年5月1日至2016年10月24日这期间，构成了被告根本性违约，被告现还未交付符合国家标准的商品房给原告，追讨期间的违约金至交付符合国家标准的商品房日止。被告辩称：被告开发的富海豪庭符合交付条件，业主能够如常收楼、房屋可正常交付使用，部分业主已收楼、装修和入住，不存在不能按时交楼的情况。被告开发的富海豪庭小区，经过建设、规划部门的批准（原规划方案将配电房安排在负一层），但供电部门以南方电网有关规定为依据，要求对配电房重新选址，导致规划变更和进行协调，影响了验收的时间安排，责任不在被告。并且，根据《商品房买卖合同》第八条第二款第3点的规定，“因政府建设部门等行为或验收规范有所变动而造成交楼延误或其他非出卖人所能控制的因素”，属于“出卖人可据实予以延期”的情形，被告无需承担责任。根据《中国人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过于高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，同地段、同类房屋、带装修和家私的房屋租金约为10元/平方米左右。而本案的《商品房买卖合同》约定的逾期交楼违约金过高，应以同地段、同类房屋的租金为准。综上，请法院依照事实和法律，公正、公平处理本案。被告举证如下：1、《关于小区配电房选址问题的函》（复印件），证明在规划部门规划通过后，供电部门要求小区配电房重新选址，导致配电房建设迟延，因而影响小区验收，责任不在于被告；2、《工作联系函》（复印件），证明在规划部门规划通过后，供电部门要求小区配电房重新选址，导致配电房建设迟延，因而影响小区验收，责任不在于被告；3、《审批意见》（复印件），证明因供电部门要求小区配电房重新选址，导致规划部门对报审方案需要修改、完善后再报审，迟延的责任不在于被告；4、《通知》（复印件）、《签到表》（复印件），证明2015年8月16日承建方已发出通知，并于21日完成竣工初步验收（观感验收）；5、《业主收楼资料》，证明被告开发的富海豪庭符合交付条件，业主能够如常收楼的事实；6、《现场录影》（光盘），证明本案小区可正常交付使用，部分业主已收楼、装修和入住，不存在不能交付的情况；7、复函，证明富海豪庭小区经过建设、规划部门的批准（原规划方案将配电房安排在负一层），但供电部门以南方电网有限责任公司有关规定不符合要求，要求配电房重新选址，导致规划的变更和进行协调，影响验收的时间安排，属于该情形，责任不在原告；8、楼盘租金评估报告，证明小区地段房屋的租金水平，原告主张的违约金过高。经审理查明：被告以出让方式取得了肇庆市鼎湖区新城四十八区之三编号为肇鼎国用（2009）第24436号的地块的土地使用权。经批准，被告在上述地块建设商品房，定名为富海豪庭，为预售商品房，商品房预售许可证号为肇预许字2013122号。2014年6月25日，广东电网肇庆鼎湖供电局营业部向被告发出《关于小区配电房选址问题的函》，认为被告开发建设的富海豪庭小区配电房选址在负楼层内，不符合规定，要求被告对配电房和电表房重新选址。收到上述函件后，被告于2014年6月26日向肇庆市鼎湖城建建筑工程有限公司发出《工作联系函》，要求该公司停止地下室配电房位置建设，待重新选址，并办理相关手续后，再通知施工。2014年12月15日，两原告以按揭方式购买被告位于肇庆市鼎湖区新城四十八区之三富海豪庭E1D4幢8层D4804房，房价款总金额为391286元。原、被告并于同日签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第六条约定，原告以按揭的付款方式付款，在2014年12月15日支付首期款121286元，余款270000元到被告指定的银行办理按揭贷款，并将款项直接存入该商品房项目预售款专用帐户。第八条约定，被告应在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格（验收合格，是指建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续），并符合合同约定的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、施工中遇到重大技术问题，经被告争取而有关部门未能及时解决的；3、水电、市政配套设施批准或安装延误，因政府建设部门等行为或验收规范有所变动而造成交楼延误或其他非被告所能控制的因素；4、因原告逾期付款或银行按揭借款未划入被告账户，被告有权通知原告按累计逾期天数相应顺延交楼时间；5、因政府机关行为导致工期延误或因雨水天（一天内下雨量达50毫米或以上）、台风等恶劣天气以及停水、咸潮、停电或出现重大技术困难等造成施工单位无法正常施工的。第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），1、逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。第十一条约定,商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。验收交接时，被告应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。该合同和《合同补充协议》还约定了其他的权利义务。合同签订当日，原告付清了合同约定的首期房款121286元，被告出具了发票给原告。2015年1月14日，原、被告与中国农业银行肇庆市城区支行签订了《个人购房担保借款合同》，原告将涉案商品房抵押给该行，借款270000元，用作购买涉案商品房。该行向原告发放了上述借款，并将借款划至被告账户。2015年3月6日，被告出具了发票给原告。2015年6月23日，肇庆市城乡规划局鼎湖分局就被告申请的规划方案修改，作出了审批意见，认为被告送审的48区（48KQ）用地规划总平面修改方案不宜取消B2A2A3栋骑楼，要求被告进一步修改完善方案后再审批。被告于同月25日签领了该审批意见。之后，被告没有再向该局申请修改规划方案。2016年4月16日，由于被告未能如期交楼，原告通过特快专递向被告发出经过公证的《关于催促交付经验收合格商品房的函》，要求被告在2016年4月30日前交付经政府有关部门验收合格的涉案商品房，并提供所有验收合格证明文件，否则将依法依约采取进一步的法律行动。原告为此支付了公证费75元，特快专递费用14.4元。因被告没有依约交付涉案商品房，原告曾于2016年5月10日向本院起诉，要求被告支付从2016年1月1日起至2016年4月30日止的违约金及逾期交房造成的租房租金损失3600元和因本案诉讼发生的其他费用197.4元。本院于2016年9月29日作出（2016）粤1203民初287号民事判决，限被告判决发生法律效力之日起十日内向原告支付计算至2016年4月30日止逾期交付商品房的违约金18977.37元；驳回了原告的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。庭审中，被告确认涉案商品房至今没有在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续。2016年11月14日，本院就涉案小区的配电房规划审批情况，向肇庆市城乡规划局鼎湖分局调查，该局于同月18日复函本院称，涉案小区的配电房原规划位于地下室，于2011年8月30日办理地下室的《建设工程规划许可证》（含配电房），2014年11月至今，被告先后三次申请将配电房由地下室调整至地面，因调整方案不符合规划要求，未同意被告调整配电房位置。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原、被告因逾期交付涉案商品房产生纠纷的原因及责任已经本院发生法律效力的（2016）粤1203民初287号民事判决确认，该判决巳判令被告支付至2016年4月30日的迟延交楼违约金。涉案小区的配电房原经规划行政部门许可设置在地下室，但广东电网肇庆鼎湖供电局营业部已于2014年6月25日向被告发出《关于小区配电房选址问题的函》，要求被告对配电房和电表房重新选址，虽然被告也于2015年6月23日前已三次向规划行政部门申请修改配电房的重新选址，规划行政部门不同意后，被告没有再申请修改选址，这是导致涉案商品房至今没有经验收合格，也没有在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续的原因之一，其过错在被告。因此，被告的逾期至今不能交付涉案商品房的行为已构成根本性违约，应负违约责任，被告认为涉案商品符合交付条件，不存在不能按时交楼的情况，本院不予采纳。根据原、被告的《商品房买卖合同》约定，原告主张继续履行合同，被告应按合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，现原告主张从2016年5月1日起计付至符合合同约定的交楼条件之日止,理据充分，本院予以支持，但违约金应计至合同约定的被告为涉案商品房办理了工程竣工验收备案手续，并书面通知原告办理商品房交付手续日止。被告认为涉案小区配电房安排在负一层，经过建设、规划部门的批准，但供电部门要求对配电房重新选址，导致规划变更和进行协调，影响了验收的时间安排，导致逾期交楼的责任不在被告，被告早已于2014年6月25日知道配电房需重新选址，但仍在2014年12月15日与原告签订本案合同，约定在2015年12月31日前交付商品房，且在规划行政部门在2015年6月23日不同意被告的配电房重新选址的修改方案后，没有再次修改送批，因此，由此产生的相关责任应由被告承担，故被告的上述抗辩理由，本院不予采纳。被告认为违约金明显过高，要求按同地段的租金调整，但被告提供的租金评估报告，是对其没有符合交付使用条件的商品房进行的租金评估，该评估结论的依据明显不足，不能作为认定同地段租金的标准，故被告要求调整违约金的证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：限被告肇庆市昆隆房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告何海根、姚连娣支付迟延交楼的违约金（从2016年5月1日起按房价款391286元的日万分之五计算至书面交付已经在建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续的商品房给原告何海根、姚连娣之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费330元，由被告肇庆市昆隆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 梁 宇二〇一六年十二月二十一日书记员 黄素怡