湖南省郴州市苏仙区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1003民初1350号原告：张海维，男，1981年6月14日出生，汉族，湖南省安仁县人，融创地产工程师，住湖南省安仁县。原告：王吉交，女，1981年1月23日生，汉族，无业，住广东省深圳市福田区。被告：桂阳新东方房地产开发有限公司，住桂阳县城关镇迎宾路83号。委托诉讼代理人：李健美，湖南福城律师事务所律师。原告张海维、王吉交与被告桂阳新东方房地产开发有限公司（以下简称新东方房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张海维，���告新东方房产公司的委托诉讼代理人李健美均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张海维、王吉向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2015年5月19日至原告递交起诉状之日即2016年9月18日止按总房款每日万分之五的违约金45283.89元（422775元×7.995%÷365天×489天）；2、判令被告自起诉之日后至被告实际合法交房之日止的违约金按总房款每日万分之五如数给付；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告张海维和王吉交以出让的方式取得了被告桂阳新东方房地产开发有限公司位于郴州市苏仙区××村××小区××号商品房所有权，并签订了合同编号为20110183806的《郴州市商品房买卖合同》（以下简称《购房合同》）。合同签订后，原告按约履行了合同约定的全部付款义务，支付购房首付款262750元、银行按揭款160000元，合��422750元，原告无违约行为。根据《购房合同》第九条规定，该商品房应于2012年9月30日前验收合格并交付使用，但截止今日已逾期二年零七个月，被告仍未依合同书面通知原告收房，给原告造成极大的经济损失和精神损害。另根据被告向原告出具的书面承诺书内容：“我公司从2013年9月30日前将按业主所购的房屋交付使用，如有逾期，我司按日向业主支付已付房款万分之五的违约金，合同继续履行。”如果到2013年9月30日止仍不能合法交房，则2013年9月30日后被告按日向原告支付已交房价款的万分之五的违约金。根据购房合同要求：被告向原告销售的商品房设计用途为住宅，属框架结构，该幢房屋建筑层数地上16层，地下1层，现被告故意将该幢房屋建筑层数地上18层，地下1层，人为提高了该小区的容积率，降低了原告的生活质量，请贵院判令被告向原告酌情进行必要的��济补偿。故诉至法院，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告新东方房产公司辩称：1、原告基于同一事实理由多次起诉，被告违反一事不再理的原则。2、诉讼房屋已合格，达到交付条件。被告已多次催原告收房，被告不存在违约行为。3、原告起诉的违约金过高，就算被告存在违约行为，也未给原告造成实际的损失，因此原告起诉的违约金没有法律依据。按照已付房款每日万分之五计算过高，超出法律规定标准，合同标准是每日万分之一。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年10月7日原告张海维、王吉交夫妇与被告桂阳新东方房地产开发有限公司签订一份《郴州市商品房买卖合同》，该合同约定，两原告购买“水云苑住宅小区”4栋8层806房，房款总金额为422775元，首付为262775元，余款由两原告办理银行按揭贷款。该合同第九条约定：“出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；……”该合同第十条约定：“商品房达到交付适用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。前款所述书面通知包括出卖人在当地公众媒体、报纸上公布的通知、公告等。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。”合同签订后，两原告按合同约定向被告交付了首付购房款，并办理了银行按揭贷款，但被告未能在2012年9月30日前交房，后经原告及广大业主多人与被告多次协商，被告于2013年9月30日向“水云苑住宅小区”4栋业主书面承诺：“一、我公司于2013年9月30日前将业主所购的房屋交付使用，如有逾期，我公司将从2013年9月30日起按日向业主支付已交房款的万分之五的违约金，合同继续履行。二、我公司需取得该栋房屋的由郴州市质检站出具的竣工验收合格表方能交房。三、2013年9月30日前我公司逾期交房的违约责任将按所签订的商品房买卖合同履行。”后被告未按承诺履行交房义务。原告张海维、王吉交于2014年4月向本院提起诉讼，主张被告桂阳新东方房地产开发有限公司逾期交房的违约责任。本院于2014���7月23日作出（2014）郴苏民初字第452号民事判决：一、由被告桂阳新东方房地产开发有限公司在本判决生效后十日内给付原告张海维、王吉交2012年10月1日起至2013年9月30日止的违约金15389元（按万分之一计算）；二、由被告桂阳新东方房地产开发有限公司在本判决生效后十日内给付原告张海维、王吉交2013年10月1日起至2014年4月14日止的违约金17872.78元（按同期银行贷款利率的1.3倍即7.995%计算）。被告桂阳新东方房地产开发有限公司对本院判决不服，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。该院于2015年1月30日作出（2014）郴民一终字第911号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审判决生效后，被告桂阳新东方房地产开发有限公司按法院的判决书履行了支付违约金的义务，违约金支付至2014年4月14日。现原告以被告仍未按合同约定经验收合格交付使用，并书面通知其收房，要求被告承担合同约定的违约责任。另查明，原告张海维、王吉交购买的被告建设的水云苑住宅小区4栋于2013年9月16日经郴州市建筑质量与安全管理站的工作人员签署了竣工验收报告，但未加盖单位公章。同时，由该工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位五部门签署了竣工验收备案表，但未到建设主管部门办理竣工验收备案登记。庭审中，被告出具了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告以电话和在小区入口张贴收房通知方式告知了业主来收房。原告认为被告没有法定的验收合格证明再次拒绝收房。根据上述查明的事实，本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是：原告购买被告建设的住宅是否符合交房条件，被告应否承担逾期交房的违约责任。从原、被告双方签��的《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件是“该商品房经验收合格”即可交房，但未明确约定何为验收合格。该合同的第十条约定的房屋交接条件是“……双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”该条款也未明确约定房屋交接时除提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》外，还需出示何种证明文件即为手续齐全。双方对房屋交付条件产生争议。由于该《商品房买卖合同》系被告提供的格式合同，依合同法第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”对此，本院依照国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《建设工程质量管理条例》第四十九条，参照国家建设行政主管部门发布的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收规定》第九条和《建筑工程施工质量验收统一标准》第6·0·7条以及建设部发文的建标[2001]157号《关于发布国家标准的通知》等相关的行政法规和规章，可以得知：一、房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；二、房地产开发项目竣工验收的主管部门为县级以上地方人民政府建设行政主管部门；三、建设单位应当自工程竣工验收合格之日起十五日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案；四、建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段，是强制性条文，必须严格执行。不经备案，不允许投入使用（见建标[2001]157号文）。本案诉争的房屋虽然经过了郴州市工程质量监督机构参与的竣工验收，但没有质监部门的签章，同时作为建设方的被告没有履行完备的工程竣工验收备案登记，其备案流程只有勘察、设计、施工、监理和其建设五单位签署的验收意见，没有备案行政主管机关签署的最终审核意见。因此，被告所售房屋不符合上述相关行政法规规定的交房条件，原告有权拒绝收房，被告延期交房，依法应向原告承担延期交房的违约责任。违约金的支付标准，原告是依照已生效的裁判文书确定的违约金计算，本院予以支持。但原告要求被告支付从起诉之日至交房之日止的违约金，因交房时间未确定，本院暂不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条，参照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收规定》第九条之规定，判决如下：一、由被告桂阳新东方房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告张海维、王吉交延期交房违约金45283.89元（从2015年5月19日至2016年9月18日止，按422755元×7.995%÷365天×489天）。二、驳回原告张海维、王吉交的其他诉讼请求。本案受理费579.25元，由被告桂阳新东方房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  周小卫代理审判员  曾 伟人民陪审员  胡贵成二〇一六年十二月三十日书 记 员  李 珍