广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0704民初1450号原告：江门市恒星实业发展有限公司，住所地：江门市江海区滘北藕山2号厂区。法定代表人：陈瑞兰，总经理。委托代理人：汤佳杰，广东泓科律师事务所律师。委托代理人：余柏祥，广东泓科律师事务所实习律师。被告：赵健斌，男，1969年10月9日出生，汉族，住江门市新会区。委托代理人：罗君丽，广东三良律师事务所律师。委托代理人：叶剑萍，广东三良律师事务所律师。原告江门市恒星实业发展有限公司诉被告赵健斌租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员谢颖翔独任审判，公开开庭进行了审理，原告江门市恒星实业发展有限公司的委托代理人汤佳杰、被告赵健斌的委托代理人罗君丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告江门市恒星实业发展有限公司诉称：原、被告于2011年12月28日签订《租赁合同》，约定原告将位于江门市滘北藕山2号面积540平方米的厂房租赁给被告使用，后来租赁面积增加至1107平方米，合同租赁期限不定，租金按月支付，当月10日前支付租金。合同还约定被告逾期缴纳租金，每日按欠款额的百分之五向原告支付违约金。被告于2015年2月10日起没有向原告支付租金，被告至今尚欠原告19个月租金，租金暂计至2016年8月31日为140581元，产生违约金42174.30元。被告拖欠租金和水电费，原告多次追讨未果，为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判令：一、被告向原告支付2015年2月10日至2016年8月31日的租金140581元及违约金（暂计至2016年8月31日为42174.30元，计至被告付清款项之日止）；二、本案诉讼费由被告承担。原告江门市恒星实业发展有限公司对其诉称的事实在举证期限内提供如下证据予以证明：1、被告身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格。2、租赁合同及合同附件，证明原告与被告签订租赁合同，约定原告将江门市滘北藕山2号1107平方米厂房租赁给被告使用，并约定厂房租金、违约金计算标准，被告拖欠原告租金133182元、暂计至2016年8月31日违约金为39954.60元。3、照片6张，证明被告使用原告厂房的事实。4、营业执照，证明原告是自然人独资有限公司，股东是陈瑞兰。5、民事裁定书、拍卖成交确认书、成交确认书、建设用地使用权转让合同，证明涉案土地及厂房是原告的自有财产。6、公告，证明由于中国建设银行江门分行的原因，原告没有取得（2001）江中江执字第92-1民事裁定书所列建筑物权，上述建筑物的产权证去向不明，无法办理产权过户手续，因而影响中国建设银行江门分行将上述建筑物过户给原告。7、广东省行政事业单位资金往来结算票据，证明原告足额支付了涉案土地应价款。8、退案通知单，证明涉案土地使用权不能办理过户的原因。被告赵健斌辩称：一、涉案租赁物为江门市滘北藕山2号厂房，原告提交的合同附图中列作“③仓库”（以下简称3号仓库）。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）11号）第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定，3号仓库没有报建，亦没有房产证，原、被告签订的《临时租赁合同》为无效合同；二、原告未提供证据证明其取得3号仓库的所有权，其无权出租3号仓库。原、被告签订的《临时租赁合同》只有地址，没有土地证号或房产证号，原告未能证明3号仓库属于（2001）江中法执字第92-1、92-2号民事裁定书及2010年12月22日签订的两份《国有建设用地使用权转让合同》所列转让不动产的范围。中国建设银行江门市分行在未为江门市滘北藕山2号土地使用权及上盖建筑物办理不动产变更登记及领取权属证书的情况下，转让上述土地使用权及建筑物，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”的规定，原告与中国建设银行江门市分行签订的两份《国有建设用地使用权转让合同》因违反法律强制性规定而无效。根据《国有建设用地使用权转让合同》第十二条“转让地块范围内的无证构筑物不在转让范围内”的约定，3号仓库没有房产证，不属转让范围。原告未能证明其已履行《国有建设用地使用权转让合同》支付转让款，原告仅提交拍卖成交确认书、转让合同，不能证明《国有建设用地使用权转让合同》已履行；三、《临时租赁合同》约定为不定期租赁，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，双方均可随时解除合同。涉案租赁合同履行期间一直由区瑞志代表原告与被告处理租赁事宜。2015年1月，被告提出不再租赁涉案厂房并通知区瑞志，原告对被告提出解除租赁合同是同意的，被告随即搬离涉案厂房，原告对此是知悉的。另被告于2015年1月底搬出涉案厂房后，原告从未要求被告支付租金。假设被告仍使用涉案厂房，原告在一年多时间内从未要求被告支付租金，与交易习惯不符，有违常理；四、租金的诉讼时效为一年，原告于2016年10月9日起诉，其提出要求被告支付租金的诉讼请求已超过诉讼时效；五、涉案合同为无效合同，违约金的约定亦属无效，原告诉请被告支付违约金没有事实和法律依据；六、《临时租赁合同》约定的违约金过高，即使支持原告的违约金诉讼请求，亦不应高于银行同期同类贷款利率。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。被告赵健斌对其辩称的事实在举证期限内提供如下证据予以证明：1、临时租赁合同及附图，证明原、被告签订的临时租赁合同约定租赁物为按图纸阴影部分，即附图上所列的3号仓库及其与2号仓库之间的空地及解除租赁合同的约定。2、收据，证明原告收取被告2014年12月、2015年1月租金。3、通话录音音频光盘、通话录音文字记录，证明为原告经办涉案租赁合同事务的区瑞志于2016年11月16日在与被告弟弟赵健康进行手机通话时表示其知道被告已于2015年1月提出解除租赁合同，原告已同意解除租赁合同。4、照片2张，证明被告原租赁物周围环境现况及被告原租赁物的相对位置。5、照片5张，证明被告原租赁物现况，被告原承租的3号仓库已被原告用作堆放水泥等物料，并非由被告使用。6、照片4张，证明第4张、第6张照片显示的场地并非被告原承租范围，分别是被告原承租的3号仓库左侧的建筑物（2号仓库）及对面的建筑物（9号仓库），与被告无关。7、押金收据、租金收据、租赁合同书、租金收据、保证金收据、江门市江海区滘北股份合作经济联合社出具的情况说明，证明被告已于2015年1月底搬离原告出租的仓库，并于2015年2月1日起租赁江门市江海区滘北工业二区的厂房。8、中国移动通信通话清单，证明2016年11月16日16时31分左右，为原告经办涉案租赁合同事务的区瑞志与被告弟弟赵建康进行手机通话。经审理查明：江门市滘北藕山2号面积38045平方米的土地使用权原为江门市江山建材实业有限公司所有。江门市中级人民法院分别于2002年5月19日、2009年10月13日作出（2001）江中法执字第92-1号、（2001）江中法执字第92-2号民事裁定书，裁定：将江门市江山建材实业有限公司拥有的位于江门市滘北藕山2号面积38045平方米的土地使用权［权证号为江府国用（92）字第036260、100007，准确面积以国土部门测量为准］及其地上11栋建筑物［生料磨房（粤房证字第××号）、烧成车间（粤房证字第0577359号）、空压机房（粤房证字第××号）、包装楼（粤房证字第0577355号）、包装车间（粤房证字第0577368号）、锤破间（粤房证字第0577364号）、石膏破碎间（粤房证字第0577356号）、水泥磨房（粤房证字第××号）、石膏磷渣堆房（粤房证字第××号）、煤仓库（粤房证字第0577352号）、成品车间（粤房证字第0577367号）、2栋构筑物（码头、生料贮库）］抵给中国建设银行江门市分行以清偿其全部欠款，有关过户费及税费等由中国建设银行江门市分行支付。2010年11月29日，原告法定代表人陈瑞兰在拍卖中通过公开竞价竞得编号JY2010-15、JY2010-16号地块的国有土地使用权、江门市江海区滘北藕山2号（厂区）地块编号JY2010-15号的确权厂房面积2759.37平方米及码头和生料贮库2栋构筑物。2010年12月22日，原告与中国建设银行股份有限公司江门市分行签订两份《国有建设用地使用权转让合同》，约定中国建设银行股份有限公司江门市分行将江门市江海区滘北藕山地段、江门市江海滘北藕山2号（厂区）地段的工业用途国有建设用地使用权转让给原告，转让地块红线范围内的建筑物、构筑物的所有权转让、变更手续由双方自行到房产登记管理部门办理，无证构筑物不在转让范围内。原、被告于2011年12月28日签订《临时租赁合同》，列明甲方（出租方）为江门市恒星实业发展有限公司，乙方（承租方）为赵健斌，约定“乙方同意临时租赁甲方位于江门市滘北藕山2号（按图纸阴影部分）面积按附图，租赁期限不定，甲方需要收回的提前一个月通知乙方，乙方必须在限期内清理退出……从2011年12月1日开始计租，每月租金3600元，不含税，甲方提供收据作凭据，乙方必须于每月10日前交纳当月租金。超过15天没交的，按每日5％收取违约金……乙方在标的物上新增加的固定装修部分，在甲乙双方解除或终止使用关系时，不得进行任何拆卸（经甲方同意的除外），甲方也不需要就此向乙方支付任何费用或补偿”，被告租赁上述江门市滘北藕山2号用作仓库使用，被告已于2015年1月搬离江门市滘北藕山2号。另查明：涉案租赁土地使用权及房屋所有权至今仍未过户至原告名下。本院认为，本案属于租赁合同纠纷，本案争议的焦点是：被告是否应当支付原告2015年2月10日至2016年8月31日租金140581元及违约金。关于被告是否应当支付原告2015年2月10日至2016年8月31日租金140581元及违约金的问题。原告主张被告在租赁过程中，除使用《临时租赁合同》及图纸约定的阴影部分面积外，还占用了原告的其他厂房、土地面积，但原告没有提交相应的证据证明其主张，本院不予采纳。另原告还主张在被告撤离江门市滘北藕山2号后，未将其遗留的固定物、非固定物一并撤走并将租赁场地恢复至租赁前的状态。首先，原告作为出租方，其在庭审中确认被告人员确已撤离涉案租赁场地，却不能说明其撤离时间，不合常理。其次，双方签订的《临时租赁合同》没有约定租赁期间，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，被告可随时解除《临时租赁合同》。本院认为，在原告不能说明被告撤离时间的情况下，被告主张其于2015年1月解除租约并撤场，并提交押金收据、租金收据、租赁合同书、江门市江海区滘北股份合作经济联合社出具的情况说明等证据证明，对其上述主张，本院予以采纳。原告提交证据江门市滘北藕山2号租赁物的照片6张，主张照片中显示的铁罐、生产材料、杂物等物品为被告遗留物品。被告除确认照片一中的原料池、阶梯及照片二的砖墙为其建造外，其余照片中显示的物品均不确认为其所有。根据双方在《临时租赁合同》中“乙方在标的物上新增加的固定装修部分，在甲乙双方解除或终止使用关系时，不得进行任何拆卸”的约定，被告撤离时没有拆除原料池、阶梯及砖墙，符合双方的约定，并无不妥，而原告没有提交其他证据证明照片中显示的铁罐、生产材料、杂物等物品为被告遗留物品，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“?当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，原告应承担举证不能的法律后果，故原告主张被告支付2015年2月10日至2016年8月31日租金140581元及违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告江门市恒星实业发展有限公司的全部诉讼请求。本案适用简易程序审理，减半收取受理费1881元，由原告江门市恒星实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  谢颖翔二〇一六年十二月二十九日书记员  周叶翠刘丽娟第1页共9页