上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初19163号原告俞金凤，女，1969年12月20日出生，汉族，户籍地地上海市奉贤区，现住上海市闵行区。被告顾王君，男，1976年12月5日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。被告赵丽，女，1987年3月17日出生，汉族，户籍地四川省，现住上海市闵行区。原告俞金凤与被告顾王君、赵丽房屋排除妨害纠纷一案，本院于2016年7月7日立案受理，依法由审判员邹巧弟独任审判。之后，本院依法组成合议庭适用普通程序，于2016年12月2日公开开庭进行了审理。原告俞金凤到庭参加诉讼。被告顾王君、赵丽经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求两被告返还自2015年2月至2016年10月的租金32,000元(人民币，下同)，押金1800元，共计33,800元。事实与理由：原告于2010年1月在网络上获知上海市闵行区浦连路XXX弄XXX号XXX室房屋的出售信息后，即通过中介公司联系了被告顾王君，双方协商确定以50万元的价格进行交易。该房系动迁安置房，由于存在交易限制期限，故双方约定在交易限制期满后再办理变更产权登记手续。在交易限制期届满后，原告要求被告顾王君办理过户但遭到拒绝。为此，原告于2015年向法院提起了诉讼。法院审理后判决要求顾王君协助办理过户手续。后经法院强制执行，上述房屋产权变更登记至原告名下。然而，被告一直自行将房屋出租而未将房屋交给原告。原告于2016年3月又向法院起诉要求两被告排除妨害，交付房屋。法院当月就判决要求两被告搬离。由于两被告未能主动返还房屋，原告于2016年6月25日自行至上述房屋内，与承租人协商要求承租人搬离。次日，承租人即搬离了房屋，原告将房屋收回。由于被告已收取了承租人截止至2016年10月的租金(每月1,600元)以及押金1,800元，原告代被告向承租人退还了2016年7月至10月的租金及押金共计8,200元。为维护原告的合法利益，故诉至法院。两被告未作答辩。经审理查明，上海市闵行区浦连路XXX弄XXX号XXX室房屋(暨本案系争房屋)为动迁安置房屋，该房屋原权利人为被告顾王君。2010年1月，原告俞金凤与被告顾王君签订《房屋转让(置换)确认书》，被告顾王君以50万元的价格将上述房屋出售给原告俞金凤，顾王君应于2010年2月12日将房屋交付给原告。原告按约履行了相关付款义务。之后，原告俞金凤与被告顾王君又约定房屋交付日期为2012年2月12日。由于被告顾王君未能按约协助原告办理过户手续，原告于2015年3月5日向本院提起诉讼，要求被告顾王君配合办理房屋产权过户手续，支付自2012年12月至2015年2月的房屋租金损失23,400元(以每月900元计算)、赔偿房屋设施损失8,000元。本院审理后于2015年6月8日作出(2015)闵民五(民)初字第612号民事判决书，判决如下：一、被告顾王君于本判决生效之日起十日内协助原告俞金凤办理位于上海市闵行区浦连路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权人由被告顾王君变更登记为原告俞金凤，办理产权过户手续过程中所发生的税、费及交易手续费等均由原告俞金凤自行负担；二、原告俞金凤于本判决生效之日起十日内支付被告顾王君房屋尾款人民币20,000元；三、被告顾王君于本判决生效之日起十日内支付原告俞金凤房屋租金损失人民币23,400元；四、驳回原告俞金凤的其余诉讼请求。之后，原告通过法院强制执行方式办理了涉案房屋的产权登记。由于被告一直未能将涉案房屋交付过原告，原告于2016年3月1日向本院提起诉讼，要求两被告搬离上述房屋，将房屋返还原告。本院于2016年3月22日作出(2016)沪0112民初6412号民事判决书，判决：被告顾王君、赵丽于本判决生效之日起十日内搬离上述房屋，将房屋退还给原告俞金凤。两被告不服此判决，提起上诉。上海市第一中级人民法院于2016年6月24日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。2016年5月1日，被告赵丽作为出租方，与案外人梅某某(作为承租方)签订一份《房屋租赁协议书》，约定，被告赵丽将上述房屋出租给梅某某，租期自2016年5月1日至2016年10月30日，月租金1,600元，押金1,800元。合同签订后，梅某某一次性支付了全部租金和押金，并承租上述房屋。2016年6月25日，原告俞金凤持涉案房屋产权证，至涉案房屋内与承租人梅某某交涉，要求梅某某搬离。双方经协商后签订一份协议书，协议记载：赵丽收取了梅某某租金15,400元，现俞金凤要接收房屋，代赵丽垫付2016年7月1日至2016年10月30日期间的房租及押金8,200元支付给梅某某。次日，承租人梅某某搬离了房屋，由原告直接收回。现原告以诉称理由诉至本院。本案庭审后，两被告向本院表示，原告于2016年1月取得上述房屋的产权证，原告没理由要求赔偿自2015年2月起的房租损失。在2016年5月之前，该房屋一直由两被告夫妇及儿子居住。被告与梅某某签订的租赁合同有效，梅某某应当将房屋退还给被告，但梅某某自行将房屋交付原告的行为已构成违约。由于被告出租房屋时，房屋内配置了家具家电，故租金达到每月1,600元，否则不可能达到这金额。2016年6月26日、27日，被告到涉案房屋时，发现被告配置在房屋内的家具家电被搬离。被告有权要求原告予以赔偿。上述事实，由原告提供的(2015)闵民五(民)初字第612号民事判决书、(2016)沪0112民初6412号民事判决书、被告赵丽与案外人梅某某签订的《房屋租赁协议书》、原告与案外人梅某某签订的《协议书》，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原告俞金凤与被告顾王君约定被告应于2010年2月12日前交付房屋。(2015)闵民五(民)初字第612号案件中，本院查明被告并未按约向原告交付房屋，并判决要求被告支付按每月900元计算自2012年10月至2015年2月的租金损失。之后，被告仍未能将房屋交付给原告，并且又将房屋出租给了案外人梅某某，而两被告占有、处分涉案房屋缺乏法律依据，由此造成原告的损失，两被告应当予以赔偿。本院(2015)闵民五(民)初字第612号民事判决书已判决要求被告顾王君按每月900元的标准支付原告截止2015年2月的租金。现原告又重复主张2015年2月的租金损失，显然不当。被告应当支付自2015年3月起的租金损失。原告未能提供自2015年3月至2016年4月期间的租金损失的计算依据，故本院参照(2015)闵民五(民)初字第612号民事判决书中确定的租金损失标准即每月900元计算。两被告在无权处分房屋的情况下，自2016年5月1日起以每月1,600元的租金标准将涉案房屋出租给案外人梅某某，并收取了截止2016年10月30日的租金，以及押金1,800元。被告擅自出租房屋，造成原告损失，被告应当按每月1600元的标准赔偿原告损失。原告为了收回房屋而代被告向承租人梅某某退还了2016年7月至10月的租金6,400元及押金1,800元共计8,200元，该笔钱款应当由两被告退还原告。关于被告所述其放置于涉案房屋内的家具家电之损失，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决如下：被告顾王君、赵丽于本判决生效之日起十日内支付原告俞金凤自2015年3月至2016年10月的租金人民币22,200元，押金人民币1,800元，合计24,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币645元，由原告俞金凤负担187.05元，被告顾王君、赵丽负担457.95元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟人民陪审员  邓红霞人民陪审员  徐雯婷二〇一六年十二月十九日书 记 员  梁 悦附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。