连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0706民初4669号原告：刘雷，男，1982年5月23日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：付长剑，连云港市海州区锦屏法律服务所法律工作者。被告：时良红，女，1966年6月28日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：陈宽明，连云港市海州区云台法律服务所法律工作者。原告刘雷诉被告时良红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘雷及其委托诉讼代理人付长剑、被告时良红及其委托诉讼代理人陈宽明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘雷向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的“门面房租赁合同”；二、判令被告退还租金4200元并支付违约金5万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年2月25日，原、被告经过友好协商续签了“门面房租赁合同”，被告将其位于海州区板浦镇新民路某酒店对面三间门面房出租给原告经营汽车美容，租期10年，并约定了租金及违约金等内容。合同签订后，原告依约全面履行合同至今，但不知何故，被告多次无理干扰原告正常经营，更为严重的是被告竟将原告用于正常经营使用的洗车机器强行拖走不让原告使用。给原告造成了很大损失，为此原告曾多次报警，但被告始终不予配合处理，致使原告一度停业。无奈，原告诉至法院，请求判如所请。被告时良红辩称，原告诉称的理由与事实不符，请求法院驳回原告的诉讼请求，继续履行合同。理由如下：1、原、被告签订门面房租赁合同后，被告已经按照合同约定履行了各项义务，由于原告没有按照合同约定履行义务，双方产生纠纷，原告应当承担全部责任，由于原告违约，其应向被告支付违约金5万元，被告暂时保留追究原告违约责任的权利。2、原告违反合同约定，未经被告同意擅自在租赁的3间门面房前搭建了6间宽的棚子（包括原告前夫马长林门前的三间房屋），并在下水道东侧洗车，导致被告的房屋及环境破坏严重，房屋裂缝，被告多次与原告协商，要求原告拆除已搭建的6间棚子并在下水道西侧洗车，均遭到原告拒绝，原告具有不可推卸的责任。3、由于原告的过错导致诉讼，本案诉讼费用应由原告承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年2月16日，原告刘雷（乙方）与被告时良红（甲方）签订租房协议一份，双方约定：1、乙方租赁甲方位于板浦某酒店对面房屋一间，租期暂定5年，自2013年2月16日至2018年1月16日止。房租费一年一付，每年2450元，五年内房租费不得提价。乙方于每年1月16日将房租费给甲方。2、在租房协议之内，如甲方需建房，影响到乙方经营，甲乙双方再另行协商。此房南边地坪由乙方使用。3、房租到期后乙方所装修的门及其它设备由乙方拿走，甲方不得干涉。合同签订后，被告将房屋交付原告使用。2015年2月25日，原告刘雷（乙方）与被告时良红（甲方）又重新签订门面房租赁合同一份，双方约定：1、甲方同意将位于板浦镇新民路（某酒店对面）路东门面房三间租给乙方经营，租期暂定十年，即从2015年2月25日起至2025年2月25日止。约定年租金6000元，具体付款方式：第一年租金不涨，从第二年开始年租金上调5%，以此类推，每年2月底一次性付清租金。2、租赁期间，乙方保证甲方租赁物完好无损；乙方因经营需要，对甲方租赁物必须重新改造的，需征得甲方同意（包括门面招牌、灯箱、广告牌、空调、电脑、电话、室内装璜装修、隔段等）；租赁期间甲方必须保证乙方水电正常使用，独立电表按供电部门规定的门面房商业用电收费标准收费。3、租赁期间，乙方未征得甲方同意不得将租赁房屋转租给第三人；甲方无故终止本合同，应支付乙方5万元违约金。合同还就双方其他权利义务作了约定。合同签订后，原告刘雷向被告时良红交纳2016年2月26日至2017年2月25日止的房屋租金6300元。2016年6月，被告时良红多次至原告租赁的涉案房屋，将原告经营洗车的一台洗车机器拖走至今未还，并倾倒沙石至涉案租赁房屋门前的洗车场地内，影响了原告正常经营。原告分别于2016年6月12日、6月17日、6月24日、6月29日、9月12日报警，民警告知协商处理或至法院起诉。被告时良红称多次至原告经营场地是因为原告刘雷未经其同意擅自在租赁的房屋门前搭设钢铁架子，是要求原告刘雷拆除。诉讼过程中，原告刘雷称涉案房屋门前的钢铁架子是2013年租房后即搭建，2015年续签合同时就是现在的架子。被告时良红陈述2013年仅搭设2米宽的架子，于2015年11月又扩建了。被告时良红陈述2013年房屋租赁给原告后，在场地南边又新建一间房屋，原告在下水道东侧洗车积水导致新建的房屋墙体裂缝。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方均应按合同约定履行各自义务。被告在双方合同履行期间，多次至原告经营场所干扰、拖走原告洗车工具并倾倒沙石等至经营场地，致使原告租赁房屋的合同目的无法实现，故原告要求解除原、被告签订的“门面房租赁合同”的诉求，合法有据，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因被告交付租金至2017年2月25日，尚未履行期间的租金被告应当予以返还，截至合同解除之日，即2016年12月26日，被告应当返还原告房屋租金1050元。关于原告要求被告支付违约金5万元的诉求，其主张依据双方签订的门面房租赁合同“甲方无故终止本合同，应支付乙方5万元违约金”的约定，被告强行拖走原告洗车工具并倾倒沙石至其经营场地属于以行为终止合同，应当向其支付违约金5万元，被告认为其作出上述行为系要求原告拆除未经其同意擅自搭设钢铁架子，根据合同“乙方因经营需要，对甲方租赁物必须重新改造的，需征得甲方同意”的约定，是原告违反合同约定，结合双方庭审陈述，被告认可原告在2013年搭设2米宽的大棚，后进行了扩建，原告不能证明现搭设大棚全部系经被告同意搭设，被告因为原告未经其同意搭设棚子多次至原告经营场地干扰原告正常营业，对于合同的解除，双方均存在一定的过错。因双方签订合同租期为10年，解除合同后原告需要合理的期间另寻租赁场地，且被告的行为对原告的经营造成了一定影响，致使原告产生一定的经营损失，因双方对被告的营业损失不能达成一致意见，本院酌定被告赔偿原告经济损失8000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘雷与被告时良红于2015年2月25日签订的《门面房租赁合同》；二、被告时良红于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告刘雷租金1050元、赔偿原告刘雷经济损失8000元，合计9050元；三、驳回原告刘雷其他诉讼请求；案件受理费1160元，由原告刘雷负担580元，由被告时良红负担580元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。审 判 长  宋敏捷人民陪审员  宋 燕人民陪审员  周月平二〇一六年十二月二十六日书 记 员  沈 笑法律条文和上诉须知一、法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。上诉费预交收款人：连云港市中级人民法院账号：44×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行