广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初11040号原告：中山市中灯物业管理公司，住所地广东省中山市古镇镇。法定代表人：区锦成。委托诉讼代理人：蔡丹，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉香，广东中元律师事务所律师。被告：邓晓华，女，汉族，1974年5月23日出生，住四川省隆昌县。委托诉讼代理人：韦彦猛，广东业顺律师事务所律师。原告中山市中灯物业管理公司诉被告邓晓华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月20日立案受理后，于2016年11月23日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蔡丹及被告委托诉讼代理人韦彦猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中山市中灯物业管理公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付尚欠租金（从2016年8月1日至9月7日）26937元及违约金65523元；2016年9月8日至收回商铺之日止的租金损失，暂计至2016年9月20日为9464元；2、判令被告支付尚欠的2016年4月26日至2016年9月1日的电费、空调费共13154.23元；3、被告承担向原告为实现债权所产生的律师费8000元。事实和理由：原告经中山市兴都物业管理有限公司授权经营及管理中山市古镇星光联盟——LED照明灯饰博览中心。2014年11月7日原告与被告签订《物业租赁合同》约定由被告租用位于中山市古镇星光联盟——LED照明灯饰博览中心第十层D区D26、D27、D28、D29A共四卡商铺，承租面积为624平方米。承租期限从实际交付之日起至2019年2月28日止。租金计算方式为2017年2月28日前按每平方米70元计付，即每月租金43680元；每三个月作为一个租金缴付期，先交租后使用，一次性缴付三个月租金。双方约定的起租计算日从2015年5月1日起计。被告从2015年8月1日起开始拖欠租金，2016年4月开始拖欠电费、空调费。原告向被告发出解约函，解除了双方之间租赁关系，并为此原告起诉请求解决。被告在法定期限内没有提出答辩意见，庭审中，被告辩称：我们尚欠租金26937元，可以确认，对违约金65523元及9月租金损失9464元部分不予确认，电费空调费不予确认，对律师费8000元不予确认。理由：1、被告在经营期间因为原告对被告的客户进行登记检查，导致被告的客户不敢前来做生意，因此被告无法正常经营运作，所以被告在2016年8月25日就停止使用商铺并撤离，证明原告先违约。2、原告在8月30日向被告发出解除租赁合同通知并已收回商铺，因此不存在租金损失的问题，而且在与被告签订租赁合同的时候已收了被告租赁押金131040元，如果说被告欠原告的租金，原告可以从押金里面扣除相应的金额，剩余的押金退给被告。3、如果法院支持原告的违约金，也应该按银行同期贷款利率计算，原告主张的违约金比率过高，不合法。4、原告所主张的电费空调费纯属原告单方的列出的数字，未经被告确认也未提供电费空调费的计算标准，所以被告不予认可，由于原告主张的金额有绝大部分是虚有数额，因此其付出的律师费8000元已不符合律师收费标准。本院经审理认定如下事实：原告经中山市兴都物业管理有限公司授权经营及管理中山市古镇星光联盟——LED照明灯饰博览中心。2014年11月7日原告与被告签订《物业租赁合同》约定由被告租用位于中山市古镇星光联盟——LED照明灯饰博览中心第十层D区D26、D27、D28、D29A共四卡商铺，承租面积为624平方米。承租期限从实际交付之日起至2019年2月28日止。租金计算方式为2017年2月28日前按每平方米70元计付，即每月租金43680元，每三个月作为一个租金缴付期，先交租后使用，一次性缴付三个月租金，另原告收取被告三个月租金的押金131040元，并约定被告逾期缴纳租金超过15日或被告违约，原告按合同约定解除合同的等约定行为，原告有权没收押金。被告从2015年8月1日起开始拖欠租金，2016年4月开始拖欠电费、空调费。原告于2016年8月24日向被告发出《催款通知》，要求被告5日内缴清所欠租金、物业管理费、电费、空调费等费用。被告没有支付相关费用，2016年8月30日，原告向被告发出《关于解约及处置商铺遗留物品的通知》，通知被告自发函之日起的第六日即为双方租赁关系解除日，并要求被告于三天内到原告处办妥合同终止手续，缴清所欠费用后，完成商铺内遗留物品的搬迁并合同约定向原告退回商铺；若逾期未办理终止手续、缴清费用并清理商铺内遗留物交回商铺的，原告将按合同约定清理被告商铺中的遗留物品，届时遗留物所产生的灭失风险及清理费用均由被告承担，原告有权就遗留物占用商铺期间按合同规定收取场地占用费，并有权通过法律途径追究被告违约责任。为此原告起诉请求解决。原告委托广东中元（中山）律师事务所律师蔡丹、张玉香代理本案诉讼，支付律师费8000元。另查，至原告起诉时，双方确认被告尚欠2016年8月1日至9月7日租金26937元。原告提交被告应交电费、空调费、管理费和租金通知书，显示被告拖欠原告电费、空调费13154.23元，并称由被告姓谢员工签收，被告不确认，本院允许被告三天内到原告处核对电表确认电费金额，被告逾期未到原告处核对。上述事实有原告提交的《物业租赁合同》、《催款通知》、《关于解约及处置商铺遗留物品的通知》、委托代理协议、律师代理费发票及原被告陈述在案为凭，本院以予确认。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原被告双方签订的《物业租赁合同》是双方的真实意思表示，受法律保护。被告未按约定期限支付所欠租金等费用，已构成违约。原告依照合同约定解除与被告的租赁合同关系，并向被告发出《关于解约及处置商铺遗留物品的通知》，明确告知被告自发函之日起的第六日即2016年9月7日为租赁关系解除日。因被告在2016年8月25日已撤场，被告并没有遗留物品在商铺，故原告在租赁关系解除即2016年9月7日即可收回商铺，因此租金应计至2016年9月7日，原告请求计付2016年9月8日之后的租金损失没有事实依据，本院不予支持。原告提交被告应交电费、空调费、管理费和租金通知书，显示被告拖欠原告电费、空调费13154.23元，并称由被告姓谢员工签收，被告不确认，本院允许被告三天内到原告处核对电表确认电费金额，被告逾期未到原告处核对，本院确认被告拖欠原告电费、空调费13154.23元，对原告请求其支付电费、空调费13154.23元，本院予以支持。原告已收取被告三个月租金的押金131040元作为履约保证金，被告违约后原告已没收了被告的押金，被告已经以其押金代价承担了违约责任，原告再请求被告支付违约金65523元没有法律依据，本院不予支持。原告请求被告承担向原告为实现债权所产生的律师费8000元，因原告向法院主张的款项为115078元，而得到法院支持的款项仅约40000元，故本院酌情要求被告承担向原告为实现债权所产生的律师费为3000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告邓晓华于本判决书生效之日起5日内向原告中山市中灯物业管理公司支付尚欠租金26937元及电费、空调费13154.23元；二、被告邓晓华承担因原告为实现债权所产生的律师费3000元，于本判决书生效之日起5日内向原告中山市中灯物业管理公司支付；三、驳回原告中山市中灯物业管理公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2762元，减半收取1381元，由原告中山市中灯物业管理公司负担1031元，被告邓晓华负担350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员  刘旭桂二〇一六年十二月五日书记员  林家立