海南省三亚市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2016)琼02民终1378号 上诉人（原审原告）：李万田。 上诉人（原审原告）：侯玉琴。 二上诉人的共同委托诉讼代理人：李美秋。 被上诉人（原审被告）：海南三亚湾新城开发有限公司。 法定代表人：杨传经。 委托诉讼代理人：李路。 委托诉讼代理人：杨昌利。 上诉人李万田、侯玉琴因与被上诉人海南三亚湾新城开发有限公司（以下简称新城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初2904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月26日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月24日公开开庭进行了审理。上诉人李万田及上诉人李万田、侯玉琴的共同委托诉讼代理人李美秋，被上诉人新城公司的委托诉讼代理人李路、杨昌利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李万田、侯玉琴共同上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持李万田、侯玉琴的一审诉讼请求，或将本案发回重审。二、一、二审诉讼费及代理费由新城公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据采信错误，适用法律不当。一、《商品房买卖合同审批流转单》（以下简称《审批流转单》）是商品房买卖行为的真实记载，约定具体明确，内容真实、合法、有效，具备了商品房买卖合同的主要内容，新城公司对《审批流转单》的真实性予以认可，一审法院也采信了《审批流转单》，却未依据该合法有效的证据进行判决。2012年11月2日，李万田、侯玉琴夫妻在新城公司售楼处与新城公司达成合意，当场签订《审批流转单》，载明按建筑面积计价，建筑面积96.63平方米,套内面积75平方米，优惠后单价18352.51元/平方米，总价1773403元。《审批流转单》经新城公司置业顾问、案场经理、营销部审核签字，并特别注明“上述资料准确无误，同意签订本合同，并保证提供真实有效的按揭材料”。李万田、侯玉琴确认后，当场通过银行转账付清全部购房款1773403元，经新城公司财务和网签录入员签字确认后，新城公司置业顾问当场将《审批流转单》的红联交与李万田、侯玉琴，既作为合同又作为收款凭证。售楼员随即让李万田、侯玉琴在合同空白页签字，当时未见其他内容。二、新城公司未及时依据《审批流转单》制作书面合同交付李万田、侯玉琴，事后其单方伪造了《商品房买卖合同》，背离了《审批流转单》的约定，内容不真实，该格式条款不合法，且前后矛盾，不能自圆其说，系无效合同。一审法院未审查核实《商品房买卖合同》的真实性、合法性，便采纳该非法证据，导致认定事实错误、判决错误。2015年11月，新城公司向李万田、侯玉琴交付《土地房屋权证》，显示房屋建筑面积93.78平方米，比合同约定的少了2.85平方米。李万田、侯玉琴找到新城公司售楼处置业顾问，置业顾问说是按照建筑面积卖房的，之后法务部门怎么制作合同其不清楚。李万田、侯玉琴又去找营销部经理，营销部经理否认之前的说法，出示制作好的《商品房买卖合同》，第一次提出按套出售的情况，李万田、侯玉琴此时才看到该《商品房买卖合同》，上面没有签约时间，但第一页登记备案章内容显示“本合同已在三亚市商品房预售网上备案登记，合同编号：20121102460037”。合同编号前八位为2012年11月2日，与签订《审批流转单》及付款日期一致，与合同封面的编号GF-2000-0171不一致，但登记备案日期为2013年3月21日，证明新城公司未当场向李万田、侯玉琴交付过合同，在2013年3月21日前，李万田、侯玉琴未取得《商品房买卖合同》，不知悉合同具体内容。2015年11月，新城公司才交付李万田、侯玉琴《商品房买卖合同》，除了签字盖章页之外其他内容均系新城公司单方伪造。三、按照《商品房销售管理办法》第十九条第二款“按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任”的规定，即使新城公司是按套销售房屋，但其未在合同所附平面图标注尺寸和约定误差范围，也应依法承担违约责任。四、《审批流转单》真实、合法、有效，为优势证据，《商品房买卖合同》为格式条款，又不具有证据的真实性、合法性、关联性，且无其他证据佐证，不能据此否认《审批流转单》的效力。新城公司未向李万田、侯玉琴交付符合合同约定面积的房屋，根据诚实信用和公平原则，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，其应据实结算退还李万田、侯玉琴购房款52304.65元并支付利息。 新城公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持，理由如下：一、一审时李万田、侯玉琴从未陈述过新城公司有诱骗其签订含有按套计价条款的《商品房买卖合同》的行为，也未陈述过新城公司存在只给合同最后签字页让其签名的行为,仅以合同中按套计价约定违反法律规定为由，要求据实结算。二审中李万田、侯玉琴主张新城公司有故意隐瞒按套计价条款并不让其看合同全部条款的行为，全面否认一审自述的事实和主张,既没有提供有效证据支持，其相关陈述也自相矛盾，且不符合生活常理。二、李万田、侯玉琴认为《审批流转单》代表双方真实意思，是有效的商品房买卖合同，没有事实和法律依据。《审批流转单》是用于审批的内部流程文件，不具备商品房买卖合同的法律要件，且李万田、侯玉琴取得该《审批流转单》的手段不合法。三、李万田、侯玉琴认为双方签订的《商品房买卖合同》无效，但其一直按照《商品房买卖合同》履行，其主张与事实不符。四、《商品房买卖合同》采用的是建设部的示范文本，并非新城公司创设的条款，经过双方充分协商后，李万田、侯玉琴在合同中签名并摁手印，是其当时的真实意思表示，且双方已按该合同全面履行。李万田、侯玉琴对已履行完毕的合同又提出异议，有违诚实信用原则。五、《商品房买卖合同》中按套计价的约定，事实上排除了按建筑面积计价和结算的约定，符合法律规定，同时也充分尊重海南房地产市场现状。六、选择按套计价、适度面积差异不退不补，对于交易双方风险相当，不会必然导致违反公平原则，这种计价方式既得到司法理论的支持，在司法实践中也得到包括海口市中级人民法院（2014)海中法民一终字第1199号民事判决在内的支持。 李万田、侯玉琴向一审法院起诉请求，判令新城公司返还多收取的购房款52304.65元，并按照中国人民银行贷款利率支付自2012年11月2日起至实际退还之日止的利息。 一审法院认定事实：2012年11月2日，李万田、侯玉琴夫妻与新城公司签订一份《商品房买卖合同》。该合同约定：李万田、侯玉琴购买新城公司开发的鲁能三亚湾新城美丽5区-3号地块1号楼-9F商品房（期房）；合同第三条载明房屋建筑面积为96.63平方米；第四条载明房屋的计价方式为按套计价，房屋总价为1773403元；第五条载明当事人选择按套计价的，不适用关于面积确认及面积差异处理的约定。合同签订后，李万田、侯玉琴即向新城公司支付了购房款1773403元，新城公司于2013年12月28日向李万田、侯玉琴出具了购房发票。2014年5月，新城公司向李万田、侯玉琴交付房屋，李万田、侯玉琴接收并办理入住。2015年7月7日，相关政府部门就涉案房屋颁发了《土地房屋权证》，该证显示涉案房屋建筑面积93.78平方米，与合同约定的房屋面积相差2.85平方米。据此，李万田、侯玉琴要求新城公司退还多收取的购房款52304.65元及支付相应利息，并提交其与新城公司在签订《商品房买卖合同》之前签订的《审批流转单》以证明自己的主张。该《审批流转单》载明计价方式为按建筑面积，建筑面积96.63平方米，优惠后单价18352.51元/平方米，总价1773403元。底部注明“一式三联，白联档案留存，红联销售留存，黄联财务留存”。庭审中，李万田、侯玉琴主张按照《审批流转单》的约定，房屋计价应当按建筑面积计算，在签订《商品房买卖合同》时新城公司未告知其按套计价。新城公司则主张按照《商品房买卖合同》的约定，房屋应按套计价，在签订《商品房买卖合同》时已提醒过李万田、侯玉琴，《审批流转单》是为了体现优惠的内部审批流程文件，并不是双方当事人达成合意的凭证。一审法院采信了商品房买卖合同审批流转单、商品房买卖合同、发票、土地房屋权证及当事人陈述等证据。 一审法院认为，结合双方当事人的主张，本案的争议焦点在于对涉案房屋计价方式的认定。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人应遵照履行。虽然该合同第三条载明房屋建筑面积为96.63平方米，但并未约定按建筑面积计价，而合同第四条明确约定房屋的计价方式为按套计价，房屋总价款为1773403元，且第五条载明选择按套计价的，不适用关于面积确认及面积差异处理的约定。李万田、侯玉琴购买的是期房，现房可能与合同中所载面积不一致，李万田、侯玉琴作为完全民事行为能力人，是能够预见的，而其仍然与新城公司约定选择按套计价方式，应视为其接受了该交易方式在房屋面积差异方面可能带来的交易风险，而新城公司交付的房屋与合同约定的面积差异并不大，属于合理的误差范围，因此，涉案房屋的计价方式应认定为按套计价，同时也是双方在合同中明确约定的，即涉案房屋的房屋价款就是1773403元。李万田、侯玉琴主张其所付房款1773403元是根据《审批流转单》载明的以建筑面积96.63平方米计价，新城公司应当退还房屋面积差价，但从内容上及形式上看，该《审批流转单》只是新城公司内部的文件，双方签订的《商品房买卖合同》在后，双方之间关于房屋买卖的行为应当以《商品房买卖合同》来规范，即涉案房屋的计价方式为按套计价。据此，根据合同第五条的约定，涉案房屋应按套计价，不再对面积差异进行补差价处理。故李万田、侯玉琴要求新城公司退还多收取的购房款没有依据，不予支持。判决：驳回李万田、侯玉琴的诉讼请求。案件受理费减半收取553.81元（李万田、侯玉琴已预缴），由李万田、侯玉琴负担。 本院二审期间，李万田、侯玉琴提交了新城公司于2015年4月14日开具的一张载明“建筑面积93.78平方米、购房款金额1773403元”的购房发票，欲证实一审认定“新城公司于2013年12月28日向李万田、侯玉琴出具了购房发票”这一事实错误，新城公司在涉案房屋实际测量后重新开具了购房发票，载明的房屋实测面积与2013年12月28日购房发票所载明的房屋建筑面积96.63平方米不一致。新城公司对李万田、侯玉琴提交的购房发票的真实性无异议。故本院对李万田、侯玉琴二审提交的新城公司于2015年4月14日开具的购房发票，予以采信。 对当事人二审争议及一审遗漏的事实，本院认定如下：一、2015年4月14日，新城公司向李万田、侯玉琴出具一张载明“建筑面积93.78平方米、购房款金额1773403元”的购房发票，换回其于2013年12月28日向李万田、侯玉琴出具的那张载明“建筑面积96.63平方米、购房款金额1773403元”的购房发票。二、《商品房买卖合同》第三条约定该商品房建筑面积96.63平方米，其中，套内建筑面积75平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.63平方米。三、《商品房买卖合同》附件一为所售房屋平面图，但该图未标明详细尺寸，未约定误差范围和超出误差范围的处理方式。四、涉案房屋产权登记面积93.78平方米，比合同约定的建筑面积减少2.85平方米，其中分摊公共面积18.86平方米，比合同约定的分摊公共面积减少2.77平方米。经计算，该房屋套内建筑面积74.92平方米，比合同约定的套内建筑面积减少0.08平方米。 本院认为，本案案由应确定为商品房预售合同纠纷，一审将案由确定为房屋买卖合同纠纷不够准确，应予纠正。本案二审争议焦点为：李万田、侯玉琴诉求新城公司退还购房款52304.65元并支付利息，是否具有事实根据和法律依据。 第一，《审批流转单》不能认定为商品房买卖合同。虽然《审批流转单》反映了李万田、侯玉琴与新城公司签订《商品房买卖合同》之前的协商过程，但该单只载明了购房人名称、房屋位置、付款方式、计价方式、优惠折扣等内容，缺乏房屋交付条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记事宜、违约责任等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，且未加盖新城公司印章，故《审批流转单》不具备商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同。 第二，《商品房买卖合同》合法有效。双方签订的《商品房买卖合同》采用的是建设部和国家工商局制定的示范文本，其中关于计价方式、面积差异处理等条款均是选择性条款，并非在签订协议时不可协商，故该条款不属于格式条款。李万田、侯玉琴与新城公司经协商后签订《商品房买卖合同》，应视为双方的真实意思表示，内容也不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定内容履行义务。李万田、侯玉琴在二审中主张按套计价条款属格式条款、新城公司故意隐瞒按套计价条款且不让其看到合同全部内容,因此《商品房买卖合同》无效，但没有提供相应证据支持，且不符合生活常理和法律规定，其主张不予支持。 第三，涉案房屋的计价方式应为按套计价。李万田、侯玉琴依据《审批流转单》主张涉案房屋系按建筑面积计价，新城公司则依据《商品房买卖合同》主张涉案房屋系按套计价，双方针对涉案房屋计价方式分别举出相反的证据，且都没有足够的依据否定对方证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认”的规定，由于《商品房买卖合同》签订在后，经由双方签字盖章并到有关部门备案，且已实际履行，其证明力明显大于《审批流转单》，故应对《商品房买卖合同》的证明力予以确认。一审认定涉案房屋的计价方式为按套计价，并无不当。 第四，李万田、侯玉琴诉求新城公司退还购房款52304.65元并支付利息没有事实根据和法律依据。本案中，双方在《商品房买卖合同》中约定了按套计价，因此，判断实际交付的商品房是否符合合同约定，应将实际交付房屋与合同所附房屋的平面图进行比较，确定套型与设计图纸是否一致，相关尺寸是否在约定的误差范围内。经查，虽然新城公司未在商品房买卖合同所附平面图上标明详细尺寸，也未约定误差范围和超出误差范围的处理方式，与《商品房销售管理办法》第十九条的规定不符，确实存在不规范之处，但是，房屋平面图上是否标明详细尺寸，主要影响房屋套型和套内建筑面积。从涉案房屋建筑面积减少不到3%且主要是分摊公共面积减少、套内建筑面积仅减少0.08平方米等实际情况来看，可以认定新城公司交付的房屋套型及相关尺寸与设计图纸基本一致。《商品房买卖合同》第五条也明确，当事人选择按套计价的，不适用合同中有关面积确认及面积差异处理条款。李万田、侯玉琴作为完全民事行为能力人，应当预见房屋产权登记面积与合同约定面积有可能出现差异，但其依然与新城公司约定按套计价，就应承担合理的、可预期的房屋买卖交易风险。因此，李万田、侯玉琴诉求新城公司退还购房款52304.65元并支付利息，与双方在《商品房买卖合同》中的约定不符，一审判决驳回其诉讼请求，有事实根据和法律依据，本院予以支持。 综上，李万田、侯玉琴的上诉请求不能成立，应当予以驳回；一审认定事实基本清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1113.81元（李万田、侯玉琴已预缴），由上诉人李万田、侯玉琴负担。 本判决为终审判决。                                                              审 判 长 黄学文             审 判 员 梁 泽             审 判 员 袁俊杰                                                 二〇一六年十二月十六日                         书 记 员 郁四珍                附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……