北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终8612号上诉人（原审原告）：国务院国有资产监督管理委员会石化机关服务中心，住所地北京市朝阳区亚运村安慧里四区十六号楼。法定代表人：欧阳涵，主任。委托诉讼代理人：谷良坤，北京市中地律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙姗，北京市中地律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京白菊电器有限公司，住所地北京市丰台区卢沟桥南里8号。法定代表人：王晓宇，董事长。委托诉讼代理人：张钺，男，1952年6月5日出生。委托诉讼代理人：刘玉丰，男，1972年2月16日出生。被上诉人（原审被告）单杰鹏，男，1990年4月7日出生。委托诉讼代理人：眭健，北京市中灿律师事务所律师。上诉人国务院国有资产监督管理委员会石化机关服务中心（以下简称国资委石化中心）因与被上诉人北京白菊电器有限公司（以下简称白菊电器公司）、被上诉人单杰鹏确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人国资委石化中心之委托诉讼代理人谷良坤、孙姗，被上诉人白菊电器公司之委托诉讼代理人张钺、刘玉丰，被上诉人单杰鹏之委托诉讼代理人眭健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国资委石化中心上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判支持国资委石化中心的全部诉讼请求，或将本案发回重审；3.本案诉讼费、保全费均由白菊电器公司、单杰鹏承担。事实和理由：一、一审判决遗漏本案重要证据。涉案合同的实质是将国有资产以房改形式非法出售给姚×一人，白菊电器公司处分国有资产，应当向其上级主管单位报批，上级主管单位应向北京市国有资产监督管理委员会（以下简称北京市国资委）报批。但白菊电器公司未提交证据证明北京市国资委同意其以房改及借名登记的形式将17套国有房屋出售给姚×一人。白菊电器公司出示了北京市国资委的盖章批复文件，但经国资委石化中心向北京市国资委申请政府信息公开，北京市国资委已经明确回复无该批复。因此，白菊电器公司根本未得到北京市国资委的批准，属于非法处分国有资产。对此事实，国资委石化中心在一审中已经提交了北京市国资委《国资监管信息不存在告知书》，一审法院遗漏了该证据。二、一审法院未查明事实。1.未查明涉案房屋作为国有资产，只能以房改售房方式出售给符合条件的职工，这是唯一的合法交易方式。2.未审查白菊电器公司与单杰鹏签订的《房屋买卖契约》不符合房改房出售政策，双方亦未按相应流程办理。3.未查清单杰鹏既非白菊电器公司职工，亦非实际居住人，不具备购房资格。三、一审判决认定事实错误。1.未认定涉案合同的实质是借名合同，17套涉案房屋实际是被姚×借名购买的保障性住房。单杰鹏并无购房的意思表示，仅为配合白菊电器公司与姚×进行房屋买卖而办理产权登记，真正的购房人是姚×，物权将由姚×享有。2.双方买卖的房屋性质为房改房，故该买卖行为从合同主体、买卖过程、到借名登记都严重违反了国家政策。3.白菊电器公司与单杰鹏之间的买卖合同实质是非法处分国有资产，一审法院却错误地认定为解决相关历史遗留问题。4.全部房款均由姚×支付，一审判决却错误地认定为单杰鹏支付房款。5.一审判决查明单杰鹏明知签订《房屋买卖契约》的目的是为配合姚×非法一次性购买17套房改房，配合白菊电器公司非法出售国有资产，三方明知买卖行为损害国家利益、损害国资委石化中心的合法权益，却恶意串通、非法牟利，最终达成了骗取产权登记的目的。涉案买卖合同双方明显恶意串通，一审判决却未认定《房屋买卖契约》无效。四、一审判决认定事实不清，必将导致适用法律错误。国资委石化中心在二审庭审中补充以下上诉意见：一审法院遗漏当事人，应追加姚×及崔×参加诉讼，以查明17套房屋实际购买人及购房款交纳情况。白菊电器公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。白菊电器公司是涉案房屋的原所有权人，依据物权法的相关规定，所有权人对其所有的房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，权利具有排他性。白菊电器公司与单杰鹏签订的《房屋买卖契约》是以彻底解决历史遗留问题为前提条件的真实意思表示，是法律赋予所有权人的权利，并经国家行政机关办理手续，未违反法律法规的强制性规定，亦不存在国资委石化中心所称的恶意串通行为。白菊电器公司与国资委石化中心不存在买卖合同关系，亦无租赁合同关系，国资委石化中心无权阻碍白菊电器公司行使处分的权利。生效的民事判决已确认国资委石化中心就涉诉房屋无使用权，不具有合法的诉讼地位，故请求二审法院依法驳回其诉讼请求。单杰鹏辩称，同意白菊电器公司的答辩意见。现有生效判决已经查明了涉诉房屋买卖的历史背景，《房屋买卖契约》的签订是为了解决历史遗留问题，方案已上报白菊电器公司的上级主管单位及北京市国资委，北京市国资委的公章也是真实的。国资委石化中心未提交证据证明其取得涉诉房屋的权利来源，其是在未取得权利的情况下将涉诉房屋分配给职工居住。白菊电器公司曾多次向国资委石化中心申明权利，国资委石化中心置之不理，白菊电器公司没有理由安置国资委石化中心的职工。单杰鹏请求二审法院维持一审判决。国资委石化中心向一审法院起诉请求：确认白菊电器公司与单杰鹏签订的关于涉案房屋的《房屋买卖契约》无效。一审法院认定事实：1998年，化学工业部与中国石油天然气总公司、中国石油化工总公司共同组建国家石油和化学工业局；2000年，撤销国家石油和化学工业局，撤销的委管国家局的有关行政职能并入国家经贸委，组建机关服务管理局；2001年，国家石油和化学工业局机关服务中心更名为国家经贸委石化机关服务中心；2004年，国家经贸委石化机关服务中心改冠名为国务院国有资产监督管理委员会石化机关服务中心。2011年，案外人姚×将白菊电器公司诉至一审法院，要求白菊电器公司将北京市朝阳区×××小区×号楼×单元×号、×号、×号，×单元×号、×号，×单元×号、×号，×号楼×单元×号、×号、×号、×号、×号、×号，×号楼×单元×号、×号，×单元×号、×号共计17套房屋过户至姚×名下。一审法院经审理于2012年1月作出（2011）朝民初字第27536号民事判决：驳回姚×的全部诉讼请求。姚×不服判决上诉。北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）经审理查明以下事实：北京市朝阳区×××小区×至×号楼家属宿舍是由北京无线电唱机厂（以下简称电唱机厂）等四家单位联合建设的，根据联建协议，涉案楼房所在的×号楼、×号楼、×号楼归电唱机厂所有。1987年，电唱机厂为解决职工住房困难，用涉案楼房与姚×置换了一部分平房，并将涉案楼房交付姚×使用。后电唱机厂变更为北京环宇电器公司。1997年前后，北京环宇电器公司就涉案楼房所在的×号楼、×号楼、×号楼办理了产权登记，产权登记在该公司名下。1998年，北京环宇电器公司变更为北京白菊电器集团。2006年，北京白菊电器集团变更为北京白菊电器有限公司。姚×提交了6份加盖有“北京无线电唱机厂行政科”印章并有其本人签名的《房屋租赁契约》。契约的起租日期均为手写的“87年10月”，主要内容为，“一、本租约为乙方取得承租房屋使用权的凭证。甲乙双方均有遵守国家有关住宅法律、本市房屋政策法令和本厂制定的管房条例的义务。三、按照市换房规定，乙方欲与第三者换房时须征得甲方同意。四、乙方有下列情况之一时，甲方可以终止租约，收回房屋。八、乙方不得擅自拆改、增添房屋或设备。九、乙方退房屋时，应于七日前通知甲方”。在上述契约中，房屋坐落、房屋状况、甲方（唱机厂）及乙方（姚×）名称、立约日期（1987年10月）以及附记“此换房已过户乙方，不受契约第三、四、九条约定”均为手写字样。白菊电器公司、姚×均认可姚×换得17套三居室后，通过其他单位将房屋转租给化工部某单位使用，目前有16套房屋仍由化工部单位职工居住，1套在姚×控制之下。二中院经审理认为：根据查明的事实，姚×与白菊电器公司换房事实存在，但双方并未签订书面的换房协议，现有书证仅为姚×持有的表明17套房屋房号的6份房屋租赁契约，租赁契约无法体现换房为所有权性质的置换。姚×主张当年换房行为为置换房屋所有权，据此要求白菊电器公司为其办理过户，缺乏事实依据，法院难以支持。二中院于2012年5月作出（2012）二中民终字第04123号民事判决：驳回上诉，维持原判。2015年，案外人杨×作为原告将白菊电器公司、单杰鹏以及国资委石化中心以物权保护纠纷为由诉至一审法院，其中，白菊电器公司、单杰鹏为被告，国资委石化中心为该案第三人，该案中，杨×要求确认杨×享有涉案房屋的合法使用权。该案在审理中，杨×出示了协议书（以下分别简称为协议书1、2、3、4）。协议书1中，甲方为中国化学工程总公司北京重型机械化公司，乙方为中国化工供销公司，落款日期为1987年10月24日。协议主要内容是：经协商甲方同意将×号楼一套三居室住房（88平方米）和×号一套三居室住房（75平方米），按原总造价271336.32元,转给乙方，由乙方管理使用，产权归乙方所有。甲方将住房证、房间钥匙一并交给乙方后，乙方一次性将款给甲方付清等。协议书2中，甲方为中国化学工程总公司北京重型机械化公司，乙方为化工部供销公司，落款日期为1987年11月21日。协议主要内容是：经协商乙方同意将203平方米（三居室三套,每套67.69平方米）住房转给乙方，总金额为337921元（总金额包括所有费用在内）,产权归乙方所有，由乙方管理使用，甲方负责煤气安装、落户口、粮食关系、学生入学等事宜，协议签定后，甲方将住房证、钥匙交给乙方，乙方拨款给甲方50%，以上事宜办完，将款付清等。协议书3中，甲方为中国化学工程总公司北京重型机械化公司，乙方为中国化工供销公司，落款日期为1987年12月4日。协议主要内容是：经协商甲方同意将1083平方米（三居室拾陆套,每套67.69平方米）住房转给乙方，总投资额为1802805.12元，产权归乙方所有，由乙方管理使用，甲方将住房证交给乙方后，乙方拨款50%给甲方，甲方负责水、电、双气及室内粉刷于3月前完工将钥匙交给乙方，甲方负责办理户口、粮食关系、副食证、学生入学等事宜，上述事宜办完后，乙方将剩余50%款一次给甲方付清等。协议书4中，甲方为中国化工供销公司，乙方为化工部行政司，落款日期为1987年12月25日。协议主要内容是：甲方经有关单位介绍转让的安外小关地区原北京无线电唱机厂六层宿舍楼的三居室十六套住房，面积1083平方米、每平方米1632元，每套面积67.69平方米、共金额1767456元（包括税金、工程配套费用等）。因三居室甲方分配有困难愿意将其中的十套转给乙方使用。面积按协商指定房间的实有面积6769平方米计算，十套应付金额1104700元。甲方在收到住房证、房间钥匙同时转交给乙方。房间维修、产权转让手续由甲方负责统一催办等。杨×出示北京环宇电器公司致中国化工供销总公司房产处的函件，主要内容是北京环宇电器公司向中国化工供销总公司房产处表明涉案房屋产权属于北京环宇电器公司，要求对此内容予以确认等。杨×出示北京白菊电器集团致中国化工供销总公司印章的函件，主要内容是北京白菊电器集团主张通过由中国化工供销总公司就涉案房屋给予补偿的方式解决历史遗留问题。杨×出示《中央国家机关公有住房租赁合同》，该合同甲方处盖有国务院国有资产监督管理委员会石化机关服务中心房产处印章，乙方为杨×，日期为2012年1月1日，租赁房屋坐落为×号楼×单元×号。一审审理中，单杰鹏出示了白菊电器公司（合同甲方）与姚×（合同乙方）于2014年1月签订的《房屋买卖合同》，合同主要内容是：“甲方同意将北京市朝阳区×××小区×号楼×单元×号，×单元×号，×单元×号，×号楼×单元×号，×号楼×单元×号，×单元×号、×号共计17套楼房的房屋产权按房改房政策出售给乙方，具体售房约定如下：1.购买房屋的质量及配套设施：现状房屋及设施，乙方对现状房屋及使用情况进行了充分的了解和认可。2.面积：房屋的建筑面积按照甲方委托的房产测绘机构实测建筑面积为准。价格：计500万元。购房款支付：本协议签订后甲方向公积金管理中心缴纳相关费用前二日，乙方一次性向甲方支付购房款200万元整，在乙方领取房屋产权证之前2日，乙方将剩余的全部购房款一次性支付给甲方。甲方同意，将17套房产过户至乙方提供的自然人名下（乙方提供的自然人名单及相关资料作为本合同附件），乙方承诺，由此产生的一切纠纷及法律后果由乙方自行承担。考虑解决历史遗留甲方职工（68户）住房问题，乙方承诺保证甲方职工（68户）能按照公租标准长期租住现住房屋。其中甲方位于海淀区小西门19号平房的6户职工因发生纠纷致使不能入住，乙方承诺与该6户协商并签署相关补偿协议，对其他甲方（62户）已入住职工，可能存在房屋使用纠纷且不能予以解决的，由乙方按上述6户同等条件（即参照本协议签订时甲方出售给乙方的房屋市场价格约300万元每套及补偿价格每户45万元的比例、拆迁补偿分配比例不变）予以解决等。单杰鹏出示了姚×（甲方）、单杰鹏（乙方）签订的《房屋买卖合同》，合同主要内容是：甲方同意将涉案房屋按房改房性质出售给乙方，价格以230万元/套计算，购房款第一笔甲方按照白菊电器公司要求，通知乙方支付的时间及金额，由乙方或其委托付款人直接汇入白菊电器公司账户，乙方自己承担相关费用，第二笔房款在交付房屋产权证书后6个月内，乙方向甲方支付剩余款项等。单杰鹏出示了《协议书》，《协议书》甲方为姚×，乙方为中国人民解放军驻扎华北无线电器材公司军事代表室，《协议书》主要内容是：甲方在安外小关地区与北京无线电唱机厂换房达成协议，唱机厂为满足职工分房，用楼房三居室调换平房四间。为满足乙方急需部分宿舍，经双方协商，甲方同意将上述楼房的一部分面积为1083平方米（三居室十六套，每套67.69平方米）住房借租给乙方，使用期为贰拾贰年。十六套住房的总租金为1687456元。具体房号是:×号楼×门×，×门×，×门×，×号楼×门×，×号楼×门×，×门×。本协议签章后，乙方将上述金额的50%先付给甲方，甲方同时交给乙方房门钥匙等。该案经审理，一审法院于2015年7月作出（2015）朝民初字第3506号民事判决：驳回杨×的诉讼请求。杨×不服判决上诉。该案二审中，本院经审理查明以下事实：一审认定的事实除姚×与解放军驻扎华北无线电器材公司军事代表室的协议书真实性无法确认外，其他事实属实，本院予以确认；二审期间查明，涉案房屋买受人既非白菊电器公司职工，也非原审第三人职工，又不属于原在二用人单位工作的调离人员。应当事人申请，本院向北京市朝阳区不动产登记事务中心收集证据。根据档案记载，白菊电器公司与单杰鹏订立的房屋买卖契约约定，由单杰鹏以房改房成本价购买涉案房屋。经质证，当事人均认可本院收集证据的真实性。该案中，本院经审理认为：涉案房屋系机关服务中心基于劳动关系或人事关系安排杨×使用，但由于之前该房屋的前手流转情况十分复杂，加之其他历史原因，机关服务中心安排杨×使用房屋时并未获得涉案房屋的全部相关权利，现单杰鹏取得了房屋登记，在之前的相关问题并未理顺解决之前，本院对杨×要求单独对其使用权进行确认的请求无法支持。本院于2015年12月作出（2015）三民终字第12833号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案一审中，国资委石化中心除出示了在（2015）朝民初字第3506号民事案件中杨×曾出示的4份协议以及北京环宇电器公司致中国化工供销总公司房产处的函件、北京白菊电器集团致中国化工供销总公司的函件外还出示两张中国人民建设银行存款单、一张记账凭证。其中中国人民建设银行存款单盖有中国化学工程重型机械化公司公章，存款单显示收款单位为化工部北京重型机械公司，款项来源为中化供销公司，金额分别为900000元、1012246.47元；记账凭证盖有中国化学工程重型机械化公司公章，凭证显示收到中国化工供销公司，交来进口材料款，金额为1012246.47元。一审中，国资委石化中心出示了中国化工部供销公司（甲方）与北京环宇电器公司（乙方）于1991年5月10日及1992年5月1日签订的供暖协议，主要内容为甲方职工居住由乙方负责供暖的住房，甲方同意按规定的收费标准，每年一次性向乙方交清本年度全冬的供暖费。职工用户标准为每平方米使用面积12.13元；单位用户标准为每平方米建筑面积9.1元。乙方在国家规定供暖期内要保证供暖时间和室内温度，做好供暖服务等内容。国资委石化中心出示了职工用户单位为中国化工供销（集团）的供暖明细表及用户热费交纳明细表，明细表中列有姓名、住址、使用面积及应收金额等项目，其中姓名一栏写有邓隆民、赵久文、李向龙、孙树仁、张征。国资委石化中心还出示了工商银行转账支票及发票，发票内容显示为供暖费。同时，国资委石化中心出示了案外人赵久文、邓隆民分别与北京市热力集团有限责任公司于2013年6月28日签订的《北京市居民供热采暖合同》，合同约定：供热设施地点分别为×号楼×单元×及×，采暖费以建筑面积为计费依据，标准为24元/建筑平方米/采暖季等内容。一审审理中，白菊电器公司表示北京隆达轻工控股有限责任公司系其上级公司，就涉案房屋的相关历史遗留问题，其曾向北京隆达轻工控股有限责任公司提交报告，对此，白菊电器公司出示白菊办字[2014]1号《关于北京白菊电器有限公司非经营性资产房改维稳的报告》，主要内容为：北京隆达轻工控股有限责任公司：原北京无线电唱机厂（于1990年并入白菊电器公司）为解决职工住房困难问题，曾以17套自建职工宿舍楼房与自然人姚×置换68间平房用于安置企业职工。置换后房屋权属问题纠纷不断，职工正常生活受到影响，职工长年上访，造成不稳定因素，影响了社会和谐。为彻底解决房屋置换历史遗留问题，白菊电器公司经与当事人、住房职工及政府相关部门多方协商提出下述解决方案：姚×因身体原因委托外甥女崔×全权处理换房后续事宜，崔×负责彻底解决历史遗留的平房问题。经她与不能入住的6户协商，达成按照每户45万元另加30%拆迁补偿（此后拆迁时）的标准支付补偿款，6户承诺不再就房屋问题提出任何异议。其余62间平房住户今后如房屋使用权发生纠纷，由崔×负责出面解决。崔×抵押2套住房8年给白菊电器公司，作为解决纠纷的保证，抵押涉及的全部费用由崔×承担。安苑里宿舍的17套楼房由白菊电器公司向崔×以房改房方式进行出售，出售价格为8000元/建筑平米+100万元（1177平米*8000+100万元=1042万）。其中1177平米*1560=184万上缴市公积金管理中心，1042-184=858万支付给白菊电器公司。房屋产权过户到崔×提供的17个自然人名下。17套房现居住人的问题由崔×解决。房屋买卖过程中的税费由崔×承担等内容。白菊电器公司出示了隆达资经字[2014]12号《关于北京白菊电器有限公司非经营性资产历史遗留问题的批复》，该批复中盖有北京隆达轻工控股有限责任公司公章，主要内容为：白菊电器公司：你公司白菊办字[2014]1号《关于北京白菊电器有限公司非经营性资产房改维稳的报告》收悉。鉴于你公司上报的职工宿舍置换形成的历史问题因受政策影响权属多年无法落实，涉及68户职工利益纠纷不断，经控股公司有关部门研究，批复如下：原则同意你公司提出的关于解决1988年原北京无线电唱机厂以17套自建职工宿舍楼房与自然人姚×置换68间平房用于安置企业职工的历史遗留问题方案。因涉及你公司68户职工住房利益，请你公司在方案实施中要确保职工和谐稳定的大局及社会安定，不出现群访事件。在方案实施中，你公司要与代理人签订相关协议，就17套房屋过户完成后白菊职工68户平房后期发生纠纷解决的责任做出明确约定等内容。一审法院另查，2014年5月，白菊电器公司与单杰鹏签订《房屋买卖契约》，约定由单杰鹏购买涉案房屋，房屋总建筑面积68.84平方米，按成本价每建筑平方米1560元出售现房。同年7月，涉案房屋办理房屋所有权证，所有权人登记为单杰鹏，房屋性质为房改房（成本价）。国资委石化中心陈述涉案房屋现由杨×占有、使用；单杰鹏陈述其未实际占有、使用涉案房屋。一审法院认为：本案中，国资委石化中心主张白菊电器公司、单杰鹏之买卖行为系恶意串通损害国家、集体及第三人利益的意见，该院认为：一方面，依据本案已查明的事实，可以确认白菊电器公司系涉案房屋的原产权人，该公司对其所有的房屋享有占有、使用、收益、处分等直接支配的权利，该权利具有排他性。白菊电器公司与单杰鹏签订《房屋买卖契约》系其处分涉案房屋之行为，签订《房屋买卖契约》亦为白菊电器公司、单杰鹏之真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定。另一方面，涉案房屋以此种方式进行交易系为解决相关历史遗留问题，单杰鹏支付房价款亦非签订涉案《房屋买卖契约》的唯一条件，在此情形下,依据现有证据，一审法院难以做出白菊电器公司、单杰鹏之房屋买卖行为属恶意串通的认定。另，关于白菊电器公司、单杰鹏提出的国资委石化中心主体资格不适格的抗辩意见，一审法院认为，国资委石化中心虽非涉案《房屋买卖契约》的当事人，但根据本案已查明的事实可见，国资委石化中心并非与本案无直接利害关系，故对白菊电器公司、单杰鹏的该项抗辩意见，一审法院不予采信。关于白菊电器公司、单杰鹏提出的“一事不再理”的抗辩意见，一审法院认为，本案与之前已作出生效判决的案件，法律关系并不相同，并非“一事”，故对白菊电器公司、单杰鹏之该项抗辩意见，一审法院亦不予采信。综上，国资委石化中心在本案中要求确认白菊电器公司、单杰鹏签订的《房屋买卖契约》无效的请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，该院判决：驳回国务院国有资产监督管理委员会石化机关服务中心的诉讼请求。二审中，国资委石化中心及白菊电器公司均未提交新证据。经国资委石化中心申请，本院依职权调取了以下证据：1.中华人民共和国住房和城乡建设部办公厅出具的《住房城乡建设部办公厅关于协助调查意见的函》（建办法函[2016]911号）。该函载明，关于房改房售房审批、备案的流程有如下规定：《建设部关于进一步推进现有公有住房改革的通知》（建住房〔1999〕209号）；关于房改房购买人资格、购买套数的限定条件有如下规定：《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号）、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号）、《建设部关于进一步推进现有公有住房改革的通知》（建住房〔1999〕209号）；2.北京市国资委针对其在《隆达资经字[2013]187号〈关于解决北京白菊电器有限公司非经营性资产历史遗留问题的报告〉》中加盖公章的行为出具《情况说明》，确认该公章的真实性，但声明并非对相关事项的审批，主要是为企业办理相关手续提供便利；3.白菊电器公司进行房改售房时的审批文件，包括《关于上报〈北京白菊电器集团售房方案〉的请示》、《北京白菊电器集团一九九九年出售公有住宅楼房实施方案》、《优惠售房情况》、北京二轻有限责任公司住房制度改革办公室作出的（99）二轻房改办字第18号《关于北京白菊电器集团售房方案的批复》；4.单杰鹏办理涉案房屋所有权转移登记的备案文件，包括《北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书》、《房屋买卖契约》、《房屋登记表》、《房屋权属证书（证明）领证凭证》、房屋所有权证；本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。国资委石化中心针对上述证据发表如下质证意见：1.证据的真实性均无异议；2.依据中华人民共和国住房和城乡建设部办公厅所列规定可以认定房改房应当出售给本单位职工，并且有套数限制；3.《情况说明》可证明涉案《房屋买卖契约》签订主体恶意串通，损害了国资委石化中心及实际居住人的合法权益；4.房改房方案报送审批的时间是1999年，售房方案截止时间为2000年12月31日，而涉案房屋的出售时间为2014年，间隔15年，故国资委石化中心认为经过审批的售房方案与涉案房屋无关；5.涉案《房屋买卖契约》是借名合同，真实的买受人是姚×或崔×，存在恶意串通。白菊电器公司针对上述证据发表如下质证意见：1.对上述证据的真实性、合法性均无异议；2.白菊电器公司出售涉案房屋符合法律及政策规定；3.《隆达资经字[2013]187号〈关于解决北京白菊电器有限公司非经营性资产历史遗留问题的报告〉》在本案中并未作为证据提交，该文件是真实的，且出售房改房属于处置非经营资产，不需要北京市国资委审批；4.白菊电器公司出售涉案房屋经过了相关行政审批，手续完善，且报送审批范围包含涉案17套房屋；5.涉案《房屋买卖契约》真实、合法、有效，并且买受人已依法取得了房屋所有权证，亦说明房改售房合法。单杰鹏针对上述证据发表如下质证意见：1.证据的真实性、合法性均无异议；2.白菊电器公司出售涉案房屋符合法律及政策规定，经过了相应行政部门审批，手续完善，报送审批的范围包含涉案的17套房屋；3.《隆达资经字[2013]187号〈关于解决北京白菊电器有限公司非经营性资产历史遗留问题的报告〉》详细载明了房改方案，经过了白菊电器公司及其上级单位审批，亦报送了北京市国资委，审批程序合法有效；4.涉案《房屋买卖契约》真实、合法、有效，并且买受人已依法取得了房屋所有权证，亦说明房改售房合法。经国资委石化中心申请，本院通知案外人崔×到庭作证。崔×陈述称：姚×系其表舅，现已去世。2013年6月3日，姚×公证委托崔×全权办理涉案房屋的相关事宜。姚×与白菊电器公司置换房屋的情况基本如白菊电器公司所述，但姚×最初取得68套平房的情况崔×并不清楚。姚×取得涉案房屋后，出租给了中国人民解放军驻华北无线电器材公司军事代表室，后来流转到了化工部系统，但具体的流转情况崔×并不清楚。涉案的17套房屋中，有1套控制在姚×公司会计的手中，2套抵押给了白菊电器公司，以确保崔×解决白菊电器公司职工出现的问题。姚×当时与中国人民解放军驻华北无线电器材公司军事代表室约定的租期为22年，即2009年到期。到期后，崔×与化工部系统沟通腾房，化工部系统要求崔×出示所有权凭证。后崔×与白菊电器公司沟通购买所有权，最终签订了协议。购买涉案房屋的17人中，14人是通过案外人席利召找到的，剩下的3人中有一个是姚×公司会计。单杰鹏等购买人是否去看过房屋的具体情况崔×并不清楚，但席利召去看过房屋。崔×与席利召约定购买涉案房屋的价格是230万元1套，白菊电器公司要求崔×给付的价款为1300万元。这1300万元中包含6名白菊电器公司职工的补偿款，每人应该是50万元，但白菊电器公司具体给付情况崔×不了解。1300万元分三笔支付，第一笔是2014年5月16日支付了500万元，第二笔是2014年6月30日支付了300万元，第三笔是2014年7月1日支付了500万元。单杰鹏等人的购房款是他们统一给席利召，然后席利召转给崔×，崔×再向白菊电器公司支付。席利召共向崔×付款2300万元，剩余900余万元约定腾房后再支付。现在崔×手中还有1000万元。崔×就其主张的姚×的授权及房款支付情况提交了《公证书》1份及白菊电器公司出具的收据3张。对于崔×的证言及其提交的证据，国资委石化中心发表了如下质证意见：对证据的真实性均无异议，认可姚×对崔×的委托及白菊电器公司收到购房款；对崔×证言的真实性部分认可，认为崔×的证言及证据恰能证明涉案合同是虚假的、崔×与白菊电器公司就涉案房屋买卖存在恶意串通；崔×称姚×将涉案房屋出租的租期为22年是虚假的。白菊电器公司发表了如下质证意见：对证人证言及证据的真实性及证明目的均予以认可；白菊电器公司与姚×置换的是房屋使用权，所有权始终属于白菊电器公司；姚×将涉案房屋出租，现租期已到，白菊电器公司出于解决历史遗留问题的目的出售涉案房屋，前提是崔×承诺解决白菊电器公司职工的居住问题。单杰鹏发表了如下质证意见：认可证人证言及证据的真实性，崔×所述其已收到2300万元、尚有900余万元未收到是事实；单杰鹏知晓涉案房屋现有居住人，但因为崔×出具了白菊电器公司的审批文件，单杰鹏认为售房事宜已经白菊电器公司的上级主管单位及北京市国资委批准，故同意购买涉案房屋；对崔×证言中有部分单杰鹏不了解的情况，故单杰鹏对该部分不发表意见。另，单杰鹏向本院提交了姚×购买部分平房的购房协议书及付款凭证，用以证明姚×对68套平房具有所有权。国资委石化中心及白菊电器公司对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。另查，《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》第三条规定，凡有本市城镇常住户口的职工，均可向所在单位或现住房产权单位申请购买公有住宅楼房。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点包括：国资委石化中心作为本案主体是否适格、本案诉讼是否违反“一事不再理”原则及涉案《房屋买卖契约》是否无效。一、国资委石化中心作为本案主体是否适格及本案诉讼是否违反“一事不再理”原则。国资委石化中心虽非涉案《房屋买卖契约》的当事人，但从涉案房屋流转的整个过程看，国资委石化中心基于劳动关系或人事关系安排杨×长期居住于涉案房屋，杨×亦曾将白菊电器公司、单杰鹏及国资委石化中心以物权保护纠纷为由诉至法院，要求确认享有涉诉房屋的合法使用权，故国资委石化中心与本案并非无直接利害关系，提起本案诉讼主体适格，本院对白菊电器公司及单杰鹏的该项抗辩意见不予采信。另外，本案与现有生效判决所涉法律关系并不相同，并非“一事”，并不违反“一事不再理”的原则，故对白菊电器公司及单杰鹏的该项抗辩意见，本院亦不采信。二、白菊电器公司与单杰鹏签订的《房屋买卖契约》是否无效。本案为确认合同无效纠纷，国资委石化中心主张确认白菊电器公司与单杰鹏签订的《房屋买卖契约》无效的依据是白菊电器公司与单杰鹏恶意串通损害国家、集体及第三人的合法权益，因此本案各方争议的焦点为白菊电器公司与单杰鹏签订《房屋买卖契约》是否构成恶意串通。“恶意串通”指合同当事人在主观上具有损害他人权益的故意，在明知或应知所签订的合同将损害国家、集体或者第三人利益的情况下而仍然为之。当事人主观心态如何，是认定是否构成恶意串通的关键，主观心态属个人内心活动范畴，除当事人自认外，一般难以证明，但依照社会经验法则，在全面分析订立合同时的具体情况、合同内容以及合同履行情况的基础上可以综合判定合同当事人是否存在恶意串通的事实。其一，关于涉案《房屋买卖契约》签订时各方当事人的权利基础。涉案房屋的买卖绝非普通意义上的公房买卖，无论是白菊电器公司对涉案房屋的所有权、姚×通过房屋置换所获得的使用权还是杨×等人实际享有的居住权，均源自我国20世纪80年代末，本院认为，考虑到该时期我国社会权利观念、财产观念的时代性特点，应坚持权利本位结合社会公益的原则，结合历史的维度认定各方当事人的权利。一方面，白菊电器公司虽系涉诉房屋的原所有权人，但其1987年已将涉案房屋与姚×提供的68间平房进行置换，获得了68间平房的使用权，相关权利已经完成交换，其认可白菊电器公司的部分职工已获得平房拆迁利益，亦认可姚×获得了17套涉案房屋的使用权，故即使白菊电器公司于1997年前后办理了涉诉房屋的所有权登记，基于我国公有住房所有权与使用权相分离较为普遍的历史背景以及涉案房屋已完成置换的事实，白菊电器公司获得的所有权并非具有完全性，所有权已与其实质权能产生分离。另一方面，姚×经过房屋置换获得涉案房屋的使用权后，经过自身权利处分并获得了交易对价，将涉案房屋交付于案外人，几经流转至化工部系统，由国资委石化中心安排杨×等人实际居住使用，杨×等人自1987年起实际居住于涉案房屋，与涉诉房屋存在直接的利害关系。单杰鹏依据姚×与中国人民解放军驻华北无线电器材公司军事代表室签订的《协议书》主张涉案房屋租期仅为22年，但该《协议书》仅为复印件，且无其他证据相佐证，故本院无法确认。虽然姚×可基于历史因素向白菊电器公司要求实现所有权与使用权相统一，但不应无视杨×等实际居住人的相关利益。杨×作为涉案房屋的实际使用人，长期居住于此，其对涉诉房屋的权利亦应得到各方当事人的尊重。其二，关于涉案《房屋买卖契约》的具体内容及履行情况。首先，关于合同当事人的主观认识，白菊电器公司与单杰鹏签订《房屋买卖契约》时对涉案房屋已由他人长期占有使用均系明知，且白菊电器公司明确知晓实际居住人系由国资委石化中心安排居住，而单杰鹏作为房屋买受人亦未提交证据证明其曾实地查验房屋状况，甚至与姚×约定待居住人实际腾房后再交付余款，故可认定白菊电器公司与单杰鹏对于签订合同后将产生的争议均明知且持放任态度；其次，《房屋买卖契约》约定单杰鹏以按照国家房改政策购买涉案房屋，而根据北京市的相关政策，购买公有住宅楼房的主体为有本市城镇常住户口的职工，可向所在单位或现住房产权单位申请购买公有住宅楼房，现涉案房屋有实际居住人长期居住，白菊电器公司未考虑实际居住人的权益直接出售于姚×提供的买受人，有违公平原则及国家政策初衷；再次，关于涉案房屋的交易价格，无论是《房屋买卖契约》约定的每建筑平方米1560元，还是单杰鹏与姚×约定的每套房屋230万元，均明显低于涉案房屋所在地区市场正常交易价格；复次，关于购房款的给付，姚×的代理人崔×在二审庭审中陈述系由案外人席利召统一向其支付，而单杰鹏未提交证据证明其直接支付过购房款，与社会常理及正常市场交易习惯不符；最后，关于涉案房屋的交付，《房屋买卖契约》既未明确约定，单杰鹏亦未要求交付期限，双方权利义务明显不对等。根据上述事实可以认定，白菊电器公司在签订《房屋买卖契约》时并非完全所有权人，单杰鹏亦非普通善意买受人，双方在签订合同时明知涉案房屋由第三人合法占有，且《房屋买卖契约》的签订将损害第三人的合法权益。在此情况下，白菊电器公司与单杰鹏坚持进行交易，足见双方对于此损害事实的发生在主观上即使不属于积极追求，亦属明知而放任损害结果发生的态度，故足以认定其存在主观恶意，双方的行为实际损害了杨×的利益，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项规定的合同无效情节，故涉案《房屋买卖契约》应属无效。一审判决对此认定错误，本院予以纠正。另，关于白菊电器公司、姚×与国资委石化中心就涉案房屋产生的纠纷，与本案不属于同一法律关系，本院不予处理，各方如有争议，可另行解决。综上所述，国资委石化中心的上诉理由部分成立，本院予以采信。一审法院判决认定事实及适用法律存在错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初255号民事判决；二、确认北京白菊电器有限公司与单杰鹏签订的关于北京市朝阳区×号楼×单元×号房屋的《房屋买卖契约》无效。保全费3770元，由北京白菊电器有限公司负担1885元（于本判决生效之日起7日内交纳），由单杰鹏负担1885元（于本判决生效之日起7日内交纳）。一审案件受理费70元，由北京白菊电器有限公司负担35元（于本判决生效之日起7日内交纳），由单杰鹏负担35元（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费70元，由北京白菊电器有限公司负担35元（于本判决生效之日起7日内交纳），由单杰鹏负担35元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 坤审 判 员  宋 晖审 判 员  龚勇超代理审判员     常洪雷代理审判员     王奔二〇一六年十二月三十日书 记 员  汤和云书 记 员  郑海兴