上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初44947号原告：上海临港软件园发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：赵晓蕾，职务：董事长。委托诉讼代理人：徐臻佳，上海市恒泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙加锋，上海市恒泰律师事务所律师。被告：华韶信息科技发展(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：吴国发，职务：董事长。原告上海临港软件园发展有限公司(以下简称临港软件园)诉被告华韶信息科技发展(上海)有限公司(以下简称华韶信息科技)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案受理，因无法向被告华韶信息科技进行直接送达，本案依法转为普通程序，对被告华韶信息科技进行公告送达。本院于2016年12月12日公开开庭进行审理，原告临港软件园的委托代理人徐臻佳到庭参加诉讼，被告华韶信息科技经本院公告传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告临港软件园向本院提出诉讼请求：1.被告腾空系争房屋并按现状向原告返还房屋；2.被告支付原告2013年12月1日至2015年12月31日的租金人民币941,025元(以下币种同)；3.被告按合同约定支付原告自2013年12月1日起至实际迁出之日止的物业费；4.被告支付原告自2016年1月1日起至实际迁出之日止的房屋占用费，按照2.25元/天/平方米的标准计算；5.被告向原告支付2015年6月至2015年11月期间欠付的电费4,035.20元；6.被告支付原告逾期支付租金和物业费的违约金941,025元；7.被告支付原告自2016年1月15日起至实际注销其在系争房屋内的工商登记之日止的违约金，按每日1万元标准计算；8.诉讼费由被告负担。案件审理过程中，原告申请撤回第7项诉讼请求。事实与理由：2013年11月，原、被告就位于上海市浦东新区南汇新城镇环湖西一路XXX号一层B座101、102、103、105、106、107、108室房屋(以下简称系争房屋)签订《上海临港软件园办公用房租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定原告将系争房屋出租给被告使用，同时还约定租期、被告支付租金、物业费的计算标准、被告承担水、电费、违约责任、房屋的返还、合同到期后被告应注销注册在系争房屋内的工商登记等。《租赁合同》第4.2条约定如被告履行了《合作协议》中的义务，经原告认定，被告可以免交当季租金及物业费。当月，原、被告及监证方上海港城开发(集团)有限公司签订《合作协议》，约定了被告获得租金及物业费补贴的前提条件，包括被告在2014年6月30日前将注册资金增至2亿元，被告承诺在2014年6月30日前项目公司的人员规模达到50人左右，被告在营业收入、净利润、预计缴纳税收方面的承诺等，若被告符合上述条件，则原告协助被告向政府申请100%的房屋租金及物业费补贴。之后，原告即将业已装修过的系争房屋交付被告使用，但是被告未能履行《合作协议》，并不符合获得补贴的条件，原告也就无法协助被告获得政府的补贴。被告在租期内：2013年12月1日起至2015年12月31日止，均未向原告支付过租金和物业费，也存在欠付电费的情况，被告已经违约，被告应继续履行合同并按照合同11.2条第8项承担违约责任。《租赁合同》于2015年12月31日到期，之后，原、被告也未续签合同，因此被告应在《租赁合同》到期后，按照《租赁合同》约定向原告返还系争房屋，但被告至今未还，故被告应返还房屋，及支付返还房屋之前的占有使用费，同时被告应注销其在系争房屋内的工商登记。原告虽催缴，但均无果，故原告为维护自身合法权益，诉至法院，诉请如前。被告华韶信息科技未到庭应诉，亦未提交证据材料，但向法院提交答辩状。被告辩称，确认原、被告之间签订了《租赁合同》及《合作协议》，之后被告也租赁使用了系争房屋，但是被告认为自身符合政策公布的取得租金及物业费的补贴条件，理由如下：首先，根据《公司注册资本登记管理规定》，自2014年3月1日起，公司注册资本由以前的实缴登记制更改为认缴登记制，因此被告认为《合作协议》中约定的“将注册资金增至2亿元”只是一个形式，并非实际缴纳注册资金2亿元，被告的此项承诺对于原告没有实际意义。其次，被告认为其有15名员工，少于50人，被告并未违反“人员规模达到50人左右”的承诺；第三，《合作协议》中约定“被告力争”在营业收入、净利润、预计缴纳税收方面达到预期目标，而非被告保证一定达到目标，最终被告没有达到力争的目标，被告并未违约。且被告认为获得系争房屋的租金补贴，这是上海市临港地区开发建设管理委员会对外发布的政策，被告符合政策规定即可，无需申请原告协助办理补贴，也未向原告申请过协助办理补贴。根据政策，被告在2013年注册及入驻系争房屋，就可以享受租金优惠，而无论被告的注册资本、公司规模、经济效益。综上，被告应享受租金及物业费100%的补贴，所以租期内，被告只负有缴纳水、电费的义务。相反，原告并未履行《合作协议》中关于协助被告开展工作、建设软件中心的承诺，临港地区和软件园发展缓慢，工作、生活方面的各种设施尚不配套，影响被告招聘工作人员及融资，影响被告经济效益；原告也存在违反《租赁合同》的行为，包括2015年期间，原告方工作人员擅自拆除被告的标牌，在被告办公室张贴封条；2016年6月，原告将系争房屋大门上锁，封闭被告的办公场所，这都影响了被告的正常经营及使用房屋。因此，被告认为结合政策的规定及原告违约情况，2016年1月1日起至2016年5月31日止，被告应支付租金的35%、物业费的25%及水电费；自2016年6月1日起，被告有权不支付租金、物业费及其他任何费用，并且被告要求原告返还全部办公设备、家具、办公用品。经审理查明：2013年11月，原、被告就系争房屋签订《租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告作为办公使用，房屋建筑面积为550平方米。第3.1条约定租期自2013年12月1日起至2015年12月31日止。3.3约定租赁期满，原告有权收回房屋，被告应如期返还，被告需继续承租系争房屋的，则应于租赁期满前三个月，向原告提出续租书面要求，经原告同意后重新签订租赁合同。4.1约定房屋租金按建筑面积550平方米，2.25元/天/平方米，月租金为37,461元。4.2约定……若被告按照《合作协议》履行了相关义务，经原告认定，可以免交当季租金及物业管理费。5.1约定物业管理费按建筑面积每日每平方米0.50元计收，全年总计100,375元。5.2物业管理费按季度支付，每季度物业管理费为25,094元。7.1约定租期内，使用系争房屋所发生的电、通讯、设备等费用由被告承担，其中电费由原告代收、代缴，每月20日前由原告向被告收取，原告向被告出示相关凭证。9.1约定租赁期满或租赁关系提前终止时，被告须于租赁关系终止的当天中午12时之前或原告发出书面通知所规定的期限内搬走所有物品，保留所有装修和附属设施将房屋交还原告(被告不得以任何理由将房屋内装修和附属设施充抵欠款和费用，原告无须为此支付任何补贴)，同时交还所有钥匙，……。11.2约定有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按累计月租金和物业管理费合计的一倍支付违约金；……：……(八)被告逾期不支付租金累计超过3个月的。13.6约定被告须于合同终止后15日内，将注册在系争房屋内的工商登记予以注销，如逾期不予注销，原告有权不予退还保证金，并由被告按每日1万元向原告支付违约金。2013年11月28日，原、被告及监证方上海港城开发(集团)有限公司签订《合作协议》。二、合作范围：1、被告作为建设运营上海环球软件中心的项目公司，将入驻临港软件园。原告支持被告入驻临港软件园，协助被告在临港软件园开展各项工作。2、原告支持、协助被告建设、开发上海环球软件中心。3、原告是上海临港软件园的运营单位。被告协助原告办好临港软件园。三、原告的义务和责任：1、被告是软件开发和信息技术产品研制企业，原告协助被告向政府相关部门申请获得100%的房屋租金补贴，政策扶持期自本协议签订之日起至2015年12月31日止。同时，该期间原告协助被告获得所租办公区的物业管理费100%的补贴。……。2、按照政府的政策，根据被告实现的增值税、营业税、企业所得税、个人所得税等各类税收形成的南汇新城镇地方财力，经临港管委会、镇政府认定，自本协议签订之日起至2015年12月31日止的期间，给予80%的扶持。原告在其职权范围内协调相关部门，支持、协助被告享受这项政策待遇。四、被告的义务和责任：2、被告在2013年8月31日前使公司注册资本登记为2,100万元，且100%到位。被告将在2014年6月30日前将注册资金增至2亿元。3、被告承诺：在2014年6月30日前，项目公司的人员规模达到50人左右。4、被告力争使2014年和2015年项目公司的营业收入分别达到300万元和2亿元，实现净利润分别为0万元和200万元，各类税收预计缴纳60万元和4,000万元。以后五年，被告力争使收入、利润和纳税达到50%的年增幅。2016年1月29日，吴国发签收2015年6月至11月期间的被告电费收据。本院认为，本案的争议焦点是被告是否符合获得租金、物业费的补贴条件或被告是否符合《租赁合同》约定的免租条件？原告与被告签订的《租赁合同》及《合作协议》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。《租赁合同》4.2约定……若被告按照《合作协议》履行了相关义务，经原告认定，可以免交当季租金及物业管理费。可见，被告如要享受《租赁合同》约定的免租，则需要满足两个条件：一是被告履行了《合作协议》的相关义务；二是经原告认定。分析本案，首先，被告实际并未履行其在《合作协议》中承诺的义务，包括注册资金、公司规模；其次，被告自认也未向原告申请过办理补贴；第三，原告认为被告并不符合享受免租的条件。综上，被告如要享受免租，是附条件的，但是被告实际并未达到《租赁合同》约定的免租条件，那么被告作为承租方，支付房租及相应的物业管理费是其主要的合同义务。《租赁合同》于2015年12月31日到期，之后双方并未续签合同，则被告再无占用房屋的合同依据或法律依据，应根据合同约定在租赁到期后立即搬走所有物品，保留所有装修和附属设施，并将房屋交还原告。故原告要求被告腾空系争房屋，按现状返还，具有合同依据，本院依法予以支持。合同到期后，被告逾期返还房屋的，原告参照合同约定的租金标准主张被告实际返还房屋之日前的占有使用费，并无不当，本院依法予以支持。《租赁合同》约定电费、物业管理费由被告承担，因此对于原告主张被告支付2015年6月至11月电费及2013年12月1日起至实际返还房屋之日止的物业管理费，本院依法予以支持。关于原告根据《租赁合同》11.2条第(八)项主张的违约金，本院认为该条款约定的是在合同解除情况下的违约金，然而本案，原告认为是合同终止，却从未向被告主张过合同解除，因此原告的该项诉请缺乏事实依据，也不符合《租赁合同》的该项规定，本院难以支持。至于原告自愿撤回要求被告支付逾期迁出工商登记违约金的诉讼请求，系原告对自身权利的处分，与法不悖，本院予以准许。至于被告答辩称原告在2015年有影响被告正常经营的行为，但被告对此并未举证，无法证明原告行为影响被告正常使用房屋，因此被告应按合同约定标准支付租金。至于被告辩称原告在2016年有封闭被告办公场所的行为，同样被告对此并未举证，本院难以采信该节事实。被告华韶信息科技经本院公告传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告华韶信息科技发展(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区南汇新城镇环湖西一路XXX号一层B座101、102、103、105、106、107、108室房屋腾空，并按现状返还原告上海临港软件园发展有限公司；二、被告华韶信息科技发展(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海临港软件园发展有限公司2013年12月1日至2015年12月31日的租金941,025元；三、被告华韶信息科技发展(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海临港软件园发展有限公司自2013年12月1日起至实际返还房屋之日止的物业管理费，按每日每平方米0.50元，550平方米的标准计算；四、被告华韶信息科技发展(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海临港软件园发展有限公司自2016年1月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，按2.25元/天/平方米，550平方米的标准计算；五、被告华韶信息科技发展(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海临港软件园发展有限公司2015年6月至2015年11月期间电费4,035.20元；六、驳回原告上海临港软件园发展有限公司其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25,940.81元，由被告华韶信息科技发展(上海)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  胡铁红人民陪审员  梅丽华人民陪审员  高天明二〇一六年十二月十六日书 记 员  蒋 炜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。