广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤07民终2454号上诉人（原审原告）：梁嘉茵。委托诉讼代理人：何文慧，广东弘新君睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴萍欢，广东弘新君睿律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江门越秀城建房地产开发有限公司。法定代表人：赖明。委托诉讼代理人：林鑫，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭唯聪，广东广大律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市城市建设开发有限公司。法定代表人：林昭远，该公司董事长。委托诉讼代理人：林鑫，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭唯聪，广东广大律师事务所律师。上诉人梁嘉茵与上诉人江门越秀城建房地产开发有限公司（下称“江门越秀公司”）、广州市城市建设开发有限公司（下称“广州城建公司”）因商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省江门市蓬江区人民法院（2016）粤0703民初534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁嘉茵上诉请求：1、撤销一审判决第三项；2、变更一审判决第一项为：江门越秀公司应立即赔偿人民币77934.86元给梁嘉茵；3、变更一审判决第二项为：广州城建公司对江门越秀公司的77934.86元债务承担连带责任；4、本案的诉讼费用由江门越秀公司、广州城建公司承担。事实和理由：一、江门越秀公司的行为属于欺诈，构成违约，一审法院支持江门越秀公司关于《广东省商品房买卖合同》约定层高3.15米属信息录入错误，不是其真实意思表示的抗辩意见，显属错误。1、江门越秀公司与梁嘉茵在双方自愿、平等的条件下经双方合意签订《广东省商品房买卖合同》，显然双方在合同中约定层高3.15米是双方的真实意思表示。江门越秀公司一共面向社会销售了大约一千套“某甲楼盘”第三期的房屋，在销售的一年多时间里，没有任何人对《广东省商品房买卖合同》约定的层高3.15米提出任何异议，可见在这一千多名业主及其家人的认知里，以及在江门越秀公司的几十位销售人员的认知里，均认为其所销售房屋的层高为3.15米，因此，江门越秀公司称的“笔误”根本不可能存在。2、江门越秀公司与梁嘉茵在签订《广东省商品房买卖合同》之前及当时均没有告知、提示梁嘉茵涉案房屋的实际层高为3米，梁嘉茵对涉案房屋实际层高3米的情况完全不知情。江门越秀公司提供的《公证书》的公证行为发生在2016年4月1日，系在梁嘉茵起诉之后，无法证明江门越秀公司在梁嘉茵以及“某甲楼盘”第三期其他业主在签约之前或者当时就已处于《公证书》所载明的公示现状，特别是有公示涉案房屋层高3米。3、江门越秀公司在销售“某甲楼盘”第三期房屋的过程中，一直以3.15米层高对外进行虚假宣传，其行为实属欺诈。至于江门越秀公司辩称宣传广告的发布日期为2011年，广告的内容仅指向某乙院的部分房屋，不能成立。因为根据梁嘉茵提供的《公证书》公证的日期显示，截至在2015年11月18日，该广告依然在某甲集团官网中公示，其中该广告宣传内容的第一段介绍了某乙院的开盘，第二段明确介绍了“项目总占地面积约21.9万平方米，总建筑面积约为58万平方米……分三期开发……首期是某乙院”，然后第三段又明确介绍“某甲楼盘的整体设计……室内户型设计以舒适、豪华为主题，大开间、隐梁隐柱、3.15米层高等都充分体现了某甲楼盘奢适生活的居住模式”。而且江门越秀公司的代理人在庭审中已明确承认某甲集团官网中的上述广告宣传是对江门“某甲楼盘”整个房地产项目即包括“某甲楼盘”第三期房屋在内的整体宣传。更何况，根据梁嘉茵及“某甲楼盘”第三期其他业主反映，江门越秀公司的销售人员在销售过程中一直对梁嘉茵及其他业主介绍“某甲楼盘”第三期房屋的层高为3.15米，并以此作为主要卖点吸引梁嘉茵及其他业主，从而增加“某甲楼盘”第三期房屋的销售数量。4、鉴于“某甲楼盘”第一期、第二期房屋层高均为3.15米，且江门越秀公司对外宣传“某甲楼盘”第三期房屋层高时也是3.15米，江门越秀公司却在报建时将“某甲楼盘”三期房屋层高改为3米，其在销售房屋时应承担提示注意或者明确说明的义务。江门越秀公司没有提供证据证明其履行过提示注意或者明确说明的义务，导致了梁嘉茵的重大误解，致使梁嘉茵以3.15米层高的房屋单价购买了实为3米层高的房屋，这必定会造成梁嘉茵严重损失。5、以江门越秀公司的实力、地位不可能出现其所辩称的“笔误”。江门越秀公司的行为属虚假宣传，已构成欺诈，而且江门越秀公司交付房屋的实际层高与合同约定不符，应当承担违约责任。二、江门越秀公司的行为属虚假宣传，已构成欺诈及违约，依法应向梁嘉茵承担违约责任。但一审法院就涉案房屋层高误差问题仅按总房价2%为标准判决违约赔偿责任，明显错误且严重显失公平。梁嘉茵希望二审法院从以下几个方面考虑梁嘉茵的损失，并结合江门越秀公司应承担的社会责任及其实施虚假宣传的欺诈行为所带来的社会负面影响，判决支持梁嘉茵主张的赔偿数额。1、梁嘉茵受江门越秀公司的虚假宣传所蒙骗，多支付了购房款，因此造成了实质损失。2、梁嘉茵受江门越秀公司的虚假宣传所蒙骗，被迫接受不满意的房屋。3、江门越秀公司交付的房屋层高不符合合同约定，造成梁嘉茵的使用不便，影响通风采光。4、江门越秀公司交付的房屋层高不符合合同约定，造成涉案房屋的消防隐患风险增大。5、江门越秀公司因为减低涉案房屋的层高，节约大量的建筑成本而额外获利。6、诚信是企业最重要的社会责任，江门越秀公司违背诚实信用原则的行为应承担相应的法律责任。虽江门越秀公司反映，截至2016年6月7日，在其己出售的934套商品房中，已有656户业主接受该公司上述补偿方案并与其签订了《确认函》，但江门越秀公司并没有提供该656户业所签订的《确认函》，也不能证明这些已签订《确认函》的业主不是在江门越秀公司诱签而是自愿的情况下所签的《确认函》。但一审法院在江门越秀公司没有提供有效证据证明的情况下，仅凭江门越秀公司的片面之词，则认为江门越秀公司在发现商品房层高信息录入有误后，通过采取向房地产行政主管部门申请更正、张贴公示及向包括梁嘉茵在内的众多买受人发出《致歉信》等善后措施进行处理，并根据《致歉信》中确定的补偿方案与大部分买受人签署了《确认函》，取得了较好的处理效果的事实认定，显然缺乏有效证据予以支持。综上所述，对赔偿数额的计算，应比照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定以及双方在《合同补充协议》中约定的关于面积误差的处理原则，即江门越秀公司应赔偿梁嘉茵的违约赔偿金额为77934.86元{3%×1194622元＋[（3.153）/3.15×100%3%]×1194622元×2=77934.86元}。三、江门越秀公司为一人有限责任公司，广州城建公司为江门越秀公司的唯一股东，根据《公司法》第六十三条的规定，在广州城建公司不能证明江门越秀公司的财产独立于其财产的情况下，应当对江门越秀公司的本案债务承担连带责任。鉴于广州城建公司未能提供有效的证据证明江门越秀公司的财产独立于其财产，因此一审判决广州城建公司对江门越秀公司的债务承担连带责任是正确的，但广州城建公司对江门越秀公司承担连带责任的债务金额应为77934.86元。江门越秀公司、广州城建公司辩称，一、梁嘉茵并未提供证据证明按照当前层高3米交付房屋已对其造成了经济损失，房屋当前的自然状况符合（高于）我国现行国家标准及行业标准，不会对梁嘉茵的居住体验或居住安全带来任何不利，要求江门越秀公司赔偿损失没有任何事实依据。首先，当前梁嘉茵支付的房屋对价是层高为3米的房屋的对价，而非3.15米的对价。房屋价格计算依据是依据涉案房屋建筑面积计价，所以，涉案房屋价款实际与层高无关。梁嘉茵在决定购买的该房屋时是基于宣传资料、广告中标注的层高3米，以及在层高3米的样板房中实地的体验而决定购买的，梁嘉茵同意支付当前对价也是基于上述事实而做出的决定。那么当前以层高3米交付房屋与梁嘉茵选购时的预期是一致的，错误的3.15米的层高数据不会使房屋价值变得更高或更低，更不会造成梁嘉茵“严重损失”。其次，根据中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》5.5.1规定，住宅层高宜为2.80米，该规范是为了保证住宅设计符合经济、适用、安全等要求而制定的国家标准，已充分考虑了住宅的空间、通风、采光等因素，可见住宅层高达到2.80米即已经足以满足一般住宅的日常居住要求，确保住宅的空间、通风、采光等都有足够的实用性、舒适性、安全性。当前交付的房屋层高为3米，高于国家标准20厘米（高于标准7.14%），其空间、通风、采光均不存在对梁嘉茵不利的影响。再次，房屋价格由诸多因素共同构成，包括建设成本、房屋面积、坐落、层高、生活配套、学位等等，是综合的居住体验决定了房屋的价格高低。江门越秀公司从未在三期销售的过程中标榜层高为3.15米，也未以层高3.15米带来的更好的居住体验作为房屋的卖点吸引梁嘉茵购买。可见，层高是3米还是3.15米并不是该房屋价格的决定性因素。事实上，该房屋属于江门市优质的学位房，拥有江门市名校某甲小学学位，且所在小区生活配套完善，这才是该房屋价值较为重要的因素。另外，由于从设计到施工，该房屋的层高一直是3米，不存在江门越秀公司因降低层高而带来建设成本的下降及销售利润的提高。二、参照面积补差原则处理层高差异所得出的标准严重显失公平，大大加重江门越秀公司损失；直接按层高误差比例乘以总房价标准计算，并未区分案件具体情况，也不具有科学性，不应采纳使用；一审判决按照总房价2%的赔偿标准过高，应予以降低。其他答辩意见以上诉状为准。江门越秀公司、广州城建公司上诉请求：1、改判一审判决第一项为“江门越秀公司应于本判决生效之日起十日内补偿人民币8000元给梁嘉茵”；2、上诉费由梁嘉茵承担。事实和理由：一、层高与面积是两个完全不同的概念，一审以层高误差绝对值作为江门越秀公司承担非恶意违约责任的参考不当。案涉房屋层高3米，就居住使用功能而言己经好于国家标准，甚至可以说优于江门市一般住宅层高状况，因此对购房者来说显然并不存在不利影响。二、梁嘉茵没有举证证明其损失数额，即可以考虑江门越秀公司是否因为违约获得利益以及获得利益的大小作为参考依据。1、根据江门越秀公司行业经验初步判断，如若三期实际层高差异0.15米，总造价减少418万（其中，砌筑减少80.45万，混凝土减少53.19万，钢筋减少66.66万，保温隔热工程减少17.37万，墙柱面工程减少196.86万，油漆工程减少3.9万），三期一共1061户（涉及层高笔误934户），每户造价减少约3940元。申请由法院委托有资质的造价咨询单位作出评估。2、某甲楼盘3期住宅规划设计时间在2013年2月，2013年7月经由江门市规划局审核。据此，涉案房屋涉及的江门越秀公司建设成本早在2013年初就已确定。并且，依据《商品房买卖合同》江门越秀公司不得擅自变更设计规划。在涉案住宅项目建设过程中，江门越秀公司均没有变更设计规划，严格按照设计规划图纸施工，不存在额外获利的情况。三、江门越秀公司已与第三期涉及层高纠纷的总共934套房屋中的689户（截止至2016年11月3日）购房人签订补偿方案并已实际履行。那么超过70%的大多数业主（符合《物权法》第76条、第97条对“大多数业主”的规定）对该处理方案是认可和满意的，也就是说该方案是公平合理的。事实上，江门越秀公司基于笔误产生的层高误差而获得的成本节省远远低于该补偿数额。那么，在法律没有规定、合同没有约定的前提下，以上述方案的补偿数额（不超过购房合同价款的1%以内）作为标准来认定本案违约损失数额是比较恰当的。同时，也是符合大多数某甲楼盘三期业主的意愿，符合公平合理的原则，更有利于本案及相关案件的处理。四、一审判决江门越秀公司赔偿标准为23892.4元，该标准显失公平。依据《2015年江门市国民经济和社会发展统计公报》，全年江门市居民人均可支配收入22364元。比较可看出，江门越秀公司因合同笔误需要赔偿给梁嘉茵的金额与全年江门市居民人均可支配收入相当。即梁嘉茵因江门越秀公司的笔误，在交易商品房无其他质量瑕疵的情况下，梁嘉茵仍然可以获得约江门全年居民人均可支配收入。该标准有违公平合理的基本原则，二审法院应当依据江门市国民经济情况予以降低。梁嘉茵辩称，1、江门越秀公司交付的涉案房屋层高3米，与合同约定的3.15米不符，构成违约是不争的事实。2、江门越秀公司的行为属于虚假宣传，已构成欺诈以及违约，依法应当向梁嘉茵承担违约责任。因此，江门越秀公司承担的违约责任应属于赔偿性质，而不是补偿性质。3、江门越秀公司认为一审判决的赔偿标准过高应该参照其已经促成调解的661户赔偿标准，每户8000元较为合理的上诉理由，缺乏事实及法律依据。4、房屋的价款虽然是以建筑面积计算，但众所周知，房屋价款不仅是由建筑面积确定，也是由单价确定，而房屋的层高是房屋单价决定因素之一，同样是房屋建筑成本的因素之一，所以房屋层高的降低必定为减少房屋建筑成本以及房屋单价，所以江门越秀公司交付与合同不符的房屋层高已经额外获得了利益。其他答辩意见以上诉状为准。梁嘉茵向一审法院起诉请求：1、江门越秀公司赔偿梁嘉茵因层高减少造成的损失77934.86元；2、广州城建公司对江门越秀公司在第一项诉讼请求的债务范围内承担连带清偿责任；3、本案的诉讼费用由江门越秀公司、广州城建公司承担。一审法院认定事实：由江门越秀公司开发的“某甲楼盘”房地产项目位于江门市南侧，属于江门市名校某甲小学招生地段。该项目共分四期，一至三期均为住宅项目，其中第一期和第二期从规划设计、报建、施工到竣工验收，层高标准均设定为3.15米。第一期于2011年7月21日开盘销售，江门越秀公司为此曾在某甲集团网页及相关网络媒体上宣传该楼盘，宣传的内容除了第一期开售的某乙院的基本情况外，还就整个“某甲楼盘”项目的总占地面积、容积率、绿地率及整体设计风格和理念等做了介绍，其中关于住宅层高的宣传为3.15米。本案讼争涉及的某丙院6幢12层1203单元属于“某甲楼盘”第三期项目。2013年8月16日，“某甲楼盘”第三期项目开工建设，并于2015年8月18日完成竣工验收备案登记。从该期项目的规划设计、报建、施工到竣工验收等各个阶段的相关资料所记载的内容来看，层高标准均设定为3米。2014年7月22日，江门越秀公司经依法审批取得了第三期某丙院第5、6、7幢的《广东省江门市商品房预售许可证》，编号为江预许字第2014087号。2014年10月31日，梁嘉茵与江门越秀公司签订一份《广东省商品房买卖合同》，主要约定：梁嘉茵向江门越秀公司购买由其开发的位于江门市蓬江区“某甲楼盘”某丙院6幢12层1203室房屋；该房屋为预售商品房，用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为3.15米，建筑面积共158.48平方米，套内建筑面积126.52平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积31.96平方米；该商品房单价为每平方米7538元，总价款为1194622元，梁嘉茵通过申请办理银行按揭方式支付房款；江门越秀公司应当在2016年3月30日前将符合合同约定的商品房交付梁嘉茵使用等。双方在该合同中还对商品房面积差异情形应如何处理作了明确而具体的约定，但并未就商品房层高差异问题的处理予以约定。合同签订后，梁嘉茵依约履行了支付全部房款1194622元的义务，江门越秀公司并为其开具了相应的发票。2015年11月开始，江门越秀公司陆续向梁嘉茵及“某甲楼盘”第三期其他业主分别寄发《致歉信》，主要内容为：“……为便于阁下尽早入住，我司早于2015年11月进行内部验收检查。检查时发现合同约定存在误差，把三期商品房实际层高3米写成3.15米。而实际层高与报建图、施工图及实际样板间展示区的数据相符（有所有报建图纸及实体样板间为证）。经核查，证实我司相关人员在确认网签买卖合同时，沿用了一、二期的旧网签合同版本，数据录入时由于工作人员失误所导致。目前层高仍符合国家《住宅设计规范》第5.5.1条规定的住宅层高≥2.8米的要求，不影响居住和使用功能。现我公司就合同内容数据录入有误一事郑重告知阁下，请阁下知悉并向您真诚道歉，恳请取得您的谅解……”。江门越秀公司在该《致歉信》中还提出了补偿方案，拟赠送一年物业管理费或车位购买优惠代金券5000元的礼包，同时明确告知梁嘉茵等业主如同意该补偿方案的可在十五天内通过签订《确认函》的方式予以确认，并在2015年12月20日前办理收楼手续。随后，经梁嘉茵对涉案房屋进行现场核查和验收，发现江门越秀公司所述层高差异情况属实。江门越秀公司在向包括梁嘉茵在内的其他业主发《致歉信》的同时，还通过张贴公示、与相关业主召开会议通报情况以及向江门市住房和城乡建设局申请更正数据等措施进行善后处理。另据江门越秀公司反映，截至2016年6月7日，在该公司已出售的934套商品房中，已有656户业主接受该公司上述补偿方案并与其签订了《确认函》，但本案梁嘉茵并未接受该公司的补偿方案。该层高差异问题后经双方多次协商，由于分歧较大，最终未能就赔偿标准达成一致意见，梁嘉茵遂诉至来院。梁嘉茵起诉后，江门越秀公司于2016年4月1日向江门市蓬江公证处就“某甲楼盘”第三期的施工图纸、预售许可证、商品房交付使用告知书、户型示意图及层高标识等资料的公示现状及内容申请进行保全证据公证。该公证处公证人员于当日下午到达“某甲楼盘”交楼接待中心，对该中心的现场以及涉案相关楼盘分别进行了查看、拍照及录像并制作了（2016）粤江蓬江第000600号《公证书》。根据该《公证书》的内容显示，当日“某甲楼盘”交楼接待中心有摆放第三期施工图纸、楼盘宣传等资料，其中施工图纸资料中记载层高数据为3米。另外，第三期的天玑星院和某丙院部分单元张贴有户型图及印有“本产品标准层高3米”字样的标示牌。还查明，江门越秀公司成立于2009年7月23日，其类型属于法人独资有限责任公司，股东为广州城建公司。另外，截至法庭辩论终结时止，广州城建公司仅提供了江门越秀公司、广州城建公司的工商查档基本资料和验资报告，其在庭审后曾以财务证据收集较为繁琐为由书面向原审法院申请给予十五个工作日的时间，但其超出限期至今仍未能提供经会计师事务所审计的财务会计报告等其他能证明江门越秀公司的财产独立于广州城建公司财产的证据。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。梁嘉茵与江门越秀公司签订的《广东省商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，其双方间的商品房预售合同法律关系合法有效，依法应予保护，双方均应严格按照合同的约定行使权利和履行义务。本案纠纷系因涉案商品房的实际层高与合同约定层高不符而引起的，根据梁嘉茵的起诉意见和江门越秀公司、广州城建公司的抗辩意见，双方争议的焦点主要体现在三方面，现分别作具体分析和认定意见如下：1、江门越秀公司的行为是否构成违约及应否承担违约责任？合同中约定的商品房层高为3.15米，实际层高为3米，双方在庭审中对此均予确认，但江门越秀公司认为此系工作人员录入错误所致，而非其真实意思表示，且3米的层高仍高于国家的强制性标准，故该情形不构成违约，其不应承担违约责任。对此一审法院认为：首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，江门越秀公司作为房地产开发单位和商品房出卖人，其交付的商品房应当符合法定和约定条件，现其拟交付商品房的实际层高与合同约定不符，该情形即构成瑕疵履行，即使商品房实际层高符合甚至高于国家强制性标准，也构成违约。其次，在考虑江门越秀公司应否承担违约责任时，除了就层高的降低究竟是江门越秀公司的故意即存在欺诈情形，还是如其所说的仅为录入时的“笔误”进行定性外，还应具体结合案件的实际情况来综合认定。根据本案查明的事实，涉案楼盘从最初的图纸设计，报建到建设施工，再到工程竣工验收合格，相关的图纸资料等都明确标示层高设计为3米，并不存在更改原规划层高设计方案的情形。另外，本案中并无证据显示江门越秀公司在“某甲楼盘”第三期项目开盘时曾将层高3.15米作为该期楼盘销售亮点来进行广告宣传。因此，根据以上事实，并结合一般经验法则来推定，江门越秀公司存在欺诈、故意隐瞒事实的主观恶意的可能性较小，应属于其行为时的外在表示与内心实际意思效果不一致的情形，故江门越秀公司关于合同约定层高3.15米属信息录入错误，不是其真实意思表示的抗辩意见更加接近客观事实，一审法院对此予以确认。但是，梁嘉茵作为普通购房者，且并非专业人士，相对于作为出卖方的江门越秀公司而言，其在一般情况下对商品房相关资料的掌握系处于弱势地位，在购买商品房时是难以做到详尽的了解所购商品房的相关规划设计及施工、竣工图纸等资料的，对于商品房层高的确认一般只能依赖于合同的约定，且根据江门越秀公司在“某甲楼盘”第一、第二期开盘时通过公司网页等渠道所做销售广告的内容来看，关于总占地面积、容积率、绿地率等数据是针对整个“某甲楼盘”项目的，这在一定程度上也可能致使梁嘉茵产生了理解上的误区，误认为3.15米的层高也是针对“某甲楼盘”项目的整体宣传。江门越秀公司虽然向江门市蓬江公证处就“某甲楼盘”第三期的施工图纸、预售许可证、商品房交付使用告知书、户型示意图及层高标识等的公示现状及内容申请进行保全证据公证，但该公证行为系发生在梁嘉茵起诉之后，且无法直接证明江门越秀公司在涉案商品房销售当时就已处于《公证书》所载明的公示现状。故梁嘉茵有理由相信江门越秀公司在合同中关于层高3.15米的意思表示。当发现商品房层高现状与合同约定不符时，确会给梁嘉茵带来一定的心理落差，且从实际状况考虑，层高3米和3.15米也会对实际居住的舒适度产生一定的影响。因此，虽然江门越秀公司并非主观恶意，但这不能作为其完全免责的合法事由，基于梁嘉茵对江门越秀公司信赖利益的丧失，越秀公司仍应对此承担相应的违约责任。2、在既无法律明确规定又无合同约定的情形下江门越秀公司应如何承担违约责任？该争议焦点实质就是层高误差赔偿标准如何确定的问题。该问题目前法律法规及司法解释对此均没有明确规定，双方对此也无合同约定。本案梁嘉茵在诉讼请求中所列的赔偿计算依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定以及双方在《合同补充协议》中约定的关于面积误差的处理原则。对此一审法院认为，商品房层高误差与面积误差虽然均属于瑕疵履行的情形，且买受人的诉讼主张主要就是要求出卖人承担违约责任，如返还相应购房款、解除合同、赔偿损失等，但毕竟层高与面积对于商品房而言是不相同的决定性因素，例如涉案商品房是按面积计算单价而非按层高计算单价、面积大小决定着商品房交易契税税率的高低和住宅专项维修资金的数额等等。因此，对于商品房层高误差的处理不宜直接类推适用上述司法解释或合同约定中关于面积误差的处理原则。故梁嘉茵主张适用上述法定或约定的面积误差处理原则来直接处理层高误差赔偿标准问题，没有法律依据，一审法院不予支持。本案中，合同约定层高为3.15米，实际层高为3米，两者相差0.15米，层高误差比绝对值为4.76%。一审法院认为可将该层高误差比绝对值4.76%作为确定赔偿比例的参考基数，然后在此基础上再根据公平原则以及案件的实际情况进行综合考量，酌情确定最终的赔偿比例。首先，如前所述，涉案合同中的层高3.15米的数据为江门越秀公司笔误所致，梁嘉茵所应获得的主要是信赖利益的赔偿。至于实际损失的问题，因“某甲楼盘”楼盘目前属于江门市名校某甲小学的招生地段，为江门市优质的学区房，故其市场销售价格较为稳定，且目前梁嘉茵并无证据证明该楼盘第三期商品房的价值因受到层高问题影响而致贬损或者对其造成了其他经济损失。其次，“某甲楼盘”楼盘第三期项目从规划设计、报建到建设施工均按照3米层高的设计标准进行，并未更改原规划层高设计方案，故江门越秀公司实际上并不存在因层高降低而减少工程成本支出，进而额外获利的情形。另外，根据国家住房和城乡建设部发布的国家标准《住宅设计规范》的规定，普通住宅层高宜为2.8米，该规范是为了确保住宅设计符合经济、适用、安全等要求而制定的国家标准，已充分考虑了住宅的空间、通风、采光等因素，而涉案商品房层高为3米，高于国家标准0.2米，因此就正常居住使用功能方面对普通人而言不会造成实质性的影响。除此之外，江门越秀公司在发现商品房层高信息录入有误后，通过采取向房地产行政主管部门申请更正、张贴公示及向包括梁嘉茵在内的众多买受人发出《致歉信》等善后措施进行处理，并根据《致歉信》中确定的补偿方案与大部分买受人签署了《确认函》，取得了较好的处理效果。鉴于上述情形，并结合考量涉案商品房的用途以及本地经济生活水平等其他因素，一审法院认为就层高误差问题应以江门越秀公司酌情按总房价2%的标准赔偿给梁嘉茵为宜，即总房价1194622元×2%=23892.4元。对于梁嘉茵本案中主张的赔偿金额77934.86元，超出23892.4元的部分，一审法院不予支持。3、广州城建公司应否对江门越秀公司的债务承担连带责任？经庭审调查查明，江门越秀公司为法人独资的有限责任公司，即公司法意义上的一人有限责任公司，其唯一股东为广州城建公司。一审法院认为，一人有限责任公司作为独立的法人，有着独立于其股东的人格，该独立人格表现在一人有限责任公司有独立的财产、独立的名称、能以自己的名义独立参加民事活动，享有民事权利，承担民事义务，特别是能用自己的财产独立地承担公司对外经营产生的一切债务。根据《中华人民共和国公司法》第六十四条的规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任”。从该条规定的立法目的来看，主要是为了维护正常的交易秩序，防止公司的股东利用公司法确立的有限责任制度，滥用公司的人格，致使其公司在财产、人格方面混淆，从而给公司的债权人或社会造成损害。该条款明确规定了一人有限责任公司的股东承担举证责任这一举证责任倒置的特别情形。故在本案中，应由广州城建公司举证证明该公司与江门越秀公司不存在公司人格混同和资产混同等情形。本案审理过程中，广州城建公司虽提交了江门越秀公司、广州城建公司的工商查档基本资料和验资报告，但该类证据仅能证明江门越秀公司、广州城建公司工商登记的基本情况以及注册资本和实收资本的出资额及变动情况。除此之外，广州城建公司至今仍未能提供经会计师事务所审计的财务会计报告等其他能证明江门越秀公司的财产独立于广州城建公司财产的证据。故依照上述法律的规定，广州城建公司应对江门越秀公司的本案债务承担连带责任。梁嘉茵的该项诉讼请求合法有据，一审法院依法予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、《中华人民共和国公司法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条的规定，判决如下：一、江门越秀公司应于一审判决生效之日起十日内赔偿人民币23892.4元给梁嘉茵；二、广州城建公司对江门越秀公司的上述债务承担连带责任；三、驳回梁嘉茵的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1848元，由梁嘉茵负担1275元，由江门越秀公司和广州城建公司共同负担573元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对各方的上诉请求进行审查，对各方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审期间的争议焦点是：1、江门越秀公司是否应承担违约责任。2、如需承担违约责任，违约责任大小如何确定。3、广州城建公司应承担连带责任大小是多少。一、关于江门越秀公司是否应承担违约责任的问题。本院认定江门越秀公司应承担违约责任。理由如下：1、江门越秀公司主张因合同版本使用错误从而导致案涉房屋层高错误将3米约定为3.15米。其主张为意思表示错误。对此需要对表意人即江门越秀公司是否无意发出与内心真意不一的意思表示进行解释。从江门越秀公司的陈述可知，与案涉房屋情况相同的房屋共计900多户，即意味着江门越秀公司在前后销售房屋两年左右时间内分别与购房者磋商、议价和签定购房合同，对层高的约定反复讨论900多次，江门越秀公司均无对层高3.15米提出属错误意思表示。以此情形，难以认定江门越秀公司提出的3.15米层高属其无心之失。房屋销售人员代表江门越秀公司对层高提出的要约，应认定为江门越秀公司真实意思表示。江门越秀公司辩称的内部出现交接问题属其内部管理事宜，不影响对其真实意思表示的判断。江门越秀公司的此点主张，理据不充分，本院不予采纳。一审判决认定合同约定层高3.15米属江门越秀公司笔误亦不妥，本院予以纠正。梁嘉茵主张实际层高与合同约定层高不符，属江门越秀公司欺诈。欺诈的成立应以行为人故意为构成要件之一，本案中，就现有证据不足以证明江门越秀公司有实施欺诈行为的故意。梁嘉茵的此点主张，本院亦不采纳。2、双方签订的《商品房买卖合同》由江门越秀公司提供，相关数据亦为江门越秀公司记载，合同中数据为江门越秀公司真实意思表示；案涉房屋属预售性质，梁嘉茵签署《商品房买卖合同》时仅能就合同条款进行审查，难以对房屋设计规划资料、实际建筑情况等审查，因此设计规划层高不应作为双方真实意愿之表达，应认定双方对《商品房买卖合同》条款记载事项达成合意。《商品房买卖合同》内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，其双方的商品房预售合同法律关系合法有效，依法应予保护，双方应根据《商品房买卖合同》约定履行各自义务。3、根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，江门越秀公司交付的房屋层高比合同约定少0.15米，属履行合同义务不符合约定，无论其主观是否有过错，其均应依约承担违约责任。二、关于江门越秀公司承担违约责任大小的问题。各方实质是对确定违约责任大小的计算标准存在争议。梁嘉茵主张参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定计算，误差比例超过3%的部分应按二倍予以赔偿，计算后应按房屋总价格×6.52%确定违约责任大小。江门越秀公司主张不承担违约责任，同时提出即使确定存在违约责任，按房屋总价的6.52%或者层高误差比例4.76%或者一审判决确定的2%都不合理，应按实际减少的建筑成本金额确定。江门越秀公司另外表示愿意按房屋总价格的1%予以补偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于面积误差超过3%的按二倍予以赔偿的规则，实质上包括了补偿性赔偿和惩罚性赔偿，其中的一倍是赔偿实际损失，另一倍则是惩罚性赔偿。惩罚性赔偿实质是通过授予私人惩罚权的方式实现本应由公法担当的惩罚与威慑目的的特殊惩罚制度，因此在双方因合同违约而进行惩罚性赔偿的适用前提应是法定、双方约定或违约方存在恶意损害他人权益的严重不法行为。目前，未有对层高误差进行惩罚性赔偿的成文规定，本案合同双方也未对此进行约定，亦无证据显示江门越秀公司存在恶意损害购房者利益的严重不法行为。因此，不应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条增加惩罚性赔偿标准计算本案的违约赔偿数额。关于江门越秀公司提出的按其实际减少的建筑成本来计算赔偿数额的主张，因购房者是以市场价格而非建筑成本价格购买房屋，计算赔偿时以建筑成本价格为标准明显对购房者不公，且不同施工单位管理水平差异、采购成本不同，建筑成本难以类化。因此，不应按江门越秀公司实际减少的建筑成本计算违约赔偿数额，江门越秀公司提出的评估申请亦不予准许。梁嘉茵提出的违约责任类型为赔偿损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，因案涉房屋层高不足合同约定，导致房屋在通风、采光等舒适度方面与预期相比均有下降，房屋价值亦会随之较预期有所降低，梁嘉茵确有损失，其损失大小应是符合约定房屋与实际交付房屋按交付时的市场价值的差价大小。但因梁嘉茵未对该市场价值差价大小提出明确证据证明，则由本院根据案件实际情况予以确定。在判断符合约定房屋与实际交付房屋按交付时的市场价值的差价大小时，首先应明确：在普通住宅中，房屋面积误差与层高误差对房屋总价影响的权重系数并不一致。目前除按套计价的以外，房地产市场交易习惯是以房屋面积计价（房屋总价=总面积×面积单价）。因此，面积误差对房屋总价的影响权重系数为1，面积减少的比例即是房屋总价相应减少的比例。除商铺、别墅、厂房以及对层高有特别要求的房屋外，对普通住宅而言，购房者购买房屋后主要使用空间为面积，即面积的减少属于功能性影响；在层高达到国家标准层高或以上的前提下，房屋高度的变化主要对舒适度产生影响，此时层高对人们在使用房屋中的作用要小于面积的作用。虽然购房者最终获得的是空间使用权，但如前分析由于房屋这种特殊商品的面积和层高的作用影响不一样，并且面积绝对数远大于层高绝对数，因此，即使同比例的减少空间体积，层高减少导致空间体积横向减少对住户的影响，要小于面积减少导致空间体积纵向减少带来的影响。由此可以认定：在层高达到国家标准层高或以上的前提下，高度对于房屋总价的影响权重应小于面积对房屋总价的影响权重。以上述分析为基础，参考面积对房屋总价的影响权重系数为1，本院酌定在层高达到国家标准层高或以上的前提下，高度对于房屋总价的影响权重系数为0.6为宜。因此，房屋层高误差对房屋总价的影响应为：房屋层高误差比例×权重系数×房屋总价。房屋层高误差比例计算方式为：（合同约定层高实际层高）/合同约定层高。本案中代入上述公式可以认定案涉房屋因房屋层高误差导致价值减少数额为4.76%×0.6×1194622元=34118.4元，此亦是江门越秀公司应赔偿的数额。一审判决酌定按总房价的2%比例予以赔偿，与本院认定不一致，本院予以变更。三、关于广州城建公司应承担连带责任大小是多少的问题。因江门越秀公司、广州城建公司未对广州城建公司应承担连带责任上诉，仅对连带责任数额上诉，本院对一审判决关于广州城建公司承担连带责任的认定予以确认。如前认定，江门越秀公司应承担的赔偿金额为34118.4元，广州城建公司应对此数额承担连带责任。综上所述，江门越秀公司、广州城建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；梁嘉茵的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持，不成立部分予以驳回。一审判决认定事实清楚，但确定违约责任大小欠妥，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、《中华人民共和国公司法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2016）粤0703民初534号民事判决；二、江门越秀城建房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿人民币34118.4元给梁嘉茵；三、广州市城市建设开发有限公司对江门越秀城建房地产开发有限公司的上述债务承担连带责任；四、驳回梁嘉茵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1848元，由梁嘉茵负担1039元，由江门越秀城建房地产开发有限公司、广州市城市建设开发有限公司共同负担809元。二审案件受理费1848元，由梁嘉茵负担1039元，由江门越秀城建房地产开发有限公司、广州市城市建设开发有限公司共同负担809元；梁嘉茵多预缴的809元、江门越秀城建房地产开发有限公司多预缴的1443.5元、广州市城市建设开发有限公司多预缴的1443.5元，本院予以退回。本判决为终审判决。审判长  谢敏忠审判员  刘振宇审判员  李雁羽二〇一六年十二月十五日书记员  区健敏