内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内29民终430号上诉人（原审被告）内蒙古国力房地产开发有限责任公司（以下简称国力公司）。住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特前旗。法定代表人张建国，该公司董事长。委托代理人任振华，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）李雅庆，女，汉族，现住内蒙古自治区阿拉善右旗。委托代理人郝君，内蒙古睿华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）冯富荣，男，汉族，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特前旗。上诉人国力公司因与被上诉人李雅庆、冯富荣房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2016）内2921民初第1481号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，书面审理了本案。本案现已审理终结。上诉人国力公司上诉请求：请求二审人民法院依法撤销并驳回被上诉人李雅庆要求上诉人承担责任的诉求。事实和理由：上诉人与被上诉人李雅庆未签订《商品房认购书》，合同上加盖的印章并非本公司印章，上诉人不是本案的当事人，被上诉人李雅庆起诉上诉人国力公司主体设置错误；一审判决确认上诉人与被上诉人李雅庆签订的《商品房认购书》合法、有效缺乏事实和法律依据；一审法院判决上诉人向被上诉人李雅庆交付涉案房屋无并协助办理房屋产权手续缺乏事实和法律依据；上诉人国力公司不应承担32347.2元违约金及3076元的诉讼费。被上诉人李雅庆、冯富荣答辩期间未向法庭提交书面答辩状。被上诉人（原审原告）李雅庆向一审法院起诉请求：1、依法确认原告、冯富荣及被告之间签订的关于龙泽苑子龙门小区D区房屋的《商品房认购书》合法有效；2、判令被告履行合同，向原告方交付房屋并办理相关产权登记手续；3、被告向原告支付违约金50000元；4、本案的全部诉讼费用由被告方承担。一审法院认定事实，2010年8月1日国力公司出具授权委托书，委托书声明：我张志刚系国力公司的法定代表人，现授权国力公司的冯富荣为我公司的代理人以本公司的名誉（义）签署阿盟工商局住宅楼的授权委托代理人，我承认代理人全权代表我所签署一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。该委托书有张志刚的签名及名章，并且加盖了国力公司的公章。2010年8月19日冯富荣代表国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司签订了《联合开发协议》，约定：双方在龙泽苑土地上共同开发建设住宅小区及配套设施。其中二分之一土地为工商局职工住宅用地，由国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司各承建二分之一的住宅及配套设施。另外二分之一土地由国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司联合开发。土地费暂由阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司与冯富荣各支付一半。土地由二人各占二分之一开发、建设、销售。2010年8月19日冯富荣代表国力公司、阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司作为乙方与阿拉善盟工商行政管理局签订了《阿盟工商局（子龙阁）住宅楼开发建设协议》约定：甲乙双方共同开发位于巴彦浩特东区龙泽园的c-26地块，地块总面积7.8公顷。国力公司于2010年9月11日竞得编号阿储土010号地块的国有土地使用权，冯富荣于当日代表国力公司与内蒙古自治区阿拉善盟国土资源局签订了成交确认书。后冯富荣即组织人员开始建设“工商局子龙门”住宅小区，该小区共分为A、B、C、D四区，其中A、B区由阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司开发建设。C、D区由国力公司开发建设，共开发建设了183套房产。A、B区与C、D区没有其他关系。国力公司于2011年8月8日取得商品房预销售许可证，国力公司法人授权冯富荣代表国力公司签署该项目一切文件和处理有关一切事务，包括签订合同、独立财务、销售房屋等。冯富荣获得授权后，冯富荣及其授权的的冯志军开始面向社会销售房屋。2015年5月25日因冯富荣开发的“子龙门”项目不能交工，购房人开始向国力公司维权。国力公司与冯富荣达成协议，帮助冯富荣解决该项目存在的问题，国力公司全面接管该项目。国力公司于2015年5月25日向国家工商行政管理局阿拉善盟分局发出通知，通知解除国力公司对原内蒙古阿拉善盟巴彦浩特工商局子龙门项目部负责人冯富荣的全部职务。另委托张建军代表国力公司对外实施与子龙门小区项目相关的全部事项（包括但不限于签订商品房销售合同，收取房屋预售款、工程价款结算、支付工程款，签订合同，收取其他款项）。并解除了冯富荣子龙门小区项目经理的职务。国力公司于同日出具授权委托书，该委托书内容与通知的内容基本一致。冯富荣于2015年5月25日向国力公司出具承诺书，称自行刻制了“内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章”、“内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿盟分公司子龙门项目部财务专用章”、“内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿拉善盟分公司”、“内蒙古国力公司阿拉善盟龙泽苑子龙门项目部专用章”四枚印章。现原告因为被告未能交房，即诉至本院。另查明，原告于2013年11月5日与被告冯富荣签订了《商品房认购书》约定购买位于子龙门小区D区2号楼2单元101室，原告向被告交纳了,323472元的房款，并约定原告自愿购买被告开发建设的龙泽苑子龙门小区的房产。同时对房产的房号、建筑面积、认购价格、定金的支付和违约都作出了约定。协议上加盖了内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章。冯富荣于2012年10月10日出具的“子龙门”工商职工集资建房登记表上载明涉案房屋的购买者系李雅庆。国力公司提交的“子龙门”工商职工集资建房登记表上载明涉案房屋的购买者也是李雅庆。一审法院认为，本案的争议焦点首先是，国力公司的主体资格及责任问题。被告国力公司辩称冯富荣的行为系个人行为，未经公司同意，对公司没有约束力等。本案中冯富荣的销售行为发生在2012年至2015年期间，同时冯富荣亦有国力公司的授权委托书，因此被告国力公司的该抗辩理由与事实和法律相悖，对该抗辩理由不予采信。本案涉案小区即阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区系国力公司承建。冯富荣系国力公司委派在子龙门小区负责的项目负责人。从该小区最初的土地取得都是国力公司授权冯富荣竞拍所得，并且国力公司出具的授权委托书中，也明确表明“我承认代理人全权代表我所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认”。同时国力公司的法定代表人也明确表示授予冯富荣独立财务、销售房屋等权利。由此证明，冯富荣组织人员进行销售房屋的行为是基于国力公司的委托授权，委托合同是指受托人以委托人的名义为委托人办理委托事务，由此产生的法律后果应由委托人承担。本案中冯富荣的行为是基于国力公司的委托，其作为受托人，在委托的权限内按照国力公司的授权进行的行为，等同于国力公司自己的行为。因此国力公司项目部负责人冯富荣是否超越权限范围签订合同，加盖项目部或合同印章，除相对人知道或有重大过错外，应视为国力公司的意思表示，对国力公司应具有约束力。因此国力公司是本案适格主体，也是对外承担民事责任的主体。本案中冯富荣及被告均陈述原告的房屋系民间借贷法律关系中作为抵押物而抵押给原告的。被告出具李秀庆的收条欲证明双方之间存在借贷关系，但该收条不是原告所出具，收款人也不是原告，原告对此也不予认可。冯富荣早在2012年时向工商局提供的“子龙门”工商职工集资建房登记表中载明的涉案房屋的购买者就是原告。国力公司向工商局提供的“子龙门”工商职工集资建房登记表中载明的涉案房屋的购买者也是原告。故可以证实原告就是实际的购房者，本院对被告的该抗辩理由不予采纳，被告理应向真实购房者交付房屋。其次本案要确定的是原告与被告之间签订的《商品房认购书》的法律效力。通常情况下认购书是买卖合同的预约合同，仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不能直接就本约内容请求履行。但是依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状态；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。但并非完全具备上述十三项内容的商品房认购书才能构成商品房买卖合同，只要商品房认购书确定了当事人的名称、姓名、房号和价格确定方法以及可以据此确定面积等事项，就可以确定该认购书已经具备了购房合同的必要条件，但还需要出卖人按照约定收取购房款。本案中，双方所订立的认购书已经就房号、面积、价格以及定金的支付和违约都作出了约定，据此双方订立的《商品房认购书》已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的必要内容，且原告已经向被告支付了房款，故可认定双方所签订的《商品房认购书》为商品房买卖合同，该合同是双方当事人真实意思的表示，依法成立并生效，对当事人双方产生约束力，双方应按照合同的约定，履行各自的权利和义务。原告主张的违约金是基于被告未及时交付房屋这一违约行为，被告未按时交付房屋，理应承担违约责任。对于违约金的数额人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。被告冯富荣经本院传唤，未到庭参加诉讼，应承担相应的法律后果。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第三百九十六条、第三百九十七条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李雅庆与被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司于2013年11月5日签订的《商品房认购书》合法、有效；二、被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司于本判决生效后3个月内向原告李雅庆交付位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区D区2号楼2单元101室，并协助办理不动产登记证；三、被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司于本判决生效后3个月内向原告李雅庆支付违约金32347.2元（323472元×10%）；四、驳回原告李雅庆的其他诉讼请求。二审中各方当事人均没有提交新证据。对于当事人二审争议的事实，本院查明事实与一审查明事实一致。本院认为，案外人冯富荣是上诉人国力公司承建内蒙古阿拉善盟巴彦浩特工商局子龙门项目部的负责人，冯富荣在2015年5月25日前组织人员销售房屋的行为是基于国力公司的委托授权书即：《冯富荣以本公司的名义全权签署阿盟工商局住宅楼的一切文件和处理与之有关的一切事务》。该委托书由该公司法定代表人张志刚的签名及名章，并且加盖了国力公司的公章，由此产生的法律后果应由国力公司承担。上诉人国力公司提出的其不是本案的适格主体的上诉理由和辩解，与事实不符，本院不予支持。本案中被上诉人李雅庆于2013年11月5日认购了上诉人开发的龙泽苑子龙门小区D区2号楼2单元101室，并向上诉人缴纳了购房款，被上诉人冯富荣的工作人员姬学军向被上诉人李雅庆出具了收款收据，该协议是双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上签订的，是双方真实意思的表示，且内容不违反法律规定，该协议应为合法有效，对双方当事人具有法律约束力，本案中冯富荣的行为是基于国力公司的委托，其作为受托人，在委托的权限内按照国力公司的授权进行的行为，等同于国力公司自己的行为，由此产生的法律责任应该由国力公司承担，上诉人国力公司未按照合同向被上诉人李雅庆及时交付涉案房屋，应当承担违约责任，上诉人国力公司以其与被上诉人李雅庆不存在合同关系，一审法院判决上诉人承担违约金缺乏合同依据的上诉理由不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人国力公司的上诉请求不能成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费609元，由上诉人内蒙古国力房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长  乔彦峰审判员  王生铎审判员  孟庆垒二〇一六年十二月五日书记员  黄迎春