贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2631民初963号原告（反诉被告）陈光锋，男，1989年4月16日出生，侗族，公务员，住贵州省黎平县。委托代理人龙安琼，女，1988年3月16日出生，汉族，黎平县第三中学教师，住贵州省黎平县。系原告陈光锋之妻。被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司统一社会信用代码：9152263158068812X4地址：贵州省黎平县德凤镇五开北路侗族风情园。法定代表人叶秀，女，该公司董事长。委托代理人顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。原告（反诉被告）陈光锋诉被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告（反诉被告）陈光锋于2016年9月27日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员吴洪波独任审判，被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司于2016年10月13日向本院提起反诉，本院决定对本诉和反诉合并审理，于2016年11月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈光锋的委托代理人龙安琼，被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司的委托代理人顾崇罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告）诉称：2013年4月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将侗族风情园1幢2单元301号商品房卖给原告，面积134平方米，房屋总价款为419206.00元，合同签订后，原告已付清了首付款129206.00元，余款也由原告以银行按揭的方式一次付清290000.00元。合同约定交房时间为2014年9月30日前，交房条件为“经验收合格”，但直至2015年7月15日被告都迟迟未履行合同约定的交房义务，原告因无房居住，于万分无奈的情况下在2015年7月15日到被告处取得未验收合格的房屋钥匙进行装修居住。依据原、被告签订的合同约定，逾期交房每日按已付房价款的万分之一支付违约金至实际交付房屋止，依据此条款计算：房屋总造价419206.00×0.01%×315天=13204.98元（2014年9月30日至2015年7月15日）；被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。为此，原告多次找被告交涉，被告均以种种理由推脱责任，拒绝交付商品房转移登记的有关文书。由于被告逾期交房，已构成违约，应当承担违约责任，支付违约金。同时由于被告未按时交房，还给原告因租房子造成经济损失房屋租金10.5个月×134平方米×10.00元=14070.00元。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求：1、判决被告立即将验收合格且符合交付条件的商品房交付给原告，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；2、判决被告按合同约定向原告支付违约金13204.98元（419206.00元×0.01%×315天＝13204.98元），算至2015年7月15日止；3、判决被告赔偿原告房屋租金经济损失14070.00元（房屋租金：10.5个月×134平方米×10元＝14070元）。算至2015年7月15日止；4、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司辩称及反诉称：一、答辩人未能按合同约定时间交房具有不能预见、不能克服的原因，答辩人不存在任何故意违约行为，也不存在任何过错。不应当承担违约责任。原、被告签订《商品房买卖合同》后，答辩人积极履行合同义务，在合同约定交房的期限内，答辩人已经完成了房屋工程的施工，所有房屋安装的水、门窗、玻璃、阳台、房屋粉刷等工序均已竣工完成，造成逾期交房的主要原因是：1、供电部门多次调整用电方案都迟迟无法解决答辩人开发项目的供电问题，导致答辩人早已经建造好的商品房无供电指标供应，造成答辩人不能如期交房，这是政府以及供电部门的问题，并不是答辩人的过错，也不是答辩人之前能预见、自行克服的问题；2、政府行为导致答辩人在合同约定的交房时间内未能通过消防验收，造成延期交房。合同履行过程中，因政府部门征地拆迁工作难度大，政府没有能够按照原约定提供给答辩人开发建设侗族风情园商品房的附属配套公共设施用地，造成小区消防通道建设用地不具备，从而耽误了交付房屋时间。二、答辩人超期交房是事实，但都是因不能归责于答辩人的原因造成，答辩人存在正当合理的免责抗辩事由。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。导致逾期交房完全是政府征地拆迁行为影响消防通道建设以及供电部门不能及时提供社会公共能源用电指标造成，该情况是答辩人与原告不能预见，不能自行克服解决的事情，答辩人不存在任何过错，该情况符合情势变更原则，所以应当免除答辩人的责任。三、原告诉求的违约金过高。答辩人由于不可克服的原因未能按照约定向原告如期交房并未给原告造成实际上的财产损失，原告也没有能够向法院举证其因此造成财产损失的有效证据。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。综上所述，由于供电部门和政府机关未能解决征地以保证公共能源供给和供地，造成答辩人形式上已经违约，但具备免责的法定事由，故答辩人依法不应承担违约责任和赔偿责任，请驳回原告的诉讼请求。同时，由于我公司对政府涉及征收集体土地、拆迁城市房屋提供土地给我公司开发建设商品房的法定程序和政策程序不甚了解，对城市公共能源供给供电机关的能源用电指标方面的管理政策不甚了解，造成原、被告签订的《商品房购房合同》中，盲目与原告约定了交付具有竣工合格证明的房屋时间和转移登记房屋的时间以及出现相应的违约，导致我公司承担很重的违约责任。合同履行过程中，因政府部门征地拆迁工作难度大没有能够按时完成拆迁、征收土地提供给公司开发建设以及供电部门不能够及时给公司提供用电指标，同时，因为征地拆迁、用电指标供应出现很大困难的原因还造成我公司开发建设的房屋长期不能通过消防验收，上述情况造成了我公司没有能够按照合同约定把验收合格、登记的房屋交付给原告使用。这些情况的发生是原、被告均不能预见，也是不能自行克服、避免、且不能自行解决的问题，属于合同履行之中出现的情势变更和不可抗力的原因，依法可以请求变更或解除合同，免除我公司的违约责任。据此，特提起反诉，请求：1、依法判决解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》第十条中交付商品房时间和交付房屋竣工合格证明的约定；解除《商品房买卖合同》第十二条逾期交房责任的约定；2、依法将反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》第十九条第三款转移登记时间、违约金的约定变更为：（1）房屋交付买受人720日后，因出卖人的原因，买受人仍未能办理房屋所有权转移登记手续的，则自房屋交付第721日起，每逾期一日，出卖人将按买受人已付房款的0.001%向买受人支付违约金，直至房屋所有权转移登记手续办理完毕之日止；（2）由于买受人的原因，包括但不限于买受人未按本协议约定办理面积误差结算、未按时交齐办理转移登记的税费及相关资料，或其他非出卖人原因，包括但不限于遭遇不可抗力，配合政府的法规政策和规范性文件，或因政府有关部门和机构的行为延误的，致使转移登记延期办理的，出卖人协助买受人办理转移登记手续的日期相应顺延，出卖人不承担违约责任；3、判决反诉被告承担本案的诉讼费用。反诉被告陈光锋辩称：反诉被告认为反诉原告的反诉理由不成立，对于反诉原告所说的不可抗力，那不是真正的不可抗力，应该在与反诉被告签订合同时就应该考虑到的问题。对于交房条件，双方有合同约定，应按合同约定履行。原告（反诉被告）陈光锋在举证期限内向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》复印件，证明原、被告的权利义务关系；2、银行贷款凭证、收款收据，证明原告已全部付清购房款；3、物业管理费收款收据，证明原告于2015年7月15日在物业公司取得房屋钥匙；4、交房通知书，证明被告对原告作出交房的通知，但至今未交付商品房转移登记相关文书。经庭审质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据1的真实性无异议；对证据2、3无异议；对证据4的真实性无异议，但其证明目的与原告所主张的不符。被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在举证期限内向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同，证明2013年4月20日反诉原告与反诉被告签订了《商品房买卖合同》，缔约之时，反诉原告不能预见、也没有知道政府部门不能按照原约定计划时间征收集体土地和拆迁民房提供土地给反诉原告开发建设“侗族风情园”商品房，以致在合同第十条第（一）项约定了在2014年9月30日为交房的时间和在《商品房买卖合同》中的十二条约定了反诉原告承担预期交房很重的“违约”责任，这种情况的出现属于合同履约之中“情势的变更”不属于合同履约之中的商业风险，依法可以解除约定的违约条文和变更违约责任；2、交房通知书，证明经过反诉原告多方努力，消防验收机关才调整了消防设施方案，通过了消防验收，具备了交房条件，反诉原告已书面通知并交付房屋给反诉被告。3、商品房预售合同登记备案表，证明反诉原告与反诉被告签订的《商品房预售合同》登记备案情况，证实该合同签订情况；4、黎平县供电局证明，证明反诉原告在2014年2月已经向供电局提出了用电申请书，供电机关拟用矮枧变电站架设专变专线给“侗族风情园”项目供电，因修建变电站涉及拆迁征地等原因，至2014年8月29日变电站尚未修建，方给予反诉原告答复，同意临时主供电源从110KV德治线IV回支线32号杆就近向该“侗族风情园”项目供电，这些情况的发生是反诉原告签订购房合同时未知、不能预见、也不能自行克服的情况，属于合同履行之中的“情势变更”免责原因；5、交房公告，证明2016年7月15日反诉原告在贵州省××东南报上刊登了交房公告，通知购房人在2016年7月18日至23日前来办理交房手续；6、贵州省房屋建设工程竣工验收备案表，证明2015年11月30日，该房屋建设工程经勘测单位、设计单位、施工单位、监理单位以及建设单位验收合格，工程符合备案条件，准予备案；7、住宅工程质量分户验收表。证明原告所购买的房屋质量符合国家相关质量标准；8、消防设计图，证明至今政府机关没有完成提供征收土地和拆迁民房供地给反诉原告开发建设“侗族风情园”的情况，反诉原告对签订购房合同之时未能考虑知道的该情况，也是反诉原告不能自行克服的情形，属于合同履行之中“情势变更”可以免责变更原约定的“违约责任”情况；9、招商引资兴建侗族风情园合同书以及补充协议，证明2008年12月9日，黎平县政府与贵州省黎平鸿邺房地产开发公司签订《招商引资兴建侗族风情园合同书》，县政府书面承诺合同签订之后六个月之内，完成本项目范围内的拆迁征地工作，协调各部门做好该地块的拆迁、供电、供水通讯、地勘等工作，但后来不知何原因，政府未能兑现承诺，这是反诉原告没有预知且不能自行克服的“情势变更”原因，依法可以解除原违约责任的约定和变更违约金的比例；10、照片5张，证明在原告开发建设的“侗族风情园”小区的消防通道上至今还有部分民房没有拆迁，土地没有征收，所以影响房屋验收及交付。这不属于反诉原告的自身责任，而是属于合同履行之中的“情势变更”，依法可以诉请解除、变更原约定的违约责任。经庭审质证，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据1有异议，认为原告对违约金的约定的很大部分的赔偿没有按照合同约定计算，只是按照最少的要求被告赔偿；对证据2没有异议；对证据3有异议，不清楚这份证据是否存在；对证据4的真实性有异议，不清楚这回事；对证据5没有异议，但认为被告没有通知原告，原告只收到被告的书面通知，对于登报的情况不清楚；对证据6、7、8有异议，不清楚这回事；对证据9的合同本身没有异议，但其内容不清楚；对证据10有异议，认为被告作为开发商，应该与政府先规划好，再与买受人签订合同。庭审中，被告（反诉原告）当庭向本院提交了1份证据即入伙手续书，证明被告（反诉原告）向原告（反诉被告）实际交房时间的书面文字；经庭审质证，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）当庭提交的证有异议，认为被告交房时应该向原告移交房屋转移登记手续，但被告什么都没有交，由于原告没有房屋居住，所以才将该房屋装修居住。经审理查明：被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在黎平县北门坡新区修建商品房出售，并办有商品房预售许可证，预售许可证号为（2013）商房预字第02号。原告（反诉被告）到被告（反诉原告）处购买一套商品房，位于黎平县德凤镇××“××风情××”××单元××号商住房，房号为231。原、被告于2013年4月20日签订了一份《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第二条约定房屋为预售商品房；第三条约定商品房建筑面积134㎡，套内建筑面积120.37㎡;第七条约定商品房价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3482.64元，房屋总价款为419206.00元；第八条约定了付款方式和期限；第十条约定：出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房，交付条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十二条约定逾期交房责任，逾期超过30日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起10内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日支付从交房期限届满之次日起至实际交付之日止全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第二十四条约定双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起60日内，向另一方当事人提供证明，合同还约定了其他条款。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款419206.00元。合同约定交房时间届满，被告未能如期交房。2015年7月15日原告与被告及贵州省荣华物业服务有限公司签订了《入伙手续书》并交纳了一年的物业管理费、装修费等，原告接收了房屋。2015年9月被告修建商品房主体工程竣工，2015年12月11日，被告综合验收合格。本案在审理中，原告对其第1项诉讼请求中要求被告立即将验收合格且符合交付条件的商品房交付给原告变更为要求继续履行原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，被告对原告变更该项诉讼请求没有异议，同意继续履行合同。同时，原告表示放弃第1项诉讼请求中要求被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告及第3项要求被告赔偿原告房屋租金经济损失14070.00元的诉讼请求。现原告以被告逾期交房为由，向本院提起诉讼，请求：1、判决原、被告继续履行《商品房买卖合同》；2、判决被告支付逾期交房违约金13204.98元，违约金计算至2015年7月15日止；3、本案诉讼费由被告承担。以上事实，有原、被告当庭陈述、当事人双方签订的《商品房买卖合同》、收款收据、入伙手续书等证据在卷证实，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2013年4月20日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，属有效合同，双方应继续履行。依照《中华人民共和国合同法》的规定，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。原告请求被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，理由充分，本院予以支持。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在约定的期限交付房屋，构成违约。被告认为其逾期交房的原因，具有不可抗力的因素，是供电问题和消防不能及时验收造成，供电设施不能及时完成，才导致被告迟延交付，被告不应承担违约责任。本院认为，被告若要以不可抗力免除责任，必须同时具备如下条件：一、必须发生了不能预见、不能避免并不能克服的客观事件；二、不可抗力的免责事实必须是双方签约后发生的；三、被告必须将发生不可抗力的事实及时通知了购房者并出具证明。被告在举证期限内没有向本院提交具备不可抗力的三个必备条件的证据，不属“不可抗力”情形，被告不能以此为由行使抗辩权。建设部颁发的《商品房销售管理办法》第30条规定：“因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”本案中，电力设施建设不能及时完成，对被告延期交房确实有一定影响。作为被告在进行商品房开发前，就应当预见相关设施建设对交房的影响，合理预计交房时间，确保按期交房，因此，供电部门电力建设滞后，不构成被告不可抗力的事由。双方签订的《商品房买卖合同》中已有约定，电力在交房时同时交付使用，被告在修建房屋时就应该预见，应及时向相关部门申报。被告提出消防工程不能验收，是政府行为造成，应当免除被告逾期交房的违约责任。消防验收，是被告房屋验收不可缺少的部分，消防验收是否合格，与原告没有因果关系，消防验收所需时间，被告应当合理计算时间，不属不可抗力的情形，被告的抗辩理由不能成立。因此，被告应当承担逾期交房的违约责任，支付给原告逾期交房违约损失。原告请求支付逾期交房违约金13204.98元，违约金计算至2015年7月15日止。按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2014年9月30日前交房给原告，被告逾期交房，应按日支付从交房期限届满之次日起全部已付款万分之一的违约金，原告于2015年7月15日接收了房屋，原、被告双方对交付房屋时间没有异议。被告逾期交付的时间应从约定交房的时间2014年9月30日的次日即2014年10月1日起计算至2015年7月14日止，逾期天数为287天，逾期违约金为：419206.00元×万分之一/天×287天=12031.21元，本院支持原告逾期违约金为12031.21元，超出部分，本院不予支持。本案在审理中，原告主动放弃要求被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告及要求被告赔偿原告房屋租金经济损失14070.00元的诉讼请求，是在法律允许的范围内对自己诉讼权利的处分，本院予以准许。关于被告反诉请求：1、依法判决解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》第十条中交付商品房时间和交付房屋竣工合格证明的约定；解除《商品房买卖合同》第十二条逾期交房责任的约定；2、依法将反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》第十九条第三款转移登记时间、违约金的约定变更为：（1）房屋交付买受人720日后，因出卖人的原因，买受人仍未能办理房屋所有权转移登记手续的，则自房屋交付第721日起，每逾期一日，出卖人将按买受人已付房款的0.001%向买受人支付违约金，直至房屋所有权转移登记手续办理完毕之日止；（2）由于买受人的原因，包括但不限于买受人未按本协议约定办理面积误差结算、未按时交齐办理转移登记的税费及相关资料，或其他非出卖人原因，包括但不限于遭遇不可抗力，配合政府的法规政策和规范性文件，或因政府有关部门和机构的行为延误的，致使转移登记延期办理的，出卖人协助买受人办理转移登记手续的日期相应顺延，出卖人不承担违约责任；3、判决反诉被告承担本案的诉讼费用。原告认为被告的反诉请求与本诉无关，不同意变更和解除。本院认为，双方当事人协商一致，可以解除合同，当事人单方解除合同，应当符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，被告请求解除合同的情形，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定。被告请求解除《商品房买卖合同》中的第十条、第十二条及变更第十九条第三款，该《商品房买卖合同》是被告单方提供的格式合同，原告在签订合同时，属合同主体弱势一方，被告不能按时履行双方签订的《商品房买卖合同》，被告违约后，以情势变更为由，请求解除和变更双方签订的《商品房买卖合同》中的第十条、第十二条及第十九条第三款，违反《中华人民共和国合同法》中的诚信原则，属滥用诉权的行为，被告的反诉请求，理由不充分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陈光锋与被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司2013年4月20日签订的《商品房买卖合同》有效，双方继续履行；二、被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后7日内支付原告（反诉被告）陈光锋逾期交房违约金12031.21元；三、驳回被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费482元，减半收取241元，由原告（反诉被告）陈光锋负担190元，由被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担51元，；反诉费60元，减半收取30元，由被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员 吴 洪 波二〇一六年十二月八日书记员 吴雁（代）