云南省晋宁县人民法院民 事 判 决 书（2016）云0122民初2121号原告：云南俊腾达房标准厂房开发有限公司。（以下简称俊腾达公司）住所：云南省昆明市晋宁县工业园区晋城基地。法定代表人李刚，系该公司董事长。委托代理人张海，云南方中律师事务所律师，特别授权代理。被告：王明清，男，1976年10月2日生，汉族，住河北省十堰市茅箭区,现住云南省昆明市。原告云南俊腾达标准厂房开发有限公司与被告王明清商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，并于2016年3月31日作出（2016）云0122民初300号民事判决书，因原告云南俊腾达标准厂房开发有限公司不服判决结果，向昆明市中级人民法院提起上诉，昆明市中级人民法院以（2016）云01民终2662号民事裁定书裁定发回本院重审。本院另行组成合议庭于2016年11月17日公开开庭对本案进行了审理。原告云南俊腾达标准厂房开发有限公司的委托代理人张海，被告王明清到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告俊腾达公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付剩余购房款1431764元及违约金300000元，以上共计人民币1731764元。2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方签订认购协议一份，约定被告认购原告位于昆明市晋宁县晋城工业园“俊腾达小微企业产业园”K3幢1-2号厂房，合同总价款为人民币1731764元，并约定款项支付时间，如逾期付款，每日按1%支付滞纳金。但被告在支付300000元款项后，余款1431764元至今未支付。被告的行为严重违反双方的约定，导致原告无法按原计划进行项目开发。故而诉请法院依法支持原告的诉讼请求。被告王明清答辩称：我与原告签订的认购协议不是正式的商品房买卖合同，该协议不具有让我买房的拘束力，只能就定金等进行处理；双方认购的房屋系工业产房，工业产房无法办理分户产权证明，原告虚假承诺可以办理产权，属于欺诈；原告在房屋封顶后未能提供《建筑工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》，属于违法销售；原告延期交房，且未依协议将房屋建设进度及房屋封顶情况、缴款时间和数额告知被告，原告应承担违约责任；原告至今未为已向原告全额缴纳房款的部分业主办理产权证书，且原告不能与我达成一个保证为我办理分户产权证及违约责任的意向，我的权力不能得到保障，故我不愿意签订购销合同及缴纳其余房款，我享有不安抗辩权。综上，应驳回原告的诉讼请求。原告俊腾达公司为证明双方签订了认购协议，该协议合法有效且其已履行了合同的约定、被告应依约支付购房款及违约金的事实向本院提交了以下证据：1、认购协议一份，欲证明原、被告签订认购协议是双方真实、自愿的意思表示，该协议合法有效的事实。2、国有土地使用证、房屋建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证各一份，欲证明原告具有开发、建设、销售资质的事实。3、交房公告、短信服务合同、电脑平台截图各一份，欲证明原告已于2015年5月30日通知被告接房的事实。4、验收证明书，欲证明该案房产已验收合格的事实。经质证，被告王明清对证据1、2、3的真实性无异议，对证据4提出意见认为其形式不合法，不能证明房产已验收合格。本院认为，上述证据1、2、4形式合法，内容真实且与本案具有关联性，本院对上述证据的真实性予以采信。对证据3，本院认为，该组证据中的公告形式合法、内容真实，本院予以采信，对该组证据中的合同及电脑截屏，因上述证据不能形成锁链证实原告俊腾达公司已就签订合同及交房事宜对被告王明清以短信方式进行了通知，故本院不予采信。被告王明清为支持自己的答辩理由向本院提交以下证据：1、收款收据三份，欲证明其共计向原告缴纳了300000元；2、证明一份，收款收据九份，欲证明张明柱、钱秀英等人已交清房款，但至今未拿到相关产权证书的事实。3、协议一份，欲证明购房合同并未签订，实质内容应依正式合同来确定，认购协议仅仅是认购意向书，不具有强制缴纳房款的拘束力，剩余房款应根据正式的购销合同来缴纳。经质证，原告对证据1的真实性、合法性及关联性无异议；对证据2认为无原件核对，不认可其真实性；对证据3提出质证意见认为该份协议与认购协议无关，原告方虽有逾期交房的行为，但被告未告知原告方要解除合同，故被告应履行协议约定的付款义务并承担违约金。本院对双方无争议的证据1予以采信；对证据2因无原件核实，且与本案无关，本院不予采信；证据3无其他证据证实与本案有关，本院不予采信。庭审中，本院出示了晋宁县国土资源局复函一份，国土局复函表示原告俊腾达公司于2016年10月9日向该中心申请将晋国用（2015）第4485号国有土地证换发成不动产权证，该中心已换发，权利人为俊腾达公司，但未登记地上附着物情况，对是否能办理分户产权证，该中心表示因未收到办证申请，故不能确定。经质证，原、被告双方对上述证据的真实性、合法性无异议，本院予以采信。根据上述证据及原、被告双方的意见，本院对下列事实予以确认：被告王明清与原告俊腾达公司于2014年10月16日签订了《〈俊腾达中小企业工业园〉认购协议》（格式合同）一份，原告俊腾达公司为甲方，被告王明清为乙方。协议约定：被告王明清认购原告销售的位于昆明市晋宁县晋城工业园“俊腾达中小企业”K3幢1、2号物业，框架结构，参考建筑面积为597.16平方米，单价为2900元／平米，总价款为1731764元（不含税费、配套设施及其他相关费用）；协议第三条约定：“该物业基础工程完工时应支付该物业总房款的20%（含定金），第一层封顶时支付总房款的10%，第二层封顶时支付总房款的10%，第三层封顶时支付总房款的10%，具体付款时间根据甲方工程进度由甲方通知乙方后五天内必须支付；若乙方选择银行按揭付款的，该物业整体封顶时须支付50%首付款，剩余50%由甲方协助乙方进行银行按揭。若乙方选择一次性付款的，剩余50%房款在签订《商品房购销合同》的同时支付予甲方”；第四条约定：“甲方于2015年5月31日前将该物业交付乙方使用”；第五条约定：“物业交付使用以后，乙方应将办理产权登记所需的相关资料提供给甲方，甲方应在乙方提供完整资料后90个工作日内将办理产权所需登记资料提交至产权登记部门。甲方承诺给乙方每户办理一个产权证及土地证”；协议第七条还约定：1、“双方签订《商品房购销合同》及《〈商品房购销合同〉补充协议》后，该协议自动失效”；5、“本协议签订后，若因乙方自身原因选择放弃认购的，甲方所收乙方支付的定金及所有房款不予退还”；第八条约定：“本协议在签订《商品房购销合同》前具有同等法律效应”。被告王明清分别于2014年10月15日向原告俊腾达公司支付了100000元；于2015年6月27日支付了140000元；于2015年6月30日支付了60000元，以上共计300000元。2015年10月，原告俊腾达公司通过报纸公告方式向三期业主告知办理交房事宜。现因原告逾期交房及产权证办理等原因致原、被告双方就是否继续签订合同购买厂房无法达成合意而诉至本院。另查明，原告俊腾达公司于2014年9月4日取得了涉案房屋的建设用地规划许可证，于2015年11月10日取得了涉案土地的国有土地使用证，于2014年9月17日取得了涉案房屋的建设工程规划许可证，于2015年11月25日取得涉案房屋的房屋建筑工程施工许可证；2015年9月，工程建设、监理、勘察、设计单位均已同意验收物业所涉K3栋主体结构工程质量。以上事实还有本案开庭笔录及原一审开庭笔录等在案佐证。本院认为，本案争议焦点为：1、原、被告双方签订的认购协议性质是否为商品房买卖合同？是否有效？2、被告王明清是否应支付剩余购房款1431764元并承担违约金300000元？针对焦点1，被告王明清认为其与原告签订的认购协议不是正式的商品房买卖合同，该协议不具有强制其买房的拘束力，只能就定金等进行处理；原告俊腾达公司认为双方签订的购房协议系合法有效的商品房买卖合同。本院认为，本案中原、被告双方签订的《认购协议》属于商品房预约合同。理由如下：预约是指将来订立一定契约的契约。预约的形态多种多样，有的预约条款非常简单，有的非常详细，甚至将本约中应该规定的内容几乎都做了明确约定。判断一个合同系本月还是预约的根本标准应当是当事人之间的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同以最终明确在双方形成某种法律关系的具体内容。如当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已十分接近，也应当尊重当事人的意思表示。本案中，原告俊腾达公司与被告王明清签订的认购协议中明确约定了双方拟买卖的厂房的位置、面积及价款，应该说具备了一个房屋买卖合同的主要内容，但是，双方同时在协议中约定“若乙方选择银行按揭付款的，该物业整体封顶时须支付50%首付款，剩余50%房款由甲方协助乙方进行银行按揭。若乙方选择一次性付款的，剩余50%房款在签订《商品房购销合同》的同时支付予甲方”、“双方签订《商品房购销合同》及《〈商品房购销合同〉补充协议》后，该协议自动失效”；2、“若乙方在接到甲方通知签订《商品房购销合同》的期限内，乙方逾期未签订《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》的，视为乙方违约，甲方有权收回房屋另行出售，乙方所付定金及房款作为违约金支付予甲方”；可见，双方虽然约定了厂房的位置、面积、价款，但对付款方式、付款时间等未进行明确约定，有待日后商定明确具体内容。双方甚至多次约定何种情况下出卖方俊腾达公司可以收回房产另行出售。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。但本案房屋的购买人被告王明清仅仅交付了少部分预付款，房屋也未实际交付，该认购协议在履行过程中亦未转化为商品房买卖合同。综上，本案《认购协议》在性质上属于预约合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得预售许可证，与买受人签订商品房预售合同，应当认定无效……。该条规定适用于商品房预售合同，而本案双方签订的是商品房预约合同，该合同并未违反法律、法规的规定，系有效合同。认购协议关于“本协议在签订《商品房购销合同》前具有同等法律效应”的约定，因与最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条相抵触，故属于无效条款。对争议焦点2，原告俊腾达公司及其代理人认为，原告方虽有逾期交房的行为，但被告未告知原告方要解除合同，也未起诉要求解除合同，故被告应履行协议约定的支付剩余1431764元房款的义务并支付违约金300000。被告王明清认为其与原告签订的认购协议不是正式的商品房买卖合同，该协议不具有强制其买房的拘束力，只能就定金等进行处理。本院认为，原、被告双方签订的《认购协议》性质上属于商品房预约合同，是合法有效的合同，双方均负有进一步协商签订商品房买卖合同的义务，但根据意思自治的原则，合同的内容需要双方协商一致，即由当事人自愿决定，法律不能强制当事人签订合同，商品房预约合同的主要义务应为在将来签订商品房买卖合同，本案原、被告双方虽然在协议中约定了交房时间、交款金额、时间及相关的违约责任，但上述相关义务并非是商品房预约合同的义务，而是将来会签订的商品房买卖合同的义务，因该本合同双方并未订立，被告王明清仅支付了少部分购房款，房屋也未实际交付，双方既未成立买卖合同关系，也未成立房屋买卖关系。故原告俊腾达公司无权要求被告王明清履行尚未成立的买卖合同关系及买卖关系中的付款义务。此外，因原告俊腾达公司未能在被告王明清预期的时间交房，被告王明清担心无法将分户产权证办理到本人名下而与原告俊腾达公司无法达成合意继续签订购销合同购买该厂房，该行为是基于其自身利益考虑，且被告王明清为买厂房共计向原告俊腾达公司缴纳了300000元，可见其购买厂房的诚意，综合以上来看，其并未违反公平、诚信原则，商品房买卖本合同未能订立并非其过错，其亦不应该承担违约责任。对原告俊腾达公司要求其支付违约金300000元的诉讼请求，本院不予支持。被告王明清关于双方认购的房屋系工业产房，工业产房无法办理分户产权证明，原告虚假承诺可以办理产权，属于欺诈的意见，本院认为，被告王明清欲购买的厂房是预期能取得分户产权证书的厂房，因为对工业厂房是否能取得分户产权证被告王明清应尽到合理审查义务，现其既未提交证据证明其已尽到该项义务亦未提交证据证明工业产房确实无法办理分户产权证明，故被告王明清关于原告俊腾达公司的行为属于欺诈的意见，本院不予采纳。被告王明清关于原告在房屋封顶后未能提供《建筑工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》，属于违法销售的意见，因双方签订的认购协议属于预约合同，双方并非签订商品房买卖合同，原告是否取得上述证件与本案无关，故对被告的上述观点本院不予采纳。综上，本院根据《中华人民共和国合同法》第四条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：驳回原告俊腾达房标准厂房开发有限公司的诉讼请求。案件受理费20386元，由原告云南俊腾达标准厂房开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。审 判 长  熊 薇人民陪审员  李云川人民陪审员  李兰婧二〇一六年十二月二十六日书 记 员  张 伟