四川省彭州市人民法院民 事 判 决 书(2016)川0182民初2244号原告廖运学，男，汉族，1971年2月4日出生，住成都市成华区。委托代理人杨红军，四川公生明律师事务所律师。被告成都濛阳农副产品综合批发交易市场有限责任公司，注册号：510182000017681，住所地：成都市彭州市濛阳镇工业集中发展园区物流大道中段18号。法定代表人祝义财，职务董事长。委托代理人李爱辉，四川恒和信律师事务所律师。原告廖运学与被告成都濛阳农副产品综合批发交易市场有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖运学的委托代理人杨红军、被告成都濛阳农副产品综合批发交易市场有限责任公司的委托代理人李爱辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖运学向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《房地产买卖契约》；2、判令被告向原告返还购房款806400元；3、判令被告向原告支付违约金，违约金按银行同期贷款利率自原告付款之日起计算；4、判令被告承担806400元的赔偿责任。事实与理由：2012年11月22日，原告向被告支付了购买某道某号商铺定金100000元。2012年12月6日，原、被告签订《房地产买卖契约》，约定原告购买被告位于某镇某号房屋，房屋建筑面积100.8平方米，用途为商业配套，房地产成交价格为806400元。合同约定“甲、乙双方同意，如乙方是一次性付款购买该房屋的，在2015年12月31日前，乙方应按甲方要求提供所有相关办理权属登记的文件资料，甲方承诺在2015年12月31日前将乙方产权证办理完毕；……若因甲方原因未能在规定时间内为乙方办理完毕该房屋的权属证明，则乙方有权退房，甲方应退还乙方全部已付款项，并按银行同期活期存款利息向乙方支付违约金”。《房地产买卖契约》签订后，原告向被告支付了余款706400元，但被告未能在合同约定的2015年12月31日前为原告办理房屋产权证，且在办证期限过后，被告未经原告同意将原告购买的房屋抵押给第三人，严重侵害原告的合法权益。原告逾期办证，且将房屋抵押给第三人，致使合同目的不能实现，已经构成违约，原告有权要求被告退房，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被告应向原告承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。因被告违约导致合同解除，给原告造成损失，应当向原告支付违约金，虽然合同约定按银行同期活期存款利息计算违约金，但该约定明显过低，且该合同系被告提供的格式条款，对原告显示公平，原告请求按照贷款利率计算违约金。被告成都濛阳农副产品综合批发交易市场有限责任公司对原告主张逾期办证及抵押的事实没有异议，同意原告提出解除合同的诉讼请求，但认为：1、应按银行同期活期存款利率计算支付违约金；2、原、被告双方签订的合同系双方真实意思表示，不存在胁迫的情形，合同约定的违约金适当，如原告认为违约金过低，应当举证证明其损失，原告要求按贷款利率计算违约金没有法律依据，且原告在取得房屋后一直使用房屋出租获利，原告没有实际损失。即使违约金条款显示公平，也已经超过法律规定的行使撤销权的期限。3、原告要求被告承担购房款一倍的赔偿责任条件不成立。被告于2016年3月将房屋抵押给农业银行彭州支行，农业银行书面同意被告将该房屋销售，农业银行对该房屋不享有优先权，抵押不影响原告取得房屋，且根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，原告的权利优于银行的抵押权，同时原告实际对该房屋进行占有、使用、收益，其合同目的能够实现。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原、被告双方对《房地产买卖契约》的内容及其真实性、合法性、关联性均无异议，本院认为，《房地产买卖契约》具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。本院认为，《房地产买卖契约》合同全部文本为打印稿样式，属于定型化条款，足以证明《房地产买卖契约》由被告单方提供，系被告为了重复使用而预先拟定，并在订立时未与原告协商，属于格式条款。被告向本院提供了《关于同意成都濛阳农副产品综合批发交易市场有限责任公司对外销售房屋的函》，证明中国农业银行彭州市支行同意被告将本案涉案房屋对外销售。本院认为，上述证据具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。本院认为，中国农业银行彭州市支行同意被告销售涉案房屋，系对自己的权利进行处分，该行为合法有效。本院认为，原、被告双方签订的《房地产买卖契约》及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按约履行义务。被告同意原告提出的解除合同的诉讼请求，系对自己权利的处分，本院予以确认。关于原告要求被告按银行同期贷款利率支付违约金的诉讼请求，本院认为，虽然《房地产买卖契约》关于被告逾期办证的违约金条款系格式合同，但该条款并未免除被告责任、加重原告责任或排除原告主要权利，不符合《中华人民共和国合同法》第四十条关于格式条款无效的规定，该条款应属有效，原、被告双方应根据合同约定承担违约责任。原告要求增加违约金，但未举出证据证明原告因被告违约造成的损失，根据《最高人民法院》第二条的规定，应当承担举证不能的不利后果，故被告应按银行同期存款活期利率向原告支付违约金，对原告所提超出部分，本院不予支持。关于原告要求被告承担806400元赔偿责任的诉讼请求，本院认为，原、被告双方签订的《房地产买卖契约》约定的办证期限截止2015年12月31日，在双方约定的办证期限到期后，被告于2016年3月将涉案房屋抵押给中国农业银行股份有限公司彭州市支行，抵押行为晚于合同约定的办证期限，即被告将涉案房屋抵押给他人并不是到期未能办理权属证明的原因，不是导致房屋买卖合同目的不能实现的原因，且原告已经支付完涉案房屋的全部款项，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，涉案房屋的抵押权不得对抗原告，原告关于案涉房屋设立了抵押导致不能办理案涉房屋权属证明进而导致《房地产买卖契约》目的不能实现的意见，本院不予采纳。故对原告所提该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第九十六条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，判决如下：一、解除原告廖运学与被告成都濛阳农副产品综合批发交易市场有限责任公司2012年12月6日签订的《房地产买卖契约》；二、被告成都濛阳农副产品综合批发交易市场有限责任公司于本判决生效之日起五日内返还原告廖运学购房款806400元；三、被告成都濛阳农副产品综合批发交易市场有限责任公司于本判决生效之日起五日内按银行同期活期存款利率，自原告廖运学付款之日起计算至付清全部款项之日，向原告廖运学支付违约金；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9657元、诉讼保全费4552元，由原告廖运学负担案件受理费4828元、诉讼保全费2276元，由被告成都濛阳农副产品综合批发交易市场有限责任公司负担案件受理费4829元、诉讼保全费2276元（该款已由原告垫付，由被告给付本案款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 何 倩二〇一六年十二月二十二日书 记 员 陈兴佳