广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0305民初13025号原告（反诉被告）：深圳市联达物业发展有限公司，住所地深圳市南山区南山大道1092号亿利达大厦7楼808A，组织机构代码：591883406。法定代表人：杨锡联，总经理。委托诉讼代理人：范春叶，广东深大地律师事务所律师。被告（反诉原告）：张岩，男，1993年3月16日出生，汉族。原告（反诉被告，下称原告）深圳市联达物业发展有限公司与被告（反诉原告，下称被告）张岩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月20日受理后，依法由审判员刘伟光适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人范春叶，被告张岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原、被告签订的《写字楼租赁合同》于2016年10月25日解除；2、被告支付原告2016年9月、10月租金共14008元；3、被告支付原告2016年9月、10月物业管理费1030元；4、被告支付原告2016年8月、9月电费333元；5、被告自2016年9月份起每日按拖欠费用的千分之三向原告支付滞纳金至实际支付完毕之日止（暂计至2016年10月10日为696.69元）；6、被告承担本案诉讼费。庭审过程中，原告表示放弃第一项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2016年3月11日签订了《写字楼租赁合同》，约定原告将其位于深圳市南山大道1092号亿利达大厦3栋的第B8-001室出租给被告，租赁期限自2016年3月12日起计至2017年3月11日止，每月租金7004元，被告于每月5日前向原告支付当月的租金。上述合同签订后，原告依约向被告交付了涉案房屋，并提供了合同中约定的相关服务，但被告却自2016年9月起未向原告支付其拖欠的租金、水电费及物业管理费。被告拖欠原告租金及相关费用的行为已经构成严重违约，根据合同第九条约定，原告有权解除合同，没收保证金，并要求原告赔偿由此引致的损失及滞纳金。被告辩称，1、被告已于2016年9月向原告提出解除合同，双方合同已于2016年9月解除；2、原告向被告收取的押金，并非合同约定的保证金，该押金与租金抵消后，被告已不欠原告租金，原告请求被告支付9、10月租金没有合同和法律依据；3、原告不是供电单位，无权要求被告支付电费，即便有权，也可以和押金抵消；4、被告不欠付原告10月份的租金，因双方在实际履行过程中对付费时间进行了改变，所以被告未按合同约定时间缴纳9月份租金也不构成违约，原告无权主张滞纳金。被告向本院提出反诉请求：1、原告向被告返还押金7519元；2、原告返还被告绿满园格力空调一台，价值5300元。事实与理由：因原告违约，被告于2016年9月份向原告提出解除合同，原告未提出异议，并表示如被告结清9月份费用则同意解除合同，不结清则不同意解除合同，而事实上原告在通知被告结清费用的同时强行将租赁房屋上锁，收回了租赁物并阻止被告搬走属于被告的空调，原告的行为表明其不再继续履行合同，双方合同已解除。2016年3月11日，原告向被告收取了押金15038元，被告有权主张以该押金抵消9月份的租金，余下7519元原告应予返还，同时应返还租赁房屋内属于被告的绿满园格力空调。针对被告的反诉，原告辩称：1、原告不需要退还被告押金，原告向被告收取的押金即为合同中第5条第3项约定的租金保证金和第6项约定的物业管理费保证金之和，因被告存在迟延缴纳租金和违法解除租赁关系的违约行为，原告依据合同第9条第1项的约定可以将该保证金及押金予以没收；2、自2016年9月5日被告欠付租金之后，原告多次打电话向被告催缴租金，被告均拒绝履行，至2016年9月底，原告才发现被告在半夜将其办公用品搬走，只剩下空调，因被告未结清房租等费用，且未经原告同意就私自搬走，原告对租赁房屋上锁系依据物权法第230条对被告的空调行使了留置权。经审理查明，2016年3月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《写字楼租赁合同》，约定甲方将涉案的亿利达大厦B8-001室出租给乙方使用，建筑面积为103平方米，租赁期限从2016年3月12日起至2017年3月11日止；该合同第五条约定了租金、保证金、其他各项费用及支付方式：“1.1……月租金总计7004元，乙方应于签订本合同时向甲方支付首期第一个月的租金7004元……1.2此后乙方应于每月的5日前向甲方支付当月的租金，乙方不得以任何理由用保证金等款项来扣减和抵消租金；……3.1乙方应于签订本合同时，向甲方支付相当于两个月租金的保证金，作为乙方履行本合同各项各款的保证，保证金总额为14008元；3.2如乙方违反本合同任何条款，甲方有权没收上述全部保证金；3.3当本合同期限届满，或者双方协议解除本合同时，若乙方全部缴清本合同规定的各项费用，完全履行本合同项下义务，并归还了甲方所租单元后，甲方应当在五个工作日内将乙方已交付保证金退还乙方；……6.2物业管理费每月515元；6.3乙方在缴纳首期租金的同时须向甲方支付两个月物业管理费保证金1030元，及首期第一个月物业管理费515元，……6.4此后每个月的物业管理费，乙方应当在支付当月租金的同时按时支付当月的物业管理费，乙方不得以任何理由扣减和抵消物业管理费；6.5乙方应在管理机构发出付款通知书的五日内按管理机构所定的收费标准和付费方法按时将每月的电费、电话费等费用交予管理机构；6.6当本合同期限届满而乙方不愿再续租，若乙方全部缴清本合同规定的各项费用，完全履行本合同项下义务，并归还了甲方所租单元，甲方或其指定的管理机构应在五个工作日内将物业管理费保证金退还给乙方；”合同第九条约定了违约和赔偿责任：“1.若乙方未能如期支付合同所规定的各项费用，甲方可书面通知乙方于三日内缴清该款项，如乙方在甲方发出通知后三日内仍未缴付该款或者乙方逾期未支付的期限超过五日的，甲方即有权解除本合同，没收保证金，并要求乙方赔偿由此引致的损失及滞纳金；2.如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，甲方有权根据延迟支付的实际天数向乙方收取应付款项3‰每天的滞纳金，上述滞纳金自该款项到期之日起计，直至乙方付清所有应付款项的本金、利息和其他相关的费用；……”。此外，原、被告双方在该合同中还对改造装修期、双方的权利义务、合同的终止、纠纷解决和适用法律等事项进行了约定。合同签订后，被告于2016年3月11日向原告预交了第一个月租金和管理费共7509元，同时向原告支付了15038元，收款收据注明该笔款项为“合同押金”。2016年9月28日，原告的工作人员给被告发送短信，内容为：“张先生你好！请在今明两天过来我司结清费用，如果不过来结清费用解除合同那么我司将认定你继续租用并将继续收取10月份租金，并将起诉您，请您今明两天过来解决，谢谢”，翌日，被告回复原告的工作人员：“我要解除合约是提前给你们打过招呼的，可是你们锁我门都没有给我打招呼。十月份我是不会继续租用的，既然你们爱锁门，那就守着那些东西吧，要起诉我的话，随便”。被告提交了每月的物业缴费通知单与租金、物业管理费、电费收款收据，以证明因原告没有按照合同约定时间将缴费单给被告，所以被告未能按时缴纳费用；原告认为租金是不需要发缴费通知的，按合同约定被告应于每月5日前支付。庭审中，原告确认被告所主张的格力牌空调现仍由原告保管；被告陈述原告并未书面同意在2016年9月解除合同。以上事实，有《写字楼租赁合同》、物业缴费通知单、收款收据等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。关于原告要求被告支付2016年9月份至10月份租金14008元的诉讼请求。根据合同约定，被告应于每月5日前向原告缴纳当月租金及物业管理费，截至2016年9月28日，被告尚未缴纳2016年9月的租金7004元，应属违约，原告要求被告缴纳该款，理据充足，本院予以支持。被告关于双方在合同履行过程中对租金的缴纳时间进行变更的答辩意见无相关事实与法律依据，本院不予采信。至于2016年10月的租金，因原告于2016年9月底将租赁房屋上锁，造成被告事实上无法使用租赁房屋，原告要求被告继续承担该月租金无相关事实和法律依据，故对于原告要求被告支付2016年10月租金的诉求，本院不予支持。关于原告要求被告支付2016年9月份至10月份物业管理费1030元的诉讼请求，如前所述，本院仅对其中2016年9月的物业管理费予以支持，认定被告应向原告支付2016年9月的物业管理费515元。原告要求被告支付2016年8月和9月的电费333元，但未提交相关证据予以证明，故本院对其该部分诉讼请求不予支持。关于被告2016年3月11日向原告支付的15038元款项，原告主张该笔款项为合同约定的保证金，在被告违约的情况下原告有权全部没收；被告主张该笔款项并非合同约定的保证金，仅为押金，并要求原告将该押金与被告所欠租金、物业管理费抵消后的余款7519元返还被告。对此本院认为，该笔款项系与首月的租金、物业管理费同日支付，支付日期与合同约定的两个月租金的保证金以及物业管理费保证金的支付日期一致，金额也与该两笔款项的金额之和一致，在被告未能举证证明双方对“合同押金”另有约定的情况下，本院对原告的主张予以采信，确认该笔款项即为合同第五条第3项和第6项所约定的保证金及物业管理费保证金。但是，双方在合同第五条中明确约定保证金总额为两个月租金14008元，并约定在被告违约的情况下原告有权没收该款，而未对物业管理费保证金1030元作出相关约定，因此，在被告迟延缴纳租金的情况下，原告有权没收保证金14008元，而无权继续占有1030元物业管理费保证金。故，对于被告要求原告返还7519元款项的反诉请求，本院不予全部支持，认定原告应返还被告1030元。对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求。因本院已确认原告有权没收相当于两个月租金标准的保证金，该保证金足以弥补原告的相关损失，故对原告该项诉求，本院不予支持。对于被告要求原告返还格力牌空调的反诉请求，由于双方均确认涉案租赁房屋内的格力牌空调系被告所有，原告占有该空调无相关合同与法律依据，故对于被告要求原告返还格力牌空调的反诉请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张岩于本判决生效之日起十日内向原告深圳市联达物业发展有限公司支付2016年9月的租金7004元；二、被告张岩于本判决生效之日起十日内向原告深圳市联达物业发展有限公司支付2016年9月的物业管理费515元；三、原告深圳市联达物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向被告张岩返还物业管理费保证金1030元；四、原告深圳市联达物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向被告张岩返还被告张岩所有的格力牌空调一台；五、驳回原告深圳市联达物业发展有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告张岩的其他反诉请求。如上述当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费100.84元，反诉受理费30元，共计130.84元，由原告负担68.84元，被告负担62元。原告已向本院预缴100.84元，其多缴纳的部分32元，被告应于本判决生效之日起十日内迳付原告，本院不另作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘伟光二〇一六年十二月十三日书记员  李小燕附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。