江西省鹰潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣06民终302号上诉人（原审被告）鹰潭市裕和置业有限公司（以下简称裕和置业）。法定代表人张辽东，董事长。委托代理人赵志荣，江西融冰（南昌）律师事务所律师。委托代理人潘云清，江西融冰（南昌）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）孙超，男，汉族，江西省余江县人，高中文化，职工。上诉人裕和置业因房屋买卖合同纠纷一��，不服江西省余江县人民法院(2015)余民一初字第953号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人裕和置业委托代理人赵志荣、潘云清，被上诉人孙超的委托代理人邹新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2013年1月31日原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发的裕和花园广场2栋1单元503号商品房，面积为122.5平方米，单价为3434.93元/平方米，总价款420780元；合同签订之日首付170780元，余款25万元采用银行按揭支付。合同同时约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人应于2013年12月31日前将“该房屋经验收合格”的该商品房交付给买受人使用，逾期交付按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，直至实际交付之日止。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付首付款和购房余款。2013年5月8日，裕和花园1、2、3号楼屋面工程因斜屋面部分内侧砼有大面积蜂窝现象，并且局部有露筋现象，被余江县建筑工程质量监督站责令暂停施工进行整改。2014年元月24日，裕和花园广场3号楼508室斜屋面因存在渗水点，余江县建筑工程质量监督站送达建设工程质量整改通知书，要求对发生问题的部位暂缓施工，进行整改。2014年2月10日，余江县建筑工程��量监督站下发复工通知书。2014年6月6日初步验收符合要求，2014年12月26日综合验收结论为验收合格。2015年2月9日，被告获得《工程竣工验收备案表》。另查明，2015年9月29日，原告交纳了电视、燃气初装费3100元。原审法院认为，依法成立的《商品房买卖合同》应受法律保护。原告依约向被告支付了购房全款，被告也应按照约定如期交房。被告未按合同约定交付房屋，应当承担迟延交房的违约责任。2015年9月29日，原告交纳了电视、燃气初装费3100元，该时间应该认定为原告实际收房时间。被告应当自2014年元月1日至实际交付之日即2015年9月29日，按照约定的违约金计算方法支付违约金。被告以按已付房款数日万分之五计算违约金违反了法律规定而要求减少，因双方的约定并未违反法律规定，因此，被告要求减少的意见不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，作出判决：被告鹰潭市裕和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙超支付逾期交房的违约金134229元（自2014年1月1日起至2015年9月29日止，按已付房款420780元的日万分之五计算）。案件受理费2984.58元，财产保全费1220元，合计4204.58元，由被告鹰潭市裕和置业有限公司承担。上诉人裕和置业上诉称：一、一审判决认定事实不清。1、一审判决认定上诉人延期交房构成违约不当。2、“管理瑕疵”、“质量过错”、“组织职责”都无法导致免责条款无效。3、被上诉人签字认可了免责条款，就应该依约遵守。4、现有证据链足以证明本案交房时间应认定为2014年5月8日短信通知全体业主交房日期。5、本案房屋到2014年6月6日就已经初步验收合格，交付条件已成就，到2014年12月26日综合验收合格时，房屋交付条件已完全成就，但被上诉人仍然不接收，显然应承担房屋转移后的责任。二、一审适用法律不当。1、一审判决认定“按已付购房款日万分之五”计算违约金过高。2、一审适用《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定追加上诉人的违约责任不当。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判上诉人不承担违约金责任，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人李伟见答辩称：一、停工整顿是因为与上诉人存在建设工程施工合同关系的承建方的不规范���工行为，致使工程质量存在不良隐患，而由有关机关作出停工整顿的行政措施不属于合同第8条约定的延期免责范围；二、上诉人并没有说明是因什么行政机关在采取何种审批手续的而导致审判延期，本案不存在审批延期的客观事实；三、即便审批延期也可以通过行政诉讼提出行政赔偿，不属于合同免责范围；四、2014年6月6日的初步验收，仅仅是经检查符合要求，不是合同约定的竣工验收合格；五、被上诉人没有接到短信，更没有接到书面通知交房；六、商品房解释第17条第3款适用的是双方没有约定违约金的情况之下，不适用本案已明确约定的违约金情形，日万分之五的约定符合法律规定。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本案在二审期间，上诉人裕和置业为支持其上诉请求，向本院提交的证据有：证据一、商品房质量���证书》、《商品房使用说明书》，（复印件）：证明1、《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》是开发商在交付房屋（2014年6月6日）前，统一向房管局购买的，每户一本，共计购买了104本；证明2、该复印件是交付钥匙时，裕和公司对交付的《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》的复印留存件；证明3、证明了本案到2014年6月6日时，商品房符合约定的交付条件。证据二、《收据存根》：证明1、当时房屋交付的信息是群发的，购买同一栋房屋的业主吴小兰就接到交付房屋的信息通知，由此证明孙超也收到了信息通知；证明2、交付时间是2014年5月8日；证明3、付款方式是现金。对上述两组证据，被上诉人的质证意见为：对证据1的真实性有异议，被上诉人并未提供原件；对关联性有异议，异议如下：工程概况清楚证明了竣工时间是2014年12月26日，这就说明��这一质量保证书和使用说明书是产生于2014年12月26日之后，根据合同约定，交房时一定要提供《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》，说明了2014年6月6日不符合交房条件；对证据二的真实性没有异议，关联性表示有异议：它不能证明上诉人已经群发，并且群发中含有被上诉人，更不能表明被上诉人已经接到短信通知，同时，短信通知也不符合双方交房通知的约定，案外第三人变更通知方式与本案没有关联。本院认为，证据一未向法庭提交原件，真实性不足；证据二关联性不足，不能证明被上诉人收到交房短信，故对上述二组证据均不予采信。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、本案房屋符合约定的交房条件时间与实际交房时间如何确定？2、上诉人延期交房的情况是否属于合同约定的免责情形？3、合同约定的违约金标准是否过高？关于第一个争议焦点，根据上诉人与被上诉人双方2013年2月1日签订的商品房买卖合同第八条关于交付期限的约定，上诉人应在2013年12月31日前交付房屋，否则应按该合同第九条之约定承担违约责任。中华人民共和国建设部关于《商品房销售管理办法》第三条规定“本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。”该办法第七条规定“商品房现售,应当符合以下条件：（四）已通过竣工验收；”。结合上述规定，房屋是否符合交付条件，应以是否通过竣工验收合格为前提，且该规定为强制性规定，商品房买卖双方应予遵守。本案中，房屋初步验收符合要求日期为2014年6月6日，综合验收合格日期为2014年12月26日，取得竣工验收备案表日期为2015年2月9日，上诉人所称2014年6月6日房屋初步验收合格应视为交付条件已成就本院不予支持。上诉人与被上诉人双方2013年2月1日签订的商品房买卖合同第十一条关于交接的约定，上诉人应在房屋达到交付使用条件后书面通知买受人办理交付手续。本案中被上诉人于2015年9月29日，原告交纳了电视、燃气初装费3100元，应视为双方达成了房屋交付的合意，故应视为上诉人违约截止时间。关于第二个争议焦点，上诉人与被上诉人双方2013年2月1日签订的商品房买卖合同第八条关于免责事由的约定第二款第二项，载明“因政府规划等主管部门采取某项行政措施而导致工期延期或者相关配套部门审批延迟或延期施工的，出卖人可据实予以延期”。本案中，上诉人因1、2、3��楼屋面工程因斜屋面部分内侧砼有大面积蜂窝现象，并且局部有露筋现象，被余江县建筑工程质量监督站于2013年5月8日下达《建设工程暂停施工通知书》，直到2014年2月10日才恢复重新施工，期间停工整改时间为9个月零2天，其过错在于上诉人施工管理质量把关不严等内部原因，不能归因于外部。因此不属于“政府规划等主管部门采取某项行政措施而导致工程延期的情况”。上诉人所称应适用免责条款顺延工期本院不予支持。关于第三个争议焦点，首先，双方在合同中约定“逾期交付按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，直至实际交付之日止。”，该约定是双方真实的意思表示，上诉人应清楚其承担的违约责任。其次，上诉人亦未举证证明合同约定的违约金标准过高而不合理，其要求调整缺乏依据，本院���不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2984.58元，由上诉人鹰潭市裕和置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  俞水才审 判 员  汪福庚代理审判员  叶 彬二〇一六年十二月五日书 记 员  吴小婷