宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0591民初220号原告：李彭涛，男，1964年2月4日出生，汉族，住湖北省枝江市。原告：洪泉，女，1968年5月26日出生，汉族，住址，系李彭涛妻子。二原告共同的委托诉讼代理人：刘鹏飞，湖北君任律师事务所律师。（特别授权）被告：宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司，统一社会信用代码91420500695143744M，住所地宜昌市开发区大连路33号。法定代表人：秦道祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨乐毅，湖北普济律师事务所律师。（特别授权）原告李彭涛、洪泉与被告宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司（以下简称宜昌和艺孵化公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月8日立案受理，在适用简易程序审理的过程中，双方申请庭外和解1个月，后因案件复杂转为普通程序审理，并延长审理期限3个月。本院依法组成合议庭，于2016年8月23日公开开庭进行了审理，二原告的委托诉讼代理人刘鹏飞，被告的委托诉讼代理人杨乐毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李彭涛、洪泉向本院提出诉讼请求：1.被告自2015年10月1日起至实际交房之日止按已付房款的日万分之一支付违约金；2.被告继续履行合同即交付符合合同约定户型（含入户花园）的房屋。若被告无法交付符合合同约定的房屋，则按入户花园面积（6.9㎡）折算价款的三倍赔偿原告所受损失86319元。3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年1月23日二原告与被告宜昌和艺孵化公司签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发的位于宜昌市××路××清风××楼××单元××号房屋，房屋总价483095元，2015年9月30日前交房。后二原告按约支付了全部房款。被告未能按期交付房屋，且至今仍是一栋楼一块表供电，不能正常使用，清风华园小区19层电缆井2016年7月11日曾着火，房屋至今不符合交付条件。被告通知原告交房时，原告发现交付房屋与被告销售宣传资料及合同附件图纸不符（无入户花园）而拒绝接收。被告迟延交付房屋及交付房屋不符合合同约定，构成违约，应承担违约责任。同时被告销售商品房有欺诈行为，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》，被告应按原告购买商品价款的三倍赔偿原告损失。被告宜昌和艺孵化公司辩称，1.对迟延交房的事实无异议，被告在取得备案证后已具备了交房条件，但原告仍拒绝接收房屋，被告不应承担取得备案证后的迟延交房违约金。2.被告与原告签订房屋买卖合同时不构成欺诈，合同中并没有约定本案房屋的争议区域为入户花园，房屋的宣传资料仅属要约邀请，应以合同约定为准；原告主张按消费者权益保护法主张三倍赔偿是法律适用错误，本案纠纷应适用商品房买卖合同的相关法律规定。3.本案纠纷主要是因原告拒收房屋所致，被告不应承担诉讼费。经审理查明，原告李彭涛与洪泉系夫妻。2014年1月23日原告李彭涛、洪泉与被告宜昌和艺孵化公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定：二原告购买被告开发的清风华园6号楼1座1单元159层011501号房屋，建筑面积115.85平方米，套内建筑面积90.76平方米，公摊面积25.09平方米，户型为两房两厅一厨两卫，非封闭式阳台2个，房屋单价为4170元/平方米，总价为483095元。第九条约定被告应在2015年9月30日前，将商品房交付原告使用。第2项约定出卖人交付的商品房应符合下列条件：（1）完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防、绿化等专项验收；（3）供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）；第十条约定若被告不能按期交付房屋，（1）逾期不超过30日的，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日的，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。合同附件一为6号楼2—33层平面图和D2户型图；附件三载明“出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇做的广告、宣传资料、沙盘模型、样板房、房屋模型等仅供买受人购买时参考。最终以批准的设计方案及买受人所签订的《商品房买卖合同》约定的内容为准”。附件六第九条对于广告效力特别约定：原被告双方的权利义务，仅以本合同及其附件、其他双方正式签署的书面协议约定为准。原告在签署本合同及其附件、其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、护卫路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告以及展示沙盘所述内容，仅为要约邀请，不是原告的要约或承诺，不是买卖合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交房实际情况为准。被告无需就该变化通知原告，无需就此对原告承担责任。2014年1月23日，被告给原告开具收到购房款483095元的发票。被告于2015年10月28日取得清风华园6#楼商品房项目竣工交付使用备案证（备案号为宜市（高）竣备字[2015]第031号）。原告2015年11月上旬去看房，认为被告交付的房屋无被告宣传资料上的入户花园以及与合同附件载明的户型图不符，拒绝接收。2016年1月11日，被告对6号楼业主在《三峡晚报》上发布《交房催告》，告知业主尽快办理交付手续。同时查明，被告交付的房屋户型与合同约定的户型图、施工设计图载明的楼层平面图、户型图一致。被告交付的房屋为一层四户，每户门前宣传资料展示的入户花园区域均由阻燃门与外界隔离成独立空间。宜昌市崇信房地产测绘有限公司出具的本案诉争房屋的建筑面积为115.69平方米，其中套内面积为90.76平方米、分摊面积为24.93平方米。另查明，2013年6月武汉名洋建筑设计有限公司出具的规划设计图纸对原告诉称的入户花园区域设计标注为走道。宜昌市公安局东山分局消防大队出具说明，清风华园项目1—7#楼标准层弱电平面图中使用功能标注为“走道”区域属消防通道。上述事实，有《商品房买卖合同》、销售不动产统一网络发票、施工设计图、宜昌市商品房项目竣工交付使用备案证、三峡晚报交房公告、电话通知交房记录、交房催告、宜昌市公安局东山分局消防大队的《说明》、宜昌市崇信房地产测绘有限公司的测量面积汇总表、现场照片及当事人当庭陈述等相关证据经庭审质证，在卷佐证，足以证实。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、被告逾期交房的起止日期。二、被告在房屋销售过程中有无欺诈原告的行为。关于焦点问题一，原告认为被告所交付的商品房是用一块电表一组线缆对一栋楼进行供电，不符合设计要求，也未达到正常使用条件，不具备交房条件，被告至今不具备交房条件，逾期违约金应从2015年10月1日起计算至实际符合交付房屋条件之日止。被告辩称房屋已通过竣工验收，供电符合交付使用条件，逾期违约金只能从2015年10月1日起计算至取得备案证之日即2015年10月28日止。经查，双方当事人在合同中对商品房的交付条件予以了约定，取得商品房项目竣工交付使用备案证是双方约定符合交付的条件，被告于2015年10月28日取得清风花园6#楼项目竣工交付使用备案证，根据《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理办法》规定开发企业在申请备案时必须提供工程竣工验收报告和规划、消防、环保等部门对单位工程出具的认可文件或验收意见书；第十三条规定建设单位在工程竣工验收合格后按规定及时向备案机构报送竣工验收备案文件，监督机构在工程竣工验收合格后按规定向备案机构提交工程质量监督报告，备案机构在收到工程竣工验收备案文件和工程质量监督报告后15日内，对备案文件齐全的，颁发工程竣工验收备案证。备案证是建设单位办理房屋登记手续的必备文件，被告在取得备案证后通知原告交房符合双方约定的交付条件。被告提交的《交房催告》能证明2016年1月11日对清风华园6号楼业主进行了交房通知，本院对被告通知原告交房日期确定为2016年1月11日。被告逾期交房日超过30日，但原告表示不解除合同，被告应按合同约定支付原告逾期交房违约金4976元（483095元×0.1‰×103天）。原告提交的电缆井着火的新闻资料不足以证明被告的供电未按设计要求建成，原告在商品房取得备案证符合交付条件后拒收被告交付的房屋，本院对原告主张被告违约金应支付至实际交房之日止的请求不予支持。关于焦点问题二，原告认为被告交付的房屋与宣传资料和合同所附户型图不一致，存在欺诈要求赔偿。被告辩称无欺诈行为，不应承担赔偿责任。本院认为，首先，本案诉争房屋的房屋面积和原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定的交付房屋面积相同，且原告诉称的“入户花园”区域在本案合同中均未标注为“入户花园”，本案房屋已达到合同约定的交房条件。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。商品房买卖合同也明确约定宣传资料及展示沙盘所述内容，仅为要约邀请，不是原告的要约或承诺，不是买卖合同的组成部分，因此宣传资料不能作为被告对原告购买商品房的要约，且被告的宣传资料对于本案合同的订立及价格的确定并无重大影响，因此本案宣传资料不能作为被告对二原告购买商品房的要约。第三，本案商品房买卖合同附件六中明确约定宣传资料及展示沙盘所述内容，仅为要约邀请，不是要约或承诺，不是买卖合同的组成部分，该约定系被告对二原告的提醒说明，并非《中华人民共和国合同法》第三十九条规定的免除或者限制对方责任的情形，且二原告在签订商品房买卖合同书不可能不持慎重态度，本案商品房买卖合同中附件三也单独载明“出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇做的广告、宣传资料、沙盘模型、样板房、房屋模型等仅供买受人购买时参考。最终以批准的设计方案及买受人所签订的《商品房买卖合同》约定的内容为准”。二原告与被告在此附件三上单独签名、捺印或盖章，由此可以认定二原告清楚上述条款。第四，原告也未支付其诉称入户花园的房屋价款，并无损失发生。原告主张被告存在欺诈应承担赔偿责任于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十五条之规定，判决如下：一、被告宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付原告李彭涛、洪泉逾期交房违约金4976元。二、驳回原告李彭涛、洪泉的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费2042元（原告已预交1021元），由二原告共同负担1021元，被告宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司负担1021元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  许 静审 判 员  张启国人民陪审员  曾冶红二〇一六年十二月二十二日书 记 员  王 南