云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云26民终987号上诉人（原审被告）沈琳，女，1977年5月10日生，彝族，住砚山县。被上诉人（原审原告）文山和居物业服务有限公司。地址：文山市卧龙街道攀枝花社区环北路金玉名园小区F48号。法定代表人陈孝强，公司总经理。委托诉讼代理人王丽、王正梅，云南七乡律师事务所律师。上诉人沈琳与被上诉人文山和居物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服砚山县人民法院（2016）云2622民初277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。沈琳上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2.由被上诉人承担一二审案件受理费。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。业主委员会成立违法，未召开业主大会，不能代表全体业主的意见，物业公司的选聘未召开业主大会征求业主意见，业主委员会的公章未备案。被上诉人停止B区物业服务的协议未经业主大会确定，系单方停止，构成违约。二、被上诉人要求的2013年的物管费已过诉讼时效。三、一审法院认定事实不清、程序违法导致适用法律错误。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的适用前提应是业主委员会合法成立并依法选聘物业服务企业。四、被上诉人提供的物业管理服务质量不符合合同约定，失职失责。文山和居物业服务有限公司未作答辩。文山和居物业服务有限公司向一审法院起诉请求：依法判决被告支付原告物业服务费6000.00元及违约金15120.00元。审理中，原告将物业服务费变更为5800.00元，合计20920.00元，并由被告承担本案诉讼费用。一审法院经审理确认的本案法律事实是：2012年12月26日，被告沈琳所在的砚山七乡花园业主委员会（甲方）与原告文山和居物业服务有限公司（乙方）签订了一份《七乡花园物业管理服务合同》，在合同上作为砚山七乡花园业主委员会代表人签名的有：胡天忠、商桂翠、王丽勋、王杰甘、吴永会。该合同对双方的权利、义务作了明确约定，其中第六条约定为：“一、业主或物业使用人应于每年度第一季度最后一个月末缴纳当年度物业服务费，如第一季度末最后一月止仍未缴纳物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的5‰（千分之五）向欠费业主收取违约金。二、物业管理费按《七乡花园物业管理服务合同》约定标准执行。1、住宅：别墅按照购买土地宗数180元/宗月计算，但如购买一宗半土地建筑一栋别墅按照200元/月计算，但如购买两宗土地建筑一栋别墅按照250元/月计算，购买三宗土地建筑一栋别墅按照300元/月计算（以上不包含物业公共设施设备公摊水电费）。三、物业服务费自2013年1月1日起开始计收。四、因业主原因空置房屋，由业主全额交纳物业服务费；五、业主出租物业时，物业服务费由业主负连带交纳责任。”第十六条约定本合同管理服务期限为3年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止。合同签订后，原告按合同约定对被告所在的七乡花园进行了物业服务。原告在进行物业服务的过程中，因七乡花园的部份业主不按合同约定按时缴纳物业管理费，2015年6月20日，原告与砚山七乡花园业主委员会签订了一份《关于七乡花园物业服务合同的补充协议即对B区停止物业服务的协议》，约定：从2015年6月30日起，原告停止对B区物业管理服务，继续对A区执行物业管理服务，原告继续采取相关合法途径向欠费业主进行催收拖欠的物业管理费。被告所有的房屋宗地为1.5宗，位于七乡花园**，按合同约定每月的物业管理费为200.00元，被告沈琳从2013年1月1日起至2015年5月31日止，欠原告的物业管理费5800.00元。因被告一直未付原告物业管理服务费，原告为此诉至本院。一审法院认为，物业服务合同是指业主或者业主委员会与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案原告与被告所属的砚山七乡花园业主委员会于2012年12月26日签订《七乡花园物业管理服务合同》，对双方的权利义务都作了约定，该约定对所有七乡花园的业主和原告方均具有法律约束力，所有业主和原告方均应当履行其义务。原告已按合同约定对七乡花园提供了服务，被告沈琳作为七乡花园的业主之一，未按合同约定支付物业服务费，其行为已违反了合同约定，故原告要求被告支付5800.00元物业服务费的诉讼请求，符合法律及合同约定，本院予以支持。原告要求被告支付违约金15120.00元，因按合同约定，物业管理费定于每年第一个季度最后一月末缴纳当年的物业管理费，被告未按约定缴纳，原告应按时进行催收，因原告未按时催收，故对其主张的违约金本院不予支持。被告辩称与原告签订合同的七乡花园业主委员会成立程序违法，本案被告主体资格不适格，对其辩称本院认为，因签订物业服务合同的主体不是业主个人，而审理中被告提交的证据不能证明签订合同的七乡花园业主委员会的代表人胡天忠、商桂翠、王丽勋、王杰甘、吴永会等人受欺诈、胁迫，且签订合同时，原告无需对业主委员会的成立程序进行审查，因此，对其辩称本院不予支持。被告辩称七乡花园业主委员会的公章是原告伪造后自己盖在合同上的，公章未经公安机关备案，对此主张未提交证据证实，本院不予支持。被告辩称本案已超过两年的诉讼时效，本院认为双方约定的管理服务期限至2015年12月31日，而原告在2016年3月3日诉至法院，并未超过两年的诉讼时效，对其辩称本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《物业管理条例》第六条、第七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告沈琳支付原告文山和居物业服务有限公司物业服务费5800.00元，限本判决书生效后十日内履行完毕。二、驳回原告文山和居物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费328.00元，由原告文山和居物业服务有限公司负担164.00元，由被告沈琳负担164.00元。二审审理中，沈琳随上诉状提交了砚山县公安局出具的《砚山七乡花园2012年5月至2016年7月被盗案件情况》及拍摄于2014-2015年的照片12张。经审查，本院认为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十二条第二项规定，“二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据”，上述材料沈琳能够在一审庭审前取得但未在法定期间内提交，不属于二审程序中的新的证据，对此应不予采纳。文山和居物业服务有限公司未向本院提交新证据。关于沈琳拒交物业管理费的上诉理由能否成立的问题。本院认为，业主和物业管理企业通过物业管理活动发生法律上的联系，形成物业管理法律关系。2012年12月26日砚山七乡花园业主委员会与文山和居物业服务有限公司签订《七乡花园物业管理服务合同》，约定由文山和居物业服务有限公司为七乡花园小区提供物业管理服务，并就双方权利义务、服务内容、服务费收取、违约责任等进行了约定。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款关于“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”之规定，若业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益，可在法定期限内依法行使撤销权维护业主的权益。但七乡花园业主委员会成立并与文山和居物业服务有限公司签订《七乡花园物业管理服务合同》至今已逾三年，业主未在法定期限内依法行使撤销权，且也无合法有效证据证实业主委员会及其代表人在与文山和居物业服务有限公司签订合同过程中存在受欺诈、胁迫的情形，故一审法院认定该合同是合同当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，并无不当。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，业主虽然不是形式意义上的签订者，但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，因此《七乡花园物业管理服务合同》对七乡花园全体业主均具有约束力，沈琳作为小区业主之一同样受到该合同的约束，合同当事人均应遵守诚实信用原则，严格按合同约定履行各自的义务。现文山和居物业已举证证明了其已按约定向七乡花园小区业主提供了物业管理服务，小区业主沈琳接受了物业公司提供的物业服务，作为受益人理应及时支付相应的物业管理费。物业管理是针对整个小区而进行的，业主及时、足额支付物业管理费是物业管理企业维持良好运行状态的必要条件，若小区业主拖欠物业管理费，不仅会使正常的物业管理难以为继，也会使整个小区的物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是全体业主自身的利益。业主如果认为物业公司服务存在不到位的情况，可依法另行向物业公司主张要求继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，但不能以此作为不交物业管理费的抗辩理由。双方约定的管理服务期限至2015年12月31日，故至2016年3月3日文山和居物业服务有限公司向法院起诉时并未超过两年的诉讼时效。综上，沈琳拒交物业管理费的抗辩理由均不成立，本院不予支持。综上所述，沈琳的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。原审审理认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费328.00元，由上诉人沈琳承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后两年内向一审人民法院申请强制执行。审判长 杨 琴审判员 沈盈吟审判员 张雯静二〇一六年十二月一日书记员 邓智丹