贵州省普定县人民法院民 事 判 决 书(2016)黔0422民初1603号原告王开龙，男，1959年3月13日生，汉族，贵州省普定县人，个体工商户，住贵州省普定县。委托代理人常开祥，系贵州圣丰律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托代理人谭林敏，系贵州圣丰律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告李双，男，1989年2月4日生，汉族，贵州省普定县人，个体工商户，住贵州省普定县。委托代理人常开祥，系贵州圣丰律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托代理人谭林敏，系贵州圣丰律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告普定县顺时房地产开发有限公司,住所地：贵州省普定县。组织机构代码证：xxxx。法定代表人韩钊武，该公司经理。委托代理人郑厚荣，系贵州定南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告韩钊武，男，1962年4月5日出生,汉族，贵州省贵普定县人，，住贵州省普定县。委托代理人郑厚荣，系贵州定南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告王开龙、李双诉被告普定县顺时房地产开发有限公司（以下简称“顺时房开公司”）、韩钊武商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案受理，依法由审判员袁熙单用简易程序于2016年11月15日公开开庭进行了审理。原告王开龙、李双及其委托代理人谭林敏和被告普定县顺时房地产开发有限公司、韩钊武的委托代理人郑厚荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告王开龙与被告韩钊武系朋友关系，2013年5月，原告王开龙因经营需要找到被告韩钊武，租用其开发的XX小区车库作货物仓库使用。被告韩钊武即怂恿原告直接购买，可先交200000元，即可使用，余款可分期支付。原告王开龙即与家人王鹏、王举、李双、李艳协商购买被告开发的商铺，并于2013年5月28日和7月11日，以王举之名向被告共支付了购房定金250000元。被告即将原告拟购买的顺时小区第X组团X号楼XX单元X层XX号，5单元X层XX号，XX单元X层XX号商铺交给原告王开龙使用。2013年9月16日，被告顺时小区通知原告签订《商品房买卖合同》，原告王开龙便通知家人王举、王鹏、李双、李艳，分别与被告签订了《商品房买卖合同》。原告及家人购买的顺时小区X组团X号楼XXXX号商铺，总面积720.65平方米，总价款3242925元。其中原告李双购买的三组团四号楼1层XX号商铺，总面积为166.86平方米，总价款750807元。《商品房买卖合同》约定被告顺时房开应当在商品房交付使用后的90日内，由被告提供资料报产权登记备案，并为原告办理权属登记。2014处1月14日原告按被告顺时房开的要求交付XX号商铺的维修基金37357元，次日支付购房款460000元及办证费用7515元，10月8日和11日分别支付购房款400000.元和2100000元到被告韩钊武帐户。原告全部支付完购买XX号商铺的购款后，向被告提出办理房屋产权登记手续，但被告却以种种理由推脱，迟迟不予办理。原告到房管局查询才得知原告向被告顺时房开购买的房屋已登记在被告韩钊武的名下。原告认为，被告顺时房开将已出售且登记在被告韩钊武名下的房屋出售给原告的行为属于“一房二卖”，已构成欺诈，该行为致使原告至今无法取得房屋产权，严重侵犯原告的合法权益。为此，诉请人民法院依法判决：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、由二被告共同返还原告的购房款743246.50元、维修基金8649.68元、办证费1740.03元，共计753636.21元，并按同期同类贷款利率从2014年10月11日起计付利息至债务偿还清时止；3、由二被告按已付房款1倍（即743246.50元）的损失赔偿原告，诉讼费由二被告承担。被告辩称：出卖给原告的房屋，在发生交易时，确实登记在韩钊武名下，是为了融资而登记在韩钊武名下，韩钊武并未向公司支付房款，不是实际所有人。该房一旦出卖，公司只需将韩钊武名下的房屋申请注销或在不增加购房者额外负担的情况下，直接过户给买房人即实现购房者的权利，不影响买房人对房屋权利的实现，而且该房屋登记在韩钊武的名下，原告买房是明知的，不存在被告故意隐瞒的问题。因此，被告的行为不属于一房二卖的行为。房屋至今未办理过户，是因为被告提供房屋作为抵押物为原告在贵州银行贷款3800000元，原告的购房款也是从该贷款中之付，在被告为原告提供抵押担保的借款未还清的情况下将房屋过户给原告，显失公平。为此，原告主张的欺诈事实不成立，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。综合原告的起诉和被告的答辩，本案双方当事人争议的焦点是：（1）被告顺时房开公司将登记在韩钊武名下的房屋出卖给原告李双的行为是不是一房二卖的行为；（2）被告顺时房开公司与原告李双签订的商品房买卖合同是否应当解除；（3）二被告是否应按已付房款一倍（即743246.50元）的损失赔偿原告。原告为证明其诉讼主张，在举证期限内向本院提交如下证据：（1）原告王开龙、李双的身份证及居委会证明，用以证明二原告的主体资格及二原告系父子关系；（2）商品房买卖合同，用以证明原告李双与被告顺时房开公司签订商品房买卖合同的事实；（3）房屋所有权证及普定县房屋管理所证明，用以证明普定县顺时小区XX组团XX号楼XX号商铺于2013年1月17日登记的产权人系韩钊武、刘海燕；（4）收款收据二张，用以证明原告之子王举向被告顺时房开公司支付购房款250000.00元的事实；（5）收据二张，用以证明原告王开龙向被告顺时房开公司支付办证费7515.00元，维修基金32357.00元的事实；（6）贵州银行电汇凭证二张，用以证明原告王开龙向被告韩钊武支付购房款2500000.00元的事实。被告为证明其答辩主张，在举证期限内向本院提交如下证据：（1）营业执照、组织机构代码证、韩钊武的身份证，用以证明被告的主体资格；（2）“房地产买卖契约”5份、贵州银行股份有限公司个人担保借款合、房地产抵押清单、抵押权登记申请表、抵押房屋权利证书、协议书2份、承诺书，用以证明原告购买的房屋登记在韩钊武名下原告方是知情的及未办理产权过户的原因。经庭审质证，原、被告双方对对方举出的证据均无异议。经审理查明：原告王开龙、李双与家人王举、王鹏、李艳共同协商购买被告顺时房开公司开发的车库。2013年5月28日和7月11日，原告王开龙以王举之名向被告顺时房开公司支付了购房款200000元和50000元。被告即将原告拟购买的顺时小区第XX组团XX号楼XX单元XX层XX号，XX单元XX层XX号，XX单元XX层XX号商铺交给原告王开龙使用。2013年9月16日，王鹏、王举、李双、李艳，分别与被告签订了《商品房买卖合同》。原告及家人购买的顺时小区第XX组团XX号楼XX号商铺，总面积720.65平方米，总价款3242925.00元，后经原告与被告顺时房开协商，折让后的总价款为3210000元，其中原告李双购买的X组团X号楼X层XX号商铺，面积166.86平方米，合同总价款为750870元，并约定被告顺时房开应当在商品房交付使用后的90日内，由被告提供资料报房管部门进行产权登记备案，并为原告办理权属登记。2014年1月14日原告王开龙向被告顺时房开交付总的维修基金32357元，次日支付办证费用7515元。2014年1月15日、10月8日、10月11日原告王开龙分别将购房款460000元、400000元、2100000元汇入被告韩钊武帐户，原告所交购房款总计3210000元。按本案购房面积折算购房款为743246.5元（3210000元÷720.65平方米×166.86平方米）。原告所交维修基金和办证费用同样按上述方式折算为9232元[(32357元＋7515元)÷720.65平方米×166.86平方米]。因上述房屋已于2013年1月17日登记在被告韩钊武和刘海燕名下，原告又以其子王举又与被告韩钊武及刘海燕签订《房地产买卖契约》（无签订日期），将原告购买的顺时小区第X组团X号楼XX号商铺（除XX号商铺外）分成五部份出卖给原告之子王举，用于担保王举向贵州银行借款。之后，因所卖商铺办理产权过户等问题，原、被告双方发生争议，致使原告购买的房屋至今未过户到原告名下。为此，原告诉至人民法院，请求判决1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、由二被告共同返还原告的购房款743246.50元、维修基金8649.68元、办证费1740.03元，共计753636.21元，并按同期同类贷款利率从2014年10月11日起计付利息至债务偿还清时止；3、由二被告按已付房款1倍（即743246.50元）的损失赔偿原告。上述事实，还有庭审笔录在案予以佐证。本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条：“关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。法律另有规定的除外。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案争议房屋已登记在韩钊武、刘海燕名下，被告顺时房开公司将该已登记在韩钊武、刘海燕名下的房屋以该公司的名义与原告李双签订《商品房买卖合同》出卖给原告，虽然原告的部分购房款是向被告韩钊武支付，但被告顺时房开公司对韩钊武的收款行为不持异议，故被告韩钊武的收款行为应视为是被告顺时房开公司的行为。被告韩钊武虽系被告顺时房开公司的法定代表人，但顺时房开公司系有限公司，其法定代表人的财产和公司法人的财产分别是相互独立的，被告顺时房开公司在出卖房屋给原告时，未明确告知出卖物的产权登记情况，故意隐瞒了出卖房屋的真实情况，虽然房屋登记所有权人未提出异议，但并不影响被告顺时房开公司与原告李双签订《商品房买卖合同》的行为构成“一房二卖”。同时，被告顺时房开公司虽然向原告交付了该房屋，但该合同明确在商品房交付使用后的90日内，由被告提供资料报产权登记备案，并为原告办理权属登记，但在原告2014年付款接收房屋后至今仍未办理产权过户登记手续，致使原告购买房屋的合同目的得不到实现，故二原告请求解除合同、返还购房款及利息的诉请符合法律规定，予以支持。2013年5月28日和7月11日，原告王开龙之子王举向被告顺时房开公司支付购房款250000元后，被告便将房屋交付给原告使用至今，原告的损失与其他未接受房屋的“一房二卖”相比要小，故原告主张按已付房款的一倍赔偿损失请求过高，结合本案实际，被告顺时房开公司按原告已付房款的20%酌情进行赔偿为宜，即赔偿额为148649.3元（743246.5元×20%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决如下：一、解除原告李双与被告普定县顺时房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》。二、由被告普定县顺时房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内返还原告王开龙、李双购房款743246.5元，并从2014年11月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付相应利息至付清之日止。三、由被告普定县顺时房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内返还原告王开龙、李双维修基金和办证费9232元。四、由被告普定县顺时房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内赔偿原告王开龙、李双的损失148649.3元。五、驳回原告王开龙、李双的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11412元，减半收取5706元，由被告普定县顺时房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期未提出上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在本判决指定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  袁熙单二〇一六年十二月二十二日书记员  刘 玮