沈阳市浑南区人民法院民 事 裁 定 书（2016）辽0112民初7490号原告张强，男，1967年10月19日出生，汉族，河北中冶润丰股份有限公司沈阳分公司负责人，住址河北省唐山市丰润区。委托代理人单勇、潘天悦，系辽宁同方律师事务所律师。被告沈阳新洲和田房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区。法定代表人华建国，系公司总经理。委托代理人肖戈霏，系辽宁基源律师事务所律师。委托代理人高阳，系辽宁楷格律师事务所律师。原告张强诉被告沈阳新洲和田房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2016年8月22日提起民事诉讼。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人单勇、潘天悦，被告委托代理人肖戈霏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2011年9月，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（下称《买卖合同》），约定购买被告开发的位于沈阳市浑南新区房屋，房屋面积141.73平方米，总价939159.67元。双方确定以工程款顶帐方式支付房屋价款。被告于2011年9月8日开具了金额为939159.67元的《收款收据》。2011年10月7日，被告向原告发出《房屋准住通知书》，被告协助办理了相关手续。2016年5月5日，原告发现被告未经同意已将涉案房屋出售给案外人并进行了实际交付。原告认为，被告一房二售的行为侵害了原告的合法权益，现原告诉至贵院，请求贵院判令解除原告与被告签订的商品房买卖合同》，被告分换原告购房款939159.67元，并承担赔偿责任，由被告承担本案全部诉讼费用。故请求法院判令1、解除原告与被告于2011年9签订的《商品房买卖合同》；2、请求法院判令被告返还原告购房款939159.67元；3、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。、被告辩称：1、原告张强诉讼主体不适格。原告张强系河北中冶润丰建设股份有限公司沈阳分公司的负责人。2011年，原告张强代表河北中冶润丰建设股份有限公司沈阳分公司与案外人辽宁近海汇华投资有限公司就辽中县《辽宁沈阳进口可利用废物再生示范园区》的部分道路工程签订了道路施工合同。合同签订后，辽宁近海汇华投资有限公司将答辩人开发的浦江苑三期的三套房屋作为道路工程的预付工程款预付给河北中冶润丰建设股份有限公司沈阳分公司，原告代表河北中冶润丰建设股份有限公司沈阳分公司签订了本案诉争的《商品房买卖合同》，故原告张强与答辩人新洲和田公司之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，原告并未向答辩人支付过任何款项。且原告系代表河北中冶沈阳分公司签订的《商品房买卖合同》，性质系收取辽宁近海汇华投资有限公司支付的道路工程预付款，其签订《商品房买卖合同》的行为即为履行职务行为，即使起诉也应以河北中冶公司作为原告，原告张强只是公司负责人，无权以个人名义进行诉讼。2、请求贵院依法追加辽宁近海汇华投资有限公司为本案被告参加诉讼。本案系由于河北中冶沈阳分公司与案外人近海汇华公司之间的建设施工合同纠纷引起，原告以及河北中冶公司从未向答辩人支付过任何购房款，其主张返还购房款的请求实质上是主张道路施工工程的工程款，根据合同相对性，原告或河北中冶公司只能向近海汇华公司进行主张工程款，无权向答辩人主张。本案发生后，经与近海汇华公司了解，该公司称与河北中冶公司并未最后清算，由于施工中途因政府原因停工，河北中冶公司并未施工完成预付款的工程量，近海汇华公司已经超额支付了工程款，并准备向河北中冶公司主张返还超额支付的工程款。故只有查清原告或河北中冶公司与近海汇华公司之间道路施工工程的实际工程量及工程款是否决算后才能够确定诉争房屋是否需要抵顶给河北中冶公司，即使决算后诉争房屋需要抵顶，原告主张返还所谓的购房款实质上也是工程款，也无权向答辩人主张。故为了查清案件事实，请求贵院依法追加近海汇华公司作为本案被告参加诉讼。3、请求贵院追加辽宁人和创业投资有限责任公司为本案共同被告。经了解，本案诉争道路工程的来源系沈阳近海经济区管委会与辽宁人和创业投资有限责任公司共同开发建设的《辽宁沈阳进口可利用废物再生示范园区》，由辽宁人和创业投资有限责任公司承建，后改由案外人近海汇华公司与辽宁成一环保投资有限公司两家企业分别建设。近海汇华公司系受辽宁人和创业投资有限责任公司授权与施工单位签订《道路工程施工合同》，辽宁人和创业投资有限责任公司系实际投资方，同时又是该项目的共同开发者，与本案具有厉害关系，理应作为本案被告参加诉讼。综上，请求人员依法驳回原告。原告为支持其诉讼请求，向法院提交如下证据：证据1、商品房买卖合同、收款收据，证明1、原、被告双方在2011年9月签订了正式的商品房买卖合同，合同第三条约定被告将位于沈阳市浑南新区房屋，面积141.73平方米出售给原告，房款为939159.67元；2、依据补充协议第一条第4项约定，房屋的交付时间以入住通知单日期为准；3、被告向原告开具了总房款的收款收据，确认了款项履行完毕的事实，也同时证明了被告在答辩阶段说暂定房屋的说法是明显不成立的。被告认为对商品房买卖合同和收款收据真实性没有异议，关联性有异议。通过商品房买卖合同和收据，均能体现出是抵顶的工程款，抵顶工程款的相对方就应该是河北中冶润丰公司和近海汇华公司，与被告之间并不存在真实的买卖关系，而且该商品房买卖合同是预付工程款，用房屋预付工程款属于抵押性质，如果直接支付工程款，应直接备案，被告与原告签订商品房买卖合同系将预定好的房源做为预留，原告与被告的销售做手签，被告的售楼处便不会将诉争房屋再对外进行销售，故签订该合同，而并不是支付工程款，签订合同的时间也在河北中冶润丰公司和近海汇华公司合同解除，会议记要之前，不能证明属于实际支付工程款。证据2、房屋准住通知单，住宅房屋交付汇签单，证明1、被告通知原告办理了入住手续，向原告开具了房屋准住通知单，及房屋交付汇签单，并且原告对房屋现场进行了验收；2、结合商品房合同补充协议第一条第4项约定，涉案房屋事实上已经交付给本案原告，原告为房屋的权益人；3、通过该证据再一次的否认了被告提出的涉案房屋为预付款的行为，因为房屋已经实际交付履行了，并不存在预付的问题。被告认为真实性、关联性均有异议。被告并未向原告出具过房屋准住通知单，而且在房屋准住通知单上部写明沈阳新浦物业管理有限公司，内容中也并未写明交付使用的具体日期，关于住宅房屋交付汇签单，通过该汇签单能够证明即使真实，原告也并未依照汇签单所列明的流程履行完全部入住手续，在流程3财务审验中，被划掉，证明该房屋并不具备入住条件，在汇签单上没有任何被告公司员工的签字和盖章。证据3、沈阳市房产信息网站查询网页2张，证明2016年6月左右，原告得知房屋进行了另售，上网进行了查询，得到了验证，在本案答辩阶段，本案被告也承认了收案房屋出售的事实。被告对该组证据没有异议。证据4、确认书2份、确认书项下的销控表2份、清算工程款及解除合同纪要（2012年4月10日），证明被告同意将商品房代近海汇华投资有限公司支付给河北中冶润丰股份有限公司沈阳分公司道路和钢结构工程所需的工程款，涉案的当时暂定的房屋是7套房屋和8个车位，具体的内容详见销控表。证明工程已经进行了结算，并且双方确认了实际发生的工程造价为293万元，用该款项抵顶了包含涉案房屋在内的3套房屋，并且另外两套房屋已经实际履行完毕，因此，被告提出来说是预付款的行为显然是不能成立的，合同纪要第一条的原因是因为政府收回了，所以钢结构及道路工程需要停止，第二项对以上两项工程实际发生的工程造价进行核价，以3套房屋进行抵顶，所以原告认为法庭应该支持原告的主张。被告认为对确认书的真实性没有异议，关联性有异议。确认书中已经写明最后以河北中冶润丰公司和近海汇华公司施工合同最后的结算额作为代付工程款的总额，而且按照中冶润丰公司和近海汇华公司约定的支付方式进行分期付款，同时当中冶润丰公司与近海汇华公司施工合同不能履行或不能正确履行时，此确认书自动失效，2012年4月10日中冶润丰公司和近海汇华公司签订了合同解除的会议纪要，其中第五条明确写明以上以房屋抵顶清算完成后，双方找差价，多退少补，能够充分说明，该3套房屋是在工程造价并未最后进行结算时对中冶润丰公司的预付工程款，中冶润丰主张该工程已经结算，应提供双方的施工合同，工程量签证单，及最后的工程量确认单，单价计算标准等相关证据，予以证明已经进行了结算。清算工程款及解除合同纪要真实性没有异议。本案诉争房屋商品房买卖合同签订时间在此次会议纪要之前，能够说明签订商品房买卖合同是预付工程款，而不是实际支付工程款。通过会议纪要也能证明抵顶房屋，双方的合同主体是中冶润丰公司而非原告个人。被告为支持其答辩意见，向法庭提交如下证据：证据1、2012年4月10日道路工程清算工程款及解除合同纪要。证明1、原告张强签订诉争《商品房买卖合同》系职务行为，原告个人不是本案适格主体；2、原告的公司案外人河北中冶公司与案外人近海汇华公司之间并未对工程造价进行核价，并未进行清算，清算前原告无权主张；原告认为真实性、合法性没有异议，关联性有异议。1、施工合同的主体是以公司的名义没有问题，但是双方在履行给付方式上明确约定了是将房屋抵顶给本案的公司的法定代表人张强，这是双方的真实意思表示，并且也实际履行了，签订了合同，而且在纪要上也有张强的亲笔签名，被告在提主体的问题是没有意义的；2、关于对实际发生的工程造价是否进行了核算，而且对抵顶房屋的工程款是否进行了结算的问题，在该份纪要的第二条和刚才被告陈述的第五条当中说的很清楚，被告仍然坚持是预付款的行为与自己提交的证据是不符的。证据2、原告曾经起诉近海汇华公司的起诉状复印件一份。证明本案系由于原告的公司案外人河北中冶公司与近海汇华公司之间存在道路施工工程而引起的纠纷，原告张强签订诉争《商品房买卖合同》系职务行为，原告个人不是本案适格主体。原告认为真实性不能确定。证据系复印件，原告认为从证据的标准看，实际上不具备本案作为证据的一个资格；2、从关联性看，被告想要用该份证据证明主体资格问题，实际上仅凭该份证据证明主体资格没有证明效力，因为原告是依照商品房买卖合同发起的诉讼，并且本案被告当时也认可将涉案房屋抵顶给原告，所以产生的纠纷，所以该份证据体现不出被告想要证明的目的，并且诉讼的进展以及法院如何认定没有相应的事实加以证明，所以原告对该份证据从真实性、合法性及关联性上不能证明被告的主张。证据3、现金日记账。证明河北中冶润丰公司收取3套抵顶房屋时间为2011年9月5日，在2012年4月10日双方解除合同会议纪要之前，能够证明是工程的预付款，而不是最后的结算工程款。原告认为1、对记帐凭证，核算单位是近海汇华公司，至于说近海汇华公司怎么记帐，原告不清楚，所以真实性不能确认，原告说明一下，记帐凭证上说的是借款（代中冶润丰公司工程款），借款是什么含义，结合收款收据看，2、收款收据的借款人、价款单位是被告公司，反而说明了涉案房屋支付款项的行为已经实际履行了，借款是近海汇华公司向被告做的借款，与房抵顶工程款协议是相对应的，反而证明了是实际的进行了结算，并履行了抵顶工程款的事实，至于后面的2张收条，真实性没有异议，但是反而确认了河北中冶润丰公司是认可将涉案的房屋实际给付原告的，反而证明了原告具备本案的主体资格；3、对被告想要证明的问题关联性有异议。本案界定的是涉案房屋是预付款还是结算后的付款行为，不应以商品房买卖合同签订的时间来进行判断，而应当以是否结算、是否按照结算来履行商品房的买卖合同作为判断的基础，因此，原告认为，被告提出的证明主张是不能成立的。经开庭审理，综合各方当事人陈述及举证，确认本案事实如下：2011年9月，原、被告以商品房买卖合同的形式签订了一份“以房抵债”协议，约定原告以工程款抵账方式作为付款方式，购买被告开发的位于浑南新区房屋。该商品房买卖合同并未进行正式备案，原告并未向被告实际支付购房款，被告亦未向原告实际交付上述房屋。2013年3月18日，被告将案涉房屋另行出售给案外人。另查明，原、被告之间并无直接的工程施工关系，亦不存在工程款纠纷问题。双方签订的商品房买卖合同中所表述的付款方式即以“工程款”抵账，实为案外人河北中冶润丰建设股份有限公司沈阳分公司与辽宁近海汇华投资有限公司之间因道路工程施工合同而发生的工程款。本案原告张强系河北中冶润丰建设股份有限公司沈阳分公司的负责人，本案被告与辽宁近海汇华投资有限公司具有合作关系。现原告张强所在公司与辽宁近海汇华投资有限公司之间因工程款问题发生纠纷，其并未通过诉讼方式向辽宁近海汇华投资有限公司主张工程款，而是基于与本案被告签订的商品房买卖合同，将本案被告诉至法院，要求被告返还购房款。本院认为根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”现因本案案涉合同为尚未履行完毕的“以房抵债”协议，依法应恢复到产生债权债务的原始法律关系即建设工程施工合同关系进行审理。然因上述建设工程施工合同法律关系主体为河北中冶润丰建设股份有限公司沈阳分公司与辽宁近海汇华投资有限公司，本案原告张强于该法律关系并无直接利害关系，不符合法定的起诉条件，故应驳回起诉。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告张强的起诉。案件受理费13192元，全部退回原告。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  吴国栋审 判 员  庞舒亓人民陪审员  金 丽二〇一六年十二月二十二日书 记 员  王 玥本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”