天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初2714号原告薛嘉多，男，1990年3月8日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：田增清，河北衡泰（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张少，河北衡泰（天津）律师事务所律师。被告：天津宁瀚房地产开发有限公司，住所地天津市滨海新区中心商务区水线路2号增1号于家堡金融服务中心101-165。法定代表人：胡雄杰，执行董事。委托诉讼代理人：郑中华，北京德恒（天津）律师事务所律师。原告薛嘉多与被告天津宁瀚房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告薛嘉多的委托诉讼代理人田增清及被告的委托诉讼代理人郑中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2016年1月1日至2016年11月8日的逾期交房利息损失51401元；2.判令被告给付原告2016年1月1日至2016年11月8日止的逾期交房违约金129388元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年9月23日，原告与被告签订了《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的中国塘观山苑小区4号楼1门1203号房屋，房款总价1377933元，首付款977933元，银行贷款400000元。合同约定被告应于2015年12月31日向原告交房。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款977933元，并向中国建设银行天津港滨支行贷款400000元付给被告，但被告未能如约交房，直到2016年11月8日被告才向原告交付房屋，逾期交房313天。为维护原告合法权益，故成讼。被告天津宁瀚房地产开发有限公司辩称，原告主张的延期交房违约金和利息的计算基数与合同约定不符，双方签订的合同约定延期交房违约金和利息以已付款作为计算基数,在贷款到账之前，不应以房屋总价款作为计算基数。按照补充合同约定，被告交付房屋日期应为原告贷款到账日即2016年10月20日延后25个工作日。即使认定被告存在逾期交房的情形，根据合同关于违约金和利息的约定，被告应承担的损失远远超过了原告的实际损失，故被告要求按照同地段租金标准进行调整。涉案房屋在2016年5月20日取得准许交付许可证，之后被告集中交房，原告应在2016年5月20日之后积极要求被告交房，但原告未向被告主张交房，故自2016年5月20日至原告实际签收房屋期间的损失应当由原告自己承担。本院经审理认定如下事实：2015年9月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》和《补充合同》，约定原告以每平方米15473元的价格购买被告开发建设的座落于滨海新区中心商务区××以南、××路以西××山××楼××号房屋，房屋建筑面积为89.05平方米，总房款1377933元。乙方应于2015年10月15日前一次性存入甲方商品房预售资金监管账号商品房首付款977933元，其余办理贷款。商品房竣工,经验收合格并取得《天津市新建商品房准许交付使用证》后，方可交付，未经验收合格或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2015年12月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期。除遇不可抗力，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照附件六补充合同的约定，追究甲方违约责任。《补充合同》约定：关于商品房的交付时间，双方同意在2015年12月24日之前，主合同以及本合同签订并生效且乙方所付全部商品房价款（含银行贷款）到达甲方账户已满二十五个工作日以上的，甲方在主合同约定的交付日期前交付房屋。主合同以及本合同在2015年12月24日后（注：主合同约定交付日期前七日之后）签订并生效或乙方所付全部商品房价款（含银行贷款）到达甲方账户距离主合同约定的日期不足二十五个工作日的，则甲方应于乙方全部购商品房价款达到甲方账户且主合同及本合同已经生效两个条件全部成就后二十五个工作日内向乙方交付房屋。关于甲方逾期交付商品房的处理的补充约定，逾期超过90日后，乙方有权退房，乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的5%向乙方支付违约金；乙方要求继续履行合同，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向乙方支付违约金。乙方如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在90日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际支付应付款之日止，按银行同期贷款利率计算。逾期90日后，甲方有权解除合同或要求乙方继续履行，如果甲方不解除合同而要求乙方继续履行，则乙方除应支付拖欠款项外，还应自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，向甲方按日支付逾期付款违约金，逾期付款违约金的标准为每日逾期应付款的万分之三，乙方应于实际支付应付款当日向甲方支付逾期付款违约金。关于房屋的预告登记及商品房买卖合同的登记备案，双方约定乙方不可撤销的委托甲方在主合同及本合同生效之日起30日内向天津市房地产交易管理机构办理预告登记及合同备案登记。乙方在签订主合同及本合同时，应将办理商品房预告登记及合同备案登记需由乙方提供的全部资料、税费提供给甲方，由于乙方原因导致甲方未能在本合同约定的时间内办理完毕预告登记和合同登记备案手续的，甲方有权解除主合同及本合同。乙方同意在房屋交付日7日前，由甲方（或甲方授权第三代甲方）统一向乙方发出《房屋交付通知书》等一切房屋相关函件、文件。原告于2015年9月23日向被告交付房屋首付款977933元，贷款400000元于2016年10月20日到达被告账户中。被告于2016年5月20日取得涉诉房屋的准许交付使用证。被告认可涉诉合同在房屋主管部门备案完成时间为2016年7月7日。2016年11月8日被告向原告交房。庭审中被告认可《天津市商品房买卖合同》的备案登记系原告办理贷款的必要条件。本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。双方的争议焦点为：1.被告有无逾期交房的行为;2.违约金与利息的起算时间和截止时间以及双方合同约定的违约金标准是否过高。被告认可延期交房的事实，按照双方合同约定被告应于主合同及补充协议生效之日起30日内办理合同备案登记，但被告迟至主合同约定的交房日期后即2016年7月7日才向房屋主管部门办理备案。《天津市商品房买卖合同》的备案登记系原告办理贷款的必要条件，在房屋主管部门办理备案登记不存在拖延时间的情况下，原告的贷款未能在主合同约定的交房日期前二十五个工作日到被告账户系被告原因所致，故交房日期不能适用双方补充合同关于交房条款约定的条款，被告的交房日期应认定为2015年12月31日。庭审中，被告抗辩其集中交房时，原告未向被告主张交房，自2016年5月20日至2016年11月8日的损失应由原告自行承担，合同约定交被告应履行通知交房义务，故被告的该抗辩主张不成立。被告违约日期应为2016年1月1日至2016年11月8日。原告已向被告支付了全部购房款，被告逾期交房超过90天，原告依据合同中约定的违约条款主张被告支付利息和违约金，应当得到支持。被告以合同约定的逾期交房违约金计算标准过高为由请求本院酌减，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的违约金，虽然是以填补损失为主要功能的，但亦具有一定的惩罚和制裁功能，本案中原告并无过错。认定违约金是否过高，除以实际损失为基础外，还需根据公平诚信的原则，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素加以认定，本案中原告方并无过错。双方在合同中就原告逾期付款问题约定了与被告逾期交房相同的违约责任，约定的违约金适用条件对双方当事人公平一致，按照合同权利义务相对等的原则，认定逾期交房违约金过高对原告明显有失公平。双方签订的合同系被告提供的格式合同，约定的违约金未超出双方当事人签订合同时应当预见的范围，故此按双方约定日万分之三计算违约金，相对公平。根据合同约定，被告应支付的利息和逾期交房违约金应以已付款为计算基数，结合原告交付首付款和贷款到账的日期，本院认定：2016年1月1日至2016年10月20日被告应支付的利息为977933元×4.35%÷360×294天=34741元，此期间被告应支付的违约金为977933元×0.0003×294天=86254元。2016年10月21日至2016年11月8日被告应支付的利息为1377933元×4.35%÷360×19天=3164元，此期间被告应支付的违约金为1377933元×0.0003×19天=7854元，上述已付款利息合计37905元，逾期交房违约金合计94108元，原告主张的超出上述数额的部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告天津宁瀚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告薛嘉多自2016年1月1日起至2016年11月8日止的已付房款利息37905元；二、被告天津宁瀚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告薛嘉多自2016年1月1日起至2016年11月8日止的逾期交房违约金94108元；三、驳回原告薛嘉多其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1958元，由被告天津宁瀚房地产开发有限公司负担1430元，由原告薛嘉多承担528元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  闫秀珍二〇一六年十二月十六日书 记 员  张世宇相关法律法规1．《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。