上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初16697号原告：陈道彭，男，1949年12月11日出生，汉族，住址上海市黄浦区。法定代理人：叶姣娣，女，1952年8月19日出生，汉族，住址上海市黄浦区静修路XXX弄XXX号。委托诉讼代理人：刘骏，上海市君和律师事务所律师。被告：上海南房(集团)有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：张建民，董事长。委托诉讼代理人：陈颖，公司工作人员。委托诉讼代理人：蒋炜雯，公司工作人员。原告陈道彭与被告上海南房(集团)有限公司(以下简称南房公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案后，依法适用普通程序，于2016年10月19日公开开庭进行了审理。原告陈道彭的法定代理人叶姣娣、委托诉讼代理人刘骏，被告南房公司的委托诉讼代理人陈颖、蒋炜雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈道彭向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告于2011年11月15日就上海市黄浦区普育东路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效；2、请求判令被告返还原告购房款16,597元，房屋首期维修基金745元。事实与理由：上海市黄浦区普育东路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称涉案房屋)原系公有住房，承租人为原告。2011年10月，原告配偶吕壬美以其个人名义购买涉案房屋产权，由上海南房集团南外滩物业管理有限公司(以下简称南外滩公司)代理。2011年10月27日，原告与吕壬美在南外滩公司办理购房手续时，南外滩公司工作人员将原告置于办公室门外，仅与吕壬美交换意见后，由吕壬美填写《职工家庭购买公有住房协议书》，工作人员填写《六十岁以上老人/同住人征询表》，这两份材料主旨为将涉案房屋产权确定为吕壬美个人所有，原告不做产权人。此后，吕壬美将原告从办公室门外拖至办公室内，要原告在上述两份材料上签字。2011年11月15日，吕壬美与被告签订《上海市公有住房出售合同》购买涉案房屋产权，确定房屋售价为20,746元，房屋产权登记为吕壬美一人。2012年6月28日吕壬美与原告离婚，但对外仍以夫妻名义与原告共同生活。2014年2月28日吕壬美病故。2014年9月25日，上海市黄浦区人民法院宣告原告为限制民事行为能力人。原告认为：原告配偶吕壬美在原告患有XXX疾病的情况下，以自己的名义与被告签订《上海市公有住房出售合同》购买涉案房屋产权，并登记在吕壬美一人名下，侵害了原告的合法权益。且原告在被告工作人员向其征询意见时，系被吕壬美强行拖着在相关征询材料上签字，是违背其真实意思表示的行为。原告向法院起诉要求确认被告2011年11月15日就涉案房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效，并返还原告购房款及首期维修基金。南房公司辩称：涉案房屋原系公有住房。2011年10月，根据房地局公房出售相关政策，被告委托南外滩公司为涉案房屋办理相关出售手续。原告亲自到南外滩公司办理相关手续，工作人员当面征询了原告即承租人以及同住人吕壬美的意见，原告夫妻同意由吕壬美作为产权人，且在相关材料上签字认可。故被告认为涉案房屋出售的整套操作流程符合规范，办理手续齐全。原告系2014年9月25日，才被上海市黄浦区人民法院宣告为限制民事行为能力人，故被告认为2011年时，原告具有完全行为能力。请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据原告提供的上海市公有住房出售合同、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息、土地状况信息、租用公房凭证、住房调配单、上海市精神卫生中心诊断意见书、鉴定结论、职工申请因病完全丧失劳动能力提前退休(退职)审批表、司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心鉴定意见书、上海市黄浦区人民法院(2014)黄浦民一民特字第64号民事判决书、残疾人证、离婚证、居民死亡医学证明、上海市黄浦区人民法院(2014)黄行初字第433号行政判决书、上海市第二中级人民法院(2015)沪二中行终字第327号行政判决书，以及被告提供的购买公有住房职工连续工龄证明、本户人员情况表、职工家庭购买公有住房协议书、六十岁以上老人/同住人征询表等证据，本院认定事实如下：1997年3月，原告因动迁配房承租涉案房屋，原告原配偶吕壬美属动迁时拟进人口。2002年6月25日，经上海市劳动能力鉴定中心鉴定，原告当时的身体状况符合精神科第一条，鉴定结论为完全丧失劳动能力，吕壬美代为签收该鉴定结论书。2002年7月，原告单位上海市南迅电梯配件厂同意原告完全丧失劳动能力提前退休。2011年10月9日，中恒集团职工劳动服务中心退管会出具《购买公有住房职工连续工龄证明》，证明原告1969年参加工作，连续工龄计算到1991年底为23年，以及该职工配偶吕壬美其工龄证明在购买公有住房时不再提供。2011年10月27日，吕壬美在内容为涉案房屋内家庭成员为原告与吕壬美两人的《本户人员情况表》中“出售人核对情况”一栏，签名承诺“本处户口壹本，如有虚假，责任自负。”同日，在内容为涉案房屋承租人或受配人陈道彭经与本户同住成年人(其中六十周岁以上老年人陈道彭)协商一致，同意购买涉案房屋；涉案房屋确定为吕壬美个人所有；约定的所有权人承诺，保证老年人陈道彭的居住权利；经约定的所有权人同意，委托吕壬美代为办理购买公有住房一切手续的《职工家庭购买公有住房协议书》中，原告在承租人或受配人一栏，吕壬美在同住成年人一栏签名并盖章。同日，在南外滩公司征询经办人马从高制作的《六十岁以上老人/同住人征询表》中“马从高问：陈道彭你是否同意涉案房屋由妻子吕壬美一人购买房屋产权，你不做产权人。陈道彭答：我同意由妻子吕壬美壹人作为上列房屋产权人，我不做产权人”原告予以签字。2011年11月15日，被告作为甲方，吕壬美作为乙方签订《上海市公有住房出售合同》，约定双方根据沪府[1994]19号文《关于出售公有住房的暂行办法》及沪府发[1999]44号文《关于进一步推进本市公有住房出售的若干规定》的有关规定，经甲乙双方协商一致，订立合同。乙方自愿购买甲方出售的座落于上海市黄浦区半淞园街道普育东路XXX弄XXX号XXX室，类型为多居，建筑面积计41.40平方米的公房住房。双方确认乙方购买上述房屋的价格以2011年市政府及其主管部门的规定计算，房屋全部售价为20,746元。扣除付款折扣后，房屋实际付款金额为16,597元。乙方应缴付的费用为房屋实际付款金额和房屋首期维修基金745元。并约定乙方凭所有付款凭证，办理退租手续，交还租用公房凭证或交割维修基金，并按规定领取房地产权证。2011年11月18日，涉案房屋经核准登记权利人为吕壬美，房地产权证号为“黄XXXXXXXXXX”。2012年6月28日，原告与吕壬美经上海市黄浦区民政局协议离婚。吕壬美于2014年2月28日死亡。2014年7月14日，在上海市精神卫生中心出具的诊断意见书中，诊断原告患抑郁症，初诊日期为2001年5月28日。2014年9月15日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心经鉴定，出具鉴定意见为：被鉴定人陈道彭患有抑郁症，目前处于发病期，应评定为具有限制民事行为能力的鉴定结论书。2014年9月25日，原告被上海市黄浦区人民法院宣告为限制民事行为能力人。2015年2月10日，上海市残疾人联合会向原告签发残疾人症，监护人为叶姣娣。2014年10月16日，原告曾以上海市黄浦区民政局为被告向本院提起行政诉讼，要求法院判决撤销上海市民政局于2012年6月28日作出的L310101-2012-001378号离婚登记。本院经审理，因原告要求撤销被诉离婚登记的主张缺乏事实依据。2015年4月28日，作出(2014)黄行初字第433号行政判决，驳回原告陈道彭的诉讼请求。原告不服提起上诉，上海市第二中级人民法院于2015年7月23日，作出(2015)沪二中行终字第327号驳回上诉，维持原判的终审判决。对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供补充证据十三：2016年10月9日原告法定代理人叶姣娣与南外滩公司工作人员马从高的谈话录音资料，其中叶姣娣问马从高“就像你这样自问自答，他老婆把他拖进来，看也不看，问也不问，签字就不管了？”等问题时，答“不管的，不管的，只要签字就结束了。”等内容，认为马从高未否认《六十岁以上老人/同住人征询表》是在没有当面征询原告意见的情况下自己填写的，以及原告当时是在办公室外，被吕壬美拖进办公室的事实，证明2011年10月27日原告在《职工家庭购买公有住房协议》和《六十岁以上老人/同住人征询表》中的签名，不是其本人真实意思表示，不具有法律效力。被告对该证据认为，如原告要求南外滩公司工作人员马从高作为证人，应当申请证人出庭作证，由于原告在录音时未征得马从高同意，对于该证据不予认可、不予质证。本院认为：一、该录音资料系原告法定代理人在未经马从高同意的情况下，擅自使用手机进行录音；二、原告法定代理人在谈话及庭审中均表示，此前原告法定代理人曾为吕壬美购买涉案房屋一事多次找马从高接待。在此次谈话过程中，曾称“房产问题是法院让我来问清楚的，这张单子也是法院给我的。”实际上《六十岁以上老人/同住人征询表》系法院向原告送达的被告所提供的证据材料，原告法定代理人的表述有误导马从高之嫌。三、马从高作为当时办理公有住房出售手续的经办人，其所述内容仅就2011年10月27日原告前来办理公有住房出售手续时，所发生的事实与本案有关联性，其他内容均系个人意见。从整个谈话录音内容看，马从高对于签字当时原告是否在门外，是否由吕壬美拖进办公室等事实并未明确回答，前后亦不完全一致，且曾表示时隔多年已记不清楚。对于原告法定代理人的提问，回答大多是假设性的，多次强调其个人观点，而马从高的个人观点并不能作为事实依据。从现有证据来看，原告当时系亲自赴南外滩公司签署《六十岁以上老人/同住人征询表》和《职工家庭购买公有住房协议》。现原告仅提供事后2016年10月9日的谈话录音资料，证明原告的签字并非本人真实意思表示。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》的相关规定，对于“存有疑点的视听资料”，不能单独作为认定案件事实的依据,故该录音资料不能证明原告在《六十岁以上老人/同住人征询表》上的签名不是原告真实意思表示。本院认为：双方当事人对于2011年10月27日原告在南外滩公司签署《六十岁以上老人/同住人征询表》和《职工家庭购买公有住房协议书》，2011年11月，被告就涉案房屋办理公有住房出售手续等事实并无异议。争议焦点为：2011年10月27日原告在《职工家庭购买公有住房协议》和《六十岁以上老人/同住人征询表》中的签名，是否系原告本人真实意思表示，被告2011年11月15日与吕壬美签订的《上海市公有住房出售合同》是否无效。根据原告提供证据，原告长期患有抑郁症，2014年9月经鉴定被评定为具有限制民事行为能力，随后被法院宣告为限制民事行为能力人。但原告主张其2011年10月购买公有住房签署相关材料时，因患有XXX疾病，被征询意见时，在没有表达自己意愿的情况下，被吕壬美强行拖至办公室内签字，故其在《六十岁以上老人/同住人征询表》和《职工家庭购买公有住房协议书》的签名并非原告真实意思表示，应当负有相应的举证责任。对此原告仅提供了2016年10月9日即在本次诉讼中，原告法定代理人叶姣娣与南外滩公司工作人员马从高的谈话录音，由于该录音证据存在未经被谈话人同意、谈话内容不明确等问题，依法不能单独作为认定案件事实的依据。故原告关于2011年10月27日原告在《职工家庭购买公有住房协议》和《六十岁以上老人/同住人征询表》中的签名，并非原告本人真实意思表示的主张，依据不足。综上所述，原告请求确认被告2011年11月15日与吕壬美签订的《上海市公有住房出售合同》无效，要求被告返还购房款16,597元、房屋首期维修基金745元的诉讼请求，缺乏事实证据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告陈道彭请求确认被告上海南房(集团)有限公司于2011年11月15日就上海市黄浦区普育东路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效的诉讼请求，不予支持；二、原告陈道彭要求被告上海南房(集团)有限公司返还购房款16,597元、房屋首期维修基金745元的诉讼请求，不予支持。案件受理费752.20元，由原告陈道彭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 程 珊审 判 员 霍 毅人民陪审员 肖 阳二〇一六年十二月三十日书 记 员 徐公允附：相关法律条文《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。