江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1322民初141号原告：沈继兰，女，1955年10月4日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：葛明，江苏勤辉律师事务所律师。被告：宿迁泰山房地产有限公司，住所地沭阳县广州路城南超市购物中心B102室。法定代表人：朱其新，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王奎，江苏怀容律师事务所律师。被告：沈继怀，男，1970年6月24日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：李建，江苏序阳律师事务所律师。原告沈继兰诉被告宿迁泰山房地产有限公司（以下简称被告泰山公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月14日公开开庭进行了审理。后因案情需要，依法转为普通程序。经原告申请，本院追加沈继怀作为共同被告参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人葛明、被告泰山公司委托诉讼代理人王奎、被告沈继怀委托诉讼代理人李建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈继兰向本院提出诉讼请求：确认原告与二被告之间关于沭阳县金源公寓108室房屋的商品房买卖合同成立。事实与理由：沭阳金源公寓由被告沈继怀挂靠被告泰山公司开发建设。2010年6月22日，原告从被告处认购以被告泰山公司名义开发的金源公寓108号商铺，双方签订商品房认购书一份，原告向被告支付2000元意向金，由被告泰山公司工作人员胡某经手并向原告出具收款收条一张，加盖被告泰山公司财务专用章。2010年9月10日，原告向被告缴纳剩余房款520000元，由被告沈继怀妻子黄某收取并向原告出具加盖被告泰山公司财务专用章的收款收条一张。2012年12月3日，由黄某经手将涉案房屋出租给案外人使用，2012年12月10日，黄某向案外人披露涉案房屋已经出售给原告的事实，故自2012年12月10日起的房屋租金均由原告收取。原告已经交纳购房款并占有、使用涉案房屋，因此原、被告之间的房屋买卖合同成立。被告泰山公司辩称：涉案金源公寓由被告沈继怀挂靠被告泰山公司开发承建是事实，涉案金源公寓房屋在2013年8月26日即被告沈继怀向被告泰山公司出具承诺书之前，相关事务均由被告沈继怀负责，购房款也无须汇至被告泰山公司账户，但在承诺书出具之后，相关的房屋销售款应当支付至被告泰山公司账户，被告沈继怀无权出售涉案房屋。胡某系被告沈继怀招用的人员，并非被告泰山公司工作人员，但泰山公司对外相关事务有时会委托胡某办理。在沈继怀销售涉案金源公寓房屋期间，被告泰山公司曾出具加盖公司印章的空白收据给胡某。原告未曾向被告泰山公司支付涉案房屋的购房款，双方间不存在买卖合同关系，原告出示的收款收据及顶购单上面的印章并非被告公司印章。如果原告确系购买涉案房屋，应当将款项汇至监管账户并要求将买卖合同进行备案登记。被告沈继怀辩称：涉案金源公寓由被告沈继怀挂靠被告泰山公司开发建设，被告泰山公司对涉案房屋未进行资金投入或管理，该工程的财务核算也独立于被告泰山公司，房屋销售由被告沈继怀负责，仅是对外手续由被告泰山公司协助办理。被告沈继怀在销售房屋过程中，被告泰山公司提供加盖其公司印章的空白订购单及收款收据给沈继怀，具体房款的收取由沈继怀妻子黄某经手，款项不需要汇至被告泰山公司账户。原告购买涉案房屋是事实，且房款已经付清，同时房屋已经交付原告使用和出租，涉案房屋买卖合同依法成立并生效。本院经审理查明：2009年12月11日，被告沈继怀（乙方）与被告泰山公司（甲方）签订资质挂靠协议，约定被告沈继怀金源公寓开发建设项目挂靠在被告泰山公司名下，从事泰山公司经营许可范围内的经营项目，泰山公司向沈继怀收取管理费10000元，乙方利用甲方名义所开发票，相关税收由乙方承担，协议生效后，甲方向乙方提供相关经营业务所需的手续证件和经营许可；经营上实行内部独立核算、自负盈亏；一切正常利润归乙方所有，不受干涉。被告泰山公司在沈继怀销售涉案房屋过程中曾出具加盖被告泰山公司印章的空白收款收据等手续交由沈继怀使用。2010年6月22日，原告沈继兰订购金源公寓房屋，由业务员赵安琪经手与原告签订商品房定购单一份，载明付定金2000元，客户凭此单享受开盘总价10000元整优惠，不折算现金，逾期作废。该定购单上加盖“泰山公司”字样印章。同日，由胡某经手向原告出具收据一张，载明“交款单位：沈继兰，收款方式现金，人民币贰仟元正，收款事由金源公寓房屋意向金”，该收据上加盖“宿迁泰山房地产有限公司财务专用章”字样印章。2010年9月10日，黄某（系被告沈继怀妻子）经手收取原告520000元并向原告出具收据一张，载明“交款单位：沈继兰，收款方式现金，人民币伍拾贰万元正，收款事由金源公寓108室”，该收据上加盖“宿迁泰山房地产有限公司财务专用章”字样印章。2012年12月3日，由黄某经手以被告泰山公司名义将涉案金源公寓108室房屋出租给宿迁市润阳建设项目管理有限公司（以下简称润阳公司），约定自2012年至2017年期间租金每年3万元，2012年12月4日，润阳公司向黄某账户支付6万元。2014年12月10日，黄某又收取润阳公司租金3万元并于同日出具说明一份，载明：润阳公司租用泰山公司金源公寓101营业用房（即涉案金源公寓108室房屋）2014年12月10日至2015年12月10日租金3万元，现有黄某暂收，若此款涉及经济纠纷，黄某应返还润阳公司该租金。2016年1月5日，黄某出具情况说明一份，载明涉案金源公寓108室房屋由其与胡某经手销售给原告，购房款均已付清，自2012年12月10日起房租一直由沈继兰收取，现房屋由沈继兰占有、使用。2013年8月26日，被告沈继怀向被告泰山公司出具承诺书一份，载明其因建设金源公寓商住楼工程需要，挂靠泰山公司资质，双方约定独立经营、自负盈亏，在建设、销售过程中，因管理不善、造成税收、税务、办证等诸多问题，现承诺后期办证、验收、税务等由双方共同处理。金源公寓应收款及未售房源所得全部支付到泰山公司账户，用于处理应付款、办证、税收等款项，但验收、税务、办证事项处理终结后多退少补。在该承诺书下方附了应收款、应付款及未售房源清单，其中载明商铺1-3层属于未售房源，涉案金源公寓107室即包含在商铺1-3层内，同时未售房源部分还列明了四套正在诉讼确权阶段的房屋。上述事实，由原告陈述、二被告答辩、资质挂靠协议、订购单、收据、租房协议、承诺书、租金收条、情况说明等证据予以证实，本院依法予以确认。本案的争议焦点为：原告与被告泰山公司之间关于金源公寓108室是否成立买卖合同关系？本院认为：沭阳金源公寓项目系由被告沈继怀挂靠被告泰山公司资质开发建设，对外均系使用被告泰山公司名义签订合同并收据房款。被告沈继怀作为涉案金源公寓小区房屋实际开发投资人，其有权销售金源公寓房屋。现被告沈继怀明确表示涉案金源公寓108室房屋已经销售给原告沈继兰并且原告已经付清全部房款，且原告亦提供了加盖泰山公司字样印章的订购单及收据。同时，被告泰山公司陈述，沈继怀在2013年8月26日向其出具承诺书之前，金源公寓房屋的开发、建设、销售均由沈继怀负责，被告泰山公司并未参与，同时泰山公司还出具加盖公司印章的空白收据交由沈继怀使用，被告沈继怀现明确表示已经收取原告全部房款，因此原告持有的收据上印章是否确系被告泰山公司印章，不影响沈继怀收取原告房款的真实性。虽然被告沈继怀于2013年8月26日向被告泰山公司出具的承诺书中载明涉案房屋属于未售房源且承诺购房款支付至被告泰山公司账户，但根据承诺书载明的内容显示，被告沈继怀出具该承诺书系因为在房屋建设、销售过程中因相关行政管理方面的事务未能按时交纳费用导致影响到被告泰山公司权益，同时该承诺书载明的未售房源还包括已经在诉讼确权阶段的四套房屋。虽然该承诺书上载明了涉案房屋系未售房屋，但仅系沈继怀与泰山公司之间内部事宜，不足以此来否定原告持有的收款收据及订购单的真实性。综上，原告提供的证据结合二被告陈述，可以证实其购买涉案房屋的事实。鉴于双方对于房屋的面积为34.3平方米无争议，且收款收据载明了房屋的位置，且原告已经付清全部房款并已经占有、使用涉案房屋，故双方间交易已经具备商品房买卖合同的主要内容。综上，由于被告沈继怀对外均系以被告泰山公司名义签订合同，且被告泰山公司系具备房地产开发资质的企业，且原告在购买涉案房屋时也认可房屋销售方系被告泰山公司，因此对于原告要求确认其与被告泰山公司之间关于金源公寓108室房屋的商品房买卖合同成立的诉讼请求，本院予以支持。该商品房销售合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：确认原告沈继兰与被告宿迁泰山房地产有限公司之间关于沭阳沭阳金源公寓108室房屋的商品房买卖合同成立并生效；案件受理费9000元（已由原告预交4500元）、保全费3270元，合计12270元，由被告宿迁泰山房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费9000元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，帐号：46×××80）。审 判 长  周 妮人民陪审员  凌海波人民陪审员  李克科二〇一六年十二月二十八日法官 助理  王东洁书 记 员  陈胜康书 记 员  柴 杰附本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。