湖北省通城县人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂1222民初1666号原告:汪朝星。原告：黄夏艳。系原告汪朝星之妻。上列两原告共同委托诉讼代理人：蒋文玉，湖北德馨律师事务所律师。特别授权代理。被告：通城县银山房地产开发有限责任公司。法定代表人：邱国祥，董事长。委托诉讼代理人：桂水平，系该公司法律顾问。特别授权代理。原告汪朝星、黄夏艳与被告通城县银山房地产开发有限责任公司（以下简称通城银山房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄夏艳及两原告共同委托诉讼代理人蒋文玉、被告通城银山房地产公司的委托诉讼代理人桂水平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪朝星、黄夏艳向本院提出诉讼请求：一、由被告承担逾期办理房产证的违约责任；二、由被告提供正规发票和税票，退还多收的及不该收的房款和各种税费。诉讼过程中，二原告增加诉讼请求：要求被告在三个月内办理房产证。事实和理由：二原告于2014年9月6日与被告签订了预售商品房买卖合同，原告按合同约定给付被告全部房款335422元。原告收房时又按被告要求支付了住宅维修基金5359元、由被告代收的办证费用、契税及水电、天然气开户费等共计15396元。如果不交上述款项，被告就不交付商品房钥匙，所有上述付款被告只向原告出具项目部的收据，原告至今也没有拿到所购房产的产权证。被告通城银山房地产公司承认原告主张的双方签订预售商品房买卖合同及交款的事实，但多收费的问题已经通知了业主正在分单元分期核实房屋面积及相应的税费。对于房产证的问题，现在两证合一，统一办理不动产证，由于通城县不动产登记中心软件系统正在升级，到现在都无法办证，如果系统恢复可以办理的话，立即办理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告在第二次庭审中提交的通城县地税局税源管理三分局于2016年11月17日出具的内容为三合国际广场住房税收已全部交清，所欠税款为中百仓储购买商铺的税收，因房管部门未出具购房户的分户平面图，造成暂时不能缴纳契税的的证明；该证据系被告针对二原告提供的通城县地税局税源管理三分局于2016年11月1日向该局办公室递交的内容为三合国际广场项目部尚未为购房户缴纳契税，其原因是该项目部存在欠税和资料不全的公文，而申请提供的反驳证据，不属于逾期提供的证据，二原告虽对其证据效力持有异议，但未能提供相关有效的反证，且上述两份证据互不矛盾，本院对其证明力予以认定。2、被告在第二次庭审中提交的双方于2016年11月16日签订的结算合同，因双方签订该协议发生于本案第一次开庭之后，不属于逾期提供的证据，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定，至于该合同的效力问题，本院综合评定。3、经原告申请，本院对通城县银城测绘服务中心主任李诚的询问笔录，二原告及被告对其真实性均无异议，但二原告认为属逾期提供的证据；本院认为，该证据属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条第一款第三项规定的当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的其他证据，人民法院应当调查收集；且该证据系被告针对二原告提供的通城县房地产管理局出具的关于涉案商品房未申请办理产权证登记的证明而申请提供的反驳证据，不属于逾期提供的证据，二原告对其真实性无异议，本院对其证明力予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月6日二原告与被告签订商品房买卖合同(系采用GF-2000-0171示范合同文本)，购买了一套由被告公司开发建设的三合国际广场第5单元1302号预售商品房。合同中涉及本案争议事实的主要条款如下：第二条、买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为通城县房地产管理局，商品房预售许可证号为鄂隽房管字（2014）003号。第三条第四款、建筑面积共119.09平方米，其中套内建筑面积97.065平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.028平方米。第四条第一项、该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米2816.542元，总金额335422元。第五条第三款、合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。第四款、商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照房产局实测面积据实结算价款，多退少补。第八条第一款、出卖人应当在2015年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十三条、出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准…。第十五条、出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、出卖人将相关资料报产权登记机关备案后，因产权登记机关的工作流程或其他原因导致买受人不能取得房地产权属证书的，买受人不得向出卖人追究违约责任。合同附件三（住宅）装饰、设备标准第10项其他中约定：水，入户，每户设一个给水点（分支自理）；电，强、弱电到进户门口（分线自理）；煤气管道，入户。合同附件四合同补充协议第九条约定：该商品房交付时，买受人须付清该商品房水、电、网络、有线电视、煤气管道等报装及开通费及办理两证所需所有费用（包括契税、专项维修资金）和所有有效资料，否则，出卖人有权保留该商品房的所有权及使用权并拒绝交付。合同签订后，二原告于当日向被告公司给付了购房款215422元，专项维修资金5359元，于同年12月27日经银行按揭贷款给付了购房款120000元。2015年8月20日被告公司书面通知二原告涉案商品房于同月30日交付使用，同年10月8日二原告按该通知的要求向被告公司交纳了水电报装开户费3800元、天然气报装开户费2300元、办理房产权属证书（房产证、土地使用权证）费用9296元（其中包括契税6708元）。涉案商品房交付使用后，被告公司于2016年5月取得《建筑工程竣工验收备案证》。2016年4月被告公司按照通城县房地产管理局的要求及办证流程，委托该局下属机构通城县银城测绘服务中心对三合中百广场楼盘的房屋面积进行测绘并出具测绘报告，通城县银城测绘服务中心于2016年6月20日作出测绘报告后，在将测绘数据经该局电脑系统传输给该局开发办和产权登记中心过程中，因软件系统问题导致数据传输出现错误，致使办证流程无法继续进行（包括契税无法缴纳），该软件系统直至同年10月才修复。同年9月，因房地产登记改为不动产登记统一由通城县不动产登记中心办理，其系统对接正在完善中，致使办证再次延期。另查明，在本案第一次开庭后，被告与二原告就双方争议的水、电、天然气报装开户费、购房款、办理房产权属证书费用及契税进行了结算并签订补充合同，退还了二原告房屋面积差额价款8590元、契税1806元，共计10396元。双方在该补充合同中约定本补充合同为双方最终结算依据，双方今后均不得有其它任何异议，为简化手续，乙方（二原告）不另行填写领款单和发票领取登记手续。本案的争议焦点为：一、被告逾期未能办理房产证，应否承担违约责任；二、水、电、天然气报装开户费应否由二原告承担；三、被告应否提供正规发票和税票，退还多收的及不该收的房款和各种税费。关于焦点一，本院认为，涉案商品房买卖合同第十五条中约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理…。该条约定的时限并非买受人取得权属证书的时限，仅是出卖人提交办理权属证书所需材料的时限。同时根据本院查明的事实可知，导致涉案房产证一直未能办理的原因是由于通城县房地产管理局和通城县不动产登记中心的办证软件系统不能正常工作所致，而非出卖人的原因所致，根据涉案商品房买卖合同第十五条第一款第3项约定：3出卖人将相关资料报产权登记机关备案后，因产权登记机关的工作流程或其他原因导致买受人不能取得房地产权属证书的，买受人不得向出卖人追究违约责任。及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…。因此，被告逾期未能办理房产证存在双方约定的免责事由及法定免责事由，不应承担违约责任。对二原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于焦点二，本院认为，涉案商品房买卖合同附件四合同补充协议第九条中明确约定：该商品房交付时，买受人须付清该商品房水、电、网络、有线电视、煤气管道等报装及开通费。该约定并未违反法律和行政法规的强制性规定，其约定有效，故水、电、天然气报装开户费应由二原告承担。至于二原告主张该商品房买卖合同附件三（住宅）装饰、设备标准第10条其他中约定：水，入户，每户设一个给水点（分支自理）；电，强、弱电到进户门口（分线自理）；煤气管道，入户。应认定为水、电、天然气报装开户费已约定由被告公司负责，与附件四合同补充协议第九条的约定相矛盾，应按对原告有利的附件三（住宅）装饰、设备标准第10条执行。本院认为，该附件三首部标明为（住宅）装饰、设备标准，结合该商品房买卖合同第十三条中约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。由此可认定该附件三系双方对商品房的装饰、设备标准的约定，并未涉及相关费用的约定。同时根据对该附件三第10条的通常理解，该条约定的意思是水电、煤气管线接通到户。综上所述，上述两条的约定并无歧义和冲突，本院对二原告的该项主张不予采纳。关于焦点三，本院认为，原、被告就双方争议的水、电、天然气报装开户费、购房款、办理房产权属证书费用及契税进行了结算并签订了结算合同，合同中约定该合同为双方最终结算依据，二原告不另行填写领款单和发票领取登记手续，被告按合同约定退还了多收的款项，应认定双方就该争议事项已自行达成和解履行，且未违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效。二原告在双方就该项诉讼请求的系争款项达成和解履行后继续主张权利，本院不予支持。至于二原告以被告胁迫原告不签该合同就不退款为由主张该合同无效，被告未提供相关证据，即使被告有此意思表示，因案件已进入诉讼阶段，该退款项自有法律裁决，被告的该意思表示尚不构成胁迫，故本院对二原告的该项主张不予采纳。综上，本院认为，二原告与被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，且不违背法律或社会公共利益，因而合同依法成立并生效。被告对其交付权属证书的义务并无争议，二原告主张被告在三个月内办理房产证的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十五条第一款、第一百三十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条第一款的规定，判决如下：一、被告通城县银山房地产开发有限责任公司在判决生效后三个月内办理三合国际广场第5单元1302号商品房的不动产登记证交付原告汪朝星、黄夏艳；二、驳回原告汪朝星、黄夏艳的其他诉讼请求。案件受理费200元，由原告汪朝星、黄夏艳共同负担150元，被告通城县银山房地产开发有限责任公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：农行咸宁市金穗支行，账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程杨仲审 判 员  李海明人民陪审员  金新民二〇一六年十二月二十六日书 记 员  苏 敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第十八条第一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。