上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0116民初5248号原告：谭某某，女，1968年12月22日生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：王某，男，1969年1月6日生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：张某某，男，1956年4月15日生，汉族，住上海市金山区。被告：罗某某，女，1954年12月23日生，汉族，住四川省。委托诉讼代理人：汪某某，男，1969年2月9日生，住江西省南昌市。原告谭某某诉被告罗某某房屋租赁同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，后因被告罗某某下落不明，于2016年8月10日转换为普通程序，并依法组成合议庭，于2016年12月1日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人王某、张某某到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人汪某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告系上海金山区山阳镇海浒新村XXX号XXX室的所有人，被告系该房屋的承租人。2016年1月27日，原告接到物业电话得知深夜楼下漏水，原告第一时间前往金山区山阳镇海浒新村XXX号XXX室查看。经上海市金山区山阳镇戚家墩居民委员会说明，168号102、202室均出现严重漏水情况，302室业主及被告不在且无法联系，不能确定房内情况。待110民警到达现场后，请专业开锁进入168号302、402室。经查，302室也有同样渗水情况，402室内发现厨房内有大量积水，且有部分积水流到客厅及一间卧室，厨房内水龙头挂有冰柱至清洗盆内的脸盆，脸盆内也处于满水结冰状态。据物业经理反映，在未关闭水闸的情况下，空关房屋402室水表仍处于转动状态，关闭402室总水阀后，102、202、302室的天花板漏水情况逐渐减弱，由此确认是由168号402室内人为原因造成的漏水，被告作为承租人对此负有不可推卸的责任。原告此后多次联系被告希望被告能够早日到场处理，被告虽然答应前来处理，但始终搪塞原告，实际不愿意承担其应负的责任。3月1日，被告告知原告“朋友前两天已经把东西搬走”，不打算继续居住，但并没有与原告共同办理退租手续，也没有向原告交还钥匙。在被告未归还原告房屋钥匙，且原告无法联系上被告的情况下，原告不得已请锁匠更换钥匙，以期尽早查明真相，与邻居达成和解。此后，原告与邻居168号102、202、302进行调解。在居民委员会的主持下，原告与106号102、302室达成人民调解协议书，分别向102、302室支付赔偿金人民币3500元整、5000元整。经法院调解，原告与202室住户达成调解协议书，约定于2016年5月1日前向202室支付赔偿金8000元整。原告先后向被告告知总计的赔偿金额，被告不置可否，不愿接受。此后无法联系到被告，原告作为402室业主，在履行相应的赔偿责任后，立即向被告追责，却遭到被告拒绝。原告与被告的租赁合同期限至2016年6月12日止，尚余2个月的租赁期限，房租为一月一付，而被告在漏水发生事件后从未出现过，亦未支付2月、3月的房租，也未提前支付4月至5月的房屋，共计5600元整。现向法院起诉：1、请求法院判令被告承担因168号402室漏水造成168号102室、202室及302室的房屋受损的赔偿费用，总计人民币16,500元；2、请求法院判令被告承担开锁及换锁费用，合计人民币400元；3、请求法院判令被告承担私自违反租赁合同，按照合同约定赔偿原告1400元违约金，并向被告支付未支付的租金及剩余应付租金5600元，共计人民币7000元；4、要求被告承担所有与诉讼有关的一切费用，包括但不限于诉讼费、执行费等，如需鉴定包括鉴定费等。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、请求法院判令被告承担因168号402室漏水造成168号102室、202室及302室的房屋受损的赔偿费用，共计人民币16,500元；2、要求被告承担本案的诉讼费、公告费。被告答辩称，不同意原告的诉讼请求。该期间确实是被告在租赁的,但造成漏水的原因不在于被告。被告于1月14日就已经离开了租住的房屋，1月27日晚上才接到原告的电话，被告才知道漏水的事，并且1月25日起上海出现了冰冻天气，漏水是因为天气原因及房屋的设施陈旧。经审理查明，原告与其委托诉讼代理人王某为夫妻关系，王某系上海市金山区山阳镇海浒新村XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)产权人。2015年，原、被告双方签订《租赁合同》一份，约定原告将涉案房屋出租给被告使用，期限自2015年6月13日至2016年6月12日止，月租金1400元。2016年1月27日晚，涉案房屋发生漏水，并漏至涉案房屋楼下海浒新村XXX号XXX室、XXX室、XXX室，因该日被告未在涉案房屋居住，原告报警开锁，110民警及上海市金山区山阳镇戚家墩居民委员会工作人员也赶赴现场。当日，原告电话联系被告告知漏水一事，要求被告承担赔偿责任。嗣后，原告又要求被告到场处理漏水赔偿事宜，但被告未予配合。2016年3月5日，经戚家墩居民委员会调解出具调解协议书，原告赔偿102室业主郎龙飞3500元、赔偿302室业主陈晖5000元。2016年3月24日，经上海市金山区人民法院调解出具民事调解书，原告赔偿202室业主陈丽、黄刚漏水损失8000元。2016年3月25日、4月25日、5月16日，原告分别支付了前述赔偿款共计16,500元。后原告向被告追偿前述赔偿款未果，遂涉诉。另查明，上海市金山区山阳镇戚家墩居民委员会就涉案房屋漏水一事出具情况说明一份，载明：…发现402室厨房内有大量积水，且有部分积水流到客厅，厨房间内的水龙头挂有冰柱至清洗盆内的脸盆，脸盆内也处于满水结冰状态…。庭审中，本院向原告委托诉讼代理人王某释明，涉案房屋登记在其名下，租赁合同系其妻子(即原告)所签，按照法律规定，其应当作为共同原告参加诉讼。王某表示放弃本案中的权利，同意由原告主张全部权利。以上事实，由人民调解协议书、开锁收据、案件接报回执单、房屋租赁合同、房屋产权证、情况说明、收据、结婚证、户口本、照片、视频录像、微信记录及本院庭审笔录等证据所证实。本院认为，被告作为承租人，实际控制并使用房屋，应当妥善管理房屋及内部设施，因管理不善而导致他人财产受到损害的，应当承担相应的赔偿责任。本案中，漏水事件发生于租赁期间，被告抗辩是天气寒冷及房屋设施陈旧所致。本院认为，对于天气因素，被告未举证漏水由天气引发，且被告作为承租人，长时间不在涉案房屋居住，应当确保水龙头处于关闭状态并关闭房屋水管总阀。即便漏水与天气寒冷有关，该损失也并非无法预见及避免，被告的行为存在主观上疏忽大意。关于房屋设施问题，被告未举证其曾向原告主张维修或更换水龙头。故被告的抗辩，不予采纳。结合查明的事实，本院认定，导致房屋漏水的过错在于被告，该过错是导致案外人财产损害的原因，被告应当承担赔偿责任。损失发生后，原告曾与被告交涉赔偿事宜，但被告未予配合。现原告已先行垫付了相应赔偿款，其有权向被告追偿。故原告的诉讼请求，于理有据，予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告罗某某应于本判决生效之日起十日内向原告谭某某支付因上海金山区山阳镇海浒新村XXX号XXX室漏水造成的赔偿费用人民币16,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费398元、公告费300元，合计698元(已由原告预缴)，由被告罗某某负担，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  奚利强代理审判员  钱 静人民陪审员  陈 谦二〇一六年十二月二十七日书 记 员  张 倩附：相关法律条文1、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。......第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。