三亚市城郊人民法院民事判决书（2016）琼0271民初5799号原告：深圳市保利物业管理集团有限公司三亚分公司，住所地：三亚市河东路555号凤凰水城6号。负责人：李运，该公司经理。委托代理人：叶波，广东百智律师事务所律师。被告：张海青，男，1988年4月20日出生（公民身份号码×××），回族，住青海省尖扎县。第三人：江苏万园物业管理有限公司，住所地：三亚市河东路凤凰水城。法定代表人：叶小强，该公司经理。委托代理人：边跃军，该公司员工。原告深圳市保利物业管理集团有限公司三亚分公司（以下简称保利三亚分公司）诉被告张海青、第三人江苏万园物业管理有限公司（以下简称万园物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案受理后，依法组成合议庭，于同年9月9日追加万园物业作为第三人参加本案诉讼，并于同年12月16日公开开庭进行了审理。原告保利三亚分公司的委托代理人叶波到庭参加诉讼，被告张海青、第三人万园物业经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告保利三亚分公司诉称：2010年4月份，保利三亚分公司开始进驻三亚市金鸡岭街185号凤凰水城小区，对小区进行前期物业管理与服务。张海青购买的小区南岸（C区）D22-401号房产为洋房，面积106.28平方米，每月应向保利三亚分公司交付物业管理费318.84元，每年公摊费300元。自2013年5月至2014年4月30日止，张海青拖欠物业管理费、公共公摊费及滞纳金合计人民币7704.91元。为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、张海青七日内向保利三亚分公司支付物业管理费3507.24元,公摊费150元，滞纳金4047.67元,合计7704.91元;二、本案的诉讼费由张海青负担。被告张海青未到庭亦未提交书面答辩意见。第三人万园物业提交书面答辩状称：第一、万园物业入场正规，经过公开招投标并在市住建局备案；第二、保利物业进行诉讼严重影响了业主的生活；第三、万园物业实际上在2013年11月5日就已经应开发商的要求进场服务了，从此之后保利就没有提供服务了，所以没有理由再收费；第四、由于物业公司和开发商之间的纠纷，两个物业公司没有正常交接，所以造成2013年下半年的物业费业主不知道向谁缴纳。经审理查明：2010年４月10日，三亚凤凰新城实业有限公司（以下简称"凤凰新城"）和深圳市保利物业服务有限公司签订《凤凰水城C区物业管理服务合同》，合同约定：凤凰新城选聘深圳市保利物业服务有限公司对其开发的凤凰水城C区项目（建筑面积220000平方米）提供前期物业管理服务，合同期限为5年；自正式进驻之日起计。合同第九条约定："本物业管理区域服务收费采用包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：公寓物业管理费￥2.00元/月.平方米;花园洋房物业管理费￥3.00元/月.平方米;别墅物业管理费￥3.80元/月.平方米;(公共能耗费用按实际发生向业主或物业使用人收取)"。合同第十二条约定："物业管理服务费应于每年一月十日前预缴当年费用，业主或物业使用人应履行交纳义务。逾期缴纳的，每逾期一日，按应交纳欠费总额的万分之五作为违约金"。上述合同签订后，深圳市保利物业服务有限公司设立三亚分公司，依约进驻涉案小区并对该小区物业服务实施管理，并按每套房每年300元的标准向业主收取公摊费。张海青购买位于凤凰水城南岸（C区）建筑面积为106.28平方米的D22-401号洋房后，于2010年5月13日与保利三亚分公司签订《前期物业服务协议》，该协议第四条约定："1、物业管理服务费别墅：3.80元人民币/月/建筑面积（不包含公共水电分摊费用）、洋房：3.00元人民币/月/建筑面积（不包含公共水电分摊费用）、公寓：2.00元人民币/月/建筑面积（不包含公共水电分摊费用）。"协议第六条约定："张海青违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，保利三亚分公司有权要求张海青补交并从逾期之日起按每天5‰交纳滞纳金"。协议签订后，张海青按照每月318.84元的标准依约向保利三亚分公司支付了2013年5月30日前的物业管理费及每年公摊费300元，2013年6月1日以后的物业管理费和公摊费未向保利三亚分公司支付。万园物业陈述称其公司于2013年11月5日进场后收取了部分业主的物业管理费。另查，已经发生法律效力的（2016）琼2071民初466号民事判决书中查明，2013年7月份开始，凤凰新城与保利三亚分公司因物业服务合同的解除问题发生纠纷，后曾向本院起诉要求确认其与保利三亚分公司之间的物业服务合同已解除。2013年11月初，凤凰新城意欲由万园物业进驻凤凰水城C区进行物业服务，凤凰新城、保利三亚分公司之间的矛盾进一步激化，保利三亚分公司报警要求处理，后三亚市公安局友谊派出所介入处理。三亚市公安局友谊派出所曾在2013年11月5日召开协调会，要求开发商凤凰新城垫资解决保利三亚分公司40名员工的住宿问题。凤凰新城于2010年4月将凤凰水城C区项目直接委托给深圳市保利物业服务有限公司管理时，未通过招标程序，也未在三亚市住房和城乡建设局登记备案。2013年12月3日，三亚市住房和城乡建设局向凤凰新城下发了三住建函【2013】1477号《三亚市住房和城乡建设据关于责令你司限期整改的通知》，该《通知》要求凤凰新城在2013年12月30日前按《前期物业招标投标暂行管理办法》组织前期物业招标工作，选聘优秀的物业服务企业进驻管理服务，否则三亚市住房和城乡建设局将对凤凰新城给予处罚。凤凰新城与保利三亚分公司所签订的合同产生的纠纷，通过司法途径予以解决。根据整改要求，凤凰新城委托第三方招标单位于2014年1月13日按照法定程序举行"翠屏·凤凰水城C区"前期物业管理公开招投标，万园物业中标后于2014年1月14日与凤凰新城签订《翠屏·凤凰水城C区前期物业服务合同》，并于2014年1月20日在三亚市住房和城乡建设局备案。凤凰水城C区大部分业主自2014年1月1日起向万园物业缴纳物业费。该生效判决书中认定，保利三亚分公司主张其服务期限至2014年4月30日止，而万园物业公司主张保利三亚分公司实际于2013年11月5日撤场不再提供物业管理服务，之后由万园物业公司提供物业管理服务，但各方当事人对其主张均无法提供有效证据证明。结合凤凰新城于2013年11月初引入万园物业公司进驻凤凰水城小区提供物业管理服务与保利三亚分公司产生纠纷，再到三亚市公安局友谊派出所介入协调的整个过程，另依据三亚市住房和城乡建设局于2013年12月3日要求凤凰新城在2013年12月30日前按相关规定组织前期物业招标工作，然后经过公开招投标，万园物业公司中标并于2014年1月14日与凤凰新城签订《翠屏·凤凰水城C区前期物业服务合同》以及2014年1月1日起凤凰水城大部分业主便开始向万园物业公司缴纳物业服务费等事实，应认定万园物业公司从2014年1月1日起便开始对凤凰水城C区进行物业服务，即认定保利三亚分公司提供物业服务的截止时间至2013年12月31日更为接近本案事实。因此，保利三亚分公司收取的物业费亦应截至2013年12月31日。以上事实有《凤凰水城C区物业管理服务合同》、《前期物业服务协议》、《收费收据》、《客户历史欠款月分项明细表》、本院2016年5月27日做出的已经生效的（2016）琼0271民初466号民事判决书以及当事人陈述等证据证实，并经庭审举证，足以认定。本院认为：凤凰新城与深圳市保利物业服务有限公司于2010年４月10日签订的《凤凰水城C区物业管理服务合同》以及张海青与保利三亚分公司于2010年5月13日签订的《前期物业服务协议》均系合同双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，均属有效合同。张海青与保利三亚分公司签订《前期物业服务协议》之前，双方履行的是《凤凰水城C区物业管理服务合同》，2010年5月13日之后，双方履行的是《前期物业服务协议》。关于张海青是否拖欠物业费的问题。生效的裁判文书已经认定保利三亚分公司提供物业服务的截止时间至2013年12月31日，保利三亚分公司收取的物业费亦应截至2013年12月31日。因此，张海青拖欠的从2013年6月1日至12月31日的物业管理费应向保利三亚分公司交纳，故，张海青应向保利三亚分公司支付的物业管理费为2231.88元(318.84元×7个月)。保利三亚分公司主张的2013年12月31日之后的物业费部分因超出其实际服务期限，本院不予支持。关于支付公摊费的问题。两份物业合同履行过程中，张海青一直按每年300元公摊费向保利三亚分公司缴纳，该行为可视为张海青和保利三亚分公司之间履行《前期物业服务协议》过程中对每年支付公摊费300元已达成合意，张海青应按照约定履行自己的义务。故保利三亚分公司诉请张海青支付欠缴拖欠月份的公摊费元于法有据，本院予以支持。张海青尚拖欠保利三亚分公司2013年半年的共同公摊费，故张海青应向保利三亚分公司支付6个月的公共公摊费即150元（300元÷12个月×6个月）。关于支付滞纳金的问题。由于凤凰新城提前解除与保利三亚分公司签订的《凤凰水城C区物业管理服务合同》，委托万园物业进场管理引起两个物业公司收费纠纷，且未办理交接手续，大部分业主不知道应向哪个物业公司缴纳物业管理费。因此，张海青未依约缴纳物业费不可归责于张海青，张海青不应承担违约责任。保利三亚分公司主张张海青应支付滞纳金，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张海青应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市保利物业管理集团有限公司三亚分公司支付拖欠的物业管理费2231.88元，公摊费150元，共计2381.88元;二、驳回原告深圳市保利物业管理集团有限公司三亚分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预缴），由被告张海青负担15元,原告深圳市保利物业管理集团有限公司三亚分公司负担35元。公告费58.21元，由被告张海青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 杜鹏辉审 判 员 谭光华人民陪审员 符宗其 二O一六年十二月二十日书 记 员 郑 瑜