广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0803民初1460号原告（反诉被告）何华，女，1962年9月16日出生，汉族，住湛江市麻章区。委托代理人刘东，广东瑞科律师事务所律师。被告（反诉原告）杨华芳，男，1961年11月19日出生，汉族，住湛江市霞山区。委托代理人尤玉婵，广东润科律师事务所律师。第三人卢春霞，女，1975年6月13日出生，汉族，住湛江市霞山区。委托代理人何渊智，广东瑞科律师事务所律师。原告（反诉被告）何华与被告（反诉原告）杨华芳，第三人卢春霞占有保护纠纷一案，本院于2016年9月1日立案受理后，依法组成合议庭，于同年11月16日公开开庭进行了审理。原告何华的委托代理人刘东，被告杨华芳的委托代理人尤玉婵，第三人卢春霞及其委托代理人何渊智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何华诉称，原告与第三人卢春霞于2015年4月12日签订房屋租赁合同，约定卢春霞出租位于霞山区新尚路龙划村散点位档上段的档口给原告经营蔬菜，每月租金1200元，合同期限为2015年4月12日至2016年4月12日。2016年7月4日，双方续签房屋租赁合同，合同期限为2016年7月4日至2021年7月4日。2016年8月8日，被告将原告从承租档口赶出，将该档口拆除并重新建造房屋，并已建成，并打算出租获利。被告非法占有该档口，致使原告造成经济损失16010元。原告认为，原告与第三人签订的房屋租赁合同依法有效，依法对涉案房屋具有合法使用权及经营权。原告依法向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告立即停止对原告经营权的继续侵犯，返还湛江市霞山区新尚路龙划村散点档上段经营场地给原告继续经营使用。2、被告赔偿原告损失16010元（档口租金1200元／月，营业利润6000元／月，人工工资费用3000元／月，卫生管理费用160／月，现暂计一个月，实际计至返还继续经营使用之日；蔬菜与货架冰箱4000元，卷闸门350元，两张篷布共1300元）。2、本案所有诉讼费由被告承担。被告杨华芳辩称，1、原告与第三人于2015年7月14日签订的房屋租赁合同无效。该房屋位于龙划西村22号，建于1983年，曾于2003年改建房屋门口两侧的平房为档口。经规划局重新选址，位于霞山区新尚路26号。根据湛国用字第030400175号国有土地使用权证、粤房地权证湛江ＣＱ字第××号房地产权证及电费清单，霞山区新尚路龙划村散点档上段的房屋的所有权及使用权属于被告与杨桦共同共有，原告所述档口位于面门右侧第三档口。第三人对该档口无权处分，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条的规定，原告与其签订的档口租赁合同无效。原告与第三人恶意串通，损害被告的合法权益，应将档口返还给被告，并支付相应的使用费。2、关于档口租金收取的事实。第三人不顾家人反对，恐吓被告及其家人，争抢租金，闹得人尽皆知。本案是由原告与第三人联合提起，侵犯被告的合法权益。3、原告所提供的场地使用证明登记的信息不实，原告无权擅自将房屋用途为住宅申请改为住所（经营场所），且该证明与国有土地使用权证及房地产权证登记的产权人不相符合。原告无法取得该档口的经营权及使用权。4、因该档口属于被告所有，第三人无权与原告分别于2015年4月12日与2016年7月4日签订房屋租赁合同，原告对该档口不享有使用权。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条及第三十九条的规定，被告有权要求原告返还档口，并对该档口拆除重新建造。实际上，原告是从2013年4月开始使用该档口至今。被告已于2016年6月初通知原告搬出，遭到原告拒绝。迫于无奈，被告于2016年8月将原告的财产从该档口搬出，放置于房屋阁楼，并未对原告的个人财产造成损失。综上，被告的行为属于正当行使权利，原告的起诉不符合客观事实，于法无据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）杨华芳反诉称，根据湛国用字第030400175号国有土地使用权证、粤房地权证湛江ＣＱ字第××号房地产权证及电费清单，霞山区新尚路龙划村散点档上段的房屋的所有权及使用权属于被告与杨桦共同共有。2013年4月，第三人不顾被告反对，擅自与原告签订房屋租赁合同，此时，原告开始租用涉案档口。期间，原告不顾被告及家人的反对，以及派出所民警的调解，仍向第三人支付租金。2015年4月12日及2016年7月4日，第三人在被告完全不知情的情况下，仍与原告续签租赁合同，侵犯了被告对涉案档口的所有权和使用权。故反诉请求：1、确认被反诉人与卢春霞签订的房屋租赁合同和档口租赁协议书无效。2、判令被反诉人返还反诉人对房屋（档口）的使用权。3、判令被反诉人对反诉人支付房屋（档口）使用费总计45600元（1200元／月，从2013年4月至2016年9月，共38个月）。4、本诉与反诉诉讼费用由被反诉人承担。原告（反诉被告）何华针对反诉辩称，不同意被告的反诉请求，原告与第三人签订的合同有效，而合同不涉及被告，请求被告驳回被告反诉请求。第三人卢春霞统一述称，原告与第三人签订的租赁合同合法有效，不同意被告的答辩意见。被告的反诉请求没有事实依据，请求驳回被告所有反诉请求。原告（反诉被告）何华向本院提供的证据材料复印件及拟要证明的事实为：1、档口租赁协议书1份，证明房屋租赁合同依法有效，原告依法对涉案房屋具有合法使用权及经营权；2、场地使用证明1份，证明原告对涉案房屋具有合法使用权及经营权；3、个体工商户开业登记申请书及营业执照各1份，证明原告申请营业执照及正常合法生产经营；4、拍摄现场照片4张，证明被告侵权事实，被告拆除房屋，重建房屋的事实；5、报警回执1份，证明被告侵权事实，原告、第三人报警求助警方并要求被告停止侵权维护合法权益的事实。经庭审质证，被告（反诉原告）杨华芳的质证意见为：对证据1的真实性、合法性及关联性不予认可，第三人不是涉案档口的所有人和使用人，故其与原告签订的租赁合同无效；对证据2的真实性、合法性及关联性不予认可；证据3因无原件核对，对其真实性、合法性及关联性不予认可；对证据4的真实性、合法性及关联性不予认可；证据5的报警时间是8月6日下午16时左右，且报警回执没有写明报警人的身份，与原告称述于8月8日搬离档口是不吻合，双方没有发生纠纷也没有报警，故原告提起诉讼是与第三人串通进行的恶意诉讼。第三人卢春霞对原告（反诉被告）何华上述所有证据的真实性、合法性及关联性均无异议。被告（反诉原告）杨华芳向本院提供的证据材料复印件及拟要证明的事实为：1、湛国用字第11199030100175号国用土地使用权证1份，证明被告对涉案房屋具有所有权，依法对财产具有占有、使用、收益以及处分的权益；2、粤房地权证湛江ＣＱ字第××号房地产权证1份，证明被告对涉案房屋具有所有权，依法对财产具有占有、使用、收益以及处分的权益；3，电费清单3张，证明涉案房屋应属被告；4、调查笔录1份，证明第三人无权与原告何华签订租赁合同；5、现场照片（26号大院）5张，证明原告何华的冰箱存放在新尚路26号大院内；6、现场照片（门口三个档口）7张，证明所有卷闸、雨篷布都是业主提供给租户使用；7、新尚路26号电费发票4张，证明涉案的房屋和档口都是杨华芳为户主缴纳电费；8、电费清单8张，证明涉案的房屋和档口都是杨华芳为户主缴纳电费。经庭审质证，原告（反诉被告）何华的质证意见为：对证据1-3的真实性、合法性及关联性不予认可，无法鉴别三份证据的真实性，且原告与第三人签订合同，被告提交的证据与本案无关；对证据4的真实性、合法性及关联性不予认可，不明调查笔录中的杨桦身份，且该笔录是被告代理人单方面制作，合法性不予认可，杨桦与被告是否有利害关系由法院确认；对证据5的真实性、合法性及关联性不予认可，被告将原告赶出涉案档口，占有涉案档口中原告的财产；对证据6-8的真实性、合法性及关联性不予认可，帐篷等财物是业主所有，我方认为业主是指第三人，而非被告。第三人卢春霞的质证意见为：对证据1-3的真实性无法确认，合法性由法院确认，对关联性有异议，认为同本案不存在关联性，本案档口占有的土地与证据一中列明的土地不存在关联性；对证据4的真实性不予认可，证人证言证据，证人必须到庭接受质询，其证言才可作为证据，证据中的内容我方不予认可；对证据5及证据6的真实性及关联性不予认可，该照片与本案不存在关联性；对证据7及证据8的真实性无法确认，与本案无关联性，电费发票无法证明涉案档口所有权和使用权属于被告。第三人卢春霞向本院提供的证据材料复印件及拟要证明的事实为：1、房屋档口租赁合同4份，证明第三人对涉案档口拥有使用权和处分权；2、停止侵权告示1份，证明被告侵权事实及第三人合法维权。经庭审质证，原告（反诉被告）何华对所有证据的真实性、合法性及关联性均无异议。被告（反诉原告）杨华芳对所有证据下来的真实性、合法性及关联性均不认可，认为第三人可以随意与案外人签订租赁合同，故该证据无法证实其对涉案档口拥有使用权和处分权，被告不存在侵权的事实。本院对原告（反诉被告）何华上述证据材料审核认定为：因有合同当事人的确认，本院对证据1的真实性予以确认；经核对原件，本院对证据2的真实性予以确认；因原告未能提供证据3的原件，故本院对该证据的真实性无法确认；结合勘查现场，对证据4的真实性予以认可；因证据5未能显示报警人的名称，且报警时间与原告所述不吻合，故对证据5的与其所要证明事实的关联性不予确认。本院对被告（反诉原告）杨华芳上述证据材料审核认定为：证据1及证据2由国家权力部门颁发，对其真实性、合法性及关联性予以认可；证据3及证据8没有相关部门的盖章，原告及第三人亦不认可，故对该证据的真实性无法确认；证据4实质属于证人证言，因被告不在法定期限内申请证人出庭作证，故该证据不能单独作为认定案件事实的根据；结合勘查现场，对证据5及证据6的真实性予以认可；证据7由法定供电部门出具，对其真实性、合法性及关联性，本院予以认可。本院对第三人卢春霞上述证据材料审核认定为：证据1中的档口租赁协议书及第三人与原告签订的房屋租赁合同经双方的确认，故对该两份合同的真实性予以确认，证据1中的其他两份合同与本案争讼无关，不予确认；证据2没有相关人员的签名，被告亦不认可，故对其真实性本院无法确认。经审理查明，位于湛江市霞山区龙划西村22号东至杨玉雄屋2.8米、2.25米，西至空地，南至新尚路中线7.85米，北至龙划村26号的104.8平方米土地使用权于1994年7月18日登记使用者为杨华军、杨华芳（国有土地使用证号：湛国用字第11199030100175号）。2014年1月24日，杨华芳、杨桦共同取得该土地上所建二层建筑面积191.77平方米的房屋的所有权（房地产权证号：粤房地权证湛江ＣＱ字第××号）。2013年10月22日，卢春霞与何华签订《房屋租赁合同》，约定卢春霞将手机隔离的档口出租给何华，租期从2013年10月22日至2014年10月22日，每月租金800元。2016年7月4日，卢春霞与何华签订《档口租赁协议书》，约定何华续租该档口，租期从2016年7月4日至2021年7月4日，每月租金1200元。卢春霞自认其收取何华使用该档口的租金至2017年7月4日。2015年6月7日，湛江市霞山区友谊街道龙画村民委员会向湛江市工商行政管理局霞山分局出具《场地使用证明》，载明何华所使用的房屋属卢春霞所有，该土地属于农村用地。何华自2013年10月22日使用涉案档口销售蔬菜至2016年8月7日。2016年8月8日，被告对涉案档口翻新后重新出租他人使用至今。另查明，原湛江市霞山区龙划西村22号现被规划为湛江市霞山区新尚路26号。卢春霞的丈夫杨桦为杨华芳的胞弟，杨桦又名杨华军。杨华芳称湛江市霞山区龙划西村22号土地及房屋虽登记于其与胞弟杨桦名下，实质为其父母共同共有的财产。经现场勘验，涉案档口位于湛国用字第11199030100175号国有土地使用权证登记的土地东南角，所占的土地小部分在该证登记的土地范围内，大部分位于该证登记的土地与新尚路之间。涉案档口属于简易建筑，与粤房地权证湛江ＣＱ字第××号房地产权证登记的房屋紧密联系，之间没有间隔。庭审中，杨华芳放弃其第二项反诉请求，并将其第三项反诉请求的“从2013年4月至2016年9月”变更为“2013年10月22日计算至2016年8月7日”。诉讼中，卢春霞向本院申请本院委托鉴定测绘机构对涉案档口进行测绘。本院认为，原告以其对涉案档口具有合法使用权为由，要求被告返还涉案档口并赔偿涉案档口的损失，即本案同时涉及占有物返还纠纷及占有物损害赔偿纠纷，故应适用该两项案由的共同上级案由，本案应属占有保护纠纷。被告及案外人杨桦虽为湛国用字第11199030100175号国有土地使用权证登记的土地及粤房地权证湛江ＣＱ字第××号房地产权证登记的房屋的物权人，但涉案档口所占土地并非全部在该土地使用权证登记的土地范围内，且涉案档口的建筑物依附于被告及案外人共有的房屋搭建，该建筑物及其占用的土地权属尚未明确，故被告主张涉案档口的物权属其及杨桦共同共有于法无据，本院不予采纳。《场地使用证明》系湛江市霞山区友谊街道龙画村民委员会为原告销售蔬菜办理营业执照而向湛江市工商行政管理局霞山分局出具，并不是对第三人拥有涉案档口物权的确权，故原告及第三人凭该《场地使用证明》主张涉案档口属第三人所有没有事实及法律依据，本院亦不采纳。原告自2013年10月22日占有使用涉案档口至2016年8月7日将近三年时间里，被告未能提供证据证明其曾对此提出异议，故本院推定被告及第三人均同意将涉案档口出租给原告，原告可基于《档口租赁协议书》的约定，获得对涉案档口的占有权。因被告与第三人存在亲属关系，而第三人虽自认已收取原告2013年10月22日至2016年8月7日期间的租金，但涉案档口的物权归属仍有待确认，故被告反诉请求原告支付该期间的使用费没有事实及法律依据，本院予以驳回。如被告认为该期间存在档口租金损失，可另案向第三人主张。原告虽基于《档口租赁协议书》的约定拥有对涉案档口的占有权，但涉案档口在2016年8月8日已被被告收回翻新后重新出租他人，导致客观上存在被告不能将涉案档口返还原告继续经营的障碍，故原告要求被告返还涉案档口，不宜支持。原告因不能占用涉案档口继续经营的损失主要包括经营收益及已付租金。因原告未能提供证据证明其经营收益损失及其他损失16010元，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，对原告主张被告赔偿损失16010元的诉讼请求，予以驳回。对于已付租金的损失，原告可向签订《档口租赁协议书》的相对人，即本案第三人主张权利。反诉，是指在已经开始的民事诉讼中，本诉的被告以本诉的原告为被告提出的旨在抵消、吞并原告的诉的独立的反请求。反诉的诉讼请求需与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、相同事实，或诉讼请求之间具有因果关系。反诉与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，被告应另行起诉。被告请求确认《房屋租赁合同》及《档口租赁协议书》的效力并不达到抵消、吞并本诉的目的。且被告并非《房屋租赁合同》及《档口租赁协议书》的合同主体，根据合同相对性原则，被告不能对该两份合同的效力主张权利，故对被告主张确认《房屋租赁合同》及《档口租赁协议书》无效的反诉请求予以驳回，被告可另行起诉。被告放弃其第2项反诉请求，属于在法律规定的范围内处分自己的诉讼权利，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，本院予以准许。根据本案情，没有对涉案档口测绘的必要，故对第三人申请测绘涉案档口不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）何华的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）杨华芳的反诉请求。本案受理费200元，由原告（反诉被告）何华负担，反诉受理费470元，被告（反诉原告）杨华芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  黄 毅审 判 员  黄细曼人民陪审员  黄小丽二〇一六年十二月一日书 记 员  冉晓璇附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。