上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初1940号原告(反诉被告)：中国人民解放军62403部队，住所地上海市杨浦区。单位负责人：秦镜，局长。委托代理人：姚兟、符惠静，北京大成(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海慕名其妙商务咨询有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：钟伟，经理。委托代理人：叶府荣，上海市明鸿律师事务所律师。委托代理人：余杨，上海市千方律师事务所律师。原告中国人民解放军62403部队(以下简称62403部队)与被告上海慕名其妙商务咨询有限公司(以下简称慕名其妙公司)房屋租赁合同、被告慕名其妙公司反诉原告62403部队房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告62403部队的委托代理人姚兟、符惠静，被告慕名其妙公司的委托代理人叶府荣、余杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告62403部队向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间合同已经于2015年11月10日起解除，被告搬离上海市虹口区黄浦路XXX号三号楼二层、三层和四层玻璃房出租场地；2、判令被告支付租金及房屋使用费(按每日6,677元，自2015年1月1日起计算至被告实际迁出之日止)，并支付逾期付款违约金(按日千分之三计算，从2015年1月1日起按月分档计算至被告实际付款之日止)；3、判令被告支付管理费(按每月6,070元，自2015年1月1日起计算至被告实际迁出之日止)；4、判令被告支付解除合同违约金488,000元(相当于保证金金额)。事实和理由：2014年4月18日，原告与被告签订了《后沪(2014)148204号军队房地产租赁合同》、并于2014年6月26日双方又签订了《三号楼租赁合同补充协议》(以下简称《补充协议》)，根据合同内容约定，被告应按月结算租金给原告，但至今被告并未完全支付租金，具体如下：根据2014年4月18日，原被告签订《后沪(2014)148204号军队房地产租赁合同》，被告至今仍欠原告租赁保证金488,000元整，以及2015年1月份至今的房屋租金1,909,622元和管理费56,653.30元；被告自签订租赁合同以来，长期拖欠租金，原告多次讨要未果，被告对原告书面催讨的律师函亦无动于衷，已构成违约，严重损害了原告的合法利益，基于此，原告已经于2015年11月10日发函解除了与被告之间的租赁合同及《补充协议》。被告慕名其妙公司辩称，我方回函不同意解除合同，要求原告履行提供许可证的义务，我方就支付租金。对于计费标准和欠费期间没有异议，保证金也没有支付。我方认为原告违约在先，原告提供的房屋我方无法使用，一年内都没有履行提供许可证的义务。考虑目前的实际情况，如果法院认为合同解除，解除日期由法院确定。被告慕名其妙公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告返还反诉原告租金及管理费1,916,906元(2014年4月至2014年12月)；2、判令反诉被告支付反诉原告违约金488,000元；3、判令被告支付原告装修补偿款11,810,582元。事实和理由：2014年4月18日，反诉原告与反诉被告签订了《沪(2014)148204号军队房地产租赁合同》，并于2014年6月26日双方又签订了《补充协议》，合同第二条约定：房屋用途为办公、餐饮，按照合同第七条第五款约定，反诉被告应履行“负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》”。但反诉被告除在2015年3月提供了一张黄浦路XXX号三号楼一层，发证日期为2014年7月29日，有效期限为2014年4月1日至2015年3月31日的《军队房地产租赁许可证》外，对其余所出租的房屋并未提供相应的租赁许可证，且所提供的一张租赁许可证也已到期，由于反诉被告未能提供租赁期限和租赁面积相符的租赁许可证，致反诉原告至今未能办出工商营业执照，至今不能开业，反诉被告的违约行为，给反诉原告造成了巨大的经济损失。对反诉被告这一导致反诉原告不能有效合法使用所租赁房屋的根本性违约行为，反诉原告不止一次地口头和书面指出并催讨要求反诉被告尽快按合同要求提供租赁许可证，但直至今日，反诉被告仍未提供。可反诉原告出于协商解决矛盾，严格履行自己的合同义务考虑，仍按合同约定支付了相当期限的租赁费、保证金及管理费，根据2014年4月18日双方签订的《沪(2014)148204号军队房地产租赁合同》，反诉原告至今已支付房屋租金及管理费人民币1,916,906元。如由于反诉被告的原因，致本合同不能继续履行，则反诉被告应返还反诉原告已支付的房屋租金和管理费，并赔偿反诉原告对所租赁的房屋进行装修装潢费用人民币11,810,582元。原告62403部队对反诉辩称，对于被告已经支付了2014年4月至2014年12月租金和管理费无异议，我方已经按照合同约定提供了房屋，被告实际使用了房屋，不同意返还。对于租赁许可证办理时间并没有明确，也没有约定不办理被告有权拒付房租，我方也已经提供了一层的租赁许可证，使得被告可以办理营业执照和经营许可。我方没有违约，不同意支付违约金。装修包含了三个合同所有的租赁部位，一层我方已经提供了许可证，我方认为装修补偿我方不应当支付，三个合同还是有些许区别。对于装修的折价年限我方有异议，被告如果从2009年开始就使用场地了，折旧年限还应当从2009年开始计算。本院经审理认定事实如下：2014年4月，原告中国人民解放军62403部队(出租方，甲方)与被告上海慕名其妙商务咨询有限公司(承租方，乙方)分别就上海市虹口区黄浦路XXX号房屋签订了以下三份合同：1、〔2014〕148203号《军队房地产租赁合同》(以下简称203号合同)，约定甲方将上海市虹口区黄浦路XXX号三号楼一层房屋，建筑面积686平方米，出租给乙方使用。租赁用途为办公、餐饮。租赁期限自2014年4月1日起至2018年12月31日止。2014年房屋租金按2.80元/天/平方米计算，2015年起至2018年房屋租金按3.08元/天/平方米计算。租金按月结算，乙方于每月的前十日内交付甲方。自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之二十向甲方支付房地产租赁保证金155,000元。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。第七条、租赁期间，甲方应当履行下列义务：……(五)负责向军队房地产管理部门办理申领《军队房地产租赁许可证》；……。租赁期间，乙方应当履行下列义务：……(三)不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好无偿地移交给甲方；……。合同的解除：……(二)甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；……。甲方违约责任：甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付155,000元作为违约金。乙方违约责任：……(二)乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。管理费按建筑面积每平方米每月5元标准收取，乙方须按月和房屋租金一起支付给甲方。2、〔2014〕148204号《军队房地产租赁合同》(以下简称204号合同)，约定甲方将上海市虹口区黄浦路XXX号三号楼二、三层和四层玻璃房，建筑面积1,214平方米，出租给乙方使用。租赁用途为办公、餐饮。租赁期限自2014年4月1日起至2018年12月31日止。2014年房屋租金按5元/天/平方米计算，2015年起至2018年房屋租金按5.50元/天/平方米计算。租金按月结算，乙方于每月的前十日内交付甲方。自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之二十向甲方支付房地产租赁保证金488,000元。甲方违约责任：甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付488,000元作为违约金。其他权利义务约定同203号合同。3、〔2014〕148205号《军队房地产租赁合同》(以下简称205号合同)，约定甲方将上海市虹口区黄浦路XXX号西楼三层和408房，建筑面积438.20平方米，出租给乙方使用。租赁用途为办公、餐饮。租赁期限自2014年4月1日起至2018年12月31日止。2014年房屋租金按2.80元/天/平方米计算，2015年起至2018年房屋租金按3.08元/天/平方米计算。租金按月结算，乙方于每月的前十日内交付甲方。自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之二十向甲方支付房地产租赁保证金99,000元。甲方违约责任：甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付99,000元作为违约金。其他权利义务约定同203号合同。同年6月，双方又签订了《补充协议》，约定：1、乙方按照签订的〔2008〕后房租合字第3200号(以下简称3200号合同)、〔2008〕后房租合字第3108号《军队房地产租赁合同》(以下简称3108号合同)约定的租金标准付清2013年1月1日至2014年1月31日止的房屋租金后，后沪〔2014〕148203号《军队房地产租赁合同》、〔2014〕148204号《军队房地产租赁合同》生效。2、后沪〔2014〕148203号《军队房地产租赁合同》、〔2014〕148204号《军队房地产租赁合同》，房屋装修期60天(2014年2月1日起至2014年3月31日止)，装修期免收租金。2014年4月1日起乙方按合同约定向甲方支付房屋租金等费用。……5、因不可抗力等原因以及国家、军队、地方政策法规和重要安排、调整等造成合同无法继续履约的，乙方应当及时将承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，装修费用补偿按地方政府有关规定和评估结果执行，乙方不得提出其他要求。合同签订后，被告依约使用了房屋，并支付了部分租金。2014年10月起，由于被告欠付租金及相关费用，原告多次发函要求被告支付欠款。被告于2015年8月18日回函表示，由于原告至今没有出具完整的军队房地产租赁许可证，使得被告无法申领经营必备的各种手续，无法开展正常的经营活动，故希望双方就租赁的一系列问题进行友好协商。2015年11月11日，原告向被告发出律师函，表示由于被告在收到催款函的合理期限内仍未履行还款义务，故要求解除与被告签订的203号合同、204号合同、205号合同及《补充协议》。同年11月16日，被告回函载明：一、贵方单方面解除合同不仅是不合理也是无效的，我司表示坚决反对；二、贵方须出具军队房地产租赁许可证，以使我司能正常合法地开展经营活动，达到租赁目的。三、我司希望与贵方友好协商，在公平合理、双方的合法权益都得到保护的前提下商讨解决方案。又查明，上海市虹口区黄浦路XXX号房地产权利人为案外人中国人民解放军总后勤部。原告曾向被告提供了上海市虹口区黄浦路XXX号三号楼一层的《军队房地产租赁许可证》，有限期限自2014年4月1日至2015年3月31日。2015年1月27日，被告的住所地址变更为上海市虹口区黄浦路XXX号三号楼一层，变更登记申请材料提交了上述《军队房地产租赁许可证》。再查明，2008年7月18日，原告曾与案外人海洋公司签订3200号合同，约定原告将上海市虹口区黄浦路XXX号汇园三号楼第二层、三层，建筑面积1,143.28平方米，出租给海洋公司使用。租赁用途为商务、办公、休闲、餐饮。租赁期限自2008年8月1日起至2012年12月31日止。房地产年租金(不含水、电、暖、煤气、设备等费用)为2,086,886元。同年9月10日。双方又签订3108号合同，约定原告将上海市虹口区黄浦路XXX号汇园三号楼第108室～118室，建筑面积311.83平方米，出租给海洋公司使用。租赁用途为厨房。租赁期限自2008年9月16日起至2012年12月31日止。房地产年租金(不含水、电、暖、煤气、设备等费用)为313,000元。另查明，203号、204号、205号合同的房屋租赁合同纠纷在本院合并审理。[(2016)沪0109民初1937号、(2016)沪0109民初1939号、(2016)沪0109民初1940号]审理中，经被告申请，本院依法委托上海中世建设咨询有限公司(以下简称中世公司)对黄浦路XXX号三号楼一、二、三层和四层玻璃房、西楼三层和408房屋的装修、装潢价(包括中央空调、电器设施和电梯等)进行司法鉴定，结论为：(租赁合同范围内)工程造价为10,093,374元，(租赁合同范围外)工程造价为1,717,208元。装潢折旧按照8年(即96个月)折算，残值率按照10%计算，折旧起算期自2014年4月起，截至2016年6月(租赁合同范围内装修价值)折旧后现值为7,538,489元，(租赁合同范围外装修价值)折旧后现值为1,282,540元。经质证，原告认为鉴定的基础和前提条件不存在，故对鉴定结论不予认可。本案是基于被告的根本违约行为即拖欠租金，导致双方租赁合同解除，被告的装修装潢均不应得到任何补偿。若法院采纳鉴定报告，我方对鉴定结论的意见以向鉴定机构初稿提出的意见为准。对于装修折旧问题，应当自被告开始装修之日起算，根据被告的回函可知是从2011年开始使用场地的，应当从2011年起算，而非2014年。被告认为原告根本违约导致其根本无法营业，装修和装潢根本没有使用，故不需要折旧。如果法院认为需要折旧，所有的折旧费用也应当由原告赔偿。装潢起始时间合同中有明确约定，折旧起算日应当为2014年4月。我方认为有小部分漏了审价，在初稿异议中也已涉及。地毯、桌子和沙发虽然可以移动，未计入审价范围，但由于定制原因，移到别的地方无法使用，损失要求法院考虑。审理中，原告提供了大众点评、订餐小秘书网站信息及公证、证明、消费单、POS机签购单、发票、订餐信息、照片等，证明被告一直在租赁房屋内经营。本院认为，第一，对于合同是否生效，根据原、被告签订的《补充协议》，被告承诺按照3108号及3200号合同的约定付清2013年1月1日至2014年1月31日的租金后，203号、204号合同生效。但双方实际已经自2014年4月开始已按照203号、204号合同履行，原告已向被告交付房屋，被告亦向原告支付租金。故应视为双方在实际履行中变更了《补充协议》的约定，本案涉诉的204号合同已生效。第二，对于合同是否解除及解除时间，原告主张因被告逾期支付租金，故原告享有单方解除权，合同应当自原告的解除通知送达被告之日起解除；被告认为因原告一直未按照合同约定向其提供全部租赁房屋部位及使用期间的《军队房地产租赁许可证》，原告违约在先。根据双方签订的三份《军队房地产租赁合同》(203号、204号和205号)的约定，原告均有义务负责向军队房地产管理部门办理申领《军队房地产租赁许可证》，但是原告仅提供了203号合同项下上海市虹口区黄浦路XXX号三号楼一层2014年4月1日至2015年3月31日的《军队房地产租赁许可证》，其余部位的许可证至今均未提供，故原告在履行合同过程中确存在一定的瑕疵。被告在按约支付了2014年4月至2014年12月的租金后，自2015年1月拒付租金并书面要求原告进行协商，系事出有因，并非无故拖欠。故原告无权主张因被告逾期支付租金而单方解除合同。但原告明确表示因政策原因现已无法继续办出《军队房地产租赁许可证》，被告亦表示在合同实际无法继续履行的情况下同意解除，本院予以照准，合同解除日期应定于庭审之日即2016年12月14日为妥。合同解除后被告应当携物品迁出租赁房屋，将房屋返还给原告。第三，对于租金及房屋使用费是否应当支付及具体数额的认定。虽然原告未按照合同约定向被告提供全部《军队房地产租赁许可证》，确对被告办理相关经营证照、全面实现合同目的产生一定的影响。但被告从未主张解除合同，向原告归还房屋，且结合本案查明的事实可以看出，被告也实际进行了一定程度的经营活动。故原告要求被告按照合同约定全额支付房屋租金和使用费有失公平，被告要求原告返还全部已付租金亦不合常理，故对于租金和使用费的数额本院结合合同的约定及实际履行情况，酌定调整为合同约定金额的70%。被告应当向原告支付2015年1月1日至实际迁出之日止的房屋租金及使用费。对于被告已支付的2014年4月至12月的租金，原告应当根据相应比例予以返还。管理费亦应按上述比例计取。第四，对于双方是否构成违约和应当承担违约责任。根据双方签订的本案所涉204号合同约定，原告未提供本合同项下租赁房屋即黄浦路XXX号三号楼二、三层和四层玻璃房的《军队房地产租赁许可证》，被告有权解除合同，同时原告应当向被告支付488,000元作为违约金。现双方合同解除的原因确主要由于原告无法提供完整的《军队房地产租赁许可证》，故被告要求原告支付违约金的反诉请求，本院予以支持。被告因在支付了九个月的租金后，仍未取得《军队房地产租赁许可证》而拒付租金，系行使抗辩权，并不构成违约。故原告要求被告支付逾期付款违约金，并没收租赁保证金(现因被告未支付租赁保证金，而要求被告按保证金金额支付违约金)的诉讼请求，本院不予支持。第五，对于房屋装修价值及补偿。因原、被告的租赁关系涉及203号、204号、205号合同项下的多个部位，本院一并委托中世公司进行鉴定。被告要求所有部位的装修补偿在本案中一并予以反诉主张，本院依法予以准许。根据中世公司的鉴定结论为：(租赁合同范围内)工程造价为10,093,374元，(租赁合同范围外)工程造价为1,717,208元。装潢折旧按照8年(即96个月)折算，残值率按照10%计算，折旧起算期自2014年4月起，截至2016年6月(租赁合同范围内装修价值)折旧后现值为7,538,489元，(租赁合同范围外装修价值)折旧后现值为1,282,540元。被告主张因原告根本违约，故要求原告按照工程造价予以补偿。因前述本院认定被告实际进行了一定程度的经营活动，并非合同目的完全无法实现，故原告并不构成根本违约，被告要求按照造价进行补偿的反诉请求，本院难以支持。但综合本案合同解除的情况，主要原因在于原告，被告对此并不存在过错，且原告收回房屋后亦由其实际受益，故原告应当按照装修现值对被告进行补偿。此外，因被告未提供相关的装饰装修合同及图纸，鉴定单位仅根据双方签订的补充协议推定竣工时间为2014年4月，以此作为折旧的起算期。但从被告给原告的回函内容可以看出，被告在签订租赁合同前已实际使用租赁房屋，结合现场难以认定被告在签订租赁合同后对租赁房屋全部进行了重新装修。另外，租赁合同外的部分超出了双方的合同约定，系被告自行装修，且被告并未提供经过原告准许或认可的书面证据，对该部分装潢费用，不应由原告作出补偿。故原告对被告的装饰装修补偿金额，本院结合合同履行的情况、解除的原因、装潢的形成和现状及原告实际受益程度，酌情调整为6,784,640.10元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条规定，判决如下：一、原告中国人民解放军62403部队与被告上海慕名其妙商务咨询有限公司签订的〔2014〕148204号《军队房地产租赁合同》于2016年12月14日解除，被告应于本判决生效之日起十五日内携物品迁出上海市虹口区黄浦路XXX号三号楼二层、三层和四层玻璃房，将房屋交还给原告；二、被告上海慕名其妙商务咨询有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告中国人民解放军62403部队房屋租金及使用费(按3.85元/天/平方米，建筑面积1,214平方米，自2015年1月1日计算至被告实际迁出之日止)；三、被告上海慕名其妙商务咨询有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告中国人民解放军62403部队管理费(按3.5元/月/平方米，建筑面积1,214平方米，自2015年1月1日计算至被告实际迁出之日止)；四、原告中国人民解放军62403部队应于本判决生效之日起十五日内返还被告上海慕名其妙商务咨询有限公司2014年4月至2014年12月租金及管理费575,071.80元；五、原告中国人民解放军62403部队应于本判决生效之日起十五日内支付被告上海慕名其妙商务咨询有限公司违约金488,000元；六、原告中国人民解放军62403部队应于本判决生效之日起十五日内支付被告上海慕名其妙商务咨询有限公司装潢补偿款6,784,640.10元；七、对原告的其余诉讼请求，不予支持；八、对被告的其余反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费39,181.38元，反诉受理费53,546.46元，共计92,727.84元，由原告中国人民解放军62403部队负担46,363.92元，被告上海慕名其妙商务咨询有限公司负担46,363.92元；鉴定费24万元，由原告中国人民解放军62403部队负担14万元，被告上海慕名其妙商务咨询有限公司负担10万元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹北霖人民陪审员  金志浩人民陪审员  张建国二〇一六年十二月二十九日书 记 员  尤 佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。