上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初12775号原告上海九州通医药有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人龚翼华。委托代理人陈博。委托代理人程海坤。被告江伊，男，1978年11月21日出生，汉族，户籍地安徽省。原告上海九州通医药有限公司与被告江伊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海九州通医药有限公司的特别授权委托代理人陈博、程海坤，被告江伊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海九州通医药有限公司诉称，2015年3月10日，原、被告签订《房屋租赁协议书》，约定原告将位于上海市普陀区真南路XXX号九州通院内X号楼及X号楼一楼房屋三间(XX03-XX05)出租给被告，房屋租赁期限为一年，即2015年4月1日至2016年3月31日。房屋租赁届满前，原告通知被告，上述房屋租赁期满后因自身需要不再出租给被告。但租赁期满后被告继续占用租赁房屋，未按照合同约定返还房屋。原、被告多次交涉无果，为维护自身合法权益，原告诉至法院请求判决：一、确认原、被告签订的《房屋租赁协议书》于2016年4月1日解除；二、被告将租赁房屋返还给原告；三、被告向原告支付自2016年7月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(按月人民币19666元计算)；四、本案诉讼费用由被告承担。水、电费人民币15851.50元不再主张。被告江伊辩称，原告与被告曾口头约定，只要不拆迁，涉案房屋可以一直租给被告使用，被告认为可以一直续租，故投入的花费较多。现被告租给50-60户人家，每一户都有租赁合同，很多租赁合同未到期，租户不愿意搬，故被告无法归还房屋。租金支付至2016年6月。由于涉讼，被告不同意支付房屋使用费。另外，被告承租的房屋内有个超市，装潢的费用原告应当赔偿，具体费用没有计算。被告为房屋通电、通水的花费原告也应当赔偿。经审理查明，2015年3月10日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁协议书》，约定：“鉴于乙方已明确清楚甲方暂没有正规的房屋产权证和土地证，乙方不得以甲方未提供房产证等相关证照为由，要求解除本合同以及要求甲方承担任何违约金、赔偿和补偿等。1.1条，甲方租赁给乙方的房屋位于上海市真南路XXX号九州通院内X号楼及X号楼一楼房屋三间(XX03-XX05)，建筑面积约1380平方米。1.2条，甲方上述房屋使用功能为居住，不得用于其他经营或生产活动。1.3条，本房屋采取包租的方式，在合同有效期内由乙方自行管理。在乙方居住过程中所发生的债权、债务乃至纠纷、诉讼等一概由乙方负责，与甲方无关。2.1条，房屋租赁期限为一年，即2015年4月1日起至2016年3月31日止。2.2条，租赁期满，甲方有权收回上述房屋，乙方应如期交还。3.1条，3个月租金为人民币59000元。乙方应向甲方交纳人民币30000元作为本协议履行保证金和房屋全部设施、设备押金。7.1条，房屋租赁期满后，乙方应于房屋租赁期满之日返还该房屋及附属设施、设备，搬离属于乙方的有关设施设备及财物并保持房屋的完好状态，且不得向甲方提出任何违约金及赔偿等要求，乙方同时应结清租赁期间的水、电、通讯、卫生、消防、物业管理费、房屋、房屋附属物及相关设施设备的日常维修费等所有费用。逾期未搬离的，甲方有权自行处理，费用从押金中扣除，不足部分由乙方承担。乙方对房屋的装修装饰无偿归甲方所有。7.2条，乙方交还甲方房屋应当保持房屋及改造后的正常使用状态，不得故意破坏，否则视为乙方违约。乙方不得在房屋内留存物品或影响房屋的正常使用。10.2条，乙方如需增设或变动甲方房屋内水、电等基础设施的，应事先征得甲方的书面同意。经甲方同意后，由乙方承担增设或变动水、电等基础设施的费用……”合同签订后，被告承租系争房屋并按约给付租赁保证金人民币30000元，被告对房屋进行隔断，出租给几十户人家。2016年6月2日，由于被告拒不归还房屋，故原告诉至本院请求判决如其诉请。另查，被告房屋使用费支付至2016年6月底，2016年7月起正常使用房屋，但未付使用费。再查，租赁合同的地址上海市真南路XXX号九州通院内3号楼及4号楼一楼房屋三间(4103-4105)无房屋产权证。2016年10月11日，上海市普陀区规划和土地管理局向原告出具的《告知书》载明：“本机关于2016年9月29日收到你单位提出的申请，要求获取‘2003年1月，上海九州通医药有限公司通过转让方式取得现有土地及地上建筑物(地址：上海市普陀区桃浦镇常和路XXX号、真南路XXX号)。现因自身需要，特向贵局申请公开下属建筑物的建设工程规划许可证。(原)桃浦中学建设工程规划许可证建设单位：上海春光实业有限公司’。依据《中华人民共和国政府信息公开条例》第二十一条第(三)项的规定，答复如下：经审查，你单位要求获取的信息因本机关未保存，该信息无法提供。”审理中，原告表示，由于实际使用人人数众多，且原告不认识这些人，故不申请追加实际使用人作为本案第三人。本案只要求法院处理原、被告间的租赁关系，被告返还房屋，其余由原告自行与实际使用人依法处理。关于装潢，原告称被告的装修最多是维护基本的使用功能，对未形成附合的装饰装修物，被告可自行拆除，对已形成附合的装饰装修物，不同意利用。被告称其装修和改造房屋的损失为人民币800000元，但未提供相应的证据印证。原告同意退还保证金人民币30000元。庭审后，原告表示，自愿补偿被告人民币200000元。本院认为，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故原、被告所签的租赁合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合同无效后，被告应将系争房屋返还给原告，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。被告占用涉案房屋，原告请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，于法有据，可予支持。保证金人民币30000元应于被告将房屋交还给原告并结清房屋占有使用费后，由原告返还被告，为免当事人讼累，本院对此一并予以判明。关于装饰装修，被告虽未能提供证据证明其装饰装修经过原告同意，但原告庭审中自认被告确已进行了维护房屋基本使用功能的必要装修，且原告租赁期间未提出异议，故本院有理由相信原告对被告的装修行为已予默认。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。现原告表示不同意利用未形成附合的装饰装修物，故对该部分未形成附合的装饰装修物可由被告拆除。对已形成附合的装饰装修物，原告亦表示不同意利用，故应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。关于如何分担现值损失，本院认为，《房屋租赁协议书》上已写明被告清楚原告暂没有正规的房屋产权证和土地证，但被告仍与原告订立合同并实际履行，可见原、被告对租赁合同的无效均存在过错。再考虑到《房屋租赁协议书》约定的租期已届满，且《房屋租赁协议书》首部明确约定被告不得以原告未提供房产证等相关证照为由，要求解除合同及原告承担任何违约金、赔偿和补偿，第7.1条约定租赁期满后，被告应当返还房屋，并不得向原告提出任何违约金及赔偿。故本院综合上述情况认为，原告自愿补偿被告装修以及其他损失共计人民币200000元，并无不妥，予以准许。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、原告上海九州通医药有限公司与被告江伊于2015年3月10日签订的关于上海市真南路XXX号九州通院内3号楼及4号楼一楼房屋三间(4103-4105)的《房屋租赁协议书》无效；二、被告江伊应于本判决生效之日起十日内携其物品搬离上海市真南路XXX号九州通院内X号楼及X号楼一楼房屋三间(XX03-XX05)，并将上述房屋返还给原告上海九州通医药有限公司；三、被告江伊应于本判决生效之日起十日内向原告上海九州通医药有限公司支付房屋占有使用费(自2016年7月1日起，按每月人民币19666元标准支付至被告江伊实际归还房屋之日止)；四、原告上海九州通医药有限公司应于本判决生效之日起十日内给付被告江伊补偿款人民币200000元；五、原告上海九州通医药有限公司应于被告江伊履行完毕本判决第二、三项主文之日退还被告江伊租赁保证金人民币30000元；六、对原告上海九州通医药有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1050元，由原告负担人民币196元，由被告负担人民币854元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  余莉敏人民陪审员  张以帆人民陪审员  高遂文二〇一六年十二月二十八日书 记 员  朱 颖附：相关法律条文《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。