安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖18民终1503号上诉人（原审原告）：马银银，女，1981年8月26日出生，汉族，居民，住安徽省广德县。委托诉讼代理人：张勇，安徽皖东南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广德广盛达置业有限公司，住所地安徽省广德县桃州镇广宁路。法定代表人：钱金海，该公司董事长。委托诉讼代理人：毛凌霞，安徽大旗律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄大为，安徽大旗律师事务所律师。上诉人马银银因与被上诉人广德广盛达置业有限公司（以下简称广盛达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省广德县人民法院（2016）皖1822民初2449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月24日立案后，依法组成合议庭，于2016年12月8日公开开庭进行了审理。上诉人马银银的委托诉讼代理人张勇，被上诉人广盛达公司的委托诉讼代理人毛凌霞、黄大为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马银银上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.一审认定10kv进线工程延迟不是广盛达公司所能控制和决定的，属认定事实错误。10kv进线配套建设属于广德县新城区的整体建设规划，早在2002年之前就已制定，不需要重新调整。依据现行电力建设法规规定，电源进线工程的建设属于电力使用者与电力公司的电力建设合同关系，不是政府行为，广盛达公司事实上是因为考虑房地产开发的建设成本，不愿意承担相关建设费用，导致案涉10kv电源进线工程的迟延。2.一审适用法律不当。马银银提出诉请的依据为双方的合同约定，而一审适用“因出卖人原因，……出卖人才承担违约责任”的法律规定进行判决，属适用法律错误。广盛达公司辩称，1.原判决认定事实证据充分。其一，广盛达公司于一审提举的会议纪要、告知函、广德县住房和城乡建设委员会证明等证据形成证据锁链，足以证明案涉10KV进线工程为政府配套建设的市政工程，广德县城市建设指挥部于2014年8月7日协调启动施工，为加快电力工程施工进度，广盛达公司自愿分摊了部分建设费用，10KV进线电源实际送至案涉卡地亚花园小区的时间为2014年11月24日，该进线工程延期并非广盛达公司不履行义务所致。其二，系争房屋因10KV进线电源建设延期，导致项目综合验收相应延迟，广盛达公司未能在案涉《商品房买卖合同》约定的期限内办理商品房初始登记证，自身不具有过错。2.原判决适用法律正确。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，由于“出卖人的原因”导致逾期办理产权证的，出卖人应当承担违约责任，即出卖人主观上存在过错是其承担法律责任的基础。本案中，10KV进线市政工程建设并非广盛达公司与供电部门之间通过签订民事合同解决范畴，原判决认定广盛达公司不承担违约责任适当。3.广盛达公司即若构成违约，马银银主张违约金的数额明显畸高，依法应以实际损失为基础予以相应调整。其一，马银银为按揭贷款方式购房，系争房屋业已抵押给银行，马银银不能以系争房屋进行融资担保等行为，故是否办理房产登记，未对其造成实际影响。其二，根据相关法律规定，出卖人在买受人申请办理房屋所有权登记的过程中仅负有协助义务，故出卖人按期交房即主要给付义务履行完毕，对未协助办理所有权移转登记的附随义务，仅承担适当的违约责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。马银银向一审法院起诉请求：判令广盛达公司支付逾期交付房地产权证或商品房初始登记证按日万分之三标准计算的违约金31817元。一审法院认定事实：2012年9月5日，马银银与广盛达公司签订一份《广德县商品房买卖合同》，约定：马银银购买位于广德县桃州镇广宁路卡地亚花园04号楼1单元602室；《房地产权证》或商品房初始登记证交付期限为2014年12月31日前。马银银实际于2015年7月8日取得房地产权证。2016年7月29日，马银银以广盛达公司未按约定期限交付《房地产权证》或商品房初始登记证为由诉至一审法院，请求判如所请。一审另查明：根据广盛达公司提举的城市建设指挥部办公室会议纪要、广德县供电公司告知函、广德县住房和城乡建设委员会证明等证据，表明系争卡地亚花园4#楼工程已于2014年1月21日通过单体竣工验收，因政府配套建设的10KV进线工程直至2014年8月7日启动、同年11月24日结束，导致工程电梯验收、消防验收、综合验收等延迟。广盛达公司在2015年5月7日通过综合验收后，即向广德县房地产管理局申请办理商品房初始登记，但因该局电脑系统升级原因，致实际办证时间为2015年6月30日。一审法院认为，广盛达公司对逾期办证的事实不持异议，辩称逾期办证系因10KV进线工程建设迟延所致，其自身不负有过错。经查，广盛达公司逾期为业主办理产权证的主要原因为政府配套建设的10KV进线工程的协调及建设延迟，而案涉10KV进线工程的建设涉多个小区多家单位，需要政府及电力部门整体布局及规划实施，该进线工程建设的推动及进展非广盛达公司所能预见、控制及决定的。根据相关法律规定，广盛达公司非自身原因致逾期交付房地产权证，且其在订立合同时也无法预见进线工程建设迟延，故在此情形下出卖人不应承担逾期交付房地产权证的违约责任。一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：驳回原告马银银的诉讼请求。一审案件受理费860元，减半收取430元，由马银银负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审中，当事人为证明各自主张，均向一审法院提举了证据。其中，马银银举证如下：1.《广德县商品房买卖合同》1份，2.售房款发票1份，3.房地产权证1份；广盛达公司举证如下：1.工程竣工验收报告1份，2.会议纪要、告知函、广德县住房和城乡建设委员会证明各1份，3.竣工综合验收备案意见表1份，4.广德县房地产管理局证明1份。经审查，上述证据均符合证据的“三性”，予以认定。根据采信的证据，结合当事人陈述等情况，本院审查认为，一审查明的事实中有关“《房地产权证》或商品房初始登记证交付期限为2014年12月31日前”一节表述不准，对一审认定的其他事实予以确认。另查明：案涉《广德县商品房买卖合同》第十六条约定“关于产权登记的约定……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》或商品房初始登记证。出卖人承诺于2014年12月31日前，取得前款规定的土地、《房地产权证》或商品房初始登记证，交付给买受人。买受人【×自行】【√委托出卖人】办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付《房地产权证》或商品房初始登记证，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付《房地产权证》或商品房初始登记证的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付《房地产权证》或商品房初始登记证的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人退房，……。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付《房地产权证》或商品房初始登记证之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。……”。马银银于2012年9月5日支付购房款461114元，余款100000元以按揭贷款方式支付。再查明：2014年7月30日，广德县城市建设指挥部办公室组织召开卡地亚花园、琥珀新天城进线工程建设协调会，就解决项目供电问题形成会议纪要，载明：“……二、会议决定：（一）下火点至21#杆线的土建部分及钢管塔、横担由县国投公司城投分公司、广德广盛达置业有限公司、合肥城建广德置业有限公司共同均摊建设费用。……21#-33#下地线路土建部分由广德广盛达置业有限公司、合肥城建广德置业有限公司共同均摊建设费用，……”。本院认为，本案二审争议的焦点问题是马银银主张广盛达公司支付逾期交付房地产权证或商品房初始登记证的违约金31817元，应否支持。其一，从案涉《广德县商品房买卖合同》第十六条内容来看，约定广盛达公司于2014年12月31日前取得的“《房地产权证》或商品房初始登记证”，系指向初始登记在广盛达公司名下的房地产权证书，而非转移登记至马银银名下的房地产权证。其二，马银银系按揭贷款购房，依据双方合同约定，应由其委托广盛达公司代为办理房屋权属证书，在此情形下，广盛达公司不负有向马银银交付案涉商品房初始登记证的义务。其三，广盛达公司取得案涉商品房初始登记证，系其代为马银银办理房屋权属登记的必要前提。从马银银的诉讼请求及合同依据来看，其在本案中主张的逾期交付初始登记证违约责任，该“逾期交付”的含义应认定为包括逾期取得。经审查，广盛达公司实际于2015年6月30日取得初始登记证，较之承诺的期日即2014年12月31日已逾期181天。其四，广盛达公司逾期取得商品房初始登记证，虽客观上存在政府配套10KV进线工程滞后致项目综合验收延迟等情况，但10KV进线工程应属于广盛达公司进行案涉项目建设时即已知晓且需统筹协调完成的工程，故不构成不可抗力，究其性质应界定为出卖人因第三人原因造成违约，依法广盛达公司仍应向马银银承担违约责任。其五，按案涉《广德县商品房买卖合同》第十六条约定，广盛达公司应支付马银银逾期取得商品房初始登记证违约金30468元（561114元×日万分之三×181天），而马银银在本案中未举证证明其因案涉违约行为实际受有财产损失，且鉴于广盛达公司系因政府配套设施工程迟延致使违约，其主观上并无恶意，客观上确有自身难以克服的困难，故本院兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定违约金数额为3000元。广盛达公司辩称约定的违约金数额过高，请求予以减少的意见，本院予以采纳。其六，因广盛达公司不负有向马银银交付商品房初始登记证的义务，且其在取得案涉商品房初始登记证后的合理期限内为马银银办妥房地产权证，故马银银主张广盛达公司支付2015年7月1日至2015年7月7日期间的逾期交付商品房初始登记证违约金，本院不予支持。综上所述，马银银的部分上诉理由成立。原判决认定广盛达公司不承担违约责任，适用法律不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省广德县人民法院（2016）皖1822民初2449号民事判决；二、被上诉人广德广盛达置业有限公司于本判决生效之日起五日内给付上诉人马银银逾期取得商品房初始登记证违约金3000元；三、驳回上诉人马银银的其他一审诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费600元，减半收取300元，由上诉人马银银负担200元，被上诉人广德广盛达置业有限公司负担100元。二审案件受理费600元，由上诉人马银银负担400元，被上诉人广德广盛达置业有限公司负担200元。本判决为终审判决。审 判 长  程 瑛代理审判员  陶友玲代理审判员  冯忠山二〇一六年十二月二十九日书 记 员  卢艳芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。……第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……