福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽04民终1020号上诉人（原审原告）：张绣花，女，1984年3月7日出生，汉族，住永安市库区。上诉人（原审原告）：杨金勇，男，1964年9月2日出生，汉族，住永安市库区。二上诉人委托诉讼代理人：郑艺华，永安市法律服务中心法律工作者。被上诉人（原审被告）：李昌淑，女，1973年8月22日出生，汉族，住厦门市思明区。委托诉讼代理人：赖兴活，福建顺隆律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：蔡杏群，男，1967年6月25日出生，汉族，住永安市库区。上诉人张绣花、杨金勇因与被上诉人李昌淑、蔡杏群房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省永安市人民法院（2016）闽0481民初99号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张绣花、杨金勇及其委托诉讼代理人郑艺华、被上诉人李昌淑的委托诉讼代理人赖兴活、被上诉人蔡杏群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张绣花、杨金勇上诉请求：改判李昌淑、蔡杏群赔偿123000元，并继续按每月3000元计算赔偿金至房屋过户完毕为止。事实和理由：一、关于房产的实际产权人问题。涉讼房产为福建省冶金矿山公司永安分公司职工个人联建房，实为蔡杏群借名李昌淑承建。二、一审偏袒被上诉人避重就轻地判决违约金。一审查明李昌淑在参与房屋联建时办理贷款，系蔡杏群借用李昌淑名义贷款，该抵押行为应适用房屋转让协议双倍违约金约定计算。三、一审认定事实错误。蔡杏群作为实际所有权人，或房屋转让的代理人，应当履行协助过户等义务。证人赖某1是房屋转让协议的见证人，其证言应当作为认定事实的依据。蔡杏群作为实际产权人，“备注”中所作的承诺，应当作为其违约金主张依据，即使作为代理人，两被上诉人也应对对“备注”内容承担民事责任。黄某借款转账是事实，一审却不予认定。一审对上诉人主张的损失计算方式不予认定是错误的。四、一审法院所认定的事实与所适用法律相悖。一审认定房屋转让协议有效，没有按照约定内容判决支付违约金或赔偿金。李昌淑辩称，一、一审判决的违约金偏高，已经偏袒上诉人，上诉人的请求不应得到支持。二、“备注”内容没有证据证明得到其同意，对李昌淑没有约束力。三、认定被上诉人违约，证据不足。四、向黄某借款买房，系伪证。五、抵押未对上诉人造成不利后果，也不是逾期办证的原因。蔡杏群同意李昌淑答辩意见。张绣花、杨金勇向一审法院起诉请求：1、确认《房屋转让协议》合法有效；2、李昌淑、蔡杏群履行协议约定，将本案讼争房产的房屋所有权、土地使用权转移登记至张绣花、杨金勇名下并承担过户登记费用（包含但不限于土地出让金）；3、李昌淑、蔡杏群共同支付违约金（约定称赔偿金）123000元（3000元/月×41个月，从2012年7月23日算至2015年12月22日）；4、由李昌淑承担诉讼费用。一审法院认定事实：2012年7月22日，张绣花、杨金勇（乙方）与李昌淑（甲方）签订《房屋转让协议》一份，约定：李昌淑将福建省永安市库区路16号福美莱联建楼3单元103号房屋（现门牌号为：××1幢2-202室、土地使用权证号为：永国用2008第10046号）转让给张绣花、杨金勇；转让价格为350000元，此款张绣花、杨金勇在签订协议之日支付300000元，余款50000元在李昌淑将所有房产权证办理给张绣花、杨金勇时付清；张绣花、杨金勇将300000元购房款交付给李昌淑时，李昌淑应同时将房屋全部钥匙和相关购房的一切原始资料移交给张绣花、杨金勇；李昌淑保证在一年内将房屋所有权证办理给张绣花、杨金勇，若李昌淑未能在一年内将房地产权证办理给张绣花、杨金勇，应赔偿张绣花、杨金勇5000元；所有办证税费和过户手续产生的费用全部由张绣花、杨金勇承担；李昌淑应协助张绣花、杨金勇办理过户相关的一切手续；本协议双方签字生效，不得反悔，李昌淑不得将该转让的房屋作为抵押、出租和转让他人，若违约李昌淑应承担房屋转让款的双倍违约金。转让协议还约定了其他事项。第三人蔡杏群作为李昌淑的委托人、案外人赖某1作为见证人亦在转让协议上签名。在该转让协议落款时间下方的空白处，由第三人蔡杏群书写注明：“（备注：若甲方在一年内未办理好房产证，则按每月叁仟元正计息给乙方作为赔偿。）”（以下简称“备注”）。转让协议约定的300000元购房款，张绣花、杨金勇已在2012年7月19日通过银行转账方式交付给第三人蔡杏群，第三人蔡杏群于2012年7月22日出具收条一份予以确认；剩余购房款50000元张绣花、杨金勇至今尚未支付给李昌淑。庭审中，李昌淑当庭确认已经收到张绣花、杨金勇交付给第三人的购房款300000元。一审另查明，讼争房屋系联建房，该房屋的土地使用权已于2008年1月4日办理至李昌淑名下（土地使用权证号为：永国用（2008）第10046号，坐落：××1幢2－202室，土地使用权类型为：出让），但房屋所有权至今尚未登记至李昌淑名下。李昌淑在参与讼争房屋联建时，向中国建设银行股份有限公司永安支行办理了按揭贷款，借款金额为100000元，至张绣花、杨金勇起诉时该借款尚未还清。张绣花、杨金勇与李昌淑签订上述转让协议后，李昌淑即按约定将讼争房屋钥匙、土地使用权证原件及门牌证原件交给张绣花、杨金勇，张绣花、杨金勇随后对讼争房屋进行装修并入住至今，但讼争房屋的房屋所有权及土地使用权至今未办至张绣花、杨金勇名下，双方为此产生纠纷，诉至该院。诉讼过程中，李昌淑及第三人表示签订转让协议时曾告知张绣花、杨金勇讼争房屋存在银行按揭贷款未还清，张绣花、杨金勇对此予以否认，李昌淑及第三人未能就此予以举证证实；经该院释明，李昌淑于2016年5月19日将该贷款还清，并于2016年6月1日将抵押权注销。现讼争房产未存在被限制交易的情形。再查明，诉讼过程中，张绣花、杨金勇对李昌淑及第三人在答辩意见中陈述的事实经过不予认可，并表示转让协议上第三人蔡杏群添加的备注内容系在转让协议签订的同时，在张绣花、杨金勇与李昌淑及第三人、见证人均在场的情况下书写的；因转让协议约定剩余购房款50000元在李昌淑将房屋所有权证办理给张绣花、杨金勇时支付，现付款条件未成就，故其不同意该款抵扣李昌淑应当支付的违约金。张绣花、杨金勇并申请证人赖某1（又名赖某2）出庭作证，证人赖某1证实备注内容系在张绣花、杨金勇与李昌淑及第三人、见证人（证人）的情况下书写的。李昌淑对证人证言不予认可。张绣花、杨金勇并提交告知书及中国邮政特快专递邮寄单各二份，欲证实其于2014年6月29日及2014年7月18日催告李昌淑办理讼争房屋的产权证之事实，李昌淑对此不予认可；李昌淑并提交永安市住房和城乡规划建设局作出的《关于陈武义等三十六户申请福美莱联建房规划核实的复函》一份及照片二份，欲证实其答辩意见中陈述的讼争房屋所属建筑存在违章，直至2014年9月22日才获规划部门确认可以办证，及筹建小组于2015年5月29日张贴通知公示办证事宜，系张绣花、杨金勇不作为没有前去办理产权证之事实，张绣花、杨金勇对此亦不予认可。经该院释明，张绣花、杨金勇表示若法院对转让协议备注的内容不予采信，则转让协议约定的5000元违约金标准过低，请求该院依法调高违约金标准；李昌淑表示转让协议约定的5000元不是违约金不能做调整。还查明，张绣花、杨金勇并提交银行存款明细账、银行业务凭证各一份，并申请证人黄某出庭作证（证人黄某陈述2012年6月29日张绣花、杨金勇因购房向其借款410000元，约定月利率2%，该借款张绣花、杨金勇已于2015年农历12月28日将本息全部还清），欲证实其支付给李昌淑的购房款300000元系以月利率2%向黄某所借，因李昌淑逾期办证导致张绣花、杨金勇无法用讼争房屋贷款偿还该借款，给张绣花、杨金勇造成了损失。李昌淑对此不予认可。一审认为，张绣花、杨金勇与李昌淑签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。协议约定李昌淑应在协议签订后一年内将房屋产权登记至张绣花、杨金勇名下，现讼争房屋已经具备交易过户条件，李昌淑负有协助张绣花、杨金勇将讼争房屋产权登记至张绣花、杨金勇名下的合同义务。根据协议约定，所有办证税费和过户手续产生的费用全部由张绣花、杨金勇承担，现讼争房屋的土地使用权虽已办至李昌淑名下，但房屋所有权至今尚未办至李昌淑名下，因此，讼争房屋的房产所有权及土地使用权登记至李昌淑名下的相关费用（该费用包含讼争房屋应当缴纳的土地出让金）应由李昌淑承担，讼争房屋的房产所有权及土地使用权由李昌淑名下过户至张绣花、杨金勇名下的相关费用应由张绣花、杨金勇承担。张绣花、杨金勇要求第三人蔡杏群履行办理过户手续的协助义务并承担办证及过户费用的请求，依据不足，该院不予支持。李昌淑未按转让协议约定在协议签订后一年内将房屋产权登记至张绣花、杨金勇名下，已经构成违约，应承担相应的违约责任。张绣花、杨金勇主张转让协议上“备注”的内容系第三人蔡杏群在签订协议时当场所写之事实，仅有证人赖某1的证言证实，该证言系孤证，并不能单独作为认定事实的依据，在没有其他证据佐证而李昌淑又未在“备注”内容后签名确认或事后予以追认的情况下，第三人蔡杏群的“备注”内容并不能作为张绣花、杨金勇与李昌淑签订的转让协议的组成部分，该“备注”内容对李昌淑不产生法律效力。因此，张绣花、杨金勇以“备注”的内容作为其违约金的主张依据，该院不予支持。本案的违约责任应以转让协议约定的若李昌淑未能在一年内将房地产权证办理给张绣花、杨金勇，应赔偿张绣花、杨金勇5000元的条款进行认定，该条款中载明的“5000元”在法律性质上应认定为违约金。依照《合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，结合本案李昌淑违约的具体事实，张绣花、杨金勇要求增加违约金的请求，在约定的违约金5000元低于造成的损失的前提下，于法有据，该院予以支持，该违约金的数额应当以违约行为给张绣花、杨金勇造成的损失确定。张绣花、杨金勇提供的银行存款明细账、银行业务凭证仅可以证明证人黄某确有转账给张绣花、杨金勇410000元，张绣花、杨金勇将其中的300000元用于支付购房款，并无法证明证人黄某转账给张绣花、杨金勇的410000元系借款、双方并约定月利率2%之事实；在张绣花、杨金勇未能提供借条、支付利息凭证、还款凭证的情况下，仅凭证人黄某的证言亦不足以证实上述借款事实，因此，张绣花、杨金勇主张购房款300000元系向证人黄某以月利率2%所借，依据不足，该院不予认定；即使张绣花、杨金勇上述其欲用讼争房屋贷款用于偿还借款的事实属实，张绣花、杨金勇的损失也应扣除讼争房产贷款产生的利息，张绣花、杨金勇主张其损失额应以300000元为基数、按月利率2%计算的利息确定的理由亦不充分，该院对张绣花、杨金勇主张的该损失计算方式不予认定。因此，在张绣花、杨金勇未能就其损失的具体数额予以举证证实的情况下，根据本案实际情况，该院酌定张绣花、杨金勇的损失应参照张绣花、杨金勇已付购房款300000元、中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，计算期间从协议约定的一年办证期满的次日（即2013年7月23日）起至张绣花、杨金勇本案诉请主张的违约金期间的截止日期（即2015年12月22日），即损失数额为：300000元×6.15%÷12×29个月＝44587.50元（按中国人民银行2012年7月6日公布的一至三年期贷款基准利率年利率6.15%计算，从2013年7月23日算至2015年12月22日，共29个月）。因此，双方约定的违约金5000元低于造成的损失，应增加至44587.50元。张绣花、杨金勇要求第三人蔡杏群支付违约金，无事实依据，该院不予支持；李昌淑主张其仅同意赔偿5000元并从尚欠购房款中抵扣，依据不足、理由不充分，该院亦不予支持。李昌淑提交的永安市住房和城乡规划建设局作出的《关于陈武义等三十六户申请福美莱联建房规划核实的复函》仅可以证实讼争房屋确因违章建筑导致房屋所有权证无法及时办理，但双方的转让协议并未将该情形作为李昌淑逾期办证给张绣花、杨金勇的免责事由，因此，李昌淑以该证据主张2014年9月22日之前不应由其承担逾期办证责任，理由不充分，该院不予采纳。李昌淑提交的照片并不足以证实其曾催告张绣花、杨金勇办理产权过户登记手续，对此该院不予采信。从张绣花、杨金勇提交的两份告知书的内容看，告知书并未明确载明催告李昌淑办理讼争房屋产权证的内容，张绣花、杨金勇提交的告知书及中国邮政特快专递邮寄单与本案审理结果亦不具有关联性，该院不予采信。第三人蔡杏群经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭质证和答辩的权利，该院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十条、第一百三十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、张绣花、杨金勇与李昌淑于2012年7月22日签订的《房屋转让协议》（不包含“备注”内容）合法有效；二、李昌淑应于该判决生效后十五日内协助张绣花、杨金勇将永安市库区路16号福美莱联建楼3单元103号房屋（现门牌号为：××1幢2-202室）的房屋所有权及土地使用权登记至张绣花、杨金勇名下（办理产权登记至李昌淑名下的相关费用含土地出让金由李昌淑承担，在此之后的办理产权登记手续的相关费用由张绣花、杨金勇承担）；三、李昌淑应于该判决生效后十五日内支付张绣花、杨金勇违约金44587.50元；四、驳回张绣花、杨金勇的其他诉讼请求。案件受理费8942元，由张绣花、杨金勇负担1760元、李昌淑负担7182元。二审中，当事人未提交新证据。当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。另查明，案涉《房屋转让协议》一式两份，除协议乙方张绣花、杨金勇持有一份外，协议甲方李昌淑及蔡杏群均陈述称，另一份协议一直由蔡杏群持有。经本院要求出示后，蔡杏群快递邮寄《房屋转让协议》复印件一份，该件亦同样记载“备注”内容。李昌淑对该件真实性无异议，但认为系蔡杏群越权备注，对李昌淑没有约束力。本案当事人争议的焦点问题是，蔡杏群在房屋转让协议上签写的“备注”内容对李昌淑有无约束力，应否按“备注”约定承担违约责任，对此本院综合分析认定如下：张绣花、杨金勇有理由相信蔡杏群签写“备注”行为系有效的代理行为，“备注”内容对李昌淑有约束力。理由：（1）李昌淑对蔡杏群的委托代理行为合法有效。民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。本案李昌淑、蔡杏群分别以“出让方”、“委托人”名义在房屋转让协议上签字，蔡杏群系卖方代理人，当事人并无异议，该委托代理不违反法律规定，具有法律效力。（2）委托人对代理人的行为有较高注意义务，代理人蔡杏群持有的《房屋转让协议》同样签写“备注”内容，李昌淑表示不知情，不合常理。李昌淑系房屋出让人，《房屋转让协议》一式两份，买受人张绣花、杨金勇持有一份，卖方代理人蔡杏群持有另一份，同样签写“备注”内容。而《房屋转让协议》约定了当事人之间的权利义务、违约责任等内容，自2012年7月22日合同签订之日至2016年1月起诉立案之日止，委托人李昌淑从未提出异议，李昌淑述称协议签订后由蔡杏群一直持有，对蔡杏群“备注”不知情，不合常理。（3）合同见证人系证明特定法律行为的证明人，在协议双方就合同签订过程发生争议时，合同见证人的证言有证明力。本案，赖某2系《房屋转让协议》见证人，李昌淑对其见证人身份不持异议。见证人赖某2出庭陈述蔡杏群签写备注内容后经李昌淑看过，李昌淑虽不予认可，但未能提供足以反驳的相反证据。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定，对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。故对赖某2证言应综合诉辩意见和在案证据分析判断，不应以孤证否定其证明力。（4）关于李昌淑主张，蔡杏群在厦门签完房屋转让协议回到永安后，蔡杏群应房屋买受方的要求而添加“备注”，缺乏证据材料证实。该主张依据为蔡杏群陈述，蔡杏群是李昌淑代理人，此陈述为密切关系人提供有利证言，证明力小于其他证人证言，李昌淑、蔡杏群未能提供其它证据佐证，且陈述内容与合同见证人赖某2证言相矛盾。故李昌淑对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据，对其主张不予支持。（5）相对人张绣花、杨金勇有理由相信蔡杏群的代理权限。《房屋转让协议》未载明李昌淑对蔡杏群的代理事项、具体权限和期间，李昌淑在房屋转让过程中对代理人蔡杏群高度信赖，包括介绍房屋买卖、代收购房款、长期保管《房屋转让协议》等。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。蔡杏群在《房屋转让协议》上签写“备注”，内容涉及违约赔偿责任，李昌淑未提供充分证据证实受让人张绣花、杨金勇与蔡杏群存在串通等恶意行为，故善意相对人有理由相信代理人蔡杏群的行为合法有效，“备注”系《房屋转让协议》补充内容，对李昌淑有约束力。本院认为，张绣花、杨金勇与李昌淑签订的《房屋转让协议》合法有效，当事人应按照协议约定的内容履行义务。李昌淑的代理人蔡杏群在协议上签写“备注”内容，相对人张绣花、杨金勇有理由相信行为人有代理权，该代理行为有效，对李昌淑产生约束力。张绣花、杨金勇请求李昌淑按“备注”约定内容承担民事责任的主张，本院予以支持。张绣花、杨金勇主张蔡杏群作为房屋实际所有权人或房屋转让代理人，应承担连带责任的要求，缺乏法律依据，本院不予支持。李昌淑未按约定将房屋产权登记至张绣花、杨金勇名下，应承担违约责任。自协议约定一年办证期满次日起（即2013年7月23日）至当事人起诉主张违约金日止（即2015年12月22日），应承担违约金87000元（3000元×29个月＝87000元）。鉴于李昌淑主张违约金偏高，本院综合张绣花、杨金勇实际损失、合同履行情况、当事人过错程度和预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，适当减低违约金，酌定违约金额为60000元。综上所述，杨金勇、张绣花的上诉请求部分成立。本院依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省永安市人民法院（2016）闽0481民初99号民事判决第二项；二、撤销福建省永安市人民法院（2016）闽0481民初99号民事判决第一、三、四项；三、杨金勇、张绣花与李昌淑于2012年7月22日签订的《房屋转让协议》（包含“备注”内容）合法有效；四、李昌淑应于本判决生效后十五日内支付杨金勇、张绣花违约金60000元；五、驳回杨金勇、张绣花的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2760元，由李昌淑负担2208元，张绣花、杨金勇负担552元。本判决为终审判决。审判长 彭 贵 良审判员 谢 明 华审判员 谢 明 珠二〇一六年十二月十九日书记员 张婕（代）