广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初11088号原告:王琦，男，回族，1984年3月10日出生，住辽宁省沈阳市沈北新区，委托诉讼代理人：孟翔，广东晋元律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖黄鹏，广东晋元律师事务所实习律师。被告：孟洋，女，满族，1986年6月19日出生，住辽宁省本溪市明山区，原告王琦诉被告孟洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案受理后，依法由审判员周信斌适用简易程序独任审理，并于2016年12月9日公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人、被告孟洋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.撤销原告与被告签订的《转让协议》；2.被告向原告返还转让款40000元及原告替被告支付的租金15042元；3.被告按合同约定向原告支付违约金18000元（按转让费金额的30%计算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2016年8月，原告与被告就位于佛山市禅城区弼塘西二街6号（第一层111室）门面（佛山创意产业园内）转让事宜进行磋商，随后双方签订《转让协议》，约定被告将门面转让给原告，被告特别强调，其保证所转让的门面有合法承租权并有权依法转让。协议签订后，原告依约将40000元转账至被告指定的银行账户，被告收款后按约定将租房押金收据及租房合同交付给了原告。原告收到上述材料后，去产业园公司欲与该公司签订租房合同以及申请装修时，被告知所拥有的租赁合同是禁止转让的。被告在整个转让过程中刻意隐瞒该情况，属于在订立合同时存在欺诈的情形，被告亦未按其承诺消除所遇障碍，其行为给原告造成了重大损失，按协议约定其应赔偿原告转让费用。原告特提起诉讼，请求判如所请。被告答辩称：一、转让协议依法成立受法律保护，原告在与被告签订转让协议时明知该商铺原合同（被告的承租合同）约定不得私下转让，原告以欺诈为由请求撤销该协议的理由不成立。二、不存在因被告承租合同约定不得私下转让而产生对原告合同目的不能实现之不公平结果，被告和出租方一直在配合原告对涉案商铺装修方案的修改，后原告虽经催促仍不提供装修图纸，是其自动放弃经营权。三、双方于2016年8月25日签订转让协议，8月27日原告向产业园交付租金，至起诉时已经过较长时间，不排除原告因个人原因而放弃经营，为此寻找各种理由撤销转让协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对双方对真实性无异议的证据，本院经审查予以采信，对有争议的证据，本院认证如下：原告提交的证据5，因不能确定原告微信对话相对方的身份，故不予采信；被告提交的证据4，因不能确定被告手机通话对方的身份，故本院不予采信。根据本院采信的证据及双方当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2016年5月23日，被告与佛山创意产业园投资管理有限公司（简称产业园公司）签订编号为创租（洋）16-097的《房屋租赁合同》，约定：由被告向产业园公司租赁位于佛山市禅城区弼塘西二街6号（首层111室）的房屋用于经营中式餐饮，租赁期限自2016年6月1日起至2017年1月31日止，月租金为43.6元/平方米（即总月租金为5014元/月）；被告应于2016年6月1日前向产业园公司交付租赁押金25500元；被告对房屋进行装修应符合消防、规划、环保、卫生等方面的法律法规，装修前应将装修图纸和方案提交给产业园公司备案，备案通过后方可进行施工；未经产业园公司书面同意，被告不得将租赁房屋转租、分租或转借给第三人或转由第三方投资经营，否则产业园公司有权解除合同并要求被告承担违约责任。2016年8月25日，被告（转让方）与原告（受让方）签订《转让协议》，约定由被告将上述租赁房屋转让给乙方使用，协议约定有：被告保证原告同等享有被告在原有租赁合同中所享有的权利与义务，在被告房屋租赁期满后，被告将不再与产业园公司续签租房合同，并协助原告与产业园公司签订租房合同；门面转让后，原告同意代替被告向产业园公司履行该门面租赁合同中所约定的条款；转让费为60000元，原告于协议签订之日向被告支付40000元，待原告装修工程批准之日再支付20000元，首款支付后被告将租房押金收据及租房合同交付原告；转让后门面现有的装修、装饰及部分设备（3匹立式空调1台、1.5匹挂式空调1台、立式保鲜柜2台、厨方柜式保鲜柜2台）归原告所有，其他设施设备在协议签订3日内清空并交付门店钥匙给原告；原告接手前该店铺的一切债权、债务均由被告负责，协议签订日后的一切经营行为及产生的债权、债务由原告负责。关于违约责任，协议约定，被告保证该门面有合法承租权并有权依法转让，否则应赔偿原告转让费用。原告于协议签订次日向被告指定的账户转账支付40000元转让费，被告同日向原告交付铺位并将其与产业园公司签订的《房屋租赁合同》及押金收据交付原告。2016年8月27日，原告向产业园公司刷卡支付2016年7月1日至9月30日共3个月的租金合计15042元，产业园公司以被告为交款人开具租金发票。因未获得产业园公司的批准，原告接受涉案铺位后未能进行装修和使用。2016年9月28日，原告致电被告，通话中原告表明其知晓产业园公司与被告合同存在不同意私下转租、转让的约定，且被告的转租行为未获得产业园公司书面同意的事实，原告表明产业园公司只认可其租赁合同相对人为被告，致原告无法装修与经营，建议被告向产业园公司申请退租。原告陈述：在转让协议签订前，被告有向其出示过被告与产业园公司签订的租赁合同，但原告仅确认被告是否合同主体，对合同条款没有详尽阅读；在转让协议签订前，被告曾说过被告与产业园公司签订的租赁合同不允许私下转让，原告亦曾向产业园公司询问原告是否可取代被告的承租人地位与该公司签订租赁合同，该公司工作人员没有明确表态，但让原告提供装修图纸（又称产业园工作人员表达过不得私下转让类似意思，但被告承诺可以帮助原告解决该问题）；原告曾向产业园公司提交装修图纸报请装修，产业园公司为收取租金而让原告递交图纸申请装修，制造原告可以行使合同权利的假象；其于2016年9月中旬交回一把钥匙给被告，自己亦留有一把，涉案铺位现不具备协商返还交接的条件，因产业园公司已收回。被告陈述：就其转让行为，征询过产业园公司的意见，未得到明确答复，亦不能提供产业园公司同意其转让或转租的书面证据，但其工作人员知晓；在店面转让前，就是否可以经营小龙虾的问题，原告直接询问过产业园公司的工作人员，产业园工作人员也明确告知原告不支持不同意私下转让行为；原告未对涉案铺位进行装修的原因是其装修图纸未获得产业园公司的批准；产业园公司曾要求被告缴费，否则收回商铺，不清楚是否已收回，但没有办理收铺手续。本院认为，从原、被告关于双方权利义务的约定及原告以被告名义向涉案房屋出租人履行租金支付义务等内容可知，原、被告间的转让协议实为房屋转租合同，本案系房屋租赁合同纠纷，并非债权债务概括转移合同纠纷，被告收取的转让费应视为一次性收取的转租收益，其后租金标准按上手租赁合同即被告与出租人产业园公司的租赁合同约定由原告以被告名义向出租人支付，而转让协议关于租赁房屋内部分物品一并归原告的约定，因其依附于转租行为，应视为双方对转租交易行为所约定的对价内容。鉴于产业园公司与被告在租赁合同中约定不得转租，而被告不能提交产业园公司同意本案转租行为的证据，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条第一款的规定，原、被告间涉案转租合同即《转让协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，双方因该无效合同取得的财产应当返还，不能返还或无返还必要的应折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于原告要求撤销涉案《转让协议》及被告向其支付违约金的诉求，基于该协议无效，故其要求撤销该协议及被告依该协议支付违约金已无事实依据，故本院不予支持。关于原告要求返还其支付的转让费40000元之诉求。根据查明的事实，原告确已依据涉案《转让协议》向被告支付转让费40000元，基于转租合同无效，现原告要求被告向其返还有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求返还代付租金之诉求。如前查明，2016年8月26日被告将商铺交付给原告，原告于2016年8月27日以被告名义向产业园公司支付了2016年7-9月合计3个月的租金共15042元。根据谁使用谁付费的原则，该支付金额中2016年8月25日前的租金9057.55元（5014元+5014元/月÷31天×25天）本应由被告负担，故原告要求被告向其支付有事实依据。至于商铺交付原告之后的租金，本应由原告负担，但因合同无效且双方均应有此预期，事实上原告无法也未能实际享受其使用价值，对此双方都有过错，故本院酌定2016年8月26日至同年9月30日的租金由原、被告各负担50%即2992.23元【（15042元-9057.55元）÷2】，被告应向原告返还2992.23元。综上，本案中被告应向原告返还租金总额为12049.78元（9057.55元+2992.23元），对原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告孟洋于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告王琦返还转让费40000元；二、被告孟洋于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告王琦返还租金12049.78元；三、驳回原告王琦的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费813元，由原告王琦负担233元、被告孟洋负担580元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  周信斌二〇一六年十二月十九日书记员  陈 烁附一、本案证据原告提交证据：1.原告的身份证、被告的身份证复印件。2.房屋租赁合同（合同编号：创租洋16-097号）及附件。3.转让协议。4.Pos机刷卡单、广东增值税普通发票、手机转账凭证截图、新线借记卡交易明细清单。5.微信聊天记录截图。被告提交证据：1.转让协议。2.微信截图（2016年10月9日）。3.2016年9月28日的通话记录、通话录音光盘、U盘及文本记录。4.电话录音和通话记录。附二、附引用法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。