广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)桂0502民初3050号 原告（反诉被告）：刘莉，女，1989年6月19日出生，汉族，住所地湖北省沙洋县。经常居住地北海市海城区靖海镇高德路60号。 被告（反诉原告）：黄秀兴，女，1982年9月17日出生，汉族，住广西合浦县。 反诉第三人：郭钢修，男，1977年10月13日出生，住北海市海城区靖海镇高德路60号。 刘莉诉黄秀兴房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员吴伟燕任审判长，人民陪审员赖晓晔、吴莹远参加的合议庭，于2016年12月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘莉，被告（反诉原告）黄秀兴到庭参加诉讼。反诉第三人郭钢修经本院传票传唤不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）刘莉诉称：2016年2月22日，原告与案外人莫家森签订一份《房屋租赁合同》，约定案外人莫家森将位于北海市金葵市场对面庞屋新村东区4-3号的首层租赁给原告，租赁期限从2016年3月8日起至2020年3月7日止，每月租金为3900元。2016年6月9日，原告在征得案外人莫家森的同意下将其承租的商铺分租给被告黄秀兴，约定分租期限为2016年6月15日起至2020年3月7日，每月租金为1300元，每年递增100元租金。任何一方违约，按年度向对方交纳三个月租金作为违约金。合同签订后，被告黄秀兴如约使用房屋。2016年8月15日，案外人莫家森与原告刘莉解除《房屋租赁合同》。为维护双方的权利和义务，原告为此诉请法院判令：1、解除原告与被告于2016年6月9日签订的《商铺分租合同》，原告赔偿违约金3900元给被告；2、被告承担本案的诉讼费用。 被告（反诉原告）黄秀兴辩称：答辩人同意解除合同，但原告单方面终止合同导致被告损失，应当承担相应的违约责任。被告的损失高于合同约定的违约金，不同意原告仅赔偿3900元的诉请。 被告（反诉原告）黄秀兴同时反诉称：2016年6月9日反诉原、被告签订了《商铺分租合同》，约定反诉被告将鑫丰丽景东门达妃雅店分租给反诉原告，租赁期限从2016年6月15日起至2020年3月7日，每月租金1300元，以后每年递增100元；反诉原告于2016年6月8日通过银行转账交付反诉被告1300元押金；任何一方违约，按年度向对方交纳三个月租金作为违约金。合同签订当天，反诉原告以网上银行转账的方式支付了2900元（其中押金1300元，2016年6月15日至2016年7月14日一个月的房租、水电费各1300元和300元）给反诉被告。基于合同约定，反诉原告随后开始进行分隔场地玻璃安装以及设备购置，先后投入资金共计8700元。包子铺于2016年6月30日正式开始营业。2016年8月15日反诉被告擅自终止合同并撤场，反诉原告因此被迫撤场。反诉第三人郭钢修作为反诉被告刘莉的丈夫，在合同签订前后都参与其中，应承担连带责任。反诉原告为此提起反诉，请求法院判令：1、解除反诉原告与反诉被告于2016年6月9日签订的《商铺分租合同》；2、判令反诉被告退还押金1300元给反诉原告；3、判令反诉被告赔偿反诉原告设备物品投资损失15000元并支付违约金3900元；4、本案诉讼费由反诉被告承担；5、判令反诉第三人承担连带责任；6、判令反诉被告书面道歉。 原告（反诉被告）刘莉针对反诉辩称：同意解除双方于2016年6月9日签订的《商铺分租合同》；我方没有强行终止合同，解除合同经双方协商一致的；包子铺在2016年8月15日撤场之前一直在正常经营，没有造成反诉原告15000元损失；押金已经包含在三个月租金的违约金里，不予退还；第三人郭钢修没有参与合同的签订过程，请求法院依法驳回原告第五项诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本诉有《房屋租赁合同》、《商铺分租合同》、《房屋租赁合同终止协议》在卷佐证，本院予以确认，可以作为本案的定案依据。反诉有《房屋租赁合同》、《商铺分租合同》、《房屋租赁合同终止协议》、网上银行电子回单、商铺图片在卷佐证，本院予以确认，可以作为本案的定案依据。对有争议的证据，本院认定如下：1.包子铺设备物品投资清单及票据，证明基于合同约定，反诉原告进行了设备物品等投资，因反诉被告违约而损失。本院认为，因反诉被告违约给反诉原告造成的实际损失有安装分隔玻璃墙2200元和制作广告横幅、价目表249元，反诉原告在撤场时已将节能蒸炉、包点恒温蒸柜、藤桌椅、四方桌和包装袋自行带走。反诉原告诉请的间接损失6300元、购买清洁物品工具费、进场费、撤场费和通信费没有证据证实，本院不予采信；2.手机信息截图，证明反诉被告曾经承诺退还押金、支付违约金和赔偿1万元给反诉原告。庭审中反诉被告辩称系遭到反诉原告的威胁才被迫作出的承诺，不是真实的意思表示。本院对该组证据不予认定；3.电信业务受理回执单及手机截图，证明反诉第三人郭钢修作为反诉被告的丈夫，参与商铺经营事务的事实。本院认为，通过微信聊天账号无法确定微信实际使用人，也无直接证据证实反诉第三人参与合同签订的全过程，对该组证据不予采信；4.中国农业银行网上银行电子回单、中国移动广西北海分公司缴费凭证和微信账号单，证明反诉第三人没有参与合同的全过程。本院确认收款方系反诉被告刘莉，反诉被告根据合同收取了反诉原告的租金和押金的事实。 反诉第三人郭钢修未作书面答辩，亦未到庭参加诉讼。 综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实：2016年2月22日，本诉原告刘莉与案外人莫家森签订《房屋租赁合同》，约定案外人莫家森将位于北海市庞屋新村东区的首层租赁给本诉原告用于面包、蛋糕烘焙经营；租赁期限为4年，从2016年3月8日起至2020年3月7日止，每月租金为人民币3900元；2016年6月9日，本诉原告在征得案外人莫家森的同意下将其承租的商铺分租给本诉被告黄秀兴，约定分租期限自2016年6月15日至2020年3月7日止，每月租金为人民币1300元，每年递增人民币100元租金；《商铺分租合同》第十一条约定“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金”。合同签订后，本诉被告黄秀兴开始进行场地分隔和设备物品购置，包括安装分隔玻璃墙花费2200元，制作广告横幅、价目表花费249元，购买1台节能蒸炉花费950元、1套包点恒温蒸柜花费3450元、4套藤桌椅花费1090元、2张四方桌花费200元、不同规格包装袋花费180元，共计采购投资支出8319元。2016年6月8日，本诉被告黄秀兴通过中国农业银行网上银行将房租、水电费和押金共计2900元转给本诉原告刘莉，其中6月中旬到7月中旬的房屋租金1300元、水电费300元和押金1300元。之后，本诉原告刘莉与案外人莫家森签订《房屋租赁合同终止协议》，约定双方签订的《房屋租赁合同》于2016年8月15日终止。2016年7月底，本诉原告向本诉被告提出解除分租合同。2016年8月底，本诉被告撤出商铺。撤场时，本诉被告已将节能蒸炉、包点恒温蒸柜、藤桌椅、四方桌、包装袋带走。 另查明，反诉被告刘莉和反诉第三人郭钢修是夫妻关系。在签订《商铺分租合同》时，双方处于婚姻关系存续期间。反诉被告刘莉和反诉原告黄秀兴系《商铺分租合同》的缔约双方当事人。 本院认为，本诉原告（反诉被告）刘莉与本诉被告（反诉原告）黄秀兴签订的《商铺分租合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律规定，合法有效，本院予以确认。 关于合同解除的问题。鉴于本诉原告刘莉诉请要求解除合同，本诉被告黄秀兴表示同意，且反诉要求解除合同，双方的行为系属当事人行使自己的合法权利，与法无悖，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第97条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故反诉原告请求反诉被告返还押金人民币1300元，于法有据，本院予以支持。 关于设备物品损失如何确定和反诉被告应承担的违约金数额问题。因反诉被告刘莉与案外人莫家森终止《房屋租赁合同》，反诉被告对商铺已无租赁经营使用权，《商铺租赁合同》已履行不能，反诉被告的行为构成违约。因反诉被告的违约行为给反诉原告造成的实际损失有安装分隔玻璃墙2200元和制作广告横幅、价目表249元，反诉原告在撤场时有义务积极止损，已自行带走节能蒸炉、包点恒温蒸柜、藤桌椅、四方桌和包装袋，故本院确认反诉原告的设备物品损失为2449元。根据《商铺分租合同》第十一条的约定和本诉原告的诉讼请求，本诉原告同意赔偿三个月租金（即3900元）作为违约金给反诉原告，考虑到反诉原告的实际损失主要是设备物品损失，且反诉原告的实际损失没有超过约定的违约金数额，违约金主要用于补偿反诉原告的设备物品损失，故反诉原告要求反诉被告赔偿违约金人民币3900元，本院予以支持。反诉原告要求反诉被告另行赔偿设备物品投资损失15000元没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于反诉第三人郭钢修是否应当承担上述债务的连带清偿责任的问题。根据合同的相对性，《商铺租赁合同》签订的双方当事人是反诉原告黄秀兴和反诉被告刘莉，收取租金系反诉被告刘莉，该《商铺租赁合同》仅约束反诉原告黄秀兴和反诉被告刘莉，反诉原告要求反诉第三人郭钢修承担上述债务的连带清偿责任缺乏法律依据，本院予以驳回。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条和第九十七之规定，判决如下： 一、解除本诉原告刘莉与本诉被告黄秀兴于2016年6月9日签订的《商铺分租合同》； 二、反诉被告刘莉返还人民币1300元押金给反诉原告黄秀兴； 三、反诉被告刘莉赔偿反诉原告黄秀兴违约金人民币3900元； 四、驳回本诉原告刘莉和反诉原告黄秀兴其他的诉讼请求。 本诉案件受理费50元，由本诉原告刘莉负担；反诉案件受理费73.7元，由反诉原告黄秀兴负担47元，反诉被告刘莉负担26.7元。（反诉案件受理费反诉原告已向本院预交，反诉被告在履行支付义务时一并付还给反诉原告） 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费（本诉50元，反诉147.4元）（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  吴伟燕 人民陪审员  赖晓晔 人民陪审员  吴莹远 二〇一六年十二月八日 书 记 员  赖秋燕