重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终8081号上诉人(原审被告)：王孝永，男，1979年8月12日出生，汉族，住重庆市北部新区。上诉人(原审被告)：李霞，女，1978年4月27日出生，汉族，住重庆市渝北区。上列二上诉人的委托诉讼代理人：朱颖颖，重庆志和智律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：重庆融创物业管理有限公司，住所地重庆市北部新区经开园金童路100号。法定代表人：张琰，该公司总经理。委托诉讼代理人：周芳维，该公司员工。上诉人王孝永、李霞因与被上诉人重庆融创物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初7801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人王孝永、李霞的委托诉讼代理人朱颖颖，被上诉人重庆融创物业管理有限公司的委托诉讼代理人周芳维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王孝永、李霞上诉请求：请求依法撤销（2016）渝0112民初7801号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、涉案小区中有大量违法乱建，业主占用公共绿化，装修业主封闭不严、灰尘大的情况，被上诉人对这些现象不闻不问，不予制止；2、被上诉人承诺后花园的边坡上栽树，达到绿化及边坡防止滑坡，至今未实际履行；3、上诉人家中可视系统从搬家至今一直有问题，仍没有解决；4、涉案小区保安对进出车辆及行人管理不严，存在严重安全隐患；5、涉案小区的喷泉溪沟流水一直没有水流，严重影响小区景色。综上，被上诉人未完全履行物业服务合同，其提供的物业服务，并未达到物业服务合同约定的标准，因此，上诉人不应当支付物业服务费。重庆融创物业管理有限公司辩称，请求驳回上诉人的上诉请求。重庆融创物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判令被告立即向原告支付2013年1月1日至2016年2月29日期间拖欠的物业费29337.14元。一审法院认定事实：原告重庆融创物业管理有限公司系具有一级资质的物业管理服务企业。被告李霞、王孝永系重庆市北部新区经开园金童路108号2-23-B栋1-1-5号房屋的业主，该房屋建筑面积220.58平方米，系联排别墅。2009年1月14日，原告为乙方，重庆奥林匹克花园置业有限公司为甲方，双方签订《前期物业服务合同》一份，该合同在重庆市国土资源和房屋管理局北部新区分局进行了备案登记。该合同主要约定甲方选聘乙方对其开发的位于重庆市北部新区鸳鸯组团奥林匹克花园2#地块六期（奥山）二组团小区实施前期物业管理服务。该合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择以下方式：包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：住宅用房：3.5元/月•平方米（最终执行标准以物价局审核为准）。业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务、盈余亏损由乙方享有或承担。该合同第二十一条约定：本合同期限为叁年，自2009年1月14日起至2012年1月13日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。该合同第二十二条约定，本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。该合同第二十八条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同第三十二条约定，本合同的效力及于物业管理区域的全体业主及物业使用人，业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。该合同第四十一条约定，本合同自签定之日起生效。该合同还对物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、物业管理用房、违约责任等进行了约定。2012年11月21日，根据原告的申报，重庆市物价局备案同意原告在奥林匹克花园•奥山别墅住宅物业服务收费执行标准为：3.5元/平方米•月。上述物业服务合同签订后，原告于2009年12月10日起入驻奥林匹克花园奥山别墅小区为该小区提供物业管理服务至今。被告在此期间未向原告按时足额交纳相应的物业服务费。欠费期间，原告多次通过向被告邮寄催缴欠费通知的方式向被告催收了欠交的物业服务费及公摊水电费。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆奥林匹克花园置业有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对奥林匹克花园奥山别墅小区全体业主均具有约束力。尽管该合同约定的期限为2009年1月14日至2012年1月13日，但2012年1月13日后，原告仍为奥林匹克花园奥山别墅小区提供物业管理服务，原、被告之间形成事实上的物业服务关系，故被告仍应向原告支付相应的物业服务费用。物业服务费标准问题，被告房屋系联排别墅。根据原告与重庆奥林匹克花园置业有限公司签订的《前期物业服务合同》及重庆市物价局作出的备案表，联排别墅的收费标准为3.5元/月•平方米。被告每月应交纳的物业服务费为3.5元/平方米•月×220.58平方米=772.03元。被告在2013年1月1日至2016年2月29日共计38个月中，被告应缴纳的物业服务费为772.03元/月×38个月=29337.14元，故一审法院对原告的该项诉讼请求予以支持。被告李霞、王孝永经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其未到庭向一审法院说明拒绝交纳物业服务费用的理由，也未向一审法院举示其拒绝交纳物业服务费用的相关证据，是被告自由处分民事权利和诉讼权利的行为，视为其对权利的放弃，应依法承担其未举证、质证的不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告李霞、王孝永在本判决生效之日起五日内给付原告重庆融创物业管理有限公司2013年1月1日至2016年2月29日期间的物业服务费29337.14元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费265元（已减半收取），由被告李霞、王孝永负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方争议焦点为：上诉人王孝永、李霞是否应当支付被上诉人重庆融创物业管理有限公司2013年1月1日至2016年2月29日期间的物业服务费29337.14元。现评析如下：王孝永、李霞与重庆奥林匹克花园置业有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反相关法律规定，合法有效，该合同对奥林匹克花园奥山别墅小区全体业主均具有约束力。王孝永、李霞在审理中认为重庆融创物业管理有限公司提供的物业服务未达到物业服务合同约定的标准，但并未提交相应的证据证明其事实主张，应承担举证不能的不利后果。王孝永、李霞应当支付重庆融创物业管理有限公司2013年1月1日至2016年2月29日期间的物业服务费29337.14元。综上所述，王孝永、李霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费265元，由王孝永、李霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  张欲晓审 判 员  刘 静代理审判员  张晋鹏二〇一六年十二月十三日书 记 员  梁多华