北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第33288号原告：北京龙德缘置业有限公司，住所地北京市海淀区永泰庄北路9号6号院。法定代表人：向欢，总经理。委托诉��代理人：王洪飞，北京市五环律师事务所律师。被告：蔡礼刚，男，1978年4月23日出生。委托诉讼代理人：包音泰，北京市摩文律师事务所律师。原告北京龙德缘置业有限公司（以下简称龙德缘公司）与被告蔡礼刚租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月31日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙德缘公司之委托诉讼代理人ＸＸＸ，被告蔡礼刚及其委托诉讼代理人包音泰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。龙德缘公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方的房屋租赁合同，蔡礼刚腾退租赁房屋；2.蔡礼刚支付2015年5月1日至8月28日期间的房屋租金650416元；3.蔡礼刚支付违约金17万元；4.蔡礼刚支付2015年8月29日至实际返还房屋之日止的房屋使用费；5.蔡礼刚承担本案诉讼费用。诉讼过程中，龙德缘公司变更诉讼请求为：1.解除双方的房屋租赁合同；2.蔡礼刚支付2015年5月1日至2015年10月9日期间的房屋租金892944元；3.蔡礼刚支付2015年5月至10月的物业费及空调费74414元；4.蔡礼刚支付逾期支付租金违约金17万元；5.蔡礼刚承担本案诉讼费用。诉讼过程中，龙德缘公司放弃第3项要求蔡礼刚支付2015年5月至10月的物业费及空调费74414元的诉讼请求。事实和理由：2014年8月29日，龙德缘公司与蔡礼刚签订了《北京市房屋租赁合同》，约定由蔡礼刚承租龙德缘公司拥有出租权的位于北京市26号一层房屋。合同签订后，龙德缘公司依约将租赁房屋交付给蔡礼刚使用，蔡礼刚应在2015年2月18日支付2015年5月1日至2015年8月28日期间的租金，且蔡礼刚还应在2015年8月18日支付2015年8月28日以后一期的租金，但蔡礼刚均未交纳两期租金，其行为构成严重违约，极大损害了龙德缘公司的合法权益。蔡礼刚辩称，蔡礼刚同意解除合同，但不同意龙德缘公司的解除理由和其他诉讼请求，理由是：第一，蔡礼刚之前起诉过龙德缘公司要求解除合同，在提起该次诉讼后，即2015年1月4日后，蔡礼刚实际并未占有使用租赁房屋，龙德缘公司对此是明知的，但其一直拒绝受领租赁房屋，后蔡礼刚于2015年9月10日将租赁房屋钥匙交给龙德缘公司的法定代表人向欢，故租赁房屋一直闲置是龙德缘公司自己的行为所致，蔡礼刚不应承担2015年5月1日至2015年10月9日期间的房屋租金；第二，蔡礼刚此前起诉要求解除双方租赁合同的诉讼请求，虽然没有得到一二审法院的支持，但二审法院终审认为没有支持蔡礼刚的诉请是因为蔡礼刚没有给龙德缘公司合理的提供产权证材料的期限，而直至现在，因蔡礼刚提出的核准名称的有效期仅仅为6个月，但龙德缘公司始终未能提供蔡礼刚办理超市营业执照所需的���料，故龙德缘公司的行为已构成在先违约，蔡礼刚有权拒绝支付租金，且龙德缘公司无权主张违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此确认如下事实：2014年8月29日，龙德缘公司（出租人、甲方）与蔡礼刚（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，主要约定：房屋基本情况和租赁用途：乙方承租北京市26号一层房屋（以下简称租赁房屋），建筑面积1060平方米，租赁用途为商用（主营超市），乙方承诺，未经甲方同意，不擅自改变其用途；租赁期限：自2014年8月29日至2024年5月31日，共计9年9个月，甲方应于2014年8月29日前将房屋按约定条件交付给乙方，经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙视为交付完成，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品，甲乙双方应对房屋和附属物品、设施设备及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租金及押金：租金标准及支付方式为租金按每日计算，租金递增率为每两年递增10%，其中2014年8月29日至2016年8月28日，每日每建筑平米为5.2元，租金的给付时间为每年的租金分两次支付，即每六个月支付一次，乙方应在本合同签订之日起5日内向甲方支付第一笔6个月的房租，第一笔房租总金额为997672元，期限为2014年11月1日至2015年4月30日，计181天，第二笔房租总金额650416元，费用时段为2015年5月1日至2015年8月28日，计118天，2014年8月29日至2014年10月31日为免租期，各期租金支付日期为第一笔付款时间为2014年8月29日，第二笔付款日期为2015年2月18日，之后每年的2月18日和8月18日为付款日期，支付方式为甲方同意乙方以现金或者转账方式缴纳租赁物租金及相关费用，甲方给乙方装修期为2014年8月29日至2014年10月31日，装修期内甲方不收取乙方房屋租金，乙方承担装修期间除房屋租金外的所有费用，押金17万元在租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方，押金不计利息；合同解除：经甲乙双方协商一致，可以解除本合同，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲方有迟延交付房屋超过10日、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同，乙方有未按照约定日期支付租金超过10日的、欠缴物业公司各项费用超过1万元的、擅自改变房屋用途的、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的等，甲方有权单方解除合同，其他法定的合同解除情形；违约责任：甲方有导致乙方有权单方解除合同的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金，乙方有导致甲方有权单方解除合同的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失，除本合同约定的解除情形出现外，甲方无故提前终止合同的，应提前30日通知对方，甲方除房屋押金和已交纳但未实际履行部分的剩余租金退回乙方外，还应赔偿乙方的宣传、员工补偿、经营损失和室内装修的损失（扣除折旧）等各项损失，因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任，甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金的70%标准支付违约金，甲方保证在现有国家政策允许下的情况下，提供相关材料，协助乙方办理营业执照。双方在合同中还对租赁物的装修改造、租赁物的返还等内容进行了约定。同日，双方还签订了《补充说明》，主要约定龙德缘公司同意协助蔡礼刚办理不超过三个营业执照的房屋证明手续，所产生的费用由乙方承担。上述合同签订后，蔡礼刚于2014年9月1日向龙德缘公司支付了2014年11月1日至2015年4月30日期间的房屋租金997672元及押金17万元。2015年，蔡礼刚将龙德缘公司诉至本院，以龙德缘公司在其办理工商登记手续过程中，一直未提供相应的场地手续及消防验收手续，导致超市不能开业，合同目的无法实现为由，要求解除双方的租赁合同，并要求龙德缘公司退还押金、承担违约金和赔偿损失等。后本院作出（2015）海民初字第3128号民事判决书，认定龙德缘公司负有提供相关材料，协助蔡礼刚办理营业执照的义务，但因双方合同中未对办理营业执照期限作出约定，故蔡礼刚在要求龙德缘公司履行协助义务时，应当给予必要的合理期限，且根据查明的事实，认定蔡礼刚于2014年10月下旬向龙德缘公司提出营业执照办理事宜，并与龙德缘公司沟通至2014年12月11日，此过程中，龙德缘公司未明确拒绝协助蔡礼刚办理营业执照，并积极针对营业执照企业性质问题与蔡礼刚进行沟通，且因双方当事人对营业执照企业性质问题并无明确约定，双方针对此问题的沟通时间，应属对合同约定不明事项的正常协商过程，且龙德缘公司于2014年12月11日曾明确表示同意协助办理有限责任公司性质或个体工商户企业性质的营业执照，蔡礼刚理应与龙德缘公司进一步沟通并相互配合，且相关单位已出具《证明》，同意协助办理，不存在客观障碍，故双方虽因营业执照企业性质问题沟通时间较长，但该行为不构成根本违约，蔡礼刚以此为由主张解除合同，没有合同和法律依据，同时蔡礼刚亦没有充分证据证明龙德缘公司曾作出办理两个餐饮类营业执照的承诺，蔡礼刚以此为由解除合同的请求，亦不予支持，并据此判决驳回了蔡礼刚的全部诉讼请求。蔡礼刚不服提出上诉，后北京市第一中级人民法院于2015年8月17日作出（2015）一中民终字第5678号民事判决书，认定案件的争议为蔡礼刚是否有权行使租赁合同的约定解除权，而蔡礼刚主张行使约定解除权的理由为：一、涉案房屋不属于合法建筑，未经消防审批手续，存在影响安全的隐患；二、龙德缘公司未尽协助办理营业执照的相关义务。针对第一个理由，蔡礼刚没有提交证据加以证明；针对第二个理由，合同履行过程中，双方对于办理营业执照所需要出具的房屋���明手续进行过多次协商，龙德缘公司现已明确表明可以为蔡礼刚办理房屋证明，相关单位也出具了该房屋可以办理营业执照的证明，在合同未对履行期间作出明确约定时，双方就具体事项的沟通，不影响合同的继续履行，无法作为解除合同依据。综上，蔡礼刚主张合同解除的条件并未成就，且由于蔡礼刚无权行使约定解除权，办理营业执照的条件仍具备，双方的租赁合同应当继续履行，并据此判决驳回蔡礼刚的上诉，维持原判。本案诉讼过程中，蔡礼刚向北京市高级人民法院申请再审。后北京市高级人民法院于2015年11月20日作出（2015）高民申字第4344号民事裁定书，认定蔡礼刚主张合同解除的条件并未成就，一、二审法院根据本案现有证据驳回蔡礼刚的全部诉讼请求并无不当，蔡礼刚的再审申请理由缺乏事实和法律依据，并据此裁定驳回蔡礼刚的再审申��。庭审中，双方对于解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》没有异议，但双方对于解除合同的理由存在争议：龙德缘公司主张因蔡礼刚未按合同约定支付租金，其行为满足了双方合同中约定的解除合同的条件，但蔡礼刚对此不予认可，主张在其之前起诉龙德缘公司要求解除合同时已向龙德缘公司提出过协助办理营业执照的请求，但龙德缘公司至今也未尽协助其办理营业执照的相关义务，违约在先，故其有权暂停支付租金，其行为不构成违约。龙德缘公司对此不予认可，主张在蔡礼刚的之前诉讼中，法院已就有关协助办理营业执照的事实进行了明确认定，在该案二审终审后，蔡礼刚并未再向其主张过要求协助办理营业执照的请求，而且在其收回租赁房屋后，其已实际协助新的承租人就租赁房屋办理了相关营业执照。就其主张，龙德缘公司向本院提交了营���执照复印件两份，显示工商登记的住所分别为北京市海淀区后屯南路26号一层102号、101-4号。蔡礼刚对龙德缘公司提交的该证据的关联性不予认可。经询问，蔡礼刚确认在二审终审后，未再向龙德缘公司提出过协助办理营业执照的请求，但其表示，因其向工商局申请个体工商户名称预先核准通知书的有效期截止2015年3月11日，且在蔡礼刚起诉解除合同之诉中，判决书认定蔡礼刚应给予龙德缘公司合理期限，故龙德缘公司应当在蔡礼刚申请的个体工商户名称预先核准通知书到期之前完成协助义务。庭审中，双方还对房屋交接存有争议：蔡礼刚主张因经营的超市无法办理营业执照而一直无法开业，其在2015年1月开始搬离租赁房屋，并在2015年9月10日将租赁房屋钥匙交还给了龙德缘公司，双方完成了租赁房屋交接，龙德缘公司对此不予认可，并主张蔡礼刚在2015年9��10日扔下钥匙后就走了，双方并未对租赁房屋进行交接，也未确认蔡礼刚扔下的钥匙便是租赁房屋的钥匙，且此后租赁房屋内尚有蔡礼刚的物品，后经法院释明，蔡礼刚确认放弃租赁房屋内的相关物品后，其在2015年10月10日才实际收回了租赁房屋。另庭审中，蔡礼刚以未实际使用租赁房屋进行经营、龙德缘公司主张的违约金数额过分高于其实际损失为由，申请对租金数额及违约金数额酌减。龙德缘公司对此不予认可，并主张蔡礼刚作为承租人，应当全额支付拖欠的租金，且蔡礼刚的违约行为，给其造成的房屋空置期等损失，其直到2015年年底才将租赁房屋中部分场地出租出去。另诉讼中，蔡礼刚曾提出反诉请求，要求解除双方的租赁合同，并要求龙德缘公司退还押金及赔偿损失。后蔡礼刚撤回了其全部反诉请求。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，龙德缘公司与蔡礼刚签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照双方合同约定履行各自义务。根据本案查实的证据，可以确认蔡礼刚应当在2015年2月18日向龙德缘公司支付2015年5月1日至2015年8月28日期间的租金，并应当在2015年8月18日再向龙德缘公司支付2015年8月29日至2016年2月28日期间的租金，但蔡礼刚并未按期向龙德缘公司支付相应租金。现龙德缘公司据此主张解除双方的《北京市房屋租赁合同》，蔡礼刚虽同意解除该合同，但不同意龙德缘公司主张的解除理由，并抗辩系龙德缘公司违约在先，其有权暂停支付租金，因此，本案的争议焦点在于蔡礼刚未按期向龙德缘公司支付租金是否构成违约。对此本院认为：蔡礼刚主张龙德缘公司违约在先，具体违约行为为龙德缘公司未按合同约定履行协助其办理营业执照手续的义务，但根据蔡礼刚起诉龙德缘公司要求解除合同之诉的生效文书的认定内容，龙德缘公司在双方合同履行过程中，并未存在拒绝协助蔡礼刚办理营业执照的违约行为，双方之间的合同应当继续履行，且根据本案查明的事实，在该案二审终审后，蔡礼刚并未再向龙德缘公司明确提出过协助办理营业执照的要求，故蔡礼刚主张龙德缘公司违约在先抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。因此，蔡礼刚未按双方合同约定时间向龙德缘公司支付相应租金，其行为已构成违约。龙德缘公司主张的合同解除事由，具有合同依据，本院予以支持。关于蔡礼刚应支付租赁房屋租金的期间一节，现龙德缘公司自认于2015年10月10日收回了租赁房屋，蔡礼刚虽主张在2015年1月已搬离租���房屋，并于2015年9月10日向龙德缘公司交付了租赁房屋的钥匙，但其未能就其主张向本院提交充分证据，故本院采信龙德缘公司的主张，并据此认定蔡礼刚应向龙德缘公司支付2015年5月1日至2015年10月9日的租金。而对于蔡礼刚以未实际经营为由申请酌减租金的请求，本院认为，虽然蔡礼刚因未取得营业执照而尚未实际经营超市，但其在客观上实际占有租赁房屋，且龙德缘公司交付的租赁房屋符合双方合同约定的使用条件，并不存在违约行为，故对蔡礼刚的该项抗辩意见，本院不予支持。现龙德缘公司要求蔡礼刚支付2015年5月1日至2015年10月9日期间的租金诉讼请求，本院予以支持，但其主张的892944元的租金数额有误，本院根据双方合同约定内容调整为881920元。关于违约金一节，如前所述，因蔡礼刚拖欠租金的行为已构成违约，其应当承担相应违约责任，而根据双方合同约定，蔡礼刚应按月租金的100%标准向龙德缘公司支付违约金。蔡礼刚虽主张龙德缘公司主张的17万元的违约金数额过高，但其该项抗辩意见缺乏事实依据，本院不予采信。同时，鉴于蔡礼刚已向龙德缘公司支付了押金17万元，而根据双方合同约定，该笔押金应优先折抵蔡礼刚应承担的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条规定，判决如下：一、解除北京龙德缘置业有限公司与蔡礼刚于二〇一四年八月二十九日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、蔡礼刚于本判决生效后十五日内向北京龙德缘置业有限公司支付二〇一五年五月一日至二〇一五年十月九日期间的租金881920元；三、蔡礼刚于本判决生效后十五日内向北京龙德缘置业有限公司支付逾期支付租金违约金17万��，优先自蔡礼刚已向北京龙德缘置业有限公司支付的押金17万中扣除；四、驳回北京龙德缘置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14367元，由北京龙德缘置业有限公司负担100元，已交纳；由蔡礼刚负担14267元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陆金伟人民陪审员     商凤鸣人民陪审员     王文波二〇一六年十二月二十三日书 记 员  张璐萌