广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2015）东三法樟民一初字第1118号原告东莞市樟木头镇物业管理公司泰安城管理处，营业场所：东莞市樟木头镇荔苑路7号泰安城1楼。负责人瞿惠芬。委托代理人苏玉英，女，汉族，1990年1月23日出生，身份证住址：广东省东莞市，委托代理人袁骏，男，汉族，1978年11月12日出生，身份证住址：江西省吉安市水县，被告陈民伟，男，香港居民，1964年12月2日出生，被告李小燕，女，香港居民，1976年8月9日出生，[李小艳，女，汉族，1976年8月9日出生，]两被告共同委托代理人曹彪，湖南人和（东莞）律师事务所律师。原告东莞市樟木头镇物业管理公司泰安城管理处诉被告陈民伟、李小燕物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，并于2016年5月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人苏玉英、袁骏，被告的委托代理人曹彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市樟木头镇物业管理公司泰安城管理处诉称，1999年9月2日，被告购买原告位于东莞市樟木××大道××城××座××层××房（现址：东莞市樟木头镇荔苑路七号泰安城A座7层7号房）并签订了《商品房购销合同》。其后，被告办理入住手续并按时缴纳物业管理费。但由2006年12月起，被告一直拖欠物业管理费至今，原告多次与业主协商催缴无果。原、被告双方签订的物业服务协议合法有效，双方均应严格履行，被告违反物业服务协议，不依时缴纳物业管理服务费，严重损害了原告利益，影响原告的物业服务水平，同时损害其他业主合法权益。为此，原告根据《中华人民共合同合同法》、《中华人民共和国民法通则》、《广东省物业管理条例》等相关规定，特提起诉讼，请求判令：1、被告支付电费、物业管理费、水费、维修基金、污水处理费25706元，总违约金119728.55元（每期滞纳金从应缴费当月的13日起算，计算公式：本金×欠费天数×3‰）合计145434.55元（暂计算至2015年10月，实际计算至被告实际付清本息之日止）；2、被告承担本案所有诉讼费。被告陈民伟、李小燕辩称，被告无需向原告支付原告诉求费用。被告与泰安城地产发展有限公司签订委托书，约定将案涉房屋交由泰安城地产发展有限公司出租，相应物业管理费由泰安城地产发展有限公司承担。泰安城地产发展有限公司是东莞泰安城地产发展有限公司的股东。被告认为原告的计算相关费用没有计算标准，违约金也没有计算标准，违约金本身过高。综上所述，请求予以驳回原告诉求。经审理查明，1999年9月2日，泰安城地产发展有限公司、东莞市樟木头房地开发总公司作为甲方与作为乙方的陈民伟、“李小艳”（女，汉族，1976年8月9日出生，公民身份号码：）签订《商品房购销合同》[合同编号：GF—95—0171(040129)]一份，约定乙方向甲方购买位于东莞市××头镇墟镇管理区泰安城第A幢7层07号房屋（即案涉房屋，以下简称“案涉房屋”），建筑面积81.42平方米；第二十条“该商品房移交后，乙方承诺遵守小区（楼宇）管理委员会选聘的物业管理公司制定的物业管理规定：在小区（楼宇）管理委员会未选定物业管理机构之前，甲方指定樟木头镇物业管理公司负责物业管理，乙方遵守负责管理物业的公司制定的物业管理规定”。双方确认案涉房屋已交付，并于1999年10月28日在房产登记机构进行备案登记，登记的购房人为陈民伟，共有人为“李小艳”。2003年6月27日，陈民伟（乙方）与泰安城地产发展有限公司（甲方）签订一份《租务委托协议书》，约定，陈民伟委托泰安城地产发展有限公司将案涉房屋出租他人，乙方需付甲方相等于半个月租金的中介服务费，现每月基本租金为1070元，即乙方需支付甲方535元作为中介费；由于甲方会全权负案涉房屋的物业管理费用，故乙方不用向发展商缴付有关业主承当的管理费，但乙方须付甲方相等于租金百分之五的管理服务费，现为53.5元，若租金有调整，每月管理服务费亦会同时调整；甲方有权选择将案涉房屋出租何人，乙方不可干涉租客的选择权；甲乙双方均有权终止本协议书，双方必须先得到对方的同意，并于7个工作天前以书面通知对方，此委托书才可告终止，甲方亦会于一个月内将案涉房屋维修妥善后交还乙方；本协议立于2003年6月27日，由2003年6月1日起生效。原告主张租客租了2年左右后不再租赁，已经书面通知被告收回房屋，但未能提交任何凭证。庭审中，原告陈述，其投资方为泰安城地产发展有限公司，案涉房屋所在小区，1999年至2008年期间由深圳市江海物业有限公司进行物业管理，2008年后一直由泰安城地产发展有限公司挂靠在东莞市樟木头镇物业管理公司进行物业管理，2014年6月原告成立后就由原告挂靠在东莞市樟木头镇物业管理公司名下实质对泰安城物业进行管理。原告就物业管理交接、委托等均无提交证据，原告主张两被告于2006年12月起至今未按时缴纳物业管理费，管理费按2.4元/平方米/月收取，于2015年10月27日起诉至本院。另，据《商品房购销合同》显示，案涉房屋由陈民伟与李小艳（女，汉族，1976年8月9日出生，公民身份号码：）共同购买，本案争议发生后，本院依法向两被告邮寄送达应诉材料，两被告委托律师到庭参加诉讼，“李小艳”提交的证件以及公证委托书显示，现“李小艳”身份信息为：李小燕[女，香港居民，1976年8月9日出生，香港身份证号码：R128286（6）]，对此原告予以确认，“李小艳”在取得香港身份后有在原告处更新信息。以上事实，有《商品房购销合同》、各花园（大厦）上缴综合费协议书、物业管理综合服务费缴费通知单、物业管理费催收函、快递跟踪单、《租务委托协议书》及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，两被告到庭应诉，李小燕亦未对案涉债务提出身份抗辩，以积极应诉的行为表明其对案涉债权债务关系的认可。原告诉求两被告支付2006年12月至今的物业管理费，但其陈述称案涉房屋所在小区，1999年至2008年由深圳市江海物业有限公司进行物业管理，2008年后一直由泰安城地产发展有限公司挂靠在东莞市樟木头镇物业管理公司进行物业管理，2014年6月原告成立后就由原告挂靠在东莞市樟木头镇物业管理公司名下实质对泰安城物业进行管理。原告上述陈述，均未能提交相应的凭证予以证实，未能提交案涉房屋所在小区的任何物业管理委托的相关合同等证据，原告自称于2014年6月成立并对案涉房屋所在小区进行物业管理，即使现状如此，其收取物业管理费的权利应从2014年6月开始计算。故原告诉求两被告支付2014年6月之前的物业管理费，理据不足，本院不予支持。2014年6月之后，即便由原告实际对案涉小区进行物业管理，但原告的投资方即案涉房屋所在楼盘的开发方泰安城地产发展有限公司与陈民伟签订的《租务委托协议书》中明确约定“甲方（泰安城地产发展有限公司）会全权负责单位的物业管理费用，故乙方（陈民伟）不用向发展商缴付有关业主承担的管理费”，且原告未能提交证据证实其已经书面通知被告，终止该合同的委托。原告未举证证实被告实际收回案涉房屋、实际居住使用，相关物业管理费、水电费、维修基金、污水处理费等费用亦未举证证实诉求依据。原告要求被告支付物业管理费不符合该协议内容，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告东莞市樟木头镇物业管理公司泰安城管理处全部诉讼请求。本案案件受理费3209元，由原告东莞市樟木头镇物业管理公司泰安城管理处承担。服本判决，原告东莞市樟木头镇物业管理公司泰安城管理处可在判决书送达之日起十五日内，被告陈民伟、李小燕可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  彭笑吟人民陪审员  利见弟人民陪审员  蔡雪萍二〇一六年十二月二十七日书 记 员  邓嘉辉附判决相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。