.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海口市龙华区人民法院民事判决书（2016）琼0106民初7291号原告：海口富糠商贸有限公司，住所地海南省海口市龙昆南路**。法定代表人：姜柏佃，总经理。被告：海南广恩堂医药有限公司，住所，住所地海南省海口市坡巷路城金市场主楼****span>法定代表人：吴毓范，董事长。委托诉讼代理人：钟敏，广东深天成（文昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡必磊，广东深天成（文昌）律师事务所实习律师。被告：海南广安堂药业有限公司，住所，住所地海南省海口市秀英区南海大道******span>法定代表人：刘成才，董事长。委托诉讼代理人：钟敏，广东深天成（文昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡必磊，广东深天成（文昌）律师事务所实习律师。被告：海南福尔投资有限公司，住所地海，住所地海南省海口市龙昆南路**广安堂医药广场an>法定代表人：林燕萍，总经理。委托诉讼代理人：伍音，广东深天成（文昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马苗苗，广东深天成（文昌）律师事务所实习律师。被告：林燕萍，女，1984年11月26日出生，汉族住广东省潮安县浮洋镇高义村东阳园一巷2号。委托诉讼代理人：伍音，广东深天成（文昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马苗苗，广东深天成（文昌）律师事务所实习律师。原告海口富糠商贸有限公司（以下简称富糠公司）与被告海南广恩堂医药有限公司（以下简称广恩堂公司）、海南广安堂药业有限公司（以下简称广安堂公司）、海南福尔投资有限公司（以下简称福尔公司）、林燕萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告法定代表人姜柏佃、广恩堂公司和广安堂公司共同委托诉讼代理人钟敏和胡必磊、福尔公司和林燕萍共同委托诉讼代理人伍音和马苗苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富糠公司向本院提出诉讼请求：1、四被告支付所欠租金1388634.39元给原告；2、四被告支付违约金13872702.6元给原告（庭审后，原告表示仅主张693635.13元，放弃其他部分的主张）；3、解除原告与广安堂公司于2005年3月10日签订的《海口市龙昆南路24-1号房屋（货仓商场）租赁协议》，解除原告与与广安堂公司于2005年5月12日签订的《海口市龙昆南路24-1号房屋（货仓商场）租赁补充协议》，解除原告与与广安堂公司于2005年10月15日签订的《海口市龙昆南路24-1号房屋（货仓商场）租赁补充协议（二）》，解除原告与与广恩堂公司于2015年1月5日签订的《海口市龙昆南路24-1号房屋（货仓商场）租赁补充协议（三）》；4、在广恩堂公司财产不足以清偿本案债务时，由福尔公司和林燕萍在其注册资本金1000万元范围内共同承担补充赔偿责任。事实和理由：2005年3月10日，原告与广安堂公司签订了《海口市龙昆南路24-1号房屋（货仓商场）租赁协议》，约定：广安堂公司于每月3日前付清当月房租，双方均不得中途终止本协议；如果任何一方违约，违约方按违约时的年段向守约方赔偿五年租金的经济损失，守约方有权终止协议。2015年7月3日，广安堂公司租用期限届满。由于广安堂公司想继续租用原告的货仓商场，2015年1月5日，在广安堂公司法定代表人刘成才的担保下，由其儿媳担任法定代表人的广恩堂公司与原告继续签订《海口市龙昆南路24-1号房屋（货仓商场）租赁补充协议（三）》，约定广恩堂公司自2015年8月3日起按照该协议约定于每月3日前向原告付清当月租金231211.71元。该协议签订后，广恩堂公司至2016年3月3日均准时支付租金，但自2016年4月3日起至2016年8月3日止，一直拒付租金。为此，原告多次发函要求广恩堂公司履约，但广恩堂公司一不支付租金，二不向原告说明不支付租金的原因，更让人不可理解的是，广恩堂在明知其在2016年7月13日前已经拖欠原告房租111万元未付的情况下，为逃避债务，于2016年7月13日将注册资本金从2460万元变更减少为100万元，而且未告知原告。依据公司法的相关规定，公司注册资本的减少可以视为公司对外公示的债务担保能力，公司资本的减少必然削弱公司偿还能力。从而直接影响债权人利益。因此，原告要求福尔公司、林燕萍在广恩堂公司财产不足以清偿本案债务时，由福尔公司和林燕萍在其注册资本金1000万元范围内共同承担补充赔偿责任。鉴于四被告的严重违约行为，并为了维护原告的合法权益，特将案诉至法院，请求法院判如所请。被告广恩堂公司、广安堂公司共同答辩称，一、本案中租赁合同原告的相对人仅是广恩堂公司，其他三个被告不是适格被告。（一）广安堂公司非适格被告，与原告签订租赁合同或者签订补充协议的相对人均是广恩堂公司，不是广安堂公司，广安堂公司不是本案的适格被告。（二）福尔公司、林燕萍非适格被告。1、福尔公司对广恩堂公司实缴股本1422万，认缴57.8万。2、林燕萍对广恩堂公司实缴1038万，认缴42.2万。3、福尔公司、林燕萍对广恩堂公司不存在瑕疵出资、减资或获利，由于经营不善，对广恩堂公司涉诉不知情，在涉诉前就已经在工商部门办理相应的手续，正式办理变更时间为2016年7月13日，主观上没有任何过错。二、广恩堂公司同意与原告终止租赁合同，广恩堂公司不应该承担违约责任。1、由于原告坚持，广恩堂公司同意解除双方之间的租赁合同，解除双方之间存在的所有有关标的房屋的协议。合同解除时间，以原告向法院提起诉讼的时间为准。2、广恩堂公司违约系由于海秀快速路长期修路导致经营困难，无法履行协议，原告要求承担合同约定的5年租金，严重不公平，违约责任过高。3、原告第一次向广恩堂公司催收后，广恩堂公司就已经将涉案房屋完全交由原告管理使用。原告早已经在涉案的铺面上挂招租广告。三、租赁期间的租金应该得以调整。1、"公平原则"为民事活动的一项基本原则，当出现当事人没有约定或者法律没有规定，但出现显失公平的情形时，遭受不公平的一方当事人可以依据"公平原则"请求人民法院对双方权利义务予以适当调整。海口海秀快速路2013年开始施工，而本案争议的标的就是在施工的主要范围内，由于海秀快速路的施工，原告不能完整使用标的房屋，使得广恩堂公司的租赁合同目的无法实现，但是由于报纸媒体一次又一次的报道宣传预计完工时间，广恩堂公司连年亏损还是希望能坚持到海秀快速路修好，可以实现合同目的，但是事与愿为，海秀快速路一而再再而三逾期，直到2016年9月才阶段性通车。在修路期间，广恩堂公司承租房屋门前的道路被基本封闭，交通不便对其经营造成较大影响，营业收入急剧下滑。2014年底，又看到媒体报告说2015年7月可以完工，广恩堂公司才于2015年元月签订《租赁补充协议书三》希望在通车后，可以好好利用涉案房屋，挽回之前损失，但是到2016年3月，广恩堂公司实在是耗不起，导致合同无法继续履行。向原告要求减免几个月租金，但是原告不同意。于是广恩堂公司要求原告终止协议，并要求其返还押金。2、原告未按照合同完整履行合同，广恩堂公司得以主张少缴或者不交租金，合同约定原告要对涉案房屋的水沟复盖并由原告完成，原告未在约定的时间内完成，后来由于海秀快速路，该地块根本无法使用。四、原告预收的押金扣除未付租金后应该返还给广恩堂公司930388.29元。广恩堂公司分数次协议共向原告支付押金1161600，冲抵2016年4月231211.71元，原告应该返还广恩堂公司930388.29元。被告福尔公司、林燕萍共同答辩称，福尔公司和林燕萍不是本案的适格主体，福尔公司、林燕萍不存在瑕疵出资，而且实缴资本金为2460万元，减资没有获得任何的利益。根据合同相对性原则，本案与福尔公司、林燕萍无关，不应承担补充赔偿责任。原告为证明其诉讼请求依法提交了如下证据予以证明：证据1广恩堂公司社会信用证，用于证明2016年7月18日广恩堂公司仍正常营业；证据2《海口市龙昆南路24-1号房屋（货仓商场）租赁协议》、证据3《海口市龙昆南路24-1号房屋（货仓商场）租赁补充协议》、证据4《海口市龙昆南路24-1号房屋（货仓商场）租赁补充协议（二）》、证据5《海口市龙昆南路24-1号房屋（货仓商场）租赁补充协议（三）》，分别用于证明双方签约的事实；证据6《催款通知书》（2016年4月8日）、证据7《催款通知书》（2016年4月29日）、证据8《催款通知书》（2016年5月31日）、证据9《催款通知书》（2016年6月29日），共同用于证明原告发出催款通知书催款的事实；证据10《拆迁通知》，用于证明广恩堂公司完全知道政府修桥的事实；证据11《民事调解书》，用于证明2006年9月28日在龙华法院的调解下，广安堂公司表示按时支付租金，认真加以履约；证据12《承诺书》，用于证明广恩堂公司自愿承担广安堂公司与原告签订合同项下的所有债务；证据13《付款凭证》、证据14《付款凭证》、证据15《付款凭证》、证据16《付款凭证》、证据17《付款凭证》、证据18《付款凭证》、证据19《付款凭证》证据20《付款凭证》，共同用于证明广恩堂公司准时支付2015年8月至2016年3月房租的事实；证据21《催款通知书》（2016年7月29日），用于证明原告发出催款通知书催款的事实；证据22《企业机读档案登记资料》，用于证明广恩堂公司在明知拖欠原告租金111万元的情况下，将注册资本金从2460元减少至100万元是为了逃避债务；证据23《企业机读档案登记资料》，用于证明福尔公司注册资本金为1000万元，依法应当在1000万元的范围内对广恩堂公司所欠原告债务承担补充责任。经本院组织当事人质证，四被告对原告提交的全部证据的真实性均无异议，但对其证明的内容有异议。本院认证意见：四被告对原告提交的全部证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。广恩堂公司、广安堂公司为反驳原告的主张依法提交了如下证据予以证明：证据1广恩堂公司《企业机读档案登记资料》、证据2广安堂公司《企业机读档案登记资料》，共同用于证明广恩堂公司才是合同相对人，其他三被告不是本案适格当事人；证据3南海网关于"海口海秀快速路一期工程预计明年6月通车9月全部竣工"的新闻报道，用于证明：1、在合同期内突发合同签订预期之外的政府决策修路，导致对广恩堂公司的经营产生巨大影响；2、原告共收到广恩堂公司支付的租金1161600元；3、原告在合同中.承诺要完全的相关内容没有完成和实现。经本院组织当事人质证，原告对广恩堂公司、广安堂公司提交的全部证据的真实性无异议，但对其证明的内容有异议。福尔公司、林燕萍对广恩堂公司、广安堂公司提交的全部证据的三性均无异议。本院认证意见：原告及福尔公司、林燕萍对广恩堂公司、广安堂公司提交的证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年3月10日，原告与广安堂公司签订一份《海口市龙昆南路24-1号房屋（货仓商场）租赁协议》，约定：原告同意将位于海口市龙昆南路24-1号一、二层房屋（货仓商场）8100㎡出租给广安堂公司做超市使用；租期为10年；双方均不得中途终止本协议，如双方任何一方违约，违约方按当时的违约时段向守约方赔偿五年租金的经济损失，守约方有权要求终止协议，违约方须遵守执行。2005年5月12日，双方又签订一份《海口市龙昆南路24-1号房屋（货仓商场）租赁补充协议书》，约定：广安堂公司因业务拓展需要，向原告租用二层房屋顶层楼面（三层楼面）共计4200平方米做超市的配套使用；租期为10年。2005年10月15日，双方再签订一份《海口市龙昆南路24-1号房屋（货仓商场）租赁补充协议书（二）》，约定租金逾期支付的，每逾期一天广安堂公司需另支付未交部分3‰的滞纳金给原告。2006年，因广安堂公司拖欠原告租金未付，原告遂将广安堂公司诉至法院。后经本院主持调解，双方自愿达成调解协议，本院为此于2006年9月28日作出（2006）龙民二初字第167号民事调解书，对双方的协议内容予以确认。2015年1月3日，广恩堂公司向原告出具一份《承诺书》，表示《海口市龙昆南路24-1号房屋（货仓商场）租赁补充协议（三）》的承租方全部由其全权代理与原告签订，并承诺广安堂公司原与原告（2005年3月10日、5月12日、10月15日）签订的所有协议书的约定条款其都自愿遵守执行，所有责任债权债务其都自愿承担。2015年1月5日，原告与广恩堂公司签订一份《海口市龙昆南路24-1号房屋（货仓商场）租赁补充协议（三）》，约定：本补充协议是上述三次生效协议的继续，本补充协议的主要内容只对广恩堂公司租赁原告货仓商场的租赁时间和租赁单价变动及每两年调增一次每平方米的租金调增15%等事项进行修改补充；租期10年；原告同意将因修建高架桥后而保留的一、二层货仓商场为5215.48㎡（扣除原告自用面积190.2㎡，实际租用面积5025.28㎡）和三层楼面为2617.74㎡的建筑物面积继续租给广恩堂公司使用，广恩堂公司承租的年限和支付的租金价格以本协议为准；2015年7月至2017年7月期间，一、二层月租金为199955.89元，三层楼面月租金为31255.82元；本补充协议中没有讲到的条款，双方将按2005年3月10日签订的正本租赁协议和2005年5月12日签订的租赁补充协议书及2005年10月15日签订的租赁补充协议书（二）的约定执行；广恩堂公司应于双方法定代表人签字后5日内将二次租赁货仓商场的押金50万元支付给原告；本次租赁押金在本协议书约定的租赁期满后一同与原正本租赁协议约定的依据一起退还给广恩堂公司。同日，原告向广恩堂公司发出《拆迁通知》，要求广恩堂公司拆除商场的广告牌并清理转移商场内物品。该通知于2015年1月9日送达至广恩堂公司。2016年4月8日、4月29日、5月31日、6月29日、7月29日，原告分别向广恩堂公司发出《催款通知书》，催促广恩堂公司支付2016年4月、5月、6月和7月所拖欠的租金及滞纳金，但未果。故原告将案诉至法院。另查，福尔公司和林燕萍为广恩堂公司股东，分别持有57.8%和42.2%的股份。2016年7月13日，广恩堂公司将其注册资本由2460万元减少至100万元。福尔公司的注册资本则为1000万元。本院认为，广安堂公司、广恩堂公司同意解除与原告签订的《海口市龙昆南路24-1号房屋（货仓商场）租赁协议》、《海口市龙昆南路24-1号房屋（货仓商场）租赁补充协议》、《海口市龙昆南路24-1号房屋（货仓商场）租赁补充协议（二）》及《海口市龙昆南路24-1号房屋（货仓商场）租赁补充协议（三）》，符合法律规定，本院予以准许。一、关于广安堂公司主体资格是否适格及应否支付租金的问题。前三份房屋租赁合同均是广安堂公司与原告签订。后一份合同即《海口市龙昆南路24-1号房屋（货仓商场）租赁补充协议（三）》，虽显示是广恩堂公司与原告签订，但根据广恩堂公司于2015年1月3日向原告出具的《承诺书》，广恩堂公司已明确确认其系代广安堂公司与原告签订的该合同，故该合同应当认定系广安堂公司与原告签订。由于广恩堂公司在该《承诺书》明确承诺愿意遵守广安堂公司与原告签订的全部合同及承担所有的债权债务。因此，原告主张广安堂公司、广恩堂公司共同支付拖欠的租金，于法有据，应予支持。广安堂公司认为其主体不适格，且不应承担拖欠的租金的辩解理由不能成立，本院不予采纳。二、关于广安堂公司、广恩堂公司拖欠租金的数额认定问题。广安堂公司、广恩堂公司对拖欠原告2016年4月至7月共四个月的租金924846.84元的事实无异议，本院予以确认。时至本案庭审终结之日，广安堂公司、广恩堂公司均未提交证据证明其已在2016年8月3日租金交付日（支付8月份租金）到来之前已将租赁房屋交还给原告，故本院认定其至2016年8月仍在继续使用租赁房屋。因此，原告主张广安堂公司、广恩堂公司支付2016年8月份租金231211.71元，具有事实根据，本院予以支持。三、关于原告主张的违约金标准是否过高，是否应予调整的问题。滞纳金属行政法律体系中的概念，是因行政管理相对人违反法律规定的缴费义务（如税费等），由国家行政管理部门依法向行政相对人采取的一种惩罚性措施，具有国家强制性，发生在不平等的行政关系主体之间。违约金属民事法律体系中的概念，是因违反合同约定、向对方支付的具有赔偿性的金钱给付义务，发生在平等民事关系主体之间。原告与广安堂公司、广恩堂公司在租赁合同中约定的滞纳金实为逾期付款违约金。双方约定的违约金为日3‰，该标准过高，广安堂公司、广恩堂公司请求予以调整，符合法律规定，本院依法调整为按日万分之五计算。四、关于广安堂公司、广恩堂公司是否应当承担原告所受损失及该损失大小如何确定的问题。原告主张的第二项诉请依据的是《租赁协议》第十七条第二款，从该约定可看出，原告主张的是损失赔偿，而非是违约金。《合同法》第一百一十二条规定："当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。"即赔偿损失与其他违约责任方式可以并用。而该法第一百一十三条规定："当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。"这里的"合同履行后可以获得的利益"既包括直接损失，亦包括间接损失，且应当是以违约方可预见为前提。本案中，若合同如约履行，原告可以在租赁合同到期前寻找新租户，以便避免房屋空置。本案租赁合同的提前终止，主要是因广安堂公司、广恩堂公司的违约造成的，过错在于广安堂公司、广恩堂公司。由于原告事先无法寻找新租户，将造成房屋空置，其本可收取的租金无法收取，从而产生了损失,而该损失是广安堂公司、广恩堂公司应当预见到的，故原告要求广安堂公司、广恩堂公司承担房屋空置期的租金损失，不违反我国合同法有关违约赔偿损失的立法精神，本院予以支持。但原告所要求的相当于三个月租金的空置期租金损失数额过高，本院酌情支持两个月的租金损失462423.42元。广安堂公司、广恩堂公司称租赁房屋早已交还给原告，且原告早已在对外招租，但并未提交相关证据予以证实，故本院不予采信。五、关于福尔公司、林燕萍应否对广安堂公司、广恩堂公司拖欠的租金承担民事责任的问题。根据《公司法》的相关规定，公司注册资金可视为公司对外公示的债务担保能力，公司注册资金的减少必然削弱公司偿还能力，从而直接影响债权人利益。本案中，广恩堂公司于2016年7月13日向工商部门提出减少注册资金的变更申请时，原告作为广恩堂公司的债权人是确定的，而广恩堂公司并没有履行通知义务，违反了《公司法》的相关规定，应承担相应的法律责任，责任的性质属于侵权赔偿责任，股东与债权人之间并无直接法律关系，唯有在公司财产不足清偿债务时，即瑕疵出资行为对债权人造成损害结果时，债权人方能请求股东承担赔偿责任。因此，福尔公司、林燕萍作为广恩堂公司的股东，依法应当在广恩堂公司财产不足以清偿本案债务时，在其减少的注册资金范围内（即福尔公司1364.2万元、林燕萍995.8万元），对广恩堂公司债务承担补充赔偿责任。由于原告仅主张福尔公司、林燕萍在1000万元范围内对广恩堂公司债务承担补充赔偿责任，故根据福尔公司、林燕萍在广恩堂公司的持股比例，福尔公司、林燕萍应当分别在578万元、422万元的范围内对光恩堂公司债务承担补充赔偿责任。综上，原告要求广安堂公司、广恩堂公司支付租金及其违约金并赔偿损失的诉讼请求，及要求福尔公司、林燕萍对广恩堂公司债务承担补充赔偿责任的诉讼请求有理，本院予以支持。但对要求福尔公司、林燕萍支付租金及要求广安堂公司、广恩堂公司支付过高的违约金、损失赔偿部分无理，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百二十六条、第一百二十七条及《中华人民共和国公司法》第一百七十七条第二款规定，判决如下：一、解除原告海口富糠商贸有限公司与被告海南广安堂药业有限公司于2005年3月10日签订的《海口市龙昆南路24-1号房屋（货仓商场）租赁协议》、于2005年5月12日签订的《海口市龙昆南路24-1号房屋（货仓商场）租赁补充协议》、于2005年10月15日签订的《海口市龙昆南路24-1号房屋（货仓商场）租赁补充协议（二）》及于2015年1月5日签订的《海口市龙昆南路24-1号房屋（货仓商场）租赁补充协议（三）》；二、限被告海南广安堂药业有限公司、海南广恩堂医药有限公司于本判决生效之日起十日内向原告海口富糠商贸有限公司支付2016年4月至8月五个月房屋租金1156058.55元及逾期付款违约金（违约金按照每日万分之五计算；2016年4月4日至2016年5月3日，以231211.71元为基数；2016年5月4日至2016年6月3日，以462423.42元为基数；2016年6月4日至2016年7月3日，以693635.13元为基数；2016年7月4日至2016年8月3日，以924846.84元为基数；2016年8月4日至实际清偿之日止，以1156058.55元为基数）；三、限被告海南广安堂药业有限公司、海南广恩堂医药有限公司于本判决生效之日起十日内向原告海口富糠商贸有限公司支付租金损失462423.42元；四、被告海南广恩堂医药有限公司财产不足以清偿本案债务时，由被告海南福尔投资有限公司、林燕萍在减资（即海南福尔投资有限公司在1364.2万元、林燕萍在995.8万元）的范围内，对被告海南广恩堂医药有限公司债务承担补充赔偿责任；五、驳回原告海口富糠商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24319元，由原告海口富糠商贸有限公司负担4953元，被告海南广恩堂医药有限公司、海南广安堂药业有限公司负担19366元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审判长郑忠东人民陪审员林枫玲人民陪审员 庄小燕书 记 员 符芳茗 审核：郑忠东撰稿：郑忠东校对：胡玉美印刷：符淑玲海口市龙华区人民法院2016年12月27日印制（共印12份）4