贵州省纳雍县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黔0525民初1052号 原告：张某，女，穿青人，住贵州省纳雍县。 委托诉讼代理人：宋润平，纳雍县王家寨法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：王某（原告张某堂哥），男，住贵州省纳雍县。 被告：周某，女，侗族，住贵州省贵阳市。 被告：贵州富嵩生态茶业有限责任公司，住所地贵州省毕节市纳雍县王家寨镇大冲村。统一社会信用代码915205257660898628。 法定代表人：周某，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：陈华骏，该公司总经理。 原告张某与被告周某、贵州富嵩生态茶业有限责任公司（以下至判决主文前简称“富嵩茶业公司”）农村土地承包出租合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案。2016年7月26日，贵州富嵩生态茶业有限责任公司向本院申请参与诉讼，同年11月23日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人王某、宋润平、被告贵州富嵩生态茶业有限责任公司诉讼代理人陈华骏到庭参加了诉讼，被告周某经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张某向本院提出诉讼请求：1.依法解除张某林与被告周某于2011年6月23日签订的编号为201129号的《贵州省农村土地承包经营权转让合同》；2.由被告周某向我支付2011年1月1日至今的土地转让费2600元、违约金20438.40元（按照合同约定计算至2016年5月31日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年6月23日，我父亲作为甲方与被告周某签订将以我父亲为户承包的位于纳雍县王家寨镇大冲村石牛角组东抵小路、西抵岳奇美家房子、南抵小山、北抵公路，面积为6亩的土地及土地上的茶树转让给被告周某从事茶叶种植、生产加工、观光农业用途。双方约定，土地承包经营权转让期限为2011年1月1日至2037年12月31日，租金为80元/亩/年，每年12月31日前支付本年度转让费；乙方不按时支付转让价款或甲方不按时交付转让土地，每迟延一天，按转让价款总额的1%承担违约金；一方当事人违约经书面通知后，30天内仍不履行的，另一方当事人可以解除合同。合同签订后，我方履行了相应的义务，被告周某未按约定支付土地转让费，我于2016年3月23日向被告周某送达了给付土地转让费及违约金的书面通知，该通知已过30天，但被告周某未履行给付地转让费及违约金的义务。 被告富嵩茶业公司辩称，驳回原告的诉讼请求。周某系我公司的法定代表人，其与张某林签订合同的行为属于公司行为，由此引起的法律责任由我公司承担。本案中的土地经过两次流转，2004年6月20日我公司原法定代表人与王某银就该土地签订了《土地转让协议》，我公司在该土地上修建了厂房，2005年9月6日我公司就该土地办理了纳集用（2005）第0069号《集体土地使用权证》，同年10月26日就厂房办理了纳房权证王家寨字第000**764号《房屋使用权证》。2011年6月23日我公司法定代表人周某就该土地与张某林（实为王某银）签订《贵州省农村土地承包经营权转让合同》。该土地两次流转签订的合同中张某都不是当事人，根据合同的相对性，张某无权主张解除合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证，对有争议的证据和事实本院认定如下： 原告张某为支持其诉讼主张提供如下证据：1、《贵州省农村土地承包经营权转让合同》1份，用以证明原、被告存在合同关系，该合同明确了双方的权利、义务。2、村委会证明及村民证明各1份，用以证明原告对涉诉土地享有承包经营权。3、通知、照片各1份、王佳琴、李桂珍证人证言，用以证明原告已经履行了通知被告催要土地租金及违约金的义务。 被告富嵩茶业公司质证意见：对证据1无异议；对证据2有异议，对涉案土地四至界限无异议，但对面积有异议；对证据3有异议，不认可该通知，没有收到该通知。 经审查，原告提供的证据1符合证据的合法性、真实性、关联性“三性”要求，本院予以采信；证据2能客观证明案件事实，可以作为本案的定案依据；证据3，该证据只能证明原告请茶厂的管理人员胡锋群帮其转交催要土地租金及违约金通知，不能证明被告收到该通知，所以对于证据3本院不予采信。 被告周某未作答辩亦未向本院提交证据。 被告富嵩茶业公司为支持其诉讼主张提供如下证据：1、营业执照、法定代表人证明、股东会决议，用以证明周某是该公司的法定代表人；2、土地租赁协议、贵州省农村土地承包经营权转让合同、集体土地使用权证、房屋所有权证，用以证明本案的涉案土地经过两次流转，都是案外人王某银与我公司签订，根据合同相对性，张某无权解除合同，也无权主张土地转让费及违约金。 原告张某质证认为：对证据1有异议，贵州省农村土地承包经营权转让合同只有周某的签字，没有公司的印章及授权委托书，因此周某的行为应是个人行为；对证据2有异议，土地租赁协议不是原件不予质证，集体土地使用权证、房屋所有权证与本案没有关联性。 经审查，被告富嵩茶业公司股东会决议于2011年6月9日签订明确新股东为周某、陈某娇，各占50%的股份，周某与原告张某之父张某林作为甲方（实为王某银）是在股东会决议后即在2011年6月23日就本案涉案土地签订了201129号合同，此时周某是公司的大股东且被告富嵩茶业公司对周某签订合同的行为也予以追认，因此周某签订合同行为是履行职务行为，对于原告提交的证据1本院予以采信；原告提交的村委会证明及村民证明，证明原告张某系张某林之女，本案的涉案土地是以张某林为户承包的5个人为6亩的土地，该5人为张某、张某之父张某林、张某之母周某书、张某之爷爷张某伍、张某之奶奶周某英，张某林、周某书、张某伍、周某英已过世，且张某对王某银签订贵州省农村土地承包经营权转让合同的行为予以追认，因此张某是本案适格的原告，享有该合同中的权利；土地租赁协议、集体土地使用权证、房屋所有权证与本案无关，对于被告提交的证据2本院不予采信。 为查明案件事实，本院依法对原、被告诉争土地现状、面积进行了勘验，并在庭审中出示了勘验笔录。 本院经审理认定事实如下：张某系张某林之女，本案的涉案土地是以张某林为户承包的5个人的土地，该5人为张某、张某之父张某林、张某之母周某书、张某之爷爷张某伍、张某之奶奶周某英，张某林、周某书、张某伍、周某英已过世，，张某林于上世纪90年代过世，张某林与王某林为同母异父兄弟。被告富嵩茶业公司系依法成立经营茶叶种植、农业综合开发的公司，被告周某系该公司法定代表人。2011年6月23日，被告富嵩茶业公司的法定代表人周某与王某林签订合同，租用原告位于纳雍县王家寨镇大冲村石牛角组的土地6亩从事茶叶种植、生产加工、观光农业。双方签订的《贵州省纳雍县农村土地承包经营权转让合同》主要约定：1、原告（甲方）自愿将其承包位于纳雍县王家寨镇大冲村石牛角组的6亩已经种植茶树的土地承包经营权及该片土地上的附着物转让给被告（乙方），从事茶叶种植、生产加工、观光农业等项目生产经营；2、土地承包经营权转让期限为26年（自2011年1月1日至2037年12月31日）；3、双方同意2011年-2017年每亩人民币80元／年，2018年-2027年每亩人民币80元／年，2028年-2037年每亩人民币80元／年，每年12月31日前支付本年度土地转让费;4、乙方获得土地承包经营权后，不得用于非农建设，不得损坏农田水利设施，乙方依法享有该土地的使用、收益、自主组织生产经营和产品处置权，乙方有权享受国家和政府提供的各项支农惠农政策与服务。承包土地被依法征用、占用后补偿费双方平均分配；5、乙方不按时支付土地转让价款，每延迟一天，按转让价款总额的1%承担违约金，甲方不按时交付转让土地，每延迟一天，按转让价款总额的1%承担违约金，因不履行合同致使一方遭受损失的，应由责任方承担赔偿责任，乙方当事人违约的，经书面通知后，30天内仍不履行的，另一方当事人可以解除合同。合同签订前，被告富嵩茶业公司已在涉案土地上修建厂房。王某林自2011年起至起诉时未从被告富嵩茶业公司领取该土地转让费，原告张某于2015年知晓王某林与被告富嵩茶业公司签订《贵州省纳雍县农村土地承包经营权转让合同》，并对王某银签订的合同的行为予以追认。 本院认为，本案的争议焦点是：张某是否是本案适格的原告；被告周某签订合同的行为是个人行为还是公司行为；涉案土地的面积是多少；原、被告诉争的合同是否能够解除。本案的涉案土地是以张某林为户承包的5个人的土地，该5人为张某、张某之父张某林、张某之母周某书、张某之爷爷张某伍、张某之奶奶周某英，张某林、周某书、张某伍、周某英已过世，且张某对王某银签订贵州省农村土地承包经营权转让合同的行为予以追认，因此张某是本案适格的原告。富嵩茶业公司股东会决议于2011年6月9日签订，新股东为周某、陈美娇，各占50%的股份，周某与原告张某之父张某林作为甲方（实为王某银）是在股东会决议后即在2011年6月23日就本案涉案土地签订了201129号合同，此时周某是公司的大股东且被告富嵩茶业公司对周某签订合同的行为也予以追认，因此周某的行为属于公司行为。现场勘验本案涉案土地的面积为4亩，由于涉案土地之前是阶梯型，现被告富嵩公司在涉案土地上修建厂房，涉案土地已变成平面，土地面积相应减少，根据村委会提交的证明及合同中约定，本院认定本案涉案土地的面积为6亩。根据依法成立的合同对当事人双方均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，王某银与被告周某签订的《贵州省纳雍县农村土地承包经营权转让合同》，张某对王某银的行为予以追认，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性、强制性规定，应为有效合同。虽然双方签订合同时使用了“转让”一词，但根据合同主体、内容和合同的履行情况，该合同实质上应为土地承包经营权出租合同，约定的土地转让费实为土地租金。被告根据约定，一直在使用原告的承包的土地，被告应按约定履行给付租金的义务。原告主张“被告经书面通知后，30天内仍不履行的，另一方当事人可以解除合同”的意见，因原告不能证明其通知二被告已收到，故对该意见本院不予采纳。，被告富嵩茶业公司自2011年6月23日与原告签订合同以来，一直将租用土地用于种植茶树和农业用途，故其有按照合同约定支付租金的时间从2011年1月1日起计算，且于每年的12月31日将承租的土地租金支付给原告的义务。被告应根据双方合同约定标准向原告支付土地租金，计算至2015年12月31日为：6亩×80元／年/亩×5年=2400元，对原告超过的部分不予支持。 关于原告主张违约金的问题。原、被告双方在《贵州省纳雍县农村土地承包经营权转让合同》中对违约责任进行了约定，该约定对双方均有约束力。被告辩称其未给付土地租金的原因系王某银未指明土地四至界限，被告富嵩茶业公司已经在使用原告的土地，而且合同已明确该涉案土地的面积，因此对于被告富嵩茶业公司的该意见本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。被告富嵩茶业公司申请出庭作证的证人证言不能够证实被告已履行通知原告领取土地租金义务的事实，应自行承担举证不能的不利后果，原告采取不合理方式阻碍被告富嵩茶业公司对承租土地的正常生产经营活动，亦存在一定过错。双方合同约定“每延迟一天，按转让价款总额的1%承担违约金”的约定标准过高，原告的损失为年土地租金480元，该约定明显超出给原告造成的损失。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。这就要求应先确定因违约所造成的损失，以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。于此，被告应支付的违约金计算为：2011年的违约金：480元／年×5年×30%=720；2012年违约金：480元／年×4年×30%=576元；2013年违约金：480元／年×3年×30%=432元；2014年违约金：480元／年×2年×30%=288元：2015年违约金480元／年×1年×30%=144元，以上违约金共计2160元，对原告超过的部分不予支持。 综上所述，为维护土地承包经营权转让秩序，保护当事人的合法权益。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、被告贵州富嵩生态茶业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告张某2011年1月1日至2015年12月31日的土地租金2400元，违约金2160元。 二、驳回原告张某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费376元，由被告贵州富嵩生态茶业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者法定代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，如义务人不自动履行义务，权利人可在判决书确定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  陈 霞 人民陪审员  方焰阳 人民陪审员  黄禹铭 二〇一六年十二月六日 书 记 员  熊训培