天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津02民终4884号上诉人（原审被告、反诉原告）：王忠双。被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津市红磡物业经营管理有限公司，住所地天津经济技术开发区黄海路249号中信物流科技园32A185。法定代表人李德福，职务董事长。委托诉讼代理人：徐桂兰，女，该公司职员。上诉人王忠双因与被上诉人天津市红磡物业经营管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2015）南民一初字第2235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王忠双的上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人在一审中的所有诉讼请求，支持上诉人在一审中的所有反诉请求；2、诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、法律规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证义务。本案中被上诉人是否尽到物业管理服务义务，应当由负有履行义务的被上诉人承担举证责任。因被上诉人并未提供证据证明其尽到物业管理服务的主要义务，其也未证明其服务达到了业主满意率90%，因此原审认定被上诉人尽到物业管理服务的主要义务，缺乏证据支持。2、上诉人在原审中提供了业主信息名册，证明上诉人所居住漏雨业主人数、姓名、联系方式等情况，此证据证明上诉人所居住的楼宇共108户。同时，上诉人也提供了本楼宇75人签字的《业主声明》，该声明超过了本楼宇全体业主人数的三分之二。虽然被上诉人对上述证据表示异议，但是并没有提供相反的证据，也未申请法院进行笔迹鉴定，法院应当采信上诉人提供的《业主声明》。原审认为该声明真实性不确定，也未达到本楼宇三分之二多数有误；3、原审判决认为上诉人作为业主之一，以个人名义提起上述，要求对小区公共部分主张权利，主体不适格，适用法律错误被上诉人天津市红磡物业经营管理有限公司辩称：要求驳回上诉，维持原判。被上诉人天津市红磡物业经营管理有限公司向一审法院起诉请求：1、被告支付自2012年10月1日至2016年3月31日的物业费计3615元。2、诉讼费由被告承担。上诉人王忠双向一审法院反诉请求：1、判令被反诉人立即拆除反诉人所在楼门的电梯刷卡系统，恢复电梯出厂时设计，并经国家质检部门检测合格。2、判令被反诉人立即拆除人才公寓门口领世环路路面地锁孔和收费岗亭，平整路面。3、判令被反诉人立即启用门禁系统和业主室内报警系统，更换不合格的入栋门。4、判令被反诉人立即检修楼栋内所有的消防设施，开启地下车库消防水箱，并经消防部门验收合格。5、判令被反诉人立即对小区内所有监控进行检修，并确保24小时开启监控系统。6、判令被反诉人立即对楼栋内公共区域的墙壁、电梯梯厢四壁、公共照明线路进行维修和美化，并达到百分之五十以上业主同意。7、判令被上诉人立即对小区公共绿地进行保养，栽种草皮覆盖裸露土地，拔掉枯死花木，栽种新的花木。8、判令被反诉人立即对小区车辆进行有序疏导，设置消防通道，确保消防通道24小时畅通，确保绿地不被车辆占压。9、判令被上诉人立即停止出售地下车库，并免费向业主开放，不得闲置。10、判令被上诉人立即交回已挪作他用的小区业主共有的物业用房，并赔偿自2011年10月至物业用房交回之日期间的出租物业用房所得收益，作为小区公共维修基金（如物业用房已经出卖，必须赎回，并赔偿上述期间的租金损失）。11、判令被反诉人立即给反诉人及小区所有业主安装门牌。12、反诉费用，由被反诉人承担。一审法院认定事实，2008年3月31日，原告天津市红磡物业经营管理有限公司与案外人天津市房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，该合同约定，天津市房地产开发有限公司将领世郡普雅花园、普泰花园项目委托原告进行前期物业管理服务，住宅房屋按照建筑面积每月每平米1元由业主交纳，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护，管理费按照建筑面积每月每平方米0.6元由业主交纳，业主于每月20日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。被告王忠双系天津市津南区双港镇红磡领世郡普雅花园12702房屋的产权人，该房屋建筑面积为75.34平方米。2011年9月30日被告办理入住手续时签署确认书，确认理解、认同《前期物业管理服务合同》内容，同意严格遵守。后原告为被告居住的小区提供物业管理服务，被告自2011年10月1日之后未交纳物业费，故原告诉至本院，请求诉如所请。庭审中，被告王忠双坚持答辩意见及反诉请求，对原告提供物业服务的资质、资格提出异议，并就2012年10月1日至2013年3月31期间的物业费提出诉讼时效抗辩。原告亦坚持其诉请。本案虽经人民法院调解，但双方调解意见分歧较大，未能达成一致意见。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，本案原告为被告居住的小区提供物业服务，故被告作为业主应当交纳物业费，因前期物业合同中明确约定“住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元由业主交纳,配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护，管理费按照建筑面积每月每平方米0.6元由业主交纳”，故原告以每月每平方米1.6元向被告主张权利，符合合同约定。针对被告反映的问题：1、对于被告抗辩及反诉提到的启用门禁系统、室内报警系统，因前期物业服务合同中没有约定，且上述设施并非公共管理、服务范围，应为地产公司配套设备系统，被告可向实际侵权人或违约方主张。2、对于被告抗辩及反诉提到的停止出售地下车库、免费开放、不得闲置等问题，因出售地下车库的行为方并非原告，被告该主张无事实依据，对该主张不予采信。3、对于被告抗辩以及反诉提到的拆除地面锁孔、岗亭等违章建筑的问题，政府机构已经做出处理，其可向有执法权的政府机构继续控告，不属于人民法院审理物业服务合同纠纷的范畴。4、对于被告抗辩及反诉提到的监控应进行检修、保修，确保24小时开启等问题，因前期物业服务合同就监控设施未有相应的权利、义务约定，故被告该项抗辩及反诉请求无事实及合同依据。5、对于被告抗辩及反诉提到的为所有业主安装门牌，不属于物业公司公共管理、服务的范畴，亦非公共区域，且该义务在该前期物业服务合同未有约定，故原告不负有该项义务。6、对于被告抗辩及反诉提到的车位管理问题，这是当前土地资源的日益紧张与人民群众日益增长的购车需求之间的矛盾，既有地产公司开发预留土地空间不足的因素，亦有其他业主不文明行为的因素，并非原告所能独立解决，原告虽负有车位管理义务，但前期物业服务合同就如何管理所使用的周期维护、实行巡查制度等字眼较为模糊，即便法院判令保持良好的秩序，就执行事项也不具有可操作性。7、就被告抗辩及反诉提到的返还物业用房、相应收益收回作为维修基金等问题，收回物业用房的权利系业主委员会与物业服务企业在解除物业服务合同时可行使的权利，现原告仍为被告居住小区提供物业管理服务并未解约，且即便解约应为业主委员会行使权利，被告王忠双行使该权利于法无据，且主体不适格。8、被告抗辩及反诉所提到的检修所有消防设施，确保消防通道24小时畅通，开启地下车库防水箱，因消防设施有国家相应的消防进行定期检查，是否合格应由政府消防部门依职权认定，可向有执法权的政府机构控告，不属于人民法院审理物业服务合同纠纷的范畴。9、被告抗辩及反诉提及的公共区域墙壁美化、电梯梯厢和公共照明线路进行维修及美化，对公共绿地进行保养等事实，原告所诉请的物业费期间为2011年10月1日至2015年3月31日，因被告提交的证据不能够证实是否发生在欠费期间，故本院不予采信，且即便提交的照片内容属实，亦属原告在某一时间点的服务水平，不能作为被告自2011年10月1日起即拒交物业费的依据。被告未能征得本小区或本楼宇三分之二以上业主的同意，其就公共区域的全体业主的公共利益事项提出诉讼，诉讼主体不适格。10、安装梯控设施，原告认为该设施存在安全隐患并导致其通行不便，但本案争议之电梯为该楼的公共设施，属于全体业主共有，涉及全体业主的公共利益，相关的权利义务应由全体业主行使，被告作为业主之一，以个人名义提起诉讼，要求对小区公共部分主张权利主体并不适格。11、被告提出的诉讼时效问题，经本院审查，原告未能举证证实存在诉讼时效中断、中止的情形，故被告提出的2013年3月31日前的物业费超过诉讼时效成立的抗辩主张，本院予以采纳。12、被告提出的其余抗辩及反诉主张如更换入栋门、栽种草皮、花木，均涉及公共区域的全体业主的公共利益事项，被告作为业主之一，以个人名义提起诉讼，要求对小区公共部分主张权利主体亦不适格。另，权利与义务具有统一性，法律权利和法律义务是相互依存的，法律权利的实现必须以相应的法律义务履行为条件，法治社会中不存在没有权利根据的法律义务。本案被告一味追求其应享受的权利，却对自己交纳物业费这一义务闭口不提，自2011年10月从未履行自己的义务，先行违约后却又要求原告物业公司履行种种义务，于原告而言，有违实质公平。同时需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不亦以欠付物业费作为手段以加剧与物业服务企业之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。经核计，按照每月每平米1.6元的价格计算，涉案房屋自2013年3月31日至2015年3月31日的物业费计2893.06元。综上，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：“一、被告（反诉原告）王忠双于本判决生效后五日内给付原告天津市红磡物业经营管理有限公司2013年3月31日至2015年3月31日的物业费计计2893.06元。二、驳回原告（反诉被告）天津市红磡物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）王忠双的反诉请求。如被告王忠双未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由被告王忠双承担30元，原告天津市红磡物业经营管理有限公司承担20元。反诉案件受理费40元，由被告王忠双承担。”二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，现被上诉人依其与建设单位签订的前期物业服务合同对上诉人居住的小区提供物业服务，故上诉人作为业主应按照合同约定交纳物业费。虽然被上诉人诉请物业费数额符合合同规定，但因被上诉人主张的2013年3月31日前的物业费已过诉讼时效，故上诉人诉讼时效抗辩成立，原审对此部分物业费不予支持并无不当，本院予以维持。上诉人所提公共绿地养护、公共照明线路维修等问题虽然属于被上诉人的服务范围，但因上诉人所提证据不能证实此次欠费期间被上诉人提供的上述服务不符合合同约定，故上诉人主张被上诉人提供的物业服务不到位的事实，本院不予采信。上诉人所提停止出售车库、检修消防设施等问题，因上述问题不属于被上诉人的服务范围，故上诉人据此主张被上诉人物业服务不到位，本院也不予采信。因被上诉人对上诉人提交的《业主声明》真实性不予认可，且上述业主也未到庭，故在此情况下，原审对《业主声明》真实性不予采信并无不当。上诉人据此要求拆除梯控设施等公共设施的诉请，因主体不适格，本院也不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90元，由上诉人王忠双负担。本判决为终审判决。审判长  强国琴审判员  王 新审判员  杨宝华二〇一六年十二月十三日书记员  张宇鑫