广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)桂0502民初2668号 原告：北海家安物业服务有限公司，住所地北海市贵州路银苑小区16栋5号。 法定代表人：**宽，总经理。 委托诉讼代理人：郑光盛，广西中龙律师事务所律师。 被告:梁英，女，汉族，1962年4月12日出生，住广西北海市海城区广东路95号3幢302室，现住北海市。 原告北海家安物业服务有限公司诉被告梁英物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理了。原告的委托诉讼代理人郑光盛、被告梁英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北海家安物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告梁英支付2013年11月至2016年7月住宅物业服务费2179.16元，绿化保洁公共照明分摊费165元，公共维修基金217.92元，杂物间物业费1650元、车位及其使用管理服务费1980元，违约金557.29元（按欠缴物业费总额6192.08元每日3‰计，暂从2016年7月1日计至7月31日，此后按合同约定另计）；五项合计6749元给原告北海家安物业服务有限公司；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2008年5月23日与北海市天和花园业委会签订《天和花园物业管理服务委托合同》，同年6月1日，原告进驻天和花园为业主提供服务。2010年4月18日，原告与该业委会续签《天和花园物业管理服务委托合同》约定各项物业费用收费标准及违约责任。被告是天和花园E栋二单元303号房（建筑面积：132.07平方米）业主，并拥有桂Ｅ×××××机动车一辆及杂物间一个。从2013年11月至2016年7月，被告欠缴住宅物业服务费2179.16元（132.07㎡×0.5元/㎡×33=2179.16元），绿化保洁公共照明分摊费165元（5元/月×33=165元），公共维修基金217.92元（132.07㎡×0.05元/㎡×33=217.92元），杂物间物业费1650元（50元/月×33=1650元）、车位及其使用管理服务费1980元（60元/辆×33=1980元），逾期交纳物业费违约金557.29元（6192.08元×3‰×30天=557.29元），经原告多次催收，被告至今未付。为此原告诉至法院，提出上述诉讼请求。 被告梁英辩称：1、原告没有合格的物业经营工商执照，根据相关规定，工商执照须每年年检通过后方能开展经营活动，但原告只提供一个工商副本正面，不能证明原告从2012年后每年已通过年检；2、原告没有合格的物业服务企业资质证书，根据相关规定，资质证书每年须经监督检查机关监督检查合格后方可开展经营活动，但原告只提供一个资质证书正面，不能证明原告从2011年后每年已通过监督检查合格；3、原、被告签订的物业服务合同的期限只到2016年5月31日止，原告诉请至2016年7月物业服务费不予认可，4、原告的违约金诉求与合同约定的计算方式不一致，且违约金数额没有法律依据；5、原告违反物业服务合同第13条，将绿化地改为停车位，存在违约，根据相关规定，物业公司不能收取停车费，原告违法收取停车费，且我的车辆没有停在原告管理的停车位，只停在我的楼下，原告诉请的停车费不予认可，物业公司对小区管理不善，卫生状况差；6、根据北海市物业管理细则，杂物间收费不合理；综上，答辩人只同意支付2013年11月至2016年5月31日的住宅物业服务费，其他均不予认可。 经审理查明：原告原名为北海银富物业服务有限公司，于2010年5月11日变更名称为北海家安物业服务有限公司。被告系天和花园E栋二单元303号房屋的业主，其房屋建筑面积为132.07平方米。2008年5月23日，原告与天和花园业主委员会签订《北海市天和花园物业管理服务委托合同》，约定业主委员会委托原告对天和花园实行物业服务管理。合同签订后，原告开始为该小区提供物业服务。2010年4月18日，原告（乙方）与天和花园业主委员会（甲方）续签《北海市天和花园物业管理服务合同》，约定业主委员会聘请原告对天和花园实行物业管理，物业服务费为住宅0.5元/㎡?月，杂物间50元/间?月，公共维修基金0.05/㎡?月，绿化及绿化用水、小区路灯及楼道灯等费用为5元/户?月；小汽车车位及其使用管理服务费60元/辆?月；业主不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权收取违约金；合同期限自2010年5月1日起至2016年5月31日止；乙方的权利和义务主要有：负责对房屋共用部位的清洁卫生和维护；负责共用设施设备的维修与管理；绿化的维护和管理；负责道路及设施的清洁、化粪池清疏、生活垃圾收集等环境卫生；护卫（包括负责门岗、巡逻、监控中心24小时值勤）；设立交通标志、负责交通疏导，保持小区道路通畅；依据本合同向甲方收取物业管理服务费；不得占用本小区的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。乙方的责任：乙方违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，甲方有权要求乙方限期改正；该合同还约定了其他相关内容。被告拖欠原告2013年11月至2016年7月住宅物业服务费2179.16元，绿化保洁公共照明分摊费165元，公共维修基金217.92元，杂物间物业费1650元，车位及其使用管理服务费1980元至今，经原告催告，被告以原告不具备合格的营业执照及物业服务企业资质证书且没有尽到管理职责等为由拒不缴纳物业费，为此原告诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明：原告与天和花园业主委员会于2010年4月18日续签的《北海市天和花园物业管理服务合同》于2016年5月31日到期后双方并未续签，原告亦未退出物业服务区域及办理移交手续，其仍在该小区提供服务。 以上事实有企业名称核准变更通知、企业法人营业执照、物业服务企业资质证书、物业管理服务委托合同、通知、北海市物业服务收费及相关价格收费公示牌、天和花园E栋公寓楼客户名单、桂Ｅ×××××号车固定停车位照片、天和花园物业综合服务收费明细表、天和花园业主综合物业欠费通告、催费通告、天和花园E栋2单元303号业主梁英欠缴物业综合服务费一览表及庭审笔录在卷证实。 本院认为：原告与天和花园业主委员会签订的《北海市天和花园物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告作为该小区的业主，《北海市天和花园物业管理服务合同》对其具有约束力。 对2013年11月至合同终止时即2016年5月31日的住宅物业服务费，被告于庭审时已承认，本院予以确认。被告已承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。 对2016年6月至7月的住宅物业服务费，被告辩称《北海市天和花园物业管理服务合同》的期限于2016年5月31日已经到期，故其不应承担自2016年5月31后发生的物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”本案中，合同终止后，原告确未退出物业服务区域，被告在庭审中也自认原告至今仍在天和花园小区提供物业服务，双方已形成事实的物业服务关系，但并无证据表明原告存在上述经业主委员会请求退出物业服务区域，办理移交手续而拒绝退出、移交的情形。被告接受了原告的物业服务，应按照合同约定履行交纳物业费及其他费用的义务。故对被告的辩称，本院不予采纳。对原告诉请的2016年6月至7月的住宅物业服务费及2013年11月至2016年7月的绿化保洁公共照明分摊费165元、公共维修基金217.92元、杂物间物业费1650元，本院予以支持。 关于车位及其使用管理服务费，被告辩称其私家车辆并未停放在原告管理的停车位，原告不应收取停车费。但合同中并未约定在固定停车位停车才收取车位及使用管理服务费，且被告亦无证据证实其未将车辆停放于原告管理的停车位，故对被告的辩称，本院不予认可。原告对车位及其使用管理服务费1980元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。 关于原告主张的逾期交纳物业费违约金，被告辩称原告主张的违约金的计算方式与《北海市天和花园物业管理服务合同》中约定的不一致，缺乏依据，不应得到支持。本院认为，原告逾期至今未缴纳物业服务费及相关费用，已构成违约。原告主张以每日3‰计算违约金低于《北海市天和花园物业管理服务合同》中对违约金计算标准的约定，并未损害被告权益，原告对违约金的诉讼请求合理有据，本院予以支持。被告辩称原告不具备合格的营业执照及物业服务企业资质证书且未尽到管理职责，故其不同意缴纳2016年6月至7月的住宅物业服务费及2013年11月至2016年7月的绿化保洁公共照明分摊费、公共维修基金、杂物间物业费，但其未能提供充分证据予以证实，被告的辩解缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十条之规定，判决如下： 被告梁英应支付住宅物业服务费2179.16元、绿化保洁公共照明分摊费165元、公共维修基金217.92元、杂物间物业费1650元、车位及其使用管理服务费1980元，共计6192.08元及违约金（违约金以6192.08元为基数，按每日3‰自2016年7月1日起计至被告还清上述费用之日止）给原告北海家安物业服务有限公司。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告） 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  廖慧翔 二〇一六年十二月一日 书记员  林广青 附：本判决书所引用的法律文书： 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。