云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云23民终883号上诉人（原审原告、反诉被告）罗家瑞，男，1988年3月10日生，住楚雄市。委托诉讼代理人张玉才，云南兴彝律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人钟宏，云南兴彝律师事务所实习律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）楚雄市东瓜镇永兴社区居民委员会潘家居民小组负责人：潘有平，组长。委托诉讼代理人陶建学，楚雄市东瓜法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审第三人）王建宏，男，1982年2月24日生，住姚安县，现住楚雄市。被上诉人（原审第三人）赵彩华，男，1964年12月24日生，住昆明市官渡区，现住楚雄市。上诉人罗家瑞因与被上诉人楚雄市东瓜镇永兴社区居委会潘家居民小组、王建宏、赵彩华土地租赁合同纠纷一案，不服楚雄市人民法院（2016）云2301民初1628号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审确认本案法律事实如下：2015年4月1日，罗家瑞与潘家居民小组签订《土地流转租用合同》，合同约定租赁土地面积约为77.61亩，租期为20年，自2015年4月1日至2035年4月1日止。每年租金1800元/亩，第一年后每年每亩租金递增50元。自合同生效之日起，罗家瑞具有土地使用权、管理权、绝对的经营权，在原始土地的基础上开挖、回填、建设等罗家瑞均有权自行安排。2015年4月6日，罗家瑞向潘家居民小组支付了第一年度(2015年4月1日至2016年4月1日止）的土地租金139698元。2015年4月20日，罗家瑞与王建宏签订《场地租用合同》，约定罗家瑞在2015年6月1日前将土地平整后，将其中的10亩土地转租给王建宏；当日，罗家瑞收取了王建宏支付的租金8万元。2015年5月17日，罗家瑞与赵彩华签订了《购土合同》。并于当日向赵彩华支付了购土定金5万元。后罗家瑞、潘家居民小组双方因土地回填问题引发合同履行争议，经楚雄市东瓜镇人民调解委员会、楚雄市永兴社区居民委员会、楚雄市永兴社区人民调解委员会多次调解未能达成一致意见。另查明，2015年3月21日，潘家居民小组召开户长会议，讨论决定将本案诉争土地出租给罗家瑞使用。土地租金由罗家瑞支付给潘家居民小组，潘家居民小组再按每户居民出租的土地面积将相应的租金发放至每户。罗家瑞支付的第一年租金已发放给涉租土地的每户居民。本案诉争土地的四至界限为：东面以永兴大道为界，西面以车坪社区尤家户村民小组沈家坝为界，南面以车坪社区尤家户村民小组原赶街路为界，北面以沈家二组旱田为界。目前诉争土地上除罗家瑞回填部分的土地未耕种外，其余土地上已种植玉米等农作物，罗家瑞回填土地的土壤为修建公路挖出的土石。原审法院认为：本案《土地流转租用合同》的出租方潘家居民小组虽不是诉争土地的承包经营权人，但其通过召开户长会议表决通过，且诉争土地的承包经营权人在知晓《土地流转租用合同》签订的相关事宜后，未提出异议，并已从潘家居民小组领取了罗家瑞支付的2015年度租金，从上述行为能够认定潘家居民小组签订《土地流转租用合同》得到了诉争土地的承包经营权人的授权。因此，本案《土地流转租用合同》系双方真实意思表示，内容亦不违反相关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。本案罗家瑞要求解除合同，潘家居民小组同意解除合同并在反诉中同样要求解除合同，对双方要求解除合同的诉请予以支持。针对争议焦点一，原、被告双方是否存在违约行为：本案《土地流转租用合同》合法有效，合同双方应当按照约定全面履行各自的义务。《土地流转租用合同》第十八条约定：“自合同生效之日起，乙方具有土地使用权、管理权、绝对的经营权，在原始土地的基础上开挖、回填、建设等乙方均有权自行安排。”该条对诉争土地的开挖、回填等前期建设进行了约定，双方对约定的土地回填方式的理解存在争议，主要争议在于罗家瑞能否从承租土地以外的地方运土回填。原审法院认为，从该合同第十八条的字面意思理解，罗家瑞对土地的开挖、回填等建设只能在原始土地上进行，且本案诉争的土地为耕地，罗家瑞从其他地方运土回填势必会改变耕地的土壤性质，且通过赵彩华的陈述及原审法院现场勘查，罗家瑞回填土地使用的土壤为修建公路挖出的土石，与耕地的土壤性质存在差别。因此，罗家瑞向第三人购土回填违反了合同第十八条的约定，罗家瑞构成违约，潘家居民小组是因罗家瑞的不当回填才进行阻挠，潘家居民小组不存在违约行为，罗家瑞要求潘家居民小组支付违约金5万元的诉请不予支持。针对争议焦点二，《土地流转租用合同》解除后，双方的损失应如何分担：根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案《土地流转租用合同》属继续性合同，合同解除后并无溯及力，且罗家瑞依据该合同已实际支配利用租赁土地达一年之久，对此期间的租金无权要求返回，因此对罗家瑞要求潘家居民小组退还租金139698元及资金占用利息8381.88元的诉请不予支持；由于罗家瑞向赵彩华购买修建公路挖出的土石回填土地属不适当履行，已构成违约，合同解除后，对罗家瑞要求潘家居民小组赔偿其支付给赵彩华的购土定金5万元及违约金5万元（尚未实际产生）的诉请不予支持；罗家瑞未经潘家居民小组同意擅自将承租土地中的10亩转租给王建宏，由此产生的损失应由罗家瑞自行承担，对罗家瑞要求潘家居民小组赔偿其须向王建宏支付的违约金5万元的诉请不予支持；由于罗家瑞构成违约，其要求潘家居民小组自行处理由罗家瑞运输到潘家居民小组田中的土壤的诉请不予支持，潘家居民小组要求罗家瑞、第三人共同将拉来的土壤清除、恢复土地原状的反诉请求，因第三人赵彩华、王建宏不是本案《土地流转租用合同》的相对方，不应承担清除土壤、恢复土地原状的责任，仅支持由罗家瑞将拉来的土壤清除、恢复土地原状的反诉请求。针对争议焦点三，本案诉争土地的租金应按多少面积计算：本案《土地流转租用合同》约定的土地租赁面积为77.61亩，该面积是潘家居民小组与罗家瑞在签订合同时，根据每户居民出租的土地面积相加得出，难免存在误差。虽然在发生争议后诉争土地经楚雄市东瓜镇国土所现场丈量面积为83亩，但该丈量属潘家居民小组单方申请，并不是双方申请丈量，不符合《土地流转租用合同》第二条关于“具体面积按双方丈量为准”的约定。因此，租金的计算应以合同约定的面积为准，对潘家居民小组要求罗家瑞支付2015年4月1日至2016年4月1日期间少支付的土地租金9702元的诉请不予支持；潘家居民小组要求罗家瑞支付2016年4月1日至2016年10月1日的土地流转租金76775元的诉请，经现场勘查，潘家居民小组在诉争土地上已种植了玉米等农作物，已实际利用该部分土地，就该部分土地无权主张租金，仅有罗家瑞运土回填部分面积约2亩的土地未耕种，潘家居民小组对回填部分的土地可以主张租金。潘家居民小组于2016年7月7日提出同意解除《土地流转租用合同》，该2亩占用土地的流转租金计算至2016年6月较为适宜。因此，对潘家居民小组要求罗家瑞支付土地流转租金的诉请仅支持925元（1850元/亩÷12月×3月×2亩）。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除罗家瑞与潘家居民小组于2015年4月1日签订的《土地流转租用合同》；二、由罗家瑞于本判决生效后十五日内将承租的土地77.61亩（四至界限为：东面以永兴大道为界，西面以车坪社区尤家户村民小组沈家坝为界，南面以车坪社区尤家户村民小组原赶街路为界，北面以沈家二组旱田为界）归还潘家居民小组，并将堆放在上述土地上的土石清除；三、由罗家瑞支付潘家居民小组土地流转租金925元；四、驳回罗家瑞的其他诉讼请求；五、驳回潘家居民小组的其他反诉请求。上诉人罗家瑞不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原判第二顶，改判由潘家居民小组自行处理堆放在租赁土地上的土壤。二、撤销原判第三、四项，改判支持上诉人一审诉讼请求：1、由潘家居民小组返还上诉人所支付的租金139698元，并赔偿上诉人资金占用利息8381.88元(占用资金×6%÷365×资金占用天数)及违约金5万元；2、由潘家居民小组赔偿上诉人遭受的损失15万元（包括须向被上诉人赵彩华所支付的购土费5万元、因潘家居民小组违约造成上诉人须向被上诉人赵彩华支付的违约金5万元、须向被上诉人王建宏支付的违约金5万元）。费用合计：348079.88元。三、由潘家居民小组承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一审法院认定事实错误，上诉人在履行合同中不存在违约行为，原判不当。第一、一审法院遗漏认定《土地流转租赁合同》约定的土地租赁用途，从而认定上诉人购土回填行为构成违约，属事实认定错误。涉案土地是用于建设肉牛养殖基地及树苗培育基地，建设内容包括办公用房、标准牛舍、饲料加工厂等，且牛舍为砖混结构、牛床用混凝土浇灌、饲料加工厂采用砖混结构和水泥地面，潘家居民小组根据《项目投资计划》及规划图同意上诉人对土地进行开发使用，并赋予上诉人土地使用权、管理权、绝对的经营权。第二，被上诉人阻扰上诉人购土平整土地的行为严重违反了《土地流转租赁合同》约定，原判认定该行为正当错误。《土地流转租赁合同》约定潘家居民小组及村民不得以任何理由和借口干扰影响上诉人的经营权，但上诉人回填土地就多次遭到潘家居民小组村民的阻挠，导致上诉人从未实际支配利用过所租赁的土地，上诉人有权要求潘家居民小组返还租金139698元、赔偿资金占用利息、违约金，并赔偿损失。被上诉人潘家居民小组辩称：请驳回上诉，维持原判。理由：一、根据合同第十八条规定的字面意思，罗家瑞对土地的开挖、回填等建设只能在原始土地上进行，双方诉争土地为耕地，罗家瑞用修建公路的土石、建筑垃圾回填土地改变了土壤性质，构成违约，也是导致合同不能正常履行的重要原因之一。二、双方签订的合同合法有效，罗家瑞支付了第一年的租金，答辩人就丧失了对土地进行耕种和受益的权利，且罗家瑞对土地的实际支配利用已达一年之久。三、罗家瑞向赵彩华购买土石的行为构成违约，其要求答辩人支付购土定金和违约金没有事实依据。四、罗家瑞未经答辩人许可擅自将承租部分土地转租给王建宏，由此产生的法律后果与答辩人无关，同时，罗家瑞与第三人的合同协议对答辩人不具有法律约束力。被上诉人王建宏辩称：罗家瑞应退还我八万元，同意上诉人的诉讼请求。被上诉人赵彩华未到庭应诉，也未向本院提交书面答辩状。二审中，针对一审认定的本案基本法律事实，上诉人对“双方因土地回填问题引发合同履行争议”有异议，认为是“潘家居民小组阻挠罗家瑞回填土地而引发争议”；认为遗漏认定租赁土地的用途是建设奶牛养殖基地以及合同对违约金的约定；对其余事实无异议。潘家居民小组、王建宏对一审认定的本案基本法律事实无异议。双方均无异议的部分，予以确认。二审中，罗家瑞提交了两段其与潘有能（潘家居民小组上一届居民小组长）的通话录音，欲证实潘家居民小组多次阻挠回填土地的原因是潘有能未实现其个人利益。经质证，潘家居民小组、王建宏均认为该录音与本案无关。本院审查后认为：罗家瑞提交的录音客观真实，但不能证明其主张，在本案中不予采信。另，罗家瑞和潘家居民小组均陈述涉案土地在出租给罗家瑞之前是用于栽种农作物。罗家瑞将其承租土地中的10亩转租给王建宏之前未取得潘家居民小组的同意。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、罗家瑞购土回填的行为是否构成违约、潘家居民小组是否应当赔偿罗家瑞购土款和违约金；二、潘家居民小组是否应当退还罗家瑞土地租金、资金占用费及违约金；三、潘家居民小组是否应当赔偿罗家瑞不能履行《场地转租合同》的违约金；四、罗家瑞堆放在承租土地上的土石应由谁清理。针对本案争议焦点一，本院认为：罗家瑞与潘家居民小组签订的《土地流转租赁合同》第十八条约定“在原始土地的基础上开挖、回填、建设等乙方（罗家瑞）均有权自行安排使用”，明确了回填应在原始土地的基础上进行，罗家瑞向赵彩华购买楚南公路建设中产生的土石用于回填承租土地构成违约，其行为可能改变该土地的土壤性质，潘家居民小组因此阻止其回填的行为不构成违约；罗家瑞主张的购土费5万元、购土违约金5万元系因罗家瑞违约行为产生，且购土违约金并未实际支付，罗家瑞应自行承担其违约购土造成的损失，故罗家瑞认为其购土回填承租土地不构成违约并要求潘家居民小组赔偿购土款、违约金的上诉主张不成立。针对争议焦点二，本院认为：双方签订《土地流转租赁合同》后，潘家居民小组就将土地交给罗家瑞使用，因罗家瑞违反约定购土回填承租土地，潘家居民小组对其进行阻挠，此后，罗家瑞未积极采取措施防止损失扩大，才导致其未能按计划利用承租土地，因此，罗家瑞要求潘家居民小组返还土地租金、赔偿资金占用费及违约金的上诉主张不能成立。针对争议焦点三，本院认为：《土地流转租赁合同》未约定罗家瑞可自行将承租土地进行转租，因此，罗家瑞要转租土地必须先征得潘家居民小组的同意，但罗家瑞未经潘家居民小组同意即将土地转租给王建宏，由此造成的损失应由罗家瑞自行承担。针对争议焦点四，本院认为：罗家瑞购土回填承租土地构成违约，并造成潘家居民小组对堆放土石部分的土地无法使用，潘家居民小组有权要求罗家瑞将土地恢复原状，故罗家瑞的该项上诉主张不成立，应由其负责清除土石。综上，原判认定基本事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，上诉人罗家瑞的上诉请求不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费6535元，由罗家瑞承担（已付）。本判决为终审判决。审 判 长 何 加 荣审 判 员 龚 艳 波助理审判员 杨  惠二〇一六年十二月六日书 记 员 姜远云琦