镇江经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1191民初字238号原告于晓琪，女，1965年6月6日生，汉族，南京市人，住镇江。委托代理人王忠城、陈士林,江苏漫修(镇江)律师事务所律师。被告江苏沃得房地产开发有限公司，住所地丹阳市丹北镇埤城工业园。法定代表人王伟耀。委托代理人蔡明辉，江苏江成律师事务所律师。委托代理人杨天波，男，1978年1月27日生，汉族，丹阳市人，住丹阳市，系该公司职员。原告于晓琪诉被告江苏沃得房地产开发有限公司（以下简称沃得公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理后，由审判员袁泉适用简易程序于2016年2月23日公开开庭进行了审理；后由审判员袁泉任审判长与审判员林丽俊、代理审判员杨广组成合议庭于2016年6月14日、7月11日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告委托代理人王忠城、陈士林，被告委托代理人蔡明辉、杨天波到庭参加诉讼，第二次开庭原告委托代理人王忠城、陈士林，被告委托代理人蔡明辉到庭参加诉讼；第三次开庭原告委托代理人王忠城、陈士林，被告委托代理人蔡明辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的沃得花园二期33幢304室房屋，被告同时承诺沃得花园二期南侧至丁卯桥路之间的空地将建设4层左右低层建筑，不会影响二期房屋的采光。2013年9月，被告开始在前述空地建设30余层高楼，由于该工程紧邻原告房屋，将原告房屋大面积遮挡，不仅影响原告通风、采光，而且造成原告房屋贬值严重等损失。被告的行为构成违约，造成原告损失。原告请求判令被告赔偿原告损失5万元并承担诉讼费。以下为原告为证明自己主张提供的证据材料及被告质证意见和本院认证意见：一、原告产权证，拟证明原告的房屋坐落、面积。被告对该证据材料的真实性没有异议。该证据材料真实，来源合法且与本案关联，对其证据效力本院予以认定。二、购房时楼盘沙盘照片洗印件一组4份及镇江盛闻信息服务有限公司附图说明一份、国际域名注册证书一份、企业工商信息查询记录一份，拟证明安家吧网站发布的被告城市中心沙盘照片显示现三、四期大都汇处当初为低层商场状建筑，且该图片由被告提供；安家吧网站由镇江盛闻信息服务有限公司注册、运营。被告对该组证据材料的真实性没有异议，但对镇江盛闻信息有限公司证明该组照片由被告提供有异议，认为如果说被告委托该公司发布相关照片，应当存在相应的合同，单凭这份说明不能证明原告的证明目的。该组证据材料中的照片来源于网络，镇江盛闻信息服务有限公司附图说明证明了该照片的真实性和来源，对其证据效力本院予以认定。三、被告通过搜房网、E房网、镇江房地网、金山网（京江晚报多媒体数字报刊平台）、镇江房产网、新浪乐居网等媒体进行宣传的图片及文字资料一组，拟证明被告在售楼时向原告承诺并且也对外宣传：1、将在市民广场右侧建设近9万平方米大型综合购物中心，并承诺将丁卯片区建设成镇江新的商业中心；2、被告以最优的生活配套、最美的环境景观为宣传，特别是将28幢喻为楼王，以景观房概念进行高价销售；3、几家网站刊载的城市中心售楼处沙盘图片相同，均显示现三四期地块大都汇处为低层商场状，这与原告的表述一致。以上销售宣传一方面反映出被告售楼时向原告承诺现大都汇属于二期规划之内，将来会建设矮层商业中心而并非高层，必然不会影响原告的景观和采光。另一方面反映出，被告以商业中心景观优美等承诺以吸引甚至诱导原告购房的事实，其从未将现在大都汇的高层向原告披露，甚至未在沙盘上展示。被告对该组证据材料真实性和关联性不认可，认为网上沙盘照片和网络宣传资料并非被告制作的楼盘宣传资料，不能认定为被告的宣传或广告行为，所谓的图片也没有进一步证据证明是原告在购房时被告的宣传行为和承诺行为。该组证据材料来源于网络，真实、来源合法且与本案关联，对其证据效力本院予以认定。四、沃得二期及原告房屋南侧至丁卯桥路地块现状照片一组2张及现场施工指示牌的照片5张，拟证明大都汇实际开工日期及现场的施工情况。被告认为该组证据材料与本案没有关联性。该组证据材料由原告拍摄，真实、来源合法且与本案关联，对其证据效力本院予以认定。五、2013年8月26日关于沃得广场相关问题的复函，拟证明被告向原告售楼前已经知晓大都汇地块不得低密度开发的要求，但其在二期销售时却向原告隐瞒了该情况，虚假向原告宣传该处将建设商场或者别墅，并且沙盘与宣传一致，其承诺不会影响原告的景观。被告该行为属于恶意的虚假宣传，另外该复函中所表述的建设三四期高层楼房经过了合法的听证，获得了小区居民的同意，原告对此并不认可。包括原告在内的全部业主并未同意被告违反约定建设高层住宅。被告对该证据材料的真实性有异议，且认为从来没有宣传大都汇地块建设为商场或者别墅，同时该地块是在2013年重新拍卖取得，与原被告签订房屋买卖合同时，客观情况已经发生变化。该证据材料与本院调取的证据一致，对其证据效力本院予以认定。六、镇江市规划局出具的《关于沃得花园三期、四期建设方案听证会相关意见和建议的采信决定》以及听证笔录一份，拟证明三四期建设方案虽被听证，但听证代表严重反对，被告于2006年在向原告售楼前已经得知不能低密度开发的要求，但仍然虚假宣传，而其代表在听证会上面对业主的质问，对此也并未反对。被告认可该证据材料的真实性，认为由于政府规划调整的原因导致沃得大都汇现在的建设是属于新的房屋开发项目，其与原告购房时的房屋状况是没有直接关联性的，政府规划调整的问题不是被告所能控制解决的。该组证据材料由政府部门出具，与本案关联，对其证据效力本院予以认定。被告辩称：1、原被告所签订的房屋买卖合同中，被告并未承诺在沃得二期南侧至丁卯桥路之间空地建设四层左右的建筑，被告认为被告方不存在违约行为，请求法院驳回原告对被告的诉请。2、目前正在建设的沃得大都汇楼房是经政府相关职能部门合理规划而建设的，因此其采光通风等均符合国家相关规定，被告也不存在任何过错。3、原告的损失计算没有依据。被告未提交证据。以下为本院根据原、被告申请调取的证据材料及原、被告质证意见和本院认证意见：沃得花园三期、四期日照分析报告书；关于镇江沃得商业广场规划方案初审意见；关于沃得广场相关问题的复函及附件（含沃得花园三期、四期地块2006年《镇江丁卯分区市民广场居住区控制性详细规划（单元编码DM05）》、2012年沃得花园三期、四期地块上市条件、镇江市国土局同意收储土地的复函及收储协议、沃得花园三期、四期听证会采信决定、沃得花园二、三期、四期土地使用权出让合同及成交确认书）。原、被告对本院调取证据材料的真实性没有异议，对该组证据的效力，本院予以认定。经审理查明：2005年1月，被告通过竞买取得丁卯桥市民广场东北侧地块（宗地编号1-1）。被告与镇江市国土资源局2005年1月31日签订的国有土地使用权出让合同约定：面积96222平方米；价款23600万元；土地使用条件为，总建筑面积≤134850平方米，其中住宅≤88000平方米、商办娱≤44120平方米、建筑容积率≤1.4、建筑密度≤30%、建筑高限50米、绿地比例≥35%；受让人同意在2005年之前动工，在2007年底之前竣工，不能按期开工和竣工的，应提前30日向出让人提出延期申请，但延期时间最长不超过一年；在出让期限内，受让人必须按本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需改变规划控制指标时，必须办理城市规划等有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订国有土地使用权出让合同变更协议或者重新签订补充协议，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。被告开发的该地块统称为沃得花园二期，根据规划分为“城市中心”住宅（含商业）和5号组团（别墅）。国土资源部根据2006年5月24日《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》国办发〔2006〕37号文件的要求，于2006年5月30日下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》国土资电发〔2006〕17号文件，明确规定：坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定，从即日起，一律停止其供地和办理相关用地手续，进行全面清理。因沃得花园二期5号组团别墅建设项目属于上述两个通知明确禁止之列，镇江市规划局要求5号组团停止建设。后被告曾向镇江新区规划部门申报5号组团原规划调整为商业的方案，镇江新区规划部门于2007年3月出具初审意见，原则同意规划调整，涉及土地性质调整，须征求国土部门认可。此后，被告未向规划部门申请办理变更规划的行政许可。2006年11月完成的《镇江丁卯分区市民广场居住区控制性详细规划（单元编码DM05）》(2006年批准，已公示)，明确沃得花园二期5号组团地块为商住混合用地，地块毛容积率为3.5，开发总量为15.12万平方米。沃得花园二期“城市中心”于2007年12月15日开盘。同期镇江安家吧、搜房网、E房网等房地产专业网站刊载被告营销接待中心“城市中心”沙盘图片显示沃得花园二期5号组团为低层商场状建筑。镇江房地网、金山网、搜房网、京江晚报等媒体相关宣传文章介绍沃得花园二期5号组团规划为近90000平方米的shoppingmall(商贸中心)。2012年7月，镇江新区为打造丁卯城市副中心，提出重新启动建设沃得花园二期5号组团地块的要求，2012年8月3日，镇江新区土地收储中心与被告签订协议收储被告沃得花园二期5号组团4宗地块的土地使用权42802.2平方米。2012年12月20日，镇江市规划局根据镇江市规划委员会的审查意见，出具了该地块的重新上市规划条件。规定：地块计容建筑面积≤149000平方米，其中住宅110600-95700平方米、商办37260-52160平方米。2013年1月，被告通过竞买取得丁卯桥市民广场东北侧地块（宗地编号2012-10-6）。被告与镇江市国土资源局2013年1月29日签订的国有土地使用权出让合同约定：面积40878平方米；价款22000万元；土地使用条件为，总建筑面积≤149000平方米，主体建筑为住宅，附属建筑为商服及公共设施；建筑容积率不高于3.65不低于1.0；受让人同意在2013年9月30日之前动工，在2015年9月30日之前竣工，不能按期开工和竣工的，应提前30日向出让人提出延期申请，但延期时间最长不超过一年。后被告依据规划部门的许可，在此建设2栋30层、3栋33层商住楼，最高90余米，楼盘名称为沃得花园三、四期大都汇。截至目前工程尚未竣工。原告的住宅位于沃得花园二期“城市中心”33幢304室，建筑面积124.33平方米，位于大都汇正北面偏西，相距约百余米，中间隔着35、36幢多层。原告认为被告违约，要求被告赔偿损失未果，诉至本院。本案的争议焦点：1、被告是否存在对于沃得花园二期5号组团规划为低层商场的宣传；2、如果有这方面的宣传，是否构成房屋买卖合同的内容；3、被告是否存在违约行为，如何承担违约责任；4、原告的损失如何计算。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同不违反法律强制性规定，应确认有效，双方均应依约、诚信履行。原告未能提交被告直接宣传沃得花园二期5号组团规划为低层商场的证据，但被告向相关房地产网站提交的沙盘图片显示该处为低层商场状建筑；相关媒体对该处为商业中心的宣传也高度一致，虽原告未提交证据证明该宣传由被告委托，但鉴于该宣传利益归属被告及房地产市场商业宣传的惯例，应当可以认定被告提供了相关素材，参与了宣传；原告的陈述与多家房地产网站刊载的沙盘图片、相关宣传一致，且被告对此未提出反证，应认定被告存在沃得花园二期5号组团规划为低层商场的宣传。被告该处规划为低层商场涉及到小区的商业配套、通风、采光、观感等，对消费者的购买意愿及房价存在重大影响，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定（商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任），应当认定该宣传构成合同内容。被告在此建设五幢高层商住楼，未依约建设低层商场，构成违约，应依法承担违约责任，但由于被告违约的原因是政府出于集约用地和城市建设的需要进行的规划调整，该规划调整被告不能预见、不能避免并不能克服，构成不可抗力，依法应部分或者全部免除责任，考虑到2006年政府相关部门通知被告原别墅规划不能建设后，被告未及时申请变更规划及在规划未确定的情况下即宣传此处规划为低层商场，存在一定过错，本院确定免除被告50%的违约责任。原告未举证证明被告违约造成的损失，本院综合考虑原规划由商场变更为商住楼对原告小区商业配套的影响，低层商场变更为高层商住楼对原告通风、采光、观感等的影响，结合原告房屋目前的市场参考价，确定原告的损失为14919元，由被告承担50%的违约责任，即应赔偿原告7459元。依照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告江苏沃得房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告于晓琪损失7459元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元由原告负担525元，由被告江苏沃得房地产开发有限公司负担525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61）预交上诉案件受理费。审 判 长  袁 泉审 判 员  林丽俊代理审判员  杨 广二〇一六年十二月二十八日书 记 员  王 盈(附上诉须知)