上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初7684号原告(反诉被告)陈愈醇，男，1991年7月7日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人杨仲侃，上海凯正律师事务所律师。委托代理人丁潇潇，上海凯正律师事务所律师。被告(反诉原告)上海瑞国房地产经纪事务所，住所地上海市闸北区。投资人刘瑞斌。委托代理人彭聪，上海金诰律师事务所律师。原告(反诉被告)陈愈醇(以下简称“原告”)与被告(反诉原告)上海瑞国房地产经纪事务所(以下简称“被告”)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘姗独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人杨仲侃、被告的委托代理人彭聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，与被告于2016年1月9日签订《房地产买卖居间协议》，并于2016年1月24日签订《上海市房地产买卖合同》及《买卖合同附件补充协议》，约定由原告以人民币228万元的价格向被告购买上海市宝山区蕰川路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)。合同签订后，原告向被告支付房款1,098,000元，双方约定第二期房款80万元应以银行贷款形式支付，但被告不予配合并拒绝提供其银行账号，导致原告的贷款无法审核通过。被告的上述行为严重违反合同约定，导致合同无法履行完毕，故起诉要求：1、判令被告继续履行双方签订的上海市房地产买卖合同及买卖合同附件补充协议；2、判令被告协助将系争房屋过户到原告名下(因过户产生的税费均由原被告双方各自承担)，同时原告愿意向被告支付剩余房款共159万元；3、判令被告支付迟延过户违约金，以已付房款1,098,000元为基数，按日万分之五自2016年4月25日起至实际办理房屋转让过户之日止；4、判令被告于实际办理房屋转让过户之日将房屋交付原告，延迟交付以总房价款2,688,000元为基数，按日万分之五，自应办理房屋转让过户之日至实际交房之日止；5、判令被告承担原告律师费3万元。被告反诉并辩称，被告已提供银行账号以供原告办理贷款，原告无法办理贷款是其自身原因。原告未付清全部房款，故不同意过户、交房及违约金的诉请。律师费主张亦无依据。原告的行为构成违约，故被告提出反诉要求：1、解除双方的上海市房地产买卖合同及买卖合同附件补充协议；2、原告支付被告逾期付款赔偿金，以未付款159万元为基数，按日万分之五计算，自2016年4月25日起至实际付款日止；3、原告按房屋总价2,688,000元的20%支付违约金。原告针对反诉辩称，因被告的不诚信行为导致贷款不能，房屋至今未过户，在双方沟通过程中，被告要求加价，且拒不提供银行要求的贷款文件及账号，故请求驳回被告的所有反诉请求。经审理查明，2016年1月9日，原告(买受方、乙方)与被告(出卖方、甲方)经中介公司居间介绍签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方向甲方购买系争房屋，总房价款为2,688,000元。2016年1月24日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，乙方向甲方购买系争房屋，房价228万元，甲方于2016年5月25日前交房，双方于2016年4月25日前办理房屋转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定的最后付款期限之第二日起算至实际付款之日止；逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付按照前款方式计算的15日的款项外，还应按照房屋总价的20%支付违约金；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产权利转移及房地产交接)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定最后交付之日起算至实际交付之日止；补充条款(一)第4条约定，经甲乙双方协商一致在本次交易中所产生的税费均由甲乙双方各自承担；第5条约定，甲乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供办理贷款所需的材料(若需)、本次交易所需的书面材料和相关证明，并及时支付各项应付之税、费，若因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方无法办理产权转让等与本合同履行有关的手续，则该过错方应承担相应责任；附件三付款协议约定，乙方应于签订本合同当日支付首期房价款69万元(含定金)，甲方同意乙方通过向贷款银行申请80万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等，若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于第3条所述送件当日将其补足并支付；乙方于2016年4月25日前补足剩余房价款79万元，等等。同日，双方签订《买卖合同附件补充协议》，主要约定，乙方购买的系争房屋实际成交价为2,688,000元，而《上海市房地产买卖合同》操作价格为228万元，乙方房价款的支付按以下方式支付于甲方：第一期房价款69万元(包含定金)乙方于签订买卖合同当日支付，第二期房价款80万元以申请银行贷款形式支付，第三期房价款79万元于2016年4月25日前支付；经双方协商乙方补偿甲方408,000元作为装修补偿，乙方于2016年1月24日前支付甲方；本协议约定内容如与买卖合同相冲突，以本协议为准。上述合同签订后，原告按约向被告支付房款1,098,000元，被告提供配合原告办理贷款的资料，包括营业执照、法定代表人身份证、开户许可证、税务登记证、组织机构代码证。2016年3月22日，原告与被告投资人刘瑞斌就要求被告提供配合贷款的材料问题进行协商，原告提供录音为证，在该对话中，刘瑞斌确认原告并未违约，并表示“公司的意思是涨到380万左右，加到120万我就卖了”、“这次收进来，公司的意思就是不卖了，不会再挂牌卖了……”、“公司那天已经说了，你们拿这个拿那个，公司都不给拿了……”。原告表示“贷款的钱我们自己凑的出来，你们暂时也卖不了？”，刘瑞斌表示“我不确定，公司的意思就是这样”、“我的建议是你们再回去考虑考虑，再看看其他的房子”。审理中，原告表示，合同签订后，开始被告配合提供了一些材料，但之后还需要被告提供其确认的在贷款银行即招商银行的账户信息，因此时房价上涨，被告拒绝提供银行账户信息材料，并提出加价。被告表示录音真实性无异议，但该陈述只能代表刘瑞斌个人。2016年4月11日，原告委托律师向被告住所地即上海市闸北区延长路XXX号XXX室发出律师函，载明在原告办理贷款过程中，被告不予配合并拒绝提供其银行账号，导致原告的贷款无法审核通过，已构成违约，催告被告配合办理银行贷款手续及支付相应违约金。该函件于次日签收。审理中，原告表示，同意于过户当日支付余款159万元，并愿意交至法院代管。以上事实，有《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《买卖合同附件补充协议》、收款收据、被告营业执照、法定代表人身份证、开户许可证、税务登记证、组织机构代码证、录音、律师函及邮寄凭证及当事人陈述等证据为证，已经庭审质证，本院予以认定。审理中，原告为证明己方主张，向本院提供：上海菁英房地产经纪有限公司于2016年3月29日出具的《催收函》、《证明》，《催收函》载明，根据原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》，我公司在为原告办理贷款业务的过程中，应贷款银行要求，由于被告为个人独资企业，要求被告提供被告关于同意出售本房产的书面证明和被告的公章确认的公司银行账号；《证明》主要内容为，本公司依据《房地产买卖居间协议》所规定的居间义务，于2016年3月22日前往被告住所，要求被告配合原告提供甲方关于同意出售本房产的书面证明、甲方公司银行账号，甲方拒绝配合。被告表示未收到催收函，不同意证明中所载内容。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方应恪守并履行。本案的争议焦点在于系争房屋交易未成的原因。在原告与被告投资人刘瑞斌于2016年3月22日的对话录音中，刘瑞斌明确表示不再提供材料、不卖房屋、要求加价，且经办系争房屋交易的中介公司出具的《证明》表明被告拒绝提供部分贷款所需材料，后原告亦委托律师发出律师函催告被告提供贷款所需材料，上述证据能相互印证，本院予以采信，并认定被告在履约过程中，拒不配合原告办理贷款手续，导致系争房屋交易无法继续履行，构成违约。关于被告表示刘瑞斌在录音中的表述系其个人行为的意见，本院认为，刘瑞斌系被告营业执照上登记的投资人，对话中其多次表示系“公司的意思”，故本院认为其行为代表被告，对被告的上述抗辩不予采纳。原告现同意于过户当日支付余款159万元，并要求被告办理过户并交付房屋，本院予以准许。原告主张因过户产生的税费由原、被告各自承担，符合双方合同约定，本院予以准许。被告主张系原告自己的原因无法办理贷款故要求解除双方合同并主张违约金的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予准许。关于原告主张逾期过户及交房的违约金，因原告主张的违约金较高，本院酌情调整为按每月1万元计算。对于原告主张的律师费的请求，无合同依据，本院难以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)陈愈醇与被告(反诉原告)上海瑞国房地产经纪事务所就上海市宝山区蕰川路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》继续履行；二、被告(反诉原告)上海瑞国房地产经纪事务所于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区蕰川路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户至原告(反诉被告)陈愈醇名下，因过户产生的税费由原、被告各自承担；三、原告(反诉被告)陈愈醇于上述房屋过户当日，支付被告(反诉原告)上海瑞国房地产经纪事务所房款159万元；四、被告(反诉原告)上海瑞国房地产经纪事务所于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区蕰川路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告(反诉被告)陈愈醇；五、被告(反诉原告)上海瑞国房地产经纪事务所于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)陈愈醇违约金，按每月1万元的标准，自2016年4月26日起计算至上述房屋实际过户并交房之日止；六、原告(反诉被告)陈愈醇的其余诉讼请求，不予支持；七、被告(反诉原告)上海瑞国房地产经纪事务所的所有反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取14,152元、反诉案件受理费减半收取5,184元、财产保全费5,000元，均由被告(反诉原告)上海瑞国房地产经纪事务所负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 刘 姗二〇一六年十二月七日书记员 袁凯凯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。