新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）新01民终4272号上诉人（原审被告）董永涛，男，1976年8月16日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐。被上诉人（原审原告）：新疆恒天地物业服务有限公司，住所地乌鲁木齐市。法定代表人：王建江，该公司经理。委托诉讼代理人：崔拥军，男，1970年7月21日出生，汉族，该公司行政部副部长，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：刘军芬，女，1975年5月18日出生，汉族，该公司职员，住乌鲁木齐。上诉人董永涛因与被上诉人新疆恒天地物业服务有限公司（以下简称恒天地公司）物业服务合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2016）新0106民初1366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人董永涛，被上诉人恒天地公司的委托诉讼代理人崔拥军、刘军芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董永涛上诉请求：撤销一审判决，驳回恒天地公司的全部诉讼请求。事实与理由：1、小区草坪无人管理，从不浇水。2、垃圾桶、路灯、单元门、监控等公共设施坏了无人修理。3、冬天下雪物业公司不扫雪、清雪。4、家里水龙头坏了，物业公司不来人修理。5、楼道卫生无人打扫。6、不按规定标准收取停车费，不公示收取费用如何支出。7、原来的物业公司没有提供服务，也没有资质，不应收取物业费，根本不存在债权转让的问题。综上，恒天地公司的物业服务不到位，我不应交纳物业费。恒天地公司辩称，我公司为香槟水岸小区提供了物业服务，应收取物业费。业主对我们有意见可以提出来，但不能拒交物业费。新疆天一物业服务有限责任公司将欠付物业费的债权转让给了我公司，我公司有权向欠费的业主主张。一审判决正确，请求维持原判。恒天地公司向一审法院起诉请求：1、判令董永涛支付2014年1月至2015年6月30日的物业费498.30元；2、判令董永涛支付2015年7月1日至2016年7月30日物业费359.90元；3、由董永涛承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：董永涛系乌鲁木齐经济技术开发区洞庭路108号香槟水岸B区4号楼1单元602室业主，香槟水岸小区自建成后由新疆天一物业服务有限责任公司（以下简称天一公司）提供物业服务，物业服务费为多层住宅0.55元/月·平方米。2014年12月，香槟水岸小区业主委员会对天一公司收取停车占道费有异议，并要求公布收费账目，天一公司于2015年1月停止对香槟水岸小区提供物业服务。2015年3月，天一公司向香槟水岸业主委员会、泰山街社区、头屯河区物业监督管理办公室提出终止其与香槟水岸小区业主委员会签订的《物业服务合同》。此后，香槟水岸小区由泰山街社区代为管理，泰山街社区通过民意调查、竞价等方式，最终选定恒天地公司为物业服务公司。2015年6月27日，恒天地公司与香槟水岸业主委员会签订《乌鲁木齐市物业服务合同》，合同期限为3年（自2015年6月30日起至2018年6月30日止），物业服务费为多层住宅0.55元/月·平方米、商业物业1.10元/月·平方米。2015年6月27日，天一公司（甲方、债权承让人）与恒天地公司（乙方、债权受让人）签订《债权转让协议书》，约定：甲方确认截止2015年3月31日，在甲方在乌鲁木齐市香槟水岸小区尚有未收到的物业管理费共计人民币276793.70元、水费41705.30元，甲方将对乌鲁木齐市香槟水岸小区物业管理费、水费本金共计318499元及滞纳金等权利全部转让给乙方行使，乙方按照本协议可分别直接向欠缴物业管理费的业主主张债权及相关权利。2016年7月19日，恒天地公司向董永涛送达《债权转让通知书》，该通知书主要内容：董永涛居住在乌鲁木齐市头屯河区香槟水岸小区B区4号楼1单元602室，建筑面积为50.34平方米，自2014年1月1日起至2015年6月30日止，共计欠缴18个月的物业服务费，每平方米0.55元，共计498.30元的债权，自本通知书发出之日起，依法转让给恒天地公司，与此转让债权相关的其他权利也一并转让。董永涛拒绝签收《债权转让通知书》，恒天地公司将《债权转让通知书》张贴于董永涛家门上。一审法院认为，债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，董永涛辩称其入住香槟水岸小区后存在窗户玻璃漏风问题，天一公司一直未能解决。天一公司物业管理差，路灯及单元门损坏严重，此现象至今依旧存在。一审法院认为，业主入住时存在房屋质量问题，物业服务公司对业主反馈的相关问题有责任向房产开发商上报，房产开发商负有维修义务，该义务主体并非物业服务公司，故董永涛以此为由拒绝交纳物业费缺乏依据，其应当交纳天一公司提供物业服务期间的物业服务费。天一公司于2014年12月31日之后未向香槟水岸小区提供物业服务，天一公司向业主收取2015年1月至2015年6月30日期间的物业服务费于法无据，董永涛应交纳自2014年1月1日至2014年12月31日期间物业费共计332.24元（50.34平方米×0.55元/月·平方米×12个月）。天一公司与恒天地公司签订《债权转让协议书》，将董永涛欠天一公司的物业服务费之债权转让给恒天地公司，且该债权转让事宜已通知董永涛，对恒天地公司要求董永涛支付2014年1月至2014年12月31日的物业费332.24元的诉讼请求予以支持。恒天地公司于2015年7月1日起开始为香槟水岸小区提供物业服务，董永涛作为业主应当交纳物业费，故对恒天地公司要求董永涛支付2015年7月1日至2016年7月30日物业费359.93元（50.34平方米×0.55元/月·平方米×13个月）的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第（五）款、第三十六条之规定，判决：一、董永涛支付新疆恒天地物业服务有限公司自2014年1月至2014年12月31日物业服务费332.24元；二、董永涛支付新疆恒天地物业服务有限公司自2015年7月1日至2016年7月30日物业服务费359.93元本院二审期间，董永涛围绕上诉请求依法提交了照片一组及停车费收据三张，证明单元门损坏未修理、楼道乱堆放、卫生无人打扫、冬天未清雪、公共设施损坏、顶楼天窗漏雨及恒天地公司超标准收取停车费等事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证。恒天地公司对单元门损坏的事实予以认可，但认为修理单元门需业主交费，而业主不能达成一致。对其他照片的效力不予认可；对停车费收据的真实性认可，对关联性不认可，认为根据业主委员会的记载，停车费的收费标准在新物业管理办法出台之前就已经进行了约定，新物业管理办法的规定对其公司没有效力。对当事人二审争议的事实，本院进行了现场调查。为获取小区日常真实状况，本院在未通知双方当事人的情况下，于下雪后隔一天自行前往香槟水岸小区进行了现场调查。经查，该小区正门通行值守正常，其余大门均上锁未予通行。道路清雪干净、通行正常，垃圾清运干净，楼道卫生正常，停车区域明确划分，停车秩序正常。单元门锁有损坏。小区整体卫生整洁、秩序井然。本院并到泰山街社区对该小区的物业情况进行了了解，查明该小区依法设立了业主委员会，业主委员会的本届任期到2016年9月截止。本院其余查明事实与一审查明事实一致。本院认为，物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。据此，物业公司在履行相关合同义务后，有权向业主收取报酬。本案中，董永涛首先不认可业主委员会与恒天地公司签订的物业服务合同，称其不知道该小区存在业主委员会。对此，根据一审及本院调查查明，香槟水岸小区依法设立有业主委员会，恒天地公司是经政府物业管理部门依程序招标选定的物业公司。故香槟水岸业主委员会与恒天地公司签订的物业服务合同合法有效，对香槟水岸小区全体业主均有约束力。董永涛称其不知道业主委员会的存在显然与事实不符，并且该理由也无法否定物业服务合同的效力。故对董永涛的该上诉理由，本院不予采纳。其次，董永涛认为恒天地公司未提供物业服务，故不应支付物业费，并提供照片证明该事实。该组照片中部分涉及屋顶漏水的情况，属于房屋质量问题，与物业服务无关，本院不予确认。其他照片反映的内容，恒天地公司不予认可。为查明该小区的日常真实物业状况，经本院实地调查，该小区整体环境在日常情况下卫生整洁、秩序井然，道路清雪及时，说明恒天地公司提供了基本的物业服务，该小区的物业状况处于正常状态。虽有单元门损坏的情况，但单元门的修理涉及费用问题需物业公司与业主协商，故单元门损坏不能证明物业公司未提供物业服务。另有部分业主圈占公共绿地种菜的情况，物业公司应对此类业主违反物业合同及相关法律规约的行为予以管理。但此种情况并未影响小区的整体环境及秩序，故不能以物业公司对此类行为尚未进行管理而否定物业公司已提供的其他服务。对于董永涛提出恒天地公司超标准收取停车费及不公布收费去向的问题，对此本院认为，如物业公司存在违规行为，业主可向相应行政主管部门主张权利，由有关部门进行管理。但在双方的物业服务合同关系中，双方均应依约行使权利并履行各自的义务。香槟水岸小区的业主享受了恒天地公司的服务，理应履行支付物业费的合同义务。另外，董永涛对其未支付2013年1月1日至2014年12月31日期间物业费的事实无异议，但其认为当时的物业公司天一公司未提供服务并且无收取物业费的资质，故不同意支付该部分物业费。对此本院认为，天一公司与香槟水岸小区业主委员会签订有《物业服务合同》，在签订合同之时，业主委员会对天一公司的资质已进行了审查，并且董永涛未能举证证明天一公司未提供物业服务的事实，故对董永涛拒绝支付该部分物业费的理由本院不予采信。天一公司将该部分债权转让与恒天地公司，并履行了通知义务，恒天地公司有权向董永涛主张此笔债权，董永涛理应支付。综上，董永涛的上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（董永涛已预交），由上诉人董永涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 黎 剑审 判 员 王 宏审 判 员 卫 杨代理审判员 徐 岚代理审判员 于江涛二〇一六年十二月十四日书 记 员 焦 玉