文书内容审批人拟稿人广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1202民初2801号原告：吴敏惠，女，1985年10月29日出生，汉族，住广东省四会市城中区。委托诉讼代理人：温根强，广东安达信律师事务所律��。被告：肇庆市鸿伟房地产开发有限公司，住所地肇庆市端州区78区祥福路南侧（肇庆市鸿伟房地产开发有限公司办公楼）。法定代表人：李志鸿。委托诉讼代理人：梁达腾，广东西江律师事务所律师。原告吴敏惠与被告肇庆市鸿伟房地产开发有限公司（以下简称鸿伟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案后,依法适用简易程序，于2016年11月18日公开开庭进行了审理。原告吴敏惠的委托诉讼代理人温根强，被告鸿伟公司的委托诉讼代理人梁达腾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴敏惠向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交楼的违约金8539.45元（以购房款总数512367元为基数，从2016年5月31日暂计至2016年9月20日），其中逾期90天之内（即2016年5月31日至2016年8月28日）的违约金按照每日万分之一计算，逾期90天之后（即2016年8月29日至2016年9月20日）的违约金按照每月百分之一计算，之后的违约金按照每月百分之一计算至商品房实际交付之日止）；2、本案受理费由被告承担。事实和理由：2014年8月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于肇庆市端州区78区祥福路南侧鸿景悦园第1、2幢1层501房，房屋总金额为512367元，由被告于2016年5月30日前将房屋交付原告。原告按约定支付全部房款，但是被告一直拖延交付房屋，经原告多次催促，被告至今未交付房屋交付给原告使用。被告单方制定的《商品房买卖合同》第九条关于“出卖人逾期交房的违约责任”，将广东省建设厅以及广东省工商行政管理局制定的格式文本第九条第1款第（2)项关于“逾期超过X天后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之X的违约金”的条款忽略；修改成有歧义的第九条第2款“逾期超过90天，出卖人按买受人累计已付房款1%向买受人交付违约金，合同继续履行”。原告认为被告擅自修改广东省建设厅以及广东省工商行政管理局制定的格式条款，违反了法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”，第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”，以及根据广东省建设厅以及广东省工商行政管理局制定的格式文本中“对于逾期90天之后的违约金计算比率应当不小于逾期90天之内的违约金计算比率”的规定，根据公平合理原则和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，原告认为，逾期交房超过90天后被告应当按照每月1%向原告支付违约金。为维护原告合法权益，特向法院起诉，望判如所请。鸿伟公司辩称：被告已经依约履行交付房屋的义务，原告请求违约金没有事实依据；原告没有举证证明存在实际损失，其计算违约金方式又远高于银行同期利率，故该请求没有法律依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月22日，吴敏惠与鸿伟公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2014080785），其中约定：吴敏惠购买鸿伟公司开发的位于肇庆市端州区78区祥福路南侧鸿景悦园商住小区第1、2幢1幢501房，该商品房建筑面积104.98㎡，其中套内建筑面积83.72㎡，分摊建筑面积21.26㎡；总金额512367元。此外，《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2016年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”及“该商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间、分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90天，出卖人按买受人累计已付款额的1%向买受人支付违约金，合同继续履行。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同签订后，吴敏惠依约向鸿伟公司支付购房款，但是，鸿伟公司未依约在《商品房买卖合同》约定期限内向吴敏惠交付房屋，吴敏惠因鸿伟公司逾期交付商品房为由向本院提起诉讼。又查明:鸿伟公司于2016年11月14日办理了肇庆市78区祥福路南侧鸿景悦园商住小区1、2幢的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。庭审中，吴敏惠与鸿伟公司均确认吴敏惠尚未收楼。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。吴敏惠与鸿伟公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律法规强制性��定，是有效合同，应受法律保护。针对吴敏惠与鸿伟公司在本案中的争议，评述如下：（一）关于鸿伟公司是否有延迟交楼的情形。首先，根据合同约定，鸿伟公司应当在2016年5月30日前将具备“该商品房经验收合格”及“办理了工程竣工验收备案手续”的商品房交付给吴敏惠使用。其次，鸿伟公司于2016年11月14日才办理了肇庆市78区祥福路南侧鸿景悦园商住小区1、2幢的房屋竣工验收备案手续，已过了合同约定的时期。再者，鸿伟公司没有证据证明案涉之商品房于2016年11月14日之前存在合同约定的“出卖人可据实予以延期”的情形。鸿伟公司主张已经于2016年5月30日办理房屋的竣工验收备案登记手续，与其提供的《竣工验收备案表》登记的信息不一致，本院对此不予采纳。综上，鸿伟公司属于逾期交楼，其行为已构成违约，对此应承担相应的违约责任。（二）关于逾期交楼违约金计算的问题。根据《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”的约定：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天，出卖人按买受人累计已付房款1%向买受人支付违约金，合同继续履行。因此，根据上述条款，若出卖人逾期交房的时间超过90日的，逾期交房的违约金应分为两部分：1、逾期不超过90日的部分，以已交付的房价款按日万分之一计付违约金；2、逾期超过90日的部分，以已交付的房价款的1%计付违约金。自合同约定的交房之日次日（2016年5月31日）至房屋完成工程竣工验收备案手续（2016年11月14日），逾期交房的时间已远远超过90天。因此，涉案房屋的违约金应分为两部分计算：1、对逾期不超过90日的违约金，根据《商品房买卖合同》的约定，鸿伟公司应当以吴敏惠支付房款的金额512367元为基准，从2016年5月31日起按照日万分之一的标准计算至2016年8月28日。2、对逾期超过90日的违约金，根据合同约定的标准，以已交付的房价款的1%的标准计付违约金即5123.67元。吴敏惠主张按照每月百分之一计算至商品房实际交付之日止，吴敏惠的主张实际上是请求调增逾期超过90日部分违约金。鸿伟公司逾期交楼的时间已经远超过90日，但是根据《商品房买卖合同》的约定，违约金所约定的违约（逾期）时间与违约金数额不成正比，以致约定的违约金低于因违约造成的损失，损害了购房者的合法权益，有违公平合理原则，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”，本院依法对逾期交楼超过90日部分的违约金予以调整。本院根据公平原则，按照双方签订的《商品房买卖合同》对违约金的约定、鸿伟公司的违约责任、过错程度等综合考虑，确定超过90日的违约金按已交付的房价款即512367元为基准，从2016年8月29日起按每月千分之五的标准计付至涉案房屋办理好竣工验收备案登记手续之日止（即2016年11月14日）。吴敏惠要求鸿伟公司支付违约金的诉求，合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。鸿伟公司的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和���民法通则》第一百三十四条第一款第（八）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告肇庆市鸿伟房地产开发有限公司应在本判决生效之日起七日内向原告吴敏惠支付逾期交房的违约金（分别以512367元为基准，从2016年5月31日起按照日万分之一的标准计算至2016年8月28日及从2016年8月29日起按每月千分之五的标准计算至2016年11月14日）；二、驳回原告吴敏惠的其他诉讼请求。判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序审理减半收取25元（原告已预交25元），由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  葛雪媚二〇一六年十二月××日书记员  陈宗华