河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀11民终2152号上诉人（原审原告）：河北德联空调设备有限公司，住所地：故城县衡德工业园。组织机构代码：58819565-3。法定代表人：李光辉，执行董事。委托诉讼代理人：潘生，河北广厦律师事务所律师。委托诉讼代理人：马林燕，河北金箭律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周恩才，男，汉族，1974年9月12日出生，住武城县。委托诉讼代理人：马国锋，河北中衡诚信律师事务所律师。被上诉人张建亮，男，1979年6月8日出生，汉族，住武城县。被上诉人王海燕(系周恩才之妻)，女，1975年4月4日出生，汉族，住河北。被上诉人苏海燕（系张建亮之妻），女，1980年9月3日出生，汉族，住武城县。三被上诉人委托诉讼代理人：马国锋，河北中衡诚信律师事务所律师。上诉人河北德联空调设备有限公司（以下简称德联公司）与上诉人周恩才、被上诉人张建亮、王海燕、苏海燕租赁合同纠纷一案，不服河北省故城县人民法院（2016）冀1126民初877号民事判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员王江丰担任审判长、审判员关信娜、审判员朱一麟组成合议庭对本案进行审理。上诉人德联公司的法定代表人李光辉、委托代理人潘生、马林燕、上诉人周恩才、被上诉人张建亮、王海燕、苏海燕的委托代理人马国峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年5月5日，德联公司与周恩才、张建亮签订了《厂房办公室屋租赁合同》，合同约定：“出租方（甲）河北德联空调公司承租方（乙方）周恩才、张建亮一、1、甲方租赁给乙方的厂房坐落在河北德联空调公司院内，租赁物的建筑面积为3500平方米，结构为砖混钢结构。二、2、厂房租赁自2014年7月1日起至2019年7月1日止，租期5年。3、办公室2间，72平方米，每平米每年40元，年租金2880元。三、租金及保证金支付方式1、甲、乙双方约定，该厂房租赁每年每平方米建筑面积租金为人民币40元，月租金为人民币11666.6元，年租金为每年14万元；3、甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为三个月租金。租金应预付六个月的，支付日期为每年的7月1日和1月1日前向甲方支付租金。四、其他费用1、租赁期间，使用该厂房发生的水、电、煤气、电话、卫生、治安等费用由乙方承担，并在收到收据时，应在5天内付款。2、租赁期间，乙方按月交纳物业管理费，物业管理费按照甲方公司制定的收取。五、厂房使用要求和维修责任1、租赁期间，乙方发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方在接到乙方通知后的10日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。七、租赁期间其他有关约定5、厂房租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议”等内容。2014年6月4日，双方又签订了《厂房办公室租赁合同的补充条款》，载明：“经甲、乙双方协商，车间办公室租赁起始时间以乙方搬迁进车间完毕后，甲、乙双方认可时间为租金开始算起时间。乙方进场时间约2014年9月份甲方盖章签字、乙方均签字”等内容。双方认可进场时间为2014年8月15日。2014年7月10日，原、被告就有关问题签订了《商谈备忘录》，载明：“南北路、商砼铺到北车间东面北门北。乙方垫资，甲方打借条，到该交房租时抵顶房租。甲方安排施工。2、考查时，乙方需临时使用北车间，如延期使用，按车间总面积收费”等内容。合同签订后，周恩才、张建亮于2014年6月4日、6月6日分别向德联公司预交车间办公室租金70000元、35000元，2014年7月10日，德联公司向周恩才、张建亮借铺路款65000元。2014年8月15日，周恩才、张建亮成立的衡水鑫诺人防设备有限公司开始在其租赁的厂房、办公室进行经营。2015年1月1日，德联公司制定了《河北德联公司关于租赁业户的物业管理规定》，该规定载明：“一、水费：按水表读数，每立方4元，每月结算一次二、电费：按电表读数，每度1元，每月结算一次；三、卫生费：按租赁面积每平米每年1元各业主必须予以交6个月的（范围：卫生间、主干道路、围墙外围及公共场所等）（各单位车间内外、办公室、走廊及常人行道路等由各单位自行管理）；四物业费：按租赁面积每平米每年0.5元，各业主必须予交6个月的（范围：主干电线路、变压器、对电管站结算电费、广场、门卫线路、供水主管道及公共事务的管理）；五、门卫：（人工工资、水、电、冬季取暖等）按院内所有生产单位平均分担门卫所有费用，预交2个月的工资，水电费每月结一次，冬季取暖费每年10月10日前预交本年度的取暖费；六、以上各项费用由公司开收据统一收取，各单位在接到公司收据后，3日内须交齐款项，如拖迟10日后不交，公司加收5%的拖迟费。本规定的解释权归的德联公司2015年1月1日起执行”。2015年5月12日，德联公司就租赁费等费用向周恩才、张建亮发出通知，载明的内容：“被通知人周恩才、张建亮：我公司与你2014年签订了厂房办公室租赁合同，又于2014年6月4日签订了补充条款，在合同履行过程中，我公司依约履行了合同义务，可你俩违背合同第四条、第八条第二款的规定，至今拖欠我公司厂房租赁费8599.80元，管理费1786元，治安费2000元，卫生费3572元，水费400元，合计16357.80元，经研究决定，特通知如下：你在收到本通知次日起3日内，应把拖欠的上例款项交至本公司财务室。如逾期即构成违约，依照法律规定，我公司将收回租赁的厂房，解除合同，并通过法律途径实现合同目的”。周恩才收到通知后于2015年5月15日，向德联公司提交了答复：“一、关于贵公司所陈述我公司拖欠贵公司房租费8599.8元事实不清，我公司已将全部厂房租赁费交清，8599.8元实为厂房办公室租赁合同第三条第三款的保证金。二、对于贵公司要求我公司支付的管理费1786元，治安费2000元，卫生费3572元，水费400元等，我公司按照合同约定履行了相关义务，但请贵公司明确说明相关费用的计算方式、计算来源，相关费用的产生，给我公司一个明确的答复。对于合理合法部分，我公司将依法按合同履行。三、特别说明我公司租赁的贵公司的厂房，自使用后伴随着夏天雨季的到来，发现该厂房多处漏雨，根据合同约定，我公司及时通知贵公司，并于2015年3月份开始找贵公司协商解决，但贵公司至今一直相互推脱，不予解决，请贵公司收到答复后，及时通知我公司，望双方友好协商解决”等内容。2015年7月14日，德联公司再次向周恩才、张建亮发出催收租金等费用通知书，就该通知书，周恩才、张建亮于2015年7月16日向德联公司出具回复函。2016年5月17日，德联公司提起诉讼，要求1、依法解除与周恩才、张建亮签订的厂房办公司租赁合同，腾空厂房、办公室并承担由此产生的损失；2、请求依法判令周恩才、张建亮支付房租费151479.8元、滞纳金7573.9元；支付管理费、治安费、卫生费19416元、滞纳金970.8元，以上合计179440.5元，在审理过程中，德联公司申请追加王海燕、苏海燕为被告并要求承担连带责任。在一审审理过程中，周恩才于2016年8月4日向德联公司支付租赁费160000元。原审本院认为，德联公司与周恩才、张建亮之间所签订的《厂房办公室租赁合同》及《厂房办公室合同的补充条款》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，真实合法有效，对双方均具有约束力。德联公司依约提供了厂房、办公室及相关的物业服务，周恩才、张建亮应按合同的约定支付租金及物业服务费用。周恩才、张建亮租用德联公司的厂房、办公室年租金为142880元，保证金为厂房3个月的租金即35000元，其支付租金的时间为每年的8月15日及2月15日交纳下半年的租金。周恩才、张建亮分三次向德联公司交纳170000元，已交至2015年8月15日，扣除保证金35000元，该年度尚欠租金7880元，其违约金7880元×5%为394元；2015年8月15日未交纳2015年8月15日至2016年2月15日的房屋租赁费142880元÷2＝71440元，其违约金71440元×5%＝3572元；2016年2月15日，周恩才、张建亮未交纳2016年2月16日至2016年8月15日的租赁费142880元÷2＝71440元，其违约金71440元×5%＝3572元。以上共计158298元未支付，构成违约，依照《厂房办公室租赁合同》第七条第5项的约定，德联公司有权终止租赁合同并要求被告支付违约金。在审理过程中，周恩才自愿向德联公司交纳了租赁费160000元，关于租赁费的问题不再处理。双方在《厂房办公室租赁合同》约定租赁期间使用该厂房发生的水、电、煤气、电话、卫生、治安等费用由周恩才、张建亮承担，但由于德联公司未提交该部分证据证明实际发生的费用，且周恩才、张建亮对该部分费用有异议，故依法不予支持。周恩才、张建亮反驳德联公司拒收租赁费，并维修厂房所支出的费用，其提交的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的法律后果，故依法不予采信。关于王海燕、苏海燕是否承担责任的问题，本案系租赁合同纠纷，合同的相对方系德联公司与周恩才、张建亮，虽然王海燕、苏海燕分别系周恩才、张建亮的妻子，根据合同的相对性原则，德联公司要求王海燕、苏海燕承担民事责任，于法不合，依法不予支持。综上所述，德联空调设备有限公司要求解除与周恩才、张建亮所签订的《厂房办公室租赁合同》，于法有据，依法予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决解除河北德联空调设备有限公司与周恩才、张建亮所签订的《厂房办公室租赁合同》，周恩才、张建亮于判决生效之日起五日内腾空所租用的厂房办公室，恢复原状；驳回河北德联空调设备有限公司对王海燕、苏海燕的诉讼请求。案件受理费3889元，保全费1470元，共计5359元，由周恩才、张建亮共同负担。上诉人德联公司上诉称：德联公司与周恩才、张建亮签订合同时约定租赁期间发生的水、电、电话、卫生、治安等费用由周恩才、张建亮承担，其应按月交纳物业管理费。2015年1月1日我公司也制定了物业管理规定，其拖欠卫生、治安等物业费21793元，至今未付，请求二审法院依法改判其承担相应费用到搬出为止。上诉人周恩才上诉称：德联公司对案涉厂房和搬公司没有相应的权属证书，在租赁期间拒不接受我方交纳的租金致使我方违约，我方一直积极交纳租金。我方租赁房屋期间对房屋修缮花费8000元，应在我方交纳的租金中扣除。一审判决解除双方的租赁合同不当，我方希望继续履行租赁合同。上诉人周恩才及被上诉人张建亮、王海燕、苏海燕辩称：德联公司的上诉缺乏事实依据和相关的证据，应予驳回，双方之间签订的租赁合同未约定其主张的相关费用。上诉人德联公司辩称：对方所称的8000元维修费没有相应的证据予以支持，对于租赁关系，因对方违约，按照合同约定双方的租赁合同应予解除，一审判决并无不当。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了物业管理规定、电费收据、买煤的收据等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：关于德联公司与周恩才、张建亮之间的租赁合同应否解除问题。双方之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，真实合法有效，对双方均具有约束力。周恩才、张建亮逾期支付2015年8月15日之后的房租行为，已构成违约，因此德联公司按照合同约定要求解除合同的请求应予支持。关于物业管理费、治安、卫生、门卫取暖费等费用问题，关于物业管理费、治安、卫生、门卫取暖费等费用问题，德联公司提供的证据不足以支持其主张，且周恩才、张建亮对该部分费用有异议，故对德联公司的该部分主张，本院不予支持。综上，上诉人河北德联空调设备有限公司、上诉人周恩才上诉请求不能成立，依法应予驳回；原审判决认定事实清楚、适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费395元由上诉人河北德联空调设备有限公司负担345元，上诉人周恩才负担50元。本判决为终审判决。审判长  王江丰审判员  关信娜审判员  朱一麟二〇一六年十二月二十七日书记员  王 超