江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏03民终2764号上诉人（原审原告）：王蕴，女，1971年3月31日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：闫晓辉，江苏维阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王秀彬，女，1969年7月8日生，汉族，住徐州市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：徐力，男，1966年11月18日生，汉族，住徐州市鼓楼区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：孟滨，江苏忠清律师事务所律师。上诉人王蕴因与被上诉人王秀彬、徐力财产损害赔偿纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2015）云民初字第1177号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王蕴及其委托诉讼代理人闫晓辉、被上诉人王秀彬、徐力及其共同委托诉讼代理人孟滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王蕴上诉请求：撤销一审判决，改判王秀彬、徐力赔偿损失325000元，诉讼费用由王秀彬、徐力负担。事实和理由：1、涉案房屋产权证书中记载其用途为商业，王蕴自2000年起就利用该房屋经营小学生补习班、小饭桌，王秀彬、徐力对该事实也是认可的。一审判决根据办公用房租赁指导价来确定王蕴的损失，违背客观事实。由于办公用房和商业经营用房的租金悬殊很大，一审判决损害王蕴的利益。2、王秀彬、徐力提供的指导文本中明确记载租赁指导价仅适用于政府部门，对普通公民没有约束力。王蕴对自己的损失状况已经提供了充分证据加以证明，2014年涉案房屋曾以15万元年租金出租，这才是计算本案损失的正确依据，应当按照该标准来确定王蕴的损失。3、王蕴并未拖欠王秀彬、徐力水电费，王秀彬、徐力恶意掐断二层房屋的水电，其真实目的是想将王蕴赶走，王秀彬、徐力应当承担全部责任。水电被掐断导致王蕴无法正常经营，王蕴曾找供水、供电公司要求恢复供水供电，但由于当时涉案房屋登记在王秀彬名下，供水、供电公司并未回应王蕴的要求。王蕴不存在任何过错，一审判决强词夺理认定王蕴自担40%责任，缺乏法律依据。王秀彬、徐力辩称，王蕴没有提供充分证据证明其损失情况，一审法院曾释明王蕴可通过鉴定来确定自己的损失，但王蕴不同意申请鉴定，本案参照城市房屋租赁指导价来计算损失并无不当。王蕴在房屋的使用上存在过错，事后也没有采取有效方式来避免损失的产生和扩大，一审法院判决其承担40%责任，并判决王秀彬、徐力承担60%责任，这已经倾向性地对王蕴进行了照顾。在王蕴拒不缴纳水电费的情况下，即便王秀彬、徐力掐断水电的行为不当，也只能承担少部分责任。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王蕴向一审法院起诉请求：判令王秀彬、徐力赔偿损失325000元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：现座落于徐州市云龙区青年路223号（原青年路206号）的房产一套，为上下两层、局部三层，建筑面积总计225.89平方米，其中第一、二层建筑面积均为104.39平方米。该房产原系徐州市燃料总公司所有，后因经济纠纷，所有权转归徐州市商业银行中枢街支行所有。陆艾原租用一层，王蕴原租用二层。2006年2月14日，王蕴（乙方）和陆艾（甲方）协商共同出资购买上述房产，双方协议约定：“位于徐州市青年路223号房产一套，原一楼由陆艾租赁使用，二楼由王蕴租赁使用，甲乙双方放弃优先购买权后，该房产被徐州市泉山区人民法院以评估价101万元裁定抵偿给徐州市商业银行中枢支行。甲方购买上述房产一楼部分，拥有一楼产权；乙方购买上述房产二楼部分，拥有二楼产权。购买房产事宜由甲方出面与徐州市商业银行中枢支行签订购买合同，房款暂定不超过102万元，由甲方直接支付给徐州市商业银行中枢街支行，过户费用由甲乙双方按比例承担，办理过户分割时由甲、乙双方共同到产权部门办理。甲方付商业银行房款十五日内，乙方先付甲方30万元整。合同签订后，甲乙双方购房款按照双方协商的比例承担，由双方于合同签订后十五日内确定交款比例，协商不成，由双方共同委托评估机构评估，由评估机构确定的比例决定甲乙双方分别负担的购房款，乙方应在确定比例的五日内交给甲方购房差款。”2006年2月16日，陆艾（乙方）和徐州市商业银行中枢街支行（甲方）签订房屋买卖协议，协议约定：“甲方以102万元的价格将徐州市青年路223号房屋一套出售给乙方，乙方在协议签订当日一次性将房款付给甲方。涉及该房屋的过户费、税费、土地出让金等费用均由乙方承担（包括两次过户费用）。”2006年2月16日，陆艾向徐州市商业银行中枢街支行支付了购房款102万元。2006年3月1日，王蕴给付陆艾预付款30万元。2011年5月10日，陆艾、王万云夫妻二人办理了公证声明，将和徐州市商业银行中枢街支行间的买卖协议中的购买人变更为其女儿王秀彬，并由王秀彬办理上述房产的过户手续。2011年7月13日，江苏银行中枢街支行（与徐州市商业银行中枢街支行系承继关系）与王秀彬就上述房产签订存量房买卖合同一份。2011年7月21日，上述房产所有权被登记到陆艾的女儿王秀彬名下，该房屋的局部三层为王秀彬和其丈夫徐力共同共有。2011年11月15日，王蕴诉至一审法院，要求确认王蕴是上述房产的共有人并要求分割房产。该案经一审、二审，最终由江苏省徐州市中级人民法院于2014年12月18日作出终审判决，确认上述房产第一层归王秀彬、徐力所有；第二层归王蕴所有；局部三层、楼梯为王秀彬、徐力与王蕴共有。2011年9月30日，王秀彬向王蕴下发通知：“王蕴，限你七日之内（2011年10月1日至10月7日）搬出青年路223号二楼。逾期不搬，后果自负！”2011年11月3日，王秀彬向王蕴下发《限期搬出并交租金否则停水的通知》：“王蕴，你从2011年10月1日接到上次通知后，你没有履行通知，现我们将收取2011年10月份的房租伍仟元整，限你三日（从11月4日至11月6日）之内交清房租或搬出房屋，如不交清或搬出房屋，我们将停水。”该座房屋水费均由王秀彬、徐力统一向供水公司交纳，二层装有单独水表，二层水费由王蕴向王秀彬、徐力直接交纳；二层电费由王蕴直接向供电公司交纳。2011年11月，王秀彬、徐力将供水阀门关闭导致二层停水，2011年12月1日，王秀彬、徐力向供电公司交纳二层房屋2011年11月电费368.83元及违约金8元，并于当月申请供电部门对二层房屋停止供电。2015年1月20日，王蕴与供电公司签订《低压供用电合同》，案涉房屋二层恢复供电。王蕴陈述其一直在案涉房屋二层经营小饭桌生意，自2012年1月初至2013年底，由于王秀彬、徐力的停水停电导致案涉房屋二层无法使用，故诉至法院要求王秀彬、徐力赔偿因案涉房屋二层停用造成的租金损失。庭审中，双方对案涉房屋二层的租金标准不能达成一致意见，且均不申请对房屋租金标准进行鉴定。案涉房屋位于徐州市中山南路以东、淮海东路以南、黄河西路以西、和平路以北，根据徐州市住房保障和房产管理局发布的2012年本市主城区房屋租赁指导价格，上述区域办公用房租赁月指导价格为40.5元每建筑平方米，2013年上述区域办公用房租赁月指导价格为41.26元每建筑平方米，房屋租赁指导价格中关于商业用房指导价格的测算范围仅限于主城区主要街道沿街一楼（建筑面积在100平方米以下）。一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。本案中，王蕴作为案涉房屋局部二层的所有人，对该房屋享有占有、使用、收益及处分的权利。王秀彬、徐力对案涉房屋二层进行停水、停电影响所有权人王蕴正常使用，因此产生的损失王秀彬、徐力应进行赔偿。同时，在2011年11月、12月，王秀彬、徐力对案涉房屋二层停水停电后，王蕴可以通过及时交纳水电费，与王秀彬、徐力及供水、供电公司沟通协调或诉讼等方式及时恢复供水供电，而非任由停水停电状态一直持续数年，故王蕴对案涉房屋二层因停水停电造成的损失也应承担相应的责任。结合双方当事人的过错程度，酌定王蕴对损失承担40%的责任，王秀彬、徐力对损失承担60%的责任。关于损失计算期间，王蕴陈述自2012年1月起，案涉房屋处于停用状态直至2013年12月，故对于该期间的租金损失，予以支持，超出部分，不予支持。关于损失数额，王蕴主张按照年租金15万元计算损失依据不足，不予支持。因双方当事人对案涉房屋租金标准不能达成一致意见，且均不申请鉴定，故参照本市同地段同类房屋租赁指导价格计算。因王蕴所有房屋为二层，别于主城区主要街道的沿街一楼商铺，故综合案涉房屋二层面积、所处地段、结构及所在功能区，参照本市同地段办公用房租赁指导价格计算2012年1月至2013年12月的租金损失为102419.12元，王秀彬、徐力应对该损失承担60%的赔偿责任即61451.47元，对于王蕴超出部分的诉讼请求，不予支持。遂判决：一、王秀彬、徐力于本判决生效之日起十日内赔偿王蕴61451.47元。二、驳回王蕴的其他诉讼请求。案件受理费6175元，由王蕴负担5005元，由王秀彬、徐力负担1170元。（此款王蕴已预交，王秀彬、徐力随同案款一并给付王蕴）。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、关于王蕴的损失应如何确定问题。我国法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王蕴对王秀彬、徐力提出了325000元的损失赔偿请求，王秀彬、徐力则不认可王蕴的主张。王秀彬、徐力对涉案房屋二层断水断电客观上会给王蕴造成损失，其依法也应当承担赔偿责任，但依照民事诉讼证据规则的要求，王蕴仍需对自己的损失状况承担举证证明责任，如其不能提供证据或提供的证据不足以证明自己的主张，则应承担不利的法律后果。为证明自己的损失情况，王蕴提供其与赵建华于2013年12月23日签订的《房屋租赁协议》、其委托诉讼代理人闫晓辉与赵建华的谈话笔录，以证明2014年王蕴将涉案房屋二层出租给赵建华，双方约定的年租金为15万元，进而证明涉案房屋二层在断水断电期间的损失情况。但是，赵建华自始未出庭作证并接受质询，上述证据的真实性无法确定，即便王蕴与赵建华之间的租赁合同关系客观真实，但该15万元租金是王蕴与赵建华自愿协商所定，不能用以约束合同关系以外的王秀彬、徐力，况且，15万元租金是涉案房屋二层在2014年租赁时所产生，本案争议的则是该层房屋2012年、2013年期间的损失情况。因此，不能依照王蕴与赵建华之间的租赁关系来确定本案的损失，上述证据不足以证明王蕴的主张。在政府相关部门公布的本市主城区房屋租赁指导价格及说明中，商业用房租赁指导价特指的是建筑面积为100平方米以内的沿街一楼房屋的租赁价格，涉案房屋二层并不包括在内，故不能以商业用房的租赁指导价来确定本案损失。鉴于王蕴所提供的证据不足以证明其损失主张，王秀彬、徐力的行为在客观上又确实会造成王蕴的损失，一审法院结合涉案房屋二层的面积、所处地段、结构及所在功能区等具体情况，参照本市同地段办公用房的租赁指导价，确定王蕴在本案中的损失总额为102419.12元，并无不当。二、关于王秀彬、徐力对于王蕴的损失应如何承担赔偿责任问题。一审判决依法认定了王秀彬、徐力的行为侵害了王蕴的合法权益，对王蕴损失总额的确定也无不妥，但认为王蕴未能及时采取措施避免损失扩大，其自身也存在过错，进而适用过失相抵规则减轻了王秀彬、徐力的赔偿责任，判决其对王蕴的损失总额承担60%责任，王蕴自担40%责任。本院认为，其一，本次诉讼之前，徐力、王秀彬就涉案房屋二层的产权归属曾发生纠纷，从王秀彬、徐力向王蕴发出的书面通知来看，当时王秀彬、徐力的目的是要求王蕴搬离涉案房屋二层或向其支付租金，其后来所采取的停水停电措施则是其为实现该目的的手段，然而，事实上王蕴才是涉案房屋二层的真实所有权人，王秀彬、徐力对王蕴实施的侵害行为显然是故意所为，但其行为的目的和手段均不具备正当性。其二，王蕴虽是涉案房屋二层的实际购买人和真实所有权人，但是，该层房屋最初在办理过户手续时毕竟是连同一层房屋一并登记在王秀彬名下，直到2014年12月18日双方之间的房屋确权纠纷经生效法律文书判决之后，王蕴才凭人民法院的判决书将涉案房屋二层过户到自己名下。作为当时的房屋登记所有权人，王秀彬与徐力主动对涉案房屋二层进行断水断电，王蕴客观上显然难以采取及时、有效的手段促使供水、供电单位为自己恢复水电。因此，对于2012年、2013年期间因水电中断产生的损失，王蕴并不存在故意或重大过失意义上的过错，王蕴即便对损害的发生有一定过错，也仅仅是一般过失。依照《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，侵权人因故意或重大过失致人损害，但受害人对损害的发生只有一般过失的，不减轻赔偿义务人的赔偿责任。综合双方当事人的过错情况，本案不宜适用过失相抵规则，王秀彬、徐力应当对王蕴的损失承担全部赔偿责任。综上，一审判决对王蕴损失总额的确定并无不当，但适用过失相抵原则确定双方当事人分担责任欠妥，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、变更徐州市云龙区人民法院（2015）云民初字第1177号第一项为：王秀彬、徐力于本判决生效之日起十日内赔偿王蕴102419.12元；二、维持徐州市云龙区人民法院（2015）云民初字第1177号第二项，即：驳回王蕴的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6175元，由王蕴负担3500元，由王秀彬、徐力负担2675元；二审案件受理费5253元，由王蕴负担2500元，王秀彬、徐力负担2753元。本判决为终审判决。审判长 孙 庆审判员 韩 军审判员 周美来二〇一六年十二月二十二日书记员 郭晓艳