呼和浩特市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）内01民终3133号 上诉人（原审被告）内蒙古长融房地产开发有限公司。住所地呼和浩特市新城区。 法定代表人王继，该公司总经理。 委托代理人李昕睿，慧聪律师事务所律师。 委托代理人朱旦，慧聪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）张惠敏，女，蒙古族，1961年8月4日出生，蒙古族，住呼和浩特市赛罕区。 委托代理人刘利军，内蒙古典和律师事务所律师。 委托代理人王倩，内蒙古典和律师事务所律师。 原审被告呼和浩特春华景致房地产开发有限责任公司。住所地呼和浩特市玉泉区。 法定代表人曹明星，该公司董事长。 上诉人内蒙古长融房地产开发有限公司（以下简称长融公司）因与被上诉人张惠敏、原审被告呼和浩特春华景致房地产开发有限责任公司（以下简称景致公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民一初字第00502号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理完毕。 原审法院经审理查明，张惠敏与长融公司签订的《商品房买卖合同》中对涉案房屋基本情况、平米数、房价等内容进行了约定，同时明确了交房日期（2012年8月29日）以及可据实对交房日期予以延期的特殊原因，并约定了逾期交房的违约责任。合同签订后，张惠敏依约向长融公司支付了购房款，长融公司至今未向张惠敏交付房屋。另，长融公司委托评估机构对涉案房屋的住宅房地产进行了市场租赁价格评估。 原审法院认为，张惠敏与长融公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，应受法律保护。张惠敏按合同约定履行了交付购房款的义务，但长融公司未按合同约定日期将房屋交付张惠敏，构成违约，应承担违约责任。长融公司主张白塔国际机场航道停工275天（2011年9月7日至2012年6月7日）、火车东客站市政修路停工82天（2010年10月5日至2010年12月25日）的抗辩理由的抗辩理由，符合合同约定的可据实延期的特殊原因，故在长融公司的违约天数中扣减357天。关于违约责任的计算问题，综合买受人的实际损失及合同履行情况、当事人过错程度等因素，以同地段同类型房屋租赁费的1.3倍为违约金的计算标准。关于张惠敏要求景致公司承担连带责任的诉讼请求以及长融公司要求以代交的物业费、采暖费折减违约责任的抗辩理由，并无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告张惠敏违约金人民币58306元（截止到2015年2月12日），并按照上述计算方式计算违约金直至实际交房之日止；二、驳回原告张惠敏的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2126元（张惠敏已预交），由张惠敏承担1497元，由长融公司承担629元。 宣判后，长融公司不服，向本院提起上诉，请求：1、依法改判扣减违约金5398.7元；2、依法改判认定将长融公司代张惠敏已付半年物业费1797.3元和一供暖季暖气费3006.4元，共计4803.7元抵顶部分违约金；3、判令一、二审诉讼费全部由张惠敏承担，并提出以下事实与理由：1、长融公司2014年12月24日即通知张惠敏接收房屋，张惠敏始终拒绝收房的损失应由其自行承担，一审法院没有查清该事实即认定张惠敏2015年2月12日收房，之间相差50天，使张惠敏通过恶意拒收房屋获取利益。2、长融公司对张惠敏已补偿半年物业费（2.2元/月）及暖气费（3.68元/平方米），对此长融公司已提交相关单位证明，一审法院没有查清该事实，长融公司已补偿数额应在最终违约金额中扣除，否则会导致张惠敏获取不当利益。 张惠敏辩称：1、长融公司未针对原审法院判决违约金的计算截止时间为实际交房之日为止提起上诉，故该诉请不应作为二审案件审理的范围；2、根据合同第十一条，商品房达到交房条件后，应书面通知，并出示证明文件、签收交接单，所购商品房为住宅的，还需提供住宅质量保证书，否则，可以拒绝交接，责任由出卖人承担。本案中，长融公司未出示证明文件或出示证明文件不齐全，张惠敏有权拒绝交房。 二审中，长融公司提交了一组新证据，即开票日期为2014年12月29日的物业费收据、水岸小镇入住通知书、交付确认书、更名声明书，欲证明张惠敏于2014年12月29日收房。经质证，张惠敏对该组新证据的真实性、合法性及关联性予以认可。 本院认为，双方当事人二审中的争议焦点包括以下两个方面：一、涉案房屋是否具备交付条件以及交付日期应当如何认定的问题；二、长融公司扣减物业费及暖气费的上诉理由，有无事实和法律依据的问题。 关于问题一，根据本院已审理的类似案件并作出的生效判决中所认定的相关事实，长融公司已就涉案房屋作出了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且涉案房屋已具备交付条件，在上述审理的其他涉及“水岸小区”业主的案件中，大部分业主亦已如期或延期接收了“水岸小区”所购房屋。涉案房屋交付的实质要件和形式要件已经齐备，而张惠敏起诉过程中已经明确知晓涉案小区的其它房屋已经实际交付的事实。同时，张惠敏于2014年12月29日就涉案房屋向水岸小镇项目缴纳了物业费、生活垃圾费等共计4063元，据此，本院认定张惠敏已于2014年12月29日完成收房，故迟延交房违约金计算截止日期应为2014年12月29日，原审法院判决违约金计算截止日期为“实际交房之日”属认定事实错误，本院依法予以变更。关于张惠敏主张长融公司未针对原审法院违约金计算截止日期提起上诉的答辩理由，本院认为长融公司在上诉中明确要求重新认定涉案房屋的交付日期，亦即要求重新认定违约金计算的截止日期，应视为针对违约金计算截止日期提起了上诉，故本院对张惠敏该答辩理由不予支持。 关于问题二，本院认为，长融公司主张以代交的物业费及暖气费抵顶违约金的问题，因其并未举证证明在交纳上述费用之时已经通知张惠敏接收房屋或实际向张惠敏交付了房屋，在此情形下，张惠敏并非该房屋相关费用的交纳主体，故长融公司主张上述款项是代张惠敏交纳的上诉理由于法无据，本院不予支持。 综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确。相关事实导致违约金的计算方式应重新依法予以认定，本院对此予以变更。依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民一初字第00502号民事判决第二项，即“驳回原告张惠敏的其它诉讼请求。”； 二、变更呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民一初字第00502号民事判决第一项中关于“被告内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告张惠敏违约金人民币58306元（截止到2015年2月12日），并按照上述计算方式计算违约金直至实际交房之日止”为“被告内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告张惠敏违约金人民币53447元（截止到2014年12月29日）。” 一审案件受理费2126元，由张惠敏承担1497元，长融公司承担629元；二审案件受理费55元，由长融公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴铁刚 审判员  苏 毅 审判员  杨蔚堃 二〇一六年十二月八日 书记员  贾沛然