湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）湘0602民初4613号 原告邱建华，男，汉族，xxxx出生，住xxxxxx。 原告方拥军，男，汉族，xxxx出生，住xxxxxx。 原告郭冬梅，女，汉族，xxxx出生，住xxxxxx。 原告刘乐兴，男，汉族，xxxx出生，住xxxxxx。 原告阮丽芬，男，汉族，xxxx出生，住xxxxxx。 委托代理人唐高峰，岳阳市洞庭法律服务所法律工作者。 委托代理人高佳琴，湖南金球律师事务所律师。 被告湖南昌友置业投资有限公司，住所地xxxxxx。 原告邱建华、方拥军、郭冬梅、刘乐兴、阮丽芬与被告湖南昌友置业投资有限公司（以下简称昌友置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月4日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人唐高峰、高佳琴到庭参加了诉讼。被告昌友置业公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告邱建华、方拥军、郭冬梅、刘乐兴、阮丽芬诉称，2016年5月8日，原告与被告签订了一份《房屋买卖合同》，后又于同年8月26日签订《补充协议》，约定被告将其开发的位于xxxxxx（土地使用权证为岳市国用（2011）第KZ046号、第一层房屋所有权证为岳房权证岳阳楼字第345447号、第二层房屋所有权证为岳房权证岳阳楼字第345448、第三层房屋所有权证为岳房权证岳阳楼字第345449）出售给原告。房屋用途为商业用房。房屋售价为2700万元，产权过户费用根据相关规定各自承担应承担部分。被告出售给原告的房屋经由华融湘江银行解除抵押后，被告须立即着手办理房屋所有权证、土地使用权证的过户手续，被告必须在2016年9月30日前办理好房屋所有权证的过户手续，在2016年12月30日前办理好土地使用权证的过户手续。同时约定了违约责任。原告依约向被告支付了全部购房款2700万元。被告不依约办理本案房屋的产权过户手续构成违约。为维护原告的合法权益，遂起诉至人民法院，要求判令双方于2016年5月8日签订的《房屋买卖合同》以及《补充协议》合法有效，被告为原告办理好本案房屋的产权过户手续，被告向原告支付违约金540万元，被告承担全部诉讼费。 被告昌友置业公司未答辩。 经审理查明，2016年5月8日，原告邱建华、方拥军、郭冬梅、刘乐兴、阮丽芬与被告昌友置业公司签订了一份《房屋买卖合同》，后又于同年8月26日签订《补充协议》。双方在《房屋买卖合同》中约定被告将其开发的位于xxxxxxx，现房屋所有权证号“岳房权证岳阳楼字第345447号”，土地使用权证号“岳市国用（2011）第KZ046号，规划用途为商业，该建筑为地上层数3层，地下层数0层，属框架结构，具体面积以房产证的实际面积为准出售给原告。购房款总价为2700万元。原告在本合同签订后一个工作日内向被告支付定金100万元，在本合同签订后6个工作日内向被告支付购房款1400万元，在本合同签订之日起60天内再向被告支付1200万元。被告在原告交清全部购房款之日起5个工作日内将房屋交付给原告使用。被告必须在交付房屋后6个月内协助原告办理好房屋所有权、土地使用权证的过户手续。产权过户费用根据相关规定由双方各自承担相应部分。如被告未按本合同约定的期限将该房屋交付给原告使用，经被告提前3天通知原告，原告应当准予被告适当延期并不得追究违约责任。但被告延期交房时间不得超过10日，否则原告有权解除本合同，且被告须向原告支付购房款20%的违约金。双方还就交房条件、交房标准等问题进行了约定。双方在《补充协议》中进一步明确了下列内容：被告开发的“昌友-凯旋城”小区北面，具体座落于xxxxxxxx。总建筑面积为2531.97平方米。土地使用权证为岳市国用（2011）第KZ046号、分三层办理了房屋产权证（第一层房屋所有权证为岳房权证岳阳楼字第345447号、第二层房屋所有权证为岳房权证岳阳楼字第345448、第三层房屋所有权证为岳房权证岳阳楼字第345449）。被告出售给原告的房屋经由华融湘江银行解除了抵押后，被告须立即着手办理房屋所有权证、土地使用权证的过户手续。被告必须在2016年9月30日前办理好房屋所有权的过户手续，在2016年12月30日前办理好土地使用权证的过户手续。产权过户费用根据相关规定由双方各自承担应承担部分。办理该栋房屋所有权证、土地使用权证的过户手续时，新的产权人名称使用“岳阳凯泰餐饮有限责任公司”。如本补充协议约定与《房屋买卖合同》约定有冲突的之处，以本补充协议约定为准。如出现违反本补充协议约定的情形，违约方须按购房款总价20%的标准向守约方支付违约金。在《房屋买卖合同》、《补充协议》签订后，原告陆续向被告支付了全部购房款。被告分别于2016年6月25日、6月28日、6月30日向原告出具了三张收条，共计购房款金额为2700万元。本案房屋在2014年10月30日设定抵押，抵押权人为华融湘江银行股份有限公司岳阳分行。2016年9月2日注销抵押权登记。原告认可被告已在2016年7月25日将本案房屋交付给原告。原告在诉讼中进一步明确其诉讼请求，要求被告将本案房屋各层的房产权分证和国有土地使用权分证过户到“岳阳凯泰餐饮有限责任公司”名下，并认可本案房屋在2016年7月25日交付给了原告。 以上事实有《房屋买卖合同》、《补充协议》、购房款支付凭证、房屋他项权证注销证明以及原告的陈述予以证实。 本院认为，原告邱建华、方拥军、郭冬梅、刘乐兴、阮丽芬与被告昌友置业公司签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》，系当事人真实意思的表示并不违反法律规定，合法有效，双方之间形成了房屋买卖合同关系，被告应当按照该协议履行。被告在原告支付完全部购房款后，应当按照约定将本案房屋产权过户至“岳阳凯泰餐饮有限责任公司”名下。虽然在原告起诉时，被告履行本案房屋国有土地使用权证过户手续义务的期限尚未届满，但该期限在诉讼期间届满后，被告仍未履行，故对原告提出的要求被告将本案三层房屋中（房屋产权证为：第一层房屋所有权证为岳房权证岳阳楼字第345447号、第二层房屋所有权证为岳房权证岳阳楼字第345448、第三层房屋所有权证为岳房权证岳阳楼字第345449）的各层房产权和各层国有土地使用权过户至“岳阳凯泰餐饮有限责任公司”名下的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，违约金应当以守约方的实际损失为基础，双方虽约定了违约金按购房款总价20%的标准计算，但原告并未提供证据证实被告在已经交付房屋的情况下，未履行过户手续给其造成实际损失的大小，考虑到被告未及时将本案房屋过户至岳阳凯泰餐饮有限责任公司，对其经营活动、融资活动和资金利用效率上存在一定影响，鉴于民间借贷是当前市场经营活动中实现资金利用价值的普遍方式，根据本案的具体情况，本院酌情按照民间借贷月息1%的标准计算违约金，同时考虑到违约时间的长短对原告损失的影响因素，原告的违约金应自被告违约之日起计算至履行完过户义务之日止，故应以购房款2700万为基数，按照月息1%的标准，计算自2016年10月1日至被告履行完过户手续之日止的利息，作为本案违约金的认定数额，但不得超过双方约定的违约金数额（即540万元，购房款总价的20%）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告邱建华、方拥军、郭冬梅、刘乐兴、阮丽芬与被告湖南昌友置业投资有限公司于2016年5月8日签订的《房屋买卖合同》以及于2016年8月26日签订的《补充协议》合法有效； 二、被告湖南昌友置业投资有限公司将其开发的“昌友-凯旋城”小区北面，座落于xxxxxxxx（土地使用权总证为岳市国用（2011）第KZ046号、房屋产权证分别为：第一层房屋所有权证为岳房权证岳阳楼字第345447号、第二层房屋所有权证为岳房权证岳阳楼字第345448、第三层房屋所有权证为岳房权证岳阳楼字第345449）的房屋产权以及国有土地使用权过户至“岳阳凯泰餐饮有限责任公司”名下，并同时协助办理各楼层的国有土地使用权分证； 三、被告湖南昌友置业投资有限公司支付原告邱建华、方拥军、郭冬梅、刘乐兴、阮丽芬违约金，即以购房款2700万为基数，按照月息1%的标准，计算自2016年10月1日至被告湖南昌友置业投资有限公司履行完过户手续之日止的利息，但不得超过双方约定的违约金数额（即540万元，购房款总价的20%）； 以上（二）、（三）项，限被告湖南昌友置业投资有限公司在本判决书生效后七日内履行；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费49600元，保全费5000元，合计54600元，由被告湖南昌友置业投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  陈 军 人民陪审员  李桃英 人民陪审员  任洋迪 二〇一六年十二月三十一日 书 记 员  张 阳 承办案件裁判文书审批表                            文书名称                       民事判决书                       文书案号                       （2016）湘0602民初4613号                               文书拟稿人                       陈军                       报批时间                       2016年12月31日                               原告                       邱建华、方拥军、郭冬梅、刘乐兴、阮丽芬                               被告                       湖南昌友置业投资有限公司                               裁判文书的裁判结果：             一、原告邱建华、方拥军、郭冬梅、刘乐兴、阮丽芬与被告湖南昌友置业投资有限公司于2016年5月8日签订的《房屋买卖合同》以及于2016年8月26日签订的《补充协议》合法有效；             二、被告湖南昌友置业投资有限公司将其开发的“昌友-凯旋城”小区北面，座落于xxxxxx（土地使用权总证为岳市国用（2011）第KZ046号、房屋产权证分别为：第一层房屋所有权证为岳房权证岳阳楼字第345447号、第二层房屋所有权证为岳房权证岳阳楼字第345448、第三层房屋所有权证为岳房权证岳阳楼字第345449）的房屋产权以及国有土地使用权过户至“岳阳凯泰餐饮有限责任公司”名下，并同时协助办理各楼层的国有土地使用权分证；             三、被告湖南昌友置业投资有限公司支付原告邱建华、方拥军、郭冬梅、刘乐兴、阮丽芬违约金，即以购房款2700万为基数，按照月息1%的标准，计算自2016年10月1日至被告湖南昌友置业投资有限公司履行完过户手续之日止的利息，但不得超过双方约定的违约金数额（即540万元，购房款总价的20%）；             以上（二）、（三）项，限被告湖南昌友置业投资有限公司在本判决书生效后七日内履行；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。             案件受理费49600元，保全费5000元，合计54600元，由被告湖南昌友置业投资有限公司负担。                                           庭长审批意见：                               主管院长意见：