天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0104民初343号原告：陈起，男，1957年1月5日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：李培晨，男，1981年9月28日出生，天津市先行房地产开发有限公司职员，住天津市西青区。委托诉讼代理人：尤士珍，女，1982年10月29日出生，天津市先行房地产开发有限公司职员，住天津市西青区。被告：宝岛人家（天津）市场管理有限公司，住所地天津市南开区。法定代表人：马福明，经理。委托诉讼代理人：宋桂兰，该公司业务经理。第三人：天津市好利来食品有限公司，住所地天津市和平区。法定代表人：罗红，董事长。委托诉讼代理人：刘邦坤，该公司经理。委托诉讼代理人：蒲海波，该公司经理。第三人：天津舞跆健身服务有限公司，住所地天津市河西区。法定代表人：沈福森，经理。委托诉讼代理人：孙长生，天津四方君汇律师事务所律师。第三人：天津市南开区鑫铭利达水果店，住所地天津市南开区。经营者：李禄，男，1982年10月20日出生，汉族，住天津市南开区。原告陈起与被告宝岛人家（天津）市场管理有限公司（以下简称宝岛公司）、第三人天津市好利来食品有限公司（以下简称好利来公司）、天津舞跆健身服务有限公司（以下简称舞跆公司）、天津市南开区鑫铭利达水果店（以下简称鑫铭利达水果店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈起委托诉讼代理人李培晨、尤士珍，被告宝岛公司委托诉讼代理人宋桂兰，第三人好利来公司委托诉讼代理人刘邦坤，第三人舞跆公司法定代表人沈福森及委托诉讼代理人孙长生到庭参加诉讼，第三人鑫铭利达水果店经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈起向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告宝岛公司签订的房屋租赁合同；2.判令被告向原告支付拖欠的租金325000元（2015年9月25日至2015年12月24日）；3.判令被告立即将原告所有的坐落于天津市南开区×××房屋腾空；4.判令被告向原告支付自2015年12月25日始至判决解除合同之日止的租金；5.判令被告向原告支付自判决解除合同之日始至实际腾房之日止的房屋使用费（按照合同约定的租金标准）；6.判令被告支付迟延履行违约金97500元；7.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年6月，原告与被告宝岛公司签订房屋租赁合同，合同约定，原告向被告宝岛公司出租原告所有的天津市南开区×××房屋，租赁期限六年，租金按季度支付，每季度租金应于每季度开始前七个工作日内支付。合同签订后，原告依约向被告宝岛公司交付了讼争房屋。被告宝岛公司自2015年9月25日始未向原告支付租金，截至2016年8月24日，被告共拖欠租金1191667元。经原告多次催要，被告宝岛公司拒绝支付。此外，合同第七条第一项约定，未经甲方（原告）书面同意，乙方（宝岛公司）擅自转租的，转租行为无效，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿损失。被告宝岛公司未经原告书面同意，擅自将讼争房屋转租其他被告。综上，原告诉至法院。被告宝岛公司辩称，1、原告并未向我公司索要租金，我公司曾于2015年11月27日主动找原告要求退租或协商交付租金的方式，原告一直未予答复，让我公司听信。2、原告违约在先，原告口头承诺给我公司提供门前26个车位，后来，原告未按承诺履行，致使我公司不再具备经营台湾精品超市的条件。我公司不同意解除合同，如果原告要求提前解除合同，应赔偿我公司装修、安装中央空调机组以及其他损失共计160余万元。3、签订合同时，我公司特别强调因经营需要，需要对外招商租赁，原告口头同意可以转租。双方在合同第七条第一项：未经甲方书面同意，乙方擅自转租的，转租行为无效，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿损失。上述内容后面以括号方式注明：“如需要部分招商租赁，甲方应该认可”。因此，我公司有权转租。4、原告将好利来公司、舞跆公司、鑫铭利达水果店追加为本案被告是错误的，我公司与原告的租赁合同纠纷，与承租的经营户没有关系。且，2016年4月，因为此前原告答应给我公司减少租金，我公司找到原告，原告口头同意我公司将讼争房屋对外出租，以弥补我公司损失。第三人好利来公司述称，1、我方与原告并无合同关系，对于原告的诉讼请求不予认可。讼争房屋的租赁合同系原告与被告宝岛公司签订，我方并非合同相对人，依据合同相对性原则，我方不应承担任何法律关系。2、从原告与被告宝岛公司签订的的合同看，被告宝岛公司具有转租权。3、我公司作为全国性质的连锁企业，仅店面装修就投入50余万元，如果腾房会造成巨大损失。该损失应由相关责任人承担，我公司愿意配合法院，就讼争房屋与原告重新签订租赁合同。3、我公司在装修期间接到原告的告知函，不同意被告宝岛公司转租，我公司及时与被告宝岛公司联系，被告宝岛公司向我公司出具了承诺书，承诺因为纠纷不会影响我公司经营，如果造成影响由被告宝岛公司承担责任。另外，我公司与被告宝岛公司协议中约定，被告宝岛公司与原告的债权债务与我公司无关。第三人舞跆公司述称，我公司与被告宝岛公司签订了三年的租赁合同，按照约定我公司已经支付了半年的房租，被告宝岛公司承诺我公司租赁房屋是完全合法的，因此我公司投入了35万元装修。我公司不拖欠租金，对于原告和被告宝岛公司之间是否欠租与我公司无关。另外，我公司与被告宝岛公司于2016年4月28日签订合同，如果当时原告找到我公司，告知不同意被告宝岛公司转租，我公司就不与被告宝岛公司签合同了。2016年4月，原告找过被告好利来公司和鑫铭利达水果店告知不同意被告宝岛公司转租，当时我公司也在场，但原告未通知我公司。第三人鑫铭利达水果店述称，同意好利来公司的答辩意见，原告与被告宝岛公司纠纷与我店无关，我店装修和购买设备共投入40余万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告系天津市南开区×××房屋权利人。2015年6月8日，原告（甲方）与被告宝岛公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将上述房屋出租给乙方，房屋建筑面积1513.77平方米，乙方承租上述房屋用于商业服务，乙方改变房屋用途的，应征得甲方书面同意，并按照规定报经房地产行政主管部门批准。租赁期限自2015年9月25日起至2021年9月24日止，免租期限自2015年6月25日起至2015年9月24日止，装修期间甲方免收租金。第一年至第三年按1300000元/年计算租金，首期租金乙方应于免租期结束前10天，即2015年9月14日前交齐，如乙方在免租期内正式营业使用该房屋，则须按正式营业之日起前7日交纳首期租金，如乙方未按此条款按时交纳首期租金，甲方有权单方面终止合同，同时，由此造成的一切损失由乙方负责。租金按每季度支付一次，同时，每季度租金应于每季度开始前七个工作日内支付，如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付违约金，如乙方超出应支付日期30日仍未支付租金，甲方有权采取对该房屋停水、停电、停暖、关停等强制措施，如乙方超出应支付日期60日仍未支付租金，甲方有权单方面终止合同，并要求乙方支付拖欠租金及违约金，同时押金不予退还。无论在何种情况下，如因乙方拖欠租金，甲方所采取的停水、停电、停暖、关停等强制措施，因此对乙方带来的损失，由乙方自行承担。乙方在合同签订之日起3日内向甲方支付200000元押金。租赁期间，乙方使用该房屋所发生的费用均由乙方承担。合同第六条第八项约定：乙方自行对该房屋进行的装修或添附的设施设备，本合同到期后乙方在不破坏房屋主体结构的情况下可将可移动设备拆走，如乙方确认不自行拆走之设备设施应随房屋移交甲方所有，甲方无需再支付任何费用。合同第七条第一项：未经甲方书面同意，乙方擅自转租的，转租行为无效，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿损失（如需要部分招商租赁，甲方应该认可）。合同第九条第四项约定：无论合同到期终止或提前终止，因乙方原因产生的一切与第三人的经济纠纷均由乙方自行处理，如果给甲方带来经济损失，由乙方进行赔偿。合同签订当日，被告宝岛公司交付原告押金200000元。合同签订后，原告于2015年6月16日将讼争房屋交付被告宝岛公司，随后，被告宝岛公司对讼争房屋进行了装修，打算投资经营台湾精品超市。后，被告宝岛公司以原告未按承诺提供停车位，致使其无法经营超市为由，拒绝向原告支付租金。双方协商未果，2015年12月16日，原告向被告宝岛公司发出催缴租金通知函，要求被告宝岛公司支付拖欠的2015年9月25日至2015年12月24日租金。2016年1月6日，原告向本院提起诉讼，被告宝岛公司于2016年3月28日应诉后，于2016年4月，与第三人好利来公司、舞跆公司、鑫铭利达水果店签订租赁合同，将讼争房屋分割进行出租。第三人装修期间，原告向第三人发出告知函，明确告知第三人根据其与被告宝岛公司签订的房屋租赁合同约定，被告宝岛公司转租行为无效，其已向法院提起诉讼，解除其与被告宝岛公司签订的房屋租赁合同并要求被告宝岛公司返还房屋。被告宝岛公司自2015年9月25日始未向原告支付租金，截至2016年8月24日，被告尚欠原告租金1191667元。另查，2016年4月28日，被告宝岛公司与第三人舞跆公司签订租赁合同，约定被告宝岛公司将天津市南开区二马路110号增6号三楼出租给第三人舞跆公司，租赁期限三年，自2016年4月28日始至2019年4月27日止，年租金28万元，每两年房租递增3%，相关问题双方友好协商。2015年4月25日，被告宝岛公司收取定金10000元。2016年4月29日，被告宝岛公司收取租金60000元。2016年5月12日，被告宝岛公司收取租金94000元。庭审中，被告宝岛公司述称由于原告未按口头承诺提供停车位，致使被告宝岛公司无法经营超市，并因门口停车位问题，与小区居民多次发生纠纷，被告宝岛公司员工被打伤，导致被告宝岛公司损失非常大。2015年11月27日，被告宝岛公司主动找到原告，协商退租或减少租金，被告一直未予答复，原告述称，原告起诉之前双方协商过减少租金，原告同意将年租金减免100000元，但被告只同意支付年租金850000元，双方不能达成一致意见。关于合同第七条第一项条款内容的理解，被告宝岛公司认为括号里的内容属于特别加重条款，被告宝岛公司将部分房屋分割出租给第三人，属于因经营需要，将部分房屋招商租赁，原告应予认可，据此，被告宝岛公司拥有转租的权利。原告述称，签订合同时，被告宝岛公司已明确使用讼争房屋经营超市，当时，被告宝岛公司提出超市内柜台需要招商租赁，原告才同意加上括号里的内容，属于该条款后缀的内容。该条款主文部分已明确约定被告宝岛公司转租，必须经过原告的书面同意。换言之，括号里的内容仅限于被告宝岛公司在其经营超市前提下，原告认可其部分柜台的招商租赁。被告宝岛公司破坏了原告的房屋结构，将讼争房屋分割对外出租，并未经原告书面同意，原告不予认可。本院认为，原告与被告宝岛公司之间签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，并不违反法律和行政法规强制性规定，为有效合同。双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。被告宝岛公司以原告未按口头承诺提供停车位，致使其无法经营超市为由，拒付租金。该抗辩理由没有合同依据，不能成立。按照合同约定，被告宝岛公司每季度租金应于每季度开始前七个工作日内支付，超出应支付日期60日仍未支付租金，原告有权单方面终止合同。故，由于被告宝岛公司根本违约，原告主张解除合同，本院予以支持。合同解除后，被告宝岛公司应依法将讼争房屋返还原告，并承担相应的法律后果。被告宝岛公司应按合同约定向原告支付拖欠的租金以及合同解除后至返还房屋之日的房屋使用费。原告主张的逾期付款违约金97500元，并未超过合同约定的标准，本院予以支持。按照房屋租赁合同第七条第一项条款约定，被告宝岛公司并无将讼争房屋分割对外转租的权利，其转租行为无效。理由如下：一、按该条款通常含义理解，括号里的后缀内容“如需要部分招商租赁，甲方应该认可”应受主要内容“未经甲方书面同意，乙方擅自转租的，转租行为无效，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿损失。”约束，即使原告认可了被告宝岛公司“部分招商租赁”行为，被告宝岛公司仍然必须经过原告的书面同意，被告宝岛公司并无证据证明其转租经过了原告书面同意。二、被告宝岛公司与原告签订房屋租赁合同时，其目的是经营台湾精品超市，按照交易习惯，部分招商租赁双方应指向的是超市内部分柜台或内部店铺的招商租赁。三、被告宝岛公司将“如需要部分招商租赁，甲方应该认可”解释为其可以对外转租讼争房屋，属于其任意解释，并不具有法律效力。四、被告宝岛公司擅自将讼争房屋分割出租给第三人后，原告随即提出异议，可以确认原告依据合同约定，对被告宝岛公司转租行为并不认可。五、被告宝岛公司在应诉后，在明知原告诉请解除合同并要求其返还讼争房屋情况下，仍将讼争房屋进行转租，其主观明显具有恶意。如前所述，可以确定被告宝岛公司与第三人之间的转租合同无效。原告与被告宝岛公司房屋租赁合同解除后，第三人占有、使用讼争房屋并无合法依据，依法应将讼争房屋返还原告，第三人主张的相关损失，应另行与被告宝岛公司解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十五条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院》第二条规定，缺席判决如下：一、解除原告陈起与被告宝岛人家（天津）市场管理有限公司于2015年6月8日签订的房屋租赁合同；二、本判决生效后十五日内，被告宝岛人家（天津）市场管理有限公司及第三人天津市好利来食品有限公司、第三人天津舞跆健身服务有限公司、第三人天津市南开区鑫铭利达水果店将天津市南开区×××房屋（建筑面积）1513.77平方米恢复原状并返还原告陈起；三、本判决生效后十五日内，被告宝岛人家（天津）市场管理有限公司向原告陈起支付租金1191667元（自2015年9月25日始至2016年8月24日止），扣除被告宝岛人家（天津）市场管理有限公司已交付的押金200000元，给付金额为991667元；四、本判决生效后十五日内，被告宝岛人家（天津）市场管理有限公司按合同约定的租金标准向原告陈起支付租金自2016年8月25日至本判决生效之日止，本判决生效后，被告宝岛人家（天津）市场管理有限公司按合同约定的租金标准向原告陈起支付房屋使用费至实际腾房之日止；五、本判决生效后十五日内，被告宝岛人家（天津）市场管理有限公司向原告陈起支付违约金97500元；六、驳回原告陈起其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7638元，由被告宝岛人家（天津）市场管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  陈卫东人民陪审员  轩淑敏人民陪审员  郑和平二〇一六年十二月十六日书 记 员  秦 艳附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条基层人民法院和它派出的法庭审理简单的民事案件，可以用简便方式随时传唤当事人、证人。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。