上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初29763号原告：上海徐佳餐饮有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：顾建国，执行董事。委托诉讼代理人：方芬，上海市恒泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王程芳，上海市恒泰律师事务所律师。被告：上海均瑶国际广场有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：王均豪，执行董事。委托诉讼代理人：郭沁。委托诉讼代理人：余娟。原告上海徐佳餐饮有限公司与被告上海均瑶国际广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月13日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月17日公开开庭进行了审理。原告上海徐佳餐饮有限公司委托诉讼代理人方芬、上海均瑶国际广场有限公司的委托诉讼代理人余娟、郭沁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海徐佳餐饮有限公司向本院提出诉讼请求：1.上海均瑶国际广场有限公司双倍返还租赁保证金1,614,120元；2.上海均瑶国际广场有限公司支付6个月租金作为违约金316,800元；3.本案诉讼费用由上海均瑶国际广场有限公司承担。事实和理由：2010年3月22日，上海徐佳餐饮有限公司与上海均瑶国际广场有限公司签订《房屋租赁合同》，约定上海徐佳餐饮有限公司承租上海均瑶国际广场有限公司名下位于上海市肇嘉浜路XXX号XXX楼XXX区、XXX楼XXX区房屋(以下简称系争房屋)，租赁期为2010年6月20日至2020年6月19日。合同签订后，上海徐佳餐饮有限公司按约支付租金及其他费用。在上海徐佳餐饮有限公司未违约的情形下，上海均瑶国际广场有限公司单方面于2014年7月25日向其发送解除函，并要求返还房屋。上海均瑶国际广场有限公司的上述行为构成重大违约，双方协商未果，租赁合同无法继续履行，上海徐佳餐饮有限公司不得不于2014年10月17日搬离并返还房屋。为维护上海徐佳餐饮有限公司的合法权益，故提出如上诉请。上海均瑶国际广场有限公司辩称，不同意上海徐佳餐饮有限公司的诉讼请求。上海均瑶国际广场有限公司解除租赁合同是因为上海徐佳餐饮有限公司根本性违约，其作为出租方没收保证金是有合同和法律依据的。本院经审理认定事实如下：系争房屋的产权人为上海均瑶国际广场有限公司。2009年3月10日，上海均瑶国际广场有限公司(甲方)与案外人上海歌城投资咨询有限公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市肇嘉浜路XXX号，系上海均瑶国际广场有限公司的2、3楼整层，该房屋建筑面积为5784.23平方米。2010年3月22日，上海均瑶国际广场有限公司(甲方)与案外人上海歌城汇恒娱乐有限公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方出租给乙方的房屋坐落于上海市肇嘉浜路XXX号，系均瑶国际广场的2楼A区、3楼A区，房屋建筑面积为3471平方米。2010年3月22日，上海均瑶国际广场有限公司(出租方、甲方)与上海徐佳餐饮有限公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方出租给乙方的房屋座落在上海市肇嘉浜路XXX号，系均瑶国际广场的2楼B区，3楼B区，房屋建筑面积为2313.23平方米。租赁期计120个月，即自2010年6月20日至2020年6月19日。在本合同约定的租赁期外，乙方享有5个月10天的免租期，即自2010年1月10日至2010年6月19日。为满足乙方对租赁场地在经营过程中装修更新，甲方同意乙方租赁期每满四年后的首2个月为免租期。在上述免租期间，乙方无须向甲方支付租金，但乙方仍须支付物业管理费为(人民币14,461元/月)。合同第五条约定，乙方须按月预先向甲方支付租赁该房屋的租金及物业管理费用。自免租期届满后开始(即自2010年6月20日起)第1个月至第48个月每月租金及物业管理费总额为269,020元，第49个月至第96个月每月租金及物业管理费总额为281,024元，第97个月至第120个月每月租金及物业管理费总额为298,672元。乙方须于签订本合同后向甲方缴付相当于三个月之租金及物业管理费(总额为807,060元)作为本合同之租赁保证金。该保证金是乙方向甲方设置的质物，作为乙方履行全部合同义务的担保。在甲乙双方终止租赁关系，乙方将房屋按照本合同附件一的状态交还给甲方并付清所有应付费用后7个工作日，甲方将保证金无息退回给乙方，若甲方延期归还上述保证金，甲方应按所欠保证金款项的千分之三支付违约金。乙方须于每月的20日-30日向甲方支付下个月的租金及物业管理费，但甲方应在此前提供正式的租赁发票给乙方。合同第十条约定，若甲方无违约行为，乙方要求提前退租的，甲方可以不予同意，要求乙方继续履行本合同并按约追究其违约责任(若有)，甲方亦可以同意退租，但有权立即没收乙方租赁保证金并要求乙方支付六个月租金的违约金。若乙方无违约行为，甲方单方面提前解除本合同的(除不可抗力外)，乙方可以不予同意，要求甲方继续履行本合同并按月追究其违约责任(若有)，乙方亦可以同意解除，但同时甲方应立即双倍返还乙方租赁保证金，并支付六个月租金的违约金。合同签订后，上海徐佳餐饮有限公司向上海均瑶国际广场有限公司支付租赁保证金807,060元。若该等违约金金额不足弥补乙方的损失(包括但不限于乙方投入的装修费用)，甲方仍应赔偿乙方的实际损失。本条款之行使并不影响双方在本合同其它款项下权利的行使。同时若因乙方违约导致另一方提前终止租约的，守约方同样可参照上述同意退租的约定追究违约方违约责任。合同第十一条约定，乙方如出现上述第十条的违约行为，甲方有权没收乙方的租赁保证金。合同签订后，上海徐佳餐饮有限公司向上海均瑶国际广场有限公司支付保证金807,060元。2010年4月15日，上海均瑶国际广场有限公司(甲方)与案外人上海歌城投资咨询有限公司(乙方)、上海歌城汇恒娱乐有限公司(丙方)、上海徐佳餐饮有限公司(丁方)签订《补充协议》，约定，乙方经工商查名，为本项目设立的新工商名称为上海歌城汇恒娱乐有限公司(丙方)、上海徐佳餐饮有限公司(丁方)，乙方根据经营需要及原《房屋租赁合同》向甲方提出：将原承租的5784.23平方米予以面积分割，由两个新设公司丙、丁分别承租，其中丙方承租3471平方米，丁方承租2313.23平方米；按此分割面积丙、丁分别与甲方于2010年3月22日签订租赁合同，以满足丙、丁完成工商登记注册及相关政府执照审批及两新设公司的发票处理；甲方与乙方签订的原合同、附件及补充协议中乙方的权利义务均转由丙、丁方履行；乙方承诺，对丙、丁任一公司的违约承担连带担保责任；本补充协议是对丙、丁与甲签订的房屋租赁合同的补充，该房屋租赁合同与本补充协议有冲突的，以本补充协议为准，其他条款仍然有效(原告、被告歌城投资公司盖章、被告歌城娱乐公司、案外人徐佳餐饮公司均由法定代表人或授权代表顾建国签名)。2010年5月25日，上海徐佳餐饮有限公司注册成立，注册地为上海市徐汇区肇嘉浜路XXX号XXX楼XXX区、XXX楼XXX区。2011年5月3日，案外人上海歌城汇恒娱乐有限公司、上海徐佳餐饮有限公司向上海均瑶国际广场有限公司发出协调函，内容为，上海歌城汇恒娱乐有限公司与上海徐佳餐饮有限公司都是一个具有独立性的核算企业。在年终税务对企业的清算以及事务所对企业的审计都向我司提出费用分配的不合理因素，因此需将娱乐和餐饮按照实际使用的面积来分配费用，调整租金和电费的拆分比例(其他不变)，上海歌城汇恒娱乐有限公司租金调整为90%，电费调整为90%，上海徐佳餐饮有限公司租金调整为10%，电费调整为10%，调整时间自2011年5月开始。之后，上海歌城汇恒娱乐有限公司与上海徐佳餐饮有限公司按该比例支付相应的租金，上海均瑶国际广场有限公司出具付款通知和发票均按上述比例。其中，上海徐佳餐饮有限公司每月支付的租金为62,916.70元。2013年6月5日，上海均瑶国际广场有限公司(甲方、出租方)与上海徐佳餐饮有限公司(乙方、承租方)签订《均瑶国际广场租赁合同补充协议》，约定，鉴于甲方与乙方于2010年3月22日就租赁上海市肇家浜路XXX号均瑶国际广场2楼B区、3楼B区签订了《租赁合同》(下称“原合同”)。原合同第五条约定乙方每月向甲方支付租金中包含乙方的物业管理费。现双方达成补充协议：自2013年1月1日起至原合同租赁期2020年6月19日到期止，乙方每月向甲方支付房屋的实际租金，甲方不再为物业管理方代收物业管理费。乙方每月需向大楼的物业管理公司——仲量联行均瑶国际广场物业管理中心缴纳物业管理费，收费标准为每月3美元/平方(汇率按每月第一个工作日的汇率中间价标准进行折算)，实际应支付的物业管理费金额以物业公司按以上测算标准出具的付款通知为准。乙方以原合同第五条约定的应付租金为基准，在扣除每月应付的物业管理费金额后，剩余部分向甲方支付承租房屋的租金。后上海徐佳餐饮有限公司根据上海均瑶国际广场有限公司付款通知书上的金额支付租金。上海徐佳餐饮有限公司按照10%的比例支付租金至2014年6月。补充协议签订后，按上海均瑶国际广场有限公司与案外人上海歌城投资咨询有限公司房屋租赁合同约定的租金总额，由上海徐佳餐饮有限公司扣除物业管理费后10%向上海均瑶国际广场有限公司支付租金，由案外人上海歌城汇恒娱乐有限公司扣除物业管理费后90%向上海均瑶国际广场有限公司支付租金。另查明，自2014年5月起，上海歌城汇恒娱乐有限公司未按照90%比例向上海均瑶国际广场有限公司支付租金。2014年7月17日，上海均瑶国际广场有限公司向案外人上海歌城汇恒娱乐有限公司发出催款函，要求上海徐佳餐饮有限公司贵司在2014年7月20日前付清2014年5月及6月的部分租金。2014年7月25日，上海均瑶国际广场有限公司向上海徐佳餐饮有限公司发送解除租赁合同通知函，载明，截止2014年7月25日，贵司仍未向我司支付所欠租金、物业管理费及其他费用，现我司正式书面函告贵司，立即解除双方于2010年3月22日订立的房屋租赁合同，同时依据房屋租赁合同第十一条第一款之约定，将贵司的租赁保证金予以没收，并要求贵司在五日内履行付款义务，我司将保留进一步追究贵司违约责任的权利。上海徐佳餐饮有限公司于2014年7月29日向上海均瑶国际广场有限公司回函称，收到贵司的解除租赁合同函，但我司认为，贵司单方面解除合同属违约行为。根据双方的租赁合同约定，我司每四年享有一个月的免租期。我司原租金支付至2014年6月19日，期后的二个月，为免租期，期间，我司无义务支付租金。2014年10月14日，上海均瑶国际广场有限公司向上海徐佳餐饮管理有限公司及其他租户发送《主题：关于处理贵司遗留在均瑶国际广场2楼、3楼之物品的函》，督促上海徐佳餐饮管理有限公司于2014年10月17日前搬离所有遗留在上海市肇嘉浜路XXX号均瑶国际广场2楼、3楼物品并将上述房屋腾空交还上海均瑶国际广场有限公司。2014年10月17日，上海徐佳餐饮有限公司与上海歌城汇恒娱乐有限公司向上海均瑶国际广场有限公司回函，表明其已按照上海均瑶国际广场有限公司于2014年10月14日发出的函告要求搬离均瑶国际广场2楼、3楼，请上海均瑶国际广场有限公司自行接受房屋，如有遗留物品，同意由上海均瑶国际广场有限公司自行处理。2016年3月3日，上海均瑶国际广场有限公司起诉上海歌城汇恒娱乐有限公司、上海歌城投资咨询有限公司，本院2016年6月27日作出(2016)沪0104民初7480号生效判决，上海均瑶国际广场有限公司要求上海歌城汇恒娱乐有限公司按照租金标准的90%支付租金，本院予以支持。以上事实，除双方当庭陈述一致外，有房屋租赁合同、租赁保证金收据、协调函、付款凭证及发票、补充协议、付款通知单、解除函、回函及快递凭证、处理遗留物品函、回函及快递凭证、民事判决书等证据证实，并经当庭质证无疑，本院依法予以确认，并在卷佐证。庭审中，被告提供一份由上海歌城汇恒娱乐有限公司与上海徐佳餐饮有限公司出具给上海均瑶国际广场有限公司的代付租金协调函(时间为2011年5月18日)，拟证明上海徐佳餐饮有限公司与上海均瑶国际广场有限公司合同中约定租金的76.613%，由上海歌城汇恒娱乐有限公司代上海徐佳餐饮有限公司支付，即上海徐佳餐饮有限公司、上海歌城汇恒娱乐有限公司与上海均瑶国际广场有限公司2-3楼二份租赁合同项下的全部租金的90%由上海歌城汇恒娱乐有限公司向上海均瑶国际广场有限公司支付，余下的10%由上海徐佳餐饮有限公司支付，发票也根据上海徐佳餐饮有限公司、上海歌城汇恒娱乐有限公司实际支付情况分别开具给两家公司，经质证，上海徐佳餐饮有限公司认为“代付租金协调函”的邮寄时间已经无法查询，且该协调函从未实际履行，上海均瑶国际广场有限公司向其发出的催款函、发票均按照10%和90%的比例，如上海歌城汇恒娱乐有限公司只是代付，催款函及发票不应该是10%和90%的比例。上海均瑶国际广场有限公司庭后提供原件，故对该代付租金协调函的真实性本院予以确认。本院认为，上海徐佳餐饮有限公司与上海均瑶国际广场有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，当属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。上海徐佳餐饮有限公司作为承租方，理应按照合同约定支付租金。在合同履行过程中，上海徐佳餐饮有限公司与案外人上海歌城汇恒娱乐有限公司就各自向上海均瑶国际广场有限公司支付的租金重新进行调整，上海歌城汇恒娱乐有限公司按照总租金的90%支付，上海徐佳餐饮有限公司按照总租金的10%支付，上海徐佳餐饮有限公司认为上海歌城汇恒娱乐有限公司2014年5月起未缴纳的租金并未造成上海徐佳餐饮有限公司的逾期支付，上海均瑶国际广场有限公司擅自解除合同构成违约，上海均瑶国际广场有限公司则提出上海歌城汇恒娱乐有限公司支付90%的租金只是一种代付行为的抗辩意见，根据上海徐佳餐饮有限公司与案外人上海歌城汇恒娱乐有限公司发出的协调函以及代付租金协调函，可以认定，双方对各自应付租金的调整并不属于对租赁合同租金条款的变更，上海均瑶国际广场有限公司根据其约定的租金比例出具发票，系其对双方租金支付方式变更的默认，但上海徐佳餐饮有限公司未提供三方签订租金变更协议的证据，故并没有当然免除各自应付租金金额，上海歌城汇恒娱乐有限公司自2014年5月起未支付租金，上海徐佳餐饮有限公司也未补足其应支付的租金，造成上海均瑶国际广场有限公司损失，系上海徐佳餐饮有限公司违约在先，上海均瑶国际广场有限公司解除合同并不构成违约，故上海徐佳餐饮有限公司，要求上海均瑶国际广场有限公司双倍返还租赁保证金及支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决如下：驳回上海徐佳餐饮有限公司全部诉讼请求。本案受理费减半收取计11,089元，由上海徐佳餐饮有限公司负担。如不服本判决，原被告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  汪俭蓉二〇一六年十二月八日书记员  薛 欢附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。