云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2016）云2801民初1046号原告：景洪博誉房地产开发有限公司，住所景洪市嘎兰中路70号(原嘎兰中路24号)，统一社会信用代码91532801697977371F。法定代表人：魏勇，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吴健，云南律政律师事务所律师，特别授权代理。被告：马强，男，1976年11月3日生，回族。委托诉讼代理人：陈尤春、召斌，文士法律服务所法律服务工作者，特别授权代理。原告景洪博誉房地产开发有限公司(以下简称景洪博誉公司)与被告马强商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月31日立案后，依法适用普通程序于2016年8月9日公开开庭进行了审理，原告景洪博誉公司的委托诉讼代理人吴健、被告马强的委托诉讼代理人召斌到庭参加诉讼。原、被告双方向本院申请庭外和解两个月，到期后双方未能达成一致协议。本案现已审理终结。原告景洪博誉公司向本院提出诉讼请求，1、解除原、被告在2011年6月16日签订的《商品房购销合同》及《补充协议》；2、被告将位于景洪市澜沧江路29号金色佳园1幢1201号房返还原告；3、被告向原告支付违约金18820.8元；4、对金色佳园1幢1201号房屋自被告使用后的折旧损失进行评估鉴定，由被告赔偿原告房屋折旧损失；5、由被告按银行贷款利率上浮30%赔偿原告210789.71元资金利息损失(从2016年3月25日算至1201号房屋交还原告时止)、6、本案的诉讼费、评估费由被告承担。庭审中，原告申请将第四项诉讼请求撤回。事实与理由：2011年6月16日，原告与被告马强签订《商品房购销合同》及《补充协议》各1份，约定由马强购买原告违约景洪市澜沧江路29号金色佳园1幢1201号房一套，面积127.59㎡，总价376416元，付款方式为首付30%，其余70%房款办理银行按揭贷款支付。2011年11月14日被告马强与建行版纳州分行签订《个人住房借款合同》，按揭贷款26万元，贷款期限从2011年11月14日至2026年11月14日，由原告为其提供阶段保证。2016年3月25日，由于被告在还贷中联系拖欠5期，累计拖欠25期，致使银行提前解除《个人住房借款合同》,并从景洪博誉公司保证金账户中扣划210789.71元以偿还被告贷款本息。原告在银行划款后曾多次联系马强，但其均不接电话，故意回避。被告拖欠银行购房按揭款，导致原告保证金账户上210789.71元被扣划，故被告已构成根本性违约。原告有权解除《商品房购销合同》及《补充协议》，将该商品房收回另行处理，被告按《补充协议》第四条约定应按购房总价款5%支付违约金。同时，因被告已使用房屋三年多，还应赔偿房屋折旧损失。原告为维护自身权益，特向人民法院起诉。被告马强辩称，原告诉请的解除双方所签《商品房购销合同》及《补充协议》无约定或法定解除合同条件，被告从未与原告签订过《补充协议》，原告诉请解除《补充协议》无事实依据，法庭应驳回原告的该诉请。另被告与建行签订的《个人住房借款合同》被提前解除，原告承担担保责任为由，诉请法院解除双方所签《商品房购销合同》，借款合同系另外的法律关系，双在《商品房购销合同》中没有约定因个人住房借款合同解除而可以解除该合同。而且建行系擅自解除借款合同，被告已向本院另案提起诉讼，诉请解除借款合同无效，并申请法院中止本案的审理。原告诉请后面几项诉讼请求，因双所签《商品房购销合同》，不具有结合成约定法定解除条件，且合同也没有约定因借款合同的解除，被告就应当承担返还房屋、支付违约金、利息及赔偿房屋折旧费，故原告的以上诉讼请求也得不到法庭支持。且双方合同没有约定合同解除违约金的支付，原告诉请支付违约金无法律依据，诉请违约金计算过高，也不应得到法庭支持。综上原告所诉无事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告的诉请。双方当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提供的证据1《商品房购销合同》1份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：原告提交的证据2《补充协议》1份，虽然被告不认可该证据，但其认可签字系其所签，只是不清楚内容，本院予以采信；证据3《接房确认单》1份、证据4《个人住房借款合同》1份、证据5《解除通知书》1份、证据6《工作联系函》1份、证据7《扣划通知书及凭证》1份，能与庭审中被告陈述相互印证的部分，本院予以采信。根据庭审、认证以及双方当事人当庭认可的事实，本院确认如下法律事实：2011年6月16日，原告景洪博誉公司(甲方)与被告马强(乙方)签订《商品房购销合同》，原、被告在《商品房购销合同》中主要约定：被告向原告购买景洪市澜沧江路29号金色佳园第1幢第12层1201号房，房屋套内建筑面积127.59平方米，总价款376416元。被告在本合同签订当日内付清首付款116416元，余款26万元，由被告办理银行按揭贷款的方式支付，被告应在2011年7月31日到银行办理完贷款手续，并将款项支付到原告账号。原告应于2012年12月31日前交付房屋。任何一方都无权单方面擅自变更或解除合同。后原、被告双方又补充签订了《合同补充协议》，约定：被告以银行按揭贷款方式支付房款时，若由原告承担还款担保责任的，乙方应按期偿还贷款本息，若未按约定的时间归还而导致银行向原告扣划相应款项时，被告应在原告被扣划之日起十日内偿还原告全部被扣款项外，每逾期一日还应向原告支付被划款项万分之五的违约金。如被告拖欠银行贷款累计3个还款期以上，或致使银行要求被告提前清偿全部贷款本息，在原告承担连带保证责任后，原告有权单方面解除《商品房购销合同》，被告应按合同房价款的5%向原告支付违约金，并放弃《商品房购销合同》各条款的一切权利，由原告单方办理备案注销手续。对于被告已付的房款，扣除代偿和向原告支付的违约金及其他费用后如有余额，由原告据实返还；若不足应由被告补足。原告在解除合同后，有权将该商品房另行处理。《商品房购销合同》及《补充协议》还约定了其他权利义务。被告向原告支付房屋首付款116416元后，余款26万元被告按照合同约定方式向中国建设银行股份有限公司西双版纳分行申请贷款，原告作为保证人在合同上签字。银行向被告发放贷款后，在借款合同的履行过程中由于被告拖欠多期还款，银行从还款保证人原告账户上将被告所欠216381.46元扣划用于偿还被告欠款。原告将被告购买的房屋交付其使用后，其已将其购买的房屋装修入住。现原告以被告拖欠银行按揭款导致原告保证金账户上210789.71元被银行扣划，被告的行为构成本根性违约为由，诉至法院。本院认为，本案的主要争议焦点是原、被告签订的《商品房购销合同》、《补充协议》是否解除，原告诉请的返还房屋、支付违约金、利息的主张能否得到支持。本案原、被告签订的《商品房购销合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方在补充协议的第四条中约定，如被告拖欠银行贷款累计3个还款期以上，致使银行提前清偿全部贷款本息，在原告承担连带担保责任后，原告有权单方面解除《商品房购销合同》。但在合同的履行过程中，由于被告连续拖欠银行贷款5期，累计拖欠25期，造成原告保证金账户上210789.71元被银行扣划，被告因此不能通过按揭贷款的方式向被告支付购房款，导致双方签订的商品房购销合同不能继续履行，现原告主张解除双方签订合同的诉请，符合原、被告双方的合同约定解除的条件，本院予以支持。原、被告双方签订的合同解除后，被告据此使用该房屋的法律依据就不存在，应当将房屋返还原告。对于违约金，该扣贷事由系被告拖欠多期银行贷款造成，被告应对此承担违约责任。现原告以被告违约为由，要求被告按合同房价款的5%支付违约金18820.8元的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条的款规定的‘过分过于造成的损失’。”之规定，本案原告未提交相应的证据证实其实际损失，原告按照合同约定主张违约金明显过高，被告亦认为双方约定的违约金过高，应予调整。本院结合考虑被告的违约情节及违约行为可能给原告造成的损失为基础并兼顾合同的履行情况，以及结合本地经济发展状况，本着有利生产、生活和公平原则等综合因素考虑，本院酌定支持6000元。关于支付利息的诉请，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告马强与被告景洪博誉房地产开发有限公司在2011年6月16日签订的《商品房购销合同》及《补充协议》。二、被告马强于本判决生效三十日内将位于景洪市澜沧江路29号金色佳园1幢1201号房返还原告景洪博誉房地产开发有限公司。三、被告马强于本判决生效三十日内向原告景洪博誉房地产开发有限公司支付违约金6000元。四、驳回原告景洪博誉房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7228元，由被告马强负担。原告预交的案件受理费，本院不另行清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本（一式六份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。审 判 长  李吉燕审 判 员  施 洪人民陪审员  付桂珍二〇一六年十二月十九日书 记 员  卢云椿云南省景洪市人民法院民事判决书（2016）云2801民初1046号原告：景洪博誉房地产开发有限公司，住所景洪市嘎兰中路70号(原嘎兰中路24号)，统一社会信用代码91532801697977371F。法定代表人：魏勇，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吴健，云南律政律师事务所律师，特别授权代理。被告：马强，男，1976年11月3日生，回族，身份证登记住址云南省西双版纳州勐海县勐海镇景管路248号，现住景洪市江北斗鸡场。公民身份号码532822197611030014。委托诉讼代理人：陈尤春、召斌，文士法律服务所法律服务工作者，特别授权代理。原告景洪博誉房地产开发有限公司(以下简称景洪博誉公司)与被告马强商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月31日立案后，依法适用普通程序于2016年8月9日公开开庭进行了审理，原告景洪博誉公司的委托诉讼代理人吴健、被告马强的委托诉讼代理人召斌到庭参加诉讼。原、被告双方向本院申请庭外和解两个月，到期后双方未能达成一致协议。本案现已审理终结。原告景洪博誉公司向本院提出诉讼请求，1、解除原、被告在2011年6月16日签订的《商品房购销合同》及《补充协议》；2、被告将位于景洪市澜沧江路29号金色佳园1幢1201号房返还原告；3、被告向原告支付违约金18820.8元；4、对金色佳园1幢1201号房屋自被告使用后的折旧损失进行评估鉴定，由被告赔偿原告房屋折旧损失；5、由被告按银行贷款利率上浮30%赔偿原告210789.71元资金利息损失(从2016年3月25日算至1201号房屋交还原告时止)、6、本案的诉讼费、评估费由被告承担。庭审中，原告申请将第四项诉讼请求撤回。事实与理由：2011年6月16日，原告与被告马强签订《商品房购销合同》及《补充协议》各1份，约定由马强购买原告违约景洪市澜沧江路29号金色佳园1幢1201号房一套，面积127.59㎡，总价376416元，付款方式为首付30%，其余70%房款办理银行按揭贷款支付。2011年11月14日被告马强与建行版纳州分行签订《个人住房借款合同》，按揭贷款26万元，贷款期限从2011年11月14日至2026年11月14日，由原告为其提供阶段保证。2016年3月25日，由于被告在还贷中联系拖欠5期，累计拖欠25期，致使银行提前解除《个人住房借款合同》,并从景洪博誉公司保证金账户中扣划210789.71元以偿还被告贷款本息。原告在银行划款后曾多次联系马强，但其均不接电话，故意回避。被告拖欠银行购房按揭款，导致原告保证金账户上210789.71元被扣划，故被告已构成根本性违约。原告有权解除《商品房购销合同》及《补充协议》，将该商品房收回另行处理，被告按《补充协议》第四条约定应按购房总价款5%支付违约金。同时，因被告已使用房屋三年多，还应赔偿房屋折旧损失。原告为维护自身权益，特向人民法院起诉。被告马强辩称，原告诉请的解除双方所签《商品房购销合同》及《补充协议》无约定或法定解除合同条件，被告从未与原告签订过《补充协议》，原告诉请解除《补充协议》无事实依据，法庭应驳回原告的该诉请。另被告与建行签订的《个人住房借款合同》被提前解除，原告承担担保责任为由，诉请法院解除双方所签《商品房购销合同》，借款合同系另外的法律关系，双在《商品房购销合同》中没有约定因个人住房借款合同解除而可以解除该合同。而且建行系擅自解除借款合同，被告已向本院另案提起诉讼，诉请解除借款合同无效，并申请法院中止本案的审理。原告诉请后面几项诉讼请求，因双所签《商品房购销合同》，不具有结合成约定法定解除条件，且合同也没有约定因借款合同的解除，被告就应当承担返还房屋、支付违约金、利息及赔偿房屋折旧费，故原告的以上诉讼请求也得不到法庭支持。且双方合同没有约定合同解除违约金的支付，原告诉请支付违约金无法律依据，诉请违约金计算过高，也不应得到法庭支持。综上原告所诉无事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告的诉请。双方当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提供的证据1《商品房购销合同》1份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：原告提交的证据2《补充协议》1份，虽然被告不认可该证据，但其认可签字系其所签，只是不清楚内容，本院予以采信；证据3《接房确认单》1份、证据4《个人住房借款合同》1份、证据5《解除通知书》1份、证据6《工作联系函》1份、证据7《扣划通知书及凭证》1份，能与庭审中被告陈述相互印证的部分，本院予以采信。根据庭审、认证以及双方当事人当庭认可的事实，本院确认如下法律事实：2011年6月16日，原告景洪博誉公司(甲方)与被告马强(乙方)签订《商品房购销合同》，原、被告在《商品房购销合同》中主要约定：被告向原告购买景洪市澜沧江路29号金色佳园第1幢第12层1201号房，房屋套内建筑面积127.59平方米，总价款376416元。被告在本合同签订当日内付清首付款116416元，余款26万元，由被告办理银行按揭贷款的方式支付，被告应在2011年7月31日到银行办理完贷款手续，并将款项支付到原告账号。原告应于2012年12月31日前交付房屋。任何一方都无权单方面擅自变更或解除合同。后原、被告双方又补充签订了《合同补充协议》，约定：被告以银行按揭贷款方式支付房款时，若由原告承担还款担保责任的，乙方应按期偿还贷款本息，若未按约定的时间归还而导致银行向原告扣划相应款项时，被告应在原告被扣划之日起十日内偿还原告全部被扣款项外，每逾期一日还应向原告支付被划款项万分之五的违约金。如被告拖欠银行贷款累计3个还款期以上，或致使银行要求被告提前清偿全部贷款本息，在原告承担连带保证责任后，原告有权单方面解除《商品房购销合同》，被告应按合同房价款的5%向原告支付违约金，并放弃《商品房购销合同》各条款的一切权利，由原告单方办理备案注销手续。对于被告已付的房款，扣除代偿和向原告支付的违约金及其他费用后如有余额，由原告据实返还；若不足应由被告补足。原告在解除合同后，有权将该商品房另行处理。《商品房购销合同》及《补充协议》还约定了其他权利义务。被告向原告支付房屋首付款116416元后，余款26万元被告按照合同约定方式向中国建设银行股份有限公司西双版纳分行申请贷款，原告作为保证人在合同上签字。银行向被告发放贷款后，在借款合同的履行过程中由于被告拖欠多期还款，银行从还款保证人原告账户上将被告所欠216381.46元扣划用于偿还被告欠款。原告将被告购买的房屋交付其使用后，其已将其购买的房屋装修入住。现原告以被告拖欠银行按揭款导致原告保证金账户上210789.71元被银行扣划，被告的行为构成本根性违约为由，诉至法院。本院认为，本案的主要争议焦点是原、被告签订的《商品房购销合同》、《补充协议》是否解除，原告诉请的返还房屋、支付违约金、利息的主张能否得到支持。本案原、被告签订的《商品房购销合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方在补充协议的第四条中约定，如被告拖欠银行贷款累计3个还款期以上，致使银行提前清偿全部贷款本息，在原告承担连带担保责任后，原告有权单方面解除《商品房购销合同》。但在合同的履行过程中，由于被告连续拖欠银行贷款5期，累计拖欠25期，造成原告保证金账户上210789.71元被银行扣划，被告因此不能通过按揭贷款的方式向被告支付购房款，导致双方签订的商品房购销合同不能继续履行，现原告主张解除双方签订合同的诉请，符合原、被告双方的合同约定解除的条件，本院予以支持。原、被告双方签订的合同解除后，被告据此使用该房屋的法律依据就不存在，应当将房屋返还原告。对于违约金，该扣贷事由系被告拖欠多期银行贷款造成，被告应对此承担违约责任。现原告以被告违约为由，要求被告按合同房价款的5%支付违约金18820.8元的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条的款规定的‘过分过于造成的损失’。”之规定，本案原告未提交相应的证据证实其实际损失，原告按照合同约定主张违约金明显过高，被告亦认为双方约定的违约金过高，应予调整。本院结合考虑被告的违约情节及违约行为可能给原告造成的损失为基础并兼顾合同的履行情况，以及结合本地经济发展状况，本着有利生产、生活和公平原则等综合因素考虑，本院酌定支持6000元。关于支付利息的诉请，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告马强与被告景洪博誉房地产开发有限公司在2011年6月16日签订的《商品房购销合同》及《补充协议》。二、被告马强于本判决生效三十日内将位于景洪市澜沧江路29号金色佳园1幢1201号房返还原告景洪博誉房地产开发有限公司。三、被告马强于本判决生效三十日内向原告景洪博誉房地产开发有限公司支付违约金6000元。四、驳回原告景洪博誉房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7228元，由被告马强负担。原告预交的案件受理费，本院不另行清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本（一式六份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。审判长李吉燕审判员施洪人民陪审员付桂珍二○一六年十二月十九日书记员卢云椿