江苏省句容市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）句民初字第1259号 原告：卞锁玉，男，1961年5月31日出生，汉族，住丹阳市。 委托诉讼代理人：韩滨东，江苏民中律师事务所律师。 被告：句容综合市场有限公司，住所地句容市开发区石狮皮业城内。 法定代表人：谢荣年，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：周亮、李平，江苏朱方律师事务所律师。 原告卞锁玉与被告句容综合市场有限公司（以下简称综合公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月10日立案受理后，依法由审判员李师柯适用简易程序，于2015年8月31日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，由审判员李师柯和人民陪审员**喜、张新天组成合议庭，于2015年12月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韩滨东、被告综合公司法定代表人谢荣年及其委托诉讼代理人周亮两次开庭均到庭参加诉讼，原告卞锁玉第二次开庭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告卞锁玉向本院提出诉讼请求：1.要求判令被告为原告办理句容综合市场综合楼1幢302室、501室的房屋所有权证及土地使用证，并承担税费；2.要求判令被告承担本案诉讼费用。事实理由：原告于2010年2月15日与被告综合公司签订了《房屋转让合同》，由原告购买被告开发的位于句容市房屋两套，建筑面积总计291.47平方米，房屋总价款29万元。原告付清房款后，被告未能按约定办理房屋所有权证及土地使用证过户手续。 被告综合公司辩称，被告未收到原告的购房款，被告也从未向原告交付房屋，原、被告之间不存在房屋买卖关系。被告综合公司法定代表人谢荣年辩称其与公司股东兼总经理王晋舜因公司内部经营不和，原告与被告综合公司工作人员签订涉案虚假房屋买卖合同。 本院经审理认定事实如下：原、被告双方签订了落款时间为2010年2月13日的房屋转让合同一份，合同第一条约定“乙方（卞锁玉）购买甲方（综合公司）开发的位于句容房屋，房屋建筑面积共计291.47平方米，房屋总价款为29万元，乙方在交房时一次性付清房款”。合同第二条第一项约定“甲方在2010年2月17日将竣工验收后的经营房交付给乙方使用”。合同第三条约定“乙方付清全部款项后，即取得该房屋的所有权和土地使用权，甲方负责代办二证（办证费用由乙方提前预付），乙方应遵守国家和地方政府对房屋、土地的有关法律法规。”合同第五条约定“若乙方不能自主营业，须和甲方签订委托租赁合同，由甲方负责对外招租以保证市场顺利开业。”双方还就合同其它事项作了约定。被告综合公司在该份合同中加盖公司合同专用章、法定代表人谢荣年印章，并且张益民在经办人一栏签字。被告综合公司向原告出具时间为2010年2月17日的收据一张，载明“收到卞锁玉综合楼1幢302、501室购房款现金29万元”。 2014年8月11日，被告综合公司通过其卡号为3211040031010000078351的账户转账4115元至原告卞锁玉卡号为62×××12的账户。 另查明：2014年2月1日，卞锁玉与陈旭东签订房屋租赁合同一份，载明乙方（陈旭东）租赁甲方（卞锁玉）综合楼2单元西区三层、四层房屋用于生产加工，租赁期限为三年，自2014年5月1日至2017年5月1日。租金第一年为9000元，乙方向甲方交纳保证金2000元。合同落款处甲方代表为卞锁玉，委托代理人为张益民。该份合同中手写备注内容为：2014年2月承租人装修，租期从5月开始。租金每年递增10%。2014年3月20日，张益民向陈旭东出具收款收据两张分别载明收到陈旭东押金2000元和租金9000元。 2015年6月1日，被告综合公司与陈旭东签订租赁合同一份，载明乙方（陈旭东）向甲方（综合公司）租赁综合公司综合楼西口301、302、401、402室房屋，租期一年自2015年6月1日至2016年6月1日，租金12000元每年。2015年8月11日，被告综合公司向陈旭东出具收到租金12000元的收据。 再查明：陈旭东陈述其不认识卞锁玉，其只知道从综合公司租房子。位于句容市杜家山综合市场综合楼东口3楼并未制作门牌，被告综合公司在2014年将综合楼东口3楼两间房屋出租给侯茂江、侯茂和，将综合楼东口4楼一间房屋出租给冯一平。侯茂江、侯茂和妻子李雅琴均陈述都不认识卞锁玉。 庭审中，原告卞锁玉陈述，其有一个丹阳市延陵镇的老乡潘生龙曾在被告综合公司工作，后潘生龙在2013年离开被告公司。原告在2010年2月份和潘生龙共同打了一辆面包车带了29万元现金到被告综合公司购买了涉案两套房屋，房屋总面积好像是190平方米左右。至于购房具体时间，原告陈述已记不清，但记得是在2010年2月份。原告并不认识张益民，也不认识综合公司其他的任何工作人员，原告也没有与陈旭东签订过租赁合同。原告购买涉案两套房屋后，综合公司直至现在也并未向原告交付钥匙。原告委托综合公司将涉案房屋对外出租，但并未签订委托租赁合同。 原告并陈述，其家里钱均不存银行，其购房的29万元现金系其家里自有资金12万元，另17万元均系在签订合同前一周时间向亲戚和朋友所借，并存放家中。至于何时向亲戚朋友借款17万元已记不清，但是现均已全部归还。 原告还陈述，其购买的涉案两套房屋，原告也仅仅是在购房时看过一次，至今原告也未再去查看。原告现在也不知道涉案两套房屋做什么用途，综合公司将原告购买的涉案两套房屋出租给谁、租赁用途、租赁价格以及租赁期限的情况，原告均不清楚，综合公司也没有告知原告。综合公司只是在2014年8月11日曾以转账方式给付原告一笔租金4115元。当法庭问及为何综合公司以转账支付过4115元租金，原告陈述其在外做生意，均是让人将钱汇至原告卡中，然后再取出。至于租金给付经过，原告先陈述为综合公司工作人员打电话告诉原告，然后原告去银行查看确实收到该笔租金。后原告又补充陈述为潘生龙通知原告，让原告提供银行卡号，潘生龙再将原告的银行卡号提供给综合公司。 本院认为，合同的订立和履行，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得损害社会公共利益和他人合法权益。虽然原、被告双方签订了房屋买卖合同，被告综合公司也向原告出具了收款收据，但是原告是否实际出资、被告房屋有无实际交付，原告有无实际占有、使用均是判断原、被告双方之间是否真实存在房屋买卖事实的标准之一。 关于原告有无实际占有、使用涉案两套房屋的问题。第一，涉案房屋为现房，被告综合公司也具备交付条件。双方虽在合同中约定被告综合公司应当在2010年2月17日将涉案房屋交付给原告，但被告至今也未向原告交付房屋，原告也未向被告综合公司主张交付房屋钥匙。第二，原告虽陈述其委托被告综合公司对外招租，但原、被告双方也未能根据房屋转让合同的约定签订相应的委托租赁合同，并且原告庭审陈述其对涉案房屋的租赁对象、期限、金额等均不知情。本院认为，原告卞锁玉作为购房人在购买房屋后，房屋总面积都记不清，长达几年的时间内既未取得房屋钥匙，也从未再去查看房屋现状明显不符合房屋买卖的一般交易习惯。在涉案房屋被出租后，按原告陈述，其作为房屋所有权人收取租金，但是对于租金的金额以及租金如何分配，原告也未能做出合理解释。并且，案外人张益民以卞锁玉名义与案外人陈旭东签订的租赁合同中载明的出租房屋是综合楼2单元西区三层、四层，而卞锁玉购买的涉案房屋位于综合楼1幢东区301室和502室，也与常理不符。故本院认定被告综合公司从未将涉案房屋交付给原告，原告主张涉案房屋系委托被告综合公司统一对外招租的理由不能成立。 关于原告有无实际出资、原、被告双方是否真实存在房屋买卖事实的问题。第一，原告庭审陈述仅记得购房时间为2010年2月份左右，具体时间记不清。而原告提交的房屋转让合同中，落款日期为2010年2月13日，即农历正月初二。第二，原告庭审中陈述其在购房当日携带29万元现金至被告综合公司购房，而该29万元的资金来源，原告也未能作出合理解释。本院认为，原告作为购房人，在对被告综合公司状况、自己是否必然买房以及房屋价款都不确定的情况下，于2010年农历正月初二带上家庭自有现金及所借款凑足29万元现金打车到句容支付刚刚好的房款可能性也不是很大，并且如果原告在正月初二购房属实，其记住购房时间为正月初二的可能性要高于其陈述的只记得是2010年2月份左右。原告卞锁玉前后陈述矛盾较多，且与日常生活经验法则不相符，致使其主张的与被告综合公司存在商品房买卖合同关系的待证事实真伪不明，应当认定该事实不存在。而被告综合公司法定代表人谢荣年陈述的其与公司股东兼总经理王晋舜因公司内部经营不和，原告与被告综合公司工作人员签订虚假房屋买卖合同的事实具有高度可能性。 综上所述，本案原、被告双方签订的房屋转让合同非双方真实意思表示，双方也并未实际履行该房屋转让合同。故原告诉请要求被告为原告办理涉案两套房屋的房屋所有权证、土地使用权证的请求于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、五十二条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八之规定，判决如下： 驳回原告卞锁玉的诉讼请求。 案件受理费5650元，由原告卞锁玉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交相应的上诉费用，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  李师柯 人民陪审员  张新天 人民陪审员  **喜 二〇一六年十二月二十八日 书 记 员  蒙丝琴 本院认为：合同的订立和履行，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。虽然原、被告双方签订了房屋买卖合同，被告综合公司也向原告出具了收款收据，但是原告是否实际出资、房屋有无实际交付，原告有无实际占有、使用均是判断原、被告双方之间是否真实存在房屋买卖事实的标准之一。 关于原、被告双方之间是否真实存在房屋买卖事实的问题。第一，涉案房屋为现房，被告综合公司也具备交付条件。双方虽在合同中约定被告综合公司应当在2010年2月17日将涉案房屋交付给原告，但被告至今也未向原告交付房屋，原告也未向被告综合公司主张交付房屋钥匙。第二，原告虽陈述其委托被告综合公司对外招租，但原、被告双方也未能根据房屋转让合同的约定签订相应的委托租赁合同，并且原告庭审陈述其对涉案房屋的租赁对象、期限、金额等均不知情。第三，原告庭审陈述仅记得购房时间为2010年2月份左右，具体时间记不清。而原告提交的房屋转让合同中，落款日期为2010年2月13日，即农历正月初二。 第四，原告庭审中陈述其在购房当日携带29万元现金至被告综合公司购房，而该29万元的资金来源，原告也未能作出合理解释。 综上，原告卞锁玉作为购房人在购买房屋后，房屋总面积都记不清，长达几年的时间内既未取得房屋钥匙，也从未再去查看房屋现状明显不符合房屋买卖的一般交易习惯。在涉案房屋被出租后，按原告陈述，其作为房屋所有权人收取租金，但是对于租金的金额以及租金如何分配，原告也未能做出合理解释。并且原告作为买房人，在对被告综合公司状况、自己是否买房以及房屋价款都不确定的情况下，于农历正月初二带上家庭自有现金及所借款凑足29万元现金打车到句容支付刚刚好的房款的可能性也不是很大。原告卞锁玉前后陈述矛盾较多，且与日常生活经验法则不相符，致使其主张的与被告综合公司存在商品房买卖合同关系的待证事实真伪不明，应当认定该事实不存在。故本案原、被告双方签订的房屋转让合同并非真实存在的商品房买卖合同，系无效合同。