河北省任丘市人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0982民初4268号原告:张占彬，男，汉族，1979年9月29日出生，任丘市石门桥镇田村人，住。委托代理人：何海容，河北春至律师事务所律师被告：李云兰，女，汉族，1952年6月27日出生，现住任丘市。被告李云婷，女，汉族，1956年6月15日出生，任丘市。被告李云芳，女，汉族，1955年10月1日出生，高阳县庞口镇南庞口村人，住。被告李子军，男，汉族，1960年8月14日出生，新疆伊宁市新华西路29号1幢2单元6楼右，被告李介一（曾用名李大堆），男，汉族，1967年5月10日出生，河北省任丘市石门桥镇田村***号，现住新疆伊宁市。被告李云珠，女，汉族，1965年12月4日出生，河北省任丘市石门桥镇田村***号，现住新疆伊宁市。原告张占彬诉被告李云兰、李云婷、李云芳、李子军、李介一（又名李大堆）、李云珠房屋买卖合同纠纷一案本院受理后，于2016年10月8日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张占彬及其委托代理人何海容到庭参加诉，被告李云兰、李云婷、李云芳、李子军、李介一（又名李大堆）、李云珠经本庭合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告张占彬诉讼请求：1.依法解除原、被告2016年9月16日签订的房屋买卖协议2.依法判令被告李云兰、李云婷、李云芳返还原告支付的房屋价款12万元并赔偿损失3万元。事实和理由：被告的父亲李崇生生前在任丘市石门桥镇田村拥有房产一套，现被告父母均去世。被告李大堆在本村也拥有房产一套。两套房产相邻。被告李云兰与原告讲述，登记在李崇生名下的房产已经过五姐弟商议同意将其卖出；登记在李大堆名下房产也经过其本人同意将其卖出，并向原告出示了两处房屋《集体土地建设用地使用证》。原告与被告为村内邻居，又出具了《集体土地建设用地使用证》，故信以为真。于2016年9月16日原告与被告李云兰、李云婷、李云芳就上述两处房屋达成买卖协议，签字时因李云珠、李子军二人未到场，由被告李云兰代签。原告向被告李云兰、李云婷、李云芳支付12万元房款，被告将上述房产证书交于原告。2016年9月20日，在外工作的李大堆、李云珠回来后表示对卖房一事毫不知情，并要求原告返还上述两处房产。原告认为被告李云兰、李云婷、李云芳以欺骗方式取得原告信任签订房屋买卖协议，又因为被告李云兰、李云婷、李云芳无权处分共同财产及他人财产，所以被告李云兰、李云婷、李云芳与原告签订的房屋买卖协议无效，因此请求法院依法解除原被告2016年9月16日签订的房屋买卖协议；依法判令被告返还原告支付的房屋价款12万元并赔偿损失3万元；诉讼费用由被告承担。被告李云兰辩称，一、原告诉状中所诉并非事实，被告李云兰对争议房屋有处分权，因被告父亲为姐妹几个留下本案房屋，有遗嘱可以证实被告李云兰为争议房屋所有人之一，在遗嘱中明确说明了本案争议房屋留给被告李云兰姐妹四个，因此被告几个处分行为合法有效。二、原告没有证据可以证实几名被告收到过原告房屋价款，因此原告不能证实其主张的数额，依据最高院证据规则相关规定，当事人对自己的主张应该提供证据予以证实，对于原告主张的数额其不能提供证据证实，因此请法院依法驳回原告的诉讼请求。三、原告在接收到房屋后随即将房屋拆除，进一步说明几名被告履行了交付房屋的义务，退一步讲如果法院判决双方解除买卖协议，原告也不能将房屋返还给几名被告。该责任应由原告承担不利的后果，产生损失应由原告承担。综上，被告姐妹几人系该争议房屋合法处分权人，处分该房屋行为合法，双方之间的买卖行为系真实意愿的表述，房屋买卖协议合法有效，因此驳回原告的诉讼请求。被告李子军辩称，李子军与李云兰、李云婷、李云芳系兄妹关系，其父李崇生生前在任丘市石门桥镇田村拥有房产一套，现五人父母先后去世，且母亲先于父亲去世。按继承法规定，本人享有上述房产及父母其他遗产继承权。但被告李云兰、李云婷、李云芳三个在未征得答辩人同意及授权的情况下，擅自将上述房产出售给张占彬，收取12万元的购房款。现张占彬提起诉讼要求解除其与李云兰、李云婷、李云芳之间签订的房屋买卖协议并追加本人为被告。本人认为享有合法份额，李云兰、李云婷、李云芳买卖时本人并不知晓，未在协议上签字，也未授权，房屋买卖协议中的签字也非本人书写，故李云兰、李云婷、李云芳无权处分涉案房屋，张占彬要求返还其支付的房屋价款及损失应由李云兰、李云婷、李云芳三人承担，与本答辩人无关，因此同意原告要求解除2016年9月16日李云兰、李云婷、李云芳签订的房屋买卖协议。同意原告要求李云兰、李云婷、李云芳返还其支付12万元房款及损失3万元的主张，依法驳回原告要求本人承担责任的请求，诉讼费用由李云兰、李云婷、李云芳承担。被告李云珠辩称，一、李子军与李云兰、李云婷、李云芳系兄妹关系，其父李崇生生前在任丘市石门桥镇田村拥有房产一套，现五人父母先后去世，且母亲先于父亲去世。按继承法规定，本人享有上述房产及父母其他遗产继承权。但被告李云兰、李云婷、李云芳三个在未征得答辩人同意及授权的情况下，擅自将上述房产出售给张占彬，收取12万元的购房款。现原告张占彬提起诉讼要求解除其与李云兰、李云婷、李云芳之间签订的房屋买卖协议并追加本人为被告。本人认为享有合法份额，李云兰、李云婷、李云芳买卖时本人并不知晓房屋被买卖，未在协议上签字，也未授权，房屋买卖协议中的签字也非本人书写，故李云兰、李云婷、李云芳无权处分涉案房屋，原告张占彬要求返还其支付的房屋价款及损失应由李云兰、李云婷、李云芳三人承担，与本答辩人无关。二、关于登记本人丈夫李大堆名下的房产属于李大堆与本人的夫妻共现财产，李云兰、李云婷、李云芳三人对我夫妻共有财产更无权处分，其处分行为侵害了本人的合法权益，对此我们将保留相关的诉讼。因此同意原告要求解除2016年9月16日李云兰、李云婷、李云芳签订的房屋买卖协议。同意原告要求李云兰、李云婷、李云芳返还其支付12万元房款及损失3万元的主张，依法驳回原告要求本人承担责任的请求，诉讼费用由李云兰、李云婷、李云芳承担。被告李介一辩称，一、答辩人与李云兰、李云婷、李云芳系亲属关系，答辩人在任丘市石门桥镇田村与李崇生相邻拥有房产一套，是答辩人与妻子共同拥有的房产。但李云兰、李云婷、李云芳三人在未征得答辩人同意及授权的情况下，擅自将上述房产出售给张占彬，同时收取了购房款。现原告张占彬提起诉讼要求解除其与李云兰、李云婷、李云芳之间签订的房屋买卖协议并追加本人为被告。本人认为涉案房屋本人享有合法份额，李云兰、李云婷、李云芳买卖时本人并不知晓房屋被买卖，且本人也未在房屋买卖协议上签字，也未授权李云兰、李云婷、李云芳三人出售房屋，房屋协议中签字也非本人书写，故李云兰、李云婷、李云芳无权处分涉案房屋，原告张占彬要求返还其支付的房屋价款及损失应由李云兰、李云婷、李云芳三人承担，与本答辩人无关。李云兰、李云婷、李云芳三人对我夫妻共有财产无权处分，其处分行为侵害了本人的合法权益，对此我们将保留相关的诉讼。因此同意原告要求解除2016年9月16日李云兰、李云婷、李云芳签订的房屋买卖协议。同意原告要求李云兰、李云婷、李云芳返还其支付12万元房款及损失3万元的主张，依法驳回原告要求本人承担责任的请求，诉讼费用由李云兰、李云婷、李云芳承担。被告李云婷、李云芳均未答辩。经审理查明，被告李云兰、李云婷、李云芳、李云珠、李子军系兄妹关系，因其母早已去世，其父李崇生生前在任丘市石门桥镇田村拥有房屋一套，现其父也已去世。李崇生生前于2000年11月26日立有遗嘱一份，内容为：于2000年11月26日将大堆云珠在云兰父亲前盖的房子于94年5月为计划生育将房子拆了，后经将房子修好，经将大水、保安、大堆、红桂、云兰、云芳、云婷、云珠，将房子交于我住，经大家商议拿款肆仟元。将来本人不能自己生活将房子交于姐妹4人所有，谁管谁分财产，立字为证，经大家商议交于大堆4仟元。父亲李崇生，于2000年11月26日立字，李云兰、李小六、李云芳、李云珠签名。另查明，被告李大堆与李云珠系夫妻关系。登记在李大堆名下的房产一套位于任丘市石门桥镇田村，与李崇生名下房产前后相邻。2016年9月16日，原告张占彬与被告李云兰、李云婷、李云芳就上述两套房产达成买卖协议，协议约定：“立卖契人李云兰、云芳、云婷、云珠、子军代表人李云兰愿将原有老宅基地两所卖于张占彬永远为业，门窗户业土木相连经中间人说和言明款壹拾贰万元整120000元，且款及房产证件相互交清，空口无凭立字为证，此据一试两份双方各持一份。四至：北至后街、南至李宗礼、西至张占彬、东至过道。中间人：李同立、李建强、李宗礼、王显杰、李长芬。二〇一六年九月十六日”。协议签订完后，原告张占彬当场交付被告李云兰、李云婷、李云芳12万元购房款，被告李云兰、李云婷、李云芳将李崇生名下集体土地使用证及李大堆名下1991年1月17日颁发的宅基地使用证交付给原告张占彬。买卖双方签订买卖协议一份，其中李云珠、李子军未在场，协议上李云珠、李子军的签名由被告李云兰代签。后被告李大堆得知后，认为自己名下房产系自己与妻子李云珠的共同财产，被告李云兰、李云婷、李云芳无权处分，要求原告返还房屋，原告与被告李大堆协商后于2016年9月25日就被告李大堆名下房产签订买卖协议，被告李大堆以10万元的价款将其名下的房产转让给原告张占彬，同时被告李大堆将1992年3月20日颁发集体土地使用证交付给原告。以上事实有原告提交的原告身份证复印件、田村村委会2016年10月1日证明、田村村委会2016年10月28日证明、2016年9月16日卖房契约、集体土地使用证、2016年9月25日协议书、2000年11月26日李崇生遗嘱复印件、证人证言所证实。本院认为，本案诉争房屋中登记在李崇生名下的房产自李崇生夫妇去世后，被告李云兰、李云芳、李云婷、李云珠、李子军五姐妹系合法的继承人，对父母遗留下的房产享有继承权，上述被告系该房产的按份共有人。被告李云兰、李云芳、李云婷与原告张占彬签订的房屋买卖协议中，被告李云珠、李子军对卖房一事并不知情，没有授权，事后亦未进行追认。根据《物权法》第九十七条规定：”处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。被告李云兰、李云芳、李云婷对五姐妹共有房产的处分没有经占份额三分之二以人的按份共有人同意，其三人的处分房产的行为系无权处分，应认定为无效。本案诉争房屋中登记在李大堆名下的房产系被告李大堆与李云珠夫妻共同财产，虽然李崇生生前立有遗嘱，但是该遗嘱内容涉及到处分李大堆名下财产，被告李大堆否认曾授权被告李云兰、李云婷、李云芳买卖其名下房屋，且李崇生以遗嘱形式将他人名下房屋赠与其子女的行为亦属无效，被告李云兰、李云芳、李云婷处分李大堆名下房产系无权处分，应认定为无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。被告李云兰、李云芳、李云婷的无权处分行为，导致原告无法实现所涉房产的所有权，已构成违约。故原告要求解除与被告李云兰、李云芳、李云婷于2016年9月16日签订的房屋买卖协议，本院予以支持。原告主张返还购房款12万元及赔偿损失3万元，因房屋买卖协议被依法解除后，被告李云兰、李云芳、李云婷理应将收取的原告购房款12万元返还原告。原告主张被告李云兰、李云芳、李云婷应赔偿原告损失3万元，未提交证据予以证实，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条，判决如下：一、解除原告张占彬与被告李云兰、李云芳、李云婷于2016年9月16日签订的房屋买卖协议书。二、被告李云兰、李云芳、李云婷于判决生效后十日内共同返还原告120000元。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费3300元，由原告张占彬承担660元，被告李云兰、李云芳、李云婷承担2640元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审 判 长  苏立平人民陪审员  伊 壮人民陪审员  高广志二〇一六年十二月十七日书 记 员  张 鹏