广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1973民初8092号原告：刘楚欣，女，1966年12月28日出生，汉族，住广东省梅县。委托诉讼代理人：陈志、张懿靖，广东海厚律师事务所律师。被告：张广通，男，1966年2月21日出生，汉族，住广东省化州市。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司东莞市分行，住所地：东莞市南城区新城市中心区鸿福路与元美东路交汇处鑫城大厦105110号铺及二楼。负责人：张胜春。第三人：东莞市双盈房地产中介有限公司，住所地：东莞市万江区新城社区碧水长天2幢16号铺。法定代表人：梁仲平。委托诉讼代理人：梁契胜，男，1982年4月10日出生，汉族，住广东省仁化县，系该公司员工。原告刘楚欣诉被告张广通、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司东莞市分行（以下简称“邮政银行东莞市分行”）、东莞市双盈房地产中介有限公司（以下简称“双盈公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘楚欣的委托诉讼代理人陈志、张懿靖，被告张广通，第三人双盈公司的委托诉讼代理人梁契胜到庭参加了诉讼，第三人邮政银行东莞市分行经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘楚欣向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告双方签订的房地产买卖居间合同合法有效；2、被告继续履行房地产买卖居间合同，协助原告办理位于东莞市塘厦镇三正半山豪苑椰林园20栋305的房产（产权证号：粤房地证字第××号、粤房地共证字第××号）的过户手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年2月原告在双盈公司介绍下与被告协商购买其位于东莞市塘厦镇三正半山豪苑椰林园20栋305的房产（以下简称“案涉房产”）。当时双盈公司向原告陈述案涉房产是登记在被告及其妻子朱兴兰二人名下（房产办有抵押），但被告妻子朱兴兰于2016年2月8日因病死亡；在朱兴兰死亡后，朱兴兰父母经公证放弃继承案涉房产，而朱兴兰和被告所育的四位子女仍未成年，被告作为朱兴兰的丈夫及子女的法定监护人、代理人，也是案涉房产的权属人及继承人，被告有权对案涉房产进行出售。为确认房产交易价格，被告委托有资质的东莞市明曦房地产估价有限公司对案涉房产进行评估，评估公司于2016年2月26日出具报告确认案涉房产评估价为2101300元。后原告与被告、双盈公司三方经协商一致于2016年3月1日签订《房地产买卖居间合同》，合同约定由原告向被告购买其位于东莞市塘厦镇三正半山豪苑椰林园20栋305的案涉房产，房产转让总价为2101300元，合同签订后支付定金200000元，在出具原告房产证前付清余下房款1901300元，并在注销案涉房产抵押登记后五个工作日内到房管部门办理过户手续，由原告向双盈公司支付佣金63000元（合同签订之日支付佣金10000元），且备注注明原告支付的定金用途仅限于偿还案涉房产的银行按揭，不得作其他用途。合同签订后，原告于2016年3月5日在梁契胜见证下以现金方式向被告支付了购房定金200000元，原告收到被告通过双盈公司向其转交的房产钥匙后，将案涉房产装修并搬入居住。原告为履行合同分多次向张广通转账或现金方式支付剩余购房款，分别于2016年4月5日转账150000元、于2016年4月8日转账50000元、于2016年4月13日转账900000元、于2016年6月17日转账200000元及支付现金200000元、于2016年6月22日转账401300元。原告在付清房款后办理过户手续时发现案涉房产被深圳市南山区人民法院查封（已提起查封异议），原告随后多次与被告及双盈公司进行交涉要求解决房产过户问题未果。原告认为，原告与被告之间的房屋买卖合同合法有效，原告已按约定付清购房款并合法占有案涉房产，且原告不存在任何过错，被告应按合同约定履行将案涉房产过户的义务。现被告经原告多次催告仍未履行房屋过户手续义务的行为已构成严重违约，严重侵犯了原告的合法权益，原告根据《中华人民共和国合同法》等法律、法规的规定，请求法院判令被告继续履行合同，协助原告位于东莞市塘厦镇三正半山豪苑椰林园20栋305的房产（产权证号：粤房地证字第××号、粤房地共证字第××号）办理案涉房产过户手续。被告张广通辩称，案涉房产已经出卖给原告，原告要求办理过户手续没有意见。第三人邮政银行东莞市分行在法定期限内未向本院提供任何证据，也未作出陈述。第三人双盈公司述称，被告在2016年2月委托双盈公司作为中介方拟将其所有的位于东莞市塘厦镇三正半山豪苑椰林园20栋305的房产出售，经了解，上述房产是登记在被告及其妻子朱兴兰夫妻二人名下，且房产在邮政银行东莞市分行办有抵押。被告的妻子朱兴兰于2016年2月8日因病死亡，且朱兴兰父母经公证放弃继承案涉房产，朱兴兰与被告的子女未成年，被告对此向双盈公司出具了相关证明。双盈公司接受委托后，原告作为客人到双盈公司处了解被告拟出售房产的情况；双盈公司派员工带原告到被告的房产处看房，原告对房产表示满意，随后双盈公司安排双方见面洽谈房产的具体售价及具体交易方式。被告为了解其房产的市场价遂委托了东莞市明曦房地产估价有限公司进行了评估，评估报告估价为2101300元。原告经考虑表示接受评估价作为出售房屋价格，于2016年3月1日与被告及双盈公司三方签订了《房地产买卖居间合同》，合同约定原告以2101300元的价格购买被告位于东莞市塘厦镇三正半山豪苑椰林园20栋305的房产，合同约定定金200000元，余下房款在出具原告名下房产证前付清，房屋的抵押由被告自行筹资赎楼，注销抵押后五日内办理过户手续，并由原告在合同签订当日支付佣金10000元（另外53000元在过户当日付清），同时合同备注原告支付的200000定金仅限于偿还案涉房产的银行按揭。原告当日向双盈公司支付了10000元佣金，在2016年3月5日支付了购房定金。被告收到定金后通过双盈公司向原告转交了房产钥匙，原告收到钥匙后将房屋进行装修，并随后搬入案涉房屋居住。原告付清购房款后，通知双盈公司及被告要求办理房屋过户手续，在三方参与办理房产过户期间发现案涉房产被法院查封，在双盈公司多次协商下仍不能得到解决。本案中被告及原告存在真实的房产买卖交易，而双盈公司只是作为中介方促成原告及被告的房产买卖交易，并协助双方的房屋交付及办理过户手续，双盈公司已按照合同履行中介方的义务，相关法律责任与双盈公司无关。经审理查明，被告张广通与朱兴兰系夫妻关系，朱兴兰于2016年2月8日因病死亡。张广通与朱兴兰生育四个子女：女儿张怡（曾用名张之珠），1999年6月16日出生；儿子张文杰，2004年2月21日出生；儿子张文兴、张文达，于2007年12月3日出生。朱兴兰的父亲朱发荣于1953年8月2日出生，母亲王应秀于1952年10月24日出生。位于东莞市塘厦镇三正半山豪苑椰林园20栋305的房产登记在朱兴兰、张广通的名下，房地产权证号码分别为粤房地证字第××、粤房地共证字第××号。张广通以案涉房产在邮政银行东莞市分行抵押贷款，抵押期限从2015年7月10日至2024年7月19日，抵押权人为邮政银行东莞市分行，至2016年11月15日，张广通尚欠贷款本金1085700元、利息4780元，本息合计1090480元。被告于2016年2月委托第三人双盈公司出售案涉房产，原告于2016年2月经第三人双盈公司介绍，对案涉房产有初步购买意向。原、被告与第三人双盈公司三方于2016年3月1日在中介公司处签订了《房地产买卖居间合同》，合同约定由原告向被告购买案涉房产，房产转让总价为2101300元，其中定金200000元，余下房款在出具原告房产证前付清，由被告自行筹资赎楼注销抵押，注销抵押后五日内办理过户手续，并由原告在合同签订当日支付佣金10000元，同时合同备注原告支付的200000元定金仅限于偿还案涉房产的银行按揭。合同签订当日原告向第三人双盈公司支付了10000元佣金，并在2016年3月5日在第三人双盈公司员工梁契胜的见证下支付了购房定金200000元。被告在收到定金当天，将案涉房产的钥匙交付给第三人双盈公司，再由中介公司转交给原告。原告收到案涉房产的钥匙后，从2016年3月15日开始将案涉房屋进行装修，并在2016年3月底装修完成后搬入案涉房屋居住。自2016年3月起，一直由原告缴纳案涉房屋的管理费及水电费。原告为履行合同分多次向张广通转账或现金方式支付剩余购房款，分别于2016年3月5日支付定金200000元、于2016年4月5日转账150000元、于2016年4月8日转账50000元、于2016年4月13日转账900000元、于2016年6月17日转账200000元及支付现金200000元、于2016年6月22日转账401300元，截至2016年6月22日已付清全部购房款。2016年4月6日广东省深圳市南山区人民法院查封了案涉房屋，查房期限自2016年4月6日至2019年4月5日。原告在付清购房款后要求被告及第三人双盈公司配合将案涉房屋办理过户时，才知晓案涉房屋已被广东省深圳市南山区人民法院查封，遂向广东省深圳市南山区人民法院提起查封异议。另查，朱兴兰的父母亲朱发荣、王应秀出具声明书及公证放弃继承案涉房产。被告庭后向本院提交由邮政银行东莞市分行出具的《贷款担保物说明》，内容：兹有贷款担保物（产权证明及编号：粤房地证字第××号、粤房地共证字第××号，所有人：朱兴兰、张广通，面积为116.74平方米）位于东莞市塘厦镇三正半山豪苑椰林园20栋305，目前状态处于抵押中，抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司东莞市分行，截止至2016年11月15日，该抵押物所有权人张广通尚欠贷款本金1085700元，利息4780元，本息合计1090480元。待抵押人张广通归还该行本息后，同意就该抵押物办理注销抵押登记手续。原告表示愿意代替被告偿还邮政银行东莞市分行的借款。庭审中，原告将其诉讼请求变更为：要求被告在广东省深圳市南山区人民法院解除查封案涉房产后办理过户手续。以上事实，有原告提供的房地产买卖居间合同、东莞市双盈房地产中介有限公司全国企业系统信息查询、收据（佣金）、收条（定金）、中国建设银行账户交易明细、收款收条、初评报告、企业营业执照、东莞市明曦房地产估价有限公司全国企业系统信息查询、照片、管理费发票、收款收据、房产证（产权证号：粤房地共证字第××号）、房产证（产权证号：粤房地证字第××号）公证书、死亡证明、遗体火化证明、房产登记信息查询结果，被告提供的贷款担保物说明以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，原、被告与第三人双盈公司三方于2016年3月1日签订了《房地产买卖居间合同》，约定原告购买被告案涉房产。案涉房产登记在朱兴兰及被告张广通的名下，张广通与朱兴兰系夫妻关系，该房屋系其夫妻共同财产。朱兴兰于2016年2月8日死亡，张广通、朱兴兰的父母朱发荣、王应秀及朱兴兰与张广通的子女张怡、张文杰、张文兴、张文达系朱兴兰的第一顺序继承人，朱发荣、王应秀出具声明及公证放弃继承案涉房产，在签订合同时张怡、张文杰、张文兴、张文达均在18周岁以下，属于限制民事行为能力人及无民事行为能力人，张广通系其子女的法定代理人，故被告有权处理案涉房产。上述合同系原告与被告及第三人双盈公司的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原、被告均应依约履行该合同。合同签订后，原告向被告支付了所有的房款，已经履行合同的义务；被告只将案涉房屋交付给原告使用，但未偿还邮政银行东莞市分行借款注销抵押协助原告办理过户手续，已经构成违约。案涉房屋被告因借款抵押给邮政银行东莞市分行，尚未注销抵押登记；2016年4月6日广东省深圳市南山区人民法院查封了案涉房屋。故上述房屋办理过户手续存在障碍。原告要求被告办理过户手续必须消除上述障碍。承上，首先，案涉房屋现仍抵押于邮政银行东莞市分行，案涉房屋的转让应先清偿所欠银行全部债务，消灭该抵押权。根据《最高人民法院关于适用若干问题解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”的规定，可见买受人可以通过代替出卖人清偿债务的方式，使抵押权消灭，排除合同履行的障碍。因此，原告可代替被告偿还其所欠邮政银行东莞市分行的债务，使邮政银行东莞市分行对案涉房屋的抵押权消灭。现原告愿意替被告偿还邮政银行东莞市分行的欠款本息，邮政银行东莞市分行在收到欠款本息之后应协助被告办理注销抵押登记手续。其次，虽然案涉房产被广东省深圳市南山区人民法院查封，但原、被告签订案涉房屋买卖合同及交付房屋在先，查封在后，且原告变更请求在广东省深圳市南山区人民法院解除查封之后办理过户手续。综上，原告请求被告在广东省深圳市南山区人民法院解除查封案涉房产之后办理过户手续，合法有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条的规定，判决如下：一、确认原告刘楚欣、被告张广通与第三人东莞市双盈房地产中介有限公司三方于2016年3月1日签订的《房地产买卖居间合同》合法有效；二、原告刘楚欣应在本判决发生法律效力之日起五日内代被告张广通向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司东莞市分行偿还位于东莞市塘厦镇三正半山豪苑椰林园20栋305的房产的贷款债务；三、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司东莞市分行应在原告刘楚欣代被告张广通清偿涉案房屋贷款后五日内协助被告张广通办理注销抵押登记手续；四、被告张广通应在位于东莞市塘厦镇三正半山豪苑椰林园20栋305的房产注销抵押登记及在广东省深圳市南山区人民法院解除查封之后之日起十日内协助原告刘楚欣办理房屋过户登记手续（过户至原告刘楚欣的名下）。本案受理费23610.4元，由原告刘楚欣已经预交，由被告张广通负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  罗广杰人民陪审员  李敏仪人民陪审员  刘丽璋二○二○一六年十二月二十一日书 记 员  陈沃林附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。