湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民终6450号上诉人（原审被告）：武汉越秀地产开发有限公司，住所地武汉市硚口区汉正街242号。法定代表人：欧韶，该公司董事长。委托代理人：何洪波，该公司员工。被上诉人（原审原告）：弈贝盛特文化传播（上海）有限公司湖北分公司，住所地武汉市武昌区东湖西路116号东湖熙园1栋1单元24层2401室。法定代表人：王世平，该公司总经理。委托代理人：罗琳、王宣，湖北忠三律师事务所律师。上诉人武汉越秀地产开发有限公司（以下简称越秀公司）因与被上诉人弈贝盛特文化传播（上海）有限公司湖北分公司（以下简称弈贝盛特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2015）鄂硚口民三初字第00403号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人越秀公司上诉请求：撤销原判，改判双方签订的《武汉星汇维港购物中心租赁合同》已解除∕终止、无需向弈贝盛特公司支付设计费20万元和租金损失23200元、不应双倍返还装修保证金，诉讼费用承担明显失当。事实与理由：一、一审认定《关于解除租赁合同的函》无效和判决越秀公司承担违约责任，但对合同是解除或者终止没有认定，应对合同的状态予以确定。二、弈贝盛特公司未提交委托设计合同，山水公司没有设计资质，应认定设计行为无效，越秀公司不应支付20万元的设计费。三、弈贝盛特公司缴纳了租赁保证金和装修保证金，但合同未约定双倍返还装修保证金。四、弈贝盛特公司未提出租金损失，一审超出请求判决。五、根据诉讼费用交纳办法的有关规定，诉讼费用承担不当。被上诉人弈贝盛特公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。弈贝盛特公司向一审法院起诉请求：1、判令确认越秀公司于2015年8月26日作出的《关于解除租赁合同的函》无效；2、越秀公司向弈贝盛特公司返还双倍租赁保证金共计188974元；3、越秀公司赔偿弈贝盛特公司装修、设备损失及其他投资损失共计2230151.65元；4、本案诉讼费用由越秀公司承担。一审法院认定事实：2015年6月10日，越秀公司、弈贝盛特公司签订《武汉星汇维港购物中心租赁合同》及《补充协议》，约定越秀公司将其开发的位于武汉市硚口区星汇维港购物中心A2005、A2006、A2007、A2008号商铺出租给弈贝盛特公司经营使用，合同对租期、租金、保证金、双方的权利义务、违约责任、合同的终止等事项进行了约定。合同第三条约定：该商铺仅限于作经营“儿童服务”之用途，乙方（即弈贝盛特公司）须自行办理营业执照及有关的专营许可，乙方不得改变房产用途，否则甲方有权制止或提前终止合同，由此引起的经济和法律责任由乙方全部负责。2015年7月6日、7月10日，弈贝盛特公司分别向越秀公司缴纳了履约保证金64487元、装修保证金30000元。2015年7月7日，越秀公司出具《关于明确星汇维港购物中心消防验收时间的承诺函》，承诺在2015年9月15日前完成一次消防验收手续，要求各商户于2015年7月15日前进场装修并尽快完成施工。之后弈贝盛特公司与咸宁市山水装饰有限公司（以下简称山水公司）就诉争商铺的设计及装饰装修事宜签订合同。2015年7月21日，弈贝盛特公司向越秀公司提交了装修效果图。2015年7月24日，越秀第一太平戴维斯（武汉）物业服务公司、星汇维港购物中心物业服务中心给弈贝盛特公司出具了《二装审图意见》。2015年7月25日，弈贝盛特公司进场装修。2015年8月12日，越秀公司向弈贝盛特公司发出《关于要求限期完成整改的函》，越秀公司根据弈贝盛特公司提交的营业执照及施工图纸认定弈贝盛特公司经营的品牌和范围违反了合同约定，构成违约，要求弈贝盛特公司在收到该函件之日起5日内完成整改，否则将解除合同。2015年8月18日，越秀第一太平戴维斯（武汉）物业服务公司、星汇维港购物中心物业服务中心向弈贝盛特公司发出《停工通知》，要求弈贝盛特公司停止装修施工，完成铺内清场工作。同日，弈贝盛特公司向越秀公司发出《回函》，表明其并未违约，而越秀公司要求其整改的主张于法无据。后越秀公司封锁了诉争商铺。弈贝盛特公司向越秀公司主张要求解封商铺。2015年8月21日，越秀公司向弈贝盛特公司发出《关于解除合同的函》，告知弈贝盛特公司双方的合同于2015年8月26日解除，要求弈贝盛特公司办理清场手续。后弈贝盛特公司退出商铺。双方对解除合同事宜协商不成。一审中，弈贝盛特公司向法院申请对诉争商铺的装修价值进行评估，湖北天地源资产评估有限公司接受一审法院委托后，于2016年1月9日作出天地源资评报字（2015）第112号《资产评估报告》，确定诉争商铺的装修价值为272326元，该报告经一审法院核查存在计算错误，湖北天地源资产评估有限公司于2015年2月25日出具书面说明并重新作出天地源资评报字（2015）第112-1号《资产评估报告》，确定诉争商铺的装修价值为272347.54元。弈贝盛特公司于2016年1月2日申请对诉争商铺的逾期利润进行评估，湖北安华会计师事务有限公司接受法院委托后认为委托事项超出其司法鉴定业务范围而予以退案。一审另查明，武汉天行健游乐设备有限公司在星汇维港购物中心内经营儿童乐园项目“童领天下”。2015年8月7日，武汉天行健游乐设备有限公司向越秀公司发出函件，函件主要内容为该公司认为弈贝盛特公司经营的儿童乐园项目与其经营的项目会产生恶性竞争，要求越秀公司妥善处理。一审法院认为：本案的争议焦点如下：一、弈贝盛特公司拟在越秀公司商铺经营的项目是否违反合同约定？越秀公司、弈贝盛特公司签订的《武汉星汇维港购物中心租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容合法，属有效合同，双方应恪守履行。合同约定了诉争商铺仅限于作经营“儿童服务”之用途。服务意为为他人做事，并使他人从中受益的一种有偿或者无偿的活动，不以实物形式而以提供劳动的形式满足他人某种特殊需要。弈贝盛特公司拟经营的“好童伴”儿童乐园、“番茄摄影”等项目是为儿童提供游玩场所、摄影、饮食等服务并收取一定费用，并不违反合同关于经营“儿童服务”的约定。另外，合同第3条亦约定了弈贝盛特公司须自行办理营业执照及有关的专营许可证，弈贝盛特公司在诉争商铺是否超范围经营应由工商部门界定，越秀公司无权认定。弈贝盛特公司在合同履行期内并无违约行为。二、越秀公司解除合同的行为是否无效？弈贝盛特公司在合同期内并不存在违约。双方签订合同前后就营业项目做过多次协商，且弈贝盛特公司在进场装修前向越秀公司及其物业公司提交了装修规划图，越秀公司物业公司出具了装修意见并同意弈贝盛特公司进场装修。后越秀公司却又根据弈贝盛特公司提交的装修图纸及营业执照来认定弈贝盛特公司违约而解除合同没有事实和法律依据，应属于无效。三、越秀公司应当承担的违约责任范围。根据《补充协议》第1条“租赁期限内，甲方（即越秀公司）非因法律、法规及本合同规定的可以提前解除合同的情况而中途解除合同的，须提前90天通知乙方（即弈贝盛特公司），甲方退回未履行部分的租金及物业服务费（如有）并双倍退回乙方缴纳的租赁保证金，由此造成的损失（包括乙方的装修、设备等投资损失），乙方有权继续追偿”。现被告擅自解除合同，导致双方合同实际终止，越秀公司应当向弈贝盛特公司赔偿损失。弈贝盛特公司缴纳的相关费用，越秀公司应当返还。根据上述合同约定，越秀公司应向弈贝盛特公司双倍返还租赁保证金和装修保证金。商铺的装修损失。弈贝盛特公司对商铺的装修损失越秀公司应予赔偿。经鉴定诉争商铺的装修价值为272347.54元，该结论系有资质的评估机构及人员做出，虽存在疏漏，但鉴定机构作出书面说明，鉴定人员出庭接受质询，对该鉴定意见予以采信。越秀公司应向弈贝盛特公司赔偿装修损失272347.54元。另外，弈贝盛特公司向装修公司支付的设计费用，越秀公司应当赔偿。至于弈贝盛特公司诉称向案外人山水公司支付669044元的工程款，因弈贝盛特公司提交的证据只是收据而无发票，故不予采信。其他损失。弈贝盛特公司为装修诉争商铺的合理支出，越秀公司应适当予以补偿。比如弈贝盛特公司员工宿舍租金及办公室租金，因弈贝盛特公司在诉争商铺装修期不到已满一个月，加上弈贝盛特公司后安排退场的合理期限，一审法院酌情确定越秀公司向弈贝盛特公司赔偿按两个月的租金损失，即23200元（8000元×2月＋3600元×2月=23200元）。至于其他投资损失，弈贝盛特公司并无证据证明，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、武汉越秀地产开发有限公司于2015年8月26日作出的《关于解除租赁合同的函》无效。二、武汉越秀地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向弈贝盛特文化传播（上海）有限公司湖北分公司双倍返还租赁保证金人民币128974元和装修保证金60000元。三、武汉越秀地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向弈贝盛特文化传播（上海）有限公司湖北分公司支付装修损失人民币272347.54元、设计费损失人民币200000元。四、武汉越秀地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向弈贝盛特文化传播（上海）有限公司湖北分公司支付租金损失人民币23200元。案件受理费依法减半收取13077元、评估费30000元，鉴定人员出庭费用1000元，共计44077元，由武汉越秀地产开发有限公司负担。二审期间各方当事人未举出新的证据。经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：越秀公司与弈贝盛特公司签订的《武汉星汇维港购物中心租赁合同》及《补充协议》，系双方在协商一致的基础上自愿签订的，是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，对双方具有法律约束力，并依约享有权利、履行义务。在合同履行中，越秀公司以弈贝盛特公司违约要求弈贝盛特公司停止装修施工、完成铺内清场并封锁了诉争商铺，后又向弈贝盛特公司发出《关于解除合同的函》。弈贝盛特公司表示其没有违约，对解除合同通知提出异议，一审认定《关于解除合同的函》无效并无不当。越秀公司的上述行为，致使弈贝盛特公司履行合同不能，后退出商铺，合同目的不能实现，该合同已实际不能履行，应予以解除。因越秀公司违约致使合同解除，越秀公司应承担违约责任。鉴于双方均未提出解除的请求，故一审未作实体判决并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，一审中，鉴定机构对装修损失做出鉴定，一审法院根据鉴定结论确定装饰装修损失、设计单位开具的设计费发票以及酌定弈贝盛特公司的租金损失，判决正确，本院予以维持。双方在协议中对返还租赁保证金作出明确约定，弈贝盛特公司缴纳租赁保证金和装修保证金，但合同未约定双倍返还装修保证金，一审判决双倍返还装修保证金不当，本院予以纠正。越秀公司的该上诉请求，本院予以支持。当事人诉讼费用数额的负担，由人民法院根据案件的具体情况决定，二审法院变更一审判决的，应对一、二审诉讼费用负担的作出决定。越秀公司上诉主张其不应支付设计费20万元和租金损失23200元，该两项费用系弈贝盛特公司诉讼请求的一部分，一审并未判非所请，且有事实依据，弈贝盛特公司的该上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市硚口区人民法院（2015）鄂硚口民三初字第00403号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更湖北省武汉市硚口区人民法院（2015）鄂硚口民三初字第00403号民事判决第二项为：武汉越秀地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向弈贝盛特文化传播（上海）有限公司湖北分公司双倍返还租赁保证金人民币128974元和装修保证金30000元。三、驳回弈贝盛特文化传播（上海）有限公司湖北分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取13077元、评估费30000元，鉴定人员出庭费用1000元，共计44077元，由武汉越秀地产开发有限公司负担36206元，弈贝盛特文化传播（上海）有限公司湖北分公司负担7871元。二审案件受理费7482元，由武汉越秀地产开发有限公司负担6932元，弈贝盛特文化传播（上海）有限公司湖北分公司负担550元。本判决为终审判决。审判长  叶玉宝审判员  余小乔审判员  张 红二〇一六年十二月二日书记员  张 博