河北省唐山市路南区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0202民初2736号原告：福建世邦泰和物业管理有限公司唐山分公司，住所地唐山市路南区女织寨乡吉祥路中段。法定代表人：汤筱娟，职务总经理。委托诉讼代理人：刘文靖，系公司项目经理，男，1983年9月9日生，汉族，住唐山市路南区。被告：马丽燕，女，1965年5月15日生，汉族，住唐山市路南区。委托诉讼代理人：马良平，系被告之夫，1964年2月20日生，汉族，住唐山市路南区。委托诉讼代理人：夏国成，河北开原律师事务所律师。原告福建世邦泰和物业管理有限公司唐山分公司与被告马丽燕物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告福建世邦泰和物业管理有限公司唐山分公司的委托诉讼代理人刘文靖，被告马丽燕的委托诉讼代理人马良平、夏国成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福建世邦泰和物业管理有限公司唐山分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告缴付2014年8月2日至2016年9月30日的物业管理服务费45899.1元。2.判令被告向原告支付延迟交纳费用的违约金，违约金自拖欠之日起至实际付清欠款之日止，按日万分之五计算，暂计2016年9月30日，滞纳金为9087.8元。共计54986.9元。3.本案一切诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2013年7月开始为“中骏南湖香郡”全体业主和使用人提供物业管理服务，被告为“中骏南湖香郡”A056号房屋业主，在接受原告提供的物业管理服务后，却未能依约履行交纳物业管理服务费的义务。自2014年8月2日起至2016年9月30日止，被告连续拖欠物业管理服务费不予交纳，费用为人民币45899.1元。原告曾为此多次电话及上门通知及致函被告催交上述费用，但迄今无果。原告依约向被告在内的“中骏南湖香郡”全体业主及使用人提供物业管理服务，并收取物业管理服务费等费用，这一行为符合法律和合同约定，理应受到法律保护。被告拖欠物业管理服务费的行为，已违反了相关法律的规定，并对原告的合法权益造成损害，应承担相应的民事责任。被告马丽燕辩称，一、原告并非答辩人所在物业前期物业管理公司，作为原告方不适格，依据原告提供的《前期物业服务协议》，甲方为唐山中骏房地产开发有限公司，乙方为泉州世邦物业管理有限公司，原告方作为诉讼主体有错误，此协议因违法而无效。二、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。首先，原告开展物业服务活动时，损害业主的合法权益，获取不正当收益。根据原被告双方签订的《中骏南湖香郡住宅室内装饰装修管理服务协议》、《中骏南湖香郡前期物业管理协议》均约定了原告的服务义务，但是原告方怠于行使其监管义务，答辩人南面前排的业主装修时擅自加盖楼层，严重影响答辩人的采光；答辩人同排的业主擅自更改房屋结构，将房屋整体向南面扩建与答辩人的南阳台齐平，不仅影响通风、采光，也影响了建筑群落的美观，原告方对此置之不理，不予阻拦，严重影响答辩人的切身利益，如果不是原告方获取了不正当收益为何在答辩人多次向原告方反映此事后，原告方对此事长时间不予答复，因此原告方不能切实履行物业服务协议在先。其次，答辩人在装修时，发现房屋建筑工程质量存在多项问题，装修入住后，又出现房顶防水出现问题，致下雨漏雨，答辩人投入的巨额装修受到损坏，答辩人多次找到原告，原告依然久拖不决，故原告方未履行物业服务合同在先。再次，原告对共用设施、环境卫生、交通项目进行维护、修缮、服务管理的义务时不及时不到位。最后，原告并未按照《前期物业管理协议》的约定每六个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用的收支情况。且该小区至今未成立业主委员会，业主的正当权益得不到保障。三、原告主张的滞纳金9087.8元，答辩人不认可，原告提供的是格式合同，仅需要答辩人签字，对于加重答辩人义务的情况原告方并没有明确提醒答辩人，按万分之五进行计算交纳延迟履行部分的违约金，有失公允。2014年10月10日之前的物业管理服务费，原告方在提起本诉讼前并未明确向答辩人主张过，原告上述主张已经超过诉讼时效。对于2014年10月10日以后的物业管理服务费答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝交费物业服务费。因原告不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便，并带来一定的经济损失和精神损害，被告才开始停止交纳物业管理费。根据合同法有关先履行抗辩权的规定，在原告没有恰当履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本庭予以确认并在卷佐证。确认事实如下：被告系“中骏·南湖香郡”A056号房业主。2012年12月15日，唐山中骏房地产开发有限公司与被告马丽燕签订房屋买卖合同，购买中骏南湖香郡第A052-A057座1单元A056号房，建筑面积241.93平方米，附属用房建筑面积111.46平方米。2011年7月1日，唐山中骏房地产开发有限公司与泉州世邦物业管理有限公司（原告前身）签订《前期物业服务合同》，合同第三章第六条第二款约定：“……联排别墅5元／月.平方米……”第八章第三十一条约定：“业主逾期交纳物业服务资金的，乙方可按日加收千分之三的滞纳金。”2013年6月25日，原被告签订《前期物业服务协议》，由原告为被告提供物业服务。被告自2014年8月2日起拖欠物业服务费。被告马丽燕曾就其房屋存在安全隐患向原告物业部门反映情况，该小区内存在部分业主私搭乱建的情况，对于有争议的事实和证据本院认定如下：对于原告提交的证据三，交房书复印件，该份证据虽为复印件，但被告认可其所属房屋于2013年6月25日交房，能够和该份证据彼此相互印证，故本院对该份证据予以采信。对于原告提交的证据四，物业服务相关表单及照片，该份证据能够证明原告在日常物业服务行为中所承担的具体工作，主要体现在公共绿地养护、公共区域的日常清洁、车辆进出记录等方面，且就小区内部分业主存在私搭乱建的行为，原告在劝阻无效的情形下，向相关主管部门发函反映情况，相关部门亦对部分业主下发了整改通知，故本院对该份证据予以采信。对于原告提交的证据五，催款函律师函邮寄底单，该份证据能够清晰的显示原告曾于2016年6月份通过中国邮政速递向被告马丽燕邮寄律师函，欠费期间为2014年7月1日至2016年5月31日，该份函件于2016年6月26日由其被告本人签收，故本院对该份证据予以采信。本院认为，本案的争议焦点是：原告要求被告支付2014年8月2日起至2016年9月30日的物业管理服务费45899.1元及违约金有无事实理由及法律依据。对于被告提出的原告并非答辩人所在物业管理公司，原告主体不适格的抗辩，经查，2011年7月1日，唐山中骏房地产开发有限公司作为甲方与泉州世邦物业管理有限公司作为乙方（系原告前身，于2012年7月5日名称由泉州世邦物业管理有限公司变更为福建世邦泰和物业管理有限公司）签订了前期物业服务合同，且原被告双方于2013年6月25日签订前期物业服务协议，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。原告福建世邦泰和物业管理有限公司唐山分公司系具有提供物业管理服务资格的独立法人，原被告签订的《前期物业服务协议》，主体适格、内容合法，依法有效，对双方具有约束力，原被告双方均应按照上述合同的约定履行各自的义务。原告作为物业管理公司依约提供物业管理等相关服务，被告作为业主，则负有按照合同约定缴纳物业服务费的义务。关于原告主张的物业管理服务费，经查被告所属房屋面积共计353.39平方米，物业服务费为5元／月.平方米，原告主张自2014年8月2日至2016年9月30日的物业费应为45883.7元［353.39平方米＊5元／月.平方米＊26个月-2014年8月1日当天的物业费57元（1766.95元／31天）=45883.7元］。被告提出小区内其他业主私搭乱建现象严重原告没有有效的解决，导致被告权益受损的抗辩，经查，原告就此问题已经对相关违建的业主进行了劝阻，在劝阻无效时向相关部门致函反映问题，相关部门亦对部分业主出具了整改通知，尽到了相应的物业服务义务。因原告的职责系根据物业服务合同为物业正常使用提供服务，其本身并无执法权，无权拆除违章搭建。被告若认为相邻业主搭建侵犯其权益，可另行主张，但以此为理由而拒付物业费于法无据，本院不予支持。对于被告提出的该房屋建筑工程质量存在多项问题的抗辩，因本案系物业服务合同纠纷，被告所提抗辩与本案分属不同的法律关系。被告因房屋质量问题可向唐山中骏房地产开发有限公司另行主张。关于被告提出的物业服务管理义务不及时不到位的抗辩，根据原告提交的证据，可以认定原告已履行了合同约定主要义务，被告如认为原告在物业管理服务过程中存在瑕疵亦可要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，以拒付物业费对抗物业服务瑕疵行为亦于法无据，故本院对原告要求被告支付物业服务费的诉请予以支持，但拖欠的物业服务费应为人民币45883.7元。关于被告提出的原告主张2014年10月10日的物业费已经超过了诉讼时效的抗辩，经查，原告（反诉被告）于2016年6月向被告邮寄律师函并已实际签收，产生了诉讼时效中断的法律效果，故对该抗辩本院不予支持。关于原告主张的迟延交纳物业服务费的违约金，因原告福建世邦泰和物业管理有限公司唐山分公司与被告马丽燕对于原告提供的物业服务质量存在不同的认识，被告未按约定及时向原告交纳物业费事出有因，被告无拖欠物业服务费的故意，原告要求被告交纳逾期交纳物业费的违约金有失公允，故对该诉请本院不予支持。同时，原告作为该小区的实际管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，加强与业主的沟通交流，努力提高服务质量，为业主创建一个和谐、宜居的生活居住环境。综上所述，依照《中国人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告马丽燕于本判决生效后十五日内给付原告福建世邦泰和物业管理有限公司唐山分公司物业管理服务费人民币45883.7元。二、驳回原告福建世邦泰和物业管理有限公司唐山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1175元，由被告马丽燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长  王 健代理审判员  张靖宜人民陪审员  李 栋二〇一六年十二月十六日书 记 员  杜雪宁