广西壮族自治区河池市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂12民终1253号上诉人（一审原告、反诉被告）：罗城仫佬族自治县亿东大酒店。住所地：罗城仫佬族自治县东门镇新天地商贸广场（钟楼）。经营者：潘常球，男，1966年1月6日生，仫佬族，个体工商户，住罗城仫佬族自治县。委托诉讼代理人：唐海涛，广西琳州律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：张奎，男，1965年8月26日生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。委托诉讼代理人：马清文，广西欣源律师事务所律师。上诉人罗城仫佬族自治县亿东大酒店（以下简称“亿东酒店”）因与上诉人张奎房屋租赁合同纠纷一案,不服罗城仫佬族自治县人民法院（2016）桂1225民初第21号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人亿东酒店的委托代理人唐海涛，上诉人张奎及其委托代理人马清文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人亿东酒店上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；三、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原判认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、一审不支持上诉人关于水电费的诉讼请求是错误的。首先，双方在租赁合同中明确约定承租人在租赁期内自行承担水、电及卫生费。上诉人张奎虽主张支付了水电费，但没有提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果；其次，上诉人张奎租用酒店四楼进行经营活动，由此产生的水电费是有据可查的，该部分水电量客观上包含在亿东酒店的整栋楼水电总量里面，上诉人的财务人员根据总表和分表的读数计算并记账，这些账目来源合理合法，所记载的水电费数据事出有因，真实可靠，可以采信；最后，亿东酒店对该水电费有请求权。因为潘常球与康成祥签订的《股权转让协议书》第三条B项中约定：“转让其股份后，甲方即退出亿东酒店，其原享有的权利和承担的义务，随股份转让而转由乙方享有和承担”。因此，原审判决认定上诉人无请求权显然是错误的。二、一审判决认定张奎已交付2012年8月28日至2013年12月31日期间的房屋租金320000元错误。案外人康成祥的陈述证言虽然经过公证程序，但其证言仍属证人证言的范筹，按照民诉证据的规定，该证人无正当理由不出庭作证，其作证形式不合法。本案中，康成祥的陈述证言无疑是一份孤证，其所陈述的证言内容诸多不实：(1)康成祥仅是亿东酒店的合伙人之一，潘常球是另一合伙人；(2)康成祥已经在2014年3月1日与潘常球签订股份转让协议，将其股份转让给潘常球，双方约定潘常球在受让股份后取得原康成祥的权利义务，而康成祥关于张奎停业期间免交房租的公证证言发生在本案诉讼期间，损害了潘常球的利益，且不在罗城公证，而在与案件因素××南宁市公证，程序不合法。且康成祥生前未依法出庭作证，亦未说明未到庭的正当理由，其公证证言亦不属于《中华人民共和国公证法》第十一条规定的十二种公证的事项之一，故其公证证言不应采信。(3)如果康成祥与张奎签订租赁合同时承诺停业期间免收房租，常理上应当附加书面说明，本案未见书面证据不符常理，康成祥的陈述证言内容显然是不真实的。三、一审法院认定“亿东大酒店经营者潘常球遂将张奎所承租的酒店四楼房门封堵至今”无事实依据。亿东酒店的四楼是被上诉人张奎承租，是房屋的实际使用并撑控的人。请问张奎何时、经何人证实或者报告相关部门，因亿东酒店或者其管理人员的阻碍，张奎不能行使对四楼经营场所进行管理的权利。四、原审判决认定“本案中原告没有陈述具体的向被告主张权利的时间”不符合事实。上诉人在起诉状中的陈述已明确主张权利从2012年的9月份开始计算，况且上诉人提供的第四组证据（四楼欠款明细表、四楼应收明细表）也明确记录了上诉人所计算的租金从2012年9月起计算至诉前，案件发回重审后，上诉人也提供了增加诉讼请求的申请书，因此，原审认定上诉人没有陈述具体主张权利的时间是错误的。五、原审判决没有判令张奎承担租赁租金至判决时止是错误的。亿东酒店在民事起诉状之“请求事项一栏”非常明确提出的“（该数据暂计算至2014年10月31日止，此后的房租费请一并判令被告负担）”，这种意思表示十分清楚无任何歧义，请二审予以纠正。六、一审判决之后张奎仅把之前的电视机、冰箱、空调等值钱、能使用的物品搬走之外，留下满地垃圾、杂物。并没有按判决书确定“将房屋清空”，返还交付上诉人，有关此项费用开销，理应由被上诉人承担。综上，原审认定事实不清，证据不足，处理结果不当，特依法上诉，请求二审法院依法判决支持上诉人亿东酒店的上诉请求。上诉人张奎上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第五项，驳回亿东酒店要求张奎支付租金420,000.00元的诉讼请求，判决支持张奎的反诉请求；二、一二审诉讼费用由亿东酒店承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、张奎对亿东酒店在诉讼中主张“2014年3月1日，康成祥与潘常球签订股权转让协议约定康成祥退出亿东酒店股份”的事实一直存在异议，一审认定张奎不持异议不符合事实。双方签订租赁合同时康成祥未向张奎说明潘常球是亿东酒店的股东或合伙人。亿东酒店当时的工商登记注册根本就没有反映出潘常球是该酒店的股东或合伙人，只反映亿东酒店于2012年9月5日成立时，工商注册登记的是个体工商户，组织形式是个人经营，当时的经营者是康成祥。张奎只知道2014年3月1日康成祥将亿东酒店产权转让给潘常球，张奎从来不知道康成祥与潘常球都是亿东酒店的合伙人、股东。二、一审判决张奎向亿东酒店支付康体休闲中心2014年4月25日起至2016年1月29日止停业期间的租金是错误的。停业期间免受房租是亿东酒店当时的经营者康成祥对张奎的承诺，该承诺经过了公证，符合相关法律法规对于证人证言的采信规则，应当得到法院采信。一审法院既然认定康成祥作为亿东大酒店经营者、法人代表所作出的口头承诺是房屋租赁合同合法有效的补充，应该得到被上诉人的尊重和执行，也应该得到法院判决的尊重和认定。那么，在亿东酒店没有相反证据足以推翻康成祥的口头承诺的情况下，一审判决上诉人向被上诉人支付康体休闲中心2014年4月25日起至2016年1月29日止停业期间的租金是错误的。三、2014年3月康成祥将亿东酒店产权转让给潘常球后，潘常球未与上诉人协商一致，就单方终止合同，强行停止对亿东康体休闲中心的水电供应，并用木板将进入休闲中心的楼梯通道全部封死，将进入休闲中心楼层的电梯按钮锁死，致使上诉人无法恢复亿东康体休闲中心的经营。对这一事实，一审判决已经认定上诉人承租之房屋被封堵系亿东酒店所为。既如此一审判决就应判决被上诉人赔偿张奎承租之房屋被封堵期间亿东康体休闲中心无法营业所遭受的经济损失，然而，一审判决不但不判决被上诉人赔偿上诉人的经济损失，反而判决张奎向亿东酒店支付房屋租金，明显是枉法裁判。四、张奎对亿东酒店提起反诉，诉请一审法院判决亿东酒店赔偿上诉人房屋装修费36万元，空调、冰箱、彩电、床铺等物品购置费10万元，合计46万元，张奎为此向一审法院申请对罗城亿东大酒店四楼康体休闲中心经营用房的现状进行现场勘查，以获取相应证据，同时申请人民法院对罗城亿东大酒店四楼康体休闲中心的房屋装修造价进行司法评估鉴定，张奎的这两个申请是相辅相成的，也是符合法律规定的，也得到了一审法院的受理，但是一审法院在进行现场勘查时，只是由合议庭成员组织双方当事人对现场的外观现状进行简单的观察，并没有组织鉴定机构的鉴定人员根据房屋装修造价司法评估的需要进行现场勘查，最终一审合议庭以上诉人缺乏房屋装修原始证据为由拒绝对涉案房屋进行司法评估鉴定，并以此为由判决驳回上诉人要求被上诉人赔偿房屋装修费、物品购置费的反诉请求，上诉人认为一审判决对上诉人两项申请的处理结果违反了我国民事诉讼法第七十六条等规定，实际上是剥夺了上诉人的诉讼权利，因此，一审判决第五项判决是错误的，应予撤销。综上，特提起上诉，请求二审法院判如所请。针对上诉人亿东酒店的上诉，上诉人张奎辩称以其上诉意见作为答辩意见。针对上诉人张奎的上诉，上诉人亿东酒店辩称以其上诉意见作为答辩意见。上诉人亿东酒店向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告之间的房屋租赁合同关系；2、被告偿付原告房屋租金、水电费等共计591939元以及经济损失36789元，以上两项合计628728元；3、由被告返还原告房屋并将房屋恢复原状。重审中原告增加诉讼请求为：请求偿付2014年11月1日至2016年1月20日的房屋租金及水电费共计292900元，赔偿经济损失16328元（按银行利率4.35%计算），两项合计309228元。上诉人张奎向一审法院反诉请求：1、判决解除原被告之间的房屋租赁合同；2、判决由反诉被告亿东酒店向反诉原告赔偿房屋装修费360000元，空调、冰箱、彩电、床铺等物品购置费100000元，合计460000元。一审法院认定事实：2012年3月2日，案外人康成祥以亿东酒店名义与被告张奎签订房屋租赁合同，约定：由张奎承租亿东酒店四楼，租期5年（2012年5月1日至2017年5月1日），租金为每月20，000.00元；亿东酒店不干涉承租方正当的经营活动，营业执照挂靠亿东酒店；承租方在租赁期内自行承担水、电及卫生费。签订合同后，张奎对所承租的亿东酒店四楼进行装修，并购置彩电、冰箱、床铺等物品，成立“亿东国际大酒店休闲中心”。2012年8月21日至2013年12月31日，张奎已支付租金合计320，000.00元，其中2012年8月21日张奎向亿东酒店财务人员交纳租金20，000.00元，财务人员在现金收入单据上注明为8月房租，同日康成祥出具收条确认是9月1日至10月1日的房租。除前述20，000.00元外，张奎所交付的租金均由康成祥收取并出具收条。被告张奎所承租的亿东休闲中心的水、电表独立，但无收费票据证实亿东休闲中心的水、电费数额。2014年2月起至今，张奎所承租的亿东休闲中心停止营业。2014年3月1日，康成祥与潘常球签订股权转让协议，约定：康成祥与潘常球原共同出资成立的亿东大酒店，总作价为670万元。康成祥所占55%股权以368万元转让给潘常球，康成祥退出亿东大酒店股份，其原享有的权利和应承担的义务，随股份转让而转由潘常球享有与承担，将亿东大酒店的各类证照的法定代表人更名为潘常球。之后，潘常球向张奎多次催讨租金、水电费未果，遂提起诉讼。另查明：亿东酒店于2012年9月5日成立，当时经营者是康成祥，经济性质是个体工商户，组织形式是个人经营。2014年3月28日，亿东酒店营业执照注销。2014年4月25日，亿东酒店重新注册成立，经营人为潘常球，经济性质为个体工商户，组织形式为个人经营，已登记字号。从2014年2月起，因被告张奎所承租的亿东休闲中心一直停业，亿东酒店经营者潘常球遂将张奎所承租的酒店四楼房门封堵至今。2014年12月25日，康成祥到广西××自治区南宁市桂南公证处对其陈述进行保全证据，其在陈述证言中陈述亿东休闲中心已支付2012年8月28日至2013年12月30日房租320，000.00元，签订合同时其口头承诺亿东休闲中心在停业期间免收房租。2015年7月，康成祥死亡。一审法院认为，2012年3月2日案外人康成祥以亿东酒店名义与被告张奎所签订的《房屋租赁合同书》，出于双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合同有效成立，对双方具备法律约束力，双方应依照该合同的约定享受权利和承担义务。康成祥退出亿东酒店股份后，其权利义务已经完全转让于潘常球，且潘常球、张奎均明示不追加康成祥或其继承人参加本案诉讼，故在本案中不予追加其他人参加本案诉讼。原告提起诉讼后，被告答辩同意解除租赁合同关系，因此，应判决解除双方签订的前述合同。原告只认可收到被告交付的租金20，000.00元，现有被告提供康成祥亲笔签名的收条证实原告已收到租金320，000.00元，康成祥本人以证据保全公证的形式自认其已收到该款作为张奎所交付的租金，现无相反证据或事实推翻该公证文书的真实、合法性，应确认被告张奎已经交付2012年8月28日至2013年12月31日期间的房屋租金320，000.00元。关于2014年1月以后的租金计付问题。康成祥2014年3月退出亿东酒店股份，新的亿东酒店经营人潘常球封堵了张奎所承租的亿东酒店出租之房，此期间，被告张奎可以也应该向本案原告提出解除合同或者通过法律途径主张其权利受损，但并没有证据证明张奎已经向亿东酒店新的经营人提出解除合同或者以其他法律途径进行法律救济，也不能提供证据证明其停止营业的正当性，而是在不解除租赁合同的情况下放任停业状态的继续，已经构成承租方不履行合同之违约。据此，被告张奎尚应按原来合同约定的月租金2万元计交付租金。本案中原告没有陈述具体的向被告主张权利的时间，因此应从酒店变更经营人之日即2014年4月25日起，起算租金至原告主张截止日期的2016年1月20日止。现无收费票据等证据证明被告所承租房屋产生的实际水、电费数额，且该费用系2014年4月亿东酒店变更经营人之前的费用，原告对此无请求权，故对原告请求被告支付水电费的请求，不予支持。关于被告张奎以康成祥向其承诺停业期间免收租金的抗辩问题。康成祥自认其承诺是在2012年3月与张奎签订租赁合同时的口头承诺，但其在2014年3月与潘常球签订转让合同（即康成祥退出亿东酒店股份）时并未告知作为全部受让该租赁合同权利义务主体的本案原告方，且康成祥与张奎签订的《房屋租赁合同书》对与此相关事项没有作特别约定，因此，康成祥该承诺不能对本案原告产生约束力，被告张奎该抗辩理由不能成立，不予支持。水电费、租金等并非借贷之债，故对原告所持另支付利息的请求，不予支持。反诉中，反诉原告张奎承租后投入的装修费用及购置物品费用系根据合同约定由承租方投入的经营成本，合同也并未约定返还该费用的条件或者将返还该费用作为违约或者过失的处罚项，据此，对反诉原告张奎请求由反诉被告亿东酒店支付装修费用360，000.00元，购置物品费用100，000.00元合计460，000.00元的反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告罗城仫佬族自治县亿东大酒店与被告张奎之间的房屋租赁合同；二、由被告张奎于本判决生效之日起十五日内向原告罗城仫佬族自治县亿东大酒店支付租金420，000.00元(2014年4月25日至2016年1月20日)；三、由被告张奎于本判决效之日起十五日内向原告罗城仫佬族自治县亿东大酒店返还所承租的房屋并将房屋清空（已于2016年5月31日返还并清空房屋）；四、驳回原告罗城仫佬族自治县亿东大酒店的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告张奎的反诉请求。本诉案件受理费13，180.00元，由原告罗城仫佬族自治县亿东大酒店负担7，278.00元，被告张奎负担5，902.00元。反诉案件受理费8，200.00元，由反诉原告张奎负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审认定的事实除“从2014年2月起，因被告张奎所承租的亿东休闲中心一直停业，亿东酒店经营者潘常球遂将张奎所承租的酒店四楼房门封堵至今”外，其他属实，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、亿东酒店请求张奎支付房屋租金、水电费、赔偿经济损失及返还房屋恢复原状是否有事实及法律依据。；二、张奎请求亿东酒店支付装修费及购置物品费用是否有事实及法律依据。本院认为，本案康成祥以亿东酒店的名义与张奎签订租赁合同，合同为双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对双方具有法律约束力。在合同履行过程中，亿东酒店的经营者由康成祥变更为潘常球，亿东酒店的相关工商登记信息亦进行了变更登记，变更后的亿东酒店承接原租赁合同的权利义务，双方应按原合同约定履行各自的义务。一、关于亿东酒店请求张奎支付房屋租金、水电费、赔偿经济损失及返还房屋恢复原状是否有事实及法律依据的问题。对于房租租金问题，张奎提交了康成祥出具的收条及公证证言，证明已交清2013年12月31日前的租金。因康成祥是当时亿东酒店的经营者，其收取张奎所交纳房租的行为合法有效，由此可认定张奎已支付了2013年12月31日前的租金320000元的事实。张奎另提交康成祥关于亿东休闲中心停业期间免交租金的公证证言，证明康成祥承诺亿东休闲中心停业期间无须支付租金。对此，本院认为，首先，康成祥在2014年3月份已将其股份转让给潘常球，潘常球受让股份后于2014年4月25日办理了亿东酒店经营者的工商变更登记，在股份转让及经营者变更登记事项完成后，亿东酒店的租金收入归于亿东酒店或其经营者所有，康成祥的承诺损害了其他权利人的利益；其次，租金数额及增减是房屋租赁合同的主要内容，康成祥与张奎签订书面租赁合同时未对停业期间免交房租的口头承诺内容以书面形式确认，事后亦未签订补充协议，不符合常理；最后，康成祥与潘常球签订股份转让协议时未向潘常球说明存在停业期间免交房租的承诺，该承诺是在股份转让之后及本案诉讼期间作出，康成祥生前无正当理由未依法出庭作证，当事人及法庭无法向其询问核实案件事实，其证言在无其他证据佐证的情况下证明力明显不足。因此，张奎主张停业期间无须支付租金的理由不成立，本院不予支持。另外，张奎辩称潘常球受让康成祥的股份后单方终止合同封堵楼道阻碍亿东休闲中心经营，不应支付房租，但张奎未提交证据证明潘常球妨碍经营的事实，亦未通过报警或者诉讼等方式进行权利救济，在未解除合同的情况下继续占用租赁物，应承担支付房租的义务。对于张奎应支付的租金数额，因本案纠纷源于出租人亿东酒店新旧经营者的更换，新旧经营者对涉案租赁物交接相关事宜未进行明确的约定，转让股份时亦未履行对承租人相应的通知等附随义务。综合案件情况，租金应从亿东酒店变更经营者之日即2014年4月25日起，计算至亿东酒店主张的截止日期即2016年1月20日止，一审计算该期间的租金数额为420000元正确，本院予以确认。至于亿东酒店上诉主张一审遗漏判决张奎承担租金至返还房屋时止的问题，经二审核实，亿东酒店向原审法院起诉时，对于租金一项的请求是“2、被告偿付原告房屋租金、水电费等共计591939元以及经济损失36789元，以上两项合计628728元”，在事实与理由部分写明“拖欠租金和水电费至今高达591939元（截至2014年10月31日止）”；重审中亿东酒店增加诉讼请求为“判令被告偿付原告房屋租金水电费共计292900元（2014年11月1日至2016年1月20日房租），以及赔偿经济损失共计16328元（按银行利率4.35%计算），两项合计309228元”，上述亿东酒店请求张奎支付租金的意思表示是具体明确的，未有“此后的房租费请一并判令被告负担”的意思表示，故一审根据亿东酒店的诉讼请求依法判决张奎支付房租至2016年1月20日正确，符合“不告不理”的裁判原则。对于水电费问题，康成祥与张奎签订租赁合同时虽约定张奎自行负担水电费，但未约定具体的支付标准。亿东酒店仅单方罗列了张奎应支付的水电费数额，但未提交收费票据等确实证据证明亿东休闲中心经营期间产生的实际水电费数额，张奎亦不予认可，故对亿东酒店主张水电费的请求，本院不予支持。对于赔偿损失问题，如前所述，本案纠纷源于出租人亿东酒店新旧经营者的更换，新旧经营者对涉案租赁物交接相关事宜未进行明确的约定，转让股份时亦未履行对承租人相应的通知等附随义务。双方在合同中未约定违约责任，且租金非借贷之债，综合案件情况，对于亿东酒店请求按照银行贷款利率赔偿利息损失的请求，本院不予支持。对于返还房屋恢复原状的问题，本案双方均主张解除租赁合同，租赁合同解除后，张奎依法负有返还房屋的义务。至于何为房屋原状，双方在租赁合同中未事先明确约定，一审判决张奎返还并清空房屋符合一般常理，本院予以确认。二、关于张奎请求亿东酒店支付房屋装修费及物品购置费用是否有事实及法律依据的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”、第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。本案张奎与康成祥签订租赁合同时未对租赁期满或者合同解除时装修装饰如何处理作出约定，在潘常球接手租赁物前，亿东休闲中心已处于停业状态。张奎主张潘常球阻碍亿东休闲中心经营，但未提交确实的证据予以证明。潘常球亦不同意利用装饰装修。张奎虽申请对装修残值进行司法鉴定，但未提交符合鉴定标准的证据材料，致使鉴定不能，张奎应承担举证不能的不利后果，故其请求亿东酒店赔偿装修费用的理由不成立，本院不予支持。另外，空调、冰箱、彩电、床铺等物品是未形成附合的装饰装修物，可由张奎自行拆除收回，故其要求潘常球赔偿物品购置费的理由不成立，本院不予支持。综上,亿东酒店与张奎的上诉理由均不成立，对双方的上诉请求本院均不予支持。一审判决认定事实基本清楚,适用法律正确,应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13180元（上诉人亿东酒店及上诉人张奎已分别预交13180元），由上诉人罗城仫佬族自治县亿东大酒店负担6590元，上诉人张奎负担6590元。本判决为终审判决。审 判 长  韦 媛审 判 员  张桂生代理审判员  蓝苑榕二〇一六年十二月二十八日书 记 员  梁 捷附：本案判决所适用的法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。