重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终8329号上诉人（原审原告）:周韵发,男,1954年6月21日出生,汉族。委托诉讼代理人：周永强，重庆轩正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王军祥，重庆轩正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:重庆顿普电器设备制造厂,住所地重庆市九龙坡区华岩镇半山村8社，统一社会信用代码9150010722995608E。投资人：王良英。被上诉人（原审被告）：王良英，女，1955年10月7日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：朱琳，女，1981年10月19日出生，汉族。委托诉讼代理人：朱儒文（朱琳之父），住重庆市大渡口区新工四村**号。上诉人周韵发与被上诉人重庆顿普电器设备制造厂（以下简称顿普厂）、王良英、朱琳房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2015)九法民初字第12208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人周韵发及其委托诉讼代理人周永强、王军祥，被上诉人朱琳的委托诉讼代理人朱儒文，被上诉人顿普厂的出资人王良英，被上诉人王良英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周韵发上诉请求：撤销一审判决，依法改判。本案诉讼费用由朱琳等负担。事实和理由：1、周韵发与朱琳之间2004年5月8日签订的补充协议2所约定的以利息冲抵租金的前提是朱琳等向周韵发返还房屋，但朱琳未返还房屋，以利息冲抵租金的条件未成就。双方后续的协议也只约定了20万元不计利息，冲抵租金，但并没有约定互不相补。2011年12月1日签订的补充协议对2011年11月30日的协议内容进行了补充和修改，取消了第四条、第五条，这两条正是以利息冲抵租金的约定。2、一审法院认定朱琳退房的时间错误。虽然周韵发的妻子在2014年7月19日存在阻拦行为，但目的并不是阻止朱琳等腾房。2014年7月19日过后，朱琳等也一直在占用房屋进行经营性生产，没有退房的意思。3、一审对周韵发要求朱琳返还诉争房屋转租收益的诉讼请求未作评议，属于漏判。朱琳、顿普厂、王良英辩称，2004年5月8日签订的补充协议2并未约定朱琳需要提前退房。直到2005年11月16日的协议中才明确在朱琳“收到全部欠款本息后，两个月内为甲方腾出房屋，并实施搬迁”，并且，2009年1月10日周韵发出具了收条，该收条写明2008年12月底之前的房租全部了清。此后的协议也约定了以利息冲抵房屋租金。朱琳等在2014年7月19日打算去搬迁，但周韵发方阻拦，此后在2015年3月22日同样存在阻拦的行为，一审认定还房时间为2014年7月19日并无不当。周韵发要求朱琳等将房屋转租的收益交付给周韵发无法律依据。周韵发向一审法院起诉请求：1、朱琳支付周韵发租金人民币1130728元。2、向周韵发支付资金占用费（以上述1项租金总额为基数从2003年1月起按同期银行贷款利率的四倍计算，至全部付清时止）。3、承担本案全部诉讼费用。一审审理中，周韵发表示资金占用费计算的起始时间变更为2015年8月1日，并增加请求返还2011年1月1日至2013年6月30日期间转租诉争房屋的收益150000元，同时明确朱琳、顿普厂与王良英应当对请求支付的租金、转租收益、资金占用费向其承担连带清偿责任。一审法院认定的事实：2002年4月23日，周韵发以重庆龙门实业（集团）有限公司名义与朱琳签订《房屋预租（售）协议书》，载明周韵发将位于九龙坡区华岩镇半山村的在建房屋的一部分（540平方）预租（售）给朱琳，约定房屋租赁价格为每平方米4元/月，房屋出售价格为每平方米500元（含拿证的一切费用），周韵发同意在院内适当地点无偿划60平方米给朱琳方建职工宿舍及食堂；因周韵发方无资金继续修建房屋，朱琳应根据建房进度分批借付资金共200000元给周韵发方；周韵发方应在2002年10月1日前向朱琳交付完工合格的所需房屋，2005年9月30日前向朱琳交付房屋产权证书。一审审理中，朱琳表示，当时考虑到可能拿不到房产证，而周韵发保证100%能拿到，所以约定以租代售。2002年4月28日，朱琳的父亲朱儒文代朱琳与周韵发签订《协议书》，约定朱琳出资300000元给周韵发修建厂房，若周韵发能为朱琳办理过户登记，则朱琳分得其中600平方米，若不能过户，则朱琳所出资金作为借给周韵发修建厂房之用，但朱琳可无偿使用该600平方米直至周韵发退还300000元止。周韵发在该协议书上注明“此协议只作办证使用”。一审审理中，朱琳称因其认为只有200000元而不是300000元作为修厂房的出资，要求周韵发说明，周韵发就注明了该内容。2002年4月至2003年7月止，周韵发陆续向朱琳借款共计580000元。2004年期间，周韵发分三次共计向朱琳还款140000元。其间，周韵发于2002年12月底将朱琳拟购买面积为604.87平方米的厂房和办公室交付朱琳，朱琳将其用于顿普厂经营使用；朱琳还额外向周韵发租用了办公室三间，口头约定租金为每月400元。就其额外租用的办公室三间向周韵发支付租金至2008年12月，此后未向周韵发支付任何租金。2004年5月8日，周韵发与朱琳签订《补充协议[二]》，约定还款时间延至2004年8月15日以前；为了卖房方便，周韵发方收回朱琳所购的房屋一同卖出，周韵发方退还朱琳在房屋预租（售）协议书中所缴的200000元，双方同意用这200000元产生的利息抵协议书中规定的朱琳的房屋租金，互不相补。此后至2010年，因周韵发未能偿还上述借款，周韵发与朱琳针对延期还款问题陆续签订了一系列协议书，除约定还款方式、期限、违约责任外，还约定借款中的200000元不计利息（其产生的利息冲抵所用周韵发房屋的租金）。2011年1月至2013年6月30日期间，朱琳等就其使用的周韵发上述房屋，及其经周韵发同意在厂内搭建的简易厂房（周韵发出资修建了墙体，朱琳等出资修建了屋顶和房门）一并转租给他人。朱琳等称因厂房大部分时间处于空置状态，为避免亏损，所以进行了转租，包含其设备在内，转租的租金为每月5000元。2011年11月30日，周韵发与代理朱琳的王良英签订《协议书》，在第一条中约定，周韵发于2012年12月30日前还清朱琳200000元的预购房款及其他531062元的借款本息，共计731062元；在第二条中约定，按照2002年购房协议的约定，其中200000元的利息作为使用厂房的费用，不另计息，剩余531062元借款本息，由周韵发支付1062元现金给朱琳，余款530000元从2011年12月1日起至2012年12月30日，周韵发按月息1.1%向朱琳支付利息。双方还在该协议书第四条约定，若周韵发在2012年12月30日前仍然未能还清所欠借款本息，则应按2002年所签订的房屋预租售协议书及房屋预租售补充协议进行抵押，按照协议，其中预购房款200000元不计利息，其产生的利息冲抵朱琳所用周韵发房屋的租金，则这200000元购房本金按每平方米房屋500元进行冲抵，其余欠款本息则按每平方米房屋475元进行冲抵。2011年12月1日，周韵发与代理朱琳的王良英签订《补充协议》，约定2011年11月30日协议书中第四条和第五条有关“本金按按每平方500元进行冲抵，其余欠款本息则按每平方米房屋人民币475元进行冲抵“改为双方按市场价格协商进行冲抵；所以第四条和第五条取消。2014年2月8日，朱琳以周韵发及其妻子张艳为被告起诉至一审法院，请求判决周韵发偿还借款本金730000元及利息，张艳承担连带清偿责任。该院审理后，认为双方约定借款中的200000元不计利息，遂以（2014）九法民初字第01757号民事判决书判决周韵发偿还朱琳借款本金730000元，并以530000元为本金从2011年12月1日起按月息1.1%向朱琳支付利息。周韵发上诉后，重庆市第五中级人民法院于2015年4月22日以（2015）渝五中法民终字第00795号民事判决书判决维持原判。一审另查明，周韵发及其妻子张艳于2005年7月18日登记结婚，并于2014年3月7日取得包括上述涉案房屋在内的位于九龙坡区半山路2号的工业用房的所有权登记。一审审理中，周韵发称，最开始建上述房屋的时候，他是挂靠重庆龙门实业（集团）有限公司建房，房屋建好后，通过诉讼已经解除了挂靠关系，上述房屋遂转移到其个人名下。2014年7月19日19时许，王良英在其使用的上述厂房用货车运厂里的材料和设备准备离开，周韵发的妻子张艳在现场阻止王良英运走设备。王良英遂报警，经民警调解，双方同意近期不动该厂房内任何物品。2015年3月22日，王良英又用两台车到该厂房运东西，张艳拦住车辆不许离开。2015年6月3日，周韵发通过重庆华之岳律师事务所向朱琳等发送律师函，要求朱琳等接函后五日内联系周韵发办理租金结算事宜，2015年7月1日前付清全部款项。2015年6月9日，朱琳复函周韵发方，建议起诉解决租金结算事宜，要求周韵发及时确定朱琳的搬离还房时间。2015年7月25日，朱琳等向周韵发交还了上述全部涉案房屋。一审庭审中，周韵发方表示其主张的租金包括：604.87平方米的厂房，2002年12月至2005年7月共32个月按每月4元/平方米计算，2005年8月至2010年7月共60个月按每月10元/平方米计算，2010年8月至2015年7月共60个月按每月15元/平方米计算；额外租用的办公室三间，累计按1000元/月从2008年1月计算至2015年7月；64平方米简易厂房按每月1000元从2011年1月计算至2015年7月，因周韵发虽同意搭建厂房，但未同意朱琳等无偿使用，因为当时朱琳属于租房还是购房未确定，当时也未说是有偿使用。周韵发方还表示，其主张的转租收益是从2011年1月1日起按每月5000元计算至2013年6月30日。对此，朱琳等表示同意就其额外租用的三间办公室自2009年1月支付租金至2014年7月19日，如果朱琳等应承担责任，朱琳、顿普厂与王良英同意承担连带清偿责任，并同意按周韵发所主张的租金价格计算租金。一审法院认为，双方在本案中争议的焦点为：双方在一系列协议中关于“借款中的200000元不计利息（其产生的利息冲抵被告方所用周韵发房屋的租金）”的约定的效力问题及其有效范围问题；朱琳方对简易厂房是否为无偿使用；朱琳等对其额外租用三间办公室计付租金的截止时间。双方在一系列协议中关于“借款中的200000元不计利息（其产生的利息冲抵被告方所用周韵发房屋的租金）”的约定的效力问题及其有效范围问题。周韵发认为，双方在后续一系列协议书中约定该200000元不计利息，在括号中又提到用利息冲抵房屋租金，前后矛盾，括号内容是对主文的解释说明，该约定无效，应当以主文为准不计利息，同时2011年12月1日补充协议约定取消2011年11月30日协议第四条的内容，即取消了利息冲抵租金的约定，从该补充协议也可以看出周韵发是出于无奈签订的前述协议。朱琳等认为，双方约定了利息抵消房屋租金，因此不用再向周韵发支付租金；2011年12月1日补充协议没有取消用利息冲抵租金的约定，只是对冲抵购房款的价格进行了变更。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；双方在2004年5月8日签订的补充协议[二]中约定双方同意用朱琳依据预租售房屋协议书交纳的200000元产生的利息抵朱琳应承担的房屋租金，互不相补，且在其后一系列协议中均作出了相同的约定，该约定内容不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，而周韵发所称出于无奈签订该协议未提供证据证明，周韵发也未在法定期限内请求撤销该约定，故双方关于利息抵消租金的约定合法有效；周韵发方关于双方在后续一系列协议书中约定前述200000元不计利息，在括号中又约定利息冲抵租金，前后矛盾的意见，正如周韵发方所述括号内容是对括号前正文内容进行的解释说明，括号里的内容是对该正文表意不足进行的进一步说明，结合双方在2004年5月8日协议中约定的利息冲抵租金条款，该约定不存在前后矛盾的问题，周韵发认为该约定无效的主张，缺乏依据，不予采纳；周韵发主张2011年12月1日补充协议取消了2011年11月30日协议中利息冲抵租金的内容，因双方在2011年12月1日补充协议中变更的内容是针对用借款冲抵购房款时的房屋价格进行，双方虽然在协议中一并取消了2011年11月30日协议中的第四条，但根据双方从2004年5月8日以来一系列关于利息冲抵租金的约定，结合双方在2011年11月30日协议书中第二条的约定，可以认定，以预交购房款转化为借款的200000元产生的利息，冲抵朱琳使用周韵发厂房应承担租金的约定，是双方真实意思的表示，双方在2011年12月1日签订的补充协议中仍未解除或变更该约定，故该约定对双方当事人仍具有法律效力。而双方在2011年11月30日协议书中约定的期限2012年12月30日，是针对周韵发偿还朱琳借款本息而约定的期限，并非对利息冲抵租金期限的约定，根据前述一系列约定，除非周韵发还清该不另计息的200000元借款，否则朱琳使用周韵发的上述厂房（包括朱琳拟购买的办公室）不需要另行向周韵发支付租金。据此，周韵发主张朱琳支付其占用拟购买厂房和办公室的租金，与双方的约定不符，其主张缺乏依据，不予支持。关于朱琳等对简易厂房是否为无偿使用的问题。鉴于周韵发方同意朱琳等在其修建墙体的基础上搭建简易厂房，且表示当时既未同意无偿使用，也未明确属于有偿使用；而朱琳等提出其与周韵发口头协议厂棚修建后，周韵发归还欠款时，朱琳搬出周韵发房屋不能拆除所建厂棚；同时双方也未约定朱琳使用该简易厂房应支付的使用费金额，故周韵发就该简易厂房向朱琳主张支付租金，缺乏依据，不予支持。关于朱琳等对其额外租用三间办公室计付租金的截止时间的问题。周韵发方主张租金计算至2015年7月，而朱琳认为只应计算租金至2014年7月19日。双方未签订租赁合同约定租赁期间，朱琳作为房屋的承租人依法可以随时解除合同，因此朱琳在其与周韵发的诉讼中，从涉案房屋内搬运设备，拟腾空房屋交还周韵发，其行为合法有据，但周韵发的妻子予以阻止，虽经公安民警调解双方暂不动厂房内物品，但致使交还房屋时间推迟，朱琳继续占用该房屋的结果系周韵发方行为所致，因此周韵发要求朱琳支付该三间办公室2014年7月19日以后至2015年7月期间的租金，缺乏依据，不予支持。周韵发主张朱琳支付额外租用的三间办公室的租金，朱琳亦无异议，且认可按周韵发主张的价格计算租金，故认定朱琳应向周韵发支付2009年1月至2014年7月19日的租金为66612.9元。关于资金占用费的问题。因双方未约定租金给付期限，根据合同法第二百二十六条的规定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；周韵发方于2015年6月发函给朱琳，要求朱琳结算并支付租金，朱琳未支付其额外租赁的三间办公室2014年7月19日以后至2015年7月期间的租金，在朱琳于2015年7月25日交还房屋时仍未支付上述租金，其行为已构成违约，依法应承担赔偿损失的违约责任。由于周韵发必然因此遭受资金占用损失，周韵发方主张从2015年8月1日起支付资金占用费，理由正当，予以支持；但周韵发方主张按按同期银行贷款利率的四倍计算资金占用费，因双方未约定朱琳逾期支付租金时的违约金数额或计算方式，其主张超出同期银行贷款利率的资金占用损失缺乏依据，酌定以中国人民银行同期贷款基准利率计算其资金占用费，据此决定由朱琳以66612.90为基数，从2015年8月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率向周韵发支付资金占用费，至付清时止。朱琳、顿普厂、王良英自愿承担连带清偿责任，是对其民事权益的合法处分，不违反法律规定，予以尊重。据此，判决：“一、被告朱琳于本判决生效之日起十日内支付原告周韵发租金66612.9元及资金占用费（资金占用费以66612.9元为基数，从2015年8月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至付清时止），被告重庆顿普电器设备制造厂、王良英对此款承担连带清偿责任。二、驳回原告周韵发的其他诉讼请求。”本院二审审理过程中周韵发举示了2014年7月19日的照片、关于编号为2014071919375309警情的现场调解情况说明、个人独资企业变更登记申请表，拟证明朱琳在2014年7月19日并没有还房的意思表示，且在2014年7月19日之后仍然在占用案涉房屋进行生产经营。举示了建筑工程施工合同补充协议，拟证明朱琳购买房屋时约定的价款过低，当时已把利息考虑在内了。朱琳等对上述证据的真实性均予以认可，但认为不能达到周韵发的证明目的。对于周韵发所举示的证据因朱琳等均认可其真实性，对该证据的真实性本院予以确认。但上述证据中照片仅反映了2014年7月19日案涉房屋内的情况，并不能反映出此后是否还在生产经营。登记申请表只表明企业的登记地址，不能证明该地址是否是企业的实际经营地址。情况说明证明了2014年7月19日双方曾因搬运问题发生了纠纷并报警进行处理，警方建议双方等待法院的处理结果，该证据不能证明朱琳不存在还房的意思表示。对于建筑工程施工合同补充协议，仅能证明朱琳购买房屋时的价款低，但双方并未约定其中考虑了房屋租金的因素，故对于周韵发所举示的证据的关联性本院均不予确认。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，周韵发与朱琳之间于2004年5月8日所签订的补充协议2是双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效。周韵发上诉认为该协议中约定以房租冲抵利息的前提条件为朱琳向其返还案涉厂房，但其约定仅能表明周韵发意欲收回房屋一同进行出售，但并不能看出朱琳向周韵发返还案涉厂房系该协议生效的前提条件，周韵发的该项上诉理由本院不予采信。同时，周韵发与朱琳的委托代理人王良英于2011年11月30日所签订的协议同样约定了以利息冲抵租金，且周韵发与朱琳之间自朱琳占有使用厂房之日起直至周韵发2015年向朱琳发送律师函之前，长达十余年的时间内，周韵发均未就案涉厂房的租金向朱琳主张过任何权利，一审认定双方通过一系列的协议表明案涉厂房的租金系以20万元的利息进行冲抵，互不找补合理。至于一审所认定的还房时间，因朱琳等人2014年7月19日在案涉厂房搬东西时遭遇了周韵发妻子的阻拦，并在警方的建议之下未再就厂房内的物品进行搬动，同时，周韵发妻子在2015年3月22日同样阻拦了王良英等人搬运厂房内物品，周韵发方客观上存在阻拦搬迁的行为，且朱琳方在报警之后，警方的建议下未搬动厂房内物品，一审未认定判决支持2014年7月19日后至实际还房之日的租金并无不当。周韵发上诉认为朱琳应支付其在厂房内搭建的临时建筑的租金，但双方并未就此作为任何约定，临时建筑亦是由朱琳方所出资搭建，周韵发欲就此收取租金无事实和法律依据。最后，周韵发上诉要求朱琳向其支付转租期的租金，该项请求同样无相应的法律依据予以支持。综上所述，周韵发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应于维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15426元，由上诉人周韵发负担。本判决为终审判决。审 判 长  樊仕琼审 判 员  夏兴芸代理审判员  芦明玉二〇一六年十二月二十六日书 记 员  赵 曦