河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2016）冀1082民初5423号原告：胡成奇，男，1984年6月26日出生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。委托诉讼代理人：马婷婷，北京市浩盛律师事务所律师。被告：三河市怡然之家房产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊开发区学院大街北侧规划路东侧福城淮福苑小区19号楼012号商铺。法定代表人：张海如，执行董事。委托诉讼代理人：梁寅飞，男，该公司员工。被告：朱军义，男，1972年9月27日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台��。委托诉讼代理人：徐春国，北京驰为律师事务所律师。原告胡成奇与被告三河市怡然之家房产经纪有限公司（以下简称怡然之家公司）、朱军义房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡成奇及其委托诉讼代理人马婷婷、被告怡然之家公司的委托诉讼代理人梁寅飞、被告朱军义的委托诉讼代理人徐春国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡成奇向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令解除原、被告签订的房屋买卖居间合同；2．被告返还原告原始购房协议、购房发票、契税发票、公共维修基金收据、工本费收据等办理权属登记手续所需材料；3．被告赔偿原告逾期返还材料的违约金81000元（90万*3‰*30天）；4．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年10月23日原、被告签订了《房屋买卖居间合同》，约定原告出售坐落于涧桥新城一期第五幢1单元1302号房屋给被告朱军义，被告怡然之家公司作为居间方承诺为双方办理更名手续，如无法办理更名手续则退还给被告朱军义更名费，原告退还给被告朱军义购房款。合同签订后，原告将原始购房协议、购房发票、契税发票、公共维修基金收据、工本费收据等办理权属登记手续所需材料交给被告怡然之家公司办理更名，但至今仍没完成，原告给被告打电话也承认无法办理更名，现开发商已经通知原告限期办理房产证，原告多次要求被告返还办理权属登记手续的材料，还在2016年8月16日给被告发过律师函，被告均拒绝返还，被告在明知办不了更名手续的情况下经原告催告拒绝返还，已构成违约，应承担违约责任。被告怡然之家公司辩称，我方没有告知原告不能办理更名，在原告向��们索要这些材料时，我方告知需双方协商。我方收取了朱军义的更名费，如果双方协商解除合同，可以将更名费返还被告朱军义，将收取原告的材料返还原告。我方不同意解除合同，我方不存在违约行为，不应承担违约金。被告朱军义辩称，原、被告之间签订的合同合法有效，被告朱军义已按合同约定全面履行了义务，支付了首付款60万元，支付了2015年度的取暖费、物业费，支付了原告此前购房时的契税、公共维修基金，并于2016年交纳了物业费、取暖费等各项费用，被告朱军义不存在违约行为。原告解除合同的条件理由不成立，由于原告的原因导致涉案房屋变更手续迟迟没有办理，原、被告签署的《房屋买卖居间合同》的法律性质兼具房屋买卖及居间的属性，依据该合同的内容，原告转让的标的物为涉案房屋，但转让的权利实质上为债权，也即原告将依据原商品房购房合同取得的向开发商主张的交付房屋及办理房产证的请求权让渡给被告朱军义，按《合同法》的规定，原告应将转让合同的权利书面通知至开发商，但原告至今没有向开发商送达该债权转让通知，致使被告没有通过法律途径办理变更房产手续，故造成涉案房产没有变更的原因在于原告，原告的违约行为导致房产变更手续没有完成，在合同合法有效的前提下，守约方被告朱军义有权选择要求继续履行合同，原告无权要求解除合同。依据《房屋买卖居间合同》第14条补充协议条款的约定，该条是赋予被告朱军义解除合同的权利，而非原告，该条对原告是义务，权利人是被告朱军义，依据该合同规定，原告是不能主张解除合同的，原告也不符合《合同法》第94条规定的法定解除条件，解除条件主要是不能实现合同目的，原告基于房屋买卖居间合同的主要目的是获取购房款，被告朱军义从未拖延支付购房款，余款未付的原因是不符合付款条件，此外被告朱军义同意在照顾原告的基础上可以及时支付剩余的购房款，原告基于买卖合同获取价款的目的可以实现，故此原告既不符合约定解除的条件，也不符合法定解除的条件，原告无权解除本合同。原告解除合同的真实目的是房价的上涨，原告应本着诚实信用原则履行义务。涉案房屋已交付给被告朱军义，在房屋已交付朱军义且占有使用的情况下，其价值的增减应由被告朱军义享有。综上，应依法驳回原告的各项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年10月23日，在被告怡然之家公司（丙方、居间方）的居间下，原告（甲方、出售人）与被告（乙方、购买人）签订《房屋买卖居间合同》，约定甲方将坐落于涧桥新城一期普通商品住宅第0005幢01单元13层1302号房出售给乙方，该房屋建筑面积107.96平方米，成交价格为900000元。第五条付款方式约定，签订本合同时乙方支付甲方购房定金600000元，乙方为全款付款客户，付款方式为首付600000元，剩余300000元更名当天结清。第十条丙方服务费收费标准及时间约定，签订本合同乙方支付丙方信息服务费70000元，于合同订立当日内付清。第十一条违约责任约定，如一方不履行义务超过约定时限，应按迟延天数，每日支付给对方总房价款的千分之三作为延迟履行金，合同继续执行，若延迟履行超过十日，则按违约处理。如甲方违约，双倍返还乙方定金；如乙方违约，定金不退，违约方承担信息服务费。第十四条补充协议约定，①丙方承诺更名手续保证办理成功，如遇到政策性因素而导致（不能）办理，丙方应在1个工作日内退还乙方所有更名费。②甲方承诺如得到丙方通知无法完成更名手续，在���到丙方通知的7个工作日内向乙方退还全部首付款。合同签订后，原告当日收到被告朱军义支付的购房定金（首付款）600000元，将案涉房屋钥匙交给了被告朱军义的代理人程春明，并将其与案外人大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、契税收款收据、公共维修基金收据、工本费收据等办理权属登记手续的资料交付给被告怡然之家公司。被告朱军义于签订合同当日向原告支付了购房定金（首付款）600000元，同天向被告怡然之家公司支付信息服务费70000元、更名费用80000元，现已入住案涉房屋，并交纳了2016年度的物业费及取暖费。对于当事人双方没有争议的上述事实，本院予以确认。原告主张，由于被告怡然之家公司无法办理房屋更名手续，导致三方签订的房屋买卖居间合同无法继续履行，故该房屋买卖居间合同应依法解除，被告怡然之家公司应返还原告原始购房合同等办理权属登记手续所需材料并承担逾期返还材料违约金81000元。原告就其主张向本院提交2016年8月8日原告与被告怡然之家公司梁经理电话录音一份，证明梁经理表示改底单大概是够呛了，原告多次表示希望与被告协商，并不是原告的违约行为导致的现在的局面。被告怡然之家公司对原告提交的证据的真实性认可，被告朱军义对原告提交的证据的真实性不发表意见。被告怡然之家公司对原告提交的证据的真实性予以认可，且经本院审查，该视听资料完整清晰、不存在剪辑拼接等情况，故本院对原告提交的该证据的真实性予以确认。被告怡然之家公司主张，不同意解除合同，其公司不存在违约行为，故不应当承担违约金，但未就其主张向本院提交有效证据。被告朱军义主张，三方之间的���屋买卖居间合同合法有效，其不存在违约行为，原告的违约行为导致房产变更手续没有完成，原告作为违约方无权要求解除合同，但亦未就其主张向本院提交有效证据。根据对上述原告提交证据的确认情况，本院对双方当事人有争议的事实认定如下：被告怡然之家公司在收到原告交付的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、契税收款收据、公共维修基金收据、工本费收据等办理权属登记手续的资料及被告朱军义支付的更名费用80000元后，自2015年10月至原告起诉时近一年的时间未能办理完成案涉房屋更名，并当庭表示成功办理更名手续已经不可能。本院认为，本案中所涉及的“办理更名手续”，又称为“改底单”，是指购房人在与开发商签订商品房买卖合同后，通过更改商品房买卖合同上买受人的方式将购买的未办理房权证的新商品房再��出售，并由开发商到房屋管理部门更改产权人姓名，从而使下发的房权证上的房屋所有权人直接变更为新的买受人的行为。经审查，原告与被告朱军义于2015年10月23日经被告怡然之家公司居间介绍签订的《房屋买卖居间合同》虽系各方当事人真实意思表示，但该合同明确约定了居间方帮助办理案涉房屋更名手续并以能否办理成功更名手续作为合同履行与否的条件，涉嫌逃避房地产交易税费，为国家相关政策所禁止，属损害社会公共利益的情形，应认定为无效。合同的解除以存在有效合同为前提，案涉房屋买卖居间合同已被本院认定为无效，故原告要求解除案涉房屋买卖居间合同的诉讼请求，无相关法律依据，本院依法不予维护。被告怡然之家公司在案涉房屋买卖居间合同被本院认定无效后，应将收取的原告交付的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、契税收���收据、公共维修基金收据、工本费收据等办理权属登记手续的资料返还原告。案涉房屋买卖居间合同中并未约定居间方返还上述办理权属登记手续资料的时限，故原告要求被告怡然之家公司赔偿逾期返还材料的违约金81000元的诉讼请求，无相关依据，本院难以维护。因案涉房屋买卖居间合同无效而导致的返还财产或折价补偿、赔偿损失等问题，当事人均未在本案中主张，故本院在本案中不作处理，三方当事人可另行解决。综上所述，原告要求被告返还原始购房协议、购房发票、契税发票、公共维修基金收据、工本费收据等办理权属登记手续所需材料的诉讼请求，本院予以维护。原告要求解除原、被告签订的房屋买卖居间合同，被告赔偿逾期返还材料违约金81000元的诉讼请求，本院不予维护。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十��条规定，判决如下：一、被告三河市怡然之家房产经纪有限公司于本判决生效后三日内返还原告胡成奇交付的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、契税收款收据、公共维修基金收据、工本费收据等办理权属登记手续的资料原件；二、驳回原告胡成奇的其他诉讼请求。案件受理费1825元，减半收取计913元，由原告胡成奇负担873元（已向本院预交），由被告三河市怡然之家房产经纪有限公司负担40元（本判决生效后三日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  丁瑞芹二〇一六年十二月十九日书记员  王安意