重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0113民初11857号原告：重庆宗申天润地产有限公司，住所地重庆市巴南区宗申产业园，统一社会信用代码91500113762697641E。法定代表人:张大学，总经理。委托诉讼代理人：唐田、王琴，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：李桂菊，女，1968年8月14日出生，汉族，住江苏省赣榆县。委托诉讼代理人：李吉勇，李桂菊之弟,1968年8月14日出生，汉族。原告重庆宗申天润地产有限公司（以下简称宗申天润公司）与被告李桂菊商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月22日公开开庭进行了审理。原告宗申天润公司委托诉讼代理人唐田、王琴，被告李桂菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宗申天润公司诉称：2011年9月9日，原告与被告李桂菊签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）及《合同补充协议》（以下简称补充协议），约定被告李桂菊购买原告开发的位于重庆市巴南区花溪街道渝南大道130号16幢1单元18-8号房屋（以下简称18-8号房屋），房屋总价款为528754元，其中首付款158754，申请银行按揭贷款37万元；补充协议第一条第4款约定，如被告李桂菊向银行申请按揭贷款，银行批准的贷款额度未达到合同约定的被告李桂菊申请额度的，被告李桂菊应另行与原告宗申天润公司合作的其他银行继续申请按揭贷款并提供符合该银行要求的全部资料以及办理按揭相关手续。若被告李桂菊不配合办理按揭贷款手续或不能获得银行按揭贷款，则被告李桂菊应于银行审批结果揭晓后7日内向原告宗申天润公司一次性付清全部房款。否则，被告李桂菊应当按照买卖合同第十条的约定承担逾期付款的违约责任。买卖合同签订后，被告李桂菊仅支付了首付款，在按揭贷款资料被银行退回后，一直未继续办理按揭手续或以其他方式支付剩余房款。原告遂诉请判令被告李桂菊继续履行原、被告双方签订的买卖合同，并立即向原告支付购房款37万元及以应付房款37万元为基数计付自2013年5月17日至款清时止每日万分之三的逾期付款违约金135309元。被告李桂菊辩称：原告宗申天润公司在签订买卖合同时口头承诺能办理贷款，嗣后因银行审查没有通过即要求被告支付房屋余款，被告无经济能力支付剩余房款，希望原宗申天润公司予以谅解协商，被告愿意配合被告宗申天润公司办理涉案房屋产权变更登记至原告宗申天润公司名下。经审理查明：2011年9月9日，原告宗申天润公司（作为甲方）与被告李桂菊（作为乙方）签订买卖合同及补充协议约定：乙方购买甲方开发的18-8号房屋，房屋总价款为528754元，乙方于签署本合同当日缴付158754元，余款37万元向银行申请按揭贷款；合同第十条乙方逾期付款的违约责任条款约定，乙方如未按本合同约定的时间付款，逾期超过60日后，甲方有权解除合同。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之3的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。补充协议约定：乙方应自行向银行咨询、确认其申请按揭贷款资格审查时所需提供给银行的全部资料并按银行的要求及时提供。如未能通过银行的贷款资格审查，乙方应根据银行审查的不合格情况采取相应的措施，包括但不限于：补交资料使之符合银行贷款审查要求、提高首付款比例、一次性支付房款等。若乙方在收到甲方或银行的书面通知后7日内未采取前述相应措施并付款的，则视为乙方逾期付款，乙方应从签订合同的第8日起按合同第十条的约定承担逾期付款的违约责任；乙方向银行申请贷款额度及年限以银行最终批准为准，如银行批准的贷款未达到合同约定的乙方申请额度的，乙方应另行向与甲方合作的其他银行继续申请按揭贷款并提供符合该银行要求的全部资料以及办理按揭相关手续；若乙方不配合办理按揭贷款手续或不能获得银行按揭贷款，则乙方应于银行审批结果揭晓后7日内向甲方一次性付清全部房款。否则，乙方应当按照合同第十条的约定承担逾期付款的违约责任；双方的联络方式以买卖合同所记载的电话、传真或通信地址为准，采取传真、电话方式通知的，发出时间视为到达时间；采用信件通知方式的，在寄出三天后（本市）视为到达。买卖合同签订时，被告李桂菊向原告宗申天润公司支付购房款158754元。2012年，被告李桂菊接到原告宗申天润公司电话通知其购买18-8号房屋的按揭贷款银行审核未获批准，，被告李桂菊称无支付剩余房款的经济能力，。被告李桂菊构成违约，原告宗申天润公司遂诉请如上。以上事实，有双方当事人陈述、原告宗申天润公司提交的买卖合同、补充协议、房地产权证、不动产统一发票等证据在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告宗申天润公司与被告李桂菊签订的买卖合同及补充协议，均是双方当事人在自愿协商一致的基础上达成的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定和买卖合同的约定，被告李桂菊未能通过银行贷款资格审查，亦未在接到原告宗申天润公司通知后7日内未向原告宗申天润公司付清剩余房款，已构成违约。原告宗申天润公司要求继续履行买卖合同，并诉请被告李桂菊支付18-8号房屋购房款37万元的诉讼请求，本院予以支持；原告宗申天润公司据买卖合同约定诉请被告李桂菊支付自2013年5月17日起至款清时止，以房款37万元为基数，按每日万分之三标准计付逾期付款违约金，被告李桂菊认为约定的违约金过分高于造成的损失，要求予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’规定”，原、被告双方于买卖合同中约定的违约金超过利息的百分之三十，故被告李桂菊要求对违约金进行调整的理由正当，本院予以支持，被告李桂菊应向原告宗申天润公司支付自2013年5月17日起以购房款37万元为基数，按中国人民银行发布的同期贷款利率130%计付至款清时止的违约金。原告宗申天润公司、被告李桂菊所举示的除上文已列举的证据外的其他证据，或与本案待证事实缺乏关联性，或不足以证明本案待证事实，本院未予采信。为此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告李桂菊支付原告重庆宗申天润地产有限公司位于重庆市巴南区花溪街道渝南大道130号16幢1单元18-8号房屋的购房款370000元；二、被告李桂菊支付原告重庆宗申天润地产有限公司自2013年5月17日起以购房款370000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率130%计付至款清时止的违约金；三、驳回原告重庆宗申天润地产有限公司的其他诉讼请求。上述第一、二项，限被告李桂菊于本判决生效之日起十日内履行，逾期第一项则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8850元，减半收取4425元，由被告李桂菊负担。此款已由原告重庆宗申天润地产有限公司自愿垫付，限被告李桂菊于本判决生效后十日内径付原告重庆宗申天润地产有限公司，本院预收的受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  丁希来二〇一六年十二月二十九日书记员  张馨予