四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终11090号上诉人（原审被告）：成都佳晟投资有限公司。住所地：四川省双流县东升街道航鹰东路*号。法定代表人：申福合，总经理。委托诉讼代理人：姚永强，新疆金天信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李兰，女，汉族，1979年1月29日出生，住四川省成都市双流区。委托诉讼代理人：伍莉，四川蜀正律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪志贵，四川蜀正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杜晓华，男，汉族，1980年4月24日出生，住四川省成都市青羊区。委托诉讼代理人：伍莉，四川蜀正律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪志贵，四川蜀正律师事务所律师。原审被告：四川鼎邦商业管理有限公司。住所地：四川省成都市高新区天泰路***号。法定代表人：贾保国，总经理。委托诉讼代理人：于乐，女，汉族，1993年1月29日出生，系该公司员工，住新疆沙湾县。上诉人成都佳晟投资有限公司（以下简称佳晟公司）因与被上诉人李兰、杜晓华、原审被告四川鼎邦商业管理有限公司（以下简称鼎邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2016）川0122民初217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人佳晟公司上诉请求：请求撤销原判，驳回李兰、杜晓华的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由杜晓华、李兰承担。事实和理由：1、一审法院未对案涉房屋的权属予以查明，在刘桢未提交商品房买卖合同的情况下，径行认定刘桢享有并履行出租案涉房屋的权利义务错误；2、即便鼎邦公司应支付租金，但一审法院未能查明租金的计算依据即案涉房屋面积、购房��等，因此一审法院按照租赁合同中的暂定租金标准来计算鼎邦公司应支付的租金金额错误。李兰、杜晓华辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，佳晟公司的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。鼎邦公司同意佳晟公司的上诉意见。李兰、杜晓华向一审法院起诉请求：佳晟公司、鼎邦公司立即支付李兰、杜晓华2015年2月1日至2016年1月31日期间的租金38174.28元及违约金3149.37元（以每月应支付租金金额为基数，按照每日万分之五计算至2015年11月30日止），合计41323.65元。一审法院认定事实：2013年10月31日，李兰、杜晓华与鼎邦公司签订《商铺租赁合同》，合同约定：甲方（李兰、杜晓华）将其购买的位于润驰国际广场（双流）项目的×栋34104号商铺出租给乙方（鼎邦公司）。租赁商铺建筑面积约28.42平方米，实际面积以实测面积为准。租赁期限自2013年11月1日起至2028年10月31日止，共15年。租金标准为，第1-12个月，每月租金3181.19元，第13-24个月，每月租金3181.19元，第25-36个月，每月租金3380.02元，……第169-180个月，每月租金3777.67元。租赁商铺按照实际建筑面积计算租金，每月租金暂按预测建筑面积28.42平方米计算，实际建筑面积以实测面积为准。租赁商铺实测建筑面积确定后，双方应按实测面积相应调整每月租金；实测面积确定之前乙方已付的租金则多退少补，于实测面积确定后次月结清。租赁商铺租金按季支付，租赁期限开始后每季度第一个月的10号（如遇休息日、法定节假日，则此期限顺延至此后的第一工作日）之前将当季租金一次性支付给甲方。本合同项下涉及的相关税费按照国家及地方法律法规的规定由甲乙方各自缴纳，并各自承担因未缴或迟缴而产生的法律责任。乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，经甲方书面催告后三个工作日内仍未支付的，每逾期一天，乙方应向甲方支付应付而未付金额万分之五的违约金。同日，佳晟公司向李兰、杜晓华出具《担保函》，同意在鼎邦公司未按约定履行租金支付义务时，无条件向李兰、杜晓华支付鼎邦公司所欠全部租金。李兰、杜晓华认可鼎邦公司已正常支付了2013年11月1日至2015年1月31日期间的租金。一审法院认定上述事实，有各方当事人身份信息材料、商铺租赁合同、担保函、银行流水明细及各方当事人当庭陈述在案佐证。一审法院认为，李兰、杜晓华与鼎邦公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。李兰、杜晓华将所购商铺交付给鼎邦公司使用，鼎邦公司���应按约履行支付租金的义务。故鼎邦公司应支付李兰、杜晓华2015年2月1日至2016年1月31日的租金38770.77元（3181.19元×3个月×3个季度+3380.02元×3个月×1个季度），现李兰、杜晓华主张鼎邦公司支付上述期间的租金38174.28元，不违反法律规定及双方约定，一审法院予以支持。鼎邦公司辩称受电商冲击导致润驰国际广场未能开业，发生了重大情势变更，一审法院认为，电商冲击属于正常商业风险，鼎邦公司该辩称理由不成立，一审法院不予采纳。至于鼎邦公司辩称商铺租赁面积应当以实测面积为准，而目前尚未进行面积实测，一审法院认为，涉案商铺未进行面积实测并不构成鼎邦公司免除租金支付义务的事由，对于面积实测后可能产生的租金差额，双方当事人可根据双方《商铺租赁合同》中的约定，待实测面积确定后另行结算。同时，李兰、杜晓华主张鼎邦公司支付截止2015年11月30日止的违约金3149.37元，一审法院认为，根据《商铺租赁合同》的约定，在鼎邦公司无正当理由逾期支付李兰、杜晓华租金的情况下，李兰、杜晓华应通过书面形式对鼎邦公司逾期支付租金的违约行为进行催告，经李兰、杜晓华书面催告后，在三个工作日内鼎邦公司仍未支付租金的，李兰、杜晓华即有权要求鼎邦公司支付违约金，但李兰、杜晓华并未举证证明已对鼎邦公司进行了书面催告，故对李兰、杜晓华该主张，一审法院不予支持。此外，佳晟公司向原告出具《担保函》，自愿对鼎邦公司的欠付租金承担保证责任，该保证为连带责任保证，故李兰、杜晓华要求佳晟公司承担连带保证责任的请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条第一款、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、鼎邦司于判决生效之日起十日内支付李兰、杜晓华租金38174.28元；二、佳晟公司对鼎邦公司的上述义务承担连带清偿责任。佳晟公司承担清偿责任后，有权向鼎邦公司追偿；三、驳回李兰、杜晓华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费417元，由鼎邦公司、佳晟公司负担。各方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。二审另查明，案涉商铺租赁合同第八条“租金标准”约定，租赁商铺按照实际建筑面积计算租金，��月租金暂按预测建筑面积计算，实际建筑面积以实测面积为准。租赁商铺实测建筑面积确定后，双方应按实测面积相应调整每月租金；实测面积确定之前乙方已付的租金则多退少补，于实测面积确定后次月结清。本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下：一、关于李兰、杜晓华是否享有出租案涉房屋的权利并已履行交付案涉房屋的问题。本院认为，李兰、杜晓华基于其与佳晟公司之间的买卖关系，取得案涉房屋，因此，李兰、杜晓华有权将案涉房屋予以出租。鼎邦公司与李兰、杜晓华之间就案涉房屋租赁事宜达成一致，鼎邦公司应当按照约定支付租金。按照案涉商铺租赁合同的约定，案涉房屋交付事宜由鼎邦公司与佳晟公司对接，因此，案涉房屋是否交付应由鼎邦公司举证加以证明，现鼎邦公司未能举证案涉房屋是否交付鼎邦公司使用，也未能举证证明其就未能收房事宜通知过李兰、杜晓华。反之，李兰、杜晓华在原审时举出鼎邦公司支付租金的证据。因此，结合本案事实，能够认定李兰、杜晓华已依约将案涉房屋交给鼎邦公司使用。因此，佳晟公司关于李兰、杜晓华不享有出租案涉房屋的权利并也未履行将案涉房屋交付使用的主张，本院依法不予支持。原审法院认定鼎邦公司应当依约支付相应租金正确，本院依法予以维持。二、关于一审法院确定的租金标准是否正确的问题。本院认为，鼎邦公司与李兰、杜晓华约定案涉房屋租金暂按预测建筑面积计算，待实测建筑面积确定后，按实测面积相应调整每月租金。现鼎邦公司、佳晟公司未能举证证明案涉房屋的实测建筑面积为多少且与预测建筑面积存有差异，因此，应当按照案涉商铺租赁合同约定，暂按预测建筑面积计算租金。因此，原审法院按照案涉商铺租赁合同中确定的租金标准计算租金正确，本院依法予以确认。如案涉房屋实测建筑面积确定后，应增加或减少租金，则应按案涉商铺租赁合同约定处理，即已缴纳部分应多退少补。综上所述，佳晟公司的上诉理由均不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案原审案件受理费按一审判决确定的方式执行。二审案件受理费834元，由成都佳晟投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何广智审判员  龚 耘审判员  赵 锋二〇一六年十二月二十日书记员  杨大准