河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1402民初6699号原告陈守富，男，汉族，1952年6月28日出生，户籍住址河南省商丘市。原告陈红旗，男，汉族，1988年4月26日出生，户籍住址河南省商丘市。两原告委托代理人陈建云，河南立品律师事务所律师。被告张建军，男，汉族，1969年8月2日出生，户籍住址河南省商丘市。第三人商丘市三鼎房地产开发有限公司。住所地商丘市梁园区京港大道（京港花园****号）。法定代表人杨斌，职务董事长。两被告的委托代理人宋付波，张明锋（实习），河南保航律师事务所律师。被告韩慎萍，女，汉族，1975年9月19日出生，户籍住址河南省商丘市。被告王家良，男，汉族，1954年8月6日出生，户籍住址河南省虞城县。两被告的委托代理人张建华、王培（实习），河南京港律师事务所律师。原告陈守富、陈红旗与被告张建军、韩慎萍、王家良及第三人商丘市三鼎房地产开发有限公司（以下简称“三鼎房地产公司”）物权确认纠纷一案，本院于2016年6月29日作出﹙2016﹚豫14**民初2334号民事判决，原告陈守富、陈红旗对该判决不服，提起上诉。经商丘市中级人民法院审理认为，原审认定蔬菜公司、陈守富等五人与张建军之间系合作开发房地产合同关系不当，本院予以纠正。上诉人依据涉案合同约定主张权利属于民事诉讼的受案范围，本案依法予以审理。上诉人的诉讼请求是否支持应在实体审理作出评判，原审裁定驳回起诉不当。商丘市中级人民法院于2016年8月28日作出（2016）豫14民终2868号民事裁定书，撤销﹙2016﹚豫14**民初2334号民事判决，指令梁园区人民法院审理本案。本院受理后，依法另行组成合议庭，由审判员周孝忠担任审判长，审判员庞ＸＸ、代理审判员万雪山参加合议，书记员王静担任法庭记录，2016年12月21日在本院第四民事审判庭对本案公开开庭进行了审理。原告陈守富、陈红旗(未到庭）以及委托代理人陈建云，被告韩慎萍、王家良以及委托代理人张建华、王培，被告张建军（未到庭）、第三人商丘市三鼎房地产开发有限公司的委托代理人宋付波、张明锋到庭参加审理，本案现已审理完毕。原告陈守富、陈红旗诉称：2008年2月，原告陈守富代表其家庭成员陈红旗等人与被告张建军达成中州路小区合作协议，由原告陈守富代表其家庭成员提供东西长70米，南北长71米的宅基用地，被告张建军进行投资开发建设，所建房屋按3:7比例进行分成，并于2008年2月1日双方签订了《中州路小区合作协议书》。2009年房屋建成后的11月3日，被告张建军给原告陈守富、陈红旗出具房屋交付证明，证明所开发建设的房屋1号楼东单元1层西户，西单元1层东户、2号楼301、302室归原告陈红旗所有，产权办理在陈红旗名下。涉案房屋归原告所有的原始取得，事实清楚、证据充分，请予确认。2016年3月中旬，被告韩慎萍、王家良，以从被告张建军购买涉案房屋2号楼302室以及1号楼东单元西户为由，强行侵占了原告的以上房屋，进行装修阻止原告使用。被告韩慎萍、王家良的行为，侵犯了原告的房屋所有权，应立即停止侵权，恢复原状。庭审过程中，原告补充说明，原告与被告张建军签订的合作开发的三、七比例，用土地折合600万元。但给陈红波800平方米的门面房，给原告陈红旗涉案的4套住宅房，这是在三、七分成之外给原告的，与三、七分成没有关系。因为张建军用陈红旗与陈红波的钱。实际上800平方米的门面房与4套子房子是给原告的报酬。请求判令：1、确认中州路小区1号楼东单元1层西户、西单元1层东户、2号楼301、302室归原告所有；2、被告韩慎萍、王家良立即退出非法侵占的房屋，停止侵权，恢复原状；3、诉讼费由被告承担。被告张建军辩称：1、答辩人与陈守富等人签订的“中州路小区合作协议书”属实。因该项目的土地使用权人是商丘市中原蔬菜经销公司，故以该公司作为合作的一方（甲方）与答辩人订立协议，原告等人也在甲方后面署名。后因合作一方人为的原因，导致工程一再推迟，开发建设的相关手续也错过了办理的最佳时期，至今尚未办齐；2、原告和答辩人虽然是合作方，但双方均无开发建设的资质，报建手续及施工、管理（包括房屋销售）是商丘市三鼎房地产开发公司进行的，其对外签订的认购意向书是购房、办理房地产权属证书的正常手续，答辩人无权改变；3、基于“中州路小区合作协议书”，答辩人曾被起诉至贵院{见贵院（2010）商梁民初字第1374号民事裁定书及中院（2012）商民三终字第64号民事裁定书}，即本案是合作开发房地产合同关系，在建设手续不全的情况下，原告请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉。被告韩慎萍、王家良辩称：原告请求确认涉案房屋归其所有，无事实和法律依据，被告购买的房屋是合法占有使用和受益的，不存在侵权，请求驳回原告诉请。第三人三鼎房地产公司辩称：原告的诉请与第三人无关。本案争议焦点：原告的诉讼请求以及被告的抗辩有无法律和事实依据。原、被告及第三人对此均无异议。本院经开庭审理认定以下案件事实：商丘市中原蔬菜经销公司（甲方）与被告张建军（乙方）于2008年2月1日签订“中州路小区合作协议书”一份，其内容：（一）、甲方的权利义务，1、甲方负责提供其现有的一切土地房产相关手续，土地东西70米、南北71米，位于商丘市××区××与××路交叉口西北角，地价合计600万元人民币，甲方除土地外不再进行任何投资；2、当位于该土地的房产建成后，该片房产甲、乙双方按3:7分成；3、甲方负责此合作地块土地的绝对使用权，不得因此土地使用权发生纠纷，并负担由此引起纠纷所产生的乙方一切经济损失。协调四邻关系，负责此土地上与周围四邻产生的一切费用；4、甲方负责协调此土地以北相邻门面房，直到村自然路以南，西至统战部以东土地的拆迁、购买事宜，费用由乙方承担等；（二）乙方的权利义务，1、乙方土地款600万元人民币，此款以第一大项中第二小项的所建新房产面积中甲方所得的3份房产折抵（房价：门面房每平方米2000元，住宅房每平方米1400元），乙方所建面积折合于甲方后，所建面积不再进行分成（甲、乙双方商定按一万平方米新建商住面积为基准）；2、乙方负责房地产开发过程中所产生的一切费（税）用，负责房产开发直至建成；3、乙方第一期工程必须先把临街门面房建成；4、在双方签订协议后一年半以内将房地产开发建成，如在一年半内未完成，甲方有权终止合同并将所提供的土地收回；5、乙方负责房地产开发过程中及完成后的一切税、费等。此工程完成后，乙方负责甲方留置的产权证的办理并负担所产生的一切费用等。甲方由蔬菜公司盖章及陈守友、陈守富等五人签名，乙方由张建军签字。协议签订后，蔬菜公司和原告陈守友等五人将该土地上的建筑物自行拆除后，将该土地交于被告张建军进行房地产建设。在建设过程中，原告陈守富（甲方）与被告张建军（乙方）于2008年6月30日签订《协议书》一份，主要内容：1、甲方组织成员之一陈守友，自愿放弃甲、乙双方原协议达成的房产分成中的房产部分，折合现金人民币120万元。2008年10月1日前付清甲方，如不能付清乙方停止施工工作。并负责从拆迁到至今的一切经济损失，（原协议内合法时限）。如付清甲方不得再阻止乙方任何施工工作，否则，乙方扣除甲方全体成员在此项目中的所有房产；2、甲方组织成员陈守友现金支付所值房产从甲方原协议分成中的三份房产中扣除（房产现金支付以原协议为准）等，陈守友、张建军分别在该协议上甲、乙方栏签名并按指印，陈守安、陈守富及单红岭在担保人栏签名并按指印。原告和被告张建军在未取得《房地产开发企业资质证书》即开发静馨园小区，工程未报建也未办理施工许可证等相关手续，为此商丘市房地产管理局于2008年8月28日向被告三鼎公司下发《责令限期改正通知书》，同年11月27日商丘市建设委员会向被告三鼎公司下发《期限整改通知书》，现静馨园小区工程基本完成，因被告未按约定交付房屋，原告陈守富、陈红旗诉至本院。另查明：蔬菜公司系1992年4月28日经注册核准成立的集体所有制企业，法定代表人陈守付（富），经营场地所占用的土地所有权归××组所有，2004年12月13日被吊销营业执照。1993年8月4日，蔬菜公司的《集体土地建设用的使用证》记载的用地面积为3333.33㎡。现静馨园小区所占用土地（70m×71m=4970㎡）包括蔬菜公司所用土地和原告等分得的集体土地（原告无土地使用权证、房屋所有权证）。2009年9月30日、2010年5月29日，被告韩慎萍、王家良分别与被告三鼎公司签订静馨园2号楼1单元3层西户、1幢102号认购书，购买本案争议房屋。本院认为，蔬菜公司及陈守富等五人与被告张建军于2008年2月1日签订的《中州路小区合作协议书》约定，由蔬菜公司及原告陈守富等五人提供土地（折合人民币600万元），并协调四邻关系，负责此土地上与周围四邻产生的一切费用，由被告张建军负担开发过程中所产生的一切费（税）用，对所建成的房屋双方按3:7分成，并非双方共享利润、共但风险的合作开发房地产，而属于只享有利润，不承担亏损的保底协议条款。根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解释》的相关规定，联营合同中的保底条款，通常是指联营一方虽向联营体投资，并参与经营，分享联营的利润，但不承担联营的亏损责任，在联营体亏损时，仍要收回出资和收回利润的条款。保底条款违背了联营合同中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营方和联营体的债权人的合法权益，因此，应当认定无效；其次，原告与无开发资质的被告张建军签订的《中州路小区合作协议书》，因违反法律的强制性规定亦不产生法律约束力；再次，经审理查明，被告张建军并未按照协议约定，将涉案房屋实际交付于原告方，且被告开发建设的静馨园小区，至今仍未能够按照有关规定完善相关开发建筑手续；原告以2009年11月3日，张建军向其出具的一份证明，主张本案争议房屋已实际交付原告，并且与三、七分成协议没有关系，为被告张建军向原告支付报酬的主张，缺乏事实、法律依据，因该证明只能说明是被告张建军向原告作出的承诺，同意预留住宅补办手续，但并不能证明房屋已实际交付，亦不能证明与双方当事人签订的协议无关，其诉请理由不能成立，故原告依据双方订立的无效协议，向提出本院确认涉案房屋所有权的请求，缺乏事实、法律依据，本院不予支持；由于被告韩慎萍、王家良与第三人签订的“购房意向书”中所用公章的真伪，并非属于导致原告诉请上的法律障碍，故对其“公章”真伪进行司法鉴定的申请，本院不予准许。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款，最高人民法院关于适用《民事诉讼法解释》第九十条之规定并经审委会研究决定，判决如下：驳回原告陈守富、陈红旗的诉讼请求。案件受理费100元，由原告陈守富、陈红旗负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉与河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  周孝忠审 判 员  庞ＸＸ代理审判员  万雪山二〇一六年十二月二十三日书 记 员  王 静