上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初3345号原告：上某1，住所地上海市嘉定区。法定代表人：朱某某，主任。委托诉讼代理人：陈某。委托诉讼代理人：府徐驰，江苏卓达律师事务所律师。被告：上某2，住所地上海市嘉定区。法定代表人：武某某，董事长。委托诉讼代理人：翟玉军，上海金茂凯德律师事务所律师。被告：上某3，住所地上海市嘉定区。法定代表人：周某某，总经理。原告上某1(下称“汽某1”)诉被告上某2(下称“汽某2”)、被告上某3(下称“嘉某1”)间建筑物区分所有权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，且经原告申请，依法转为普通程序，由审判员徐熙春、审判员史建颖、人民陪审员朱琴红组成合议庭，并于2016年8月2日、2016年8月25日公开开庭进行审理。原告汽某1之委托诉讼代理人陈某、府徐驰、被告汽某2之委托诉讼代理人翟玉军、被告嘉某1之法定代表人周某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告汽某1向本院提出诉讼请求：1、确认两被告于2014年8月27日签订的《租赁协议书》无效；2、判令被告汽某2将其从被告嘉某1处收取的不当得利315万元交还给原告；3、判令被告汽某2支付原告支付上述款项的利息，暂计至2015年12月1日为149,625元(主张自2014年12月1日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%计算)。事实与理由：上某4由被告汽某2于2001年开发，被告汽某2在汽配城内有多处搭建建筑，总面积合计有5450平方米，这些搭建收益由汽某2一并收取。2013年12月9日，被告汽某2向汽配城的业主发出一份违法告知书：“汽配城内的公用设施包括道路、河岸、绿化、水电、围墙(护栏)、广告牌、土地等属于被告汽某2的资产，并享有统一管理、招商、经营的权利”。原告曾经多次通知被告汽某2停止侵害，但是被告汽某2非但没有停止，反而愈演愈烈。2014年8月27日，两被告擅自签订《租赁协议书》，被告汽某2将全体业主共有的市场经营管理权和市场公共绿化及其他共用部分一并转让，并约定2014年8月27日至2019年8月27日，由被告嘉某1每年向被告汽某2支付租赁费用300万元，第一年另押165万元，第三年起每年递增5%。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，建筑区划内的绿地，属于业主共有，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”所以请求法院依法确认两被告签订的《租赁协议书》无效，并判决被告汽某2将其从被告嘉某1处收取的315万元，交付给原告。款项为全体业主共有，由业主共同享有所有权，今后由全体业主共同决定使用，用于汽配城内共有建筑物及其附属设施的维修、管理等。另，2009年被告汽某2与业主签订了5年的房屋租赁协议，但被告汽某2并没有按照约定履行租金给付义务，遂有关业主起诉到法院，要求将房屋返还给业主，并向业主支付占用期间的租金，目前房屋依然没有返还给业主，反而由被告汽某2移交给了被告嘉某1继续占有、使用和收益。为维护自身合法权益，原告提起诉讼。审理中，原告增加两项诉讼请求：1、确认上某4内的道路、绿地、公用设施、物业用房属于上某4全体业主共有；2、确认被告汽某2于2013年12月9日发出的告知书违法。被告汽某2辩称，不同意原告所有诉讼请求。一、原告主体资格不适格，原告起诉应当召开业主大会，经业主大会讨论通过并授权后，业委会才有权利提出诉讼，且诉讼事项必须与物业管理有关的特定事项。本次诉讼原告并未取得业主大会的授权，仅是部分单个业主的授权，且委托事项也并非是本次诉讼；二、2009年，被告汽某2与汽配城多数业主签订了房屋租赁协议，约定业主将其商业用房和配套设施出租给被告汽某2，汽某2有权统筹对外招商经营，意味着汽某2不仅取得了承租房屋的专有部分的使用权，也取得了相对应的共有部分的使用权，被告汽某2拥有汽配城独立的经营管理权，业委会无权干涉。被告汽某2不仅承担了汽配城的物业管理和保安保洁等费用，还投入资金修建道路、围墙、公厕、停车棚等公共设施和公共道路，之后，被告汽某2经营困难，遂引进了被告嘉某1，将汽配城的经营权以及让渡给了嘉某1，并协助嘉某1重新与业主签订了合同，目前收到被告嘉某1租赁费315万。两被告签订的《租赁协议书》是双方的真实意思表示，不存在合同法第52条规定的合同无效情形，也不存在任何胁迫情形，原告无权要求确认两被告间的租赁协议无效，请求驳回原告诉讼请求。被告嘉某1辩称，同意原告要求确认两被告间《租赁协议书》无效的诉讼请求，该协议书是其在受到胁迫的情况下签订。但认为被告汽某2应将已收取的315万元返还给被告嘉某1。原告围绕诉讼请求依法提交了《租赁协议书》(复印件)、被告嘉某1的付款凭证、发票、(2013)嘉民三(民)初字第769号民事判决书、(2013)沪二中民二(民)终字第2046号民事判决书、告知书等为证，被告汽某2对以上证据除发票外，真实性均无异议。被告嘉某1对上述证据真实性均予以认可。被告汽某2为证明其抗辩意见，依法提交了其与业主签订的三份租赁合同、(2013)沪二中民二(民)终字第2001号民事判决书、工程概况及照片、会计凭证及发票、房屋租赁合同、委托书及房地产登记信息、两被告的《租赁协议书》及发票等为证，原告对被告与业主签订的租赁合同、判决书、委托书、房地产登记信息关联性不予认可，对于工程概况、照片、会计凭证以及发票真实性不予认可，被告嘉某1对上述证据均无异议。本院对双方当事人均无异议的证据予以确认并在卷佐证。根据原、被告的庭审陈述及上述证据，本院确认如下事实：涉案嘉某2由被告汽某2开发建造，房屋性质为商业用房。2009年开始，被告汽某2陆续与汽配贸易中心多数业主签订了《房屋租赁合同》，租期5年，合同约定业主同意由被告汽某2统一对外招商，将房屋转租或分租给第三方合法经营使用。之后，被告汽某2对该汽配贸易中心进行了统一招商运营，并承担了汽配贸易中心的物业管理和保安保洁等方面的费用支出。2013年，因被告汽某2经营困难、拖延支付租金，部分业主相继诉至法院，要求被告汽某2返还房屋、支付房屋使用费、违约金等，之后法院作出判决判令被告汽某2返还房屋并支付房屋使用费、违约金等。2013年8月27日，两被告签订《租赁协议书》一份，约定甲方(被告汽某2)将涉案的嘉定区嘉安公路3333弄国际汽配贸易中心的市场管理、物业管理、保安、保洁等交付乙方(被告嘉某1)，盈亏与甲方无关，乙方每年向甲方支付相应费用；协议履行期五年，自2014年8月27日起至2019年8月27日止；乙方每年付给甲方的租金不包括中间未开发用地，甲方可以提供给乙方使用，但乙方不能搭建临时建筑只能用于停车，同时甲方在中间地块开发时提前三个月通知乙方，并需提供政府行政许可相关文件，乙方必须无条件归还甲方；乙方每年向甲方交付市场管理租赁费用300万元，第一年另押165万元即465万元。之后，被告嘉某1支付被告汽某2合同款项315万元。审理中，原、被告双方一致确认汽配贸易中心商铺共466套，被告汽某2表示，在两被告签订《租赁协议书》时即使有部分业主正在进行诉讼，但仍有业主与被告汽某2的商铺租赁合同处于履行期间内，被告嘉某1称，在原告的协助下其已与约80%商铺的业主签订商铺租赁或管理合同。本院认为，本案所争议的两被告于2013年8月27日签订的《租赁协议书》，系被告汽某2将其原有的对汽配贸易中心市场的经营管理、物业管理以及保安保洁等事项以合同形式让渡给被告嘉某1的合同，该行为是两被告间双方意思自治的合同行为，该合同也未侵犯原告汽某1的利益。至于合同履行过程中，合同当事人是否按约履行，可由合同的相对方进行主张，与原告无涉。审理中，各方当事人亦一致确认合同不存在恶意串通损害第三人利益的情形，故原告起诉要求确认两被告签订的《租赁协议书》无效，缺乏法律依据，本院不予支持。原告依据合同无效提出的被告汽某2向原告交还315万元，并支付相应利息损失的诉请，亦缺乏法律及合同依据，且该款项系被告嘉某1依合同支付给被告汽某2的钱款，亦与原告无涉，故原告该诉请本院亦不予支持。关于原告增加的两项诉讼请求，要求对公用部位进行确权以及确认被告发出的告知书违法，不属于民事诉讼范畴。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告上某1的全部诉讼请求。本案受理费33,197元，由原告上某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐熙春审 判 员  史建颖人民陪审员  朱琴红二〇一六年十二月十四日书 记 员  杨晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……