上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初218号原告：上海勋盈实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：杜双妹，总经理。委托诉讼代理人：何煦，上海龙元律师事务所律师。被告：中信银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区。负责人：吴小平，行长。委托诉讼代理人：匡琼，北京市君泰律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：韦艳丽，北京市君泰律师事务所上海分所律师。被告：上海幸悦仓储经营管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：周平。被告：上海大济仓储经营管理有限公司,住所地上海市松江区沪松公路XXX号XXX幢。法定代表人：杜建发。被告：上海洪济投资管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：杜建发。被告：杜建发，男，1973年12月3日生，汉族，住福建省建瓯市。被告：徐颖，女，1981年4月10日生，汉族，住上海市黄浦区。被告：杜建珍，女，1986年4月25日生，汉族，住上海市闵行区。被告：翁超，男，1981年12月12日生，汉族，住福建省建瓯市。原告上海勋盈实业有限公司(以下简称“勋盈公司”)与被告中信银行股份有限公司上海分行(以下简称“中信银行上海分行”)、上海幸悦仓储经营管理有限公司(以下简称“幸悦公司”)、上海大济仓储经营管理有限公司(以下简称“大济公司”)、上海洪济投资管理有限公司(以下简称“洪济公司”)、杜建发、徐颖、杜建珍、翁超案外人执行异议之诉一案，本院于2016年1月4日立案受理后，依法适用普通程序于2016年5月30日、10月13日两次公开开庭进行了审理。原告勋盈公司的委托诉讼代理人何煦，被告中信银行上海分行的委托诉讼代理人匡琼到庭参加诉讼。被告幸悦公司、大济公司、洪济公司、杜建发、徐颖、杜建珍、翁超经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告勋盈公司向本院提出诉讼请求：1、撤销上海市松江区人民法院(2015)松执异字第XXX号执行裁定书；2、要求在执行过程中，对上海市松江区明中路XXX、XXX号，明中路XXX、XXX、XXX号1-2层，明兴路XXX、XXX号1-2层房屋带租拍卖、变卖。事实与理由：2012年12月19日，原告勋盈公司与被告杜建发签订《房屋租赁合同》一份，约定被告杜建发将其所有的位于上海市松江区明中路XXX、XXX号，明中路XXX、XXX、XXX号1-2层，明兴路XXX、XXX号1-2层房屋出租给原告使用，租赁期限自2012年12月23日至2030年12月22日，租金每月32413元。因被告杜建发资金紧张，双方协商后，原告于2014年3月将剩余合同期内租金总额的80%一次性支付，共XXXXXXX元。但原告在2015年被告知，因被告杜建发的银行债务问题，该房屋将被法院强制拍卖并要求原告搬离，原告无法继续履行租赁合同。因被告中信银行上海分行向法院申请强制执行，故原告向法院提出执行异议。上海市松江区人民法院于2015年11月2日出具(2015)松执异字第XXX号执行裁定书，驳回了原告的执行异议申请。原告认为，原告对上述房屋享有合法租赁使用权，故法院应当保护原告的合法权益。被告中信银行上海分行辩称：法院出具的执行裁定书认定事实，适用法律均无误。请求驳回原告的诉请。被告幸悦公司、大济公司、洪济公司、杜建发、徐颖、杜建珍、翁超未作答辩。经审理查明：上海市松江区明中路XXX号XXX-XXX层店铺(建筑面积380.41平方米)、松江区明中路XXX号XXX-XXX层店铺(建筑面积368.94平方米)、松江区明兴路XXX、XXX号1-2层(建筑面积353.88平方米)、松江区明中路XXX号XXX-XXX层店铺(建筑面积355.10平方米)、松江区明中路XXX、XXX号1-2层店铺(建筑面积317.76平方米)均系被告杜建发所有。2012年1月11日，被告中信银行上海分行在明中路XXX号XXX-XXX层店铺、明中路XXX号XXX-XXX层店铺上设立了债权数额为1,100万元的最高额抵押。2012年2月22日，被告中信银行上海分行在明中路XXX号XXX-XXX层店铺、明中路XXX、XXX号1-2层店铺上设立了债权数额为968万元的最高额抵押。2012年2月27日，被告中信银行上海分行在明中路XXX号XXX-XXX层店铺、明兴路XXX、XXX号1-2层店铺上设立了债权数额为1,056万元的最高额抵押。2013年1月21日，被告中信银行上海分行在明中路XXX号XXX-XXX层店铺、明中路XXX号XXX-XXX层店铺上设立了1,060万元的最高额抵押。上述房屋均于2013年12月5日被上海市浦东新区人民法院查封，该院于2014年11月28日将上述房屋的处置权移交本院；上述XXX号1-2层店铺于2014年2月10日被本院查封。另查明，上海市黄浦区公证处于2014年3月26日作出的(2014)沪黄证执字第70号执行证书载明“申请执行人为中信银行上海分行，被申请执行人为幸悦公司、大济公司、洪济公司、杜建发、徐颖、杜建珍、翁超，执行标的：贷款本金960万元，并支付截止至2013年12月26日的利息及罚息595,416.32元，以及自2013年12月26日起至全部款项实际清偿之日止的利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，并承担申请执行人为实现债权而发生的费用……；执行标的物为：上海市松江区明中路XXX号XXX-XXX层店铺以及松江区明中路XXX号XXX-XXX层店铺……。”因被告幸悦公司、大济公司、洪济公司、杜建发、徐颖、杜建珍、翁超未能履行生效法律文书确定之义务，根据中信银行上海分行的申请，本院于2014年5月8日以(2014)松执字第2650号案件立案执行。本院在执行过程中于2015年6月5日至上述房屋现场张贴公告裁定拍卖上述房屋，并责令被执行人及占有系争房屋的案外人自公告之日起十五日内迁出上述房屋。原告勋盈公司遂向本院提出执行异议，请求法院在执行过程中保护其租赁权和优先购买权。本院于2015年11月2日作出(2015)松执异字第XXX号执行裁定书，裁定驳回勋盈公司的异议。本案审理中，原告勋盈公司为证明其向被告杜建发承租上述房屋的事实，向本院提交了：1、原告勋盈公司与被告杜建发于2012年12月19日签订的关于坐落于上海市松江区明中路XXX、XXX号，明中路XXX、XXX、XXX号1-2层，明兴路XXX、XXX号1-2层房屋的《房屋租赁合同》，该合同约定租赁期限自2012年12月23日至2030年12月22日。《房屋租赁合同》还载明“如果甲方(出租方)遇到资金紧张，本合同剩余租期内的租金可以按80%一次性向乙方(承租方)收取”。2、收款收据，载明的收款人为“杜名清”，载明的收款时间均为2012年12月23日之后。3、银行转账的材料，付款方为“杜双妹”、收款方为“杜建发”，支付时间为2014年2月、4月。4、原告勋盈公司分别与案外人杨某1、唐某某、杨2的相关租赁合同以及相关的网上银行电子回单。租赁合同载明的承租人分别为案外人杨某1、唐某某、杨2。网上银行电子回单显示交易时间为2015年、2016年。以上事实，有执行裁定书、庭审笔录、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。本案中原告勋盈公司虽然提供了《房屋租赁合同》、收款收据、银行转账材料、以及与案外人相关租赁合同等证据，但这些证据尚不能证明在系争房屋设定抵押前其已经设定了租赁权。首先，原告勋盈公司提供的《房屋租赁合同》约定的“如果甲方遇到资金紧张，本合同剩余租期内的租金可以按80%一次性向乙方收取”内容，与常理不相符合。其次，原告提供的收款收据无被告杜建发的签字，也无证据证明收款人和被告杜建发的具体关系。再次，银行付款材料也仅能反映是在抵押权设定之后款项的支付。最后，原告提供的其与案外人的相关租赁合同，也无法反映出原告承租房屋在抵押权设定之前。同时，原告也并无其他证据能够充分证明其在抵押设定前即已经实际承租房屋。故对于原告要求撤销执行裁定并要求带租拍卖、变卖系争房屋的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告上海勋盈实业有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，公告费1,020元，合计1,100元，由原告上海勋盈实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 利审 判 员  惠 蕙人民陪审员  范幼芳二〇一六年十二月二十七日书 记 员  方晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。