云南省晋宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）云0122民初2124号 原告：云南俊腾达房地产开发有限公司。（以下简称俊腾达公司） 法定代表人李凯，系该公司董事长。 委托代理人张海，云南方中律师事务所律师，特别授权代理。 被告：胡贤华，男，汉族 原告云南俊腾达房地产开发有限公司与被告胡贤华商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，并于2016年3月31日作出（2016）云0122民初340号民事判决书，因原告云南俊腾达房地产开发有限公司不服判决结果，向昆明市中级人民法院提起上诉，昆明市中级人民法院以（2016）云01民终2665号民事裁定书裁定发回本院重审。本院另行组成合议庭于2016年12月17日公开开庭对本案进行了审理。原告云南俊腾达房地产开发有限公司的委托代理人张海，被告胡贤华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告俊腾达公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付剩余购房款2184293元及违约金400000元。2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2013年8月14日签订认购协议一份，约定被告认购原告位于昆明市晋宁县晋城工业园“俊腾达小微企业产业园”C区1幢1F、2F层1号厂房，合同总价款为人民币3985015元，并约定款项支付时间，如逾期付款，每日按0.2%支付滞纳金。但被告在支付1800722元款项后，余款2184293元至今未支付。被告的行为严重违反双方的约定，导致原告无法按原计划进行项目开发。故而诉请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告胡贤华提出以下答辩意见： 1、本案原、被告双方诉争的土地属于工业地产，根据《昆明市人民政府关于加快工业园区标准厂房建设的实施意见》，工业园区内的标准厂房只能出租或出售给企业，而我是自然人，并不具有购房资格； 2、双方诉争的厂房系违法建筑，原告在未取得销售资格的情况先进行销售，也未进行初始登记，工程也未竣工验收合格，双方的合同无效； 3、现双方诉争的厂房已登记于原告名下，且原告在未告知被告的情况下将诉争厂房的土地整块进行了抵押贷款，我根本不可能取得该厂房产权。 4、购销合同第六条明确约定余款在我拿到备案合同时支付，而我至今未拿到备案合同，故我并未违反合同约定，不应支付余款。 综上，我与原告签订的购销合同属于无效合同或有权解除的合同，我并未违约，不应支付尾款，应驳回原告的诉讼请求。 原告俊腾达公司为证明双方签订的合同有效且其已履行了合同的约定、被告应依约支付剩余购房款及违约金的事实向本院提交了下证据： 1、认购协议、购销合同、补充协议各一份，欲证明原、被告签订买卖合同购买厂房及合同就购房款、违约金等事项进行了约定的事实。 2、国有土地使用证、房屋建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证各一份，欲证明原告为销售本案诉争厂房办理了相关手续，取得了相关资格，系合法销售的事实。 3、晋宁县城乡建设局复函一份，欲证明原告虽未办理商品房预售许可证，但并非原告不办，而是在昆明市对工业用地上的厂房进行销售不需要办理预售许可证，原告的销售行为并不违法。 4、个旧市农村信用联社的申明一份，欲证明本案诉争房屋虽被原告进行了抵押，但并不影响双方的合同履行，也不影响对诉争房屋办理相关产权手续。双方自愿签订认购协议，原告具有相关建设资质，能够销售争议房屋。 5、房产证一份，欲证明本案诉争厂房因被告未全额缴纳房款，故原告已将产权办理于原告名下，只要被告缴清房款，诉争厂房可以办理到被告名下的事实。 经质证，被告对证据2提出质证意见认为原告方销售在前，取证在后，销售行为违法，且原告未依合同约定对合同进行备案；对证据3提出质证意见认为原告并未提交工程竣工验收合格的证明，不具有销售的资格；对证据4，被告胡贤华认为该申明没有工作人员的签名，形式上有瑕疵，且该申明并不能证明在被告缴清款项后一定可以将产权证办理到被告个人名下；对证据5，被告胡贤华认为诉争厂房依合同约定应办理在被告个人名下，但现在办理在原告名下，故不予认可。 本院认为，上述证据形式合法，内容真实且与本案具有关联性，双方对上述证据的真实性无异议，只是对证明内容有争议，故本院对上述证据的真实性予以采信。 被告胡贤华为证明自己已向原告方缴纳了房款共计4322556元，依约履行了合同义务，现因合同无效且原告无法将房屋产权办理在自己名下，故而自己不应再支付任何款项而向本院提交如下证据：《认购协议》一份、《购销合同》及补充协议各两份、收款收据3张（金额共计4322556元）及交房结算单一份。 经质证，原告对上述证据的真实性无异议，本院予以采信。 庭审中，本院出示了晋宁县国土资源局复函一份，复函证实因云南俊腾达房地产开发有限公司申请办理了国有土地使用证晋国用（2014）第100号的抵押登记，且该登记至今未注销，故该局不会受理该公司涉及该块土地的不动产权证申请。 经质证，原告方对其真实性、合法性及关联性无异议，但提出质证意见认为涉案土地被原告进行抵押系因被告未依约缴清房款所致。被告胡贤华无异议。因双方对上述证据的合法性、真实性及关联性无异议，故本院予以采信。 根据上述证据及原、被告双方的意见，本院对下列事实予以确认： 被告胡贤华与原告俊腾达公司于2013年8月14日签订了《〈俊腾达中小企业工业园〉认购协议》（格式合同）一份，约定被告胡贤华购买原告销售的位于昆明市晋宁县晋城工业园“俊腾达中小企业”C区1栋1F、2F1号标准厂房，房屋属于框架结构，参考建筑面积为2142.76平方米，房屋总价款为7071108元，优惠后总价款为6642556元（不含税费、配套设施及其他相关费用），协议签订当日被告应支付定金1000000元，该款在支付首期房款时自动冲抵购房款，协议签订后被告需支付的首期房款50%即2322556元；余款2322556元如双方不能谈定2号写字楼，被告胡贤华应一次性付清该余款。协议还约定双方签订《商品房购销合同》及《〈商品房购销合同〉补充协议》后，本协议自动解除。 2014年1月13日，原、被告双方签订《标准厂房／配套用房购销合同》（合同编号JTD-1-049-001）及《补充协议》（格式合同），甲方为原告俊腾达公司，乙方为被告胡贤华，合同约定乙方购买甲方销售的其经批准在晋宁县工业园区晋城片区35＃地块上建设的标准化厂房／配套用房俊腾达中小企业产业园第C1-1第1层，建筑面积为1070.09平方米，单价为3724元，总价款为3985015元；合同第六条第2点约定，“乙方应于2014年1月13日付款1800722元，剩余房款2184293元于拿到备案合同时一并支付于甲方（非格式条款）”，第七条约定，“甲方应于2013年12月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的厂房／配套交付给乙方”；第十三条第二项约定，“甲方保证该厂房／配套在交接时没有产权纠纷及债权债务纠纷。如交接后发生该厂房／配套交接前存在的产权纠纷或者债权债务纠纷，由甲方承担责任”。合同还就逾期交房、逾期付款、房屋交接、产权登记等进行了约定。双方的《标准厂房／配套用房购销合同》补充协议约定，甲方应在2019年1月1日前办好房产证、土地证给乙方，若延期将支付违约金3200000元。 同日，原、被告双方签订了《标准厂房／配套用房购销合同》（合同编号JTD-1-049-002）及《补充协议》（格式合同），合同约定被告胡贤华购买原告销售的其经批准在晋宁县工业园区晋城片区35地块上建设的标准化厂房／配套用房俊腾达中小企业产业园第C1-1第2层，建筑面积为1071.73平方米，单价为2353.05元，总价款为2521834元；被告胡贤华应于2014年1月13日前支付全部房价款2521834元。其余约定与JTD-1-049-001号合同及其补充协议一致。 被告胡贤华于2013年8月14日向原告俊腾达公司支付了定金1000000元；于2013年9月16日支付了2322556元；于2014年1月13日支付了1000000元，以上共计4322556元，尚有房款2184293元未缴付。原、被告双方因房款的缴纳及权属证是否能够办理发生争议而诉至本院。 2015年6月24日，原告俊腾达公司未告知被告胡贤华，将晋国用（2014）第100号国有建设用地使用权设立了抵押登记，抵押给个旧市农村信用合作联社城区信用社，抵押期为2015年6月24日至2016年6月24日，被告胡贤华所购厂房的土地使用权包含在上述抵押范围内。该项抵押至今未注销。 另查明，原告俊腾达公司于2012年1月11日取得了涉案房屋的建设用地规划许可证，于2014年3月14日取得了涉案土地的国有土地使用证，于2015年6月29日取得了涉案房屋的建设工程规划许可证，于2015年7月16日取得涉案房屋的房屋建筑工程施工许可证；编号为JTD-1-049-001的《标准厂房／配套用房购销合同》及《补充协议》涉及的厂房于2016年1月7日已办理了房产证，证号为晋宁县房权证2016字第**9553，所有权人为原告俊腾达公司。现被告胡贤华表示如原告俊腾达公司能将产权证办理在其名下，其愿意继续履行合同。 以上事实还有本案开庭笔录及原一审开庭笔录等在案佐证。 本院认为，本案争议焦点为：1、原、被告双方签订的合同是否是有效合同？2、被告胡贤华未支付剩余购房款2184293元是否构成违约？是否应支付剩余购房款？ 针对焦点1，原告俊腾达公司认为本案诉争房产系工业产房，根据晋宁县住建局的复函，目前昆明市对于工业用地上的厂房未发放过《商品房预售许可证》，也未出台相关规定，原告方无法办理《商品房预售许可证》，除此之外的其他证件均已办理，不应据此认定双方合同无效；被告胡贤华认为原告俊腾达公司未取得《商品房预售许可证》即与其签订合同预售涉案厂房，违反了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方的合同属于无效合同。 本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条将是否取得预售许可证作为认定商品房预售合同效力的判断依据，其规范目的主要在于回应与落实城市房地产管理法以及城市商品房预售管理办法等法律法规所确立的商品房预售与管理制度，上述立法的根本目的在于维护安全稳定的房地产开发秩序，并实现商品房买卖领域在刺激经济发展、维护交易安全以及保障购房者利益等价值取向上的兼顾与平衡。其体现了公共利益和国家意志对于交易自由和意思自治的干预和限制，意在维系公益与私益之间的平衡。本案中，原告俊腾达公司在订立合同时及至今虽未取得商品房预售许可证，但其在本案起诉前已办理了除商品房预售许可证明以外的其他销售证件，且本案诉争房屋已取得了产权证书，该房屋实际上已具备现房销售的条件，商品房预售制度所欲维护的秩序和利益已无受侵害之虞，如以其未取得商品房预售许可证为由认定合同无效，有失实体公正。对此特殊案件，采取目的解释和利益分析的法律适用原则及理念更为适宜。被告胡贤华虽系自然人，但法律法规并未规定自然人不具有购买工业厂房的主体资格。综上，本案原、被告双方签订的购销合同及补充协议系双方自愿协商订立，系依法成立的有效合同。 针对争议焦点2，原告俊腾达公司认为，原、被告双方签订的合同合法有效，被告在支付了4322556元房款后剩余房款2184293元至今未付，已构成违约，应承担支付剩余房款及违约金的责任；被告胡贤华认为双方签订的编号为JTD-1-049-001的购销合同第六条明确约定被告未支付的余款2184293元于拿到备案合同时一并支付，但其至今未拿到备案合同，其并未违反合同约定，不应支付余款且双方诉争的厂房已登记于原告俊腾达公司名下，原告在未告知被告的情况下已将诉争厂房的土地整块进行了抵押贷款，其根本不可能取得该厂房产权，合同目的不能实现，故而其不应支付余款。 本院认为，《中华人民共和国合同法》规定，当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，原、被告双方在编号为JTD-1-049-001的购销合同中约定，被告胡贤华应于2014年1月13日付款1800722元，剩余房款2184293元于拿到备案合同时一并支付于原告俊腾达公司（非格式条款），在编号为JTD-1-049-002）的购销合同中约定被告胡贤华应于2014年1月13日前支付全部房价款2521834元，本案被告胡贤华分别于2013年8月14日向原告俊腾达公司支付了定金1000000元；2013年9月16日支付了2322556元；2014年1月13日支付了金1000000元，以上共计4322556元，已依约履行了部分付款义务，而原告俊腾达公司既未提交证据证实其已将合同进行备案并将备案合同交付于被告胡贤华，亦未提交证据证实其具有不能履行的正当理由，被告胡贤华作为后履行一方有权拒绝原告俊腾达公司关于支付剩余房款2184293元的履行要求，本案被告胡贤华并未构成违约。原告俊腾达公司要求被告胡贤华支付剩余房款并承担违约金的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款之规定，判决如下： 驳回原告云南俊腾达房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费27474元，由原告云南俊腾达房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。 审 判 长  熊 薇 人民陪审员  李云川 人民陪审员  李兰婧 二〇一六年十二月二十六日 书 记 员  张 伟