海口市龙华区人民法院民事判决书（2016）琼0106民初1451号原告黎永环，男，1970年5月5日出生，汉族，住琼海市。委托代理人黎青艳，海南法立信律师事务所律师。委托代理人郭杨，海南法立信律师事务所实习律师。被告海南瑞琼鸽业有限公司，住所地海口市龙华区梧桐路诚利大道**。法定代表人潘建华，该司董事长。委托代理人胡海根，该司总经理。委托代理人林美雄，该司助理。被告海南东方明珠房地产有限公司，住所地海口市国贸路**时代广场**B(北侧)。法定代表人李孟其，该司总经理。委托代理人孙雷、齐会涛，该司员工。原告黎永环与被告海南瑞琼鸽业有限公司（以下简称瑞琼公司）、被告海南东方明珠房地产有限公司（以下简称明珠公司）合作合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黎青艳和郭杨、被告瑞琼公司的委托代理人胡海根和林美雄、被告明珠公司的委托代理人齐会涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎永环诉称，被告瑞琼公司系位于海口市××镇土地【原土地证号为海口市国用（2009)字第0017**】土地使用权人，使用期限为20年，即2008年1月6日至2028年1月6日止。2014年4月26日，被告瑞琼公司与原告签订《土地建设厂房（仓库）合作合同》，约定共同合作经营上述土地，对被告瑞琼公司该土地上原有的鸽舍进行翻修建设，以及对南派农产品深加工产业园进行合作建设，原告进行资金投入，被告瑞琼公司负责报建审批。《合作合同》第一条约定：被告瑞琼公司将位于诚利集团南派农产品深加工产业园总面积图以西南方向规划为设备配套库后的生活区部位及原料库区（即涉案土地）以土地合作的方式与原告投资建设合作经营使用，原告享有充分的经营权；第二条约定合作期限：2014年4月26日至2029年4月26日止；第三条约定分成方式：被告瑞琼公司占40%收益权，原告占60%收益权，由原告借款150万元被告瑞琼公司；第五条约定：被告瑞琼公司需要保证原告的权利及权益，因被告瑞琼公司原因造成原告不能正常施工的，由此造成的损失被告瑞琼公司负责，并按借款2%每月计算利息给原告。合同签订后，原告如约履行对合作物建设的合同义务，在被告瑞琼公司确认了建筑物施工规划图以后，原告对合作土地进行平整、清杂、挖土、施工等投资建设，总计投资总额300万元，双方最终确认的合作土地面积是49.81亩。同时，原告还根据合同约定向被告瑞琼公司提供了借款150万元，并向被告瑞琼公司潘诚利支付2万元用于办理报建审批手续。但由于被告瑞琼公司既不履行合作义务，又不履行对合作建筑物的报建审批义务，导致该合作建筑物于2014年10月被拆毁，造成原告投入的300万元付之东流，严重侵犯了原告的财产权。更有甚者，被告瑞琼公司不仅不履行合作义务解决合作物的建设问题，反而背着原告与被告明珠公司协商处置合作土地，被告明珠公司亦擅自进入原告合作项目对涉案土地挖土平场，导致原告至今无法使用合作土地，严重侵犯了原告对涉案土地的合作经营权益。原告认为：原告与被告瑞琼公司双方于2014年4月26日签订的《土地建设厂房（仓库）合作合同》意思表示真实、合法有效，双方均对涉案土地使用权及其地上的建筑物享有合作经营权，被告瑞琼公司应保证原告对合作土地及合作建筑物的占有使用权及经营权益。但被告瑞琼公司不仅不履行对原告建设的合作建筑物报建审批的合同义务，导致该合作建筑物被拆毁，反而与被告明珠协商侵占合作土地，致使原告的对土地的经营使用权及合作权益受到严重侵害，且出借给被告瑞琼公司的150万元款项也拒不归还，造成原告重大的经济损失。为保护原告的合法权益，请求法院判决:1、确认《土地建设厂房（仓库）合作合同》有效，原告与被告瑞琼公司共同享有涉案土地自2014年至2029年经营收益权；2、确认原告对原土土地证号为海口市国用（2009)字第001756号土地使用权项下的49.**合作土地享有60%权益；3、判令被告瑞琼公司赔偿合作建筑物被拆除的经济损失300万元；4、判令被告瑞琼公司偿还借款本金150万元及利息（利率按每月2%计算，从2014年8月30日起计算至起诉时暂计为51万元）；5、判令被告明珠公司对涉案土地排除妨碍、停止侵权行为；6、判令两被告共同承担本案诉讼费用。被告瑞琼公司辩称，原、被告于2014年4月26日签订《土地建设厂房（仓库）合作合同》，共同合作盖仓库，向外出租，被告瑞琼公司出土地，原告负责投资、规划、设计建设，项目建成后，原、被告的收益权按6:4分成，即出资方按60%，出土地方按40%。合作期限为15年，即从2014年4月26日起至2029年4月26日止。合作到期后，，地上附着物归投资方土地退回被告瑞琼公司，建设期限为6个月，从双方签订《合作合同》之日起计算，即从2014年4月26日至2014年10月26止，按《合作合同》约定，原告负责投资建设的合作项目应于2014年10月26日前完工。为确保该合作项目按时、按量完工，以便向外出租，约定原告自《合作合同》签订之日起分两次向被告预交押金150万元。该押金经被告的多次催促，原告分五次于2014年5月2日付了30万元、5月8日付了70万元、7月31日付了20万元，8月6日付了20万元，8月31日付了10元，共计150万元。150万元作为确保原告履行《合作合同》保证金，该保证金待合作项目收入后，被告分二年在项目分成中扣还给原告。原告在施工过程中，进度非常缓慢，长期不见施工人员，从开工至今，只建有2000多平方米的钢支架（尚未封顶）、只占合作地块规划方案约25000平方米不够五分之一，四周未砌砖，，地面未铺水泥在原告施工过程中，被告向原告多次崔促，并提出严重交涉，希望原告履行《合作合同》条约，按时完成项目竣工，确保被告的利益不受损害。因原告的严重违约，己经给被告造成重大损失：1、该合作项目被告出资的土地是向诚利公司租赁的，租赁期限为20年，每年每亩租金为1.4万元，被告每年需向诚利集团交租金202亩×1.4万元=282.8万元。原、被告合作项目《合作合同》占地约定为30亩（实际用地为49.81亩)，因原、被告合作项目自2014年4月26日至今己2年多，被告瑞琼公司每年需向诚利公司交租金49.81亩×1.4万元=69.7万元，2年约140万元；2、整个项目同时还要分五年内向诚利公司赔付1500万元，原、被告合作项目占地是202亩的四分之一，1500万元赔付款也已经给被告瑞琼公司造成375万元的损失。因原告未履行《合作合同》条约，以上两项已经给被告瑞琼公司造成515万元损失，还不包括利息、收益约200多万元所造成的损失。另外因合作项目用电报装未批（一处不能有两个变压器），为保证合作项目供电，只能通过南派公司装机扩容，因合作项目未建成，2014年6月以来，也已经给南派公司造成约60万元的损失。由于原告未依约履行《合作合同》条款，所有这些损失理应原告承担。因此该项目的合作，被告瑞琼公司只出土地，其他报建规划、设计、投资建设均由原告负责，与被告瑞琼公司无关。150万元作为《合作合同》的保证金，原告如不依约履行《合作合同》，造成被告瑞琼公司损失，由原告预付150万元定金作为承担被告的损失。被告瑞琼公司一直支持配合原告，没有对原告作出任何违背行为。原、被告于2014年4月26日签订的《合作合同》，因原告违约理应解除，150万元定金因原告违约，被告瑞琼公司没有义务退回，所造成的一切损失，理应违约方原告承当。原告应60日内无条件清场退出，以免造成被告瑞琼公司更大损失。被告瑞琼公司从来不知道也不认识被告明珠公司，与被告明珠协商处置合作土地是无中生有。综上所述，该项目的合作，被告瑞琼公司只出土地，其他报建规划、设计、投资建设均由原告负责，因原告未依约履行《合作合同》条约，已经给被告造成重大损失，为保护被告的合法权益，请求驳回原告的全部诉讼请求，并由原告承担本案诉讼费用。被告明珠公司辩称，1、本案实际为原告与被告瑞琼公司之间的合作经营纠纷，被告明珠公司并非原告与被告瑞琼公司之间合作的当事人，与本案无关；2、涉案土地是由市政府通过有偿方式收回的国有储备地，被告明珠公司依据市政府的会议纪要及海口市龙华区沙坡白水塘项目指挥部的指令于2015年8月对涉案土地进行清表工作。而原告所诉的合作建筑物被拆除的时间是2014年12月，依据政府的会议纪要的时间是2015年1月12日，更与被告明珠公司无任何关系。经审理查明，2007年1月6日，被告瑞琼公司与海南诚利集团有限公司（以下简称诚利公司）签订《土地使用权租赁合同书》，约定诚利公司将其现有的位于海口市××镇的土地【土地证为琼山籍国用（2001）字第01-01134号，土地面积为270亩】及地上附着物租赁给瑞琼公司适用发展养殖业，进行加工和仓储。租赁期间瑞琼公司享有转租权。其中有证部分203亩，无证部分为67亩。租赁期限为20年，即2008年1月6日至2028年1月6日止。合同还对租金、付款方式、违约责任等进行了约定。2012年5月25日，双方就《土地使用权租赁合同书》签订了《补充协议》，补充协议约定：一、原有诚利公司202亩土地及地上附着物鸽舍、厂房等租赁给瑞琼公司作为养鸽业，一共租赁期间为20年，继续履行养鸽，产出的乳鸽由诚利公司回收，保证产品的原料供应，租金特优惠价810万元一次付清。二、根据养鸽业现状，瑞琼公司向诚利公司提出改变项目用途，将原来种鸽场改为仓库向外出租。双方还对租金、违约责任等进行了约定。2014年4月26日，原告与被告瑞琼公司签订了《土地建设厂房（仓库）合作合同》，合同约定瑞琼公司将位于诚利公司南派农产品深加工产业园总平面图以西南方向规划为（设备配套库后的生活区部分及原料库区）以土地合作的方式于原告投资建设合作经营使用，使用面积约30亩。合作物的功能为钢结构（仓库、厂房）不得进入危险品使用，在不违反双方的合同规定下，有充分经营权。合作期限为25年，即2014年4月26日至2029年4月26日止。分成方式：被告瑞琼公司占40%收益权，原告占60%收益权，由原告分两次借款150万元被告瑞琼公司，合同签订15天内，原告先借款100万元给被告瑞琼公司，原告建设时再借50万元给被告瑞琼公司，待合作物收入后再分批扣还给原告。瑞琼公司收到第一次款后，由原告平整土地经双方测量确认建设面积。建成后按季度支付，每3个月为一季度，按时交付给瑞琼公司。原告预付人民币150万元的款项可分三年在瑞琼公司的分成中分批抵扣还给原告。瑞琼公司负责物业、水、电、保安、卫生等统一管理。合同第五条约定：合作物建设期限为签署合同之日起划规确认起约6个月竣工，瑞琼公司整体规划的道路必须保证原告畅通使用，如政府或瑞琼公司及人力不可抗拒等因素，工期可顺延。瑞琼公司保证土地权属清楚，在土地来源合法，并保障原告的权益及权利。该条款后手写补充：因瑞琼公司原因造成原告不能正常施工的，由此造成的损失瑞琼公司负责，并在当月退还借款，如违约，则按2%每月计算利息给原告。手写补充的这一条款，盖有被告瑞琼公司的公章予以确认。合同还约定：合作物区域建设施工及所需水、电由瑞琼公司指定接口，其余由原告负责安装，并安装电表、水表、费用自理。合作物由原告自主重新规划后经瑞琼公司同意并签署书面同意文件后方可执行。合作期满后，属于原告投入的附属物由原告自行处理，被告收回土地权，如双方愿意续约，可另行订立续约合同，否则合同终止。该合同签订后，原告于2014年5月2日向被告瑞琼公司支付30万元、于2014年5月8日向被告瑞琼公司支付70万元，被告瑞琼公司于2014年5月12日向原告出具了收款收据，证明收到上述款项共计100万元。原告于2014年7月14日支付20万元、于2014年8月6日支付20万元、于2014年8月29日支付10万元，被告瑞琼公司分别向原告出具了收款收据，证明收到上述款项，以上款项合计150万元。2014年5月1日，作为发包人的原告与作为承包人的谭龙全签订了《施工合同》，原告将与被告瑞琼公司合作土地的场地清杂、挖土工程、道路路基工程、道路混泥土工程、厂房基础、厂房地板、厂房基础石方工程、钢结构宿舍楼、厂房基础砌砖墙、厂房防雷安装、消防管网、排污、给水、排水、围垟工程、钢结构安装等发包给谭龙全施工。原告重新规划合作物后，被告瑞琼公司于2014年6月6日确认了建筑物施工规划图，同意原告合作地块规划方案施工，按图纸施工。此后，原告对合作土地进行平整、清杂、挖土、施工等投资建设。2014年11月24日，被告瑞琼公司向海口市龙华区城市管理行政执法局发出《关于迫切维护海南瑞琼鸽业有限公司土地租赁权的请求》，对海口市人民政府将瑞琼公司经营项目的所在地收回作为政府储备地，海口市龙华区城市管理行政执法局责令停止项目建设的通知作出说明，请求维护瑞琼公司的土地租赁权，不干预项目储备仓库恢复建设。2015年1月27日，原告与谭龙全签订《补充合同书》，合同第一条约定：根据双方签订的施工合同为依据，49亩规划图为准，经双方人员测量后，工程造价以每月进度报表为依据，合计工程造价为3695620元，因海口市政府征用本地区地块，造成合同无法履行，现双方协商一致同意按月进度报表的工程造价80%计算，扣除谭龙全本人领取现金及转账的金额，确认原合同实欠3141277元。因合作建设的土地被海口市政府征用，原告与被告瑞琼公司合作建筑物被拆除，原告与被告协商未果，遂诉至本院。另查，经海口市土地测绘院测绘，原告与被告瑞琼公司合作项目用地为48.77亩。施工现场有被告瑞琼公司的代表谭龙献监工，经本院传唤谭龙献，谭龙献证明原告与被告瑞琼公司合作土地的建设物已按照规划图基础柱基本做完。该建好的建筑物于2014年年底被拆除。上述事实有《土地使用权租赁合同书》、《补充协议》、《土地建设厂房（仓库）合作合同》、汇款凭证、汇款申请书、收款收据、《施工合同》、施工图纸、工程进度报表、账户交易明细、《补充合同书》、《关于迫切维护海南瑞琼鸽业有限公司土地租赁权的请求》、证人询问笔录、开庭笔录等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与被告瑞琼公司签订的《土地建设厂房（仓库）合作合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同,双方应按照合同约定履行义务。涉案土地已被海口市政府征收，故原告主张与被告瑞琼公司共同享有涉案土地自2014年至2019年经营收益权无事实依据，本院不予支持。原告与被告瑞琼公司签订的《土地建设厂房（仓库）合作合同》约定分成形式为被告瑞琼公司占总收入的40%，原告占60%的收益权，该收益权指的是双方合作的经营收益权，并非土地收益，故原告主张对合作土地享有60%权益无事实依据，本院不予支持。合同签订后，原告依约对合作地块进行建设，但未对建设的合作物办理报建手续，原告称报建手续应由被告瑞琼公司负责，与合同约定不符，本院不予采信，故合作用地因未办理报建手续而被拆除，原告与被告瑞琼公司应各承担50%的责任，原告主张被告瑞琼公司赔偿合作建筑物被拆除的经济损失为300万元，被告亦未能提供证据予以反驳，故对于该项请求，本院酌定被告瑞琼公司应赔偿原告经济损失150万元。原告与被告瑞琼公司签订的《土地建设厂房（仓库）合作合同》约定原告借款150万元给被告瑞琼公司，这150万元款项可分三年在瑞琼公司的分成中分批抵扣还给原告，如因被告瑞琼公司原因造成不能正常施工的，被告应退还借款并按每月2%支付利息，这一条款的约定属于双方当事人意思自治，可认定该150万元为借款，故原告主张被告偿还借款150万元及利息有事实和法律依据，本院予以支持。被告瑞琼公司辩称该150万元为合作保证金无事实依据，本院不予采信。关于利息的计算，因双方未对还款期限作明确约定，故利息的起算时间以起诉之日即2016年2月2日起算，利率按双方约定的每月2%计。排除妨碍、停止侵权行为与本案的合作合同不属于同一法律关系，现原告诉请被告明珠公司排除妨碍、停止侵权，本案不予处理，原告可另案起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第二百零六条的规定，判决如下：一、确认原告黎永环与被告海南瑞琼鸽业有限公司于2014年4月26日签订的《土地建设厂房（仓库）合作合同》有效；二、限被告海南瑞琼鸽业有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告黎永环偿还借款本金150万元及利息（利息的计算方式：以150万元为本金，利率按每月2%计，自2016年2月2日起至清偿之日止）；三、限被告海南瑞琼鸽业有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告黎永环赔偿损失150万元；四、驳回原告黎永环的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费46870元、由原告黎永环负担10000元、被告海南瑞琼鸽业有限公司负担36870元；诉讼保全费5000元，由被告海南瑞琼鸽业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长 李光平人民陪审员 韩青芯人民陪审员 罗美琴 二〇一六年十二月二十三日书 记 员 高子婷