丹东市元宝区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0602民初1609号原告吕文博，女。被告丹东亿龙房地产开发有限公司，住所地丹东市元宝区。法定代表人刘鹏，董事长。委托代理人胡庆召，辽宁万鹏律师事务所律师。委托代理人张密，男，丹东亿龙房地产开发有限公司员工。原告吕文博诉被告丹东亿龙房地产开发有限公司（以下简称丹东亿龙房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告吕文博、被告丹东亿龙房地产开发有限公司的委托代理人张密到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吕文博诉称，2010年原告与被告签订房屋预售合同，约定原告购买被告开发的位于江城大街1单元209－4－136号房屋，购房款为209390元。原告付清全部购房款后，被告于2011年4月10日与原告签订租赁合同，返租原告购买的房屋。2011年4月11日，原告与被告补签了编号为20110411019号正式商品房买卖合同，合同约定合同约定，原告购买被告开发位于江城大街亿龙国际209－4-136号，面积为24.49平方米，结构形式为钢混，使用用途为商业，购房款为209390元，后被告于2011年7月14日给原告开具了购房发票。《商品房买卖合同》第15条约定：出卖人应当在交付使用后60日内将办理权属登记。但因被告开发的房屋不具备办理房屋权属登记的条件，无法办理房屋所有权证。为此原告多次找被告协商，要求被告办理房产证。原告于2014年5月10日以邮寄方式向被告送达催告函，要求被告履行义务。但被告至今未履行。原告认为被告违约行为导致原告无法办理房屋所有权证，已符合解除合同的条件，故诉请人民法院依法判令：1、解除原、被告签订的编号为20110411019号《商品房买卖合同》；2、被告退还购房款209390元；3、被告向原告支付从起诉之日起按人民银行逾期贷款利率上浮50%支付违约金；4、诉讼费由被告承担。被告丹东亿龙房地产公司辩称，原告请求解除商品房买卖合同无法律依据，不符合法定的解除条件，原告请求的依据是最高院关于商品房买卖合同的司法解释第19条的约定，但该条适用于商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例，我们双方签订的买卖合同，根据丹东地区实际情况，无法确定办理权属登记日期，双方做出特殊约定指定日期办理，排除了最高院商品房买卖合同的司法解释19条的约定。同时不存在返还问题。同时根据元宝区政府的文件，被告对不能办证无过错。综上，原告请求没有法律依据，应依法驳回。经审理查明，2011年4月11日，原告与被告签订了编号为20110411019的《商品房买卖合同》，该合同约定，“原告购买被告开发的位于江城大街的亿龙国际1单元209-4-136号房，建筑面积为24.49平方米，使用用途为商业，结构形式为钢混结构，购房款为209390元”。原、被告签订的商品房买卖合同关于产权登记方面约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商并指定日期办理”。原告付清上述房屋的全部购房款后，2011年7月14日被告为原告开具了购房款发票，涉案房屋交付后，因被告违规超建，原告至今无法办理房屋所有权证书。2015年5月6日，丹东市元宝区人民政府函请市规划局，作出元政函[2015]23号《关于亿龙国际（沃尔玛）违建问题的函》主要内容“对被告在实建中存在超建的如下问题作出说明一、2号楼回迁楼增加五层问题、指出该项目地动迁时有20余户没有签订协议而成为遗留问题，被告在摘牌获得土地使用权时，对上述遗留问题并不知情，在项目建设期间，前期遗留未签订协议的动迁户多次上访。经协调，最终回迁安置户超出回迁房源42房。由于回迁房源不足，企业决定在2号楼楼上超建五层回迁安置用房。解决了前期遗留的回迁户安置难题。二、商场四层五层向西侧扩建问题、三、1号楼公寓楼16层和17层层高加高问题。被告于2011年5月接受丹东市行政执法局的违建处罚。按照2012年10月30日《市政府业务会议纪》第30期的内容，被告没有超过政府允许建设容积率的底线。由于该项目内大商户和50余户商场产权业主以及回迁户要求办理房证，否则将拒缴房租、索赔或提起诉讼，要求赔偿损失。鉴于以下情况，恳请市规划局考虑到企业的实际困难，对该项目免于处罚并帮助办理超建及房证审批事宜”。2014年4月5日，原告向被告送达催告函，主要内容为要求被告履行合同，如不履行合同，无法办理房屋所有权证，原告要求解除合同，返还购房款及赔偿经济损失。原告于2016年11月22日起诉至本院。本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票，催告函、元政函[2015]23号文件以及当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效，双方理应全面履行。被告将房屋卖给原告，除将房屋交付给原告，保证将房屋所有权转移给原告，也是被告的最基本义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”上述条款分别对办理权属证书出卖人的违约责任和买受人合同解除权作了规定。原、被告在商品房买卖合同中约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商并指定日期办理，属该《解释》第十八条当事人特殊约定，原告要求被告依据《解释》第十八条三项的规定承担违约责任和依据《解释》第十九条规定解除合同均不应支持。但不是双方有此约定，被告就可以不履行将房屋所有权转移给原告的义务，原告就不能主张自己的权利。根据《合同法》第九十四条第三项规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行，另一方可以解除合同”的规定，结合双方上述约定，在《解释》第十九条规定的期限届满后，原告与被告协商无果的情况下，于2014年4月5日函告被告如不能办理产权证，原告要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。现原被告没有提出异议，也没有在法律规定期限内提出诉讼，故原告主张解除合同，本院予以支持。关于被告提出根据元宝区政府的文件，被告对未能办理房屋产权证无过错的辩解，虽被告在获得摘牌时对20余户的回迁问题的知情，但超建和违建是被告明知违反规划而作为的违法行为，被告不能以解决历史遗留问题而成为其违建问题免责的理由，且丹东市行下执法局的违建处罚已生效，可以认定被告对此存在过错。故对被告的辩解本院不予采信。合同解除后，被告应将购房款返还给原告，原告应将房屋返还给被告。根据双方的约定，参照《解释》第十八条的规定，被告应当自原告解除之日起向原告支付违约金，现原告请求违约金以购房款209390元为基数从2016年11月22日起按同期贷款基准利率上浮50%计算于法有据。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判决如下：一、解除原告吕文博和被告丹东亿龙房地产开发有限公司签订的编号为20110411019号《商品房买卖合同》；二、被告丹东亿龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告吕文博购房款209390元;原告吕文博将位于丹东市江城大街的亿龙国际1单元209-4-136号建筑面积为24.49平方米房屋的房屋返还给被告丹东亿龙房地产开发有限公司；三、被告丹东亿龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内以购房款209390元为基数从2016年11月22日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算向原告吕文博支付违约金。如被告丹东亿龙房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4440元，减半收取2220元，由被告丹东亿龙房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审判员 刘 辉二〇一六年十二月十六日书记员 包滢祺