广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0705民初3571号原告张雄威，男，汉族，1970年5月1日出生，住广东省江门市新会区。原告谭仪沛，男，汉族，1970年3月14日出生，住广东省江门市新会区。以上两原告诉讼代理人李燕安、阮雄辉，均为广东贯虹律师事务所律师。被告莫立胜，男，汉族，1966年10月27日出生，住广东省江门市新会区。诉讼代理人郑育蔓、张益新，分别为广东良匠律师事务所律师、实习律师。原告张雄威、谭仪沛诉被告莫立胜（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于同年12月12日公开开庭进行了审理。两原告的诉讼代理人阮雄辉及被告的诉讼代理人郑育蔓、张益新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年2月20日，两原告共同在ＸＸ锦和周苑多处购买坐落于江门市新会区会城振兴三路2号109房屋，但因种种原因，尚未办理房屋过户登记。2016年2月16日，原、被告签订《借用房屋、铺协议》，约定：原告将位于振兴三路2号109铺之3、4卡约50㎡的商铺出租给被告，期限三年即由2016年3月5日起至2019年3月4日止，每月租金6500元，第一期先付26500元，从第二期起必须提前一天付足，过期不付，原告有权收回商铺，并立即终止合同。借用期满，原告要收回或被告退回商铺需提前10天通知对方。中途退房，租金归原告所有，不足1个月按1个月计算。被告使用商铺期间，电费、税费、三费、天线费、电话费等一切费用由乙方负责，期满时，结清电费、水费、三费、天线费、电话费等一切费用，原告将按金如数归还给被告，被告必须把卫生搞好，否则扣清洁费50100元。协议特别约定原告收取被告20000元人民币押金，如乙方违约或提前终止租铺，原告多收被告一个月的租金当违约金，被告负责该铺的房产税，被告不得出租或转让该铺，固定装修被告不得拆除，满约后，在本铺不征收拆建或出售等情况下，原告与被告再续约两年，每月租金为7000元。合同签订当天，被告向原告支付押金20000元和2016年3月5日至2016年4月4日租金6500元，原告向被告出具收据。收据上注明租铺时铺内电表读数12175，铺内水表读数46.16。2016年6月5日，经原告到被告铺内抄表，记录得被告须支付2016年5月5日至2016年6月4日电费1516元及水费8.6元，但被告连同支付当月租金仅支付了6300元，尚欠租金200元和水电费1524.60元未付。2016年7月和8月，被告拖欠租金13000元及水电费5875.80元未付。原告经多次追讨无果，现起诉请求：1、判令解除原、被告于2016年2月16日签订的《借用房屋、铺协议》，并责令被告退回租赁商铺给原告；2、判令被告立即支付从2016年6月5日起至判令解除合同之日止的租金（暂计至2016年8月29日止为12116.67元）和以每月6500元从判令解除合同之日起至实际退回商铺之日止的占用费及相应利息（以12116.67元为本金按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起记至清偿日止）给原告；3、判令被告立即支付2016年6月5日至2016年8月4日电费6928元和水费472.4元。4、判令被告承担违约责任，其所付定金20000元不予退还并向原告支付违约金6500元。5、判令本案诉讼费用由被告承担。后原告认为被告租赁原告商铺后，如期付清2016年3月5日至2016年6月4日期间的租金，而2016年6月5日至2016年7月4日只支付了部分租金，尚欠1724.60元未付，且从2016年7月5日起至今一直拒付租金。被告已结清2016年4月30日前的水电费，从2016年5月1日至2016年9月30日尚欠电费12434.42元未付，而水费因被告不让抄表，无法确定数额。故原告变更第2、3项诉讼请求为：2、判令被告立即支付从2016年6月5日起至2016年7月4日尚欠的租金1724.60元以及从2016年7月5日起按每月6500元计算至判令解除合同之日止的租金和以每月6500元从判令解除合同之日起至实际退回商铺之日止的占用费及相应利息（以实际欠租金和占有使用费按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起记至清偿日止）给原告。3、判令被告立即支付2016年5月1日起至实际交回商铺之日止的电费（其中2016年5月1日至2016年9月30日的电费为12434.42元）。原告为其陈述向本院提供如下证据：证据1、《借用房屋、铺协议》一份，证明原、被告2016年2月16日签订《借用房屋、铺协议》及相关约定。证据2、收据一份，证明合同签订当天，被告向原告支付押金20000元和2016年3月5日至2016年4月4日租金6500元，并在收据上注明租铺时铺内电表读数12175，铺内水表读数46.16。证据3、房屋商铺买卖协议书、收据、房产证各一份，证明两原告已购买得坐落于江门市新会区会城振兴三路2号109商铺，虽然没有过户，但是该商铺的所有权人。证据4、账户交易明细1份，证明被告向原告支付了6300元，扣除2016年5月份的水电费后，尚欠2016年6月5日至2016年7月4日的租金1724.6元。证据5、客户档案综合查询一份（两页）和收据4张，证明被告不让抄自己的分电表，但被告租赁的铺位与林永春租赁的商铺共用一个总电表，故按照总电表减去林永春租赁商铺的电表，即为被告所欠电费，从2016年6月1日至2016年9月30日，总电费为15597.55元，林永春铺位电费为3163.13元，即被告欠电费为12434.42元。证据6、买卖公证协议书及公证书各一份，证明ＸＸ锦、周苑多将涉案商铺转让给两原告后，又委托两原告办理商铺过户手续。被告答辩称：一、原告谭仪沛不具有原告主体资格。根据原告提交的证据《借用房屋、铺协议》，本案系房屋租赁合同纠纷，诉争商铺是因被告与原告张雄威签订的《借用房屋、铺协议》，谭仪沛不是合同的当事人，故谭仪沛不具有原告主体资格。二、根据事实和相关法律规定，被告与原告张雄威签订的《借用房屋、铺协议》系无效合同。根据原告提交的证据3即会城振兴二路2号109铺房产证，该房产证的所有权人为周苑多、ＸＸ锦二人共同共有，但原告提交的《房屋、商铺买卖协议书》仅有ＸＸ锦与谭仪沛签订，并没有周苑多本人的签名同意，可以确定ＸＸ锦本人是无权处分该房产。另根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。综止，诉争商铺并未办理产权变更登记，即未发生转让效力，该商铺仍为周苑多、ＸＸ锦所有。再者，原告张雄威与被告于2016年2月16日签订的《借用房屋、铺协议》，该协议详细约定了租金、租赁期限、双方权利义务，因此该协议实为房屋租赁合同。但原告并非该商铺的所有权人，其将商铺出租给被告系无权处分，根据《合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，张雄威本人在签订合同之时未取得该商铺的所有权，签订合同之后亦未得到权利人周苑多、ＸＸ锦本人的追认，故原告张雄威与被告于2016年2月16日签订的《借用房屋、铺协议》系无效合同。综上所述，两原告不具有诉争房屋的处分权，其与本案无利害关系，不具有合格的诉讼主体资格，恳请法庭依法驳回起诉，以维护被告的合法权益。被告没有向本院提交证据。经质证，被告对原告提供的证据1的真实性、关联性没有异议，该协议明确了租赁时间、责任等，但认为张雄威无权处分该商铺，该合同无效，上面约定的违约条款都应无效；对证据2三性没有异议，证明被告已经交付了20000元押金和2016年3月5日至4月4日的租金；对证据3中的《房屋商铺买卖协议书》主体不明，对其真实身份表示不清楚，对其三性不予认可，收据的收款人主体不明，对其三性不予认可。房产证显示其该商铺的所有人是周苑多与ＸＸ锦共有，证明现两原告无权处分该商铺。对证据4的真实性合法性无异议，但关联性有异议，与本案无关。对证据5中的客户档案综合查询（收费信息）三性没有异议，显示涉案商铺的用户名称是ＸＸ锦，对三张收据的三性有异议，认为与本案无关。对证据6，认为原告未在淮期限内提交公证书，不应作为定案证据。经审查，原告提供的证据来源合法，能相互印证并客观地反映案件事实，且没有相反的证据予以反驳，故本院对原告所举的上述证据予以采纳。经审理查明：坐落于江门市新会区会城振兴三路2号109商铺的登记为周苑多、ＸＸ锦共同共有。2014年2月20日，ＸＸ锦将上述商铺转让给两原告，同日ＸＸ锦、周苑多与两原告签订《委托合同》，约定ＸＸ锦、周苑多委托两原告处理上述商铺的一切处分事项，包括出租、转让、管理及收取租金、转让款等，并在江门市江海公证处办理了公证。上述商铺至今未办理登记过户手续。2016年2月16日，原告张雄威作为“甲方”与被告作为“乙方”签订《借用房屋、铺协议》一份，约定甲方将江门市新会区会城振兴三路2号109铺之3、4卡（约50㎡）商铺出租给被告使用，期限自2016年3月5日至2019年3月4日，每月租金为6500元，中途退房，租金归甲方所有，不足1个月按1个月计算，期间电费、水费等费用由乙方负担等等。另外协议下方备注：“甲方已收取乙方贰万元人民币押金，如乙方违约或提前终止租铺，甲方多收乙方壹个月的租金当违约金，乙方负责该铺的房产税，乙方不得出租或转让该铺，固定装修乙方不得拆除，满约后，在本铺不征收拆建或出售等情况下，甲方与乙方再续约两年，每月租金为柒仟元。”合同签订后，被告向原告张雄威支付了押金20000元及2016年3月5日至2016年4月4日的租金6500元，并在租赁商铺经营加盟连锁店“龙门大包”，但未完善工商登记手续。租赁期间，被告向原告支付了2016年4月、5月的租金及2016年6月5日至7月4日的部分租金4775.40元后，开始拖欠租金及2016年5月1日至2016年9月30日的电费12434.42元，原告经多次催讨租金无果，遂诉至本院，由此成讼。2016年11月24日，被告将涉案商铺及钥匙交还给两原告。另查明，江门市新会区会城振兴三路2号109铺2016年5月至2016年9月电费合计15597.55元，109铺之二的租户林永春向原告张雄威支付了2016年5月至2016年9月电费合计3163.13元。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。关于原告张雄威与被告签订的《借用房屋、铺协议》效力问题。被告认为原告张雄威没有取得涉案商铺所有权，其出租商铺的行为系无权处分，故主张合同无效。涉案商铺虽未经过户发生物权变动，但原告张雄威已取得涉案商铺的实际处分权，原告张雄威以自身名义与被告在自愿、协商一致的基础上签订《借用房屋、铺协议》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法，不存在法律规定的合同无效、可撤销的情形，且原告张雄威也将涉案商铺交付给被告使用，故为有效的租赁合同，应受法律保护，合同当事人应全面履行合同约定的义务。至于原告谭仪沛主体是否适格的问题。虽然原告谭仪沛也取得涉案商铺的处分权，但根据合同相对性原则，本案租赁合同纠纷相对方为原告张雄威与被告，原告谭仪沛并非《借用房屋、铺协议》的一方当事人，故对被告主张谭仪沛在本案中主体不适格的抗辩，本院予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”的规定，被告未支付租金的行为违反了合同的约定，被告依法应向原告支付2016年6月至合同解除之日尚欠的租金。本案原告张雄威因被告未依合同履行交付租金的义务而诉请解除与被告的涉案租赁合同，本院将本案原告的含有解除合同表示的民事诉状副本于2016年10月12日送达给被告，故根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，涉案租赁合同于2016年10月12日解除。因此被告应按照涉案租赁合同约定的每月6500元的标准向原告张雄威交付2016年6月至合同解除前尚欠的租金。涉案租赁合同解除后，被告仍然占有涉案商铺至2016年11月24日，被告应参照原租赁合同约定的租金标准按每月6500元向原告支付占有使用费，经核算尚欠租金及占用费合计32057.93元。对于原告张雄威主张被告支付2016年5月1日至2016年9月30日期间电费12434.42元的问题。双方庭审中一致同意被告应缴电费为109铺总电费减去相邻租户已付电费，经核算被告2016年5月1日至2016年9月30日期间的电费为12434.42元，故原告张雄威该主张本院予以支持。对于原告主张被告承担违约责任的问题。原告张雄威与被告在《借用房屋、铺协议》内约定“甲方已收取乙方贰万元人民币押金，如乙方违约或提前终止租铺，甲方多收乙方壹个月的租金当违约金，……”，内容符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”规定的违约金的性质，是合同中约定的违约金，现被告未能如期支付租金，已构成违约，故应按约定向原告张雄伟支付一个月租金作违约金。原告张雄威主张不予退还押金20000元缺乏依据，本院不予支持。为免讼累，被告支付的押金20000元用于抵扣其应支付的租金及占用费，扣减后被告仍须向原告张雄伟支付租金及占用费12057.93元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，判决如下：一、确认原告张雄威与被告莫立胜于2016年2月16日签订的《借用房屋、铺协议》于2016年10月12日解除。二、被告莫立胜应自本判决发生法律效力之日起十内日支付2016年6月5日至2016年11月24日尚欠的租金及占用费合计12057.93元给原告张雄威。三、被告莫立胜应自本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年5月1日至2016年9月30日尚欠的电费12434.42元给原告张雄威。四、被告莫立胜应自本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金6500元给原告张雄威。五、驳回原告张雄威的其他诉讼请求。六、驳回原告谭仪沛的诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4690.26元，由原告张雄威、谭仪沛负担1293.17元，被告莫立胜负担3397.09元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  吴子媚代理审判员  陈仲庆人民陪审员  陈金花二〇一六年十二月二十九日书 记 员  赵振威