江苏省无锡市滨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）锡滨民初字第02837号 原告（反诉被告）：朱销烽，男，1995年2月21日生，汉族，户籍地浙江省仙居县，现住江苏省无锡市北塘区。 委托诉讼代理人：蒋瑜，江苏万仕邦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：无锡市稻香食品有限公司，住所地江苏省无锡市滨湖区稻香新村**。 法定代表人：王佩庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡丹文，该公司员工。 委托诉讼代理人：吴彭龄，江苏仁勤律师事务所律师。 原告（反诉被告）朱销烽诉被告（反诉原告）无锡市稻香食品有限公司（以下简称稻香公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月19日立案受理后，依法由代理审判员吴传杰独任审判，于2016年1月14日、9月29日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2016年12月7日对本案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱销烽及委托代理人蒋瑜，被告（反诉原告）稻香公司委托代理人胡丹文、吴彭龄到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。 本诉原告朱销烽向本院提出诉讼请求：1、请求确认与稻香公司签订的《房屋租赁合同》无效；2、稻香公司赔偿其损失623411元（土建装修评估净值466131元、POS系统7900元、定做厨具67531元、监控系统5500元、空调62580元、其他零散厨具10704元）。事实与理由：2014年9月1日，其与稻香公司签订《房屋租赁合同》一份，约定其向稻香公司承租无锡市稻香新村17号门面一楼房屋三间及二楼房屋一层用于餐饮经营。2014年9月24日，稻香公司协助其办理了《营业执照》，但因稻香公司提供的租赁房屋没有任何产权证书及批建手续，导致消防验收始终未能通过，其也无法继续营业。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，故双方签订的《房屋租赁合同》无效，稻香公司出租该房屋存在过错，应向其赔偿相应损失。 本诉被告稻香公司辩称：其向朱销烽出租的房屋来源合法，双方签订的租赁合同是有效的；朱销烽系因对外转租不成的情况下才提起诉讼，朱销烽中途退租，应当支付租金并承担违约责任。 反诉原告稻香公司向本院提出反诉请求：1、判令朱销烽支付自2015年9月1日起至2016年8月2日止的房屋租金计22万元；2、判令朱销烽支付逾期付款滞纳金5万元。事实理由：朱销烽与其签订的《房屋租赁合同》约定其将650平方米的房屋租赁给朱销烽使用。租赁期限自2014年9月1日至2017年8月31日，租金每年24万元，下一年度租金在每年8月1日前支付。2015年9月1日至2016年8月2日期间的租金，朱销烽未按约定支付，应按约支付相应滞纳金。 反诉被告朱销烽辩称：双方签订的合同无效，不存在支付租金及滞纳金的问题，故对稻香公司的诉请不予认可；其已支付了2014年9月1日至2015年8月31日的租金24万元，该期间其确实占有使用了涉案房屋，故已付款项抵作使用费；自2015年9月1日，其已停止营业就租赁事宜与稻香公司交涉，故之后的损失应由双方按责任比例分担。 经审理查明：2014年7月21日，稻香公司（甲方）与朱销烽（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方提供位于无锡市滨湖区稻香新村17号一楼房屋三间及二楼房屋一层租赁给乙方使用，建筑面积约650平方米；租期为2014年9月1日至2017年8月31日；年租金24万元，每年8月1日前缴纳下一年十二个月房屋租金，每逾期一日则乙方需按日支付应付租金总额万分之三的违约金。合同签订当日，稻香公司即将位于稻香新村17号沿街门面三间一二层及与该门面相通的后排房屋二楼房屋等合计约650平方米的房屋交付朱销烽。朱销烽随即对上述房屋的门面三间一层及二层部分空间进行了装修，用于开办快餐店。2014年9月24日，朱销烽在涉案房屋地址注册成立了滨湖区旺食达美食店，系个体工商户。其后，朱销烽在涉案房屋内经营快餐业务，并支付了第一年租金24万元。2015年9月6日，稻香公司委托江苏仁勤律师事务所向朱销烽发送《律师函》一份，就2015年9月1日至2016年8月31日期间的租金进行了催讨。2015年9月14日，朱销烽委托江苏万仕邦律师事务所向稻香公司回复《律师函》，告知：稻香公司在签订合同前蓄意隐瞒租赁房屋无房产证也没有通过消防验收的事实，签订租赁合同后，其多次要求解决上述问题，但始终未得到解决，导致其经营的餐馆不能通过消防验收，经营存在巨大的安全风险；另外，房屋存在漏水问题，要求对上述两个问题进行解决。2015年9月30日，朱销烽停止营业。后因双方协商不成，故起诉来院。 另查明，稻香公司前身为无锡市稻香食品厂（以下简称稻香厂），后于2004年8月31日变更为有限公司。原无锡市郊区溪南街道办事处曾于1992年为稻香厂提出建设申请，主要内容为“我街道稻香食品厂，为了发展经济建设，进一步提高经济效益，扩大经营范围，增设销售网点，设想建造一排玖间平顶房，建筑面积95平方米，总造价1.9万元，资金自筹。请予批复。”原无锡市郊区计划经济委员会批复“同意建造”。1992年6月11日，稻香公司取得原无锡市郊区规划管理局颁发的《无锡市建筑临时执照》，该执照载明：“工程名称为商品门市部，9间，1层，高度3.5米、阔度3.4米，长度3.2米，建筑面积98平方米”；该执照另在“应遵事项”中载明：“使用期限贰年”。1995年11月16日稻香公司又取得《临时建设工程规划许可证》，该许可证载明：“工程名称为商品门市部，9间，1层，高度3.5米、阔度3.4米，长度3.2米，建筑面积98平方米”。关于出租房屋的其余部分，稻香公司述称：涉案租赁房屋二层非沿街门面（总建筑为三层部分）系向无锡市滨湖区河埒街道水秀社区居民委员会（以下简称水秀社区）租赁；另有部分系向无锡市滨湖区河埒住房保障和房产管理所（以下简称房管所）租赁。为支持上述意见，稻香公司提供了相应的租赁合同，其中与水秀社区的合同显示房屋坐落为稻香新村16号二楼、建筑面积93平方米，年租金11500元，与房管所的合同显示房屋坐落为稻香16号17号、建筑面积375.29平方米、年租金33540元。对上述房屋批建情况，稻香公司未提供相应证据。 审理过程中，朱销烽向本院提出申请，请求对涉案房屋内装修进行现值评估。本院委托无锡中证资产评估事务所有限公司对上述项目进行了评估，该机构于2016年8月22日出具评估报告，评估结果为：评估内容现值合计46.61万元。鉴定中，朱销烽支付鉴定费8500元。对上述鉴定金额，双方一致确认属于朱销烽在稻香公司出租的涉案房屋内的装修部分现值为446131元。评估公司现场勘察后，朱销烽于2016年8月2日向稻香公司交还了承租的房屋。因涉及房屋原状恢复问题，双方一致确认由朱销烽现状交付，并由朱销烽向稻香公司支付5000元（该款在本案中一并处理）。 上述事实，有《房屋租赁合同》、《律师函》、《关于建造商品门市部用房的请示报告》、《无锡市建筑临时执照》、《临时建设工程规划许可证（存根）》、现场勘验笔录、评估报告及当事人陈述笔录等在卷佐证。 本院认为：根据《中华人民共和国城乡规划法》及《江苏省城乡规划条例》之相关规定，临时建设应当取得临时用地规划许可，且临时用地一般不得超过二年。涉案房屋中沿街门面部分系临时建筑，虽取得相应许可，但建造至今已远超两年时间，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，朱销烽与稻香公司于2014年7月21日签订的《房屋租赁合同》中关于沿街门面部分应认定为无效。对于其余部分，稻香公司虽提供了相关的租赁协议，但就房屋批建情况并未提供相应证据，应承担举证不能的责任，故对朱销烽请求确认双方签订合同无效的诉请，本院予以支持。 合同无效，因该合同取得的财产应予返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除；已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。朱销烽主张的赔偿项目中，除土建、装修损失部分，其余均系其经营过程中所需项目的投入或系未形成附合的物品，且朱销烽亦进行了长达一年的营业，故对该部分的主张，本院不予支持。稻香公司作为出租方，对其房屋性质及建设许可情况应当明知，在明知朱销烽承租房屋系用于经营的情况下，其仍将房屋进行出租，故其存在较大过错，应当承担主要责任；朱销烽承租房屋用于经营，作为商事主体，未能谨慎审查房屋性质，导致投资后无法持续的正常经营，对其损失的扩大也存在一定过错。结合双方过错程度，本院酌定稻香公司分担双方确认的装修现值损失的70%，即312292元（取整），朱销烽自行承担现值损失的30%，即133839元。另外，双方一致确认由朱销烽向稻香公司支付5000元作为恢复原状的补偿，该款在赔偿款中予以抵扣，故稻香公司应向朱销烽支付赔偿款307292元。 关于稻香公司主张的自2015年9月1日起至2016年8月2日止的房屋租金问题。虽然稻香公司主张非沿街门面部分系其向他人承租，但其亦未能提供该部分房屋的相应批建手续。即便该部分系合法建造，根据房屋结构及实际使用情况来看，朱销烽承租的房屋主要使用面积在沿街门面部分。且根据稻香公司提供的租赁合同，该部分其租赁价格与涉案合同相比所占比例极低。因该期间亦主要系双方处理纠纷导致房屋空置且纠纷产生的主要原因系稻香公司提供的相应房屋未能符合相应的建设手续，故该期间稻香公司相应的房屋空置损失，应由双方参照租金标准按造成合同无效的过错大小分摊为宜。即朱销烽应按租金标准22万元的30%向稻香公司支付6.6万元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条，《江苏省城乡规划条例》第三十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）朱销烽与被告（反诉原告）无锡市稻香食品有限公司于2014年7月21日签订的《房屋租赁合同》无效。 二、被告无锡市稻香食品有限公司于本判决发生法律效力之日立即向原告朱销烽支付赔偿款307292元。 三、反诉被告朱销烽于本判决发生法律效力之日立即向反诉原告无锡市稻香食品有限公司支付房屋占用费6.6万元。 四、驳回原告朱销烽的其它诉讼请求。 五、驳回反诉原告无锡市稻香食品有限公司的其它反诉请求。 若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10034元、反诉案件受理费2675元、鉴定费8500元，合计21209元，由原告（反诉被告）朱销烽负担9334元，由被告（反诉原告）无锡市稻香食品有限公司负担11875元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  吴传杰 人民陪审员  朱 萍 人民陪审员  常树建 二〇一六年十二月七日 书 记 员  张彬琳 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国城乡规划法》： 第四十四条在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。 临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。 临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。 《江苏省城乡规划条例》： 第三十七条在城市、镇规划区内需要临时用地的，应当经城市、县城乡规划主管部门核发临时建设用地规划许可证后，向同级土地主管部门申请办理临时用地手续。批准临时用地，不得影响城乡规划实施、妨碍城市安全。 临时用地规划许可的有效期一般不得超过两年。确需延长的，使用单位或者个人应当在期限届满之日的三十日前，向城乡规划主管部门申请办理临时用地规划许可的延期手续，延长的期限不得超过一年。 临时用地的使用单位或者个人应当在期限届满之日前归还用地。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》： 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。