黑龙江省农垦中级法院民事判���书（2016）黑81民终507号上诉人（一审被告）黑龙江省新华农场。法定代表人刘江滨。委托诉讼代理人高玉琼。被上诉人（一审原告）奚宝玉。上诉人黑龙江省新华农场（以下简称新华农场）因与被上诉人奚宝玉房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省宝泉岭农垦法院〔2015〕宝民初字第382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日立案后，依法组成合议庭，于同年12月5日公开开庭审理了本案。上诉人新华农场的委托诉讼代理人高玉琼，被上诉人奚宝玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新华农场上诉请求：请求二审法院依法改判新华农场不承担逾期办理房产证、土地证赔偿款30,000.00元，并由奚宝玉承担一审、二审案件的受理费。事实和理由：一审法院审理过程中没有考虑本案��实际情况，判决有失偏颇。本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件，在法院审理的过程中，应当充分考虑拆迁案件的特殊性，签订《房屋征收补偿协议书》时的特定情况。即，拆迁方急于完成拆迁工作，尽量让百姓能够及时拆迁及时回迁，所签订补偿协议书多以被拆迁人的主观要求为准，做出最大限度的让步，甚至签订如本案中具有不平等条件的补偿条款。法院审理的过程中应当充分考虑公平正义兼顾合法性及合理原则。本案中之所以没有及时完成回迁工作，并非上诉人的主观原因。《房屋征收补偿协议书》第九条规定“逾期赔偿款叁万元”。根据法律规定，只有有损失的前提下，才能谈到赔偿。本案中，被上诉人没有举出证据证实因上诉人逾期交房给其造成了30，000.00元的损失。另外，法律对于拆迁方逾期办理房产证、土地证的违约行为并没有明确规定。被上诉人要求上诉人支付30,000.00元赔偿款没有法律依据。奚宝玉辩称，一、关于新华农场请求改判不承担逾期办理房产证、土地证赔款30,000.00元的要求，不能成立。新华农场与奚宝玉于2012年5月8日签订了《房屋征收补偿协议》。（以下简称协议）协议第九条双方约定：甲方（新华农场）承担乙方（奚宝玉）回迁楼的房产证、土地证办理事宜，并承担办理以上证件的相关税费，交工3个月内甲方将房产证、土地证一次性交给乙方，如果甲方逾期交付给乙方房产证、土地证，甲方负责乙方入住后至交证前发生的一切费用，逾期赔偿叁万元整。乙方只负责承担回迁落户的工本费。根据《合同法》规定，协议是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律规定是合法有效的协议，不存在不平等的条款。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干���题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；2、商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。另根据《建设部关于修改的决定》第十四条：开发企业不按照规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。要求新华农场承担30,000.00元赔偿责任也是双发自愿达成的条款，完全合法。二、新华农场认为只有存在损失的前提下，才能谈到赔偿的问题，损失是存在的。协议第七条双方约定了2013年6月1日为回迁入住时间，实际交付时间为2014年4月16日，比协议约定���时间晚了近一年。按照2013年新华农场市场房屋的价格比照实际交付时间市场房屋价格，该回迁房屋至少贬值70,000.00元。如果新华农场按协议签订的时间交付，就不会带来此项损失。另外，由于新华农场没有按期交付房屋和办理产权证，导致奚宝玉儿子结婚无钱交购房款，不能申请抵押贷款，只能全额借款还息，奚宝玉的妻子病情加重也因缺少钱医治，最后去世，这些都是实际损失。因此，由于新华农场没有按期交付该房屋给奚宝玉造成的损失也是巨大的。三、关于本案诉讼费一事。本案完全是由于新华农场违约造成的诉讼案件，因此，要求法院驳回新华农场的上诉请求，并承担本案的诉讼费。综上，一审判决认定事实清楚，证据确凿，应予维持。奚宝玉向一审法院起诉请求：请求新华农场支付拆迁补偿余款160,000元，支付逾期利息50,500元，违约赔偿款56,705.80元，支付逾期办理房产证、土地证赔偿款30,000元，以上合计297,205.80元,并由新华农场承担案件受理费。一审法院认定事实：2012年5月8日原告奚宝玉与被告新华农场签订房屋征收补偿协议书一份。协议中约定被告新华农场征收原告奚宝玉商服用房150.88平方米，作价每平方米5,000.00元，合计应给予原告补偿款754,400.00元。被告给付原告面积为89.16平方米的住在楼一套，作价每平方米2,544.00元，计226,823.04元，此款从754,400.00元中扣除后，被告还应向原告支付补偿款527,576.96元。原告在交付被拆迁房屋当日，被告支付给原告补偿款527,576.96元的50%计263,788.48元，剩余50%补偿款约定于2013年3月1日前结清，逾期不能支付的每月按总额的1%的利率付息。另外被告给予原告搬迁奖励12,000.00元、搬迁补助6,000.00元、临时安置补助1,600.00元、停产停业补偿13,513.30元、土地补���6,102.20元、装修费6,769.00元及原告的其它附属设施评估总值3,345.00元，合计49,329.50元，由被告在原告搬迁前一次性支付给原告。协议中还约定被告新华农场2013年6月1日前将结构完整设施完好的回迁楼房交付原告入住。如逾期交付回迁楼房，按回迁楼房总价（3,180.00元/平方米）支付违约金，逾期30日之内按5%计算；逾期60日之内按10%计算；逾期120日以内按20%计算。被告新华农场承担回迁楼的房产证、土地证办理事宜，并承担办证的相关税费，上述证件在交工3个月内一次性交付给原告，逾期赔偿30,000.00元。协议签订后，被告于2012年5月9日按协议第十一条第三项约定给付原告316,906.46元。此款系拆迁房屋总价款754,400.00减去回迁楼款226,823.04元后的50%263,788.48元，加上搬迁奖励、各种补助等费用49,329.50元，加上另50%的零碎款3,788.48元，合计316,906.46元。还欠原告260,000.00元。同日被告还向原告支付的另一笔款90,528.00元，未列入协议内容。庭审中被告向法庭出具了的收据及付款凭证，证明此款为付奚宝玉房屋补偿款。2013年5月17日被告向原告支付房屋补偿款100,000.00元并出具了一张收据，收据的内容为：按照2012年5月8日的协议约定，今收到新华农场北珠家园住宅小区项目部给付的拆迁补偿款100,000.00元。剩余的补偿款项于2013年7月2日前全额给付。剩余的补偿款没有注明具体数额。原告按协议约定将其被征收的房屋交付给被告。被告未按协议约定将回迁楼房交付给原告，现被告还欠原告房屋征收补偿款69,472.00元。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中���原告与被告所签订的协议，明确约定了双方的权利义务，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。协议签订后，协议双方应按合同的约定履行各自的义务。原告按期迁出原有房屋，已履行了义务，被告未按合同约定给付原告补偿款，亦未按合同约定将原告的回迁楼房交付给原告，其行为构成违约。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，因此，被告新华农场应当承担违约责任。原告奚宝玉要求被告给付房屋征收补偿款160,000.00元，缺少事实依据。按协议约定被告拆迁原告房屋应给付拆迁款补偿款754,400.00元、搬迁奖励12,000.00元、搬迁补助6,000.00元、临时安置补助1,600.00元、停产停业补偿13,513.30元、土地补偿6,102.20元、装修费6,769.00元及原���的其它附属设施评估总值3,345.00元，共计803,729.50元。被告于2012年5月9日分别给付原告316,906.46元、90,528.00元、回迁楼折价226,823.04元、2013年5月17日向原告支付房屋补偿款100,000.00元，合计已给付734,257.50元。现被黑龙江省新华农场告还应给付原告奚宝玉房屋征收补偿款69,472.00元。原告奚宝玉请求的逾期利息50,500.00元，应以欠款额69,472.00元计算，计算利息应从2013年5月17日起计算到2016年4月17日计35个月，按双方约定的月利率1%计算为24,315.20元。原告奚宝玉请求的违约赔偿56,705.80元，是按协议第七条约定的每平方米3,180.00元计算的。被告黑龙江省新华农场提出原告回迁楼房的总价款是226,823.04元，协议的第二条有约定，原告是认可的。协议约定原告选择的回迁楼房是北珠家园小区5号楼一单元4层402号，建筑面积89.16平方米，每平方米按2,544.00元计算，计226,823.04元，充抵被告应付的房屋征收部分补偿款，并且已实际履行。被告逾期交付回迁楼房应当承担违约责任。合同法第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。既表现在订立合同时的公平，显失公平的合同可以撤销；也表现在发生合同纠纷时公平处理，公平地调整当事人之间的利益。原告要求按照协议第七条约定的每平方米3,180.00元计算回迁楼房总价款的20%承担违约责任，显失公平。因此，应当以实际履行的回迁楼房的总价款226,823.04元计算，既违约赔偿应为226,823.04×20%＝45,364.60元。一审法院认为，原告奚宝玉请求被告支付逾期办理房产证、土地证赔偿款30,000.00元，被告黑龙江省新华农场同意按协议约定，本院应当支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条之规定，判决：一、被告黑龙江省新华农场给付原告奚宝玉房屋拆迁补偿款69,472.00元、逾期交付回迁楼房违约金45,364.60元、房屋拆迁补偿款的利息24,315.20元（截止到2016年4月17日）及逾期办理房产证、土地证赔偿款30,000.00元，共计169,151.80元，该款项于本判决生效之日起30日内履行完毕；二、驳回原告奚宝玉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,758.08元，原告奚宝玉负担2,480.92元，被告黑龙江省新华农场负担3,277.16元。本院二审期间，新华农场未提交新证据。奚宝玉提交一组证据，包括：2014年1月14日刘国清的购房合同一份、奚宝玉爱人王丽颖户口注销证明、2014年11月12日奚宝玉与王晓娜签订的房屋买卖合同，欲证明：因新华农场没有按约定发放房产证，奚宝玉出售房屋的价格低于其他人��并造成实际损失情况。新华农场对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，第一，两份商品房买卖合同没有可比性，商品房买卖合同中约定的价款是买卖双方自愿的行为，且两份商品房买卖合同中均没有提及办理产权证、土地证等事宜，无法对比性的证实奚宝玉的销售房屋中价款的损失是由新华农场造成的；第二，户口注销证明与本案无关，不能证明奚宝玉欲证明的问题。因新华农场对证据真实性无异议，本院对此组证据的真实性予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，新华农场与奚宝玉于2012年5月8日签订的《房屋征收补偿协议》是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律规定，应依法成立。关于新华农场主张不应承担赔偿奚宝玉逾期办理房产证、土地证30,000.00元赔偿款的问题。根据新华农场与奚宝玉于2012年5月8日签订��《房屋征收补偿协议》第七条、第九条约定，新华农场应在2013年6月1日将结构完整设施完好的回迁楼交付奚宝玉入住，新华农场应在交工3个月内将房产证、土地证，一次性交付给奚宝玉。新华农场通知奚宝玉入住位于新华农场北珠小区5号楼1单元142室的回迁楼时间是2014年4月16日，已属于超期入住；房产证、土地证截止本院二审庭审时，仍没有办理。新华农场逾期未办理入住手续、逾期未办理房产证、土地证的行为已构成合同违约，应按照合同约定承担违约责任，该违约责任的承担并不以发生实际损失为前提。新华农场的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550.00元，���上诉人黑龙江省新华农场负担（已缴纳）。本判决为终审判决。审判长  胡长玲审判员  朱冬扬审判员  刘宏业二〇一六年十二月二十九日书记员  王微微