广西壮族自治区东兴市人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0681民初714号原告：刘新元，男，1964年12月7日出生，汉族，住四川省会理县。特别授权委托代理人：邓卓锋，广西桂三力律师事务所律师。被告：广西嘉德房地产开发有限公司，住所地南宁市科园大道49号金宇新城A栋1层30号商铺。法定代表人：马乃英，经理。被告：广西荣申博投资有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道136-2号华润中心西写字楼2402号。法定代表人：徐铭蔓，董事长。特别授权委托代理人：韦华超，广西作一律师事务所律师。特别授权委托代理人：吴振林，广西作一律师事务所律师。原告刘新元与被告广西嘉德房地产开发有限公司（以下简称“嘉德公司”）、广西荣申博投资有限公司（以下简称“荣申博公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月15日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘新元委托代理人邓卓锋、被告荣申博公司的委托代理人韦华超、吴振林到庭参加诉讼。被告嘉德公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘新元向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告嘉德公司签订的《委托定向开发合同》；2.二被告共同退还原告8万元购房款及支付利息（利息计算：以8万元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，从2011年7月24日起计至起诉之日止，其余计至退还全部购房款止）；3.本案诉讼费用由二被告负担。事实和理由：2011年7月24日，原告通过南宁市荣申博房地产营销策划有限公司购买被告嘉德公司开发的位于东兴市金滩附近的“滨海阳光公寓酒店”507号房，并支付8万元购房款。当日，南宁市荣申博房地产营销策划有限公司向原告出具8万元购房款收据。2011年7月26日，原告授权被告荣申博公司并通过其销售人员陈明义与被告嘉德公司签订《委托定向开发合同》，该合同约定由原告支付5万元作为定向开发定金委托被告嘉德公司开发上述“滨海阳光公寓酒店”507号房，在签订该合同满十个月还不能签订《商品房买卖合同》的，被告嘉德公司退回5万元定金给原告并支付同期银行利息。当日，被告嘉德公司出具5万元定金收据予原告。原告追问另外3万元购房款如何处理时，二被告相互推诿，至今未明确答复。南宁市荣申博房地产营销策划有限公司于2014年3月13日更名为广西荣申博投资有限公司。被告嘉德公司向原告销售案涉507号房时未取得商品房预售许可证，且至今未竣工交付。根据原告与被告嘉德公司签订的《委托定向开发合同》约定，原告有权解除合同并要求退回购房款及支付利息。在被告荣申博公司的作用下，原告以委托定向开发的形式购买案涉507号房，实质应为一种商品房买卖行为，原告所支付的8万元购房款应为案涉507号房的购房总价款。被告荣申博公司作为案涉507号房销售代理商，其行为后果应与被告嘉德公司共同承担。被告嘉德公司未答辩。被告荣申博公司答辩称,1.原告的诉请己过诉讼时效；2.原告诉请无事实和法律依据；3.本案诉讼费用不应由被告荣申博公司负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据3收据，载明“2011年7月24日，今收到刘新元交来滨海阳光公寓酒店507号房，人民币捌万元。”加盖南宁市荣申博房地产营销策划有限公司财务专用章。该证据具备合法性、真实性，与本案有关联，本院依法予以采信；原告提交的证据4《委托定向开发合同》(复印件）、证据5收款收据均具备证据合法性、真实性、与本案存在关联，本院依法予以采信。经审理查明，2011年7月24日，原告刘新元由被告荣申博公司组织向被告嘉德公司定购“滨海阳光公寓507号房”。同日，荣申博公司向刘新元出具收据，收据注明“今收到刘新元交来滨海阳光公寓酒店507号房人民币捌万元，备注代收现金”。同年7月26日，原告刘新元委托荣申博公司员工陈明义与被告嘉德公司签订《委托定向开发合同书》，合同确认刘新元委托嘉德公司定向开发案涉507号房，该套房屋的房价为每平方米4900元，房屋面积29.2平方米，房屋总价款145530元；签订本合同当日，刘新元需向嘉德公司支付5万元定向开发金；在签订本合同满十个月嘉德公司还不能与刘新元签订《商品房买卖合同》的，视为嘉德公司违约，嘉德公司将收取的伍万元定金退还给刘新元，并且支付同期银行活期存款利息。合同签订当日，陈明义将原告已缴纳的8万元购房款中的五万元作为定向开发定金支付给嘉德公司，嘉德公司向刘新元出具收款收据，载明“今收到刘新元交来定向开发诚信保证金人民币伍万元，备注滨海阳光公寓507，第一次更名”。另查明，南宁市荣申博房地产营销策划有限公司于2014年3月13日更名为广西荣申博投资有限公司。案涉商品房至今未取得商品房预售许可证，且未交付原告使用。本院认为，一、刘新元与嘉德公司签订的《委托定向开发合同书》，合同名称为委托定向开发合同，但从合同内容看，合同实际是双方就房屋买卖有关事宜进行初步确认，嘉德公司收取一定金额的定金作为订立商品房买卖合同的担保，该份合同应属于双方订立正式商品房买卖合同的预约合同。至原告起诉之日止，案涉商品房未取得商品房预售许可证，双方签订正式的《商品房买卖合同》之目的不能实现。根据《中华人民共和同合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原告刘新元诉请解除其与嘉德公司签订的《委托定向开发合同书》于法有据，本院予以支持。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。原告刘新元与被告嘉德公司约定，在《委托定向开发合同》签订满十个月后，双方仍不能签订《商品房买卖合同》的，视为嘉德公司违约，嘉德公司将收取的伍万元定金退还给甲方，并支付同期银行活期存款利息。被告嘉德公司已收取原告刘新元五万元定金，合同解除后，依法应返还原告刘新元。被告荣申博公司在代理销售案涉507号房过程中，违反《商品房销售管理办法》第二十七条的规定，受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房，应承担连带返还购房款的责任。原告诉请被告荣申博公司承担共同返还购房款的意见于法有据，本院予以支持。余下3万元实际是由荣申博公司收取，因原告刘新元与被告荣申博公司存在委托代理关系，属另一法律关系，应另案处理。三、关于诉讼时效问题，合同解除权作为形成权，依法不受《中华人民共和国民事诉讼法》所规定的两年诉讼期间的约束。原告刘新元与被告嘉德公司未约定合同解除之条件，本案仅存在法定的合同解除条件的成就，依法不受除斥期间的限制。因此，被告荣申博公司辩称原告之诉请己过诉讼时效的答辩意见，依法不能成立。本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条的规定，判决如下：一、解除原告刘新元与被告广西嘉德房地产开发有限公司签订的《委托定向开发合同》；二、被告广西嘉德房地产开发有限公司、被告广西荣申博投资有限公司共同返还原告刘新元购房款50000元及支付利息（利息计算：以50000元为本金，按中国人民银行公布的同期人民币活期存款利率，从2012年5月27日起计至上述债务清偿之日止）；三、驳回原告刘新元的其他诉讼请求。上述给付金钱的债务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2125元，减半收取1065元（原告已预交），由原告刘新元负担426元，被告广西嘉德房地产开发有限公司、广西荣申博投资有限公司共同负担639元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至防城港市中级人民法院。代理审判员  简钱舟二〇一六年十二月六日书 记 员  禤依伶