海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼9023民初120号 原告：刘高生，男，1980年2月4日出生，汉族，住澄迈县。 委托诉讼代理人：孙桂娥，黑龙江卓玖律师事务所律师。 被告：澄迈宝信实业有限公司。住所地：澄迈县。 法定代表人:王韦舜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄昭毅，海南维特律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王凤娟，海南维特律师事务所律师。 第三人：海南天鹭置业实业有限公司。住所地：海南省海口市。 法定代表人：杨雪岗，该公司董事长。 委托诉讼代理人：程晓东，海南信达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马杰，海南信达律师事务所律师。 原告刘高生与被告澄迈宝信实业有限公司、第三人海南天鹭置业实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，原定由审判员侯芝萍独任审理。2016年2月17日，因本案案情复杂不宜适用简易程序，本院依法将本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，原定合议庭成员为审判员侯芝萍、李学信和曾珍丽，后因审判员曾珍丽工作调动，变更合议庭成员为审判员林海宁。2016年3月21日，被告申请追加海南天鹭置业实业有限公司为本案第三人，本院考虑到查清案件事实需要，同意了被告的请求。2016年4月10日，被告提交鉴定申请，请求本院委托相关部门对涉案房屋价值及损失进行鉴定，本院准许后依法委托海南省第一中级人民法院对外委托相关单位进行司法鉴定。2016年10月25日，海南省第一中级人民法院向本院反馈回鉴定报告。本院依法于2016年12月13日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人孙桂娥，被告的委托诉讼代理人黄昭毅，第三人的委托诉讼代理人马杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告承担逾期办理房屋权属证书的违约责任，并支付违约金238468元。2、判令被告继续履行合同义务，协助原告办理房屋权属证书并办理过户登记。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年2月3日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定：原告购买被告开发的××区号商铺，总价款776264元。被告应当在2012年9月30日前，将具备验收合格条件的房屋交付给原告。《合同》签订后，原告依约履行了付款义务，被告于2013年2月3日向原告交付了房屋，但原告至今仍未取得房屋权属证书。根据《合同》第十五条的约定，被告应自交付之日起540日内为原告办理房屋权属证书，如不履行该义务，被告自逾期之日起每日按已付房款的万分之六向原告支付违约金。逾期360日以上的，原告有权单方解除合同。同时根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告至今未给原告办理房屋权属证书，已构成违约，应当承担违约责任。原告及其他业主曾向有关部门进行咨询，房产管理局于2015年12月16日给予答复称因该项目尚未通过综合验收，建议业主督促开发商尽快组织综合验收，待通过综合验收后再到房产部门办理。由于开发商尚未完成综合验收，导致小区业主不能如期办理房屋权属证书，因此无论是依法定还是依约定，被告都已经构成违约，应承担违约责任。根据《合同》具体约定日万分之六的违约比例，违约金计算如下：原告从2014年8月3日起计算至2015年末，违约天数是512天，按日万分之六计算，其违约金数额238468元。 另外国家财政局和国家税务局关于联合发布财税【2015】39号文件，将个人购买5年以上的普通住房对外销售的，免征营业税改为现在2年以上就可免征营业税。在这种形势下，如果开发商迟迟不给业主办理房屋权属证书，对业主出售、出租、及抵押房屋将带来极大的经济损失。为维护原告的合法权益，现起诉到法院，请求法院判令被告在补偿原告经济损失的同时，尽快为原告办理产权证书，如果被告继续违约，后续违约责任仍按此项标准执行。 被告辩称，一、政府污水管网建设严重滞后导致项目无法进行竣工环保验收，是未能按期为业主办证的主要原因。2011年8月，被告就已依规缴交了涉案项目的城市基础设施配套费，政府有义务及时提供项目建设和使用所需的市政配套设施，但金江镇金马大道周边的市政建设比原计划严重滞后，2013年8月才开工建设污水管网，2015年8月才基本完工。涉案项目《环境影响报告书》也明确要求项目污水必须接入市政污水管道，才能投入使用。金江镇污水管网未竣工，项目污水就无法接入，无法最终进入污水处理厂处理，本项目就无法办理竣工环保验收。环保验收是办理竣工验收备案的必备条件，而竣工验收备案表又是办理涉案房屋产权证必备材料。被告多次向县委、县政府及有关部门反映并协调工作，还向环保验收部门申请提交开展验收前的试运营，但均未得到同意。经过检测、试运行以及公示等程序，2016年6月，涉案房屋所在的项目的环评验收才获得批准。 二、法规调整和政策变化是办理时间延长，办证延误的另一原因。不动产统一登记政策改革开始后，海南省和澄迈县开展一系列的机构组建、职责整改、资料移交，更换系统等工作，连同新增土地分割的要求，办理缓慢甚至暂停，加之登记机关人手少、办证工作量巨大，进一步造成办证进度延误。但登记机关承诺的初始、变更、转移登记的办理时效为五个工作日。 三、部分业主违建行为影响规划验收，也造成办证延误。在被告交房后，部分业主在装修房屋时存在封闭房屋阳台、在楼顶违章搭建的情形。被告申请规划验收时，澄迈县住建局因存在上述情形而不同意办理规划验收，并要求整改。但因多数业主不常住海南，又不配合。被告和物业公司没有强制权，整改迟迟无法完成，规划验收也就因此延期。而规划验收也是办理竣工验收备案、进行商品房所有权初始登记的必备条件。综上，不能如期办证的原因并非在于被告，根据《合同》第十五条第六款和《补充协议》第2条第（1）项的规定，被告无需承担违约责任。 四、即便被告需承担违约责任，原告主张的违约金高达房款的一半，过分高于原告的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第十一条的规定，应当根据逾期办证给原告造成的实际损失来计算赔偿数额。另外，根据双方签订的《合同》第十五条的约定，办证期限应当从被告将涉案房屋交付给原告使用之日开始计算。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人述称，一、本案系商品房预售合同纠纷，合同双方为本案的原、被告，第三人在该合同关系中，并非合同相关主体，根据合同相对性原则，因该房屋买卖合同纠纷产生的任何法律责任，不应扩展至第三人，第三人不应被追加为本案第三人，更不应承担任何法律责任。第三人与被告之间的关系是其他独立的法律关系，即使第三人和被告存在纠纷，也应另案处理，不应由本案进行裁决。 二、根据被告提交的相关证据，未能按期为业主办理房屋产权证书的原因一方面是政府提供市政配套设施滞后，另一方面是部分业主违规装修。而市政配套设施问题并非被告造成，也非被告能独立解决，此类情形属于不可抗力的范畴，根据《合同》第十五条第六款和《补充协议》第2条第（1）项的规定，被告无需承担违约责任，第三人也无需承担连带责任。 三、即使存在被告对未能按期办证承担责任的情形，原告诉请承担的违约金也过高，应当依法调整。违约金应充分考虑违约行为所造成的损失数额，在约定违约金过高或过低时可以适当调整；确定违约责任之时也应考虑违约方的过错程度，使惩罚程度与违约程度相适应；根据相关法律规定，应将实际损失作为认定违约金数额的重要基础和衡量标准。本案中，原告已占有使用涉案房屋，实现了房屋的使用价值，且无证据证明因被告的行为而导致其遭受直接经济损失，而根据被告提供的证据，未能按期办证系多种因素造成，故《合同》约定的违约金明显过高，违反公平原则，应予调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据（第三人未提交证据），本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交的证据：1、《澄迈商品房买卖合同》。2、购房发票。3、被告工商执照。4、《关于房屋产权证延期发放问题的咨询》。5、《建设工程竣工验收备案消防备案复查意见书》，证明消防验收的最后合格日期是2015年11月5日，被告除了污水管网，其他项目也没能在该规定时间内进行验收。6、海南省澄迈县建筑工程档案预验收合格证。7、关于住房住宅专项维修资金专用收据，证明被告资金交到住建局的时间也超出期限。对于原告提交的证据1、2、3、4各方当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。以上证据可以证明原、被告双方于2013年2月3日签订《合同》，约定：原告购买由被告开发的××区号商铺；被告于2012年9月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用；被告应当自房屋交付之日起540日内为原告办理房屋权属证书，并于取得房屋权属证书后365日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证；如因被告责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之六向原告支付违约金；因非被告原因造成原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告不承担责任等。在《合同》的《补充协议》第2条第（1）项中约定："......因买受人及政府原因造成延误或不能办证，出卖人不承担任何责任。"签订《合同》后，原告已依约向被告缴纳了购房款776264元，向被告提交了办理房屋权属证书所需要的资料并缴纳了相关税费等。对于证据5、6、7虽然被告不认可，但是对真实性和合法性都无异议，也与本案有关联性，本院予以认可。 被告提交的证据：1、城市基础设施配套费缴费单据，证明宝信公司已经足额缴纳基础设施配套费。2、《澄迈县金江镇污水管网工程项目基本情况》、《环境影响报告书》（节选）、《关于批复澄迈宝信小区4#-1地块项目环境影响报告书的函》、《关于不同意澄迈金江宝信小区7#、8#地块项目试运营的复函》、政府网站公开的信息一批等，证明金江镇污水管网是办理环评验收的前提条件，但污水管网工程严重滞后。3、《建设项目竣工环境保护验收管理办法》（节选），证明环境影响评价书等是环境验收的内容。4、《建设工程质量管理条例》（节选），证明规划、环评验收是竣工验收备案的必备条件。5、《建设工程规划验收申请表》（节选）、《关于宝信小区7#、8#地块违章建筑整改的通知》、《关于委托查处宝信小区项目7#、8#地块违章建筑的函》，证明被告申请规划验收，但因为存在违章建筑，住建局要求整改。6、业主二期违建照片一批，证明存在业主违建的事实。7、《原告收房凭证》，证明房屋实际交付的时间。8、《建设项目竣工验收检测委托书》、《关于南亚四季春城二期泉倾天下项目试运营申请》、《关于澄迈宝信小区4#-1地块项目竣工环保验收意见的函》，证明金江污水管网竣工后，被告积极办理环保验收手续，于2016年6月通过环评验收。9、涉案项目的不动产权证书（大证），证明涉案项目不存在无法办证的任何障碍。10、宝信小区7号地块8号楼的初始、变更、转移登记证书，登记机关在网上公开承诺的办理时限，证明登记机关实际登记办证时间严重超过承诺的办理时限。11、《鉴定报告书》，证明原告的实际损失为房屋市场价值变化扣除房屋使用价值（即租金）。原告对以上证据均不认可，认为与本案无关联。本院认为，被告提交的证据1、2、3、4、5、8、9、10、11均系政府或相关职能部门出具，且与本案相关联，予以采信。证据6，该组照片拍摄对象不明确，不能单独证明是涉案项目相关业主的违建照片，即使结合证据5认可该组照片的真实性，但是涉案项目在通过竣工验收之前的管理人为被告，被告理应加强管理，而不能以此作为不能为原告办理涉案房屋所有权证书的免责事由，因此本院对证据6不予认可。证据7，原告对此有异议，主张按《合同》约定即2012年9月30日为交房时间，本院认为，交房需有相关的手续，该证据真实、合法，且原告已在该证据上签名确认，本院予以认可，被告向原告交付房屋的时间为2013年5月28日。 根据以上采信的证据，可以认定以下事实：2011年8月3日，被告缴纳了涉案项目的基础设施配套费。金江镇污水管网工程系城市基础设施配套措施，于2013年7月开工建设，2015年8月竣工。环境影响评价书等是环境验收的内容，规划、环评验收是竣工验收备案的必备条件。2014年6月30日，海南省国土环境资源厅复函，不同意涉案项目试运营，不同意的理由是："由于市政管网未完善，项目生活污水经三级化粪池处理后委托单位用槽罐车抽运至大坡村香蕉园作农肥使用，未按照环评批复要求进入澄迈县城市污水处理厂处理......"。2015年12月28日，被告委托五指山环境资源监测站对涉案项目进行环境保护竣工验收监测。2016年1月8日，被告向海南省生态环境保护厅提出对涉案项目的试运营申请。2016年6月27日，海南省生态环境保护厅发函同意涉案项目通过竣工环保验收。2016年9月23日，被告取得了涉案项目的不动产权证书（大证）。 本院认为，本案双方当事人的争议焦点有：一、涉案房屋逾期办证的原因和责任承担问题；二、如果被告应承担逾期办证的违约责任，违约金的计算问题。 原、被告双方签订的《合同》是海南省住房和建设厅与海南省工商行政管理局联合监制的标准文本，但是经双方对主要条款协商后达成的，非格式化合同。《合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已依约付清了购房款并缴纳了相关税费，将办证需要的相关材料提交给了被告，履行了合同约定的义务。被告也按照《合同》第八条第3项的约定，将房屋交原告使用至今，但被告却逾期没有履行合同约定的办证义务。 对于逾期办证的原因，被告称属于《合同》第十五条第六款及《补充协议》第2条第（1）项中约定的免责事由，应予免责。由于金江镇污水管网工程未竣工，导致涉案项目不能及时接入市政的污水管道，从而不能获得海南省国土环境资源厅的批准进行试运营，也就无法取得涉案项目的初始登记。澄迈县金江镇污水管网工程项目于2013年7月开工建设，2015年8月竣工验收。原、被告签订《合同》时，澄迈县金江镇污水管网工程项目尚未开工建设，该项目是政府建设的城市公共设施，被告无法预见该项目的竣工时间，更无法掌控该项目的工程进度。在2015年8月澄迈县金江镇污水管网工程竣工后，被告即迅速将涉案项目污水管网接入澄迈县金江镇污水管网，并于2015年11月底接好。2016年1月8日再次向海南省生态环境保护厅提出试运营申请，经过三个月的试运营后，于2016年6月27日通过了海南省国土环境资源厅的环评验收，于2016年9月2号取得了涉案总工程的验收备案，2016年9月23日取得了涉案项目的初始登记。从以上被告的工作时间节点可以看出，被告是严格按照《建设工程质量管理条例》和《建设工程规划验收申请表》的规定，按照《合同》约定的办证期限积极履行义务，试图尽快进行试运营，从而能早日办理房屋产权初始登记。 《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令）第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告及其他必要材料。而2013年12月2日，住房城乡建设部印发《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（建质〔2013〕171号）第五条规定："工程符合下列要求方可进行竣工验收......(十)有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。"从上述两条规定可知，环保部门出具的准许文件是工程可以竣工验收的必备条件，而竣工验收又是申请房屋所有权初始登记所需提交的必要材料。综上，涉案房屋逾期办证的原因在于澄迈县金江镇污水管网项目建设的滞后，对于被告的辩称，本院予以认可。 原告诉称被告逾期办证的原因，不仅仅是因为环评未通过验收，还存在消防等验收均逾期的问题。本院认为，根据前述《房屋登记办法》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》的相关规定，公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，均是办理房屋初始登记必备的条件，缺一不可。澄迈县金江镇污水管网工程的滞后，是造成被告涉案项目未能按期办证的主要障碍，即使其他办证条件已按时通过验收，也无法取得总工程竣工验收备案登记，被告辩称在此情况下，其对消防等办证条件的工作安排，是出于经济效益、整体推进的角度考虑，以避免浪费人力财力做重复劳动，而且消防验收是2015年的11月5日通过，在取得环评验收之前。综上，被告整体推进办证工作，并不存在消极不作为的过失，其做法符合情理。 关于涉案房屋逾期办证的责任承担问题。《合同》第十五条第六款"......因非出卖人原因造成买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任"及《补充协议》第2条第（1）项"......因买受人及政府部门的原因造成延误或不能办证，出卖人不承担任何责任"，已对免责事由做了明确的约定，从前述本院认为部分可知涉案房屋逾期办理权属证书，是因澄迈县金江镇污水管网项目的滞后造成的，属合同约定的政府部门原因，而不是作为出卖人的被告的原因造成的，被告可以根据《合同》和《补充协议》的约定免责。 关于违约金的计算问题。因为涉案房屋逾期办证的责任不应由被告承担，因此本院对违约金的计算问题不再赘述。综上，对于原告要求被告赔偿违约金的诉讼请求，本院不予支持。 虽然涉案项目已于2016年9月23日取得了房屋所有权初始登记，但是至今尚未为原告的涉案房屋办理房屋权属证书。被告辩称因不动产统一登记政策的改革，海南省和澄迈县开展一系列的机构组建、职责整改、资料移交，更换系统等工作，连同新增土地分割的要求，办理缓慢甚至暂停，加之登记机关人手少、办证工作量巨大，进一步造成办证进度延误。被告所说基本属实，原告也无异议，本院予以认可。根据前述《合同》第十五条第六款及《补充协议》第2条第（1）项的相关内容，被告可以据此免责。但是，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，被告应当履行合同义务，为原告办理房屋权属证书。原告要求被告继续履行合同义务，为其办理房屋权属证书的诉讼请求，符合合同的约定和法律规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告澄迈宝信实业有限公司在本判决书生效之日起九十日内，为原告刘高生办理位于××县号商铺的房屋权属证书； 二、驳回原告刘高生的其他诉讼请求。 案件受理费4877元，由原告刘高生负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判长  侯芝萍 审判员  李学信 审判员  林海宁 二〇一六年十二月二十七日 法官助理 陶美沙 书记员  王文洁