四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川06民终798号上诉人（原审原告）：成都市正信置业有限责任公司。法定代表人：颜建。委托诉讼代理人：兰敏。被上诉人（原审被告）：德阳市杏花巷业主委员会，住所地德阳市钟山街杏花巷。负责人：陈宝成。委托诉讼代理人：袁长平，四川宗元律师事务所律师.上诉人成都市正信置业有限责任公司(以下简称正信公司）因与被上诉人德阳市杏花巷业主委员会（以下简称杏花巷业委会）合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院(2016)川0603民初1321号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成了合议庭审理了此案。本案现已审理终结。正信公司的上诉请求：撤销德阳市旌阳区人民法院(2016)川0603民初1321号民事判决书，判决支持上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律不当。一、一审法院认定正信公司并未举出具有房地产开发建设相应资质证书的证据，属认定事实错误，上诉人有开发项目的资质，且有已经成功完成的开发项目。即使没有该资质，因无合同的约定，被上诉人也不能以此为由解除合同。二、一审认定上诉人未按期完成拆迁、项目开发和缴纳保证金的行为属违约，被上诉人享有解除权不当。被上诉人杏花巷业委会二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告正信公司一审起诉请求：1.确认杏花巷业委会解除《房地产合作开发合同书》、《土地转让协议书》无效；2.本案诉讼费由杏花巷业委会承担。一审法院认定事实：2013年12月27日，正信公司（乙方）与杏花巷业委会（甲方）签订《房地产开发合同书》，约定双方经协商开发位于德阳市旌阳区杏花巷地产项目事宜，第二条，甲方承诺已单方面解除同康庄房产公司签订的与本项目相关的一切拆迁、补偿、安置、开发建设合同协议；第三条，乙方配合甲方办理与康庄房产公司解除合同后善后事宜，由乙方承担并支付康庄房产前期发放的过渡费、房屋补偿费、产生的拆迁费等直接费用；第五条，前开发商康庄房产公司与甲方或业主签订的一切合同、协议是本合同的组成部分，由乙方承接康庄房产与甲方、业主所签协议的全部义务（含业主保密协议，必须标明返还房面积），包括但不限于以下内容：本项目占地面积15431m2(约23亩)的棚户区由乙方全权进行开发改造，房屋建成后，原址返还拆迁安置房等；第十一条，本项目计划2014年6月1日开工建设，本项目的开发期为30个月，两年半时间（自2014年5月31日拆迁完毕计算）；第十七条，合同签订后，乙方无论基于何种自身原因，导致本项目不能开发建设，甲方有权解除乙方的一切合同约定，解除时，乙方与分包间的合同同时无条件解除。同日，双方签订《土地转让协议书》，杏花巷业委会将位于德阳市旌阳区米市坝社区杏花巷的土地15432m2(约23亩)【德府国有（2011）第005141号】转让给正信公司。合同签订后，杏花巷业委会于2014年3月17日向正信公司发出通知，要求拨付300万元的全年过渡费及向共管账户打入2500万元，正信公司在该通知上盖章，当时的法定代表人梁永禄签字同意。此后，杏花巷业委会多次向正信公司发函要求履行合同、开展未拆迁户的拆迁等工作。2015年10月15日，杏花巷业委会向正信公司发出《开发杏花巷小二楼改造工程遵循相关条款的通知》，主要载明，因双方合同签订后至今已有一年半之久，该项目一直处于停止状态，现经业委会及业主扩大会议研究决定，你公司必须遵循以下条件：1.严格按照2014年9月30日，德市府办函（2014）字文件，德阳市人民政府办公室转发市住建局《关于稳步推进市区城市棚户区和危房改造工作意见的通知》的文件精神，按照执行文件条例，积极办理项目报建审批手续，你公司须在2015年10月31日之前，将杏花巷改造项目建设开发信誉保证金2000万元打入专用账户（旌阳街道办账户或业委会账户），该资金用于上交德阳市征收办还建房保证金，但需双方同意才能划拨；2.2015年11月30日前完成拆迁完毕4户未拆迁户；3.必须在2016年1月1日动工兴建项目，两年半时间2016年1月1日至2018年6月30日交付使用；4.在2015年12月31日前，针对2013年12月27日，你公司与我委签订的《房地产合作开发合同书》、《土地转让协议书》中不完善的条款进行修改，双方协商后再签订补充协议。正信公司收到函件后，于2015年10月30日进行回复，主要载明：1.缴纳履约保证金不符合原合同约定，且于法无据；2.对于上述4户拆迁户属于历史遗留问题，需杏花巷业委会配合才能顺利推进；3.关于开工时间，正信公司认为属于政府职能部门审批效率，需取得批文才能开工。2015年11月22日，杏花巷业委会召开全体业主大会，就关于解除正信公司开发建设杏花巷“小二楼”改造项目有关合同的决定进行表决，会议决定解除业委会与正信公司签订的《房地产合作开发合同书》、《土地转让协议书》等凡与项目相关的一切法律文书，全体业主授权业委会以业委会名义办理解除正信公司所签订协议或相关法律文书的相关事宜。2015年12月4日，杏花巷业委会向正信公司发出解除合同通知书，主要载明：1.截至本通知发出之日，你公司所取得开发建设资质不能开发建设杏花巷小二楼改造建设项目；2.依据2013年12月27日，你公司与业委会签订的《房地产合作开发合同书》的约定，你公司应在2014年6月1日对项目进行开工建设，但截至本通知发出之日，项目中未拆迁的业主仍未拆迁，所承诺的保证金仍未支付，项目建设的前期准备改造也未进行，致使项目建设无法进行，经业委会多次催告，仍未履行合同义务，你公司仍未履行合同约定义务，已属严重违约，无法实现全体业主得到及时补偿和安置目的，现通知你公司收到本通知之日起解除业委会与你公司于2013年12月27日签订的《房地产合作开发合同书》、《土地转让协议书》等凡与本项目相关的一切法律文书。正信公司于2015年12月20日收到该函件，正信公司不同意解除合同，遂向法院提起诉讼。截止目前，杏花巷棚户区改造开发建设处于停顿中，尚未拆迁完毕，正信公司支付杏花巷拆迁居民的过渡费截至2016年3月。庭审结束后，原双方庭外和解，2016年6月13日，杏花巷业委会向法院出具情况说明，再次要求解除正信公司与杏花巷业委会签订的《房地产合作开发合同书》、《土地转让协议书》。一审另查明，2013年6月27日，杏花巷业委会在德阳市旌阳区人民政府旌阳街道办事处办理备案。四川省住房和城乡建设局于2013年7月16日对正信公司作出的房地产开发企业暂定资质证书的有效期至2014年7月16日。杏花巷业委会与康庄房产公司在2009年11月19日签订《德阳市旌阳区米市坝社区杏花巷棚户区改造开发协议》，后杏花巷业委会于2013年11月18日向康庄房产公司发出解除合同通知书。2013年12月22日，杏花巷72户业主选择正信公司承建杏花巷小二楼改造工程。杏花巷业委会与康庄房产公司因合同解除发生争议，康庄房产公司遂于2014年7月10日向法院提出诉讼，诉请：1.确认杏花巷业委会解除《德阳市旌阳区米市坝社区杏花巷棚户区改造开发协议》无效；2.杏花巷业委会继续履行《德阳市旌阳区米市坝社区杏花巷棚户区改造开发协议》，法院于2014年11月17日作出(2014)旌民初字第2352号民事判决，判决驳回原康庄房产公司诉讼请求，后康庄房产公司提出上诉，2015年3月3日，四川省德阳市中级人民法院作出（2015）德民一终字第97号民事判决书，判决：驳回上诉、维持原判。一审法院认为，本案争议焦点问题为：一、杏花巷业委会是否有权解除与正信公司签订的合同；二、杏花巷业委会解除合同的理由是否成立。关于争议焦点一，被告杏花巷业委会是否有权解除与原告签订的合同。一审法院认为，根据《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》（[2005]民立他字第8号）中“根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。”之规定，德阳市杏花巷业主委员会属于合法成立组织，且根据庭审查明事实，其已在2015年11月22日召开全体业主大会，形成业主签字的会议决定，均确认了同意解除与正信公司签订该项目的《房地产合作开发合同书》、《土地转让协议书》等凡与该项目相关的一切法律文书，杏花巷业委会已取得业主授权，其有权解除与正信公司签订的合同。关于争议焦点二，杏花巷业委会解除合同的理由是否成立。本案中，杏花巷业委会于2015年12月4日向正信公司发出解除合同通知，理由是：正信公司未取得开发建设资质进行开发建设杏花巷小二楼改造建设项目、正信公司未能如期完成拆迁安置工作，向共管账户缴纳保证金。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，本案中，正信公司在庭审中并未举出其具有房地产开发建设相应资质证书的证据，双方所签订的《房地产开发合同书》已明确项目开工建设期间、拆迁完毕时间，并且在杏花巷业委会于2014年3月17日向正信公司发出通知中已明确要求正信公司支付保证金，正信公司予以认可，经杏花巷业委会多次催告后，正信公司至今未完成拆迁、项目开工和缴纳保证金的行为已属违约，符合双方在《房地产合作开发合同书》中所约定的合同解除条件，且即使双方合同未约定合同解除条件，正信公司迟延履行拆迁、开工建设等合同主要义务，经杏花巷业委会多次催告后仍未履行的，杏花巷业委会也依法有权解除合同。双方在签订合同时已知晓杏花巷业委会与康庄房产公司解除合同事宜，正信公司以杏花巷业委会与康庄房产公司诉讼导致迟延履行合同的理由不成立，不予采纳。故正信公司存在违约，杏花巷业委会发出的解除合同通知符合双方合同约定，其解除合同的行为合法、有效。杏花巷业委会与正信公司签订的《土地转让协议书》是《房地产合作开发合同书》必要组成部分，在《房地产合作开发合同书》也约定正信公司违约的，杏花巷业委会可解除与正信公司的一切合同，因《房地产合作开发合同书》解除，《土地转让协议书》也一并予以解除。综上，杏花巷业委会于2015年12月4日向正信公司发出的解除合同通知已到达正信公司，且解除理由符合合同约定和法律规定，故双方之间的《房地产合作开发合同书》、《土地转让协议书》合同自通知到达时即于2015年12月20日解除。正信公司诉请要求确认杏花巷业委会解除合同无效的诉请理由不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，国务院《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条，参照《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》（[2005]民立他字第8号）之规定，判决：驳回成都市正信置业有限责任公司的诉讼请求。本案征收案件受理费100元，由成都市正信置业有限责任公司负担。二审中，各方当事人均未向本院提交相关的证据。二审查明的事实和证据与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：双方签订的《房地产合作开发合同书》及《土地转让协议书》的合同解除效力问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，依法成立的合同的解除，必须满足约定或者的法定的条件，并由有解除权的主体向合同相对人作出，才能具有法律约束力。本案中，上诉人与被上诉人签订的《房地产合作开发合同书》中第十七条约定：合同签订后，乙方（正信公司）无论基于何种自身原因，导致本项目不能开发建设，甲方（杏花巷业委会）有权解除乙方的一切合同约定，解除时，乙方与分包间的合同同时无条件予以解除。本案中，结合双方所签订的《房地产开发合同书》明确约定的项目开工建设期间和拆迁完毕时间、2014年3月17日杏花巷业委会向正信公司发出的通知以及经正信公司明确认可的支付保证金等事项，上诉人均未按约完成。经杏花巷业委会多次催告后，上诉人仍未履行，故上诉人正信公司的行为已经违反了其与被上诉人的约定，故本案合同的解除事由已成就，其解除程序合法，本院依法确认原判对该合同解除的效力认定。因《土地转让协议书》是《房地产合作开发合同书》的必要组成部分，《房地产合作开发合同书》约定了正信公司违约的，杏花巷业委会可解除与正信公司的一切合同，故《土地转让协议书》因《房地产合作开发合同书》的解除也一并予以解除，本院亦确认原判对该协议书解除的效力认定。对于上诉人提出其有开发项目的资质问题，开发资质问题不属违约事项的主张。本院认为，因开发房地产项目资质直接决定上诉人能否以合法主体进行项目开发建设，故开发项目的资质问题，属于双方签订的开发合同书第十七条约定的解除事由。同时，因上诉人未能就其具有开发项目资质提供相应的证据，故本院对上诉人该抗辩意见，不予支持。对于上诉人提出的其不能按时完成合同约定的拆除问题，系第三方康庄公司的阻挠及杏花巷业委会与康庄房产公司诉讼导致迟延履行合同的理由。本院经审查后认为，上诉人未能举证证实康庄公司阻挠其开发的事由存在，且其在签订合同时已知晓杏花巷业委会与康庄房产公司解除合同事宜，上诉人的该抗辩理由不成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费200元，由成都市正信置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱格林审 判 员  陈洪斌代理审判员  冯志远二〇一六年十二月二十三日书 记 员  黄 静