海南省第一中级人民法院	民 事 判 决 书	(2016)琼96民终1850号	上诉人（原审被告)：万宁金信发展有限公司。	法定代表人：韩春麟，董事长。	委托诉讼代理人：陈挺，海南瑞来律师事务所律师。	委托诉讼代理人：魏道言，海南瑞来律师事务所律师。	被上诉人（原审原告）：黄余足。	被上诉人（原审原告）：梁浩。	两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱模圣，海南昌博律师事务所律师。	两被上诉人共同委托诉讼代理人：严良，海南昌博律师事务所律师。	上诉人万宁金信发展有限公司（以下简称金信公司）因与被上诉人黄余足、梁浩商品房预约合同纠纷一案，不服海南省万宁市人民法院（2016）琼9006民初572号民事判决,向本院提起上诉，本院于2016年12月1日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。	上诉人金信公司不服一审判决向本院提起上诉，请求：一、撤销海南省万宁市人民法院（2016）琼9006民初572号民事判决，依法发挥重审或者依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、被上诉人承担本案一二审诉讼费用。事实和理由：一、在本案中，被上诉人黄余足既不是涉案房屋的认购人，也不是定金的支付主体，黄余足不是本案适格原告，一审判决被上诉人向黄余足、梁浩双倍返还定金，事实认定错误、程序存在严重问题。根据黄余足的民事起诉状，其作为第一原告身份起诉，在其事实理由部分，黄余足陈述其和上诉人就认购神州半岛泰悦居VXX号房达成一致、双方签订了《认购协议书》。一审法院认定“黄余足就梁浩认购涉案房屋和上诉人签订了《认购协议书》”没有任何《认购协议书》的证据予以佐证，也和黄余足的起诉陈述前后矛盾，一审判决属于事实认定错误。同时，一审判决认定二被上诉人系梁浩委托黄余足代为买房的事实，那么根据《中华人民共和国合同法》关于民事代理的法律规定，在本案中黄余足的民事行为的法律结果就应当由被代理人梁浩承受，黄余足本人作为代理人就不具有向上诉人主张权利的资格，黄余足不是本案适格原告，一审判决被上诉人向黄余足双倍返还定金，是错误的，一审程序存在严重错误。二、在本案中，黄余足、梁浩隐瞒了上诉人多次催告黄余足进行房价磋商、限期签署认购书、限期支付剩余房款，黄余足拒不配合、黄余足、梁浩系违约方的事实，故上诉人不应当承受双倍返还定金的责任。在本案中，其实是黄余足通过熟人联系才向上诉人认购买房，由于黄余足提出不想把房屋认购至其个人名下，只提供了“梁浩”一个人名，由于没有“梁浩”的身份信息，故双方并没有签订《认购协议书》，只是由案外人陈梅雅刷卡、支付了一个确定房源的意向金。上诉人开具收据后，一直催告黄余足进行房价磋商、限期签署认购书、限期支付剩余房款，黄余足拒不配合。置业顾问杜思雨在2015年12月3日发出短信，明确告知了未办认购、未付款签约、将另行销售的法律风险，黄余足、梁浩拒不回应，也没有在第二天付款签约；在黄余足、梁浩如此违约的情况下，上诉人仍为其保留房源数日，由于黄余足、梁浩仍拒不签约付款，黄余足、梁浩系违约方，故上诉人不应当承受双倍返还定金的责任。三、一审判决遗漏了必要的诉讼参与人陈梅雅，属程序违法，该判决应当予以撤销。本案中，上诉人收到的50万款项是由陈梅雅支付的，一审庭审中未见梁浩委托陈梅雅付款的任何证据材料，陈梅雅作为付款方，和本案有直接利害关系。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。”《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加”，一审法院在未通知陈梅雅参加诉讼的情况下，作出一审判决，属于遗漏当事人，程序违法，该判决应当予以撤销。四、一审判决认定黄余足与上诉人签订了《认购协议书》，将梁浩(或者陈梅雅)支付给上诉人的50万购房意向金定性为“定金”，进而判决上诉人向黄余足、梁浩支付双倍返还的定金100万元，系认定事实错误，没有事实和法律依据，二审法院应当驳回被上诉人全部诉讼请求。l.上诉人没有与黄余足签订过《认购协议书》，上诉人与被上诉人之间并未达成认购商品房的合意。一审中，被上诉人并未向法庭提交签署过的《认购协议书》，而是提交了一份空白的《认购协议书》，上面并没有上诉人的签章。一审判决偏听被上诉人的陈述，在没有任何证据佐证的情况下，认定双方签订了《认购协议书》，事实认定错误。2.陈梅雅向上诉人支付的50万元款项不属于法律意义上的定金性质，实际上属于购房意向金。根据商品房买卖的交易习惯，开发商在顾客锁定合意的房源时，如果当场不能签订认购协议的，一般会要求客户支付意向金。本案中，鉴于上诉人与被上诉人之间并未签订《认购协议书》，梁浩(或者陈梅雅)向上诉人支付50万元意向金意锁定房源，以便上诉人留房，其目的在于后续签订《认购协议书》及《商品房买卖合同》，这才是双方真实的意思表示。另外，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”因此，虽然上诉人出具的收据显示有“定金”字样，但双方并未约定适用定金规则，该50万款项不属于法律意义上的定金性质。一审判决认定上诉人收到的50万元款项是被上诉人支付的定金，没有事实和法律依据。3.本案中，上诉人没有过错，双方不能就被上诉人梁浩购房事宜达成协议，上诉人愿意退还50万元意向金给梁浩(或者陈梅雅)，上诉人不应承担过错责任。上诉人收到意向金后，随即安排工作人员跟进后续认购和签约手续，合情合理，最终上诉人与被上诉人无法就泰悦居V10号别墅的销售价格、付款方式、付款时间等合同主要条款达成一致意见，双方无法就买卖标的形成合意，为此，上诉人同意退还梁浩(或者陈梅雅)意向金50万元，但是被上诉人却不配合上诉人办理退款手续，而是选择起诉被上诉人，以企图获得额外的收益。因此，在整个交易过程中，上诉人不存在过错，不应承担任何法律责任。综上所述，被上诉人黄余足不是本案适格原告，一审遗漏了当事人陈梅雅，一审判决被上诉人向黄余足、梁浩双倍返还定金，存在认定事实错误、判决无法律依据的情形。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，恳请二审法院在查明事实的基础上，去伪存真，支持上诉人的上诉请求。	被上诉人黄余足、梁浩答辩称，一审判决正确，应当予以维持。事实和理由与一审诉状一致。房屋销售价格是上诉人自己掌握，我方没有办法掌握，在一审调解时，我方坚持买这套房，但是上诉人不同意销售该房，只同意被上诉人挑选别的房屋。	黄余足、梁浩向一审法院起诉请求：一、判令被告立即双倍返还原告购房定金100万元；二、本案的诉讼费用全部由被告承担。	一审法院认定事实：2015年12月1日，原告黄余足到万宁神州半岛中信泰富销售中心，就原告梁浩认购被告所开发的万宁神州半岛泰悦居VXX号房（别墅）一事同被告达成一致，双方签订了《认购协议书》，因原告黄余足未带梁浩的身份证，被告表示待原告持梁浩本人身份证到场核实后方将该协议交给原告。同日，原告黄余足通过陈梅雅代梁浩向被告支付定金50万元，被告向原告出具了“今收到梁浩交来泰悦居VXX号房定金伍拾万元”的收据。2015年12月3日，被告方销售人员即给原告发短信，告知原告黄余足将于次日另行销售该房。原告认为被告的行为已经侵犯其合法权益，于2016年4月13日向本院提起民事诉讼，要求判如所请。	一审认为，本案诉讼争议的焦点问题是，原、被告之间是否存在定金合同关系。首先，根据查明的案件事实，原、被告双方签订《认购协议书》和原告方支付定金的行为是连贯的，是为后面双方所要达成的商品房买卖合同准备材料。被告认为双方之间达成的只是意向，原告支付的50万元只是意向金，可被告的主张没有任何证据予以支持，对其主张本院不予采纳；原告表示其即认购被告所开发的万宁神州半岛泰悦居VXX号房（别墅）一事同被告达成一致，与被告签订了《认购协议书》，并同时向被告履行支付定金的事实符合事实根据，对其主张本院予以支持；其次，两原告在与被告办理房屋认购手续中存在的代理行为没有违反相关法律规定，且两原告之间并无异议。因此，被告认为原告黄余足没有委托代理资格、不是本案当事人的抗辩意见没有事实根据和法律依据，本院不予采信。综上，原、被告之间的定金合同关系通过《认购协议书》依法成立，该依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。由于被告的原因致使原、被告双方未能订立商品房买卖合同，被告通过认购的方式向原告收受的50万元定金应当按照法律关于定金的规定处理。因此，原告关于被告理应依法向原告双倍返还定金100万元的诉求符合事实根据和法律依据，本院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：被告万宁金信发展有限公司于本判决生效之日起十五日内，一次性向原告黄余足、梁浩支付双倍返还的定金100万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币13800元，由被告万宁金信发展有限公司负担。	二审审理中，上诉人金信公司提交二份新证据，即《万宁市商品房买卖合同》以及发票，拟证明涉案房屋直到2016年6月6日才以1575.4917万元的价格、一次性付款的方式出售给案外人。据此是黄余足、梁浩拒不签约付款，黄余足、梁浩系违约方，故上诉人不应承担双倍返还定金的责任。被上诉人的质证意见为：1.对该证据的真实性被上诉人质证没有异议，但对证明内容有异议。被上诉人认为上诉人没有提供所有文本，一般签订合同前应当先签订认购书，上诉人断章取义只提供之后签订的合同。2.涉案房屋一直到一审庭审后，上诉人都明确不能销售给被上诉人，现提供该合同证明其守约实没有根据的。3.上诉人最终销售房屋给他人是否有盈利或亏损，都不能否定其违约行为。本院对二份证据的真实性予以确认，对上诉人以该证据证明其一直保留房源半年的证明内容，因证据不完善，本院不予采信。	二审另查明，被上诉人在一审提交了其从中信泰富销售中心拿到的一份空白《认购协议书》，证明于2015年12月1日在该中心双方达成合意签订了一份《认购协议书》，由上诉人持有，自己没有拿到当时所签的文本。上诉人否认双方签订了《认购协议书》，被上诉人没有提供双方达成合意签署正式文本的证据。对一审法院确认的其它事实，本院予以确认。	本院认为，2015年12月1日黄余足到万宁神州半岛就金信公司开发的房屋看房，在没有携带梁浩身份信息的情况下拟代梁浩认购万宁神州半岛泰悦居VXX号房（别墅），下午6点26分，黄余足通过陈梅雅银行卡代梁浩支付了50万元，上诉人出具“定金”收据。双方争议的焦点是：双方是否存在定金合同关系，这涉及到双方争议的《认购协议书》的签订问题。	一、关于双方是否签订了《认购协议书》的问题。上诉人认为由于当时被上诉人仅提供了梁浩的名字，没有任何梁浩的身份信息，故双方没有签订《认购协议书》，只收取确定房源的意向金。被上诉人认为双方已经实际签订了《认购协议书》，由于没有带梁浩的身份证件，协议文本都由上诉人持有，没有交给被上诉人，认为这也是房地产业的惯常做法，因此，50万元应按定金规定处理。对此，本院认为，在双方签订商品房买卖合同之前，买卖双方一般都要签订《认购协议书》确定买卖双方的权利义务，从被上诉人提供的空白《认购协议书》看，金信公司提供的格式协议内容对所购物业的基本情况、总价、单价、定金、付款方式与时间、商品房买卖合同的签订、违约后定金的处理、认购协议的解除等作出约定。而被上诉人主张已经签订《认购协议书》由上诉人持有，该陈述没有提供证据证明，对被上诉人主张已经签订《认购协议书》本院不予采信。	二、“定金”收据能否构成定金合同关系，且是否应当双倍返还定金。首先，根据《中华人民共和国担保法》第九十条规定“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”从以上法律规定可知，定金应当签订书面合同，且作为房屋这一价值较大的财产，出卖人一般通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保，认购书的内容前文已述，而本案双方没有证据证明签订认购协议，定金收据中亦不具备合同的一些基本要素，如房屋价款、付款方式和时间，仅是简单的“定金”字样和房号，该担保金所应当担保的标的物价款，并没有达成合意约束双方。其次，上诉人的销售人员于2016年12月3日发出短信称涉案房屋因未办理认购和签约手续，将于第二天释放出来销售时，被上诉人并没有及时回复表明其购房的态度，虽然被上诉人称12月7日到售楼部进行交涉，是上诉人不卖给其，但上诉人认为双方在价格上不能达成一致。由此可以认定，虽然被上诉人交付了定金，因双方没有书面协议，对涉案房屋买卖的主要权利义务不能达成一致，即导致无法签订《认购协议书》或者《商品房买卖合同》，该责任不能归咎于上诉人，故被上诉人要求双倍返还定金没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院以签订《认购协议书》与交付定金行为是连贯的，以此认定已经签订了书面认购协议，属于认定事实错误，从而导致判决双倍返还定金错误，本院依法予以纠正。上诉人主张退还50万元给被上诉人有理，但因其实际占用该资金一年多，应支付占用期间的利息。	综上所述，上诉人上诉主张退还50万元的请求成立，予以支持，但上诉人同时主张全部驳回被上诉人的诉讼请求无理，与同意退还50万元的主张矛盾，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：	变更海南省万宁市人民法院（2016）琼9006民初572号民事判决为：上诉人万宁金信发展有限公司应于本判决生效之日起十五日内，一次性向被上诉人黄余足、梁浩返还定金50万元以及支付相应的利息（利息计算：自2015年12月1日起，以50万元本金为基数，按照中国人民银行同期流动资金一年期贷款基准利率计付至付清款之日止）。	如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	一、二审案件受理费各13800元，由上诉人万宁金信发展有限公司负担。	本判决为终审判决。	审判长  陈海燕	审判员  陈 杰	审判员  白玉琳	二〇一六年十二月二十一日	书记员  邱飞丽	附：适用的法律条文	《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》	第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。	《中华人民共和国民事诉讼法》	第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：	（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；	（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；	（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；	（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。	原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。	审核：陈海燕撰稿：陈海燕校对：邱飞丽印刷：林珊	海南省第一中级人民法院2016年月12日22印制	（共印20份）