江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0583民初15643号原告：昆山佰诚房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇黄浦江路东侧、琼花二路南侧。法定代表人：孔健涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：王德龙，该公司员工。被告：杭月华，女，1974年9月18日出生，汉族，住上海市普陀区。原告昆山佰诚房地产开发有限公司（以下简称佰诚公司）与被告杭月华商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月25日公开开庭进行了审理。原告佰诚公司的委托诉讼代理人王德龙到庭参加诉讼，被告杭月华经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告佰诚公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2010年3月20日签订的编号为2010009253的《昆山市商品房购销合同》解除；2、被告协助原告办理撤销商品房买卖合同备案登记并承担撤销备案登记费用；3、被告支付原告各项费用784488.7元（包括原告代偿的银行本息及相关费用636753.5元和被告应承担的违约金147735.2元），该款项与被告已付购房款738676元相互抵销后，被告应支付原告45812.7元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2010年3月20日签订编号为2010009253的《昆山市商品房购销合同》，双方约定被告购买原告开发建设的昆山市千灯镇XX花园XX幢XX单元XX室房屋，总价为738676元，首付款148676元，余款59000元申请办理银行按揭。但在被告后续向银行还款过程中，因未按时清偿贷款，银行要求原告承担连带保证责任，并经昆山市人民法院生效判决确认，原告为此支出636753.5元。因被告的违约行为导致原告的损失，原告于2016年9月5日向被告寄发解除通知函，同时被告亦应按照合同约定承担房屋总价款20%的违约金，即147735.2元。被告杭月华未作答辩。本院根据当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：原告佰诚公司（出卖人）与被告杭月华（买受人）于2010年3月20日签订《昆山市商品房购销合同》一份，合同编号2010009253，双方约定被告杭月华向原告佰诚公司购买其开发建设的昆山市千灯镇XX花园XX幢XX室，购房款总价为738676元，被告杭月华应于2010年3月20日支付购房款148676元，剩余购房款590000元通过银行按揭贷款方式支付；原告佰诚公司的交房时间为2010年12月31日前。此外，原告佰诚公司与被告杭月华还签订了该合同的补充协议，在补充协议中约定因买受人未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭贷款而导致出卖人需向银行承担担保责任的，出卖人有权在承担保证责任的范围内向买受人追偿，并有权单方解除合同；若因买受人原因导致本合同解除的，买受人应向出卖人支付该商品房房款总额20%的违约金并承担办理合同解除手续的全部费用，出卖人有权在买受人已支付的购房款中扣除该项违约金及相关费用。2010年4月12日，原告佰诚公司、被告杭月华与案外人中国建设银行股份有限公司昆山分行（中国建设银行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定被告杭月华为购买上述房屋向中国建设银行借款590000元，贷款期限为30年，自2010年4月12日起至2040年4月12日止；若被告杭月华未按期归还贷款本息的，则构成违约，中国建设银行有权宣布合同项下贷款本息全部到期，并要求被告杭月华赔偿因其违约而给原告造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等；原告佰诚公司为合同项下贷款提供阶段性连带责任保证。中国建设银行于2010年4月12日将590000元支付给原告佰诚公司。因被告杭月华未能按照约定归还中国建设银行按揭贷款，中国建设银行于2015年4月21日向本院提起诉讼，要求由杭月华承担还款义务、违约责任，并由佰诚公司承担连带保证责任。2015年12月4日，本院作出（2015）昆商初字第00928号民事判决书，判决由杭月华归还中国建设银行借款本金543771.36元及截至2015年10月21日的利息3309.02元，之后的利息按照合同约定的利率标准计算至实际支付之日；并由杭月华赔偿中国建设银行律师费24571元；佰诚公司对杭月华的上述付款义务承担阶段性连带清偿责任；案件受理费9678元，公告费690元，合计10368元，由佰诚公司和杭月华承担10083元。上述判决生效后，原告佰诚公司为被告杭月华代偿中国建设银行贷款本息602099.5元、诉讼费用和律师费34654元，合计636753.5元。2016年9月5日，原告佰诚公司向被告杭月华发出《法务通知函》，告知被告杭月华原告已为其代偿中国建设银行贷款等各项费用的事实，并以此为由通知被告杭月华解除双方之间的商品房买卖合同，要求被告杭月华承担违约责任。原告佰诚公司采取邮寄送达方式，邮寄送达地址为被告杭月华在商品房购销合同中预留的地址。根据邮件投递跟踪信息显示，该份通知函于2016年9月6日签收，为本人收。经查，昆山市千灯镇XX花园XX幢XX室房屋目前登记产权人为原告佰诚公司，登记时间为2011年3月7日。审理中原告佰诚公司确认被告杭月华已按照合同约定完成付款义务，但在原告向被告发出交房通知后至今，被告杭月华均未办理交房手续。上述事实，由《昆山市商品房购销合同》、（2015）昆商初字第00928号民事判决书、中国建设银行《确认函》、《法务通知函》、快递单和投递查询信息、不动产产权登记信息查询结果证明以及当事人陈述予以证实。本院认为：原告与被告签订的商品房购销合同合法有效，应受法律保护，被告应当按照合同约定履行相关义务。本案中，被告未按时归还银行贷款导致原告向中国建设银行承担了连带保证责任，从而代被告杭月华偿还贷款本息、律师费、诉讼费等合计636753.5元。根据原、被告签订的《昆山市商品房购销合同》及补充协议的约定，因被告杭月华未能清偿银行按揭贷款导致原告向银行承担保证责任的，原告可在承担保证责任范围内向被告追偿，同时原告可单方解除合同。现原告佰诚公司已于2016年9月5日向被告发出解除通知的告知函，原告要求解除合同的理由符合合同约定和法律规定，应予支持，故原、被告之间签订的《昆山市商品房购销合同》应于被告签收解除通知函件之日即2016年9月6日解除，并由被告杭月华支付原告佰诚公司代偿款636753.5元。合同解除后，被告杭月华应该配合原告办理《昆山市商品房购销合同》的相关备案手续，并由原告佰诚公司返还被告杭月华已付购房款738676元。原告佰诚公司主张的办理撤销备案登记费用，因尚未实际发生，原告的该项诉讼请求尚不明确，故本院对此不予支持。关于原告佰诚公司主张的违约金，因被告杭月华未能全面履行合同义务，导致双方之间的合同解除，被告杭月华应该承担违约责任。合同约定违约金标准为总房款的20%，即147735.2元，原告的主张不违反法律的规定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告昆山佰诚房地产开发有限公司与被告杭月华签订的《昆山市商品房购销合同》（合同编号2010009253）于2016年9月6日解除，被告杭月华于本判决生效之日起十日内协助原告昆山佰诚房地产开发有限公司办理《昆山市商品房购销合同》（合同编号2010009253）的注销备案登记手续。二、原告昆山佰诚房地产开发有限公司返还被告杭月华购房款738676元。三、被告杭月华支付原告昆山佰诚房地产开发有限公司代偿款636753.5元。四、被告杭月华支付原告昆山佰诚房地产开发有限公司违约金147735.2元。上述二、三、四项相抵后，由被告杭月华于本判决生效之日起十日内支付原告昆山佰诚房地产开发有限公司45812.7元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11186元，减半收取5593元，由被告杭月华负担。该款原告已经预交，本院不再退还，被告在履行上述付款义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审判员 张 伟二〇一六年十二月七日书记员 沈佳萍附相关法条：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。2、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。