文书内容广东省梅州市中级人民法院民事判决书（2016）粤14民终846号上诉人（原审原告）：梅州市远扬建筑装饰有限公司，住所地梅州市梅江区三角镇金燕大道宝盈大厦5层C1室。法定代表人：杨家聪，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖伟雄，广东粤梅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘志明，男，1979年7月31日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被上诉人（原审被告）：区健，男，1968年11月25日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被上诉人（原审被告）：刘展翔，男，1981年6月16日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。三被上诉人的委托诉讼代理人：刘秋君，广东亚泰律师事务所律师。三被上诉人的委托诉讼代理人：徐英鹏，广东亚泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梅县东南房地产开发有限公司，住所地梅州市梅县区城东镇关爷坳。法定代表人：陈善剑，该公司董事长。委托诉讼代理人：巫宇辉，广东盛世律师事务所律师。上诉人梅州市远扬建筑装饰有限公司（以下简称为远扬公司）因与被上诉人刘志明、区健、刘展翔、梅县东南房地产开发有限公司（以下简称为东南公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服梅州市梅县区人民法院（2016）粤1403民初441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。远扬公司上诉称，请求撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。一、合同双方均不具备房地产开发经营资质，应当认定合同无效。依据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定：“合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等为共同投资、共享利润，共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”按此定义，合作各方提供土地、资金等共同投资是进行房地产合作开发的必备条件。在本案中，上诉人远扬公司作为资金出资方，被上诉人刘志明、区健、刘展翔作为提供土地的另一方，根据合同相对性，本合同不针对第三方，合同双方均不具备房地产开发经营资质。按上述司法解释第15条规定“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效，当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效……”。因此《合作协议》无效。二、合同不存在生效的补充条件，该协议自始无效。按上述司法解释第15条规定“……但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”，在房地产合作开发各方主体中至少有一方应具有房地产开发经营资质，至少在发生纠纷之前已经获得资质，这是决定此类合同是否有效的一个前提条件。本案合同成立时，合同双方均不具有房地产开发经营资质，被上诉人刘志明、区健、刘展翔作为自然人，不可能具备企业法人的资格。按照合同成立、生效、完全履行的合同法原则，合作开发房地产合同的一方为自然人时，其合同生效途径应当为合同双方。即上诉人远扬公司作为资金出资方，被上诉人刘志明、区健、刘展翔作为提供土地的另一方，合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业，此时合同生效。显然，双方在起诉时均不具有此种情形，不属于“起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质”的情形，故该合同自始无效。三、公司对股东的授权不具有对外效力。一审法院认定由被上诉人梅县东南房地产开发有限公司授权被上诉人刘志明、区健、刘展翔全权代表东南公司与上诉人远扬公司签订《合作协议》，故属于公司行为，于法无据。因为协议书签订方为上诉人远扬公司与被上诉人刘志明、区健、刘展翔，无任何关于授权委托的事项记载。根据合同相对性，该合同对合同外的第三人即被上诉人东南公司不发生效力。刘志明、区健、刘展翔答辩称，刘志明、区健、刘展翔的行为是代表东南公司，以东南公司名义开发房地产，合作协议合法有效。上诉人是知道以东南公司的名义开发的，其在一审庭审中也明确合作项目是以东南公司名义开发。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人提起诉讼是为了规避其违约责任。东南公司答辩称，一、本案争议的合作协议是上诉人与三个自然人刘志明、区健、刘展翔签订的，该合同合作协议无论有效与否对东南公司都没有约束力，东南公司不存在违约的问题。二、上诉人所付的定金是支付给被上诉人刘志明，东南公司没有占有和使用该定金，东南公司不负返还定金的义务。三、刘志明、区健、刘展翔以个人名义将公司财产作为合作条件，违反了公司法第20条的规定，因此该合作协议是无效的。远扬公司向一审法院起诉请求：一、原、被告双方签订的《合作协议》无效，四被告返还原告向被告支付的定金100万元；二、四被告向原告赔偿原告因合同无效造成的经济损失50万元；三、本案的诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明，2014年6月14日，原告远扬公司（乙方）、三被告刘志明、区健、刘展翔（甲方）与担保人杨辉明签订《合作协议》，三方约定：“第一条、合作土地的概况：甲方负责提供位于梅州市梅县区城东镇石下村关爷坳的地块，土地面积为72696平方米，土地使用权号分别为：梅府国用（2013）第4391号（商住用地，面积为18609㎡）、梅府国用（2013）第4392号（商住用地，面积为25458㎡）、梅府国用（2013）第4393号（商住用地，面积为28629㎡）、梅府国用（2013）第4394号（工业用地，面积为17233㎡），作为本协议项目的合作开发土地。本项目根据规划设计要点的地上建筑面积约27.2万平方米（不含地下面积），具体以项目建成竣工验收后的实际面积为准。第二条、合作方式：1.甲方将协议约定合作开发的土地交给乙方开发、设计、建设与销售。项目建成后双方以住宅整幢分割、商铺按比例垂直分割为原则分配双方应得的建筑面积，其中33.5%建筑面积归甲方所有（其中的3.5%建筑面积由乙方进行回购，具体按照合作协议第三条第五点执行），剩余66.5%的建筑面积归乙方所有（具体分割事宜以乙方的设计图纸另行签订补充协议确定）。当乙方按照本协议第三条第五点的约定按时足额向乙方（此处有笔误，应为甲方）付清购买总价款，项目建成后双方应得的建筑面积分割比例即时变更为甲方30%，乙方70%。3.本项目整个设计、建设与销售过程中的所有款项和费用均由乙方承担和支付，包括但不限于：开发建设资金的筹集、工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位及施工单位的选择、确定和相关费用的支付，工程施工建造、工程款支付、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修、物业管理单位的选择等一切事项。除本协议另有约定外，整个项目兴建与销售过程的一切成本和费用均由乙方承担，与甲方无关。第三条、款项的支付：1.本协议签订三日内乙方应当向甲方支付100万元定金，甲方要把现有的设计图纸交给乙方，即本协议生效。协议签订当日起，甲方2014年7月30日前（另有10日的协议期）必须取得项目总体规划报建审批图，否则属甲方违约，要双倍赔偿乙方定金，还要赔偿乙方一切损失。但由于乙方迟延交付政府相关费用的除外，取得项目总体规划报建审批图的时间相应顺延。4.当甲方收到本协议第三条第五点约定的首期款500万元，甲方在七个工作日内将东南公司的5%股权转让到杨辉明名下；当甲方收到本协议第三条第五点约定的第二期款1500万元，甲方在七个工作日内将东南公司的10%股权转让到杨辉明名下；当乙方（此处笔误，应为甲方）收到第三条第五点约定的全部价款后，甲方在七个工作日内将20%股权转到杨辉明名下；当第一期工程全部主体封顶之日起七个工作日内，甲方再将35%的股权转到杨辉明名下，否则甲方违约。第一期工程主体完成三分之二时，甲方一定要负责办到房产预售许可证，如未办到则属甲方违约。甲方将自己所得的全部建筑面积售卖完毕并且甲方已经收回自己应得的所有售楼款时，甲方应将梅县东南房地产开发有限公司剩余的股权全部无偿转让给乙方。5.甲乙双方一致同意，乙方以总价款3300万元购买属于甲方所有的3.5%建筑面积12783.2㎡（含住宅、商铺及车位）。支付时间为：乙方于2014年6月30日前支付500万元，2014年7月30日前支付1500万元，2014年8月30日前支付1300万元。乙方如有任何一期款项未按时足额支付的，则应向甲方赔偿按应付未付款项每日万分之三的违约金，逾期超过30日的，视为乙方根本违约，甲方有权解除本协议，乙方应当按照该总价款的20%向甲方支付违约金，甲方如有其他损失，乙方应当赔偿。第四条、双方的权利和义务：乙方在项目的开发、设计、建设施工及售楼过程中，甲方公司的公章由甲乙双方共同监管，甲方有义务对乙方开发、建设和销售过程中的用章事宜应予以无条件办理，但如果涉及甲方利益的，则需甲方书面同意。如果甲方无故不提供公章则属甲方违约。第十三条、补充与附件：本协议未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协议。补充协议和附件作为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。第十四条、协议的效力：甲乙双方、担保方签字并加盖单位公章且乙方支付定金后本协议即生效。本协议全部条款履行完毕后自然失效。”2014年6月18日，原告通过其法定代表人杨家聪在中国农业银行开立的个人账户转账支付定金100万元至双方约定的收款账户。2014年7月29日，原告远扬公司（乙方）、三被告刘志明、区健、刘展翔（甲方）与担保人杨辉明（丙方）经平等友好协商，就《合作协议》的解除及后续合作事宜签订了《协议书》，该《协议书》约定：“一、乙方、丙方由于自身原因，单方面提出解除合作协议，甲方同意解除合作协议但保留按照合作协议的约定要求乙方、丙方向甲方支付3300万元的20%即660万元作为违约金的权利。合作协议自乙方购买物业的全部款项500万元到账之日起解除。二、甲乙丙三方一致同意，乙方在本协议签订之日起30日内向甲方支付500万元，该款用于购买甲方开发的梅县东南公司旧水泥厂地块项目共1310平方米的住宅、车位13个、商业面积132平方米（首层不可超过80平方米）的物业。三，甲乙丙三方一致同意，自本协议签订之日起，乙方根据合作协议的约定已向甲方支付的定金100万元自动转为乙方向甲方购买上述物业的定金，余款400万元分两期支付，首期款100万元于本协议签订之日起6日内支付，尾款300万元于本协议签订之日起30日内付清。七、甲乙丙三方一致同意，如乙方按时足额支付首期款100万元及支付尾款300万元，则甲方同意放弃按照合作协议的约定要求乙方、丙方向甲方支付3300万元的20%即660万元作为违约金的权利。乙方任何一期未按时足额支付的，逾期一日即属乙方违约，甲方有权解除本协议，并没收乙方已经支付的100万元定金并按照合作协议的约定要求乙方、丙方向甲方支付3300万元的20%即660万元作为违约金的权利”。《协议书》签订后，原告未付款，《协议书》并未履行。后原告认为《合作协议》约定开发的土地属于东南公司，而非三被告所有的个人财产，三被告亦无房地产开发资质，三被告以他人之标的、无行事之资质签订合作协议，造成《合作协议》无效，依法应返还原告支付的定金100万元，但被告均以各种理由推诿，不予返还。为维护其合法权益，原告遂向一审法院提起本案诉请。依据原告的申请，一审法院依法追加被告东南公司为本案被告，原告要求被告东南公司承担返还定金100万元的义务。另查明：一、远扬公司是2014年2月20日成立的有限责任公司，经营范围为：建筑装修装饰工程，园林古建筑工程，加工、销售：石雕工艺品，销售：五金交电、日用百货、针棉纺织品、水暖器材、音响设备、电子产品。二、东南公司是1992年12月23日成立的有限责任公司，经营范围：房地产开发经营；商业店铺租赁；房地产销售代理、房地产租赁代理、房地产咨询、企业管理咨询服务；室内装饰及设计；设计、制作、发布、代理：广告。从2013年3月25日起，公司股东经过多次的变更，分别为：2014年3月25日，股东为刘志明、刘展翔、区健，法定代表人为刘志明；2014年7月30日，公司股东变更为刘志明、刘展翔、区健、深圳市房贷通科技有限公司；2015年4月29日，公司股东变更为刘志明、区健、深圳公众航空服务有限公司；2015年5月19日，公司股东变更为刘志明、杨民伟、陈善剑、深圳公众航空服务有限公司；2015年12月2日，公司股东变更为杨民伟、陈善剑、曹嘉洪、深圳公众航空服务有限公司。三、《合作协议》中约定的合作开发项目所需土地的土地使用权人是东南公司，土地使用权类型为出让，其中用途为商住的土地使用权面积为72696平方米，工业用地的土地使用权面积为17233平方米。2013年8月30日，东南公司取得用地规划设计条件。2013年9月30日，东南公司取得建设用地规划许可证。2013年11月28日，梅州市梅县区住房和城乡规划建设局向东南公司颁发《中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书》，有效期至2014年11月27日。四、2014年6月10日，东南公司出具《授权书》，内容为：东南公司兹授权我司股东刘志明、区健、刘展翔三人全权代表公司与远扬公司、杨辉明就房地产合作开发事宜进行洽谈并签订《合作协议》，以及执行与《合作协议》相关的所有活动，上述三人有权以我司名义处理一切与之有关的事务。《合作协议》生效后，我司将按照《合作协议》的约定将我司名下的梅府国用（2013）第4391号、梅府国用（2013）第4392号、梅府国用（2013）第4393号、梅府国用（2013）第4394号共四块国有土地交由远扬公司开发、设计、建设与销售。签发人刘志明，并加盖了东南公司公章。五、2014年6月28日，东南公司出具《授权委托书》，内容为：本公司经股东大会，全体股东一致通过同意将东南公司的土地开发项目设计、建设、销售、物业管理的相关职权，委托给远扬公司杨辉明先生行使（重大事项以本公司盖章生效之正式合同为准）。一审法院认为，本案属合资合作开发房地产合同纠纷。原告起诉请求确认《合作协议》无效，理由系三被告不是合作开发土地的权属人，且没有房地产开发资质，《合作协议》违反法律强制性规定。本案争议的焦点系《合作协议》是否违反法律的强制性规定而无效。经查，《合作协议》系原告与三被告签订，三被告已获得东南公司的授权，东南公司授权三被告全权代表东南公司与原告签订《合作协议》，并承诺将按照《合作协议》约定履行，三被告的行为代表东南公司，所产生的法律后果也应由东南公司承担。如上所述，《合作协议》实质是由东南公司与原告签订，以东南公司名义合作开发房地产项目，东南公司具备房地产经营开发资质，合作开发的土地属于东南公司所有。所以《合作协议》系双方自愿平等的基础上签订的，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告以三被告不是合作开发土地的权属人，且三被告没有房地产开发资质，双方签订的合作协议违反法律强制性规定，该合同无效的诉讼请求于法无据，不予支持。《合作协议》合法有效，双方均应按合同约定履行，原告诉请被告返还定金100万元并赔偿经济损失50万元的诉讼请求无事实和法律依据，依法不予支持。另外原告还提出被告应在2014月6月18日将《授权委托书》提供给原告，而被告在2014年6月28日才提供是违约行为。经查，《合作协议》约定被告应提供书面授权将项目设计、建设、销售等物业全权委托给原告，但没有约定具体交付时间，6月18日与28日相差10天的时间，原告也不会因为这10天的时间没有书面的授权委托书而导致合同无法履行，所以被告在2014年6月28日提供给原告不应视为被告违约。东南公司从2013年3月25日起，公司股东经过多次的变更，至2015年12月2日，原股东（三被告）均不再是公司现在登记股东，原股东刘志明收取的100万元该如何处理问题，属于公司内部管理、股东对公司财产的处分问题，与本案合资、合作开发房地产属于不同法律关系。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，于2016年7月28日作出判决:驳回原告梅州市远扬建筑装饰有限公司的诉讼请求。案件受理费18300元，由原告梅州市远扬建筑装饰有限公司负担。经本院审理查明，对一审判决查明的事实，除远扬公司主张“1、2014年7月29日的《协议书》不是远扬公司的真实意思表示；2、2014年6月10日东南公司出具《授权书》没有法定代表人签名，远扬公司是跟刘志明、区健、刘展翔个人签订《合作协议》，东南公司不是签订协议的当事人；3、2014年6月28日东南公司出具的《授权委托书》没有法定代表人签名，不能对外使用”外，各方当事人对其余事实未提出异议。对各方未提出异议的事实部分，本院予以确认。各方在二审没有提交新的证据。另查明：1、一审法院曾于2015年7月1日对本案诉讼作出（2015）梅县法丙民初字第8号民事判决：驳回原告远扬公司的诉讼请求。远扬公司不服提起上诉，本院于2015年11月12日作出（2015）梅中法民二终字第246号民事裁定：撤销原判，发回重审。后一审法院重审作出上述判决。2、据东南公司在2014年3月25日的企业机读档案登记资料记载，公司注册资本为6850万元。3、据远扬公司在（2015）梅县法丙民初字第8号案的庭审陈述，在签订《合作协议》时，其知道东南公司只有刘志明、区健、刘展翔三位股东。4、杨辉明（《合作协议》的担保方）是远扬公司的法定代表人杨家聪的父亲。在（2016）粤1403民初441号案庭审中，据远扬公司的诉讼代理人杨辉明陈述，远扬公司实际上是杨辉明的，《合作协议》实际也是杨辉明签署的，《合作协议》是用东南公司的名义开发房地产。据刘志明、区健、刘展翔陈述，其以持有的100%东南公司的股权及土地使用权出资，由远扬公司支付现金3300万并投入开发资金，双方共同管理东南公司，以东南公司的名义合作开发。5、远扬公司支付的定金100万元汇入刘志明的个人账户。6、在（2016）粤1403民初441号案庭审中，据远扬公司陈述，其在《合作协议》签订后，对涉案土地平整了两天。7、远扬公司与刘志明、区健、刘展翔在二审中均表示《合作协议》约定的是合资、合作开发房地产关系。本院认为，本案二审主要争议焦点是《合作协议》的效力认定问题。首先，依据《中华人民共和国公司法》第四条规定，公司股东依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利。在2014年6月14日签订《合作协议》时，刘志明、区健、刘展翔为东南公司的全体股东，有经营公司资产的决策权。且东南公司在2014年6月10日出具《授权书》不违反法律规定，为有效授权。刘志明、区健、刘展翔有权代表东南公司就东南公司的涉案土地开发事宜，与远扬公司、杨辉明签订《合作协议》。其次，远扬公司、杨辉明及刘志明、区健、刘展翔在诉讼中均确认《合作协议》是以东南公司名义合作开发房地产项目。经查东南公司具备房地产开发经营资质。再次，依据《合作协议》的约定，刘志明、区健、刘展翔以东南公司的土地、股权为合作对价，由远扬公司投入资金，以东南公司的名义共同合作开发房地产，在协议履行完毕后，由远扬公司取得东南公司30%股权及占有合作开发房地产面积的70%，杨辉明取得东南公司70%股权，刘志明、区健、刘展翔取得合作开发房地产30%面积的收益。因东南公司已授权刘志明、区健、刘展翔签订《合作协议》，刘志明、区健、刘展翔作为东南公司全体股东亦享有公司资产收益、参与重大决策的权利，且刘志明、区健、刘展翔亦以转让东南公司股权为合作对价，故《合作协议》对合作开发东南公司土地房地产收益的约定，属刘志明、区健、刘展翔、东南公司对自身权益的自主处分。依据杨辉明的陈述，杨辉明为远扬公司的实际控制人。各方在《合作协议》一致约定杨辉明享有权益并无不当。在刘志明、区健、刘展翔与远扬公司、杨辉明就解除《合作协议》事宜协商后，东南公司发生的股东变更情况，不溯及影响《合作协议》的效力。因此远扬公司以刘志明、区健、刘展翔无权在《合作协议》中约定合作开发涉案土地，签约的当事人没有房地产开发资质为由，上诉主张《合作协议》无效，请求返还100万元定金及赔偿经济损失50万元的理由不成立，不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，处理适当，应予维持。上诉人远扬公司的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元（已由上诉人预交），由上诉人梅州市远扬建筑装饰有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈立民审 判 员  曾园芳代理审判员  范宜洪二〇一六年十二月二日书 记 员  朱红珍