贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0112民初1815号原告：贵阳佳兴物业管理有限公司住所：贵州省贵阳市云岩区贵乌中路249号6楼。统一社会信用代码：91520103662989583Y法定代表人：章家生，公司董事长。委托诉讼代理人：余洋洋、吴玉青，公司员工。被告：陈炳海，男，1968年7月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。原告贵阳佳兴物业管理有限公司（以下简称佳兴物管公司）与被告陈炳海物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月23日立案后。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵阳佳兴物业管理有限公司的委托诉讼代理人余洋洋、被告陈炳海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。贵阳佳兴物管公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付瑞华园C1-1-2号房物业管理费3641.12元，车位费8100元，违约金1092.3元，共计12833.42元；2、依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实及理由：被告为瑞华园小区C1-1-2号房的业主。原告与贵阳建通电信房地产开发有限公司于2008年12月1日签订前期物业服务合同，进驻瑞华园小区服务至今。进驻小区服务之后，原告多次通知被告签订物业服务合同，但被告无故不签。根据乌当区物价局对该物业收费标准的批复，多层住宅每平方每月按0.6元收取物业费,被告房屋面积为112.38平方米,每月收费金额67.4元。原告进驻小区服务后，积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对该小区实施规范的物业管理，提供了完善的物业管理服务。但被告于2012年1月接房之日起，截止2016年6月31日，欠费月数54个月，共计3641.12元，同时为减轻被告负担，违约金部分原告请求1092.3元，车位费8100元，多余部分自愿放弃。以上各项请求共计12833.42元，经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。被告陈炳海辩称，1、诉讼主体不合法。瑞华园小区自建成以业，前期物业一直由佳兴物业公司管理，但物业合同2009年就已经到期，物业公司与我一直未签订任何形式的物业管理合同，因此原告无权起诉我；2、原告提交的诉讼请求不符合相关事实。原告并没有与我签订物业管理合同，且在2014年，小区业主委员会在合法程序下解聘了原告，并做了备案，由此原告无权收纳任何费用，其提出收取物业费用和违约金的诉讼请求是无理的；3、违约金计算没有依据。违约金计算办法是原告在我不知情的情况下，单方面利用过期合同计算的结果，过期合同对业主不具有约束力；4、原告违约在先，小区管理混乱。原告擅自房屋使用用途，在未经业主同意的情况下把原合同中约定用于办公用的房屋，私自租借给他人居住，将消防通道变更为停车位，把业主的车位租予他人，且拒绝公开其每年的收支明细，其行为损害了业主利益，还对业主的生命财产安全造成严重威胁，其做法不仅违约还违法。原告在违约在先且违法的情况下要求业主按合同履行义务缴纳物业费、违约金，违反了平等、公平原则，为此，请求驳回原告的起诉或驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告为贵阳市乌当区瑞华园小区业主。原告佳兴物管公司于2008年11月7日与贵阳建通电信房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，约定由原告对贵阳电信实业乌当商住楼（又名：瑞华园）进行物业管理，期限为壹年，自2008年12月1日起至2009年11月30日止。同时约定：住宅房由原告按0.6元/每平方米每月收取物管费，物业管理服务质量为：房屋外观完整、无破损；设备运行正常；按计划实施对房屋及设施、设备的维修、养护；公共环境整洁美观、定期清扫；绿化无杂草、无枯死现象，适时培植和补充栽种；交通秩序良好；保安24小时值班，防盗防火防疫；业主和物业使用人对原告的满意率达到80%。合同签订后，原告即开始为该小区提供物业管理服务。此间，因原告要求对该小区物管费标准进行核定，2009年10月12日，贵阳市乌当区物价局作出乌价字（2009）98号批复：暂定该小区物来管理公共性服务收费标准为：一、商业每月每平方米建设面积2.5元；二、多层住宅每月每平方米建筑面积0.6元；三、车位物业费40元/月一个。以上收费标准暂定一年。原告与贵阳建通电信房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》到期后，双方未续签合同，原、被告双方当事人也未签订物业服务合同。2014年8月13日，贵阳市乌当区住房和城乡建设局作出批复:同意瑞华园小区首届业主委员会登记备案。同年9月1日，瑞华园小区业主委员会向原告发出《解聘通知书》，要求原告撤离该小区并移交相关设施、资料，并向业主公告。该业主委员会并于2015年10月及2016年3月提出《瑞华园小区现状报告》，反映该小区在公共卫生、公共设施、公共安全及车库管理等方面存在诸多问题及管理严重不足。2016年9月9日，贵阳市乌当区新都居民委员会出具证明，内容为：“兹有佳兴物业管理公司在我辖区瑞华园小区从2008年12月行使物业管理至今”。审理中，对于原告佳兴物管公司主张的所欠物管费时间及金额，被告陈炳海予以认可。对于被告陈炳海向本院提供用以证明物管服务不到位的五十余张照片，原告佳兴物管公司认可是摄于该小区，但对照片的真实性持有异议，认为没有拍摄日期，不能证明这几年的物业服务有瑕疵。原告并确认停车服务不属于物管服务，停车费是另外收取的，不包含在物管费用中。上述事实，有双方当事人的陈述，《物业管理委托合同》、贵阳市乌当区物价局乌价字（2009）98号批复、贵阳市乌当区住房和城乡建设局的批复、《解聘通知书》、《瑞华园小区现状报告》、小区照片、乌当区新都居委会的证明等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告佳兴物管公司于2008年11月7日与贵阳建通电信房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，其效力及于全体小区业主。原告依约对被告所住的瑞华园小区提供了物业服务，合同期限届满后，以及瑞华园小区于2014年9月1日成立业主委员会后，一直未选聘新的物业服务企业，仍由原告继续为该小区提供物业服务至今，因此，原告与瑞华园小区业主之间形成事实上的物业服务关系，是本案的适格主体，故本院对于被告以双方未签订物管合同，原告无主体资格的抗辩不予采纳；对于被告以小区业主委员会于2014年解聘了原告，原告无权收取任何费用的抗辩，首先，根据国务院《物业管理条例》的相关规定，选聘和解聘物业服务企业由业主大会决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。该决定并不能由业主委员会通过业主或业主大会授权的形式来行使，亦即业主委员会只是业主大会的执行机构，本身无权直接做出解聘或选聘物业企业的决定，其次、被告所提供的证据不能证明业主大会的解聘是通过合法程序进行，故本院对被告该抗辩亦不予采纳；对于被告提出原告违约在先，管理混乱的抗辩，结合本案证据，可以认定原告已基本履行了其合同义务，但在绿化、环境卫生以及设施维护等方面存在服务瑕疵，故本院酌情对原告要求被告支付物业费的数额按20%予以减扣，为3641.12元×80%=2912.9元。同时本院对原告主张的违约金不予支持；至于原告要求被告支付停车费8100元的主张，因无证据加以证明，且属另一法律关系，不在本案审理范围，原告可依法另行主张。综上，原告与瑞华园小区业主的事实物业管理关系成立，被告作为小区业主接受了原告的物业服务，应当根据诚实信用、等价有偿的原则履行缴纳物业服务费的义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第十一条、第十二条规定，判决如下:一、被告陈炳海于本判决生效之日起十日内给付原告贵阳佳兴物业管理有限公司自2012年1月至2016年6月31日的物业服务费用2912.9元；二、驳回原告贵阳佳兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告陈炳海负担。本判决为终审判决。审判员  罗哲武二〇一六年十二月八日书记员  冯贵荣