重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0109民初7128号原告：李绍林，男，1988年6月29日出生，汉族，住重庆市江北区。被告：重庆隆鑫锐智投资发展有限公司，住所地重庆市石坪桥横街谢陈路大公馆南侧。法定代表人：廖克难，该公司总经理。委托诉讼代理人：高程，男，该公司员工。原告李绍林与被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司（以下简称隆鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，原告李绍林于2016年9月26日向本院递交民事起诉状，本院立案后，依法适用简易程序，于2016年11月7日公开开庭进行了审理。原告李绍林，被告隆鑫公司的委托诉讼代理人高程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李绍林向本院提出诉讼请求：1、被告将入户门更换为符合合同约定的防盗门并符合国家规定的防火标准，并按防盗门3倍价值即9000元赔偿原告；2、被告赔偿原告物管费损失2865元；3、租金损失36000元（24个月乘以1500元）；4、以万元分之二计的延期交房违约金80549元（以首付款104049元为基数，从应接房的次日2013年12月31日起计至20014年9月10日，共计5244元；以总房款504049元为基数，从2014年9月11日起计至2016年9月26日，共计75305）；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同附件三约定了入户门为品牌防盗门。原告于2014年9月27日接房验房时发现入户门是防火门，此与合同约定的严重不符，原告当即要求整改成防盗门或者补偿防盗门与防火门三倍差价。被告以防盗门不符合国家规定防火标准为由拒绝整改，同时拒绝赔偿差价。原告多次与被告隆鑫××售房部沟通更换与所签合同相符的防盗门未果。根据合同约定被告还应支付原告期间的物管费损失2865元。另因被告迟延通知交房且交付的房屋不符合合同约定，被告应按合同约定支付逾期交房违约金80549元及承担因此为原告造成的租房损失36000元。为此，原告起诉来院。被告隆鑫公司辩称，1、被告于2014年9月12日向原告通过EMS快递的形式寄送了接房通知书等接房文件，根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》补充协议第十一条约定，如以邮递形式（应以挂号或快递形式）送至重庆市以内的地址，于投递该文件3日后视为已送达对方，故可以认定原告于2014年9月16日收到接房相关文件。原告在收到被告送达的接房文件后，未能在约定时间内接房，且未提供正当理由，根据合同第八条第二款的约定，视为自书面交房通知确定的交付使用之日起原告已接房，在双方约定的房屋交付之日起，原告就已经清楚该房屋的所有状况，而原告并未提出任何异议。按照法律规定，民事权利的诉讼时效期间为2年，原告于2016年9月26日提出换门的诉讼请求已过诉讼时效。2、被告不是物管费的收费主体，双方未签订物管费协议，原告主张物管费没有依据。3、租金损失并非原告实际产生的损失，不应由被告承担。4、原告迟延办理贷款手续，至2014年6月、7月才办理完贷款及抵押手续。根据双方合同补充协议第5条第二款约定，乙方如未结清所有款项前甲方有权拒绝交房，由此产生的所有责任由乙方承担，故被告不应承担逾期交房违约金。本院经审理认定事实如下：2013年6月2日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定，原告购买被告开发的××小区一期项目中座落于重庆市北碚区××镇××路××号，建筑面积85.39㎡预售商品房一套。合同第五条付款方式和期限第（二）款第3项约定：按揭付款：本商品房总成交金额504049元。乙方于2013年6月2日缴纳首付房款共计104049元，剩余房款共计400000元由乙方向银行申请按揭贷款支付。交房期限及交付条件第（一）款第2项约定，属预售商品房的，甲方应当在2013年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第八条交房手续的办理约定，1、甲方应于确定交房日前的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费由乙方承担。第九条甲方逾期交房的违约责任约定，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十六条商品房质量、装饰、设备标准的约定，甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理：……2、限期整改至双方约定标准；若装饰设备整改期间乙方装修或使用房屋的，则装饰设备达到约定标准前的物业管理费由甲方承担。合同附件三第二条第1款约定，门窗：入户门为品牌防盗门；户内预留门洞；双层中空玻璃塑钢窗（门）。合同附件五补充协议第三条关于按揭付款方式及期限（对合同第五条的补充）约定：1、按揭付款内容：乙方在签订合同前已对房贷政策作了充分了解，并结合自身实际情况和银行贷款条件要求与甲方协商确定了合同约定的申请按揭贷款，但银行可能会因政策和贷款要求降低贷款额度或拒绝贷款，乙方已知悉此可能性。乙方承诺：（1）如因任何非因甲方的原因导致乙方办理的按揭贷款未能在签订《重庆市商品房买卖合同》后90日内获得银行按揭贷款审批并签订银行按揭贷款手续，乙方应自行在上述期限届满后7日内，变更以现金方式付清剩余房款。否则乙方按照主合同第五条和第十条的规定承担逾期付款的违约责任。（2）非因甲方的原因导致按揭贷款银行未能在签订《重庆市商品房买卖合同》后的180天内将按揭贷款部分支付至甲方帐户的，乙方应当从181日开始按贷款总额每日万分之五向甲方支付资金占用损失。（3）乙方同意：在乙方选择按揭贷款付款方式的情况下，房屋转移过户登记办理后，由甲方将乙方名下的房地产权证直接转给按揭贷款银行收执，甲方无义务再通知乙方领取房地产权证的复印件。2、可以向甲方指定银行申请贷款，也可自行向其他银行申请贷款（此种情形下甲方不承担保证担保责任），乙方对甲方指定银行办理贷款的有关规定及需要由乙方提交的所有材料和承担的相关费用已知晓。3、乙方知晓买卖合同确定的贷款年限及贷款数额为暂定年限和数额，最终贷款年限及数额以银行批准为准。4、乙方在签定合同当日内，必须按银行及公积金中心的要求，提供完整、准确、真实的贷款所需个人资料，支付相关费用及办理完毕全部贷款手续，并到甲方或银行指定的地点办理个人购房抵押贷款的相关手续并签字。否则视为乙方逾期付款，乙方应按合同第十条的约定承担逾期付款的违约责任。5、出现买卖合同第五条第（三）示第3项约定情形，双方愿意继续履行买卖合同时，如双方在十日内未就新的付款方式、期限等签订补充协议的，协议解除，双方互不承担违约责任，已经发生的费用各自承担。第五条关于交房期限（对本合同第七条的补充）第2款约定：乙方在办理接房手续时应付清全部应付款项（其中面积差异部分的房价款以有资质的房屋测绘机构实测建筑面积为准进行结算）、大修基金和办理产权证应由乙方承担的一切税费，乙方未结清前，甲方有权拒绝交房，由此产生的延期交付责任由乙方承担。第3款约定：甲方交付的房屋具备主合同第七条约定的交付条件的，乙方应最迟于合同约定的交付时间办理房屋交接手续，否则，从主合同约定的交付时间之次日视为房屋已向乙方交付，该房屋的风险及物业服务费至此均由乙方承担。乙方办理接房手续后，认为有需要维修的事项的，应按《新建商品房质量保证书》的规定和买卖合同附件的约定，要求甲方承担保修义务。乙方同意维修事项不能成为拒绝接收房屋的理由。第4款约定：若乙方未在合同第七条约定的交房时间前来接房，视为乙方已于合同约定的交房时间接房，乙方应自此日开始承担与房屋相关的费用（包括但不限于物业管理费等）。第十一条对合同双方当事人的补充的约定：双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准，乙方未提供或者合同记载通信地址不明确的，甲方以乙方提供的身份证资料上载明地址为乙方的通信地址。双方对积压自提供资料的真实性、准确性负责。一方联络方式如有变更，应在变更后五天内以书面形式通知对方，否则，若按上述方式联系不到对方，相关责任由被通知方承担。同时，通知方按上述地址通知被通知方，任何通知或其他通讯在下列情况下均被视为送达：1、如以邮递形式（应以挂号或快递形式）送至重庆市以内的地址，于投寄该文件3日后。合同签订当日，原告支付被告首付房款104049元。2013年6月5日，被告向原告开具了购房款金额为104049元的《销售不动产统一发票》。2013年12月25日，被告取得了××小区一期项目工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2014年6月11日，原告（借款人）、被告（保证人）与中国建设银行股份有限公司重庆北碚支行（贷款人）签订了《重庆市住房公积金个人住房贷款借款合同》，合同约定原告政策性贷款400000元用于购买座落于重庆市北碚区××镇××路××号住房。2016年7月29日，原告（乙方、借款方、抵押人）、中国建设银行股份有限公司重庆北碚支行（甲方、贷款方、抵押权人）与被告（丙方、担保方、开发商）签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，合同约定乙方以座落于重庆市北碚区××镇××路××号房屋设定抵押为其向甲方履行债务的担保。该合同于同日进行了登记。2014年9月10日，原告房款中按揭贷款400000元打至被告帐上。2014年9月12日，被告用EMS全球邮政特快专递的方式向原告送出接房通知书等资料。《接房通知书》载明，原告可以2014年9月18日前往隆鑫.××办理接房手续。2014年9月27日，原告在重庆隆鑫物业管理有限公司处签订了《入伙流转表》。同日，被告向原告开具了购房款金额为398465元的《销售不动产统一发票》。另查明，重庆隆鑫物业管理有限公司收取了原告涉案房屋2014年9月18日至2016年10月31日期间物管费共计2722.18元，公摊水电费143.27元，合计2865.45元。原告至开庭之日未实际接房。原告取得了涉案房屋的的房地产权证，建筑面积85.13㎡，房屋坐落于重庆市北碚区××镇××路××号。庭审中，原告陈述从2013年12月30日起至2014年9月10日原告未接收房屋的理由为被告未通知原告接房；贷款延期是因为被告未取得公积金中心立项。被告取得公积金立项的时间为2014年6月，而且被告方在公积金中心的保证金不够，不能保证所有业主的公积金贷款要求。被告取得立项后，原告才与银行签订了借款合同。被告陈述贷款于2014年9月才打至被告帐上并不是由于被告的原因，而是因为原告于2014年6月和7月才签订借款合同和抵押合同。原告陈述因被告明知入户门为防火门而没有及时告知原告构成了欺诈，被告应按《消费者权益保护法》赔偿原告物品的三倍价格。被告认为双方合同中已明确约定违约责任。被告认可拟涉案房屋入户门安装为防火门。同时，被告表示涉案房屋入户门在消防验收时必须安装乙级防火门。原告举示了防盗门、防火门报价参考3份，拟证明防盗门的市场高于3000元，被告对证据的真实性、关联性、合法性均不予确认。原告举示了名为××小区同户型房屋租金参考，拟证明涉案房屋的租金为每月1500元。被告对证据的真实性、关联性、合法性均不予确认。本院认为，原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同内容履行各自义务。本案争议焦点为：一、原告要求更换门的诉讼请求是否过诉讼时效；二、被告是否应按防盗门价格3倍赔偿问题；三、原告主张的逾期交房违约金及租金损失问题；四、原告主张的物管费损失问题。为此，作如下评判：一、关于原告要求更换门的诉讼请求是否过诉讼时效问题。被告是否应按防盗门价格3倍赔偿问题。首先，庭审中被告辩称应以接房通知上载明的接房时间即视为交房时间作为原告应当知道入户门为防火门即权利受侵害的时间，但本院认为原告实际未在该时间办理接房手续，并未知道涉案房屋入户门的状况，以该时间作为原告应当知道入户门为防火门不妥，故对被告辩称时效以接房通知书上载明的接房时间次日开始计算的意见，不予采纳。本院认可原告的陈述，即其于2014年9月27日验房时发现入户门为防火门。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。原告于2016年9月26日向本院提出要求被告更换门的诉讼请求未过诉讼时效。双方当事人签订的合同附件3第二条第1款约定，被告交付原告房屋的入户门应为品牌防盗门，被告认可已交付原告房屋的入户门为防火门。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本院对原告要求将涉案房屋的入户门更换为防盗门的诉讼请求，本院予以支持。因被告当庭确认涉案房屋入户门在消防验收时必须安装乙级防火门。故本院认为，被告将涉案房屋入户门更换为防盗门的同时，该门还应兼具乙级防火功能。二、被告是否应按防盗门价格3倍赔偿问题。原告认为被告未按合同约定提供入户门系欺骗消费者应适用《中华人民共和国消费者权益保护法》，本院认为入户门仅属房屋的附属设施，不应适用《中华人民共和国消费者权益保护法》，为此，原告主张被告按3倍防盗门价格赔偿问题，本院不予支持。三、关于原告主张的逾期交房违约金及租金损失问题。按照双方补充协议第五条第3款的约定，被告交付的房屋符合合同第七条约定的交付条件的，原告应于合同约定的交付时间办理交接手续，否则视为被告交房。涉案房屋已于合同约定的交房时间前取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，具备了合同第七条约定的交付条件，故即使被告未通知原告接房，也不应承担逾期交房违约责任。原告也不以交付房屋的入户门不符合合同约定为由主张逾期交房的违约责任。房屋买卖合同中，支付房款系买房人的主要义务。本案原告并未举示贷款迟延的原因在被告，原告未在约定的交房时间支付清房屋价款，被告依照双方补充协议第五条第2款的如原告未付清全部款项被告有权拒绝交房的约定，未履行交房义务，不应承担逾期交房的违约责任。最后，原告至开庭之日未实际接房。依照双方合同第九条逾期交房违约金的支付应于商品房实际交付30日内支付的约定，即使被告存在逾期交房的事实，逾期交房违约金也未到支付条件。故本院对原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，不予支持。对于原告主张的租金损失问题，因原告举示的网页查询内容不能证明其租金标准，也并未举示其租金损失的证据。故对原告租金损失的诉讼请求，本院不予支持。四、关于原告主张的物管费问题。合同第十六条约定，若装饰设备整改期间乙方装修或使用房屋的，则装饰设备达到约定标准前的物业管理费由甲方承担。因原告未实际接房，未对涉案房屋进行使用。故原告主张物管费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，被告应将原告房屋的入户门更换为具有乙级防火功能的品牌防盗门。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司于本判决生效之日起30日内将原告李绍林所有的座落于重庆市北碚区××镇××路××号房屋的入户门更换为具有乙级防火功能的品牌防盗门；二、驳回原告李绍林的其他诉讼请求。案件受理费2868元，减半收取1464元，由被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  赵红媚二〇一六年十二月二十二日书记员  蒲宇嫣