福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0504民初938号原告:雷新妹，女，1981年11月6日出生，畲族，住福建省连江县。委托诉讼代理人:胡杰，上海柏年（泉州）律师事务所律师。被告:泉州市华祥物业管理有限公司，住所地泉州市洛江区万虹路与安和路交汇处红星美凯龙华祥店。法定代表人:刘庭邻，公司总经理。被告：泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地泉州市洛江区双阳阳山阳光楼A208室。法定代表人:王东伟，公司董事长。二被告共同委托诉讼代理人：苏志松、黄素春，福建顺济律师事务所律师。原告雷新妹与被告泉州市华祥物业管理有限公司(下称华祥物业公司)、泉州市华祥房地产开发有限公司(下称华祥房地产公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雷新妹委托诉讼代理人胡杰,被告华祥物业公司、华祥房地产公司委托诉讼代理人黄素春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2013年7月29日签订《商铺租赁合同》，约定甲方（原告）将位于泉州市洛江区万虹路红星美凯龙全球家居生活广场（华祥店）伍层（51011）号商铺出租给乙方（华祥物业公司）。前三年每月租金为1838.42元,被告华祥物业公司应按季度向原告支付租金,支付时间为每季度末前支付。逾期支付租金的，每逾期一天按约定的每月租金的千分之一向原告支付滞纳金，被告华祥房地产公司对逾期支付租金承担保证责任。原告依约将51011号商铺出租给被告华祥物业公司使用，但被告华祥物业公司并未将2015年第二季度租金及时交付原告。其迟延支付租金的行为已经严重违反了商铺租赁合同的约定。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令:1、被告华祥物业公司支付自2015年4月1日起至2015年6月30日止的租金人民币3759.62元，并按日千分之一计算并支付自2015年7月1日起至实际付清之日止的违约金，暂计至起诉日止为人民币1775.914元，共计5535.534元。2、被告华祥房地产公司对上述债务承担连带清偿责任。3、本案的诉讼费用由被告承担。被告华祥物业公司、华祥房地产公司辩称,一、被告华祥物业公司对于涉案商场投入大量人力物力，但因各种情势变更因素，涉案商场出租率大幅下降及租金大幅减少，导致多年严重亏损，鉴于此，被告华祥物业公司请求法院对涉案房屋的租金标准进行调整，并依法判决驳回原告要求被告华祥物业公司支付违约金的诉讼请求。被告华祥物业公司与上海红星美凯龙家居饰品有限公司签订《委托经营合同》，约定经营期内每月每平方米保底租金50元，据此，被告华祥物业公司与原告签订《商铺租赁合同》，对相关事项进行了约定。合同签订后，被告华祥物业公司即投入大量人力物力开发建设涉案商铺，但因情势变更导致涉案商场的经营业绩严重下滑，大量商户流失，商场的出租率从98%下滑至42%，由此给被告华祥物业公司带来巨大的资金负担及经济损失，具体情势变更因素包括因涉案商场周边市政道路（万虹公路、324国道）改造、同区域内多家知名建材家居兴业入驻及全国建材家居行业经营整体下滑等。对此，为保证商场的持续繁荣发展，被告华祥物业公司在与红星美凯龙的《委托经营合同》基础上进行经营模式及降低租金的调整，并投入大量资金对商场进行升级改造（如前广场改造、循环车道、LED显示屏、软件升级等），及每月投入约2000万商场运营费用（该费用不含被告华祥物业公司应付原告的租金），进行营销策划和招商工作，租金从五十几元下降至二十几元，经过努力，商场的出租率有所提高。经过被告华祥物业公司的不懈努力及付出，涉案商场目前仍稳步经营中，被告华祥物业公司为解决上述问题，长期处于亏损状态，资金严重入不敷出，已影响到物业管理和运营能力，鉴于情势发生变更，为促进涉案商场的可持续发展，被告华祥物业公司积极与原告协商变更双方合同中关于租金的约定，具体方案为商场租金总收入归全体业主所有，各业主按其投资比例分配商场租金，被告华祥物业公司每年仍提供支持红星经营团队及商场稳定发展的运营费用（每年约2000余万元），该费用含红星经营团队的工资、物业费用、商场营销策划费用、水电通讯等保障商场正常运营的费用。因本案发生情势变更，对于双方签订的合同租金标准进行调整方可实现公平正义，亦可促进涉案商场的可持续发展，达到共赢状态。故请求法院对涉案合同条款进行审查，并予以变更，另依法判决驳回原告要求被告华祥物业公司支付违约金的诉讼请求。现被告华祥物业公司,已与泉州洛江区红星美凯龙华祥店业主委员会就租金调整问题达成初步一致意见，业委会已同意对涉案店铺的租金标准进行下调，鉴于此,法院更应当对涉案租金标准进行调整，以利于纠纷的最终处理。二、因原告与被告华祥物业公司约定由其代缴税费，且涉案商铺的税费由被告华祥物业公司实际缴纳，故原告主张的租金应当扣除相应的税费比例，本案税费比例应当是11%，如原告要求按照税前租金标准支付，应当提供缴税凭证，原告实际未缴纳任何税费，无法提供任何缴税凭证，可见双方对于税费承担另有约定，原告主张税前租金没有法律依据。三、即使本案存在违约金，原告要求按照日千分之一计算违约金也明显过高，请求法院依法对违约金标准进行调整,合同约定滞纳金系按照税后租金计算，原告按照税前租金计算没有事实和法律依据。四、被告泉州市华祥房地产开发有限公司根据合同约定仅对租金承担担保责任，无需对滞纳金承担担保责任，故原告要求被告泉州市华祥房地产开发有限公司承担连带清偿责任没有事实和法律依据，其主张应依法予以驳回。根据双方诉辩主张,双方争议较大,争议焦点为：1.被告华祥物业公司主张因情势变更等因素导致公司亏损，请求法院调整讼争商铺租金的主张是否成立；2.被告华祥物业公司支付的租金是否应当按11%扣除税费；3.原告请求被告华祥物业公司支付违约金的计算标准是否过高、是否应予调整、应予驳回；4.被告华祥房地产公司是否为华祥物业公司逾期支付租金的滞纳金承担连带清偿责任？对本院归纳的争议焦点，原、被告的意见同其诉辩主张。为证明自己的主张，原告向本院提供以下证据：1.二被告企业登记信息、组织机构代码证各一份，证明被告主体适格；2.《房屋所有权证》一份，证明原告对出租的房屋享有所有权；3.《商铺租赁合同》一份，证明原告与被告租金及租赁期限的约定。被告华祥物业公司、华祥房地产公司质证认为，对证据1、2，无异议；证据3，真实性无异议，由于存在情势变更因素，按合同约定的租金标准过高应当予以调整，另外合同中也明确租金为税前租金，双方约定由被告华祥物业公司代缴税费，原告主张税前租金没有事实与法律依据，合同第7条第4款明确约定滞纳金是按照税后租金计算且被告华祥房地产公司仅需对租金承担担保责任，无需对滞纳金承担保证责任。另外违约金的标准过高，应当予以调整。举证期限届满后，被告向本院提供以下证据：1.网上银行电子回单，证明原告与被告华祥物业公司约定由被告代缴税费，自双方签订《商铺租赁合同》后，被告华祥物业公司均按照扣税后金额向原告支付租金；2.涉税证明，证明被告华祥物业公司按照合同约定交纳税费的相关事实。原告质证认为，对证据1，真实性由法院审查，不能达到被告证明目的，税费的缴纳应当由税务机关主管，法院对被告抗辩税费的相关问题应当不予审理，根据现行的税费政策，相关税费的缴纳应当以税务机关公布的标准执行；证据2，证据三性不予认可，纳税人名称是上海红星美凯龙公司，并非被告，与本案没有关联性，该纳税的税种、税率与本案没有关联性，税费的缴纳并不属于法院的管辖范围，被告所称的纳税比例不应当由被告确定应当由相关部门确定，该部分税费即使承担也应当由原告自行缴纳。对于原、被告提供上述证据对待证事实的证明力及双方质证意见，结合本案争议焦点，本院予以查明、分析认定如下：一、关于被告华祥物业公司主张因情势变更等因素导致公司亏损，请求法院调整讼争商铺租金的主张是否成立的问题。原告认为，被告华祥物业公司主张情势变更，不符合情势变更原则的适用条件，双方应当按照合同约定严格执行，要求调整租金的主张，依法无据。被告华祥物业公司、华祥房地产公司的意见同其答辩意见。本院认为，所谓情势变更指合同成立以后客观原因发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人可以请求人民法院变更或解除合同。本案被告华祥物业公司向原告承租商铺，再将承租商铺进行招商转租，进行统一的合作商业经营管理，在双方缔结租赁关系时，应当预见有一定市场商业风险，其与原告达成租赁合意，可见其愿意承受一定程度的风险，现以涉案商场出租率下降、租金减少，商场周边市政道路改造等，导致公司持续多年严重亏损等情势变更因素，要求法院对涉案商铺租金标准进行调整，不符合“情势变更”情形，本院不予支持。涉案商铺租金标准如的确应予调整，应与出租人沟通协商,取得一致意见后方可予以变更。原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，依法应认定有效，双方应当按照约定履行自己的义务。二、关于被告支付的租金是否应当按11%扣除税费的问题原告认为，被告在尚未支付租金的情况下，原告也无需缴纳相应税费，且税费的缴纳应当由原告自行处理，根据现有的税费政策，税率由税务机关制定公布，并非由被告说的11%。被告华祥物业公司、华祥房地产公司认为，因原告与被告华祥物业公司约定由其代缴税费，涉案商铺的税费由被告华祥物业公司实际缴纳，故原告主张的租金应当扣除相应的税费比例，本案税费比例为11%，如原告要求按照税前租金标准支付，应当提供缴税凭证。本院认为，虽然双方约定每月应付租金为税前，扣除相应税费后由被告华祥物业公司代缴，现被告华祥物业公司未按合同约定如期向原告支付租金，构成违约，原告要求被告华祥物业公司按合同约定支付租金，选择税金自行交纳，并未不妥。被告提供的涉税证明，缴税人为“上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州洛江分公司”，被告华祥物业公司没有举证证明其与上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州洛江分公司存在何种关系及原告每月按应付租金的11%扣除税费的合法依据，其以上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州洛江分公司的涉税证明及自行计算的税率，主张租金应扣除11%的税费，原告不予认可，本院不予支持。三、关于原告请求被告华祥物业公司支付违约金的计算标准是否过高、是否应予以调整、是否应予驳回的问题。原告认为，双方在合同中明确约定逾期支付租金，按每月租金的日千分之一向原告支付滞纳金，是双方真实意思表示，被告应当履行。被告华祥物业公司、华祥房地产公司认为，原告要求按照日千分之一计算违约金明显过高，法院应依法对违约金标准进行调整,应予驳回。本院认为，原、被告关于如华祥物业公司无正当理由逾期支付租金，逾期一天按约定的每月租金的1‰支付滞纳金的约定，明显偏高，应予以适当调整，以年利率24%计付为宜。被告华祥物业公司、华祥房地产公司认为违约金应当予以调整的主张，本院予以支持，其要求驳回原告要求支付违约金的主张，本院不予支持。四、关于被告华祥房地产公司是否为华祥物业公司提供担保，是否应对被告华祥物业公司拖欠原告租金承担连带清偿责任的问题。原告认为，根据合同中的担保条款,被告华祥房地产公司是担保方,应对被告华祥物业公司逾期支付租金、违约金承担保证责任。被告华祥物业公司、华祥房地产公司认为，被告华祥房地产公司根据合同约定仅对租金承担担保责任，无需对滞纳金承担担保责任，故原告要求被告华祥房地产公司承担连带清偿责任没有事实和法律依据，其主张应依法予以驳回。本院认为，根据《商铺租赁合同》第七条第四项约定：“乙方（即被告华祥物业公司）无正当理由逾期向原告支付租金，逾期一天按约定的每月租金（税后）的1‰向甲方（即原告）支付滞纳金，担保方（即被告华祥房地产公司）仅对逾期支付租金承担保证责任。”被告华祥房地产公司在担保方处盖章。合同并未对“逾期支付租金”是否包括滞纳金进行约定，现原告认为合同中约定的“逾期支付租金”应包含租金及滞纳金两层意思，而被告则认为仅为租金，由于合同对保证范围约定不明确，原、被告对该项约定理解不一致，根据《中华人民共和国担保法》的相关规定，当事人对保证责任承担的范围未约定或者约定不明的，则对被保证人的全部债务承担责任。因此，被告华祥房地产公司应对被告华祥物业公司逾期支付租金及滞纳金承担连带保证责任。经审理查明，原告雷新妹系洛江区万安万虹路与安和路交汇处红星．美凯龙华祥店五层51011店铺的业主。2013年7月29日，原告以出租人的名义与被告华祥物业公司，担保方华祥房地产公司签订《商铺租赁合同》，双方约定：原告（甲方）将上述店铺出租给被告华祥物业公司（乙方），由被告华祥物业公司对承租商铺进行统一经营管理，租赁期限自2013年7月1日至2020年6月30日；头三年租金乙方每月支付1838.42元（税前）；第四至第七年租金乙方每月支付2005.58元（税前），按季度每年按四次支付，于每季度末前支付；乙方应依据上述合同的约定及时向甲方支付租金;乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，逾期一天按约定的每月租金（税后）的1‰向甲方支付滞纳金，担保方仅对乙方逾期支付租金承担保证责任等。合同签订后，被告华祥物业公司按合同约定支付原告第一年（2014）全部租金及2015年第一季度租金，2015年第二季度租金于2015年9月28日支付1755.64元，尚欠3759.62元，经催讨无果，原告诉至本院，请求判令支持其诉讼请求。综上所述,本院认为,原告与被告华祥物业公司、华祥房地产公司签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规等强制性规定的有效行为,有效行为具有法律的约束力，双方必须按照合同的约定，全面履行自己的义务。被告华祥物业公司拖欠原告2015年第二季度租金的事实清楚，现原告扣除已支付部分，请求判令被告华祥物业公司支付尚欠租金3759.62元及滞纳金,本院予以支持。被告华祥房地产公司在《商铺租赁合同》上以担保人的名义签章，根据该合同第七条违约责任的约定，应对被告华祥物业公司逾期支付原告租金及滞纳金的行为承担保证责任，由于双方未对保证方式及范围进行约定，依照《中华人民共和国担保法》的相关规定，应当按照连带责任保证承担保证责任。原告要求被告华祥房地产公司对被告华祥物业公司尚欠租金3759.62元及滞纳金承担连带保证责任，本院予以支持。被告华祥物业公司认为其需要支付的租金应扣除11%的税费的主张，本院不予支持。原、被告约定如华祥物业公司无正当理由逾期支付租金，逾期一天按约定的每月租金的1‰支付滞纳金，该约定明显偏高，应予以适当调整，以年利率24%计付为宜。原告请求被告华祥物业公司以拖欠的租金为基数,逾期一天按每月租金的1‰支付滞纳金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告泉州市华祥物业管理有限公司应在本判决生效后十日内支付原告雷新妹2015年第二季度租金3759.62元，并按年利率24%计付自2015年7月1日起至本判决确定还款之日止的滞纳金；二、被告泉州市华祥房地产开发有限公司对被告泉州市华祥物业管理有限公司上述债务承担连带保证责任。承担保证清偿责任后，有权向被告泉州市华祥物业管理有限公司追偿；三、驳回原告雷新妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告泉州市华祥物业管理有限公司、泉州市华祥房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  龚万淳代理审判员  林晓玲人民陪审员  黄雅思二〇一六年十二月二十九日书 记 员  戴宇楠附注：一、本案引用的主要法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行金期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当加倍支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务…第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债务及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。