广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2016）粤06执异196号 案外人：罗步明，男，汉族，1977年11月12日出生，住广东省佛山市高明区。 申请执行人：仇海生，男，汉族，1969年8月13日出生，住广东省佛山市高明区。 委托代理人：林海红，广东宝慧律师事务所律师。 被执行人：佛山市高明区同宇商贸城有限公司，住所地广东省佛山市高明区杨和镇高明大道****，组织机构代码：57645195-5。 法定代表人：林志超。 被执行人：佛山市高明区长江石化有限公司，住，住所地广东省佛山市高明区荷城街道沧江路茶花巷荣业居**首层**织机构代码：61765750-4。 法定代表人：林玉珍。 被执行人：叶剑波，男，汉族，1984年9月4日出生，住广东省佛山市高明区。 被执行人：李广生，男，汉族，1954年7月6日出生，住广东省佛山市高明区。 被执行人：林志超，男，汉族，1959年11月26日出生，住广东省佛山市高明区。 被执行人：林玉珍，女，汉族，1961年1月17日出生，住广东省佛山市高明区。 被执行人：佛山市高明德宜物业发展有限公司，住所地广东省佛，住所地广东省佛山市高明区沧江路茶花巷荣业居****78578140-8。 法定代表人：林碧燕。 被执行人：林碧燕，女，汉族，1986年11月14日出生，住广东省佛山市高明区。 被执行人：佛山市高明区荣业房地产开发有限公司，住所地佛山市高明区，住所地佛山市高明区荷城街道沧江路茶花巷荣业居**首层车库**84000015125。 法定代表人：林志超。 关于仇海生申请执行佛山市高明区同宇商贸城有限公司、佛山市高明区长江石化有限公司、叶剑波、李广生、林志超、林玉珍、佛山市高明德宜物业发展有限公司、林碧燕、佛山市高明区荣业房地产开发有限公司（以下简称荣业公司）仲裁一案，案外人罗步明就执行标的向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭于2016年12月26日公开进行听证，案外人罗步明以及申请执行人仇海生的委托代理人林海红到庭，被执行人佛山市高明区同宇商贸城有限公司、佛山市高明区长江石化有限公司、叶剑波、李广生、林志超、林玉珍、佛山市高明德宜物业发展有限公司、林碧燕、荣业公司均未到庭。本案现已审查终结。 案外人罗步明称：罗步明于2015年8月4日与荣业公司签订了《商品房买卖合同》，约定荣业公司将位于佛山市高明区荷城街道xxx首层01号车库（以下简称01号车库）出售给罗步明，总房款为245925元。后罗步明支付了首期房款125925元，已超过总房款的50%。荣业公司也已经将01号车库正式交付罗步明使用。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，法院不得查封01号车库。综上，请求：中止执行，返还01号车库予罗步明。听证过程中，罗步明明确其与荣业公司签订的《商品房买卖合同》的时间2016年9月份；荣业公司未向其正式交付01号车库。 案外人罗步明在本案中举证如下： 1.收据（原件经核对退回，1份）、银行回单，拟证明罗步明已支付超过50%的01号车库购房款。罗步明陈述，其原本向荣业公司一并购买01号车库和裕福花苑3座1梯604房，所以2015年8月3日交纳首期款251941元的实际划分为01号车库125925元、裕福花苑3座1梯604房126016元；另外，前述款项罗步明通过转帐的形式划入了荣业公司法定代表人林志超的账户内。 2.购房协议（原件经核对退回，1份），拟证明罗步明认购了01号车库和裕福花苑3座1梯604房。 3.商品房买卖合同（原件经核对退回，1份），拟证明2015年9月罗步明与荣业公司签名商品房买卖合同，购买01号车库。罗步明陈述荣业公司交给罗步明的商品房买卖合同上落款时间是空白的，双方均没有签上时间。 听证会后罗步明向本院补充提交了裕福花苑3座1梯604房的商品房买卖合同（原件经核对退回，1份）、个人名下住房登记信息查询结果（原件经核对退回，2份）。 经质证，申请执行人仇海生发表如下意见： 证据1的真实性由法院予以审核，对其直接转入林志超账户的行为有异议，按照正常的交易流程应当是将购房款直接转入荣业公司账户，而不是其法定代表人的私人账户。对证据2有异议，该协议不具备商品房买卖合同的必备条款，没有可执行的内容。对证据3有异议，该合同没有落款时间，且按照该合同第15条第1款的约定，罗步明应当以退房并主张违约金的方式维护自身权益，其在本案中提出异议超出双方合同约定的处理范围。 经审查，本院确认案外人罗步明提供的证据1、2以及听证会后提供的《个人名下住房登记信息查询结果》的真实性。证据3的形成时间不明，存在瑕疵，本院不予采信。罗步明在听证会后提供的裕福花苑3座1梯604房的商品房买卖合同与本案处理无关，本院不予采信。 申请执行人仇海生辩称：第一，罗步明所提交的收据不足以证明罗步明已支付全部房款，也不能证明其已实际占有01号车库。第二，01号车库仍属于荣业公司，根据物权法的相关规定，即使罗步明已支付全部房款，也不能当然取得房屋所有权。第三，罗步明提供的《商品房买卖合同》对双方不能办理过户，已约定处理方式。罗步明应当按照双方约定向荣业公司主张退款和损失，而不应当将未能办理房产过户的法律后果转嫁给仇海生承担。第四，法院对01号车库进行查封、评估、拍卖没有过错，也没有损害罗步明权益。第五，对于01号车库目前的状况，罗步明本身存在明显的重大过错，应当对该过错自行承担相应的法律后果。 申请执行人在本案中未举证。 被执行人佛山市高明区同宇商贸城有限公司、佛山市高明区长江石化有限公司、叶剑波、李广生、林志超、林玉珍、佛山市高明德宜物业发展有限公司、林碧燕、荣业公司在本案中均未发表意见亦未举证。 本院经审查查明：佛山仲裁委员会在审理申请人仇海生与被申请人林志超、林玉珍、林碧燕、叶剑波、佛山市高明区同宇商贸城有限公司、荣业公司、佛山市高明区长江石化有限公司、佛山市高明德宜物业发展有限公司、李广生仲裁一案中，仲裁案号为（2015）佛仲字第322号，因仇海生提出财产保全申请，佛山仲裁委员会依法向本院移交有关材料，由本院采取财产保全措施。本院依法受理，于2015年8月4日作出（2015）佛中法立保字第350号民事裁定，于2015年8月11日查封荣业公司名下位于佛山市高明区荷城街道xxx1座（预售许可证号：xxx）、3座（预售许可证号：xxx）的未出售住宅及车位。后佛山仲裁委员会作出（2015）佛仲字第322号仲裁裁决：林志超、林玉珍向仇海生偿还借款本金12000000元及利息、财产保全担保费40000元、财产保全费5000元、仲裁费38028元；林碧燕、叶剑波、李广生、佛山市高明区同宇商贸城有限公司、佛山市高明区长江石化有限公司、佛山市高明德宜物业发展有限公司、荣业公司对上述债务承担连带清偿责任。该仲裁裁决已发生法律效力，但林志超、林玉珍、林碧燕、叶剑波、李广生、佛山市高明区同宇商贸城有限公司、佛山市高明区长江石化有限公司、佛山市高明德宜物业发展有限公司、荣业公司未履行该法律文书确定的清偿义务。仇海生遂向本院申请强制执行。本院审查后予以立案，案号为（2016）粤06执228号。 2016年9月19日，本院作出（2016）粤06执228号公告，决定评估、拍卖、变卖被执行人荣业公司名下的位于佛山市高明区荷城街道xxx1座（预售许可证号：xxx）1梯201、301、302、502房，1座3梯302、602房，4梯201、401、601、402、502、602房，1座首层车库01至24号；3座（预售许可证号：xxx）1梯601、801、802、303、403、503、603、703、803、903、1003、1103、704、804、1004、1104房，3座2梯603、703、803、903、1003、1103、604、704、904、1004、1104房，3座首层车库05至14号。罗步明遂向本院提出本案异议。 另查明一：本院出具（2016）粤06执228号之二调查取证函，向佛山市高明区国土城建和水务局查询裕福花苑的相关情况。2016年5月23日，佛山市高明区国土城建和水务局作出《关于佛山市中级人民法院调查取证函的回复》，载明：“一、高明区荣业房地产开发有限公司名下的裕福花苑1座（预售许可证号：xxx）和3座（预售许可证号：xxx）处于预售期间还没有办理1座和3座的商品房确认登记，……二、裕福花苑1座和3座未售的住宅和车库于2015年8月11日由贵院首次进行预查封，具体查封对象如下：……，1座首层车库01号至24号；……”。 另查明二：罗步明与荣业公司于2015年8月4日签订《购房协议》，约定：“罗步明身份证号：在佛山市高明区荣业房地产开发公司，购买位于佛山市高明区荷城街道xxx1梯604房，建筑面积115.56㎡，单价为3600元/㎡，总房款416016元，车库1座首层01号建筑面积32.79㎡，单价为7500元/㎡，房款245925元，合计总房款661941元，首期付款251941元，余下房款410000元。经双方协商，为方便银行审核，购房者首先提交个人资料到银行征信，征信没问题，房地产分批进行签订商品房买卖合同，并办理银行按揭。” 另查明三：高明区国土城建和水务局出具的《个人名下住房登记信息查询结果》显示，罗步明、刘丽华在佛山市辖区范围内无住房登记记录。 本院认为：本案是案外人就执行标的提出的执行异议，争议焦点是案外人罗步明是否对01号车库享有足以排除强制执行的实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，案外人罗步明应当举证证明其符合前述法律条文所规定的无过错不动产物权期待权的保护条件。具体分析如下： 第一，案外人罗步明是否在本院查封01号车库前已与荣业公司签订了合法有效的书面买卖合同。本案中，案外人罗步明于2015年8月4日与荣业公司签订的《购房协议》，虽然不是采取商品房买卖合同的形式签订，但是双方已经就01号车库的面积、单价、总价款等具体内容进行明确约定，可以视为有效的书面买卖合同。《购房协议》形成于本院查封01号车库（查封时间为2015年8月11日）前，故本院确认案外人罗步明在本院查封之前已与荣业公司签订了合法有效的书面买卖合同。 第二，案外人罗步明是否在本院查封01号车库前实际占有该不动产。听证过程中，案外人罗步明明确荣业公司尚未将01号车库交付其使用，罗步明也未提供其实际使用车库的证据，故罗步明并未实际合法占有01号车库。 第三，案外人罗步明是否已全部支付01号车库的购房款。本案中，罗步明提供收据、银行回单证明其已向荣业公司交纳251941元购房款。由于罗步明在听证过程中明确前述款项包括01号车库和裕福花苑3座1梯604房的首期购房款，且罗步明明确其中125925元用于支付01号车库的购房款，故本院确认案外人罗步明并未全部支付01号车库的购房款。 第四，未办理01号车库过户登记的过错是否在于案外人罗步明。荣业公司未向案外人罗步明出具发票等材料，且本院于2015年8月11日对01号车库进行查封，故罗步明在此情况下无法办理过户登记手续，故案外人罗步明并不存在主观过错。 综上所述，案外人罗步明虽然在本院查封01号车库前已与荣业公司签订了书面买卖合同，且在未办理过户登记过程中不存在过错，但是其并未合法占有01号车库，也未全额支付01号车库的购房款，故并不符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的无过错不动产物权期待权的保护条件。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条的规定，裁定如下： 驳回案外人罗步明的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 （此页无正文） 审 判 长  黎健毅 审 判 员  陈秀武 代理审判员  李 慧 二〇一六年十二月三十日 书 记 员  张宗馨