上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民三(民)初字第5644号原告：上海汇武电气有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：翁兆丰，总经理。委托诉讼代理人：周平，上海四维乐马律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘冲，上海四维乐马律师事务所律师。被告：杨有龙(以下简称“被告一”)，男，1971年4月20日出生，汉族，户籍地安徽省。被告：上海业茂玻璃制品有限公司(以下简称“被告二”)，住所地上海市奉贤区。法定代表人：杨有龙，经理。原告上海汇武电气有限公司诉被告杨有龙、上海业茂玻璃制品有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月28日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员林青独任审判。因被告杨有龙下落不明、被告上海业茂玻璃制品有限公司实际经营地址不明，本院依法组成合议庭进行审理，并向被告杨有龙、上海业茂玻璃制品有限公司公告送达了起诉状、证据副本、传票等材料。本案于2016年12月1日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘冲、被告杨有龙及其作为上海业茂玻璃制品有限公司法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海汇武电气有限公司诉称：2009年10月1日，原告与被告一签订了《建房租房协议》，约定由被告一租用原告位于上海市青浦区华新镇嵩山村XXX号的土地，并由其自行出资建造厂房用于生产，租赁年限15年。实际履行过程中，厂房一直由被告二在使某。根据建房租房协议的约定，2009年至2020年间每年土地使某费人民币(以下币种均为人民币)12万元，在每年10月1日前一次性付清。如不按时支付，则视为被告一违约，原告有权提前收回厂房，被告一应无条件迁出。还约定，厂房只供被告一使某，被告一不得擅自出租、转让，若发生该情况，则按被告一违约处理，本协议终止，被告一应迁出且原告不提供任何补偿。然而，两被告在使某厂房期间，擅自将厂房转租给案外人上海程圆建筑装潢设计有限公司使某，原告得知后，多次要求被告改正，但遭到拒绝。此外，两被告仍拖欠原告租金6万元未付。原告认为，被告一系被告二唯一股东和实际控制人，且厂房实际也由被告二使某，两被告应共同承担连带责任。故原告诉诸法院，请求判令：一、解除原告与被告一签订的建房租房协议；二、两被告腾退位于上海市青浦区华新镇青浦区华新镇嵩山村XXX号；三、被告一向原告支付租金60,000元，被告二承担连带责任；四、被告向原告支付房屋占用费75,000元(自2014年5月1日计算至2015年7月31日)；五、判令本案诉讼费由被告承担。审理中，原告明确，被告对于2015年10月1日至2016年9月30日的土地使某金迟延支付，支付时间及金额分别是2015年10月29日支付3万元，同年10月30日支付3万元，2016年2月5日支付6万元。鉴于被告已经支付完毕2015年10月1日至2016年9月30日土地使某金12万元，故原告在本案中不再主张土地使某金，撤回上述第三项及第四项诉讼请求，其他诉讼请求不变。被告杨有龙、上海业茂玻璃制品有限公司共同辩称：不同意原告全部诉请。针对土地使某金迟延支付行为：被告认可原告上述支付土地使某金时间节点及金额，被告也认可迟延支付的情况。但是被告迟延支付是事出有因，因为原告也拖欠被告代为支付的电费。针对转租行为：原告是同意且知晓的，被告是在原告的要求下，在原告处建房。厂房由被告一自行出资建造，厂房无相应的产证及建设规划许可证、施工许可证，只是经村里同意建造。被告一从2009年8月至10月期间盖好一栋厂房(上下两层)，占地土地面积约2,100平米，建造面积约2,600平米。建好之后就开始对外转租给案外人上海程圆建筑装潢设计有限公司，且一直由该公司使某。被告一、二不再系争厂房内经营，被告二无建房投入、也未支付土地使某金。如果解除合同，也不同意由被告二迁出厂房，原告要求两被告腾退没有事实依据。经开庭审理查明：2009年10月1日，原告与被告一签订了《建房租房协议》一份，该协议载明，上海市青浦区华新镇嵩山村XXX号内(上海汇英塑料制品有限公司产权的土地)由乙方出资建造钢结构厂房壹幢，面积约2,000平方米。一、建房要求：1、建造厂房需到青浦区房地局备案。2、建造厂房应符合国家关于同类厂房的设计要求。3、建造厂房工程队应有相应的造房资质。4、建造厂房应通过青浦区房地局验收。5、厂房应为钢结构，单层高8米左右，东西各有大门，方便装卸货物，防盗窗户应有防盗框，并符合消防要求。二、进驻工程要求：1、乙方生产产品应符合环保要求，通过环保鉴定。2、乙方用电，由乙方自行解决，产权归乙方。3、甲方提供2吋进水管，并装水表，场内用水乙方自行布置。水费按每月水费价格，按用水量计量收费。三、使某年限：1、自2009年10月1日起至2023年12月31日止共计15年整。2、在15年使某期内，房屋发生破损、漏水、锈蚀等一切维修费用由乙方自理。3、甲方每年收取乙方土地使某金，自2009年至2020年间，每年12万元整，一次付清，在每年10月1日前支付。自2019年起每年递增1万元，即2021年为13万元，2022年为14万元，2023年为15万元。4、在15年使某期间，如发生市政动迁或国家征用，甲方取得的补偿金，应按国家给予应得份额给予乙方补偿，补偿金多少以动迁时补偿金多少支付。土地使某金仍应支付，否则在动迁费中扣除。补偿金中房屋拆迁补偿金归乙方，土地赔偿金归甲方。乙方应在房屋完工时提供造房成本发票复印件，供甲方存档。建房成本分十五年折旧，每年扣除十五分之一，作为计算方式。6、若不满15年甲方强行收回厂房，应视为甲方违约。甲方应赔偿乙方造房款，工程搬迁费等损失。若乙方每年不能按时支付土地使某金给甲方，则为乙方违约，甲方有权提前收回厂房，乙方应无条件迁出。7、租用期满15年后，厂房与厂房有关设施产权归甲方。乙方可优先租赁，租金按当时价格由双方议定，签订新合同，本合同自动终止。四、使某范围：1、该厂房只供乙方本公司使某，不得擅自出租、转让。2、不得生产不符合环保要求的产品。3、若发生以上情况，按乙方违约处理，本协议终止，乙方迁出并无任何补偿。协议签订后，被告在上述场地内建造了厂房，但厂房无相应的建设规划许可证、建设施工许可证及产证。另查明，被告二于2013年8月20日成立，公司类型为有限责任公司(自然人独资)，自然人股东为被告一一人。以上查明的事实，有原、被告陈述、建房租房协议、工商信息资料、照片等证据材料为证，并经当庭出证、质证，本院予以确认。审理中，原告主张解除原告与被告一签订的建房租房协议，理由有二：一是被告延迟支付土地使某金；二是被告转租厂房。关于延迟支付土地使某金问题，原告明确，被告已经支付2015年10月1日至2016年9月30日土地使某金12万元，被告支付时间及金额分别是2015年10月29日支付3万元，同年10月30日支付3万元，2016年2月5日支付6万元。对此，原告提供了账户历史交易明细、个人网银页面截屏、银行进账单、业务收款凭单等证据为证。被告认可原告上述支付土地使某金时间节点及金额，被告也认可迟延支付的情况。关于转租问题，原告认为，2015年10月才知道被告的转租行为，之前不清楚。被告认为，原告是同意且知晓的，被告是在原告的要求下，在原告处建房。被告一从2009年8月至10月期间盖好一栋厂房(上下两层)，占地土地面积约2,100平米，建造面积约2,600平米。建好之后就开始对外转租给案外人上海程圆建筑装潢设计有限公司，且一直由该公司使某。系争厂房现由案外人上海程圆建筑装潢设计有限公司使某。根据庭审确认的事实，本院认为：本案中，原告基于被告延迟支付土地使某金及转租厂房而主张解除原告与被告一签订的建房租房协议，本院认为，根据庭审查明的事实，被告已经支付了相应的土地使某金，原告也明确表示收到。被告虽有延迟支付的情况，但并不构成根本违约。被告2009年建造厂房后就开始对外出租给案外人使某，被告认为原告对此是同意且知晓的。原告认为2015年10月才知道被告出租行为，之前不清楚。原告的意见显然与常理不符，本院难以采信。原告主张解除协议依据不足，故本院对原告该项诉请不予支持，对原告主张两被告腾退诉讼请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条之规定，判决如下：驳回原告上海汇武电气有限公司的全部诉讼请求。本案受理费人民币160元，公告费人民币560元，两项合计诉讼费用人民币720元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  高金登代理审判员  林 青人民陪审员  郑志愿二〇一六年十二月二十九日书 记 员  周磊杰附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。