广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1323民初2541号原告：汤美英，女，1981年4月6日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，委托诉讼代理人：贺昌，广东九韬律师事务所律师。被告：惠东县富康实业有限公司（组织机构代码78115430-0），住所地惠东县吉隆镇吉黄公路边。法定代表人：杨计森。委托诉讼代理人：何崇云，广东金卓越律师事务所律师。原告汤美英与被告惠东县富康实业有限公司（以下简称富康公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汤美英的委托诉讼代理人贺昌，被告富康公司的委托诉讼代理人何崇云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤美英向本院提出诉讼请求：1.被告立即按《广东省商品房买卖合同》约定为原告办理商品房产权权属登记义务，并交付房地产权证给原告；2.被告承担向原告支付自2012年8月30日起至房地产权证办理至原告名下之日止的延期办证违约金（每日违约金按已付购房款的万分之一计算为34.42元，暂计到2016年6月20日共1390天，共计47844元）；3.被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2011年6月30日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买富康雅苑第1-4号楼X单元X层X房，成交价格为344200元。原告按约定缴纳了首期款并办理了按揭贷款。原告同时交清了办证所需的办证费、契税、维修基金。被告应在原告收楼（2011年8月30日）的365日内（即2012年8月30日前）取得房地产权属证书。被告却因为其自身的原因导致原告无法取得房地产权证。被告富康公司辩称，一、根据《商品房买卖合同》的本意，答辩人没有违约，不应承担原告所诉称的延迟办证的违约责任，请求法院驳回原告的诉请。《城市房地产管理法》第二十六条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，除了以上法律规定外，答辩人与原告还在《商品房买卖合同》第八条约定，交楼应具备“该房屋经验收合格”的条件。在本案中，以上法律规定和合同约定的验收合格是指经富康雅苑一期建筑工程五方主体联合验收合格，如答辩人提交的证据8《竣工验收备案表》所示的那样。答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“答辩人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由答辩人提供的资料报产权登记机关备案”。根据上述法律规定及《商品房买卖合同》第八条约定，这里所述的商品房交付使用是指商品房经竣工验收合格之后的交付使用，并非指未经竣工验收合格的交付使用，答辩人当初与原告签订合同时的真实意思表示也是如此，不然答辩人怎么敢约定365日的期限。虽然答辩人在原告的强烈要求下，已在房屋竣工验收合格之前就将房屋交付给原告使用，但富康雅苑小区一期的高层楼房直到2016年5月28日才竣工验收合格（见答辩人提交的证据8《竣工验收备案表》），因此，房屋未经竣工验收合格，答辩人就将房屋交付给原告使用是不符合以上合同约定和法律规定的。因此，根据《商品房买卖合同》的本意和答辩人的真实意思，上述365天的期限不应从未经竣工验收合格的房屋实际交付时间起算，也不应从合同约定的交楼时间起算。在本案中，因答辩人已按原告要求在竣工验收合格之前就已将房屋交付给了原告，因此，上述365天的期限应从富康雅苑小区一期高层楼房经竣工验收合格之日即2016年5月28日起算。从2016年5月28日起至原告起诉之日止还不够365日，所以答辩人没有违约，不应承担原告所诉称的延期办证的违约责任，故答辩人请求法院驳回原告的诉讼请求。二、退一万步说，如果答辩人所提的上述第一大点答辩意见不被法院采纳，则答辩人请求法院考虑以下五小点答辩意见：1.即使答辩人违约，原告起诉要求答辩人支付违约金时，已超过了二年的诉讼时效，应予驳回其诉请。即使按照原告主张的事实，原告提起本案诉讼时已超过了二年的诉讼时效期间，依据法律规定应驳回原告关于要求答辩人支付违约金的诉讼请求。即使不驳回原告关于支付违约金的全部诉讼请求，那么最多也只能支持从其起诉之日往前上逆二年之日以来截至答辩人将有关办理产权登记的资料送交到产权登记机关备案之日（即2016年8月19日）止的违约金，对于超过起诉日之前二年的违约金应不予支持。2.原告主张计算违约金的期限起算点有错误。答辩人认为，即使要计付违约金给原告，那计算违约金的期限只能从实际交楼之后届满365天的第一天起算。本案中，原告以合同约定的交楼时间或以签订合同的时间作为365天办证期限的起算点，这是错误的，因为答辩人实际交楼给原告的时间比合同约定的交楼时间或合同签订时间要迟，即使法院不采纳答辩人提出的第一大点的答辩意见及上述诉讼时效的意见，法院经审理本案后确实认为需要追究答辩人的违约责任，那也只能从实际交楼之日起满365日后的第一天起算违约时间。3.2013年9月22日发生“天兔”台风，受“天兔”台风这个不可抗力因素的影响，富康雅苑的建筑工程验收资料受到损毁，致使富康雅苑工程直到2016年5月28日才竣工验收合格，2016年6月23日才获得建设主管部门的验收备案，从而导致办理富康雅苑一期楼房的产权登记工作直到2016年6月23日之后才展开，因此，即使答辩人没有按合同的本意履行义务，那也应全部或部分免除答辩人的违约责任。对于在2012年9月22日之前就已收楼的原告或起诉时主张收楼时间在2012年9月22日之前的原告，因从其实际收楼时间或起诉主张的收楼时间过了一年后才发生“天兔”台风，答辩人只承担发生“天兔”台风之前的违约责任；对于实际收楼时间或起诉时主张的收楼时间在2012年9月22日至2013年9月22日期间的原告，原告对其不承担迟延办证的违约责任。4.答辩人已在原告起诉前将办理权属登记所需的资料递交给了产权登记部门，已履行了《商品房买卖合同》第十五条约定的义务，因此，即使答辩人要承担违约责任，那原告要求答辩人承担违约金直至办好产权证之日止也是不恰当的。答辩人在2016年8月19日将该由答辩人提供的办理房屋产权登记手续的资料送到惠东县不动产登记机关备案，答辩人已完成了约定的义务，因此，即使答辩人要承担违约责任，需要按日计算违约金，那最多也只能计算到2016年8月19日止。至于产权登记机关收到答辩人提交的产权登记资料，什么时候能办理出产权证，那是产权登记机关依法行事，答辩人并不能左右。5.即使答辩人要承担违约责任，那原告诉请的违约金也过份高于实际损失，也远远超出了答辩人在订立合同时所预见到的原告的损失，对此，法院理应驳回原告诉请的违约金金额或适当减少违约金金额。原告虽然至今没有取得所购买房屋的产权证，但这对原告没有造成实际性损失，何况答辩人为原告办理房地产权证是基于原告的委托（见《商品房买卖合同》第12页第二十四条的下方），答辩人是无偿为原告提供代办服务的，因此，原告诉请的违约金计至2016年6月20日，所算得的金额过分高于原告的实际损失（即使按二年时间算出的违约金也过分高于实际损失），并且原告诉请的违约金数额也远远超出了答辩人在订立《商品房买卖合同》时所能预见到的原告的实际损失，这对答辩人是极不公平的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告方提供如下证据：证据1原告的身份证，用于证明原告的诉讼主体资格；证据2被告的工商公示登记信息、证据3被告的组织机构代码证，用于证明被告的诉讼主体资格；证据4商品房买卖合同，用于证明原告与被告签订了商品房买卖合同；证据5首期款，用于证明原告方支付首期款；证据6按揭合同，用于证明原告按约定办理了银行按揭；证据7住宅专项维修基金专用收据，用于证明原告方缴交了住房维修基金；证据8办证费收据，用于证明原告方缴交了办证费；证据9惠东县房产管理局关于富康雅苑房产证问题的回复，用于证明因被告原因导致无法办理房地产权证。被告提供如下证据：证据1气象资料证明、证据2关于台风“天兔”所造成的损失情况说明、证据3关于富康雅苑1-6号楼和联体住宅工程竣工验收资料滞后的情况说明、证据4富康雅苑1-6号楼和联体住宅工程竣工资料编制及报送审查情况的说明、证据5照片、证据6建筑工程施工合同、证据7证人证言，证据1至证据7联合用于证明富康雅苑一期1-6号楼的建筑工程由华升公司承建，受2013年9月22日晚“天兔”台风的影响，致使华升公司在富康雅苑建筑工地的板房倒塌损毁，存放在板房里面的主体结构分部工程验收记录等工程质量验收记录资料及其他工程资料因受雨水浸泡而损毁，这些损毁的资料是由华升公司负责编制收集，是富康雅苑1-6号楼竣工验收备案的必备资料；台风过后，华升公司重新编制收集了用于工程竣工验收备案所需的资料，直至2015年5月才重新编制好，且证据4还证明了根据2015年新的竣工验收规定，工程竣工验收资料需要增加工程质量终身责任承诺书及法定代表人授权书，华升公司按照新的要求直到2016年3月底才将这两份资料准备好并在2016年4月上旬将竣工验收资料送交惠东县住建局；证据8建设工程规划验收合格证，用于证明富康雅苑一期1-6号楼于2016年1月13日取得了建设工程规划验收合格证；证据9竣工验收备案表，用于证明富康雅苑一期住宅楼于2016年5月28日经五方主体联合验收合格，惠东县住建局于2016年6月23日同意富康雅苑一期住宅楼竣工验收备案，华升公司是富康雅苑一期1-6号住宅楼的承建单位，广州中大建设监理有限公司是富康雅苑一期1-6号住宅楼工程的监理单位；证据10关于办理不动产权证书（房产证）的温馨提示、证据11关于办理不动产权证书（房产证）的通知（样板）、证据12签名表，证据10至证据12，用于证明被告已通知原告在2016年8月8日至2016年8月15日的期限内到吉隆国土资源所办理了本案诉及房屋的不动产权籍调查委托手续；证据13惠东县不动产权籍调查受理回执，用于证明被告已在2016年8月19日将该由被告提供的办理房屋产权登记手续的资料送到惠东县不动产登记机关备案；证据14收楼验收声明书、证据15物业管理费收据、证据16装修垃圾清运费收据、证据17装修押金收据，证据14-证据17用于证明被告将本案涉及的房屋交付给原告的时间是2014年7月9日。经质证，被告对原告方提交的证据1至证据9的“三性”均无异议，原告方对被告提供的证据1至证据17的真实性无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供证据10惠东县房产管理局出具的《关于“为我们富康雅苑解决房产证的问题！”问题的回复》复印件。被告对原告提供该证据没有提供原件有异议，且对证明内容有异议，认为不是被告的原因导致的。本院认为该证据由惠东县房产管理局盖章出具，复印件与原件核对无异，因此予以确认其真实性。经对当事人提供证据的确认，本院认定事实如下：被告富康公司以出让方式取得位于惠东××吉隆镇XXX地段的地块的土地使用权，该地块土地面积为6157.5平方米，经批准（建设工程规划许可证号为XXX，施工许可证号为XX），被告富康公司取得企业资质证书[粤（惠东）房开证字第0000XXX号]，在上述地块上建设商品房，定名为“富康雅苑”。2011年6月30日，原告与被告富康公司签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称合同）及《合同补充协议》（以下简称补充协议），购买富康雅苑小区第1-4号楼X单元X层X号预售商品房，总房价344200元，原告委托被告富康公司代办房地产权证，该合同已办理房屋预售登记备案。该《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定的条款中，与本案诉争有关的条款摘录如下：第八条交付期限“出卖人应当在2011年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、此项空白。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、买受人未按合同约定付清所有房款及其他购房费用。3、市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件及出卖人不可避免或者施工中遇重大问题不能解决。”第九条出卖人逾期交房的违约责任“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于（1）项中的比率）的违约金。2、此项空白。”第十一条交接“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：双方同意本条款按照补充协议执行，出卖人不承担违约责任。”第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、……2、……3、若因政府行为等不可抗力因素造成出卖人无法按约定办理权属登记的，出卖人不承担任何责任。若因出卖人原因无法按约定办理权属登记的，则每顺延一天，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，若因买受人不配合出卖人要求按时提供办理权属登记费用及相关资料的，则由此产生的一切责任由买受人承担，出卖人不承担任何责任。”补充协议第1条“出卖人、买受人双方同意合同规定的交楼日期为基准交楼时间，由于施工同期受政府职能部门工作程序及天气等不确定因素影响，基于互谅的原则，买受人同意出卖人如不能如期交楼，则顺延不超过二个月的时间。”补充协议第2条“买受人应在收到出卖人以电话或书面方式所发出的收楼通知之后十日内办理收楼手续，买受人在收楼时应签署《客户收楼书》，并应付清房屋维修基金。如买受人逾期不办理上述手续，则自收楼通知发出后第十日起，视为买受人已对该房屋验收合格并已收楼使用，买受人对此应按国家规定交纳房屋维修基金、物业管理费和物业公司按规定收取的其他费用。”补充协议第8条“出卖人提供或展示的小区效果图、模型、售楼资料、售楼宣传广告及样板单位所产生的视觉效果不作为买受人对房屋验收的必要条件，也不作为出卖人的销售承诺。出售的房屋均按经政府主管部门审批后的图纸施工，并按本合同附件三装饰标准交房。买卖双方的权利义务以本合同约定及政府主管部门最终审批文件为准。”双方签订合同及补充协议后，在实际履行过程中，原告方履行了支付首期款152668元、办理银行按揭方式支付余款330000元、支付契税10326元、支付房屋维修基金7777元、交付办证费31373元（2012年3月4日）的义务，并于2012年3月4日实际收楼；被告富康公司在履行符合合同约定的“该商品房经验收合格”交付义务及办理权属登记义务过程中，受2013年9月22日晚“天兔”台风的影响，富康雅苑一期建筑工地的2栋板房和其他临时设施被台风摧毁、倒塌，存放的工程验收资料被损毁，影响了工程竣工验收进度，2016年5月28日，经勘察单位广东省惠州地质工程勘察院、设计单位广东工业大学建筑设计研究院、施工单位华升建设集团有限公司、监理单位广州中大建设监理有限公司、建设单位惠东县富康实业有限公司“五方责任主体”盖章确认富康雅苑住宅楼1-4号楼工程竣工验收合格，惠东县住房和城乡规划建设局于2016年6月22日收齐竣工验收备案文件后，于同年6月23日同意予以备案。2016年8月19日，被告富康公司到惠东县不动产登记服务大厅办理富康雅苑1-6号楼的确权登记手续。承建商华升建设集团有限公司出具《富康雅苑1-6号楼和联体住宅工程竣工资料编制及报送审查情况的说明》证明如下主要内容：其公司在该工地板房内的办公用具被砸毁，存放的资料被暴雨淋湿后又浸泡在积水中，造成用于富康雅苑一期工程验收的资料完全损毁，华升建设集团有限公司重新编制工程验收资料，直至2015年5月下旬，才由相关单位及人员签名盖章确认完毕，惠东县建筑工程质量监督站经审查后于2015年7月初出具竣工资料审查意见书，华升建设集团有限公司还需按照最新的工程竣工验收规定补充提交“工程质量终身责任承诺书和法定代表人授权书”，因此需要本工程的总监理工程师、项目经理、设计师、勘探师本人签名，直至2016年3月底才完成了最后的签名手续，于2016年4月上旬将补充完善后的工程验收资料送交惠东县住房和城乡规划建设局。对富康雅苑一期工程1-6号楼和联体住宅进行工程监理的广州中大建设监理有限公司出具《关于富康雅苑1-6号楼和联体住宅工程竣工验收资料滞后的情况说明》证明如下主要内容：被损毁的工程资料涉及到建筑工程“五方责任主体”，“天兔”台风过后，施工单位华升公司重新编制了工程资料，并会同建设方富康公司多次与我司联系、协调，请求我司给予配合，我司经全面核实之后，于2015年5月间在华升公司重新编制的工程资料上签名盖章确认。本院认为，原告方与被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应遵照履行。原告认为被告未在合同约定期限内提交办理权属登记相关手续，应当依约承担违约责任。被告辩称根据双方签订的合同及补充协议的本意和相关法律的规定，合同中约定的验收合格是指根据相关法律规定经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位等单位竣工验收合格，本案涉及房屋须验收合格后才能交付使用，计算办理权属登记的期限不应从未验收合格的房屋实际交付时间起算，也不应从合同约定的交楼时间起算,而应当自富康雅苑小区一期高层楼房竣工验收合格之日即2016年5月28日起算，故被告没有违约。本院认为，根据原、被告双方签订的合同的本意以及相关法律规定，合同中在此约定的经验收合格，应当为经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位等单位竣工验收合格。依据法律规定，建筑工程竣工验收合格后方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不能交付使用。被告将未经验收合格的商品房交付给原告使用，不仅违反法律规定，也违反了合同的约定。被告的违约交付行为并不影响此后的产权登记约定，原告依据合同约定付清购房款，被告于2012年3月4日实际交付房屋，根据原、被告双方关于交付期限和产权登记的约定，被告应在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，而被告直至2016年8月19日才将办理权属登记需被告提供的资料报相关主管部门备案，已经超过了原、被告双方约定365日，致使原告逾期取得上述房产的权属证明，应认定被告违约，其应承担相应违约责任。关于原告要求被告立即按合同约定为原告办理上述房产权属登记，并交付房地产权证给原告的诉请。因涉案房屋在诉讼过程中的被告于2016年8月19日已将办理权属登记需被告提供的资料报相关主管部门备案，且办理权属登记是相关政府部门的职责，被告无法左右，原告再主张被告立即按合同约定为原告办理上述房产权属登记，并交付房地产权证给原告已经无实际意义，故对原告要求被告立即按合同约定为原告办理上述房产权属登记，并交付房地产权证给原告的诉讼请求，本院依法不予支持。关于诉讼时效问题。由于按日计付的违约金是一个持续的可分性债务，每一天新产生的违约金给付请求权分别都受到两年诉讼时效的限制。原告无证据证明其于2016年8月23日起诉之前曾就逾期备案违约金向被告主张权利，故距原告起诉之日两年以前的逾期备案违约金已经超过诉讼时效，本院对原告该部分主张不予支持。关于“天兔”台风不可抗力因素。被告辩称其迟延竣工验收合格是受“天兔”台风的影响导致富康雅苑的建筑工程验收资料收到损毁。本院认为，“天兔”台风发生在2013年9月22日，而原告实际收楼时间为2012年3月4日，被告应按合同约定在商品房交付使用365日后即2013年3月5日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权机关备案，被告没有在此日期之前报备案，已构成违约，违约之后才发生“天兔”台风，被告以不可抗力为由的抗辩，理由不充分，不予采纳。关于违约金是否过高问题。被告应自起诉之日的两年前即2014年8月23日至被告备案之日即2016年8月19日止，共计727天，每日按原告所交房款310375元的万分之一向原告支付违约金。被告应支付的逾期办理房地产权属证书的违约金为22564元（310375元×1÷10000×727天）。该违约金的约定不违反法律规定，不属畸高或畸底，本院予以支持按日万分之一计算违约金。综上，依据《中华人民共和同民法通则》第八十四条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、被告惠东县富康实业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告汤美英逾期办理房地产权属证书违约金22564元；二、驳回原告汤美英的其他诉讼请求。如果惠东县富康实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费997元，由原告汤美英承担500元，由被告惠东县富康实业有限公司承担497元（上述费用原告已预交，被告惠东县富康实业有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付原告497元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  杨光辉代理审判员  王科丰人民陪审员  李建增二〇一六年十二月十六日书 记 员  吴柏波