西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0113民初1339号原告：白世杰，男，汉族，1968年6月20日出生，住陕西省西安市雁塔区。委托代理人：梁知博，陕西哲勤律师事务所律师。被告：杨文义，男，汉族，1972年3月28日出生，住西安市。被告：陈益燕，女，汉族，1982年8月26日出生，住西安市。共同委托代理人：王永军，北京市中兆（西安）律师事务所律师。共同委托代理人：赵宁，北京市中兆（西安）律师事务所律师。原告白世杰与被告杨文义、陈益燕房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告白世杰及其委托代理人梁知博，被告杨文义、陈益燕的共同委托代理人王永军、赵宁均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告白世杰诉称：2014年6月29日，原、被告经协商签订了《房屋买卖合同》，被告以1000000元将座落于西安市××新区××路××都市××楼××室房屋出售给原告，原告于2014年6月29日向被告支付了全部购房款1000000元。《房屋买卖合同》约定：原告付清全部购房款后，被告委托高堂有办理房屋产权过户事宜，被告向高堂有提供房屋过户所需手续，并应于2014年7月29日前办理完毕；被告应于2014年7月30日前腾空房屋，将房屋交于原告；若由于被告的原因导致本合同不能顺利进行，被告应于过户期限到期日后三天之内向原告退回全部购房款；被告若不能按期退回购房款给原告，每天赔偿原告经济损失1500元，直至退清全部购房款，并承担由此产生的全部费用和违约金200000元。原告支付房款后，多次要求被告交付房屋并办理过户手续，被告置之不理。过户期限到期后，原告多次找被告协商退款事宜未果，现原告为维护自身的合法权益诉至法院请求判令：1、被告按照《房屋买卖合同》约定的责任和义务，立即向原告退还全部购房款1000000元，并按照合同约定，因未按期交房，每天赔偿原告经济损失1500元，计800000元，并承担违约金200000元，共计2000000元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。被告杨文义、陈益燕共同辩称：双方签订的《房屋买卖合同》既未成立，也未生效。根据原告提供的《房屋买卖合同》，合同的甲方为二被告，乙方为原告，丙方为高堂有。该合同第八条约定合同的生效要件为：本合同自各方签字（章）之日起生效。而该合同甲方签字栏中只有被告杨文义签字，甲方另一当事人被告陈益燕并未签字，丙方高堂有也未签字。显然，该合同不具备合同成立生效的法定要件，是一份尚未生效的合同，对当事人并无法律约束力。且被告杨文义未经共有人被告陈益燕同意出卖房屋，原告明知房屋为二被告的夫妻共同财产而与无权处分人被告杨文义签订合同，该行为违反法律规定，应属无效。且本案的真实情况是原告向案外人张建忠贷款100万元，要求被告杨文义以涉案房产作为担保，被告杨文义出于朋友关系，未看合同内容便在原告事先拟好的合同上签字，根本不存在收到原告白世杰100万元房款的概念，更不存在过户、交付房屋一说。客观上，原告也未在被告处收过房子，也未办理过户手续。涉案的《房屋买卖合同》根本就没有履行的事实。综上，原告以一份既未成立，也未履行的买卖合同诉请被告返还房款并承担违约赔偿责任，既无事实基础，也无法律依据，请求法院依法驳回原告的诉请。经审理查明：二被告系夫妻关系，坐落于西安市××新区××路××都市××楼××室，房屋所有权证号为高新区字第1050100024-11-1-10610号的房屋为二被告的夫妻共同财产。2014年6月29日原告（乙方）白世杰与被告杨文义（甲方）就上述房屋签订了《房屋买卖合同》约定：1、甲方将座落于西安市××新区××路××都市××楼××室的房屋出售给乙方，房屋价款为1000000元；2、乙方于2014年6月29日向甲方支付该房屋的全部购房款1000000元，支付购房款方式：乙方将全部购房款划入甲方指定的以下账户：开户名：雷强，开户银行：中国工商银行三原县支行，账号：62×××15；3、合同的生效：本合同自各方签字（章）之日起生效。上述合同签订之后，原告于2014年6月29日通过银行转账方式将1000000元购房款转入了合同约定的雷强的银行账户中，房屋并未实际交付，亦未办理房屋过户手续。经核实，上述合同签订时，被告陈益燕并未到场，亦未向被告杨文义就签订该合同出具任何书面委托手续，合同上陈益燕的签字并非其本人所签。庭审中，本庭向被告陈益燕核实，其称被告杨文义与原告签订房屋买卖合同的事情其并不知晓，且对该合同不予认可。庭审中，被告杨文义辩称其与原告并非房屋买卖合同关系，实为案外人张建忠向原告借款1000000元，并要求原告将该1000000元借款转入案外人雷强的账户。被告是以涉案房屋作为借款担保才与原告签订涉案的房屋买卖合同。但被告对此无法提供案外人张建忠与原告之间存在借款关系的书面证据。经本院传唤张建忠到庭核实情况，其与被告杨文义所述一致，但仍无法提供其与原告之间存在1000000元借款关系的借款合同、借条等书面证据。本庭向被告杨文义释明要求案外人雷强到庭核实相关情况，但被告杨文义无法通知雷强到庭。原告对被告杨文义及案外人张建忠所述均不认可。以上事实，有《房屋买卖合同》、转账凭证、庭审笔录及当事人陈述在卷佐证，可以作为本案认定事实的依据。本院认为:共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权，处分共有的不动产应当经全体共有人同意。本案中原告与被告签订合同购买的房屋，系二被告的夫妻共同财产，二被告对该房屋系共同共有,且对该房屋享有共同的权利，承担共同的义务。但原告与被告杨文义签订《房屋买卖合同》之时，被告陈益燕并未到场，合同上的签字“陈益燕”亦非其本人所签，经询问，被告陈益燕对原告与被告杨文义签订的上述合同并不追认。因此，被告杨文义无权单独处分涉案房产的所有权，其与原告签订《房屋买卖合同》的行为系无权处分行为，该合同应属无效。被告杨文义虽辩称其与原告签订上述房屋买卖合同实为替案外人张建忠借给原告的1000000元借款提供担保，但被告杨文义及案外人张建忠均无法就借款关系提供任何书面证据，被告对此应承担举证不能的不利后果，本院对此依法不予采信。故原告现要求被告杨文义返还其已支付的1000000元购房款的诉请，本院依法应予支持。因合同无效，原告要求被告依照合同约定赔偿损失并支付违约金的诉请，无合同依据，本院依法不予支持。原告与被告杨文义签订房屋买卖合同之时就已知晓涉案房屋系二被告的夫妻共同财产，在被告陈益燕未到场签字，被告杨文义并无陈益燕书面委托手续的前提下仍与被告杨文义签订合同，并支付购房款，原告本人对合同无效亦存在过错，对原告主张的损失本院酌情认定被告杨文义按照中国人民银行同期贷款利率的50%向原告承担损失。综上，兹根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十五条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告杨文义于本判决生效之日起十日内返还原告白世杰购房款1000000元并赔偿原告相应的损失（以1000000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的50%为准自2014年8月1日计算至实际给付之日止）。二、驳回原告的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费22800元，由原告白世杰承担10000元，由被告杨文义承担12800元。因原告已预交，被告应于本判决生效后将上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  李晓婷人民陪审员  胡均安人民陪审员  王莎莎二〇一六年十二月二十日书 记 员  曹雪荣打印：相丽华校对：王博闻2016年月日送达