湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘03民终1341号上诉人（原审被告）：刘建华。委托诉讼代理人：陈金伟，湖南一星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鲁智勇。被上诉人（原审原告）：欧宇。两被上诉人共同委托诉讼代理人：戴翔，湖南公畅律师事务所律师。上诉人刘建华因与被上诉人鲁智勇、被上诉人欧宇租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2015）岳民初字第1131号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘建华上诉请求：1、判令撤销一审判决；2、判令驳回两被上诉人的一审全部诉讼请求；3、判令两被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，没有查清全案全部的事实，请求二审法院予以查清。上诉人因征收房屋被拆迁在原房屋所在地搭建的临时房屋，未取得建设工程规划许可证，用于自住，后来上诉人承租到廉租房，将涉案房屋空置。2012年6月，两被上诉人找到上诉人要求承租该房屋，口头约定租赁期限至被拆迁时止，每月租金500元。当时双方协商过程中，上诉人已明确告知两被上诉人，房屋为临时建筑，是没有取得建设工程规划许可证和产权证书的，有随时拆除的风险，并且要求被上诉人不得在租赁期间对该工棚进行装修和拆建。在两被上诉人使用该房屋期间并未对房屋进行装修，发生纠纷后为达到诉讼目的，与案外人谭亚明伪造《施工合同》一份，要求上诉人赔偿其损失，请求二审法院依法查明；二、一审判决适用法律错误，错误认定上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同为有效合同。因出租人未取得建设工程规划许可证，与承租人订立的租赁合同无效，显然，上诉人与被上诉人所达成的口头协议是无效协议。同时，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，因此，即使被上诉人对房屋进行了装修，未经上诉人同意，上诉人作为出租人不应承担法律责任。上诉人认为租赁期间六个月以上的，应当采用书面形式，未采用书面形式的，不论当事人对租赁期限是否做了约定，都视为不定期租赁，一方当事人都有权依自己的意愿随时解除合同，更何况，本案中被上诉人不按时支付租金已违约情况下，经上诉人给予一定宽限期后，被上诉人仍拒不支付租金，其责任应由被上诉人自行承担。被上诉人鲁智勇、被上诉人欧宇共同答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。鲁智勇、欧宇向一审法院起诉，请求判令：被告立即赔偿两原告装修费损失50200元。一审法院认定事实：2012年6月，两原告租赁被告位于湘潭市岳塘区沿江风光带东湖村地段的临时房屋用于经营夜宵生意，由于该房屋面临拆迁，双方未签订书面租赁合同，口头约定租赁期至该房屋拆迁时止，每月租金500元。两原告于2012年6月25日与案外人谭亚明签订了一份《施工合同》，采取包工包料的方式，由谭亚明负责租赁房屋前坪修整及房屋装修事宜，装修完工后，两原告共计支付谭亚明装修费用5万元。两原告依照口头约定按月支付了截止至2013年6月份的租金。2013年8月16日，被告及其女儿前往租赁房屋向原告欧宇收取房租，双方因房屋租赁期限及租金缴纳方式发生争执，进而厮打。后公安机关介入处理，对欧宇给予行政拘留七日，罚款500元的处罚；对被告刘建华给予行政拘留三日的处罚。事故发生后，被告以原告欧宇对被告及其女儿进行了殴打为由切断涉案房屋水电，导致两原告无法继续经营。两原告要求被告赔偿房屋装修损失未果，遂诉至法院，请求判如诉请。一审法院认为：原、被告之间房屋租赁合同关系明确，应受法律保护，双方应当按照约定履行各自的义务。本案被告切断租赁房屋水电，导致合同无法继续履行是产生此次纠纷的直接原因，应当承担违约责任。两原告未按时交纳租金，也存在违约行为，亦应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。根据双方的过错程度，法院酌情认定原、被告双方各承担50%的责任，即被告刘建华应当赔偿两原告装修费损失2.5万元（5万元×50%），因此，两原告要求被告赔偿装修费损失50200元的诉讼请求，法院部分予以支持。被告答辩称被告明确告知两原告不得对房屋进行装修，被告不应赔偿装修费损失的辩解意见，没有证据证实，法院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条，第二百一十六条之规定，判决如下：一、被告刘建华于本判决生效之日起五日内一次性赔偿原告鲁智勇、欧宇房屋装修费损失2.5万元；二、驳回原告鲁智勇、欧宇的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费390元，由原告鲁智勇、欧宇承担195元，被告刘建华承担195元。二审期间，上诉人提交证据一组：1.东湖路社区居委会证明一份；2.东湖村委会的证明一份；3.2014年7月30日湘潭市岳塘区城市管理行政管理局询问通知书；4.岳塘区宝塔街道办事处2015年1月23日的信访答复意见；证明涉案房屋系临时建筑，房屋内外无装修的事实，并且现在已经被拆除。被上诉人质证意见为：该证据不属于新证据，法庭应不予采信。本院经审查认为，上诉人提交的东湖路社区居委会及东湖村委会证明效力较低，不能推翻湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2014）岳民初字第586号民事判决书中法院审理查明的事实，对上诉人证明租赁房屋未装修的目的，本院不予采信，对于租赁房屋已拆除的证明目的，本院予以采信。被上诉人未向法庭提交新证据。二审经审理查明，湖南省湘潭市岳塘区人民法院在（2014）岳民初字第586号民事判决书中审理查明，承租方对房屋进行了装修及对屋外地面进行了平整硬化。除此之外，一审判决认定的其他事实基本清楚，证据确凿、充分，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：一、租赁合同效力；二、被上诉人是否对本案所涉租赁房屋进行了装修及被上诉人损失如何计算。关于焦点一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”，本案所涉出租房屋未取得建设工程规划许可证，根据上述司法解释的规定，上诉人与被上诉人的口头租赁合同系无效合同。上诉人认为合同无效的上诉理由，本院予以支持。关于焦点二，上诉人认为被上诉人未对房屋进行装修，但被上诉人提交了施工合同，且施工人作为证人出庭作证。上诉人认为施工合同系伪造，但在一审庭审中表示不申请鉴定。上诉人所提交的东湖路社区居委会及东湖村委会证明，不能推翻已发生法律效力的民事判决书所确认的承租方已进行装修的事实，因此，对于上诉人认为房屋未装修的理由，本院不予采纳。上诉人述称要求被上诉人不得在租赁期间对租赁房屋进行装修和拆建，未提供证据证明，本院不予采信。另根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中合同无效及终止履行双方均有过错，被上诉人主张装修损失，在租赁房屋已拆除，无法估算装修现值的情况下，一审法院参照装修价格，酌情认定双方各承担百分之五十责任无明显不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费390元，由上诉人刘建华负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩小平审 判 员  张防修审 判 员  向兴礼二〇一六年十二月二十六日代理书记员  严冰彬附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。