湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民终6478号上诉人（原审原告反诉被告）：肖阳，男，1977年12月4日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区，现住北京市通州区。委托诉讼代理人：熊燕斌，湖北竟弘律师事务所律师。被上诉人（原审被告反诉原告）：胡姣秋，女，1970年8月7日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：夏福明，湖北金卫律师事务所律师。上诉人肖阳因与被上诉人胡姣秋房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2016）鄂0192民初787号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年9月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。肖阳上诉请求：一、撤销一审判决，查清事实，依法判决胡姣秋履行合同、承担违约责任或将本案发回重审。二、本案的一、二审全部诉讼费用由胡姣秋承担。事实与理由：一、由于房贷政策的调整，经中介方的协调沟通，双方已就首付款、尾款金额、付款时间达成一致意见，而一审却认定双方未达成一致意见，缺乏事实依据。二、一审判决的本院认为部分出现若干个“可知”的字眼，属于法官的推论，严重缺乏事实依据。三、肖阳为满足胡姣秋急于得到房款的要求，不惜承担高额利息向小额贷款公司借款，但最终还是因为胡姣秋的不配合办理过户手续而未能如愿。无论是何种方式贷款，都需要完成过户手续后，凭不动产证或房地产管理局的收件单才会放款。因此，办理过户手续是合同履行的前置条件。胡姣秋辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回肖阳的上诉请求，维持一审判决。肖阳向一审法院起诉请求判令：一、胡姣秋承担违约责任160000元（按照每天2000元，从2016年3月12日起计算至2016年5月31日止）；二、胡姣秋承担中介费用16100元；三、胡姣秋继续履行合同；四、胡姣秋承担本案诉讼费用。胡姣秋提出反诉请求判令：一、确认胡姣秋与肖阳于2016年1月8日签订的《武汉市存量房居间买卖合同》中双方的房屋买卖合同于2016年3月12日已解除；二、肖阳向胡姣秋支付违约金93800元；三、由肖阳承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：胡姣秋系武汉东湖新技术开发区光谷大道46号丽岛漫城10栋2层02室房屋的所有权人，该房屋建筑面积为89.24平方米；该房屋的房屋所有权证编号为“武房权证湖字第××号”、国有土地使用权证编号为“武新国用（商2012）第05496号”。因家中急需用钱，胡姣秋于2015年12月拟出售前述202室房屋。2015年12月底，经经纪代理方武汉福鼎城房地产代理有限公司（以下简称：福鼎城公司）推荐，肖阳拟购买胡姣秋名下的案涉202室房屋。2016年1月8日，肖阳（买方）、胡姣秋（卖方）与案外人福鼎城公司（经纪代理方）共同签订一份《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定：卖方出售的房屋坐落于武汉东湖新技术开发区丽岛漫城10-2-02室，建筑面积89.24平方米，“房屋所有权证”号为“湖字第××号”，“土地使用权证”号为“商2012字第05496号”；买卖双方对上述房屋的交易成交价为938000元整；本合同签订之日，买方支付定金50000元；买方首付款288000元以为卖方提前还贷的形式支付，并另行拟定《代为提前还贷协议》；尾款600000元买方委托经纪代理方办理银行贷款（公积金贷款600000元），具体金额及年限以银行审批为准；在见到已是买方名下的房屋房产证收件单后（部分区局要求见房产证原件、土地证收件单及契税发票，以所在区局规定为准）七日内，由买方在经纪代理方陪同下，至贷款银行通知放款到卖方指定账户；本合同签订之日，买方按宗须向经纪代理方支付经纪代理费18600元，如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费，买卖双方协商解除合同的，由双方平均负担经纪代理费；卖方应在收到买方全部房款后一日内交付房屋；卖方违约，逾期不交付房屋给买方，买方不解除合同的，卖方每逾期一日，按已付房款的1%向买方支付违约金；买方解除合同的，卖方应退还买方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的10%向买方支付违约金；买方违约，逾期不交付房款给卖方，卖方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的1%向卖方支付违约金；卖方解除合同的，按全部房款的10%向卖方支付违约金；等内容。胡姣秋在该合同卖方及配偶处签名，罗志明在该合同房产共有权人处签名，肖阳在买方处签名，中介方在该合同经纪代理方处盖章。前述合同签订当日，肖阳向胡姣秋支付了定金50000元。2016年1月12日，肖阳向胡姣秋支付了首付预付款150000元，胡姣秋向肖阳出具的收条上标明此款用于协助卖方胡姣秋偿还银行欠款。同日，胡姣秋用收到的前述款项付清了案涉房屋上的银行贷款。2016年1月19日，胡姣秋注销了案涉房屋上的银行抵押手续。在当天经纪代理方的胡强陪同胡姣秋办理注销案涉房屋的银行抵押手续时，不清楚银行贷款需要不动产证，告诉胡姣秋现在办证很慢，需要几个月。2016年2月19日傍晚，肖阳打电话给胡姣秋，告知胡姣秋其将公积金贷款转为商业贷款并准备多贷款100000元，还称“反正能快一点儿”，胡姣秋在电话中对肖阳介绍的以上事情大部分是以“啊”、“嗯”的口语来回应肖阳，在肖阳说到“反正能快一点儿”后，胡姣秋说“嗯，那，那就随便你”。2016年2月28日，经纪代理方的胡强收到银行审批通过贷款的信息后，就联系肖阳、胡姣秋并预约双方办理不动产过户事项，后协商一致于2016年3月12日办理案涉房屋的过户手续。直到2016年2月28日左右银行贷款审批通过后，胡强才知道银行放款需要见到不动产登记证，该证办下来需要30个工作日左右，胡强将此情况告知肖阳、胡姣秋时，胡姣秋没有同意。2016年3月12日上午，肖阳、胡姣秋、经纪代理方的胡强按照约定到达武汉东湖新技术开发区政务中心准备办理案涉房屋的过户登记手续，但胡姣秋不同意在当天办完房产过户登记手续后不能按照案涉购房合同约定的时间获得剩余的房款，并要求肖阳在房产过户后的3-5日内付款。因买卖双方对于房产过户后剩余房款的支付时间未能达成一致意见，致使当天未能完成案涉房屋的过户登记手续。2016年3月14日，经纪代理方的胡强找到胡姣秋，口头告知胡姣秋可以找一个金融公司在案涉房屋过户后的3-5个工作日内办理700000元的付款，但是需要押胡姣秋的身份证、签署垫资协议和担保协议等，胡姣秋不同意，此事就此搁置。2016年3月16日，经纪代理方的胡强电话联系胡姣秋。胡姣秋在电话中向胡强强调说签合同时就已告知他自己急用钱，上次询问胡强时他还说3-5个工作日放款；胡强回复胡姣秋签合同是在2016年1月8日，不动产证是其之前没有预想到的，由于政策性原因，不动产证是2016年1月12日施行的，并称胡姣秋在2016年3月18日不继续履行义务，结果只能通过法律途径。胡姣秋回复胡强其不是不履行合同义务，是他没有达到其要求，他在3月12日沟通时称跟银行沟通一个星期放款，说这个钱款可以到位，是这样其就继续履行合同，根据当天胡强的承诺和合同约定，其给10天时间，即在23日之前钱到位，其可以履行案涉合同，并称如果是肖阳的原因，则每一天逾期要赔其三千元钱的违约金。2016年3月26日，胡姣秋向肖阳发出一份《催款函》。该函中胡姣秋告知肖阳因其未按照合同约定支付首付款，按合同约定肖阳已违约，应从2016年1月13日起计算违约金，违约金未交款应为未付的首付款138000元，每日1%计算至今。因胡姣秋投邮的地址系肖阳的户籍地址，而肖阳本人此时不在其户籍地址居住，故肖阳于2016年4月初才收到此函。因肖阳与胡姣秋就案涉房屋买卖合同是否继续履行等事项未能达成一致意见，故肖阳于2016年3月21日诉至一审法院，要求判如所请。胡姣秋于2016年3月29日收到一审法院送达的应诉通知书、起诉状及证据副本、开庭传票后，认为案涉合同已经解除，提出反诉，亦要求判如所请。一审法院认为：买方肖阳、卖方胡姣秋、经纪代理人福鼎城公司于2016年1月8日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》是签约各方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合法有效。该合同中包含两个法律关系，一个是买方肖阳与卖方胡姣秋之间的房屋买卖合同关系，一个是房屋买卖双方与经纪代理方福鼎城公司之间的居间合同关系。根据肖阳作为房屋买卖合同关系中的买方起诉所列的被告是房屋买卖合同关系中的另一方卖方胡姣秋，则在本案中仅针对案涉合同中买方肖阳与卖方胡姣秋之间的房屋买卖合同关系进行审理。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。在本案中，肖阳按照案涉购房合同的约定向胡姣秋支付了50000元定金和150000元首付款，虽然胡姣秋当时在案涉房屋上尚未付清的贷款只有150000元左右，但是根据该合同中“买方首付款288000元以为卖方提前还贷的形式支付，并另行拟定《代为提前还贷协议》”的约定，可知在无其他特别约定的情况下，肖阳应在向胡姣秋支付首付款协助胡姣秋付清房屋上的贷款时一并付清合同约定的首付款金额，从胡姣秋在2016年3月23日向肖阳发出的《催款函》中“应从2016年1月13日起计算违约金”的说法中，可以看出胡姣秋确实是认为肖阳应该在2016年1月12日协助其偿还银行贷款时付清首付款，但是肖阳并未在2016年1月12日协助胡姣秋偿还案涉房屋上的贷款时一并付清案涉购房合同中约定的首付款金额。虽然在2016年2月19日肖阳打电话告诉胡姣秋其将公积金贷款转为商业贷款并准备多贷款100000元，但是并没有明确说是将公积金贷款600000元转为商业贷款700000元，亦没有直接告诉胡姣秋其首付款金额会相应减少100000元且付清剩余首付款的时间会延后，可知肖阳并没有直接向胡姣秋明示将改变案涉购房合同中约定的首付款、尾款的金额、付款时间及此次通话是要与胡姣秋就付款问题重新协商一致的意思；而胡姣秋在电话中并未明确表示同意肖阳这样做或明确同意变更案涉合同中约定的付款方式、时间，只是在肖阳说“反正能快一点儿”后才说“那就随便你”，可知胡姣秋作为买方关切的只是自己能尽快获得房款，至于买方是何种方式筹款并不在胡姣秋的关切范围内，从胡姣秋在2016年3月12日要求肖阳办理房产过户手续后3-5日尽快付清房屋尾款而未能获得满足的情况下拒绝办理房产过户登记手续一事、其随后要求肖阳在办理房产过户登记手续后10天内能付清房款的情况下可以履行案涉合同的意见及其于2016年3月26日向肖阳发出的《催款函》中提出违约金的计算方式是“应为未付的首付款138000元”为基数来计算一事，更加印证了肖阳与胡姣秋并未对案涉购房合同中首付款的金额、时间达成一致的变更意见一事，故2016年2月19日肖阳与胡姣秋的通话并没有达成双方变更案涉购房合同中房屋付款时间、方式的法律后果，肖阳仍然应该按照案涉购房合同约定的付款时间、金额、方式付清房款或从更有利于胡姣秋取得房款的方式付清房款。因肖阳未在案涉购房合同约定的时间付清首付款，又肖阳、胡姣秋双方在签订案涉购房合同时均不可能预见到在2016年1月12日开始实行房产两证过户登记时合并为一个不动产登记证的政策变化且该政策变化会影响相关贷款银行的放贷条件的情形，而在2016年2月28日得知贷款银行审批通过肖阳的贷款申请后，买卖双方对于贷款银行的放贷条件变化后肖阳向胡姣秋付清房屋尾款的时间并未达成一致意见，特别是胡姣秋明确不同意其在办理房产过户登记手续后不能按照案涉合同约定的时间及时获得房屋尾款的情况并在2016年3月16日未能办成过户登记手续时催告要求在当月23日前付清房款的情形下，肖阳未积极采取措施及时依约付清房款。从胡姣秋在2016年3月26日向肖阳发出一份《催款函》，可知此时胡姣秋还是有在肖阳及时付款的情况下继续履行合同而只是要肖阳支付违约金的意愿，但是胡姣秋在2016年3月29日收到一审法院送达的应诉通知书、起诉状及证据副本、开庭传票等法律文书后，认为案涉合同已经解除而提出确认双方的房屋买卖合同在2016年3月12日解除的诉求，可知其已无意再继续履行合同，而在肖阳未能按照案涉合同的约定及时付清房款的客观情况下，经胡姣秋催告后在合理期限内肖阳仍未履行付清房款的义务，表明此时已无法实现胡姣秋在签订案涉合同时希望能及时获得房款的合同目的，则胡姣秋已具有案涉购房合同的解除权。因胡姣秋在2016年3月12日的电话及2016年3月26日发出的《催款函》中并没有向肖阳明示要解除合同，而是在本案中应诉后认为案涉合同已经解除，属于其法律认识上的错误。虽然胡姣秋有此法律认识上的错误，但并不影响其要求解除案涉合同的本意，在胡姣秋已具备对案涉合同有解除权且其无意继续履行合同的情况下，法院不宜强制要求胡姣秋继续履行合同，则对于案涉购房合同，依法应予解除。综前，对于肖阳要求胡姣秋继续履行案涉购房合同的诉讼请求，依法不予支持；对于胡姣秋要求确认案涉购房合同于2016年3月12日已解除的诉讼请求，依法亦不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在本案中，在肖阳、胡姣秋之间的案涉购房合同解除后，该合同尚未履行的部分，终止履行，而胡姣秋收取的房款200000元亦应向肖阳返还。虽然肖阳逾期付清房款的行为导致胡姣秋不能实现签订合同时的目的，但是未能如约付款主要不是肖阳的主观愿望导致。根据案涉合同中的尾款主要是因国家行政部门房产登记的政策变动而导致贷款银行的放贷条件发生变化所造成的逾期付款的客观事实，考虑到案涉房屋所在区域在案涉合同签订后房价上涨的实际情况，遵循公平原则，一审法院酌定由胡姣秋以向肖阳支付50000元款项并承担胡姣秋占用200000元房款期间的利息损失的方式补偿在案涉合同解除后肖阳的损失，其中利息损失的计算方式为：第一段，以50000元为本金，从胡姣秋收款之次日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至实际退还50000元房款之日止的利息；第二段，以150000元为本金，从胡姣秋收款之次日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至实际退还150000元房款之日止的利息。对于肖阳、胡姣秋互相提出对方违约而要求对方支付违约金的诉讼请求和反诉请求，无依据，依法不予支持。对肖阳要求胡姣秋承担中介费用16100元的诉讼请求，既无已经实际支出该费用的凭证，又无在符合法定解除权情形下解除合同时中介费用的承担主体的约定，且涉及中介费用的居间合同关系不在本案审理范围，故对此诉求在本案中不予一并处理。如当事人对案涉交易的中介费用事项未能协商一致，可另行起诉主张权利。综上所述，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除肖阳与胡姣秋于2016年1月8日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》中的房屋买卖合同；二、胡姣秋于本判决生效之日起十日内向肖阳返还房款200000元；三、胡姣秋于本判决生效之日起十日内向肖阳支付补偿款50000元；四、胡姣秋于本判决生效之日起十日内向肖阳支付占用200000元房款期间的利息损失（该损失计算方法为：第一段利息损失，以50000元为本金，从2016年1月9日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至实际退还50000元房款之日止的利息；第二段利息损失，以150000元为本金，从2016年1月13日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至实际退还150000元房款之日止的利息）；五、驳回肖阳的其他诉讼请求。六、驳回胡姣秋的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1911元（已减半收取），反诉案件受理费352元（已减半收取），财产保全费5000元，共计7263元，由肖阳承担6911元，由胡姣秋承担352元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。双方均认可在2016年2月19日傍晚，胡姣秋打电话给肖阳，而不是一审认定的“2016年2月19日傍晚，肖阳打电话给胡姣秋”。除此以外，一审认定的事实属实，本院予以确认。在二审诉讼过程中，上诉人肖阳自认购买涉案房屋的首付款28.8万元应一起支付。胡姣秋出具书面承诺书载明：其自愿在一审判决的基础上向肖阳支付经济补偿费40000元。本院认为，买方肖阳、卖方胡姣秋、经纪代理人福鼎城公司于2016年1月8日就涉案房屋签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》是签约各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。胡姣秋出售涉案房屋的主要原因是其急需用钱，且其已将此情告知负责促成此次交易的中介方福鼎城公司工作人员。肖阳与胡姣秋在履行房屋买卖合同的过程中，对于双方在房屋买卖合同约定的首付款28.8万元，肖阳只向贷款银行支付了15万元为涉案房屋偿还了剩余贷款，余下的13，8万元未予支付，即使按照肖阳在与胡姣秋电话通话中提到的将公积金贷款转为商业贷款多贷款10万元，也还有3.8万元的首付款未付，随后，由于国家信贷政策的调整，虽经中介方的协调沟通，但从双方电话通话的内容来看，双方并未就首付款、尾款金额、付款时间达成一致意见，胡姣秋此后向肖阳邮寄的《催款函》也可以予以佐证。胡姣秋在本案应诉后提出反诉，请求判令确认胡姣秋与肖阳于2016年1月8日签订的《武汉市存量房居间买卖合同》中双方的房屋买卖合同于2016年3月12日已解除，已经表明胡姣秋无意继续履行涉案的房屋买卖合同，在胡姣秋明确表示不同意其在办理房产过户登记手续后不能按照涉案合同约定的时间及时获得房款的情况下，并在2016年3月16日未能办成过户登记手续时催告要求肖阳在当月23日前付清房款的情形下继续履行涉案合同，肖阳也未积极采取措施及时依约付清房款。故双方签订的房屋买卖合同已无继续履行的可能，一审根据已知的事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实的推定规则，判令双方签订的房屋买卖合同予以解除并无不当。胡姣秋未提出上诉，视为服判。胡姣秋在二审诉讼过程中自愿在一审判决的基础上向肖阳支付经济补偿费40000元，本院予以照准。综上，肖阳的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。但鉴于本案在二审诉讼过程中出现新的事实，本院对一审实体判决部分判项予以适当的调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2016）鄂0192民初787号民事判决第一、二、四、五、六项；二、变更湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2016）鄂0192民初787号民事判决第三项为：胡姣秋于本判决生效之日起十日内向肖阳支付补偿款90000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。维持一审关于诉讼费用负担的判决。二审案件受理费3822元，由肖阳负担。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  黄 更审判员  李 瑜二〇一六年十二月十六日书记员  肖 华