上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2014）静民一(民)初字第1674号反诉原告：辅仁药业集团有限公司，住所地河南省鹿邑县产业集聚集区、同源路1号。法定代表人：朱文臣，董事长。委托诉讼代理人：李鸿，上海市鸿和律师事务所律师。委托诉讼代理人：芦书涛，河南天基律师事务所律师。反诉被告：上海友邦典当有限公司，住所地本市江宁路580号。法定代表人：周天林，总经理。反诉被告:上海德康拍卖有限公司，住所地本市江宁路580号。法定代表人：屠鑫伟，总经理。以上两原告共同委托诉讼代理人：周福亨，公司职员。反诉被告：上海意民医疗科技有限公司，住所地本市安远路839号4幢204室。法定代表人：周福利，总经理。委托代理人：王金沅，公司职员。以上三被告共同委托诉讼代理人：陈卫东，上海海一律师事务所律师。反诉被告上海友邦典当有限公司(以下简称友邦公司)、上海德康拍卖有限公司(以下简称德康公司)、上海意民医疗科技有限公司(以下简称意民公司)诉反诉原告及上海辅仁实业(集团)股份有限公司(以下简称上海辅仁公司)、上海鲲驰汽车用品有限公司(以下简称鲲驰公司)租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月5日立案受理后，依法适用普通程序，于2014年7月28日组织证据交换，除上海辅仁公司外，其余当事人均到庭参加。2014年7月29日，本院以反诉原告与鲲驰公司、三反诉被告之间存在租赁合同纠纷诉讼且尚未审结为由，裁定中止本案审理。2016年6月14日，因反诉原告与鲲驰公司及三反诉被告的租赁合同纠纷审理终结，本案恢复审理。同日，三反诉被告向本院申请撤回对上海辅仁公司及鲲驰公司的诉讼，本院依法作出裁定予以准许。2016年6月29日，反诉原告向本院提起反诉，本院依法受理。2016年7月13日，本院组织证据交换，反诉原告及三反诉被告的委托诉讼代理人均到庭参加。2016年7月18日，反诉原告向本院申请追加辅仁药业集团实业股份有限公司作为第三人参加诉讼，本院经审查后未予准许。2016年9月21日，本案第一次公开开庭进行了审理，反诉原告及三反诉被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。庭后双方当事人以庭外调解为由均向本院申请延期开庭审理。2016年11月16日，本案第二次公开开庭进行审理，双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，三反诉被告当庭向本院申请撤回本诉，本院依法裁定予以准许。就反诉部分本案现已审理终结。反诉原告向本院提出诉讼请求：1、确认反诉原告与三反诉被告之间的租赁合同于2011年9月2日解除；2、判令三反诉被告腾空并迁出本市江宁路580号租赁房屋，将承租房屋返还反诉原告；3、判令三反诉被告共同向反诉原告支付2011年2月至2011年9月2日的房屋租金380,667.46元；4、判令三反诉被告共同向反诉原告支付2011年9月3日至2016年6月15日止的房屋使用费3,094,343.84元(按年租金646,500元计算)及该款自2016年7月13日至实际付款日的滞纳金(按每天0.3%计算)；5、判令三反诉被告共同向反诉原告支付2011年11月1日前欠付的房屋使用费1,077,500元及2011年11月2日至2016年7月12日止的合同约定滞纳金4,444,687.50元；6、判令三反诉被告向反诉原告支付2016年6月16日至实际返还房屋之日按每日1,771.23元计算的房屋使用费。事实与理由：反诉原告于2013年9月6日以鲲驰公司为被告、三反诉被告及另外两家公司为第三人提起租赁合同诉讼，要求五名第三人立即从上述房屋内迁出，鲲驰公司将江宁路580号房屋腾空返还反诉原告并支付不能按时返还房屋的使用费等。该案历经初审、重审、二审于2016年6月已结案。生效判决认为《江宁路580号租赁协议》及补充协议系反诉原告委托鲲驰公司与三反诉被告签订，反诉被告与反诉原告之间存在租赁合同关系。反诉原告对以上生效判决不持异议，鉴于三反诉被告自2011年2月起未支付房屋租金，根据合同约定构成违约，反诉原告曾于2011年9月致函三反诉被告解除合同，三反诉被告确认收到该通知，则该通知到达之日即为合同解除之日，故提起诉讼请求如前所述。三反诉被告共同辩称，承认自2011年2月起未支付租金，亦承认违约金的计算方式，但不同意反诉原告的诉讼请求。首先，三反诉被告与鲲驰公司签约承租江宁路580号底层三间店铺及二楼若干间办公室，一直按期支付租金至2011年1月，鲲驰公司不再收取租金，反诉原告也未向三反诉被告收取。与此同时，三反诉被告承租的二楼房屋有渗漏水情况，虽然出租方进行了维修，但未根本解决问题，三反诉被告向出租方多次要求重新修复未果。三反诉被告认为，因不知租金由何方收取而未支付租金，因承租房屋出现漏水未修复迟延支付租金均不构成欠租违约，反诉原告行使合同解除权条件不成立，该解除通知书无效。同时，最近生效判决书认定双方租赁合同继续履行，亦否认了上述合同解除通知书的效力，故三反诉被告不承认双方的租赁合同于2011年9月2日解除。鉴于合同期限届满后反诉原告未收回房屋，双方租赁合同仍在履行期内。其次，反诉原告在2011年9月2日向三反诉被告发出解除合同通知函后，于同年10月提起诉讼，确实向三反诉被告主张欠付租金，但其之后撤回诉讼，直到本次反诉期间，始终要求三反诉被告搬离租赁房屋，从未主张支付租金。三反诉被告认为，法律规定主张租金应在欠付之日起一年中提起，故现反诉原告对于三反诉被告2015年6月29日前的欠付租金，已超过法定诉讼时效。最后，在2011年9月反诉原告发出解除合同通知函之际，三反诉被告随即回函明确答复出租方应对房屋出现的漏水情况作出处理，履行合同约定的维修义务，但反诉原告始终不履行该合同义务。特别是2012年反诉原告第一次诉讼撤诉后，其不但没有履行房屋维修义务，还故意进行破坏，人为造成同幢房屋屋顶的窟窿并任由雨水侵入房屋影响到二楼办公区域，随着时间的推移，渗漏水情况越来越严重，受损房屋范围不断扩大，办公区域墙面受潮霉变并起壳现象随处可见，直接影响房屋的使用，亦影响企业的形象。不仅如此，反诉原告还在承租房屋的消防通道上设置了两个石墩，阻止三反诉被告货车由江宁路进入通道卸货，通道的障碍亦导致三反诉被告拍卖活动无法通过消防安全许可，房屋的使用价值降低。事实上，2010年3月，上海辅仁公司即与上海三新汇洋置业有限公司(以下简称三新公司)签订了《静安区72#地块动迁转让协议》，上海市静安区旧区发行管理办公室作为见证方，协议约定三新公司启动72#地块内企业用地的动迁工作，江宁路580号及昌化路325号列入动迁转让范围，上海辅仁公司在收到三新公司动迁转让款的首付款后180日内终止现有任何租赁关系。在这样的背景下，反诉原告采取了拒收租金、拒绝维修房屋的方式，恶意制造各种障碍阻止三反诉被告正常使用房屋，目的均在于驱赶三反诉被告，履行其动迁转让协议，针对反诉原告的作为，三反诉被告有充分理由不支付租金，该行为不构成违约，也无须依合同约定支付相应的滞纳金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本市江宁路580号房屋产权登记权利人为上海第十印染厂，2001年2月，经上海市国有资产管理办公室批准，上述房地产置换归属上海辅仁公司，该公司前身为上海民丰实业股份有限公司、上海民丰实业(集团)股份有限公司。2005年4月，经中国证券监督管理委员会审核同意，上述房地产置换归属反诉原告。2008年7月27日，反诉原告与案外人鲲驰公司、上海辅仁公司签订《租赁协议书》，明确反诉原告系上述房地产实际控制人，上海辅仁公司为该房地产的名义控制人，鲲驰公司租赁上述房地产建设高档商场，租赁期限十年，上海辅仁公司为反诉原告进行担保。2009年8月3日，反诉原告、鲲驰公司及上海辅仁公司再次签订《租赁合同》，声明由于政府政策变化导致原租赁协议目的不能实现，签订该合同取代原租赁协议，上海辅仁公司依然为反诉原告进行担保。该合同约定租赁期自2009年9月1日于2010年8月31日止，如遇政府动迁，鲲驰公司须无条件将出租的房屋收回等。2008年11月18日，鲲驰公司租赁取得房屋使用权后即作为甲方与作为乙方的三反诉被告签订了《江宁路580号租赁协议》，上海辅仁公司作为产权方及认可方参与该协议签订。协议约定，鲲驰公司受“产权方”委托(另附委托书)，将江宁路580号一楼使用面积300平方米及二楼使用面积100平方米房屋出租给三反诉被告，租期自2008年11月30日起至2015年11月29日止。2009年8月25日，鲲驰公司与三反诉被告协议调整租赁部位及使用面积，确定租赁面积885.58平方米，年租金646,500元。2010年12月20日，反诉原告与鲲驰公司签订《终止协议》，确定双方签订的《租赁合同》不再续约，合同终止；本协议签订后，由鲲驰公司通知各租户离开；由反诉原告直接向租户收回场地。同日，双方签订一份《备忘录》，明确鲲驰公司与三反诉被告签订的《江宁路580号租赁协议书》系反诉原告委托鲲驰公司签订，故应作为反诉原告直接签订的租赁协议对待，该协议应由反诉原告继续履行，为结算方便，双方交接后由反诉原告直接向三反诉被告收取租金。2011年1月12日，反诉原告与鲲驰公司签订《交接清单》，反诉原告收回出租的江宁路580号房地产。同期，鲲驰公司最后一次向三反诉被告收取了2011年1月的租金。自2011年2月起，三反诉被告未再支付过租金。2011年9月1日，反诉原告与鲲驰公司共同向三反诉被告发函称，三反诉被告自2011年2月起未缴纳租金，经多次催讨未果，故正式通知三反诉被告，租赁合同解除，要求三反诉被告缴清欠租并搬离租赁房屋。三反诉被告随后回函称，一、虽然2011年2月底鲲驰公司经办人员携同反诉原告李总至反诉原告处口头告之租赁事宜由反诉原告接管，但无具体事项，三反诉被告认为，“出租签约方”和产权方应向三反诉被告发出《移交通知书》以确定房租给付对象；二、鲲驰公司与三反诉被告之间曾约定鲲驰公司借款违约金在应付租金中抵扣，故2011年3月至8月租金应扣除借款违约金；三、房屋漏水已严重影响使用及正常经营，要求引起重视，从速修复以免造成更大损失。反诉原告未就此答复。2011年10月8日，反诉原告以三反诉被告为被告向法院起诉，要求确认《江宁路580号租赁协议》解除，并要求该三方腾退场地交还反诉原告，支付欠付租金等。该案证据交换中，三反诉被告以未看到委托签约的证据为由否认与反诉原告存在租赁关系，反诉原告遂变更请求权基础为转租法律关系。庭审中，反诉原告出示了《备忘录》，三反诉被告明确表示对于其中约定的由反诉原告履行出租人义务表示认可，反诉原告亦再次重申《江宁路580号租赁协议》系反诉原告委托鲲驰公司签订。2012年5月，反诉原告撤回诉讼。2012年7月13日反诉原告向三反诉被告发出通知，依然以欠租为由提出解除合同，并表示将采取停水、停电等措施。同年10月底，反诉原告向三反诉被告发出催款通知，要求三反诉被告在接通知后一周内支付截止至2012年9月的租金，通知中附汇款账户信息。三反诉被告随后回函表示，要求立即抢修漏水房屋，破漏房屋造成的营业损失应与未付租金进行结算。之后，反诉原告仍未对房屋进行修缮，三反诉被告亦未支付租金。2013年9月6日，反诉原告以鲲驰公司为被告、三反诉被告作为第三人提起诉讼，要求鲲驰公司支付相应费用，要求第三人搬离租赁房屋。该案审理中，反诉原告于2014年4月25日撤回了关于房屋使用费的诉讼请求。2014年6月3日，该案一审判决。判决后，该案被告及第三人均提起上诉，上海市第二中级人民法院于同年11月24日裁定将该案发回重审。本院受理后重新组成合议庭进行审理，审理中，反诉原告诉讼请求未有主张欠付租金或房屋使用费的内容。该案于2015年9月14日判决，认定反诉原、被告间存在租赁关系而非转租关系，双方合同期尚未届满，反诉原告要求三反诉被告迁出系争房屋缺乏事实依据，不予支持。反诉原告提出上诉，2016年5月9日，上海市第二中级人民法院作出维持原判的终审判决。此案进行中，三反诉被告向本院提起本案本诉，本院于2014年7月28日第一次证据交换时，反诉原告曾向本院提出拟反诉主张租金，但因当时双方租赁关系未明放弃。2012年8月8日时，江宁路580号多个房屋顶部、四周墙面存在霉斑、涂层剥落现象。租赁房屋南侧通往江宁路的消防通道上安置两个石墩。2016年8月5日时，消防通道上已无石墩，江宁路580号二楼办公区域墙面多处呈现水渍、霉变、涂层起皮及结构破损现象，其中北间四处，范围分别约在160*47cm、45*90cm、70*50cm、60*80cm；西南间屋顶窟窿，大小约在640*150cm；南套间内间约20平方米，外间约340*260cm；走道五处，范围分别约在260*140cm(两处)、200*190cm、280*200cm、170*190cm不等；卫生间、值班室大小不等若干处。本院认为，反诉原、被告之间的租赁合同关系业经生效法律文书确定，目前反诉原、被告均已认可，本院予以确认。租赁合同为双务合同，租赁双方均在享有合同权利的同时必须履行相应的合同义务，对三反诉被告而言，其主要合同义务为支付租金，而反诉原告的主要合同义务为交付适合租赁目的的房屋并保证交付的房屋在租赁期内始终满足使用条件，依法履行出租房屋的维修义务。现根据查明事实，三反诉被告确实自2011年2月起未履行支付租金的义务，但其未支付租金基于不明付费对象及对反诉原告未履行房屋修缮义务的对抗，并未构成根本违约，反诉原告以三反诉被告欠租违约行使合同解除权，条件不成就；当三反诉被告对该合同解除通知提出异议后，反诉原告虽然提起诉讼进行确认，但之后撤回诉讼，未再主张对该合同解除的确认，直到此前反诉原告主张三反诉被告迁出租赁房屋的诉讼中，请求权基础依然没有以该合同解除通知书为依据。综上所述，反诉原告在2011年9月2日发出的解除合同通知书效力本院不予确认，反诉原告主张其与三反诉被告的租赁合同在2011年9月2日因三反诉被告欠租违约而解除本院不予确认。但双方合同期限至2015年11月29日已届满，合同期限届满时，反诉原、被告已在终止合同履行的诉讼中，并无意思表示继续履行租赁合同，三反诉被告应当及时将租赁房屋退还反诉原告，现其继续占有租赁房屋没有法律及合同依据，反诉原告要求三反诉被告腾空并迁出租赁房屋系行使出租人的正当权利，本院依法予以支持。关于欠付租金的支付争议：首先对于时效问题，从反诉原告主张租金或使用费的时间节点分析，其自2011年9月2日开始首次主张欠付租金，之后经历诉讼于2012年5月31日撤诉，同年10月底再次主张，至2013年9月6日提起诉讼，至2014年4月25日撤回，均未超出法定主张权利期间。2014年4月25日后，反诉原告就其主张三反诉被告迁出的诉讼由本院一审判决，经当事人上诉，随即在同年11月24日被上级法院发回重审，反诉原、被告之间的法律关系性质再次陷入不确定性，而权利的主张是在知道或应当知道相对方不作为时提出，故符合诉讼时效中断的情形，随着2016年5月9日生效判决下达，反诉原、被告租赁关系确定，支付租金的义务主体明确，反诉原告行使权利障碍消失，时效继续起算，故反诉原告提出反诉时，未超出法定期间，三反诉被告关于时效的抗辩本院不予采纳。其次对于租金支付标准，根据以上本院认定的事实，目前三反诉被告承租房屋二楼办公区域因渗漏水缘故，造成大范围的墙面霉变及涂层起皮，并有局部结构性损坏，客观上不具备办公条件。反观该房屋2012年8月时状况，虽然情况较现时为好，但亦呈现出多处霉变及墙面涂层起皮现象，此房屋整体环境显然亦不能满足租赁房屋作为办公房正常使用的条件，与三反诉被告租赁房屋的使用目的不相符合。至于2011年2月至2012年8月之间房屋的情况，从2012年8月时房屋受损程度看，受损状况显然并非短时间所致，结合双方2011年9月至2012年7月间的往来信函，可以认定2012年8月前房屋亦有受损，但影响有限，尚未达到影响正常使用的程度，该期间房屋使用确定为瑕疵使用。综上所述，反诉原告要求按原合同约定租金标准由三反诉被告支付欠付租金显失公平，本院综合考虑二楼办公用房与底层商铺在租金上的差异及房屋受损部分在全部租赁房屋中所占比例，结合2011年2月至2015年11月29日期间房屋受损情况对使用的影响程度，酌定房屋租金按每年452,550元计算，欠付租金合计为2,187,325元。2015年11月30日起，三反诉被告客观上占有使用租赁房屋，应当支付相应的房屋使用费，该使用费参照原租金酌定按每年387,900元计算。关于违约滞纳金，在反诉原、被告租赁期内，反诉原告在履行租赁合同时显然未保证交付三反诉被告的租赁房屋符合合同约定的办公室使用目的，且在三反诉被告多次要求修缮的情况下拒绝履行相关合同义务，三反诉被告因反诉原告未履行房屋维修义务而拒绝支付租金有其合理理由，本院认定三反诉被告未付租金不构成违约，反诉原告要求三反诉被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、反诉原告辅仁药业集团有限公司与反诉被告上海友邦典当有限公司、上海德康拍卖有限公司、上海意民医疗科技有限公司签订的本市江宁路580号房屋租赁合同于2015年11月29日因合同期届满而终止履行；二、反诉被告上海友邦典当有限公司、上海德康拍卖有限公司、上海意民医疗科技有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空并迁出本市江宁路580号租赁房屋，将该房屋交还反诉原告辅仁药业集团有限公司；三、反诉被告上海友邦典当有限公司、上海德康拍卖有限公司、上海意民医疗科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告辅仁药业集团有限公司欠付租金2,187,325元及按每年387,900元标准支付自2015年11月30日至实际迁出日止的房屋使用费；四、反诉原告辅仁药业集团有限公司其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费13,571.60元，由反诉原告辅仁药业集团有限公司负担9,161.70元，反诉被告上海友邦典当有限公司、上海德康拍卖有限公司、上海意民医疗科技有限公司共同负担4,409.90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  刘 薏审 判 员  金 晶人民陪审员  梁联瑞二〇一六年十二月一日书 记 员  朱燕妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。