上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初18552号原告：上海鼎好房地产经纪事务所。投资人：陈某某。委托诉讼代理人：林海卫，上海明伦律师事务所律师。被告：李湘萍。第三人：张金友。原告上海鼎好房地产经纪事务所与被告李湘萍、第三人张金友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海鼎好房地产经纪事务所的委托诉讼代理人林海卫，被告李湘萍，第三人张金友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海鼎好房地产经纪事务所向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2016年5月17日解除；2、要求判令被告支付自2016年5月1日起至2016年5月16日期间，按月租金32,863元计算的租金16,431元；3、要求判令被告支付自2016年5月17日起至实际还房之日止，按原租金标准每月32,863元计算的房屋占有使用费；4、要求判令被告支付原告相当于三个月租金的解除合同违约金98,589元；5、要求判令被告及第三人腾空房屋归还原告。事实和理由：上海颛桥民众投资发展有限公司系上海市闵行区×路×号房屋产权人。2013年4月27日，该公司将该房屋出租给上海A实业有限公司，租期至2021年4月30日。后上海A实业有限公司的上级公司B村民委员会将该房出租给上海C投资有限公司，租期至2020年，上海C投资有限公司于2013年7月1日又将该房出租给陈某某，租期至2020年6月30日。上述转租均有转租权。2013年7月3日，陈某某投资的上海鼎好房地产经纪事务所将该房转租给被告开设典当行，租期至2019年6月30日，年租金357,700元，第三年起每年租金在上一年度租金标准上递增5%。租金先付后用，三个月支付一次，约定转租需经原告书面同意。被告应于2016年4月20日前支付2016年5月1日至2016年7月31日期间的房租，但被告未支付。根据合同约定被告只要逾期支付租金达15天，原告即具有单方解除权。2016年5月16日，原告向被告发函催讨租金，并告知如超过期限不补交租金即解除合同。5月19日该件被以拒绝接收的理由退回。且被告于2013年9月10日再将该房出租给第三人张金友，租期至2019年8月30日。现涉案房屋实际由第三人张金友占有，原、被告签订的租赁合同解除后，第三人应向原告归还房屋，故诉至法院。被告李湘萍辩称：未收到原告寄发的解除合同函，2016年7月21日收到法院的诉状副本后才知道原告要求解除合同的意思表示，现不同意解除合同。原、被告签订的租赁合同虽约定每年具体支付租金的日期，但加上一个月免租期，故应于5月20日支付下期租金。之前被告均按照惯例按期支付，上次租金于2月20日支付。原、被告及第三人协商时明确告知原告，排污证如办不出就拒付租金。被告承租房屋经营典当行，因无法办出营业执照，一天都没有经营，故将其中260平方米转租给第三人，第三人承租经营徽菜馆。转租时曾告知过原告，原告口头同意。要求驳回原告的诉讼请求。第三人张金友述称：现生意不错，想继续经营，要求被告办理排污证。之前正常支付租金，后因办不出排污证，就开始不付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，本院经审理认定事实如下：上海颛桥民众投资发展有限公司系上海市闵行区×路×号房屋产权人。2013年4月27日，该公司将该房屋出租给上海A实业有限公司，租赁期限至2021年4月30日。后上海A实业有限公司的上级公司上海市闵行区某镇B村民委员会将该房出租给上海C投资有限公司，租赁期限至2020年。上海C投资有限公司于2013年7月1日又将该房出租给陈某某，租赁期限至2020年6月30日。上述租赁均有转租权。2013年7月3日，陈某某个人投资设立的原告上海鼎好房地产经纪事务所与被告李湘萍签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市闵行区×路×号共280平方米房屋出租给被告作商业经营，租赁期限自2013年7月1日起至2019年6月30日止，租金每年357,700元，租金第一、二年不变，自第三年起每年租金在上一年度租金标准的基础上按5%递增。先付后用，被告每三个月支付一次租金。被告应于每年的7月20日、10月20日、1月20日、4月20日提前向原告支付下期租金。逾期支付的，每逾期一日，被告需按每年租金的5‰向原告支付违约金。该房屋的免租期为1个月，免租期自2013年7月1日起。被告于本合同签订生效后三日内向原告支付租赁保证金189,217.64元。该保证金于本合同终止，原告验收房屋合格且被告付清所有应付款后，无息退还被告。租赁期内，被告不得将房屋整体转租给他人，被告征得原告书面同意方可转租。被告未按合同约定支付租金、水电、通讯、物业管理费等费用，逾期超过15天仍未支付的，原告有权解除合同。被告未征得原告书面同意，在该房屋内开设、经营餐饮业务的，原告有权解除合同。因被告违约造成合同解除的，被告应向原告支付相当于三个月租金的解除合同违约金。双方另对其余事项作了约定。《房屋租赁合同》签订后，原告向被告交付了房屋，被告向原告支付了租赁保证金189,217.64元。上述合同履行期间，2013年9月10日，被告与第三人签订了《房屋租赁合同》，将上述房屋中的260平方米转租给第三人。第三人现无证经营徽菜馆。另查明，合同履行期间，被告未按照其与原告签订的《房屋租赁合同》约定的确切时间、数额支付每期租金，被告向原告支付租金时间有延迟。其中，被告应于2016年4月20日之前向原告支付2016年5月1日至2016年7月31日间的租金，但被告未依约支付。还查明，2016年5月16日，原告向被告的户籍所在地邮寄了“告之函”，要求被告在2016年5月16日前付清2016年5月1日至2016年7月31日的房租，超过此期限视为被告自动解除本合同。该函后被退回。原告将该函于2016年5月16日当日同时送达第三人张金友。第三人张金友于当天将该函的内容告知被告，被告让第三人于5月20日之前将租金支付给原告公司投资人陈某某之夫刘某某。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方均应依约履行。合同履行期间，被告违反合同约定，多次迟延支付租金，原告要求按照约定行使合同解除权，合法有据。原告要求解除合同的通知于2016年5月16日到达被告，故本院确认双方签订的租赁合同于该日解除。被告对合同的解除负有责任。原告要求被告支付相当于三个月租金的解除合同违约金，具有合同依据，本院予以支持。租赁合同解除后，被告应及时向原告归还房屋、付清欠租，并支付占有房屋期间的房屋使用费。第三人作为该房屋的实际占有人，亦负有向原告归还房屋的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告上海鼎好房地产经纪事务所与被告李湘萍签订的关于上海市闵行区×路×号共280平方米房屋的《房屋租赁合同》于2016年5月16日解除；二、被告李湘萍于本判决生效之日起十日内支付原告上海鼎好房地产经纪事务所自2016年5月1日起至2016年5月16日期间，按年租金375,585元计算的租金；三、被告李湘萍于本判决生效之日起十日内支付原告上海鼎好房地产经纪事务所自2016年5月17日起至实际还房之日止，按年租金375,585元计算的房屋使用费；四、被告李湘萍于本判决生效之日起十日内支付原告上海鼎好房地产经纪事务所解除合同违约金93,896.25元；五、第三人张金友于本判决生效之日起十日内协助被告李湘萍将上海市闵行区×路×号共280平方米房屋腾空后归还原告上海鼎好房地产经纪事务所；六、原告上海鼎好房地产经纪事务所于被告李湘萍归还房屋结清有关费用后三日内退还租赁保证金189,217.64元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,181.93元，由被告李湘萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 沈 群二〇一六年十二月十九日书记员 缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。