.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省陵水黎族自治县人民法院民事判决书（2016）琼9028民初499号原告（反诉被告）：海南协兴地产发展（香港）有限公司，住所地海口市滨海大道83号琼泰大厦9楼。法定代表人：李思廉，董事长。委托诉讼代理人：符德全，该公司员工。委托诉讼代理人：郑那西，该公司员工。被告（反诉原告）：范辰，男，1964年10月13日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：温巍，男，1963年6月13日出生，汉族，海南华墅家居饰品有限公司副总经理，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：初月平，海南瑞来律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）海南协兴地产发展（香港）有限公司（以下简称协兴公司）与被告（反诉原告以下简称被告）范辰商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案后，依法适用普通程序对案件进行审理。2016年6月1日，范辰提起反诉，本院于同日立案受理。本案于2016年8月11日公开开庭进行了审理。原告协兴公司委托诉讼代理人符德全、郑那西、被告范辰及委托诉讼代理人温巍、初月平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告协兴公司向本院提出诉讼请求：一、范辰向协兴公司支付合计2082000元，具体明细：1、范辰向协兴公司支付拖欠的购房款1500000元；2、范辰向协兴公司支付逾期付房款的违约金共计582000元（违约金从2013年11月28日起计，计算至全部欠款还清之日，暂计算至2016年1月13日，按每天万分之五计算，违约金计算方法详见附表）；二、本案诉讼费用由范辰承担。事实和理由：原、被告于2013年5月28日签订《陵水县商品房买卖合同》，范辰购买原告富力湾项目山海豪庭小区B型别墅B19栋房，房屋单价每平米23820.25元，总价3700000元。双方约定范辰须于2013年5月28日前支付第一期房款2000000元，于2013年11月28日前支付二期房款1500000元。但范辰在2013年6月20日合计支付2200000元后，便开始拒付到期房款。经多次催收，范辰亦拒绝履行付款义务。根据合同约定，买受人逾期付款的，每逾期一天，按应付而未付房款部分的万分之五的标准向出卖人支付违约金。范辰的行为严重违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。被告范辰辩称，1、协兴公司逾期一年多至今未能交房，且涉案房屋工程在建设过程中存在桩基结构严重质量问题。根据双方合同约定，协兴公司应于2014年11月30日前交房，但截止2016年5月31日，涉案房屋全部花园园林绿化未做、花园和停车位地位未铺装、煤气水电未安装完毕、铝合金门窗未安装完成、外墙及围墙涂料未完成，完全不符合交房的基本条件，并且桩基施工与设计图纸严重不符，房屋基础存在重大结构问题，房屋存在严重安全隐患。事实上，去年的台风过后，整个小区出现的大面积围墙垮塌、地面下陷等问题，已经说明涉案房屋基础质量问题的严重性及安全危害；2、范辰已向中国银行海南省分行报送资料申请贷款用于支付购房尾款，中行也表示符合贷款条件，但协兴公司不配合，拒绝向银行报送资料。综上，范辰未支付剩余房款的责任不在被告，原告所诉求的违约金等没有事实和法律依据。同时，原告主张的每日万分之五的违约金计算标准明显过高，应当根据最高人民法院相关司法解释按照30%的标准减少，而原告发给被告的律师函中也注明截止至2015年8月6日，被告所应承担的违约金为0元。被告范辰向本院提出反诉请求：1、判令协兴公司继续履行合同--限期完成（2016年10月31日前）富力湾P区山海豪庭B109栋别墅未完工项目，并使之达到国家法律法规规定的房屋工程验收标准，并向范辰交房；限期递交（在2016年7月31日之前）范辰贷款所需的开发商材料给相关银行；2、协兴公司向范辰支付逾期交房违约金110000元；3、协兴公司承担本案的诉讼费用。本案在审理过程中，被告范辰于2016年7月21日申请将第二项诉讼请求变更为：协兴公司向范辰支付逾期交房违约金，按已付购房款2200000元的日万分之五计算，从逾期起始日2014年12月1日计至实际交房日止（暂计至2016年6月30日止，违约金为634700元）。反诉的事实和理由：一、范辰购买协兴公司开发的富力湾P区山海豪庭独栋别墅B109号房屋，根据合同约定，协兴公司应于2014年11月30日前交付符合相关规定的房屋。但至今涉案房屋未达到合同规定的交付标准，更为严重的是，房屋基础（人工挖孔桩）存在重大结构问题。因涉案房屋系建在陡峭的山坡上，按照设计图纸及施工单位的技术及施工人员所述，人工挖孔桩是12米深，必须将桩挖到岩石层才能符合国家建筑法律规范及设计要求。但原告发现，被告施工过程中裸露出来的涉案房屋山坡观海面人工挖孔桩数根全部不到3米深，桩底位于山坡回填土与山坡原土交界的黑色植被腐殖土层上，桩底没有挖到原土下方十米左右的受力岩石层，而是偷工减料在桩底放置了几块石头来欺骗工程质量监理人员，表示桩底已经挖到岩石层。原告拍照取证多次向被告各级领导反映，并请被告现场工程技术人员到假桩现场看过多次，但被告不予理睬。去年的台风过后，整个小区出现大范围围墙垮塌、车库及花园地面下陷等问题，已非常清楚说明涉案项目基础质量问题的严重性。根据我国建筑法的规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的技术经济资料，并具备国家规定的其他竣工条件。但被告在施工中偷工减料和弄虚作假，造成涉案房屋主体机构质量不合格，不能交付使用。依据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，反诉原告要求协兴公司赔偿损失的诉请，应予支持。另外，反诉原告为支付购房尾款，已经向中国银行海南省分行报送资料申请贷款，银行告知符合贷款条件，待提供开发商必须向银行提供的资料后即可发放贷款，但是反诉原告将上述情况告知协兴公司各级领导后，协兴公司却拒绝向银行提供材料，致使反诉原告至今未能如期取得贷款。反诉原告认为，协兴公司依法应继续履行合同，同时尽快将贷款所需的材料提交给银行，同时根据双方签订的购房合同的约定承担逾期交房的违约责任。现依据合同法等相关法律规定，提出反诉。反诉被告协兴公司针对范辰的反诉辩称，1、根据双方签订的购房合同，涉案房屋在交房期限届满前，已经验收合格，符合交房的条件。涉案房屋约定的交房时间是2014年11月30荣记前，我方在2014年11月30日取得了备案证，可以证明涉案房屋已符合交房条件。另外有相关具备资质的单位的验收报告也可以证明房屋符合交付条件，桩基方面也没有问题。范辰在没有通过有资质的单位鉴定的情况下就认定桩基有问题，无事实依据。范辰违反管理规定，在涉案房屋内进行加建，对我公司的禁止不予理睬，导致涉案房屋及周边环境遭到破坏，将此责任推卸给我公司，没有事实依据；2、我公司已经向范辰书面邮寄告知其办理收房的事宜，已根据合同约定充分履行了告知义务，范辰因其自身原因没有及时收房，应自负责任。范辰在没有付清房款的情况下要求收房无事实和法律依据；3、根据合同约定，范辰的付款方式是分期而不是银行按揭，但之后范辰要求我公司以按揭的方式付款，违反合同的约定。综上，我方的义务已经全部履行完毕，范辰没有履行义务的行为，侵害了我方权益，请求驳回范辰的诉讼请求。协兴公司向本院提交以下本诉证据：1、《海南省建筑工程竣工验收备案证》；2、陵水香水湾富力旅游度假区D2地块B段一期（PB区二标）竣工验收工程测量图6-3；3、《陵水县商品房买卖合同》；4、销售不动产统一发票（自开）；5、律师函；6、快递发件凭证。范辰对上述证据1、2的三性均有异议；对证据3、4三性无异议；对证据5、6的真实性、证明力有异议。范辰向本院提交以下证据（本诉与反诉证据一致）：1、《商品房买卖合同》；2、购房发票及收据；3、别墅重大结构问题假桩照片；4、别墅至今未完工照片；5、别墅区大面积质量问题照片；6、别墅区整体未完工照片；7、别墅现场照片（光盘1）；8、别墅现场视频（光盘2）；补充证据1、《富力湾P区山海豪庭B户型别墅桩基及结构施工图；2、富力湾P区山海豪庭B户型别墅桩基及结构施工图（光盘）；当庭提交证据《人工挖孔桩示意图》。协兴公司对范辰提交的证据1、2三性无异议，对证据3-8、补充证据1、2及当庭提交的证据《人工挖孔桩示意图》三性均有异议。协兴公司向本院提交以下反诉证据：1、《海南省建筑工程竣工验收备案证》；2、《施工单位建筑工程竣工报告》；3、《监理单位工程质量评估报告》；4、《工程竣工验收报告》；5、陵公消验告字[2014]第0031号陵水县公安局消防大队《建设工程消防竣工验收备案证抽查告知书》；6、（2016）椰海证字第2971号《公证书》；7、《住宅质量保证书》；8、《住宅使用说明书；9、《楼宇交付使用及办理房屋产权证通知》；10、EMS快递单号；11、《收楼催告函》；12、EMS快递单；13、《桩基低应变法检测报告》；14、《桩基高应变法检测报告》；15、富力湾P区B户型109栋和153栋业主范辰私自加建情况说明。范辰对上述中证据1的真实性、证明力均有异议；对证据2-5、9-14的真实性有异议；对证据6的证明力有异议；对证据7、8认为没有加盖开发商印章，无法律效力；对证据15中俯视图的证明力有异议，对告示图的真实性有异议，对2015年5月的现场图无异议，但认为该照片可以证明当时围墙外的道路亦未施工，与自己提交的证据向印证，证明施工未完成。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对协兴公司提交的本诉证据的认定。对协兴公司提交的证据1、2，上述证据经与原件核对无异，证据1的作出方为陵水县城乡和住房保障局，证据2印有”海南经纬测绘有限公司”印章有相关人员签名，本院对上述证据予以认定；对证据5、6，协兴公司系依照双方合同约定的通讯地址邮寄送达，且有快递公司收寄印章，本院对上述证据三性予以认定。对范辰提交的证据的认定。对证据3-8，与本院于2016年6月22日现场勘验时所取照片中的建筑及房号可以印证，本院对上述证据的真实性、合法性予以认定。但证据3、证据5，范辰所主张的待证事实的认定需具有专门机构进行认定，故本院对证据3、证据5的证明力不予认定；对证据4、证据8，因照片及视频分别拍摄于2016年5月30日、2016年4月14日，无法证明合同约定的交付日期时的房屋状况，且范辰本人亦承认其在该日期之前存在自行加建房屋行为，故本院对该证据的证明力不予认定；证据6中照片所体现的为涉案房屋所在的别墅区及涉案房屋之外的其他别墅的照片情况，与本案无关联，本院对证据6的关联性及证明力不予认定；证据7光盘中的照片与证据4-6中一致，具体认定情况同证据4-6相同。对协兴公司提交的反诉证据的认定。对证据1-5，范辰对上述五份证据的真实性均提出质疑。对证据1、2、3、5，四份证据均为第三方出具经与原件核对无异，本院对其三性予以认定；证据4为协兴公司出具，但在报告的”参建各方竣工验收意见”处，有勘察单位海南水文地质工程地质勘察院、设计单位广东省大成注建工程设计有限公司、施工单位海南天力建筑工程有限公司、监理单位广州天富建设工程监理有限公司海南分公司认可签名并盖章，本院对其三性予以认定；证据6《公证书》中的照片包含涉案房屋室内及室外照片，非范辰所主张只有室内而无室外照片，本院对其三性予以认定；证据7、8为协兴公司单方面制作，内容为协兴公司向业主出具的住宅质量保证书及使用说明书，无法证明涉案房屋符合双方合同约定及法律规定；证据9-12，协兴公司未能提供通知的邮寄签收记录，且快递单均无快递公司的收寄印章，本院上述证据的三性不予认定；证据13、14，因两份报告均为协兴公司单方面提供，未经范辰认可，且为资料提供不完整，本院对其证明力不予认定；对证据15为协兴公司单方面制作，且范辰对其真实性及证明力存有异议，本院对其不予认定。本案在审理过程中，依范辰申请，本院于2016年6月22日对B-109号涉案房屋房屋进行了现场勘验，勘验结果为：大门未安装，室外未绿化，二楼部分外墙无涂料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月28日，范辰向协兴公司支付200000元定金，认购协兴公司开发的海南富力湾山海山海豪庭小区B型别墅B109号房。同日，双方签订《陵水县商品房买卖合同》，约定房屋建筑面积155.33平方米，每平方米单价23820.25元，房屋总价为3700000元。合同第六条约定：买受人未按约定时间付款逾期超过30日，经出卖人同意，合同继续履行，买受人应按逾期日数每日向出卖人支付应付而未付房价款部分万分之五的违约金；合同第八条约定：出卖人应当在2014年11月30日前，将完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件的商品房交付买受人使用；合同第九条约定：出卖人应当在合同约定的交付日7日前，书面通知买受人办理验收手续及买受人应当携带的证明文件。买受人应当在收到该通知30日内，会同出卖人对该房屋进行验收交接。商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验；合同附件七补充条款第二条约定：买受人在收楼前，应按合同约定交清所有款项及物业管理公司规定的有关费用；如买受人逾期付款的，除缴清房款外，还应当按约定缴清逾期付款的违约金，否则出卖人有权相应顺延交房时间；合同附件八约定：认购定金200000元已于合同签署前支付，第一期房款2000000元须于2013年5月28日前支付，剩余1500000元须于2013年11月28日前支付。合同签订后，范辰于2013年5月28日支付第一期房款2000000元，协兴公司于2013年10月23日向范辰开具《销售不动产统一发票（自开）》，之后剩余1500000元房款未按约定向协兴公司支付。协兴公司分别于2015年6月3日、2015年8月11日按照双方合同约定的地址向范辰寄送律师函，但范辰仍未支付剩余房款。另查明，涉案房屋所在的工程于2014年11月30日取得陵水黎族自治县住房和城乡建设局颁发的《海南省建筑工程竣工验收备案证》。2014年12月1日，陵水黎族自治县公安局消防大队向协兴公司出具《建设工程消防竣工验收备案抽查告知书》，通知富力湾山海豪庭小区消防工程检查合格。本院认为,协兴公司与范辰签订的《陵水县商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。本案双方的争议焦点有：1、范辰是否存在逾期付款的事实，若存在，是否应当承担违约责任；2、协兴公司是否存在逾期交房的事实，若存在，是否应当承担违约责任；3、双方约定按日万分之五的标准支付逾期付款的违约金，是否过高。一、范辰是否存在逾期付款的事实，若存在，是否应当承担违约责任。根据合同约定，范辰应在2013年5月28日前支付第一期房款2000000元，应在2013年11月28日前支付剩余1500000元。但范辰在履行合同过程中，未按约履行付款义务，至今尚有1500000元购房余款仍未支付，构成根本违约。范辰在庭审中辩称，其未支付购房余款系因在交完第一期房款后发现涉案房屋存在严重质量问题，其就此问题持续与协兴公司领导协商解决，故而未按约支付剩余房款，同时申请对房屋质量进行鉴定，以证明其主张。首先，范辰就此主张未能提供其已于2013年11月28日前已获知涉案房屋存在严重质量问题的证据，亦未能提供在该日期之后与协兴公司就涉案房屋质量问题进行协商的证据；其次，依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。同时，双方在合同的第九条亦约定：”该商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验”。但本案中，涉案房屋既未办理房屋产权登记手续，亦未办理交付手续，即范辰目前并未正式取得涉案房屋的所有权及使用权，故其无权对涉案房屋申请质量鉴定。综上，范辰未按照合同约定履行付款义务，应当承担违约责任。二、协兴公司是否存在逾期交房的事实，若存在，是否应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：”当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”同时，双方在合同附件七补充条款第二条亦约定：”买受人在收楼前，应按合同约定交清所有款项及物业管理公司规定的有关费用；如买受人逾期付款的，除缴清房款外，还应当按约定缴清逾期付款的违约金，否则出卖人有权相应顺延交房时间”。根据合同约定，范辰支付剩余房款的时间为2013年11月28日前，涉案房屋交付的时间为2014年12月31日前，即范辰负有先履行付款的义务，而在范辰支付完全部购房款之前，协兴公司有权延迟交付房屋的时间并且不承担违约责任。故对于范辰要求协兴公司限期交房并承担延期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。三、按日万分之五的标准支付逾期付款的违约金是否过高。双方合同中约定按日万分之五计算逾期付款违约金，协兴公司据此主张暂计至2016年1月13日逾期付款的违约金为582000元，且范辰亦提出该标准过高的抗辩。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作裁决。”因此兼顾双方当事人的利益平衡，同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，本院酌情调整范辰逾期付款违约金按每日万分之二的标准计算，暂计至2016年1月13日，范辰因逾期付款应支付的违约金为232800元（1500000元×0.0002×776天）。对于范辰要求协兴公司限期向中国银行海南省分行递交其贷款所需的开发商材料的诉讼请求。因双方在合同中约定的付款方式为个人分期付款，并非银行按揭，故其此项主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十九条、第一百零七条、一百零九条、一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）范辰于本判决生效之日起十日内，向原告海南协兴地产发展（香港）有限公司支付购房款1500000元及违约金232800元（暂计算至2016年1月13日，自2016年1月14日起的违约金，以1500000元为本金，按每日万分之二的标准另计至债务付清之日止）；二、驳回原告（反诉被告）海南协兴地产发展（香港）有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告范辰的全部反诉请求。本诉案件受理费23456元，由范辰负担19522.43元，由海南协兴地产发展（香港）有限公司负担3933.57元；反诉案件受理费10147元，由被告（反诉原告）范辰负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判长林小丽陪审员郑惠君人民陪审员王宏亮二Ｏ一六年十二月五日法官助理蒋海燕书记员许翔