湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂曾都民初字第00329号原告：李加芝，女，1972年10月10日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人：胡游（代理权限，参加诉讼、和解、代签法律文书），湖北楚峰律师事务所律师。被告：随州市世景房地产开发有限公司，住所地随州市交通大道99号。法定代表人：胡文明，总经理。委托诉讼代理人：王艳（代理权限，一般代理），湖北盈谦律师事务所律师。原告李加芝因与被告随州市世景房地产开发有限公司（以下简称世景房地产公司）买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李加芝的委托诉讼代理人胡游、被告世景房地产公司的委托诉讼代理人王艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李加芝向本院提出诉讼请求：1、判决被告按照合同约定履行交房义务；2、判决被告承担逾期交房违约金40000元（暂记至2014年12月30日，全部迟延履行违约金计至实际交付房屋之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年8月20日，原告与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的位于文峰居委会“香山怡景”第6幢2单元1003号商品房，该房建筑面积110.61㎡，单价3692.45元/㎡,总金额408422元。原告按照合同约定支付全额房款。该合同约定交付期限为2012年12月30日前，逾期则出卖人按日支付违约金。自合同签订后至今，原告仍未收到被告交房通知。为维护原告的合法权益，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告世景房地产公司辩称：1、原告的起诉已超过二年的诉讼时效，应依法驳回其诉讼请求；2、即使未过诉讼时效，因答辩人已与原告在合同中约定因政府或公共事业部门行为影响造成不能按期交房的，答辩人可据实延期，并不承担责任。3、退一步讲，即使答辩人存在违约行为，原告请求的违约金过高，也应予核减。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月20日，原告李加芝与被告世景房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：李加芝购买世景房地产公司开发的位于随州市××香山××商品房××单元××房，建筑面积110.61㎡，房屋单价为3692.45元/㎡，总价款408422元。付款方式为买受人一次性支付。第七条约定：“（1）逾期在60日以内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，出卖人按日向买受人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行。”第八条约定：“出卖人应当在2013年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同的外，出卖人可以据实予以延期：3、因政府或公共事业部门行为影响。”第九条约定：“（2）、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第二项处理，2、买有受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。李加芝交付房款合计408422元。李加芝与世景房地产公司签订的《商品房买卖合同》的补充协议第五条约定：“本合同项下相关事宜的通知送达方式如无特别约定为挂号信、特快专递、公告，通知的送达时间为挂号信、特快专递发出三日后或公告见报三日后。”香山怡景居住小区6#楼经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位对工程竣工验收合格，验收时间为2013年8月20日。2013年8月28日，世景房地产公司在《随州日报》刊登交房通告，于同年8月31日起开始交房，李加芝于2013年10月2日签收交房确认单。另查明：随州市国土资源局于2009年12月下发的出让文件中的《国有建设用地使用权竞买须知随州市G（2009）26号》，其中“三、出让宗地的基本情况”第4项内容为“该宗地范围内的地上附属物拆迁由随州市政府组织专班负责在2010年5月31日前拆迁完毕后将净地交付竞得人。”发包方世景房地产公司与承包方签订《建筑工程承包合同》，承包工程为香山怡景小区第6栋，实际工期为2011年11月18日至2013年8月20日。2010年1月8日，随州市土地收购储备中心代表政府土地管理机构与世景房地产公司的法定代表人胡文明签订《成交确认书》。该确认书第3条规定：成交价即为该块土地的地价款，包括出让土地的征地成本和地上附属物拆迁费用。由此说明地上附属物的拆迁工作由政府职能部门负责。本案争议房屋位于的土地应于2010年7月19日前交付被告世景房地产公司，但因拆迁移坟、厂房搬迁等原因，一直延期交地。蒋洛35千伏输电线路影响了香山怡景小区6#楼的工程建设，该线路实际于2012年6月26日至2012年7月8日前完全拆除，直到2012年9月高压线拆迁后世景房地产公司才得以全面施工，客观上造成世景房地产公司不能按期交房。本院认为:原告李加芝与被告世景房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容并不违反法律法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。李加芝作为购房人按合同约定向世景房地产公司付清购房款，已履行了自己的义务，世景房地产公司应当依约定按时交付房屋。世景房地产公司在《商品房买卖合同》第八条亦约定了商品房的交付条件为“该商品房经验收合格”。《建设工程质量管理条例》第三条规定：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”本案中，世景房地产公司提交了香山怡景小区6#楼的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，证明本案争议的房屋已于2013年7月17日经建设、施工、设计、勘察单位验收合格。世景房地产公司于2013年8月28日在《随州日报》刊登交房通告，即世景房地产公司按照《商品房买卖合同》补充协议第五条约定的通知送达方式向李加芝履行了通知交房的义务。且世景房地产公司还提供了商品房的《随州市新建商品住宅使用说明书》和《随州市新建商品住宅质量保证书》，符合《商品房买卖合同》第十一条的约定。以上事实能够证明本案争议的房屋具备《商品房买卖合同》约定的交付条件，该房屋的交付时间应为2013年8月31日。本案中，原、被告双方于2013年8月20日签订合同，而在合同中约定交房时间为2013年5月30日，合同约定交房日期不发生法律效力，故本院对原告李加芝要求被告世景公司交付房屋并支付逾期交房的请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告李加芝的全部诉讼请求。案件受理费800元由原告李加芝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第(一)款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省随州市中级人民法院，开户银行：农业银行随州市分行开发区支行，账号：17×××90。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长 后 浩审判员 陈汉平审判员 杨友元二〇一六年十二月二十九日书记员 张金华