福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0302民初3476号 原告：港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区凤凰山。统一社会信用代码：91350300611256670Q。 法定代表人：林光岩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林志广、许莉莉，福建普阳律师事务所执业律师。 被告：张亚强，男，1974年10月12日出生，汉族，农民，住所地福建省莆田市秀屿区。 第三人：兴业银行股份有限公司莆田城厢支行，住所地福建省莆田市城厢区荔城南路新世纪广场116-119号。统一社会信用代码：91350302855342428K。 负责人：吴彩虹，该支行行长。 委托诉讼代理人：谢乐辉、周学伦，福建建达律师事务所执业律师。 第三人：郑国营，男，1968年7月26日出生，汉族，农民，住所地福建省莆田市秀屿区。 原告港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司（以下简称港峰公司）诉被告张亚强、第三人兴业银行股份有限公司莆田城厢支行（以下简称城厢兴业银行）和郑国营商品房销售合同纠纷一案，原告港峰公司于2015年3月23日向本院提起诉讼，本院于2015年10月22日作出（2015）城民初字第1123号民事判决书；原告港峰公司不服该判决，于2015年11月12日向莆田市中级人民法院提起上诉；莆田市中级人民法院于2016年7月22日作出（2016）闽03民终1070号民事裁定书，裁定撤销原判，发回本院重审。本院于2016年8月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告港峰公司的委托诉讼代理人许莉莉、第三人城厢兴业银行的委托代理人谢乐辉到庭参加诉讼；被告张亚强和第三人郑国营经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 港峰公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除港峰公司与张亚强签订的合同编号为Ｃ201300907的《商品房买卖合同》；2、判令张亚强将座落于莆田市城厢区交还予原告；3、判令张亚强协助港峰公司办理该《商品房买卖合同》项下房屋的备案登记撤销手续；4、判令张亚强归还港峰公司因阶段性担保而代付给第三人城厢兴业银行的按揭款（暂计至2015年1月19日止为132425元）以及该款自2015年1月20日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算的利息；5、判令张亚强承担以港峰公司每月代偿的按揭款为基数自代偿之日起至2015年1月19日止按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算的违约金合计13900元；6、判令张亚强承担违约金66944元；7、判令张亚强承担港峰公司支付的律师代理费8500元；8、本案的诉讼费用由张亚强承担。事实和理由：张亚强以1338880元的价格向其购置位于莆田市城厢区。双方约定：由张亚强支付首付款408880元，余额930000元办理银行按揭贷款。2013年5月13日，港峰公司、张亚强及城厢兴业银行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定张亚强以所购的商品房作为抵押，由城厢兴业银行向张亚强放贷930000元用于张亚强购买港峰公司开发的商品房，并由港峰公司为张亚强提供阶段性保证担保等。合同签订后，各方依约履行合同义务。但自2014年2月28日起，张亚强未能按期及时偿还按揭贷款的月供。后城厢兴业银行要求港峰公司承担阶段性担保责任，并从港峰公司在该行开设的保证金帐户内直接划扣款项用于支付本应由张亚强偿付的贷款。截止2015年1月19日，港峰公司已因阶段性担保而被城厢兴业银行划扣款项共计132425元。后经多次向张亚强催讨，但张亚强均予以推诿。现港峰公司一直为张亚强代偿月供款项，根据港峰公司、张亚强签订的《商品房买卖合同》及补充协议的规定，港峰公司有权单方解除该合同并责令张亚强承担违约责任。 张亚强未作答辩。 城厢兴业银行述称：其与港峰公司、张亚强签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》真实、合法有效，其按照该合同约定在张亚强未按时偿还按揭款的情况下扣划港峰公司款项，合法有据。只有在城厢兴业银行的债权全部清偿完毕的情况下，港峰公司、张亚强签订的《商品房买卖合同》才能够解除。港峰公司关于交付商品房的诉求必须在《商品房买卖合同》解除的前提下才可以实现，现诉争的商品房已设立商品房抵押权预告登记，城厢兴业银行对该房产享有可期待的抵押权，故城厢兴业银行不同意港峰公司撤销诉争房屋的备案登记。港峰公司的其他诉求均系港峰公司与张亚强之间的法律关系，与城厢兴业银行无关，由法院依法判决。 郑国营未作陈述。 经审理查明：2013年2月3日，港峰公司与张亚强签订合同编号为Ｃ201300907的《商品房买卖合同》一份，双方约定：张亚强以总金额为1338880元向港峰公司购置位于莆田市城厢区；张亚强支付首期款408880元，余款930000元向银行按揭贷款支付等。上述合同的附件6《合同补充协议》的第八条另约定：出卖人对买受人的按揭贷款提供保证担保，买受人必须严格遵守与贷款银行签订的贷款合同，按期足额向贷款银行归还按揭款本息；在担保期间内，如因买受人未按期偿还任何到期贷款本息，导致出卖人代买受人偿还银行到期的贷款本息及违约金的，买受人应在出卖人向其发出交款通知书后3日内将出卖人代为偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日千分之二的标准向出卖人支付违约金，并负担出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费等有关费用；如果出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭款总金额的10%，出卖人有权单方面解除购房合同，收回房产，追偿代偿款项并按购房合同约定的房价款总金额的5%要求买受人支付违约金，该违约金和相关费用可由出卖人在买受人已交纳的房款中直接扣除等。后张亚强支付了首期款408880元和物业专项维修资金13388.8元。该《商品房买卖合同》已在莆田市销售合同登记备案手续，备案登记号：Ｃ201300907；并于2013年3月5日办理预购商品房预告登记。诉争的商品房至今尚未交付给张亚强使用，也未办理房屋权属证书。 2013年5月13日，港峰公司、张亚强与城厢兴业银行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定张亚强向城厢兴业银行按揭抵押贷款930000元用于偿还上述购房款，借款期限120个月，港峰公司为该借款提供阶段性担保。后城厢兴业银行发放贷款930000元，并于2013年5月30日对上述房产办理了预购商品房抵押权预告登记。 因张亚强未能依约偿还上述借款，城厢兴业银行分别于2014年2月28日、同年3月20日、同年4月15日、同年5月15日、同年6月20日、同年7月21、同年8月21日、同年9月17日、同年10月20日、同年11月4日、同年12月12日、2015年1月19日扣划港峰公司银行存款10920元、11060元、11055元、11055元、11055元、11055元、11055元、11055元、11055元、11055元、11055元、10950元（共计132425元）用于代张亚强偿还上述贷款。后因张亚强未将上述款项偿还给港峰公司，港峰公司即于2015年3月23日向本院起诉并支付律师代理费8500元。 另查明：北京市昌平区人民法院在审理原告郑国营诉被告张亚强民间借贷纠纷一案的过程中，根据郑国营的财产保全申请，于2014年2月6日作出（2014）昌民初字第2026号民事裁定书，裁定冻结张亚强银行存款200万元或查封、扣押相应价值的其他财产。2014年3月18日，北京市昌平区人民法院向莆田市房管中心城厢分中心发出协助执行通知书，要求查封张亚强坐落在城厢区西侧的房屋，合同号Ｃ201300907。现该案已进入执行阶段。 本院认为：港峰公司与张亚强签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。张亚强拖欠城厢兴业银行按揭贷款本息，致使港峰公司的银行存款被城厢兴业银行扣划，张亚强的该行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。该《商品房买卖合同》的《合同补充协议》约定出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭款总金额的10%的，出卖人有权单方面解除购房合同。截至2015年1月19日，港峰公司已被城厢兴业银行扣划合计132425元，已达到港峰公司和张亚强约定的合同解除条件，故港峰公司请求判令解除港峰公司与张亚强签订的合同编号为C201300907的《商品房买卖合同》，合法有据，本院予以支持。因移交归还房屋是以认定买卖的房屋归出卖人所有（或判决买受人返还给出卖人购买的房屋）为前提，现本案买卖的房屋已被北京市昌平区人民法院裁定查封，而查封的前提应是该房屋属于张亚强的财产，故对该房屋主张产权归属问题应由港峰公司另案主张，不能与本案合并审理，所以本院对港峰公司要求张亚强移交归还讼争房屋并协助办理《商品房买卖合同》备案登记及预购商品房预告登记的撤销手续的请求，不予一并处理。港峰公司要求张亚强偿还其代张亚强向城厢兴业银行偿还至2015年1月19日的按揭款132425元，此符合双方约定和法律规定，本院予以支持；但港峰公司同时要求张亚强支付该款自2015年1月20日起至还清之日止按中国人民银行发布的银行同期同类贷款利率的四倍计算的利息，缺乏依据，本院不予支持；港峰公司要求张亚强承担以港峰公司每月代偿的按揭月供为基数自代偿之日起至2015年1月19日止按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算的违约金合计13900元及律师代理费8500元，此符合双方约定和法律规定，本院亦予以支持。港峰公司要求张亚强承担因违约导致合同解除的违约金66944元（1338880元×5%=66944元），此符合双方约定和法律规定，本院亦予以支持。至于2015年1月19日之后，港峰公司代张亚强偿还给城厢兴业银行的按揭款及违约金等，港峰公司可另行主张权利。张亚强经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法进行缺席审理和判决。郑国营经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼，不影响案件审理。据此，为维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，第六十条、第九十三第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下： 一、解除港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司与张亚强于2013年2月3日签订的合同编号为C201300907的《商品房买卖合同》； 二、张亚强应于本判决生效之日起十日内偿还港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司代张亚强向兴业银行股份有限公司莆田城厢支行偿还至2015年1月19日的按揭款132425元及该款的违约金13900元； 三、张亚强应于本判决生效之日起十日内支付给港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司因合同解除的违约金66944元； 四、张亚强应于本判决生效之日起十日内支付给港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司为实现本案债权而支付的律师代理费8500元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19047元，由港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司负担80元，由张亚强负担18967元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  柯清廉 人民陪审员  陈俊雄 人民陪审员  **建 二〇一六年十二月二十八日 书 记 员  张志英 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。