山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁13民终6292号上诉人（原审被告）：临沂市浩博太阳能材料有限公司，住所地临沭县南古镇驻地。法定代表人：靖美琳，董事长。委托诉讼代理人：刘锦坤，男，临沂市浩博太阳能材料有限公司经理。委托诉讼代理人：石守会，山东兰轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：临沭县郑山街道办事处南古新街居民委员会（原临沭县南古镇新街村民委员会）。法定代表人：王磊，主任。委托诉讼代理人：陈瑞华，男，临沭县郑山街道办事处南古新街居民委员会支部委员。委托诉讼代理人：英波，男，临沭大兴法律服务所工作人员。上诉人临沂市浩博太阳能材料有限公司因与被上诉人临沭县郑山街道办事处南古新街居民委员会租赁合同纠纷一案，不服临沭县人民法院（2015）沭民初字第1361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托代理人刘锦坤、石守会与被上诉人的委托诉讼代理人陈瑞华、英波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。临沂市浩博太阳能材料有限公司上诉请求：依法撤销原审判决，判决驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、上诉人在经政府批准后取得涉案土地使用权，并在其上面建设了厂房、院墙，并开始组织生产。因政府迟迟没有落实土地使用指标，上诉人不敢大规模投资，只好将部分闲置的“厂房”租赁给他人使用，不能据此认定上诉人是“转租”土地。二、上诉人与被上诉人之间签订的《土地使用补偿协议》中，并未约定上诉人不能转租，更没有约定转租应当承担的违约责任。因此，上诉人的“转租”行为并未违反双方的约定，更不应当承担“违约金”。虽然《合同法》第224条规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，但此规定仅仅规定了出租人可以解除合同，但未规定转租应当承担的其他法律责任。一审法院判决上诉人承担30000元违约金，于法无据。三、从双方签订《土地使用补偿协议书》订立的背景和目的看，被上诉人不享有合同解除权。双方订立协议的背景是，涉案土地已经划入化工园区，政府已经同意上诉人在此土地上投资建厂。该协议书开宗明义“乙方因项目建设需要，使用甲方所属土地”，第二条第一款明确约定：“待乙方办理完国有土地出让手续后，甲方与乙方所签订的与此有关的土地使用补偿协议自行终止”。可见，双方都明知涉案土地即将出让为国有土地，用于乙方投资建厂。如果被上诉人具有解除合同的权利，乙方将始终处于投资项目随时被取缔的危险状态，这违背了协议订立的初衷和目的。四、被上诉人不存在根本违约，被上诉人要求解除协议没有事实依据。因为上诉人已经全部足额缴纳了租金，履行了协议约定的全部义务，被上诉人的合同目的已经实现。临沭县郑山街道办事处南古新街居民委员会答辩称，一、原审法院认定事实清楚。2011年1月16日，上诉人与被上诉人签订书面土地使用权补偿协议书，将被上诉人村东土地一处租赁给上诉人使用，面积为65.66亩，租赁费每三年交纳一次。在合同履行期间，上诉人没有经过被上诉人的同意，擅自将租赁范围内的55亩土地另外租赁给山东天星照明有限公司使用，租金为每年20万元，后该企业所生产的产品对环境污染太严重，村民多次反映情况到上级单位但没有结果，被上诉人也多次要求上诉人解除该协议，但上诉人一直不予理睬，原审法院认定上诉人与被上诉人所签订的协议书系三年以上的租赁合同，上诉人转租行为应当以书面形式确认，上诉人没有经过被上诉人的同意私自转租该土地使用权存在违约行为，被上诉人可以解除该租赁合同，原审法院认定事实清楚，判决完全符合法律的相关规定。二、原审法院判决完全得当。上诉人上诉称在原审过程中提交了临沭县发改局、规划局以及国土局的相关文件，说明该涉案土地系政府拟征用为国有土地，这与本案的事实与主体没有关联性，该土地使用权系被上诉人居委会的，租赁给上诉人只是供其使用，双方所签的协议书明确规定了双方的权利义务，现在上诉人称该协议应为不定期合同，属于临时性协议，这与事实完全不符，上诉人还诉称合同并没有约定上诉人不能转租，这完全系上诉人歪曲事实，合同法明确规定转租应当以书面形式告知对方，这是法律规定的硬性规定，上诉人无视法律的约束力违约在先，原审法院判决解除该协议书完全符合相关法律规定，判决上诉人承担违约金30000元均具有事实依据和法律依据。综上所述，原审法院认定事实清楚，判决完全正确，望二审法院查清事实，依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审法院的判决。临沭县郑山街道办事处南古新街居民委员会向一审法院起诉请求：依法判决解除原、被告签订的土地使用补偿协议；判决被告支付违约金30000元。一审法院认定事实：2011年1月16日，原告原临沭县南古镇南古新街村民委员会（后东村）与被告临沂市浩博太阳能材料有限公司签订土地使用补偿协议书，该协议书约定：“一、土地位置和面积：乙方项目使用甲方土地位于后东村村东，西至后东村土地地，东至后东村路，南至后东村路，北至污水处理厂，总面积约计65.66亩。二、征地及补偿事项：土地补偿费自2011年1月16日起按照每年每亩1200元计算（三年兑付一次），乙方在土地签订协议后首付给甲方头三年土地租赁费236376元，以后每三年1月16日付款一次，一次付清三年的补偿费。……。六、乙方项目须符合国家产业政策，如对甲方农作物、人、畜造成污染，经有关部门认定，损失由乙方承担。七、……。甲乙双方必须共同遵守以上协议，如有违约，违约方赔偿对方违约金10万元，并赔偿对方一切经济损失。”（甲方系原告，乙方系被告）原告主张被告转租的相对人山东天星照明有限公司的生产对环境造成严重污染，多次向上级反映未有结果；原告得知被告将部分承租物转租给他人后，多次与被告交涉协商解除土地租赁合同，被告以不正当理由拒绝；原告称被告不是原告村集体成员，不能租赁原告的土地；原告还称被告未经原告同意，擅自转租部分承租物，被告转租行为无效。原告据此请求解除与被告的土地使用补偿协议书，但对上述主张未提供证据证明。庭审中，原告提供了与被告2011年1月16日签订的土地使用补偿协议书复印件，证明与被告签订协议租赁土地的事实；提供了2014年3月15日被告与山东天星照明有限公司签订的租赁合同复印件，证明被告将承包原告的部分土地转租给山东天星照明有限公司使用；提供临沭县国土资源局于2011年6月10日出具的行政处罚决定书，证明被告因非法占用土地被处罚。被告对原告提供的土地使用补偿协议书的真实性无异议，辩称该协议书是与原告第一次签订的，因其中未约定租赁期限，后又与原告协商更换了第一页，第一页中增加了“承包期限30年”，第二页未更换。被告对原告提供的租赁合同的真实性无异议，认可其向山东天星照明有限公司转租的事实；辩称其向原告缴纳的2014年至2016年的租金，就是用转租给山东天星照明有限公司的租金缴纳的，当时原告的村负责人陈瑞华就在现场，被告据此主张原告对转租是知情的，没有表示不同意转租。被告对原告提供的处罚决定书的真实性无异议，辩称因其提供了临沭县相关部门的文件后，临沭县国土资源局对其未予处罚。被告提供日期为2011年1月16日的土地使用补偿协议书复印件，除第一页内容中增加“承包期限30年”，第二页与原告提供的协议书一致；提供临沭县发展和改革局签署日期为2010年10月12日的文件，证明被告项目占地13320平方米，建筑面积8658平方米，已经该局登记备案；提供临沭县城乡规划管理局签署日期为2010年10月12日的“建设项目选址意见书”，证明被告项目拟用地面积1.33公顷，拟建设规模8658平方米，已经该局审核，符合城乡规划要求；提供临沭县国土资源局签署日期为2010年10月12日的“关于临沂市浩博太阳能材料有限公司用地的意见”，证明被告项目用地为农用地，规划用途为建设用地，符合经批准的《南古镇土地利用总体规划》。原告对被告提供的土地使用补偿协议书第一页中增加的“承包期限30年”的真实性有异议，对协议书中的其他内容及被告提供的其他证据的真实性均无异议。原告同时认可被告按约定按时缴纳租金。另查明，被告起诉山东天星照明有限公司租赁合同纠纷两案，已经本院（2015）沭民初字第1012号、2137号判决书判决并已生效，判决书裁定解除双方之间的租赁合同、山东天星照明有限公司返还临沂市浩博太阳能材料有限公司转租的租赁物，上述两案正在执行中。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告郑山街道南古新街居委会与被告临沂市浩博太阳能材料有限公司签订“土地使用补偿协议书”，约定被告使用原告提供的土地，被告为此支付土地补偿费，原、被告之间构成租赁合同。被告未提供证据证明其更换协议书第一页的内容系经原告同意，且原告对变更内容的真实性提出异议，故对被告提供“土地使用补偿协议书”中后增添“承包期限30年”的内容，法院不予采信。被告作为承租人将部分承租物租赁给次承租人山东天星照明有限公司使用，并签订新的租赁合同，被告与次承租人之间构成转租合同关系，被告与原告的租赁合同构成本租合同关系。因被告与次承租人之间的转租合同纠纷已经他案处理完毕，本案不再对涉及转租合同的事项作出处理。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。”本案协议书为三年以上租赁期限的租赁合同，被告的转租行为是否经过原告的同意，应当是书面形式的确认。被告未提供书面证据，证明协议书约定可以转租，或者是在本协议书之外另行出具了同意书。故应当认定被告的转租行为未经原告同意，原告可以主张解除租赁合同。对原告要求解除土地使用补偿协议书的诉求，法院予以准许。原告主张被告擅自转租构成违约，要求被告支付违约金30000元，有事实法律依据，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告临沭县郑山街道办事处南古新街居民委员会与被告临沂市浩博太阳能材料有限公司于2011年1月16日签订的《土地使用补偿协议书》。二、被告临沂市浩博太阳能材料有限公司于判决生效后十日内支付原告临沭县郑山街道办事处南古新街居民委员会违约金30000元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由被告临沂市浩博太阳能材料有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人临沂市浩博太阳能材料有限公司租赁被上诉人临沭县郑山街道办事处南古新街居民委员会的土地，双方签订了《土地使用补偿协议书》。该协议共两页，对于土地租赁的期限，被上诉人持有的协议第一页中约定每三年支付一次租赁费，而在上诉人所持有的协议的第一页多出“承包期限30年”，一审庭审中，上诉人认可系其更换的第一页。因此该协议应以被上诉人所持有并备案的协议为准，双方对租期没有约定，该租赁协议为不定期租赁，当事人随时可以解除合同。协议签订后，被上诉人依约向上诉人交付土地，上诉人交纳租赁费至2017年1月26日。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”上诉人租赁土地后，没有用于其建设经营，而是将大部分土地转租给案外人山东天星照明有限公司，现上诉人未提交证据证明其转租行为经过了被上诉人的同意，故上诉人的上述行为属于违约行为，被上诉人要求解释合同应予支持。另，双方在协议中对违约责任的承担及违约金的数额（10万元）进行了明确的约定，因上诉人的违约导致协议解除，被上诉人要求上诉人支付违约金3万元的理由成立。对于上诉人所主张涉案土地已经划入化工园区，政府同意上诉人在此土地上投资建厂的问题。虽然双方在协议中也约定“待上诉人办理完国有土地出让手续后，双方所签订的与此有关的土地使用补偿协议自行终止”。但根据上诉人提交的材料，临沭县国土资源局于2010年10月12日出具的《关于临沂市浩博太阳能材料有限公司用地的意见》明确载明该文件系为上诉人建设项目申请用地的依据，不作为项目用地的批准文件，且批准上诉人根据核定的用地规模进一步优化设计的有效期为两年。临沭县发展和改革局于2010年10月22日下发的文件，仅能证明准予上诉人建设年产5000吨太阳能线切割精细微粉项目登记备案，但办理有关手续的有效期为一年。而上诉人在获得以上部门的批准后，并未在有效期内办理相关手续，其主张涉案土地已划入化工园区，在上诉人未办理完国有土地出让手续前协议不能终止的理由不成立。综上所述，上诉人临沂市浩博太阳能材料有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人临沂市浩博太阳能材料有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马 骏审判员 李言涛审判员 张念国二〇一六年十二月二十六日书记员 孙 壹