湖北省武穴市人民法院行 政 判 决 书（2016）鄂1182行初124号原告：范成成（曾用名：范克成），男，1982年3月13日出生，汉族，湖北省武穴市人，住湖北省武穴市。。委托代理人：周起胜，湖北文信律师事务所律师。一般代理。被告：武穴市国土资源局。法定代表人：肖勇，局长。委托代理人：李金海，湖北文信律师事务所律师。特别授权。被告：武穴市房地产管理局。法定代表人：郭明月，局长。委托代理人：刘红枫，武穴市房地产管理局法规科长。特别授权。委托代理人：张国，武穴市武穴法律服务所法律工作者。一般代理。第三人：范国保，男，1964年10月1日出生，汉族，湖北省武穴市人，湖北省武穴市组3。系原告叔父。第三人：范有桥，男，1958年3月26日出生，汉族，湖北省武穴市人湖北省武穴市八17。系原告之父。第三人：张红娥，女，1966年7月19日出生，汉族，湖北省武穴市湖北省武穴市6143。系范国保之妻。原告范成成诉被告武穴市房地产管理局（以下简称“房管局”）、被告武穴市国土资源局（以下简称“国土局”）房屋转移登记行政行为一案，于2016年10月25日向本院提起行政诉讼，本院于当日立案后，依法向被告房管局、被告国土局送达了行政诉状副本及应诉通知书等法律文书，并依法通知了第三人范国保、范有桥和张红娥参加本案诉讼。本院依法组成合议庭，于2016年11月21日公开开庭审理了本案，原告范成成及委托代理人周起胜、被告房管局副局长柯贤良及委托代理人刘红枫和张国、被告国土局执法大队长张晓及委托代理人李金海、第三人范有桥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告范成成诉称，1998年11月18日，范成成经武穴市梅川镇政府武穴市××下河街镇下河街菜场建造一间三层房屋(建筑面积131.04平方米)。房管局下属的武穴市梅川房地产管理所于1998年12月20日颁发了武房权证梅房字第××号068号房屋产权证件。此后，范成成一直在外务工。2016年8月一位买房者拟娥购买武房权证梅房字第××号068号房屋，现场看房时，才得知范国保与范有桥恶意串通、假冒范成成的签名曾于2004年2月18日签订虚假的“房地产买卖契约”，损害范成成的合法权益。此后，范国保利用虚假的“房地产买卖契约”串通房管局下属的武穴市梅川房地产管理所工作人员，违反法定程序，先后所有的武房权证梅房字第××号068号房屋产权变更登记到范国保、张红娥名下，严重侵犯下范成成的合法权益。2016年6月30日房管局房产登记职能依《不动产登记暂行条例》规定，由国土局统一实施。为此，范成成依据《中华人民共和国行政诉讼法》等相关法法律法规提起诉讼，请求法院判决：1、确认2004年2月18日原告范成成及第三人范有桥与第三人范国保签订的“房地产买卖契约”无效；2、撤销被告房管局下属的武穴市梅川理所将武房权证梅房字第××号068号房屋变更登记在第三人范围保、张红娥名下的具体行政行为及过户登记证件；3、本案诉讼费用由被告房管局和国土局承担。原告范成成为支持其诉讼主张，提供了以下证据（均为复印件）：1、武穴市梅川镇桑梓园社区居民委员会2016年9月2日出具的证明，拟证实原告范成成曾用名与武房权证梅房字第××号068号房屋所有权人范克诚系同人；2、武穴市公安局梅川派出所2016年9月2日出具的证明，拟证实原告范成成曾用名范克武房权证梅房字第××号068号房屋所有权证及建设工程规划拟证明武房权证梅房字第××号068号房屋属原告所有；4、范克成、范有桥与范国2004年2月18日签订的房地产买卖契约，拟证明该协议范克成签名不是原告本人所签，此协议不是原告真实意思表示。被告房管局辩称，1、范成成要求确认“房地产买卖契约”无效，是民事范畴，恳请法院驳回此项诉讼请求。范成成的第一项诉讼请求是依法确认2004年2月18日范成成及范有桥与范国保签订的房地产买卖契约无效，这主张属于民事范畴，并非行政诉讼范围，应当予以驳回。2、法院不应受理此案，或应当中止审理。范成成所诉买卖关系无效，应当通过民事诉讼先行确权，才能提起行政要求房管局作出具体行政行为。依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠予、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”的规定，法院不应受理或是中止审理。3、房管局作出的具体行政行为合法，不应撤销。房管局将本案所涉房屋登记在范国保名下。后又变更到张红娥名下，事实清楚，程序合法，适用法律正确。2004年2月18日，范国保申请对所涉房屋办理过户登记手续，房管局经审查后，认为符合《城市房地产权属登记管理办法办》(自2001年8月15日起施行。）（自2008年7月1日起，被《房屋登记办法》废止。）的相关规定，予以变更登记。2015年12月10日，张红娥申请对本案所涉房屋办理过户手续，房管局经审查后，认为符合《房屋登记办法》的相关规定，予以变更登记。上述两次变更登记，事实清楚，程序合法，适用法律正确。不存在与范国保、范有桥串通的行为，应当予以维持。被告房管局在法定期限内，提供了以下证据（均为复印件）：1、范国保办理房屋所有权证档案一份，包括：武穴市房屋所有权登记申请审批表、范国保、范克成（范成成）、范有桥、蔡姣娥身份证、范克诚（范成成）房屋所有权证、范克成与范国保签订的房地产买卖契约、房管局过户契约、范国保的申请书、范克诚的武穴市房屋所有权登记审核表、范克诚的房屋产权土地使用权登记申请书、房屋四至墙界申报表、房屋平面图、范友桥(范有桥)代理范克诚出具的承办房屋所有权登记具结书、范克诚及范友桥的建设工程规划许可证各一份。拟证明房管局为范国保办理产权过户手续事实清楚，程序合法，适用当时的法律正确。需要说明的是当初办理范成成(范克成、范克诚）的房屋所有权证时，是范有桥(范友桥)代理范成成办理的。在办理范国保过户手续时，也是范有桥代理范成成办理的。不存在范成成所诉的“范国保与范有桥恶意串通、假冒范克成的签名”的行为。2、张红娥办理房屋所有权证档案一份，包括：武穴市房屋登记审批表、武穴市房屋可能性登记调查表、武穴市房屋有所有权转移登记申请表、询问笔录、委托书、离婚协议书(两份)、张红娥与范国保的离婚证、范国保及张红娥的居民身份证、申请补办结婚登记声明书、范国保的土地使用权、湖北省地方税务局房产、土地权属变更纳(免)税证明单、房地产课税估价报告、范国保的房屋所有权证各一份。拟证明房管局为张红娥办理产权过户手续事实清楚，程序合法，适用的法律正确。被告国土局辩称，1、国土局不具有本案具体行政行为的主体资格。2、不动产变更登记须经当事人申请，本案当事人并未向国土局申请，国土局就不存在作为不作为。请求法院驳回原告诉讼请求。被告国土局未提供证据。第三人范有桥述称，2004年，范国保、张红娥哄骗范有桥说，因为范有桥在银行黑名单中贷不到款，将范有桥的房屋过户到范国保的名下，以范国保的名义去贷款。范有桥把本案诉争的房产权、土地证交给了范国保，并签订了房屋买卖协议。范有桥的本意是房屋只能用于贷款用。今年8月，有人要来买房屋，范有桥才知道范国保将房屋进行了买卖。第三人范有桥未提供证据。经当庭质证，原告范成成对被告房管局提供的证据1中的所有权登记申请审批表有异议，认为房屋审批表属变更登记，应由原产权人范克成与买受人范国保共同到场，违反了程序规定。范国保与范克成签订契约的内容不真实，契约上签名不是范克成本人签名。原告范成成对所有买卖行为全不知情；对证据2有异议，认为范国保与张红娥是假离婚，目前两人还共同生活在一起。被告国土局对被告房管局的证据没有发表质证意见。第三人范有桥对被告房管局提供的证据2中的范国保与张红娥离婚协议有异议，认为是假离婚。被告房管局对原告提供的证据1、2无异议，对证据3真实性无异议，但对合法性有异议，认为该证已注销，不是合法证件，对证据4真实性和合法性无异议，但对关联性有异议，认为该证据是民事证据，与本案无关。被告国土局对原告提供的证据的质证意见与被告房管局质证意见一致。第三人范有桥对原告提供的证据没有发表意见。本院对上述证据认证如下：对原告范成成提供的证据1、2、3及证明目的予以采纳；对证据4予以采纳，但对证明该契约并非原告真实意思表示的目的不予采纳。原告范成成证据3能够证明涉案房屋的原权属事实情况，故对被告房管局和国土局就该证据提出的异议不予支持，证据4是讼争行为据以作出的事实根据，故对被告房管局和国土局认为该证据与本案无关联的异议不予支持，被告房管局提供的证据均是讼争行政行为据以作出的事实和程序证据，予以采纳。经审理查明，范成成曾用名范克成、范克诚，1998年12月20日房管局下属单位武穴市梅川房地产管核发了武房权证梅房字第××号068号房屋产权证，该证记武穴市××下河街镇下河街菜场建筑面积为131.04平方米的一栋三层房屋所有权人为范克诚。2004年2月18日，范成成叔父范国保向房管局提出书面申请管局将武房权证梅房字第××号068号房屋转移登记在其名下，范国保向房管局提交了范克成、范克成父亲范有桥、范克成母亲蔡娇娥和范国保四人身份证武房权证梅房字第××号068号房屋所有权证原始正本、范克成和范有桥作为甲方与范国保作为乙方于2004年2月18日签订的房地产买卖契约。房管局经审核作废了武房权证梅房字第××号068号房屋所有权证，并于当日向范国保核发了2004-048过户契纸，该契纸载明房屋“原报产价”和“评估产价”均为75000元整，过户事由是“买卖”，随后房管局向范国武政房权证梅房字第××号528号房屋所有权证。2015年12月10日，范国保及妻子张红娥以离婚分割财产为由，向房管请将武政房权证梅房字第××号528号房屋所有权转移登记在张红娥名下，2015年12月16日，房管局向张红娥颁发了所为××号994号房屋产权证。范成成自称2016年8月才得知其原所有的房屋在其不知情的情况下被出卖，及2004年2月18日房屋买卖契约并非其本人签字同意，范成成以此为由，诉至法院。本院认为，一、本案审理的范围问题。原告范成成提出的诉求涉及一个房屋买卖合同民事行为和两个房屋登记行政行为，因法律关系不属同一范畴，且每个行为所涉利害关系当事人不同，依照《最高人民法院关于适用（中华人民共和国行政诉讼法）若干问题的解释》第十八条第一款“人民法院在行政诉讼中一并审理相关民事争议的，民事争议应当单独立案，由同一审判组织审理。”和《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条之规定，原告诉请法院裁决的三个法律关系应当分别立案审理，故本案审理范围是原告范成成要求撤销的涉案房屋转移登记给第三人范国保的初次房屋转移登记的行政行为合法性问题，对原告第一个诉求及登记在第三人张红娥名下的后续转移登记行政行为，在本案中不作审查裁决。二、被告主体资格问题。本案审查的行政行为是被告房管局依法定职责作出的，故被告房管局是本案当然适格的被告。讼争行政行为与被告国土局毫无关联，且原告也从未向被告国土局主张过权利，故被告国土局不是本案适格的被告，故应驳回原告对被告国土局的起诉。三、被告房管局向第三颁发武政房权证梅房字第××号528号房屋所有权证的行政行为合法性问题。本案讼争的登记行为作出时间是2004年，故应当参照《城市房屋权属登记管理办法》之规定来审查讼争行政行为的合法性。该办法第十条、第十三条、第十七条、第二十七条等对登记申请、登记程序、登记材料、登记强制规则、登记职责等均作了规定。本案讼争的是房屋所有权转移登记，虽然本办法没有明确规定需权利人和申请人共同申请，但参照该办法第十七条第二款“申请转移登记，权利人应当提交房屋所有权证书以及相关的合同、协议、证明等文件”之规定，讼争的行政行为据以作出的登记材料，包括原房屋权属证书及房地产买卖契约，应当由权利人即原告范成成向被告房管局提交，而本案中是由申请人即第三人范国保提交的，故被告房管局在此环节没有尽到把关职责。在权利人即原告范成成未到场的情况下，也未对房地产买卖契约尽到合理的查验、询问职责，导致非原告范成成本人签订的房地产买卖契约成了登记的事实根据，故被告在登记过程中没有尽到合理的审慎职责，导致作出的登记行为程序违法，事实证据不充分，被告登记行为违法。而本案第三人范国保与第三人范有桥签订的房屋买卖契约公平，约定的房屋价款合理，且房屋已经被告房管局登记，根据《中华人民共和国物权法》第106条第一款和第三款之规定，第三人范国保属善意第三人，第三人善意取得的财产应受法律保护。原告诉称其父亲与叔父恶意串通损害其利益，于情于理于法不合。第三人范有桥应当知晓其与第三人范国保签订房屋买卖契约，提供其夫妇及儿子范成成身份证件，并交出房屋产权证正本所产生的法律后果，故其关于被骗上当的述称不能成立。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”和《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”之规定，判决如下：确认被告武穴市房地产管理局于2004年2月18日向第三颁发武政房权证梅房字第××号528号房屋所有权证的行政行为违法。案件受理费50元，由被告武穴市房地产管理局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审 判 长  夏少亮审 判 员  宋文涛人民陪审员  王辉斌二〇一六年十二月二十日书 记 员  蒋 励