浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终7162号上诉人（原审被告）：蔡良村，男，汉族，1972年10月18日出生，住浙江省文成县。委���代理人：潘建云、邹毅强，浙江训和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：竹鑫平，女，汉族，1982年12月8日出生，住杭州市下城区。委托代理人：金婧、陈允周，浙江泽大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杭州云房源软件服务有限公司，住所地：杭州市上城区凤凰城4号1102室。法定代表人：项家胜，总经理。委托代理人：童晓瑾，系公司员工。上诉人蔡良村因与被上诉人竹鑫平、杭州云房源软件服务有限公司（以下简称云房源公司）商品房预约合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2016）浙0108民初1598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：2016年1月19日，蔡良村授权其胞弟蔡利锋与竹���平、云房源公司签订了一份《房屋买卖意向书》，并约定：蔡良村将其所有的位于杭州市滨江区东信大道1077号碧水豪园×幢×单元×室的房屋转让给竹鑫平；竹鑫平为表示购买上述房屋的诚意，同意于2016年1月20日支付给蔡良村购房意向金人民币10万元，由云房源公司代替蔡良村收取，作为其与蔡良村洽谈凭据；如果蔡良村无法接受竹鑫平要求，居间方应在3日内将该意向金无息退还给竹鑫平；如果蔡良村接受竹鑫平所提要求，竹鑫平同意将该意向金转为购买该房屋之定金；双方当事人应于2016年2月15日到云房源公司签订《杭州市房屋转让合同》；如果蔡良村未能按约签订《杭州市房屋转让合同》，则应双倍返还给竹鑫平定金。意向书签订后，竹鑫平于2016年1月20日将购房意向金10万元支付给云房源公司。2016年1月31日，云房源公司告知竹鑫平涉案房屋在2015年4月13日已被蔡良村抵押给中国民生银行贷款100万元，并说蔡良村不能按约签订《杭州市房屋转让合同》，竹鑫平同意延迟签订合同。后双方就清偿涉案房屋的抵押贷款未能达成一致意见，竹鑫平和蔡良村未能签订《杭州市房屋转让合同》，遂起纠纷，竹鑫平诉至原审法院，请求：1、解除双方之间所签订的《房屋买卖意向书》；2、判令蔡良村双倍返还给定金20万元（其中托管在云房源公司处的定金10万元由云房源公司负责返还）；3、该案诉讼费由蔡良村承担。该案在审理过程中，云房源公司已退还给竹鑫平10万元。原审法院另查明，涉案房屋已于2016年3月出售给案外人。原审法院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。本案被告蔡良村系涉案房屋的产权人，其授权胞弟蔡利锋签订《房屋买卖意向书》产生的相应法律后果，应由蔡良村承担。双方签订的《房屋买卖意向书》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，对各方均具有约束力。因蔡良村未能及时解决涉案房屋存在的抵押贷款问题，且其直至法庭辩论结束前仍未提交充分证据证明竹鑫平在签订意向书时已知晓涉案房屋存在抵押情况并愿意预先支付首付款去清偿该贷款，故该院认为双方未能最终签订《杭州市房屋转让合同》的原因在于蔡良村。涉案房屋在2016年3月已出售给案外人，已致使《房屋买卖意向书》的目的不能实现，故竹鑫平要求解除意向书的诉请合法有理，该院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方在《房屋买卖意向书》中约定如果卖方接受买方所提要求，买方同意将该意向金转为购买该房屋之定金；如果无法接受，居间方应在3日内将该意向金无息退还给买方。该案中，蔡良村的委托代理人蔡利锋在《房屋买卖意向书》上签字并捺印，应认定为是卖方接受买方所提的要求，因此竹鑫平支付的意向金10万元已转为涉案房屋的购房定金。依《房屋买卖意向书》的约定，如果出卖方违约，应双倍返还给购买方定金，故蔡良村在合同解除后需双倍返还给竹鑫平定金20万元。由于该案在审理过程中，竹鑫平支付的10万元已由云房源公司退回，故蔡良村还需支付给竹鑫平另一倍定金10万元。竹鑫平要求蔡良村支付超过上述款项的诉请于法无据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除竹鑫平与蔡良村、��州云房源软件服务有限公司签订的《房屋买卖意向书》。二、蔡良村于判决生效之日起十日内支付给竹鑫平人民币100000元。三、驳回竹鑫平其余诉讼请求。如蔡良村未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4300元，由竹鑫平负担2150元，由蔡良村负担2150元。宣判后，蔡良村不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。（一）一审法院认定“原告于2016年1月20日将购房意向金10万元支付给被告云房源公司”，系认定事实错误。1、根据《房屋买卖意向书》第三条第1款约定“乙方为表示购房该房屋诚意，同意于2016年1月20日向甲方支付意向金人民币壹拾万元整”，竹鑫平向云房源公司支付的10万元系意向金，并非定金。2、根据《房屋买���意向书》第三条第2款约定“如甲方接受乙方所提要求，乙方同意将该意向金转为购买该房屋之定金”，在蔡良村接受竹鑫平要求达成购房合意之前，竹鑫平支付的款项系属意向金，并非定金。（二）、一审法院遗漏重要事实。1、《房屋买卖意向书》并未就总房款达成一致意见。2、《房屋买卖意向书》并未就付款方式达成一致意见。3、《房屋买卖意向书》并未就抵押贷款事项达成一致意见。而且协商过程中，双方均愿意就解决抵押贷款事项进行协商解决。4、云房源公司并未将房屋抵押情况如实向竹鑫平进行告知。二、一审法院适用法律错误。（一）、一审法院以“涉案房屋在2016年3月已出售给案外人，已致使《房屋买卖意向书》的目的不能实现”为由判决解除《房屋买卖意向书》，系适用法律错误。因抵押贷款等事项无法达成一致，双方均向云房源公司表达了解���意见，蔡良村以另觅买家的实际行动、竹鑫平也以另觅房源的实际行动予以确认。因此，案涉《房屋买卖意向书》早已于2016年2月底解除。竹鑫平仅有权确认《房屋买卖意向书》解除，一审法院也仅能依请求作出确认解除之判决。（二）、一审法院认定“原、被告未能最终签订《杭州市房屋转让合同》的原因在于被告”，系认定事实、适用法律错误。1、本案中，双方签署的《房屋买卖意向书》系预约，其内容清楚体现了双方约定在2016年2月15日签订《杭州市房屋转让合同》。嗣后，因双方未能就抵押解除、房款支付等内容达成一致意见而签订《杭州市房屋转让合同》，系不可归责于双方之原因，不应由任何一方承担违约责任。2、退一步讲，如存在过错也应由云房源公司承担。云房源公司收取中介费用后未能将房屋权利情况调查清楚并履行相应告知义务，进而导致双方未能最终达成一致协议。综上，请求：1、依法撤销一审判决，并依法改判驳回竹鑫平对蔡良村的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由竹鑫平、云房源公司承担。针对蔡良村的上诉，竹鑫平答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。1、竹鑫平依约支付意向金10万元，蔡良村代理人在房屋买卖意向书上签字并捺印，应认为是卖方接受了买方所提要求，故该意向金依约转为购买房屋的定金。2、房屋买卖意向书中对于总房款、付款方式、买方抵押贷款事宜达成一致。卖方明确表示案涉房屋没有抵押的情况下，买卖双方根本无需就卖方抵押贷款事宜进行协商。后续双方协商，是因为蔡良村突然告知竹鑫平，竹鑫平基于为了更快履行合同，购买房屋，并不是双方没有就抵押贷款事宜达成一致。3、关于房屋抵押情况，是蔡良村故意欺骗竹鑫平，其在房屋意向书中���确房屋没有抵押。针对蔡良村的上诉，云房源公司答辩称：1、一审认定事实清楚，适用法律正确，双方签订房屋买卖意向书时，蔡良村代理人明确告知房屋不存在抵押情况，在双方就房屋基本情况及价格达成一致意见的同时，三方在房屋买卖意向书上签字并捺印，该房屋买卖意向书成立并生效，约定次日竹鑫平将合同约定的十万元定金交付给云房源公司，云房源公司将定金收条交付给竹鑫平。蔡良村所称十万元系意向金并无相应证据予以佐证，该十万元应是房屋购房定金。2、就房屋抵押情况，在签订房屋意向合同时蔡良村明确告知该房屋不存在抵押，后就签订杭州市房屋转让合同时告知该房屋有抵押未解除，云房源公司为促成双方合同能继续履行，组织蔡良村与竹鑫平进行调解，后没有就调解事宜达成一致。一审认定双方未能最终签订杭州市房屋转让���同的原因在于蔡良村认定事实清楚、适用法律正确。二审中，在本院指定的举证期限内，各方均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”本案中，蔡良村授权蔡利锋签订《房屋买卖意向书》，其产生的法律后果应由蔡良村承担。《房屋买卖意向书》系各方的真实意思表示，合法有效，对各方均具有约束力。现案涉房屋已经出售给案外人，致使合同目的不能实现，故竹鑫平要求解除案涉合同于法有据，本院予以支持。关于竹鑫平要求返还20万元定金的请求，本院认为，首先���《房屋买卖意向书》第三条第2款约定“如果蔡良村接受竹鑫平所提要求，竹鑫平同意将该意向金转为购买该房屋之定金”，而双方签订案涉合同的行为即可认为蔡良村已经接受竹鑫平所提要求，故原审法院认定竹鑫平所缴纳的10万元已经转为定金并无不当；其次，蔡良村在《房屋买卖意向书》中（第一条第6点）明确表示了房屋没有抵押，而双方没有签订合同的原因系抵押消除问题，故原审法院认为本约没有签订的原因在于蔡良村并无不妥。据此，原审法院在扣除云房源公司已经返还给竹鑫平的10万元后判令蔡良村再返还竹鑫平10万元并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由蔡良村负担。（蔡良村已经预交二审案件受理费4300元，应退回2000元，于本判决生效之日起十日内来本院办理退费手续。）本判决为终审判决。审 判 长 胡 宇审 判 员 陈 艳代理审判员 丁 晔二〇一六年十二月八日书 记 员 吴梦姣