北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初25608号原告(反诉被告)：邵雪霞，女，1967年5月8日出生，汉族。原告(反诉被告)：邵雪梅，女，1961年12月11日出生，汉族。原告(反诉被告)：邵雪平，女，1956年7月16日出生，汉族。原告(反诉被告)：邵雪莲，女，1953年1月17日出生，汉族委托诉讼代理人：刘冬梅，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭智超，北京市京师律师事务所律师。被告（反诉原告）：李宇恒，男，1988年7月29日出生，汉族.委托诉讼代理人：杨立芬，北京市创然律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外乙12号办公楼1706室。法定代表人：左晖，经理。委托诉讼代理人:孙凤起，男，1980年7月16日出生，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问。原告邵雪霞、邵雪梅、邵雪平、邵雪莲与被告李宇恒、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月14日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邵雪梅及原告共同委托诉讼代理人刘冬梅、郭志超，被告李宇恒其委托诉讼代理杨立芬，链家公司之委托诉讼代理人孙凤起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵雪霞、邵雪梅、邵雪平、邵雪莲向本院提出诉讼请求，要求解除我方与李宇恒于2016年3月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、李宇恒支付我方逾期付款违约金49.6万元（房款248万元的20％为依据）。事实和理由：我方与李宇恒于2016年3月21日签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及相关协议，双方约定我方将共同所有的位于海淀区四建宿舍扎钢楼x层x门x号房屋（以下简称x号房屋）出售给李宇恒，房屋成交价为129万元。此后，我方按照合同约定履行了义务，但李宇恒未如期支付房款。我方多次催促，李宇恒置之不理。李宇恒辩称:我与对方商定以总计246万元的价格购买x号房屋，后邵雪莲提出涨至248万元，我不同意。为促成交易，邵雪霞提出她让1万元，我再增加1万元，即签约价248万元，我实际支付247万元。我已支付了定金19万元（另外的1万元邵雪霞补上）。由于房龄太长，不能贷款，我想方设法筹集了全部房款，但对方要求再增加30万元才能协商合同履行问题。邵雪霞、邵雪梅、邵雪平、邵雪莲的违约行为给我造成了巨大损失，故我不同意邵雪霞、邵雪梅、邵雪平、邵雪莲的诉讼请求。同时，我提出反诉，要求：1、邵雪霞、邵雪梅、邵雪平、邵雪莲继续履行《北京市存量房屋买卖合同》、我一次性支付房款（物业交割费1万元于交割后结清）、邵雪霞、邵雪梅、邵雪平、邵雪莲将x号房屋过户至我名下；2、邵雪霞、邵雪梅、邵雪平、邵雪莲赔偿我违约金49.6万元。邵雪霞、邵雪梅、邵雪平、邵雪莲针对李宇恒的反诉辩称：我方同意李宇恒少交1万元，但没有同意在定金中扣除，定金仍然应当支付20万元。李宇恒未按照合同约定的时间支付定金和首付款。不同意李宇恒的诉讼请求。链家公司述称：《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，要求继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。2016年3月21日，出卖人邵雪霞、邵雪梅、邵雪平、邵雪莲与买受人李宇恒签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定邵雪霞、邵雪梅、邵雪平、邵雪莲将x号房屋出售给李宇恒，合同记载房屋成交价为129万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价119万元。关于贷款的约定，买受人向银行申请贷款90万元。买受人因自身原因未贷款机构批准的，双方同意买受人继续申请其他机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担期间已发生的及要产生的各项费用。定金为20万元。2016年3月21日，邵雪霞、邵雪梅、邵雪平、邵雪莲，李宇恒，链家公司三方签订《补充协议》，约定房屋成交价为248万元，乙方于2016年3月21日自行支付甲方定金10万元，于2016年3月25日以理房通形式支付定金10万元。乙方于银行批贷后5个工作日内以理房通形式支付首付款137万元。除前述两份协议外，合同签订当日，邵雪霞、邵雪梅、邵雪平、邵雪莲（甲方）,李宇恒（乙方）,链家公司（丙方）签订了《买卖定金协议》,约定乙方于协议签署时自行支付定金10万元，甲方收取定金后向乙方出具收据。甲乙丙三方于本协议签署的同时签署定金托管协议。乙方应当同时以理房通托管的方式向甲方支付定金10万元。当日，邵雪霞、邵雪梅、邵雪平、邵雪莲向李宇恒出具了收取20万元的定金收条。对有争议的证据和事实，本院认定如下：李宇恒出具转账凭证，证明其按时支付定金19万元。原告对真实性予以认可，但表示2016年3月21日支付定金2万元，3月22日支付5万元，3月23日支付2万元，3月26日支付10万元，但被告应在3月21日就向我支付10万元。我虽签署了定金收条，但我并没有收到钱。因被告对该证据的真实性无异议，我院对上述证据的真实性予以认可;2、李宇恒申请链家公司工作人员樊景双出庭作证。此后，因x号房屋房龄过长，李宇恒未能获得贷款批准，其愿意变更付款方式为一次性付款。后因双方产生纠纷导致未能签订理房通房款账户，李宇恒未能支付房款是因卖方原因所致。原告对证人证言不予认可，是由于李宇恒未凑齐房款，在履行过程中有延误的情况，违约在先。因樊景双为双方房屋交易过程的经纪人，且链家公司对其证言不持异议，在原被告双方均无证据证明对方在付款环节违约的情况下，本院对该证言的真实性予以认可。本案审理过程中，李宇恒将房款228万元交至本院。本院认为：《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议》三份协议均系当事人自愿订立，且不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，合同当事人应本着诚实信用的原则积极履行自身义务，促成交易。关于定金，李宇恒支付定金的时间确与约定有出入，但在二手房交易过程中，细节问题有变动属常态，李宇恒最终支付了19万元且在合同签订当日邵雪霞方即出具收到20万定金的收据的事实表明邵雪霞方对于李宇恒支付定金的时间及数额认可，故李宇恒在定金支付上未违约。关于首付款问题，由于房龄原因，李宇恒未能过去银行贷款，其未实现合同目的自愿变更付款方式为一次性付款，此种付款方式大大减少了交易环节，缩短了交易时间，双方均受益。但由于双方未能进一步达成一致意见，李宇恒未取得因此支付房款的账户，其未支付房款的行为不构成违约。因双方当事人均无违约行为，李宇恒要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》、其全额支付房款，邵雪霞、邵雪梅、邵雪平、邵雪莲配合其办理房屋过户手续的诉讼请求应当予以支持。因双方均无违约行为，对于双方当事人要求对方支付违约金的请求，本院均不予支持。综上所述，。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：一、邵雪霞、邵雪梅、邵雪平、邵雪莲与李宇恒于二○一六年三月二十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》继续履行;二、李宇恒于本判决生效后十日内向邵雪霞、邵雪梅、邵雪平、邵雪莲支付购房款二百二十八万元。三、李宇恒付清全部购房款十日内，邵雪霞、邵雪梅、邵雪平、邵雪莲配合李宇恒将北京市海淀区四建宿舍-扎钢楼x层x门x号房屋过户至李宇恒名下。四、驳回邵雪霞、邵雪梅、邵雪平、邵雪莲的其他诉讼请求。五、驳回李宇恒的反诉请求。案件受理费26640元，由邵雪霞、邵雪梅、邵雪平、邵雪莲负担（已交纳）。反诉费13320元，由李宇恒负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蒋凯宇人民陪审员  杨海杰人民陪审员  张 红二〇一六年十二月三十日书 记 员  贾梦晗