云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云31民终325号上诉人（原审被告）德宏州海贝生态开发有限责任公司。住所地：芒市榕树南路33号。法定代表人阮钧，系该公司总经理。委托代理人杨顺平，云南泰恒律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人冉煜，云南泰恒律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）宋南昆，女，汉族，丽江市华坪县人，初中文化，无业，现住丽江市。委托代理人李嘉军，云南和序律师事务所律师，特别授权代理。上诉人德宏州海贝生态开发有限责任公司（以下称海贝公司）因与被上诉人宋南昆商品房预售合同纠纷一案，不服芒市人民法院（2016）云3103民初5736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人海贝公司委托代理人杨顺平、被上诉人宋南昆委托代理人李嘉军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海贝公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判上诉人不承担违约责任；2．由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1．一审判决认定事实不清。上诉人与被上诉人于2011年1月15日签订编号为海贝·曦谷013号《商品房购销合同》，合同对房价、交付时间、付款方式、房屋交接、违约责任、产权登记等事项做了明确约定，其中第六条付款方式为：“一次性付款。本合同签订之日乙方向甲方一次性支付房价总款为人民币1272131元。”第十二条关于产权登记的约定：“房屋交付乙方后，甲方应协助乙方办理房屋产权证。委托甲方办理的，乙方应在办理接房手续当日与甲方签订《办理房屋产权登记授权委托书》，并且乙方应于交房时将办理房屋产权登记所需的相关材料提供给甲方，同时交清乙方应交的各项费用。甲方应在乙方提供完整资料后的120个工作日内将办理房屋产权登记资料交到房屋产权登记机关。因乙方原因逾期30日不提交相关合法完整资料或者不签订代办委托书，致使甲方不能顺利办理产权登记的，属一次性付款购房的业主，责任由乙方承担，甲方不再代办；属按揭购房业主，则乙方需按50元/天向甲方支付违约金。甲方将乙方资料和代办手续提交产权登记机关后，视为甲方已依约履行完毕代办业务。因政府产权登记机关的原因而延误乙方产权证的领取，不属甲方违约。”被上诉人向上诉人购买的房屋付款方式为一次性付款，交房后上诉人应协助被上诉人办理房屋产权证，若需要上诉人代为办理的被上诉人应当在办理接房手续当日与上诉人签订《办理房屋产权登记授权委托书》，上诉人无偿为被上诉人办理房屋产权证，而且合同中也没有关于上诉人办理房屋产权证的违约责任的约定。故一审法院判决上诉人承担违约责任事实不清。2．一审判决违反法定程序，属于适用法律错误。一审中被上诉人请求判令上诉人支付逾期办理房屋所有权证和国有土地使用证违约金68500元（违约金自2012年9月22日起算，按照50元/天计算，暂计算至2016年4月21日止，之后违约按照实际违约期限另行计算）。被上诉人主张的是按照50元/天的标准计算违约金，一审法院判令按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准向被上诉人支付违约金没有法律依据，为适用法律错误。被上诉人宋南昆辩称：1．上诉人海贝公司应当按照商品房购销合同约定和法律规定，为被上诉人宋南昆办理国有土地使用证及房屋所有权证。首先，双方对2011年1月25日签订的《商品房购销合同》的法律效力不持异议。购销合同第十二条约定，房屋交付乙方后，甲方应当协助乙方办理房屋产权证。委托甲方办理的，乙方应当在办理接房手续当日与甲方签订《办理房屋产权登记授权委托书》，并且乙方应于交房时将办理房屋产权登记所需要的资料提供给甲方，同时交清乙方应缴纳的各项费用。甲方应当在乙方提供完整资料后120个工作日内将办理房屋产权登记资料提交到政府房屋产权登记机关。被上诉人原审提供的证据证实，于2012年5月21日办理接房手续，向上诉人海贝公司缴纳包括契税、公共维修金、土地证工本费、产权证工本费、房屋测量费、帖花税、印花税在内的各项费用65057.41元及配套设施费11100元，提交了办理产权登记所需的全部资料，签署委托书，委托上诉人办理产权登记。因此，上诉人接受委托后，应当按照购销合同约定，为被上诉人办理国有土地使用证和房屋所有权证。而且，上诉人海贝公司为被上诉人办理房屋产权登记是双方约定的主要合同义务，并非协助义务。根据《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。据此，上诉人应当全面履行为被上诉人办理产权登记的义务。其次，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。据此，为被上诉人办理产权登记是上诉人公司法定义务，应当按照法律规定履行。2．上诉人未按购销合同约定和法律规定的期限办理产权登记，已构成违约，应承担违约责任。首先，根据购销合同第十二条约定，上诉人公司应当在资料收集完整后120个工作日内将办理产权所需的资料提交到政府房屋产权登记机关。原审法院依职权向芒市国土资源局及芒市住房保障和房地产管理中心调取的证据证实，截至2016年8月20日，上诉人未将产权登记资料提交到房屋登记机关。据此，上诉人公司未履行合同义务，已构成违约。根据《合同法》第一百零七条规定，应当承担违约责任。其次，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。据此，上诉人公司为被上诉人办理产权登记是法定义务，但未履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）……。”据此，由于上诉人原因，未能办理产权登记，应当依法承担违约责任。再次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，原审判决上诉人按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准向被上诉人承担购房款1272240元自2012年11月25日至上诉人实际到房屋产权登记部门为被上诉人办理产权登记之日的违约金，有法律依据。据此，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请驳回上诉，维持原判。宋南昆向一审法院起诉请求：1．判令海贝公司按照《商品房购销合同》约定为宋南昆在判决生效之日起30日内办理房屋所有权登记和国有土地使用证；2．判令海贝公司支付逾期办理房屋所有权证和国有土地使用证违约金68500元（违约金自2012年9月22日起算，按照50元/天计算，暂计算至2016年4月21日止，之后违约按照实际违约期限另行计算）；3．判令海贝公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年1月15日，宋南昆与海贝公司签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》约定海贝公司将其开发的海贝·曦谷F1区第11号预售商品房以人民币1272131元出售给宋南昆，并约定其他相关权利义务，宋南昆于当日向被告支付人民币1272131元，合同第十二条对关于办理产权登记做了明确约定。2012年5月21日交房时，宋南昆向海贝公司交纳实测面积后不足房款人民币109元、代办产权证税费人民币65057.41元并交付代办产权证所需的相关材料，海贝公司至今未到相关产权部门为其办理产权证。一审法院认为，宋南昆和海贝公司基于平等自愿签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，合同合法有效，双方存在合法有效的房屋买卖合同关系，双方当事人应当按照合同约定行使各自的权利、履行各自的义务。合同约定海贝公司应当在宋南昆将办理房屋产权登记所需要的相关材料提供给公司，并交清应缴纳的各项费用后120个工作日内将办理房屋产权登记资料提交到政府房屋产权登记机关，宋南昆按照合同约定于2012年5月21日交清房款、应缴纳税费人民币65057.41元，并交付了完备的办理产权证所需资料，已全面履行合同义务。海贝公司应当按照约定自2012年5月22日起120个工作日内将办理产权登记的相关材料提交到房屋产权登记机关，但截至2016年8月20日海贝公司未将相关办理房屋产权登记资料提交到政府房屋产权登记机关。宋南昆请求判令按照《商品房购销合同》的约定在判决生效之日后30日内为其办理房屋所有权证和国有土地使用权证的诉讼请求，一审予以支持。海贝公司不履行合同义务的行为已经构成违约，应当承担违约责任。宋南昆请求判令按照50元/天向其支付自2012年9月22日至实际交付房屋所有权证和国有土地使用权证之日的逾期办理产权证违约金的诉讼请求，因双方在合同及补充协议中未约定按照50元/天支付违约金及违约金起算时间为2012年9月22日，按照宋南昆缴纳税费、提交授权材料的时间2012年5月21日起计算，扣减法定节假日（含德宏州州庆放假）后双方约定的120个工作日到2012年11月14日届满，海贝公司未在该时间期限内履行义务即为违约，一审对宋南昆主张海贝公司应自2012年9月22日起按50元/天向其承担至实际交付产权证之日的违约金的诉讼请求，因无事实依据，一审不予支持，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”海贝公司应按照已付购房款总额人民币1272240元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算自2012年11月15日至实际到房屋产权登记部门为宋南昆办理产权证之日的利息承担违约责任。判决：一、限德宏州海贝生态开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起三十日内按照《商品房购销合同》约定到房屋产权登记部门为宋南昆办理海贝·曦谷F1区第11号房产的房屋所有权证和国有土地使用权证。二、德宏州海贝生态开发有限责任公司按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向宋昆南承担购房款人民币1272240元自2012年11月15日至被告实际到房屋产权登记部门为宋南昆办理房屋所有权证和国有土地使用权证之日的违约金。案件受理费1513元，由海贝公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审时所提交的证据，本院认为一审法院的审核认证意见正确，予以确认。对一审查明的法律事实，本院予以确认。本院认为，上诉人海贝公司和被上诉人宋南昆基于平等自愿签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》合法有效，双方当事人应依约履行。针对上诉人的上诉观点1，即认为一审判决上诉人承担违约责任事实不清的问题。本院认为，本案《商品房购销合同》第十二条约定，房屋交付乙方（买受人）后，甲方（海贝公司）应协助乙方办理房屋产权证。委托甲方办理的，乙方应当在办理接房手续当日与甲方签订《办理房屋产权登记委托书》、将所需相关材料提供给甲方并交清应缴纳的各项费用，甲方应当在乙方提供完整资料后120个工作日内将办理房屋产权登记资料提交到政府房屋产权登记机关。甲方将乙方资料和代办手续提交产权登记机关后，即视为甲方已依约履行代办义务。本案被上诉人宋南昆已按照合同约定于2012年5月21日向上诉人海贝公司交清房款、应缴纳税费，并交付了完备的办理产权证所需资料，已全面履行合同义务。上诉人应当按照约定自2012年5月22日起120个工作日内将办理产权登记的相关材料提交到房屋产权登记机关，但截至2016年8月20日上诉人未将相关办理房屋产权登记资料提交到政府房屋产权登记机关。上诉人不履行合同义务的行为已经构成违约，应当承担违约责任。针对上诉人的上诉观点2，即认为一审原告主张按50元/天计算违约金，一审法院却判令按照中国人民银行规定的金融机关计收逾期贷款利息标准计算违约金没有法律依据的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，在本案双方当事人对产权登记中甲方违约的违约金未予约定的情形下，一审判令上诉人按照被上诉人已付购房款总额人民币1272240元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算自2012年11月15日至上诉人实际到房屋产权登记部门为被上诉人办理产权证之日的利息向原告承担违约责任，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1513.00元，由上诉人德宏州海贝生态开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自觉履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向芒市人民法院申请强制执行。审判长 高 立审判员 王 军审判员 孙 媛二〇一六年十二月二十六日书记员 马勇胜