江苏省仪征市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1081民初4581号原告：南京瑞安物业管理有限公司仪征分公司，住所地在仪征市真州镇仪化长江路以北老宁扬公路以南。负责人：王爱平，经理。委托代理人：陈明，南京瑞安物业管理有限公司仪征分公司项目经理，住仪征市。被告：陈飞，男，1982年10月7日出生，汉族，住仪征。委托代理人：陈爱宏，江苏中立信律师事务所律师。委托代理人：李倩，江苏中立信律师事务所律师。原告南京瑞安物业管理有限公司仪征分公司与被告陈飞物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告南京瑞安物业管理有限公司仪征分公司的委托代理人陈明，被告陈飞的委托代理人陈爱宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南京瑞安物业管理有限公司仪征分公司向本院提出诉讼请求：1.被告陈飞立即给付2013年3月23日至2016年8月15日物业管理费2153.89元(0.3元/平方米/月×176.26平方米×1222天/30天)，生活垃圾处理费366.6元，公摊水电费407.29元，滞纳金是1500元，总计4427.79元；2、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告系怡华香缇丽舍小区4幢某某室的业主，与我单位于2010年3月23日签定了《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费按月交纳，标准为每平方米0.3元/月。依约被告应交纳相关的物业管理服务费，不按期交纳，自逾期之日起按每日万分之五交纳滞纳金。现被告拖欠原告物业管理服务费，经我公司书面催要仍未交纳，故诉请法院请求依法判决。原告提供证据为:1.《营业执照》1份，证明原告具有物业管理资格，是合格的民事诉讼主体；2.《前期物业管理服务协议》1份、业主公约及承诺书1份，证明被告应按约交纳物业费等费用；3.2016年10月25日《物业费催收通知书》及照片各1份，证明原告书面向被告催交；4.仪政发（235）号文件1份及扬州市中级人民法院（2015）扬民终字第0977号民事判决书，证明原告收取生活垃圾处理费、公摊能耗费以及滞纳金有依据；5.2015年11月30日、2016年6月9日仪征市香缇丽舍小区业主委员会向业主发出的《通知》各1份，2016年6月13日仪征市香缇丽舍小区业主委员会出具的证明1份，2016年3月17日原告向业主发出的通知1份、证明原告事实服务期间（2015年1月1日至2016年8月15日）享有要求业主给付物业费等费用的权利。陈飞辩称：1.南京瑞安物业管理有限公司已经变更为江苏仁顺物业有限公司，原告是南京瑞安物业管理有限公司的分公司，仍以南京瑞安物业管理有限公司分公司的名义起诉，主体不适格；2.南京瑞安物业管理有限公司与香缇丽舍小区前期物业管理服务协议经过仪征与扬州两级法院判决已经于2015年1月1日终止履行，其后也未重新签订协议，而且业主委员会已经于2015年9月7日申请法院执行要求原告撤出该小区，同时根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，原告主张2015年1月1日后的物业管理费没有依据；3.根据物业管理条例以及已经生效的（2015）仪民初字第0104号民事判决书，垃圾处理费应该包含在物业管理服务费中。关于原告主张的公摊能耗费，原告没有提供充分的证据证明该费用的实际发生额以及实际公布过该账目；4.原告仅凭催交通知单无法证明其进行过催交。原告的部分主张已过诉讼时效。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。被告提供证据为：1、（2015）仪民初字第0104号民事判决书1份、扬州市中级人民法院（2015）扬民终字第0977号民事判决书1份，证明原告收取垃圾处理费、公摊能耗费及滞纳金等无依据；2、（2015）仪执字第01423号受理执行案件通知书1份，证明原、被告之间的前期物业管理服务协议已经于2015年1月1日被判决确认终止，2015年1月1日以后原告无权收取任何费用。经审理查明，被告陈飞系怡华香缇丽舍小区4幢某某室的业主，其房屋建筑面积176.26平方米。2010年3月23日，原、被告签定《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业服务，物业管理服务费原则上按月交纳，按建筑面积计收，标准为每平方米0.3元/月,小区道路及楼道公用照明电费及单元内照明等耗材费用由业主按户分摊。物业管理服务费主要用于物业管理人员工资、公共环境保洁、绿化、公共设备设施的日常养护和公共秩序的维护。被告应按时交纳物业费和其他相关费用,不按期交纳，自逾期之日起按每日万分之五交纳滞纳金（水、电费滞纳金按本市公用事业部门规定执行）。合同签订后，原告为香缇丽舍小区提供了物业服务。2016年10月28日，原告将物业费等费用的催交通知张贴于被告门口。以上事实，有原告提供的前期物业管理服务协议及业主公约和承诺书、物业费催收通知单、照片以及当事人当庭的一致陈述等证据予以证实。本院认为，原告虽系南京瑞安物业管理有限公司的分公司，但其已取得营业执照，有一定的组织机构和财产，属于民事诉讼法规定的其他组织，是本案适格原告。原告经营范围包含物业管理，其与被告签订的合同符合法律规定，对当事人具有法律约束力，双方均应按约履行。原告按约履行了物业服务义务，被告应按约交纳物业费。关于原告主张的物业费计算起止时间，本院认定如下：1.关于物业费计算的开始时间。因被告从2013年3月23日欠交物业费，故应从2013年3月23日开始计算。被告所持的原告于2016年11月18日诉至法院，故2014年11月18日前物业管理费已经超过诉讼时效的辩论意见，本院认为原、被告于2010年3月签订的前期物业管理服务协议持续履行，原告一直在接受被告提供的物业服务，故对被告所持的原告部分诉讼请求已过诉讼时效的意见不予采纳。2.关于物业费计算的终止时间。本案中，被告主张根据仪征市人民法院生效民事判决书，前期物业管理委托合同已于2015年1月1日终止，同时根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”，2015年1月1日后原告无权再要求被告支付物业费。本院认为，虽然根据生效民事判决书前期物业管理委托合同已于2015年1月1日终止，但原告仍然为被告所在小区提供物业服务，原告提供的2015年11月30日、2016年6月13日香缇丽舍小区业主委员会向业主发出的通知以及出具的证明均能证明被告对原告继续提供物业服务没有提出异议，故自2015年1月1日至2016年6月13日实际服务期间，被告仍然应交纳相应的物业费。综上，自2013年3月23日至2016年6月13日的物业费，根据合同约定的标准计算为2044.62元(0.3元/平方米/月×176.26平方米×1160天/30天)。对该期间的公摊水电费，双方在合同中约定按实际发生额分摊，并由原告每年单独公布，但原告未提供充分证据证明其已单独公布该账目，也未提供该费用的实际发生数额，故不予支持。对该段时间的生活垃圾清运费，双方已在合同中约定，物业管理服务费主要用于物业管理人员工资、公共环境保洁、绿化、公共设备设施的日常养护和公共秩序的维护，该项费用已包含在物业管理服务费的公共环境保洁中，故不予支持。虽然被告未按时交纳物业服务费，但依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，原告应向被告书面催交，而原告向被告发出书面通知是在2016年10月25日，其通知中已明确被告于通知发出之日起十日内交纳，故滞纳金应自被告收到催交之日起十日开始计算，即自2016年11月5日起计算，该时间已超出原告主张滞纳金的期间，故不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告陈飞于本判决生效之日起10日内给付原告南京瑞安物业管理有限公司仪征分公司2013年3月23日至2016年6月13日的物业管理服务费2044.62元；二、驳回原告南京瑞安物业管理有限公司仪征分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告陈飞负担。此款原告已垫付，被告于本判决生效之日起10日内给付原告。本判决为终审判决。审判员 郭 林二〇一六年十二月二十日书记员 谈蓉蓉本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。