上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初13020号原告：上海市虹口区新文苑业主委员会，住所地上海市。负责人：陈潼、张维，业委会主任。委托诉讼代理人：韩文超、张付杰，上海众华律师事务所律师。被告：上海安福物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：黄克健，总经理。委托诉讼代理人：唐嵘，经理。原告上海市虹口区新文苑业主委员会与被告上海安福物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的负责人陈潼及其委托代理人韩文超、张付杰，被告的委托代理人唐嵘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市虹口区新文苑业主委员会向本院提出诉讼请求：1、被告搬离上海市虹口区新文苑小区(以下简称新文苑小区)物业用房上海市欧阳路XXX弄XXX号XXX室，赔偿违法占用期间的使用费，从2014年8月1日起到判决生效之日止，按每月2,500元计算；2、被告返还剩余公共收益资金25万元；3、被告将欧阳路28弄新文苑小区地下车库交与原告管理。事实和理由：被告作为前期物业于2002年进驻新文苑小区，原告于2005年成立，2006年与被告签订物业服务合同。被告于2014年7月31日单方面退出小区物业服务，但占用原告的物业用房至今，并继续收取地下车库停车费，也未结算公共收益资金，侵犯了全体小区业主的合法权益。故起诉。被告上海安福物业管理有限公司辩称，1、原、被告双方签署备忘录约定，在维修费用账目结清后被告才退出办公用房。现被告同意在本案判决生效后搬离小区物业用房，但不同意支付房屋使用费。2、公共收益资金同意鉴定报告的结论，然后按照备忘录约定，扣除亏损和酬金后返还原告17,067.01元。3、地下车库是开发商委托被告管理的，不是业委会委托的，不存在交还原告管理的情况。不同意原告诉请。经审理查明，被告是新文苑小区的前期物业，该小区地下车库为开发商所有，未出售任何车位，长期由被告管理，出租给业主使用。新文苑小区业委会即原告成立后，原、被告双方于2006年签订物业服务合同，合同期至2009年6月30日，其中约定物业费为包干制；露天车位按25％收取管理费；原告提供欧阳路XXX弄XXX号(建筑面积10.84平方米)房屋作为物业管理办公用房，在合同履行期间供乙方无偿使用。合同期满后，双方未签订新约，但仍按原合同约定继续履行。2012年，新文苑业主大会曾委托上海骁天诚会计师事务所有限公司对2005年10月24日至2012年8月21日的维修资金和公共收益收支情况进行审计，在该次审计中业主大会提交了由业委会和物业双方盖章确认的小区收益资金收支明细表。经审计，至2012年8月21日，小区公共收益期末余额为28,540.37元，但因缺乏2010年前明细账、广告合同等事项，审计单位对小区收益资金收支明细表无法表示意见。2014年7月31日，被告退出新文苑小区的物业管理，但仍对地下车库进行管理，并继续占用物业用房。原告委托上海振祥物业管理有限公司接手管理，并于2015年2月1日签订物业服务合同。2014年10月9日，原告的业委会主任陈潼和被告的经理唐嵘签订一份备忘录，业委会前主任也有签字。备忘录内容为“2014年10月9日上午，经双方友好协商，就以下几点达成共识：1、2012年9月－2014年7月，小区维修费用账目已审核，无异议，待维修基金账户开通后即行划账。2、2013年4月－2014年3月，安福物业共亏损13,622元，业委会补贴亏损后，每月支付物业5,000元酬金，总计60,000%2B13,622＝73,622元。3、2014年4月－2014年7月，待物业公布账目后再议。4、小区维修费用结清后，安福物业即行退出办公室及隔壁维修间。”本案审理中，本院委托众华会计师事务所对新文苑小区2012年9月至2014年7月公益性收支情况进行鉴定。该事务所出具的鉴定意见为，新文苑小区到2014年7月公共收益收支结余148,662.45元，但存在以下可能的影响：1、地面停车费收入计算依据为停车费收入台账，但台账内容未全部记录到财务账簿内，造成停车费收入无法与财务账簿核对；2、公共收益金收入部分物业公司从中收取25％管理费，未取得相关物业服务合同；3、收益表中的广告收入、仓储费收入、电费收入、美容院监控保养收入，均未取得合同及相关收款凭证；4、收益表中的业委会装修及购买办公用品、春节布置、业委会审计邮费、日常支出未见业委会主任签字或盖章；5、前次审计截止时间为2012年8月21日，8月22日至8月31日未有公益金收支记录，2012年9月初余额参照前续收益金余额。经质证，原告表示不认可停车费台账，要求参照新物业接手后的停车费计算；对管理费予以认可；对第3项中无合同的收入数额有异议，但无法提出准确数额；对第4项中的支出事项是认可的，但无法确认准确数额。被告对鉴定报告予以认可，并补充提供了两份广告合同。上述事实，有原告提供的公告、公益金收支情况表、情况说明、物业服务合同，被告提供的备忘录、审计报告及附件、广告合同，鉴定单位出具的鉴定意见书，以及双方陈述等证据为证。本院认为，原、被告之间的物业服务合同已经终止，被告应当将结余的公共收益返还原告。双方对公共收益的收支数额有争议，应当以鉴定单位出具的鉴定报告为基础予以认定。原告主张地面停车费应以此后物业公司收取的停车费为准计算，显然未考虑停车状况和收费状况变动等客观因素，没有法律依据，本院不予采纳。对于鉴定报告中表示难以确认，而当事人双方存在争议却又均无证据对实际数额予以证明的部分项目，本院将参考鉴定报告，根据实际情况予以酌定。据此，本院酌情确定被告应当向原告返还的公共收益余额为15万元。被告提供的备忘录，有作为原告负责人的业委会主任签字，对原告应产生法律效力。原告辩称该备忘录只是记载磋商过程，与内容显然不符，本院不予采纳。然而业委会虽对小区公共事务有一定管理权限，但对于根据法律规定必须经由业主大会决定的事项，其并无决定权。备忘录约定业委会在补贴物业亏损后，再支付酬金，实质上变更了物业服务合同对物业费采取包干制的约定，属于法律规定的有关业主共同管理权利的重大事项，业委会不经业主大会表决同意而作出的决定无效。故被告不能主张以该约定款项抵销应返还的公共收益。但备忘录中约定被告待小区维修费用结清后再退出办公用房，对业委会有约束力。根据上下文及双方争议情况看，该“维修费用”并非特指维修基金(上文显示维修基金已经审核无异议)，而是指双方存在争议的公共收益等费用。因双方系通过本案诉讼结清相关费用，故被告应当在本案判决生效后搬离小区物业用房，将该房屋返还原告，但原告既然已经同意以结清费用为退出办公用房的条件，就不应再向被告主张此前的占用费。小区地下车库系开发商所有并委托被告管理。根据物业管理条例的规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业小区内的地下车库属于该小区物业区划的一部分，应当由该小区物业管理企业统一实施物业管理。即使开发商保留地下车库的所有权，其物业管理应与小区其他专有部分及共有部分一起交同一物业服务企业统一管理。故在小区物业管理方已经更换的情况下，被告应当将车库管理权移交给新的物业公司，并由新的物业公司与作为产权人的开发商通过协商或参照行业标准确定对车库进行物业服务的标准及费用。但车库所有权毕竟属于开发商，而非全体业主共有，则原告作为业委会对车库并无直接权利。其在本案中诉请要求将车库直接移交业委会管理，不符合物业管理条例的规定，也不符合物权法的规定，故本院无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款、第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款之规定，判决如下：一、被告上海安福物业管理有限公司应于本判决生效之日起10日内搬离上海市欧阳路XXX弄XXX号XXX室物业用房，将该房屋返还给原告上海市虹口区新文苑业主委员会；二、被告上海安福物业管理有限公司应于本判决生效之日起10日内返还原告上海市虹口区新文苑业主委员会公共收益结余资金15万元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,050元，减半收取2,525元，由原告负担1,000元，被告负担1,525元。鉴定费15,000元(原告已预付)，由原、被告各半负担7,500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  高行玮二〇一六年十二月五日书记员  薛 莉附：相关法律条文1、《中华人民共和国物权法》第七十四条……建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。……第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。……