安徽省潜山县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）皖0824民初1292号 原告（反诉被告）：李新旺，男，1958年9月11日生，汉族，农民，住安徽省潜山县。 委托诉讼代理人：杨刘调，安徽明启律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨森，男，1972年8月23日生，汉族，潜山县槎水镇农技站职工，住安徽省潜山县。 委托诉讼代理人：王根来，男，住安徽省潜山县。 第三人：王檀，男，1984年6月3日生，汉族，教师，住安徽省潜山县。 委托诉讼代理人：王根来，男，住安徽省潜山县，系第三人王檀父亲。 原告（反诉被告）李新旺与被告（反诉原告）杨森、第三人王檀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李新旺及其委托诉讼代理人杨刘调，被告（反诉原告）杨森及其委托诉讼代理人王根来，第三人王檀的委托诉讼代理人王根来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李新旺向本院提出诉讼请求：1、确认李新旺与杨森之间订立的《房地产转让协议》无效；2、判决杨森返还李新旺购房款120000元；3、判决杨森赔偿李新旺311000元；4、判决杨森给付李新旺鉴定费2300元。事实和理由：2009年3月2日，李新旺与杨森订立《房地产转让协议》，约定杨森将位于潜山县梅城镇新桥巷四楼一套两室两厅单元房以总价150000元卖给李新旺。当日，双方还订立《增订补充协议》，约定杨森将涉讼房屋的两证包办到李新旺名下。协议订立后，李新旺交付了购房款120000元并对房屋进行装璜及入住，可时至今日，杨森依旧未能办理房屋两证，经查，上述房屋属涉行政处罚需强制拆除的建筑，杨森的出卖房屋行为存在明显欺诈，双方订立的合同应属无效，故提起上述诉讼。 杨森辩称并向本院提出反诉请求：要求判令李新旺返还位于潜山县梅城镇新桥巷四楼一套两室两厅单元房。事实和理由：1、李新旺与杨森签订的《房（地）转让协议书》无效；2、双方当事人应相互返还因合同取得的财产；3、李新旺主张赔偿损失已超过了合同相对方在订立合同时可以预见的损失范围；4、李新旺主张要求赔偿房屋的增值损失缺乏法律依据；5、订立合同时，涉案房屋的罚款手续杨森已向李新旺出示，李新旺清楚房屋系违章建筑，其仍下欠购房款30000元未付，合同虽有约定办证事宜，但在当时环境下，以罚代缴也是可以办理房屋两证，杨森并没有欺诈行为。 李新旺对杨森反诉辩称，1、杨森对涉讼房屋没有所有权，其不能要求返还房屋；2、涉讼房屋属于依法应拆除的违章建筑，违章建筑不能要求返还。 王檀述称，1、李新旺与杨森签订的《房（地）转让协议书》无效；2、双方当事人应相互返还因合同取得的财产；3、李新旺主张赔偿损失已超过了合同相对方在订立合同时可以预见的损失范围；4、李新旺主张要求赔偿房屋的增值损失缺乏法律依据；5、李新旺不得侵占王檀的合法权益，杨森必须维护王檀的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2009年3月2日，杨森与李新旺签订一份《房（地）转让协议书》，约定的主要内容为：李新旺购买杨森位于潜山县梅城镇新桥巷四楼一套两室两厅单元房（东南边前排），转让总价150000元，签订协议时首付40000元、2009年8月20日前付80000元、余款30000元于杨森交两证时付清。该协议后附的《增订补充协议》约定：杨森是合伙建房，房地产两证由杨森包办李新旺姓名，尾款30000元作为办理两证的押金，如杨森办不出两证应属杨森违约等。 上述协议签订后，杨森即将上述房屋向李新旺交付，李新旺并对房屋进行装修入住。2009年3月2日、2009年8月20日，李新旺分别向杨森交付购房款40000元、80000元，杨森并出具收款收条两份。至诉讼时止，杨森未为李新旺办理上述房屋的两证，李新旺遂提起本案诉讼。 本案审理中，李新旺向本院提出司法鉴定申请，要求对涉讼房屋的市场价值进行鉴定，经本院委托，2016年9月12日，安徽天源价格房地产土地评估纪纪有限公司作出《房地产估价报告》，鉴定结论：潜山县梅城镇新桥巷四楼一套建筑面积98平方米的住宅房于估价时点2016年9月1日在设定条件下（房屋两证齐全、土地性质为国有住宅出让）毛坯房价值406000元、装饰装修重置价57400元、装饰装修现值24100元。李新旺花去鉴定费2300元。 另查，2008年4月份，王檀对潜山县梅城镇新桥路11号（即涉案房屋现址）房屋进行改造，并将改造的建筑工程（五层）发包给杨森施工，杨森实际完工四层建筑（涉案房屋即位于该幢建筑东南前排四楼的一套单元房）。2008年10月9日，潜山县建设局作出（潜建）罚决字[2008]第44号建设行政处罚决定书，认为王檀未经规划部门批准擅自在新桥路11号建设房屋，决定王檀自接到本告知书之日起十五日内自行拆除三层以上建筑，并处罚款伍万元的处罚。经潜山县建设局申请要求对上述建设行政处罚决定书执行，本院于2009年2月20日作出（2009）潜行审字第35号行政裁定书，裁定对申请执行人申请执行的具体行政行为准予强制执行。2009年5月1日，经本院强制执行，王檀（杨森作为其代理人参与执行活动）交付了部分罚款，并与潜山县建设局和解执行结案。庭审中，王檀与杨森一致认可，王檀将涉案房屋作为其应付杨森的建设工程款抵付给杨森，同意由杨森自行处分。 经本院释明，李新旺表示对其主张的诉讼请求仅要求合同相对人杨森承担民事责任，不要求王檀承担民事责任。 本院认为，无效的合同自始没有法律效力。2009年3月2日，杨森与李新旺签订《房（地）转让协议书》，约定杨森将涉案房屋出卖给李新旺，双方并履行了房屋交付及付款义务，但涉案房屋属未经政府规划部门批准擅自建造，并经潜山县建设局作出行政处罚决定书，决定限期拆除，且无证据证明王檀或杨森已补办了相关行政审批手续，上述房屋属建章建筑。杨森将上述房屋出卖给李新旺，没有合法根据，双方因此签订的《房（地）转让协议书》无效，因合同取得的财产应予返还。杨森明知涉案房屋属违章建筑，仍然作价出卖给李新旺，其具有主要过错，杨森应对合同无效而造成的损失向李新旺赔偿，李新旺在签订合同时，对涉案房屋的权利要件未尽合理、审慎的审查义务，其也有一定过错，应酌情减轻杨森的赔偿责任。李新旺明确表示不要求王檀就本案承担民事责任，系其自行处分权利，本院不予干涉。 综上所述，李新旺应将涉讼房屋向杨森返还，杨森应将收取的购房款120000元向李新旺返还，杨森并应赔偿李新旺因房屋升值造成的损失256000元（毛坯房价值406000元一出售价格150000元）及装饰装修现值24100元合计280100元的90%，即252090元，由李新旺自行承担损失的10%，即28010元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）李新旺与被告（反诉原告）杨森于2009年3月2日签订的《房（地）转让协议书》无效； 二、被告（反诉原告）杨森于本判决生效之日起30日内向原告李新旺（反诉被告）返还购房款120000元并赔偿原告（反诉被告）李新旺损失252090元； 三、原告（反诉被告）李新旺于本判决生效之日起30日内向被告（反诉原告）杨森返还位于潜山县梅城镇新桥巷四楼东南边前排一套两室两厅单元房； 四、驳回原告（反诉被告）李新旺的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费3875元，由原告（反诉被告）李新旺负担375元，由被告（反诉原告）杨森负担3500元；反诉受理费1650元，由原告（反诉被告）李新旺负担1400元，由被告（反诉原告）杨森负担250元；鉴定费2300元，由原告（反诉被告）李新旺负担230元，由被告（反诉原告）杨森负担2070元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  张文胜 二〇一六年十二月二十三日 书记员  江菲菲 附本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。