南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2016）桂7102民初261号原告：刘月新，男，1967年4月18日出生，壮族，住南宁市兴宁区。委托诉讼代理人：陈秋燕，广西诺尔律师事务所律师。被告：广西巴黎和平咖啡有限公司，住所地南宁市青秀区长湖路。法定代表人：高树思。原告刘月新与被告广西巴黎和平咖啡有限公司（以下简称巴黎公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月22日立案后，依法适用简易程序。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，于2016年7月13日裁定转为普通程序，并于2016年11月17日公开开庭进行了审理。原告刘月新到庭参加诉讼，被告巴黎公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘月新向本院提出诉讼请求：1.解除原告刘月新与被告巴黎公司签订的《房屋租赁合同》；2.被告巴黎公司将南宁市青秀区房屋返还给原告刘月新；3.被告巴黎公司支付原告刘月新房租，违约金25920元，水电费5000元，2015年1月至2016年3月物业管理费2700元，预期损失1.6万元（租金暂计至2016年3月31日为9.6万元，支付至合同解除之日，合同解除后至返还房屋之日止按合同约定租金标准支付房屋占有使用费；违约金包含逾期滞纳金，各项费用从2015年4月1日暂计至2016年4月5日，之后顺延至返还房屋之日止）；3.本案诉讼费由被告巴黎公司承担。事实和理由：原告与被告于2014年6月1日签订了《房屋租赁合同》，约定将原告位于南宁市青秀区的房屋出租给被告使用。双方在合同书上约定月租金为捌仟元，按季结算，首季租金于2014年7月5日前支付，以后每季初5日内支付。合同第八条约定了原告可以终止合同并收回房屋的情形之一是被告拖欠租金累计达一个月；第十条还约定了违约责任：（一）租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，违约方须向对方交纳该年度租金的3%作为违约金；（二）被告逾期未交付租金的，每逾期一日，原告按该月租金的5%向被告加收滞纳金。合同签订后，原告如期将房屋交给被告使用。然而被告仅交了九个月房租后，就再也没有向原告交纳过房租，其拖欠的租金至今已快一年。原告多次联系被告负责人高树思，催其交纳房租，其却屡次找借口不交，最近高树思的手机号已无法联系。为维护原告合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。被告巴黎公司未作答辩。原告刘月新围绕诉讼请求依法提交了证据。被告巴黎公司经本院合法传唤未到庭，视为其放弃举证和质证的权利。对原告提交的证据，本院认定如下：1.原告提交的房产证，该证据可以证实涉案房屋的合法性，对该证据本院予以认定；2.原告提交的房屋租赁合同，该证据可以认定原、被告双方对租赁房屋的具体事项进行了约定，对该证据本院予以认定；3.原告提交的百乐居物业的《证明》，该证据可以证明涉案房屋在租赁期间内拖欠的部分物业管理费，对该证据本院予以认定。4.原告提供的本人的身份证及被告的营业执照，该证据相应行政部门核发的原、被告的身份证明材料，对该两份证据本院予以认定。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月1日，原告刘月新（出租方，甲方）与被告巴黎公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于南宁市青秀区房屋，合同期限自2014年7月1日至2019年6月30日，每月租金为8000元，首季度租金于2014年7月5日前支付，以后每季（每三个月为一季）季初5日内被告需向原告支付全季租金；合同生效后5日内，被告预交1万元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵。合同第七条约定，租赁期间，水费、电放、物业费等由被告支付。合同第八条约定,被告有拖欠租金累计达一个月的，原告可以终止合同并收回房屋。合同第十条约定，合同履行期间，一方违反合同约定的，违约方须向守约方交纳该年度租金的3%作为违约金；被告逾期未交付租金的，每逾期一日，原告按该月租金的5%向被告加收滞纳金。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告支付1万元保证金及9个月的租金后未再支付任何费用且仍继续占有使用涉案房屋，原告遂诉至法院。另查明，南宁市青秀区通泰路丽景花园的物业公司为广西百乐居物业服务有限公司，该物业公司于2016年5月3日出具证明一份，内容主要为：丽泰花园64-29号住户自2015年1月至2016年3月拖欠物业管理费2700元。本院认为，原告刘月新与被告巴黎公司于2014年6月1日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。双方应按合同约定履行各自义务。关于解除合同的问题。按照原、被告合同约定被告应在2014年7月5日前支付首季度租金，以后每季季初5日内被告需向原告支付全季租金，被告已支付9个月租金，即被告已支付租金至2015年3月31日，之后租金一直未予支付，即被告逾期支付租金的行为已构成了违约行为，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，被告有逾期付款的违约行为，原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，当事人依照九十三条第二款的规定主张解除合同的，合同自通知到对方时解除。现原告以起诉方式主张解除合同，符合法律规定，依法应予准许。本案中，本院向被告送达民事诉状的时间为2016年10月26日，可以确认被告收到诉状之日即为接到原告解除合同的通知之日，故可以确认原告与被告的租赁合同已于2016年10月26日解除。故对原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》的诉求本院予以支持。关于原告要求被告返还房屋的问题。合同解除后，被告应向原告返还承租的房屋，且原、被告双方也在合同中有约定，被告有拖欠租金累计达一个月的，原告可以终止合同并收回房屋。故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于房屋租金及房屋占有使用费的问题。被告使用租赁物，应按合同约定支付租金，现被告只支付租金至2015年3月31日，故被告应在合同期限内（至2016年10月26日）按合同约定租金标准支付租金，又因被告已支付1万元保证金，原、被告双方在合同中约定合同终止时，该保证金冲抵租金，原告在庭审中也表示愿意将该1万元保证金抵扣相应租金，因此被告应支付的租金为140933.34元（8000元/月×18个月＋8000元/月÷30天×26天-1万）。因被告现仍继续使用租赁物，故应在合同解除后至返还房屋之日止按合同约定租金标准支付房屋占有使用费，因此，房屋占有使用费的计算方式：从2016年10月27日起至返还房屋之日止按每月8000元计付。故对原告要求被告支付租金及房屋占有使用费的诉讼请求予以支持。关于违约金的问题。合同第十条约定，合同履行期间，一方违反合同约定的，违约方须向守约方交纳该年度租金的3%作为违约金；被告逾期未交付租金的，每逾期一日，原告按该月租金的5%向被告加收滞纳金。对被告逾期支付租金的违约行为，原告要求被告按年租金9.6万元的3%支付违约金以及按拖欠一年租金的9.6万元按年利率24%支付违约金。在庭审中，原告表示违约金、滞纳金均为违约金性质，现选择要求被告以拖欠租金为基数，按24%(年利率)支付违约金。本院认为，原、被告合同约定被告未付租金的，每逾期一日按该月租金的5%加收滞纳金（即违约金），现原告主动调整为以拖欠租金为基数，按年利率24%支付，属对自己权益的处分，该诉求既符合双方约定也未违反法律的强制性规定，本院予以支持。又因双方合同约定，季初5日内被告需向原告支付全季租金，而被告已支付租金至2015年3月31日，且双方在合同中约定1万元保证金可抵扣相应租金,故2015年4月1日至2015年6月30日的租金2.4万元被告应于2015年4月5日前支付，2015年7月1日至2015年9月30日的租金2.4万元被告应于2015年7月5日前支付，2015年10月1日至2015年12月30日的租金2.4万元被告应于2015年10月5日前支付，2016年1月1日至2016年3月30日的租金2.4万元被告应于2016年1月5日前支付，2016年4月1日至2016年6月30日的租金2.4万元被告应于2016年4月5日前支付，2016年7月1日至2016年9月30日的租金20933.34元〔2.4万元-（1万元-2016年10月1日至2016年10月26日租金6933.34元〕被告应于2015年7月5日前支付。故违约金的计算方式为从应付租金之日起至实际付款之日止，按年利率24%计付。但合同解除后，双方并未在合同中并未对房屋占有使用费约定有违约金，故原告要求被告支付合同解除后房屋占有使用费的违约金的诉讼请求不予支持。关于水电费的问题。对该项诉讼请求，原告未能提供相应证据予以证明原告代被告支付租赁期间的相应水电费用，也未能提供证据证明被告实际尚拖欠水电费的实际费用，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于物业管理费的问题。原、被告在合同中约定，租赁期间的物业管理费由被告承担，现2015年1月至2016年3月的物业管理费被告未予支付，有相关物业公司出具的《证明》为凭，故对原告要求被告支付该期间拖欠的物业费的诉讼请求予以支持。2016年3月之后的物业管理费，现原告无法提供证据证明被告是否拖欠，故对原告要求被告支付2016年3月之后的物业管理费的诉讼请求本院不予支持。关于预期损失的问题。原告所诉预期损失1.6万元，是以合同约定每月租金8000元，以两个月的空铺期为其预期损失的依据。本院认为，原、被告签订的租赁合同虽已被本院解除，但实际被告仍在占有使用房屋，而原告以两个月的空铺期为其预期损失未能提供证据加以佐证，故对该诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告刘月新和被告广西巴黎和平咖啡有限公司于2014年6月1日签订《房屋租赁合同》于2016年10月26日解除；二、被告广西巴黎和平咖啡有限公司将南宁市青秀区房屋返还给原告刘月新；三、被告广西巴黎和平咖啡有限公司支付原告刘月新租金140933.34元及房屋占有使用费（房屋占有使用费的计算方式：从2016年10月27日起至返还房屋之日止按每月8000元计付）；四、被告广西巴黎和平咖啡有限公司支付原告刘月新违约金[违约金计算方式：1.以2.4万元为基数，从2015年4月5日至实际付款之日，按24%(年利率)计付；2.以2.4万元为基数，从2015年7月5日至实际付款之日，按24%(年利率)计付；3.以2.4万元为基数，从2015年10月5日至实际付款之日，按24%(年利率)计付；4.以2.4万元为基数，从2016年1月5日至实际付款之日，按24%(年利率)计付；5.以2.4万元为基数，从2016年4月5日至实际付款之日，按24%(年利率)计付；6.以20933.34元为基数，从2015年7月5日至实际付款之日，按24%(年利率)计付]；五、被告广西巴黎和平咖啡有限公司支付原告刘月新物业管理费2700元；六、驳回原告刘月新其他的诉讼请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3212元，公告费700元，共计3912（原告已预交）由原告刘月新负担462元，被告广西巴黎和平咖啡有限公司负担3450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。审 判 长  蓝丹丹代理审判员  吴永能人民陪审员  周海波二〇一六年十二月七日书 记 员  秦翔华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。