北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0108民初23816号原告刘明茜，女，1988年3月27日出生，汉族，住北京市海淀区。委托代理人田晓娟（刘明茜之母），住同刘明茜。被告亿世界（北京）电子市场有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街11号北科置业大厦1-4层。法定代表人沈巍，总经理。委托代理人杨明新，该公司经理。委托代理人琚向晖，北京市中永律师事务所律师。被告北京亿世界物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区中关村大街11号北科置业大厦地下2层。法定代表人沈巍，董事长。委托代理人琚向晖，北京市中永律师事务所律师。被告北京赛智科融投资管理有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街11号14层办公14A1-27。法定代表人段明，总裁。委托代理人许多，该公司总裁办主任。委托代理人赵萌萌，该公司法务，住该公司宿舍。原告刘明茜与被告亿世界（北京）电子市场有限公司（以下简称亿世界电子市场公司）、被告北京亿世界物业管理有限责任公司（以下简称亿世界物业公司）、被告北京赛智科融投资管理有限公司（以下简称赛智科融公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘明茜之委托代理人田晓娟、被告亿世界电子市场公司之委托代理人杨明新及与被告亿世界物业公司之共同委托代理人琚向晖、被告赛智科融公司之委托代理人许多、赵萌萌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘明茜向本院提出诉讼请求：1.判令亿世界电子市场公司与亿世界物业公司停止侵害、排除妨碍，立即打开所有通向位于北京市海淀区中关村大街11号亿世界电子市场的所有大门，恢复水电供应，保证电梯正常运行，不得妨碍×商铺产权人、租户、客户正常出入和正常经营。2.判令亿世界电子市场公司与亿世界物业公司按照原包租期最后一年月租金标准赔偿自2015年2月10日至恢复营业之日起后三个月期满为止的损失。3.判令亿世界电子市场公司与亿世界物业公司赔偿原包租到期后未及时返还商铺导致2011年7月1日至2011年8月31日间两个月的租金损失6811.32元。4.判令赛智科融公司在报纸上重新发布公告，消除社会影响。5.本案诉讼费由亿世界电子市场公司、亿世界物业公司、赛智科融公司负担。我系北京市海淀区中关村大街11号e世界电子市场×号商铺的产权人，开发商销售商铺承诺包租5年，至2011年6月30日止。开发商应于到期日返还我该商铺，但亿世界电子市场公司与亿世界物业公司拖延至2011年8月30日才办理交接手续，使我损失两个月租金。2015年1月12日，亿世界电子市场公司非法公告并于2015年2月10日伙同亿世界物业公司强行关闭市场，终结了我商铺的正常租赁，事先未征得我的同意，从客观事实上严重侵犯了我的合法经营权和出入权。亿世界电子市场公司及赛智科融公司于2015年5月29日及7月11日各自发布公告，称未签反对意见的业主视为同意统租，并打着协调组名义将三分之二以上面积业主均不持异议视为统租实施条件，侵犯了我的财产权。亿世界电子市场公司辩称，业主诉讼主体错误，我公司具有经营管理执照，刘明茜只是商铺的业主，亿世界包括五层，由我公司进行经营。业主将铺位租赁给经营户，其与我公司并未签订经营管理协议书，经营管理协议书约定中包括节假日放假安排，2015年2月10日作出春节放假安排属于我公司的权利，属于春节期间的常态关门，历年如此。业主的买卖合同规定了其要自行经营，也要遵守经营管理协议，出租经营也需要遵守经营管理协议书，应按北京市相关规定缴纳管理费用。业主购买物业时应知悉作为商户应遵守的规定，签署协议时就应该是明确的。刘明茜起诉侵权纠纷，我公司现在看不到侵犯他什么权利，刘明茜说侵犯经营权，其应有适格的身份，应有经营执照和上交税收的证明，应证明买卖关系，所以刘明茜起诉的侵权、侵犯经营权是不存在的。现在业主可以出租铺位，我公司没有阻拦。我公司认为其存在使用权，其可以使用，我公司没有阻止，出租不了是市场问题，与我公司没有关系。作为中关村西区的定位功能来讲，是鼓励互联网金融，原项目已经不属于鼓励项目，现在已经与70%的业主签订委托经营协议，这部分业主目前已经拿到了租金。刘明茜起诉我公司要求财产损害赔偿不成立，其需要提供登记和报税的证明。请求法院驳回刘明茜的诉讼请求。亿世界物业公司辩称，我公司不存在侵权，在承诺遵守业主临时公约的要求，有业主临时公约的约定和要求。我公司在春节期间都会闭门贴封条，遵守业主要求的对大厦的物业的服务，并未侵犯刘明茜的任何权利。2016年4月12日，我公司根据政府公告已经退出亿世界大厦的物业管理，从这天开始不再承担业主的委托对亿世界大厦进行物业管理。我公司是依据业主临时公约的要求对大厦进行物业管理，刘明茜没有任何理由要求我公司承担任何责任。赛智科融公司辩称，我公司发布报纸不会对对方造成侵权，报纸公告是对所有业主的统一告知，亿世界业主很多，虽然大部分业主已经知道并接受统一经营管理，但仍然存在很多业主没有向我公司反馈意见，我公司无法确定其是否已经得到有效通知，基于此为响应中关村的整改政策，我公司只能通过报纸公告的方式通知所有业主，希望看到的业主能够及时向我公司反馈意见，以便双方尽快作出安排，这在公告的第三条、第四条已经充分显示了我公司希望业主协商、反馈意见、协调的意愿，报纸公告本身并无任何强制力和强制性，不会侵犯或者阻碍业主对自己的房屋的使用和管理，更谈不上对业主房屋造成实质性损害，因此业主要求我公司停止侵害重新公告的请求没有任何事实和法律依据。同时，报纸公告仅为一次性行为，并不存在持续的侵害与影响，所以业主请求停止侵害没有事实依据，请法院驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。刘明茜系北京市海淀区中关村大街11号×号商铺的产权人，于2007年12月25日取得该商铺的《房屋所有权证》。亿世界电子市场公司系北京市海淀区中关村大街11号中关村e世界数码广场的举办单位，亿世界物业公司则负责中关村e世界数码广场的物业管理与服务。2015年以前，中关村e世界数码广场由亿世界电子市场公司以市场模式经营，各业主将名下商铺自主出租予经营电子产品的商户，商户与亿世界电子市场公司签订经营管理协议。自2015年开始，中关村e世界数码广场进行业态调整，亿世界电子市场公司拟从原有市场经营模式中退出，引进赛智科融公司就中关村e世界数码广场商铺统一对外出租。为此，亿世界电子市场公司于2015年1月12日发布《公告》，内容为：“因中关村e世界数码广场统一经营业主签约工作已经正式开始，现市场决定停止自有铺位招商及租赁工作并且同时停止办理商户入驻市场等相关手续的工作。中关村e世界数码广场2015年春节放假拟定于2015年2月10日。因受业主统一经营意向及签订结果等诸多因素影响，开市具体时间再另行通知。根据当前实际情况，如有商户希望提前退铺，市场也会非常理解并且配合，因此决定商户如果在2015年2月10日前办理完成退铺手续，铺位保证金可以在五天内退还。但如果没有在2015年2月10日前办理完成退铺手续的商户，需按照原合同规定，完成退铺手续一年后返还。望各位商户朋友们相互告知，为明年能顺利开展经营活动早做准备。”《公告》发出后，中关村e世界数码广场于2015年2月10日关闭。2015年5月29日，亿世界电子市场公司另发布《公告》，内容为：“中关村e世界数码广场-1至4层统一经营事宜，根据亿世界统一经营协调小组征求全体业主意见的结果，代表三分之二以上面积业主均不持异议，统一经营已具备实施条件。据此，亿世界（北京）电子市场有限公司作为平台公司与承租方北京赛智科融投资管理有限公司已经签订了《房屋租赁合同》。然而，对统一经营不持异议却未签订《委托出租协议》的部分业主，因其未能实际办理房屋交付使用手续，亦未能与承租方建立房租租赁合同关系。现经平台公司与承租方充分协商一致，针对该部分业主统一经营手续的办理，特作如下安排：一、该部分业主在认可承租人承诺的基本承租条件不变的基础上，可以选择委托现有平台公司或者其他第三方办理，亦可直接与承租方协商签约。二、在2015年6月30日前，办理完上述手续的业主，仍按照2015年3月起计算房屋租金，在2015年6月30日之后办理的，房屋租金将按照房屋实际交付日起算。”2015年7月11日，赛智科融公司亦发布《公告》，内容为：“中关村e世界数码广场B1层至4层统一经营事宜，根据中关村e世界市场统一经营协调小组征求全体业主意见的结果，代表三分之二以上面积业主均不持异议，统一经营已具备实施条件。据此，亿世界（北京）电子市场有限公司作为平台公司与承租方我公司已经签订了《房屋租赁合同》。对于已经和平台公司签订了《委托出租协议》的业主，在此表示感谢，我们会按照履行合同约定，加快实施统一经营。同时，为推进e世界统一经营的实施，对下一步工作特作如下安排：一、凡已确认参与统一经营且尚未与平台公司签约的业主，请于2015年7月14日至2015年7月28日到中关村e世界1层业主统一经营签约处与我司办理签约手续。二、凡已确定向我司指定的第三方机构出售其所持e世界3层及4层物业的业主，请于2015年7月14日至2015年7月28日到中关村e世界1层业主统一经营签约处办理登记手续。在此期间登记出售的物业经审核符合第三方机构收购条件的，第三方机构将立即启动与其业主的签约及收购程序。三、凡尚未确认统一经营或出售物业，以及尚未与平台公司或我司联系的业主，请于2015年7月14日至2015年7月28日到中关村e世界1层业主统一经营签约处与我司协商确认统一经营的相关事宜。四、凡与亿世界（北京）电子市场有限公司、北京亿世界物业管理有限公司之间尚存在未决事宜的业主，请于上述期限内将问题反馈至我司，我司将尽力予以协调。五、凡在上述期限内未与我公司联系的业主，视为支持统一经营方案。”此后，刘明茜未能与亿世界电子市场公司及赛智科融投资公司达成统一经营协议至今。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.刘明茜主张亿世界电子市场公司、亿世界物业公司强行关闭市场导致其无法进出、经营，侵犯了其对商铺的所有权与经营权。亿世界电子市场公司与亿世界物业公司则反驳主张东侧、北侧及南侧大门于3月初是打开、开放的，只因不再承办市场而在当年春节后已不具备卖场状态，且业主及商户只要经过登记是可以进出大厦的。该两公司坚持主张此并未影响到商铺业主对房屋的使用与经营，但未能就此向本院充分举证。2.亿世界电子市场公司、亿世界物业公司主张商铺产权人并非无限制地使用商铺，应当接受统一管理，并提供、援引商铺产权人与开发商北京科技园置业股分有限公司（以下简称科技园置业公司）签订的《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同）第十九条及附件八补充协议、《北科置业大厦中关村e世界数码广场业主临时公约》（以下简称临时公约）、《经营管理协议书》（以下简称经营管理协议）相关内容为据。该预售合同第十九条约定内容为：“买受人保证所购铺位只作为商业铺位使用，买受人在使用该铺位期间必须遵守中华人民共和国法律、法规和社会公德，维护公共设施和公共利益。同时买受人同意，由出卖人或出卖人指定的经营管理公司全权负责管理，并同意遵守由出卖人或出卖人指定的经营管理公司制订的《经营管理公约》，且根据北京市物价局审定的经营管理收费标准缴纳有关管理费用。”；附件八补充协议内容为：“乙方所购商铺如自行用于商业经营，应与甲方或甲方指定的经营管理公司签署《商铺自营合同》，并受其约束。乙方购买商铺如委托甲方或甲方指定的经营管理公司出租，应与甲方或甲方指定的经营管理公司签署《商铺投资托管合同》，并受其约束。”。临时公约对物业使用、物业的维修养护、物业服务费用等内容作出约定。刘明茜对上述证据的真实性无异议，其认为与本案无关,但亦未向本院提供充分反证。3.亿世界电子市场公司、亿世界物业公司另向本院提供《公告》，主张亿世界物业公司已于2016年4月12日退出对中关村e世界数码广场的物业管理与服务。该《公告》显示由海淀区人民政府海淀街道办事处发出，内容为：“接业主投诉，2016年3月21日我办事处组织相关部门对你大厦进行了联合安全检查，发现北京亿世界物业管理有限责任公司在对大厦进行物业管理期间存在超资质管理和多项安全隐患。为保证广大业主的合法权益，维持大厦安全运行及正常的物业管理秩序，现依据《物业管理条例》及《北京市物业管理办法》的相关规定，特指定北京龙城兴业物业管理有限公司为大厦提供应急物业服务。应急物业服务期间的服务内容、服务标准及服务价格均遵循原前期物业服务合同执行，服务费用由全体业主承担，应急物业服务期限自今日起至业主依法选聘物业服务企业之日止。”经本院询问，亿世界电子市场公司、亿世界物业公司未能述明上述物业管理服务异动之事实，刘明茜对该事实不予认可，另主张街道办事处无权作出上述决定，亿世界电子市场公司、亿世界物业公司未能就此向本院进一步举证。4.刘明茜主张赛智科融公司发布公告内容不实且侵犯其财产权，赛智科融公司予以反驳，刘明茜未能就此向本院充分举证。5.刘明茜另主张亿世界电子市场公司、亿世界物业公司未依原包租协议及时返还其商铺并造成损失之事实，要求该两公司赔偿租金损失。亿世界电子市场公司、亿世界物业公司则反驳主张此与本案无关。本院认为，私人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。物权的行使应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。通过合同对物权行使方式作出相应约定，是物权人行使其物权的一种形式。本案中，刘明茜系涉案商铺的产权人，其对商铺的所有权应受法律保护。该涉案商铺系刘明茜从开发商科技园置业公司处购买，购房之初，双方所签署、确认的预售合同等文件对商铺的使用既有明确约定。该约定既体现了规划设计部门及开发商对该项目的原始规划、开发意图，也体现了买卖双方在通过统一经营管理模式使商铺产权人获得持续、稳定利益问题上所形成的共识。根据该相关约定可知，对涉案商铺的使用，应由管理公司全权统一负责管理，商铺产权人对商铺所有权的行使在法律上讲是受到一定程度的限制的。在实际利用商铺经营过程中，产权人、管理公司及相关各方均应处理好商铺经营与统一管理之间的关系，通过充分协商解决经营与管理之间的矛盾。本案双方之争议即发生在商铺经营与管理问题上，为响应政府关于中关村西区业态调整的整体要求，原有统一管理前提之下的市场模式必须予以改变。由亿世界电子市场公司作为平台，商铺产权人将商铺委托该公司出租予专门公司管理这一新模式本身并不违背上述双方所确立的关于统一管理的原则。在这一前提下，亿世界电子市场公司、亿世界物业公司及专门管理公司先后发布公告，通知商铺产权人退出原有市场模式、推出新模式及实施方案等作为双方进一步协商的基础，此行为本身并不构成对商铺产权人权益的侵害。商铺产权人应当顺应新形势所带来的新变化，在公告后的合理时间内，积极、及时地就新模式与相关各方进行充分沟通与协商，尽早达成一致意见即是对自身权益的保护，也是对其他已接受新模式的商铺产权人权益的尊重。同样值得关注的是，部分商铺产权人未能接受新模式的部分原因在于对具体方案还持有保留意见。通过比较新、旧模式，应当说其中的变化是比较明显的。作为平等主体的相关各方，管理公司就这一变化应当给予商铺产权人充分考虑并作出相应调整的合理时间，管理公司尤其要对由一种统一管理转变为另一种统一管理的过渡中商铺产权人的权益给予充分尊重及妥善安排。庭审中，尽管亿世界电子市场公司、亿世界物业公司与商铺产权人刘明茜在具体出入大厦、物业状态等问题在事实上仍纠缠不清，但该公司即时地退出市场模式必然会对商铺的使用、经营产生影响。上已述及，虽然该行为尚不构成侵权，但导致商铺使用、经营无法持续的利益损失应当由行为人亿世界电子市场公司、亿世界物业公司给予公平合理的补偿。当然，统一经营管理是大势所趋，补偿也应当有限度。该合理限度应当结合双方进行洽商、原有模式的调整等因素，由本院依法酌情以六个月合理期间并参照赛智科融公司统一出租测算标准确定为宜。超出合理期限仍未达成相关协议的，事实上分散经营所产生的利益损失应由商铺产权人自行负担。关于赛智科融公司发布的公告，从内容上看主要是针对统租工作安排及协商的通知，其中针对部分未接受统租的业主在一定期限之后视为支持统租方案的表述有欠妥当，而刘明茜亦未就此对其造成的侵害及影响向本院充分举证，本院对其相应请求不予支持。关于刘明茜主张赔偿逾期返还商铺租金损失一节，因其所述事实与本案并非同一事实、法律关系，本院不予处理。综上所述，在双方确立的统一管理前提下，亿世界电子市场公司、亿世界物业公司的上述行为并不构成侵权，但在其所确定的新模式实施方案中，应当包括给予商铺产权人合理过渡期利益损失补偿之内容。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第四条、第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国侵权责任法》第二十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效后七日内，亿世界（北京）电子市场有限公司与北京亿世界物业管理有限责任公司共同支付刘明茜（×号商铺）补偿款共计九千零九十一元七角四分；二、驳回刘明茜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十元，由刘明茜负担二十五元，已交纳；由亿世界（北京）电子市场有限公司与北京亿世界物业管理有限责任公司共同负担二十五元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  黎 健人民陪审员  汪丽娜人民陪审员  黄殿琴二〇一六年十二月三十日书 记 员  王文敬