安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖01民终4919号上诉人（原审原告、反诉被告）：李森，男，1974年11月24日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区，委托诉讼代理人：方鹏，安徽瀛鼎律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨太明，男，1974年11月26日出生，汉族，住安徽省合肥市，委托诉讼代理人：朱勇，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁梅，安徽华人律师事务所实习律师。上诉人李森与上诉人杨太明因房屋买卖合同纠纷一案，均不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103民初2714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月27日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李森上诉请求：撤销一审判决，改判杨太明支付违约金为165900元。事实和理由：一审判决认定事实清楚，但适用法律错误。合同中已经对违约责任作出明确约定，即按房屋总价款的30%，该约定并不违反法律强制性规定。杨太明明确表示不再履行交付房屋的主要合同义务，违约事实清楚。杨太明虽提出违约金约定过高要求核减，但法院应当根据当时的交易习惯、市场的变动、当事人过错等综合因素进行判断，综合考虑守约方的损失以及违约方的收益。杨太明上诉请求：撤销一审判决，改判杨太明承担的违约金减少30000元。事实理由：一审判决认定事实清楚，但适用法律错误。双方约定的违约金过高，不符合法律规定，在同时约定了违约金和定金罚则而违约金过高的情况下，应当适用定金罚则。对于违约金的调整，虽存在着自由裁量权，但这种裁量权的尺度并非没有限制，而应以当事人遭受的实际损失为基准。李森仅缴纳定金10000元，因中介公司原因，双方未能形成有效沟通，最终造成误解，致使合同不能继续履行。李森在合同履行过程中并无损失，即使存在损失，双倍返还定金也足以弥补。李森针对杨太明的上诉答辩称，本案不存在违约金过高的情形，李森因房价上涨而不能以当时的价格购买房屋的损失，远远高于双方约定的违约金。守约方可以选择适用定金罚则还是违约金。其他同上诉意见。杨太明针对李森的上诉答辩称，造成合同不能履行予以解除系因双方共同委托的中介机构工作人员未能及时有效传达双方真实意思所致，不能归责于杨太明一方的责任。其他同上诉意见。李森向一审法院起诉请求：判令杨太明继续履行合同，如不能履行，则支付违约金165900元。后经法院释明后，李森变更诉讼请求为：判令解除双方签订的《存量房买卖合同》，杨太明支付违约金165900元。杨太明向一审法院反诉请求：判令解除双方签订的《存量房买卖合同》及补充协议，李森支付违约金159500元。一审法院认定事实：李森与杨太明于2016年2月23日在合肥市恋家房产代理销售有限公司三孝口分公司（以下简称三孝口分公司）签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》各一份，李森分两次向杨太明支付了购房定金共计10000元，杨太明亦出具了收条。2016年4月初，杨太明告知三孝口分公司业务员丁明明房子不卖了，此后双方当事人协商未果。杨太明没有配合李森办理完税手续，亦未在2016年4月20日配合李森办理资金托管手续。李森于2016年4月22日诉至法院。一审法院认为，杨太明与李森签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同的解除必须符合合同约定或法律规定的解除条件。杨太明要求解除与李森签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，现李森亦同意解除，根据《中华人民共和国合同法》规定，双方当事人协商一致，可以解除合同，故对于双方当事人要求解除《存量房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，予以支持。根据众所周知的事实，房屋产权转移登记手续需要房屋出卖人与买受人共同前往办理。本案中，根据三孝口分公司业务员丁明明的证人证言，可以认定杨太明没有配合李森办理完税、资金托管等手续，亦可以认定杨太明在合同约定的资金托管期限届满前已经告知三孝口分公司业务员丁明明其房子不卖了，故造成涉案《存量房买卖合同》及《补充协议》未能履行系由杨太明的违约行为导致，杨太明应当承担违约责任。李森要求杨太明按照《补充协议》第4条的约定按照成交价30%支付违约金165900元，杨太明认为《补充协议》约定的违约金过高，要求依法调整。一审法院认为，违约金的性质主要是补偿性的，有限度地体现惩罚性，结合合同的履行情况、李森为履行合同支出的成本、房价上涨等因素，确定杨太明应当支付的违约金为50000元。杨太明称李森有违约行为，要求李森支付违约金159500元，但杨太明提供的证据不足以证明其主张的事实客观存在，故对于杨太明的该项反诉请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除李森与杨太明于2016年2月23日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；二、杨太明于判决生效之日起十日内赔偿李森违约金50000元；三、驳回李森的其他诉讼请求；四、驳回杨太明的其他反诉请求。本诉案件受理费9450元减半收取4725元、财产保全费3345元，合计8070元，由李森负担5600元，杨太明负担2470元。反诉案件受理费3570元减半收取1785元，由杨太明负担。二审中，李森提交一份安居网站公布的光明新村小区二手房买卖价格信息表，证明涉案房屋所处同地段的房屋均价在15000元至19000元之间，而合同约定的房屋单价是11166元，李森的实际损失在250000元以上。杨太明质证认为，证据系复印件，且价格基准日期是2016年11月23日，不能证明合同解除时的房屋价格，不能达到李森的证明目的。双方当事人所举其他证据均同一审，相对方质证意见亦同一审。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审判决根据中介公司工作人员的出庭证言，认定杨太明在合同签订后、双方约定2016年4月20日办理资金托管手续前，已通过中介公司告知李森不再履行合同，也拒不配合李森办理完税及资金托管手续，故杨太明违约的事实能够成立，且通过杨太明的上诉请求，其亦未否认应当承担违约责任，故本院对于涉案合同因杨太明违约导致未能继续履行的认定，予以确认。李森选择适用违约金条款，但杨太明认为违约金过高，向法院申请予以调减。根据《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》相关规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以调减的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。考虑到李森仅支付定金10000元，也未因重新购房产生实际损失，一审法院对于违约金的调整也体现了当事人的过错程度以及房价上涨的因素，并无不当，本院予以确认。综上，李森和杨太明的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3168元，由李森负担2618元，杨太明负担550元。本判决为终审判决。审判长  王莉审判员  沈静审判员  张怡二〇一六年十二月二十日书记员  罗晶附本案适用的相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。