湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂11民终1147号上诉人（原审被告）：黄冈市鑫星锌品有限公司。住所地：黄冈市黄州火车站经济开发区化工产业园。法定代表人车成先，该公司董事长。委托诉讼代理人：高雄斌，湖北文赤壁律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）：黄州火车站经济开发区舵塘村村民委员会。住所地：黄冈市黄州火车站经济开发区舵塘村迎宾路。法定代表人：倪艳兵，该村村主任。委托代理人谢俊杰，湖北率责律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人黄冈市鑫星锌品有限公司（以下简称“锌品公司”）因与被上诉人黄州火车站经济开发区舵塘村村民委员会（以下简称“舵塘村”）租赁合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2015）鄂黄州民初字第01294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月9日受理后，依法组成由詹德先担任审判长，审判员刘小成、骆骥参加的合议庭，并于2016年9月5日公开开庭审理了本案，上诉人锌品公司委托诉讼代理人高雄斌，被上诉人舵塘村法定代表人倪艳兵及其委托诉讼代理人谢俊杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人锌品公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。1、锌品公司与舵塘村于2010年签订了一份《厂房租赁协议书》，约定租期为十年，2013年1月6日舵塘村将该出租场地整体以150万元价格出售给锌品公司，锌品公司于2013年1月6日转账30万元定金给被上诉人。2014年元月10日，被上诉人还向上诉人出具收到购买村土地费120万元的收条。既然被上诉人已将出租的标的物出卖给了锌品公司，被上诉人应该再无权主张租金。2、舵塘村在与锌品公司的租赁合同还没到期的情况下，将场地又出租给湖北宝舵锌业有限公司，其行为严重违约，应该承担给付锌品公司10万元违约金的责任，还应向上诉人赔偿直接经济损失75万元。3、一审法院适用法律错误。双方当事人均未主张涉案租赁合同无效，一审法院以租赁房屋系未取得合法规划手续的建筑为由认定租赁合同无效违背了当事人的意愿，超越了诉讼请求。被上诉人舵塘村答辩称，同意原审判决，请求二审法院维持原判，驳回锌品公司的上诉。舵塘村向一审法院起诉请求依法判令：1、锌品公司立即腾退占用舵塘村所有的座落于黄州火车站经济开发区张杨路与鹰岭一路交界处化工厂;2、锌品公司给付舵塘村租金34.8万元并承担逾期付款利息损失（自起诉之日起按同期人民银行贷款利率计算至清偿之日止）；3、判令锌品公司给付舵塘村违约金人民币10万元。一审法院认定事实：2010年，舵塘村与锌品公司签订一份《厂房租赁协议书》，约定将舵塘村自建的占地13.5亩左右，座落于黄冈市黄州火车站经济开发区张杨路与鹰岭一路交界处的化工厂整体出租给锌品公司使用，租赁期限为10年（从2010年1月1日至2019年12月30日），第一、二年度年租金为2万元，第三、四、五、六年度租金为10万元/年，第七、八、九、十年度租金为20万元/年。若有一方违约须向对方承担违约金人民币10万元，合同还对其它事项进行了约定。双方签订本协议后，舵塘村依约将厂房整体交付给锌品公司使用。锌品公司交付租金人民币7.2万元，对其余租金以各种理由推拖拒付。舵塘村于2015年3月13日向锌品公司送达一份限期履行通知书，由锌品公司员工李春刚签收。舵塘村于2015年6月30日向锌品公司送达一份解除合同通知书，并由锌品公司门卫王井全签收。另查明，锌品公司提供一份2012年12月3日现金通存回单（存款户名：舵塘村原任书记喻火清，存款金额5万元）。还查明，舵塘村建设的座落于黄冈市黄州火车站经济开发区张杨路与鹰岭一路交界处的化工厂未取得建设工程规划许可证。一审法院认为，舵塘村与锌品公司于2010年所签订的厂房租赁协议虽然系双方真实意思表示，但该出租的厂房属未取得建设工程规划许可证的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，应认定该租赁协议为无效协议。因该协议无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，舵塘村诉请锌品公司给付占有使用期间的租金，依法应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，锌品公司应当返还占有舵塘村所有的厂房。舵塘村主张锌品公司承担违约金及逾期付款的利息损失，因租赁协议无效，故对舵塘村的主张不予支持。锌品公司辩称舵塘村没有经其同意将化工厂转租给他人以及舵塘村、锌品公司约定锌品公司以150万元购买该厂，并向舵塘村原任书记支付30万元，同时已向舵塘村出具了120万元欠条的辩解意见，因锌品公司未提供相关证据予以证实，故其辩解不成立，依法不予支持。遂判决：一、限锌品公司自判决发生法律效力之日起30日内，腾退坐落于黄冈市黄州火车站经济开发区张杨路与鹰岭一路交界处化工厂给舵塘村；二、限锌品公司自判决发生法律效力之日起10日内，向舵塘村支付租金34.8万元；三、驳回舵塘村的其他诉讼请求。上诉人锌品公司在二审举证期限内向本院提交以下六份证据。证据一、2013年元月6日被上诉人原任书记喻火清出具的收到锌品公司定金30万元的收条。证据二、2014年1月6日向喻火清个人账户汇款的凭条（金额30万元）。证据三、被上诉人舵塘村出具的收到锌品公司120万元土地费的收条。证据四、2012年12月3日向喻火清个人账户汇款的凭条（金额5万元）。证据五、被上诉人舵塘村土地及其他设施出卖给上诉人锌品公司的证明。以上五份证据拟证明舵塘村已经将涉案租赁物出卖给锌品公司，舵塘村无权再向锌品公司主张返还租赁物及支付租金。证据六、舵塘村与湖北宝舵锌业有限公司纪光宝于2011年7月26日签订的场地租赁协议书复印件。拟证明舵塘村先后将同一租赁物租赁给锌品公司和纪光宝，存在重大违约行为，应当承担损害赔偿责任。对上述有争议的证据，本院组织双方当事人进行了质证，被上诉人舵塘村对于上述证据的真实性、关联性、合法性均有异议，不能作为认定案件事实的依据。本院认定如下：证据一、二、四均是喻火清以个人名义收受的款项，因没有相关证据印证，上述款项是否就是支付涉案租赁物价款不明，不足以证明双方系买卖关系。证据三载明的款项性质是土地费，土地费与租赁物出售的价值系两个不同的概念，两者缺乏关联性，且收条载明的金额高达120万元，没有对应的汇款凭证，交易真实性存疑，亦不能认定双方就租赁标的物达成了买卖的合意。对于证据五、证据六，因均是复印件，且被上诉人舵塘村不认可，真实性无法认定，不予采信。本院经审理查明，原审查明的事实属实。本院认为，本案争议的焦点有以下两点:涉案双方当事人之间到底是租赁合同关系还是买卖合同关系？《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定，“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”。舵塘村与锌品公司于2010年签订的厂房租赁协议书含有上述法条规定的租赁合同成立的基本要素，符合租赁合同的法律特征，涉案租赁合同条款完备，意思表示清晰，可以证明舵塘村将其位于黄州火车站经济开发区张杨路与鹰岭一路占地13.5亩左右的厂房整体出租给锌品公司的基本事实。虽锌品公司在二审期间向本院提交了六份证据拟证实舵塘村已将涉案标的物整体出售给锌品公司，但经审查，锌品公司提供舵塘村原任书记喻火清个人（因涉嫌职务犯罪被判刑）出具的收款凭条中有的未明确载明款项性质，部分条据即使载明了款项性质亦与本案租赁物缺乏关联性，上述证据不足以证实双方就涉案标的物达成了买卖协议，锌品公司主张其与舵塘村已经形成了买卖合同关系的请求缺乏事实依据。租赁合同是否有效？《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定……。该解释第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……。本案中，涉案租赁标的物没有取得建设工程规划许可证，依据上述司法解释之规定，应当认定双方订立的租赁协议无效。依据合同法第五十八条之规定，锌品公司应当依法返还舵塘村所有的厂房。虽双方订立的租赁协议无效，但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”依据该条款，舵塘村可要求锌品公司参照租赁协议给付房屋占有使用费，因舵塘村主张的是2011年至2015年的租金及利息共计42万元，扣减锌品公司支付的7.2万元，参照上述条款的规定，锌品公司还应向舵塘村支付房屋占有使用费34.8万元，原审在判项中表述由锌品公司支付舵塘村租金34.8万元与上述司法解释的规定不符，应予纠正。对于法院能否主动认定租赁协议无效的问题，虽本案双方当事人均未提出涉案租赁协议无效，但现有司法解释明确规定租赁标的物若未能取得建设工程规划许可证则租赁合同无效，这是法律明确否定的民事行为，不论当事人是否提出租赁协议是否无效，人民法院均应当正确适用法律认定租赁协议是否合法有效，一审法院的处理并未违反法定程序，其处理是正确的。对于锌品公司提出舵塘村将租赁标的物出租给他人给其造成损失应赔偿其经济损失的问题，本院认为，锌品公司的该项请求不属于本案处理的范畴，本案不予审理。综上所诉，上诉人锌品公司的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，二审予以部分纠正。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖北省黄冈市黄州区人民法院（2015）鄂黄州民初字第01294号民事判决第一项、第三项，即“限锌品公司自判决发生法律效力之日起30日内，腾退坐落于黄冈市黄州火车站经济开发区张杨路与鹰岭一路交界处化工厂给舵塘村；驳回舵塘村的其他诉讼请求”；二、变更湖北省黄冈市黄州区人民法院（2015）鄂黄州民初字第01294号民事判决第二项为，“限锌品公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向舵塘村支付房屋占有使用费34.8万元。一审案件受理费8020元，由舵塘村支付1020元，锌品公司负担7000元。二审案件受理费6520元，由锌品公司负担。本判决为终审判决。审判长  詹德先审判员  刘小成审判员  骆 骥二〇一六年十二月二十六日书记员  董 欢