山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁13民终6445号上诉人（原审原告）：山东银座健身发展有限公司，住所地济南市泺源大街66号。法定代理人：付维新，总经理。委托诉讼代理人:张永征，临沂兰山利群法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：山东翔宇房地产开发有限公司(原临沂宇龙置业有限公司)，住所地临沂市兰山区金源路307号，现住所地为临沂市兰山区解放路42号。法定代表人：王兴忠，董事长。委托诉讼代理人：武玉良，男，山东翔宇房地产开发有限公司职工。委托诉讼代理人：宋长兴，山东三禾律师事务所律师。上诉人山东银座健身发展有限公司因（以下简称银座健身公司）与被上诉人山东翔宇房地产开发有限公司（以下简称翔宇房地产公司）租赁合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2014）临兰商初字第3556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人张永征、被上诉人的委托诉讼代理人武玉良、宋长兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银座健身公司上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、原审判决依据是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的司法解释》适用错误。本案中争议的焦点系被上诉人是否向上诉人提供了可以用于经营的合同租赁物，而原审法院适用法律过于片面且不符合《合同法》之规定。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的司法解释》虽然是司法解释，但是效力等同于法律，但是它是与《合同法》相比属于下位法，当二者适用冲突时，适用《合同法》。翔宇房地产公司答辩称，一、上诉人诉称上诉人的房屋未取得合法有效的土地使用权证及房屋所有权证，但根据被上诉人一审提交的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》，足以证明上诉人的说法明显不真实。二、上诉人诉称被上诉人的行为直接导致其无法办理消防安全等手续，上诉人的说法同样不真实。首先，根据双方2007年10月21日签订的《租赁合同》第十条第2款“消防验收属乙方设计，施工部分由乙方承担”的约定，应当由上诉人进行相关消防设计及施工的事实非常清楚，上诉人归责于被上诉人完全于理不通；其次，根据被上诉人一审提交的与上诉人租赁同一沿街楼的山东银座佳驿酒店有限公司临沂解放路店的消防安全检查合格证，足以证明本案涉及的房屋具备办理消防安全合格证的基本条件，上诉人无端归责于被上诉人毫无事实依据。第二，上诉人隐瞒其将租赁房屋转租牟利、且无法保证合同解除时能将其转租的房屋收回并返还给被上诉人，不仅属于有意隐瞒案件事实，并且由于其非法转租而让被上诉人承担转租房屋无法收回的后果，明显于理不通、于法无据。综上，恳请贵院驳回上诉人的上诉请求。银座健身公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令终止与被告签订的房屋租赁协议。2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告翔宇房地产公司成立于2003年1月17日，原名临沂宇龙置业有限公司（以下简称宇龙公司），于2008年3月28日变更名为现名。2007年10月21日，原告银座健身公司（乙方）与宇龙公司（甲方）签订《租赁合同》一份，约定：银座健身公司租赁宇龙公司所属临街综合楼地上一层，计租面积约3000平方米，甲方为乙方提供19个免费车位；租赁期限20年，租赁期限从甲乙双方签订租赁合同之日起开始；租金第一个五年为110万元，第二个五年为120万元，第三个五年为130万元，第四个五年为140万元；租金按季度支付即乙方于每季度的前七日向甲方支付本季度租金。甲方保证该物业竣工交付乙方经营后能够取得合法有效地证明材料（国有土地使用权证、房屋使用权证），在建工程未完工期间具有施工建设的合法手续，消防验收属乙方设计，施工部分由乙方负担。2007年12月26日，双方又签订了补充协议，将租赁期限的记租日顺延至2008年2月1日，原合同中的租期及缴费时间同时顺延一个月。上述租赁合同签订后，被告翔宇房地产公司依约将出租房屋交付给原告经营使用。原告承租后又将部分房屋进行了转租，现转租合同仍在履行过程中，原告已将所承租房屋的租金交纳至2014年4月30日。2014年5月9日，原告银座健身公司向被告翔宇房地产公司发送了《终止租赁合同告知通知书》，以被告未能按合同约定提供合法有效地的手续（国有土地使用权证、房屋所有权证）导致其一直无法办理消防安全许可证、无法经营为由，通知被告翔宇房地产公司7日内来人或来函洽谈合同终止事宜。被告翔宇房地产公司对此持有异议，并提供被告方于2011年3月为涉案租赁房屋的办理的国有土地使用权证和房屋产权证及与原告租赁同一沿街楼的山东银座佳驿酒店有限公司临沂解放路店的消防安全检查合格证。以此证明被告出租的房屋具有合法的房产及土地手续、能够办理消防安全合格证。一审法院认为，本案原告要求解除合同的理由为被告的房屋未取得合法有效的土地使用权证和房屋所有权证，导致其无法办理消防安全等手续，无法经营。而被告翔宇房地产公司在庭审时提供了所出租房屋的国有土地使用权证、房屋产权证，虽然上述证件系2011年办理，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》的相关规定看，双方签订的租赁合同仍应为有效合同。双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。且合同自签订之日起至2014年4月30日双方一直正常履行。即使被告同意解除合同，但因原告在承租后将所承租房屋又进行了转租，合同均在正常履行过程中，原告无法保证合同解除时将其所转租房屋收回并交付被告。关于消防手续的问题：双方在合同中约定消防验收属乙方设计、施工部分由乙方负担。在原告所租赁的房屋具备合法的产权手续的情况下，办理消防手续系原告方的义务，结合被告提供的与原告租赁同一沿街楼的山东银座佳驿酒店有限公司临沂解放路店的消防安全检查合格证来看，涉案出租房屋具备办理消防手续的条件。故原告主张被告的房屋未取得合法有效的土地使用权证和房屋所有权证，导致其无法办理消防安全等手续，无法经营，无事实和法律依据。法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：驳回原告山东银座健身发展有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告山东银座健身发展有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合上诉人银座健身公司的上诉请求和被上诉人翔宇房地产公司的答辩意见，并结合相关证据和事实，本案主要有二个争议的焦点。分述如下：一、关于产权证及消防验收合格证是否影响房屋租赁合同的效力。本院认为，依据《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案。（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当禁止使用”。该行政法规规范的是公众聚集场所在投入使用、营业前，需由建设单位或者使用单位向有关公安机关消防机构申请消防安全检查，经检查符合消防安全要求的，才能投入使用、营业；否则，未经检查或经检查不符合消防安全要求的，不能投入使用、营业。即针对的是公众聚集场所的使用、营业行为，而非公众聚集场所的出租行为本身，也即非签订租赁合同的行为本身。该法规要求的是对特定场所在投入使用和营业时需进行消防安全检查，并非禁止当事人针对上述特定场所签订租赁合同。即当事人在签订租赁合同后，在投入使用和营业时需进行消防安全检查，该行为属租赁合同在履行过程中产生的行为，不能以该行为的实施与否反过来否定合同行为本身的效力。且《最高人民法院答复云南省高级人民法院》第二条“租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过消防机关验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效”，第三条“租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”的规定，上诉人所租赁的房屋不属于必须要按照国家工程建筑消防技术标准进行设计的对象，双方在签订合同时，也未将租赁房屋经消防验收合格约定为合同生效条件，故上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》系其真实意思表示，合法有效。另，双方签订的《租赁合同》第十条约定“消防验收属银座健身公司、施工部分由银座健身公司承担”，在合同期内被上诉人向上诉人提供了办理消防许可证所需的土地使用权证和房屋所有权证，且同为租赁户的山东银座佳驿酒店有限公司临沂解放路店已经办理了相关许可手续，通过了消防验收,上诉人未能办理相关消防手续的原因在于己方，而不能归责于被上诉人，且上诉人在租赁涉案房屋后将部分转租给他人，现上诉人又以被上诉人未交付正常使用的房屋为由要求终止合同，本院不予支持。三、关于合同应否解除的问题。本院认为，合同权利义务终止的情形之一为合同解除，合同解除是指合同生效后，当合同具备解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或将来消灭的一种行为。涉案租赁合同中，因施工及消防验收未完善系上诉人所为，办理消防验收非被上诉人的合同义务，被上诉人不构成违约。基于此，上诉人向被上诉人送达的终止租赁合同的通知不发生法律效力。综上所述，上诉人银座健身公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人山东银座健身发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马 骏审判员 李言涛审判员 张念国二〇一六年十二月二十九日书记员 孙 壹