上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初213号原告：上海勋盈实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：杜双妹，总经理。委托诉讼代理人：何煦，上海龙元律师事务所律师。被告：中国工商银行股份有限公司上海市松江支行，住所地上海市松江区。负责人：徐莹，行长。委托诉讼代理人：陆军，男。委托诉讼代理人：周轶伦，男。被告：吴义桂，男，1974年11月4日出生，汉族，住福建省建瓯市。被告：上海杰菡实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：吴义桂。被告：谢秀丽，女，1976年12月28日出生，汉族，住福建省建瓯市。被告：彭惠平，女，1969年7月28日出生，汉族，住福建省建瓯市。被告：杜建发，男，1973年12月3日出生，汉族，住福建省建瓯市。被告：徐颖，女，1981年4月10日出生，汉族，住上海市黄浦区。被告：上海闽特钢铁发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：杜建庄。被告：上海大济仓储经营管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：杜建发。原告上海勋盈实业有限公司(以下简称“勋盈公司”)与被告中国工商银行股份有限公司上海市松江支行(以下简称“工行松江支行”)、吴义桂、上海杰菡实业有限公司(以下简称“杰菡公司”)、谢秀丽、彭惠平、杜建发、徐颖、上海闽特钢铁发展有限公司(以下简称“闽特公司”)、上海大济仓储经营管理有限公司(以下简称“大济公司”)案外人执行异议之诉一案，本院于2016年1月4日立案受理后，依法适用普通程序于2016年5月XX日、10月13日两次公开开庭进行了审理。原告勋盈公司的委托诉讼代理人何煦，被告工行松江支行的委托诉讼代理人陆军、周轶伦到庭参加诉讼。被告吴义桂、杰菡公司、谢秀丽、彭惠平、杜建发、徐颖、闽特公司、大济公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告勋盈公司向本院提出诉讼请求：1、撤销上海市松江区人民法院(2015)松执异字第123号执行裁定书；2、要求在执行过程中，对上海市松江区虬泾路XXX弄2、4号及涞亭南路XXX弄车库B号1层车位XX室，虬泾路XXX弄XXX号及涞亭南路XXX弄车库B号1层车位XX室，虬泾路XXX号房屋带租拍卖、变卖。审理中，原告撤回对涞亭南路XXX弄车库B号1层车位XX室、涞亭南路XXX弄车库B号1层车位XX室的诉讼请求。事实与理由：2013年3月23日，原告勋盈公司与被告杜建发签订《房屋租赁合同》一份，约定被告杜建发将其所有的位于上海市松江区虬泾路XXX弄2、4号及涞亭南路XXX弄车库B号1层车位XX室，虬泾路XXX弄XXX号及涞亭南路XXX弄车库B号1层车位XX室，虬泾路XXX号房屋出租给原告使用，面积979.9平方米，租赁期限自2013年3月29日至20XX年3月28日，租金每月14,902元。因被告杜建发资金紧张，双方协商后，原告于2014年2月将剩余合同期内租金总额的80%一次性支付，共计2,607,850元。但原告在2015年被告知，因被告杜建发的银行债务问题，该房屋将被法院强制拍卖并要求原告搬离，原告无法继续履行租赁合同。因被告工行松江支行向法院申请强制执行，故原告向法院提出执行异议。上海市松江区人民法院于2015年11月2日出具(2015)松执异字第123号执行裁定书，驳回了原告的执行异议申请。原告认为，原告对上述房屋享有合法租赁使用权，故法院应当保护原告的合法权益。被告工行松江支行辩称：法院出具的执行裁定书认定的事实清楚，适用法律准确。原告提供的证据不能证明其已经承租了系争房屋。请求驳回原告的诉请。被告吴义桂、杰菡公司、谢秀丽、彭惠平、杜建发、徐颖、闽特公司、大济公司未作答辩。经审理查明：上海市松江区九亭镇虬泾路XXX号店铺(建筑面积447.20平方米)，虬泾路XXX弄2、4号1-2层(建筑面积237.19平方米)，虬泾路XXX弄XXX号1-2层(建筑面积237.19平方米)，均为被告杜建发所有。被告工行松江支行于2013年4月8日在上述店铺上设立了最高债权限额2,700万元的抵押。该房屋于2013年12月5日被上海市浦东新区人民法院查封，该院于2015年2月28日将该房屋的处置权移交本院。另查明，本院于2014年8月5日作出的(2014)松民二(商)初字第527号民事判决已经发生法律效力。该判决判令：“一、被告吴义桂、杰菡公司、谢秀丽于本判决生效之日起十日内偿还原告工行松江支行借款本金8,281,254.71元、截止至2014年6月21日的利息、罚息182,447.93元，及支付自2014年6月22日起至借款本息实际清偿日止的利息及罚息(按《个人借款/担保合同》的约定计算)；……二、如被告吴义桂、杰菡公司、谢秀丽不能清偿上述债务时，原告工行松江支行有权与被告杜建发协议，以坐落于上海市松江区虬泾路XXX号、上海市松江区虬泾路XXX弄2、4号1-2层、上海市松江区虬泾路XXX弄XXX号1-2层房产折价，或者以拍卖、变卖上述房产所得价款在21,012,000元范围内优先受偿；三、被告彭惠平、杜建发、闽特公司、大济公司对被告吴义桂、杰菡公司、谢秀丽上述债务的履行承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后，有权在其承担担保责任的范围内向被告吴义桂、杰菡公司、谢秀丽追偿。……”。因上述被告未能履行上述生效法律文书确定之义务，根据工行松江支行的申请，本院于2015年1月22日以(2015)松执字第978号案件立案执行。本院在执行过程中于2015年7月24日至上述房屋现场张贴公告裁定拍卖上述房屋，并责令被执行人及占有系争房屋的案外人自公告之日起十五日内迁出上述房屋。原告勋盈公司遂向本院提出执行异议，请求法院在执行过程中保护其租赁权和优先购买权。本院于2015年11月2日作出(2015)松执异字第123号执行裁定书，裁定驳回勋盈公司的异议。本案审理中，原告勋盈公司为证明其向被告杜建发承租上述房屋的事实，向本院提交了：1、原告勋盈公司与被告杜建发于2013年3月23日签订的关于上海市松江区虬泾路XXX弄2、4号及涞亭南路XXX弄车库B号1层车位XX室，虬泾路XXX弄XXX号及涞亭南路XXX弄车库B号1层车位XX室，虬泾路XXX号，合计面积979.9平方米的店铺的《房屋租赁合同》。该合同载明租赁期限自2013年3月29日至20XX年3月28日。《房屋租赁合同》还载明“如果甲方(出租方)遇到资金紧张，本合同剩余租期内的租金可以按80%一次性向乙方(承租方)收取”2、收款收据，载明的收款人为“张云水”，载明的收款时间均为2013年3月之后。3、银行转账的材料，付款方为“杜双妹”、收款方为“杜建发”，支付时间为2014年2月、4月。4、原告勋盈公司分别与案外人高某某、王某某、何某某签订的租赁合同以及相关的租金收款收据存根。租赁合同载明的承租人分别为案外人高某某、王某某、何某某。其中承租人王某某的租赁合同所载签订日期为2013年2月20日。以上事实，有执行裁定书、庭审笔录、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。本案中原告勋盈公司虽然提供了《房屋租赁合同》、收款收据、银行转账材料、租赁合同等证据，但这些证据尚不能证明在系争房屋设定抵押前其已经设定了租赁权。首先，《房屋租赁合同》约定的“如果甲方遇到资金紧张，本合同剩余租期内的租金可以按80%一次性向乙方收取”内容，与常理不相符合。其次，原告提供的收款收据无被告杜建发的签字，也无证据证明收款人和被告杜建发的具体关系。再次，银行付款材料也仅能反映是在抵押权设定之后款项的支付。最后，原告提供的其与案外人高某某、王某某、何某某的租赁合同也无法反映出原告承租房屋在抵押权设定之前。同时，原告也并无其他证据能够充分证明其在抵押设定前即已经实际承租房屋。故对于原告要求撤销执行裁定并要求带租拍卖、变卖系争房屋的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告上海勋盈实业有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，公告费1,020元，合计1,100元，由原告上海勋盈实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 利审 判 员  惠 蕙人民陪审员  范幼芳二〇一六年十二月二十七日书 记 员  方晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。