广东省汕尾市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）法民一初字第17号原告：深圳市海陆辉煌投资发展有限公司，住所地深圳市罗湖区金稻田路绿景山庄裙楼二楼东06号。法定代表人：张少锋，董事长。委托诉讼代理人：冯耀枢，广东世纪华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宏清，广东世纪华人律师事务所律师。被告:广东永业集团股份有限公司，住所地陆丰市区北堤一号。法定代表人:郑旭民，总经理。被告：李吟，女，1950年7月29日出生，汉族，住陆丰市。委托诉讼代理人：林俊杰，男，1970年11月15日出生，汉族，现住汕尾市城区。原告深圳市海陆辉煌投资发展有限公司（下称海陆公司）与被告李吟、广东永业集团股份有限公司（下称永业公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海陆公司的委托诉讼代理人冯耀枢、被告李吟的委托诉讼代理人林俊杰到庭参加诉讼，永业公司经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海陆公司向本院提出诉讼请求：1、确认(1995)陆碣统让字第2431号《有偿转让开发土地使用合同》无效。2、对陆丰市碣石镇北斗地段房地产中的北斗新区北园路第五坊第十四栋第3-4间国有土地使用权(面积136平方米，其中核定使用面积84平方米)许可执行。3、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告海陆公司诉称:李吟与永业公司于1995年4月9日签订的《有偿转让开发土地使用权合同》违反了我国《城市房地产管理法》(1995年1月1日起施行)第三十八条第一款、第六款，第三十九条第一款以及《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(下称《房地产管理法解答》)中关于土地使用权转让时转让方应取得土地使用权证的强制性规定，因此上述合同为无效合同，上述土地仍为永业公司所有。即使李吟在异议土地于2004年10月29日被查封前已建设了楼房并使用至今情况属实，在长达近十年的时间里其没有办理土地使用权变更登记手续，现没有证据证明未能办理变更手续是由于李吟未能控制的其他因素所造成的，应认定其对此存在过错。上述土地使用权目前登记在永业公司名下，李吟对此存在过错，而李吟与永业公司签订的《有偿转让开发土地使用权合同》无效，依据《房地产管理法解答》关于无效合同处理问题中“合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有…”的处理意见以及房随地走的原则，结合本案争议土地只有一户提出异议的具体情况，不能因为一户的异议而影响对整块土地使用权的执行。依据合同无效的法律后果，原告请求对上述标的物许可执行，而李吟支付的价款及银行同期贷款利息减去同期土地使用费则可在拍卖所得价款中予以扣除返还。原告海陆公司举证如下：证据1，汕尾市中级人民法院（2014）汕尾中法执异字第3号《执行裁定书》，拟证明对中止执行裁定不服，提出本案诉讼的事实。证据2，《有偿转让开发土地使用权合同》，拟证明涉案房产土地转让使用合同无效的事实。证据3、证据4，惠州市中级人民法院惠中法执字第371-1号《民事裁定书》、汕尾市中级人民法院（2010）汕中法执二字第27-4号《执行裁定书》。拟证明涉案房地产从2004年起一直处于查封状态。证据5，永业公司于2014年3月22日提交的《查封异议申请书》、永业公司于2014年3月提交的材料清单、北斗新区土地转让房产销售情况表，拟证明永业公司主张与本案情况相类似的其他业主，在查封前已有办证件的情况。被告李吟对原告以上证据质证意见如下：对证据1，土地使用权转让合同真实有效。对证据2，合同订立时间为1995年4月9日，早于海陆公司所谓的债权。对证据3，合同已得到有效履行，李吟已支付完合同价款。对证据4，未办证是因为永业公司的原因及永业诉讼查封所致。对证据5，被告方无法办证是因永业的土地查封所致，不是被告方的原因;永业公司提交的材料清单没有附材料，没有印章，没有原件，对其真实性有异议，与本案无关联，不能作为证据；销售情况表没有原件，没有永业公司印章，对其真实性有异议，且该表无法证明产权是真实存在的。即使真实存在的，也仅有9户办理证件，只占了极少数，说明大部分人因客观原因无法办理证件。被告李吟答辩称：（一）李吟与永业公司签订的《有偿转让开发土地使用权合同书》合法有效。(1)双方于1995年4月9日签订的《有偿转让开发土地使用权合同书》是合同双方真实的意思表示，没有违反法律的强制性规定，因此合法有效。(2)该《有偿转让开发土地使用权合同书》早在1995年己履行完毕。李吟全部支付了合同约定的土地开发使用款项，而永业公司也早已将土地交付李吟开发使用；且李吟己在该土地上建造了楼房，并一直占有使用将近二十年之久，并没有人对该土地及地上建筑物的权属提出过任何异议。因李吟购买坐落在陆丰市碣石镇北斗新区五坊十四栋3-4间土地使用权的过程中并没有任何过错，故李吟与永业公司签订的《有偿转让开发土地使用权合同书》(1995陆碣统让字第2431号)真实有效。（二）李吟对没有办理土地使用权变更登记手续不存有过错。(1)永业公司将土地交付李吟开发使用后，直到2003年5月29日才开具了该土地使用权转让的发票，且一直未能办理好土地使用权的转让审批手续。2004年，惠州市中级人民法院对涉案土地实行了查封，造成李吟至今无法办理土地使用权变更登记手续，对此李吟本身不存有任何过错。(2)永业公司将陆丰碣石镇金狮地段及其他地段土地使用权转让给买受人，类似李吟情况没有办理土地使用权变更登记手续的买受人多达上千户，证明了所有买受人均因为客观原因和历史原因及转让方原因而无法办理土地使用权变更登记手续的事实。(3)李吟己依约支付了合同对价，转让方也早已将土地交付李吟开发使用，李吟有权请求永业公司办理土地使用权变更登记手续，以维护李吟的物权不受侵犯。（三)本案应以“实际占有”确定涉案土地和房屋的权属。(1)根据《物权法》第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定”，李吟显然属于有权占有。(2)依照《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，《有偿转让开发土地使用权合同书》合法有效。(3)虽然不动产以登记作为生效的必要条件，但本案土地使用权转让合同签订及土地交付使用将近二十年，表明交易双方转移土地使用权的真心实意，理应产生比登记更为有效的法律效果。如果以此绝对地简单地认为登记才是不动产物权变动生效的依据，则在占有转移之后至登记完成之前，不动产转让方随时可以向第三人转让该不动产的权属，则必将对受让人显失公平。(4)根据《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定〉》第十七条“……第三人已经全部支付价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结……”的规定，人民法院不得查封李吟的土地使用权。(5)依最高人民法院审判委员会第1334次会议通过的法释[2005]5号《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”的规定，原告的请求不应得到支持。综上所述，原告起诉无理，于法无据，请求法院驳回其诉讼请求。被告李吟举证如下：证据1，《有偿转让开发土地使用权合同书》(1995陆碣统让字第2431号)，拟证明土地使用权转让合同真实有效。证据2，2003年5月29日永业公司开具的发票，拟证明合同订立时间为1995年4月9日，早于海陆公司所谓的债权。证据3，汕尾市中级人民法院(2014)汕尾中法外异字第3号《执行裁定书》，拟证明合同已得到有效履行，李吟已支付完合同价款；未办证是因为永业公司的原因及其诉讼查封所致；李吟异议成立是得到汕尾市中级人民法院裁定的是合法的。原告对被告李吟以上证据质证意见如下：对证据1、2真实性有异议，涉案房产于2004年被查封前有部分业主已办理证件，若购房事实是真实的，应办理证件。经审查，上述证据在本院执行异议听证程序出示、质证、认证及在海陆公司与李吟交换证据时质证，原告提供的证据1、2、3、4，被告提供的证据1、2、3均为人民法院依法作出的法律文书及当事人陈述自认的事实，符合证据的真实性、合法性和关联性，可作为查明本案事实的依据。被告永业公司未答辩及提供证据。在审理中，由于本案与其他系列案件的涉案土地权属登记不明，本院于2014年12月18日向陆丰市国土资源局（下称陆丰国土局）查询以下事项：一、查询永业公司名下的位于陆丰市碣石镇金狮地段的土块〔证号:陆丰国土局陆国土征（1993)191号，面积5744平方米〕的权属登记情况，即:土地权属是否已确权和相应权利人，土地征用、出让合同和土地出让金等相关费用，以及土地有无查封、设定抵押登记情。二、上述土地有无被永业公司分宗出售陈宏城、陈宏如、吴开育、庄龙并在国土部门备案，如有请详明所涉地块宗数，并复印相关的分宗资料。三、如上述土地尚未权属登记，现有条件能否确认土地使用权利人或单独分宗确权，另该土地申办权属或流转应具备何种条件。该局于2014年12月31日作出陆国土资函［2014］189号《土地查询情况告知函》：暂查无永业公司名下的碣石镇金狮地段的土块使用权登记情况。原告海陆公司对本院调查取证的证据之真实性、合法性无异议，但对陆丰国土局回复的内容有异议，认为涉案土地具备分宗办理权属登记的条件，未分宗的土地使用权人仍为永业公司，故原告可依法申请许可执行。本院依职权调查的证据符合证据的真实性、合法性和关联性，可做为查明本案事实的依据参考。经审理查明，本院受理的（2010）汕中法执二字第27号执行案件，原执行法院广东省惠州市中级人民法院于2004年10月29日查封了陆丰市碣石镇金狮地段房地产［证号：陆丰市国土局陆国土征（1993）第191号，面积5744平方米］。2013年11月23日，本院继续查封上述房地产。之后，案外人李吟对被查封部分土地提出执行异议，述称：1995年4月9日，案外人与永业公司签订了《有偿转让开发土地使用合同》，约定陆丰市碣石镇北斗地段房地产中的北斗新区第五坊第十四幢第3-4间的国有土地使用权面积136平方米，其中核定使用面积84平方米，作价人民币92480元转让给案外人。合同签订后，案外人全部付清了价款，永业公司也将土地交付案外人建设成楼房使用至今。案外人在购买该宗土地使用权过程中没有任何过错。为保护案外人的利益，请求法院予以解除查封。经审查，本院于2014年9月22日作出（2014）汕尾中法执外异字第3号执行裁定，中止对陆丰市碣石镇北斗地段房地产中的北斗新区北园路第五坊第十四幢第3-4间国有土地使用权的执行。2014年10月24日，海陆公司以永业公司、李吟等人为被告向本院提起申请执行人执行异议之诉系列案件，提出上述诉讼请求。在审理中，经本院依法传票传唤，永业公司无正当理由，拒不到庭参加本案诉讼。另查明，涉案土地权属仅有征用土地批文号，土地上已建造楼房并已实际使用多年。本院在审理原告提起的申请执行人执行异议之诉其他系列案件期间，依职权向陆丰国土局查询，该局复函暂查无永业公司名下的碣石镇金狮地段的土块使用权登记情况。2015年5月18日，本院作出（2015）汕尾中法民一初字第5号民事裁定，驳回海陆公司的起诉。2016年1月21日，广东省高级法院作出（2015）粤高法立民终字第798号民事裁定，指令本院继续审理本案。在审理中，经本院依法传票传唤，被告永业公司无正当理由，拒不到庭参加本案诉讼。2016年7月12日海陆公司向本院提交《延期结案申请书》，述称：“因该案属于历史遗留问题系列案件，涉及面广，关系错综复杂，原告正多方积极协调，争取与有关各方达成和解，需要充分的时间，故请求贵院对该案予以延期结案。”以上事实有原告提交的证据、法律文书及当事人陈述在案佐证。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉纠纷。本案中，海陆公司以陆国土征（1993）第191号征用土地批文号为由，申请强制执行陆丰市碣石镇北斗地段房地产中的北斗新区北园路第五坊第十四栋第3-4间国有土地使用权(面积136平方米，其中核定使用面积84平方米)许可执行。因此，本案诉争焦点是审查李吟主张的实体权利能否阻止涉案房地产执行的问题。本案中，海陆公司对涉案房地产申请许可执行的依据不足，理由如下：一是李吟对涉案房地产享有事实占有权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”就本案而言，吟基于合同约定，在交付全部交易价款后实际占有、使用涉案房地产多年，而房地产权属未登记系因永业公司自身原因所致，李吟对此不负有过错责任。另永业公司与李吟所签订的合同未违反法律法规效力性禁止性规定。据此，李吟对涉案房地产享有的权益足以阻却海陆公司的许可执行。二是海陆公司虽基于金钱给付判决对永业公司享有合法债权，但不能因此对涉案房地产享有法定优先受偿之权益。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”因此，海陆公司的查封及申请强制执行行为实际已侵害到李吟的占有权益。综上，海陆公司请求许可执行涉案房地产明显缺乏事实依据和法律依据，应不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：驳回原告深圳市海陆辉煌投资发展有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币2112元，由原告深圳市海陆辉煌投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长  彭晓春审判员  叶剑亚审判员  施伟强二〇一六年十二月十二日书记员  詹维敏