广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初11963号原告：黄望早，女，1966年8月18日出生，汉族，住湖北省汉川市,委托诉讼代理人：刘李，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖增生，广东法制盛邦（东莞）律师事务所实习律师。被告：中山市宏泽房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路9号海伦花园108座，组织机构代码69975117-3。法定代表人：吕江涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘翔，该公司法务经理。委托诉讼代理人：陈志元，该公司法务代表。原告黄望早与被告中山市宏泽房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月12日立案后，被告在答辩期间提出管辖权异议，本院经审查后作出(2016)粤2071民初11963号民事裁定书，驳回被告提出的管辖权异议。被告不服裁定，提出上诉，中山市中级人民法院于2016年10月18日作出终审裁定：驳回上诉，维持原裁定。后本院依法适用普通程序，公开开庭对本案进行了审理。原告委托诉讼代理人刘李、赖增生，被告委托诉讼代理人陈志元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：⒈判令被告向原告支付违约金44628.8元（购房款446288元×10%）；⒉判令被告承担原告维权所支付的3000元律师费；⒊判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告以出让方式取得了位于中山市××永××村部分地块的土地使用权，并在该土地上开发建设了心岸春天花园。该楼盘在施工建设前，被告的规划设计及报建层高为2.9米，但被告工作人员在售楼时却以该楼盘3米层高、宽敞明亮、环境优美等为特点进行宣传并销售，以致原告与被告于2014年3月19日签订了中山市商品房买卖合同。合同主要约定：原告购买47座2102房，套内面积为65.73平方米，单价为6789.72元每平方米，房屋总价为446288元；该商品房层高为3米，建筑层数地上27层，地下1层；逾期等违约金为10%等内容。原告依据合同约定按时付清了全部房款，但在房屋验收时就感觉到房屋层高明显存在问题，不但达不到被告宣传的宽敞明亮，反而显得压抑，原告多次质问被告层高问题，但被告再三保证与合同相符。后来原告使用专业设备测量，得出的结果为房屋内净层高仅为2.757米，加上楼板厚度0.1米，该房屋的层高仅为2.857米，与合同约定的3米层高相差了14.3厘米。原告认为，被告的行为已经明显构成违约，严重侵害了自己的合法权益，故向法院提起诉讼。被告辩称，一、涉案房屋层高符合相关设计规范的要求，被告在设计、报建、施工及验收过程中，都是按照2.9米的高度执行，最终商品房也取得了竣工验收，证明被告2.9米的层高设计是完全合格的，合同之所以出现层高3米的表述是营销人员笔误所致。二、建筑实践中误差是必然存在的，而且建筑误差的存在没有影响竣工验收，说明该误差是合理的，根据双方签订的补充协议第二条“商品房层高在符合国家和地方有关规范的前提下，局部可能略有误差，不视为违反合同约定……商品房内部各区域层高数以政府规划部门最终批准的文件为准”的约定，被告在这方面不存在违约的行为。三、本案所涉的商品房是合格的，原告要求按10%支付违约金没有法律依据。四、原告主张支付维权的律师费没有依据。综上，请求驳回原告的诉求。原告围绕其诉讼请求提交了以下证据：⒈中山市商品房销售登记备案表、中山市商品房买卖合同、购房发票；⒉中山市坦洲镇住房和城乡建设局（以下简称坦洲镇住建局）出具的《关于心岸春天花园四期业主反映住房层高与合同不符问题的复函》；⒊实际测量层高数据的照片；⒋民事委托代理合同、律师费发票。被告就其辩解提交了以下证据：⒈中山市商品房买卖合同补充协议；⒉竣工验收备案登记证。本院组织当事人进行了证据交换和质证，经质证，被告对原告提供的证据1、2三性予以确认，对证据3不予确认，对证据4真实性确认、关联性不确认，认为不应由被告承担该费用；原告对被告提供的证据1真实性表示无法核实、请求法院认定，对关联性不确认，认为涉案房屋实际层高没有达到报建的2.9米，对证据2真实性不持异议，但认为补充协议属格式条款，对原告不产生法律效力。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告于2014年3月19日签订一份中山市商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的预售商品房，该房坐落于中山市坦洲××心岸春天花园××房，属心岸春天花园第四期；该商品房用途为住宅，层高为3米，建筑层数地上27层、地下1层，建筑面积81.82平方米，其中套内建筑面积65.73平方米，房款总价446288元；交房条件为该商品房在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续、取得建设工程竣工验收备案登记证，交房时供水、供电、电信、有线电视、管道燃气等基础设施和公共配套应达到使用条件；合同附件六补充协议第二条约定：“商品房层高在符合国家和地方有关规范的前提下，局部可能略有误差，不视为违反合同约定……商品房内部各区域层高数以政府规划部门最终批准的文件为准”；第十六条5.⑷约定：“买卖双方一致同意商品房买卖合同及本补充协议，及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限。”合同还约定了付款、交房、办证期限及其违约责任等其他内容。合同签订后，原告已按约支付了购房款。因在验收过程中发现房屋实际层高与合同约定不符，经与被告协商未果，原告遂于2016年6月12日诉至本院，主张前述实体权利。另查：被告于2015年12月17日取得心岸春天花园43-48座住宅及地下车库工程（即心岸春天花园第四期）的建设工程竣工验收备案登记证。心岸春天花园四期一共有6幢住宅楼，除本案原告外，另有106户业主也以相同的事实、理由和诉讼请求起诉至本院，本院已另案受理[全部案号为（2016）粤2071民初11880～11905、11907～11987号]。这些业主在诉前维权过程中，曾向住建部门请求解决心岸春天花园四期房屋质量问题，坦洲镇住建局于2016年3月31日复函{中坦建函﹝2016﹞15号}给业主代表，其中就层高问题回复“经中山市建设工程质量监督站、我局组织开发商、施工单位到心岸春天花园四期现场随机抽查测量，及查阅工程设计文件和工程质保资料，该工程设计层高为2.9米，所抽查的层高净高度均满足设计文件和规范要求。但开发商与业主签订的销售合同注明层高3米，因此属于开发商与业主的合同纠纷，并非由工程质量引起。建议双方友好协商，协商不成的建议业主通过司法途径维护自身权益。”再查：原告在诉前与广东法制盛邦（东莞）律师事务所签订民事委托代理合同，委托该所律师代理其与本案被告的一审诉讼，约定律师费为3000元，原告在诉讼中提供了律师费发票证实其已支付该律师费。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。案涉中山市商品房买卖合同系原、被告在平等自愿基础上签订，内容未违反法律法规的强制性规定，依法对当事人产生法律约束力，双方均应恪守履行。本案中，被告对原告在诉前单方测量所得的层高数据不予确认，经本院询问后，双方均明确表示不就此进行司法鉴定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，应由原告对涉案房屋实际层高与合同约定层高之间的具体差额承担举证不能的责任，本院对其主张的层高差数额不予采信。但双方在诉讼中均确认被告是按照2.9米的层高进行涉案商品房的设计、报建、施工及验收，而双方所订合同中明确约定房屋层高为3米，在被告未举证证明房屋实际层高高于其设计高度的情况下，结合坦洲镇住建局出具的中坦建函﹝2016﹞15号复函，可以推定被告交付房屋的层高与合同约定不符的事实成立，故本院对原告关于被告实际交付房屋的层高不符合合同约定已构成违约的主张予以支持。对于被告辩称合同约定的商品房层高为3米属于笔误、层高误差合理以及不构成违约的意见，首先，被告作为专业的房地产开发企业，对自身所开发的房产情况应有足够了解，在订约过程中处于明显的优势地位，涉案的中山市商品房买卖合同又是被告为重复使用而预先拟定的格式合同，其有充分的条件和时间对合同内容进行审查以确保合同约定与实际情况相符；其次，3米层高的约定并非孤立的单份合同中的约定，而是存在于被告与包括原告在内的心岸春天花园第四期业主签订的至少107份商品房买卖合同中，且这些合同系在不同时期签订的，笔误的解释显然与常理不合；再次，规划报建及验收的层高2.9米与合同约定层高3米相差10厘米，已超出了普通消费者所能够认同和接受的误差范围，且被告在本院限定的期限内亦未提供证据证明该层高差额在法律法规所允许的误差范围内，所以涉案房屋的层高不足也不属于补充协议第二条所约定的“略有误差，不视为违反合同约定”的情形。据此，被告的上述意见缺乏理据，其辩解不能成立，本院不予采纳。违约责任采过错推定的归责原则，中山市商品房买卖合同中明确载明原告购买的房屋层高为3米，而被告交付的房屋层高不符合该约定，即被告存在违约行为，在其不能证明具有法定和约定的免责事由情况下，理应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因涉案中山市商品房买卖合同中并未对层高不足导致违约如何处理进行约定，原告亦未就层高不足致其实际损失的情况进行举证，故其主张被告按购房款10%赔偿损失缺乏依据，本院不予支持。但层高不足造成原告居住空间受限及房屋使用功能和价值贬损的事实客观存在，且房屋层高不足无法补救，故被告仍应在合理范围内向原告赔偿损失。根据本案实际情况，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及房屋空间缩减比例、房价等因素，酌定被告按照购房款的3%向原告赔偿层高不足的违约损失计13388.64元（446288元×3%）。至于补充协议第十六条5.⑷“买卖双方一致同意商品房买卖合同及本补充协议，及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限。”的约定，本院认为该条款属于排除购房者主要权利的格式条款，被告未提供证据证明其已对该条款履行了充分的说明义务或采取合理的方式提请原告注意，故该条款不应对原告产生法律拘束力。对于原告主张的律师费，因缺乏依据，亦非被告违约所造成的必然损失，且本院已判令被告承担违约损失赔偿责任，故对其该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同》第六条、第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告中山市宏泽房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄望早支付因房屋层高与合同约定不符的违约金13388.64元；二、驳回原告黄望早的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费990元（原告已预交），由原告黄望早负担693元，被告中山市宏泽房地产开发有限公司负担297元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  匡 勇审 判 员  张剑峰人民陪审员  李嘉宝二〇一六二〇一六年十二月二十八日书 记 员  滕云龙吴晓芳