上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初75263号原告(反诉被告)：许建添，男，1983年2月20日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：徐潇，上海申骏律师事务所律师。被告(反诉原告)：张艳，女，1965年6月24日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：谈君义，男，1962年6月9日生，汉族，住上海市闵行区。被告(反诉原告)：谈晓文，女，1990年3月9日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：谈君义。原告(反诉被告)许建添与被告(反诉原告)张艳、谈君义、谈晓文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)许建添的委托诉讼代理人徐潇、被告(反诉原告)张艳、谈君义(谈晓文的委托诉讼代理人)到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。许建添向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告预付的押金人民币(币种下同)8,300元；2、被告支付利息，按中国人民银行同期贷款利率计算，以14,167元为基数，自2016年7月20日起计算至2016年9月6日止，以8,300元为基数，自2016年9月7日起计算至付款之日止；3、被告支付原告租房期间垫付的维修费用1,133元。事实和理由：2014年3月2日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告承租被告位于本市浦东新区莲园路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限自2014年3月3日起至2016年3月2日止，第一年租金每月3,200元，第二年租金每月3,300元。2016年3月2日，双方签订补充协议，约定延长租期一年，自2016年3月3日起至2017年3月2日止，租金每月4,150元。为此原告预付被告6个月租金及金额为2个月租金的押金，合计33,200元。2016年6月11日，被告单方提前解除合同，原告无奈于7月16日搬离系争房屋，7月19日将房屋交还被告。扣除掉2016年3月3日至7月19日的租金18,951元和水电煤等杂费，被告应返还原告租金及押金14,167元。然被告无故扣押原告的钱款，几经催要才于2016年9月6日退还原告5,867元，剩余押金尚未退还。原告在承租期间，因房屋内设施损坏需要维修，垫付维修费1,133元，被告未予支付，故提起本次诉讼。张艳、谈君义、谈晓文共同辩称，不同意原告的诉请，原告所称的维修费均发生于前份租赁合同期间，双方在第一份合同到期后，系争房屋的市场租赁价已达到每月4,500元，考虑到租赁期间发生了维修项目，被告同意在续租租金上给予了优惠，双方对之前的往来款项已作了清，因此签订续租合同，租金每月4,150元。2016年6月6日，原告提出退租，理由是小区内没有停车位，被告当即表示不同意，后被告向其表示可以由原告自行介绍客户来继续履行租赁合同，但此后原告通过中介挂牌，始终没有找到新房客。2016年7月19日，原告提出搬离系争房屋，双方办理了钥匙交接，在被告要求对房屋内设施进行清点时原告不予理会并自行离开系争房屋，经过被告检查清点，房屋内存在吸顶灯损坏、厨房门锁损坏、脱排油烟机损坏等事实。双方在办理交接时，被告明确向原告告知其已违约，在被告的损失尚未确定前，押金8,300元和剩余租金5,867元暂不退还。被告为了弥补损失，积极寻找新租户，2016年8月20日与案外人就系争房屋签订租赁合同，每月租金4,500元。2016年9月8日，被告将除押金8,300元外的其余款项退还给原告。时至今日，被告不愿再作让步，反诉请求被反诉人赔偿因违反租赁合同第10条第6款所造成的反诉人损失10,050元(包括1、2016年3月3日至7月19日的合同租金与市场价格间的差价损失1,598元；2、系争房屋自2016年7月19日至8月19日期间一个月的空置损失4,500元；3、被告签约新租户支付的中介费损失1,200元；4、吸顶灯损坏计100元；5、厨房门及门锁损坏计1,000元；6、大房间门锁损坏计120元；7、脱排油烟机维修费77元；8、交通费及私家车来回1,375元，公交费80元。)针对反诉，许建添辩称，被告计算的租金差价没有依据，从2016年6月11日被告提及解除合同，至7月19日原告搬离，原告给予了被告寻找新租客的时间，由于被告招租的价格过高，直至8月19日才另行出租，期间的损失不应由原告承担。双方已经就系争房屋进行了交接，被告所称的物品损坏没有事实依据，也不能证明是原告使用中损坏，被告所称的交通费以及中介费均与原告无关。本院经审理认定事实如下，2014年3月2日，张艳代表三被告(出租方、甲方)与许建添(承租方、乙方)签订房屋租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2014年3月3日起至2016年3月2日止。保证金6,400元。租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应赔偿给甲方所造成的全部损失。合同签订后，双方按约履行。2016年3月2日，张艳与许建添签订补充合同，约定租赁期延长一年，自2016年3月3日起至2017年3月2日止，延长期间每月租金4,150元，于2016年3月3日及9月3日前各支付24,900元。乙方(本案原告)已于2014年3月2日向甲方(本案被告)支付租赁保证金6,400元，乙方于3月3日前补足保证金至8,300元。补充合同签订后，原告向被告补足保证金至8,300元，并支付被告截止2016年9月2日的租金。2016年6月6日，原告发送微信给被告，称系争房屋小区内没地方停车，希望与被告商量提前解除合同，原告另行租房。6月10日，原告微信中又称打算打车回家，不找房屋了。6月11日，被告回复称最好由原告找朋友续借系争房屋，可以解决多方困难。原告则询问被告是否要赶原告走，此属被告违约。被告回复并指出解除合同是由原告违约提出的。2016年6月底，被告称可以由原告帮忙介绍新房客。此后，原告依照被告指示的价格将系争房屋在房屋中介挂牌出租。7月16日，原告表示其要搬离系争房屋，要求被告接收房屋。被告回复称原告搬走算违约。原告称其已付了租金和押金，被告可扣下认为应该由原告承担的费用，剩余退还原告。7月19日，原、被告在系争房屋内结清了房屋内的水电煤费，原告将房屋钥匙交还被告。7月26日，原告制作退费清单发送被告，要求退还剩余租金及押金合计14,167元。被告回复询问违约金如何处理。原告称其不承认自己违约，押金和租金先由被告按照自身意愿确定退还金额。2016年8月14日，被告与案外人签订租赁合同，约定自2016年8月21日起将系争房屋以每月4,500元价格出租给案外人。9月6日，被告将除押金8,300元以外的应退租金退还原告。此后，原告提起本案诉讼。审理中，原告另提供了时间为2015年2月至2015年12月的报修凭证、维修单收据等，以及时间为2016年3月13日收据一份，证明租赁期间垫付维修费1,133元，其中2016年3月13日更换灯芯发生费用30元。经庭审质证，被告对2016年3月13日发生的更换灯芯费用无异议并同意承担，对其余费用认为时间均发生于前份租赁合同履行期间，维修费用不合理，且在签订续租合同前被告给予了原告租金优惠，双方对前份合同履行中的所有费用已结清。被告向本院提供了其与案外人于2016年8月14日签订的租赁合同，证明起租时间为2016年8月21日起，每月租金4,500元；2014年3月2日原告签署的设备清单，证明在租赁起始被告交付原告的租赁房屋内物品；增值费发票，证明被告另行出租系争房屋发生中介费1,200元；2016年10月拍摄的照片以及售后服务确认单，证明系争房屋内门和锁损坏，需要更换，被告修理脱排油烟机发生费用77元。经庭审质证，原告认为被告与案外人的租赁合同以及被告支付中介费用均与原告无关联，对被告拍摄的照片真实性不予确认，认为原告交还系争房屋时并不存在损坏门锁等情况，交接时被告也未提出有上述损坏，被告修理的物品并非原告损坏。本院认为，原、被告就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。双方于租赁合同到期后，签订了补充合同，约定了续租事宜，此合同亦合法有效。在续租期间，原、被告已对租赁物予以返还、水电煤等费用予以了结算，双方间的续租合同实已终止履行。现双方争议续租合同属何方违约提前解除，对此，本院认为，原告于2016年6月6日首次向被告提出希望提前解除合同，被告在回复中表示可以通过由原告介绍朋友续租房屋，但同时已明确向原告指出原告提前解约属违约行为。可见被告同意解除合同是有条件的，即需要原告找到新租户续租系争房屋。此后双方虽共同向中介机构挂牌以寻找新的租户，而原告在未有续租户的情况下提出提前搬离系争房屋，被告对原告的搬离要求虽表示同意，但其同时向原告表明了提前搬离系违约，在此情况下原告仍要求搬离系争房屋并办理交接，因此，本院认定涉案租赁合同系原告单方违约以致解除，原告应当承担相应的违约责任。由于涉案租赁合同已经解除，原告诉请要求被告退还押金，本院予以支持。原告诉请的垫付维修费用，被告对其中30元同意支付，本院予以准许。其余费用发生于续租合同签订之前，双方在签订续租合同时已对租金的价格、押金的补足等双方间往来经济作了结算，可以认定在签订续租合同之前，双方已对互相之间的应收应付款作了结算，而且原告在搬离系争房屋时也对双方间的应扣款项列了清单，其中并未涉及2015年间的相关维修费用，因此原告再行要求被告支付其在履行前份租赁合同期间的垫付费用，本院不予支持。双方在交还系争房屋时对违约责任如何承担存有争议，因此在交还房屋时未结算租金和退还押金，在原告发送给被告的微信中也明确可以由被告先扣下认为应该由原告承担的费用，原告现起诉要求被告承担自2016年7月20日起的利息损失，本院不予支持。原告提前解约的行为给被告造成了系争房屋空置一个月的租金损失，被告反诉请求原告承担空置期间的租金损失，本院予以支持，该损失金额应当以原、被告间租赁合同约定的租金标准为准，即4,150元。租赁合同履行期间的租金标准系原、被告双方自行约定，而被告另行委托中介签约的行为并支付中介费与原告的违约行为之间不存在必然的因果关系，被告反诉请求租金差价损失以及支付中介费的损失，无合同依据，本院不予支持。双方在2016年7月19日已完成了租赁物的交接，现被告主张的物品损失以及维修费用，原告未予确认，系争房屋目前已由案外人在某某，被告也未有相应证据证实其主张的物损系原告在承租期间使用不当造成而应由原告承担，被告有关承担维修费的反诉主张，本院难以采纳。被告主张的交通费用无相关依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)张艳、谈君义、谈晓文于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)许建添押金8,300元；二、被告(反诉原告)张艳、谈君义、谈晓文于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)许建添维修费30元；三、驳回原告许建添的其他诉讼请求；四、反诉被告许建添于本判决生效之日起十日内支付反诉原告张艳、谈君义、谈晓文损失4,150元；五、驳回反诉原告张艳、谈君义、谈晓文的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由原告许建添负担15元，被告张艳、谈君义、谈晓文负担10元。反诉案件受理费减半收取计25.50元，由反诉原告张艳、谈君义、谈晓文负担15.50元，反诉被告许建添负担10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一六年十二月五日书记员  于 晔