河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀07民终2233号上诉人（原审被告）：马素明，男，1964年1月19日出生，汉族，农民，住张家口经济开发区。委托代理人：李振泉，河北诚成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马忠山，男，1964年7月11日出生，汉族，系河北广益集团董事长，住张家口市桥东区。委托代理人：管宁，河北震河律师事务所律师。原审第三人：张家口经济开发区老鸦庄镇吉家坊村民委员会，住所地张家口经济开发区老鸦庄镇吉家坊村。原审第三人：张家口市城郊农村信用合作联社，住所地张家口经济开发区纬二路农信大厦。法定代表人：修建平，理事长。原审第三人：张家口市桥东昌江汽车修理厂，住所地张家口经济开发区老鸦庄镇吉家坊村110国道东。原审第三人：张家口裕通轮胎有限公司，住所地张家口经济开发区老鸦庄镇吉家坊村110国道东。上诉人马素明因与被上诉人马忠山、原审第三人张家口经济开发区老鸦庄镇吉家坊村民委员会（以下简称吉家坊村委会）、张家口市城郊农村信用合作联社（以下简称城郊联社）、张家口市桥东昌江汽车修理厂（以下简称昌江修理厂）、张家口裕通轮胎有限公司（以下简称裕通公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省张家口经济开发区人民法院（2015）张开商初字第460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人马素明及其委托代理人李振泉、被上诉人马忠山的委托代理人管宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马素明上诉请求：1、依法撤消张家口经济幵发区人民法院(2015)张开商初字第460号民事判决，发还重审，或者查清事实后依法改判;2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一，马忠山不是本案适格的原告。信用社委托拍卖公司拍卖原兴吉粉丝厂厂房及土地，马中山竞买，但是马忠山至今没有依法进行上地权属变更登记。不进行土地权属和用途变更登记的，不发生土地权属变更法律效力，对此，马中山忠山作为本案的一审原告不适格。二，马中山不依法进行土地权属和用途变更登记，违反法律强制性规范，不发生土地权属变更法律效力，因此马忠山作为本案的一审原告不适格。首先，《土地管理法》第十二条：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”属于法律强制性规范，应当遵守，否则不发生法律效力。根据这一法律规定，吉家房村委会与信用社，信用社与马忠山没有依法履行相关报批手续，没有在合理时间内依法履行土地权属变更登记流程审批，没有经过土地权属变更合法性审查，至今时间长达八年之久，显然违反法律强制性件规范。其次，2007年颁布实施的《物权法》明确规定不动产物权的设立、变史、转让和消火，经依法登记记，发生效力；未经登记，不发生效力。三，张家口中级人民法院作出（2014)张商初字第74号民事判决书，判令信用社协助马中山办理土地过户手续，也是明确要求办理土地权属变更登记过户。但是，该宗土地至今土地使用权证现仍为吉家房村集体土地，可见证据《集体土地使用证》集用（99)字第0006号。四，马素明依然是原兴吉粉丝厂房及土地的合法租赁使用权人。五，马忠山主张向马素明收取拖欠的租金，没有事实和法律依据。需强调的是，马中山与马素明无财产租赁关系。《资产置换协议书》第四条约定：“村委会与现承租人马素明签订的兴吉粉丝厂租赁协议继续冇效。租赁费从2006年1月1日开始由信用社收取”，马忠山虽从形式上通过拍卖获得了原兴吉粉丝厂地上建筑和土地使用权，但至今该土地使用权仍为吉家房村集体土地，其物权没有变更，因此，马忠山至今也不是原兴吉粉丝厂合法土使用权人，违反土地交易，土地管理部门不可能为其办理过户手续。即使收取租金，亦应按照《资产置换协议书》第四条约定由信用社向马素明收取。六，马素明对河北广益房地产开发集团有限公司依法享有收租赁费权利，得到吉家房村民委员会的盖章同意。因为河北广益房地产开发集团有限公司原名张家口广益房地产开发有限公司，法定代表人是马忠山,在2005年3月28日马素明和张家口市广益房地产开发有限公司签订《场地房屋租赁合同书》，出租方是马素明，承租方是张家口市广益房地产开发有限公司，租赁期限从2015年4月1日至2030年4月1日止，租赁费每年11万元，在《场地租货介同书》上有吉家房村民委员会的盖章，同意出租方和承租方双力约定的协议内容，即得到所有权人吉家房村民委员会的盖章同意。可是马中山身为河北广益房地产开发集团有限公司法定代表人，也是公司的控股股东，指使公司不交租赁费，违法。值得注意的是，马素明收取租金的权利在先，马忠山至今没收取租金有的权利。马忠山辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。马中山向一审法院起诉请求：一、判令解除原被告之间的租赁关系；二、判令被告向原告支付拖欠的从2008年1月3日起至2015年1月3日的租赁费98万元；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2002年10月10日，被告马素明（乙方）与第三人吉家坊村委会（甲方）签订张家口市兴吉粉丝厂租赁协议书，约定吉家坊村委会将兴吉粉丝厂出租给马素明，租期30年，每年租金12万元。并约定马素明将一次性上交吉家坊村委会叁年的租赁费，叁年后，每年12月25日为截止日期，提前上交下一年租赁费。逾期不交，吉家坊村委会有权将所租企业收回。2005年4月6日，因吉家坊村委会欠张家口市老鸦庄农村信用合作社及张家口市茶坊农村信用合作社贷款，经三方协商达成《资产置换协议书》，以兴吉粉丝厂土地、厂房、建筑物等全部资产抵顶所欠信用社贷款本息。该《资产置换协议书》第四条约定“村委会与现承租人签订的兴吉粉丝厂租赁协议继续有效，由信用社执行，并告知承租人。租赁费村委会已收取到2005年12月31日，从2006年1月1日开始由信用社收取”。同年5月26日，被告马素明与张家口市老鸦庄农村信用合作社及张家口市茶坊农村信用合作社签订协议书，约定“经老鸦庄信用社、茶坊信用社与粉丝厂承租人马素明协商，一致认为双方继续执行2002年10月10日张家口市兴吉粉丝厂租赁协议和2002年11月20日的补充协议。双方权利、义务不作变动。凡与上述协议不一致的，均以上述两个协议为准”。后张家口市老鸦庄农村信用合作社及张家口市茶坊农村信用合作社将抵顶的全部资产交给第三人城郊联社。第三人城郊联社委托张家口正源拍卖有限责任公司对位于吉家房村东南原“张家口市兴吉粉丝厂”地上建筑物及土地使用权进行公开拍卖。原告马忠山于2008年1月3日，在张家口正源拍卖有限责任公司举行的拍卖会上，以1050万元购得上述拍卖物。同日，原告马忠山与张家口正源拍卖有限责任公司签订拍卖成交确认书。2007年12月30日，原告向张家口正源拍卖有限责任公司支付了1050万元拍卖款。后马忠山以城郊联社为被告起诉至张家口市中级人民法院要求城郊联社交付其经拍卖取得的标的物并协助其办理相关手续至原告马忠山名下。该案经张家口市中级人民法院于2014年11月4日作出(2014)张商初字第74号民事判决书，判决城郊联社协助原告马忠山将其所拍卖的土地及房屋过户至马忠山名下。该判决书本院认为部分确认了上述拍卖行为合法有效，并阐述了“因城郊联社及拍卖机构在拍卖前已向马忠山明示房屋存在承租问题，买受人必须履行承租协议，签署拍卖成交确认书时，该拍卖标的物中有部分土地及房屋出租他人，且租赁期未满，故原告马忠山应依约继续履行房屋租赁协议至期满，期满后也应由原告马忠山与承租人协商解决有关事宜”。现该判决书已经发生法律效力。本案诉讼中，被告马素明提供通知及情况说明各一份，欲证明购买涉案土地资产的是广益集团公司，与马忠山无关。该份通知载明“张家口市兴吉粉丝厂：二00八年元月三日由张家口市正源拍卖有限责任公司拍卖的原张家口市吉家坊村兴吉粉丝厂地上建筑物、土地使用权及机械设备等抵债资产已由河北广益房地产开发集团有限公司（以下简称广益集团公司）竞买，因此原兴吉粉丝厂内的地上建筑物、土地使用权及机械设备等已归广益集团公司所有，现通知贵单位，在自发此通知一个月内进行搬迁，广益集团公司收回上述所有权益。贵单位如有其他问题请尽快与广益集团公司联系。联系地点：广益集团公司办公室。特此通知。该通知下方盖有河北广益房地产开发集团有限公司公章、张家口市城郊农村信用合作联社印章及张家口市高新技术产业开发区老鸦庄镇吉家房村民委员会印章，落款时间为2008年3月15日”。该份情况说明由张家口市嘉强混凝土搅拌有限公司（以下简称嘉强公司）于2010年6月23日出具，内容为“马素明同志：接到你的催收通知后，我公司对现有土地使用权情况再次向你书面说明。2008年前按照场地房屋租赁合同，我们按时交纳了租赁费。2008年1月3日由张家口正源拍卖有限责任公司拍卖的原张家口市吉家坊村兴吉粉丝厂地上建筑物、土地使用权及机械设备等抵债资产已由河北广益房地产开发集团有限公司竞买，因此原兴吉粉丝厂内的地上建筑物、土地使用权及机械设备等已归河北广益房地产开发集团有限公司所有。张家口市嘉强混凝土搅拌有限公司隶属于河北广益房地产开发集团有限公司，2008年3月15日我公司已将情况书面告知于你，要求你方退出现场，进行资产交割，你方一直没有执行，我方已向原资产方提出诉讼请求，因此不存在支付你租金一事。特此说明”。原告对上述通知及情况说明的真实性不持异议，但认为涉案资产的购买人为马忠山，而不是广益集团。第三人城郊联社对上述通知亦不持异议。诉讼中，原告陈述“在马忠山取得上述土地资产后，我方向被告马素明主张过租金”。第三人城郊联社陈述“就涉案土地资产转让后，我方将相关情况告知过马素明，没有告知马素明交纳租金的对象”。被告马素明则陈述“2006年以前，我将租金交给村委会，2006年、2007年的租金交给信用社，对于2008年以后的租金，我交给信用社时，信用社就不收了。2008年以后马忠山、广益集团公司也没有向我主张要租金，信用社也没有向我说明情况。2008年3月15日，我才知道地卖给别人了，我找过信用社，信用社让我腾地方。我后来去找过马忠山。马忠山、广益集团公司、信用社都没有向我主张过2008年以后的租金，我租金支付到2007年12月31日，2008年1月1日后的租金，没人向我主张，我也不知道交给谁”。被告为此并提供了其向第三人城郊联社邮寄的邮政快递单一份及所附的督促受领债权通知书一份。原告认为应由城郊联社予以核实。第三人城郊联社对上述快递单及督促受领债权通知书表示没有见过。一审法院认为，原告马忠山起诉要求解除与被告马素明之间的租赁关系并要求被告支付2008年1月3日至2015年1月3日期间的租金98万元。根据原被告双方提供的证据，显示2002年10月10日被告马素明从第三人吉家坊村委会处租赁兴吉粉丝厂，租赁期间第三人吉家坊村委会用该兴吉粉丝厂的土地、厂房、建筑物等资产抵顶所欠老鸦庄信用社及茶坊信用社之贷款，后第三人城郊联社委托张家口正源拍卖有限责任公司对上述兴吉粉丝厂地上建筑物及土地使用权进行拍卖，原告马忠山于2008年1月3日以1050万元成交价拍得上述拍卖标的。因该拍卖行为经张家口市中级人民法院（2014）张商初字第74号民事判决书确认合法有效，且判决确认城郊联社应协助原告马忠山办理相关土地及房屋过户手续至马忠山名下，故原告马忠山享有基于该拍卖土地使用权及地上建筑物所产生的收益、处分等相关权利，另因该拍卖行为之前，被告马素明即已对该兴吉粉丝厂享有承租权，且承租期尚未届满，根据“买卖不破租赁”的原则，被告马素明的租赁行为对原告亦产生法律效力，但原告马忠山享有对被告马素明基于上述拍卖所得土地使用权及地上建筑物主张租金收益的权利，对于原告主张从拍卖成交之日即2008年1月3日至2015年1月3日期间的租赁费，按照年租金12万元计算为84万元，对于该笔租赁费84万元，被告马素明应予以给付原告。对于原告主张解除与被告之间的租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，本案中，原告陈述“在取得上述土地资产后，已向被告马素明主张过租金”，被告对此不予认可，并陈述“2008年1月1日后的租金，没人向我主张，我也不知道交给谁”，而第三人城郊联社陈述“就涉案土地资产转让后，我方将相关情况告知过马素明，没有告知马素明交纳租金的对象”。根据被告提供的通知、情况说明显示广益公司曾以其公司名义向被告发出通知主张过拍卖物的权利及要求被告进行搬迁，原告未提供证据证明其以个人马忠山名义向被告主张过支付租金。本案中，原告可以要求被告支付租金，但应给予被告一定的合理期限，如被告未在合理期限内支付租金，原告可以解除与被告的租赁关系，故本院确定被告在本判决生效之日起六十日内向原告支付上述所欠租金84万元，如被告未能在上述六十日的合理期限内支付所欠租金84万元，原被告之间的租赁关系从六十日的合理期限届满之日起即时解除。判决：一、被告马素明于本判决生效之日起六十日内给付原告马忠山2008年1月3日至2015年1月3日期间的租赁费人民币84万元；二、如被告马素明未能在本判决第一项确定的期限内给付原告马忠山租赁费人民币84万元，原被告的租赁关系从该期限届满之日起即时解除；三、驳回原告马忠山的其他诉讼请求。二审查明的事实与原审无异。本院认为，马中山与张家口正源拍卖有限公司签订的拍卖成交确认书，证明马中山通过拍卖的方式，竞买取得了原张家口兴吉粉丝厂的地上建筑物及土地使用权，且该拍卖行为经人民法院生效判决确认合法有效，故马中山成为该粉丝厂土地及地上建筑物的使用权人，至此，原审第三人吉家房村委会和城郊联社对于该粉丝厂的相关使用权丧失。对于马素明的原租赁关系，根据买卖不破租赁的原则，马素明的原租赁关系继续有效。但马素明应当向该粉丝厂的使用权人按照原租赁合同的约定交纳租金，其交纳租金后，可按照租赁合同继续租赁租赁物，其不交纳租金，权利人依法有权要求解除合同。对于马素明上诉主张马中山取得使用权后，依法未进行登记，按照物权法的规定，未进行物权权属变更登记，不发生物权变更的效力，马中山无权要求其支付租金。因前述马中山已成为合法的粉丝厂使用权人，变更登记是其拍卖成交确认书和法院生效判决的附随义务，登记后具有对世宣示的效力。但是否登记不影响马中山行使其物权的权利，故一审法院判决马素明在合理期限内向马中山支付相应的租金，到期不支付租金即时解除合同符合相关法律规定，马素明以马中山对粉丝厂未登记无权收取租金为由不支付相应租金的上诉理由不能成立，本院对上诉人的上诉主张不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13600元，由上诉人马素明负担。本判决为终审判决。审 判 长  马瑞云代理审判员  宋凯阳代理审判员  闫 格二〇一六年十二月二十六日书 记 员  田 佳