江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣09民终1159号上诉人（原审被告）：吴小金，女，1979年1月16日出生，汉族，住铜鼓县。委托诉讼代理人：林文明，江西华邦律师事务所律师。上诉人（原审原告）：中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部，住所地铜鼓县定江东路**。法定代表人：张东辉，该部部长。委托诉讼代理人：易新涛、易舢，江西利元律师事务所律师。上诉人吴小金与上诉人中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部租赁合同纠纷一案，不服江西省铜鼓县人民法院（2016）赣0926民初379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日立案后，依法组成由审判员黄若凡担任审判长，与代理审判员李星宇、罗武平参加的合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人吴小金的委托诉讼代理人林文明、上诉人中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部的委托诉讼代理人易新涛、易舢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：对于当事人双方没有争议的事实，予以确认。2015年元月1日，中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部作为甲方（出租方）与吴小金作为乙方（承租方）签订了一份《铜鼓县人武部店面租赁合同》，合同约定：第一条甲方同意将铜鼓县爱民街的店面，建筑面积_平方米（编号贰拾壹号、贰拾贰号）的店面租给乙方经营。……。第三条租赁期限从2015年1月1日起至2015年12月31日止。第四条房地产租金为每月人民币2230元……租金按月结算，乙方于每月的前五天必须付给甲方当月房租。付款方式：现金结算。第六条正式合同签订时，乙方向甲方支付房地产租赁保证金人民币叁仟元整。……乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金；……。第八条租赁期内，乙方应当履行下列义务：……（七）乙方必须在租赁期满时将所承租的房地产及按合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，需要继续承租房地产的，应当在租赁期满前两个月提出，在有其他承租房竞租时同等租金价格下优先考虑，经甲方同意，重新签订租赁合同；……。第十条乙方违约责任：（一）乙方有违反第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应向甲方支付人民币壹万元作为违约金。……。合同签订后，吴小金依约向中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部交纳了租赁保证金3000元。2015年11月20日、11月27日，中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部根据上级有关军改文件、会议精神关于全面停止军队有偿服务的要求，两次下发通知给吴小金，要求吴小金做好租赁期满后腾退店面的准备工作，明确合同到期后，将停止对外租赁。2016年1月合同到期后，吴小金表示会全力配合军改验收，但因货物囤积太多，希望中国人民江西省铜鼓县人民武装部给予一定的时间甩货，故上交了一把钥匙给中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部后，自己留存了一把，中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部据此认为吴小金拒不腾退店面。为此中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部对吴小金承租的店面采取了断水断电等非常规措施，意图达到吴小金主动搬离的目的，但吴小金仍坚持甩货并要求协商解决问题，不愿搬离。故中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部诉至法院。原审认为，中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部与吴小金签订的《铜鼓县人武部店面租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。租赁期既已届满，承租人应当返还租赁物，故中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部要求吴小金腾空并返还诉争店面的请求予以支持。中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部要求吴小金支付2015年12月的租金2230元，合理合法，予以支持。中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部要求吴小金支付实际占用期间的店租或占有使用费，因中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部在合同到期前的2015年11月，已经明确通知吴小金在合同到期后将收回所出租店面，即中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部已经明确向吴小金提出合同解除的请求，吴小金对此请求并无异议，故中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部与吴小金的租赁关系在租赁合同到期后自然终止，自此之后的店租或占有使用费是吴小金在合同到期后而发生的一种侵权行为而产生的损失，且中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部对吴小金采取了断水断电等措施，吴小金占有的其实是一个功能不全的有瑕疵的租赁物，即中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部的损失系侵权行为而产生，其损失的大小应综合考虑中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部、吴小金的过错来确定，而本案系合同纠纷，侵权行为所产生的损失不在本案审理范围内，故本案中对中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部要求支付实际占用期间的店租或占有使用费的请求不予支持。中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部要求吴小金支付违约金10000元及判令将房地产租赁保证金3000元归中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部所有的请求，因合同到期后吴小金已经上交了诉争店面的钥匙给中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部，吴小金也积极配合了中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部的军改验收检查，而中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部提出不再与吴小金续签2016年店面租赁合同时事发突然，时间仓促，超出了吴小金期待的与中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部每年签租赁合同的预期，致使吴小金放在店铺内的东西短时间内无法完全搬空，情有可原，故对中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部的该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、吴小金在本判决生效后七日内腾空并返还坐落于爱民街21-22号人武部的临街店面给中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部；二、吴小金在本判决生效后七日内支付2015年12月份的店面租金2230元给中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部；三、驳回中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部的其他诉讼请求。案件受理费515元，由中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部负担257.5元，由吴小金负担257.5元。上诉人吴小金不服上述判决，向本院提起上诉，请求二审法院撤销一审民事判决，依法改判，理由是：1、中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部隐瞒重大事实，严重违约造成上诉人吴小金的损失；2、中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部强令上诉人吴小金搬出店铺违反为人民服务精神；3、请求判令中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部延期三年收回本案争议店铺。上诉人中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部不服上述判决，向本院提起上诉，请求二审法院撤销一审民事判决不服上述判决，向本院提起上诉，请求1、二审法院撤销一审民事判决；2、判令吴小金搬出争议店铺；3、支付自2015年12月合同到期之后至搬出之日止吴小金占用争议店铺期间的使用费；4、判令吴小金按约定支付违约金及上诉人中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部收取的保证金不予归还；5、本案一、二审案件受理费由吴小金承担。上诉人中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部在二审中提供了，证明自军委下发《关于军队和武装警察部队全面停止有偿服务活动的通知》后，全区所有单位一律不得新签或续签合同开展对外有偿服务活动。上诉人吴小金质证认为，对真实性、合法性没有异议，对关联性与证明目的有异议，该证据与上诉人吴小金无关。本院经综合质证，对该证据的真实性、合法性予以确认，对关联性予以确认，并作为认定本案事实的依据。本院经审理查明，一审查明的事实属实，二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1、上诉人中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部是否可依约收回本案争议店铺；2、上诉人中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部是否可依约向上诉人吴小金主张其占用争议店铺期间的使用费、违约金及收取的保证金不予退还。一、关于上诉人中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部是否可依约收回本案争议店铺的问题。根据本案一、二审查明的事实，双方签订的租赁合同已期满，且双方未就续租事宜达成一致意见，故上诉人中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部可依约要求上诉人吴小金按合同约定交回本案争议店铺。上诉人吴小金在二审中主张延期三年交回争议店铺的上诉请求，在一审未提起反诉，且缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持；二、关于上诉人中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部是否可依约向上诉人吴小金主张其占用争议店铺期间的使用费、违约金及收取的保证金的问题。1、根据本案一、二审查明的事实，上诉人中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部在双方租赁合同到期之后采取了停水、停电等方式要求上诉人吴小金交回本案争议店铺，因此虽然上诉人吴小金在合同到期之后，继续占用了店铺，但其也不能实际经营，故上诉人中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部主张上诉人吴小金支付占用店铺期间租赁费的请求缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持；2、上诉人吴小金在租赁合同到期后拒不交还租赁物，违反了双方的合同约定，上诉人中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部主张上诉人吴小金支付违约金的上诉请求，符合双方合同的约定与法律规定，本院依法予以支持；3、上诉人中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部还依约收取了上诉人吴小金交纳的保证金，并主张因上诉人吴小金的违约行为该保证金不予退还。但根据双方合同的约定，保证金与前述违约金性质一致，都是担保双方忠实履行租赁合同，故上诉人吴小金承担合同约定的违约金后，不应再承担保证金责任。综上，一审判决事实清楚，但适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持江西省铜鼓县人民法院（2016）赣0926民初379号民事判决第一、二项，即吴小金在本判决生效后七日内腾空并返还坐落于爱民街21-22号人武部的临街店面给中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部；吴小金在本判决生效后七日内支付2015年12月份的店面租金2230元给中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部；二、撤销江西省铜鼓县人民法院（2016）赣0926民初379号民事判决第三项，即驳回中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部的其他诉讼请求；三、上诉人吴小金在判决生效后十日内向上诉人中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部支付违约金10000元，上诉人中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部收取的3000元保证金应予退还(两项冲抵，上诉人吴小金还应向上诉人中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部支付违约金7000元);如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回上诉人中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部其他诉讼请求；一审案件受理费515元，二审案件受理费515元，共计1030元，由上诉人中国人民解放军江西省铜鼓县人民武装部负担510元，上诉人吴小金负担510元。本判决为终审判决。审 判 长  黄若凡代理审判员  李星宇代理审判员  罗武平二〇一六年十二月二十三日书 记 员  高 强