青海省大通回族土族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）青0121民初359号 原告（反诉被告）：大通回族土族自治县桥头镇安门滩村民委员会。 委托诉讼代理人：张海孝，男，该村党支部书记。 委托诉讼代理人：张全寿，男，大通县政府派遣法律顾问。 被告（反诉原告）：石亚骐，男，汉族，大通回族土族自治县桥头镇居民。 被告（反诉原告）：石青明，男，汉族，大通回族土族自治县桥头镇居民。 原告（反诉被告）大通回族土族自治县桥头镇安门滩村民委员会（以下简称安门滩村委会）与被告（反诉原告）石亚骐、石青明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）安门滩村委会的法定代表人孙权虎及其委托诉讼代理人张海孝、张全寿、被告（反诉原告）石亚骐、石青明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）安门滩村委会向本院提出诉讼请求:1、依法解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2、要求被告立即支付拖欠房屋租金约7万元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2011年12月10日，原告与被告经过充分协商后，达成房屋租赁协议，原告将位于安门滩村西山铁路旁一座三层楼房（建筑面积为970平方米）及停车场一处、配套设施等出租给被告，租赁期限为15年，自2012年1月1日起至2026年12月30日止，年租金为11万元（2013年因经济不好变更为6万元），租金支付方式为先交租金后用房，下年租金必须在一年满月头交清。合同签订后，双方实际履行了合同约定的义务，但合同履行至2014年底，被告未能交清租金并欠付1万元，2015年全年租金未交纳。经过多次协商未果，只好提起诉讼方式解决。综上，原告与被告之间经平等协商，自愿达成房屋租赁协议，是双方真实意思表示，合同依法成立，应受法律保护，双方应按合同约定的义务全面履行合同。但被告未按合同约定全面履行，现已欠付一年多的租金和本年度的租金，明显违反合同“拖欠房租一个月以上，甲方有权解除合同”的约定。现该合同已经形成无法履行、合同目的无法实现的困境，且双方又无法协商解决，只好提出诉讼，请求人民法院依法予以解除合同；被告支付原告拖欠的和正式解除合同后期间欠交的租金。 原告（反诉被告）安门滩村委会针对自己的诉讼请求，向本院提供了房屋租赁合同1份，拟证明1、原、被告签订的房屋租赁合同约定了房屋租赁的期限、位置，面积等的事实；2、2013年房屋年租金由11万元变更为6万元的事实；3、租金的交纳期限，即双方关于先交房租后用房的约定；4、双方约定乙方（被告）拖欠房租一个月，甲方（原告）有权解除合同的事实。 被告（反诉原告）石亚骐、石青明辩称，我们与安门滩村委会的合同签订于2011年12月10日，租赁期限为15年，由于合同时间长，装潢时所选用的材料都是质量好的，在签订合同时，甲方根本没告诉房屋修的太简陋，存在许多瑕疵，在不知道存在这些问题的情况下，乙方受到了蒙骗，严重影响了经营。经过四个月的装修，我们于2012年5月开始经营，当时生意还不错，客人也很多，自己也感到非常乐观，经营环境也没出现什么问题，虽水压小一些，但还能使用。从8月份开始出现臭味，但不是太严重，我们以为新房，可能过一段时间会好，可是客人都说味道难闻，慢慢来的客人少了，我每天用喷气水除味，效果不好，又用卫生香，藏香熏等尽量处理，但没有好转。2012年10月份，开始烧暖，由于房间空气实在不好，自己也不懂，不知什么原因，我们分别叫了二个水暖工来检查，都没找出原因，后又在建安公司找了个水暖工，说是地漏不行，换了几个地漏试了几天，还是不对，没有办法只好向村里反映情况，也不知道村领导比较忙呢，还是啥原因，村里一直没有处理和解决的答复；后我母亲也到村委找领导要求解决，村领导不但不理不睬，态度还很不好，还谩骂胡说，没说上理由，我们实在没办法，再次找村委领导张书记、张说找余主任去，我管不了那么多，我们多次找余主任，余主任很主动，多次来我处了解、调查情况，并找来了修房子、装水暖的匠人，他们查了好几次也没找到原因。2015年元月3日，自来水停了，经自来水公司专业人员检查，外水管被冻，无法修复，只能等到天气暖和气温回升后再修，就这样我从隔壁邻居及西山超市接水，维持经营了近一个月，迫使停业，无法经营，到2015年4月27日左右，自来水来水了，水压很小，只能在一楼勉强使用，二、三楼直接上不去，后到自来水公司询问，说是要换水管，费用可能多，得我自己出钱，所以一直没换，对这个问题我给村里的主任说了两回，他说派人来修，但一直没来，无奈2015年一直关停。2016年元月水管又冻住了，至今还是没水。至今租期已经过去四年，但能正常营业时间不到一年，一直在搞修缮、整改，还是在房屋带病的情况下经营，使我们苦不堪言。村委领导不顾不管经营者的危难和自身房屋存在的弊病，只考虑自己的经济利益。在收租金时采取不正当手段，以恐吓、威胁、组织集中十几人闹事、谩骂等方式，给我们身心上造成了很大的恐惧压力，认为经营者是一个无赖、故意拖欠、不愿交纳租金的人。自从2012年8月份开始，所有的房屋都存在臭气的味道，还有在我们经营当中，第一年的时候取暖用去大煤48吨，还是温度不够，这个问题我们也向村委会反映，但是一直没有得到回复。导致我无法经营的原因是臭气、暖气还有自来水的问题。 综上所述。针对原告的诉讼请求，一、同意解除与原告的房屋租赁合同；二、因原告出租的房屋有问题导致我们无法正常经营，给我们造成了损失，我们不同意支付房屋租金；三、本案诉讼费由原告负担。 被告（反诉原告）石亚骐、石青明反诉称，1、依法解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2、反诉被告赔偿反诉原告各项经济损失120万元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2011年12月10日，反诉原告与反诉被告经过充分协商，达成房屋租赁协议，反诉被告将位于安门滩村西山铁路旁一座三层楼房（建筑面积为970平方米）、停车场一处及配套设施租赁给反诉原告，租赁期限为15年，自2012年1月1日至2026年12月30日止，年租金为11万元。反诉原告租赁该房屋后立即进行了装修，购置了家具及其它设施，共花费83万元。自2012年5月反诉原告开始经营雅熙雅庄园（茶餐厅），但在经营期间，反诉原告发现租赁的房屋出现许多问题，主要是：1、所有屋内均存在恶臭气味，反诉原告经过多方查找，花去费用10000多元，未能查明原因；2、反诉被告安装的取暖设施不知何故，温度始终不达标，反诉原告虽当年烧去燃料48吨大煤，但无法采暖，往来客人只能依靠小太阳取暖，但效果不佳，最终没留住客人；3、三楼卫生间不能正常使用，水压不足，无法冲洗；4、楼房窗户封闭不紧，如遇外面下雨，里面就会漏水；5、2015年1月自来水被冻，5月初才来。针对出现的这些问题，反诉原告曾多次向反诉被告进行了反映，希望能在最短时间内给予妥善解决，但反诉被告置若罔闻，不加理会，无奈之下，反诉原告又以书面形式向反诉被告进行了反映，又托人向安门滩村委书记张海孝进行了反映，后经张海孝指示并经双方协商，将原租金每年11万元自2014年开始减为每年6万元，并答应由反诉被告负责解决保温问题，反诉原告按照双方的约定，于2014年8月5日，交给反诉被告租金5万元，但反诉被告不履行诺言，不但没有解决保温问题，反而雪上加霜，至冬天水管被冻，室内无水，致使反诉原告无法经营，由于没有客人，为此给反诉原告造成了巨大经济损失。2014年1月至4月底，反诉原告在经营实在困难的情况下将雅熙雅庄园更名为鑫源农家院，期间为了更改门面、装修伙房、修理卫生间、修缮暖气等又花去各项费用78500元，但由于反诉被告没有将水和暖的问题解决，反诉原告始终无法正常经营，客人逐天减少。自反诉原告经营以来，连年亏损，其中2012年亏损5万元，2013年亏损9万元，2014年亏损3.9万元。虽然年年亏损，但反诉原告还是按照双方约定按期向反诉被告总共交纳租赁费27万元。 综上所述，根据双方签订的房屋租赁合同第三条的规定：在租赁期间内甲方要确保出租房屋的道路、水、电、暖气的通畅，自反诉原告承租该房屋后，水和暖气的问题一致成了反诉原告的心头之痛，几年来反诉被告始终未予解决，致使反诉原告无法正常经营，并连连亏损，给反诉原告造成了巨大经济损失，因此，反诉原告现提起反诉，要求法院在审理反诉被告诉反诉原告拖欠其租赁费一案时一并审理反诉原告的诉讼请求，并给予公平合理的裁判。 被告（反诉原告）石亚骐、石青明针对自己的反诉请求，向本院提交了下列证据： 1、修理卫生间的收据2份，拟证明因房屋出现臭味，修理卫生间花费12260元的事实； 2、自来水公司人民路片区于2016年3月10日出具的情况说明1份，内容为“2015年1月份，我们对西山护林点抄表过程中发现供水管线结冻，水表未产生数据，2月份再次抄表时饭馆已停止经营”,拟证明自来水被冻的事实； 3、暖气管道修理花费的收据1份，拟证明暖气取暖不热，进行修理，产生费用17000元的事实； 4、装潢合同及收据1份，拟证明房屋装潢花费509000元的事实； 5、销售合同1份，拟证明购买15副麻将机花费33600元的事实； 6、购买灯饰的销货单1份，拟证明装潢时购买价值9020元的灯饰的事实； 7、收据1份，拟证明定做窗帘20付花费13600元的事实； 8、购买麻将机配套椅子的收据1份，拟证明购买24个有扶手的及40个无扶手的麻将机配套椅子，共花费29120元的事实； 9、隔壁人家买水的收据1份，拟证明自来水水管被冻无法使用，从隔壁人家买水花费30元的事实； 10、购买水表的收据1份，拟证明房屋三楼水表冻裂，重新购买安装时花费500元的事实； 11、大通全友家私城购买沙发、电视柜、茶几的加盖财务章的收据1份，拟证明购买上述经营设施花费140000元的事实； 12、大通林达电子器材有限公司长虹电视机的出库单1份，拟证明购买电视机花费45000元的事实； 13、2014年从茶艺改成农家院时改造厨房的费用单据1份，拟证明改造厨房时安装绞肉机、三脚架及人工费用等共计产生费用10000元的事实； 14、2014年元月的关于雅熙雅庄园房屋问题的说明1份，拟证明在房屋问题出现后一直找原告安门滩村委会协商，未有回应，直到提交了上述书面材料后，原告才引起注意，提出协商解决的事实； 15、向安门滩村委会交纳房屋租金的收据，拟证明2014年之前未拖欠原告房屋租金的事实； 16、物品清单1份，拟证明装潢房屋时购买清单上所列物品花费58440元的事实； 17、原、被告签订的房屋租赁合同一份，拟证明该合同第一条第三项所列的设施（详见合同）未得到正常合理使用的事实。 原告（反诉被告）安门滩村委会辩称，被告自2012年至2014年按期交纳了房租，直到2014年因经营不善，客人不多，就开始不按时交纳房租，不是我们房屋的问题，我们跟被告经过协商以后就把租金降到了每年6万元，但是被告还是不按时交纳房租，被告不能因为经营不善而找借口不按时交纳房租。被告就臭气原因等提出反诉，但臭气问题的根源没找到，没有任何定论说明是房屋本身的原因造成的，因房屋结构合理，被告就房屋出现臭气等理由提出反诉是没有理由的，请求法院驳回反诉请求。 经审理查明，被告（反诉原告）石青明、石亚骐是父子关系，原告（反诉被告）安门滩村委会与被告（反诉原告）石青明经协商，于2011年12月10日以原告（反诉被告）安门滩村委会为甲方、被告（反诉原告）石亚骐为乙方，签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方出租给乙方位于大通县桥头镇安门滩村一组西山铁路旁三层楼房面积共970平方米（建筑面积）、停车场一处，在租赁期内甲方要确保出租房屋的道路、水、电、暖气的畅通；租赁期限共15年，自2012年1月1日起至2026年12月30日止，乙方向甲方承诺该房屋仅作为服务业经营使用，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，房屋装饰归甲方；房屋年租金为110000元；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房：……(7)拖欠房租一月以上等。合同签订后，被告（反诉原告）石青明、石亚骐开始对租赁房屋进行装饰装璜后经营餐饮业，在经营过程中因房屋内出现臭味、暖气不热等问题，被告（反诉原告）石青明、石亚骐进行了维修，同时也向原告（反诉被告）安门滩村委会进行了反映，经双方再次协商，从2014年开始双方将房屋年租金降为60000元。2015年1月因通往租赁房屋的水管道被冻，至2015年5月初才恢复供水，期间被告（反诉原告）石青明、石亚骐无法经营，被告（反诉原告）石青明、石亚骐就没有给原告（反诉被告）安门滩村委会交纳2014年的房屋租金10000元和2015年的房屋租金60000元，原告（反诉被告）安门滩村委会于2016年1月27日向本院起诉要求依法解除原、被告之间签订的房屋租赁合同、被告立即支付拖欠房屋租金约7万元、本案的诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）石青明、石亚骐提出反诉，要求依法解除原、被告之间签订的房屋租赁合同、反诉被告赔偿反诉原告各项经济损失120万元、本案诉讼费用由反诉被告承担。 本案在庭审中，经当庭质证，对原告（反诉被告）安门滩村委会提供的《房屋租赁合同》被告（反诉原告）石青明、石亚骐没有异议，同时对拖欠的房租费数额也无异议。对被告（反诉原告）石青明、石亚骐提供的修理卫生间的收据2份、自来水公司人民路片区于2016年3月10日出具的情况说明、装潢合同及收据、销售合同、购买灯饰的销货单、定做窗帘的收据、购买麻将机配套椅子的收据、大通林达电子器材有限公司长虹电视机的出库单、向安门滩村委会交纳房屋租金的收据、《房屋租赁合同》原告（反诉被告）安门滩村委会无异议；对暖气管道修理花费的收据、隔壁人家买水的收据、购买水表的收据、2014年从茶艺改成农家院时改造厨房的费用单据、2014年元月的关于雅熙雅庄园房屋问题的说明、物品清单不予认可；对大通全友家私城购买沙发、电视柜、茶几的加盖财务章的收据认为价格无法确认。同时原告（反诉被告）安门滩村委会认为被告（反诉原告）石青明、石亚骐是因各种原因无法经营的情况下拖欠租金的，并非是原告（反诉被告）安门滩村委会的原因造成的，被告（反诉原告）石青明、石亚骐刚开始经营时房屋出现嗅味等问题，自行进行了解决，因此原告（反诉被告）安门滩村委会将房屋租金从11万元降至6万元，其差额就是给被告（反诉原告）石青明、石亚骐的一种补偿。 本院认为，原告（反诉被告）安门滩村委会与被告（反诉原告）石青明、石亚骐均要求解除《房屋租赁合同》,其意思表示真实，其请求应予支持；被告（反诉原告）石青明、石亚骐所欠原告（反诉被告）安门滩村委会房屋租金的事实也予以认可，所欠租金应予给付。本案争议的焦点是对被告（反诉原告）石青明、石亚骐的损失原告（反诉被告）安门滩村委会是否承担以及承担多少的问题。原告（反诉被告）安门滩村委会与被告（反诉原告）石青明、石亚骐履行《房屋租赁合同》期间，因被告（反诉原告）石青明、石亚骐不按时交纳房屋租金,原告（反诉被告）安门滩村委会对供水管道冻结后不及时处理，双方均违反了合同的相关条款，对合同的不能履行均应承担一定责任。在被告（反诉原告）石青明、石亚骐要求原告（反诉被告）安门滩村委会赔偿的损失中，装饰装潢费用509000元、购买灯饰的费用9020元和定做窗帘20付花费13600元的事实原告（反诉被告）安门滩村委会认可，上述所装修的物品作为房屋添附物已与房屋形成整体，拆除将影响使用价值，且《房屋租赁合同》中有“……租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，房屋装饰归甲方”等条款,故房屋的装饰装修物归原告（反诉被告）安门滩村委会所有，根据相关法律规定，原告（反诉被告）安门滩村委会赔偿被告（反诉原告）石青明、石亚骐剩余租赁期内装饰装修残值损失部分为宜。双方协商约定租赁期为15年，自2012年1月1日起至2016年12月30日止，被告（反诉原告）石青明、石亚骐实际租赁期为5年，原告（反诉被告）安门滩村委会应赔偿被告（反诉原告）石青明、石亚骐装修损失354413元。对修理卫生间、暖气管道、隔壁人家买水、购买水表的费用一是经营过程中的正常消费，二是原告（反诉被告）安门滩村委会将房屋租金从11万元降至6万元，其差额就是给被告（反诉原告）石青明、石亚骐的一种补偿的辩称理由本院予以采信，其损失不应由原告（反诉被告）安门滩村委会承担。购买麻将机、配套椅子、沙发、电视柜、茶几、电视机的费用，因上述物品是可动之物，可以变卖，且已使用5年，并未给被告（反诉原告）石青明、石亚骐造成损失，不应由原告（反诉被告）安门滩村委会承担赔偿责任；从茶艺改成农家院时改造厨房的费用是经营过程中正常开支，也不应由原告（反诉被告）安门滩村委会承担；购买物品清单中的费用原告（反诉被告）安门滩村委会不予认可，被告（反诉原告）石青明、石亚骐也没有提交相应的证据来印证，其请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）大通回族土族自治县桥头镇安门滩村民委员会与被告（反诉原告）石青明、石亚骐的《房屋租赁合同》； 二、被告（反诉原告）石青明、石亚骐给付原告（反诉被告）大通回族土族自治县桥头镇安门滩村民委员会2016年12月30日之前所欠房屋租金13万元，于本判决生效之日起10日内给付清； 三、原告（反诉被告）大通回族土族自治县桥头镇安门滩村民委员会赔偿被告（反诉原告）石青明、石亚骐房屋装修损失共计354413元，于本判决生效之日起30日内给付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1550元由被告（反诉原告）石青明、石亚骐负担，反诉费15600元中由原告（反诉被告）大通回族土族自治县桥头镇安门滩村民委员会负担6616元，被告（反诉原告）石青明、石亚骐负担8984元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。 审 判 长  马生祥 审 判 员  孙 燕 人民陪审员  陶军国 二〇一六年十二月八日 书 记 员  祁敬芳 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期限为二年。 附相关法律文书： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。