北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初30452号原告北京刘罗锅餐饮文化有限公司，住所地北京市海淀区厂洼中路1号地下一层。法定代表人梁新，总经理。委托代理人白晶野，天津安皓律师事务所律师。被告北京欣正物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区厂洼中路1号欣正大厦5层502室。法定代表人孙慧荣，总经理。委托代理人李颖，北京市德鸿律师事务所律师。原告北京刘罗锅餐饮文化有限公司（以下简称刘罗锅公司）与被告北京欣正物业管理有限责任公司（以下简称欣正公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘罗锅公司的委托代理人白晶野，被告欣正公司的委托代理人李颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘罗锅公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告停业损失350万元；2、要求被告分担原告房屋装修损失82.5万元；3、判令被告向原告退还押金67.5万元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年邱兆宗与欣正公司签订房屋租赁合同，承租欣正大厦地下一层至地上二层的房屋作为经营用房，租期8年，月租金225000元。上述租赁关系因纠纷经法院判决解除所签的租赁合同并要求腾退房屋。此后我公司参照上述合同约定的房屋租金向欣正公司交纳房租并使用上述房屋。双方未就具体租赁事宜作明确约定。2015年7月31日欣正公司对我方承租的房屋实施断水断电行为，并强令我方腾房给我公司造成重大经济损失。我方认为双方已形成事实上的租赁关系，租赁期间我方对所承租房屋进行了装修改造，对方明知上述情况并未提出异议并制止，是对我们装修行为事实上的认可。为此我方要求欣正公司赔偿停业损失、房屋的装修损失，退还房屋押金。欣正公司辩称，2007年12月5日，因邱兆宗违约，法院判决刘罗锅公司将邱兆宗承租的房屋予以腾退。判决生效后，我公司与刘罗锅公司、邱兆宗、邱兆青达成执行和解协议，双方权利义务仍按照原合同的约定和生效判决的要求执行。因刘罗锅公司在合同于2014年11月9日到期后未腾退房屋，我公司于2015年1月19日向刘罗锅公司、邱兆宗、邱兆青发出房屋腾退通知书，但对方一直拒绝搬出。刘罗锅公司从2015年7月开始拖欠租金。我公司向法院申请恢复强制执行，上述房屋于2016年4月5日经法院强制执行而腾退。对方要求的停业损失和装修损失没有依据。对方拖欠我方的各项费用金额已远远超过了押金67.5万元,故押金我公司也不同意退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人确认的证据本院查明，2006年9月1日，欣正物业公司与北京刘罗锅食府邱兆宗签订0582－021A、0582－021B《房屋租赁合同书》，约定：邱兆宗承租欣正物业公司位于北京市海淀区厂洼中路1号欣正大厦地下一层、第一层、第二层，面积共计3493平方米；第一层78平方米，具体位置见附件1红线标明区域，用于办公和餐饮经营。租赁期限从2006年9月10日至2014年9月9日。2006年10月26日欣正物业公司又与邱兆宗签订《补充协议》，2007年3月7日，双方再签订《关于延长装修免租期的补充协议》。《房屋租赁合同书》与《关于延长装修免租期的补充协议》约定：2006年9月10日至2006年11月30日为装修免租期，免租期内邱兆宗不支付房屋租金及公共设施管理费，其他费用照常支付。该合同实际履行中，邱兆宗一并履行0582－021A号、0582－021B号合同约定的应交纳费用。2006年9月1日，邱兆宗交纳了0582－021A号、0582－021B号合同中应交纳房屋押金675000元；因邱兆宗未按时支付房租、摊销转让费等相关费用，欣正物业公司曾对邱兆宗经营的餐厅予以停水、停电。为此引发诉讼，欣正公司就租赁合同纠纷起诉邱兆宗、邱兆青、刘罗锅公司（刘罗锅公司于2007年1月18日注册成立）。欣正公司与邱兆宗、邱兆青、刘罗锅公司租赁合同纠纷一案，本院于2007年12月5日作出（2007）海民初字第19140号民事判决书，判决：一、解除北京欣正物业管理有限责任公司与邱兆宗签订的0582－021A、0582－021B《房屋租赁合同书》及《补充协议》；二、邱兆宗于本判决生效后十日内给付北京欣正物业管理有限责任公司拖欠的二00七年七月三十一日前房屋租金及摊销转让费一百三十五万六千九百八十五元五角九分;住宿费六千元;水电费十二万一千五百二十三元零一分；并自二00七年八月一日起按日万分之二点一标准支付所欠费用的滞纳金至款项付清时止；三、邱兆宗于本判决生效后十日内给付北京欣正物业管理有限责任公司摊销转让费十四万一千六百六十六元六角七分；并自二00七年八月十一日起按日万分之二点一标准支付所欠费用的滞纳金至款项付清时止；四、邱兆宗于本判决生效后十日内，按每月二十二万五千元标准给付北京欣正物业管理有限责任公司自二00七年八月起至房屋腾退时止房屋租金设施管理费；并自二00七年八月一日起按日万分之二点一标准支付所欠费用的滞纳金至款项付清时止；五、邱兆宗于本判决生效后十日内，按每月一千五百元标准给付北京欣正物业管理有限责任公司二00七年八月起至房屋腾退时止住宿费；并自二00七年八月一日起按日万分之二点一标准支付所欠费用的滞纳金至款项付清时止；六、北京刘罗锅餐饮文化有限公司于本判决生效后三十日内，将邱兆宗承租的北京欣正物业管理有限责任公司房屋予以腾退，腾退地点由北京刘罗锅餐饮文化有限公司、邱兆宗自行解决；七、邱兆青对邱兆宗应履行的0582－021A、0582－021B《房屋租赁合同书》付款义务承担连带责任;八、驳回北京欣正物业管理有限责任公司其他诉讼请求。邱兆宗不服一审判决，提出上诉。北京市第一中级人民法院于2008年2月28日作出（2008）一中民终字第2767号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。（2007）海民初字第19140号民事判决书及（2008）一中民终字第2767号民事判决书生效后，欣正公司于2008年8月19日向本院申请执行，要求邱兆宗、邱兆青、刘罗锅公司支付房屋租金设施管理费及滞纳金、住宿费及滞纳金、腾退房屋等。本院立案予以受理，案号为（2008）海执字第10865号。（2008）海执字第10865号案件执行中，因各方达成执行和解协议，刘罗锅公司并未腾退（2007）海民初字第19140号民事判决书中确定的房屋。欣正公司于2015年10月8日又根据（2007）海民初字第19140号民事判决书及（2008）一中民终字第2767号民事判决书向本院申请执行，要求邱兆宗、邱兆青、刘罗锅公司支付房屋租金设施管理费及滞纳金、腾退房屋。本院立案予以受理，案号为（2015）海执字第14635号。（2015）海执字第14635号案件执行中，本院向被执行人发出了执行通知书。2015年11月12日，本院作出公告，要求被执行人邱兆宗、邱兆青、刘罗锅公司于公告公布之日起十日内将邱兆宗承租的欣正公司房屋予以腾退，腾退地点由刘罗锅公司、邱兆宗自行解决。逾期不履行，本院将采取强制措施。2016年4月，经本院强制执行，刘罗锅公司将上述房屋腾退。本案中，刘罗锅公司主张自己与欣正公司形成了新的租赁合同，但刘罗锅公司与欣正公司之间未签订过书面的房屋租赁合同。刘罗锅公司每月向欣正公司支付225000元至2015年6月份。2015年1月19日欣正公司向“北京刘罗锅食府”发出房屋限期腾退通知书，内容为：2006年9月1日，贵府与我公司签订了《房屋租赁合同书》，该合同已于2014年11月20日到期，因学院另有其他用途，我公司已于合同期满三个月前通知贵府不再续租，并曾多次叮嘱贵府做好腾退房屋的准备，但贵府至今没有完成腾退。……现我公司再次敦促贵府在2015年3月上旬之前必完成腾退。此通知书下面有刘翰阳（曾用名邱兆宗）于2016年1月28日签名确认收到。刘罗锅公司表示未收到上述通知书，称邱兆宗最初曾参与过该公司的经营，现早已退出，与该公司没有联系。2015年7月23日，欣正公司向刘罗锅公司发出通知，内容为：因我公司与贵单位所签租房合同租期已过，2014年11月9日到期，……现定于2015年7月31日上午9时起停水施工，请你单位及有关人员提前做好准备。但此通知书中未明确房屋腾退的期限。庭审中，刘罗锅公司表示在2015年7月份向欣正公司交付了房租145000元，而欣正公司则表示自己仅收到刘罗锅公司交纳2015年7月的房租为13.5万元。刘罗锅公司称欣正公司对所租房屋停水、停电，致其无法经营，但欣正公司对此不予认可。刘罗锅公司注册登记的住所地为北京市海淀区厂洼中路1号（欣正大厦）地下一层。刘罗锅公司称自己因对方停水停电产生经济损失350万元，但未向本院提交充分有效的证据。刘罗锅公司表示自己在2014年10月对上述房屋进行了装修，装修费用为168万元，但亦未向本院提交相应证据。欣正公司表示自己对刘罗锅公司是否装修了房屋一事并不知情。双方当事人确认在同一栋楼内办公，刘罗锅公司利用地下一层和地上一、二层，欣正公司使用该楼的第五层。欣正公司承认自己处有刘罗锅公司的房屋押金675000元，因对方拖欠的费用超过押金，故不同意退还。上述事实，有双方当事人陈述、房屋限期腾退通知书、通知、(2007)海民初字第19140号民事判决书、（2016）京0108执异字第3号执行裁定书、本院（2015）海执字第14635号公告等证据材料在案佐证。本院认为，邱兆宗于2006年9月1日与欣正公司签订的0582－021A、0582－021B《房屋租赁合同书》及《补充协议》已经本院判决书解除，而刘罗锅公司与欣正公司之间就上述房屋并未签订书面的房屋租赁合同，两者之间不存在书面合同关系。但多年以来，刘罗锅公司每月向该公司交纳房租并占用使用上述房屋，而欣正公司收取费用，尤其在之前已被解除合同所约定的承租期满后仍持续上述状态，双方就此交易关系已形成了事实上的惯例。因双方没有书面约定，此交易关系的履行处于不确定状态，欣正公司在公平合理的前提下有权随时解除该交易，但应给予对方合理的房屋腾退时间。分析该交易存在的条件为刘罗锅公司一方利用上述房屋经营酒店牟利，欣正公司则通过让渡房屋的使用权而取得收益。欣正公司虽表示该状态系因对方占用上述房屋而不得已收取的对价补偿，但考虑到此交易状态持续时间长达数年，且已超过双方之前和解协议约定的时间，故本院认为双方就此在客观上已产生利益关系。综观现有证据，欣正公司虽与刘罗锅公司共处一楼办公，但却对刘罗锅公司是否装修不知情，而通知刘罗锅公司不再续约时又预告停水施工时间，要该公司提前做准备，该通知中虽未明确腾房时间，却明显存在以停水为由要求刘罗锅公司腾房的意思表示，其行为显然不妥。而欣正公司在未确定房屋占用使用期的情况下装修房屋，并要求对方赔偿装修及停业损失的诉请，也没有合法依据，本院对此不予支持。现欣正公司在与对方不存在书面合同关系的情况下承认自己处有刘罗锅公司的房屋押金，而根据生活中的交易惯例，交易终止后该费用理应予以退还。欣正公司称刘罗锅公司拖欠费用，但该公司仅从2015年7月起未按原惯例交纳房租，且欣正公司亦认可刘罗锅交纳了7月当月的部分房租，而该月恰为该公司向刘罗锅公司下发停水施工通知的时间，刘罗锅公司因此无法正常经营，致原有交易事项无法继续履行。根据公平原则，现刘罗锅公司要求欣正公司返还押金的诉请符合情理，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十二条之规定，判决如下：一、北京欣正物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内退还北京刘罗锅餐饮文化有限公司押金六十七万五千元。二、驳回北京刘罗锅餐饮文化有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万三千四百元，由北京刘罗锅餐饮文化有限公司负担一万三千二百元，已交纳；由北京欣正物业管理有限责任公司负担一万零二百元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 曹 力人民陪审员 闫 洪人民陪审员 孙焕云二〇一六年十二月十六日书 记 员 李 娜