上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初62725号原告：上海永淳物流有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：韩海峰，总经理。委托诉讼代理人：王建功，上海朋洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁钰琦，上海朋洋律师事务所律师。被告：上海中弛汽车销售有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：周伟峰，经理。委托诉讼代理人：陈建华，上海陈建华律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘极军，上海陈建华律师事务所律师。原告上海永淳物流有限公司(以下简称永淳公司)与被告上海中弛汽车销售有限公司(以下简称中驰公司)土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月27日公开开庭进行了审理。原告永淳公司的法定代表人韩海峰及委托诉讼代理人王建功，被告中驰公司的法定代表人周伟峰及委托诉讼代理人陈建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永淳公司提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付2013年1月1日起至2014年8月2日止的土地使用租金人民币(以下币种相同)1,517,502元(34亩土地，从2013年1月1日至2014年8月2日，按年租金119万元折合每月99,167元，实际使用了19个月，租金合计1,884,169元。5亩田从2013年9月1日至2014年8月2日，按年租金40万元，折合月租金33,300元，实际使用11个月，租金合计366,300元)；2、判令被告归还钢棚造价款1,767,520元(根据施工单位的预算书来估算的,目前还没结算)；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2012年12月25日,原、被告签订了《场地租赁协议》，协议约定：就原告将所租赁上海大陶精密科技有限公司位于上海市康桥镇御水路XXX-XXX号35亩场地转租给被告使用，租期四年，自2013年1月1日始至2016年12月31日止，租金为每亩35,000元每年一次性交付。2013年6月25日，原、被告又签订了《场地租赁补充协议》，协议载明：原告将所租赁上海大陶精密科技有限公司位于上海市康桥镇御水路XXX-XXX号其中约五亩场地转租给被告使用；场地上有原告建造位于御秀路路边房屋7间、场地及所有建筑租金为每年40万元；租赁期限自2013年9月1日起至2016年12月31日止。2014年8月2日，由于案外人上海中优置业发展有限公司(以下简称中优公司)主张该租赁土地使用权归己所有，并向法院提出诉讼，导致原、被告之间签订的《场地租赁协议》无法继续履行，并且被告以此为由拒付场地使用费，被告于2015年11月26日私下与案外人达成搬迁协议，中优公司向被告给予了250万元补偿，该补偿包括原告在场地上搭建的钢棚，原告要求被告归还其中钢棚补偿款等，双方无法达成协议。故原告诉至法院，提出如上诉讼请求。被告中驰公司辩称：34亩和5亩土地是一个合同关系，写在一起的，原告认为，截止2014年8月2日原、被告的合同关系解除，既然原、被告是2014年8月2日解除合同关系的，原告诉状是2016年8月15日，原告的主张已经过了诉讼时效。原告当初土地租赁给被告是转租，2012年12月30日后原告未支付上家的租金。原告今天向被告主张的租金从未支付给上家。被告至今支付了租金232万元，支付凭证好多遗失了，原告自认的是150万元，在之前的判决书中原告自认的。原告的诉请被告不同意。钢棚确实是原告搭建的，但是被政府部门拆除了。原告在起诉状中说到的案外人给被告补偿250万元，这个250万元是被告让下面的租户搬离从案外人处某某的补偿款。钢棚的造价仅是原告的估算，被告不认可。本院经审理，由原、被告举证了《租赁协议》、《场地租赁协议》、《场地租赁补充协议》、上海市浦东新区人民法院(2016)沪0115民初15381号(以下简称15381号案)民事判决书、《协议书》、《施工协议》、上海市浦东新区人民法院(2014)浦民二(商)初字第3660号民事判决书、上海市浦东新区人民法院(2014)浦民二(商)初字第3657号民事判决书、上海市浦东新区人民法院(2014)浦民二(商)初字第3659号民事判决书、上海市浦东新区人民法院(2014)浦民二(商)初字第3655号民事判决书、上海市浦东新区人民法院(2014)浦民二(商)初字第3658号民事判决书、上海市浦东新区人民法院(2015)浦民一(民)初字第5038号民事判决书、《告知书》等证据进行举证、质证，并由本院对双方的陈述记录在案，本院对上述证据及双方的陈述分析认证后对以下事实予以确认：上海市浦东新区康桥镇10街坊14/15丘国有土地使用权原权利人为深圳市中技实业(集团)有限公司(以下简称中技公司)，宗地(丘)面积为26,606平方米，使用权面积为26,605.70平方米。2014年7月28日，本院作出(2012)浦执字第9865号执行裁定书，裁定中技公司持有的位于上海市浦东新区康桥镇10街坊14/15丘的国有土地使用权转让与买受人上海中优置业发展有限公司(以下简称中优公司)，上述土地上的国有土地使用权自裁定送达中优公司时起转移；中优公司可持裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。中优公司于2014年8月2日签收该裁定书。大陶公司成立于2002年10月，2010年4月23日名称变更为上海大陶置业有限公司，2010年9月30日名称变更为融界公司。2003年8月26日，大陶公司取得沪房地南字(2003)010006号房地产权证，房地坐落于康桥镇御水路XXX号，权属性质为国有建设用地使用权，宗地号为康桥镇10街坊14/12丘，宗地(丘)面积为26,606平方米，使用权面积为26,605.70平方米。公司更名后，融界公司于2011年6月22日取得变更后的沪房地浦字2011第214051号房地产权证，该房地产权证上记载的房地内容与沪房地南字(2003)010006号房地产权证一致。2011年9月26日，甲方“上海大陶精密科技有限公司”与乙方永淳公司签订《租赁协议》，甲方位于御水路XXX-XXX号场地总计约80亩，现有约35亩租赁给乙方使用，租赁期限为2012年1月1日至2017年12月31日，该35亩土地以外甲方所属土地在现有租户合同到期后全部租赁给乙方。该租赁协议甲方盖有“上海大陶精密科技有限公司”印章，及甲方代表人吴飞雪签名。2011年12月6日，“上海大陶精密科技有限公司”出具委托书，就康桥镇御水路XXX-XXX号场地出租，全权委托吴飞雪处理。该委托书盖有“上海大陶精密科技有限公司”印章。2012年12月，永淳公司(甲方)与中驰公司(乙方)签订《场地租赁协议》，永淳公司租赁大陶公司康桥镇御水路XXX-XXX号场地总面积约80亩，现有空场地约34亩(以下简称34亩场地)租赁给中驰公司使用(共两块，分别为东面长275米，宽65米；南面长86米，宽55米)。租赁期限为四年，自2013年1月1日至2016年12月31日，租金每年一交，每年12月15日前支付，交款方式为永淳公司提供公司账户，中驰公司以支票方式交付。租金每亩每年35,000元(以实际亩数为准；交付方式为先交付后使用)，中驰公司不得无故拖欠租金。该34亩以外永淳公司所属的场地在现有租户合同到期后全部租赁给中驰公司，租金价格与该场地同等条件。由于该场地永淳公司产权有所变更，中驰公司使用期间，因场地产权问题所产生的债务及法律责任由永淳公司全部负责解决，保证中驰公司正常使用，否则给中驰公司造成的一切损失由永淳公司全部负责。2012年12月25日，永淳公司(甲方)与中驰公司(乙方)签订《场地租赁补充协议》(以下简称《补充协议》)，载明双方于2012年12月25日签订的场地租赁协议约定，永淳公司将所租赁大陶公司康桥镇御水路XXX-XXX号35亩场地转租给中驰公司使用，场地上现有永淳公司所构建的钢结构厂棚五幢、钢结构厂房一幢、卫生间一所，场地及所有建筑(以下简称5亩场地及建筑)以地面计算每亩35,000元；永淳公司同意于2012年10月31日前将场地交付中驰公司使用，租金起算日期为2013年1月；因永淳公司租赁大陶公司场地中所建钢结构厂房存在纠纷，在大陶公司同意赔付永淳公司所有赔偿后要求永淳公司搬迁时，中驰公司应与永淳公司同期搬迁，费用自理。2013年6月25日，永淳公司(甲方)与中驰公司(乙方)又签订《场地租赁补充协议》(以下简称《补充协议》1)，载明：双方于2012年12月25日签订的场地租赁协议约定，现就永淳公司将所租赁大陶公司康桥镇御水路XXX-XXX号其中约五亩场地转租给中驰公司使用；场地上现有永淳公司建造位于御秀路路边房屋7间，面积约350平方米；场地及所有建筑租金为每年400,000元；租赁期限自2013年9月1日起至2016年12月31日止。中驰公司承租后，又将部分土地转租给案外人。2014年9月28日，中优公司分别起诉上海灵顿拖车服务有限公司等多家企业，要求上海灵顿拖车服务有限公司等多家企业拆除14/15丘土地上的非法搭建、恢复土地原状、搬离所有物品，并支付2014年6月12日(拍卖成交日)起的土地使用费。本院审理后，于2015年7月21日对五起案件作出判决，案号分别为(2014)浦民二(商)初字第3655、3657、3658、3659、3660号，判决要求上海灵顿拖车服务有限公司等多家企业返还土地，自行搬离所有物品，并赔偿中优公司自2014年8月2日起至返还土地之日的损失(按与上家的租费标准计)。现上述案件均已生效。2015年11月，中优公司(甲方)与中驰公司(乙方)就康桥镇10街坊14/15丘国有土地范围内的房屋及所有附属物的搬迁及清场由中驰公司办理签署《协议书》，约定：中驰公司代表一审法院判决的所有相关用户及其他用户，中驰公司提供所有用户的搬迁承诺书及授权书；中驰公司承诺在协议签订之日起三十日内拆除该土地范围内全部建筑物及附属物，并建造完毕围墙及大门，所有任务完毕后通知中优公司验收交接；中驰公司排除该土地范围内一切妨碍中优公司使用的所有因素，对其他第三方的各类补偿由中驰公司全部负责；中驰公司保证撤销所有相关用户的上诉申请；中驰公司未能在协议期内完成搬迁清场时本协议自动作废，原法院判决继续生效；中优公司同意对该土地上用户搬迁补贴共计2,500,000元；中优公司同意支付围墙和大门总计500,000元。庭审中，双方确认，中驰公司承租的土地为34亩(每亩每年租金35,000元)和5亩(每年租金400,000元)，其中34亩均在14/15丘内，5亩中部分在14/15丘内;目前，中驰公司已从租赁土地上清场、搬迁。中驰公司为证明其支付的租金，提供了2012年10月12日永淳公司盖章、韩海峰签名的租金100,000元的收条(原件)、2012年10月26日永淳公司盖章、韩海峰签名的租金100,000元的收条(原件)、2013年12月29日永淳公司盖章、韩海峰签名的租金1,190,000元的收条(复印件)、2013年7月19日韩海峰签名的房租100,000元的付款凭单(复印件)、2013年9月30日韩海峰签名的房租100,000元的付款凭单(复印件)、2013年11月4日韩海峰签名的房租100,000元的付款凭单(复印件)、2013年11月20日案外人梁安胜签署的场地及建筑物转让费340,000元的收条(复印件)、2014年6月12日案外人孙佳辉转账给韩海峰100,000元的银行结算申请书(原件)、2014年6月22日孙佳辉转账给韩海峰140,000元的银行业务回单(原件)。永淳公司认可2012年10月12日、2012年10月26日收条的真实性；对2013年12月29日的收条(复印件)及2013年7月19日、2013年9月30日、2013年11月4日的付款凭单(复印件)、2013年11月20日梁安胜签署的收条(复印件)真实性均不予认可；对案外人孙佳辉两笔转账予以认可，但其不认识孙佳辉，如果确系被告支付，则属5亩地的租金。永淳公司还表示，中驰公司支付的租金大概在600,000元至700,000元左右。原告未举证证明系争场地上的建筑系合法建筑。本院认为：《补充协议》及《补充协议》1系对《场地租赁协议》的补充，视为《场地租赁协议》的一部分。原、被告所签署的关于34亩场地、5亩场地的《场地租赁协议》是双方的真实意思表示，合同的效力并不受大陶公司是否享有土地物权的影响；《场地租赁协议》中关于建筑的约定内容，因原告未举证证明系合法建筑，故应当认定无效，其余条款依法有效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。中驰公司租赁了场地及实际使用了场地上的建筑，应当承担相应的租金及支付参照租金标准计算的使用费。一、关于原告要求判令被告向原告支付2013年1月1日起至2014年8月2日止的土地使用租金1,517,502元的诉讼请求之处理意见。被告自2013年1月1日起租赁34亩场地，自2013年9月1日起实际租赁使用5亩场地及场地上的建筑，直至2014年8月2日搬出上述场地及建筑；被告应支付原告所主张的上述场地及建筑的租金或使用费共计1,517,502元。因原告自认已收到被告支付的租金70万元，故在扣除已付租金70万元后被告应再支付原告租金或使用费共计817,502元。原、被告约定，租金每年一交，先付后用。2013年1月1日至2013年12月底的租金和使用费最迟应于2013年1月1日前支付，2014年1月1日至2014年8月2日止的租金及使用费最迟应于2014年1月1日前支付，但被告至今未支付，原告也未举证在主张上述租金及使用费的诉讼时效内向被告催讨，至原告在15381号案审理中主张租金及使用费时(2016年2月24日受理、2016年4月14日开庭)已经超过一年的诉讼时效，且被告庭审中提出原告主张租金及使用费已经超过诉讼时效的意见，故原告现要求被告支付原告剩余租金或使用费共计817,502元的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。二、原告要求判令被告归还钢棚造价款1,767,520元(根据施工单位的预算书来估算的,目前还没结算)的诉讼请求之处理意见。鉴于原告未举证证明钢棚系合法建筑及钢棚的实际造价，且目前钢棚已被拆除，无法估算钢棚的实际造价，故原告要求被告归还钢棚造价款1,767,520元的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。鉴于原、被告在《补充协议》1中存在“场地上现有永淳公司建造位于御秀路路边房屋7间，面积约350平方米”的约定内容，该约定内容表明原告确实搭建了房屋7间；再根据中优公司与中驰公司所签署的《协议书》约定，由中驰公司排除该土地范围内一切妨碍中优公司使用的所有因素，对其他第三方的各类补偿由中驰公司全部负责，中优公司同意对该土地上用户搬迁补贴共计2,500,000元；上述用户搬迁补贴250万元中也应包括对原告所搭建建筑的补偿款，且被告向中优公司承诺对土地上其他第三方的各类补偿均由其全部负责，综上，由本院酌定被告补偿原告在35亩场地及5亩场地上所搭建的包括钢棚等在内的全部建筑物补偿款20万元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海中弛汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海永淳物流有限公司建筑物补偿款20万元；二、驳回原告上海永淳物流有限公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33,080元，减半收取计16,540元，由原告上海永淳物流有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇一六年十二月九日书记员  项 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条【短期诉讼时效】下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。五、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证不利后果。