鄂尔多斯市东胜区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0602民初6023号原告（反诉被告）：白文明，男，汉族，1959年12月12日出生，东胜人。原告（反诉被告）：陈三女，女，汉族，1959年8月7日出生，东胜人。委托代理人白文明，男，汉族，1959年12月12日出生，东胜人，系原告陈三女丈夫。被告（反诉原告）：陈世军，男，汉族，1986年9月16日出生，陕西人。被告（反诉原告）：吕倩，女，汉族，1987年8月7日出生，人。委托代理人郝原，系内蒙古晴正律师事务所律师。原告白文明、陈三女诉被告陈世军、吕倩房屋买卖合同纠纷及反诉案，本院于2016年5月18日立案受理后，依法由代理审判员王静适用简易程序公开开庭进行了审理。原告白文明及被告陈世军、吕倩及委托代理人郝原均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告白文明、陈三女向本院提出诉讼请求：1、要求被告履行《房屋买卖合同》义务，给付原告购房剩余款9万元；2、要求被告承担逾期付款的违约责任，违约金7万元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2013年1月11日签订了一份《房屋买卖合同》，合同内容：原告（甲方）将自己拥有的位于东胜区阳光新城A5区6-3-208室出售给被告（乙方）建筑面积为97.74平米，总价款为30万元，付款方式为合同签订之日，乙方向甲方交付15万元作为购房首付款。2013年3月21日付给甲方5万元，剩余10万元在2014年5月30日付清。如乙方未能付清尾款10万元，从购房之日起按月利率2%计算利息。乙方向甲方交15万元购房款首付款之日，甲方向乙方交付房屋及房屋手续。合同签订的当日，被告将15万元的购房首付款给付了原告，同时原告将房屋和房屋手续交付了被告，之后被告只给付了原告6万元，剩余的9万元原告曾多次催要，被告一拖再拖，故原告诉至法院。二被告辩称，全部不同意原告诉讼请求，原告的诉讼请求没有法律依据。针对其诉讼请求及事实、理由，原告提供了以下证据：《屋买卖合同》一份，证明原被告于2013年1月11日签订《房屋买卖合同》约定房屋总价款30万元，现被告还剩9万元未支付，另外根据合同第二条规定如被告未能付清尾款，从买房之日起按利息2分收取。针对其答辩理由，被告陈世军、吕倩提供了证据一、2011年中低收入无房户购买经济适用住房审批表与东胜区住房保障办公室经济适用住房抽单一份（与原件核对无异议），证明诉争房屋系政府为了保障城市中低收入无房户居住权利的经济适用住房。原告方对诉争房屋没有所有权及处分权。证据二、诉争房屋装修用料及劳务票据复印件6份，证明诉争房屋装修花费人民币6万元左右。但现提供的票据合计18001元，很多劳务费没有票据。反诉原告陈世军、吕倩提出诉讼请求，请求：1、确认反诉陈世军与被反诉人白文明于2013年1月11日签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令被反诉人返还反诉人已缴纳的购房款210000元整；3、判令被反诉人赔偿反诉人经济损失150000元；4、本案的全部诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人房屋买卖合同纠纷因双方交易标的系经济适用房，故双方签订的《房屋买卖合同》系无效合同，且被反诉人在此交易过程中存在隐瞒房屋性质的过错，故提起反诉。反诉被告白文明辩称全部不同意对方的诉求，理由1、该买卖房屋不是经济适用房；2、没有赔偿15万元的理由。针对其反诉的诉讼请求及事实、理由，反诉原告陈世军、吕倩提交《房屋买卖合同》复印件一份，证明1、反诉人已向被反诉人支付购房款21万元整；2、房屋买卖合同第四条约定该合同被有关部门确认为无效，甲方应赔偿乙方经济损失50万元，同时退还乙方购房款。开庭审理中，双方对对方提供的证据相互进行了质证。被告陈世军、吕倩对原告白文明所提供的证据的真实性认可，对合同的合法性不认可，理由是该份合同的签订违反了国家关于经济适用房禁止买卖的强制性规定，另外本合同第四条作为独立存在的约定双方解决争议方法的条款，应属有效。对证明的问题欠付9万元购房尾款不认可，理由是双方合同无效，所以被告没有履行合同的义务。原告白文明对被告陈世军、吕倩提供的证据一的的真实性认可，证明的问题不认可，因为该房不是经济适用房。因为政府承诺不是经济适用房，是安置房，可以买卖。对证据二的的真实性不认可，证明的问题不认可，理由是原告将房屋卖给被告，被告装修与原告无关。反诉被告白文明对反诉原告陈世军、吕倩提供的证据的真实性认可，证明的问题不予认可，理由是合同有效，欠钱还钱。经本院审查，原告白文明、陈三女，反诉原告陈世军、吕倩所提供的证据《房屋买卖合同》及被告陈世军、吕倩提供的证据一，本院对其真实性予以确认。被告陈世军、吕倩提供的证据二因其为复印件，本院无法核实其真实性，故不予确认。经审理查明，原告白文明（反诉被告）、陈三女（反诉被告）与被告陈世军（反诉原告）、吕倩（反诉原告）于2013年1月11日签订《房屋买卖合同》，原告白文明、陈三女将自己经鄂尔多斯市东胜区住房保障办公室核实审批后取得的，位于东胜区阳光新城**6-3-208经济适用房（面积：97.74㎡）出卖给被告陈世军、吕倩，双方约定房屋买卖价格为301265元，二被告已向原告交纳21万元整，且合同签订之后，二被告一直占有使用该房屋。另查明，上述房屋的产权手续至今没有办理。本院认为，经济适用住房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。该类房屋有如下特点：（1）经济适用住房的购买对象具有身份属性，特定为中低收入住房困难家庭；（2）购买经济适用住房有严格的行政审批程序；（3）经济适用住房的性质属于限制流通的政策性用房，不是商品房；（4）经济适用住房的买受人享有的是有限产权，而非完全产权。建设部等七部委于2007年11月19日联合下发《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）第30条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。”上述“5年”是以购买家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发放时间为准的。由此可见，如果允许经济适用住房的购买者将房屋任意转让给他人，显然不符合国家制定经济适用住房政策的目的，使经济适用住房的管理规定形同虚设，也侵害了广大符合经济适用住房条件但尚未能购买上经济适用住房的公民的合法权益，损害了社会公共利益，即使买受人具备购买经济适用住房资格的，因经济适用住房本身政策性保障住房的性质，现阶段并不能满足所有具备购买经济适用住房资格人的需要，且上述资格亦由经政府房屋主管部门经严格的审批程序后方可确定，而不应由买卖双方自主确定买受人，以免损害其他具备购买经济适用住房资格人的利益。本案诉争经济适用住房未满5年，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定，故原、被告之间签订的《房屋买卖合同》无效，驳回原告诉讼请求。关于反诉原告陈世军、吕倩主张的要求1、确认反诉陈世军与被反诉人白文明于2013年1月11日签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令被反诉人返还反诉人已缴纳的购房款210000元整的诉讼请求本院予以支持，关于合同无效后的法律后果如何处理的问题，本院认为，若仅处理反诉原告陈世军、吕倩的诉请，将会导致不能妥善解决纠纷、增加当事人讼累，故本院将综合判定和处理合同无效的法律后果。故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故反诉原告陈世军、吕倩应当将位于东胜区阳光新城A5区6-3-208室返还给反诉被告白文明、陈三女。关于反诉原告主张反诉被告赔偿其经济损失150000元，因其提供的证据为复印件，本院无法核实其真实性，且反诉原告就该项诉讼请求也并未提供其他相应证据予以证明，故本院对其诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告白文明、陈三女诉讼请求；二、原告白文明、陈三女与被告陈世军、吕倩于2013年1月11日签订的《房屋买卖合同》无效；三、反诉被告白文明、陈三女于本判决书生效之日起15日内一次性返还反诉原告陈世军、吕倩购房款21万元；四、反诉原告陈世军、吕倩于本判决书生效之日起15日内返还反诉被告白文明、陈三女所有的位于东胜区阳光新城A5区6-3-208的房屋；五、驳回反诉原告陈世军、吕倩其他诉讼请求。本诉案件受理费1750元，由原告白文明、陈三女负担；反诉案件受理费3350元，由反诉原告负担1125元，由反诉被告负担2225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。代理审判员 王 静二〇一六年十二月二十日书 记 员 张晓文