四平市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0303民初1456号原告:宫国琴，女，汉族，1946年2月28日生，梨树县金山乡卫生院退休工作人员，住四平市铁东区。被告：四平乐邦泰合物业管理有限公司。住所：四平市铁西区仁兴街迎春委华亿居大卖场11栋（B22）商网。法定代表人：许鹏，总经理。委托代理人：孙影，四平乐邦泰合物业管理有限公司员工。原告宫国琴与被告四平乐邦泰合物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月10日受理，依法适用简易程序，于2016年12月7日公开开庭进行了审理，原告宫国琴、被告的委托代理人孙影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宫国琴诉称：我于2012年9月1日在四平华亿紫金城一次性付款购买16号楼2单元606室商品房，并于2013年11月4日通知办理入住手续。根据吉林省物价局，吉林省住房和城乡建设厅关于规范房屋销售和入住环节收费有关问题的通知，2012年[179]号文件和四平发改联字[46]号文件，被告无视国家法律法规和物价局的规定，以不交费不给办理入住手续不给钥匙相威胁，强行收取各项费用并签订不合法的合约，并对收取的费用拒不返还。原告为讨要费用，多次到市政府，住建局，特管办上访，未能解决，以致现在到法院来起诉。综上，请求：人民法院判处被告返还收取原告9项不合理收费6057元，因装修期间停用电梯造成的经济损失2000元，两项共计8057元。四平乐邦泰合物业管理有限公司辩称：华亿紫金城小区是本市棚户区改造项目（24#—3），由四平市华亿房地产集团有限公司开发建设。关于业主公约指定的法律依据，（1）依据“[2003]第379号令[2016]第666号令修改《国务院物业管理条例》第二十二条，建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主共同利益，业主应当履行义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定”之规定，制定了华亿紫金城小区《业主公约》并进行了现场公示，首位物业买受人签字生效时间为2011年4月。（2）四发改收管字[2006]57号第七条第二款，“提前告示服务收费标准：在显著位置设立公示牌，将服务收费标准和细化的服务内容公示。在签订房屋预售、租赁合同时，签订前期物业服务协议《业主公约》，业主入住后至该业主委员会成立之前，按合同约定执行”。第九条第二款“开发商在签订前期物业管理服务协议时，要明确公共照明费、电梯使用费、楼宇防盗门维护费。”（3）四发改收管联字[2013]46号第七条第二款，“提前告示服务收费标准：在显著位置设立公示牌，将服务收费标准和细化的服务内容公示。在签订房屋预售、租赁合同时，签订前期物业服务协议《业主公约》，业主入住后至该业主委员会成立之前，按合同约定执行”。关于建设单位委托物业管理的法律依据，依据“《国务院物业管理条例》第二十一条，“业主大会、业主委员会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”之规定，四平市华亿房地产集团有限公司将华亿紫金城小区物业服务工作委托给北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司，现公司现更名为：四平乐邦泰合物业管理有限公司，并签订了前期物业服务合同。1、被告收取可视对讲门铃1280元的政策依据是：为彩色可视对讲设备购置及安装费用。华亿紫金城小区系我市棚户区改造项目，该项费用未计算在建设成本及销售成本中。依据：四住建字【2015】99号文件第七条第二款“紫金城小区为政府道路改造回迁，所回迁的房屋为政府定价的保障性住房，2010年动迁时四平市政府未将天然气、有线电视初装费、可视门铃等费用计入回迁楼建设成本，将此项费用计入成本的时间点为2012年8月1日，所以2012年8月1日以前动迁且回迁的房屋为政府定价的保障性住房的回迁户，此项费用应在办住时缴纳”。四发改收管字【2012】36号（吉省价收[2012]179号文件第三条第二款）规定，“未计入成本的费用，可以在办理入住时另行收取”。第四条第二款规定：“业主与房地产开发企业签订具有法律效力的合同约定商品房价格的时间在本通知生效之前的，如房地产开发企业确未将本通知第二条第一款所规定的房屋附属设施相关费用以及燃气安装费纳入开发建设成本，可在办理入住时另行收取。政府定价的保障性住房，政府制定价格的时间在本通知生效之前的，如以上费用未计入成本，可在办理入住时另行收取。各地已有规定的，在本通知生效之前仍按各地规定执行。”并且此项费用在《业主公约》中也有明确约定。四发改收管字【2012】36号（吉省价收[2012]179号文件第三条第二款）规定，“除本通知第一条所规定的收费项目外，房地开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金、入住手册费、装修人员出入证件费以及其他任何收费项目。业主共同制定的管理规约中有约定的除外”。2、被告收取有线电视初装费1288元的政策依据是：华亿紫金城小区系我市棚户区改造项目，收取的有线电视费用未含建设成本及销售成本中。依据四住建字【2015】99号文件第七条第二款：“紫金城小区为政府道路改造回迁，所回迁的房屋为政府定价的保障性住房，2010年动迁时四平市政府未将天然气、有线电视初装费、可视门铃等费用计入回迁楼建设成本，将此项费用计入成本的时间点为2012年8月1日，所以2012年8月1日以前动迁且回迁的房屋为政府定价的保障性住房的回迁户，此项费用应在办住时缴纳”。四发改收管字【2012】36号（吉省价收[2012]179号文件第三条第二款）规定，“除本通知第一条所规定的收费项目外，房地开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金、入住手册费、装修人员出入证件费以及其他任何收费项目。业主共同制定的管理规约中有约定的除外”。第四条第二款规定：“业主与房地产开发企业签订具有法律效力的合同约定商品房价格的时间在本通知生效之前的，如房地产开发企业确未将本通知第二条第一款所规定的房屋附属设施相关费用以及燃气安装费纳入开发建设成本，可在办理入住时另行收取。政府定价的保障性住房，政府制定价格的时间在本通知生效之前的，如以上费用未计入成本，可在办理入住时另行收取。各地已有规定的，在本通知生效之前仍按各地规定执行。”并且此项费用在《业主公约》中也有明确约定。四发改收管字【2012】36号（吉省价收[2012]179号文件第三条第二款）规定，“除本通知第一条所规定的收费项目外，房地开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金、入住手册费、装修人员出入证件费以及其他任何收费项目。业主共同制定的管理规约中有约定的除外”。3、被告收取天然气报警器390元的依据是：天然气报警器系业主自愿购置商品，如业主现反悔购置天然气报警器，随时可以凭票据退还390元购置费用，小区统一安装天然气报警器时将不予安装。4、被告收取建筑设施安全管理费（装饰装修管理费）1000元的政策依据是：未向用户收取装修保证金。依据住宅室内装饰装修管理法（中华人民共和国建设部令第110号）的要求对住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程安全，维护公共安全和公众利益的要求制定了《装修施工管理办法》，并签订了《业主规约》。华亿紫金城小区已于2011年1月制定了《业主规约》同时进行公示、签字生效，所收取的建筑设施安全管理费（装饰装修管理费）在公示范围内。四发改收管字【2012】36号（吉省价收[2012]179号文件第三条第二款）规定，“除本通知第一条所规定的收费项目外，房地开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金、入住手册费、装修人员出入证件费以及其他任何收费项目。业主共同制定的管理规约中有约定的除外”。并且此项费用在《业主公约》中也有明确约定。5、收取电梯费的政策依据：电梯运行费100元/年，电梯维护保养费980元：华亿紫金城小区在房屋销售之前依据“《国务院物业管理条例》第二十二条，建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主共同利益，业主应当履行义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”之规定，制定了《业主公约》并进行了现场公示，物业买受人签字生效。四发改收管字[2006]57号第七条第二款，“提前告示服务收费标准：在显著位置设立公示牌，将服务收费标准和细化的服务内容公示。在签订房屋预售、租赁合同时，签订前期物业服务协议《业主公约》，业主入住后至该业主委员会成立之前，按合同约定执行”。第九条第二款“开发商在签订前期物业管理服务协议时，要明确公共照明费、电梯使用费、楼宇防盗门维护费。”四发改收管联字[2012]36号（吉省价收[2012]179号第一条）：“除本通知第一条所规定的收费项目外，房地开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金、入住手册费、装修人员出入证件费以及其他任何收费项目。业主共同制定的管理规约中有约定的除外”。四发改收管联字[2013]46号第九条“由物业服务单位与业主双方按照补偿电梯日常运行成本的原则约定电梯运行维护费”。依据“《国务院物业管理条例》第三十九条，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”之规定将电梯维保服务维托给四平经济发开区三洋电梯设备工程处。首年业主办理入住手续时间电梯已经具备运行条件。首年电梯维保问题：如因业主运输装修材料、货物等导致的电梯损坏（或因运输材料灰尘太大导致损坏）的不在维保范围，安装公司只对核心安全部件进行维保，呼梯面板、轿厢零部件、易损件等都不在维保范围。6、被告收取电卡费门禁卡90元的政策依据是：电卡费10元，是为电业局代收；80元是三枚小区一卡通的IC卡费及业主办理相关手续的复印费。并且此项费用在《业主公约》中也有明确约定。四发改收管字【2012】36号（吉省价收[2012]179号文件第三条第二款）规定，“除本通知第一条所规定的收费项目外，房地开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金、入住手册费、装修人员出入证件费以及其他任何收费项目。业主共同制定的管理规约中有约定的除外”。7、被告收取建筑垃圾清运费500元的政策依据是：依据住宅室内装饰装修管理法（中华人民共和国建设部令第110号）的要求对住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程安全，维护公共安全和公众利益的要求制定了《装修施工管理办法》，签订了《业主规约》。约定了装修垃圾清运的权利和义务。四发改收管字【2012】36号（吉省价收[2012]179号文件第三条第二款）规定，“除本通知第一条所规定的收费项目外，房地开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金、入住手册费、装修人员出入证件费以及其他任何收费项目。业主共同制定的管理规约中有约定的除外”。华亿紫金城小区在房屋销售之前依据“《国务院物业管理条例》第二十二条：建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主共同利益，业主应当履行义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”之规定，制定了《业主公约》并进行了现场公示，物业买受人签字生效。8、赠送四个月物业费：业主要求赠送物业服务费无法律依据。华亿紫金城小区2013年7月1日至8月31日期间办理入住手续的一期、二期业主分别享受赠送两个月的物业服务费用，赠送优惠期在业主的票据上标明体现，活动结束后不予赠送。我公司共计一、二期业主赠送872678元的物业服务费。9、被告收取公共用电及智能管理费420元的政策依据是：华亿紫金城小区在房屋销售之前依据“《国务院物业管理条例》第二十二条：建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主共同利益，业主应当履行义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定。”之规定，制定了华亿紫金城小区《业主公约》并进行了现场公示，物业买受人签字生效。四发改收管字[2006]57号第七条第二款，“提前告示服务收费标准：在显著位置设立公示牌，将服务收费标准和细化的服务内容公示。在签订房屋预售、租赁合同时，签订前期物业服务协议《业主公约》，业主入住后至该业主委员会成立之前，按合同约定执行”。第九条第二款“开发商在签订前期物业管理服务协议时，要明确公共照明费、电梯使用费、楼宇防盗门维护费。”四发改收管字【2012】36号（吉省价收[2012]179号文件第三条第二款）规定，“除本通知第一条所规定的收费项目外，房地开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金、入住手册费、装修人员出入证件费以及其他任何收费项目。业主共同制定的管理规约中有约定的除外”。10、物业费的计算时间：根据《物业管理条例》第四十二条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。11、开具发票，客户留存单据上印有“发票已开具凭此据换发票”字样，请业主自行到物业公司财务换取发票。12、水费问题，现水价中高出的费用为《业主公约中》约定的水泵维护费。关于禁止使用电梯运输散装颗粒物的政策依据，依据《中华人民共和国特种设备安全法》第四十三条第三款“公众成梯或者操作电梯、客运索道、大型游乐设施，应当遵守安全使用说明和安全注意事项的要求，服从有关人员的管理和指挥”。依据《关于禁止违规操作电梯电梯及违规运输危险品的通知》第二条第二款“禁止电梯运送装修材料、建筑垃圾及水泥、沙子等容易泄漏的物品”。依据《电梯使用维护说明书》3.2.4乘客电梯不允许作为载货电梯使用。乐邦泰和物业公司未阻止乘客使用电梯。综上，被告与原告签订的服务协议《业主公约》合法、有效，应受法律保护。依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。请求法院依法驳回原告的诉讼请求，并承担本案的诉讼费用。在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下：1、四平乐邦泰合物业管理有限公司收取可视对讲机、电梯保养费、有线电视初装费等费用收款收据，证明泰和物业服务公司收取不合理费用的事实。被告质证无异议。被告四平乐邦泰合物业管理有限公司向法庭提供证据材料如下：1、泰和物业业主公约，证明物业公司与业主具有物业合同关系，合同合理合法有效。原告质证对签字无异议，对公约效力有异议。经审理查明：2013年9月13日原告与被告签订了《业主公约》，约定物业管理服务费（多层）住宅每平方米0.8元/月、（高层）住宅每平方米1.2元/月，公共照明费、电梯使用费、楼宇防盗门、安防系统、水泵维护费另行向业主收取。包括原告诉请的：彩色可视对讲系统设备及安装费1280元，有线电视初装费1288元，建筑设施安全管理费1000元，电梯维护保险费233元，电梯维护保养费980元，公共照明及智能维护费420元、一次性装修垃圾清运费500元、工本费、电卡费90元、天然气报警器费390元。原告从系被告管理的华亿紫金城小区16号楼2单元606室业主。被告物业为二级资质物业管理。本案诉讼争议的焦点是：原告的诉讼请求是否合理合法，是否应予保护？本院认为：被告与原告签订的《业主公约》是双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人理应全面履行合同义务。参照国家发展和改革委2014年发改价格【2014】2755号文件第六条规定：物业服务企业接受业主的委托，按照物业合同约定，对非保障性住房及配套设施设备和相关场地进行维护、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取费用。对于非保障性住房物业收费问题由以前的政府指导价变更为市场调节价。原告与被告在签订的《业主公约》中第五章第十五条规定了应交纳物业服务费等各项费用及数额，原告所诉请的各项收费内容均在第十五条内说明，原告在签订业主公约时应该清楚，并在签约时交纳了上述费用，双方应按约定价格履行。因《关于禁止违规操作电梯及违规运输危险品的通知》第二条第二款有明确规定禁止承运装修材料，故原告要求被告承担搬运费的诉讼请求没有法律依据，对原告宫国琴的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告宫国琴的诉讼请求。案件受理费25元，由原告宫国琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审判员 国 伟二〇一六年十二月十二日书记员 蒋登辉