海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2016）琼01民初212号   原告：海南干杯酒业有限公司。住所地：海口市南海大道**磊鑫汽配综合楼****。   法定代表人：黄秀明，该公司董事长。   委托代理人：莫书文，海南万理律师事务所律师。   被告：陈志成，男，1955年10月15日出生，香港特别行政区居民，现住海口市   苑12幢8号房。   委托代理人：闫薇，海南外经律师事务所律师。   原告海南干杯酒业有限公司（以下简称干杯公司）诉被告陈志成业主共有权纠纷一案，本院于2016年6月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告干杯公司的法定代表人黄秀明及其委托代理人莫书文、被告陈志成及其委托代理人闫薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告干杯公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认陈志成于南方国际大厦Ａ区一楼装修中，封堵大堂架空层并插层建设、改变自动扶梯朝向、封堵西侧消防楼梯前室通道等三处施工行为违法且侵害干杯公司共有权，并判令陈志成按海口市规划局批准的原设计方案总平面图之首层平面图恢复；2.诉讼费由陈志成承担。   事实和理由：干杯公司于2013年4月19日经拍卖竟得位于海口市××路、4、5、6层房产，并依海口市中级人民法院《民事裁定书》（2012海中法执字第90-4号）裁定取得其所有权。陈志成于2003年5月12日与开发商签订《商品房买卖合同》买受取得该大厦A区的第1层。   根据开发商委托的海南政和房产测绘有限公司出具的《房屋面积测绘报告书》（预售报告）测绘结果，该大厦A区第1层的电梯井、站台由第2层业主及干杯公司分摊，梯间、过道、前室、扶梯、扶梯厅、柱廓等共用区域（面积）由干杯公司与陈志成分摊。可见，以上大厦第1层区域（面积）干杯公司、陈志成是共有权人，对这些共用区域（面积）享有权利、承担义务。   目前陈志成正在进场进行装修施工。干杯公司发现，陈志成为增加自用面积已擅自变更该大厦A区第1层原设计，对大堂中空进行封堵架隔，并挪移及缩小扶梯位置及面积，及封堵西侧消防楼梯前室通道。干杯公司认为，陈志成擅自的占用、处分行为，破坏了大厦大堂原设计的整体性、美观性、协调性及宽亮通透性，严重侵害了作为共有权利人的干杯公司的合法权益。干杯公司在与陈志成多次协商、劝阻无效的情况下，特向法院起诉，请求法院依据事实及法律，判决确认陈志成在南方国际大厦Ａ区一楼装修中，于大堂、自动扶梯、西侧消防楼梯前室三处施工行为违法且侵害干杯公司共有权，并判令陈志成按海口市规划局批准的原设计方案总平面图之首层平面图恢复。   被告陈志成辩称，一、无法律效力的《房屋面积测绘报告书》不能作为干杯公司主张其是共有权人的依据和请求权基础。1、干杯公司以海口政和房产测绘有限公司出具的《房屋面积测绘报告书（预售报告）》作为主张自己是共有权人的依据，是没有事实和法律根据的。在测绘报告第二页第一项“需说明的问题”中，第2条表述：“由于该委托测绘房屋尚未竣工，因此本报告主要依据施工图纸进行面积测算及分摊，房屋产权面积最终以房屋竣工验收后实测面积为准，分摊亦以房屋竣工验收后确定的功能分区及各公共部位使用功能为准”。而本案的案件事实是南方国际大厦自开工建设以来已经超过20年未能完工，是海口市区最为显著的烂尾楼盘，时至今日大厦的续建、报建、验收、办证等问题仍未得到解决，现已被纳入到海口历史遗留问题的解决范围。可见，在房屋竣工验收未通过不能确定功能分区及各公共部位使用功能的情况下，干杯公司依据预售测绘报告证明是自己是共有权人显然不合理。2、此外，在测绘报告第二页第一项“需说明的问题”中，第3条表述：“本报告无海口政和房产测绘有限公司印章及相关测绘人员签名，则本报告结果无效”。而干杯公司提交的该份证据在“各责任人签名和公章”部分完全是空白的，并没有责任人任何签名、也没有公司加盖公章。也就是说，干杯公司依据一份无效的测绘报告证明自己的共有权人身份，并基于此份无效证据向法院提出排除妨碍、恢复原状的诉请必须被驳回。   二、干杯公司在大厦扶梯安装改向时负责电梯报装、报验及注册手续，现在又来诉请恢复原状实属滥用诉权、恶意诉讼。2013年8月12日，陈志成与干杯公司曾签署了一份有关电梯采购、安装及办理手续的《协议书》，该协议约定：陈志成全权委托海南干杯酒业公司在法律允许的范围内及不影响双方利益的前提下负责电梯的报装、报验及电梯注册的相关手续。此后，有关电梯报装、报验、电梯使用、维护检测等问题均是由干杯公司负责办理。而本案中一楼扶梯的挪移改向决定也是双方商定的结果，干杯公司在电梯安装使用前后也没有向陈志成提出过任何异议。而此时距离电梯安装使用已经过去三年之久，干杯公司却在明知这一案件事实并亲自操办电梯安装手续的情况下起诉至法院要求排除妨碍、恢复原状，干杯公司的行为完全是在滥用诉权提起的恶意诉讼，其试图通过法院诉讼威胁陈志成，并达到在一楼获取房屋面积为自己所用的非法目的。   三、大堂使用合法、合理，没有阻碍通行也未影响消防。干杯公司提交的南方大厦《首层平面图》中的规划设计与开发商出具给陈志成的《A区首层商场平面图》不符，开发商正是因为原有规划设计的酒店项目无力实施才将大厦一楼整层出售给陈志成作为商业铺面使用，如果还要按照原有酒店大堂设计使用所购商铺，那么购房人是不会支付千万购房款购买一个不能实际投入使用的酒店大堂的。购房人在通过自有资金购买房产后却要预留不可能实现的酒店项目的大堂位置空置，并不符合陈志成与开发商签订购房合同的目的。所以，陈志成在保证消防安全及过道通行功能的基础上，对一楼大堂的使用是有权利自行决定的。   综上所述，陈志成并没有侵害干杯公司的合法权益，干杯公司并不是共有权人，其要求排除妨碍、恢复原状没有事实和法律依据，希望法院能够查明事实真相，驳回干杯公司的诉讼请求，维护陈志成的合法权益。   本院经审理查明：位于海口市龙昆南路与海秀路交汇处南方国际大厦开发商为海南龙成房地产有限公司（以下简称龙成公司），由于诸多原因，南方国际大厦未建设完工，成为半拉子工程。2003年5月12日，陈志成与龙成公司签订《商品房买卖合同》，向龙成公司购买南方国际大厦A区第1层房产。2013年3-4月，干杯公司以竞买的方式竞得海口中院拍卖的南方国际大厦A区第3、4、5、6层房产。2013年5月17日，海口中院以（2012）海中法执字第90-4号执行裁定书，裁定南方国际大厦A区第3、4、5、6层房产的所有权及相应的其他权利归买受人干杯公司所有。自2013年6月起，陈志成、干杯公司作为各自购买楼层的业主，对各自购买的楼层施工、装修、招商、出租。   2013年8月9日，干杯公司、陈志成与海南广日电梯有限公司就南方国际大厦A区4台扶手电梯签订了合同编号HN13023的《电梯设备买卖合同》、合同编号HN13023（安）的《电梯设备安装合同》。《电梯设备买卖合同》2.2.1约定：本合同标的物设计所需技术资料（建筑图纸、土建参数等），买方应当在2013年8月10日前盖章确认后交给卖方；十、其他约定事项：电梯合同标的合格证名称为“海南干杯酒业有限公司”，电梯报装、报检均以合格证为准。2013年8月12日，干杯公司作为甲方，陈志成作为乙方，签订一份《协议书》，对启动南方国际大厦A区5台直电梯及4台扶手电梯的购买、安装、使用达成协议，约定：商场内4台扶手电梯选用广日牌，4台扶手电梯由干杯公司、陈志成各自承担2台，3-4楼干杯公司需要安装扶手电梯时，费用由干杯公司自行承担；陈志成全权委托干杯公司在法律允许的范围内及不影响双方利益的前提下负责电梯的报装、报验及电梯注册的相关手续，干杯公司对此无异议。上述《协议书》约定的4台扶手电梯购买并安装好后，干杯公司认为陈志成在对南方国际大厦A区第1层施工、装修过程中，改变了原规划设计的大堂架空层、封堵并插层建设、改变第1层扶手电梯朝向、封堵西侧消防楼梯前室通道等，损害其共有权人利益，经与陈志成协商未果，遂成讼。   诉讼中，法院组织双方于2016年12月8日对南方国际大厦A区第1层进行现场勘验。结论为：1.大厦大堂正门左侧为木质隔墙，二层为玻璃隔墙，隔墙长度约6米，高度约9米，右侧面积约60平方米空间被分隔为二层，二层设有玻璃栏杆。2.双方在现场指认，原规划设计图纸第1层扶手电梯为东西向，位于6-7轴之间，现改为南北向，位于5-6轴之间。3.西侧消防楼梯前室通道大门宽约1.6米、高约2米，进入大门右侧有宽约1.2米的楼梯通向地下室，左侧有宽约0.8米、高约2米的小门，往前约5米有一防火门，宽约1.5米、高约2米，通过防火门往左有宽约0.8米的门可进入第1层商场的一部分（现为咖啡厅）。   南方国际大厦A区目前共安装了8台扶手电梯，第1层2台扶手电梯由陈志成负责出资购买，第2、3、4层6台扶手电梯由干杯公司负责出资购买。该8台扶手电梯均以干杯公司名义向海口质量技术监督局申报了安装、验收、注册手续。   现南方国际大厦A区第1层房产由陈志成分割对外出租，第2层及第3、4、5、6层房产由各自的业主出租给同一商户经营家具商场。进入家具商场必须使用A区第1层扶手电梯或A区东侧大堂直梯。   诉讼过程中，陈志成称干杯公司在A区第1层扶手电梯施工过程中没有提出异议，明知A区第1层扶手电梯改变了安装位置仍然为8台扶手电梯办理报装、报验手续，应当视为干杯公司对A区第1层扶手电梯改变安装位置的认可，但陈志成无其他证据佐证其上述主张。干杯公司称因为陈志成为个人，不方便向电梯业务主管部门申报安装、验收等手续，因此以干杯公司名义办理上述手续，但是按照《协议书》的约定，干杯公司负责电梯的报装、报验、注册等是以在法律允许的范围内及不影响双方利益为前提的。干杯公司发现陈志成改变A区第1层扶手电梯安装位置后，一直提出异议并阻止未果，才向法院提起诉讼。   另查明，根据干杯公司提供的从海口市规划局调取的南方国际大厦规划备案的首层平面图纸可以看出：1.南方国际大厦A区第1层原规划设计为酒店大堂。2.A区第1层扶手电梯原规划设计为东西向，位于6-7轴之间。3.A区第1层西侧消防楼梯前室通道原设计有复合防火卷帘。   再查明，封堵南方国际大厦A区第1层大堂架空层并插层建设是经陈志成同意由其承租人施工，第1-6层及地下室的消防工程由海口强骅建筑安装工程有限公司委托海南集利实业有限公司施工，各楼层业主负责各自楼层消防工程的出资。2016年3月23日，海口市公安消防支队出具海公消函【2016】41号《关于南方国际大厦1-6层业主申请办理南方国际大厦房屋权属登记涉及消防问题的复函》，对南方国际大厦A区第1-6层消防工程提出意见：“......18、西侧疏散楼梯在首层未直通室外，不符合《高规》6.2.6的规定，应改正。......”海口市秀英区人民法院向海口市规划局去函，征询南方国际大厦A区第1层扶手电梯改变安装位置是否需要规划报建的问题。海口市规划局于2016年4月8日复函称：“关于南方大厦一楼大堂手扶电梯改动报建问题，应申请办理方案变更手续。”干杯公司庭后提供了海南广日电梯有限公司2016年12月13日出具的《关于HN13023合同的情况说明》，内容如下：“本合同共签约广日牌GRFⅡ35-100型扶梯4台，合同甲方为海南干杯酒业有限公司和陈志成，合同乙方为海南广日电梯有限公司。在合同执行过程中：乙方已收齐合同款，其中海南干杯酒业有限公司支付合同总价的50%，陈志成先生支付合同总价的50%；在电梯安装过程中，一层上二层的2台扶梯由陈志成先生指定张工配合乙方完成安装，二层上三层的2台扶梯由海南干杯酒业有限公司指定黄工配合乙方完成安装”。   本院认定的以上事实，有《商品房买卖合同》、《民事裁定书》、《电梯设备买卖合同》、《电梯设备安装合同》、《协议书》、在海口市规划局备案的南方国际大厦首层平面图纸、海口市规划局《关于南方大厦项目有关规划问题的复函》、海口市公安消防支队《关于南方国际大厦1-6层业主申请办理南方国际大厦房屋权属登记涉及消防问题的复函》、《海南增值税普通发票》、《自动扶梯和自动人行道监督检验报告》、海南广日电梯有限公司《关于HN13023合同的情况说明》等证据以及现场勘验笔录、当事人的陈述、庭审笔录在卷佐证。   本院认为，一、关于本案管辖权和准据法的适用问题。本案被告陈志成是香港特别行政区居民，应参照涉外案件处理。本案诉讼标的物南方国际大厦在海南省海口市，当事人没有就解决本案的争议约定管辖法院，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条的规定，本院对本案有管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”，干杯公司主张业主共有权的涉案房产在海南省海口市，当事人亦未协议选择适用的法律，故本案应适用我国内地的法律作为处理当事人争议的准据法。   二、关于本案的实体处理问题。本案涉及业主的建筑物区分所有权和相邻权的法律问题。对此，《中国人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：......（六）改建、重建建筑物及其附属设施。......决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。......”第八十四条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”。第八十五条规定：“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定，法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯”。南方国际大厦A区扶手电梯属建筑物的附属设施，陈志成与干杯公司作为**第**的相邻权利人，应当遵循上述法律规定，正确处理A区第1层扶手电梯的安装问题。根据《电梯设备买卖合同》2.2.1的约定并结合海南广日电梯有限公司2016年12月13日出具的《关于HN13023合同的情况说明》可以认定，海南广日电梯有限公司是根据陈志成及干杯公司各自提供的技术资料（建筑图纸、土建参数等），为A区第1层及第2层安装扶手电梯。陈志成改变A区第1层扶手电梯安装位置属改建建筑物附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并向规划部门申报及获得许可。干杯公司作为南方国际大厦A区第1-6层专有部分占建筑物总面积约三分之二的业主，有权通过提起诉讼的方式表示对陈志成改变A区第1层扶手电梯安装位置的异议。2013年8月12日《协议书》约定的是干杯公司在法律允许的范围内及不影响双方利益的前提下负责电梯的报装、报验及电梯注册的相关手续，现干杯公司已经认为陈志成改变A区第1层扶手电梯安装位置影响其业主共有权的行使，尽管干杯公司以其名义为8台扶手电梯申报了安装、验收手续，仍然不能视为干杯公司对陈志成上述行为的同意。因此，陈志成对此的抗辩主张不能成立，本院不予采纳。陈志成改变A区第1层扶手电梯安装位置，的确会对A区第2-6层家具商场的客户进出、经营活动等造成一定的不利影响，且未向规划部门申请办理方案变更，陈志成应当按照原规划设计的安装位置将A区第1层扶手电梯恢复原状。干杯公司对此的主张有事实和法律依据，本院予以支持。关于封堵大堂架空层并插层建设的施工行为应否恢复原状的问题。根据查明的事实，南方国际大厦A区第1层原规划设计为酒店大堂，现由陈志成分割对外出租，已不再具备酒店大堂的使用功能，封堵大堂架空层并插层建设虽然一定程度上会影响大堂的通风、美观，但是目前并没有对干杯公司业主共有权的行使造成实质性影响，且现有证据无法证明南方国际大厦A区第1层架空层属业主共有部分，故对干杯公司此项主张，本院不予支持。关于封堵西侧消防楼梯前室通道的施工行为应否恢复原状的问题。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，建筑区划内的消防等附属设施应当认定为物权法第六章所称的共有部分。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”现南方国际大厦A区第1层属业主共有部分的西侧消防楼梯前室通道被封堵，原规划设计的复合防火卷帘位置由陈志成对外出租给咖啡厅使用，海口市公安消防支队明确该西侧消防疏散楼梯在首层未直通室外，不符合规定应当改正。消防楼梯通道的设置关系到南方国际大厦A区所有业主及客户的安全问题，干杯公司请求陈志成将此恢复原状有事实和法律依据，本院予以支持。陈志成应当根据海口市公安消防支队的整改要求，按照原规划设计将A区第1层西侧消防楼梯前室通道恢复原状。   综上，干杯公司的诉讼请求部分有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中国人民共和国物权法》第七十六条、第八十四条、第八十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条第一款规定，判决如下：   一、被告陈志成于本判决生效之日起十日内将南方国际大厦A区第1层扶手电梯按照海口市规划局批准的原设计方案首层平面图扶手电梯安装位置恢复原状；   二、被告陈志成于本判决生效之日起十日内根据海口市公安消防支队的整改要求，将南方国际大厦A区第1层西侧消防楼梯前室通道按照海口市规划局批准的原设计方案首层平面图规划设计恢复原状；   三、驳回原告海南干杯酒业有限公司的其他诉讼请求。   案件受理费100元，由被告陈志成承担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。   审判长 梁 琼   审判员 廖端明   审判员 袁 蓉     二〇一六年十二月二十八日   书记员 何 军   附有关法律条文：   《中华人民共和国物权法》   第七十六条【业主决定建筑区划内重大事项及表决权】下列事项由业主共同决定：   （一）制定和修改业主大会议事规则；   （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；   （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；   （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；   （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；   （六）改建、重建建筑物及其附属设施；   （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。   第八十四条【处理相邻关系的原则】不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。   第八十五条【处理相邻关系的依据】法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。   《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件   具体应用法律若干问题的解释》   第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：   （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；   （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。   建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。   第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。