重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终8253号上诉人（原审被告）：张容，女，汉族，1974年3月18日出生，住重庆市江津区鼎山大道。被上诉人（原审原告）：重庆市鸿安物业管理有限责任公司，住所地重庆市江津区鼎山大道718号加州国际1幢1-1-3，统一社会信用代码91500116559009495U。法定代表人：梅忠红，经理。委托代理人：胡美燕，重庆君策律师事务所律师。上诉人张容与被上诉人重庆市鸿安物业管理有限责任公司（以下简称鸿安公司）纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2016）渝0116民初4138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日立案后，依法组成合议庭开庭进行审理。上诉人张容，被上诉人鸿安公司的委托诉讼代理人胡美燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张容上诉请求：撤销重庆市江津区人民法院（2016）渝0116民初4138号民事判决，判决不支付2013年8月至2016年3月期间的物业服务费、生活垃圾处置费、电梯费等共计3828.21元。事实和理由：一、一审法院对本小区的《前期物业服务合同》没有经过质证和审查就作为定案的依据，鸿安公司无主体资格。上诉人于2012年7月18日与重庆市德高房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，接房时与重庆市浩博物业管理有限责任公司签字确认了物业服务合同关系。鸿安公司向一审法院提交的《前期物业服务合同》签订日期为2013年7月1日，该《前期物业服务合同》并没有在江津区国土资源局物业管理科备案，而上诉人提交的《前期物业服务合同》是备案的合同。鸿安公司提交的《前期物业服务合同》从签订程序和时间上都是不合法的，应当认定为无效。上诉人与鸿安公司无物业管理服务合同，未享有权利则无须提供相应义务。二、一审法院判决上诉人支付2013年8月至2016年3月期间的物业服务费、生活垃圾处置费、电梯费等共计3828.21元无任何收费法律依据。鸿安公司辩称，涉案小区最早的物业企业是浩博物业公司，由于种种原因退出该小区物业管理，被上诉人是通过招投标后进入小区进行物业服务至今。被上诉人与该小区签订的前期物业合同于2013年7月30日报国土部分备案，上诉人应当按照前期物业合同的约定缴纳物管费用和其他相关费用。鸿安公司向一审法院起诉请求：1、张容支付鸿安公司2013年7月1日至2016年3月31日期间的物业服务费2592.48元、生活垃圾处置费247.50元、消防水费130元、电梯费1138.50元、公共能耗330元，共计4438.48元。2、张容支付鸿安公司违约金（以每月所欠物业费为基数，按每日万分之三的标准，从每月25日起计算至付清物业费止）。一审法院认定事实：张容系坐落于重庆市江津区鼎山街道滨江大道118号的东江美景小区X幢X单元X-X号房屋的所有权人，该房建筑面积98.19平方米。2013年7月19日，鸿安公司与重庆市江津区祥和房地产开发（集团）有限公司、重庆市德高房地产开发有限责任公司签订了《德高˙东江美景前期物业服务合同》，重庆市江津区处置德高公司问题领导小组资产处-3-置组在该合同上作为鉴证人盖章，该合同约定原告鸿安公司为上述小区提供服务服务，其中高层住宅的物业服务费为0.90元/月.平方米（建筑面积），电梯运行费每户按三人计算，从第三层开始计收，按每月每户30元，每增加一层，每月每人增加0.30元。从2016年2月起，鸿安公司自愿将上述小区的电梯楼的物业服务费从0.90元/月˙平方米调整为0.65元/月˙平方米。2013年8月至2016年3月，鸿安公司为该小区提供了物业服务，张容以其与鸿安公司未签订物业服务合同以及物业服务存在瑕疵等为由，拒付物业服务费等。审理中，鸿安公司申请撤回请求张容支付2013年7月份的物业服务费、电梯费、生活垃圾处置费的诉讼请求，并撤回请求张容支付2013年7月1日至2016年3月31日期间消防水费、公共能耗费的诉讼请求。一审法院认为，2013年8月至2016年3月期间，鸿安公司实际为张容所居住的东江美景小区提供了物业服务，张容享受了物业服务，应当支付相应的物业服务费等。虽然鸿安公司请求张容按照0.8元/月˙平方米（建筑面积）支付2013年8月至2016年1月的物业服务费，与其提供的物业服务基本相符，一审法院予以确认；2016年2月至3月的物业服务费，应根据鸿安公司自愿调低的标准确定；故本案物业服务费为：2484.21元（0.8元/月˙平方米×98.19平方米×30个月＋0.65元/月˙平方米×98.19平方米×2个月）。张容对生活垃圾处置费、电梯费收费标准无异议，一审法院予以确认；故本案生活垃圾处置费为240元（7.50元/月×32个月）、电梯费为1104元（34.50元/月×32个月）。鸿安公司申请撤回请求张容支付2013年7月份的物业服务费、电梯费、生活垃圾处置费的诉讼请求，并撤回请求张容支付2013年7月至2016年3月期间消防水费、公共能耗费的诉讼请求，一审法院予以准许。鸿安公司主张违约金（以每月所欠物业费为基数，按每日万分之三的标准，从每月25日起计算至付清物业费止），由于张容并非恶意拖欠物业服务费等，故一审法院不予支持。为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：一、被告张容在本判决生效后十五日内支付原告重庆市鸿安物业管理有限责任公司自2013年8月至2016年3月期间的物业服务费、生活垃圾处置费、电梯费等共计3828.21元。二、驳回原告重庆市鸿安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由原告重庆市鸿安物业管理有限责任公司负担5元，被告张容负担20元。此款原告重庆市鸿安物业管理有限责任公司已预交，被告张容应负担部分由其在履行上述判决给付金钱义务时一并转付原告重庆市鸿安物业管理有限责任公司。本案二审期间，上诉人张容向本院举示了江津前物备（2011）第0015号《前期物业服务合同备案证明存根》，拟证明涉案小区在国土部门备案的前期物业服务合同的物业服务企业是重庆市浩博物业管理有限责任公司。被上诉人鸿安公司认为博浩物业公司于2013年退出了小区物业，同时还举示了渝津国土房管物备（2013）第32号《前期物业服务合同备案证明》，拟证明被上诉人鸿安公司与重庆市江津区祥和房地产开发（集团）有限公司、重庆市德高房地产开发有限责任公司签订的《德高.东江美景前期物业服务合同》已在国土部分进行备案登记。《中标通知书—关于终止德高.东江美景前期物业服务合同协议书》《告示》拟证明被上诉人鸿安公司经过合法招投标入住的涉案小区，《前期物业服务合同》也已登记备案，其收取相应的物业服务费和合法的。本院对一审查明的事实予以确认，本案经本院调解未果。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被上诉人鸿安公司与重庆市江津区祥和房地产开发（集团）有限公司、重庆市德高房地产开发有限责任公司签订的《德高.东江美景前期物业服务合同》的内容并不违反法律的禁止性规定，且已在重庆市江津区国土资源和房屋管理局进行备案登记，应属有效。上诉人张容作为涉案小区的业主应当履行交纳物业服务费用的义务，其不按约定及时给付物业管理费、生活垃圾处置费、电梯费，应当承担民事责任。上诉人张容称被上诉人鸿安公司无权收取服务费的理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张容负担。本判决为终审判决。审 判 长  周海燕审 判 员  周 舟代理审判员  陈 莹二〇一六年十二月十五日书 记 员  刘德宝