贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2601民初3697号原告（反诉被告）：刘海清，男，1974年3月13日出生，苗族，贵州省榕江县人，榕江县烟草局职工，住榕江县。原告（反诉被告）：赵勇萍，女，1973年6月1日出生，汉族，贵州省榕江县人，榕江县原商业局下岗职工，住榕江县。二原告共同委托诉讼代理人：赵明科，贵州宏强律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：贵州量才房地产开发有限公司。住所地：凯里市迎宾大道北侧香枫庭苑。法定代表人：张玉荣，总经理。委托诉讼代理人：万虹余，贵州维律律师事务所律师。代理权限为特别授权。第三人：刘正祥，男，1942年9月21日出生，苗族，贵州省榕江县人，榕江县烟草局退休职工，住榕江县。第三人：涂家兴，女，1950年3月4日出生，苗族，贵州省榕江县人，榕江县林业局退休职工，住榕江县。原告刘海清、赵勇萍诉被告贵州量才房地产开发有限公司（以下简称：量才房产公司）及第三人刘正祥、涂家兴房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年11月11日立案受理后，被告量才房产公司在举证期限内提出反诉，本院依法适用简易程序于2016年12月28日公开开庭进行了合并审理。本诉原告(反诉被告)刘海清与赵勇萍及其共同委托的诉讼代理人赵明科、本诉被告(反诉原告)量才房产公司委托的诉讼代理人万虹余、第三人刘正祥与涂家兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告刘海清、赵勇萍诉称：第三人刘正祥、涂家兴系我俩的父母。2012年2月25日,被告量才房产公司的股东以公司名义邀请第三人投资入股，并就投资事宜签订了一份《投资入股协议书》，约定投资100万元，期限为一年，利润回报为70%。同年8月21日，第三人追加投资30万元，被告的法定代表人在原协议书上注明利润回报比例与协议书一致，并加盖被告量才房产公司的印章。2012年12月2日，我俩到被告开发建设的“香枫庭苑”认购一套商品房，在预交一万元定金的情况下，以赵勇萍的名义与其签订了一份《“量才·香枫庭苑”定购书》，约定购买“量才·香枫庭苑”小区第10栋1单元102号商品房，面积为132.28平方米，单价为4510元/平方米,原总价款为596583元,享受优惠折价后,总价款为584651元。2013年2月26日，被告与我父母（第三人）就返还入股投资款与回报的利润事宜签订了一份《欠款延期协议》，约定2013年4月25日返还投资入股协议书中的投资款与利润；未能如期兑现协议，以低于住房开盘价的30%折价将我夫妇在“量才·香枫庭苑”定购的第10栋1单元102号商品房销售给第三人，售价为259274元。2013年4月26日，被告要求延期返还投资款与利润，并与我父母（第三人）又签订了一份《再次欠款延期协议》，约定返还投资及分红利润延期至2013年8月25日，如到期不能履行，则按《欠款延期协议》的约定履行。因被告未能如期履行返还投资款及分红利润的义务，其法定代表人于2013年9月7日向我父母（第三人）出具一份《承诺书》，承诺在当月30日付清，如未能兑现，自愿用凯里“香枫庭苑”和榕江“九龙嘉园”的门面和住房抵偿。2014年4月14日，被告与我父母（第三人）就返还入股投资款和回报利润进行结算后，用尚欠的入股投资款和利润596583元抵扣我俩在凯里“量才·香枫庭苑”定购一套商品房的购房款。既未按协议书的约定给予优惠，也不包含预交的一万元定金。同日，我俩从被告处领取所购商品房（量才·香枫庭苑”小区第10栋1单元102号）的钥匙，被告也代收我俩所购商品房的天然气、电表、网络电视费用和房屋维修基金，物业管理公司从当日起收取物管费和装修费。2016年10月中旬，我俩要求被告协助办理房屋所有权证时，被告不承认原法定代表人签订的协议，拒绝为我俩提供办理房屋所有权证的相关手续。为了维护我俩的合法权益，特诉至法院，请求依法判决被告：1、确认我俩与被告买卖“香枫庭苑”10栋1单元102号商品房的合同有效，并由被告立即办理房产证相关手续；2、由被告退还未抵扣的一万元定金；3、由被告承担本案诉讼费用。本诉被告（反诉原告）量才房产公司答辩兼反诉称：2012年12月2日，刘海清、赵勇萍在我公司开发的“量才·香枫庭苑”定购一套商品房，并预交一万元定金是事实。2014年4月14日，刘海清、赵勇萍以急于用房为由找到我公司的出纳陈良珍办理交房手续，并称第二天再来交清购房款和签订商品房买卖合同。经刘海清、赵勇萍的一再要求下，陈良珍出具了收到购房款的收款收据。刘海清、赵勇萍接房后装修入住至今，却一直未到我公司交清购房款和签订合同。事后，我公司在核实帐务时才发现刘海清、赵勇萍尚欠586583元的购房款。虽然我公司曾通过电话与短信的方式向刘、赵催收，其不但没有履行交纳购房款的义务，反而将我公司起诉至法院。综上所述，请求人民法院依法驳回刘海清、赵勇萍的本诉请求，并判决：1、由刘海清、赵勇萍支付购房款586583元；2、承担本诉与反诉的诉讼费。反诉被告刘海清、赵勇萍未递交答辩状。庭审中委托诉讼代理人口头辩称：一、反诉原告量才房产公司诉称的商品房已交付给我的当事人（反诉被告）刘海清、赵勇萍，并已实际装修入住是事实。二、反诉原告诉称的购房款586583元，我的当事人已交纳，有反诉原告量才房产公司财务部门出具的收款收据佐证。第三人刘正祥、涂家兴未递交书面述称意见，庭审中口头述称：一、量才房产公司辩称我们通过熟人陈良珍办理交房手续，并骗取陈良珍开具收到购房款的收据收款均不是事实。因为陈量珍仅是公司售房部的出纳人，她没有权利凌驾于公司法人之上。二、陈良珍是在量才房产公司与我俩就返还投资款及利润达成一致意见的基础上才出具的收款收据，而且收取了我儿媳刘海清、赵勇萍所购房屋的水电、天然气、网络电视等开户费以及房屋维修基金。本诉原告（反诉被告）刘海清、赵勇萍为证明本诉请求与反诉答辩理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、本诉原告及第三人的《居民身份证》、《居民户口簿》复印件各一份共11页，拟证明（1）本诉原告的基本身份信息及诉讼主体资格；（2）第三人的基本身份信息及诉讼主体资格；（3）本诉原告系第三人的儿子、儿媳的事实。2、2010年7月26日的《股份协议书》复印件各一份1页，拟证明陈量才、罗康敏系被告量才房产公司股东的事实。3、2012年2月25日的《投资入股协议书》、《投资入股要求》、《为投资入股担保承诺书》复印件各一份共4页，拟证明（1）第三人分两次投资130万元到被告公司，期限为一年，利润为70%；（2）被告用凯里“香枫庭苑”或榕江“九龙嘉园”3个平方米的住房或门面无偿补给第三人；（3）被告的股东罗康健自愿用自家的自留山林木作担保的事实。4、2012年2月25日编号为0010084的《收据》、《信合储蓄业务凭证》、《中国信合储蓄存单》、《凭证》、《信合储蓄业务凭证》、2012年8月21日的《收条》复印件各一份1页，拟证明被告于2012年2月25日收到第三人投资款100万元，同年8月21日收到第三人投资款30万元的事实。5、2013年2月26日的《欠款延期协议》复印件一份4页，拟证明（1）被告与第三人就归还投资款及利润事宜签订协议，约定延期至2013年4月25日归还；（2）协议约定逾期不归还投资款及利润，第三人的儿子刘海清所在被告处购买“香枫庭苑”10栋1单元102号商品房（面积为132.28平方米）享受优惠价，总购房款为259274元的事实。6、2013年4月26日的《再次欠款延期协议》复印件一份5页，拟证明（1）被告与第三人再次协议延长归还投资款及利润的时间至2013年8月25日；（2）逾期不还，第三人的儿子刘海清在被告处所购商品房（“香枫庭苑”10栋1单元102号、面积为132.28平方米）享受优惠价，总购房款为259274元。7、被告的法定代表人陈量才2013年9月7日出具的《承诺书》复印件一份1页，拟证明如2013年9月30日未还清第三人的投资款及利润，用公司开发的“香枫庭苑”或“九龙嘉园”的门面和住房抵押赔偿的事实。8、量才.香枫庭苑《定购书》及编号为0000214的《收款收据》复印件各一份1页，拟证明二原告以赵勇萍的名义在被告开发的凯里“量才.香枫庭苑”定购10栋1单元102号商品房，面积为132.28平方米，房屋总价为596583元，折价后为584651元，并预交定金1万元的事实。9、2014年4月14日编号为0019776、0001625《收款收据》复印件各一份1页，拟证明（1）陈量才代表被告归还第三人的投资款和利润596583元，同时被告收取原告赵勇萍购房款596583元的事实；（2）第三人用被告所欠的款项抵扣儿媳（原告赵勇萍）购房款的事实。10、2014年4月14日编号为0033933、0033876、0011076、0000896的《收款收据》复印件各一份1页，拟证明（1）被告用应当归还第三人的投资款和利润抵扣原告的购房款后，将本案诉讼所指的房屋钥匙交给原告，并开票代收原告的天然气、电表、闭路电视开户费和维修基金；（2）物业管理公司已收取原告的物管费、装修管理费和垃圾处理费、装修保证金等费用的事实。11、《关于赵勇萍购买凯里市香枫庭苑商住房的情况说明》复印件一份1页，拟证明第三人同意用被告应当归还的投资款和利润596583元为原告支付付购房款的事实。12、2016年8月1日18:09分的《短信》复印件一份1页，拟证明被告否认收到原告的购房款，并以此为由停水的事实。本诉被告（反诉原告）量才房产公司为证明本诉答辩与反诉请求理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、本诉被告（反诉原告）的《营业执照》复印件一份1页，证明本诉被告（反诉原告）的企业性质、工商登记信息和诉讼主体资格。2、本诉被告（反诉原告）的《法定代表人身份证明书》及张玉荣的《居民身份证》复印件各一份1页，拟证明张玉荣系本诉被告（反诉原告）法定代表人的事实。3、2012年12月2日的《量才.香枫庭苑订购书》、编号为0000214的《收款收据》复印件各一份1页，拟证明反诉被告在反诉原告处定购一套商品房（10栋1单元1层2号），并交纳一万元定金的事实。4、编号为0011076、0000896、0001625的《收款收据》复印件各一份1页，拟证明反诉原告为反诉被告办理房屋交接的相关手续，涉案商品房已实际交付给反诉被告管理使用的事实。5、2016年8月1日18:09分的《短信》复印件一份1页，拟证明反诉原告通知反诉被告交纳购房款的事实。当庭提供的证据：1、2012年5月3日的《股权转让协议》、《收条》、中国银行2012年10月25日、2012年9月25日、2012年9月5日、2012年9月17日的《进账单》、《贵州量才房地产开发有限公司股东会决议》、《贵州量才房地产开发有限公司执行董事、经理、法代代表人、监事免职文件》、《贵州量才房地产开发有限公司法定代表人任职文件》、《贵州量才房地产开发有限公司执行董事、经理、监事任职文件》、《贵州量才房地产开发有限公司章程修正案》复印件各一份共14页，拟证明陈量才已将其在量才房产公司的股份全部转让给杨玉魁，已无权以公司名义对外作出承诺和处置公司资产的事实。庭审结束后提供的证据有：《工商登记资料》复印件一份共17页，拟证明被告股东（陈量才）转让股权后，公司法定代表人已经变更杨玉魁的事实。第三人刘正祥、涂家兴在举证期限内未提供任何证据材料。经审理查明:刘海清与赵勇萍系夫妻关系，刘海清系刘正祥、涂家兴之子，赵勇萍与刘正祥、涂家兴系翁（婆）媳关系。量才房产公司系自然人独资的有限责任公司，2012年5月前的股东为陈量才、罗康敏，法定代表人为陈量才；2012年6月后的股东为杨玉魁、张玉荣，法定代表人前期为杨玉魁，目前为张玉荣。二、2012年2月25日,量才房产公司的股东以公司名义邀请第三人刘正祥、涂家兴投资入股，并就投资事宜签订了一份《投资入股协议书》，约定投资100万元，期限为一年，利润回报为70%。协议签订后，第三人将定期存款提前支取，并以转存方式将100万元存入量才房产公司的银行帐户，量才房产公司当即向第三人出具一份《收据》。同年8月21日，第三人追加投资30万元，量才房产公司的法定代表人陈量才在投资入股协议书上第二页下端备注“（2012年8月21日刘正祥、涂家兴二人增加投资金叁拾万元整￥（300000.00元）两次投资金额共壹佰叁拾万元（1300000.00元）增加金额叁拾万元的回报利润时间从2012.8.21日开始计一并计算支付乙方此款的回报利润仍按本年2月25日签订的协议合同书为准）”并加盖被告量才房产公司的印章。三、2012年12月2日，赵勇萍到量才房产公司开发建设的“量才·香枫庭苑”认购一套商品房，并在预交一万元定金后，双方签订了一份《“量才·香枫庭苑”定购书》，明确约定定购的商品房为第10栋1单元102号，面积为132.28平方米，单价为4510元/平方米,总价款为596583元,折价后总价为584651元。四、2013年2月26日，量才房产公司与第三人就返还入股投资款与回报的利润事宜签订了一份《欠款延期协议》。主要约定：返还的投资款与利润延期至2013年4月25日；第三人的儿子刘海清在凯里“香枫庭苑”购买商品房一套（1单元1**号），面积为132.28平方米，开盘价4420元/平方；未能如期兑现协议，以低于住房开盘价的30%折价销售给第三人，售价为259274元。五、2013年4月26日，量才房产公司与第三人又签订了一份《再次欠款延期协议》，主要约定：量才房产公司要求延期至2013年8月25日返还投资款与利润，如到期不能履行，则按《欠款延期协议》的约定执行。六、2014年4月14日，第三人向陈量才出具一份《收款收据》，主要内容为收到陈量才还来借款596583元。备注栏载明“刘海清购香枫庭苑商住楼壹套价596583.00元”。同日，量才房产公司向赵勇萍出具一份加盖财务专用章的《收款收据》，载明收到赵勇萍购房款596583.00元，经手人为陈良珍。七、2014年4月14日，刘海清、赵勇萍从量才房产公司领取所购商品房（量才·香枫庭苑”小区第10栋1单元102号）的钥匙后，量才房产公司收取赵勇萍的天然气、电表、网络电视开户费和房屋维修基金，物业管理公司亦收取物管费和装修费。八、2016年10月中旬，刘海清、赵勇萍要求量才房产公司协助办理所购商品房的所有权证时，量才房产公司以赵勇萍未交清购房款为由拒绝提供办理房屋所有权证的相关手续。双方为此发生纠纷后，刘海清、赵勇萍于2016年11月11日向本院提起本诉，量才房产公司在举证期限内提出反诉。庭审中，因本诉原告（反诉被告）、本诉被告（反诉原告）及第三人均不同意调解，本院未主持各方当事人进行调解。另查明：2013年9月7日，陈量才向第三人出具一份《承诺书》，内容为：“陈量才系贵州量才房地产开发有限公司懂事长，承诺于2013.9.30还清谢启刚、刘正祥投资入股资金本金红利一次性付清。如到期未能如期如数兑现本人拿凯里香枫庭苑和榕江九龙嘉园的商住楼等的门面和住房的股份抵押赔偿。承诺人陈量才见证人：罗康健；担保人：罗康健2013.9.7”。上述事实，有本诉原告刘海清与赵勇萍的起诉状、本诉被告（反诉原告）量才房产公司的反诉状、反诉被告刘海清与赵勇萍共同委托诉讼代理人的口头答辩意见、第三人的口头述称以及刘海清与赵勇萍、量才房产公司所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。本案被告量才房产公司作为房地产开发企业有权将其开发的商品房对外进行商业预售，故赵勇萍与量才房产公司签订的《“量才·香枫庭苑”定购书》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。根据各方当事人的诉辩主张和所举证据材料，本院对争议焦点分析认定如下：第一，陈量才在本案中的行为是否属于职务行为？第三人向量才房产公司投资入股时，陈量才系量才房产公司的法定代表人。2012年5月之后，陈量才将在公司享有的股权转让给杨某某，公司也变更法定代表人均是事实，但公司没有对债权债务人进行清理，也没有通知本案投资入股的第三人，更没有对外公示变更股东和法定人。从陈量才代表公司与第三人两次签订欠款延期协议和量才房产公司未提出异议来看，第三人及本诉原告（反诉被告）完全有理由相信陈量才系公司法定代表人，有权代表公司处理归还投资入股款和利润事宜。故陈量才在本案中的行为属于职务行为。第二，刘海清、赵勇萍是否已经交纳购房款596583元？从本诉原告（反诉被告）所举证据来看，本诉被告（反诉原告）出具的收款收据既有财务人员签字，又加盖公司财务专用章。虽然刘、赵未能提供交纳购房款的凭证，但能说明抵扣购房款的来源。本诉被告（反诉原告）不仅认可尚欠第三人的投资款和利润，而且对本诉原告（反诉被告）与第三人之间的关系未持异议。从第三人出具的收款收据内容与时间来看，各方都没有以现金方式交付，只是通过帐上冲抵走平。从本诉原告（反诉被告）装修入住两年多和所交纳的各项费用来看，本诉被告（反诉原告）的答辩与生活常理不符，反诉理由不能成立。第三、定金是否应当返还？刘海清、赵勇萍在量才房产公司定购商品房时交纳一万定金是事实，依法于理均应当抵扣所购商品房的价款。因购房款已用量才房产公司尚欠刘海清、赵勇萍父母的投资款和利润换抵扣，故定金应当如数返还。第四，定购合同能否视为商品房买卖合同？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案量才房产公司不仅收取了购房款，而且将所售商品房交付给业主装修入住，故双方签订的定购合同可视为商品房买卖合同。综上所述，刘海清、赵勇萍已全面履行支付购房款的义务，量才房产公司也将所售商品房交付刘海清、赵勇萍管理并装修入住，双方之间签订的定购合同既可视为商品房买卖合同，又是有效的商品房买卖合同。量才房产公司不仅有义务提供办理房屋所有权证的相关手续，而且应当如数返还定金一万元。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”量才房产公司的答辩意见与庭审查明的事实不符，本院依法不予采纳。量才房产公司的反诉缺乏事实依据，理由不能成立，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本诉原告刘海清、赵勇萍与本诉被告贵州量才房地产开发有限公司2012年12月2日签订的《“量才·香枫庭苑”定购书》有效。二、本诉被告贵州量才房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内为本诉原告刘海清、赵勇萍办理房产证相关手续；三、本诉被告贵州量才房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日退还本诉原告刘海清、赵勇萍的定金1万元。四、驳回反诉原告贵州量才房地产开发有限公司的诉讼请求。若义务人未按本判决确定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由本诉被告贵州量才房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费9670元，减半收取4835元，由反诉原告贵州量才房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行审判员 彭 春二〇一六年十二月三十一日书记员 刘春香