广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1303民初3299号原告文仕坚，男，汉族，1968年5月6日出生，住址：广东省丰顺县，诉讼代理人李志科、周萌，系广东创通顺达律师事务所律师、实习律师。被告贝仁欢，男，汉族，1982年9月1日出生，住址：广东省揭西县，诉讼代理人李振良，系惠州市惠阳区中心法律服务所法律工作者。原告文仕坚诉被告贝仁欢租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月13日受理后，依法组成合议庭，并于2016年11月22日公开开庭进行了审理。原告文仕坚诉讼代理人李志科、周萌到庭参加诉讼，被告贝仁欢及其诉讼代理人李振良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告于2014年9月1日与原告签订了两份《租赁合同》，被告租用原告位于惠阳区××人民××路（即供电所右边）第1-2间、及6-7间的商铺作为商业使用，房屋租赁期限从2014年9月1日至2017年8月31日止；房屋租金每月合计人民币6000元，一次性收取房屋押金12000元。合同还约定了被告不按时缴租金，每迟到壹天罚滞纳金5%，超过十五天作违约处理。原告有权要求乙方缴清所欠租金和滞纳金，并有权终止合同，收回铺位。被告应立即清场退铺不得有异议。押金不退，归原告所有。截止2016年9月30日止，被告已欠原告20个月租金共计120000元。根据《合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。为了保护原告的合法权益，特向法院起诉，诉讼请求：一、解除双方于2014年9月1日签订的两份《租赁合同》，将门面立即返还给原告；二、判令原告收取被告的押金12000元归原告所有，无须退还给被告；三、判令被告立即向原告支付从2015年2月1日至交回原告房屋之日止，按每月6000元计算的房屋租金（暂计至2016年9月30日为120000元）；四、判令被告向原告支付违约金，从应付房租之日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计至付清款项之日止，暂计至起诉之日约为21000元；五、判令被告承担本案的诉讼费用。原告为其诉请提供以下证据：证据1、租赁合同，证明被告于2014年9月1日与原告签订了两份《租赁合同》，被告租用原告位于惠阳区××人民××路（即供电所右边）第1-2间、及6-7间的商铺作为商业使用，房屋租赁期限从2014年9月1日至2017年8月31日止；房屋租金每月合计人民币6000元，一次性收取房屋押金12000元。合同还约定了乙方（被告）不按时缴租金，每迟到壹天罚滞纳金5%，超过十五天作违约处理。甲方（原告）有权要求乙方缴清所欠租金和滞纳金，并有权终止合同，收回铺位。乙方应立即清场退铺不得有异议。押金不退，归甲方所有的事实。证据2、出租房屋合同，证明原告从惠阳电力实业发展总公司租用惠阳区××人民××路100号的房屋，取得涉案房屋的使用权、出租权的事实；证据3、律师函，证据4、发律师函现场照片，证明原告文仕坚委托律师于2016年8月30日向被告发律师函催收房屋租金的事实。证据5、（当庭提交）商铺租金催缴通知书，证明原告于2015年7月24日在吴城钟的陪同下、2015年9月11日在谢金城的陪同下向被告送达商铺租金催缴通知书的事实；证据6、（当庭提交）民事起诉状，证明惠阳电力实业发展总公司已经起诉原告，要求原告向其缴纳房屋租金并返还物业的事实。被告答辩称：1、惠阳电力实业发展总公司与本案原告签订了房屋租赁合同，及原告与本案的被告，签订的房屋租赁合同均为无效，根据最高院的司法解释第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。因此，惠阳电力实业发展总公司与本案原告、原告与被告签订的租赁合同均属无效；合同无效后，原告仅有权利向被告主张占有使用费，其期间从2014年9月1日签订的租赁合同至2015年12月31日，占用的费用应当以惠阳电力实业发展总公司出租给原告的租金为基数，被告实际承租面积为标准及租金相结合酌定计算费用，不应按照原被告之间的租赁合同规定的租金计算；2、其他超出租赁期间的租金原告无权要求支付占用费用，因为其转租的时间已经超过了剩余期间，剩余期间没有权利主张缴纳占用费用。即使惠阳电力实业发展总公司与原告签订的租赁合同，原告转租给被告的合同有效，原被告之间的合同已经于2015年12月31日终止。根据房屋租赁合同解释规定，根据惠阳电力实业发展总公司发给次承租人的函件，表明其不知情，及民事起诉状，主张支持支付2015年的租金，自已证明其超出剩余期限，并且，原告没有提供证据证明电力公司证明其同意继续租赁，因此，剩余期间为无效，原被告约定的租赁期限已经于2015年12月31日终止，从2015年12月31日后的租金原告没有权利要求。3、押金应当退还给被告，或者从拖欠租金里扣除。押金主要作用是为了保证承租方缴纳租金，扣缴拖欠租金，赔偿租赁期间损坏房屋，因此，应当退回。4、违约金费用，如果合同有效，应按照银行同期同类贷款利率计算；如果合同无效，不应支付。被告有支付过进场费60000元。被告为其答辩提交以下证据：证据1、律师催告函，证明广东凯扬律师事务所接受惠阳电力实业发展总公司的委托，于2016年1月22日致函文仕坚、贝仁欢，要求文仕坚、贝仁欢交回涉案物业（房屋）的事实。证据2、光盘，证明第一，惠阳电力实业发展总公司管理员王跃椒与贝仁欢的通话录音。证明文仕坚在惠阳电力实业发展总公司不知情的情况下，将涉案房屋转租给涉案房屋的承租人，并且超过其租赁期限，而要求文仕坚和涉案房屋承租人交回其物业和如何解决问题等事实；第二，贝仁欢和文仕坚的通话录音，证明文仕坚承租的惠阳电力实业发展总公司涉案房屋转租期限超过剩余租赁期限，涉案房屋承租人停止交租、待解决好该超过剩余租赁期限后再交租及涉案房屋承租人向文仕坚交付所谓进场费等问题的事实。经庭审质证，被告对原告提交的证据发表的质证意见：对证据1、真实性无异议，合法性有异议；对证据2、真实性无异议，合法性、关联性有异议；对证据3、律师函，真实性、合法性有异议，没有送达被告；证据4、真实性无异议，合法性不认可，是当事人不知情时偷拍的。对证据5、商铺租金催缴通知书，有异议；对证据6无异议。原告对被告提交的证据发表的质证意见：对证据1、2，真实性、合法性、关联性均不予认可，被告说电力公司不知情是不真实的，就是因为被告拖欠原告的租金，电力公司才起诉原告，才不与原告续签合同。原告提交的证据，本院经过审查，认定如下：对证据1、2、4、6，被告对其真实性无异议，本院予以采信；对证据3、5，由原告单方制作，本院不予采信。被告提交的证据，本院经过审查，认定如下：对证据1，律师催告函，内容真实，本院予以采信；对证据2、通话录音，内容真实，本院予以采信。本院审理查明，2010年8月18日，原告与案外人惠阳电力实业发展总公司签订了《出租房屋合同》，合同约定：由原告承租该公司位于惠州市惠阳区××街道人民××号（即供电所右边）一栋三层房屋，每月租金6000元，租期从2010年9月1日至2015年12月31日，原告支付给该公司保证金12000元，原告于每月10日前向该公司交付当月租金，逾期一个月未支付租金，该公司有权终止合同，并保留使用其他合法的追缴权利，及合同其他条款约定。2014年9月1日，原告与被告签订了《租赁合同》，合同约定：原告将位于惠州市惠阳区××街道人民××号（即供电所右边）第1-2间、6-7间的商铺转租给被告作为商业使用，房屋租赁期限从2014年9月1日至2017年8月31日止，每月5日前交付当月房屋租金6000元，一次性收取房屋押金12000元。如被告不按时缴租金，每迟到壹天罚滞纳金5%，超过十五天作违约处理，原告除要求被告缴清所欠租金和滞纳金，并有权终止合同，收回铺位，押金归原告所有；及合同其他条款约定。合同签订后，被告按合同的约定交付了押金12000元及2014年9月、10月、11月、12月和2015年1月的租金共30000元给原告。从2015年2月1日起，被告开始拖欠原告房屋租金。经原告多次催讨，至起诉之日被告仍未支付。另，本院向案外人惠阳电力实业发展总公司进行调查取证，该公司表示无法提供该涉案三层楼房的建设工程规划许可证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，案外人惠阳电力实业发展总公司无法提供该涉案三层楼房的建设工程规划许可证，本院推定该涉案三层楼房没有取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案例具体应用法律若干问题的解释》第二条，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，原告与案外人惠阳电力实业发展总公司签订的《出租房屋合同》无效，原告就未取得本案涉案楼房的承租使用权，原告就无权将本案涉案楼房转租给被告。因此，原告与被告签订的《租赁合同》无效。对于原告要求解除解除原告与被告的《租赁合同》的请求，本院不予支持。由于《租赁合同》无效，原告以该合同的约定要求判令原告收取的被告押金归原告所有及要求被告支付违约金的请求，证据不足，理由不当，本院不予支持。虽然原告与被告签订的《租赁合同》无效，但被告却从2015年2月1日起至交回房屋给原告之日止，一直占用着本案涉案房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案例具体应用法律若干问题的解释》第五条，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。”之规定，对原告要求被告支付从2015年2月1日起至交还房屋之日止的房屋占用费的请求，理由充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条，“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”规定，因原告与被告的房屋租赁合同无效，原告已交付商铺给被告使用，原告有权请求无权占有人即被告返还房屋，因此，对原告请求被告立即将承租的商铺归还给原告，于理于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案例具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贝仁欢在本判决发生法律效力之日起十五日内，返还承租的位于惠州市惠阳区秋长街道人民二路100号（供电所右侧）第1-2间、6-7间商铺给原告文仕坚；二、被告贝仁欢在本判决发生法律效力之日起十五日内，支付从2015年2月1日起至交还房屋之日止按3000元/月计算的房屋占用费给原告文仕坚；三、原告文仕坚在本判决发生法律效力之日起十五日内退还押金12000元给被告贝仁欢；四、驳回原告文仕坚的其他诉讼请求。案件受理费3360元，由被告贝仁欢负担2372元，原告文仕坚负担988元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  林杏丁人民陪审员  叶静怡人民陪审员  曾永辉二〇一六年十二月十二日书 记 员  姬鹏媛