贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黔05民终3382号 上诉人（原审被告、反诉原告）张纪萍，女，1955年9月29日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）熊双萍，女，1983年8月6日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）卢均，男，1980年1月7日出生，汉族，贵州省黔西县人，住址同上。 上诉人张纪萍因与被上诉人熊双萍、卢均房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院（2016）黔0522民初2977号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 原审原告（反诉被告）熊双萍、卢均诉称并反诉答辩称：熊双萍、卢均与张纪萍于2016年5月25日签订《房屋租赁合同》，合同约定张纪萍将位于黔西县××大道××号华夏迎宾楼出租给熊双萍、卢均使用，租赁期限为2016年7月5日至2026年7月5日，租金每年40.8万元，租赁期十年内不产生递增和递减。熊双萍、卢均预付了租金10万元，合同约定于2016年6月25日付清余款。卢均因为腰部受伤住院，没能按时将剩余租金付清，张纪萍答应延期至7月5日支付剩余租金，熊双萍、卢均于7月5日将剩余租金通过银行转账至张纪萍银行卡，但其银行卡已注销。2016年7月6日，张纪萍单方面通知熊双萍、卢均解除合同。张纪萍仅给熊双萍、卢均三天时间要求支付剩余租金30.8万元，而卢均因受伤住院需要资金，该期限对熊双萍、卢均来说并非合理期限。且熊双萍、卢均已经投入大量资金对房屋进行装修，若解除合同，会给熊双萍、卢均造成巨大损失。根据合同约定，逾期支付租金，除应补交租金外，还应按拖欠天数计算支付违约金。熊双萍、卢均自愿根据合同约定承担违约责任，补交租金并履行逾期未支付租金的违约金。但是熊双萍、卢均占用房屋系合法占用，未给张纪萍造成损失，无需赔偿。请求法院判令：1、张纪萍单方面解除《房屋租赁合同》的行为无效；2、本案诉讼费由被告张纪萍承担。 原审被告（反诉原告）张纪萍反诉并针对本诉辩称：熊双萍、卢均与张纪萍签订了《房屋租赁合同》，但熊双萍、卢均未按合同约定支付租金，仅预付了10万元租金。张纪萍多次向熊双萍、卢均催交租金，其均未履行支付义务，2016年7月2日，张纪萍通过短信方式告知熊双萍、卢均于7月5日前付清租金，逾期将解除双方签订的《房屋租赁合同》。但熊双萍、卢均逾期未履行，之后张纪萍通过书面和短信的方式告知熊双萍、卢均合同解除后要求其在2016年7月31日前腾退房屋。请求法院判令：1、确认反诉人行使合同解除权有效；2、确认被反诉人违约，判令其承担违约责任（自2016年6月25日起至7月5日止共9天，每日按272元计算），偿付反诉人违约金2448元；3、判令被反诉人及时腾退反诉人房屋，并赔偿其占用反诉人房屋期间的经济损失（自2016年8月1日起至本租赁房屋交还之日止，每日按408000元÷365元/天=1117.81元计算）；4、本案诉讼费用由被反诉人承担。 原审查明：2016年5月25日，熊双萍、卢均与张纪萍签订《房屋租赁合同》，合同约定张纪萍将位于黔西县××大道××号华夏迎宾楼（一楼双门面、二、三、四、五楼）出租给熊双萍、卢均使用，租赁期限从2016年7月5日至2026年7月5日，租金每年40.8万元，租金支付方式为预付租金10万元，剩余租金30.8万元于2016年6月25日付清。双方在合同中约定了违约责任为逾期交付租金，除应补交租金外，还应按拖欠天数计算支付违约金，每天违约金为272元。2016年5月25日，熊双萍、卢均向张纪萍预付了租金10万元。2016年6月16日至2016年7月19日，卢均受伤住院，未按时将剩余租金付清。张纪萍于2016年7月2日通过发送短信的方式通知熊双萍、卢均于2016年7月5日前支付剩余租金30.8万元，逾期将解除双方签订的《房屋租赁合同》，熊双萍、卢均到期未支付。2016年7月6日，张纪萍出具《告知书》通知熊双萍、卢均解除双方签订的租赁合同并令其限期交还租赁房屋。现涉案房屋由熊双萍、卢均使用，用于经营多乐福蛋糕店。 原审法院认为：熊双萍、卢均与张纪萍签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家相关法律的规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定，履行合同义务。本案中，熊双萍、卢均未按合同约定的时间支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项关于合同的法定解除：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行可以解除合同”。此法条明文规定是非违约方一定要预先催告对方在合理期限内履行，只有对方在合理期限内仍未履行的，非违约方才可以行使法定解除权。张纪萍于2016年7月2日通过短信的方式通知熊双萍、卢均于2016年7月5日前支付剩余租金30.8万元。张纪萍要求其三天时间付清30.8万元显然不是合理期限，且卢均在此期间因伤住院，该情况下拖欠租金的行为可以理解，属有正当理由。故本案未达到合同的法定解除条件，张纪萍行使合同解除权的行为无效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于违约金及经济损失，双方在合同中约定了违约责任：乙方逾期交付租金，除应补交租金外，还应按拖欠天数计算支付违约金，每天违约金为272元（以租金40.8万元为基数，按月利率2%计算所得）。本案中，因熊双萍、卢均还应向张纪萍付清剩余租金30.8万元，故依双方约定从2016年6月26日起以未付租金30.8万元为基数，按月利率2%计算违约金至租金实际履行完毕之日止。本案中涉案房屋的用途为出租，收益为租金，熊双萍、卢均基于租赁关系占用房屋，其逾期未支付租金已经承担了补交租金及相应的违约责任，故对张纪萍要求原告承担经济损失的反诉不予支持。综上，为了维护正常的经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、由原告（反诉被告）熊双萍、卢均于本判决生效之日起15日内支付被告（反诉原告）张纪萍剩余租金30.8万元，并从2016年6月26日起以未付租金30.8万元为基数，按月利率2%计算违约金至实际履行完毕之日止；二、驳回被告（反诉原告）张纪萍的反诉请求。 案件受理费3710元（已减半收取），由熊双萍、卢均负担，反诉费2899.5元，由张纪萍负担。 上诉人张纪萍上诉请求本院撤销一审判决，依法改判，确认上诉人行使合同解除权有效，支持上诉人的诉讼请求。事实和理由是：一、一审判决随意解释催告“合理期限”，系适用法律错误。法律并未对“合理期限”作出规定，法官不能因此随意解释法律。被上诉人夫妇违约欠租行为是多次性的，一审把卢均受伤住院拖欠租金理解为正当理由不当。上诉人是在被上诉人应支付租金期限届满后催告被上诉人在三天内支付租金，完全是合理期限。二、一审判决结果背离了双方的诉讼请求，判非所诉。本案的诉讼请求是确认合同解除行为是否有效和确认承租方是否存在违约行为，属确认之诉。而一审判决却判定被上诉人支付上诉人租金，结果是给付之诉。三、本案因存在反诉，法律关系相对复杂，不应适用简易程序审理。四、上诉人与被上诉人已经失去了继续履行合同的诚信基础。上诉人与被上诉人已经存在房屋租赁关系数年，上诉人已经饱受了被上诉人不讲诚信随意拖欠租金违约行为的困扰。续签涉案合同后被上诉人的诚信守约问题仍然处在严重缺失状态，并因此引发本案诉讼，上诉人是不可能再接受用错误判决捆绑起来的房屋租赁关系。强行维持，矛盾不断，这对双方根本没有好处。 经二审审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本案二审当事人争议的焦点是：上诉人张纪萍行使合同解除权是否有效。 本院认为，本案上诉人张纪萍与被上诉人熊双萍、卢均之间租赁关系清楚，权利义务明确，双方对案件基本事实并无争议，原审适用简易程序审理并无不妥，上诉人称原审适用简易程序审理不当缺乏充分的法律依据，本院不予采信。本案双方的争议焦点是上诉人张纪萍行使合同解除权是否有效问题。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规强制性规定，合同合法有效，双方理应按照合同约定履行各自义务。对于双方而言，上诉人签订合同的目的是交付租赁房屋获取租金，被上诉人签订合同的目的是支付租金获取租赁房屋的使用。本案被上诉人确实存在未按时向上诉人支付租金的情况，上诉人催告后仍未在限期内支付租金，但在被上诉人催告并要求解除合同后不到一个月内，被上诉人及时向人民法院提起诉讼，一方面对上诉人解除合同提出异议，另一方面诚恳表示向上诉人支付所欠租金并按约承担违约金。因此，被上诉人违约行为轻微，尚不属不履行主要债务，双方签订合同的目的尚未受到影响，上诉人行使合同解除权、要求解除合同不妥，不利于经济秩序的稳定和合同双方利益的兼顾，原审不支持其请求并无不当，本院予以维持。 本案被上诉人原审提出的是解除合同效力的确认之诉，上诉人原审反诉提出的亦是确认合同解除的效力及请求被上诉人承担违约责任和赔偿损失。原审在确认上诉人行使解除权合同行为无效的基础上，判决被上诉人支付拖欠上诉人租金及违约金，虽上诉人反诉请求中无租金的诉求，但该判决公平合理，并无损害双方的利益，亦有利于纠纷的妥善解决，本院予以维持。 综上所述，上诉人的上诉缺乏充分的依据和理由，原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7420元，由上诉人张纪萍承担。 本判决为终审判决。 审判长 张 雄 审判员 张 晶 审判员 唐 琳 二〇一六年十二月二十六日 书记员 贾伟茜