上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初36710号原告刘海涛，男，1984年11月12日生，汉族，住海南省儋州市。委托代理人张笃为，上海市申泰和律师事务所律师。委托代理人沈凯媛，上海市申泰和律师事务所律师。被告顾雪韧，女，1985年3月11日生，汉族，住上海市浦东新区。被告姜燕苓，女，1960年5月25日生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市。上列两被告共同委托代理人曹镇平，上海申海律师事务所律师。上列两被告共同委托代理人史中伟，上海申海律师事务所律师。原告刘海涛与被告顾雪韧、姜燕苓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年10月13日公开开庭进行了审理。原告刘海涛及其委托代理人张笃为、沈凯媛，被告顾雪韧、姜燕苓的共同委托代理人曹镇平、史中伟到庭参加诉讼。后依法转为普通程序，于2016年11月7日公开开庭进行了审理，原告刘海涛及其委托代理人张笃为、沈凯媛，被告顾雪韧、姜燕苓的共同委托代理人史中伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘海涛诉称，2016年1月20日，原、被告经搜房网居间介绍签订《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》各一份，约定原告购买被告位于上海市浦东新区盛苑路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)，总价为人民币(以下币种相同)1,175万元。当日，原告向被告支付定金50万元。被告姜燕苓出具了收款收据及承诺书，明确产权人顾雪韧已同意出售该房屋并将在房屋买卖合同上补签字。合同约定，应在本协议签订后40天内签订示范文本的上海市房地产买卖合同，2016年5月15日前办理过户手续。但之后，被告拒绝签订示范文本的买卖合同，原告几经催促无果，于2016年4月7日再次向被告发送催告函，要求被告签约，但被告置之不理。现房价上涨，原告如购买同类房屋将多支出300万元，被告的违约行为造成原告的巨大损失，故原告起诉，要求1、判令解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、判令被告双倍返还定金100万元；3、判令被告赔偿超过定金部分的损失250万元。审理中，原告认为，姜燕苓是顾雪韧的婆婆，被告方在网上挂单的联系人是姜燕苓，且姜燕苓持有顾雪韧的产权证、身份证及银行卡原件，故原告在签约时有理由相信姜燕苓是顾雪韧的代理人，构成表见代理。被告顾雪韧、姜燕苓辩称，被告顾雪韧系房屋产权人，被告姜燕苓系顾雪韧的婆婆。系争房屋由顾雪韧委托链家中介独家代理，因顾雪韧在上班，故在网上留了姜燕苓的联系电话。搜房网中介在顾雪韧上班期间将姜燕苓约至中介处签订了前述合同，当时中介明确告知姜燕苓，此系意向书，等顾雪韧在合同上签名合同才生效，而姜燕苓已年老，又轻信中介人员，故姜燕苓在上述居间协议及买卖合同上签名。姜燕苓签约后即向顾雪韧说明了原告即将汇入定金的情况，顾雪韧当即确认姜燕苓被忽悠了，如果是意向书不可能支付定金，故立即向搜房网中介刘玉岭打电话，但刘玉岭未接电话，顾雪韧马上发送短信，明确告知姜燕苓签的合同无效，要求原告不要向被告支付定金。同时，姜燕苓打电话给原告明确告知原告不要支付定金，但原告依然向顾雪韧的账户汇入50万元。次日，原告与顾雪韧加了微信，顾雪韧立即向原告说明情况并要求返还定金，但原告拉黑了顾雪韧。2016年5月9日，原告主动要求退还定金50万元，顾雪韧表示同意，故双方已就定金返还事宜达成一致。现不同意双倍返还定金，也不同意赔偿。经审理查明，系争位于上海市浦东新区盛苑路XXX弄XXX号房屋的产权人为被告顾雪韧。2015年10月，顾雪韧与德佑房地产经纪有限公司签订《限时出售独家代理协议》一份，约定系争房屋由顾雪韧委托德佑公司限时代理出售，委托代理期限自2015年11月13日至2016年5月12日止。交易总价1,100万元，德佑公司支付顾雪韧限时出售保证金5,000元。该协议第七条违约责任约定：7.1乙方(指德佑公司)未能在本协议约定的期限内找到实际买受方，或违反本协议约定未能完成委托事项的，不得收取服务费，甲方(指顾雪韧)可不返还乙方已支付的限时出售保证金；特别提示7.2甲方有下列行为之一的，则视为甲方违约，甲方应承担违约责任，甲方应双倍返还乙方代为保管或已转付的潜在买受方已支付的购房定金(若有)，并同意向乙方支付相当于委托房价款的百分之五作为违约金，同时双倍返还限时出售保证金。2016年1月20日，被告姜燕苓与原告签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》各一份，约定原告购买被告顾雪韧的系争房屋，总价为1,175万元。《房地产买卖居间协议》第三条约定：3.1意向金：乙方(指原告)已验看了该房地产，为表示购买诚意，乙方向丙方(上海搜房房天下房地产经纪有限公司)支付意向金50万元，作为与甲方(指顾雪韧)洽谈之用。若甲方签署房屋买卖合同，则该意向金转为定金，以担保房屋买卖合同的履行。丙方(指居间方搜房网)收到意向金后7日内，乙方不得解除对丙方的委托，亦不得收回意向金，否则应按照总房价的0.5%向丙方支付违约金。若甲方在上述期限内未能签署房屋买卖合同，乙方有权至丙方处无息取回意向金。3.2：定金及保管：乙方应于甲方签署本协议后当日内补足定金至50万元。甲方同意将已收取的定金由丙方代为保管。若甲方将产权证交由丙方保管，则甲方可以取回定金。落款处甲方由被告姜燕苓书：姜燕苓代顾雪韧签。《房屋买卖合同》第三条签订示范文本买卖合同约定：为办理交易过户手续之需，双方应当于本合同签署后40天内前往居间方签订示范文本的上海市房地产买卖合同(以下简称示范合同)。买卖合同第四条付款方式约定：4.1首期房价款：乙方应于签订示范合同并办理公证手续(若需)后当日内向甲方支付首期房价款260万元。4.2第二期房价款：乙方通过如下贷款方式支付第二期房价款910万元。买卖合同第五条约定：甲乙双方应于2016年5月15日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。买卖合同第六条约定本次交易中依据法律法规常识的所有税、费全部由乙方承担。合同第八条定金责任约定：乙方所支付的定金系为担保本次交易的履行。若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房地产，则已支付的定金由甲方没收。买卖合同第九条违约责任约定：一方未按本合同约定履行义务的，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按总房价日万分之五承担逾期违约金。经守约方书面催告后仍未履行的，守约方有权单方解除本合同并有权要求违约方支付总房价20%的违约金。买卖合同第十二条签约承诺约定：本合同签署人均保证有签署本合同并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，导致本合同无法生效或无法履行的，该签署人应向居间方支付总房价款的0.5%作为补偿金，并向交易相对方承担定金责任。本条款独立发生法律效力。买卖合同第十四条补充约定：甲乙双方约定如果签赔方起诉甲方所产生的责任由搜房承担。搜房为丙方，如果链家追诉甲乙双方或其中任一方责任由丙方承担处理。落款处甲方由被告姜燕苓书：姜燕苓代顾雪韧签。同时，姜燕苓出具《同意出售承诺书》，言明系争房屋的产权人系顾雪韧，姜燕苓承诺顾雪韧已同意出售该房屋，且顾雪韧已知晓姜燕苓已收取买方的定金并签订房地产买卖居间合同，同时承诺顾雪韧愿意在该合同上补签名。若产权人不同意出售该房屋或不承认已收取的定金、房款，则一切责任由姜燕苓承担，包括向购买方退还已收取的定金、房款，并根据合同约定承担违约责任，同时向居间方承担违约责任。同日13：03，顾雪韧致电中介人员刘玉岭，未接通。13：04，顾雪韧向刘玉岭发送短信：你好，我是盛世天地业主，我家房子是链家独家代理，我婆婆与你们签的合同无效的。订金不要打过来了。2016年1月20日，原告向被告顾雪韧账户汇款15万元，同日13：46：29，原告向被告顾雪韧的账户汇入35万元。顾雪韧手机短信提示：20日13：24账户7841*转账转入收入150,000.00元。20日13：46账户7841*汇款汇入收入350,000.00元。同日12时，姜燕苓出具收款收据一份，言明收到原告购买系争房屋的定金50万元。原告确认，该收据在签约时由姜燕苓出具，在原告向顾雪韧打款后，原告向中介处取得该收据。对于该汇款前姜燕苓是否打电话告知原告不要打定金，原告表示已记不清了。2016年1月21日14：29，原告与顾雪韧加了微信。14：36顾雪韧发送信息：给我个账号我先把钱退给你。14：49原告回复：不合适。我和搜房网电话过了，让他们和你联系，如果有什么问题，你们协商解决，他们有合同章，不怕赖账。16：41顾雪韧回复：这个事情不处理好我是不同意卖房的，诈骗家里老人签合同让搜房网告告了。奉劝你把钱拿回去，否则走诉讼还不知道多久呢。原告回复：你以后不用联系我了。顾雪韧回复：你钱不要了咯。原告回复：你试试看。顾雪韧回复：我要退钱给你你不要啊(消息已发出，但被对方拒收了)。2016年3月5日12：41，原告邀请被告加入群聊。12：48，原告发送微信：要能履行合同，那我们就执行，要就打算跳价，你们别找诸多借口，痛痛快快的。顾雪韧回复：合同本就不成立，我在上海完全不需要代理签字，这不纯粹忽悠嘛。要诚意买就好好谈价格。原告回复：白纸黑字签的协议，不成立也不是说说就能否认的。你们就不打算履约是吧？顾雪韧回复：该说的都说了，我想我的意思也已表达明确，无需多言。2016年3月25日14：37，原告向顾雪韧发送信息：顾小姐，我们签署的协议还能履行吗？14：45顾雪韧回复：这个问题我已经重申多次了，如果您有诚意我们可以谈，如果只是就之前所谓的合同一再纠缠，我认为就没有必要，我是受害方，如您有异议请走诉讼，还是那句话我把钱退给你，一直放我这里也没有意义，浪费大家时间。14：49原告回复：之前的协议你就不承认是吧？现在行情都这样了，你还想跳价？顾雪韧回复：一直是市场价，且别墅更是一房一价，优劣喜好有异罢了，不存在偏离或者跳价之说，且只要是我本人出于意思自治签订的合同不可能跳价的。原告回复：那你现在要多少钱：顾雪韧回复：我报价1500给你1400。2016年4月7日，原告向顾雪韧发函，其要求签订网签合同未果，要求给予明确答复。2016年5月9日13：58原告向顾雪韧发送信息：刘海涛招行6214……顾雪韧回复：收到，明后天把钱退给你。50万没错吧。原告回复：恩，越快越好吧，我要用。顾雪韧回复：好的，我尽快，转好马上告诉你。准备汇款前想跟您确认下，我退款50万元给您后，之前您与姜燕苓签署的合同自动失效，后续没有任何其他的法律纠纷，是吗？以上事实，由原、被告提供的房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、银行凭证、收款收据、承诺书、催告函、独家代理协议、公证书、到账记录以及原、被告的庭审陈述在案佐证。本院认为，合同法规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，姜燕苓与原告签订关于系争房屋的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》时没有被告顾雪韧的书面委托手续，原告认为系争房屋网上挂售的电话联系人系姜燕苓，且签约当时姜燕苓提供了系争房屋的产权证原件、顾雪韧的身份证及银行卡，姜燕苓的上述行为使得原告有理由相信姜燕苓是得到了顾雪韧的授权，且原告主观上属于善意，故本案买卖合同符合表见代理制度的构成要件，被告则认为姜燕苓并无顾雪韧的身份证及银行卡原件，且仅因是意向，房产证原件亦未交给居间方保管，故姜燕苓代为签订的合同应为无效。本院认为，房屋买卖系重大事项，应审慎对待，原告在产权人顾雪韧未到场签约、仅由姜燕苓签名并出具承诺书的情况下即与姜燕苓签约，以此认定原告有理由相信姜燕苓有权代理依据不足，本院不予采信。被告姜燕苓在未得到顾雪韧授权的情况下以顾雪韧的名义与原告签约，未经顾雪韧追认，故《房屋买卖合同》对顾雪韧不发生效力，由姜燕苓承担责任。现原告要求解除合同，本院予以支持，原告要求被告顾雪韧共同承担责任，并无法律依据，本院不予支持。对于原告要求被告双倍返还定金并支付房屋上涨的差价损失，本院认为，双方签约后当天顾雪韧即向中介人员发送短信，要求原告不支付定金，原告对当日汇款前，姜燕苓是否打过电话给其一节不置可否，因此可认定原告向顾雪韧账户内汇入50万元系在顾雪韧、姜燕苓拒绝收取定金之后，该50万元不能认定为定金。原告要求双倍返还无依据。鉴于该款目前在顾雪韧处，故应由顾雪韧与姜燕苓共同返还。次日，原告与顾雪韧微信联系后，顾雪韧要求立即返还定金，遭原告拒绝，原告最迟应在签约次日即已明知顾雪韧拒绝追认合同，故原告以目前的房价计算其损失并无依据，本院不予支持；本院考虑原告确有一定的损失，根据查明的事实及原告明知姜燕苓无顾雪韧的授权仍与姜燕苓签订合同、也有不足等情况酌情确定由被告姜燕苓赔偿原告损失10万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，判决如下：一、解除被告姜燕苓以顾雪韧名义与原告刘海涛签订的关于上海市浦东新区盛苑路XXX弄XXX号房屋的房屋买卖合同；二、被告顾雪韧、姜燕苓应于本判决生效之日起十日内返还原告刘海涛定金50万元；三、被告姜燕苓应于本判决生效之日起十日内支付原告刘海涛损失赔偿10万元；四、驳回原告刘海涛其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费34,800元，保全费5,000元，由原告刘海涛承担26,450元，被告姜燕苓承担13,350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  严伟国审 判 员  杨晓云人民陪审员  田有娣二〇一六年十二月十二日书 记 员  陈佳琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。