河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0811民初3069号原告（反诉被告）任小强，男，1980年12月25日出生，汉族，住焦作市山阳区。委托代理人孙艳萍，河南星歌律师事务所律师。被告（反诉原告）焦作市远华置业有限公司。住所地：焦作市东环路南段新城街道办事处办公楼*楼。法定代表人黄献，董事长。委托代理人舒连忠，该单位职工。原告（反诉被告）任小强与被告（反诉原告）焦作市远华置业有限公司（以下简称远华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月18日作出（2016）豫0811民初2921号裁定书，裁定该案按原告任小强撤诉处理。同日，任小强再次起诉，本院于同日作出受理决定，于2016年4月11日向原告送达了开庭传票、举证通知书等，同日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等。本院依法组成合议庭，于2016年11月23日公开开庭进行了审理，被告（反诉原告）远华公司庭前提起反诉，本院决定将反诉原告远华公司与反诉被告任小强房屋买卖合同纠纷与本诉合并审理，于庭前向反诉被告任小强送达了反诉状副本等，原告（反诉被告）任小强的委托代理人孙艳萍、被告（反诉原告）远华公司的委托代理人舒连忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）任小强诉称，2011年11月26日，原告与被告签订商品房买卖合同。合同约定原告购买被告位于焦作市××街××府邸××楼××单元××室，建筑面积为130平方米的房屋，单价每平方米3760.68元，合计房款为488888元。房屋交付期限为2012年7月30日前，交付条件为经五大责任主体联合验收合格。逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款，其中24万元是原告向银行申请贷款交付的。2012年11月20日被告在焦作日报上公告远华府邸二期楼盘交房，其并没有按照合同的约定以书面的方式通知原告。被告在房屋交接时，让原告直接去物业公司领取钥匙，未向原告提供《五大责任主体联合验收合格报告书>>>>>>。原告在不知情的情况下接收房屋。2015年8月24日，被告通知办证需补交房屋面积差7.43平方米的价款而引起纠纷。后原告才得知焦作市远华府邸4号楼直至2014年9月24日才经五大责任主体联合验收合格。至此被告逾期交房己构成违约。按双方合同第9条第一款第二项约定，被告应支付原告逾期交房违约金20435.5元。诉讼请求：⒈被告支付逾期交房违约金20435.5元；⒉本案诉讼费由被告承担。本诉被告（反诉原告）远华公司答辩并反诉称，一、任小强逾期不支付面积异差房款已严重违约。《焦作市房产面积测绘报告》显示该房超出约定面积7.43平方米，任小强应支付房款27941.85元，截止2016年5月9日逾期240天，违约金为1408元。二、远华公司顺延交付期限是履行合同约定行为而没有违约。三、任小强本诉的诉讼请求无事实与法律依据，应予驳回。理由如下：任小强逾期240天不支付面积异差房款。远华公司顺延交付房屋，是履行合同约定行为而没有违约。任小强签订的房屋交接书显示该房“已具备交房条件”，且“无异议后同意接受该房”。远华公司除报纸公告外，还通过电话、短信、互传等方式通知接房。原告提出“14年9月24日才经五大责任主体联合验收合格”和“没有提交《五大责任主体联合验收合格报告书》”的观点不能成立，因该房建成后，五大责任主体何时验收、验收多少、何时出具报告远华公司无力决定。无论验收报告何时出具、提交，该房都是质量合格的。远华公司未拒绝提供《商品住宅质量保证书使用说明书》。任小强逾期不支付面积异差房款严重违约，而非远华公司催要房款引起纠纷。四、任小强要求支付逾期交房违约金的起诉已超过诉讼时效，应判决驳回其诉讼请求。反诉请求：1、判令任小强履行合同义务向远华公司支付面积异差房款27941.85元及其逾期付款违约金1408元；2、由任小强承担反诉与本诉的全部诉讼费用。反诉被告任小强辩称，1.本案诉争房屋面积差增加系远华公司擅自变更建筑设计，不按施工图纸施工所致，由此增加部分的房价款应由远华公司承担被告在销售房屋过程中存在欺诈行为，被告在销售房屋的时候明知道房屋面积为139.96平方，却在合同中注明是130平方，明显存在欺诈行为故该房屋面积差应当由被告承担；2.房屋交接书上显示交房主体非被告，而系御华物业远华府邸服务中心，被告也没有出示任何委托物业公司交房的书面材料，我方认为被告的交房不符合合同约定，交房主体错误，远华公司已构成违约责任；3.原告要求支付逾期交房违约金未超过诉讼时效，本案争议的房屋2012年通知交房时尚不具备交房条件，诉讼时效应按房屋具备法定交房条件之日即2014年12月29日起计算（建设主管部门登记备案时间），原告于2016年1月11日起诉未超过诉讼时效。根据原被告双方的诉辩意见，经合议庭评议，总结争议焦点如下：1.原告要求被告支付逾期交房违约金的依据；2.被告要求原告支付面积差异房款、逾期付款违约金的依据；3.原告起诉是否超过诉讼时效；围绕争议焦点，原告（反诉被告）提交了以下证据材料：1.商品房买卖合同一份17页，证明原被告之间的商品房买卖合同关系，合同对被告交房条件和违约责任都进行了约定；2.交房公告一份，证明被告于2012年11月20日在报纸上刊登交房公告；3.建设工程竣工验收备案表一份，证明本案诉争房屋在2014年12月29日在建设主管部门登记备案；4.收据两张、契税完税证1份，证明原告已全部交清房款；5、（2016）豫08民终2284号判决书一份，证明与原告同样事实的判决书已生效。被告（反诉原告）远华公司质证认为，对证据1合同第16页第四行修改内容有异议，不具有真实性，属于单方擅自行为；证据2无异议；证据3不具有真实性、合法性、关联性也不是原件，没有盖章，更不具备证据的形式要件，证据4无异议，证据5跟本案无关性。被告（反诉原告）远华公司提交了以下证据材料：1.商品房买卖合同及其补充协议一份，证明双方是预售商品房合同关系，竣工交付领钥匙之日就是实际交付之日，没有履行付款义务的构成违约，超面积未支付的构成违约，远华公司顺延交房期限不违约，超面积价款为27941.85元，逾期违约金1408元，原告起诉已超诉讼时效，合同约定付款方式为买受人办理公积金贷款支付，逾期办理公积金贷款的每日按总房款的万分之二向远华公司支付违约金；2.通知两份，证明原告不支付该款即违约，逾期付款远华公司顺延交房日期；3.房屋交接书一份，证明远华公司通知交房后买受人逾期接房，双方书面确认房屋具备交房条件，双方同意顺延交房期限，对交房方式和质量无异议，远华公司提交了质量保证书和使用说明书，推翻了诉状的全部观点；4.房屋面积测绘报告一份，证明实测面积137.43平方，超出7.43平方。原告（反诉被告）任小强质证认为，证据1第16页真实性有异议，因该商品房买卖合同是一式两份，原告方提交的合同附件4第二项由被告工作人员更改，足以证明双方协商对该约定进行了变更取消，被告以这个约定为由主张的顺延交房不能成立，该合同第8、9条都予以明确约定，被告在明知自己不具备交房条件下刻意隐瞒该事实，其交钥匙不能视为交付房屋，原告不存在逾期缴纳房款的行为，其所称理由不能成立。证据2真实性无异议，但其证明指向有异议，这个通知是2015年8月24日的与被告称按照合同约定顺延交房没有关联性，原告虽收到该通知，但被告未就面积增加情况对原告作出合理解释。证据3真实性无异议，但其证据指向有异议，被告在交房时并没有按规定提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，其交房行为是无效的，原告取钥匙的行为不能视为已实际交付，根据双方合同的约定，被告有责任、义务把五大责任主体验收合格的房屋交付给原告。被告交付房屋存在欺诈行为，事实上原告在2013年9月26日领取房屋钥匙的时候，被告并未按照交接书上所述出示商品住宅质量保证书及验收报告，其交房不符合法定交房条件。证据4真实性无异议，但其证据指向有异议，原告认为诉争房屋面积多出7.43平方，已远远超出法律规定的3%的差异，该增加的面积系被告擅自变更建筑面积，并且被告在销售房屋及签合同时存在欺诈行为。根据相关规定，超出价款应由被告承担，因双方对该房屋面积差有争议，所以被告所述逾期违约金不能成立，违约金的计算依据也不能成立。综上，房屋贷款是由被告具体操作，不存在原告逾期付款的行为，不能证明被告的证明指向，原告在被告通知补交房款时才得知2014年12月29日才达到法定交房条件。诉讼时效应自2014年12月29日计算.对原告（反诉被告）任小强所举证据，本院作出如下认证意见：证据1、证据4均真实有效，予以确认；证据2、证据5真实性予以确认；证据3远华公司异议成立，不予认定。对被告（反诉原告）远华公司所举证据，本院作出如下认证意见：证据1证据2真实性予以认定；证据3真实性予以认定，对任小强于2013年9月26日接到交付通知书并领取房屋钥匙的指向予以认定；证据4真实有效，予以认定。经庭审质证，依据有效证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2011年11月26日，以任小强为买受人，远华公司为出卖人，双方签订商品房买卖合同，约定买受人购买位于山阳区××号远华府邸4号楼2单元4层404号房，该商品房用途为住宅，建筑面积130平方米，单价为每平方米3760.68元，总金额48888元，买受人于2011年11月9日前支付首付房款248888元，剩余房款240000元贷款。合同第五条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积差异，双方同意以实测面积为准，房款据实结算。合同第七条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第八条约定：出卖人应当在2012年7月30日前，将经建设单位、施工单位、监理单位、勘察设计单位、质检站五大责任主体联合验收合格的商品房交付买受人使用，但如买受人逾期付款的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；合同第九条约定：除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第4条约定：付款方式为公积金的：买受人需自行办理公积金贷款的，必须在签订本合同后30日内将相关手续办理完毕，逾期按日支付总房款万分之二的违约金；逾期30日出卖人有权解除合同，买受人向出卖人支付总房款5%的违约金，其余房款无息退还。第14条约定：取得房管局测绘最终结果后，买受人应在出卖人通知之日起15日内结算房款，多退少补。买受人未能在规定时间内结算房款的，其后果由买受人承担。后远华公司在报纸上刊登公告，公告远华府邸4号楼定于2012年11月20日开始在远华府邸项目营销中心办理交房手续。远华公司于2011年10月11日、2012年2月29日收取任小强房款248888元、240000元，其中240000系贷款；2013年6月18日收取任小强热表费、燃气建设费1516元。2013年9月26日，任小强（乙方）在御华物业（甲方）提供的“房屋交接书”上签字并领取房屋钥匙，该交接书显示任小强所购远华府邸4号楼2单元4层404号房屋已具备交房条件，双方同意签署本交接书，乙方无异议后同意接受该房。2015年3月26日，焦作市天乐房地产测绘有限公司对任小强所购房屋进行测绘后出具《焦作市房产面积测绘报告》，该报告显示房屋建筑面积为137.43平方米。2015年8月24日，远华公司以张贴通知的方式通知原告办理面积差异结算手续。另查明，远华府邸4号楼于2013年2月25日经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位验收合格。2014年12月29日远华府邸4号楼取得建设工程竣工验收备案。任小强于2016年10月18日向本院提起诉讼，远华公司于2016年11月20日提起反诉。本院认为，远华公司与任小强签订的商品房买卖合同及附件，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。双方合同约定远华公司应于2012年7月30日前交付经五大责任主体验收合格的房屋，但远华府邸4号楼于2013年2月25日经五大责任主体验收合格，远华公司未按照此约定履行合同义务。远华公司迟延交付已构成违约应按照合同约定支付任小强违约金。五大责任主体验收合格后，需要等候主管部门监督验收、备案，故本案不应依据监督验收、备案时间作为交付合格房屋的时间，应当依据交付钥匙和五大责任主体验收合格时间作为交付房屋时间为妥。因该房屋买卖合同没有履行完毕，任小强主张远华公司支付违约金的请求未超过诉讼时效。因合同中约定房屋面积以实测为准，房款据实结算，故远华公司要求任小强支付面积差异房款，理由正当，予以支持。远华公司要求任小强支付逾期付款违约金，因合同中仅约定买受人应在出卖人通知之日起15日内结算房款，而未约定逾期付款是否承担违约金及违约金的计算方法，故对远华公司的该项请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、原告任小强应于本判决生效之日起十日内向被告焦作市远华置业有限公司支付面积差异房款27941.85元。二、被告焦作市远华置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告任小强违约金20435.5元。三、驳回原被告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为155.5元，由原、被告各承担77.75元；反诉费减半收取为162.5元，由原、被告各承担81.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  李秀华二〇一六年十二月五日书记员  秦梦柯