上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初15150号原告(反诉被告)丰佩玲，女，1972年11月23日生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)王晨，男，1996年12月13日生，汉族，住同上。委托代理人顾天宇，上海市宏洲律师事务所律师。被告(反诉原告)沈钦，男，1989年3月2日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人刘玮华，上海市中信正义律师事务所律师。第三人上海茹胜房地产经纪事务所，住所地上海市浦东新区。法定代表人茹胜，经理。第三人上海天正房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人郭昌南，总经理。原告(反诉被告，以下简称原告)丰佩玲、王晨与被告(反诉原告，以下简称被告)沈钦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年4月27日公开开庭进行了审理。后因案情需要，依法转为普通程序于2016年9月28日、10月25日公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加上海天正房地产经纪有限公司(以下简称天正公司)、上海茹胜房地产经纪事务所(以下简称茹胜公司)作为第三人参与诉讼。本院于公开开庭进行了审理，原告王晨、丰佩玲的共同委托代理人顾天宇、被告沈钦及其委托代理人刘玮华、第三人茹胜公司的法定代表人茹胜到庭参加诉讼，第三人天正公司经本院依法传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法缺席审理。审理中，原告丰佩玲、王晨于2016年8月5日向本院申请撤回本诉，本院口头裁定予以准许。本案现已审理终结。被告沈钦反诉称，被告向原告购房时系外地户籍，且单身，上海户籍正在申办中。2014年10月10日，原、被告签订《房屋买卖合同居间合同》(以下简称居间合同)，合同约定被告以人民币(以下币种相同)158万元的价格向原告购买位于上海市浦东新区金高路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，考虑到被告的上海户口办理情况不确定，故居间合同第15条约定了如被告在2015年9月1日前有特殊原因需转让的，原告配合转让并按现签约合同价格转让。同年10月12日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，合同约定，被告以158万元的价格向原告购买系争房屋，税费由被告承担，被告首付50万元，剩余房款通过贷款支付。买卖合同补充条款(一)第4条约定，如被告在2015年9月1日前由于特殊原因需要转让该房屋的，原告配合被告办理手续并且按照现在合同价格执行合同，否则视为违约，按照合同第十条规定追究违约责任。由于被告的上海户口未能在2015年9月1日前办妥，故原、被告于2015年9月20日就系争房屋的转售事宜签订了《补充协议》，该协议约定，原告同意被告转售系争房屋，房屋实际售价，扣除158万元及税费后由原、被告各半分得。2015年6月，原告感觉上海户籍在双方约定的过户时间前办不下来，故挂牌转售系争房屋。2015年7月至12月间，有多名客户看中并愿意购买系争房屋，其中7月份，案外人徐某某付了2万元意向金，12月份案外人殷超付了10万元意向金，但均应原告不配合而导致转售未成。被告认为，原告没有按照买卖合同和《补充协议》的约定配合被告办理转售，构成违约，按照买卖合同和《补充协议》的约定原告应承担房价20%的违约金，但是，被告反诉时系争房屋的市场价已涨至274万元，差价是116万元，已超过违约金，故原告应当按照实际损失赔偿，为此反诉要求：1、解除原、被告签订的买卖合同和《补充协议》；2、判令原告返还房款50万；2、判令原告赔偿房屋差价损失116万。原告丰佩玲、王晨辩称，《补充协议》是丰佩玲的丈夫、王晨的父亲王某某与原告签订的，而王某某并没有得到丰佩玲、王晨的授权，无权代丰佩玲、王晨签字，故《补充协议》应属无效，为此，被告没有转售系争房屋的权利。现同意解除买卖合同，因被告付款违约，故被告的已付房款在扣除被告应当承担的违约金后同意退还，不同意原告的其余诉请。第三人茹胜公司述称，原、被告之间的房屋买卖是我公司居间的，但公司挂的是第三人天正公司的牌子。当时，被告是外地户口，入沪的户口正在办理中，所以双方约定如果因被告户口问题到时还没有购房资格的，原告同意被告另行将系争房屋出售，原告予以配合。后因被告户口没有解决，他们来找我们再出售系争房屋。2015年7月，客户徐某某愿意购房，并支付了2万元意向金，我们找原告配合签字，但丰佩玲和其丈夫一直不接电话。2015年12月20日，客户殷超有意购房，并支付了10万元的意向金，我们找原告配合，但丰佩玲及其丈夫还是一直不接电话，不回短信，由于原告的不配合，二次转售均未成。第三人天正公司未到庭陈述。经审理查明，两原告系母子关系，案外人王某某系原告丰佩玲丈夫、原告王晨父亲。2014年10月10日，王某某代两原告与被告签订居间合同，约定被告以158万元的价格向原告购买系争房屋。该合同补充约定中约定，如被告在2015年9月1日前有特殊原因需转让的，原告配合转让并按现签约合同价格配合转让。当天，被告支付定金2万元。2014年10月22日，由原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订买卖合同，合同第二条约定，乙方以150万元的价格向被告购买系争房屋。合同第四条约定，甲方于2015年4月30日前腾出房屋并通知乙方验收交接。合同第六条约定，双方确认在2015年9月1日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条第(二)款约定，甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告，自收到乙方书面催告之日起的7日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起7日内甲方未提出异议的，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起7日内向乙方返还已收款和利息外，还应按已收款的20%向乙方支付违约金，若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。合同补充条款(一)第4条约定，如乙方在2015年9月1日前由于特殊原因需要转让该房屋的，甲方配合乙方办理手续并且按照现在合同价格执行合同，否则视为违约，按合同第十条追究违约责任。买卖合同签订后，被告又支付原告房款48万元。2015年5月23日，原告将系争房屋交付被告。2016年1月，原告擅自更换了系争房屋门锁，现系争房屋由原告控制。因被告的上海户籍未能办妥，双方不能在合同约定的过户期内过户，故由王某某代原告(甲方)与被告(乙方)及黄某(丙方，中介方)于2015年9月20日签订了《补充协议》，该协议第一条约定：该房屋实际成交总价为158万元，此价格为甲方净到手价，交易所产生的税、费均由乙方承担。第二条约定：转让协议：1、甲方同意乙方按照原协议转售上述房屋至2015年10月31日，以签房屋出售定金协议时间为准。如乙方在规定时间内成功转让出售此房屋的乙方补贴甲方5万元整搬迁补偿费用，乙方出售房屋所得款项全部归乙方所有，甲方配合办理相关手续。2、如乙方未在规定时间内完成交易的甲、乙双方共同独家委托丙方对市场销售，甲、乙双方不得委托除丙方外的其它第三方进行销售，待丙方销售成功后最终成交价格由三方共同协定。3、甲、乙双方委托丙方销售成交后所得其房屋销售总价和原房东到手价的差额除丙方费用外的差额甲、乙双方平均分配，并在与新买方签订《上海市房地产买卖合同》后新买家支付首期款同时甲方同意将之前乙方所付首付及差额和丙方费用一并当日支付给乙方。……。5、甲方在进交易中心产权过户前将房屋内的户口迁出。如甲方户口问题导致不能正常交易的引起的时间延迟由甲方承担责任。2016年1月11日，原告发短信给被告称，2014年10月22日，双方签订了买卖合同，原告已收到首付款，但至今未收到被告以银行贷款方式支付的房款100万元，通知被告在七日内支付剩余房款，否则原告将依据买卖合同约定解除合同。被告回复称，是原告没有按照合同约定，在被告找到下家转让时原告不予配合。被告现在有客户全款支付，希望原告这周内回来搞定剩余手续，不然是原告违约。2016年1月18日，原告发短信给原告称，原告多次催款，要求被告支付剩余房款，但被告至今未付，根据买卖合同第九条(二)款的约定，正式通知被告双方于2014年10月22日签订的买卖合同已经正式解除，被告应立即配合原告至交易中心办理买卖合同撤销，同时合同撤销后原告将被告的首付款在扣除20万元违约金后退还给被告。以上事实，由经庭审质证的居间合同、买卖合同、《补充协议》、房款收据、原告丈夫王某某与被告的往来短信截屏及原、被告的陈述在案佐证。审理中，被告与第三人茹胜公司均表示，整个买卖过程中房东方主要是王某某与第三人沟通的。原告表示，2015年7月，中介确实跟王某某说过有客户想买，王某某也去了中介，但该客户没有到。2015年12月，中介确实又找了个客户，王某某也去了中介，但客户没有到，且中介跟王某某说客户的资金有问题。被告称，7月份的客户是通过汉源房产找的，我们是在双桥路的汉源门店见面，但原告和王某某都没有到，12月的客户是第三人找的，当时客户已支付10万元户意向金，不存在资金问题，但原告和其丈夫也都没来。被告为此提供案外人徐某某的证言、第三人天正公司于2016年3月25日出具的证明和由天正公司盖章的案外人殷超已签名、德佑房地产经纪有限公司已盖章的《房地产买卖合同居间协议》复印件、意向金收据复印件、银行联POS签购单复印件。上述《房地产买卖合同居间协议》显示的转让价款为193万元。原告对上述证据的真实性均不予确认，并表示2015年12月被告无权转售。第三人对上述证据的真实性均无异议。被告另申请天正公司的工作人员黄某到庭作证，黄某陈述，当时双方约定在被告的户口拿到之前即2015年9月前，有新的客户要买系争房屋，房东要无条件的配合。因被告的户籍没有办好，只能转售房屋，2015年9月，双方签订了《补充协议》。2015年12月，我们通过链家找到了一个客户，其愿意购买，并支付了10万元意向金，我找丰佩玲及其丈夫，但他们都不接电话，为此转售没有成功。之前7月，汉源地产提供的一个客户也愿意买房，并支付了2万元的意向金，我打丰佩玲和其丈夫电话，他们都不接，导致没有成功。被告及第三人茹胜公司对证人的证言均无异议，原告对证人的证言有异议，其表示，中介的工作人员和被告有利害关系，其陈述是偏向被告的，且也未提供7月有客户购买的书面证据。第三人茹胜公司表示，原告的上述陈述都是虚假的，原告和其丈夫从未来过，我们打他们电话不接，发短信不回。本院认为，原、被告签订的买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。买卖合同签订时，由于被告当时的本市户籍尚在申办中，且申办存在不确定因素，故双方在买卖合同补充条款(一)中约定了被告在2015年9月1日前有特殊原因即被告本市户籍未能办妥需要转让系争房屋的原告配合办理，且按合同价格执行，否则视为违约，并按合同第十条追究违约责任。因买卖合同约定的过户日即2015年9月1日前，被告未能办妥本市户籍，故经双方协商后于2015年9月20日签订了《补充协议》，对系争房屋转售事宜作了补充约定。根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权，该代理行为有效。虽然《补充协议》系王某某代两原告与被告签订，但是，鉴于王某某与两原告之间的身份关系，及之前居间协议是王某某代两原告签的，且买卖过程中主要也是由王某某出面沟通的，故被告完全有理由相信王某某有权代理两原告与被告签订《补充协议》，为此，王某某的代理行为有效。王某某代两被告与原告签订的《补充协议》，系双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。虽然，买卖合同对转售的时间约定为2015年9月1日之前，但是之后签订的《补充协议》对于转售时间又作了补充约定，即2015年10月31日前原告同意被告转售，而被告未在该时间内转售的，双方共同独家委托第三人对市场销售，故应当以《补充协议》的约定为准。鉴于双方已明确转售系争房屋，故原告再以被告未付购房余款为由通知被告解除合同，明显与合同约定不符，也不符合法律规定，故原告的解除通知不产生解除合同的法律效力。庭审中，原告表示，2015年7月和12月中介有告知其找到了客户，其也去了中介，但客户均没到，且12月的客户中介告知资金有问题，原告的陈述表明其是配合转售的，是客户没到及客户资金有问题，原告的上述陈述与被告及第三人茹胜公司的陈述、证人黄某的证言及相关的证据明显不符，且原告也未提供证据证明，本院难以采信。根据在案事实及相关证据可以确认，被告及第三人就系争房屋转售已找到客户，但因原告的不配合，导致转售未成，被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。现被告反诉要求解除买卖合同及《补充协议》，并由原告返还房款50万元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。至于被告主张的房屋差价损失赔偿。被告认为，原告不配合被告办理转售，构成违约，按照合同约定应承担房价20%的违约金，但是，被告反诉时系争房屋的市场价已涨至274万元，差价是116万元，已超过违约金，故原告应当按照实际损失赔偿。对此，本院认为，根据被告提供的2015年12月20日案外人殷超已签名、德佑房地产经纪有限公司已盖章的《房地产买卖合同居间协议》显示，此次转售的价格是193万元，因此，原告违约不配合被告转售所导致的被告损失也只是此次转售的价格与买卖合同约定的转让价之间的差额并按《补充协议》约定的分配方案分配所得，该损失并未超过买卖合同约定的违约金，而房价上涨所产生的房屋差价并不是原告不配合办理转售导致的被告的损失，退一步讲，即便原告违约导致房屋差价损失，那么被告作为守违方在原告违约发生后应当采取措施防止损失扩大，没有采取措施致使损失扩大的，被告就扩大的损失也无权要求原告赔偿。综上，被告因原告违约即不配合转售所导致的损失，并未超过合同约定的违约金，故被告主张房屋差价损失赔偿，于法无据，本院不予采纳，但原告仍应按合同约定向被告承担违约金。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四、一百一十九条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)丰佩玲、王晨与被告(反诉原告)沈钦就上海市浦东新区金高路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》；二、原告(反诉被告)丰佩玲、王晨应于本判决生效之日起十五日内退还被告(反诉原告)沈钦房款50万元；三、原告(反诉被告)丰佩玲、王晨应于本判决生效之日起十五日内支付被告(反诉原告)沈钦违约金31.60万元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费19,740元，由原告(反诉被告)丰佩玲、王晨负担9,800元，被告(反诉原告)沈钦负担9,940元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。(此页无正文)审 判 长  张 敏人民陪审员  高天明人民陪审员  曹 璐二〇一六年十二月二十七日书 记 员  李黎黎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。