北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民初600号原告：王波，男，1988年7月10日出生。委托诉讼代理人：幸慧龙，山西云冈律师事务所律师。被告：李昆，男，1964年12月12日出生。委托诉讼代理人：白涛，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：田源源，北京市隆安律师事务所实习律师。第三人：张志宏，男，1963年1月15日出生，大同市深特发展集团有限责任公司董事长。委托诉讼代理人：贾天智，男，1955年5月27日出生，大同市深特发展集团有限责任公司总经理。第三人：大同市深特集团房地产开发有限责任公司，住所地山西省大同市城区魏都大道78号富临宝城综合楼A座19层。法定代表人：苗永青，董事长。第三人：大同市深特东城置业有限公司，住所地山西省大同市城区魏都大道78号。法定代表人：贾天智，董事长。原告王波与被告李昆、第三人张志宏、大同市深特集团房地产开发有限责任公司（以下简称深特房地产公司）、大同市深特东城置业有限公司（以下简称东城置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年11月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王波的委托诉讼代理人幸慧龙，被告李昆及其委托诉讼代理人白涛、田源源，第三人张志宏的委托诉讼代理人贾天智，第三人深特房地产公司的法定代表人苗永青，第三人东城置业公司的法定代表人贾天智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王波向本院提出诉讼请求：1.请求判决不得执行王波名下位于山西省大同市御河西路东侧东小城现代商业动产中心建设项目（一期）第S4栋第48号房屋，并解除对上述房屋的查封；2.本案全部诉讼费用由李昆承担。事实和理由：王波于2014年7月28日与深特房地产公司签订《大同市商品房买卖合同》，购买深特房地产公司位于山西省大同市御河西路东侧东小城现代商业动产中心建设项目（一期）（以下简称东小城项目一期）第S4栋第48号房屋，并向深特房地产公司支付购房款379701元、公共设施配套装饰费163611元，深特房地产公司为王波开具了收款收据。王波与深特房地产公司之间为合法的物权法律关系，且已实际履行，双方行为出于自愿，依法应受法律保护。2015年1月李昆因为债权债务纠纷起诉张志宏、深特房地产公司、东城置业公司，保全查封了王波所购房屋。2015年9月北京市第二中级人民法院（以下简称北京二中院）对李昆与张志宏、深特房地产公司、东城置业公司的债务纠纷案件作出判决，张志宏未履行法院判决义务，也无可供执行的财产，北京二中院开始执行担保人深特房地产公司被查封的财产，其中包括王波所购房屋。为此，王波向北京二中院提出执行异议，北京二中院作出（2016）京02执异393号执行裁定，驳回王波的异议请求，王波认为该裁定错误，为保护王波合法权利，依据《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于适用的司法解释》第三百零五条规定，依法起诉，请求法院判如所请。被告李昆辩称，王波的主张无事实和法律依据，依法应予驳回。一、王波与深特房地产公司所签《大同市商品房买卖合同》及《大同市商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）的真实签订日期为2015年3月，实际签订于法院查封争议房产之后。且王波提交的付款凭证明确显示其支付款项的收款人均为张志宏，并非东小城项目一期开发主体深特房地产公司。王波实际是与张志宏发生借贷关系，而非与深特房地产公司买卖房屋。故王波与深特房地产公司所签《大同市商品房买卖合同》及补充协议与事实相悖，明显是为干扰执行事后制作，王波依据《大同市商品房买卖合同》及补充协议主张权益，没有事实和法律依据，应依法予以驳回。二、王波从未向争议房产的开发主体深特房地产公司支付过任何款项，王波对争议房产并不享有任何权益。王波提供的证据表明，其是向张志宏支付款项，而从未向深特房地产公司付款。张志宏并非深特房地产公司的股东或法定代表人，向张志宏支付款项在法律上与深特房地产公司没有任何关联。三、王波提交的《入住流转单》明显与事实不符。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款明确规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案东小城项目一期目前仍未竣工验收，亦未实现通水、通电、通气，属于在建工程，不具备经营使用的条件。《入住流转单》系大同市桐城物业管理有限责任公司出具的，而该公司并未为东小城项目一期提供过物业管理服务。四、争议房产的用途为商业而非居住，且王波未就涉案房屋办理网签，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款规定的排除执行的情形。上述规定第二十九条第二款明确规定买受人应当符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。本案王波所购买的房屋用途均为商业而非居住，且王波也未提交任何证据证明其名下无其他用于居住的房屋。因此，根据该等条款，王波的诉讼请求应予驳回。综上，李昆认为王波并非权利人，其主张并无事实和法律依据，不能排除强制执行，应当依法予以驳回。第三人张志宏、深特房地产公司、东城置业公司述称，王波诉讼请求真实，同意王波诉讼请求。本院经审理查明：一、关于涉案房产被查封、案外人提出执行异议等相关情况本院在审理李昆诉张志宏、深特房地产公司、东城置业公司民间借贷纠纷两案的过程中，于2015年1月15日查封了深特房地产公司名下东小城项目一期74333.09平方米房产及山西省大同市御河西路东侧土地使用权[土地使用权证号：同国用（2013）第001531号，地号：0204082947，面积118678.64平方米]。2015年8月20日，本院作出（2015）二中民（商）初字第00194号、（2015）二中民（商）初字第00603号民事判决，判决张志宏于判决生效之日后十日内偿还李昆借款本金184800000元及利息、违约金，深特房地产公司和东城置业公司对上述债务承担连带清偿责任。上述判决生效后，李昆向本院申请强制执行。本院于2015年9月24日立案执行，执行案号为（2015）二中执字第01267号、（2015）二中执字第01268号。前述保全查封自动转为执行中的查封。在执行过程中，王波以本院查封的东小城项目一期的涉案房产系其合法购买为由，向本院提出执行异议。本院作出（2016）京02执异393号执行裁定书，裁定驳回案外人王波的异议请求。王波遂向本院提起案外人执行异议之诉。经向山西省大同市房屋交易权属登记管理中心查询，涉案诉争房产属于本院查封范围。二、关于东小城项目一期开发建设及涉案房屋现状等相关情况深特房地产公司于2012年1月9日取得“东小城现代商业地产中心建设项目”《建设用地规划许可证》，于2013年5月21日取得该项目《建设工程规划许可证》，于2013年12月24日取得该项目《土地使用权证》，于2014年1月26日取得该项目《建筑工程施工许可证》，于2014年6月11日取得该项目《山西省商品房预售许可证》，载明预售房屋性质为商品房，备注包括1#楼-11#楼商业。现该项目尚未进行竣工验收。北京银通安泰房地产评估有限公司曾接受本院委托对涉案项目进行评估，并出具银通安泰评字[2016]第160019号评估报告，其中“东小城一期工程进度说明”部分记载的主要内容为：东小城项目一期工程占地面积186亩，有11栋商业楼，三面城墙围合。目前完成情况：1#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工；2#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工。负一层地面80cm地砖铺装、轻钢龙骨石膏板隔断、金属卷帘门已完工；3#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工。负一层主楼部分地面80cm地砖铺装、轻钢龙骨石膏板隔断、金属卷帘门已完工；4#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工。负一层地面80cm地砖铺装、轻钢龙骨石膏板隔断、金属卷帘门已完工；5#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工。负一层地面80cm地砖铺装、轻钢龙骨石膏板隔断、金属卷帘门已完工；6#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工。负一层主楼部分地面80cm地砖铺装、轻钢龙骨石膏板隔断、金属卷帘门已完工；7#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工；9#楼（A、B、C座）土建、装饰、水、暖、电全部完工。A座地上三层及负一层地面80cm地砖已铺装，石膏板吊顶、外墙干挂石材已完工。B、C座外墙干挂石材已完工；10#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工；11#楼主体及二次结构完成，主楼外墙保温已完成60％，城墙东侧城砖已砌筑70％，其余未施工。本院于2016年11月17日前往东小城项目一期现场进行了实地勘验。涉案房产位于S4房间内，在地上以红线标注了范围，并注明了房号。三、关于王波购买涉案房产的相关情况2014年7月28日，王波与大同市深特发展集团有限责任公司（以下简称深特集团公司）签订《东小城商铺认购协议》，约定王波购买位于大同市御河西路东小城项目中的S4号楼48号（负一层）商铺。商铺房建筑面积约为30.87平方米，单价为17600元/平方米，其中包括房屋单价为12300元/平方米，本协议签订时客户一次性付清全部房款543312元。王波通过其母亲高叔莲的账户向张志宏的账户汇入100万元。2014年7月28日，深特房地产公司向王波出具《选房结算通知单》载明：排队金额为100万元，本息合计金额为118万元，实选房号为S4-48、S4-49，实选房金额为1086624元，应退款金额为93376元。2014年7月28日，深特房地产公司与王波签订《大同市商品房买卖合同》及补充协议，约定王波购买位于大同市御河西路东小城项目中的S4号楼48号（负一层）商品房。该商品房建筑面积共30.87平方米，单价为12300元/平方米，总金额为379701元。除上述购房款外，王波向深特房地产公司支付配套装饰费5300元/平方米，金额为163611元。付款方式采用一次性付款。深特房地产公司向王波分别出具购房款和公共设施配套费收款收据各一张，金额分别为379701元和163611元。王波提交了2014年7月28日的《入住流转单》，王波在业主签字处签名，证明其已办理了涉案房产的交接手续。该《入住流转单》右下角标注“大同市桐城物业管理有限责任公司”字样。深特房地产公司和东城置业公司主张仅系使用该公司印制的《入住流转单》，实际入住手续并非由该公司办理。王波、张志宏、深特房地产公司、东城置业公司均主张涉案房产所在的S4房屋已经统一回租给深特房地产公司，由深特房地产公司统一租给了董刚。就此，张志宏、深特房地产公司、东城置业公司提交了以下证据：2014年3月20日，董刚与深特房地产公司签订的《商铺预租协议》，约定董刚意向租赁东小城项目一期童装、女装区S4号商铺；2014年11月3日，深特房地产公司与董刚签订的《东小城租赁协议》，约定深特房地产公司将东小城项目一期S4号商铺统一出租给董刚；2014年12月26日，深特房地产公司与董刚签订的《的补充协议》，约定由于东小城项目一期不能如期开业，原协议中起租时间及优惠政策顺延至东小城项目一期开业之日起。王波提交了2014年7月28日其作为乙方与深特集团公司（作为甲方）签订的《东小城商铺认购协议》，约定鉴于乙方购买的商铺已由甲方整体出租经营，由甲方每年定期向乙方返还商铺经营收益。涉案房产未办理网签。王波主张与其同期交款、签订商品房买卖合同的其他部分买受人，已经在查封前办理了商品房买卖合同的预售备案，故该部分买受人的房产不在本院查封房产之列；王波的涉案房产因已被本院查封而无法办理网签，但并非其本人过错所致。上述事实，有银通安泰评字[2016]第160019号评估报告“东小城一期工程进度说明”部分、《东小城商铺认购协议》、《大同市商品房买卖合同》、《大同市商品房买卖合同补充协议》、相关付款凭证、《选房结算通知单》、《收款收据》、证明、《入住流转单》、《东小城租赁协议》、东小城项目一期《山西省商品房预售许可证》等相关证照、当事人陈述等证据在案作证。本院认为，2015年5月5日施行的法释[2015]10号《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。符合上述条件的不动产买受人虽然尚未办理不动产过户登记，不享有真正意义上的物权，但是依据上述规定获得了物权期待权，属于足以排除强制执行的民事权益。根据本案查明的事实，王波在本院查封之前，与深特房地产公司签订了《大同市商品房买卖合同》及补充协议，足额支付了相应款项，且办理了涉案房屋的交接入住手续，因涉案房产已被查封而未办理网签。虽然李昆对《大同市商品房买卖合同》及补充协议、《入住流转单》的真实性均不予认可，主张系深特房地产公司与王波为对抗执行、后补倒签的，但是鉴于李昆均未能提交充分证据予以证明，故本院对其相关主张不予支持。虽然涉案款项系支付到张志宏个人银行账户，但是属于买受人按照开发商的指示进行的支付，在深特房地产公司确认收到王波支付的全部购房款和公共设施配套装饰费的情况下，可以认定为涉案房产的购房款和公共设施配套装饰费。王波与深特房地产公司办理了《入住流转单》，由深特房地产公司集体回租了涉案房产所在的S4房屋，并以深特房地产公司的名义进行了转租，这些都是对涉案房屋进行管理和支配的体现，可以认定为王波对涉案房屋的合法占有。李昆关于涉案项目未经竣工验收不属于合法交付，王波亦不属于合法占有的相关主张，本院亦不予支持。综上所述，王波在本院查封之前，足额支付了购房款，签订了商品房买卖合同，对涉案房屋实施了管理和支配，未办理不动产过户登记亦并非由于其本人过错所致，且综合本案证据，没有发现王波与涉案项目的开发主体具有明显恶意串通、虚构债务、侵害李昆权益的情形，故本院依据目前证据，确认王波对涉案房屋享有物权期待权，相对于李昆涉案债权具有优先效力，属于足以排除强制执行的民事权益，故本院对于王波关于停止对涉案房屋执行的诉讼请求，予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：停止对山西省大同市御河西路东侧东小城现代商业地产中心建设项目（一期）第S4栋第48号[房屋代码为S4-48号（负一层）]房屋的执行。案件受理费70元，由李昆负担（于本判决生效后7日内交至北京市第二中级人民法院）。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 陈红建审 判 员 孙兆晖审 判 员 韩耀斌二〇一六年十二月二十九日法官助理 张 翼书 记 员 宋卫平