浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙03民终5593号上诉人（原审原告）：王乐观，男，1978年1月4日出生，汉族，住浙江省文成县。上诉人（原审原告）：刘彩平，女，1980年12月22日出生，汉族，住浙江省文成县。二上诉人共同委托诉讼代理人：严永斌，浙江诚意律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：夏鹏程，浙江诚意律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：文成县拓进房产开发有限公司，住所地浙江省文成县大峃镇老油库山背，统一社会信用代码91330328575311694T。法定代表人：胡荣胜，系该公司执行董事。上诉人王乐观、刘彩平因与被上诉人文成县拓进房产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省文成县人民法院（2016）浙0328民初1516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日立案后，依法组成合议庭，于2016年12月9日公开开庭进行了审理。上诉人王乐观、刘彩平的委托诉讼代理人严永斌到庭参加诉讼。被上诉人文成县拓进房产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王乐观、刘彩平上诉请求：请求撤销原审判决，发回重审或者改判支持上诉人的一审诉讼请求。本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院对违约金标准问题的认定缺乏事实依据，违约金的调整计算明显错误。一、本案中被上诉人请求人民法院对约定的违约金进行调整，应当由主张调整违约金的被上诉人承担举证责任。被上诉人主张调整违约金承担举证责任的范围并非直接是损失的大小，而是双方约定的违约金是否过分高于或低于实际造成的损失，损失的大小只是其承担举证责任范围的一部分。一审法院虽然认为在无证据证明逾期交房给上诉人造成具体损失金额的情况下，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，但是仍然未能证明“逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类型房屋租金标准”的具体数额，为此被上诉人应承担举证不能的法律后果。一审法院认为上诉人未提供因为逾期交房造成损失的相应证据，对举证责任的分配是错误的。二、被上诉人在未完成“双方约定的违约金是否过分高于或者低于实际造成的损失”的举证责任前提下，一审法院直接将逾期交房违约金调整为按月利率0.5%计算，逾期办证违约金调整为按月利率0.3%计算，属于滥用裁判权。在商品房预售合同纠纷案件中，由于违约金可以根据合同约定进行确定，故开发商首先需要举证证明逾期交房和逾期办证所造成的损失大小。然而，购房者因逾期交房所遭受的损失可能会受到购房用途、房价的涨跌、房屋所处位置给购房者带来生活上的便利程度等诸多因素的影响，故确定逾期交房造成的损失的大小很难形成客观统一的标准。本案中，被上诉人一审从未主张按照同地段同类房屋的租金标准对约定的违约金进行调整，而一审法院擅用按照同地段同类房屋的租金标准对约定的违约金进行调整，而事实认定部分也未见同地段同类房屋的租金标准的具体数额及事实依据。一审法院对违约金的调整属于滥用裁判权。综上，请求二审法院依法改判支持上诉人的诉讼请求。文成县拓进房产开发有限公司未作答辩。王乐观、刘彩平向一审法院起诉请求：一、文成县拓进房产开发有限公司给付王乐观、刘彩平逾期交房违约金（自2015年5月2日起至法庭辩论终结之日止以房价款747008元按日万分之五向原告支付，暂计至2016年6月14日为150149元）；二、文成县拓进房产开发有限公司给付王乐观、刘彩平逾期交付权属证书违约金（自2015年8月1日起至法庭辩论终结之日以房价747008元按月利率2%向王乐观、刘彩平支付，暂计至2016年6月14日为155876元）；三、案件受理费由文成县拓进房产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2014年9月19日，王乐观、刘彩平与文成县拓进房产开发有限公司订立一份商品房买卖合同（合同编号：201490009040018），约定：王乐观、刘彩平向文成县拓进房产开发有限公司购买由其开发建设的文成县珊溪镇望江公寓2单元401室，该房建筑面积为116.72平方米，单价为每平方米6400元，总房款为747008元；合同第九条规定出卖人应当在2015年5月1日前，将符合条件（建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明等）的商品房交付买受人使用，出卖人逾期交房，逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，超过30日后，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；合同第十六条规定出卖人应于2015年7月31日前交付权属证书，出卖人不能在约定期限内交付权属证书，约定日期起30日以后，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款1%的违约金。合同订立当日，王乐观、刘彩平向文成县拓进房产开发有限公司支付预售购房款457008元。2014年10月24日，王乐观、刘彩平通过中国银行文成县支行贷款支付290000元，以上共计支付购房款747008元，已按约定履行全部付款义务。但文成县拓进房产开发有限公司至今未向王乐观、刘彩平交付商品房，并未按合同约定办理相关权属证书。2016年7月6日，王乐观、刘彩平起诉至一审法院。一审法院认为，关于文成县拓进房产开发有限公司提出受地震影响应顺延工期的抗辩，经查，文成县2014年的“9.12”地震时间为2014年9月12日至同年12月30日，最高震级发生于2014年10月25日，虽然发生在签订合同之后，但文成县拓进房产开发有限公司并未提出仍然延误工程进度，停止施工的证据予以印证，故对其以发生地震原因要求延期交房理由，不予采纳。关于文成县拓进房产开发有限公司提出王乐观、刘彩平存在违约，要求予以折抵违约金的抗辩，文成县拓进房产开发有限公司虽提起反诉，但未按规定缴纳反诉受理费，且未提供相应证据予以证实，对于该抗辩不应在本案违约金中予以折抵扣除，故文成县拓进房产开发有限公司该抗辩，不予支持。双方之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法、有效，应受法律保护。合同对双方当事人均有约束力，双方应当按照约定内容各自履行权利、义务。合同签订后，王乐观、刘彩平已依约向文成县拓进房产开发有限公司支付全部购房款，而文成县拓进房产开发有限公司未按合同约定的最后期限向王乐观、刘彩平交付房屋及房屋的权属证书，显属违约。文成县拓进房产开发有限公司既存在逾期交房的违约行为，也存在逾期交付权属证书的违约行为，应分别承担相应的违约责任。故对王乐观、刘彩平要求文成县拓进房产开发有限公司分别支付逾期交付房屋及逾期交付房屋权属证书违约金的诉讼请求，予以支持。关于违约金标准问题，文成县拓进房产开发有限公司提出违约金过高，要求调整违约金的抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同对逾期交房没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。参照该规定，逾期交房造成的损失应相当于同地段同类房屋租金损失。如按照双方合同计算逾期交房违约金，文成县拓进房产开发有限公司每月应支付的逾期交房违约金明显高于现阶段房屋租金市场行情，同时，王乐观、刘彩平也未提供因为逾期交房造成损失的相应证据。关于逾期交付房屋权属证书违约金标准问题，双方约定的逾期交付房屋权属证书违约金每日按购房款的1%计算及王乐观、刘彩平起诉要求的按月利率2%计算，均已经远远超中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，考虑到买受人的合理损失以及文成县拓进房产开发有限公司的违约情形及相应利息计算标准，对于逾期交付房屋违约金应调整为按月利率0.5%计算，逾期交付房屋权属证书违约金调整为按月利率0.3%计算。对于逾期交付房屋违约金应从违约之日起至一审法庭辩论终结之日即2016年7月28日止以已交房款按月利率0.5%计算，对于逾期交付房屋的权属证书的违约金从违约之日起至本案一审法庭辩论终结之日即2016年7月28日止以已交房款按月利率0.3%计算。故本案逾期交付房屋违约金按购房款747008元按月利率0.5%从2015年5月2日起计算至2016年7月28日止违约金为56399元，逾期交付房屋权属证书违约金按购房款747008元按月利率0.3%从2015年8月1日起计算至2016年7月28日止违约金为27042元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第二款的规定，判决：一、文成县拓进房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付王乐观、刘彩平逾期交付房屋违约金56399元；二、文成县拓进房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付王乐观、刘彩平逾期交付房屋权属证书违约金27042元；三、驳回王乐观、刘彩平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5890元，减半收取2945元，保全费2050.13元，合计4995.13元，由王乐观、刘彩平负担3197.71元，由文成县拓进房产开发有限公司负担1797.42元。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原审认定的事实予以确认。本院认为，双方对被上诉人存在逾期交房和逾期办证的违约事实均无异议。二审争议焦点为逾期交房违约金及逾期办证违约金该如何认定的问题。涉案房屋约定的交付时间为2015年5月1日前，约定的办证时间为2015年7月31日前。然而根据上诉人的违约金计算标准，截止2016年6月14日（上诉人计算的违约金时间截点），上述时间段的违约金已超过房屋总价款的1/3，而上诉人对其因逾期交房和逾期办证损失的具体情况始终未能作出合理的陈述，根据日常生活经验，可以认定双方约定的该违约金明显高于上诉人的实际损失。在此情况下，上诉人主张由被上诉人承担举证不能的责任，与法律规定的举证规则不符。一审中，文成县拓进房产开发有限公司按照《中华人民共和国合同法》相关规定，要求降低违约金标准。一审法院结合案件实际情况综合考虑，酌定逾期交房违约金标准按月利率0.5%计算，逾期办证违约金按月利率0.3%计算，上诉人在二审未提供证据证明上述认定存在明显不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人王乐观、刘彩平的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4639元，由上诉人王乐观、刘彩平负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘伟达审 判 员  蔡蓓蓓代理审判员  曾 慧二〇一六年十二月二十九日代书 记员  姜岳良