安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0111民初5870号原告：石杨，男，1976年2月27日出生，汉族，工程承包人，住安徽省六安市金安区，委托诉讼代理人：张书周，安徽金六州律师事务所律师。被告：李仕为，男，1966年3月10日出生，汉族，个体户，住江苏省南京市栖霞区，委托诉讼代理人：潘啸坤，安徽正申律师事务所律师。委托诉讼代理人：储香梅，安徽正申律师事务所律师。被告：王忠杰，男，1972年6月6日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区，被告：刘敏，女，1973年1月30日出生，汉族，六安市客运总站工人，住安徽省六安市金安区，原告石杨诉被告李仕为、王忠杰、刘敏案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告石杨及其委托诉讼代理人张书周，被告李仕为的委托诉讼代理人潘啸坤、储香梅，被告刘敏到庭参加诉讼，被告王忠杰经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告石杨诉称：2010年6月21日被告王忠杰与被告刘敏签订《存量房买卖合同》，王忠杰将位于六××市××路与××路交叉口滨河××楼××室（产权证号：31××29）一套房屋以257000元价格卖给刘敏。王忠杰和田雨于2010年6月24日办理公证委托，委托刘敏代办房屋买卖的相关手续。2010年11月26日原告与被告刘敏签订房屋买卖协议，刘敏将诉争的房屋以365000元价格卖给原告。根据《合同法》及《物权法》当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。原告已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，被告应当配合原告办理房屋过户手续。被告李仕为系执行案件的申请人，被告王忠杰系执行案件的被执行人，在执行程序中被告李仕为作为申请人向包河区人民法院申请对原告具有所有权××房产（××六安市××路与××路交叉口滨河××楼××室产权证号：31××29）申请执行，原告提出案外人异议，法院于2016年3月14日作出(2016)皖0111执异字第3号执行裁定，裁定驳回原告的异议申请。原告根据法律规定依法提起民事诉讼。望判如诉请。一、请求立即停止对位于六××市××路与××路交叉口滨河××楼××室产权证号：31××29房的强制执行，并解除查封扣押。二、请求被告承担一切诉讼费用。被告李仕为辩称：一、涉案房屋所有权人是王忠杰，并非原告。涉案房屋登记在王忠杰名下，依据物权法的规定，登记后才能取得物权，未经登记除非法律有特别规定，否则不具有物权，本案涉案房屋的所有权人仍是王忠杰，原告以涉案房屋的所有权人提起诉讼无事实和法律依据；二、无论原告与王忠杰或刘敏是否有房屋买卖合同关系，其依据合同享有的权利均是普通的债权，原告在不能取得物权时可以向合同相对人主张违约责任。综上，执行裁定书认定事实清楚，适用法律准确。被告王忠杰未作答辩。被告刘敏辩称：我通过中介公司合法购买的涉案房屋，房屋购买后我将房屋装修，后因家庭原因将涉案房屋卖给原告。经庭审举证、质证，本院查明事实如下：2009年左右，王忠杰从安徽天易房地产开发有限公司购买了坐落于安徽省六安市滨河御景二期3号楼1616室商品房一套。购房时，王忠杰与中国工商银行六安分行签订《个人购房借款／担保合同》，王忠杰向中国工商银行六安分行申请住房按揭贷款（贷款金额17万元，贷款期限15年），并以该房产作为抵押。在房屋未交付及产权证尚未办理登记的情况下，2010年6月21日，王忠杰（出卖方，甲方）与刘敏（买受方，乙方）经房产中介机构介绍，签订了《存量房买卖合同》，约定由乙方购买涉案房产，购买价格为257000元；双方约定签订合同时乙方支付甲方定金2万元，双方在办理该房屋产权授权公证时，刘敏扣除本套房按揭贷款余款，剩余房款一次性付齐；甲方同意乙方接续本套房按揭贷款，乙方应于每月26日之前还款。2010年6月24日，王忠杰、田雨（王忠杰妻子）向刘敏出具《委托书》，委托事项为：代理委托人偿还银行贷款；代理委托人接收银行送达的相关文书，待银行按揭贷款还清本息时，代理委托人解除与银行的按揭贷款关系，领取房屋他项权证、解除房屋抵押手续，并领取房地产权证书；代理委托人出售房屋，签署房屋买卖合同，收取售房款；办理属于委托人的房地产所有权证书并领取该房地产所有权证书并缴纳相关税费，验收房屋等。该《委托书》由安徽省六安市皋翔公证处出具（2010）皖六皋公证字第8818号公证书予以公证。刘敏于2010年6月24日支付王忠杰定金2万元，2010年6月24日支付王忠杰购房余款75341元（扣除剩余按揭贷款），王忠杰则将房屋的还贷所需材料交由刘敏。后刘敏接取涉案房屋进行并装修，因家庭原因，经朋友介绍，2010年11月26日，刘敏（出卖方，甲方）与石杨（买受方，乙方）签订《房屋买卖合同》，约定将涉案房屋出售给石杨，该房屋（包括房屋装潢）价格为365000元，乙方已付定金68000元，剩余款项去除银行按揭158000元后余款为139000元，定于下月15日一次性付清；双方另约定协商自愿5年后转户，因特殊原因未到5年要求转户，在双方同意的情况下所产生的营业税由双方共同承担，协商不成则由提出方承担营业税。石杨于2010年11月7日支付定金18000元，2010年11月26日支付购房款50000元，2010年12月5日支付购房款136000元，刘敏均向其出具收据。双方签订合同后刘敏将涉案房屋交付石杨，石杨在该房屋内居住至今。另查明，李仕为与王忠杰买卖合同一案，本院作出的（2013）包民二初字第00065号民事判决书已发生法律效力，该民事判决书确认王忠杰应向李仕为支付货款266190元及逾期付款利息，并承担诉讼费用，2013年10月10日，李仕为向本院申请强制执行，要求王忠杰履行生效法律文书确定的付款义务。在执行过程中，本院经向六安市房产局查询，位于六××市××路与××路交叉口滨河××楼××室（产权证号：31××29）登记于王忠杰名下，2014年3月19日，本院向六安市房产局送达（2013）包执字第01808－1号执行裁定书及协助执行通知书，查封王忠杰名下的该房产，此后，案外人石杨主张上述房屋属于其所有，向本院提出执行异议，本院审查后，认为涉案房屋备案登记在王忠杰名下，按不动产登记公示判断所有权权属，该房屋属于被执行人王忠杰所有，查封该房屋，实施必要的强制措施符合法律规定，故作出（2016）皖0111执异字第3号执行裁定书，裁定驳回石杨的执行异议，石杨不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。上述事实，有原告提供的身份证、执行裁定书、存量房买卖合同、委托书公证书、房屋买卖合同、收条、借款担保合同，被告刘敏提供的存量房买卖合同、收据等证据及原、被告与当庭陈述、证人证言予以证实，本院予以确认。本院认为：本案双方争议的焦点在于原告石杨是否享有涉案房屋的所有权。我国物权法规定，不动产设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。但该规定所确立的不动产公示登记制度的目的在于向社会不知情者公示不动产的物权状况，为他人就该不动产交易提供安全保障，由此可知，该规定的保护对象是不动产的交易者，并不涉及法院的执行阶段，故李仕为不能以其对王忠杰享有的债权而对抗他人依法取得的物权。在当前的不动产市场交易中，存在大量已完成交易但因客观原因未办理房屋产权变更登记的情形，造成登记权利人与真实权利人不一致的情况。根据物权法第三十三条的规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。由此可见，物权登记并非确认所有权归属唯一判断标准，人民法院在审理时应根据该物权的真实权利状况确定其所有权的归属。物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理登记物权登记的，不影响合同的效力。从本案查明的事实，王忠杰购买商品房后，与刘敏（签订了《存量房买卖合同》，将涉案房产卖给刘敏，该合同系双方的真实意思表示，不违反法律的强行性规定，在合同双方之间发生法律效力。尽管因房产证尚未办理的客观原因导致双方未进行产权变更登记，但王忠杰收取了购房款后并出具的经公证的委托书以便于刘敏办理产权变更登记，刘敏支付购房款并承担按揭贷款还款义务，刘敏后实际取得房屋，对双方而言，均已实现了合同目的，涉案房屋的所有权已产生转移的法律效果，王忠杰不得再要求刘敏返还房屋，刘敏也因合同双方对于《存量房买卖合同》的履行而取得了该房屋的所有权。同理，刘敏在享有房屋所有权的情况下，与石杨签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋转买于石杨，石杨向刘敏支付了购房款并承担王忠杰名下的按揭贷款还款责任，刘敏也实际将该房屋交付石杨占有使用，双方的房屋买卖合同亦已履行完毕，石杨依据双方的房屋买卖行为取得了该房屋的所有权。尽管合同双方出于减少房屋转让税费的考虑未及时进行房产变更登记，但并不影响对于石杨是该房产所有人的确定。在以上的交易过程中，中国工商银行六安分行在该房屋上设立的抵押权并未解除，表明上述房屋转让行为未经抵押权人同意，物权法规定第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。该规定的目的在于保证抵押权人行使对抵押的优先受偿权。抵押权只是对所有权的限制，在转让行为未防碍抵押权人行使抵押权的情况下，房屋转让行为在转让双方当事人之间产生法律效力，只是因抵押权的存在导致转让房屋的所有权不完整。根据石杨提供的银行还贷账户明细表明，石杨承担了王忠杰名下贷款的按时还贷的义务，现抵押权人的权利并未受到损害，石杨可根据法律的规定清偿全部债务后享有涉案房屋的完整权利。综上，王忠杰与刘敏之间，刘敏与石杨之间的房屋转让行为均属合法有效的法律行为，石杨根据上述的转让行为享有涉案房屋的实际所有权。本院在执行李仕为与王忠杰买卖合同一案中对该房屋采取执行措施，存在不当，应停止对该房屋的执行。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行登记于王忠杰名下位于六安市大别山路与梅山路交叉口滨河御景二期3号楼1616室（产权证号：31××29）的房屋。案件受理费5200元，由原告石杨负担2600元，被告李仕为负担2600元；公告费800元，由原告石杨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于合肥市中级人民法院。审 判 长  刘 元人民陪审员  许华友人民陪审员  王 翔二〇一六年十二月二十八日书 记 员  贾 丽附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理登记物权登记的，不影响合同的效力。第一百九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。