上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初18523号原告：上海申卓印务有限公司，住上海市金山区。法定代表人：金xx，总经理。委托诉讼代理人：潘龙，上海律凯律师事务所律师。被告：上海甬沪实业有限公司，住上海市。法定代表人：王xx，董事长。委托诉讼代理人：阮红斌，上海海华永泰律师事务所律师原告上海申卓印务有限公司诉被告上海甬沪实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案受理，依法由审判员邹xx独任审判,于2016年9月1日、11月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人潘龙，被告法定代表人王xx及委托诉讼代理人阮红斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿装修损失93万元(人民币，下同)；2、被告赔偿搬迁费用50万元；3、被告返还自2016年4月1日起至2016年7月31日的租金32万元。事实与理由：原、被告于2014年7月31日签订租赁合同，原告向被告承租上海市闵行区XX路XX弄内2,800平方米厂房，租期为2014年11月1日至2017年10月30日。合同中明确被告同意原告对厂房进行装修，并约定了违约责任。在合同履行过程中，原告于2016年3月28日接到闵行区XX镇拆违办的通知，被告知上述厂房为违法建筑，要求即日起搬离。原告于4月初搬离厂房，但由于双方对相关赔偿事宜未能协商一致，故未办理房屋交接手续。由于被告未如实告知厂房存在重大瑕疵，导致租赁合同不能继续履行。现为维护原告合法权益，故诉至法院。被告辩称：在租赁合同中约定，如遇政府拆迁，则装修不予赔偿。政府部门在2016年3月28日发出通知要求各次承租人搬离，但各次承租人未配合执行，期间经多次协商后，原告才于2016年6月30日搬离。房屋尚未被拆除。同意退还押金8万元，不同意原告其余诉讼请求。经审理查明，2014年7月31日，原告作为承租方(合同乙方)、被告作为出租方(合同甲方)，双方签订一份《租赁合同》，约定，被告将上海市闵行区XX路XXX弄XXX号内的厂房出租给原告，建筑面积2,800平方米；原告租赁该厂房仅作包装印刷使用；原告的装修免租期为90天，自2014年8月1日至2014年10月30日；租赁期限为2014年11月1日至2017年10月30日；2014年11月1日至2016年10月30日期间每月租金为8万元；原告支付押金8万元。合同对其他事项亦作了约定。合同签订后，双方交接了房屋，原告亦支付了押金。2016年4月1日，原告向被告支付了2016年5月1日至7月31日的租金24万元。2016年3月28日，上海市闵行区XX镇拆违办向包括原告在内的XX村工业区内各租赁户发出《通告》，主要内容为：经认定，XX路XXX号、XX路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号建筑物、构筑物均未获得相关审批手续，属违法建筑，应予拆除；涉及区域内的全部租赁户即日起应立即搬离。2016年6月8日，原告向上海A实业公司(涉案房屋所在工业区的管理方)出具一份《搬离承诺书》，承诺于2016年6月18日前搬离XX工业园区内租赁房屋，将全部租赁房屋在该日前移交。2016年6月30日，原告搬离涉案厂房。现原告以诉称理由诉至本院。诉讼期间，原告向本院申请要求对涉案厂房内的装修现值进行司法鉴定。本院通过上海市高级人民法院委托上海xxx有限公司进行司法鉴定。该公司经过现进行勘察，出具了鉴定意见书。鉴定意见书注明在鉴定过程中存在以下三个问题：原告提出装修中存在2个印刷机承重地基并附承重地基示意图，由于地基全部埋地，无法全部丈量工程量，司法鉴定单位按内部钢筋常规做法计量，确定造价为45,141元；原、被告对于装修工程施工日期有争议(原告主张的装修日期分别为：2014年9月、10月、12月，2016年3月。被告主张的装修日期为2014年9月)，故司法鉴定按原、被告所述施工日期分别计算造价；原、被告对于矿棉板吊顶龙骨是利用原有龙骨还是新装龙骨有争议，故本次鉴定将新装龙骨与利用原有龙骨的差价作了争议单列；在2016年9月18日现场勘察时，系争工程部分装饰已被人为破坏，故本次鉴定未包括现场无痕迹的装修。鉴定意见为：(一)、本案所涉标的物“闵行区XX路XXX弄XXX号张慕工业区内原告承租房屋的装修现值”分别为(不含争议部分)：1、按原告主张施工日期计算的工程造价现值为432,902元；2、按被告主张施工日期计算的工程造价现值为327,083元。(二)、矿棉板龙骨争议按原、被告主张施工日期分别计算：1、按原告所述施工日期计算的工程造价现值为44,593元；2、按被告所述施工日期的工程造价现值为32,981元。(三)、设备基础争议：按原告所述施工日期计算的工程造价为45,141元。被告在庭审中表示印刷机承重地基痕迹确实存在，但可能是前一承租人建造，与原告无关。另查，与本案合并审理的(2016)沪0112民初XX号原告上海B设计制作有限公司与被告上海甬沪实业有限公司的房屋租赁合同纠纷一案中，租赁厂房亦为XX路XXX弄XXX号。该案中，双方签订的合同中明确注明被告交房的厂房已安装吊顶。以上事实，由原告提供的租赁合同、租金收据、上海市闵行区梅陇镇拆违办发出的《通告》，被告提供的上海A实业公司的证明、原告出具的承诺书等，以及双方当事人陈述及司法鉴定意见书所证实。本院认为，涉案厂房未经行政规划,更无产权登记,不属于合法建筑，建筑物本身不受法律保护。因违法建筑而签订的租赁合同，由于合同标的物的违法性，合同亦无效。原、被告签订的租赁合同无效。被告将违法建筑对外出租，而原告在签订合同时亦未对建筑物的合法性进行必要的审查，对于合同无效，原、被告均有过错，本院认定原告负30%责任，被告负70%责任。被告收取的原告押金8万元，由被告返还原告。关于原告要求退还租金的请求，原告自述其于2016年4月搬离但未与被告交接房屋，不能认定原告已于2016年4月将房屋退还给了被告，从原告出具的搬离承诺书及上海A实业公司出具的证明可以证实，原告承诺搬离的日期为2016年6月18日，实际搬离日期为6月30日。故本院认定被告应当退还自2016年7月1日至7月31日期间的使用费8万元。原告要求被告赔偿搬迁费用的请求，缺乏依据，本院不予支持。原、被告签订的租赁合同约定，原告的装修免租期为2014年8月1日至2014年10月30日，租期共三年，截止至2017年10月30日。从常理分析，原告进驻厂房后，必然先行对厂房进行装修，因此认定装修日期为2014年9月具有合理性。原告在司法鉴定时表示其分别于2014年9月、10月、12月和2016年3月进行了装修，但未能提供相关证据予以佐证，故本院认定装修日期为2014年9月，参照司法鉴定单位依照该日期所作出的鉴定意见确定装修现值。关于印刷机承重地基的造价问题，原告自身从事印刷业务，印刷机是其主要的生产设备，结合现场印刷机承重地基，本院认同司法鉴定单位对该地基的造价鉴定意见。关于矿棉板吊顶龙骨的问题，本院认为，从(2016)沪0112民初18522号原告上海B设计制作有限公司与被告上海甬沪实业有限公司的房屋租赁合同纠纷一案的案情可以认定，被告出租的厂房已全部统一安装了吊顶，对于本案原告在装修是否拆除了被告原有的龙骨后重新安装，原告负有举证责任。但原告对此未能充分证明，故本院对于司法鉴定意见书中关于矿棉板龙骨的差价的工程造价，不列入原告的装修造价。综上，参照司法鉴定意见书，本院认为，原告的装修工程现值为327,083元，以及印刷机承重地基造价45,141元，合计372,224元。按照原、被告对于租赁合同无效的责任比例计算，由被告赔偿原告装修损失计260,556.80元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告上海申卓印务有限公司与被告上海甬沪实业有限公司于2014年7月31日签订的《租赁合同》无效；二、被告上海甬沪实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告上海申卓印务有限公司租赁押金人民币8万元；三、被告上海甬沪实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告上海申卓印务有限公司房屋使用费人民币8万元；四、被告上海甬沪实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海申卓印务有限公司装修损失人民币260,556.80元；五、驳回原告上海申卓印务有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币20,550元，减半收取计10,275元，由原告上海申卓印务有限公司负担7,809元，被告上海甬沪实业有限公司负担2,466元。司法鉴定费人民币3万元，由原告上海申卓印务有限公司负担9,000元，被告上海甬沪实业有限公司负担21,000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇一六年十二月十四日书记员  周佳慧附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。