.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海口市龙华区人民法院民事判决书（2016）琼0106民初11631号原告：江西省中盛建筑集团有限公司，住所地：江西省南昌市。法定代表人：魏德福，总经理。委托代理人：刘土华，该司职员。被告：海口市龙华区亚豪城市广场第二届业主委员会，住所地：海南省海口市。代表人：曹春林，主任。委托代理人：朱芝伟，海南正凯律师事务所律师。委托代理人：隋鹤，海南正凯律师事务所律师。被告：浙江开元物业管理股份有限公司海南分公司，住所地：海南省海口市龙华区滨海大道**中环国际广场**物业办公室。负责人：朱铁伟，总经理。委托代理人：唐南生，该司职员。委托代理人：刘春鸿，该司职员。原告江西省中盛建筑集团有限公司（以下简称原告）与被告海口市龙华区亚豪城市广场第二届业主委员会(以下简称二届业委会）、浙江开元物业管理股份有限公司海南分公司（以下简称开元物业）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘土华，被告二届业委会代表人曹春林及其委托代理人朱芝伟、隋鹤，被告开元物业委托代理人刘春鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.被告二届业委会向原告支付工程款359520元；2.被告二届业委会承担本案全部诉讼费用；3.被告开元物业对上述二项请求承担连带责任。事实与理由：2014年9月，原告与亚洲豪苑南区第一届业主委员会（现换届为被告二届业委会）签订《外墙防水劳务合同》，约定原告包工包料对防水项目进行施工，工程审计核准价为359520元。原告按期完成施工后于2015年3月6日通过了二被告的验收。按合同约定，原告完成工程量50%时，被告二届业委会应向原告支付工程款20%；全部完工后支付50%；剩余50%款项在验收合格后，市政府维修基金管理处拨款后，十五个工作日内付清。但二届业委会至今未付工程款。根据《关于本小区设备整改报告的几点意见》的约定，被告开元物业为此次施工工作的实际组织者，应由其牵头申请维修基金，但被告开元物业一致拖延履行。依据《物业管理条例》的规定，业主委员会是业主代表机构，对房屋即配套设施和相关场地进行维修、养护、管理的职责属物业公司，故被告开元物业应承担连带责任。被告二届业委会辩称，一、被告开元物业是对外签订《外墙防水劳务合同》的适格主体。根据《物业管理条例》第十五条的规定和第一届业委会与开元物业签订的《住宅物业服务合同》第十四条至第十六条的约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地维修、养护、管理的职责属于物业管理公司，并非业委会职权。业委会职权是对物业公司专项维修资金使用方案和物业公司的大修、维修计划进行审批。业委会既不是法人，也没有财产，不能成为合同主体。被告开元物业是此次施工的实际组织者，前期沟通、洽谈、施工安排均是其进行，因此是合同主体之一。二、一届业委会与原告签订合同约定的工程量、工程款计算方式与《施工图预算审查书》的工程量和计算方式不符，被告对该防水工程的工程量有异议，请法院现场查勘。三、《外墙防水劳务合同》第二条付款方式约定进场完成工程量的50%时支付20%工程款，全部完工后支付50%，余款待验收合格、市政府维修基金管理处拨款后，十五个工作日内付清。亚洲豪苑南区专项维修基金因没有经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，海口市房屋维修资金管理中心对此申请未予批准。因此原告主张剩下的50%工程款没有依据。被告开元物业辩称，一、被告浙江开元物业公司并非本合同的主体之一，合同主体为原告和业委会，内容也是业委会委托原告进行施工，内容与开元物业无关。业委会与开元物业是委托者和受托者、聘用与受聘的关系。开元物业仅是提供协助，不应承担合同义务。二、原告受业委会委托对小区工程进行改造，业委会系工程受益人，开元物业未因合同受益。三、业委会应取得业主大会授予的共用区域维修资金使用审批权，开元物业按有关规定编制专项维修资金使用方案，经业委会批准后实施。未经业委会批准或授权，开元物业不得动用专项维修基金。开元物业仅是在业委会许可后办理申请程序事宜，现因物业服务合同期满未续签，开元物业已无权办理专项基金申请事宜。经审理查明，2014年8月31日，海南定宇工程造价咨询有限公司编制一份档案号为：琼DY-2014-1069的《海南省工程建设项目施工图预算审查书》（以下简称"预算书"），"预算书"载：建设项目名称：豪1～豪6；南1～南2；状1～状3的防渗水工程，预算总额：359520元。同年9月1日，海口市龙华区亚豪城市广场第一届业主委员会（以下简称"一届业委会"）与原告签订一份《外墙防水劳务合同》（以下简称《合同》），约定一届业委会将上述"预算书"所载工程委托原告施工。合同第一条第4款主要约定：承包方式为原告包工包料；工程含税总造价暂定为359520元（总工程量约为112套，按3210元/套结算）；实际工程造价以工程验收实际数量结算为准。合同第二条主要约定：原告进场完成工程量的50%时，一届业委会支付工程款的20%；完工后，一届业委会支付全部工程款的50%；剩下的50%待工程经一届业委会验收合格，市政府维修基金管理处拨款后，十五个工作日内付清。《合同》签订后，原告依约进场施工。2015年3月6日，原告会同监理单位海南丰邦项目管理有限公司，以及一届业委会、被告开元物业共同对《合同》约定之工程进行验收，共同签署《维修和更新、改造工程验收报告》，各方均同意验收。2015年3月10日，海南定宇工程造价咨询有限公司就上述工程编制档案号：琼DY-2015-1175的《海南省工程建设项目竣工结算审查书》（以下简称"结算书"），"结算书"载结算总额：359520元。同日，原告会同海南丰邦项目管理有限公司、一届业委会、海南定宇工程造价咨询有限公司共同签署《竣工结算审定签署表》，以上各单位共同签字、盖章确认报审结算金额359520元。2015年3月16日，被告开元物业向海口市住房与城乡建设局（以下简称住建局）申请专项维修资金，《使用申请表》载"外墙防渗水维修"项目工程预算金额359520元。刘兆军代表被告开元物业在"申请单位承诺"一栏签字并加盖公章；韦彬代表一届业委会在"业主委员会或相关业主代表确认"一栏签字并加盖公章。因本案工程未经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，住建局就上述申请不予审批。一届业委会任期时间为2011年7月14日至2015年7月14日，2016年1月6日通过换届选举成立本案被告二届业委会，任期时间为2016年1月15日至2020年12月31日。另查，海南定宇工程造价咨询有限公司具有住房和城乡建设部颁发的工程造价咨询企业甲级资质证书，有效期自2013年1月1日至2015年12月31日，"预算书"编制人、审核人、审定人具有全国建设工程造价员、造价工程师资格。2013年7月7日，一届业委会与被告开元物业签订一份《住宅物业服务合同》，约定一届业委会聘请开元物业对亚洲豪苑南区提供物业管理服务。合同第十四条约定：甲方（一届业委会）应取得业主大会授予的共用区域维修资金使用审批权，乙方（开元物业）按有关规定编制专项维修资金使用方案，经甲方批准后实施，未经甲方批准或授权，乙方不得动用专项维修资金。以上事实，有《海南省工程建设项目施工图预算审查书》、《维修和更新、改造工程验收报告》、《海南省工程建设项目竣工结算审查书》、视频光盘、《住宅物业服务合同》、《海口市商品住宅专项维修资金使用申请表》，当事人陈述及庭审笔录在卷为凭，足以证实。本院认为，一、关于合同主体。依据《中华人民共和国民法通则》第四十四条第二款："企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担。"的规定，本案一届业委会经过换届选举成立被告二届业委会，二届业委会依法承继一届业委会的全部权利和义务，即本案原告合同相对人依法变更为被告二届业委会。被告开元物业不是《合同》签订方，系本案《合同》标的的物业服务提供者，其对合同标的并无物权，且根据一届业委会与其签订的《物业服务合同》之约定，被告开元物业须在业委会取得业主大会授予的维修资金使用审批权，业委会批准专项维修资金使用方案后方能启动维修资金。据此，被告开元物业非本案《合同》缔约方，亦非款项所有人，故其不是本案合同主体。二、关于《合同》效力。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条："下列事项由业主共同决定：......（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；......决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。"的规定，本案外墙防渗水维修工程，在需使用维修资金的情况下，应满足法律规定的表决条件。本案工程因未满足上述法定条件遭住建局拒批，故签订该《合同》已违反法律的强制性规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项："有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。"之规定，本院认定本案《合同》属无效合同。三、关于支付义务。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定："建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。"虽本案《合同》无效，但工程"预算书"、"结算书"均由具备工程造价咨询甲级资质证书的企业编制，"结算书"所载工程总额与"预算书"一致；工程完工后亦已通过施工单位即原告，以及监理单位、编制单位、一届业委会、开元物业的共同验收，故本案符合法定的工程款支付条件。原告、监理单位、编制单位、一届业委会共同签署的《竣工结算审定签署表》，对工程总额359520元的金额予以确认，一届业委会、开元物业亦是根据该数额向住建局申请维修资金，以上情形可共同证明原告与二被告已就工程金额确认无误，现被告二届业委会对工程量及工程款提出异议，缺乏事实依据，本院不予支持。被告开元物业非合同主体，原告诉请其承担连带支付责任，无事实和法律依据，本院不予支持。本案工程款359520元，应由被告二届业委会向原告足额支付。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第五项、第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、限被告海口市龙华区亚豪城市广场第二届业主委员会于本判决生效之日起十日内向原告江西省中盛建筑集团有限公司支付工程款359520元。二、驳回原告江西省中盛建筑集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3346元，由被告海口市龙华区亚豪城市广场第二届业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审判员赵越二〇一六年十二月二十六日书记员 夏夏