上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初9528号原告(反诉被告)：杭仁全，男，1980年11月2日生，汉族，住安徽省巢湖市。原告(反诉被告)：朱春香，女，1979年3月9日生，汉族，住安徽省巢湖市。上述两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：颜美星，上海昌鑫律师事务所律师。被告(反诉原告)：王善芹，男，1968年3月18日生，汉族，住上海市闵行区。被告(反诉原告)：潘丽萍，女，1971年8月22日生，汉族，住上海市闵行区。被告(反诉原告)：王宇，男，1997年8月29日生，汉族，住上海市闵行区。上述三被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：洪猛，上海金茂凯德律师事务所律师。原告杭仁全、朱春香与被告王善芹、潘丽萍、王宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案后，依法适用简易程序。被告在2016年6月7日就本案提起反诉，本院依法予以受理并于2016年7月13日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序于同年10月18日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)杭仁全到庭参加了第一次庭审；原告(反诉被告)杭仁全、朱春香的共同委托诉讼代理人颜美星，被告(反诉原告)王善芹、潘丽萍及三被告的共同委托诉讼代理人洪猛两次均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告杭仁全、朱春香向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告就上海市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)签订的《上海市房地产买卖合同》，三被告返还已付的购房款人民币(以下币种同)180万元；2、三被告补偿两原告装修款60万元、房屋租金2.50万元；3、三被告支付两原告房屋增值款的一半(按照市场评估或实际拍卖价)。2016年7月13日，原告当庭变更诉讼请求为：三被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，并将涉案房屋过户至原告名下。事实与理由：两原告与三被告于2015年7月16日签订房屋买卖合同，约定由原告购买被告涉案房屋，总价款341万元。原告按约支付180万元房款，并于取得房屋后委托装潢公司进行了装修。后因本市出台新的购房政策，原告作为外地已婚人士未能达到新政的社保缴纳要求，为此原告多次与被告协商解决方案均未达成一致，故诉至本院提出如上诉请。被告王善芹、潘丽萍、王宇辩称,不同意原告关于继续履行合同的诉讼请求，双方的房屋买卖合同通过原告向本院提起诉讼，被告向本院提起反诉的方式达成合意，协商一致解除，因此原告已经不具备要求继续履行合同的诉权基础。此外，签订买卖合同时原告就明知自己不具备购房资格，现由于新政策导致原告无法继续履行合同，相应的风险应当由原告自行承担。2016年6月7日，被告王善芹、潘丽萍、王宇向本院提出反诉诉讼请求：1、解除原、被告于2015年7月16日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、两原告承担违约金68.20万元；3、两原告按5,000元/月补偿三被告自2015年8月1日起至原告返还房屋之日止的房屋使用费5.50万元；4、两原告将涉案房屋恢复至毛坯状态后返还给三被告；5、两原告配合三被告办理《上海市房屋买卖合同》的网上备案撤销手续。审理中，被告撤回上述第2、3、4项诉讼请求，并表示待日后另行处理。事实与理由：2015年7月16日，原告向被告购买涉案房屋，面积174.28平方米，总价341万元，约定过户日期为2016年6月30日前。合同签订后，被告收取购房款180万元并向原告交付涉案房屋。2016年5月28日，被告收到原告关于解除合同的诉状副本，被告同意解除合同，故提出如上反诉请求。原告杭仁全、朱春香针对反诉辩称,不同意被告的所有反诉诉讼请求。解除合同对原告显失公平，虽然受到房产新政影响，但被告的卖房目的仍然可以实现，原告可以现金方式支付购房尾款。因政策变动导致无法如期过户，原告就此不存在违约责任。经审理查明：2009年7月22日，被告王善芹、潘丽萍、王宇被核准登记为涉案房屋的权利人，面积174.28平方米。2015年7月12日，原告杭仁全、朱春香作为买受方(乙方)与被告王善芹、潘丽萍、王宇作为出售方(甲方)在案外人上海台庆房地产经纪有限公司的居间介绍下签订《房地产买卖居间定金协议》一份，约定由甲方向乙方出售涉案房屋，房屋总价338万元。协议另对其他事宜进行了约定。上述协议签订后，原告支付被告定金12万元。2015年7月16日，原告杭仁全、朱春香作为买受人(乙方)与被告王善芹、潘丽萍、王宇作为卖售人(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)一份，约定乙方购买甲方涉案房屋，建筑面积174.28平方米，转让价款为341万元，付款方式如下：乙方已付甲方定金12万元；2015年7月18日前支付88万元；2015年7月30日前支付60万元；2015年12月31日前支付20万元；剩余房款乙方以贷款方式支付甲方。甲方于2016年7月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；2016年6月30日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同另对其他事宜进行了约定。同日，原、被告另行签订变更协议一份，约定2015年8月1日被告将涉案房屋交给原告，协议另对其他事宜进行了约定。2015年7月20日，原告转账支付被告购房款88万元，被告于同月22日出具收据。2015年7月29日，原告转账支付被告购房款60万元，被告于次月8日出具收据。2015年7月31日，被告将涉案房屋交付原告，原告取得房屋后进行了装修，现装修未完工。2015年8月14日，被告向农业银行提前结清了涉案房屋上的购房贷款并办理了相应的抵押登记涤除手续。2016年1月18日，被告收到原告支付的购房款20万元。截至2016年9月30日，原告累计缴纳社保40个月。审理中，原告述称，即便原、被告此前就解除合同先后提出了本、反诉的诉讼请求，但仍坚持将本诉诉讼请求变更为继续履行合同等如上诉请。审理中，被告撤回其关于违约金、使用费及返还房屋的反诉诉讼请求，并表示待日后另行处理。以上事实，有上海市房地产登记簿、房地产买卖居间定金协议、上海市房地产买卖合同、变更协议、收据、中国建设银行客户回单、中国工商银行个人业务凭证、情况说明、照片、个人城镇基本养老保险缴费情况以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为,依法订立的合同受法律保护。本案原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，不能实现合同目的，当事人可以请求解除。本案买卖合同履行期间，因本市限购政策调整了非本市户籍居民家庭购房缴纳社保的年限，致使原告在合同约定的2016年6月缴纳社保年限不符合新政策规定，属限购对象，故双方不能按原合同约定的期限申请办理产权过户，经协商未能达成一致意见。政策变更属于当事人在订立合同时无法预见的非商业风险因素，政策变更后本案合同目的不能实现，本案中原告起诉时先要求解除买卖合同，合同自解除通知送达被告之日(2016年5月26日)即应解除，后被告亦以反诉形式同意解除合同，故本院认定原、被告之间的房屋买卖关系已经解除。虽然之后原告表示要求继续履行合同，但此时合同解除已经生效，故原告变更请求主张继续履行合同及过户，缺乏依据，本院难以支持。合同既已解除，原告理应协助被告办理《上海市房地产买卖合同》的备案登记注销手续。被告撤回关于违约金、使用费及返还房屋的反诉诉讼请求，于法不悖，本院予以准许。关于合同解除的后果，因原告坚持主张继续履行合同，被告亦明确表示不在本案中处理，双方可以另循其他途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)杭仁全、朱春香与被告(反诉原告)王善芹、潘丽萍、王宇就上海市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)于2016年5月26日解除；二、原告(反诉被告)杭仁全、朱春香于本判决生效之日起十日内协助被告(反诉原告)王善芹、潘丽萍、王宇办理上述《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)的备案登记注销手续；三、驳回原告(反诉被告)杭仁全、朱春香的诉讼请求。本诉案件受理费34,080元，财产保全申请费5,000元，反诉案件受理费80元，合计诉讼费用39,160元，由原告(反诉被告)杭仁全、朱春香负担(已付39,080，余款80元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜审 判 员  洪 飞人民陪审员  范幼芳二〇一六年十二月六日书 记 员  刘思钰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条 ……依法成立的合同，受法律保护。