陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕01民终7928号上诉人（原审原告）李军，男，1972年6月25日出生，汉族，惠安化学工业有限公司职工，住户县。上诉人（原审原告）李玉婷，女，1976年4月28日出生，汉族，户县玉蝉镇初级中学教师，住户县。系李军之妻。委托代理人李军，男，1972年6月25日生，汉族，惠安化学工业有限公司职工，住户县甘亭街道办三球仪南福景苑小区3号楼北门6楼北户。被上诉人（原审被告）西安天汇置业有限公司。住所地：户县草堂路***号。法定代表人杨鑫，系公司董事长。委托代理人崔新利，女，1974年12月7日生，汉族，该公司项目销售总经理，住户县。委托代理人王小英，陕西沣京律师事务所律师。上诉人李军、李玉婷与被上诉人西安天汇置业有限公司（以下简称天汇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服陕西省户县人民法院（2015）户民初字第02683号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。上诉人李军、上诉人李玉婷之委托代理人李军、被上诉人天汇公司之委托代理人崔新利、王小英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：李军、李玉婷系夫妻关系。2013年8月20日，李玉婷与天汇公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为户天祥（2013）002号。合同约定，李玉婷以总房价446094元、每平方米3960元的价格购买天汇公司开发建设的建筑面积为112.65平方米的天祥人家2幢1单元10层11001号商品房一套。该合同第八条就房屋交付期限约定：天汇公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更外，出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的；2、国家政策调整造成的影响；3、因买受人原因未办理入住手续，不受上述支付期限限制”。合同第九条就被告方逾期交房的违约责任进行了约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不少于第（1）项目的比率）的违约金”。第十一条就房屋交接进行了约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人同意出卖人以书面或电话形式通知交房，出卖人发出通知30日后仍未办理接收手续，视为买受人已接收，该房的损毁出卖人不承担责任，并开始计收物业管理费用。”合同签订后，李玉婷向天汇公司缴纳了购房款446094元。因交房日（即2014年12月31日）已至，天汇公司未能按合同约定的时间交房，李玉婷向天汇公司递交要求支付违约金等相关书面材料。2015年1月21日，2号楼经建设、监理、设计、勘察、施工单位验收合格。本案涉案11001号房屋于2015年1月25日经建设、监理、设计、施工单位、分包单位进行分户验收合格。2015年2月1日起，天汇公司陆续向业主交付房屋，并短信通知李玉婷于2015年2月3日内收房，李玉婷拒绝收房。2015年9月2日，李军、李玉婷诉至本院，请求判令：1、天汇公司向其二人支付已发生的逾期交房违约金23554元，以后产生的逾期交房违约金天汇公司按月支付给李军、李玉婷，直至满足《商品房买卖合同》的约定为止。2、诉讼费由天汇公司负担。庭审中，本院向户县规划建设和住房保障局发函调查“天祥人家”2号楼项目竣工验收备案及李军信访情况。户县规划建设和住房保障局复函称，2016年1月29日，天汇公司组织各参建责任主体对2号楼进行了竣工验收。截止目前，该工程未办理竣工验收备案。对于李军信访反映的漏电保护器数量不够等三个房屋质量问题，经调查，均符合相关要求。庭审中，李军、李玉婷对于天汇公司提交的关于房屋验收合格的证据均不认可，认为只有在建设局进行备案登记才具备交房条件。上述事实有《商品房买卖合同》、票据、《分户验收表》、《函》、《复函》、《会议纪要》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、当事人陈述等在卷佐证。李军、李玉婷于2015年9月21日起诉至陕西省户县人民法院共同诉称：李玉婷于2013年8月5日购买了天汇公司开发的天祥人家第2幢1单元10层11001号房屋，双方签订了《商品房买卖合同》。该合同第八条对房屋的交付期限进行了约定，即2014年12月31日前，天汇公司依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的该商品房交付给买受人使用。但据其二人了解，此房至今未取得竣工验收备案号，其二人一直以书面形式拒绝收房，拒绝收房书于2014年12月31日和2015年2月3日两次送达天祥人家售楼部，并拍照、取证并录音。依据合同第九条约定，天汇公司应承担逾期交房的违约责任，每日按已交付房价款的万分之二，即89.2188元计算违约金，截至其二人向法院递交起诉状之日，已产生264天的违约金23554元，故诉至法院请求判令：1、天汇公司向其二人支付已发生的逾期交房违约金23554元，以后产生的逾期交房违约金天汇公司按月支付给其二人，直至满足《商品房买卖合同》的约定为止。2、诉讼费由天汇公司负担。天汇公司辩称：由于2014年雨期长，雨量大，室外工程难以进行，致合同约定的交房期限延误，其公司已诚恳向业主解释并道歉，得到广大业主的谅解。2015年2月1日起，业主陆续收房，但李军、李玉婷却以种种理由拒绝收房，并至建管部门闹事，攻击相关工作人员，致天祥人家项目验收备案工作被建管部门搁置。直至今日，建管部门仍然要求其公司处理好李军、李玉婷的问题，否则备案工作暂不受理。由于李军、李玉婷的原因，致其公司在建管部门的竣工备案工作被搁置，李军、李玉婷又以竣工备案为由主张逾期交房违约金于法无据，于理不通，故其公司只负担李军、李玉婷2014年12月31日至2015年2月1日间的逾期违约金，其余请求法院应予驳回。原审法院认为，李玉婷与天汇公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律规定，为合法有效。合同签订后，合同双方均应按约定全面履行自己的合同义务。本案中，双方争议的焦点是在建设部门取得竣工备案登记是否是本案涉案商品房交付的必备条件。《商品房买卖合同》第八条就房屋交付期限约定，天汇公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给李军、李玉婷使用，双方未约定在建设部门取得备案登记作为房屋交付的必备条件。现该房屋已于交房前经过验收，已具备合同约定的交付条件。《商品房买卖合同》第九条就天汇公司逾期交房的违约责任进行了约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不少于第（1）项目的比率）的违约金”。《商品房买卖合同》第八条约定的交房日为2014年12月31日，天汇公司通知李军、李玉婷收房日为2015年2月3日，天汇公司未按合同约定的时间交房，逾期日为34日，存在违约，应按合同约定承担违约金，经核算，天汇公司应承担的违约金为3033.44元，李军、李玉婷要求天汇公司支付逾期交房违约金直至取得备案登记为止的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，现依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告西安天汇置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿两原告逾期交房违约金3033.44元。二、驳回原告李军、李玉婷其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费390元，被告西安天汇置业有限公司负担50元，原告李军、李玉婷负担340元。宣判后，李军、李玉婷不服，向本院提起上诉称:一、一审判决确定合同的性质不当，将建设部的格式合同的格式条款视同自主约定的民间合同，是混淆概念。二、一审适用法律不当，且有意规避相关法律。三、对逾期交房的时间重点判定过于草率，前后矛盾。四、一审判决以违法的天汇公司通知其交房日2015年2月3日作为计算逾期交房违约金的时间终点，是违法。五、一审判决书在列举“事实”佐证时，罗列了天汇公司自己组织的“分户验收”“五方验收”等所为“佐证”，只字未提其两次庭审向法庭提交的证据，显失公平。上诉请求：1、撤销陕西省户县人民法院（2015）户民初字第02683号民事判决，依法改判。要求天汇公司向其支付已发生逾期交房违约金89.21889元乘以578天，计51568元。以后产生的逾期交房违约金被上诉人按月支付给上诉人，直到满足被上诉人取得竣工验收备案表。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。天汇公司辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。二、法律没有规定交房要在备案登记之后，同时双方之间的合同中更没有这样约定，所以李军、李玉婷的诉请没有理由依据。经审理查明，本院经向天汇公司对违约金是否过高进行释明，天汇公司认为违约金的损失过高，逾期交房的损失，即为房租损失，并提交房屋租赁合同，分别为户县箭门西路天祥人家小区1号楼2层10201号房屋建筑面积111.29平方米精装房，房租每月1417元；户县箭门西路12号楼3层02号建筑面积106平方米精装修房，房租每月600元；户县箭门西路建筑公司A号楼3层01号建筑面积149.6平方米，房租每月1000元。天汇公司目前尚未将本案涉诉房屋办理竣工验收备案手续。原审判决认定其他事实属实。本院认为，李玉婷与天汇公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律规定，属有效合同，对双方当事人均有约束力。李玉婷已按合同的约定向天汇公司缴纳了全部购房款，天汇公司应按双方签订的《商品房买卖合同》第八条的内容履行交付义务。双方约定的房屋交付期限为2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付给李军、李玉婷使用。本案争议的焦点为在建设部门取得竣工备案登记是否是本案涉案商品房交付的必备条件，本案涉案房屋虽于2015年1月24日经建设、监理、设计、施工单位、分包单位进行分户验收合格。但涉案房屋至今并未依据《建设工程质量管理条例》和建设部的有关规定，取得建筑工程竣工验收备案。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。建设工程竣工验收备案制度是为防止不合格工程流向社会的一个重要手段，本案诉争房屋至今未取得《工程竣工验收备案表》，未达到双方合同约定，天汇公司已构成违约。原审判决认为天汇公司对本案涉诉支付已经建设、监理、设计、施工单位、分包单位进行分户验收合格，即为符合双方合同约定，认定事实有误。天汇公司应按合同约定按日向李军、李玉婷违约金。李军、李玉婷在二审请求要求578天的违约金，超出在原审的诉请。对李军、李玉婷违约金的时间计算，应按其二人在原审起诉要求264天（即从2014年12月31日起至2015年9月21日）计算，但天汇公司认为违约金过高，认为逾期交房的违约损失即为房租损失，并提供同一地段房屋租赁合同证明双方约定的违约金过高，本院依法予以调整。根据李军、李玉婷购买房屋的情况，及户县当地的房租价格，参照天汇公司提供租赁合同，本院认定房租损失为每月1000元，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少，本院认定违约金的损失为每月1300元，日43.3元。李军、李玉婷请求264天的违约金，即为11431元。其要求今后的违约金按月支付的请求，因房租价格在随时变动，今后损失无法确定，可另行主张。据此，原审判决应予部分变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持陕西省户县人民法院（2015）户民初字第02683号民事判决第二项；二、变更陕西省户县人民法院（2015）户民初字第02683号民事判决第一项为：西安天汇置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿李军、李玉婷逾期交房违约金11431元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费390元，由西安天汇置业有限公司承担。二审案件受理费389元，由西安天汇置业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  侯 静审 判 员  高 玮代理审判员  侯新省二〇一六年十二月八日书 记 员  王晓平