江苏省扬中市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1182民初1873号原告：朱健伟，男，汉族，1984年2月5日生，扬中市人，住江苏省扬中市惠众花苑东区。委托诉讼代理人：张政，男，汉族，1979年6月17日生，扬中市人，被告：镇江鼎欣物业管理有限公司，住所地江苏省扬中市大桥路欣胜综合楼2号楼。法定代表人：代培杰，董事长。被告：江苏东方华厦房地产开发有限公司，住所地江苏省扬中市八桥镇利民村。法定代表人：衡联卫，董事长。被告：镇江世纪联华超市有限公司扬中店，住所地江苏省扬中市江洲南路95号。负责人：刘卫红，店长。原告朱健伟与被告镇江鼎欣物业管理有限公司（以下简称鼎欣物业）、江苏东方华厦房地产开发有限公司（以下简称东方华厦）、镇江世纪联华超市有限公司扬中店（以下简称世纪联华）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月13日立案后，依法普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱健伟的委托诉讼代理张政到庭参加诉讼。被告鼎欣物业、东方华厦、世纪联华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱健伟向本院提出诉讼请求：1.判令鼎欣物业、东方华厦立即支付2015年和2016年度应给原告的商铺租金72000元，并承担违约逾期滞纳金至实际给付之日；2.判令世纪联华对鼎欣物业、东方华厦的上述债务承担连带责任；3.判令东方华厦退还房款23612元；4.判令诉讼费用由三被告承担。事实和理由：东方华厦开发了位于扬中市老汽车战原址的东城秀锦商住楼商铺，并在销售时承诺由其代理商将商铺统一出租。原告于2011年左右与东方华厦签订了购房合同并付清了全部购房款，后原告在东方华厦承诺鼎欣物业系其下属物业管理公司的情况下又与鼎欣物业签订了《商铺委托租赁经营管理合同》，约定将原告购得的商铺委托鼎欣物业租赁经营管理，并约定由鼎欣物业自2014年1月1日起至2021年12月31日止在每个合同年度的第一季度支付给原告相应的租金，并约定了违约责任：鼎欣物业未按时支付租金，每逾期一日，应向原告支付逾期款项万分之一的滞纳金。合同签署生效后，鼎欣物业、东方华厦仅支付了原告2014年1月1日至2014年12月31日的租金，2015年1月1日至2015年12月31日的租金至今未按时支付，原告多次催要均无果。世纪联华作为商铺的实际使用者，应与鼎欣物业、东方华厦共同承担连带责任。鼎欣物业辩称：1.原告主张的租金应由被告东方华厦和世纪联华承担，因为鼎欣物业自和原告签订物业委托合同至今并未实际收取任何收益，该合同实际一直由东方华厦和世纪联华同原告履行；2.被告鼎欣物业虽然与原告签订了有关合同，但是鼎欣物业并没有和世纪联华签订租赁合同，并不是与世纪联华的租赁合同主体。东方华厦辩称：东方华厦作为与原告以及被告世纪联华的实际委托经营管理合同相对方和出租人，依据合同向被告世纪联华收取租金，依据委托经营管理合同向原告支付收益，2015年度租金按合同支付，因一、二楼同比例难以确定，东方华厦同意原告以总购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算2016年租金数额。世纪联华未作答辩，亦未向本院提供证据。本院经审理查明认定事实如下：东方华厦开发了位于扬中市三茅街道江洲南路与健康路交叉口东北侧老汽车战原址的东城秀锦商住楼商铺，并于2009年11月25日同上海世纪联华超市发展有限公司签订《物业租赁合同》一份，约定鼎欣物业将其开发的商住楼出租给后者开设超市大卖场。2013年5月24日，鼎欣物业致函上海世纪联华超市发展有限公司，同意签订补充协议，变更后者抬头为镇江世纪联华超市有限公司扬中店（即世纪联华）。原告以40万元的价格预购了东方华厦开发的三楼一间商铺后，于2011年10月20日就该商铺同鼎欣物业签订了《商铺委托经营管理合同》，约定原告将其拥有的位于3层化妆品区3B91号商铺委托给鼎欣物业进行统一经营管理；约定商铺委托期限为15年，自2012年1月1日起至2026年12月31日止；约定鼎欣物业应于委托经营的第四年（即自2015年1月1日至2015年12月31日）返还人民币36000元给原告，于第五年至第十年（即自2016年1月1日至2021年12月31日）按其实际收取的租金总额的90%返还给原告，10%作为鼎欣物业的管理费用；约定原告全权委托鼎欣物业与东方华厦办理商铺交接事宜，约定鼎欣物业应按合同约定于每合同年度的第一季度支付原告租金，若未按约支付租金，每逾期一日，应向原告支付逾期款项万分之一的滞纳金。2011年11月20日，原告就该商铺同东方华厦签订了《商品房买卖合同》，因原告所购商铺实际面积（31.22平方米）要小于付款时计算的面积（33.18平方米）,东方华厦向原告发出退款通知单，同意退还原告房款23612元。2016年4月1日，原告就该商铺同鼎欣物业签订一份《租金补充协议》，约定将《商铺委托经营管理合同》第三条第四款约定变更为：第五至第十年（即自2016年1月1日至2021年12月31日）按照东城秀锦衡泰国际广场一层、二层商铺业主获得租金的相同比例返还给甲方）。合同签订后，因鼎欣物业未能支付2015年、2016年度租金，引起本案诉讼。审理中，原告向本院提交书面意见，同意以总购房款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算2016年度租金数额。以上事实，有原告提供的身份证复印件、购房发票、物业租赁合同、补充协议、商铺委托租赁经营管理合同、海报宣传单、购房合同、收据以及庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原告同鼎欣物业签订的《商铺委托经营管理合同》及《租金补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面、正确履行各自义务。合同对鼎欣物业应付的租金计算方式、付款期限和违约责任均作出了明确约定，故对原告要求鼎欣物业支付2015年度租金36000元的诉讼请求，本院予以支持。因原告商铺2016年度实际租金额难以确定，原告和鼎欣物业的关联公司东方华厦均同意以总购房款为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算利息，并不损害鼎欣物业利益，故本院确定鼎欣物业应支付的2016年租金为：17400元[本金400000元X4.35%（2016年度中国人民银行一年期贷款基准利率）]。鼎欣物业未按时支付租金，应向原告承担违约责任，根据合同对逾期付款违约责任的约定，本院确定鼎欣物业应承担的滞纳金为：本金36000元，自2015年4月1日起至实际付款之日止按日万分之一标准计算；本金17400元，自2016年4月1日起至实际付款之日止按日万分之一标准计算。涉案商铺系由东方华厦开发并在出售给业主之前统一出租给世纪联华，原《物业租赁合同》也系东方华厦和上海世纪联华超市发展有限公司签订。东方华厦也认可其作为与原告以及被告世纪联华的实际委托经营管理合同的相对方和出租人，依据合同向被告世纪联华收取租金，依据委托经营管理合同应向原告支付收益，并同意原告以总购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算2016年度租金数额，故对原告要求东方华厦共同支付尚欠租金和滞纳金的诉讼请求，本院予以支持，东方华厦亦应向原告返还购房款23612元。世纪联华虽为涉案商铺的实际使用人，但其并非《商铺委托经营管理合同》的当事人，与原告之间不存在租赁关系，根据合同的相对性，世纪联华无需直接向原告承担支付租金的责任，故对原告要求世纪联华对鼎欣物业、东方华厦的欠租及滞纳金承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。三被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，是对自身诉讼权利的放弃，不影响本院在查明事实的基础上依法判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告镇江鼎欣物业管理有限公司结欠原告朱健伟租金53400元并承担分段计算的滞纳金（本金36000元，自2015年4月1日起至实际付款之日止按日万分之一标准计算；本金17400元，自2016年4月1日起至实际付款之日止按日万分之一标准计算），限于本判决生效后十日内一并付清；二、被告江苏东方华厦房地产开发有限公司对上述债务承担连带付款责任，限于本判决生效后十日内一并付清；三、被告江苏东方华厦房地产开发有限公司限于本判决生效后十日内返还原告朱健伟购房款23612元；四、驳回原告朱健伟对被告镇江世纪联华超市有限公司扬中店的诉讼请求。如鼎欣物业、东方华厦未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（如汇至本院，户名：扬中市人民法院，开户银行：中国工商银行镇江分行江洲支行，账户：11×××16）。案件受理费2256元，由被告鼎欣物业、东方华厦负担(原告已垫付，由两被告在支付上述款项时一并付给原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(户名：江苏省镇江市中级人民法院；开户行：中国工商银行镇江市永安支行；账号：11×××61)。审 判 长  张卫国人民陪审员  孙人鸿人民陪审员  何继荣二〇一六年十二月二十日书 记 员  冷智慧