四川省高级人民法院民 事 判 决 书（2013）川民初字第9号原告：重庆发全房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区白市驿镇白龙路2号附48号。法定代表人：陶发联，执行董事。委托诉讼代理人：周国丰，男，1941年7月23日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：杨灿，四川英睿律师事务所律师。被告：成都华成股份有限公司，住所地四川省成都市红星路二段76号。法定代表人：张荣祥，董事长。委托诉讼代理人：刘宗铭，四川瑞利恒律师事务所律师。被告：崇州华成置业有限责任公司，住所地四川省成都市崇州市崇阳镇白云村。法定代表人：白斌，执行董事。委托诉讼代理人：杨建红，四川泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张靖，四川泰和泰律师事务所律师。重庆发全房地产开发有限公司（以下简称发全公司）因与成都华成股份有限公司（以下简称成都华成）崇州华成置业有限责任公司（以下简称崇州华成）合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2013年4月10日受理后，依法组成合议庭，并于2013年6月8日、2016年9月22日进行了公开开庭审理。发全公司的委托诉讼代理人周国丰、杨灿，成都华成的委托诉讼代理人刘宗铭，崇州华成的委托诉讼代理人杨建红、张靖到庭参加诉讼。经本院释明，2013年12月19日，发全公司申请对履行《合作开发协议》可获得的收益进行鉴定。本院委托四川海林房地产评估有限责任公司对合同正常履行情况下发全公司可以获得的收益进行鉴定。在本案审理过程中，当事人申请庭外和解，本院予以准许，申请庭外和解的时间不计入审理期限。本案现已审理终结。发全公司诉称：成都华成于2001年9月10日取得案涉200亩土地使用权，因资金困难，遂与发全公司签署《合作开发协议》，约定双方以对等投资方式共同合作开发案涉土地，约定总投资3500万，投资比例为5:5，双方各投入1750万元，成都华成以已支付的土地款1150万元和200万亩土地按3万元/亩计算的溢价组成，不再实际投入资金；发全公司应投入的1750万元应在2003年12月30日支付。双方按合同签订的投资比例进行实物或利润分配。签订合同后，发全公司按照要求向成都华成支付投资1000万元。因崇州市国土局未交付土地，双方合作开发没有进行。2008年成都华成违反《合作开发协议》，在发全公司不知情的情况下，与崇州华成恶意串通签订协议，将案涉土地无偿划至崇州华成（在无偿划转土地时，崇州华成是成都华成在崇州独资注册成立的一人有限责任公司）致使《合作开发协议》产生履行障碍，严重损害了发全公司的利益。因生效判决认定双方签订的《合作开发协议》未解除，成都华成应将无偿划转至崇州华成的土地收回，为继续履行《合作开发协议》创造基础条件。由于土地使用权人已经变更为崇州华成，如土地不能收回为成都华成所有，发全公司基于《合作开发协议》而享有的合法权益显然无法有效实现。因发全公司的投资款用于支付案涉土地出让金，双方共同出资取得土地使用权已经成为双方合作开发的成果，发全公司应按约定的比例享有投资土地使用权而产生的权益。请求：1.判令成都华成立即收回无偿分立至崇州华成的200亩土地使用权，继续履行与发全公司签订的《合作开发协议》；2.如成都华成不能收回无偿划至崇州华成的200亩土地，请求依法判令成都华成与崇州华成共同连带赔偿支付发全公司损失10600万元；3.本案诉讼费由成都华成、崇州华成负担。经本院释明，发全公司放弃第1项诉讼请求，并请求由成都华成、崇州华成承担本案鉴定费。发全公司称损失计算的基础和依据均来源于《合作开发协议》的约定，损失由两部分组成，一是项目土地的增值收益，每亩土地价值原购买价值是15万元/亩，现增值为172.93万元/亩，200亩土地增值收益为31586万元；二是房屋建设收益，按照经规划许可的建筑容积率为0.508，可建房屋面积为67000平方米，每平方米可按2000元获利计算，房屋建设利润收益保守在1.2亿元左右。合同有效履行情况下，发全公司可获得的开发收益为43586万元，按各占50%的比例分成，发全公司可以获得的收益为2.18亿元。即使仅算土地增值收益来确定开发收益，现土地价值34586.66万元减去双方约定投入总投资3500万元，收益为31086.66万元，发全公司可获得的收益为1.554亿元（31086.66万元×50%）。发全公司主张赔偿1.06亿元。成都华成辩称，一、法院生效判决已经确认发全公司对案涉土地没有共有权，其以成都华成与崇州华成之间系恶意串通签订土地划转协议，该协议无效及返还土地使用权的主张不能成立。依据“一事不再理”中既判力约束规则，请求确认成都华成与崇州华成签订的土地转让协议无效，收回案涉土地使用权以便继续履行《合作开发协议》的主张无事实依据和法律依据，应予驳回。二、发全公司未按《合作开发协议》按时、足额支付定金已经构成预期违约和根本违约。三、因发全公司无诚意和能力继续履行《合作开发协议》，成都华成将其所有的案涉土地转让合法有效。四、双方未组建项目开发公司设立银行共管账户等房产开发的实际行为，成都华成收回案涉土地使用权，发全公司收回1000万元投资款，是解除合同的真实意思表示，双方以行为解除了《合作开发协议》。五、发全公司没有证据证明成都华成划转案涉土地使用权的行为侵犯其合法权益造成其损失，并且已经收回投资款1000万元，发全公司请求赔偿损失没有事实依据和法律依据。请求驳回发全公司的诉讼请求。崇州华成辩称，一、发全公司的第一项诉讼请求违反了一事不再理的诉讼原则。对于发全公司的第一项诉请应当驳回。二、对发全公司的第二项诉讼请求，本院生效判决已经确认了崇州华成取得案涉土地合法有效，发全公司的第二项诉请不能成立。请求驳回发全公司对崇州华成的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2001年6月25日崇州市国土局与成都华成签订《协议书》，约定：崇州市国土局出让崇州市崇阳镇滨河路南延伸段之南街延伸段之间约466.3亩土地使用权给成都华成，每亩12万元，土地出让款5595.6万元；成都华成土地款付至2500万元时，一月内崇州市国土局为成都华成办理200亩《国有土地使用证》，并移交部分土地，出让款付清后一月内将《国有土地使用证》全部办理完毕并交成都华成。2001年9月10日，成都华成取得案涉位于崇州市亩《国有土地使用证》（【崇国用（2001）字第9222号】），土地性质为住宅，使用年限至2071年6月15日。2001年7月20日成都华成取得建设用地规划许可证（证号：城规建【2001】第035号），用地项目名称为罨画山庄，用地面积为452.73亩，代征地39.77亩。2003年7月17日，原告发全公司与被告成都华成签订《合作开发协议》，约定：双方合作开发项目名称为罨画山庄，项目位于崇州市，占地面积为150946.79平方米（226.42亩，其中：净地200亩，代征地26.42亩），建筑面积约为12万平方米；项目以成都华成的名义开发，双方共同组建项目开发部，设立共管账户对该项目进行开发建设，项目总投资按3500万元计算。双方以对等投资的方式进行开发建设，投资比例各方均为50%。成都华成按净地作价每亩15万元，土地差额为200×3万元/亩=600万元（计入双方合作开发的土地成本为12万元/亩），加上成都华成已投入土地款1150万元，成都华成合计投入1750万元，发全公司对等投入1750万元。合同签订10个工作日内，发全公司支付600万元定金（先支付100万元，7月底支付300万元，8月底支付200万元）；2003年9月30日前支付600万元投资款（定金同时转为投资款）；2003年12月30日前支付550万元投资款，此时，成都华成移交土地证办理相关开发手续。并约定了组建项目开发部相关事宜，双方按合同确定的投资比例进行实物或利润分配。双方约定任何一方违约，应支付守约方违约金。签订协议后，发全公司先后8次向成都华成转账支付投资款共1000万元，发全公司支付投资款的时间和金额分别为：2003年7月10日支付100万元，2003年8月19日支付200万元；2003年9月19日支付100万元；2003年9月29日支付100万元；2003年10月20日支付100万元；2003年12月1日支付100万元；2003年12月4日支付100万元；2004年1月18日支付200万元。其后，发全公司未再履行《合作开发协议》约定的出资义务。成都华成没有移交土地证及项目开发相关手续，双方也没有成立项目部进行开发工作。2007年2月9日，成都华成投资800万元设立崇州华成，成都华成持有崇州华成100%的股份。2008年5月23日，成都华成与崇州华成签订《协议》，约定将案涉200亩土地无偿划转至崇州华成名下，由崇州华成开发建设案涉项目。同日，成都华成向崇州市国土局申请将案涉200亩土地的土地使用权人变更为崇州华成。2008年6月24日崇州市国土局向崇州华成颁发了变更后的国土使用权证。2009年10月27日，成都华成向发全公司转账支付1000万元，发全公司于当天向成都华成开具收据，收据上载明的款项内容为“收回投资款”。另查明，因案涉土地尚未完成拆迁，成都华成先后于2003年7月30日、11月13日、8月14日、2004年8月27日就案涉土地的拆迁和实际交付事宜向崇州市国土局发函。2003年8月14日，崇州市国土局与成都华成签署了《补充协议》，约定崇州市国土局在2003年12月25日前完成土地拆迁工作，达到交付条件；成都华成于2003年8月25支付300万元、9月25支付300万元,10月30日支付900万元，剩余土地款在2003年12月30日前付清余款。如一方违约将按照日万分之五支付违约金。崇州市国土局于2004年8月27日向成都华成发出《通知》，告知成都华成因其已取得土地使用证的200亩土地，仅支付1900万元，尚余600万元未付，并限其在7日内支付，否则解除协议，收回土地并注销《国有土地使用证》。2004年9月9日，成都华成回函崇州市国土局，要求于2004年9月15日进行200亩土地交接。2008年7月21日，成都华成与成都三泰屋业有限公司订立《股权转让协议》，约定：成都华成将崇州华成800万元的股权（占注册资本100%），转让给成都三泰屋业有限公司。2008年8月27日，成都三泰屋业有限公司与成都中铁二局宏源房地产综合开发有限公司订立《股权转让协议》，约定：成都三泰屋业有限公司将崇州华成560万元的股权（占注册资本的70%），转让给成都中铁二局宏源房地产综合开发有限公司。发全公司和成都华成均没有提交在合同履行期间双方磋商的证据材料。双方均没有向对方发出解除合同的通知。发全公司认可案涉房地产项目的土地建设规划许可证已经取得，但项目没有取得建设工程规划许可证。发全公司向本院申请对可得利益进行鉴定。本院委托四川海林房地产评估有限责任公司对发全公司可得利益进行鉴定。2015年10月25日，四川海林房地产评估有限责任公司做出川海房价（2015）051号《房地产估价报告》。该报告载明：三、估价对象范围为假设合作开发房地产合同正常情况下，在案涉的133333.33平方米的土地上开发房地产所获得的预期收益。在案涉的133333.33平方米的土地上开发房地产所获得的预期收益是非事物形态的资产，估价对象得以实现的过程是土地（房地产）的开发，故估价对象的实物状况均是对估价对象房地产开发预期收益的实现过程的载体--土地进行描述。（1）建筑物实物状况描述：实际状况土地上零散种植些农作物。规划状况：在假设合作开发房地产合同继续履行，200亩土地的《总平面图》有效情况下，按照200亩土地《总平面图》上记载的经济技术指标进行规划建设。（2）土地实物状况描述：估价对象所涉及土地均位于崇州市，设定宗地开发程度达到宗地外“六通”，宗地内“场平”。基础配套设施完善，土地利用符合区域规划，开发程度较高。（二）估价对象权益状况描述：至价值时点，估价对象所涉及的土地一级查封；估价对象所涉及的土地设有抵押权。五、价值时点：2014年4月14日。六、价值类型：1.本次估价价值类型为估价对象的公开市场价值。九、（一）估价方法。假设开发法是指将预计估价对象开发完成的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。十、估价结果。根据估价目的，遵循估价原则，采用假设开发法，认证分析估价委托人提供的资料以及估价人员现场查勘和市场调查取得的资料基础上，对影响房地产价格因素进行分析，结果测算，结合估价经验，确定估价对象在价值时点2014年4月14日的房地产预期收益为：总价为20981.37万元。十四、估价报告有效期为2015年10月26日至2016年10月25日。成都华成、崇州华成对该估价报告的真实性、合法性和关联性均有异议。发全公司认可该鉴定报告的真实性、合法性和关联性。本院认为，发全公司与成都华成签订的《合作开发协议》没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据当事人的诉辩观点，本案争议焦点为：案涉《合作开发协议》不能继续履行的责任主体、责任性质及赔偿金额应如何认定。关于《合作开发协议》未履行的责任在谁的问题。因《合作开发协议》合法有效，对双方均有约束力，合同双方均应按照合同约定履行各自义务。该协议约定了发全公司应投入资金总额为1750万元，并约定了具体的出资时间。发全公司实际投入资金1000万元。发全公司以成都华成未移交土地证、办理相关开发手续，行使先行履行抗辩权为由未再履行出资义务，并认为成都华成构成违约。对此，本院认为，因《合作开发协议》约定在发全公司支付合同约定的1750万元投资款后，成都华成才移交土地证办理相关开发手续，进行合作开发，故发全公司履行1750万元出资义务在先，成都华成移交土地证办理相关开发手续在后。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，在发全公司按约付清出资款前，成都华成有权拒绝履行移交土地证办理相关手续的义务，并不构成违约。发全公司的抗辩理由不能成立，本院不予支持。发全公司没有按照约定及时、足额支付项目投资款，迟延履行合同主要义务，构成违约。因发全公司迟延履行合同主要义务，构成根本违约，且违约行为持续近四年。成都华成在发全公司根本违约的情况下，有解除合同的权利。虽然双方在履行合同过程中，没有解除合同的书面通知，但成都华成将已经投入的土地撤回，另行处理，作为在发全公司根本违约情况下的救济，是以实际行为解除双方签订的《合作开发协议》。结合双方2003年签订案涉《合作开发协议》至2008年成都华成转让案涉土地期间房地产市场形势看，2003年房地产开发整体形势较好，处于上升阶段并一直持续到2008年。2008年初发生了因美国次贷危机引发的世界金融危机，叠加2008年四川“汶川5.12”地震的影响，房地产市场出现了下滑。2009年房地产市场才恢复向上的趋势。成都华成于2008年5月23日转让案涉土地，从土地转让的时间点看，成都华成是在房地产不甚景气之时将土地无偿划转给崇州华成，并不是在房地产市场上升时期，为追求自己利益最大化，损害发全公司利益的情况下将土地转让。而发全公司于2009年收回投资款，并向成都华成出具了“收回投资款”的收条，可以看出双方均有终止开发项目的意思表示，并以实际行为解除合同。综上分析，成都华成转让土地不违反合同约定，不构成违约。因，守约方，转让土地侵害发全公司的合法利益。发全公司未按约定履行出资义务，构成根本违约，故不能请求成都华成赔偿合同正常履行情况下可以获得的开发利润。但根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，成都华成在转让土地后应及时通知发全公司相关事宜，并退回发全公司的投资款。成都华成于2008年5月23日转让土地后，违反了合同附随义务，未及时通知发全公司，至2009年7月发全公司才收回投资款，造成发全公司1000万元资金占用损失。因双方没有对违约赔偿金计算标准进行约定，结合本案证据及实际情况，以及建筑市场资金的利润回报情况，本院以中国人民银行同期贷款利率四倍为参照，酌定由成都华成公司赔偿发全公司损失280万元。关于崇州华成是否承担责任的问题。本院认为，成都华成将案涉土地无偿划转给崇州华成，虽然崇州华成取得案涉土地没有支付相应对价，但发全公司未就该转让行为申请撤销，也没有申请确认双方土地转让因违法而无效。根据本案查明的事实，成都华成转让土地的行为并不构成违约，发全公司也没有证据证明成都华成与崇州华成恶意串通，转让土地侵害发全公司的合法利益，故崇州华成对发全公司并不构成侵权，不应承担连带赔偿责任。综上所述，发全公司的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条，第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十八条判决如下：一、成都华成股份有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内向重庆发全房地产开发有限公司支付280万元（若未按本判决确定的给付之日给付本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至本金付清之日止）；二、驳回重庆发全房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费571800元，鉴定费60万元，共计1171800元，由被告成都华成股份有限公司负担351540元，由原告重庆发全房地产开发有限公司负担820260元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。（此页无正文）审判长 袁 均审判员 王 惠审判员 雷 伟二〇一六年十二月二十九日书记员 彭扬梅