广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂10民终1617号上诉人（原审被告）：广西名杨木业有限公司（原广西德扬工贸有限公司），住所地百色市右江区龙景街道办事处江凤村。法定代表人：谢德扬，该公司经理。委托代理人：潘合根，广西凌盛律师事务所凌云分所律师。上诉人（原审原告）：百色市龙景广源开发投资有限公司，住所地百色市右江区文明街64号A栋四楼。法定代表人：覃伯礼，该公司总经理。委托代理人：张馨月，该公司副总经理。上诉人广西名杨木业有限公司（以下简称名杨公司）因与上诉人百色市龙景广源开发投资有限公司（以下简称龙景公司）租赁合同纠纷一案，不服右江区人民法院（2016）桂1002民初356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月24日、12月13日、12月19日组织当事人到庭调查、质询和调解。上诉人广西名杨木业有限公司法定代表人谢德扬及其委托代理人潘合根，上诉人百色市龙景广源开发投资有限公司法定代表人覃伯礼及其委托代理人张馨月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。广西名杨木业有限公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，发回重审或驳回龙景公司诉讼请求2、一、二审受理费由龙景公司负担。事实与理由，1、一审判决遗漏当事人百色市冠生木材有限责任公司（以下简称冠生公司）、百色市右江区鑫源资产经营投资有限责任公司（以下简称鑫源公司）；本案涉诉的租赁物为宗地及宗地上的建筑物。名杨公司与冠生公司于2013年2月5日签订《租赁合同书》约定租赁权利义务；2012年5月3日冠生公司致函（授权委托书）鑫源公司确定租赁期限及冠生公司委托龙景公司签订租赁合同办理相关业务手续，与租赁物相关的一切经济责任和法律后果由冠生公司和龙景公司承担，所以一审遗漏了当事人。2、双方在一审庭审中均未认可双方是口头租赁、租赁期限10年和年租金20万元，一审认定是错误的；《租赁合同书》的当事人是名杨公司与冠生公司，双方之间形成租赁关系，合同的标的物也是本案的涉诉宗地及上面的附着物，名杨公司提供的收条、房屋租赁合同备案证明及缴纳租金可以证实名杨公司、龙景公司、冠生公司形成租赁关系且属于《租赁合同书》调整范围。3、龙景公司与冠生公司在履行合同过程中具有违约行为，致使合同目的无法实现，应支付违约金。因为上诉人实际租赁面积与合同约定交付的面积不符，也未处理好与当地村民权属纠纷致使停工90天，以及龙景公司封锁租赁地致使合同目的不能实现，属于单方解除合同行为。4、一审法院认定租期、租金错误，按照一审认定的事实，名杨公司实际租赁场地为1年11月，名杨公司出具的保证书中计算的租赁费是按照3年租期来计算，从2013年1月至2015年12月31日，且按照交易习惯交租金使用租赁场地。一审未结合查明的租赁期限和租金事实，而直接认定保证书的内容确定名杨公司租赁3年期限，租赁费60万元，所以一审认定的是错误。5、一审认为名杨公司提交证据是单方证据不予采信是错误的；一审未经查明《保证书》形成过程、内容及真实性就采信是错误的，《保证书》未有经办人签名确认即法定代表人或财务人员签名且未加盖公司的财务章；《保证书》内容与实际不符且设备也是不存在，名杨公司承租涉诉宗地时间起点是2013年2月5日，而欠款期限自2013年元月至2015年元月，出具的时间是2014年12月31日，保证书的落款时间应为欠款结算后才出具，但该保证书提前预测金额不应采信。综上所述，名杨公司与龙景公司并未形成租赁关系，龙景主张给付租金无事实和法律依据。百色市龙景广源开发投资有限公司辩称，1、名杨公司与冠生公司2012年5月的租赁合同是伪造，龙景公司不承认；2、名杨公司向法院提交的2013年3月15日与冠生公司签订的合同也是伪造的；3、2015年11月11日名杨公司提交的证据《追加为第三人申请书》、《3月25日的民事诉状》名杨公司自认的租赁合同时间都不一样，以及《租赁合同书》的签名盖章都不是覃伯礼签的，盖章也是伪造的。百色市龙景广源开发投资有限公司上诉请求：1、判令名杨公司支付龙景公司租金41万元，并依据法律规定按民间借贷利率可以适当高于银行利率，即逾期还款利率的4倍分段计付，从2015年1月1日起至履行完毕最后一日止；2、一切诉讼费由名杨公司负担。事实与理由，1、2014年1月，名杨公司法定代表人谢德扬以资金周转紧张为由，便通过龙景公司法定代表人覃伯礼向张馨说情从其个人借款给谢德扬5万元，并经双方口头约定利率3%计取1500元/月。期间，谢德扬只支付了几个月利息，违背了口头约定，谢德扬通过银行汇划到张馨月个人银行账户，借款到期没有偿还，经张馨月多次追逼，谢德扬于2015年5月10日偿还3万元，但至今尚欠2万元的个人债务未偿还，该款项与龙景公司无关，所以一审认定扣除该3万元是错误的。所以，至今仍拖欠龙景公司租金41万元，违约金计算应以51万元为基数，应当按利率4倍分段计付，从2014年12月31日起至履行完毕止。2、名杨公司主张保证书是龙景公司以非法手段强迫其员工所为，不是其本人意愿是没有事实依据。名杨公司于2014年12月31日书写还款保证书并加盖公司盖章，而龙景公司于2015年6月26日写追款通知书送达谢德扬本人签收确认没有提出任何异议，落款2015年6月27日。广西名杨木业公司辩称，1、本案的保证书不是名杨公司真实意思表示，故以保证书主张租金及利息无事实与法律依据。2、双方未形成租赁关系。3、名扬公司已经缴纳了部分租金，具体数额由法定代表人陈述。4、名扬公司在租赁厂房期间，由于出租方未履行义务，导致厂房的使用中断。龙景公司、冠生公司还曾封锁厂区大门，导致名杨公司无法使用涉案地块厂房等，这是龙景公司单方解除法律关系，所以名杨公司不需要支付剩下租金。百色市龙景广源开发投资有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告依法偿还原告机器设备租赁、场地建设费欠款共计51万元，逾期利息欠款共计183600元；2、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年3月，原告与被告口头协商，约定由原告将其从百色市右江区鑫源资产经营投资有限责任公司（以下简称鑫源公司）承租的位于百色市右江区龙景街道办事处江凤村的宗地号为3-0-21的1865平方米土地和宗地为3-0-19的33412平方米的土地及地面建筑面积为2500平方米的房屋、设施等转租给被告作木材加工生产经营场所使用，租赁期限为10年，每年租金为20万元。在租赁期间，被告对租赁场地进行平整、地面硬化、修建围墙等，在施工过程中，遭到周边村民的阻拦不让施工，双方产生纠纷，江凤村民委和右江区龙景街道办事处等工作人员到现场调解处理，因该租赁地与江凤村洞弄屯纠纷系历史遗留问题，导致纠纷无法调解，造成被告3个月不能正常施工使用。之后，被告于2014年2月12日向原告支付租金10万元，因被告资金周转困难，原告于2014年2月15日退还其租金5万元，对于尚欠原告的租金，被告于2014年12月31日向原告出具保证书，确认从2013年1月至2015年1月共欠原告场地及设备租赁费60万元整，至今只支付9万元，尚欠51万元未付，被告承诺在2015年1月30日前支付31万元，余款20万元于2015年4月30日付清，以上承诺如有逾期，被告将向原告支付所欠租金总额的3%作为补偿，并当月付清（宽限期至2015年4月止）。如再有逾期，被告愿意将其生产的产品销售所得交给原告抵消所欠租金。2015年5月10日，被告向原告的公司副总经理张馨月支付3万元。同时，由于本案原告拖欠鑫源公司2012年至2015年的租金，鑫源公司直接向被告催收租金，为此，被告于2015年5月25日向鑫源公司支付租金10万元。2015年6月26日，原告向被告发出还款通知书，提出根据相关协议，至今原告尚未收到被告拖欠的款项总计577139.66元，现已超还款期限2个月，最迟截止至2015年6月30日，如未收到所欠款项，原告将按约定于2015年7月1日接管被告的生产销售经营权。被告收到还款通知书后，以原告未完全履行租赁合同义务将35277平方米的租赁面积交付原告使用且未能出面协调与江凤村村民的纠纷，致使被告实际使用的土地面积仅为20000平方米，不足部分应扣除租金，被告已付清租金，没有拖欠原告租金为由，拒绝支付租金，为此，原告于2015年6月封闭该租赁场地，不让被告进场经营，引起本案纠纷。另查明，2015年11月13日，鑫源公司以本案原告拖欠其租金为由，诉至该院，经该院调解，双方同意合同租赁期限履行至2015年12月31日止。并由本案原告于2015年12月31日支付鑫源公司租金25万元。2015年4月2日，被告由广西德扬工贸有限公司变更为广西名杨木业有限公司。一审法院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金，本案原告将其从鑫源公司承租的位于百色市右江区龙景街道办事处江凤村的土地、房屋和设施等转租给被告作木材加工生产经营场所使用，被告使用该场所并向原告支付租金，双方的租赁关系成立，应合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，均应按照约定积极履行义务。本案的争议焦点是：被告是否拖欠原告的租金，是否应承担逾期支付租金的违约责任。关于被告是否拖欠原告租金的问题，因双方当事人未采取书面形式签订租赁合同，视为不定期租赁，被告应按实际使用的期限交付租金。根据被告于2014年12月31日向原告出具的保证书，可以确认被告租赁原告的场地及设备从2013年1月至2015年1月的租金为60万元，被告已支付9万元，尚欠原告租金51万元。对于被告于2015年5月10日支付张馨月3万元及于2015年5月25日支付鑫源公司租金10万元，因该款发生在保证书之后，且确系支付该场地的租金，应从尚欠的租金51万元中予以扣除，故被告至今尚欠原告的租金为38万元。被告向原告出具保证书是其真实意思表示，拖欠原告租金事实清楚，该院予以确认，虽然原告在租赁期间被周边村民阻拦，造成3个月不能正常施工使用，该期间的租金本应从上述应付的租金中扣除，但因双方核算的租金仅到2015年1月止，而原告租赁使用该场地至2015年5月，期间4个月的租金并未计算，可相互抵消。故被告提出原告未完全履行租赁合同义务将租赁土地全部交付原告使用，不足部分应扣除租金，被告已付清租金的抗辩意见，与事实不符，且于法无据，该院不予采信。被告应按保证书的承诺履行义务，被告逾期支付租金的行为已构成违约，应承担向原告支付违约金的民事责任。因原告的实际损失主要为逾期付款期间资金占用的同期利息，原告请求的违约金每天按所欠租金的3%计付数额明显过分高于该损失的30%，根据合同的履行情况、当事人的过错及预期利益等综合因素，基于公平原则和诚实信用原则，确定违约金数额调整为以所欠租金为计算金额，按年利率6%计算自2015年5月1日起至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、由被告广西名扬木业有限公司支付原告百色市龙景广源开发投资有限公司租金38万元及逾期付款违约金（违约金计算，按年利率6%计算，以51万元为基数，从2015年5月1日起至2015年5月9日，以48万元为基数，从2015年5月10日起至2015年5月24日，以38万元为基数，从2015年5月25日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止；二、驳回原告百色市龙景广源开发投资有限公司的其他诉讼。案件受理费3972元，减半收取1986元，由被告广西名扬木业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求，名杨公司提交证据1《测绘报告》证实涉诉宗地只有20069.69平方米。证据2《承诺书》证实是冠生公司与龙景公司之间转租的问题。证据3《调解书》证实这块地真正租赁人是龙景公司2013年6月14日租赁。证据4《杨昌文出庭证人证言》证实《保证书》是不真实的。证据5《费用报销单、收据、现金支出凭证（韦华康）》证实名杨公司分别于2013年2月28日、2013年6月26日、2013年7月10日、2013年7月19日、2013年8月14日向韦华康定制碳化箱、输送带等设备的事实。证据6《费用报销单、收据、现金支出凭证（林有安）》证实名杨公司分别于2013年6月4日、2013年7月4日、2013年7月13日、2013年8月16日、2013年8月28日、2013年9月27日向林有安支付安装设备手工费用的事实。证据7《费用报销单、收据、现金支出凭证（金逸良）》证实名杨公司分别于2013年7月1日、2013年7月19日金逸良购买制磅机事实。证据8《费用报销单、收据、现金支出凭证（陆刚）》名杨公司分别于2013年7月22日、2013年8月16日、2013年9月9日支付陆刚焊工工程款等的事实。证据9《费用报销单、收据、现金支出凭证（荚建峰）》名杨公司分别于2013年6月7日、2013年6月15日、2013年6月26日、2013年6月30日、2013年7月1日、2013年7月12日、2013年7月22日、2013年8月2日、2013年8月9日、2013年8月13日、2013年8月22日、2013年9月5日、2013年9月12日向荚建峰购买烘干机和搅笼等设备的事实。证据10《费用报销单、收据、现金支出凭证（黄正稳）》名杨公司分别于2013年8月15日、2013年9月12日、2013年9月19日向黄正稳支付焊工工钱的事实。证据11《费用报销单、收据、现金支出凭证（黄宗杰）》名杨公司分别于2013年6月8日、2013年7月20日向黄宗杰定做、购买烘干箱等的事实。证据12《费用报销单、收据、现金支出凭证（李建初）》名杨公司于2013年7月1日向李建初购买空心砖等的事实。证据13《费用报销单、收据、现金支出凭证（黄锋）》名杨公司于2013年7月20日向黄锋支付安装变压器款项等的事实。证据14《费用报销单、收据、现金支出凭证（农柏生）》名杨公司于2013年10月23日向农柏生购买机器配件等的事实。证据15《广西名杨有限公司银行贷款明细单》名杨公司于2013年至2016年向广西凌云农村商业股份有限公司贷款经营公司业务的事实。证据16《百色市右江区经济贸易局文件、民事判决书》名杨公司建厂立项时名杨公司已有的设备事实。证据17《账簿启用表》证实名杨公司于2013年、2014年购买机械材料、设备的费用记录。龙景公司提交证据《追加为第三人申请书、民事起诉状、执行裁定书》证实名杨公司提交的名杨公司与冠生公司的租赁合同书是伪造的。经质证，龙景公司对名杨公司提交的证据1、2、3认为不能证实龙景公司与名杨公司存在租赁，而是冠生公司与名杨公司存在租赁关系，证据与龙景公司无关。对证据4证人陈述的不是事实，也不能证实名杨公司的主张。对证据5、6、7、8、9、10、11、12、13、14都是显示生产木炭的机器设备，而且出具的都是收据，不能作为证据，至今场地里除了一台变压器。其余的设备在2014年底全部被谢德扬变卖一空，证据与本案无关。证据15显示名杨公司2013年至2014年所贷款项用途是用作加工销售颗粒燃料，而在场地从未见名杨公司生产过一粒颗粒燃料，因此龙景公司有理由怀疑名杨公司贷款的真实用意，2015年至2016年名杨公司已经停产关门，名杨公司陈述的公司扩大经营规模所贷款项去向何处，证据与本案无关。对证据16名杨公司于2015年12月21日收到百色市右江区经济贸易局的批文，其实在2015年初就和名杨公司因设备产生纠纷，设备归属都没划分清楚，而名杨公司2015年底向经贸局申请立项目的就是为了欺骗银行达到他贷款的目的，证据与本案无关。对证据17全部都是2013-2014年生产木炭的流水账，证据与本案无关。名杨公司对龙景公司提交的证据认为追加为第三人申请书与本案无关，民事起诉状中陈述与冠生公司签订的合同事实，执行裁定书认定为冠生公司与谢德扬签订合同，谢德扬是个人，与本案无关。本院认为，名杨公司提交的证据1、2、3、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17并不能证实名杨公司所主张的内容且提交的证据与本案无关，故不予采信。对证据4出庭证人证言并不能证实《保证书》是受到欺诈、胁迫、乘人之危而出具的，也不能否认《保证书》的真实性、合法性，故对该证据不予采信。对龙景公司提交的证据不能证实其主张的内容且与本案无关，故不予采信。二审经审理查明，一审判决认定本案的事实部分有误，本院予以纠正为：2011年6月13日，龙景公司与鑫源公司签订租赁合同，约定鑫源公司将位于百色市右江区龙景街道办事处江凤村的宗地号为3-0-21的1865平方米土地和宗地为3-0-19的33412平方米的土地及地面建筑面积为2500平方米的房屋出租给龙景公司作生产经营场所使用，租期为5年，自2011年6月1日至2016年5月31日，合同约定不得私自转租，如转租须经书面同意。之后龙景公司与鑫源公司产生纠纷于2015年12月21日经右江区法院主持调解，龙景公司与鑫源公司签订的合同履行至2015年12月31日止，并由龙景公司于2015年12月31日前支付鑫源公司租金25万元。在此期间，龙景公司将该租赁地块上的场地建房、设备租赁给名杨公司，在租赁期间，名杨公司于2014年2月12日向龙景公司支付租金10万元，因名杨公司资金周转困难，龙景公司于2014年2月15日退还其租金5万元，对于尚欠龙景公司的租金，名杨公司于2014年12月31日向龙景公司出具保证书，确认从2013年1月至2015年1月共欠龙景公司场地建房及设备租赁费60万元整，至今只支付9万元，尚欠51万元未付，名杨公司承诺在2015年1月30日前支付31万元，余款20万元于2015年4月30日付清，以上承诺如有逾期，名杨公司将向龙景公司支付所欠租金总额的3%作为补偿，并当月付清（宽限期至2015年4月止）。如再有逾期，名杨公司愿意将其生产的产品销售所得交给龙景公司直到抵消所欠租金为止。2015年5月10日，名杨公司向龙景公司副总经理张馨月支付3万元并标注为地租款。由于本案龙景公司拖欠鑫源公司2012年至2015年的租金，鑫源公司直接向名杨公司催收租金，为此，名杨公司于2015年5月25日向鑫源公司支付租金10万元。2015年6月26日，龙景公司向名杨公司发出还款通知书，提出根据龙景公司与名杨公司相关协议，至今龙景公司尚未收到名杨公司拖欠款项总计577139.66元，现已超还款期限2个月，最迟截止至2015年6月30日，如未收到所欠款项，龙景公司将按约定于2015年7月1日接管名杨公司的生产销售经营权。名杨公司法定代表人在该还款通知书上签字并注明已收到通知。名杨公司以龙景公司未完全履行租赁合同义务将35277平方米的租赁面积交付名杨公司使用，致使名杨公司实际使用的土地面积仅为20000平方米，且龙景公司一直以来都未出面协调与江凤村村民的纠纷，名杨公司已付清租金，没有拖欠龙景公司租金为由，拒绝支付租金，为此龙景公司自行锁闭厂房而引起纠纷。二审审理过程中，经龙景公司与名杨公司确认双方之间不存在土地租赁关系。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、本案是否遗漏当事人冠生公司与鑫源公司。二、双方是否存在租赁合同关系，及租赁合同内容是否包括租赁场地和租赁设备。三、名扬公司是否已经支付完毕所有租金，如欠付，租金数额是多少，利息如何计算。关于焦点一。本案涉及龙景公司与鑫源公司的租赁合同、龙景公司与名杨公司的租赁合同、名杨公司与冠生公司的租赁合同、冠生公司与龙景公司的委托合同，这多个合同之间虽然是相互联系的，但从本案龙景公司的诉请来分析，本案并不属于必要共同诉讼，鑫源公司与冠生公司是否参加本案诉讼活动也并不影响查明本案事实，在本案中，龙景公司的诉请仅涉及龙景公司与名杨公司之间的租赁合同，所以，名杨公司主张遗漏当事人的理由不成立，本院不予支持。关于焦点二。二审过程中，经名杨公司与龙景公司确认双方不存在书面的租赁合同，对于双方是否存在口头的租赁合同关系，从本案的关键证据《保证书》及名杨公司支付给龙景公司的租金综合分析，名杨公司主张该保证书是受胁迫出具的，不是其真实意思表示，但其并未提供证据证实其主张，名杨公司在收到龙景公司发出的还款通知也未提出异议，且名杨公司亦支付3万元给龙景公司副总经理张馨月，支付10万元租金给鑫源公司，名杨公司亦认为是包括在该保证书中的60万元，所以名杨公司主张保证书不是其真实意思表示却未提供证据证实且又履行保证书，主张理由不成立，不予支持。根据该保证书的内容可以确认名杨公司与龙景公司之间存在租赁关系。对于名杨公司与龙景公司之间租赁合同的内容，名杨公司主张租赁应有合同，租赁设备应有设备交接清单，而主张由龙景公司承担举证责任。本院认为，书面的租赁合同及设备交接清单并不是租赁合同法律关系成立生效的必备要件，而只要符合一般租赁合同成立生效的基本要件即成立生效，所以双方对租赁合同内容产生争议，可依据本案的关键证据《保证书》确定租赁合同内容，即名杨公司2013年元月至2015年元月欠龙景公司场地建房及设备租赁金额共计60万元，已支付9万元，尚有51万元未支付。故名杨公司与龙景公司之间租赁合同包括场地建房及设备。关于焦点三。名杨公司主张龙景公司封锁厂房，导致名杨公司无法使用该涉案地块，是龙景公司单方解除法律关系，名杨公司不再负有支付剩余租金的责任；龙景公司主张名杨公司付给龙景公司副总经理张馨月的3万元是个人间的债务及租金违约金过低。本院认为，龙景公司封锁涉案厂房的行为并不是名杨公司拒付租金的理由，且名杨公司也未提供已经支付完毕租金的证据。龙景公司主张该3万元是个人债务但其未提供证据证实，对方也予以否认，故对双方主张不予采信。《保证书》是双方对租赁事项进行核算的依据，双方应按照该保证书履行义务，名杨公司亦应按照保证书内容履行支付租金的义务。双方间的租赁合同是商事合同，应以合法租赁经营方式获取利益，而非约定高额的利息或违约金，所以一审法院确定名杨公司支付欠付租金的数额及逾期付款违约金的方式并无不当，名杨公司与龙景公司主张的理由不成立，不予支持。综上所述，名杨公司、龙景公司的上诉主张无事实和法律依据，故对双方的主张本院不予支持，一审判决认定事实有误，但处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3972元，由上诉人广西名杨木业有限公司负担；二审案件受理费7450元，由上诉人百色市龙景广源开发投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨玉林代理审判员  陈菲菲代理审判员  林 兴二〇一六年十二月二十六日书 记 员  钟牧成