苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0508民初7049号原告：蒋国兵，男，1983年5月16日出生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：边学梁，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾梅雄，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。原告：葛丽芳，女，1985年7月4日出生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：边学梁，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾梅雄，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。被告：苏州工业园区勤思资产管理有限公司，住所地苏州市工业园区东环路1580号万宝商业广场1幢1226室。法定代表人：唐礼刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕新君，公司员工。第三人：苏州三百山医疗器械有限公司，住所地苏州市姑苏区城北东路988号2幢201-232室。法定代表人：龚斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪卫东，该公司总经理。蒋国兵、葛丽芳与苏州工业园区勤思资产管理有限公司委托合同纠纷一案，本院于2016年11月8日受理后，依法适用简易程序。审理中，本院依法追加苏州三百山医疗器械有限公司为本案第三人参加诉讼，本案于2016年11月28日公开开庭进行了审理。原告蒋国兵、葛丽芳共同委托诉讼代理人边学梁,被告苏州工业园区勤思资产管理有限公司委托诉讼代理人吕新君，第三人苏州三百山医疗器械有限公司委托诉讼代理人汪卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋国兵、葛丽芳向本院提出的诉讼请求为：判令解除原告与被告签订的业主委托租赁经营管理合同；判令被告支付拖欠的自2015年7月1日起的租金21669元（暂计算至起诉之日）；判令被告支付原告律师费损失6500元；判令被告承担本案诉讼费用。被告苏州工业园区勤思资产管理有限公司辩称，双方签订的委托经营合同第五条约定被告给付原告租金的方式，被告与商家签订的租赁合同附件一也明确表述租金的计算以项目整体开业为准；被告虽于2016年5月1日进行试营业，但由于客观原因，众多商家未能办理相关营业手续，导致试营业期间的商家数量较少，因此被告尚未达到给付租金的条件，不存在违约行为。原告要求解除双方签订的委托租赁经营合同没有事实依据；被告收取的租金、保证金等属于预收租金，并未生成正式租金，原告要求被告支付租金没有依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人苏州三百山医疗器械有限公司述称，被告隐瞒宝隆广场的用地性质，导致我方不能办理相关证照；被告与原告签订的补充协议，不顾宝隆广场不能开业的事实，侵犯已入场商户的正当权益。请求法院维护第三人的合法权益。经审理查明，原告蒋国兵、葛丽芳系位于苏州市姑苏区城北东路988号万宝世纪商务广场2幢201室房屋所有权人。2013年10月26日，原告（委托方、甲方）与被告（受托方、乙方）就上述房屋签订《业主委托租赁经营管理合同》，约定委托标的的标的物为苏州市姑苏区城北东路988号（苏州宝隆商业广场，以下简称“宝隆广场”）内，甲方所购置的房屋为2-201室，建筑面积31.68平方米，标的用途：宝隆广场为商务办公用房。甲方就其拥有的宝隆广场的产权物业全部经营管理权委托给乙方，由乙方在承诺拥有合法经营管理资质的基础上，在法律规定的范围内，以宝隆广场的名义进行合法经营，乙方在保证甲方委托前的（不低于向开发商购买价值的）市场价值的基础上，全面展开专业有效的经营，提升被委托商业项目的行业地位、品牌地位及市场价值。委托期限从购买合同生效（双方签字盖章）之日起至2020年9月30日（以实际交房时间为准并作为起始时间，顺延六年）。关于支付方式：前两年租金每年乙方按甲方该物业租赁合同的全额租金扣税后支付甲方，第三年起每年乙方按甲方该物业租赁合同租金的90％扣税后以汇款转账形式支付给甲方，其余10％的合同租金留存由乙方收取，作为经营管理费用；计租起始日期按照乙方与商家签订租赁合同计租日期为准，各商铺年合同租金计算按照该商铺所在商场的楼层年合同租金与该商铺所在楼层房屋总销售金额之比例，乘以各商铺实际成交总价之积来确定，起付款日期为该商铺向对应的租赁合同起始日期后第二季度末和第四季度末（即每半年一付）。关于甲方的权利义务，合同约定，甲方不得单方解除合同，若甲方单方面解除合同，则赔付乙方该房款的20％作为违约金，甲方委托乙方办理交验房手续。关于违约责任，合同约定甲乙双方必须遵守《苏州宝隆商业广场委托经营管理合同》，任何一方违反规定按该合同承担责任，一方违约的，应承担对方的律师代理费和其他维权费用。2015年3月27日，被告（出租方、甲方）与龚斌（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定龚斌承租的经营场地为苏州市宝隆广场2幢1层201-232室，租赁面积为1077.16平方米，该房屋用途为医疗器械经销，本合同租期自2015年7月20日至2021年7月19日止，最终起租日以实际开业时间为准。自交付之日起的三个月为装修免租期（2015年4月20日-2015年7月19日），实际起租日以宝隆广场整体开业为准。关于租金的单价以及租金支付时间详见附件一，租金支付方式为租金每三个月支付一次，先付后用，乙方应于前一期租赁费用期满前10个工作日内向甲方支付下一期租金。甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证押金（约为两个月）。甲方应于2015年4月20前江该房屋按约定条件交给乙方，《房屋交付清单》经双方签字盖章并移交租赁场所后视为交付完成。附件一载明租金单价45.6元/平方米/月（首年），该房屋租金前三年不变，第四年租金为54.15元/平方米/月。第五年第六年租金按照第四年的租金计算。实际起租日以宝隆广场整体开业为准。租赁费用明细载明：履约保证金为98237元。2015年4月17日，龚斌支付被告保证金98237元以及自2015年7月1日至2015年9月30日期间的租金147355元。审理中，龚斌与第三人共同向本院出具情况说明，主要内容为：因签订租赁合同以及支付预收租金及押金时，公司尚在工商注册办理中，故以公司董事长龚斌的名义进行相关操作，此行为是公司行为，苏州三百山医疗器械有限公司予以追认。庭审中，原告、被告确认：第三人支付的上述费用均是第三人租赁的房屋面积产生的，各户分割方法为：以所收取的商铺费用除以租赁的总面积乘以本案所涉房屋面积。据此，涉及本案的商铺租赁履约保证金2889.22元，商铺租赁费4333.81元。上述合计7223.03元。2015年12月27日，宝隆广场1-3层全体业主（委托方、甲方）与被告（受托方、乙方）签订《委托租赁合同补充协议》，约定因甲方自2014年10月起收到各自所购买的产权物业并委托乙方租赁经营管理，至今，未收到乙方关于租赁经营物业的租金，具体的租赁经营情况甲方均不知情，故经甲乙双方友好协商，对原《业主委托租赁经营管理合同》达成如下补充协议：根据2015年9月29日招商与业主沟通会议纪要第四条乙方于2016年2月5日前整体开业，未装修的在1月1日后全部进场装修，如2016年2月5日前不整体开业，按会议纪要第四条业主有权撤销乙方的经营管理权，和业主解除原有委托合同，与商家解除租赁合同及其他协议，还业主商铺原貌，中间所产生的与商家之间的矛盾及损失由乙方承担，与业主无关。……。在委托租赁期间，和商家所签的每一份合同，乙方与甲方中对应产权物业业主一起签订并三方各执一份，按照乙方与商家签订租赁合同之日起十天内足额发放业主租金，如乙方逾期未足额发放给甲方业主应该享有的租金收益，乙方从与商家签订租赁合同日开始，每逾期一天，向甲方业主支付购房款总额的10％除以365天作为每天的赔偿违约金。庭审中，被告向本院提供其公司原法定代表人唐铮在苏州市公安局城北派出所的询问笔录，根据该笔录记载，2015年12月27日下午14时，在苏州江南四季酒店召开业主大会，在会议即将结束时，有业主拿出补充协议一份，要求唐铮签字，由于当时业主人数众多，情绪激动，为了不影响稳定工作，唐铮在未仔细了解合同条款内容的情况下，在该《委托租赁合同补充协议》签字，该签字是在双方不对等的情形下签订的，是被动签字。被告陈述宝隆广场于2016年5月1日试营业。第三人陈述，我们已经装修好了，目前不具备合法开业的条件，由于土地性质导致消防无法验收通过，公共场所的消防许可证无法取得。2016年5月20日，原告为催讨上述债权，与上海锦天城（苏州）律师事务所签订《聘请律师合同》，原告支付律师费用6500元。上述事实有原告提供的房屋所有权证、业主委托经营管理合同、委托租赁合同补充协议、聘请律师合同、律师费发票、被告提供的宝隆广场租赁合同、询问笔录、第三人提供的收据以及当事人的陈述予以证明，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、原告主张解除《业主委托租赁经营管理合同》是否符合法律规定。二、原告要求被告支付自2015年7月1日起至起诉止的商铺租金有无合同依据。关于第一个争议焦点：原告主张解除《业主委托租赁经营管理合同》是否符合法律规定。原告认为，被告已经收取第三人的租金，但被告至今未根据合同约定向原告支付，经原告催讨后，被告仍未能付款，被告的行为已经构成违约，同时，鉴于被告未能在补充协议约定的开业时间整体开业，故双方签订的合同应当予以解除。被告认为，宝隆广场于2016年5月1日试营业，根据《业主委托租赁经营管理合同》的约定，原告收取租金应当在2016年11月1日前予以支付，被告在合同履行过程中没有违约，双方签订的《业主委托租赁经营管理合同》不应予以解除。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告与被告签订《业主委托租赁经营管理合同》后，将商铺的经营权委托被告对外招租，因宝隆广场迟迟未能整体开业，业主长期未取得租金收益，2015年12月27日，原告等宝隆广场的业主与被告法定代表人唐铮签订《委托租赁合同补充协议》，该补充协议系《业主委托租赁经营管理合同》的补充条款，具有法律效力，各方当事人均应严格履行。唐铮事后向苏州市公安局城北派出所报案陈述该签字行为不是在双方对等情形下达成的，但唐铮的上述陈述不能引起该补充协议的无效或撤销，故被告的该项辩论观点，本院不予支持。根据该补充协议约定，如2016年2月5日前不整体开业，原告等业主有权撤销被告的经营管理权，和业主解除原有委托合同，该约定属于原告、被告双方约定解除合同的条件。被告陈述，宝隆广场于2016年5月1日试营业，故应当认定被告未能根据补充协议的约定在2016年2月5日前整体开业，双方在补充协议中约定的解除《业主委托租赁经营管理合同》的条件成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，原告于2016年11月3日向本院提起诉讼，本院于2016年11月8日向被告送达民事起诉状，据此，本院确认双方签订的《业主委托租赁经营管理合同》于2016年11月8日予以解除。关于第二个争议焦点：原告要求被告支付自2015年7月1日起至起诉之日止的商铺租金有无合同依据。本院认为，原告与被告签订的《业主委托租赁经营管理合同》第五条约定，原告收取的租金按照被告与商家就该物业签订的租赁合同实际租金税后的90％收取，其余10％由被告收取；计租日期按照被告与商家签订的租赁合同计租日期为准。被告与商家签订的《租赁合同》附件一的第二条规定，实际起租日以宝隆广场整体开业为准。被告以及第三人在庭审中均确认2016年5月1日系宝隆广场的试营业，尚未整体开业，至今尚未达到租赁合同约定的计租日期。据此，应当认定被告在2015年4月14日收取的2015年7月1日至2015年9月30日的租金为预付租金，不属于双方签订的《业主委托租赁经营管理合同》约定的实际租金，故原告要求被告支付自2015年7月1日起至原告向法院起诉之日止的商铺租金有悖合同约定。综上，原告要求解除原告与被告签订的《业主委托租赁经营管理合同》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；原告要求被告支付自2015年7月1日起至起诉之日止的商铺租金的诉讼请求，本院予以驳回。关于被告收取第三人的商铺租赁履约保证金、商铺租赁费，上述费用系被告根据《租赁合同》的约定向第三人收取，属于受托人处理委托事务取得的财产，同时，原告与被告签订的《业主委托租赁经营管理合同》已经予以解除，至此，被告应向原告转交上述款项。关于原告主张的律师费用，《业主委托租赁经营管理合同》约定，一方违约的，应当承担对方的律师费用和其他维权费用，本案中，被告未能根据补充协议的约定在2016年2月5日前整体开业，被告构成违约，原告要求被告支付律师费用的诉讼请求，本院予以支持，但原告主张的律师费用因支付租金的诉讼请求没有法律依据，该部分的律师费用因由原告自行承担，故本院酌定按照律师费2500元予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零二条、第四百零四条的规定，判决如下：一、确认原告蒋国兵、葛丽芳与被告苏州工业园区勤思资产管理有限公司签订的《业主委托租赁经营管理合同》于2016年11月8日予以解除。二、被告苏州工业园区勤思资产管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告蒋国兵、葛丽芳商铺租赁履约保证金2889.22元，商铺租赁费4333.81元，合计7223.03元。三、被告苏州工业园区勤思资产管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告蒋国兵、葛丽芳律师费损失2500元。四、驳回原告蒋国兵、葛丽芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费504元，减半收取252元，原告负担187元，被告负担65元，被告负担的案件受理费于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告，原告预交的案件受理费，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 徐 欣二〇一六年十二月十六日书记员 张伟松本案适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。