福建省长泰县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0625民初1249号原告（反诉被告）：厦门国和城房地产策划代理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区金钟路13号2206单元。统一社会信用代码：913502060728396497。法定代表人：沈国山，总经理。委托诉讼代理人：张惠龙，福建闽翔律师事务所律师。被告（反诉原告）：漳州市欣泰房地产开发有限公司长泰分公司，住所地长泰县武安镇人和南路工会大厦七层，统一社会信用代码：91350625050327722N。负责人：廖永福，总经理。委托诉讼代理人：刘汉斌，福建嘉铠律师事务所律师。原告（反诉被告）厦门国和城房地产策划代理有限公司（下称厦门国和城公司）与被告（反诉原告）漳州市欣泰房地产开发有限公司长泰分公司（下称欣泰长泰分公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案后，依法由审判员黄丽新适用简易程序公开开庭进行了审理。后因双方对事实争议较大，转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年12月23日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人沈国山及其委托诉讼代理人张惠龙、被告欣泰长泰分公司的委托诉讼代理人刘汉斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。厦门国和城公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付代理费516898元及利息（从2016年4月15日起至实际还款之日止，按银行同期贷款利率计算）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年，原告与被告签订《长泰欣泰商业广场项目销售代理委托合同》，约定原告代理销售被告开发的“欣泰商业广场”项目。合同签订后，原告依约履行合同，2016年4月15日双方进行结算，确认被告尚欠原告代理费516898元。经原告多次催讨，被告至今未付。欣泰长泰分公司辩称，原告违约在先，其诉求没有事实和法律依据。根据《长泰欣泰.商业广场销售代理委托合同》约定“甲方在收到乙方开具的代理佣金、溢价分成的税务发票后，甲方应于5日内支付乙方相应款项”，截止2016年3月31日，被告已向原告支付了2187634元的代理费，原告仅交付了1358387元的相应发票，至今尚有829247元的代理费发票拒不交付，原告已严重违约在先，根据《合同法》第六十七条的规定，请求驳回原告的诉讼请求。欣泰长泰分公司向本院提出反诉请求：1.判决被反诉人向反诉人支付违约金300000元并继续履行《长泰欣泰.商业广场销售代理委托合同》；2.反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：根据双方签订的《长泰欣泰.商业广场销售代理委托合同》约定“自本合同签订之日起至本项目住宅房产总销售面积完成95％以上，商铺房产总销售面积完成90％以上，方可视同乙方全部完成代理任务”，被反诉人仅仅完成商铺房产总销售面积的22.51％，就于2015年9月撤回全部销售工作人员，违约中断履行合同的义务，给反诉人造成巨大的损失，应向反诉人支付违约金300000元，并继续履行合同义务。厦门国和城公司辩称，厦门国和城公司已按《长泰欣泰.商业广场销售代理委托合同》的约定完成了住宅、商铺房产的销售任务；因欣泰长泰分公司未能按时交房，导致许多业主投诉并上访，厦门国和城公司为避免麻烦，不得已于2015年9月拔掉电话线，且因为欣泰长泰分公司未能按时支付代理佣金，厦门国和城公司无法及时给员工发放工资和提成，部分员工因此辞职，厦门国和城公司并没有撤回全部的销售人员；欣泰长泰分公司逾期交房，违约在先，厦门国和城公司并未违约。请求驳回欣泰长泰分公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了诉讼证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对《长泰欣泰.商业广场销售代理委托合同》、龙津商业广场销售佣金统计表2013年－2015年确认表的真实性、合法性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：厦门国和城公司是否违约的问题。欣泰长泰分公司认为，厦门国和城公司仅完成商铺房产总销售面积的22.51％，就于2015年9月撤回全部销售工作人员，厦门国和城公司违反合同约定，应向欣泰长泰分公司支付违约金300000元。欣泰长泰分公司为此提供一份盖有长泰县住房保障与房地产管理局公章的“龙津商业广场实际已销售情况统计表（截止2015－11－30）”作为证明；厦门国和城公司认为，厦门国和城公司并未违约，“龙津商业广场实际已销售情况统计表（截止2015－11－30）”是欣泰长泰分公司自己打印，委托他人到长泰县住房保障与房地产管理局盖章，该表未能真实反映房产的实际销售情况。因双方当事人对房产销售情况有争议，为此，本院根据厦门国和城公司的申请，从长泰县不动产登记中心调取长泰欣泰.商业广场即御景花园1－9幢（其中未设4幢）的房屋楼盘表显示，长泰欣泰.商业广场御景花园1－9幢共有店面商铺273间，其中已售180间、查封1间、批准不可售2间、在建工程抵押90间；住宅271套，全部出售。欣泰长泰分公司提供的“龙津商业广场实际已销售情况统计表（截止2015－11－30）”并不能真实、全面反映房产的实际销售现状，因此该表不能作为厦门国和城公司的实际销售房产的依据。从本院调取的“房屋楼盘表”显示，除了查封和批准不可售的店面外，其他90间店面商铺属于在建工程抵押，是作为开发商的欣泰长泰分公司抵押给商业银行，在未还清抵押款时，该店面商铺属于不可售，责任在于欣泰长泰分公司，不应将该责任归咎于厦门国和城公司。自此厦门国和城公司已按合同约定完成住宅房产总销售面积95％以上，商铺房产总销售面积90％以上，应当视同全部完成代理任务。欣泰长泰分公司认为厦门国和城公司仅完成商铺房产总销售面积的22.51％，理由不能成立，本院不予采纳。厦门国和城公司按合同约定履行了合同义务后，撤回销售人员，亦未违约。欣泰长泰分公司的反诉请求不能成立，本院不予支持。本院经审理认定事实如下：厦门国和城公司与欣泰长泰分公司于2012年间签订一份《长泰欣泰.商业广场销售代理委托合同》，合同约定：1.欣泰长泰分公司在长泰县开发的“欣泰.商业广场”项目全权委托厦门国和城公司代为销售；2.自合同签订之日起至本项目住宅房产总销售面积完成95％以上，商铺房产总销售面积完成90％以上，视同全部完成代理任务；3.欣泰长泰分公司根据厦门国和城公司实际销售额的7‰支付销售代理佣金；4.溢价部分在每期开盘实际销售价格超出指定销售底价的2％以内的按三七分成，商铺二层的平方数不计入可售总房源面积量统计内，预留的10％房源面积的销售额溢价部分不计入分成；5.结算方式：开盘后，厦门国和城公司应于每月5日前将上个月销售进度表报送给欣泰长泰分公司，欣泰长泰分公司根据销售进度表审核后于每月的10日前结算厦门国和城公司上月销售代理佣金和溢价分成，并按上月应提佣金和溢价分总额的70％支付；剩余30％作为销售工作的保证金，此保证金待完成销售任务60％以上，再支付30％中的50％，待完成住宅销售任务95％以上、店面销售任务完成90％以上，再支付清尾款；6.违约责任：如厦门国和城公司无故终止服务一个月，则视为其违约，欣泰长泰分公司有权单方面解除合同；如欣泰长泰分公司逾期一个月未支付应付的代理佣金，则视为欣泰长泰分公司违约，厦门国和城公司有权单方面解除合同；若履约一方未提起解约要求，则视同双方同意继续履行合同；合同签订后，任何一方未依据合同条款规定单方面解除合同，另一方有权要求违约方支付300000元违约金；合同期满或厦门国和城公司提前完成合同约定的目标销售任务，且欣泰长泰分公司付清代理佣金后，合同自动终止。合同签订后，双方即按合同约定履行。2016年4月15日，经双方确认，从2013年至2015年间，欣泰长泰分公司共累欠厦门国和城公司佣金、销售溢价分成共计516898元。经厦门国和城公司催讨未果，因此具状诉至本院。本院认为，厦门国和城公司与欣泰长泰分公司签订的《长泰欣泰.商业广场销售代理委托合同》，不违反法律、法规的规定，合同合法有效。根据厦门国和城公司提供的经过欣泰长泰分公司确认的“龙津商业广场销售佣金统计表2013年－2015年确认表”显示，欣泰长泰分公司从2014年10月即开始拖欠厦门国和城公司的代理佣金和溢价分成款，欣泰长泰分公司实际已违约在先。2016年4月15日经双方结算后，欣泰长泰分公司确认共欠厦门国和城公司的代理佣金和溢价分成款516898元，经厦门国和城公司催讨至今未付，厦门国和城公司请求欣泰长泰分公司支付尚欠的代理佣金和溢价分成款516898元，有事实和合同依据，本院依法予以支持。厦门国和城公司请求欣泰长泰分公司支付所欠代理费的利息（从2016年4月15日起至实际还款之日止，按银行同期贷款利率计算），该请求并不违反法律规定，本院依法予以支持。欣泰长泰分公司反诉请求厦门国和城公司支付违约金300000元，没有事实依据，本院不予支持。对于欣泰长泰分公司辩解提出，截止2016年3月31日，欣泰长泰分公司已向厦门国和城公司支付了2187634元的代理费，厦门国和城公司仅交付了1358387元的相应发票，至今尚有829247元的代理费发票未交付，根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，请求驳回厦门国和城公司的诉讼请求。本院认为，厦门国和城公司应按合同约定，向欣泰长泰分公司提供代理费发票。但该代理费发票不等同于债务，欣泰长泰分公司以《合同法》第六十七条的规定欲规避其应履行的债务，不符合法律规定，其辩解不能成立，本院不予采纳。综上所述，欣泰长泰分公司尚欠厦门国和城公司代理佣金和溢价分成款516898元，应予支付。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第四百零五条规定，判决如下：一、漳州市欣泰房地产开发有限公司长泰分公司应于本判决生效后十日内支付给厦门国和城房地产策划代理有限公司房产销售代理佣金和溢价分成款516898元及利息（从2016年4月15日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回漳州市欣泰房地产开发有限公司长泰分公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8968元，反诉受理费2900元，合计11868元，由漳州市欣泰房地产开发有限公司长泰分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 长  黄丽新代理审判员  林杜明人民陪审员  杨芬秀二〇一六年十二月二十六日书 记 员  黄宏杰附注执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。