上海市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0107民初12716号 原告(反诉被告)黄芳，女，1974年5月20日出生，汉族，住址浙江省建德市。 委托代理人董月英，北京大成(上海)律师事务所律师。 被告(反诉原告)许晓军，男，1976年10月10日出生，汉族，住址江苏省溧阳市。 委托代理人高菲，万商天勤(上海)律师事务所律师。 原告黄芳与被告许晓军及反诉原告许晓军与反诉被告黄芳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)黄芳的委托代理人董月英、被告(反诉原告)许晓军的委托代理人高菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄芳诉称，2013年11月22日原告与浙江嘉悦石化有限公司(以下简称“嘉悦公司”)签订《办公用房租赁合同》，约定嘉悦公司将其所有的上海市西康路XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给原告使某，租期5年，从2013年11月22日至2018年11月21日止。2013年11月21日，原告将5年租金及租赁保证金共计人民币921771元(以下币种均为人民币)支付了嘉悦公司。2015年3月，在征得嘉悦公司同意的情况下将系争房屋(除02室)转租给案外人上海尚港金融信息服务有限公司(以下简称“尚港公司”)，约定租期为2015年3月10日至2016年3月9日。后系争房屋被浙江省萧山区人民法院司法拍卖，拍卖信息中注明带有租约，被告通过拍卖拍得系争房屋，并于2016年2月24日变更登记为系争房屋之所有权人。2016年3月8日，被告直接与尚港公司进行了房屋交接，并通过换锁的方式拒绝原告进入和使某系争房屋。原告多次与被告沟通，被告明知系争房屋存有租赁合同，却拒绝与原告继续履行系争房屋的租赁合同，被告之行为违反了法律规定及合同约定，故诉讼至法院，请求判令：1、被告继续履行系争房屋原所有权人浙江嘉悦石化有限公司与原告签订的《办公用房租赁合同》(合同编号：XXXXXXXX)，将西康路XXX号XXX-XXX室房屋及房屋中的设施重新交付原告使某直至合同约定的租赁期满为止。按照原告出租给案外人的价格支付占用期间损失(每月33200元，从2016年3月8日计算至实际返还房屋之日止)，并返还储存在02室内的物品或赔偿损失；2.若被告无法继续履行租赁合同，则要求按照原租赁合同7.1条，解除合同，由被告全额返还已经支付的租金及保证金共计921771元，并返还储存在02室内的物品或者赔偿物品损失。3.诉讼费被告承担。 被告许晓军辩称，系争房屋的租赁合同是在嘉悦公司破产之际签订，考虑到原告与嘉悦公司的关联关系，被告认为原告与嘉悦公司之间的租赁合同是为了弥补嘉悦公司的破产损失产生的，故原告与嘉悦公司签订的租赁合同的效力无法确认。被告在取得系争房屋后发现房屋的实际使某人并非租赁合同中约定的承租人黄芳，实际使某人尚港公司也无法出示承租人的转租授权书及转租合同，故原告黄芳在未经授权的情况下将系争房屋转租他人，违反了合同的约定，被告可据此行使租赁合同约定的解除权。原告在诉讼期间提交的转租同意书从未向被告出示过，也从未与被告就此进行协商，故此转租同意书系原告事后伪造，被告不予认可。原告在使某系争房屋的过程中拖欠物业费数月之久，被告于2016年4月11日支付了2016年1月至3月的物业管理费，原告的行为违反了租赁合同对物业管理费的约定，被告也有权解除租赁合同。因被告无法联系原告，故无法通过书面形式告知原告解除租赁合同，但在原告的代理人白某多次上门协商时被告已经告知其解除租赁合同，故被告履行了合同的告知义务，系争租赁合同已经解除。庭审中原告并未提供租金及保证金的转账记录及银行凭证来证明其已经全额支付合同约定的租金及保证金，仅仅根据嘉悦公司出具的证明无法说明原告已经支付了上述款项。即便原告向嘉悦公司支付了租金，嘉悦公司也从未将租金支付被告，故租赁合同解除后，原告应向嘉悦公司要求返还已经支付的租金及保证金。退一步而言，如果认为应由被告返还租金及保证金，被告也只需要返还2016年3月18日至2018年11月22日之间的租金，而非五年的全部租金。若法院认定被告违约，原告诉请之违约金高于其实际损失，请求法院对违约金数额进行调整。综上所述，不同意原告的诉请。 反诉原告许晓军诉称，反诉被告与嘉悦公司于2013年11月22日签订关于系争房屋的《办公用房租赁合同》，约定反诉被告承租系争房屋作为办公用房。合同约定反诉被告无故拖欠物业管理费、水电费等其他费用超过10天或者反诉被告未经出租方同意擅自将该房屋转租、转借、转让、抵押等，出租方有权解除合同并收回房屋。如因此造成出租方损失的，反诉被告应当予以赔偿。反诉原告通过杭州市萧山区人民法院拍卖购得系争房屋，并于2016年2月24日取得系争房屋之所有权。后反诉原告勘查系争房屋发现，房屋的实际使某人为案外人尚港公司而非反诉被告，且系争房屋内的物业管理费已经拖欠数月未缴纳。因反诉原告无法取得反诉被告的联系方式，反诉原告在尚港公司的租赁期满后于2016年3月18日与案外人上海书利投资管理有限公司签订《房屋租赁合同》并将系争房出租案外人使某。因反诉被告违反合同约定拖欠物业管理费，反诉原告解除了系争房屋的租赁合同。且系争房屋的收益应自反诉原告取得系争房屋之所有权之日(2016年2月24日)起归反诉原告所有，反诉被告应支付反诉原告2016年2月24日至3月18日期间的租金12088.8元。同时反诉被告应向反诉原告支付垫付的物业管理费7505.64元。现提起反诉，请求判令：1、反诉原告与反诉被告关于系争房屋之《办公用房租赁合同》于2016年3月9日解除；2、反诉被告向反诉原告支付2016年2月24日至2016年3月18日期间的租金12088.8元；3、反诉被告向反诉原告支付2016年1月1日至2016年2月24日期间的物业管理费7505.64元；4、诉讼费由反诉被告承担。 反诉被告黄芳辩称，2016年3月9日确实是反诉被告与尚港公司的租赁合同到期日，不同意租赁合同已经于2016年3月9日解除，本案的租赁合同约定合同应于2018年期满解除。对反诉原告的物业费计算方式无异议，同意支付反诉原告在使某系争房屋期间的物业管理费。反诉被告在签订租赁合同之时已经支付了全部的租金，不同意支付反诉原告主张的租金。综上所述，同意支付反诉被告使某系争房屋期间的物业管理费，不同意反诉原告的其余诉讼请求。 经审理查明，一、2013年11月22日浙江嘉悦石化有限公司作为出租方与原告黄芳就系争房屋签订《办公用房租赁合同》(合同编号：XXXXXXXX)，约定：1、房屋建筑面积279.84平方米，用途为办公用房；2、租用房屋的期限为5年，自2013年11月22日至2018年11月21日止；3、房屋租金按每天每平方米1.8元、月租金15111元计算。签订协议后10天内，承租方向出租方一次性支付5年的全部租金906660元，租金先付，房屋后用；4、承租方在支付全部租金的同时向出租方缴纳租赁保证金15111元。租期届满时双方共同清点室内设施，在租赁房屋完好无损且承租方付清本合同项下其应当缴纳的所有费用后，出租方应将保证金全额无息退还承租方；5、租赁期间房屋物业费由承租方承担；6、出租方在收到承租方支付的租金及保证金后5天内将房屋交付承租方使某，在租赁期间内出租方不得收回出租房屋(合同另有规定的除外)；7、租赁期间，承租方不得以任何形式转租、转让、转借、抵押或其他有损出租方利益的行为；8、出租方无故延迟交付房屋十日以上或未经承租方同意提前收回房屋的，承租方有权解除租赁合同，出租方全额返还承租方支付的全部租金及保证金外，如承租方有实际损失的，出租方应予赔偿；9、签订合同后承租方未支付合同约定的租金及保证金超过10天的或无故拖欠物业管理费、水电费等其他费用超过10天的或未经出租方同意擅自将承租的房屋转租、转借、转让、抵押经出租方通知后仍不改正的，出租方有权解除合同，收回出租房屋，因此造成出租方损失的承租方应当予以赔偿；10、因承租方原因使得出租方行使合同解除权的，在出租方发出租赁合同解除函十天后，出租方即可另行招租。承租方应在收到租赁合同解除函的十天内搬离自有物品，清空承租房屋。租赁合同签订后，嘉悦公司即将系争房屋交付原告使某。2013年11月21日，嘉悦公司出具收条载明，收到原告就系争房屋签订的上述租赁合同项下的5年租金及租赁保证金共921771元。后原告通过委托案外人上海鸿度文化传播有限公司及案外人白某代为支付的方式缴纳了2013年10月至2015年12月租赁系争房屋的租金税款。 二、2014年6月2日，嘉悦公司出具《同意书》，同意原告黄芳向第三方转租该房屋。2015年2月13日，原告黄芳作为出租人与承租人尚港公司签订《办公房屋租赁合同》(编号：XXXXXXXX)，将系争房屋除去02室外租赁给尚港公司作为办公使某，租期自2015年3月10日至2016年3月9日，并将系争房屋实际交付尚港公司使某。原告支付系争房屋之物业管理费至2015年12月31日。 三、2015年5月8日杭州市萧山区人民法院出具执行裁定书查封系争房屋。2015年8月27日，杭州市萧山区人民法院发出关于系争房屋的司法拍卖公告，在公告中的拍卖标的物调查情况表一栏载明，拍品所有人为被执行人浙江嘉悦石化有限公司，拍卖标的物有租赁，租期至2018年11月21日，租金已全部付清。后被告拍得系争房屋，并于2016年2月24日登记为系争房屋之所有权人。 四、2016年3月9日尚港公司租期届满后，被告与尚港公司交接并接管系争房屋。2016年3月18日被告许晓军与案外人上海书利投资管理有限公司(以下简称“书利公司”)签订《房屋租赁合同》(编号：No.AKXXXXXXXXXXX)约定将系争房屋出租给书利公司使某。2016年4月11日被告向物业部门支付了系争房屋2016年第一季度的物业管理费7505.64元。 审理期间，经本院释明，被告于2016年9月3日将存放于系争房屋的部分物品运送至原告处，双方于原告处对物品进行清点交接，并签订物品交接单，现双方确认除原告主张之电脑机柜等物品及数瓶葡萄酒之外，其余物品已经交接完毕，原被告虽对其余未能交接之物品的原因存在争议，但均表示如被告需承担赔偿责任，赔偿金额由法院酌定。 反诉查明事实同本诉。 本院认为，一、关于合同的效力。法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。在被告许晓军取得系争房屋产权前，原告已与嘉悦公司签订办公用房租赁合同，且租赁合同的内容与形式无违规之处，本院对租赁关系的合法性予以确认。虽然系争房屋之所有权发生变更，原告与房屋原产权人嘉悦公司签订的房屋租赁合同依法应继续履行，被告作为新的产权人承继原租赁合同出租方的权利义务。然被告辩称系争房屋之租赁合同系为了规避嘉悦公司破产损失产生的，对此本院认为，本案系争房屋之租赁合同签订于2013年11月，根据杭州市萧山区人民法院之查封系争房屋的司法文书来看，嘉悦公司之破产情况发生于2015年5月之前，两者时间间隔较远，且被告的此节抗辩意见无其他证据予以证明，本院对此不予采纳。又根据原告提交之转租同意书，可以看出嘉悦公司于2014年6月2日书面同意原告对系争房屋进行转租，故原告的转租行为也并未违反合同约定。被告认为转租同意书系原告事后伪造，但未提出鉴定申请及相反证据进行佐证，故本院对被告的此节意见不予采纳，综上，原被告就系争房屋形成的租赁关系合法有效，双方应当根据合同约定履行。二、关于合同的解除。被告认为原告拖欠系争房屋之物业管理费超过十日，符合合同约定之解除条件，然根据原告提交之物业管理费缴费单据来看，系争房屋之物业管理费缴纳时间并非固定时间，且被告于2016年3月即接管系争房屋，据此实难认定原告系无故拖延物业管理费，故本院对被告之此节意见不予采纳。同时被告认为，原告并未实际支付系争房屋的5年租金及保证金，但从嘉悦公司出具的情况说明及杭州市萧山区人民法院之拍卖公告均可看出，原告已经支付系争房屋的全部租金及保证金，在此情况下，被告再要求原告提供付款流水凭证已无必要，故被告的此节抗辩意见本院不予采纳。综上，被告认为原告欠付物业管理费及租金的理由并不充分，其据此行使合同解除权不符合合同约定，故其在2016年3月将房屋出租案外人的行为构成违约。三、关于本诉的诉请，因被告将系争房屋转租案外人，在此情况下继续履行合同可能对案外人产生其他损失及纠纷，原告要求继续履行合同并交付房屋的诉讼请求客观上难以实现，故本院对此诉讼请求不予支持。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，当该条件成就时，该方可对合同行使解除权。从系争租赁合同的内容分析，合同第七条约定出租方未经承租方同意提前收回租赁房屋的，承租方有权解除合同，出租方应全额返还承租方已经支付的全部租金及保证金，同时赔偿承租方的实际损失。被告确系违反合同之约定未经原告之同意提前收回租赁房屋，原告据此主张解除合同，符合合同约定及法律规定，本院对此诉请予以支持。同时，原告要求被告全额返还租金及保证金，对此本院认为，合同关于解约责任的约定实际为对违反合同的违约责任的约定，违约责任的承担应结合合同实际履行的情况、违约行为的程度等因素一并考虑，因原告已经实际使某系争房屋，故原告应当支付其实际使某期间的租金，被告提前收回房屋之后的租金应予返还，为便于计算，本院酌定租金按月计算。关于系争房屋中存放物品的交接，双方通过清点并签订交接单的形式作了结算，至于未能交接的物品，原被告均同意由本院对此部分物品之赔偿价格进行酌定，本院将参考相关证据中未能交接的物品的价值及折损率等进行酌定。四、关于反诉，基于本诉部分的分析，反诉原告确系违反合同的约定提前收回系争房屋，且反诉被告延迟支付物业管理费的情形尚不足以导致合同解除，同时反诉原告在收取房屋后并未通知反诉被告解除合同，对反诉原告诉请反诉原被告间《办公用房租赁合同》于2016年3月9日解除的诉讼请求不予支持。根据本案中的证据分析，反诉被告确已支付租赁期间的所有租金及保证金，故反诉被告不应当另行支付，对反诉原告要求反诉被告支付租金的诉讼请求不予支持。关于物业管理费，反诉被告表示其愿意支付使某系争房屋期间的物业管理费，故对反诉原告的该项诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十九条之规定，判决如下： 一、原告黄芳与浙江嘉悦石化有限公司关于上海市西康路XXX号XXX-XXX室房屋的《办公用房租赁合同》(编号：XXXXXXXX)于本判决生效之日起解除； 二、被告许晓军应于本判决生效之日起十日内返还原告黄芳租金人民币483552元； 三、被告许晓军应于本判决生效之日起十日内返还原告黄芳租赁保证金人民币15111元； 四、被告许晓军应于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄芳物品折价损失人民币10000元； 五、对原告黄芳的其余诉讼请求不予支持； 六、反诉被告黄芳应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告许晓军2016年1月1日至2016年2月24日的物业管理费人民币7505.64元； 七、对反诉原告许晓军的其余诉讼请求不予支持。 如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币530元，减半收取，计人民币265元，由原告黄芳负担人民币200元，被告许晓军负担人民币65元。 本案反诉受理费人民币144.5元，已减半收取，由反诉原告许晓军负担人民币100元，由反诉被告黄芳负担人民币44.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员 王 飞 二〇一六年十二月二十二日 书记员 郑雪凝 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。