江苏省扬州市江都区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)苏1012民初4764号 原告：赵诚，男，1985年3月13日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。 委托代理人：赵启涛（原告之父），男，1957年2月20日出生，汉族，汉族，住扬州市江都区。 委托代理人：许瑞龙，江苏江业律师事务所律师。 被告：扬州市江都区疾病预防控制中心皮肤病××防治所，住所地扬州市江都区仙女镇工农路**。 负责人：吴志明，该所主任。 委托代理人：张忠，江苏江淮盛律师事务所律师。 原告赵诚与被告扬州市江都区疾病预防控制中心皮肤病××防治所（以下简称江都皮防所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵诚的委托代理人赵启涛、许瑞龙，被告江都皮防所的委托代理人张忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵诚向本院提出的诉讼请求：判令被告向原告赔偿逾期让房期间造成的房屋租金损失19.2万元（以两间房屋的年租金32000元为计算基数，从2010年4月1日计算至2016年4月24日止）。事实和理由：原告与孙其祥系亲戚关系。因原告长期在外工作，委托孙其祥对其房屋进行管理。2004年3月25日孙其祥代表原告与被告江都皮防所签订了租房协议，约定将坐落于江都东方红路“迎春花苑”（现为江都区东方红路36号115室）的房屋租赁给江都皮防所开设诊所之用，租金为每年13200元，租用期限为3年，自2004年4月1日起至2007年3月31日止等内容。协议签订后，原告按约将房屋交由被告江都皮防所使用。租赁期限届满后，被告江都皮防所以其与诊所承包人之间的承包协议未到期且存在矛盾为由，请求顺延，并口头承诺承包协议期满后返还房屋。双方又口头约定续租至2010年3月，并结清房租。2010年3月之后，原告多次向被告提出收房和增加房租的要求，但被告既不返还房屋也不支付房租，仅口头承诺在返还房屋后再协商解决增加房租的事宜。原告直到2016年4月24日才收回房屋，被告应承担从2010年4月1日至2016年4月24日的原告房屋租金损失。 被告江都皮防所辩称，从江都皮防所与案外人戴洪华之间的协议，可以反映涉案房屋的实际承租人是戴洪华，且协议截止日期为2010年3月。后涉案房屋实际一直被戴洪华占有、使用，并因非法经营受到有关部门查处。涉案房屋迟迟不能交付是戴洪华所致，在法院作出迁让房屋的判决后，迟迟不能执行到位也是因为戴洪华实际控制占有房屋拒绝让房导致，而不是被告拒绝返还房屋。对上述情况，原告是明知的，且2010年3月之后原、被告就涉案房屋既未签订书面协议，也未达成口头协议。原告应向涉案房屋的实际占有人戴洪华主张实际占有房屋期间的相关损失和费用，而不应向被告主张权利。从2010年4月到2013年期间，原告没有向被告主张过租金，现提出租金主张亦已超过了1年的诉讼时效。故请求驳回原告要求被告赔偿房屋租金损失的诉讼请求。另因戴洪华与本案具有法律上的直接的因果关系，请求法院考虑追加戴洪华为本案的第三人或共同被告参加诉讼，以查明事实，明确法律责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了下列证据，本院组织当事人进行了质证。原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1、2014年3月29日本院（2013）扬江民初字第2637号民事判决书；2、2014年5月30日本院（2014）00572号执行案件受理通知书；3、2016年4月26日本院（2016）苏1012执恢55号结案通知书；4、2013年3月25日孙其祥向被告发出的终止租房事宜的通知；5、2013年5月6日被告向戴洪华发出的催要房屋告知书；6、2013年9月9日、2013年9月26日被告向戴洪华发出的收回房屋告知书；7、2004年10月13日被告与戴洪华签订的承包协议书；8、2016年7月16日扬州市江都区天天中兴房产中介有限公司的情况说明以及该公司的营业执照副本；9、2016年5月12日原告与承租人陈万签订的涉案房屋的租赁合同；10、2012年12月15日孙健与林素梅签订的同地段房屋的租赁合同；11、证人梁某的书面证词及出庭作证的证词；12、王明的书面证词。被告对原告证据1、2、3、5、6、7、11的真实性无异议，但认为与原告的诉讼请求无关联性，且认为上述证据可以证明涉案房屋系由案外人戴洪华实际承租，造成房屋未迁让的原因及责任均在戴洪华；对原告证据4的真实性不予认可，主张其从未收到该通知；对原告证据8、9、10、12的真实性、关联性均不予认可。被告围绕其答辩意见提交扬州市江都区卫生局的扬江卫医[2012]6号《关于公布部分医疗机构校验情况的通知》，原告认为不能证明被告的抗辩主张。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系坐落在扬州市江都区仙女镇东方红东路36号115室（以下简称涉案房屋）的房屋所有权人。2004年3月25日，孙其祥（协议甲方）代表原告与被告（协议乙方）签订涉案房屋的租房协议，××、××、内科、妇产科综合门诊；租用年限为3年，从2004年4月1日至2007年3月31日止；租金每年每间6600元，两间每年合计13200元；承包期满后乙方如需继续承租，在同等条件下，甲方应优先考虑续租给乙方使用等条款。该租房协议签订后，原告按约将涉案房屋交付被告使用。被告以涉案房屋为经营场所设立其名下的东方红路诊所。在租房协议约定的租期届满后，原、被告口头约定续租至2010年3月，且按上述租房协议实际履行。口头约定的续租期限届满后，被告未向原告返还涉案房屋。嗣后，双方未再达成租房协议。 另查明，2004年10月13日被告(协议甲方)与案外人戴洪华（协议乙方）签订承包协议书，约定甲方将上述东方红路诊所交由乙方承包；承包期限为5年，自2004年10月13日起至2009年10月12日止；承包租金为每年14500元（含房屋租金和单位管理费用），以后每年交纳金额上浮1000元；在承包期间，三年内不得向乙方增加房租，如房东提出增加房租，其差额部分由甲方承担支付，与乙方无关；三年后租房协议到期，续定租房协议时由甲方出面协助乙方和房主交涉解决房屋租金事宜；如因房租纠纷导致乙方无法正常经营造成的损失，由甲方负责承担等条款。该承包协议签订后，被告将上述东方红路诊所交由戴洪华承包经营。上述承包协议到期后，被告与戴洪华之间未再达成承包协议。 2012年3月20日扬州市江都区卫生局发布通知，公布部分医疗机构校验情况，同意注销上述东方红路诊所等单位。2013年9月9日被告在涉案房屋处张贴告知书，并留置告知书在涉案房屋内，该告知书主要内容为“戴洪华先生：你和我单位于2004年10月13日所签订的诊所承包协议，承包期为5年。该协议已于2009年10月12日到期，自动终止。该诊所房屋是我单位向孙其祥个人承租，于2007年3月31日终止承租，为了与你和我单位所签订的协议承包期一致，我单位口头向孙其祥续租诊所房屋至2010年2月。从2010年3月你和我单位均未向出租人孙其祥缴纳房屋承租金。现孙其祥向我单位提出终止房屋出租协议（包括口头协议），要求依法收回其出租的房产，并补交2010年3月以来的房租。我单位现告知你本人在接到本告知书后十五日内搬出该房屋，将钥匙交还我单位。”2013年9月26日被告再次送达告知书一份，该告知书主要内容为“2013年9月9日的书面告知书已经到期，我单位决定于今日收回该房屋，请你立即搬出该房屋。”嗣后，戴洪华仍继续占有使用讼争房屋。2013年10月24日赵诚以江都皮防所、戴洪华为被告提起房屋迁让之诉，请求判令江都皮防所、戴洪华将涉案房屋予以返还。本院经审理，于2014年3月29日作出（2013）扬江民初字第2637号民事判决（以下简称2637号判决），限江都皮防所、戴洪华于本判决生效之日起十五日内迁让出涉案房屋，并将涉案房屋交付给赵诚。该判决生效后，2014年5月30日赵诚申请本院强制执行上述生效判决。经本院强制执行，于2016年4月执行完毕，并于同月26日发出结案通知书。 本院认为，房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人赔偿损失。本案中，在双方当事人约定的租期届满后，被告江都皮防所应当将涉案房屋返还给原告赵诚，但被告江都皮防所因与案外人戴洪华存在纠纷导致未能向原告赵诚返还房屋，也未积极通过法律途径收回涉案房屋，因此被告江都皮防所应对逾期让房期间造成原告赵诚的损失予以赔偿。关于逾期让房的期间，涉案房屋虽直至2016年4月经本院强制执行才得以返还，但上述2637号判决确定戴洪华作为涉案房屋实际占有人负有迁让房屋的义务，由于戴洪华未自觉履行生效判决导致涉案房屋未能返还的责任不应由被告江都皮防所承担，故本院认定被告江都皮防所应承担赔偿损失责任的逾期让房期间为：自原、被告口头续租期间届满的次日（2010年4月1日）起至本院作出上述2637号判决之日（2014年3月29日）。关于逾期让房期间的损失能否以涉案房屋同地段同时期房屋租赁市场价格予以计算的问题，在双方未能再达成续租协议以及被告江都皮防所未能及时返还涉案房屋的情形下，原告赵诚未积极通过法律途径收回涉案房屋，其怠于行使自己的权利也应负相应的责任，因此参照原、被告之间租赁合同约定的租金标准（年租金13200元）作为被告赔偿损失的标准，与被告所应承担的责任相当，而涉案房屋同地段同时期房屋租赁市场价格高于约定的租金标准的该部分损失，由原告赵诚自负。据此，本院确认被告江都皮防所承担的逾期让房期间的损失为52800元。关于诉讼时效问题，原告赵诚提出的赔偿损失的请求，不适用拒付租金的短期诉讼时效，应当适用普通诉讼时效，且房屋未迁让的事实一直存续，被告江都皮防所也不否认原告方自2013年3月起主张逾期让房期间的房屋租金，故原告起诉要求被告赔偿上述逾期让房期间的损失不超过诉讼时效。至于原告提出的上述判决作出后直至涉案房屋实际迁让之日止期间的房屋被侵占所造成损失的该部分请求，本院不予支持，原告可另行依法处理。至于被告提出的涉案房屋的实际承租人为案外人戴洪华的主张，从被告与戴洪华签订的承包协议书的内容可以反映二者为承发包关系，并非房屋转租关系，故对被告的该项主张，本院不予采信。至于被告提出的追加案外人戴洪华为共同被告或第三人的主张，因原告明确在本次诉讼中不提出要求戴洪华承担民事责任的请求，且本院在房屋迁让之诉案件的审理中已查明涉及戴洪华的相关事实，上述2637号判决亦已确认戴洪华负有迁让房屋的义务，故对被告的该主张，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条规定，判决如下： 一、被告扬州市江都区疾病预防控制中心皮肤病××防治所向原告赵诚赔偿逾期让房期间的损失52800元，此款在本判决生效之日起10日内付清； 二、驳回原告赵诚的其他诉讼请求。 案件受理费4140元由原告负担3020元，被告负担1120元，被告应负担的受理费1120元已由原告垫付，被告在本判决生效之日起10日给付原告1120元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审 判 长  潘明礼 人民陪审员  顾小林 人民陪审员  潘 进 二〇一六年十二月三十日 书 记 员  于 敏