广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2014)东一法排民一初字第429号原告（反诉被告）：东莞市石排镇石排叶一股份经济合作社，住所地：广东省东莞市石排镇石排叶一村，组织机构代码证：79121778-2。负责人：叶柏光。委托诉讼代理人：曾志伟，广东蓝天柱律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈保华，男，汉族，1972年2月12日出生，住江西省抚州市崇仁县，委托诉讼代理人：肖文军，江西法报律师事务所律师。原告（反诉被告）东莞市石排镇石排叶一股份经济合作社（以下简称叶一经合社）诉被告（反诉原告）陈保华租赁合同纠纷一案。本院于2014年10月8日立案受理，依法组成合议庭于2016年12月16日公开开庭进行了审理。原告叶一经合社的负责人叶柏光及其委托诉讼代理人曾志伟，被告陈保华的委托诉讼代理人肖文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）叶一经合社向本院提出如下诉求：一、解除原、被告双方签订的《租赁合同》；二、被告返回场地使用费61698元；三、被告立即迁出租赁房；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：在2009年1月10日，原告将位于石排叶屋商业步行街××幢厂房首层租赁给被告使用，并签订《租赁合同》规定：期限从2009年2月1日起至2019年1月31日止，租金每月8814元，交二个月租金作为合同履约保证金，每月10日前支付上月租金，逾期2个月未交租金的，甲方有权提前解除本合同等规定。合同签订后，双方按合同规定履行权利和义务。但从2013年开始，被告开始拖欠租金，经常逾期交付。至今尚欠租金61698元，多次催讨未果。据查，被告将该铺位转租给第三人。为维护原告合法民事权益，依法律规定，向人民法院提起诉讼，判令原、被告之间《租赁合同》无效，支付场地使用费61698元，迁出租赁铺位。被告（反诉原告）陈保华提出如下答辩与反诉意见，反诉请求为：1、确定反诉原告与反诉被告于2009年1月10日《租赁合同》有效；2、请求法院在反诉原告与反诉被告进行租金清算后，确定双方的支付义务；3、反诉被告应当继续履行《租赁合同》；如反诉被告不继续履行《租赁合同》，则依法判决反诉被告赔偿反诉原告对租赁改建所产生的费用500000元。4、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2009年1月30日，反诉被告将位于石排镇××商业步行街××幢厂房租赁给反诉原告使用，双方签订了《租赁合同》，租赁期从2009年2月1日起至2019年1月31日止，每月租金8814元，押金17628元。合同签订前，该厂房不能直接出租，合同签订后，反诉原告先后投入了50万元对该厂房进行重新设计、改造，将隔墙，铺设了地砖（室内室外），修建卫生间、下水管道、天花板、广告牌、增加了门、水电安装、监控等。2014年7月前，双方均在正常地履行合同。2014年7月份，因反诉原告受到社会闲散人员的威胁和殴打，反诉原告因人身安全无法得到保障，被迫离开东莞。离开东莞前，反诉原告口头委托反诉被告村长叶柏光代为管理其在石排镇××村所有的租赁物，含本案租赁物。此后，反诉原告与第三人签订的租赁合同租金一直由反诉被告收取。但双方直到反诉被告起诉前，双方均没有对反诉原告与反诉被告之间的租金进行清算。因反诉被告将本案诉至法院，为了维护反诉原告的合法权益，反诉原告依法提出反诉，请求法院依法支持反诉原告的诉讼请求。经审理查明，2009年1月10日，叶一经合社（甲方）与陈保华（乙方）签订《厂房租赁合同》，合同约定：1、叶一经合社将位于叶屋××步行街两幢厂房首层的房屋租给陈保华使用，本租赁物的功能为办公、商铺包租给陈保华使用，如陈保华需转变使用功能，须经叶一经合社书面同意。2、租赁期限为10年，即从2009年2月1日起至2019年1月31日止。3、陈保华应于本合同签订时，向叶一经合社支付两个月租赁保证金17628元，租赁期满，在陈保华已向叶一经合社交清了全部应付的租金和结清所产生的经营费用后，叶一经合社将向陈保华无条件退还租赁保证金。4、租金按每月租金8814元，陈保华应于每月10号或该日以前向叶一经合社支付当月租金，陈保华逾期支付租金，应向叶一经合社支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的2倍。5、在租赁期限内，若遇陈保华欠交租金超过2个月，叶一经合社有权提前解除本合同。签订合同后，叶一经合社依约将厂房交由被告陈保华使用，陈保华亦依约向叶一经合社支付租金。其后，原告叶一经合社以被告陈保华没有按期支付案涉租赁物租金为由向本院提起诉讼，请求依法裁判。庭审中，叶一经合社提供保证书、租金凭证，主张陈保华缴纳租金至2013年12月份。陈保华对保证书的真实性予以确认，确认租金缴纳至2013年12月份。另双方均确认被告已预交两个月租金17628元作为租赁保证金，并都同意以租赁保证金17628元作为2014年1月至2014年2月的厂房使用费。陈保华提供行政处罚决定书，主张于2014年7月被告被社会闲杂人员无故殴打，导致被告因担心自身安全离开东莞。原告对该行政处罚决定书的真实性予以确认，但认为该证据与原告无关。陈保华主张其于2014年7月离开东莞后委托叶一经合社代收租金，所以请求法院予以核实。叶一经合社承认于2014年9月开始由叶一经合社代管案涉租赁物，但主张案涉租赁物一直没有出租出去，也没有代陈保华收取租金，对陈保华其该项请求不予确认。本院在审理过程中，被告陈保华的申请本院委托鉴定机关对案涉房屋的租赁物改造及装修价值进行评估。本院于是委托佛山市智择价格事务所有限公司对案涉租赁物的装修价格进行评估，佛山市智择价格事务所有限公司向本院出具价格评估报告书【佛智评字（2016）231号】，该报告显示位于叶屋××步行街两幢厂房首层房屋的租赁物改造及装修价值总额为145292元。原、被告双方对佛山市智择价格事务所有限公司出具的评估报告书均予以确认。另查明，案涉租赁物已办理房地产权证，房产证号为：粤房地证字第**、粤房地证字第××号以上事实，有原告提供的租赁合同、保证书、交纳租金凭证、证明、房地产权证，被告提供的租赁合同、东莞市公安局行政处罚决定书及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案系租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：一、原告要求解除案涉租赁合同是否合理；二、陈保华拖欠叶一经合社租金的数额；三、叶一经合社应否向陈保华赔偿损失。关于第一个争议焦点，原、被告双方于2009年1月10日签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，且该合同没有违反法律强制性规定，应属合法有效。因此，双方应按照《租赁合同》的约定履行各自的权利和义务。因双方均确认陈保华自2014年1月份开始没有缴纳租金，故原告叶一经合社以被告陈保华迟延缴纳租金为由解除《租赁合同》，于法有据，本院予以支持。双方解除租赁合同后，被告陈保华应向原告叶一经合社返还案涉租赁物。关于第二个争议焦点，因案涉租赁合同合法有效，被告陈保华应按照合同的约定按时向原告叶一经合社支付租金，鉴于案涉租赁物于2014年9月份开始由原告叶一经合社代管，故被告陈保华应向原告叶一经合社支付2014年1月至8月的租金为：8814元×6个月=52884元。关于第三个争议焦点，参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，本案中，原告叶一经合社现在使用案涉租赁物，应视为其同意利用该装饰装修，故应向被告陈保华予以适当补偿。根据佛山市智择价格事务所有限公司出具价格评估报告书【佛智评字（2016）231号】，案涉装修物的残值为145292元。本院酌定补偿的数额为残值的30%，即145292元×30%＝45387.6元。被告陈保华超出该范围的请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款的规定，判决如下：一、确认原告东莞市石排镇石排叶一股份经济合作社与被告陈保华于2009年1月10日签订的《租赁合同》解除。二、被告陈保华应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市石排镇叶一股份经济合作社返还位于东莞市石排镇叶屋商业步行街两幢厂房首层的房屋。三、被告陈保华应当在本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市石排镇石排叶一经济合作社支付案涉租赁物2014年1月至2014年8月的租金52884元。四、原告东莞市石排镇叶一股份经济合作社应当在本判决发生法律效力之日起十日内向被告陈保华补偿装修残值45387.6元。五、驳回原告东莞市石排镇叶一股份经济合作社的其他诉讼请求。六、驳回被告陈保华的其他反诉请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1342.45元（已由原告东莞市石排镇石排叶一经济合作社预交），反诉费4400元（已由被告陈保华预交），合计5742.45元。由原告东莞市石排镇石排叶一经济合作社承担442.45元，被告陈保华承担5300元。鉴定费3000元（已由被告陈保华预交），由原告东莞市石排镇石排叶一经济合作社承担1000元，被告陈保华承担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  陈志彪人民陪审员  梁见明人民陪审员  黄彩当二Ｏ一六年二Ｏ一六年十二月二十八日书记员林琳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间的不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。