广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0302民初807号 原告（反诉被告）：广西国联投资管理有限公司，住所地：桂林市秀峰区三多路2号，统一社会信用代码：914503002826968509。 法定代表人：邹津，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘文，广西嘉宸律师事务所律师。 被告（反诉原告）：柯建军，男，1969年3月10日出生，汉族，个体户，住湖北省阳新县。 委托诉讼代理人：吕长青，广西诚瑞律师事务所律师。 原告（反诉被告）广西国联投资管理有限公司（以下简称：国联公司）与被告（反诉原告）柯建军房屋租赁合同纠纷暨反诉一案，本院于2016年7月12日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年10月14日、12月12日公开开庭进行了审理。原告国联公司的委托诉讼代理人刘文、被告（反诉原告）柯建军的委托诉讼代理人吕长青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国联公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2014年8月25日至2015年7月24日期间房屋承包金292875元；2.判令被告向原告支付2014年8月25日至2015年7月24日期间的电梯费、垃圾费、水电费共20849.84元；3.被告向原告支付自逾期支付承包金之日至实际付清款项之日止的逾期付款违约金，参照年利率24%计算；4.被告向原告支付自逾期支付电梯费、垃圾费、水电费至日至实际付清款项之日止的逾期付款违约金，参照同期银行贷款利率计算；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年9月28日，被告与原告签订《国联宾馆承包经营协议》，约定原告将位于桂林市的房屋（“国联宾馆”）交给被告经营，房屋建筑面积为906.45平方米，房屋用途为宾馆，承包经营期限为四年，自2011年7月25日至2015年7月24日止。根据合同约定，被告除向原告支付承包经营转让费之外，还应每月向原告支付承包金，承包金为每月23000元，自第二年开始每年递增5%。承包金自第二年开始按季度缴纳，提前10日缴纳下季承包金。但被告并未按照合同约定时间及金额向原告支付租金，经原告多次催促，至今仍拖欠2014年8月25日至2015年7月24日期间的房屋租金共计292875元。此外，被告还拖欠上述欠缴承包金11个月期间的电梯费5984元、垃圾费990元、水电费13875.84元等。被告的上述行为违反合同约定给原告造成损失，故原告诉至法院提出如上诉请。 被告柯建军答辩称，1.原告无权收取宾馆承包金，因国联宾馆的所有权不是原告的。通过原告与案外人李高云签订的房屋租赁合同以及国联宾馆的电脑咨询单都可以判断出国联宾馆的所有权属于案外人李高云、唐顺明、邬喜放等人，不是原告。因此原告无权发包国联宾馆，原告与被告签订的《国联宾馆承包经营协议》是无效的，原告无权向被告收取宾馆承包金。2.如果原告起诉被告系交付房屋租金，则已经超过一年的诉讼时效。双方签订的《国联宾馆承包经营协议》第二条第2项约定：“该承包经营转让费只能经营3年，从2011年7月25日到2014年7月24日止。2014年7月20日前甲乙双方按照市场价重新确定下年承包经营费，并且乙方交纳该项费用后才能继续经营。如果双方不能达成协议，乙方未交下年经营承包费，视为乙方自动放弃国联宾馆经营权。”因为双方在2014年7月20日前没有成功按照市场价重新确定下年承包经营费，未达成协议，因此合同到2014年7月24日终止，而不是到2015年7月24日才终止。合同终止后两年原告才起诉，已经超过诉讼时效。双方签订的《国联宾馆承包经营协议》第二条第5项约定：“承包金支付方式及时间：第二年开始每季缴纳，提前10日缴纳下季度承包金。”退一步讲，即使承包经营到2015年7月24同日终止，那么第三季度的租金即最后一笔租金应当于2015年6月20日前支付。从2015年6月20日到原告起诉的时间2016年7月11日，起诉已经超过一年的诉讼时效。如果是按2014年7月24日的时间计算，已经超过两年诉讼时效。双方签订的《国联宾馆承包经营协议》第二条第5项约定：“乙方超过壹个月仍未交纳承包金，视为乙方自动放弃承包经营”。第四条第一项约定：“逾期不交（水电费）者，视为乙方自动放弃承包经营”。因原告认为被告未按时交纳上述费用，双方签订的承包经营协议自未按时交费满一个月就已经解除，诉讼时效从2014年8月25日开始计算，已经超过诉讼时效。3、被告有拒交承包金的抗辩权。双方所签订承包经营协议已经于2014年7月24日终止，被告无须继续履行交付承包金的义务。《国联宾馆承包经营协议》第二条第2项约定：“该承包经营转让费只能经营3年，从2011年7月25日至2014年7月24日止。2014年7月20日前甲乙双方按照市场价重新确定下年承包经营费，并且乙方交纳该项费用后才能继续经营。如果双方不能达成协议，乙方未交下年经营承包费，视为乙方自动放弃国联宾馆经营权。”因双方在2014年7月20日前没有成功按照市场价重新确定下年承包经营费，未达成协议，因此合同到2014年7月24日已经终止，被告无需继续履行该合同约定义务。原告有重大违约嫌疑，被告有拒交承包金的抗辩权。《国联宾馆承包经营协议》第一条第3项约定：“（宾馆的房屋）有正常经营宾馆的所有必须设施设备包括供电、广告招牌、冷热水供应系统……”但原告有三个重大违约行为导致宾馆无法正常经营。（1）2014年5月，原告拆除宾馆大门上方的国联宾馆招牌，导致被告根本无法经营。因为被告经营的宾馆位于国联大厦五楼和六楼，一楼门面林立，仅有一个小入口上楼，且入口处被超市占用，如果没有招牌，一般旅客很难发现宾馆所在。原告拆除该招牌后计划更换新招牌，但因各种原因未能如愿，导致重大违约。（2）2014年12月15日开始，原告用锁锁住宾馆热水泵供电开关，导致热水供应系统无法使用。（3）2014年12月30日起，原告拆除宾馆所用电表，导致宾馆停电，宾馆所有房间无法打开。综上，原告无权发包国联宾馆，有重大根本性违约行为，起诉也超过诉讼时效且证据不足，请求法院驳回其诉讼请求。 反诉原告柯建军向本院提出反诉请求：1.请求法院确认反诉原告与反诉被告签订的《国联宾馆承包经营协议》无效；2.反诉被告返还反诉原告承包经营转让费10万元及押金4.6万元，合计14.6万元；3.本案反诉费用由反诉人承担。事实与理由：2011年9月28日，反诉原告与反诉被告签订《国联宾馆承包经营协议》，约定反诉被告将其所有的国联宾馆承包给反诉原告经营，第一个承包经营期为三年，从2011年7月25日至2014年7月24日，承包经营转让费10万元，反诉原告向反诉被告交押金4.6万元，33间房屋承包金为每月26000元，每年递增5%。合同签订后，反诉原告向反诉被告支付了承包经营转让费10万元及押金4.6万元，且按时支付了33间房屋承包金26000元。在经营过程中，反诉原告发现国联宾馆的所有权不归反诉被告所有，反诉被告无权将国联宾馆发包给反诉原告经营。双方所签订的承包经营协议无效，反诉被告应当退还反诉原告承包经营费10万元及押金4.6万元。故反诉原告向法院提出如上反诉请求。 反诉被告广西国联投资管理有限公司答辩称，双方所签订的承包经营协议系有效合同，反诉被告有国联宾馆的房产证及土地证证明所有权。请求法院驳回反诉原告的反诉请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.国联公司提供证据1-承包经营合同，证明双方签订的合同有效。柯建军对此证据真实性无异议，但认为该合同无效。经审查，鉴于双方对合同真实性均无异议，本院对此合同的真实性予以确认。对于合同的效力问题，待下文阐述。 2.国联公司提供证据2-提供土地证及房产证复印件，证明国联宾馆的所有权人系国联公司，国联公司有权出租该房屋。柯建军对此提出异议，认为复印件真实性无法核实，同时该房产证不能证明国联宾馆的实际所有权。经审查，国联公司在庭后补充提交了其与广西桂林漓江农村合作银行的抵押担保合同，证实其对于本案房屋的所有权，同时补充提交桂林房产局的房产证明，故本院对此证据真实性予以确认，并确认国联宾馆所在的秀峰区房屋系国联公司所有的事实。 3.国联公司提供收据3-收据，证明柯建军一直在经营宾馆。同时证明柯建军缴纳电梯费544元/月、垃圾费90元/月以及水电费至2014年12月17日的事实。被告对此证据提出异议，认为此证据系复印件，真实性无法确认。国联公司补充提供证据4-收据14张，证明电梯费544元/月，垃圾费90元/月，柯建军的水电费、电梯费、垃圾费只交到2014年12月17日，之后一直拖欠的事实。柯建军对此证据的真实性不予认可，认为该证据不是正规发票，且无法看清是谁写的，此证据同样超过举证期限提供。经审查，国联公司当庭提供了证据原件，上述票据均系来源于国联公司账本，列明柯建军所应缴纳的电梯费、垃圾费数额，柯建军虽提出异议，但未能举证证明，故其质证意见因其未能提供相应证据反驳，本院不予确认，同时确认上述证据的真实性。 4.柯建军提供证据2-咨询单、旅店业变更申请呈批表、消防监督监督记录、营业执照、证据3-房屋租赁合同，证明国联宾馆的所有权人不是国联公司，而是其他人。国联公司对此证据真实性无异议，但对于证明目的不认可，根据双方承包租赁合同的约定，所有证照应由承包方办理。经审查，鉴于双方对与此证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。同时，上述证据仅证实作为经营实体“国联宾馆”的存在，并不能由此证明国联宾馆房屋的所有权归属。 5.柯建军提供证据4国联宾馆承包协议，证明双方签订的承包经营协议，承包经营期限为3年，柯建军已经向国联公司交付承包经营转让费10万元、押金4.6万元，同时证明国联公司存在违约的事实。国联公司对此证据真实性无异议，对于收取柯建军的转让费及押金数额无异议，但对于其他证明内容不认可，认为合同约定承包期为4年。经审查，根据双方承包经营合同载明：“承包经营期限暂定为肆年，从2011年7月25日至2015年7月24日止。乙方承诺分两次支付甲方国联宾馆承包经营转让费拾万元整（￥100000.00），分别在2011年9月28日缴纳伍万元和2012年4月25日前缴纳伍万元。该承包经营转让费只能经营3年，从2011年7月25日-2014年7月24日止。2014年7月20日前双方按照市场价重新确定下年承包经营费，并且乙方交纳该费用后才能继续经营。如双方不能达成协议，乙方未交下年经营承包费，视为乙方自动放弃国联宾馆经营权，从2014年7月25日起甲方无条件收回国联宾馆经营权”,2014年7月24日之后，双方均未重新确定下年承包经营费，本院对上述事实予以确认。 6.柯建军提供证据5照片12张，证明“国联宾馆”的招牌已被国联公司拆除，但一直未能重新安装，致使国联宾馆现无招牌的事实，同时证明国联公司将国联宾馆电表拆除的事实。国联公司对上述证据均不认可。认为照片系本案庭审前才拍摄，被告于2015年已搬走，无法反映出当时的情形，同时认为国联宾馆的招牌系市容局拆除，与国联公司无关，电表系因被告未缴电费而被拆除，也不是国联公司拆除，与国联公司无关。经审查，鉴于柯建军提供的上述照片非当时情况，且双方均未能提供其他证据佐证，故此照片仅反映出现阶段国联宾馆的情形，并不能证实国联公司拆除国联宾馆招牌、电表的事实，本院对柯建军的上述证明目的不予确认。 7.国联公司补充提交证据1-承包经营合同附件（物品清点登记表），证明吴秋珍代表柯建军在合同附件上签字并收取了国联公司提供的国联宾馆床铺、空调等物。被告对此证据提出异议，认为不清楚吴秋珍的身份，同时认为该证据超过举证期限提供。经审查，根据双方在承包经营合同中的约定：“甲乙双方在签订承包经营协议前，对原宾馆房屋设施设备进行清算，具体设施设备以及宾馆的运营的各项器物名称和价值，具体清单附后。清算残余价值人民币：（空白），该项残值在2011年9月28日前交甲方。乙方必须负责保护好这些设施设备及器物的完整和安全，在乙方退出承包时要按照这些物品的现状或现值，如数退还甲方，如有损坏或遗失要照价赔偿甲方”，说明双方确实存在一份合同附件，并在附件中列明了国联宾馆房屋内设施情况，现原告提供此附件，而被告虽不认可，但未能出具相反证据予以反驳，故本院对此证据真实性予以确认。 8.国联公司补充提供证据3-房租发票领用本，证明吴秋珍于2011年9月5日来国联宾馆处为柯建军领走24000元承包金发票，柯建军本人于2011年9月30日至2012年3月8日领取承包金发票，柯银华（柯建军胞弟）代为领取2012年3月31日至2014年8月25日承包金发票。柯建军对此证据中柯建军与柯银华的签字部分无异议，但对于吴秋珍签字部分提出异议，认为真实性无法确认，同时认为此证据超过举证期限提供。经审查，鉴于吴秋珍签字部分真实性无法核实，故本院仅对此证据中柯建军、柯银华签字部分予以确认，同时确认柯建军缴纳承包金至2014年8月24日的事实。 9.国联公司补充提供证据5-发票联，证明国联公司为柯建军交电费的事实，金额为11056元（2015年1月-2月）。被告对此证据真实性予以确认，但不认可其关联性。该票据上所列的户名为国联公司，不是国联宾馆，无法证实该费用与柯建军的关联性。同时认为该证据可以证明2015年1月国联公司电表已经拆除的事实。经审查，该缴费方式为双方约定惯例，柯建军对此提出异议，但未能提供相反证据证明其已经缴纳上述电费，故其异议因其举证不能本院不予支持。同时，柯建军所提出的2015年1月国联宾馆断电的事实，国联公司未予否认，认为系因柯建军不缴电费，致供电局断电。故本院对国联宾馆于2015年1月断电的事实予以确认。 11.国联公司补充提供证据6-短信及通话详单（复印件），证明国联公司于2016年6月20日通过短信方式向柯建军催收承包金、水电费、垃圾费和电梯费等。柯建军对此证据真实性提出异议，认为没有原件比对，真实性无法确认。经审查，鉴于国联公司未能提供证据原件，此证据真实性无法核实，故本院对此证据不予确认。 10.国联公司补充提供证据7-三次报警记录登记表，证明本案诉讼时效未过，且柯建军擅自拿走国联公司东西，拆空调等事实。被告对此证据真实性无异议，但对于其关联性不认可，不清楚报警人蒋欣洁、李勤的身份，柯银华报警系因为其代表柯建军到国联公司场所搬东西或因其他原因双方发生纠纷，不能证实国联宾馆向柯建军主张了租金。经审查，鉴于双方当事人对此证据的真实性均无异议，本院对此证据真实性予以确认。 11.柯建军补充提供证据-特种行业许可证（复印件），证明国联宾馆的所有权人不是国联公司，系案外人唐顺明的。国联公司对此证据提出异议，认为真实性无法核实。经审查，该证据的真实性无法核实，本院对此证据不予确认。 综合对上述证据的确认及原告在庭审笔录陈述的事实，本院确认本案如下法律事实： 2011年9月28日，原告（反诉被告）国联公司（甲方）与被告（反诉原告）柯建军（乙方）签订了一份《国联宾馆承包经营协议》，约定国联公司将位于桂林市.45平方米（共33间房）宾馆暂定4年经营权交给柯建军承包经营。该宾馆房屋所占用土地使用权以出让方式取得，权证号如下：房地产所有权证号：秀峰区字第30240222号，土地使用权证号：桂市国用（2007）第001036号。房屋坐落桂林市；建筑面积为906.45平方米，其中五楼460.11平方米，六楼446.34平方米。房屋现有装修及附属设施状况是：五楼、六楼为宾馆，地面为地板砖（部分房屋为木地板），铝合金窗，防盗门、腻子墙。有正常经营宾馆的所有必须设施设备包括供电、广告招牌、接待台的设施设备、冷热水供应系统、电话线路到位、电视线路到位、电脑线路到位、电梯，具体设施设备和物品双方造附表确认。合同第二条承包经营权约定：“2.承包经营期限暂定为肆年，从2011年7月25日至2015年7月24日止。乙方承诺分两次支付甲方国联宾馆承包经营转让费拾万元整（￥100000.00），分别在2011年9月28日缴纳伍万元和2012年4月25日前缴纳伍万元。该承包经营转让费只能经营3年，从2011年7月25日-2014年7月24日止。2014年7月20日前双方按照市场价重新确定下年承包经营费，并且乙方交纳该费用后才能继续经营。如双方不能达成协议，乙方未交下年经营承包费，视为乙方自动放弃国联宾馆经营权，从2014年7月25日起甲方无条件收回国联宾馆经营权。3.承包经营期满时，甲方不同意继续承包的，应于承包经营期满前叁个月书面通知乙方，同等条件下乙方享有优先承包经营权；乙方继续承包的，应予承包经营期满前叁个月书面告知甲方。逾期不告知视为自动放弃继续承包。4.承包金：五楼、六楼共计33间房屋每月承包金为人民币：贰万叁仟元整￥23000.00元；（含税价格），承包金每年递增5%，自第贰年开始，按本协议约定递增。5.承包金交付时间：乙方承包金交付时间为第一年按月缴纳，提前5天交下月承包金。第二年开始按每季缴纳，提前10日缴纳下季承包金。如乙方不按上述期限交付承包金，每逾期一天（节假日顺延）乙方须向甲方交付每月承包金总额1%的滞纳金。乙方超过一个月仍未交纳承包金，视为乙方自动放弃承包经营，甲方有权终止合同，并无条件收回宾馆经营权。6.甲乙双方在签订承包经营协议前，对原宾馆房屋设施设备进行清算，具体设施设备以及宾馆的运营的各项器物名称和价值，具体清单附后。清算残余价值人民币：（空白），该项残值在2011年9月28日前交甲方。乙方必须负责保护好这些设施设备及器物的完整和安全，在乙方退出承包时要按照这些物品的现状或现值，如数退还甲方，如有损坏或遗失要照价赔偿甲方。……8.乙方承包经营宾馆期间，必须保证所有证照齐全，办理证照的全部费用由乙方承担，结束承包时需将证照的所有手续完全干净的交给甲方，或全面结束，不得遗留任何后遗症，在没有办清证照交接时，不得要求甲方退还押金”。合同第三条房屋的装修约定：“1.由于甲方发包的这个价格偏低是因为现在宾馆部分房屋存在渗漏情况。乙方必须对宾馆房屋进行全面防水处理和装修，保证房屋不再出现渗漏现象，改造必须在2011年12月底以前全面完成，如不能完成，视为乙方违约，由甲方对未完成部分无条件收回，乙方不得有任何异议，如发生阻碍甲方收回的，视为乙方无条件放弃宾馆的经营，由甲方全部收回。”第四条物业管理费及其他费用约定：“1.承包经营期间，宾馆所发生的水、电、治安、通讯、消防、环保、税费等与宾馆相关的所有费用由乙方承担。乙方自收到甲方交纳水、电费通知单后十日内交纳水电费、逾期不交者，视为乙方自动放弃承包经营。承包经营期间，乙方自行承担物业管理费。使用电梯所发生的电梯运营费用、维修维护费用、电梯年检费等由乙方按照甲方告知的使用比例承担。承包经营期间，环卫部分收取的外运清洁垃圾费由乙方按照使用比例实际应交部分承担”。合同第八条承诺约定：“8.乙方向甲方交承包押金人民币：肆万陆仟元（￥46000.00），承包经营期满，如乙方在承包经营期间没有违约现象，且乙方完全退场后，甲方对所出租房屋设备验收合格后，由甲方将押金如数退还乙方，如乙方有违约现象，甲方将按实际受损情况在押金中扣除相应的费用。”第十一条违约责任约定：“2.乙方的违约责任（1）乙方无正当理由逾期支付承包金的，每逾期一天，除补交应交承包金及交纳每日千分之五的滞纳金外，甲方还有权按日承包金的百分之三向乙方收取违约金”。合同第十四条其他约定事项约定：“甲方的产权已向金融机构办理抵押登记贷款。如金融机构在承包经营期间内行使抵押权处理房屋，甲方不能继续出租需提前收回房屋的，应提前叁个月通知乙方。”另，在合同附件中，国联公司将国联宾馆附属物品列表并移交给柯建军。合同签订后，柯建军向国联公司交纳了承包转让费10万元及押金4.6万元。合同履行过程中，柯建军按照合同约定，向原告缴纳了相应的承包金，并按照电梯费544元/月，垃圾费90元/月的标准以及实际发生的水电费数额向原告缴纳了相关费用。2014年7月25日，双方未就继续交纳的承租转让费达成一致意见，柯建军向原告交纳了2014年7月25日至8月24日的承包经营费26625元。柯建军继续承租上述国联宾馆，并继续向国联公司缴纳了电梯费、垃圾费、水电费至2014年12月17日。2015年1月，国联宾馆断电，柯建军撤出国联宾馆，但仍有部分物品存放于国联宾馆，现国联宾馆由国联公司掌控。2015年6月27日、8月10日、8月11日，双方当事人因国联宾馆的租让、押金及物品处理发生纠纷并报警处理。 本院认为，本案本诉及反诉部分的主要争议焦点问题为：1.双方所签订的承包经营合同的效力问题；2.国联公司诉请是否超过诉讼时效；3.国联公司所主张的各项费用有无事实及法律依据；4.柯建军主张返还10万元承包经营转让费、4.6万元押金有无事实及法律依据。 一、双方所签订的承包经营合同效力问题。 合同性质应根据合同对于双方权利义务的约定以及合同内容予以确认。本案双方当事人所签订的承包经营合同，更符合租赁合同的出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同特征。国联公司并未向柯建军移交任何涉及关于国联宾馆经营权手续，双方在合同中也明确约定由柯建军自行办理相关营业证照，合同结束承包时需将证照的所有手续完全干净的交给国联公司或全面结束，说明国联宾馆的经营手续系由柯建军自行办理。故本案双方签订的《承包经营合同》实为租赁合同，该合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。柯建军提出国联公司不具备国联宾馆所有权，无权将国联宾馆对外承包的辩解意见。根据本案所查明的案件事实，国联公司系国联宾馆所在的房产所有权人，双方签订上述承包经营合同后，国联公司向柯建军移交了国联宾馆房产及附属物品，充分说明国联公司对于国联宾馆的所有权。柯建军所提交的经营证照，仅证实之前国联宾馆的经营权情况，并不能代表之前的国联宾馆经营者具有国联宾馆房屋及相应物品的所有权。故柯建军的上述意见与本案查明的案件事实不符，其辩解意见本院不予支持。双方当事人均应遵照上述合同约定，履行各自合同义务。双方约定的经营期限暂定为四年，最后一年为选择性条款，合同继续履行的前提为双方在2014年7月20日前重新确定下年承包经营费，且柯建军交纳该费用后才能继续经营。同时双方约定了合同的解除条件，即如双方不能达成协议，柯建军未交2014年7月24日之后的下年经营承包费，视为柯建军自动放弃国联宾馆经营权，从2014年7月25日起国联公司无条件收回国联宾馆经营权。因双方当事人未能就之后的承包经营费达成一致意见，柯建军也未向国联公司交纳之后的承包经营费，故双方合同从2014年7月24日之后即已经解除。租赁期间届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。柯建军在原租赁合同约定的期限届满后，未与国联公司续签租赁协议，继续使用涉案场所，并缴纳了一个月的承包金，继续向国联公司缴纳了电梯费、垃圾费、水电费至2014年12月17日，而国联公司未提出异议，故双方之间的租赁期限视为不定期租赁。不定期租赁合同的双方当事人可以随时解除合同，根据双方庭审陈述意见，国联宾馆于2015年1月已经实际断水断电，国联宾馆已经无法继续经营，柯建军撤离国联宾馆，说明双方已经实际解除了上述不定期的租赁协议。至于柯建军所主张的国联公司断电、撤招牌、锁住热水泵等违约行为，因其未能举证系国联公司所为，故其主张因其举证不能，本院不予支持。 二、原告诉请是否超过诉讼时效的问题。 双方之间的不定期租赁合同至2015年1月解除，但从双方所提供的110出警记录显示，双方最迟于2015年8月11日仍因国联宾馆的租让及押金等问题发生纠纷，说明此时国联公司仍向柯建军主张了相关权利，诉讼时效应从此时计算，原告于2016年7月12日提起本案诉讼，未超过一年的诉讼时效。故被告主张本案已经超过诉讼时效的辩解意见本院不予支持。 三、原告所主张的各项费用有无事实及法律依据 双方租赁合同于2015年1月解除，柯建军应当按照原合同约定的标准支付国联宾馆其所拖欠的2014年8月至2015年1月的租金133125元（26625元/月×5）及2015年1月电梯费544元、2015年1月垃圾费90元、2014年12月至2015年1月的水电费11056元。原告所主张的上述费用，本院予以支持。 关于违约金的问题。因双方实际为无固定期限的租赁合同，对租金支付期限没有明确约定，双方所实际履行的租赁期间不满一年的，应当在合同解除时一并支付，故柯建军所拖欠的2014年8月至2015年1月的租金及各项费用，应在2015年1月31日前支付。柯建军延迟交付租金及其他各项费用，其行为已经构成违约，国联公司主张柯建军给付延迟交付租金及各项费用违约金的诉讼请求本院予以支持。但双方所签订的《国联宾馆承包经营协议》已经履行完毕，之后在实际履行的无固定期限租赁合同期间，双方并没有就延迟交付租金及各项费用约定违约金，故柯建军应给付国联公司的违约金应以国联公司的损失为依据，本院确定上述租金、电梯费、垃圾费、水电费的违约金为：以本金144815（133125+544+90+11056）元为基数，从2015年2月1日起，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计至实际清偿之日止。 四、柯建军主张返还10万元承包经营转让费、4.6万元押金有无事实及法律依据。 双方当事人所签订的《国联宾馆承包经营协议》合法有效。10万元系双方约定的柯建军承包国联宾馆3年应缴纳给国联公司的承包经营转让费，双方的上述《国联宾馆承包经营协议》已经实际履行完毕，柯建军主张返还此10万元承包经营转让费的反诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。至于柯建军所缴纳给国联公司的定金4.6万元，因双方合同已经履行完毕，国联公司应当退还柯建军，柯建军的此项反诉请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）柯建军给付原告（反诉被告）广西国联投资管理有限公司房屋租金、电梯费、垃圾费、水电费共计144815元； 二、被告（反诉原告）柯建军赔偿原告（反诉被告）广西国联投资管理有限公司逾期付款违约金（逾期付款违约金计算方式：以本金144815元为基数，从2015年2月1日起，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计至实际清偿之日止）； 三、反诉被告（原告）广西国联投资管理有限公司退还反诉原告（被告）柯建军押金46000元； 四、驳回原告（反诉被告）广西国联投资管理有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告（被告）柯建军的其他反诉请求。 上述应履行义务，义务人应于本案判决书生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案件本诉案件受理费7090元，因本案本诉与反诉部分合并审理减半收取3545元（原告已经预交），由原告广西国联投资管理有限公司负担2215元，被告柯建军负担1330元； 本案反诉案件受理费3220元，因本案反诉与本诉部分合并审理减半收取1610元（反诉原告已预交），由反诉原告柯建军负担1103元，反诉被告广西国联投资管理有限公司负担507元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉本诉案件受理费7090元、反诉案件受理费3220元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长 黄 强 人民陪审员 曹 明 人民陪审员 林婉玉 二〇一六年十二月二十六日 书 记 员 陈 璐