山西省阳泉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋03民终987号上诉人（原审原告、反诉被告）：太原肯德基有限公司，住所地山西省太原市高新区清控创新基地D座17层03A号。法定代表人：陈光全，职务总经理。委托诉讼代理人：杨辉，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于菲，北京大成（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐桂林。委托诉讼代理人：王建伟，山西新东律师事务所律师。原审第三人：太原美尼亚餐饮管理有限公司阳泉金街餐厅，住所地山西省阳泉市城区南大街269号金街购物中心一层。负责人：王永文，职务总经理。上诉人太原肯德基有限公司因与被上诉人徐桂林、原审第三人太原美尼亚餐饮管理有限公司阳泉金街餐厅（以下简称美尼亚阳泉餐厅）合同纠纷一案，不服山西省阳泉市城区人民法院（2016）晋0302民初276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月29日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人太原肯德基有限公司的委托代理人杨辉、于菲，被上诉人徐桂林及其委托诉讼代理人王建伟和原审第三人美尼亚阳泉餐厅的负责人王永文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太原肯德基有限公司上诉请求：撤销原判，支持自己的诉讼请求，驳回徐桂林的反诉请求。事实和理由：1.一审判决认定事实错误；2.一审判决适用法律错误。徐桂林辩称，不认可太原肯德基有限公司的上诉请求及事实理由。美尼亚阳泉餐厅同意太原肯德基有限公司的上诉意见。太原肯德基有限公司向一审法院起诉请求：1、请求确认徐桂林于2015年12月11日送达的解除《租赁协议》及《三方协议》之函件无效，不发生解除《租赁合同》及《三方协议》之效力；2、请求判令徐桂林2016年7月20日发出的《通知》不发生解除的法律效力；3、请求判令徐桂林承担诉讼费用。徐桂林向一审法院提起反诉请求：1、请求认定太原肯德基有限公司违约，立即终止《租赁合同》及《三方协议》；2、请求判令立即搬离自己所有的阳泉市南大街269金街购物中心一层房屋；3、请求判令太原肯德基有限公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2008年12月29日，太原肯德基有限公司作为合同乙方与阳泉晋东海润房地产开发有限公司作为合同甲方，签订有《租赁合同》一份，主要内容为“租赁房产：甲方同意按下述条款和条件将位于中国山西省阳泉市南大街269号金街购物中心一层总计使用面积为383平方米的房产（以下简称“房产”）出租给乙方使用。房产之详细建筑位置、适用范围以附件-规划红线图及附件二房产平面图红线圈定部分为准。甲方同时将房产之附属通道、楼梯、设施等（详见附件六）提供给乙方使用；租赁期限：除非甲乙双方按第九章提前终止本合同，本合同所约定的租赁期限为：2009年4月30日至2024年6月10日止，其中2009年4月30日至2009年6月10日为免租期供乙方进行装修、设备安装调试和其他营业准备工作，乙方无需支付租金，如果乙方餐厅在免租期内开业，则开业日为租金计算起始日，但是租期终止时若因乙方原因，乙方无法在免租期结束日前开业，乙方自免租期结束日起至开业之日前的租金，可按开业后当月营业额抽成租金推算日租金来计算。如果乙方在免租期内的装修施工因甲方原因受阻，甲方应负责解决。同时乙方可相应顺延免租期；租金及支付方式乙方餐厅每一租赁年度营业额在人民币500万元以下（含人民币500万元）按年营业额的5%抽成计租；乙方餐厅每一租赁年度营业额在人民币500万元至人民币800万元（含人民币800万元）按年营业额7%抽成计租；乙方餐厅每一租赁年度营业额在人民币800万元以上按年营业额的7.5%抽成计租；甲方应于在收到乙方提供的《营业额及租金和其他款项通知单》后10日内向乙方提供合法房屋租赁发票，以便乙方按时凭证付款。乙方应在收到甲方提供的发票后10日内向甲方支付上月租金；合同提前终止有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的损失：1）甲方在无任何违约，乙方逾期支付租金连续达二（2）个月以上；2）未经甲方同意，乙方擅自改变出租房屋用途；3）未经甲方同意，乙方将承租房屋转租他人；4）乙方利用承租房产进行非法活动，损害公共利益。甲方依据上述情形提前终止合同的，应预先十四（14）天书面通知乙方。乙方应及时迁离并交回房产，租金照实结算；甲方亦可选择不予终止合同，但甲方仍有权要求乙方赔偿其遭受的损失。”此外，双方还对租赁物交付时间，税收及费用的承担、违约责任等权利进行了详细约定。2011年6月，阳泉晋东海润房地产开发有限公司将租赁房产出售给徐桂林，太原肯德基有限公司、徐桂林及阳泉市晋东海润房地产开发有限公司将出租方变更为徐桂林，2015年12月11日，徐桂林向太原肯德基有限公司送达函件，具体内容为“我方于2015年9月29日与太原肯德基公司纪灵洁经理及金街肯德基承包人王经理共同商讨了有关租金等事宜，各自都提出来自己的观点及想法。并且按照纪经理的要求及时发送了相关邮件及快递给了纪经理我方的函。纪经理表示会及时向上级传达我方的态度，且会在2015年10月回复我方消息。于是我方一直在诚心等待贵公司的消息，直至11月底收到贵公司的回复函，贵方在函件中说明从未收到解约通知。所以我方与晋东海润发地产开发有限公司商讨后并一致同意正式通知贵公司要求解除《租赁合同》及《三方协议》。请贵公司速安排人员与我方及晋东海润三方一起解除此事。”故太原肯德基有限公司提起诉讼，要求确认徐桂林于2015年12月11日向太原肯德基有限公司送达解除《租赁合同》及《三方协议》之函件无效，不发生解除《租赁合同》及《三方协议》之效力，徐桂林应继续履行《租赁合同》，在诉讼中，徐桂林于2016年7月21日再次向太原肯德基有限公司发出解除通知，以太原肯德基有限公司逾期支付租金连续达两个月以上为由要求解除《租赁合同》，并要求太原肯德基有限公司于2016年8月20日搬离涉案房产。同月3日，太原肯德基有限公司回函告知徐桂林其解除租赁合同不符合合同约定，不同意徐桂林单方面解除租赁合同，故太原肯德基有限公司又增加诉讼请求。并要求判令徐桂林2016年7月20日发出的《通知》不发生解除合同的法律效力。诉讼中太原肯德基有限公司称，2012年肯德基国际控股有限公司、百胜咨询（上海）有限公司与第三人签订《国际特许经营合同》，授予第三人仅在经营餐厅业务合同限期内，使用系统、系统财产以及商标的权利。《国际特许经营合同》“所称“系统”是一个全面的餐厅系统…的基础和要素是在与加盟商须奉行系统内所有餐厅统一经营的各项标准和政策…”；同时加盟商第三人必须在经营业务中遵守所有的标准、手册及所有的使用法律、条例、规定、附例、命令及法令。依据《国际特许经营合同》，太原肯德基有限公司将餐厅交于加盟商太原美尼亚餐饮管理有限公司阳泉金街餐厅第三人，此系特许经营模式而非转租关系。但并未提供证据，证明太原肯德基有限公司与第三人的关系。诉讼中太原肯德基有限公司提供2012年6月2日由徐桂林签名并按有手印的“同意证明”一份，具体内容“我拥有位于山西省阳泉市南大街269号金街购物中心一层部分面积的所有权，我已将该房屋一层总计使用面积约383平米的房产（下称“上述房产”）租赁给太原肯德基有限公司用于开设肯德基餐厅，现我同意太原肯德基有限公司在承租上述房产期间将上述房产交由特许加盟商（下称“加盟商”）用于经营肯德基餐厅，并由太原肯德基有限公司与加盟商签订加盟场地使用合同”。以此证明太原肯德基有限公司经徐桂林同意将租赁房屋交由加盟商继续经营肯德基餐厅。徐桂林则提出要求1、对太原肯德基有限公司向法庭提交签有申请人名字的“同意证明”中签字“徐桂林”三个字是否徐桂林本人所签；2.“同意证明”中的指纹是否为徐桂林本人指纹进行鉴定；3、对位于阳泉市南大街269号金街购物中心一层现肯德基餐厅商铺2015年1-12月、2016年1-6月的房屋租金进行评估鉴定。经该院委托我院证据技术中心，我院证据技术中心又委托山西警官高等专科学校司法鉴定中心、山西汇华资产评估有限公司对此进行鉴定，2016年7月2日经山西警官高等专科学校司法鉴定中心鉴定结论，“2012.6.2”的同意证明书中落款签名“徐桂林”处红色手印不是徐桂林本人所留。2016年7月4日经山西警官高等专科学校司法鉴定中心鉴定结论，检材“同意证明”落款处的签名“徐桂林”不是书写形成。2016年8月24日经山西汇华资产评估有限公司评估结论，位于阳泉市南大街269号金街购物中心一层现肯德基餐厅商铺2015年1-12月的房屋租金评估值为518430.00元。位于阳泉市南大街269号金街购物中心一层现肯德基餐厅商铺2016年1-6月的房屋租金评估值为259210.00元。太原肯德基有限公司于2011年7月至2016年3月期间向徐桂林支付的租金共计1178276.30元，在双方约定的期限内太原肯德基有限公司未向徐桂林交纳2016年4月租金，徐桂林在2016年7月向太原肯德基有限公司发出催交租金通知邮件，太原肯德基有限公司又在2016年7月27日向徐桂林交纳了2016年4月租金10824.21元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。太原肯德基有限公司与阳泉晋东海润房地产开发有限公司在履行《租赁合同》中，太原肯德基有限公司、阳泉晋东海润房地产开发有限公司及徐桂林又签订了《三方协议》，约定由徐桂林继承阳泉晋东海润房地产开发有限公司在租赁合同中的权利和义务。徐桂林取代阳泉晋东海润房地产开发有限公司合同地位成为出租人与太原肯德基有限公司建立了房屋租赁关系，太原肯德基有限公司相对应为承租人。《三方协议》是当事人的真实意思表示，且没有违反法律强制性规定，属有效合同。太原肯德基有限公司、阳泉晋东海润房地产开发有限公司及徐桂林均应依照《租赁合同》、《三方协议》约定全面履行自身的合同义务。对于太原肯德基有限公司称将餐厅交于加盟商第三人，系特许经营模式，因未能提供证据，该院不予认定。太原肯德基有限公司将诉争房屋转租给第三人太原美尼亚餐饮管理有限公司阳泉金街餐厅事实存在，太原肯德基有限公司方所提供的签有徐桂林同意的转租文件，经鉴定系伪造证据，且徐桂林否认同意太原肯德基有限公司的转租行为。根据双方签订的《租赁合同》第九章第9.4条第三款约定：未经徐桂林同意，太原肯德基有限公司将承租房产转租他人的，徐桂林有权终止合同，并要求太原肯德基有限公司进行赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款之规定，承租人未经出租人同意，擅自将房屋转租的，出租人可以解除合同。故在太原肯德基有限公司未经得徐桂林同意的情况下擅自转租房屋，徐桂林有权依法解除合同。且太原肯德基有限公司逾期向徐桂林支付的2016年4月的租金连续达两个月以上的事实存在，根据双方签署的《租赁合同》第九章第9.4条第一款约定：徐桂林无任何违约，太原肯德基有限公司逾期支付租金连续达两个月以上的，徐桂林有权终止合同，并要求太原肯德基有限公司赔偿。该合同条款的目的在于督促太原肯德基有限公司方按期向徐桂林支付每一期租金，太原肯德基有限公司方当庭辩称的需连续两期租金不能如期缴纳才能解除合同的解释，该院不予采纳。在太原肯德基有限公司方逾期支付2016年4月的租金连续达两个月以上的情况下，徐桂林依法享有合同终止、解除的权利。对于太原肯德基有限公司提出的对合同的解释及抗辩理由不能成立，徐桂林依法享有合同的终止，解除的权利。该院认为，《租赁协议》是基于《三方协议》而对双方产生的合同约束力，自《三方协议》解除之日起，双方《租赁协议》不再对太原肯德基有限公司、徐桂林发生法律效力，双方租赁关系也相继解除。根据最《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十四条第二款之规定，判决为：一、驳回太原肯德基有限公司的诉讼请求。二、终止太原肯德基有限公司、阳泉晋东海润房地产开发有限公司及徐桂林签订的《三方协议》。三、太原肯德基有限公司及太原美尼亚餐饮管理有限公司阳泉金街餐厅在判决生效后十五日内搬离徐桂林所有的位于阳泉市南大街269号金街购物中心一层房屋。四、驳回徐桂林的其他诉讼请求。二审中，徐桂林向法庭提供了邮件截图，以证明自己7月18日发函催促太原肯德基有限公司，对方7月19日发出租金通知单，7月27日支付租金。太原肯德基有限公司代理人认可该邮件，但对证明目的不认可，认为是自己先问对方为什么没有发票，对方才于7月18日发的邮件。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，公民和企业的合法权益均受法律保护。本案所涉及的《租赁合同》和《三方协议》为当事人自愿签订，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，当事人均享有合同所赋予的权利并承担合同所规定的义务。《租赁合同》第三章第3.2条第三款约定：“甲方预先以乙方每月的营业额为基础，逐月按5%的比例提取乙方的营业额作为月租金，乙方应于每月10日之前，向甲方提供上月营业额和应计抽成租金额，即《营业额及租金和其他款项通知单》……”。该章第3.3条第一款约定：“甲方应于收到乙方提供的《营业额及租金和其他款项通知单》后10日内向乙方提供合法房屋租赁发票，以便于乙方按时凭证付款。乙方应在收到甲方提供的发票后10日内向甲方支付上月租金。”这表明，租金按月结算，且对支付时限有明确要求，应在每个自然月结束后三十日内完成全部租金支付程序。《租赁合同》第九章第9.4条第一款还约定：“有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的损失：1）甲方无任何违约，乙方逾期支付租金连续达二（2）个月以上……”依据该约定并结合前述条款，可以看出合同当事人对按时支付租金的时限及后果约定很明确，对合同的理解应当尊重当事人的主观愿望。就本案争议的2016年4月的租金而言，太原肯德基有限公司最迟应于2016年6月30日支付，否则徐桂林有权选择提前终止本合同。太原肯德基有限公司和徐桂林依据《租赁合同》第三章第3.3条第一款之约定，均认可首先由太原肯德基有限公司向徐桂林提供《营业额及租金和其他款项通知单》，其次由徐桂林向太原肯德基有限公司提供房屋租赁发票，最后由太原肯德基有限公司向徐桂林支付租金，而徐桂林和太原肯德基有限公司虽然对事实细节的称述存在差异，但均认可太原肯德基有限公司在2016年7月才就2016年4月的租金向徐桂林提供《营业额及租金和其他款项通知单》，并随后于7月27日支付租金，而这显然已经逾期两个月以上，太原肯德基有限公司在庭审中并不能提供相应的证据充分证明徐桂林在该过程中存在任何违约行为，应当承担相应的法律后果。太原肯德基有限公司上诉主张自己将肯德基餐厅交于美尼亚阳泉餐厅系特许加盟的经营模式而非转租关系，但是不能依法提供相应的证据充分证明自己的主张，亦应当承担相应的法律后果。综上所述，太原肯德基有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽然存在瑕疵，但是判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由太原肯德基有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张卫华审 判 员 贾志强代理审判员 冯   华   锐二〇一六年十二月二十七日书 记 员 翟   文   洁