湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0503民初1558号原告卢松，男，汉族，1981年1月6日出生，住重庆市奉节县。原告易华蓉，女，汉族，1987年5月2日出生，住湖北省宜昌市夷陵区。委托代理人刘威，湖北西陵律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人曹亚雄，湖北西陵律师事务所律师，特别授权代理。被告宜昌星港房地产开发有限公司，住宜昌市沿江大道特168-6号2718号，组织机构代码05543957-1。法定代表人王昌彦，该公司执行董事兼总经理。委托代理人朱浩壬，湖北赫诚律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人崔媛媛，该公司员工，特别授权代理。原告卢松、易华蓉与被告宜昌星港房地产开发有限公司（以下简称星港房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月20日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员冯昊独任审判，于2016年11月1日、12月21日公开开庭进行了审理。原告卢松、易华蓉的委托代理人刘威、曹亚雄，被告星港房地产公司的委托代理人朱浩壬、闫雪箐（后更换为崔媛媛）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《宜昌市商品房买卖合同》一份，约定：买受人以765808.5元的价格购买出卖人投资建设的“月星国际城A2号楼”1单元商品房房屋一套（房号为：××××），出卖人应当在2016年6月28日前将符合合同条件的商品房交付买受人使用。若出卖人逾期交房超过30日后，应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。至今，被告以各种理由未向原告交付房屋，亦未按约向原告支付逾期交房的违约金。原告认为，被告在合同约定的最后交付期限前未能向原告交付房屋，依约应向原告支付逾期交房的违约金，其拒不承担违约责任的行为，严重损害了原告的合法权益。原告故诉至法院，要求判令：被告向原告支付自2016年6月29日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（以765808.5元为基数，按日万分之二计算，暂计算至2016年8月28日我违约金为9190元）。被告辩称，1、被告没有按时交房是因为星月国际城A2、A3栋南侧的城东公路及心海路没有按期施工导致我方工程不能及时完工，即属于不可抗力。2、原告起诉的违约金过高，请法院依法核实。经审理查明，2015年3月11日，原告与被告星港房地产公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：0393823），合同第三条约定“原告购买被告投资建设的月星国际城A2号楼A2座1单元15层××××号房屋一套（产籍号为××××），建筑面积133.3平方米”；第五条约定“按建设面积计算，该商品房单价为5745元，总金额765809元”；合同第六条约定“买受人按贷款方式按期付款”；第七条约定，“（1）买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第九条约定“1、出卖人应当在2016年6月28日前将商品房交付买受人使用。2、出卖人交付的商品房应符合下列条件：……（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）…….”；第十条约定“出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.005%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二（该比率应不小于第（1）项中比率）的违约金。合同第十一条规定，“商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容报刊公告通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件……。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全或所购商品房质量有明显瑕疵的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，并按第十条处理”。另查明，合同签订之后，原告向被告付清了全部购房款。被告至今仍未取得竣工验收备案证明。原告至今仍未收房。上述事实，有《宜昌市商品房买卖合同》、两张《购房发票》、《宜昌市商品房买卖合同》、被告公司对伍家岗区委区政府所做的呈批（宜星字【2016】032号文）、伍家岗区人民政府办公室文件处理单【关于“月星国际城”项目验收及交付情况的紧急汇报】以及本案的庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案是一起因商品房交付问题引起的纠纷，应当定性为商品房买卖合同纠纷。本案争议的焦点是被告是否逾期交房，原告是否已经收房。一、原、被告在合同中约定，被告应于2016年6月28日前交房，而被告至今未取得竣工验收备案证明，亦未发布交房公告，故被告未按时履行交房义务，应当承担逾期交房的违约责任。被告虽认为其通过EMS邮件的方式通知交房，但其仅提供邮件底单，且底单并无原告签字确认，不能达到被告的证明目的，且即使被告已通知交房，因该房屋尚未取得竣工验收备案证明，依据合同第十一条之约定，原告有权拒收房屋，由此产生的延期交房责任应由被告承担。被告认为其无法办理竣工验收备案证明属于不可抗力，不应承担责任。《中华人民共和国民法通则》第一百零七条规定，“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”第一百五十三条规定，“本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”被告仅提供其向宜昌市伍家岗区人民政府提交的紧急汇报及宜昌市伍家岗区政府办公室文件处理单复印件，只能证明其向宜昌市伍家岗区人民政府汇报情况的事实，不能证明被告所陈述的情况是否属实以及是否属于被告在订立合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，依法应当承担举证不能的法律后果，对于被告的这一答辩意见，本院不予支持。二、原告至今未收房，依据合同第十条之规定，原告有权以765809元为基数，按照日万分之二的标准要求被告向其支付逾期交房违约金直至被告的房屋达到交房条件并向原告交付之日，原告按照765808.5元为基数进行主张，不违反法律规定，本院予以支持。被告虽认为该违约金标准过分高于原告实际损失，但被告并未举证证明逾期交房的实际损失，亦未提交相同地段相同类型房屋租金标准对逾期交房时的实际损失予以佐证，依法应当承担举证不能的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告宜昌星港房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内以765808.5元购房款为基数，按照日万分之二的标准向原告卢松、易华蓉支付自2016年6月29日起至案涉房屋达到交房条件并向原告卢松、易华蓉交付之日止的逾期交房违约金。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取），由被告宜昌星港房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  冯昊二〇一六年十二月二十一日书记员  吴鹏