北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终10653号上诉人（原审被告）：北京市纺织品进出口有限公司，住所地北京市朝阳区光华路8号（7层-8层）。法定代表人：商和成，董事长。委托诉讼代理人：侯海明，北京市仁杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭鹏，北京市仁杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京三园物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区甜水园东里19号楼。法定代表人：王晓莉，总经理。委托诉讼代理人：刘卫华，女，北京三园物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：张丑俊，北京市九洲律师事务所律师。上诉人北京市纺织品进出口有限公司（以下简称纺织品进出口公司）因与被上诉人北京三园物业管理有限公司（以下简称三园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初16138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人纺织品进出口公司的委托诉讼代理人彭鹏，被上诉人三园物业公司的委托诉讼代理人刘卫华、张丑俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。纺织品进出口公司上诉请求：撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初16138号民事判决，发回一审法院重新审理或改判驳回三园物业公司全部诉讼请求。事实和理由：一、涉诉房屋于2000年进行了房改，同时双方同属于国有企业，共同的上级主管部门均是北京纺织控股有限公司，三园物业公司协助纺织品进出口公司进行房改手续。涉案房屋的物业费应当由房改后的新产权人承担。二、2009年4月27日，北京方宏置业有限责任公司将三园物业公司的股份均转让给北京海燕物业管理有限责任公司，转让时将2009年4月27日之前的应收物业费保留，因此本案中2009年4月27日之前的应收物业费应当由北京方宏置业有限责任公司收取。三、本案房屋物业费计收面积有误，应当以房屋登记部门记载的面积计收物业费。四、本案已超过诉讼时效。五、三园物业公司并非北京纺织住宅小区管理所的权利义务承继单位。三园物业公司针对纺织品进出口公司的上诉请求和理由答辩称：一、三园物业公司之前并不清楚涉案房屋进行房改的信息，双方的协议并未作出修改，双方均按照协议履行。房屋是否进行房改并不影响由纺织品进出口公司继续承担物业费的义务。协议中亦对此明确约定。二、不论三园物业公司是否改制，三园物业公司从未将物业费收取权利转让给北京方宏置业管理有限责任公司，不存在因改制导致物业费权利主体发生变更。三、三园物业公司同意按照涉案房屋实际登记房屋的面积来计收物业费。四、双方均为纺织集团的下属企业，纺织品进出口公司对其应当缴纳物业费及三园物业公司催缴事宜是知晓的。五、三园物业公司已承继了北京纺织住宅小区管理所的权利义务。三园物业公司向一审法院起诉请求：1.纺织品进出口公司支付2002年12月1日至2016年11月30日期间物业费58983.16元；2.纺织品进出口公司支付逾期付款利息损失18390.05元。一审法院经审理查明：三园物业公司系从事物业管理等经营的有限责任公司。1992年3月24日，原“北京市纺织品进出口公司”与“北京纺织住宅小区管理所”签订《协议书》。审理中，纺织品进出口公司确认本单位为该《协议书》权利义务承受人，但对三园物业公司主体提出异议，三园物业公司提交北京纺织控股有限责任公司、北京市九达纺织集团公司证明佐证其继受北京纺织住宅小区管理所的权利义务。纺织品进出口公司对此不予认可。《协议书》记载，三园物业公司为道家园小区4套住宅、共计354.93平方米房屋提供代管服务，负责管理、检查、维修、配电、供暖；住户在换房时，须持纺织品进出口公司同意证明，到三园物业公司按规定办理手续；如将房屋换给非纺织品进出口公司单位人员居住时，该房代管费用仍由纺织品进出口公司承付；纺织品进出口公司按期向三园物业公司交付综合代管劳务费用，交费标准为每年每建筑平方米28.4元；纺织品进出口公司每年在12月25日前交付当年12月至次年11月份费用；第一次以支票方式支付，以后按银行账户以无承付划拨三园物业公司；取费标准随国家政策规定及物价系数做相应调整等。该协议后附有所涉房屋门牌号明细表。纺织品进出口公司称《协议书》签订后，涉及房屋均已房改，产权人发生了变更，相关费用三园物业公司应向新权利人主张。另，三园物业公司称多年来未间断口头催缴，并提交催缴通知佐证未超过诉讼时效。纺织品进出口公司不予认可。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，三园物业公司已提供相应证据佐证继受了北京纺织住宅小区管理所的权利义务，故该院就《协议书》对双方的效力予以确认。根据该协议约定，双方权利义务明确。由于历史原因，双方约定的“代管费”及代管服务内容与目前法律意义上的“物业费”和物业管理服务内容均有所差异，但是合同约定的服务内容、服务费用计算标准系双方真实意思表示，且并未违反法律规定。三园物业公司作为提供服务的一方，已经履行合同义务，故其主张的物业费请求该院予以支持。涉案房屋权利人虽然发生变化，但双方在协议中明确约定纺织品进出口公司仍具有付款义务，且双方亦未因此解除或者变更合同，故纺织品进出口公司的相关抗辩意见，该院不予采信。三园物业公司履约行为处于持续状态，故纺织品进出口公司有关三园物业公司请求超过诉讼时效的主张该院不予支持。对于三园物业公司主张的利息损失，因《协议书》主体历经变更，三园物业公司未能举证已将主体变更情况告知纺织品进出口公司，考虑到三园物业公司对此亦负有一定责任，故该项请求该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、北京市纺织品进出口有限公司于判决书生效之日起七日内支付北京三园物业管理有限公司物业费五万八千九百八十三元一角六分；二、驳回北京三园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，纺织品进出口公司围绕其上诉请求，提交以下新证据：1.房屋产权登记材料，用以证明涉案房屋进行了房改，房改之后的物业费应当由新的产权人缴纳。2.北京方宏置业有限责任公司的请示、股权转让方案、批复、产权交易所的交易凭证，用以证明涉案房屋2009年4月27日之前的物业费应当由北京方宏置业有限责任公司管理和收取。三园物业公司提交以下新证据：第三棉纺织厂出具的说明，证明本案涉及的房屋归纺织品进出口公司管理和处置，亦应当承担交纳物业费的义务。经本院组织证据交换和质证，三园物业公司针对纺织品进出口公司于二审期间提交的证据发表质证意见如下：1.房屋产权相关情况以法院调查结果为准，不认可纺织品进出口公司的证明目的。2.真实性认可，不认可证明目的。纺织品进出口公司针对三园物业公司提交的证据发表质证意见如下：真实性、关联性均不认可。二审期间，经纺织品进出口公司申请，本院到北京市朝阳区不动产登记事务中心调取本案涉案房屋（×小区6号楼5单元×号、6号楼6单元×号、6号楼6单元×号）的权属历史变动情况。经本院向双方出示上述调查取证结果，双方均对真实性无异议。纺织品进出口公司确认，×小区6号楼6单元×号房屋、5单元×号房屋现产权人为其公司员工。根据6号楼6单元×号房屋登记材料显示，原产权人为张兰竹，于2015年10月变更为叶雨。三园物业公司于二审期间表示，同意按照北京市朝阳区不动产登记事务中心载明的涉案房屋的实际面积计收物业费；三园物业公司同时表示，本案中不再主张对6号楼6单元×号房屋2015年10月16日至2016年11月30日期间物业费及相应利息的诉讼请求。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为：本案中双方争议的焦点是：纺织品进出口公司是否应向三园物业公司交纳诉争物业费；三园物业公司的起诉是否超过诉讼时效。关于第一个争议焦点。由于历史原因，本案《协议书》所约定的“代管费”及代管服务内容与目前法律意义上的“物业费”和物业管理服务内容虽均有所差异，但是合同约定的内容均系双方当事人的真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认其合法有效。三园物业公司已实际提供了物业服务，纺织品进出口公司应当缴纳物业费。纺织品进出口公司上诉称，涉案房屋已进行房改故其不应当承担交纳物业费义务，且6号楼6单元×号房屋已经过二次交易，更不应当由其承担交费义务；三园物业公司在改制过程中，已放弃对2009年4月27日之前的物业费，故其无权主张上述费用；三园物业公司亦非本案《协议书》的权利义务承继人。对此，本院认为，首先，双方在《协议书》中明确约定纺织品进出口公司仍具有付款义务，双方并未变更过上述约定，故纺织品进出口公司应当交纳物业费。其次，北京市物业服务收费管理办法（试行）》（以下简称《办法》）于2006年1月1日起施行，其中第八条规定“物业服务费用由业主交纳，政府另有规定的除外”。京建物［2006］30号文件规定“……《办法》实施前，按房改政策出售公有住宅的单位和房改购房人，仍应按照《办法》实施前物业服务费水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变，其中，按房改政策出售公有住宅的单位和房改购房人对物业服务费用缴纳责任主体另有约定的，按照约定执行”。虽然纺织品进出口公司并非涉诉房屋的产权人，也非三园物业公司提供物业服务的实际使用人，但是×小区6号楼6单元×号房屋、5单元×号共2套房屋现产权人为纺织品进出口公司员工，房屋系房改房的性质未变，产权人均是房改购房人。关于房改房物业管理服务关系有其历史原因，涉及民生及稳定问题，故应遵循北京市相关文件的规定审理。因本案《协议书》签订时间在《办法》实施前，故应适用京建物[2006]30号文件的规定，即按房改政策出售公有住宅的单位和房改购房人，物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。因此，三园物业公司要求纺织品进出口公司支付物业服务费的诉讼请求，法院予以支持。第三，虽×小区6号楼6单元×号房屋于2015年10月变更产权人，但该套房屋于2015年10月之前的性质属于房改房，故在2015年10月之前仍应由纺织品进出口公司承担缴费义务；2015年10月之后，其因在市场上交易，其性质已不属于房改房，故不适用京建物[2006]30号文件的规定。第四，纺织品进出口公司提交的证据材料未能充分证明三园物业公司明确放弃对本案诉争物业费主张的明确意思表示，纺织品进出口公司以此为由拒绝交纳物业费于法无据，本院不予支持。第五，三园物业公司提交的北京纺织控股有限责任公司、北京市九达纺织集团公司证明，已充分说明由三园物业公司继受北京纺织住宅小区管理所的权利义务。综上，纺织品进出口公司该项上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于本案物业费的具体数额。关于物业费收费标准，三园物业公司提交的收费标准符合法律规定，本院予以采信。三园物业公司于二审期间明确同意按照北京市朝阳区不动产登记事务中心载明的涉案房屋的实际面积计收物业费，本院不持异议。按照北京市朝阳区不动产登记事务中心载明的涉案房屋的实际面积核算，本案物业费为47306.78元。关于第二个争议焦点。因三园物业公司提供的物业服务系持续性服务，且本案中无充分证据表明物业公司怠于行使权利，故纺织品进出口公司关于三园物业公司已超过诉讼时效的上诉意见不能成立，本院不予支持。综上所述，因纺织品进出口公司上诉主张涉案房屋应当按照实际面积计收物业费，亦主张6号楼6单元×号房屋已变更产权人，故不应由其承担物业费。三园物业公司于二审期间同意按照北京市朝阳区不动产登记事务中心载明的涉案房屋的实际面积计收物业费，同时明确本案中不再主张对6号楼6单元101号房屋2015年10月16日至2016年11月30日期间物业费及相应利息的诉讼请求，三园物业公司于二审期间同意按照纺织品进出口公司的主张重新计收上述物业费，属三园物业公司自认，本院不持异议，于判决中作出相应调整。除此之外，纺织品进出口公司的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初16138号民事判决书；二、北京市纺织品进出口有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京三园物业管理有限公司物业费四万七千三百零六元七角八分；三、驳回北京三园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1274元，由北京市纺织品进出口有限公司负担983元（已交纳），由北京三园物业管理有限公司负担291元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审判长  齐晓丹审判员  田 璐审判员  高 娜二〇一六年十二月十三日书记员  张 清书记员  张晓华