广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0703民初2475号原告：江门市新会区金沙物业管理有限公司，住所地江门市新会区。法定代表人：林根德，该公司经理。委托代理人：张志杰，广东圭峰律师事务所律师。被告：黄瑞霞，女，，住广东省江门市蓬江区。原告江门市新会区金沙物业管理有限公司（以下简称金沙公司）诉被告黄瑞霞物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月29日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金沙公司的委托代理人张志杰到庭参加诉讼，被告黄瑞霞经本院公告传唤没有到庭应诉。本案现已审理终结。原告金沙公司诉称：被告是江门市蓬江区骏景花园27幢802室房屋的业主，原告是该小区的物业管理公司，从2011年1月15日起接管该小区物业管理服务。根据原告与业主委员会签订的《江门市蓬江区骏景花园物业管理服务合同》确认的计费方式，被告的物业管理费为每月198.26元。但被告自2013年2月1日到2016年3月31日期间的物业管理费7533.88元及滞纳金22592.35元至今未有交纳，经多次协商未果，因此提起诉讼，请求法院判令：1.被告向原告支付2013年2月1日到2016年3月31日期间的物业服务费7533.88元及滞纳金22592.35元；2.本案诉讼费用由被告承担。原告在举证期限内提供的证据有：1、原告的营业执照、组织机构代码证、资质证书复印件各一份，证明原告的法人登记信息符合诉讼主体资格，原告具有三级物业管理资质；2、《江门市蓬江区骏景花园物业管理服务合同》两份，证明从2011年1月15日起原告接管该小区物业管理服务，根据原告与业主委员会签订的合同确认的计费方式，被告的物业管理费为每月198.26元；3、收据复印件一份，证明被告过往缴纳物业管理费的情况；4、房地产权证存根一份，证明涉案房屋的权属情况，被告是涉案房屋的产权人；5、（2014）江中法民一终字第332号《民事判决书》一份，该判决书查明的事实可以证明2013年7月1日至2015年8月17日期间均是由原告对被告的涉案房屋提供相应的物业服务管理，原告有权收取物业服务费。被告黄瑞霞经本院公告传唤，没有到庭应诉，没有提出答辩，在举证期限内也没提出证据。经审理查明：金沙公司是具有三级物业服务资质的物业服务公司，于1999年12月15日登记成立。2011年1月28日，江门市蓬江区骏景花园业主委员会（甲方，以下简称业委会）与原告金沙公司（乙方）签订《江门市蓬江区骏景花园物业管理服务合同》（以下简称《2011年服务合同》），约定：（1）甲方选聘乙方为该住宅小区提供物业管理服务，服务内容包括房屋管理、公用设施设备维修养护、维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等；（2）物业服务收费采用包干制方式，每月服务费标准为电梯住宅1.3元/平方米，步梯住宅0.9元/平方米，电梯住宅四楼以下如不使用电梯则也按照0.9元/平方米计算，商铺0.7元/平方米，车库小车位20元/个，车库摩托车位5元/个；（3）物业服务费按月交纳，交纳时间为当月15日前；（4）业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之五的标准向乙方支付违约金；（5）合同期限自2011年1月15日起至2013年6月30日止，服务期限届满前，甲方决定是否继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方，乙方自接到续约通知5天内回复甲方，如在服务期限届满前1个月前甲方未通知乙方并且乙方没有提出异议的，视为甲方同意续聘，服务期限按上述收费条款自动延续2年；(6)本合同终止后，新的物业服务企业接管本物业前，应甲方的要求乙方应当暂时继续提供物业服务，一般不超过15天，双方的权利义务继续按本合同执行。签订上述合同后，原告金沙公司进驻骏景花园小区，为该小区业主提供物业管理服务。经本院（2013）江蓬法民一初字第1754号《民事判决书》及江门市中级人民法院（2014）江中法民一终字第332号《民事判决书》查明以下事实：“2013年3月23日，业委会通知金沙公司，认为双方的合同于2013年6月30日到期，经研究决定合同期满后不续约，届时业委会将重新公开招聘物业服务企业。金沙公司收到业委会的上述通知后，复函认为对于是否参与竞聘，视征询调查结果而定。同年3月31日，业委会向各业主发出《关于公开招聘物业服务企业事宜的通知》，并附《征求意见表》，向业主征求意见对是否同意业委会采用公开招聘方式确定物业服务企业并签订物业服务合同进行表决。同年4月28日，业委会发布公告，认为：于2013年3月31日以书面形式向全体业主征求公开招聘物业服务企业的意见，经回收统计，认为本次征求事项得到二分之一以上业主同意以及面积过半，征求事项表决通过，业委会将按照相关程序完善合同条款开展招聘工作。在业委会进行物业管理公司的招、投标期间，部分业主向江门市住建局、江门市信访局、江门市蓬江区环市街道办事处（以下简称环市街道办）等部门投诉，反映业委会在选聘物业管理公司过程中不依法召开临时业主大会进行公开招聘工作，质疑业委会本次招标的合法性，要求暂停招聘物业服务企业的工作。同年6月25日，业委会向江门市恩威物业管理有限公司（以下简称恩威公司）出具《中标通知书》，通知恩威公司中标事宜。此后，业委会向金沙公司发出了撤场通知，要求金沙公司于2013年7月1日前撤场。2013年6月30日，恩威公司与业委会签订了《江门市蓬江区骏景花园物业管理服务合同》，约定由恩威公司为骏景花园小区提供物业管理服务，合同期限为两年，自2013年7月1日起至2015年6月30日止。同年7月，骏景花园部分业主自发成立临时管理小组，并收集业主签署的《否决声明》及《同意书》，其中《同意书》内容为：‘为免小区管理上出现真空，业主一致同意金沙公司继续为骏景花园小区全体业主提供管理服务至业主大会临时会议召开日为止。’2013年7月19日，江门市住建局、江门市信访局、环市街道办、蓬江区维稳办等部门召开工作会议，针对骏景花园物业管理纠纷进行专题研究，会议纪要有：一、决定由业委会于2013年7月25日前召开业主大会临时会议，业委会逾期不召开会议的，由居民委员会组织召开；二、要求业主应当积极参加业主大会临时会议；三、在业主大会临时会议作出决定前，业委会、金沙公司应当履行《江门市蓬江区骏景花园物业管理服务合同》和执行《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律法规的规定。该会议纪要一并抄送与会单位及骏景花园业委会。金沙公司在上述会议纪要决定作出后，认为遵从超半数以上业主要求，同意临时托管骏景花园小区至业主大会临时会议召开之日止。”2015年8月18日，江门市蓬江区骏景花园小区第三届业主委员会与原告金沙公司签订《江门市蓬江区骏景花园物业管理服务合同》（以下简称《2015年服务合同》），约定由业委会选聘金沙公司继续为涉案小区提供物业管理服务，服务内容、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的违约责任与《2011年服务合同》基本一致；每月服务费标准为电梯住宅1.3元/平方米，步梯住宅0.9元/平方米，电梯住宅四楼以下如不使用电梯则也按照0.9元/平方米计算，车库小车位20元/个，车库摩托车位5元/个，每月服务费交纳时间为当月4日之前；本合同期限为2年，自2015年8月18日起至2017年8月17日止。另查明，涉案的骏景花园27幢802室房屋属被告黄瑞霞所有，为电梯房，房屋建筑面积152.51平方米。被告黄瑞霞已结清2013年1月31日前的物业服务费用。按合同约定的1.3元/平方米/月的标准，涉案房屋每月的物业服务费为198.26元。《2015年服务合同》签订后，金沙公司与小区部分业主就是否应交纳2013年7月1日至2015年8月17日期间的物业服务费产生争议，部分小区业主以金沙公司在上述期间没有订立服务合同、无权收取物业服务费用为由，拒绝交纳该时间段的物业服务费用。原告金沙公司则认为该期间小区成立“业主管理委员会”，原告是在该“业主管理委员会”及政府主管部门授意和同意的情况下，在新的业主委员会成立前为小区继续提供物业管理服务。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。本案中，业委会与金沙公司签订的《2011年服务合同》及《2015年服务合同》均是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，确认为合法有效。本案争议的焦点在于：1.金沙公司请求被告支付2013年2月1日至2016年3月31日期间的物业服务费用是否有依据，是否应予支持；2.被告是否应当支付有关的滞纳金。一、关于原告金沙公司请求被告支付2013年2月1日至2016年3月31日期间的物业服务费用是否有依据的问题。《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据以上行政法规、司法解释的规定，骏景花园业委会与原告金沙公司签订的物业管理服务合同对业主具有法律约束力。2013年2月1日起至2013年6月30日止属于《2011年服务合同》的履行期间，2015年8月18日起至2016年3月31日止属于《2015年服务合同》的履行期间，原告根据合同提供了物业服务，被告作为业主享受了原告提供的服务，理应按照合同约定的标准支付物业服务费。原告要求被告支付上述期间的物业服务费的诉讼请求，合法合理，证据充分，本院予以支持。在2013年7月1日至2015年8月17日期间，即《2011年服务合同》期限届满后、《2015年服务合同》签订前，在部分业主不断投诉的情况下，江门市住建局、江门市信访局、环市街道办、蓬江区维稳办等部门召开工作会议，针对骏景花园物业管理纠纷进行专题研究，会议纪要有：“……三、在业主大会临时会议作出决定前，业委会、金沙公司应当履行《江门市蓬江区骏景花园物业管理服务合同》和执行《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律法规的规定。”金沙公司也在该会议纪要作出后承诺同意临时托管骏景花园小区至业主大会临时会议召开之日止。为了维护社会稳定，金沙公司在各政府部门的协调下，在2013年7月至2015年8月期间继续为骏景花园小区提供物业服务，具有一定的合理性；在该期间，金沙公司也实际为该小区提供了物业管理服务，服务的内容没有超出原物业管理服务合同的范围，根据“等价有偿”的法律原则，被告作为小区的业主，应当参照原物业管理服务合同约定的标准支付该期间的物业服务费用。因此，金沙公司请求被告支付2013年7月1日至2015年8月17日期间物业服务费的诉求，合理合法，本院予以支持。按照合同约定的收费标准，涉案房屋每月的物业服务费为198.26元，被告应向原告支付2013年2月1日至2016年3月31日期间的物业服务费为7533.88元（198.26元×38个月）。二、关于被告是否应当支付有关的滞纳金的问题。原告金沙公司主张的滞纳金依据的是物业管理服务合同中关于业主未按时交纳物业服务费的违约金条款，故原告主张的滞纳金实际上是违约金。2013年7月1日至2015年8月17日期间，即《2011年服务合同》期满后至《2015年服务合同》签订前，由于业委会与金沙公司没有续签物业服务合同，金沙公司为骏景花园小区提供物业服务是依据江门市住建局、江门市信访局、环市街道办、蓬江区维稳办等部门的工作会议纪要而进行，这一特殊情况导致包括被告在内的部分业主对金沙公司进行物业管理服务的有效性产生怀疑，对于是否应交纳物业管理费也存在观望态度，故该期间内物业管理费的迟延交纳，并不能归责于被告。并且，在本案中，原告金沙公司也没有举证证明其向被告进行了书面的催收，因此，现有的证据也未能证实被告主观存在过错，或者存在恶意拖欠物业服务费的事实，故金沙公司请求被告支付逾期付款违约金，依据不足，本院不予支持。被告经本院合法公告传唤，没有到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告黄瑞霞应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市新会区金沙物业管理有限公司支付2013年2月1日起至2016年3月31日止的物业服务费7533.88元；二、驳回原告江门市新会区金沙物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费558元，由原告江门市新会区金沙物业管理有限公司负担508元，由被告黄瑞霞负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  温艳华审 判 员  余玉卿人民陪审员  潘瑜冠二○二○一六年十二月二十三日书 记 员  林靖欣