北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初14505号原告李井河，男，1967年5月8日出生。委托代理人郭宏，北京市亚东律师事务所律师。委托代理人陈君，北京市亚东律师事务所律师。被告陈振，男，1942年8月18日出生。委托代理人祁晓娜，北京市安翔律师事务所律师。委托代理人陈亚东（被告之子），男，1973年3月12日出生。原告李井河诉被告陈振农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李井河及其委托代理人郭宏、陈君，被告陈振的委托代理人祁晓娜、陈亚东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李井河诉称：1996年原被告签订了一份买卖房屋协议，将原告名下的X市X区X镇X村X号院房屋卖给被告。因该房屋构建于X市X区X镇X村村民委员会的集体土地，是原告的宅基地。而被告是非本村的城镇居民户口，依据相关法律规定，被告无权购买该房屋，协议应属无效。故起诉至法院，请求依法判令：1、原被告签订的买卖房屋协议无效；2、被告返还原告位于X市X区X镇X村X号院内所有房屋；3、被告承担本案的诉讼费用。被告陈振答辩称：1、1996年经陈宝说和，李井河将房屋出售给被告，该契约征得村里同意后，由当时的村长陈某代笔起草，并且陈某作为中证人在草契上签字见证了双方签署协议的过程。该草契约定日后有任何纠葛均由卖主和中证人一面承担，与买主无涉。2、李井河收取购房款后向陈振交付了房屋及象征宅院权利的土地使用权证书。3、李井河与陈振签订的《买卖房屋草契》上加盖有马池口镇政府的财务章。4、买受人陈振向北京市财政局缴纳了契税。5、买受人取得了北京市财政局颁发的《北京市房屋契证》。该契证显示出让人是李井河，承受人是陈振，发证机关有北京市财政局盖章，征收机关有镇县财政盖章，有经办人签章，并不违反国家政策。6、集体土地建设用地使用证使用证权人已登记为买受人陈振。村委会存档的集体土地建设用地使用证中显示X号宅基地为陈振，并且土地使用者也登记为陈振，在X区档案馆也查询不到李井河为X村X号的使用权人。由此说明村委会认定的X号宅基地的使用权人是陈振，不是李井河。7、挂在X号门口墙上的电表箱的名字显示为陈振，并且陈振多年来都是以陈振自己的名义缴纳电费。8、李井河不具有原告主体资格。因为通过之前李井山诉李井河、陈振的农村房屋买卖合同纠纷一案可知，李井河根本不知道X号宅基地的使用权人是谁。通过《集体土地建设用地使用证》可知，土地使用者为陈振，并不是李井河，因此，李井河不能证明自己是诉争房屋的合法权利人。李井河妻子为水屯人，李井河在水屯已经享受拆迁政策，得到了回迁房，因此，李井河与诉争的农村房屋附属土地没有关系。9、陈振在该院落中对房屋进行装修、加固，并且新建房屋肆间、新建东棚子、南棚子、北小屋、院门、东院墙、门楼、影壁、车棚，重铺地砖、修葺外墙。10、买卖房屋的行为至今已有20年，买受人陈振买房后一直在该院落居住至今，已经融入了本村的生活，并且买受人陈振没有其他住所。其次，根据“法不溯及既往”原则，原、被告双方于1996年签订的房屋买卖草契系双方当事人真实意思表示，该合同订立时，我国法律、行政法规中并没有城镇居民不得购买农村房屋这样的禁止性规定，且本案所涉及合同订立后被告付清房款，原告交付房屋和土地使用证，被告陈振缴纳了契税办理了《北京市房屋契证》，集体土地建设用地使用证的使用人已变更为陈振。该房屋交付后由被告陈振及其家庭成员管理使用了20年，现原告来要求确认合同无效、收回房屋、有违诚实信用原则，也不利于维护稳定的交易和社会秩序。因而原告李井河诉请确认合同无效，没有法律依据，故请求法院依法驳回李井河的全部诉讼请求。经审理查明：1997年6月22日，原告李井河与被告陈振签订《买卖房屋草契》，约定李井河将位于X县X镇X村的四间房屋卖与陈振，每间一千五百元，共计六千元。草契有中证人陈某签字。签订《买卖房屋草契》后，双方履行了各自的义务。陈振为城镇居民户口，购买涉案房屋后，一直在此居住。另查，涉案房屋所在的宅基地系李景山（又名李井山，原告李井河的哥哥）于1986年以其名义申请的，后于1994年由X县人民政府确权给李井河，并给李井河颁发集体土地建设用地使用证。庭审中，原告李井河提交证明一份，证明涉案房屋系其家庭内部分家取得房屋所有权，陈振对证明的真实性予以认可。陈振为证明自己系合法取得的房屋，提交以下证据：1、北京市契税纳税收据一份，证明购买涉案房屋依法向北京市财政局交纳契税360元。且该收据显示房屋转移日期为1996年7月7日，所以陈振认为卖房草契签订时间应为1996年，草契上的时间应为笔误；2、北京市契证一本，证明交纳契税后，由北京市财政局为陈振颁发契证，且立契日期为1996年7月11日，佐证卖房时间为1996年。契证扉页注明：“凡房屋所有权发生转移变动时，产权承受人必须按照国家规定缴纳契税。产权承受人依法完纳契税后，颁发此证”，契证遵守事项显示：“……三、本证是房屋所有权合法证件之一……”，说明陈振已经按照规定缴纳契税，依法取得国家颁发的契证，房屋所有权已经转移给了陈振；3、土地使用证一本，证明李井河将象征土地权利的土地使用证原件交给了陈振；4、集体土地建设用地使用证，证明涉案房屋的土地使用者已变更登记为陈振。原告认为被告缴纳契税属行政管理范畴，不能因缴纳契税，合同就有效，且契证也并非土地管理部门颁发，不能产生房屋所有权确认和土地使用权人确认的效力；土地使用证未经依法变更登记，不能证明被告取得宅基地的使用权；集体土地建设用地使用证上土地使用者一栏的“陈振”二字是后期涂改的，未经合法的审批程序变更，无任何效力，土地使用者仍应为李井河。在本院受理的（2016）京0114民初X号李井山诉李井河、陈振农村房屋买卖合同纠纷一案中，为了查明案件事实，本院联系草契上签字的中证人陈某，其表示1996年李井河卖房找到村里，经村里同意，陈某作为当时的村长在《买卖房屋草契》中证人处签字。本院到X村村委会了解情况，村委会表示村民的集体土地使用证均由村委会统一保管，本院查看了关于涉案房屋的集体土地使用证，使用证上土地使用者的名字登记为“陈振”，但“陈振”二字明显系涂改的。村委会对于涂改一事未给予明确答复。关于双方当事人对《买卖房屋草契》签订的时间有争议，综合陈振缴纳契税收据显示的房屋转移日期、取得契证日期及当事人陈述等，应认定签订草契的日期为1996年。上述事实，有买卖房屋草契、契税收据、契证、土地使用证、集体土地建设用地使用证、宅基地登记审批表、电话笔录、工作说明及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：关于当事人于1996年签订的《买卖房屋草契》是否有效的问题。确认合同效力，应当以合同成立时的法律为依据。根据本案中当事人的主张，争议焦点在于判断《买卖房屋草契》是否违反成立时的法律规定。由于宅基地上的房屋与宅基地的不可分割性，转让宅基地上的房屋时将必然导致宅基地使用权的转移。因此，对《买卖房屋草契》效力的判断主要是审查其是否违反了草契成立时关于宅基地使用权的法律规定。从当时施行的《中华人民共和国土地管理法》（1988年修订）及其实施条例（1991年发布）等规定来看，对城镇居民购买集体土地上的房屋，法律、行政法规并未禁止。且本案的《买卖房屋草契》签订时经过了X村民委员会的同意且由当时的村干部作为中证人签字，陈振亦依照当时的法律规定，缴纳了购买房屋的契税，并由北京市财政局颁发了契证。由村委会统一保管的《集体土地建设用地使用证》上登记的土地使用者的名字涂改为陈振，虽未经合法途径变更，但能充分说明村委会对陈振购买该房屋、实际使用该宅基地是知晓的，但多年来村委会并未提出异议，这表明集体土地的经营、管理者对宅基地使用权的转移是认可的。协议签订后，双方当事人均按照约定履行了各自义务。因此，本案《买卖房屋草契》不违反法律规定，应为合法有效，李井河主张《买卖房屋草契》无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，关于李井河主张陈振返还房屋的诉讼请求。《买卖房屋草契》为当事人真实意思表示，合法有效。各方当事人均应遵循诚实信用原则按照协议约定履行各自义务，李井河已依照约定将房屋交付陈振，陈振也履行了支付房款的主要义务，且本案契约已经实际履行多年，陈振对涉案房屋进行了装修与翻建，并一直占有使用涉案房屋，已形成较为稳定的社会关系，故对于李井河要求返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决如下：驳回原告李井河的诉讼请求。案件受理费一千三百元，由原告李井河负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  田 倩人民陪审员  孙玉凤人民陪审员  邢全江二〇一六年十二月二十八日书 记 员  郑蝶宜