上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四(民)初字第1920号原告：纪某1，男，住台湾地区高雄市。委托诉讼代理人：宋薇，上海市傅玄杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：马丹，上海市傅玄杰律师事务所律师。被告：纪某2，女，住台湾地区台南市。委托诉讼代理人：李文一，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：施嘉恒，上海市金茂律师事务所律师。被告：钱某1，女，汉族，住上海市徐汇区。第三人钱某2，女，住台湾地区台中市。原告纪某1与被告纪某2、钱某1，第三人钱某2所有权确认纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋薇、马丹，被告纪某2的委托诉讼代理人李文一到庭参加诉讼。被告钱某1、第三人钱某2经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。纪某1向本院提出诉讼请求：1.确认两被告于2002年7月4日签订的房地产买卖合同(以下简称系争买卖合同)无效；2.请求将上海市徐汇区桂平路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋登记至纪某1及钱某2名下。事实和理由：纪某1与钱某2系母子，均为台湾地区居民。两人与1991年4月共同出资购买上海市徐汇区桂平路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋(以下简称系争房屋)。因系争房屋当时属于预售性质，出售方要求具有上海市常住户口之人签订预售协议，故纪某1与钱某1(系纪某1表姐)达成协议，约定由纪某1出资，以钱某1的名义购房，并委托律师见证，声明系争房屋产权归纪某1及钱某2所有，钱某1对产权不提出所有权主张。2002年7月4日，钱某1未征得纪某1及钱某2的授权，擅自与纪某1的胞妹纪某2签订房地产买卖合同，并于2002年8月15日将系争房屋过户至纪某2名下。纪某1得知此事后多次致函纪某2，请求其念及兄妹之情返还房屋，但纪某2置之不理。现钱某2因失智住进日间照顾中心，而两被告在2002年时违背纪某1及钱某2的意愿，将系争房屋过户，主观存在恶意，侵害纪某1及钱某2的权利，根据合同法第52条的规定，系争买卖合同应归于无效。纪某2辩称，没有证据证明两被告过户存在恶意串通，知道庭审时，纪某2才知道钱某1出具的声明，纪某2不知道系争房屋产权与纪某1有任何关系，系争房屋登记在钱某1名下，纪某2是善意第三人。1991年形成的购房委托书，有钱某2和钱某1签名，表述房屋产权属于钱某2，与纪某1没有关系。房屋购买时，纪某1也没有出资。纪某1直至2012年才以其子在上海读书为由居住至系争房屋，本人长期在台湾生活，纪某1本人也没有在上海购房的资格。纪某2向钱某2支付了对价。纪某1对于系争房屋没有物权、所有权。2002年过户时，钱某2来上海，知晓并认可，两被告均不存在恶意。不同意原告诉请。钱某1辩称，钱某2是其姑妈。1991年钱某2来上海，看到我们在上海的房子小，钱某2说要帮钱某1一家买房子，于是就去看房。看中两套房，一套一房一厅、一套两房一厅。办手续时开发商出的主意，说房子属于内销房，用上海有户口的人买。钱某2就带了女儿纪某某拿钱来，大家借凑，钱某1也出了一点，凑足就去买了。钱某1签订买房合同，钱是钱某2付的，还有钱某1的女婿同去。系争房屋卖好后，登记为钱某1名字，交房后钱某1就入住了。委托书上的孙某是钱某1的女婿，李某某是钱某2的表嫂，他们起草了委托书，大家签字敲章。之后系争房屋由钱某1一家居住，钱某2每年都会带着亲眷来上海时也用。1992年，钱某1、纪某1和钱某1一起去律师事务所做了声明。后来纪某1的儿子到上海就读XXX大学，钱某1就把一房一厅的那套房子腾出来。2002年，钱某2来上海，纪某1没有来，钱某2说因为纪某2帮助纪某1还债，系争房屋就归纪某2了。反正是他们纪家人的房子，当时还有好几个亲戚一起去办手续，系争房屋就过户至纪某2名下，不存在钱某1与纪某2恶意串通，钱某1没有拿过一分钱。2008年，纪某1说儿子儿媳要用系争房屋，钱某1一家就搬出来，从此和系争房屋没有任何关系了。房产证一直是交给钱某2保管的，他们家的经济往来钱某1搞不清楚。钱某2未到庭应诉。审理中，其通过台湾地区黄某某律师向本院递交1991年购房收据、委托书、康健联合开发公司证明、印花税票报销专用凭证、2002年系争房屋过户的收据、发票、完税证等材料原件；并提交了经台湾台中地方法院所属民间公证人陈毓伦事务所认证的一份2015年12月12日的《声明书》和一份《情况说明》。《声明书》内容如下：本人我是钱某2(台湾身份证号VX********),2012年要求三女纪某2(台湾身份证号VX********)将所持有之座落上海市徐汇区桂平路XXX月季园XXX号XXX、XXX室之房地产权证寄来本人收持，系因为次子纪某1(台湾身份证号VX********)之子纪某3告知我要在上海居住，需要房地产证，以便办理水、电、煤气等手续，所以我才将上海市徐汇区桂平路XXX弄月季园XXX号XXX、XXX室的房地产权证请六女儿纪某4(台湾身份证号VX********)寄给纪某1，并无要将上述房地产权证无条件办理给纪某3之情事。2002年7月当初过户上述房地产所支出之所有费用皆由纪某2支付，我另收得五千元美元，方才委托钱某1办理买卖公证手续给纪某2。现请纪某1将座落上海市徐汇区桂平路XXX弄月季园XXX号XXX、XXX室之房地产权证交还纪某2，上述房地产依法由纪某2所有并全权处理，本人特此声明并偕同见证人均无异议。声明人：钱某2、见证人：纪某4。《情况说明》内容如下：上海市徐汇区人民法院：本人钱某2，女，19XX年XX月XX日出生(台湾身份证号VX********)，是贵院受理的(2015)徐民四(民)初字第1920号所有权确认纠纷的第三人，也是原告纪某1、被告纪某2的母亲，由于本人年近87岁，来往大陆行动不便，无法前来贵院参加庭审，故特向贵院就上述案件的具体情况进行说明，以供贵院查明事实，依法审判：一、位于上海市徐汇区桂平路月季园******及**房屋是我在1991年委托钱某1，以钱某1的名义购买，当年全部的购买房屋的房款人民币242,698元均是由我全额支付的。二、我儿子纪某1在我1991年购房时只是陪同我一同前往上海购房的，但购房的钱款他并没有出过任何款项，全部的购房款均是由我支付的，购房事宜实际与纪某1毫无关系。三、我的代理人钱某1是根据我的意思并经我同意将位于上海市徐汇区桂平路月季园XXX弄XXX号XXX室及XXX室房屋出售给纪某2的，我对上述两套的房屋的出售行为认可且再次予以确认。四、以上情况特向贵院告知，同时本人年事已高，且身体不适，无法往返大陆台湾两地，望贵院予以批准本人以作出上述情况说明的形式参加庭审。特此说明。说明人：钱某22015年12月12日。本院经审理认定事实如下：纪某1与纪某2系兄妹，钱某2为他们的母亲，均为台湾地区居民。钱某1系钱某2的侄女，系上海市户籍。1991年，钱某2欲在上海以钱某1的名义购房。1991年1月14日，上海康健联合开发有限公司向钱某1出具字条：钱某1女士：我单位已收到购月季园XXX#XXX、XXX室房款预付款贰拾肆万贰仟陆佰玖拾捌元正，等房屋正式结算后再具正式发票。特此证明。同年4月15日，钱某1(甲方)与上海康健联合开发有限公司(乙方)签订《商品住宅预售协议》，甲方向乙方预购系争房屋，售价为242,698元，十五天内付款，住宅于1991年6月底前交付。同年6月8日，上海康健联合开发有限公司向钱某1出具房款收据，收到房款236,698元。据钱某1回忆，钱某2及其女儿纪某某一起去支付房款，钱某1并无经手房款。同年6月13日，钱某2出具委托书一份，内容为：“钱某2所购买位于徐汇区康健新村月季园XXX幢21号XXX、XXX室房，其产权乃归属于钱某2所有。现经钱某1同意，钱某2将全权委托钱某1代管。其权限范围：以钱某1名义办理大陆境内的一切与该房有关的手续；无权出租、转卖、顶让或变卖。如违反以上协议，受委托人愿负一切法律责任。以上内容委托人、受托人均无异议。特立此书为证。”该委托书由钱某2、钱某1签名敲章，证明人为李某某、孙某。1992年2月，钱某1与中国房地产开发总公司上海公司签订《侨汇住宅管理服务合同》，正式接收系争房屋。同年4月，钱某1将户口迁入系争房屋。1992年4月16日，钱某1、纪某1、钱某2三人去上海市徐汇律师事务所(2000年更名为上海市申汇律师事务所)委托律师做“声明”见证。钱某1向律师述称：“购房款是我姑妈钱某2、表弟纪某1和表妹纪某某在去年四月份来沪探亲时，由姑妈和表弟两人分别交给我人民币合计242,698元，以购置上述房屋。所以上述两室(即XXX、XXX室)房屋产权是属于姑妈钱某2和表弟纪某1的。……我就与表弟纪某1在4月16日早上一起去康健联合开发有限公司，要求更改产权所有人的名字，即把钱某1改为钱某2或纪某1的名字。可是，该公司的经办人说是因为‘协议’上及付款人的姓名都写了钱某1，所以不可以改了。为此，我到徐汇律师事务所来，办理一件‘声明’的手续并请律师见证。我在律师面前声明：我代姑妈钱某2和表弟纪某1购置的上海市徐汇区桂果路月季园XXX号XXX室和XXX室的房屋产权，应属于姑妈和表弟所有。”钱某2向律师述称：“我们住在台湾省，没法在上海市购房……所以委托我侄女钱某1代办购置房屋的一切手续。……钱是我的儿子、女儿给我的，我日常节省下来，将钱交给侄女钱某1买房的。……声明一下也可以。名字可写我的名字和儿子纪某1的名字。房屋产权属我和儿子纪某1所有。……等以后我们回来后，侄女钱某1可继续和我住在一起。等我去时后，我的子女都不应对此提出异议。”次日，由律师起草并打印《声明》一份，声明人：“钱某1，本人的姑妈钱某2、表弟纪某1于1991年4月从台湾省来上海探亲期间，付给我人民币242,698元，委托我向上海康健联合开发有限公司购买座落在上海市徐汇区桂果路月季园XXX号XXX室(1室1厅)XXX室(2室1厅)住房两套。因上海康健联合开发有限公司当时要求上海有常住户口的人才可签订“商品住宅预售协议”，以便在办理买房手续中及日后有关服务事宜等能取得联系。由于我未经慎重考虑，就以我的名义向该公司办理购买上述房产所有一切手续。实际上上述房屋产权是属于我的姑妈钱某2和表弟纪某1所有，本人对此房产权，不提出所有权主张。同时，本人将此声明书送达姑妈钱某2和表弟纪某1，特此声明。”钱某1签名。同日，上海市徐汇律师事务所詹水英、谢霖律师出具《见证书》，钱某1于1992年4月17日由律师见证人在场，所立前页《声明》，内容系真实意思表示。1993年2月5日，钱某1取得系争房屋所有权证，钱某1将房屋所有权证及其他购房凭证及材料一并交给钱某2。2002年7月，钱某2与纪某2来上海，在钱某2指示下，钱某1(甲方)与纪某2(乙方)于7月4日签订系争买卖合同，甲方将系争房屋转让给乙方，转让价款为242,698元，合同约定当日支付房价款，7月15日前腾房交割。钱某2将原房地产权证原件交予房地产登记处予以注销。次日，钱某1与纪某2就系争房屋转让、登记办理公证。同年8月15日，纪某2取得系争房屋的房地产权证。2008年9月，纪某1出资装修系争房屋，后钱某1及家人搬出，由纪某1(或其儿子等)居住。审理中，原、被告及证人纪某5均承认，钱某2在2002年系争房屋由钱某1过户给纪某2时，精神状态良好，并无失智。以上事实，有纪某1提交的律师见证书、商品住宅预售协议、房屋买卖契约、房屋所有权证、上海市房地产买卖合同、房地产权证、上海市申汇律师事务所见证书卷宗材料、装饰装修合同、户籍信息摘录；纪某2提供的2002年交易契税、发票、手续费发票、房地产买卖合同、公证书；钱某2提交的2002年收据、发票，1991年收据、委托书；及证据交换笔录、庭审笔录等证实，本院予以认定。本院认为，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。2002年钱某1与纪某2订立买卖合同时，双方对钱某1只是系争房屋的隐名所有权人这一点均为明知，钱某1无权直接处分系争房屋。1992年4月16日，钱某1、纪某1、钱某2去律师事务所做“声明”见证时，钱某1及钱某2向律师陈述的内容均能反映该二人确认：系争房屋产权属于钱某2、纪某1所有。故2002年系争房屋过户交易时，钱某1仅得到钱某2一人的授权及授意，即与纪某2签订买卖合同完成过户手续，系无权处分。纪某2、钱某1亦无充分证据证明纪某1事前同意或事后进行追认，故系争买卖合同因钱某1无权处分而归于无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。系争房屋原登记在钱某1名下，系争买卖合同判令无效后，系争房屋应恢复登记至钱某1名下，因纪某2未直接向钱某1支付过房款，故房价款不必返还。纪某1、钱某2与钱某1三人之间关于系争房屋的确权纠纷，应通过另案予以解决，本案中钱某2仅为无独三，没有直接主张其实体权利，故纪某1要求系争房屋登记至其与钱某2名下，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、钱某1与纪某2于2002年7月4日签订的上海市桂平路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房地产买卖合同无效；二、钱某1、纪某2于本判决生效之日起十日内将上海市桂平路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房屋产权恢复登记至钱某1名下。案件受理费40,400元，由纪某2、钱某1负担。如不服本判决，钱某1可以在判决书送达之日起十五日内，纪某1、纪某2可以在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 徐 磊审 判 员 袁 欣人民陪审员 陈 渭二〇一六年十二月十五日书 记 员 卜雯婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。