西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0113民初7008号原告苏艳，女，汉族，1982年6月16日出生。委托代理人陈伟峰，陕西融德律师事务所律师。委托代理人齐晓联，陕西融德律师事务所律师。被告陕西逸博置业有限公司。法定代表人陈刚，该公司总经理。委托代理人王伟，陕西韬达律师事务所律师。委托代理人卢群，陕西韬达律师事务所实习律师。原告苏艳与被告陕西逸博置业有限公司（以下简称“逸博公司”）商品房预售合同纠纷一案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏艳委托代理人陈伟峰与被告逸博公司委托代理人王伟、卢群均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏艳诉称，2015年6月25日、原、被告签订编号为9993764号《商品房买卖合同》。合同约定：由原告购买被告开发的位于西安市雁塔区公园南路中国铁建·逸园4幢1单元19层11902号房屋，房屋建筑面积124.45平方米，房屋总价826970元，层高3米，交房时间为2015年12月31日前，交付条件为房屋经勘查、设计、施工、监理及建设单位验收合格并取得《工程竣工验收质量备案表》。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款，但被告未能按照约定向原告交付房屋，其房屋未取得《工程竣工验收质量备案表》，并不具备交付条件。此外，经原告查看被告施工图，发现被告房屋实际层高仅为2.9米。被告上述行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益，原告就此事多次与被告协商依然无果，故依照双方合同约定，诉至法院要求依法判令1、被告赔偿因交付房屋层高不符合合同约定而给原告造成的经济损失27524元；2、被告立即向原告支付从2015年12月31日至交付房屋取得《工程竣工验收质量备案表》之日止的逾期交房违约金，其中截止2016年6月12日的违约金为6812元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告逸博公司辩称，首先，被告延期交房是基于西安市人民政府下发的市政办[2015]111号《关于加强冬季大气污染防治工作的通知》、西安市雁塔区建设和住房保障局下发的雁建发[2015]36号《关于进一步做好今冬明春建筑工地和两类企业扬尘污染防治工作的通知》及西安市雁塔区等驾坡街道办事处下发的雁等办发[2015]40号《关于加强今冬明春大气污染防治工作的通知》所致，是为了配合市政府实施的“治污减霾”政策，并非被告单方所能控制，符合被告与原告所签订的《商品房买卖合同》第八条第二款2.3所约定的免责条款，故被告不应该承担因政策原因而延期交房3个月的违约责任。且原、被告已于2016年6月13日办理了交房手续，故原告主张交房之后的逾期交房违约金无相应的法律依据，请求依法驳回。其次，原、被告签订的《商品房买卖合同》中所写层高3米是因被告工作人员数据录入失误所致，实际层高为2.9米。被告开发的中国铁建·逸园项目从最初的设计到规划报建，到项目开工建设，再到最终验收，关于涉案房屋的层高都明确标示为2.9米，销售时也从未向原告宣传层高为3米。合同中所写的3米确属工作人员数据录入失误所致，均不可能存在被告故意为之的情况。且我国《住宅设计规范》中对于住宅层高标准要求为2.8米，被告所交付的房屋层高为2.9米，已经优于国家标准，也未实际影响原告的正常居住及使用。原告现对于涉案房屋层高不符要求的损失，未提交相应的证据，缺乏合同及法律依据，不应得到支持。综上，请求法院依据法律规定，结合双方签订合同的免责条款，驳回原告的不当诉讼请求。经审理查明，2015年6月25日，原、被告签订合同登记号为Y15066966号《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于西安市雁塔区公园南路中国铁建·逸园第4幢1单元19层11902号房屋一套，总价款为826970元。合同第三条约定买受人所购商品房的基本情况。该商品房的用途为成套住宅，属钢混结构，层高为3米。合同第八条约定，被告应当于2015年12月31日前向原告交付符合第5种条件即“该商品房经勘察、设计、施工、监理及建设单位验收合格并取得《工程竣工验收质量备案表》的商品房。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日60日内告知买受人的；2、国家政策调整造成的影响、政府原因及其他非出卖人所能控制的原因；3、如遇市政大配套的原因造成延期可据实延期。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任，按逾期时间，分别处理，逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。经查，中国铁建·逸园项目商品房的总平面图及立面图均显示涉案商品房规划设计每层层高为2.9米。庭审中，被告辩称其因房屋层高不符的问题，曾向涉案项目的业主免除2016年5月-9月期间物业费，并提交物业费减免明细。原告不予认可，并当庭提交2016年9月28日被告逸博公司出具通知及原告缴纳2016年6-8月期间物业费收款收据，证明原告一直在缴纳物业费，且被告所谓的免除物业费系考虑交房各项工作的衔接问题，而非解决层高不符问题。审理中，本院询问原告在层高不符的情况下，是否愿意继续购买该房屋，原告表示愿意继续履行买卖合同。另查明，2015年11月18日，为了防止冬季大气污染，西安市人民政府办公厅下发了《关于加强今冬明春大气污染防治工作的通知》：“加强涉土工地管理。今年11月15日至明年3月15日为冬防期，在此期间，严格落实各项扬尘污染防治措施，控制出土作业工地数量。今年12月1日至明年2月底，城六区、开发区全境及长安区、临潼区、阎良区、高陵区、蓝田县、户县、周至县建成区内，除抢修抢险、地铁施工及地铁前期工程作业外，在建工地原则上停止开挖、出土、拆迁、倒土等土石方作业，城市管理部门暂停渣土清运审批。”2015年12月4日，西安市雁塔区建设和住房保障局下发《西安市雁塔区建设和住房保障局关于进一步做好今冬明春建筑工地和两类企业扬尘污染防治工作的通知》：“冬防期从2015年12月1日至2016年2月底，辖区内除抢险抢修、地铁施工及地铁前期工程作业外，在建工地原则上停止开挖、出土、拆迁、倒土作业。”2015年11日25日，西安市雁塔区等驾坡街道办事处下发雁等办发[2015]40号《关于加强今冬明春大气污染防治工作的》通知：“今年12月1日至明年2月底，除抢修抢险、地铁施工及地铁前期工程作业外，在建工地原则上停止开挖、出土、拆迁、倒土等土石方作业。区市容园林局将暂停渣土清运审批”。案件审理中，2016年12月2日西安市雁塔区等驾坡街道办事处向法院出具证明载明：“陕西逸博置业有限公司是西安市雁塔区等驾坡街道办事处辖区的施工单位。2015年11月，我办事处向陕西逸博置业有限公司主送了《关于加强今冬明春大气污染防治工作的通知》（雁等办发[2015]40号）。陕西逸博置业有限公司接收通知后，按照文件精神执行并未违反相关规定。以上情况属实，特此证明”。2016年1月20日，被告发出“中国铁建·逸园”延期交房通知，表示：“‘中国铁建·逸园’项目在我们的共同努力下，各项工作按计划推进。目前，项目室内部分建安工程已经全部完毕，公司原计划于2015年12月31日前交房，但由于2014年和2015年西安市政府多次发布治污减霾令、中高考噪音管理禁止施工令，尤其是2015年西安市大气污染严重，市政府实行‘禁土令’，时间自2015年12月至2016年2月底，持续三个月。在此期间，要求在建工地停止开挖、出土、拆迁、倒土等土石方作业，导致原计划的室外工程无法施工。虽经我公司多方沟通和努力协调，但仍因市政污染防治工作的严查而无法正常按期进行施工建设，导致交房需要据实顺延，现将有关情况告知如下：依据《商品房买卖合同》中第八条:‘遇到国家政策调整造成的影响、政府原因及其他非出卖人所能控制的原因，出卖人可以据实予以延期。’‘中国铁建·逸园’项目交房时间需要相应顺延到2016年4月下旬，具体时间将及时通知您。由于政府强制停工要求导致延期交房给您带来不便，我们深表歉意，敬请谅解。感谢您的支持与配合。特此函告”。被告逸博公司将该通知以挂号信方式向原告邮寄送达。最后查明，大部分业主已经陆续接收了房屋。被告逸博公司于2016年6月13日向原告苏艳交付房屋，双方办理了交房手续。至今被告逸博公司仍未取得《工程竣工验收质量备案表》。上述事实，有商品房买卖合同、涉案项目商品房总平面图及立面图、西安市人民政府下发的《关于加强冬季大气污染防治工作的通知》、西安市雁塔区建设和住房保障局下发的通知、被告延期交房通知及邮政挂号信查询结果、竣工验收阶段联合查验登记表及当事人陈述等证据在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法，依法确认为有效合同。原、被告双方均应依约履行。按照双方合同约定，被告逸博公司应于2015年12月31日向原告交付符合合同约定的房屋，但直至2016年6月13日原告苏艳才收到被告逸博公司交付的房屋，超过双方约定的交房时期165天。审理中，被告逸博公司向本院提交了市政府及雁塔区政府发布的有关治污减霾的相关文件，并提交了雁塔区等驾坡街道办事处相关证明，考虑到2014年、2015年西安市政府多次发布治污减霾令，本院对此予以采信并酌情认定被告逸博公司工期可以顺延90天，故被告逸博公司实际逾期交房为165天减90天等于75天，据此，应认定被告逸博公司违约迟延交房为75天，依法应予承担违约责任。根据原、被告双方签订《商品房买卖合同》的相关约定：“出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金”，故被告逸博公司应承担的违约金额为826970元×0.5÷10000×75天=3101元。关于原告主张合同约定层高与实际层高不符并要求被告逸博公司赔偿其经济损失一项，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条的相关规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，且当事人应当依照约定全面履行自己的义务。结合本案，原、被告双方在《商品房买卖合同》中，约定的层高为3米，但被告逸博公司实际交付原告房屋的层高为2.9米，被告逸博公司交付的房屋层高与合同约定房屋层高不符，应认定为违约行为，故原告请求被告逸博公司赔偿其因此受到的损失，合乎法律规定，本院予以支持。但因原告就其实际损失在审理中并未向本院提出相关证据加以证明，故原告无法证明其实际损失为其诉请的27524元。且被告逸博公司交付的房屋层高虽不符合双方合同约定的3米，但其交付的房屋层高已达2.9米，结合我国《住宅设计规范》中对于住宅层高标准要求为2.8米，其实际层高2.9米已经优于国家标准，也未实际影响原告的正常居住及使用。审理中，因房屋实际层高与约定层高不符，征询原告是否愿意继续履行合同，原告表示其已实际收房，愿意继续履行该《商品房买卖合同》。关于被告逸博公司辩称其已与原告协商以免除2016年5-9月期间物业费用于补偿层高不符的问题，因原告对此予以否认，被告就此亦未向本院提交相关证据证明与原告房屋层高问题有关，故本院对此依法不予采信。综合案件整体情况，本院酌情认定被告逸博公司赔偿原告经济损失1000元。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告陕西逸博置业有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿原告苏艳经济损失1000元。二、被告陕西逸博置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏艳迟延交房违约金3101元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告苏艳其余诉讼请求。本案案件受理费658元，由原告苏艳承担329元，被告陕西逸博置业有限公司承担329元。因原告已预交，故被告在给付上述款项时将其承担的案件受理费一并支付原告苏艳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  蒲婷婷人民陪审员  张 昕人民陪审员  杨 娜二〇一六年十二月二十六日书 记 员  李 丹打印：相丽华校对：王甜2016年月日送达