上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第2828号原告(反诉被告)上海迪昂实业发展有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人陶建林。委托代理人胡炯明，上海市公源律师事务所律师。委托代理人池永伟，上海市公源律师事务所律师。被告(反诉原告)吴务伟，男，1967年3月2日出生，汉族，住浙江省龙泉市。被告(反诉原告)姚新宇，女，1967年4月10日出生，汉族，住浙江省龙泉市。两被告共同委托代理人吴俍君，北京炜衡(上海)律师事务所律师。第三人上海建材(集团)有限公司〔原上海建筑材料(集团)总公司〕，住所地上海市北京东路XXX号。法定代表人赵健。委托代理人廖明涛，上海市汇业律师事务所律师。委托代理人柴明银，上海市汇业律师事务所律师。原告上海迪昂实业发展有限公司(以下简称迪昂公司)与被告吴务伟、姚新宇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。本案立案时案号(2013)黄浦民四(民)初字第71号，后变更为现案号。诉讼中，被告吴务伟、姚新宇依据鉴定报告提起反诉，本院依法一并进行了审理。又因鉴定过程涉及相邻方上海建材(集团)有限公司(以下简称建材集团公司)，本院依法追加建材集团公司为本案第三人。原告迪昂公司的委托代理人胡炯明、池永伟、被告吴务伟、姚新宇及其两被告共同委托代理人吴俍君、第三人建材集团公司的委托代理人柴明银以及鉴定单位同济大学房屋质量检测站检测人员商登峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告迪昂公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间于2012年11月8日签订的《房屋租赁协议》；2、判令被告向原告支付房屋赔偿费用人民币1363.44万元。事实和理由：2006年6月，原告出资人民币1363.44万元向案外人上海新黄浦置业股份有限公司购买了位于上海市黄浦区延安东路XXX号四川大楼七楼897平方米(另含八楼顶层搭建面积245平方米)的办公用房，并取得该房屋的《上海市房地产权证》。2012年11月8日，原告与被告吴务伟签订了《房屋租赁协议》，约定将前述房屋租赁给被告使用。协议第五条、第十七条对装修要求、违约责任做了约定。被告姚新宇系吴务伟之妻，姚新宇作为履约担保人一并在《房屋租赁协议》上签字，承诺“担保人就此担保事项相互承担连带责任为不可撤销的保证担保”。同年12月29日深夜，原告接到物业公司来电，称前述房屋因被告的装修而产生裂缝。原告当即赶到现场，发现房屋七楼已产生裂缝，遂立即要求被告方的装修人员撤离。翌日凌晨3时许，原告房屋靠延安东路一侧的七楼连同八楼突然坍塌，坍塌的墙体等物又造成四川大楼靠延安东路一侧的六楼也一并发生了坍塌。事故发生后，黄浦区安监等政府部门火速赶至现场调查取证，初步认定是吴务伟雇佣无证施工人员进行施工、且拆除了承重结构才导致了楼房坍塌。为保证四川大楼的整体安全，经市有关部门安排，由上海建工集团先行对四川大楼七楼和八楼进行拆除。原告认为，被告吴务伟违反了协议第五条的约定，对前述房屋坍塌事件具有明显的过错。两被告应当承担违约责任、担保连带责任。诉讼中撤销第二项诉讼请求，变更为：2、判令两被告赔偿原告自2013年3月1日至2016年5月18日的租金损失XXXXXXX元(按年租金168万元、月租金14万元和日租金4602元的标准计)；3、判令两被告按日租金4602元的标准支付原告自2016年5月19日至本案生效之日的租金损失。被告吴务伟、姚新宇辩称，不认可关于被告方拆除承重结构的说法，被告是在原有的结构上进行改装的；其次，被告的施工方案是经过原告同意并认可的，现场装修施工是由原告相关人员任永木在现场监督的，对原告称被告违反合同约定的说法不予认可。原告出借的七楼、八楼房屋面积远远超过产证记载面积，八楼实际面积是六百五十多平方米，扣除产证上的245平方米建筑面积，其余属于非法面积。在原告将房屋出租给被告前，七层的外墙已经有明显的裂痕，属于危险的租赁物。综上，被告没有违反合同约定。根据鉴定报告，认为合同自始解除，对诉讼请求2、3，基于房屋倒塌的原因是房屋质量问题，不是被告承租过程中的过错导致，故不予认可，原告应向房屋出卖人或导致房屋出现质量问题的其他楼层的人主张可得利益损失。反诉原告吴务伟、姚新宇向本院提出反诉请求：1、判令解除吴务伟、姚新宇与迪昂公司于2012年11月8日签订的《房屋租赁协议》；2、判令迪昂公司赔偿吴务伟、姚新宇已经支付的房屋租金(含保证金)720000元；3、判令迪昂公司赔偿吴务伟、姚新宇已经支付的房屋装修费(人工费)合计650000元；4、判令迪昂公司赔偿吴务伟、姚新宇已经支付的装修材料费合计594571元；5、判令迪昂公司赔偿因出租不合格房屋造成吴务伟、姚新宇的损失XXXXXXX元。事实和理由：迪昂公司将本市黄浦区延安东路XXX号四川大楼七楼(八楼)897平方米的房屋租赁给反诉原告作为宾馆经营使用，反诉原告进驻该房屋并进行装修，2012年12月30日凌晨，房屋的六、七、八层发生坍塌。根据同济大学房屋质量检测站出具的鉴定报告以及反诉原告查知的情况，迪昂公司出租的房屋系不能出租的具有严重质量安全隐患的房屋，不符合正常的租赁条件。反诉原告的装修过程没有违法行为，对房屋倒塌本身没有过错，故提起反诉。后调整第一项诉讼请求为：要求确认吴务伟、姚新宇与迪昂公司于2012年11月8日签订的《房屋租赁协议》于2012年12月30日房屋倒塌之日解除。反诉被告迪昂公司辩称，确认吴务伟已付租金和保证金720000元。房屋倒塌原因已有鉴定结论，吴务伟和姚新宇的反诉请求均不能成立，迪昂公司均不予接受。第三人建材集团公司述称，因鉴定报告涉及四川大楼六楼房屋，作为该六楼房屋的产权人，第三人认为该鉴定缺乏独立性、真实性、客观性，鉴定数据及计算不合理，原因分析不合理、不全面，该鉴定报告不足以作为法院审判依据。2013年10月12日，根据原告迪昂公司和被告吴务伟、姚新宇的各自鉴定申请且已商定鉴定单位，本院依法委托同济大学房屋质量检测站，就前述延安东路XXX号四川大楼七楼(含顶层搭建)及部分六楼房屋坍塌的原因进行检测鉴定。2014年8月14日，同济大学房屋质量检测站出具《延安东路XXX号四川大楼局部倒塌原因检测鉴定报告》，鉴定结论为：1、房屋原设计为六层钢筋混凝土框架结构，底层～五层建于1941年，六层为后期续建，1984年在六层以上加建一层框架结构，2004年又在七层以上局部加建钢结构八层，2007年八层的加建范围进一步扩大。历经多年使用及加层，房屋上部荷载在原有基础上增加较大。2、房屋原六层1～8轴(倒塌区域)东西向整体表现为东端沉降大、西端沉降小，平均相对倾斜为3.49‰左右；原六层10～19轴(未倒塌区域)南北向整体表现为南端沉降大、北端沉降小，平均相对倾斜为6.27‰左右；加建八层10～19轴(未倒塌区域)南北向整体表现为南端沉降大、北端沉降小，平均相对倾斜为0.39‰左右；其值低于上海市工程建设规范《优秀历史建筑修缮技术规程》(DGJ08－108－2004)的限值要求(10‰)。3、房屋整体表现为向南(即顺时针方向)和向东(即由内弧往外弧方向)的倾斜，倾斜率分别在0～11.25‰之间和2.40～8.66‰之间，平均倾斜率分别为3.51‰和4.56‰。房屋沿南北向(即弧向)的倾斜规律与相对不均匀沉降趋势基本一致。其值均低于上海市工程建设规范《优秀历史建筑修缮技术规程》(DGJ08－108－2004)的限值(10‰)。4、六层柱脚混凝土交界面较为光滑，可认定六层柱脚为近似铰接；后加七层柱纵筋与原六层柱纵筋通过角钢相连，不能有效传递弯矩，可认定为近似铰接；后加八层钢柱脚设一块钢板，但并无螺栓等其他连接，可认为八层柱脚为近似搁置的方式连接。另外七层外墙砌筑在原屋面的圆弧找坡层上，构造不合理、墙体不稳定，且装修前已出现向下、向外的变形。由此可知，大楼六～八层整体连接性较差。5、装修前考虑竖向作用下，且不考虑楼面后期的装修增加的附加荷载，仅考虑六层时(即1984年加层前)，六层混凝土柱满足安全性要求；考虑加建七层后，大多数六层混凝土柱承载力不足；考虑加建八层后，六层混凝土柱均不能满足安全性要求。6、本次青花瓷主题酒店施工会导致楼面的荷载分布发生变化，随着装修施工荷载的增大，六层柱的抗力/效应比值明显降低，承载力不足，且考虑到施工会导致楼面的荷载分布发生变化，并存在一定的振动，即装修施工对原有结构会造成一定扰动。7、房屋六～八层整体连接性较差，且由于历经多次加层及修缮，上部荷载增加较大，在本次装修前六层柱即不满足承载力要求，其结构自身存在的安全隐患是本次六～八层局部倒塌的内在原因；而本次装修会对结构造成一定的扰动是六～八层局部倒塌的外在诱因。对上述鉴定结论，原告迪昂公司、被告吴务伟、姚新宇和第三人建材集团公司分别提出各自的书面异议，同济大学房屋质量检测站对此均做了书面回复，并经当庭质证。本院依法采纳同济大学房屋质量检测站的鉴定结论。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据(原告迪昂公司提交4份、被告吴务伟、姚新宇提交23份)，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告方的装修行为是否符合合同约定之争议。《房屋租赁协议》第五条约定，在不改变和不破坏原建筑结构的前提下，乙方要对房屋进行装修，首先必须征得甲方书面同意方可进行装修，其费用由乙方自行承担，装修报批手续和各项政府职能部门的申报审批验收由乙方自行负责并承担(包括消防部门、建管部门、卫生防疫、物管、环保等政府及有关职能部门等等)。装修方案或装修图纸需经甲方审核，如乙方在装修时造成结构和设施破坏、损失的(包括地面、墙面、屋面渗漏)，乙方首先要停止违规行为，及时整改、修复、加固，同时应承担全部经济责任和法律责任。被告方提交了公证证据、联系函、七楼足浴平面图、八楼装修平面方案图、安全生产监察部门的执法人员分别向原告的代表胡志安、物业工作人员郎华民所做的调查笔录(首页)以此证明其装修行为符合合同约定，对该些证据，原告认为公证书程序上，不完整的公证书不具有合法性和真实性，唯有电信部门的打印清单才能真实反映双方的短信往来，保全邮件都附有“星标邮件”标签，证明邮件已被筛选，而不是完整的往来邮件；公证证据实体上，被告不能证明系按照原告提供的图纸进行装修，也不能证明其装修得到原告、政府主管部门的许可；两份联系函是被告方打着原告的旗号制作、散发，落款处无原告公章和法定代表人签名，在形式上、内容上均与原告无关；七楼足浴平面图真实但与本案无关，是原告之前的装修行为且经政府主管部门批准；八楼装修平面方案图被告于2012年12月4日通过邮件确实发给过陶建潮，但并未提交立面图、剖面图、节点详图等施工图，原告根据如此简单的平面图，自然不可能轻易出具书面意见，且被告方的装修还要得到政府主管部门的批准，在被告没有得到政府主管部门批准之前，原告也不可能出具书面意见同意装修；对两份调查笔录(首页)的证据三性均不认可。以上被告方的证据均不能证明其主张成立。本院认为，租赁合同对装修事项已有约定，被告的现有证据不能证明其在实施装修行为之前已经征得原告的书面同意，但原告也没有证据证明在其没有书面同意的情况下对被告实施的装修行为即行制止的事实存在；再者，延安东路XXX号四川大楼是“优秀历史建筑”，对此，被告方是应当清楚的。根据《上海市优秀近代建筑保护管理办法》，优秀近代建筑的所有人和使用人，须按保护要求进行保护，不得擅自改变优秀近代建筑的现状使用性质，确需改变现状使用性质的，属于上海市建筑保护单位的，须报市房地局审批。原告出租给被告吴务伟的房屋在产权证上载明用途是办公，现房屋用于经营按照前述《办法》应当履行报批手续，但被告吴务伟没有履行该项报批手续。被告方以调查笔录中胡志安的回答“我是延安东路XXX号四川大楼七、八楼业主陶建潮的朋友，陶建潮口头委托我在七、八楼装修过程中协调有关装修的手续”主张报批手续由原告方负责依据不足，也与合同约定不符。综上，本院依法认定，被告方的装修行为不符合合同约定，也不符合前述《办法》的规定；另一方面，虽然合同约定“装修报批手续和各项政府职能部门的申报审批验收由乙方自行负责”，但此约定并非将原告置身事外，原告作为房屋产权人、出租人，仍负有协助配合的义务，原告存在对被告方不合约定和规定的装修行为没有明确告知、制止的行为。2、被告的装修行为对房屋局部倒塌事件是否具有因果关系之争议。本院采纳同济大学房屋质量检测站出具的《延安东路XXX号四川大楼局部倒塌原因检测鉴定报告》，依法认定被告的装修行为对房屋局部倒塌具有一定的因果关系。本院认为，本案租赁合同的标的物即房屋于2012年12月30日局部倒塌，客观上，自该日起合同目的已然无法实现，合同已经终止履行了。现原、被告双方对租赁合同解除一节已均表无异议，而对解除时间起争议已无必要，租赁合同应以房屋倒塌之日为租赁合同解除日期。针对原告的赔偿请求，本院认为，根据鉴定结论，房屋结构自身存在的安全隐患是本次六～八层局部倒塌的内在原因，而本次装修会对结构造成一定的扰动是六～八层局部倒塌的外在诱因，因此，被告存在违约行为，应当承担与其过错相当的赔偿责任，故原告要求被告赔偿租金损失的请求，于法有据，但鉴于原告行为也有瑕疵，故其主张的租金损失金额不能获得本院全部支持，具体金额根据合同可得利益由本院酌定。针对被告的反诉请求，鉴于合同已经于事发之日解除，而该日在计租期之前，故被告方先前支付的租金和保证金应由原告返还，而非“赔偿”；被告要求原告赔偿损失的请求，因被告吴务伟存在违约行为，无论其损失多少，均应由其自行承担该后果，该请求本院依法不予支持。被告姚新宇作为租赁合同的连带责任的担保人与被告吴务伟共同承担合同责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海迪昂实业发展有限公司与被告(反诉原告)吴务伟、姚新宇于2012年11月8日签订的《房屋租赁协议》于2012年12月30日解除；二、被告(反诉原告)吴务伟、姚新宇应于判决生效后十日内赔偿原告(反诉被告)上海迪昂实业发展有限公司租金损失人民币XXXXXXX元；三、原告(反诉被告)上海迪昂实业发展有限公司应于判决生效后十日内返还被告(反诉原告)吴务伟租金和保证金人民币720000元；四、被告(反诉原告)吴务伟、姚新宇的其余反诉请求，均不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币103606元，由原告(反诉被告)上海迪昂实业发展有限公司负担人民币23606元，由被告(反诉原告)吴务伟、姚新宇负担人民币80000元；鉴定费人民币500000元，由原告(反诉被告)上海迪昂实业发展有限公司负担人民币250000元，由被告(反诉原告)吴务伟、姚新宇负担人民币250000元；保全费人民币5000元，由被告(反诉原告)吴务伟、姚新宇负担；反诉案件受理费减半收取计人民币14846元，由原告(反诉被告)上海迪昂实业发展有限公司负担人民币3846元，由被告(反诉原告)吴务伟、姚新宇负担人民币11000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴 煜审 判 员  赵海生人民陪审员  石志仁二〇一六年十二月八日书 记 员  施 雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。