上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初7744号原告(反诉被告)徐乃芳，男，1975年10月18日出生，汉族，户籍地浙江省。原告(反诉被告)鲁蒙莲，女，1976年2月19日出生，汉族，户籍地浙江省。委托代理人金鹤山，上海众华律师事务所律师。委托代理人朱英丽，上海众华律师事务所律师。被告(反诉原告)林力健，男，1973年10月22日出生，汉族，户籍地上海市。委托代理人杜继业，上海国年律师事务所律师。第三人上海利名房地产经纪事务所，住所地上海市。法定代表人夏莉敏，总经理。委托代理人李哲，男。原告徐乃芳、鲁蒙莲诉被告林力健房屋买卖合同纠纷一案，以及被告林力健反诉原告徐乃芳、鲁蒙莲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告徐乃芳、鲁蒙莲的委托代理人金鹤山、朱英丽，被告林力健的委托代理人杜继业到庭参加诉讼。第三人上海利名房地产经纪事务所经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告徐乃芳、鲁蒙莲诉称，2015年12月16日，两原告与被告林力健签订《上海市房地产买卖合同》，约定：两原告以人民币500万元(450万元房款及50万元装修补偿款)购买被告位于上海市虹口区大连路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋建筑面积为140.96平方米，2016年4月30日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同附件三中约定，两原告通过向银行贷款人民币300万元的形式支付第二期房款，尾款3万元于所有的交易全部结束后支付。为确保合同履行，两原告于2015年11月29日付款10万元，于2015年12月16日付款20万元，于2015年12月30日付款30万元，于2015年12月31日付款20万元，于2016年3月3日付款117万元，共计支付197万元，被告收款且已书面出具了房款收条。2016年3月中旬，原告接贷款银行通知，贷款300万元审核已通过，待完成过户登记后可放款。但这时被告却向原告表示要解除合同，不愿意配合办理过户手续，如原告仍有购买意向，需重新结算房价，按每平方米6万元结算(共计840万元)支付。之后被告又表示可按750万元交易。原告多次与被告沟通，被告均表示原合同要解除，不愿意继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》。被告不遵守合同总价款的约定，单方提价制造交易障碍，不配合办理过户、不继续履行合同的行为，给原告合法权益造成损害。故原告起诉来院，要求被告继续履行双方于2015年12月16日签订的《上海市房地产买卖合同》，配合办理将系争房屋过户至两原告名下的手续。被告林力健辩称，不同意原告的诉请。原告所说的合同附件三的约定，系原告为了避税做低房价而配合作出的付款约定，并非当事人真实意思的表示，双方实际的付款方式是在特别协议中进行约定的。根据特别协议的约定，原告应在2016年3月3日之前支付被告房款250万元，该约定与居间协议的相关约定是一致的，但原告未依约付款，且原告的违约行为已达到了合同解除的条件。被告遂根据买卖合同的约定行使了合同解除权，于2016年3月20日书面致函原告解除买卖合同，并要求原告承担违约金等责任。原告于2016年3月21日收到了该解除函，故本案不存在继续履行合同、办理过户的事实。被告林力健反诉诉称，2015年11月29日，被告与两原告通过第三人签订了《不动产买卖意愿书》，约定原告以500万元(被告的到手价)购买系争房屋，并应于签订《上海市房地产买卖合同》的当日支付被告房款20万元，于2015年12月31日前支付被告房款80万元，于2016年3月3日前支付被告房款150万元，以上合计250万元。2016年12月16日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，原告为了避税，要求将房价做低，于是在该买卖合同中约定房产转让价款共计450万元，其中签订本合同当日支付30万元，2015年12月31日前支付50万元，2016年3月3日前再支付70万元，尾款3万元在所有交易结束后支付被告。由于该部分约定系为了原告避税做低房价而拟定，并非合同双方真实的意思表示，于是双方在签订该买卖合同的同时，又另行签订了《买卖合同之特别协议》，约定原告以总价500万元购买系争房屋，其中在《上海市房地产买卖合同》中约定房产总价450万元，另约定房屋装修补偿款50万元，并明确该50万元应于2016年3月3日前支付被告。该特别协议同时强调原告应于2016年3月3日前支付被告房款250万元整，此约定与2015年11月29日双方在《不动产买卖意愿书》中的约定完全一致。上述协议签订后，原告并未依约支付房款，截止2016年3月19日，原告仅支付了房款197万元。于是被告根据买卖合同第九条第三款关于原告逾期超过十五日后仍未付款的，被告有权单方解除合同，原告应承担违约责任、赔偿责任等内容的约定，于2016年3月20日通过EMS向原告邮递了《解除房地产买卖合同的通知书》。该通知书于2016年3月21日送达原告并由其签收。现被告提起反诉，要求确认原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》已解除；要求原告支付被告违约金3.75万元及赔偿金100万元。原告徐乃芳、鲁蒙莲反诉辩称，不同意被告的反诉诉请。根据双方签订的在房地产交易中心备案的《上海市房地产买卖合同》的约定，原告在支付150万元首付后，另外的300万元是贷款。双方在特别协议中关于250万元的约定只是为了解决被告的资金问题，250万元中的50万元实际是被告向原告的借款。按照备案生效的买卖合同附件三的约定，以及特别协议中50万元装修款的约定，原告已按约向被告支付了款项197万元，该款项已包括了50万元的装修款，故原告已经向被告足额支付了费用。根据银行的贷款批复，原告已与第三人一同去办理了审税手续，系争房屋已符合了过户的条件。关于特别协议中约定的先行给付被告50万元的问题，因原告有理由认为该笔资金存在安全问题，且被告存在恶意涨价的意图，故原告未在银行发放贷款前支付被告这多出来的50万元。第三人上海市利名房地产经纪事务所述称，原、被告双方对合同约定的付款方式都没有问题，但当时原、被告双方都需要50万元资金，所以双方在特别协议中约定原告提前支付被告50万元，该50万元待原告的贷款发放到被告帐户后，再由被告归还给原告。这样操作确实存在风险，故原、被告双方协商将风险降到最低，被告将发放300万元贷款的银行卡放在原告处。后来因被告需要资金，想融资，需要原告配合，因原告有所担心，未同意被告的条件，此后双方就该50万元的支付产生了争议，导致未履约。经审理查明，两原告系夫妻关系。被告为系争房屋的权利人。2015年11月29日，原告鲁蒙莲(甲方)与第三人(乙方)签订《不动产买卖意愿书》，约定甲方愿意委托乙方中介购买林力健(卖方)所有的系争房屋，该房建筑面积为140.96平方米；甲方同意的成交价为人民币500万元整(房东到手价)；付款方式：甲方于签订《上海市房地产买卖合同》后当日内支付卖方房款人民币20万元(若贷款，则不得少于成交价30%)，2015年12月31日前支付卖方房款人民币80万元，2016年3月3日前支付卖方房款150万元，若甲方申请办理银行贷款，则甲方于房地产交易中心出具收件受理单后35日内以银行贷款形式支付卖方人民币250万元，若甲方之贷款审批通过的金额不足申请贷款额，则不足部分甲方应于买卖双方进入房地产交易中心交易过户当日以现金形式支付给卖方，该房屋尾款人民币2万元于签订买卖合同当日由卖方暂存于乙方，待卖方结清水、电、煤、物业管理等费用；将该房屋全部户口迁出；维修基金、物业进户更名；卖方交房完成当日由乙方将该笔款无息转交卖方；甲方于签订本意愿书之同时，需付给乙方人民币10万元作为出价意向金并于卖方同意售出后，于签订书面买卖合同时，转为房款之一部分；甲方同意授权乙方将该房的出价意向金转交卖方，待卖方签订《卖方签认书》确认后，该出价意向金即转为定金，此时买卖双方将遵守定金罚则。同日，被告签字认可《不动产买卖意愿书》。2015年12月16日，两原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告以人民币450万元购买被告所有的系争房屋，房屋建筑面积为140.96平方米；乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确；甲、乙双方同意，甲方于2016年5月31日前腾出该房屋，并通知乙方进行验收交接，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；甲、乙双方确认，在2016年4月30之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以虹口区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准；甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；甲、乙双方同意，自本合同签订后，甲乙双方或其中一方均有权向房地产登记机构办理预告登记；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过15日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余额返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起15日内向甲方支付；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过15日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付15日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方应在收到书面通知之日起15日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。该买卖合同的附件三付款协议约定：1、乙方应在甲、乙双方签订本合同后当日内，直接支付给甲方部分首期房价款计人民币30万元整元(其中包括定金人民币10万元整)，于2015年12月31日前再直接支付给甲方部分首期房价款计人民币50万元，于2016年3月3日前再直接支付给甲方部分首期房价款计人民币70万元，如此构成乙方支付给甲方首期房价款计人民币150万元，其中留尾款计人民币3万元于乙方，待交易过户，交房且水电煤费用结清、煤气过户及户口迁出后，即所有交易全部结束后由乙方再支付给甲方。2、待上述事项完成后甲方应自筹资金至抵押权人处全额还清其尚欠抵押权人的贷款余额，并将从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证至区房地产交易中心办理抵押注销手续。3、甲方同意乙方通过向贷款银行申请人民币300万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订买卖合同后三十日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)，甲方须提供相关资料积极配合乙方申请贷款，若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于房地产交易中心申请办理产权过户当日将其补足并支付给甲方。乙方第二期房价款的支付方式为：待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且甲方名义之抵押登记已经注销后，甲、乙双方亲自上海市虹口区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，待上海市虹口区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后十个工作日内，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款由贷款银行代为乙方支付(具体付款日前以银行放贷为准)。2015年12月16日，两原告(乙方)与被告(甲方)签订了《买卖合同之特别协议》，约定甲、乙双方就买卖甲方所有的系争房屋总价计人民币500万元整；甲、乙双方协商一致同意签订的《上海市房地产买卖合同》总价计人民币450万元；甲、乙双方协商一致同意，乙方购买甲方上述物业房屋装修补偿款计人民币50万元，上述款项乙方于2016年3月3日前支付甲方；因甲方需要资金，故乙方于2016年3月3日前支付给甲方房款人民币250万元；乙方贷款人民币300万元，其中人民币250万元属于甲方，另有人民币50万元属于乙方，等款项到位后，三方(甲乙双方及中介)到银行甲方提取人民币50万元给乙方；该协议为《上海市房地产买卖合同》(编号：XXXXXXX)不可分割的部分。上述合同签订后，被告于2015年11月29日收到10万元，于2015年12月16日收到20万元，于2015年12月30日收到30万元，于2015年12月31日收到20万元，于2016年3月3日收到117万元，总计197万元。因特别协议中涉及被告取得贷款中的50万元需归还原告的问题，被告曾将其接收贷款的银行卡放置在原告处，但嗣后，被告因需向贷款公司借款，要求将放置在原告处的银行卡取回抵押至贷款公司处，遭原告拒绝。之后，两原告考虑到该50万元在今后的归还上存在风险，故未在银行发放贷款前向被告支付50万元。2016年3月20日，被告向两原告发出《解除房地产买卖合同的通知书》，称依据上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)第九条和《买卖合同之特别协议》的约定，买方须在2016年3月3日前支付给卖方房款人民币250万元，截止到2016年3月19日，买方只支付了197万，未按约定期限付款已逾期超过15日，故卖方有权单方解除合同，现卖方书面通知买方解除上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)，卖方还需承担合同约定的赔偿金和违约金。审理中，两原告将剩余房款303万元支付至本院。庭审中，原告表示，双方对房屋总价500万元是确定的，原告已按照合同的约定付足了首付款和装修款，贷款也已审批通过，原告亦按照约定完成了审税的手续。双方有争议的是特别协议中约定的由原告额外支付给被告的50万元，当时因被告在外有高额的债务，根据被告的要求，双方约定由原告先行支付被告50万元解决被告的资金需要，该50万元事后是需要返还给原告的。但在合同的履行过程中，被告又在外借款，原告得知债务的存在后，在与被告磋商的过程中对被告归还50万元的能力产生质疑，且被告表示出恶意涨价的意向。在此情况下，原告有合理的理由认为先行支付被告50万元没有保障，故双方一直在磋商，而被告却以该理由单方提出解除合同，这是不成立的。原告要求维护正常合同的履行，并将剩余购房款303万元支付至本院，并表示愿意再另行支付被告30万元。被告则表示，特别协议中的50万元并非如原告所说是为了解决被告的资金需要，而是原告要求向银行多贷款50万元后再给付原告。之后，因原告不同意将被告放置在原告处的银行卡抵押在贷款公司处，导致被告的过桥资金融资失败，被告只得通过其他高额成本解决，给被告带来了障碍。特别协议已明确约定2016年3月3日之前原告应当支付250万元，原告称其担心被告偿还50万元的能力而未付款，但被告在与原告沟通的当天已表明有能力去撤销抵押，事实上被告也已撤销了抵押，故原告的担心是其自己的推测。双方的通话录音很明确，因双方分歧过高，沟通完全中断。如果原告认为双方仍在继续沟通，原告应当举证证明。被告要求确定双方的买卖合同已解除，原告应向被告支付违约金和赔偿金。上述事实，有原告提供的《上海市房地产买卖合同》、房地产权证、定金收条、房款收条及银行回单、原告出售自有住房的《上海市房地产买卖合同》、税款缴款书、发票、交通银行客户交易清单、借款人委托支付授权书、上海市房屋状况信息查询结果、兴业银行信用项目审批意见通知书、通话录音文字及光盘，被告提供的《解除房地产买卖合同函》、快递单、跟踪单、《买卖合同之特别协议》、《不动产买卖意愿书》、被告与原告徐乃芳的短信记录、《上海市房地产买卖合同》、借款200万元涤除系争房屋上的抵押产生利息及费用的发票和支付凭证、抵押合同和对帐单、房地产登记簿、原被告通话时间的记录、原告收到被告贷款银行卡的收据、补充录音文字，以及双方当事人的陈述等证据佐证。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》、《买卖合同之特别协议》是当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方当事人订立《上海市房地产买卖合同》时，又签订了《买卖合同之特别协议》，并明确该协议为《上海市房地产买卖合同》不可分割的部分，故根据合同约定，系争房屋总价为500万元，原告于2016年3月3日前支付给被告房款250万元，原告贷款300万元，贷款到账后，双方会同中介方到银行取出50万元给原告。合同履行中，原告先后支付房款共计197万元，被告提出其需要融资涤除抵押，须将被告银行卡存放于融资公司的方案，遭原告质疑，由此双方发生争议。之后，在未充分沟通取得一致的情况下，被告催促原告支付250万元的剩余部分，并于2016年3月20日致函原告，以未按约定期限付款已逾期超过15日为由，通知原告解除该《上海市房地产买卖合同》。双方各执己见直至讼争来院。应认为，双方对融资方案发生争议后，原告对约定的支付250万元、贷款300万元、返还50万元的付款方式产生顾虑，未再继续付款，虽与合同不符，但属事出有因，并非其履行不能或不愿履行而违约，且原告逾期未付，被告未经催告即通知解除合同，于法无据，故对被告解除合同的效力本院不予确认。但原告对逾期付款50万元亦有一定的责任，应当承担相应的赔偿责任，原告自愿在总价之外补偿被告30万元，已足以抵充其上述赔偿责任，本院予以准许。现原告要求继续履行买卖合同的诉讼请求，本院依法予以支持，被告应配合过户。原告应继续支付剩余房款303万元。反之，被告的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告林力健向原告徐乃芳、鲁蒙莲继续履行于2015年12月16日就上海市虹口区大连路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》，应于本判决生效之日起十日内协助原告徐乃芳、鲁蒙莲办理将上海市虹口区大连路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户至原告徐乃芳、鲁蒙莲名下的手续，过户期间所发生的税费及手续费由原告徐乃芳、鲁蒙莲负担；二、原告徐乃芳、鲁蒙莲应于取得上海市虹口区大连路XXX弄XXX号XXX室房屋产权之日起十日内支付被告林力健剩余房款303万元；三、准许原告徐乃芳、鲁蒙莲支付被告林力健补偿款30万元，于本判决生效之日起十日内履行：四、对被告林力健反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费80元,由被告林力健负担；反诉受理费27,031.25元，由被告林力健负担；财产保全申请费5,000元，由被告林力健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李梅芳人民陪审员  毛济平人民陪审员  濮汝平二〇一六年十二月二十九日书 记 员  许时吉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。