上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初16655号原告上海泰琪房地产有限公司。住所地上海市徐家汇路XXX号。法定代表人MICHAELMURRAYPIERCE，该公司董事长。委托代理人姜海立，上海市广海律师事务所律师。委托代理人张友友，上海市广海律师事务所律师。被告上海申慧因私出入境服务有限公司。住所地上海市四川中路XXX号XXX层XXX-XXX、XXX-XXX室。法定代表人王广斌，该公司总经理。委托代理人周忆，上海市长江律师事务所律师。委托代理人袁蓓珺，上海市长江律师事务所律师。原告上海泰琪房地产有限公司诉被告上海申慧因私出入境服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人姜海立及张友友、被告委托代理人袁蓓珺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海泰琪房地产有限公司诉称：原、被告曾签订租赁合同，原告将位于上海市黄浦区徐家汇路XXX号广发银行大厦3B2室房屋出租予被告使用，租期自2014年7月15日起至2016年7月14日止，月租金为人民币32,897元，租赁保证金为人民币98,691元。租赁合同中另对租金支付方式、被告返还房屋时房屋状况、擅自退租违约责任等作出明确约定。租赁期间，被告欠付自2015年5月1日起之租金。2015年8月20日，被告致函原告要求于3日内协商完毕恢复房屋原状事宜。就此，原告认为双方租赁合同于当月24日予以解除。当月27日，原告通过公证方式收回系争房屋，并对系争房屋自行恢复原状。现原告诉请要求(1)被告支付2015年5月1日至2015年8月23日期间租金人民币123,566.88元，并就上述欠租支付逾期付租违约金(暂计至2016年4月30日之逾期付租违约金为人民币40,752.19元，要求计至被告实际付款日止)；(2)被告就提前退租支付解约违约金人民币98,691元；(3)被告支付原告恢复房屋原状费用人民币38,750元，并就恢复期间支付房屋占用使用费人民币5,407.80元。对于被告所付租赁保证金，鉴于被告存在违约情节，故要求予以没收。原告提供以下证据：1、《上海市房屋租赁合同》(下称《租赁合同》)，以证明原、被告之间权利义务关系。2、上海市房地产权证，以证明原告为系争房屋权利人。3、2015年6月10日原告致被告《催款信》及快递凭证，以证明原告于该日向被告书面主张2015年5月及6月之欠付租金。4、2015年7月30日被告致原告《关于房屋交接的通知》(下称《房屋交接通知》)，以证明被告于2015年8月1日退房。5、(2015)沪卢证经字第3465号《公证书》(附光盘1张)，以证明被告撤场时未按约将系争房屋恢复原状。6、2015年11月6日《建筑装饰工程施工合同》(下称《施工合同》)、工程款发票及网上银行付款回单，以证明原告自行将系争房屋恢复原状之费用及恢复所用时间。7、《上海市公安局建筑工程消防验收意见书》(下称《消防验收意见书》)，以证明原告交付被告之系争房屋，所涉消防均合格，同时称被告在接收系争房屋时亦曾确认消防合格。被告上海申慧因私出入境服务有限公司辩称：被告承租系争房屋期间，因房屋存在消防问题，并不符合房屋使用要求，被告遂于2015年6月8日函告原告要求解约，之后被告于当月15日将房屋钥匙交付原告物业，由此，原、被告之间租赁合同因原告违约而导致于2015年6月9日提前解除，故被告仅对2015年5月1日至合同解除日期间租金负有支付义务，且无须就合同解除承担违约责任。另原告同时诉请逾期付租违约金及解约违约金，此系重复主张，且合同中对违约金所作约定存在约定过高情形。对于原告诉请之恢复原状费用，被告曾提出恢复原状事宜，但原告拒绝配合并予拖延导致被告无法进行恢复工程。原告现提起之恢复费用明显过高，被告对此不予认可。对于原告所称恢复期间之房屋占用使用费，原告该项诉请缺乏合法依据，被告亦不予认可。另被告就系争房屋租赁事宜实际向原告支付租赁保证金人民币98,691元及物业保证金人民币18,387元，现要求原告返还所有保证金共计人民币117,078元。被告对原告提供证据1、2予以确认；对原告提供证据3形式真实性无法确认；对原告提供证据4形式真实性予以确认，但对原告证明内容不予认可；对原告提供证据5形式真实性没有异议，但称被告系因原告不予配合而导致未能恢复原状，且该证据亦无法证明恢复原状费用之具体金额；对原告提供证据6称合同中未显示恢复原状之房屋具体部位，对其中所涉费用金额亦不予认可；对原告提供证据7称原告在被告装修过程中并未就此向被告予以说明，原告对此存在过错责任。被告提供以下证据：1、《上海市房屋租赁合同》(下称《租赁合同》，同原告提供证据1)，以证明原、被告之间存在租赁合同关系，同时证明原、被告就各自权利、义务所作约定。2、2015年6月8日被告致原告《通知函》及快递送达凭证，以证明被告因房屋质量问题要求解除所涉租赁合同。3、2015年7月30日被告致原告《关于房屋交接的通知》(下称《房屋交接通知》，同原告提供证据4)，以证明被告要求原告对被告恢复房屋原状予以配合。4、2015年8月19日被告致原告《通知函》，证明内容同被告证据3。5、2015年8月21日及8月25日被告致函原告之邮寄凭证，证明内容同被告证据3。6、2014年9月23日上海市公安局黄浦分局出入境管理办公室向被告出具之《关于对上海申慧因私出入境服务有限公司下属签证受理中心开展安全保卫工作的建议》(下称《安全保卫建议》)(未提供原件)，以证明系争房屋通道、安全设施等均存在问题，系争房屋不符合消防要求。7、2014年11月3日被告致原告函件，以证明因原告未能履行关停广发商务中心之承诺，严重影响被告正常经营活动，被告就此致函原告，要求原告进行整改。8、《消防安全评估报告》，以证明系争房屋二楼消防通道不符合安全标准，存在安全隐患。9、2014年10月16日原、被告之间《会议纪要》(未提供原件)，以证明原告未能提供符合要求之房屋，原告须对二楼消防通道进行整改。10、2014年12月15日被告与案外人所签《协议书》，以证明系争房屋处一楼存在人员进出、散发小广告等行为，均影响被告经营活动。原告对被告提供证据1-3形式真实性予以确认；对被告提供证据1证明内容没有异议；对被告提供证据2称被告系长期承租系争房屋，被告对系争房屋处设施情况均系明知，如须整改，该整改义务亦应由被告承担；对被告提供证据3称其中内容系被告单方面书写，并称被告在该通知中亦称物业拒绝签收房屋钥匙，由此可证明，被告实际并未将房屋钥匙交还原告，原告亦从未收讫房屋钥匙；对被告提供证据4、5不予认可，称未曾收讫所涉函件；对被告提供证据6称被告未予提供证据原件，并称即使该证据属实，则其中建议内容均属内部安全保卫工作，均系被告作为承租人应予加强完善之工作；对被告提供证据7认为与本案无关；对被告提供证据8认为即使存在评估报告所称消防问题，但按照合同约定，所涉整改工作亦应由被告自行解决；对被告提供证据9称被告未予提供证据原件，并称即使该证据属实，则所涉安保工作亦应由被告自行完成；对被告提供证据10认为与本案无关。经审理查明：原告系上海市徐家汇路XXX号房屋权利人。原、被告曾签订《租赁合同》一份，约定(1)原告将名下位于上海市徐家汇路XXX号裙楼3B2室房屋出租予被告作为签证中心使用，房屋建筑面积为180.26平方米(合同1-1、2-1)；(2)租期自2014年7月15日起至2016年7月14日止，原告于2014年7月15日前向被告交付房屋(合同3-1)；(3)房屋每平方米建筑面积日租金为人民币6元，房屋月租金为人民币32,897元，租金按月支付，被告应于每月5日前支付租金，如逾期付租，则每逾期1日，被告须按日租金3%支付违约金(合同4-1、2、3)；(4)被告于原告交付房屋同时支付房屋租赁保证金人民币98,691元(合3个月之租金)，租赁关系终止时，该租赁保证金除用以抵充合同项下被告应予承担费用外，剩余部分由原告无息归还被告(合同5-1)；(5)月物业管理费为人民币6,129元，被告应于每月5日前支付当月物业管理费，其他费用如单元内用电、通讯等费用均按实结算(合同5-3)；(6)被告应于合同租期届满后当日返还房屋，未经原告同意逾期返还房屋，则每逾期1日，每平方米建筑面积须按人民币12元向原告支付房屋占用期间之使用费(合同7-1)；(7)原告交付房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的，或原告交付房屋存在缺陷，危及被告安全，被告可书面通知解除合同(合同9-2-2)；(8)被告逾期不支付租金累计超过1个月，原告可书面通知解除合同(合同9-2-6)；(9)就上述(7)、(8)情形，违反合同一方应向另一方按月租金双倍支付违约金，给对方造成损失的，如所付违约金不足以抵付损失，还应赔偿造成损失与违约金之间差额部分(合同9-2)；(10)租赁期间，非本合同规定之情形，被告中途擅自退租，被告应按提前退租天数之租金双倍向原告支付违约金(合同10-6)。合同附《补充条款》约定(1)被告于合同签订后3个工作日内支付2014年7月15日至2014年8月14日期间首期租金人民币32,897元及首期物业管理费人民币6,129元，并支付相当于3个月租金之租赁保证金人民币98,691元及相当于3个月物业管理费之物业管理保证金人民币18,387元(补充条款3)；(2)租赁期内，上述两项保证金由原告保留，如被告未违反合同-9、合同-10之规定且无合同规定之例外情况，并付清所有应付款项，原告在合同终止后2周内将保证金全额无息退还被告(补充条款3)；(3)原告在如期收讫被告根据补充条款3应付之相关费用后，将于2014年7月15日将房屋交付被告(补充条款5)；(4)如被告要求提前退租，原告可不予同意，并要求被告继续履行合同且按约追究违约责任；原告亦可同意退租，但原告有权没收被告所付租赁保证金，并可要求被告支付相当于未履行租期之租金(补充条款14)；(5)原告交付被告房屋之交房状态确定为A、按照标准层隔断完成进出风口、烟感、喷淋等装置，均符合上海市消防要求；B、轻钢龙骨矿棉板吊顶完成；C、墙壁为白色乳胶漆涂层，地坪为水泥地坪、实木门；D、具体交房状态详见物业交房清单(补充条款8)；(6)被告退租时，须在合同终止或者到期当日将房屋恢复至上述(5)标准之完好整洁交房状态，方可办理退房手续；如被告不予恢复，原告将代被告予以恢复，恢复工程费用由被告全额承担；因恢复工作导致被告不能按时将房屋交还原告，被告须就继续占用该房屋期间按合同7-1之约定承担该占用期间使用费(补充条款17)。合同另附附件二对物业交房标准、楼宇设施作出明确约定。合同另附附件三约定(1)被告保证自行装修部分符合上海市建筑消防之规定、要求，并保证自行装修及增设之附属设施、设备不对大楼原有消防设施、走道之运行及畅通造成阻碍(合同附件三2)；(2)在租赁期内之任何时间，如政府任何主管部门对房屋装修(包括但不限于消防设施)提出任何整改要求，被告须按照政府主管部门不时之要求修改其装修(合同附件三5)。租赁期间，原、被告履行各自合同义务，被告缴纳租赁保证金人民币98,691元并支付截至2015年4月30日止之租金。2015年6月8日，被告致原告《通知函》，称因原告提供房屋存在设施老化、设施占用消防通道导致安全隐患等问题，加之原告对房屋未尽管理职责、对上述存在问题不予整改，致使被告无法正常开展经营活动，故自2015年6月8日起解除双方所签租赁合同，原告在该通知送达之日起5日内退还所涉租赁合同之租赁保证金并赔偿被告因此所遭受之装修损失。2015年7月30日，被告致原告《房屋交接通知》，称被告曾于2015年6月15日将房屋钥匙交付物业部门，因物业部门拒收，故被告将房屋钥匙实际交由原告工作人员周琪接收，现要求原告在该函件送达之日起3日内书面签收确认上述情节。2015年8月19日，被告致原告《通知函》，函件中重申2015年6月8日《通知函》中所提及房屋消防问题及原告管理问题，并明确已经通过2015年6月8日《通知函》解除原、被告所签租赁合同，同时要求原告在收讫此份函件3日内与被告协商场地恢复等相关事宜。2015年8月27日，原告通过公证方式收回系争房屋，上海市卢湾公证处就此收房事宜于2015年9月10日出具《公证书》，其中对收房时房屋状况予以公证拍照并刻录光盘。2015年11月6日，原告与案外人上海同济建筑装潢有限公司(下称同济建筑公司)签订《施工合同》一份，原告委托同济建筑公司承包广发大厦裙房3楼3B1、3B2、3B3房屋复原工程，工期自2015年11月6日开工至2015年11月15日竣工，工程价款为人民币155,000元。2016年1月26日，原告转帐支付同济建筑公司工程款人民币155,000元。另查明：2001年6月5日，上海市消防局向原告出具《消防验收意见书》，明确位于上海市徐家汇路XXX号之广东发展银行大厦裙房所涉建筑工程基本符合国家消防规范，消防验收合格。2015年3月21日，案外人上海恒久工程技术咨询服务有限公司(下称恒久咨询公司)基于被告委托并经现场勘查后出具《消防安全评估报告》，评估意见为(1)大厦2层综合办公室疏散门之净宽度均不符合规范要求；(2)大厦2层东北区域有2个疏散楼梯，但实际仅有1个安全出口，且直通疏散走道之房间疏散门至最近安全出口之直线安全疏散距离不符合规范要求。审理中，被告提供2014年9月23日《安全保卫建议》复印件及2014年10月16日《会议纪要》复印件。《安全保卫建议》要求被告(1)设置专业安检设备、安排专人对进出人员开展安检、违禁物品一律不得带入受理区域；(2)实行实名登记制度；(3)完善人防力量；(4)加强技防设施。《会议纪要》称原告对被告报批之安保方案不予认可并拒绝配合实施。原告对上述两份材料形式真实性均不予认可。再查明：被告另向原告承租广发大厦裙楼3B1、3B3单元，3B1单元面积为342.23平方米，3B3单元面积为181.35平方米。就此，3B1、3B2、3B3单元总面积为703.84平方米，建筑面积为180.26平方米之3B2单元所占面积比例为25.61%。综上，现原告称被告欠付自2015年5月1日起之租金，而基于原告于2015年8月20日所收讫被告《通知函》中称3日内协商完成恢复房屋原状一节，原告认为原、被告所签租赁合同实际于2015年8月24日予以解除。同时，原告称租赁合同系因被告擅自退租而解除，且因被告撤场时未按约将房屋恢复原状，原告遂代为恢复并支付相关恢复费用。就此，原告现起诉来院，要求被告支付拖欠之租金、偿付逾期付租违约金及解约违约金、支付房屋恢复原状费用及恢复期间房屋占用使用费(按照3B2单元面积针对3B1、3B2、3B3单元总面积所占比例核算房屋恢复费用及恢复工期)。另外，对于被告所付租赁保证金，鉴于被告存在违约行为，故对该项租赁保证金要求予以没收。以上事实，由原告提供的《租赁合同》、上海市房地产权证、2015年7月30日《房屋交接通知》、《公证书》(附光盘)、《施工合同》、工程款发票、网上银行付款回单、《消防验收意见书》、被告提供的2015年6月8日《通知函》、2015年8月19日《通知函》、《消防安全评估报告》以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告所签《租赁合同》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守合同约定义务。被告于承租期间擅自退租，导致合同提前解除，被告对于合同解除负有违约责任。对于合同解除时间，原告实际于2015年8月27日公证收房，现原告认为合同解除时间为2015年8月24日，鉴于原告该意见并未增加被告应予承担之合同义务，且被告在该日期前已实际撤场，故本院对原告该意见依法予以采纳，就此，本院对原告诉请之2015年5月1日至2015年8月23日期间租金依法予以支持。对于原告诉请之逾期付租违约金，根据合同约定，日违约金应为日租金3%即人民币32.45元，且租金按月支付，最迟支付日期为每月5日，故针对欠付之4期租金，被告按约应自当月6日起计付截至实际付租日止之违约金，但该项违约金总额应以被告欠付租金本金数额为限。对于被告所付保证金，合同中虽约定存在2项保证金，但被告就物业保证金之实际支付并未提供证据加以证明，就此，本院对被告所称已全额支付2项保证金之意见依法不予采信。对于被告已实际支付之租赁保证金，合同约定在被告擅自退租情形下，原告可不予归还租赁保证金。对于原告诉请之解约违约金，因租赁合同系因被告擅自退租而提前解除，故被告对于合同解除应予承担违约责任。合同约定在此情形下被告应予承担之违约金系提前退租天数之租金双倍，现原告诉请之解约违约金数额系3个月租金数额，原告实际已将合同约定之违约金数额予以下调。审理中，被告称违约金存在约定过高情形。本院综合考虑合同所作约定、原告可予没收之租赁保证金、原告因被告退租可能遭受之3个月合理空置损失、违约金之惩罚性质等多种因素，对原告诉请之解约违约金数额再予合理酌减后予以支持。对于原告诉请之房屋恢复原状费用及恢复期间房屋占用使用费，鉴于被告在退租时未能按约将房屋恢复原状，在此情形下，原告代为恢复并无不当，且原告在代为恢复后向被告再行追索恢复费用及恢复期间房屋占用使用费亦存在合同依据。至于所涉补充条款17中约定因恢复装修工作导致被告不能按时交还房屋，需继续占用房屋一节，鉴于被告擅自退租时虽撤离系争房屋，但被告并未按约将系争房屋恢复原状，原告之后虽公证收房，但收房时房屋状况并不符合合同约定之房屋返还状态，按照合同约定，被告就原告收房时之房屋状态根本无法与原告办理退房手续，鉴此，房屋恢复工程期间依法仍应认定为被告继续占用房屋期间。对于原告诉请之恢复费用金额，鉴于(1)原、被告在签约时曾对房屋交付状况予以明确，即针对房屋原状存在合同依据；(2)原告公证收房时曾由公证机关对收房时房屋状况拍照刻盘予以明确；(3)《施工合同》所涉工程款支付情况由工程款发票及网上银行付款回单予以证明。综上，本院对原告所称恢复原状费用总额依法予以采信。对于原告针对3B2单元所诉请之恢复原状费用，原告系根据3B2单元面积所占比例予以换算，鉴于原告就3B1、3B3单元恢复费用等亦已一并另案起诉，故即使原告诉请金额与按面积比例折算金额稍有偏差，但如原告就3单元所诉请之恢复费用总额仍限于工程款总额人民币155,000元之内，则本院亦应依法予以支持。对于原告诉请之恢复期间房屋占用使用费，因该项占用使用费与房屋面积有关，故原告可获支持之房屋占用使用费应当按照3B2单元所占面积比例折算所占工期时间后再予计算，按此计算方式，原告按照合同约定可予主张之房屋占用使用费为人民币5,539.75元，因原告现主张金额仅为人民币5,407.80元，故本院仅就原告主张金额依法予以支持。至于被告辩称被告曾于2015年6月8日书面函告解除合同、于同月15日将房屋钥匙交付物业、双方合同实际于同月9日解除一节，鉴于(1)被告并非合同解除权人，被告发函通知解除合同之行为并不产生合同解除之法律后果；(2)被告就实际交付钥匙一节并未提供充足证据加以证明，况且即使被告确已交还房屋钥匙，但因被告并不享有合同解除权，故被告无权通过交还钥匙以迫使原告同意解约，但如被告确已交还房屋钥匙，原告亦应在合理期限内收回房屋以避免损失扩大。鉴此，本院对被告辩称双方合同于2015年6月9日予以解除之意见依法不予采纳。对于被告辩称原告提供房屋存在消防安全隐患、原告不予整改导致合同提前解除一节，鉴于整幢大楼消防已经验收合格，而内部格局消防配备则须根据各租户具体经营内容予以实施、调整，故具体消防整改应由被告具体实施，原告则应尽配合整改之义务，此义务分配亦与合同约定内容无悖。况且，被告作为证据所提供《安全保卫建议》及《会议纪要》，虽原告对此不予认可，但从被告自行提供之上述证据中亦显示相关整改措施均应由被告完成，而原告则应尽配合义务。现被告认为原告未予内部消防整改而构成根本违约显然缺乏事实及合同依据，本院对被告该项辩称意见依法不予采纳。对于被告辩称被告拟自行恢复房屋原状、而原告对此不予配合一节，根据合同约定，不论合同系因何方违约而导致提前解除，被告在合同解除当日均应将已恢复原状之房屋予以交还，现被告自称合同已于2015年6月9日予以解除，并称被告已于2015年6月15日交还房屋钥匙，但被告在自认合同解除及返还房屋之上述两个时间点均未曾将房屋恢复原状，在此情形下，原告根据合同约定代为恢复并无不当，即使在恢复费用方面存在尚属合理范围内之稍高情形，此亦系被告先行违约所致。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、被告上海申慧因私出入境服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海泰琪房地产有限公司2015年5月1日至2015年8月23日期间租金人民币123,566.88元；二、被告上海申慧因私出入境服务有限公司于本判决生效之日起十日内就上述第一项欠租支付原告上海泰琪房地产有限公司逾期付租违约金(共欠付4笔租金，违约金起计日分别为2015年5月6日、同年6月6日、同年7月6日及同年8月6日，均计至实际付租日，每日以人民币32.45元计；另违约金总额以人民币123,566.88元为限)；三、被告上海申慧因私出入境服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海泰琪房地产有限公司解约违约金人民币65,794元；四、被告上海申慧因私出入境服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海泰琪房地产有限公司房屋恢复原状费用人民币38,750元；五、被告上海申慧因私出入境服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海泰琪房地产有限公司房屋恢复原状期间之房屋占用使用费人民币5,407.80元；六、原告上海泰琪房地产有限公司不予归还被告上海申慧因私出入境服务有限公司租赁保证金人民币98,691元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,098.31元(原告上海泰琪房地产有限公司已预缴)，适用简易程序减半收取为人民币2,549.15元，由被告上海申慧因私出入境服务有限公司负担，本院退还原告上海泰琪房地产有限公司人民币2,549.16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 李 慧二〇一六年十二月二十二日书记员 薛文辉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……