广东省云浮市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）粤53民初31号 原告：钟宇佳，男，汉族，1987年4月29日出生，住广东省云浮市云城区。 被告：邓志雄，香港特别行政区居民，男，1964年5月6日出生，现住：广东省云浮市云城区。 委托代理人：黄伟雄，广东刚毅律师事务所律师。 原告钟宇佳与被告邓志雄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟宇佳、被告邓志雄及其委托代理人黄伟雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告钟宇佳向本院提出诉讼请求:1、请求法院判原告与被告签订的预购房协议无效；2、请求法院判被告退回购房款250000元，并赔偿装修费100000元；3、本案受理费由被告承担。 事实与理由：原告钟宇佳于2013年购买被告邓志雄位于云浮市云城区xx路xx巷的私人楼（xx楼xx房），经友好协商后签订预购房协议书，协议书中被告写明在政策允许下，可配合办理相关合法证件，因此原告深信不疑，先后交付房款250000元，并在2014年7月交楼后装修入住，现在得知，被告该楼楼层4楼以上属于违建，无法办理相关证件。原告在不知情的情况下签订了购房协议书并付款、装修入住。为维护原告的合法权益，依法向法院提起诉讼，请求法院支持诉讼请求。 第一次开庭前原告钟宇佳向本院增加诉讼请求:请求法院判被告邓志雄赔偿强禁电梯使用费1000元，赔偿强拆水表造成房屋无法居住费3000元，并从受理日起按市场租赁1500元/月计算，直到审判结束。 事实与理由：原告与被告因房产买卖纠纷一案，2016年5月25日起诉到贵院，案号（2016）粤53民初31号。案中因原告所购买被告位于云城区xx路xx巷属违建楼，该楼私自加高，不符合国家规定，在签订预购房协议书时，被告存在欺骗及隐瞒。原告在入住后得知该楼违建，因此拖欠被告购房余款35000元。2015年11月，被告以拖欠房款为由强行禁停原告电梯使用权，并没收了电梯感应卡。2016年6月2日，被告再以房产纠纷为由，强行拆除原告生活用水水表，原告生存权被严重侵害。维护原告合法权益，申请人特依据《民事诉讼法》第一百二十六条之规定，增加上述诉讼请求，请贵院依法合并审理。 被告邓志雄辩称，我方认为原告的起诉是无理的，应驳回原告的诉求。理由如下：1、原被告双方签订的《预购房协议书》是自愿签订，是双方的真实意思表示，应合法有效。2、原告向被告购买房屋时候，被告已经告知原告这个楼房只是规划建到四层，原告当时讲“他不怕，他亦喜欢比较高的楼层”，所以选择八楼，说选择八楼可以看远一点。而且按《预购房协议书》第5条的约定可以看出当时被告就房产暂时不能办证已经告知了原告。现在因为房价下跌，原告以这个理由反悔是不合理的，当时3800元/平方米是比较低的。我方认为原告是明知规划只许可建四层，并不存在被告欺骗原告的行为。3、被告在2014年6月交房给原告，原告亦在2014年7月装修入住，但原告将房屋擅自改动里面的布局结构，将原来的三房一厅改为两房一厅，是违约的，亦损害了楼面的结构，原告应恢复三房一厅的结构。4、原告并没有按合符约定的期限去支付购房款，已构成违约，应承担违约责任。按照《预购房协议书》第7条的约定，原告除了在签订协议时候交付了10万元，对第二期、第三期的房款均没有按合同约定支付，第二期房款在2014年12月支付，第三期购房款在2015年2月15日只交付了15000元，还有35000元没有支付，原告构成了违约，应当承担违约责任。5、原告增加的请求更加无理，有关电梯的使用问题，按合同约定原告应交5000元作维护保养基金，但原告一直不交，令同一栋楼的其他住户有意见，所以2015年10月停了原告电梯的卡并不存在不当行为。至于拆水表的问题，水表本身属于被告，被告拆自己的水表并没有不合理、不合法，而且按照购房协议约定，水表要由原告自行申请开户，费用也由原告自己负责。作为原告在入住了一年多两年也不去申请入户，不去交相关费用，所以不是被告拆了自己的水表导致他没水用，是原告自己不去办理导致没水用。至于收取租金，退还装修费更加不合理，所以我方请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 原告钟宇佳在第一次开庭前提交了以下证据：证据一、《预购房协议书》（复印件共3页）、被告身份证复印件，由被告提供，是第一次交钱签订合同后被告再交付给原告，拟证明原告购买被告位于xx路xx巷商位楼xx楼xx时不清楚是违建楼房，当时楼房已经建到第8层框架，还没有签订协议，被告说该栋楼可以办证，交钱后几天便将土地规划证、土地使用证交给原告。建到8层楼时原告交付了第二期购房款。入住后，住户们以为邓志雄在办理房产证。直到有10多人在楼下闹事，原告才知道这栋楼是违建的。因为邓志雄在建楼时候导致旁边房屋的墙体爆裂，所以想找邓志雄赔偿。原告第三次付购房款时和邓志雄协商办理房产证的事，被告告知原告只有支付完全部房款，被告才有办法帮原告办理房产证，所以导致原告一直拖欠被告的购房款。证据二、《收据》（复印件共3页），拟证明原告已支付购买被告xx路xx巷商住楼xx楼xx的房款，收据是邓志雄签收的，第一次、第二次支付购房款均是存到邓志雄父亲的名下，第三次是存到邓志雄名下。证据三、《土地使用证》、《土地规划许可证》（复印件共6页），是被告在签订协议的后两天提供给原告，拟证明建筑控制高度：≤15m（4层），现楼层为9层。证据四、《报警回执》，由原告提供，拟证明原被告产生纠纷由原告太太报警。证据五、相片，由原告提供，拟证明被告拆除原告水表。 原告钟宇佳在第二次开庭前提交了以下证据：《租房协议书》（复印件）、《收据》（复印件）、《证明》、《用水报停、销户拆表申请表》。《证明》、《用水报停、销户拆表申请表》，拟证明提起诉讼立案之日起一个星期被告停了涉案房屋的用水。 被告邓志雄发表质证意见如下：对证据一的真实性无异议，但在与原告签订《预购房协议书》前，被告把《预购房协议书》及楼层的平面图、土地证、规划许可证一并交给原告去查看，原告查看无问题后再签订的。并且被告向原告告知了房屋当时只是规划建四层，但原告说不怕，喜欢八层，所以选择八楼。对协议书上第五条所约定的内容，被告作了解释给原告，说现在只规划了四层，暂时不能办证，如果政策允许被告可以配合办证。这个情况被告如实告知原告，规划许可证也说明只允许建4层15米，所以原告所陈述的经过不是事实。至于原告看过后是先划钱还是先签名被告不清楚，但原告是看过资料再付钱的。对证据二收据的真实性无异议，总共是收到25万元，但原告没有按合同付款，是违约的。对证据三《土地使用证》、《土地规划许可证》的真实性无异议，但是是被告在签订协议时就已经交付给原告，签订协议前已经给原告审核了。对证据四《报警回执》，对其关联性有异议，只能证明有报警情况，因什么报警不清楚，与本案无关。对证据五相片，水表是原告自己没有去申请装表，水表属于被告，被告拆回自己水表并无不当。对《租房协议书》和《收据》，由于原告没有提供原件，所以被告对其真实性无法确定，同时由于没有原件，所以不确定原告租了上述房屋居住。此外，被告认为没有原件是不符合情理的，协议书写着一式两份，所以没有原件不合理；收据也是房东写给原告的收据，理所当然由原告保留，原告的陈述也与客观常理不符合，所以对《租房协议书》和《收据》的三性均有异议。对《证明》、《用水报停、销户拆表申请表》的真实性无异议，但被告认为本案是基于原告违约，没有按照合同支付相应的购房款而导致的，所以被告认为并不存在被告在合同上有任何违约的行为，原告方没有支付购房款，停水是很正常的行为。 被告邓志雄提交了以下证据：《通知函》（复印件），拟证明原告没有缴纳电梯维修基金，电梯公司是否为原告开通电梯使用与被告无关。 原告钟宇佳发表质证意见如下：当时被告没有提交这份资料，是被告停止原告使用电梯。被告所讲的日期也不真实，2016年3月16日开业主会当晚，原告已经提出如果原告缴交了5000元的电梯维护基金原告能否使用电梯，当时邓志雄告知原告一定要交完全部房款才可以使用电梯。原告起诉被告后直到今年2016年6月2日，被告停了原告的自来水，被告是业主，被告到自来水公司提出坚决不让原告自行申请水表。 对钟宇佳提交的证据一、二、三、四、五和《证明》、《用水报停、销户拆表申请表》，邓志雄对其真实性均没有意见，本院予以确认并采信。对钟宇佳提交的《租房协议书》和《收据》复印件，由于原告没有提供原件，邓志雄对其三性均有异议，本院不予确认和采信。 本案审理中，钟宇佳向本院提交了《调查取证申请书》，申请向云浮市国土资源和城乡规划管理局调取云浮市区XX路XX巷邓志雄楼房违建事实。本院根据钟宇佳的申请，向云浮市国土资源和城乡规划管理局发出了《调查取证函》，云浮市国土资源和城乡规划管理局复函：“邓志雄位于云浮市区xx路xx巷的两宗土地（土地使用证号为云府国用（2013）第001063号、云府国用（2013）第002869号，我局于2013年分别出具了《建设用地规划设计条件》（云国土规划条字[2013]第0186号、云国土规划条字[2013]第0210号）和《建设工程规划许可证》（云国土规划建字第2013-0150号），规划设计条件明确建筑控制高度为〈15米（四层），审批层数为4层……。经查，这两宗土地存在违法建设现象，超出建设工程规划许可证规定面积895.2平方米，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条规定，我局于2014年3月20日立案查处，于2014年4月3日根据《城乡规划法》第六十四条规定对邓志雄作出《行政处罚决定》，处以：一、限其于收到处罚决定书之日起3日内自行拆除违法建设的895.2平方米建筑物；二、处以建设工程造价百分之十的罚款107424元。上述土地8楼的803房如何才能取得房地产权证书的问题，需按有关规定，对违建行为及建筑物处理后、并完善有关规划许可、工程许可手续后，方可办理权属证书（如需拆除处理的、则不存在办理权属问题）。” 本院经审理查明：2013年，甲方邓志雄与乙方钟宇佳签订了一份《预购房协议书》，双方约定：一、甲方楼房位于云浮市区xx路xx巷，土地证号为云府国用（2013）第002869号、0010**，乙方购买八楼803号套房（附设计图），建筑面积75，成交价为285000元，即每平方3800元。二、甲方出售的为毛坯房，已完成外墙贴砖，室内批荡，水电到户门口。配套摩托车位两个，配套公用电梯。三、水电由乙方自行申请开户，费用乙方负责。配套摩托车位乙方向甲方一次性缴交每个15000元。四、配套电梯参照其他花园楼盘运作模式，甲方向乙方收取每户5000元作维护保养基金，甲方专项专用并公开接受监督。五、甲方所售住房及配套、公摊面积，其土地为甲方拥有的国有土地使用权。甲方售房收取的是成本造价，甲方不包办土地证、房产证的证件到户。诺政策允许，甲方可配合办理，但办证所涉及的各项费用（含税费）均由乙方承担。六、入住后公用楼梯的卫生清洁费、电费每月按建筑面积分摊。电梯维护保养和本栋大楼维护在维护保养费金支出。七、签订本协议时甲方收取乙方定金壹拾万元，待建筑主体到认购楼层时甲方收取乙方第二期购房款10万元，交楼锁匙乙方验收时付清全部购房款，即缴完购房款方可领取锁匙。八、甲方按设计的规划图纸进行施工，交楼时间为：公历二O一四年六月三十日。九、本合同签订之日起，双方五天内到刚毅律师事务所签订房屋买卖合约见证书。十、违约责任：乙方违约的定金和预交购房款不予退还。甲方违约延迟交楼的，每日按成交房价罚款0.5%，在成交房价中退付给乙方。甲方通知乙方收楼后壹个月未交清上实款项属违约。 邓志雄又将钟宇佳《土地使用证》、《土地规划许可证》的复印件交给了钟宇佳，其中，云浮市国土资源和城乡规划管理局的《建设用地规划设计条件》云国土规划条字[2013]第0186号规定邓志雄位于云浮市区xx路xx巷的建设用地（土土地证号为云府国用[2013]第001063号）上的建筑控制高度为 2013年，钟宇佳支付了购买涉案房屋的定金人民币100000元给邓志雄；2014年7月22日，钟宇佳第二次支付购买涉案楼房的房款100000元给邓志雄，邓志雄均出具了书面《收据》给钟宇佳。2014年8月，钟宇佳对涉案房屋进行装修，并于2015年1月入住。2015年2月18日，邓志雄出具《收据》给钟宇佳，确认收到黄漫芬购房款50000元。邓志雄没有支付5000元的电梯维护保养基金给邓志雄。庭审中，邓志雄确认其一共已收到钟宇佳购买涉案房屋的房款共250000元，钟宇佳还欠其35000元房款未付。 2015年10月26日，广东华凯电梯有限公司云浮办事处发出《通知函》给邓志雄，通知其公司暂未收到八楼803房住户钟宇佳的维修基金5000元，应业主委员会及邓志雄的要求，对xx房住户回收电子卡。2015年11月，钟宇佳的电梯感应卡被停用。2016年6月2日，邓志雄拆除了钟宇佳用水的水表，钟宇佳没有水用后，搬离了涉案房屋。 邓志雄陈述于2012年年底其已向国土部门申请涉案土地报建到8-9层，到2013年1月国土部门回复不能办理，只能按原来4层建，之后没有再书面申请。 另查明，云浮市国土资源和城乡规划管理局的《复函》载明了邓志雄位于云浮市区xx路xx巷的两宗土地（土地使用证号为云府国用（2013）第001063号、云府国用（2013）第002869号，规划设计条件明确建筑控制高度为〈15米（四层），审批层数为4层，该两宗地存在违法建设现象，超出建设工程规划许可证规定面积895.2平方米，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条规定，云浮市国土资源和城乡规划管理局于2014年3月20日立案查处，于2014年4月3日根据《城乡规划法》第六十四条规定对邓志雄作出《行政处罚决定》，处以：一、限其于收到处罚决定书之日起3日内自行拆除违法建设的895.2平方米建筑物；二、处以建设工程造价百分之十的罚款107424元。上述土地8楼的803房如何才能取得房地产权证书的问题，需按有关规定，对违建行为及建筑物处理后、并完善有关规划许可、工程许可手续后，方可办理权属证书（如需拆除处理的、则不存在办理权属问题）等内容。 本院认为：本案属于房屋买卖合同纠纷。本案被告邓志雄是香港特别行政区居民，本案属于涉港民商事案件。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》若干问题的解释（一）第十九条：“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定。”的规定，本案的涉案房屋位于广东省云浮市，故应以广东省云浮市所在地法、即中国内地法律作为准据法。 邓志雄与钟宇佳签订的《预购房协议书》是双方真实意思表示，双方在《预购房协议书》中约定：“五、甲方所售住房及配套、公摊面积，其土地为甲方拥有的国有土地使用权。甲方售房收取的是成本造价，甲方不包办土地证、房产证的证件到户。诺政策允许，甲方可配合办理，但办证所涉及的各项费用（含税费）均由乙方承担。”可见，邓志雄出卖涉案房屋给钟宇佳时，该房屋是不具备办理房产证到户给钟宇佳的条件。从双方确认的涉案楼房《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》记载的内容和云浮市国土资源和城乡规划管理局的《复函》可知，预购房协议约定买卖的标的物803号套房属于八楼，不在涉案云浮市区xx路xx巷的建设用地上的建筑控制高度 钟宇佳主张邓志雄赔偿装修费100000元，邓志雄不同意赔偿，在钟宇佳未有提供证据证明装修费为100000元的情况下，本院不予支持。钟宇佳不能使用涉案楼房内的电梯，是钟宇佳没有按《预购房协议书》的约定交纳5000元电梯维护保养基金，广东华凯电梯有限公司云浮办事处回收钟宇佳的电子卡所致，不是邓志雄的责任，钟宇佳主张邓志雄赔偿强禁电梯使用费1000元没有依据，本院不予支持。钟宇佳主张邓志雄赔偿强拆水表造成房屋无法居住费3000元，并从受理日起按市场租赁1500元/月计算，但钟宇佳未能提交租赁房屋的相关证据原件或其他证据进行证实租房的所需费用，且邓志雄对钟宇佳提交的《租房协议书》和《收据》复印件又提出异议，故本院对钟宇佳提出的无法居住费，不予支持。 综上，原告钟宇佳合理合法部分的诉讼请求，本院予以支持，没有依据和未提供证据证实部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条的规定，判决如下： 原告钟宇佳与被告邓志雄的签订的《预购房协议书》无效； 二、被告邓志雄于本判决发生法律效力后10日内返还购房款人民币250000元给原告钟宇佳；原告钟宇佳于本判决发生法律效力后10日内返还云浮市区xx路xx巷，土土地证号为云府国用（2013）第002869号、001063号上楼房的8楼8**屋给被告邓志雄; 三、驳回原告钟宇佳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6550元，由原告钟宇佳负担1871元，由被告邓志雄负担4679元。 如不服本判决，原告钟宇佳可在判决书送达之日起十五日内，被告邓志雄可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。 审判长  黄亦乾 审判员  陈 容 审判员  陈灿良 二〇一六年十二月二十八日 书记员  黄常乐 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》 第三十六条不动产物权，适用不动产所在地法律。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》若干问题的解释（一） 第十九条涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定。