北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0116民初4190号原告：陶迎春，女，1968年8月27日出生。委托代理人：王鹏，北京邓少东律师事务所律师。被告：北京舜禹工贸有限责任公司，住所地北京市怀柔区庙城镇293号。法定代表人：王建梅，董事长。被告：王建梅，女，1964年7月29日出生。二被告委托代理人：徐安封，北京市义博律师事务所律师。原告陶迎春与被告北京舜禹工贸有限责任公司（以下简称舜禹公司）、王建梅商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶迎春及其委托代理人王鹏，被告舜禹公司、王建梅的共同委托代理人徐安封到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陶迎春向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告舜禹公司赔偿原告购房损失（具体数额待司法鉴定后确认）；2.依法判决被告舜禹公司赔偿原告购房款利息185000元；3.依法判决被告王建梅对以上两项请求承担连带赔偿责任；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.依法确认原告与被告舜禹公司签订的购房合同无效；2.依法判决被告舜禹公司赔偿原告购房损失（具体数额待司法鉴定后确认），如不能鉴定，原告要求全部已交房款的一倍为实际损失，其中包括房屋增值损失、被告对原告欺诈的赔偿、筹款利息损失等计1131524.1元；3.依法判决被告舜禹公司赔偿原告已交房款1131524.1元的利息185000元；4.依法判决被告王建梅对上述诉讼请求承担连带责任；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月28日原告购买了被告舜禹公司开发的位于北京市怀柔区庙城镇庙城293号院5号楼2单元4层02户住宅，当时被告承诺该房屋为怀柔区政府批复公租房配建商品房，可放心购买。房屋总价为1131524.1元，原告按时将房款1131524.1元按照王建梅要求打入其个人账户。2015年8月14日怀柔区建委发公告明确说明被告出卖上述房产系违法行为，在原告等受骗群众多次上访后，被告王建梅于2016年2月1日只将购房款本金退还原告。原告认为，被告恶意欺诈，骗取原告购房款上百万资金，在此期间房价大涨，原告为此蒙受重大损失，被告理应对原告进行赔偿。为此诉至怀柔区人民法院，请依法判决。舜禹公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，但同意解除合同，将已付购房款退还原告。第一、双方签订的购房合同是有效合同，原告认为合同无效，没有法律依据。按照有关法律规定，只有符合《合同法》第五十二条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房解释》）第二条的规定，购房合同才能被认定为无效，后者针对的是纯商品房。而本案所涉及的标的物是公租房配售的商品房，是新事物，不同于纯商品房，土地的取得及办理建房相关手续均不一样。公租房配售商品房的建设主要是政府行为，依据也是政府的相关规定，而纯商品房的建设、销售是纯粹的商业行为，二者是不同的，所以本案不适用《商品房解释》的相关规定。第二、我方同意解除合同，退还原告已付的购房款，对原告提出的利息、房价上涨的损失、已付购房款一倍的赔偿均不同意支付。由于政府政策的变化，公租配售的商品房变更为人才公租房，致双方的合同目的均不能实现，这是不可归咎于双方的原因，是我方所不能控制的，并非我方违约不想卖房，所以我方同意解除合同，退还已付购房款。具体来说，首先，本案中，原告主张的利息及已付购房款一倍的赔偿是惩罚性赔偿，其主要依据《商品房解释》。但如前所述，本案所售的房屋不适用《商品房解释》，所以原告的主张没有法律依据。民法原则中的一般处理办法是赔偿直接损失、不赔偿间接损失，即退还已付的购房款。其次，原告提出的房价上涨的损失，是信赖利益损失，信赖利益损失是建立在缔约过失基础上的，被告在合同订立过程中，并没有恶意进行磋商，也没有隐瞒事实、陈述虚假事实，故不存在缔约过失。我方取得了公租房配建商品房的许可（见有关证据），在购房合同中也做了说明，原告应该注意到购房合同中的说明。我方响应政府号召，为了给一部分困难职工解决住房难的问题，拿出自有土地，自筹资金（公租房本应政府支持，可以贷款，但政府没有给被告贷款，造成资金紧张才出卖部分房屋），历尽千辛万苦给困难职工建房。出现问题后为将购房人的损失降至最低，又高息借款几千万元，退还了部分购房人的购房款，自身承担了巨额损失。我方自始没有任何欺诈的意图，也不存在欺诈的行为，不符合赔偿原告房价上涨损失的情形。王建梅辩称，虽是个人账户收款，但属于职务行为，该笔房款全部转入舜禹公司账户，要求王建梅个人承担责任没有事实及法律依据。本院经审理认定事实如下：2013年9月28日，陶迎春（乙方）与北京舜禹工贸有限责任公司（甲方）签订《购房合同》，合同载明：根据怀政函[2013]52号北京市怀柔区人民政府关于怀柔新城14街区14A-01、03地块建设公共租赁住房配建商品房有关问题的批复。北京市怀柔区人民政府关于公租房建设相关问题会议纪要。甲乙双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就商品房买卖事宜达成如下协议：乙方购买甲方开发的位于北京市怀柔区庙城镇293号院5号楼2单元4层02户型房屋一套。该房屋建筑面积为78.09平方米（以测绘报告房屋面积为准），价格按建筑面积每平方米16100元，总房款1257249元；庙城293号院是公共租赁住房配建商品房项目，红线外市政设施由区政府建设。暂定交房日期为2015年3月16日（赠送精装修）。合同签订后，陶迎春于2013年9月28日将认购金200000元和房款931524.1元转账至王建梅名下，同日舜禹公司为陶迎春出具收据。2016年1月26日，舜禹公司（甲方）与陶迎春（乙方）签订协议书一份，协议书载明：根据相关文件规定，甲方承建的怀柔区庙城镇293号院住宅1号楼、5号楼由公租房配建商品房转变为人才公租房；应乙方要求，甲方将收到的5号楼2单元4层02户型购房款1131524.1元全部退给乙方；乙方收到甲方退还的购房款后，购房协议废止。同日舜禹公司将购房款1131524.1元一次性返还给陶迎春。涉案房产的工程质量竣工验收记录显示：该工程的开工日期为2013年4月25日，完工日期为2014年12月26日。现舜禹公司未能取得银行贷款的审批手续及建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、开工许可证和商品房预售许可证。另查，北京市怀柔区庙城镇293号院原为公共租赁住房项目。2011年，该项目经怀柔区住建委向北京市公共租赁住房发展中心书面请示获批后，被纳入北京市2012年政策性住房建设计划。2012年11月30日，北京市规划委员会向舜禹公司出具《北京市规划委员会建设项目规划条件（授权供地）》文件一份，该文件载明：你单位2012年11月16日申报的，拟在怀柔区庙城镇293号规划建设的怀柔新城14街区14A-01、03地块公共租赁住房项目的有关材料收悉。经研究，根据有关法律、法规、规章的规定和城乡规划要求，按照项目建设的实施要求及提交的有关授权文件，同意你单位按下列规划及附图所示用地范围，办理该项目土地供应、规划设计等前期工作……相关要求：持本《建设项目规划条件（授权供地）》及其他相关文件，申请办理建设工程规划许可。由于该项目已开工建设但未办理工地手续，无法按照公租房配建商品房项目进行挂牌交易，国土部门无法供地，故项目无法按照公租房配建商品房模式继续实施。2015年3月19日，北京市住房保障办公室函复北京市怀柔区人民政府，同意怀柔新城14街区14A-01、03地块公共租赁住房项目作为人才公共租赁住房。为支持其诉讼请求，陶迎春向本院提交了以下证据：1.购房合同1份、补充协议1份；2.购房款收据2张；3.银行转账凭证3张；4.退款协议书1份；5.北京市怀柔区人民政府信访复查意见书1份、北京市怀柔区住房和城乡建设委员会信访事项办理意见书1份、北京市规划委员会关于怀柔新城14街区14A-01、03局部地块控制性详细规划的批复1份，拟证明：诉争地块上所建的房屋并不是被告声称的公租房配建商品房；北京市住建委从来没有允许在该地块上建设公租房配建商品房；被告存在严重的恶意欺诈，并通过欺诈获得了重大利益,导致原告受到重大损失。舜禹公司对证据1-4的真实性均认可，对证据5发表质证意见称：前两份证据内容相互矛盾，不能完整的表达事实；北京市规划委员会的文件没有盖章，真实性不认可，且日期在开工建设之前，并不代表后续没有变化；原告的证明目的不予认可。另陶迎春向本院提交怀柔区有关人才公租房事宜的公告及被告舜禹公司售楼处的外观照片，证明被告虚假宣传，存在销售欺诈行为。被告对两份证据的真实性认可，但不认可证明目的。为支持其答辩意见，舜禹公司向本院提交了以下证据：1.北京舜禹工贸有限责任公司怀柔新城14街区14A-01/03地块建设公共租赁住房项目批复文件一套，拟证明涉诉房屋性质以及中间的变化过程，中间有配建商品房的批复，舜禹公司不存在恶意欺诈。陶迎春发表质证意见称：会议纪要的真实性无法确认；会议纪要本身并不属于具体行政行为，即使是具体行政行为，原告也不是行政相对人，会议纪要不能成为被告卖房的合法依据；52号文件是一个原则性的批复，对于具体问题并没有说明，该文件的真实性无法确认；对两份文件的证明目的不认可。2.王建梅向舜禹公司在北京农商银行和建设银行的账户转账的进账单1份，拟证明所收房款已全部转到舜禹公司帐户。陶迎春发表质证意见称：账单的真实性如能核实就认可；关联性不认可，通过时间来看，不能证明账单上的款项就是购房人的房款；转账记录不是全部的账户记录，这个项目一共卖出112套房屋，涉案资金将近1亿元；被告称王建梅收取的房款全部转到了舜禹公司账户是不真实的。3.照片1张，照片内容为售楼处的项目简介，拟证明原告知晓被告没有预售许可证，被告是依据批文来出售房屋。陶迎春发表质证意见称：真实性认可，证明目的不认可；被告称卖房的依据是怀政函[2013]52号，但售楼处的简介只印了文件标头，且该文件没有一个字提到允许被告卖房；怀政函[2013]52号文件针对的主体是怀柔区住建委，并非舜禹公司，而且文件上明确责成舜禹公司严格依照有关法律、法规和政策规定建设房屋，而舜禹公司没有依照法律规定建设该涉诉房屋，卖房时没有开工许可证、规划许可证等。另外，舜禹公司申请其公司员工张媛媛作为证人出庭作证。证人张媛媛述称：我是舜禹公司员工，主要负责办公室的一些事情；卖房的时候，大家问我有没有预售许可，我跟各位买房人说卖房的依据是政府批示，出售的是配建商品房，墙上也有相关的情况说明；基本上对过来咨询买房的人都说过。陶迎春对于证人证言不予认可。上述事实，有双方当事人当庭陈述意见、购房合同书、协议书、收据及相关书证等证据在案佐证。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，舜禹公司以商品房的名义面向不特定对象销售其所开发、建设的房屋，陶迎春以购买商品房的期待加以购买。根据买卖双方所签订合同的名称和内容、合同签订双方的主体资格及合同中关于办理银行贷款的约定，应当认定陶迎春与舜禹公司所签订的合同为商品房买卖合同。因双方在签订购房合同时，涉案房产项目并未竣工，故双方所签订的商品房买卖合同应当认定为商品房预售合同，而非现房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。因舜禹公司在没有取得商品房预售许可证明的情况下，即与陶迎春签订购房合同，且涉案项目现已变更为人才公租房，舜禹公司已无取得商品房预售许可的可能，故双方所签订的购房合同应当认定为无效合同。故陶迎春要求确认双方所签购房合同无效之诉求，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，陶迎春与舜禹公司所签订的合同为无效合同，舜禹公司应当返还陶迎春已交的购房款及利息。现购房款1131524.1元已经返还，陶迎春要求舜禹公司支付购房款利息之诉求，本院予以支持。利息以购房款为基数，按中国人民银行发布的同期贷款利率自交款之日计算至退款之日。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，舜禹公司以商品房的名义向社会公开销售其开发建设的房屋，涉诉房屋不同于一般房地产开发企业开发销售的纯正商品房。从本院查证的舜禹公司开发建设涉案项目的背景来看，舜禹公司虽具备合理期待公租房配建商品房相关审批手续能够办理成功的基础，但由于盲目乐观及过于自信，最终未能完成相关审批事宜。在此情况下，舜禹公司即对外销售房屋，对合同无效应承担相应的责任，应根据其责任赔偿陶迎春因合同无效受到的相应损失。陶迎春作为完全民事行为能力人，对于诸如房产买卖等大宗商品交易，应尽到谨慎的审查义务，对合同无效也应承担相应的责任。关于舜禹公司向陶迎春承担损失赔偿责任的具体数额。陶迎春主张在销售房屋时，舜禹公司存在欺诈、隐瞒的情形，要求以商品房的标准对涉诉房屋进行价值评估，舜禹公司按评估结论赔偿购房损失；如不能评估，则按已付房款的一倍即1131524.1元承担赔偿责任，包括房屋增值损失、被告对原告欺诈的赔偿、筹款利息损失等。一则涉诉房屋的性质为人才公租房而非商品房，二则双方签订的购房合同已被确认为无效合同，故陶迎春主张以商品房的标准对涉诉房屋进行价值评估，无事实和法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……。首先，舜禹公司从未表明其取得过商品房预售许可证明。其次，根据双方提交的证据及当庭陈述，结合双方签订合同的过程及合同中关于价格的约定，不能认定舜禹公司在售房过程中存在欺诈或故意隐瞒的情形。再次，陶迎春主张的损失中包含房屋增值损失，该损失主张的基础为有效合同。在双方签订的购房合同被确认为无效合同的情况下，陶迎春的该主张亦缺乏法律依据；且该损失舜禹公司在签订合同时难以预见。故陶迎春的上述诉求，本院不予支持。本院根据双方在签订合同过程中各自的过错程度，酌定由舜禹公司以已付购房款为基数、根据资金占用的时间按中国人民银行同期贷款利率的一倍赔偿陶迎春的相应损失。陶迎春以购房款直接汇入王建梅的账户为由，要求王建梅就购房损失和舜禹公司承担连带责任。首先，购房合同系舜禹公司与陶迎春签订；其次，认购金及房款收据系舜禹公司出具；再次，舜禹公司已将购房款全部退还陶迎春并与其签订了退款协议书。综上，王建梅作为舜禹公司的法定代表人通过个人账户收取购房款的行为应认定为职务行为而非个人行为。故陶迎春的上述诉求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、陶迎春与北京舜禹工贸有限责任公司于2013年9月28日签订的购房合同无效；二、北京舜禹工贸有限责任公司于本判决生效后十日内给付陶迎春已付购房款1131524.1元的利息（以1131524.1元为基数，自2013年9月28日起至2016年2月1日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、北京舜禹工贸有限责任公司于本判决生效后十日内以购房款1131524.1元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的一倍赔偿陶迎春自2013年9月28日起至2016年2月1日止的损失；四、驳回陶迎春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8324元，由陶迎春负担3330元（已交纳）；由北京舜禹工贸有限责任公司负担4994元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  刘建中二〇一六年十二月二十六日书记员  张 灿