江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终4314号上诉人（原审被告）：南京金翰再生资源回收有限公司，住所地南京市江宁区谷里街道石坝社区。法定代表人：陈家兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：马小希，江苏创盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市江宁区谷里街道石坝社区村民委员会，住所地南京市江宁区谷里街道石坝社区。负责人:邓承华，该村委会副主任。委托诉讼代理人:倪菁华，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人:马翔，江苏法德永衡律师事务所律师。上诉人南京金翰再生资源回收有限公司（以下简称金翰公司）因与被上诉人南京市江宁区谷里街道石坝社区村民委员会（以下简称石坝社区）租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁民初字第3496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金翰公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审法院认定合同有效，属认定事实错误。审理中查明，《租赁协议》所出租的场地属农村集体用地，根据土地管理法的规定，出租农村集体用地，不能用于非农业建设。故《租赁协议》违反禁止性法律规范，应当认定无效。合同无效自始无效，双方互负返还义务，故被上诉人应当向上诉人返还已经收取的租金。一审法院认定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”，该认定虽然没有明文写出“合同有效”，但可以从上下文推理出法院对合同实际上作出的是有效认定，该认定确属错误；2.一审法院判决上诉人搬离场地，属适用法律错误。合同无效，双方应互负返还义务，本案中上诉人应当向被上诉人交出租赁的场地，而被上诉人应当同时向上诉人返还已经收取的租金。一审法院仅判决上诉人搬离场地，属错误适用法律。综上，请求支持上诉人的上诉请求。石坝社区辩称，上诉人的上诉请求缺乏事实依据和法律依据，一审判决认定事实请求，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。石坝社区向一审法院起诉请求：判令金翰公司立即从租赁的谷里第二砖瓦厂区内办公场地搬离，并支付延迟搬离的场地使用费至实际搬离之日止（标准参照原租赁协议年租金21万元，其中2014年8月1日至2015年7月31日为21万元）。一审法院认定事实：2010年7月26日，石坝社区（甲方）与金翰公司（乙方）签订《租赁协议》1份，约定：甲方将位于其辖区内的谷里第二砖瓦厂区内办公场地租赁给乙方生产经营，交付时间2010年8月1日，租赁年限4年，自2010年8月1日起至2014年7月31日止；租赁费标准每年21万元整，先付后租；乙方不得自行改变原有房屋结构，如确因生产需要更改，必须征得甲方同意后方可进行；乙方在租赁期间，不得私自建造厂房和附属设施，不得堆放渣土，只能堆放建筑器材及回收的金属材料，经协商甲方同意乙方建造500平方米左右的活动板房，必须由甲方规划认可，若建造设施与协议规定不符，后果由乙方自行承担。前述协议还约定：“原二窑遗留的厂房如乙方因生产需要，甲方无偿提供给乙方使用，需维修的房屋由乙方修缮，费用由乙方承担，产权归甲方所有，如遇政府部门征地开发，甲方补偿乙方相应的修缮费用。但乙方在修缮过程中必须向甲方上报维修方案，经同意后方可实施，产生的修缮费用需经甲乙双方现场定量核算后做为合同期满后此项费用处理的依据。”后石坝社区依约向金翰公司交付谷里第二砖瓦厂区内办公场地。2014年10月10日，石坝社区向金翰公司发出通知书，载明：租赁协议至2014年7月31日已到期，望金翰公司接到通知书后1个月内无条件搬离。同年10月14日，石坝社区向金翰公司发出解除协议通知书，载明：租赁期限已到期，现通知解除该协议，望金翰公司接到通知书后在上一次通知的期限内自行搬离，否则将采取断电断水等措施。后金翰公司并未搬出涉案场地，石坝社区就本案诉至一审法院。一审另查明，2012年4月5日，石坝社区（甲方）与金翰公司（乙方）签订《关于原谷里二窑场地部分违建搬出拆除协议》，载明：根据土地政策和上级有关部门要求，双方一致同意将谷里二窑张容路以西四排活动板房所居住的人员于甲方支付第一笔100万元款项后18日内自行分流搬出，腾空房屋，使上述地块恢复到2010年7月以前的原始状态；分流搬出工作由乙方负责完成，搬出后拆除工作由甲方负责完成；甲方共计向乙方支付分流搬出、临时房屋等附属设施及相关投入各项补偿款230万元，于2012年4月6日当日支付100万元，在乙方完成全部分流拆除工作一半时由甲方支付70万元，剩余60万元在全部拆除工作完成后一年内付清。一审审理中，金翰公司未提起反诉。金翰公司以石坝社区为被告向一审法院另案提起诉讼，要求石坝社区按照2012年4月5日《关于原谷里二窑场地部分违建搬出拆除协议》给付其补偿款60万元以及按照2010年7月26日《租赁协议》给付其房屋修缮费用410.9631万元。因双方意见不一，致调解未成。一审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，石坝社区与金翰公司之间签订的《租赁协议》租期已届满，石坝社区已多次通知金翰公司搬离，金翰公司应立即搬出租赁物，对石坝社区要求金翰公司搬离的诉讼请求一审法院予以支持。在金翰公司搬离租赁物之前，应当参照合同约定的租金标准向石坝社区支付使用费，故对石坝社区要求金翰公司支付使用费的诉讼请求一审法院予以支持。对于金翰公司辩称石坝社区应当先行向其支付补偿的意见，因其在本案中并未提起反诉，而是另案提起诉讼主张该项权利，故在本案中对于补偿事宜不再理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，一审法院判决：一、南京金翰再生资源回收有限公司于判决发生法律效力之日起30日内搬离位于南京市××××第二砖瓦厂区内办公场地。二、南京金翰再生资源回收有限公司于判决发生法律效力之日起30日内向南京市江宁区谷里街道石坝社区村民委员会支付2014年8月1日至2015年7月31日期间的场地使用费21万元以及2015年8月1日起至实际搬离之日止的场地使用费（按照每年21万元的标准计算）。案件受理费4530元，由南京金翰再生资源回收有限公司负担。对原审查明的事实，本院予以确认。本院二审期间，经南京市江宁区国土资源局信息中心、南京市不动产登记中心工作人员与本院工作人员、双方当事人赴现场勘察，南京市江宁区国土资源局信息中心、南京市不动产登记中心分别就租赁土地出具《建设用地勘测定界图》与《原谷里二窑场用地范围示意图》，双方当事人对上述两份图纸的真实性及租赁土地边界均不持异议。对当事人二审争议的、案涉租赁土地用途问题，本院认定如下：根据上述两份图纸记载，案涉租赁土地绝大部分属于石坝社区集体建设用地及南京市江宁区谷里街道国有建设用地，仅于边角地带有172.17平方米的土地为南京市雨花台区板桥街道新建村老圣组、新圣组共有建设用地，59.07平方米的土地为石坝社区何家庄组、朱家碾组共有农用地。另查明，根据2016年11月24日南京市土信地籍成果利用中心出具的地籍图发票记载，金翰公司支出地籍图费用2300元。本院认为，案涉《租赁协议》未违反法律法规效力性禁止性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。金翰公司上诉称讼争土地系农业用地、《租赁协议》应为无效，但现有证据足以证明讼争土地性质绝大部分为建设用地，仅有59.07平方米边角地带属于农用地，不足以影响合同效力，故金翰公司这一上诉请求不具备事实与法律依据，本院不予支持。案涉《租赁协议》租期已届满，石坝社区作为出租人，有权要求承租人金翰公司搬离，在金翰公司搬离租赁物之前，石坝社区要求金翰公司参照合同约定的租金标准支付使用费于法有据，原审对此予以支持并无不当。综上所述，上诉人金翰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4530元，由上诉人南京金翰再生资源回收有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  许云苏审判员  马 帅二〇一六年十二月十五日书记员  朱亚芳