安徽省阜南县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1225民初2641号原告：席坤，男，1957年8月15日出生，汉族，市民，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：刘丽萍，上海市汇盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：郎克研，上海国年律师事务所律师。原告：席斌，男，1988年9月14日出生，汉族，市民，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：刘丽萍，上海市汇盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：郎克研，上海国年律师事务所律师。被告：安徽省阜南县风采置业有限责任公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇地城北路农业局楼下，统一社会信用代码913412256957081868（1-1）。法定代表人：张强，该公司经理。委托诉讼代理人：杜凤宇，安徽弘大律师事务所律师。原告席坤、席斌与被告安徽省阜南县风采置业有限责任公司（以下简称：阜南风采公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月20日立案后，依法适用简易程序，于2016年7月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘丽萍、郎克研，被告阜南风采公司委托诉讼代理人杜凤宇到庭参加诉讼。原告于2016年7月20日申请被告超容积率建房对其造成的损失进行鉴定,本院准许并依法委托，原告在本院指定的期限内未缴纳鉴定费。本案现已审理终结。原告席坤、席斌向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金（前述违约金暂计算至2016年5月31日为167484.50元，实际应付违约金计算至被告实际交付止）；2.判令被告立即提交房产权属办理资料以办理涉案房屋房产证并向原告支付逾期协助原告办理房产证违约金6344.11元；3.判令被告赔偿原告超容积率建房给原告造成的损26332.50元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年5月，原告与被告签署编号为1#501的《商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），买卖合同第八条约定被告应当在2013年12月30日前按照阜南县人民政府的有关规定，将经验收合格且符合合同约定的商品房交付原告，第九条约定被告未按合同规定的期限将该商品房交付给原告的，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。但涉案商品房至今未验收合格。买卖合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。否则，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。但时至今日，被告仍未向登记机关提交任何办理权属登记的相关资料，原告也未取得房产证书。被告违反合同约定及阜南县规划局对涉案商品房建设及土地使用规划，多盖楼房、增加建筑密度的行为，导致涉案商品房所在小区容积率严重超出原政府规划及合同约定范围，大幅度降低原告及其他业主居住舒适度，被告应依法赔偿因此给原告造成的损失。原告保留就被告其他违约或侵权行为向被告索赔的权利。被告阜南风采公司辩称，原告起诉距离实际交房之日以及合同约定的办理房产证的期限均已超过两年的诉讼时效，按照合同约定办理房产证的期限为交房后的60日，对于原告提出的支付延迟交房违约金及延迟办证违约金诉讼请求均不应予以支持，涉案房屋已经实际交付使用，并通过验收，取得了竣工验收报告及竣工验收备案表。根据合同第十条约定，原告服从房屋规划设计上的变更，阜南县国土资源局对房屋容积率作出调整；原告诉讼请求中超容积率数额没有计算依据。根据双方当事人提供的证据，经开庭审理举证质证，本院查明的法律事实如下:2012年5月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同编号为：GF-2001-0171，1#501。合同约定：原告购买被告开发建设的位于阜南县××路北侧中××路东侧××“风采世纪广场”××室住房一套，面积132.07平方米，总价款为634411元。合同第八条关于交付期限中约定：被告应当于2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种（即该商品房经验收合格）条件、并符合本合同约定的商品房交付原告使用。如遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的或因执行法律、法规、政策、指令等导致的延期等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，逾期超过60日之后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十条关于规划设计变更的约定：买受人服从变更。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权属证书的，双方同意按下列情况处理：…2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告付清购房款634411元（收据1张）。2012年12月3日，原告向阜南县农村财政管理局缴纳了契税12688元（阜南县农村财政管理局契税完税证1张）。另查明：被告于2011年11月8日取得阜南县风采世纪广场建设项目的《建设工程规划许可证》。被告于2012年5月4日取得涉案楼房《商品房预售许可证》。2013年12月20日，涉案房屋经建设单位安徽省阜南县风采置业有限责任公司、勘察设计单位阜阳市建筑勘察设计院、施工单位阜阳安厦建设（集团）有限公司、监理单位安徽良友工程咨询有限公司联合验收合格。2015年9月25日，因被告违规建设问题，阜南县城乡规划局作出《关于要求对安徽省阜南县风采置业有限责任公司处罚的函》，认为阜南县风采世纪广场存在违反规划建设，属于尚可采取改正措施消除对规划实施影响的情形，要求阜南县城市管理行政执法局依据相关法律法规进行处罚。2016年1月14日，阜南县城市管理行政执法局对被告作出《行政处罚决定书》，因安徽省阜南县风采置业有限责任公司未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的行为，决定对安徽省阜南县风采置业有限责任公司罚款1658846元。2016年2月24日，被告与阜南县国土资源局针对被告建设的风采世纪广场签订了一份《国有建设用地使用权出让补充合同》，双方约定：本合同项下宗地国有建设用地使用权建设容积率由高于2.8调整增加为不高于2.92；本合同项下宗地的国有建设用地超容积率需补缴出让价款3559250元。2016年3月22日，被告阜南县城乡规划局颁发的“南建规[2016]03号”《建设工程规划核实合格证》。2016年7月4日，原告取得阜南县住房和城乡建设局核发的《商品房竣工验收备案表》。2014年3月5日，被告将房屋交付给原告，原告席斌在房屋交接单上签名。2015年12月31日，受原告委托，原告的委托诉讼代理人刘丽萍给被告工作人员打电话询问案涉房屋办理房产证的进展情况。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，原告依合同的约定向被告支付了购房款，被告应按约定在2013年12月30日前将经验收合格的房屋交付给原告，但被告未按约履行交付义务，构成违约。原告要求被告向房屋权属登记部门提交办理房产权属证书的全部资料，本院予以支持。根据有关法律法规规定，商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程档案、消防设施、环境质量、特种设备、防空工程、规划等方面验收，建设工程是否验收合格最终有审查权和监督权的机关是建设行政主管部门，其颁发的《竣工验收备案表》才是证明商品房经验收合格的依据。被告已经于2016年7月4日取得建设行政主管部门颁发的《竣工验收备案表》，故被告的房屋已具备法定交付条件。原告已于2014年3月5日接收了房屋，完成了涉诉房屋的转移、占有，被告的房屋交付行为已经完成，被告在交付房屋时涉案房屋已经竣工验收具备使用条件，且在本案法庭辩论终结前能够提供完整的《竣工验收备案表》，已具备了全部交付条件。原告在接收了房屋后又以被告未如期交付为由主张交付以后的逾期交房违约金，本院不予支持。对原告要求被告赔偿在接收房屋前从2013年12月31日至2014年3月4日期间的逾期交房违约金，被告辩称已超过诉讼时效，本院认为，原告从约定的房屋交房之日的次日起就知晓被告未按约交付房屋，其权利已受到侵害，本案涉诉房屋虽然于2014年3月5日交付，但被告直到2016年7月4日才取得工程竣工验收备案表，被告交付房屋时尚不具备法定交付条件，逾期交房的违约行为一直处于持续状态，原告的权利也一直处于受侵害状态，原告行使逾期交房违约金请求权的诉讼时效应从被告违约行为终止之日即被告取得工程竣工验收备案表之日起计算，原告在此之前提起诉讼，故原告行使逾期交房违约金请求权并未超过诉讼时效，对其要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据双方合同约定，被告应向原告支付逾期交房违约金12180.69元（634411元×64日×0.0003）。关于原告请求被告支付逾期办证的违约金问题。被告辩称已超诉讼时效，本院认为，逾期办证违约金的请求权应当从合同约定或者法定期限届满之日起计算诉讼时效期间。本案诉讼时效应当从双方合同约定的办证期限届满之日计算，原告的委托诉讼代理人于2015年12月31日向被告工作人员就办理房产证情况进行询问，应当视为诉讼时效中断的情形，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，并未超过诉讼时效，被告应按约定支付原告逾期办证违约金6344.11元（634411×1%）。关于被告超容积率建房是否给原告造成损失问题。本院认为，被告因违规建设问题，已被阜南县城市管理行政执法局依法处罚，被告与阜南县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让补充合同》，已将涉案工程的容积率调整增加为不高于2.92，此后阜南县城乡规划局给被告颁发了《建设工程规划核实合格证》，以上说明被告所建工程项目已经取得合法审批手续，符合规划。且原、被告在合同第十条中约定原告服从变更，应视为原告接受被告建设工程规划上的变更，原告并未举证证明被告变更规划给其造成了损失，故对其要求被告赔偿超容积率建房给原告造成损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告安徽省阜南县风采置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告席坤、席斌逾期交房违约金12180.69元；二、被告安徽省阜南县风采置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告席坤、席斌逾期办证违约金6344.11元；三、被告安徽省阜南县风采置业有限责任公司于本判决生效之日起二十日内向房屋权属登记部门提交为原告席坤、席斌办理房产权属证书的全部资料；四、驳回原告席坤、席斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元（原告已预交），减半收取计2150元，由原告席坤、席斌负担2018元，被告安徽省阜南县风采置业有限责任公司负担132元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。代理审判员  李占亚二〇一六年十二月二十九日书 记 员  李夏菁附件：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。中华人民共和国建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。第六条备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。安徽省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》4、房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。5、出卖人交付的房屋不符合本意见第4条规定的交付条件，买受人接收了房屋后以出卖人交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任的，在一审法院辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。