湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘10民终1768号上诉人（原审被告、反诉原告）：郴州市众意房地产开发有限公司。法定代表人：朱辉纪，该公司董事长。委托诉讼代理人：李兴，湖南正和法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李佳军，女，1985年12月24日出生。委托诉讼代理人：李震，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。原审第三人：欧代芝，女，1952年1月11日出生。原审第三人：郴州市煤炭局。法定代表人：邝良桃，该局局长。上述两原审第三人的委托诉讼代理人：雷大勇，男，郴州市煤炭局基建科主任。上诉人郴州市众意房地产开发有限公司（以下简称众意公司）因与被上诉人李佳军，原审第三人欧代芝、郴州市煤炭局房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人众意公司的委托诉讼代理人李兴、被上诉人李佳军的委托诉讼代理人李震、原审第三人欧代芝和郴州市煤炭局的委托诉讼代理人雷大勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。众意公司上诉请求：1、撤销原判；2、依法确认李佳军违约，由李佳军支付100,000元违约金给众意公司；3、诉讼费用由李佳军负担。事实和理由：一、李佳军没有按约定交购房款给众意公司，应承担支付100,000元违约金给众意公司；二、原审判决众意公司协助李佳军办理万华山庄4栋204号房屋所有权证侵犯了众意公司的合法财产。李佳军辩称，李佳军与众意公司签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效，涉案房屋已于2013年1月取得了预售许可证，众意公司应为李佳军办理房屋所有权证。请求驳回上诉，维持原判。欧代芝述称，与李佳军的答辩意见一致。郴州市煤炭局述称，与李佳军的答辩意见一致。李佳军向一审法院起诉请求：判令众意公司为李佳军办理郴州市107国道万华山庄4栋204号房的房屋所有权证。众意公司向一审法院反诉请求：1、解除众意公司与李佳军签订的《郴州市商品房买卖合同》；2、判令李佳军支付众意公司100,000元违约金。一审认定事实：一、2003年2月19日，郴州市煤炭局与郴州市华新房地产开发有限公司签订了《万华冲房地产联合开发合同》，约定双方联合开发万华山庄，郴州市煤炭局提供土地证给华新公司，华新公司向郴州市煤炭局职工提供80套住宅楼及底层车库。合同签订后，郴州市煤炭局根据报名情况，从2003年起陆续收取了82户职工的部分购房款。二、2007年11月12日，华新公司与众意公司当时的法定代表人朱辉纪签订《项目移交协议书》，约定将联合开发的万华山庄项目转让给朱辉纪。2007年12月12日，众意公司与郴州市煤炭局签订《万华小区后续开发意向协议》，约定：1、郴州市煤炭局继续开发万华小区，众意公司参加万华小区土地竞拍并继续开发万华小区；2、郴州市煤炭局的职工2003年订购且主体已完工的82套住房平均价格调增至800元/㎡向众意公司购买，新增加职工32户需购房4200㎡左右，按1200元/㎡的价格向众意公司购买；3、众意公司根据郴州市煤炭局提供的资料，办理好购房户银行按揭贷款事宜。同日，华新公司与郴州市煤炭局签订《终止“万华冲房地产联合开发合同”协议书》。2008年6月2日，众意公司通过竞拍取得万华山庄地块的国有建设用地使用权。之后，众意公司承接并开发万华山庄项目。三、在万华山庄项目开发建设过程中，欧代芝以煤炭局集资户的名义购买该项目一期4栋204号房屋。2011年1月16日，众意公司向欧代芝出具了收到购房款103,268.48元的收款收据。2009年10月2日,欧代芝将该房屋出售给李佳军,双方签订一份《房屋买卖协议》，约定房价为103,269元，同日李佳军将购房款全部交给欧代芝,并约定交给众意公司的购房款103,269元由欧代芝支付。2010年10月9日，李佳军与欧代芝签订了一份《户名变更协议》，约定：欧代芝将市煤炭局万花冲小区四栋二单元204号之房屋户主变更为李佳军户主名。2010年10月11日，I郴州市煤炭局在该协议上加盖公章。之后，众意公司与李佳军补签订一份《郴州市商品房买卖合同》，约定：1、李佳军购买的商品房为万华山庄第4栋204号房，该商品房产权登记建筑面积共131.72㎡，其中套内建筑面积118.64㎡，分摊建筑面积13.08㎡，单价为每平方米784元，总价款为103,269元，该购房款于本合同签订之日一次付清；2、出卖人应当在2010年10月15日前，将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用；李佳军在合同中签名，众意公司加盖公章，合同落款时间为2011年7月5日。双方签订合同后，众意公司房屋交付李佳军居住使用。现涉案房屋已将房屋所有权初始登记办理在众意公司名下。李佳军多次要求众意公司办理房屋所权证，众意公司予以拒绝，为此双方发生纠纷。一审法院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。就双方争议的焦点评议如下：一、双方签订的《商品房买卖合同》的效力及李佳军的本诉请求。1、合同效力；双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应当全面履行义务。2、李佳军是否按合同交清房款及能否办理产权手续。李佳军购买的涉案房屋系从欧代芝处转让取得。欧代芝以煤炭局集资户的名义购买众意公司开发的房屋，涉案房屋建筑面积为131.72平方米,单价为每平方米784元，欧代芝应交房款为103,269元。众意公司向欧代芝出具的收据表明欧代芝按约定将购房款全部交清。根据李佳军提交的欧代芝出具的收款收据可以证实，李佳军已将房屋转让款全部支付给欧代芝，故欧代芝交付款项的行为可视为李佳军已经按协议向众意公司付清购房款。同时双方签订协议后，众意公司履行了交房义务，李佳军入住后，众意公司并未向李佳军追偿购房款，由此认定众意公司对李佳军与欧代芝转让涉案房屋的行为明知且同意，双方签订的《商品房买卖合同》是对欧代芝与李佳军转让行为的认可。众意公司辩称李佳军未缴纳购房款的理由不成立。因涉案房屋已经办理初始登记，李佳军要求众意公司将房屋办理产权登记手续的诉讼请求予以支持。二、众意公司的反诉部分。1、解除合同部分。根据查明的事实及众意公司出具的收款收据，欧代芝已经按约定缴纳购房款，众意公司对李佳军与欧代芝的更名行为认可，且李佳军将全部购房款交给欧代芝，并由欧代芝出具收据为证,由此认定李佳军按合同已经全部缴纳购房款，众意公司要求解除合同缺乏事实及法律依据，众意公司该项反诉请求，不予支持。2、要求赔偿100,000元的损失。对该项诉讼请求，众意公司未提交任何证据证实，故该项反诉请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：“一、被告（反诉原告）郴州市众意房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内协助原告（反诉被告）李佳军办理郴州市南岭大道（原107国道）万华山庄4栋204号房屋的房屋所有权证；二、驳回被告（反诉原告）郴州市众意房地产开发有限公司的反诉请求。本案本诉受理费1800元，反诉诉讼费1150元，合计2950元，由被告（反诉原告）郴州市众意房地产开发有限公司负担”。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是李佳军是否已向众意公司付清购房款，众意公司是否应为李佳军办理涉案房屋的所有权证。李佳军为证实其履行了付款义务，向原审法院提交了众意公司出具给欧代芝的收款收据，众意公司对该收款收据的真实性予以认可，但其反驳称该收款收据仅是催款凭据，欧代芝须付清购房款后，该收款收据才能生效，对该反驳意见，众意公司并未提供充分的证据予以证实，且该意见也与常理不相符，故众意公司应承担举证不能的不利后果。因此，众意公司出具给欧代芝的收款收据可视为众意公司对收取欧代芝购房款的认可。欧代芝将认购的涉案房屋转卖给李佳军，且众意公司已与李佳军签订了《郴州市商品房买卖合同》，应视为众意公司同意欧代芝认购的涉案房屋更改到李佳军名下。众意公司称李佳军没有付清购房款的上诉理由不能成立。根据众意公司与李佳军签订的《郴州市商品房买卖合同》及众意公司与郴州市煤炭局签订的《万华小区后续开发意向协议》的约定，原审判决众意公司协助李佳军办理万华山庄4栋204号房屋所有权证及驳回众意公司的反诉请求并无不当。综上所述，众意公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人郴州市众意房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈新德审 判 员  王梅英代理审判员  董 安二〇一六年十二月一日书 记 员  魏小兰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。