北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2015）通民初字第25729号原告王妮，女，1980年12月1日出生，汉族，安徽省临泉县陶老乡陶前寨行政村农民，住北京市朝阳区。委托代理人刘远龙，北京市国汉律师事务所律师。被告孙刘建，男，1971年5月1日出生，汉族，河南省商丘市夏邑县会亭镇莲花台村农民。原告王妮与被告孙刘建房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告王妮及其委托代理人刘远龙，被告孙刘建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王妮诉称：2015年4月20日，我与被告孙刘建签订承租北京市通州区科创东三街兴达公寓底商的店面租赁合同，用于经营川菜馆，合同期限为三年。我在合同期限内对承租房屋进行装修，总计花费490000元。2015年10月12日，北京市通州区食品药品监督管理局下发通知责令停止经营活动。双方签订合同时明确为经营所用，孙刘建也承诺可以办理营业执照，但签订合同后我了解到孙刘建根本没有资格为我办理营业执照，其出租的房屋属于违章建筑，致使我无法经营，造成严重的经济损失。现诉至法院，要求孙刘建返还押金40000元、赔偿装修费484000元、返还剩余租金116100元、返还水电管理卫生费5000元、承担鉴定费6000元，以上合计651100元；孙刘建承担本案诉讼费用。被告孙刘建辩称：原、被告双方于2015年12月14日交接钥匙的时候已经解除合同。我和出租人之间的合同也已经解除。同意退还押金；同意退还交钥匙之后的房屋租金；水电卫生费不同意退还，因为我已经统一交付物业公司了；不同意赔偿装修费用；不承担鉴定费用及诉讼费用。经本院审理查明：2015年4月16日，原告王妮（乙方）与被告孙刘建（甲方）签订《合作房屋协议》，约定：一、甲方将坐落在北京市兴达公寓门东5、6、7、8间川菜房屋租给乙方使用，大约240平方米。二、房租期从2015年4月20日至2018年4月23日止，共计3年，年租金220000元，一年后根据情况有递增，协议期满后乙方享有优先租赁权。三、付款方式每半年付房租，房租未到期提前一个月付租金。四、乙方在经营过程中房屋内的水、电、暖气、物业、卫生费由乙方承担，保证金40000元，合同到期后保证房屋完好，保证金退还。五、在合同期内，乙方经营不善，甲方同意可以转让，但不能出租。合同不到期或转让后保证金不退。室内装修不得拆除，转让后，房租在原来的基础上，每月加4000元。六、协议期内，乙方不得拆改房屋的主体结构，保证房屋使用安全。因乙方原因造成人员伤亡对甲方房屋造成损坏，乙方承担法律责任并负责赔偿，与甲方无关。七、乙方有下列情形之一的，甲方可以单方终止合同，收回房屋，乙方应无条件搬出房屋。并承担由此给甲方带来的损失，甲方已收取的任何费用不给退还。1、欠各项费用，擅自改变房屋用途的，不按时支付房租金达5日的。2、签合同本人必须在店经营，如一个月不在店内经营，必须找一个负责人重新签订合同。3、擅自将房屋转租给第三人的，冬季不能利用煤火取暖。八、协议期内，乙方须遵守国家的法律法规及本村规定民约，不得从事违法经营活动，不得出现违纪行为。若乙方出现上述违纪问题，后果自己负责，甲方有权终止协议。九、房屋如遇国家征用或拆迁，自然灾害等人力不可抗拒因素导致协议不能继续履行，协议自行终止，双方互不承担责任。甲方退还乙方剩余租金和押金。此外，该合同还约定了其他事项。合同签订当日，王妮向孙刘建支付2015年4月20日至2015年10月20日的半年租金110000元，押金40000元，水电管理卫生费一年9600元。2015年9月16日，王妮向孙刘建提前支付2015年10月20日至2016年4月19日的租金110000元。2015年10月14日，北京市通州区食品药品监督管理局向杨伟（王妮之夫）送达责令改正通知书，该通知书载明：你单位在通州区台湖镇科创三街兴达公寓底商未经许可从事食品生产经营活动的行为，违反了《中华人民共和国食品安全法》第二十九条第一款的规定，根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条规定，责令你立即改正，改正内容及要求如下：立即停止食品生产经营活动。后，王妮停止经营。2015年12月14日，本案在审理过程中，本院组织双方当事人进行现场勘验，王妮当场向孙刘建交还房屋钥匙。2016年4月12日，北京京评价格评估有限公司就涉案房屋装修价值出具价格评估报告书，载明经运用成本法评估，评估对象的底商装修无争议部分价格为81555.6元；有争议部分价格为31018元。其中有争议部分项目为：石膏板吊顶、磁砖地面、轻钢龙骨隔断、玻璃门窗、台阶垫土。庭审中，王妮主张签订合同时，孙刘建曾承诺能办理营业执照，但现因房屋无批示，无房本，无法办理营业执照。孙刘建对此不予认可，辩称签订合同时已告知房屋没有房本，但办理营业执照是王妮自己的事情。上述事实，有《合作房屋协议》、收条、照片、责令改正通知书、银行查询记录及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。王妮自孙刘建处租赁房屋经营餐厅，但因未办理营业执照，被行政主管部门责令停止食品生产经营活动。现王妮已无法实现租赁房屋之合同目的，并于2015年12月14日将房屋钥匙交还孙刘建。因此，孙刘建应将2015年12月14日后王妮未使用期间的房屋租金、水电卫生管理费等相关费用及押金退还给王妮。关于装修损失部分，涉案房屋因没有房本无法办理营业执照，王妮主张签订合同时孙刘建承诺可以办理营业执照，孙刘建亦主张签订合同之初已告知王妮涉案房屋无房本，但双方对对方的主张均不予认可，又未能提供证据证明自己的主张。本院认为，孙刘建明知涉案房屋无法办理营业执照，仍将涉案房屋出租。而王妮作为承租人未主动审查租赁房屋的相关权属情况。因此，双方对因房屋无法办理营业执照导致的装修损失均有责任，孙刘建应负主要责任，王妮负次要责任。孙刘建所占责任比例以70%为宜。孙刘建虽然对于部分装修项目提出异议，但结合本案案情及现场情况，上述装修项目确实系经营餐饮所需，故对孙刘建所提异议，本院不予采信。被责令停止经营后，王妮未将涉案房屋退还孙刘建，结合双方导致房屋无法经营的责任考虑，本院认为双方对王妮停止经营但占用房屋期间的相关费用损失承担同等责任。即，2015年10月15日至2015年12月14日期间的租金，王妮承担50%。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告孙刘建退还原告王妮押金四万元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告孙刘建退还原告王妮房屋租金共计九万四千七百二十二元二角一分，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告孙刘建退还原告王妮水电管理卫生费共计四千一百三十三元三角五分，于本判决生效之日起七日内执行清；四、被告孙刘建赔偿原告王妮装修损失费共计七万八千八百零一元五角二分，于本判决生效之日起七日内执行清。五、驳回原告王妮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。鉴定费6000元，由原告王妮负担1800元（已交纳）；被告孙刘建负担4200元，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费5156元，由原告王妮负担2874元（已交纳）；被告孙刘建负担2282元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  曹 越人民陪审员  张万良人民陪审员  岳 奎二〇一六年十二月十二日书 记 员  周 杨