河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀06民终6055号上诉人（原审被告、反诉原告）：石燕晖，男，1963年3月26日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：魏文光，北京市华联律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：涿州京都物业服务有限公司，住所地涿州市石佛林场。法定代表人：芮兰珍，该公司董事长。委托诉讼代理人：张杰武，该公司法律顾问。上诉人石燕晖因与被上诉人涿州京都物业服务有限公司（以下简称京都物业）物业服务合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2016）冀0681民初2472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人石燕晖及其委托诉讼代理人魏文光、被上诉人京都物业的委托诉讼代理人张杰武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石燕晖上诉请求：1、撤销河北省涿州市人民法院（2016）冀0681民初2472号民事判决书，查清事实后改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的全部反诉请求；2、重审、二审本诉及反诉费用全部由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人不是合同主体，名称变更也未通知或告知上诉人。上诉人与涿州京都房地产物业管理有限公司签订了《物业管理服务合同》，而并非与京都物业。被上诉人从未向上诉人提供证据证明其与涿州京都房地产物业管理有限公司是同一家公司，关于涿州京都房地产物业管理有限公司名称变更，被上诉人从未通知，上诉人也从不知晓；重审法院认定事实错误，被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，被上诉人的诉讼请求已过诉讼时效；原审法院故意偏袒被上诉人一方；上诉人的反诉请求具有事实依据:《物业管理服务合同》；被上诉人并没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，违约在先，根据公平原则，上诉人不应承担违约责任。京都物业辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当维持。京都物业向一审法院起诉请求：1、请求法院判令石燕晖支付其2009—2011年物业费16577.35元，滞纳金32203.15元，共计48780.5元；2、本案诉讼费用由石燕晖承担。石燕晖向一审法院反诉请求：1、请求法院判令京都物业支付其经济损失31861元；2、判令京都物业每年定期向其公布物业管理服务费用的收支及使用情况；3、本案诉讼费用由京都物业承担。一审法院认定事实：2007年5月20日，双方签订《物业管理服务合同》，约定京都物业为石燕晖购买的位于涿州市码头镇东京都高尔夫俱乐部院内的“格拉斯哥组团112栋”房屋提供物业服务。合同约定，独栋别墅按建筑面积212.53平方米,每月每平方米2.6元收取物业费，石燕晖应于每年度3月1日前交清全年度物业管理服务费，逾期不交纳的加收滞纳金，每天加收总费的0.1%。同日，石燕晖签订了《业主公约》及《承诺书》，确认已详细阅读《物业管理服务合同》并遵守合同相关规定条款。另查明，自2009年3月1日起至2011年12月31日止，石燕晖欠缴京都物业物业管理费共计16577.38元，京都物业经催要未果遂向法院起诉。另查，涿州京都房地产物业管理有限公司于2009年1月14日在涿州市工商行政管理局登记更名为京都物业。以上事实,有京都物业提供的营业执照副本、组织机构代码证、法定代表人身份证复印件、京都物业名称变更手续、物业管理服务合同、业主规约、石燕晖承诺书、物业费催缴函、表格，双方当事人的陈述及庭审笔录在卷为凭。一审法院认为，京都物业与石燕晖签订《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，对双方具有约束力，石燕晖应按照合同约定每年按时缴纳物业费，现石燕晖自2009年3月1日起至2011年12月31日止的物业费，经京都物业书面催讨后仍未按该合同约定缴纳，已构成违约。石燕晖辩称京都物业变更名称其不知情，但根据庭审查明，京都物业于2009年变更名称，2012年后石燕晖一直向变更后的京都物业交纳物业费至今已有五年之久，所以其称“不知原告身份，物业不具备住的条件”的答辩意见，不予采纳。对于京都物业主张的滞纳金，合同约定石燕晖“逾期不交纳物业费，每天加收总费0.1%的滞纳金”，属于违约金性质的条款。该条款约定数额过高，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》，结合本案的实际情况，本案违约金以年利率20%计算。石燕晖2009年度应缴纳物业费3315.47元，违约金（自2009年7月1日起至2015年9月30日）为3315.47元×20%×6.25年=4144.33元；2010年应缴纳物业费6630.94元，违约金（自2010年3月1日起至2015年9月30日）为6630.94元×20%×5.58年=7400.12元；2011年度应缴纳物业费6630.94元，违约金（自2010年3月1日起至2015年9月30日）为6630.94元×20%×4.58年=6073.94元；综上，石燕晖自2009年7月1日起至2015年9月30日止，共欠缴物业费16577.35元，违约金17618.39元。合计34195.74元。石燕晖在庭审中并未提供有效的证据证明其装潢损失与京都物业存在事实上的因果关系，所以其反诉请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：“一、被告石燕晖自本判决生效之日起十日内支付原告涿州京都物业服务有限公司自2009年7月1日起至2015年9月30日止的物业费及违约金合计34195.74元。二、驳回反诉原告石燕晖的诉讼请求。本诉受理费1020元及反诉受理费299元，由被告（反诉原告）石燕晖负担。”二审中,上诉人提交了两份证据，一份是2016年11月29日物业费发票，出具发票的公司名称为涿州东京都物业服务有限公司；另一份为涿州京都物业服务有限公司在国家企业信用信息公示系统的信息。上诉人以此证明被上诉人不具有本案诉讼主体资格。被上诉人质证意见：我们收的是2009年至2011年的物业费，上诉人提供的发票为2016年的发票，与本案无关。第二份证据是网上的信息，只能体现公司的经营状况。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2007年5月20日，上诉人与涿州京都房地产开发有限公司签订《物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，合法有效。2009年1月14日涿州京都房地产开发有限公司变更为京都物业，对更名前所有权利，京都物业依法予以承接。上诉人接受了被上诉人所提供的物业服务，上诉人应当向被上诉人履行交纳物业费的义务，上诉人逾期未交纳2009年至2011年的物业费，故被上诉人向上诉人主张该物业费并无不当之处。上诉人称对被上诉人变更名称不知情，但2011年后上诉人一直向被上诉人交纳物业费，故对该主张不予采信。被上诉人从2009年至2014年连续向上诉人催收物业费，被上诉人的诉请并未超过诉讼时效。对于被上诉人主张的滞纳金，数额过高，且上诉人不认可，结合本案的实际情况，参照涉及被上诉人有关物业服务合同案件的生效判决，应按中国人民银行同期同类贷款基准利息计算较为妥当。原审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》计算违约金欠妥，应予以纠正。上诉人仅诉要求被上诉人赔偿损失，因证据不足，原审法院驳回其反诉请求，并无不妥。上诉人的其他上诉主张理据不足，不予支持。综上所述，上诉人石燕晖的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持河北省涿州市人民法院（2016）冀0681民初2472号民事判决第二项，即“驳回反诉原告石燕晖的诉讼请求。”二、变更河北省涿州市人民法院（2016）冀0681民初2472号民事判决第一项“被告石燕晖自本判决生效之日起十日内支付原告涿州京都物业服务有限公司自2009年7月1日起至2015年9月30日止的物业费及违约金合计34195.74元。”为“上诉人石燕晖自本判决生效之日起十日内支付被上诉人涿州京都物业服务有限公司自2009年至2011年的物业费16577.35元及违约金（2009年7月1日至2015年9月30日以3315.47元为基数；2010年3月1日至2015年9月30日以6630.94元为基数；2011年3月1日至2015年9月30日以6630.94元为基数。利率按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金。）”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费受理费1020元、反诉费299元，由上诉人石燕晖负担969元，由被上诉人涿州京都物业服务有限公司负担350元。二审案件受理费743元，由上诉人石燕晖负担488元，由被上诉人涿州京都物业服务有限公司负担255元。本判决为终审判决。审 判 长  白 月代理审判员  翟乐光代理审判员  臧海月二〇一六年十二月二十九日书 记 员  杜少童