文书内容广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书(2016)粤71行终1658号上诉人（原审第三人）：吴伟强，男，汉族，1957年5月31日出生，住广州市海珠区。上诉人（原审第三人）：吴子琳，男，汉族，1986年3月1日出生，住广州市越秀区。委托代理人：张瑞兰，女，汉族，1958年5月13日出生，住广州白云区。被上诉人（原审原告）：梁锦荣，男，汉族，1951年3月22日出生，住广州市越秀区。原审被告：广州市国土资源和规划委员会。住所地：广州市越秀区吉祥路**号。法定代表人：彭高峰，主任。上诉人吴伟强、吴子琳因与被上诉人梁锦荣、原审被告广州市国土资源和规划委员会房屋登记纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法行初字第109号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明:梁锦荣于2004年7月6日与案外人广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）签订穗房合字2004038801号《商品房买卖合同》，约定由梁锦荣向国龙公司购买位于广州市天河区天河直街30号（华翰大厦）第17层全层的房屋。广州市国土资源和房屋管理局为双方办理了上述合同的备案登记。2010年5月19日，广州市越秀区人民法院以（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》判决国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元。该判决第十七页最后一段认定：“二、2004年7月、9月，被告单位国龙公司与梁锦荣、李志明签订借款协议，借款协议约定：国龙公司以自己开发的位于广州市天河区天河直街30号的华翰大厦第十七、十八层和负一层至第六层商业楼及房屋作为抵押物，向梁锦荣、李志明分别借款350万元和1000万元，借款期限分别为2个月和3个月；签订借款协议的同时，国龙公司与梁锦荣、李志明签订上述房产的买卖合同并在房管部门办理鉴证登记。鉴证登记之日，上述借款支付给国龙公司；借款还款期限届满后，如国龙公司逾期一个月未还款，则房屋买卖合同生效，李志明、梁锦荣有权处置上述房屋。2004年7月和11月，梁锦荣、李志明依约分别将350万元和1000万元出借给国龙公司。国龙公司明知违反法律的有关规定，仍于2004年7月、11月及12月在广州市房地产交易登记中心将华翰大厦第十七层的预购人登记为梁锦荣，华翰大厦第二至第六层的预购人登记为李志明所指定的李家励，华翰大厦负一层的预购人登记为李志明。”第十八页第二段认定：“借款后，被告单位国龙公司在陈中兴的指挥及直接操作下，于2004年8月到2005年9月间，将华翰大厦负一层5个车位、第二至第六层商业楼及第十七层6套住宅出售给购房人胡德胜、李国兴、黄良环、吴伟强等15人，共收取上述购房人的购房款17204943元。直至案发为止，被告单位国龙公司既未向李志明、梁锦荣清偿借款共1350万元，又未将相应的华翰大厦房产登记在胡德胜等15位购房人名下。”该判决的附表列明了案涉华翰大厦部分房屋的购房情况，其中附表4记载：房号购房人已支付房款（元）登记预购人……………………华翰大厦1705房吴伟强，吴子琳545379梁锦荣2010年9月7日，广州市国土资源和房屋管理局内设的广州市房地产交易登记中心作出《关于注销华翰大厦部分房产预售合同备案登记的公告》，内容为：“广州市越秀区人民法院（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》已生效，根据判决书认定的事实，现公告注销华翰大厦预售契约号为04038801号等7个预售合同的备案登记。”次日，广州市国土资源和房屋管理局在其政务网站上发布了该公告，注销内容其中包括梁锦荣与国龙公司签订的2004038801号《商品房买卖合同》的备案登记。2010年12月30日，广州市国土资源和房屋管理局为吴伟强、吴子琳办理了案涉房屋的预告登记，核发了粤房地预登穗字第0120106784号《广东省房地产预告登记证明》。2011年1月13日，吴伟强、吴子琳向广州市国土资源和房屋管理局申请办理案涉房屋的产权登记手续，提交了申请书、广东省房地产预告登记证明、身份证明、房地产分户图等资料。广州市国土资源和房屋管理局以11登记01305390号立案受理并于2011年1月31日核准登记，为吴伟强、吴子琳核发了案涉房屋的粤房地权证穗字第××号、01××49号《房地产权证》。后梁锦荣在查询房屋登记过程中发现了上述情况，遂向原审法院提出起诉，要求撤销吴伟强、吴子琳名下的粤房地权证穗字第××号、01××49号《房地产权证》。原审法院另查明：2015年7月15日，广州市中级人民法院作出（2011）穗中法行终字第411号行政判决，撤销广州市国土资源和房屋管理局于2010年9月7日作出的《关于注销华翰大厦部分房产预售合同备案登记的公告》。2015年12月16日，广东省高级人民法院作出（2015）粤高法行提字第14号行政判决，维持广州市中级人民法院（2011）穗中法行终字第411号行政判决，责令广州市国土资源和房屋管理局对该案所涉房屋预售合同备案登记行为的效力依法重新作出处理。原审法院再查明：广州市国土资源和房屋管理局已被撤销，案涉被诉具体行政行为所涉行政职能现由市国土规划委继受。原审法院认为：广州市国土资源和房屋管理局于2011年1月31日向吴伟强、吴子琳核发粤房地权证穗字第××号、01××49号《房地产权证》的登记范围与该局为梁锦荣办理华翰大厦第17层全层房屋预售合同登记备案内容重合。尽管在核发上述房地产权证前已注销该登记备案，但由于广州市中级人民法院（2011）穗中法行终字第411号行政判决已认定广州市国土资源和房屋管理局的注销行为违法并判决撤销，该判决经广东省高级人民法院再审维持，故在案涉房屋尚预售登记在梁锦荣名下的情况下，广州市国土资源和房屋管理局再向吴伟强、吴子琳核发案涉房地产权证的行为，不符合法律规定。梁锦荣要求撤销吴伟强、吴子琳名下的粤房地权证穗字第××号、01××49号《房地产权证》的主张理由成立，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项的规定，判决撤销广州市国土资源和房屋管理局于2011年1月31日核发的粤房地权证穗字第××号、01××49号《房地产权证》。案件受理费50元，由被告广州市国土资源和规划委员会负担。上诉人吴伟强、吴子琳不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院仅依据广州市中级人民法院(2011)穗中法行终字第411号行政判决书认定原审被告（原广州市国土资源和房屋管理局）的注销行为违法并判决撤销，直接判定撤销其于2011年1月31日核发的粤房地权证穗字第××号、01××49号《房地产权证》的认定事实及适用法律均有错误。首先，原审被告注销预售备案行为的事实清楚，依据充分。2010年5月19日，广州市越秀区人民法院以(2009)越法刑初字第769号《刑事判决书》判决国龙公司犯合同诈骗罪，该判决已生效。另上述判决认定了以下事实：2004年7月、9月，国龙公司与被上诉人、李志明签订借款协议。借款协议约定：国龙公司以自己开发的位于广州市天河区天河直街30号的华翰大厦第十七层作为抵押物，并将华翰大厦第十七层的预购人登记为被上诉人。因此，被上诉人与国龙公司2004年7月6日签订的穗房合字2004038801号《商品房买卖合同》实系作为其双方签订借款协议的担保。其次，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，被上诉人作为出借人，不能在国龙公司无法偿还借款的情况下要求履行买卖合同，即穗房合字2004038801号《商品房买卖合同》仅能被认定为民间借贷合同的担保，不可能履行。再次，根据《广东省商品房预售管理条例》第二条的规定，被上诉人与国龙公司不存在真实的预售商品房关系。国龙公司违反法律规定，将涉案房屋的预购人登记为被上诉人的行为明显扰乱了预售商品房市场，预售商品房主管部门有权对其进行管理。另目前未有相关法律法规对预售商品房主管部门作出注销的程序进行规定，所以原审被告有权通过政务网站公告注销华翰大厦7个预售合同的备案登记，通过公告送达被上诉人的行为并未违反法定程序。最后，根据原审判决认定的事实及相关法律法规的规定可知，原审被告有权根据法院的判决书及法律规定作出注销预售备案行为，并未违反法律规定及法定程序。二、本案的事实与(2011)穗中法行终字第411号案件的事实情况存在差异，一审法院并未对本案的重要事实及关键证据进行认定及审核，认定事实及适用法律均有错误。首先，被上诉人于2004年7月6日签订的穗房合字2004038801号《商品房买卖合同》约定17层全层的楼款为人民币175万元，根据上诉人及17层其他真实购房人购房价格及当时市场价格可知，175万元的价格明显低于市场价格。其次，被上诉人提交的国龙公司出具给其17层18层楼款的收据大小写明显存在差异。大写金额为捌拾万元，小写金额确为280万。该证据的真实性有待审核，但一审法院并未对该证据进行审核。另被上诉人提交的广东发展银行广州分行的《送款单》的填写存在多种字迹，明显有被篡改的可能，一审法院却未对该份证据的真实性进行审核。再次，上诉人在不知道购买的房屋已经登记在被上诉人名下的情况下与国龙公司签订了《商品房买卖合同》且按合同约定支付了房款。另(2009)越法刑初字第769号案件法院已查明，涉案房屋的真实购房人是朱惠莲，冯敦茹（1701房）、任汛滔（1704房）、陈燕鸣，黄辉，黄广艺（1706房）、吴伟强，吴子琳(1705房)，黄良环（1702房）、李国兴、张萍（1703房）。最后，根据上述证据及法院查明可知，被上诉人与国龙公司的《房屋买卖合同》并非真实的预售房屋买卖关系，系借款协议的担保。且被上诉人并未按照合同约定支付房款。因此，请求法院判令：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，维持原审被告于2011年1月31日核发的粤房地权证穗字第××号、01××49号《房地产权证》；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。被上诉人梁锦荣二审未提交书面答辩意见。原审被告广州市国土资源和规划委员会二审未提交书面陈述意见。经审理查明，原审法院查明事实清楚，且有相应证据予以证实，本院予以确认。本院认为，广州市中级人民法院（2011）穗中法行终字第411号行政判决已确认原审被告注销涉案备案登记行为违法并判决撤销，广东省高级人民法院（2015）粤高法行提字第14号行政判决亦予以维持。因此，在涉案房屋尚预售登记在被上诉人名下的情况下，原审被告向上诉人核发涉案房地产权证的行为，不符合法律规定。原审法院判决撤销原审被告向上诉人核发涉案房地产权证的行为，并无不当，本院予以维持。上诉人吴伟强、吴子琳的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴伟强和吴子琳共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈  作  斌代理审判员 金    霞代理审判员 石  晓  利二〇一六年十二月二十一日书 记 员 杨晓泓陈洁雅