广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初10380号原告：中山市雷成物业管理有限公司，住所地广东省中山市古镇镇和兴路3号电信新业务大楼5楼1卡，组织机构代码081093535。法定代表人：王波，该公司总经理。委托诉讼代理人：张翠安，广东邦杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗琳，广东邦杰律师事务所实习律师。被告：中山市新元太照明电器有限公司，住所地广东省中山市横栏镇新茂工业区康龙五路13号星棚第3间，统一社会信用代码914420000930579372。法定代表人：刘卫林，该公司经理。被告:刘卫林，男，1971年6月19日出生，汉族，住湖南省桃江县。共同委托诉讼代理人：陈柏泉，广东品信律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：李怡学，广东品信律师事务所律师助理。原告中山市雷成物业管理有限公司（以下简称雷成公司）与被告中山市新元太照明电器有限公司（以下简称新元太公司）、刘卫林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷成公司的委托诉讼代理人张翠安，被告新元太公司、刘卫林的共同委托诉讼代理人陈柏泉、李怡学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷成公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告雷成公司与被告新元太公司、刘卫林签订的物业租赁合同已于2015年8月21日解除；2.被告新元太公司、刘卫林支付原告雷成公司自2014年11月1日起至合同解除之日止的租金，暂计至2015年7月31日止共9个月88200元，并以欠付租金金额为基数按中国人民银行同期贷款利率四倍从2014年12月1日起至清偿之日止计付滞纳金，暂计至2015年7月31日为12676.79元；3.被告新元太公司、刘卫林支付原告雷成公司水电费1095元、公摊费7140元、物业管理费1470元，并按中国人民银行同期贷款利率从2014年9月1日起至清偿之日止计付违约金，暂计至2015年7月31日为494.94元；4.被告新元太公司、刘卫林支付原告雷成公司歇业违约金8000元。诉讼中，原告雷成公司变更第2项诉讼请求中的租金只要求计至2015年7月31日，非合同解除之日。事实和理由：原、被告于2014年4月12日签订物业租赁合同，约定两被告承租原告位于中山市××电信××办公大楼物业××层××卡，租赁面积35㎡，租期为三年，至2017年4月30日止，年租金117600元，分四期，每期应提前交三个月租金29400元，合同签订时交纳2014年5月1日至同年7月31日的首期租金，合同生效后交纳29400元保证金；逾期交租按日3%计收滞纳金，歇业每日按月租金5%计收违约金，超过正式交租日10天或拖欠管理费15天以上的，原告有权停电或收回卡位并终止合同、没收保证金。合同签订后，原告依约将上述租赁物交付两被告使用，两被告仅支付保证金和首期租金后便以各种借口拖延交付租金，且拒不交纳相应水电费、公摊费及管理费用，并自2015年3月1日后无故歇业至今。2014年8、9、10月是免租的，其他费用交到2014年7月，同年8月开始就没有交了，原告赠送半年物业管理费。电费是根据被告（每月实际使用度数相加）实际使用度数492度乘以每度1.25元，水费、公摊费都是从2014年8月1日起至2015年7月31日止，共12个月，水费每月40元，公摊费每月每平方17元，收费标准按整个商城的总电费（除卡位电表以外）乘以租赁面积除以10000平方计算；物管费从2015年1月1日到同年7月31日止，每月每平方6元。对此，原告多次要求两被告尽快交纳各种应缴费用并开门营业，但两被告至今未履行合同约定的义务。原告不得已于2015年8月1日控制上述租赁物，之后对外出租，并于同年8月21日向两被告发出解除合同通知书。原告雷成公司为支持其诉请，提交证据如下：1.物业租赁合同；2.催款通知单；3.租金通知单；4.每月费用清单收据；5.解除合同通知书；6.EMS快递单；7.建设工程规划许可证、施工许可证；8.电费发票。被告新元太公司、刘卫林辩称，1.被告新元太公司于2014年8月初搬离案涉租赁物，并与原告实质解除了租赁合同，原告在2014年8月18日与案外人胡亚林就案涉租赁物签订租赁合同，原告的行为表明已知悉并实质同意提前解除与被告新元太公司的租赁合同；2.被告新元太公司已交清水电费、公摊费、物管费，案涉租赁合同已经解除，不存在相关欠费问题；3.合同已经解除，不存在歇业问题，不存在歇业违约金；4.被告刘卫林在法定代表人处签名，代表被告新元太公司签名，是职务行为，不应承担责任，且被告新元太公司不是自然人独资公司。被告新元太公司、刘卫林就其辩解，提供证据如下：1.执法局信访回复；2.雷成公司与胡亚林的物业租赁合同；3.民事裁定书；4.民事判决书。本院经审理认定事实如下：2014年4月12日，雷成公司（甲方）与新元太公司（乙方）签订物业租赁合同，约定乙方租赁甲方位于中山市××电信××办公大楼物业××层××卡位，面积约35㎡（含公摊面积），月租金按280元/㎡计9800元，物业管理费按6元/㎡计210元，甲方赠送半年物业管理费；租期自2014年5月1日起至2017年4月30日止，年租金117600元，均分四期交付，先交租后使用，逾期按日租金3%计收滞纳金，超过每月正式交租日10天的，甲方有权停电或收回卡位并终止合同；计租日为2014年5月1日，之前时间作为免租期（装修期），如乙方在签订合同后七日内交纳2014年5月、6月、7月的租金，甲方再赠送三个月免租期；乙方在签订合同时一次性交纳三个月租金29400元作为押金，租赁期满时甲方验收物业合格后退回；甲方负责水、电的安装，电路安装到每个卡位门口（包括电表）；全中央空调出风口到每个卡位，本物业正式使用后空调费用按合同计租面积与总面积（10000平方米）的比例平摊，每月收取一次；乙方每日须正常开门营业，歇业则每日按月租金5%收取违约金；甲方违约须退还双倍押金及已交但未使用的租金，乙方违约须即刻搬离物业，不得追讨剩余租金和押金；如乙方未能依约如期如数交纳水电费用，则应向甲方支付违约金（按供水供电事业公司规定处理）；乙方拖欠租金或管理费15天以上的，甲方有权单方面终止合同，没收保证金，收回物业重新招租而无需对乙方做出任何补偿；乙方接收通知的地址为刘卫林，中山市横栏镇格林美域G271201；退出机制：经甲方同意，乙方可以转让卡位但必须同甲方办理解除租赁合同手续，并由甲方与新的乙方签订租赁合同等内容。合同落款处乙方处没有新元太公司的盖章，由刘卫林在法定代表人处签名。合同签订后，雷成公司依约将上述租赁物交付新元太公司使用，新元太公司进行装修后对外营业，并支付了押金29400元、2014年5月7月的租金29400元及2014年7月31日前的水电费、公摊费和物业管理费。雷成公司免收2014年8月10月的租金。雷成公司以新元太公司、刘卫林欠交租金等为由，于2016年9月1日诉至法院，提出以上诉请。又查明：雷成公司提供的每月费用清单收据显示：上述租赁物在2014年8月至同年12月期间产生用电量共492度，并从2015年1月开始没有产生用电量；新元太公司、刘卫林提供的物业租赁合同与上述租赁合同的内容雷同，不同的是：1.合同抬头乙方（承租方）虽同为新元太公司、刘卫林，合同落款处乙方处也没有盖章，但法定代表人（姓名）处签名人为“胡亚林”；2.合同签订时间是2014年8月18日，租赁期间自2014年8月1日起至2017年7月31日止，计租日为2014年8月1日；乙方需在签订合同当日内交纳2014年8月、9月、10月的租金；3.通知地址为：乙方为“胡亚林”，接收通知的电话为138××××0873等。另查明：2012年5月31日，中山市城乡规划局向中国电信股份有限公司中山分公司就上述中山市古镇电信新办公大楼颁发建设工程规划许可证，载明该工程1幢5层，基底面积954.13㎡，总建筑面积4740㎡，框架结构。同年11月23日，中山市住房和城乡建设局颁发建设工程施工许可证。上述办公大楼已建成并投入使用，每月产生空调等公共电费，其中2014年8月84621.52元、9月90093.34元、10月97971.96元、11月50277.79元、12月60445.35元。再查明：案外人尹宜春等人向中山市城市管理行政执法局古镇分局（以下简称古镇执法分局）投诉古镇镇电信商照城违法建设。古镇执法分局于2015年10月20日回复称：“经古镇规划部门调查后答复，投诉情况基本属实，我分局将按照规划答复意见进行查验，并按立案程序进行依法处理。”本院依法向古镇执法分局调取上述回复中提及的古镇规划部门的答复，即中山市城乡规划局古镇分局（以下简称古镇规划分局）于2015年10月13日出具的《关于对古镇镇六坊村沎仔北围电信商照城进行界定的复函》，该复函称：“古镇镇电信商照城已完成规划报建，是1幢五层的办公楼，于2013年10月9日通过规划验收。该建筑验收后首层加建夹层，顶层加建铁棚，现状为七层建筑。相邻的三层建筑没有办理报建手续。”本院认为，首先，关于案涉物业租赁合同的主体问题。原告雷成公司主张合同的乙方是被告新元太公司、刘卫林，两被告辩称乙方仅是被告新元太公司，被告刘卫林不应承担责任。虽然案涉租赁合同抬头是被告新元太公司、刘卫林，但合同最后落款处仅仅是刘卫林在法定代表人处签名，其行为应认定为职务行为，故对两被告的上述抗辩，本院予以采纳；其次，关于案涉租赁合同的效力问题。虽然原告雷成公司提供建设工程规划许可证以证明电信商照城为合法建筑，但因古镇规划分局已确认电信商照城存在超规划许可违法建设的情况，原规划建筑相邻的三层建筑并没有办理报建手续，且案涉租赁合同所涉总面积也远远超过其建设工程规划许可证中载明的建筑面积，而雷成公司并没有提供其他充分证据以证实案涉租赁物的合法性，故雷成公司应当承担举证不能的不利后果，案涉租赁合同应认定为无效。雷成公司要求解除其与被告新元太公司签订的物业租赁合同的诉请，本院不予支持。虽然案涉租赁合同无效，但被告新元太公司实际占有使用案涉租赁物，应按合同约定的租金标准支付占用期间的房屋占有使用费，并交纳实际产生的水电费、公摊费和物业管理费。因案涉租赁合同无效，故本院对雷成公司主张的租金滞纳金、上述各项费用的违约金、歇业违约金等均不予支持。第三，关于被告新元太公司占有使用案涉租赁物的期间及产生的费用问题，被告新元太公司辩称其于2014年8月初搬离案涉租赁物，并介绍案外人胡亚林给原告，原告与胡亚林于2014年8月18日签订新的租赁合同，原告确认该新合同的真实性，但主张该新合同是案涉租赁合同的补充，是胡亚林代表两被告与原告签订的，却没有提供任何证据予以佐证，且该新合同约定承租方需交纳2014年8月－10月的租金，而在案涉租赁合同中，上述期间为免租期，原告的上述主张显然不符合逻辑和常理，故对被告新元太公司的抗辩，本院予以采纳。既然原告已与第三人就案涉租赁物签订租赁合同，租期从2014年8月1日开始，被告新元太公司并无异议，且搬离案涉租赁物，符合原告与被告新元太公司关于退出机制的约定，原告也没有提供任何证据证实被告新元太公司有继续占用案涉租赁物，故原告要求被告新元太公司支付2014年8月至2015年7月期间产生的费用的诉请，于法无据，本院不予支持。两被告的有理抗辩，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告中山市雷成物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费2682元，减半收取计1341元（原告已预交），由原告中山市雷成物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈玉珍二〇一六年十二月二日书记员  黄贤珠彭诚杰