福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0521民初4674号原告：惠安县大本房地产开发有限公司，住惠安县崇武镇五峰村惠崇路（建设银行斜对面），组织机构代码74909534－7。法定代表人：蒋进民，公司董事长。委托诉讼代理人：曾在中、曾晓剑，福建议正律师事务所律师。被告：林芝芳，女，1973年9月26日出生，汉族，住福建省长乐市，委托诉讼代理人：庄江南、许惠恩，福建兴惠律师事务所律师。原告惠安县大本房地产开发有限公司（以下简称“大本房地产公司”）与被告林芝芳物权保护纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年9月22日公开开庭进行了审理，原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大本房地产公司向本院提出诉讼请求：1、责令被告立即停止侵占原告所有的“海悦花园地下室”，并将车辆立即驶离“海悦花园地下室”，不得再占用地下停车位及通道。2、判决被告赔偿原告因不能利用地下室车位期间的经济损失10000元（8个月×1250元／月）。3、判决被告赔偿原告因地下室车位被侵占期间的租金损失6400元（8个月×800元／月）。事实和理由：原告于2008年开发了位于惠安县××海景街的“海悦花园”楼盘。后原告又投资施工建设了“海悦花园地下室”，并在2015年取得（惠规建）现售备[2015]第2号《商品房现售备案证明书》，依法取得了“海悦花园地下室”的合法销售经营资格。原告在公开销售地下室的车位的过程中，受到以小区部分业主为首的恶势力的侵占和破坏。他们先是威胁物业公司和施工人员，破坏地下室车库进出口大门的管理设施，强行将车驶入地下室，后又煽动部分业主将车驶入地下室，自己在小区门口设立岗哨，私制通行证，通告限制车辆进出，并非法收费牟利。被告系车牌号为闽Ａ×××××的汽车所有人。被告从2015年8月21日起，未经原告允许，私自将车停放在海悦花园地下室，原告多次劝阻无效，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益。被告林芝芳辩称，一、原告不具备本案诉讼主体资格，应依法驳回原告的起诉。首先，原告没有证据证明其系涉案地下室的权利人。其次，被告才是地下室的权利人。根据原告提供的《建设工程施工许可证》和《建设工程规划许可证》，海悦花园小区建设规模为50702平方米，该面积包含地下室，总造价为8400万元，该造价也包括了地下室造价。故地下室的建设用地使用权和建筑成本均已纳入建筑主体，并随着商品房的销售而归全体业主共有，被告等全体业主才是地下室的权利人，原告无权再次进行销售，也无权基于该土地及地上物向被告等业主主张任何权利。第三，本案原告诉求的依据不足，其所持有的《商品房现售备案证明书》系一份违法的文书，不应作为本案的定案依据。二、原告的诉求于法无据，不应得到支持。首先，原告既主张被告赔偿因不能利用车位造成的经济损失，又主张被告赔偿租金损失，缺乏依据。其次，原告没有证据证明被告存在侵权行为。原告提供的光盘仅能证明被告车辆有进出小区，并不能证明被告存在侵权行为。第三，原告和被告并未就车位租金达成一致意见，原告也未能提供其租金损失的计算依据，根据《泉州市中心市区停车场收费管理办法》的规定，即使在中心市区隔夜停车收费也只需10元，原告主张的经济损失明显过高且缺乏依据。第四，原告没有证据证明被告的停车行为具有持续性，其提供的视频仅能证明被告进出地下车位一次，其要求被告以持续状态支付停车费，缺乏证据支持。第五，购房时，原告向被告等业主承诺小区有停车位可以供停车，但至今没有在地面上规划相关停车位，又侵犯全体业主所有地下室建造车位并二次销售给业主，其行为已经构成了违约及侵权，根据双方的合同约定，原告应当支付被告违约金。原告自行对其所谓的地下车位进行定价出售，故意哄抬价格且拒不与业主协商，才造成本案纠纷。综上，原告的各项诉讼请求均缺乏依据，依法应予以驳回。经审理查明，原告系位于惠安县××村海景街“海悦花园”住宅小区的开发商，被告系涉讼海悦花园小区的业主。被告系闽Ａ×××××车辆的车主，该车辆曾停放于涉讼海悦花园小区。审理中，本院依原告申请于2016年9月12日上午10时许及2016年9月13日上午9时40分左右二次前往涉讼小区地下室进行现场勘验。现场勘验时，涉案闽Ａ×××××车辆均停放在涉案的海悦花园小区地下室。以上事实，有原告提供的营业执照、国有土地使用证、商品房预售许可证、商品房买卖合同，以及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。双方当事人争议的焦点：被告有无侵占原告的“海悦花园地下室车库”以及应否赔偿原告损失。原告认为，一、原告持有建筑主管部门颁发的各种证书，可以证明原告拥有涉案地下室的所有权。被告未经原告同意私自将车辆停放于地下室，已经侵犯了原告的合法权益。二、原告主张的经济损失和租金损失均是按照市场价格和成本计算的，合法有据。被告自2015年8月起未经原告同意一直持续侵占地下室，将车随意停放，造成原告不能利用地下室导致经济损失和租金损失。自2015年8月起至起诉之日止侵占时间计8个月，每个车位均价25万，按0.5%计算即每个月1250元，经济损失计10000元。按每个车位月租金800元计算，租金损失计6400元。原告相应提供证据1即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、工程竣工验收备案表、工程竣工验收备案证明书、工程竣工规划验收意见书、商品房预售许可证、商品房现售备案证明书各1份，以此证明原告享有其开发建设的“海悦花园地下室”所有权。证据2即商品房买卖合同、海悦花园业主临时管理规约各1份，以此证明原告与被告签订的商品房买卖合同的附件六即合同补充协议的第五条及业主临时管理规约第七条均明确约定了涉讼地下室的停车位所有权归原告所有，原告可出售出租。证据3即（2016）闽惠证民字第415号公证书及附带光盘1份，以此证明原告开发的位于惠安县××海景街“海××花园地下室”地下停车位被侵占的事实。证据4即监控录像、照片及附文字说明各1份，以此证明“海悦花园地下室”被被告林芝芳侵占的事实。证据5即申请法院现场勘验所作的笔录1份，以此证明被告侵占原告地下室车位。被告质证称：证据1，对国有土地使用证的真实性、合法性无异议，但该土地使用权已随房屋销售而归被告等全体业主所有，原告已不是涉案土地的权利人。竣工验收备案表、竣工验收备案证明书、规划备案意见书，均无法证明原告对涉案地下室享有所有权，且上述证据明确载明涉案小区并未规划车位，恰好可证明原告提供的商品房现售备案证明书是一份未经合法程序，违法颁发的文件。对三份许可证、备案证明书的真实性没有异议，但该证据恰好可以证明涉案的地下室与建筑主体系统一规划设计、统一建设、统一竣工验收，地下室的建筑设计成本已包含在销售成本内，也即该地下室的产权应归属于被告等全体业主所有。商品房预售许可证可证实涉案小区并未规划车库。商品房现售备案证明书系一份违法的文件，根据行政许可法，涉及第三人重大利害关系的应该公告或听证，但住建局既没公告也未听证，程序存在违法，业主代表已向人民法院提起行政撤销诉讼，且该案目前正在审理中。该证书所载明的内容与商品房预售许可、规划设计及竣工验收证明等文件均互相矛盾。证据2，真实性没有异议，但该合同的部分条款不合法。该合同属于格式条款，不应作针对被告等全体业主的不利解释。合同约定专用车位及地下车位归原告所有缺乏依据，原告无法提供证据证明地下室的建筑成本没有计入售房价格中，故地下室依法应属于全体业主所有。另外合同约定的是地下车位及专用车位，原告在销售商品房时承诺规划设计建设地下车位及专用车位，但实际上并没有规划建设，故该条约定并不能生效，也不适用本案。证据3，真实性没有异议，但无法证明被告有实施侵权行为，被告为小区业主，享有合法进出小区的权利，该证据无法证明被告持续侵权的事实，也无法证明被告的车辆进出小区给原告造成损失。证据4，证据的来源不合法，且不能证明被告侵占原告所谓地下室车库的事实，被告作为涉案小区的业主，享有合法进出小区的权利，且该证据无法证明被告持续侵权的事实，也无法证明被告进出小区给原告造成损失。证据5，真实性没有异议，被告虽然有车辆停放在停车场，但不是长期停放，即使有停放也是临时停放，不存在侵权问题。被告认为，一、原告并无证据证明其系涉案地下室的权利人，也没有任何证据证明被告侵占其地下室车位，并存在持续侵权的事实，原告主张被告侵权不能成立。涉案海悦花园小区地下室在设计时已将建设成本纳入房屋销售成本，并随商品房销售给被告等业主，被告等全体业主才是地下室的权利人。原告提供的《商品房现售备案证明书》载明“地下车位186位、面积3014.63平方米”，而小区的地下室面积为7922.45平方米，该剩余的面积也属于全体业主。被告系海悦花园小区业主，享有合法进出小区的权利，被告车辆系停在过道上，并未停在地下室的专用车位上。原告提供的光盘仅能证明被告车辆有进出小区，并不能证明被告存在侵权行为。二、即使被告有使用地下室，也没有给原告造成经济损失，其主张赔偿经济损失和租金损失均没有依据。本院经审查认为，原告提供的证据1，系政府有权机关颁发的有效证书，具有真实性、合法性，其未经法定程序依法撤销是具有法律效力，能够证明原告系惠安县××海景街“海悦花园”小区的开发商，该小区的地下室系原告投资建设，原告已于2015年2月5日取得该地下室部分车位的现售许可，应予采信。证据2，具有真实性、合法性，能够证明被告向原告购买“海悦花园”小区商品房时明确约定小区的专用车位和地下车位的建筑面积不进行分摊，其所有权归出卖人的事实，应予采信。证据3，具有真实性、合法性，但其只能证明原告与“海悦花园”小区的业主为地下室车位的使用等问题发生纠纷，并不能直接证明被告参与其中，与本案缺乏关联性，不予采信。证据4、5，具有真实性，能够证明被告的车辆曾进入并停放于涉讼海悦花园小区地下室，但不能证明该车辆持续使用该小区地下室车位。综上事实，本院认为，原告系惠安县××海景街“海悦花园”住宅小区的开发商，该小区的地下室系原告投资建设，原告已于2015年2月5日取得该地下室部分车位的现售许可，事实清楚，证据足以认定。原告依法对其投资建设的地下室享有专属物权，被告未经原告许可擅自将其车辆驶入并停放于涉讼海悦花园小区地下室，其行为已构成侵权，故原告要求其停止侵害、排除妨害，于法有据，应予支持。但原告未能提供证据证明被告的车辆自2015年8月起持续占用其地下室车位，并造成其实际经济损失，故原告请求被告赔偿地下室车位停用期间的经济损失和租金损失，缺乏证据，不予支持。被告主张原告已将地下室车位分摊销售给小区业主，缺乏依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告林芝芳立即停止侵占原告惠安县大本房地产开发有限公司的“海悦花园地下室”，并于本判决生效后5日内将其闽Ａ×××××车辆驶离“海悦花园地下室”，不得再占用地下停车位及通道。二、驳回原告惠安县大本房地产开发有限公司的其他讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费210元，由原告惠安县大本房地产开发有限公司负担160元，由被告林芝芳负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  黄志平代理审判员  赵高峰代理审判员  张泽鹏二〇一六年十二月二十八日书 记 员  朱培阳附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。