广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0114民初7221号原告：廖振健，男，1990年8月3日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：谭国浪，广东古谷律师事务所律师。被告：广州市新拓房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街公益路8号之二12号商铺。统一社会信用代码91440114673488012U。委托诉讼代理人：王五昌，广东德比律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯晓霞，广东德比律师事务所实习律师。原告廖振健诉被告广州市新拓房地产开发有限公司（以下简称新拓公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案受理后，被告新拓公司在答辩期内对管辖权提出异议，本院依法裁定驳回被告的管辖权异议申请；被告不服，向广州市中级人民法院提出上诉，该院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，适用普通程序进行审理。原告廖振健的诉讼代理人谭国浪，被告新拓公司的诉讼代理人王五昌、柯晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付违约金（以购房总价款1100626元为本金，按照每日万分之五的标准，从2015年11月1日计至被告实际交付房屋之日止）。2、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：被告向原告支付违约金168396元（以购房总价款1100626元为本金，按照每日万分之五的标准，从2015年11月1日计至原告收楼之日止）。事实和理由：原告于2014年11月25日与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》和《补充协议一》，购买了被告开发的位于广州市花都区新华街南石西路3号卓雅名苑（自编1栋3梯）601房房屋。合同约定被告于2015年10月31日前将房屋交付给原告使用；经原告多次催促，被告仍未能按合同规定履行房屋交付义务。被告的行为已违反合同约定，严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成了重大的经济损失，请求法院查明事实，依法保护原告的合法权益。被告新拓公司辩称：第一，原告主张的违约金过高，违约金应该以同地段同类房屋的租金计算。第二，本案应该由广州仲裁委员会受理，请求法院依法驳回原告起诉。补充协议是通过协议方式补充合同存在的漏洞，原合同与补充协议之间是主从关系，原被告签订的补充协议中并未明确约定纠纷处理的方式，根据合同主从性质，主合同效力高于从合同，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第三十条约定，已经明确选择广州仲裁委员会进行仲裁，根据仲裁法第二十六条规定，原被告之间有仲裁协议约定，且被告在首次开庭前对法院受理该批案件提出异议，原告应该向广州仲裁委员会申请仲裁。第三，原告的请求损失应该是补偿性质，不属于赔偿性质，应当以原告实际损失为限进行补偿，被告的违约行为实际对原告造成的损失就是对其所购买房屋占有使用权，房屋未能实际占有使用产生的损失，应该以其占有使用产生的价值相当，涉案房屋同地段同类型房屋是7元每月每平方米，应该按照该价值计算原告损失，原告主张的违约金过高，明显高于同地段同类型房屋的租金，因此我方请求法院调低违约金的标准。第四，基于公平原则，被告是国有企业，涉案房屋同系列房屋有200多套，若按照原告计算标准，赔偿数额达到2000多万元，我方认为违反公平原则。第五，涉案房屋不能交楼的原因是未取得环保部门办理的环保证，未办理环保证的原因是房屋业主向环保部门投诉多次阻扰，导致环保证无法办理，业主方也存在过错，我方请求法院考虑以上因素。经审理查明，被告系广州市花都区新华街南石西路3号卓雅名苑小区项目的开发商，并已取得房管部门核发的商品房预售许可证。2014年11月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七、《补充协议》，约定乙方向甲方购买位于广州市花都区新华街南石西路3号（卓雅名苑自编1栋3梯）601房，总金额为1100626元。交房条件（第十二条）约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。房屋交付（第十三条）约定：甲方应当在2015年10月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应该向乙方出示甲方出具的授权委托书。延期交房的违约责任（第十四条）约定：逾期超过210日的，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。房屋交付时的有关资料（第十五条）约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第三十条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交广州仲裁委员会仲裁。《补充协议》第十六条关于对合同第三十条的补充：甲乙双方在履行合同过程中如产生争议，应通过平等协商、提请政府主管部门或者消费者委员会调解、向人民法院起诉等途径解决。任何一方不得采取非法手段损害对方的人身权、财产权、名誉权等权利。第二十一条关于补充协议的效力：甲、乙双方在平等、自愿的基础上签订本补充协议。甲方已详细地向乙方逐条介绍了本《补充协议》条款，并就其内容向乙方作了明确说明，乙方已经充分清楚甲、乙双方的权利、义务。本补充协议与合同的内容如有冲突，以本协议为准。被告称，2015年5月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》（二），约定乙方同意因装修改动可能会导致双方交楼时间的合理延期，双方确认顺延的时间不得超过90天，从甲方交楼日2015年10月31日次日起计。被告为此提交双方签订的《补充协议》（二）拟真实其主张。原告对于上述协议不予认可，并提出要求对该协议上原告的签名进行笔迹鉴定。后原告放弃对该签名进行笔迹鉴定的申请。合同签订后，原告按约定向被告支付完毕全部购房款项。原、被告均确认涉案楼盘现不具备永久用电使用条件，被告逾期交楼，已构成违约。原告在2016年9月4日办理收楼手续。涉案楼盘在2016年2月3日取得广州市花都区环境保护局出具的《受理回执》，于2016年8月10日取得《关于卓粤花园（一期）项目竣工环保验收意见的函》，该函中载明项目基本落实了环评及批复文件提出的环保措施，符合竣工环境保护验收条件；项目竣工环境保护验收合格。被告提出因涉案楼盘部分业主阻挠环评，故涉案房屋逾期交房的责任，部分业主也有责任。被告称，其在2016年8月13日、2016年8月26日以快递形式向原告发出收楼通知书，要求原告到涉案楼盘办理涉案房屋的收楼手续，该邮件在2016年8月14日、2016年8月27日妥投。被告认为，原告未在被告通知的时间内办理收楼手续，其后造成的损失不应由被告赔偿，逾期交楼违约金应计算至被告通知原告收楼之日即2016年8月13日止。被告为此提交了EMS快递单及邮件全程跟踪查询结果拟证实其主张，原告对于上述证据的真实性、合法性予以认可，但认为收楼时间应以原告办理收楼手续的时间为准。另查明，涉案房屋于2015年10月26日取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》，于2016年2月4日取得《建设工程消防验收意见书》，于2016年3月25日取得广州市花都自来水有限公司出具的《证明书》，于2016年3月25日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2016年4月30日取得燃气工程竣工报告，于2016年6月12日取得《建设工程规划验收合格证》，于2016年8月12日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2016年8月31日取得《通邮申请表》。被告认为涉案房屋在2016年8月12日已符合合同约定的交付条件，原告认为涉案房屋现不具备永久用电，不符合合同约定的交付条件。被告称，无法确定何时能具备永久用电。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七、《补充协议》、《补充协议》（二）均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。原告提出《补充协议》（二）不是由其签名，但又放弃要求对该签名进行笔迹鉴定，对于原告的该项陈述，本院不予采信。对于被告提交的双方于2015年5月7日签订的《补充协议》（二），本院予以采信。原、被告均确认涉案楼盘现不具备永久用电使用条件。涉案房屋现未符合双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十二条、第十五条的约定，被告逾期交楼，违反合同约定，应向原告承担逾期交楼的违约责任。本案的争议焦点是被告是否应按照合同约定的标准向原告支付逾期交楼违约金。本院认为，关于违约金的约定是双方当事人的真实意思表示，被告要求将逾期交房违约金标准进行调整的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。双方合同约定的总房价款1100626元，交楼日期为2015年10月31日，后双方签订《补充协议》（二），将交楼日期顺延90天，故被告应自2016年1月29日起向原告承担逾期交楼的违约责任，原告要求被告自2015年11月1日起向原告承担违约责任，本院不予支持。原告已于2016年9月4日办理收楼手续。因此，被告应向原告支付自2016年1月29日起至2016年9月4日的逾期交楼违约金，按总房价款1100626元，每日0.05%的标准计付。经核算，被告逾期交楼219天，应向原告支付逾期交楼违约金120518元（1100626元×0.05%×219天）。对于超出部分，本院不予支持。被告提出逾期交房违约金应计算至2016年8月13日，但涉案房屋至法庭辩论终结前仍不符合合同约定的交付条件，被告提出的该项抗辩意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。被告提出本案应由广州仲裁委员会进行仲裁，根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第三十条的约定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交广州仲裁委员会仲裁。而双方签订的《补充协议》第十六条约定，甲乙双方在履行合同过程中如产生争议，应通过平等协商、提请政府主管部门或者消费者委员会调解、向人民法院起诉等途径解决。该条已对原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》中第三十条的约定进行了变更。且双方签订的《补充协议》第二十一条约定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上签订本补充协议。甲方已详细地向乙方逐条介绍了本《补充协议》条款，并就其内容向乙方作了明确说明，乙方已经充分清楚甲、乙双方的权利、义务。本补充协议与合同的内容如有冲突，以本协议为准。在上述两份合同关于解决合同争议的途径约定不一致时，应以双方在补充协议中的约定为准。原告向本院提起诉讼，符合《补充协议》的约定。被告提出双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是主合同，《补充协议》是从合同，主合同效力高于从合同，没有法律依据。对于被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。被告提出因业主阻挠，导致逾期交房，部分业主对此亦负有责任。本院认为，涉案房屋至法庭辩论终结前，未具备永久用电使用条件，未符合合同约定的交楼条件，故被告需向原告承担逾期交楼违约责任，并非因环评问题导致被告逾期交楼。被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市新拓房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告廖振健支付逾期交房违约金120518元；二、驳回原告廖振健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3668元，由原告廖振健负担958元，由被告广州市新拓房地产开发有限公司负担2710元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审 判 长  廖静文人民陪审员  张绍针人民陪审员  邓燕梅二〇一六年十二月三十日书 记 员  朱婷欣