四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川13民终2248号上诉人（原审被告）：四川隆源置业有限公司，住所地四川省阆中市保宁醋大街桃园国际酒店A座。法定代表人：陈凤鸣，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：向刚，副经理。委托诉讼代理人：王强，四川纪明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨家嘉，男，生于1988年9月23日，汉族，住四川省阆中市。委托诉讼代理人：宋皇荣，阆中市恒生法律服务所法律工作者。上诉人四川隆源置业有限公司（以下简称隆源公司）因与被上诉人杨家嘉商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2016）川1381民初2426号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人隆源公司的委托诉讼代理人向刚、王强，被上诉人杨家嘉的委托诉讼代理人宋皇荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。隆源公司上诉请求：撤销四川省阆中市人民法院（2016）川1381民初2426号民事判决第二项，并由被上诉人承担二审诉讼费用。事实和理由：一审中被上诉人未提供证据证实逾期办证的原因在于上诉人一方，被上诉人是在2015年12月3日才向上诉人提供办理房屋所有权证书的必需资料，未及时办证的原因在于被上诉人，而上诉人于2015年12月24日即代被上诉人向有关机构申办房产证。杨家嘉辩称，一审程序合法，实体处理正确，应予维持。事实和理由：依合同约定，隆源公司在交付房屋90日内就应当为被上诉人杨家嘉办理两证，加之公司在交房时也收取了代办两证的费用，却迟迟没有办理两证，其应当承担逾期办证的责任。隆源公司所称是由于购房人不提供办证所必须的户口本等相关资料不是事实，业主在收到公司的通知后即按要求向公司提交了户口本等资料，并未有延期的行为，且公司于2015年11月23日才取得竣工备案，在这之前根本不具备办证的条件。杨家嘉向一审法院起诉请求：1、隆源公司立即交付房屋产权证书、土地使用权证书、住宅质量保证书、住宅使用说明书；2、隆源公司赔偿违约金95386.10元；3、隆源公司赔偿逾期交房和耽误装修造成的损失6000元；4、本案诉讼费用由隆源公司承担。一审法院认定事实：2012年8月20日，杨家嘉与隆源公司签订《商品房买卖合同》约定：1、杨家嘉购买隆源公司开发的位于阆中市七里办事处南池路隆源豪庭第A幢B单元第3层3-2号(建筑面积约101.12㎡，房屋单价为4218元/㎡，计价426,524元)房屋一套；2、买受人采取一次性方式付款；3、交付条件：出卖人应当在2013年8月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；4、逾期交房责任：出卖人逾期交房90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之1的违约金；逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；5、产权登记：出卖人应当在2013年10月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，每逾期一日出卖人按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金。商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，每逾期一日出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。庭审中，隆源公司认可在合同约定的交房时间之前，杨家嘉已缴清了购房款426,524元。2014年7月16日，杨家嘉(乙方)与隆源公司(甲方)签订《隆源豪庭地下车位买卖合同》，约定：l、乙方购买隆源豪庭编号为239号地下机动车停车位；2、车位定价为60,000元，乙方在签订合同当日一次性付清；3、甲方承诺乙方所购买车位于2013年12月31日交付使用。庭审中，杨家嘉称隆源公司直至2014年12月31日才交付车位，但未提供证据佐证其主张，隆源公司认可杨家嘉购买车位并已付清钱款，但对延迟交付的事实不予认可。同时查明，2013年10月22日，杨家嘉因装修需要，主动与隆源公司协商接房事宜，并于同日签署《保证书》，主要内容为：杨家嘉因结婚原因，要在房屋正式交付前，对其购买的商品房进行装修，并承诺一切安全责任自行负担，装修预计时间到2014年1月31日截止，在装修完毕后，将房屋钥匙交付于隆源公司，待正式交房之日，与隆源公司结清一切费用及办理交房手续后再进行居住。2013年12月31日，杨家嘉与隆源公司办理了《入住房款结算清单》，杨家嘉实际缴纳购房款426524元(实测面积101,12㎡。)。2014年1月14日，杨家嘉依据《入住房款结算清单》至物管处签订《前期物业服务合同》，接收了所购买房屋。庭审中，杨家嘉主张隆源公司逾期交房违约金应支付至2014年1月14日，同时主张隆源该公司赔偿因延期交房造成的租金损失6000元。为佐证其主张，杨家嘉提供了《房屋租赁合同》原件及房产证复印件，合同中约定年租金为12,000元。隆源公司对该组证据质证意见为，该组证据与本案无关联性，且真实性存疑。另查明，2016年3月9日，隆源公司为杨家嘉所购买房屋办理了房屋产权登记，房产权证号为：阆房权证阆中市字第2016XX**号。庭审中，杨家嘉主张隆源公司承担违约金损失分别为逾期交房违约金5758,74元、逾期办理初始登记违约金42,353.83元、逾期办理房屋产权证书违约金35,273.53元、租金损失6000元及逾期交付车位违约金12000元。认定上述事实，有《商品房买卖合同》、《入住房款结算清单》、《前期物业服务合同》、房屋产权证复印件及双方当事人陈述等为据。一审法院认为，杨家嘉购买隆源公司位于阆中市七里办事处南池路隆源豪庭幢第A幢B单元第3层3-2号房屋，双方并签订《商品房买卖合同》，该合同系双方的真实意思表示，应属合法有效，杨家嘉与隆源公司之间建立了商品房买卖合同关系。(一)关于逾期交房违约金的问题。杨家嘉于2013年10月22日自愿在商品房未正式交付使用前对所购房屋进行装修，虽然双方于2013年12月31日才办理了入住房款结算，但杨家嘉提前入场装修行为能够视为杨家嘉对接收该房屋的认可，是同意接收该房屋的行为表示。杨家嘉凭《入住房款结算清单》签订物业合同，办理接房手续，是杨家嘉自行处分其权利的结果，与隆源公司无关联性。故隆源公司支付逾期交房违约金的时间应截止杨家嘉进入该房屋装修的时间，即2010年10月22日。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条、第十三条“出卖人应当在2013年8月31日前向买受人交付该商品房，逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”的约定，隆源公司应向杨家嘉赔偿2013年9月1日至2013年10月21日的逾期交房违约金2173.90元(426,524元×0.0001×51天)。(二)关于逾期办理房产证违约金及交付房屋产权证书、国有土地使用权证书、住宅质量保证书、住宅使用说明书的问题。根据双方签订《商品房买卖合同》第十四条“商品房交付时出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”、第二十条“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，每逾期一日出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金”的约定，本案中，杨家嘉已按约定履行了购房款交付义务，隆源公司也应当按合同约定履行按期向杨家嘉交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及房屋产权证书、国有土地使用权证书的义务。根据双方合同约定，逾期办证违约金的范围仅限于办理房屋产权证书，故案涉房屋国有土地使用权证书，隆源公司对杨家嘉没有逾期办理的赔偿责任。隆源公司为杨家嘉办理房屋产权证时间为2016年3月9日，故隆源公司应赔偿杨家嘉2014年1月23日至2016年3月9日期间的逾期办理房屋产权证书违约金33,054.06元(426,504元×0.0001×775天)。(三)关于逾期办理该房屋所在楼栋权属证明违约金的问题。双方虽然《商品房买卖合同》第二十条中约定了“出卖人应当在2013年10月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，每逾期一曰出卖人按买受入已付款的万分之一向买受人支付违约金”，但楼栋权属证明属于房屋初始登记，产权人系隆源公司，隆源公司未按期办理该商品房所在楼栋权属证明之于杨家嘉的直接损失，在于是否能够向杨家嘉按期办理房屋产权证书，而在本案中，隆源公司已对因未按期办理楼栋权属证明导致未按期向杨家嘉办理房屋产权证书的逾期办证违约金予以了赔偿，该项赔偿足以弥补杨家嘉因逾期办理房屋产权证书造成的损失，故杨家嘉的该项主张，系部分重复赔偿，不予支持。(四)关于赔偿租金损失。本案中，杨家嘉已主张隆源公司对逾期交房责任进行了违约赔偿，该赔偿足以弥补因迟延交房对杨家嘉造成的实际损失，故杨家嘉的该项主张，不予支持。(五)关于逾期交付车位的问题。本案中，杨家嘉主张隆源公司未按合同约定时间交付车位，但未提供任何证据佐证其主张，且双方在签订合同时并未约定逾期交付车位的违约责任，故杨家嘉的该项主张缺乏相关事实及法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、隆源公司在一审判决发生法律效力后二十日内向杨家嘉支付逾期交房违约金2173.90元。二、隆源公司在一审判决发生法律效力后二十日内向杨家嘉支付逾期办理房屋产权证书违约金33,054.06元；并向其交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及房屋产权证书、国有土地使用证权书。三、驳回杨家嘉的其他诉讼请求。若隆源公司未按照一审判决指定的期限履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1090元，由杨家嘉负担690元，由隆源公司负担400元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明，双方当事人约定由出卖人隆源公司代买受人杨家嘉办理案涉房屋的权属证书。隆源公司开发的“隆源豪庭”于2014年7月25日完成统一竣工验收、2015年11月23日取得竣工验收备案书。2015年12月5日，隆源公司工作人员在“隆源豪庭”商住楼小区业主所建立的QQ群中通知业主提交户口本。2015年12月份，隆源公司才向税务部门提交有关核税的手续，这也是办理房屋权属证书的前提之一。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，双方当事人的争议焦点是逾期办证的责任问题。杨家嘉与隆源公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，本院依法确认其合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。杨家嘉作为买受人已依约履行了付款义务，隆源公司作为出卖人，也应当按照双方的约定履行交付房屋及协助办理房屋权属证书的义务，本案中，双方约定由隆源公司代为办理。杨家嘉与隆源公司签订的《商品房买卖合同》关于产权登记的约定为“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，每逾期一日出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。”据此，隆源公司应在向杨家嘉交付商品房后90日内为其办理房屋产权证书，但直至2015年11月23日取得竣工验收备案书，2015年12月份才向税务部门提交办证手续，2016年3月9日才代为杨家嘉办理了案涉房屋的房屋所有权证，违反了合同约定，隆源公司应当按合同约定承担向买受人支付违约金的责任。虽然隆源公司辩称其延期办证系因买受人延期提供办证资料和税务系统升级不能办理业务等因素造成的，但因隆源公司2015年12月5日才在业主的QQ群中要求提交户口本，在这之前并未提供任何证据证明其通知过买受人要求提供相应的办证资料，也无证据证明税务机关系统升级不能办理业务，故依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，隆源公司提出关于延期办证责任的上诉理由不能成立，理应承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由四川隆源置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  任雅莉审判员  石 炜审判员  蒙秀梅二〇一六年十二月九日书记员  陈昱灿