福建省长汀县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0821民初1780号原告：廖海泉，男，1963年3月5日出生，汉族，住福建省长汀县。被告：曾碧连，女，1982年9月4日出生，汉族，住福建省长汀县。第三人：邱金荣，男，1971年11月6日出生，汉族，住福建省长汀县。第三人：王龙华，女，1988年6月8日出生，汉族，住福建省长汀县。原告廖海泉与被告曾碧连、第三人邱金荣、王龙华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。被告曾碧连经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。第三人邱金荣经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖海泉向本院提出诉讼请求：1.请求解除廖海泉、曾碧连于2015年5月6日签订的店房租赁合同；曾碧连支付廖海泉自2016年5月9日起至将店房交还廖海泉之日止按每日65.8元计算的租金以及违约金2400元。2.请求确认2016年5月3日曾碧连与邱金荣签订的租赁合同无效。3.请求确认2016年5月17日曾碧连与王龙华签订的租赁合同无效。4.判令曾碧连、邱金荣、王龙华立即腾空店房，将讼争店房恢复原状交还廖海泉。事实和理由：2015年5月6日，廖海泉与曾碧连签订《店房租赁合同》，原告将其所有的座落于福建省长汀县店房出租给曾碧连使用。合同约定：租期自2015年5月9日至2018年5月10日止。若曾碧连擅自将承租房屋转租或逾期15天仍不交纳租金，廖海泉可终止合同并收回房屋。协议签订后，曾碧连依约支付了第一年租金24000元。2016年5月10日，曾碧连应支付第二年租金。廖海泉多次联系曾碧连，曾碧连均以资金紧张为由，要求宽限几天，并承诺于2016年5月底前付清租金，但曾碧连到期仍未支付租金。2016年6月上旬，廖海泉到讼争房，发现曾碧连未再经营，且擅自将讼争店房转租给邱金荣、王龙华。曾碧连违反合同约定，损害了廖海泉的权益。曾碧连未作答辩亦未提供证据。邱金荣未作述称。王龙华述称，其不清楚曾碧连是否尚欠廖海泉租金。邱金荣、王龙华与曾碧连签订的租赁合同期限均在廖海泉与曾碧连签订的合同期限内。廖海泉明知曾碧连将店铺转租且未提出异议，曾碧连与邱金荣、王龙华的租赁合同有效。邱金荣、王龙华与曾碧连依约付清租金，未违反合同约定，不应腾空店铺交还廖海泉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。廖海泉为支持其诉讼请求向本院提交了讼争店房的房屋所有权证复印件（汀建房权证城字第××号）一份、廖海泉与曾碧连签订的《店房租赁合同》复印件一份、曾碧连与邱金荣签订的《租赁合同》复印件一份、曾碧连与王龙华签订的《租赁合同》复印件一份。王龙华经质证，对廖海泉提供的以上证据真实性均无异议。王龙华向本院提交了其与曾碧连签订的《租赁合同》复印件一份、《交易明细查询详情》复印件。廖海泉经质证，对《租赁合同》的真实性无异议，认为《交易明细查询详情》与本案不具关联性。对当事人提供的证据，本院认证如下：廖海泉提供的四份证据以及王龙华提供的《租赁合同》复印件，经双方质证对真实性均无异议，且与本案具有关联性，能够证明本案事实，本院予以认定。王龙华提供的案外人王学煌于2016年5月17日向曾碧连转账的《交易明细查询详情》与本案不具关联性，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月6日，廖海泉与曾碧连签订房屋租赁合同，将其所有的座落于长汀县店面租赁给曾碧连，租期三年（自2015年5月9日至2018年5月10日），约定第一年租金24000元，第二、三年租金“随行就市、另行商定”。合同第十条关于因乙方（曾碧连）责任终止合同的约定“乙方擅自将承租的房屋转租的、故意损坏承租房屋、转让、转借他人或擅自调换使用的、擅自拆改承租房屋结构、改变承租房屋用途、逾期十五天仍不交纳租金、无正当理由闲置叁个月、利用承租房屋进行违法活动的甲方可终止合同并收回房屋，乙方不得有异议，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。”合同第十二条约定违约责任“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳租金的10%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的3‰向乙方加收滞纳金”。合同签订后，曾碧连依约支付了第一年的租金。2016年5月3日，曾碧连就讼争的101号店房与邱金荣签订租赁合同，约定租期一年（自2016年5月8日至2017年5月9日），租金13000元。2016年5月17日，曾碧连就讼争的102号店房与王龙华签订租赁合同，约定租期一年（自2016年5月17日至2017年5月8日），租金13000元。另查明，讼争的101号店现由邱金荣自己使用，102号店由王龙华与王素平共同经营服装店，并以王素平的名义办理个体工商户营业执照。本院认为，廖海泉与曾碧连之间形成的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违背法律禁止性规定，该租赁合同合法有效。合同双方均有履行合同的义务。廖海泉依约交付了房屋给曾碧连，曾碧连也应按合同约定履行支付房屋租金义务。王龙华关于廖海泉明知曾碧连将讼争房屋转租他人且未提出异议的主张，因未提供证据证明，本院不予采信。曾碧连违约，廖海泉依法律规定和合同约定享有解除合同的权利。廖海泉要求解除双方签订的租赁合同，本院予以支持。因廖海泉未提供证据证明其在起诉前向曾碧连提出解除合同，起诉后，本院于2016年8月24日在《中国劳动保障报》登报向其公告送达起诉状副本，同年10月24日视为送达。起诉状副本送达时间视为解除合同通知到达时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除。故本院确定廖海泉与曾碧连间的房屋租赁合同自2016年10月24日解除。双方租赁合同解除后，曾碧连应向廖海泉返还租赁物，并依约支付合同解除前拖欠的租金以及解除后至返还租赁物前的房屋占用费。廖海泉要求按每日65.8元（第一年租金24000÷365≈65.8元）的标准计算拖欠租金及占用费和依合同约定支付2400元违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于转租合同的效力问题：本院认为，法律限制承租人未经出租人同意擅自转租，意在保障出租人对租赁物的控制权和对租赁物实际使用人的选择。廖海泉与曾碧连签订的原租赁合同中明确约定曾碧连不得将租赁物擅自转租他人，且廖海泉在曾碧连将房屋转租后六个月内以起诉的方式提出了异议。根据相关法律及司法解释规定，如果出租人知道转租事实，且在六个月内未提出异议的，转租合同有效，反之无效。综上，廖海泉要求确认曾碧连与邱金荣、王龙华签订的房屋租赁合同无效的诉讼请求，本院予以支持。被告曾碧连经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼、第三人邱金荣经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有提交书面异议及相关证据，视为自愿放弃抗辩权利，本院依法缺席审理判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除廖海泉与曾碧连于2015年5月6日签订的《房屋租赁合同》（解除时间为2016年10月24日）。二、曾碧连应于本判决生效之日起三日内向廖海泉支付自2016年5月9日起至2016年10月24日止的拖欠租金11186元（计算方法：65.8元/日×170日=11186元）及自2016年10月25日始至交还讼争房屋日止按每日65.8元计算的房屋占有使用费。三、曾碧连应于本判决生效之日起三日内向廖海泉支付违约金2400元。四、曾碧连与邱金荣于2016年5月3日签订的《租赁合同》无效。五、曾碧连与王龙华于2016年5月17日签订的《租赁合同》无效。六、曾碧连、邱金荣和王龙华应于判决生效之日起三日内腾空讼争房屋，将讼争房恢复原状交还廖海泉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费460元，由曾碧连、邱金荣、王龙华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审 判 长  刘曰祥审 判 员  蔡金生审 判 员  江爱香二〇一六年十二月二十日代理书记员  刘小荣附注：本案所引用的主要法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。