上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初2158号原告：上海虹口世纪大酒店有限公某，住所地上海市虹口区。法定代表人：岳淑秋，董事长。委托诉讼代理人：孙文超，上海市浩信律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩胡盼，上海市浩信律师事务所律师。被告：刘乃军，男，1959年5月27日出生，汉族，住山东省济南市。被告：孙华军，女，1961年2月24日出生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：杨艳辉,上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵瑜，上海市汇业律师事务所律师。第三人：朱敏，女，1970年7月24日出生，汉族，住上海市高桥镇春晖路XXX弄XXX号XXX室。原告上海虹口世纪大酒店有限公某与被告刘乃军、孙华军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法通知朱敏作为第三人参加诉讼。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海虹口世纪大酒店有限公某及其委托诉讼代理人孙文超、韩胡盼，被告刘乃军的委托诉讼代理人赵瑜到庭参加诉讼。被告刘乃军、第三人朱敏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告上海虹口世纪大酒店有限公某向本院提出诉讼请求：请求确认于2016年1月28日依法解除原告与被告刘乃军之间关于上海市虹口区溧阳路上海虹口世纪大酒店2号楼1155号9层904室房屋(以下简称系争房屋)的《上海商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)；被告刘乃军配合原告办理网签合同的撤销登记手续；两被告支付原告合同解除赔偿金375,877.65元。事实与理由：原告开发建设的溧阳公馆项目合作方为亚太迪趣(上海)投资有限公某(以下简称迪趣上海公某)，被告孙华军系该公某股东。被告刘乃军与孙华军系夫妻关系。2013年6月，经案外人迪趣上海公某的推荐，刘乃军与孙华军就购买原告系争房屋的事宜与原告协商并最终达成一致：被告刘乃军、孙华军以7,517,553元购买系争房屋；刘乃军与孙华军应于2013年6月28日与原告签订《预售合同》，并付首付房款6,000,000元，于2013年7月5日前支付房款1,517,553元。后经原、被告协商，双方同意由刘乃军签署预售合同，鉴于孙华军系迪趣上海公某的股东，故原告对其具有比一般购房人更高的信任基础，原告就按双方口头约定的内容制作了网签合同并予以备案，至此，被告所签订的系争房屋已被锁定。网签合同备案后，原告多次口头催促迪趣上海公某及刘乃军前来签订书面《预售合同》，然而，被告均以其不在上海为由未前来签订合同，原告碍于孙华军系项目合作方的股东，故一直未采取相应的维权措施，2015年6月第三人朱敏找到原告，向原告出示了系争房屋的《订购权转让协议书》(以下简称《转让协议》)，并无理要求原告将系争房屋转让与她，原告当场告知朱敏，刘乃军仅是网签合同的签署人，其并未向原告支付任何购房款，原告目前也无法与被告取得联系。与原告交涉未果，朱敏便向原告出示了其与被告孙华军刘乃军之间有关确认合同无效的判决书，并坚持要求原告为其办理系争房屋的过户手续。经原告查看《转让协议》的内容与判决书中法院审查认定部分的内容，两被告均充分认可预售合同中所约定的条款，基于此合同，刘乃军才与朱敏签订了系争房屋的《转让协议》。原告认为，刘乃军虽未在《预售合同》上签字，但该合同中的条款是双方合意的结果，判决书中被告辩称的事实以及法院所认定的事实均属免证事实，均可证明刘乃军对预售合同内容是充分认可的。《预售合同》是双方真实意思表示，合同约定的内容对双方具有法律拘束力，然而合同签订至今已经两年多，刘乃军即未按约向原告支付购房款，也未提出其他方案，使系争房屋一直无法出售，对原告造成了重大损失，其行为已构成根本性违约，故原告现依据《预售合同》第七条之约定行使合同解除权，并要求刘乃军承担赔偿责任。由于孙华军系刘乃军的妻子，故原告有权根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第24条的规定，要求孙华军对婚姻关系存续期间刘乃军的债务承担共同责任，故现原告提起本案诉讼要求判如所请。被告刘乃军未做答辩。被告孙华军辩称，不同意原告全部诉请。理由：《预售合同》可以继续履行，对原告所提交的预售合同真实性不能确认，不能证明是当时网上签署的合同。合同解除权是形成权，有除斥期间，解除权在2014年6月底就已终止，故原告现在提出解除合同超过期限。被告对违约金不予认可，原告没有提供任何证据证明受到任何损失。关于协议签订背景，被告认为房屋实际控制人和权利人是案外人亚太迪趣(北京)投资有限公某(以下简称迪趣北京公某)，孙华军以投资公某方式将600万元出资注入迪趣上海公某，而迪趣上海公某实际由迪趣北京公某控制，小股东处于被动地位。因孙华军与迪趣北京公某就以退出股权换购系争房屋达成一致意见，原告才会与刘乃军就系争房屋进行网签。迪趣北京公某与原告对此过程是明知和确认的，后因公某反悔不同意小股东退股，导致无法继续履行合同，过错方是迪趣北京公某，双方应当就退股进一步协商，就合同继续履行进行和解。第三人朱敏述称，原、被告的《预售合同》有效，刘乃军与第三人的订购权转让协议有效，要求将系争房屋买受人变更为第三人。经审理本院认定事实如下：两被告系夫妻关系。原告为系争房屋的房地产开发商。2010年12月16日，原告与案外人迪趣北京公某签订《关于上海虹口世纪大酒店2号楼项目在建工程转让款框架协议》约定将上海市虹口区溧阳路XXX号XXX号楼按建设现状以在建工程方式进行转让，转让价款为2.5亿元。2013年6月9日系争房屋权利人登记为原告，同日系争房屋上设立抵押登记，抵押权人为中国民生银行股份有限公某上海分行。2013年6月28日，系争房屋通过网上备案系统进行了合同信息备案，备案信息：卖方为原告，买方为被告刘乃军。双方未签订书面的《预售合同》。2015年6月，刘乃军作为甲方(转让方)、朱敏作为乙方(受让方)、孙华军作为丙方就系争房屋的订购权转让事宜签订了《转让协议》，该协议载明：甲方订购权取得情况为，系争房屋系原告开发所有后转让与迪趣北京公某，2013年6月，孙华军与迪趣北京公某约定，孙华军以其在迪趣上海公某所享有的价值600万元的股权置换迪趣北京公某享有实际权利的系争房屋，置换方式为，迪趣北京公某收购孙华军价值600万元的股权，作为对价，迪趣北京公某将系争房屋办理至孙华军之夫刘乃军名下，2013年6月28日，系争房屋办理完毕刘乃军为购房人的网签手续。本协议所约定订购权，即甲方将系争房屋的网签手续变更至乙方名下；甲乙双方经协商一致，甲方将其订购权以799万元整的价格转让予乙方(如成功办理网签变更手续，该款项即为订购权转让款，如未能办理上述房屋的网签变更手续，则该价格即为房屋转让价值，但随后办理房产过户手续的相关税费，双方另行协商)。甲方、乙方与开发商原告协调变更网签手续至朱敏名下，本协议签订之日起5日内，参照房屋总价款的20%，乙方向甲方支付定金1,600,000元；若成功变更网签手续，则视为刘乃军完成该协议订购权转让的全部合同义务，自网签手续变更之日起，乙方所付定金即转化为订购权转让款，乙方并于网签手续变更之日起5日内支付甲方全部剩余转让款6,390,000元；若开发商不予变更网签手续，甲方负责与开发商继续履行网签协议及房屋权属的确权，乙方对此不得设置障碍，待甲方取得上述房屋的房屋权属证书后，应及时与乙方办理房屋的过户手续，自房管部门受理甲、乙双方之间的房产过户手续之日，乙方所付定金即转化为房款，并于3日内另行支付全部房款的30%即2,397,000元，剩余50%房款3,995,000元，乙方于取得房屋产权证之日起5日内付清。特别约定，乙方已充分了解协议所涉房屋的网签情况，并知晓丙方与迪趣北京公某之间的股权置换未履行完毕，丙方在迪趣上海公某股东身份的相关工商登记尚未变更，丙方认可上述协议全部内容同意甲方转让协议所涉房屋的订购权。该协议签订后，朱敏按约支付了定金160万元。因两被告未履行上述协议，朱敏向济南市天桥区人民法院起诉要求确认上述《转让协议》无效，案号为(2015)天民园初字第394号。该案审理中，两被告辩称，签订转让协议时，朱敏已经对协议中房屋的相关情况及瑕疵进行了充分的了解，并自愿接受；朱敏诉称的股权转让事宜，与《转让协议》没有任何利害关系，且该股权转让事宜不是协议是否生效的条件；《转让协议》中已经将双方的权利义务及所涉房屋的权属进行了充分说明，且房屋已经由房管局进行了网签，属于有效的可处置权利，故《转让协议》是双方的真实意思表示，合法成立有效，请求法院驳回朱敏的诉讼请求。法院经过审理，驳回了朱敏的诉讼请求。朱敏上诉后，山东省济南市中级人民法院作出(2015)济商终字第863号民事判决书，维持了原审判决。审理中，原告表示当时签订《预售合同》的目的是基于孙华军要从迪趣上海公某退出股权600万元，对价为系争房屋房款；进行预售合同网上备案时原告孙华军在场，刘乃军不在场。原告提供的预售合同内容为：原告为甲方(卖方)，刘乃军为乙方(买方)乙方向甲方购买系争房屋，该房屋建筑面积290.41平方米；乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价为25,886元；根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总价款为7,517,553元；签订本合同时，该房屋建设工程建设到结构封顶，乙方应当按本合同约定时间如期足额将房价款解入甲方的预售款监管账户；乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在附件一中约定明确；乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过三十天后，甲方有权选择，单方解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的5%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应当支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方，如乙方已支付的房价款不足赔偿的甲方有权追索，甲方如行使合同解除权的，应当书面通知乙方；甲方承诺在2013年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产产权证，如期满后六个月内，因甲方自身原因仍不能取得商品房房地产权证，乙方有权单方面解除本合同；甲方定于2013年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；甲方保证在向乙方交付该房屋时，该房屋没有甲方设定的抵押权，也不存在其他产权纠纷和财务纠纷，如房屋交付后出现与甲方保证不相一致的情况，由甲方承担全部责任。合同附件一付款方式和付款期限约定：付款方式一次性付款不贷款，乙方于2013年6月28日与甲方签约，并付首付房款6,000,000元，乙方于2013年7月5日前应支付房款1,517,553元。审理中，原告申请撤回要求被告刘乃军配合原告办理网签合同的撤销登记手续的诉讼请求。上述事实，有原告提供的《预售合同》、《订购权转让协议书》、(2015)天民园初字第394号民事判决书、合同备案信息，被告提供的《关于上海虹口世纪大酒店2号楼项目在建工程转让款框架协议》、迪趣北京公某的企业信息材料、大同市民航资产运营有限公某的企业信息材料、邮件、股权转让协议，本院调取的系争房屋房地产登记信息、(2015)济商终字第863号民事判决书，以及原、被告的陈述等证据佐证。本院认为，根据上海市房地产交易中心网上备案系统就系争房屋备案的合同信息，系争房屋卖方为原告，买方为被告刘乃军。根据原告陈述，网上备案信息系由原告与孙华军办理，原告与刘乃军未订立书面合同。现两被告虽在第三人朱敏诉讼两被告的案件中认可与原告办理过网签手续，但网上备案后被告并未向原告支付房款，且原告与孙华军均认可购买系争房屋系为了置换孙华军在案外人公某的股权，以孙华军退出股权的价值作为房屋对价，与原告提供的《预售合同》中载明的付款方式不一致，嗣后刘乃军未支付房款，孙华军也未能办理退股相关手续。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产转让应当签订书面转让合同，《中华人民共和国合同法》规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。现原告与刘乃军就系争房屋买卖既未签订书面合同，双方也未履行主要合同义务，故双方的预售合同关系并未成立。因合同未成立，原告要求解除《预售合同》并要求两被告支付合同解除赔偿金的诉讼请求，缺乏依据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、驳回原告上海虹口世纪大酒店有限公某要求确认于2016年1月28日解除原告上海虹口世纪大酒店有限公某与被告刘乃军之间关于上海市虹口区溧阳路上海虹口世纪大酒店2号楼1155号9层904室房屋的《上海商品房预售合同》的诉讼请求；二、驳回原告上海虹口世纪大酒店有限公某要求被告刘乃军、孙华军支付合同解除赔偿金375,877.65元的诉讼请求。本诉受理费6,938.16元，公告费600元，由原告上海虹口世纪大酒店有限公某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李梅芳审 判 员  赖维娜人民陪审员  毛济平二〇一六年十二月二十八日书 记 员  戴 燚附：相关法律条文1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。2、《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。4、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。