云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终4390号上诉人（原审被告）：云南中资房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市石林彝族自治县鹿阜街道办事处石林大道上海恒联新天地商铺9幢16-1号。法定代表人：陈世辉，董事长。委托诉讼代理人：沈军、吕云山，云南华度律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：苏鹏，男，1994年7月21日出生，汉族，住昆明市官渡区。委托诉讼代理人：段涛，云南同邦律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：张婷，云南同邦律师事务所实习律师。特别授权代理。上诉人云南中资房地产开发有限公司因与被上诉人苏鹏商品房预售合同纠纷一案，不服云南省石林彝族自治县人民法院（2016）云0126民初624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。云南中资房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、事实和理由：合同对办理产权登记的条件进行了明确的约定，一审庭审时被上诉人认为办证的全部条件均已达到，但并未向法院提交任何证据予以证实，一审法院在说理部分也认可了被上诉人未按照合同的约定向上诉人出具委托书和交付办证相关必要的材料。因被上诉人自身原因未向上诉人提供相关办证资料，导致上诉人不能为其办理相关登记证书，上诉人不构成违约，一审法院超越合同条款约定进行判决，已严重损害上诉人的合法权益。另外，双方所签《商品房购销合同》也未对上诉人逾期办证的违约责任进行明确约定，但一审法院参照合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”的相关条款，判令上诉人承担违约金也是错误的。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。苏鹏辩称，上诉人上诉请求缺乏法律依据，一、被上诉人已经提交了相关的资料给上诉人；二、上诉人收到被上诉人所有款项并没有按照约定办理相关的手续，并且上诉人还挪用了被上诉人契税款项，导致现在无法办证的事实，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，请求驳回上诉人的上诉请求。苏鹏向一审法院起诉请求：一、由被告继续履行合同，于10日内协助原告办理“中资·生态佳园”2幢1003号商品房房屋所有权证；二、由被告承担逾期办理房屋所有权证的违约金，支付违约金4904.8元（参照合同对逾期交房违约金约定标准计算）；三、由被告承担本案的律师代理费10000.00元。一审诉讼中，原告将第二项诉讼请求变更为由被告支付从2015年4月1日起至2016年4月19日止的违约金5291.00元。一审法院认定事实：2015年4月14日，原、被告签订《商品房购销合同》约定原告以282112.00元购买被告开发的“中资·生态佳园”2幢1003号商品房，房屋建筑面积为73.91平方米；购房款于2015年4月14日一次性支付；逾期交房的，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，由被告按每天10.00元向原告支付违约金，逾期30天后，被告按原告已付款的0.005%乘以逾期天数计算支付违约金，合同继续履行。双方同时约定在原告达到以下条件，即原告向被告交清全部房款和相关代收费用及维修基金、房屋交接手续办理完毕、原告填写办理房屋所有权证申请书并向被告出具委托书、原告向被告交付办理房屋所有权证的必要资料，由被告在180个工作日内协助原告将办理房屋所有权证的全部资料交产权登记机关。上述合同签订当天，原告付清购房款，并支付该房屋的契税、维修基金、印花税、产权证工本费、配套费、物管费合计24878.00元，原、被告于2015年4月14日办理房屋交接手续。“中资·生态佳园”项目一期1幢至4幢房屋于2014年5月28日完成综合验收，被告未按规定将上述房屋完税。现原告以被告将原告缴纳的办理房屋所有权证费用挪作他用致使无法为原告办理房屋所有权证为由，诉至一审法院。一审法院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于被告是否逾期办证并构成违约问题。被告认为因原告未按双方之间对产权登记的约定填写办理房屋所有权证申请书、向被告出具委托书和交付办证相关必要材料，致使被告不能为原告办证，原告认为其已提交相关材料，已达到双方关于产权登记约定的条件。虽然原告没有提交证据证实其已提交相关材料，但鉴于原告向被告购买的房屋为现房，原告、被告于签订合同当天就办理房屋交接手续，原告并在支付购房款同时按被告要求支付了本应在办证时才支付的办证费和契税，应当认定原告于2015年4月14日已达到双方约定的办证条件。而被告虽然已完成综合验收但没有按照相关规定将所售房屋完税，导致原告不能按约定办理房屋所有权证，其行为构成违约。关于办证及逾期办证违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，协助原告办理房屋所有权证是被告作为卖方的义务，现所售房屋已可以办理房屋所有权证，被告应当协助原告办理。对原告要求被告协助其办理房屋所有权证的诉讼请求，予以支持。原、被告约定于符合相关条件时在180天内协助原告办证，因双方于2015年4月14日符合办证条件，被告未于2015年10月14日前协助原告办证已构成违约，被告应当承担相应违约责任。对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，因原、被告未对逾期办证违约金进行约定，但原告参照逾期交房的违约金标准计算违约金符合法律规定，一审法院认为按双方约定的逾期交房违约金标准计算支付自2015年10月14日起至2016年4月19日期间的逾期办证违约金2486.00元。对原告要求被告支付律师费10000.00元的诉讼请求，因原告未提交证据证实已实际发生律师费，原告的该项诉讼请求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：一、由被告云南中资房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告苏鹏办理“中资·生态佳园”2幢1003号商品房的房屋所有权证手续；二、由被告云南中资房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告苏鹏违约金2486.00元；三、驳回原告苏鹏的其他诉讼请求。二审中，上诉人和被上诉人均未提交新证据。经审理，双方当事人对一审判决认定的案件事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，本案中，被上诉人向上诉人购买的房屋为现房，双方在合同签订当天就办理房屋交接手续，被上诉人并在支付购房款的同时按上诉人要求支付了办理房屋所有权证所需交纳的产权证工本费、契税等费用，则此时已达到双方所约定的办证条件，上诉人理应协助被上诉人办理房屋所有权证，一审对此认定正确，本院依法予以维持。现被上诉人一审提起诉讼时已超过双方合同约定的180天的办证期限，上诉人理应承担相应的违约责任，即应向被上诉人支付逾期办证违约金，由于双方合同未对逾期办证违约金进行约定，一审法院参照逾期交房的违约金标准计算违约金并不违反法律规定，本院依法予以维持。对于上诉人认为因被上诉人未按约定填写办理房屋所有权证申请书，并出具委托书和交付办证相关必要材料，致使其不能为被上诉人办证的主张，本院认为，对于要求被上诉人填写申请书并出具委托书和相关材料，上诉人对此负有通知的义务，在上诉人无证据证实其已尽到了通知义务后被上诉人仍未填写申请书并出具委托书和相关材料的情况下，则应视为被上诉人支付产权证工本费、契税等费用时已具备了办证的条件，故上诉人的主张无事实依据，本院依法不予支持。综上所述，云南中资房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费173元，由云南中资房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王思予审 判 员  蔡 芸代理审判员  熊梓旭二〇一六年十二月二十二日书 记 员  焦宏瑞