上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初13087号原告(反诉被告)徐俊，女，1971年3月13日出生，汉族，住上海市虹口区。委托代理人王霄匀(原告丈夫)，男，住同上。委托代理人魏峰，上海瀛泰律师事务所律师。被告(反诉原告)上海屹睿投资管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人李斌，总经理。委托代理人严海媚，上海乐邦律师事务所律师。原告徐俊与被告上海屹睿投资管理有限公司(以下简称“屹睿公司”)房屋租赁合同纠纷，被告屹睿公司反诉原告徐俊房屋租赁合同纠纷，本院立案受理后依法由简易程序转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行审理。原告(反诉被告)徐俊及委托代理人王霄匀、魏峰，被告(反诉原告)屹睿公司的委托代理人严海媚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐俊诉称，原、被告于2015年3月签订了房屋租赁合同，合同约定：被告承租原告所有的上海市四川北路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，租赁期自2015年3月21日起至2017年3月20日止；月租金为人民币(以下币种均为人民币)18,025.60元，被告应于每期开始日之前10天支付租金，若超过预定付款日期7日仍未付清，每逾期一日，需按日支付月租金的0.8%给原告作为违约金等等。但自2015年11月21日开始，被告拖欠租金至今，原告多次催讨无果，故要求判令：1、确认房屋租赁合同于2016年10月21日予以解除；2、被告支付2015年11月21日起至2016年10月20日止的租金198,281.60元(按照每月18,025.60元计11个月)；3、被告支付欠付租金的违约金(按日支付月租金18,025.60元的0.8%；2015年11月21日至2016年1月20日的违约金自2015年11月18日起计至判决生效之日止；2016年1月21日至2016年3月20日的违约金自2016年1月18日起计至判决生效之日止；2016年3月21日至2016年5月20日的违约金自2016年3月18日起计至判决生效之日止；2016年5月21日至2016年7月20日的违约金自2016年5月18日起计至判决生效之日止；2016年7月21日至2016年9月20日的违约金自2016年7月18日起计至判决生效之日止；2016年9月21日至2016年10月20日的违约金自2016年9月18日起计至判决生效之日止)。被告屹睿公司辩称，原告所述双方签订房屋租赁合同的过程属实，被告支付租金至2015年11月20日；2015年11月18日，由于公司业务受到市场冲击、经营困难，被告以发邮件方式告知了原告要求提前解除合同；同月20日，被告实际搬离系争房屋，之后便不再付租金。现认为，合同已于2015年11月20日予以解除，被告也实际搬离了系争房屋，故之后的租金不应再支付，原告主张租金及欠付租金的违约金无依据，且违约金计算标准约定过高，若法院认定被告支付欠付租金的违约金，也应调低。被告屹睿公司反诉称，2015年3月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2015年3月21日至2017年3月20日；后因公司业务受到市场冲击没有能力继续承租系争房屋，因此被告于2015年11月18日通过邮件告知原告要提前退租，并实际已于同月20日搬离。根据自愿原则，被告有权选择解除合同，故被告提出反诉，要求判令房屋租赁合同于2015年11月20日予以解除。原告徐俊针对反诉辩称，被告单方以邮件通知方式解除合同不符合合同约定及法律规定；按照合同9-3，如一方要解除合同，需提前2个月书面通知并经对方同意，原告已通过回邮件明确告知被告不同意于2015年11月20日解除合同；并且，被告的办公用品等目前仍旧在系争房屋内，双方至今没有办过交接手续，原告也无法另行出租。综上，不同意被告反诉请求。经审理查明，原告与案外人王某某系上海市四川北路XXX号XXX室房屋产权人，原告与王某某系母女关系。2015年3月1日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方出租给乙方的房屋座落在本市四川北路XXX号XXX室，该房屋出租建筑面积137.6平方米，房屋用途为办公；房屋租赁期限自2015年3月21日起至2017年3月20日止；月租金总计为18,025.60元，含物业管理费3,577.60元，不含税金；乙方应于每期开始日之前拾天(每月10号)向甲方支付租金，若超过此预定付款日期七日仍未付清，每逾期一日，则乙方需按日支付月租金的0.8%予甲方作为违约金，直至该期租金完全付清为止；乙方支付租金方式如下，预付房租贰个月，金额为36,051.20元，先付后用，付款方式：由银行转账形式汇入甲方指定账号；甲乙双方约定，甲乙双方签订该房屋的租赁合同时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为贰个月的租金，即36,051.20元，以现金方式支付；九、解除本合同的条件：9-3甲乙双方若因其他原因需要提前解除本合同的，一方需提前二个月书面通知对方并在对方同意的前提下，方可解除本合同，同时向对方按月租金的贰倍支付解约违约金。十、违约责任：10-6租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的贰倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付，滞留的物品视为乙方放弃物，任由甲方处置，处理滞留物品产生的费用由乙方承担。”等等。合同签订后，原告依约向被告交付了系争房屋。2015年11月18日，被告以电子邮件方式发函给原告，表示：“因本公司业务受到市场冲击，海泰国际2007室长期出租率不高而导致长期亏损，经公司股东会决议，现抱歉的通知您从今日起2007室本公司不再续租，我方将于本周日前完成搬迁撤离工作，下周一交接钥匙等物件给您，当然，请念在多年老客户情份上，在交接过程中双方互相配合”。次日，原告邮件复函被告，表示：“正如你上次所言贵司还在继续扩张，目前海泰遇到的问题相信是暂时的或是局部的问题，我方相信贵司有能力处理好眼前的小困难，也有财力支付应付的租金。说到亏损，这间办公室从购买到现在我们的收益都是负的，如果不考虑合同及租客利益早在股市走高前卖掉了，做生意有赚有赔，守合同讲信誉是立足之本，根据租赁合同，海泰国际2007室目前不存在续租问题，租赁合同到2017年3月才结束，到那时才存在是否续租的问题。根据我们双方签订的租赁合同，一方因其他原因要提前解除本合同，需要提前二个月书面通知对方，并在对方同意的前提下，方可解除本合同。如今你突然提出问题，而且一提出就要立即解除本合同，这是不符合合同内容的不合理要求，让我方措手不及，处于非常不利的状态，并会造成我方重大损失，经过考虑，我方表示：在没有找到新的租客前，我方不同意你方单方面提出的提前解除本合同的要求，希望贵方本着尊重合同的精神继续履行合约，在此期间贵方有继续交纳房租的义务。在此通知贵方本期租金已逾期超过7日，为避免产生逾期罚金，希望尽快安排支付”。2015年11月23日、11月27日，2016年1月15日，原告分别以发电子邮件及书面催告形式向被告催缴租金。上述事实，由原告提供的上海市房地产权证、户籍证明、房屋租赁合同、电子邮件文本、催款通知书、照片，被告提供的押金收据、银行明细、电子邮件文本等证据及当事人的陈述为证。审理中，1、原、被告均认可，被告支付租金至2015年11月20日。2、原告表示，被告已交付原告房屋租赁保证金(押金)36,051.20元；3、被告表示，因原告不同意解除合同，故直到目前为止双方未对系争房屋进行交接。审理中，依原告申请，本院依法裁定冻结被告名下银行存款232,000元，或查封、扣押相等价值的财产。本院认为，原、被告于2015年3月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。被告以业务亏损，不能实现租赁目的为由向原告发电子邮件主张自2015年11月20日起解约，对此，原告已复邮明确表示不同意，之后，原告又三次发邮及书面通知催告被告支付租金；况且，直至2016年10月13日(第二次开庭)时被告都未能积极的与原告办理系争房屋的交接手续亦或者采取其他合理方式来减少双方的损失，故被告之行为显然构成违约，其要求合同于2015年11月20日予以解除的请求缺乏依据，本院不予采信。审理中，原告主张房屋租赁合同于2016年10月21日解除并要求被告支付2015年11月21日至2016年10月20日期间的租金，本院可予支持。关于原告主张欠付租金的违约金一节，本院认为，根据合同的约定，超过七日仍未付清租金，每逾期一日，则被告需按日支付月租金的0.8%作为违约金，现原告要求被告支付欠付租金的违约金，符合合同的约定，但合同约定的违约金显然过高，远远超出原告的损失，如按照合同约定的计算标准支付违约金有违公平，故本院依法予以调整，酌情确定被告以月租金的0.2%按日支付违约金。另，被告已付的租赁保证金(押金)，应抵作其欠付费用，在本案中一并予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、原告徐俊和被告上海屹睿投资管理有限公司于2015年3月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年10月21日解除；二、被告上海屹睿投资管理有限公司应支付原告徐俊2015年11月21日至2016年10月20日期间的租金198,281.60元；三、被告上海屹睿投资管理有限公司应支付原告徐俊拖欠2015年11月21日至2016年10月21日期间租金的违约金(参照月租金18,025.60元的0.2%按日计，自每期租金应付日之后的第八日起计算至判决生效之日止)；上述第二至三项支付款中，应扣除被告已交付原告的房屋保证金(押金)36,051.20元，余款由被告于判决生效之日起10日内支付给原告。四、对于被告上海屹睿投资管理有限公司的反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,803.46元，由原告徐俊负担1,160.69元，被告上海屹睿投资管理有限公司负担4,642.77元；反诉受理费40元，本案财产保全申请费1,680元，均由被告上海屹睿投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郭 魏人民陪审员  顾嘉祯人民陪审员  张俊彪二〇一六年十二月十二日书 记 员  尤 佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……