福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0206民初8378号原告：厦门炜城物业服务有限公司，住所地福建省厦门市湖里区泗水道597号2005室之一。法定代表人：黄杰培，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈宗敏、庄幼留，福建旭丰律师事务所执业律师。被告：徐金辉，男，1974年8月1日出生，汉族，住江西省九江市星子县。原告厦门炜城物业服务有限公司（以下简称炜城物业）与被告徐金辉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月29日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告炜城物业的委托诉讼代理人庄幼留、被告徐金辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。炜城物业向本院提出诉讼请求：徐金辉立即清偿2012年12月20日至2015年12月19日期间所欠物业相关费用6423.74元（包括物业服务费5484.2元、公共维修金914.04元、公摊水电费25.5元）及逾期支付的违约金（其中物业服务费按每日3‰计算；公摊水电费、公共维修金按银行同期贷款利率计算，自2015年12月20日起计算至实际付款之日）。事实和理由：2013年1月3日，厦门市湖里区翔鹭花城C区业主委员会代表小区全体业主与炜城物业签订了一份物业管理服务合同，合同约定服务期限为2012年12月20日起至2015年12月19日止，合同亦对物业服务费收费标准、物业服务内容、双方权利义务及违约责任等均作了明确约定。其中，小高层带电梯住宅的物业服务费按建筑面积1.2元/㎡/月向业主或物业使用人收取；公摊水电费按实际发生数缴交，小区业主或使用人应及时向炜城物业缴交公摊水电费用；小高层带电梯住宅的房屋公共维修金按建筑面积0.2元/㎡/月向业主或物业使用人收取。若业主和物业使用人逾期交纳物业服务相关费用的，从逾期之日起按每日3‰缴纳违约金。徐金辉系厦门市湖里区长浩二里9号202室的业主。合同签订后，炜城物业依约履行了维修、养护、管理、清洁等合同约定义务，然而徐金辉一再拖延支付物业服务费、公摊水电费、公共维修金。徐金辉辩称，1.炜城物业从未向厦门市湖里区翔鹭花城C区提供过任何物业服务，也未进行过催讨，一直收取物业管理费和停车费的是源恩（厦门）物业服务有限公司，炜城物业无权主张物业费。2.炜城物业和业委会签订合同后，徐金辉一直要求炜城物业出具《物业管理企业资质证书》，炜城物业均无法出具，徐金辉在相关部门也未查询到炜城物业具有相应的资质，炜城物业直到开庭才提交了相关的资质证书，显示时间从2015年7月24日开始，徐金辉如要缴费也是从这个时间开始。3.厦门市湖里区翔鹭花城C区的物业管理单位不尊重业主的生命安全，提供的服务瑕疵众多：在消防通道两边设置车位牟利，导致消防通道阻塞，严重威胁小区住户生命安全；小区路灯损坏不及时修复，电线直接裸露；地下车辆通道有深坑，不进行修复也不做警示标志；楼道管理混乱，门禁虚设，带广告的新门禁无法正常使用；物业公司为牟利将大量绿化带用于停车，并将停车费、电梯广告费、门禁广告费等收取占有己有。4.小区9梯201私自移改厨房公共下水道导致厨房下水经常被堵，徐金辉房间经常被楼上的污水冲刷，徐金辉多次向物业管理处反映问题，但均未得到回应，徐金辉因此才拒交物业费。5.2013年8月，徐金辉车辆停放在路面停车位，被人为损坏两只轮胎，警方要求物业管理处调取监控，但物业管理处以监控损坏为由拒绝配合，最后在警方调解下物业管理处主任王川答应赔偿800元，徐金辉在索要赔偿时被王川拒绝，且态度恶劣并殴打徐金辉，并说不向徐金辉提供任何服务也不收取徐金辉的物业服务费，徐金辉因此才不交物业服务费。6.物业服务合同约定停车费每月140元，但实际上却按每月180元收取，要求物业服务处退还多交的停车费1080元。综上，炜城物业没有向徐金辉提供过物业服务，无资质经营，严重违反法律和合同约定，管理混乱，请求按比例减免部分物业管理费，并恢复小区和消防通道，退回多收的费用。本院认为，一、厦门市湖里区翔鹭花城C区业主委员会与炜城物业于2013年1月3日签订的《厦门市湖里区翔鹭花城C区物业服务合同》系当事人真实意思表示，内容及形式于法不悖，应认定为合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对包含徐金辉在内的全体业主均具有法律约束力。根据合同约定，炜城物业在2012年12月20日至2015年12月19日期间为坐落于厦门市长浩二里的翔鹭花城C区住宅小区提供物业服务，小高层带电梯住宅的物业服务费由业主（或住户）按其拥有（承租）物业的建筑面积1.2元/平方米/月的标准支付，逾期支付物业服务相关费用的，从逾期之日起按每日3‰缴纳违约金。现徐金辉名下的厦门市湖里区长浩二里9号202室房产（属小高层带电梯，建筑面积为127.44平方米）在讼争小区内，且炜城物业在合同签订后已依约对小区进行了物业管理，故徐金辉应按合同约定的标准支付2012年12月20日至2015年12月19日期间的物业管理费5505.41元（127.44*1.2*36）。炜城物业诉求物业管理费按5484.2元计算，不违反法律规定，本院予以支持。炜城物业另要求徐金辉支付滞纳金，但从徐金辉在庭审中的陈述可知，炜城物业在物业管理过程中未尽沟通联系之责，其提供的物业管理服务确实存在不完善之处，徐金辉作为业主通过迟延支付相关费用进行救济和抗辩，不宜认定为违约，因此，炜城物业关于滞纳金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。另因公共维修金及公摊水电费均属炜城物业代收代缴，炜城物业并无证据证明其已代业主支付上述费用，在物业服务合同期限已经届满的情况下，其关于公共维修金、公摊水电费及相应违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、徐金辉于本判决生效之日起十日内向厦门炜城物业服务有限公司支付2012年12月20日至2015年12月19日期间的物业管理费5484.2元；二、驳回厦门炜城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用小额诉讼程序计取10元，由厦门炜城物业服务有限公司负担4元，徐金辉负担6元。本判决为终审判决。代理审判员  李林娴二〇一六年十二月六日代书 记员  杨丽珍附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。