上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0116民初9507号原告陈希，男，1986年11月13日生，汉族，住上海市金山区。委托代理人刘宝亮，上海市群成律师事务所律师。被告黄巧娣，女，1956年4月15日生，汉族，住上海市金山区。委托代理人陈翠翠，1980年3月12日生，汉族，户籍地同被告，现住上海市闵行区。原告陈希诉被告黄巧娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用简易程序于2016年11月14日公开开庭进行了审理。原告陈希及其委托代理人刘宝亮、被告黄巧娣及其委托代理人陈翠翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告经上海浩亭房地产经纪事务所介绍，于2016年7月25日签订《房屋买卖居间协议书》(下称协议书)。协议书约定：被告自愿将其所有的坐落于上海市金山区亭林镇南亭公路XXX弄XXX号XXX室房屋及302号车库(下称案涉房屋)转让给原告；该房屋建筑面积98.26平方米，车库约20平方米，总价为人民币(以下币种相同，略)89万元；协议签订后支付定金2万元，2016年8月29日前支付首付款29万元，余款58万元由原告向银行申请商业贷款支付；被告收到全额房款后将房屋交付原告并办理相关手续。协议签订后，原告依约支付被告房款31万元，剩余58万元原告在办理银行贷款手续时，被告拒绝协助办理，并明确向原告提出因房价上涨，不再履行房屋买卖协议，拒绝签署《上海市房地产买卖合同》示范文本。原告认为，双方签订的协议书已经具备了房屋买卖合同的主要内容，且该协议中未约定以签订《上海市房地产买卖合同》示范文本为买卖合同成立、生效的要件，故原、被告之间的房屋买卖合同依法成立、生效。按照约定全面履行合同义务是合同履行的基本原则，被告也无单方解除合同的法定情形，原告已经按协议全面履行了自己的义务，被告理应继续履行该协议。故原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求判令被告继续履行2016年7月25日签订的协议书，并协助原告办理房地产过户手续。被告辩称，已经签订的协议书约定原告应在2016年8月29日支付给被告购房首付款29万元。但是原告在2016年8月17日主动联系被告要求提前支付购房首付款。也正因为原告提前了12天支付购房首付款，所以被告怀疑原告急于支付首付款是由于之前居间方建议的购房价偏低，于是进行了市场调查，发现原价格89万确实偏低。被告发现购房价偏低后，即于2016年9月6日向原告提出了由于原定价格偏低，不能按此价卖房，要求原告停止办理相关手续，愿意根据协议书的约定支付违约金，并退还首付款，但是原告没有接受。2016年9月7日被告收到原告短信，要求被告于2016年9月13日配合原告办理公积金贷款。被告再次明确表示终止买卖流程，根据协议双倍退还定金作为违约金，退还首付款，原告仍没有接受。2016年9月19日，原、被告在居间方处协商未果。当天，居间方首次向被告出示《上海市房地产买卖合同》示范文本。因被告已再三明确提出终止协议，所以拒绝签署。之后，被告一直试图联系原告，但原告没有任何回应。被告认为协议书的性质、内容及签订时状态都明确表明只是预约性意向协议，而不是买卖双方签订的正式房地产买卖合同，否则之后居间方也不会要求被告再签订《上海市房地产买卖合同》。该协议是居间方为介绍和促成最终房屋买卖双方能达成《上海市房地产买卖合同》机会的居间协议，是由居间方和买卖双方签订的预约意向性协议。从内容上看协议书缺少房地产买卖合同中的重要条款，且一些主要条款不清晰。协议书中未明确约定办理贷款到款的日期、办理过户的日期、验收交接房屋的日期以及相应的违约责任或逾期责任；对于贷款无法顺利办理以及承租人如何安置等也没有约定。被告已经年过60岁且不识字，第一次处理二手房买卖，当初签订协议书时只有两位老人在场，是在居间方告知如果违约是退还原告双倍定金的前提下签订的。被告愿意双倍退还定金作为违约金，退还购房首付款，并要求原告撤销居间协议。经审理查明，案涉房屋登记权利人为被告。2016年7月25日，原告(乙方)与被告(甲方)通过上海浩亭房地产经济事务所(丙方)为原告购买案涉房屋签订协议书。协议书约定：案涉房屋转让价款89万元；签协议后，乙方预付定金2万元，由甲方收取，待支付尾款时抵作房款；甲方向丙方提供房产证；购房首付款29万元定于2016年8月29日支付，剩余金额由乙方向银行申请商业贷款，金额为58万元；过户、办证由丙方负责完成，甲乙双方应配合丙方进行，过户、办证费用由乙方承担；当乙方违反本协议约定时，定金无权要求退还，视作违约金，归甲方所有，当甲方违反本协议约定时，应支付乙方定金2倍，视作违约金，归乙方所有；交接案涉房屋钥匙等甲方收到房屋成交价的全额款。同日，原告通过居间方支付被告定金2万元。2016年8月17日，原告分两笔支付被告购房首付款6万元、23万元合计29万元。2016年9月6日，被告短信通知原告愿意承担违约责任但不愿再继续履行协议书。2016年9月12日，原告短信告知被告请其于2016年9月13日到居间方配合办理公积金贷款。被告回复不再继续履行协议书。另查明，案涉房屋处于出租状态，尚有租期5个月。案涉房屋上不存在抵押权。审理中，原告表示愿意以现金方式支付剩余购房款。以上事实，由原告提交的协议书、收条、付款凭证、产权证，被告提交的短信截图，以及当事人的当庭陈述等证据证实。证据确凿，足以认定。本院认为，原、被告签订的协议书,对于标的物的位置、面积、性质约定明确，对于转让价款及支付时间、支付方式约定明确；对于房屋交付时间亦约定了明确的条件。虽协议书对于办理过户未约定具体时间，但对于如何办理过户约定了义务主体并且明确约定了原、被告均有配合义务。根据二手房买卖的交易习惯，房屋过户一般均在中介的协助下完成。该约定既符合交易习惯，也能够给原、被告在房屋过户时以明确的指导，该约定可视为对过户已作明确约定。因此，协议书已经具备房屋买卖合同的主要内容，系买卖双方的真实意思表示，合同关系成立，且无法律规定的无效情形，应当认定为合法有效。双方已签合同虽约定了再需签订示范文本，但签订示范文本需双方在意思表示一致后付之行为方可完成；双方也未约定示范文本的签订为合同生效要件，在双方已成讼争之下，已无履行之现实，只是原告丧失了向银行贷款的机会而已。合法有效的合同对当事人具有约束力，各方应按照合同约定全面履行义务。被告虽愿意退还已付房价款并支付违约金，但其并不具有合同解除权，而原告也不同意解除合同。被告在房价上涨期试图违约而从中获益，为不诚信从事民事活动。原告已经支付部分购房款，并且愿意以现金方式支付剩余购房款。同时，案涉房屋不存在抵押权等权利限制。关于案涉房屋的出租状态，原告在签订协议书时知晓该情况，租赁关系非本案处理范围，且不影响本案审理。原、被告之间的《房屋买卖居间协议书》应当继续履行且可以继续履行。按照合同约定，房地产转移登记由居间方负责完成，在被告不配合签订《上海市房地产买卖合同》的情况下，通过居间方完成房地产转移登记已不现实。交房时间与房款支付时间相关。故房地产转移登记以及交房于判决生效即可履行。综上，为维护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告陈希与被告黄巧娣于2016年7月25日签订的《房屋买卖居间协议书》继续履行；二、原告陈希应于本判决生效之日起十日内支付被告黄巧娣购房款人民币580,000元；三、被告黄巧娣应于原告陈希支付上列款项后十日内将位于上海市金山区亭林镇南亭公路XXX弄XXX号XXX室房屋及302号车库交付给原告陈希；四、被告黄巧娣应于本判决生效之日起十日内配合原告陈希将上海市金山区亭林镇南亭公路XXX弄XXX号XXX室房屋变更登记至原告陈希名下，相关交易费用由原告陈希承担。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取人民币6,350元，由被告黄巧娣负担。被告黄巧娣所负之款，应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  金志荣二〇一六年十二月十五日书记员  沈张歆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。