安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0102民初7136号原告：殷建国，男，1972年8月4日出生，汉族，住江苏省宜兴市，委托代理人：罗杨华，安徽双睿律师事务所律师。被告：安徽万利商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市新站区。法定代表人：方霞，总经理。委托代理人：余蕾，女，1986年9月4日出生，汉族，系该公司员工，住安徽省合肥市瑶海区，原告殷建国与被告安徽万利商业管理有限公司（以下简称万利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告殷建国委托代理人罗杨华，被告万利公司委托代理人余蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告殷建国诉称：原告于2011年1月18日购买了位于合肥市瑶海区xx路交口商业xx广场（以下简称xx广场）的商业铺位商xx（以下简称该物业），建筑面积为23.31平方米，购房款为763235元。同日，原告与被告签订《合同书》一份，双方约定，原告将该物业出租给被告，由被告对该物业进行经营管理，并负责支付一些相关费用和维修责任，被告按时支付租金给原告。双方约定的租赁期为2011年7月1日起至2021年6月30日止。约定的租金为前两年为114485元，第三年至第十年租金按区域同类型物业租金为基础，协商确定。被告按季度将租金支付给原告，并在每租赁季度开始前的一个月内支付，逾期支付按每日2倍租金支付滞纳金。双方一并约定了其他事项。2012年4月9日，原、被告签订了《补充协议》一份，被告向原告支付租金的方案补充约定为：租金为从第三年开始以总房款百分之五为基数并在此基础上每两年递增百分之二方式支付，付款方式为按季度支付，租金在每租赁季度开始的第一个月的5号前支付。如果被告逾期支付租金，应每日按季度租金的万分之五支付滞纳金给原告。租金为原告净得租金，被告不从中收取费用（物业费、管理费、税费）。第４条约定被告承诺提供50套面积为1909.56平方米“xx广场”商铺，保证原告租赁期内的租金收益，每年以相应房产价值确保原告的租金收益，在租赁期内不予出售、转让、抵押。双方并约定该协议与原合同书具有同等法律效力，与本协议相冲突的原合同第四项以本协议为准。双方一并约定了其他事项。合同及协议履行伊始被告尚能按时足额支付租金，但自2016年元月始，被告就不再按合同约定按时支付租金。原告经多次催要未果，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告立即向原告支付租金37824.8元及滞纳金（按日万分之五的标准，自2016年1月1日起至被告付清上述租金之日止，按应付租金为基数）；2、依法拍卖合肥市xx路xx号xx广场xx层商xx（合产字第xx号）、xx（合产字第xx号）、xx（合产字第xx号）、xx（合产字第xx号）、xx（合产字第xx号）房产，拍卖所得价款原告优先受偿；3、本案诉讼费用由被告承担。被告万利公司辩称：1、2013年3月8日被告原法定代表人赵育攀与合肥宏悦商业经营管理有限公司（以下简称宏悦公司）签订合作协议，将被告经营管理事务全权交给宏悦公司处理，包括“从购房业主处承租房产的对外出租事务，具体包括代为选择承租人；代为收取租金和保证金及相关费用”。2015年7月29日，经合肥市瑶海区人民法院判决宏悦公司与被告2015年5月16日解除合作协议书，但并未履行审计交接的义务，为解决困状，被告将宏悦公司诉至法院。2016年4月28日合肥市瑶海区人民法院判决宏悦公司自判决之日起向万利公司移交审计交接所需材料，宏悦公司依然拒绝交接并向合肥市中级人民法院提起上诉，合肥市中级人民法院2016年7月19日终审判决宏悦公司自判决之日起十日内向万利公司提供审计交接所需材料，现被告已申请强制执行。2、被告于2015年11月份与业主代表签订了设立监管账号的协议，xx广场业主租金全部汇入合肥市瑶海区政府设立的监管账户，租金的收入和支出均是由宏悦公司和合肥市瑶海区大通路街道相关领导直接沟通，被告是不了解的。鉴于宏悦公司长期无理由地拒绝审计交接，造成被告对租金收取、资产处置等公司经营情况完全不了解，导致被告无法及时履行与原告合同书、补充协议中约定的支付租金义务。被告曾多次向多家租赁户催收租金，均遭到拒绝，且xx广场所有商铺租金(包括小业主持有的商铺租金)也都被宏悦公司的各位股东利用虚假债权进行了多次查封，被告目前已无法正常收取任何租金，所以对于原告的要求支付租金和滞纳金的诉请，一方面待被告与宏悦公司审计交接后，确认被告账上是否有余额支付原告的诉求，或者宏悦公司有不当处理被告资产的行为，被告予以追回后，有能力支付原告的诉讼请求。3、从原告列举的所有证据无法证明其有权要求拍卖合肥市xx路xx号xx广场xx层商xx（合产字第xx号）、xx（合产字第xx号）、xx（合产字第xx号）、xx（合产字第xx号）、xx（合产字第xx号）房产，并优先受偿拍卖所得价款，故被告对该项诉请不同意。经审理查明：2011年1月18日，原告与被告签订《合同书》一份，载明：原告将其购买的合肥市瑶海区xx路交口商业xx广场的商业铺位xx即合肥市瑶海区xx路xx号xx广场商xx）租赁给被告并由被告进行经营管理；租赁期限自2011年7月1日起至2021年6月30日止，共10年；自2011年7月1日起，第一年至第二年的租金合计114485元，被告一次性提前支付给原告，并约定此款由被告支付给物业开发单位为原告抵付乙方应支付的相应数额的购房款；第三年至第十年租金按区域同类型物业租金为基础，协商确定，被告将按季度将支付给原告，并在每租赁季度开始前的一个月内支付；双方还对其他权利义务进行了约定。2012年4月9日，原、被告签订了《补充协议》一份，将被告向原告支付租金的方案补充约定为：租金为从第三年开始以总房款百分之五为基数并在此基础上每两年递增百分之二方式支付，付款方式为按季度支付，租金在每租赁季度开始的第一个月的5号前支付。如果被告逾期支付租金，应每日按季度租金的万分之五支付滞纳金给原告。租金为原告净得租金，被告不从中收取费用（物业费、管理费、税费）。第４条约定被告承诺提供50套面积为1909.56平方米“xx广场”商铺，保证原告租赁期内的租金收益，每年以相应房产价值确保原告的租金收益，在租赁期内不予出售、转让、抵押。上述《合同书》、《补充协议》签订后，被告按约对上述房屋进行管理并向原告支付了2015年12月31日前的租金。对此后租金，被告仅于2016年2月2日支付2245元。2016年9月30日，原告诉至本院，提出诉称之请求，被告则坚持抗辩之意见。庭审中，原告主张：1、原告诉请租金37824.8元，是指按双方约定计算的2016年1月1日至2016年9月30日三个季度的租金；2、按双方约定计算，自2016年1月1日至2016年9月30日的滞纳金应为3303.19元，此后的滞纳金以被告尚欠租金37824.8元为基数，按日万分之五的标准计算至租金付清时止。被告对原告上述主张均不持异议。以上事实，有身份证复印件、工商登记注册信息复印件、房产证、《合同书》、《补充协议》、银行明细清单及当事人陈述等在卷佐证。本院认为：原告与被告签订的《合同书》、《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，本院依法予以确认。合同签订后，原告已依约履行其义务，但被告未按约履行，故原告诉请被告支付尚欠租金及滞纳金，其数额及标准均未超出双方约定及相关法律规定，被告也不持异议，故本院依法认可。因尚无证据证实原告有权要求对拍卖合肥市xx路xx号xx广场xx层商xx（合产字第xx号）、xx（合产字第xx号）、xx（合产字第xx号）、xx（合产字第xx号）、xx（合产字第xx号）房产后所得款有优先受偿权，故本院对原告该项诉请不予支持。被告抗辩其原法定代表人赵育攀与宏悦公司签订合作协议，将被告经营管理事务全权交给宏悦公司处理，后因双方有纠纷，造成被告对租金收取、资产处置等公司经营情况完全不了解，导致被告无法及时履行支付租金义务。但赵育攀与宏悦公司有纠纷之事宜，不能对抗其不支付原告租金之理由，故对被告该意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告安徽万利商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告殷建国2016年1月1日至2016年9月30日租金37824.8元及滞纳金（其中2016年1月1日至2016年9月30日的滞纳金为3303.19元，此后的滞纳金以37824.8元为基数，按日万分之五的标准计算至款清之日止）二、驳回原告殷建国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费830元，由被告安徽万利商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  孔 艳人民陪审员  刘槐槐人民陪审员  程加军二〇一六年十二月二十一日书 记 员  胡安琼附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。