山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0281民初9671号原告：王文阁，女，汉族，住云南省昆明市五华区。被告：青岛联合利丰房地产开发有限公司，住所地山东省胶州市。法定代表人：利沛稳，总经理。委托诉讼代理人：于德泉，男，汉族，住山东省青岛市市北区，系被告公司职工。原告王文阁与被告青岛联合利丰房地产开发有限公司（以下简称联合利丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王文阁、被告联合利丰公司的委托诉讼代理人于德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文阁向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付给原告逾期交房违约金70523元；二、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为判令被告支付原告逾期交房及逾期交付车位违约金共计70523元，计算方式为：房屋逾期交房违约金自2013年7月1日至2016年9月8日，本金457754元×0.0001元/天×1159天=53053元。车位逾期交付违约金自2015年1月1日至2016年9月8日，95000元×0.0003元/天×613天=17470元，以上共计70523元。事实和理由：原告于2012年6月与被告联合利丰公司签订商品房预售合同一份，购买被告开发的半岛蓝湾小区8-1-802室，房屋总价为人民币457754元。合同约定被告应于2013年6月30日交房，逾期交房按已付房价款日万分之一计算。2014年5月1日，原被告签订车位使用转让合同一份，原告以95000元受让涉案小区57号车位使用权，约定2014年12月30日交付使用，逾期交付，按已付款日万分之三计算。以上房屋、车位使用权，被告于2016年9月8日交与原告，共产生违约金70523元。为维护原告自身合法权益，故起诉至法院，望判如所请。被告联合利丰公司辩称：一、原告的诉讼主张已超过诉讼时效。《商品房预售合同》第十一条约定，公司应于2013年6月30日将该房屋交付给原告，除不可抗力外。第十二条约定，公司逾期交房超过180天，原告有权选择单方面解除本合同。原告2016年10月12日向胶州市人民法院提起诉讼，在此期间，原告没有行使解除权。当原告具有合同解除权后，却没有行使解除权，应视为原告默认同意延期交付房屋。既然原告同意延期交付房屋，则被告的违约责任即告结束，不能再按日计算违约金。逾期交楼按日计算的违约金计算应该自被告公司违约之日起至原告取得解除权之日止。合同约定的交房时间是2013年6月30日以前，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，原告应于2015年7月1日前主张请求权，逾期丧失胜诉权。二、双方签订的车位使用权转让合同为无效的合同。根据物权法定的基本原则，物权的类型及物权的内容应当是法定的，纵观物权法及相关法律法规都没有“车位使用权”这个物权类型。所谓的“车位使用权”是合同双方自行创造出来的物权形式，显然不符合物权法的规定。案涉车位所属的半岛蓝湾小区未办理权属登记，不符合城市房地产管理法第三十八条的禁止性规定，同时案涉车位并不具备《城市房地产管理办法》第四十五条商品房预售的规定，案涉车位也未经预售许可证许可，也未通过签订商品房（预售）买卖合同并备案。所以，车位使用权转让合同因违反《物权法》、《城市房地产管理法》强制性规定，理应依据合同法第五十二条第（5）款规定认定为无效合同。三、原告主张的车位的违约金过高，请求法院予以适当减少。双方签订的车位使用权转让合同中约定的逾期交付车位的违约金过高。根据胶州市发展和改革局、城乡建设局关于印发《胶州市物业服务收费管理办法》的通知（胶发改字[2012]132号）附件二里规定，小型车车位租赁费270元/月、另外室内停车服务费50元/月（属于物业管理收费，车位的管理人或所有人应依法交纳），同时该指导标准作出补充说明：每种车型对应的收费指导标准为最高标准，下浮不限，如此，每个室内停车位月最高收益为220元（270元车位租赁费-50元室内停车服务费），如果按每日万分之三计算违约金，则违约金为855元/月，是被答辩人实际损失的近4倍。依据车位使用权转让合同第十条的约定“乙方承诺在使用该车位期间不擅自改变该车位的用途”，案涉车位只能作停车使用。所以被告对原告造成的损失也只是车位租金的实际损失，本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王文阁向本院提交了如下证据材料：1.原被告于2012年6月27日签订的《青岛市商品房预售合同》一份，证明原告购买被告开发的胶州市福州南路半岛蓝湾小区8号楼1单元8层802户房屋一套，房屋价款457754元，被告应于2013年6月30日前将该房屋交付给原告。2016年9月8日，被告将涉案房屋交给原告，被告应当按约定向原告支付自2013年7月1日至2016年9月8日房价款日万分之一的违约金；2.收款收据复印件一份，证明原告于2012年6月27日交付全款457754元，原告已经完成付款义务；3.2014年5月1日双方签订的《胶州市新城区福州南路半岛蓝湾花园车位使用权转让合同》一份。证明被告同意向原告方转让新城区福州南路半岛蓝湾花园5#-9#地下车库57号车位使用权及使用年限；4．收款收据复印件一份，证明原告2014年5月1日交付车位转让费95000元，原告已经完成付款义务。被告对原告所提交证据的真实性均无异议，但对于证据3认为应为无效合同，并且认为双方约定的违约金过高，请求法院予以调整。被告联合利丰公司向本院提交了如下证据材料：1.收楼确认单一份，证明被告已于2016年9月8日将房屋交付给原告使用；2.EMS邮寄单一份及《入伙通知书》一份，证明被告已经通知业主收房；3.《胶州市新城区福州南路半岛蓝湾花园车位使用权转让合同》一份，证明该合同应为无效合同；4.《胶州市物业服务收费管理办法》一份，证明车位违约金约定过高，即便法院支持违约金也应当予以调低；5.胶州市建设工程竣工验收备案证复印件一份，证明涉案工程已经过竣工验收。原告对被告所提交证据材料质证意见如下：证据1、2真实性及证明事项没有异议，对证据3真实性无异议，恰恰证实了被告逾期交付车位的事实，但是不能证明该合同为无效合同。对于证据4认为与本案无关，不予质证。对证据5有异议，该证据系复印件，原告不予认可，原告要求被告于庭后五日内提交证据原件或经过盖章确认的证据复印件。如被告庭后提交证据原件或经相关部门盖章确认的证据复印件，原告不再要求质证，由法院依法核实即可。本院对于当事人提供的证据材料认证如下：原告提交的证据，以及被告提交的证据1、2、3，对方当事人均表示真实性无异议，本院予以采信。被告提交的证据4系物业部门收取相关费用的标准，与本案无关。庭后本院依被告申请，到胶州市城乡建设局将被告提交的证据5胶州市建设工程竣工验收备案证与原件进行核对，确认其提交的工程竣工验收备案证复印件与原件无异，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告于2012年6月27日签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定原告购买被告所开发的胶州市福州南路半岛蓝湾小区8号楼1单元8层802户房屋一套，房屋价款457754元。合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，原告按照约定履行了付款及其他约定义务。合同第十一条约定，被告应于2013年6月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定，被告如未在约定期限内将房屋交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。原告于2012年6月27日交付购房全款457754元，原告已经完成付款义务。2014年5月1日，双方签订《胶州市新城区福州南路半岛蓝湾花园车位使用权转让合同》一份，约定被告同意以人民币95000元向原告转让胶州市新城区福州南路半岛蓝湾花园5#-9#地下车库57号车位使用权。合同第五条约定车位交付期限为2014年12月30日。合同第六条约定，除特殊情况外，被告如未按本合同规定期限交付该车位给原告使用，逾期不超过60日，自合同第五条规定的交付期限第二天起至交付之日止，被告按日向原告支付已交付款项万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，原告有权解除合同。解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的10%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第五条规定的交付期限第二天起至交付之日止，被告按日向原告支付已交付款项万分之四的违约金。签订车位使用权转让合同的当天，原告交付车位转让费95000元，原告已经完成付款义务。2016年9月2日，涉案房屋办理了胶州市建设工程竣工验收备案证，具备了房屋交付条件。2016年9月4日，原告收到了被告给原告邮寄的通知原告于2016年9月6日至9月11日办理收楼手续的《入伙通知书》。2016年9月8日，原被告办理了涉案房屋及车位的交接手续，原告领取了房屋钥匙并签署了《收楼确认单》。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定,“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》以及《胶州市新城区福州南路半岛蓝湾花园车位使用权转让合同》，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均是合法有效的合同，双方应依其约定全面履行各自义务。根据双方签订的上述合同约定，涉案房屋交付时间应为2013年6月30日前，车位交付期限为2014年12月30日前，原告已经支付全部购房款及车位使用权转让款，被告逾期未交付房屋及车位，应按合同约定承担逾期交付房屋及车位的违约责任。2016年9月2日，涉案房屋办理了胶州市建设工程竣工验收备案证，涉案房屋具备了合同约定的交付条件。2016年9月4日，原告收到了被告给原告邮寄的通知原告于2016年9月6日至2016年9月11日办理收楼手续的《入伙通知书》，在被告通知的时间段内，即2016年9月8日，原被告办理了涉案房屋及车位的交接手续，原告领取了房屋钥匙并签署了《收楼确认单》。故原告要求被告支付2016年9月8日及之后的逾期交付房屋和车位的违约金本院不予支持。原被告签订的《青岛市商品房预售合同》第十二条约定，若逾期交付房屋，被告应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自最后交付期限之第二天起算。原、被告均认可涉案房屋的交付时间应为2013年6月30日之前，房屋总价款为457754元。故原告主张逾期交房违约金自2013年7月1日开始计算本院予以支持。故本院确认被告应支付原告自2013年7月1日至2016年9月7日共计1165天，以457754元为基数按日万分一计算的逾期交房违约金，共计53328.34元（457754元×0.0001×1165天=53328.34元），原告主张被告支付逾期交房违约金53053元，本院予以支持。原被告签订的《胶州市新城区福州南路半岛蓝湾花园车位使用权转让合同》第五条约定车位交付期限为2014年12月30日前，签订合同当天原告已经支付车位使用权转让全款95000元。合同第六条约定，除特殊情况外，被告如未按本合同规定期限交付该车位给原告使用，逾期不超过60日，自合同第五条规定的交付期限第二天起至交付之日止，被告按日向原告支付已交付款项万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，原告有权解除合同。解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的10%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第五条规定的交付期限第二天起至交付之日止，被告按日向原告支付已交付款项万分之四的违约金。涉案车位于2016年9月8日实际交付，车位交付逾期超过60日，按照合同约定，被告应支付原告自2014年12月31日至2016年9月7日共计617天，以车位全款95000为计算基数按日万分之四计算的违约金共计23446元（95000元×0.0004×617天=23446元）。原告要求被告按已支付车位全款每日万分之三支付逾期交付车位的违约金17470元，本院予以支持。被告辩称原告要求违约金的期限超过诉讼时效，经本院开庭审查，被告逾期交房的违约行为持续存在至2016年9月，故原告主张的违约金不存在超诉讼时效的问题，本院对被告的抗辩不予支持。双方签订的《胶州市新城区福州南路半岛蓝湾花园车位使用权转让合同》是双方当事人的真实意思表示，也未违反法律禁止性规定，被告称该合同为无效合同本院不予采信。原告作为买方，主要的权利在于按约收到预购之车位，被告作为出售方，主要的权利在于按约收到预定之车位款，合同要求原告在签订合同当天一次性付清全部款项，同时对被告逾期交付车位进行了违约金的相关约定，显然合同对双方各自重大权利的保护上都给予了充分保障。车位使用权转让合同是双方自愿协商一致的结果，庭审中，被告也未能提供车位违约金约定过高的充分证据。本院依照公平原则和诚实信用原则，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、合同的预期利益、当事人缔约地位的强弱、是否适用格式合同或条款等因素，本院认为车位使用权转让合同约定的违约金标准不存在过高，对被告提出的逾期交付车位的违约金过高的抗辩主张本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：被告青岛联合利丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王文阁逾期交房及逾期交付车位违约金共计70523元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1563元，减半收取781.5元，由被告青岛联合利丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  匡建玲二〇一六年十二月十六日书记员  冷 甜