福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽09民终1198号上诉人（原审被告）：黄荣良，男，1971年7月29日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。委托诉讼代理人：刘端伟，福建宁鼎律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）宁德市保障性住房管理中心，住所地福建省宁德市蕉城区。法定代表人：陈意春，主任。委托诉讼代理人：蔡作斌，福建黎民友律师事务所执业律师。上诉人黄荣良因与被上诉人宁德市保障性住房管理中心房屋租赁合同纠纷一案，不服宁德市蕉城区人民法院（2015）蕉民初字第4618号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。黄荣良及委托诉讼代理人刘端伟，宁德市保障性住房管理中心的委托诉讼代理人蔡作斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄荣良上诉请求：撤销原审判决第二项、第三项，改判驳回上诉人原审第二至第四项诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1、一审未追加张德平为被告，遗漏当事人，应发回重审。上诉人与被上诉人签订的店面租赁合同到期后，涉案商场一直张德平经营小酒楼，上诉人未继续租用。被上诉人知晓涉案商场由张德平使用，也知道张德平经营不善故小酒楼时不时停业。张德平系实际承租人，被上诉人应向其主张未缴纳的租金。小酒楼的工商登记现仍在黄荣良名下。2、2014年10月26日合同期满后，被上诉人与上诉人未签订续租合同，对续租合同的租金等事宜未进行约定，租金应当按照当地政府部门指导价计算，不应按原店面租赁合同计算租金。3、上诉人与被上诉人签订的三份店面租赁合同，上诉人已按约支付了租金，上诉人在履约过程中没有违约行为，被上诉人应当返还履约保证金3万元。店面租赁合同期满后，双方未签订续租合同，对续租合同的违约金等事宜未进行约定，根据意思自治原则，当事人未约定违约金的，不应当支持违约金。再者，张德平在涉案商场经营小酒楼未及时缴纳租金，被上诉人未及时采取措施防止损失扩大，被上诉人无权要求上诉人承担违约金。宁德市保障性住房管理中心辩称：1、张德平并非本案租赁合同当事人，根据合同相对性原则，张德平无权参与本案诉讼。其次，张德平若因上诉人原因作为股东参与经营，那也是上诉人与张德平的内部问题，答辩人既不知情，也与答辩人无关。一审未追加张德平并无不当。2、因为上诉人在原合同期满后不愿意搬出，导致双方当事人形成事实续期租赁关系，故后续租金只能按原租赁合同的约定执行，原合同第四条既有对租金数额进行明确约定，还有约定从第二年起逐年递增10%。上诉人主张的政府指导价即使存在，也不能违背双方约定。3、上诉人在没有与答辩人书面签订续租合同的情况下，继续使用涉案房屋从事经营活动，表明其愿意按照原合同的权利义务履行，自然也应当接受合同中关于违约责任的规定。该合同中已经有违约者应支付滞纳金的约定，还有上诉人拖欠租金达二十天后答辩人有权拒绝返还履约保证金的约定。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。宁德市保障性住房管理中心向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《店面租赁合同》；2.被告向原告支付自2014年10月27日起至实际归还房屋之日止的租金（暂按约定标准计算至2015年10月26日止的租金为92698.3元，2015年10月27日起至实际归还之日止，每月租金按5804元计算）；3.确认被告支付的履约保证金3万元归原告所有；4.被告向原告支付自2015年10月27日起按每天50元计算至实际付清上述款项之日止的滞纳金。一审法院认定事实：原、被告分别于2011年4月10日、9月26签订三份《店面租赁合同》，约定被告向原告租用坐落宁德市保障性住房金涵小区A区沿街底层，商号为A4#楼103，建筑面积45.54㎡；A4#楼104，建筑面积26.13㎡；A4#楼105，建筑面积26.85㎡。租期为三年，其中商号为A4#楼103的租期自2011年4月10日起至2014年4月10日止，商号为A4#楼104、105的租期自2011年9月26日起至2014年10月26日止。商号为A4#楼103的租金每月按建筑面积每平方米60元，每月租金2732元。商号为A4#楼104、105的租金按建筑面积每平方米60元，分别为1568元、1504元。被告拖欠租金累计达十天的，原告可以中止合同，收回房屋。租金暂定为每6个月支付一次，于当月5日前交清。租金从第二年开始逐年递增10%。租赁期内，被告必须按照约定时间向原告缴纳租金，如有拖欠，每天按50元加收滞纳金；如拖欠租金达二十天，原告有权收回房屋，有权拒绝返还履约保证金。其中租赁物为A4#楼103的合同还约定：合同期满后，被告继续承租的，租金以第三年租金水平为基准，参考当时的物价及周围门市租金涨幅，由双方协商后作适当调整。2011年3月25日，原告缴纳保证金3万元。被告黄荣良缴纳租金至2014年10月26日止。上述《店面租赁合同》期限届满后，被告继续在诉争店面经营，尚未搬离腾空。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告分别于2011年4月10日、9月26日签订的《店面租赁合同》租赁期限已届满，双方虽未续订书面的租赁合同，但被告继续在诉争店面经营，原告亦予以认可，可认定原、被告双方存在租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，原、被告双方之间的租赁合同属不定期租赁合同，不定期租赁合同中的当事人，可以随时提出解除合同，故原告关于解除合同的诉请，本院予以支持。被告黄荣良自2014年10月27日起未缴纳租金，原告请求参照原《店面租赁合同》约定收取租金，与法不悖，且被告对此亦未提出异议，本院予以支持。截止至2015年10月26日止被告尚欠租金92698.3元，对此被告应予支付。关于原告主张的保证金3万元问题，因双方对于续租合同无签订书面的合同，且被告在履行合同中拖欠租金，已构成违约，原告请求参照原《店面租赁合同》关于“如拖欠租金达二十天，原告有权收回房屋，有权拒绝返还履约保证金”之约定，诉请被告缴纳的保证金3万元为其所有，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金，在原告未举证证明其因被告逾期支付租金造成损失大小的情况下，本院认定被告交纳的3万元保证金作为违约金赔偿已足以弥补原告的损失，故对原告诉请的滞纳金部分，本院不予支持。、依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十四条第二款、第二百一十五条、第二百二十七条规定，判决：一、原、被告之间的《店面租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告黄荣良应于本判决生效之日支付原告宁德市保障性住房管理中心租金92698.3元（截至2015年10月26日止，2015年10月27日至返还房屋时止的租金按月5804元继续计算）；三、被告黄荣良交纳的3万元保证金作为违约金赔偿原告宁德市保障性住房管理中心；四、驳回原告宁德市保障性住房管理中心的其他诉讼请求。二审查明，除上诉人认为2012年7月1日其将涉案店面转让给其他股东，后续租金非其缴纳，涉案店面是否腾空其不知情外，双方当事人对一审认定的其余事实无异议，对无争议事实本院予以确认。本案争议焦点为：1、一审应否追加张德平为被告；2、续租后租金标准如何确定；3、租赁合同解除后，3万元履约保证金被上诉人应否退还上诉人。本院认为，黄荣良二审陈述至今小酒楼（场地为涉案店面）的营业执照仍登记在其名下，性质为个体工商户。黄荣良主张涉案店面实际承租人为张德平证据不足，其认为一审应追加张德平为被告缺乏事实和法律依据。上诉人对此上诉无理，不予支持。原租赁合同期满后，黄荣良继续使用经营涉案店面，被上诉人未提异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，双方已事实上形成续租合同关系。被上诉人请求参照原《店面租赁合同》约定方式收取租金并无不当，何况上诉人一审对此未提异议。上诉人主张按当地政府部门指导价计算租金，依据不足，不予支持。黄荣良自2014年12月27日起未缴纳租金，根据“如拖欠租金达二十天，原告有权收回房屋，有权拒绝返还履约保证金”的约定，被上诉人有权拒绝返还3万元履约保证金。上诉人对此上诉无理，不予支持。综上所述，黄荣良的上诉请求不能成立，其上诉应予驳回。一审判决可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2760元，由上诉人黄荣良负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈鸣鸣审 判 员  林 斌代理审判员  吴惠玲二〇一六年十二月十四日书 记 员  彭杨清附本案引用的主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。