昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2015）西法民初字第4554号原告：李学明，男，1947年7月30日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。原告：范美瑞，女，1954年1月4日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。原告：李云峰，男，1975年12月14日生，汉族，身份证登记主址：云南省昆明市五华区西昌路136号。原告：李云华，男，1978年3月3日，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。四原告共同委托诉讼代理人：陈维义，云南越商法律服务所法律工作者，特别授权代理。四原告共同委托诉讼代理人：柴少青，金辉法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：张会兴，男，1963年9月17日生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区，现住址：云南省昆明市西山区。被告：刘会兰，女，1965年2月1日生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区，现住址：云南省昆明市西山区。被告：张勇，男，1992年5月29日生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区，现住址：云南省昆明市西山区。被告张会兴、刘会兰、张勇共同委托诉讼代理人：金则辉，云南万成律师事务所律师，特别授权代理。被告：张会良，男，1950年10月10日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。被告：王彩珍，女，1950年10月10日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。被告：张会平，男，1965年9月19日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。原告李学明、范美瑞、李云峰、李云华与被告张会兴、刘会兰、张勇、张会良、王彩珍、张会平不当得利纠纷一案，本院于2015年7月2日受理后，于2016年4月5日公开开庭进行了审理，原告李学明、范美瑞、李云峰、李云华及其共同委托诉讼代理人陈续义、柴少青，被告张会兴、被告刘会兰、被告张勇及其共同委托诉讼代理人金则辉到庭参加了诉讼。被告张会良、王彩珍、张会平经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告李学明、范美瑞、李云峰、李云华向本院提出诉讼请求：由被告返还因其过错行为给原告方造成的财产损失2119523.6元，并由被告承担诉讼费用。事实和理由：原告李学明系被告刘会兰舅舅，1994年7月21日，被告张会兴、刘会兰经严家地村民委员会、严家地福海乡人民政府批准给取得58.88平米的宅基地，同年9月18日，其二人与被告李学明、范美瑞达成协议，约定由李学明、范美瑞全额出资建房，房屋建成后使用权、产权属李学明、范美瑞所有。2001年12月18日，张会兴、刘会兰、蔡茂芝、张勇以经济困难为由，要求原告方向其支付150000元，其则将原告出资的严家地村196号1-5层共308.95㎡的房屋通过该买卖契约的形式过户给原告李学明、李云峰，为此各方当天签订了房屋买卖契约并于2001年12月24日经昆明真元公证处公证。2010年10月29日，因上述房屋被列入拆迁、安置补偿范围，原告方与被告张会兴、刘会兰、张勇签订了房屋析产协议书，约定由其三人享有房屋70㎡的回迁面积。2010年11月24日，经西山区金碧办事处人民调解委员会调解，双方达成调解协议，明确“刘会兰已出售给李学明的严家地村196号房屋，产权证上308.95㎡从该房屋回迁面积中由刘会兰无偿享有70㎡，其余面积和其他补偿款由李学明享有”。2011年12月，张会兴将补偿款310767.20元支付李学明，但上述房屋拆迁的安置回迁房被张会兴、刘会兰、张勇占为己有，故原告诉至本院。被告张会兴、刘会兰、张勇答辩称，1.其三人取得的回迁安置房、拆迁补偿款均系依据对涉案房屋严家地村196号房屋的合法产权取得，其三人并不存在过错行为，亦不需向原告返还相应款项，其仅收到原告方支付的20000元购买宅基地款，认为其只应返还该笔款项；2.根据法律规定，农村宅基地只能由村集体成员依法申请取得且禁止转让，原告方与其签订的相应协议均违反了法律强制性规定，应属无效；3.原告方在（2015）西法民初字第676号案的庭审中陈述未向其三人支付《房屋买卖合同》中约定的150000元房款；4.原告方与被告方签订的房屋析产协议书无效，因双方并非同一家庭成员，且进行析产时并未通知被告张会良、王彩珍、张会平参与，侵害了其三人的合法权益，另原告所述的调解协议亦遗漏了被告张会良、王彩珍、张会平，故该调解协议亦应属无效。被告张会良、王彩珍、张会平本院依法公告送达起诉状副本、应诉通知书，未到庭应诉，亦未作答辩。原告李学明、范美瑞、李云峰、李云华围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院依法调取了（2015）西法民初字第676号案庭审笔录及（2015）西法民初字第676号案件卷宗第229页至254页的证据材料一套，并组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的《西山区人民调解简易程序调解书》、《关于金调（2010）第03号调解书的证明》，虽被告张会兴、刘会兰、张勇对真实性不认可，被告张勇陈述签字时其并不在场、对签字情况不清楚，但被告张会兴、刘会兰认可该份调解书上其二人签字的真实性，被告张勇并未就其陈述提交有效证据加以证明，故本院对其三人的主张不予采信，对该上述两份材料的真实性予以采信。原告提交的《建房协议》及建房单据，虽为原件，但《建房协议》中的乙方并未到庭参加诉讼，无法核实该份协议的真实性，另建房单据虽均为原件，但内容并不能体现与本案的关联性，亦无法与前述《建房协议》相对应，故本院对《建房协议》及建房单据在本案中不予采信。原告提交的《房屋租赁合同》及《收条》，虽系原件，但与本案无法律上的关联性，本院在本案中不予采信。被告提交的三被告情况说明，不符合证据的形式要件，且三被告并未出庭陈述，故本院不予采信。被告提交的截图照片及证明（彩印件），其中截图照片并未说明照片来源，亦不能体现与本案具有法律上的关联性，另证明系彩印件，并未提交原件，且证明人亦未出庭陈述，故本院对截图照片及证明在本案中不予采信。本院调取的（2015）西法民初字第676号案庭审笔录及（2015）西法民初字第676号案件卷宗第229页至254页的证据材料，原被告双方对于真实性均无异议，故本院对真实性予以采信。综上，结合庭审调查，本院确认本案法律事实如下：1994年2月23日被告张会兴、刘会兰、张勇及蔡茂芝经昆明市官渡区福海乡严家地村民委员会、昆明市官渡区福海乡城乡建设土地管理办公室、昆明市官渡区福海乡人民政法永联办事处批准取得土地58.68㎡。1994年9月18日，被告张会兴、刘会兰与原告李学明、范美瑞签订《协议书》，约定“严家地村民委员会，严家地建房领导小组1994年7月21日批准给甲方张会兴、刘会兰的58.88米2建房地基，由乙方李学明、范美瑞拿出贰万玖千柒佰零柒角柒分正（29700.77元）（其中20000元卖58.88的地基费，6700.77元报批58.88米2的建房土地费。3000元建房押金）人民币给张会兴、刘会兰后，58.88米2的地基由乙方李学明、范美瑞建房，产权属李学明、范美瑞。2、一切建房手续均由甲方张会兴、刘会兰二人名誉办理（报批58.88米2的地基手续，办理房产证手续）。所需费用由乙方李学明、范美瑞支付（交地盘费、建房押金，办理房产证手续费用）。3、建房一切费用由乙方李学明、范美瑞承担，房屋建好后一切使用权在乙方李学明、范美瑞二人，甲方无权干涉”，该份协议对其他事项亦进行了约定，原告李学明、范美瑞及被告张会兴、刘会兰均在该份协议书尾部签字、捺印。1994年11月21日，被告张会兴向原告方出具《收条》，写明收到李学明、范美瑞购买58.88㎡的地基费用20000元。1996年3月18日，张会兴向昆明市官渡区住房和城乡建设局提交了《房产发（换）变更申请书》。2001年12月18日，张会兴、刘会兰、张勇及案外人蔡茂芝作为甲方，原告李学明、李云峰作为乙方签订了《房屋买卖契约》，约定甲方将坐落于严家地村的房屋（房屋砖混结构、建筑面积308.95㎡）出售给乙方，房屋价格为150000元。此后，昆明真元公证处就该份《房屋买卖契约》进行了公证，写明契约上双方当事人的签名、手印属实。2001年12月18日，张会兴、刘会兰、张勇、蔡茂芝向原告出具《收条》，写明“今收到李学明、李云峰购买严家地村房屋建筑面积308.95平方米。人民币壹拾伍万元正”。2002年6月27日，张会兴取得了土地所有者为昆明市官渡区福海乡严家地股份合作社，坐落于××的集体土地使用权证，该土地的用途为住宅。2004年2月22日，张会兴就昆明市福海乡永联社区严家地村196号房屋取得了昆明市房权证官字第**房屋所有权证，共有人为蔡茂芝、刘会兰、张勇。2010年10月29日，李学明、范美瑞、李云峰、李云华、张会兴、张勇、刘会兰签订《房屋析产协议书》，写明“张会兴与刘会兰系夫妻，李学明系刘会兰舅舅。2001年12月18日，家庭内部立下房屋买卖契约，张会兴、刘会兰夫妻一户四口人将严家地村196号房屋以150000元卖给李学明，并于1月24日在昆明真元公证处作了公证。因涉及农村小产权房，故在2002年6月27日办理集体土地使用权证，2004年12月22日办理房屋所有权人变更，现遇城中村改造拆迁，涉及回迁安置房屋和补偿款项的具体现实问题，经双方在亲情关系、平等、自愿原则下和睦商议，形成共识，达成如下协议：张会兴、刘会兰已出售给李学明的严家地村196号房屋，产权证上308.95㎡从该房屋回迁面积中，由张会兴、刘会兰无偿享有70㎡，其196号房屋的其他补偿款由李学明享有”，李学明、范美瑞、李云峰、李云华、张会兴、张勇、刘会兰均在该份协议尾部签字并捺印。2010年11月24日，李学明与刘会兰、张会兴、张勇于西山区金碧街道办事处人民调解委员会签订了编号为金调（2015）第3号《西山区人民调解简易程序调解书》，写明“刘会兰已出售给李学明的严家地村196号房屋产权证上308.95㎡从该房屋回迁面积中由刘会兰无偿享有70㎡，其余面积和其他补偿款由李学明享有”，张会兴、刘会兰、张勇、李学明均在该份调解书尾部签字并捺印，西山区碧鸡街道办事处人民调解委员会在尾部盖章。2015年2月27日，西山区金碧街道办事处人民调解委员会出具了《关于金调（2010）第03号调解书的证明》，写明“……编号：金调（2010）第03号，书金碧街道办事处人民调解委员会调解员李玉明于2010年11月24调解，调解协议为双方当事人自愿签署，调解协议真实有效”。2010年12月2日，张会兴作为乙方（被拆迁人）与金碧街道办事处10号片区严家地村城中村重建改造工作指挥部及拆迁代理人云南礼海房屋拆迁工程有限公司签订《西山区金碧街道办事处城中村改造第10号片区征地拆迁回迁安置补偿协议》（协议编号177），同日，张会兴、刘会兰、张勇与昆明云城尊龙房地产开发有限公司签订《补充协议》，上述合同约定，土地证号为官集用（2002）字第1136264号、房产证号为官字第**，面积为308.95㎡座落严家地社区严家地居民小组196号的房屋位于征地拆迁范围内，属于拆迁对象，“本栋拆迁建筑总面积”为357.44㎡、“拆迁安置面积”为323.17㎡，“回迁赔还面积”为277.483㎡，“小于回迁安置面积”45.687㎡（金额182748.00元，面积×4000/㎡），砖混25.08㎡（金额25080.00元，面积×1000/㎡），土地面积58.3㎡（该面积在补偿协议中按“房地合一”补偿方式已进行补偿）张会兴、刘会兰、张勇的回迁房建筑面积为277.483㎡，初步选择叁套房屋进行安置（70.627㎡贰套、136.229㎡壹套）。2010年12月2日，张会兴与昆明云城尊龙房地产开发有限公司签订《严家地村拆迁安置补偿回执单》，该回执单写明涉案房屋的补偿款合计为310767.20元，置换房屋面积为277.483㎡。2015年2月26日，西山区严家地居民委员会严家地居民小组出具《证明》写明“兹有永联社区严家地村196号房子（房主张会兴）共有人（蔡茂芝已故）刘会兰、张勇”。2015年3月2日，西山区严家地居民委员会严家地居民小组出具《证明》写明“蔡茂芝女居住在严家地6号，于2010年1月31日病逝，蔡茂芝本人生前育有四个子女，大女儿王彩珍，二儿子张会良，三儿子张会兴，四儿子张会平，上情况属实”。经核实，王彩珍、张会良、张会平并未就本案涉案房屋及土地取得拆迁补偿款及回迁安置房屋。另经核实，本院于2015年1月7日受理了原告李学明与被告张会兴、刘会兰、张勇的（2015）西法民初字第676号买卖合同纠纷一案，并于2015年2月27日公开开庭进行了审理，庭审中，就本院询问“对于没有交付的15万元是否有意见？”，原告李学明陈述“当时只是为了公正（证）写出这个价格，实际是不用格（给）的”，被告张会兴、刘会兰、张勇陈述“我们认为这个钱是要支付的，原告也确实没有”。就原告李学明询问“房屋是谁建盖的？什么时间建盖的？居住情况是什么？”，被告刘会兰陈述“当时原告给了我2万多钱是地皮钱，然后我建盖了房屋之后就让原告居住了”。就本院询问“询问被告为什么拆迁之后要把30多万给原告”，被告张会兴陈述“当时因为我和我妻子在办离婚，所以交给李学明代管”，被告刘会兰陈述“当时在闹离婚，我和张会兴在办离婚，所以双方都不放心就把钱给了原告保管”。庭审中，原告方陈述涉案房屋系其四人共同出资建盖并居住使用，但因系农村房屋故使用张会兴、刘会兰、张勇及蔡茂芝的名义进行了房屋产权的审批、登记，另因涉及拆迁，原告方与被告方协商一致由被告方无偿享有70㎡的回迁面积，其余补充全部由原告方享有，张会兴已经向原告支付了310767.20元的补偿款。对此，被告张会兴、刘会兰、张勇陈述认为涉案房屋系由其全额建造，其并未支付张会兴310767.20元，该款系交由李学明代为保管。此外，庭审中，被告张会兴、刘会兰、张勇陈述收到原告方支付的20000元购买宅基地款，但并未收到原告支付的150000元购房款，但原告在涉案房屋居住了15年，被告基于亲戚关系并没有向原告收取相应费用。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，被告张会兴、刘会兰与原告李学明、范美瑞签订了《协议书》，张会兴、刘会兰、张勇及案外人蔡茂芝与原告李学明、李云峰签订了《房屋买卖契约》，约定张会兴、刘会兰将其审批所得的58.88㎡的建房地基有偿交由李学明、蔡茂芝进行建盖，建盖房屋产权归李学明、范美瑞所有，又约定将房屋出售给李学明、李云峰，本院认为，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。因李学明、范美瑞、李云峰并非严家地村集体经济组织成员，故其向张会兴、刘会兰、张勇等人购买涉案土地及房屋的《协议书》、《房屋买卖契约》应确认为无效。另就李学明、范美瑞、李云峰、李云华、张会兴、张勇、刘会兰签订的《房屋析产协议书》及（2015）第3号《西山区人民调解简易程序调解书》的效力问题，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第８９条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。《中华人民共和国继承法》第二条规定：继承从被继承人死亡时开始。第三条：遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。第五条规定：继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。第十条第一款、第二款规定：遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本案中，涉案土地系张会兴、刘会兰、张勇及蔡茂芝经昆明市官渡区福海乡严家地村民委员会、昆明市官渡区福海乡城乡建设土地管理办公室等单位批准取得，涉案房屋登记于张会兴名下，并有刘会兰、张勇、蔡茂芝作为共有人，故本院认为，涉案房屋应属于其四人的共同共有财产，现蔡茂芝去世，被告张会兴、张会平、张会良、王彩珍作为蔡茂芝的子女可以就蔡茂芝的共有财产进行继承，现应各被告并未就继承问题进行处理、分割，在未经继承人张会平、张会良、王彩珍同意情况下，张会兴、刘会兰、张勇擅自就涉案房屋的拆迁补偿问题与原告方达成协议，并达调解书，应认为无效。就原告李学明、范美瑞、李云峰、李云华主张的涉案房屋系由其出资建盖，应由被告方向其支付财产损失2119523.6元的问题，本院认为，《中华人民共和国民法通则》第四条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五条规定：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第九十二条规定：没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案中，就涉案房屋由谁出资建盖的问题，虽张会兴、刘会兰、张勇陈述涉案房屋系由其全额出资建盖，原告方未向其支付《房屋买卖契约》约定的150000元房款，但其并不能就涉案房屋建盖情况进行详细说明，且亦不能解释在其认为原告方未建盖房屋、未支付房款的情况下，为何要先后与原告方达成多份协议，将涉案房屋交由原告方使用且未收取费用，并就涉案房屋的拆迁补偿份额作出由原告方占更多比例（被告张会兴、刘会兰仅享有70㎡的面积补偿）的划分方案，另被告亦无法就其向原告李学明支付310767.2元的补偿款作出合乎常理的解释。而虽原告方向本院提交的建房票据因不符合证据的形式要件本院未予采信，《协议书》、《房屋买卖契约》、《房屋析产协议书》及（2015）第3号《西山区人民调解简易程序调解书》经本院确认为无效，但并无证据证明上述协议、调解书不是李学明、范美瑞等与张会兴、刘会兰、张勇的真实意思表示，结合上述协议、调解书的内容、拆迁补偿的划分方案以及张会兴等允许原告方无偿使用涉案房屋，并向李学明支付310767.2元的补偿款的情况，足以判断涉案房屋系由原告方出资建盖的事实。就原告方主张由被告返还2119523.6元的问题，本院认为，虽原告方向被告方购买涉案土地建盖房屋违反了土地管理法的规定，但原告方就其对房屋建盖的出资及该房屋的增值部分，仍应享有相应的财产权利，本案中的《协议书》、《房屋买卖契约》、《房屋析产协议书》及（2015）第3号《西山区人民调解简易程序调解书》经确认无效，被告基于上述协议及原告的建盖行为，而取得的财产权益应当返还，即对涉案房屋的出资部分及增值部分进行返还，现涉案房屋已经拆迁，虽原告方无法提交有效证据证明其具体出资及增值部分，但本院根据公平原则，结合原告对其出资情况的陈述，张会兴系涉案土地登记使用权人，张会兴、刘会兰、张勇、蔡茂芝系该房屋登记所有人的情况，原告方与张会兴、刘会兰、张勇就拆迁补偿问题作出的由张会兴、刘会兰享有70㎡面积的相应补偿的一致意思表示，参照涉案房屋拆迁时的《西山区金碧街道办事处城中村改造第10号片区征地拆迁回迁安置补偿协议》、《补充协议》中确定的拆迁建筑面积、拆迁安置面积、补偿方案、补偿标准，酌情认定由被告张会兴、刘会兰、张勇向原告方返还1059742.59元（（207828元+277.483㎡×4000元/㎡）×（1-70㎡÷357.44㎡）≈1059742.59元），因原告方陈述已收到被告支付的310767.2元补偿款，故被告仍应向原告返还748975.39元。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第九十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第８９条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告张会兴、刘会兰、张勇于本判决生效之日起十五日内向原告李学明、范美瑞、李云华、李云峰赔偿748975.39元；二、驳回原告李学明、范美瑞、李云华、李云峰对王彩珍、张会良、张会平的全部诉讼请求。三、驳回原告李学明、范美瑞、李云华、李云峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费23756元（原告已预交），由原告李学明、范美瑞、李云华、李云峰承担12466.25元，由被告张会兴、刘会兰、张勇承担11289.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  杜竹馨审 判 员  张 晓人民陪审员  李金江二〇一六年十二月二十六日书 记 员  周 宏