广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1973民初13797号原告（反诉被告，以下统称原告）东莞市常平镇苏坑下付股份经济合作社，地址：广东省东莞市。负责人周盆亮，系该合作社理事长。委托代理人叶长虹，系广东康麒律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）冯富昌，男，汉族，1977年6月8日出生，公民身份证住址：广东省廉江市。委托代理人陈积权，系广东佑德律师事务所律师。委托代理人夏勤湘，系广东佑德律师事务所律师。东莞市常平镇苏坑下付股份经济合作社（以下简称下付合作社）诉冯富昌租赁合同纠纷及冯富昌反诉下付合作社租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月8日、12月1日分别立案受理后，依法由审判员杨欢适用简易程序独任审判，于2016年12月14日公开开庭进行了审理。下付合作社的委托代理人叶长虹，冯富昌的委托代理人陈积权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。下付合作社诉称：下付合作社与冯富昌双方于2013年12月25日签订了一份《厂房租赁合同书》，约定冯富昌承租下付合作社位于东莞市常平镇苏坑村下付大道旁厂房，租金为18855元/月。其后，因冯富昌屡屡拖欠租金，2015年11月10日，双方签订了一份《终止协议》，确认双方终止履行《厂房租赁合同书》，至当日冯富昌欠下付合作社租金81705元未付。《终止协议》签订后，冯富昌仅支付了租金43995元，余款37710元仍没有支付。下付合作社为维护自身合法权益，现诉至法院，请求法院判令：1、冯富昌向下付合作社支付厂房租金37710元及逾期付款违约金（自起诉之日按银行同期贷款利率计至清偿之日）；2、本案诉讼费由冯富昌负担。针对下付合作社的起诉，冯富昌辩称：一、双方于2013年12月25日签订的《厂房租赁合同书》是无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉租赁物没有房地产权证或建设工程规划许可证，不具备出租条件。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，双方于2013年12月25日签订的《厂房租赁合同书》是无效合同。合同无效，下付合作社依据合同主张的租金、定金罚则及违约金等均不能成立。二、冯富昌已支付的押金37710元应抵作厂房占有使用费。2014年1月9日，冯富昌向下付合作社支付了押金37710元，下付合作社同时向冯富昌出具了《收款收据》。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。下付合作社应当返还收取的押金，即使不返还，也应抵作厂房占有使用费。综上所述，冯富昌实际上没有欠下付合作社任何的占有使用费。冯富昌认为，下付合作社的诉讼请求既无事实根据，也无法律依据，请求法庭查明事实，驳回下付合作社的诉讼请求。冯富昌反诉称：冯富昌与下付合作社于2013年12月25日签订了一份《厂房租赁合同书》，约定下付合作社将位于东莞市常平镇苏坑下付大道旁的厂房、宿舍等租赁给冯富昌使用，双方就租期、租金、押金等作了约定，下付合作社还承诺出租物是其所有且符合有关法律规定。2014年1月9日，冯富昌向下付合作社支付了押金37710元，下付合作社同时向冯富昌出具了《收款收据》。2015年11月10日，冯富昌、下付合作社双方签订了一份《终止协议》，确认《厂房租赁合同书》于同日终止。《厂房租赁合同书》签订后，冯富昌曾多次要求下付合作社出具房地产权证或建设工程规划许可证等相关证照，但下付合作社均未提供和出具。根据相关法律的规定，双方于2013年12月25日签订的《厂房租赁合同书》应属无效，下付合作社应返还冯富昌支付的押金37710元。冯富昌认为，下付合作社的行为已严重损害了冯富昌的合法权益，给冯富昌造成了经济损失。为维护自身的合法权益，冯富昌向法院提起反诉，请求法院判令：1、确认冯富昌与下付合作社于2013年12月25日签订的《厂房租赁合同书》无效；2、下付合作社立即返还冯富昌押金37710元；3、下付合作社承担本案诉讼费。针对冯富昌的反诉，下付合作社辩称：下付合作社不同意冯富昌的反诉请求。案涉租赁合同是双方当事人的真实意思表示，没有损害国家和他人利益，冯富昌承租期间，也没有向下付合作社就合同的有效性提出异议，案涉厂房一直由冯富昌在正常使用。即使如冯富昌所言，案涉租赁合同无效也不必然导致《终止协议》无效，该《终止协议》实际上是一个清算条款，是对双方之前的债权债务关系的结算，因此该《终止协议》独立于《厂房租赁合同书》，为有效协议。经审理查明，2013年12月25日，下付合作社与冯富昌签订了一份《厂房租赁合同书》，约定：下付合作社将其位于东莞市常平镇×××旁的租赁物出租给冯富昌使用；租赁期限为3年，即从2014年1月1日至2016年12月31日；租金为18855元/月，冯富昌按月交纳，于每月5日前将当月租金交到下付合作社财务室；合同签订之日，冯富昌需一次性向下付合作社交纳两个月租金37710作为押金和预交计租期第一个月租金18855元，合同期满，在冯富昌付清租金等经营费用后，下付合作社将押金无息退还冯富昌。2015年11月10日，下付合作社与冯富昌双方签订了一份《终止协议》，冯富昌确认尚欠下付合作社2015年7月1日至11月10日租金81705元，并同意于当日交回厂房交清水费、电费等一切费用，经下付合作社验收合格后交回厂房锁匙；因冯富昌未按合同期履行合约，提前终止合同，押金不得退还给冯富昌。2016年10月26日，冯富昌向下付合作社支付了2015年7月1日至9月10日期间的租金43995元，并主张9月11日至11月10日期间的租金37710元应用押金37710元予以冲抵。庭审中，下付合作社陈述案涉厂房没有房产证及建设工程规划许可证；冯富昌陈述《终止协议》是下付合作社起草的，如果不加入“押金不得退还”字样，下付合作社就不同意终止双方的厂房占有使用关系。上述事实，有厂房租赁合同书、终止协议、收款收据、等证据以及本院庭审笔录、询问笔录附案证实。本院认为，合法的租赁合同应当受到法律的保护。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。下付合作社陈述案涉厂房没有房产证及建设工程规划许可证，因此，下付合作社与冯富昌双方于2013年12月25日签订的《厂房租赁合同书》为无效合同。冯富昌请求确认下付合作社与冯富昌于2013年12月25日签订的《厂房租赁合同书》无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。下付合作社收取并没收冯富昌押金是基于双方签订的《厂房租赁合同书》，现因该租赁合同书无效，下付合作社收取冯富昌押金37710元没有法律依据，应当予以返还。同时，下付合作社抗辩《终止协议》独立于《厂房租赁合同书》的意见，本院不予采信。冯富昌请求下付合作社返还押金37710元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。冯富昌使用下付合作社的厂房，应当参照双方约定的租金标准向下付合作社支付相应的厂房占有使用费。根据双方签订的《终止协议》中确认的金额，冯富昌尚欠下付合作社厂房占有使用费37710元（81705元43995元）。下付合作社请求冯富昌支付37710元厂房占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。另外，冯富昌并非故意拖欠下付合作社37710元厂房占有使用费，而是双方对租赁合同是否有效、押金是否需要返还的认识存在分歧，且押金也早已交付给了下付合作社，因此，下付合作社请求冯富昌支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，本院判决如下：一、确认东莞市常平镇苏坑下付股份经济合作社与冯富昌于2013年12月25日签订的《厂房租赁合同书》无效；二、限冯富昌于本判决发生法律效力之日起五日内向东莞市常平镇苏坑下付股份经济合作社支付房屋占有使用费37710元；三、限东莞市常平镇苏坑下付股份经济合作社于本判决发生法律效力之日起五日内向冯富昌返还厂房押金37710元；四、驳回东莞市常平镇苏坑下付股份经济合作社的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费371元，由冯富昌负担；反诉案件受理费371元，由东莞市常平镇苏坑下付股份经济合作社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 杨 欢二○二○一六年十二月十四日书记员 李伴雅黄敏尧（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院按照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。