河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0204民初1105号原告牛宝颖，男，汉族，1967年5月26日生，住开封市禹王台区。被告开封宏达置业有限公司。统一社会信用代码：914102006716545583。住所地：开封市新华东街59号。法定代表人翟红生，公司经理。委托代理人曹延河，公司法律顾问，代理权限系特别授权。原告牛宝颖诉被告开封宏达置业有限公司（以下简称宏达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告牛宝颖，被告宏达公司委托代理人曹延河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告是滨河社区紫云台小区5号楼3单元10楼西户住户，在原告交完房款，办完纳税手续四年多[2011年4月22日办证，5月17日纳税]，入住小区两年多，在等待开发商早已允好的房证时，2015年9月22日接到被告宏达公司公告，要求补交购房款23576.14元。理由是原告买房时的广告上赠送的阳台、空中花园及飘窗面积要收费，否则不办房证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房销售广告应当视为合同内容的法律解释。原告认为被告宏达公司是在搞商业欺诈，为此我曾多次找宏达公司指定的联系人进行交涉，无果后，只好走法律维权之路。据原告到市民之家房管部门了解，房产产权登记面积，包括了房屋的所有法定应计算面积，未封闭阳台按一半面积计算。原告的房屋产权登记面积为106.12平方，我当时一次付款的面积是100.6平方。广告上明确赠送全面积的飘窗，各送一半面积的空中花园及阳台，根据原告测量，飘窗的实用面积为1.2平方，空中花园为7.91平方，空中花园赠送一半面积应为3.955平方。阳台为4.46平方，因为阳台未封闭，计算折半，视为2.23平方。那么总共赠送的面积为7.395平方。也就是说，我当时应交房款的面积应为：产权登记面积106.12平方米减去赠送面积7.395平方（使用面积）等于98.735平方，与我当时实交100.6平方的房款相比，被告宏达公司当时多收了我1.865平方的房款，按当时双方同意支付的价格每平方4271.04元计算为7965.49元，被告宏达公司应退房款7965.49元。根据合同关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书时，双方同意按下列第三项处理：逾期超过一年的，买受人可按本条第二项处理。第二项为：买受人不退房，出卖人按已付房款千分之五向买受人支付违约金，本人一次付清的购房款为429666元，其违约金应为2148.3元，加上被告宏达公司多收的购房款7965.49元，被告宏达公司应支付10113.79元。综上，请求：1、被告宏达公司应遵守合同及时办理房产权；2、被告宏达公司退还多收购房款7965.49元；3、被告宏达公司支付因迟办房产证形成的违约金2148.3元；4、以上2、3条合计10113.79元。被告宏达公司辩称，一、我公司已经全部履行了合同义务，不存在商业欺诈，也不存在违约行为，原告诉求没有事实依据和法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求；二、我公司不存在多收购房款的行为，根据原、被告双方之间的商品房买卖合同第5条约定，被告收取的房屋购房款是按照约定据实结算多退少补，关于房屋面积问题，我们认为应当以开封市产权登记中心出具的数据为准，因为该数据面积是第三方依法测量并核算出来的面积，是官方数据。根据合同约定，原告应当向被告补交部分购房款，对此我公司将保留诉权；三、我公司与原告业主代表达成协议，逾期交房问题被告已向原告支付赔偿金1600元，不存在再次支付违约金的情形。经审理查明，2011年，原告牛宝颖为购买被告宏达公司开发的位于宏达·紫云台5号楼东3单元10层西户的房产，双方签订了编号为079880的《商品房买卖合同》。依据合同第三条约定，该商品房阳台为【非封闭式】，【合同约定】建筑面积共100.6平方米，房屋套内建筑面积与分摊面积以产权登记为准，商品房房价以建筑面积为计算依据。依据合同第四条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方4271.04元，总金额为429666元整。合同第五条关于面积确认及面积差异处理约定面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定：以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补。合同第八条关于交付时间约定，出卖人应当在2012年12月31日前，将涉案商品房交付买受人。合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，逾期超过1年，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，但因买受人原因造成产权证无法办理的，责任由买受人承担。在双方签署《商品房买卖合同》的同时，亦签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议第八条约定，买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模拟等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确认违约责任的条件，其内容仅供购房前参考。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，也不构成合同内容，双方不受其约束。原告牛宝颖在该协议书买受人处签名并按捺手印。该《商品房买卖合同》及《补充协议》均已在不动产登记管理部门办理了备案登记。合同签订后，原告按约定支付了被告购房款429666元，被告宏达公司于2011年4月22日向原告出具了购房发票。2011年5月17日，原告按房地产权属转移面积100.6平方米，房款429666元缴纳了涉案房产的契税。2013年5月，原、被告双方办理了交房手续。2013年7月23日，被告宏达公司（甲方）与“宏达·紫云台”全体业主代表董志勇、董立京、王斌等（乙方）签订了《协议书》一份，该协议第一条为，由于“宏达·紫云台”所处区域位置的特殊性，造成了甲乙双方较大的分歧和矛盾。主要有两个方面：1、解放军71320部队（二十军）因国防和保密的需要而无偿征用小区西侧920平方米绿化用地；2、由于部队的原因，小区三次修改规划、造成道路、绿化等配套工程延期交付业主使用。第二条为：甲乙双方就第一条所述问题达成共识，1、乙方蒙受了一定程度上的损失；2、产生问题的原因非甲方所能左右，甲方无直接责任，仅从为业主负责任的态度，自愿承担间接责任。合同第四条第六款约定，甲方补偿乙方全体业主的人民币80万元，平均每户1600元。合同第五条第二款约定，甲方由于二十军原因造成“宏达·紫云台”小区道路、景观和配套设施延期交付使用，致使交房延期，根据双方所签《商品房买卖合同》第八条第二单元第三款的规定，此属免责范围，乙方予以认可，并不追究甲方逾期交房的责任。第六条为，甲乙双方一致认定，本协议签订生效后，即为解决“宏达·紫云台”问题的最终协议，乙方及全体业主不能再以任何理由要求甲方承担责任和影响甲方正常交房、项目后续工作。若本协议签订后，乙方再以其他理由要求甲方承担责任或者影响甲方交房、项目后续工作推进，甲方有权单方解除本协议，已发放、退还和免收的款项全部收回。庭审中，原告认可其已收到补偿款1600元。2014年7月，经开封市祥和房地产测绘大队对涉案房产进行测绘，涉案房产建筑面积为106.12平方米。2015年9月10日，被告宏达公司向紫云台小区业主发出公示，要求业主办理房屋产权证移交及补缴购房款，原、被告产生纠纷，原告称其在购买涉案房产时，被告宏达公司向其发放了宣传彩页，按该宣传彩页，空中花园赠送1/2的面积，阳台赠送1/2的面积，飘窗面积全送。而经原告自行测量，其所购房产飘窗的实用面积为1.2平方，空中花园为7.91平方（空中花园赠送一半面积应为3.955平方），阳台为4.46平方（因阳台未封闭，计算折半，视为2.23平方）。据此被告宏达公司总共应赠送的面积为7.385平方。因涉案房产的产权登记面积为106.12平方米减去应赠送面积7.385平方（使用面积）等于98.735平方，与原告当时实交100.6平方的房款相比，被告宏达公司当时多收了原告1.865平方的房款。而被告宏达公司对此不予认可，其称双方签订的商品房买卖合同及补充协议已经对宣传彩页中的要约作出实质性变更，双方因按商品房买卖合同及补充协议履行各自的义务。以上事实有商品房买卖合同、补充协议、协议书、产权证、发票及庭审笔录等证据予以证明。本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，原告称其提交的宣传彩页中的说明和允诺系被告宏达公司发出的要约，其在与被告宏达公司签订《商品房买卖合同》时，该要约应作为合同内容，对原、被告双方均应有约束力。但被告宏达公司对此宣传彩页真实性不予认可，且原、被告双方在签订《商品房买卖合同》时，同时签署了《商品房买卖合同补充协议》，原告在该协议买受人处签名，应系其真实意思表示，且协议不违反相关法律法规的规定，并已在房产登记部门备案，应为有效合同。而该协议第八条约定：“买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模拟等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确认违约责任的条件，其内容仅供购房前参考。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，也不构成合同内容，双方不受其约束。”该协议内容已对宣传彩页中被告宏达公司的说明和允诺内容作出实质性变更，原、被告双方应按《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》履行各自的义务。关于原告要求被告办理房产证及支付迟延办理房产证违约金2148.3元的请求，合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，涉案房产于2013年5月交付，而被告宏达公司于2015年9月向全体业主发出办理房屋产权证移交及补缴购房款的通知，其未能在商品房交付使用后180个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，鉴于被告保留要求原告补交购房款的诉求，其可另行主张，但其应当将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并承担支付迟延办理房产证违约金2148.3元的责任。对原告要求被告宏达公司退还多收购房款7965.49元的请求，依据双方《商品房买卖合同》及补充协议的约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补。涉案房产产权登记面积为106.12平方米，而原告仅按合同约定面积为100.6平方米交纳了房款，故原告该项诉求无事实、合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起10日内，被告开封宏达置业有限公司将办理位于宏达·紫云台5号楼东3单元10层西户房产需由其提供的资料报产权登记机关备案；二、本判决生效之日起10日内，被告开封宏达置业有限公司支付原告牛宝颖迟延办理房产证违约金2148.3元。三、驳回原告牛宝颖的其他诉讼请求。案件受理费152元，由被告开封宏达置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  李传飞代理审判员  王晓光人民陪审员  韩春艳二〇一六年十二月十六日书 记 员  陈远航