南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0105民初673号 原告：南宁荣宝华物业服务有限责任公司，住所地南宁市星光大道223号荣宝华商城A10栋202号房。 法定代表人：王玲玲，总经理。 委托诉讼代理人：马恩林，系该公司职员。 委托诉讼代理人：欧盛琳，系该公司职员。 被告：黄良梅，女，1982年11月6日出生，壮族，住 委托诉讼代理人：王忠达，广西欣和律师事务所律师。 原告南宁荣宝华物业服务有限责任公司与被告黄良梅物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月22日受理后，依法组成由审判员王小佳担任审判长，人民陪审员卢瑞玲、唐耀华参加的合议庭，于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马恩林、欧盛琳及被告的委托诉讼代理人王忠达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南宁荣宝华物业服务有限责任公司诉称：2009年7月3日，原告与被告在南宁市分别签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定由原告就被告所购买的位于南宁市星光大道223号荣宝华商城A16栋419号房提供物业服务，合同约定了被告应向原告支付物业管理服务费及物业维修基金费等费用的计算标准及付款日期，并对逾期付款的违约金作了明确约定。合同签订后，原告即按合同的约定向被告提供各项物业服务，但自2014年1月1日起被告即以各种借口拒绝向原告支付物业管理服务费等各项费用，并对原告要求付款的合理请求置之不理。至2015年11月30日止，被告已连续拖欠原告数月的费用，拖欠金额为1826.8元。 原告认为，双方所签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思的表示，为合法有效的合同，双方应按合同的约定履行各自的义务。被告的拖欠行为不仅损害原告的合法权益，还严重影响了原告各项工作安排，给整个小区的物业管理增加了困难，应予以纠正。 为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的物业管理费583.3元、物业公共维修基金费106.1元、垃圾处理费184元、公摊水费131.3元及逾期付款违约金822.1元（违约金的计算：按每月所欠的费用从2014年1月10日开始计算，计算至被告实际支付完所有的欠缴费用之日止，按每天的千分之三来计算），合计1826.8元（各项费用从2014年1月1日暂计至2015年11月30日，之后的计算至被告实际所有的欠缴费用之日止）；2、本案的诉讼费用由被告承担。 原告南宁荣宝华物业服务有限责任公司就其主张提交的证据有： 1、企业法人营业执照、法定代表人身份证明、企业资质证书、准予变更通知书、企业变更通知书，证明原告的情况及诉讼主体资格； 2、《前期物业管理服务协议》，证明原告与被告就购买的物业达成合法有效的物业管理服务合同，合同就原告的服务范围、被告的缴费方式及数额等作出了明确约定； 3、荣宝华临时公约，证明原、被告之间存在物业服务关系； 4、物价局收费标准备案表，证明物价部门就普通住宅小区审批的收费标准备案表； 5、业主身份证复印件，证明被告的身份情况； 6、入伙验房表，证明被告房屋的面积和入住房屋的情况； 7、收款收据，证明以往缴费收据情况； 8、催款函、挂号信，证明原告曾就被告的拖欠行为发函催收； 9、《协议书》，证明原告有权代收垃圾处理费； 10、公摊水电费明细，证明每月所产生的公摊水电费情况。 被告黄良梅答辩称：一、原告违约及损害被告的利益在先，由此造成被告的损失达990元，该损失可抵销原告主张的部分费用；二、关于物业公共维修基金、公摊水电费、垃圾处理费，原告不具有主体资格向被告主张；三、物业合同中仅约定逾期缴纳物业管理服务费的违约责任，而未约定物业公共维修基金、公摊水电费、垃圾处理费逾期支付的违约责任，原告对此三项主张逾期付款违约金没有合同依据，依法应予驳回；四、原告主张违约金的计算标准过高，明显超过了其损失，应按同期金融机构人民币贷款基准率计算。 被告黄良梅提交证据如下：南宁市公安局经济技术开发区派出所《报案证明》，证明被告居住的南宁市星光大道223号荣宝华商城A16栋419号房，曾被多次恶意关掉家用电闸；2014年8月29日，被恶意用胶水堵住房门锁。 经审理查明：原告系成立于2004年5月18日的企业法人，具有物业管理的经营范围及资质。2010年12月6日，原告经工商变更登记，名称由南宁荣宝华物业管理有限责任公司变更为南宁荣宝华物业服务有限责任公司。2009年7月3日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，主要约定：被告委托原告对其位于南宁市星光大道223号荣宝华商城A16栋419号房屋进行物业管理服务，物业管理期限至小区业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效时止；物业服务费用按月交纳，业主应在每月10日前交纳当月服务费；物业管理服务费按建筑面积住宅0.55元/平方米·月，垃圾清运处理费按南宁市有关规定收取每月7.5元；物业管理服务费中未计入的公共设施设备运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实向被告分摊；被告在房屋交付后第一个月开始向管理处交纳专项维修资金，住宅每月每平方米0.1元；被告违反协议，未能按照合同约定的收费标准按时向原告支付物业管理服务费，原告有权要求被告按每逾期一日加收应缴额的千分之三支付滞纳金。 2011年1月14日，南宁市物价局对荣宝华商城小区出具《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》，其中，物价局备案意见记载：同意三级备案。按建筑面积计，住宅综合费最高为：无电梯0.55元／㎡·月。 被告系南宁市星光大道223号荣宝华商城A16栋419号房（建筑面积46.11平方米）的业主，其物业服务费、公共维修基金、生活垃圾处理费、公摊水电费交纳至2013年12月。从2014年1月至2015年11月被告拖欠的公摊水电费如下：2014年1月8.4元、2月8.4元、3月7.2元、4月7.3元、5月5.4元、6月5.4元、7月4.2元、8月4.3元、9月6.3元、10月6.3元、11月6.7元、12月6.7元；2015年1月6元、2月6元、3月6.7元、4月6.8元、5月6.6元、6月6.6元、7月8.05元、8月8.05元、9月8.1元、10月8元、11月9.9元，以上公摊水电费共计157.3元。 另查明，2010年4月8日，南宁市物价局、南宁市财政局、南宁市城市管理局发出南价费[2010]31号《关于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》，规定从2010年元月1日起，全市城镇居（村）民生活垃圾处理费标准为8元/户·月。 再查明，至本案开庭审理之日即2016年5月17日，原告一直为荣宝华商城小区提供物业管理服务，从未中断。 本院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。 原告与被告签订的《前期物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。原告应当按照合同约定履行物业管理服务职责，被告作为物业业主，也应当按照合同约定，向原告交纳相关物业服务费用。现被告既已享受原告提供的物业服务，就应当按时交纳物业服务费用。原告诉请被告应交纳的物业服务费、公共维修基金、公摊水电费，有合同依据且经过相关政府部门的核准和备案；原告诉请被告应交纳的城市生活垃圾处理费，有《协议书》、《关于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》为据。原告称被告未交纳2014年1月至2015年11月共23个月的物业服务费用，被告对此予以认可，故原告要求被告支付2014年1月至2015年11月拖欠物业服务费583.3元（即46.11平方米×0.55元/平方米·月×23个月）、公共维修基金106.1元（即46.11平方米×0.1元/平方米·月×23个月）、城市生活垃圾处理费184元（即8月/户·月×23个月）、公摊水电费157.3元，有事实依据，符合相关规定及合同约定，本院予以支持。被告以原告违约在先造成其损失为由拒绝给付物业服务费，并要求抵销部分物业服务费，本院认为被告的上述理由并不足以对抗原告的诉请，且其主张的损失亦未提交充分证据证明，故对被告上述抗辩意见本院不予采纳。 按合同约定，被告逾期交纳物业服务费用的，还应从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金，现原告要求被告以物业服务费为本金按每日千分之三的标准支付逾期交纳物业服务费的违约金，符合合同约定和法律、法规的规定，本院予以支持。根据《前期物业管理服务合同》中交纳物业服务费的时间为每月10日前交纳当月费用，则当月11日起即应当支付违约金。公共维修基金、城市生活垃圾处理费、公摊水电费为原告代收代缴，被告迟延履行交付义务给原告造成的损失仅相当于同期银行贷款利息损失，原告请求按每日千分之三计算缺乏法律依据，应按同期银行贷款利率予以支持。至于业主缴纳公共维修基金、城市生活垃圾处理费、公摊水电费的时间，按照交易惯例，应为当月份的最后一日交纳，则次月第一日则应当支付原告代垫费用的违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告黄良梅应向原告南宁荣宝华物业服务有限责任公司支付2014年1月至2015年11月的物业服务费583.3元； 二、被告黄良梅应向原告南宁荣宝华物业服务有限责任公司支付2014年1月至2015年11月的公共维修基金106.1元； 三、被告黄良梅应向原告南宁荣宝华物业服务有限责任公司支付2014年1月至2015年11月的公摊水电费157.3元； 四、被告黄良梅应向原告南宁荣宝华物业服务有限责任公司支付2014年1月至2015年11月的城市生活垃圾处理费184元； 五、被告黄良梅应向原告南宁荣宝华物业服务有限责任公司支付物业服务费逾期付款违约金（违约金计算：以每月应交纳的物业服务费为基数，从当月11日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按每日千分之三计付）； 六、被告黄良梅应向原告南宁荣宝华物业服务有限责任公司支付公共维修基金、城市生活垃圾处理费、公摊水电费逾期付款违约金（违约金计算：以每月应交纳的费用数额为基数，自次月1日起至本判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付）。 案件受理费50元，由被告黄良梅负担。 上述应付款项,义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕,逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元，汇款：待结算财政款项中院诉讼费专户；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行；账号：20010201011887017。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王小佳 人民陪审员  卢瑞玲 人民陪审员  唐耀华 二〇一六年十二月二十日 书 记 员  郭时连