上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初16863号原告：上海效通物流有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：陈孝东，经理。委托诉讼代理人：王为荣，上海申如律师事务所律师。被告：上海车新物流有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：朱文英，总经理。委托诉讼代理人：周成松，上海以恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鲜鲜，女，系被告工作人员。原告上海效通物流有限公司与被告上海车新物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案后，依法由审判员李晓蕾适用简易程序分别于2016年11月21日、28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王为荣、被告的委托诉讼代理人张鲜鲜到庭参加了两次庭审，被告的委托诉讼代理人周成松到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间口头达成的租赁合同；2.被告返还原告预付款4万元(人民币，以下币种同)；3.判令被告赔偿原告逾期还款的利息(以4万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年4月7日起计算至实际清偿日止)。事实和理由：2015年12月初，经他人介绍，原告与被告综合管理部张鲜鲜见面，原告表示想租赁被告经营的仓储地，张鲜鲜代表被告称，原告应按每间仓储地1万元的标准预付相关款项，该预付款必须汇至被告法人代表朱文英账户后，才能洽商具体租赁场所、租期及租金等事宜。另张鲜鲜保证，被告出租的场地内没有其他公司重复经营上海—南通物流线路。此后，原告法人代表陈孝东通过其妻王锦玉的银行账户，于2015年12月12日、17日向朱文英银行账户汇入共计4万元预付款，但被告收款后，一味要求原告再付三个月租金和押金后再谈租赁事宜。但原告认为，被告既未与原告洽谈租赁物的具体地点、租赁期限，也未与原告签订房屋租赁合同，更未交付租赁物，甚至存在允许其他公司租赁其场地经营上海—南通物流线路。原告电话催促被告订立书面租赁合同未果，于2016年2月中旬再次找到张鲜鲜，张鲜鲜明确告知：原告必须先付租金和押金后，再来谈合同和租赁具体事宜，而原告提出应当先签订书面的租赁合同。原告该合理要求遭到被告拒绝，原告无奈，当面口头通知张鲜鲜，解除合同并要求退还4万元预付款，张鲜鲜当场未表态。原告认为，因口头合同的解除可以采取口头形式，原告上述口头通知解除合同的行为已发生效力，且被告至今未提出过异议。据此，被告理应将预付款4万元予以返还，但经原告多次催讨，被告仍拒不退还。原告无奈提起诉讼，请求判如所请。被告辩称，首先，原告所付4万元系定金，双方之间仅成立了定金合同，原告支付4万元后，该定金合同即生效，但原告拒不入住，并拒绝与被告签订正式的房屋租赁合同，该行为构成违约，被告有权没收定金。其次，双方达成租赁意向并由原告支付定金后，被告一直将房屋空置等待原告入住，但原告却以律师函的形式拒绝订立主合同。被告保留追索租金的相关权利，故无论适用定金罚还是基于冲抵租金的考量，被告均无需向原告返还4万元。综上，不同意原告的诉请。原告为证明其主张，提供了如下证据：1、农业银行卡交易明细表，证明原告向被告支付了订金4万元；2、律师函及快递查询单，证明2016年3月原告委托律师向被告发函，催促其返还4万元预付款，该函虽经被告收悉，但无果；3、从松江区市场监督管理局调取的租房合同、股东会决议等材料，证明涉案的租赁物无产证；4、告知书，证明2016年10月27日，新桥镇区域环境综合整治办公室向被告出具告知书，要求其拆除违章建筑。对上述证据，被告质证如下：对证据1的真实性无异议，但该4万元是定金而非预付款；对证据2的真实性也无异议，确实于2016年3月28日收到了该律师函，但不认可原告的证明目的。且从内容来看，该律师函也从未提及因被告未交付租赁物而解除合同的事宜。事实情况是，原告在支付4万元定金后，发现物流园区内有经营同样线路的物流公司，对自身经营的前景不看好，从而反悔不签合同，也不支付租金。对证据3、4的真实性无异议，但认为与本案无关。原告调取的材料所对应的房屋并非本案所涉租赁物，本案中，被告租给原告的房屋是有产证的。被告为证明其主张，提供了如下证据：1、2015年12月9日定金条，经原告经办人王锦玉签署，双方对租赁物位置、面积及租金单价等主要条款达成了一致，也明确了4万元转定金；2、被告经办人张鲜鲜与原告经办人王锦玉之间的短信记录，证明2016年2月25日，被告曾以短信方式通知原告交付租金，原告也给予积极回应，足以证明直至2016年2月底，原告对履行合同都是无异议的，且其对被告一直将房屋预留的情况也是完全知情的；3、上海市房地产权证，证明被告租给原告的房屋是有产证的。对上述证据，原告质证认为，证据1的真实性不认可，定金条上王锦玉的签名非本人所签，系被告伪造，且定金条上的内容原告根本没有看到过。即便该定金条是真实的，上面也载明若原告未在2015年12月10日之前转入定金，协议作废，而原告支付订金的时间是在2015年12月12日，这足以说明该定金协议已作废。证据2的真实性也不予认可。证据3的真实性无法确认，关联性也不认可，原告认为，被告一直未交付租赁物，甚至租赁物在哪儿也不知道。审理中，为查明事实，本院通知案外人王锦玉到庭接受询问，王锦玉称，就涉案租赁事宜，其是原告的具体经办人，2016年春节前，其去实地看了房屋，被告负责接待的是招商部的张鲜鲜，在张鲜鲜带领下，其看了茸华路XXX号的一排房子，是2号楼，当时，其表示想租四间，张鲜鲜则表示可以随便挑，并表示如果不满意，可以退钱，但如果确定要租的话，要先付4万元，且称被告公司需先将租赁物收拾一下才能交付。在原告表示了租赁意向并支付4万元后，其又再次到现场查看房屋，发现被告指定的四间房子不符合原告的要求，而且被告一改此前租金付三押一的承诺，提出要付六押一，更为主要的是，被告违反了此前只给原告经营南通物流班线的承诺，又引入了其他主体经营该线路，导致原告无法再与被告签订正式的租赁合同。此外，中间磋商时，原告曾向被告表示，因物流班线重线经营以及租金偏高等问题想要退租，但被告提出只租两间也可以，而最终原告连一间房屋也未租。对于被告提交的上述证据2，王锦玉称，在整个磋商过程中，被告确实是只有张鲜鲜在与其联系，但双方之间都是面谈，并未有过电话或者短信交流，至于其丈夫是否与张鲜鲜打过电话，其表示需要核实。对于其是否在前述定金条上签字的问题，其表示记不清了。对上述王锦玉的陈述，被告不予认可，并称王锦玉并未如实陈述。事实情况是，王锦玉正是在实地查看房屋后才签收了定金条，且定金条上记载的事项也将租赁物予以了固定。此后，原告也支付了4万元定金。被告作为一家规模较大的物流公司，惯行的做法都是要求租户付六押一，不会承诺付三押一，更不会承诺原告独家经营某条物流班线。至于短信记录，确实是王锦玉所发，若其不认可，可向有关通信公司查询。另外，被告指出，王锦玉的陈述与原告的陈述存在不一致之处。审理中，对于前述定金条上所列的四间租赁仓库，被告称，因原告违约不愿承租，为减少损失，其在给予原告适当宽限期后已将仓库租出。具体情况是：2016年初，原告表示因自身需要只租两间，尽管被告不认可，但在原告坚持的情况下，3-4号仓库在此后不久就租出去了，至于1-2号仓库，是在被告收到原告所发的律师函后对外出租的，一间于2016年4月租出、另一间于2016年10月租出。审理中，被告称，定金条上载明的2号楼是有产证的，登记在上海义涛实业有限公司名下，且该公司同意其转租。原告对此提出诸多异议，坚持认为：一则，对于租赁物并未明确，二则被告连注册地都无合法建造手续，那么预租给原告的仓库也应该是没有合法建造手续的。关于4万元的性质，原告认为是预付款，理应返还，且因付完4万元不久，原告就提出减少一半承租面积，故至少应当返还一半预付款；而被告认为是定金，因被告违约未签订主合同，故应当没收。本院认为，本案的争议焦点在于：一、双方之间的租赁合同关系是否成立？二、原告所付4万元系定金还是预付款？该款如何处理？关于争议焦点一，当事人对合同是否成立存在争议的，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。本案中，虽然原告对被告提交的定金条不予认可并提出诸多质疑，但根据原告经办人王锦玉的陈述，再结合本案其他证据，并考虑日常生活经验法则和交易习惯，被告关于定金条缔结过程的陈述具有高度盖然性和可信度，本院予以采信。而该定金条上载明的内容足以确定当事人名称、标的和数量，故双方之间的租赁合同关系依法应属成立。至于该合同的状态问题，既然双方对合同解除均无异议，本院亦予以确认。关于争议焦点二，既然双方之间就租赁事宜磋商后签署定金条具有高度盖然性，在此情况下，原告所付的4万元，从定金条的表述以及结合银行转账记录来看，应属定金。而本案中，原告并无证据证明被告违约阻止双方之间签订正式的租赁合同，其所谓被告承诺其独家经营某条物流线路及对租金支付提出不合理要求的说法，也缺乏证据相佐证，本院难以采信。相反，通过王锦玉到庭的陈述，可以看出原告系在交付定金后，因对租赁物及园区内另有同业竞争关系不满而不愿继续承租，本院有理由相信，原告因觉得生意不好做而不愿继续承租物流仓库。据此，合同未能继续履行的原因在于原告，责任也应由其承担，故其要求被告向其返还4万元的诉请尚缺乏依据，本院不予支持。在此情况下，有关利息的主张，本院同样不予支持。综上，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款之规定，判决如下：一、确认原告上海效通物流有限公司与被告上海车新物流有限公司之间的租赁合同关系已解除；二、驳回原告上海效通物流有限公司的其余诉讼请求。案件受理费800元，减半收取计400元，由原告上海效通物流有限公司负担(已付)。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李晓蕾二〇一六年十二月九日书记员  周昳歆附：相关法律条文一、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。……三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。……