上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初9014号原告(反诉被告)：劢强科技(上海)有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：谢达,职务董事长。委托诉讼代理人：梁寓禹，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡偲茜，北京大成(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海通美国际贸易有限公司，注册地中国(上海)自由贸易试验区富特西一路XXX号C座2022室。法定代表人：朱浩翔，职务总经理。委托诉讼代理人：占波，上海汉联律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕合阵，上海汉联律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称“原告”)劢强科技(上海)有限公司与被告(反诉原告，以下简称“被告”)上海通美国际贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告于答辩期内提出管辖权异议，本院于2016年6月7日裁定驳回了被告提出的管辖权异议，此后被告就该裁定未提出上诉。本院于2016年9月13日组织原、被告双方进行了证据交换，被告当庭提出反诉，本院予以受理。本院经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年12月28日再次组织双方进行了证据交换，并于2016年12月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁寓禹、蔡偲茜及被告的委托诉讼代理人占波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告劢强科技(上海)有限公司向本院提出本诉诉讼请求：1、原、被告双方的房屋租赁合同立即解除(于本案诉状副本送达被告之日解除)；2、被告向原告支付自2015年10月16日至2016年4月15日的租金174,600元(每月租金是29,100元)；3、被告向原告支付租赁物业电费9,838.50元；4、被告向原告支付截至实际支付之日的租金滞纳金和电费滞纳金共计1,919.52元(根据中国人民银行同期贷款利率计算，应计算至被告实际支付之日止)；5、被告支付原告解除合同的违约金29,100元。后原告于庭审中撤回了关于电费、租金滞纳金和电费滞纳金的诉请。事实和理由：2015年1月，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，该合同约定原告将位于上海市长宁区金钟路XXX弄XXX号乙XXX层建筑面积为348.78平方米的房屋(以下简称涉案房屋)出租给被告使用，租赁期限为2015年1月21日至2017年6月15日；2015年1月21日至2015年2月15日的租金为22,043元、2015年2月16日至2015年6月15日的月租金为28,600元、2015年6月16日至2016年6月15日的月租金为29,100元、2016年6月16日至2017年6月15日的月租金为29,700元；被告应于首次入驻前10天内支付原告二个月租金，以后在每二个月到期前的10天内支付；被告逾期不支付租金累计超过一个月的，原告可书面通知被告解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金一倍支付违约金等。截至2016年2月22日，被告已拖欠原告自2015年10月16日至2016年4月15日的租金共计174,600元，经原告多次催告，被告至今仍未支付。原告认为被告不履行合同义务的行为严重侵犯了原告的合法权益，故诉至本院。被告上海通美国际贸易有限公司本诉辩称及反诉诉称，不同意诉请，要求继续履行租赁合同；其认可自2015年10月16日至2016年4月15日的租金确实未支付，但系原告装修的原因造成被告无法办公，被告想等该问题处理后再支付；原告至今未发送过书面通知行使解除权，被告认为原告作为房东违反了对承租人的义务，由于其装修影响被告办公环境，是原告违约在先，故不同意支付违约金。原告于2015年10月27日开始装修涉案房屋所在大楼，被告发函要求原告在装修期间保证被告安全、正常的办公环境，但此后三个多月中，被告一直在原告装修干扰中进行办公，原告擅自在工作时间装修，除了粉尘、噪声、气味、漏水等问题干扰被告正常办公，装修期间还多次出现高空抛物、长期占用消防通道及被告办公区域安全通道等安全问题。被告多次与原告交涉，希望原告尽量减少装修给被告造成的影响，但原告未采取任何积极措施。此外，装修期间曾发生停电导致被告的服务器停止运转、部分数据灭失等直接经济损失。被告通过向公安局报警、环保局投诉等多种方式反映情况，但事后原告仍未做任何改善。故被告反诉要求原告赔偿各项损失共计170,000元(详见被告提供的赔偿明细表)。原告反诉辩称，虽然施工对被告造成一定影响，但不会造成被告17万元的损失；被告的反诉请求并无依据。故原告不同意被告的全部反诉诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对《房屋租赁合同》、《装修告知书》、《对劢强公司装修要求的回复》、《第三次催款通知书》及快递单、工程验收资料、《房屋租赁合同解除意向书》、报警记录、照片、录音录像资料等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月，原告作为甲方与被告作为乙方就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租涉案房屋给乙方，建筑面积为348.78平方米；租赁期自2015年1月21日起至2017年6月15日止；涉案房屋2015年1月21日至2015年6月15日每日每平方米建筑面积租金(含物业管理费)为2.70元，租金应按每二个月支付一次，二个月租金为57,200元……2015年6月16日至2016年6月15日每日每平方米建筑面积租金2.75元，租金应按每二个月支付一次，二个月租金为58,200元……乙方应于首次入驻前10天内支付甲方二个月租金，以后在每二个月到期前的10天内支付；在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全；乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的一倍支付违约金等。2015年5月，原告曾致函被告，表示涉案房屋所在的6号楼乙即将开始大楼整体装修，希望与被告协商解除合同。之后，双方通过发函、邮件多次协商解除事宜未果。2015年10月22日，原告在涉案房屋所在的东华科技园区6号楼乙张贴《装修告知书》，表示计划在2015年10月27日在6号楼乙开始装修，为其三个半月左右。2015年10月23日，被告向原告发函，要求其不得在办公时间内断水、断电或从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声和粉尘的施工行为、不得中断电梯使用、应保持楼道公共部位、厕所环境整洁、保护被告公司招牌等，不得从事违反被告利益、影响被告办公的施工行为。装修期间，被告因施工影响其正常办公多次与原告发生争议，并曾于2015年10月27日报警。对于涉案房屋所在的6号楼乙装修的工期，原告表述自2015年10月27日开始，约为三个月左右；被告对装修开始时间为2015年10月底并无异议，其认为装修的主体工程在2016年春节前已经结束，春节之后有一些零星的工程。由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除条件成就时，解除权人可以解除合同。结合原、被告的陈述、被告提供的照片、录音录像资料、报警记录等情况，可以判断，6号楼乙的装修施工确实给被告的日常生产工作造成了一定影响。对于装修工期的情况，经查2016年2月7日为该年春节，结合原、被告的陈述、原告提供的验收资料、春节前夕外来务工人员收工返乡等社会常识，本院认定涉案房屋所在的6号楼乙装修工程的工期为三个月。对于施工期间该三个月内的租金，本院酌情确定支持原告诉请中的50%即43,650元。对于装修主体工程施工完毕后被告尚未支付的三个月租金，被告并无合法对抗事由，应当按期足额支付，其无故拖欠早已超过一个月的时间，业已达到租赁合同中约定的解除条件，原告现诉讼要求解除合同的，本院予以准许。对于解除时间，原告主张以本案诉状副本送达的时间2016年5月9日为准，亦无不妥。原告行使解除权解除合同，被告作为违约方应当依约支付一个月租金的违约金，故对于原告主张违约金的诉请，本院亦予以支持。至于被告所提反诉请求，其并未证明损失的实际存在以及与原告行为的因果关系，均缺乏事实依据与法律依据，且本院在施工期间的租金处理中已经对被告的受损情况予以考量，故对被告的反诉诉请均不予支持。至于其余涉及租赁合同的使用费、保证金等事项，原告明确在本案中不予主张，故本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)劢强科技(上海)有限公司与被告(反诉原告)上海通美国际贸易有限公司关于上海市长宁区金钟路XXX弄XXX号乙XXX层建筑面积为348.78平方米房屋签订的《房屋租赁合同》于2016年5月9日解除；二、被告(反诉原告)上海通美国际贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)劢强科技(上海)有限公司自2015年10月16日至2016年4月15日的租金130,950元；三、被告(反诉原告)上海通美国际贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)劢强科技(上海)有限公司违约金29,100元；四、驳回原告(反诉被告)劢强科技(上海)有限公司的其余本诉诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海通美国际贸易有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,531.80元，由原告(反诉被告)劢强科技(上海)有限公司负担1,165.80元，被告(反诉原告)上海通美国际贸易有限公司负担3,366元。反诉案件受理费1,850元，已减半收取，由被告(反诉原告)上海通美国际贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  吴寅星代理审判员  张 艨人民陪审员  牟世荣二〇一六年十二月二十九日书 记 员  杨 芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。