江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0114民初4786号原告：李春丽，女，1975年2月4日出生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：刘艳，江苏圣典律师事务所律师。被告：朱春波，男，1981年2月8日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：杨歌，江苏法德永衡律师事务所律师。原告李春丽诉被告朱春波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李春丽及其委托诉讼代理人刘艳，被告朱春波及其委托诉讼代理人杨歌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李春丽向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告房屋买卖合同签订至解除期间房屋增值部分的差价600000元（为原告预估值，如原、被告不能达成一致意见，则对差价申请评估鉴定）、房租损失40800元、中介费13000元；2、被告返还原告定金5万元；3、本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月19日，原、被告签署《房地产买卖中介合同》，约定被告朱春波将其名下位于南京市雨花台区新湖大道8号金地自在城第八街区8幢二单元304室的房屋出售给原告李春丽。在合同履行过程中，原告虽然第一次申请按揭贷款没有成功，但是双方约定2016年1月26日重新申请贷款，朱春波表示是愿意配合的。因为重新申请贷款期间遇到春节放假，银行于2016年2月14日向原告出具了同意贷款的审批意见书。但在此期间，朱春波突然向原告提出要么加价出售房屋，要么不再继续履行合同，并于2016年2月16日向南京市建邺区人民法院（以下简称建邺法院）起诉，要求与原告解除合同。在建邺法院的庭审中，因为朱春波坚决要求解除合同，不愿配合原告办理买房的相关手续，原告无奈同意解除合同，但是当庭表示要追究朱春波的违约责任。原、被告双方解除合同的民事判决现已生效，原告认为朱春波不履行合同的行为构成违约，给原告造成了巨大损失，故为了维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告李春波称，第一，因为李春丽存在逾期还款的问题，所以第一次申请贷款的银行没有批准李春丽的按揭贷款。根据原、被告签订的合同约定，李春丽应在2016年2月2日前贷款预审通过，并借给被告450000元办理房屋解押手续。因此，被告虽然在2016年1月26日同意配合李春丽重新申请贷款，但被告与李春丽口头强调了重新申请的贷款必须在2016年2月2日前放款，且被告于2016年1月27日又以书面函件的形式对银行放款时间再次向原告提出明确要求。但是到了2016年2月2日，李春丽申请的贷款没有获得审批或放款的通知。被告是在李春丽申请贷款的时间逾期违约在先的情况下，才提出与李春丽解除合同的，被告没有过错。第二，在建邺法院的审理中，李春丽系自愿与被告解除合同，即使因合同解除产生了损失，也不能归咎于被告。第三，李春丽在此次交易过程中仅向被告支付了50000元定金，被告没有造成李春丽资金被占用的损失。由于原告的房款没有按时到位，被告也不能如期购买新房，反而给被告造成潜在的损失。最后，房屋的功能是居住而非买卖获利，并且被告至今未将涉案房屋出售，没有因合同解除而从中获益，所以李春丽要求被告赔偿房屋预期利益的诉请不应得到支持。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2015年12月19日，原、被告在南京信诺房产经纪有限公司的居间介绍下就该房屋签订《房地产买卖中介合同》，约定朱春波将位于南京市雨花台区新湖大道金地自在城第八街区8幢二单元304室的房屋以1236000元的价格出卖给李春丽。双方还约定，李春丽在签约时向朱春波支付定金50000元，剩余购房款中的730000元由李春丽办理商业贷款。双方应于2016年1月15日前共同去贷款银行办理贷款签字手续，并按银行要求提供相关材料，如因一方不能按时签字或未及时提供相关材料影响交易进程，由双方各自承担责任；如经银行审核，李春丽不能贷款或不能足额贷款，李春丽在接到居间公司通知后十个工作日内自筹资金补足，贷款下款以贷款银行放款的时间为准。双方又约定，2016年2月2日，李春丽以借款的形式支付朱春波购房款450000元用于涉案房屋的解押。李春丽于房屋交付当日支付尾款6000元。如果原、被告双方存在无正当理由不履行合同、未能按照合同约定提供必要的文件和配合并造成居间公司无法履行合同、相互或与他人串通损害居间公司利益、其他造成居间公司无法完成委托事项的行为，违约方支付守约方违约金123600元。合同签订的当日，李春丽给付南京信诺房产经纪有限公司中介费6800元，给付朱春波定金50000元。2016年1月13日，朱春波配合李春丽向工商银行办理贷款申请，但因故没有办理成功。2016年1月26日，朱春波再次配合李春丽向紫金农商银行办理贷款审批手续；该行于2016年2月14日出具了《贷款审批意见书》，载明：我行对贷款户李春丽的相关资料进行了审查，同意为其购买的南京市雨花台区新湖大道8号金地自在城第八街区8幢二单元304室的房屋，贷款金额为730000元，期限300个月；我行将在购房客户申请转移登记次日起三个工作日内发放贷款至存量房资金监管账户。2016年1月27日，朱春波向李春丽邮寄《催告函》载明：鉴于本人（朱春波）与你方（李春丽）于2015年12月19日所签订的房地产买卖合同已经生效。根据合同约定，你方需于2016年1月15日前办理银行贷款审核手续，而由于你方信用原因未能通过银行贷款预审批，导致合同无法按约履行。本人现催告你方须于2016年2月2日前重新办理贷款审核手续并通过银行贷款预审，否则视为你方违约，本人有权追究你方违约责任，并有权解除合同。李春丽于2016年1月28日签收了催告函。2016年2月16日，朱春波以李春丽不能按期办理贷款为由向建邺法院提起诉讼，请求解除与李春丽签订的房屋买卖合同，李春丽赔偿朱春波违约金123600元。建邺法院经审理后认为，原、被告双方就办理贷款手续的期限另行达成了合意，李春丽的再次贷款申请已经得到了贷款银行的审批通过，且其亦在合同约定的期限届满之前准备了用于解押的款项，该种情形表明李春丽是有愿意且是有能力履行合同的付款义务的。因此，李春丽不需向朱春波承担违约责任。因为李春丽对朱春波解除合同的请求予以同意，属于当事人双方就解除合同达成了合意。据此，建邺法院于2016年6月6日作出了民事判决书，目前已经生效。李春丽在建邺法院的庭审中表示，虽然同意解除合同，但是要追究朱春波的违约责任。2016年3月5日，李春丽与案外人陈旻娟签订房屋租赁合同一份，承租陈旻娟位于金地自在城第二节区七栋907室房屋一套，租期自2016年3月5日至2017年3月5日，月租金1700元。当日，李春丽向陈旻娟支付了一个月的押金及一个季度的房租共6800元。诉讼中，对于房屋买卖合同自签订至解除期间的房价增值数额，原、被告一致认可按照480000元计算，故李春丽不向本院申请对房屋增值的评估鉴定。以上事实有原被告的陈述、房地产买卖中介合同、定金收据、中介费收据、催告函、贷款审批意见书、租赁合同、民事判决书等予以证实。本院认为，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。建邺法院的生效的判决书已经认定原、被告就办理贷款手续的期限另行达成了合意，李春丽在此问题上没有违约。因朱春波在履行期限届满之前明确表示不再履行合同的主要债务，所以李春丽同意与朱春波解除合同。据此，建邺法院判决双方的合同关系解除，但李春丽已经明确表示会追究朱春波的违约责任。对于双方合同解除的根本原因，系朱春波在履行期限届满前明确表示不再履行合同的主要债务，构成了违约。因此，李春丽在合同解除后有权根据履行情况和合同性质等要求朱春波赔偿损失。关于赔偿损失的数额，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本院认为，房屋的增值、中介费的损失、李春丽解决居住问题而产生的房租等均为原告可以主张的合理损失。原、被告已经对买卖合同自签订到解除期间房屋增值的数额达成480000元一致意见。李春丽提供了支付6800元中介费的收据，故对该费用本院以票据证明的数额为依据。李春丽还提供了向案外人租房的合同，该租房的地址、面积等与本案房屋相当，故能够证明确系李春丽居住需要而承租的房子。李春丽主张按两年的标准计算房租损失，但仅提供了为期一年的租房合同，且本院认为一年的时间能够满足李春丽另购住房的需要，故对该费用本院以现有租赁合同对应的租金20400元为依据。综上，因朱春波不再履行合同给李春丽造成的各项损失为507200元。本院根据查明的事实，考虑到李春丽第一次申请贷款不成客观上延长了贷款周期，造成双方在贷款时间上产生分歧；本案合同在并非法律上不能履行的情况下，最终李春丽同意与李春波解除合同；李春丽实际向朱春波支付了50000元定金等因素，从平衡双方当事人的利益角度出发，综合酌定朱春波应赔偿李春丽违约损失330000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告朱春波于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李春丽返还定金50000元，给付李春丽违约损失330000元；二、驳回原告李春丽的其他诉讼请求。本案诉讼费1860元，由原告李春丽负担650元，由被告朱春波负担1210元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据最高人民法院《人民法院诉讼收费办法》应向南京市中级人民预交上诉案件受理费1860元。账户名称：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：a。审 判 长  薛 鹏人民陪审员  贾安居人民陪审员  梁争上二〇一六年十二月二十七日见习书记员  吴 瑕