安徽省安庆市宜秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）皖0811民初2136号 原告（反诉被告）：潘楼满，男，1967年12月16日出生，汉族，住安徽省安庆市， 委托诉讼代理人：胡一权，安徽中天人律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈亚斯，男，1968年6月27日出生，汉族，住安徽省安庆市， 委托诉讼代理人：王伟，女，1984年6月4日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区， 委托诉讼代理人：方存山，安徽中皖律师事务所律师。 潘楼满诉陈亚斯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案受理。被告陈亚斯于2016年11月15日提起反诉，本院受理后，决定合并审理。依法由代理审判员郝炎平适用简易程序分别于2016年11月9日和2016年11月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）潘楼满及其委托诉讼代理人胡一权、被告（反诉原告）陈亚斯及其委托诉讼代理人王伟、方存山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘楼满向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告2012年12月10日签订的《房屋租赁合同》并判令被告立即搬离安庆市中兴大街138号安庆市诚信园林绿化工程有限公司机械生产楼南边及北边一层；2.判令被告立即支付至2016年8月9日欠付的租金354247元并支付滞纳金240000元；3.判令被告承担自2016年8月10日至实际搬离之日止的房屋占用费，标准按照每平方米40元计算，总面积为1029.68平方米计算；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年5月28日，原告承租了位于安庆市中兴大街138号安庆市诚信园林绿化工程有限公司机械生产楼。2012年12月10日，原告将安庆市中兴大街138号安庆市中兴大街138号安庆市诚信园林绿化工程有限公司机械生产楼南边及北边一层合计1029.68平方米的房屋转租给了被告，期限为2013年1月10日至2022年1月9日，双方签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定起始租金为35元每平方，自第三年至第十年在原租金的基础上上升5元。合同第五条约定，乙方拖欠房租1个月以上的，甲方有权解除合同。现被告已拖欠2015年租金24750元，自2016年1月起至今未交房租。为此，诉至法院。 陈亚斯辩称：1.原告违约在先，原告为二房东，从诚信园林公司处转租的，因原告拖欠诚信公司房租导致停水停电，影响我方经营；在2016年8月初原告与诚信公司已解除租赁关系，我公司已直接与诚信公司签订了租赁合同。我公司没有违约。2.原告应退还之前多收的房租34777元，另支付2012年至2014年多收的房租资金占用费67826元，合计102603元。3.因为原告和诚信公司事实上已解除房屋租赁合同，故原告的第3项诉求无依据。 陈亚斯向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告向反诉人提供1434432元的租金发票；2.依法判令反诉被告返还多收取的租金34777元；3.依法判令反诉被告支付提前多收取的租金利息损失67826元；4.本案反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2012年5月28日，反诉被告承租了安庆市中兴大街138号安庆市诚信园林绿化工程有限公司的机械生产楼，2012年12月10日，反诉被告将上述房屋的南边及北边一层转租给反诉人，并签订了《房屋租赁合同》，约定期限为2013年元月10日至2022年元月9日，起始租金为35元每平方，自第三年至第十年在原租金的基础上上升5元，租赁押金为10万元。反诉人按约定支付了押金及租金。现在反诉被告有以下违约行为，应承担责任，（1）反诉人已支付租金1334432元，反诉被告未向反诉人提供发票；（2）合同约定租赁面积为1029.68平方米，但反诉被告在合同签订后，为了二楼以上其他使用人，将反诉人租赁的面积当中挖出一部分作为楼梯使用，至反诉人的实际租赁面积为930平方米，根据实际租赁面积，在房屋押金抵扣租金后，反诉人已付租金为1434432元（含押金10万元），实际应付租金为1399655元，反诉被告多收取了34777元；（3）反诉被告提前多收取了前两年超过实际面积的租金83736元，其利息损失应按2%的月利息计算，应为67826元；（4）反诉被告在合同履行过程中，多次采取停电、强行锁门等不正当手段，干扰反诉人的正常经营，给反诉人造成巨大损失，反诉人保留向反诉被告主张赔偿的权利。 潘楼满在庭审中辩称：1.反诉人要求我方提供租金发票无依据，当时约定我方收取的租金是不提供发票的，双方在房屋租赁合同第三条有相关约定，反诉人要求我方提交发票，则其应支付相应的税收；2.我方未多收其租金，双方对房屋租赁面积进行了确认，其与诚信公司签订的租赁面积来佐证，不足以证明在我方承租时的使用面积；3.即便我方多收了租金也应按同期银行贷款基准利率来计算占用损失。 双方当事人针对自己的诉讼主张，向法庭提交了证据，法庭组织当事人双方进行了质证。经审查，本院对双方当事人提交的证据真实性均予认定。 根据当事人陈述及对证据的认定，本院查明以下案件事实： 2012年5月28日，潘楼满承租了位于安庆市中兴大街138号安庆市诚信园林绿化工程有限公司机械生产楼。2012年12月10日，潘楼满与陈亚斯签订了《房屋租赁合同》，约定潘楼满将上述房屋的一层转租给陈亚斯，合同约定期限为2013年1月10日至2022年1月9日。合同第三条关于租金双方约定，前两年租金按35元每平方计算，第三年至第十年租金在原基础上上升5元，约定租赁面积合计1029.68平方米（含公摊面积14平方米）。租金一年一付，租赁押金为10万元。同时双方在合同中约定以上租金不提供发票。合同第四条第1项约定，乙方（陈亚斯）拖欠或延付租金累计一个月以上，甲方（潘楼满）有权解除合同收回房屋，并按每日1000元支付滞纳金。截至潘楼满起诉之时，陈亚斯共向潘楼满支付租金1334432元及房租押金10万元。2016年9月1日，陈亚斯与安庆市诚信园林绿化工程有限公司签订《房屋租赁合同》，约定陈亚斯向该公司直接租赁本案讼争的房屋，租期为2016年9月1日至2022年8月31日，双方在合同中约定房屋建筑面积为930平方米。 另查明，在潘楼满出租给陈亚斯的房屋构造中，含有门廊两处、楼梯两处。其中两处门廊陈亚斯进行了改造，所占面积为陈亚斯所实际使用，两处楼梯所占面积分别为26.2平方米、24.45平方米，合计为50.65平方米，楼梯陈亚斯未使用。 本院认为，潘楼满与陈亚斯签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，合同合法有效，对双方均有约束力，双方应按合同的约定履行义务。潘楼满主张解除双方之间的租赁合同，陈亚斯对此并未提出异议，且陈亚斯已与讼争房屋的产权人直接签订了租赁合同，对潘楼满的该项诉讼请求，本院予以支持。本案双方争议的焦点主要有以下几个方面： 关于租金给付的期间。陈亚斯已于2016年9月1日与讼争房屋的产权人安庆市诚信园林绿化工程有限公司直接签订房屋租赁合同，潘楼满对该合同也予认可，则陈亚斯仅需向潘楼满支付2013年1月10日至2016年8月31日的房屋租金。 关于租金给付的标准。在本案当事人签订的《房屋租赁合同》中，双方约定前两年租金按35元每平方计算，第三年至第十年租金在原基础上上升5元，双方争议焦点在于合同中所约定的第三年至第十年租金在原基础上上升5元是在每月每平方米租金的基础上上升还是在年租金的基础上上升。本院认为，对合同条款的理解发生争议，应当结合合同的目的、具体语境及社会一般惯例来理解，本案中，双方租赁合同的第三条中，双方首先明确前两年租金为每月每平方米35元，月租金及年租金均以此为基础计算，由此上下文的衔接上看，所说的“原基础”应当是原每月每平方租金为基础，而不是年租金。且从本案双方之间的租赁事实看，双方每年租金金额达数十万元，月租金也达数万元，若如陈亚斯所称系年租金基础上上升5元，明显达不到双方对房屋租金按市场有序递增的合同目的，也不符合一般的市场惯例。因此，对租金标准，2013年1月10日至2015年1月9日租金标准为每月每平方米35元，2015年1月9日之后的租金标准为每月每平方米40元。 关于实际租赁面积。本案中，虽然双方在租赁合同中约定租赁面积为1029.68平方米，但根据庭审中双方就房屋面积的举证及实地勘验情况看，潘楼满所提供的租赁面积中含有两个门廊及两个楼道的面积，其中两个门廊所在位置为陈亚斯所改造并实际使用，该面积应当计入其实际租赁面积之中。而两个楼道所占面积，确实没有为陈亚斯所用，且双方在合同中已另行计算公摊面积14平方米，则剩余面积应为实际面积，共用楼道所占面积应当从陈亚斯的实际租赁面积中扣除，即陈亚斯所应支付租金的租赁面积应为979.03平方米（1029.68平方米-50.65平方米）。 关于租金发票问题。潘楼满向陈亚斯转租房屋，不是潘楼满的经营行为，且本案当事人双方在租赁合同中约定租金不提供发票，所以陈亚斯反诉主张潘楼满提供租金发票无事实依据，本院不予支持。 综上，陈亚斯应向潘楼满支付的租金如下：2013年1月10日至2015年1月9日租金为822385.2元（979.03平方米×35元每月每平方米×24个月），2015年1月10日至2016年8月31日租金为770300.8元（979.03平方米×40元每月每平方米×19.67个月），合计应为1592686元。陈亚斯已向潘楼满支付租金1334432元，另有租赁押金10万元陈亚斯主张抵扣租金，潘楼满并无异议，即可认定陈亚斯共向潘楼满支付了租金1434432元，陈亚斯尚欠潘楼满房屋租金158254元，该款陈亚斯应当向潘楼满支付。对陈亚斯反诉关于潘楼满返还多收取的租金及支付多收取租金的占用利息的主张，无事实依据，本院不予支持。 违约金的主要功能是弥补守约方的损失，且应考虑当事人双方的过错程度及预期利益等综合情况。本案中，陈亚斯拖欠部分房租是事实，但主要原因之一是双方之间就实际租赁面积产生分歧，且经本院审理，双方合同中约定的租赁面积与实际租赁面积确有误差，即陈亚斯违约的过错程度较低，双方在合同中约定的违约金标准（每日1000元）过高，超过了守约方的损失。因此，结合案件的实际情况，根据公平和诚实信用原则，本院对本案的违约金数额酌定为所拖欠租金的20%，即31650.8元（158254元×20%）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）潘楼满与被告（反诉原告）陈亚斯于2012年12月10日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告陈亚斯（反诉原告）于本判决生效后十日内向原告潘楼满支付租金158254元； 三、被告陈亚斯（反诉原告）于本判决生效后十日内向原告潘楼满支付违约金31650.8元； 四、驳回原告（反诉被告）潘楼满的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）陈亚斯的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9742元，减半收取4871元，由原告潘楼满负担2800元，由被告陈亚斯（反诉原告）负担2071元；反诉案件受理费2352元，减半收取1176元，由被告（反诉原告）陈亚斯负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 代理审判员  郝炎平 二〇一六年十二月十四日 书 记 员  杨荣凯 附：本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。