成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0114民初5124号原告：黄海，男，1980年8月12日出生，汉族，住四川省南部县，原告：刘凤梅，女，1982年2月1日出生，汉族，住住四川省南部县，被告：成都民生置业有限公司，住所地成都市解放西街8号。负责人：唐毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨心一，该公司员工，女，1992年11月8日出生，汉族，住新疆巴里坤哈萨克自治县，特别授权代理。委托诉讼代理人：谭万潇，四川韬世律师事务所律师，特别授权代理。原告黄海、刘凤梅与被告成都民生置业有限公司（以下简称民生置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月9日受理后，依法由代理审判员李冯适用简易程序于2016年10月31日公开开庭进行了审理。原告黄海、刘凤梅和被告民生置业公司的代理人杨心一到庭参加诉讼。原告黄海、刘凤梅诉称：1.判令民生置业公司立即为黄海、刘凤梅办理位于新都区××××号民生新干线栋单元楼号房屋的国有土地使用证以及负一层300号车位的所有权证和国有土地使用证；2.判令民生置业公司向黄海、刘凤梅支付逾期办证违约金5000元；3.本案诉讼费由民生置业公司承担。事实及理由：2011年8月30日，黄海、刘凤梅与民生置业公司签订了商品房买卖合同。在民生置业公司预售房屋时，按照国家规定符合预售条件。合同签订后，黄海、刘凤梅按照约定支付房款。民生置业公司于2011年12月31日将该房屋交付黄海、刘凤梅，后黄海、刘凤梅支付了房屋办理产权所需要的契税、印花税、手续费等。按照合同约定，民生置业公司应当在交付房屋后360日即2012年12月31日前为黄海、刘凤梅办理好产权手续，未按期办理产权手续的民生置业公司应当承担黄海、刘凤梅所付房款每日万分之零点五的违约金。2013年6月13日，黄海、刘凤梅与民生置业公司签订了车位买卖合同。在民生置业公司预售车位时，按照国家规定符合预售条件。合同签订后，黄海、刘凤梅按照约定支付房款。民生置业公司将该车位交付黄海、刘凤梅，后黄海、刘凤梅支付了房屋办理产权所需要的契税、印花税、手续费等。按照合同约定，民生置业公司应当在交付房屋后720日即2015年1月1日前为黄海、刘凤梅办理好产权手续，未按期办理产权手续的民生置业公司应当承担黄海、刘凤梅所付房款每日万分之零点五的违约金。但民生置业公司至今未为黄海、刘凤梅办理房屋、车位产权手续，请求法院依法支持黄海、刘凤梅的诉讼请求。被告民生置业公司辩称：其未为黄海、刘凤梅办理房屋的国有土地使用权证及车位相关权证属实。但认为黄海、刘凤梅主张的违约金过高，请求法院依法进行调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《商品房买卖合同》、缴费票据等证据。本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2011年8月30日，作为买受人黄海、刘凤梅与作为出卖人的民生置业公司签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》。合同约定黄海、刘凤梅购买位于新都区大丰镇××“××·新干线”小区××单元××楼××号商品房。《商品房买卖合同》第十条第一款约定“出卖人应当在2011年12月31日前向买受人交付该商品房”；第十九条第二款约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理……2、买受人不退房，合同继续履行。自买受人应当取得该套商品房所有权证书之日起到实际取得该套商品房所有权证书之日止，出卖人按买受人已付房款的日万分之零点五向买受人支付违约金”。《商品房买卖合同补充协议》第十二条第5项约定“出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续，房屋验收交付手续后365日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后的三年内根据买受人的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证”。后民生置业公司将该房屋交付给黄海、刘凤梅，黄海、刘凤梅支付了该房屋办理产权所需的契税、印花税、手续费等费用。到目前为止，黄海、刘凤梅、已取得该房屋的所有权证，登记时间为2012年11月29日，仍未取得的是该房屋的国有土地使用证。2013年6月13日，黄海、刘凤梅与民生置业公司签订了《车位买卖合同》及《车位买卖合同补充协议》。《车位买卖合同》约定黄海、刘凤梅购买位于新都区大丰镇××“××·新干线”小区××号车位。《车位买卖合同》其中第十条第一款约定“出卖人应当在客户付清车位款并完成签约后7日内向买受人交付该商品房”；第十九条第二项约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人不退房，合同继续履行。自买受人应当取得该套商品房所有权证书之日起到实际取得该套商品房所有权证书之日止，出卖人按买受人已付房款的日万分之零点五向买受人支付违约金”。《车位买卖合同补充协议》第四条第4款约定：“出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕所有车位验收交付手续后两年内，为买受人办理所有权证，并在所有权证办理后的三年内根据买受人的委托为其办理分户的国有土地使用权证”。同日，民生置业公司将该车位交付给黄海、刘凤梅，黄海、刘凤梅支付了该车位办理产权所需的契税、印花税、手续费等费用。庭审中，民生置业公司陈述其未为黄海、刘凤梅办理房屋的国有土地使用证和车位相关权证的原因为公司资金链断裂，没有向相关部门缴纳办证所需的税费。本院在开庭审理后已核实该原因属实。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，对于民生置业公司未为黄海、刘凤梅办理房屋国有土地使用证的事实双方当事人均予以认可。因此本案的争议焦点为民生置业公司是否应当承担违约责任以及黄海、刘凤梅主张的违约金是否过高，是否需要依法调整。关于民生置业公司是否应当承担违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。就本案查明的事实来看，民生置业公司作为《商品房买卖合同》和《车位买卖合同》的相对方，在合同中已经约定在房屋、车位在交付后为黄海、刘凤梅办理房屋国有土地使用证、车位所有权证的时间，届满民生置业公司未办理房屋国有土地使用证、车位所有权证的行为已构成违约。民生置业公司应当承担违约责任。按照黄海、刘凤梅房屋所有权证登记的2012年11月29日来看，国有土地使用证应当在2015年11月登记。未办理车位所有权证的违约行为产生的必然后果是继而不能办理车位的国有土地使用证。因此为了减少当事人诉累，且现阶段国家将调整办理不动产产权证的政策，民生公司亦在庭审中表示愿意将未到办理期限的国有土地使用证随本案一起处理，因此本院现在对办理国有土地使用证的诉求一并处理。关于违约金是否应当调整的问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当较少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”。本案中，民生置业公司未按合同约定为黄海、刘凤梅办理房屋的国有土地使用证、车位的所有权证属于违约，应当承担相应的违约责任。但就本案具体情况来看，民生置业公司已将房屋、车位实际交付，黄海、刘凤梅已实际入住和使用，从事实上讲已经可以对该房屋、车位进行支配。民生置业公司已经履行了《商品房买卖合同》约定的大部分义务，未按期办理房屋国有土地使用证、车位所有权证的行为并未影响黄海、刘凤梅对该房屋进行占有、使用、收益等权利。应当具有为业主办证义务的民生置业公司因在客观上无力履行，导致黄海、刘凤梅未取得相应的产权证，但黄海、刘凤梅并未向法庭提交其因民生置业公司逾期办证而遭受的具体损失的相关证据。综合以上原因，本院酌情认定本案的违约金为3000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定判决如下：一、被告成都民生置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内为原告黄海、刘凤梅办理位于成都市新都区××“××新干线”小区××单元××楼××号房屋的建设用地使用权转移登记；二、被告成都民生置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内为原告黄海、刘凤梅办理位于成都市新都区××“××新干线”小区××号车位的所有权转移登记；三、被告成都民生置业有限公司于本判决发生法律效力后四十日内为原告黄海、刘凤梅办理位于成都市新都区××“××新干线”小区××号车位的建设用地使用权转移登记；四、被告成都民生置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告黄海、刘凤梅支付违约金3000元；五、驳回原告黄海、刘凤梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费125元（已减半收取），由被告成都民生置业有限公司负担。（此款原告已垫付，在强制执行时一并执行）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  李冯二〇一六年十二月二日书 记 员  张娜