海口市龙华区人民法院民事判决书（2016）琼0106民初13153号原告：陈某月，女，1975年9月6日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：王康忠，海南海地律师事务所律师。被告：海南鳌龙房地产开发有限公司，注册地址：海口市海府路140号嘉安园别墅C6栋，现办公地址：海口市玉沙路5号国贸中心27层A座。法定代表人：杨伟杰，经理。委托诉讼代理人：杨迪之、冯大伟，海南天皓律师事务所律师。原告陈某月与被告海南鳌龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王康忠、被告委托诉讼代理人杨迪之、冯大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决确认原被告订立的《铺面出售合同》合法有效。2、请求人民法院判决被告将鳌龙大厦第1幢第1层105号铺面房产证办到原告名下。3、请求人民法院判决被告支付违约金人民币188000元给原告。4、请求人民法院判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：在2007年12月25日，原告与被告签订一份《铺面出售合同》，合同主要内容是：被告通过出让方式，取得位于海口市盐灶一横路土地118号（编号为O2-02-07-3）的土地使用权，土地面积1885.62㎡，取得了该块地的建设工程规划许可证[证号海口市规证建（2006）AE-0058]，取得了该块地的施工许可证，被告建设的楼房名称是鳌龙大厦，被告将被告鳌龙大厦第1层的105号铺面出卖给原告，房屋用途是商用，框架结构。出卖给原告的房屋面积是95.08平方米，其中套内面积93平方米，按建筑面积计算价款，每平方米价款人民币8500元，总共价款人民币808180元整，付款方式是在签订合同时按合同价款的97%，即783935.00元，余款在房产证办到原告名下付清。被告承诺在合同签订之日起一年内将房产证办到原告名下，否则，每顺延超期一个月，被告就赔偿原告2000元。合同签订后，原告于2007年12月26日依约定向被告支付783935元，由被告法定代表人领取了款项。被告按合同约定将房屋交付给了原告。但办证期限届满后，被告没有办好房产证，属违约行为。至今已超期7年10个月，应支付违约金188000元。原告认为，双方订立的《铺面出售合同》是双方真实意思表示；内容真实合法，且履行多年，是双方依法订立的，属于合法有效合同。被告违约，应支付违约金188000元给原告；同时，应继续履行合同，将房产证办到原告名下，但被告确实没有严格认真履行合同，为了维护原告合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判决支持原告的诉讼请求！被告辩称，一、基本事实：2005年5月11日，案外人地方国营海口市社会福利工厂（以下简称“案外人”）与答辩人签订一份《合作开发“鳌龙商厦”项目合同书》，约定，案外人受海口市民政局全权委托，经海口市民政局批准，与答辩人合作开发海口市民政局所有的，位于海口市盐灶一横路118号土地。甲方负责提供海口市民政局关于开发土地的全权委托开发的合法手续，乙方负责项目建设、销售和管理。市民政局在该合同上盖章确认。项目启动后，答辩人与案外人一起办理了土的地规划、报建等相关手续。2006年12月25日，因加建房屋问题，海口市规划局向海口市民政局发出《海口市规划局关于鳌龙大厦加建问题的函》（市规函【2016】1416号），要求进行违法处理。经过海口市民政局、案外人与海口市政府的反复协商，2007年1月29日，海口市城市管理行政执法局免除了对鳌龙大厦加建面积的处罚。2008年3月5日，因为超容积率问题，海口市国土环境资源局向海口市民政局发出《超容积率用地补交地价款通知书》（市土环资用字【2008】198号），要求海口市民政局缴纳超容积率应缴交地价款金额1299701.71元。二、案外人及海口市民政局未缴纳“超容费”，答辩人无法为被答辩人办理产权证书，过错不在答辩人。根据《合作开发“鳌龙商厦”项目合同书》，该合同书是案外人接受海口市民政局的委托所签订，该合同明确约定“案外人应当负责提供土地开发的合法手续”，但时至今日不管是案外人还是海口市民政局均未完成其合同义务，致使答辩人至今无法按照合同约定为被答辩办理房屋所有权证。三、被答辩人主张的违约金也明显高于实际损失，应当相应调整。被答辩人交付前期购房款之后，答辩人便将房屋交付给被答辩人占有、使用至今，即使存在不能办理房屋产权证的问题，也没有影响到被答辩人的正常使用。被答辩人主张的违约金数额明显高于答辩人未能办证导致的实际损失，请求人民法院依法进行调整。我方跟海口市民政局约定，民政局提供土地合作开发。是案件外人民政局原因导致房产证没有办理下来。对原告提出第一诉讼请求我方认可。对违约金过高，我方不认可。经审理查明，2005年5月11日，案外人地方国营海口市社会福利工厂与被告海南鳌龙房地产开发有限公司签订《合作开发“鳌龙商厦”项目合同书》，约定，案外人受海口市民政局全权委托，经海口市民政局批准，与被告合作开发海口市民政局所有的，位于海口市盐灶一横路118号土地。甲方（案外人）负责提供海口市民政局关于开发土地的全权委托开发的合法手续，乙方（被告）负责项目建设、销售和管理。市民政局在该合同上盖章确认。项目启动后，已办理了土的地规划、报建等相关手续。楼房建好后，2007年12月25日，原告与被告签订《铺面出售合同》，合同主要内容是：被告将被告鳌龙大厦第1层的105号铺面出卖给原告，房屋用途是商用，框架结构。出卖给原告的房屋面积是95.08平方米，其中套内面积93平方米，按建筑面积计算价款，每平方米价款8500元，总共价款人民币808180元整，付款方式是在签订合同时按合同价款的97%，即783935.00元，余款在房产证办到原告名下付清。被告承诺在合同签订之日起一年内将房产证办到原告名下，否则，每顺延超期一个月，被告就赔偿原告2000元。合同签订后，原告于2007年12月26日依约定向被告支付783935元，由被告法定代表人领取了款项。被告按合同约定将房屋交付给了原告。但办证期限届满后，被告没有办好房产证，未能办证是因为超层加建和超增容率罚款、补交款未缴纳。按约定，未能办证的违约金为188000元。目前项目未取得销售许可证书。原告为支持其诉请求向本院提交了《铺面出售合同》、付款凭证、建设用地规划许可证、工程规划临时许可证、建设工程施工许可证、《合作开发“鳌龙商厦”项目合同书》等。被告提交了《海口市规划局关于鳌龙大厦加建问题的函》、《超容积率用地补交地价款通知书》。对于双方提供的证据，其真实性、合法性和关联性，本院予以认定。本院认为，“鳌龙商厦”已合法取得土地使用权证，地方国营海口市社会福利工厂与被告海南鳌龙房地产开发有限公司签订《合作开发“鳌龙商厦”项目合同书》后，项目已取得建设用地规划许可证、工程规划临时许可证、建设工程施工许可证，双方的合作开发合同依法有效。楼房竣工后，被告与原告签订《铺面出售合同》，将鳌龙大厦第1层的105号铺面出卖给原告，原告已支付97%的房款783935.00元，并依约交付了房屋，因此，双方的买卖合同合法有效，应受法律保护。因项目未取得销售许可，超层加建和超增容率的罚款和补交款等手续未完善，导致房屋未能办产权证。故，原告要求被告为其办理产权证的请求，本院不予支持。关于违约金约定，并未超出法律规定的范围，被告要求调整违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告陈某月与被告海南鳌龙房地产开发有限公司2007年12月25日签订的《铺面出售合同》合法有效；二、限被告海南鳌龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，支付给原告陈某月未能办证的违约金188000元；三、驳回原告陈某月的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5941元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员 吴育海 二〇一六年十二月二十六日书记员 周大虎