上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初68901号原告：杨向京，女，1967年3月3日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李冬子，北京长安(上海)律师事务所律师。被告：景海潮，男，1967年3月5日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张爱民，上海新古律师事务所律师。第三人：上海嘉音琴业有限公司，住所地上海市浦东新区佳林路XXX号XXX层。法定代表人：景海潮，总经理。委托诉讼代理人：李淑盈，女。原告杨向京与被告景海潮、第三人上海嘉音琴业有限公司(以下简称嘉音公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨向京及其委托诉讼代理人李冬子、被告景海潮的委托诉讼代理人张爱民、第三人嘉音公司的委托诉讼代理人李淑盈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨向京向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付原告自2016年3月9日起至返还房屋之日止的租金，按每年人民币(币种下同)125,000元为计算标准；3、被告支付违约金10,416元，并自2016年4月9日起，每月增加违约金10,416元，计算至判决生效之日止；4、被告结清水电煤费，交还租赁房屋，恢复房屋内设施原状(恢复底层南墙)；5、第三人嘉音公司配合搬离租赁房屋，并恢复房屋原状。事实和理由：上海市浦东新区佳林路XXX号房屋(以下简称系争房屋)系原告前夫张道标所有，2011年3月原告与张道标离婚，前夫委托原告管理系争房屋，一年后原告未经前夫同意，于2012年3月与被告签订租赁合同，将系争房屋出租给被告，年租金10万元，租期自2012年3月10日起至2015年3月9日止。合同到期后，被告自行在原有合同上改动租赁日期至2018年3月9日，年租金改为125,000元。被告明知原告非房屋产权人，也没有向原告索要产权人的委托书，被告甚至于2016年3月起拒绝支付租金。原告的出租行为未征得产权人同意，被告违反租赁合同约定迟延支付租金，双方间的租赁合同应予解除。景海潮辩称，不同意原告的诉请，原、被告签订租赁合同后系争房屋一直由第三人在使用，租赁合同至2015年3月9日到期后，双方约定了续租事宜，将租期延长至2020年3月9日，租金调整为每年125,000元，合同的修改内容经过原、被告双方的确认。另双方口头约定租金将原按季支付改为每年分二次支付，双方签订租赁合同时原告出示过产权人身份证以及产权证，原告称其与产权人系夫妻关系。2016年3月起，原告电话告知被告要解除合同，理由包括租金太低、被告扰民、原告不是产权人等。案外人张道标也曾起诉被告要求搬离，未获法院支持。被告曾向原告要求支付租金而原告不予理会，被告没有故意不付租金的违约行为，请求驳回原告的诉请。第三人嘉音公司辩称，同意被告的意见，被告是代表第三人与原告签约，第三人现实际使用系争房屋，希望原、被告的租赁合同继续履行。本院经审理认定事实如下：2012年3月19日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，乙方租赁该房屋作为店铺和住宅使用，租金付三押一，甲方收到乙方租金及保证金后，当日或次日向乙方交付该房屋，租赁期自2012年3月10日起至2015年3月9日止，为期三年。季租金为25,000元。租赁保证金8,333元。有下列情形之一，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的1倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……乙方逾期不支付租金累计超过1个月的。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，双方按约履行，被告支付原告押金8,333元，对系争房屋进行了装修，系争房屋由第三人实际使用。2012年10月18日，原、被告签订补充协议，约定44号底层南墙由乙方打通使用，由此造成的损失由乙方负责。乙方在到期交还甲方时，把底层南墙恢复至原样。租赁合同到期后，原、被告在被告持有的租赁合同上对租赁起始日期进行了更改，划去原有年份日期，改为租赁期自2015年3月10日起至2020年3月9日(其中2020年有涂改痕迹)，为期五年(有涂改痕迹)。(在2015和2020年处有原告的签字)季租金改为年租金125,000元。被告已支付原告租金至2016年3月9日，租金支付至原告银行账户。2016年3月23日，原告发短信催促被告支付房租。4月5日，原告发短信给被告称电话打不通，要求约见面。4月12日，原告发短信给被告称已欠房租一个月，被告已毁约在先，另称系争房屋产权人系原告前夫，现前夫要求收回房屋，要求尽快搬离，并约被告见面。被告回复称由于原告的想法变化多而使被告不能支付房租。2016年5月11日，被告向原告发送收取租金催告函，称杨向京不接电话，导致被告自2016年3月15日起租金一直难以支付，要求原告确认是否延用之前的银行账户收取租金，如有变更，要求告知，被告将在两日内付款。此后，被告未向原告支付房租，双方间发生纠纷。审理中，被告申请证人马某某到庭，证人到庭称，其与被告2012年9月离婚，原、被告改签合同时证人在场，租金原来是按季支付的，改签时原告要求一年一付，被告表示有困难，双方约定一年分二次支付。经庭审质证，原告认为证人与被告有利害关系，证言真实性不予确认，且证言与合同效力无关。原告另称原有租赁合同到期后，双方在被告持有的合同上对续租日期进行了改签，续租的日期更改自2015年3月10日起至2018年3月9日止，原告在2015和2018两处改签的内容处签名，租期维持三年(无需改动)，现被告自行将到期日期更改为2020年，租期更改为五年，两处涂改痕迹明显，且没有原告签名，原告不予确认。审理中，被告称倘若原、被告间的租赁合同解除，要求原告返还租赁押金，赔偿被告装修费约15万元，购置乐器设备费20万元，购置家具费用5万元，第三人招聘用工费用10万元，第三人学员流失损失48,000元，律师费2万元。原告不同意被告的赔偿要求。另查明，系争房屋登记的产权人为张道标，原告与张道标于2011年3月离婚，约定系争房屋归张道标所有。2016年6月，张道标曾起诉被告景海潮，诉请要求被告搬离系争房屋等，案号(2016)沪0115民初42050号，该案追加杨向京为第三人。本院审理后于2016年8月22日作出一审判决，认定景海潮基于租赁关系占有系争房屋，并非侵权，判决驳回了张道标的诉请。该判决已生效。本院认为，原、被告就系争房屋建立的租赁关系，合法有效，双方在首个三年租赁期限到期后，在原有合同上对续租期限进行约定，虽然原告对被告持有合同上的更改日期内容认为存在涂改而不认可续租合同的到期时间，但续租合同的到期日期并非本案中原、被告争议的主要内容。原告认为出租系争房屋未得到产权人同意而应当认定租赁合同无效的观点，本院不予采纳。根据续租合同的约定，租金应当先付后用，承租人逾期支付租金超过一个月的，出租人有权解除该合同。原告在2016年3月23日已催促被告支付2016年3月10日起的应付租金，此后双方虽有短信往来，但被告并未向原告支付租金，直至2016年4月12日原告发短信确定被告已逾期支付租金超过一个月等理由，要求被告尽快搬离。被告虽然认为系原告的过错导致其延付了租金，但鉴于支付租金是承租人的根本义务，本案租赁合同履行中原告始终未放弃向被告追讨租金，被告欠付租金无免责事由。被告于2016年5月中旬询问原告如何支付租金，显然，本案中被告从未存在支付租金的障碍，其在此后亦未按照合同约定支付租金。被告的行为已违反合同约定，原告据此要求解除租赁合同，本院予以支持。合同解除后，被告作为承租人负有返还房屋的义务，并应支付原告占有系争房屋期间的租金及房屋使用费，系争房屋现由第三人实际使用，第三人负有腾退系争房屋的义务。原、被告曾协议约定被告交还系争房屋时恢复底层南墙，原告诉请要求被告恢复房屋原状即恢复底层南墙的请求，本院予以支持。由于被告违约致使涉案租赁合同解除，被告应承担合同约定的违约责任。租赁合同约定的解除合同违约金即一个月租金，原告诉请中违约金的计算标准无相应依据，本院难以采纳，本院确定被告承担违约金为一个月租金即10,416元。原告未举证被告存在欠付水电煤费用的依据，其诉请结清水电煤费用属于请求不明，本院不予处理。租赁合同解除后，原告收取被告的租赁押金应予返还，本案一并予以处理。被告在系争房屋内的装修主要发生于已到期的首个租赁期限内，现由于被告违约致使合同解除，其要求原告赔偿装修损失以及购置设备损失等费用，无法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告杨向京与被告景海潮就上海市浦东新区佳林路XXX号房屋签订的《上海市房屋租赁合同》；二、被告景海潮、第三人上海嘉音琴业有限公司于本判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区佳林路XXX号房屋，并由被告景海潮对上海市浦东新区佳林路XXX号房屋恢复底层南墙后返还原告杨向京；三、被告景海潮于本判决生效之日起十五日内支付原告杨向京自2016年3月10日起至返还房屋之日止的租金和房屋使用费，按每月10,416元为计算标准；四、被告景海潮于本判决生效之日起十五日内支付原告杨向京违约金10,416元；五、原告杨向京于本判决生效之日起十五日内返还被告景海潮租赁押金8,333元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2,592元，减半收取计1,296元，由原告杨向京负担296元，被告景海潮负担1,000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一六年十二月十四日书记员  于 晔