云南省云县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）云0922民初992号 原告：云南鑫裕投资集团有限公司。住所地：云县爱华镇滨江世纪城A-1号，组织机构代码67656776-0。 法定代表人：叶均泉，任公司董事长。 委托诉讼代理人：张学良，云洲法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。 委托诉讼代理人：范荣军，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告：曾小凤，女，1983年3月8日出生，汉族，初中文化，个体工商户，住云县。 被告：徐喜华，男，1980年1月20日出生，汉族，初中文化，个体工商户，住址同上。 共同委托诉讼代理人：罗廷善，男，云南任通律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 共同委托诉讼代理人：杨文远，男，云南任通律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 原告云南鑫裕投资集团有限公司(以下简称鑫裕投资公司)与被告曾小凤、徐喜华商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月13日立案受理后，经开庭审理，于2016年6月12日作出（2015）云民初字第910号民事判决书和（2015）云民初字第910号之一民事裁定书，鑫裕投资公司提出上诉。2016年9月9日，云南省临沧市中级人民法院以（2016）云09民终237号民事裁定书，撤销了本院的（2015）云民初字第910号民事判决书和（2015）云民初字第910号之一民事裁定书，将本案发回本院重审。本院于2016年11月2日立案受理后，依法另行组成合议庭于2016年12月15日公开开庭进行了审理。原告鑫裕投资公司的委托诉讼代理人张学良、范荣军，被告曾小风、徐喜华的共同委托诉讼代理人罗廷善、杨文远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫裕投资公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告拆除擅自在其所购商品房上违约加盖的建筑物、恢复原状；2、判令被告承担因擅自加盖建筑物，危害周边安全，从2015年8月28日开始至安全鉴定结果出来前的期间内，对未售房屋停止销售所产生的贷款利息损失，每天承担140.18元，自2015年8月28日起至2015年11月13日为10，793.86元；3、判令被告自2014年7月4日起至按约足额交清所有税费（包括契税、公共维修基金等），恢复房屋原状并经鉴定房屋为安全期间，承担每日132.85元（按总房款万分之一计算）的违约金，自2014年7月4日起至2015年11月13日违约金为66，026.45元；4、案件诉讼费、鉴定费等由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年12月28日签订了《商品房购销合同》，被告购买原告开发的云县滨江世纪城客运中心3#楼商品房一套，该房于2013年7月6日通过了验收，因被告主张逾期交房违约金，经人民法院判决认定逾期交房违约金计算截止至2014年6月4日。后被告违反合同补充协议第三条的约定，擅自在商品房屋顶加盖建筑物。为此，中材地质工程勘查研究院有限公司及亚瑞建筑设计有限公司先后出具了《意见函》。两公司表态鉴于加盖房屋的严重性，不承担因业主改造和加盖所带来的质量责任，不参加客运中心的综合验收。被告的加盖行为给周边安全造成了隐患，在房屋安全鉴定结果未出来前，原告停止了14套未售房屋的销售，该14套房屋计价1293.98万元，按照银行贷款年利率4.35%计算，每天利息1542元，应由擅自加盖建筑物的11户业主分担。合同第十条约定了房屋的交接问题，但被告未按约定交接房屋，应承担违约责任。综上，原告为维护自身权益，向人民法院提起诉讼。 曾小凤、徐喜华辩称：1、第一项诉讼请求系物权保护之诉，本案涉及的商品房的物权属于被告所有，被告对涉案商品房享有占有、使用、收益、处分等权利，被告在商品房上加盖建筑物的行为是在行使物权，且该行为并没有改变商品房的主体、承重结构，也没有改变用途，原告不是物权的所有权人，不具备“物权保护纠纷”之诉的诉讼主体资格;2、原告的第二项诉讼请求系相邻权纠纷，原告不存在与本案商品房相邻的物权，本案原告不具备诉讼主体资格。且与涉案商品房相邻的房屋已经向第三方出售，并不存在因安全问题致使无法出售房屋的情况;3、在商品房销售合同履行过程中，由于原告自身的原因未能按约定交房，违约在先，双方因此发生纠纷，该纠纷经过诉讼才得以解决，交房的具体时间也是经过人民法院判决才得以确定。双方已经交房，不存在被告违约交接的问题;4、在双方因交房问题发生纠纷直至二审期间，原告并没有通知要求被告缴纳税费及公共维修基金,而且被告缴纳税费及公共维修基金的主体也不是原告，原告无权主张。综上，请求人民法院驳回原告的各项诉讼请求。 综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点如下： 1、原告是否是提出要求被告拆除加盖房屋诉请的适格主体。 2、被告加盖房屋的行为是否是导致原告停止销售房屋的唯一原因，被告是否应承担原告停止销售房屋期间产生的贷款利息损失。 3、被告是否能成为向原告通过诉讼追缴契税和公共维修基金的主体。 当事人围绕诉讼请求和争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：云县人民法院（2014）云民初字第757号民事判决书、《商品房购销合同》、现场照片、原告口头陈述原审提交的《建设工程消防竣工验收备案检查合格意见书》、《建设工程竣工验收备案表》、《建设工程（商品住宅）工程使用说明书》、《建设工程（商品住宅）工程质量保证书》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、中材地质工程勘查研究院有限公司、亚瑞建筑设计有限公司、大理三环工程建设监理有限责任公司云县分公司出具的《意见函》各一份及云县住房和城乡建设局向原告发出的《工程质量整改通知》。出具上述书面材料的单位，从受托勘察、建筑物设计、建筑物监理、建筑物行政监管的不同职能，均陈述商品房因屋顶加盖建筑物增加结构荷载，影响原房屋结构安全。被告无相反证据予以反驳，故本院对被告在屋顶擅自加盖建筑物导致影响房屋承重结构的事实予以认定。2、原告提交的上述证据，还载明在房屋恢复原状确保使用安全前，应当停止交付和销售，并以此主张停止销售其他商品房的损失。本院认为，责令开发商停止销售商品房，属于主管部门行政处罚的范畴，三个公司对此作出的只是意见建议并无此项权力，建设局的整改通知也并非是行政处罚文书，原告也无其他证据证明自己因此停止销售商品房并产生损失。故本院对被告的抗辩理由予以采纳，对被告加盖建筑物导致原告停止销售商品房产生损失的事实不予认定。3、原告口头陈述原审提交的《云南省住宅专项维修基金专用收据》一份，系案外一业主缴纳，与本案无关联，本院不予采信。 本院认为，一、原被告自愿签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，该合同合法有效，双方应当依照合同约定享受合同权利和履行合同义务。被告在原房屋屋顶擅自加盖建筑物的行为，违反了《合同补充协议》第三条“乙方（被告）购买的物业仅作商住使用，乙方使用期间不得擅自改变该物业的建筑主体结构、承重结构和用途。”的约定，属违约行为。被告抗辩本案系物权纠纷，原告不享有物权故无诉讼主体资格及加盖建筑物并未改变建筑主体结构、承重结构和用途的理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。但是，双方并未对该条款作出违约责任约定，原告主张的违约金无事实依据，不予支持。二、原告虽然举证证明了被告在屋顶加盖建筑物导致影响房屋承重结构，但没有完成其公司因此停止销售14套房屋并造成损失且房屋未能售出系原告行为的唯一因由的举证责任，本院对其主张的事实不能认定，诉求亦不能支持。三、契税和公共维修基金由法定部门收取，被告有权直接向法定部门交纳该两项费用，或根据合同约定由原告代收后向法定部门上交。虽原、被告双方已对该两项费用的缴纳问题在合同中作了明确约定，但原告未提交相关部门出具的代为收取契税和公共维修基金的授权委托书加以证明，法律也无此类委托转交行为受托方可以通过诉讼追索的规定，故原告的该项诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求部分有事实和法律依据，应予支持，部分无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告曾小凤、徐喜华于本判决生效之日起十五日内拆除云县滨江世纪城客运中心住房屋顶擅自加盖的建筑物，恢复原状。 二、驳回原告云南鑫裕投资集团有限公司要求被告曾小凤、徐喜华承担其停止销售房屋造成的损失的诉讼请求； 三、驳回原告云南鑫裕投资集团有限公司要求被告曾小凤、徐喜华缴纳契税和公共维修基金，并承担逾期缴纳违约金的诉讼请求。 案件受理费1721元，由原告云南鑫裕投资集团有限公司负担1621元，被告曾小凤、徐喜华负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。 审判长  周首亚 审判员  邢玉聪 审判员  张学乔 二〇一六年十二月二十二日 书记员  李铧臻