广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0705民初3838号原告：陈长堂，男，汉族，1961年7月1日出生，住江门市新会区。委托代理人：苏叶娉，是广东高拓律师事务所律师。被告：黄广钦，男，汉族，1956年6月17日出生，住江门市新会区。被告：江门市新会区郊区房地产开发有限公司，住所地江门市新会区会城侨兴北路3号202。法定代表人：黄广钦。两被告的委托代理人：陈少鸿、朱飞飞，是广东圭峰律师事务所律师。原告陈长堂诉被告江门市新会区郊区房地产开发有限公司（以下简称郊区房地产开发公司）、黄广钦房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年9月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈长堂的委托代理人苏叶娉和被告郊区房地产开发公司、黄广钦的委托代理人朱飞飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈长堂向本院提出诉讼请求：1、判令两位被告共同赔偿商铺面积6.09㎡的价值损失人民币109620元（计算方式：6.09㎡×18000元/㎡）给原告；2、判令两位被告共同赔偿商铺面积6.09㎡的预期租金收益损失人民币108523.80元（计算方式：45元×6.09㎡×12个月×33年）给原告；3、判令两位被告共同赔偿评估费人民币3000元和律师费人民币10000元给原告；4、本案的诉讼费用由两位被告共同承担。事实与理由：被告江门市新���区郊区房地产开发有限公司原名江门市新会区会城镇郊区房地产开发总公司，是被告黄广钦独资成立的一人有限责任公司。2004年8月24日原告与被告江门市新会区郊区房地产开发有限公司签订《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》，被告江门市新会区郊区房地产开发有限公司承诺补偿原告商铺建筑面积为46.86㎡。然而，最后被告江门市新会区郊区房地产开发有限公司移交给原告的补偿商铺面积仅为40.77㎡，缺少面积为6.09㎡。原告认为，依据《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》第三条、第十四条和第十七条、《合同法》第一百一十三条、《公司法》第六十三条及《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条之规定，被告江门市新会区郊区房地产开发有限公司违约少补偿商铺面积6.09㎡，两位被告应共同赔偿相应面积的价值损失、预期租金收益损失、维权评估费损失和律师费损失。原告为维护其自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告江门市新会区郊区房地产开发有限公司辩称：一、答辩人非本案涉案合同当事人，不享有合同权利，不承担合同义务。根据合同相对性原则，答辩人不应承担本案涉案合同的民事责任。答辩人已于法定期间向贵院提请追加被告人江门市新会区江润实业发展有限公司（以下简称“江润公司”）、区某然参加本案诉讼。江润公司才是与原告签订拆迁补偿安置合同的拆迁人，区某然是本案涉案工程的实际施工人。具体事实与理由详见追加被告申请书。二、根据《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》（以下简称“补偿合同”）第四条约定，原告已得到了多于原房屋面积的5.31㎡补偿面积，因此，实际的缺少面积为0.78㎡。依据补偿合同第十四条约定，面积若有增减，相互结清差价，被告仅需返还已收取的7965元差价款后再另行补偿缺少面积0.78㎡的价款即可。三、补偿标准问题。原告未经与被告协商，单方委托评估机构作出的房屋价值鉴定违法了《民事诉讼证据规则》，不应作为确定补偿计算标准依据。并且补偿合同第四条约定了房屋面积计算标准为1500元/㎡，因此，被告仅需再向原告补偿1170元。四、原告诉求预期租金收益损失于法无据。1、据《合同法》第一百一十三条规定，此损失应是因违约所造成的实际损失及被告与原告订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可以能造成的损失。此时原告的实际损失即是缺少面积0.78㎡，相应价款1170元。而预期损失应从补偿合同签订时间看，即2004年中旬，当时的房价最高价约在两千元，从合同第四条约定可窥见一斑，双方约定的补偿面积计算标准是1500㎡。被告根本无法超前预见房屋于2010年竣工后房价会飙升如此迅猛，乃至十二年后的今天，甚至是三十三年后的未来，房价的走势，因此被告根本无需承担原告超前预期的收益损失，且原告的诉求已大大超出法律保护范围，于法无据。2、另外，预期损失的期限应该是多长，这点并无明确的法律规定，在未来的三十三年里，房价是涨是跌，无人能知晓，如此要求被告承担赔偿责任，明显不符合情理，更是于法无据，因此原告以房屋竣工后六年的房价计算未来三十三年的预期损失，是不正确的。五、律师费并非被答辩人的实际损失，补偿合同亦无约定，也无法律依据，故答辩人不应承担答辩人支出的律师费。综上所述，答辩人并非本案当事人，不应承担不属于答辩人的民事责任，恳请贵院驳回原告要求答辩人承担民事责任的诉讼请求。被告黄广钦辩称：一、答辩人非本案适格被告。答辩人非本案涉案合同当事人，不享有合同权利，不承担合同义务。根据合同相对性原则，答辩人不应承担本案涉案合同的民事责任。二、被告一是有限责任公司，依法应当以其自身财产对外独立承担民事责任。而原告依据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，要求答辩人承担连带责任的诉求应存在一个客观事实前提，即答辩人与被告一的财产发生混同。纵观原告提交的证据，均无法对这个前提是客观存在的事实完成举证责任。三、答辩人已于法定期间向贵院提请追加被告人江门市新会区江润实业发展有限公司（以下简称“江润公司”）、区某然参加本案诉讼。江润公司才是与原告签订拆迁补偿安置合同的拆迁人，区某然是本案涉案工程的实际施工人。具体事实与理由详见追加被告申请书。四、其余意见与被告一一致。综上所述，答辩人不应与被告一承担本案的连带���偿责任，肯请驳回原告要求答辩人承担责任的诉讼请求。强调一点，被告二黄广钦如要承担相应的合同责任，原告需要证明被告一与被告二的财产发生混同，如若不能证明，则原告要承担举证不能的后果。原告陈长堂向本院提供了江门市新会区房屋拆迁补偿合同（以下简称拆迁补偿合同）、规划图、不动产权证、评估费发票、评估报告书、律师费发票等证据，被告黄广钦、江门市新会区郊区房地产开发有限公司（以下简称郊区房地产开发公司）向本院提供合作开发永庆里商住楼协议、协议书、工商登记信息、建设工程施工合同、（2014）江新法民一初字第363号民事判决书等证据。对双方无争议的事实，本院予以确认。对双方有争议的事实及证据作出如下认定：一、对原告提供的拆迁补偿合同和不动产权证，两被告对其证明内容有异议，认为根据不动产权��，商铺的实际面积为40.77㎡，与拆迁补偿合同约定46.86㎡相差了6.09㎡，但据拆迁补偿合同约定，被告郊区房地产开发公司已补偿5.31㎡给原告，认为只需再补偿0.78㎡给原告。本院认为，根据原告与被告郊区房地产开发公司签订的拆迁补偿合同中的第二条约定郊区房地产开发公司共补偿330.87㎡给原告；在拆迁补偿合同第三条中，郊区房地产开发公司只补偿了327.11㎡（280.25㎡+46.86㎡），余有3.76㎡（330.87㎡327.11㎡）未补偿，然而根据拆迁补偿合同第四条及第十九条的第5点可以计算出夹层车房面积为9.07㎡，抵扣了3.76㎡后剩余5.31㎡，郊区房地产开发公司以1500元/㎡价格将车房卖给原告，故本院对原告提供的江门市新会区房屋拆迁补偿合同和不动产权证证明内容予以采信。二、对于评估报告书，本院认为评估报告书出自有资质的机构且鉴定程序合法，故本院对其合法性、��实性、关联性予以确认；对评估费发票，两被告对其的真实性、合法性、关联性不予确认，认为是原告单方委托评估，费用应自行负担，本院认为原告是为证实其损失而作的必要评估，属于原告在诉讼中的损失，故本院对评估费发票予以确认；对规划图，因其有被告郊区房地产开发公司盖的公章，故本院对其予以采信；对律师费发票，两被告认为补偿合同中没有约定维权律师费由违约方承担，故对其的真实性、合法性、关联性不予确认，本院认为原告的律师费不属于诉讼过程中必要的损失，故本院对律师费发票的关联性不予确认。三、原告对两被告提供的合作开发永庆里商住楼协议、协议书、工商登记信息、建设工程施工合同的真实性、合法性、关联性均不予以确认，对（2014）江新法民一初字第363号民事判决书的关联性不予确认，本院认为以上证据均不涉及原告��不是本案拆迁补偿合同的相对方，故本院对以上证据的关联性不予确认。本院认为，本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷。本案争议焦点是被告郊区房地产开发公司少补偿给原告的商铺面积是多少、如何计算价格补偿及两被告的责任承担问题。原告陈长堂与被告郊区房地产开发公司签订的《拆迁补偿合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和原告陈长堂与被告郊区房地产开发公司签订的拆迁补偿合同的第十四条：“补偿单元面积结算以房管局核准的面积为准，若有增减，相互结清差价款”的规定，现涉案商铺的实际面积（40.77㎡）与拆迁补偿合同的约定面积（46.86㎡）不符，又因原告于2016年7月27日才领到该商铺的不动产权证，故原告主张按2016年楼市走势价格去计算缺少面积（6.09㎡）的损失（6.09㎡×18000元/㎡＝109620元）合法有据，本院予以支持。关于原告主张被告郊区房地产开发公司按照2016年的楼价，赔偿原告商铺缺少面积的预期租金收益损失的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，原告没有提供关于涉案商铺的出租、租金收入情况和能证明��告已预见12年间因房价飙升导致其损失的证据，故其请求没有依据，本院不予支持。关于原告主张被告郊区房地产开发公司赔偿评估费3000元和律师费10000元的问题，因评估是原告计算商铺价格的依据，故因评估而产生的费用是诉讼过程中产生的必要费用，原告这一主张合法有据，本院予以支持。而律师费不属于原告诉讼过程中产生的必要费用，故本院对原告律师费的主张不予支持。关于被告郊区房地产开发公司和被告黄广钦的责任承担问题，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，本案中被告郊区房地产开发公司是被告黄广钦独资成立的一人的有限公司，公司与股东间财产是否发生混同，原告难以收集相关证据，应由两被告承担举证责任，根据《最���人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本案中被告黄广钦没有提供相关证据证明其与被告郊区房地产开发公司的财产没有混同，应承担举证不能的责任，故被告黄广钦对被告郊区房地产开发公司的上述赔偿应承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国公司法》第六十三条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告江门���新会区郊区房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告价值人民币109620元的商铺面积6.09㎡的损失和评估费用3000元，合计112620元。被告黄广钦对上述赔偿承担连带责任。二、驳回原告陈长堂的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2383.58元（原告陈长堂起诉时已预付），由原告陈长堂负担1222.23，被告江门市新会区郊区房地产开发有限公司、黄广钦负担1161.35元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。审判员  黄社昌二〇一六年十二月十九日书记员  谭晓敏