上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初71840号原告(反诉被告)：宋青，男，1969年12月13日生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)：黄红，女，1972年7月12日生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)：宋威霖，女，1993年12月21日生，汉族，住上海市浦东新区。上列三原告共同委托诉讼代理人：严佳晨，上海市东泰律师事务所律师。被告(反诉原告)：马佳明，男，1982年6月1日生，汉族，住上海市杨浦区。被告(反诉原告)：吴晓燕，女，1985年7月18日生，汉族，住上海市杨浦区。上列两被告共同委托诉讼代理人：梁成双，上海申京律师事务所律师。原告(反诉被告)宋青、黄红、宋威霖与被告(反诉原告)马佳明、吴晓燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)宋青、黄红及三名原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人严佳晨，被告(反诉原告)马佳明、吴晓燕及其委托诉讼代理人梁成双到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋青、黄红、宋威霖向本院提出诉讼请求：判令解除原、被告签订的上海市房地产买卖合同。事实和理由：2016年6月24日，原告宋青、黄红、宋威霖(甲方、卖售人)与被告马佳明、吴晓燕(乙方、买受人)签订一份《上海市房地产买卖合同》。合同第一条约定，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产座落：泥城镇云汉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。合同第六条约定，在2016年8月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第十条约定，甲方未按合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(二)款内容处理。(一)……(二)甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的7日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的7日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起5日内向乙方返还已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外，还应按已收款的30%向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。附件三付款协议约定：1、乙方应于甲、乙双方签订本合同并申请办理本合同之公证手续(若需)后当日内，将部分首期房价款计人民币27万元整，已于2016年6月21日支付定金计人民币3万元整，如此共同构成乙方支付给甲方全额首期房价款计人民币30万元。2、甲方同意乙方通过向贷款银行申请人民币70万元整贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后三日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理贷款抵押合同公证手续(若需)。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于第3条所述送件当日用现金将其补足并支付给甲方。3、乙方第二期房价款的支付方式为：待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书(若有)、借款抵押合同公证书(若有)且甲方名义之抵押登记已经注销后七个工作日内，甲、乙双方亲自赴上海市浦东新区南汇房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并收执收件收据，待上海市浦东新区xxxx房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后乙方支付给甲方第二期房价款，该期房价款由贷款银行代为乙方支付(具体放款时间以银行放款为准)。合同签订后，因被告马佳明、吴晓燕银行贷款审核未通过，导致原、被告双方在2016年8月31日前未能办理过户手续。2016年9月3日，原告宋青、黄红、宋威霖委托上海市东泰律师事务所向被告马佳明、吴晓燕发送律师函，主要内容为：你方先行支付了定金3万元，后支付了房款27万元。按照合同第六条约定，双方应于2016年8月31日前办理过户手续，而你方未能按期办理过户手续。鉴于你方未能按期办理过户手续，且贵方未能过户的行为严重影响了我方再次购房的安排。现通知你解除合同及退款手续。如逾期，我方将按照有关法律途径维护自身合法权益，届时产生的一切法律后果由贵方承担。所以，原告诉至法院要求判如所请。被告马佳明、吴晓燕辩称，承认原告宋青、黄红、宋威霖主张的双方签订《上海市房地产买卖合同》以及收到《律师函》的事实。同意解除合同，但不认可自己违约的事实，实际上银行贷款已经审核通过，却是原告宋青、黄红、宋威霖违约不配合过户。反诉原告马佳明、吴晓燕向本院提出诉讼请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2.判令反诉被告返还反诉原告首期房价款30万元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告房屋差价损失50万元；4.本案诉讼费由反诉被告承担。反诉的事实与理由：2016年6月24日，反诉原告马佳明、吴晓燕与反诉被告宋青、黄红、宋威霖签订了一份《上海市房地产买卖合同》。2016年6月21日，反诉被告宋青出具收据确认收到反诉原告吴晓燕支付的定金3万元。2016年6月25日，反诉被告黄红出具收据确认收到反诉原告吴晓燕支付的27万元。2016年8月30日，反诉原告吴晓燕通过微信告诉反诉被告黄红：“阿姐，我们刚接到银行电话今天贷款下来了，但是没想到中介和我们说你们那边有点问题不卖了，我和我老公估计这辈子也只能买这一套房了。姐，能不能再考虑下？”2016年8月31日晚上，反诉原告马佳明、吴晓燕，反诉被告宋青、黄红，中介工作人员李亮清、上海东泰律师事务所工作人员徐炜舜进行谈判协商。徐炜舜说：“你房子为什么不卖给我们了。”黄红回答：“我也买房了的，我上家不卖给我了，说我违约，他说我8月30日钱不到位呀。”徐炜舜说：“但我们贷款审批早已经下来了，我们如果不买你房子，贷款审批要作废的。我们现在很急的，如果你愿意交易，今天最后一天，但明天还来得及。”吴晓燕说：“对的，对的。”宋青问道：“你们贷款什么时候下来的？”徐炜舜回道：“早就下来了，今天之前早应该过户的，你们配合，明天可以。”黄红问道：“你们为什么不通知我们？我现在很为难呀，上家说我违约。”吴晓燕回答：“我早说了。”徐炜舜说道：“现在很简单，今天我们说过户，你们说你们不去。明天9月1号，要过户也可以。我们昨天8月30号就和你说了贷款下来，你跟我们说房子你不卖了!”……宋青问道：“你说银行审批手续已经下来了，你让我看下。”徐炜舜回答：“明天你去过户，银行手续都会带着的。”……宋青说道：“不卖了，你们开个价!”马佳明回答：“我不想开价，我们是真心想买你房子呀。”……黄红问道：“按照现在的市场价卖给你们，你们要哇？”徐炜舜回答：“你们明天陪我们去过户就好了。”宋青说道：“按照原价卖给你们不现实的!要不大家谈谈违约金。”马佳明回答：“我想继续买你房子。”宋青回答：“这个不现实的，肯定不现实的。”……马佳明问道：“房东，你过户现在肯定不去了，是吗？”宋青回答：“肯定不去了!”……2016年9月1日晚上，反诉原告吴晓燕通过微信、短信通知反诉被告黄红：“按约定你们至今拒绝过户，现已构成违约。9月1日晚23点我正式通知你，由于你的违约，原买卖合同即刻终止，将采取司法途径索赔。”2016年9月9日，反诉原告马佳明、吴晓燕委托上海申京律师事务所向反诉被告宋青、黄红、宋威霖发送律师函，其主要内容为：在2016年6月24日签订买卖合同后，反诉原告马佳明、吴晓燕按约定支付了30万元的首期房价款，且银行贷款审批下来了，反诉被告宋青、黄红、宋威霖未按合同约定履行过户义务，根据法律规定，反诉原告可以请求解除合同，返还已购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，望反诉被告宋青、黄红、宋威霖妥善处理。为维护反诉原告自身利益，故向法院提出反诉。反诉被告宋青、黄红、宋威霖对反诉原告马佳明、吴晓燕的反诉辩称，同意解除合同，同意返还房款27万元，但3万元定金不应返还，不同意赔偿系争房屋实际差价损失50万元。反诉被告宋青、黄红、宋威霖承认反诉原告马佳明、吴晓燕主张的《上海市房地产买卖合同》、收到30万元现金、短信和微信聊天记录、双方谈判协商内容以及律师函的事实，但其认为，反诉原告违约，反诉原告无证据证明其反诉事实存在，差价损失最高不超过已付房款一倍的赔偿责任，如法庭认为反诉被告存在违约，也不应当高于30万元。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。关于原告(反诉被告)宋青、黄红、宋威霖主张的“因被告马佳明、吴晓燕银行贷款没有审核通过，导致原、被告双方在2016年8月31日前未能办理过户手续的情形”，对此，被告(反诉原告)提供的两份贷款合同的签订日期确实为2016年9月2日，在双方约定的2016年8月31日过户日期之后，但结合在双方谈判协商和微信聊天中被告(反诉原告)主张的在2016年8月30日银行贷款已经审批下来的事实，以及本院经过核实的中国邮政储蓄银行股份有限公司上海浦东新区分行工作人员马仕盛出具的情况说明，本院认定，银行贷款在2016年8月31日前已经审批通过，双方办理过户手续没有障碍。只是因为原告(反诉被告)宋青、黄红、宋威霖出售意愿反复，导致贷款合同于2016年9月2日才签订。关于原告(反诉被告)宋青、黄红、宋威霖主张收到的30万元中包含3万元定金的情形，本院认定，根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》附件三第一条约定，在双方签订《上海市房地产买卖合同》之后，3万元定金性质已经转变成首期房价款性质。在庭审中，对于系争房屋从合同签订时到合同解除时的实际差价，原告(反诉被告)宋青、黄红、宋威霖与被告(反诉原告)马佳明、吴晓燕一致确认50万元，本院予以确认。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。原告(反诉被告)宋青、黄红、宋威霖与被告(反诉原告)马佳明、吴晓燕一致同意解除就买卖系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》，本院予以确认。原告(反诉被告)宋青、黄红、宋威霖与被告(反诉原告)马佳明、吴晓燕之间就买卖系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，当事人均应按约履行各自的义务。被告(反诉原告)马佳明、吴晓燕不仅按约履行了支付首期房价款，也在双方约定的过户之前银行贷款审批通过，而原告(反诉被告)宋青、黄红、宋威霖以“上家违约不卖房给他们、要求按市场价卖给被告(反诉原告)马佳明、吴晓燕”等不正当理由拒绝配合原告(反诉被告)办理过户手续，过错在原告(反诉被告)宋青、黄红、宋威霖一方。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现被告(反诉原告)马佳明、吴晓燕要求原告(反诉被告)宋青、黄红、宋威霖返还首期房价款30万元的诉讼请求，本院予以支持。被告(反诉原告)马佳明、吴晓燕要求原告(反诉被告)宋青、黄红、宋威霖赔偿系争房屋实际差价损失50万元的诉讼请求，本院予以支持。对此，原告(反诉被告)宋青、黄红、宋威霖提出差价损失最高不超过已付房款一倍，即30万元的抗辩，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)宋青、黄红、宋威霖与被告(反诉原告)马佳明、吴晓燕之间于2016年6月24日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、原告(反诉被告)宋青、黄红、宋威霖于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)马佳明、吴晓燕返还首期房价款30万元；三、原告(反诉被告)宋青、黄红、宋威霖于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)马佳明、吴晓燕赔偿上海市浦东新区泥城镇云汉路XXX弄XXX号XXX室房屋实际差价损失50万元；负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,800元，减半收取计2,900元，由原告(反诉被告)宋青、黄红、宋威霖负担；反诉案件受理费6,400元，保全费5,000元，共计11,400元，由原告(反诉被告)宋青、黄红、宋威霖负担10,689元，被告(反诉原告)马佳明、吴晓燕负担711元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  王保林二〇一六年十二月十五日书 记 员  张易帆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。