江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0111民初4808号原告许芳（反诉被告）,女,1969年3月1日生,汉族，住南京市栖霞区。委托代理人杜仁斌，男，1964年4月18日生，汉族，住南京市栖霞区，由南京市栖霞区尧化街道尧化社区居民委员会推荐。委托代理人高洁，江苏巨楷律师事务所律师。被告吴凯（反诉原告）,男,1956年7月6日生，汉族，住南京市秦淮区。被告王燕玲,女,1954年12月5日生，汉族，住南京市秦淮区。上述两被告委托代理人李志成，江苏和忠律师事务所律师。第三人吴新永,男,1982年11月17日生，汉族，住南京市玄武区。委托代理人李志成，江苏和忠律师事务所律师。原告许芳（反诉被告）与被告吴凯（反诉原告）、王燕玲、第三人吴新永房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年6月28日立案受理后,反诉原告吴凯于2016年8月18日向本院提起反诉，本院依法组成合议庭，于2016年9月29日公开开庭进行了审理。原告许芳的委托代理人杜仁斌、高洁，被告吴凯、王燕玲、第三人吴新永及委托代理人李志成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许芳诉称，2016年4月13日，原告的委托代理人杜仁斌与两被告的委托代理人吴新永签订了房屋买卖协议，约定原告以2115000元的价格购买两被告位于南京市××区××华侨城××室的房屋。协议签订当日付定金45000元，2016年7月20日前付完全部款项。若原告不能按时付款或反悔，定金不退。协议签订当日，原告依约支付了定金45000元。2016年5月4日，原告与被告吴凯签订了《南京市存量房买卖合同》，并于同日将部分首付款450000元汇入被告王燕玲的银行账户。后由于原告的房屋贷款没有通过银行预审批，又无力筹集剩余的房款，导致无法继续履行房屋买卖合同。原告多次通过双方的委托人联系解除房屋买卖合同，定金不退，两被告退还首付款450000元，但两被告至今不同意解除房屋买卖合同也没有退还首付款。为此，原告诉至法院，请求：1、确认原被告签订的《房屋买卖协议》和《房屋买卖合同》解除；2、判令被告返还原告450000元首付款并支付自2016年5月22日至实际返还之日止的同期银行贷款利率的逾期利息；3、被告承担本案的诉讼费。被告吴凯、王燕玲、第三人吴新永辩称，原告的诉请没有事实及法律依据。原告的第一项诉讼请求要求确认合同解除，确认的依据仅仅是向我方发了一条短信，但并没有解除合同的法定事由。对第二项诉讼请求，因为合同没有解除就不存在返还首付款，更不存在相应利息。原告在诉状中承认自己存在违约行为，愿意承担违约责任。根据法律规定违约方不享有合同解除权，所以原告两项诉请都没有法律依据。原告在诉状中称房屋贷款没有通过银行审批，对此没有提供任何申请贷款及银行拒绝下款的证据，所以从诉状中就能够反映诉请与事实自相矛盾。本案实际情况是双方签订合同之后原告认为房价过高，要求降价70万未果，并以该房是商业用房，过户的税费太高为由不愿意继续履行合同。在这种前提下杜仁斌提出不想买房，此后吴凯也委托律师发送了律师函要求按合同履行，遭到了杜仁斌拒绝。吴凯出售该房也是为了另行买房，并且已经支付的20000美金的购房定金已被没收。综上，请求依法驳回原告诉请。被告吴凯向本院提出反诉称，吴凯系吴新永大伯。2016年4月13日，吴新永作为吴凯的代理人与杜仁斌签订关于浦口区大桥北路1号华侨城214栋107房屋的买卖协议，购房人杜仁斌在买方一栏签字并按手印。协议约定房价211.5万元，定金4.5万元，买方承诺最后付清全款期限为2016年7月31日。签约当日，收取杜仁斌购房定金4.5万元。2016年5月4日，反诉被告许芳与反诉原告吴凯就上述房屋买卖事宜又签订了一份南京市存量房买卖合同。合同进一步约定：买方2016年6月10日前付首付款137万元（不含定金4.5万元），65万元贷款，所有款项付清最后日期为2016年7月20日。当日买方支付部分首付款45万元。上述协议与合同均为同一标的物，售价一致，均合法有效。杜仁斌与许芳分别作为购买方，在协议及合同买方一栏上各自签字，属于两人共同购房。2016年6月10日，杜仁斌及许芳未按承诺的时间支付首付款余款92万元。2016年6月12日，吴凯委托律师发出律师函，但买方置之不理，拒付首付余款。此后，买方杜仁斌及许芳以购房价格过高要求卖方降价未果，开始逐渐毁约。反诉原告认为，违约方不享有合同解除权，故向法院提起诉讼，要求：1、判令继续履行合同，被反诉人按照合同约定支付购房首付款92万元，并按应付款为基数，自2016年6月10日至实际给付之日止按每日万分之三支付逾期付款违约金；判令被反诉人按照合同约定支付购房款70万元，并按应付款为基数，自2016年7月21日至实际给付之日止按每日万分之三支付逾期付款违约金。2、判令被反诉人承担反诉费。反诉被告许芳对反诉原告吴凯的反诉请求答辩称，许芳不同意继续履行合同也没有能力履行合同。涉案房屋的买受人是许芳，杜仁斌并不是房屋的买受人，只是许芳的代理人。要求驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，2016年4月13日，被告吴凯（甲方）委托吴新永与杜仁斌（乙方）签订《华侨城214幢107室房屋买卖协议》，协议约定经甲、乙双方友好协商，甲方将座落在浦口区大桥北路1号华侨城214幢107室商业用房二层（实际三层）、产权证面积147.15㎡出售给乙方。房屋总价款为211.5万元（此款为甲方净得价），甲方协助乙方合理避税。协议第三条约定2016年4月13日乙方付定金45000元，双方约定在2016年前过户付款完毕。协议第四条约定，如果该房屋内承租人继续承租，2016年7月20日付完全权交割完毕后将由乙方收取租金，否则2016年7月20日交空房给乙方也可。协议第六条约定违约责任：甲方如反悔或违约，按定金加倍返还，乙方如不能按时付款或反悔不买定金不要。（如特殊情况，甲方承诺最后付全款的期限为2016年7月31日）。该协议由甲方（卖方）委托人吴新永与乙方（买方）杜仁斌签名。签订协议后，吴新永代为收取杜仁斌支付的定金45000元。2016年5月4日，原告许芳（乙方、买方）与被告吴凯（甲方、卖方）签订《南京市存量房买卖合同》，约定甲方将座落于南京市××区××华侨城××室建筑面积147.15平方米的房屋出售给乙方，房屋转让价款为211.5万元，其中定金为45000元，尾款50000元。甲乙双方同意以下方式支付房款：1、乙方于2016年6月10日前付清首付款137万元，不含定金45000元；2、余款65万元由乙方向银行贷款，待下款后支付给甲方；3、尾款50000元等甲方交房之日结清水电气等费用后当日付清；4、双方约定所有款项付清最后日期为2016年7月20日。乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之三支付违约金。甲乙双方还约定于2016年7月20日正式交付房屋，并于7月20日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续等。2016年5月4日，许芳向王燕玲转账450000元，同时吴凯出具收条收到许芳购买房屋支付的部分首付款450000元（不含定金）。2016年5月27日，杜仁斌发微信陈述因税费太高以及贷款等原因，不同意继续购买房屋，并要求降价。2016年6月15日，吴凯委托律师向许芳、杜仁斌发出律师函，要求继续履行合同约定的付款义务。庭审中原告的委托代理人杜仁斌陈述称，原告许芳与杜仁斌原系夫妻关系，2009年12月双方已经协议离婚。因许芳没有时间，杜仁斌系代为许芳办理相关手续，支付的房款以及定金都是许芳的，且许芳已无力履行支付剩余房款的义务。被告王燕玲陈述称其与吴凯原系夫妻关系，2008年协议离婚，卖房的目的是为了儿子在美国买房。上述事实有原被告陈述、《华侨城214幢107室房屋买卖协议》、《南京市存量房买卖合同》、收条、委托书、律师函等证据予以证实。本院认为,本案争议的焦点在于：1、杜仁斌是否为共同购房人？2、买卖协议是否能够继续履行？对双方争议的第1个焦点，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，吴凯的委托代理人吴新永与杜仁斌签订的《华侨城214幢107室房屋买卖协议》（以下简称买卖协议）对合同的标的、价款、交付及违约责任均做出了相应的约定，在合同的继续履行过程中，吴凯于2016年5月4日又与许芳签订了《南京市存量房买卖合同》,该合同涉及的标的、价款与买卖协议完全一致，只是对付款等交易细节做出了更详细的约定，因此，对杜仁斌作为许芳的代理人购买房屋的事实作为出售方的吴凯是知情的，杜仁斌的代理行为符合《中华人民共和国合同法》的隐名代理，买卖协议应直接约束许芳与吴凯，杜仁斌并不是共同购房人。对双方的第2个争议焦点，本院认为，许芳与吴凯签订的《南京市存量房买卖合同》系对买卖协议的补充，对买卖协议中没有约定的事项应按照《南京市存量房买卖合同》来履行，对《南京市存量房买卖合同》中约定与买卖协议中约定不一致的条款，应视为对买卖协议的变更。双方在《南京市存量房买卖合同》中约定，付款的方式为首付款加银行贷款的方式。在双方履行合同的过程中，原告许芳明确表示不再购买涉案房屋，并不同意支付剩余首付款及办理相应贷款，被告要求继续按照合同履行已实际不能，因此，原告许芳要求解除双方之间买卖合同的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，原告要求返还首付款的诉讼请求本院予以支持。本案中，造成合同解除的原因在于原告不同意继续履行，因此原告应承担相应的违约责任。故原告要求支付迟延返还首付款的违约金本院不予支持。被告王燕玲并不是合同的当事人，原告要求王燕玲承担责任没有法律依据，本院不予支持。综上，对反诉原告吴凯的反诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决如下:一、解除原告许芳与被告吴凯订立的关于买卖南京市浦口区大桥北路1号华侨城214幢107室房屋的《华侨城214幢107室房屋买卖协议》和《南京市存量房买卖合同》。二、被告吴凯于本判决生效之日起五日内返还原告许芳购房款450000元。三、驳回原告许芳的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告吴凯的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费23720元，由原告许芳承担。反诉费6500元由被告吴凯承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交本诉的上诉案件受理费23720元，反诉的上诉案件受理费6500元，江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18。审 判 长  王宠俊审 判 员  鄢志文代理审判员  庾丹妮二〇一六年十二月二十一日书 记 员  孙彦文