云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）云01民终5248号 上诉人（原审被告）云南万通房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市高新区昌源北路1069号。 法定代表人王磊鑫，经理。 特别授权诉讼代理人熊瑶、乔小炜，云南同润律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）刘欢，男，1988年7月30日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。 特别授权诉讼代理人吕超、杨晓宇，云南事兴律师事务所律师。 上诉人云南万通房地产开发有限公司因与被上诉人刘欢商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初4888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万通公司上诉请求：一、撤销昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初4888号民事判决，改判酌情减少上诉人承担的违约金数额，或依法发回重审；二、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由为：一、一审法院对关键证据不予采信，导致对本案关键事实认定不清而作出对上诉人不利的判决。根据上诉人提交的证据材料，已证实昆明市在正式文件下发之前已经启动了先期燃气置换工作，上诉人在双方合同约定的交房日期之前已按要求停止施工，并将燃气公司出具的说明进行了公示，一审法院未采信上诉人的证据材料，将违约责任全部归咎于上诉人，忽视了燃气置换工作对延期交房的影响。二、一审法院未向当事人作出任何说明即采用其它案件判决中的证据材料，将未经庭审质证的证据作为定案的依据，不符合民事证据规则的规定。三、被上诉人已经领取房屋钥匙并实际控制了房屋，其损失已经减少，且涉案房屋属于毛坯房，一审法院确定的违约金标准过高，严重高于被上诉人的实际损失，违背了违约金以“补偿性为主”的原则。 刘欢辩称，上诉人主张不可抗力导致无法交房，但昆明市政府关于天然气置换的文件是在2014年7月11日才发布，晚于双方合同约定的交房时间，一审法院对房屋租金的认定是正确的。 刘欢向一审法院起诉请求：一、判令万通公司十日内将验收合格并符合合同约定的位于昆明市高新区前所村鑫金花园Ⅱ第1幢3007号房屋交付给刘欢；二、判令万通公司向产权登记机关申请办理位于昆明市高新区前所村鑫金花园Ⅱ第1幢3007号房屋的房屋产权登记手续；三、判令万通公司支付刘欢违约金51400元（从2014年7月1日计算至2016年6月30日）；四、由万通公司承担本案的全部诉讼费。 一审法院认定事实：2013年2月5日，原告（乙方）、被告（甲方）签订了一份《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买其开发的鑫金花园Ⅱ第1幢第30层3007号房，房屋套内建筑面积为67.2平方米，房屋总价为580184元，乙方首付款为280184元，余款300000元向建行昆明佳华广场支行贷款支付。甲方应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。双方还约定甲方逾期交房的违约责任为，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期60天后，乙方有权解除合同，甲方按总房价款的10%向乙方支付违约金，甲方退还已付款及违约金，已发生的交易相关税费由甲方承担。关于产权登记约定，甲乙双方在该商品房交接手续办理完成后，乙方应达到以下条件：1、乙方支付全部房款、维修基金、契税及其它各项税费。2、乙方向甲方出具书面委托书。3、乙方向甲方提供完整的符合产权登记部门要求的资料。甲方在商品房竣工交付使用且乙方完成上述义务后，90个工作日内向房地产产权登记机关报送申报产权登记的相关手续。如乙方不能按时完成上述义务，甲方有权拒绝办理产权登记手续，同时该房产的所有权不发生转移等内容。被告于2013年2月22日对该《商品房购销合同》进行了登记备案。原告按约定支付了合同约定的房款，并于2015年11月18日领取了所购房屋的钥匙。一审法院另查明，昆明市人民政府于2014年7月11日下发了《关于做好天然气置换工作的实施意见》。 一审法院认为，原、被告于2013年2月5日签订的《商品房购销合同》合法有效，对双方具有法律约束力，原、被告应按照约定全面履行自己的义务。按照约定被告应于2014年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告。被告至今未按上述约定将房屋交付原告，其行为已构成违约。对于被告提出的因天然气置换工程导致逾期交房，且天然气置换属于合同约定的不可抗力，其不应承担违约责任的辩解，一审法院认为合同约定的交房时间为2014年6月30日，而政府有关天然气置换的相关意见在2014年7月11日发布，按照意见安排，天然气置换是在3年内按片区实施完成。被告在本案中所提交的证据并不能证实由于天然气置换工程导致其逾期交房，故对被告不承担逾期交房违约责任的辩解不予采纳，被告应对逾期交房承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故原告请求判令被告将验收合格并符合合同约定的房屋交付给原告，一审法院予以支持。另外，合同约定逾期60天后，原告有权解除合同；被告按总房价款的10%向原告支付违约金，被告退还已付款及违约金，已发生的交易相关税费由被告承担。现原告不要求解除合同而要求被告承担逾期交房的违约责任，而合同对此并无约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失数额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评估的同地段同类房屋租金标准确定。”参考（2015）五法民二初字第825号生效判决，酌情按照每月租金1500元计算，自2014年7月1日至8月30日共60天，每天按50元计算为3000元；2014年9月1日后按每月租金1500元计算至2016年6月30日为33000元，违约金合计为36000元。对于原告诉请被告办理所购房屋的产权登记手续，由于被告未交房，且原告未交纳相关费用，出具委托书，办理产权的条件现未成就，故对该诉求不予支持；如原告按约定办理完手续后，被告不办理产权登记手续，原告可另案起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“一、被告云南万通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将验收合格并符合合同约定的鑫金花园1幢30层3007号房屋交付给原告刘欢；二、被告云南万通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘欢违约金36000；三、驳回原告刘欢的其他诉讼请求。” 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。因被上诉人所提交的承诺书、公告无原件核对，且上诉人不予认可，故对承诺书、公告的真实性本院不予确认。对于视频资料，上诉人对其真实性无异议，本院予以确认。 二审经审理查明的案件事实与一审一致且双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”及第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，本案双方签订的《商品房购销合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方均应依约履行。根据双方合同约定，上诉人应于2014年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付被上诉人，但上诉人至今未按约定将房屋交付被上诉人，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对于上诉人认为因天然气置换工程导致逾期交房，属不可抗力，应当予以减轻责任的主张，本院认为，双方合同约定的交房时间为2014年6月30日，而昆明市政府关于天然气置换的相关文件在2014年7月11日才发布，系在双方约定的交房时间之后，上诉人在本案一、二审中所举证据亦未能证实其逾期交房系燃气置换工作所导致，故上诉人的该项主张缺乏相应的事实依据，本院不予支持。现上诉人已逾期交房超过60天，被上诉人不要求解除合同而主张继续履行合同并要求上诉人承担逾期交房的违约金，因双方合同对此并无约定，一审法院根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，参照相应地段同类型房屋的租金情况酌情确定由上诉人按1500元每月的标准向被上诉人支付违约金并无不当。对于上诉人应支付违约金的期间，因被上诉人已于2015年11月18日领取了房屋钥匙，应视为其对房屋状况予以认可并已实际接收了房屋，本院对被上诉人要求上诉人支付2015年11月18日之后的违约金的主张不予支持。故上诉人应向被上诉人支付2014年7月1日至8月30日共计60天的违约金3000元，2014年9月1日至2015年11月18日期间的违约金21900元，违约金共计24900元。一审判决对此处理不当，本院予以纠正。 综上所述，万通公司的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、维持昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初4888号民事判决第一项，即：“一、被告云南万通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将验收合格并符合合同约定的鑫金花园1幢30层3007号房屋交付给原告刘欢”； 二、撤销昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初4888号民事判决第三项，即：“三、驳回原告刘欢的其他诉讼请求”； 三、变更昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初4888号民事判决第二项为：“二、云南万通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付刘欢违约金24900元”。 四、驳回被上诉人刘欢的其他诉讼请求。 一审案件受理费1085元减半收取542.5元，由云南万通房地产开发有限公司负担。二审案件受理费1085元，由云南万通房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓林春 审判员  郑会利 审判员  符圆圆 二〇一六年十二月二十二日 书记员  寸杨杰