四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书（2016）川0181民初2690号原告:王泓，男，1964年3月5日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区。委托诉讼代理人：唐雪梅，四川中沛律师事务所律师。被告：都江堰市中意房地产开发有限公司。住所地：四川省都江堰市。法定代表人：周敏,公司总经理。委托诉讼代理人：易剑虹，四川蜀西律师事务所律师。被告：都江堰市乔鑫实业有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市。法定代表人：尹莉，公司总经理。委托诉讼代理人：ＸＸ，男，公司股东。原告王泓与被告都江堰市中意房地产开发有限公司（以下简称中意公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，中意公司申请追加都江堰市乔鑫实业有限公司（以下简称乔鑫公司）为本案被告，本院审查后予以准许，并适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序公开开庭进行了审理。原告王泓的委托诉讼代理人唐雪梅，被告中意公司的委托诉讼代理人易剑虹到庭参加了诉讼。被告乔鑫公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王泓向本院提出诉讼请求：1、被告中意公司为原告办理房屋所有权证和土地使用权证。2、诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求第一项变更为:中意和乔鑫两家公司共同协作为原告办理房屋所有权证和土地使用证。事实和理由：2005年6月13日，原告与被告合意签订了《商品房买卖合同》，约定被告向原告出售位于都江堰市胥家镇高桥村三组攀欣花园X栋X单元X楼X号的房产。原告及时履行了合同约定的支付房款等义务，而被告却一直未依约依法为原告办理房屋所有权证和土地使用权证，使原告的利益受损。被告中意公司辩称，1、办证是我公司和乔鑫公司应尽义务；2、由于原告没有缴纳维修基金，导致无法办证；3、乔鑫公司应缴纳的税款没有交齐，我公司已起诉要求乔鑫交税。4、办理证件要把税费和维修基金缴纳齐全，把大产权办理完毕才能分户办理小产权。被告乔鑫公司未到庭参加诉讼，其提供的书面答辩意见辩称，1、与原告发生买卖合同关系的相对方是中意公司，不是乔鑫公司，乔鑫公司不是本案的适格被告。原告起诉中意公司是正确的，中意公司作为被挂靠的开发商，在相关行政机关办理手续，只有中意公司才能办理房屋所涉证书，中意公司不得推卸合同及法律责任。原告未起诉乔鑫公司，中意公司追加乔鑫公司为被告程序不合法，请求驳回对中意公司的追加被告申请。2、乔鑫公司与攀枝花市交安经贸有限责任公司（以下简称交安公司）、中意公司签订合资合作开发房地产合同后，交安公司退出开发，实际是由乔鑫公司提供的土地使用权以及所有出资，由中意公司提供的房地产开发资质。纵观房地产开发的法律规定，以及双方的合同约定及开发惯例，中意公司作为开发商提供资质，收取乔鑫公司的管理费，其应当履行最关键的义务，向行政机关为所有业主办理分户的产权证、土地使用权证。3、乔鑫公司与中意公司的合作开发房地产纠纷与原告的房屋买卖合同纠纷无关，但乔鑫公司从未否定自己作为实际开发商的义务，愿意承担实际开发商的所有缴费义务及合同义务，但前提是必须同中意公司结算，确认双方的费用。中意公司必须履行开发商的义务向行政机关缴纳费用，这是中意公司不可推卸的合同及法律义务。从履行合资合作开发房地产合同而言，乔鑫公司应当履行的缴费义务，乔鑫公司绝不推卸。乔鑫公司与中意公司的结算问题，与原告的买卖合同无关，乔鑫公司答辩时提出，是想对业主厘清法律关系，以及开发过程中的是非问题。4、关于办证及税费的其他问题。（1）针对包括原告在内的2、4、5、6号楼共9户业主提起诉讼，乔鑫公司说明如下：攀欣花园2、4、5、6号楼确实是乔鑫公司出售，但乔鑫公司是以中意公司的名义出售。买卖合同相对方是中意公司，中意公司对买受人即业主具有绝对的协助办证义务。只是乔鑫公司与中意公司的纠纷，乔鑫公司对对业主作如下说明：不是乔鑫公司拖欠税费、维修基金，而是中意公司扰乱买卖市场，故意拖延办证。扩大损失，以及不同乔鑫公司结算造成。乔鑫公司在销售时派出了会计，出纳，向买受人开出的购房款《收据》均是以“刘光秀”为经手人开出（详见证据），因此刘光秀开出的《收据》对应的买受人才是乔鑫公司认可的买受房屋业主。目前，中意公司因为存在第二次出售，修改备案的行为，所以提供的业主名单有变化，中意公司需同乔鑫公司核对，确定中意公司第二次销售的差价引起的税费金额，该金额也应当由中意公司承担，因为其在销售过程中存在未经乔鑫公司同意的违约和过错行为。也正因为攀欣花园是以中意公司的名义销售，中意公司掌握并控制相关账目账簿，以及房屋买卖合同，加之修改备案，导致大量历史遗留问题。中意公司必须对混乱的销售行为进行清理后与乔鑫公司进行结算，并按照销售过程中的过错及违约行为，承担损失，也是对业主的交代。乔鑫公司与中意公司开发攀欣花园过程中，因中意公司对业主钟翎、杨隆峰违约，导致法院执行乔鑫公司与中意公司的共管账户（账号XXXXXXXXXXXXXXX，账号XXXXXXXXXXXXXXX）上的现金被执行几十万。未被执行前，2006年共管账户和保证金账户上尚有现金共计60多万元，是可以支付税费和维修基金的，但因为中意公司的违约行为，账户上的钱被法院陆续强制执行，至今账户余额是多少，因户名是中意公司，乔鑫公司根本无法查实，所以，中意公司必须对2006年账户上的现金金额向乔鑫公司报明，并对2006年以后账户上的金额变化、流向提供证据。此证据由中意公司控制，中意公司应当提供。否则中意公司承担举证不能之责任。乔鑫公司只认可2006年共管账户的余额，因中意公司的行为导致被扣划的款项，中意公司应当补足。所以乔鑫公司主张中意公司控制乔鑫公司60多万元的维修基金、税费等。（2）就合作房地产开发纠纷而言，中意公司与乔鑫公司应当对收取税费的基数（销售金额）统一，但是乔鑫公司实际收到的售房款与中意公司“报出”的售房款存在差异，中意公司提供的数据高于乔鑫公司。这是因为交安公司和中意公司存在第二次销售行为导致，因此，基数增长的部分相关税费应当由交安公司和中意公司承担。综上，本案房屋买卖合同纠纷与乔鑫公司无关，乔鑫公司不是本案被告，不承担名义开发商的办证义务，办证义务应由中意公司履行。中意公司与乔鑫公司存在合资合作开发房地产纠纷，其纠纷的过错在中意公司，已另外起诉另案处理，与原告无关。中意公司追加乔鑫公司的目的是转移业主及审判机关的视线，推卸名义开发商的法律义务，请求院依法判决中意公司为原告办证。5、都江堰市人民法院（2015）都江民初字第674号民事判决书认定“案涉土地的权属由中意公司和乔鑫公司共同享有”违背了“乔鑫公司是攀欣花园的实际开发商，中意公司是名义开发商”的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2005年6月14日，原告王泓作为买受人与作为出卖人的被告中意公司签订《商品房买卖合同》，约定：王泓购买中意公司销售的（商品房预售许可证号：都房预售字第400号）的位于都江堰市胥家镇高桥村三组“攀欣花园”X幢X单元X楼X号的房屋（以下简称案涉房屋），房屋总价款为176423元，付款方式为首付53423元，余下房款由银行贷款。合同同时约定如下：第八条、出卖人应当在2006年2月28日前，依照国家的地方人民政府的相关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十二条、出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。该合同尾部载明：“买受人”王泓签约时间为2005年6月13日，签约地攀枝花；“出卖人”中意公司签约时间为2005年6月14日，签约地都江堰。原告王泓实际于2005年4月15日、6月15日两次共向中意公司缴纳购房款53423元。剩余房款12.3万元贷款并办理了公证。现案涉房屋已结按。2008年9月4日，乔鑫公司出具《收据》（编号：1734179），载明：“收到王泓房号2-1-3-5，代收维修基金1954元，代收代办产权证2815元，抵押权证240元，国土证16.50元，合计5025.5元”。乔鑫公司并于同日向王泓出具了收取“天然气3200元，光纤520元，水电2200元，合计5920元”《收据》（编号：1734180）一份。王泓陈述，编号1734179《收据》载明的代收代办产权证2815元，具体为：1、契税2646.35元（房价×1.5%）；2、合同印花税88.21元（房价×千分之0.5）；3、房屋登记费80元。王泓收房后，缴纳了案涉房屋物管费等费用。截止2016年6月20日，案涉攀欣花园2幢未交纳房屋专项维修资金。二、备案信息显示，案涉房屋备案于王泓名下（合同备案号：20553）。三、“攀欣花园”项目的相关合作开发事实。（一）2003-2004年乔鑫公司、中意公司、交安公司三方合作开发的事实。三方分别于2003年6月17日签订《攀欣花园合作开发协议》，于2004年8月10日签订《攀欣花园合作开发协议的补充协议》（以下简称《补充协议》）。根据该《补充协议》，交安公司除已购买1.3号楼房屋外，放弃参与攀欣花园项目的后续开发。（二）乔鑫公司、中意公司、陈孝友合作开发的事实。三方于2004年10月20日签订《攀欣花园合作开发协议（三）》（以下简称《协议（三）》，主要约定，中意公司、乔鑫公司将2、4、5、6＃楼约12648㎡转让给陈孝友开发、建设、销售等。2005年3月27日，三方再次签订《协议（三）》，将陈孝友开发的2、4、5、6＃楼变更为2、4、6＃楼，将陈孝友先行支付乔鑫公司的转让费由200万元变更为150万元。2006年2月1日，中意公司向陈孝友发出《终止〈法人授权证明书〉通知》《解除〈攀欣花园合作开发协议（三）〉通知》，通知终止2004年10月20日《法人授权证明书》中的授权，解除2004年10月20日与陈孝友签订的开发协议，陈孝友遂实际退出投资开发。2006年3月8日，中意公司、乔鑫公司签订《〈攀欣花园合作开发协议〉补充协议（二）》，与本案有关的约定主要有：“……2、4、5、6号楼土建工程部分尚未完工……根据双方2003年6月17日、2004年8月10日签订的协议及开发现状，“攀欣花园”2、4、5、6号楼的继续建设，按原协议执行……”。此后，“攀欣花园”2、4、5、6号楼投资开发建设由乔鑫公司完成。四、因乔鑫公司与中意公司合资、合作开发房地产合同纠纷，根据乔鑫公司的申请，本院于2015年1月12日作出（2015）都江民保字第24号民事裁定，对登记于中意公司名下的攀欣花园小区所涉国有土地使用权[证号：都国用（2003）字第0032号]进行了查封。上述事实有原、被告身份信息，《商品房买卖合同》，《个人购房担保借款合同》公证书，《中国农业银行个人借款凭证》，《收据》4份，《个人及家庭房屋登记记录信息证明》，都江堰市城乡房产管理局《关于（攀欣花园楼盘）李文昌等9户业主备案情况统计表》、《房屋专项维修资金交款通知（第一联）》、《房屋专项维修资金交款清册》，《都江堰市协议选聘物业管理企业批准书》，物业公司证明2份，乔鑫公司提供的涉“攀欣花园”项目生效民事判决书，本院（2015）都江民保字第24号民事裁定书及原、被告双方庭审陈述等证据予以佐证。本院认为，原告王泓与被告中意公司于2005年签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且中意公司具有商品房预售资格，该合同未违反法律法规禁止性规定，应为有效。庭审查明，原告通过首付53423元，剩余房款12.3万元贷款的方式向中意公司足额缴纳了房款176423元；原告亦向乔鑫公司交纳了案涉房屋的维修基金及代收代办产权证等费用5025.5元。本案的争议焦点在于由谁承担协助原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证的义务？对此，本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，原告已按约履行了足额交纳购房款的合同义务，中意公司理应按照《商品房买卖合同》第十五条约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告取得房地产权属证书。另一方面，庭审虽查明案涉“攀欣花园”项目存在多方合作开发的事实，但因案涉《商品房买卖合同》的签约双方系原告及中意公司，根据合同相对性原则，故对原告关于“中意公司和乔鑫公司共同协作为原告办理双证”的诉请及中意公司关于“乔鑫公司和中意公司有共同办证义务”的抗辩意见，本院均不予支持。乔鑫公司未按三方协议约定交纳案涉攀欣花园项目税款及房屋维修基金属另一法律关系，中意公司应另案主张，故中意公司关于“乔鑫公司未交齐税款”的抗辩意见，本院亦不予支持。案涉“攀欣花园”小区国有土地使用权虽被查封，但该查封系中意公司、乔鑫公司因项目合作纠纷引起，不能对抗中意公司应向购房者承担的办理房屋权属证书义务。另，根据《中华人民共和国物权法》第十条第二款“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”，第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”及《不动产登记暂行条例》第五条“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：……（二）房屋等建筑物、构筑物所有权……（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。”之规定，案涉房屋应当办理不动产权属证书。因原告未举证证明已向中意公司缴清办证所需契税及房屋专项维修资金，故中意公司应在原告王泓办理案涉房屋的不动产权属证书时，向不动产登记机构提供办理该不动产权属证书时应由出卖人提供的办证资料。至于原告向乔鑫公司交纳的案涉房屋维修基金及代收代办产权证、国土证费用，原告可另案主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十条第二款、第十七条，《不动产登记暂行条例》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告都江堰市中意房地产开发有限公司于本判决书生效之日起三十日内为原告王泓办理位于都江堰市胥家镇高桥村三组“攀欣花园”X栋X单元X楼X号（合同备案号：20553）房屋的不动产权属证书时，向不动产登记机构提供办理该不动产权属证书时应由出卖人提供的办证资料；二、驳回原告王泓的其他诉讼请求。案件受理费200元，由被告都江堰市中意房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  李 钰人民陪审员  张海英人民陪审员  吴衡碧二〇一六年十二月二十九日书 记 员  杨 也