河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2016）冀1082民初5319号原告：申胜涛，男，1982年9月27日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：刘洪斌，河北京拓律师事务所律师。被告：王坤，男，1978年10月11日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：曹佳宁，北京诵盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：沙立星，北京诵盈律师事务所实习律师。第三人：中国工商银行股份有限公司廊坊燕郊支行，住所地三河市燕郊开发区迎宾路7号。主要负责人：孙宝森，行长。第三人：河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊京哈路南燃料公司商住楼。主要负责人：宋兴华，总经理。委托诉讼代理人：温光辉，男，该公司职员。原告申胜涛与被告王坤、第三人中国工商银行股份有限公司廊坊燕郊支行（以下简称工行燕郊支行）、河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司（以下简称链家燕郊分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后由于案情复杂转为普通程序继续审理。原告申胜涛及其委托诉讼代理人刘洪斌，被告王坤及其委托诉讼代理人曹佳宁、沙立星，第三人被告链家燕郊分公司的委托诉讼代理人温光辉到庭参加诉讼。第三人工行燕郊支行的主要负责人经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告申胜涛向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《存量房买卖合同》和《补充协议》，将三河燕郊开发区燕高路东侧、三河康源食品有限公司南侧福城润馨苑小区422802号房屋过户至原告名下，并将上述房屋交付原告；2.判令被告清偿或由原告代被告清偿上述房屋在第三人工行燕郊支行的贷款，注销房屋抵押登记；3.判令被告赔偿原告居间代理费29700元、贷款服务费3000元、过户服务费3000元、评估费750元、保障服务费7500元等中介费共计43950元；4.判令被告支付原告自2016年8月26日至实际办理房屋过户手续之日的违约金（以总房价1500000元为基数，按日万分之五计算，自2016年8月26日暂计算至起诉之日为9750元）；5.判令被告支付原告定金20000元；6.判令被告将诉争房屋内的户口迁出；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月29日，原、被告通过第三人链家燕郊分公司签订《买卖定金协议书》、《存量房买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》等协议，约定被告将位于三河燕郊开发区燕高路东侧、三河康源食品有限公司南侧福城润馨苑小区422802号房屋出售给原告，房屋总价款为1500000元。合同签订后，原告依约支付了定金20000元，但被告拒绝继续履行合同办理银行面签手续，并拒绝受领首付款。2016年8月26日，被告向原告发出函告，以无法申请贷款购买其他房屋为由要求解除合同。原告与中介多次与被告协商未果，故诉至法院，请求公正裁决。被告王坤辩称，原告与被告在签订合同过程中存在瑕疵，合同第二条第2款书写错误，该房屋存在抵押贷款情况，但合同中显示该房屋没有抵押贷款。原告第1项诉讼请求不符合合同履行顺序，房屋买卖合同尚处于交付定金阶段，未办理银行面签等手续，重要环节存在遗漏，故该项诉讼请求不具有履行性；原告第2项诉讼请求不符合合同法规定的强制履行；原告的第3、4项诉讼请求，因链家存在违约行为，双方对征信未审查，由于第三人的过错，导致在双方交易过程中没有对被告的银行征信状况予以审查，导致被告无法进行贷款，无法进行置换房屋，故原告主张的此损失应由第三人链家公司承担；被告在2016年7月29日与原告签订合同，8月22日发现自己征信存在问题后就及时向原告发出解约通知，符合合同法第117、118条发生不可抗力时通知对方的规定，已严格履行了合同法等相关法律规定的义务，也没有给原告造成其他重大损失；原告的第6项诉讼请求，因户口管理问题归属于公安部门，故不具有强制履行性。原、被告双方及第三人链家公司在签订合同过程中对被告置换房屋是知情的。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告同时提起反诉，要求解除与原告签订的房屋买卖合同。第三人工行燕郊支行未向本院提出书面意见。第三人链家燕郊分公司述称，对于双方的请求，我方建议协商解决。在被告卖房时我方只会审核客户的征信，不会审核业主的征信。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据：原告、被告分别提交的2016年7月29日《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》，原告提交的支付宝转账凭证、微信聊天记录、2016年8月26日被告夫妇向原告发送的函告、2016年8月23日原告妻子谢建稳与被告夫妇及第三人链家燕郊分公司工作人员谈话录音、2016年9月9日原告妻子谢建稳与被告妻子何翠燕通话录音，被告提交的2016年8月26日被告夫妇向原告发送的函告及邮政特快专递单、被告妻子何翠燕与原告妻子谢建稳谈话录音，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的2016年7月30日河北链家预收费专用收据1张，证明原告向第三人链家燕郊分公司支付中介费43950元。被告对原告提交的该证据不予质证，第三人链家燕郊分公司对原告提交的该证据的真实性予以认可。经审查，原告提交的该证据系第三人链家燕郊分公司所出具，且符合交易习惯，故本院对该证据的真实性予以确认。2.被告提交的2016年8月19日其与案外人签订的签约文件合订本及《房屋交易保障服务合同》、2016年8月28日其与案外人、丙方链家燕郊分公司签订的《解约协议书》各1份，证明被告不能履行与原告签订的房屋买卖合同不是被告违约，而是第三人链家燕郊分公司提供的居间服务存在重大过失及重要过错，从而导致合同无法履行。原告对被告提交的上述证据的关联性不予认可，认为系被告与案外人的合同履行情况，如产生纠纷可另案解决，与原告没有任何关联。3.被告提交的其本人及妻子何翠燕的个人信用报告各1份，证明被告不履行合同并非要违约，而是因为置换房屋无法贷款，房屋置换无法完成。原告对被告提交的该证据的关联性不予认可，认为被告在本案中是卖方，与其征信没有任何关系，该征信记录恰恰说明被告是不诚信的人。4.被告提交的其妻子与第三人链家燕郊分公司工作人员温光辉、王丽娜微信聊天记录1份，证明第三人链家燕郊分公司在提供居间服务过程中违反房屋交易保障服务合同第一条第5项的约定，没有对被告本人的资信进行审查，且在获知被告征信存在问题后曾向被告推荐以违法违规的方式处理不良征信问题，且费用高达近100000元，存在重大违法情形。原告对被告提交的该证据关联性不予认可，认为与本案没有关联性，中介方没有义务审查卖方资信，卖方自己应当清楚自己的征信情况。经审查，被告提交的上述证据2、3、4，系被告因购买案外人房屋在第三人链家燕郊分公司居间下签订、履行双方之间房屋买卖合同等一系列协议的情形，无论是从时间上，还是从当事人上，均与本案不具有关联性，故本院对被告提交的上述证据2、3、4的关联性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月29日，在第三人链家燕郊分公司（丙方）的居间下，被告王坤（出卖人、甲方）与原告申胜涛（买受人、乙方）签订签约文件合订本（包括：《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》），约定被告王坤将其所有的位于三河燕郊开发区燕高路东侧、三河康源食品有限公司南侧福城润馨苑小区422802号房屋出售给原告申胜涛，该房屋建筑面积为77.97平方米，成交总价为1500000元。《存量房屋买卖合同》第四条付款方式约定，买受人向出卖人支付购房定金20000元，定金支付方式为直接支付给出卖人，剩余房款的付款方式及期限的约定见补充协议。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为1050000元。第六条房屋的交付约定出卖人应当在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后当日将该房屋交付给买受人。《补充协议》第二条关于房屋交易具体事宜约定，……2、还款解押：甲方应于2016年8月5日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年9月20日前办理完毕解除抵押登记手续。……4、首付款：乙方于银行面签当日将第一笔首付款365000元（包含前期支付全部定金20000元）以资金监管的方式支付甲方。5、申请购房贷款：甲乙双方应于乙方所卖房首付到账后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。第四条违约责任约定，……2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；……。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。上述合同签订当日，原告向被告通过支付宝转账形式支付购房定金20000元。2016年7月30日，原告向第三人链家燕郊分公司交纳居间代理费29700元、过户服务费3000元、贷款服务费3000元、评估费750元、保障服务费7500元等费用共计43950元。2016年8月23日，原告妻子谢建稳告知被告妻子何翠燕已准备好首付款，要求双方这两天约个时间进行下一步，去银行做面签。被告妻子何翠燕回复这边房子出现了一些问题，要求双方见面聊。当晚，被告及其妻子何翠燕、原告妻子谢建稳及第三人链家燕郊分公司工作人员进行了当面沟通。被告明确表示：“我这房子先不准备卖了，我要是卖了的话就买不了了”。此后，被告未按照房屋买卖合同及补充协议的约定履行案涉房屋还款解押、受领首付款并与原告一起前往银行办理贷款面签等后续合同义务，原、被告双方也未就解除案涉合同达成一致意见。原告就该纠纷诉至本院。另查明，被告虽在发表答辩意见时称提起反诉，要求解除与原告签订的房屋买卖合同，但至法庭辩论终结前未向本院提交反诉状，亦未交纳反诉费用。案涉房屋在第三人工行燕郊支行处存在抵押权未涤除。原告庭审中表示可以代替被告偿还银行贷款以解除银行的抵押权，可以变更付款方式一次性支付被告剩余房款，并向本院提交了具有支付能力的相关证据。本院认为，原告申胜涛与被告王坤于2016年7月29日经第三人链家燕郊分公司居间介绍签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：1、被告在履行案涉房屋买卖合同过程中是否存在违约行为？2、案涉房屋买卖合同是否能够继续履行？根据本院认定的上述事实可知，被告在原告准备好首付款后向其提出按照合同约定履行申办购房贷款时，明确表示不再出售案涉房屋，未再按照房屋买卖合同及补充协议的约定履行后续合同义务，构成违约。被告“因第三人链家燕郊分公司在其购买案外人房屋过程中存在过失或严重过错，导致其不能购买其他房屋”的抗辩理由，与本案不属于同一法律关系，不具有关联性，故本院不予采信。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有法律上或者事实上不能履行、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高、债权人在合理期限内未要求履行等情形之一的除外。原告同意代替被告偿还第三人工行燕郊支行贷款以涤除案涉房屋上的抵押权，不损害第三人工行燕郊支行利益，且可以变更付款方式一次性支付被告剩余房款，故原、被告双方继续履行合同已不存在事实及法律上的障碍。原告要求被告继续履行案涉合同，将案涉房屋过户至其名下，并向其交付上述房屋的诉讼请求，本院依法予以维护。原告要求被告赔偿的居间代理费29700元，已经实际产生，根据合同约定该费用应由违约方即被告承担，故对原告的该部分诉讼请求，本院予以维护。因合同尚未履行至申办银行贷款阶段，故原告诉请的评估费750元、贷款服务费3000元、过户服务费3000元、保障服务费7500元等费用尚未实际发生，原告可另行向第三人链家燕郊分公司主张。在被告构成违约的情况下，原告依据合同约定要求被告承担违约金，于法有据，本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对原告请求的违约金予以适当调整，并酌定被告应向原告支付逾期履行违约金5000元。本院已维护原告继续履行合同的诉讼请求，故其再行主张定金20000元，无相关事实及法律依据，本院依法不予维护。案涉房屋买卖合同虽就户口迁移事宜作出了约定，但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围，故本院在本案中对此不作处理。综上所述，原告要求被告继续履行《存量房屋买卖合同》及《补充协议》、将案涉房屋过户至其名下并交付案涉房屋，要求替代被告清偿案涉房屋在第三人工行燕郊支行的购房贷款以注销抵押登记，要求被告赔偿居间代理费29700元，要求被告支付迟延履行违约金的诉讼请求正当合理，本院予以维护。原告要求被告赔偿评估费、贷款服务费、过户服务费、保障服务费等费用，要求被告支付定金20000元，要求被告将诉争房屋内户口迁出的诉讼请求，无相关事实或法律依据，本院不予维护。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告申胜涛于本判决生效后十日内代替被告王坤清偿三河燕郊开发区燕高路东侧、三河康源食品有限公司南侧福城润馨苑小区422802号房屋在第三人中国工商银行股份有限公司廊坊燕郊支行的全部贷款本息，撤销抵押权；二、被告王坤于本判决生效后二十日内配合原告申胜涛办理三河燕郊开发区燕高路东侧、三河康源食品有限公司南侧福城润馨苑小区422802号房屋（房权证号：三河市房权证燕字第××号）的权属转移登记手续，并在办理完毕三日后将上述房屋交付原告申胜涛；三、被告王坤于上述房屋权属转移登记手续办理完毕当日赔偿原告申胜涛居间代理费29700元；四、被告王坤于上述房屋权属转移登记手续办理完毕当日给付原告申胜涛违约金5000元；五、原告申胜涛于上述房屋权属转移登记手续办理完毕当日在扣除代替被告王坤清偿的中国工商银行股份有限公司廊坊燕郊支行贷款本息（数额以银行出具的结清证明为准）后将剩余房款一次性支付给被告王坤；六、驳回原告申胜涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18963元，由原告申胜涛负担470元，被告王坤负担18493元；保全费5000元，由被告王坤负担（本判决生效后三日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  周兴智代理审判员  马静波人民陪审员  王 宁二〇一六年十二月三十日书 记 员  孙 宁