北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初20342号原告：北京实创科技园经营服务有限责任公司，住所地北京市海淀区信息路22号1幢A座4层。法定代表人张齐，董事长。委托诉讼代理人：宋洁，女，北京实创科技园经营服务有限责任公司职员。委托诉讼代理人：刘海燕，女，北京实创科技园经营服务有限责任公司职员。被告：祁丽萍，女，1964年5月31日出生。委托诉讼代理人：李松明，祁丽萍之夫，航天东方红卫星有限公司员工。原告北京实创科技园经营服务有限责任公司（以下简称实创公司）与被告祁丽萍物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告实创公司之委托诉讼代理人宋洁、刘海燕与被告祁丽萍之委托诉讼代理人李松明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。实创公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告祁丽萍支付2005年6月1日至2016年5月31日物业服务费35089.11元；2、判令被告祁丽萍支付以上物业费违约金23557.3元；3、本案诉讼费用由被告祁丽萍承担。事实和理由：2004年4月11日，北京实创物业管理有限公司与祁丽萍在平等自愿的基础上签订了《前期物业管理服务协议》，将××室（建筑面积136.24平米）委托北京实创物业管理有限公司进行物业管理，收费标准以明细表为准。同年，北京实创物业管理有限公司停止经营，一切经营工作纳入北京实创科技园经营服务公司。2006年上地佳园成立业主委员会，北京实创科技园经营服务公司连续与上地佳园业主委员会签订《上地佳园物业服务合同》，约定将上地佳园小区整体物业服务委托给北京实创科技园经营服务公司进行管理。另行约定合同期满，上地佳园业主委员会没有续聘或解聘物业公司，且物业公司继续管理的，视为此合同继续延续合同中约定物业费收费标准：1.9元/月/建筑平方米。2014年8月14日北京实创科技园经营服务公司经工商核准将名称变更为北京实创科技园经营有限责任公司，即为我公司。至今上地佳园小区一直由我公司提供持续性的物业服务。祁丽萍系××室房屋业主，依物业管理服务协议享受我公司提供的物业服务，同时亦应履行合同义务，在享受服务的同时向我公司支付物业服务费。但祁丽萍就拖欠多年物业服务费至今未支付。欠费期间，我公司对其进行了多次催缴，但仍未解决欠费问题。故我公司诉至法院。祁丽萍辩称，我不同意实创公司的诉讼请求。双方签订物业服务合同后第一年我全额交纳了物业费，后来发现实创公司物业服务不到位，未按约履行，故我不同意交纳物业费。我欠付实创公司2005年6月1日至2016年5月31日物业服务费，实创公司向我催收过物业费，但我不同意交纳。实创公司违约情况：未按照合同约定及法律规定尽物业服务义务，楼顶景观、小区东大门的钢结构严重锈蚀，未及时刷漆；小区内楼顶的钢结构未刷漆维护；多处防护门损坏；小区绿化弄虚作假，乔木植物保存率低，草坪覆盖率降低，杂草丛生，绿株死后不补种；违法强拆业主新能源汽车充电箱；小区内照明故障未修复；小区水景成为死水，污物连连；小区内违章停车、私搭乱建；擅自非法改变小区地下停车场入口及照明使用状态；擅自改变小区路面状态；擅自改变小区喷泉；共用部位及设备设施维修、养护不到位。综上，我认为实创公司应降低标准收取物业费。我提起反诉请求：1、判令实创公司限期采取补救措施，对小区各楼顶景观去锈、刷漆、维修养护，恢复原有照明系统，定期养护；2、判令实创公司限期采取补救措施，对小区东北大门缺损的玻璃换新维修，对锈蚀的金属件进行更换，对生锈的大门金属承重梁圆弧框架进行去锈、刷漆、维修养护，并定期养护；3、判令实创公司限期维修或更换14-2门电子防护门门锁及小区内有类似故障的其他电子防护门门锁，要求被反诉人加强对各防护门的维修养护；4、判令实创公司就非法强拆反诉人新能源电动车充电箱一事，向反诉人赔礼道歉，并赔偿损失3万元；5、判令实创公司按照小区原始的绿化状态，补栽小区主干道上缺失的2棵大法国梧桐树、小区乔木林内7棵大杉树、13-14号楼之间的雪松树；6、判令实创公司限期恢复小区内草坪，补种竹林，确保植株保存率高于90%；7、判令实创公司限期整改，确保小区水景在使用期间河水循环流动、干净卫生；8、判令实创公司限期解决小区内地上地下乱停车、私搭乱建；9、判令实创公司限期整改，撤销擅自设置在14号楼与15号楼之间地下停车场出入通道的垃圾堆放点，清除堆放的垃圾杂物，恢复原来的状态，并归还非法封堵占用的2号楼西侧地下停车场出入通道给业主；10、判令实创公司限期整改，拆除其以水泥代替石砖维修的主干道破损路面，恢复以地砖等原有材料修复破损路面；11、判令实创公司限期整改，恢复小区西门人工喷泉水景的原有使用状态；12、判令实创公司限期整改，维修漏雨的天窗，更换破损的天窗玻璃；13、本案诉讼费由实创公司承担。实创公司就祁丽萍的反诉请求辩称，我公司不同意祁丽萍的反诉请求，反诉请求涉及全体业主利益，应由业委会主张上述权利。就祁丽萍提出的物业服务存在的问题，就玻璃、锈蚀部位维修，因需使用业主公共维修基金，须和业委会协商解决。就绿植问题，因目前是冬季会有绿植落叶。就私搭乱建情况，我公司已经向上级部门反映过，但我公司无权随意拆除。我公司拆除了祁丽萍的新能源充电箱，因为存在安全隐患，拆之前已经告知了祁丽萍。本院经审理认定事实如下：祁丽萍系北京市海淀区××室（房屋建筑面积136.24平方米）的业主，于2004年入住涉案房屋。实创公司自2004年至今为该小区提供物业服务。2004年4月11日，祁丽萍与北京实创物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，约定将本案涉案房屋的物业服务委托给北京实创物业管理有限公司进行管理，收费标准以明细表为准。北京实创物业管理有限公司从2004年4月10日起停止经营，一切经营工作纳入北京实创科技园经营服务公司。2006年上地佳园成立业主委员会，2007年4月1日，北京实创科技园经营服务公司与上地佳园业主委员会签订《上地佳园物业服务合同》，约定将上地佳园小区整体物业服务委托给北京实创科技园经营服务公司进行管理，约定委托管理期限为1年，自2006年6月1日起至2007年5月31日止。另行约定合同期满，上地佳园业主委员会没有续聘或解聘物业公司，且物业公司继续管理的，视为此合同继续延续。合同中约定物业费收费标准：1.90元/月/建筑平方米。2012年8月29日北京实创科技园经营服务公司再次与上地佳园业主委员会签订《上地佳园物业服务合同》，约定委托管理期限为1年，自2012年6月1日起至2013年5月31日止，另行约定合同期满，上地佳园业主委员会没有续聘或解聘物业公司，且物业公司继续管理的，视为此合同继续延续，合同中约定物业费收费标准：1.90元/月/建筑平方米。该合同第二十七条约定，业主违反本合同第十三条、第十四条、第十六条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按自《催缴物业费通知书》发出之日起，每迟交一日，未交或欠交部分加收0.3‰违约金的标准向乙方支付违约金。祁丽萍欠付2005年6月1日至2016年5月31日的物业服务费35089.11元。另查，实创公司多次向祁丽萍催要其所欠物业费。2014年8月14日，北京实创科技园经营服务公司经工商核准，名称变更为实创公司。上述事实，有双方当事人陈述、上地佳园前期物业管理服务协议、物业管理服务收取明细表、物业服务合同、决定、照片及本案庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，北京实创科技园经营服务公司与上地佳园业主委员会签订《上地佳园物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行各自义务。实创公司已提供物业服务，祁丽萍已实际接受该服务，祁丽萍应交纳相应的物业费。现祁丽萍欠付2005年6月1日至2016年5月31日的物业服务费35089.11元，已构成违约，故实创公司要求祁丽萍支付2005年6月1日至2016年5月31日的物业服务费35089.11元的诉讼请求，具备事实和法律依据，本院予以支持。就实创公司要求祁丽萍支付违约金23557.3元的诉讼请求，因祁丽萍未交纳物业服务费系因对实创公司的物业服务有异议所致，并非恶意拖欠，故本院对实创公司的该项诉讼请求不予支持。就祁丽萍所主张的实创公司物业服务存在的问题，因实创公司物业服务问题涉及到全体业主利益，应由该小区全体业主或业委会依法主张，不构成祁丽萍不交纳物业服务费的理由。就祁丽萍要求实创公司就拆除其新能源电动车充电箱赔礼道歉并赔偿损失一节，与本案非同一法律关系，本案中不予处理，祁丽萍可另案主张相关权利。故对于祁丽萍的全部反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、祁丽萍于本判决生效后十日内支付北京实创科技园经营服务有限责任公司2005年6月1日至2016年5月31日物业服务费35089.11元；二、驳回祁丽萍的全部反诉请求。如果祁丽萍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费六百三十三元，由北京实创科技园经营服务有限责任公司负担二百九十四元，已交纳；由祁丽萍负担三百三十九元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费三十五元，由祁丽萍负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审判员  周志辉二〇一六年十二月十二日书记员  周乐怡