云南省个旧市人民法院民 事 判 决 书（2016）云2501民初1007号原告：个旧市锡都文化有限公司。住所地：个旧市荣禄街**。法定代表人：汤红林，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄宝清，云南经峰律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：个旧市升达影城有限公司。。住所地：个旧市丽水金湾****法定代表人：周昆，该公司经理。委托诉讼代理人：蒋曦，红河州法律援助工作管理局律师。代理权限为特别授权代理。被告：个旧市升辉传媒有限公司。住。住所地：个旧市金湖西路**/div>法定代表人：周昆，该公司经理。委托诉讼代理人：符开昇，男，个旧市升辉传媒有限公司监事。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：李红宁，云南衡炜律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告个旧市锡都文化有限公司（以下简称锡都公司）与被告个旧市升达影城有限公司（以下简称升达公司）、个旧市升辉传媒有限公司（以下简称升辉公司）租赁合同纠纷一案，本院作出（2014）个民二初字第57号民事判决书后，锡都公司、升达公司、升辉公司不服，提出上诉，红河州中级人民法院作出红中民三终字第444号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。升达公司、升辉公司向云南省高级人民法院申请再审，云南省高级人民法院再审后，作出（2016）云民再26号《民事裁定书》，撤销本院及红河州中级人民法院的判决，发回本院重审。本院于2016年7月12日立案，依法重新组成合议庭，追加升辉公司作为本案被告参加诉讼，于2016年12月2日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人汤红林、委托诉讼代理人黄宝清，二被告的法定代表人周昆，被告升达公司的委托诉讼代理人蒋曦，被告升辉公司的诉讼委托代理人符开昇、李红宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锡都公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告升达公司双方订立的《影院联合经营协议》及《补充协议》；2.判令被告升达公司给付原告2012年房屋租金1696400元，物业管理费79541元，合计1775941元。3.诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：判令二被告连带给付原告房屋租金1142280元，物业管理费50552.9元，扣除被告交纳的订金100000元，被告还应支付原告1092832.9元。事实和理由：2011年2月16日，原告与被告升达公司订立《影院联合经营协议》及《联合经营补充协议》，约定，原告将其所有的个旧市豪林新界二区、四区1、2楼计1497㎡、三楼计678㎡的场地出租给升达公司开办影院，由升达公司每年按一、二楼898200元、三楼244080元的价款支付租金及相应的物业管理费。其于2011年9月向升达公司交付了经营场地，升达公司进行装修并安装影院设施、设备后经营影院。但升达公司仅支付了租房押金100000元后，其余款项一直未支付。因影院开业后，升辉公司也参与了影院的经营，要求二被告共同承担责任。升达公司辩称，原告要求其承担责任没有事实依据，根据国家对影院经营“一点一线”的管理要求，一家电影放映公司只能在一个点放映一家院线公司的片源，因其已经在个旧市丽水金湾经营影院，按规定，其不得在个旧市其他地点经营影院，鉴于与原告协商租房事宜时，房屋呈在建状态的实际，升达公司的股东有意向成立一家新公司在该地点经营影院。因此，其与原告签订合同，是替代即将成立的升辉公司签订。2011年12月成立了股东法定代表人与升达公司完全一致的升辉公司公司。成立次日，原告与升辉公司签订了与其签订内容完全一致，主体由升达公司变更为升辉公司的《影院联合经营协议》及《联合经营补充协议》。之后影院经营管理是升辉公司在运作，该合同的权利义务承受方是升辉公司。要求驳回原告对其的起诉。升辉公司辩称，其同意升达公司的答辩意见。其是该合同的主体，其与原告签订《影院联合经营协议》及《补充协议》后，原告与升达公司签订的协议已经自然解除。2012年12月24日，其与原告签订《红旗影城合并协议》，双方分别于2012年4月24日、12月24日召开会议，相关的房租等费用已经抵扣清，不再欠原告租金。因签订合同时房屋处于在建状态，根据合同约定，原定面积系暂定面积，计算租金应以实测为准，按套内面积计算，而非建筑面积。另外，本案系租赁合同关系，原告起诉时已经超过一年的诉讼时效期间。综上，要求驳回原告的诉讼请求。归纳原、被告的诉辩主张，双方争议的焦点问题是：1.原告起诉时是否超过诉讼时效？2.原告与升达公司、升辉公司分别是什么法律关系？3.原告与升辉公司是否签订过《影院联合经营协议》及《补充协议》？4.被告是否付清（或抵扣清）原告的房租及物业管理费？5.二被告之间是否应对原告承担责任？怎样承担责任？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，原告提交下列证据：1.2011年2月16日签订的《影院联合经营协议》及《补充协议》各一份，证明锡都公司与升达公司签订的协议合法有效，明确协议的内容及双方的权利义务，被告认为自然解除不属于合同的法定解除形式。2.2011年1月11日《租房订金收据》一份，证明原告收取被告升达公司租房押金100000元的事实，该押金至今未退还升达公司，原告与升达公司之间存在租赁关系。3.2013年2月25日原告向个旧市永嘉物业管理有限公司交纳《物管费收据》二份、该物业管理公司出具的《红旗电影院面积及所欠物业服务费明细》一份、《业主手册》一份，证明原告已代被告升达公司交纳两年物业管理费79541元，以及计算物业管理费的依据。4.2015年8月21日个旧市永嘉物业公司出具《证明》一份，证明包括被告使用的影视厅、放映区在内的房屋2011年8月1日由物管公司发放钥匙，由原告领取，原告向升达公司交房的时间为2011年9月。经质证，升达公司认为，证据1已经终止，与客观事实不相符，不予认可；对证据2的真实性无异议，但认为不能证明原告的证明目的；证据3仅能证明原告交纳了物业管理费，因原告在该幢楼有办公楼，不能证明物管费系影城所占有房屋产生的物业管理费，《业主手册》无物业公司印章，物业费的标准是否经相关部门批准清楚，《红旗电影院面积及所欠物业服务费明细》中物业费是按开发商向房产处申报房屋的面积计算，原告交纳物管费时该面积尚未确定，且房屋系升辉公司使用，与其无关。证据4要求与原件核对一致，不能证明原告交房的时间。升辉公司认为，证据1是升达公司代替其签订，实际是其在经营，其与升达公司是两个不同的主体；证据2的真实性无异议，但该费用是升达公司替其所交；对证据3、4的质证意见与升达公司一致。升达公司提交以下证据：1.云南省电影放映经营许可证正本及副本、云南省广电局批复、加盟北京时代华夏今典电影院线合同复印件各一份，证明其是2010年7月29日注册登记的企业法人，与升辉公司是不同的法律主体。其获批经营地点为个旧市丽水金湾的影院。2.《租房订金收据》复印件一份。3.2011年2月16日原告与升达公司签订《影院联合经营协议》及《补充协议》复印件各一份。4.2011年9月26日至10月17日期间其为经营豪林新界影院购买设备而签订的《合同》复印件六份。5.2011年1月11日《收据》复印件一份。证据2至5证明：升辉公司成立前，升达公司做了交订金、签合同、为影城购买设备等前期筹备工作，因企业经营场地所需，代升辉公司与原告订立意向合同，交付10万元订金。《影院联合经营协议》第七条第五项约定可看出重新成立新公司经营豪林新界影院的意向。升辉公司成立后，追认并承接了升达公司的行为，成为与原告直接产生权利义务的主体。6.国家对申办数字影院的规范文件四份。证明法律对申办数字影院有“一点一线”的要求，成立升辉公司的必要性。经质证，原告对证据1至5的真实性无异议，但不认可升达公司的行为系替代行为。证据6与案件无关联性，不予认可。升辉公司对升达公司提交的证据无异议。升辉公司提交以下证据：1.营业执照、税务登记证、组织机构代码证复印件各一份。2.《云南省电影放映经营许可证》、《云南省广电局批复》、《中影南方电影新干线有限公司电影院线合同书》复印件各一份。证据1、2证明升辉公司诉讼主体资格，升辉公司持有红河州广播电视局批准、颁发的经营地点不同于其他影院的电影放映经营许可。升辉公司经云南省广播电视局批复同意，加盟院线公司，在所属影城所放映的影片片源具有特定、专业、排他的属性。3.2011年2月16日升辉公司与原告签订《影院联合经营协议》及《补充协议》复印件各一份。4.2011年12月22日《住宅（商户）室内装饰装修管理协议》复印件一份。5.2011年12月24日《影院管理咨讯系统安装使用协议书》复印件一份。6.2011年12月26日《购销合同》复印件一份。7.2012年2月13日《影院射频读卡器订货确认单（代合同）》复印件一份。8.2012年4月30日、5月24日、9月4日、10月1日《房屋押金》收条复印件四份。9.2012年5月11日影城金卡、钻石卡计70000元《收条》复印件一份。10.2012年11月26日《豪林新界项目补充、补偿协议》复印件一份。11.2012年12月24日个旧市锡都文化有限公司《授权委托书》复印件一份。12.2012年12月24日《红旗影城合并协议书》复印件一份。13.中影红旗影城正门照片一张。14、原告《解除红旗影城合并协议书告知函》及升辉公司《复函》复印件各一份。证据3至14证明升辉公司于2011年12月21日登记成立后，在豪林新界开办红旗影城过程中均是其负责，其成立次日与原告补签了《影院联合经营协议》及《补充协议》，原告向其收取了相关费用。15.2012年4月24日、12月24日《会议记录》复印件二份。证明参会人员有原告前法定代表人及现任法定代表人、升辉公司法定代表人周昆等，双方约定租金从2012年4月1日起支付，其与原告已结清2012年的租金，2013年以后的租金作为联合经营中原告的股金，参会人员均予签字认可。16.《豪林新界三楼房租费收据》复印件五份。证明豪林新界三楼房租费每月1万元。17.《秀峰公司豪林新界申报登记分户表》一份，证明豪林新界二层实测面积1278.62㎡，三层实测面积451.91㎡，与合同约定不一致。经质证，原告认为，对证据1、2无异议，但认为升辉公司成立时间为2011年12月21日，成立前升辉公司无法人资格，无权委托升达公司签订合同；对证据3不予认可，签订协议的时间为2011年2月16日，当时升辉公司并未成立，且仅有原告公章而无法定代表人签名；证据4的真实性无异议，房屋租赁后实际使用人发生变化与原告无关；证据5、6、7、11与本案无关联性；对证据8中2012年9月4日的《收条》无异议，其他三份收条不是正规票据，不予认可；对证据9、12、13无异议；证据10中的合同，因其他纠纷案件中出现了两份内容冲突的合同，不予认可；对证据14，认为原告要求解除的是《红旗影城合并协议》而非升辉公司提交的《影院联合经营协议》，该证据与本案无关联性；证据15是复印件，属于原告的内部资料，且不具备合法性，内容片面，约定有损国家利益，结算方式与合同约定的“专人签字”不一致；证据16是2013年租金，与本案无关联性，不予认可；证据17系秀峰公司单方申报，应以国家机关审定面积为准。升达公司对升辉公司提交的证据无异议。出示本院依职权向个旧市房产处调取的下列证据：1.《豪林新界建筑面积结果表》一份；2.《建筑面积计算公式》一份；3.豪林新界一、二层平面图两份。以上证据证明原、被告合同所涉房屋的建筑面积经红河恒信测绘有限公司测量的结果。经质证，原告对上述证据无异议；二被告对证据无异议，但认为建筑面积与实测面积不是一个概念，实测面积不应包括公摊面积在内。本院认为，原告提交的1、2、5、6客观真实，来源合法，予以采信。证据3中的物管费《收据》能证明被告升辉公司欠缴物管费，且原告已经代缴的事实，予以采信，但该40000元物管费系包含锡都公司办公楼面积451.91㎡和升辉公司承租的房屋面积1989.77㎡在内共16个月的物管费，即2500元/每月；《红旗电影院面积及所欠物业服务费明细》及《业主手册》虽然规定每个楼层每平方米物管费标准，但物管费《收据》可证实，物管公司并未按该标准收取物管费，而是低于该标准，故对《红旗电影院面积及所欠物业服务费明细》及《业主手册》，本院不予采信，根据原告每月收取物管费2500元，原告的办公楼面积为451.91㎡，升辉公司营业用房面积为1989.77㎡的比例，本院确认升辉公司物管费为1932元/月；证据4不能证明原告2011年9月交房给被告的事实，不予采信。升达公司提交的证据1客观真实，来源合法，予以采信；证据2、3与原告提交的证据1、2相一致，予以采信；证据4与本案争议的事实无关联性，不予采信。升辉公司提交的证据1、2、13客观真实，来源合法，且原告及升达公司无异议，予以采信；证据3有锡都公司公章，且锡都公司已经接受升辉公司履行合同，予以采信，但从印章上看，《补充协议》的签订主体是升达公司而不是升辉公司。证据4、5、6、7能证明升辉公司实际经营影院的事实，予以采信；证据8，虽然有其中三张收条不是正式票据，且收款人为“个旧市红旗电影院”，但庭审中，锡都公司法定代表人确认该款已经入到锡都公司帐户上，对该证据予以采信，能证明锡都公司以个旧市红旗电影院名义向升辉公司收取租房押金25万元，锡都公司直接向升辉公司收取租房押金5万元的事实；证据9原告无异议，且能与证据15中有关原告向升辉公司购买价值70000元影院金卡及钻石卡的事实，予以采信；证据10原、被告双方对合同内容的真实性争议较大，且该事实不是本案审理的范围，不予采信；证据11、12、14能相互印证原告与升辉公司进行红旗影城合并项目的事实，予以采信；证据15虽然系复印件，但庭审中原告的法定代表人对其真实性表示认可，予以采信；证据17客观真实，来源合法，能与本院调取的证据相印证，予以采信。本院调取的证据客观真实，来源合法，予以采信。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年2月16日，原告锡都公司与被告升达公司签订《影院联合经营协议》及《联合经营补充协议》各一份。约定：原告将其在建的坐落于个旧市豪林新界二区、四区1、2楼共计1497㎡、3楼678㎡的经营场地租赁给升达公司开办影院（最终面积以具有测绘资格测绘机构的测量结果为准），租赁期限为15年，每年按1、2楼898200元（即每月50元/㎡），3楼244080元（即每月30元/㎡）的价格向原告支付租金，相关费用以实测结果相应调整，升达公司应在经营年度前一个月缴纳下一年度费用，并向原告支付应承担的物管费。场地交付时，双方签署《场地交付确认书》，按实际交房时间计算装修期（4个月），装修期满后开始计算租金及物管费。2011年1月11日，升达公司向原告交纳租房订金100000元。按国家对数字影院相关管理规定，升达公司已在个旧市丽水金湾经营数字影院，其不得再在其他地方经营数字影院。因此，2011年12月21日，由升达公司股东周昆、符开昇出资设立了与升达公司法定代表人、股东、性质完全相同的升辉公司。后原告与升辉公司签订了合同条款完全相同的《影院联合经营协议》，落款日期亦写为2011年2月16日，之后由升辉公司经营该影院。2012年4月30日、5月24日、10月1日，原告下属的“红旗电影院”以原告名义向升辉公司共收取租房押金250000元，同年9月4日，原告向升辉公司收取了租房押金50000元。2012年5月12日，原告向升辉公司领取了价值70000元的影院金卡及钻石卡，款未付。原告与升辉公司于2012年4月24日、12月24日召开会议，确定升辉公司的房屋租金从2012年4月1日起计算至2012年12月31日，共9个月，扣除升辉公司交纳的租房押金40万元及原告欠升辉公司的购卡费7万元后，升辉公司欠房租费409210元。2012年12月24日，原告与升辉公司签订了《红旗影城合并协议书》，约定：原告与升辉公司合作经营红旗影城，自2013年1月1日起，原告以其公司所有的个旧市豪林新界二区、四区1、2楼、3楼的场地3年租赁期产生租金作为股本，取得红旗影城存续期间51%股份。在协议履行期间，原告与升辉公司因经济问题产生纠纷，升辉公司于2014年1月将影院设施、设备全部撤走，导致双方签订的合并协议无法履行。另查明，原告缴纳了2011年9月1日至2012年12月31日的物管费（含原告办公楼以及被告租赁房屋）共计40000元。开发商经具有测绘资质的红河恒信测绘有限公司测绘，向个旧市房产处申报的租赁房屋建筑面积分别为：一楼259.24平方米；二楼1278.62平方米；三楼451.91平方米。原告的办公楼建筑面积为451.91平方米。本院认为，原告与被告升达公司、升辉公司分别签订的合同名称虽然是《影院联合经营协议》，但该合同并不具备联合经营的法律特征，其实质上为租赁合同法律关系，合同未违反法律的规定，合法有效。对于双方争议的事实，本院分析评判如下：1.关于原告起诉时是否超过诉讼时效的问题。本院认为，原告与升辉公司之间2013年前为租赁合同关系，之后变更合并经营关系，且因原告的办公地点与升辉公司的经营地点在同一楼盘，双方之间还有代建电梯关系，双方一直未结算相关帐目，纠纷还在处理过程中，因此，被告以本案超过诉讼时效的辩解，本院不予采纳。2.关于原告与升达公司、升辉公司分别是什么法律关系的问题。本院认为，二被告提交的证据能够证明，国家对数字影院的管理规定中有“一点一线”的要求，即同一家数字电影放映公司，只能在一个城市的一个点经营，该公司只能放映同一家院线公司的片源。而被告升达公司已在个旧市丽水金湾经营数字电影的业务，因此，其不得再以升达公司名义在其他地方经营数字电影的业务。基于此，原告与升达公司在签订《影院联合经营协议》第八条第1项约定，升达公司在征得原告同意基础上，可以转让合同项下的权利义务给第三方，第三方承继该合同项下的全部权利义务，升达公司不再承担和享有经营人的权利义务。锡都公司与升达公司在合同签订后，由升达公司全部股东出资，设立了升辉公司，升辉公司的法定代表人、股东、性质与升达公司一致，原告与升辉公司签订了内容完全相同的《影院联合经营协议》，且合同签订的时间也写为2011年2月16日，之后就由升辉公司在豪林新界经营影视业务。因此，二被告之间的关系符合《中华人民共和国合同法》第八十三条的规定，属于合同权利义务的转让。且在合同履行的过程中，原告也向升辉公司收取租房押金。在两次会议记录中，将向升达公司收取的租房押金10万元及向升辉公司收取的租房押金30万元，共计40万元确认为升辉公司交纳的款项。无论在合同形式上，还是在合同实际的履行过程中，原告已经确认并接受了合同权利义务已经由升达公司转让给升辉公司的事实。因该合同产生的权利义务，应由升辉公司享有和承担，升达公司不再享有合同当事人的地位。升辉公司取得了在豪林新界开办影院的行政许可，并在承租的豪林新界场地上开办影院，实际经营。3.关于原告与升辉公司是否签订过《影院联合经营协议》及《联合经营补充协议》的问题。双方提交的证据表明，原告与升辉公司签订了《影院联合经营协议》，而未签订《联合经营补充协议》。但原告与升辉公司在两次会议中对房租费计算上，均按《联合经营补充协议》约定的标准进行结算。虽然该《影院联合经营协议》无法定代表人签名，但在合同实际履行过程中，与原告发生经济往来的是升辉公司，锡都公司于2012年4月30日、5月24日、10月1日以“红旗电影院”名义收取升辉公司租房押金25万元，同年9月4日以锡都公司名义收取升辉公司租房押金5万元。2012年12月24日，锡都公司又与升辉公司签订了《红旗影城合并协议书》，双方的法律关系由租赁变更为合作经营。本案证据形成完整的证据锁链，可证明锡都公司和升辉公司用双方签订的《影院联合经营协议》追认了锡都公司与升达公司于2011年2月16日签订的《影院联合经营协议》及《联合经营补充协议》，认可合同履行期限自2011年2月16日起算，本案租赁关系的主体是锡都公司和升辉公司。4.被告是否已付清（或抵扣清）原告房租及物业管理费的问题。本院认为，从二被告提交的证据来看，升辉公司向锡都公司交纳的费用为租房押金40万元，以及锡都公司与升辉公司均认可的锡都公司向升辉公司购卡所欠的7万元，升辉公司无证据证明其在租赁合同关系中给付过原告其他费用或者已经用其他对原告享有的债权抵扣了租赁合同产生的债务。因锡都公司与升达公司、升辉公司之间无《场地交付确认书》，双方之间对产地的交付时间各执一词，而场地交付时间是本案计算租金和物管费起算时间的依据。本院根据锡都公司与升辉公司于2012年4月24日、12月24日《会议记录》确定的租金起算时间为“2012年4月”，共9个月，根据《影院联合经营协议》第二条第3项“自双方签订《场地交付确认书》之日起四个月作为装修期，装修期内不计费用及物业管理费。”的约定，本院确定，锡都公司交付场地的时间为2011年12月。双方的租金和物管费的计算期间为2012年4月至同年12月共9个月。根据双方合同约定及联合会议确定，租金为：一楼12962元（259.24㎡×50元/月）；二楼63931元（1278.62㎡×50元/月）；三楼13557.30元（451.91㎡×30元/月），每月租金合计90450.30元，9个月租金为814052.70元，扣除已经支付的租房押金40万元、购卡款7万元后，升辉公司还应给付原告租金344052.70元。物业管理费为：17388元（1932元/月×9个月）。5.二被告是否应对原告承担责任，怎样承担责任的问题。本院认为，升达公司已经将合同权利义务完全转让给升辉公司，故因该合同产生的义务应由升辉公司承担。锡都公司要求二被告支付一年租金及物管费的诉讼请求，因升达公司不是合同权利义务承受人，合同义务应由升辉公司承担，且升辉公司欠租金的时间为9个月，应按9个月计算，该诉讼请求本院不予全部支持。原告计算费用期间及标准与实际不符，本院按认定的事实计算确认。升辉公司认为，房屋实测面积为实际使用的套内面积的辩解，与《联合经营补充协议》中约定的租金计算面积为“建筑面积”不一致，本院不予采纳。升辉公司以租金已经抵扣清的辩解，因升辉公司与锡都公司之间还有其他争议，但是双方并未结算，其无证据证明租金及物管费已经抵扣的事实，本院不予采纳。原告要求解除与升达公司签订的《影院联合经营协议》及《联合经营补充协议》的诉讼请求，因升达公司有关该协议相关的权利义务已经转让给升辉公司，原告与升达公司合同权利义务已经终止，合同应予解除。综上，原告的诉讼请求合理部分本院予以支持，二被告对升达公司不是合同主体的辩解有事实依据，本院予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告个旧市锡都文化有限公司与被告个旧市升达影城有限公司于2011年2月16日签订的《影院联合经营协议》及《联合经营补充协议》；二、由被告个旧市升辉传媒有限公司支付原告个旧市锡都文化有限公司房屋租金814052.70元，物业管理费17388元，合计831440.70元，扣除被告个旧市升辉传媒有限公司已经支付的租房押金400000元、原告欠的购卡款70000万元，还应给付原告361440.70元，款于判决发生法律效力之日起十日内一次性付清。三、被告个旧市升达影城有限公司在本案中不承担民事任；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20748元，由原告负担14063元，被告个旧市升辉传媒有限公司负担6685元；保全费5000元，由原告负担3803元，由被告个旧市升辉传媒有限公司负担1197元。（案件受理费和保全费原告已预交，由被告个旧市升辉传媒有限公司在给付案款时一并给付原告。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律所规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长  李 晓审 判 员  谢红梅人民陪审员  黄映红二〇一六年十二月二十日书 记 员  王菲菲