云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云03民终1334号上诉人（原审被告）:云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司。地址：师宗县大同街道凤山村。负责人：闫旭东。上诉人（原审被告）：云南华凌房地产开发有限公司。地址：昆明市官渡区二环东路685号。法定代表人：宋柏桂，系该公司董事长。二上诉人的委托代理人：张向云、王美泉，云南南极律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：陈少云，男，汉族，1953年10月18日生，大专文化，退休干部，师宗县人，住师宗县。被上诉人（原审原告）：陈骏辉，男，汉族，1982年11月7日生，高中文化，个体户，师宗县人，住址同上。上诉人云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司、云南华凌房地产开发有限公司与被上诉人陈少云、陈骏辉合同纠纷一案，不服师宗县人民法院（2016）云0323民初438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司、云南华凌房地产开发有限公司上诉请求：请求撤销一审民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、本案事实认定错误。一审判决毫无事实根据，首先，双方签字的合同书对交房付款均有明确具体的约定，上诉人与被上诉人之间的合同尚处于履行之中，上诉人并没有违反合同的行为，本案中不存在合同目的不能实现的情形，被上诉人也无证据证明曾与上诉人协商的情况。其次，被上诉人购房用于什么经营项目与上诉人的合同之间无任何关联，没有证据证明其所谓网吧的经营损失应由上诉人承担。第三，被上诉人提出解除合同于法无据，本案不具备解除合同的条件。第四，总房款30%的违约金既无事实依据，也无法律根据，纯属主观臆断，上诉人在庭审中、庭审后均明确表态不支持违约金。二、本案适用法律错误。首先，《凤凰商都认购及分期付款协议》系双方真实意思表示，协议依法成立应受法律保护，上诉人依法履行协议，没有违反协议的行为。其次，本案并不存在解除协议的法定事由，协议仍处于履行之中，被上诉人提出解除协议于法无据。再次，本案没有违反协议约定的事实，判定解除协议及按购房总款支付30%违约金，属适用法律错误。陈少云、陈骏辉答辩称，上诉人称本案事实认定错误，罔顾事实，曲解合同文本意思表示，这一说法纯属错误的理解。上诉人在上诉状中也明确认可，双方签订的合同(协议)书对交房付款均有明确具体的约定，我方已交了定金，交了购房首付款，上诉人不能只享有权利而不承担义务。双方在协议中约定2016年1月1日我方开业，从开业当月开始每月25日我方必须交付一次购房下欠款四万元，时至今天我方认购的房屋工程未完工，还没有验收，上诉人却硬说他没有违反合同的行为。协议是在平等自愿的的情况下签订的，是受法律保护的，我方多次找上诉人协商未果的情况才不得不向法院起诉。上诉人称，被上诉人购房用于什么经营项目与上诉人的合同之间无任何关系，因上诉人与被上诉人签订房屋认购协议时，上诉人承诺2015年11月就可以交房给我方装修使用，我方不得不考虑经商的经济利益，我方与原先租用开网吧的房东李友忠、李思颖磋商要求提前一年解除合同求得房东的理解，补偿给对方五万余元解除租赁合同，该租赁合同是2011年1月1日至2016年12月31日止。我们购买上诉人所建房屋，当时约定2015年11月交房12月我们装修，2016年1月1日开业，万万没有想到上诉人不守信用，不履行合同，其违约行为剥夺了我方有权期待的经济利益，特别是我方将原来开网吧的房屋退还房东后，价值60余万元的网吧设备无搬搁处，又找原房东李友忠协商，暂租两月摆放网吧设备，又开支租金四万余元。2016年2月底房东通知我们，他的房屋要另找租主，叫我们2月底必须搬走，我们无奈，只好砸锅卖铁，一次将150台电脑作价14万余元卖给广西一家电脑回收公司，2014年更新价值10万余元的沙发、桌子，仅买得6干余元，上述几项损失60余万元。上诉人不守信用，不按期交房，延期10个月(7间商铺)租金损失达30万元，上诉人长期占用我方资金203万余元，请求人民法院判由上诉人按民间借贷给付利息28万元。我方与上诉人签订购房协议后，该房屋要装修用于开网吧，又付给曲靖设计院设计费2万元。被上诉人所认购的房屋直到现在仍未经验收合格，这就是客观存在的解除合同之条件，这一客观事实证明上诉人默示违约，也证明上诉人不能履行合同。中华人民共和国《合同法》第九十四条第四项就是本案解除合同的法律依据。上诉人称人民法院判决承担违约金无事实及法律依据，在庭审中，庭审后均明确表态不支持违约金，这说明上诉人过于自信，上诉人不同意按总房款的30%计算违约金，我们请求人民法院依法判令上诉人按双方所签协议第三条承担本协议项下，乙方已支付总房款的2倍作为违约金赔偿给乙方。请求二审人民法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。陈少云、陈骏辉向一审法院起诉请求：请求人民法院判决解除双方签订的《凤凰商都认购及分期付款协议》，并判令被告退还房款2033600元，违约金1216080元（按合同总价款30%计算），共计3249680元，本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：二原告系网吧经营户。2015年9月3日，原告陈少云、陈骏辉与被告云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司签订《凤凰商都认购及分期付款协议》，该合同对房屋基本情况、房屋价款、付款方式等作了约定。二原告所认购的房屋位于师宗县××与青年路交汇处（即凤凰商都）的第二层B201、B202、B203、B205、B206、B207、B207-1共计7套商铺，该房屋总价款为4053600元。2015年9月3日，二原告支付给被告云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司定金100000元；2015年10月20日，二原告支付给被告云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司房屋首付款1933600元，共计2033600元。二原告现尚需分期支付被告的房款为2020000元。该合同约定对下欠的房款由二原告5年内分期付清（即每月25日前转账支付不低于40000元）。该协议约定还款起始时间为：本协议生效后，于乙方（原告）开业当月25日（暂定2016年1月1日，以实际开业为准，若开业晚于本月25日，则从下月起算）前，乙方（原告）须向甲方（被告）支付第一笔月支付房款。在双方履行合同过程中，因二原告认购的房屋未经验收合格，截止本案庭审之日被告仍未将其合格房屋交付二原告使用，二原告也未支付被告第一笔房款（因原告付款条件未成就）。现二原告诉至本院，请求人民法院判决解除双方签订的《凤凰商都认购及分期付款协议》，并判令被告退还房款2033600元，支付违约金1216080元（按合同总价款30%计算），共计3249680元；本案诉讼费由被告承担。另查明，被告云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司是被告云南华凌房地产开发有限公司依法成立的分公司，二原告与被告云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司2015年9月3日所签订的《凤凰商都认购及分期付款协议》是经被告云南华凌房地产开发有限公司授权。一审法院认为，二原告与被告云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司间系合同关系，该合同系在双方自愿、平等的基础上达成的，对双方具有约束力，依法成立的合同关系应受到法律保护。本案中，被告云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司系被告云南华凌房地产开发有限公司依法成立的分公司，根据《公司法》第十四条之规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”被告云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司不具有法人资格，其民事责任应由被告云南华凌房地产开发有限公司承担，且原告陈少云、陈骏辉与被告云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司签订的《凤凰商都认购及分期付款协议》的行为，系被告云南华凌房地产开发有限公司授权被告云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司的行为，该行为应视为被告云南华凌房地产开发有限公司的行为，故被告云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司不具备对外承担民事责任的条件，应由被告云南华凌房地产开发有限公司承担。在本案中，虽双方在合同中对房屋情况、房屋价款及付款方式等作了约定，但并未约定具体交房时间。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。二原告所签订的合同第4条对还款起始时间约定为：乙方（原告）开业当月25日（暂定于2016年1月1日，以实际开业为准，若晚于本月25日，则从下月起算）前，乙方（原告）须向甲方（被告）支付第一笔月支付房款。该条款约定的内容不能理解为被告交房无期限或无时间限制，二原告系网吧经营户，购房目的是用于从事网吧经营，截止本案庭审之日被告的房屋仍不具备交房条件，且原、被告双方又无法达成补充协议，二原告购房目的不能实现（即合同目的不能实现）。故二原告主张解除双方签订的《凤凰商都认购及分期付款协议》，并判令被告退还已付购房款2033600元的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。对于二原告主张被告按合同总价款的百分之三十支付违约金1216080元（4053600元×30%）的请求，因二原告为经营网吧（实现购房目的）做了相应的准备工作，并实际支付了一定的费用，有一定的经济损失，且二原告的主张经本院释明后，二被告未对违约金的计算方法提出异议，故二原告主张违约金的请求，系原、被告双方在合同中契约自由原则的体现，该约定并不违反法律、法规强制性规定，本院依法予以支持。对二被告在抗辩中主张其不构成违约，因二被告至今既不具备交房条件，又无明确具体的交房时间，故其抗辩主张不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原、被告签订的《凤凰商都认购及分期付款协议》；二、由被告云南华凌房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内返还原告陈少云、陈骏辉已支付的购房款2033600元，并承担违约金1216080元（4053600元×30%），合计3249680元；三、驳回原告陈少云、陈骏辉对被告云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司的诉讼请求。案件受理费32797元，由被告云南华凌房地产开发有限公司负担。经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款：“当事人应当依照约定全面履行自己的义务、第九十四条（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，本案中，上诉人云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司与被上诉人陈少云、陈骏辉签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行相应的权利义务。合同签订后，被上诉人陈少云、陈骏辉已按合同约定向上诉人云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司支付了定金及首付款共计2033600元。双方当事人虽然并无交房时间的明确约定，但根据双方合同第4条的约定，本协议生效后，于乙方（被上诉人陈少云、陈骏辉）开业当月25日（暂定2016年1月1日，以实际开业为准，若开业晚于本月25日，则从下月起算）前，乙方须向甲方（上诉人云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司）支付第一笔月支付房款。被上诉人陈少云、陈骏辉购买房屋的用途为开设网吧，从房屋交付到开业还需要一定的装修时间，故可认定上诉人云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司应在2016年1月1日前将房屋交付给被上诉人陈少云、陈骏辉，现上诉人云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司仍然未能提供证据证明双方诉争的房屋已经验收合格、具备交房条件，即在本案中，双方之间的房屋买卖合同不能按约定履行，导致被上诉人陈少云、陈骏辉购买房屋的合同目的不能实现，因此，双方当事人之间签订的房屋买卖合同依法应予以解除。导致合同解除的违约方在于上诉人云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司，根据双方当事人在上述买卖合同第3.3条：“若甲方在本协议订立后将乙方所认购的房屋另行销售或因甲方原因导致房屋无法成交，致使甲乙双方不能签订《商品房购销合同》的，甲方应承担本协议项下乙方已支付房款2倍作为违约金赔偿给乙方，本协议自动解除”之约定，上诉人应承担的违约金计算为：2033600元×2=4067200元，但上诉人陈少云、陈骏辉仅主张按总房款的30%计算违约金，符合相关法律规定，且按二上诉人的主张计算的违约金仅为1216080元，少于按双方当事人约定方法计算的违约金，应予以支持。由于上诉人云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司不是独立法人，其应承担的责任依法应由上诉人云南华凌房地产开发有限公司承担，一审法院据此依法判决解除双方当事人之间的房屋买卖合同，并由上诉人云南华凌房地产开发有限公司返还被上诉人陈少云、陈骏辉已交付的购房款，并承担一定违约金并无不当。综上所述，上诉人云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司、云南华凌房地产开发有限公司的上诉理由依据不足，不能成立，应不予支持，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理恰当，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32797元，由上诉人云南华凌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年。审判长  高体所审判员  刘滢靖审判员  赵艳绘二〇一六年十二月十九日书记员  何雨洁