四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川05民终636号之五十九上诉人（原审第三人）：渤海国际信托股份有限公司，住所地为河北省石家庄市桥西区新石中路377号B座22-23层，组织机构代码为10432373-6。法定代表人：李光荣，董事长。委托诉讼代理人：魏寿华，四川长松律师事务所律师。委托诉讼代理人：李楠君，四川长松律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：殷桂彬，女，1973年4月24日生，汉族，住所地四川省内江市。委托诉讼代理人：黄付华，四川中豪律师事务所泸州分所律师。委托诉讼代理人：王国麟，四川中豪律师事务所泸州分所律师。被上诉人（原审被告）：四川嘉联房地产开发有限公司，住所地为四川省成都市金牛区三洞桥路15号4楼，组织机构代码为77982995-4。法定代表人：罗平，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李红军，男，该公司员工。上诉人渤海国际信托股份有限公司（以下简称渤海信托公司）因与被上诉人殷桂彬、四川嘉联房地产开发有限公司（以下简称嘉联房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2016）川0502民初555号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年7月13日立案受理后，依法组成合议庭于2016年8月23日公开开庭审理，上诉人渤海信托公司的委托诉讼代理人魏寿华，被上诉人殷桂彬的委托诉讼代理人王国麟，被上诉人嘉联房地产公司的委托诉讼代理人李红军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人渤海信托公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判上诉人对诉争房屋享有的抵押权优先于被上诉人殷桂彬对诉争房屋享有的相关权益；二、一审和二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人嘉联房地产公司与殷桂彬之间签订的《商品房买卖合同》是在被上诉人嘉联房地产公司与上诉人办理抵押之后，被上诉人嘉联房地产公司与殷桂彬之间未就案涉房屋办理网签备案手续；二、因嘉联房地产公司向上诉人借款，本案诉争房屋已由嘉联房地产公司抵押给上诉人，上诉人已就借款关系向泸州市中级人民法院提起民事诉讼，并在该案中将包括本案诉争房屋在内的抵押房屋全部予以查封，包括被上诉人殷桂彬在内的所有购房人应向泸州市中级人民法院提起异议之诉，一审法院对本案无管辖权；三、被上诉人嘉联房地产公司与殷桂彬之间签订的《商品房买卖合同》没有办理网签和初始登记，双方之间的法律关系尚处于债权状态，被上诉人殷桂彬仅有请求嘉联房地产公司交付房屋及转移所有权的权利，该权利的法律性质是一种债权请求权，而上诉人就本案诉争房屋已经办理了抵押登记，并取得房屋他项权证书，上诉人对诉争房屋享有的抵押权优于被上诉人殷桂彬作为购房人享有的债权；四、被上诉人殷桂彬没有出示支付购房款的转账记录，所出示的收据中部分载明为借款，部分款项属于以物抵债，不能享有法律对消费者保护的权利，其对诉争房屋享有的相关权益不能优先于上诉人对诉争房屋享有的抵押权。被上诉人殷桂彬辩称：一、上诉人渤海信托公司就诉争商品房办理抵押登记，与本案有法律上利害关系，将其列为本案第三人参加诉讼，符合法律规定；二、本案系商品房买卖合同纠纷，一审法院具有管辖权，上诉人渤海信托公司也未在管辖权异议期间提出管辖权异议，视为上诉人接受一审法院管辖；三、被上诉人殷桂彬与嘉联房地产公司签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效，被上诉人殷桂彬已经按照合同约定付清了全部购房款，嘉联房地产公司已将房屋交付给被上诉人，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，被上诉人作为购买商品房的消费者对房屋享有的相关权益优先于上诉人享有的抵押权；四、虽然诉争房屋在出售给被上诉人之前已经抵押给上诉人，但上诉人允许被上诉人嘉联房地产公司通过销售已经抵押的商品房的方式回收贷款，嘉联房地产公司也取得了诉争房屋的商品房预售许可，被上诉人作为普通消费者按照正常程序向嘉联房地产公司购买诉争商品房，其作为普通购房消费者的权利应当受到法律保护。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人嘉联房地产公司辩称，嘉联房地产公司与被上诉人之间签订《商品房买卖合同》属实，被上诉人已经付清房款，嘉联公司已经交付商品房，应当为其办理合同网签和产权转移手续。虽然在签订《商品房买卖合同》前被上诉人已经将诉争商品房抵押给上诉人，但上诉人允许嘉联房地产公司继续销售已经办理在建工程抵押登记的商品房，将销售商品房所得款项用于偿还贷款本息。原审原告殷桂彬向一审法院起诉请求：判决确认殷桂彬的购房优先权优先于渤海信托公司享有的在建工程抵押权，判决嘉联公司继续履行合同及时为殷桂彬办理讼争房屋备案或过户登记手续，承担本案诉讼费。一审法院认定事实：嘉联房地产公司以出让的方式取得泸州市江阳区地块的国有土地使用权，于2011年2月1日在该土地上开工修建“嘉联·山地名宅”住宅小区。2014年2月24日，嘉联房地产公司第三人渤海信托公司借款8000万元。2014年5月6日，嘉联房地产公司办理了抵押权人为第三人渤海信托公司的抵押登记手续，其中坐落于江阳区共36套房（在建工程）作抵押向第三人借款712万元。2014年6月4日，16号楼取得《商品房预售许可证》。2014年11月9日，殷桂彬（乙方）与嘉联房地产公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，该合同约定：殷桂彬购买江阳区学院住宅1套，该商品房预测建筑面积共110.42平方米，按照建筑面积计算，单价为每平方米3500元，总价款386470元，付款方式为一次性付款。嘉联房地产公司应当在2016年8月30日前向殷桂彬交付该商品房，出卖人应当在2016年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，殷桂彬同意委托嘉联房地产公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，并承担委托费用300元，如因殷桂彬的责任，殷桂彬未能在商品房交付之日起770个工作日内取得房屋所有权证书，嘉联房地产公司应承担违约责任。该合同第二十九条中还约定：“自本合同生效之日起180日内，由出卖人向市房监所申请办理该商品房预售合同登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起30日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记，预售的商品房已抵押的，预售登记应当由出卖人和买受人双方共同申请”。合同签订当日，殷桂彬向嘉联房地产公司出具了《房屋买卖承诺书》，该承诺书载明：合同成交价为每平方米3500元（税收按此单价缴纳），实际成交价为每平方米3300元或以发票及收据为准，在后期嘉联房地产公司承诺不得让殷桂彬补房款差价，殷桂彬承诺不想任何第三方泄露该商业秘密。殷桂彬在该承诺书上签名并捺印加以确认，嘉联房地产公司也在改承诺书骑缝处加盖了公司印章。次日，殷桂彬向嘉联房地产公司支付了购房款364386元。2015年11月5日，殷桂彬向嘉联房地产公司支付了办证费13526元、代办费300元。次日又支付了维修基金6625元。此后，殷桂彬、嘉联房地产公司因办理《商品房买卖合同》网签手续及房屋所有权转移登记手续产生纠纷。上述事实，有本案当事人的当庭的陈述，殷桂彬提供的《商品房买卖合同》、《房屋买卖承诺书》及相关收据，嘉联房地产公司提供的《商品房预售许可证》和第三人提供的《他项权证》在案证明，一审法院予以认定。一审法院认为，殷桂彬与嘉联房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《房屋买卖承诺书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性规定，合法有效，对合同双方均具有法律约束力。殷桂彬支付的房款虽然与《商品房买卖合同》的价款不一致，但《房屋买卖承诺书》已经明确载明双方的实际成交价，该实际成交价并未侵害国家、集体和第三人的合法权益，理应受到法律的保护和约束。殷桂彬向嘉联房地产公司支付了购房款364386元，应当认定为殷桂彬已按照约定向嘉联房地产公司支付了全部购房款，嘉联房地产公司则应当按照双方的约定和法律的规定履行出卖人应当承担的义务。该合同第二十九条中约定：“自本合同生效之日起180日内，由出卖人向市房监所申请办理该商品房预售合同登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起30日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记，预售的商品房已抵押的，预售登记应当由出卖人和买受人双方共同申请。”由于嘉联房地产公司设置在房屋上的抵押尚未消灭，导致不能办理该商品房买卖合同的网签备案手续，影响所有权的转移，嘉联房地产公司已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，嘉联房地产公司应承担相应的违约责任。关于殷桂彬请求法院判决确认其购房优先权优先于第三人享有的在建工程抵押权的问题。一审法院认为，所谓“购房优先权”，其实质是殷桂彬依据合同的约定购房依法所享有的相关权益是否优先于抵押权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》载明：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。……”本案殷桂彬购买该商品房已支付了全部购房款，且嘉联房地产公司已经依法取得《商品房预售许可证》，依照该司法解释，殷桂彬购买泸州市江阳区房屋依法享有的相关权益应优先于该建筑工程的承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，而该建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，所以殷桂彬购房依法享有的相关权益应优先于本案第三人享有的抵押权。故殷桂彬要求嘉联房地产公司及时办理讼争房屋的买卖合同网签备案手续的理由充分，一审法院予以支持。《商品房买卖合同》约定嘉联房地产公司应在房屋交付后770个工作日内为殷桂彬办妥房屋所有权证及土地使用权证，嘉联房地产公司亦同意在殷桂彬缴清购房款、税费及办证费用的情况下为殷桂彬办理产权证。殷桂彬的请求和嘉联房地产公司的主张均系合同内容，双方均应当按照合同的约定全面履行合同义务。殷桂彬已按约定履行了付款义务，嘉联房地产公司亦应当按照约定为殷桂彬办理房屋产权证。据此一审法院判决：一、殷桂彬购买泸州市江阳区房屋依法享有的相关权益优先于第三人渤海国际信托股份有限公司对该房屋享有的抵押权；二、嘉联房地产公司在本判决生效之日起五日内与殷桂彬办理泸州市江阳区房屋买卖合同的网签备案手续；三、嘉联房地产公司在约定的期限内为殷桂彬办理泸州市江阳区房屋的不动产登记手续。案件受理费100元，由嘉联房地产公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。本院二审查明：2014年初，嘉联房地产公司开发的“嘉联·山地名宅”项目因资金困难，向案外人乐山市商业银行自贡分行提出贷款申请，并书面报告了“嘉联·山地名宅”项目的基本情况，项目共计16幢可售住宅套数为504套，已经销售301套和未售房203套，该情况已经写入乐山市商业银行自贡分行向公司金融部提交的《四川嘉联房地产开发有限公司8000万房地产开发贷款预审报告》中，在乐山市商业银行自贡分行审贷会决议和乐山市商业银行风险管理委员会提出的专业意见书中，明确要求制定分期还款计划，当销售回款达到1540万元时，超过1540万元的金额应按不低于90%的比例来归还项目贷款，抵押的在建工程需对外销售时，分行应加强审核和把关，根据销售回款情况严格按合同约定归还贷款，密切关注销售进度和回款情况等。此后，乐山市商业银行自贡分行委托渤海信托公司向嘉联房地产公司发放贷款，并办理该项目在建工程抵押登记，登记抵押权人为渤海信托公司。本院二审查明的其余事实与一审法院查明事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，双方当事人对被上诉人殷桂彬与被上诉人嘉联房地产公司于2014年11月9日签订《商品房买卖合同》、被上诉人嘉联房地产公司出具了收款收据、渤海信托公司对诉争商品房已办理在建工程抵押登记的事实无争议，本案争议的焦点为：一、上诉人渤海信托公司是否系本案适格主体；二、一审法院对本案是否具有管辖权；三、被上诉人殷桂彬对其购买诉争商品房的相关权益是否优先于上诉人渤海信托公司对诉争商品房享有的抵押权。关于上诉人渤海信托公司是否系本案适格主体的问题。本院认为，本案虽然系商品房买卖合同纠纷，虽然上诉人渤海信托公司不是商品房买卖合同当事人，但由于上诉人渤海信托公司对诉争商品房已经办理在建工程抵押登记，对诉争商品房享有抵押权，被上诉人殷桂彬起诉要求确认其购买诉争商品房的相关权益优先于上诉人渤海信托公司享有的抵押权，本案处理结果与上诉人渤海信托公司具有法律上的利害关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，被上诉人殷桂彬将上诉人渤海信托公司列为本案第三人，符合法律规定，故上诉人渤海信托公司有关其主体不适格的上诉理由不成立。关于一审法院对本案是否具有管辖权的问题。本院认为，虽然根据上诉人渤海信托公司的财产保全申请，本院在另案中对包括诉争商品房在内的房屋进行查封，但本案被上诉人殷桂彬作为诉争商品房的购房人，要求确认其购房相关权益优先于上诉人渤海信托公司对诉争商品房享有的抵押权，并办理网签和过户登记手续，并不是对本院另案查封诉争商品房提出异议，一审法院受理本案，不违反级别管辖和专属管辖相关规定。此外，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条之规定，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出，上诉人渤海信托公司在提交答辩状期间，并没有向一审法院提出管辖异议，视为一审法院有管辖权，故上诉人渤海信托公司有关一审法院对本案不享有管辖权的上诉理由不成立。关于被上诉人殷桂彬对其购买诉争商品房的相关权益是否优先于上诉人渤海信托公司对诉争商品享有抵押权的问题。本院认为，被上诉人殷桂彬对其购买诉争商品房的相关权益优先于上诉人渤海信托公司对诉争商品享有的抵押权，理由如下：首先，根据接受贷款申请的乐山市商业银行自贡分行的审贷会决议和专业意见，在上诉人渤海信托公司发放贷款后，允许被上诉人嘉联房地产公司通过销售抵押商品房的方式将售放款用于归还贷款。其次，被上诉人嘉联房地产公司已经取得诉争商品房的预售许可证，且在商品房预售许可证中没有权利限制情况记载，被上诉人殷桂彬作为普通购房消费者按照正常购房程序与被上诉人嘉联房地产公司签订《商品房买卖合同》，并按照合同约定支付被上诉人嘉联房地产公司的购房款、办证费用和维修基金，并接收占有诉争商品房，被上诉人殷桂彬主观上不具有过错，其作为普通购房消费者对诉争商品房享有的相关合法权利依法应当受到法律保护。再次，被上诉人嘉联房地产公司在收到购房款后，没有及时归还上诉人渤海信托公司相应贷款并要求上诉人渤海信托公司注销对应的商品房抵押登记，属于上诉人渤海信托公司与被上诉人嘉联房地产公司之间关系，与被上诉人殷桂彬无关。因此，一审法院依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，判决被上诉人殷桂彬作为普通购房消费者对购买诉争商品房的相关权益优先于上诉人渤海信托公司对诉争商品房的抵押权，并无不当，依法应予维持，上诉人渤海信托公司有关被上诉人殷桂彬对诉争商品房享有债权请求权不能优先于抵押权的上诉理由不能成立。综上，上诉人渤海信托公司的上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人渤海国际信托股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 春代理审判员  张晓余代理审判员  刘 静二〇一六年十二月二十日书 记 员  邓 琳