贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂1102民初3654号 原告：曾俊才，男，汉族，1949年6月8日出生，住贺州市平桂区。 原告：严友妹，女，汉族，1958年5月12日出生，住贺州市平桂区。 委托代理人：庄丰尖，贺州市宏民律师事务所律师。 被告：贺州市临江房地产开发有限公司。住所地：贺州市灵峰南路8号。 法定代表人：莫成郁，董事长。 委托代理人：李源，公司职员。 委托代理人：程达坤，广西桂东律师事务所律师。 原告曾俊才、严友妹诉被告贺州市临江房地产开发有限公司（以下简称临江公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案受理后，依法由代理审判员李兰英适用简易程序于2016年11月24日公开开庭进行审理。原告委托代理人庄丰尖，被告委托代理人李源、程达坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2013年4月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告建设的位于贺州市—江滨华府第1幢22层02号房，总房款470866元，交房时间为2013年12月31日前。合同还约定了双方的违约责任。签订合同后，原告交清了全部购房款470866元。2014年12月30日，被告通知原告于2015年1月4日至2015年2月3日办理交房手续，被告交房时间超过了商品房买卖合同约定的交房时间。原告于2015年3月21日收房，被告逾期交房471天，属于严重违约。根据商品房买卖合同约定，被告应支付原告逾期交房违约金为：470866元×471天×2/10000=44356元。综上，请求法院判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金44356元。2、被告继续履行商品房买卖合同。3、本案诉讼费由被告承担。 原告对其陈述事实向法院提供的证据有： 1、《商品房买卖合同》，证明原被告签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同合法有效。 2、销售不动产统一发票；3、个人购房担保借款合同，共同证实原告依合同约定完成支付全部购房款的义务。 4、延期交房告知书、交房通知书，证明被告逾期交房，应该支付违约金给原告。 被告临江公司辩称：1、从国有土地使用权出让合同的内容可以明确，被告建设项目土地出让手续完备，该项目依法取得建设工程规划许可和施工许可，江滨华府一期报建手续完备，也是按照政府和规划部门批复方案进行建设和组织验收的。2、实际建设过程中该项目受到降雨、停电、法定节假日、中高考等因素影响，延误工期314天，实际可顺延共计289天。2015年1月1日被告通知原告办理交房手续。由于政府限制性行政行为，导致该项目至今没有综合验收完毕。根据商品房买卖合同第八条约定：“因遭遇不可抗力、因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的、因气象部门记录降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上而影响工期的、因国家法定节假日造成的延误、非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时导致工期受影响的”、同时也约定了“在施工过程中，依据报纸通知、政府文件、规划部门批准决定的规划变更、设计、变更等导致工期延长等原因”，出卖人可以据实延期交房。被告与施工方约定竣工时间为2012年12月28日，与原告约定的交房时间为2013年12月31日，由于工期的合理顺延，行政竣工验收手续的办理时间必然要相应顺延。3、被告逾期交房存在合同约定的免责事由，政府有关部门对工程项目不予规划验收，是超出正常行政许可程序和条件规定的，是被告无法预料的因素。即使被告承担相应的逾期交房违约责任，也应当按照造成原告实际损失进行赔偿，应以原告的损失为标准在法定范围（30%）内上浮，可参照相关部门公布或者评估的同类同地段房屋租金标准计算，即按每月1000元计算。日万分之十的违约金明显过高，请求法院予以下调。4、2014年12月30日被告通过电话通知业主办理交房手续，2015年1月1日原告收到快件，2015年3月21日才来办理，延期的天数计算有误。 被告临江公司为其辩称向法院提供的证据有： 第一组： 1、2002年8月6日《贺州市灵峰花园工程建设项目开发合同书》；2、2002年8月12日《贺州市灵峰花园工程建设项目开发合同书的批复》；3、2003年7月21日《国有土地使用权出让合同》；4、2004年6月15日《国有土地使用权出让合同》；5、2004年8月28日《国有土地使用权出让合同》；6、2008年11月10日《国有土地使用权出让合同》；7、2003年11月24日《建设用地规划许可证》；8、贺州国用（2008）第220308号《国有土地使用证》。共同证明被告建设项目土地出让手续完备，被告建设项目均在该土地范围内，建设项目手续合法。 9、2009年《广西远东国际城项目控制性详细规划图则》；10、2009年《广西远东国际华府项目总平面图》。共同证明：被告建设项目规划已取得相关部门批准，且其规划变更也是在相关部门要求下进行。 11、2012年3月20日《贺州市城市规划及土地审批委员会第六次会议纪要》，证实会议对被告建设项目规划总平规划方案进行了调整。 12、2012年《贺州市江滨华府规划方案总平面图》，证实被告建设项目规划取得相关部门批准，规划变更也是在相关部门要求下进行。 13、《建设工程规划许可证》；14、《建设工程施工许可证》。证明被告建设项目手续合法。 15、《商品房预售许可证》，证明争议房屋具备出售条件。 16、《商品房买卖合同》，证实被告与原告签订商品房买卖合同的事实。 17、《建设工程质量竣工验收意见书》；18、《贺州市公安消防支队建设工程消防验收意见书》。证实被告建设项目已经通过五方验收和消防验收。 第二组： 1、《关于请求批复远东江滨华府一二期单体方案的申请》2份（2013年9月23日、2013年10月25日），证实被告向政府相关部门请求批复远东项目一二期单体方案。 2、2013年11月26日《关于远东国际城项目补交土地出让金问题的意见》，证实被告积极与政府部门沟通，以尽早解决出让金补缴及办理验收事宜。 3、2013年11月26日《关于请求批复远东江滨华府一二期单体方案的申请》，证实被告请求市政府解决江滨华府一二期单体方案批复问题。 4、2013年12月20日《关于协调解决远东江滨华府一期工程竣工验收问题的请示》，证实被告请求市政府解决江滨华府一期工程竣工验收事宜。 5、2013年12月16日《关于请求协调处理远东江滨华府一二期单体方案批复的申请》，证实被告向政府请求批复江滨华府一二期单体方案。 6、2013年12月31日贺州报刊登《延期交房告知书》，证实被告登报向购房户说明无法按期交房的原因。 7、2014年1月24日《关于批复远东江滨华府一期项目单体方案的请示》；8、《关于远东江滨华府一期工程竣工验收的请示》2份（2014年3月17日、2014年3月18日）；9、《关于先行批准远东江滨华府一期工程竣工验收的请示》3份（2014年6月17日、2014年6月24日、2014年8月7日）；10、2014年8月22日《关于出具同意先行办理规划许可手续的请示》；11、2014年8月22日《关于远东江滨华府项目调整容积率等土地使用指标确定问题的意见》。共同证实被告多次向政府提出请示，并承诺预交1000万元土地出让金保证金，以便尽快解决单体方案、竣工验收、规划许可等问题。 12、2014年9月24日《关于请求批准先行验收的紧急请示》，证实因购房户起诉，被告请求市政府同意先预交部分土地出让金，尽快办理验收手续。 13、2014年9月29日《关于办理远东国际城项目用地调整容积率手续的申请》，证实被告向市国土局申请办理容积率调整等土地使用条件调整的有关手续。 14、2014年10月9日《关于远东江滨华府四百多户业主强烈要求交房的紧急请示》；15、2014年10月27日《关于远东江滨华府项目需补缴土地出让金的情况说明》；16、2014年11月10日《关于解决远东江滨华府450多户业主住房困难的紧急请示》；17、2014年11月18日《关于远东项目规划指标及土地出让金计算依据的情况汇报》。共同证实被告积极与政府部门沟通，以便及早解决验收问题。 18、2014年11月20日《关于避免450多户业主在春节前引发过激行为的紧急请示》；19、2014年11月24日《关于防止业主冲突的紧急请示》；20、2014年12月10日《关于远东江滨华府一期住宅、商铺交房报告》；21、2015年1月4日《关于请求批复江滨华府一、二期单体方案的申请》；22、2015年5月11日《关于请求同意远东江滨华府一期先行交付业主的申请》。共同证实为缓和与住户矛盾，尽快办理完结相关审批手续，被告多次向政府部门请示，请求尽快解决江滨华府一期验收和二期开工建设相关问题。 23、2015年5月12日《贺州市临江房地产开发有限公司关于远东因容积率调整补交土地出让金的紧急报告》；24、2015年5月21日报请市政府《关于远东江滨华府项目急需解决的几个问题的紧急请示》；25、2015年5月29日《关于远东项目因容积率调整补交土地出让金等相关问题的补充意见》；26、2015年7月6日《关于远东项目预缴土地出让金问题的请示》；27、2015年7月20日《关于远东江滨华府二期项目开工的紧急请示》。共同证明由于政府方面的原因，迟延了土地出让金的确定，这正是延迟交房的主要原因。 第三组： 1、贺州市人民政府办公室《关于印发贺州市城市规划专业审批领导小组第二十次会议纪要的通知》1份，证实市人民政府会议同意江滨华府建筑方案及设计方案。 2、贺州市人民政府办公室文件处理笺【收文编号：（住建005）】，证实被告向市政府请示请求同意江滨华府一期工程先行办理竣工验收。 3、贺州市人民政府办公室文件处理笺【收文编号：（国土010）】，证实被告积极向市政府请示解决江滨华府一期、二期建筑方案问题。 4、2014年3月31日市政府召开土审会关于江滨华府审批问题的纪要，证实会议同意江滨华府一、二期单体方案审批问题。 5、《关于广西贺州市江滨华府项目一期规划竣工验收问题的意见》，证实市住建局要求被告补缴土地出让金后才对项目方案进行审批。 6、贺州市人民政府办公室文件处理笺【收文编号：（住建200）、（住建280）】，证实：被告请求市政府先行批准江滨华府一期工程验收。 7、《关于远东江滨华府一期规划竣工验收相关问题的答复》，证实被告向市住建局申请规划竣工验收。 8、《关于先行办理规划许可手续的复函》，证实被告向市国土局请求先行办理规划许可手续。 9、贺州市人民政府办公室文件处理笺【收文编号：（住建364）】，证实被告请求先行办理验收手续。 10、贺州市人民政府办公室文件处理笺【收文编号：（住建373号）】，证实被告请求市人民政府先批复江滨华府一期单体方案。 11、贺州市人民政府办公室文件处理笺【收文编号：（住建411）】，证实被告再次请求市人民政府先批复江滨华府一期单体方案。 12、贺州市人民政府办公室文件处理笺【收文编号：（住建442）】，证实被告拟定开始办理江滨华府一期住宅、商铺交房手续请示市人民政府。 13、贺州市国土资源局关于参加《贺州市建设项目用地涉及改变土地使用条件有关问题处理意见》（征求意见稿）听证会邀请函，证实市国土局召开贺州市各房地产公司就建设项目用地相关问题举行听证会。 14、《关于暂停办理改变土地用途和容积率等规划设计条件项目相关审批手续的函》，证实市国土局要求各相关部门暂停办理房地产项目有关的项目报建、竣工验收等审批手续。 15、贺州市国土资源局与被告于2015年7月23日签订的《关于预交土地出让金（补缴部分）协议书》，于2016年5月3日签订的《补交土地出让金协议书》，证明此协议为非平等主体之间签订，具有政府强制性，且政府并未向被告明确最终金额，导致迟延确定土地出让金，这正是延迟交房的主要原因。 16、2015年12月29日《关于缴纳土地出让价款的通知》，证明政府正式审批通过出让金补缴金额，通知被告交款并办理手续的时间为2015年12月29日，这一通知具有政府强制性。 17、2016年8月26日《关于远东江滨华府项目补交土地出让金的答复》，证明政府再次审批通过出让金补缴金额，通知被告交款并办理手续的时间为2016年8月26日，这一通知具有政府强制性。 第四组： 1、《交房通知书》、《远东江滨华府交房手续书》各1份，证实被告已于2014年12月23日通知业主办理交房手续。 2、《交房通知书》、快件单，证实被告已于2015年1月1日以快件方式通知原告办理交房手续。 3、停电通知9份；4、国务院办公厅部分假日安排的通知4份；5、《2010年-2013年八步区降雨实况》1份；6、《贺州市中高考停工通知》1份。共同证明被告在施工过程中因降雨、中高考、停水停电、法定假期等原因造成延期289天。 7、《建设工程施工合同》1份；8、《开工申请、开工令》1份，共同证实被告建设项目于2010年3月28日准时开工。 9、贺州市政务中心一次性告知单3份，证实补缴土地出让金不是项目竣工验收需要审查的内容。 10、《关于远东江滨华府一期商品房租金水平的调查认定》1份；11、《房地产租金水平市场价值参考询价报告》1份；12、《贺州市江滨华府住宅租金市场价值评估》1份。共同证实按江滨华府租金损失计算，生效判决支付的违约金远远高于实际造成的购房户的损失。 13、广西贺州新中兴机械有限公司物业（百胜苑房屋）2014年度租金证明；14、贺州市泰兴连锁超市有限责任公司商铺（文华苑一至二层商铺）2014年度租金证明；15、南宁百货大楼股份有限公司贺州分公司2014年度租金证明；16、《司法鉴定申请书》1份。共同证明远东江滨华府一期住宅和商铺2014年度租金平均水平与同类地段住宅和商铺的租金平均值相当。 经开庭质证，被告对原告证据三性无异议。原告对被告第一组证据1-15真实性无异议，对关联性有异议；对证据16三性无异议。对证据17-18三性无异议，同时说明被告存在违约情况。第二组证据1是被告公司内部文件，与原告无关；对证据2三性有异议，出让金的补缴是公司与政府的事情，与本案无关；对证据6、12真实性无异议，对证明内容有异议，证据6延期交房告知书未经三原告同意；对证据14-17房屋延期验收问题是被告在办理建房手续不全导致，与本案无关联；对证据18-22三性有异议，不能证实有正当的延期交房理由。对证据3-5、7-11、13、23-27三性均有异议。综上，延期交房是被告公司容积率超标问题导致。被告第三组证据全是政府文件，对其真实性无异议，对证明内容有异议，该组证据恰好证明被告违约的事实。对第四组证据1、2，交房通知以原告收到快件的时间2015年1月1日为准，不以登报时间为依据；对证据3-6三性有异议；对证据7-8真实性无异议，但与本案无关；对证据9三性有异议，办理相关手续是被告的义务和职责，与本案无关，土地出让金补缴是被告公司项目容积率超标所导致。对证据10-16三性不认可，与本案无关。 本院对证据的分析认定：对各方当事人均无异议的证据本院予以认定。被告证据来源合法，本院予以认定。该房屋在合同约定交房时间之前已完工，不存在政府限制性行为或停电、降雨、停工等导致工期延误的事实，对被告主张证明的内容，本院不予认定。双方交接房屋的时间应以被告交房通知书上载明的交房时间2015年1月4日至2015年2月3日为标准。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2013年4月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买贺州市·江滨华府一期的第1幢22层2号房，总房款470866元。合同第八条约定交房时间为2013年12月31日前，将具备下列第3种条件，即“该商品房经分期综合验收合格”，并符合合同约定的商品房交付使用。同时，该条注明，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；……7、在施工过程中，依据报纸通知、政府文件、规划部门批准或决定的规划变更，设计变更等导致工期延长的。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。合同签订后，原告依约支付购房款470866元。 2013年12月31日，江滨华府一期工程经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位签字盖章，共同出具了《建设工程质量竣工验收意见书》，同意竣工验收。因江滨华府一期工程单体方案与原规划有所改变，政府相关职能部门要求被告补交增加容积率的土地出让金，由于就具体金额未能达成共识，被告因此未缴纳，也未取得一期工程规划核实确认书。 2015年1月1日，被告向原告邮寄送达《交房通知书》，明确要求原告于2015年1月4日至2015年2月3日到被告处办理交房手续。该通知书于2015年1月6日送达原告，原告于2015年3月21日到被告处办理房屋交接手续。 本院认为，2013年4月18日原告与被告签订的《商品房买卖合同》属于当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方均应依照合同约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，双方当事人应当全面履行合同义务。因此，原告请求被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。 关于逾期交房违约的民事责任问题。原告依约按时支付了全部房款，被告应依约按时交付房屋，但被告没有在合同约定的交房期限内交付房屋，应当承担相应的违约责任。原、被告在签订合同时约定了被告可据实予以延期的因素，包括遭遇不可抗力，因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误等，属于可据实予以延期的因素。被告辩称其一直未交房的原因在于实际建设过程中降雨、停电、中高考等导致工期延误，同时，政府有关部门对江滨华府一期工程不予规划验收，超出正常行政许可程序和条件规定，属于被告无法预料的因素，不应归责于被告。本院认为，合同约定交房时间为2013年12月31日，该工程已经按期完工并于2013年12月31日取得了建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位盖章同意的《建设工程质量竣工验收意见书》，不存在因降雨、停电、中高考、法定假期等因素导致工期延误的事实。因土地出让金问题，政府部门不予进行规划核实等行政行为是被告与政府部门的原因和责任，属于被告与政府部门之间的关系，根据合同相对性原则，被告不能将该责任归责于无过错的原告。因此，对于被告的辩称，本院不予采纳。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告主张被告支付违约金的诉请，本院予以支持。《商品房买卖合同》约定违约金的计算标准为已付购房款日万分之十，现原告主张按日万分之二计算违约金，已考虑到自身的实际损失并主动减少收取违约金。结合本案实际情况，为弥补因被告逾期交房给原告造成的损失，兼顾违约金的惩罚性质，本院认为原告主张的违约金计算标准理据充分，本院予以采纳。被告提出参照同地段同类房屋租金标准确定损失，其主张不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的适用条件，本院不予采纳。 该工程已按期竣工，被告亦通过邮寄送达的方式通知原告交房。被告已将交房通知书送达原告，明确交房时间为2015年1月4日至2015年2月3日，原告于2015年3月21日才办理交房手续，应当以通知书载明的最后交房日期为标准计算逾期天数。从2013年12月31日起至2015年2月3日止，被告实际逾期交房399天，因此，被告应支付原告逾期交房违约金为37575元（470866元×0.0002/天×399天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下： 一、被告贺州市临江房地产开发有限公司应支付原告曾俊才、严友妹逾期交房违约金37575元。 二、被告贺州市临江房地产开发有限公司应继续履行与原告曾俊才、严友妹于2013年4月18日签订的《商品房买卖合同》。 本案受理费884元，减半收取442元，由被告贺州市临江房地产开发有限公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 代理审判员  李兰英 二〇一六年十二月二十七日 书 记 员  蒋 妍