四川省泸州市江阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）江阳民初字第4964号原告：商伍霞，女，汉族，1979年12月12日生，住叙永县。委托诉讼代理人：罗洋，四川精汇律师事务所律师。被告：泸州恒利房地产开发集团有限公司，住所地合江县。法定代表人：郭子春。委托诉讼代理人：刘先赋，四川五月花律师事务所律师。委托诉讼代理人：马俐，四川五月花律师事务所律师。原告商伍霞与被告泸州恒利房地产开发有限公司（以下简称“恒利房产”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告商伍霞的委托诉讼代理人罗洋，被告恒利房产的委托诉讼代理人刘先赋、马俐出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商伍霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金31572.36元；2、判令被告支付原告房屋初始登记逾期违约金3508.04元；3、判令被告支付原告逾期办证违约金149091.70元以及两个车库逾期办证违约金51000元；4、诉讼费由被告承担。庭审中，原告当庭撤回了要求被告支付两个车库逾期办证违约金51000元的诉讼请求。事实和理由：原、被告于2013年1月29日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于江阳区榆景路6号4号楼1层1单元101号商品房以701608元的价格售与原告，合同还约定了付款方式、逾期交房责任以及产权登记、违约责任等内容。合同签订当日，原告即交纳了全部购房款，但被告却未按照合同约定交付房屋，直到2013年4月才将房屋交付原告使用，同时被告亦未按照合同约定为原告办理产权转移登记，原告多次找被告协商未果，直到2015年6月被告才通知原告领取产权证。被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判决。被告恒利房产辩称：1、本案中《商品房买卖合同》关于交房时间约定不明，视为未约定交房时间，应以实际交房时间为准。2、产权转移登记应以房产部门初始登记时间为准，初始登记后转移登记的办理期间由房产部门掌握，被告客观上不能左右。3、合同中双方约定的违约金按已付房款的万分之五/日进行支付，标准过高，请求予以调整。原告围绕其诉讼主张向本院提交了以下证据：1、原、被告双方2013年1月29日签订的《商品房买卖合同》，证明原、被告双方建立商品房买卖合同关系以及对于交房、初始登记、转移登记时间及违约责任的约定。被告质证认为合同载明的交房时间为2012年12月31日，而合同签订时间在约定的交房时间之后，不符合交易情况，系交房约定不明，不具备合同约定的担责条件；2、被告开具的《收款收据》五份，证明原告在2012年12月26日至2013年1月29日四次向被告交付购房款共计701608元、于2013年3月9日向被告交付维修基金33982元的事实和原、被告双方口头约定交房时间为2012年12月31日。被告质证认为五份《收款收据》真实性无异议，仅能证明原告交付房款和维修基金的事实，不能证明双方存在口头约定交房时间；3、物业费《发票》一份，证明原告在2013年4月才接收房屋并交纳2013年4月至9月物业管理费1225.5元的事实。被告质证认为该份证据仅能证明原告交纳物管费的事实，与本案无直接关系，没有关联性；4、短信记录截图一份，证明2015年6月3日才收到被告方短信通知领取房屋产权证的事实。被告质证认为短信截图存在可以通过技术手段调整，不具有客观真实的形式要件；5、案外人赵刚身份证复印件、结婚证，证明赵刚与原告系夫妻关系。被告质证无异议。被告围绕其答辩主张向本院提交了以下证据：1、被告公司《关于恒利山水项目竣工工期延长的情况报告》，证明由于政府对项目周边道路进行设计变更，使被告“恒利山水”项目工程的用地范围发生改变，其配套设计带来重大影响，不能如期进行竣工验收的事实。原告质证认为系被告公司向规划局呈报的文件，延期是针对整个楼盘还是部分设施未作明确说明，不能达到被告的证明目的；2、《房屋登记簿》，证明被告已经于2014年1月17日完成了产权登记。原告质证认为客观性无异议，但合同约定的应当是将产权手续交付原告，该份登记手续不能证明被告没有违约。本院依据上述有效证据认定如下法律事实:2013年1月29日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告商伍霞购买被告恒利房产开发的位于泸州市江阳区一套房屋（建筑面积157.10平方米）。合同约定的主要内容有：1、房屋单价4466元/平方米，总价款701608元；2、付款方式为一次性付款；3、房屋交付时间为出卖人（被告）应当在2012年12月31日前向买受人（原告）交付该商品房；4、逾期交房责任，买受人不退房的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金……；5、初始登记约定，出卖人应当在2013年12月31日之前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的……自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金；6、产权转移登记，……如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金……。双方在合同中还对其他事项进行了约定。合同签订之前，原告即于2012年12月26日、2013年1月7日两次向被告交付房款330000元，合同签订当日分别两次向被告交付房款200000元和171608元，合计房款701608元全部付清，又于2013年3月9日交纳维修基金等33982.28元，由被告开具《收款收据》五份。由于泸州市政府对被告恒利房产开发楼盘“恒利山水”相邻的城西7＃、8＃道路设计进行了变更，使“恒利山水”项目用地范围发生了改变，给项目内相应配套设施的设计带来较大影响，导致该项目配套工程建设工期延长195天，不能如期进行竣工验收。被告于2012年12月16日以“泸恒房地产（2012）第26号”文件向泸州市城市规划管理局作出了《关于恒利山水项目竣工工期延长的情况报告》，泸州市城市规划管理局于2012年12月18日批示“情况属实”备案。另查明，本案争议房屋楼栋于2011年1月开工，于2012年12月竣工验收，被告于2013年4月1日将房屋交付原告。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于本案中双方争议的事实以及对合同条款的理解问题：1、关于迟延交房。原告主张应在合同约定的时间交付，实际交付日期为2013年4月1日，共计延迟90日。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》，载明的交房时间2012年12月31日，而合同签订时间为2013年1月29日，其交房时间在合同签订时间之前，不符合交易习惯，且原告向本院出示的证据也仅能证明在合同签订前即有购房付款的事实，不能当然证明双方对于交房时间有口头约定的事实，被告也不能证明属于笔误，本院认定为在《商品房买卖合同》中对于交房时间存在约定不明的情形。被告在合同签订之后三个月之内交付房屋，根据交易习惯也属合理期限，故原告主张被告迟延交房的理由不能成立；同时原告也未向本院提交所主张的因被告迟延交房造成的实际损失相关依据，对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求本院不予支持。2、关于初始登记和转移登记是否违约问题。《商品房买卖合同》第二十条（一）：“出卖人应当在2013年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任，未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，……，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”；（二）：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，……，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”。本案中由于泸州市政府对被告恒利房产开发楼盘“恒利山水”相邻的道路设计进行了规划变更，客观上影响了楼盘用地范围的重新设计，引起楼盘建筑的竣工、竣工验收、初始登记、转移登记等时间的一系列顺延，从而造成被告在履行《商品房买卖合同》的一系列违约。根据《合同法》第一百一十七条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任……之规定，本案中并非由于被告恒利房产公司的过失或故意，对政府规划的调整不能预见，对规划调整后果不能避免并且不能克服，以至不能如期履行合同，不应归责于被告，据此对被告推迟履行合同的责任予以免除，结合被告于2014年9月25日为原告办理了转移登记，原告也领取了不动产权证，本案合同已经履行完毕，原告也未能举证证明因为被告迟延办证给原告造成了实际损失，应当承担举证不能的法律后果，故原告认为被告初始登记违约以及转移登记违约并要求被告支付违约金的主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告商伍霞的诉讼请求。案件受理费本院减半收取2387元，由原告承担。如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员 王 莉二〇一六年十二月二十七日书记员 朱焰飞