陕西省彬县人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0427民初1078号原告：席某，男。被告：秦某，男。委托诉讼代理人：张社教，陕西宇斌诚律师事务所律师。第三人：刘某，男。原告席某与被告秦某、第三人刘某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及被告委托代理人到庭参加诉讼，第三人经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告席某诉讼请求：1、从2014年6月10日至2016年8月10日房租费71.5万元，被告已付8.5万元，下欠63万元；承担2016年8月10日以后至交房之日房租费；2、被告给付原告违约金10万元；3、被告租赁给原告造成的损失及房内装修物，其中欠电费1.3万元，供水管冻裂损失9.9万元，房间装修物现有部分归原告。事实与理由：原、被告2009年6月10日签订楼房租赁合同，原告将其所有的位于彬县县城西街北边两幢楼房租给被告从事商业经营活动，租赁期限为10年，第一年租金为35万元，其余年份每年租赁费为33万元，每到合同签订之日前一天交付下一年的租赁费。2014年6月10日至2015年6月9日该年度的房屋租赁费被告至今仅支付8.5万元，剩余24.5万元未付。原告多次催要未果，现起诉要求解除原、被告签订的房屋租赁合同，承担相关费用。被告秦某辩称，原、被告签订房屋租赁合同属实，被告与第三人刘某、张某三人合伙经营“鑫恒泰快捷酒店”，被告以合伙代表人的身份出面签订了合同，而非为个人所签。合同签订时间是2012年12月1日，2013年2月张某退出合伙，2013年5月17日被告退出合伙，现该酒店由第三人刘某独自经营。原告知道系三人合伙经营酒店，也知道被告与第三人达成协议退出合伙，接受了第三人曾向其支付的租赁费，故拖欠的房屋租赁费应由第三人刘某支付，与被告无关。现被告未实际经营该酒店，无权同意与原告解除房屋租赁合同，也不应承担所欠的房屋租赁费、违约金等。且合同约定的违约金过高，应依据原告的损失适当降低违约金的金额。第三人未作陈述。本案争议焦点为：1、原、被告房屋租赁合同签订的具体日期；2、拖欠的房屋租赁费应由谁支付；3、原告诉讼请求的数额是否合理合法。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告提供证据：楼房租赁合同一份，证明原、被告约定的合同内容；营业执照、特种行业许可证、税务登记证、卫生许可证、消防合格证，证明“鑫恒泰快捷酒店”经营者是秦某。被告质证对以上证据真实性无异议，但对证明目的有异议，认为合同是2012年12月1日签订，酒店经营者变更为刘某一人。本院审查认为，原告提供的证据被告对真实性无异议，予以认定，租赁合同签订时间经庭审调查，双方承认为2012年12月1日，予以认定。被告提供证据如下：被告与第三人签订的协议一份，证明2013年5月17日被告退出合伙。证人陈某、张某、李某分别出庭作证，证明2012年秦某、刘某及张某三人合伙经营酒店，当时三人商定由被告秦某出面与原告签订了楼房租赁合同，签订合同时原、被告及刘某、张某均在场。2013年2月张某退出合伙，2013年5月份被告退出合伙；3、资产负债表，证明2013年5月以后酒店由刘某一人经营。原告质证认为，资产负债表与原告无关，退伙是其内部的事务，与原告无关，退伙协议原告未签字，也不知道，不认可。本院审查认为，被告提供的其与第三人签订的退伙协议及证人陈某、张某、李某证言，来源合法，内容客观、真实，相互印证，与本案有关联性，予以认定。提供的资产负债表，无当事人签名且与本案无关联性，不予认定。经审理查明：2009年6月10日原告与尚某签订楼房租赁合同，原告将其所有的位于彬县县城西街北边两幢楼房，每幢四间七层，租给尚某从事商业经营活动，期限为10年，后尚某经营酒店。2012年12月1日，被告秦某、第三人刘某与案外人张某协商三人合伙经营酒店，尚某将其经营的酒店及房屋租赁合同全部转让给了该三人。被告秦某出面以个人名义与原告席某重新签订了房屋租赁合同，承接了原合同中尚某的全部权利与义务。合同实际签订日期为2012年12月1日，但落款日期仍为2009年6月10日。该合同第三条约定，租赁期限为10年，第一年租金为35万元，其余年份每年租赁费为33万元，每年到合同签订日前一天交付下一年的租赁费，被告若不按期交付租赁费，则原告有权收回楼房，被告在该楼房投资的一切归原告，被告若违约一个月，向原告支付2%的违约金；合同第十六条约定原、被告任何一方违约，应向对方支付违约金10万元。合同签订后，被告用该两幢楼房与第三人刘某、案外人张某共同合伙经营“鑫恒泰快捷酒店”，并办理了营业执照、卫生许可证等证照，证照的经营者均为秦某，类型是个体工商户。2013年2月张某退出合伙，2013年5月17日被告秦某退出合伙，该酒店由第三人刘某独立经营。2014年11月刘某停止营业，后刘某离家外出，现下落不明。2014年6月10日以前的房租费被告已付清，2014年6月10日以后的房租费由刘某支付了8.5万元，其余未付。本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同合法有效，双方应该依约履行自己的权利和义务。被告未按约定交付租金，已构成违约，原告要求解除合同，应予支持。被告认为签订合同时他是以合伙代表人的身份签字，而非以个人名义签订合同，他退出合伙后由第三人刘某经营，原告明知此事且向刘某收取过房租费，故下欠的房租费应该由刘某支付。经审查，原、被告签订合同时，被告不是以合伙组织的名义签订合同，也未要求其他合伙人共同签字，而是以个人名义与原告签订了合同，即原、被告之间建立了合同关系，至于后来租赁物的实际用途并不能改变合同的主体，且酒店营业执照上的类型是个体工商户，经营者是秦某。被告租赁房屋后退出合伙，将房屋交由刘某继续经营酒店，应视为转租。原告接受了刘某交纳的租赁费，只能视为对转租行为的默认，不能视为原、被告之间租赁合同主体的变更，原、被告之间的合同并未解除，原告与第三人之间也未建立新的合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”。故原告要求被告支付下欠的租赁费应予支持。2014年6月10日至2016年6月10日之间的租赁费应为66万元，已支付8.5万元，尚欠57.5万元。原告要求被告支付至房屋实际交付之日的租赁费，亦应予支持。原告要求被告承担违约金10万元，原、被告合同中既约定了违约金10万元也约定了拖欠一月租金应承担2%的违约金，属于重复约定。现原告选择要求承担违约金，被告认为违约金约定过高，由于被告拖欠的租金数额大、时间长，依据月2%的约定计算，10万元并不高，故应予支持。合同的签订者是秦某，现租赁物的实际经营者是第三人刘某，两人均有应原告返还租赁物的义务。原告要求房间投资的装修物现有部分归原告，因合同有约定，应予支持。原告要求被告承担租赁期间拖欠的电费1.3万元、供水管冻裂损失9.9万元等，因原告未提供证据且房屋未交回，待原告有证据后可协商解决或另案起诉，本案不予审处。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》十六条第二款之规定，判决如下：原告席某与被告秦某签订的房屋租赁合同合法有效，予以解除；被告秦某、第三人刘某向原告席某返还租赁物即位于彬县县城西街北边两幢楼房（每幢四间七层），该楼房内投资的装修物现有部分归原告席某所有；被告秦某向原告席某支付2014年6月10日至2016年6月10日之间拖欠的租赁费57.5万元；2016年6月11日至实际交房之日的租赁费按每年33万元的标准计算支付；被告秦某向原告席某支付违约金10万元；驳回原告席某其余诉讼请求。以上款项，限本判决生效后一月内给付，如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7063元，由被告秦某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审 判 长  弥刚鹏审 判 员  杨芳霞人民陪审员  邓根善二〇一六年十二月十二日书 记 员  肖 笛附：本案适用法律条文。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。