福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽09民终1750号 上诉人（原审被告）:福建福嘉房地产开发有限公司，住所地福建省古田县城东街道六一四中路161号晟达翠屏湖一号1601、1602室。 法定代表人:连敏捷，董事长。 委托诉讼代理人：吴巧丽，福建宁仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周婷婷，福建宁仁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张炳强，男，1972年8月17日出生，汉族，住福建省古田县。 上诉人福建福嘉房地产开发有限公司（以下简称福嘉公司）因与被上诉人张炳强商品房销售合同纠纷一案，不服古田县人民法院（2016）闽0922民初656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人福嘉公司的委托诉讼代理人吴巧丽、周婷婷，被上诉人张炳强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福嘉公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回张炳强全部诉讼请求。 事实与理由：一、原审判决认定其构成违约且应承担违约责任，认定事实不清，适用法律错误。 逾期办证系“非出卖人的原因”造成的，不应归责于上诉人，具体理由如下：上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》后，上诉人依约交房并积极着手办理房屋所有权初始预登记。办理初期，包括张炳强在内的部分业主违反《房屋装饰装修管理协议》违章建设，经上诉人告知后，仍违规装修，因上诉人无执法权，故上诉人立即向古田县监察大队汇报，2013年5月27日，古田县城建监察大队下发古城监（2013）责字3号《责令改正通知书》，要求违章建设业主于2013年6月3日之前自行改正，逾期不改正的，将依法处理。与此同时，上诉人前往住建局申请办理规划核验手续时，被住建局告知因“嘉兴四季”小区部分业主存在违章建设行为，将暂缓办理小区规划核验。上诉人与小区所在物业公司积极配合城建等有关部门对小区业主的违章建设行为进行清理整治，并于2013年7月19日在小区张贴公告告知小区全体业主因部分业主违规装修的行为，住建局暂停办理小区规划核验。时至2013年11月12日，住建局下发古建文（2013）421号《古田县住建局关于网名反映嘉兴四季小区违章搭建情况反馈》，责令违章建设的业主自行整改到位，否则暂缓发放产权证。后经上诉人多次与相关部门协调沟通，住建局始于2014年11月15日方同意上诉人办理小区规划核验及房屋所有权初始登记手续。上述事实已明确无误的通过上诉人提供的住建局出具的《关于“嘉兴四季”小区暂缓发放房产证的情况说明》这一关键性证据获得印证。原审法院也认定该证据“来源合法、客观真实”。同时，根据上诉人在一审中提交证据以及原审法院在审理过程中依法向古田县房屋登记中心、住建局调取的相关证据能够证实：规划核验是小区综合竣工验收的前置条件，小区综合竣工验收则是办理房屋所有权初始登记的法定条件。原审判决也对此进行了认定。 综上所述，从规划核验到房屋所有权预登记是一个连续、不可分割、环环相扣的过程，“嘉兴四季”小区因包括张炳强在内的部分业主违章建设已被古田县住房与城乡规划建设局告知将暂缓办理规划核验手续，上诉人在未完成规划核验这一手续的前提下，根本就无法取得环保部门出具的认可文件或准许文件，从而无法完成小区的综合竣工验收，直接导致无法完成房屋所有权初始登记这一合同义务。原审判决中关于“上诉人于2015年1月22日迟延通过的规划核验并非上诉人迟延完成房屋初始登记的唯一原因”的陈述表明了一审法院也认定了“迟延通过的规划核验是上诉人迟延完成房屋初始登记的原因”，而迟延通过规划核验系因为“嘉兴四季”小区部分业主违章建设造成，该情况并非上诉人所能预见及控制，属“非出卖人原因”，事实上上诉人一直在积极主动地协调、解决问题。因此，原审法院认定上诉人存在违约进而应承担违约责任，属于认定事实不清，证据不足。 二、退一万步而言，即便认定上诉人违约，原审法院违约金的计算方式有误。 1、即便认定上诉人违约，也不能排除住建局因部分业主违章建设自2013年5月27日至2014年11月15日期间暂缓上诉人办理规划核验手续的这一客观事实。违约金计算期间应扣除住建局暂停小区规划核验手续的2013年5月27日至2014年11月15日这一期间。 2、原审法院认定违约金计算截止时间有误。根据《商品房买卖合同》的约定，上诉人的义务系向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记手续，至于初始预登记的受理与审批不属于上诉人的义务，上诉人也无权干涉，故上诉人向房屋登记机构提交房屋所有权初始预登记所需的材料时就已经完成了合同约定的义务，计算违约金也应当以上诉人向房屋登记机构提交房屋所有权初始预登记所需的材料的时间为截止时间。事实上，上诉人于2015年2月10日已经向古田县房屋登记中心提交了办理房屋所有权初始预登记所需的材料，且提交的材料已具备办理房屋所有权初始预登记条件，应认定上诉人已完成合同义务。故违约金的计算截止时间为2015年2月10日。 三、被上诉人主张超过了诉讼时效。 根据《民法通则》第一百三十七条的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，诉讼时效应当从交房后60日后开始起算，被上诉人的诉讼请求明显已经超过诉讼时效。 四、原审判决给古田县房地产开发投资环境造成极大不良影响。 古田县住建局因部分被上诉人违章建设等行为，而暂缓了上诉人办理规划核验，从而导致上诉人迟延完成房屋产权初始登记，亦导致逾期办证责任，原审判决对此情节不予考虑，严重损害了上诉人的合法权益，也严重破坏了古田县房地产开发环境，不利于古田经济发展以及社会稳定。 张炳强辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。其已按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定支付了全部购房款，但福嘉公司未依约完成房屋所有权初始预登记，导致其迟延取得房屋所有权证，福嘉公司应依照《商品房买卖合同》第十四条的约定承担违约责任。福嘉公司主张逾期办证系因部分业主违建导致，属于“非出卖人原因”导致违约，但其并无违建行为，即使福嘉公司因其他业主违建行为造成违约，也与其无关，福嘉公司仍应承担违约责任。 张炳强向一审法院起诉请求：福嘉公司向张炳强支付办证违约金36467元（按总价款465741元，每日以0.01%计算，自2013年5月2日起至2015年6月24日止，共计783天）。 一审法院认定事实：张炳强向福嘉公司购买房屋并签订了《商品房买卖合同》，合同对购房价款、交房时间、产权证办理、违约责任等事项作出了约定。张炳强已全额支付购房款，双方实际交房时间为2013年1月31日。《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。 2010年7月古田县人民防空办公室同意福嘉公司易地建设防空地下室。2013年3月18日，福嘉公司进行嘉兴四季工程竣工验收消防备案。嘉兴四季小区因部分顶层业主存在违章建设行为，2013年5月27日古田县城建监察大队下发改正通知书，要求各违章建设业主于2013年6月3日前自行改正，福嘉公司联合古田县供兴物业管理有限公司于2013年7月19日发出通知，要求顶层部分业主在通知起10天自行拆除违规装修部分并恢复原状。2013年11月12日古田县住房和城乡规划建设局向县委宣传部发文反馈嘉兴四季小区违章搭盖情况。2014年5月30日成立小区业主委员会，2014年6月9日福嘉公司因向住建局提交业主委员会成立备案表需居委会盖章，居委会要求福嘉公司按宁委发[2008]6号文件规定需无偿提供社区配套用房，居委会于2014年7月17日予以盖章。2014年8月20日古田县建设局房地产业股对“嘉兴四季”小区物业准予验收。2014年11月18日古田县住房和城乡规划建设局出具受理承诺单，认为福嘉公司提交审批的建设工程竣工规划条件核实项目材料符合审批材料目录，予以受理。2015年1月29日古田县建设工程质量监督站出具古田县嘉兴四季1#楼的工程质量监督报告。2015年1月22日古田县住房和城乡规划建设局向福嘉公司发文，同意嘉兴四季房地产项目建设工程通过竣工规划条件核实。2015年1月28日古田县环境保护局收到福嘉公司提交的建设项目竣工环境保护验收申请表。福嘉公司2015年2月5日完成竣工验收备案。2015年5月27日古田县房屋登记中心出具受理承诺单，认为福嘉公司提交审批的房屋所有权初始登记项目申请材料符合该项目审批材料目录，予以受理。2015年6月5日，福嘉公司完成嘉兴四季小区的房屋所有权初始登记。至一审庭审时，张炳强已经办理了《房屋所有权证》与《国有土地使用权证》。 一审法院认为，张炳强与福嘉公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，具有法律约束力，双方必须按照约定全面履行自己的义务。福嘉公司未能及时完成房屋所有权初始登记，导致张炳强无法依约取得房屋权属证书，福嘉公司应承担相应的违约责任。福嘉公司完成房屋所有权初始登记是张炳强办理房屋权属证书的前提条件，而福嘉公司取得规划、环保、人防等部门出具的认可文件或准许文件均是其最终完成房屋所有权初始登记的必要条件。2014年8月20日嘉兴四季小区通过物业验收、2015年1月28日古田县环境保护局收到福嘉公司提交的建设项目竣工环境保护验收申请表，这足以说明福嘉公司于2015年1月22日延迟通过的规划核验并非其延迟完成房屋所有权初始登记的唯一原因，况且，福嘉公司按有关单位要求提供社区配套用房、重新进行房屋实测及分户测绘属福嘉公司与第三人之间的行为，不能对抗合同的相对方，故上述行为不能构成福嘉公司的免责事由，因此，福嘉公司认为因小区部分业主违规装修致使小区规划核验工作暂缓并据此主张逾期办证属于“非出卖人原因”，依据不足，不予采信。福嘉公司应承担逾期办证的违约责任。双方提供的证据均无法直接体现张炳强曾向福嘉公司主张权利，张炳强认为其诉请存在诉讼时效中断的情形，依据不足，不予采信。张炳强于2016年4月12日向本院提起诉讼，故张炳强要求福嘉公司承担2014年4月12日之前的逾期违约金已超过两年诉讼时效，不予支持。福嘉公司于2015年6月5日才完成房屋所有权初始登记，福嘉公司该行为必将导致买受人在交房后90日内不能取得房屋权属证书，扣除超过诉讼时效部分，福嘉公司应依《合同》第十四条的约定，以逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%标准向张炳强支付违约金，即从2014年4月12日计算至完成房屋所有权初始登记之日（2015年6月5日）止，共计419天，故福嘉公司应支付张炳强违约金19514.5元（465741元×0.01%/天×419天）。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、福建福嘉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付张炳强逾期办证违约金19514.5元；二、驳回张炳强的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。庭审中，福嘉公司自愿撤回第四点上诉主张，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1、本案违约应归责何方；2、违约金计算截止点及应否扣除古田县规划核验的期间；3、本案诉讼时效是否已超过。 关于本案违约应归责何方的问题，福嘉公司未能按约定及时完成房屋所有权初始登记，原因主要在于福嘉公司所开发建设的商品房没有取得规划、环保、人防等部门认可或准许的文件，该责任在于福嘉公司。福嘉公司主张包括张炳强在内的部分业主存在违章搭盖或违章装修导致建设主管部门不予验收，其无法按时办理相关手续，并在一审中就此提供了《古田县城建监察大队责令改正通知书》和《照片》等证据，但《古田县城建监察大队责令改正通知书》中并没有指出是张炳强违章搭盖，仅笼统的指顶层违章建筑户，张炳强虽居住在顶层，但并不等于所有居住顶层的住户均违章。而福嘉公司提供的《照片》上记载的房屋情况既无法确认是否属于张炳强购买的房产，也无法确认是否属于违章搭盖或装修，且《照片》均是福嘉公司一审期间拍摄，即使《照片》上记载的房屋确系张炳强购买并违章搭盖或装修，也无法确认违章行为发生于房屋所有权初始预登记完成之前还是之后。故福嘉公司以此主张逾期办证属于“非出卖人原因”，举证不能，福嘉公司应承担违约责任。福嘉公司对此上诉无理，不予支持。 关于违约金计算截止点及应否扣除古田县规划核验的期间的问题，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，福嘉公司在交房后，应负责为买受人办理房屋所有权初始预登记，并将办理房屋权属登记的相关资料交由买受人之后，双方约定的该项合同义务才能认定为完成，而并非福嘉公司所主张的，其向房屋管理部门提交房屋所有权初始预登记的材料后，该项合同义务即告完成，因为提交材料之后，可能因为材料提交不完整或其他原因，而导致房屋所有权初始预登记无法完成。至于福嘉公司所提出的违约金计算应扣除古田县规划核验期间的主张，福嘉公司并未举证证明该期间属于合同约定的免责期间。故一审判决认定的违约金计算截止点并无不当。福嘉公司对此上诉无理，不予支持。 关于本案诉讼时效是否已超过的问题，福嘉公司在原审诉讼中，已经就诉讼时效提出抗辩，原审法院对超过两年诉讼时效部分的违约金也未予以支持，故福嘉公司此项上诉主张无理，不予支持。 综上所述，福嘉公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费288元，由福建福嘉房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  高树惠 代理审判员  吴惠玲 代理审判员  陆学宇 二〇一六年十二月二十二日 书 记 员  孙丽华 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。