广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终19354号上诉人（原审原告)：赖百生，男，汉族，1973年10月17日生，住所地：江西省赣州市宁都县。委托诉讼代理人：江银保，广东金圳律师事务所律师。上诉人（原审被告)：深圳市锦深源物业投资管理有限公司，住所地：深圳市龙华新区大浪街道赖屋山新村东区81栋五楼东区，组织机构代码：78529305X。法定代表人：罗新华，总经理。委托诉讼代理人：邓海峰，广东鼎方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市城佳投资管理有限公司，住所地：深圳市龙华新区大浪街道大浪社区新围华宁西路65号伟华达工业园2栋201，组织机构代码：568518291。法定代表人：李小寅，总经理。上诉人赖百生、深圳市锦深源物业投资管理有限公司（以下简称锦深源公司）因双方之间及被上诉人深圳市城佳投资管理有限公司（以下简称城佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第1458号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赖百生上诉请求：1、维持一审判决第一、二、六项；2、撤销一审判决第三、四、五项，并改判支持赖百生的一审诉讼请求；3、锦深源公司、城佳公司返还非法占有的6项财产；4、锦深源公司、城佳公司赔偿毁损的财产价值60270元；5、锦深源公司、城佳公司负连带赔偿责任；6、由锦深源公司、城佳公司承担一、二审诉讼费。上诉理由：赖百生与锦深源公司、城佳公司所签订的房屋租赁合同无效，过错在锦深源公司、城佳公司。锦深源公司、城佳公司将没有产权证的整栋楼欺骗包括赖百生在内的租户，牟取不法暴利。赖百生租用锦深源公司、城佳公司的房屋办公，花费装修费共计71101元，有原始票据为证。一审法院没有要求赖百生对房屋装修损失申请司法评估，却仅酌定判决锦深源公司、城佳公司赔偿5000元装修损失，没有任何事实及法律依据。赖百生要求锦深源公司、城佳公司赔偿营业收入损失、违约金、赔偿金、搬迁费、退还租金及锦深源公司、城佳公司承担连带责任，均有事实和法律依据。若锦深源公司、城佳公司没有非法将涉案房屋出租给赖百生，赖百生就不会有巨额损失。赖百生依法经营公司，劳神费力，赚的都是辛苦钱。而今因锦深源公司、城佳公司的过错，导致赖百生遭受重大经济损失，于情理法，均应赔偿赖百生所受的损失。特别是锦深源公司、城佳公司自2015年8月16日起就以停水停电的方式，导致赖百生无法正常营业，锦深源公司、城佳公司所收房租费理应退还给赖百生。锦深源公司、城佳公司于2015年8月16日起就对所涉案房屋停水停电及锁门等方式控制房屋，致赖百生无法营业，且是无效合同，一审法院判决赖百生支付锦深源公司、城佳公司占有使用费没有任何事实及法律依据。赖百生与城佳公司已经履行租赁合同近两年零两个月，因城佳公司将房屋管理权转让给锦深源公司，而锦深源公司于2015年8月5日单方提出，要求赖百生增加房屋租金，遂引发纠纷，城佳公司有不可推卸的法律责任。锦深源公司、城佳公司强行霸占涉案房屋，还将赖百生的书柜等六项财产非法占有，不予归还，价值共3930元。锦深源公司、城佳公司未经赖百生同意，擅自将赖百生的办公财产及生产用品等共计项资产清理毁掉，价值共计60270元。因锦深源公司、城佳公司非法出租涉案房屋给赖百生，导致赖百生营业收入等严重受损，应受到法律的制裁，赔偿赖百生的所有损失。锦深源公司答辩称：首先，租赁合同是由赖百生和城佳公司所签订，锦深源公司对于合同的签订没有任何过错。其次，房屋租赁合同是实践合同，对于以前已履行合同的部分，我方没有过错。赖百生违反安全规定，拖欠租金，我方解除合同有法律依据，故对于合同终止，我方没有过错。锦深源公司的其他答辩意见与其上诉意见一致。锦深源公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判锦深源公司无须返还赖百生押金5000元：2、撤销一审判决第二项，改判锦深源公司无须赔偿赖百生损失5000元；3、撤销一审判决第六顼，改判赖百生赔偿锦深源公司商誉损失10万元。事实和理由：一、赖百生违反租赁合同约定，违规使用明火危害消防安全，拖欠租金。，并在合同终止之后，拒不办理返还房屋手续，造成锦深源公司严重经济损失。订立合同时缴纳押金5000元，其目的在弥补锦深源公司的经济损失，该押金尚不足弥补损失，故无须返还。二、赖百生违反租赁合同约定，违规使用明火危害消防安全，拖欠租金等，严重违反法律和双方约定，其不存在经济损失。赖百生也没有证据证明自己存在经济损失。即使有损失，由于赖百生系违约方，也应当自负其责，锦深源公司无须赔偿赖百生经济损失。三、赖百生持续诽谤、造谣，给锦深源公司的经营造成严重影响。其中多户租户提前退租或不续租，同时由于造谣和诽谤导致锦深源公司的招商工作无法如期进行，至今涉案柏龙大厦多处房子和商铺无法对外出租，给锦深源公司造成严重经济损失。赖百生针对锦深源公司上诉的答辩意见与上诉意见一致。城佳公司未应诉答辩。赖百生向一审法院起诉请求：l、锦深源公司、城佳公司赔偿自2015年10月26日至2015年12月3日的营业收入等损失154067元(按每月141144元计算)；2、锦深源公司、城佳公司退还赖百生押金5000元；3、锦深源公司、城佳公司支付违约金11000元；4、锦深源公司、城佳公司支付至2015年10月25日的赔偿金84686元；5、锦深源公司、城佳公司赔偿搬迁费3250元、装修损失71101元；6、锦深源公司、城佳公司退还2015年8月、9月、l0月的租金l6500元；7、锦深源公司、城佳公司负连带赔偿责任；8、由锦深源公司、城佳公司承担诉讼费。锦深源公司在一审反诉请求：l、赖百生立即腾空涉租的龙华街道龙观东路62号柏龙大厦XX号楼XX楼XX房屋并交还给锦深源公司；2、如赖百生未按要求腾空房屋的，赖百生支付清理费1万元给锦深源公司；3、赖百生从2015年10月13日起按每月1万元标准向锦深源公司支付房屋占有使用费直至实际交还房屋之日止；4、赖百生赔偿锦深源公司商誉损失10万元；5、由赖百生承担本案受理费。一审法院审理查明：2013年6月25日，赖百生与城佳公司签订《柏龙大厦租赁合同》，约定城佳公司将位于龙华新区龙华街道龙观东路XX号柏龙大厦XX号楼七楼XX号房出租给赖百生使用，租赁期限为2013年6月25日至2023年6月31日止，第一年、第二年租金为5000元／月，第三年、第四年租金为5500元／月，第五年、第六年租金6050年／月，第七年、第八年租金为6655元／月，第九年、第十年租金为7321元／月，每月5日前支付本月的租金，合同签定之日，赖百生需交纳押金5000元及l个月租金5000元。后赖百生进场装修，部分装修费用为71101.24元。2015年1月4日，锦深源公司与城佳公司签订协议书，约定城佳公司将龙观东路XX号柏龙大厦整体物业管理合同转让给锦深源公司。庭审中，赖百生和城佳公司、锦深源公司均认可在2015年3月1日之前赖百生支付房租给城佳公司，在2015年3月1日之后支付房租给锦深源公司，租金支付至2015年10月。2015年8月5日，锦深源公司向赖百生发出通知，要求赖百生于5个工作内协商处理合同事宜。2015年8月16日，锦深源公司发出通知称单方面解除合同，即日起停电，并责令l0个工作日内搬离。2015年10月16日，赖百生向锦深源公司发出回函要求恢复用电。2015年11月13日，锦深源公司向赖百生户籍所在地发出解除合同的通知。庭审中，赖百生称锦深源公司于2015年10月15日已将涉案房屋上锁；锦深源公司称其2015年11月5日将房屋上锁，但赖百生将锁破坏，目前房屋仍由赖百生控制。一审法院认为：赖百生和城佳公司、锦深源公司双方均未提供涉案房屋合法报批报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此赖百生与城佳公司、锦深源公司签订的《柏龙大厦租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，城佳公司、锦深源公司应将收取的房屋押金5000元返还赖百生。关于装修损失，赖百生确已对涉案房屋进行了装修，鉴于赖百生明确表示不申请司法评估，故一审法院酌定锦深源公司赔偿赖百生装修损失5000元。关于赖百生要求锦深源公司赔偿营业收入损失、违约金、赔偿金、搬迁费、退还租金及城佳公司、锦深源公司承担连带责任的诉讼请求，均无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于占有使用费，赖百生实际占用涉案房屋，应向锦深源公司支付实际占用期间的使用费，具体标准参照赖百生和城佳公司、锦深源公司双方约定的租金。锦深源公司称其2015年11月5日将涉案房屋上锁，故一审法院认定自该日起已收回房屋。赖百生支付租金至2015年10月，故赖百生应当向城佳公司、锦深源公司支付2015年11月1日至2015年11月5日期间的占有使用费，参照双方约定租金5500元／月，经核算，赖百生应支付的占有使用费为916.67元(5500元／月÷30天×5天)。关于锦深源公司反诉要求赖百生立即腾空涉案房屋并交还给锦深源公司的诉讼请求，锦深源公司已于2015年11月5日收回涉案房屋，故对该诉讼请求，一审法院不予处理。锦深源公司的其他反诉请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认赖百生与城佳公司2013年6月25日签订的《柏龙大厦租赁合同》为无效合同；二、锦深源公司于判决生效之日起三日内向赖百生返还押金为5000元；三、锦深源公司于判决生效之日起三日内向赖百生赔偿装修损失5000元；四、赖百生于判决之日起三日内向锦深源公司支付自2015年11月1日至2015年11月5日期间占有使用费916.67元；五、驳回赖百生的其他诉讼请求；六、驳回锦深源公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费l096元，由赖百生负担981.46元，锦深源公司负担114.54元；反诉案件受理费2225元，由赖百生负担16.99元，锦深源公司负担2208.01元。二审经审理查明：锦深源公司于2015年8月16日对涉案房屋实施停电。2015年8月19日，赖百生自行接电。锦深源公司于2015年10月19日拆除电表，停止供电，并于2015年11月5日将涉案房屋上锁。锦深源公司称赖百生后来将锁破坏，控制房屋，但并未提交证据证明。锦深源公司承认其已经收回涉案房屋。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，一审法院认定涉案房屋租赁合同无效，认定正确。合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。在本案中，锦深源公司已经收回涉案房屋，其有关返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。锦深源公司还应当将出租人收取的押金5000元退还给赖百生。关于房屋占有使用费，在锦深源公司2015年11月5日对涉案房屋上锁前，锦深源公司2015年8月16日即对涉案房屋停电3天，并在2015年10月19日拆除电表，停止供电。本院认为，锦深源公司实施停电期间，赖百生无法正常使用涉案房屋，该期间不应收取房屋占有使用费。赖百生已付清2015年10月份之前的租金，2015年10月31日前停止供电期间（经核算为16天）的房屋占有使用费2838元（即5500元/月÷31天×16天=2838元），锦深源公司应当退还给赖百生。关于装修损失，赖百生主张其花费的装修费用为71101元，并提交了证据。锦深源公司对赖百生的上述主张不予认可，但并未针对赖百生提交的证据提交反驳证据。锦深源公司在收回涉案房屋时，既未申请一审法院主持交接，也未对涉案房屋的装修现状予以保全。本院采纳赖百生有关装修费用的主张，并结合赖百生对涉案房屋的使用时间及双方对合同无效的过错，酌情判决锦深源公司分担赖百生的装修现值损失3万元。对于赖百生一审主张的其他损失，因缺乏充分证据证明，本院不予支持。对于锦深源公司一审反诉主张的商誉损失10万元，因缺乏证据证明，本院同意一审法院的处理意见，对该主张不予支持。赖百生上诉还请求锦深源公司返还侵占的财产及赔偿财产毁损的损失，该请求在一审并未提出，锦深源公司对该主张也不予认可，本院在本案中对此不作处理，赖百生可另循法律途径主张。综上，上诉人赖百生的上诉请求部分成立，上诉人锦深源公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实有误，导致裁判结果部分错误，本院依法予以相应纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第1458号民事判决第一项、第二项；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第1458号民事判决第四项、第五项、第六项；三、变更深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第1458号民事判决第三项为：深圳市锦深源物业投资管理有限公司应于本判决生效之日起三日内向赖百生赔偿装修损失3万元；四、深圳市锦深源物业投资管理有限公司应于本判决生效之日起三日内向赖百生返还房屋占有使用费2838元；五、驳回赖百生的其他诉讼请求；六、驳回深圳市锦深源物业投资管理有限公司的全部反诉请求。如果未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费l096元（已由赖百生预交），由赖百生负担800元，锦深源公司负担296元；反诉案件受理费2225元（已由深圳市锦深源物业投资管理有限公司预交），由深圳市锦深源物业投资管理有限公司负担。二审案件受理费4101元（赖百生已预交1601元，深圳市锦深源物业投资管理有限公司已预交2500元），由赖百生负担1201元，由深圳市锦深源物业投资管理有限公司负担2900元本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 路  德  虎审判员 朱    宽二〇一六年十二月十四日书记员 张东阳（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。