上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初6714号原告：关长虹，男，1981年8月13日生，满族，住黑龙江省齐齐哈尔市。原告：金海燕，女，1980年2月21日生，朝鲜族，住辽宁省大石桥市。上述两原告的共同委托诉讼代理人：成谦，上海君澜律师事务所。被告：倪军，男，1969年4月3日生，汉族。被告：张文琴，女，1944年2月11日生，汉族，住上海市浦东新区。上述两被告的共同委托诉讼代理人：郎青青，上海鑫钧律师事务所律师。上述两被告的共同委托诉讼代理人：石超，上海鑫钧律师事务所律师。第三人：上海银行股份有限公司松江支行，上海市松江区。负责人：施丽倩，行长。委托诉讼代理人：娄雪娟，女。委托诉讼代理人：杨玮豪，男。原告关长虹、金海燕与被告倪军、张文琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年5月20日公开开庭进行了审理。其后，本院依原告关长虹、金海燕的申请，依法追加上海银行股份有限公司松江支行(以下简称“上海银行松江支行”)作为第三人参与本案诉讼，并于2016年8月15日第二次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序并于2016年11月3日第三次公开开庭进行了审理。原告关长虹及两原告的共同委托诉讼代理人成谦、两被告的共同委托诉讼代理人郎青青三次均到庭参加了诉讼，第三人上海银行松江支行的委托诉讼代理人杨玮豪到庭参加了第二、三次庭审，第三人上海银行松江支行的委托诉讼代理人娄雪娟到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告关长虹、金海燕向本院提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行原、被告间于2016年2月3日签订的《上海市房地产买卖合同》，与两原告共同办理房屋转让过户手续以及移交房屋；2、判令两被告支付两原告违约金(以每日345元为标准，自2016年4月1日起计算至两被告完全履行合同义务之日，即两被告协助两原告办理房屋转让过户手续，并移交房屋之日止)。事实与理由：2016年2月3日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》各一份，约定两原告向两被告购买坐落于上海市松江区九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“系争房屋”)，总价款为1,750,000元。其后，两原告按约支付了两被告购房款690,000元，并于2016年3月29日签订了《住房公积金个人住房抵押借款合同》以及《个人购房担保借款合同》，获得个人住房组合贷款1,050,000元。然两被告却以行情变化为由，未按合同约定于2016年3月31日前与两原告共同前往房地产交易中心办理申请过户手续，遂涉诉。被告倪军、张文琴辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告方并非因为行情变化而不愿履行合同，而是因为被告张文琴突发脑梗，所以无法履约，这也是客观上不可预见的情况，属于不可抗力，是法定的免责情形。此外，系争房屋是被告唯一住房，被告签约目的在于置换，但两原告在办理贷款时存在拖延，导致被告方无法置换房屋，且被告张文琴身体不好，继续履行合同的话，其居住权也无法保障。同时，被告认为合同约定的违约金计算标准过高，要求予以调整。第三人上海银行松江支行述称：第三人作为抵押权人其权利应得到保障，法院即便判决合同继续履行也应先偿还贷款、注销抵押权后再进行。经审理查明：系争房屋产权人为两被告，建筑面积为72.87平方米，类型为公寓。系争房屋上设有抵押权人为第三人上海银行松江支行的抵押登记，债权数额为790,000元。2016年1月3日，被告倪军出具收款收据一张，载明收到原告关长虹购房款定金50,000元。2016年1月6日，被告倪军出具收款收据一张，载明收到原告关长虹部分购房款50,000元。2016年2月3日，两原告(买受人、乙方)与两被告(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定两被告将其名下的系争房屋出售给两原告。合同第二条约定：甲、乙双方经协商一致，同意系争房屋转让价款共计1,500,000元。合同第四条约定：甲、乙双方同意，甲方于2016年4月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2016年3月31日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……。合同第十条约定：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：……(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止……。合同补充条款(一)中的第3条约定：乙方向贷款银行申请的贷款用于支付部分房价款。乙方应于在不影响合同所约定过户日期的时间内完成贷款审批手续……。合同附件三约定：1、乙方于2016年1月11日前支付给甲方定金100,000元。2、乙方于2016年1月31日支付给甲方部分购房款350,000元。3、乙方向银行申请贷款1,050,000元，由贷款银行代乙方直接支付给甲方指定账户。同日，原告金海燕(乙方)与被告倪军(甲方)签订《补充协议》一份，载明双方就购买系争房屋约定的房价款为1,750,000元整，双方同意将《上海市房地产买卖合同》第二条所述转让价款约定为名义成交价格即1,500,000元，差额部分250,000元以装修补偿款形式于2016年2月3日支付给甲方。协议第二条约定：实际付款方式为，1、乙方于2016年1月11日支付给甲方购房定金100,000元；2、乙方于2016年2月3日前支付给甲方购房款590,000元；3、乙方向银行申请贷款1,050,000元，由贷款银行代乙方直接支付给甲方指定账户；4、乙方于交房当天支付给甲方尾款10,000元；5、本次交易过程中，甲方承担营业税1,500,000元×5.55%(以当时国家政策为准)；乙方承担契税1,500,000元×1%以及个人所得税1,500,000元×1%(以当时国家政策为准)。6、双方同意办理资金监管流程，《上海市房地产买卖合同》合同价的75%由交易中心资金监管，此次监管程序不产生任何费用。2016年2月3日，原告关长虹以银行转账方式分两笔向被告倪军转账140,000元、450,000元。被告倪军出具收款收据两张，载明收到上述购房款。2016年3月29日，两原告与案外人中国农业银行股份有限公司上海松江支行签订《住房公积金个人住房抵押借款合同》、《个人购房担保借款合同》各一份，载明两原告申请的公积金贷款500,000元、商业贷款550,000元获批。庭审中，被告确认曾收到两原告支付的房款690,000元，但称其中75,000元系汇入资金监管账户。被告承认，其未在合同约定的过户时间即2016年3月31日前配合两原告办理过户手续，但称此系被告张文琴身体有恙所致，并提供出院小结1份、病情证明单1份、出院记录1份，以证明被告张文琴于2016年4月1日入院、2016年6月17日出院，于2016年8月24日入院、2016年9月22日出院，故认为此系客观上的履约不能。原告对上述材料真实性予以认可，但认为不能以此证明被告张文琴不具备履约能力。两原告另表示，考虑到现由资金监管账户控制的75,000元暂时无法取出，故自愿将包含上述款项在内的剩余房款1,135,000元以现金方式一并交至本院，并称剩余房款无需贷款，可以此现金支付，资金监管账户内的75,000元待取出后再归两原告所有。庭审中，第三人上海银行松江支行提供《客户还款情况明细清单》一份，证明截至2016年8月12日，被告就系争房屋尚有604,586.01元贷款本金未归还。以上事实，有上海市房地产买卖合同、补充协议、转账凭证、收据、网上二手房资金监管付款回单、收据、客户还款情况明细清单、出院小结、病情证明单、出院记录以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告间的《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，合法有效，原、被告均应按约履行义务。对于原告金海燕与被告倪军签订的《补充协议》，被告在第一次庭审中表示，其上虽无被告张文琴签字，但认可补充协议；在第二次庭审中，被告却又表示对补充协议中关于税费负担的条款不认可，其余没有意见。对此，本院认为被告所述前后不一，显然违背了禁反言原则。同时，被告张文琴对上述协议价款约定部分认可，税费负担部分不认可，亦存在矛盾之处。此外，上述条款将本应由作为房屋出卖方两被告的缴纳个人所得税义务约定由两原告负担，并未损害被告张文琴的合法权利。故此，本院认定，被告张文琴亦享有《补充协议》的权利并应履行该协议的义务。现本案中原告按约履行了付款及贷款申请义务，然被告却未在合同约定的时间内与原告办理系争房屋过户及交房手续。对此，被告虽称此系因被告张文琴身体有恙导致，然被告方提供的证据显示，张文琴入院时间晚于原、被告约定的过户期限，且即便张文琴在上述期限内因身体原因导致无法按时签约，此亦为被告方自身原因导致的违约，非被告所称的不可抗力，故本院对被告的辩称意见不予采信。鉴于买卖是双方的真实意思，现系争房屋亦不存在交易的事实及法律障碍，且两原告自愿以现金方式支付剩余房款，故系争房屋买卖合同应继续履行，被告有义务清偿贷款余额后将系争房屋上的第三人的抵押权注销，并协助两原告将系争房屋过户至两原告名下，将系争房屋交付给两原告。现被告属于违约方，两原告依约主张违约金，具有合同与法律依据，对于违约金的起止时间，本院现根据原告的主张，确定其起算时间为2016年4月1日，截止时间为两被告交付系争房屋之日，但对于原告主张的违约金标准本身，被告表示两原告主张的按照已付房价款的日万分之五的违约金(即每日345元)标准过高，故本院兼顾两原告的实际损失、当事人的过错程度以及预期利益等因素，依法酌定该违约金的标准为每日100元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告关长虹、金海燕与被告倪军、张文琴于2016年2月3日就坐落于上海市松江区九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》继续履行；二、被告倪军、张文琴于本判决生效之日起三日内清偿第三人上海银行股份有限公司松江支行处的贷款本息余额，并注销上述房屋上抵押权人为第三人上海银行股份有限公司松江支行的抵押登记；三、被告倪军、张文琴于上述房屋抵押登记注销之日起三日内协助原告关长虹、金海燕将上述房屋产权转移登记至原告关长虹、金海燕名下；四、原告关长虹、金海燕于被告倪军、张文琴协助办理上述房屋产权转移登记之日向被告倪军、张文琴支付房款1,125,000元；五、被告倪军、张文琴于上述房屋产权转移登记至原告关长虹、金海燕名下之日起七日内将上述房屋交付原告关长虹、金海燕；六、原告关长虹、金海燕于被告倪军、张文琴交付上述房屋之日支付被告倪军、张文琴尾款10,000元；七、被告倪军、张文琴于本判决生效之日起七日内支付原告关长虹、金海燕违约金(按照每日100元的标准，自2016年4月1日起计算至被告倪军、张文琴将上述房屋交付原告关长虹、金海燕之日止)。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,340元，财产保全费5,000元，合计诉讼费19,340元，由原告关长虹、金海燕负担1,000元(已付)，由被告倪军、张文琴负担18,340元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 明审 判 员  方美玲人民陪审员  范幼芳二〇一六年十二月六日书 记 员  黄 燕附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。