北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0106民初12114号原告（反诉被告）：北京方庄物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区方庄住宅区芳群园二区12号楼。法定代表人：倪平，该公司董事长。委托代理人：王靖，男，1980年3月5日出生，汉族，该公司客服中心主任，住北京市丰台区左安门外芳城东里7号楼216号。委托代理人：魏然，女���1979年11月8日出生，汉族，该公司物业管理员，住北京市丰台区分中寺1号。被告（反诉原告）：李红玫，女，1969年11月16日出生，汉族，无业，住江苏省连云港市。委托代理人：肖凡，北京市中坤律师事务所律师。委托代理人：于正海（系被告李红玫舅舅），1949年7月18日出生，汉族，中国外运路桥运输有限公司退休职工，住北京市西城区。原告（反诉被告）北京方庄物业管理有限责任公司（以下简称方庄物业公司）与被告（反诉原告）李红玫物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方庄物业公司的委托代理人王靖、被告李红玫的委托代理人肖凡和于正海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方庄物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告李红玫向原告支付2009年4月22日至2015年12月31日所欠物业费34781.76元；2、判令被告向原告支付自2009年9月1日起至2015年12月31日期间按每日千分之二标准计算的滞纳金。事实和理由：李红玫居住在原告负责物业服务的北京市丰台区左安门外紫芳园二区2号楼10至11层5单元1001号（以下简称1001号）房屋，双方签订有物业服务合同，但李红玫未按约交纳费用，其中2009年4月22日至2009年12月31日的物业费3581.70元、2010年1月1日至2015年12月31日期间每年度物业费5200.01元均未支付，方庄物业公司多次催收均无果。被告李红玫辩称，欠费是事实，未支付物业费的原因是原告方庄物业公司没有按照双方签订的《物业服务合同》的约定提供相应的物业服务，李红玫名下的1001号房屋位于顶层，自2007年开始下雨天漏水严重，李红玫为此多次找方庄物业公司，但其一直推脱拖延，至今未予解决，致使李红玫房屋的装��装饰严重受损。李红玫向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告方庄物业公司赔偿李红玫为修复屋顶漏水问题花费的防水工程费1000元；2、判令方庄物业公司修复1001号房屋因漏水造成的损坏部分，包含：更换二层三个卧室因漏水浸泡变形的门框、木地板，修复二层主卧室门口受潮霉变的墙面，一层客厅和卧室因漏水霉变和脱落的天花板顶部，厨房阳台和客厅阳台因漏水霉变的顶部。方庄物业公司对李红玫的反诉请求答辩称：不同意李红玫的反诉请求和理由。李红玫名下1001号房屋位于楼房顶层，李红玫自2009年开始向方庄物业公司反映漏水问题，当时是二层一间小斜屋仓库发生了漏水，双方协商后方庄物业公司一次性赔偿了李红玫3000元，漏水问题由其自行修复，之后李红玫的舅舅于正海又因漏水问题找过方庄物业两次，但漏水属于房屋质量问题，应该由开发商负责，物业公司如果要对楼顶进行维修需要动用公共维修基金，必须由占三分之二面积和三分之二户数的人同意才能申请。但是方庄物业公司还是于2016年8月对李红玫房屋屋顶室外部分作了防水处理，其室内部分不属于物业服务范围，不应由方庄物业公司负责维修，且1001号房屋是复式结构，发生漏水的是二层，一层不可能发生漏水。本院经审理认定事实如下：李红玫系1001号房屋登记的所有权人，该房建筑面积为196.97平方米，属复式结构。2006年4月5日李红玫（甲方）与北京大方物业管理有限责任公司（乙方，以下简称大方物业公司）签订《物业服务合同》，约定：一、委托管理范围：甲方将1001号房屋委托给乙方实施物业管理。二、委托管理事项：1、房屋建筑公共部位的维修、养护和管理；2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、附属建筑物、构筑物及配套设施的维修、养护和管理；4、公共环境卫生；5、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；6、交通与车辆停放秩序的管理；7、小区内公共秩序的维护；8、管理与物业相关的工程图纸、住户房档与竣工验收资料；9、对小区内房屋装饰装修进行管理服务；10、消防管理服务，包括公共区域消防设备实施的维护管理；11、负责向业主和物业使用人收取物业管理费、供暖费及各项费用；12、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备设施的维修、养护在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；13、负责房屋共用部位、共用设施设备大修、中修更新改造的预算，并将预算提请业主委员会审定，费用由业主委员会申请从公共维修基金中提取。如费用不够支出时，按每户面积分摊再次筹集。三、委托管理期限：自2006年4月5日至该小区成立业主委员会后并��订新的物业服务合同止；四、双方权利义务：（一）甲方权利义务：……4、甲方应于每年8月31日前向乙方交纳如下费用：①物业管理费……小计6371.26元；②各项代收代缴费用：生活垃圾清运消纳费每套每年30元，生活垃圾处理费每套每月3元，供暖费4727.28元，小计4793.28元。……（二）乙方权利义务……五、违约责任……六、其他事项……。合同签订后，大方物业公司为丰台区紫芳园二区提供了物业服务，李红玫支付了2009年4月22日前的物业费。2009年7月，李红玫的舅舅于正海代表李红玫与大方物业公司就1001号房屋楼顶小仓库防水层破损发生的漏水问题进行了协商，双方达成一致意见由大方物业公司一次性付给李红玫3000元赔偿其装修损失。之后李红玫还因雨天漏水问题向方庄物业公司申请过维修，方庄物业公司认为物业公司对公共部位漏水问题需要申请公共维修基金维修，不属于物业公司承担物业服务维修义务的范围，双方未能就此达成一致。2016年7月大雨后，1001号房屋再次发生漏水，于正海找方庄物业公司要求维修，方庄物业公司派人对1001号房屋屋顶外部进行了维修处理。庭审中，方庄物业公司称物业费收费标准自2009年1月1日起按政府规定降低，李红玫每年应交物业费总额变更为5200.01元，交费周期由跨年度的整年为周期的交费变更为按自然年为周期的交费，李红玫自2009年4月22日起未支付物业费，大方物业公司于2013年10月改制变更为方庄物业公司下属的第八分公司。李红玫对此无异议，但称未付费原因是方庄物业公司未按《物业服务合同》履行维修义务，1001号房屋楼顶的隔热板都碎了，碎渣堵塞了排水槽，方庄物业公司长期未予清理，以致几年来下雨天经常发生漏水，屋顶、墙体、门窗、地板及家具���损，其于2016年8月底至9月初花费大约1000元对1001号房屋楼顶做了整体防水处理，并在楼顶搭建了阳光房，之后未再发生漏水。本案审理过程中，双方进行了协商，方庄物业公司要求李红玫支付物业费30000元，同意放弃其他诉讼请求作为对李红玫损失的补偿，李红玫同意向方庄物业公司支付50%的物业费，减付的数额作为对其损失的补偿，双方几经协商未能达成一致意见。本院认为，方庄物业公司下属第八分公司（原大方物业公司）与李红玫签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。1001号房屋位于该楼的顶层，李红玫所称该房雨天发生漏水问题系因楼顶防水层破损、排水槽堵塞问题未得到及时清理而致的理由具有合理性，方庄物业公司未提供证据证明李红玫或其他��三人对漏水的发生存在故意或过错，李红玫主张方庄物业公司未按《物业服务合同》的约定履行维修、养护和管理房屋建筑公共部位的义务的理由成立，李红玫要求方庄物业公司赔偿防水工程费1000元的理由成立，本院予以支持。方庄物业公司履行了多项物业服务义务，未及时维修楼顶防水层的失误不能构成李红玫拒付全部物业费的理由，方庄物业公司要求李红玫支付物业费的理由部分成立，其要求李红玫支付滞纳金的理由不能成立。李红玫要求方庄物业公司对1001号房屋内受损部位进行修复、更换，考虑到修复、更换方式不宜操作、评价，双方已就少收部分物业费作为对李红玫损失的补偿的解决方式进行过协商，未能达成一致的原因系少收物业费的数额存在分歧，故此折价补偿李红玫损失的方式有利于节省当事人诉讼成本，且便于履行；李红玫作为房屋所有权人对���致自有财产受损的状况具有止损义务，其明知1001号房屋楼顶防水层破损会发生雨天漏水问题，在与物业公司协商维修事宜无果的情形下，本可先行维修以避免漏水问题再次发生，而其直至2016年8月才采取维修措施，故李红玫名下1001号房屋因漏水遭受的损失应由双方分担，方庄物业公司应向李红玫给付的补偿费数额由本院酌定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、李红玫于本判决生效后七日内向北京方庄物业管理有限责任公司支付二〇〇九年四月二十二日至二〇一五年十二月三十一日期间的物业费三万一千元；二、北京方庄物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内向李红玫支付防水工程费一千元、屋内受损补偿费七千元；三、驳回双方的其他诉讼请求。如��未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费三百三十五元，由北京方庄物业管理有限责任公司负担三十五元（已预交），由李红玫负担三百元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费七十元，由北京方庄物业管理有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈映红二〇一六年十二月十三日书记员  周 明