四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终10291号上诉人（原审被告）：王汉瑛，男，汉族，1976年11月14日出生，住四川省双流县。上诉人（原审被告）：陈惠芬，女，汉族，1979年10月11日出生，住广西钦州市钦南区。委托诉讼代理人：王汉瑛，男，汉族，1976年11月14日出生，住四川省双流县，系陈惠芬配偶。被上诉人（原审原告）：成都睿邦物业服务有限公司，住所地：成都市武侯区领事馆路8号B座806号。法定代表人：邱可。委托诉讼代理人：何治雄，四川君合律师事务所律师。上诉人王汉瑛、陈惠芬因与被上诉人成都睿邦物业服务有限公司（以下简称睿邦公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2015）双流民初字第9626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王汉瑛、上诉人陈惠芬的委托诉讼代理人王汉瑛、被上诉人睿邦公司的委托代理人何治雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王汉瑛、陈惠芬上诉请求：1、撤销一审判决，改判睿邦公司按70%收取王汉瑛、陈惠芬的物业服务费，判决驳回睿邦公司对违约金的诉讼请求；2、本案一二审诉讼费用由睿邦公司承担。事实和理由：物业服务合同明确了物业服务企业和业主之间的债权债务关系，物业服务企业只有在先足额履行服务义务前提下才具备收取物业服务费的权利，业主具有在先获得其足额服务的权利后，才具有缴纳足额服务费的义务，二者对债务的履行有先后关系。本案中，王汉瑛、陈惠芬在二审中提交的新证据能够证明睿邦公司在提供服务的过程中存在主观故意错误，提供的物业服务存在严重瑕疵，严重侵害上诉人的权益。一审判决在审查证据上不全面，采信证据不当，忽视了本案的重要证据，也未进行现场勘查，适用法律存在错误，且在已明确睿邦公司的服务存在瑕疵的情况下，全额支持睿邦公司对物业服务费和部分违约金的诉讼请求于理不合。被上诉人睿邦公司辩称，王汉瑛、陈惠芬提交的证据是静态证据，无法持续全面反映客观状况，其提出的问题即使属实，也是众多物业服务项目中的极少数事项，睿邦公司不构成重大违约或根本违约。一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。睿邦公司向一审法院起诉请求：判令王汉瑛、陈惠芬支付自2011年4月1日起至2015年10月15日止的物业服务费7062元、垃圾清运费247.5元及违约金2809.17元，合计10118.67元。一审法院认定事实：王汉瑛、陈惠芬系远光·水印城建筑区划业主，其房屋面积为85.6平方米。2007年12月1日，水印城建筑区划建设单位四川远光实业有限公司与睿邦公司签订《前期物业服务合同》，约定由睿邦公司为水印城建筑区划提供前期物业服务管理，合同期限自2007年12月8日起至业主委员会成立后代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；住宅物业服务费为每月每平方米1.5元，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前交纳当期的物业管理服务费及其它费用，逾期交纳的，每逾期一日按应交纳总金额的万分之五支付滞纳金。2014年8月28日，成都市天府新区华阳街道远光·水印城建筑区划第一届业主委员会（以下简称水印城业委会）与睿邦公司签订了《物业服务合同》，约定自2014年8月31日起至2017年8月30日止睿邦公司继续为水印城建筑区划提供物业服务，物业服务费为每月每平方米1.5元，按月缴纳，缴纳时间为每月10-15日，逾期缴纳物业服务费，从逾期之日起，按每日以欠费金额的千分之三支付违约金。2014年9月25日，上述《物业服务合同》在四川省成都天府新区成都片区管理委员会国土资源和房产管理局房产管理处备案。合同签订后，睿邦公司继续为水印城建筑区划提供物业服务。王汉瑛、陈惠芬从2011年4月1日起一直未向睿邦公司交纳物业服务费，经催收未果，睿邦公司遂起诉来院，提出前述诉讼请求。庭审中，王汉瑛、陈惠芬认可睿邦公司主张的每月4.5元的垃圾清运费；睿邦公司主张物业费7062元的计算方式为1.5元·平方米/月×85.6平方米×55月，王汉瑛、陈惠芬对上述计算方式认可，但对费用是否应当支付持有异议；对违约金的计算方式，睿邦公司主张自2011年4月1日起自2014年8月30日止按前期物业服务合同约定的每日万分之五计算，自2014年8月31日起至2015年10月15日止按物业服务合同约定的每日千分之三计算，王汉瑛、陈惠芬不认可应当支付违约金。一审法院认为，本案争议焦点为王汉瑛、陈惠芬王汉瑛、陈惠芬是否应当足额支付物业服务费、是否应当支付违约金及违约金计算标准问题。根据《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款的规定，按时向物业服务企业缴纳物业服务费用是业主的法定义务。对王汉瑛、陈惠芬称签订《物业服务合同》时未召开业主大会，不是业主的真实意思表示，且该合同未公示的抗辩意见，一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中，远光·水印城建筑区划的建设单位四川远光实业有限公司与睿邦公司签订的《前期物业服务合同》及水印城业委会与睿邦公司签订的《物业服务合同》系合同双方当事人真实意思表示，合同对水印城建筑区划全体业主均具有法律约束力，业主应当依照合同约定按时、足额履行缴纳物业服务费的义务。王汉瑛、陈惠芬另辩称睿邦公司未能按照合同约定提供合格的物业服务，在实施物业服务过程中存在诸多违约之处，但王汉瑛、陈惠芬提交的证据不足以证明睿邦公司在履行物业服务合同过程中存在根本性违约，对王汉瑛、陈惠芬以睿邦公司违约未实施有效的物业服务而拒绝缴纳物业服务费的意见，一审法院不予采纳。睿邦公司与王汉瑛、陈惠芬一致确认王汉瑛、陈惠芬自2011年4月1日起未缴纳物业服务费，则至2015年10月15日止，王汉瑛、陈惠芬应缴纳的物业服务费用为85.6㎡×1.5元·㎡/月×55月=7062元。对睿邦公司主张的垃圾清运费247.5元，因王汉瑛、陈惠芬对此费用无异议，一审法院予以确认。关于王汉瑛、陈惠芬是否应当承担违约金以及违约金的计算标准问题。因《前期物业服务合同》和《物业服务合同》对王汉瑛、陈惠芬具有约束力，故上述合同中关于逾期违约金的约定适用于王汉瑛、陈惠芬逾期不缴纳物业服务费的违约情形，但合同约定的每日万分之五和每日千分之三的标准明显过高，王汉瑛、陈惠芬辩称不应当支付违约金的请求可视为包含了调整违约金的请求，因此，逾期缴纳物业服务费期间内的违约金计算标准一审法院统一调整为以中国人民银行同期同类贷款利率计算；因王汉瑛、陈惠芬自2011年4月1日起未缴纳物业服务费，合同约定每月10-15日缴纳物业费，故违约金计算期间应为2011年4月16日起计至2015年10月15日止。睿邦公司在为水印城建筑区划提供物业服务的过程中客观上存在一些瑕疵，在今后应注重提高服务质量和水平，对业主反映的实际问题进行积极整改，加强与业主沟通联系，为业主提供更好的物业服务。判决：王汉瑛、陈惠芬于判决生效后十日内支付睿邦公司成都睿邦物业服务有限公司物业服务费7062元、垃圾清运费247.5元及逾期违约金（违约金以当期未缴纳款项为基数，从2011年4月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2015年10月15日止）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王汉瑛、陈惠芬提交了《水印城第二届业主委员会关于禁止水印城建筑区划内停放大车的公告》，拟证明睿邦公司对小区车辆管理存在服务过错，造成公共路面塌陷且未及时修缮维护；提交《收房通知》2份，拟证明睿邦公司占有小区的公共区域、私自改变规划；提交《水印城电梯监督抽查报告》和《成都市远光.水印城电梯修理合同书》，拟证明睿邦公司对电梯维保不到位，电梯故障率居高不下；提交水印城业主孟艳的证人证言，孟艳出庭作证，拟证明睿邦公司物业服务存在严重瑕疵。经庭审质证，被上诉人睿邦公司认为《公告》不是新证据，不应被采纳；《收房通知》与本案无关，对真实性、合法性、关联性不予认可；对《水印城电梯监督抽查报告》和《成都市远光.水印城电梯修理合同书》，被上诉人睿邦公司认为电梯是2015年4月9日业委会修理的，而抽检报告是2015年11月份出具的，即使电梯有问题，也应当是由于业委会修理不善造成，与睿邦公司无关，且物业服务合同第三十九条第三款也约定，设施的使用功能障碍应当由业主委员会负责；证人证言没有相应证据佐证，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，《水印城电梯监督抽查报告》和《成都市远光.水印城电梯修理合同书》及证人证言具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信，《公告》《收房通知》因缺乏与本案的关联性，本院不予采信。被上诉人睿邦公司提交了电梯照片，拟证明小区电梯可以使用，且通过了检验。上诉人王汉瑛、陈惠芬质证认为该证据属于静态照片，不能说明电梯没有坏过，对该照片的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，被上诉人睿邦公司提交的照片仅能反映拍照时该电梯的状态，对该证据本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。被上诉人睿邦公司在物业服务中是否存在上诉人王汉瑛、陈惠芬所主张的瑕疵，上诉人王汉瑛、陈惠芬是否能够以此主张仅支付70%的物业服务费并不再支付违约金是本案在二审的争议焦点。本院认为，四川远光实业有限公司与睿邦公司签订的《前期物业服务合同》及水印城业委会与睿邦公司签订的《物业服务合同》系合同双方当事人真实意思表示，合同对水印城建筑区划全体业主均具有法律约束力，睿邦公司和水印城全体业主均应当依照合同约定履行合同义务。对于睿邦公司，应提供符合合同约定的物业管理服务质量标准的服务，对于业主，应当依约按时、足额履行缴纳物业服务费。本案中，上诉人王汉瑛、陈惠芬作为水印城业主，已经实际享受了睿邦公司提供的物业服务，但自2012年2月1日起未缴纳物业服务费。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”之规定，睿邦公司要求其支付物业费的请求理应得到支持。关于缴纳物业服务费的比例，上诉人王汉瑛、陈惠芬提出睿邦公司提供的服务具有重大缺陷，主张仅支付70%的物业服务费，但未提供充分证据证明睿邦公司在物业服务整体上存在严重缺陷，以至于影响到业主的基本生活质量，故对上诉人王汉瑛、陈惠芬的该项诉讼请求，本院不予支持。上诉人王汉瑛、陈惠芬应向睿邦公司全额缴纳拖欠的物业服务费。关于违约金，上诉人王汉瑛、陈惠芬提交的《水印城电梯监督抽查报告》及证人证言能够证明睿邦公司在提供物业服务过程中，对电梯维保等确存在部分瑕疵，由于睿邦公司为节省维保费，先后更换了除制造厂家外的多家电梯公司对电梯进行日常维保，使电梯没有按制造厂家的规定保养，造成故障率居高不下，故睿邦公司关于电梯故障与其无关的抗辩不能成立。由于睿邦公司的物业服务质量存在部分瑕疵，上诉人王汉瑛、陈惠芬作为业主拒交物业服务费并非完全无正当理由，对于睿邦公司主张的违约金，本院不予支持。综上所述，上诉人王汉瑛、陈惠芬的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销成都市双流区人民法院（2015）双流民初字第9626号民事判决；二、王汉瑛、陈惠芬于本判决生效后十日内支付成都睿邦物业服务有限公司物业服务费7062元、垃圾清运费247.5元；三、驳回成都睿邦物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费50元，由上诉人王汉瑛、陈惠芬负担。本判决为终审判决。审判长  王卫红审判员  吴 爽审判员  姚 兰二〇一六年十二月五日书记员  罗 刚