上海市静安区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0106民初9601号 原告(反诉被告)：姚远，住上海市。 委托诉讼代理人：杨必艳，上海市金石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王志全，上海市金石律师事务所律师。 被告(反诉原告)：戚益梅，住上海市。 委托诉讼代理人：蒋宏，上海宏翰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯琼，上海宏翰律师事务所律师。 原告姚远与被告戚益梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月15日受理后，依法适用简易程序。后被告提出反诉请求，本院于同年8月10日、10月24日、11月25日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)委托诉讼代理人杨必艳到庭参加第一次庭审，原告(反诉被告)委托诉讼代理人王志全参加第二次、第三次庭审。被告(反诉原告)戚益梅及其委托诉讼代理人蒋宏、柯琼三次到庭参加诉讼。审理中，原、被告协商一致同意延长简易程序审理期限。本案现已审理终结。 原告姚远向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行原、被告于2016年1月31日签订的上海市房地产买卖合同，协助原告办理房屋过户手续，并将房屋实际交付给原告；2、被告按房屋总价万分之五的标准支付自2016年5月28日至实际交付之日止的迟延履行违约金(日违约金为人民币2,785,000元*0.05%=1,392.5元)；3、被告按每月5,000元支付自2016年6月1日至实际交付之日止的房屋租金；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月31日，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将其位于上海市XXX区XXX路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下称系争房屋)，以2,785,000元的价格转让给原告，同年5月5日前，双方共同向房地产交易中心申请办理过户手续。合同签订后，原告已经支付100,000元定金和1,295,000元购房款，且具备支付剩余购房款的能力。双方约定在原告办妥银行贷款手续后5个工作日内办理过户，原告于2016年5月20日与银行签订抵押贷款合同，但被告拒绝履行房屋买卖合同，不配合原告办理过户手续。故原告诉至法院，要求判如所请。审理中，原告表示如果判决继续履行，原告撤回第2、3项诉请，原告愿意承担违约金27,850元。 被告(反诉原告)戚益梅辩称并提出反诉请求：1、解除反诉原告戚益梅与反诉被告姚远于2016年1月31日签订的上海市房地产买卖合同；2、反诉被告姚远向反诉原告戚益梅赔偿违约金13,900元(1,390,000*0.05%*20)、赔偿金577,000元(2,785,000*20%)，总计590,900元；3、反诉被告姚远向反诉原告戚益梅赔偿中介费用27,850元；4、本案的诉讼费、反诉费由反诉被告姚远承担。事实和理由：根据双方签订的上海市房地产买卖合同，双方应在2016年5月5日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。姚远应于签订合同60日备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若未按约定及时办理手续逾期达15日且延误过户日期的，应按照该合同第九条第三款约定的违约金比例承担违约责任。截至买卖合同签订当日，戚益梅收到房款共计1,395,000元(含定金)。2016年5月5日，姚远未曾联系戚益梅办理过户事宜，已违反买卖合同约定。5月13日，因中介方协调且告知姚远已办妥贷款，戚益梅同意与姚远就其违约的赔偿责任进行协商。但是姚远不认可违约行为，且坚持说已经办理完成了贷款审批，不同意在过户前直接付清尾款，双方未能达成一致意见。后姚远通过中介要求戚益梅于5月16日15时至交易中心办理过户手续。戚益梅前往房地产交易中心，但姚远未曾出现。事后了解到姚远截至5月16日确实未能通过贷款审批。贷款的实际批复时间是5月20日，晚于过户时间。戚益梅于5月31日向姚远发出解除房地产买卖合同通知书，通知解除合同并要求其承担违约责任。被告认为，原告在5月25日前没有完成过户必备的契税办理证明，而原告提供原有住房书面查询结果后10个工作日内才能办理契税手续。因此，即使原告在5月20日签订贷款合同后仍无法完成过户递件手续。最终延误办出产证及银行房贷也相应超过30天，根据房屋买卖合同第九条第三款，被告有权解除合同。审理中，被告(反诉原告)表示如果法院判决解除合同，被告(反诉原告)撤回第2、3项反诉请求。 原告(反诉被告)姚远针对反诉辩称，不同意被告的反诉请求，坚持本诉请求。因2016年5月5日约定过户时间银行贷款尚未审批下来，原、被告于5月13日见面协商，原告当时表示如果被告愿意配合办理过户，原告愿意根据合同约定按照房屋总价款日万分之五支付违约金。但被告拒绝办理过户。合同约定未按合同付款协议期限付款未超过二十日的，原告支付违约金，逾期超过二十日后仍未付款的，被告才有权单方解除合同。原告贷款在上述二十日内已经审批下来，但被告拒绝配合过户，故系被告违约。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告戚益梅系上海市XXX区XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人。2016年1月31日，戚益梅(甲方，卖售人)与原告姚远(乙方，买受人)签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定，乙方向甲方购买系争房屋，房屋建筑面积48.8平方米，总房价款2,785,000元。第六条，甲、乙双方确认，在2016年5月5日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条第(三)项，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起叁日内向甲方支付。 该合同补充条款(一)中约定：1、审税：甲乙双方应于签订房地产买卖合同后60日内带齐所需材料至交易中心办理纳税申报及限购查询手续；2、过户：甲方应于签订买卖合同当日将该房屋《上海市房地产权证》交于上海满懿房地产经纪有限公司(以下简称“居间方”)保存，产证保管期间，甲方不得对该产证进行挂失补办。甲、乙双方应于乙方办妥贷款申请手续及纳税申报手续后5个工作日内至上海市区房地产交易中心办理房屋过户手续；若该房屋产权交易过户前，房东有拖欠的房产税未缴纳的，则由甲方完税后办理过户。7.1、贷款产生的费用由乙方自行承担；若乙方的实际购房贷款额度不足申请的额度，则任何不足的部分均由乙方在该房屋在房地产交易中心办理产权交易过户手续当日直接支付予甲方。7.2、乙方于签订本买卖合同60日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理贷款手续且逾期达15日且延误过户日期的，则乙方应按本合同第九条第三款之约定违约金比例承担违约责任。附件三付款协议约定：1、乙方于2015年12月26日支付甲方定金100,000.00元整，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分；2、乙方于签订本买卖合同后的当日内，将房款1,295,000.00元整直接支付予甲方；3、乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以贷款银行发放贷款的方式直接将房款1,390,000.00元整支付予甲方。 2015年12月26日，戚益梅将系争房屋房地产权证原件交于中介方满懿(上海)房地产咨询有限公司代为保管。姚远父亲姚光华代姚远通过中介方于2015年12月26日向戚益梅支付意向金30,000元，于同年12月30日向戚益梅支付定金70,000元，于2016年1月31日房地产买卖合同签订当日向戚益梅支付房款1,295,000元。 2016年3月3日，姚远向中国建设银行股份有限公司上海闸北支行提交个人住房贷款申请表、身份证复印件、户口簿复印件等贷款申请材料。 2016年5月13日，因姚远无法于同年5月5日前办理完成银行贷款手续，原、被告双方在中介方陪同下进行协商。姚远父母代姚远表示愿意赔偿逾期付款按房屋总价款每日万分之五的违约金，戚益梅(儿子方元代戚益梅)认为贷款未获审批，姚远已根本违约，要求原告全款付清，否则主张解除合同。中介方提出补充约定过户时间，戚益梅方表示要外出旅行，双方协商未果。 姚远分别于2016年5月14日、5月21日、5月23日向戚益梅发送催告函，分别催告戚益梅于5月16日15时前、5月23日15时前、立即与姚远方前往房地产交易中心申请办理产权过户手续(送件)。 2016年5月20日，姚远(借款人、抵押人)与中国建设银行股份有限公司上海闸北支行(贷款人、抵押权人)签订《个人住房(商业用房)抵押借款合同》，由贷款人向借款人发放购置住房贷款计1,390,000元。 同年5月31日，戚益梅通过中介方向姚远发送解除房地产买卖合同通知书，要求解除涉案房地产买卖合同。 上述事实有原、被告陈述，原告提供的房屋所有权证、佣金确认书及工行汇款凭证、收款收据、房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、上海市房地产买卖合同、个人住房(商业用房)抵押借款合同、催告函及挂号信收据、律师函及EMS单据、银行支付凭证及收款收据、微信聊天记录、吴鹏飞、陈其治证人证言、个人贷款申请材料，被告提供的房屋买卖合同、房地产买卖居间协议、特殊奖励金确认书收款收据、产权保管确认书、上海市房地产买卖合同、微信聊天记录、中介人员名片、解除通知书、房款收据等为证，并经本庭查证属实，依法应予确认。 审理中，原告表示愿意将剩余房款1,390,000元支付至法院，由法院暂为保管。 本院认为，原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守全面履行。本案的争议焦点：合同履行过程中，原、被告何方存在违约行为，房屋买卖合同应继续履行还是解除。本院认为，在房屋买卖合同中，原告为买受方，其主要义务为按约按期支付房款。根据本案查明的事实，原告已依约于房屋买卖合同签订当日及之前支付定金及房款共计1,395,000元。对于剩余房款，根据双方约定，原告应于双方至房地产交易中心过户手续，且交易中心出具以原告的权利人的该房屋上海市房地产权证后，以贷款银行发放贷款的方式直接将房款1,390,000元整支付予被告。双方亦约定在2016年5月5日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。而在双方至房地产交易中心办理过户手续之前，原告应办妥贷款申请手续。但原告至2016年5月20日才与中国建设银行股份有限公司上海闸北支行(贷款人、抵押权人)签订《个人住房(商业用房)抵押借款合同》。原告剩余房款因贷款手续延误而将顺延逾期支付。原告行为已违反合同约定，应当承担相应的违约责任。根据双方合同约定，逾期支付的，原告应按照房屋总价款日万分之五计算支付违约金，逾期超过二十日后戚益梅有权单方解除合同。姚远方于5月13日与戚益梅方就合同履行进行协商，表示愿意支付违约金，但戚益梅要求姚远支付完剩余房款，双方就前往过户的时间协商未果。原告多次向戚益梅发送催告函，要求戚益梅与姚远方共同到房地产交易中心申请办理产权过户手续。戚益梅称，其于5月16日、5月23日前往房地产交易中心，但并未与中介方、姚远方取得联系，自行前往。本院认为，原告方办妥贷款审批手续催告被告共同前往办理产权过户手续，较合同约定的过户时间逾期并未超过二十日。另外，根据涉案房屋买卖合同约定，双方应于签订房地产买卖合同后60日内带齐所需材料至交易中心办理纳税申报及限购查询手续。因此，被告认为原告未按期办理契税证明、住房情况查询构成违约致房款支付顺延的辩称，本院不予采信。当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则。被告方在系争房屋房地产权证等过户必需材料在中介方、原告处的情况下，未与中介方、原告方取得联系自行前往房地产交易中心，并于5月31日通知原告合同解除，并不符合合同约定以及法律规定。被告反诉要求原告支付违约金13,900元(未付房款1,390,000元按每日万分之五计算二十日)的诉请请求符合合同约定，在合理范围内，现原告同意支付违约金27,850元，本院予以确认。原告自愿撤回第2、3项诉讼请求系对其权利的处分，于法无悖，本院予以准许。被告其余反诉请求，并无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定判决如下： 一、原告姚远与被告戚益梅就上海市XXX区XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行； 二、原告姚远应于本判决生效之日起十日内支付被告戚益梅剩余房款1,390,000元； 三、原告姚远应于本判决生效之日起十日内支付被告戚益梅违约金27,850元； 四、被告戚益梅应于原告姚远履行上述判决主文第二、三项给付义务后五日内协助原告姚远办理房屋产权变更登记手续，将上海市XXX区XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告姚远名下，并将上述房屋交接给原告姚远； 五、被告戚益梅的其余反诉请求，不予支持。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费29,080元，减半收取计14,540元，由原告姚远负担10,000元,被告戚益梅负担4,540元；反诉案件受理费4,993.80元，由被告(反诉原告)戚益梅负担4,000元，原告(反诉被告)姚远负担993.80元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 代理审判员  施文璋 二〇一六年十二月二十二日 书 记 员  万健健 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 ……