北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初12537号原告成海波（反诉被告），女，1978年8月18日出生，汉族，中国建设银行股份有限公司高级经理，住北京市丰台区。委托代理人徐进，北京市大成律师事务所律师。委托代理人宋茂勇（成海波之夫），1978年3月17日出生，中国科学研究院职员，住北京市丰台区。被告张永生（反诉原告），男，1969年5月1日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托代理人张ＸＸ、张慧，北京市中伦文德律师事务所律师。原告成海波（反诉被告）与被告张永生（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。成海波及其委托代理人徐进、宋茂勇，张永生及其委托代理人张ＸＸ、张慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成海波诉称，2015年8月2日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，合同约定：1、被告将位于北京市西城区马甸南村X号楼XX层中XXXX号房屋出售给原告，总价5800000元，其中，定金100000元，第一笔首付款1410000元，第二笔首付款1020000元，商业贷款3260000元，物业交割保证金10000元；2、定金于合同签订当日支付，首付款于过户前1天支付；3、双方应在银行批贷后3日内办理房屋所有权转移登记手续，且不得晚于合同签订后120日内办理；4、被告承诺该房屋为空户口且未占育翔小学学区名额，并承诺该房屋为其家庭名下唯一住房；5、任何一方未履行合同义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。合同签订当日，原告已依约支付定金100000元。2015年10月12日，双方办理了网签手续，次日，原告支付1000000元首付款。2015年10月21日，原告银行贷款获批。但是，被告一直以各种理由拒绝配合办理过户手续，并于2016年4月14日向原告提出解除合同。原告认为，双方签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效，双方应依约履行各自的合同义务，被告单方解除合同，已严重违反合同约定。被告应当继续履行合同义务，并承担相应的违约责任。现诉至法院，1、请求判令被告继续履行房屋买卖合同中约定的合同义务，将北京市西城区马甸南村X号楼XX层中XXXX号房屋过户至原告名下并办理房屋交割手续，办理资金监管，配合原告履行付款义务；2、请求判令被告向原告支付逾期违约金（按每日2900元计算，从2015年12月1日起算至诉争房屋过户至原告名下之日止）；3、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告辩称，被告在合同履行期内已经积极履约，但是原告怠于付款，怠于过户，导致被告卖房收钱另行投资的目的无法实现，是原告不履行合同。满五唯一并不是双方交易的必然条件，但被告为了配合原告降低税费，被告与其前妻在涉案合同履行期内办理了离婚手续，同时向中介公司融资100万元办理了另外一套房屋的解除抵押手续，以达到涉案房屋为家庭唯一住房的条件，原告支付的这100万元不是首付款的性质。签订买卖合同时，被告的户口不在涉案房屋，被告为了履行涉案合同，积极办理离婚手续，离婚后在户籍机构办理户籍信息时，民警不让被告在另外的房子里落户，如果不迁走，户口本变不成离异状态，这样被告的户口才要迁到涉案房屋里，在迁移被告户口时，才发现涉案房屋里还有前房主和其儿子的户口，派出所将前房主和其儿子的户口盖章了人户分离的章，中介就把房屋里还有其他人户口的事告诉了原告，原告这时提出来要求被告把户口都迁走，迁完这些户口后，原告才同意继续履行合同，被告将派出所盖人户分离章的事情告诉了原告，并告诉原告这不影响原告迁入户口，也不影响小孩上学，但是原告不同意，坚持要求被告将所有户口都迁走。被告为了促成交易，又找到前房主协调，前房主将其孩子（30多岁）的户口迁走了，但是前房主的户口仍未迁走，现在涉案房屋里有被告的户口和前房主的户口。被告认为，户口问题，不是本案交易的必经环节，合同约定过户后7日内将户口迁走，逾期将承担违约金，户口问题不应当影响交易问题的实质，前房主的户口与被告无关，前房主的户口不迁走，不是被告的责任，前房主户口已经被认定为人户分离，而且前房主不是小孩，不占小孩上学学区名额，不影响房屋买卖交易。被告出售房屋的目的是去投资和还债、另行购买房屋居住，原告逾期支付购房款，导致被告合同目的不能实现。合同约定在批贷后要办理过户，而且在过户前要付款，原告违反这些约定。在可以履行合同的情况下，原告因为户口问题拖延不办理过户，被告在11月24日、27日要求原告配合办理过户，但原告因为户口问题拒绝办理。原告不履行付款手续，在此期间还要求收回100万元，我们希望尽快完成交易，但为了迁就原告，才配合解决户口问题。原告关心的是学区名额，但我们并没有占用学区名额。原告是以合同的后置条件作为了履行合同的前提条件。原告违约在先，不同意原告继续履行合同的全部诉讼请求，也不同意支付违约金。原告请求的违约金数额过高，请求法院调整。反诉原告诉称，被告为另行购房居住和解决自身债务危机的愿望，有意将自身名下的位于北京市西城区马甸南村X号楼中XX室房屋（简称涉案房屋）变卖，为此于2015年8月2日通过中介与反诉被告就涉案房屋买卖事宜签署了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及其《补充协议》（以下简称为房屋买卖合同）并在北京市建委网站上办理了网签合同手续。双方签署的《房屋买卖合同》主要内容如下：一、涉案房屋买卖总成交价款合计为580万元，包括房屋成交价格467万元和家具家电装饰装修及配套设施等作价113万元；二、根据《补充协议》第二条的约定，首付款支付的安排是：1、反诉被告应当在过户前1天支付141万（不包含前期支付的定金10万元）以建委资金监管方式支付给反诉原告；2、反诉被告应当在过户前1天支付102万以非建委资金监管方式支付给反诉原告；3、物业交割时支付尾款1万元，其余房款326万由反诉被告申请银行贷款支付给反诉原告；三、权属转移登记：《房屋买卖合同》约定自本合同签订之日起120日内反诉原告与反诉被告共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，另约定在反诉被告的贷款申请获得建设银行审批后的3日内进行权属转移登记。《房屋买卖合同》签署后，反诉原告为能尽快过户交易拿到反诉被告的购房款以另行购房居住和解决自身债务危机，不仅及时向中介付款融资以赎楼解押，且另行购房居住和解决自身债务危机为减少反诉被告承担的交易税费不惜与前妻办理了离婚手续，为了履行合同而将除涉案房屋之外的其他房产更名归属于前妻，从而促使涉案房屋成为反诉原告名下的唯一住房。然而就在反诉原告办理完有关住房唯一手续后，反诉被告和第三人夫妻俩在贷款申请已经获得银行审批同意的情况下却迟迟不付款交易并一直拖延办理过户事宜。反诉原告认为依据合同中的有关约定反诉被告应对没能在约定期限内办理过户交易负有全部责任，且第三人亦应连带承担相应责任。因反诉原告原本改善居住条件的计划已经无法实现，且反诉原告与前妻已经离婚，除涉案房屋外已无其他房屋可住。现提起反诉，1、请求法院确认反诉原告与反诉被告之间在2015年8月2日有关北京市西城区马甸南村X号楼中XX室买卖事宜签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及其《补充协议》于2016年4月14日解除；2、请求解除反诉原告与反诉被告之间就北京市西城区马甸南村X号楼XX室房屋买卖事宜通过北京市建设委员会网站签署的《北京市存量房屋买卖合同》；3、请求判令反诉被告向反诉原告支付违约金118万元（反诉被告已付定金可相应冲抵部分违约金）；4、请求判令反诉被告立即协助反诉原告办理有关解除北京市西城区马甸南村X号楼中XX室网签合同相关手续5、请求判令第三人宋茂勇对反诉被告上述给付义务承担连带责任；6、请求判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。反诉被告辩称,1、关于户口问题，在补充协议中约定：被告承诺涉案房屋为空户口，不能有被告的户口，也不能有其他人的户口，被告在11月27日发现有前房主和其儿子的户口在房屋里，被告没有实现其在签合同时许下的承诺，我方要求被告解决完户口问题后再办理过户，在当时是符合合同约定的；2、即使是没有户口的问题，被告也违约了，被告是在11月27日办理离婚后户口迁移手续，而双方约定的过户日期是在11月29日，被告已经不可能在约定的时间办理完过户手续，这是因为被告在这之前办理离婚耗费了较多的时间；3、关于首付款的问题，那100万元当然是首付款，原告只是提前付款，合同约定的是在过户前一天支付100万元，被告没有完成过户前的准备工作，所以我方也没有逾期支付首付款。综上，不同意被告的反诉请求，被告请求的违约金数额过高，请求法院调整。经审理查明，2015年8月2日，原告成海波作为买受人，被告张永生作为出卖人，经案外人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的居间服务，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：被告将位于北京市西城区马甸南村X号楼中段XX号房屋出售给原告，该房屋成交价格467万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价113万元；房款支付方式为：原告应向被告支付定金10万元，房款支付方式见补充协议，双方约定原告可向银行贷款326万元。双方在违约责任中对逾期交房和逾期付款的违约责任分别进行了约定，其中逾期付款的违约责任约定为：原告未按照补充协议约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1、逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际应付款之日止，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向被告支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与1项中的日期相同）后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向被告支付违约金，并由被告退还原告全部已付款。双方关于权属转移登记约定：当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；被告应当在该房屋所有权转移登记之日起7日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理有关户口迁出手续，如因被告自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向原告支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之五的违约金。同日，双方签订《补充协议》，第一条约定：交易房屋价格及房屋家具、家电、装饰装修及配套设施作价总计为580万元，此价格为被告净得价，不含税；第二条约定：原告应于2015年8月2日向被告支付定金10万元，原告支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分；原告于过户前一天将第一笔首付款141万元以建委资金监管的方式支付给被告；原告于过户前一天以非建委资金监管的方式将第二笔首付款102万元支付给被告；双方于评估结果出具后且网签后3日内，共同前往贷款机构办理贷款申请手续；双方同意在银行批贷后3日内，共同办理房屋权属转移登记手续。第三条约定：本次交易涉及的税费全部由原告向主管机关缴纳。第四条违约责任约定：双方当事人任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应该按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。被告若出现下列情形之一的，被告构成根本违约，且原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）、被告提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致原告无法取得房屋所有权的；（2）、该房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）、逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）、将该房屋出售给第三方的。被告出现上述根本违约情形之一的，被告应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金；中介公司收取原告的所有费用不予退还，由被告直接赔付原告。原告若出现下列情形之一的，原告构成根本违约，且被告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）、拒绝购买该房屋的；（3）、逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；原告出现上述根本违约情形之一的，原告应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向被告支付违约金；原告向被告支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；中介收取原告的费用不予退还。双方在补充协议第五条约定：“如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准”；该补充协议的其他约定中被告承诺：1、被告承诺该房屋为空户口且未占用育翔小学学区名额。2、被告承诺该房屋为其家庭名下唯一住房。上述合同签订当日，原告向被告支付定金10万元。2015年10月12日，双方办理了网签手续。2015年10月13日，原告作为乙方，被告作为甲方，北京中融信担保有限公司作为丙方签订《融信垫资协议》，三方就涉案房屋交易资金托管及垫资事宜达成如下协议：（一）、托管事项：……3、经协商一致，各方同意，乙方最迟应于2015年10月13日前将购房款100万元足额存入丙方资金托管帐户内，丙方依照本协议或甲乙丙三方另行达成的一致意见对资金托管账户进行管理，并按约定条件将上述账户内的资金进行划转或退回。4、丙方同意，丙方将垫资款划至甲方收款账户后，如因甲方房屋被查封或者被限制转让原因导致本协议及/或该房屋买卖交易解除、终止的，丙方应先行向乙方支付托管资金，同时，乙方签署相关文件将其向甲方就上述托管资金的追偿权转移给丙方行使。5、各方同意，托管期限从乙方第一笔资金存入丙方设立的专用托管账户之日起至丙方已按本协议约定的条件将托管资金划转到甲方、丙方收款账户或乙方回款账户之日止。6、除本协议另有约定外，乙方资金存入资金托管账户后，非经甲、乙、丙三方协商一致，不得单方面要求丙方将托管资金退回。托管资金在托管期内不计利息。（二）、垫资事项及收费标准：1、现甲方将该房屋出售给乙方，经三方协商一致，由丙方向甲方出资100万元，丙方收取服务费。2、丙方的垫资期限为：该房屋过户至乙方名下之日止，最长不超过90天。3、丙方收取服务费的标准为：协议签订当日乙方应向丙方支付5000元服务费。（三）、托管资金的划转、退回、扣除：3、如甲、乙双方协商一致书面解除、终止本协议或该房屋买卖合同被法院裁判解除、终止，且丙方尚未实际垫资的，丙方应自收到甲乙双方书面解除、终止协议或生效裁判文书之日起3个工作日内将全部托管资金退回至乙方指定的账户。2015年10月13日，原告的配偶宋茂勇向北京中融信担保有限公司转款100万元。此后，北京中融信担保有限公司将上述100万元交付被告，被告将该款项用于其家庭另外一套住房的解抵押手续，以便成就其承诺的涉案房屋为其家庭唯一住房的条件。2015年10月21日，原告获得了中国建设银行的贷款发放批准通知书，贷款金额326万元，期限300个月。2015年11月27日，被告与其妻阿丽玛办理了协议离婚手续，双方约定离婚后涉案房屋归被告所有，其他家庭财产、房屋归阿丽玛所有。至此，被告出售的涉案房屋满足了唯一住房的条件。同日，被告将其户口迁入涉案房屋时，发现该房屋尚有前任房主及其家人的户口未迁出，链家公司经纪人赵海涛与被告微信联系，告知其此情况不符合合同约定的“空户口”的情况，原、被告约定的办理过户手续的期限届至后，双方因此未继续办理房屋的产权过户手续。2015年12月19日，原告与其丈夫宋茂勇、被告与其前妻阿丽玛、链家公司赵海涛及门店经理在链家公司就双方继续履行合同、被告迁出涉案房屋内前房主的户口问题进行了协商，双方最终确定由被告继续与前任房主沟通解决前房主户口迁出问题，并约定之后再联系。此后，被告一直与前任房主沟通迁出户口的问题，原告也多次催促被告尽快办理过户手续。2016年1月19日，原告联系被告询问户口办理情况，被告答复正在努力办理中。2016年1月25日，原告提出如果近期不能办理户口迁出，要求收回此前支付的100万元，被告表示尽快解决户口问题，如果原告想收回100万元，其没有意见，其也希望尽早成交。2016年2月18日，链家公司赵海涛询问被告户口的办理情况，被告答复正在作前任房主的工作。2016年3月8日，原告询问被告户口的办理情况，被告告知原告只剩一个户口未迁出了。2016年3月14日，原告方再次与被告联系，提出与被告办理涉案房屋过户手续的问题，同日，赵海涛也与被告联系商量办理过户手续的时间，但均未得到被告的回复。2016年3月18日，链家公司的赵海涛又再次联系被告，询问其何时能够配合办理过户及资金监管的相关手续。被告未予答复。2016年3月22日、28日，原告的丈夫宋茂勇两次联系被告，要求被告协商办理过户的相关事宜，被告未予明确答复。2016年4月13日，原告向被告发出短信，明确提出要求被告履行合同，办理资金监管及房屋产权过户手续。2016年4月14日，被告以原告在约定的期限内不能及时支付房款并拒绝办理过户手续为由，向原告的配偶宋茂勇发送短信，要求解除涉案买卖合同。2016年4月28日，被告与北京中融信担保有限公司签订了《解约协议书》，此后，被告将收到的100万元退至链家公司，之后，链家公司将100万元退还给了原告。现原告诉至本院，要求被告继续履行房屋买卖合同中约定的合同义务，将北京市西城区马甸南村X号楼中段XX号房屋过户至原告名下并办理房屋交割手续，要求被告配合履行付款义务，办理资金监管手续，同时要求被告支付违约金。被告提出反诉，请求解除双方签订的全部合同并要求原告支付违约金。本案审理中，原告已将剩余购房款570万元提存至法院。上述事实，有双方当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、买卖定金协议书、收据、融信垫资协议、银行电子帐单、银行帐户明细单、贷款发放批准通知书、公证书、历史明细查询单、微信记录、短信记录、证人证言、录音、离婚协议书、离婚证、户口本、解约协议书及其他相关证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真是意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。涉案《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中对于涉案房屋办理权属转移登记的时间进行了不同约定，而《补充协议》确定如《北京市存量房屋买卖合同》与《补充协议》约定不一致的，以《补充协议》约定为准，因此，按照《补充协议》的约定，双方办理权属转移登记的时间应为原告获得银行批贷后三日内，即2015年10月24日之前，根据在案证据表明，被告家庭住房情况此时并不满足其承诺的“家庭唯一住房”的条件，双方因此未能在约定的时间内办理权属转移登记。对于双方约定办理过户的期限届至时，涉案房屋不是被告家庭唯一住房，是否影响双方交易完成，双方当事人持不同意见，被告认为即便其住房不满足唯一住房的条件，并不影响双方交易，原告对此持否定意见。对此问题，本院认为，被告在补充协议中承诺涉案房屋是其家庭唯一住房，原告基于该承诺与被告订立合同并协商确定房屋成交价格，如双方在涉案房屋未满足唯一住房条件时办理过户手续，将大大增加原告的购房成本，影响合同目的的实现，因此，涉案房屋不满足唯一住房的条件时，双方不具备办理过户手续的基础。被告出售的房屋满足唯一住房的条件后，因该房屋有前任房主的户口，不满足被告承诺的空户口，双方因此未办理过手续，空户口问题是否为办理过户手续的前置条件，对此问题，本院认为，按照合同约定，被告承诺涉案房屋为空户口，但被告履行户口迁出手续的期限应在涉案房屋所有权转移登记之日起7日内，因此，空户口并非双方办理房屋过户手续的前置条件，然而，双方合同履行过程中，由于原告对涉案房屋不是空户口而要求被告履行迁出户口的义务而中断过户手续的办理时，被告并未就此提出异议，亦未要求解除合同，双方反而在2015年12月19日达成了被告继续办理户口迁出手续，双方合同继续履行的合意，应视为双方当事人均同意继续履行涉案合同并对此前约定的办理涉案房屋权属转移登记的时间进行了变更，由于双方对于办理权属转移登记的具体时间未再进行约定，而根据现有证据表明，被告此后一直在解决前任房主的户口迁出问题，直至被告提出解除双方买卖合同时，原告并未出现足以导致涉案合同解除的根本违约行为，因此，本院认为就双方合同目前的履行情况，并不符合合同约定或法定的合同解除条件，原告在庭审中要求继续履行合同，并已将剩余购房款提存至法院，证明原告具备履行合同的能力，对原告要求继续履行合同、办理涉案房屋产权过户手续、办理房屋交割手续的请求，本院予以支持，原告应同时履行向被告支付购房款的义务；因原告已将房款提存至法院，无需通过资金监管方式支付购房款，因此对于原告要求被告办理资金监管手续的请求，本院不予支持。基于上述理由，对于被告反诉要求解除涉案房屋买卖合同及相关合同并办理撤销网签手续的诉讼请求，本院均不予支持，因原告并不存在违约行为，对被告反诉要求原告支付违约金的请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付逾期过户违约金的请求，因双方当事人在2015年12月19日协商确定继续履行合同，对于办理过户手续的时间未再进行明确约定，因此，原告要求被告支付逾期过户违约金的请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告张永生协助原告成海波办理北京市西城区马甸南村X号楼中段XX号房屋的产权过户手续。二、原告成海波于取得北京市西城区马甸南村X号楼中段XX号房屋产权证书之日，向被告张永生支付剩余购房款五百七十万元。三、被告张永生于收到原告成海波给付的剩余购房款五百七十万元之日将北京市西城区马甸南村X号楼中段XX号房屋交付原告成海波。四、驳回原告成海波其他诉讼请求。五、驳回被告张永生的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五万二千四百元、反诉费二万六千二百元，全部由被告张永生负担（已交纳二万六千二百元），余款自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩进红人民陪审员  乔建军人民陪审员  万 军二〇一六年十二月二十七日书 记 员  王志伟书 记 员  吴杨阳