安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0111民初7317号原告（反诉被告）：安徽鑫天泉置业投资集团有限公司，住所地安徽省肥东县撮镇镇合马路北侧105室，组织机构代码55781759—5。法定代表人：赵育攀，董事长。委托代理人：陈德华，安徽金亚太律师事务所律师。委托代理人：胡静轩，安徽金亚太律师事务所律师。被告（反诉原告）：合肥市宇哲教育咨询有限公司，住所地安徽省合肥市徽州大道6699号滨湖时代广场1幢8层802，统一社会信用代码91340100348768360T（1—3）。法定代表人：王登华，执行董事。委托代理人：朱恒毅，安徽汇朴律师事务所律师。原告（反诉被告）安徽鑫天泉置业投资集团有限公司与被告（反诉原告）合肥市宇哲教育咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）安徽鑫天泉置业投资集团有限公司的委托代理人陈德华，被告（反诉原告）合肥市宇哲教育咨询有限公司的委托代理人朱恒毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安徽鑫天泉置业投资集团有限公司向本院提出本诉请求：1、责令被告补交免租期租金49407元；2、责令被告支付违约金65876元（按月租金的4倍计算）；3、责令被告支付租金41721元、物业管理费9702元、中央空调能耗费11643元（计算至2016年11月2日）。事实和理由：2015年8月18日，原、被告订立《星光天地租赁合同》，内容为：被告承租原告位于合肥市宁国路星光天地2层F204＆206-2商铺用于教育培训活动，租赁面积为383m2；租赁期限自2015年8月18日起至2020年8月17日，被告免费装修期为90天；前三年租金为16469元/月，每3个月支付一次，先支付后使用；物业管理费每月10元/m2、中央空调能耗费每月12元/m2；被告的装饰、装修应符合国家有关建筑、消防安全的法律规定，若有违反，原告有权责令被告进行整改或者解除合同，相应后果由被告承担，并赔偿由此给原告造成的损失。消防报批工作由被告自行申报，原告给予配合，相关费用由被告承担；被告非依合同约定提前解除合同或因被告违约导致合同解除的，被告应当根据实际使用天数支付租金、物业管理费、水电费等相关费用，并按该租赁年度月租金的4倍作为违约金给付原告，且保证金不予返还；若因被告原因且在合同履行期三年内解除合同的，被告还应补交免租期租金。合同订立后，原告向被告交付租赁房屋。被告向原告支付租金至2016年8月17日。2016年7月18日，被告向原告发出《解除合同通知》，以商场自身设计原因不具备从事教育培训活动的条件、商场自身经济纠纷造成人气低落为由，单方面通知原告解除房屋租赁合同。然而，被告至今仍在租赁房屋内经营，未将租赁房屋返还原告。原告认为，承租涉案房屋用于教育培训活动系被告自身的选择，该房屋是否符合消防安全要求，被告作为专业的教育培训机构应有能力作出判断，且合同约定装饰装修的消防报批义务由被告承担，被告却以此为由解除合同，构成违约，遂依法起诉。被告合肥市宇哲教育咨询有限公司辩称，被告之所以解除房屋租赁合同，是因为涉案房屋不符合法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定，致使被告无法将之用于教育培训活动，因此，被告不存在违约行为，不应承担违约责任。反诉原告合肥市宇哲教育咨询有限公司向本院提出反诉请求：1、确认涉案房屋租赁合同已于2016年7月29日解除；2、责令反诉被告返还租金10430.37元（2016年7月30日至2016年8月17日），返还相应的物业管理费、中央空调能耗费5336.47元；3、责令反诉被告返还装修保证金10000元；4、责令反诉被告返还强制扣押的两台液晶电视、一台复印机；5、责令反诉被告支付违约金65876元；6、责令反诉被告赔偿装修损失236930.08元。事实和理由：反诉原告于2015年10月完成对涉案房屋的装修，后向公安机关消防机构申请消防安全检查，却被告知星光天地商场由于缺少独立安全出口，商户不得经营教育培训业态。反诉原告与反诉被告进行了确认，得到的答复是不可能增加独立的安全出口。反诉被告在最初对反诉原告进行的招商宣传中，明确表示星光天地商场可以经营教育培训业态，且商场二楼蓝宇外语教育己在营业中，因此，反诉原告根本未在意涉案房屋是否适用的问题。经多次交涉，均无法解决消防安全问题。在此情形下，反诉原告若继续经营，则明显违背法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定。2016年7月24日，反诉原告口头通知反诉被告解除合同，并开始搬迁财物，反诉被告当场强行扣留贵重财物，阻止反诉原告继续搬迁。2016年7月28日，反诉原告向反诉被告邮寄《解除合同通知》，次日送达反诉被告。此后双方一直协商未果。反诉原告认为，涉案房屋存在不可克服的硬件缺陷，反诉被告明知上述缺陷，仍然制订包含教育培训类经营业态在内的招商政策，且在订立合同时故意隐瞒该事实，致使反诉原告在装修完毕后无法通过消防安全检查，违背了诚实信用的基本原则，反诉被告构成违约，遂提起反诉。反诉被告安徽鑫天泉置业投资集团有限公司辩称，反诉原告的反诉请求无事实与法律依据，请求依法予以驳回。根据合同约定，消防报批工作由反诉原告自行申报，反诉被告予以配合，相关费用由反诉原告承担，因此，涉案房屋的消防安全应由反诉原告负责。反诉被告亦未阻止反诉原告搬离房屋。涉案房屋经过整改，仍然可以用于教育培训活动。反诉原告系因其自身经营不善、整改所需费用较大等因素而单方解除合同。本院经审理认定事实如下：2015年8月12日，被告合肥市宇哲教育咨询有限公司向原告安徽鑫天泉置业投资集团有限公司交付装修押金10000元。2015年8月18日，原告安徽鑫天泉置业投资集团有限公司作为甲方，被告合肥市宇哲教育咨询有限公司作为乙方，双方订立《星光天地租赁合同》，内容为：乙方承租甲方位于合肥市宁国路星光天地2层F204＆206-2商铺，建筑面积为383m2，经营业态仅限于教育培训类；租赁期限自2015年8月18日起至2020年8月17日；乙方于2015年8月18日前开始装修施工，甲方给予免费装修期90天，该期间免收租金、物业管理费、中央空调能耗费；前三年租金为16469元/月，租金按3个月为一个支付期，先支付后使用；物业管理费每月10元/m2、中央空调能耗费每月12元/m2；乙方须向甲方交付16000元作为履行本合同各项条款的保证金；乙方的装饰、装修应符合国家有关建筑、消防安全的法律规定，若有违反，甲方有权责令乙方进行整改或者解除合同，相应后果由乙方承担，并赔偿由此给甲方造成的损失。消防报批工作由乙方自行申报，甲方给予配合；乙方非依合同约定提前解除本合同或因乙方违约导致合同解除的，乙方应按该租赁年度月租金的4倍作为违约金给付甲方，且保证金不予返还。若因乙方原因且在合同履行期三年内解除合同的，乙方应当补交免租期租金。合同订立当日，原告安徽鑫天泉置业投资集团有限公司将涉案房屋交付被告合肥市宇哲教育咨询有限公司。2015年10月，被告合肥市宇哲教育咨询有限公司将涉案房屋装修完毕，后向公安机关消防机构申请消防安全检查未果。2016年7月28日，被告合肥市宇哲教育咨询有限公司采用国内标准快递方式，以涉案房屋因消防安全原因不允许用于教育培训活动为由，向原告安徽鑫天泉置业投资集团有限公司发出解除合同通知。2016年7月29日，该通知到达原告安徽鑫天泉置业投资集团有限公司。2016年8月9日，被告合肥市宇哲教育咨询有限公司向原告安徽鑫天泉置业投资集团有限公司送达律师函，主张双方协商解决善后赔偿问题。2016年8月18日，原告安徽鑫天泉置业投资集团有限公司向本院提起民事诉讼。2016年10月29日，安徽省大禹消防检测有限公司出具一份消防检测意见，指出涉案房屋违背了《建筑设计防火规范》的强制标准性条文，不具备开设儿童活动场所的条件，无法通过消防安全检查。2016年11月2日，被告合肥市宇哲教育咨询有限公司采用国内标准快递方式，向原告安徽鑫天泉置业投资集团有限公司发出《关于授权鑫天泉置业公司单方接收星光天地2层F204＆206-2商铺的通知》，并随邮件附上相应钥匙。2016年11月3日，被告合肥市宇哲教育咨询有限公司向本院提起反诉。以上事实，有原告提交的房屋租赁合同、交房确认书、解除合同通知，被告提交的房屋租赁合同、消防检测意见、解除合同通知及其送达记录、律师函及其送达记录、装修押金收据、公证书以及双方的当庭陈述可予证明。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形”。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”。本案中，因涉案房屋在投入使用前，无法通过消防安全检查，存在危及公众聚集场所安全的因素，不具备从事教育培训活动的条件，被告作为承租人基于此种情形向原告主张解除合同，合同自通知到达原告时解除，亦即涉案《星光天地租赁合同》已于2016年7月29日解除，本院予以确认。本院认为，导致涉案租赁合同解除的情形属于不可归责于双方的事由，双方应按公平原则分担损失，而原告的第1、2项诉讼请求、反诉原告的第5项反诉请求均建立在对方违约的基础上，本院不予支持。自2016年7月30日起至2016年11月2日，该段期间涉案租赁合同虽已解除，但被告尚未将租赁物返还原告，应当支付该实际使用期间的租金以及相关费用，因此，对于原告的第3项诉讼请求，本院予以支持，而同时不予支持反诉原告的第2项反诉请求。因涉案租赁合同的解除不可归责于被告，被告有权主张原告返还保证金10000元。反诉原告的第4项反诉请求涉及另一法律关系，本案不予处理。反诉原告在接手涉案房屋后进行了装修，客观上必然产生损失，应由反诉被告予以分担。根据本案实际情况，本院确定反诉原告的第6项反诉请求抵消原告的第3项本诉请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：一、确认涉案《星光天地租赁合同》于2016年7月29日解除；二、反诉被告安徽鑫天泉置业投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告合肥市宇哲教育咨询有限公司保证金10000元；三、驳回原告安徽鑫天泉置业投资集团有限公司的其他本诉请求；四、驳回反诉原告合肥市宇哲教育咨询有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费3104元，由原告安徽鑫天泉置业投资集团有限公司负担。反诉案件受理费6230元，由反诉原告合肥市宇哲教育咨询有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  刘星月人民陪审员  王建淮人民陪审员  邓苏建二〇一六年十二月二十三日书 记 员  杜 尹附：本案适用的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。2、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形。3、《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。4、《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。5、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。6、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款：没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。