上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初2297号原告(反诉被告)：上海佳歆物业管理有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人：陈辉，经理。委托诉讼代理人：苏成，公司员工。委托诉讼代理人：王皓，公司员工。被告(反诉原告)：上海若上投资管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：陈洁，执行董事。委托诉讼代理人：杨文珺，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎星，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告上海佳歆物业管理有限公司(以下简称佳歆物业公司)与被告上海若上投资管理有限公司(以下简称若上公司)居间合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告若上公司在举证期内提出反诉诉请，本院合并进行了审理。后依法转为普通程序，于2016年9月12日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)佳歆物业公司的委托诉讼代理人苏成、王皓，被告(反诉原告)若上公司的诉讼委托代理人黎星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳歆物业公司向本院提出诉讼请求：要求若上公司支付原告佳歆物业公司居间服务费22.5万元。事实与理由：若上公司经佳歆物业公司提供居间服务，介绍客户上海申彤大大资产管理有限公司(以下简称申彤大大公司)，于2015年10月23日与若上公司签订房屋租赁合同。租赁合同约定，合同租期为2015年10月26日至2016年10月25日止，租赁场所为上海市黄浦区鲁班路XXX号4楼整层(下称涉案房屋)，租金为每月人民币30万元。签约当日，若上公司确认收到客户支付的第一个月租金及三个月的押金，合计人民币120万元,至此佳歆物业公司已完成全部居间服务。若上公司销售人员于2015年10月27日通知佳歆物业公司开具中介服务费发票，双方约定中介费为人民币45万元，分两次支付，分别在收到客户首期付款后支付一半，剩余一半在收到客户第二个月房租之后支付。若上公司于2015年12月8日向佳歆物业公司支付首笔居间服务费22.5万元。承租人于2015年12月7日向若上公司支付了第二个月的房屋租金，若上公司亦确认收到。佳歆物业公司认为其已完成全部居间服务，故起诉要求若上公司支付剩余的居间服务费22.5万元。若上公司辩称，不同意佳歆物业公司的诉讼请求。并向本院提出反诉诉讼请求：要求佳歆物业公司返还多收取的居间服务费15万元。事实与理由：佳歆物业公司系申彤大大公司及其关联公司在上海租赁办公场所的独家代理人。2015年10月23日，佳歆物业公司介绍申彤大大公司与若上公司签署SUNRISE上区经纬中心租赁合同。双方确定根据行业惯例收取居间服务费，即委托人应按照实际收到的租金(不包括保证金)的15%计算并支付居间服务费，如果租赁合同因承租人原因提前终止，居间人则应退还多收取的居间服务费。后双方确认居间服务费为45万元，分两期支付。但早在2015年9月底，互联网陆续出现申彤大大公司及其关联公司涉嫌违法经营活动的报道。至2015年12月中旬，申彤大大公司及其关联公司在沪租赁的其他办公场所出现违约情况。2015年12月19日，在涉案房屋办公的申彤大大公司所属员工自行清场。2015年12月21日，若上公司向申彤大大公司发出“租赁合同解除通知书”。2015年12月24日，若上公司工作人员经与佳歆物业公司工作人员联系，确认不再要求若上公司支付剩余居间服务费，佳歆物业公司要求若上公司将之前开具的22.5万元发票退回。若上公司认为，佳歆物业公司作为申彤大大公司及其关联公司委托的独家代理人，长期为申彤大大公司及其关联公司在上海租赁办公写字楼提供服务，对申彤大大公司及其关联公司从事非法集资业务模式应当知晓。但佳歆物业公司在提供居间服务过程中，对若上公司隐瞒了申彤大大公司的真实经营情况，导致若上公司与申彤大大公司签订租赁合同。而申彤大大公司在仅支付了两期60万元的租金后，就因涉嫌违法经营被公安机关调查，导致若上公司与申彤大大公司提前解除租赁合同。鉴于佳歆物业公司在居间服务中存在重大过错，根据双方关于居间服务费的约定及行业惯例，如佳歆物业公司居间的客户承租满一年，那么佳歆物业公司获得的居间服务费应为45万元，现承租人实际仅承租了二个月，因此佳歆物业公司实际应获得的居间服务费应为45万元/12*2＝7.5万元。但若上公司已于2015年12月8日，预先支付给佳歆物业公司居间服务费22.5万元，故反诉要求佳歆物业公司返还若上公司多支付的居间服务费共计人民币15万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，同时认定事实如下：2015年10月23日，经佳歆物业公司提供居间服务，若上公司作为甲方、申彤大大公司作为乙方签订房屋租赁合同。租赁合同约定：合同租期为2015年10月26日至2016年10月25日止；租赁场所为上海市黄浦区鲁班路XXX号4楼整层；租金为每月人民币30万元，合计年租金为360万元；租赁保证金为90万元。合同同时对房屋交付和使用限制、租赁房屋的归还、合同解除、免责条款、保密条款、争议解决等内容进行了约定。合同签署之日，申彤大大公司向若上公司支付首期租金30万元以及保证金90万元。2015年11月3日，佳歆物业公司向若上公司开具了四张金额为10万元，一张金额为5万元的服务费增值税发票。2015年11月9日，申彤大大公司作为股东投资的法人独自企业上海梦彤资产管理有限公司(以下简称梦彤公司)成立。2015年11月25日，佳歆物业公司和若上公司工作人员通过微信确认，中介服务费分两笔支付。2015年12月7日，若上公司作为甲方、申彤大大公司作为乙方、梦彤公司作为丙方签订主体变更协议，确认乙方将其在租赁合同项下的一切权利义务全部转让给丙方，乙方同意为丙方履行租赁合同项下的义务承担连带共同保证责任，除主体变更外，租赁合同其他条款内容维持不变。2015年12月7日若上公司收到第二个月房屋租金30万元。若上公司于2015年12月8日向佳歆物业公司支付首笔居间服务费22.5万元。2015年12月17日，新浪财经刊登“消息称大大集团总裁被侦查带走”的报道。2015年12月19日(周六)，申彤大大公司所属员工称因公司面临无法继续经营的状况，要求进入涉案房屋办理撤出办公场地手续并取回个人办公用品，并称清理完成后，下周一将不再来此办公。2015年12月21日，若上公司向申彤大大公司发出“租赁合同解除通知书”，称申彤大大公司于2015年12月因涉嫌违法经营活动，公司实际控制人已被公安机关立案调查，公司员工已办理搬出涉案房屋手续并取回全部个人用品。根据租赁合同第七条合同解除的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，立即解除与申彤大大公司之间的租赁合同并没收全部租赁保证金，并要求申彤大大公司在收到通知书后2日内按照租赁合同约定办理租赁房屋归还手续，逾期未还若上公司有权自行收回房屋。另双方当事人对于对方提供的双方工作人员2015年10月19日至2015年12月24日之间微信往来内容均无异议。对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、佳歆物业公司提供证据一“看房确认单”，若上公司不予认可，认为2015年10月23日梦彤公司尚未成立，不可能签署看房确认单，本院认为佳歆物业公司关于梦彤公司系成立后补签看房确认单的辩称，结合若上公司与佳歆物业公司工作人员之间微信记录中，关于若上公司与申彤大大公司签订租赁合同后，申彤大大公司正在成立梦彤公司，若上公司、申彤大大公司以及梦彤公司三方签订的主体变更协议，以及若上公司认可佳歆物业公司居间的事实，本院予以确认。2、若上公司提供的证据一“租赁居间合同”模板，证明根据服务式办公场所通用的“租赁居间合同”模板第六条佣金与费用的约定，委托人应按照租赁协议所约定的实际租赁期限租金总额为基础按比例向居间人支付佣金，如承租方提前终止租赁合同，佣金以委托人实际收到的租金总额(不含保证金)为基础按比例计算支付。佳歆物业公司认为其未签字不予认可，本院认为若上公司仅以该空白租赁居间合同证明其中内容系行业惯例，证据不充分。3、若上公司提供的证据九“独家中介委托书”，佳歆物业公司称其系加盟公司，对此事并不知晓，但不否认佳歆物业公司与上海佳歆房地产投资顾问有限公司(下称佳歆地产公司)系关联企业，虽然该独家中介委托书的签署日期为2015年10月17日，当时梦彤公司尚未成立，但基于上述第1点相同的理由，可以确认该委托书系梦彤公司成立后补盖公章，本院对该证据亦予以确认。4、若上公司提供的证据十2015年12月23、24日微信记录，若上公司认为该证据已证明双方确认佳歆物业公司要求将一半的发票退回，因此若上公司不应再支付剩余居间费用。佳歆物业公司虽然确认微信内容属实，但辩称佳歆物业公司当时要求退回发票系因佳歆物业公司年底财务做帐需要，结合2015年12月19日申彤大大公司员工撤离涉案房屋，以及2015年12月21日若上公司向申彤大大公司发出解除合同通知书的事实，本院对于佳歆物业公司的辩称不予采信。本院认为：双方当事人虽未签订书面居间合同，但对双方工作人员通过微信等方式协商，佳歆物业公司居间介绍若上公司与申彤大大公司(后变更为梦彤公司)签订为期一年的租赁合同，以及居间服务费为45万元分两笔支付，若上公司已经支付了22.5万元居间服务费的约定及事实均无异议。双方当事人争议焦点为：2015年12月申彤大大公司及其关联公司因涉嫌违法经营活动被公安机关调查，在承租两个月后无法经营，导致若上公司提前解除租赁合同，佳歆物业公司在居间服务过程中是否存在过错，若上公司是否应当支付全额居间服务费。佳歆物业公司作为此次房屋租赁合同的居间人，而其关联企业佳歆地产公司又系梦彤公司委托的独家中介机构，因此佳歆物业公司对于梦彤公司以及申彤大大公司的经营模式及内容应当更加了解，佳歆物业公司对于其知道或者应当知道的事实与风险，应当及时告知委托人。但截止2015年12月15日，即网传“大大集团总裁被侦查带走”消息的前两天，佳歆物业公司工作人员在回答若上公司工作人员关于申彤大大公司是否出问题时，仍称申彤大大公司还正常在找房子，网上负面消息总归有的。可见，佳歆物业公司在居间过程中，并未尽到全部如实报告义务，不应主张全额的居间服务费。关于若上公司主张其已支付的22.5万元服务费系预付，要求按照行业惯例以实际租赁期限计算居间服务费，要求佳歆物业公司退回15万元居间服务费，因若上公司证明该主张系行业惯例的证据不足，本院难以支持。综上，鉴于佳歆物业公司在居间过程中，并未尽到全部如实报告义务，若上公司已向佳歆物业公司支付了22.5万元居间服务费。同时结合2015年12月23、24日，若上公司向申彤大大公司发出解除合同通知书后，若上公司与佳歆物业公司工作人员协商退回一半服务费发票的意思表示，综合考虑双方纠纷起因及经过、当事人过错程度、实际损失等具体因素，本院对于佳歆物业公司要求若上公司支付剩余22.5万元居间服务费，以及若上公司反诉要求佳歆物业公司退回15万元居间服务费的诉讼请求，均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决如下：一、对原告(反诉被告)上海佳歆物业管理有限公司要求被告(反诉原告)上海若上投资管理有限公司支付居间服务费人民币225,000元的诉讼请求不予支持。二、对于被告(反诉原告)上海若上投资管理有限公司要求原告(反诉被告)上海佳歆物业管理有限公司退回居间服务费150,000元的诉讼请求不予支持。本诉案件受理费人民币4,675元，由原告(反诉被告)上海佳歆物业管理有限公司负担，反诉案件受理费3,300元，由被告(反诉原告)上海若上投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  程 珊审 判 员  张 宁人民陪审员  毛伟新二〇一六年十二月十二日书 记 员  施 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。