.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}   海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2016）琼01民初字第180号   原告：郑登曼（曾用名郑登万），男，1954年12月1日出生，香港永久（8）。   委托代理人：黄良盛，海南刚峰律师事务所律师。   委托代理人：唐元，海南刚峰律师事务所律师。   被告：何美，女，1982年7月14日出生，汉族，住海口市。   委托代理人：黄跃，海南商汇律师事务所律师。   被告：许仕铭，男，1951年1月6日出生，汉族，住海口市。   委托代理人：许惠平（许仕铭之子），男，1981年7月28日出生，汉族，住海口市。   原告郑登曼与被告何美、许仕铭房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑登曼之委托代理人黄良盛、唐元、被告何美之委托代理人黄跃、被告许仕铭之委托代理人许惠平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告郑登曼诉称：1993年10月7日，郑登曼办理证号为房字第11051号的房屋所有权证，取得位于海口市××里号）整幢房屋的所有权。自1993年至1994年底，郑登曼将一层商铺出租给摩托车行，每月租金为1200元；将第二、三、四层对外出租，每层每月租金800元。1995年1月，郑登曼基于与许仕铭的亲戚关系，委托许仕铭管理和出租该房屋，许仕铭接受委托后，将该房屋对外出租，从未向郑登曼支付租金。2012年10月，郑登曼发现房屋破损严重，要求何美与许仕铭搬出房屋，但二人以存在合法的《房屋租赁合同》为由，拒绝搬出。经郑登曼多方调查得知，许仕铭与何美为了达到不搬出郑登曼房屋的目的，许仕铭在2007年6月1日，将郑登曼房屋的第二层租赁给其儿媳何美，双方并签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限20年，每月租金350元，租金价值远远低于市场价值。郑登曼认为，何美与许仕铭之间婚亲关系的租赁行为，实际上以表面合法的形式，互相恶意串通，租金远远低于市场价值，且租期达到合同法规定的上限，达到长期居住的目的，二人的行为损害郑登曼的利益，根据《合同法》第五十二条、《民法通则》的规定，何美与许仕铭签订的《房屋租赁合同》属无效合同。综上，何美与许仕铭采用欺诈，相互串通、虚假合同的方式，想长期居住郑登曼的房屋，违反法律规定，郑登曼现依据《民事诉讼法》的有关规定，诉至法院，请求依法判决支持郑登曼的诉请：1、判令何美与许仕铭在2007年6月1日签订的《房屋租赁合同》无效；限何美与许仕铭于判决生效后10日内将海口市龙昆里15号二楼房屋返还给郑登曼；3、判令何美与许仕铭承担本案的诉讼费用。   被告何美辩称，本案房屋二楼的租赁关系经过生效判决、执行的认可，郑登曼再次起诉无理。针对本案涉案房屋，郑登曼在2014年4月曾经以返还原物纠纷为由，将许仕铭（何美家公）起诉至海口市龙华区法院。海口市龙华区法院（2014）龙民一初字第1194号民事判决认为：鉴于房屋的一、二层出租给外人使用，目前租期未满，许仕铭应将三、四层交还郑登曼。遂判决：限许仕铭于本判决发生法律效力30日内将海口市龙华区龙昆里15号四层楼房的第三、四层返还给郑登曼。（2014）龙民一初字第1194号民事判决生效后郑登曼申请法院执行。根据海口市龙华区法院（2015）龙执字第244号给"房屋各租户"的《责令履行指定行为通知书》："通知你们从2015年1月分起将海口市龙华区龙昆里15号四层楼房的一、二楼的每月租金交给代理人黄家茂的账户内"，何美一直按季度将约定每月租金1050元交付给郑登曼的代理人。可见，何美与许仕铭的租赁关系经过法院审理认可，且一直为郑登曼接受的。涉案房屋一直由郑登曼委托许仕铭管理、出租。这个事实（2014）龙民一初字第1194号民事判决也予以认可。因此，何美与许仕铭之间关于涉案房屋的租赁关系，合法有效。可见，涉案房屋的租赁关系已经得到人民法院生效判决文书的审查、认可，并且正在按照法院的生效执行文书按月执行。综上所述，郑登曼的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院判决驳回其诉讼请求。   被告许仕铭辩称，许仕铭的答辩意见与何美一致。   本院经审理查明，海口市龙华区龙昆里15号楼房是郑登曼购置的房产。1993年10月7日办理了房屋所有权证。郑登曼与许仕铭系亲戚关系，1995年1月，郑登曼口头委托许仕铭居住、管理和出租该房屋至今。许仕铭在居住和出租期间没有向郑登曼支付过收取的租金。2007年6月1日，许仕铭以郑登曼的受托人身份（甲方）与何美（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于××路两室一厅一厨出租给乙方居住，出租房屋建筑面积共50平方米；每月租金350元（包水电），按季支付1050元，租期20年，从2007年6月1日至2027年5月30日止。2012年10月，郑登曼以房屋破旧需要维修保护为由要求许仕铭搬出并将房屋交回，许仕铭拒绝搬出。2014年，郑登曼向海口市龙华区法院提起诉讼，要求许仕铭立即腾出海口市龙昆里15号的整栋房屋，并将该房屋返还郑登曼。该案诉讼中，郑登曼表示为了便于案件的审理，如果许仕铭与何美签订的《房屋租赁合同》属实且合法，其同意继续履行合同，仅请求许仕铭立即腾出海口市龙昆里15号第三、四层房屋，将房屋交还。案经审理，海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字第1194号民事判决判令："限被告许仕铭于本判决发生法律效力30日内将海口市龙华区龙昆里15号四层楼房的第三、四层返还给原告郑登曼"。2014年12月22日，海口市龙华区法院向该栋房屋各租户发出（2015）龙执字第244号《通知书》，载明："申请执行人郑登曼与被执行人许仕铭返还原物纠纷一案，本院（2014）龙民一初字第1194号民事判决书已发生法律效力，但被执行人拒不履行该民事判决书中所确定的义务，现通知你们从2015年1月份起将海口市龙华区龙昆里15号四层楼房的一、二楼的每月租金交给代理人黄家茂的账户内。"后，何美按季度将租金1050元支付至黄家茂账户内至今。现郑登曼以许仕铭与何美签订的《房屋租赁合同》系双方互相恶意串通，采用欺诈、虚假合同的方式达到长期居住郑登曼房屋的目的为由，诉至本院。   另查，何美系许仕铭的儿媳，其实际居住、生活于该租赁房屋内。   以上事实，有经双方当事人当庭提交并质证的房屋所有权证、《房屋租赁合同》、（2014）龙民一初字第1194号民事判决书、海口市龙华区法院（2015）龙执字第244号《责令履行指定行为通知书》、银行缴款凭证等书证及当事人当庭陈述、庭审笔录在卷为凭，足以认定。   本院认为：一、关于本案的准据法选择问题。郑登曼为香港特别行政区居民，应参照涉外案件处理。当事人没有就本案争议约定管辖法院，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十九条、第二百六十五条，最高人民法院《关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》第一条第（二）项、第三条第（一）项之规定，本院对本案具有管辖权。双方当事人未选择适用的法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案涉案的合同履行地及被告住所地在海口，本案应适用我国内地的法律作为处理当事人争议的准据法。   二、关于本案实体处理的问题。郑登曼作为出租房屋的所有权人，主张确认受托人许仕铭与何美签订的《房屋租赁合同》无效，系其正常民事诉讼权利的行使，（2014）龙民一初字第1194号案件以及其后的执行程序，是其基于与许仕铭之间的委托关系提起的返还房屋之诉，与本案系不同的法律关系，故其起诉符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定："有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定"，郑登万主张《房屋租赁合同》无效，应符合以上法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十七条之规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。郑登曼作为海口市龙华区龙昆里15号楼房的所有人，委托许仕铭居住、管理和出租该房屋，但因没有明确指示具体的租赁期限、租金金额及其支付期限和方式等委托权限范围，属于概括性委托许仕铭处理与出租房有关的一切事务，故合同内容可由受托人与承租人协商一致而确定。许仕铭作为郑登曼的受托人与何美签订的《房屋租赁合同》，未超越代理权限，何美虽为许仕铭的儿媳，但其租房确系用于居住和生活，并支付了相应租金，合同约定的租赁期限及其他内容不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形。同时，该合同亦不存在采取欺诈、胁迫的手段损害国家利益以及损害社会公共利益的情形。许仕铭管理出租房屋收取的租金是否向郑登曼支付，双方之间并无约定，许仕铭实际亦未向郑登曼转交过租金，对此，郑登曼在2012年之前未曾提出过异议，故不能认定许仕铭在2007年6月1日与何美签订《房屋租赁合同》时即存在恶意串通，损害郑登曼利益的情形。郑登曼未提供证据证实许仕铭与何美存在规避法律的不法目的或具有违法交易行为。综上，本案中的《房屋租赁合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，郑登曼主张确认该合同无效，于法无据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第三百九十六条、第三百九十七条之规定，判决如下：   驳回原告郑登曼的诉讼请求。   案件受理费人民币100元，由原告郑登曼负担。   如不服本判决，原告郑登曼可在判决书送达之日起三十日内，被告许仕铭、何美可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。   v2o6r0whfmqlnmo9er   审判长袁蓉   审判员 廖端明   审判员 符玉梅   书记员韩莉   审核：袁蓉撰稿：袁蓉校对：韩莉印刷：何宗谦海南省海口市中级人民法院2017年2月27日印制（共印21份）