广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终14590号上诉人（原审被告）：广州第二煤矿实业有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：陈继荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁斌，广东腾晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈少凤，广东腾晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何锦添，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘玉芳，广东红棉律师事务所律师。上诉人广州第二煤矿实业有限公司（以下简称第二煤矿公司）因与被上诉人何锦添合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初87号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月10日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。第二煤矿公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.判决驳回何锦添所有诉讼请求；3.判决何锦添承担一审、二审的案件受理费及评估费。事实和理由：根据《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第75条，“附条件的民事行为，如果所附的条件是违背法律规定或者不可能发生的，应当认定该民事行为无效”，本案所涉及的《统筹分配出售XX村住房规定》及《协议书》均应被认定为无效。一、第二煤矿公司与何锦添签署文件与协议时，均清楚涉案房产属于集体所有小产权房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，只有具备集体经济组织成员的身份，才能依法取得并享有宅基地使用权，因此农村房屋不应当被允许出售给集体经济组织以外的人。二、宅基地使用权属于用益物权，是一种不完整和受限制的所有权，其上房屋也不具备完整所有权。所有权不完整的财产流转应受限制，其转让合同效力有待商榷，不能径直认定为有效。三、本案所涉《协议书》第一、二、三条之间有因果关系，不能刻意割裂。协议书第一条的第二煤矿公司为何锦添办理房产证的义务，是第三条第二煤矿公司对何锦添补偿义务的前提条件。一审法院判决变相支持了小产权交易的合法性，使非法的小产权房交易最终获得合法的而交易补偿。综上，本案所涉及的《统筹分配出售XX村住房规定》及《协议书》因违背法律强制性规定而无效，请二审法院支持第二煤矿公司的全部上诉请求。何锦添二审辩称：同意一审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：1.在房改和单位卖房时何锦添不知道涉案房屋是小产权房，第二煤矿公司一直承诺给何锦添办证，在本案一审开庭前，何锦添从来没有见过涉案房屋的房产证以及购房协议。2.一审判决所依据的协议书合法、有效，这只是双方对于不能办理房产证处理方式的约定。3.本案《协议书》第二条并不是附条件的民事行为，因为附条件民事行为是将来可能发生的行为，具有或然性。而本案房屋不能办证是已经发生的事实，是过去的事实。何锦添向一审法院起诉请求：一、第二煤矿公司支付何锦添重新购买与广州市白云区XX街10号601房同等条件房屋的房屋补偿款993852元；二、第二煤矿公司按每日万分之二点一的标准支付自2013年10月1日起至款项支付完毕止的逾期付款利息；三、本案评估费4000元、诉讼费用由第二煤矿公司承担。一审法院经审理查明：何锦添原系广州市第二煤矿职工，2002年，广州市第二煤矿改制为广州第二煤矿实业有限公司。1995年4月20日，广州市第二煤矿作出《统筹分配出售XX村住房规定》，主要内容是广州市第二煤矿统筹购置XX街1-6号地段住房六套，由矿统筹购置并根据矿职工房屋分配情况的实际进行统一安排分配，分配出售给职工。何锦添依照该规定分配购置了其中6号601房（现门牌地址为10号601），并按规定向广州市第二煤矿付清了房款。2011年9月5日，何锦添（乙方）与广州第二煤矿实业有限公司（甲方）签订《协议书》，内容为：原广州市第二煤矿（以下简称市二矿）为甲方转制前的公司。市二矿于1995年统筹购置了广州市白云区XX街1号-6号的6楼房屋共6套作为分配给职工的房屋。市二矿把其中6号601房（现已改为10号601房）的住房一套（以下简称分配房），按照广州市住房改革的规定出售给乙方。其中55平方米按照职工房改房售价标准出售，超出55平方米部分按照当时市场价2200元／平方米出售。乙方已于1995年按要求付清购房房款，按约定，市二矿在乙方付清房款后，负责为乙方办理房屋产权证，办理房屋产权证所需的工本费、印花税由乙方负责，其余税费由市二矿负责。二、甲方作为市二矿转制的公司，为继续履行以上所提义务，已经尝试为乙方申请办理房屋产权证，但由于该分配房不符合办证规定，已确定不能办理房屋产权证。三、甲方为补偿乙方损失，经甲乙双方协商，乙方可选择其中之一方案向甲方要求执行：1.甲方负责重新购买同等房屋并免费为乙方置换现有房屋。重新购买的房屋需有房屋产权证的并与该分配房同等条件（地段、楼层、朝向、交通、面积、楼龄等相当，具体条件执行时由双方再协商）。产权证过户所需的工本费、印花税由乙方负责，其余税费由甲负责。房屋过户需在2013年9月30日前办理完毕。2.甲方在2013年9月30日前向乙方支付现金作为补偿，甲方支付的金额需等于本协议第三条第1项中重新购买的房屋的金额。四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，本协议自双方签字之日生效。上述协议书由广州第二煤矿实业有限公司时任法定代表人刘丽扬签署并加盖广州第二煤矿实业有限公司公章。一审审理过程中，第二煤矿公司确认分配给何锦添的房屋面积为81.94平方米，该房屋现登记在案外人名下，房屋所占土地权属性质为集体所有。2014年2月28日，何锦添自行委托广东高迪评估咨询有限公司对广州市白云区XX街10号601房（建筑面积81.94平方）同等条件（地段、楼层、朝向、交通、面积、楼龄等相当）的有房屋产权证的房屋市场价值进行评估。广东高迪评估咨询有限公司于2014年3月5日作出高迪评估[2014]013号《价格评估结论书》，评估结论为与评估标的的同等条件的有房产证的房屋在2014年2月28日时的市场价格为993852元。为进行上述评估，何锦添支付评估费4969元。第二煤矿公司对上述评估结论书的三性不予认可，并向一审法院提交《重新评估申请书》，要求以2013年9月30日为评估基准日，市场同等条件房屋价格进行评估。对于该《重新评估申请书》，何锦添表示其同意重新评估，也同意以2013年9月30日为评估基准日，但表示应按照同等条件下有国有土地房产证的房屋进行评估。一审法院于2016年3月23日依法委托广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房屋同等条件（地段、楼层、朝向、交通、面积、楼龄等都相当的条件）按照有国有土地使用权证的有产权的房屋价格进行评估。2016年6月3日，广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司作出财兴房评字[2016]第049号《房地产估价报告》，认为涉案房屋于价值时点2013年9月30日的房地产市场价值为980800元。何锦添和第二煤矿公司对上述《房地产估价报告》均无异议。为进行上述评估，第二煤矿公司预交评估费4362元。另查明，2014年3月25日何锦添向一审法院起诉要求判决第二煤矿公司按“广州市白云区XX街10号601房”同等条件（地段、楼层、朝向、交通、面积、楼龄等都相当的条件）并按有房屋产权证的房屋价值支付重新购买房屋的金额1081608元及支付起诉之日起至付清该款项之日的利息。一审法院作出（2014）穗云法立民初字第21号民事裁定书，认为本案诉讼属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，不属于人民法院管辖，裁定对何锦添的起诉不予受理，何锦添不服上述裁定上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法立民终字第1977号民事裁定书，维持一审法院（2014）穗云法立民初字第21号民事裁定书。后何锦添向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2015年11月3日作出（2015）粤高法立民提字第15号民事裁定书，认为本案系合同纠纷，而非历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，裁定：一、撤销广东省广州市白云区人民法院（2014)穗云法立民初字第21号民事裁定和广东省广州市中级人民法院（2014）穗中法立民终字第1977号民事裁定；二、本案由广东省广州市白云区人民法院立案受理。何锦添收到上述裁定后遂于2016年1月4日向一审法院递交诉状，提起本案诉讼。还查明，原广州市第二煤矿改制为广州第二煤矿实业有限公司后，何锦添取得公司0.2322%的股份，由案外人叶伯焯、邱志平、吕锦洪代持。2011年10月24日，何锦添将其持有的股份转让给案外人陈秋宇。一审法院认为：本案广州市白云区XX街10号601房屋由第二煤矿公司于1995年按照福利分房政策分配给何锦添，后何锦添依照住房改革政策付清房款后购买了该房屋。因涉案房屋不能办理房产证，第二煤矿公司和何锦添于2011年9月5日签订《协议书》，约定何锦添可以在2013年9月30日前选择置换与涉案房屋同等条件有房屋产权证的房屋，也可以选择要求第二煤矿公司支付重新购买房屋的金额作为补偿。该《协议书》是双方当事人在协商一致的情况下为自己创设民事权利义务的行为，故本案系合同纠纷。第二煤矿公司抗辩称本案属于国有企业内部分房纠纷，不属于人民法院主管的范围，因而要求裁定驳回何锦添起诉，对此广东省高级人民法院已作出（2015）粤高法立民提字第15号《民事裁定书》，认为本案并非历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，属于人民法院主管和受理范围，并裁定本案由一审法院立案受理，故第二煤矿公司的上述抗辩意见依据不足，一审法院不予采纳。本案中何锦添是依据《协议书》向第二煤矿公司主张权利。《协议书》共三条，其中仅第三条的约定为双方创设了新的民事权利和义务，《协议书》第一条、第二条并未为双方创设民事权利和义务，而是对于双方作出第三条具有民事权利义务内容约定背景情况的重申，《协议书》第一条、第二条并非对《协议书》第三条所附的条件，第二煤矿公司现主张《协议书》第一条、第二条是对第三条所附的条件依据不足，且《协议书》第三条约定第二煤矿公司为何锦添置换同等条件有房屋产权证的房屋，或者支付现金补偿，上述约定并未涉及集体土地的房屋即“小产权”房的过户及交易，该约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，第二煤矿公司主张《协议书》第三条无效的抗辩意见缺乏依据，一审法院不予采纳。《协议书》由第二煤矿公司时任法定代表人刘丽扬代表第二煤矿公司与何锦添于2011年9月5日签订，该协议书是双方真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，协议对双方具有约束力。第二煤矿公司主张何锦添作为第二煤矿公司处的股东，刘丽扬为公司法定代表人，未经股东会决议损害其他股东的权益签订本协议书，并表示对该协议书不予认可。对此一审法院认为，《中华人民共和国公司法》第二十一条规定：“公司的控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员不得利用其关联关系损害公司利益。违反前款规定，给公司造成损失的，应当承担赔偿责任”，上述关于关联交易的规定仅将关联交易的主体限定在公司的控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员范围内，上述《协议书》签订时何锦添虽然作为员工持有第二煤矿公司0.2322%的股份，但何锦添并非第二煤矿公司的控股股东、实际控制人，也并非公司的董事、监事、高级管理人员，故其并非关联交易的主体。刘丽扬作为时任第二煤矿公司的法定代表人，其代表第二煤矿公司所签署的《协议书》对第二煤矿公司具有拘束力，第二煤矿公司或者股东如果认为刘丽扬签署协议的行为构成关联交易并损害了公司利益或者股东利益，其可向人民法院提起诉讼要求赔偿，但这不构成第二煤矿公司不受《协议书》拘束的理由，现第二煤矿公司以其不认可协议书的约定为由拒绝履行协议书于法无据，一审法院不予采纳。第二煤矿公司另主张何锦添的诉讼请求已超过了两年的诉讼时效。对此，一审法院认为，《协议书》第三条约定何锦添可以在2013年9月30日前选择置换与涉案房屋同等条件有房屋产权证的房屋，也可以要求第二煤矿公司支付重新购买房屋的金额作为补偿，第二煤矿公司未履行上述义务，何锦添最迟于2013年10月1日应当知道其合法权益受到损害，此后其已于2014年3月25日向一审法院递交诉状要求第二煤矿公司向其支付重新购买房屋的金额及利息，故从2013年10月1日开始至2014年3月25日何锦添主张权利之日尚未超过两年的诉讼时效，第二煤矿公司主张何锦添的诉讼请求已超过两年诉讼时效的抗辩意见不能成立，一审法院不予采纳。《协议书》第三条第1款约定，何锦添可以在2013年9月30日前选择置换与涉案房屋同等条件有房屋产权证的房屋；第2款约定，何锦添也可以要求第二煤矿公司支付现金作为补偿，支付的金额需等于《协议书》第三条第1款中重新购买的房屋的金额。现何锦添明确其选择现金补偿的方案，对于双方约定的“有房屋产权证”的房屋是指土地权属性质为集体土地的房屋，还是国有土地的房屋，由于《协议书》第三条约定的背景情况是何锦添通过单位内部分房分配的房屋土地权属性质为集体土地，不能办理以何锦添为产权人的房屋产权证，故双方才约定了置换或现金补偿方案，故从《协议书》的目的解释，“有房屋产权证”的房屋应当是指能办理以何锦添为产权人的房屋产权证的房屋，由于国家政策现不允许房屋土地权属性质为集体土地的房屋即“小产权”房的过户及交易，故双方约定的“有房屋产权证”的房屋应当指土地权属性质为国有土地的房屋，故《协议书》第三条第2款约定的补偿金额也应当指有国有土地使用权证的房屋的金额，第二煤矿公司抗辩称房屋价值评估时应当按照土地权属性质为集体土地的房屋进行评估不符合双方约定的目的，一审法院对此抗辩意见不予采纳。经一审法院委托，2016年6月3日，广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司作出财兴房评字[2016]第049号《房地产估价报告》，认为按照有国有土地使用权证的有产权的房屋价格进行评估，涉案房屋于价值时点2013年9月30日的房地产市场价值为980800元，何锦添及第二煤矿公司对《房地产估价报告》无异议，一审法院对《房地产估价报告》予以采信，据此，何锦添要求第二煤矿公司向其支付房屋补偿款980800元于法有据，一审法院予以支持，何锦添主张的补偿款金额为993852元，对于其主张的超出部分，一审法院不予支持。对于何锦添主张自2013年10月1日起至补偿款实际支付完毕之日止的逾期付款利息于法有据，一审法院予以支持，何锦添现主张按照每日万分之二点一的标准支付逾期付款利息，由于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准是在中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率基础上上浮30%-50%，一审法院酌情认定按照上浮30%计付，何锦添现主张按照每日万分之二点一的标准支付逾期付款利息依据不足，故对于何锦添主张的超出部分，一审法院不予支持。对于何锦添要求第二煤矿公司向其支付其自行委托广东高迪评估咨询有限公司进行评估而支付的评估费4000元，由于一审法院并未采纳广东高迪评估咨询有限公司所作的《价格评估结论书》的意见，且《价格评估结论书》评定的房屋价格与一审法院在诉讼过程中委托广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司所做出的评估意见并不一致，故何锦添要求第二煤矿公司承担其自行委托评估支付的评估费4000元依据不足，一审法院不予支持。对于第二煤矿公司提出要求何锦添将涉案房屋交还的意见，由于第二煤矿公司在本案中并未提起反诉，故其就此可另案主张，本案不予调处。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第二十一条之规定，于2016年7月25日作出判决：一、在判决生效之日起五日内，广州第二煤矿实业有限公司向何锦添支付房屋补偿款980800元；二、广州第二煤矿实业有限公司向何锦添支付逾期付款利息（逾期付款利息以980800元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率基础上上浮30%计付，并以每日万分之二点一的利息标准为限，从2013年10月1日计算至款项付清之日止；至判决生效之日的逾期付款利息于判决生效之日起五日内一次性支付，自判决生效之日次日起的逾期付款利息于每月五日前逐月支付）；三、驳回何锦添的其他诉讼请求。一审案件受理费15324元，由何锦添负担1716元，广州第二煤矿实业有限公司负担13608元，评估费4362元由广州第二煤矿实业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。各方当事人对一审查明事实均未提出异议，本院予以确认。另查明：双方当事人在二审庭审中确认涉案房屋属于宅基地房屋。第二煤矿公司与何锦添签订《协议书》时，双方已确定涉案房屋无法登记在何锦添名下。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。涉案房屋属宅基地房屋，第二煤矿公司与何锦添均非涉案房屋所在集体经济组织的成员，第二煤矿公司向何锦添分配出售建造在宅基地上的涉案房屋，违反了上述法律规定。第二煤矿公司明知涉案房屋属于宅基地房屋而将其分配、出售给何锦添，其对涉案房屋的产权未能登记至何锦添名下有过错。双方均确认《协议书》签订时，涉案房屋的产权无法登记在何锦添名下，因此《协议书》第三条实质上是双方对于何锦添不能取得涉案房屋产权的后续处理所作出的约定，该约定是双方当事人真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。第二煤矿公司认为该《协议书》无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《协议书》第三条的约定，何锦添可选择要求第二煤矿公司在2013年9月30日前向其支付现金作为补偿，支付的金额需等于重新购买同等房屋的金额。广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司根据一审法院的委托，作出财兴房评字[2016]第049号《房地产估价报告》，认为涉案房屋于价值时点2013年9月30日的房地产市场价值为980800元。何锦添和第二煤矿公司对上述《房地产估价报告》均无异议。一审法院关于第二煤矿公司按照上述评估价值向何锦添支付房屋补偿款980800元及逾期付款利息，评估费4362元由第二煤矿公司负担的处理可行，本院予以维持。综上所述，第二煤矿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2069元，由上诉人广州第二煤矿实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 李 静审判员 余 盾二〇一六年十二月二十八日书记员 林漫榆游瑞娜