贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0103民再2号原审原告周康，男，1966年1月20日生，汉族，住贵阳市云岩区。委托代理人陈颂新，国浩律师（贵阳）事务所律师。原审原告汪惠玲，女，1952年7月11日生，汉族，贵阳市精工通用设备厂退休职工，住贵阳市云岩区。委托代理人陈颂新，国浩律师（贵阳）事务所律师。原审被告向德贵，男，1955年5月2日生，汉族，住贵阳市云岩区。原审被告何瑞华，女，1958年11月30日生，汉族，贵阳市云岩区修制品厂退休职工，住址同上。原审第三人蒲英，女，l966年2月19日生，汉族，住贵阳市云岩区。原审第三人向祥，男，1978年7月4日生，汉族，住址同上。委托代理人蒲英，女，l966年2月19日生，汉族，住址同上。原审第三人向雷，男，1989年4月5日生，汉族，住址同上。委托代理人蒲英，女，l966年2月19日生，汉族，住址同上。原审第三人向多，女，1981年1月25日生，汉族，住址同上。委托代理人蒲英，女，l966年2月19日生，汉族，住址同上。原审第三人向梅，女，1975年11月19日生，汉族，住台湾省屏东县。委托代理人蒲英，女，l966年2月19日生，汉族，住贵阳市云岩区。再审第三人邵德先，男，l958年9月16日生，汉族，住贵阳市南明区。周康、汪惠玲与向德贵、何瑞华及蒲英、向祥、向雷、向梅、向多房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年11月21日作出(2011)云民一初字第578号民事判决：一、确认周康、汪惠玲与向德贵、何瑞华于2007年12月22日签订的《购房合同》有效；二、自本判决生效之日起一个月内由向德贵、何瑞华、蒲英、向祥、向雷、向梅、向多将办理本市云岩区上河坎街76号、77号房屋所有权证所需资料提供给周康、汪惠玲，协助周康、汪惠玲办理该房屋的过户手续；三、自本判决生效之日起一个月内由周康、汪惠玲一次性支付给向德贵、何瑞华购房尾款105000元；案件受理费60元由向德贵、何瑞华负担。该判决已经发生法律效力。因原审未依法组成合议庭审理程序违法，经本院审判委员会讨论决定于2012年5月9日以（2012）云民监字第9号民事裁定，决定对本案进行再审。本院于2012年9月10日作出(2012)云民再初字第9号民事判决：一、撤销贵阳市云岩区人民法院（2011）云民一初字第578号民事判决书；二、确认周康、汪惠玲与向德贵、何瑞华于2007年12月22日签订的《购房合同》有效；三、自本判决生效之日起一个月内由被告向德贵、何瑞华，第三人蒲英、向祥、向雷、向梅、向多将办理本市云岩区上河坎街76号、77号房屋所有权证所需资料提供给原告周康、汪惠玲，协助原告周康、汪惠玲办理该房屋的过户手续；四、自本判决生效之日起一个月内由周康、汪惠玲一次性支付给被告向德贵、何瑞华购房尾款105000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费60元由被告向德贵、何瑞华承担（该款已由原告预交，履行判决时一并结清）。向德贵、何瑞华不服提起上诉，贵阳市中级人民法院于2013年7月28日以本案在二审期间出现新的事实，应追加邵德先为当事人为由以（2012）筑民再终字第80号民事裁定，撤销本院(2012)云民再初字第9号民事判决，将本案发回本院重新审理。本院于2015年9月17日作出（2013）云民再初字第10号民事判决：一、撤销本院（2011）云民一初字第578号民事判决书；二、确认周康、汪惠玲与向德贵、何瑞华于2007年12月22日签订的《购房合同》有效；三、向德贵与邵德先2013年3月11日签订的《存量房买卖合同》无效；四、在本判决生效之日起三十日内，由向德贵、何瑞华、蒲英、向祥、向雷、向梅、向多、邵德先将办理贵阳市云岩区上河坎街76号、77号房屋所有权证所需资料提供给周康、汪惠玲，并协助周康、汪惠玲办理该房屋的过户手续；五、由周康、汪惠玲在本判决生效之日起三十日内一次性给付向德贵、何瑞华购房尾款人民币105000元。原审案件受理费60元，由向德贵、何瑞华共同承担(此款原告预交，二被告在履行本判决时一并给付原告)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。向德贵、何瑞华、邵德先不服提起上诉，贵阳市中级人民法院于2015年12月28日以原判决违法法定程序为由以（2015）筑民再终字第58号民事裁定，撤销本院（2013）云民再初字第10号民事判决，再次将本案发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。周康、汪惠玲及其委托代理人陈颂新、向德贵、何瑞华、蒲英、向祥、向雷、向梅、向多的委托代理人蒲英、邵德先到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。经再审查明：2001年3月26日，贵阳市云岩区公证处作出（2001）云公字第35号《房屋继承公证书》一份，载明：“被继承人向吉武与李素珍系夫妻，婚后曾生育两子即向德志、向德贵。向吉武于1988年6月12日因病在贵阳死亡，生前与其妻李素珍共同拥有坐落在贵阳市××、××私房××幢（见筑房云岩字第004210号）和（筑房权证字第**）。被继承人向吉武生前已经将上述76号房屋分给向德志居住，其产权已经归其所有，向吉武死亡后未留遗嘱。根据《中华人民共和国继承法》的规定，向吉武的房屋遗产应由其妻李素珍、儿子向德志、向德贵共同继承，但李素珍、向德志自愿放弃其上述房屋的继承权，上述77号房屋由向德贵一人继承。”向德贵与何瑞华曾系夫妻，双方于2001年12月11日登记离婚。向德志与其前妻李荣英共生育有子女向祥、向多、向梅；与其妻蒲英生育一子向雷。2002年3月13日，本市上河坎街76号房屋所有权人补登记为向德志（见筑房房权证云岩字第**）李素珍、向德志于2003年死亡。2004年9月15日，李荣英、向祥、蒲英、向雷与何瑞华签订《卖房协议》一份，载明：“向强、向雷、蒲英、李荣英经多次协商将上河坎76号住房25.44平方米卖给何瑞华，人民币贰万元整（20000元）。首期何瑞华支付订金伍仟元整（5000元），拆出该房时一次性补交余款壹万伍仟元整（15000元）。本协议双方不得反悔，如卖方反悔，返还何瑞华订金伍仟元（5000元），并承担伍仟元（5000元）的违约金，如何瑞华不付清余款一万伍仟元整（15000元），该房不能拆除。本协议一式贰份，双方各执一份，签字后当即生效。”之后，蒲英将76号房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的原件交给了向德贵。向德贵遂将76、77号房屋出租他人经营旅社。在房屋出租期间向德贵、何瑞华为甲方于2007年12月22日与周康、汪惠玲为乙方以及丙方郑周芬签订《购房合同》一份，载明：“甲方自愿将坐落在贵阳市云岩区河坎街76号和77号两套共有面积64.43平方米，另有临时产权约140平方米共计约200平方米全部出售给乙方（具备有房屋内装修和全部设施），乙方也对该房充分的了解，愿意购买该房产。甲乙双方决定上述房地产的成交价格为320000元。乙方预付人民币贰拾壹万伍仟元整，购买款给甲方，待过户手续办理完毕后乙方将所欠尾款一次性付清。甲方必须确保上述房地产不得有任何债权、债务及财产分割纠纷，如发生甲方有关债权、债务财产等纠纷导致乙方不能使用该房，一概由甲方负责赔偿。违约责任：乙方中途违约，不得要求甲方退还购房款，甲方中途违约和因甲方原因不能将房产过户到乙方应将乙方所交购房款如数退还乙方另赔偿人民币大写伍万元整。该房过户由甲方负责办理过户，所交费用由乙方支付。本合同一式三份，甲、乙、丙方各执一份，三方签字有效，具有同等法律效力。注：双方约定在2008年1月10日前过户，尾款全部付清。过户之日即交房。因甲方收的租金到2008年4月20日为止，一个月押金2500元。共计12500元。乙方承诺放弃。”同日，向德贵出具收条一份，载明：“今收到周康购房款贰拾壹万伍千元整”。合同签订后，向德贵即将房屋所有权证、土地使用证及公证书、卖房协议交周康、汪惠玲。周康、汪惠玲以向承租人收取房租的方式管理房屋。周康、汪惠玲自认收到2008年至2010年12月向承租人收取的租金60000元。该房一直未办理过户手续。2011年初双方发生纠纷，向德贵、何瑞华收回房屋自住。同年6月30日周康、汪惠玲遂向本院提起诉讼，本院遂于2011年11月21日作出(2011)云民一初字第578号民事判决。本院决定再审后于2012年9月10日作出(2012)云民再初字第9号民事判决，向德贵、何瑞华不服提起上诉，在二审期间向德贵以其名义登报补办了77号房屋产权证。向德贵于2013年2月5日与邵德先签订了一份《购房合同》，约定向德贵将正在审理的涉案房屋之一即云岩区河坎街77号房屋以20万元的价款出卖给邵德先，该款为一次性付清，向德贵于同日出具了一份收到购房款20万元的《收条》给邵德先。2013年3月11日，向德贵又与邵德先签订了一份《存量房买卖合同》，该合同约定：向德贵将其原《房屋所有权证》为010344469号、《国有土地使用权证》证号为筑国用2000字第04539号的建筑面积为38.97平方米的砖混结构房屋以20万元的价格出卖给邵德先，该款在同年3月30日前一次性付清。2013年3月14日贵阳市住房和城乡建设局向邵德先颁发了筑房权房权证云岩字第**《所有权证》。该证载明：坐落云岩区上河坎街××号房屋建筑面积38.97平方米，该住宅所有权人为邵德先。颁证后，邵德先即委托向德贵出租该房并收取房租至今并未入住该房。再审中，周康、汪惠玲除坚持原请求确认双方2007年12月22日签订的《购房合同》有效；判决向德贵、何瑞华继续履行双方签订的《购房合同》协助其办理该房的产权过户手续；并承担诉讼费外，请求确认向德贵、何瑞华与邵德先签订的《存量房买卖合同》无效。向德贵辩称与周康、汪惠玲签订合同，约定以收房屋租金抵购房款，因周康、汪惠玲把文昌旅社以80000元转让，才于2011年收回房屋，双方签订的合同是无效的，周康、汪惠玲无权利收取我们5年的房租150000元。蒲英、向祥、向雷、向梅、向多述称，76号房屋是受协迫卖的，如果房屋归周康、汪惠玲应得的房款归我们，如果房屋归向德贵、何瑞华，要求要回房屋。邵德先述称，我是善意第三人，且已办理过户手续，我收不到房屋那么要收回所付房款。另查明，原审开庭未依法组成合议庭审理程序违法。本院认为，本案当事人签订的《卖房协议》、《购房合同》、《存量房买卖合同》未违反国家法律规定，均系有效合同。本市上河坎街76号房屋所有权人2002年3月13日登记为向德志，向德志死亡后其继承人未继承分割重新办理该房产权登记，该房现仍为向德志的遗产。李荣英、向祥、蒲英、向雷于2004年9月15日与何瑞华签订《卖房协议》出售该房给何瑞华应先将该房继承分割登记在其名下后方可出售。向德贵、何瑞华未将该房过户在其名下又于2007年12月22日与周康、汪惠玲签订《购房合同》将该房转卖给周康、汪惠玲必然导致其不能履行合同。周康、汪惠玲应变更诉讼请求，请求向德贵、何瑞华承担不能履约的违约赔偿责任。本市上河坎街××号房屋所有权人登记为向德贵，向德贵于2013年3月11日与邵德先签订《存量房买卖合同》后并于同年3月14日将该房过户在邵德先名下，已完成该房买卖全部手续，导致周康、汪惠玲请求办理该房过户的诉讼请求不能实现，周康、汪惠玲亦应变更诉讼请求，请求向德贵、何瑞华承担不能履约的违约赔偿责任。综上所述，在李荣英、向祥、蒲英、向雷与何瑞华签订《卖房协议》及向德贵、何瑞华与周康、汪惠玲签订《购房合同》以及向德贵与邵德先签订《存量房买卖合同》均为有效且邵德先已将上河坎街××号房屋过户在其名下的情况下，周康、汪惠玲只能请求向德贵、何瑞华承担不能履行合同的违约赔偿责任，不能主张向德贵与邵德先签订的《存量房买卖合同》无效，周康、汪惠玲请求确认向德贵与邵德先的买卖合同无效的请求。本院不予支持。原审判决一个月内由向德贵、何瑞华、蒲英、向祥、向雷、向梅、向多将办理本市云岩区上河坎街76号、77号房屋所有权证所需资料提供给周康、汪惠玲，协助周康、汪惠玲办理该房屋的过户手续并判决一个月内由周康、汪惠玲一次性支付给向德贵、何瑞华购房尾款105000元不当，再审予以纠正。原审判决确认周康、汪惠玲与向德贵、何瑞华于2007年12月22日签订的《购房合同》有效正确，再审予以维持。原审未依法组成合议庭审理程序违法，再审一并予以纠正。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十五条、第一百五十条、第一百五十一条的规定，判决如下：一、维持本院（2011）云民一初字第578号民事判决第一项；二、撤销本院（2011）云民一初字第578号民事判决第二项、第三项；三、驳回周康、汪惠玲的其余诉讼请求。案件受理费60元，由向德贵、何瑞华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判长  杜祖强审判员  丁鲁黔审判员  韦 锋二〇一六年十二月二十六日书记员  杨韵雯