四川省遂宁市船山区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0903民初1978号原告：陈静，女，1978年8月15日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。委托诉讼代理人：李宗文，重庆索通（渝北）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，四川弘维律师事务所律师。被告：遂宁市盛世银丰商业有限公司，住所地遂宁市船山区遂州中路18号银丰国际商业中心6层1-3号。法定代表人：周鹏。被告：四川地丰投资有限公司，住所地遂宁市船山区遂州中路18号银丰国际商业中心6层1-1号。法定代表人：赵永祥。二被告共同的委托诉讼代理人：张绍波，四川斗城律师事务所律师。二被告共同的委托诉讼代理人：曹家林，四川斗城律师事务所律师。原告陈静与被告遂宁市盛世银丰商业有限公司（以下简称盛世银丰商业公司）、四川地丰投资有限公司（以下简称地丰投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案受理后，适用简易程序，于2016年8月12日公开开庭进行了审理。原告陈静的委托诉讼代理人李宗文、刘洋，被告盛世银丰商业公司、地丰投资公司的委托诉讼代理人张绍波、曹建林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈静向本院提出诉讼请求：1.判令被告盛世银丰商业公司按商品房买卖合同约定对房屋四至进行玻璃隔断、轻质隔墙后将房屋返还给原告；2.判令二被告连带赔偿房屋占用费损失暂计20000元（损失从2016年1月1日起算，计算至房屋返还时为止，具体标准以评估鉴定结果为准）；3.若被告盛世银丰商业公司不按商品房买卖合同约定对房屋四至进行玻璃隔断、轻质隔墙，判令二被告连带赔偿原告将房屋隔墙的费用暂定为10000元（实际金额以评估鉴定结果为准）；4.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，被告增加1项诉讼请求为：若被告盛世银丰商业公司不同意腾退房屋，要继续租赁房屋，要求被告盛世银丰商业公司从2016年1月1日起按购买房屋价格的20%支付年租金，并逐年递增8%。事实和理由：四川云龙房地产开发有限公司（以下简称云龙房地产开发公司，现变更为地丰投资公司）在对其开发的银丰国际商业中心地产所做的商业宣传中对外宣称“限量推出室内临街独立旺铺”。2004年10月17日，原告与云龙房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，购买了云龙房地产开发公司开发的银丰国际商业中心AD109号房，合同约定1A层商铺采用玻璃隔断、轻质隔墙。嗣后，原告取得了房屋所有权证书及国土使用权证书，登记房屋性质为营业用房。2011年12月4日，原告与被告盛世银丰商业公司补签了《房屋经营委托合同》，将上述房屋租赁给被告盛世银丰商业公司，租赁期限从2009年1月1日起至2015年12月31日止，合同约定租赁期间届满后15日内，由被告盛世银丰商业公司代替云龙房地产开发公司按照《商品房买卖合同》约定的隔墙标准对房屋进行隔墙后将房屋返还原告。合同到期后，双方对于续租租金金额未能达成一致意见，原告遂要求被告盛世银丰商业公司返还租赁物，被告盛世银丰商业公司至今仍未履行返还义务，亦未对房屋进行隔墙。综上，原告认为，原告的房屋位置明确具体，具有可分性。同时，原告收回房屋后，为避免影响商场继续经营，原告愿意在良好协商的基础上以合理价格将商铺出租给现已与被告被告盛世银丰商业公司建立房屋租赁关系的次承租人。若被告盛世银丰商业公司不愿意腾退房屋，要继续租赁房屋，由于土地价格已大幅上涨，故租金应予以相应提高。盛世银丰商业公司对原告主张的商业宣传内容及双方签订了《商品房买卖合同》，合同中约定对房屋进行玻璃隔断、轻质隔墙处理，双方签订了《房屋经营委托合同》（书面合同已到期），被告盛世银丰商业公司未返还租赁物及原告取得了产权证书的事实无异议，但认为原告购买的并非可独立使用的房屋，而是四至并无实体隔断的商铺，原告享有的并非独立的房屋产权，而是对整个银丰国际商业中心的按份共有权；原告在购买商铺及签订经营委托协议时就已明知且同意其所购买的商铺将必须用于商场整体经营，购买人不能按自己意愿行使经营权，购买人单独行使经营权的行为将损害其他多数购买人的利益，因此，租赁物应由被告盛世银丰商业公司继续经营，被告盛世银丰商业公司不应当返还租赁物；被告盛世银丰商业公司对租赁物的占有系为大多数购买人的利益而为的占有行为，为合法占有，不应当赔偿损失；被告盛世银丰商业公司已与89.9%的业主签订了新的《委托代管经营协议》，约定的年租金为房屋购买价格的8%，被告盛世银丰商业公司只应按此标准计付租金，且被告盛世银丰商业公司确按上述租金标准已支付租金至2016年12月。地丰投资公司对原告主张的商业宣传内容及双方签订了《商品房买卖合同》，合同中约定对房屋进行玻璃隔断、轻质隔墙处理，双方签订了《房屋经营委托合同》（书面合同已到期），被告盛世银丰商业公司未返还租赁物及原告取得了产权证书的事实无异议，但认为地丰投资公司不是房屋租赁合同的相对方，不应当承担合同义务。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于双方争议的原告是享有独立产权或对银丰国际商业中心的按份共有权、被告盛世银丰商业公司应否返还租赁物并对房屋进行隔墙处理、被告地丰投资公司是否是租赁合同的相对方、租金应按何标准计付的问题，本院查明：1.原告陈静取得的诉争房屋所有权证书载明：产权人陈静，房号AD109，房屋坐落遂州中路18号银丰国际商业中心底层AD109室，设计用途为营业用房。产权证书附记载明：四至无墙。2005年11月11日，原告与云龙房地产开发公司签订的《房（铺）交接书》中约定：双方确认自2005年10月18日起，该商铺由开发商证实交付给由业主所委托经营的被告盛世银丰商业公司并由其进行二次装修。原告与被告盛世银丰商业公司签订的《房屋经营委托合同》中约定：原告自愿将其自有的商铺委托被告盛世银丰商业公司对外统一招商招租，同意被告盛世银丰商业公司可以按商场统一管理的需要进行商家统一布局，统一对房屋进行装修装饰，双方确认在委托期限届满后由被告盛世银丰商业公司按原告与云龙房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中约定的隔墙标准履行恢复原状义务；双方如需续约，则必须在经营委托期满前一个月书面通知对方，双方达成一致后，可以重新签订委托合同；委托经营期满后，被告盛世银丰商业公司应在15日内将该房屋及设施在正常状态下交还给原告。嗣后，原告与云龙房地产开发公司、被告盛世银丰商业公司三方共同签订了《遂宁银丰国际商业中心业主临时公约》，公约第八条约定：“业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。”租赁合同到期后，双方经多次协商，因对租金问题差异过大，未能达成一致意见。现房屋仍由被告盛世银丰商业公司占用，被告盛世银丰商业公司按房屋购买价的8%的标准支付租金至2016年12月。被告地丰投资公司或云龙房地产开发公司未与原告签订任何形式的租赁合同。2.银丰国际商业中心建筑面积35000㎡，业主841户，该商业中心从建成至今均由被告盛世银丰商业公司在统一经营。租赁期限届满后，被告盛世银丰商业公司与756户业主签订了《委托代管经营协议》，签约率为89.9%。租赁合同约定，第一至四年的年租金为房屋购买价格的8%。上述事实，有房屋产权证书、《商品房买卖合同》、《房（铺）交接书》、《房屋经营委托合同》、《遂宁银丰国际商业中心业主临时公约》、《委托代管经营协议》、银行业务回单、商铺回报明细表等证据在卷为证。本院认为，被告地丰投资公司虽在广告中对外宣称其出售的商铺为“独立旺铺”，但原告陈静购买的商铺没有明确的墙体隔断，难以与其他业主的商铺相区分，实为非独立式商铺，属于银丰国际商业中心的一部分，该专有部分是整栋建筑物的重要组成部分，与共有部分不可分离，故业主对专有部分行使所有权应受到一定限制。原告在购买该商铺时明知商铺所有权性质以及商场对商铺实行统一经营模式，也明知自己对商铺的权利必然受制于大多数业主的整体意志。目前银丰国际商业中心已有89.9%的业主与被告盛世银丰商业公司续签合同，表达了愿意将物业交与被告盛世银丰商业公司继续经营的意愿。如果将原告的商铺予以返还，必将影响银丰国际商业中心的整体经营，导致商场处于无序混乱状态，损害其他业主的合法权益。因此，维持大多数业主认可的产权经营模式，符合大多数业主的利益。综上，原告虽然对AD109室商铺享有物权，因该物权的非独立性、不可分割性决定了原告在使用（或利用）该物权时必然受制于大多数业主的意志，当多数业主选择由被告盛世银丰商业公司继续租赁物业并同意按购房款的8%收取前四年租金，符合多数利益原则。故原告主张对其商铺进行隔断或赔偿隔断费用，并返还其商铺、赔偿超期使用商铺的经济损失、按照购房款的20%支付年租金并逐年递增8%的诉讼请求，本院不予支持。被告地丰投资公司不是租赁合同的相对方，不应承担合同义务，故对原告要求被告地丰投资公司承担合同义务的诉讼请求，本院不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回陈静的全部诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由陈静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。审判员  杨娟二〇一六年十二月二十日书记员  雷佳