河北省黄骅市人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0983民初5199号原告：河北大越房地产开发有限公司。被告：黄骅市滨海房地产开发有限公司。被告：李长茂。原告河北大越房地产开发有限公司（以下简称大越房地产公司）与被告黄骅市滨海房地产开发有限公司（以下简称滨海房地产公司）、被告李长茂项目转让合同纠纷一案，本院2016年9月6日受理后，依法组成合议庭，于2016年11月28日公开开庭进行了审理。原告大越房地产公司的委托诉讼代理人沈亚美，被告滨海房地产公司的委托诉讼代理人尹俊玲、张锦，被告李长茂的委托诉讼代理人张锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大越房地产公司诉称：原告与被告滨海房地产公司于2015年1月16日就位于沧州渤海新区黄骅港16号路东、渤海郡高层商住楼G4、G5号楼房地产开发项目达成合作，并签订了《渤海郡G4、G5房地产项目转让合同》，转让方式为滨海房地产公司将地产项目所涉及土地及房地产项目（在建地上构筑物、地下建筑物、人防工程及其附属设施等）全部转让给原告。合同生效后，原告已按合同约定将2500万元支付至监管账户，滨海房地产公司也确认收到款项，但迟迟未按合同约定履行土地使用权过户、项目转让、资料移交等合同义务。被告李长茂作为合同担保人，对滨海房地产公司未履行合同应承担连带责任。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判令：一、解除原告与被告滨海房地产公司订立的《渤海郡G4、G5房地产项目转让合同》；二、被告滨海房地产公司、被告李长茂连带返还原告已经支付的款项2500万元，支付违约金375万元，并按照中国人民银行同期贷款利率的2倍支付至本金付清之日止的利息；三、本案受理费用由被告承担。被告滨海房地产公司、被告李长茂辩称：一、被告滨海房地产公司不同意解除与原告之间签订的合同。同时，该合同所涉及的项目因滨海房地产公司相关手续不健全而属于无效合同。二、原告主张的违约金及利息没有任何法律依据。三、本合同系迫于政府压力所签，滨海房地产公司未直接收到并使用原告所主张的款项。四、被告李长茂仅作为滨海房地产公司的法定代表人而非担保人在合同上签字。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年，被告滨海房地产公司以出让方式取得了位于沧州渤海新区307国道南16号路东〔编号为沧渤国用（2011）第（075）号〕地块的土地使用权，该地块土地面积为115469.80平方米，规划用途为商业，土地使用年限自2011年5月19日至2050年10月30日。后经批准，被告在上述地块上开发建设商品房，定名为“渤海郡”。2012年10月19日、2013年5月30日，沧州市房产管理局黄骅港开发区分局分别向被告颁发了（港）房预售证2012第09号、（港）房预售证2013第02号《商品房预售许可证》，2012第09号《商品房预售许可证》载明：售房单位：黄骅市滨海房地产开发有限公司；项目名称：渤海郡金三角1#8#商业门市；房屋座落地点：渤海新区307延伸线南侧、16号路东；房屋用途性质：商业；预售对象：社会公开；预售总建筑面积：13622.16平方米。2013第02号《商品房预售许可证》载明：售房单位：黄骅市滨海房地产开发有限公司；项目名称：渤海郡金三角S1S12号商业门市；房屋座落地点：307国道南、16号路北；房屋用途性质：商业；预售对象：社会公开；预售总建筑面积：36462.75平方米。2015年1月16日，在案外人沧州渤海新区城市规划建设局的见证下，被告滨海房地产公司与原告、被告李长茂分别作为“甲方”、“乙方”、“丙方（担保人）”订立了《渤海郡G4、G5房地产项目转让合同》。滨海房地产公司、原告及沧州渤海新区城市规划建设局在“甲方”、“乙方”、“见证人”处加盖了印章，李长茂在“甲方”的法定代表人及“丙方（担保人）”处亲笔签名。合同约定：房地产项目概况：（一）项目名称：渤海郡高层商住楼G4、G5号楼，位于沧州渤海新区黄骅港十六号路东、307国道延伸线南。其四至范围为：东至G4号楼东约2.50米，西至红线，南至G3、G4号楼中心线，北至红线（最终以红线图为准，详见附件一红线图）；本转让项目包括在建地上构筑物、地下建筑物、人防工程及其附属设施等所有地上地下建筑物。（二）项目使用性质：住宅、商业。（三）项目规划条件：1、占地面积20.71亩；2、规划容积率为2.06（总项目）；3、地上面积50878.33平方米（其中住宅41282.75平方米，商业9595.58平方米；4、地下面积10，000平方米（约285个车位）。第二条、项目开发建设现状：（一）地上G4、G5号楼一次主体框架结构完成至15层（尚有3个单元未浇筑混凝土，甲方负责浇筑完成）。（二）地下G4、G5号楼一层。第三条、项目的开发建设履行有关法律手续情况：（一）甲方以出让方式取得该项目的国有土地使用权。（二）国有土地使用权证书为沧渤国用2011第075号，地号为0010010027，国有土地使用期限从2011年10月30日开始计算，住宅70年，商业40年。第四条、法律手续的转移：（一）项目转让时，本项目各项法律手续和证件同时转移给乙方，向政府有关部门办理转移手续时发生的费用由甲方承担。（二）甲方保证各项法律手续转移的确定性，如因其中某项手续因甲方的责任无法确定地转移而影响项目的转让，乙方有权要求合同解除，甲方退还乙方全部已付费用，并按乙方已付费用的15%予以赔偿。第五条、项目转让方式、价格及付款方式：（一）本项目的转让的大背景为渤海郡地产项目资金周转困难，为盘活项目，将渤海郡地产项目中的G4、G5号楼项目由甲方转让给乙方，转让方式为甲方将地产项目转让所涉及的土地及房地产项目（在建地上构筑物、地下建筑物、人防工程及其附属设施等）全部转让给乙方。（二）乙方向甲方支付的价款为：土地80万元/亩；桩基款942万元；地上及地下已建完工工程为1000元/平方米；总价为80万元/亩×20.71亩+942万元+1000元/平方米×31，700平方米=5768.80万元。此价格包括了所有费用（包括但不限于补办行政审批手续、罚款、滞纳金、后续设计、监理等）。转让所产生的税费按照法律规定各自承担（法律未明确哪方承担的，由甲方负责承担）。此转让的房地产项目之前所有的债务、税务、行政审批、行政处罚、欠缴税费等遗留及新问题均与乙方无任何关系，乙方不承担任何责任，一切责任均由甲方承担负责。甲方保证再无第三人以任何理由就转让的房地产项目主张权利，如有向乙方主张任何权利的，一切责任均由甲方承担。（三）付款方式：合同生效后，乙方先支付2500万元至监管账户（此前已支付1000万元，还需支付1500万元）；待国有土地使用权证过户至乙方名下、所有的行政审批手续补办完毕并移交过户乙方完毕、所有资料（包括但不限于设计、施工、监理资料图纸）移交乙方完毕后，乙方再支付2768.80万元至监管账户；剩余500元作为保证金，待项目竣工验收备案完毕后乙方支付甲方。第六条、甲方关于项目开发建设各项未办理审批手续及有关费用的责任：（一）未办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。（二）截止到项目转让之日，项目应办理而未办理（包括但不限于上述三证）的行政审批批文及手续的补办全部由甲方负责补办，所产生的一切费用及罚款、滞纳金均由甲方承担。第七条、项目转让后，开发项目甲方与其他第三人签订的合同的处理：（一）甲方应如实提供该项目所涉及的甲方与他方签订的设计、施工、工程监理等方面的所有合同原件。（二）项目转让后，甲方保证设计及监理单位继续履行设计及监理义务，直至项目竣工验收完成，此费用全部由甲方承担（在乙方支付甲方的前述转让款中，已经包括此费用）。（三）甲方应当通知施工合同的合同当事人，与乙方一起协商有关合同继续履行事项，并按以下方式处理原合同事宜：1、若几方达成协议，应签订对原合同的书面补充协议。2、若达不成补充协议，甲方应当与原合同当事人负责解除，其引发的合同责任应当由甲方承担，与乙方无关。第八条、甲方保证：（一）甲方有资格转让项目，并保证项目符合法定转让条件；（二）项目不存在为第三人或甲方债务担保的情形；（三）项目转让时，不存在法院查封、扣押等情形；（四）项目转让时不存在其他行使《中华人民共和国合同法》规定的优先受偿权的情形；（五）甲方应如实提供并移交乙方就此地产项目甲方的全部报表及所有资料（包括但不限于设计、施工、监理），提供该项目所涉及的甲方与他方签订的设计、施工、工程监理等所有合同。甲方保证提供的前述资料的全面性、真实性、完整性、合法性。第九条、违约责任：（一）甲方若没有资格转让项目或项目不符合转让条件，致使本合同无效时，乙方（应为甲方）应向甲方（应为乙方）赔偿项目转让费的15%，若乙方实际损失超过此赔偿额时，超过部分甲方据实赔偿；乙方并有权解除合同。（二）甲方未按本合同约定履行义务（有任一款即可）时，视为甲方根本违约，按项目转让费的15%向乙方支付违约金，乙方并有权解除合同，甲方退还乙方全部已付费用，并若乙方实际损失超过违约金时，超过部分甲方应据实赔偿。第十条、担保：（一）就甲方在本合同所承担的所有义务和责任，丙方自愿为甲方担保，承担连带保证责任，保证期间为6年。（二）就甲方在本合同所承担的所有义务和责任，甲方自愿以其所有的30亩的国有土地使用权作为担保（将土地抵押给乙方），担保期限为6年。协议生效后，甲乙双方办理土地抵押权登记手续。（三）前述（一）中的保证责任在本项目竣工验收后一年后自动解除，前述（二）中的担保责任在本项目二次结构主体竣工验收后自动解除。……第十二条、合同生效及其他：本合同自各方签字或盖章后生效。本协议正本七份，三方各持两份，另一份报房地产管理部门备案。……由于被告滨海房地产公司在开发建设“渤海郡”项目期间资金周转困难，导致农民工工资及材料款、工程款不能及时支付。尤其是在《渤海郡G4、G5房地产项目转让合同》订立之前，大量农民工就工资拖欠到沧州渤海新区管委会及相关部门反映并要求予以解决。为了解决上述问题，在沧州渤海新区管委会及相关部门协调下，原告与被告滨海房地产公司就渤海郡G4、G5房地产项目转让达成意向并最终订立合同。由案外人沧州中铁装备制造材料有限公司先行代付2500万元，沧州中铁装备制造材料有限公司于2014年12月31日、12月31日、2015年1月19日、1月19日、1月20日分别将9，999，900元、100元、800万元、400万元、300万元汇入中国银行渤海新区支行100582202040监管账户，用于农民工工资的发放等。2015年1月19日，被告滨海房地产公司为原告出具收据一张，载明：今收到河北大越房地产开发有限公司交来渤海郡G4、G5房地产项目转让款项2500万元。另查明，截至法庭辩论终结前，被告滨海房地产公司就转让的项目尚未办理建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。开庭审理过程中，经本院依法释明，被告认为双方约定的违约金比例过高，如人民法院认为《渤海郡G4、G5房地产项目转让合同》有效并最终予以解除，请求对违约金比例进行调整。上述事实有当事人陈述、《渤海郡G4、G5房地产项目转让合同》、记账凭证、付款说明、收据等在案佐证。本院认为：本案争执的焦点为：原告大越房地产公司与被告滨海房地产公司订立的《渤海郡G4、G5房地产项目转让合同》的效力问题。我国现行法律、行政法规并无关于房地产项目转让的专门立法，房地产项目转让的主要内容是国有土地使用权的转让，其主要的批准手续和应向国家缴纳的税费均是在土地使用权转让的过程中完成，其他手续的变更也都是以土地使用权的转让为依据。由此可见，国有土地使用权的转让居于房地产项目转让的核心地位，房地产项目转让实质上是国有土地使用权转让的一种特殊形式，国有土地使用权转让的效力决定了房地产项目转让的效力。因此，房地产项目转让纠纷案件应适用关于国有土地使用权转让的有关法律规范。本案中，滨海房地产公司以出让方式依法取得了涉案房地产转让项目的国有土地使用权，并办理了国有土地使用权证，即具备了进入市场进行依法转让的条件。至《渤海郡G4、G5房地产项目转让合同》订立时，虽然滨海房地产公司在未办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证的情况下，对涉案房地产转让项目进行开发建设的行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，但是也仅是违反了法律管理性而非效力性的强制性规定。按照《中华人民共和国物权法》的规定，大越房地产公司与滨海房地产公司应当就建设用地使用权的转让向登记机构申请变更登记，尽管双方没有申请变更登记，可是法律亦未规定此种转让合同登记后才生效，故大越房地产公司与滨海房地产公司未办理登记手续不影响《渤海郡G4、G5房地产项目转让合同》的效力，只是合同标的物所有权及其他物权不能产生物权变动的效果。综上所述，为解决滨海房地产公司在开发建设“渤海郡”项目期间资金周转困难问题，在沧州渤海新区管委会及相关部门的协调下，大越房地产公司与滨海房地产公司经过充分协商，在平等自愿的基础上订立了《渤海郡G4、G5房地产项目转让合同》，该合同系双方真实的意思表示，且未违反国家法律、行政法规效力性强制性规定，为有效合同。合同订立后，大越房地产公司按照合同约定履行了2500万元的付款义务，滨海房地产公司收到款项后，至今没有依约办理相关国有土地使用权、补办的行政审批手续变更登记，并提交所有资料，其行为违约，依法应承担相应的违约责任。由于滨海房地产公司的违约行为致使原告的合同目的无法实现，因此，双方于2015年1月16日订立的《渤海郡G4、G5房地产项目转让合同》依法应予解除。滨海房地产公司主张未直接收到并使用原告所主张的款项，其抗辩理由不足以对抗该公司于2015年1月19日为原告出具的收据，所以，对于被告的上述主张，本院不予支持。根据我国合同法及相关司法解释的规定，合同法上违约金的性质是以补偿性为主、惩罚性为辅，补偿性为其主要属性，违约金的主要功能在于填补守约方的损失。双方合同约定项目转让费15%的违约金比例明显过高，经本院依法释明，滨海房地产公司请求予以调整，加之大越房地产公司在《渤海郡G4、G5房地产项目转让合同》订立后也未进行投资建设，其损失仅为2500万元的银行利息。根据诚实信用和公平原则，对于本案的违约金比例，本院依法调整为2015年中国人民银行同期同类贷款年利率6%的1.3倍。被告李长茂自愿为滨海房地产公司《渤海郡G4、G5房地产项目转让合同》的所有合同义务承担连带保证责任，该保证条款符合法律规定，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第（五）项、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十四条、《中华人民共和国物权法》第一百四十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条、第二十九条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条之规定，判决如下：一、解除原告河北大越房地产开发有限公司与被告黄骅市滨海房地产开发有限公司于2015年1月16日订立的《渤海郡G4、G5房地产项目转让合同》；二、被告黄骅市滨海房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告河北大越房地产开发有限公司房地产项目转让款2500万元，并按7.80%的标准分别支付1000万元、1200万元、300万元自2015年1月1日、1月20日、1月21日起至付清之日止的利息；三、被告李长茂对被告黄骅市滨海房地产开发有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告河北大越房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费185，550元、保全费5000元，由原告河北大越房地产开发有限公司承担24，202元（已交纳），被告黄骅市滨海房地产开发有限公司、被告李长茂共同承担166，348元。（限本判决生效之日起五日内交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审 判 长  刘秀杰审 判 员  滕奉朝人民陪审员  张金楼二〇一六年十二月二十三日书 记 员  白龙飞