福建省漳州市龙文区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0603民初1998号原告：中国农业银行股份有限公司漳州龙文支行，住所地福建省漳州市龙文区新浦东路4号荣昌花园荣昌广场D-E座D10-14，统一社会信用代码91350603856560099H。负责人：郑晓冬，该行行长委托诉讼代理人：胡德强，男，该行员工。委托诉讼代理人：詹俊忠，福建衡评律师事务所律师。被告：游振洋，男，1965年5月8日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区，委托诉讼代理人：何国伟，福建凡华律师事务所律师。被告：漳州万达广场有限公司，住所地福建省漳州市龙文区财政局办公大楼5楼，统一社会信用代码913506035653695263。法定代表人：齐界，执行董事。委托诉讼代理人：陈德龙，福建天衡联合律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司漳州龙文支行（以下简称：农行龙文支行）与被告游振洋、漳州市万达广场有限公司（以下简称：万达广场公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行龙文支行的委托诉讼代理人胡德强、詹俊忠，被告游振洋的委托诉讼代理人何国伟，被告万达广场公司的委托诉讼代理人陈德龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农行龙文支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除农行龙文支行与游振洋、万达广场公司签订的合同编号为35020120130003495《个人购房担保借款合同》；2.判令游振洋一次性偿还农行龙文支行尚欠贷款本金948476.92元、暂计至2016年10月10日的利息57130.26元，以及自2015年8月6日起至实际还款日止按合同约定规则计算的利息、罚息；3.判令万达广场公司对游振洋尚欠农行龙文支行的贷款本息承担共同偿还责任；4.判令农行龙文支行对游振洋为本案借款提供的抵押物漳州碧湖万达广场A1地块5幢1301号、1302号、1303号、1304号、1305号、1314号、1315号、1316号房产享有优先受偿权；5.判令游振洋、万达广场公司承担本案案件受理费等农行龙文支行为实现债权的费用。诉讼过程中，农行龙文支行变更第1、2、3项诉讼请求为：1.判令农行龙文支行与游振洋、万达广场公司签订的合同编号为35020120130003495《个人购房担保借款合同》提前到期；2.判令游振洋偿还农行龙文支行尚欠的贷款本金948476.92元以及暂计至2016年9月17日的利息57130.26元、罚息13553.69元、复利2307.93元，以及自2016年9月18日起至实际还款日止按合同约定规则计算的利息及罚息；3.判令万达广场公司对游振洋尚欠农行龙文支行的贷款本息承担连带偿还责任。事实和理由：农行龙文支行与游振洋于2013年1月8日签订合同编号为35020120130003495《个人购房担保借款合同》，约定由农行龙文支行向游振洋提供购买房产按揭贷款168万元，借款期限60个月，借款利率按人民银行公布的同期同档次基准利率上浮20%计算，每期于借款发放日对应日按等额本息还款方式还款。若游振洋逾期未归还借款将计收罚息，罚息利率为借款利率基础上上浮50%。游振洋逾期未支付利息将计收复利。该笔贷款由游振洋提供位于漳州碧湖万达广场A1地块5幢8套商用房（房号1301、1302、1303、1304、1305、1314、1315、1316）作为抵押，并由万达广场公司提供担保。合同签订后，农行龙文支行依约发放贷款，但游振洋自2015年8月起未能按合同约定按时足额偿还借款本息，截止2016年9月17日尚欠本金94.85万元、利息5.71万元、复利0.23万元、罚息1.36万元，本息共计102.15万元，构成违约事实。万达广场公司为游振洋提供阶段性连带责任担保，对游振洋的债务负有共同偿还义务。根据《个人购房担保借款合同》第10.1条、10.3条约定，万达广场公司作为保证人，应对游振洋向农行龙文支行申请的贷款承担连带清偿责任，直至该笔贷款所抵押房产的不动产登记证书、他项权利证书办齐全为止。根据合同第10.2条约定，贷款人有权行使抵押权，对抵押物折价、拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权。根据第12.3条约定，借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款。根据第12.8条约定，因借款人、保证人或抵押人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁等方式实现债权的，借款人、保证人或抵押人应当承担农行龙文支行为此支付的律师费、差旅费其他实现债权的费用。综上，农行龙文支行已依约发放了合同约定的贷款，然而游振洋未按时返还到期本息，万达广场公司未按合同约定履行其对应担保还款责任。农行龙文支行为维护合法权益，提起本案诉讼。游振洋辩称，对农行龙文支行的诉求没有异议，但其在2016年5月时出现经营困难，并于2016年5月15日将涉案抵押物出让给戴燕月，根据担保法司法解释第67条规定，抵押人转让抵押物，如果没有经过抵押权人的许可取得抵押物的可以代为清偿债务消灭抵押权。该条款系对抵押房产的受让人的救济权利，本案处理结果可能对戴燕月造成巨大影响，因此应当追加戴燕月为本案第三人。万达广场公司辩称，1、在农行龙文支行诉请解除合同的情况下，农行龙文支行无权要求游振洋、万达广场公司按合同约定标准支付贷款利息、复利及罚息。结合《个人购房担保借款合同》约定，实际上双方未约定合同解除的事由，更未约定合同解除的法律后果，因此若游振洋的违约行为符合合同解除条件，则农行龙文支行仅能根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定追究责任，即合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，合同解除后，游振洋所承担的赔偿损失仅包括按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息，农行龙文支行要求承担复利、罚息不是合同解除后所应承担的赔偿范围。2、农行龙文支行无权要求万达广场公司与游振洋同时承担连带清偿责任。首先，合同第10.1.4条的约定内容属于格式条款且存在免除万达广场公司主要权利和限制农行龙文支行责任的情形，同时该约定内容也违反了公平公正的原则，应当认定为无效。其次，即便该条款有效，则该约定内容关于“既可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任”的约定属于约定不明，因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。因此，对该条款的解释理应视为约定不明。再次，无论第10.1.4条款属于无效或是约定不明，都应根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定执行，及被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。因此，理应先行拍卖讼争房产，万达广场公司仅就讼争房屋拍卖、变卖所得不足以清偿游振洋所欠款项部分承担连带清偿责任。综上，农行龙文支行在合同解除的情况下要求游振洋、万达广场公司依据合同约定利率标准支付利息、复利、罚息的主张依据不足。同时，农行龙文支行在未拍卖、变卖讼争房屋，并就拍卖变卖所得价款优先清偿游振洋所欠款项前要求万达广场公司同时承担清偿责任的诉求，不应得到支持。农行龙文支行为支持诉讼请求，向本院提供以下证据：1.游振洋身份证及离婚证复印件、万达广场公司的营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证复印件各1份，拟证明游振洋、万达广场公司的基本情况；2.《个人购房担保借款合同》、同意房产抵押承诺书、借款凭证各1份，拟证明借款事实；3.一手房贷款业务银企合作协议1份，拟证明万达广场公司应承担阶段性连带担保清偿责任；4.商品房按揭登记证明书、商品房产权登记证明书、商品房买卖合同网上登记备案证明书各8份，拟证明农行龙文支行对抵押物房产享有优先受偿权；5.欠息清单，拟证明贷款已经逾期。游振洋的质证意见：对全部证据均没有异议。万达广场公司质证意见：对证据1的真实性由法院判断，但万达广场公司的法定代表人已经更换为齐界；对证据2的真实性、合法性、关联性均无异议，但该合同没有约定解除条款，仅约定游振洋违约的情况下，农行龙文支行有权要求游振洋支付利息、罚息等，且其中第10.1.4条属于无效条款，万达广场公司仅承担补充连带责任；对证据3认为超过举证期限；对证据4的真实性、合法性、关联性均无异议，但农行龙文支行已经确认讼争房产并享有优先受偿权，所以，农行龙文支行在收执讼争房产抵押登记证明时，万达广场公司的违约责任已经免除；对证据5的表面真实性无异议。游振洋为证明答辩意见，向本院提供如下证据：1.房产买卖协议复印件1份，拟证明涉案标的物已经转让；2、收条复印件、转账说明复印件、查询信用卡交易明细复印件、账户历史交易清单复印件、转账凭证复印件各1份，拟证明涉案抵押标的物转让合同履行情况。农行龙文支行的质证意见：对证据1.证据2的真实性均不予确认。万达广场公司的质证意见：对证据1.证据2均无异议。万达广场公司没有提供证据。本院经审查认为，农行龙文支行提供的全部证据，游振洋、万达广场公司对其真实性均无异议，可予采信认定，作为本案的定案依据。游振洋提供的全部证据，因与本案不相关联，故不予采信认定。综上对证据的认定及双方当事人的当庭陈述，本院对本案事实审查认定如下：2013年1月8日，游振洋因购买位于漳州碧湖万达广场A1地块5幢1301号、1302号、1303号、1304号、1305号、1314号、1315号、1316号的房产，向农行漳州龙文支行借款，双方签订编号为35020120130003495《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为168万元，借款期限60个月，借款利率执行以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮20%，还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日，以及担保方式为“阶段性保证+抵押”，即由阶段性保证人漳州万达广场有限公司按10.1和10.3约定提供保证担保，由游振洋按10.2和10.3约定提供漳州碧湖万达广场A1地块5幢1301-1305、1314-1316号的房产作为抵押担保等内容。另外，该《个人购房担保借款合同》第一部分通用条款第10.1.1条约定：“保证方式为连带责任保证。……”??第10.1.2条约定：“保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。”第10.1.3条约定：“……分期偿还的，保证期间为每期还款日起二年。……”第10.1.4条约定：“……（8）本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人与第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。（9）本合同项下借款既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，保证人承诺仍然按照本合同均约定承担连带保证责任。”第10.2.1条均约定：“抵押人与抵押物共有人同意以本合同第三十四条所列财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金……等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。……”第10.2.7条约定：“出现以下情形之一时，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。……（1）债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务；……”第12.1条约定：“借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。”第12.3条约定：“对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。”第12.4条约定：“发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；……”第12.9条约定：“因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。”在合同签字页中载明：“借款人、担保人声明：贷款人已依法向我方提示了本合同相关条款（特别是黑体字条款），应我方要求对相关条款的概念、内容及法律效果做了说明，我方已知悉并理解上述条款。”2013年2月1日，游振洋向漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心就抵押物漳州碧湖万达广场A1地块5幢1301号、1302号、1303号、1304号、1305号、1314号、1315号、1316号房产办理按揭备案登记，抵押权人为农行龙文支行。2013年2月6日，农行龙文支行向游振洋支付前述《个人购房担保借款合同》约定的借款168万元，并确定借款期限为2013年2月6日至2018年2月5日，执行利率7.86%，逾期利率11.79%。另查明，合同履行过程中，游振洋出现未按约定如期足额还款情形，截止2016年9月17日，尚欠农行龙文支行借款本金948476.92元，利息57130.26元，复利2307.93元，罚息13553.69元，本息共计1021468.8元。诉讼过程中，农行龙文支行于2016年10月20日向本院提出诉讼保全申请，要求查封、扣押、冻结游振洋、万达广场公司价值相当1005607.18元的财产。本院依法裁定查封、扣押、冻结游振洋、万达广场公司价值相当于1005607.18元的财产，并于2016年10月28日发函中国光大银行福州分行协助冻结万达广场公司账户存款1005607.18元，实际冻结1005607.18元，冻结期限一年。本院认为，农行龙文支行与游振洋、万达广场公司签订的《个人购房担保借款合同》，系各方当事人在自愿协商基础上达成，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，依法应认定合法有效。由于游振洋出现未依合同约定期限履行还款付息义务的情形，农行龙文支行有权依照合同约定要求游振洋履行提前偿还全部借款本息义务，即归还尚欠全部借款本金及合同约定的利息、复利、罚息。因此农行漳州龙文支行主张要求游振洋偿还尚欠的全部借款本金及按照《个人购房担保借款合同》约定计付利息、复利、罚息，符合双方合同约定及法律规定，应予支持。游振洋以漳州碧湖万达广场A1地块5幢1301号、1302号、1303号、1304号、1305号、1314号、1315号、1316号房产提供抵押，农行龙文支行与游振洋、万达广场公司于合同中约定抵押，并办理登记备案，该抵押合法有效。农行龙文支行作为抵押权人要求就该抵押物享有优先受偿权，符合双方约定及法律规定，应予支持。关于万达广场公司应如何承担连带担保责任的问题，因《个人购房担保借款合同》中第10.1.4（8）条中已明确约定“借款存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保责任。贷款人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保实现全部或部分债权”，农行龙文支行主张万达广场公司承担连带偿还责任，符合双方的约定及法律规定，应予支持。万达广场公司在承担连带清偿责任后有权向游振洋追偿。游振洋关于讼争抵押物已经转让给案外人戴燕月，应追加戴燕月为第三人的辩称，缺乏法律依据，不予采纳。万达广场公司辩称合同约定不明且合同为农行龙文支行提供的格式合同应作不利农行龙文支行的解释，故应实现抵押权后就不足部分承担连带责任。鉴于农行龙文支行用黑体加粗于合同中注明第10.1.4（8）条款，已履行用合理方式提请合同各方当事人注意的义务，且万达广场公司于合同签字页中确认对黑体字条款知悉并理解，故其辩称与事实不符，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、游振洋应于本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司漳州龙文支行借款本金948476.92元，及截止2016年9月17日的利息57130.26元、复利2307.93元、罚息13553.69元，并支付自2016年9月18日起至本判决指定的履行期限届满之日止按照双方签订的《个人购房担保借款合同》约定计算的利息、复利、罚息。二、漳州万达广场有限公司应对游振洋的上述第一项债务承担连带偿还责任；并在承担连带清偿责任后有权向游振洋追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13993元，减半收取计6996.5元，保全费5000元，均由游振洋、漳州万达广场有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员  魏志艳二〇一六年十二月六日书记员  蔡国容执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。