广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)南民一初字第2865号 原告（反诉被告）李春萍，曾用名李小萍，女，1970年2月25日生，汉族，博白县人，中专文化，住广西柳州市。 委托代理人兰金周，广西万铭律师事务所律师。（特别授权） 委托代理人聂雪，广西万铭律师事务所律师。（特别授权） 被告陈思（反诉原告），女，汉族，1987年8月20日生，住广西柳州市柳南区。 委托代理人吴啸虎，广西众维律师事务所律师。（特别授权） 第三人广西百度地产经纪有限责任公司，住所地：广西柳州市青云路8号时代商厦7-5号。 法定代表人：吴迪。 原告（反诉被告）李春萍诉被告（反诉原告）陈思房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月17日立案受理后，根据陈思的申请，本院依法追加广西百度地产经纪有限责任公司作为第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，于2016年6月12日公开开庭进行了审理。原告李春萍及其委托代理人兰金周，被告陈思之委托代理人吴啸虎到庭参加诉讼。第三人广西百度地产经纪有限责任公司经本院依法传票传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）李春萍向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告双方于2014年9月24日签订的《房产买卖合同》，被告陈思将房屋交还给原告；2.判决确认原告无须返还被告陈思购房定金；3.判决被告陈思承担原告律师代理费40000元；4.判决被告陈思承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：2014年9月24日，原告李春萍与被告陈思签订《房产买卖合同》，约定：原告将柳州市城站路106号之一锦业华城4栋2单元16-2号房屋转让给被告。转让价款为人民币壹佰万元(￥1000000．00)；房地产交易定金200000元；待原告房产证出具后20日内，由被告代偿还银行贷款600000元，余款在签订过户手续后通过银行监管支付；从2014年10月份开始，房屋原来贷款由被告负责偿还；违约方承担守约方律师代理费、诉讼费等等。合同签订后，原告即将房产交付给被告。2014年11月份，原告取得该房屋产权证书后，多次通知被告按照合同约定办理相关手续，但被告总是以各种理由予以推诿。2015年9月25日，原告委托律师向被告发出《律师函》，要求被告在接到函件后十日内，配合原告办理房产过户登记手续，并按照约定支付房款。但被告接到律师函后，向原告明确表示不再履行合同义务。被告的行为已经违反合同约定，严重损害原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求法院依法作出公正判决。 被告（反诉原告）陈思辩称，1.本案当中违约的是原告方李春萍，应由原告承担违约责任；2.我方同意解除合同，但需要李春萍承担相应的违约责任，返还购房定金200000元及陈思支付的购房款；3.李春萍需要赔偿陈思的装修费用；4.李春萍需要承担陈思因本案支出的律师等相关费用。 反诉原告陈思向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决解除反诉原告与反诉被告于2014年9月24日、25日签订的《房产买卖合同》；2.反诉被告返还反诉原告购房定金200000元、购房款100000元，并返还反诉原告代反诉被告归还的房屋银行按揭贷款33000元；3.反诉被告赔偿反诉原告装修锦业华城4栋2单元16-2号房的损失395795.16元；4.反诉被告赔偿反诉原告在本案中聘请律师发生的费用25000元；5.本案诉讼费由反诉被告承担。 事实及理由：反诉原告和反诉被告经房产交易中介广西百度房地产经纪有限责任公司撮合，反诉原告、反诉被告、广西百度房地产经纪有限责任公司于2014午9月24日、25日签订两份《房产买卖合同》，约定：反诉被告将城站路106号之一锦业华城4栋2单元16-2号房卖给反诉原告，房价款为1000000元；合同签订当日反诉原告应支付给反诉被告200000元作为购房定金，余款800000元在办理房屋过户手续时支付（800000元中包括反诉原告代反诉被告向银行归还的房屋按揭贷款）；待反诉被告的房产证出具后20日内双方去办理银行按揭贷款偿还、房屋解押及房产过户登记等手续；从2014年10月份起反诉被告欠该房屋的银行按揭贷款由反诉原告代为偿还，支付的款额将在总房价中扣除；任何一方不按照本协议约定的条款履行的，逾期超过十天视为根本违约，守约方可以解除合同并要求违约方赔偿违约金、诉讼费、律师费、交通费等损失。合同签订当日，反诉原告即支付了反诉被告20000元定金，次日又通过银行转账的方式向反诉被告支付了180000元定金。随后，反诉被告将房屋交付给反诉原告使用，反诉原告于2014年10月、11月对该房屋进行了装修，共花费装修款395795.16元。装修完成后反诉原告即入住该房屋。2014年10月份起，反诉原告代为偿还反诉被告欠该房屋的银行按揭贷款一直到2015年7月份，共偿还了33000元。此外，在2015年2月6日，应反诉被告的要求，反诉原告再次向反诉被告支付了100000元购房款。2015年7月，反诉被告称已经得到房产证，可以和反诉原告办理该房屋的过户手续。但是在办理该房屋按揭贷款提前还贷手续时，反诉被告却不同意原来合同的约定“反诉原告已经支付的房屋按揭贷款将在总房价中扣除”，坚称“反诉原告偿还的按揭贷款只能当做是未付房款的利息”，坚决否认反诉原告代反诉被告偿还的月供可以抵房款。这直接导致了双方无法继续办理该房屋的交易过户手续。经双方多次沟通协商无果，至2015年9月底，反诉被告明确表示要撕毁合同，不再卖房子给反诉原告。在2015年10月，反诉被告甚至将反诉原告起诉到了法院，要求解除合同。反诉原告认为：反诉被告的行为严重违反了双方的合同约定，已经构成了根本违约，同时也严重侵犯了反诉原告的合法权益，应依法承担违约责任，赔偿反诉原告因履行该合同而导致的各项损失。因此，反诉原告为维护自身合法权益，特依法提出反诉，请求贵院并案审理，依法公正判决。 反诉被告李春萍辩称，1.反诉事实和理由不成立，李春萍在2014年底已经取得房产证，已经通知陈思办理相关的过户手续；2.双方没有办理过户成功是陈思拒绝办理所造成，房产证出具后20日内办理，我方认可陈思一直拖延办理过户手续，陈思要求抵扣房款，陈思要求去办理公证来处理过户，从头到尾都是陈思一直以各种理由不去办理过户，而且李春萍都是没有房屋居住的，李春萍是希望尽快办理的，但是陈思总是以各种理由拖延；3.关于律师费问题：（1）陈思没有按照合同约定履行义务，已经构成违约，如果解除合同，依法定金不予退还；(2)双方合同约定，违约方赔偿守约方律师费，陈思本身就是违约方，其无权要求我方赔偿律师代理费；4.陈思请求我方赔偿房屋装修费没有法律依据和事实依据：(1)房屋装修费用不属于本案合同权利义务范围，不属于合同违约责任约定范畴；(2)我方没有违约，不须承担任何违约责任（包括退还定金及赔偿损失）；(3)陈思的装修费用没有事实依据。第一，装修预算书没有陈思、设计人员、装修公司签名盖章，具有真实性；第二，《收据》不能证明实际费用是否发生及发生的具体金额。综上所述，本案完全是陈思违约，不管是继续履行合同还是解除合同，都应当由陈思承担违约责任。 原告（反诉被告）李春萍及被告（反诉原告）陈思均围绕其诉讼请求向本院提交了证据，第三人广西百度房地产经纪有限责任公司未提交证据。本院依法组织双方进行证据交换。对于双方提交的证据，本院将结合案件查明的事实予以综合认定。 第三人广西百度房地产经纪有限责任公司向本院提交书面意见称，其作为中介方，不存在过错，由于陈思的合同义务都是由甘逸夫履行，由于甘逸夫经常不在柳州，又不再出钱，导致不能及时办理过户手续。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下： 2014年9月24日，李春萍（甲方）与陈思（乙方）经第三人广西百度房地产经纪有限责任公司居间介绍，双方签订一份《房屋买卖合同》，约定：甲方将其名下坐落于柳州市城站路106号之一锦业华城4栋2单元16-2号房（以下简称案涉房屋）以总价款1000000元（不含过户费用）出售给乙方，购房定金为200000元；甲方需解押银行贷款600000元，在甲方房产证出具20日内，由乙方负责承担提前还款600000元，还款完毕后，银行出具相关结清证明时，甲乙双方至房屋管理中心办理注销备案手续，余下房款由乙方监管在指定银行中，在签完过户手续后由银行转支付给乙方；房屋过户费用由乙方承担；2014年10月份开始，甲方原来房屋贷款由乙方开始支付；甲乙双方任何一方不按本合同任一条款约定办理相关业务，逾期超过10日视为根本违约，甲乙双方任何一方根本违约，守约方有权终止本合同，违约方须双倍赔偿守约方的购房定金，作为违约金及其他守约方因此而产生的诉讼费、律师费、交通费等费用及损失。双方还就其他事项进行了约定。 2014年9月25日，李春萍（甲方）、陈思（乙方）及第三人（丙方）就案涉房屋买卖事宜又签订了一份《房产买卖合同》合同编号：BD20140000796，合同约定购房价款、购房定金、房屋过户费用的承担与2014年9月24日李春萍、陈思签订的合同一致，并进一步约定：合同签订当日，乙方需支付购房定金200000元，余款800000元的付款方式为：乙方于房产管理部门受理上述房产过户交易前，将房款800000元存入银行第三方账户进行监管，待乙方新房产证出具当日，甲乙双方持新《房屋所有权证》到监管部门将监管房款全额转付给甲方。违约责任：甲乙双方任何一方不按本合同任一条款约定办理相关业务，逾期超过10日视为根本违约，甲乙双方任何一方根本违约，守约方有权终止本合同，违约方须向守约方支付总房价款的3%作为违约金及其他守约方因此而产生的诉讼费、律师费、交通费等费用及损失。甲乙双方如委托丙方办理房屋权证过户手续的，应在本合同签订的同时支付丙方权证过户代办费10000元，其中甲方承担5000元，乙方承担5000元。合同签订之日甲方腾空房屋，并办理物业交割手续。该合同补充条款为：1.购房定金200000元整冲抵房屋装修补偿费；2.甲乙双方签订合同为死约合同，合同签订价格为1000000元不能改变，直到甲方房产证出具并过户给乙方；3.于2014年10月份开始，甲方原房屋贷款由乙方开始支付，支付款额将在总房价中减掉。该合同签订时，案外人甘逸夫作为陈思的代理人一并在合同上签名。该合同签订当日，李春萍将案涉房屋交付给陈思。陈思随即对房屋进行装修，并居住至今。 两份合同签订后，陈思向李春萍支付了购房定金200000元。案涉房屋登记在李春萍名下的时间为2014年11月24日。 2015年9月24日，李春萍委托关系万铭律师事务所向陈思发出律师函，催告陈思配合办理案涉房屋过户手续，并按合同约定支付房款。 陈思于2014年12月10日代李春萍向银行支付按揭贷款10000元、2015年3月至7月每月支付按揭贷款4600元，陈思代李春萍向银行支付按揭贷款的款项共计33000元。 2015年2月6日，案外人甘逸夫代陈思向李春萍支付了100000元购房款。 2015年11月17日，李春萍以陈思拒不履行合同为由提起本案诉讼，陈思在法定期间提起反诉。双方均同意解除案涉合同，但对于是哪一方违约争执不下。李春萍认为，双方签订买卖合同时约定，我的房产证下发之前房屋贷款由陈思偿还，还款从总房款中扣除，我的房产证下发之后双方办理过户，之后的贷款由陈思偿还，我的房产证下发后，我即通知中介和陈思办理过户事宜，但陈思一直以各种理由拖延拒不办理过户，如果一直不办理过户，陈思还的房屋贷款就要一直从总房款中扣除，我有异议，也找中介协调，2015年8月份陈思提出去办理公证，具体方案是：总房价是1000000元，房屋约欠银行贷款600000元，我应得400000元左右，扣除陈思已付的房款和贷款3330000元，陈思另付67000元给我，我就签字公证给陈思办理过户手续，但是第二天陈思没有去公证，后来催了几次，陈思都没有去办理，我才发律师函给陈思的；另外，甘逸夫2015年2月6日转账的100000元的实际情况时，当时甘逸夫提出钱没有准备够，不能去办过户，先转100000元给我，要延迟办理过户。陈思认为，我一直按合同履行，支付相关款项，包括银行按揭贷款，2015年2月6日是应对方的要求转账支付房款100000元，2015年5月份对方才说要办过户，2015年7月份时是对方提出按揭贷款不能抵扣总房款，2015年8月份时双方就此协商过，到8月25日对方答应办理过户，但是后来对方又不同意了，才导致最后合同无法继续履行。 第三人广西百度房地产经纪有限责任公司于2016年6月10日向本院出具一份书面意见，其中载明：“案件事实:2014年9月25日，我公司作为中介方，陈思与李春萍签订《房产买卖合同》，由李春萍将柳州市城站路106号之一锦业华城4栋2单元16-2号房屋转让给陈思。购房定金200000元，冲抵房屋装修补偿款；合同签约价格为人民币壹佰万元（￥1000000.00）不能改变，知道甲方房产证出具当日，余款通过银行监管支付给甲方；从2014年10月份以后，甲方原房屋贷款由乙方开始支付，支付款额将在总房价中减掉（当时具体约定是，李春萍取得房产证前，陈思代付的房贷在总房价中扣除；李春萍取得房产权证后，房贷由陈思承担，不能再扣除）。合同签订后，李春萍就将房屋交给了陈思。2014年底，李春萍取得房产证后，即通知我公司和陈思要求办理过户手续。当时陈思的代理人甘逸夫说自己和陈思在元旦过后才回到柳州，元旦以后才办理。过了元旦以后，李春萍又打电话来，催我们叫陈思过来办手续。后来是甘逸夫先给100000元给李春萍，延期到春节后办手续。2015年春节过后，我公司的业务员再也联系不上陈思和甘逸夫。2015年7月左右，陈思到我公司，希望帮助她再购买李春萍房屋对面的一套房屋。当时我公司业务员即希望她与李春萍尽快办理房屋过户手续。陈思与李春萍协商时，提出由双方去宜州办理公证手续，由她以李春萍名义偿还银行按揭，付完后她自己过户。我公司做工作，李春萍同意了，但第二天，陈思又不去办理公证了。后来，事情就一直拖到现在。二、案件的责任：首先，我公司作为中介方，促成双方签订了房屋买卖合同，已经完成了中介义务，我公司没有违反中介义务。其次，李春萍于2014年底得到房产证后，当时已经通知我公司和陈思，由于陈思的合同义务都是由甘逸夫履行，由于甘逸夫经常不在柳州，又不再出钱，导致不能及时办理过户手续。其三，关于银行贷款承担的问题。签订合同时，双方约定，从2014年10月份以后，原房屋贷款由陈思开始支付，支付的款额将在总房价中减掉，一直到李春萍取得房产权证时止。李春萍取得房产权证后，房贷由陈思承担，不再扣除总房价。后来，由于陈思不支付按揭，又不及时办理过户手续，李春萍就认为陈思支付的几个月房贷，只冲作违约金。后经过我公司作工作以后，李春萍同意抵扣总房款，但陈思还是没有及时办理过户手续。其四，我公司认为，希望双方还是继续履行合同为好，如需要配合办理相关过户手续，我公司将认真给予配合。” 另查明，李春萍因本案支出律师代理费40000元，陈思因本案支出律师代理费25000元。 本院认为，李春萍、陈思于2014年9月24日签订的《房产买卖合同》及2014年9月25日双方和广西百度房地产经纪有限责任公司共同签订的《房产买卖合同》，内容均未违反法律规定，属当事人真实意思表示，依法具有法律效力，对当事人均具有约束力，对于两份合同约定相冲突的部分，应以第二份即2014年9月25日三方合同约定为准。现双方没有继续履行合同的合意，符合合同法定解除的条件，且双方均同意解除两份《房产买卖合同》，本院予以确认。结合双方意见，总结本案争议焦点为：一、双方合同未能继续履行是哪一方违约导致？二、解除合同后，双方责任应当如何承担？ 关于第一个争议焦点。本案房屋买卖由第三人提供居间服务促成交易，第三人作为居间人，全程参与双方交易的具体协商及有关手续的办理，知晓案件的相关事实，三方合同约定的居间服务费用（代办产权证书）由买卖双方均担，第三人与买卖双方不存在利益捆绑偏袒一方的情形。第三人向本院提交的书面意见，详述了双方交易的情况，第三人对于合同履行相关事实的陈述客观真实，符合合同全文的理解，也符合一般生活推理。具体分析为，双方约定房屋总价款为1000000元，并且在交易时已经明确房屋上有约600000元的银行按揭抵押贷款，按照双方合同全文理解，陈思为全款购买案涉房屋，双方约定签约后（10月份开始）至房屋过户前的银行按揭贷款虽由陈思负责偿还，但其还款需从总房款中扣减，从该约定可见，在房屋过户前房屋贷款的实际还款人是卖方李春萍，也就是说，房屋越早过户，卖方实际得到的房款就越多。而且双方已经在9月24日的合同中约定，用于解押的款项直接由陈思应付的房款支付，李春萍不存在因资金短缺无法解押导致无法继续履行合同的情形。基于此，李春萍作为卖方，从自身利益考虑肯定希望早日过户。本案房屋买卖合同签订时，李春萍的产权证尚未下发，但该产权证已在办理当中，买卖双方对于产权证下发的时间有预期，而李春萍的产权证是双方办理过户手续必需的资料，双方约定李春萍的产权证出具后20个工作日内办理过户手续，双方对于过户前需要李春萍偿还的房屋按揭贷款数额是可预见的，双方在协商总房价时，综合考虑了可预见的情况，卖方对于依约履行后可得利益、买方对于依约履行应当支付的款项是有清楚认知的。合同约定过户前银行按揭贷款由卖方李春萍承担的条款，有利于督促卖方李春萍积极履行过户义务，李春萍不存在拖延过户的事由。 另外，从案外人甘逸夫2015年2月6日代陈思向李春萍支付100000元房款的情形来看，该支付行为与双方合同约定不符，陈思主动直接给付房款的行为，符合第三人书面意见中有关因陈思方原因未能及时办理过户手续，故以直接支付房款的方式要求延期过户的陈述；而李春萍提交的其与甘逸夫之间的短信记录，亦能佐证该事实。李春萍陈述的案件事实与第三人向本院提交的书面意见基本相符，亦符合一般生活推理。陈思有关李春萍违约在先的陈述与本案查明事实不符，本院不予采纳。故本院认定，本案合同无法继续履行，系因陈思未按合同约定履行义务导致，陈思应承担违约责任。 关于第二个争议焦点。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，两份合同均约定了相同的定金条款，但约定了不同的违约责任，则应以后一份合同约定的违约责任为准。根据担保法第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，现主合同标的额为1000000元，双方约定定金为200000元符合该条法律规定，依法有效。根据合同法第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。李春萍在诉讼时选择适用定金条款，请求不予退还陈思支付的购房定金，则根据该条规定，其不得再依据违约金条款要求陈思承担违约金的责任。故对于李春萍请求不予退还陈思所支付的购房定金200000元的请求，本院予以支持；对于李春萍要求陈思承担律师费40000元的请求，本院不予支持。 根据合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据本案查明的事实，陈思除向李春萍支付购房定金200000元外，另支付了购房款133000元（含其代为支付的按揭贷款33000元），由于双方合同已经解除，陈思亦承担了违约责任，则其支付该部分购房款133000元应当由李春萍予以返还。至于陈思装修房屋的支出及其因本案支出的律师代理费25000元一节，由于陈思系违约方，其对房屋装修等添附行为是其在履行合同过程中的自愿行为，李春萍在履行合同过程中不存在过错，不应承担赔偿陈思因装修支出的相关费用，亦不应承担其因本案支出的律师代理费；同时，李春萍并未诉请要求陈思恢复房屋原状，故本案对此不予处理。由于案涉房屋一直由陈思居住使用，双方合同解除后，陈思应在合理期限内交还房屋给李春萍，本院酌定该合理期限为李春萍将133000元购房款退还给陈思后一个月内。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，判决如下： 一、解除李春萍、陈思2014年9月24日签订的《房产买卖合同》及李春萍、陈思、广西百度房地产经纪有限责任公司2014年9月25日签订的《房产买卖合同》。 二、李春萍无需返还陈思支付的购房定金200000元。 三、李春萍返还陈思支付的购房款133000元，陈思收到该款后一个月内向李春萍交还柳州市城站路106号之一锦业华城4栋2单元16-2号房屋。 四、驳回李春萍、陈思的其他诉讼请求。 本诉案件受理费800元（李春萍已预交）、反诉案件受理费4053元（陈思已预交），由李春萍承担800元，由陈思承担4053元。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蔡坤宏 人民陪审员  兰学军 人民陪审员  黄柳明 二〇一六年十二月七日 书 记 员  黄璐瑶 附本判决援引法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条【定金】当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条【违约金与定金的选择】当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国担保法》 第九十一条【定金的数额】定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。