山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋10民终1941号上诉人（原审被告）：山西永华房地产开发有限公司，住所地：临汾市五一西路集中供热小区2号楼一单元501室。法定代表人：李旭升，该公司总经理。委托诉讼代理人：王三忠，山西晋言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李华，现住襄汾县。上诉人山西永华房地产开发有限公司（以下简称永华公司）因与被诉人李华房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省襄汾县人民法院作出的（2016）晋1023民初158号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人永华公司的法定代表人李旭升及其委托诉讼代理人王三忠、被上诉人李华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审查明，2013年5月21日，李华与永华公司订立商品房买卖合同，约定李华购买永华公司襄汾县XX花园1号楼5单元1801号房，单价为每平米3438.35元，建筑面积101平米（不包括阁楼），阁楼面积为60平方米，总价款480000元，永华公司应在约定时间内交付李华经验收合格的商品房，逾期永华公司按日向李华支付已交付房价款万分之一的违约金；在交付使用后的180日内由永华公司向产权登记机关提交资料备案，如因永华公司的责任，李华不能取得房地产产权证书的，李华要求继续履行合同的，永华公司按已付房款的0.02%向李华支付违约金。2014年3月14日，永华公司将房屋交付李华，但未经验收并在住建部门备案。李华所购房屋至今未能办理房地产权属证书。一审法院经审理认为，李华与永华公司订立的商品房买卖合同合法有效。合同订立后，李华按约交付了购房款，永华公司交付李华的商品房未经验收合格，造成李华至今未能办理房地产权属登记，已属违约，应承担相应的民事责任。永华公司交付李华的房屋未经验收合格，视为逾期交房，应根据合同约定承担违约责任，李华主张5000元违约金，没有超出双方合同约定，对该项主张不表异议。合同中对产权登记的违约金约定为已付房价款的0.02%，对李华主张该违约金应自逾期后按日计算不予支持，永华公司应支付李华迟延办理产权登记的违约金96元。因永华公司未能依约向产权登记机关提交资料备案，应当继续履行合同，在合理期限内完成该项工作，根据合同约定协助李华办理房地产权属登记，对李华该诉讼请求予以支持。永华公司主张的李华请求其承担逾期交房违约责任已超出2年诉讼时效，因永华公司向李华交房时间为2014年3月14日，李华于2016年1月28日提起本案诉讼，对永华公司该主张不予支持。故作出（2016）晋1023民初158号民事判决：一、山西永华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付李华违约金5096元；二、山西永华房地产开发有限公司于本判决生效后30日内协助李华办理房地产权属登记；三、驳回李华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由山西永华房地产开发有限公司负担。上诉人永华公司不服上述民事判决，提出上诉称：一审法院“视为逾期交房”的认定，是背离交房行为事实的典型的主观臆断，也是一审主动对被上诉人“判令被告因交付未经验收合格的商品房赔偿原告违约金5000元”诉讼请求的错误变更。永华公司于2013年12月17日向李华履行了交付房屋的行为，李华不仅在其《民事起诉状》中自认于2013年12月17日房屋交付，其向一审法院还举出《交房钥匙移交证明》，证明李华于2013年12月17日交付房屋的行为事实。合同双方主体间的交付房屋的行为时间完全符合《商品房买卖合同》“第八条交付期限”约定的交房时间要求。李华的首个诉讼请求“判令被告因交付未经验收合格的商品房赔偿原告违约金5000元”，而根本不是“逾期交房”的违约主张。“交付未经验收合格的商品房”与“逾期交房”概念是截然不同的。因此，永华公司认为一审法院所谓的“视为逾期交房”的认定是法院主动对李华诉讼请求的错误变更、不合法改变；一审法院认定“被告交付原告的房屋未经验收合格”，是与客观事实及证据不符的错误认定。现行国家在对商品房竣工验收的管理上已确立了由开发商申请、政府批准并组织验收向开发商自行组织、政府监督的制度性转变。李华在一审中对永华公司所举证据质证时认为“验收行为都是被告公司自己进行的，无主管部门的验收资料”的说法，是过时陈旧的观念。双方所签订的《商品房买卖合同》文本，系临汾市建设局监制的通用文本，在该合同文本中根本没有关于“房屋未经验收合格”，开发商应当承担什么违约责任的任何规定文句。李华关于“判令被告因交付未经验收合格的商品房赔偿原告5000元”的诉讼请求，既没有事实依据，也没有约定依据，更没有法律依据。故请求二审法院纠正一审错误认定。被上诉人李华答辩称：一、上诉人交付给答辩人的房屋未经住建部门验收备案，既违反法律规定，又构成了违约。《建筑法》第六十一条第一款规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。”根据《建筑工程施工质量验收统一标准》6.0.7条的规定：单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。且在《关于发布国家标准〈建筑工程施工质量验收统一标准〉的通知》中明确规定编号为6.0.7条文为强制性条文，必须严格执行。同时该通知中，关于6.0.7条的说明明确规定了：建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。《建设工程质量管理条例》第四十三条也同时规定：国家实行建设工程质量监督管理制度。第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。上诉人依据国务院办公厅分别在2002年和2004年发布的取消和调整行政审批项目的决定中，将“房地产开发项目竣工验收”和“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”项目予以取消，用以证明其交付给答辩人的房屋符合约定的交房条件。答辩人认为上述决定中都是取消的“审批或者核准”的内容，竣工验收备案不同于核准或者审批。《建筑法》是保证建筑工程质量和安全的基本法，是关于房屋竣工验收和交付的基本法，其六十一条所规定的竣工验收必须符合建筑工程质量标准，该建筑工程质量标准是一个强制规范。本案中，上诉人提交的用以证明“该商品房经验收合格”举的各项验收材料中根本没有住建部门的备案资料，答辩人在原审中提交的2016年1月18日清风丁陶回复函也证明上诉人交付的商品房未经验收备案。建设工程竣工验收是施工全过程的最后一道程序，也是必经的重要程序，更是检验工程设计、施工质量以及明确工程参建各方法律责任的重要环节。从我国《建筑法》、《消防法》、《建筑工程质量管理条例》中关于建筑物交付使用的相关规定，可以看出对建筑工程是否验收合格，最终有审查和监督权的是建设行政主管部门，建设单位应当在建设工程竣工验收合格后依法到建设行政管理机关办理竣工验收备案手续，接受政府职能部门的监督，防止不合格工程流向社会。由于上诉人不能举证证实诉争房屋系经国家主管机关验收合格之房屋，故上诉人已构成根本性、实质性违约，其行为损害了答辩人的合法权益。二、上诉人交付未经验收合格的商品房给答辩人等同于未交房，应当承担逾期交房的违约责任。商品房买卖合同约定的商品房交付条件，不得违反和排除国家法律的强制性规定的适用，这是一项基本原则。《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》和《城市房地产管理法》等规定的：建设工程经竣工验收合格后才能交付使用，未经验收合格不得交付使用。这是国家法律的强制性规定，必须遵守，不得违反。否则，交付房屋的行为就是无效的。同时，结合《合同法》第41条关于“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，可以认定本案《商品房买卖合同》关于“该商品房经验收合格”应当包括经住建部门验收备案。房屋交付是一种法律行为而非事实行为，因此不能违反国家法律的强制性规定，否则就是无效的，不产生交付的法律效力，等同于未交房。本案上诉人将未经验收备案的房屋交给答辩人的行为违反了国家《建筑法》、《建设工程质量管理条例》等法律法规的强制性规定，该交付行为是无效的，不产生交付的法律后果，应当承担逾期交房的违约责任。原审法院认为上诉人交付的房屋未经验收合格，造成被上诉人至今未能办理房地产权属登记，已属违约，充分体现了对被上诉人合法权益的保护，体现了人民法院公平、公正地处理了本案。在诉讼时效的认定上充分考虑了客观事实。故上诉人以原判适用法律不当为由上诉，理由不妥，予以驳回。本院认为，双方争议的焦点问题是：上诉人永华公司是否应承担涉案房屋买卖合同的违约责任。1、关于房屋是否交付的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”。买受人李华提供的《交房钥匙移交证明》，证明永华公司已于2014年3月14日交付房屋，李华已实际占有、使用；2、关于是否验收合格的问题，上诉人永华公司提供了该房产项目的《建设工程竣工验收报告》及地基、主体、消防、电、暖、气等工程施工分期验收报告，涉案房屋应为验收合格。《建筑法》第六十一条规定，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案竣工验收于2016年，滞后于交付时间，但审查涉案合同，双方并未就此情形约定违约责任，且买房人并不要求退房。原审由此“视为逾期交房”的认定与事实不符，买受人诉请永华公司交付未经验收合格的商品房赔偿5000元违约金的请求无法支持；3、关于是否逾期备案的问题，永华公司提交的《建设工程竣工验收备案证书》记载备案时间为2016年10月17日，已超出了双方房屋买卖合同中“交付使用后90日内”的约定，应依约承担违约责任，按已付房价款的0.02%，向买受人支付违约金，原审以此下判并无不当，且永华公司在二审庭审中表示放弃对判决的该部分上诉请求，因此予以维持。至于买受人所主张的房屋质量问题，未提供相关证据且与诉请主张不一致，应另行解决。综上，上诉理由部分成立，应予支持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销襄汾县人民法院（2016）晋1023民初158号判决第（一）项；二、维持襄汾县人民法院（2016）晋1023民初158号判决第（二）、（三）项；三、上诉人山西永华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人李华违约金96元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，共计100元，由上诉人山西永华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 崔 勤审判员 陈永渊审判员 曹泰山二〇一六年十二月十二日书记员 房 振