广西壮族自治区凭祥市人民法院民 事 判 决 书(2015)凭民初字第106号原告：广西天蓝物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市。法定代表人：黄乾，总经理。委托诉讼代理人：刘茂华，北京大成（南宁）律师事务所律师。特别授权。被告：冯昌林，男，1963年5月1日出生，住所地广西壮族自治区南宁市，经常居住地广西壮族自治区凭祥市。原告广西天蓝物业服务有限公司（以下简称天蓝公司）与被告冯昌林物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月23日受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。书记员谭杨广出庭担任记录。原告天蓝公司之委托诉讼代理人刘茂华到庭参加诉讼，被告冯昌林经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天蓝公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告的物业管理服务费2410．4元、专项维修资金401．7元、生活垃圾费273元、水电公摊费335．7元，合计3420．8元；2.判令被告向原告支付违约金4180元（违约金自2012年1月6日起至判决付款之日止，每日按拖欠物业管理服务费的3‰计算，现暂计至2015年3月10日，以后另计）。3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2009年5月21日，原告与广西凭祥市隆鑫房地产开发有限公司（以下简称隆鑫公司）签订《凭祥市丽景花园物业管理委托服务合同》，约定由原告对凭祥市丽景花园住宅小区（以下简称丽景花园）进行物业管理服务。合同第六条约定“物业服务费由业主（被告）按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下（建筑面积按甲方即隆鑫公司和业主所签订的《商品房买卖合同》标注的建筑面积计算）：物业住宅按照0．6元/月/平方米、商业物业1．2元/月/平方米”、第七条约定“乙方（原告）向物业业主或使用人按7元/月/户收取城市生活垃圾清运费用”、第十七条约定“乙方向业主和物业使用人收取的水电费用项目：在管理过程中公摊水电费分摊原则为：据实分摊”、第三十三条约定“乙方向住宅、商业物业的业主按0．1元/月/平方米代为收取专项维修资金”、第四十七条约定“甲方与物业买受人签订的物业《商品房买卖合同》。应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订《商品房买卖合同》时，应现场负责与物业买受人签订《物业管理服务协议》及《业主临时公约》。2009年6月3日，原告的下属机构广西天蓝物业服务有限公司凭祥分公司（以下简称天蓝分公司）与被告签订一份《丽景花园物业管理服务协议》，对收费项目和标准以及双方的权利义务、违约责任等事项也进行了约定，其中第一条第二项第四点约定双方的权利义务是“依据本协议按时间向甲方（原告）交纳物业管理服务费用及各项相关服务费用”、第四条约定“乙方交纳费用时间：每月5日前交纳当月费用”、第九条第五项约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方可以每日加收应当交纳费用的3‰的滞纳金”。被告居住的凭祥市丽景花园9栋B单元602号房面积为103．03平方米。上述合同签订后，原告依约履行了义务，但被告没有按约定交纳相关物业管理服务费用，自2012年1月1日至2015年3月31日（39个月），被告拖欠物业管理服务费2410．4元（房屋面积103．03平方米×0．6元/月/平方米×39个月）、专项维修资金401．7元（房屋面积103．03平方米×0．1元/月/平方米×39个月）、生活垃圾费273元（7元/月×39个月）、水电公摊费335．7元，合计3420．8元。原告每月向被告发放交费通知单时均催促被告交纳拖欠的物业管理服务费，但被告并未交纳，原告又于2014年12月22日向被告法律师函，催收欠款，被告仍未交纳。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。因此，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，原告天蓝公司为其陈述事实在本案庭审上出示了以下证据：1．原告营业执照、资质证书，证明原告具有合法的物业管理服务主体资格；2．凭祥市丽景花园物业管理委托服务合同，证明原告对被告所在小区进行物业管理服务的依据及物业服务合同内容；3．丽景花园物业管理服务协议，证明原双方存在物业管理服务关系及物业服务合同内容；4．商品房买卖合同及业主资料，证明被告的物业属于原告物业服务小区及被告物业情况；5．收费通知单，证明原告向被告书面催收物业费及被告尚欠原告物业费的情况；6．凭祥市物价局关于物业管理有偿服务收费的通知，证明原告对被告的物业进行管理服务收费的合法收据。被告冯昌林未作书面答辩及提交任何证据，也未出庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告冯昌林无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其已放弃依法享有的质证、抗辩等诉讼权利。经庭审调查，本院认为，原告天蓝公司于本案庭审上出示的证据，能够合法、真实地证实了本案相关的待证事实，因此对上述证据及材料应予采纳。综合全案有效证据及庭审笔录，本院依法确认以下法律事实：2009年5月21日，原告与隆鑫公司签订了一份凭祥市丽景花园物业管理委托服务合同，合同其中约定：由原告对丽景花园进行物业管理服务；物业服务费由业主按商品房买卖合同标注的建筑面积交纳，住宅物业费0．6元/月/平方米、垃圾清运费7元/月/户、公摊水电费据实分摊、专项维修资金0．1元．82元/月/平方米；隆鑫公司与业主签订的商品房买卖合同，应当包含本物业管理委托服务合同约定的内容，原告在业主的商品房买卖合同签订时，应现场负责与业主签订物业管理服务协议及业主临时公约等内容。同年6月3日，隆鑫公司与被告签订了一份商品房买卖合同，被告向隆鑫公司购买了位于丽景花园9栋B单元602号建筑面积为103．03平方米的一套商品房；同日，原告的下属机构广西天蓝物业服务有限公司凭祥分公司（以下简称天蓝分公司）与被告签订一份丽景花园物业管理服务协议，对收费项目和标准以及双方的权利义务、违约责任等事项也进行了约定，协议其中约定：被告应依据本协议按时间，在下月5日前交纳当月费用向原告交纳物业管理服务费用（包括物业服务费、垃圾清运费、维修基金等）及各项相关服务费用；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告可以每日加收应当交纳费用的3‰滞纳金等内容。上述合同、协议签订后，原告依约履行了相应义务。按上述合同、协议约定，被告每月应交物业管理费服务费61．82元、专项维修资金10．30元、垃圾清运费7元，共计79．12元，但被告自2012年1月1日至2015年3月31日（39个月），已拖欠上述物业管理服务费用共计3085．68元。本院认为，原告天蓝公司与被告冯昌林签订的物业服务合同是双方的一致真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，依法应确认其合法有效，则双方即应依法依约全面履行合同所约定的义务。在本案中，原告提出的被告应支付自2012年1月1日至2015年3月31日期间拖欠的物业管理服务费、专项维修资金和垃圾清运费等款项共计3085．68元，对原告超出上述核定范围的其他相应诉讼请求部分不予支持。对于原告关于被告还应支付自2012年1月6日起至判决付款之日止，每日按拖欠款项3‰计付违约金4180元（计算至2015年3月10日止）的诉讼请求，本院认为，被告不按时交纳物业管理服务费用已构成违约，则依法依约应支付违约金，但原告以被告知2015年3月10日所拖欠的费用总数为基数，从2012年1月6日起计算违约金显然不妥，因为根据合法有效的约定，违约金应以被告每期所拖欠的数额，从逾期支付之日起计算至判决之日付款之日止，即，逾期支付日期为拖欠费用的次月6日，故本案的违约金应以79．12元为基数，分别从首次逾期支付之日的2012年2月6日起至2015年4月6日期间的每月6日，按每日3‰为标准分段计付至本案生效判决确定的履行期间届满之日止，对原告超出上述核定范围的其他相应诉讼请求部分不予支持。对原告提出的水电公摊费335．7元诉讼请求，因合同约定公摊水电费分摊原则为“据实分摊”，而原告未能提供确实充分证据证明被告应如何按“据实分摊”原则来承担具体数额，则根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条的规定，原告对此依法应承担举证不能的后果。被告经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃诉讼权利，依法应缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，并参照《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告冯昌林支付原告广西天蓝物业服务有限公司物业管理服务费、专项维修资金和垃圾清运费等款项共计3085．68元；二、被告冯昌林应以79．12元为基数，分别从2012年2月6日起至2015年4月6日期间的每月6日，按每日3‰为标准，向原告广西天蓝物业服务有限公司分段计付违约金直至本案生效判决确定的履行期间届满之日止；三、驳回原告广西天蓝物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，原告广西天蓝物业服务有限公司负担5元，被告冯昌林负担45元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。审 判 长  米阳东代理审判员  黄建文人民陪审员  郭 卫二〇一六年十二月二十六日书 记 员  谭杨广附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人未由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭允许中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……。