文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0108民初15438号原告：张珂，男，1986年5月24日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：王文波，重庆瑞月永华律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡俊，重庆瑞月永华律师事务所律师。被告：陈其旺，男，1985年12月19日出生，汉族，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：郑后选，重庆尚润律师事务所律师。被告：陈其琴，女，1980年3月11日出生，汉族，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：郑后选，重庆尚润律师事务所律师。原告张珂与被告陈其旺、陈其琴房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，并于2016年9月12日、2016年10月12日公开开庭进行了审理。原告张珂的委托诉讼代理人蔡俊，被告陈其旺到庭参加诉讼，被告陈其旺、陈其琴共同的委托诉讼代理人郑后选到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张珂起诉请求判令：1、被告陈其旺立即向原告支付截至2016年11月14日的房屋租金、酬金合计270638元，并从当期应付之日起，以每期未付租金、酬金之和为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率赔偿资金占用损失至款项付清为止；2、被告陈其琴承担连带清偿责任。事实以及理由：被告陈其旺于2013年8月15日、2014年3月4日分别与原告签订《联办餐饮店协议书》和补充协议，约定与原告联办餐饮店。原告提供坐落于南岸区城南家园中二路2号34号商铺以及现有装修装饰、设备用具，并负责处理与重庆城投公租房建设有限公司（以下简称：公租房建设公司）对商铺的租赁事宜；被告陈其旺提供资金、人力、技术。联办期间自2013年8月15日至2017年10月14日，联办餐饮店的房租由被告陈其旺交付原告并由原告负责支付与出租人公租房建设公司。双方签订的协议明确约定了每一期租金、酬金的支付方式和金额以及违约责任等，同时约定被告陈其琴作为被告陈其旺的担保人向原告提供担保。合同签订后，被告陈其旺未按照约定履行付款义务，截至2016年11月14日拖欠原告租金、酬金270638元未付。原告经催收未果，遂诉至法院。被告陈其旺、陈其琴共同答辩称：二被告与原告签订《联办餐饮店协议书》和补充协议书属实，但是在协议签订的时候原告存在欺诈，未告知被告公租房建设公司提供的政策优惠，提高了房租标准。二被告现认为应当按照公租房建设公司提供的优惠政策来计算二被告应当支付的租金。与此同时，二被告在合同履行期间已经向原告支付各项费用合计743620元，截至2016年10月14日，只欠原告72608.4元。二被告对自认的欠款部分愿意支付，但不同意原告超出部分诉讼请求。并且，本案所涉《联办餐饮店协议书》实属房屋转租合同，被告拖欠原告房租的理由，是原告没有将被告交纳的租金支付出租人。因此，二被告认为应当追加出租人公租房建设公司作为第三人以彻底解决纠纷。综上，请求人民法院依法判决。经本院审理查明：坐落于南岸区茶园新区的城南家园公租房小区系城镇房屋，业主单位为公租房建设公司。2012年11月15日，公租房建设公司将坐落于城南家园公租房小区中二路2号34号商铺出租与原告，双方签订《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》，合同约定：出租物业建筑面积420平方米；房屋租赁期限5年，自2012年10月15日至2017年10月14日。租金计算方式为：第1年，按42元/月/平方米（建筑面积，下同）计算；第2年，按45.78元/月/平方米计算；第3年，按45.78元/月/平方米计算；第4年，按49.91元/月/平方米计算；第5年，按49.91元/月/平方米计算。出租人给予承租人180天免租期，免租期自2012年10月15日至2013年4月14日止。承租人在租赁期间，不得擅自将房屋转租、转让、转借或部分转租、转让、转借给他人。原告向公租房建设公司承租商铺后，即着手对商铺进行装修，装修完成后原告从事餐饮经营业务。2014年12月18日，公租房建设公司再次给予城南家园经营商户优惠政策，对于承租商铺经营期间守约商户，另行增加4个月免租扶持期，但应由双方签订补充协议进行约定。原告经营商铺一段时间后决定转租，被告陈其旺经与原告协商后决定承租该商铺继续进行餐饮经营。为此，2013年8月15日，原告作为甲方，被告陈其旺作为乙方，被告陈其琴作为担保人，三方共同签订《联办餐饮店协议书》，协议约定了以下内容：1、甲方提供城南家园中二路2号34号商铺及现有装修装饰、设备用具（以物品交接清单为准），并处理与公租房建设公司对该商铺的租赁事宜，乙方提供资金、人力、技术，双方联办餐饮店。2、联办期限4年2个月，自2013年8月15日至2017年10月14日；联办期间餐饮店由乙方经营管理，盈亏乙方自负。3、乙方向甲方交纳保证金50000元，协议签订时交10000元，以后每隔半年各交20000元，交完为止；联办期满，乙方无任何违约行为，甲方将保证金全额无息退还乙方。4、乙方按照以下方式向甲方交付房屋租金，再由甲方交付公租房建设公司：2013年8月15日至2013年10月14日，每月17640元；2013年10月15日至2015年10月14日，每月19228元；2015年10月15日至2017年10月14日，每月20962元。租金按季度支付，乙方接到甲方文字交款通知后，逾期10天未交纳，视为乙方违约。5、乙方按以下方式向甲方支付酬金：合同签订当日支付20000元；2014年6月14日前支付4000元；2014年8月14日前支付36000元；2015年8月14日前支付60000元；2016年8月14日前支付60000元；2017年8月14日前支付10000元。7、甲乙双方联办餐饮店所产生的水电气费、物管费、公摊、清洁费、税费、证照办理等经营期间产生的一切费用，均由乙方承担。8、甲方违约责任：若合同约定的联办方式，因甲方原因被公租房建设公司视为违规，导致收回商铺，联办因此终止，由甲方按联办期未履行部分时间计算，每月赔偿乙方5000元；非违规情况或不由甲方引起的商铺收回，甲方不承担任何责任，所获得的相关补偿甲乙双方按乙方已交纳酬金占总酬金19万元的比例分配。9、乙方违约责任：若乙方未按时按期交纳相关费用、保证金和酬金，视为乙方违约，自动放弃联办，所交纳的所有费用、保证金和酬金不予退还，乙方添置的设施设备归乙方所有；甲方设施设备、装修装饰依旧归甲方所有，无法拆除部分甲方不予赔偿。10、其他约定：甲方与公租房建设公司及相关物管公司就房屋相关的补偿未尽事宜，一切的经济补偿和相关利益归甲方所有。在乙方违约，且无力承担赔偿责任的情况下，由担保人负责。《联办餐饮店协议书》签订当天，原告与被告陈其旺完成物品交接，并签署《物品交接清单》。2014年3月4日，因被告陈其旺决定扩大经营项目，增加早餐经营。为此，原告与被告陈其旺签订《补充协议书》，约定内容包括：1、乙方（被告陈其旺）提前一个月将租金交付甲方（原告），并按照原协议约定时间交纳其他费用；2、甲方同意乙方新增早餐经营；3、乙方按时交纳所有费用，在交满50000元押金后，原协议最后一季度租金，扣除50000元押金部分的差额，乙方按时交付甲方作为当季租金，甲方不再退还乙方任何费用。另查明，被告陈其旺累计向原告付款743620元，详细情况如下表：陈其旺付款情况汇总表（单位：元）                  付款时间              付款金额              付款时间              付款金额                  2013.08.15              10000              2014.11.04              32920                  2013.08.15              20000              2014.11.28              25000                  2013.11.11              54508              2015.01.15              62212                  2014.02.18              57684              2015.04.16              57684                  2014.03.04              77684              2015.07.20              57684                  2014.05.04              57684              2015.09.16              20000                  2014.06.21              4000              2015.10.21              30000                  2014.08.01              52920              2015.10.23              27640                  2014.08.27              10000              2016.01.17              40000                  2014.09.15              46000              合计              743620      上述付款行为当中，除2013年8月15日的付款系现金方式交付原告外，其余付款行为均通过银行转账完成。2013年8月15日的付款，原告出具收据，载明其中10000元为押金、20000元为酬金。之后被告的付款行为，均未注明付款性质。在此之后，因被告陈其旺未再支付款项，原告经催收未果，遂于2016年7月19日起诉来院。本案在审理过程中，原、被告双方一致确认以下事实：1、原告除收取租金、酬金以外，不参与餐饮店的经营、不分配利润、不负担亏损，《联办餐饮店协议书》的法律性质为房屋租赁合同；2、双方签订《联办餐饮店协议书》时未取得出租人公租房建设公司的认可；3、原告收取酬金的性质，是原告向公租房建设公司承租商铺后，对商铺进行装修装饰并添置经营用具的使用费用。与此同时，经本院书面向公租房建设公司核实，公租房建设公司不知晓原告与被告陈其旺签订《联办餐饮店协议书》的事实，且亦不对原告的转租行为予以追认。上述事实，有原告举示的《联办餐饮店协议书》、《补充协议书》，被告举示的收条、银行转账回单、银行交易历史明细、《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》、《重庆市城投公租房建设有限公司关于共同营造商业氛围，扶持商家经营发展相关扶持政策的通知》，以及当事人陈述等证据在卷为凭，经庭审查证属实，可以采信。本院认为，原告向公租房建设公司承租商铺后投入装修，装修完成后从事餐饮经营。原告在承租期间，与被告陈其旺以联办方式签订协议，将商铺交由被告陈其旺经营。在双方签订的协议当中，原告除收取租金、酬金以外，不参与被告陈其旺的任何经营行为，不分配利润、不负担亏损，且经庭审查实，原告收取的酬金是装修装饰和经营设施的使用费用。从上述事实可以确定，原告与被告陈其旺签订的《联办餐饮店协议书》名为联办，实为转租，其法律性质为房屋租赁合同。因此，本案原告以合伙提起诉讼不当，本案法律关系为房屋租赁合同纠纷。根据出租人公租房建设公司与承租人，即原告签订的《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》约定，承租人在承租期间不得将房屋进行转租或者部分转租。但本案中，原告在明知出租人不同意转租的情形下，仍然将房屋进行转租，且转租行为迄今未得出租人认可或追认。原告将房屋进行转租的行为，违反《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，转租行为无效。据此，原告与被告陈其旺签订的《联办餐饮店协议书》、《补充协议书》均违反了法律的强制性规定，属无效合同。本案庭审过程中，已经就合同性质、效力问题对双方当事人进行了释明，双方当事人均认可合同的性质属房屋租赁合同，但原告未变更其诉讼请求，因此本院将根据原告的诉讼请求作出裁判。因房屋租赁合同标的物系城镇房屋，本案的审理适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定。根据该司法解释第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原告与被告陈其旺所签订的《联办餐饮店协议书》明确约定了被告陈其旺应当支付租金的标准、期限，且被告陈其旺实际占有、使用了房屋。因此，被告陈其旺应当按照《联办餐饮店协议书》的约定向原告支付房屋占有使用费。就酬金问题，庭审已经查明，该项费用属房屋装修装饰、设施设备的使用费，同属房屋占有使用费范畴，被告陈其旺亦应当按照合同约定金额支付。因《联办餐饮店协议书》属无效合同，原告根据合同约定收取被告陈其旺的押金或者保证金没有有效的合同依据，因此被告陈其旺所交纳的费用均应当认定为房屋占有使用费。就被告陈其旺辩称应当按照出租人与原告之间的约定支付租金的意见，因出租人与承租人之间的房屋租赁合同系另一合同关系，被告陈其旺并非合同当事人，不享有相应的合同权利。因此，被告陈其旺的辩称意见本院不予采纳。关于被告陈其旺认为应当追加公租房建设公司作为第三人的意见，因公租房建设公司并非本案合同当事人，本案的审理结果与之亦无法律上的利害关系。被告陈其旺的申请不具有法律依据，本院不予采纳。综上所述，原告与被告陈其旺所签订的《联办餐饮店协议书》、《补充协议书》其性质为房屋租赁合同，上述合同因违反法律强制性规定，属无效合同。但是，因被告陈其旺实际占用、使用租赁标的物，因此应当按照合同约定向原告支付房屋占有使用费。按照《联办餐饮店协议书》的约定，被告陈其旺自2013年8月15日至2016年11月14日期间应当支付的房屋占用使用费为949258元（详见下表）。房屋占用使用费计算表（单位：元）                  第一部分：租金约定条款                  计费时间段              计费月数              计费标准              金额                  2013.08.15-2013.10.14              2个月              17640元/月              35280                  2013.10.15-2015.10.14              24个月              19228元/月              461472                  2015.10.15-2016.11.14              13个月              20962元/月              272506                  第二部分：“酬金”约定条款                  应付款时间              应付款金额              应付款时间              应付款金额                  2013.08.15              20000              2014.08.14              36000                  2014.06.14              4000              2015.08.14              60000                  2016.08.14              60000              小计              180000                  合计              949258      根据上述认定，被告陈其旺应当向原告支付房屋占有使用费949258元，被告陈其旺举示的证据证明自己已经支付743620元。被告陈其旺在庭审过程中辩称，另向原告支付了30000元，但被告陈其旺并未举示证据予以证明，且原告对该事实予以否认。对此，被告陈其旺应当承担举证不能的不利后果，对其辩称意见不予采纳。根据本案查证的事实，被告陈其旺还应当向原告支付房屋占有使用费205638元（949258元－743620元）。原告起诉要求主张的费用超出部分金额无事实依据，本院不予支持。关于原告起诉要求被告陈其旺支付资金占用损失的诉讼请求，该诉讼请求是损失赔偿请求。按照法律规定，合同无效的法律后果包括按照过错责任分担损失。本案中，原告作为承租人，明知出租人不同意转租而进行转租，原告负有主要过错，相应的损失应当由原告自行负担。因此，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告陈其琴责任承担的问题。被告陈其琴在本案当中的地位是保证人，其在《联办餐饮店协议书》上以担保人身份签字的行为构成保证。但是，因《联办餐饮店协议书》系无效合同，保证合同作为《联办餐饮店协议书》的从合同，主合同无效的，保证当然无效。且《联办餐饮店协议书》的无效是基于原告违反法律规定进行转租所致，对此被告陈其琴并无过错。因此，被告陈其琴在本案当中不应当承担民事法律责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第十五条、第十六条，《中华人民共和国担保法》第五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告张珂与被告陈其旺、陈其琴共同签订的《联办餐饮店协议书》，以及原告张珂与被告陈其旺签订的《补充协议书》无效；二、限被告陈其旺于本判决生效后十五日内向原告张珂支付房屋占有使用费205638元；三、驳回原告张珂的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取2680元，由被告陈其旺负担2190元，原告张珂自行负担490元（此款原告张珂已交纳，限被告陈其旺于本判决生效后十五日内将应负担部分直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  罗阳清二〇一六年十二月二十日书记员  马永芹