黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑08民终792号上诉人(原审被告)：夏振荣，女，1954年7月1日出生，汉族，住佳木斯市。委托诉讼代理人：姜爱民，黑龙江中殿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴秀敏，女，1989年11月19日出生，汉族，现住佳木斯市。委托诉讼代理人：吴正民，男，系吴秀敏父亲。委托诉讼代理人：李荣明，黑龙江博佳律师事务所律师。原审被告：黑龙江农垦慧宾种业有限公司（原佳木斯慧宾种业有限公司），住所地佳木斯市郊区莲江口农场。法定代表人：姜亚滨，系经理。原审被告：黑龙江省佳南实验农场，住所地黑龙江省佳木斯市东风区宏达社区。法定代表人：孙学亮，系厂长。委托诉讼代理人：田义海，黑龙江中东律师事务所律师。原审被告：黑龙江农垦佳昌房地产开发有限公司，住所地佳木斯市安庆路南段。法定代表人：姚景荣，系经理。上诉人夏振荣因与被上诉人吴秀敏、原审被告黑龙江农垦慧宾种业有限公司、黑龙江省佳南实验农场、黑龙江农垦佳昌房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服佳木斯市郊区人民法院(2016)黑0811民初485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人夏振荣上诉请求：一、要求撤销黑龙江省佳木斯市郊区人民法院（2016）黑0811民初第485号民事判决，依法改判。二、被上诉人承担本案诉讼费用。其上诉理由为：一、上诉人与黑龙江农垦慧宾种业有限公司存在借贷关系，双方在产生借贷关系的同时，在佳南农场房产科办理了抵押登记，取得了《佳南字第T000075号他项权证》。由于慧宾种业未及时还款，上诉人提起诉讼，经法院裁判，慧宾种业应当承担还款责任。判决生效后，上诉人依法申请执行，在执行过程中，被上诉人提出案外人异议被驳回，随后被上诉人提起案外人执行异议诉讼。被上诉人在一审未提供充分的证据能够证实被上诉人与慧宾种业公司、佳昌公司存在房屋买卖关系，因此其不具有房屋物权期待权。原审认定事实不清，请求二审法院依法改判。被上诉人吴秀敏辩称：一审判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求。原审被告黑龙江农垦慧宾种业有限公司未发表意见。原审被告黑龙江省佳南实验农场辩称：同意一审判决中关于佳南实验农场不承担责任的意见。原审被告黑龙江农垦佳昌房地产开发有限公司辩称：此纠纷系姜亚利挂靠我公司造成的，我公司对实际情况不清楚。一审法院认定，慧宾种业挂靠佳昌地产资质开发建设了慧宾种业种子交易大市场，2011年9月16日原告与佳昌地产签订了商品房买卖合同，约定以每平方米3500元，总价款595700元，购买位于种子交易市场3栋11号，建筑面积为170.2平方米的商服房屋，并按约定分两次向慧宾种业交纳了全部房款，虽未办理房屋产权登记，但已装修入住进行营业。2012年6月13日慧宾种业用其名下的，房屋所有权证号为S0000115，建筑面积为170.2平方米的商服向夏振荣抵押借款，并向被告佳南农场下属的佳木斯农垦佳南区房地产管理科提交了相关材料，将该抵押房屋为夏振荣办理了佳南字第T000075号他项权证。后因慧宾种业未及时还款，佳木斯市郊区人民法院作出（2014）郊民商初字第47号民事判决，确定将慧宾种业用于抵押的房产拍卖、变卖或折价处理所得价款优先偿还夏振荣的价款本金及违约金。原告吴秀敏认为被告慧宾种业用于抵偿夏振荣债务的房屋系其所有，向本院提出异议，本院经审查作出（2015）郊法执异字第10号裁定，驳回了吴秀敏的异议请求。原告吴秀敏不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，《中华人民共和国建筑法》、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》等相关法律及司法解释规定，没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义从事建筑施工是法律禁止的行为。慧宾种业并不具备从事房地产开发经营的主体资格，其采用借用佳昌地产资质挂靠等手段承揽建筑工程的做法是法律、行政法规所禁止的。佳昌地产明知慧宾种业不具备从事房地产开发经营的主体资格，但仍容许慧宾种业借用自己的名义开发承建种子交易大市场，并与原告吴秀敏签订了内容齐备的商品房买卖合同，认可由慧宾种业收取售房款。因此，对佳昌地产与慧宾种业间的挂靠行为应认定为佳昌地产对慧宾种业建设、销售种子交易大市场房屋并收取售房款的授权，属于公司内部管理行为。原告吴秀敏与被告佳昌地产签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且合同内容未违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效。原告吴秀敏已经按照合同约定支付购房款完毕，虽未办理房屋产权转移登记，但已具有对所购买商品房的物权期待权，亦即“准物权”，在本案没有充分证据证明原告吴秀敏对未办理房屋转移登记存有过错的情况下，依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”对原告的第一项讼请求本院予以支持。案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的一种救济方法。原告请求撤销（2014）郊民商初字第47号判决书、（2015）郊法执异字第10号裁定书的请求不在本案的审理范围内，应依照其他法律程序处理。原告请求撤销佳南房他证佳南字第T0000**号他项权证以及责令被告佳昌地产缴清房产建筑税91737.80元的诉讼请求与本案不属于同一法律关系，原告可以另案诉讼。本案纠纷系被告慧宾种业隐瞒了用于抵押的房屋已经出售这一情况造成的，故被告慧宾种业应承担主要过错责任，被告佳昌地产由于公司内部管理不善应承担连带责任。对被告佳南农场及被告夏振荣，因无证据表明对本案纠纷的产生具有过错，不应承担责任。判决：一、原告吴秀敏与被告被告黑龙江农垦佳昌房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效，位于种子交易市场3栋11号的商服房屋归原告吴秀敏所有，被告黑龙江农垦佳昌房地产开发有限公司于判决生效后立即协助原告吴秀敏办理变更登记；二、停止对位于种子交易市场3栋11号商服房屋的强制执行；三、驳回原告其他诉讼请求。吴秀敏在一审法院起诉请求：1、停止对莲江口种子交易市场3栋楼11号门市（房产证号为佳南房他证佳南第XXXX号中S0000115号）的强制执行；2、依法撤销（2014）郊民商初字第47号判决书和（2015）郊法执异字第10号裁定书；3、依法撤销佳南房他证佳南字第T0000**号他项权证，撤销用莲江口种子市场3栋楼11号门市为慧宾种业所作的借款抵押，确认原告与佳昌地产、慧宾种业签订的商品房买卖合同有效，并将房产返还给原告；4、责令被告佳昌地产缴清房产建筑税91737.80元；5、责令佳南农场房产科为原告办理所购买的位于种子交易市场3栋楼11号的门市房屋办理房产登记；6、本案诉讼费由被告承担。本院二审期间，上诉人夏振荣提交了租赁协议一份，意在证明执行标的物一直由上诉人占有使用。本院认为，仅一份租赁协议不能证明上诉人占有该房屋，因此对该份证据不予认定。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人吴秀敏仅提供黑龙江农垦慧宾种业有限公司盖章的两份取暖费及卫生费收据来证明其对执行标的物一直占有，而黑龙江农垦慧宾种业有限公司认为被上诉人始终没有交纳过费用，由于黑龙江农垦慧宾种业有限公司为本案被执行人，且被上诉人未提供其他相关证据予以佐证，因此不能认定被上诉人对执行标的物已实际占有，经审理对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的焦点问题在于上诉人夏振荣是否可以继续执行涉案的执行标的物，被上诉人吴秀敏对本案执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案被上诉人吴秀敏仅提供两份黑龙江农垦慧宾种业有限公司的收费票据来证明其对执行标的物已经占有，黑龙江农垦慧宾种业有限公司为被执行人，不能排除其为逃避执行而为被上诉人吴秀敏出具票据，在被上诉人吴秀敏未提供其他有效证据的情况下，不能认定被上诉人吴秀敏已对执行标的物实际占有，因此其不能对抗申请执行人。其次，本案上诉人夏振荣在办理抵押登记时，登记簿上的所有权人为被执行人黑龙江农垦慧宾种业有限公司，根据物权公示原则，上诉人有理由相信被执行人对执行标的物为有权处分，即使存在被执行人隐瞒将执行标的物销售的情况，上诉人也构成善意取得，其抵押权依法成立并生效。抵押权为物权的一种，即使被上诉人吴秀敏符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其所享有的仍是债权，效力仅能对抗一般金钱债权的执行，而不能对抗上诉人的抵押权。因此，被上诉人吴秀敏的民事权益不足以排除人民法院的强制执行，其提起的案外人执行异议之诉不能得到支持。综上所述，夏振荣的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销佳木斯市郊区人民法院（2016）黑0811民初485号民事判决；驳回被上诉人吴秀敏诉讼请求。二审案件受理费9757元，由被上诉人吴秀敏负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜广武代理审判员  彭景丰代理审判员  何 璇二〇一六年十二月二十二日书 记 员  付丽丽