广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0111民初11452号原告：黄劲勇，男，1973年10月3日出生，汉族，身份证住址广东省清新县，委托诉讼代理人：杨汉平，北京市奕明（广州）律师事务所律师。被告：姚冬华，女，1972年11月2日出生，汉族，身份证住址长沙市天心区，委托诉讼代理人：梁家东，广西金大地律师事务所律师。第三人：广州市白云城镇地产有限公司，住所地广州市白云区柯子岭景云路92号之二。法定代表人：程军。原告黄劲勇与被告姚冬华，第三人广州市白云城镇地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月13日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄劲勇的委托诉讼代理人杨汉平，被告姚冬华的委托诉讼代理人梁家东到庭参加了诉讼，第三人广州市白云城镇地产有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄劲勇向本院提出诉讼请求：1.判令解除我与被告于2002年7月22日签订的房屋买卖合同；2.判令被告将位于广州市白云区西槎路567号恒德苑B202房返还给我，我退还被告购房费用66780元；3.判令被告支付房屋占用费66780元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2002年6月30日，我与广州市白云区城镇建设开发总公司同德分公司签订《房地产认购合同》，约定我购买该公司位于广州市白云区西槎路567号恒德苑B202房，建筑面积79.7952平方米，价款为16万元，此房是该公司用于抵扣我的工程款，我无需另行支付购房款。合同约定，如果我将房产转让他人，该司有义务协助我办理相关手续。签订合同后，我委托该司售楼部将房屋出售给他人。2002年7月22日，我以“恒德苑售楼部”的名义与被告签订合同（我也在合同上签名）。同时我与被告签订了一份补充购房合同。我将该房产以16万元的价格卖给被告，被告当时支付首期款6.4万元，以银行按揭方式支付了余款9.6万元。同时被告支付了契税2400元、对讲门380元。我将房产交给被告入住。双方在补充合同中约定，如果办理银行按揭不成功，卖方退还买方的购房款和费用，因此，我有权解除合同。为维护我的合法利益，特提起诉讼，请求法院依法作出判决。被告姚冬华辩称，我不同意原告的诉讼请求。我与原告没有签订《房地产认购合同》，我于2002年7月22日与第三人签订了《房地产认购合同》，我向第三人支付了购房款64000元，原告仅为代收款人，合同的相对方并非原告。我通过诉讼途径取得了广州市白云区西槎路567号恒德苑B202房的产权，并足额支付了购房款。法院应依法保护我的合法权益，驳回原告全部的诉讼请求。第三人广州市白云城镇地产有限公司书面述称，我司不同意原告的诉讼请求，请法院依法驳回。首先，被告通过诉讼途径取得了房屋产权，已足额支付了购房款，应受法律保护；其次，我司与原告没有任何的施工合同关系，没有任何证据显示我司与原告在施工合同上产生债权债务；再次，原告与我司的同德分公司于2002年6月30日签订的《房地产认购合同》没有实际履行，双方一致解除了该合同，后来原告主动介绍被告作为买方受让房屋，我司与被告重新签订了《房地产认购合同》，并由被告承享权利义务；最后，原告以“恒德苑售楼部”的名义私自收取了被告的购房款64000元，我司保留对原告的追诉权。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2002年6月30日，原告（乙方，买方）与广州市白云区城镇建设开发总公司同德分公司（甲方，卖方，以下简称同德分公司）签订《房地产认购合同》，由甲方将位于广州市白云区西槎路567号恒德苑B幢第二层B202房（以下简称涉案房屋）出售给乙方，房屋建筑面积为79.7952平方米，房屋总价款为160000元。合同备注手写内容：“该套房产是甲方拖欠乙方工程款，以壹拾陆万元的价格抵偿工程款，乙方无需另外支付购房款。乙方如转让他人，甲方有义务协助乙方办理相关手续。”2002年7月22日，被告（乙方，买方）与恒德苑售楼部（合同抬头列甲方，卖方为同德分公司）签订《房地产认购合同》，约定乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积为79.7925平方米，房屋总价款为160000元；付款方法：首期64000元于签订认购合同书时付，第二期96000元办理银行按揭，办理银行按揭费用由乙方付。甲方应于2002年7月22日前将该房地产建成并正式交付给乙方使用，除特殊情况外，甲方应于2002年12月30日前为乙方办理领取《房地产证》的手续；甲方保证该房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任；如属甲方的责任给乙方造成经济损失，由甲方负责赔偿；该房地产办理公证、《房地产证》等手续需交纳的税费，由乙方按规定承担。本合同另有补充合同一份。原告在甲方处签名，同时盖有恒德苑售楼部合同专用章。补充合同名为《购房合同》，合同抬头列发展商为同德分公司、买主为被告。合同的主要内容有：1.买主购买发展商开发的涉案房屋；2.房屋总价款160000元，首期64000元，银行按揭96000元，分10年付清；3.买主交完首期房款64000元，对讲门380元，契税2400元，发展商即交房钥匙给买主，买主可即时入住；……6.如有下列情况任何之一者，发展商需无条件退回给买主所交的所有房款和费用：办理银行按揭不成功（如买主造成按揭不成功除外）。原告在发展商处签名，被告在买方处签名。同日，被告支付了首期购房款64000元，被告为证明付款的事实，向本院提交编号为605391号收据一份，载明：“2002年7月22日，今收到姚冬华购买西槎路567号恒德苑B202房首期款64000元。经手人黄劲勇。”收据盖有恒德苑B幢售楼部收款专用章。据（2011）穗云法民四初字第1036号民事调解书载明：“一、于本调解书生效之日起三日内，姚冬华向广州市白云城镇地产有限公司支付购房款76000元，广州市白云城镇地产有限公司则向姚冬华出具相应的收据。二、于本调解书生效之日起五日内，广州市白云城镇地产有限公司、广州市白云区同德街同德经济联合社协助姚冬华办理位于广州市白云区西槎路567号恒德苑B幢B202房（现地址：广州市白云区西槎路567号B202房）的产权过户及登记手续，因此产生的费用由姚冬华负担。”2011年8月24日，第三人为被告开出了收取涉案房屋购房款76000元的收款凭证。涉案房屋于2012年2月24日登记至被告名下。2014年2月19日，被告在本院起诉第三人，要求第三人返还由被告代垫的国有土地出让金40315元，房屋契税1029.45元并扣除被告欠缴的购房款20000元。本院以（2014）穗云法民四初字第236号立案受理并于2014年7月10日作出民事判决书：判决第三人返还被告代垫的土地出让金及契税共计41344.45元（已付20000元）。另据（2008）云法民四初字第1688号民事判决书查明：2005年5月30日，白云区西槎路565、567号首至三层的权属人登记为广州市白云区同德街同德村民委员会。……另查，同德分公司原系广州市白云城镇建设开发总公司领有营业执照的分支机构。2001年3月8日，同德分公司向工商行政管理部门申请注销登记，并就此填写《企业（分公司）注销登记申请书》。该申请书“申请注销理由”一栏中注明“总公司要求撤销分公司”，广州市白云城镇建设开发总公司在“隶属企业（公司）的审查意见”一栏中注明“同意同德分公司办理注销手续，债权债务由白云区城镇开发总公司承担”，并加盖公章。同德分公司于2001年3月22日登记注销后，广州市白云城镇建设开发总公司经广州市工商行政管理局批准变更名称为广州市白云城镇地产有限公司，即第三人现名称。广州市中级人民法院于2010年12月3日作出（2010）穗中法民五终字第283号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。审理中，原告表示由于第三人欠付其工程款，故原告与同德分公司达成协议，将涉案房屋以房抵债给原告。原告委托第三人下属的恒德苑售楼部对外出售涉案房屋，恒德苑售楼部使用第三人提供的《房地产认购合同》格式版本与被告签订了《房地产认购合同》，并由原告与被告签订《补充合同》；原告向第三人收楼后，将涉案房屋交付给被告使用，被告向原告支付了购房款64000元，原告以恒德苑售楼部的名义开出了收款收据；原告已告知被告其本人与第三人以房抵债关系及委托售房的事实，并向被告出示了其本人与第三人签订的《房地产认购合同》。被告抗辩，其司是通过恒德苑售楼部获取了涉案房屋的出售信息，原告当时称其本人为恒德苑售楼部的工作人员，在工作人员的引导下，被告与恒德苑售楼部签订了《房地产认购合同》；及后，其本人向第三人支付了房款64000元，恒德苑售楼部的其他工作人员为被告办理了收楼手续；因第三人未能为其办理涉案房屋的房产证，被告遂于2011年起诉了第三人，通过诉讼途径办妥了涉案房屋的房产证，并向第三人足额支付了购房尾款；被告不清楚原告与第三人之间以房抵债及委托售房的关系，不确认原告向其本人出示过原告与第三人签订的《房地产购房合同》。以上事实，有房地产认购合同、补充合同、民事调解书、收据、民事判决书、房产证及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，被告与恒德苑售楼部签订的《房地产认购合同》虽未有加盖第三人或同德分公司的公章，但在（2011）穗云法民四初字第1036号案中，被告与第三人达成协议，由被告向第三人支付购房尾款，第三人协助被告办理涉案房屋的房产证，视为被告追认了恒德苑售楼部与原告签订的上述《房地产认购合同》，承享了该份合同中约定的出卖人权利义务，现被告已向第三人足额支付了购房款并取得了涉案房屋的房产证，系涉案房屋合法的产权人，原告要求被告支付房屋占用费的诉讼请求理据不足，本院不予支持。关于原告是否与被告形成房屋买卖合同关系的问题，从现有证据显示，被告与恒德苑售楼部签署了《房地产认购合同》，并由恒德苑售楼部开出了房款收据，原告与被告签订的《补充合同》的抬头及合同内容中也均明确出卖人为开发商同德分公司，原告据以证明其本人收取购房款64000元的收据显示其本人身份也仅为“经手人”而非收款人，故上述证据均无法反映原告系涉案房屋的出卖人的事实。原告虽主张已告知其本人是涉案房屋的真实购房人并向被告出示了其本人与第三人签订的《房地产认购合同》，但并无提交证据佐证，被告对此亦不予认可，故本院对原告的该项主张不予采信。现被告已向第三人支付了涉案房屋足额的购房款，并收楼入住涉案房屋多年，原告并无提交充分证据证明其本人与被告形成房屋买卖合同关系，原告要求解除与被告之间房屋买卖合同关系，并要求被告返还房屋、退还购房款的诉讼请求均于法无据，本院予以驳回。第三人经本院送达诉讼副本及开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定,判决如下:驳回黄劲勇全部的诉讼请求。本案受理费2971元，由黄劲勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  段静楠人民陪审员  陈惠玲人民陪审员  元惠珍二〇一六年十二月十三日书 记 员  蔡佳丽