河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀07民初90号原告：冯智明，男，汉族，1956年2月7日出生，住山西省吕梁市离石区。被告：大同市晨光建设有限责任公司，住所地山西省大同市宾西路。法定代表人：魏巍，该公司董事长。委托代理人：崔承宇，山西太初律师事务所律师。第三人：张家口市天宇房地产开发有限公司，住所地河北省张家口市桥东区建国路10号。法定代表人：张拥军，该公司总经理。原告冯智明与被告大同市晨光建设有限责任公司（以下简称晨光公司）、第三人张家口市天宇房地产开发有限公司（以下简称天宇公司）案外人执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯智明、被告的委托代理人崔承宇到庭参加了诉讼，第三人天宇公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告冯智明诉称，2013年7月10日，我与第三人天宇公司签订《以房屋抵付欠款合同》，该合同约定，第三人天宇公司以欠我635万元的债务抵顶第三人开发建设的D座3号、4号商业门脸房、1号楼二单元602户、三单元601户住宅楼。此合同已经足以说明了我在2013年7月10日就已以抵顶债务的方式受让了第三人开发建设的上述房屋。然而，法院是在2015年5月20日依据被告的申请查封了第三人抵顶给我的房产土地使用权以及该土地上的建筑物。在2016年9月5日张贴了该查封公告。我认为，从时间上诉，因为我取得的房产早于被告申请查封的时间；从事实上讲，我已支付对价，实际取得该房产。至于法院认定的我无交款凭据，则是对事实的曲解，我与第三人天宇公司签订的就是《以房屋抵付欠款合同》，该合同明确就是房屋抵顶债务，不需要我再交纳购房款。至于法院认定的占有问题，只要对不动产予以买受，即表明该房产已经属于买受人，也就是有权占有；其他的第三人再行予以占有，则属于无权占有。至于是否将房产交付以及办理，则不应归责于我，即法律上的非我自身的原因。其于上述事实，我认为被告申请法院查封的房产中，部分是由我所有的，法院对属于我的财产予以查封是错误的。庭审中，原告陈述，主张停止执行的法律依据为合同法第32条、133条、物权法第15条。综上，请求：1、责令被告停止对第三人天宇公司以抵债的方式抵顶给我的第三人开发建设的D座3号、4号商业门脸房、1号楼二单元602户、三单元601户住宅楼的申请执行。2、诉讼费用由被告承担。被告辩称，原告与第三人天宇公司法律关系是借贷关系，原告没有支付房屋对价，也没有办理变更登记，没有取得房屋的所有权。房屋没有交付，原告没有占有。原告的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题规定》第二十八条规定，请法院予以驳回。原告为支持其主张，提供如下证据：1、（2016）冀07执异81号执行裁定书，拟证明被告向法院提出查封申请，法院将原告的房产予以查封，对该裁定不服提起本案诉讼。2、《以房屋抵付欠款合同》，拟证明天宇公司以抵顶房屋的形式偿还债务。3、收据2张，拟证明天宇公司抵顶房屋后出具了收据。被告的质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据2的真实性无异议，对合法性有异议，认为双方在签订债务转让的同时约定以房抵债，该合同名为买卖实为借贷。对证据3的真实性、合法性均有异议，收据明确写明为抵房款，该收据是普通收据，并非购房正式发票，从时间讲合同中约定已经将第三人房屋抵顶给原告，此后原告又支付第三人款项不符合常理，且编号为1847571的收据，载明：今收到刘林清交来抵房款，与交款人原告冯智明有冲突。经审理查明，本院于2015年9月16日作出（2015）张商初字第52号民事裁决书，其判决主要内容：一、解除大同市晨光建设有限责任公司与张家口市天宇房地产开发有限公司2011年3月25日签订的《合作开发项目合同》（张北宗地）；二、张家口市天宇房地产开发有限公司返还大同市晨光建设有限责任公司投入的3000万元启动资金及损失4769万元。2015年9月1日以后的损失，以3000万元为基数，按照年利率36%，计算至本判决生效之日；…………。2016年3月18日，河北省高级人民法院作出（2015）冀民一终字第573号民事判决，其判决主要内容：一、维持张家口市中级人民法院（2015）张商初字第52号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销张家口市中级人民法院（2015）张商初字第52号民事判决第二项，改判为：张家口市天宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还大同市晨光建设有限责任公司投资本金3000万元，并赔偿预期利益损失（其中：2000万元投资本金自2011年4月1日起、1000万元投资本金自2011年4月2日起，均按年利率24%计算至实际履行完毕之日止）；……。2015年5月20日，本院依据晨光公司申请查封了天宇公司张国用（2009）第010164号土地使用权和地上建筑物所有权（其中包括涉案房屋）。2016年4月21日，本院作出（2016）冀07执65号执行裁定，裁定：一、冻结、划拨被执行人天宇公司银行存款6690.8127万元，或查封、扣押、冻结、扣留、提取其相应价值的其他财产、收益和其他财产权；二、在查封期间内，被执行人不得转让被查封的财产，不得对被查封财产设定任何权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、冻结银行存款的期限为一年，查封、扣押动产的期限为二年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。2016年9月5日，本院张贴查封天宇公司张国用（2006）第010164号土地使用权和地上建筑物（天宇大酒店、洗浴楼、1、2、3号住宅楼、B、D商业楼，其中包括涉案房屋）所有权的公告。2016年8月，原告冯智明向本院提出书面异议。2016年9月22日，本院作出（2016）冀07执异81号执行裁定书，裁定驳回冯智明的异议，原告冯智明对该裁定不服，提起了本案诉讼。另查明，2013年7月10日，甲方（张家口天宇房地产开发有限公司）与乙方冯智明签订《以房屋抵付欠款合同》，约定：一、甲方：张剑鸣，北京联合军创科技有限公司总经理，张家口市天宇房地产开发有限公司占80%股份股东，天宇地产在张家口市张北县开发有“天宇大酒店”项目和“天宇苑”项目；二、甲方同意王明光欠乙方款项635万转移到甲方张剑鸣名下，并约定甲方在张北县开发的“天宇大酒店”和“天宇苑”项目中部分商品房抵还乙方欠款。由张家口市天宇房地产开发有限公司和张剑鸣个人共同承担责任。三、“天宇大酒店”项目“天宇苑”项目位于民政局支路国富街188号。土地使用权权证号为（张国用2012第0443号）、（张国用2012第0442号），建设工程规划许可证为（建字第13072220122427号）、（建字第13072220122428号）。四、以房抵款金额及方式。1、乙方同意甲方以上述房屋抵顶欠款合计635万元。乙方有权指定第三方购买者与甲方签订《商品房销售合同》并办理房屋产权登记。如上述房屋最终实测面积与本合同约定的面积有差异的，由乙方自行按本合同约定的每平方米建筑面积单价计算价格，多退少补。2、甲方用于抵顶欠款的上述房屋的有关情况及房价：商业门脸房D座3号楼，价格为每平米7000元，商品房面积372平方米，合计金额2604000元。商业门脸房D座4号楼，价格为每平米7000元，商品房面积372平方米，合计金额2604000元。商品房3-1601号楼，价格为每平米4800元，面积113.98平方米，合计金额547100元。商品房1-2-1602号楼，价格为每平米4800元，面积82.17平方米，合计金额394416元。3、上述商品房价格合计为614.9516万元。4、为方便乙方转卖房屋、办理产权等事宜，甲必须按乙方要求与乙方指定的第三方签订《商品房销售合同》；5、在甲方取得该项目的预售许可证，并通知乙方后，乙方应当在接到甲方通知一个月内到指定地点就上述房屋签订《商品房销售合同》；（如果甲方不与乙方签订《商品房销售合同》的，本协议与《商品房销售合同》具有同等效力，在乙方要求办理产权时，甲方要为乙方凭本合同补办《商品房销售合同》）；6、《商品房销售合同》签订后，甲、乙方（或乙方指定的第三方）应按该合同履行权利义务，面积补差款、房屋登记费用、契税、物业管理等费用的缴纳均按该合同的约定执行。五、乙方（或乙方指定的第三方）签订《商品房销售合同》时，不再享有甲方为其他购房者提供的任何优惠政策。六、鉴于国家对房地产的宏观调控，商业用房在购房资格没有限制，但住宅需要购房资格。乙方保证签订本合同时乙方系在现行法律法规、规章及政策条件下符合购房条件的主体，有权购买张家口市的住宅商品房。若在签订《商品房销售合同》时发现丙方不符合法律法规、规章或政策规定的购买商品房的条件或因乙方不符合购买商品房住房条件导致有关行政主管部门不予办理合同网上备案的，乙方需另行安排购房人与甲签订《商品房销售合同》并承担指定第三方在本合同项下的一切权利义务。《以房屋抵付欠款合同》加盖了天宇公司印章和张拥军手章，委托代理人处有张剑鸣的签字。2014年11月2日，天宇公司出具的1847570、1847571号两张收据，1847570号收据载明：今收到冯智明交来抵房款贰佰伍拾伍万元整，收款人处盖有张拥军手章，交款人处有冯智明签字。1847571号收据载明：今收到刘林清交来抵房款肆佰万元整，收款人处盖有张拥军手章，交款人处有冯智明签字。再查明，涉案房屋均未交付。冯智明庭审中陈述，购买涉案房屋的目的是转卖。以上事实有各方提供的证据、庭审笔录在卷佐证。本院认为，本案系案外人提起的执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起执行异议的，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出判决。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。从上述规定的精神可知，在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对房屋的物权期待权以排除执行的效力。本案中，从《以房屋抵付欠款合同》第四条第4款、抵顶房屋的数量、面积，冯智明的陈述，均能认定，冯智明购买涉案房屋的目的均非用于居住，而是为了转卖。应认定：冯智明的购房行为不符合上述第二十九条之规定，其不享有足以排除强制执行的民事权益。冯智明关于其取得涉案房屋的时间早于查封时间，已支付对价，只要对不动产予以买受，即以表明该房产已属于买受人，也就是有权占有，至于是否将房产交付及办理，不应归责于原告，故根据合同法第32条、133条、物权法第15条之规定，应停止对涉案房屋执行的主张，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第三人张家口天宇房地产开发有限公司，在依法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，可以缺席判决。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告冯智明的诉讼请求。案件受理费100元，由原告冯智明负担。如不服本判决，可于收到判决之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至河北省高级人民法院，开户行：建行石家庄中华南大街支行,账号：13×××59）审判长  刘开甲审判员  赵 亮审判员  牟 键二〇一六年十二月二十日书记员  常晓梅法律条文：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。三、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：对案外人提起执行异议的，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出判决。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。