安徽省黄山市屯溪区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1002民初455号原告：黄山远洋物业管理有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区新潭镇远洋桃花岛管理中心，组织机构代码57574769-0。负责人：武文勇，董事长。委托诉讼代理人：徐华勇，安徽道同律师事务所律师。委托诉讼代理人：余丽丽，安徽道同律师事务所实习律师。被告：张清友，男，1972年9月4日出生，汉族，职业不详，户籍地安徽省黄山市屯溪区，经常居住地安徽省黄山市屯溪区。委托诉讼代理人：饶飞，安徽地平律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡秋敏，安徽地平律师事务所律师。原告黄山远洋物业管理有限公司（以下简称远洋物业公司）诉被告张清友物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告远洋物业公司委托诉讼代理人徐华勇，被告张清友委托诉讼代理人饶飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。远洋物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令张清友支付远洋物业公司从2014年1月1日至2016年12月31日期间物业服务费18936.07元；2、判令张清友支付从2014年1月1日至2016年10月31日逾期缴纳物业费的违约金7269.35元及2016年11月1日至款清之日止逾期缴纳物业费的违约金（以18936.07元为基数，按2%月息计算）；3、本案的诉讼费由张清友承担。事实和理由：2011年9月1日，远洋物业公司与黄山东方红影视产业投资有限公司签订《前期物业服务合同》，受其选聘为远洋桃花岛物业提供前期物业管理服务。2012年8月22日，远洋物业公司与张清友签订《远洋桃花岛临时管理规约》。根据《前期物业服务合同》、《远洋桃花岛临时管理规约》的约定，远洋物业公司自张清友收楼之日起为其所购买的位于远洋桃花岛L38-1号房屋提供物业服务，张清友每月应根据房屋的面积并以2.9元/㎡计算缴纳物业服务费，物业服务费每半年预交一次，每次预交6个月。2012年8月22日张清友收楼并入住，按照约定其应于2012年8月23日起开始交纳物业服务费。2014年1月1日起，张清友开始欠交物业服务费，截止2016年12月31日，已累计欠交物业服务费18936.07元，逾期交款违约金7269.35元。远洋物业公司多次以各种方式进行追讨，张清友至今仍未支付。张清友辩称，一、远洋物业公司未履行《前期物业服务合同》约定的义务。由于远洋物业公司的管理不到位，导致小区公共绿地被严重损毁、侵占，乱搭、乱建现象普遍，小区内水景未及时进行水循环，小区内乱打广告牌，建通信高塔，小区内盗窃及车辆刮擦事件多发。由于远洋物业公司未及时与开发商沟通房屋漏水问题，导致张清友家中橱柜霉烂。远洋物业公司未对张清友家门前的道路进行维修。远洋物业公司对招聘的部分员工未进行正规培训就上岗。二、远洋物业公司收费标准畸高，张清友购买的是别墅，确按商业物业的标准进行收费。三、张清友未交物业费是因远洋物业公司违约，故无需支付违约金。本院经审理认定事实如下：张清友系远洋桃花岛L38-1号房屋的业主，该房屋建筑面积181.38平方米。2011年9月1日，远洋物业公司与黄山东方红影视产业投资有限公司签订《前期物业服务合同》，2012年8月22日，远洋物业公司与张清友签订《远洋桃花岛临时管理规约》。《前期物业服务合同》、《远洋桃花岛临时管理规约》中约定了物业管理服务内容、物业管理服务的相关费用、双方的权利义务及违约责任等内容。张清友购买的远洋桃花岛L38-1号房屋在建设单位交付后由远洋物业公司提供物业管理服务；张清友应按每月526.002元（房屋建筑面积181.38平方米，每月每平方米2.9元计付）向远洋物业公司交纳物业服务费。因张清友自2014年1月1日起至2016年12月31日止未依约支付物业费，故远洋物业公司向本院提起诉讼要求张清友依约支付2014年1月1日至2016年12月31日的物业服务费及违约金。上述事实有远洋物业公司的营业执照及资质证书、前期物业服务合同、远洋桃花岛临时管理规约、商品房买卖合同、欠费明细表、庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，远洋物业公司与张清友签订《远洋桃花岛临时管理规约》是双方真实意思表示，合法有效,本院予以确认。远洋物业公司为包括张清友在内的小区业主提供了物业服务，有权依据法律和合同约定收取物业服务费。张清友在庭审中承认其自2014年1月1日至2016年12月31日止的物业服务费未缴纳，但其抗辩称远洋物业公司未履行《前期物业服务合同》约定的义务；收费标准畸高，购买的是别墅，却按商业物业的标准进行收费；未交物业费是因远洋物业公司违约，故认为无需支付违约金。关于未履行《前期物业服务合同》约定的义务问题，张清友认为远洋物业公司疏于管理，导致小区公共绿地被严重损毁、侵占，小区内水景未及时进行水循环，小区内乱打广告牌，建通信高塔，小区内盗窃及车辆刮擦事件多发，但其提供的相应证据不足以证明；认为远洋物业公司未对张清友家门前的道路进行维修及对招聘的部分员工未进行正规培训就上岗，但其未提供相应的证据予以证明；认为由于远洋物业公司未及时与开发商沟通房屋漏水，导致其家中橱柜霉烂，但房屋质量问题不属于物业服务范围；认为远洋物业公司疏于管理，导致小区内乱搭乱建，远洋物业公司在庭审中认可该情况，但其已跟相关业主交涉并劝阻制止，亦按照规定向相关政府部门报告，虽然物业公司无相应的执法权，但该问题仍属服务存在瑕疵，远洋物业公司应为此承担合同违约的责任，故对张清友的抗辩事由，本院部分予以采纳。关于收费标准问题，根据国家、省及黄山市物业服务收费办法的相关规定，物业服务收费实行政府指导价和市场调节价，且别墅（含独栋、双拼、联排、叠加等）的物业服务收费实行市场调节价，并由双方当事人在物业服务合同中进行约定。张清友与远洋物业公司签订的远洋桃花岛临时管理规约合法有效，且约定按房屋建筑面积每月2.9元/㎡计算，故对张清友关于收费标准过高的抗辩意见，本院不予采纳。关于违约金问题，因远洋物业公司在提供物业服务过程中，存在瑕疵，故对该抗辩事由予以采纳。综上法院酌定在远洋物业公司主张的物业服务费总额上予以减收10%、违约金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张清友于本判决生效之日起十日内一次性支付原告黄山远洋物业管理有限公司2014年1月1日至2016年12月31日的物业服务费17042.46元；二、驳回原告黄山远洋物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计227.5元，由原告黄山远洋物业管理有限公司负担22.8，由被告张清友负担204.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。代理审判员  杨玲玲二〇一六年十二月二十日书 记 员  丁 倩附法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。……第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。五、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。