安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖01民终5355号上诉人（原审被告）：王嫒嫒，女，1984年1月11日出生，汉族，住安徽省巢湖市和县，上诉人（原审被告）：陶祥，男，1984年1月4日出生，汉族，住安徽省巢湖市和县，以上两位上诉人的共同委托诉讼代理人：李亮亮，安徽百大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尹夕江，男，1968年11月17日出生，汉族，户籍地安徽省肥东县，居住地安徽省肥东县，委托诉讼代理人：汤伟，安徽鑫和律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈鹏，安徽鑫和律师事务所实习律师。上诉人王嫒嫒、陶祥因与被上诉人尹夕江房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初3530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王嫒嫒、陶祥上诉请求：撤销一审判决，改判尹夕江的一审全部诉讼请求。事实和理由：1、涉案房屋系王嫒嫒、陶祥夫妻共同财产，王瑷瑷在处分夫妻共同财产时，共有人陶祥并不知情，事后对于上述处分行为亦不予认可。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，处分共有不动产应当取得全体共有人的同意，故涉案《存量房买卖合同》及补充协议应当撤销。2、一审中，仅有证人陈述证明陶祥知情，没有其他证据佐证，同时证人与尹夕江系同乡关系，因此尹夕江才在证人所在的合肥锦弘房产营销策划有限公司购买房屋，证人与本案存在利益冲突，证言的可信度存在质疑，且证人并没有陶祥的联系方式，其陈述多次与陶祥进行沟通，不符合常理。3、根据补充协议约定，尹夕江支付的260000元系借款，产权证书办理完毕后，王瑷瑷有权解除合同。尹夕江辩称，1、陶祥参与了房屋买卖合同的签订及相关款项支付的全过程，陶祥对此是知情的，该事实由一系列证据相互印证并加以证实。根据通话录音也可以看出，王嫒嫒、陶祥当初卖房主要是为了重新购置一套新房给孩子上学，陶祥声称其对卖房不知情，显然不符合常理。且整个通话过程中，王嫒嫒从未说过拒绝过户的理由是陶祥不知情，而是围绕着房价上涨、房产证办慢了、中介拖延了时间等内容展开，可以看出陶祥对出售房屋是知情的。2、证人系中介公司的工作人员，参与了涉案合同的签订以及款项支付的全过程，均证实陶祥参与了交易，证人与本案并不存在利益冲突。王嫒嫒、陶祥称证人与尹夕江因系同乡关系，所以通过证人所在的中介公司购房，完全是王嫒嫒、陶祥的主观臆断。3、尹夕江支付的260000元是首付款，并非民间借贷，补充协议对此有明确记载，该款项也不需要王嫒嫒、陶祥偿还。王嫒嫒、陶祥主张合同约定了其享有单方解除权，无事实和法律依据。尹夕江向一审法院起诉请求：判令王嫒嫒、陶祥继续履行合同，并协助办理房屋所有权转移登记，交付房屋；判令王嫒嫒、陶祥双倍返还定金40000元及此次诉讼产生的律师费5000元。一审法院认定事实：王嫒嫒、陶祥系夫妻，诉争房屋系王嫒嫒、陶祥夫妻共同财产。2016年2月23日，尹夕江（乙方）与王嫒嫒（甲方）及合肥锦弘房产营销策划有限公司（丙方）签订补充协议，约定：1、签订本合同时，房屋的产权证未下来，经甲乙丙三方友好协商，甲方签下购房合同，乙方付定金20000元给甲方；甲乙双方协商，此房还剩按揭款约260000元左右，乙方同意用首付款260000元暂借给甲方，偿还所欠银行贷款，甲方出具借条，在甲乙双方产权过户后，借条自动转换为收条。2、房屋产权证书下来时，甲方若不愿出售该房产给乙方，甲方将承担一切法律责任，并赔偿乙方双倍购房定金40000元以及丙方中介代理费用（成交价的2%）；乙方若不愿购买该房产，甲方收取乙方的购房定金20000元不退，乙方并承担丙方代理中介费（成交价的2%）。上述合同签订后，尹夕江支付了定金20000元。2016年3月4日，王嫒嫒向尹夕江出具借条，确认借到尹夕江260000元用于偿还银行按揭尾款，并承诺不得挪用，否则承担一切法律责任，在产权托管过户时，该借条直接转换为收条。一审法院另查明，2016年5月16日，尹夕江与安徽鑫和律师事务所签订《委托律师代理合同》，约定尹夕江因买卖合同纠纷，委托安徽鑫和律师事务所代理诉讼，律师费5000元。尹夕江于2016年5月30日支付代理费5000元。一审庭审中，尹夕江愿意直接向王嫒嫒、陶祥支付尚欠的购房款，王嫒嫒、陶祥明确表示拒绝接收款项。经一审法院释明后，尹夕江于2016年7月22日向一审法院提存剩余购房款600000元。另外，合肥锦弘房产营销策划有限公司经办人员仇多娟、肖昌胜出庭证明陶祥参与诉争房屋的买卖活动。一审法院认为，尹夕江与王嫒嫒签订的《租赁合同》、《补充协议》，系当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为有效。王嫒嫒、陶祥辩称陶祥系共有人，王嫒嫒处分共有财产时未征得陶祥同意，合同应撤销的意见，与事实明显不符。王嫒嫒、陶祥夫妻关系正常，在处理家庭重大财产时，陶祥不知情，有违常理。房产中介经办人证实陶祥参与交易的证言，具有高度的盖然性。王嫒嫒、陶祥辩称补充协议约定王嫒嫒有权解除合同及尹夕江所支付的260000元系借款，不属于首付款，显然没有事实依据，不予采信。尹夕江已履行支付定金及首付款义务，且已就剩余购房款向法院提存，应视为其完成购房款的支付义务，王嫒嫒、陶祥理应按约交付房屋及产权转移登记。尹夕江请求王嫒嫒、陶祥履行房屋交付及产权转移登记等手续，符合法律规定，应予支持，但按约相应的税费应由尹夕江支付。关于尹夕江所主张的双倍返还定金，根据双方的约定，该定金系解除合同应付出的代价，尹夕江要求继续履行合同，再主张双倍返还定金，没有事实和法律依据，不予支持。尹夕江主张的律师代理费，应属损失范畴，该费用非为必要，且双方未约定，尹夕江所称是补充协议的约定，系曲解“中介代理费”的含义，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十九条规定，判决：一、王嫒嫒、陶祥于判决生效后十日内将位于安徽省合肥市瑶海区临泉东路与王岗路交口恒大城30－31幢7层31－704房屋交付尹夕江，并协助办理所有权转移登记等相应手续（税、费应由尹夕江支付）；二、驳回尹夕江其他诉讼请求。案件受理费930元，减半收取为465元，由王嫒嫒、陶祥负担。二审中，当事人没有提交新证据，所举证据均同一审，相对方质证意见亦同一审。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，陶祥以王嫒嫒处分共有财产未征得其作为涉案房产的共有人同意，且其事后未予追认为由，上诉认为涉案房屋买卖合同及补充协议应予撤销，但尹夕江一审提交的其与王嫒嫒的通话录音，能够证明陶祥对王嫒嫒出卖房屋的行为是知情的；尹夕江申请的两位证人系中介公司工作人员，参与了王嫒嫒与尹夕江的合同签订以及履行过程，其出庭证言亦能印证陶祥知晓王嫒嫒出卖房屋的行为，参与了房屋买卖活动的事实。王嫒嫒、陶祥上诉认为证人与本案有利害关系，证人证言存在质疑的理由不能成立，本院不予采信。根据双方补充协议的约定以及王嫒嫒向尹夕江出具的借条内容，尹夕江支付首付款260000元，系以借给王嫒嫒的形式用于归还银行按揭款。王嫒嫒、陶祥上诉认为该款系借款，其有权单方解除合同的理由明显不能成立，本院不予采信。综上，王嫒嫒、陶祥的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1860元，由上诉人王嫒嫒、陶祥负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  沈 静审判员  王 莉二〇一六年十二月十九日书记员  罗 晶附本案适用的相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。