上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2014）闵民五(民)初字第1810号原告：上海吉佑食品销售有限公司。法定代表人：奚某。委托诉讼代理人：徐锋，上海合勤律师事务所律师。被告：北京红孩子互联科技有限公司上海分公司。负责人：范某。委托诉讼代理人：丁海滨，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：北京红孩子互联科技有限公司。法定代表人：侯某。委托诉讼代理人：王某。委托诉讼代理人：丁海滨，上海市海华永泰律师事务所律师。原告上海吉佑食品销售有限公司（以下简称吉佑公司）与被告北京红孩子互联科技有限公司上海分公司（以下简称北京红孩子上海分公司）、被告北京红孩子互联科技有限公司（以下简称北京红孩子公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月11日立案受理，北京红孩子公司在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院于同年8月22日驳回异议，之后北京红孩子公司提起上诉，上海市第一中级人民法院于同年10月22日驳回上诉。本案适用简易程序于同年11月17日公开开庭进行了审理，当日，北京红孩子公司提起反诉，后因案情复杂，本院依法组成合议庭。2015年2月11日，因本案审理结果与（2014）闵民五（民）初字第XX号存在关联性，本案中止审理。本案恢复审理后又于2016年10月19日、12月1日公开开庭进行了审理。吉佑公司的委托诉讼代理人徐锋、北京红孩子上海分公司及北京红孩子公司的共同委托诉讼代理人丁海滨到庭参加诉讼，红孩子公司当庭撤回反诉。本案现已审理终结。原告吉佑公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告北京红孩子上海分公司签订的《厂房租赁合同》于2014年4月10解除；2、判令两被告支付因违约造成的如下损失：租金差价损失872,801.50元、搬迁费63,600元、装修费83,900元、营业损失104,000元；3、判令两被告返还多付的房租及押金计118,585元。审理中，因其中610平方米厂房为无证建筑，该合同无效，故将要求两被告赔偿的相关损失调整为：租金损失531,720元、使用费损失341,081.50元，装修损失分别为47,400元和36,500元，同时要求两被告返还多付的租金为249,807元及押金为13,500元。事实和理由：2009年11月，XX红孩子商贸有限公司上海分公司（以下简称XX红孩子上海分公司）与原告签订《厂房租赁协议书》，约定由原告承租梅富路XX号北面厂房一幢（楼上楼下）计800平方米，租赁期限自2009年12月1日起至2017年2月28日止，租金每平方米0.55元，年租金160,600元。2012年3月8日，原告与XX红孩子上海分公司再次签订《厂房租赁协议书》，约定由原告承租梅富路XX号南厂房西侧610平方米，租赁期限自2012年3月1日起至2017年2月28日止，租金每平方米0.65元，年租金144,723元。2012年12月12日，原告收到北京红孩子上海分公司与XX红孩子上海分公司共同发送的《变更通知函》，告知原告原租赁合同由北京红孩子上海分公司继续履行，自2012年12月15日起产生的费用由北京红孩子上海分公司结算。2014年3月27日，原告收到案外人上海某办公家具有限公司（以下简称某公司）的代理律师发出的《严正告知》等材料，称因为某及北京红孩子上海分公司未按时支付房租及水电等费用、XX红孩子上海分公司违法转租及已被注销等情况，所有与XX红孩子上海分公司签订的厂房租赁合同执行力一律终结，承租人的合同权利一律丧失，要求原告尽快搬离，否则将厂房内所有生产及生活物品全部清除。3月29日，某公司搬了很多砖头放在梅富路XX号厂门口，将厂门封闭。当日，原告向某公司及北京红孩子上海分公司发送了《严正告知》，反映了上述情况，要求尽快解决并予回复，后未收到回复。4月3日，某公司堵住大门并切断电力，原告无法经营，即向北京红孩子上海分公司反映要求协调解决，但未见成效。4月5日，某公司用集装箱及卡车将厂门堵住，4月7日，原告厂房大门完全被封；4月8日，原告委托律师向北京红孩子公司发函，再次告知上述情况并要求解决，但原告仍未收到被告的回复。后因无法继续经营，只能另找厂房，于4月13日与案外人上海某实业公司（以下简称某公司）签订了《房屋租赁合同》，并产生了搬迁费用。5月30日，原告委托律师又向北京红孩子公司发函，告知双方的租赁合同自2014年4月10日解除，要求被告三日内与原告联系办理房屋交接手续及相关赔偿问题，但仍未有回复。北京红孩子上海分公司作为出租方，有义务保障承租人对房屋的使用和收益，但因被告与某公司之间的纠纷，致原告无法使用房屋，应承担违约责任，故提起诉讼，请求判令诉请。被告北京红孩子上海分公司、北京红孩子公司辩称，根据生效的判决书确认的事实，与原告发生租赁合同关系的相对方是XX红孩子上海分公司，应由该公司承担相应的权利、义务，要求被告承担合同责任无法律及约定依据；原告没有证明第三人的侵权程度导致其经营无法进行，原告诉请不当，原告所称的损失也是由第三人造成的，应由第三人承担而不应由被告承担；即便被告需承担责任，也是根据与XX红孩子上海分公司之间的合同约定来承担，损失仅限于实际损失而不包括预期损失及其他相应的费用，原告主张的相关费用不符合原来合同的约定且均非实际损失；合同押金也因合同的权利义务并未发生转移不应由被告返还。故不同意原告的诉讼请求。原告向本院提交下列证据材料：1、厂房租赁协议书两份，2、变更通知函，3、严正告知等材料，4、照片若干，5、原告向被告发出的严正告知函及邮寄凭证，6、律师函及邮寄凭证，7、房屋租赁合同及收据，8、情况说明及收据，9、仓库装修合同及收据，10、厂房租赁协议书，11、上海朝安物流有限公司证明及营业执照；12、押金收据，13、租金付款凭证。14、账户交易明细单。被告向本院提交民事判决书两份。对于原告提交的证据，被告质证如下：证据1、2、6、10真实性无异议；证据3中的严正告知，从内容及形式来看，不具有真实性，不予认可，应收款明细真实性不认可，与本案无关，其他证据认可；证据4，没有显示时间，真实性不认可，也无关联性，不能得出原告无法正常经营的结论；证据5，被告未收到，真实性不认可；证据7、8、9真实性无法确认；证据11形式上真实性无异议，内容无法确认，两公司如何合作，被告无从得知；证据12真实性无法确认，按常理说应该支付了；证据13真实性不认可，几张手写的农行单子应当是原告的会计人员自行添加，无法确认，凡是XX红孩子上海分公司出具的收据，真实性无法确认，银行的收款入账通知真实性确认；证据14真实性不认可，与本案无关联。对于被告提供的证据，原告无异议。对于上述双方无异议的证据，本院予以确认；对于原告证据3中的严正告知，虽被告不予认可，但无充分理由，结合其他被告无异议的证据，本院予以确认，其中的应收款明细，与本案无关；原告的证据4无法确认时间，对本案无直接证明力；证据5，其中有邮寄凭证，被告理由不充分，本院对证据予以确认；其他证据，本院结合证据本身所显示的内容、证据之间的相互关联等实际以确定对本案是否具有证明力综合上述证据及原被告的陈述，本院经审理查明，2009年11月，XX红孩子上海分公司作为甲方与吉佑公司作为乙方签订《厂房租赁协议书》，约定甲方将本市闵行区梅富路XX号南北厂房中间夹层及附属设备租赁给乙方，租赁期自2009年12月1日起至2017年2月28日止；租赁范围为北面厂房一幢（楼上楼下）计800平方米；租金每平方米0.55元，年租金160,600元，合同生效后，乙方支付1个月的租金作为保证金，租金按季度支付，在本季度的25日前支付下季度的租金；甲方承诺如因产权方干预，致使合同不能履行，造成乙方经济损失由甲方承担；协议签字生效后，乙方即可进入现场装修、布线，但装修时不得改变房屋承重结构，确需进行重要变更，需经甲方同意并请专人设计施工；合同还对双方的其他权利义务作了约定。当月23日，原告支付押金13,500元。2012年3月8日，双方又签订《厂房租赁协议书》，约定XX红孩子上海分公司将梅富路XX号南厂房西侧610平方米租赁给原告，租赁期限自2012年3月1日起至2017年2月28日止，租金每平方米0.65元，年租金144,723元，租金的支付方式及双方的其他权利义务与双方于2009年签订的《厂房租赁协议书》一致。2009年11月22日，原告与案外人上海某室内装潢有限公司签订仓库装修合同，由上海某室内装潢有限公司对原告租赁的本市闵行区梅富路XX号-1厂房进行装修，总预算12万元，施工队进场预支生活费5万元，工程竣工支付7万元，之后原告支付了上述费用。2012年2月28日，原告又与该公司签订仓库装修合同，由该公司对原告租赁的本市闵行区梅富路XX号厂房进行装修，总预算8万元，施工队进场预支生活费3万元，工程竣工支付5万元，之后原告支付了上述费用。2012年12月12日，XX红孩子上海分公司、北京红孩子上海分公司联名向原告发出《变更通知函》，内容为：自2012年12月15日起，原XX红孩子上海分公司（原公司）与原告签署的《厂房租赁协议书》及补充协议等附件，由北京红孩子上海分公司（新公司）继续履行，2012年12月15日之前产生的费用由原公司进行结算，2012年12月15日（含当天）产生的费用由新公司进行结算；《变更通知书》还列明了原公司、新公司的税号、开户银行、账号、地址、电话等信息。之后，原告向北京红孩子上海分公司支付过租金。XX红孩子公司上海分公司出租给原告的厂房，系其向某公司承租取得，2014年3月底，因某公司与XX红孩子上海分公司就房屋租赁事宜未达到一致意见，某公司向原告发函要求搬离，并采取了封门措施。同年4月初，某公司再次封门并切断电力。期间，原告要求被告协调处理未果。同年4月8日，原告致函北京红孩子公司，反映某公司要求原告搬离并封门的情况，并称若情况继续下去，为减少损失，原告将不得不与红孩子公司解除合同并进行搬迁，由此将产生装修、搬迁、租金差价及过渡期损失等巨额费用将由红孩子公司承担，故要求北京红孩子公司在收函后三日内与原告联系，立即解决问题，恢复原告正常经营，否则原告将提起诉讼，要求北京红孩子公司承担全部费用。北京红孩子公司于当月10日收到该律师函。同年5月10日，原告与某公司签订《厂房（仓库）租赁合同书》，约定原告承租某公司位于本市闵行区梅富路75号仓库，面积1,600平方米，租赁期限3年，自2014年5月10日起至2017年5月9日止，租金每平方米每天1.18元，每月租金57,426元，原告应于每两个月支付一次的方式支付租金。原告提供的证据显示租金支付至2016年6月。同年5月18日，原告委托上海某物流有限公司为原告搬运货物，之后，原告搬离原承租的厂房，支付搬运费63,600元。同年5月30日，原告又致函北京红孩子公司，称北京红孩子公司在收到原告4月8日的函件后无任何反应，而某公司的阻碍行为却愈演愈烈，原告为减少损失，只能另行搬迁，搬迁过程中，某公司也多方阻扰，又造成原告数十万元损失，故通知双方的租赁合同自2014年4月10日解除，并要求北京红孩子公司在收函后三日内与原告办理房屋交接手续及相关赔偿问题。2014年6月，某公司就与某云商集团股份有限公司、XX红孩子商贸有限公司（以下简称XX红孩子公司）的租赁合同纠纷一案诉至本院，案号（2014）闵民五（民）初字第XX号。后本院依法追加北京红孩子公司、北京红孩子上海分公司、吉佑公司、上海可袖贸易有限公司及上海某实业公司作为第三人参加诉讼，本院判决后，XX红孩子公司提起上诉，后被驳回上诉，维持原判。该案中本院认定某公司与XX红孩子公司上海分公司租赁协议中除南面及北面两幢厂房外，其余租赁部分均无房地产权证，亦未经相关部门审核搭建，属无证建筑，合同中就该部分房屋所涉内容无效；XX红孩子上海分公司自2013年7月1日起未支付租金并撤离系争房屋不再经营，以自己的行为表明不履行主要债务，已属违约。二审认定在某公司未予同意的情形下，仅凭XX红孩子公司出示的补充协议，依法不能认定其合同权利义务已转由某云商或北京红孩子公司承担。本院认为，原告吉佑公司与XX红孩子上海分公司签订的关于租赁800平方米《厂房租赁协议书》，系双方当事人真实意思的表示，内容不违背相关法律规定，合法有效，双方均应按约履行自己的义务。2012年3月8日原告与XX红孩子上海分公司签订的关于南厂房西侧610平方米《厂房租赁协议书》，由于上述610平方米系无证建筑，因此，上述《厂房租赁协议书》系无效合同。2012年12月12日，XX红孩子上海分公司与被告北京红孩子上海分公司共同致函原告，表示自当月15日起XX红孩子上海分公司与原告的租赁合同由北京红孩子上海分公司继续履行，之后原告同意并开始向北京红孩子上海分公司履行义务，三方的上述行为，系合同的概括转让，即XX红孩子上海分公司退出与原告合同关系，北京红孩子上海分公司进入与原告的合同关系之中，成为合同的当事人。虽然在某公司与XX红孩子公司等当事人的租赁合同纷纷一案中，法院认定某公司与XX红孩子公司上海分公司之间的租赁合同权利义务因某公司未予同意而并未转让给北京红孩子上海分公司；虽然原告与XX红孩子上海分公司之间的租赁合同租赁物与某公司与XX红孩子上海分公司之间的租赁合同的租赁物存在关联，但两个合同都是独立的合同，两个合同的当事人都可以在不为法律及合同所禁止的情况下行使自己的权利。因此，原告依据合同的权利义务已经转让要求北京红孩子上海分公司承担责任，理由充分，本院予以支持。两被告对此所作的抗辩，本院不予采纳。北京红孩子上海分公司系北京红孩子公司设立的不具备法人资格的分支机构，其民事责任由北京红孩子公司承担，因此，原告要求北京红孩子公司承担责任，理由充分，本院予以支持。但北京红孩子上海分公司系依法设立并领取营业执照，具有一定的组织机构和财产，能以自己的名义参加民事活动，具有相应的民事权利能力和民事行为能力，可以承担相应的民事责任，因此，北京红孩子公司只在北京红孩子上海分公司以其财产不足以清偿债务时，承担补充清偿责任。由于原告与XX红孩子上海分公司2012年3月8日签订的《厂房租赁协议书》系无效合同，合同在订立时即无效，在双方之间不产生合同的权利义务，也不能进行转让，该合同无效产生的损失，应由该无效合同双方当事人之间承担，因此，原告根据2012年12月12日XX红孩子上海分公司与北京红孩子上海分公司共同向原告发出的变更通知函要求北京红孩子上海分公司及北京红孩子公司承担上述无效合同产生的损失，本院不予支持。关于合同解除。由于XX红孩子上海分公司存在未付租金等违约行为，某公司采取了封门、断电等行为致原告无法正常使用承租的厂房，在原告向北京红孩子公司反映后未能得到解决，原告的合同目的无法实现，原告享有合同法定解除权。原告于2014年4月8日向北京红孩子公司发出的律师函，明确要求解决其无法经营的状况，并表示如无法经营的状况继续下去，将解除合同，该信函有条件地向被告提出了解除合同，然被告未能满足原告的要求，因此，在该律师函到达即被告收到时双方的合同解除，因此，原告要求确认合同于2014年4月10日解除，理由充分，本院予采纳，原告要求返还收取的押金，本院予以支持。关于赔偿损失。根据合同法的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。虽然原告主张的损失是因为案外人某公司的封门、断电等行为导致无法使用承租的厂房而引起，但原告租用的厂房系XX红孩子上海分公司从某公司承租取得，某公司的封门、断电行为又与XX红孩子公司未付租金等违约行为相关，又因XX红孩子上海分公司将其与原告的合同权利义务转让给了北京红孩子上海分公司，因此，北京红孩子上海市分公司对造成原告无法使用承租厂房的事实存在过错；同时，根据租赁协议的约定，XX红孩子上海分公司承诺如因产权方干预致使合同不能履行，所造成原告的损失由其承担，虽然某公司不是涉案厂房的产权人，但其是涉案厂房的上一出租人，本院认定其地位等同于产权人，其对原告使用租赁厂房的干预，可归入产权方干预的范围。因此，原告基于违约责任而非侵权责任要求被告赔偿损失，本院予以支持，被告在承担责任后可自主决定是否向某公司主张。一、租金差价。由于原告无法根据与被告的租赁协议继续使用承租厂房，为了正常生产经营，原告重新租用厂房，当属必要，由此产生的多支付的租金即后合同与前合同的租金差价，应认定为原告的损失。本院综合原被告之间的租赁协议及原告与案外人之间的租赁合同，并考虑到原告未提供其现在所承租厂房所属地区的租金标准及未就需承租的厂房进行多方选择、短时间内与某公司签订合同对降低租金产生的不利因素，酌情确定原告的租金差价损失为380,000元。二、搬迁费。原告主张的搬迁费，系其无法使用原租赁厂房搬走其财物必然发生的费用，属于原告的实际损失，但原告主张的搬迁费，还包括无效合同的部分，该部分费用，应予剔除，由于无法区分两个合同各自涉及的搬迁费，本院根据租赁面积等因素酌情确定本项损失为36,000元。三、装修费。原告主张的装修费，系其向被告承租厂房后为生产经营所投入的费用，现原告无法继续使用承租的厂房，因此，该费用应认定为原告的损失。原告现主张的金额，属于根据租赁协议未摊销完毕的费用，该费用与装修现值并不总是一致，由于原告就装修的现值未申请评估，本院综合考虑房屋装修的通常折旧年限、装修残值，结合合同已履行的时间，酌情确定该损失为20,000元。四、营业损失。原告主张的营业损失的期间为2014年3月29日至同年5月15日，但由于原告租用厂房是用作堆放网上销售货物的仓库之用，而不是在此进行生产加工，不能使用承租厂房并不表明原告已完全停止网上销售，现原告未提供相应的财务资料以证明在此期间其网上销售等经营状况的受损程度，也未提供证据证明此前网上销售经营等的盈亏情况，因此，原告的本项损失，缺乏依据，本院不予支持。五、多付的租金。原告支付租金的数额提交了支票存根、收据及收款入账通知，被告虽然对其中的两张支付存根提出了异议，但上述涉及的是2010年租金，金额与合同约定一致，被告也未称原告当时有拖欠租金的事实，因此，本院确定支票存根能反映原告支付租金的事实；根据上述证据，原告总计支付租金及使用费等的金额为1,247,246元，截止到因案外人采取封门断电等行为致原告不能使用租赁建筑的2014年3月底止，原告应付的租金及使用费应为997,439元，两者的差额249,807元应认定为原告多付的租金及使用费等；由于原告与XX红孩子上海分公司之间2012年3月签订的租赁协议书为无效合同，因此原告就该合同多支付的使用费不应由被告承担；由于无法区分多付租金及使用费的具体金额，本院根据两个合同标的的面积、已使用租赁物的时间并考虑原告已支付的费用中可能包括其应付的水电费等因素，酌情确定应返还多收租金的金额为175,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、原告上海吉佑食品销售有限公司与原XX红孩子商贸有限公司上海分公司于2009年11月签订的后由被告北京红孩子互联科技有限公司上海分公司受让的《厂房租赁协议书》于2014年4月10日解除；二、被告北京红孩子互联科技有限公司上海分公司于本判决生效之日起15日内返还原告上海吉佑食品销售有限公司押金13,500元；三、被告北京红孩子互联科技有限公司上海分公司于本判决生效之日起15日内赔偿原告上海吉佑食品销售有限公司租金差价损失380,000元、搬迁费损失36,000元、装修费损失20,000元；四、被告北京红孩子互联科技有限公司上海分公司于本判决生效之日起15日内返还原告上海吉佑食品销售有限公司租金175,000元；五、被告北京红孩子互联科技有限公司在被告北京红孩子互联科技有限公司上海分公司以其财产不足以清偿上述债务时向原告上海吉佑食品销售有限公司承担补充清偿责任；六、驳回原告上海吉佑食品销售有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,985.99元，财产保全费5,000元，合计20,985.99元，由原告上海吉佑食品销售有限公司负担10,441.39元，被告北京红孩子互联科技有限公司上海分公司负担10,544.60元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  金根元代理审判员  张 莉人民陪审员  马小弟二〇一六年十二月三十日书 记 员  李睿培附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。