福建省屏南县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0923民初820号原告：林华海，男，1958年8月1日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。委托诉讼代理人：黄建朝，男，1967年1月12日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。被告：福建碧城置业发展有限公司，住所地屏南县古峰镇翠屏南路夏林苑1-4号。法定代表人：余香琴，经理。委托诉讼代理人：林玉凤，北京德恒（福州）律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：廖美红，北京德恒（福州）律师事务所专职律师。原告林华海与被告福建碧城置业发展有限公司（以下简称：碧城置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林华海的委托诉讼代理人黄建朝、被告碧城置业公司的委托诉讼代理人林玉凤、廖美红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告碧城置业公司支付原告的延迟交房的违约金57114.72元（原告保留2016年7月17日起至被告实际交房之日止的主张违约金的权利）；2.判令被告碧城置业公司支付原告因延迟交房增加租房的租金10800元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2013年9月间与被告福建碧城置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》l份，购买被告开发的“碧城．香山花园”X#楼XXXX套房，建筑面积88.44平方米。合同议定于2015年2月16日交房，按面积缴交首付款和贷款。合同签订后，原告按照合同约定缴交首付款120151元，并于2014年3月3日与银行签订了《个人住房借款合同》，配套购房贷款。至2016年10月10日，被告所承建的“碧城，香山花园”应该早已竣工，但不按合同约定时间交房。以致造成原告不能按时装修入住，使原告增加了租房负担，造成原告很大的经济损失。根据合同约定，被告福建碧城置业发展有限公司明显违约，须依法支付原告违约金41056.30元（暂计算到2016年7月16日），租房租金10800元（暂计算到2016年7月16日），合计51856元。其案因被告违约，被告于2015年9月28日向原告作出《承诺书》，承诺于2016年2月8日交房，并承诺按照购房合同承担违约金，并接受原告退房，退房款项在60天内一次性退还原告。至2016年2月4日，被告仍然无法交房，又在县人民政府主持下作出《碧城香山花园+朝工程交房计划》，其计划书中定1#楼2016年3月30日前完成，2#楼2016年5月25日前完成；7#楼2016年5月30日前完成。但时至今日，被告仍未能依法按时交房。被告辩称，1.本案原告存在逾期付款的情形，构成违约，应承担相应的逾期付款违约责任。2.本案被告存在可据实延期交房的情形，原告计算违约金时应扣除逾期付款的天数。3.本案被告交房时间存在60日的宽展期，原告计算违约金应扣除60日的宽展期。4.原告要求被告支付延迟交房增加租房的租金没有事实依据在原、被告签订的《商品房买卖合同》中未约定租金情况，本案不存在支付租金损失的问题。5.逾期交房也存在不可抗力因素。原告围绕诉讼请求依法提交了证据《商品房买卖合同》，上述证据经审查本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月11日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：一、原告购买被告开发的“碧城．香山花园”X幢XXXX套房。房屋总价款380151元。二、（合同第六条主要内容）付款方式及期限：买受人应于签订《商品房买卖合同》前支付首付款120151元，余款260000元向银行申请按揭贷款（具体详见合同附件六）。三、（合同第七条主要内容）买受人逾期付款的违约责任按逾期时间分别处理（不作累加）：……(2)逾期超过90日后,……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。……四、（合同第八条主要内容）出卖人应当在2015年2月16日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。……五、（合同第九条）出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间（不作累加）分别处理：……（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。六、（合同第二十二条）本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。《商品房买卖合同》的补充协议（合同附件六）相关约定：第一条：关于按揭贷款付款的补充约定1.乙方（买受人）选择按揭付款方式的，乙方应于本合同签订之日付清首付款，并向甲方（出卖人）指定的按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及缴清相关费用，并在本合同签订后7日内签署《借款合同》。甲方协助乙方办理按揭贷款手续，相关责任及费用由乙方自行承担，甲方不因协助乙方或按揭银行而承担责任。乙方未能按期提供前述资料或缴清相关费用，或未按约定的期限签署《借款合同》，导致乙方没有按照本合同约定期限支付全部房款的，视为乙方付款违约，乙方应按本合同约定承担违约责任。……3.乙方承诺签订合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件。无论何种原因导致乙方未能获得按揭贷款而造成延迟付款、不足额付款等违约情形，甲方有权要求乙方在甲方催告后7日内付清全部剩余未付款项，否则视为乙方付款违约，乙方应按本合同约定承担违约责任。……第二条：关于逾期付款的补充约定1.若乙方未按约定期限付清购房款，应按照如下方式承担违约责任：⑴逾期不超过7日的，乙方按日向甲方支付购房款总额的千分之一的违约金；⑵逾期超过7日、不超过15日的，乙方按日向甲方支付购房款总额的千分之三的违约金；⑶逾期超过15日、不超过30日的，乙方按日向甲方支付购房款总额千分之五的违约金；⑷逾期超过30日的，甲方有权解除本合同，甲方未行使合同解除权的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。……。第三条：关于房屋交付的补充约定1.本合同第八条约定的该房屋交付时间为2015年2月16日之前，具体时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期），乙方对此无异议。……6.如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：……⑸乙方在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用（含契税、公共维修基金等税费）尚未付清。……⑹其他不可抗力因素导致的情形。7.如发生本条第6项［第⑸小项除外］所述延期交房情况之一，甲方应在发生情形后30日内通知乙方，如甲方未履行本款所述通知义务，甲方不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或乙方原因导致甲方无法通知的情形除外。8.甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：⑴乙方给予甲方60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。⑵如宽限期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后61日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交付购房款万分之一的违约金，合同继续履行。第八条：不可抗力1.受不可抗力事件影响的一方尽可能迅速采取措施，尽力减少损失。2.不可抗力事件导致的损失由双方协商解决，确定解决方案，双方均不承担违约责任。第九条：其他条款……4.商品房买卖合同条款如与补充协议冲突，以商品房买卖合同为准。2014年2月18日原告与中国建设银行股份有限公司屏南支行签订了《个人住房借款合同》，借款本金260000元于2014年12月26日向被告发放。被告至今尚未交房。本案的争议焦点：一、被告是否应当向原告支付逾期交房的违约金41056.30元？二、被告是否应当向原告支付逾期交房增加的房屋租金10800元。一、被告是否应当向原告支付逾期交房的违约金41056.30元？原告提交证据一《商品房买卖合同》，证明原、被告签订购房合同，定于2015年2月16日交房的事实，证明被告逾期交房；商品房买卖合同第九条第一项，证明被告应向原告支付违约金，违约金的计算标准为出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。证据二《个人住房借款合同》，证明原告于2015年4月29日与银行签订《个人住房借款合同》，支付了剩余的购房款。证据三销售不动产统一发票，证明原告已支付首付款的事实，但是付款的时间应当以当时被告出具的收款收据的时间为准，这个已经被被告收回，需要被告方提供予以证明。被告认为，一、《商品房买卖合同》，真实性无异议。同时可以证明原、被告双方于2013年10月11日签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第六条约定：“付款方式及期限”：为买受人于签订《商品房买卖合同》前支付首付款，余款向银行申请按揭贷款。同时，（合同附件六）补充协议中第一条“关于按揭贷款付款的补充约定”：乙方选择按揭付款方式的，乙方应于本合同签订之日付清首付款，并向甲方指定的按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及缴清相关费用，并在本合同签订后7日内签署《借款合同》。乙方未能按期提供前述资料或缴清相关费用，或未按约定的期限签署《借款合同》，导致乙方没有按照本合同约定期限支付全部房款的，视为乙方付款违约，乙方应按本合同约定承担违约责任。以及第二条“关于逾期付款的补充约定”：若乙方未按约定期限付清购房款，应按照如下方式承担违约责任：逾期不超过7日的，乙方按日向甲方支付购房款总额的千分之一的违约金；逾期超过7日、不超过15日的，乙方按日向甲方支付购房款总额的千分之三的违约金；逾期超过15日、不超过30日的，乙方按日向甲方支付购房款总额千分之五的违约金；逾期超过30日的，甲方有权解除本合同，甲方未行使合同解除权的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。第三条“关于房屋交付的补充约定”第6项约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（5）乙方在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用（含契税、公共维修基金等税费）尚未付清。第8项约定：甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后，甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第61日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。二、《个人住房借款合同》真实性没有异议。同时可以证明原告于2014年2月18日签订《个人住房借款合同》；原、被告双方签订《商品房买卖合同》的时间为2013年12月11日，根据附件六《合同补充协议》中第一条“关于按揭贷款付款的补充约定”，乙方选择按揭付款方式的，应于本合同签订后7日内签署《个人住房借款合同》。否则视为乙方付款违约，乙方应按本合同约定承担违约责任。因此，原告本应在2013年12月18日前与银行签署《个人住房借款合同》的，却拖延至2014年2月18日才与银行签署《个人住房借款合同》，应依约承担相应的违约责任。三、销售不动产统一发票，真实性没有异议。同时可以证明原告支付首付款的时间为2013年12月27日。根据《商品房买卖合同》第六条约定：买受人应于签订《商品房买卖合同》前支付首付款。即原告应于2013年12月11日前向被告付清首付款120151元，而原告实际向被告支付首付款的时间为2013年12月27日，原告逾期付款16天，应依约承担相应的逾期付款违约责任。依据补充条款第六条第五项约定，乙方在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用尚未付清的甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。乙方即逾期交付首付款也逾期交付其他购房款，即甲方的交房时间可以顺延16日+62日+60日的宽展期，共计138天。原告认为，1.购房合同补充协议第九条第四款约定，买卖合同条款与补充协议有冲突的以商品房买卖合同为准，所以违约金的计算标准以万分之二；2.贷款时间问题，贷款是由开发商与银行协商，我们是以开发商的通知的时间去与银行签订，我们没有违约，我们不承担责任；3.被告主张的60日的宽展期我们认可，之后逾期交房的理由我们不予认可。付款的时间应该以收款收据为准，收款收据现在被告处，要求被告提交。本院认为，原告提供证据一《商品房买卖合同》、证据二《个人住房借款合同》、证据三销售不动产统一发票，被告对其真实性没有异议。本院对原告提交证据一、二、三予以认定。上述证据除了可以证明上述无争议事实外，还可以证明以下事实：2013年12月27日被告出据发票收取原告购房款120151元。本院认为，《商品房买卖合同》的附件六补充协议第一条约定：……3.乙方承诺签订合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件。无论何种原因导致乙方未能获得按揭贷款而造成延迟付款、不足额付款等违约情形，甲方有权要求乙方在甲方催告后7日内付清全部剩余未付款项，否则视为乙方付款违约，乙方应按本合同约定承担违约责任。本案原告在2015年2月16日前已支付首付款，约定余款向银行申请按揭贷款。原告已向银行申请按揭贷款，被告也没有提供证据证明被告有催告原告在7日内付清全部剩余未付款项，因此被告主张原告付款违约，依据不足不予采纳。《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2015年2月16日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。补充协议（合同附件六）第三条：关于房屋交付的补充约定1.本合同第八条约定的该房屋交付时间为2015年2月16日之前，具体时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期），乙方对此无异议。8.甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：⑴乙方给予甲方60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。⑵如宽限期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后61日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交付购房款万分之一的违约金，合同继续履行。补充协议（合同附件六）第三条第八款与《商品房买卖合同》第二十二条约定补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容显然相冲突，房屋交付时间应按《商品房买卖合同》第八条履行。原告认可被告主张的宽展期60日，本院予以认定。被告认为，1.2016年2月4日《碧城香山花园一期工程交房计划》中存在的情形；2.法院于2015年10月27日冻结被告账户所产生的无法贷款、无法经营的影响。被告逾期交房也存在不可抗力因素。本院认为，原、被告合同约定交房时间为2015年2月16日，被告上述两个理由都发生在约定交房时间之后，且也不属于不可抗力情形，被告主张不予采纳。据此，根据《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2015年2月16日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。本案被告至今未将商品房交付原告构成违约，被告应承担违约责任。原告全部购房款于2015年4月17日前支付，原告主张违约期限计算至2016年7月16日，则违约金为380151元×0.02%/日×（516-60）日=34669.77元予以支持。二、被告是否应当向原告支付逾期交房增加的房屋租金10800元。原告认为，原告每个月房租500元，截止至2016年7月的房租一共15个月7500元。没有书面证据提交。被告认为，原告的主张没有事实依据和法律依据。本院认为，原告主张被告支付逾期交房增加的房屋租金10800元，原告没有提供证据，原告请求被告支付逾期交房增加的房屋租金10800元依据不足不予支持。综上所述，本院认为，原告与被告碧城置业公司签订的《商品房买卖合同》及（合同附件六）补充协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应全面履行合同的义务。《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2015年2月16日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。本案被告至今未将商品房交付原告构成违约，被告应承担违约责任。原告主张违约期限计算至2016年7月16日，则违约金为34669.77元予以支持。原告主张被告支付逾期交房增加的房屋租金10800元，原告没有提供证据，原告请求被告支付逾期交房增加的房屋租金10800元依据不足不予支持。被告认为，1.2016年2月4日《碧城香山花园一期工程交房计划》中存在的情形；2.法院于2015年10月27日冻结被告账户所产生的无法贷款、无法经营的影响。被告逾期交房也存在不可抗力因素。本院认为，原、被告合同约定交房时间为2015年2月16日，被告上述两个理由都发生在约定交房时间之后，且也不属于不可抗力情形，被告主张不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告福建碧城置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林华海支付逾期交房的违约金34669.77元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1096元，由原告负担430元，被告负担666元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。审 判 长  苏枝贵人民陪审员  张久贵人民陪审员  郑圭珠二〇一六年十二月二十三日书 记 员  吴丹丹执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附判决所引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。