成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0114民初5047号原告：胡开学，男，1959年11月16日出生，汉族，住四川省中江县，委托诉讼代理人：叶春花，系胡开学之妻，女，1965年3月25日出生，汉族，住四川省中江县，特别授权代理。原告：叶春花，女，1965年3月25日出生，汉族，住四川省中江县，被告：成都市德新实业有限责任公司，住成都市新都区大丰街道方营社区七社，组织机构代码20259608-4。法定代表人：张健，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒲朝杰，四川英贤律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：游学良，四川英贤律师事务所律师，一般授权代理。第三人：成都民生置业有限公司，住所地成都市解放西街8号。负责人：唐毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨心一，该公司员工，女，1992年11月8日出生，汉族，住新疆巴里坤哈萨克自治县，特别授权代理。委托诉讼代理人：谭万潇，四川韬世律师事务所律师，特别授权代理。原告胡开学、叶春花与被告成都市德新实业有限责任公司（以下简称德新实业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月9日受理后，依法由代理审判员李冯适用简易程序于2016年11月3日公开开庭进行了审理。开庭审理前，德新实业公司向法院申请追加成都民生置业有限公司（以下简称民生置业公司）为共同被告。根据德新实业公司提供的证据，为查清案件事实，本院依职权追加民生置业公司为本案第三人。原告、胡开学的委托诉讼代理人叶春花、被告德新实业公司的委托诉讼代理人蒲朝杰和第三人民生置业公司的委托诉讼代理人杨心一到庭参加诉讼。原告胡开学、叶春花诉称：1.判令德新实业公司立即为胡开学、叶春花办理位于新都区××××号民生新干线栋单元楼号的国有土地使用证；2.判令德新实业公司按合同约定向胡开学、叶春花支付逾期办证违约金20905元；3.本案诉讼费由德新实业公司承担。事实及理由：2011年9月26日，胡开学、叶春花与德新实业公司签订了商品房买卖合同。在德新实业公司预售房屋时，按照国家规定符合预售条件。合同签订后，胡开学、叶春花按照约定支付房款。德新实业公司于2012年12月31日将该房屋交付胡开学、叶春花，后胡开学、叶春花支付了房屋办理产权所需要的契税、印花税、手续费等。按照合同约定，德新实业公司应当在交付房屋后360日内即2013年12月31日前为胡开学、叶春花办理好产权手续，未按期办理产权手续的德新实业公司应当承担胡开学、叶春花所付房款每日万分之零点五的违约金。但德新实业公司至今未为胡开学、叶春花办理房屋产权手续，请求法院依法支持胡开学、叶春花的诉讼请求。被告德新实业公司辩称：德新实业公司与民生置业公司是土地使用权转让关系，为业主办理产权证的义务应当由第三人民生置业公司负担，德新实业公司会积极配合。虽然与胡开学、叶春花签订合同的是德新实业公司，但德新实业公司在建造该楼盘的时候仅提供了土地使用权，只收取部分收益，不承担经营风险，本项目涉及的工程施工、销售、财务方面、办证等的具体事宜均为民生置业公司办理。且胡开学、叶春花主张的违约金过高，请求法院依法进行调整。第三人民生置业公司辩称：被告德新实业公司陈述属实，未为胡开学、叶春花办理国有土地使用权证属实，但《商品房买卖合同补充协议》第十二条约定房屋产权证办理后三年办理国土证，现还未到约定办理时间。胡开学、叶春花主张的违约金过高，请求法院依法进行调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告胡开学、叶春花为证明自己的主张，向法院提交以下证据：一、《商品房买卖合同》及补充协议，证明胡开学、叶春花购房事实及德新实业公司违约事实；二、缴费票据，证明胡开学、叶春花已缴纳购房款及税费；三、房屋所有权证，证明胡开学、叶春花已取得房屋所有权证。经质证，被告德新实业公司对上述证据三性均无异议。经质证，第三人民生置业公司对上述证据三性均无异议。被告德新实业公司为证明自己的主张，向法庭提交以下证据：一、《房地产项目合作开发协议书》和收条两张，证明德新实业公司与民生置业公司是合作开发关系，本案所涉商品房德新实业公司提供土地，其他开发、建设、销售都是民生置业公司实际运行和承担责任；二、《关于民生新干线二期项目开发建设的情况说明》，该说明由第三人民生置业公司出具，证明民生置业公司认可包括本案在内的项目由其实际运作和愿意承担相应的义务。经质证，原告胡开学、叶春花对上述证据的真实性无异议，但对关联性有异议，胡开学、叶春花的合同相对方为德新实业公司，不知道有民生置业公司存在。经质证，第三人民生置业公司对德新实业公司的证据无异议。第三人民生置业公司未向法庭提交证据。对当事人无异议的证据。本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2011年9月26日，作为买受人的胡开学、叶春花与出卖人德新实业公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定胡开学、叶春花购买位于新都区大丰镇××“××·新干线”小区××单元××楼××号商品房。其中第十条第一款约定：“出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房”；第十九条第二款约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理……2、买受人不退房，合同继续履行。自买受人应当取得该套商品房所有权证书之日起到实际取得该套商品房所有权证书之日止，出卖人按买受人已付房款的日万分之零点五向买受人支付违约金”。《商品房买卖合同补充协议》第十二条第5项约定“出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续，房屋验收交付手续后365日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后的三年内根据买受人的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证”。后德新实业公司将该房屋交付给胡开学、叶春花，胡开学、叶春花支付了该房屋办理产权所需的契税、印花税、手续费等费用。胡开学、叶春花已经取得房屋所有权证，登记日期为2014年4月15日。另查明，作为甲方的德新实业公司与作为乙方的民生置业公司于2010年1月15日签订了《房地产项目合作开发协议书》，约定双方合作开发位于成都市××街道方营社区6、7社的20211.6平方米住宅用地项目。该《房地产项目合作开发协议书》第八条约定“本协议签订后，本建设项目的审批、报建、验收等手续，包括工程设计方案的报批、工程招标、施工许可证、工程竣工验收手续、商品房预售许可证的申领及涉及销售按揭办理等均以甲方名义进行，但具体实施及操作由乙方负责，甲方应予以积极配合”。庭审中，德新实业公司与民生置业公司陈述其未为胡开学、叶春花办理国有土地使用证的情况属实，民生置业公司陈述未办证原因为公司资金链断裂，没有向相关部门缴纳办证需要的税费。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，对于胡开学、叶春花未取得国有土地使用证的事实三方当事人均予以认可。因此本案的争议焦点为：被告德新实业公司和第三人民生置业公司是否违约、如果违约如何承担责任以及胡开学、叶春花主张的违约金是否过高的问题。关于被告德新实业公司、第三人民生置业公司是否违约的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。就本案查明的事实来看，德新实业公司作为《商品房买卖合同》的相对方，在合同中已经约定在房屋在交付后为胡开学、叶春花办理房屋所有权证的时间，办理房屋所有权证后三年内办理国有土地使用证。但从合同约定的时间来看，胡开学、叶春花的房屋所有权证在2014年4月15日登记，胡开学、叶春花的国有土地使用证最迟应当在2017年4月登记。因此德新实业公司并未违约。但从为了减少当事人诉累，且现阶段国家将调整办理不动产产权证的政策，德新实业公司与民生置业公司经法庭询问亦对本院处理未到期的国有土地使用证表示认可。因此本院现在对办理国有土地使用证的诉求进行处理。就第三人民生置业公司向法院出具的《关于民生新干线二期项目开发建设的情况说明》以及当庭陈述均表明，“民生·新干线”小区二期房地产项目系民生置业公司与德新实业公司合作开发，德新实业公司仅提供土地使用权，而民生置业公司主要负责的部分为房屋销售、工程验收、房屋的保修等内容。由此可见，胡开学、叶春花向德新实业公司主张办理国有土地使用证等诉求，从事实上需要民生置业公司的配合。本案从本质上讲，亦是因民生置业公司的资金链断裂等事实而导致。民生置业公司在庭审中表明，其愿意承担相应的责任。因此，本案为房屋办理国有土地使用证责任应当由德新实业公司与民生置业公司共同承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、被告成都市德新实业有限责任公司与第三人成都民生置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内为原告胡开学、叶春花办理位于成都市新都区××“××新干线”小区××单元××楼××号房屋的建设用地使用权转移登记；二、驳回原告胡开学、叶春花的其他诉讼请求。本案诉讼费261元（已减半收取），由被告成都市德新实业有限责任公司与第三人成都民生置业有限公司共同负担。（此款原告已垫付，在强制执行时一并执行）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  李冯二〇一六年十二月二日书 记 员  张娜