.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市美兰区人民法院民事判决书（2016）琼0108民初387号原告：孙大勇，男，汉族，1978年7月4日出生，黑龙江省集贤县公安局职工，住黑龙江省集贤县，委托代理人：程磊，海南东方国信律师事务所律师。委托代理人：孙新民，男，1949年12月24日出生，汉族，黑龙江省双鸭山市经贸委退休工人，住黑龙江省集贤县，系原告之父。被告：钟楚男，男，1964年1月4日出生，汉族，交通银行海南省分行职工，住海口市。委托代理人：李艳萍，女，1965年1月9日出生，汉族，建设银行海南省分行职工，住海口市，系被告之妻。原告孙大勇诉被告钟楚男恢复原状纠纷一案，本院于2016年1月26日受理立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人程磊、孙新民，被告钟楚男及其委托代理人李艳萍到庭参加本案诉讼，本案现已审理终结。原告孙大勇向本院提出诉讼请求：1、判令被告停止侵权、恢复原状（即拆除原告903房楼上所有违章建筑）；2、判令被告赔偿原告房屋维修费等损失约5万元（具体金额待鉴定后另行确定）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告是海口市美兰区海甸东路钻石水岸一区六单元903房业主，原告居住的903房上层楼面系全体业主共有的公共楼面部分，本用于所有业主休闲及晾晒衣服的区域。被告是该小区七单元901房业主，被告入住后，即将原属于全体业主所有的公共部分私自进行封闭，用于个人使用，并在该区域种植花木等。2015年6月，被告在不通知所有业主，在没有取得规划部门规划许可的情况下，擅自在原告903房的楼顶搭建钢混结构的违章房屋建筑，并在公共楼面部分搭建固定式花坛、鱼池及温泉泡池等，由于上层搭建的违章建筑过重导致原告居住的房屋严重渗水，并造成房屋主体结构出现严重裂痕，危及的房屋的居住安全，同时也造成原告财产损失。被告搭建违章建筑导致原告房屋损失后，原告与被告多次协商，要求其拆除违章建筑，停止侵权、恢复原状，但被告以各种理由拒不拆除违章建筑。现原告房屋的损失有日益严重和扩大的区势。原告认为：楼顶区域系小区所有业主共同所有的区域，在没有得到小区所有业主同意的情况下，被告不能将小区业主共有的部分拒为己有，其行为已经侵犯了原告及小区其它业主的合法权益；被告在楼顶搭建的建筑没有经过规划部门的批准，系违章建筑，根据相关法律规定，其应当予以拆除；同时由于被告搭建的违章建筑造成原告房屋的损坏，其侵权行为造成原告的损失应当由被告予以赔偿；根据《侵权责任法》及相关法律的规定，被告应当停止侵权、恢复原状，并赔偿损失。被告钟楚男辩称：一、涉案房屋的楼顶露台在规划设计上就是与答辩人房屋相连的独立空间，其所有权应归答辩人，而不是全体业主共有。答辩人于2006年购入本案901、902两套房产，其中902号房为跃层式，合同中明确约定902号房含楼顶（六单元901、903房楼顶）的露台花园（约80平米），答辩人签订购房合同并取得房管部门备案，依约支付全部购房款，取得上述两套房屋的所有权，因此答辩人取得本案楼顶露台的形式合法。涉案的楼顶露台不同于一般的高层建筑楼顶。首先，在其规划设计上直接与答辩人购买的七单元902号房的二层相连，构成一个独立的封闭区域，并明确标注供邻近户型（答辩人的902房）享用服务。其次，整栋建筑只有一条通道能够进入楼顶露台，即答辩人的902房，除此之外，在规划设计上没有其他通道可供人正常进入，原告所谓楼顶”本用于所有业主休闲及晾晒衣服”的说法是缺乏事实根据的。再次，开工建设时上述设计方案已经取得规划部门的同意，并在工程竣工后顺利验收，经城管部门多次走访，亦不认为答辩人系占用公共区域。依据《物权法》第七十条、第七十一条之规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，享有占有、使用、收益和处分的权利。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。通过上述规定结合本案实际情况，应当认定楼顶露台的所有权应属于答辩人，而不属于全体业主共有，答辩人有权对楼顶露台进行合理使用，他人无权干涉。因此，被告诉状中所称系”小区所有业主共同所有”、答辩人”据为己有”的说法是不成立的。二、答辩人在楼顶露台修建花园系对自己财产的合理使用，并不属于违章建筑，依法不应被查处和拆除。涉案的楼顶露台在规划设计之初就是用于楼顶花园的建设，答辩人在取得房屋后，在其上种植花草，修建景观等配套设施属于按照设计功能合理而为。首先，楼顶露台的钢混结构花架在房屋规划报建方案中就已存在且经过验收，并不是答辩人擅自修建。其他楼栋的楼顶露台也有相同构造，说明这一设计是经过设计单位认真考虑的，建设施工及验收单位均未提出异议。其次，答辩人在楼顶种植花草、修建景观水池等是充分合理利用楼顶空间、发挥楼顶花园设计功能的做法，答辩人一直遵循的是合理、适度的原则，事先征得了建设单位及小区物业部门的同意，在整个施工过程和其后的使用中均未对其他业主造成不便。再次，违章建筑的认定应由具备职权的城市管理部门负责，而不应由某一个体随意认定、评判。在本案协调过程中，城管部门多次到答辩人家中走访、调查，均认为答辩人的修建行为系对自己拥有和管理部分物权的处分，并不属于违章建筑。因此，被答辩人所称答辩人未通知其他业主、未取得报建擅自修建违章建筑的说法是不成立的。三、被答辩人主张答辩人的修建行为导致其房屋出现裂痕、渗水，应当就二者之间存在因果关系承担证明责任，否则无法认定答辩人存在侵权行为，答辩人也不承担任何侵权责任。依照侵权责任的基本理论，侵权行为的构成由加害事实、损害结果、因果关系及主观过错四要素构成，缺一不可。在本案中，被答辩人仅能证明其房屋出现了裂痕与渗水，但不能证明该结果与答辩人的行为具有因果关系。事实上，涉案房屋所在小区的其他业主及本答辩人的房屋，均存在不同程度裂痕、渗水问题，虽向开发商、物业部门多次反映、维修，均未解决，因此被答辩人房屋裂痕与渗水并不是必然由答辩人的行为所引起，而是很可能存在墙体或楼面建造时防水处理不当、处在楼顶日晒雨淋年久房屋老化等其他原因。事实上，答辩人聘请了具有较高资质的装修公司对楼顶露台进行施工，有着十分丰富的经验，在装修时已充分考虑承重、防水问题。在之前的与被答辩人的协调过程中，答辩人主动自费对楼顶露台进行多次防水处理，并应被答辩人的要求，停止使用楼顶水池，并安装排水管，已支出近10万元之巨。答辩人已尽个人最大努力来治理房屋渗漏，不应再承担其他责任。在此答辩人还要特别声明的是，在本次纠纷的处理过程中，答辩人为维护和谐的邻里关系，曾多次通过打电话、发短信的方式与被答辩人进行沟通，以期能通过和平方式化解矛盾，但被答辩人态度恶劣，言行失当，不仅用尽各种方式对答辩人进行威胁，而且在没有找到答辩人工作单位的情况下，直接到答辩人妻子的工作单位监察部门哄闹谩骂，并对答辩人妻子进行污蔑，严重影响了答辩人一家正常的工作与生活，更严重影响了答辩人一家的对外形象与社会评价。此外，被答辩人未经答辩人同意，擅自拍摄了大量涉及答辩人生活隐私的照片到处扩散。对被答辩人以上恶劣行径，答辩人均已完成证据收集，并保留进一步追究被答辩人侵犯答辩人人格权法律责任的权利。综上，被答辩人的诉讼请求没有任何事实与法律依据，依法不应得到支持，请法院充分考虑本答辩意见，依法查明事实，作出公正判决，维护答辩人的合法权益。经审理查明：2006年5月，被告与海南张垣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，被告购买该公司开发建设的位于海口市××区房，购房合同约定总建筑面积为166.56平方米，其中该合同第十七条约定”1、该商品房所在楼宇的屋面使用权归买受人，由物业公司统一管理；带天台花园房屋的屋面使用权，归购买相应房屋的买受人；2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权属于买受人，由小区物业公司统一管理......”该房交付后，被告于2007年装修后，便于2008年5月入住该房。被告于装修时在天台花园处修建了小鱼池、温泉泡池、假山、花坛、铺设在露台的地砖、在原本存在的钢混结构的高架上浇筑水泥进行防雨防漏。通往天台花园的入口有两处：一处为被告居住的七单元902房，另一处为一个需搭梯子才能到达的维修口。2007年6月6日原告购买该小区六单元903房，购房合同约定总建筑面积83.29平方米，该房交付后原告也装修入住。原告所购六单元903房位于被告所购的七单元902房附带的天台花园的正下方，原、被告是上、下楼邻居。原告于2008年装修房屋，2009年1月入住使用。自2010年开始，原告发现自家房屋出现渗水现象，原告于2011年、2012年均多次自行修缮，被告也对原告房屋进行查看并针对渗水部位的墙体、楼顶加强防水处理，但原告房屋渗水现象未有明显改善，日趋严重，且主体结构出现裂痕。此后，原告提出要求被告拆除天台花园所搭建设施，双方协商未果，遂成讼。另查：一、庭审中，原告明确其主张”恢复原状即拆除原告903房楼上所有的违章建筑”是指拆除被告在楼顶天台花园所建的”温泉泡池、花坛、假山、被告铺设在楼顶的地砖、被告私自浇筑的楼顶（楼顶原为高架镂空装饰性建筑物，可以通风透气，被告在镂空处浇筑水泥封住）、泡池后面的围墙、更衣室、洗漱间、养鱼池。”被告称：原来在天台上所建的小鱼池，在原告提出异议后，被告就不再使用了，但没有拆除，小鱼池不高，原本是利用了墙体围起来的；原告所述的泡池后面的围墙是购房的时候就存在的，不是被告购房后装修时所建；原告所述的更衣室、洗漱间也是不存在的。二、庭审后，原告申请撤回第二项诉讼请求，即”判令被告赔偿原告房屋维修费等损失（具体金额待鉴定后另行确定）”。本案审理过程中，原告申请对以下事项进行鉴定：1、海口市海甸六东路钻石水岸一区六单元903房（业主孙大勇）是否存在房屋渗水、漏水、开裂等现象；2、六单元903房的渗水、漏水、开裂的原因是什么；3、六单元903房的渗水、漏水、开裂是否与被告钟楚男在楼顶的园林施工行为存在因果关系。经本院提请海口市中级人民法院对外委托鉴定机构进行鉴定，广东保顺房屋鉴定有限公司作出《房屋安全鉴定报告》，”现场检测分析及结论”为”经现场检查情况可知，该房屋确实存在开裂、渗水现象。根据现场检查情况、房屋座落位置、房屋结构类型及现状构件损坏出现的部位及形态等情况进行综合分析：该房屋渗水主要为屋面板及防水层存在裂缝导致，被告于楼顶园林施水属于渗水水源之一；该房屋墙体及混凝土梁、板开裂主要为温度应力导致，楼顶园林施工对原告房屋梁、板构件裂缝的产生及扩张有一定程度影响。”此次鉴定费为人民币8000元。经本院主持对上述《房屋安全鉴定报告》进行质证，原告对《房屋安全鉴定报告》的真实性、合法性、关联性和证明力无异议；被告对《房屋安全鉴定报告》的真实性、合法性、关联性无异议，对《房屋安全鉴定报告》认定”该房屋墙体及混凝土梁、板开裂主要为温度应力导致”的鉴定意见亦无异议，但认为被告对天台园林施工是在楼面原有防水的基础上进行的第二次防水处理，且后来又进行多次防水维护，已尽到防水处理义务，鉴定时也进行过注水检测，没有发现任何渗水现象，故原告房屋渗水与被告在天台花园装修及施水无关，《房屋安全鉴定报告》认定”被告于楼顶园林施水属于渗水水源之一”缺乏事实根据，且认定”楼顶园林施工对原告房屋梁、板构成裂缝的产生及扩张有一定影响”依据不足。本院确认的上述事实，有《商品房买卖合同》、《海南省销售不动产专用发票》、规划报建图、竣工验收图、房屋现场、远观图片、保顺鉴字[2016]SW0373号《房屋安全鉴定报告》以及当事人陈述等在案为凭，上述证据已经庭审质证和本院的审查，可以采信。本院认为：原、被告是海口市美兰区海甸东路钻石水岸一区六单元903房和七单元902房的上下楼邻居，原告在购房装修入住后因房屋渗水影响使用,造成损失。本案经对外委托鉴定，鉴定意见已明确原告房屋”渗水主要为屋面板及防水层存在裂缝导致”、”墙体及混凝土梁、板开裂主要为温度应力导致”，被告对天台花园的施工仅对裂缝的产生和扩张有一定程度影响，故被告在天台花园修建小鱼池、温泉泡池、花坛、假山、在楼顶铺设地砖等，并非造成原告房屋受损的根本性因素。而该天台花园为顶楼，属开发商在建造房屋时屋面防水工程范围，在出现渗水问题后被告亦积极予以加强防水处理，但仍未能根本改善原告房屋受损的状况，更说明被告在天台花园施工所致影响是有限的，此影响不足以对原告构成侵权，拆除上述施工景观亦不能对原告房屋状况有根本性改善，且被告于自有房产范围内规划使用天台花园具有合法根据，故原告主张被告停止侵权，恢复原状即拆除原告房屋楼顶所有违章建筑，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告孙大勇的诉讼请求。案件受理费人民币100元（原告已预付）、鉴定费8000元，由原告孙大勇自行负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代理人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。jcgtrjllxceghjvraq审判长詹海灵人民陪审员魏欢人民陪审员黄宏川书记员李平湖速录员王佩