贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黔05民初60号原告织金县国土资源局。地址：织金县文腾街道办事处金中路大桥旁。组织机构代码：74110002—5。法定代表人王伟，局长。委托代理人（特别授权）林跃文，贵州施仁律师事务所律师。被告织金黔丰圣房地产开发有限责任公司。地址：贵州省毕节市织金县城关镇北门小区沿河路。统一社会信用代码：91520524580695346A。法定代表人李光柒，执行董事。委托代理人（特别授权）卢启林，贵州行诺律师事务所律师。原告织金县国土资源局(以下简称织金国土局)诉被告织金黔丰圣房地产开发有限责任公司（以下简称黔丰圣公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2016年4月29日受理后，依法组成合议庭并于2016年8月31日公开开庭进行了审理，原告织金国土局及委托代理人林跃文、被告黔丰圣公司的委托代理人卢启林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告织金国土局诉称:原告与被告于2014年9月29日签订《国有建设用地使用权出让合同》。合同约定，原告将位于织金县双堰办事处官塘桥，宗地编号为织国土2014—20号，面积为12525平方米的国有土地出让给被告，出让价款为3381万元；被告应于2014年9月29日前付1691万元，余款1690万元在2015年9月29日前付清，且按2014年9月29日人民银行公布的利率，向原告支付利息，被告未按时付款的，每日按未付款项的1‰支付违约金。合同签订后，原告履行了土地出让的义务，但被告却仅支付了第一期出让款，第二期款项本息及违约金至今分文未付。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，被告按合同约定取得了出让土地，但未付清土地出让款本息，违反了合同约定，应承担付清欠款本息，按约支付违约金的义务。原告经向被告追索无果的情况下，特诉至法院，请求依法判令：一、被告向原告支付国有建设用地使用权出让款1690万元；二、判决被告向原告支付利息101.4万元；三、被告以1690万元为基数，按每日1‰的利率标准向原告支付违约金，该违约金期限从2015年9月29日起算至被告债务清偿完毕之日止；四、由被告承担本案的诉讼费用。被告黔丰圣公司答辩称：本案涉案国有土地使用权出让合同属于无效合同。若法院认定该合同有效，我方请求法院调整违约金，每日千分之一的违约金已经超过了最高人民法院关于借贷利率的最高限制。原告为证明自己的诉讼主张，提供了如下证据：第一组证据：国有土地使用权出让公告、竞买申请书、国有土地使用权挂牌成交确认书、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权交地确认书。用以证明原告通过挂牌的方式将国有土地使用权出让，被告根据公告自愿摘牌，最终竞买成功涉案土地，价款3381万元，被告仅交付了1691万元，剩余的1690万元在2015年9月29日前付清。第二批土地出让款从2014年9月29日到2015年9月29日之间的利息按银行贷款利息计算，逾期付款按日承担千分之一的违约金。双方合同签订后，原告按约把土地交付给被告，被告未按约支付第二批款项及利息和违约金。被告对此组证据的真实性和关联性无异议，但不合法，原因是原告无权确定土地的性质，涉案土地按县政府的批复和规划局的通知，其性质是普通商业用地，而不是商务金融用地，原告将涉案土地作为商务金融用地出让违反了行政程序，原告没有确定土地用途的主体资格，故该行为违法。被告为证明自己的主张，提供了如下证据：第一组证据：织金县规划局关于2013年度第四批次城镇建设用地2013-1-9号地块规定指标的函（织规函字[2014]18号），用以证明涉案土地按照法定程序的规划用途是商业用地，不是商务金融用地。原告对此组证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为与本案无关。原告出让土地给被告，是原告挂牌公告，被告根据原告的挂牌公告竞拍摘牌，不是根据织金县规划局的函来进行竞拍，织金县规划局与原告的函是行政单位内部的行政事务，与被告竞买挂牌土地无关联性。织金县城乡规划局将涉案规划为商业用地，实际上该名称与国家既定的标准不符，国家标准中的第五类是商服用地，其中还分四小类，即批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其他商服用地。原告在出让土地时是必须具体到每一小类，原告出让土地是将该土地细化到商业服务金融用地，完全符合国家标准，不存在违法。故被告的理由不论从关联性还是合法性都不成立。对原、被告提交的证据，本院认定如下：对于原告提供的第一组证据，被告对其真实性无异议，本院予以采信作为认定案件事实的依据。对于被告提供的第一组证据，原告对其真实性无异议，但该证据系行政机关之间公文，本院不予以采信。经审理查明，被告向原告递交《竞买申请书》，申请参加原告于2014年9月9日至2014年9月15日在原告处举行的织国土2014—20号国有土地使用权挂牌活动。原告于2014年9月8日向被告发出《竞买资格确认书》，确认被告具备原告于2014年9月9日至2014年9月15日在原告处举行的国有土地使用权挂牌活动的竞买资格。2014年9月29日，原告作为出让人与被告作为受让人签订了《国有建设用地使用权出让合同》。合同载明：原告将位于织金县双堰街道办事处官塘桥，宗地编号为织国土2014—20号，面积为12525平方米的国有土地出让给被告，出让价款为3381万元。同时该合同第五条约定：“本合同项下出让宗地的用途为商务金融用地”、第十条约定：“受让人同意按照本条第一款第（二）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（二）按以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。第一期1691万元付款时间为2014年9月29日之前。第二期1690万元付款时间为2015年9月29日之前。分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息”、第三十条约定：“受让人应按时支付国有建设用地使用权出让价款，不按时支付的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失”。合同签订后，被告按约支付了原告第一期土地出让价款1691万元。同日，被告向原告出具《承诺书》，承诺余下的土地出让款1690万元在一年内（即2015年9月29日前）缴清。2014年9月30日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《国有建设用地交地确认书》，协议书载明自协议书生效即视为原告将宗地编号为织国土2014—20号，面积为12525平方米的国有土地交付给被告。现因被告一直未支付原告第二期土地出让价款，故原告诉来法院请求一、被告向原告支付国有建设用地使用权出让款1690万元；二、判决被告向原告支付利息101.4万元；三、被告以1690万元为基数，按每日1‰的利率标准向原告支付违约金，该违约金期限从2015年9月29日起算至被告债务清偿完毕之日止；四、由被告承担本案的诉讼费用。综合原、被告诉辩主张及本院查明的事实、本案争议焦点为：一、被告应否支付原告国有建设用地使用权出让款1690万元；二、原告与被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》中约定的利息及每日1‰的违约金是否符合法律的规定。本院认为，关于被告应否支付原告国有建设用地使用权出让款1690万元的认定。2014年9月29日，原告作为出让人与被告作为受让人签订了《国有建设用地使用权出让合同》，该合同为双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的规定，系真实有效合同，双方应根据合同的约定全面履行各自的义务。原告于2014年9月30日已将宗地编号为织国土2014—20号，面积为12525平方米的国有土地交付给被告，被告在缴纳了第一期土地出让款1691万元后，第二期土地出让款1690万元至今未支付。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被告应按约向原告支付第二期国有建设用地使用权出让款1690万元。对于被告辩称本案涉案《国有建设用地使用权出让合同》属于无效合同的意见，因涉案《国有建设用地使用权出让合同》不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故对其意见本院不予采纳。因此，原告主张被告向其支付国有建设用地使用权出让款1690万元有事实与法律依据，本院予以支持。关于原告与被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》中约定的利息及每日1‰的违约金是否符合法律规定的认定。2014年9月29日，原告与被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定，被告应于2015年9月29日前向原告支付第二期国有建设用地使用权出让款1690万元，但被告至今未支付。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告未按合同约定履行向原告支付第二期国有建设用地使用权出让款1690万元的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告与被告在《国有建设用地使用权出让合同》第十条约定被告在支付第二期出让价款时，应按照支付第一期土地出让价款之日的中国人民银行公布的贷款利率向原告支付利息以及第三十条约定被告应按时支付国有建设用地使用权出让价款，不按时支付的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向原告支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，原告主张被告应支付其利息101.4万元以及要求被告以1690万元为基数，按每日1‰的利率标准向原告支付从2015年9月29日起算至被告债务清偿完毕之日止违约金。该利息与违约金在性质上应认定为违约金。而确定原告与被告约定违约金数额是否过高，则应以原告的实际损失数额作为基础。在本案中，被告履行的义务是金钱给付义务，被告逾期付款给原告造成的实际损失为银行同期贷款利息。原、被告在《国有建设用地使用权出让合同》第十条以及第三十条中约定的违约金计算标准显然过高，远远超越了原告的实际损失，在被告当庭提出异议的情况下，本院对原、被告约定的违约金予以调整。因此，对于原告请求被告支付违约金的诉请，本院以高于实际损失30%为限（即中国人民银行同期贷款利率的130%计算的利息）予以保护。原告与被告在《国有建设用地使用权出让合同》中约定被告支付原告第二期1690万元国有建设用地使用权出让款的时间为2015年9月29日前，故被告支付原告违约金的计算方式为：以1690万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的130%从2015年9月30日计算至实际履行完毕之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告织金黔丰圣房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告织金县国土资源局1690万元国有建设用地使用权出让款；二、被告织金黔丰圣房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告织金县国土资源局逾期支付国有建设用地使用权出让款的违约金（违约金以1690万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算，从2015年9月30日起计算至实际支付完毕之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币129,284.00元，由被告织金黔丰圣房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院，逾期不上诉则本判决发生法律效力。审判长 李 可审判员 陈红梅审判员 徐 洪二〇一六年十二月一日书记员 詹 淼