福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽02民终3202号 上诉人（原审原告）：厦门富兴房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市同安区祥平西路******。 法定代表人：陈燕杰，总经理。 委托诉讼代理人：王永强、马忠文，福建兴世通律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：叶碧卿，女，1933年6月12日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：庄友栋，男，1965年3月4日出生，住厦门市同安区。 委托诉讼代理人：庄友安，男，1959年11月6日出生，住厦门市同安区。 原审被告：厦门市同安区建设发展有限公司，住所地福建，住所地福建省厦门市同安区大同街道环城北路**> 法定代表人：赖志军，执行董事。 委托诉讼代理人：刘洋、肖芳，北京大成（厦门）律师事务所律师。 上诉人厦门富兴房地产开发有限公司（以下简称富兴公司）因与被上诉人叶碧卿、原审被告厦门市同安区建设发展有限公司（以下简称同安建发公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2015）同民初字第5255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 富兴公司上诉称，请求依法撤销原审判决第一项，改判驳回叶碧卿的全部诉讼请求。一、富兴公司已于2011年9月10日在厦门日报上刊登的《交付公告》，2011年9月17日公告期满应视为富兴公司已将讼争房屋交付给叶碧卿。1、《“祥鹭花园”二期用地房屋拆迁补偿补充协议书》第七条约定的内容包含了富兴公司向叶碧卿出售房屋的坐落、套数、价格以及房款的支付方式，违约责任等内容，符合商品房买卖合同的构成要件，这部分内容可视为双方之间已签订了商品房买卖合同的事实。但叶碧卿的通讯地址没有在第七条中明确约定为叶碧卿接收交房通知的地址。因此，在双方没有约定交房方式情况下，富兴公司可以任何合法的方式通知叶碧卿交房，即，富兴公司可以电话、口头、签发《交房通知》、张贴交房海报以及登报等等合法形式进行。2、2011年9月10日，富兴公司在厦门日报上刊登的《交付公告》载明：“……将于2011年9月11日正式交房……安排在2011年9月11日至2011年9月17日期间集中办理交房手续……逾期则视为自动交房”，故富兴公司已履行交付讼争房屋的通知义务。根据已生效的（2013）同民初字第3703号《民事判决书》确认登报是房屋交付的合法方式。故，富兴公司可以采用登报方式交付讼争房屋，公告期满之日即富兴公司已将讼争房屋交付给了叶碧卿。4、《补充协议书》第四条载明的“乙方（即叶碧卿）应在本补充协议书签订后30日内先行办理上述五套商品房的交房手续”，是在登报交付讼争房屋后仅仅为了督促叶碧卿及时补办理交房手续而签订的。二、一审法院认为“叶碧卿拒绝在《补充协议书》约定的期限内办理交房手续，存在行使不安抗辩权的合理事由，不应认定违约”是错误的。具体理由如下：所谓不安抗辩权，系指双方合同成立后，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利。就本案而言，既然《“祥鹭花园”二期用地房屋拆迁补偿补充协议书》第七条约定的内容可视为双方之间已签订了商品房买卖合同的事实，那么，讼争房屋在具备交付条件后，因先由富兴公司履行交付通知义务，再由叶碧卿履行办理交房手续的义务。很明显，叶碧卿办理交房手续的义务在后，其不能以后续义务来对抗前置义务，该情况根本不符合行使不安抗辩权的条件。更何况，叶碧卿依《“祥鹭花园”二期用地房屋拆迁补偿补充协议书》第七条的规定，对讼争房屋享有合同权利，该权利早在讼争房屋被查封之前就已形成。故，并非富兴公司“在房屋被查封之后将房产交付他人即叶碧卿使用”，而是因叶碧卿拒不在规定时间内办理讼争房屋的交房手续，才导致案外人申请诉讼保全时，讼争房屋依法被查封。综上所述，一方面，富兴公司在双方没有约定具体交房方式的情况下，登报理应认定为是合法交付讼争房屋的方式，而该方式已被生效判决所确认，更不存在违反诚实信用原则的情况。故，富兴公司已于2011年9月17日将讼争房屋交付给叶碧卿。另一方面，叶碧卿应当在《补充协议书》约定的时间，即2013年1月13日之前补办房屋交房手续，但叶碧卿拒不补办交房手续，且不具备行使不安抗辩权的法定情形。故，一审法院的判决认定事实和适用法律方面均有错误。故富兴公司依法提起上诉，恳请二审法院依法支持富兴公司的上诉请求。 叶碧卿答辩称，一、富兴公司自行采用登报公告的方式通知交房，是不守诚信，没有履行合法的交付通知义务。1.在2005年8月31日签订的《“祥鹭花园”二期用地房屋拆迁补偿补充协议书》中，除了载明富兴公司向叶碧卿出售的房屋坐落、套数、价格以及房款支付方式、违约责任，在第十一条更明确载明可送达的地址和电话，即“通信地址厦门启悟中学，联系电话787×××8”，在2012年12月14日签订的《补充协议书》也载明“通信地址为：祥路街西溪里22号后座，联系电话：1598091791818950024688”这就是一种联系方式的书面约定，富兴公司明知叶碧卿留有的电话号码及联系地址、身份证情况、家属单位等诸多具体联系方式，却不用直接派人通知、邮寄信函通知、电话通知等方式送达收房通知书，却在拆迁过了长达六年多的某天，在某份报纸的不起眼的角落刊登“豆腐块”通知。由此可见，富兴公司根本是不守诚信，没有依约履行交房告知义务。2.富兴公司即使要进行公告送达交房通知，按法律规定也只有在送达人下落不明的情况下，才能视登报通知为合法送达。但富兴公司始终不能证明叶碧卿下落不明，完成无法联系叶碧卿的举证义务，因而必须承担没有合法履行通知交房义务的后果。3.《补充协议书》是《“祥鹭花园”二期用地房屋拆迁补偿补充协议书》的进一步细化，第四条载明的“乙方（叶碧卿）应在本补充协议书签订后30日内先行办理上述五套商品房的交房手续”是交房条件的进一步约定，“先行”足以表明此前房屋处在未交接状态，富兴公司理应继续履行支付租房补贴的义务。二、一审法院认为“叶碧卿拒绝在《补充协议书》约定的期限内办理交房手续，存在行使不安抗辩权的合理事由，不应认定违约”是完全正确的。在叶碧卿准备进行房屋交接时，发现案涉房屋处于查封状态，案涉商品房的权利归属处于不确定状态，客观上富兴公司已不具备交房条件，叶碧卿基于自身权益考量，有权拒绝接收讼争房屋，行使不安抗辩权，维护自身合法权利。综上所述，富兴公司未履行交付通知义务；同时，案涉房屋处于查封状态，案涉商品房的权利归属处于不确定状态，叶碧卿有权拒绝在《补充协议书》约定期限内接收讼争房屋，存在行使不安抗辩权的合理事由，并不构成违约。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回富兴公司的上诉，及时依法判决，维护叶碧卿的正当权益，避免本案的过分拖延。 原审被告同安建发公司述称，对于富兴公司上诉请求没有异议。 叶碧卿向一审法院起诉请求：判令富兴公司与同安建发公司共同支付叶碧卿租房补贴252310元。 一审法院认定事实：根据厦府【2001】地64号建设用地批文，厦国土房拆通【2004】41号拆迁通告，拆许字（2004）第41号，叶碧卿在同安区祥平街道祥路街319号的房屋因富兴公司“祥鹭花园”二期商品房建设需要，应于拆迁。2005年8月31日富兴公司（甲方）作为拆迁人与叶碧卿（乙方）签订一份《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称《安置补偿协议书》）。双方在该协议书中约定：“甲、乙双方依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《厦门市城市房屋拆迁管理规定》及有关规定、计价标准进行协商，就拆迁补偿安置事宜双方经友好协商达成如下协议：一、甲方拆除乙方住宅房屋总建筑面积为470.13平方米，乙方选择实行货币补偿安置方式。经甲乙双方协商确定，甲方补偿乙方共计人民币：柒拾捌万贰仟柒佰伍拾捌元整（￥782758元）……二、甲方补偿乙方各项补偿、补助费共计人民币：壹拾贰万壹仟陆佰柒拾伍（￥121675元）……三、综合第一、二条之款项，甲方应付给乙方人民币：玖拾万肆仟肆佰叁拾叁元整（￥904433元）”。同日，双方又签订《“祥鹭花园”二期用地房屋拆迁补偿补充协议书》，在上述《安置补偿协议书》的基础上，达成补充协议，协议载明：“一、经甲乙双方协商确定，乙方产权总建筑面积470.13平方米，甲方除按规定标准给予货币补偿外，每平方米再增加人民币1531元给予补偿，计人民币719770元整。二、经甲乙双方协商确定，甲方补偿给乙方空调移机补助费1200元，原房屋漏评装修款19600元，本条款共计人民币20800元整。三、甲方给予乙方按被拆迁房屋产权建筑面积470.13平方米，以区位房屋补偿价的10%即105元/平方米，计人民币：49364元作为搬迁奖励。四、甲方一次性增加补偿给乙方各项拆迁补助费，计人民币：20000元整。五、根据甲乙双方签订的《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》第三条之内容，甲方应付给乙方人民币：904433元整。六、综合第一、二、三、四、五条内容之款项，甲方应付乙方人民币壹佰柒拾壹万肆仟叁佰陆拾柒元整（1714367元整）。七、补充条款：1、乙方以置换甲方开发的富贵家园三期6号C座的房产为前提条件，选择货币补偿形式。2、今后甲方富贵家园三期6号楼C座建成后，甲方应提供给乙方五套商品房，房号为901、501、601、701、801室，乙方以每平方米3000元人民币的价格向甲方购买，该五套商品房的建筑面积以房管部门确定的面积计算。3、本协议书第六条款之内容款项，乙方全额抵付向甲方购买五套商品房的购房款，五套商品房的余款待甲方交付给乙方使用时付清。4、该五套商品房办理产权证的相关费用，甲方承担原被拆迁房屋产权面积部分，其余费用由乙方承担。5、若因甲方原因未将富贵家园三期6号楼C座901、501、601、701、801室共计五套商品房出售给乙方，甲方应按乙方抵付的购房款计人民币1714367元的三倍计算违约金赔偿乙方损失。八、特别约定：甲方若发生违约行为，由厦门同安建设发展公司承担连带责任。”富兴公司在该协议书甲方的落款处签名并盖公章，叶碧卿在乙方的落款处签名并捺手印，同安建发公司在甲方连带责任人处落款处签名并盖公章。2005年10月13日，叶碧卿与富兴公司又签订《“祥鹭花园”二期用地房屋拆迁补偿二次补充协议书》（以下简称“《二次补充协议书》”），该协议载明：“一、经甲乙双方协商确定，双方所签订的拆迁补偿补充协议书中第六条内容之款项计人民币1714367元，甲方于2005年10月14日预付给乙方303977元，余额1410390元按补充协议书第七条第三项之内容履行。二、经甲乙双方协商确定，自2007年10月1日起至2009年9月30日止，甲方按月支付给乙方租房补贴，标准为3291元/月。三、经甲乙双方协商确定，自2009年10月1日起，若甲方无法将验收合格的商品房交给乙方使用，甲方应按月支付乙方租房补贴，标准为6582元/月。租房补贴支付至甲方与乙方实际交接商品房之日止。”富兴公司在该协议书甲方的落款处签名并盖公章，叶碧卿在乙方的落款处签名并捺手印。2012年12月14日，叶碧卿与富兴公司再次签订《补充协议书》，该协议书载明：“……现甲方因每平方米三千元人民币的价格网上备案申请尚需时日，双方在补充协议和二次补充协议的基础上，特作如下补充约定。一、甲方应在2013年6月13日之前与乙方及乙方指定的商品房所有权人签订正式的商品房销售合同，并向房地产管理部门网上备案，逾期甲方应赔偿乙方损失，每延期一个月赔偿人民币十万元。五套商品房的所有人分别是：叶碧卿501、庄友生601、庄友泉701、庄友安801、庄友栋901……四、乙方应在本补充协议书签订后30日内先行办理上述五套商品房的交房手续。乙方保留对相关租房补贴的追诉权。五、若甲方不能履行约定将上述五套商品房出售给乙方，必须支付违约金人民币二千万元赔偿乙方的损失，并由同安建设发展公司承担连带责任。”富兴公司在该协议书甲方的落款处签名并盖公章，叶碧卿在乙方的落款处签名并捺手印，厦门同安建设发展公司在甲方连带责任人处落款处签名并盖公章。后叶碧卿主张富兴公司并未按照上述约定履行租房补贴义务，遂向法院提起诉讼，并提出如上诉讼请求。 原审庭审中，叶碧卿陈述其与富兴公司于2014年签订《商品房买卖合同》，根据《二次补充协议书》第二条、第三条明确约定了支付租房补贴的时间、金额、期限，从2009年10月1日起，如果没有交付商品房给叶碧卿，富兴公司应该支付租房补贴至实际交房之日，且讼争房屋于2014年才由法院解封，之前均无法办理商品房买卖合同的备案登记。富兴公司辩称其已于2011年9月17日发布交房公告，则实际交付讼争房屋。后2012年12月14日签订的《补充协议书》第四条是要求叶碧卿履行办理上述五套商品房的交房手续，该交房手续是补办交房手续，且查封不影响实际交房。叶碧卿同时陈述，自2012年开始，其多次通过市长热线等渠道诉求租房补贴，但富兴公司均未落实。 关于交房时间，叶碧卿述称富兴公司直到2014年12月11日才与其签订《商品房买卖合同》并办理合同备案，同时将案涉房屋交付使用。叶碧卿本来打算依照《补充协议书》第四条约定的时间办理交房手续，之后得知案涉房屋仍处于司法查封状态，客观上不具备交房条件，故没有在2013年1月13日之前办理交房手续。富兴公司则主张交房时间为2011年9月17日，即登报公告的交房时间；即使按照《补充协议书》第四条之约定，富兴公司也已于2013年1月13日完成交房。 原审另查明，富贵家园三期6C#楼工程于2011年8月19日通过竣工验收。富兴公司于2011年9月10日在厦门日报上刊登《交付公告》，载明“敬爱的全体业主：我公司开发建设的富贵家园6C楼已通过验收，将于2011年9月11日正式交房，为了便于业主售房，我公司将安排在2011年9月11日至2011年9月17日集中办理交房手续，恭候各位业主届时前来办理入住手续，逾期则视为自动交房。”还查明，案涉房屋于2012年3月29日被厦门市中级人民法院查封，并于2014年1月16日解封。2014年12月11日叶碧卿与富兴公司签订商品房买卖合同（合同号03187840）。 一审法院认为，富兴公司与叶碧卿签订的《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》及《“祥鹭花园”二期用地房屋拆迁补偿补充协议书》、《“祥鹭花园”二期用地房屋拆迁补偿二次补充协议书》、《补充协议书》均是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效的协议，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按照约定履行其义务。本案争议的焦点在于：一、叶碧卿主张的租房补贴的起止时间的计算问题。基于查明的事实，2005年10月13日双方签订的《二次补充协议书》中明确载明“自2007年10月1日起至2009年9月30日止，甲方按月支付给乙方租房补贴，标准为3291元/月”，“自2009年10月1日起，若甲方无法将验收合格的商品房交给乙方使用，甲方应按月支付乙方租房补贴，标准为6582元/月。租房补贴支付至甲方与乙方实际交接商品房之日止”，即租房补贴应计付至叶碧卿“实际交接商品房”之日。双方于2005年8月31日签订的《“祥鹭花园”二期用地房屋拆迁补偿补充协议书》第十一条明确约定了叶碧卿的通讯地址及联系电话。在双方未另行约定交付方式的情况下，富兴公司理应按照指定的联系方式送达交付通知。富兴公司未与叶碧卿协商，自行采用登报公告的方式通知交房，不符合诚实信用原则，应视为未履行交付通知义务。富兴公司辩称叶碧卿逾期办理交房手续，应视为自动收房，该抗辩理由无事实与法律依据，不予采纳。富兴公司与叶碧卿2012年12月14日签订的《补充协议书》第四条约定叶碧卿应当在该协议书签订后的30日内即2013年1月13日之前先行办理案涉房屋的交房手续，但叶碧卿未在上述期限内进行交接。叶碧卿述称案涉房屋处于司法查封状态，客观上无法交房，故其未在指定期限内办理交房手续。富兴公司则辩称司法查封不影响实际使用，叶碧卿系恶意拖延。一审法院认为，司法查封后案涉商品房的权利归属处于不确定状态，叶碧卿基于自身权益考量有权拒绝接收讼争房屋；且富兴公司擅自将被查封的房产交付他人使用，将来有可能产生执行阻碍，该行为不应被提倡。故叶碧卿拒绝在《补充协议书》约定的期限内办理交房手续，存在行使不安抗辩权的合理事由，不应认定违约。富兴公司关于讼争房屋已于2013年1月13日之前完成交房的诉讼主张，不予认可。但讼争房屋于2014年1月16日解封后，客观上已具备交房条件。叶碧卿在庭审中承认2014年夏天得知讼争房屋解封这一事实，但迟至2014年12月11日才与富兴公司签订商品房买卖合同及办理交房手续。叶碧卿迟延办理交房手续所产生的租金成本，系其自行扩大之损失，无权要求富兴公司承担责任。基于诚实信用原则，一审法院认定富兴公司于2014年6月1日履行了交房义务。一审庭审中，富兴公司与叶碧卿均确认2011年8月31日之前的租房补贴已支付完毕。故本案的租房补贴应自2011年9月1日起计算至2014年5月31日止，富兴公司应向叶碧卿支付租房补贴金应为3291元/月×1个月＋6582元/月×32个月＝213915元。对于叶碧卿诉求超出部分，不予支持。关于富兴公司抗辩称租金补贴请求已过法定诉讼时效的问题，叶碧卿自2012年开始多次通过市长专线等渠道进行投诉，符合诉讼时效中断的合理事由，故富兴公司的该项抗辩理由不能成立。二、同安建发公司是否承担租金补贴的连带担保责任问题。同安建发公司在《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》、《“祥鹭花园”二期用地房屋拆迁补偿补充协议书》、《补充协议书》上的甲方的连带责任人处落款盖章，但是三份协议书均明确了同安建发公司的担保责任范围仅限于富兴公司若违约未向叶碧卿出售商品房的违约金进行担保；叶碧卿诉求所依据的2005年10月13日签订的《“祥鹭花园”二次用地房屋拆迁补偿补充协议书》并未有同安建发公司的盖章，2012年12月14日《补充协议书》也仅记载叶碧卿“保留对相关租房补贴的追诉权”，均未有明确的书面约定同安建发公司应对“租房补贴”承担连带保证责任的内容。据此，叶碧卿主张租房补贴金由同安建发公司承担连带保证责任，无事实和法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条、第二十二条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出判决：一、富兴公司应于判决生效之日起十日内支付叶碧卿自2011年9月1日起至2014年5月31日止的租房补贴金213915元；二、驳回叶碧卿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5085元，由叶碧卿负担774元，由富兴公司负担4311元，款均限于判决生效之日起三日内交纳。 经审理查明，各方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院认为，围绕富兴公司的上诉理由，作以下分析认定。1、关于富兴公司登报通知交付的效力认定。鉴于在相关协议中均约定了叶碧卿的具体联系方式，富兴公司并无证据证明已先通过约定的联系方式进行通知交付，其迳行以登报公告形式通知，不符合诚实信用原则。故不能以富兴公司的登报公告认定其已履行交付通知。富兴公司上诉主张此前生效的判决所涉合同系商品房买卖合同与本案合同并不相同，相关合同条款亦不一致，不能作为本案的审理依据。2、关于讼争房产处于司法查封状态是否系叶碧卿拒绝接收房屋的合理事由。富兴公司上诉称其早已登报通知交房，故叶碧卿对讼争房屋享有的权利形成在查封之前，并主张因叶碧卿未能及时办理交接才导致讼争房产查封。该主张缺乏依据。在讼争房产处于司法查封时，相关房产权利需待司法处理后才处于确定状态，无论叶碧卿或者富兴公司都无法对相关权利自行作出判断，叶碧卿因此拒绝接收属于合理事由。而关于未能及时办理交接的问题，在前述分析中已作认定，不可归责于叶碧卿。综上，富兴公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5084.65元，由富兴公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾 聆 审 判 员  胡林蓉 审 判 员  章 毅 二〇一六年十二月二十六日 代书记员  潘婉燕 附：本案所适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。