山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0213民初2439号原告：青岛泰苑物业管理有限公司，住所地青岛市城阳区惜福镇街道驻地。委托诉讼代理人：姜健，山东畅海律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟令燕，山东畅海律师事务所律师。被告：陈亮廷，男，1976年1月15日出生，汉族，住所地青岛市崂山区，现住青岛市李沧区。委托诉讼代理人：王丽，山东青大泽汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海芸，山东青大泽汇律师事务所律师。原告青岛泰苑物业管理有限公司与被告陈亮廷物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青岛泰苑物业管理有限公司的委托诉讼代理人孟令燕，被告陈亮廷及其委托诉讼代理人王丽、张海芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青岛泰苑物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告物业费3406.5元及滞纳金5481元，2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系馨苑小区业主，从2012年6月开始拖欠原告物业费，截止到2016年6月被告共拖欠物业费3406.5元。原告通过多种方式向被告催缴上述费用，但被告一直未交纳。被告陈亮廷辩称，一、原告的诉讼程序违法，依法应当予以驳回。1、原告未经书面催交，直接起诉被告的行为不符合法定程序，请求依法驳回其起诉。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，原告必须履行前置的书面催交义务，但被告从未收到过原告的任何书面催交通知。原告未经书面催交前置程序而直接起诉被告的行为不符合法定程序，贵院应依法驳回其起诉。2、原告主张2012年6月到2014年6月的物业费已超过诉讼时效。根据我国民法通则的规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。因此，原告追讨2012年6月到2014年6月的物业费已超过法律规定的权利保护时间，贵院应依法驳回其诉讼请求。二、从实体上讲，原告的行为违反法律规定和合同约定，其主张没有法律依据。1、原告擅自上涨物业费的行为违反法律规定。①上涨物业费未经业主过半数投票同意。被告于2002年10月入住馨苑小区，入住后一直履行业主义务，按时交纳物业费。2012年4月，原告未经小区业主过半数同意，擅自上涨物业费的行为侵害了广大业主的合法权益。其虽向部分业主发放了“调查公共性服务收费标准意见表”，要求小区业主对物业费调价进行投票，其在调查表上注明的“不投票视为支持多数意见”。该小区有1800余户业主，而业主委员会仅收到了474票，仅有267票同意调价，参与投票的人数不足全体业主的三分之一，其投票活动无效。原告在调查表上注明的“不投票视为支持多数意见”没有法律依据，是剥夺了业主行使合法权利的行为。②上涨物业费未经备案，不生效。根据《青岛市物价局、青岛市国土资源和房屋管理局关于印发的通知》第三条“业主大会成立后的住宅物业，物业管理企业根据业主大会要求提供本通知公布的分等收费标准中未涵盖的服务内容和设施设备，经双方协商同意后，可适当提高收费标准。具体收费标准由业主大会与物业管理企业根据服务成本协商确定。协商确定后的收费标准，报物业项目所在地价格主管部门备案”的规定，提高收费标准需由业主大会与物业企业协商确定，而且需报价格主管部门备案后才能执行。③物业费由0.43元/平米上涨到0.55元/平米，涨幅达到了27.9%，严重超过了法定的上浮标准。根据《青岛市物价局、青岛市国土资源和房屋管理局关于印发的通知》第一条“本通知公布的分等收费标准中的每个服务等级对应的收费标准为基准价格，在上浮不超过15%，下浮不限的浮动幅度内，由业主大会与物业管理企业协商确定具体浮动幅度”的规定，物业费上浮价格不能超过15%。原告将物业费由0.43元/平米上涨为0.55元/平米，已超过了法定的上浮标准。④物业收费标准及收费依据等内容必须在物业管理区域内显著位置公示后才能收取。根据《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第三十二条“物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准及收费依据、12358价格举报电话等，接受业主的监督，不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用”的规定，物业提高收费标准必须经公示后才能执行。本案中，原告上调物业费不但未经业主本人签字投票、未与全体业主协商一致、物业费上浮超过了法定标准，而且未经备案和公示就擅自执行上涨后的物业收费标准，是严重违反法律规定的。2、被告有权拒绝交纳物业费。根据《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第三十四条“物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝交纳”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”的规定，在原告擅自提高物业收费标准的前提下，被告有权拒绝交纳物业费。3、原告未按照合同约定履行义务，双方的违约责任严重不对等，其主张滞纳金没有法律依据。①原告未按合同约定履行义务。根据《馨苑小区物业服务合同》的约定，原告应当尽职尽责履行合同约定的服务内容，达到约定服务质量。但在实际履行中，小区经常出现垃圾不及时清理、卫生不打扫、污水管道等不通畅的情况，小区乱停车现象更是突出，消防设施、公用消防通道等维护不当，更是存在巨大的安全隐患，已经严重影响了小区居民的日常生活。②原告主张滞纳金没有法律依据。滞纳金属行政法律体系中的概念，是因行政管理相对人违反法律规定的缴费义务（如税费、工商管理费等），由国家行政管理部门依法向行政管理相对人采取的一种惩罚性措施，具有国家强制性，发生在不平等的行政关系主体之间，不属于民法调整的范围，民法中没有滞纳金的规定。综上所述，原告违反法定程序，违反法律规定和合同约定的行为已经损害了被告的合法权益，其诉讼请求没有事实与法律依据，依法应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：1、《入住合约》1份，证实被告为李沧区金水路馨苑小区业主，被告承诺按时交纳物业管理费。2、《物业服务企业资质证书》1份，证实原告为二级资质物业管理企业。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交《青岛市李沧区馨苑小区物业服务合同》及《青岛市物业服务合同备案证明》各2份，以证实李沧区金水路馨苑小区物业服务收费标准为每月每平方米0.55元，被告如违反合同约定超过三个月未能足额交纳物业费，按所欠物业费的千分之三标准向原告支付滞纳金，且物业服务合同签订后，原告已向李沧区物业管理办公室办理备案，并得到上述部门批准。被告对上述证据的真实性不予认可，称被告并未参与上述合同的签订，因为根据法律规定物业费上调应经业主大会过半数业主同意；物业费上调只是向物业管理办公室进行了备案，并未向物价部门备案，因此，上调的物业费并未生效。被告并表示庭后落实《青岛市李沧区馨苑小区物业服务合同》上所加盖青岛市李沧区馨苑小区业主委员会印章的真实性，经本院释明，在本院给予的合理期限内，被告并未就印章的真实性提出异议。对此，本院认为，《青岛市李沧区馨苑小区物业服务合同》、《青岛市物业服务合同备案证明》分别经青岛市李沧区馨苑小区业主委员会、青岛市李沧区物业管理办公室加盖印章予以确认，对上述证据本院予以采纳。2、原告提交《催缴水、电、物业服务费通知单》照片打印件16张，以证实原告曾多次向被告催缴物业费，但被告一直未交纳。被告对上述证据的真实性不予认可，称无法证明原告所要证明的事实，且被告亦未收到催费通知单。对此，本院认为，上述照片仅显示《催缴水、电、物业服务费通知单》张贴于401户墙壁上，但并无具体标识，仅凭该证据不足以证实原告曾将上述催费通知单张贴于被告门户外的墙壁上，对上述证据的真实性及所要证明的事实本院不予采信。3、被告提交视频资料1份、小区现状照片打印件15张，以证实原告提交的物业服务合同约定楼道每周打扫2次、擦地1次、清理房屋外墙以及设备的乱贴乱画，目视范围清洁无杂物，小区是封闭管理，但原告并未按上述约定履行其义务。原告称，上述证据的真实性无法确认，且不能证明被告所要主张的证明事项，从上述证据看，该小区物业是负责的企业，小区的室外消防栓配备到位，卫生整洁，个别业主不遵守规定占用消防通道停车，物业也进行了清理。经本院释明，原告表示庭后核实上述视频资料的真实性，但在本院给予的合理期限内，原告并未将核实情况回复法庭，视为对视频资料的认可。上述视频资料及照片的真实性本院予以采信。4、被告提交光盘1张，内存小区照片146张，用以证实原告并没有向被告催缴过物业费，且原告未按照物业服务合同的约定履行其义务，被告有权主张享受相关物业服务的抗辩而要求减半交纳物业费。原告主张，原告提交的催费照片确实是在被告所住的401户张贴催费通知之后所拍，且涉案小区为代收代缴水电费，被告每次缴费时原告均口头催交物业费，其他照片除大门处的照片外并不能看出是原告所服务的小区，且该组照片并不能证明原告未履行约定义务。因原告并未提交有效证据证实上述照片所显示的建筑物及环境非涉案小区所属，因此，上述照片的真实性本院予以采信。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：原告青岛泰苑物业管理有限公司具有二级物业管理资质。2002年10月27日，被告陈亮廷与原告签订《入住合约》，被告在《入住合约》中声明：完全了解、同意并履行泰苑物业公司所制定馨苑小区的各项管理规定及国家有关物业管理的法规、政策中的各项条款，按时交纳物业管理费，愿与物业公司通力合作共同维护优美、整洁、文明、安全的居住环境。2012年5月26日，原告与青岛市李沧区馨苑小区业主委员会签订《青岛市李沧区馨苑小区物业服务合同》，约定服务期限自2012年6月1日至2015年5月31日，多层住宅为每月每平方米0.55元，物业服务费由业主按1-3个月一次向原告交纳，业主与物业使用人应在每月15日起10日内到指定的地点履行交纳义务。2015年5月28日，原告与青岛市李沧区馨苑小区业主委员会再次签订《青岛市李沧区馨苑小区物业服务合同》，约定服务期限自2015年6月1日至2018年5月31日，多层住宅为每月每平方米0.55元。上述两份《青岛市李沧区馨苑小区物业服务合同》均经青岛市李沧区物业管理办公室备案。原、被告一致确认，涉案小区的物业服务费自2012年6月起从每月每平方米0.43元上涨到0.55元，被告自2012年6月起未再交纳物业服务费。原告提交物业服务费及滞纳金计算表1张，以证实被告的房屋建筑面积为126.4平方米，被告欠缴自2012年6月1日至2016年6月30日的物业服务费合计3406.5元，自2012年6月1日至2015年5月31日滞纳金合计5481元。被告对滞纳金不予认可，称民法上并没有滞纳金的规定，滞纳金不适用于本案。本院认为，原告青岛泰苑物业管理有限公司与青岛市李沧区馨苑小区业主委员会签订的《青岛市李沧区馨苑小区物业服务合同》不违反法律的相关规定，该合同亦经青岛市李沧区物业管理办公室备案，合法有效。被告陈亮廷作为李沧区馨苑小区的业主，亦应按照上述合同的约定履行交纳物业服务费的相关义务。被告主张原告擅自上涨物业服务费，但未提交有效的证据予以证实，被告的主张本院不予采信。被告自2012年6月1日起即未再交纳物业服务费，被告的违约行为一直延续至今，被告主张原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效本院不予支持。被告在入住涉案小区时，已与原告签订《入住合约》，并承诺按时交纳物业服务费，被告现以原告未进行书面催交为由拒交物业服务费，有违诚信，本院不予支持。原、被告一致确认，被告自2012年6月1日起即未再交纳物业服务费，原告主张被告给付2012年6月1日至2016年6月30日的物业服务费3406.5元（0.55元/月/平方米×126.4平方米×49个月）本院予以支持。原告主张被告给付2012年6月1日至2015年5月31日的滞纳金合计5481元。对此，本院认为，被告陈亮廷提交的照片及视频资料，足以证实涉案小区的物业管理尚存在一定的瑕疵，原告应进一步提升其物业服务管理水平，为小区业主提供更优质的服务；且作为物业服务企业，对于涉案小区物业服务费上调所履行的相关程序，原告亦应充分的履行其相关义务，以确保包括被告在内的每一位业主均能享受到其所应享有的参与权、知情权，力争得到每一位业主的理解与支持；作为被告，亦应采取合法、合理的方式，维护其作为业主的相关权益，以共同促进涉案小区物业服务的管理与发展，共同营造美好的家园。综合考虑本案的客观情况，原告主张被告给付2012年6月1日至2015年5月31日的滞纳金5481元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告陈亮廷于本判决生效之日起10日内给付原告青岛泰苑物业管理有限公司物业服务费3406.5元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告陈亮廷负担。被告于本判决生效之日起10日内给付原告50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  韩雪梅人民陪审员  王 蕾人民陪审员  胡 雪二〇一六年十二月十二日书 记 员  王 妍