吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉02民初152号原告：吉林市中海海华房地产开发有限公司，住所地吉林市丰满区。法定代表人：张贵清，董事长。委托诉讼代理人：李柏成，部门经理。委托诉讼代理人：闫春梅，吉林保民律师事务所律师。被告：孙英杰，住吉林市丰满区。委托诉讼代理人：陈学林，黑龙江泽瑞律师事务所律师。原告吉林市中海海华房地产开发有限公司（以下简称中海公司）与被告孙英杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中海公司的委托诉讼代理人李柏成、闫春梅，被告孙英杰及其委托诉讼代理人陈学林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中海公司诉称：１.请求法院依法确认原、被告双方签订的关于中海国际社区B期S1幼儿园房屋《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：2014－GJSQ-1320号，合同备案号为：1101－20141025－0061）及相关补充协议已解除；2.判令被告孙英杰立即将中海国际社区B期S1幼儿园房屋恢复原状，自行拆除违章建筑、清运建筑垃圾，并将幼儿园房屋交还给原告；3.判令被告孙英杰立即配合原告办理商品房买卖合同备案登记的注销手续；4.判令被告孙英杰支付违约金人民币198804.00元及利息1713.03元（以198804.00元为基数，按照同期贷款准利率4.7%计算，自2016年7月14日至2016年9月19日，之后利息继续计算）。事实和理由：2014年10月25日，中海公司、孙英杰双方对中海国际社区B期S1幼儿园房屋（建筑面积2876.43平方米）买卖事宜达成一致并签订《商品房屋买卖合同（预售）》（合同编号为：2014－GJSQ-1320号）约定孙英杰应当于2016年1月31日前分六期支付该商品房全部价款人民币18696795.00元。合同第八条关于逾期付款责任约定，“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。”其后，该合同取得房产部门备案号为：1101－20141025－0061号。2015年9月10日，双方又签订了《商品房买卖合同补充协议》一份，第四条第九款对被告应分期支付购房款的期限和金额进行详细约定，第八条第二、第四款关于房屋交接手续办理的相关约定，明确了买卖人在入住前应缴清全部应付房款及相关税费。第十一条明确约定了该商品房的国有土地使用证由买受人自行办理。第十三条第二款约定商品房附随的首层小院或露台不计入销售面积，出卖人无法向买受人提供办理产权的相应证明文件。第十八条第三款约定出卖人所提供的一切信息资料，均以政府及相关部门最终文件为准、第十八条第七款，本合同约定解除的，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销，出卖人在前述各项手续办理完毕，买受人将房屋交还给出卖人后的30个工作日内退还买受人已付款项。按约定或法定应计算违约金或利息的，退款时一并计算。上述合同及补充协议签订后，孙英杰向中海公司支付了约定的前三期购房款，小计金额为1207万元房款，其余未能支付。2015年12月3日孙英杰在未付清全部房款，未按照合同约定流程及手续办理入住的情况下，以非正常手段擅自占用及使用房屋。中海公司发现后要求物业公司立即整改，物业公司向孙英杰发出通知函。中海公司也多次向孙英杰致函催收房款，要求孙英杰停止占用和使用幼儿园房屋，并自行拆除小区内私自搭建的违章建筑物，但孙英杰既没有支付购房款，也没有停止侵占房屋及拆除违章建筑。中海公司为维护自身合法权益，根据合同约定向孙英杰提出解除合同，并于2016年6月12日向孙英杰发出书面通知，孙英杰于2016年6月13日已经收到该解除通知，双方之间已经解除了商品房买卖合同。因为，孙英杰既没有对合同解除提出异议，又未按照中海公司要求时间处理合同解除善后事宜，所以，中海公司请人民法院支持各项诉请。孙英杰辩称：一、中海公司单方解除房屋买卖合同是错误的。1.根据法律规定，我没有违约，中海公司不能援引《商品房买卖合同补充协议》第八条行使单方解除权；根据双方签定的《商品房买卖合同》，买受人购买房屋建筑面积为2876.43平方米，依照合同已经支付1200万元，平均每平方米单价超过4000元，远远超过建筑行业的利润率。买受人已经履行了合同的主要义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第一条约定了买受人购买商品房所占用的土地使用权面积、国有土地使用证号、使用年限，而且合同约定的5000平方米土地为独门独院，用围栏围起，不与其他单位共用，买受人当然取得了该土地的独占使用权。既然买受人已经取得该土地的使用权，出卖人就应当协助买受人办理国有土地使用证，这是出卖人的合同义务。在出卖人未履行此项义务之前，买受人有权拒绝支付662万元尾款，这是符合《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，是合法行为，不是违约行为。2.根据合同约定的条款，中海公司无权单方解除合同。双方签订的补充协议第二十四条明确约定，任何一方不得随意解除合同。一方因自身原因解除合同的，应当征得对方同意，并承担违约责任。我同意支付尾款，并且随时可以支付，但前提是卖方必须严格履行合同，按照合同第一条的约定协助买方取得土地使用证，实现买方的土地使用权。因此，此次诉讼是中海公司基于自身原因而要求解除合同，我不同意，中海公司无权解除本合同。二、关于中海公司要求返还幼儿园、拆除违章建筑的问题。1.从中海公司的起诉状看，第一项请求为确认之诉，第二项请求为给付之诉；第一项请求为债权的纠纷，第二项请求为物权纠纷。诉讼请求混乱，不应当作为一个案件起诉和审理。2.我不同意解除合同，合同也不应当被解除，因此不存在返还原物的问题。3.关于违章建筑的确认问题，既不是中海公司的权力，也不是人民法院的职责。应当由行政机关处理，而不是本案的审理范畴。三、关于合同备案注销问题。根据《合同法》第八条的规定，生效合同是受法律保护的，不能随意解除。我已经履行了合同的主要义务，该履行行为应当受到法律的保护。四、关于违约金问题。根据第一点答辩意见，我没有违约，不存在支付违约金的问题；中海公司违约在先，应当承担违约责任。综上，请人民法院依法驳回中海公司的诉讼请求，责令中海公司严格履行合同并承担相应的违约责任。经审理查明：2013年11月12日，中海公司以出让方式取得坐落于吉林市丰满区环山街地块的建设用地使用权，吉林市人民政府颁发《国有土地使用权证书》（吉市国用[2013]第220204007681号），土地使用权面积为52370.34平方米。2014年7月8日，中海公司取得《商品房预售许可证》（吉市房预字第1407003号），楼宇名称为中海国际社区B期S1号幼儿园，建筑面积为2876.43平方米。2013年11月2日，吉林市房地产测绘中心制作出《房产测绘技术报告》。2013年12月18日，吉林市城乡建设委员会颁发《建筑工程施工许可证》。2014年12月19日吉林市规划局颁发《建设工程规划许可证》。2014年10月25日，中海公司、孙英杰双方对中海国际社区B期S1幼儿园房屋（建筑面积2876.43平方米）买卖事宜达成一致并签订《商品房屋买卖合同（预售）》（合同编号为：2014－GJSQ-1320号）约定孙英杰应当于2016年1月31日前分六期支付该商品房全部价款人民币18696795.00元。合同第八条第一款第二项关于逾期付款责任约定，“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。”其后，该合同取得房产部门备案号为：1101－20141025－0061号。双方当事人所签《商品房买卖合同（预售）》第一条第一款载明，“出卖人以出让方式取得坐落于丰满区宜山东路515号地块的建设用地使用权，该地块国有土地使用证号为吉市国用（2013）22024007681号，土地使用权面积为5000平方米。买受人购买的商品房所占用的土地用途为商业，土地使用权终止日期为2052年8月18日”。该条中所称的国有土地使用证号为吉市国用（2013）22024007681号的实际土地使用权面积为52370.34平方米，不是该合同中所载明的5000平方米，对此，中海公司已经在庭审中承认系工作人员笔误，且该条为“项目建设依据”，该土地使用证包括幼儿园占地在内。合同第三条约定的为商品房基本情况，即出售的房屋面积2876.43平方米。2015年9月10日，双方又签订了《商品房买卖合同补充协议》一份，该协议第四条第九款对孙英杰应分期支付购房款的期限和金额进行了详细约定，即2014年12月31日前付4656795元，累计付至50.04%；2015年3月31日前付100万元，累计付至55.39%；2015年6月30日前付167万元，累计付至64.33%；2015年9月30日前付200万元，累计付至75.02%；2015年12月31日前付300万元，累计付至91.07%；在本商品房办完《商品房现售备案证明》之日起10日内付167万元，累计付至100%。第八条第二款、第四款对房屋交接手续办理的相关约定，明确了买卖人在入住前应缴清全部应付房款及相关税费。第十一条约定，该商品房的国有土地使用证由买受人自行办理。第十三条第二款约定，商品房附随的首层小院或露台不计入销售面积，出卖人无法向买受人提供办理产权的相应证明文件。第十八条第三款约定，出卖人所提供的一切信息资料，均以政府及相关部门最终文件为准。第十八条第七款约定，本合同约定解除的，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销，出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还给出卖人后的30个工作日内退还买受人已付款项。按约定或法定应计算违约金或利息的，退款时一并计算。2014年9月29日孙英杰向中海公司交付定金100万元，同年10月20日交付370万元。上述合同及补充协议签订后，2014年12月31日孙英杰向中海公司交付470万元，2015年3月31日孙英杰向中海公司交付100万元，2015年7月9日交付167万元，以上孙英杰共计向中海公司交付购房款12070000元，自2015年9月30日起开始违约，尚有6626795元房款未能交付。2015年12月3日孙英杰在未付清全部房款，并未按照合同约定流程及手续办理入住，占有及使用房屋。中海公司发现后要求物业公司立即整改，物业公司向孙英杰发出通知函。中海公司也多次向孙英杰致函催收房款，要求孙英杰停止占用和使用幼儿园房屋，并自行拆除小区内私自搭建的房屋，但孙英杰既没有支付剩余购房款，也没有停止侵占房屋，及拆除自行建造的房屋。中海公司根据合同约定解除条款向孙英杰提出解除合同，并于2016年6月12日通过全球邮政特快专递EMS向孙英杰发出《关于解除中海国际社区B期S1幼儿园商品房买卖合同的通知函》的书面通知，孙英杰于2016年6月13日收到该特快专递。孙英杰既未对合同解除提出异议，又未按照中海公司要求时间处理合同解除善后事宜，为此，中海公司提起诉讼。庭审中，孙英杰陈述其已经对幼儿园的房屋进行了装修，并在幼儿园的院内，未经任何部门审批自建了一栋四层楼房。认定上述事实的证据有：中海公司营业执照副本复印件一份、孙英杰身份证复印件一份、《国有土地使用权证书》（吉市国用[2013]第220204007681号）一份、《商品房预售许可证》（吉市房预字第1407003号）一份、《房产测绘技术报告》一份、《建筑工程施工许可证》一份、《建设工程规划许可证》一份、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：2014－GJSQ－1320号）一份、《〈商品房买卖合同〉补充协议》一份、孙英杰支付购房款相关票据共五份、《关于中海国际社区B期S1幼儿园违规入住及私建的工作联系函》一份、孙英杰办理住宅及车库入住手续各一套、《关于S1商业幼儿园不具备办理入伙条件的告知函》及2015年12月12日特快专递回执单各一份、2015年12月7日《催告函》一份、特快专递回执单及查询单一份、2016年1月8日《关于逾期支付购房款的催告函》、特快专递回执单及查询单各一份、2016年5月11日《通知函》、特快专递回执单及查询单各一份、《关于解除中海国际社区B期S1幼儿园商品房买卖合同的通知函》、EMS快递单、EMS快递回执单档案复印件及查询单各一份、前期物业服务协议、物业服务手册、临时管理规约、装修管理服务手册、住宅质量保证书、住宅使用说明书、关于中海国际社区B期S1号幼儿园相关问题的复函、房屋及院落外观照片、房屋交接验收确认单复印件、区域防火责任书复印件、吉林省示范性幼儿园办园检查评估标准及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，中海公司与孙英杰签订了商品房买卖合同，孙英杰支付了部分购房款及定金，双方当事人之间形成了商品房买卖合同关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”孙英杰未按照合同约定支付剩余房款，经中海公司催告后仍未交付房款，已经构成违约。中海公司于2016年6月13日已经通知孙英杰解除商品房买卖合同，由于孙英杰既没有对合同解除提出异议，又未按照中海公司要求的时间处理合同解除善后事宜，现中海公司要求解除买卖合同符合法律规定，本院予以支持。中海公司根据《商品房买卖合同》第三章第八条第二项及相关约定，主张孙英杰应承担自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的3%向出卖人中海公司支付违约金198804元（6626795×3%）的请求不违反法律规定，本院予以支持。中海公司主张违约金所产生的利息损失问题，因没有法律依据，故本院不予支持。关于孙英杰抗辩其没有违约，并不同意解除合同，中海公司没有按照合同约定给其办理5000平方米土地使用证存在违约的问题。双方当事人所签《商品房买卖合同（预售）》第一条第一款载明，“出卖人以出让方式取得坐落于丰满区宜山东路515号地块的建设用地使用权，该地块国有土地使用证号为吉市国用（2013）22024007681号，土地使用权面积为5000平方米。买受人购买的商品房所占用的土地用途为商业，土地使用权终止日期为2052年8月18日”。该条中所称的国有土地使用证号为吉市国用（2013）22024007681号的实际土地使用权面积为52370.34平方米，不是该合同中所载明的5000平方米，对此，中海公司已经在庭审中承认系工作人员笔误，且该条为“项目建设依据”，该土地使用证下包括幼儿园占地在内。合同第三条约定的为商品房基本情况，即出售的房屋面积2876.43平方米。因本案为商品房买卖合同纠纷，中海公司作为开发商其出售的标的为商品房，不是土地，且双方在2015年9月10日签订的《商品房买卖合同补充协议》第十一条明确约定了该商品房的国有土地使用证由买受人自行办理，即土地使用证由孙英杰自行办理，孙英杰不能以此为由拒绝向中海公司按照合同约定履行支付剩余购房款。孙英杰已经违反合同约定，存在违约行为，理应承担违约责任，故孙英杰的该项主张，既没有合同根据，又不符合法律规定，本院无法支持。关于中海公司请求法院判决拆除孙英杰在幼儿园院内的违章建筑的问题，因该请求涉及行政机关对该建筑是否属于违法建筑的确认问题，不属于本案商品房买卖合同审理范围，中海公司应另行主张权利。关于中海公司主张孙英杰应配合中海公司办理注销合同备案手续，本院认为，原、被告之间的买卖合同现已无法履行，根据双方当事人所签《商品房买卖合同补充协议》第十八条第七款约定，孙英杰应配合中海公司办理本案房屋买卖合同的备案登记的注销手续。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”。根据该条规定解除权人解除合同同时，可以要求恢复原状。中海公司请求将买卖的房屋恢复原状的主张，因有法律依据本院予以支持。关于孙英杰提出的反诉问题，因孙英杰在本院开庭前提出反诉，但庭审前其又口头放弃反诉，且其没有向本院交纳反诉费用，故本院庭审时没有将其作为反诉原告，其在本院庭审过程中没有提出任何异议。庭审结束后，其又提出不同意解除合同的反诉，依据《关于适用的解释》第二百三十二条规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，被告提出反诉，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。因本案孙英杰已经在法庭辩论结束后提出，故其应另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十五条、《关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：一、确认原告吉林市中海海华房地产开发有限公司与被告孙英杰签订的《商品房屋买卖合同（预售）》（合同编号为：2014－GJSQ-1320号）及《商品房买卖合同补充协议》于2016年6月13日解除；二、被告孙英杰于本判决生效之日起三十日内协助原告吉林市中海海华房地产开发有限公司办理注销合同备案手续；三、被告孙英杰应在解除合同后三十日内将房屋恢复原状返还给原告吉林市中海海华房地产开发有限公司；四、被告孙英杰于本判决生效后立即向原告吉林市中海海华房地产开发有限公司支付违约金人民币198804.00元;五、在上述判决第二项、第三项、第四项履行完毕后，原告吉林市中海海华房地产开发有限公司于三十日内返还被告孙英杰交付的购房款1207万元；六、驳回原告吉林市中海海华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费135184元、保全费5000元，由被告孙英杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审 判 长  刘福柱代理审判员  王 浩代理审判员  张 蕾二〇一六年十二月二十三日书 记 员  卫 如