上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民三(民)初字第1692号原告：杨钧，男，1973年12月12日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李茂，北京万思恒(上海)律师事务所律师。被告：高奕浩，男，1971年11月15日生，汉族，住上海市闸北区。委托诉讼代理人：余立人，上海市傅玄杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：金淳，上海市傅玄杰律师事务所实习律师。第三人：上海鼎嘉房地产开发有限公司，住所地上海市徐家汇路XXX号XXX楼。法定代表人：张洪本，董事长。委托代理人：胡国强，上海市恒信律师事务所律师。委托代理人：姜文欣，上海市恒信律师事务所律师。原告杨钧诉被告高奕浩间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理。经原告申请，本院依法追加案外人上海鼎荣房地产开发有限公司(下称“鼎荣公司”)、上海鼎嘉房地产开发有限公司(下称“鼎嘉公司”)为本案第三人参与诉讼。之后，原告申请撤回对第三人鼎荣公司的追加申请。原告之委托诉讼代理人李茂、被告之委托诉讼代理人余立人、金淳、第三人鼎嘉公司之委托诉讼代理人胡国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨钧向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告间签署的《店铺联营协议》；2、被告返还原告租金37,500元、垃圾费4,100元及利息3,293元(利息暂计至2015年11月13日)，并向原告双倍返还定金80,000元，合计124,893元；3、被告赔偿原告加盟费损失80,000元。事实与理由：被告承租案外人上海XX投资发展有限公司(下称“XX公司”)位于上海市嘉定区轨道交通十一号线嘉定北站的18号商铺(下称“涉案商铺”)，现该商铺的实际产权人及管理人为上海鼎嘉房地产开发有限公司。2014年3月，原告为加盟“正豪大”大鸡排连锁与被告洽谈租赁商铺，原告提出涉案商铺须具备办理餐饮经营许可相关资质等相关条件，被告明确表示具备该条件。后原、被告双方于2014年3月26日签订一份名为联营实为租赁的《店铺联营协议》，并支付定金10,000元，约定被告将涉案商铺转租给原告，仅限经营餐饮，月租金为12,500元，租期自2014年4月1日起至2017年1月31日止，原告须支付定金40,000元。2014年3月28日，案外人上海豪篷事业有限公司对涉案商铺现场审核通过后与原告签署了《正豪大品牌授权许可合同书》，原告支付了80,000元加盟费。后原告又于2014年3月31日向被告交付定金30,000元、3个月房租和垃圾费合计41,600元。然而，被告却至今未向原告交付商铺，导致原告无法经营而产生加盟违约等重大经济损失，原告与被告多次协商退款均遭被告无理拒绝，原告认为被告行为构成违约，故涉诉。被告高奕浩辩称，不同意原告的诉讼请求。被告已经按约定将涉案商铺交付给原告，房东为第三人鼎嘉公司，被告系与XX公司签订租赁合同，后XX公司将管理权转让给了鼎嘉公司，被告不存在违约事项。第三人鼎嘉公司述称，其与本案无关联，不是适格的第三人。原告为证明其诉讼请求依法提交了《店铺联营协议》、收条、《授权许可合同书》、加盟费等的收据、照片为证，被告对《店铺联营协议》、收条、照片的真实性予以认可，对《授权许可合同书》、加盟费收据的真实性、关联性均不予认可。第三人鼎嘉公司对证据的三性同被告意见，且认为与其无关。被告为证明其抗辩意见，依法提交了《房屋租赁合同》、《通知函》、《管理权转移协议》以及(2015)嘉民三(民)初字第131号案件庭审笔录(节选)为证，原告对被告证据的真实性予以确认，但对证明对象不予认可。第三人鼎嘉公司对《房屋租赁合同》表示不清楚，对《通知函》、《管理权转移协议》表示庭后核实后答复，但庭后未答复，对庭审笔录无异议。依据以上证据以及原、被告以及第三人的庭审陈述，本院确认如下事实：2014年3月底，原、被告签订《店铺联营协议》一份，约定甲方(被告)提供坐落于上海轨道交通十一号线嘉定北站中的第18号商铺，甲方承担该店基本装修，乙方(原告)设备及人员配置自理；房屋仅限经营餐饮；联营时间从2014年4月1日起到2017年1月31日止；乙方在签订合同后向甲方支付保证金40,000元，乙方未支付履行保证金的，不得就合同条款向甲方主张任何权利。在整个租赁期内保证金由甲方保管，甲方无需支付保证金利息。甲方与乙方具体提成为乙方向甲方支付保底金额每月为12,500元，如每月营业额超过50万元，超过部分甲方提成20%，保底金额每三个月支付一次；合同期限内乙方经营的盈亏与甲方无关。上述合同签订后，原告支付被告保证金40,000元、2014年4月15日至2014年7月14日的租金37,500元、垃圾费4,100元。2014年3月28日，原告(乙方)与上海豪篷实业有限公司(甲方，下称“豪篷公司”)签订《正豪大品牌授权许可合同书》，约定甲方授权乙方有权于规定范围内非独家使用甲方招牌、文案、服务标志、经营技术及相关宣传制作物；营业地址嘉定区平城路XXX号(地铁11号线嘉定北站)；如乙方因故无法于该店继续营运，乙方应书面通知甲方更改合同或变更约定之经营地址。乙方获准申请后，必须在3个月内完成新店开业，原合同截止时间不作延续，停业损失和相关事宜由乙方承担。预期未开业甲方有权终止其合同，押金和加盟费不予退还。该合同签订后，原告支付豪篷公司保证金20,000元、加盟费50,000元、管理费10,000元。之后，原告以被告未向其交房，且无权转租为由，诉至法院。另查，1、审理中，被告提交《房屋租赁合同》一份，约定2013年5月15日，被告系自XX公司处承租了涉案商铺作餐饮使用，租赁期限自合同起始日至2017年1月31日，第一、第二年月租金为7300元，第三年度开始在上年度的租金基础上每年度递增5%。2013年11月，上海地铁商贸有限公司(下称“地铁商贸公司”)、XX公司、鼎嘉公司共同向被告发送《通知函》称，地铁商贸公司同意自2013年11月1日起XX公司将地铁十一号线嘉定北站的地上第一层场地的承租权整体转让给鼎嘉公司，被告此前与XX公司签订的协议仍继续履行。2、关于房屋交付，原告表示2014年4月8日至12日左右，隔壁商铺的商户将涉案商铺的钥匙交付给了原告，原告刚将瓷砖搬进涉案商铺，即遭到了商铺管理方的阻止，管理方称被告无权转租房屋、将实行停水停电措施，2014年4月15日原告应被告的要求返还了钥匙，原告并未实际使用过商铺。被告不认可原告已返还钥匙，但确认自收取原告第一季度保底金额后，未向原告主张过之后的款项。第三人鼎嘉公司不认可曾经阻止过原告进场装修。3、关于房屋产权以及运营管理权的归属，被告称不清楚房屋的产权人，其与XX公司签订租赁合同时未询问过房屋的产权状况、未查看过产权证，其至嘉定区房地产交易中心查询涉案商铺没有产权证。庭审中，第三人鼎嘉公司针对法庭询问的涉案商铺的产权、运营管理权状况，均未予回答，且在法庭要求核实后仍未予答复。4、关于原、被告间的《店铺联营协议》是否经得被告的出租方同意，被告表示没有必要告知出租方，被告有权签订《店铺联营协议》。本院认为，首先，原、被告就涉案房屋签订的《店铺联营协议》性质为何？原告认为名为联营实系房屋租赁关系，被告辩称系联营关系。经查，该协议虽名称为联营协议，但仅约定了经营餐饮，并未约定具体的联营项目或联营品牌，且被告既不参与经营，也不承担经营风险，被告仅需提供房屋，原告需向被告支付保证金及每月保底金额，该协议不符合联营合同的法律特征。根据双方的约定，结合合同第四条载明的租赁期内保证金由甲方保管，以及收条载明的租金37,500元，可以认定为原、被告之间名为联营实为房屋租赁合同法律关系，每月保底金额12,500元实为租金。其次，该协议效力如何？现被告作为转租合同的出租人，以及第三人鼎嘉公司作为被告举证证明的其承租权来源的XX公司权利的受让人，均未提供涉案房屋的已经取得合法产权登记的相应证明，原、被告间就涉案商铺签订的房屋租赁合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告承租涉案商铺目的为开设餐饮店铺，被告及第三人均无证据证明该商铺已经取得了产权证，原告无法办理营业相关执照，根本无法正常经营，结合原告陈述的领取钥匙后几天即予以返还，并未实际使用过商铺，以及被告从未催告过原告支付之后的租金的事实，可以认定房屋实际已返还。原告诉请主张被告返还保证金40,000元、租金37,500元、垃圾费4,100元，依法可予支持。至于原告主张的双倍返还定金以及利息的诉请，缺乏合同依据以及法律依据，本院难以支持。关于赔偿加盟费损失80,000元，《授权许可合同书》约定原告经授权人许可可变更经营地址，故该项损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告杨钧与被告高奕浩就上海市轨道交通十一号线嘉定北站第18号商铺签订的《店铺联营协议》无效；二、被告高奕浩应于本判决生效之日起十日内返还原告杨钧保证金40,000元、租金37,500元、垃圾清运费4,100元，合计81,600元；三、驳回原告杨钧其他诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,373元，减半收取2,186.50元，由原告杨钧负担1,315.71元，被告高奕浩负担870.79元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内支付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  史建颖二〇一六年十二月六日书记员  顾 叶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。