重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0112民初12593号原告：黄学意，女，1978年3月9日出生，汉族，住四川省邻水县。委托诉讼代理人：殷灿，重庆圣世律师事务所律师。委托诉讼代理人：林刚，重庆圣世律师事务所律师。被告：重庆怡置招商房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道桂馥二支路18号桂馥家园9幢1-6，统一社会信用代码915000000830923767。法定代表人：凌常峰，董事长。委托诉讼代理人：俞理伟，中豪律师集团（重庆）事务所律师。被告：重庆邦伦商业投资管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石碾盘88号4号楼10-3，统一社会信用代码9150001060890851830J。法定代表人：蒋世海，执行董事。委托诉讼代理人：胥毅，中豪律师集团（重庆）事务所律师。原告黄学意与被告重庆怡置招商房地产开发有限公司（以下简称怡置招商公司）、重庆邦伦商业投资管理有限公司（以下简称邦伦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案受理。依法由审判员胡可萍独任审判，于2016年9月13日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，经批准转为普通程序，由审判员胡可萍担任审判长，与人民陪审员刘运祥、彭钦梅组成合议庭，共同负责对案件的处理，于2016年12月5日再次公开开庭进行了审理。原告黄学意及其委托诉讼代理人殷灿、林刚，被告怡置招商公司的委托诉讼代理人俞理伟，被告邦伦公司的委托诉讼代理人胥毅到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告黄学意的诉讼请求为：1、请求判令撤销原告黄学意与被告怡置招商公司于2016年3月26日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、判令撤销原告黄学意与被告邦伦公司于2015年5月7日签订的《重庆邦伦商业投资管理有限公司购房优惠服务说明书》及《重庆邦伦商业投资管理有限公司优惠购房确认书》。3、判令被告怡置招商公司返还原告黄学意购房款1938111元；4、判令被告怡置招商公司返还原告黄学意已付税费，包括契税、物业专项维修基金等共计50341.52元。5、判令被告怡置招商公司向原告黄学意支付从付款时起至实际返还之日止的资金占用损失补偿费，按银行同期贷款利率计算；6、判令被告邦伦公司对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：怡置招商公司是渝北区两路组团F标准分区F69-1等地块的开发商，负责公园大道项目普通住宅及配套商业设施和开发、建设、经营、销售及租赁。在公园大道的对外销售中，怡置招商公司委托邦伦公司代为进行销售。2015年5月7日，原告与邦伦公司签订了《重庆邦伦商业投资管理有限公司购房优惠服务说明书》及《重庆邦伦商业投资管理有限公司优惠购房确认书》，并缴纳了80万元抵103万元购房款，订购公园大道商铺一期1-3-32#。2016年1月29日，原告与邦伦公司签订《延期付款申请及承诺书》。协议签订后，原告按期向邦伦公司支付了购房款及税费。2016年3月26日，原告与怡置招商公司签订《重庆市商品房买卖合同》。在合同履行过程中，怡置招商公司于2016年5月更换公园大道项目展示沙盘，变更项目原有商业总体建设规划。变更后的项目规划不仅在建筑体量、建筑风格上存在巨大差异，最为重要的是项目宣传时的目标定位，即公园大道项目将被打造成为一个时代广场式的城市商圈的建设规划将不复存在。原告认为其所购买的商铺每平方米单价高达5万多，远高于同地段商铺的市场价格，其内在价值与销售价格与未来渝北区商圈的总体规划与定位直接相关。宣传资料中的商业建设规划与实际不一致，系怡置招商公司与邦伦公司在销售过程中故意隐瞒真实情况实施的共同欺诈行为，误导原告违背真实意思订立合同，故起诉。被告怡置招商公司辩称：一、原告在本案中针对怡置招商公司与邦伦公司分别提出了不同的诉讼请求，因各自的法律关系是独立且明显有差别的，故不应在同一案件中处理，原告应作出选择。二、原告与怡置招商公司在平等、自愿、协商一致前提下签订《重庆市商品房买卖合同》的，系双方真实意思表示，不存在欺诈。三、原告要求怡置招商公司退还的款项中包含了邦伦公司所收取的优惠服务费，代收税费是怡置公司代收后缴纳给相关职能部门的，怡置招商公司不具有返还义务。四、原告称怡置招商公司变更项目总体建筑规划不属实，沙盘模型不是交房标准，其较小的调整不会影响案涉商铺的正常使用及价值。怡置招商公司不存在擅自变更建筑规划的情形，仅是2016年5月根据规划部门最终批准的规划方案对沙盘模型进行了少量的调整。沙盘模型仅是建筑外立面和设计风格发生了变更，整个项目的住宅和非住宅建筑体量均未突破规划要求，也未发生根本性的变化。原告所购房屋位于F69-1地块，紧临的是将来修建商业综合体和写字楼的地块，但与发生沙盘变更的F71-1、F74-1地块不相邻，且F71-1、F74-1地块并非主要商业区，不会对原告的商铺造成重大影响。楼盘模型及项目宣传资料未载入合同，不作为怡置招商公司的交房标准。五、案涉房屋由邦伦公司进行营销，怡置招商公司不参与具体营销行为，不可能对原告进行误导和欺诈。六、原告的诉讼请求是撤销，在本案中合同不应被撤销，且怡置招商公司没有任何过错，原告要求的资金占用损失不应得到支持。七、邦伦公司有权收取信息服务费，在交易过程中充分说明了案涉房屋交易的模式及价款的构成，不存在欺诈。被告邦伦公司辩称：原告与邦伦公司是在平等、自愿、协商一致的前提下签订《购房优惠服务说明书》及《优惠购房确认书》的，系双方真实意思表示，不存在欺诈，不应被撤销。二、公园大道项目建设规划并未发生变更，并且规划变更与否与邦伦公司无关。三、原告要求邦伦公司承担连带责任没有法律和合同依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的《上东汇F69-1、F70-1地块（公园大道）商铺合作协议》，《重庆邦伦商业投资管理有限公司购房优惠服务说明书》，《重庆邦伦商业投资管理有限公司购房优惠服务说明书》，付款票据，《重庆市商品房买卖合同》，《关于黄学意同志申请政府信息公开的复函》，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》，宣传资料，行政复议决定书等本院予以采信。本院经审理认定事实如下；2015年3月22日，怡置招商公司作为甲方（卖方），邦伦公司作为乙方（买方）签订《上东汇F69-1、F70-1地块（公园大道）商铺合作协议》，约定标的物：上东汇F69-1地块（公园大道）商铺（渝北区中央公司上东汇一期F69-1地块（公园大道）裙楼社区商业，编号为1号-48号，共计48个商铺），上东汇F70-1地块（公园大道）商铺（渝北区中央公司上东汇一期F70-1地块（公园大道）裙楼社区商业，编号为2号-18号，共计17个商铺）。标的额总金额￥100600000元。协议期间，乙方可以自行招募有意向购买标的物的客户（以下简称“意向性客户”），并由乙方与意向性客户签订意向协议和收费（包括信息服务费等），甲方并不参与相关过程和活动。甲方同意乙方付清总房款的10%后每套商铺均可进行一次购房合同的业主姓名变更。乙方将组织意向性客户分批与甲方进行《重庆市商品房买卖合同》的签署或商品房买卖的业主姓名变更。商品房买卖的业主姓名变更后的客户与甲方完成签约手续后，因甲方商铺存在严重质量问题等符合法律规定买受人有权解除合同的情形而导致意向性客户要求退房的，乙方有权要求针对该商铺与甲方解除合同关系。甲方应当在与该客户解除合同后10个工作日内，按照与此客户签订的《重庆市商品房买卖合同》中所述条款，退还全部购房款及代收税费等费用，并承担《重庆市商品房买卖合同》约定的相关违约责任。2015年5月7日，原告与邦伦公司签订《重庆邦伦商业投资管理有限公司购房优惠服务说明书》，内容为：原告对公园大道购房优惠为缴80万元抵103万元。在签署说明书之时向邦伦公司支付服务费80万元。特别说明中约定：在成功购房后，因任何原因取消购房的，原告需要与签订《商品房买卖合同》的开发商申请。经开发商与邦伦公司《服务费退还申请表》盖章确认后，原告持《服务费退还表》及随时申请退还已支付的服务费。《服务费退还申请表》是否被开发商接受并同意取决于开发商对合同的理解和态度，邦伦公司不保证在本条情形下你的《服务费退还申请表》被开发商接受。原告与邦伦公司还签订了《重庆邦伦商业投资管理有限公司优惠购房确认书》，确认黄学意享受购买邦伦公司商业：公园大道商铺项目，由邦伦公司提供的独家专属优惠，即向邦伦公司缴纳80万元抵103万元。购买房源1-3-32#。2016年1月29日，原告向邦伦公司出具《延期付款申请及承诺书》，载明总房款（包含信息服务费）1985011元。邦伦公司出具的商业预算表中载明的折后总价也为1985011元。之后，原告按约向怡置招商公司和邦伦公司付清了购房款及契税、服务费等。原被告三方均认可怡置招商公司与邦伦公司之间系包销关系。2016年3月26日，原告作为乙方（买方），怡置招商公司作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定购买重庆市渝北区双龙湖街道两路组团F标准分区F69-1号地块上东汇3幢吊1-商业网点32。交房时间为2016年12月30日。《合同补充协议》中约定：甲方已就该商品房项目内部及周边的道路及规划情况向乙方进行了充分的说明，不存在遗漏情况。如项目周围情况（包括但不限于绿地、道路、公园、学校等）发生变化，均以政府规划为准，甲方不承担任何责任。2016年8月10日，重庆市规划局作出《关于黄学意同志申请政府信息公开的复函》，内容为：关于公开“渝北区双龙湖街道公园大道项目控制性规划总图、修建性规划总图；两路组团F标准分区F71-1、F74-1、F79-1、F85-1、F66-2、F67-2、F68-2、F65-1、F65-2、F65-3、F69-1、F70-1、F71-1、F72-1、F73-1、F74-1、F79-5、F81-1、F83-1、F84-1、F85-1、F86-1号地块控控性规划总图、修建性规划总图”的申请收悉。根据《中华人民共和国政府信息公开条例》及有关规定，回复台下：一、现将两路组团F标准分区F71-1、F74-1、F85-1、F66-2、F67-2、F68-2、F65-1、F65-2、F65-3、F69-1、F70-1、F72-1、F73-1、F79-5、F81-1、F83-1、F84-1、F85-1、F86-1号地块控控性规划图提供给您。两路组团F标准分区中无F79-1地块，故无法向您提供。二、公园大道项目未编制修建性详细规划，故无法向您提供。地块控制性规划图显示：面向同茂大道，左侧即为公园东路，右侧为春兰纵路：地块从左至右排列为：第一排：F65-3、F65-2、F65-1，F62-2；第二排：F68-1/F68-2、F67-2、F66—2；第三排：F71-1、F70-1、F69-1，F63-2/F63-4；第四排：F74-1、F73-1、F72-1；……2014年4月18日，渝北区两路组团F标准分区F66-1等地块取得《建设用地规划许可证》，用地面积402305.70平方米，建设规模1101426.30平方米。2014年10月19日，F69-1、F70-1地块取得《建设工程规划许可证》，建设规模100484.76平方米。1-1号楼、1-2号楼、1-3号楼、1-6号楼吊一层为商业。2016年4月18日，上东汇F71-1地块取得《建设工程规划许可证》，建设规模78856.37元。公园大道的宣传资料中载明：“百万人气地标世界级褐石商街”，“国际都会中心，重庆中央公园核心商业带”，“公园大道的总商业总体量达40万方之巨，由商业中心、商业商务双SHOPPINGMALL、风情商业街等业态构成，其中近10万平方米的集中式商业，将打造成为一个时代广场式的城市商圈、终结渝北没有中心商圈的历史”等内容。但宣传资料中同时载明；本资料为对不特定多数人的要约邀请，买卖双方的权利义务以合同为准，此宣传资料不作为合同附件。2016年11月21日，重庆市渝北区人民政府做出渝北府复[2016]28号行政复议决定书，以怡置招商公司的广告语中宣传的“渝北区首座三甲医院”，“重庆第四大百亿商圈”，“褐石洋房，世界级褐石商街”为虚假广告，因其发布虚假广告，造成大量购房者到各级政府集体上访、闹事等不良社会影响，对怡置招商公司进行了行政处罚。怡置招商公司称该行政处罚决定书尚未生效，其提出了行政诉讼。怡置公司售房的沙盘模型上载明：1、模型因制作比例和材质所限，与实景存在一定差异，敬请留意。2、本模型仅供参考，具体建设结果会与本模型效果存在区别，一切未有列举事项或模型更改，不再另行通知，最终交付结果则以政府部门核准文件以及双方合同约定内容为准。原告及怡置招商公司、邦伦公司对售房部沙盘模型更改的事实均无争议。原告认为，沙盘模型变更后，商铺形态、目标定位发生重大变化，紧邻公园大道一侧（即公园东路）变更前怡置招商公司称全是商业加空中别墅，变更后顶上系住宅。变更前项目紧邻同茂大道一侧原来规划的是商业街，建筑物只有一排，现变更为了底商加写字楼，增加了建筑体量，变成了两排。被告称沙盘并未发生变更，是根据规划部门的最终审批结果作出的调整，商业体量和核心区打造并未有实质性的改变。原告所购房屋在F69-1，是紧邻非住宅的地块，故单价较高。原告称建筑外观发生变化的是F71-1、F74-1。项目的核心商业区是处于F68-2和F65-3两排，该部分的商业布局和规划并未发生重大变更，且地块和案涉房屋所处地块是相对独立的，部分地块甚至不是相连的。原告另向本院提出申请，要求调取如下证据：1、向重庆市规划局调取《重庆市规划局渝北区分局关于公园大道沙盘前后不一致等事宜信访的回复》、郑玉婷关于公园大道项目沙盘前后不一致等事宜的申请材料。原告举示了《重庆市规划局渝北区分局关于公园大道沙盘前后不一致等事宜信访的回复》的复印件，内容为：公园大道项目共计21个地块，现有沙盘空间形态与我局15年6月审定的总体方案基本一致。其前期宣传沙盘与我局审批不一致情况，请向相关职能部门投诉。针对您反映的洋房无褐石石材的情况，经核实我局审定的该项目建设工程规划许可证附图，该洋房入户大厅外立面使用褐色石材，其余部分外立面使用褐石洋房风格涂料。被告针对该证据提出异议，认为系复印件，既使是真实的，规划局并未到现场勘察过前后沙盘模型的相关变化，不应作出直接的回复。针对本证据，本院认为，因被告认可沙盘模型变化的事实，与证据反映一致。另因该证据并不是针对原告作出，原告要求调取证据没有必要。2、向重庆市规划局调取被告两路组团F标准分区F65-1、F65-2等共计21个地块的总体方案文本，如有变更，请调取历次总体方案变更文本资料。上述证据因与本案的事实无关，且重庆市规划局已于2016年8月10日向原告出具了复函，故本院不予调取。3、向重庆市渝北区环保局调取《重庆怡置招商房地产开发有限公司两路组团F标准分区F65-1、F65-2等地块项目环境影响报告书》、《重庆市建设项目环境影响评价文件批准书》。原告提供了该证据在重庆渝北环保网上发布的复印件。在该证据中商业规模及分布中写明：商业用房分集中商业、商业街、临路商业及底商，商业建筑面积共2396000m2。集中商业为八期工程（F65-1、F65-2、F65-3），集中商业建筑面积110100m2;商业街为五期工程（F66-2、F67-2和F68-2），商业街建筑面积44700m2；临街商业及底商分属于一期、二期、三期、四期、六期和七期工程（公布于项目临交通道路的F71-1等11个地块），底商建筑面积84800m2。写字楼位于八期工程的3个地块，总建筑面积110600m2。被告对上述证据质证后真实性有异议，认为与其持有的文件不一致。本院认为，该证据原告已提交的复印件，被告虽陈述与其持有的文件不一致，但并未举示相应的证据，故对真实性本院予以采信，原告申请调取没有必要。4、申请法院依法委托具有相关资质的评估公司对原被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》时的重庆市渝北区两路组团上东汇3幢吊1商业网点32商铺的公允价值进行评估鉴定。本院认为，原告主张的是以被告欺诈为由要求撤销合同，合同价格与欺诈事实并不直接相关，故对其鉴定申请本院不予准许。本院认为：本案中，原被告三方均认可怡置招商公司与邦伦公司是包销关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。根据此条的规定，在包销期内，包销人是以出卖人的名义在销售房屋。原告的诉请的基础是撤销《重庆市商品房买卖合同》，该合同一旦撤销，双方的法律后果是互返。从邦伦公司与怡置招商公司的合同及原告与邦伦公司所签订的意向书可见，原告与邦伦公司所签订的相关合同也将因《重庆市商品房买卖合同》的撤销而不能履行，收取的款项也应当予以退还。故原告将怡置公司和邦伦公司均列为本案被告并无不妥。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。原告现以被告欺诈为由，要求撤销合同。对于怡置招商公司和邦伦公司是否欺诈的事实，本院作如下评述：1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。怡置招商公司所发放的宣传资料和沙盘模型的内容并未载入原告和怡置招商公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》。2、原告认为影响其购买涉案房屋的核心因素是房屋周边商业布局的购物综合体商城和写字楼群体。被告现只取得渝北区两路组团F标准分区F66-1、69-1、F70-1、71-1地块《建设工程规划许可证》，作为核心购物综合体商城和写字楼群地块尚未取得《建设工程规划许可证》，不能仅凭沙盘模型的改变就认定购物综合体商城和写字楼群体规模发生改变，更不能因沙盘模型的改变而认定规划局的审定方案不一致。故不能据此认定被告存在欺诈。3、行政机关认定虚假广告是否一定构成欺诈。原告举示重庆市渝北区人民政府做出渝北府复[2016]28号行政复议决定书，其中载明怡置招商公司的广告语中宣传的“渝北区首座三甲医院”，“重庆第四大百亿商圈”，“褐石洋房，世界级褐石商街”为虚假广告，并由此主张被告存在欺诈，但该行政处罚决定书正在行政诉讼过程中尚未生效。即使该处罚决定生效，但被告的上述行为并不当然等同于合同法中所规定的能够影响合同效力的欺诈行为，不能将相关行政职能部门的认定结论作为民事案件认定事实的依据。因为行政职能部门的认定结论是从行政管理的角度依据有关行政法律、法规的规定进行审查后作出的，并不因构成虚假广告而可直接认定为欺诈。故原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院》第二条的规定，判决如下:驳回原告黄学意的诉讼请求。本案受理费23660元，财产保全费5000元，合计28660元，由原告黄学意负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长  胡可萍人民陪审员  刘运祥人民陪审员  彭钦梅二〇一六年十二月二十六日书 记 员  吴朋爱-14--15-