广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛顺法龙民初字第1146号原告：佛山市禅城区潮邦房地产投资有限公司，住所地佛山市禅城区祖庙路11、13号三层3F062号。法定代表人：邓应桥。委托诉讼代理人：申桂树，广东广立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁羽妍，广东广立信律师事务所律师。被告：佛山市锦利针织有限公司，住所地广东省佛山市顺德区龙江镇坦西工业大道7号。法定代表人：汤芹。委托诉讼代理人：林海，广东顺龙律师事务所律师。原告佛山市禅城区潮邦房地产投资有限公司与被告佛山市锦利针织有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月21日立案受理后，依法由审判员罗洋独任审判，适用简易程序分别于2016年3月16日、2016年11月10日、2016年12月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人申桂树、梁羽妍，被告的委托诉讼代理人林海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.解除原、被告之间的不定期租赁合同；2.被告立即搬离位于龙江镇工业大道大坝工业区内部分厂房（建筑面积9557.03㎡），并将上述厂房返还给原告；3.被告按18元/方/月标准向原告支付从2015年6月1日起至被告实际搬离前述厂房之日止的占用使用费（暂计至2016年2月29日，为1548238.86元），并从被告收到本案应诉材料之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2003年8月27日，被告与佛山市龙江镇投资管理公司（以下简称“龙江投资公司”）签订《厂房租赁合同》（以下简称“原租赁合同1”），被告向龙江投资公司租赁位于龙江镇工业大道大坝工业区内原龙力实业有限公司部分厂房（建筑面积7112.03㎡），租赁期间为2003年9月1日至2013年8月31日，每月租金为39693.21元。2009年6月30日，被告与佛山市顺德区轩龙资产管理公司（以下简称“轩龙公司”）签订《厂房租赁合同书》（以下简称“原租赁合同2”），该合同约定，由被告租赁轩龙公司位于龙江镇工业大道大坝工业区内原龙江罐头厂部分厂房（建筑面积4245㎡以及自建面积300㎡，合共4545㎡），租赁期间为2009年7月1日至2014年6月30日，每月租金为25897.50元。即被告共租赁11657.03㎡。后涉及上述厂房的土地使用权[证号为顺府国用（2000）字第0700658号]及土地使用权地上建筑物被佛山市中级人民法院拍卖，原告通过竞价方式取得上述土地使用权及地上建筑物，并已支付全部拍卖价款。原告取得上述土地使用权及地上建筑物后，因被告承租的部分厂房仍属于龙江投资公司及轩龙公司所有，因此，原告、被告、龙江投资公司及轩龙公司四方于2011年6月13日签订《房地产交接协议书》，明确四方权利义务，并约定除有关租赁场地权属及租金收付等按交接协议书条款执行外，原租赁合同的其他条款不变。协议约定，被告承租的厂房中，有2100㎡的厂房属轩龙公司所有（即原告所有的厂房建筑面积为9557.03㎡），被告从2011年1月1日起每月向龙江投资公司、轩龙公司支付12600元，向原告支付52990.71元（即原租赁合同2租金-12600元+原租赁合同1的租金）。因原租赁合同1于2013年8月31日到期，而原租赁合同1涉及的7112.03㎡厂房全部属于原告所有，因此，原告委托谭永祥与被告于2013年8月22日签订《物业租赁合同》，由被告承租该7112.03㎡厂房，租赁期间为2013年9月1日至2014年6月30日，单价为15元/㎡/月，每月租金为106680.45元。而原租赁合同2继续履行，被告每月向原告支付13297.5元。2014年6月30日，被告承租的7112.03㎡及4545㎡的租赁合同均到期，其中属于原告所有的厂房面积为9557.03㎡。双方没有签订书面租赁合同，但被告同意按18元/㎡/月的标准（即每月172026.54元）向原告支付租金。但被告支付至2015年5月31日后并没有继续支付。原告遂于2015年7月6日发函要求被告于2015年7月10日前提出书面的续约申请，否则应于2015年7月15日前搬离。被告于2015年7月9日复函表示不续约并要求合理的长时间进行搬迁。因此，双方就租赁合同续签一事不能达成一致意见，被告至今仍未搬离厂房亦未支付占用使用费。因此，原告有权要求被告立即搬离厂房并将厂房返还给原告。而且，被告应自2015年6月1日起按18元/㎡/月的标准向原告支付占用使用费。被告辩称，原告竞得涉案物业前，被告已经实际使用案涉租赁物业，且该涉案物业上的锅炉设施、管道及相应的建构筑物均由被告投资建设，并不包括在原告竞得的建筑物里面。但是，由于被告的锅炉设施均处于原告及轩龙公司的场地内，纵横交错，难以分割，属于历史的问题，而原告与被告所签订的租赁协议所约定的租金单价均属于被告的前投资人萧兴全所确立。经被告新的投资人了解，之前所确定的租金单价本身也高于市场的租金单价，但被告是被迫无奈接纳，因为原告开出的条件要么缴纳要么收回场地，被告才同意按照协议缴纳租金。被告的前投资人基于公司的经营问题及负担过重，亏损超过5000万的情况，无法继续经营，将该公司转给新的投资人。新的投资人在2015年5月份接手经营后，发现场地租金远高于市场的租金单价并与原告一直协商，但是原告要求租金单价为20元/㎡，也用同样的理由要么缴纳要么收回场地迫使被告接纳原告的租金条件。所以，被告认为该租赁场地属于历史性问题，一直由被告承租使用，且建筑物也难以分割，所以，被告要求以市场同期租金单价继续租赁，请求法院驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于被告向原告实际承租厂房的面积问题，原告主张为9557.03㎡，被告提出异议，结合原、被告双方一致确认的龙江镇大坝工业园房产涉及租户的情况、佛山市锦利针织有限公司支付租金明细以及《房地产交接协议书》来看，足以印证原告的主张，本院依法对原告的主张予以确认；2.关于广东京信房地产土地评估有限公司出具的评估报告，原、被告双方对其评估结论均不予认可。本院经审查认为，该评估结论是本院在诉讼中依法委托有资质的评估进行评估的，其评估程序合法，依据充分，且评估人员到庭接受了双方当事人的质询，回应了双方当事人提出的质疑，并另外提供了详细的评估说明，双方当事人均未提供有效证据予以推翻，本院依法对该评估结论予以采信。本院经审理查明，2003年8月27日，被告与龙江投资公司签订《厂房租赁合同》（以下简称“原租赁合同1”），被告向龙江投资公司租赁位于龙江镇工业大道大坝工业区内原龙力实业有限公司部分厂房（建筑面积7112.03㎡），租赁期间为2003年9月1日至2013年8月31日，每月租金为39693.21元。2009年6月30日，被告与轩龙公司签订《厂房租赁合同书》（以下简称“原租赁合同2”），该合同约定，由被告租赁轩龙公司位于龙江镇工业大道大坝工业区内原龙江罐头厂部分厂房（建筑面积4245㎡以及自建面积300㎡，合共4545㎡），租赁期间为2009年7月1日至2014年6月30日，每月租金为25897.50元。后涉及上述厂房的土地使用权[证号：佛府国用（2000）字第0700658号]及地上建筑物被佛山市中级人民法院拍卖，原告通过竞价方式取得上述土地使用权及地上建筑物。原告取得上述土地使用权及地上建筑物后，因被告承租的部分厂房仍属于轩龙公司及龙江投资公司所有，因此，原告、被告、龙江投资公司及轩龙公司四方于2011年6月13日签订《房地产交接协议书》并约定：1.原告同意从2011年1月1日起按照被告与龙江投资公司、轩龙公司签订的合同的内容和条款按现状接收原告权属范围的租赁场所，并享有合同相应的权利及承担相应的责任义务；2.《厂房租赁合同书》包括原告拍卖所得房地产之外部分属轩龙公司所有的土地和建筑物（建筑面积约2100㎡），此部分土地及地上建筑物的租金为每月12600元；3.被告按原租赁合同规定向原告支付原告拍卖所得房产的租金每月52990.71元；4.租赁期满后不予续租的，原告或被告应提前三个月通知对方，不属于原告拍卖所得房地产范围内的设备设施，由被告或其他原产权人在租赁期满内自行迁移处理，但被告在迁移处理过程中不得损坏房产的建造结构及外观。逾期仍未迁移处理的，龙江投资公司、轩龙公司和原告有权自行处理设备设施；5.除就有关租赁场地权属及租金收付等按交接协议书条款执行外，原租赁合同的其他条款不变。双方还约定了其他事项。因上述原租赁合同1于2013年8月31日到期，而原租赁合同1涉及的7112.03㎡厂房全部属于原告所有，因此，原告委托谭永祥与被告于2013年8月22日签订《物业租赁合同》，由被告承租该7112.03㎡厂房，租赁期间为2013年9月1日至2014年6月30日，单价为15元/㎡/月，每月租金为106680.45元。而原租赁合同2继续履行，被告每月向原告支付13297.5元。2014年6月30日，被告承租的7112.03㎡及4545㎡的租赁合同均到期，其中属于原告所有的厂房面积为9557.03㎡。双方没有签订书面租赁合同，被告同意按18元/㎡/月的标准（即每月172026.54元）向原告支付租金，但被告支付至2015年5月31日后并没有继续支付。此后，原告于2015年7月6日发函要求被告于2015年7月10日前提出书面的续约申请，否则应于2015年7月15日前搬离。被告于2015年7月9日复函表示不能接受此前18元/㎡/月的租金单价，并要求合理的长时间进行搬迁。双方就租赁合同续签一事至今未能达成一致意见。另查明，2014年6月30日，被告与轩龙公司签订《厂房租赁合同书》，双方约定由被告向轩龙公司承租位于龙江镇大坝工业区内原龙江罐头厂部分厂房（建筑面积约2991.4㎡）（该部分不属于原告所有），租赁期间为2014年7月1日至2019年6月30日。诉讼中，根据案情需要，本院依法委托广东京信房地产土地评估有限公司对案涉原告出租给被告的厂房租金价格进行评估，评估结论为：估价对象自2015年6月1日起至2016年6月29日期间平均每月租金单价为12元/㎡（不含税）。原、被告双方为此各垫付评估费22426元。以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定:“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期间为不定期。”本案中，原、被告双方的租赁期间于2014年6月30日届满。此后，被告按18元/㎡/月的标准向原告支付租金至2015年5月31日，原告对此没有提出异议，应视为原租赁合同继续有效，双方在此期间（2014年7月1日至2015年5月31日）签订了不定期的租赁合同。但2015年6月1日起至今，原、被告双方未就续租事宜达成一致意见，原告作为出租人依法可解除双方的不定期租赁合同，被告依法应当向原告返还原告出租给被告使用的租赁物。《最高人民法院若干问题的意见》第86条规定:“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理;没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除;不能拆除的，也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”本案中，双方当事人一致确认被告承租经营厂房内的锅炉房、染色车间以及动力系统（包括锅炉房、变压器、连接锅炉于被告车间的管道线缆）部分占用了原告的土地，部分占用了案外人轩龙公司的土地。被告的这些设备设施在原告拍卖取得案涉土地使用权前已经实际存在，属于被告经原告认可的增添附属物，其同时占用了案外人轩龙公司的土地，且被告与案外人轩龙公司的租赁合同还在有效期间内。此外，《中华人民共和国物权法》第八十四条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”第八十五条规定：“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。”依照该法律的规定，相邻不动产的所有人或使用人在行使自己的所有权或者使用权时，应当以不损害其他相邻人的合法权益为原则。本案中，被告租用的厂房设备设施部分占用了原告的土地，部分占用了案外人轩龙公司的土地，案外人轩龙公司及被告应当认定原告的不动产相邻关系人，原告在行使自己的所有权或者使用权时，应当以不损害其他相邻人（轩龙公司、被告）的合法权益为原则。综上所述，如果将被告的上述设备设施【锅炉房、染色车间以及动力系统（包括锅炉房、变压器、连接锅炉于被告车间的管道线缆）】全部拆除，将极大地损害这些设备设施的使用价值以及案外人轩龙公司、被告的相邻权益，造成被告无法继续生产经营，基于上述法律、司法解释的规定及公平原则，如果原告坚持要求将被告的这些设备设施全部拆除，应当对被告进行适当的补偿或者赔偿。鉴于双方当事人以及案外人轩龙公司对拆除该增添附属物部分的损失问题未能达成一致意见，本院在此对该增添附属物部分不予处理，双方可另循法律途径解决。被告在租赁期间届满后继续使用原告的场地，造成原告相应的利益损失，依法应自租赁期间届满后至实际搬离之日止向原告支付相应的场地占用费。根据广东京信房地产土地评估有限公司出具的评估意见，被告应向原告支付的场地占用费为（自2015年6月1日起暂计至2016年2月29日共9个月）：12元/㎡/月×9557.03㎡×9个月=1032159.24元。被告在原告起诉后未向原告支付场地占用费，造成原告相应的利息损失，依法应按照国家的有关规定向原告支付逾期付款的利息。原告主张被告自收到本案应诉材料之日起按银行同期贷款利率支付逾期付款的利息，符合有关法律法规的规定，本院予以支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十五条，《最高人民法院若干问题的意见》第八十六条的规定，判决如下：一、解除原告与被告之间的不定期租赁合同；二、被告佛山市锦利针织有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内搬离位于龙江镇工业大道大坝工业区内部分厂房【国有土地使用证号：佛府（顺）国用（2011）第0700658号】，并将该厂房返还给原告佛山市禅城区潮邦房地产投资有限公司；三、被告佛山市锦利针织有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告佛山市禅城区潮邦房地产投资有限公司支付租赁期间届满后的场地占用费人民币1032159.24元（自2015年6月1日起至被告实际搬离日止，按12元/㎡/月标准计算，暂计至2016年2月29日为1032159.24元）以及相应的利息【利息计算方式：1.2015年6月至8月期间占用费的利息，自2015年9月26日起计至被告实际搬离日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付；2.2015年9月至被告实际搬离日止期间占用费的利息，自逾期之日起计算（即当月占用费的利息自次月的1日起计算），按中国人民银行同期同类贷款利率计付】；四、驳回原告佛山市禅城区潮邦房地产投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为9367.07元，财产保全费5000元，合计14367.07元（原告已预交），由原告佛山市禅城区潮邦房地产投资有限公司负担4367.07元，被告佛山市锦利针织有限公司负担10000元。评估费44852元，由原、被告双方各负担一半即22426元（原、被告双方已支付完毕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于佛山市中级人民法院。审判员 罗 洋二〇一六年十二月三十日书记员 张捷云