广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0111民初9779号原告（反诉被告，以下简称原告）：岳晓琴，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：伏黎明，系原告配偶。被告（反诉原告，以下简称被告）：广东元邦房地产开发有限公司，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：林叶菊，执行董事。委托诉讼代理人：黄志斌，该司职员。原告岳晓琴诉被告广东元邦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月9日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告岳晓琴的委托诉讼代理人伏黎明，被告广东元邦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄志斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告岳晓琴诉称：2012年4月7日，原被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称“购房合同”），约定原告购买被告开发的X，套内建筑面积66.44㎡；合同约定房屋以套出售，按套内面积计算房价，单价为15100.63元/平方米，总金额1003286元。合同补充协议约定，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。原告领取的不动产权证记载房屋实测面积为66.05平方米，故被告应返还原告多交房款及利息。合同约定，被告应在房屋交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。被告在2013年7月22日向原告交付房屋，但直至2016年4月18日才向原告交付不动产权证，逾期270天。综上所述，原告提出如下诉讼请求：一、被告返还面积差异房款5889.25元及利息，利息自2016年4月18日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止；二、被告支付原告逾期办证违约金53992元（以1003286元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率4.85%上浮50%即计算270天）及利息（利息以53992元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2016年4月18日计算至实际付清之日止）；三、本案的全部诉讼费由被告承担。被告广东元邦房地产开发有限公司辩称：原告主张的逾期办理房地产权证的违约金，不符合约定；且原告未能对其实际损失高于合同约定标准进行举证，应承担举证不能的法律后果。被告为原告办证，还为原告垫付了260元的办证费用，但原告一直未向被告支付。现提起反诉，要求：1、原告向被告支付垫付的办证费用260元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、反诉受理费由原告承担。70n费.84并将以原告为产权人的房地料、.经审理查明：2012年4月7日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买广州市白云区X房（下称“涉案房屋”），建筑面积为84.15㎡，其中套内建筑面积66.44㎡，共有分摊面积约17.71㎡；房屋以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米15100.63元，总金额1003286元；被告应当在2013年6月30日前将该商品房交付原告；合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准，存在面积差异的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同，乙方同意继续履行本合同的情况下，房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=︱（实测套内建筑面积—合同约定套内建筑面积）︱/合同约定套内建筑面积×100%。买卖合同附件七补充协议第六条约定，合同约定面积与实测面积均以广州市国土资源和房屋管理局出具的数据为准；套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方选择不解除合同，按照乙方同意继续履行本合同的方式处理。补充协议还约定原告委托被告办理产权登记，被告应当在该商品房交付之日起500个工作日内办妥产权登记并交付原告；如因被告未履行相关义务造成原告不能按本合同补充协议约定期限办妥《房地产权证》的，被告应自逾期次日开始按以下方式处理：（1）逾期不超过180日（含）的，被告每日按总房价款0.003%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，被告每日按总房价款0.005%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。（3）逾期超过365日，不超过730日的，被告每日按总房价款0.008%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。（4）逾期超过730日的，原告有权单方面解除合同。原告要求继续履行的，被告每日按总房价款0.008%的标准向原告支付违约金，合同继续履行。上述合同及补充协议签订后，原告于2013年3月14日向被告付清全部房款。2013年7月22日，原被告签署《收楼确认书》，确认原告收到涉案房屋的全部房屋钥匙，确认完全接收涉案房屋。2016年4月7日，广州市国土资源和规划委员会出具涉案房屋产权证，证载涉案房屋建筑面积91.77㎡，套内建筑面积66.05㎡，分摊建筑面积25.72㎡。庭审中，原告主张实际于2016年4月18日领取不动产权证，被告予以确认。原告出示发票两张，主张领取不动产权证时已向被告缴纳办证费用180元，其中80元为交通银行广州荔湾支行的房屋登记费、50元为广州市房地产交易中心房屋登记费；还有50元为被告工作人员收取，未开具收据。被告未对上述主张及证据未提出异议。被告主张反诉260元包括预告登记费50元、抵押预告登记费80元、产权登记费50元、抵押权登记费80元；并出示广州市国土资源和房屋管理局网站中公布的信息，记载抵押住宅登记费个人件为50元、单位件80元、办证住宅登记费个人件50元、单位件80元。以上事实，有购房合同、补充协议、发票、收款收据、收楼确认书、房产证、网页信息及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与被告签订购房合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。关于面积差异款，购房合同约定涉案房屋套内建筑面积为66.44㎡，现产权证载套内建筑面积比合同约定少了0.39㎡，故原告要求被告返还套内面积差异款合法合理，本院予以支持。现套内建筑面积误差比在3%以内，根据合同约定按套内面积计算单价，故减少的套内面积差异款为5889.25元（0.39㎡×15100.63元/㎡），现原告主张应返还5889.25元合法合理，本院予以准许。关于利息，被告多收取原告的房款，实际占用原告资金，故原告要求被告按照中国人民银行同期贷款利率支付占用资金期间的利息合法合理。因合同约定若面积差异超过3%时才存在退还3%以内面积差异款的利息，但在面积差异未超过3%时并未约定需退还利息，故利息应自原告起诉之日即2016年8月9日起算。关于逾期办证违约金，上述购房合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。根据补充协议，被告应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。根据收楼确认书，被告已经于2013年7月22日向原告交付了涉案房屋，自2013年7月22日起第500个工作日为2015年7月22日，即被告最迟应当在2015年7月22日前为原告办妥房产证并交付给原告，现被告未能提供证据证实原告存在未履行相关义务导致办证迟延的情形，故逾期办证的违约责任应由被告承担。现原告要求被告以1003286元为本金承担逾期办证违约金合法合理，本院予以支持，从2015年7月23日计算至2016年4月18日。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本案中，从案涉合同对于逾期办证违约金以及逾期付款违约金的标准审查来看，合同对于双方当事人各自应承担违约责任标准的约定不具有公平性，且争议的违约金标准约定亦明显过低，因此，原告主张违约金调整应予支持。但是，对于违约金标准的确定，则应根据举证责任分配原则，由原告对于被告违约行为给其造成的损失进行举证，在原告未能提交证据证明因违约造成损失数额的情况下，本院酌情调整为按照已付购房款总额，参照按照中国人民银行规定的计收逾期贷款利息（同期贷款利率上浮40%）的标准计算。关于违约金的利息，合同并无约定，且违约金属于对原告逾期未拿证的损失赔偿，利息亦属于损失赔偿，原告主张违约金的利息属于重复主张，故对原告主张违约金利息的诉讼请求不予支持，予以驳回。关于办证费用，被告主张为原告支出260元的费用，本院认为根据房屋交易习惯，上述四项费用的发生均是依附于办理产权登记所必然产生的费用，在办妥产权证的情况下，上述费用理应由原告承担。但因原告已实际向被告支付了180元，且被告未提出异议，故该180元应予以扣减，扣减后，原告仍需向被告支付办证费用80元。关于利息，因系原告委托被告办证，故相关办证费用理应由被告先行垫付，垫付后原告应予以支付。现原告未支付，故被告要求原告支付垫付后的利息合法合理，本院予以支持。现被告未能提供证据证实其垫付的具体时间，故利息的计算应自提起反诉之日即2016年10月20日开始按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，被告广东元邦房地产开发有限公司补偿原告岳晓琴面积差款5889.25元及利息，利息以5889.25为本金自2016年8月9日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止；二、在本判决生效之日起五日内，被告广东元邦房地产开发有限公司向原告岳晓琴支付逾期办证违约金[违约金以1003286元为本金，按照中国人民银行规定的计收逾期贷款利息的标准（同期贷款利率上浮40%）从2015年7月23日起计至2016年4月18日，最高以53992元为限]；三、在本判决生效之日起五日内，原告岳晓琴向被告广东元邦房地产开发有限公司支付办证费用80元及利息，利息自2016年10月20日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止；四、驳回原告岳晓琴的其他诉讼请求；五、驳回被告广东元邦房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1298元，由原告岳晓琴负担148元，被告广东元邦房地产开发有限公司负担1150元；本案反诉受理费50元，由原告岳晓琴负担16元，由被告广东元邦房地产开发有限公司负担34元。被告负担的受理费，应在本判决生效之日起五日内向原告岳晓琴直接支付1134元，向本院缴纳9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  林艾婧人民陪审员  梁 刚人民陪审员  周树勤二〇一六年十二月五日书 记 员  林嘉仪