上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初15185号原告：李虎雄，男，1971年3月14日生，汉族，住浙江省温州市。委托诉讼代理人：曾少阳，上海市佩信科诺律师事务所律师。被告：胡海北，男，1969年5月20日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：胡海南，系被告胡海北之兄，住安徽省芜湖市繁昌县。原告李虎雄与被告胡海北房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案受理后依法适用简易程序，分别于2016年10月12日进行了庭前准备及第一次公开开庭审理，于2016年11月23日进行了第二次公开开庭审理。原告委托诉讼代理人曾少阳、被告委托诉讼代理人胡海南到庭参加诉讼。审理中，经当事人同意及院长审批，在简易程序审限到期后延长3个月。本案现已审理终结。原告李虎雄向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的房屋租赁合同于2016年7月14日解除；2.被告向原告返还租赁房屋；3.被告立即支付原告自2016年6月15日至合同解除之日的房屋租金，按照每日1,396.71元为标准，合计为39,092.76元；4.被告按照每日1,396.17元为标准支付原告逾期支付房屋租金差额(1,396.17元-986.3元)从2015年9月16日至2016年6月15日止(合计43天)，合计17,624.41元；5.被告支付原告违约金50,000元；6.被告按每日1,396.17元为标准向原告支付自2016年7月15日至被告向原告实际返还房屋之日止的房屋占用费。事实和理由：原、被告于2015年9月15日签订《租赁合同书》(以下简称租赁合同)，约定原告于次日将位于上海市松江区滨湖路XXX号、滨湖路XXX号XXX室、XXX室、XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出租给被告使用。合同约定押三付一，先付后用。但被告一直逾期支付定金以及前三期租金，在应缴纳第四季度租金时，被告单方要求原告降低租金，双方协商未果。2016年7月14日原告向被告发出律师函，要求解除合同，并向原告支付租金、租金差额、违约金、占用费等。然被告一直侵占原告房屋拒付租金，故向本院提出上述诉请。被告胡海北辩称：不同意原告的诉讼请求。其一直按时向原告支付房租，因为租赁合同中约定物业费由原告承担，但原告尚未缴纳自2014年至2016年7月18日的物业费，物业公司一直到涉案房屋催讨物业费，造成其经营损失，故其未向原告支付自2016年6月16日之后的租金。只要原告缴纳物业费，其就支付房租。因此其没有违约，双方应继续履行租赁合同。本院经审理认定事实如下：原告为涉案房屋的所有权人。2015年9月15日，原、被告以及案外人上海立轩房地产经纪事务所签订租赁合同，约定：1、原告将涉案房屋出租给被告，建筑总面积为465.39平方米；2、房屋租赁期自2015年9月16日起至2020年9月15日止；3、涉案房屋年租金为360,000元，按前两年不变从第三年开始每年递增4%；4、被告每期支付三个月租金，每期租金(首期三个月租金在合同签订时支付)在前一期租金到期日的十天之前直接支付至原告指定的银行账号上，合计90,000元在合同签订时支付；5、如被告逾期支付租金的，每逾期一日，被告应按3元/平方米的标准，向原告支付该房屋占用期间的使用费，如被告超过15日未支付租金的(并且非原告原因造成的)，则视为被告为自动退租，原告有权没收被告的保证金充当违约金以及向被告追缴被告欠付的租金及其他费用，并有权收回涉案房屋，另出租给第三方使用；6、原告交付涉案房屋时，被告应向原告支付房屋租赁保证金50,000元作为水电押金；7、租赁期间，原告承担涉案房屋所发生的物业管理费；8、除原告同意被告续租外，被告应在租赁合同的租期届满后5日内返还涉案房屋，未经原告逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按3元/平方米的标准向原告支付该房屋占用期间的使用费；9、原、被告同意，被告逾期不支付租金累计超过半个月的，原告可书面通知被告中止租赁合同，收回房屋，并没收保证金作为违约金；如支付的违约金不足抵付原告损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；10、在租赁期满被告退租后，该房屋的可移动的装修归被告所有，被告在退租时可自行处置，该房屋不可移动装修归原告所有，被告在退租时未征得原告的书面同意之前不得私自处置，否则承担违约责任。庭审中，原告确认被告已支付保证金50,000元。再查明，被告于2015年9月28日向原告支付首期三个月租金90,000元(共分为四笔款项打入，分别为50,000元、9,960.16元、9,960.16元、20,000元，合计89,920.32元,差额部分为转账手续费)；于2015年12月18日、12月26日向原告合计支付第二期租金90,000元；于2016年3月17日向原告支付第三期租金90,000元。被告于庭审中确认前三期租金确实有晚付，且在2016年3月17日之后并未再向原告支付租金。另查明，被告于2016年7月14日向被告发出《解除房屋租赁合同律师函》(以下简称解除函)，寄送地址分别为涉案房屋地址以及上海市杨浦区凤城二村XXX号XXX室，投递结果均显示为他人收，签收日期分别为2016年7月17日以及2016年7月15日。又查明，原告确实未缴纳自2014年12月至2016年12月的物业管理费。以上事实，主要由租赁合同、房地产权证、上海市不动产登记簿、银行流水、解除函、EMS快递单、查询结果、物业服务费缴款通知以及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点在于：1、解除原、被告之间租赁合同的条件是否成就；2、若解除租赁合同，合同解除后果如何处理。原、被告之间签订的租赁合同系双方当事人真实意思表达，未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效租赁合同，当事人均应恪守。庭审中被告坚持要求继续履行双方之间的租赁合同。但根据租赁合同约定，被告超过半个月未支付租金的，原告有权要求解除合同。本案中，原、被告双方约定的第四期租金支付时间应为2016年6月5日，但被告至今未付，因此原告有权解除合同，故对于该项诉讼请求本院予以支持。至于被告抗辩称因原告未缴纳物业费且对其营业产生影响，故未缴纳租金，既无合同约定，亦于法无据，本院不予采纳。关于合同的解除时间，原告已于2016年7月14日向被告上述两地址寄送了解除函，本院送达地址亦是上述地址。根据邮寄结果显示，最后一封解除函送达之日为2016年7月17日，故本院确认原、被告之间的租赁合同于2016年7月17日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。基于此，租赁合同解除后，被告应当将涉案房屋返还原告。故本院对原告该项诉讼请求，亦予以支持。至于原告要求被告按照3元/平方米的标准,即每日1,396.71元，向其支付自2016年6月16日至合同解除之日的房屋租金，以及被告按照上述标准向原告支付自2015年9月16日至2016年6月15日的逾期支付租金差额的诉讼请求，本院均不予支持，理由如下：自合同签订之日起，被告即出现逾期支付租金及定金的情形，合同约定签约当日2015年9月15日支付第一期租金，而被告于2015年9月28日才支付上述第一期租金。同理，第二、三期租金亦出现上述逾期支付的情形，甚至第二期租金存在分笔支付情形，被告付清第二期租金之时早已逾期15日。因此，原告自合同伊始已享有抗辩权，但在本次诉讼之前其从未向被告主张自2015年9月16日至2016年6月15日的逾期支付租金差额的，且就被告迟延支付的租金，原告亦予以确认为对应季度的租金，而不是抵扣为的逾期支付租金差额。因此，原告以其行为默认允许被告迟延支付租金并不予追究相应的违约责任。故原告上述两项诉讼请求，本院均不予支持，被告仍应按照租赁合同约定的租金标准，即每日983.61元，向原告支付自2016年6月16日至2016年7月17日的租金，合计为31,475.52元。此外，原告主张被告应按照租赁合同约定即每日1,396.17元向其支付自2016年7月18日至被告实际搬离并返还涉案房屋之日止的使用费。针对该项诉讼请求，被告经本院一再释明，其仍表示对合同解除后的使用费标准无异议，故对于原告的该项诉讼请求，本院亦予以支持。最后，由于被告欠付租金导致双方之间的租赁合同予以解除，故原告有权依据合同约定没收被告保证金50,000元充当违约金，本院亦予以支持。鉴于该项诉请实际已经履行完毕，故在判决部分不予载明。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款以及第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认原告李虎雄与被告胡海北于2015年9月15日签订的《租赁合同书》于2016年7月17日解除；二、被告胡海北于本判决生效之日起十日内将位于上海市松江区滨湖路XXX号、6号205室、206室、207室房屋返还原告李虎雄；三、被告胡海北于本判决生效之日起十日内按照每日983.61元标准，向原告李虎雄支付自2016年6月16日至2016年7月17日的租金，合计31,475.52元；四、被告胡海北于本判决生效之日起十日内按照每日1,396.17元标准，向原告李虎雄支付自2016年7月18日至实际返还上海市松江区滨湖路XXX号、6号205室、206室、207室房屋之日止的使用费；五、驳回原告李虎雄的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,996元，减半收取2,998元，由原告李虎雄负担265元(已付),被告胡海北负担2,733元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨惠星二〇一六年十二月五日书记员  张树腾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。