福建省龙海市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0681民初4229号原告：邓莹，女，1987年5月8日出生，汉族，住厦门市海沧区。委托诉讼代理人：吴水霞，福建知圆律师事务所律师。被告：林晓鸽，女，1980年11月29日出生，汉族，住龙海市。委托诉讼代理人：曾伟国，福建维堂律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢绍津，福建维堂律师事务所律师。原告邓莹与被告林晓鸽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月29日立案后，依法适用简易程序进行审理。因案情较为复杂，决定转为普通程序，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓莹的委托诉讼代理人吴水霞，被告林晓鸽的委托诉讼代理人曾伟国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓莹向本院提出诉讼请求：解除2016年6月19日签订的《房产买卖居间协议书》；被告双倍返还原告定金30万元；被告赔偿原告中介费13900元及律师费14000元；由被告承担本案的保全费。事实和理由：2016年6月19日，原告与被告通过中介签订房产买卖居间协议书，原告依约支付中介费13900元，向被告支付定金150000元。后被告拒不办理过户，被告的行为已经构成违约。为此原告诉至法院。被告林晓鸽辩称：本案讼争房屋存在其他共有权人，房产买卖居间协议书为无效合同；原告存在违约，被告有权行使先履行抗辩权。被告请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年6月19日，原告邓莹与被告林晓鸽通过中介方厦门丹厦房产行销策划有限公司签订《房产买卖居间协议书》（编号：S0041890），约定：邓莹（乙方）向林晓鸽（甲方）购买座落于的房产，总价款为75万元。双方同意上述购房款分3次支付：一是本协议签订当日，乙方支付购房定金15万元；二是办理产权交易登记手续当日，乙方支付32万元（含定金）作为房产解押专款使用；三是乙方向银行申请贷款43万元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于银行放款3日内将差额部分以现金方式支付给甲方……甲方应于2016年6月20日前办理提前还贷并及时办理交易过户手续之用。同时合同约定甲、乙方签订本协议后不得中途悔约。甲、乙双方于2016年7月5日前前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《漳州市房地产买卖合同》。2016年7月12日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担违约责任等。协议签订后，原告依约支付中介费13900元，向被告支付购房定金15万元。至今，原告未全额支付被告32万元（含定金），被告未与原告完成讼争房产的产权交易登记手续。另查明，被告林晓鸽与案外人王智勇原系夫妻，双方于2011年12月6日登记结婚，2012年5月7日登记离婚。讼争房屋房产的房屋所有权人登记为林晓鸽，并于2008年8月21日在中国银行股份有限公司龙海支行设定抵押权，约定期限为2008年8月16日至2018年8月16日。2016年6月16日，被告将讼争房屋按揭款清偿完毕。2016年6月24日，中国银行股份有限公司漳州角美支行向漳州台商投资区房产权属交易登记发证中心出具抵押注销（还款）证明，内容为“……现贷款已全部结算清楚，请贵中心给予办理抵押权注销”。上述事实有《房产买卖居间协议书》（编号：S0041890）、佣金确认单、收据、收据（编号：1076229）、房屋所有权证、房屋他项权证、房地产抵押监证书、结婚证、离婚证、银行存折、抵押注销（还款）证明及当事人的庭审中陈述为证，双方当事人没有争议，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《房产买卖居间协议书》中关于双方于2016年7月5日前前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《漳州市房地产买卖合同》、原告于当日向被告支付32万元（含定金）、2016年7月12日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担违约责任等双方权利义务的条款系原、被告的真实意思表示，其内容与法不悖，不存在合同法第五十二条规定的合同无效情形应认定为有效。另据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。因此，被告主张确认该《房产买卖居间协议书》无效，于法无据，不予采纳。《房产买卖居间协议书》对双方具有约束力，双方均应按照约定履行各自的义务。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张被告构成违约并提交说明、短信等，拟证明自己的主张。被告质证认为，对说明的证据三性均不予认可，对短信的关联性不予认可。本院分析认为，被告并未举证证明蔡小鹏与原告之间存在法律上的利害关系，蔡小鹏作为居间服务者参与了讼争房产的交易，原告提交的厦门丹厦房产行销策划有限公司盖章、蔡小鹏落款的说明可作为证据采信。该说明能体现原、被告未能在2016年7月5日前往土房局办理交易登记手续系因被告无法备齐过户材料。虽然被告辩称原告逾期全额支付被告32万元（含定金）作为房产解押专款使用才是主要原因，但2016年6月16日，被告已将讼争房屋按揭款清偿完毕。且被告未能提供证据证明其曾催促原告全额支付被告32万元（含定金）。相反，在2016年7月20日原告配偶与被告的短信来往中，被告明确提出“至于卖房今年是不可能了……（听说下半年房价会降价）”。故在被告拖延房屋过户登记，合同履行前景不明确的情形下，原告未全额支付被告32万元（含定金）的行为并无明显不当。同时，原告提供支付记录、款项记录、银行转账凭证、邓火银的声明等，拟证明其在2016年7月5日前已备足17万元（32万元-15万元）用以办理交易过户。被告质证认为，邓火银与原告是姐妹关系，不能作为本案定案依据；邓火银和原告名下的储蓄不能证明该款项是专用于支付本案购房款。本院分析认为，被告对原告提供的收据（载明被告收到原告购房定金15万元）上被告的签名没有异议，而该15万元系5万元从原告账户转账支付、10万元从邓火银账户转账支付。原告提供的上述证据能相互印证，足以认定原告于2016年7月5日前已依约将应付的32万元（含定金）筹措到位的事实具有高度盖然性。在原告具备履约能力，被告未举证证明双方曾就购房款的支付问题产生过争议的情况下，被告关于原告逾期付款构成违约的相关主张，依据不足，本院不予采纳。被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，原告要求判令解除双方签订的《房产买卖居间协议书》可以成立。因违约金本质上系损害赔偿额之预定，其包括实际损失和可得利益的损失，原告主张按照定金罚则由被告双倍返还定金即30万元，本院综合考虑合同约定、被告的违约情况及原告的损失情形，对原告该项诉请予以支持。又双倍返还定金已包括原告因被告违约而造成的中介费、律师费等损失，原告再次要求被告赔偿中介费、律师费的诉请违反法律规定，本院不予支持。被告的相关答辩意见予以采纳。原告要求被告支付保全费，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，原告的诉讼请求，在前述认定范围内予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告邓莹、被告林晓鸽于2016年6月19日签订的《房产买卖居间协议书》（编号：S0041890）；二、被告林晓鸽双倍返还邓莹定金共计30万元；三、被告林晓鸽支付原告邓莹保全费4270元；以上款项限于本判决生效之日起二十日内支付。四、驳回原告邓莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11579元，由原告邓莹负担416元，被告林晓鸽负担11163元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 长  蔡日升人民陪审员  刘井树人民陪审员  黄艺娟二〇一六年十二月二十三日书 记 员  沈 皓附本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。