安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0102民初3421号原告：钟讲明，男，1934年6月28日出生，汉族，住安徽省合肥市。委托诉讼代理人：钟益群，男，1965年3月4日出生，汉族，系原告钟讲明的儿子，住址同上。被告：安徽藕香树生物科技有限公司，住所地安徽省合肥市新站区站前路浙江商贸城D2420号。法定代表人：祖慧颖，该公司执行董事。被告：祖慧敏，男，1976年7月7日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。原告钟讲明与被告安徽藕香树生物科技有限公司（以下简称“藕香树公司”）、祖慧敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟讲明的委托诉讼代理人钟益群到庭参加诉讼。被告藕香树公司、祖慧敏经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟讲明向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即支付拖欠的三个月租金4500元（2015年9、10、11月房租款，每月1500元），并承担逾期支付的滞纳金；2、判令两被告承担房屋使用权12天的费用（2015年12月1日至12日的租金费用），每天按照50元计算，计600元；3、判令两被告承担房屋租赁合同第十二条的违约责任，向原告支付三个月房租的违约金4500元。事实和理由：2013年11月14日，原、被告双方签订房屋租赁合同，约定由原告将位于合肥市新站区瑶海工业园皇藏峪路529号碧水雅居6幢502室住宅一套，以每月1500元的租金出租给被告作为仓库使用。合同约定付款方式为按季度提前15天预付下季度租金4500元，由被告祖慧敏经手与原告代理人钟益群协商在原告经营场所（合肥市新站区站前路浙江商贸城D2420号）签订合同，加盖了合肥藕香树美容有限公司的公章。在实际履行过程中，两被告不遵守合同约定，经常不按期支付租金。在两被告多次违约的情况下，原告被迫于2015年8月起即电话和短信提前通知两被告，并在租房门口张贴书面告知，决定收回租房、追缴租金等。但两被告无任何理由屡次违约再次拖延。尤其是期满前最后三个月即2015年9月至11月的租金一直拖延至今不付。直至当年12月12日，在被告即不交租金又不搬离租房的情况下，原告只得通过小区物业保安强行禁止其货物进出，两被告才不得不委托拉货的余师傅出具欠条。但截至原告起诉之日，两被告依然不理不问，拒不交纳租金等费用。另经工商登记查询，原合肥藕香树美容有限公司现已变更为藕香树公司，而被告祖慧敏系原合肥藕香树美容有限公司股东，变更后的藕香树公司股东（监事），涉案房屋租赁的直接经手人。鉴于两被告缺少基本诚信，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院。被告藕香树公司、祖慧敏未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月14日，原告钟讲明（出租方，甲方）与合肥藕香树美容有限公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定合肥藕香树美容有限公司承租钟讲明在合肥市新站区瑶海工业园皇藏峪路529号碧水雅居6幢502室房屋，租赁期限自2013年12月1日至2015年11月30日，月租金为1500元；付款方式为现金支付，预付三个月租金，支付一个月租金作为风险担保，每季度提前十五天支付租金；违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金。钟讲明的儿子钟益群代钟讲明在该合同落款处签名。合肥藕香树美容有限公司在合同落款乙方处加盖印章，祖慧敏在此签名。2015年11月10日，钟讲明在上述房屋门口张贴告知，向藕香树公司和祖慧敏言明：你单位屡次违约拖欠房租不守诚信等，我决定收回此出租的房屋；鉴于前期已经多次短信和电话通知，请你单位立即结清房租物业费水电等所有款项，限五日内清空搬离，否则将采取强制措施，由此产生的一切后果由你单位承担。2015年12月12日，藕香树公司出具欠条一张，言明：“今欠到钟讲明房租肆仟伍佰圆整（房位于新站区碧水雅居6#502室）。注：如在2015年12月31日前付清，则只需支付房租叁仟圆整，如超过上述日期，则按肆仟伍佰圆整支付，并承担法律责任。注：房屋货物搬空后交付”。该欠条加盖了藕香树公司印章，委托人余某签名。另查，藕香树公司原名合肥藕香树美容有限公司，后于2014年11月20日更名为现在的名称。本院认为，原告钟讲明与被告藕香树公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应按约履行。案涉房屋租赁合同的租赁期限已经届满，钟讲明主张藕香树公司欠付租金4500元，有加盖该公司印章的欠条为凭，藕香树公司对此并未抗辩或提供证据反驳，故本院采信钟讲明的主张，支持其要求藕香树公司支付租金4500元的主张。关于逾期支付租金的滞纳金，因双方已经约定了违约责任及相应的违约金，故本院对滞纳金不予支持。关于房屋占用费，钟讲明主张藕香树公司在租赁合同解除后占用其房屋12天，按租金标准应支付占用费600元（1500元/月÷30天×12天），该项主张有事实依据，不违反法律规定，本院予以支持。关于违约金，钟讲明主张根据合同约定违约金为三个月租金，即4500元。藕香树公司拖欠房屋租金，并在合同期满后继续占用房屋，构成违约，故本院对钟讲明的主张予以支持。藕香树公司未到庭抗辩或提供证据反驳，应自行承担不利的法律后果。关于被告祖慧敏承担何种责任的问题，案涉租赁合同的承租方应为藕香树公司，祖慧敏作为藕香树公司的股东及监事，其在房屋租赁合同上签名的行为应属履行职务的行为，相应的法律后果应由藕香树公司承担，故钟讲明要求祖慧敏承担租金、占用费、违约金等没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告安徽藕香树生物科技有限公司支付原告钟讲明租金4500元；二、被告安徽藕香树生物科技有限公司支付原告钟讲明房屋占用费600元；三、被告安徽藕香树生物科技有限公司支付原告钟讲明违约金4500元；以上一、二、三项均于本判决生效后十日内履行完毕；四、驳回原告钟讲明的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告安徽藕香树生物科技有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  王雅欣人民陪审员  王继圣人民陪审员  管怀庆二〇一六年十二月五日书 记 员  赵丽丽附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条、当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条、被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。