江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣04民终1130号上诉人（原审被告）九江市鹏飞娱乐有限公司。法定代表人钟祥勇，该公司执行董事。上诉人（原审被告）叶梅金。两上诉人共同委托代理人袁军，江西惟民律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告）九江市安全生产宣传教育中心。法定代表人田超群，该中心副主任。委托代理人于耀清，江西赣北律师事务所律师，一般代理。被上诉人（原审原告）九江市国有资产经营管理中心。法定代表人李菊萍，该中心主任。委托代理人于耀清，江西赣北律师事务所律师，一般代理。委托代理人周时进，江西浔阳律师事务所律师，特别授权。上诉人九江市鹏飞娱乐有限公司（以下简称鹏飞公司）、叶梅金因与被上诉人九江市安全生产宣传教育中心（以下简称宣教中心）及九江市国有资产经营管理中心（以下简称国资中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服九江市浔阳区人民法院(2015)浔民一初字第2469号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，自1998年以来，鹏飞公司多次承租产权登记在宣教中心（原九江市劳动保护教育中心）名下的位于九江市浔阳东路149号部分房屋（现租赁面积为711平方米，以下简称涉案房屋），双方先后签订多份租赁协议。2015年5月28日，因租赁期限届满，宣教中心（甲方：房屋产权方）、国资中心（乙方：房屋经营方）与鹏飞公司（丙方：房屋承租方）又签订《租赁协议书》，约定：“一、经丙方于2015年3月13日提交的《九江市鹏飞娱乐有限公司关于请求延长租赁期限并恳请免租金的报告》的要求，甲方、乙方同意丙方继续使用该房屋至2015年9月30日止。二、本协议约定的2015年9月30日房屋归还时，丙方应立即无条件停止对房屋的使用，并将房屋完好无损的交还甲方、乙方，且不得就房屋内的设施、装修或其他任何事由提出补偿要求；2015年9月30日，甲方、乙方有权收回房屋，并对房屋内的设施、物品自行处理。三、如丙方按本协议约定的日期及时交还房屋，甲方、乙方同意免除丙方2015年1月1日至2015年9月30日的租金；如丙方到期未交还房屋，则必须自2015年1月1日起向乙方按每月人民币五万元支付房屋租金，至丙方交还房屋时止。四、2015年9月30日前，丙方应自行处理好经营中的一切对内、对外权利或业务，所有责任丙方自行承担；原甲方与丙方于2011年9月30日签订的租赁协议中，关于丙方应承担的义务的约定，对丙方继续有效，丙方应遵守，否则承担相应的违约责任。五、如丙方不按本协议的约定履行，将由甲方依法向丙方主张权利。”同日，叶梅金对协议中关于鹏飞公司的责任（包括租金支付、违约承担等）承诺承担连带担保责任。租赁期限届满后，鹏飞公司未能依约返还涉案房屋，故宣教中心和国资中心诉至原审法院，请求：1、判令鹏飞公司向宣教中心和国资中心返还涉案房屋；2、判令鹏飞公司以50000元/月的标准向国资中心支付自2015年1月1日起至涉案房屋返还时止的租金，并由叶梅金承担连带清偿责任。原审另查明，根据《中共九江市委九江市人民政府关于对市属行政事业单位非税收入和国有资产清查统一管理的决定（九字[2007]6号）》的规定，涉案房屋已于2007年定性为经营性资产，另根据《九江市市属行政事业单位经营性国有资产经营管理暂行办法（九府厅发[2008]3号）》、《九江市市属行政事业单位经营性国有资产统一经营管理及收益分配暂行办法（九办字[2013]8号）》和《九江市市属行政事业单位经营性国有资产统一经营管理实施方案（九行资改字[2013]1号）》的文件精神，国资中心对市属行政事业单位经营性资产进行统一经营，所有租金收入由国资中心填制入库票据，承租户直接向财政专户缴纳；统一经营前，承租人直接向宣教中心交纳租金，然后单位上缴财政，国资中心进行监管，年终与宣教中心财务进行对账；统一经营后，改变资产性质必须向市政府书面报告。就涉案房屋，宣教中心已向市政府书面报告，但国资中心未收到市政府关于同意该资产改变性质的批复。2013年9月，国资中心根据统一经营的文件要求，在宣教中心会议室填制鹏飞公司预交2012年10月至2013年12月共计104000元的租金入库票据，鹏飞公司依据入库票据直接将租金缴入财政专户。2013年底，宣教中心已按照文件要求对2013年全年收入进行财政调控申拨。鹏飞公司已预交了2014年96000元租金，已缴至当年12月31日。此后的租金，鹏飞公司未再支付。原审认为，本案各方签订的《租赁协议书》合法有效，具有法律约束力。鹏飞公司关于协议无效的抗辩意见，不予采纳。宣教中心和国资中心分别作为涉案房屋产权人和经营人，均是合法权利人，其主张权利有法定和约定依据，属本案适格主体。根据协议的相关约定，对宣教中心和国资中心要求鹏飞公司返还涉案房屋的诉请予以支持，对国资中心要求鹏飞公司支付自2015年1月1日起的租金的诉请亦予以支持。因叶梅金自愿对协议中鹏飞公司应支付的租金及违约责任承担连带保证责任，故对国资中心要求叶梅金对应付租金承担连带清偿责任的诉请予以支持。另，在原审审理过程中，原审法院经审查认为，国资中心为必须共同参加诉讼的原审原告，遂依法予以追加，对鹏飞公司关于追加国资中心为原审原告所提异议不予采纳。鹏飞公司关于优先承租权的抗辩，没有法定或约定依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条、第七十四条的规定，判决：一、鹏飞公司于判决生效后十日内向宣教中心、国资中心返还涉案房屋；二、鹏飞公司于判决生效后十日内按50000元/月的标准向国资中心支付自2015年1月1日起至返还之日止的租金；三、叶梅金对上述第二项债务承担连带清偿责任，叶梅金承担保证责任后，有权向鹏飞公司追偿。案件受理费9300元，由鹏飞公司和叶梅金共同负担。宣判后，上诉人鹏飞公司不服原审判决，向本院提起上诉称,一、原审认定事实错误。1、宣教中心只是涉案房屋产权登记人，不是所有权人。涉案房屋作为经营性国有资产所有权归国家，应由国资中心处分并监管，如改变涉案房屋的使用性质须经合法程序。同时，涉案房屋作为租赁物，只能用于出租，国资中心代表国家收取租金，宣教中心仅作为国家行政事业单位在授权范围从事活动，并不具有出租房屋，收取租金的权利能力，租赁协议约定涉案房屋可向宣教中心交付实际上损害了国家利益，应为无效。2、根据中共九江市委和九江市人民政府《关于对市属行政事业单位非税收入和国有资产清查统一管理的决定》的规定，涉案房屋定性为经营性资产。又，根据《九江市市属行政事业单位经营性国有资产经营管理暂行办法》和《九江市市属行政事业单位经营性国有资产统一经营管理实施方案》的文件精神，国资中心对市属行政事业单位经营性资产进行统一经营，即国资中心为有权出租人，而非宣教中心，宣教中心非本案适格主体。3、涉案房屋作为国有经营性资产，租金的调整应经过公开招标的形式进行，而如作为违约金按5万元/月计付，则明显过高，占用费也不可能高于此前的租金本身，故租赁协议约定涉案房屋租金5万元/月应无效。二、原审适用法律错误。1、根据相关法律及上述文件的规定，宣教中心并非涉案房屋出租人，因而其非返还原物的对象。2、鹏飞公司作为承租人，根据相关法律规定，享有优先承租权。三、原审程序违法。1、国资中心与宣教中心属不同独立主体，并无共同权益，更不是必要共同诉讼参加人。原审在宣教中心不是本案适格主体，诉请完全与其无关的情况下，仍执意追加国资中心参加诉讼，程序违法。2、原审追加国资中心后，通知开庭并变更新的诉请，但未对鹏飞公司进行释明及重新指定举证期限，且无视鹏飞公司的异议，剥夺了鹏飞公司辩论及举证权利。综上，故请求二审法院撤销原审判决，改判驳回宣教中心和国资中心的诉讼请求或发回重审，并由其承担本案原审及二审案件受理费。上诉人叶梅金不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉理由和上诉请求与鹏飞公司同，另补充上诉理由：1、根据相关法律规定，租赁协议作为主合同无效，担保合同亦应无效，且叶梅金对主合同无效无过错，不应承担担保责任；2、担保责任范围仅限于主债权，担保人无需对主债权之外的费用承担担保责任，叶梅金不应承担诉讼费用。被上诉人宣教中心和国资中心针对鹏飞公司和叶梅金的上诉请求，一并答辩称，本案租赁协议合法有效，鹏飞公司和叶梅金虽主张租赁协议无效，但其并无依据。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院二审查明，二审诉讼中，国资中心提供九江浔城资产评估咨询有限公司于2015年1月27日出具的评估报告（评估基准日2015年1月8日），拟证明涉案房屋租金的市场价值评估值为36.15万元/年。经质证，鹏飞公司和叶梅金对该评估报告无异议；宣教中心认为，在租赁协议签订前，各方均认可该评估报告，根据租赁协议的约定，逾期不交还涉案房屋，则按5万元/月收取租金，该5万元/月的租金包含了评估报告评估值3万余元/月，多余部分具有违约惩罚的性质。鹏飞公司和叶梅金提供江西诚达房地产土地估价咨询有限公司于2016年10月22日出具的房地产租金估价咨询报告（估价时点2016年10月18日），拟证明涉案房屋市场租金总价为166380.48元/年。经质证，国资中心认为，该评估报告为单方委托，租金偏低；宣教中心认为，该评估报告与本案无关，不予质证。二审审理过程中，国资中心明确表示涉案房屋租金应不低于36.15万元/年;鹏飞公司和叶梅金申请撤回除认为租金过高外的其他上诉理由。另查明，鹏飞公司已于2016年12月22日将涉案房屋移交国资中心。本院查明的其他事实与原审一致。本院认为，涉案房屋登记产权人虽为宣教中心，但根据中共九江市委和九江市人民政府《关于对市属行政事业单位非税收入和国有资产清查统一管理的决定》的规定，涉案房屋已定性为经营性国有资产。又，根据九江市人民政府办公厅《九江市市属行政事业单位经营性国有资产经营管理暂行办法》和九江市市属行政事业单位国有资产管理改革推进领导小组《九江市市属行政事业单位经营性国有资产统一经营管理实施方案》的文件精神，国资中心对市属行政事业单位经营性国有资产包括涉案房屋进行统一经营管理，依法享有对涉案房屋的经营管理权。鉴于鹏飞公司和叶梅金申请撤回除认为租金过高外的其他上诉理由，故涉案房屋租金的确定是本案的争议焦点。围绕该争议焦点，本院认为，国有资产经营管理权是指国有资产经营管理人为了保证国有资产的优化配置、合理利用，提高运行的经济效益、社会效益及生态效益，实现国有资产的保值增值，充分发挥国有资产在国民经济中的主导地位，依法进行的一系列筹划、决策活动的权利，包括经营方式选择权、生产经营决策权等。本案中，租赁协议虽约定涉案房屋租金5万元/月，但根据该协议的内容、各方关于该租金构成的陈述，并结合国资中心提供的由九江浔城资产评估咨询有限公司出具的评估报告，该5万元/月的租金包含了评估报告评估值3万余元/月，多余部分具有违约惩罚的性质。而从九江浔城资产评估咨询有限公司对涉案房屋租金所出具的评估报告内容来看，该报告在充分考虑涉案房屋的综合地段、面积、楼层、折旧等因素后，租金评估值为36.15万元/年合理有据。国资中心作为涉案房屋的经营管理人，对涉案房屋的租金具有决定权，其在二审审理中明确表示涉案房屋租金应不低于36.15万元/年，结合上述评估报告，涉案房屋租金按36.15万元/年确定，对各方当事人而言亦公平合理，已经实现国有资产的保值增值，且不损害国家利益。因此，涉案房屋租金按36.15万元/年计算，本院予以确认。具体而言，自2015年1月1日起至2016年12月21日止的租金为712958元。二审审理过程中，鹏飞公司已于2016年12月22日向国资中心移交了涉案房屋，本院予以认定。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：撤销九江市浔阳区人民法院(2015)浔民一初字第2469号民事判决；由上诉人九江市鹏飞娱乐有限公司于本判决生效后十日内向被上诉人九江市国有资产经营管理中心支付租金712958元；被上诉人叶梅金对上述第二项款项承担连带清偿责任，被上诉人叶梅金对已承担的清偿责任，有权向上诉人九江市鹏飞娱乐有限公司追偿；驳回被上诉人九江市安全生产宣传教育中心和九江市国有资产经营管理中心的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费合计35900元，由上诉人九江市鹏飞娱乐有限公司、叶梅金负担。本判决为终审判决。审 判 长 文 江 平代理审判员 黄 丽 丽代理审判员 欧阳中学二〇一六年十二月二十九日书记 员代 泠