河北省昌黎县人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0322民初2155号原告秦皇岛市金丰房地产开发有限公司，所在地昌黎县葛条港乡葛条港村南，统一社会信用代码91130322663679026G。法定代表人李延辉，该公司董事长。委托代理人安伟华，河北碣阳律师事务所律师。委托代理人黄明新，该公司员工。被告杨德顺，男，1965年11月14日生，汉族，农民，住昌黎县。原告秦皇岛市金丰房地产开发有限公司（以下简称金丰公司）与被告杨德顺商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月28日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年12月14日公开开庭进行了审理。原告金丰公司委托代理人黄明新到庭参加诉讼，被告杨德顺经本院公告送达传票未到庭。本案现已审理终结。原告金丰公司诉称，2011年7月22日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定，原告出售《金榭巴黎》小区6栋1单元1002室给被告，建筑面积123.95平方米，总房款684903元，被告以按揭贷款的方式付款，按揭贷款金额为420000元。并约定如被告未按期向贷款银行偿还到期贷款本息，导致原告根据银行的要求承担保证责任，累计达到3个月时，视为被告构成根本违约，该商品房《买卖合同》及本补充协议等同时解除，被告需向原告支付相当于该商品房总价百分之三的违约金。原告有权重新处置该房屋，被告已交的购房款和重新处置该房屋所得的款项用于抵清被告的银行贷款本息、滞纳金、违约金及解除本合同另行处置该房产所发生的一切费用。若有剩余的房款返还被告，如不足则被告需如数补交给原告。之后，原告、被告与银行签订了《房屋按揭借款合同》，原告为被告提供担保。自2013年10月至2016年3月5日，被告一直未按合同约定偿还银行贷款，导致银行直接划扣了原告的保证金冲抵贷款，共计105936.84元，给原告造成了不良影响及损失。期间，原告曾多次通知，希望被告按照合同约定履行还款义务，但被告始终不予理睬。综上所述，为了维护自身的合法利益，原告依据双方的约定及相关法律的规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院解除原、被告间的《商品房买卖合同》，判令被告偿还原告垫付款105936.84元、支付违约金20289.69元、本案的诉讼费用由被告承担。被告杨德顺未做答辩。原告金丰公司为支持其主张提交如下证据：1、2011年7月22日原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（附件及补充协议）一份。主要记载了出卖人为金丰公司，买受人为杨德顺，买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为(昌建综开)预售字(2010)第012号。买受人所购商品房为金榭巴黎第6幢1单元1002号房及下房壹间，商品房合同约定建筑面积123.95平方米，下房59号房，面积23.28平方米46560元人民币。商品房总价款为人民币684903元。该合同第六条记载：买受人按第3种方式按期付款：按揭贷款。买受人自愿于2011年7月22日前向出卖人付清该商品房首付款人民币264903元整，剩余房款计人民币420000元整进行银行按揭，并于15日内到指定银行办理按揭贷款手续，否则逾期付款。第二十条记载：本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十五条记载：本合同及其附件和补充协议中未规定的事项按《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律法规执行。该合同上有出卖人金丰公司公章及法人章，买受人杨德顺签名并按印。该合同附件四《合同补充协议》第一条记载：由出卖人提供贷款担保时买受人的义务：１、如买受人未按期向贷款银行偿还到期贷款本息，导致出卖人根据银行的要求承担保证责任，替买受人向银行偿还已到期本息及违约金的，则买受人应在出卖人向其发出缴费通知书三日内将出卖人替其向银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人替还之日起至买受人还款之日止，按出卖人代还金额每日千分之五的标准向出卖人支付违约金。２、如买受人未按期向贷款银行偿还到期贷款本息累计达到三个月时，则视为买受人构成根本违约。该商品房的《买卖合同》及本补充等同时解除，且买受人需向出卖人支付相当于该商品房总价百分之三的违约金。出卖人有权重新处置该房屋。买受人已交的购房款和重新处置该房屋所得的款项用于抵清买受人的银行贷款本息、滞纳金、违约金及解除本合同另行处置该房产所发生的一切费用。若有剩余的房款返还买受人，若不足则买受人需如数补交给出卖人。2、编号A［一手房］字［秦皇岛］行［华运］支行［2011］年［371］号《个人购房借款/担保合同》一份。记载借款人杨德顺，抵押人杨德顺，贷款人中国工商银行股份有限公司秦皇岛华运支行，保证人金丰公司。该合同第十条记载“10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任…”。盖有贷款人中国工商银行股份有限公司秦皇岛华运支行合同专用章及授权代理人签字、借款人杨德顺签名并按手印、保证人秦皇岛市金丰房地产开发有限公司公章及法人章、抵押人杨德顺及抵押物共有人刘会英签名并按手印。３、业务回单复印件10份。４、中国工商银行业务凭证（复印件）30份。5、2013年10月-2016年3月5日杨德顺未还贷明细表一份。证据3、4、5用以证明被告已替原告偿还了2013年10月到2016年3月5日诉状显示的数额即105936.84元。经审核，本院认为原告提交的证据形式、来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院予以采纳。综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，本院对本案的事实认定如下：2011年7月22日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》(内容详见原告证据1)，出卖人为,原告金丰公司，买受人为被告杨德顺，买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为(昌建综开)预售字(2010)第012号。买受人所购商品房为金榭巴黎第6幢1单元1002号房及下房壹间，商品房合同约定建筑面积123.95平方米，下房59号房，面积23.28平方米46560元人民币。商品房总价款为人民币684903元。该合同第六条记载：买受人按第3种方式按期付款：3、按揭贷款。买受人自愿于2011年7月22日前向出卖人付清该商品房首付款人民币264903元整，剩余房款计人民币420000元整进行银行按揭，并于15日内到指定银行办理按揭贷款手续，否则逾期付款。第二十条记载：本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十五条记载：本合同及其附件和补充协议中未规定的事项按《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律法规执行。该合同附件四《合同补充协议》第一条记载：由出卖人提供贷款担保时买受人的义务：１、如买受人未按期向贷款银行偿还到期贷款本息，导致出卖人根据银行的要求承担保证责任，替买受人向银行偿还已到期本息及违约金的，则买受人应在出卖人向其发出缴费通知书三日内将出卖人替其向银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人替还之日起至买受人还款之日止，按出卖人代还金额每日千分之五的标准向出卖人支付违约金。２、如买受人未按期向贷款银行偿还到期贷款本息累计达到三个月时，则视为买受人构成根本违约。该商品房的《买卖合同》及本补充等同时解除，且买受人需向出卖人支付相当于该商品房总价百分之三的违约金。出卖人有权重新处置该房屋。买受人已交的购房款和重新处置该房屋所得的款项用于抵清买受人的银行贷款本息、滞纳金、违约金及解除本合同另行处置该房产所发生的一切费用。若有剩余的房款返还买受人，若不足则买受人需如数补交给出卖人。被告与中国工商银行股份有限公司秦皇岛华运支行、原告金丰公司签订《个人购房借款/担保合同》（见原告提交的证据2）。记载借款人杨德顺，抵押人杨德顺，保证人金丰公司。该合同第十条记载“10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任……”自2013年10月至2016年3月5日，被告一直未按合同约定偿还银行贷款，银行将原告的保证金予以扣划，冲抵贷款，共计105936.84元。本院认为，原告金丰公司与被告杨德顺签订的《商品房买卖合同》、被告杨德顺与中国工商银行股份有限公司秦皇岛华运支行、金丰公司签订《个人购房借款/担保合同》，均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告购房款采用首付加按揭贷款方式向原告交付购房款，原告按约定履行了交房义务。在履行《个人购房借款/担保合同》过程中，中国工商银行股份有限公司秦皇岛华运支行按合同约定履行了支付款项的义务，被告从2013年10月起未按约定向银行履行还款义务，至2016年3月5日，保证人金丰公司代替被告履行了还款义务共计105936.84元。根据原、被告签订的《合同补充协议》第一条约定：１、如买受人未按期向贷款银行偿还到期贷款本息，导致出卖人根据银行的要求承担保证责任，替买受人向银行偿还已到期本息及违约金的，则买受人应在出卖人向其发出缴费通知书三日内将出卖人替其向银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人替还之日起至买受人还款之日止，按出卖人代还金额每日千分之五的标准向出卖人支付违约金。原告主张被告偿还其垫付款105936.84元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张解除合同并由被告支付违约金20289.69元的诉讼请求，被告已连续超过三个月未按期向贷款银行偿还到期贷款本息，根据原、被告签订的《合同补充协议》第一条第２项约定：如买受人未按期向贷款银行偿还到期贷款本息累计达到三个月时，则视为买受人构成根本违约。该商品房的《买卖合同》及本补充等同时解除，且买受人需向出卖人支付相当于该商品房总价百分之三的违约金。出卖人有权重新处置该房屋。买受人已交的购房款和重新处置该房屋所得的款项用于抵清买受人的银行贷款本息、滞纳金、违约金及解除本合同另行处置该房产所发生的一切费用。若有剩余的房款返还买受人，若不足则买受人需如数补交给出卖人。被告从2013年10月起未按约定向银行履行还款义务，故本院对原告主张的解除《商品房买卖合同》并支付违约金的诉讼请求予以支持。即被告杨德顺应将金榭巴黎第6幢1单元1002号房及下房壹间（商品房合同约定建筑面积123.95平方米，下房59号房，面积23.28平方米）返还给原告金丰公司。被告杨德顺将上述房屋交还原告，原告金丰公司对上述房屋重新处置后，该房屋所得的款项用于抵清被告杨德顺应支付原告金丰公司的解除合同违约金20289.69元、2013年10月至2016年3月5日的银行垫付款105936.84元及被告杨德顺的其余贷款本息、滞纳金、违约金及解除本合同另行处置该房产所发生的一切费用后，若有剩余的房款应返还给被告杨德顺，若不足则被告杨德顺需如数补交给原告金丰公司。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告秦皇岛市金丰房地产开发有限公司与被告杨德顺签订的《商品房买卖合同》。二、被告杨德顺于本判决生效之日起三十日内将金榭巴黎第6幢1单元1002号房及下房壹间（商品房合同约定建筑面积123.95平方米，下房59号房，面积23.28平方米）返还原告秦皇岛市金丰房地产开发有限公司。三、被告杨德顺将上述房屋交还原告后，原告秦皇岛市金丰房地产开发有限公司对上述房屋重新处置后，该房屋所得的款项用于抵清被告杨德顺应支付原告秦皇岛市金丰房地产开发有限公司的解除合同违约金20289.69元、2013年10月至2016年3月5日的银行垫付款105936.84元及被告杨德顺在银行的其余贷款本息、滞纳金、违约金及解除本合同另行处置该房产所发生的一切费用后，若有剩余的房款应返还给被告杨德顺，若不足则被告杨德顺需如数补交给原告秦皇岛市金丰房地产开发有限公司。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2825元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 长  刘秀艳审 判 员  蒋红梅人民陪审员  田顺玲二〇一六年十二月十五日书 记 员  李 琰