汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0511民初988号原告许佩珍，女，汉族，1947年2月12日出生，住址汕头市。委托代理人余炳荣，广东海鸿律师事务所律师。被告陈伟生，男，汉族，1980年11月22日出生，住址汕头市。委托代理人杨奕雄，广东乐众律师事务所律师。原告许佩珍诉被告陈伟生不动产登记纠纷一案，本院于2016年5月18日立案受理后，依法由审判员姚允玉独任审判，后转为合议庭，于2016年7月13日公开开庭进行了审理。原告许佩珍及委托代理人余炳荣，被告陈伟生及委托代理人杨奕雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2004年8月5日，原告与余美卿签订《购房协议》，约定由余美卿将名下位于汕头市××街××号××号房以30000元的价格转让给原告；原告领到该房锁匙时，付给余美卿26000元；收到房产证时再付给余美卿2000元；余美卿应协助原告办理好过户手续，手续完成时，原告将房款余额2000元付给余美卿；过名手续由双方各自承担应付费用。协议书签订的同时，原告将转让款26000元付给余美卿，余美卿向原告交付该房锁匙。2005年初，原告又付给余美卿2000元，余美卿同时将房地产权证及房改收据等原件交给原告。2006年3月，余美卿陪同被告与原告一同到汕头市金平区房地产交易所申办房屋过户，并完成房屋交易评估，但因缺少该房房改单位的证明，致过户手续无法办妥。余美卿表示找房改单位开具证明需要延迟时间，但事后一再拖延。余美卿2007年7月26日死亡，致房屋过户一事搁置。原告自2004年接收锁匙后开始居住使用该房至今。2016年3月，原告获悉余美卿的儿子陈伟生（即被告）已办妥该房的继承手续，现被告为该房的登记产权人。原告遂要求被告协助原告办理该房产权过户手续，但遭被告拒绝。原告认为，《购房协议》是依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告作为余美卿的继承人继承该房屋，负有协助原告办理房屋过户手续的义务。现原告诉请判令：1、被告于判决生效之日起10日内协助原告办理汕头市××街××号××号房的产权过户手续。2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：被告母亲余美卿生前是汕头港务集团有限公司职工，于1999年12月22日与公司签订《汕头市公有住房买卖合同书》，购买了位于汕头市××路××街××号××单元的住房，建筑面积45.35平方米（其中房改面积37.68平方米，自购2.38平方米，分摊公用面积5.29平方米。），购房款35354.77元（其中旧公有住房成新折扣14849.01元，夫妻购房折扣13047.83元，向公司缴纳购房款7457.93元。），增购2.38平方米2380元。公有住房买卖，是单位解决职工家庭住房困难，在出售时，有配偶的，是属于夫妻共同购买，属于夫妻共同共有，职工购买公有住房后，要出售是要报批的，不能私下交易的。所以就算余美卿在2004年8月5日有与被告签订《购房协议》也应当认定无效。原告在与余美卿签订《购房协议》后，并没有依照约定向被告母亲支付购房款，即长期占用了被告的房产。余美卿于2007年7月26日病逝，生前曾向被告说过，汕头市××街××号××号房由被告继承，无书面遗嘱。余美卿去世后，被告多次去看房子，发现房子被锁住，不知道是怎么回事，问被告父亲也不知道。被告于2015年10月14日经汕头市汕头公证处，上述房产由被告继承。继承办理后，被告有到当地居委和派出所了解房子是谁在居住，也说不清楚。经审理查明：汕头市××街××号××房是被告之母余美卿于1999年12月22日与汕头港务集团有限公司（以下简称公司）签订《汕头市公有住房买卖合同书》房改购买的房产，于2001年11月8日办理了权属人为余美卿的《房地产权证》（粤房地证字第××号），房产的性质私有房产，面积45.35平方米。原告与余美卿于2004年8月5日签订《购房协议》，约定：余美卿将位于汕头市××街××号××房转让给原告；1、原告领到该房屋锁钥时，付给余美卿26000元。2、原告收到房屋房产证时，付给余美卿2000元。3、余美卿应协助原告办理好过户手续，手续完成时，原告将房款余额2000元付给余美卿。4、过名手续应按政府规定办理，双方各自承担应付费用。5、转让手续完成后，该房产以前所有债务与原告无关，一切责任由余美卿承担。协议签订之时，原告已付给余美卿房款26000元，余美卿即将房屋交付钥匙交付原告，上述房屋由原告掌控至今。在余美卿将《房地产权证》原件及购房款的《收款收据》二份原件交给原告，原告再付余美卿房款2000元，《房地产权证》原件和《收款收据》原件均在原告处。余房款2000元，由于未能办理房屋的权属人为原告的房产证，故原告至今未付该款。上述已付房款共计28000元余美卿收取后均没有出具收款依据给原告。案在审理期间，证人吴某出庭作证，证明原告与余美卿上述买卖行为并由其代书起草上述《购房协议》，由余美卿和许佩珍签亲笔签名；当天许佩珍已付给余美卿26000元，余美卿将房屋锁匙交付许佩珍，并约定余美卿将房产证交给许佩珍时再付还2000元等事实。余美卿2007年7月26日死亡。被告于2015年10月14日经汕头市汕头公证处公证，上述房产由原告继承。在公证继承期间，被告于2015年11月7号登报刊声明《房地产权证》灭失，内容为：“汕头市升平区××街××号××号房全套，权属人余美卿，已核发《房地产权证》证号列：粤房地证字第××号。根据汕头市汕头公证处《公证书》（2015）粤汕汕头第012660号，上述房地产由陈伟生继承。现陈伟生报称上述权证遗失，经汕头市房屋产权登记发证中心同意办理灭失声明。如与该房地产权属有纠葛者，希自登报之日起30日内持合法证件向汕头市房屋产权登记发证中心提出书面异议。逾期无异议或异议不成立，上述权证作废，并按有关规定申请补发登记。”但原告没有在上述期间主张房产的权利。被告于2016年1月25日领取了该房屋的《中华人民共和国不动产权证书》，房屋的权利人为陈伟生，权利性质是房改房。该证书附记：“本不动产与2016-01-25通过【转移登记】换发不动产权证，原不动产权属证书或证明【××】注销，不动产权利人变更为【陈伟生（身份证明号码：××）】。”原告取得上述《中华人民共和国不动产权证书》后遂于2016年6月16日向本院起诉，提出前述的诉讼请求。案在审理期间，原告提出其与余美卿于2004年8月5号所签订的《购房协议》，并交付房屋和房款，而且该房屋自协议签订之后至今由原告使用。但由于该房屋属于余美卿与其丈夫陈圆金的共同财产，在本案审理期间，陈圆金向本院表示，该房产属于夫妻共同财产，其不同意房产由余美卿进行出卖，据此，原告的诉讼请求所依据的《购房协议》所主张的民事法律关系的性质或者民事行为的效力与本院作出的可能不一致。本院依法征求原告是否变更诉讼请求，但原告表示不变更，坚持原诉讼请求。案在审理期间，陈圆金（系被告的父亲、余美卿的丈夫）出庭表示：其于1999年12月22日与妻子余美卿，共同向余美卿的单位汕头市港务集团有限公司购买了汕头市××街××号××房，该房产属于夫妻共同共有财产。由于余美卿已死亡，并于2015年10月14日由被告陈伟生办理继承公证。余美卿生前没向其说过该房屋有出卖的情况，至今也没有其他人向其说起房屋有买卖的情况，如果有人要买其也不会同意。本案审理期间，被告于2016年6月16日向本院提起反诉，请求原告将本案讼争房产交其管业使用。被告于2016年10月13日向本院申请撤回上述反诉，本院依法予以照准。以上事实，有原告的《中华人民共和国居民身份证》、被告的《人口信息查询表》、被告的《户口簿》、余美卿的《常住人口个人信息表》，《汕头市公有住房买卖合同书》、《房地产权证》（粤房地证字第××号）、《购房协议》、《收款收据》二份、《存根》、《中华人民共和国不动产权证书》【粤（2016）汕头市不动产权第××号】、汕头市职工补购公有住房售价评估表》、中国南方电网广东电网汕头供电局缴费查询卡、票据、电费发票、《不动产产权情况表》，中华人民共和国广东省汕头市汕头公证处的《公证书》、《房地产权证件灭失声明》等和《庭审笔录》等在卷为据。本院认为：原告与余美卿于2004年8月5日签订了《购房协议》后，原告交付大部分房款给余美卿，余美卿履行了交付房屋给原告的义务，并将该房产产权证交由原告收执，房产由原告使用至今。由于该房屋属于余美卿与其丈夫陈圆金的共同财产，余美卿没有征得共有人的同意擅自处分房产的行为，侵犯了共有人的合法权益，故上述房产的买卖成立但未生效。据此，原告的诉讼请求所依据的上述《购房协议》所主张的民事法律关系的性质或者民事行为的效力与本院作出的认定不一致。依照《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第三十五条的规定，本院依法征求原告是否变更诉讼请求，但原告明确表示不变更，坚持原诉讼请求，故原告诉请判令被告协助办妥涉讼房产更名至其名下的诉讼请求本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条、第三十五条第一项和第七十六条的规定，判决如下：驳回原告许佩珍的诉讼请求。本案受理费100元由原告许佩珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  姚允玉审 判 员  黄素萍人民陪审员  陈育璇二〇一六年十二月二十一日书 记 员  袁诹敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。