成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2015）武侯民初字第11709号原告李华东，女，汉族，1978年5月21日出生，住四川省大竹县。委托代理人陈永平，男，汉族，1974年10月26日出生，住四川省郫县。被告四川众信房地产开发有限公司（以下简称众信公司）。住所地:成都市武侯区。法定代表人郑足友。被告郑足友，男，汉族，1974年4月22日出生，住四川省遂宁市。二被告共同委托代理人孙强，男，汉族，1972年3月30日出生，住成都市武侯区，系众信公司员工。二被告共同委托代理人熊建新，四川公生明律师事务所律师。原告李华东与被告四川众信房地产开发有限公司（以下简称众信公司）、被告郑足友商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李华东及其委托代理人陈永平，被告众信公司和被告郑足友共同的委托代理人孙强、熊建新均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李华东诉称，2014年2月23日，原告李华东于与被告众信公司签订了《房屋买卖合同》，约定原告李华东购买被告众信公司位于成都市武侯区二环路南三段1号一楼2138号的经营性用房，建筑面积为5.71㎡，价款34万元，被告众信公司应当在原告购买该房屋后365天内将分户产权证办理到原告名下。合同签订当日，原告向被告众信公司缴清了全部购房款，被告众信公司将该房屋交给了原告。同日，原告在被告众信公司的担保下所购房屋租赁给成都众信凯豪投资管理有限公司，租期为10年，自2014年5月1日至2025年4月30日，前三年每年按购房款的9%计算租金，中间四年每年按购房款的10%计算租金，最后三年每年按购房款的11%计算租金，租金按季度在每个季度的前十日内付清。后经原告李华东多次催办，被告众信公司均以尚需等待为由拒办，至今未将房屋产权证办给原告。后原告得知，被告众信公司于2013年1月将原告所购的2138号房屋所在的成都市武侯区二环路南三段1号2栋一楼1号房屋（权1734523号，建筑面积431.99㎡）全部抵押给了案外人李忠，即被告众信公司根本无法再将分户产权办给原告。按照《房屋买卖合同》第九条第二款的约定，原告可以终止合同，被告众信公司应当在30个工作日内全额退还已付房款并支付3%违约金。原告从2014年7月起多次要求与被告众信公司解除《房屋买卖合同》，并要求退还购房款，被告众信公司均以公司存在资金困难拒绝。2015年7月26日原告与其他购房户再次要求被告众信公司退还购房款，并按被告众信公司的要求推荐代表与其法定代表人被告郑足友进行协商，以会议纪要的形式形成书面协议，由被告众信公司从2015年8月起退还购房款及租金，被告郑足友个人进行担保。然而，被告众信公司、郑足友仍以各种理由拒绝退还购房款。综上，原告为维护自身的合法权益，故诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告众信公司于2014年2月23日签订的《房屋买卖合同》；二、被告众信公司向原告返还购房款34万元，及支付违约金10200元；三、被告郑足友对被告众信公司应退还的购房款34万元承担连带保证责任；四、请求二被告向原告支付购房款利息（利息以34万元为本金，按照同期商业银行贷款利率，从2014年2月24日起至付清全款之日止）；五、本案诉讼费、保全费均由二被告承担。被告众信公司辩称，原告李华东的诉讼请求，除了退还购房款以外的都不能成立。第一，双方签订的《房屋买卖合同》是无效合同,无效的合同自始没有法律约束力。被告出售的案涉房屋是分割预售，没有取得房屋预售许可证，被分割销售的房屋不具有独立功能和独立产权，所以双方在未取得房管局许可的情况下所签房屋买卖合同无效。第二，原告主张的解除合同的理由和形式不合法，案涉房屋没有抵押给任何第三方，原告要求解除合同应当向被告送达解除合同的通知，但原告未送达。第三，原、被告双方签订《房屋买卖合同》并付款后，原告即将所购房屋出租给案外人，原告买房的目的在于投资，并一直收取租金，原告不存在损失。原告所购房屋的产权证的办理需要原告和承租方的配合，未办证的原因不能归咎于众信公司。第四，原告诉讼请求中主张的违约金和利息，既没有双方约定，原告也没有证明损失的实际发生，请求法院依法予以驳回。被告郑足友辩称，原告李华东要求被告郑足友承担连带责任的理由不成立。被告郑足友是被告众信公司当时的法定代表人，其履行职务签字确认的内容，应当由被告众信公司来承担责任。原告举证的会议纪要中的内容和担保不适用于原告，原告没有在会议纪要上签字，原告提供的被代表业主的附表只有复印件，且该附表的形成时间和内容均未经被告郑足友的签字确认，不能被告郑足友产生拘束力，请求法院驳回原告对被告郑足友的诉讼请求。经审理查明，2014年2月23日，原告李华东与被告众信公司签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于成都市武侯区二环路南三段1号（权1734523）1层2138号经营性用房，建筑面积5.71平方米，房屋总价款34万元。合同第七条约定，双方同意以房屋实际现状进行交付，原告委托被告在2014年1月1日前将房屋直接交付乙方的承租方。合同第九条第2款约定，如因被告责任，原告未能在全款付清后365天内取得房屋所有权证书的，双方统一按以下方式解决：双方终止合同，被告在30个工作日内全额退还原告已付房款，并按已付房款的3%支付违约金，原告已收租金（合同签订当日至合同终止之日以内的租金部分）概不退还。合同签订当日，原告向被告支付了全部购房款34万元，被告向原告出具了收据。合同签订后，众信公司按照合同约定将该房屋直接交付给承租方使用，原告亦收取了部分租金。2013年1月15日，被告众信公司将登记在其名下的位于成都市武侯区二环路南三段1号2栋1楼1号房屋（权1734523）抵押给案外人李忠，并办理了抵押权登记，原告所购买的位于成都市武侯区二环路南三段1号（权1734523）1层2138号房屋属于该房屋的一部分。2016年3月14日打印的《房屋信息摘要3》显示，案涉房屋上已经不存在抵押权。由于被告众信公司在交房后365天内，未为原告办理房屋产权证，原告与其他购买众信公司成都市武侯区二环路南三段1号（即人南金座）房屋的购房人推举了案外人罗福平等人作为代表，与众信公司进行协商。2015年7月27日形成了《会议纪要》，载明：部分业主代表（被代表业主见附表）与众信公司代表协商，所欠业主的购房款及经营权本金，从2015年8月开始支付给业主，一年半以内付清，众信公司每月按比例等额支付，被告郑足友作为担保人、众信公司拿出人南金座及其他应付金额等额款的固定资产作为抵押。该《会议纪要》上，业主代表签字处有案外人罗福平等九人（不包括原告）的签字并捺手印，众信公司落款处由郑足友签字并捺手印，担保人处由郑足友签字并捺手印。截至法庭辩论终结前，众信公司尚未为原告办理上述房屋的产权证。庭审中，原告当庭撤回了要求众信公司承担购房款一倍损失的诉讼请求。上述事实，有原、被告主体资格证明、房屋买卖合同、收据、房屋信息摘要、会议纪要及庭审笔录等证据收集在案予以证实。本院认为，原告李华东与被告众信公司签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真是意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，原、被告双方应当按照约定全面履行合同权利义务。案涉房屋至今因被告众信公司的原因未能办理房屋产权证，根据《房屋买卖合同》第九条第2款约定，双方终止合同，众信公司应当承担向原告退还购房款34万元，并按已付房款的3%支付违约金10200元。众信公司认为原告收取了租金，并未遭受损失，其不应支付违约金，本院认为，案涉房屋未能按约办理产权证，原告损失不仅包括能否收取租金，还包括可能错失的交易机会，该违约金系违约方众信公司承担约定责任的方式。关于原告要求二被告承担购房款利息的主张，本院认为，该请求没有合同和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告郑足友对退还购房款承担连带保证责任的主张，本院认为，《会议纪要》系部分购房者与被告众信公司达成的协议，原告并非《会议纪要》上签字的业主代表，原告举示2015年7月26日的代表确认签名单复印件上没有原告的签字，2015年7月23日有原告签字的《祥福苑业主维权委员会第一会议决议》并不能证明原告是人南金座的被代表业主。原告未能举证证明其是《会议纪要》中的被代表业主，也未证明《会议纪要》附表已经交给二被告，也未举证证明被告郑足友同意对众信公司对原告承担的债务提供担保。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，《会议纪要》对原告不具有约束力，原告不能基于《会议纪要》向郑足友主张权利。关于被告众信要求追加案涉房屋承租方作为本案当事人参加诉讼，本院认为，原、被告之间是房屋买卖法律关系，房屋承租方并非本案所涉及的法律关系的当事人，原告的诉讼请求也仅仅针对被告，并未涉及房屋租赁、租金等内容，本案的处理结果也与房屋承租方没有利害关系，故房屋承租方并非本案有利害关系的第三人，故不予追加。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、解除原告李华东与被告四川众信房地产开发有限公司于2014年2月23日签订的《房屋买卖合同》；二、被告四川众信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告李华东退还购房款34万元并支付违约金10200元；三、驳回原告李华东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10700元，保全费2520元，公告费65元，共计13285元，由被告四川众信房地产开发有限公负担6745元，由原告李华东负担6540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  张闻武审 判 员  雷田怡人民陪审员  冉开芳二〇一六年十二月十二日书 记 员  颜钰洪