广西壮族自治区南宁市江南区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0105民初4266号原告：杨昭红，女，汉族，1978年10月12日出生，住广西北流市。委托诉讼代理人：张庆兴，广西南国雄鹰律师事务所律师。委托诉讼代理人：敬彬儒，广西南国雄鹰律师事务所律师。被告：广西保利置业集团有限公司，住所地：南宁市青秀区朱槿路6号越南园区保利铭门3楼。统一社会信用代码：××。法定代表人：吴光明，董事长。委托诉讼代理人：梁飞，广西保利置业集团有限公司法务专员。被告：中国建设银行股份有限公司南宁圆湖支行，住所地：南宁市圆湖南路12-3号。统一社会信用代码：××。主要负责人：林海，行长。委托诉讼代理人：蒋海燕，中国建设银行股份有限公司南宁圆湖支行员工。原告杨昭红与被告广西保利置业集团有限公司（下简称保利公司）、第三人中国建设银行股份有限公司南宁圆湖支行（下简称建设银行南宁圆湖支行）商品房预售合同、按揭贷款合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。因原告杨昭红请求建设银行南宁圆湖支行承担民事责任，本院依法将建设银行南宁圆湖支行的诉讼地位变更为被告。原告杨昭红及其委托诉讼代理人张庆兴、敬彬儒、被告保利公司的委托诉讼代理人梁飞、被告建设银行南宁圆湖支行的委托诉讼代理人蒋海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨昭红向本院提出诉讼请求:1、判令被告保利公司退还原告已付购房款107164元，并支付自2016年６月15日至偿还全部房款之日止的利息，暂计：1074.77元（以107164元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂自2016年6月15日计算至2016年9月6日止）；２、判令解除原告与被告建设银行南宁圆湖支行、被告保利公司于2013年11月1日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；３、判令被告保利公司退还原告已付贷款本息至判决生效之日止，暂计40760.81元；４、判令被告保利公司向被告建设银行南宁圆湖支行偿还判决生效之日起的尚余贷款本息；５、判令被告保利公司赔偿原告各项损失共计7196.64元人民币（其中房屋维修基金3565元，房屋契税3551.64元，预告登记费80元）；六、判令被告保利公司承担本案全部诉讼费用。审理中，原告对被告保利公司变更其第五项请求为：判令其退还原告房屋维修基金发票、契税发票、预告登记费发票，如不能退还，则按原请求赔偿原告损失。事实和理由:原告于2013年9月9日与被告保利公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买保利公司位于南宁市江南区五一路180号保利城×号楼×单元×号房，房屋建筑面积46.3平方米，其中套内面积31.27平方米，按套内建筑面积计价，单价为11357.98元，总金额为355164元，约定套内建筑面积差异比绝对值在3%以上的，买受人有权退房。上述合同签订后，原告共计向被告保利公司支付了107164元购房款（包含合同签订前支付的定金，后依约抵作购房款），并作为借款人于2013年11月1日与被告建设银行南宁圆湖支行、被告保利公司（保证人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定贷款金额为248000元人民币，贷款期限为240个月。同时缴纳了物业维修基金、房屋契税等费用。2016年6月15日，原告收到保利公司的通知，告知因被告保利公司交付给原告的房屋经测量套内实际面积差异比绝对值为7.93%，大于合同约定的3%，原告有权选择退房或继续履行合同的权利，如选择退房的，在接到该通知之日起15日内书面通知被告保利公司。原告在收到该通知后，于同日书面通知被告保利公司要求退房。但被告保利公司却拒不返还原告支付的购房款及赔偿原告的各项损失。综上所述，因被告保利公司交付的房屋套内面积差异比绝对值超过合同约定，已构成违约，原告依约解除合同。该合同解除后，原告与建设银行南宁圆湖支行、保利公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》就失去了继续履行的基础，依法应当给予解除。被告保利公司拒不返还原告支付的购房款及赔偿原告的各项损失，损害了原告的合法权益，特提起诉讼，恳请法院依法公正判决。被告保利公司辩称：1、被答辩人行使合同解除权必须履行合同解除的附属义务及履行包括但不限于返还房屋、办理商品房买卖合同备案登记证明、预告登记证明及预抵押登记注销等手续；2、商品房买卖合同解除之后，答辩人应承担的法律责任仅为依据合同约定向被答辩人退还已付购房款并按照中国人民银行同期活期存款利率支付利息。首先根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积、建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的，合同有约定的按照约定处理。答辩人与被答辩人据此在商品房买卖合同第六条面积差异处理中约定出卖人在本合同解除之日起三十日内将买受人已付房款退还买受人，并按照中国人民银行公布的同期活期存款利率支付利息，本案中原告杨昭红已付购房款355164元，答辩人应向其返还购房款355164元及以355164元为基数计算的利息283.14元；如果因为商品房买卖合同的解除导致个人贷款一并解除的，答辩人作为个人贷款合同的担保方，有权根据司法解释的规定从应退还购房款总额中提取出被答辩人尚欠银行的贷款本息、罚息及相关费用，并向银行支付后，再将剩余款项支付给被答辩人；3、被答辩人的各项诉请缺乏法律及合同依据，应予驳回。针对被答辩人的第一项诉请，违反合同的约定，合同中已经明确约定出卖人在合同解除之日起三十日内将买受人已付的房款退还买受人，并按照中国人民银行公布的活期存款利率支付利息，买受人已付购房款应为被答辩人向答辩人支付的全部购房款。其中包括首付款以及通过银行按揭方式支付的购房款。被答辩人仅要求退还首付款以及以首付款为基数计算出来的利息与合同约定不符。如被答辩人不对诉讼请求进行调整，应理解为被答辩人放弃通过按揭贷款方式支付的购房款以及以此基数计算的利息；针对第二项诉讼请求，答辩人认为该诉讼请求已超出商品房预售合同之诉审理的范围，请求法院予以考虑是否驳回该项诉讼请求；针对第三项诉讼请求，答辩人认为该诉讼请求与法无据，已付贷款本金的退还应通过解除个人贷款合同方式处理，应由被告贷款银行在追究被答辩人的相关违约责任之后再由被答辩人返还；对于第四项诉讼请求，答辩人认为该诉讼请求于法无据，首先被答辩人尚欠被告建设银行南宁圆湖支行贷款本息的退还，应通过解除贷款个人合同进行处理，应由建设银行南宁圆湖支行追究被答辩人相关违约责任之后向被答辩人返还；被答辩人尚欠建设银行南宁圆湖支行的贷款本息属于合同解除所造成的正常损失，应当根据合同约定由被答辩人直接承担。根据公平合理原则，如被答辩人超出合同的约定，要求答辩人承担尚欠建设银行南宁圆湖支行的贷款本息，答辩人根据对等原则，有权要求被答辩人承担已交付房屋使用而产生的房屋折旧费。答辩人所交付的房屋为精装修交付，并且已于2014年3月交付给被答辩人。房屋使用期间必然产生折旧现象，被答辩人应按照行业惯例每年向答辩人支付折旧费为房屋购房款的4%。针对第五项诉讼请求，答辩人认为被答辩人要求答辩人赔偿房屋维修基金、房屋契税及预告登记等费用于法无据。首先被答辩人所交纳的房屋维修基金、房屋契税及预告登记费用收取方为相关政府部门，合同解除之后，被答辩人完全可以申请相关部门退还该部分费用，不应认定为损失。答辩人可以提供必要的协助向政府申请退款。综上，被答辩人的各项诉讼请求，缺乏合同及法律依据，请求法院予以驳回。被告建设银行南宁圆湖支行辩称：原告与建设银行南宁圆湖支行签订了贷款合同，建设银行南宁圆湖支行按照合同约定向原告发放了贷款，建设银行南宁圆湖支行已按合同履行了义务。原告现要求与被告保利公司解除商品房买卖合同，必然影响贷款合同的实现，建设银行南宁圆湖支行同意原告解除贷款合同，根据相关司法解释规定，前提是原告与被告保利公司应向建设银行南宁圆湖支行偿还贷款本息。根据当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：１、本案原告与被告保利公司签订的《商品房买卖合同》是否已经解除？合同解除的时间应如何确定？２、原告已向被告保利公司支付的购房款是多少？应如何进行返还？原告请求被告保利公司支付自2016年6月15日起至偿还全部购房款之日止的利息并按银行同期贷款利率计算是否合法有据？３、原告请求解除与两被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是否成立？４、原告请求被告保利公司退还原告已付贷款本息及向被告建设银行南宁圆湖支行偿付至判决生效之日起原告尚欠被告建设银行南宁圆湖支行贷款本息是否合法有据？５、原告请求被告保利公司赔偿原告房屋维修基金、房屋契税以及预告登记费等各项费用是否合法有据？双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审中组织当事人进行了质证。各方当事人对对方提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据上述确认的证据，结合双方无异议的事实，本院查明：2013年9月9日，原告与被告保利公司签订《商品房买卖合同》，向保利公司购买位于南宁市江南区五一路180号保利城×号楼×单元×号预售商品房，商品房预售许可证为南房预字（2012）第062号。房屋建筑面积46.3平方米，其中套内面积31.27平方米，按套内建筑面积计价，单价为11357.98元，总金额为355164元。合同约定被告保利公司应当向原告交付的是符合约定标准的精装修房屋。合同第六条还约定，套内建筑面积差异比绝对值在3%以上的，买受人有权退房。买受人退房的，应在接到出卖人产权面积测算通知之日起15日内通知出卖人，买受人退房的，买卖双方各自承担各自损失。出卖人在本合同解除之日起30日内将买受人已付房款退还买受人，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率支付利息。合同签订后，原告先后向被告保利公司支付了107164元首付款。2013年9月5日，被告保利公司向原告代收住宅预告登记费80元和物业专项维修基金3565元，被告保利公司分别先后向有关职能部门缴纳了住宅预告登记费80元和住宅专项维修资金3837.68元。2013年10月8日，原告为购讼争房屋自行向南宁市江南区地方税务局缴纳契税3551.64元。2013年11月1日，原告作为借款人与被告建设银行南宁圆湖支行（贷款人）、被告保利公司（保证人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告以讼争房屋向贷款人提供抵押担保并向贷款人借款248000元人民币用于购买本案讼争房屋，贷款期限为240个月，保证人承担阶段性连带责任保证。合同签订后，贷款人已按约定将贷款发放至原告授权的被告保利公司账户，自2013年12月起至今，原告按约定向贷款人按月等额本息还款。2014年3月，被告保利公司向原告交付了讼争房屋。被告保利公司于2016年6月2日向原告发出通知，内容为：原告向被告保利公司购买的房屋经测量，套内建筑面积差异比绝对值为7.93%，依据双方签订的《商品房买卖合同》第六条的约定，原告有选择退房或继续履行合同的权利，如选择退房的，在接到该通知之日起15日内书面通知被告保利公司。原告在收到该通知后，于2016年6月15日以邮件发函通知被告保利公司要求退房,保利公司于2016年6月16日签收邮件。本院认为：原告与被告保利公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同约定，讼争商品房套内建筑面积差异比绝对值在3%以上的，买受人有权退房，该条约定赋予了买受人一方在约定条件达成时解除合同的权利。现保利公司已向原告明示，原告所购买的商品房套内建筑面积差异比绝对值在3%以上，合同解除条件已成立，原告选择退房即选择行使合同解除权并依据合同约定在期限内将退房的通知送达给保利公司，自原告退房通知到达保利公司时双方合同即发生解除效力，故本案合同解除时间应为2016年6月16日。被告保利公司对解除合同没有异议，但认为合同至今未解除的主张，没有事实和法律依据，本院不予采信。因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因此，原告请求解除原告与建设银行南宁圆湖支行、保利公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。讼争商品房预售合同解除后，保利公司应按约在合同解除之日起30日内将原告已付房款退还原告，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率支付利息。因原告除支付首付款外，还向银行抵押贷款部分房款，故原告已付房款应包含首付107164元+贷款248000元＝355164元，原告请求保利公司退还原告已付购房款107164元，本院予以支持；原告还请求按中国人民银行同期贷款利率支付自2016年6月15日至偿还全部房款之日止的利息，因合同约定：出卖人在本合同解除之日起30日内将买受人已付房款退还买受人，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率支付利息，则本院按合同约定利率予以支持。但合同未约定给付利息的起算点，应自原告交付房款之日起计，原告请求自2016年6月15日起计利息，本院予以支持。同理，讼争商品房预售合同解除后，原告应将涉案房屋在合理期限内返还给被告保利公司，并协助保利公司办理预售商品房合同备案、抵押权预告登记的涤除手续，因被告保利公司对此没有提起反诉，可由双方自行协商处理，协商不成，可另行起诉。原告因《个人住房（商业用房）借款合同》向被告建设银行南宁圆湖支行贷款248000元，该款项已由银行支付给被告保利公司。原告得因此向银行逐月偿还借款本金及利息，现《个人住房（商业用房）借款合同》已解除，原告请求保利公司退还原告至判决生效之日止已向银行归还的贷款本金，于法有据，本院予以支持。由于原告与保利公司的商品房买卖合同约定，买受人在本案情形下退房的，各自损失由各自负担。原告以按揭贷款方式购房，依合同约定需承担相当数额的银行贷款利息，在解除合同情况下，银行贷款利息必然构成其损失，此系其在签订商品房买卖合同时应当预见。既合同已有明确约定，原告请求保利公司返还其已偿还银行的按揭贷款利息，本院不予支持。但原告已付的银行贷款本金亦属其已支付购房款，应按中国人民银行公布的同期活期存款利率从原告每期交纳银行贷款本金之次日起支付利息。因银行已将全部贷款金额交付给保利公司，故原告尚欠银行的贷款，可由保利公司直接向银行偿还。原告请求保利公司向建设银行南宁圆湖支行偿还判决生效之日起原告尚欠银行贷款本息，本院予以支持。判决生效之前如原告有未按期履行偿还贷款本息的，可由保利公司从应退还原告的房款中扣除。保利公司清偿剩余贷款本息后，建设银行南宁圆湖支行应及时涤除涉案房屋上的抵押权预告登记。原告与两被告的《个人住房（商业用房）借款合同》解除后，因此而造成被告建设银行南宁圆湖支行损失的，可由各方自行协商，协商不成由被告建设银行南宁圆湖支行另行向相对人主张。为履行商品房买卖合同，原告向被告保利公司交纳了房屋维修基金3565元、预告登记费80元，保利公司均已将上述费用向有关职能部门缴纳，现原告变更诉请要求将相关发票返还原告，由原告自行办理退费手续，本院予以支持。房屋契税为原告自行缴纳，契税发票亦掌握在原告手中，对该项请求本院不予支持。但保利公司所代缴的住宅专项维修资金为3837.68元，代原告多缴纳的272.68元，因保利公司未提出主张，可由原告在退费后自行退还保利公司。如保利公司不能在履行期限内退还相关票据，则按保利公司已代收的房屋维修基金和预告登记费金额赔偿原告相应损失。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款、第二十四条、第二十五之规定，判决如下：一、被告广西保利置业集团有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告杨昭红首期购房款人民币107164元；二、被告广西保利置业集团有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告杨昭红首期购房款人民币107164元的利息（自2016年6月15日起按中国人民银行同期活期存款利率计至首期购房款全部返还之日止）；三、解除原告杨昭红与被告广西保利置业集团有限公司、被告中国建设银行股份有限公司南宁圆湖支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；四、被告广西保利置业集团有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告杨昭红至本判决生效之日止已偿还被告中国建设银行股份有限公司南宁圆湖支行的贷款本金（具体数额以被告中国建设银行股份有限公司南宁圆湖支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；本判决生效之前，原告杨昭红如有未按期偿还被告中国建设银行股份有限公司南宁圆湖支行的贷款本息的，可由被告广西保利置业集团有限公司直接从应返还原告杨昭红的房款中抵扣；五、被告广西保利置业集团有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告杨昭红至本判决生效之日止已偿还被告中国建设银行股份有限公司南宁圆湖支行贷款本金按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息（贷款本金数额以被告中国建设银行股份有限公司南宁圆湖支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准，利息自每期贷款本金偿还次日起计算至被告广西保利置业集团有限公司偿清原告杨昭红已付贷款本金为止）；六、被告广西保利置业集团有限公司于判决生效之日起七日内向被告中国建设银行股份有限公司南宁圆湖支行偿还原告杨昭红自判决生效之日起就《个人住房（商业用房）借款合同》剩余的贷款本息（具体数额以被告中国建设银行股份有限公司南宁圆湖支行于判决生效当月出具的核算数额为准）；七、被告广西保利置业集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告杨昭红返还房屋维修基金、预告登记费正式票据，如不能按期返还，则按被告广西保利置业集团有限公司代收的房屋维修基金费3565元、预告登记费80元的金额赔偿给原告杨昭红；八、驳回原告杨昭红的其他诉讼请求。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。案件受理费3424元，由原告杨昭红负担622元；被告广西保利置业集团有限公司负担2802元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，汇款：待结算财政款项中院诉讼费专户；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行(网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”)；账号：20×××17。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蓝 彬人民陪审员  蒙德荣人民陪审员  陈红娟二〇一六年十二月二十八日书 记 员  周 微附：法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。