河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀05民终3498号上诉人（原审被告）：刘兰海，男，1953年12月14日出生，汉族，现住邢台市桥东区。委托诉讼代理人：罗双华，河北佳信时代律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：逯天曙，男，1957年9月28日出生，汉族，现住邢台市桥西区。委托诉讼代理人：冯贞秀，河北甲信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河北金大地房地产开发有限公司，住所地邢台市桥东区。法定代表人：李岗，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵会娟，该公司员工。上诉人刘兰海因与被上诉人逯天曙、河北金大地房地产开发有限公司（以下简称金大地公司）执行异议之诉一案，不服邢台市桥东区人民法院作出的（2016）冀0502民初947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘兰海及其委托诉讼代理人罗双华，被上诉人逯天曙及其委托诉讼代理人冯贞秀，被上诉人河北金大地房地产开发有限公司委托诉讼代理人赵会娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘兰海上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人逯天曙的诉讼请求，上诉费由二被上诉人负担。事实与理由：一、被上诉人逯天曙并不享有名都阳光4号楼1单元1803号房屋所有权，其没有履行2015年7月3日购房合同的证据。一审认定2015年的购房合同系2005年购房合同调换而来，没有充分证据证实。二、一审判决适用法律错误。1、本案逯天曙主张的购房合同没有进行任何登记，不具有对抗第三人的效力。2、本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条错误，不应停止对名都阳光4号楼1单元1803号房屋的执行，被上诉人逯天曙对该房屋也不享有合法所有权。逯天曙答辩称，一、逯天曙与金大地公司签署的名都阳光4号楼1单元1803号房屋的购房合同真实有效，答辩人已支付全部购房款并享有对该房屋的所有权。1、逯天曙于2005年就与金大地公司签订了购房合同，购买了世纪名都芳景苑3号楼1单2层西户140平米的房屋和21平米的车库。后因金大地公司规划变更，该房一直未建，经双方多次协商，达成调房合意，但因车库存在争议，最终于2015年7月3日签订了名都阳光4号楼1单元1803号房屋的《房屋买卖合同》和《车库购买协议》。因系由多层调为高层，成本不同，价格才增加了200元，这也恰恰证明了1803号房产系由原来的房产调换而来。2、答辩人已实际占有该房屋，2015年的1803号商品房买卖合同已履行完毕。3、虽该房屋未进行预告登记，但办理预告登记是开发商的义务，开发商未及时去房产管理部门办理预告登记，过错不在逯天曙，故属于非因买受人自身原因未办理登记。综上所述，答辩人提出的案外人执行异议合理合法，符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，应当予以支持。二、答辩人与金大地公司不存在恶意串通的行为。三、答辩人认为本案应适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，而不是适用29条。28条是对一般买受人物权期待权的保护，属于普遍性要求，对登记在包括房地产开发商在内的所有被执行人名下的不动产提出异议的规定，而29条指对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的规定，它属于特殊性的要求，对于达不到28条要求的单一住房购房者的一个特殊保护，但并不能以特殊性而否定了普遍性的适用。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回被答辩人的诉请。金大地公司辩称，逯天曙从我公司买了一套房子，由于规划调整，从多层调到高层，逯天曙已经把房款付清，并且到物业办理了交房手续。逯天曙向一审法院起诉请求：1、请求立即停止对邢台市桥东区迎宾路北侧名都阳光小区4号楼1单元1803号房产的强制执行，解除查封；2、确认该房产归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求提交的2015年8月10日本院作出的（2015）东执字第331号执行裁定书、查封公告、2016年3月21日本院作出的（2016）冀0502执异12号执行裁定书，证明“本院于2015年8月10日作出（2015）东执字第331号执行裁定书，于2015年8月27日向邢台县房产管理处发出（2015）东执字第331号协助执行通知书，依法查封金大地公司名下位于邢台市桥东区迎宾路北侧世纪名都小区名都阳光楼盘3号楼2单元2701、4号楼1单元1803号、2103号、2703号房产，之后原告逯天曙向本院提起案外人执行异议，本院以（2016）冀0502执异12号执行裁定书，驳回了原告的异议。”。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告逯天曙与被告金大地公司于２００５年原告逯天曙与被告金大地公司于２００５年３月１７日签订了《世纪名都邢台学院公寓购房合同书》，原告以按揭贷款方式购买世纪名都芳景苑3号楼1单元2层西户及芳景苑3楼19号车库，总房款为203597元。2005年3月7日首付64597元，2005年3月7日在建设银行邢台住房城建支行住房公积金按揭贷款135000元，并一直按期偿还贷款，已于2015年11月12日偿还完毕，共计交纳房款199597元。因规划调整该房未建，后经逯天曙与金大地公司协商，于2015年7月3日签订《商品房买卖合同》，以已交纳的世纪名都芳景苑3号楼1单2层西户房屋的房款换购总价款为186452元整的名都阳光小区4号楼1单元1803号房产，并已实际占有了该房屋。为证明这一事实，原告逯天曙提交证据：2005年世纪名都《邢台学院公寓购房合同书》、2005年3月7日原告交纳64597元首付款的收据、邢台市职工个人住房公积金借款合同、中国建设银行个人住房贷款、还款清单、职工个人住房公积金结清证明、证人崔某（金大地销售部人员）的证人证言；2015年7月3日名都阳光4号楼1单1803号房屋的商品房买卖合同、补充协议及其交纳物业费、契税、维修基金等费用清单。庭审后，被告金大地公司经核实出具了“原告逯天曙所购我公司开发的世纪名都芳景苑3号楼1单元2层西户及3号楼19号车库，因规划调整未建调整为名都阳光4号楼1单元1803号房”的证明，原告逯天曙提交的证据与被告金大地出具的证明相互佐证，足以认定以上事实。被告刘兰海主张金大地公司与逯天曙之间签署的购房合同属于恶意串通，但未举出相应的证据予以证明。2005年和2015年签订的两份购房合同，均系双方真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。一审法院认为，登记在被执行人名下的房屋从法律上应当视为被执行人的财产，但是买受人如果购买了被执行人名下的房屋，由于被执行人的问题没有办理产权登记，也未办理预告登记，如果仅仅考虑申请执行人的金钱债权受偿，完全不考虑买受人的利益，不符合公平原则。逯天曙与金大地公司于2005年３月１７日签订了《世纪名都邢台学院公寓购房合同书》，购买世纪名都芳景苑3号楼1单2层西户的房屋及3号楼19号车库，并于2005年3月7日支付了首付款64597元，采用公积金贷款的方式向银行贷款135000元，并一直按期偿还贷款，已于2015年11月12日偿还完毕，共计交纳房款199597元。因规划调整该房未建，逯天曙与金大地公司协商于2015年7月3日签订《商品房买卖合同》，以已交纳的世纪名都芳景苑3号楼1单2层西户的房屋的房款换购总价款为186452元整的名都阳光小区4号楼1单元1803号房产。原告购买了金大地公司开发的名都阳光4号楼1单元1803号房，属于房屋买受人，该购房合同由于金大地公司的原因未办理产权登记以及备案，原告逯天曙不存在过错。且逯天曙已按照合同约定交纳了维修基金、契税、天然气等相关费用，办理了交房手续，金大地公司已将名都阳光4号楼1单元1803号房交付原告逯天曙。综上所述，从金大地公司购买的名都阳光4号楼1单元1803号房屋，原告逯天曙已交清全部房款并实际占有该房屋这一事实提供的证据与金大地公司出具的证明相互印证，形成了一个完整的证据锁链，达到了高度盖然性的证明标准，原告逯天曙是名都阳光4号楼1单元1803号房屋的所有权人。法院依据刘兰海的申请，查封名都阳光4号楼1单元1803号房屋的时间为2015年8月27日，而原告与金大地公司签订名都阳光4号楼1单元1803号房屋的《商品房买卖合同》时间为2015年7月3日，属于在法院查封之前就签订了合法有效的书面买卖合同，并付清了全部房款，已实际占有该房屋，其权利能够排除执行。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，原审判决：一、停止对邢台市桥东区迎宾路北侧世纪名都小区4号楼1单元1803号房产的执行。二、邢台市桥东区迎宾路北侧世纪名都小区4号楼1单元1803号房产系原告逯天曙所有。案件受理费400元，由被告刘兰海、河北金大地房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院审理查明事实与一审一致，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，（一）关于名都阳光小区4号楼1单元1803号房产归谁所有的问题。一审时，逯天曙提交了证据：2005年世纪名都《邢台学院公寓购房合同书》、2005年3月7日逯天曙交纳64597元首付款的收据、邢台市职工个人住房公积金借款合同、中国建设银行个人住房贷款、还款清单、职工个人住房公积金结清证明、证人崔某（金大地销售部人员）的证人证言；2015年7月3日名都阳光4号楼1单1803号房屋的商品房买卖合同、补充协议及其交纳物业费、契税、维修基金等费用清单。金大地公司经核实出具了“原告逯天曙所购我公司开发的世纪名都芳景苑3号楼1单元2层西户及3号楼19号车库，因规划调整未建调整为名都阳光4号楼1单元1803号房”的证明。逯天曙提交的证据与金大地出具的证明相互佐证，足以认定被上诉人逯天曙享有对名都阳光4号楼1单元1803号房屋的所有权，2015年的购房合同所购的1803号房屋是由2005年所购的房屋调换而来，2015年的1803号房屋的合同已经实际履行。刘兰海上诉主张逯天曙与金大地串通，并否认逯天曙享有对名都阳光4号楼1单元1803号房屋的所有权，理据不足，不予支持。但一审判决主文表述欠准确，应予变更。（二）关于本案适用法律问题。因本案逯天曙与金大地公司签订名都阳光4号楼1单元1803号房屋的《商品房买卖合同》时间为2015年7月3日，系在法院查封之前就签订了合法有效的书面买卖合同，并付清了全部房款，且已实际占有该房屋，同时又属非因逯天曙的原因未办理过户登记，因此其权利能够排除执行。一审虽然判决结果正确，但适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定不当，应适用该规定的第二十八条。综上所述，上诉人刘兰海上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、变更邢台市桥东区人民法院作出的（2016）冀0502民初947号民事判决第一项为停止对邢台市桥东区迎宾路北侧名都阳光小区4号楼1单元1803号房产的执行。二、变更邢台市桥东区人民法院作出的（2016）冀0502民初947号民事判决第二项为邢台市桥东区迎宾路北侧名都阳光小区4号楼1单元1803号房产系逯天曙所有。二审案件受理费400元，由上诉人刘兰海负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨月花审 判 员  解宝成代理审判员  闫海燕二〇一六年十二月二十八日书 记 员  杜志乾