.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        主办单位民 庭签          发 拟 稿 人常婧婧拟稿时间  年 月  日独任审判员签署 审核 校对  海南省保亭黎族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼9029民初591号 原告海南心怡物业服务有限公司保亭分公司，住所地海南省保亭黎族苗族自治县（以下简称“保亭县”）凤凰小区物业办公楼二楼。负责人林仕彬，总经理。委托诉讼代理人蒙志清，海南正凯律师事务所律师。委托诉讼代理人云涌，海南正凯律师事务所律师。被告黄晓蓉，女，1969年5月25日出生，黎族，无业，住海南省保亭县。委托诉讼代理人林道国（系被告黄晓蓉的丈夫），男，1974年5月1日出生，黎族，无业，住海南省保亭县保城镇凤凰小区16-203房。第三人保亭县住房保障与房产管理局，地址保亭县保城镇育才路。法定代表人邢世荣，局长。委托诉讼代理人云俊明，男，1970年9月28日出生，汉族，该局副主任科员，住海南省保亭县。委托诉讼代理人龙飞，男，1986年1月13日出生，苗族，该局科员，住海南省保亭县。原告海南心怡物业服务有限公司保亭分公司（以下简称“心怡保亭分公司”）诉被告黄晓蓉、第三人保亭县住房保障与房产管理局（以下简称“保亭房管局”）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月20日公开开庭进行了审理。原告心怡保亭分公司的委托诉讼代理人蒙志清，被告黄晓蓉的委托代理人林道国，第三人保亭房管局的委托诉讼代理人云俊明、龙飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案经原告、被告和第三人同意继续适用简易程序，并由本院院长批准，延长本案审限期限。原告心怡保亭分公司诉称：2012年6月7日，原告通过招标投标方式与保亭房管局签订《凤凰、保城小区前期物业服务合同》，约定由原告采取物业服务费包干制，为凤凰小区提供物业管理服务，业主按其拥有物业建筑面积缴纳。这是接续双方2010年9月28日、2011年3月30日签订的物业服务合同。合同签订后，原告即开始对凤凰小区进行管理服务，但被告以原告提供的服务未达到约定的标准为由，拒绝缴纳物业服务费。原告多次向被告追讨，均未果。被告的行为已违反前期物业服务合同第6条，物业管理条例第7条的约定，原告为维护其自身合法权益，请求法院判决：1、被告向原告支付拖欠的物业服务费1113.2元及逾期利息；2、本案诉讼费由被告承担。被告黄晓蓉辩称，一、原告起诉已经超过诉讼时效。原告自2014年3月要求被告缴纳物业管理费用，而被告以原告提供服务质量与收取管理费存在极大差距为由拒绝交费。从2014年3月起至起诉时，原告从未向被告签发过书面的交费催告书。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，本案的物业服务费属于债权，因此，适用二年的诉讼时效期间，原告起诉已经超过了诉讼时效期间，应不予收到法律保护。二、原告违反合同约定的义务。1.原告不履行合同规定的义务；2012年8月，从被告入住该小区起，因2012年10月27日一场强热带风暴导致房子外墙出现渗水现象，原告应当及时处理被告的投诉并及时向第三人汇报被告的房屋墙体渗水情况，但是原告没有履行该义务，导致被告的房屋墙体受损，应当赔偿被告的经济损失，但原告拒绝赔偿；2.小区绿化及相关设施严重破坏，却无人关心和修护；3.被告没有履行“监理物业管理委员会制，定期召开代表大会”、“组织房屋安全检查”、“组织好小区房屋设备的日常管理及维修保养工作，并及时做好回访工作”等义务，无权收取管理费；4.小区存在严重的安全问题，没有履行24小时昼夜巡逻值班，没有对进入小区可疑人员进行查问，散发小广告和上门推销的人常有之。更有甚者，被告和其他业主都出现了摩托车被盗的情况。原告从未给业主设定停车场，也没有提供相关部门的收费标准；5.违法收取押金不归还给被告。三、原告陈述的与事实不符。原告自从与第三人签订合同过后，没有按照合同的约定履行相关义务，导致小区管理混乱，相关设施没有得到合理的维护及保养，很多设备都无法使用。被告并未不愿意缴纳物业费，而是原告没有提供相应的物业服务，这种不对称的交易违反了等价有偿的原则。四、原告的起诉违反《物业管理条例》，属于无权起诉。原告心怡保亭分公司提供如下证据：《凤凰、保城小区前期物业服务合同》，证明原告为涉案小区提供物业管理服务，物业服务收费采取包干制，由业主按其拥有的物业的建筑面积向原告缴纳，并且合同明确了物业管理费用的收取标准；《关于保亭县心怡物业公司年检的证明》，证明原告已依约对凤凰小区物业提供了服务，履行了相应的义务和职责的事实；《凤凰小区2016年3月止未交物业费名单》，证明凤凰小区拖欠物业费业主的拖欠金额和月份等。被告黄晓蓉对原告所举证据质证意见为认可物业费未交费名单载明的事实，但不认可其他证据。第三人保亭房管局对原告所举证据表示无异议。被告黄晓蓉向法庭提交证据：1.《证明》，证明小区安保问题导致我摩托车被盗的事实；2.《协议书》，证明被盗的摩托车是我向被人购买的；3.《照片》，证明我的房子出现渗水情况和小区的绿化没有做到位；4.《押金条》，证明物业公司收取我的押金500元；5.《保亭嘉丽士漆专卖店》，证明我自行装修的花费。原告对被告质证意见：证据1真实性、合法性没有异议，但不认可关联性，不能因此证明被告摩托车被盗便是原告的责任；证据2、3真实性、合法性和关联性不予认可；证据4房号对应不上，被告应提交清晰且准确的房号作为退费依据；证据5真实性没有异议，但不具有关联性。第三人对被告所举证据无异议。第三人保亭房管局提交如下证据：《采购项目委托代理合同》、《凤凰、酒厂等小区前期物业服务投标文件》、《凤凰、酒厂等小区前期物业服务招标项目备案书》，证明我方的招、投标的行为是合法的，投标合同上是明确了原告的物业服务标准的。原告心怡保亭分公司对第三人保亭房管局所举证据表示无异议。被告黄晓蓉对第三人保亭房管局所举证据质证意见：从未见过证据，是原告和第三人之间的行为，也与本案没有关系。本院对原告提供证据认证如下：《凤凰、保城小区前期物业服务合同》是证明原告依约向凤凰小区提供物业管理服务的事实，具有真实性、合法性及关联性，予以确认；而《关于保亭县心怡物业公司年检的证明》是证明原告自提供管理服务以来从未收到小区业主投诉的事实，没有其他证据加以证明，不具有真实性，不予确认；《凤凰小区2016年3月止未交物业费名单》，经庭审质证，被告表示认可拖欠的物业费的事实，本院认定具有真实性、合法性和关联性，但原告计算金额是否属实，应结合具体个案予以确认。本院对被告提供证据认证如下：《证明》是证明被告摩托车被盗的事实，该事实由保亭县公安局城镇派出所出具，具有真实性、合法性；《协议书》与本案没有直接关联；《照片》是证明我的房子出现渗水情况和小区的绿化没有做到位，本院认定具有真实性、合法性和关联性，但被告房屋出现渗水不能作为不缴纳物业费的合法理由；《押金条》字迹模糊，无法认定该押金条载明的事项，对该项主张待被告提供相应证据后可以向原告进行主张；《保亭嘉丽士漆专卖店》系非正规发票，不能作为认定本案的事实依据，且原告并未就该项主张提出具体赔偿要求，而房屋渗水不能作为原告不缴纳物业费的合法理由。本院对第三人提供证据认证如下：证据系真实、与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的依据。审理中，经当事人陈述、举证、质证及法庭认证，查明以下事实：2012年6月7日，第三人保亭房管局与海南心怡物业服务有限公司签订《凤凰、保城小区前期物业服务合同》，约定由海南心怡物业服务有限公司向凤凰小区提供前期物业管理服务，凤凰小区业主每月按0.6元/平方米的标准向海南心怡物业服务有限公司缴纳物业管理费等。合同签订后，海南心怡物业服务有限公司成立原告心怡保亭分公司履行合同约定的物业服务管理。凤凰小区每套房屋面积不相同，但均按0.6元/平方米计算，每户业主每月应向原告缴纳物业管理费。原告心怡保亭分公司则从2013年1月起开始向业主收取物业管理费，本案中，被告黄晓蓉的房屋面积为80.69平方米，其从2014年5月起拒绝向原告缴纳物业管理费；直至2016年3月原告退出管理为止，原告主张被告共拖欠原告物业管理费1113.2元。原告曾多次向被告催收物业管理费，均无果。2016年7月12日，原告心怡保亭分公司向本院起诉包括被告在内的凤凰小区121户业主，请求支付物业管理费。本院受理后，经本院组织调解，原告同意业主按诉请金额的80%支付物业管理费。截止2016年10月20日开庭前，被起诉的业主中同意与原告调解或与原告私下调解并经原告撤回起诉的业主人数已约占被起诉的业主人数的三分之二比例；其他不同意调解的业主，则主张没有义务或因原告服务不到位、房子质量出现问题而拒缴纳费用。本院认为:首先，关于本案中的业主是否应当缴纳物业管理费的问题。根据《中华人民共和国物业管理法》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。可知，物业服务合同分为前期物业服务合同和普通物业服务合同。前期物业服务合同是相对于普通物业服务合同而言的，指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其选聘的物业服务企业签订的合同。简单地说，在大多数业主还未入住之前，由业主形成业主大会决定选聘物业服务企业还不具备现实条件。再者，由于第三人保亭房管局既是建设单位，又是国家机关，直接对建设房产提供物业管理，不是其行政管理的职责范围；而为了保障已建成的房产顺利交付及有序入住，物业管理服务又是必需的，这时由建设单位统一代表业主们选聘物业服务企业进行前期物业管理，才具备现实条件。在建设单位代表业主们选聘物业服务企业之后，物业服务企业提供物业管理所产生的费用，业主们当然有义务缴纳。第三人与原告签订该小区的前期物业管理合同对被告具有约束力。故，被告以其并非合同当事人为由拒绝缴纳物业管理费的，应不予支持。其次，原告提供的物业服务管理不符合约定，是否应当承担违约责任。根据《中华人民共和国物业管理条例》第七条第一款第（五）项：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：按时交纳物业服务费用。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。本案中，在被告提供相关证据，证实原告提供的物业服务管理质量确实存在不尽人意的情形。这些情形都反映出原告不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，原告对此应承担违约责任。鉴于其他同意调解的业主已按80%缴纳了物业管理费，为了保证裁判的统一性 ，被告可在20%的范围内减免，即被告应按80%向原告缴纳拖欠的物业管理费。原告请求被告支付物业管理费超出80%的，以及支付逾期利息，不予支持。最后，按80%折算后，被告应向原告支付拖欠的物业服务费890.56元。原告请求被告支付逾期利息，不予支持。   依照《中华人民共和国物业管理法》第二十一条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条第一款第（五）项和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条规定，判决如下：一、被告黄晓蓉于本判决生效之日起十五日内向原告海南心怡物业服务有限公司保亭分公司支付拖欠的物业管理费890.56元；二、驳回原告海南心怡物业服务有限公司保亭分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币25元，由被告黄晓蓉承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   ltlptjwfhhcwlbckzj案件唯一码审判员   常婧婧  二〇一六年十二月二日 法官助理     张婷婷书记员   黄杨慧          附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国物业管理法》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《中华人民共和国物业管理条例》   第七条第一款第（五）项 业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。                                                                                         审核：常婧婧 撰稿：常婧婧 校对：黄杨慧 印刷：黄杨慧                                                                                海南省保亭黎族苗族自治县人民法院 2016年12月15日印制                                                                               （共印12份）