四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川13民终1948号上诉人（原审原告）：郑勇生，男，生于1981年2月24日，汉族，住四川省阆中市。被上诉人（原审被告）：四川省阆中明星房地产开发有限责任公司，住所地阆中市商城路西段6号。法定代表人：胡明银，该公司董事长。委托诉讼代理人：柯阆，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王敏，四川纪明律师事务所律师。上诉人郑勇生因与被上诉人四川省阆中明星房地产开发有限责任公司（以下简称明星公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2016）川1381民初1088号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑勇生，被上诉人明星公司的委托诉讼代理人柯阆、王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑勇生上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持郑勇生的上诉请求或发回重审。事实和理由：1.明星公司在一审中举出的相关证据，不能证明案涉房屋在合同约定的交房时间前就已达到了《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件。因住宅商品房实行一房一卖，分户验收，即便其他业主接受了房屋，也不能以此说明本案的房屋达到了交付条件，且明星公司在郑勇生要求其提供交付符合交付条件的证明文件时，并未提供，违反法律规定和合同约定。根据合同十五条“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”，且法律明确规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，明星公司未向郑勇生提供证明文件的情况下，郑勇生无法接收房屋，明星公司的行为属于合同中“逾期超过60日以上”的情形，合同已经符合解除条件，郑勇生据此解除合同于法有据。而郑勇生于一审判决后，在2016年8月17日了解到，案涉小区还未取得规划验收批准文件以及建筑工程竣工验收备案文件等相关手续。2.郑勇生前去接房时，被明星公司告知要先开首套房证明，并补齐面积补差款及缴纳相关税费后，再到物管去领钥匙就算完成交付，郑勇生认为，此交房程序不符合约定双方验收交接的规定。3.无论明星公司交房采用何种通知方式，均应以通知到为准，明星公司除2015年12月17日的短信外，并不能证明之前通知到了郑勇生。明星公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.案涉房屋已经达到交付条件，郑勇生称房屋未达到交付条件不是事实。2.合同中，列明了接房办理交付手续的方法及程序，一审中，我方也向郑勇生提供了整个项目包括案涉楼的广告发票等，对房屋的交付进行了广而告之。郑勇生也认可收到过交房通知的短信，明星公司在交房之前已经履行了通知义务。郑勇生是因面积补差款的事情恶意拒绝接房，而并非明星公司未到达交付条件，以及未履行通知义务。郑勇生向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.明星公司限期同郑勇生一起到房屋管理部门办理商品房买卖合同备案登记的撤销手续；3.明星公司向郑勇生返还已付购房款275,595元、房屋专项维修资金1247.60元、合计276,842.60元，并承担银行利息37,374元；4.明星公司支付违约金13,482.13元及租房、误工等实际损失10,280元；5.本案诉讼费用由明星公司负担。一审法院认定事实：2014年2月14日，郑勇生购买明星公司位于阆中市七里新区长公大道锦绣新城小区2幢2单元第9层X号房屋，并于同日签订《商品房买卖合同》。约定：“1、房屋预测面积62.38平方米，单价4418元，房屋总价款为275,595元；2、出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付该商品房；3、逾期交房责任：逾期在60日内，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付购房款的5%向买受人支付违约金。”同日，双方签订《补充协议》，约定：出卖人在商品房达到合同约定的交付使用条件后，可采用包括但不限于信函、短信、电话等方式通知买受人办理房屋的交付手续。合同签订后，郑勇生于2014年10月15日缴纳全额购房款275,595元，并缴纳了房屋专项维修资金1247.60元。一审中，郑勇生称明星公司于2015年12月17日才通知其于2015年12月31日接房，且郑勇生在2015年12月31日前往明星公司处接房时，因明星公司未按合同约定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故郑勇生向明星公司发书面退房函，明星公司拒绝办理，郑勇生遂诉至一审法院。明星公司主张锦绣新城小区房屋在合同约定的交房时间前就已经具备了交房条件，且明星公司自2015年10月20日左右就已通过电话、短信方式将接房信息告知于业主，但郑勇生电话一直处于关机状态。明星公司并分别在阆中广播电视台、四川科教频道播放了接房广告，阆中广播电视台广告时间为2015年10月23日至2015年12月23日，四川科教频道广告开始时间为2015年12月15日。明星公司并委托阆中市孟达文化传媒有限公司自2015年12月1日至2016年1月31日每晚在湖南、浙江、江苏、上海、北京、天津等二十多个频道播出广告游动字幕，每天四组（八遍）。明星公司称郑勇生于2015年11月份就已前来明星公司处洽谈接房事宜，因房屋涉及面积补差一直未协商一致，郑勇生方不愿接房，并非由于明星公司迟延交付房屋。明星公司为佐证其主张，提供了下列证据：1.阆中市广播电视台出具的广告播出证明、《广告发布合同》、广告费发票；2.明星公司销售人员向业主发送的接房短信、通话记录清单、业主接房名单；3.《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。郑勇生对上述证据质证意见为：1.电视播放广告不能证明已按合同交付了房屋；2.电话、短信不符合实际，明星公司在无法联系业主时，应发书面函；3.《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》不能证明是在2015年10月30日办理的；4.接房名单上有的住户没有显示接房时间，郑勇生并未收到接房通知书，不能作为郑勇生所购房屋达到交付条件的证据。经核实，锦绣新城小区2幢2单元业主最早接房时间为2015年11月2日，在2015年12月31日前，2幢2单元有18位业主接收了房屋。一审法院认为，郑勇生购买明星公司位于阆中市七里新区锦绣新城小区2幢2单元第9层X号房屋，双方并签订《商品房买卖合同》，该合同是郑勇生与明星公司的真实意思表示，应属合法有效，双方建立了商品房买卖合同关系。本案争议的焦点为明星公司是否可视为按约履行了交房义务，郑勇生所述理由是否达到解除合同的充分条件。首先，根据阆中电视台接房广告及多频道游动字幕广告播出时间（2015年10月23日起）、锦绣新城小区与郑勇生所购买的同幢同单元业主最早接房时间（2015年11月2日），明星公司主张在合同约定的交房时间即2015年10月31日前就已具备了交房条件并通知了购房业主，明星公司的该项主张有据可依，也符合常理，故对该项主张予以采信。其次，郑勇生辩解即使本人电话关机，明星公司也应当通过书面函形式告知郑勇生接房信息。根据双方所签《补充协议》第二条第3项“出卖人在商品房达到合同约定的交付使用条件后，可采用包括但不限于信函、短信、电话等方式通知买受人办理房屋的交付手续”的约定，明星公司未采用书面方式通知郑勇生办理接房并非明星公司未履行交房通知义务的充分理由。且依据常理推断，明星公司在2015年10月31日前已具备了交房条件，如郑勇生确有接收房屋的迫切愿望，在期限届满时即使未收到明星公司交付房屋通知，也应当会向明星公司进行催告，从而得知所购房屋已能接收。最后，本案中，即使假设全盘否定明星公司证据，根据郑勇生提供的信息，明星公司于2015年12月17日向郑勇生发送了接房短信，接房时间为2015年12月31日，并未超过合同约定的逾期交房责任中的“逾期交房60日”以上的情形，郑勇生请求解除合同的理由并非明星公司在履约过程中存在严重违反合同内容的情形，亦不能构成解除合同的充分理由。综上，对郑勇生主张解除与明星公司签订的《商品房买卖合同》的请求，不予支持。故对郑勇生该项主张之上的请求明星公司返还购房款、支付违约金等损失，亦不予支持。据此，依照，《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回郑勇生请求解除与明星公司于2014年2月14日签订的《商品房买卖合同》及请求明星公司向其返还购房款、支付违约金的诉讼请求。案件受理费减半收取3185元，由郑勇生负担。二审查明：《商品房买卖合同》十一条“（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表”。明星公司开发的锦绣新城小区于2016年10月24日取得《建设工程竣工规划验收合格证》，2016年11月13日取得《竣工验收备案书》。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点，一是本案《商品房买卖合同》应否解除；二是如果《商品房买卖合同》应当解除，本案违约金如何计算。郑勇生与明星公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案《商品房买卖合同》应否解除的问题。合同约定明星公司应当在2015年10月31日向郑勇生交付符合约定条件的房屋，虽明星公司在交付期限届满前后通过电视台、电话、短信等方式对交房事宜向业主进行了告知，但由于明星公司在通知交房时并不具备《商品房买卖合同》第十一条关于已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表的约定，应当认定其通知交房时并不具备交付条件，明星公司构成违约，郑勇生有权拒绝接收房屋。明星公司取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表时已超过交房期限60日，郑勇生有权退房，其要求解除《商品房买卖合同》符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，明星公司应当承担的违约金问题。《商品房买卖合同》约定“买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。”本案中，郑勇生缴纳了全额购房款275595元，依照双方约定违约金的计算方法，明星公司应当向郑勇生支付违约金13779元。明星公司认为约定违约金过高，请求予以调整。本院认为，郑勇生支付全部购房款至今一年多，即便按照中国人民银行同期利率即同期一年期贷款基准利率计算资金占用利息，也高于合同约定的金额，故明星公司要求调减违约金的请求，本院不予支持。明星公司向郑勇生返还购房款及房屋专项维修基金后，还应当按照银行同期活期存款利率向郑勇生支付该两笔款项的资金占用利息。关于郑勇生请求明星公司赔偿误工费等损失，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，郑勇生上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销四川省阆中市人民法院（2016）川1381民初1088号民事判决；解除郑勇生与四川省阆中明星房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》；四川省阆中明星房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起三十日内同郑勇生到房屋管理部门办理《商品房买卖合同》的备案登记撤销手续；四川省阆中明星房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十五日内向郑勇生退还购房款275595元、房屋专项维修基金1247.60元，并按照银行同期活期存款利率支付上述两笔款项的资金占用利息；四川省阆中明星房地产开发有限责任公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向郑勇生支付违约金13779元；驳回郑勇生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3185元，由郑勇生负担478元，四川省阆中市明星房地产开发有限责任公司负担2707元；二审案件受理费6370元，由郑勇生负担711元，四川省阆中市明星房地产开发有限责任公司负担5659元；本判决为终审判决。审 判 长  蒙秀梅代理审判员  王婵轶代理审判员  蒲文博二〇一六年十二月十九日书 记 员  范云荣