广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤09民终1502号上诉人（原审被告）柯俏坤，女，汉族，1964年8月21日出生，住茂名市茂南区。诉讼代理人梁通，广东鸿基律师事务所律师。被上诉人茂名市茂南区区直债权债务清偿中心，住所地：茂名市人民南路龙湖一街68号101室法定代表人冯华强，该中心主任。诉讼代理人张桂洪，广东海日律师事务所律师。诉讼代理人周翠红，女，汉族，1968年4月13日出生，住茂名市茂南区该中心副主任。上诉人柯俏坤因与被上诉人茂名市茂南区区直债权债务清偿中心(以下简称区直清偿中心)租赁合同纠纷一案，不服茂名市茂南区人民法院（2016）粤0902民初478号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人柯俏坤上诉请求：1、依法撤销(2016)粤0902民初478号民事判决第二项，改判柯俏坤按每月3200元标准支付相应的占用费给区直清偿中心；2、判令区直清偿中心承担本案二审诉讼费用和本案的评估费。事实和理由：一、原审判决认定的事实不清。本案中，柯俏坤租赁区直清偿中心房屋用于开办幼儿园。因幼儿园办学特殊需要，涉案租赁合同期限到期时，柯俏坤幼儿园尚未结束该学期，无法立即交还房屋给区直清偿中心。为此，柯俏坤多次与区直清偿中心协商，要求续租或延期搬迁。区直清偿中心当时同意柯俏坤延期两个月搬迁，以便柯俏坤完成该学期教学，待春节后找地方搬迁。延期期间，区直清偿中心又表示可以继续续租给柯俏坤，双方为此又进行了多次协商。后因区直清偿中心个别人从中作梗，区直清偿中心要价过高，才导致双方未能最终达成续租协议。根据双方在原审的证据（包括柯俏坤的陈述和区直清偿中心提供的通知）显示，柯俏坤申请延期和区直清偿中心同意延期是事实，双方之后进行续租协商也是事实，但原审判决对该部分关键事实未作查明，未作认定，认定事实明显不清，导致实体处理不当。二、原审判决适用法律不当，处理错误。原审判决按所请求评估价格标准（每月9114.7元）判令柯俏坤支付六个月的房屋占用费给区直清偿中心，并判令柯俏坤承担评估费，缺乏相应的事实依据和法律依据。理由如下：1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，租赁合同无效，应参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费。同理，房屋租赁期限届满后，出租人同意延期使用期间和双方协商续租期间，应参照合同约定的租金标准计付房屋使用费。原审判决按评估价计算本案房屋占用费，没有法律依据。2、延期是区直清偿中心同意的，本不应收取占用费，本案延期期间按评估价格计算房屋占用费更是于法无据。3、本案不应按评估价格计算房屋占用费，因此启动评估程序显属多余。本案评估费明显是区直清偿中心故意扩大开支的费用，依法应由区直清偿中心承担。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，实体处理不当，判决不公。被上诉人区直清偿中心辩称：1、区直清偿中心不同意延期续租争议房屋，在2015年10月通知其搬迁，柯俏坤不肯搬离租赁房屋，双方未达成同意延期续租协议或意向；2、租金标准计算合理合法，有提供报告作为依据，符合现房屋租赁租金标准，每月3000元的租金是十年前的标准，已不适用于该标准。被上诉人区直清偿中心向原审法院起诉请求:1、判令柯俏坤立即交还占用的位于茂名市*2-3间铺位及二、三层房屋给区直清偿中心；2、判令柯俏坤赔偿房屋占用费的经济损失2万元给区直清偿中心；3、判令柯俏坤承担本案的一切诉讼费用。区直清偿中心于2016年4月21日变更第2项诉讼请求为：判令柯俏坤赔偿房屋占用费的经济损失6万元给区直清偿中心。事实和理由：2010年12月30日，柯俏坤与区直清偿中心签订了《房屋租赁合同书》，柯俏坤租用位于茂名市*2-3间铺位及二、三层房屋使用，每月租金为3200元，租期为5年，即从2011年1月1日起至2015年12月31日止。《房屋租赁合同书》约定，双方签订租赁合同时，乙方要向甲方一次交纳租赁押金9600元，租赁合同期满或终止合同时，在房屋及内部各种设施完好无损，并经双方现场验收后，甲方在十五个工作日内如数退还押金（不计利息）给乙方，如设施损坏均由乙方负责赔偿，按实际损坏价值在押金中扣减。《房屋租赁合同书》还约定，租用期满，乙方如要继续租用，必须提前一个月事先向甲方提出续租申请，甲方在同等条件基础上，优先照顾乙方。否则合同期满，乙方必须无条件搬出，所导致的一切责任由乙方自负。该租赁合同已于2015年12月31日期满，租赁期满后由于区直清偿中心需收回房屋另作处置，不再出租，于是多次通知柯俏坤将房屋交还给区直清偿中心，但柯俏坤至今仍拖欠着不交还。租赁期满后，柯俏坤继续占用房屋，按照现行租金标准，柯俏坤占用房屋至少每月给区直清偿中心造成1万元的经济损失。另，根据茂名市茂南区机构编制委员会茂南机编（2011）8号《关于设立茂名市茂南区区直债权债务清偿中心的通知》，设立了区直清偿中心，同时撤销茂名市茂南区官渡农金会债权债务清偿中心，茂名市茂南区官渡农金会债权债务清偿中心的职责任务由新设立的区直清偿中心承担。原审法院认定的事实：柯俏坤承认区直清偿中心在本案中所主张的事实。在案件审理过程中，区直清偿中心向本院提出对涉案房屋根据同地段同类型房屋按现行租金标准进行评估的申请，原审法院依法委托茂名市合众资产评估有限公司进行评估。茂名市合众资产评估有限公司于2016年6月6日出具评估报告书，结论为：区直清偿中心位于茂名市*2-3间铺位及二、三层房屋同地段同类型房屋租金在评估基准日2016年5月19日的月租金为9114.7元，2016年6月1日至2016年12月31日期间的租金预计将维持目前水平不变，即月租金为9114.7元。评估费用3800元。区直清偿中心对此评估结论予以认可。柯俏坤对此评估结论不予认可，认为评估的租金价格偏高。原审法院认为：柯俏坤承认区直清偿中心在本案中所主张的事实，故对区直清偿中心主张的事实予以确认。根据区直清偿中心、柯俏坤签订的《房屋租赁合同书》，双方约定的租赁期限自2011年1月1日起至2015年12月31日止，合同到期后，双方未续租，柯俏坤应将租赁房屋返还给区直清偿中心。但在租赁合同于2015年12月31日期满后，柯俏坤仍继续使用房屋，未向区直清偿中心返还，区直清偿中心请求判令柯俏坤立即交还占用的位于茂名市*2-3间铺位及二、三层房屋给区直清偿中心，符合法律规定，予以支持。柯俏坤承认在合同期满后未向区直清偿中心返还房屋的事实，仅对租金的支付标准存在争议，区直清偿中心主张按照每月租金1万元的标准支付房屋占用期间6个月的租金，柯俏坤则主张按照原合同约定的每月租金3200元的标准支付2个月的租金。由于原租赁合同到期后，双方没有签订新的房屋租赁合同，也没有就租金标准达成新的约定。根据茂名市合众资产评估有限公司出具的评估报告书，涉案房屋同地段同类型房屋租金的月租金为9114.7元，该评估结论符合实际情况，予以采纳。区直清偿中心请求柯俏坤支付在租赁合同期满后继续占用涉案房屋6个月的占用费，应为9114.7元/月×6个月=54688.2元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第二百三十五条的规定，判决如下：一、限柯俏坤于判决生效之日起15日内将位于茂名市*2-3间铺位及二、三层房屋交还给区直清偿中心；二、限柯俏坤于判决生效之日起15日内支付占用位于茂名市*2-3间铺位及二、三层房屋6个月的占用费54688.2元给区直清偿中心；三、驳回区直清偿中心的其他诉讼请求。案件受理费650元，由区直清偿中心负担66元，由柯俏坤负担584元。评估费3800元，由柯俏坤负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对原审判决查明当事人之间存在《房屋租赁合同书》，租赁期到2015年12月31日的事实予以确认，但对柯俏坤占用房屋至少每月给区直清偿中心造成1万元的经济损失不予认定。本院另查明，区直清偿中心于2016年1月22日作出的《通知》中载明“柯俏坤用户：……你方提出延期至2016年1月31日本学期学生放假后即交还。考虑你租用铺位用于开办幼儿园的特殊性，我中心决定同意了你方口头提出的申请，本学期结束后立即交回铺位。”区直清偿中心在一审庭审中确认诉讼请求中的6万元是计算至2016年6月底的经济损失。本院认为：本案的争议焦点为柯俏坤应否按每月9114.7元支付6个月的房屋占有使用费给区直清偿中心。经查，区直清偿中心已通过书面《通知》的形式同意柯俏坤延期至2016年1月31日交回涉案房屋的申请，双方已对房屋的租赁期限进行变更，故2016年1月31日前的租金应按双方原约定的租金3200元计算。至于柯俏坤称双方曾口头协商可以续租的问题，因其未能提供证据予以证明，本院对其主张不予支持，柯俏坤应当支付2016年2月1日至2016年6月30日的房屋占有使用费给区直清偿中心。根据《*2-3间铺位及二、三层房屋同地段同类房屋租金资产评估报告书》的评估结论可知，在评估基准日2016年5月19日的月租金评估结果为9114.7元，2016年6月1日至2016年12月31日期间的月租金预计将维持9114.7元。该评估报告程序合法，符合事实，本院予以认可。但从该评估报告来看，仅明确2016年5月至2016年12月的月租金为9114.7元，但不能明确2016年2月1日至2016年4月30日的月租金金额，区直清偿中心也未能提供在此期间每月租金应收金额的依据。因此，2016年2月1日至2016年4月31日期间的房屋占有使用费仍应参照双方合同约定租金每月3200元为宜。2016年5月1日至2016年6月31日的房屋占有使用费则按评估报告中的月租金9114.7元每月收取，故柯俏坤应当支付2016年2月至2016年6月（共5个月）的房屋占有使用费共27829.4元（3200元×3个月+9114.7元×2个月）给区直清偿中心。综上，柯俏坤应支付给区直清偿中心的1个月租金和5个月房屋占有使用费共31029.4元（3200元+27829.4元）。原审判决判令柯俏坤支付6个月占用费54688.2元给区直清偿中心不当，本院予以纠正。因柯俏坤在租赁合同到期后仍继续占有使用涉案房屋存在过错，本案的评估费3800元应由柯俏坤负担。综上所述，上诉人柯俏坤的上诉请求部分成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持茂名市茂南区人民法院（2016）粤0902民初478号民事判决第一项、第三项；二、变更茂名市茂南区人民法院（2016）粤0902民初478号民事判决第二项为：限上诉人柯俏坤于本判决生效之日起15日内支付位于茂名市*2-3间铺位及二、三层房屋的1个月租金和5个月房屋占有使用费共31029.4元给被上诉人茂名市茂南区区直债权债务清偿中心；一审案件受理费650元，由上诉人柯俏坤负担370.5元，由被上诉人茂名市茂南区区直债权债务清偿中心负担279.5元。评估费3800元，由上诉人柯俏坤负担。二审案件受理费1300元，由上诉人柯俏坤负担741元，由被上诉人茂名市茂南区区直债权债务清偿中心负担559元。上诉人柯俏坤已向本院预交二审案件受理费1300元，多交的559元本院予以退还给上诉人柯俏坤。被上诉人茂名市茂南区区直债权债务清偿中心于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳二审案件受理费559元，逾期则强制执行。本判决为终审判决。审 判 长  江剑兵代理审判员  赖慧嫦代理审判员  巫 钊二〇一六年十二月二十日书 记 员  梁 哲速 录 员  朱华倩