重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终7711号上诉人（原审原告）：朱堂梅，女，汉族，1970年3月18日出生，住重庆市九龙坡区。委托代理人：相连昌，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托代理人：黄维，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京城建重庆地产有限公司，住所地：重庆市渝北区龙溪松石北路102-23号，统一社会信用代码915001122028400679。法定代表人：刘露军，该公司董事长。委托代理人：张朝阳，重庆坤源衡泰律师事务所律师。上诉人朱堂梅因与北京城建重庆地产有限公司（简称城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2015)九法民初字第15777号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2016年12月1日公开开庭对本案进行了审理，上诉人朱堂梅及其委托代理人黄维、被上诉人城建公司的委托代理人张朝阳到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。朱堂梅上诉请求及理由：一、一审法院认定案涉房屋已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，因此具备交付条件的结论是错误的。被上诉人在房屋销售现场公示的附属设施建设内容，是对上诉人在内的房屋买受人作出的合同履行承诺，具有合同约定效力。完成相关附属设施建设是被上诉人承诺的交房条件之一，该条件未达到，即应当视为房屋未达到约定交付标准，上诉人有权拒绝接房并追究被上诉人延期交房违约责任。二、被上诉人通过虚假《供电工程竣工验收意见》骗取竣工验收备案登记证的问题，一审判决关于该《意见书》不具备推翻《竣工验收备案登记证》效力的认定是错误的。请求撤销原判，依法改判支持上诉人全部诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人城建公司答辩，原审法院判决正确，应予以维持。朱堂梅一审诉讼请求：城建公司立即向朱堂梅支付以627000元为基数，从2015年7月1日起至2016年5月19日止按每日万分之四计算的逾期交房违约金，对于2016年5月19日之后的逾期交房违约金，保留另行起诉的权利。一审法院审理查明，2014年12月15日，朱堂梅（乙方）与城建公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：甲方将其开发的位于重庆市九龙坡区锦虹路8号X幢X号房屋出售给乙方；该商品房项目名称为北京城建▪龙樾湾一期；总成交金额627000元；甲方应当在2015年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋损毁、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担；乙方付清全部房款（包括按揭贷款及面积差异退补款）、付清政府部门规定的费用（包括大修基金、税费），且无银行按揭欠款，方可进行房屋交接；乙方因任何原因未收到甲方发出的交房通知，则本合同约定的交房期限届满之日为双方交接房屋的日期，乙方有义务在该日前往房屋所在地接受房屋，甲方有义务在该日应乙方的请求向乙方交付房屋；甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期在30日之内，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付方价款万分之四的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金；甲方承诺涉案房屋于2015年6月30日前通水、通电，并具备天然气通气条件，由乙方书面申请，且室内装修经天然气公司验收后通气；如乙方购买的商品房未在上述日期内通水、通电，甲方应当自最后期限次日起至实际通水、通电之日止，每日按乙方已付房款的万分之一向乙方支付违约金。合同附件五《合同补充协议》第七条约定：乙方可拒绝办理交房手续之“正当理由”是指不可抗力导致乙方无法近期与甲方办理房屋交接手续；涉案房屋未通过竣工验收备案登记并取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；甲方拒绝出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》或出示不齐全。《合同补充协议》第八条约定：甲乙双方同意甲方以邮寄等方式向乙方发出交付通知并在媒体上发布统一交付通知；房屋交付时，乙方对已完成竣工验收的房屋在质量瑕疵等方面提出异议的，或认为交付的商品房需要整修的，应以书面方式向甲方提出，甲方按照合同约定承担保修义务，但乙方不得以此拒绝接房，交房时间不顺延，并且乙方应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续，否则视为房屋已交付并且乙方应当承担逾期接房的违约责任。合同签订后，朱堂梅按约付清了全部购房款、物业专项维修基金及相应税费。城建公司已取得涉案房屋的预售许可证。2015年6月30日，城建公司发出《关于延期交房的通知》，载明重庆市九龙坡区锦虹路8号北京城建龙樾湾项目因未达到验收条件，不能按合同约定时间交房，交房时间另行通知。2015年7月17日，城建公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，工程名称为北京城建▪华岩住宅小区K33-2/02地块（二标段），本次备案B1、B2、B43至B65、B67。2015年7月18日，城建公司向朱堂梅邮寄《交房通知书》，通知朱堂梅于2015年7月20日至2015年7月21日办理交房手续。朱堂梅确认收到城建公司发出的该通知书。审理中，朱堂梅向法庭举示中华人民共和国重庆市公证处分别于2015年9月15日及2015年9月24日出具的2份《公证书》，拟证明截止该两份公证书载明向重庆市政府公开信箱进行投诉的时间，朱堂梅所在楼栋不具备正常的用电、用气条件，房屋未达交付标准。上述两份公证书的公证事项均为保全网页，2015年9月15日公证书所附网页载明“九龙坡区锦虹路8号龙樾湾二期未安装居民一户一表，客户不是电力单位的直供用户；客户现场所使用的电源为开发商提供，属表后转供用电，现场的电表也是开发商安装，整个单元集中在车库一楼位置，与电力部门安装不符，且不符合安全要求……”；2015年9月24日公证书所附网页载明“九龙坡区北京城建龙樾湾小区二期处于未初始通气状态，小区燃气管道仍在施工，未验收合格……”。城建公司对上述两份《公证书》的真实性无异议，对2015年9月15日的公证书，城建公司主张重庆市电力公司公开信箱邮件载明涉案小区未安装一户一表的电表不属实，城建公司已对涉案小区全部安装了一户一表的电表，而且该证据也不能证明城建公司未按照设计图纸进行施工；对2015年9月24日的公证书，城建公司主张该公证书中记载涉案小区的二期处于未通气的状态，但朱堂梅所购买的本案房屋属于小区的一期，与二期无关。朱堂梅另举示2015年8月11日的公证书1份及其所附光盘1张、九龙坡区城乡建设委员会文件1份，拟证明截止至出具该公证书及九龙坡区城乡建设委员会对涉案小区业主进行回复的时间，城建公司交付的房屋由于附属设备建设未能完成，且消防设施等未达到国家强制性标准，不符合城建公司在房屋销售现场公示的附属设施建设的承诺内容，也不符合重庆市的相关规定，诉争房屋不具备交付条件。其中，公证书的公证事项为对涉案小区售房部、房屋内部以及小区内的公共通道、电梯、水管、电表、消防设施、发电设备等现场状况进行摄像，并制作成光盘保存；九龙坡区城乡建设委员会文件是关于该委于2015年8月24日对业主张旭的信访件进行回复，载明小区配套设施问题，经该委核实投诉情况属实，并已对城建公司发出处罚文书和罚款单，对于业主投诉的房屋质量问题，该委要求城建公司按照《重庆市新建商品房质量保证书》及《房屋建筑工程质量保修办法》尽快整改到位。城建公司对该组证据的真实性无异议，但主张该组证据不能证明具体是哪些设施违反了国家强制性规定，即使涉案房屋存在朱堂梅所反映的某些瑕疵，也应属于接房后的整改范畴，朱堂梅不能以此为由拒绝接房。朱堂梅还向法庭举示消防部门答复意见书1份，拟证明城建公司利用虚假的《供电工程竣工验收意见》骗取了竣工验收备案登记证，城建公司实际上不具备取得竣工验收备案登记证的资格。该证据载明“北京城建龙樾湾小区建设单位提供的《供电工程竣工验收意见》属虚假报告……”。城建公司认为该证据的真实性无法确认。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。朱堂梅与城建公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。交付房屋并非单方行为，需购房人与开发商配合办理，按照合同约定办理交房手续既是朱堂梅的权利也是义务，在符合交房条件的情况下，购房人应当按约与开发商办理交房手续。本案中，朱堂梅作为购房人已经付清了全部房款及相应税费，城建公司应当按约将涉案房屋交付朱堂梅并配合朱堂梅办理交房手续。合同约定城建公司应当在2015年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付朱堂梅使用，因城建公司于2015年7月17日才取得涉案房屋所在小区的建设工程竣工验收备案登记证，并通知朱堂梅于2015年7月20日至21日办理接房手续，此时涉案房屋已具备交付条件，朱堂梅应当根据城建公司的通知办理交房手续，无法定及约定情形，不得拒绝接房。朱堂梅主张城建公司系通过虚假的《供电工程竣工验收意见》骗取了竣工验收备案登记证，实际不具备交付条件，但因其举示的证据系复印件，真实性无法确认，且被告是否通过欺骗手段取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》应当由相应行政主管部门审查，在上述竣工验收备案登记证未被撤销的情况下，应当认定涉案房屋所在小区经过了竣工验收备案登记，具备交房条件。关于朱堂梅陈述的朱堂梅所在楼栋不具备正常的用电、用气条件，房屋未达交付标准的主张，其举示的2015年9月15日及2015年9月24日的公证书指向地点为北京城建龙樾湾小区二期，而涉案房屋为龙樾湾一期，不能证明涉案房屋的用电用气状况。且即使涉案小区用电用气存在问题，依据双方合同约定，朱堂梅有权追究城建公司逾期通电的违约责任，但这并非本案朱堂梅要求城建公司承担逾期交房违约责任的审理范围。关于朱堂梅主张涉案小区附属设施建设未能完成，且消防设施等未达到国家强制性标准，因此涉案房屋不具备交付条件的主张，朱堂梅举示的公证书及现场录像光盘不能直接证明涉案小区的哪些设施未达到国家的强制性标准，在该小区的竣工验收备案登记证未被撤销的情况下，应当认定涉案房屋具备交房条件。即使涉案小区的配套设施尚未修建完毕或房屋质量存有瑕疵，朱堂梅有权在接房后要求城建公司进行完善和整改，但不能以此为由拒绝接房，故对朱堂梅的上述主张，本院不予采信。城建公司已通知朱堂梅于2015年7月20日至2015年7月21日办理接房手续，朱堂梅无法定及约定事由未在城建公司通知的期限内办理接房手续，应当视为城建公司已于2015年7月21日完成交房义务，因此城建公司仅应承担2015年7月1日至2015年7月21日期间的逾期交房违约责任，对朱堂梅主张的2015年7月22日之后的逾期交房违约金，本院不予支持。根据合同约定，城建公司应当支付的违约金为627000元×21天×0.0004=5266.80元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告北京城建重庆地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱堂梅支付逾期交房违约金5266.80元；二、驳回原告朱堂梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费188元，由朱堂梅负担88元，由城建公司北京城建重庆地产有限公司负担100元。本案二审查明的事实与一审法院审理查明的一致。二审中，双方当事人对城建公司应承担2015年7月1日至2015年7月21日期间的逾期交房违约责任并无争议，双方主要争议是城建公司是否应承担2015年7月21日之后逾期交房违约金。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方当事人签订的《重庆市商品房买卖合同》是当事人真实表示，合法有效，具有法律约束力。该合同中双方约定，第七条交房期限及交付：本商品房交房期限，属预售商品房的，城建公司应当在2015年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。本商品房交付时应符合以下条件：商品房已通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同附件五《合同补充协议》第七条约定：乙方可拒绝办理交房手续之“正当理由”是指不可抗力导致乙方无法近期与甲方办理房屋交接手续；涉案房屋未通过竣工验收备案登记并取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；甲方拒绝出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》或出示不齐全。本案中，2015年7月17日，城建公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，并通知朱堂梅于2015年7月20日至2015年7月21日办理交房手续，此时涉案房屋已具备合同约定的交房条件，朱堂梅应当根据城建公司的通知办理交房手续，但朱堂梅未按城建公司通知办理接房手续，其以城建公司通知其接房时涉案房屋未按合同约定正常通电、通气等为由拒绝接房并要求城建公司承担2015年7月21日之后的逾期交房违约金的请求不符合合同约定，其上诉请求不能成立。至于朱堂梅所述涉案小区用电用气及附属设施存在的问题，朱堂梅可依据双方合同约定另行救济，该争议本案不予审理。朱堂梅上诉称城建公司系通过欺骗手段取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的问题，在该竣工验收备案登记证未被有关行政机关撤销登记的情况下，朱堂梅主张否定城建公司取得该证合法性的证据不足。朱堂梅以此为由主张逾期交房违约金的理由不能成立。综上所述，原审法院判决正确，朱堂梅的上诉请求不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费376元,由上诉人朱堂梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  商雪梅审 判 员  张泽兵代理审判员  周媛媛二〇一六年十二月二十日书 记 员  刘琳妍