云浮市云城区人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤5302民初1号原告：云浮市云城昌宏房地产开发有限公司。地址：云浮市市区。法定代表人：张汉文，该公司经理。委托诉讼代理人：黄伟雄，广东刚毅律师事务所律师。被告：林剑波，男，汉族，1986年7月29日出生，住云浮市区。委托诉讼代理人：徐杰兴，广东雄量律师事务所律师。委托诉讼代理人：区华辉，广东雄量律师事务所���师助理。被告：云浮市逸轩房地产中介有限公司。地址：云浮市云城区。法定代表人：谢观石。委托诉讼代理人：钟卓科，广东百誉律师事务所律师。被告：谢建华，男，汉族，1980年6月6日出生，住云浮市云城区。本院受理原告云浮市云城昌宏房地产开发有限公司（以下简称“昌宏公司”）诉被告林剑波、云浮市逸轩房地产中介有限公司（以下简称“逸轩中介公司”）、谢建华买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月4日受理后，原由审判员方冠英适用简易程序独任审理，因被告林剑波在举证期限内申请追加云浮市逸轩房地产中介有限公司、谢建华为被告，本院经审查予以准许。鉴于该案案情复杂、争议较大，本院于2016年4月4日裁定将该案转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2016年9月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄伟雄，被告林剑波的委托诉讼代理人徐杰兴、区华辉，被告逸轩中介公司的委托诉讼代理人钟卓科到庭参加诉讼。被告谢建华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昌宏公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付所欠购房款238000元给原告及从2014年9月8日起以欠款金额238000元按人民银行贷款基准年利率5%的3倍计算逾期付款违约金至付清全部款项止（计至2016年1月8日为47600元）。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2013年9月12日，原告作为转让方，被告作��受让方签订了《房地产买卖合同》，合同约定：原告将位于云浮市区城南路育华区（金旺大厦）A梯第六层601房的房地产（建筑面积143.9974平方米）以638000元转让给被告，付款方式于合同签订当天支付定金180000元，2013年9月12日前支付220000元，最后一期付款238000元在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。同时在违约责任中约定，被告逾期支付购房款的，以未支付部分的房款按银行正常利息3倍向原告支付违约金。合同签订后，原告依约履行，并于2014年9月4日将该房屋的房地产权证也过户到被告名下。但被告一直拖欠原告的238000元购房款未支付。经原告多次催收无果，原告遂起诉至本院，要求解决。原告为证明自己的主张，在举证期限内，向本院提交以下证据予以证明：1、房地产买卖合同，证明原被告存在房屋买卖关系，原告以63.8万元将位于云浮市区城南路育华区（金旺大厦）A梯第六层601房卖给被告。2、收据，证明被告只支付40万元购房款给原告。3、欠据，证明被告欠原告的购房款23.8万元。4、土地使用证（复印件）、房地产权档案详细资料。5、房地产委托代理协议、解除房地产委托代理协议；证明2013年8月9日才与逸轩房地产有限公司和中信房地产有限公司签订房地产委托代理协议，委托销售本案的房屋。2013年12月6日原告与逸轩房地产有限公司和中信房地产有限公司解除房地产委托代理协议。被告林剑波答辩称，1、本案房屋的买卖，被告林剑波一直是通过云浮市逸轩房地产中介公司进行交易的，成交价为686000元，被告林剑波已足额支付逸轩公司686000元，逸轩公司已将本案房屋的产权办理登记在被告林剑波名下。而被告林剑波一直未与原告接��，故原告起诉被告林剑波属于诉讼主体不合格，依法应驳回原告诉讼请求。2、被告林剑波通过母亲彭群好的账号已足额转账686000元（现金2万元）给逸轩公司，且在2013年10月17日转账5万元办证手续费到逸轩公司法定代表人谢观石的账号，故不存在拖欠原告购房款238000元的法律事实。3、原告与逸轩公司是有委托手续的，原告委托逸轩公司售卖本案房屋。被告林剑波支付购房款686000元给逸轩公司，原告却出具40万元的收据给被告，且造假行为十分明显，原告提交的40万元收据的数额与被告转账的数额根本不吻合。4、原告举证的房屋买卖合同和欠据上的签名和指模均不是被告所签、所按。5、被告林剑波不存在拖欠原告方238000元购房款的法律事实，即使原告未收到尾款238000元，也是原告与逸轩公司的关系，与被告无关。原告应另寻法律途径解决。综上，请求法院依法驳回原告的诉求。被告林剑波为证明自己的主张，在举证期限内，向本院提交以下证据予以证明：1、转账凭单，证实被告林剑波转账466000元、200000元给逸轩公司，转账5万元办证手续费给逸轩公司法人谢观石。2、收据，证实逸轩公司出具686000元收据给被告，其中现金支付2万元，银行转账支付两笔共计666000元。3、土地使用证，房产证，证实逸轩公司足额收到被告的购房款后为被告办理了房产过户手续。4、户口簿复印件，证实被告林剑波与彭群好系母子关系，被告通过彭群好的账号转账购房款、办证手续费。被告逸轩中介公司答辩称，被告逸轩中介有限公司已经收到被告林剑波支付的238000元购房款，但由于被告逸轩中介公司将款项用于业务扩展，故未能支付给原告；2、原告诉求的利息过高，请法院依法核准。被告谢建华未到庭参加诉讼，也未提供任何证据。经审理查明，2013年8月29日，原告昌宏公司与被告逸轩中介公司，案外人云浮市中信房地产经纪有限公司(以下简称中信地产公司)签订一份《房地产委托代理协议》，该协议载明：原告委托被告逸轩中介公司，案外人中信地产公司代理介绍推荐客户购买属于原告拥有的座落于云浮市市区城南路育华区（金旺大厦）全栋房地产物业等，逸轩中介公司、中信地产公司介绍客户与原告交易成功的，即视为逸轩中介公司、中信地产公司代理成功，按本协议收取佣金。结算方式为：按原告收到客户定金或者首期款后按比例即时向逸轩中介公司，中信地产公司支付佣金。原告保证委托事项、证件真实，已经权利人同意，如原告原因造成不能按期移交物业���不协助购买人办证转户及原告与购买人串通欺骗逸轩中介公司，中信地产公司私下成交的，原告需负责赔偿逸轩中介公司、中信地产公司及客户损失。2013年8月29日，被告林剑波为购买被告逸轩中介公司代为销售的云浮市市区城南路育华区（金旺大厦）A梯601号房，通过其母亲彭群好的账户转账466000元购房款给被告逸轩中介公司。被告林剑波还主张当日支付了20000元现金给被告逸轩中介公司。2013年9月4日，被告林剑波又通过其母亲彭群好的账户转账200000元给被告逸轩中介公司员工被告谢建华账户。被告谢建华收到上述款项后立下一张《收据》给被告林剑波收执，确认收到被告林剑波支付的购房款共计686000元。后，被告逸轩中介公司将涉案房屋及钥匙交付被告林剑波居住使用，并协助被告林剑波办理房屋的产权手续。2013年10月14日，��告林剑波取得了涉案房屋的《国有土地使用证》，2014年9月4日，被告林剑波取得了涉案房屋的房产证。庭审中，被告逸轩中介公司承认收到被告林剑波的668000元购房款后只转账了400000元给原告方，剩余的款项因被告逸轩中介公司扩大业务需要资金至今未支付给原告。原告认可只收到了购房款400000元，尚有购房款238000元未收到。至于转账400000元给原告的是被告林剑波还是逸轩中介公司，原告表示不清楚。原告认为，原告与被告林剑波于2013年9月12日签订房屋买卖合同，合同约定被告林剑波向原告购买了涉案房屋，房屋总价为638000元，签订合同之日被告林剑波应支付定金180000元，2013年9月12日前支付第一期房款220000元，最后一期购房款238000元在办理房地产权证时支付。原告按约定履行了义务，被告林剑波应当按照合同约定支付剩余的238000元购房款给原告。被告林剑波则主张，房屋房屋买卖合同、欠据上的签名和指模均不是被告林剑波的签名和指模，其从未签过该合同。被告林剑波购买本案房屋是与被告逸轩中介公司交易，并未与原告直接接触，本案购房款668000元已全部支付，故不同意再支付238000元给原告。另查明，2013年12月6日，原告与被告逸轩中介公司、案外人中信地产公司签订了一份解除《房地产委托代理协议书》协议，约定从2013年11月30日起解除三方于2013年8月29日签订的《房地产委托代理协议书》的委托事项。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原告昌宏公司与被告逸轩中介公司于2013年8月29日签订的一份《房地产委托代理协议》，该协议是双方真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据该协议约定的内容，原告与被告逸轩中介公司之间形成了居间合同的法律关系。本案中，被告逸轩中介公司接受委托后，促成了被告林剑波购买了权属原告的位于云浮市市区城南路育华区（金旺大厦）A梯601号房屋一套，被告林剑波并向被告逸轩中介公司支付了全部购房款668000元，被告逸轩中介公司也认可收到了购房款686000元。但原告主张只收到了购房款400000元，剩余238000元被告林剑波应按双方签订的《房地产买卖合同》约定支付。被告林剑波抗辩本案房屋只是与被告逸轩中介公司交易，从未与原告接触，其已履行了自己的全部义务。本院认为，首先原告举证的《房地产买卖合同》上的“林剑波”签名和指模，被告林剑波予以否认，而原告并未提供其他证据予以佐证，被告逸轩中介公司在庭审中也未明确该合同就是被告林剑波所签。其次，该合同中约定房屋总价为638000元、付款方式分三期支付，最后一期办证后再支付，而被告林剑波向被告逸轩中介公司购买房屋时房屋总价为686000元，先付完房款再办证，两者履行方式完全不一致。原告认可收到了购房款400000元，但对支付房款的人是被告逸轩中介公司还是被告林剑波不予确认，而被告逸轩中介公司在庭审中承认收到了被告林剑波支付的686000元后将其中的400000元转账给原告。第三，虽然原告与被告逸轩中介公司的协议约定被告逸轩中介公司无权收取购房款，但该约定并不能对抗被告林剑波，且原告对被告逸轩中介公司向被告林剑波收款后再转账给原告的行为并未提出异议，因此，本案中，被告林剑波在购买涉案房屋过程���的相对义务人是被告逸轩中介公司，被告逸轩中介公司是代理原告与客户交易，被告林剑波向被告逸轩中介公司支付购房款应视为向原告支付购房款。现被告逸轩中介公司承认收取被告林剑波的购房款238000元后未支付给原告，已经违反了双方之间的居间协议，应当承当相应的违约责任。被告逸轩中介公司应当支付238000元，虽然原告与被告逸轩中介公司对逾期付款违约金并未有约定，原告请求从2014年9月8日起付清之日止按中国人民银行基准年利率5%的3倍计算逾期付款违约金给原告没有超出法律规定，本院予以支持。原告以被告林剑波违反《房地产买卖合同》的约定，要求支付拖欠剩余的购房款238000元无事实和法律依据，本院不予支持。被告谢建华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第一百四十四条、第四百二十四条规定，判决如下：一、被告云浮市逸轩中介有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付238000元及从2014年9月8日起付清之日止按中国人民银行基准年利率5%的3倍计算逾期付款违约金给原告云浮市云城昌宏房地产开发有限公司。二、驳回原告其他的诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5584元，公告费300元，共计5884元（该款原告已预交），由被告云浮市逸轩中介有限公司承���。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  康石英人民陪审员  陈广宇人民陪审员  刘伯云二〇一六年十二月二十一日书 记 员  廖曼莉