昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0103民初3901号原告（反诉被告）：云南恒维企业管理有限公司（原云南恒维人力资源有限公司）。住所地：云南省昆明市盘龙区金江小区********。法定代表人：李维，职务董事长。委托诉讼代理人：刘洋，男，汉族，1983年10月6日出生，住安徽省巢湖市，系云南恒维企业管理有限公司员工，特别授权代理。被告（反诉原告）：舒思帕健康科技（北京）有限公司。住所地：。住所地：北京市宣武区广安门南街**院**楼**v>法定代表人：施紫雄。委托诉讼代理人：储维刚，系北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：钟丽华，女，白族，1086年12月13日出生，系舒思帕健康科技（北京）有限公司员工，住云南省怒江傈僳族自治州泸水县，特别授权代理。原告（反诉被告）云南恒维企业管理有限公司（以下简称：恒维公司）诉被告（反诉原告）舒思帕健康科技（北京）有限公司（以下简称：舒思帕公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月16日受理后，舒思帕公司公司于2016年8月10日提起反诉，本院依法适用普通程序合并进行审理，恒维公司的委托代理人刘洋，舒思帕的委托代理人楚维刚、钟丽华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。恒维公司向本院提出的诉讼请求：1、依法判定《昆明市房屋转租合同（通用自行成交版）》（合同编号为：20150630）自2016年6月7日起正式解除，被告履行解除租房合同的手续；2、依法判定舒思帕公司返还已付租金160000元；3、依法判定舒思帕公司赔偿原告合同违约金145777.6元。以上合计：305777.6元。4、本案诉讼费用全由舒思帕公司自行承担。事实和理由：恒维公司于2015年6月30日与舒思帕公司签订《昆明市房屋转租合同》（通用自行成交版），舒思帕公司向恒维公司转租昆明市盘龙区龙泉街道办事处北京路延长线金江小区B85栋201室。2016年6月2日恒维公司向舒思帕公司寄送《合同解除告知函》，被告于2016年6月7日在租赁房屋的正门、车库正门、车库侧门分别贴上了舒思帕公司的封条，此行为已表明舒思帕公司于2016年6月7日正式解除租房合同。恒维公司要求舒思帕公司正式履行解除租房合同的手续。2015年6月30日双方签订合同时存在欺诈行为，恒维公司与舒思帕公司签订合同时间为2015年6月30日，根据合同第十一条规定，本合同经双方签字盖章后生效，即合同生效日期为2015年6月30日，然而租赁物被案外人云南明本教育科技公司使用时间为2015年7月2日，截止租赁物交付恒维公司的日期为2015年7月15日，舒思帕公司在此期间未书面将这一真实情况告知恒维公司，致使恒维公司搬迁后，公司住所地不能正，公司住所地不能正常迁入立合同时存在欺诈，应返还恒维公司支付的一年租金160000元。舒思帕公司交付的租赁物不能正常使用。自2015年7月2日至今，租赁物一直被云南明本教育科技公司作为该公司住所地使用，原告不能正常作为办公使用。舒思帕公司的行为属于违约，应承担违约责任，支付恒维公司145777.6元的违约金。舒思帕公司的行为违反合同及法律的相关规定，为维护原告的合法利益诉至法院。舒思帕公司辩称：舒思帕公司享有租赁物的转租权。双方于2015年6月30日签订房屋转租合同，恒维公司支付了房屋租金，双方于2015年7月23日共同办理交割手续，房租租赁合同签订且实际履行。恒维公司的诉讼无事实及法律依据，房屋转租合同中未约定要求交付房屋的违约金计算方式，恒维公司也不能证明自己的损失额，所以请求赔偿违约金无事实及依据。恒维公司认为已缴纳的租赁物不能正常使用不符合逻辑，从房屋转租合同内容本身来看，自合同签订至恒维公司起诉时间跨度是一年，而恒维公司一年后才提起诉讼。恒维公司按季度交纳了物业管理费，水电费、卫生费。恒维公司的办公设备一直安放在租赁房屋中。从恒维公司使用租赁房屋的情形来看，不存在着舒思帕公司交纳的租赁物不能正常使用的情形。由于恒维公司未尽到举证责任，故恒维公司应承担举证不能的后果。舒思帕公司向本院提出反诉请求：1、请求判决恒维公司赔偿舒思帕公司未按房屋转租合同约定的期限支付租金的违约金45000元（5000元×9天）；2、请求判决恒维公司赔偿舒思帕公司未提前60天告知继续租赁房屋事宜至本案开庭之日的违约金330000元；3、请求判决恒维公司承担舒思帕公司提起反诉所支出的案件受理费用、卫生费等。事实和理由：双方于2015年6月30日签订房屋转租合同，于2015年7月23日共同办理房屋交割手续，起初恒维公司依约履行相应的合同义务，但后期恒维公司开始拖欠物业费、水电费、卫生费等，且未按合同约定提前通知退租事宜及缴纳租金，依据房屋租赁合同，恒维公司的行为已经构成违约，请求支持舒思帕公司的反诉请求。恒维公司反诉辩称：舒思帕公司的反诉请求第一项无事实依据，舒思帕公司于2016年6月7日事实上解除了合同，恒维公司已经支付了租金，没有拖欠租金的行为。舒思帕公司提出的违约金与事实不符。恒维公司于2016年6月2日已经向舒思帕公司书面提出解除租赁合同，恒维公司2016年6月7日前已经向舒思帕公司提出将剩余的一个月零六天的租金抵扣物业管理费。恒维公司不存在违约行为。请求驳回舒思帕公司的反诉请求。恒维公司针对其诉讼提交了第一组证据：1、2015年6月30日签订的昆明市房屋转租合同（编号：20150630）；2、内资企业登记基本情况表。第二组证据：3、从全国企业信用信息公示系统（云南）查询到云南省昆明市盘龙区金江小区B85栋4-6层301室使用情况。第三组证据：网银转账支付房租截图。第四组证据：5、合同解除告知函，6、邮寄合同解除告知函的回执单。第五组证据：7、2016年6月7日舒思帕公司在租赁房屋门上贴的封条。舒思帕针对本诉及反诉提交了第一组证据：昆明市房屋租赁合同（及附件）、收条。第二组证据：昆明市房屋转租合同（附：受转租房营业执照、房屋交割清单）。第三组证据：金江小区物业服务费催费通知单。第四组证据：合同解除告知函。第五组证据：告知函、答复函、告知函、转租房屋视频。第六组证据：物资清点清单。第七组证据：诉讼费受理发票。恒维公司及舒思帕公司对双方提交的证据进行了质证，对双方没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于恒维公司提交的第二组证据，该证据所要证明的内容，并非本案中涉诉合同约定的内容，并非本案争议的焦点，本院不做更多评判。对舒思帕公司提交的第三组证据，可以证明恒维公司确实存在欠交物业费的情形，对于第五组证据，告知函系舒思帕公司单方出具，并通过邮件向恒维公司进行送达，但舒思帕公司提供的邮寄送达回证，并不能证明舒思帕公司已经将告知函送达到恒维公司。转租房的视频，该视频由舒思帕公司单方拍摄，并未得到恒维公司的认可，且该视频所要证明的内容并非本案解决的范畴，故本院对该视频不做评判。第六组证据物资清点清单，证明的内容并非本案解决的范畴，故本院对该清单不做评判。综合上述证据及恒维公司、舒思帕公司庭审中的陈述，本院确认如下法律事实：舒思帕公司于2011年10月28日与黄炬林签订《昆明市房屋租赁合同》，约定将所有权为黄炬林的坐落于昆明市金江小区B85幢4-6层301室房屋租赁给舒思帕公司使用，双方于2014年8月10日签订《补充协议》，约定租赁期限延长至2019年8月10日；协议有效期内舒思帕公司有权转租该房屋。2015年6月30日舒思帕公司（甲方）与恒维公司（乙方）签订《昆明市房屋转租合同》，合同约定：乙方承租坐落于昆明市金江小区B85幢4-6层301室房屋，租赁用途为办公使用，租赁期限为2015年7月15日至2019年8月5日，甲方于2015年7月15日前将房屋按约交付给乙方使用。租金约定：2015年7月15日至2016年7月14日租金为160000元；2016年7月15日至2018年7月14日租金为160000元…。租金支付时间：第一年租金支付时间分两次支付，2015年7月10日支付100000元，2015年10月15日支付60000元；第二年至第四年，每年5月5日至5月15日支付年度租金。合同的解除：（一）经甲乙双方协商一致，可解除合同。（二）因不可抗力导致合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一，乙方可以解除合同：1、迟延交付房屋达5日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日的；2、欠缴各项费用达2000元的；3、擅自改变房屋用途的等…。违约责任：租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的500%乘以未履约的月数（不足一个月的部分按照一个月计算）向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金；乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每天5000元标准支付违约金。合同签订后恒维公司向舒思帕公司支付了第一年的租金160000元。2016年6月2日恒维公司向舒思帕公司邮件送达《合同解除告知函》。舒思帕公司于2016年6月7日在恒维公司租赁的坐落于昆明市金江小区B85幢4-6层301室房屋门上贴上封条。恒维公司诉至本院主张其权利，舒思帕公司在诉讼中提出反诉请求。本院认为：恒维公司与舒思帕公司签订的《昆明市房屋转租合同》系双方自愿达成，且未违反法律的强制性规定，系有效合同，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。本案中恒维公司向舒思帕公司发出《合同解除告知函》，明确要求解除双方订立的合同，舒思帕公司在租赁房屋门上粘贴封条的行为，表示舒思帕公司愿意解除与恒维公司签订的《昆明市房屋转租合同》，且恒维公司与舒思帕公司在庭审中明确愿意解除合同。故本院确认在舒思帕公司在租赁房屋门上贴上封条，致使双方无法使用房屋时，双方2016年6月7日签订的《昆明市房屋转租合同》解除。在合同的履行过程中，恒维公司主张舒思帕公司存在欺诈行为，本院认为，恒维公司并未举证证明，其在租赁房屋之前，明确要求将其公司注册地址迁入租赁房屋的地址，且在《昆明市房屋转租合同》中并未对公司注册地址进行约定，故恒维公司主张舒思帕公司存在欺诈行为的主张并不能成立，对恒维公司要求退还160000元租金的诉讼请求，本院不予以支持。关于恒维公司主张租赁房屋从2015年7月2日至今一直被云南明本教育科技有限公司作为住所地进行使用，恒维公司不能正常办公使用，应由舒思帕公司承担违约责任，本院认为，我国合同法规定的违约责任是以弥补实际造成损失为原则的。本案中恒维公司认为舒思帕公司违约，使其不能正常使用租赁房屋进行办公，但恒维公司提交的证据不能证明该观点，故对恒维公司的该诉讼请求，本院不予以支持。关于舒思帕公司反诉主张的未按《房屋转租合同》约定期限支付租金的违约金45000元，本院认为，我国合同法规定的违约责任是以弥补实际造成损失为原则的，因舒思帕公司提交的证据不足以证明因恒维公司未按期交纳下一年租金，给其造成的实际损失，对该诉讼请求，本院不予以支持。舒思帕公司主张恒维公司未提前60天告知继续租赁房屋事宜至本案开庭之日的违约金，本院认为，恒维公司是未提前60天告知是否继续租赁房屋，但在恒维公司向舒思帕公司提出解除《房屋转租合同》后，舒思帕公司没有采用合理合法的方式与恒维公司进行解决，而采用在租赁房屋门上粘贴封条的行为，该行为致使恒维公司在租赁期间，无法进入到租赁房屋中进行办公，舒思帕公司的该行为违反了双方签订的合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。舒思帕公司该诉讼请求，依法无据，本院不予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）云南恒维企业管理有限公司的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）舒思帕健康科技（北京）有限公司的反诉请求。本诉案件受理费5887元由（反诉被告）云南恒维企业管理有限公司承担，反诉案件受理费3588元由被告（反诉原告）舒思帕健康科技（北京）有限公司承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  孙琳燕人民陪审员  普兴明人民陪审员  伍春霞二〇一六年十二月二日书 记 员  艾 黎