上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2110号原告：张戈蕾。原告：李遥。法定代理人：张戈蕾，女，系原告李遥之母。两原告共同的委托诉讼代理人：唐艳，上海欧瑞腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴瑛男，上海欧瑞腾律师事务所律师。被告：李军。被告：孔令军。被告：杨林。原告张戈蕾、李遥与被告李军、孔令军、杨林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月2日立案后，依法适用简易程序。本院受理后分别于2016年3月24日、5月25日公开开庭进行了审理。原告张戈蕾、原告张戈蕾、李遥共同的委托诉讼代理人唐艳，被告孔令军、被告杨林到庭参加诉讼，被告李军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告张戈蕾、李遥向本院提出诉讼请求：确认被告李军与被告孔令军与被告杨林就上海市闵行区某村4号702室房屋签订的上海市房地产买卖合同无效，并将该房屋恢复至两原告及被告李军名下。事实与理由：原告张戈蕾与被告李军原系夫妻关系，原告李遥系张戈蕾与李军的婚生子。2012年11月27日，原告张戈蕾与被告李军经杭州市滨江区人民法院判决离婚，原告李遥随母亲张戈蕾共同生活，离婚后两原告在上海市闵行区某村4号702室房屋内居住一段时间，这也是两原告的唯一住房，为了原告李遥的学业，2014年9月两原告搬至杭州居住。2015年3月27日，被告李军持假冒原告签字伪造的公证委托书，在两原告不知情的情况下，与被告孔令军、杨林就闵行区某村4号702室房屋签订《上海市房地产买卖合同》，将该房屋明显低于市场价转让给被告孔令军、杨林。原告从未去过湖北省通城县公证处作过委托公证，从该公证委托书的签字也并非原告所写，故原告认为被告李军假冒原告签字伪造的公证委托书违法，故其持该公证委托书将涉案房屋擅自处分的行为无效，且涉案房屋的售价明显低于市场价格，因此被告孔令军、杨林对涉案房屋并非善意取得，故原告诉至法院，要求法院支持原告的诉请。被告李军未作答辩。被告孔令军、杨林辩称，要求驳回原告的诉请，维持原产权买卖合同的有效性。1、被告孔令军、杨林于2015年2月底在上海万乾房屋置业经纪有限公司看到位于某村4-702室的这套挂牌房源，经看房满意后，其把心理价告知中介方，中介方在与被告李军确认之后约定在2015年3月13日见面签订定金合同。2015年3月13日，被告李军持有其身份证原件、房产证原件、两原告的公证委托书，第一次在中介处见面，被告李军以买别墅为由，要把这套房屋出售，支付购买别墅的首付，在中介方确认买卖合同可签订的必要条件都具备的情况下，双方签订交易合同，其支付了定金人民币（以下币种相同）50,000元。2015年3月27日，按约被告孔令军、杨林在房产中介处支付被告李军首期房款530,000元，定金和首付款共计580,000元都是支付给被告李军，尾款20,000元在所有手续办完后进行交接。2015年4月20日，被告李军、孔令军、杨林在中介方陪同下到闵行区房地产交易中心办理过户手续，整个交易流程完全按照上海市二手房交易手续和流程办理，双方按交易程序提交资料，全部经交易中心审核通过。2015年5月20日被告孔令军、杨林拿到房产证。2015年5月26日1,100,000元的贷款转入被告李军的账户。2015年5月28日在中介方结完了所有的水电物业费用，尾款由中介方交给被告李军。上述整个过程合理合法，符合所有的交易过程，至于被告李军与原告张戈蕾之间的纠纷，被告孔令军、杨林也是在2015年7月22日第一次收到法院传票的时候才知情。2、房产是通过正规房产中介挂牌出售，本处房源的实际出售价格法院也可调查取证。房款已按买卖合同的约定全部支付给被告李军。房屋产权已通过审核过户到被告孔令军、杨林名下，全部手续已交付完毕，房屋已装修入住，被告孔令军、杨林已进入正常的还贷流程也有四个月之久。房产交易全部按照正常交易流程和手续顺利办理，被告孔令军、杨林并不知道被告李军和原告张戈蕾之间的婚姻纠纷。关于原告起诉被告李军公证委托书伪造，被告孔令军、杨林也是在接到传票后才知道，作为卖方只需提供卖房时所需的全部资料，买方并无辨别对方材料真伪的能力，所有的纠纷都是原告张戈蕾与被告李军之间，与本案无关。被告孔令军、杨林只是单纯的买了这套二手房，整个交易过程被告李军、中介方全程介入，期间并不知道被告李军与原告张戈蕾之间的纠纷，整个交易过程长达两个月，被告李军也并未告知被告孔令军、杨林，被告孔令军与杨林因为买房也是向亲戚借款的，其只是想通过努力工作，能尽快把房贷还清，故希望法院驳回两原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2015年3月27日由被告李军、原告张戈蕾、李遥作为卖售人（甲方），被告孔令军、杨林作为买受人（乙方）签订合同编号为2215832的《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定：一、甲乙双方通过上海万乾房屋置换经纪有限公司第八分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权。1、甲方依法取得房地产权证号为：闵2006030653；2、房地产座落：某村4号702室，房屋类型：公寓，结构：混合1；3、房屋建筑面积：81.84平方米；二、甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计1,700,000元；乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。附件三付款协议中约定：1、乙方于2015年3月13日，付定金50,000元；2、乙方于2015年3月27日，付房款530,000元；3、乙方于2015年5月20日前，由乙方申请贷款银行房款后付房款1,100,000元，具体时间以银行放款日期为准；4、乙方于2015年4月30日前，甲方交房当日结清水、电、煤、有线电视费、物业管理费、户口迁出后，乙方付尾款20,000元给甲方。…….四、甲乙双方同意，甲方于2015年4月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的当日对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。…….六、甲、乙双方确认，在2015年5月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。另补充条款（一）约定：1、甲方送固定设施包括：房屋维修基金、煤气使用权、有线使用权、淋浴器一台、脱排一台给乙方；2、在此次交易当中，甲乙双方所产生的交易税费及中介服务费由乙方承担（中介服务费按经纪合同约定支付）；3、甲方协助乙方办理煤气、物业等过户手续。协议末尾乙方处由被告孔令军、杨林签字，甲方处由被告李军签字，被告李军代原告张戈蕾、李遥签字。该份合同签订之前，被告杨林已支付给被告李军定金50,000元。2015年3月27日被告杨林分别支付给被告李军408,000元、122,000元，2015年5月26日被告孔令军通过银行贷款方式支付给被告李军房款300,000元、800,000元。被告孔令军、杨林于2015年6月初入住涉案房屋，并对涉案房屋进行装修居住至今，另通过中介方支付给了被告李军尾款20,000元。2015年5月12日涉案房屋变更登记至被告杨林、孔令军名下。诉讼中，本院依据原告的申请，对留存于闵行区房地产交易中心的被告李军就涉案房屋交易所提交的，（2015）鄂通城证字第0312号原告张戈蕾、李遥的委托书公证书中张戈蕾的签字进行笔迹鉴定，本院接受申请后，委托了华东政法大学司法鉴定中心进行笔迹鉴定，该鉴定中心于2016年1月5日出具文检鉴定意见书，鉴于送鉴材料的条件，倾向认为检材（JC）《委托书》落款“委托人”处的“张戈蕾”，“张戈蕾代李遥”字迹与样本材料（YB-1和YB-2）上张戈蕾手写字迹是同一人所写。另查明，2016年3月28日湖北省通城县公证处出具（2016）鄂通城证撤字第003号《撤销公证书决定书》，该份决定书中载明：申请人张戈蕾于2016年1月6日，向该处申请撤销（2015）鄂通城证字第0312号委托书公证书，现该公证处查明：一、2015年3月9日，当事人张戈蕾来该处申请办理委托公证时，向该处出示了居民身份证原件、结婚证原件、房屋所有权证原件，该处承办人员对声称为是张戈蕾的当事人进行了询问，并告知了当事人申办委托公证的法律意义、法律后果。承办公证员对上述所有原件材料审核确认无误后出具了上述公证书；二、经该处复查核实，2015年3月9日称是张戈蕾的当事人向该处所出示的身份证与申请撤销公证书的申请人张戈蕾不是同一个人。因此，确认申请办理委托公证当事人冒名顶替了张戈蕾骗取了（2015）鄂通城证字第0312号公证书。根据上述复查情况并依据《中华人民共和国公证法》第三十九条和《公证程序规则》第六十三条第五项的规定，该处决定撤销（2015）鄂通城证字第0312号公证书。再查明，原告张戈蕾与被告李军于1996年6月28日登记结婚，2000年4月17日生育一子名李遥，双方因婚姻纠纷涉诉，杭州市滨江区人民法院于2012年11月27日判决准予张戈蕾与李军离婚，婚生子李遥随张戈蕾共同生活。以上事实，由原告张戈蕾、李遥提供的：1、2015年3月27日被告李军与被告孔令军、杨林签订的上海市房地产买卖合同一份；2、涉案房屋的房地产登记簿信息一份；3、涉案房屋的税款缴款书一组；4、原告张戈蕾与被告李军离婚的民事判决书一份；5、公证书一组；6、华东政法大学司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书一份；7、原告从湖北通城县公证处调取的公证书一份；8、撤销公证决定书一份；9、原告从公证处调取的原告张戈蕾的身份证复印件一份；10、录音材料一组。被告孔令军、杨林提供：1、个人住房抵押借款合同一份；2、房地产买卖合同一份；3、公证书、委托书一组；4、房地产登记簿信息一份；5、定金收据、房款收据一组；6、房地产权证一份；7、被告孔令军、杨林的户籍信息及婚姻登记信息一组。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院认为，本案主要的争议焦点是被告李军与被告孔令军、杨林所签订的《上海市房地产买卖合同》的效力认定。首先，从合同签订的过程来看，被告李军在与被告孔令军、杨林签订买卖合同之时，由于涉案房屋登记的权利人为原告张戈蕾、李遥、被告李军，故被告李军在签约过程中出示了原告张戈蕾、李遥委托书的公证书，用以证明其享有原告张戈蕾、李遥的授权，有权代理原告张戈蕾、李遥对涉案房屋进行处分。虽然原告张戈蕾、李遥对该份委托书的公证书中张戈蕾的签字提出了异议，并申请了司法鉴定，但司法鉴定最终确定的结论是该份留存于房地产交易中心的委托书公证书中原告张戈蕾的签字是真实的。即使湖北省通城县公证处在2016年3月28日出具了撤销该份公证书的决定书，但本院认为并不影响被告李军与被告孔令军、杨林签约之时，被告李军是享有合法的原告张戈蕾、李遥赋予的代理权。其次，被告孔令军、杨林对于本次房屋的交易是通过中介公司的介绍，了解到该房源，并且在此过程中多次看房，并且按照买卖合同的约定足额支付了房款，并且早在2015年6月即实际入住涉案房屋。且买卖合同中所约定的房屋价格并不存在明显不合理的低价。再次，即使被告李军在签约之时向被告孔令军、杨林所出示的委托书公证书是不真实的，但被告李军毕竟是房屋的产权人之一，其持有涉案房屋的产权证，并有涉案房屋的钥匙，且涉案房屋在交易之时并不存在任何权利的异议登记或者司法查封措施。作为被告孔令军、杨林在交易过程中，也是尽到了询问调查的义务，鉴于被告李军一人出面处分涉案房屋，故也是看到被告李军出示了其他产权人出具的委托书，并且该份委托书系经过公证的委托书，而作为被告孔令军、杨林是很难对公证书的真伪进行分辨的，更何况该份公证书直至2016年3月28日才被通城县公证处予以撤销。故即使在签约之时被告孔令军、杨林要求对公证书的真伪进行核实，那该份公证书在当时亦是合法有效的公证书。更何况涉案房屋是通过中介公司的挂牌进行销售，是在相对公开、正规的市场上进行的交易，故本院认为结合上述事实，被告孔令军、杨林在交易过程中已经尽到了一般普通人的注意义务，其属善意且并不存在重大过失，而被告李军的一系列行为足以让被告孔令军、杨林有充分的理由相信被告李军是有代理权的，故该份涉案的房地产买卖应被认定在被告李军、原告张戈蕾、李遥与被告孔令军、杨林之间发生法律效力，该份房地产买卖合同依法成立、有效，对合同各方当事人均具有合同约束力，现该份买卖合同已经得到全面履行，作为被告孔令军、杨林业已获得了涉案房屋的产权，被告李军亦从被告孔令军、杨林处获得了合同约定的全部房款。若原告张戈蕾、李遥认为被告李军存在无权代理的行为，并且损害了原告张戈蕾、李遥的合法民事权利的，可以另行向被告李军提出主张。被告李军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告张戈蕾、李遥的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计4,400元，鉴定费5,000元，合计9,400元。由原告张戈蕾、李遥共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一六年十二月二十七日书记员 谭静贤附：相关法律条文一．《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。