上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初16853号原告：王世龙，男，1983年11月11日生，汉族，住安徽省芜湖市。原告：潘丽娟，女，1987年10月4日生，汉族，住安徽省芜湖市。两原告共同委托诉讼代理人：陈晓华，上海申亚律师事务所律师。被告：刘兆兰，女，1959年12月7日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：王志敏，上海市瑞和律师事务所律师。原告王世龙、潘丽娟与被告刘兆兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月22日公开开庭进行了审理。原告王世龙、潘丽娟及其委托诉讼代理人陈晓华、被告刘兆兰及其委托诉讼代理人王志敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王世龙、潘丽娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告间签订的《房地产定金及买卖协议》及《房地产定金及买卖协议补充条款》；2、判令被告将坐落于上海市松江区城鸿路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“系争房屋”)交付给两原告；3、判令被告将系争房屋过户至两原告名下;4、判令被告支付两原告违约金246,000元；5、判令被告支付原告担保费4,428元、律师费60,000元。事实与理由：2015年12月19日，经案外人上海世凯房地产经纪事务所(以下简称“世凯公司”)居间，被告将系争房屋出售给两原告，双方签署了《房地产定金及买卖协议》，约定系争房屋总价款为1,230,000元，并就付款方式、违约责任等进行了约定。其后，原告按约支付了10,000元定金及450,000元房款。上述协议履行中，因系争房屋涉及被告继承问题，故原、被告于2016年4月29日签署补充协议一份，约定原告于2016年4月30日之前再支付100,000元，由被告用于支持支付其他继承人的份额，同时该补充协议还约定，被告应在2016年6月30日之前办理好产证并于原告签署《上海市房地产买卖合同》示范为本，并于2016年8月15日前办理缴税过户手续。然被告于2016年8月21日办理产证后，并未配合两原告签署示范文本的买卖合同，并于2016年9月12日告知居间方世凯公司，由于房价上涨，不再出售系争房屋。故原告诉至法院，望判如所请。被告刘兆兰辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告出售系争房屋是因为急需用钱，经居间方预估了交易过户时间为2016年3、4月份，其方才与原告签订了买卖居间协议。此后被告积极申请办理产证，但直到2016年9月10日才拿到产证。被告向居间方所述的不愿出售房屋，只是因为与世凯公司员工发生过冲突，故不愿在通过世凯公司出售，被告原本是想直接和原告交易，然现原告将其诉至法院，双方信任基础已经丧失，况且居间方承诺过2016年3月就可以拿到全部房款的，其认定的也是2016年3月份款清交房，现系争房屋是被告唯一居住房屋，考虑到实际困难，故不愿继续履行合同。此外，原告主张的违约金标准过高。律师费、担保费缺乏依据且亦过高。经审理查明，2012年8月24日，被告刘兆兰配偶朱步星就系争房屋与案外人上海新凯房地产发展有限公司签订《上海市商品房预售合同》。其后，案外人上海新凯房地产发展有限公司于2013年6月28日登记为系争房屋产权人。被告于2016年9月2日取得系争房屋产权证。2015年12月19日，原告王世龙(购买方、乙方)、被告刘兆兰(出售方、甲方)与案外人世凯公司(居间方、丙方)就系争房屋签订《房地产定金及买卖协议》一份，约定被告将系争房屋出售给原告，建筑面积为72.45平方米，总价为1,230,000元。协议第三条第2款约定的付款方式为：乙方于2015年12月26日前以现金方式支付给甲方首期房款450,000元；甲方办理以甲方为权利人的产权证，领取该房屋产权证5日内并将产证原件、密码及相关材料交给乙方……；甲方同意乙方剩余房款760,000元通过银行贷款方式支付给甲方，具体放款时间以银行规定为准；甲、乙双方约定待国家取消该房屋限制交易后乙方贷款通过银行审核后7日内，双方共赴松江区房地产交易中心办理产权过户手续；其他房价款10,000元，待甲方收到乙方贷款金额3个月内应交房交钥匙给乙方，另甲方在收到乙方尾款当日再补贴乙方3,000元作为租金补贴。协议第三条其他条款约定为：……因甲方产权人朱步星去世由妻子刘兆兰向法院申请继承，现刘兆兰提供法院判决书该房屋归刘兆兰所有。现刘兆兰将该房出售，乙方将首付款及定金支付给甲方共计460,000元，甲方应在收到乙方首付款后向法院申请办理刘兆兰为权利人的新产权证，并在法院允许办理产证的10天内办理为刘兆兰的新产权人，若在法院允许办理产证的10天后刘兆兰还未办理新产权人的产权证，则刘兆兰属原则性违约，甲方在接到丙方通知后7日内应退还乙方已支付的定金及首付款460,000元，另还将承担违约金460,000元给乙方。协议第四条第2款约定，如甲方未能履行本协议，若收到乙方定金后违约则甲方应双倍赔偿乙方定金，若已收到乙方首期房款后违约，导致双方无法办理产权过户等相关手续，则甲方自愿赔偿乙方违约金246,000元，且甲方自愿赔偿乙方装修费用。2015年12月25日，原告通过银行转账方式向被告支付房款450,000元。2016年4月29日，被告刘兆兰(甲方)与原告王世龙、潘丽娟(乙方)签订《房地产定金及买卖协议补充条款》一份。协议第1条约定，就系争房屋双方约定的总价款1,230,000元不变，……交易中所产生的正常买卖个税、契税、中介费由乙方承担，若因甲方继承原因导致个税案总房价款的差额20%缴纳则由甲方承担。协议第2条约定，乙方在2015年12月26日前已支付甲方部分房价款460,000元，甲方在收到该笔房价款后应支付给法院调解书倪其凯、朱敏芝、朱永康房款共计450,000元。现因甲方未付清倪其凯、朱敏芝、朱永康的房款，甲、乙双方协商于2016年4月30日前乙方再支付甲方部分房价款100,000元，由甲方在2016年5月10日前付清倪其凯、朱敏芝、朱永康的所有房款。协议第3条约定，甲方应在2016年6月30日前办理好甲方为权利人的房地产权证领取后当日内并于乙方赴世凯公司签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，并配合乙方办理贷款手续及审税手续。协议第4条约定，甲方应在待乙方贷款经银行审批通过后于2016年8月15日前甲、乙双方赴松江区房地产交易中心办理缴税及过户等相关买卖手续。协议第6条约定，若甲方未按上述事项履行，则乙方要求甲方继续履行协议且有权要求甲方按总价款的20%承担违约金给乙方并承担律师费、诉讼费。同日，原告通过银行转账方式，向被告支付部分房价款100,000元，被告出具收据一张，载明收到上述款项。庭审中，双方一致确认，原告已向被告支付了560,000元购房款(含定金)。两原告为证明其具备履行合同的能力，已经系争房屋尾款670,000元交至本院。原告申请了居间方世凯公司工作人员王飞、朱露松出庭作证，并提供以被告及其儿子王志蔚名义就系争房屋打印的《上海市房地产买卖合同(样张)》一份，以证明被告因房价上涨，拒绝出售系争房屋并存在一房二卖行为。证人王飞表示，其曾于2016年9月前往被告家中，就系争房屋交易问题与被告沟通，被告表示房价上涨了，同时其存在家庭矛盾，故没有办法交易。证人朱露松表示，因被告申请执行后身体不舒服，故直到2016年8月才去找执行法官，并于2016年9月11日拿到系争房屋产权证，此后，因为房价上涨及家庭原因，被告不愿出售系争房屋，且被告的儿子跟其表示，系争房屋的产证已经锁掉了。对此，被告表示，其曾为了履行合同多次和居间方沟通，但其与居间方发生矛盾，故不愿和居间方交易，由于其担心系争房屋被居间方锁掉，所以就找了做中介的朋友以其和其儿子王志蔚的名义将系争房屋锁掉。以上事实，有上海市房地产登记簿、《房地产定金及买卖协议》、《房地产定金及买卖协议补充条款》、收据、转账凭证以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据原、被告间《房地产定金及买卖协议补充条款》之约定，被告应于2016年6月30日前办理好以其为权利人的产证，对此，被告虽称此系因其身体有恙导致，然即便被告确因身体原因导致无法按时办理产证，此亦为被告方自身原因导致的违约。被告又称，根据其与居间方的口头协议，其出售系争房屋应在2016年3月份收到全部房款，现其未在上述时间内收到全部分款，故不愿继续履行合同，然原告及居间方对被告的上述说法均不予认可，且被告所签之《房地产定金及买卖协议》、《房地产定金及买卖协议补充条款》对于系争房屋交易的付款方式均有明确约定，故对于被告的辩称意见，本院不予采信，系争房屋买卖合同关系应继续履行，被告应协助原告将系争房屋过户至两原告名下，并将系争房屋交付给两原告。鉴于被告的上述违约行为，两原告有权向其主张违约金，但被告表示两原告主张总房价款20%的违约金即246,000元标准过高，故本院兼顾两原告的实际损失、当事人的过错程度以及预期利益等因素，依法酌定该违约金为30,000元。此外，对于两原告主张的律师费，系原、被告在合同中已作明确约定，故被告应依约承担，但两原告主张律师费本身过高，故本院酌定被告需支付两原告律师费8,000元。对于两原告主张的担保费，因原、被告并未就此做明确约定，故两原告的该项诉请，本院不予支持，综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告王世龙、潘丽娟与被告刘兆兰于2015年12月19日、2016年4月29日就坐落于上海市松江区城鸿路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产定金及买卖协议》、《房地产定金及买卖协议补充条款》继续履行；二、被告刘兆兰于本判决生效之日十日内协助原告王世龙、潘丽娟将上述房屋产权转移登记至原告王世龙、潘丽娟名下；三、原告王世龙、潘丽娟于上述房屋产权实际转移登记至原告王世龙、潘丽娟名下之日起三日内向被告刘兆兰支付房款660,000元；四、被告刘兆兰于收到上述660,000元房款之日起三日内将上述房屋交付原告王世龙、潘丽娟；五、原告王世龙、潘丽娟于被告刘兆兰交付上述房屋当日支付被告刘兆兰尾款10,000元；六、被告刘兆兰于本判决生效之日起十五日内支付原告王世龙、潘丽娟违约金30,000元；七、被告刘兆兰于本判决生效之日起十五日内支付原告王世龙、潘丽娟律师费8,000元；八、驳回原告王世龙、潘丽娟的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,084元，减半收取9,042元，财产保全费5,000元，合计诉讼费14,042元，由原告王世龙、潘丽娟负担7,021元，由被告刘兆兰负担7,021元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱金彪二〇一六年十二月十九日书记员  朱小芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。