广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1972民初11580号原告：刁武华，男，汉族，1968年7月5日出生，住黑龙江省方正县。委托代理人：冯世杰，广东赋诚律师事务所律师。被告：东莞市悦和置业有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇纵队路（矮岭冚段）32号。统一社会信用代码为914419006964663500。法定代表人：李文琪，该公司总经理。委托代理人：吴宏忠，该公司员工。被告：东莞市悦和物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇纵队路（矮岭冚段）32号5126室。组织机构代码为56822801-6。法定代表人：李润华，该公司总经理。委托代理人：黄衍华，该公司员工。原告刁武华诉被告东莞市悦和置业有限公司（以下简称“置业公司”）、东莞市悦和物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月18日受理后，依法由代理审判员胡敬钊适用简易程序独任审理，于2016年12月1日公开开庭进行了审理。原告刁武华的委托代理人冯世杰、被告置业公司的委托代理人吴宏忠、被告物业公司的委托代理人黄衍华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刁武华诉称：原告于2012年5月23日与被告置业公司签订了《商铺使用权转让合同》，约定被告置业公司将位于东莞市大岭山镇纵队路32号的东莞市悦和义乌小商品批发城5层5088号商铺的使用权转让给原告。合同签订当天，原告向被告置业公司支付了商铺转让款175028元、印花税87.51元。同日，原告与被告物业公司签订了《物业委托经营协议》，约定由原告委托被告物业公司对上述商铺经营管理。商铺委托经营期限为10年，从2012年12月9日至2022年12月8日止。经查，涉案商铺未取得《建设工程规划许可证》、房产证，属于违章建筑，因此，根据法律规定，原、被告之间签订的《商铺使用权转让合同》、《商铺委托经营协议》违反了法律的强制性规定，属于无效合同。另外，两被告之间系混同经营，根据法律规定，依法应当对原告承担连带偿还责任。现原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认原告于2012年5月23日分别与被告置业公司、被告物业公司签订的《商铺使用权转让合同》与《商铺委托经营协议》无效；2.两被告向原告返还商铺使用权转让款175028元及印花税87.51元，共计175115.51元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2012年5月23日起算至款项全部付清之日止，暂计算至2016年9月5日为52594.48元）；3.本案诉讼费由两被告承担。后原告明确第2项诉请为两被告向原告返还商铺使用权转让款171189.66元及利息（按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算，以171189.66元为本金自2012年5月24日起，计至款项付清之日止）。原告撤回判令两被告支付印花税87.51元及利息的诉讼请求。被告置业公司、物业公司共同辩称：1.涉案的《商铺使用权转让合同》、《商铺委托经营协议》是原、被告自愿对商铺进行转让、委托经营签订的合同，并有律师见证，涉案两份合同是合法有效。原告是投资人，双方对商铺进行投资，原告委托物业公司经营，双方是投资经营关系，合同是投资经营合同。2.原告诉请返还本金及利息理由不能成立，因为商铺资金已经投入物业的建设上，被告公司确实有经济困难，原被告双方可以一起经营商铺，没有返还的理由。3.两被告是主体混同的，人员、办公场所一致，两被告同意对涉案的债务承担连带责任。本院经审理查明：2012年5月23日，原告作为受让方，被告置业公司作为转让方，双方共同签订一份《物业使用权转让合同》，约定被告置业公司将位于东莞市大岭山镇纵队路32号的东莞市悦和义乌小商品批发城5层5088号商铺（以下简称“涉案物业”）的使用权转让给原告，转让期限为2012年12月9日起至2052年12月8日止，转让费为230300元，原告付款时一次性优惠55272元，被告置业公司实收转让费为175028元。原告必须于该合同签订之日一次性支付上述转让总价款175028元。原告于2012年5月23日支付了上述合同的转让款175028元，对此被告置业公司均予以确认。2012年5月23日，原告作为委托方，被告物业公司作为受托方，双方共同签订一份《物业委托经营协议》，约定原告委托被告物业公司经营涉案物业，同意被告物业公司将涉案物业交由第三人使用；商铺委托经营期限为10年，从2012年12月9日至2022年12月8日止；委托经营期间，被告物业公司承诺按原告与被告置业公司签订的《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权转让款的100%作为回报分十年返还给原告，具体返还方式如下：第一年至第三年每年返还物业使用权转让款价款的8%，在原告付款时已一次性优惠，第四年至第七年每年返还物业使用权转让价款的10%，第八年至第十年每年返还物业使用权转让价款的12%。被告置业公司于2014年12月31日向原告支付返还金3838.34元，截止2014年12月31日两被告向原告支付返还金共计3838.34元。自此，两被告再未向原告支付返还金。本案审理过程中，原告明确其诉请两被告返还的转让款以原告实际支付给被告置业公司的合同转让款扣除两被告实际支付给原告的返还金计算。两被告确认其混同经营，并同意对涉案债务承担连带责任。另查明，本院向东莞市大岭山镇规划建设办公室及东莞市大岭山镇规划管理所调查涉案物业的报建情况，该办公室复函称位于东莞市大岭山镇纵队路32号的东莞市悦和义乌小商品批发城未按要求办理施工许可手续，该管理所复函上述建筑并未取得《建设工程规划许可证》。至一审法庭辩论终结时，涉案物业仍处于被告物业公司的管理中，未返还给被告置业公司。以上事实，有原告提供的《商铺使用权转让合同》、《商铺委托经营协议》、收款收据、《原告支付款项情况表》，两被告提供的集体土地使用证、规划建设办公室出具的《证明》、消防安全检查合格证、商品交易市场登记证、工程报建缴费单、收费缴款通知书、电汇凭证、《关于开办东莞市悦和义务小商品城的复函》、协议书、补充协议、补充协议书（二）、村民委员会出具的《证明》、住所（经营场地）使用证明、住所使用证明、企业基本建设投资项目备案证、返还表、银行付款凭证、收据，本院调取的大岭山镇规划建设办公室及东莞市大岭山镇规划管理所的复函及当事人的陈述附卷为据。本院认为：被告置业公司将涉案物业交由原告使用，原告支付使用费，原告与被告置业公司之间的关系为租赁合同关系，本案是租赁合同纠纷。原告与被告物业公司签订的《商铺委托经营协议》实质上是转租合同，原告与被告物业公司之间的关系是租赁关系。原告申请撤回判令两被告支付印花税87.51元及利息的诉讼请求，是其对自身权利的合法处分，本院予以准许。原告于2012年5月23日向被告置业公司支付转让款175028元，截至2014年12月31日两被告向原告支付返还金共计3838.34元，双方对此均没有异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、涉案合同及协议的效力；二、两被告应否向原告返还转让款及利息。关于争议焦点一。涉案物业在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明，置业公司将涉案物业出租给原告使用，原告将涉案物业转租给被告物业公司，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本院认定涉案《商铺使用权转让合同》及《商铺委托经营协议》无效。关于争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因案涉合同及协议无效，各自取得的财产应相互返还对方，并根据各自的过错承担对方相应的损失责任。双方确认被告置业公司收取原告转让款175028元，已返还了3838.34元，该款应该予以扣除，被告置业公司实际收取了原告转让款171189.66元（175028元-3838.34元），故被告置业公司应当返还原告转让款171189.66元。本院对原告关于主张被告置业公司返还转让款171189.66元的诉请予以支持。原告主张的未返还款的利息属于法定孳息，被告置业公司应向原告返还。原告主张的利息应按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，从款项交付之日起[即以175028元为本金，从2012年5月23日起计算至2014年12月31日止；以171189.66元（175028元-3838.34元）为本金，从2012年5月24日起]计算至款项返还之日止。原告主张利息损失以171189.66元为本金从2012年5月24日起算属于原告对自身权利的处分，本院予以准许。两被告确认混同经营，并同意对涉案债务承担连带责任，故本院对原告关于主张两被告对上述债务承担连带责任的请求予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告刁武华与被告东莞市悦和置业有限公司于2012年5月23日签订的《商铺使用权转让合同》无效、与东莞市悦和物业管理有限公司于2012年5月23日签订的《商铺委托经营协议》无效；二、限被告东莞市悦和置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告刁武华返还款项171189.66元及利息（以171189.66元为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，从2012年5月24日起计算至款项返还之日止）；三、被告东莞市悦和物业管理有限公司对本判决第二、第三判项确定的债务承担连带责任；四、驳回原告刁武华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为2357.82元，由原告刁武华负担495.82元，由被告东莞市悦和置业有限公司、东莞市悦和物业管理有限公司共同负担1862元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员  胡敬钊二〇一六年十二月二十二日书 记 员  伦雪莹附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解是我，还可以进行调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。