.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}   海南省屯昌县人民法院   民事判决书   (2015)屯民初字第371号   原告：戴盛才，男，1969年12月1日出生，汉族，住海南省三亚市。   委托诉讼代理人：周孝怀，海南海大平正律师事务所律师。   被告：海南美丰不动产有限公司，住所地海南省屯昌县屯城镇昌盛路370号。   法定代表人：马进明，该公司董事长。   委托诉讼代理人：陈思麒，男，该公司副总经理。   委托诉讼代理人：魏颖峰，海南外经律师事务所律师。   原告戴盛才与被告海南美丰不动产有限公司（以下简称"美丰公司"）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案后，依法适用普通程序审理。2015年5月21日，被告美丰公司以原代理董事长（股东之一）涉嫌职务犯罪，屯昌县公安局对其立案侦查的同时查扣了被告公司所有的会计凭证、会计账簿等财务资料及财务部门所使用的电脑设备，无法提供相关证据为由，向本院申请中止诉讼。本院于2015年6月15日作出（2015）屯民初字第371号民事裁定书，裁定本案中止诉讼。后由于被告美丰公司申请本院调取了屯昌县公安局扣押的相关证据，中止诉讼理由消失，本院依法于2015年10月28日作出（2015）屯民初字第371-1号民事裁定书，裁定本案恢复诉讼。本院于2015年11月19日依法公开开庭进行了审理。原告戴盛才的委托诉讼代理人周孝怀，被告美丰公司的委托诉讼代理人陈思麒、魏颖峰到庭参加诉讼。庭后原、被告均向本院提出调解申请，本院依法从审限中扣除九个月调解期间。本案现已审理终结。   原告戴盛才向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房的违约金37089元，并判令被告在2015年7月30日前申请房屋验收并通过合格验收；逾期仍未通过验收的，按照合同逾期交房的约定支付违约金；2.判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金18448.99元，并判令被告在2015年7月30日前将房产证办理给原告，逾期办理的按照中国人民银行公布的金融机构逾期贷款计收利息的标准向原告支付违约金；3.判令被告在2015年6月30日前接通市政供水、供电管网至原告所购房入户门口，使原告所购商品房达到正常使用条件；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年4月10日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（编号：TC-201-0016372）。合同约定：被告将其开发的美林湖国际社区第1幢805号房产以总价184800元人民币出售给原告，原告一次性支付购房款。被告应于2013年6月30日将经验收合格的房屋交付给原告，并于房屋交付后360日内将办理权属登记所需由被告提供的资料报产权登记机关备案，为原告办理房产证书。合同同时约定：房屋交付时市政供水、供电管网接入原告房屋入户门口，使原告的房屋达到正常使用条件，否则，被告应当承担物业服务费；入户门为高级钢质门，房屋天棚水泥砂浆抹灰，否则被告应当双倍赔偿原告的差价款。合同订立后原告及时履行了全部义务，并交纳了办理房产证所需的全部费用。但被告严重违约：一是将未经验收合格的房屋交付原告使用；二是市政供水、供电管网至今仍未接通至原告房屋入户门口；三是被告一直没有为原告办理房产证。为此，原告及原告所在的社区业委会多次与被告协商处理未果。综上所述，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定，特向法院提起诉讼，请求依法裁决。   被告美丰公司辩称，一、关于逾期交房违约金问题。双方所签订的《商品房买卖合同》第八条第一款约定，在2013年6月30日前，出卖人将经验收合格的商品房交付买受人使用。2013年6月28日，原告所购的"美林湖国际社区"项目二期1号楼由建设单位、设计单位、监理单位、施工单位、勘查单位五方组成联合验收组经验收确认合格，具备了交房约定的条件。在被告向原告发出交房通知后，原告于2013年9月27日前来办理了接房手续并且居住使用房屋至今。因此，原告所谓交付的房屋未经验收合格之说违背事实，而且原告仍在使用房屋的状态下主张逾期交房违约金也于情理不合，故其逾期交房违约金的诉求不应支持。二、关于逾期办理房产证违约金问题。双方所签订的《商品房买卖合同》的补充协议第1项约定：《商品房买卖合同》第十五条约定的房地产权属证书仅指房屋产权证书；乙方委托甲方代为办理房屋产权证书。办证发生的税费，依照国家规定的比例数额，由本协议双方各自承担缴纳，甲方不收取任何代办费用，乙方需缴纳的税款由甲方代收代缴，乙方应当在本合同项下房屋交付时交清所应承担的费用，否则甲方有权拒绝交房，因此而产生的延期交房以及相关责任均由乙方承担；甲方在该商品房交付，乙方交齐所有办证所需证件、资料并交齐应由乙方承担的税费及相关费用后360工作日内为乙方办理房屋产权证书。乙方在接到甲方书面通知后，在约定时间及时到场协助甲方办理。如乙方非正当理由使产权登记手续超过合同规定期限延期办理的，乙方应承担未按时办理完房屋产权的全部责任，并向甲方按已交付房价款3%支付违约金。海南省地税局规定房屋契税为3%，唯一普通住房减半征收为1.5%，面积90平米以下的，减按1%税率征收。屯昌县地税局认为原告所购的二期项目的容积率只有0.9，不足1.0，不属于普通住房，契税税率应为3%，而原告只按照1%的税率支付契税款。房产证未能办理的原因是原告未按约定付清契税款，故不能办证的责任不在被告，而在于原告。原告主张逾期办证违约金的诉求不应支持。三、关于市政供水、供电问题。双方所签合同第十四条确实约定了交房时市政供水、供电。目前，"美林湖国际社区"是市政电网供电。屯昌县政府曾答应被告在2011年底解决市政供水问题，但由于政府及水务部门的种种原因，至今仍未兑现，社区仍然使用自备井供水。市政供水问题非被告一己之力所能解决，责任不在被告，被告仍然在积极协调当中。综上，原告的诉求无理，请法院依法驳回。   原告戴盛才为支持其诉讼主张，向本院提供的证据有：证据1.身份证，证明原告身份；证据2.《商品房买卖合同》，证明原、被告主体适格以及双方应当履行的义务；证据3.合同补充协议，证明被告的交房条件、办理房产证的期限以及违约责任；证据4.《销售不动产统一发票》，证明原告及时足额付清了购房款及办证需要缴纳的税费；证据5.美林湖二期代收费收据（税费），证明原告缴纳的办理房产证所需的全部税费；证据6.美林湖二期收款收据，证明原告所交物业服务、水电等费用；证据7.收楼通知，证明被告交房时尚未经验收合格；证据8.企业机读材料，证明被告是适格的诉讼主体。   被告美丰公司为支持其抗辩主张，向本院提供的证据有：证据1.《竣工验收证》，证明房屋已经验收合格，即五方单位验收合格，具备了交付条件；证据2.美林湖二期代收费收据（税费），证明被告代收税费情况；证据3.《不动产统一发票》，证明原告交房款情况；证据4.房屋备案表，证明1栋楼已办理了竣工备案登记；证据5.业主登记表及物业交纳收据，证明原告的收房时间及物业费和水电费的缴交情况；证据6.屯昌县水务局颁发的《取水许可证》、屯昌县疾病预防控制中心的检验报告，证明美林湖小区内的生活饮用水符合国家标准。   经庭审质证，被告对原告提供的证据质证意见为：对证据1至证据4、证据6、证据8没有异议；对证据5的真实性、合法性、关联性没有异议，但对其证明效力有异议，原告只缴纳了1%的契税，没有缴清办证契税；对证据7的真实性、合法性、关联性没有异议，但是对其证明效力有异议，房屋已经五方验收合格。原告对被告提交的证据质证意见为：对证据1，认为超过举证期限，不予质证，但同时认为验收证书上应通过消防验收，但实际没有通过该验收；对证据2至证据6真实性无异议。   本院依职权调取的证据有：证据1.屯昌县房产局证明材料两份：（1）原告所购涉案房取得预售许可证明和预售备案登记的证明材料；（2）原告所购涉案房目前没有被转让的证明材料；证据2.屯昌县住房和城乡建设局的复函：原告所购涉案房已于2015年1月28日竣工验收合格，并于2016年7月6日取得建筑工程竣工验收备案证。   原、被告对本院依职权调取的证据没有异议。   本院对当事人提供的证据的认证意见为：被告对原告提供的证据的真实性无异议，本院予以确认；原告对被告提供的证据2至证据6的真实性无异议，本院予以确认。对原告证据5、证据7的证明内容需要其他证据印证；对被告证据1，虽原告表示不予质证，但该证据与案件基本事实有关，本院应予认证。因该证据上竣工验收日期与本院调取的屯昌县住房和城乡建设局的复函中竣工验收合格日期相矛盾。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条："国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证"的规定，本院对被告证据中的竣工验收日期不予认可，对屯昌县住房和城乡建设局复函中的竣工验收日期予以采信。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月10日，原告戴盛才与被告美丰公司签订《商品房买卖合同》（编号：TC-201-0016372），合同约定被告将其开发的美林湖国际社区第1幢8层805号房以总价184800元出售给原告，原告付款方式为一次性付款，该商品房为预售商品房，建筑面积为39.48平方米。合同第八条约定："出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件......。"合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任："出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。"合同第十五条关于产权登记的约定："出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。"其所指第3项即本合同附件五中的补充协议第1条："《商品房买卖合同》第十五条约定的房地产权属证书仅指房屋产权证书；乙方委托甲方代为办理房屋产权证书。办证发生的税费，依照国家规定的比例数额、由本协议双方各自承担缴纳，甲方不收取任何代办费，乙方需缴纳的税费由甲方代收代缴，乙方应当在本合同项下房屋交付时交清所应承担的费用，否则甲方有权拒绝交房，因此而产生的延期交房以及相关责任均由乙方全部承担；甲方在该商品房交付、乙方交齐所有办证所需证件、资料并交齐应由乙方承担的税费及相关应付费用后360工作日内为乙方办理房屋产权证书。乙方在接到甲方书面通知后，在约定时间及时到场协助甲方办理。如乙方非正当理由使产权登记手续超过合同规定期限延期办理的，乙方应承担未按时办理完房屋产权的全部责任，并向甲方按已交付房价款3%支付违约金。"双方在本合同补充协议第14条约定："买受人同意该房屋在经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位、地勘单位联合验收通过后提前交付。届时以出卖人发出的交付通知书为准。"   合同签订后，原告依约向被告交纳了房屋总价款184800元，被告因此于2013年4月18日出具了销售不动产统一发票给原告。2013年9月20日，原告向海南屯昌美林物业管理有限公司交纳了水电费200元。2013年9月20日海南屯昌美林物业管理有限公司代收原告的契税等款4626.8元（其中契税1848元，其它办证费280元，公共维修基金2368.8元，房屋档案管理费50元，产权转移登记费80元）。   另查，美林湖国际社区第1幢楼已在屯昌县住房和城乡建设局办理房产预售许可证，并于2015年1月28日竣工验收合格及2016年7月6日取得建筑工程竣工验收备案证。   再查，在2015年6月30日前原告所购房屋已经实现正常供电，供水为小区内的自备井；2013年7月10日，美丰公司获屯昌县水务局批准在美林湖社区内取地表水；2013年6月9日、2015年2月11日、2016年2月5日，屯昌县疾病预防控制中心分别在社区内不同的采样地点对海南屯昌美林物业管理有限公司的生活饮用水进行检测，并出具了检验报告，检验结论均为：该样品所检测项目的结果均符合国家标准GB5749-2006中的标准。   本院认为，原、被告双方于2013年4月10日签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同，受法律保护，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   本案争议的焦点是：一、关于涉案房屋是否逾期交付及违约责任的问题；二、关于涉案房屋逾期办证及违约责任的问题；三、关于涉案房屋的市政供水、供电管网的约定及违约责任的问题。   一、关于涉案房屋是否逾期交付及违约责任的问题。根据原、被告双方在合同中的约定，被告应当于2013年6月30日前交付房屋给原告。本案中，原、被告均未能提交双方交接房屋的直接证据以证明交房的具体日期，但原告于2013年9月20日向海南屯昌美林物业管理有限公司交纳了水电费，可见此时原告已占有使用涉案房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条："对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。"因此应当认定被告在2013年9月20日已完成房屋的实际交付。根据合同约定被告应于2013年6月30日前交房，故被告逾期交房82天。原、被告双方在《商品房买卖合同》第九条明确约定出卖人逾期交房的违约责任："逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。"原告诉请被告承担逾期交房的违约金，本院予以支持，违约金的计算数额为184800元×82天×0.3‰=4546.08元，原告请求被告支付逾期交房的违约金37089元，超出上述范围的部分，因没有事实根据，本院予以驳回。   关于原告请求判令被告在2015年7月30日前申请房屋验收并通过合格验收。1995年1月起施行的《城市房地产管理法》第二十七条第二款规定："房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。"1998年3月起施行的《建筑法》第六十一条第二款规定："建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。"2000年1月起施行的《建设工程质量管理条例》第十六条规定："建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格的可交付使用。"而原告所购商品房经设计、施工、工程监理等有关单位竣工验收合格，即具备了法律、行政法规规定的交付条件，其验收单位也与双方在补充协议中第14条约定的联合验收单位一致。且本案中，双方当事人在合同第八条约定的商品房交付应具备的条件中，选择了"该商品房经验收合格"为交付条件，是双方真实意思表示，并不违反法律规定，双方应当信守（双方并未选择协议中罗列的"该商品房经综合验收合格"、"该商品房经分期综合验收合格"或者"该商品房取得商品住宅交付使用批准文件"为交付条件）。因此，原告所购房屋所在的美林湖国际社区二期工程1号楼已于2015年1月28日竣工验收合格，也说明被告交付给原告使用的房屋为合格房屋。现原告以被告将未经验收合格的房屋交付原告使用为由请求判令被告在2015年7月30日前申请房屋验收并通过合格验收。因原告该项诉讼请求已实际得到满足，故对原告该项请求，本院予以驳回。   二、关于涉案房屋逾期办证及违约责任的问题。根据《商品房销售管理办法》第三十四条的规定："房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。"原、被告双方在合同第十五条关于产权登记的约定为："出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。"其关于由被告报产权登记机关备案的约定有法规可依，且约定的报备期限也为当事人意思自治，不违反法律规定，均应予支持。被告实际交付房屋的时间是2013年9月20日，按约定被告应于2014年9月15日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告已于2016年7月6日取得办理产权登记所需的建筑工程竣工验收备案证，但没有证据证明其已向产权登记机关提交办理权属登记所需的材料，故被告对逾期办证负有一定责任，应承担未尽协助办证义务的违约责任。被告辩称原告如认为被告存在逾期办证的情况，只能依约书面向被告主张退房和退还购房款本息，无权主张违约金。本院认为，该合同的补充协议虽然只约定在逾期办证情况下原告享有的合同解除权，但不能因此免除被告在办证过程中未尽协助义务所应承担的违约责任，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。双方在合同中并未约定逾期办证违约金的计算标准，根据公平原则，参照本院审理涉被告的其他同类案件中被告与其他买受人在《商品房买卖合同》中约定的违约金的计算标准，即"乙方(原告）非正当理由使产权登记手续超过合同规定期限延期办理的，乙方应承担未按时办理完房屋产权的全部责任，并向甲方（被告）按已交付房价款3%支付违约金"，确定本案被告同样按已付房价款3%支付逾期办证违约金，故被告应支付逾期办证违约金为184800元×3%=5544元，原告主张被告支付逾期办证违约金18448.99元，其超出部分，本院予以驳回。   关于原告请求判令被告于2015年7月30日前将房产证办理给原告，逾期则支付违约金的问题。由于房屋产权证的颁发是产权登记机关的职责，根据原、被告双方关于被告在商品房交付、原告交齐所有办证所需证件、资料，交齐应由原告方承担的税费及相关费用后，限期为原告办理房屋产权证书的约定，其中由被告履行协助原告办证义务的内容，符合法律法规和合同约定，本院予以支持，但限期由被告将房产证办理给原告的主张超出被告职权范围，不具合理性，故对原告该项请求本院不予支持。   三、关于涉案房屋的市政供水、供电管网的约定及违约责任的问题。原告认为被告未按合同约定在交房之日实现市政供电、供水已构成违约，应承担相应违约责任。本院认为，市政供水及设施建设必须由地方政府及其职能部门才能落实到位，双方约定市政供水的内容已超过被告的职责能力范围。被告在地方政府未按照计划将供水设施延伸至小区的情况下，在小区内挖井取水，通过挖井取水代替市政供水的方式解决小区居民的正常供水需求，并且被告向法庭提供的取水许可证及生活用水检查报告说明被告提供的自备井供水符合居民的用水标准。对于市政供电问题，原、被告都已经确认在2015年6月30日前已经实现正常供电。因此，根据上述事实，本院认为原告主张所购商品房未达到正常使用条件的理由不成立，故原告以所购商品房未达到正常使用条件而要求被告于2015年6月30日前接通市政供水、供电等至原告所购房入户门口的诉讼请求，本院不予支持。   综上所述，本院对原告主张逾期交房和逾期办理房产证违约金的诉求中，其合理范围及要求被告协助办证的主张，依法予以支持，其违约金超出合理范围的部分以及其他诉讼主张，缺乏事实和法律法规为依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：   一、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告戴盛才支付逾期交房违约金4546.08元、逾期办证违约金5544元，共计10090.08元；   二、限被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起六十日内将办理权属登记需由被告海南美丰不动产有限公司提供的资料报产权登记机关备案；   三、驳回原告戴盛才的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1188元，由原告戴盛才负担972.17元，被告海南美丰不动产有限公司负担215.83元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   l4uerrp8recycgx3u2   审判长江云   审判员 王之   审判员 邓贤毅   书记员宋晶   附：本案适用的法律条文