湖南省新田县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1128民初578号原告：谢朝红，男，1984年2月12日出生，汉族，湖南省新田县人。原告：郑冬艳（原告谢朝红之妻），女，1988年11月10日出生，汉族，湖南省新田县人。委托诉讼代理人谢亚芳（原告谢朝红之姐），女，1981年12月13日出生，汉族，湖南省新田县人。被告：永州帝豪房地产开发有限公司，住所地新田县龙泉镇福海家园。法定代表人：刘新胜，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：沈国军，湖南火龙联合律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司新田支行，住所地新田县龙泉镇新华南路法定代表人，黄荣飞，该行行长。委托代理人：骆庆华（特别授权），男，1970年6月26日出生，汉族，湖南省新田县人，该行副行长。委托代理人：彭明宏（特别授权），男，1965年12月6日出生，汉族，湖南省新田县人，该行职员。原告谢朝红、郑冬艳与被告永州帝豪房地产开发有限公司（以下简称帝豪房地产公司）、第三人中国工商银行股份有限公司新田支行（以下简称工商银行新田支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢朝红、郑冬艳及其委托诉讼代理人谢亚芳，被告帝豪房地产公司之委托诉讼代理人沈国军，第三人工商银行新田支行之委托诉讼代理人骆庆华、彭明宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢朝红、郑冬艳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告的购房合同；2、判令被告退还全部房款386788元；3、判令被告支付购房首期款利息14143元；4、判令被告支付购房银行贷款利息15000元；5、判令被告退还原告支付办理房产证、水电开户费17213元及利息1377元；6、判令被告支付违约金3867.88元；7、判令被告支付因购房给原告造成的交通费、误工费及其他损失2000元。事实和理由：原告于2015年2月2日与被告帝豪房地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的“福海家园”16栋1单元502房，购房金额386788元，原告依合同约定履行付款义务，按照《商品房买卖合同》第十条的约定，被告应于2015年12月31日前交付符合合同约定的商品房，逾期超过30日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的应当自买受人付款之日起按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息；同时，出卖人按照全部房价款1%向买受人支付违约金。截止起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交付的原因，被告所购的房屋仍在施工过程中。原告认为被告延期交房不存在法定免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告造成多重损失，损害原告的利益，要求解除购房合同，返还全部购房款，赔偿损失。被告帝豪房地产公司辩称，1、原告起诉主体不完整，因双方合同付款方式为银行按揭，涉及银行权利，应当追加银行为第三人；2、按合同约定约定存在延期现象，但是因不可抗力延期未超合理期限，原告在合同履行过程中存在违约行为，给被告造成经济损失；3、原告起诉请求解除，不符合法律的规定；4、房屋已经可以交房入住。经本院通知工商银行新田支行作为第三人参加诉讼，第三人工商银行新田支行提出请求：不主张原、被告解除《商品房预售合同》，如要解除《商品房预售合同》，则第三人与原告签订的《个人购房担保合同》的抵押物发生变化，损害了第三人的利益，第三人已经将全部贷款发放给被告，现原告只交纳来部分贷款及利息，剩余的后期贷款及利息第三人要求被告帝豪房地产公司归还。根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、各方当事人无争议的事实1、2015年2月2日，原告谢朝红、郑冬艳与被告帝豪房地产公司签订了合同编号为201502455《商品房买卖合同（预售）》，该合同第三条约定：预售的房屋为新田县福海家园16D栋1单元5层502号，其预测建筑面积112.21平方米；第五条约定：商品房每平方3478元，总价款为386788元，首付款176788元，占全部房价款的45.7%；余款210000元银行按揭；第十条约定：被告应当于2015年12月31日前向原告交房；第十一条约定：逾期在30日内，被告按约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后原告于2015年2月3日依约交清了首付款。2015年3月5日，原告谢朝红、郑冬艳与第三人工商银行新田支行签订《个人购房担保合同》，该合同约定，第三人同意向二原告发放个人住房购置贷款，金额210000元，用于二原告购买新田县福海家园16D栋1单元5层502号，建筑面积112.21平方米的住房，本笔贷款的担保方式为保证、抵押，贷款期限为120个月，贷款利率以贷款发放时适用中国人民银行公布的同期同档次贷款率为基准利率，借款人授权划入被告帝豪房地产公司账户，二原告每期最低还款额为2321元。原告谢朝红、郑冬艳与第三人工商银行新田支行《个人购房担保合同》签订后，第三人工商银行新田支行按约定将贷款发放给被告帝豪房地产公司。2015年3月5日，原告交付给被告帝豪房地产公司办房产证费用12413元、水电开户费4800元。2015年8月17日，被告帝豪房地产公司代二原告交纳销售不动产契。截止2016年12月3日，二原告已向第三人工商银行新田支行归还贷款本金27714.77元，利息17630.16元，合计45344.93元。对上述事实，原告提供了《商品房买卖合同》、《个人购房担保合同》、《房款收据》，被告提供了《福海家园住房装修物业管理协议》，第三人提供《本金利息还款详单》，双方无争议，本院予以确认。另查明，中国人民银行公布的金融机构人民币贷款基准利率中，2015年3月1日调整的一至三年贷款基准利率为年利率5.75%。二、各方当事人有争议的事实的认定1、2015年6月至2016年6月期间降雨长达172天，是否属不可抗力，是否可以免除被告责任。被告提交证据新田县气象局《证明》，拟证明新田县从2015年8月1日至2016年5月26日出现降水日数共计172天。二原告提出异议，认为降雨与本案不按期交房无关，不属不可抗力。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”之规定，被告提出2015年至2016年出现降水日数，不属于合同法规定的不可抗力情形。2、被告是否依合同约定的交房条件按期交付原告房屋，原告行使合同解除权是否符合合同的约定。被告认为原合同告起诉请求解除，不符合法律的规定，被告不存在违约。被告提供证据福海物业管理有限公司《证明》，拟证明被告工程完工后，通知原告收房的事实，二原告提出异议，认为该通知是物业公司的通知，亦未通知二原告，且不符合合同约定的收房通知方式，证明系物业公司出具，不能证实原告收房。本院认为，被告委托物业公司代为通知业主收房，物业公司是否通知义务，通知方式是否符合双方合同约定，被告未提供证据予以佐证，故本院不予采信；被告提交证据《住宅装修物业管理协议》，拟证明原告所在楼房其他业主已有进行装修使用的现状，本院认为福海物业公司与业主谢小艳、邓金签订《住宅装修物业管理协议》时间分别是2016年6月3日、6月11日，均超过原、被告约定的交付时间，且该证据与本案无关，本院均不予采信；被告提交证据新田县建设工程质量安全监督站《证明》，拟证明福海家园15D#、16#栋住房已竣工并经验收完成，备案手续正在办理之中，符合交付条件，二原告提出异议，认为该证明是2016年9月1日出具，现在才符合交付条件，原告没有收到交房通知，本院认为，该证明由新田县建设工程质量安全监督站出具加盖公章，本院对证据的真实性予以确认，但该证据是2016年9月1日出具，未记载本案所涉楼房竣工验收完成的具体时间，不能达到被告的证明在2015年12月31日已达到交付条件的目的，故本院对被告拟证明的内容不予采信；原告认为被告未按合同约定履行交房手续，并于2016年5月31日向被告送达了退房通知书，退房通知书要求解除合同，被告退还全部房款，并按不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，按全部房价款的1%支付违约金，退还收取的杂费等诉求，被告当庭陈述认可是2016年6月10日才收到原告解除住房的通知。本院认为，被告未提供证据证实在约定交房日期2015年12月31日前通知原告收房，也未提供证据证实至2016年6月13日原告起诉之日，被告已履行向原告交付商品房的义务，显属违约行为，原告向被告提出解除合同，并书面通知被告，根据原、被告《商品房买卖合同》约定及双方法庭陈述，本院认定被告逾期交房超过30日，二原告书面通知行使合同解除权符合双方签订《商品房买卖合同（预售）》第十一条：“逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人”的约定。3、本案被告应退还的款项及原告损失的计算。原告谢朝红、郑冬艳向本院请求判令被告退还首付款、已付贷款，支付购房首期款利息14143元、支付购房银行贷款利息15000元、退还原告支付办理房产证、水电开户费17213元及利息1377元、判令被告支付违约金3867.88元、支付因购房给原告造成的交通费、误工费及其他损失2000元，被告认为未给原告造成损失，违约金和利息是相冲突的，办理房产证费用给付利息没有依据，交通费不予认可。本院认为：①根据《商品房买卖合同》第十一条约定：“逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金”之规定，二原告请求被告退还购房首期款、已归还贷款及购房首付款利息，支付原告已付购房银行贷款部分的利息，支付违约金3867.88元符合合同的规定，本院予以支持，被告应自2015年2月3日起按中国人民银行同期贷款基准年利率5.75%支付原告首付款176788元的利息至本判决生效之日止，赔偿本判决生效之日止原告谢朝红、郑冬艳已向第三人中国工商银行股份有限公司新田支行归还的贷款利息；②、原告支付办理房产证、水电开户费17213元，因被告未按约履行义务，导致合同不能履行，被告应予退还原告，原告要求被告支付办理房产证、水电开户费的利息1377元，因双方未约定，被告又按合同承担违约金，故原告该请求不符合法律规定，本院不予支持；③、原告要求支付交通费、误工费及其他损失2000元，原告提供了4张车票，其中3张为车旅费发票计549元，与本案起诉、调解时间相吻合，系原告实际发生的损失，本院予以支持，1张为订票单，不是正式发票，不符合证据规则，本院不予支持，原告的其他交通费、误工费等损失，未提供相应证据予以佐证，本院不予支持。4、原告行使《商品房买卖合同》解除权后，原告与第三人工商银行新田支行《个人购房担保合同》的解除后果的处理。原告请求被告退还全部房款386788元，被告认为没有违反合同约定不退还房款，原告在提起诉讼时未将工商银行新田支行列为被告，本院通知工商银行新田支行作为第三人参加诉讼，第三人认为如原告行使解除合同权，剩余的后期贷款及利息要求被告帝豪房地产公司归还。本院认为，在商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同的目的已无法实现，商品房买卖合同之诉与按揭合同之诉属于混合的诉的合并，两者存在天然的关联，为了解决当事人的争议，保证裁判尺度，可对两者合并处理，工商银行新田支行参加诉讼，属有权提出诉讼请求的第三人，故第三人提出剩余的后期贷款及利息要求被告帝豪房地产公司归还，符合法律规定，本院予以支持，为了便于本案执行，在本判决生效之前的贷款本金及利息由二原告给付第三人，生效之后的后期贷款及利息由被告帝豪房地产公司给付第三人。第三人在本案中无过错，亦无违法行为，虽然原告通过行使法定解除权而解除按揭合同，但解除合同前的利息原告应当承担，在按揭贷款合同解除后剩余的后期贷款及利息由被告赔偿给第三人，第三人应配合办理注销房屋预告抵押手续。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告谢朝红、郑冬艳与被告签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合法、有效。被告作为开发商，按约交付是基本合同义务，被告未按合同约定交付商品房，逾期交房已超过30日，属于违约，原告按合同约定书面通知被告，行使合同解除符合约定。原告与第三人签订的《个人购房担保合同》，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，应予以解除。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第一款第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、解除原告谢朝红、郑冬艳与被告永州帝豪房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合同编号为201502455；二、解除原告谢朝红、郑冬艳与第三人中国工商银行股份有限公司新田支行签订的《个人购房担保合同》；三、被告永州帝豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告谢朝红、郑冬艳首付款176788元及自判决书生效之日止原告谢朝红、郑冬艳已向第三人中国工商银行股份有限公司新田支行归还的贷款本金；四、被告永州帝豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内按中国人民银行同期贷款基准年利率5.75%赔偿原告谢朝红、郑冬艳自2015年2月3日起支付首付款176788元的利息；五、被告永州帝豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告谢朝红、郑冬艳已向第三人中国工商银行股份有限公司新田支行归还的贷款利息；六、被告永州帝豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告谢朝红、郑冬艳办理房产证、水电开户费17213元；七、被告永州帝豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告谢朝红、郑冬艳违约金3867.88元，车旅费损失549元；八、被告永州帝豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国工商银行股份有限公司新田支行偿还原告谢朝红、郑冬艳自判决书生效之日起个人住房借款担保合同剩余的贷款，自被告永州帝豪房地产开发有限公司清偿上述贷款后五日内，第三人中国工商银行股份有限公司新田支行协助办理房屋抵押登记的涤除手续；九、驳回原告谢朝红、郑冬艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7905元，由被告被告永州帝豪房地产开发有限公司负担7805元，原告谢朝红、郑冬艳负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，另一方当事人应向本院书面申请执行，申请执行的期限为二年，自法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的，以分期履行期间的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。审判长 邓    晓    胜审判员 邝小勇人民陪审员廖新学二〇一六年十二月八日书记员 赵    彩    云附本民事判决书援引的法律条文原文如下：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。