文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初7384号原告郭建民，男，汉族，1960年12月09日出生，住址河北省秦皇岛市昌黎县，委托代理人孙俊，广东一言律师事务所律师。委托代理人易乐笛，广东一言律师事务所实习律师。被告和记黄埔地产(深圳)有限公司，地址广东省深圳市福田区福中三路1280号黄埔雅苑商场3楼，组织机构代码708408028。法定代表人周伟淦。委托代理人王仁端，广东深天正律师事务所律师。原告郭建民与被告和记黄埔地产(深圳)有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告郭建民的委托代理人孙俊，被告和记黄埔地产(深圳)有限公司的委托代理人王仁端均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭建民诉称，原告与被告签订了深圳市房地产买卖合同(预售)，被告将位于宝安区懿花园的房产出卖给原告。合同签订后，原告已按合同约定付清了房款，按该合同第九条约定：出卖人应当于2014年3月31日前将本房地产交付给买受人，但被告因自身原因一再拖延交房期限，直到2014年6月25日才开始通知业主办理入伙手续。另外，被告也没有在约定的期间内履行办证义务，一直延迟到2015年7月才通知原告准备办理产权证书。原告认为，被告的行为严重违背了合同的约定，给原告的按期正常入住带来了影响，应当承担延期交付及延期办证的责任。同时，被告在签订合同时在未提醒原告充分注意的情况下，以附件格式条款的形式变更主合同条款，严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告支付原告逾期交付房产的违约金(自2014年4月1日起算至交付之日按照购房款日万分之四计算，暂计人民币57095.28元)；2、被告支付延期办理房产证的违约金(自房屋交付之第240日起算至2015年7月30日止，按照购房款日万分之四计算，暂计人民币85931.28元)。以上两项暂共计人民币143026.56元；3、由被告承担本案的一切诉讼费用。后原告变更第二项诉讼请求为：被告支付延期办理房产证的违约金(自房屋交付之第240日起算至取得房产证之日止，按照购房款日万分之四计算，暂计人民币135529.2元)。第一、二项诉讼请求暂共计人民币192624.48元。被告和记黄埔地产(深圳)有限公司当庭拒绝答辩及质证，但于庭后提交书面答辩意见称：一、买卖合同约定的内容为双方真实意思的表示，合同中关于任何一方违约约定赔偿比例均为万分之一，关于违约金的条款不属于格式条款。原告在签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》时，被告均有提示原告详细阅读合同的每一个条款，原告在合同上有签名并在附件五补充约定的每一页上均有签名，原告作为完全民事行为能力人，在签署合同及附件时均为其真实意思表示。合同中约定，无论是任何一方违约，违约金的计算方式都是按照房款总价的万分之一，故合同中关于违约金的约定不存在一方权利义务不对等的情况，该约定也不属于格式条款，原告始终享有对等的权利义务，被告未侵害原告的任何权益。二、原告要求的违约金计算方式及时间错误，根据合同约定应当按照购房款的万分之一计算违约金，且不应该将时间计算至房产证办出之日。根据双方签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及补充协议，被告逾期交付房产及延期办理房产证的，均应当按照房产总价的万分之一计算违约金，并且原告延期支付房款时，被告也是按照房价万分之一的标准计算违约金。根据合同权利义务平等的原则，原告在起诉状中要求按照万分之四计算违约金，没有事实和法律依据。综上，原告起诉状中要求的违约金金额计算错误，请法院查清事实，依法判决。经审理查明，2012年11月18日，原告郭建民作为买受人与作为出卖人的被告和记黄埔地产（深圳）有限公司签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定如下：买受人向出卖人购买，位于深圳市宝安区××水库南侧懿花园××单元××房产，用途为住宅，建筑面积为89.74平方米，购房总价款为人民币1441800元。合同第九条约定，出卖人应当于2014年3月31日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等。买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的房地产的钥匙出具收条，该收条是视为本房地产实际交付的凭据。出卖人委托物业管理公司办理交付手续，应向物业管理公司出具《授权委托书》，并监督物业管理公司将该《授权委托书》（原件）放置于办理交付手续现场显著位置。出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日，出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。合同第十一条约定，买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起15日内，按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内在《收楼意见书》中提出，买受人逾期不提出异议，视为同意接受本房地产。出卖人在收到买受人异议后，应在0日内对异议部分作出书面答复和处理意见，出卖人逾期不予答复及处理的，视为买受人异议事实成立，本房地产视为未交付。买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕，并书面通知买受人之日起0日内对本房地产重新验收。买受人重新验收后，仍有异议的，按本合同第二十九条处理。买受人重新验收后没有异议的，本房地产视为按重新验收期限交付。合同第十二条约定，除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按下列第贰种方式即补充约定第15条处理。合同附件五“买卖双方补充约定”第15条，内容如下：（1）出卖人逾期交付不超过90日的（包括90日），自买卖合同约定的房地产交付日之次日起至出卖人的《交付使用通知书》规定的交付之日止，出卖人按日向买受人支付买受人已付购房价款万分之一的违约金，买卖合同继续履行。（2）出卖人逾期交付超过90日的，自买卖合同约定的房地产交付日起6个月内，买受人有权书面通知出卖人解除买卖合同。若买受人选择解除买卖合同，出卖人应配合办理解除合同的相关手续。自买卖合同约定的房地产交付日之次日起至出卖人收到买受人解除买卖合同的书面通知之日止，出卖人按日向买受人支付买受人已付购房价款万分之一的违约金。在房地产主管部门解除买卖合同备案登记后30日内，出卖人将买受人已付购房价款不计息退还买受人，并支付上述违约金。有关解除买卖合同的费用由出卖人承担；若买受人没有在买卖合同约定的房地产交付日起6个月内书面通知出卖人解除买卖合同，则买卖合同继续履行，自买卖合同约定的房地产交付日之次日起至出卖人发出《交付使用通知书》之日止，出卖人按日向买受人支付买受人已付购房价款的万分之一的违约金。第二十一条第二款约定，出卖人应选择下列第三种方式，在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，即待初始登记时向深圳市房地产权登记机关出具本房地产出卖人委托买受人自行登记办证的备案申请，买受人于本房地产项目初始登记后径自向深圳市房地产权登记机关申请办理房地产转移登记，办理《房地产证》。合同第二十二条约定延期办证的违约责任，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还买受人全部已付款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买受人支付违约金，违约金不足以补偿买受人实际损失的，出卖人应当补偿其差额。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任。合同附件五“买卖双方补充约定”第2条约定，出卖人已向买受人充分解释了买卖合同及其附件、本补充约定以及《前期物业服务合同》、《临时管理规约》的内容，买受人确认接受其在上述文件中所享有的权利和应承担的义务。第25条约定，删除买卖合同第二十一条第二款的“出卖人应选择下列第三种方式，在将本房地产交付给原告之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》”，并替换为“买受人应选择下列第三种方式，在将本房地产交付给买受人之日起240日内自行办理《房地产证》”。对买卖合同第二十一条第二款第三种方式作如下补充：“买受人应自行向出卖人查询本房地产项目初始登记的办理情况，留意房地产登记机关在报纸、互联网等公共媒体上发布的初始登记公告，并与出卖人联系填写《深圳市房地产转移登记申请表》自行办证，出卖人不再另行通知。按揭客户（包括但不限于在本房地产所有权证办至买受人名下之前，买受人提前向按揭银行还清贷款、变更按揭付款方式等）应自行办证或与按揭银行协商办理房地产证”。第26条将买卖合同第二十二条替换为以下内容：“如出卖人未履行相关义务（相关义务是指因出卖人未能在取得工程竣工验收证明文件之日起180天内完成本房地产项目的房地产初始登记、出卖人在初始登记时未向深圳市房地产权登记机关出具自行登记办证的备案申请）造成在本房地产交付之日起240日内，本房地产的所有权未能登记至买受人名下的，出卖人应自本房地产交付日后的第241日起，按日向买受人支付本房地产总价款万分之一的违约金直至房地产权登记机关核发《房地产证》之日止，买卖合同继续履行。如非出卖人原因（包括但不限于买受人未按照买卖合同第二十一条履行、买受人未及时签署有关文件、缴纳办理房地产证税费、买受人未及时向房地产登记机关申请房地产转移等买受人按揭银行未及时提供有关文件等买受人原因，或者房地产权登记机关的原因）造成在本房地产交付之日起240日内，本房地产的所有权未能登记至买受人名下的，由此产生的责任由买受人承担。”合同签订后，原告付清了购房款，被告开具了购房发票及《付清楼款证明》。2013年12月19日，涉案的懿花园A909-0110地块（A17-A33、C7-C12、幼儿园）（不含室外环境）取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。2014年3月17日，被告向原告发出《延期入伙通知》，称因被告正在抓紧对懿花园项目院内室外工程做最后的美化和改善，原定2014年3月31日前的入伙日期将有所延后，实际入伙日期以被告另行发出的《懿花园交付使用通知书》上确定的交付日期为准。对以上延期，被告将根据双方签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充约定的规定，以及被告正式发出的《懿花园交付使用通知书》上确定的交付日期对原告作出补偿。2014年5月12日，被告向原告发出《延期入伙通知》，称交楼时间将有所延后，根据目前的工程进度，被告拟定于2014年6月28日将涉案房产交付给原告。对以上延期，被告将根据双方签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充约定的规定，以及被告证实发出的《懿花园交付使用通知书》上确定的交付日期对原告作出补偿。2014年6月20日，被告向原告发出《懿花园交付使用通知书》，内容为：通知原告于2014年6月27日12:30-13:30按本通知书所附之《懿花园业主办理入伙手续须知》亲临懿花园办理入伙手续。该单元的物业服务费、地下车位管理费（如适用）等费用从2014年7月1日起开始计收（按该单元的竣工建筑面积计算）。如原告未能按照本通知安排的时间办理手续，仍视为该单元已交付给原告并从上述日期起计收物业服务费、地下车位管理费（如适用）等费用。同日，被告向原告发出《懿花园发展商承担物业服务费通知书及确认书》，内容如下：被告承担原告自2014年7月1日起至2014年9月30日止的物业服务费。原告签署如下意见：原告于2014年9月8日提出整改，在此期间催促几次都未按要求整改完成。洗手间漏水一直到2014年11月22日整改完成。在未收楼期间整改，原告认为不应收取物业费用，已正式发函给发展商协商赔偿及物业费问题。2014年6月29日，原告出具字据，表明因被告未取得全部验房资料，拒绝接收涉案房产。2014年7月8日，涉案的懿花园A909-0110地块（A17-A33、C7-C12、幼儿园）室外环境工程取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。2014年8月29日，被告再次向原告发出通知，内容为：被告之前已向原告寄发了《懿花园交付使用通知书》，通知原告办理入伙手续，但原告尚未办理。该单元的物业服务费等费用从2014年7月1日起开始计收（按该单元的竣工建筑面积计算）。现再次通知原告于2014年9月7日前办理入伙手续。本通知书仅为催办入伙手续之用，并不视为推迟该单元的入伙时间。2014年9月8日，原告前往涉案房产验收，提出涉案房产存在如下问题：1、公共通道靠卫生间墙面有渗水痕迹；2、厨房墙砖有多块空鼓；3、消毒柜推拉门拉不到位；4、厨房天花抽风机松动；5、客厅阳台扶手底部水泥破损2处；6、墙面之前处理过的裂缝需重新处理一遍；7、客厅推拉门上方墙面边角处有一条裂缝；8、书房窗门有一扇门没锁扣、推拉时过紧、门缝间隙过大；9、全部门栓松动；10、主卧窗锁扣2个坏；11、次卫洗手盆上方须重新打胶、地面有积水；12、主卫浴缸漏水、洗手盆柜门缝过大；13、厨房门口墙面、天花2处缝未处理；14、客厅可视对讲坏。2014年11月3日，被告又提出存在洗手间渗水、门框裂纹的问题。2014年11月10日，被告向原告发出通知，对原告于2014年11月6日的整改要求及赔偿要求答复如下：关于原告反映涉案房产需整修的项目，被告已安排检修人员予以及时处理及完成，并以按照买卖合同及《住宅质量保证书》履行保修责任。涉案房产在交楼前已通过相关部门的验收合格，今后若涉案房产有需整修项目，被告将一如既往积极地按照与原告签署的《房地产买卖合同》及《住宅质量保证书》履行保修责任，并尽快安排检修人员予以及时处理。对于原告提出整修期间赔偿每日万分之一至整修完毕的要求及管理费减免的要求，被告不予接受。2014年11月20日，被告向原告发出《懿花园逾期交楼补偿确认函》，确认因涉案房产迟延入伙，按照原告支付购房价款每日万分之一的标准对原告进行补偿，补偿日期自2014年3月31日计算至2014年7月8日止，逾期交楼补偿金共计人民币14273.82元。2015年7月2日，涉案房地产项目办理初始登记。同日，被告发出《懿花园办理温馨提示》，内容为：懿花园项目的房地产证正在办理中，根据原、被告签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充约定的相关规定，原告应填写《深圳市房地产转移登记申请表》等资料自行办证并按国土局的规定交纳税费，具体方式如下：1、一次性付款客户请联系北京市金诚同达（深圳）律师事务所签署办证文件，办理房产证，部分客户在办理该单元入伙手续时已签署过此文件，请原告再次核实；2、按揭客户（包括提前还清贷款、变更按揭付款方式等客户）请联系相关的按揭银行签署办证文件，办理房地产证；3、不属于以上购房形式的客户请致电被告专客户服务部确认代办房产证的单位。2015年10月26日，涉案房产经核准登记至原告名下。另查，1、原告确认涉案房产交付时间为2014年7月8日；2、原告确认收到逾期交楼补偿金共计人民币14273.82元，亦认可补偿日期自2014年3月31日计算至2014年7月8日止，但认为违约金的标准过低，对违约金的数额有异议；3、原告确认于2015年7月2日接到办证通知。上述事实，有商品房预售买卖合同、购房发票、楼款付清证明、延期入伙通知书、交付使用通知书、办理房产证温馨提示、住建局验收备案收文回执、逾期交楼补偿确认函、整改清单、不动产登记中心查档资料等证据及庭审笔录予以证实。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充约定是当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。关于逾期交房的违约责任。根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，被告应于2014年3月31日前向原告交付涉案房产，但被告未按上述约定向原告交付涉案房产，并至2014年7月8日才取得涉案房地产项目的竣工验收备案收文回执，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告确认涉案房产于2014年7月8日交付，主张被告应按照购房总价款日万分之四的标准，向其支付自2014年3月31日至2014年7月8日止的逾期交房违约金。双方对于上述违约金计算的起止日期并无争议，但被告认为违约金应按购房总价款日万分之一的标准计算。经查，《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十二条约定，出卖人逾期交房的，应按补充约定第15条处理，即出卖人逾期交付超过90日的，若买受人没有在买卖合同约定的房地产交付日起6个月内书面通知出卖人解除买卖合同，则买卖合同继续履行，自买卖合同约定的房地产交付日之次日起至出卖人发出《交付使用通知书》之日止，出卖人按日向买受人支付买受人已付购房价款的万分之一的违约金。由此可知，原、被告双方约定的逾期交房违约金计算标准为每日按原告已付购房价款的万分之一计算，原告诉请被告按照其已付购房价款的万分之四计算，与合同约定不符，本院不予支持。经核算，被告共逾期交房99天，其应向原告支付的逾期交房违约金为人民币14273.82元（1441800元×万分之一×99天）。由于原告已确认被告向其支付上述款项，原告诉请被告支付逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于逾期办证违约金。《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五补充约定第25条约定，由原告在本房地产交付之日起240日内自行办理《房地产证》，且原告应自行向被告查询本房地产项目初始登记的办理情况，留意房地产登记机关在报纸、互联网等公共媒体上发布的初始登记公告，并与被告联系填写《深圳市房地产转移登记申请表》自行办证，被告不再另行通知。第26条约定，如被告未履行相关义务（相关义务是指因出卖人未能在取得工程竣工验收证明文件之日起180天内完成本房地产项目的房地产初始登记、出卖人在初始登记时未向深圳市房地产权登记机关出具自行登记办证的备案申请）造成在本房地产交付之日起240日内，本房地产的所有权未能登记至买受人名下的，出卖人应自本房地产交付日后的第241日起，按日向买受人支付本房地产总价款万分之一的违约金直至房地产权登记机关核发《房地产证》之日止，买卖合同继续履行。如非出卖人原因（包括但不限于买受人未按照买卖合同第二十一条履行、买受人未及时签署有关文件、缴纳办理房地产证税费、买受人未及时向房地产登记机关申请房地产转移及买受人按揭银行未及时提供有关文件等买受人原因，或者房地产权登记机关的原因）造成在本房地产交付之日起240日内，本房地产的所有权未能登记至买受人名下的，由此产生的责任由买受人承担。”据此约定，原告应在房产交付之日起240日内自行办理《房地产证》，但由于原告自行办证须以涉案房地产项目办理了初始登记为前提，因此，当被告办理了涉案房地产项目的初始登记后，方视为被告完成了办证义务。经查，原告确认涉案房产的交付时间为2014年7月8日，则被告应于2015年3月5日前履行其办证义务。但涉案房地产项目直至2015年7月2日才办理了初始登记，致使原告无法在上述期限内自行办理《房地产证》，被告之行为已构成违约，应自2015年3月6日起，按房地产总价款万分之一的标准向原告支付逾期违约金。由于原告确认其于涉案房地产项目完成初始登记当日收到办证通知，应视为被告至此已完成了办证义务，故应以该日期作为逾期办证违约金的计算截止时间。原告诉请被告按照房地产总价款万分之四的标准，支付逾期办证违约金应计至核发房产证之日止，与合同约定不符，且其未能提交证据证明其收到办证通知之后的办证进度因被告原因而造成迟延，故其相应诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。经核算，被告共迟延履行办证义务119天，应向原告支付违约金人民币17157.42元（1441800元×万分之一×119天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告和记黄埔地产(深圳)有限公司于本判决生效之日起五日内向原告郭建民支付逾期办证违约金人民币17157.42元；二、驳回原告郭建民的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,580元，由原告负担人民币1,180元，被告负担人民币400元。受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  陈蕾仰二〇一六年十二月二十日书记员  席俊奇书记员  李玉婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。