广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0111民初7215号原告：王超，女，1977年12月18日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，被告：广东耀华房产开发有限公司，住所地广州市白云区机场路17号金茂大厦10楼1006、1007、1008、1010室。法定代表人：傅宜全。被告：广州鑫耀物业管理有限公司，住所地广州市白云区飞鹅西路1号之一五楼502房。法定代表人：王绪鑫。第三人：广州市越丽市场经营管理有限公司，住所地广州市白云区机场路10号之二之三之四422房。法定代表人：陈壮欣，总经理。第三人：吴树炎，男，1980年3月9日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区，委托诉讼代理人：谭毅翔，广东旭瑞律师事务所律师。原告王超与被告广东耀华房产开发有限公司（以下简称耀华公司）、广州鑫耀物业管理有限公司（以下简称鑫耀公司）、第三人广州市越丽市场经营管理有限公司（以下简称越丽公司）、吴树炎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王超到庭参加了诉讼。被告耀华公司、鑫耀公司及第三人越丽公司、吴树炎经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告耀华公司于2010年5月26日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告耀华公司购买位于白云机场东侧，广州中医院西南侧地段编号为170的地块，鑫耀大厦（裙楼栋）4层436房（以下称该商品房），房屋地址是广州市白云区机场路10号之二之三之四436房，建筑面积22.35平方米，套内建筑面积为9.76平方米，楼款总金额为人民币1247077元。合同已于签署当日在广州市房地产交易中心办理网上签订登记。合同签署后原告向被告耀华公司付清了全部楼款，以及用于办理产权证所需的契税等款项39765元。被告耀华公司根据合同第十三条约定于2010年7月28日向原告交楼。后原告按照被告耀华公司的要求与被告鑫耀公司签订耀华国际皮具城《租赁合同》，约定被告鑫耀公司向原告承租该商品房，租期为五年。第一至五年的月租金分别为：5861元、6838元、7815元、8792元、9769元。2015年7月27日《租赁合同》期满，甲、乙双方未能达成续约协议，耀华公司和鑫耀公司应在本合同终止10个工作日内将该房屋腾空交还给原告，但经原告多次催交，两被告均不遵照履行该商品房交付责任。涉案商铺现在由第三人越丽公司实际控制和使用，租赁合同到期后多名业主找到越丽公司要求收回商铺，但越丽公司提出很多条件，比如说要缴纳保证金等，后双方未达成协议，越丽公司拒绝将涉案商铺交给原告。综上所述，原告认为，两被告及第三人违反租赁合同约定，不腾空交还该商品房的行为，严重损害原告合法权益，两被告及第三人应承担《合同法》相关违约责任。现诉至法院，请求判令：一、被告耀华公司、鑫耀公司及第三人越丽公司将广州市白云区机场路10号之二之三之四[鑫耀大厦（裙楼栋）]436房屋腾空交还给原告使用；二、被告耀华公司、鑫耀公司向原告支付房屋占用费（按月租金9769元，即租赁合同第五年租金计算，自2015年7月28日起计至返还房屋之日止）。三、本案诉讼费由被告耀华公司、鑫耀公司共同负担。被告耀华公司、鑫耀公司未答辩。第三人越丽公司未陈述。第三人吴树炎向本院提交书面陈述意见称：吴树炎认为本案的诉讼请求与其无关，证据之中涉及吴树炎签名的《补充协议》，吴树炎与协议的各方已经履行完毕，对《补充协议》的真实性、合法性没有异议，但《补充协议》的内容与本案无任何关联性。经审理查明：2010年5月26日，王超与耀华公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定王超向耀华公司购买鑫耀大厦（裙楼栋）幢4层436号房（以下简称涉案商铺），房屋地址为广州市白云区机场路10号之三436房；合同约定建筑面积22.35平方米，其中套内建筑面积9.76平方米，楼款总金额为1247077元。耀华公司应当在2010年7月28日前将涉案商铺交付给王超使用。同年12月29日，耀华公司向鑫耀大厦商铺业主出具《承诺函》，内容为耀华公司以未出售的158间商铺作为承担重新签订《租赁合同》的担保，如在2015年7月27日前销售，则保证以销售回笼资金优先一次性支付业主全部剩余租金。上述合同签订后，王超已向耀华公司付清合同约定的全部房价款。2010年12月31日，王超（出租方，甲方）与鑫耀公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方经营使用；租赁期限为5年，即从2010年7月28日至2015年7月27日；租金从2010年7月28日起计收，2010年7月28日至2011年7月27日期间的月租金为5861元，2011年7月28日至2012年7月27日期间的月租金为6838元，2012年7月28日至2013年7月27日期间的月租金为7815元，2013年7月28日至2014年7月27日期间的月租金为8792元，2014年7月28日至2015年7月27日期间的月租金为9769元；租金支付周期为从2010年7月28日起，每3个月支付一次；甲方委托乙方收楼，乙方代理甲方办理收楼手续，乙方代理甲方收楼视为房屋自然交付乙方，并不影响甲方租金收益。本合同期满双方未能达成续约协议的，或合同被终止、解除的，乙方应于本合同终止或解除后10个工作日内将该房屋腾空交还甲方。乙方逾期没有搬走的物件视为乙方放弃所有权，由甲方自行处置。王超确认上述《租赁合同》约定的租赁期租金已全部取得。2013年4月21日，王超（甲方）与耀华公司（乙方）、鑫耀公司（丙方）、吴树炎（丁方）签订《补充协议》，约定：第一条甲乙丙叁方确认：就上述《租赁合同》所约定共五个租赁年度的租金甲方已收至2013年第一季度租金，叁方同意上述剩余租金一次性分三期付清给甲方，第一期在2013年4月28日前支付剩余租金余额的30%，第二期在2013年7月28日前支付剩余租金余额的30%，第三期在2013年10月28日前支付剩余租金余额的40%。乙方和丙方应按时支付剩余租金，如有延迟，按每延迟一日，计收延迟部分金额的千分之叁的滞纳金。丁方对乙、丙两方依期履行支付义务承担保证责任。第二条本协议签订后，甲方不再向乙方和丙方要求退铺、追究迟付租金滞纳金、迟延交楼违约金、迟延办理房地产证违约金等责任，乙方保证在2013年10月28日前办好签订本协议商铺业主的房产证，否则，甲方将保留购买合同中有关房产证办理相应条款的一切权利。第三条本协议壹式肆份，各方各执壹份，具有同等法律效力，自各方签字盖章之日起生效。等等。2016年6月，王超向耀华公司和鑫耀公司邮局了《关于移交经营权的再次通知》，要求耀华公司和鑫耀公司向其交还涉案商铺。王超主张涉案商铺在2015年7月28日之后由越丽公司控制和使用，为证明上述主张，王超提交以下证据：1.越丽公司于2015年5月20日向王超发出的《关于委托经营的通知》，内容为：贵商铺委托经营期将于2015年7月28日结束，我司诚邀阁下携带有效身份证及产权证明资料于2015年7月28日前到越丽皮具城4楼管理处办理经营期移交手续。（已经委托我司经营的业主除外）。2.越丽公司于2015年6月24日向王超发出的《关于移交经营权的再次通知》，主要内容为通知业主到4楼管理处办理经营权移交手续，移交流程中包括缴纳水电周转金、缴纳管理费、签订委托越丽公司经营等。3.越丽公司于2015年11月24日向王超发出的《关于临时经营管理贵业主商铺的告知函》，主要内容为按照双方的约定，从2015年7月28日后，由贵业主承担其商铺每月交付管理费的义务，但贵业主没有依约依时交付管理费，经越丽公司多次催缴未果。为改变这种双输局面，减少双方损失，越丽公司决定采取临时经营管理贵业主的商铺，并在2015年11月17日招租了，所收取的租金优先冲抵贵业主所欠商铺的管理费，然后留存待交贵业主等。4.越丽公司于2016年4月15日向王超发出的《关于再一次敦请业主及时缴付管理费的函》，主要内容为按照双方的约定，从2015年7月28日后，由贵业主承担其商铺每月交付管理费的义务，但贵业主没有依约依时交付管理费，经多次催缴后未缴纳，越丽公司将采取临时经营管理贵业主商铺，向社会招租，以收回商铺的管理费。还查明，2010年期间，耀华公司将鑫耀大厦（裙楼栋）幢一至四层的部分商铺出售给多名小业主，并通过鑫耀公司与小业主签订返租合同，返租期间从2010年7月28日至2015年7月27日。返租合同到期后，因耀华公司与鑫耀公司未将商铺交还给业主，多名业主诉至我院要求耀华公司与鑫耀公司交还商铺，相关案件审理过程中，小业主主张租赁合同到期后，业主找到鑫耀公司和耀华公司要求收回商铺，鑫耀公司和耀华公司表示商铺由越丽公司控制，要求业主找越丽公司收铺，业主于是找越丽公司要求收回商铺，但越丽公司先后提出将涉案商铺委托给其经营、租金分成、缴纳保证金68000元等一些不合理的条件，业主无法同意越丽公司提出的条件，越丽公司因此拒绝将涉案商铺交还给业主。相关案件中，业主向本院提交了越丽公司向业主发出的《关于委托经营的通知》、《关于移交经营权的再次通知》、《给越丽业主的一封信》、《关于临时经营管理贵业主商铺的告知函》等证据，越丽公司在上述文件中提出要求业主在租赁合同到期后将商铺委托其经营，租金分成等方案，以及已经将业主商铺临时招租抵扣管理费等。上述案件中，本院已追加越丽公司作为被告或第三人参加诉讼。本案审理过程中，本院依职权追加越丽公司和吴树炎为本案第三人参加诉讼。本院于2016年8月4日到越丽公司皮具城张贴公告，要求涉案商铺现实际使用人于张贴公告之日起五个工作日之内与法院工作人员联系，并提交合法使用商铺依据（租赁合同等），以便法院查明事实，维护涉案当事各方的合法权益。上述公告张贴至今未有人与本院联系。涉案商铺现地址为广州市白云区机场路10号之二之三之四436房。以上事实，有广州市商品房买卖合同、租赁合同、房款发票、契税款刷卡单、产权情况表、耀华公司承诺函、租赁合同补充说明、耀华公司公告、返租合同签订注意事项、申请报告、补充协议、关于移交经营权的再次通知、关于临时经营管理贵业主商铺的告知函及王超陈述等证据证实。本院认为：王超与鑫耀公司签订的《租赁合同》，以及王超与鑫耀公司、耀华公司、吴树炎签订的《补充协议》系各方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定合法有效，各方应恪守履行。从《补充协议》的内容来看，耀华公司亦为《租赁合同》承租人之一，应当与鑫耀公司共同承担责任。租赁合同已于2015年7月28日到期，根据《租赁合同》的约定，鑫耀公司、耀华公司应当在合同到期后10个工作日内将涉案商铺腾空交还给王超，鑫耀公司、耀华公司未提供证据证实其已交还涉案商铺，其未交还涉案商铺的行为已构成违约，依法应承担违约责任。王超要求鑫耀公司、耀华公司交还涉案商铺合理合法，本院予以支持。涉案商铺现由越丽公司实际控制和使用，越丽公司未能提供其合法使用涉案商铺的依据，故越丽公司应当协助鑫耀公司、耀华公司将涉案商铺交还给王超。对于王超提出鑫耀公司、耀华公司支付从2015年7月28日起房屋占用费的诉讼请求，根据《租赁合同》约定，鑫耀公司、耀华公司应当在合同期满后10个工作日内将涉案商铺腾空交还给王超，即鑫耀公司、耀华公司应当在2015年7月27日起计10个工作日内即2015年8月10日前将涉案商铺交还给王超，王超现主张2015年8月10日以前的房屋占用费，本院不予支持；2015年8月11日之后的房屋占有使用费本院予以支持，占用费的标准可参照《租赁合同》第五年的租金标准即9769元/月计算，王超主张的超出部分，本院不予支持。被告耀华公司、鑫耀公司，第三人越丽公司、吴树炎经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告广东耀华房产开发有限公司、广州鑫耀物业管理有限公司在本判决生效之日起三日内，将鑫耀大厦（裙楼栋）幢4层436号房（现地址广州市白云区机场路10号之二之三之四436房）腾空交还给原告王超；二、第三人广州市越丽市场经营管理有限公司协助被告广东耀华房产开发有限公司、广州鑫耀物业管理有限公司将鑫耀大厦（裙楼栋）幢4层436号房（现地址广州市白云区机场路10号之二之三之四436房）腾空交还给原告王超；三、被告广东耀华房产开发有限公司、广州鑫耀物业管理有限公司向原告王超支付房屋占有使用费（按照每月9769元的标准计算，从2015年8月11日计至交还房屋之日止；至本判决生效之日的房屋占有使用费于判决生效之日起十日内一次性支付，自判决生效之日次日起的房屋占有使用费于每月十日前逐月支付）；四、驳回原告王超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2242元，由被告广东耀华房产开发有限公司、广州鑫耀物业管理有限公司共同负担并于本判决生效之日起3日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  张 蔚人民陪审员  陈柳红二〇一六年十二月二十二日书 记 员  郑萍军