四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终9761号上诉人（原审被告）：四川中锐置业有限公司。住所地：四川省新津县邓双镇岷江大道三段***号。法定代表人：支光辉，总经理。委托诉讼代理人：王凤成，四川律豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘小容，女，汉族，1980年1月20日出生，住四川省仁寿县。被上诉人（原审原告）：张述成，男，汉族，1966年7月22日出生，住四川省仁寿县。委托诉讼代理人：刘小容，女，汉族，1980年1月20日出生，住四川省仁寿县。系张述成之妻。上诉人四川中锐置业有限公司（以下简称中锐公司）因与被上诉人张述成、刘小容商品房预售合同纠纷一案，不服四川省新津县人民法院（2016）川0132民初1246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中锐公司上诉请求：撤销原判，改判驳回张述成、刘小容的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由张述成、刘小容承担。事实和理由：1、双方签订了补充协议，张述成、刘小容没有证据证明中锐公司没有提供协助，故一审法院认定中锐公司未协助办证的行为已构成违约错误；2、商品房买卖合同没有约定办理土地证的违约金，也没有约定中锐公司有为张述成、刘小容办理土地证的义务，也没有证据证明是因中锐公司的原因导致没办土地证，中锐公司协助办理土地证的义务属于附随义务，为后合同义务，张述成、刘小容只能主张损害赔偿，不能请求支付违约金，张述成、刘小容没有提交证据证明其损失，因此，中锐公司不应承担赔偿责任；3、张述成、刘小容在2013年3月29日开始就知道权利受侵害，到2016年7月13日起诉时，要求支付违约金的请求权，因两年诉讼时效期间届满丧失胜诉权，因此，一审法院判决中锐公司支付违约金错误。被上诉人张述成、刘小容辩称，商品房买卖合同约定的房屋所有权证包含了房产证和国土证，现在没有办理国土证违约。因为没有办理国土证，导致房屋无法售卖。请求驳回上诉，维持原判。张述成、刘小容向一审法院起诉请求：中锐公司为张述成、刘小容办理房屋土地使用权证；按全部房款的万分之一计算向张述成、刘小容支付逾期办理房屋土地使用权证至实际取得之日止的违约金（从2013年3月29日起到起诉之日止暂计52363.6元）。一审法院认定事实：2011年8月13日，张述成、刘小容与中锐公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定张述成、刘小容购买中锐公司开发的新津县岷江大道三段888号13栋6单元3楼3号房屋。合同第十九条（二）中第1条第（2）项约定“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……”，第2条约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金……”；补充协议第四条约定“甲方有义务无条件在产权证办理完毕且乙方交齐办理国有土地使用权证分户所需费用及资料之日起贰年内协助乙方办理完毕国有土地分户使用权证”。2012年3月29日中锐公司向张述成、刘小容交付了涉案房屋。2012年8月10日，涉案房屋的房屋所有权证办理完毕。至一审起诉前土地使用权证尚未办理。一审法院另查明，中锐公司于2006年取得涉案房屋所在宗地的土地使用权证。一审法院认定上述事实，有张述成、刘小容与中锐公司的身份信息，《商品房买卖合同》及附件，房款结算及代收代缴费用清单，交接单，销售不动产统一发票，房屋所有权证，土地登记信息，地籍调查表等证据以及张述成、刘小容与中锐公司的当庭陈述等在案为证。一审法院认为，张述成、刘小容与中锐公司所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方应按照合同全面履行义务。关于办理土地使用权证，根据一审庭审查明的事实，中锐公司已在2006年取得涉案房屋所在楼盘的土地使用权证，结合合同第十九条（二）转移登记的约定及补充协议中对合同十九条内容补充，中锐公司有义务协助张述成、刘小容申请办理土地使用权证，而办理土地使用权证系相关行政部门的职责，故中锐公司应当协助张述成、刘小容办理其所购买的房屋的土地使用权证。关于违约金问题，针对张述成、刘小容的诉讼主张，中锐公司辩称张述成、刘小容主张的违约金是办理房屋所有权证的违约金，不是办理土地使用权证的违约金，违约金的主张已过两年的诉讼时效，且房屋已实际交付，未造成实际损失，请求对违约金不予支持。张述成、刘小容称房屋的产权证应包括房屋所有权证和土地使用权证，合同约定的违约金是办证违约金；中锐公司一直未为其办理土地使用权证，其违约行为处于持续状态，故其主张的违约金未过诉讼时效。一审法院认为，根据一审庭审查明的事实，结合中锐公司有协助办理的义务及一直未办理的事实，中锐公司未协助办证的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，中锐公司依法应当承担违约责任。根据双方订立的合同及补充协议约定，结合张述成、刘小容在2012年8月10日取得房屋所有权证的事实。中锐公司抗辩张述成、刘小容主张的违约金全部过诉讼时效的理由不成立。一审中，张述成、刘小容未提交证据证明其因逾期办理土地使用权证造成的实际损失，故一审法院对张述成、刘小容主张的违约金酌情调整为7800元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、中锐公司在判决生效后六个月内协助张述成、刘小容申请办理其购买的新津县岷江大道三段888号13栋6单元3楼3号房屋的土地使用权证；二、中锐公司在判决生效后十日内支付张述成、刘小容逾期办理土地使用权证的违约金7800元；三、驳回张述成、刘小容的其他诉讼请求。如果中锐公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费554元，由张述成、刘小容负担404元，中锐公司负担150元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下：一、关于中锐公司是否应当协助张述成、刘小容办理土地使用权证的问题本院认为，案涉商品房买卖合同及补充协议明确约定中锐公司应当在产权证办理完毕且张述成、刘小容交齐办理国有土地使用权证分户所需费用及资料之日起贰年内协助张述成、刘小容办理完毕国有土地分户使用权证。因此，中锐公司作为协助义务的履行主体应举证其已经在履行期限内履行了该协助义务。现约定协助办证期限已经届满，而中锐公司并未举证证明其已经履行了协助办理国有土地分户使用权证的相应义务，因此，能够认定中锐公司尚未履行该协助义务，中锐公司应当继续履行该协助义务。因此，一审法院判决中锐公司协助办理土地使用权证正确，本院依法予以确认。二、关于中锐公司是否应当支付逾期办理土地使用权证违约金的问题张述成、刘小容主张依据《商品房买卖合同》第十九条“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）……，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金……”的约定计算逾期取得国土证的违约金，而中锐公司认为该条约定的是逾期取得房屋所有权证书的违约金而非逾期取得国土证的违约金。本院认为，首先，在双方签订商品房买卖合同及补充协议时，我国尚未实行不动产统一登记制度，所谓的房屋权属证书分为房产证和国土证。其次，从补充协议第四条“甲方有义务无条件在产权证办理完毕且乙方交齐办理国有土地使用权证分户所需费用及资料之日起贰年内协助乙方办理完毕国有土地分户使用权证”的约定来看，中锐公司协助张述成、刘小容办理国土证的期限为房屋所有权证办理完毕且张述成、刘小容交齐资料、税费之日起两年内，如期满不履行义务，中锐公司违约，应承担违约责任。最后，若按照张述成、刘小容的观点，张述成、刘小容未在商品房交付之日起365个工作日内取得国土证，则中锐公司违约应承担违约金，显然与双方对协助办理国土证的约定不符。因此，双方于商品房买卖合同第十九约定的违约金应为逾期取得房产证的违约金。故张述成、刘小容依据商品房买卖合同第十九条约定主张逾期取得国土证违约金的主张，因无事实和法律依据，本院依法不予支持。现张述成、刘小容并未举证证明双方就逾期取得国土证或中锐公司逾期履行协助办理国土证应承担违约金达成一致，因此，张述成、刘小容要求中锐公司支付违约金的主张，因无事实依据，本院依法不予支持。如张述成、刘小容认为中锐公司的行为给其造成损失，可另行主张。综上，中锐公司的上诉理由部分成立，其上诉请求部分应予以支持。一审判决认定事实部分不清，导致适用法律部分错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持四川省新津县人民法院（2016）川0132民初1246号民事判决第一项，即：“一、被告四川中锐置业有限公司在本判决生效后六个月内协助张述成、刘小容申请办理其购买的新津县岷江大道三段888号13栋6单元3楼3号房屋的土地使用权证；二、撤销四川省新津县人民法院（2016）川0132民初1246号民事判决第二项“被告四川中锐置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告张述成、刘小容逾期办理土地使用权证的违约金7800元”和第三项“驳回原告张述成、刘小容的其他诉讼请求”；三、驳回张述成、刘小容的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审法院确定的方式执行；二审案件受理费1108元，由上诉人四川中锐置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何广智审判员  龚 耘审判员  赵 锋二〇一六年十二月二十日书记员  杨大准