河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0103民初10872号原告周秋月，女，汉族，1965年10月27日出生。委托代理人范光磊，河南悦盛律师事务所律师。被告河南京澳置业有限公司，住所地郑州市二七区航海路197号1号楼15层1528室。法定代表人魏书敏，该公司董事长。委托代理人沈思源、贺璐璐（实习），河南国基律师事务所律师。原告周秋月诉被告河南京澳置业有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周秋月的委托代理人范光磊，被告河南京澳置业有限公司的委托代理人沈思源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年9月13日原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告应于2016年2月20日交付房屋，同时约定了交付房屋时燃气供应设施应达到申请开通使用标准。但是至今小区的燃气设施依然没有通过燃气企业的验收，致使原告无法使用燃气，对原告的生活造成极大的不便。原告已多次与被告沟通协商，要求被告履行合同义务，但被告以各种理由推诿，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、被告在继续履行合同至达到燃气申请开通使用标准，并支付违约金7244.50元（违约金按日万分之一自2016年2月21日暂计算至2016年11月10日，以后计算至达到申请开通使用标准为止）；2、本案诉讼费由被告承担。原告提交的证据有：1、商品房买卖合同；2、购房发票；3、华润燃气郑州工程建设有限公司郑州项目部和第六施工项目部、华润燃气郑州工程建设有限公司郑州项目部和第八施工项目部出具的情况说明各一份。被告辩称，一、涉案《商品房买卖合同》约定的天然气供应设施的申请开通使用标准的时间，应当以原告实际装修完成时间为准。被告积极履行合同，在2016年2月20日房屋已经达到交付使用标准，且天然气的管道已经架设完毕符合申请条件。因天然气公司独家经营的特殊性，且关系到公共社会安全问题，天然气的施工建设均由天然气公司实施及竣工验收，被告没有控制的能力和责任。天然气供应设施的目的是为了使居民能够使用天然气，申请开通使用标准的时间应当以原告可以使用天然气的时间为准，即应当以原告房屋装修完毕的时间予以确定。二、即使被告构成违约，因天然气的开通需要原告房屋装修完毕，在原告房屋装修完毕前未对原告造成任何损失，即使在房屋装修完毕后也不影响原告对房屋的居住使用，故原告的违约金请求明显过分过高于损失，请求人民法院依法减少或驳回原告的违约金诉讼请求。根据天然气公司的要求，天然气“个性化安装”的条件为业主家里厨房已装修，因此在原告装修完毕前是不能开通天然气的。在原告装修完毕前，被告的行为并未影响到原告对天然气的使用，所以即使被告违约，违约时间也应当以原告装修完毕后的时间予以起算。涉案房屋已经在2016年2月20日达到交付使用条件，可以正常居住使用，原告装修后虽然不能直接使用管道供给的天然气，但可以使用罐装天然气予以替代，并不增加原告的用气成本，因此在原告装修后并不产生实际的损失。原告的违约金诉讼请求明显过分高于实际损失，请求人民法院依法减少或驳回原告的违约金诉讼请求。三、原告的诉讼请求不符合民法的公平原则。涉案房屋为经济适用房，是一种具有公益性质的房屋，应当与处理普通的商品房买卖交易纠纷予以区别对待。因涉案房屋公益性的原因，被告的开发利润十分微薄，被告积极履行开发责任，尽量满足业主的需求，未使原告对房屋的使用居住造成实质性影响，在原告无损失的情况下让被告承担责任，违背了民法上的公平原则，对被告极其不公平。同时也不利于开发企业与业主的良好互助关系，和保持社会的稳定和谐。综上，原告的诉请明显过分高于实际损失，请求人民法院依法减少或驳回原告的违约金诉讼请求。被告提交的证据有：1、郑州华润燃气股份有限公司客服电话录音，文字整理2页；2、装修保证金退款申请单、原告房屋装修信息各一份；3、业主收楼确认表；4、重点工程竣工验收报告二份；5、郑州市人民政府会议纪要二份；6、郑州市重点建设项目开工报告一份。经审理查明，原、被告于2014年9月13日签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告公司开发的位于附属商业1单元17层1713号的经济适用房一套，房屋总价274451元。合同第八条交付期限：出卖人应当在2016年2月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经施工、监理、建设单位验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条内容已完成；前期物业管理已落实。第九条出卖人逾期交房的违约责任：1、（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比例应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水设施：2016年2月20日达到：申请开通使用标准；……2、供配电设施：2016年2月20日达到：申请开通使用标准；……3、燃气供应设施：2016年2月20日达到：申请开通使用标准；运行方式为市政燃气直接供给，取得燃气企业出具的验收合格证明文件。燃气表安装按照燃气公司的有关规定执行。4、有线电视、网络线路等弱电设施于2016年2月20日敷设到户内多媒体箱，达到申请使用条件。对讲门禁系统于2016年2月20日达到正常使用标准。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按合同第九条处理。被告承建的上述工程于2015年12月30日竣工并通过验收。原告支付购房款后，被告于2016年3月3日将房屋交付给原告，原告于2016年4月1日开始装修，原告给被告签字认可的装修验收日为2016年10月20日。华润燃气郑州工程建设有限公司郑州项目部和第六施工项目部、第八施工项目部于2016年12月12日出具《情况说明》载明：该公司第六项目部承建的河南京澳置业芙蓉花苑三期A区的个性化安装工程于2016年11月14日验收合格，第八项目部承建的B、C区燃气工程于2016年11月26日验收合格。因燃气的开通使用问题发生争议，原告诉至本院。原告主张因被告违约造成损失，但未提供证据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告与原告明确约定燃气供应设施于2016年2月20日取得燃气企业出具的验收合格证明文件，但燃气公司直到2016年11月14日才对原告所购房屋的燃气工程验收合格，因此被告构成违约。原告要求被告继续履行合同至达到燃气申请开通使用标准，故违约金计算的截止日期应为2016年11月13日，现原告要求违约金按日万分之一自2016年2月21日计算至达到申请开通使用标准，故原告主张的违约金为7407.94元（277451元×0.0001×267天）。原告于2016年4月1日开始装修，且原告对因被告违约造成的损失未提供证据，故本院对被告要求适当减少违约金的主张予以支持。另外，被告在出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中包含四项内容，原、被告并未约定每项违约时的违约金要累加计算，且违约条款书写在四项承诺的最后，应视为对四项内容违约时的约定。结合合同的履行情况和被告的过错程度以及原告的预期利益等因素，本院酌定被告应以支付原告所主张违约金的四分之一为宜。故被告应支付原告违约金1852元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南京澳置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告周秋月违约金1852元。二、驳回原告周秋月的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告河南京澳置业有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  刘政伟人民陪审员  申建军人民陪审员  马振禄二〇一六年十二月二十二日书 记 员  刘 鸽