上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初15985号原告上海市长宁区天星、兴星公寓业主委员会。地址上海市长宁区镇宁路XXX弄XXX号夹层。负责人王又成，该业主委员会主任。委托代理人陈加颂，上海普盛律师事务所律师。被告上海兴业房产物业管理有限公司。住所地上海市黄浦区中山南路XXX号XXX室。法定代表人曹奕，该公司总经理。委托代理人张建生。委托代理人曹蔚苍。原告上海市长宁区天星、兴星公寓业主委员会诉被告上海兴业房产物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告负责人王又成、原告委托代理人陈加颂、被告委托代理人张建生及曹蔚苍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市长宁区天星、兴星公寓业主委员会诉称：原、被告曾签订物业服务合同，约定由被告对天星、兴星公寓物业提供物业管理服务，2014年12月底，被告退出物业管理，原、被告办理交接过程中，被告未将应收维修基金及公共收益台帐资料移交原告，就此，原告现诉请要求(1)被告向原告支付2012年2月26日至2014年2月25日期间维修基金人民币82,118.57元(非住宅部分物业面积计4,025.42平方米、每平方米每月按人民币0.85元计算)；(2)被告向原告交付2012年至2014年期间针对广告费收入、临时车位收入、固定车位收入、租赁费收入所涉合同、发票、日记账及财务报表。原告提供以下证据：1、2013年2月27日《物业服务合同》，以证明原、被告之间存在物业服务关系。2、2015年4月29日原告致被告《关于办理移交手续的通知》，以证明被告未将材料及维修基金交付原告。3、原告与审计单位之间往来邮件，以证明被告未向审计单位提供本案第二项诉请所涉材料。被告上海兴业房产物业管理有限公司辩称：《物业服务合同》明确对于作为底层办公房之非住宅物业按每平方米每月人民币0.85元计收维修基金，原告所称4,025.42平方米之非住宅物业面积中，其中1,374.17平方米系地下室面积，该部分面积不应计收维修基金，另因业主不同意缴纳该项费用，被告在提供物业服务期间未能收取该项费用，故对于原告要求被告移交维修基金之诉请不予认可。至于原告所称涉及四项公共收益之相关材料，被告均已提供审计单位进行审计，被告同意待审计单位交还相关材料后再行交付原告。被告对原告提供证据1、2形式真实性均无异议；对原告提供证据2确认被告未曾向原告交付维修基金及诉请二所涉材料，未能交付原因系被告从未收取维修基金，另被告已将所涉材料提供审计单位进行审计；对原告提供证据3称被告已提供相关材料，审计单位从未就材料问题与被告再行联系。被告提供以下证据：1、《审计报告(第二稿)》，以证明被告已将原告诉请二所涉材料提供审计单位，否则审计单位无法出具该份报告，同时证明审计单位亦确认被告未曾收取维修基金。2、上海市房地产登记簿，以证明地下室面积1,374.17平方米不应当计收维修基金。3、2012年及2014年非住宅物业中底层办公房之部分收费发票清单(附发票、收据等)，以证明被告未曾收取维修基金。原告对被告提供证据形式真实性均予确认，但对证据关联性表示异议，称(1)被告自2003年起即进行物业管理，另即使非住宅物业业主未曾实际支付原告诉请之维修基金，但收取维修基金系被告之合同义务，被告不应以未曾收讫维修基金为由拒绝向原告交付该项维修基金；(2)该份证据无法证明被告已将所涉材料提供审计单位，现审计单位称未曾收到被告上述材料；(3)地下室中许多部位系作为商业用途使用，该部分面积亦应计付维修基金。经审理查明：被告多年前即对上海市长宁区天星、兴星公寓提供物业管理服务。2013年2月27日，原、被告签订《物业服务合同》一份，约定(1)合同期限自2012年2月26日起至2014年2月25日止，物业名称系兴星公寓、天星公寓，总建筑面积为27,479.78平方米，其中住宅面积为23,454.36元；(2)办公房按每平方米每月人民币1.95元计收物业管理费，其中人民币0.85元归入维修基金；(3)非住宅物业(底层办公房)公共部位、共用设施设备日常运行、保养及维修费用每平方米每月计人民币0.85元，归入维修基金。物业管理期间，被告未能实际收取合同约定之非住宅物业维修基金，但发生广告费、临时车位费、固定车位费、租赁费之公共收益。2014年12月31日，被告退出兴星、天星公寓之物业管理。现原告称被告在办理移交手续过程中，未将上述合同期限内面积计4,025.42平方米之非住宅物业维修基金人民币82,118.57元交付原告，亦未向原告移交2012年至2014年期间涉及四项公共收益之合同、发票、日记账及财务报表，原告遂以此为由起诉来院。另查明：上海华鼎会计师事务所(下称华鼎事务所)接受委托对上海市长宁区天星、兴星公寓2012年12月1日至2014年12月31日期间维修资金收支情况及小区收益资金收支情况进行审计。华鼎事务所在所出具《审计报告(第二稿)》中对上述审计时段内小区固定车位收入、临时车位收入、广告费收入及租赁费收入金额予以明确，并记明物业公司就非住宅物业未曾收取维修基金。以上事实，由原告提供的《物业服务合同》、《关于办理移交手续的通知》、被告提供的《审计报告(第二稿)》以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：本案所涉《物业服务合同》系原、被告据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守合同约定之义务。合同约定，被告负有向小区非住宅物业收取维修基金之义务。通过本院庭审，目前并无证据可予证明被告在合同约定期限内曾实际收取该项维修基金。虽然对非住宅物业收取维修基金系被告之合同义务，但原告现要求被告在未能实际收款情形下先行垫支维修基金缺乏法律或合同依据，鉴此，本院对原告要求被告支付维修基金之诉请依法予以驳回。对于原告要求被告交付公共收益所涉材料之诉请，被告称材料均已交付审计单位。如被告确实留存相关材料，则在原、被告之间物业服务合同关系终止后，被告应当尽速移交物业管理相关资料以方便原告进行小区管理。如被告确已将相关材料均交付审计单位，则被告可通过要求审计单位尽速出具正式报告、要求审计单位留存经与原件核对无异之复印件、明确告知审计单位被告对原告负有交付资料义务且原告已就此诉至法院等方式以取回资料原件并交付原告。综上，本院对原告要求被告交付公共收益所涉材料之诉请依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条之规定，判决如下：一、驳回原告上海市长宁区天星、兴星公寓业主委员会要求被告上海兴业房产物业管理有限公司支付维修基金人民币82,118.57元的诉讼请求；二、被告上海兴业房产物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海市长宁区天星、兴星公寓业主委员会交付2012年至2014年期间关于上海市长宁区天星、兴星公寓小区固定车位收入、临时车位收入、广告费收入及租赁费收入所涉合同、日记账、发票及财务报表。案件受理费人民币1,852.96元(原告上海市长宁区天星、兴星公寓业主委员会已预缴)，适用简易程序减半收取为人民币926.48元，原告上海市长宁区天星、兴星公寓业主委员会负担人民币886.48元，被告上海兴业房产物业管理有限公司负担人民币40元，本院退还原告上海市长宁区天星、兴星公寓业主委员会人民币926.48元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 李 慧二〇一六年十二月十三日书记员 薛文辉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。