广西壮族自治区恭城瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0332民初443号原告李品植，男，1982年11月8日出生，瑶族，住广西壮族自治区恭城瑶族自治县。原告尹江秀，女，1985年10月23日出生，瑶族，住广西壮族自治区恭城瑶族自治县。上列原告委托代理人孙发英，广西桂强律师事务所律师。被告桂林顺达房地产开发有限公司恭城分公司，住所地广西壮族自治区恭城瑶族自治县恭城镇茶南路2号。负责人覃文川，该公司总经理。委托代理人黄金美，该公司副总经理。原告李品植、尹江秀与被告桂林顺达房地产开发有限公司恭城分公司(以下简称顺达房产公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月13日受理后，依法组成由审判员聂华宇担任审判长，人民陪审员刘绍明、蒋盛军参加的合议庭，于2016年10月11日公开开庭审理了本案，书记员伍体缘担任法庭记录。原告李品植、尹江秀的委托代理人孙发英、被告顺达房产公司的委托代理人黄金美到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告李品植、尹江秀诉称，原、被告于2015年5月6日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告位于恭城瑶族自治县茶南路2号顺达·上城第10幢的房屋，商品房总价款313551元，原告已经付清了全部房款。合同第八条房屋交付明确约定，出卖人(被告)应当在2015年7月31日前将符合国家相关标准的商品房交付给买房人(原告)使用，否则，应按每天万分之四的标准支付违约金。合同签订后，原告已履行了全部合同义务，但时至今日，被告的房屋仍没有达到交付条件，给原告造成了严重的经济损失。因原告多次找被告协商未果，故请求判令：1、支付原告自2015年8月1日起至交房之日止的逾期交房违约金(暂计至起诉之日为43520.88元)；2、本案诉讼费用由被告承担。原告李品植、尹江秀对其主张向本院提供的证据有：1、《商品房买卖合同》复印件，拟证明原、被告双方签订合同，并约定了交房时间的事实；2、购房发票，拟证明原告已经向被告缴清了房款；3、照片3张，拟证明涉案商品房未达到交房条件和使用标准。被告顺达房产公司辩称：1、被告愿意按每月每平方米8元的标准对原告进行延误交房的补偿，根据合同约定的具体交房之日开始计算至被告正式通知原告交房之日止，但要扣除停工时长从而计算出补偿金额；2、涉案商品房在整个工程施工期间共有191日属于《商品房买卖合同》中约定的允许停工时间，故此191日应不计入被告延误交房的期间内；3、因被告工作人员的失误，在与原告签订《商品房买卖合同》时，没有按事实求是的精神和售房惯例来约定交房，导致合同约定的交房时间过于短暂而无法按时将商品房如期交付。综上所述，被告希望法院能主持调解，被告将以积极的态度与原告进行协商。另外，被告的账户已被冻结，如原告坚持要求赔偿违约金，被告则无力支付。被告顺达房产公司对其辩解向本院提供的证据有：1、建设工程质量竣工验收意见书、通知交房的邮政快递，拟证明涉案商品房已经达到了交付条件，并通过邮政快递方式向原告送达交付；2、顺达·上城项目10#楼施工期间天气情况统计表、恭城瑶族自治县气象局出具的自动观测降水量表，拟证明依据涉案合同第八条第二款第四小项的约定，被告从2014年8月到建设完工，期间的雨季停工不计入建设施工时间；3、广西嘉华建设项目管理咨询有限公司现场监理工程师日志、2015年10#楼停工统计表、《建设工程监理合同》，拟证明依据涉案合同约定，被告的监理单位已对涉案商品房的建设施工做有记录，其中的停工时长应不计算在延期交房时间内。经过开庭质证，双方当事人提出以下质证意见：1、被告对原告提供的证据质证意见如下：对证据1、2无异议，证据3的照片中1、2号相片予以认可，3号相片不予认可，并认为小区是分栋建设、分栋交付使用的，小区规划总共是10栋楼，目前只建设完成5栋楼，所以小区的设施还无法达到规划的标准。2、原告对被告提供的证据质证意见如下：对证据1认为恰恰证明了被告违约的事实，且该文件未见有消防验收，被告向原告交房但水电却不能完全使用，达不到交房标准；对证据2认为被告在签订合同时应预见有下雨的原因，现被告以下雨作为延期交房的借口不合乎常理，并且停工停业应该有政府的相关文件；对证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为监理公司出具的统计表、工程师日志都属于证人证言，监理公司的负责人没有到庭进行质证，其证人证言不能作为认定案件事实的依据，并且2015年5月4日停工19天，2015年5月23日停工102天是属于工程质量问题导致的停工，也不属于法定和约定的延期交房的事由。本院对双方当事人提交的证据分析如下：对原告提供的证据1、2以及证据3的1、2号相片，被告予以认可，本院予以采纳；对证据3的3号相片因被告不予认可，本院不予采纳。对于被告提供的证据虽然原告提出异议，但并未提供相应证据予以反驳，被告的证据经本院审核后认为具有真实性、客观性，本院予以确认，但就其证明力以及原告对证明内容所提出的异议，本院将结合全案证据及法律事实进行分析后再作评判。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：原告李品植、尹江秀与被告顺达房产公司分别作为买受人和出卖人于2015年5月6日签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房位于恭城瑶族自治县恭城镇茶南路2号第10幢3单元11号，商品房的总价款为313551元。关于交付期限(第八条)：出卖人应当在2015年7月31日前，将符合国家和桂林市住房和城乡建设局有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买房人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……4、因气候异常停工的（以监理单位的施工记录为准）；其他按国家或地方政策法规或规章规定可以顺延施工工期的情形出现的。关于出卖人逾期交房的违约责任(第九条)，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺(第十四条)，出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：交房之日水通、电通。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：出卖人采取积极的补救措施满足买受人正常使用要求。合同签订后，原告按约定付清全部房款，但被告未按约定期限向原告交房，故形成本案诉讼。另查明：1、2016年9月30日被告以邮政快递方式通知原告交房，涉案合同附件四关于合同补充协议第一条第一点第二句约定，出卖人选择特快专递方式通知买受人的，特快专递寄出三日(本省)或七日后(外省)视为送达。2、庭审过程中，原告表示继续履行合同，仅主张按合同约定支付违约金。3、广西嘉华建设项目管理咨询有限公司出具的关于涉案商品房停工的统计载明：2015年5月7日至2015年5月22日，停工16天（11#楼挡土墙开裂，为确保施工安全建议施工方停工，施工方采纳10、11#停工）；2015年5月23日至2015年7月31日，停工70天（因连日暴雨，11#楼后侧片石挡土墙发生塌方停工），上述停工时长合计86天。综合诉辩双方的意见，本院归纳本案争议焦点如下：被告顺达房产公司依据涉案合同约定就迟延交付商品房如何承担违约责任。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，亦应当按照约定全面履行各自义务。一方当事人履行义务不符合合同约定的，应当承担违约责任。被告顺达房产公司收受原告的购房款后，应按合同约定时间向原告交付房屋，现被告迟延交付房屋，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告诉请于法有据，其合理部分本院予以支持。关于迟延交付商品房的期间，根据合同约定，被告应于2015年7月31日前交付商品房，故迟延交付商品房的期间应从2015年8月1日起算；涉案商品房实际交付之日依据涉案合同约定，特快专递寄出三日视为送达，被告于2016年9月30日通过邮政快递向原告寄出，故2016年10月2日应视为送达，期间共计428天。关于被告提出应扣除停工时长的问题，依据涉案合同约定关于可予以延期的情形包括，“因气候异常停工的（以监理单位的施工记录为准）；其他按国家或地方政策法规或规章规定可以顺延施工工期的情形出现的。”本案中，原、被告从签订合同到约定交付商品房的期间为2015年5月6日至2015年7月31日，此期间内的停工时长有监理单位的记录为依据，但就该记录，原告提出被告提交的监理公司出具的统计表、监理工程师日志均属于证人证言不予认可，对此，本院认为，被告与监理单位签订的《建设工程监理合同》合法有效，监理单位据此有资质对涉案商品房进行监理，涉案合同约定延期的情形以监理单位的施工记录为准，因此，在原告未提供相应证据予以反驳的情况下，本院确认施工记录的真实性，而原告对此提出的异议本院不予采纳。其他停工记录符合气候异常停工情形，本院予以采纳。对于原告提出2015年5月的停工属于工程质量所导致的问题，本院经审核后认为，施工记录并未反映系被告的工程质量问题导致，故在原告未提供相应证据予以反驳的情况下，本院不予采纳。综上，本院确认可扣除的停工时长为86天。至于被告提出扣除191天停工时长的问题，除上述停工时长外，其它停工时长均在涉案合同约定期间之外，不适用涉案合同约定的扣除时长，故本院不予采纳。涉案合同约定逾期超过90日后，买受人继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，故每天的违约金为125.4204元(313956元×0.04%)，再扣除合理的停工时长计算出被告应支付的违约金为42893.78元［125.4204元/天×(428天86天)］。对于被告提出其工作人员失误导致合同签订有误的问题，本院认为不能成为被告不承担违约责任的理由，故不予采信。对于原告提出被告交房却水电不能完全使用，达不到交房标准的问题，按照涉案合同第十四条的约定，交房之日水通、电通，如未达到使用条件，出卖人采取积极的补救措施满足买受人正常使用要求。庭审过程中，被告表示愿意积极解决问题，故对于该问题双方当事人应自行协商解决，本案不作处理。另外，就交房是否达到标准的问题，因本案原告只就逾期交房的违约金提起诉讼，故本院不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条的规定，判决如下：一、被告桂林顺达房地产开发有限公司恭城分公司于本判决生效之日起十五日内支付原告李品植、尹江秀违约金42893.78元；二、驳回原告李品植、尹江秀的其他诉讼请求。案件受理费888元，由原告李品植、尹江秀负担178元，由被告桂林顺达房地产开发有限公司恭城分公司负担710元。(此款原告已预交，在执行中由被告一并给付原告）如果义务人未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于判决书确定义务人履行义务的期限届满之日起二年内申请人民法院执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件诉讼费888元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  聂华宇人民陪审员  刘绍明人民陪审员  蒋盛军二〇一六年十二月二十九日书 记 员  伍体缘附：引用的法律条文原文中华人民共和国合同法第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第七十条一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本；（二）物证原物或者与物证原物核对无误的复制件、照片、录像资料等；（三）有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件；（四）一方当事人申请人民法院依照法定程序制作的对物证或者现场的勘验笔录。