上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初73262号原告：刘增海，男，1958年9月19日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告：闻美娟，女，1959年2月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列两原告共同委托诉讼代理人：汪小玉，上海邦耀律师事务所律师。被告：毛建平，男，1966年12月7日出生，汉族，住上海市宝山区。被告：邬玉红，女，1970年2月24日出生，汉族，住上海市宝山区。被告：毛心雨，女，1995年7月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列三被告共同委托诉讼代理人：徐辉，上海市东泰律师事务所律师。原告刘增海、闻美娟与被告毛建平、邬玉红、毛心雨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案，依法适用简易程序，于2016年11月22日公开开庭进行了审理。原告刘增海、闻美娟及其共同委托诉讼代理人汪小玉，被告毛建平、邬玉红、毛心雨的共同委托诉讼代理人徐辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘增海、闻美娟向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2016年7月12日就本市浦东新区芦潮路XXX弄XXX号XXX室(以下至判决主文前简称1002室)房屋签订的《上海市房屋买卖合同》(以下至判决主文前简称房屋买卖合同)；2.被告毛建平返还原告已付房款人民币(币种下同)110,000元；3.被告毛建平支付原告逾期违约金4,575元(每天以总价610,000元的万分之五的标准，计算15天)；4.被告毛建平支付原告损害赔偿违约金400,000元；5.被告毛建平支付原告聘请律师费35,000元。事实与理由：2016年7月12日，被告毛建平作为被告邬玉红、毛心雨的代理人，与原告签订房屋买卖合同，约定：原告以610,000元购买三被告共有的1002室房屋，第一笔房款于合同签订当日支付，余款500,000元于房屋产权过户当日支付，双方应于2016年9月12日前办理产权过户；合同还约定，如被告违约，每逾期一日向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，超过15天仍未履行，原告有权解除合同，被告同时承担总房价款20%的违约金以及赔偿给乙方造成的所有损失，包括原告聘请律师费用、诉讼费等。合同签订当日，原告向被告毛建平支付了110,000元。2016年8月，原告要求被告配合办理过户手续，但被告毛建平以出差、需与妻子协商为由一直拖延至今。原告认为，被告拖延办理过户的行为，已经构成违约，根据合同约定，原告有权解除合同并要求被告支付违约金、赔偿损失。审理中，原告陈述，在签订房屋买卖合同当天，被告毛建平带着被告邬玉红和毛心雨的身份证原件过来，且出具了有权代表妻子邬玉红、女儿毛心雨出售房屋的承诺书，故原告相信被告毛建平有出售1002室房屋的代理权，原告并无过错；原告主张的逾期违约金、律师费均在房屋买卖合同上有明确约定，其主张的损害赔偿违约金，根据1002室房屋的现价，其实际损失为600,000元，远远高于20%总房价款的违约金约定，现仅主张酌情调高至400,000元，已经作出让步。被告毛建平辩称，同意解除房屋买卖合同；同意返还购房款110,000元；对逾期履行违约金和损失，同意以110,000元为本金，按6%年利率从2016年7月12日计算至2016年11月22日；律师费金额过高。事实与理由：对原告诉称的双方签订房屋买卖合同、约定的房屋总价、原告已支付房款等基本情况没有异议；其在与原告签订房屋买卖合同时，未征得被告邬玉红、毛心雨的同意，当时也仅带了被告邬玉红和毛心雨的身份证复印件过来；其于2016年8月中旬已经告知原告该合同无法履行，同月23日，中介组织双方协商时，原告已经明确知道合同无法履行。被告毛建平认为：一、原告明知1002室房屋为三被告共有，却在未与另两名被告核实的情况下，仅与其一人签订合同，原告未尽到谨慎审核义务，应对房屋买卖合同无法履行造成的损失自担部分责任；二、原告仅支付总价18%的购房款计110,000元，却要求按合同全部履行可以获得的利益主张差价400,000元，有违公平原则；三、即使要计算房屋差价，也应当以2016年8月23日其明确告知原告不履行合同的时间为计算基准日；四、在考虑原告自身过错的情况下，被告毛建平应对原告承担的是基于缔约过失产生的赔偿责任。被告邬玉红、毛心雨辩称，不同意原告的诉请。事实与理由：两被告并未授权被告毛建平出售1002室房屋，并不清楚房屋买卖合同签订等事宜；被告邬玉红与被告毛建平已于2016年1月离婚，房屋买卖合同签订时并非夫妻。被告邬玉红、毛心雨认为，其与本案无关。根据原被告诉辩称意见，本院认定双方无争议的事实如下：2016年7月12日，被告毛建平出具“代表妻子邬玉红和女儿毛心雨同将此房出售”的承诺书，与两原告签订房屋买卖合同(合同编号：XXXXXXX)，约定原告以610,000元购买三被告共有的1002室房屋，第一笔房款于合同签订当日支付，余款500,000元于房屋产权过户当日支付，双方应于2016年9月12日前办理产权过户。合同签订后，原告支付被告毛建平110,000元。后因被告邬玉红、毛心雨拒绝追认被告毛建平的代理权，致房屋买卖合同无法履行。本院认为，根据合同法的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告毛建平在没有代理权的情况下，与原告签订房屋买卖合同，后房屋共有人被告邬玉红与毛心雨拒绝追认被告毛建平的代理权，致使本案房屋买卖合同无法继续履行，故应由被告毛建平承担违约责任。至于被告毛建平辩称应承担缔约过失责任的意见，根据合同法及合同法原理，缔约过失责任是指当事人在缔约阶段违反诚实信用原则，造成对方损失而应当承担的责任，该责任一般在合同未成立、无效或被撤销的情形下产生。本案被告毛建平在缔约阶段确实存在违反诚实信用原则的行为，但在其与原告签订了有效的房屋买卖合同后，原告即有权要求被告毛建平作为无权代理人承担履行责任、赔偿责任。现原告明确要求被告毛建平承担赔偿损失的违约责任，应予准许，对被告毛建平的该辩称意见，本院不予采纳。本案的争议焦点在于：被告毛建平违约造成了原告损失，原告对该损失的发生，是否也有过错？根据买卖合同司法解释的规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。该条是关于过失相抵的规定，其适用的要件之一是守约方对损失的发生也有过错。但本案中，经审核，首先，1002室房产证上共有人的姓名为“毛建平、邬玉红、毛心雨”，其次，根据被告毛建平陈述，其在签订房屋买卖合同时携带了被告邬玉红、毛心雨的身份证复印件，再次，被告毛建平书面承诺“代表妻子邬玉红和女儿毛心雨同将此房出售”。综上，原告基于“房产共有人通常具有家庭关系”这一常识相信三被告系一家三口，基于被告毛建平携带被告邬玉红、毛心雨身份证复印件并书写承诺书而同意与被告毛建平签订房屋买卖合同，并未违反社会一般人所能尽到的注意义务，故本院认为，原告对违约损失的发生，没有过错；被告主张扣减相应的赔偿额，于法无据，本院不予支持。对原告的第一、第二项诉请，本院认为，根据民事诉讼法的规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，被告同意解除双方签订的房屋买卖合同并返还购房款110,000元，不违反法律规定，本院予以支持。对原告的第三项诉请，经审核，原告作为乙方，被告毛建平作为甲方签订的房屋买卖合同第十条第三款约定：“甲方不出售该房屋或者甲方违反本合同约定的义务，经乙方催告后，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。逾期超过15日后甲方仍未履行的，除甲方应向乙方支付15日的赔偿金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担相当于总房价款20%的违约金以及赔偿给乙方造成的所有损失，包括但不限于乙方聘请律师费用，诉讼费，调查费等。……”根据合同法的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方约定如被告毛建平违反合同约定，每逾期一日应支付赔偿金，后被告毛建平因未获得被告邬玉红、毛心雨的授权而违约，依法应支付逾期违约金。本院考虑，自房屋买卖合同约定的交易过户日2016年9月12日次日起算，至原告起诉日已经超过15天，故原告有权要求被告毛建平赔偿逾期违约金4,575元(每天按总房价款610,000元的万分之五的标准，计算15日)。对原告的第四项诉请，根据合同法的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，被告毛建平的违约行为导致房屋买卖合同无法履行，造成原告无法获得房屋买卖合同履行后可享有的1002室房屋增值利益。具体计算时点，本院考虑：一、房屋买卖合同中约定的最后履行期限为2016年9月12日，原告于2016年10月17日即诉至本院，并无怠于主张权利致损失扩大的行为；二、原告在诉状中明确要求解除房屋买卖合同并赔偿损失，意味着原告在起诉时已明知房屋买卖合同无法继续履行；三、原告在知道房屋买卖合同无法履行后，另行购买房屋防止损失继续扩大也需要一定的时间。综上，本院酌情以2016年11月22日作为原告可以有效防止损失继续扩大的时点。现双方均认可1002室房屋在2016年11月22日的市场价格为1,200,000元，故房屋增值利益为590,000元。现原告主张将房屋买卖合同约定的违约金(总房价的20%计122,000元)调高至400,000元，与法不悖，本院予以照准。被告毛建平辩称应按2016年8月23日作为增值利益计算基准日，但未提交证据证明其在当天或之前已经明确告知原告无法履行合同，故对该辩称意见，本院不予采纳。被告毛建平还辩称，原告仅支付了总房价的18%，应按该比例计算损失，本院认为，该事实的出现并非原告所愿，根据本案案情，原告无法按合同支付剩余房款正是由于被告毛建平的违约行为所致。故对原告合同履行后可以获得的利益，应由被告毛建平全额赔偿。对原告的第五项诉请，经审核，双方在房屋买卖合同第十条第三款明确约定，违约方应承担守约方支付的律师费用，本案被告毛建平的违约行为，致原告聘请律师提起诉讼，故本院参照本市律师行业收费指导价标准，支持原告主张的律师费35,000元。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，判决如下：一、确认原告刘增海、闻美娟与被告毛建平、邬玉红、毛心雨(均由被告毛建平签名)于2016年7月12日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)解除；二、被告毛建平于本判决生效之日起十日内返还原告刘增海、闻美娟购房款110,000元；三、被告毛建平于本判决生效之日起十日内支付原告刘增海、闻美娟逾期违约金4,575元；四、被告毛建平于本判决生效之日起十日内支付原告刘增海、闻美娟损害赔偿违约金400,000元；五、被告毛建平于本判决生效之日起十日内支付原告刘增海、闻美娟律师费35,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,563元(原告已预交)，减半收取计6,281.50元，由被告毛建平负担，于本判决生效之日起七日内交本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李世宇二〇一六年十二月二十二日书记员  朱 婧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条……当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。