海南省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼民终243号 上诉人（原审原告）：薛某亮，男，汉族，1973年6月13日出生，住海南省海口市。 委托诉讼代理人：文之，海南天泽律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：海南乐普生百货有限公司，住所地：海南省海口市海秀路**乐普生商厦**。 法定代表人：郝子明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李贞，海南经和纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁馨，海南经和纬律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：海南乐普生投资（集团）有限公司，住所地：海南省海口市海秀路**乐普生商厦**。 法定代表人：王义，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李贞，海南经和纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁馨，海南经和纬律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：海南佳心百货有限公司，住所地：海南省海口市海秀路**乐普生商厦**。 法定代表人：孙永敏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高卫华，海南昌宇律师事务所律师。 上诉人薛某亮与上诉人海南乐普生百货有限公司（以下简称乐普生百货）、海南乐普生投资（集团）有限公司（以下简称乐普生公司）、海南佳心百货有限公司（以下简称佳心百货）侵权责任纠纷一案，薛某亮、乐普生百货、乐普生公司、佳心百货均不服海南省海口市中级人民法院于2016年4月20日作出的（2014）海中法民一初字第18号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2016年9月19日立案受理后，依法组成合议庭，并于2016年10月14日公开开庭审理了本案。上诉人薛某亮的委托诉讼代理人文之，上诉人乐普生百货、乐普生公司的共同委托诉讼代理人李贞、丁馨，上诉人佳心百货的委托诉讼代理人高卫华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 薛某亮上诉请求：1.变更一审判决第一项为：乐普生百货于判决生效之日起十日内向薛某亮赔偿占用损失费2189.7万元（增判数额为1287.747万元）；2.变更一审判决第二项为：佳心百货在1673.0352万元范围内对乐普生百货的上述债务承担连带清偿责任（增判数额为943.4652万元）；3.变更一审判决第三项为：乐普生公司在112.0596万元范围内对乐普生百货的上述债务承担连带清偿责任（增判数额为95.2766万元）；4.依法撤销一审判决的第四项；5.判令乐普生百货与海口龙华新起点健身会所（以下简称新起点会所）签订的《租赁合同》无效；6.判令乐普生百货与海口龙华力美健身会所（以下简称力美会所）签订的《租赁合同》无效；以上占用损失费暂按中兴华房（鉴）字（2015）第06074号《房地产租金价值鉴定报告书》（以下简称《鉴定报告》）计算至2015年12月1日或2016年4月1日，诉讼期间占用损失费继续计算。7.判令乐普生百货与佳心百货分别于2000年6月18日、2001年1月10日签订的两份《铺面租赁合同书》无效；8.判令解除乐普生百货与乐普生公司签订的《协议书》；9.判令乐普生百货将乐普生商厦第7层房屋清退交还，佳心百货对乐普生百货的此项债务承担连带履行责任；10.判令乐普生百货、佳心百货、乐普生公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。 事实和理由：一、一审判决认定“薛某亮应当在诉讼时效期间内及时主张因侵权产生的占用费……故2012年4月30日前因房屋被侵占产生的房屋占用费依法不予保护。薛某亮主张的房屋占用费，应从薛某亮起诉之日起向前推算两年，即从2012年4月30日计起。”，适用法律错误。本案是侵权纠纷，非租赁合同纠纷。乐普生百货、佳心百货、乐普生公司一直分别占用、使用、收益涉案五层房产，从未支付任何费用。乐普生百货、佳心百货、乐普生公司的侵权行为持续发生，侵权状态一直延续至今，故本案不适用诉讼时效，一审判决的上述认定错误。 二、一审判决认定“因地下1层、第9层房屋所有权于2015年12月2日转移登记至案外人名下，薛某亮已不是该房产的所有人，故该部分房产的占用费从2012年4月30日计至2015年11月30日；第11层的租赁合同于2015年8月14日到期后，乐普生百货未在收取租金，故该部分房产的占用费从2012年4月30日计至2015年8月14日；其他第7、8层房产的占用费从2012年4月30日计至本案下判前的2016年2月28日。……”、“乐普生百货1998年5月11日出租第9层650平方米房屋给乐普生公司办公……从2012年4月30日计至2015年11月30日，占用费为16.783元（6元／平方米×650平方米÷30日＋6元／平方米×650平方米×650平方米×43月”，适用法律及认定事实错误，从而错误计算出乐普生百货应赔偿的占用费为901.953万元，请二审法院予以纠正。正如前所述，本案不存在部分权利超过诉讼时效之说，故占用费应从2006年10月1日起算，其中地下1层、第9层房屋从2006年10月1日算至2015年12月1日；第7、8、11层房产的占用费从2006年10月1日算至2016年4月1日。一审判决认为地下1层、第9层房屋计至2015年11月30日，第7、8层房产的占用费计至本案下判前的2016年2月28日，是没有理由的。地下**、第9层房屋2015年12月2日才转移登记至案外人名下，故地下1层、第9层房屋应计至2015年12月1日。第7、8层至2016年4月1日才由乐普生百货交给法院及薛某亮，第11层也是2016年4月1日当天由薛某亮与力美会所商量交接，因此第7、8、11层房产的占用费应算至2016年4月1日。依据涉案《鉴定报告》乐普生商厦地下1层、第9层、第7层、第8层、第11层的房产从2006年10月1日至2014年6月1日期间的占用费为1749.68万元。再依据鉴定报告补充“鉴定对象各楼层各季度纯租金价值明细表”统计：鉴定时点地下1层每月纯租金价值为1.47万元，第9层每月纯租金价值为2.87万元，故乐普生商厦地下1层、第9层的房产从2014年6月2日算至2015年12月1日的占用费为78.12万元（1.47万元×18个月＋2.87万元×18个月）；鉴定时点第7层每月纯租金价值为7.02万元，第8层每月纯租金价值为6.24万元，第11层每月纯租金价值为3.19万元，故第7层、第8层、第11层的房产从2014年6月2日算至2016年4月1日的占用费为361.9万元（7.02万元×22个月＋6.24万元×22个月＋3.19万元×22个月）。合计2189.7万元。综上，乐普生百货应向薛某亮赔偿的占用费为2189.7万元。 三、一审判决认定“佳心百货应在729.57万元范围内对乐普生百货应赔偿的占用费承担连带责任”，属认定事实错误。佳心百货占用乐普生商厦第7、8、地下**、9层中的669平方米出租或自用，依据鉴定报告及“鉴定对象各楼层各季度纯租金价值明细表”统计：第7、8层从2006年10月1日至2014年6月1日期间的占用费为1115.79万元（590.70万元＋525.09万元），第7层、第8层的房产从2014年6月2日算至2016年4月1日的占用费为291.72万元（7.02万元×22个月＋6.24万元×22个月）。地下**从2006年10月1日至2014年6月1日期间的占用费为123.73万元，地下**的房产从2014年6月2日算至2015年12月1日的占用费为26.46万元（1.47万元×18个月）。第9层669平方米从2006年10月1日至2014年6月1日期间的占用费为95.0422万元（241.95万元÷1703.08平方米×669平方米），第9层669平方米的房产从2014年6月2日算至2015年12月1日的占用费为20.2930万元［（2.87万元×18个月）÷1703.08平方米×669平方米］。上述占用费合计为1673.0352万元，故佳心百货应在1673.0352万元范围内对乐普生百货应赔偿的占用费承担连带责任，但一审认定“佳心百货应在729.57万元范围内对乐普生百货应赔偿的占用费承担连带责任”错误，请二审法院予以纠正。 四、一审判决认定“乐普生公司因与乐普生百货存在房屋租赁合同关系，且目前仍在租赁期内，故对薛某亮主张乐普生公司占用该房屋对其构成侵权，不予支持”，适用法律错误。乐普生公司承租乐普生商厦第9层中650平方米的房产，但其在得知涉案房产归薛某亮所得后，至今侵占该650平方米的房产，但从未向薛某亮支付过任何费用，已构成侵权，应承担侵权责任。薛某亮一审诉讼请求要求解除乐普生百货与乐普生公司签订的《协议书》，但一审判决不作处理，显然是错误的。第9层650平方米从2006年10月1日至2014年6月1日期间的占用费为92.3430万元（241.95万元÷1703.08平方米×650平方米），第9层650平方米的房产从2014年6月2日算至2015年12月1日的占用费为19.7166万元［（2.87万元×18个月）÷1703.08平方米×650平方米］。上述占用费合计为112.0596万元，故乐普生公司应在112.0596万元范围内对乐普生百货应赔偿的占用费承担连带责任。 五、一审判决认定“乐普生百货与新起点会所系在薛某亮获得该房产前就签订了租赁合同且租赁合同已于2010年8月14日到期。根据前段论述，薛某亮主张的2012年4月30日前的占用费因超过诉讼时效期间，依法不予保护。故薛某亮诉请的新起点会所对乐普生百货应赔偿的2006年10月至2010年8月14日的占用费承担连带责任，不予支持。”，适用法律及认定事实错误。因本案不存在部分权利超过诉讼时效之说，故一审判决对薛某亮主张的2012年4月30日前的占用费不予保护是错误的。2005年4月22日乐普生百货在乐普生商厦第11层房产已被法院裁定抵债给中国工商银行股份有限公司海南省分行营业部（以下简称省工行）且未经该行同意的情况下，与新起点会所签订《租赁合同》，将乐普生商厦第11层房产擅自低价出租给新起点会所，租期从2005年4月22日至2010年8月14日止。乐普生百货无权将不属于自己所有的房产出租给他人并收益，其与新起点会所签订的《租赁合同》是无效合同。 六、一审判决认定“乐普生百货在2010年7月30日与力美会所签订租赁合同……故薛某亮主张力美会所与乐普生百货占有使用其房产对其构成侵权，应对乐普生百货应承担的占用费承担连带责任，并无事实和法律依据，不予支持。”，适用法律错误。乐普生百货于2010年7月30日与力美会所签订了《租赁合同》，擅自低价将乐普生商厦11层的房产出租给力美会所，租期2010年8月15日起至2015年8月14日止，乐普生百货无权将薛某亮所有的房产出租给他人并收益，其与力美会所签订的《租赁合同》是无效合同。 七、一审判决认定“第7、8层房屋，乐普生百货于2016年4月1日向薛某亮交付房屋，尽管薛某亮只接受第8层房屋，拒绝接受第7层房屋，……对薛某亮要求清退第7、8层房产的诉讼请求。不再进行处理”，存在错误。2016年4月1日，在一审法院的主持下，乐普生百货将第7、8层房屋清退，薛某亮接受第8层房屋，由于第7层房屋仍有租户在使用，故薛某亮要求乐普生百货清场后方接收，一审法院不对第7层房屋的清退进行处理，是错误的，请二审法院予以纠正。 八、一审判决认定“乐普生百货与乐普生公司1998年5月11日签订了《协议书》，乐普生百货与佳心百货2000年6月18日、2001年1月10日签订了两份八年期的《铺面租赁合同书》，乐普生百货与新起点会所2005年4月22日签订第11层楼的《租赁合同》。……故薛某亮关于三份租赁合同的效力方面的诉讼请求，不作审理。乐普生百货与乐普生公司1998年5月11日签订了《协议书》应否解除，以及乐普生百货与力美会所签订的《租赁合同》的效力，……对本案提起的是侵权之诉，与薛某亮诉请的解除协议、确认合同无效不属同一法律关系，不作审理，上诉人可另行主张。”，是错误的。《协议书》、两份《铺面租赁合同书》、两份《租赁合同》与本案处理侵权纠纷有直接的关系，涉及到各被上诉人是否共同构成侵权，属于同一法律关系，因此一审法院不予处理是错误的。 九、关于鉴定报告。上述占用费在计算时暂参考鉴定报告计算，但薛某亮对鉴定报告是持有异议的。薛某亮认为鉴定报告的评估结果不公平、不客观、有失公允。《鉴定报告》结论是扣除相关税费及相关费用（营业税、印花税、维修管理费、租赁管理费、保险费等）后的纯租金价值，各项税款应是薛某亮收到房屋占用费并确认收入后才依法缴纳，鉴定机构无权鉴定扣除，而维修管理费、租赁管理费等费用实际上已由本案中所涉及的承租人交纳，如再由薛某亮交纳实际上是双重收费。鉴定机构任意扣除相关税费的作法已完全超出人民法院的委托要求，属于越权鉴定。2002年本次鉴定涉及的房屋在抵债给省工行时，进行了评估。2002年的评估价比现在的评估价还高，根据可比价格计算，委估期内的租金水平均比2002年鉴定时的租金水平大幅提高，而鉴定机构鉴定的租金水平居然远远低于2002年的租金水平，严重违反价值规律和市场行情。本次鉴定结论有失客观性、公允性，不公平，请求二审法院责令鉴定机构重新鉴定或修正鉴定结论。 乐普生百货辩称，一、本案程序违法。一审中乐普生百货明确要求答辩期，一审法院当庭拒绝，提出反诉也被拒绝。二、佳心百货与乐普生百货不存在利益输出。薛某亮提供的证据无法证明租金偏低等，同路段的免税商场至今空置，商场租金与住宅不同。薛某亮认为乐普生百货和乐普生公司是关联关系，就推断有利益输出是没有依据的。佳心百货是在乐普生百货濒临倒闭的情况下进场的，所以租金是这么个情形。乐普生百货曾经是佳心百货的股东，但2004年已经退出，不存在关联关系。三、对于《鉴定报告》提出了重新鉴定的申请，但一审法院不采纳，一审认定证据以及评估程序存在违法。四、关于诉讼时效。2006年10月曾经起诉乐普生百货和佳心百货的租赁合同无效，后又撤诉，2007年12月18日通过与中国华融资产管理股份有限公司海南省分公司（以下简称华融公司）签订虚假合同骗取了房产证，海口市房产局撤销薛某亮的房产证后，又将该五层房产退回华融公司，直到2015年才起诉，这些证明薛某亮怠于行使权利，超过时效。 乐普生公司的答辩意见与乐普生百货一致。 佳心百货辩称，一、一审判决认定乐普生百货已配合将7层交薛某亮，因此佳心百货和乐普生百货都没有这些义务了。对于乐普生百货与佳心百货两份铺面租赁合同确认无效，薛某亮不是适格原告，同时该请求超过了本案的审理范围，应当予以驳回。对于第二项上诉请求，要求佳心百货承担连带责任，佳心百货与乐普生百货签订的租赁合同是合法有效，签订合同时乐普生百货是商铺的合法产权人，经过登记备案。佳心百货是依据租赁合同占有使用相关房产，没有对薛某亮侵权的故意，薛某亮从未正式向佳心百货主张过权利，曾经提起过诉讼，但之后又撤诉，然后又提起与华融公司购房合同无效的诉讼，这个过程中是否认自己的产权人地位。佳心百货是按照租赁合同约定向乐普生公司支付租金，佳心百货向小商户出租铺面的租金比向乐普生百货支付的租金还低，这是乐普生商厦的经营状态决定的，佳心百货维持了乐普生商厦的正常运营，对薛某亮的房产保值增值有正面作用。因此佳心百货不存在侵权故意，不应承担连带责任。 乐普生百货上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实与理由：一、一审判决程序违法，影响公正判决。薛某亮在诉讼过程中追加力美会所为被告，根据最高人民法院?《关于适用?关于民事诉讼证据的若干规定?中有关举证时限规定的通知》第五条的规定：“为新参加诉讼的当事人指定举证期限，该举证期限适用于其他当事人。”但在乐普生百货明确表示要求一审法院给予相应的举证期间的情况下，一审法院却断然拒绝，不给予其举证期间，侵害了其合民事权利，影响公正判决。二、一审判决认定事实和适用法律均严重错误。?1.一审判决认定薛某亮作为一审原告的诉讼主体资格适格是错误的。薛某亮所持有的乐普生大厦7、8、9、11及负1楼的房产证书是通过非法途径骗取的，在海口市房产局的档案登记簿中上述五层房产以（2003）浦中执字第33-3裁定书裁定属于省工行所有，在档案登记簿与所有权证书登记的事项不一致的情况下应当以档案登记簿登记的为准。而且，薛某亮已向海南省高级人民法院（以下简称省高院）申请再审要求撤销薛某亮非法骗取的五层房产证，该案正在审理当中，所以，目前为止，薛某亮不是本案适格的诉讼主体，应驳回薛某亮的起诉。2.一审判决认定乐普生百货侵占乐普生商厦第9层384.08平方米房产并应支付28.19万元的租金是错误的。乐普生百货自2001年将乐普生大厦7、8、9、11及负1楼出租给佳心百货后便退出乐普生商场的经营，已不再使用乐普生第9层房产，因此，因此，一审判决认定乐普生百货占用第9层384.08平方米房产并判决支付28.19万元的租金给薛某亮，没有任何事实及法律根据。3.一审判决认定乐普生百货与佳心百货签订的《铺面租赁合同书》的租赁期限至2009年1月是错误的，实际租赁期限应至2035年6月18日。乐普生百货分别于2000年6月18日和2001年1月10日与佳心百货签订两份《铺面租赁合同书》，按海口市房屋租赁管理所的要求办理了《房地产租赁契约》备案手续，领取了《房屋租赁许可证》。2003年5月16日乐普生百货与佳心百货又签订了一份《补充协议书》，将两份《铺面租赁合同书》租期延至2020年6月18日，2003年6月5日，佳心百货向乐普生百货发出《关于对乐普生商场进行内装修的商议函》，建议由其投资600万元对商场进行装修更新，同时将两份《铺面租赁合同书》的租赁期限延长至2035年6月18日，乐普生百货于2003年6月17日《复函》表示同意。由于当时海口市房屋租赁管理所不再要求房屋租赁合同强制备案，故未将该补充协议进行备案。此时，该涉案房产仍属乐普生百货所有，故有权出租。一审判决以《补充协议书》及《复函》未备案公示为由否定其真实性、合法性、证明力，显然是错误的。4.一审判决错误采纳涉案《鉴定报告》出具的错误的租金结论，忽视了涉案房产的正常出租经营收入，认定的租金标准完全脱离客观实际，显示公平。《鉴定报告》严重违反《房地产估价规范》第4.2.2条、4.2.3条、4.2.4条和4.3.5条、4.2.15条等规定，未搜集大量、真实、有可比性的交易实例作为可比实例、而是评估师违反规定将自己编造的虚拟交易作为可比实例，并采用错误的评估方法，完全不考虑客观实际，违法出具错误的评估报告。开庭时针对乐普生百货的前述问题和质疑，一审法院明确要求评估机构出具书面答复意见一一解答，然而评估机构的《答复函》并没有逐条答疑并援引发条进行解释，而是答非所问，简单生硬地宣称报告是正确的，却不解释为什么是正确的，符合哪条法律规定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定：“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。”由此可见，法院对评估机构的鉴定结论负有审查的权利和责任。本案中，一审法院针对评估报告明显存在的违反《房地产估价规范》的事实、针对乐普生百货提出的异议及请求重新鉴定，置之不理，错误地采纳该评估报告结论，作出错误的判决。5.一审判决认定乐普生百货与佳心百货、乐普生公司恶意串通侵害薛某亮的利益是错误的。乐普生大厦包括7、8、9、11及负1楼在内的所有房产所有权在2003年12月之前均属于乐普生百货所有，故乐普生百货与乐普生公司、佳心百货签订的一系列房屋出租协议均合法有效，乐普生百货与省工行签订的《租金支付协议》也合法有效，省工行至今未通知乐普生百货解除或终止该《租金支付协议》，故乐普生百货是合法出租场地，不存在恶意串通侵害他人合法权益的事实。新的产权人应根据“买卖不破租赁”的法律规定行使其权利义务，新产权人怠于行使其权利应自己承担责任与乐普生百货无关，一审法院判决乐普生百货承担侵权责任并判决乐普生公司及佳心百货承担连带责任没有事实与法律根据。而且一审法院在没有任何事实及证据的情况下认定乐普生百货“以远低于市场价格的租金出租房产给佳心百货”，并认定“佳心百货对涉案房屋进行物业管理过程中收取高额的物业管理费用存在利益输出之嫌”是严重错误的。6.本案实质属于房屋租赁合同纠纷，即便认定薛某亮具备适格的诉讼主体资格，即便薛某亮变更诉讼请求，根据《民法通则》第136的规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年。因此，薛某亮的主张超过一年诉讼时效期间，依法应予驳回。 薛某亮辩称，一、一审判决程序合法。乐普生百货上诉认为一审时薛某亮追加力美会所为被告，一审法院未给予乐普生百货举证期限，侵害了其合法的民事权利，影响公正判决，是错误的。一审法院于2014年7月21日组织各方当事人进行证据交换，在证据交换中，薛某亮从乐普生百货的举证中，发现乐普生百货于2010年7月30日与力美会所签订了《租赁合同》，擅自低价将薛某亮所有的位于海口市海秀路8号乐普生商厦11层的房产出租给力美会所，租期2010年8月15日起至2015年8月14日止，薛某亮当庭要求追加力美会所为被告，并在庭后于2014年8月5日提出书面申请，一审法院在2014年10月21日组织开庭，再次进行举证质证，力美会所缺席，乐普生百货未补充提交证据材料，佳心百货也补充提交了证据材料，一审法院已充分给于各方当事人举证期限。后一审法院又多次组织庭审，乐普生百货均未补充提交证据材料，故不存在不给予乐普生百货举证期限的事实。 二、薛某亮是涉案五层房产的所有人，具有一审原告的诉讼主体资格。乐普生百货上诉认为薛某亮所持有的涉案五层房产的房产证是通过非法手段获取的，五层房产的所有人是省工行，认为薛某亮不是本案适格的诉讼主体错误。薛某亮是涉案五层房产的所有人，从合同关系来说，省工行将涉案的五层房产剥离给华融公司，薛某亮通过公开竞买的方式从华融公司处拍得涉案五层房产，双方签有《转让合同》，薛某亮是最终的受让者。从物权方面来说，目前涉案五层房产登记在薛某亮的名下，薛某亮是无可争议的所有人，是涉案五层房产的实际权益人。薛某亮具有一审原告的诉讼主体资格。 三、一审判决认定乐普生百货侵占乐普生商厦第9层384.08平方米的房产是正确的，但针对384.08平方米的房产认定仅支付28.19万元是错误的，应认定支付66.2152万元。乐普生百货一直自用乐普生商厦第9层384.08平方米的房产，这从企业机读档案登记资料、多份不同年份的判决书、乐普生百货的上诉状所列明的住所地均可证实，故其陈述不再使用乐普生商厦第9层房产与事实不符，一审判决认定乐普生百货侵占乐普生商厦第9层384.08平方米的房产是正确的。第9层房屋于2015年12月2日转移登记至案外人名下，故第9层房屋的占用费应从2006年10月1日计至2015年12月1日。依据《鉴定报告》，乐普生商厦第9层的房产从2006年10月1日至2014年6月1日期间的占用费为241.95万元，故第9层384.08平方米从2006年10月1日至2014年6月1日期间的占用费为54.5648万元（241.95万元÷1703.08平方米×384.08平方米）；再依据《鉴定报告》的“鉴定对象各楼层各季度纯租金价值明细表”统计：鉴定时点第9层每月纯租金价值为2.87万元，故乐普生商厦第9层384.08平方米的房产从2014年6月2日算至2015年12月1日的占用费为11.6504万元［（2.87万元×18个月）÷1703.08平方米×384.08平方米］，上述占用费合计为66.2152万元。 四、乐普生百货与佳心百货签订的两份《铺面租赁合同书》是无效的，不存在租期应至2035年6月18日的情形。1.乐普生百货与佳心百货签订的两份《铺面租赁合同书》无效。2.乐普生百货上诉认为与佳心百货签订的两份《铺面租赁合同书》的租赁期限应至2035年6月18日，是不能成立的。乐普生百货上诉认为与佳心百货签订的两份《铺面租赁合同书》的租赁期限应至2035年6月18日的理由是乐普生百货与佳心百货公司于2003年5月、6月间签订的《补充协议》及《商议函》、《复函》，约定租赁期限延至2035年6月18日。《补充协议》及《商议函》、《复函》均是在省工行申请查封、执行涉案房产过程中，且也是涉案房产执行评估后，乐普生百货与佳心百货双方签订的。第一，乐普生百货在涉案房产查封执行期间无权使用、处分涉案房产。第二，乐普生百货与佳心百货公司在签订《补充协议》及《商议函》、《复函》之前后是佳心百货公司的大股东，双方是关联企业，且乐普生百货以明显超低于市场租金价格的价格将涉案房产出租给佳心百货，更能说明双方存在利益输送和逃避债务之嫌，架空省工行及其后手的房产权益人。第三，2006年6月21日乐普生百货向华融公司出具书面的《公函》，明确表示涉案房产中的第7、8层、第9层的部分、地下**出租给佳心百货公司，租期截止至2009年1月止，并主张竞买人从2009年2月才有权使用涉案房产。第四，在乐普生百货与华融公司的多次诉讼中从来没有租期延至2035年6月18日的表述。上述事实完全能够证明两份《铺面租赁合同书》的租赁期限应至2035年6月18日，是不能成立的。一审判决对《补充协议》及《商议函》、《复函》的真实性、合法性、证明效力均不予确认是正确的，对乐普生百货认为与佳心百货签订的两份《铺面租赁合同书》的租赁期限应至2035年6月18日的说法不予确认也是正确的。 五、关于《鉴定报告》。1.薛某亮关于占用费在计算时暂参考《鉴定报告》计算，但薛某亮对《鉴定报告》是持有异议的。2.乐普生百货认为《鉴定报告》认定的租金标准完全脱离客观实际，显失公平，对乐普生百货的异议，鉴定机构已作出答复。薛某亮也认为本次鉴定结论房屋租金价值为1749.68万元的评估过低，有失客观性、公允性，不公平，请求二审法院责令鉴定机构重新鉴定或修正鉴定结论。 六、一审判决认定乐普生百货与佳心百货、乐普生公司系关联企业，存在利益输送之嫌是正确的。1.从一审法庭查明的事实，乐普生百货、佳心百货、乐普生公司三者系关联企业，乐普生百货的绝对控股股东是乐普生公司，乐普生公司同时也是佳心百货的控股股东，乐普生公司曾是佳心百货公司的大股东，乐普生百货和佳心百货是被乐普生公司控制的关联企业，三者存在利益输送和逃避债务之嫌，架空省工行及后面的房产权益人。2.一审判决认定乐普生百货承担侵权责任是正确的。乐普生百货与佳心百货签订的两份《铺面租赁合同书》是在乐普生百货将涉案房产抵押给省工行后签订的，并没有征得抵押权人省工行的书面同意或授权，省工行给华融公司的一份《复函》明确，并未对乐普生百货做过任何的授权或同意其签订租赁合同。而省工行与乐普生百货签订的《租金支付协议》没有任何一条款是表明省工行将涉案房产出租给乐普生百货，省工行在一审开庭时当庭明确从来没有同意将涉案五层房产继续出租给乐普生百货公司使用，且该《租金支付协议》是在省工行将涉案房产剥离给华融公司之后签订的，省工行也无权处分涉案房产。乐普生百货在涉案房产被薛某亮竞拍取得后，依然将涉案房产出租给他人，收取租金、非法获利。故乐普生百货认为其是合法出租涉案房产，不存在侵害他人合法权益的事实，没有事实和法律依据。乐普生百货是非法出租涉案房产非法获取收益，造成薛某亮的经济损失，应承担侵权责任。一审判决认定乐普生百货公司承担侵权责任是正确的。3.一审判决认定佳心百货承担连带责任是正确的。佳心百货明知乐普生商厦第7层、8层、地下**、9层中的669平方米房产已被薛某亮2006年9月14日拍卖取得，却依然占用该房产，从未向薛某亮支付过任何费用，并且将涉案房产再次出租给他人，收取租金，非法获利，佳心百货主观上有过错，应当承担共同侵权的责任。根据我国《物权法》第三十七条、我国《侵权责任法》第六条、第八条、第十五条的规定，佳心百货应对乐普生百货应承担的乐普生商厦第7、8、地下**、9层中的669平方米房产的占用费承担连带清偿责任。一审判决认定佳心百货承担连带责任是正确的。4、一审判决认定乐普生公司承担连带责任是正确的。乐普生百货与乐普生公司于1998年签订《协议书》，乐普生公司承租乐普生商厦第9层中的650平方米房产，但乐普生公司在得知涉案房产归薛某亮所得后，仍然侵占该650平方米房产，从未支付任何费用。依我国《合同法》九十四条的规定，乐普生百货与乐普生公司签订的《协议书》应予以解除。根据我国《物权法》第三十七条、我国《侵权责任法》第六条、第八条、第十五条的规定，乐普生公司应对乐普生百货应承担的乐普生商厦第9层中的650平方米房产的占用费承担连带清偿责任。一审判决认定乐普生投资公司承担连带责任是正确的。 七、关于诉讼时效的问题。本案是侵权纠纷，非租金纠纷，不存在所谓的一年诉讼时效问题，乐普生百货上诉认为，本案的诉讼时效期间为一年是错误的。 乐普生公司、佳心百货辩称，同意乐普生百货的上诉意见。 乐普生公司上诉请求：请求依法撤销一审判决，将本案发回重审。事实与理由：一、一审判决程序违法，影响公正判决。薛某亮在诉讼过程中追加力美会所为被告，根据最高人民法院?《关于适用?关于民事诉讼证据的若干规定?中有关举证时限规定的通知》第五条规定：“为新参加诉讼的当事人指定举证期限，该举证期限适用于其他当事人。”但在乐普生公司明确表示要求一审法院给予相应举证期间的情况下，一审法院却断然拒绝，不给予乐普生公司举证期间，侵害了乐普生公司的合法民事权利，影响公正判决。二、一审判决认定事实和适用法律均严重错误。?1.一审判决认定薛某亮作为一审原告的诉讼主体资格适格是错误的。薛某亮所持有的乐普生大厦7、8、9、11及负1楼的房产证书是通过非法途径骗取的，在海口市房产局的档案登记簿中上述五层房产以（2003）浦中执字第33-3裁定书裁定属于省工行所有，在档案登记簿与所有权证书登记的事项不一致的情况下应当被档案登记簿登记的为准。且乐普生公司已向省高院申请再审要求撤销薛某亮非法骗取的五层房产证，该案正在审理当中。所以，目前为止，薛某亮不是本案适格的诉讼主体，应驳回薛某亮的起诉。?2.一审判决判令乐普生公司在16.783万元范围内对乐普生百货应赔偿的占用费承担连带责任是错误的。一审判决前面认定乐普生公司与乐普生百货于1998年签订的场地租赁《协议书》合法有效，认定薛某亮主张乐普生公司占用650平方米租赁场地构成侵权的理由不成立，后面却又以侵害薛某亮利益为由判令乐普生公司在16.783万元范围内对乐普生百货应赔偿的占用费承担连带责任，一审判决前后矛盾。乐普生公司合法租用乐普生大厦9楼650平方米房产，不构成侵权。由于涉案房产一直处于诉讼无主状态，无法确定实际权利人，期间只有乐普生百货向乐普生公司主张过租金，因此，乐普生公司才继续履行该生效场地租赁《协议书》及其补充协议，支付租金给乐普生百货。可见，乐普生公司并无主观过错或侵权故意。即使薛某亮是新的买受人，该场地租赁《协议书》对其具有法律约束力，其应当继续履行该生效场地租赁《协议书》。但薛某亮在有权向乐普生公司主张租金时，却怠于行使自己的权利，多年来从未向乐普生公司或乐普生百货提出过任何主张，这是薛某亮自己的过错，与乐普生公司及乐普生百货无关，因此薛某亮主张乐普生百货侵权并要求乐普生公司对乐普生百货的义务承担连带责任没有任何事实或法律依据，相反，薛某亮应当继续履行该场地租赁《协议书》。 薛某亮辩称，一、一审判决程序合法。乐普生公司上诉认为薛某亮追加力美会所为被告，一审法院为重新确定举证期限，侵害了其合法的民事权利，影响公正判决，是错误的。一审法院在2014年7月21日组织各方当事人进行证据交换，在证据交换中，薛某亮从乐普生百货的举证中，发现乐普生百货于2010年7月30日与力美会所签订了《租赁合同》，擅自低价将薛某亮所有的位于海口市海秀路8号乐普生商厦11层的房产出租给力美会所，薛某亮当庭要求追加力美会所为被告，并在庭后于2014年8月5日提出书面的申请。一审法院在2014年10月21日组织开庭，再次进行举证质证，力美会所缺席，乐普生公司未补充提交证据材料，一审法院已充分给于各方当事人举证期限。其后一审法院又组织多次的庭审，乐普生公司均未有证据材料提交，故不存在不给予乐普生公司举证期限的事实。二、薛某亮是涉案五层房产唯一的所有人，具有一审原告的诉讼主体资格。薛某亮是涉案五层房产的所有人，从合同关系来说，薛某亮通过公开竞买从华融公司处拍得涉案的五层房产，双方签有《转让合同》，薛某亮是最终的受让者。从物权方面来说，目前涉案五层房产登记在薛某亮的名下，薛某亮是无可争议的所有人，是涉案五层房产的实际权益人。薛某亮具有一审原告的诉讼主体资格。三、一审判决认定乐普生公司承担连带责任是正确的，但仅判决支付16.783万元是错误的，应认定支付112.0596万元。乐普生公司与乐普生百货于1998年签订《协议书》，乐普生公司承租乐普生商厦第9层中的650平方米房产，但乐普生公司在得知涉案房产归薛某亮所得后，仍然侵占该650平方米房产，从未向薛某亮支付过任何费用。依我国《合同法》九十四条的规定，乐普生百货与乐普生公司签订的《协议书》应予以解除。根据我国《物权法》第三十七条、我国《侵权责任法》第六条、第八条、第十五条的规定，乐普生公司应对乐普生百货应承担的乐普生商厦第9层中的650平方米房产的占用费承担连带清偿责任。一审判决认定乐普生公司承担连带责任是正确的。但一审判决仅判决支付16.783万元，是错误的，应判决支付112.0596万元。第9层房屋2015年12月2日转移登记至案外人名下，故第9层房屋的占用费应从2006年10月1日计至2015年12月1日。依据《鉴定报告》，乐普生商厦第9层的房产从2006年10月1日至2014年6月1日期间的占用费为241.95万元，故乐普生商厦第9层650平方米从2006年10月1日至2014年6月1日期间的占用费为92.3430万元（241.95万元÷1703.08平方米×650平方米）；再依据《鉴定报告》的“鉴定对象各楼层各季度纯租金价值明细表”统计：鉴定时点第9层每月纯租金价值为2.87万元，故乐普生商厦第9层第9层650平方米的房产从2014年6月2日算至2015年12月1日的占用费为19.7166万元［（2.87万元×18个月）÷1703.08平方米×650平方米］，上述占用费合计为112.0596万元，故乐普生公司应在112.0596万元范围内对乐普生百货应赔偿的占用费承担连带责任。 乐普生百货、佳心百货辩称，同意乐普生公司的上诉意见。 佳心百货上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实与理由：一、一审法院程序严重违法。1.薛某亮在起诉后追加力美会所为被告，一审法院同意追加却以该追加与其他被告无关为由拒绝给佳心百货重新指定新的举证期错误。根据最高人民法院《关于适用?关于民事诉讼证据的若干规定?中有关举证时限规定的通知》第五条规定：“为新参加诉讼的当事人指定举证期限。该举证期限适用于其他当事人。”在佳心百货明确要求下，一审法院依然拒绝给其指定新的举证期，明显违法。2.佳心百货向一审法院说明要求指定新的举证期是要提起反诉，在遭拒绝后佳心百货依然向一审法院提起反诉，一审法院仅在开庭时口头通知反诉已超出举证期不予受理，却不作出正式裁定书，又剥夺了佳心百货对不予受理裁定提起上诉的权利。二、一审判决认定事实、适用法律均有严重错误。1.佳心百货于2000年6月18日和2001年1月10日与乐普生百货签订二份《铺面租赁合同书》，租用乐普生大厦1至8层约八千平方米商场铺面及负1层车库和9层部分办公室，该二份《铺面租赁合同书》均向海口市房屋租赁管理所办理了《房地产租赁契约》备案领取了《房屋租赁许可证》。2003年5月16日佳心百货与乐普生百货又签订了一份《补充协议书》，将二份《铺面租赁合同书》租期延至2020年6月18日。2003年6月5日佳心百货向乐普生百货发出《关于对乐普生商场进行内装修的商议函》，建议由佳心百货投资600万元对商场进行装修更新，同时将二份《铺面租赁合同书》租期延至2035年6月18日；乐普生百货于2003年6月17日《复函》表示同意。佳心百货自2000年至今一直租赁、管理经营乐普生大厦1至8层商场整体，该事实是真实客观存在的。因此一审判决只认定租赁期限至2009年1月与事实不符。2.涉案《鉴定报告》总体存在严重错误，完全忽视了佳心百货提交的乐普生商厦7、8层对外出租的《租赁合同》和发票，评估未考虑已有租约对鉴定结论的影响，违反估价规范要求。《房地产估价规范》明确：“估价中采用的收入和费用或净收益，除有租约限制且评估出租人权益价值外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，评估出租人权益价值时，已出租部分在租赁期间应按合同租金确定租赁收入，未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后应按市场租金确定租赁收入。”一审判决依据违反估价规范失实的《鉴定报告》确定占用费金额严重错误。3.乐普生百货作为涉案房产原产权人与省工行及华融公司、薛某亮之间基于涉案房产产权交易所产生的一系列纠纷，与作为租赁方的佳心百货无关。买卖关系与租赁关系不能混为一谈，要租赁人就原产权人基于产权交易产生的义务承担连带责任没有任何法律依据。佳心百货自租用涉案房产至今一直都按合同约定向乐普生百货支付租金，有乐普生百货收取租金后开具的发票为证。而佳心百货与具体商户签订的租赁合同可以证明，佳心百货出租涉案房产铺面收到的租金比支付给乐普生百货的租金还低，佳心百货为了维持整个乐普生商厦的运作付出了艰苦的努力，并未因转租涉案房产而获取利益。佳心百货收取的物业管理费也是经物价部门审核许可的正常收费。因此一审判决佳心百货承担连带支付责任不仅于法无据而且显失公平，适用法律错误。 薛某亮辩称，一、一审判决程序合法。佳心百货上诉认为一审法院追加力美会所为被告，不给予其举证期限，侵害了其合法的民事权利，影响公正判决，是错误的。一审法院在2014年7月21日组织各方当事人进行证据交换，在证据交换中，薛某亮从乐普生百货的举证中，发现乐普生百货于2010年7月30日与力美会所签订了《租赁合同》，擅自低价将薛某亮所有的乐普生商厦11层的房产出租给力美会所，租期2010年8月15日起至2015年8月14日止，薛某亮当庭要求追加力美会所为被告，并在庭后于2014年8月5日提出书面申请。一审法院在2014年10月21日组织开庭，再次进行举证质证，力美会所缺席，佳心百货补充提交了证据材料，一审法院已充分给于各方当事人举证期限。其后一审法院又组织多次庭审，佳心百货未再有证据材料提交，故不存在不给予佳心百货举证期的情况。佳心百货上诉认为影响其提出反诉，薛某亮并不清楚，但佳心百货可另行起诉，并不影响本案依法审理。 二、佳心百货与乐普生百货签订的两份《铺面租赁合同书》是无效的，不存在租期应至2035年6月18日的情形。1.两份《铺面租赁合同书》无效。2.佳心百货上诉认为与乐普生百货签订的两份《铺面租赁合同书》的租赁期限应至2035年6月18日，是不能成立的。佳心百货上诉认为与乐普生百货签订的两份《铺面租赁合同书》的租赁期限应至2035年6月18日的理由是佳心百货与乐普生百货公司于2003年5月、6月间签订的《补充协议》及《商议函》、《复函》约定租赁期限延至2035年6月18日。《补充协议》及《商议函》、《复函》均是在省工行申请查封、执行涉案房产过程的中，且也是涉案房产执行评估后佳心百货与乐普生百货签订的。第一，乐普生百货在涉案房产查封执行期间无权使用、处分涉案房产。第二，乐普生百货与佳心百货公司在签订《补充协议》及《商议函》、《复函》之前后是佳心百货的大股东，双方是关联企业，且乐普生百货以明显超低于市场租金价格的价格将涉案房产出租给佳心百货，更能说明双方存在利益输送和逃避债务之嫌，架空省工行及后面的房产权益人。第三，2006年6月21日乐普生百货向华融公司出具书面的《公函》，书面明确表示涉案房产中的第7、8层、第9层的部分、地下**出租给佳心百货公司，租期截止至2009年1月止，并主张竞买人从2009年2月才有权使用涉案房产。第四，在乐普生百货与华融公司的多次诉讼中从来没有租期延至2035年6月18日的表述。上述事实完全能够证明佳心百货认为两份《铺面租赁合同书》的租赁期限应至2035年6月18日，是不能成立的。一审判决对《补充协议》及《商议函》、《复函》的真实性、合法性、证明效力均不予确认，并对佳心百货认为与乐普生百货签订的两份《铺面租赁合同书》的租赁期限应至2035年6月18日的说法不予采信是正确的。 三、关于《鉴定报告》。1.薛某亮关于占用费在计算时暂参考《鉴定报告》计算，但薛某亮对鉴定报告是持有异议的。2.佳心百货认为鉴定报告完全忽视了佳心百货提交的乐普生商厦7、8层对外出租的《租赁合同》和发票，《鉴定报告》失实错误。对佳心百货的主张，鉴定机构已作出答复。薛某亮不认可佳心百货提交的乐普生商厦7、8层对外出租的《租赁合同》和发票的真实性，这些《租赁合同》都是收取高额的物业管理费及维修保养费，而收取很少的租金，每平方米的租金仅3至5元，悖离正常的市场价值，鉴定报告对此不采纳是正确的。 四、一审判决认定佳心百货承担连带责任是正确的。佳心百货认为本案与其无关，是没有事实依据的。佳心百货明知乐普生商厦第7层、8层、地下**、9层中的669平方米房产已被薛某亮于2006年9月14日拍卖取得，是属于薛某亮所有得财产，却依然占用该房产，从未向薛某亮支付过任何费用，并且将涉案房产再次出租给他人，收取租金，非法获利，佳心百货主观上有过错，应与乐普生百货对共同侵权承担连带责任。根据我国《物权法》第三十七条、我国《侵权责任法》第六条、第八条、第十五条的规定，佳心百货应对乐普生百货应承担的乐普生商厦第7、8、地下**、9层中的669平方米房产的占用费承担连带清偿责任。 乐普生百货、乐普生公司辩称，同意佳心百货的上诉意见。 薛某亮向一审法院起诉请求：1.乐普生百货向薛某亮赔偿因占用乐普生商厦第9层384.08平方米房产的占用费864180元，并判令乐普生百货将此房产清退交还给薛某亮；2.判令乐普生百货与佳心百货分别于2000年6月18日、2001年1月10日签订的两份《铺面租赁合同书》无效，并判令乐普生百货向薛某亮赔偿因占用乐普生商厦第7、8层、地下**及第**669平方米房产的占用费12980250元，并判令乐普生百货将此房产清退交还给薛某亮，佳心百货对乐普生百货的此项债务承担连带履行责任；3.解除乐普生百货与乐普生公司签订的《协议书》，并判令乐普生百货向薛某亮赔偿因占用乐普生商厦第9层650平方米的房产的占用费1462500元，并判令乐普生百货将此房产清退交还给薛某亮，乐普生公司对乐普生百货的此项债务承担连带履行责任；4.判令乐普生百货分别与新起点会所、力美会所签订的《租赁合同》无效，乐普生百货向薛某亮赔偿因占用乐普生商厦第11层房产的占用费3825000元，并判令乐普生百货将此房产清退交还给薛某亮，新起点会所对乐普生百货应承担的占用费中的1977245.10元（从2006年10月算至2010年8月14日）承担连带履行责任，力美会所对乐普生百货应承担的占用费中的1847754.90元（暂从2010年8月15日算至2014年3月30日）及将此房产清退交还给薛某亮的义务承担连带履行责任；以上1至4项中的占用费暂从2006年10月算至2014年3月30日，诉讼期间占用费继续计算，最终数额以鉴定部门的鉴定意见或评估报告为准；5.华融公司、省工行对乐普生百货应承担的上述责任承担连带责任；6.乐普生百货、华融公司、省工行、佳心百货、乐普生公司、新起点会所、力美会所承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：（一）当事人工商登记、名称变更的情况。 乐普生百货：海南乐普生商厦有限公司与海南乐普生大厦有限公司系经海南省工商行政管理局局核准登记注册成立于1994年10月20日，1998年8月13日，乐普生商厦吸收合并海南乐普生大厦有限公司，吸收合并后，乐普生商厦变更名称为乐普生百货。更名前的股东：海南乐普生大厦有限公司持股占52%，乐普生公司持股占48%，出资时间均为1998年3月5日。更名后的股东：乐普生公司持股占90%，香港金晶国际有限公司持股占10%，出资时间均为1998年7月21日。现乐普生公司持股占77.194%。 华融公司：原名称为中国华融资产管理公司海口办事处，成立于2000年5月31日，2012年11月7日更名为华融公司。 佳心百货：原名称为海南乐普生餐饮有限公司，成立于1996年10月11日，2000年8月1日更名为海南乐普生－佳新商业管理有限公司。更名前的股东：乐普生公司持股占51%，海南康宏行房地产开发有限公司持股占30%，海南新天元投资有限公司持股占19%，出资时间均为1997年10月16日。更名后的股东：海南康宏行房地产开发有限公司持股占35%，乐普生百货持股占35%，海南华元贸易有限公司持股占30%，出资时间均为2000年7月25日。海南乐普生－佳新商业管理有限公司于2005年3月17日更名为海南天天佳新百货有限公司，2005年4月19日变更注册资本，变更后股东为乐普生百货持股占44.444%，海南康宏行房地产开发有限公司持股占22.222%，海南新天元投资有限公司持股占16.667%，北京富邦国际投资有限公司持股占16.667%，出资时间均为2005年4月15日。海南天天佳新百货有限公司于2005年11月4日更名为佳心百货。佳心百货现股东为海南新天元投资有限公司持股占55.556%，银盛国际投资（北京）有限公司持股占44.444%， 乐普生公司：原名称为海南新天元投资有限公司，成立于1989年4月1日，1996年4月9日更名为海南乐普生投资有限公司，并变更经营场所为海秀路8号9楼，1998年11月17日更名为乐普生公司。 （二）涉案房产登记、转让的情况 1995年4月26日，海南乐普生大厦有限公司取得海口市海秀路8号（即乐普生商厦，又称乐普生大厦、乐普生商场）第7、8、9、11层房屋所有权证，证房字第××号2200号（第7层，建筑面积1712.81平方米）、22201号（第8层，建筑面积1703.08平方米）、22380号0（第9层，建筑面积1703.08平方米）、22382号（第11层，建筑面积2126.07平方米）。1999年4月22日，乐普生百货取得海口市海秀路8号地下1层房屋所有权证，证号为海海房字第××号2192号（建筑面积1587.45平方米）。上述五层房产共计8832.49平方米。 乐普生百货因拖欠省工行的借款，该借款由海南乐普生大厦有限公司提供担保，经该院（2002）海中法经初字第34号民事判决判令乐普生百货、海南乐普生大厦有限公司偿还省工行借款本息。该案执行过程中，杨浦开发区人民法院（以下简称洋浦中院）于2003年12月8日作出（2002）浦中执字第33－3号民事裁定，将位于海口市海秀路8号第7、8、9、11层、地下****房产抵偿省工行相应数额的债务。 根据中国工商银行与中国华融资产管理公司2005年5月25日工银发（2005）118号《关于中国工商银行与中国华融资产管理公司转让损失类信贷资产和非信贷风险资产工作有关问题的通知》，中国工商银行在综合改制过程中，将向中国华融资产管理公司转让损失类信贷资产及非信贷风险资产，转让资产交接时点为2005年4月30日等。中国工商银行海南省分行与中国华融资产管理公司海口办事处于2005年5月27日订立《非信贷风险资产转让协议》，中国工商银行海南省分行将附件一清单中包括“乐普生百货第7、8、9、11层和地下1层抵债房地产”在内的非信贷风险资产转让给华融公司。2005年6月10日，省工行按《涉及资产处置垫款档案资料移交清单》所列资料将该抵债资产档案移交给华融公司。 2006年9月4日，华融公司（甲方）与拍卖公司（乙方）签订联合拍卖委托协议，委托拍卖公司对包括“乐普生大厦第7、8、9、11层及地下1层房产权益”等财产进行拍卖，双方约定涉案房产权益的拍卖要求为依现状整体净价拍卖。该协议的附件1联合拍卖公告所列的第11项资产即为涉案房产权益。该协议附件2－11《乐普生大厦部分房屋权益拍卖模板》中对拍卖标的实体描述：乐普生大厦第7、8、9、11层及地下1层房产总建筑面积8832.49平方米，目前被乐普生百货对外出租占用，其中第7层被占用经营床上用品、童装，第8层被占用经营古玩、字画等，第9层被占用为乐普生百货与海南乐普生－佳新商业管理有限公司办公场地，第11层被占用对外出租给新起点会所，地下**被占用存放乐普生公司的汽车、员工的摩托车和自行车；标的瑕疵说明：目前上述房产被乐普生百货占用出租，其中第7、8、9及地下1层在2000年6月18日和2001年1月10日被乐普生百货出租给海南乐普生－佳新商业管理有限公司，期限八年，第11层在2005年4月22日被乐普生百货出租给新起点会所，期限至2010年80月14日，难以清场，拖欠的物业管理费等费用不详；拍卖标的要求：1.整体、现状、净价拍卖，转让权益不包括拍卖成交日前委托方对上述房屋的租金（资产占用费）权益；2.成交后由买受人负责房屋清场、办理房屋产权证过户和承担过户一切税费以及商品房共用设施设备专项维修资金、欠费的缴交；3.该标的所示面积仅供参考，实际面积以房产管理部门测绘确认为准，但不影响成交价格；拟移交过户文件：房屋所有权证［海房字第22200、22201、22380、22382号（复印件）、22192号（原件）］、民事裁定书（33－3，原件）、非信贷风险资产转让协议（复印件）、资产转让联合公告（复印件）。2006年9月13日，薛某亮（甲方）与拍卖公司（乙方）签订竞买协议书，约定协议签订前，乙方已将标的来源及其有关瑕疵及风险告知甲方，甲方须在成立当日签署成立确认书同时与委托方签署成交标的的《转让合同》，附件《乐普生大厦部分房屋权益拍卖模板》和《转让合同》为本协议组成部分。 2006年9月14日，薛某亮参加拍卖公司举行的拍卖会，通过公开竞价以868万元买入涉案房产权益，双方签订成交确认书。成交确认书背面为特别约定：买受人充分了解拍卖标的全部情况，对瑕疵和费用情况全面了解，买受人已知晓《转让合同》的内容，并自愿受其约束等八项内容。同时，华融公司（甲方）与薛某亮（乙方）签订《转让合同》，该合同第一条：本合同转让的标的为本合同签订日后乐普生大厦第7、8、9、11层及地下1层房屋权益，不包括本合同签订日前对上述房屋的租金（资产占用费）权益；第二条：依据2006年9月14日的拍卖结果，双方确认以捌佰陆拾捌万元的价格转让上述标的物；第四条产权文件及实物的移交：甲方收到全部拍卖价款后5个工作日内在甲方公办场所办理标的物现有权属证明和有关文件的交接手续，竞买协议书中所列的五项拟移交过户文件的移交视为实物资产的移交；第五条产权过户：乙方应自行负责办理转让标的物的审批申请、产权办证过户等手续，甲方给予必要的协助；第六条税费承担：本合同项下标的物过户所发生的所有税费（包括但不限于原产权人应当支付的税费、标的拖欠的物业管理费、商品房共用设施设备专项维修资金等）及清场所发生的费用均由乙方承担；第七条声明与保证：乙方充分了解拍卖标的的现状及瑕疵，同意按照该标的物的现状受让，标的物的过户、清场等问题由乙方负责解决，如因不能过户和清场形成的风险和损失均由乙方承担，与甲方无关；该合同还对其他内容进行了约定。竞买成交后，薛某亮向华融公司支付了竞买款868万元。2007年1月15日，海口市房产管理局（下称市房管局）为薛某亮颁发了涉案房产的房屋所有权证，证号分别为：海海房字第××号4836号（第7层，1712.81平方米），HK154837号（第9层，1703.08平方米），HK154838号（第11层，2126.07平方米），HK154840号（第8层，1703.08平方米），HK154941号（地下**，1587.45平方米）。 2009年1月15日，市房管局以完税证明失去法律效力为由作出海房字（2009）9号《关于注销HK154836、HK154837、HK154838、HK154840、HK154841房屋权属证书的决定》，注销了薛某亮名下的涉案房产的房屋所有权证。2011年9月9日，海口市住房和城乡建设局（即原市房管局，下称市住建局）对薛某亮作出《关于对薛某亮要求恢复海秀路乐普生大厦有关房屋登记的复函》，薛某亮于2011年9月30日向海口市人民政府提出行政复议。该府于2011年12月30日向市住建局作出海府复意（2011）40号行政复议意见书，该意见载明：海房字（2009）9号文件以完税证明失去法律效力为由注销已合法取得的房屋产权登记，法律依据不足，请你局纠正以上违法行为，做好善后工作等。2012年3月23日，市住建局作出海住建房（2012）170号《关于撤销海房字（2009）9号文的决定》，撤销原市房管局2009年1月15日作出的《关于注销薛某亮HK154836、HK154837、HK154838、HK154840、HK154841房屋权属证书的决定》。该决定作出后，市住建局已经将上述房产恢复登记在薛某亮名下。 根据海口市房产登记信息查询情况说明，2015年12月2日，涉案五层房产中的第9层1703.08平方米、地下**1587.45平方米房产由薛某亮转移登记至案外人黑龙江龙电典当有限公司名下。 （三）乐普生百货租赁、使用涉案房产、乐普生百货收取租金的情况。 乐普生百货占用海口市海秀路8号乐普生商厦第9层384.08平方米场地办公。1998年5月11日，海南乐普生大厦有限公司与乐普生公司签订《协议书》，将乐普生商厦第9层650平方米场地出租给乐普生公司办公，租期1998年5月11日至2018年5月10日，租金6元／平方米／月，每月一次性付清当月租金。 2000年6月18日，乐普生百货（甲方）与海南乐普生－佳新商业管理有限公司（乙方）签订《铺面租赁合同书》，约定：甲方将乐普生商业大厦地上1层至8层的部分铺面出租给乙方经营管理和使用，面积共计3867.58平方米，其中地上7层604.3平方米，地上**1274平方米；甲方租赁给乙方使用的办公室在9层写字间，面积669平方米；甲方出租本合同商铺（办公室）有效期限为八年，自2000年6月18日起至2008年6月18日止；租金以甲方租赁给乙方的商铺（办公室）面积乘以每平方米年租金，年租金分别为：地上**各铺面108元／平方米／年，地上**各铺面96元／平方米／年，9层写字间84元／平方米／年；租金自双方签订本合同后乙方正式入驻商场之日起开始计算，每壹年结算一次，合同有效期内，双方约定的租金标准不受国家物价指数的调整而变动；本合同生效后三日内，甲方将该商场地下一层至地上九层的商业与物业管理权全面委托给乙方负责，乙方毋需向甲方交纳管理费，但每月水、电、空调、电梯电费、保养维修费用等由乙方及时交纳，甲方不再负责，每层费用按各楼层商户经营面积分摊；甲方同意将地下一层1146.3平方米无偿出租给乙方作为员工的停车场使用等。乐普生百货（甲方）与海南乐普生－佳新商业管理有限公司（乙方）2000年10月28日就前述租赁合同另行签订《房地产租赁契约》，约定3867.58平方米月租金为42680.7元，租赁期限自2000年6月18日至2008年6月18日等。该契约2000年11月30日送海口市房屋租赁管理所备案。 2001年1月10日，乐普生百货（甲方）与海南乐普生－佳新商业管理有限公司（乙方）签订《铺面租赁合同书》，约定：甲方将乐普生商业大厦地上1层至7层的剩余铺面出租给乙方经营管理和使用，面积共计4243.68平方米，其中地上7层394.6平方米；甲方出租本合同商铺（办公室）有效期限为八年，自2001年1月10日起至2009年1月10日止；租金以甲方租赁给乙方的商铺（办公室）面积乘以每平方米年租金，年租金分别为：地上**各铺面108元／平方米／年；租金自本合同签订后，房屋管理部门办理完登记备案手续之日起开始计算，每壹年结算一次，合同有效期内，双方约定的租金标准不受国家物价指数的调整而变动等。乐普生百货（甲方）与海南乐普生－佳新商业管理有限公司（乙方）2001年1月10日就前述租赁合同另行签订《房地产租赁契约》，约定4243.68平方米月租金为46563元，租赁期限自2001年1月10日至2009年1月10日等。海口市房屋租赁管理所2001年2月6日为该出租房屋办理了房屋租赁许可证。 2005年4月22日，乐普生百货（甲方）与新起点会所（乙方）签订《租赁合同》，将乐普生商场的11楼租赁给乙方，租期2005年4月22日至2010年8月14日。 2005年11月21日，省工行向华融公司复函：华融公司提到的乐普生百货2000年6月18日、2001年1月10日与海南乐普生－佳新商业管理有限公司签订为期八年的《铺面租赁合同》及2005年4月22日与新起点会所签订为期五年四个月的《租赁合同》一事，经查，该行未对乐普生百货做过任何授权或同意其签订租赁合同。2006年6月21日，乐普生百货致函华融公司：望华融公司在拍卖公告中将涉案五层房产所涉及的相关权益和所欠费用在拍卖时予以公布并将拍卖所得款优先支付所欠该司的费用或通知竞买人直接向该公司进行清偿：一、涉案房产于2000年6出租给佳心百货并在房产部门办理了租赁登记手续，租期截止到2009年1月，承租期内全部租金已付清，根据买卖不破租赁的法律规定，竞买人从2009年2月才有权使用涉案房产或收取租金；二、截止2006年6月29日，贵司累计结欠上述房产的物业管理费用及滞纳金合计8824678.5元，累计结欠上述房产的使用税金额652132元，望协助结清为盼。 2010年7月30日，乐普生百货与力美会所签订《租赁合同》，将乐普生商场的11楼租赁给力美会所，约定：租赁期限五年，从2010年8月15日至2015年8月14日，租金约定：第一年每月须向乐普生百货缴纳场地租金3243.58元，第二年每月为4043.58元，第三年每月为4883.58元，第四年每月为5243.58元，第五年每月为5243.58元；乙方须在每月8日前足额向甲方交纳当月场地租金和上月水电费；乙方须同物业服务单位签订物业服务合同，交纳物业、商业管理等费用等。合同签订后，力美会所按照合同约定每月向乐普生百货支付租金，同时每月向佳心百货支付物业管理费2000元、日常维护费12756.42元共14756.42元。诉讼中，力美会所表示在租赁合同到期后继续占有使用铺面，无人与其签订租赁合同及收取租金，每月继续向佳心百货支付物业管理费用。 乐普生百货向该院提交了乐普生公司向其支付房屋租金的银行转账单、租金发票。佳心百货向该院提交其2011年1月至2014年5月按《铺面租赁合同书》约定向乐普生百货支付房屋租金收到的租金发票，以及2011年至2013年其转租第7、8层楼铺面的租赁合同136份。 （四）当事人因涉案房产引起的案件的情况 乐普生百货以新起点会所2006年元月开业后顾客量直线上升、营业收入可观为由要求支付2007年8月14日前的租金被拒绝，与新起点会所发生争议，协商未果，乐普生百货要求解除合同，新起点会所向海口仲裁委员会提请仲裁，请求确认双方签订的《租赁合同》合法、有效，裁决双方继续履行。该委经过审理查明，2005年4月22日，乐普生百货与新起点会所签订《租赁合同》，约定：乐普生百货将乐普生商厦11楼出租给新起点会所经营健身运动及健身运动培训，租赁期限从2005年4月22日至2010年8月14日，自合同签订之日起，乐普生百货为新起点会所免去2007年8月14日前的场地租金，但水电及物业管理费由新起点会所向乐普生百货交纳；由新起点会所自行解决装修及费用；经营过程中为新起点会所提供现有停车场；自2007年8月15日起新起点会所每月须交纳15000元场地租金；合同5年期满后，经新起点会所书面申请，双方协商一致可续签合同；承租期满新起点会所不再续约或因违约而解除合同的，11层装修无偿归乐普生百货所在，新起点会所不得拆除。该委于2006年5月15日作出（2006）海仲裁字第50号裁决：新起点会所与乐普生百货2005年4月22日签订的《租赁合同》合法有效，双方当事人应当继续全面履行。 薛某亮因乐普生百货出租涉案房产给佳心百货，于2006年10月将乐普生百货、佳心百货起诉至海口市龙华区人民法院（下称龙华区法院），请求确认租赁合同无效。诉讼中薛某亮申请撤诉，该院于2006年12月29日作出（2007）龙民一初字第88号民事裁定，准许薛某亮撤回起诉。 华融公司因乐普生百货占用涉案房产并拖欠租金，将乐普生百货、新起点会所起诉至龙华区法院，请求判令：1.乐普生百货自2005年5月1日按每月4.5万元支付涉案7－9层及地下1层房产租金，暂计至2006年2月28日为45万，从2005年10月1日按每月14245元支付第11层房产租金，暂计至2006年2月28日为71225元，扣除已付9万元，合计431225元；2.乐普生百货与新起点会所签订的《租赁合同》无效。案件经过审理，该院于2006年12月20日作出（2006）龙民一初字第400号民事判决，判令按省工行与乐普生百货签订的《租金支付协议》约定的每月租金4.5万元计7－9层及地下1层房产租金，乐普生百货向华融公司支付拖欠的2005年5月1日至2006年2月28日的租金36万元，并驳回华融公司的其他诉讼请求。华融公司不服上诉至该院，经过审理，该院于2007年10月8日作出（2007）海中法民二终字第69号民事判决，撤销一审判决，判令乐普生百货按每月4.5万元向华融公司支付2005年5月1日至2006年9月14日乐普生商厦第7－9、地下**的租金651000元，按每月1万元支付2005年10月1日至2006年9月14日第11层的租金114500元，并驳回华融公司的其他诉讼请求。 乐普生百货、乐普生公司认为华融公司在未通知其情况下通过拍卖机构将涉案房产转让给薛某亮，侵犯其作为承租人的优先购买权，起诉至该院，请求确认其对涉案房产在同等条件下有优先购买权，并判令华融公司、薛某亮之间的房屋买卖行为无效。案件审理中查明，海南乐普生大厦有限公司于1998年5月11日与乐普生公司签订《协议书》，将涉案房产中的第9层650平方米的房屋出租给乐普生公司办公使用，期限自1998年5月11日至2018年5月10日，租金6元／平方米／月，租金每月一次性付清当月租金等。该院于2007年12月28日作出（2007）海中法民一初字第36号民事判决，驳回乐普生百货、乐普生公司的诉讼请求。乐普生公司不服上诉至省高院，经过审理，该院于2008年11月4日作出（2008）琼民一终字第53号民事判决，驳回上诉，维持原判。 薛某亮因市房管局作出海房字（2009）9号文注销了其名下的涉案五层房产的房屋权属证书，起诉至该院，请求判令华融公司返还其购房款868万元，赔偿其房产过户代理费、印花税、契税、转让税等294万余元。案经该院审理，于2009年12月15日作出（2009）海中法民一初字第48号民事判决，驳回薛某亮的诉讼请求。薛某亮不服上诉至省高院。案经省高院主持调解，薛某亮与华融公司于2010年5月26日自愿达成和解协议：1.双方确认乐普生大厦第7、8、9、11层及地下一层共五层房产的《拍卖合同》及《转让合同》有效，合同履行过程中双方均无违约行为，洋浦中院撤销该院（2002）浦中执字第33－4号、33－5号、33－6号民事裁定书，并不影响双方合同目的的实现；2.华融公司积极协助薛某亮办理乐普生大厦第7、8、9、11层及地下一层五层房产的过户手续，即积极与工行协商协助办理乐普生大厦第7、8、9、11层及地下一层五层房产由目前登记的产权人过户至工行名下，由工行过户至华融公司名下，再由华融公司过户至薛某亮名下的产权过户手续；3.根据相关部门的要求，在办理乐普生大厦第7、8、9、11层及地下一层五层房产过户由目前登记的产权人过户至工行名下，由工行过户至华融公司名下，再由华融公司过户至薛某亮名下的过程中所应缴付的所有税费及因过户产生的滞纳金、罚金和其他支出（如有），由薛某亮全部承担。省高院于2010年5月28日作出（2010）琼民一终字第13号民事调解书对上述协议内容予以确认。 乐普生百货认为市住建局违法作出海住建房（2012）170号《关于撤销海房字（2009）9号文的决定》，将市住建局，华融公司、省工行、薛某亮、郭楠诉至龙华区法院，请求撤销市住建局作出的该决定。案件经过审理，该院认定市住建局作出的该文件符合法律规定，于2013年1月18日作出（2012）龙行初字第129号行政判决，驳回乐普生百货的诉讼请求。乐普生百货不服上诉至该院，经过审理，该院认定乐普生百货未对涉案房产首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起的行政诉讼，违反了法律的规定，于2013年12月3日作出（2013）海中法行终字第170号行政裁定，撤销一审判决，驳回乐普生百货的起诉。 佳心百货因薛某亮购买涉案五层房产从未向其交纳过物业管理费、日常养护费，五层房产维修养护及商厦公共部分、公共设施设备的维修更新费用由其垫付，起诉至该院，请求判令薛某亮向其支付涉案五层房产自2006年10月1日至2012年6月30日应分摊的乐普生商厦公共部分维修更新费用8872427元。经过审理，该院于2012年12月15日作出（2012）海中法民二初字第61号民事判决，驳回佳心百货的诉讼请求。佳心百货不服上诉至省高院，经过审理，该院于2013年7月26日作出（2013）琼民一终字第33号民事判决，驳回上诉，维持原判。 乐普生百货因涉案房产过户税费承担问题与省工行、华融公司、薛某亮产生纠纷，起诉至该院，请求判令省工行、华融公司、薛某亮向其支付海口市龙华区地税局开具的《催缴税款通知书》中所确定的7576052.62元税款及滞纳金7442964.3元。案经该院审理认为，乐普生百货在向税务机关缴纳上述税款及滞纳金之前向省工行、华融公司、薛某亮主张支付税款及滞纳金无事实和法律依据，不予支持，于2014年5月22日作出（2012）海中法民二初字第64号民事判决，驳回乐普生百货的诉讼请求。乐普生百货不服上诉至省高院。案经省高院审理认为，省高院（2010）琼民一终字第13号民事调解书确认薛某亮与华融公司达成的和解协议中约定，涉案房产过户至薛某亮名下所应缴付的所有税费及因过户产生的滞纳金、罚款和其他支出（如有）由薛某亮全部承担，该调解书已发生法律效力，对薛某亮具有法律约束力，薛某亮必须依生效调解书的规定履行，对乐普生百货的诉讼请求予以支持。省高院于2015年7月21日作出（2014）琼民一终字第59号民事判决，撤销一审判决，判令薛某亮将7576052.62元税款及滞纳金支付给乐普生百货，由乐普生百货向龙华区地方税务局履行缴税义务，并驳回乐普生百货的其他诉讼请求。 （五）未认定的事实 乐普生百货提交证据：2003年5月16日乐普生百货（甲方）与海南乐普生－佳新商业管理有限公司（乙方）签订的《补充协议书》，2003年6月5日海南乐普生－佳新商业管理有限公司向乐普生百货发出《关于对乐普生商场进行内装修的商议函》，2003年6月17日乐普生百货向海南乐普生－佳新商业管理有限公司复函，欲证明甲方出租本合同商铺（办公室）的有效期限自2000年6月18日起至2020年6月18日止，2003年6月，延长双方两份《铺面租赁合同书》的期限至2035年6月8日。薛某亮、华融公司、省工行对三份证据的真实性持有异议。薛某亮申请对三份证据的文本内容、签订时间、公章等笔墨形成的时间，以及三份证据上的“海南乐普生百货有限公司”的公章、“海南乐普生－佳新商业管理有限公司”的公章是否是当时使用的公章进行鉴定。因对外委托文件制成时间鉴定，要求送检单位提供比对样本，不能使用鉴定机构的自备样本进行文件制成时间鉴定，而薛某亮无法提供比对样本，故该院对薛某亮的鉴定申请无法委托鉴定。乐普生百货提交的三份证据所要证明的事实即《铺面租赁合同书》的租期于2003年5、6月由2009年1月延长至2020年6月，又延长至2035年6月的事实，与涉案房产拍卖时对拍卖标的实体描述的八年租期不一致，也与乐普生百货2006年6月给华融公司的函件中所述的与佳心百货的租赁合同租期至2009年1月，竞买人从2009年2月有权使用房产或收取租金不相一致。故该院对乐普生百货上述三份证据的真实性、合法性、证明效力均不予确认。 乐普生百货提交其于2005年1月8日与乐普生公司签订的《协议书》，欲证明双方当时约定租金降低及互相冲抵管理费和租金。因薛某亮、华融公司、省工行对其真实性持有异议，而乐普生百货与乐普生公司系关联企业，双方的协议未得到当时的房屋所有权人省工行的确认，故该院对其真实性、合法性、证明效力不予确认。 （六）一审法院委托鉴定的情况 诉讼中，经薛某亮申请，一审法院委托海南中兴华土地房地产估价有限公司（下称中兴华公司）对涉案五层房产从2006年10月1日至2014年6月1日（诉讼期间继续计算）期间的房屋占用费（即租金）进行价值鉴定。中兴华公司2015年7月17日出具中兴华房（鉴）字（2015）第06074号房地产租金价值鉴定报告书，鉴定对象从2006年10月1日至2014年6月1日期间房屋租金价值鉴定结论为1749.68万元，鉴定对象鉴定时点2014年6月1日每月租金总价20.78万元。根据中兴华公司的统计：第9层384.08平方米房屋2012年4月30日至2015年11月30日租金价值为28.19万元；地下**、第7、8层、第9层669平方米房屋2012年4月30日至2015年11月30日租金价值为689.81万元，第7、8层2015年12月1日至2016年2月28日租金价值为39.76万元，合计为729.57万元；第11层房屋2012年4月30日至2015年8月14日租金价值为127.41万元。 鉴定报告经过质证，薛某亮、乐普生百货、力美会所提出书面异议。针对当事人提出的书面异议，中兴华公司对鉴定报告进行了复核，认为其出具的鉴定报告无需修改，鉴定结论维持不变，并对异议当事人进行了答复。乐普生百货对中兴华公司的答复仍持其异议，请求法院对鉴定报告不予采纳。 诉讼中，经该院组织调解，乐普生百货（甲方）与佳心百货（乙方）协商自2016年3月24日起终止乐普生商厦第7、8层房产租赁，乙方将该二层房产交返甲方，由甲方移交薛某亮。双方于当日签订《补充协议（终止7、8层租赁），并约定补充协议自双方签署盖章之日起生效，且乙方已向甲方交返该二层房产完毕。2016年4月1日，该院组织薛某亮、乐普生百货、佳心百货到现场，由乐普生百货向薛某亮移交乐普生商厦第7、8层楼卷闸门钥匙，向薛某亮交付第7、8层楼房屋。佳心百货的物业工作人员与薛某亮核对交接了第7、8层楼的电表数额。薛某亮以第7层楼里还有租户没有撤场为由拒绝接收第7层楼的钥匙和房屋，只接收了第8层楼的钥匙（1把）和房屋。乐普生百货向该院交付了第7层楼的钥匙（1把）。关于第11层房产的租赁、交付问题，薛某亮表示直接与力美会所商谈。 一审法院认为：根据各方当事人的诉辩主张，归纳本案争议焦点为：一、薛某亮是否具有本案的诉讼主体资格；二、乐普生百货应否向薛某亮赔偿涉案五层房产占用费并将房产清退给薛某亮，若赔偿占用费，计算标准如何确定；三、乐普生百货与佳心公司签订的两份《铺面租赁合同书》是否无效，佳心百货应否对薛某亮主张的乐普生百货应该承担的占用费及清退房产承担连带责任；四、乐普生百货与乐普生公司签订的《协议书》应否解除，乐普生公司应否对薛某亮主张的乐普生百货应该承担的占用费及清退房产承担连带责任；五、乐普生百货与新起点会所、力美会所签订的《租赁合同》是否无效，新起点会所、力美会所应否对薛某亮主张的乐普生百货应该承担的占用费及清退房产承担连带责任；六、华融公司与省工行应否对薛某亮主张的乐普生百货应该承担的占用费及清退房产承担连带责任；七、薛某亮主张的占用费是否超过诉讼时效。 一、薛某亮是否具有本案的诉讼主体资格。薛某亮于2007年1月15日取得的涉案房产的房屋所有权证虽于2009年1月15日被原市房管局注销，但2012年3月23日市住建局作出海住建房（2012）170号文，撤销原市房管局关于注销薛某亮HK154836、HK154837、HK154838、HK154815××41号4841号房屋权属证书的决定，涉案房产恢复登记在薛某亮名下。故薛某亮是涉案房产的所有权人，系与本案有直接利害关系的公民，符合我国《民事诉讼法》第一百一十九条关于薛某亮的规定，具有本案诉讼主体资格。乐普生百货关于薛某亮不具有本案诉讼主体资格的抗辩没有事实和法律依据，该院不予采纳。 二、根据本案查明的事实，薛某亮竞买涉案房产权益时已被告知涉案房产权益系净价整体现状拍卖，涉案房产权益系带租拍卖，薛某亮对涉案房产存在租赁关系，以及涉案房产过户、清场由自己负责是明知的。薛某亮在通过拍卖获得涉案房产权益后，与华融公司签订《转让合同》约定：华融公司收到全部拍卖价款后5个工作日内办理标的物现有权属证明和有关文件的交接手续，前述文件的移交视为实物资产的移交；薛某亮应自行负责办理转让标的物的审批申请、产权办证过户等手续，华融公司给予必要的协助；标的物的过户、清场等问题由薛某亮负责解决，如因不能过户和清场形成的风险和损失均由薛某亮承担，与华融公司无关。《转让合同》签订后，双方依约履行合同义务，薛某亮亦于2007年1月15日取得了涉案五层房产的房屋所有权证。依《转让合同》约定，华融公司在向薛某亮移交标的物现有权属证明和有关文件即视为涉案房屋的交付。故薛某亮主张华融公司、省工行没有向其实际交付房屋，造成房屋被乐普生百货长期占用，应该对乐普生百货承担的占用费及清退房产承担连带责任，并无事实和法律依据，该院不予支持。华融公司、省工行关于其不构成侵权的抗辩，有事实和法律依据，该院予以采纳。 三、关于乐普生百货、佳心百货、乐普生公司、新起点会所、力美会所占用涉案房屋是否对薛某亮构成侵权，是否承担薛某亮主张的占用费及将涉案五层房产清退给薛某亮的责任；乐普生百货与佳心百货签订的两份《铺面租赁合同书》是否有效，乐普生百货与新起点会所、力美会所签订的《租赁合同》是否有效，乐普生百货与乐普生公司签订的《协议书》应否解除的问题。 我国《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。涉案房产在2003年12月8日之前属于乐普生百货所有。乐普生百货在薛某亮2006年9月14日获得涉案房产权益之前，就已经与佳心百货、乐普生公司、新起点会所签订了租赁合同出租涉案房屋或自用；其中，乐普生百货与乐普生公司1998年5月11日签订了《协议书》，乐普生百货与佳心百货2000年6月18日、2001年1月10日签订了两份八年期的《铺面租赁合同书》，乐普生百货与新起点会所2005年4月22日签订了第11层楼的《租赁合同》。涉案房产权益系带租转让，该事实薛某亮是清楚的，薛某亮于2006年9月14日通过拍卖获得涉案房产权益时，涉案房屋上原已有的房屋租赁合同关系，薛某亮也应继承承接。薛某亮在2006年9月14日与华融公司签订的《转让合同》约定：“本合同转让的标的为本合同签订日后乐普生大厦第7、8、9、11层及地下1层房屋权益，不包括本合同签订日前对上述房屋的租金（资产占用费）权益”。因此，2006年9月14日之前的房屋租金权益包括该权益所依据的合同的效力，薛某亮无权提出主张，该权利属于原所有权人华融公司、省工行。而三份租赁合同的效力业经人民法院判决以及仲裁裁决确认合法有效。故薛某亮关于三份租赁合同的效力方面的诉讼请求，该院不作审理。乐普生百货与乐普生公司1998年5月11日签订的《协议书》应否解除，以及乐普生百货与力美会所签订的《租赁合同》的效力，因薛某亮主张乐普生百货出租房屋，佳心百货、乐普生公司、新起点会所、力美会所占用房屋对其构成侵权，对本案提起的是侵权之诉，与薛某亮诉请的解除协议、确认合同无效不属同一法律关系，该院不作审理，薛某亮可另行主张。 在薛某亮以拍卖方式获得涉案房产权益后，乐普生百货在明知房产权益已转移给薛某亮的情况下，继续占有涉案房屋自用、出租并收取租金，侵害了薛某亮的合法权益，应承担法律责任。薛某亮主张乐普生百货对其构成侵权，有事实和法律依据，对薛某亮主张的房屋占用费，该院予以支持。薛某亮自2006年9月14日通过拍卖方式获得涉案房产权益，2007年1月15日办理了涉案房产所有权登记，又因房产过户税费承担问题与乐普生百货、华融公司、省工行发生纠纷，其房屋所有权证于2009年1月15日被原市房管局注销，直至2012年3月23日市住建局作出决定，撤销其作出的注销薛某亮房屋权属证书的决定，涉案房产恢复登记在薛某亮名下。自此薛某亮主张其民事权益的障碍消除，薛某亮应当在诉讼时效期间内及时主张因侵权产生的房屋占用费，即薛某亮在2006年9月14日通过拍卖获得的房屋权利被侵害，应当在2014年3月23日之前提出主张，而薛某亮迟至2014年4月29日才提起诉讼，导致部分权利已超过了诉讼时效期间，故2012年4月30日前因房屋被侵占产生的房屋占用费依法不予保护。薛某亮主张的房屋占用费，应从薛某亮起诉之日向前推算两年，即从2012年4月30日计起。乐普生百货、乐普生公司、力美会所关于本案为房屋租赁合同纠纷、租金纠纷，适用一年诉讼时效的抗辩，没有法律依据，该院不予采纳。 关于房屋占用费的计算及清退房产。1.虽然乐普生百货、佳心百货提交证据证明其按租赁合同收取、支付房屋租金，但根据该院查明的事实，乐普生百货、佳心百货、乐普生公司系关联企业，乐普生百货以远低于市场价格的租金出租房产给佳心百货，佳心百货在对涉案房屋进行物业管理过程中收取高额的物业管理费用，存在利益输送之嫌。诉讼中，乐普生百货、佳心百货提交《补充协议》、《商议函》、《复函》，主张双方之间的租赁期限在2003年5、6月延长至2020年6月18日，又延长至2035年6月8日。但乐普生百货、佳心百货的主张与涉案房产权益拍卖时对拍卖标的实体描述的八年租期不一致，也与乐普生百货2006年6月给华融公司的函件中所述的与佳心百货的租赁合同租期至2009年1月，竞买人从2009年2月有权使用房产或收取租金不相一致。故该院对乐普生百货、佳心百货主张的双方对租赁合同的租赁期限在2003年5、6月协商延长至2020年6月18日，又延长至2035年6月的事实不予确认。双方八年期的租赁合同于2009年1月到期后，虽然薛某亮与乐普生百货为房产过户税费承担问题发生纠纷，但佳心百货与乐普生百货为关联企业，对薛某亮与乐普生百货之间的纠纷以及涉案房产归薛某亮所有的事实是清楚的，故乐普生百货继续出租乐普生商厦地下1层、第7、8层、第9层669平方米房屋给佳心百货，以及佳心百货承租该房屋，对该房屋继续占有使用另行出租，收取租金，与乐普生百货共同对所有权人薛某亮构成侵权。薛某亮主张佳心百货对其构成侵权，有事实和法律依据，应对乐普生百货赔偿该部分房产的占用费及清退房产承担连带责任。而乐普生百货继续按原租金、原租赁条件租赁给佳心百货，属于恶意串通，侵害薛某亮合法权益。故该院采纳薛某亮的意见，根据鉴定机构鉴定的租金价值作为计算乐普生百货自用部分房产及出租给佳心百货、力美会所的涉案房产的占用费的标准。对乐普生百货、佳心百货主张按租赁合同约定的租金标准或按乐普生百货与省工行约定的每月4.5万元计算租金，该院不予采纳。因地下1层、第9层房屋所有权于2015年12月2日转移登记至案外人名下，薛某亮已不是该房产的所有权人，故该部分房产的占用费从2012年4月30计至2015年11月30日；第11层的租赁合同于2015年8月14日到期后，乐普生百货未再收取租金，故该部分房产的占用费从2012年4月30计至2015年8月14日；其他房屋即第7、8层房产的占用费从2012年4月30计至本案下判前的2016年2月28日。根据鉴定报告统计：第9层384.08平方米房屋2012年4月30日至2015年11月30日租金价值为28.19万元；地下**、第7、8层、第9层669平方米房屋2012年4月30日至2015年11月30日租金价值为689.81万元，第7、8层2015年12月1日至2016年2月28日租金价值为39.76万元，合计为729.57万元；第11层房屋2012年4月30日至2015年8月14日租金价值为127.41万元。佳心百货应在729.57万元范围内对乐普生百货应赔偿的占用费承担连带责任。在薛某亮取得涉案房产的所有权后，乐普生百货继续占用乐普生商厦第9层384.08平方米房屋系无权占有，应予将该房屋清退给薛某亮。但由于诉讼中，地下**、第9层房屋所有权在2015年12月2日转移登记至案外人名下，薛某亮已不是该房产的所有权人，故对薛某亮要求乐普生百货、佳心百货清退第9层、地下**房屋的诉讼请求，该院不予支持。第7、8层房屋，乐普生百货于2016年4月1日向薛某亮交付房屋，尽管薛某亮只接收第8层房屋，拒绝接受第7层房屋，但由于乐普生百货已经履行其向所有权人移交房屋的义务，且薛某亮作为所有权人，也有义务向未撤场的租户积极主张权利。故该院视为乐普生百货履行了交房义务，对薛某亮要求清退第7、8层房产的诉讼请求，不再进行处理。 2.关于乐普生商厦第11层房屋。乐普生百货与新起点会所系在薛某亮获得该房产前就签订了租赁合同且租赁合同已于2010年8月14日到期。根据前段论述，薛某亮主张的2012年4月30日前的占用费因超过诉讼时效期间，依法不予保护。故薛某亮诉请的新起点会所对乐普生百货应赔偿的2006年10月至2010年8月14日的占用费承担连带责任，该院不予支持。乐普生百货在2010年7月30日与力美会所签订租赁合同，将该房屋出租给力美会所，当时该房产并未登记在薛某亮名下，且薛某亮并无证据证明力美会所对薛某亮与乐普生百货关于涉案房产转让的纠纷是明知的，所以力美会所租赁该房屋时为善意，力美会所占用该房屋，系合法占有。故薛某亮主张力美会所与乐普生百货占有使用其房产对其构成侵权，应对乐普生百货应承担的占用费承担连带责任，并无事实和法律依据，该院不予支持。由于租赁合同2015年8月14日到期后，力美会所因原来的租赁合同关系继续占有使用着该房屋，作为房屋所有权人的薛某亮也应向力美会所主张权利。诉讼中，薛某亮亦表示对第11层楼的租赁和交付问题直接与力美会所商谈，故对该房产的清退问题，该院不再进行处理。 3.乐普生百货1998年5月11日出租第9层650平方米房屋给乐普生公司办公，系在薛某亮2006年9月14日获得涉案房产权益之前，双方签订的《协议书》约定租赁期限20年至2018年5月10日，月租金为6元／平方米。故应以协议约定的月租金6元／平方米作为计算该房产的占用费标准，从2012年4月30日计至2015年11月30日，占用费为16.783万元（6元／平方米×650平方米÷30日＋6元／平方米×650平方米×43月）。乐普生公司因与乐普生百货存在房屋租赁合同关系，且目前仍在租赁期限内，故对薛某亮主张乐普生公司占用该房产对其构成侵权，该院不予支持。乐普生公司关于其合法占用房产未构成侵权的抗辩，该院予以采纳。由于诉讼中，第9层房屋所有权转移登记至案外人名下，薛某亮已不是该房产的所有权人，对薛某亮主张乐普生百货、乐普生公司清退该房产的诉讼请求，该院不予支持。由于乐普生公司与乐普生百货系关联企业，其应该知道涉案房产为薛某亮所有的事实，在薛某亮购得涉案房产后，其本应向薛某亮支付房屋租金，但其仍向乐普生百货支付，该行为损害了薛某亮的利益，所以乐普生公司应在其向乐普生百货交纳的租金16.783元万范围内对乐普生百货应赔偿的占用费承担连带责任。 综上统计，乐普生百货应向薛某亮赔偿的占用费共计为901.953万元（28.19万元＋729.57万元＋127.41万元＋16.783万元）。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第（一）项之规定，判决：一、限乐普生百货于本判决生效之日起十日内向薛某亮赔偿占用费901.953万元；二、佳心百货在729.57万元范围内对乐普生百货的上述债务承担连带清偿责任；三、乐普生公司在16.783万元范围内对乐普生百货的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回薛某亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费136591.58元，鉴定费50369元，共计186960.58元，由薛某亮负担98800.58元，乐普生百货负担51684元，佳心百货负担35656元，乐普生公司负担820元。 二审中，薛某亮提交如下证据：1.协议书；2.借款申请书12份；3.付款委托书9份。拟证明乐普生百货和佳心百货是关联企业，双方存在利益输送和逃避债务之嫌。4.省高院（2014）琼民一终字第59号民事判决书；5.一审法院（2015）海中法执字第179号执行裁定书；6.龙华区法院（2012）龙民二初字第336号民事判决书；7.一审法院（2016）琼01民终491号民事判决书。拟证明：薛某亮在花费868万元竞拍取得涉案的五层房产后，不仅没占有、使用、收益涉案的五层房产，反而还要替乐普生百货、省工行承担双方之前抵债形成的税款及滞纳金计3000多万元，合计薛某亮共支付4000多万元，而一审判决仅判决乐普生百货等赔偿占用费901.953万元，明显不公平。8.《海口乐普生5层楼产权被拍1年，客商无法使用》（南海网，2007年8月23日）。拟证明：薛某亮在花费868万元竞拍取得涉案五层房产后，通过各种途径向乐普生百货、佳心百货、乐普生公司主张权利，但乐普生百货、佳心百货、乐普生公司一直侵占涉案五层房产且不支付占用费，并将涉案房产出租给他人，非法获利，侵害了薛某亮的合法权益。9.《房地产估价报告》［海国房估（2015）字第021号］。拟证明：本案的《房地产租金价值鉴定报告书》鉴定的本案房产的租金价值低。 乐普生百货质证认为，对证据1、2、3的真实性没有异议，对关联性和证明力有异议，与本案没有关联，从协议书也可以看出，双方签订了租赁合同也存在债权债务，客观真实反映了佳心百货与乐普生百货的合同关系和债权债务关系，不存在利益输出关系。对证据4、5、6、7的真实性没有异议，对证明力有异议，从这些判决书可看出薛某亮花了800多万拍得涉案房产，该五层房产的税费、滞纳金全部由薛某亮承担，但其并未缴纳税费、办理过户，而是私下与华融公司签订购房合同，约定税费各自承担，改变了税费承担义务，骗取房产证，正是薛某亮和华融公司的勾结导致了一系列纠纷，都是因为薛某亮自己偷漏税导致的。佳心百货与薛某亮的公共维修基金纠纷案也在省高院起诉，该案也因薛某亮没有收取租金，驳回了佳心百货的诉讼请求。这些证据证明了都是薛某亮自身原因造成的。对证据8的真实性没有异议，对关联性、证明力有异议，这篇文章是薛某亮找人做的。证据9真实性没有异议，评估报告的目的不同，采取的方法标准不一样，没有可比性，评估报告有效性也是有期限的。 乐普生公司的质证意见与乐普生百货的质证意见一致。 佳心百货质证认为，对证据1、2、3的真实性没有异议，对证明目的有异议，是企业间的正常往来，不能证明有利益输送和逃避债务。对证据4、5、6、7的真实性没有异议，对证明目的有异议，相关税费是购买房产的对价，与租金没有关系。证据8不是新证据，2007年报表不能作为新证据使用。对证据9的真实性没有异议，与本案无关，诉讼请求金额是确定的，提供证据想突破诉讼请求是不合理的。 本院认为，薛某亮二审期间提供的证据1、2、3、8，这些证据系一审诉讼期间已存在，但薛某亮二审才提交，故不属于新证据，且薛某亮未能作出合理解释，故本院对证据1、2、3、8不予采纳。证据4、5、6、7，系薛某亮与相关当事人关于涉案房产税费问题的相关判决书，而本案薛某亮诉请涉案房产因被侵权产生的占用费，故该组证据与本案无关联性，本院不予采纳。证据9系关于涉案房产第7层、第8层、第11层的房地产价值评估，与本案一审法院对涉案房产租金的评估报告无关联性，亦与本案薛某亮诉请的占用费无关联性，本案对该证据不予采纳。 二审期间，本院调取了《海口市房屋所有权登记审核表》，该表载明：海口市房屋档案馆于2012年4月25日根据市住建局关于撤销海房字（2009）9号文的决定，恢复涉案房屋所有权证登记。薛某亮质证认为，涉案房产恢复登记之日为2012年4月25日，而薛某亮向一审法院提交诉状之日为2014年4月22日，故薛某亮提起本案要求支付占用费未超过二年诉讼时效。乐普生百货、乐普生公司及佳心百货质证均认为，诉讼时效应当从市住建局作出上述决定并送到薛某亮时开始起算，而不是该局作出恢复登记之日计算，因为恢复登记决定送达之日即对薛某亮产生法律效力，故薛某亮起诉已超过诉讼时效。本院认为，上述证据系本院依法调取的证据，故对其真实性予以认可。 乐普生百货、乐普生公司、佳心百货均未提交新证据。 本院查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院另查明，2004年后（杨浦中院作出抵债裁定，将涉案房产抵偿省工行之后），乐普生百货及乐普生公司的办公场所一直在涉案房产9层。 本院认为，本案的争议焦点为：1.一审法院程序是否违法；2.薛某亮是否为本案的适格主体；3.薛某亮的起诉是否超过诉讼时效；4.鉴定报告是否能作为涉案占用费的计算依据；5.乐普生百货、佳心百货、乐普生公司是否构成侵权，是否应承担侵权责任，如何承担。 关于一审程序的问题。乐普生百货、乐普生公司诉称，一审法院追加力美会所为本案被告后未给予相应的举证期，一审法院程序违法。一审时乐普生百货当庭提出，因追加力美会所为被告需要举证期限为其提交涉及与力美会所及新起点会所转租合同等证据，但一审法院未准许，继续开庭。然一审法院自2014年10月20日开庭审理本案至2016年4月20日作出一审判决期间，多次组织听证会，各方当事人对涉案鉴定报告的鉴定材料及补充提交的证据（包括乐普生商厦多份租赁合同）充分发表意见，故乐普生百货及乐普生公司实际上的举证权利未被剥夺。佳心百货上诉认为，一审法院追加力美会所后未重新确定举证期限，导致其提出的反诉超过举证期限未被原审法院受理，一审法院程序严重违法。一审时，佳心百货提出反诉，请求薛某亮支付应分摊的海南乐普生商厦公共部分维修更新费用813325元。该请求表明，佳心百货的反诉系针对薛某亮提出的，与被追加的力美会所无关，一审法院依据佳心百货与薛某亮之间的关系确定举证期限并无不妥。而一审法院未受理佳心百货的反诉，并未导致该诉权丧失，佳心百货可另案起诉。二审程序中，乐普生百货、乐普生公司及佳心百货均未提交新的证据，故一审法院程序上虽然存在瑕疵，但并未对乐普生百货、乐普生公司及佳心百货实际上的诉讼权利造成严重影响，进而导致审判显失公平。因此，对乐普生百货、乐普生公司及佳心百货认为一审法院程序违法影响公正判决等主张，本院不予支持。 二、关于薛某亮主体资格的问题。乐普生百货、乐普生公司上诉称，薛某亮所持涉案房产证书系通过非法途径骗取的，故薛某亮不是本案的适格主体。乐普生百货、乐普生公司虽认为薛某亮所持涉案房产证书系通过非法途径骗取的，但未提供有效证据予以证明。根据本院调取的《海口市房屋所有权登记审核表》载明的内容，涉案房产系登记在薛某亮名下（2015年12月2日，涉案房产9层及地下1层产权转移登记至案外人名下）。因此，一审法院认为薛某亮是涉案房产所有人，与本案有直接利害关系，系本案适格主体，有事实和法律依据。乐普生百货、乐普生公司诉称薛某亮不是本案适格主体的主张不能成立，本院不予支持。 三、关于诉讼时效的问题。薛某亮诉称，本案系侵权纠纷不是租赁合同纠纷，且乐普生百货、乐普生公司、佳心百货一直占用涉案房产，侵权状态一致延续，故不适用诉讼时效，一审法院认定本案适用诉讼时效错误。2006年9月14日，薛某亮通过竞拍购入了涉案房产。2007年1月15日，原市房管局为薛某亮颁发了涉案房产的房屋所有权证书。乐普生百货、乐普生公司认为华融公司未通知其将涉案房产转让给薛某亮，侵犯其作为承租人优先购买权为由，诉至一审法院，请求确认薛某亮与华融公司之间的房屋买卖合同无效。2007年12月28日，一审法院作出判决，驳回乐普生百货、乐普生公司的诉讼请求。乐普生百货、乐普生公司不服上诉至省高院，省高院于2008年11月4日作出判决，驳回上诉，维持原判。2009年1月15日，原市房管局作出海房字（2009）9号决定书，注销了薛某亮名下的涉案房屋所有权证。2012年3月23日，市住建局作出海住建房（2012）170号决定书，撤销原市房管局作出的（2009）9号决定书，2012年4月25日，市住建局将涉案房产恢复登记在薛某亮名下。乐普生百货认为市住建局违法作出海住建房（2012）170号决定书，将市住建局、华融公司、省工行、薛某亮等诉至龙华区法院，请求撤销市住建局作出的该决定。2013年1月18日，龙华区法院作出行政判决，驳回乐普生百货的诉讼请求。乐普生百货不服上诉至一审法院。一审法院经审理认为，乐普生百货未对涉案房屋首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起的行政诉讼，违反了法律规定，于2013年12月3日作出行政判决，撤销一审判决，驳回乐普生百货的起诉。上述事实表明，因乐普生百货、乐普生公司先后对薛某亮购买涉案房产的合同效力提起民事诉讼，又对市住建局将涉案房产恢复登记在薛某亮名下提起行政诉讼，上述一系列诉讼的审理系导致涉案房产权属自2006年9月14日（薛某亮竞买之日）至2013年12月3日（上述一审法院作出生效行政判决之日）处于不确定状态的重要因素，在涉案房产权属未能确定之前，薛某亮亦无法主张涉案房产权属的相应权利，故本案薛某亮主张涉案房产占用费等权利的诉讼时效应当从2013年12月3日涉案房产权属最终确定后开始计算。本案薛某亮诉请因乐普生百货、乐普生公司、佳心百货非法占有使用涉案房产而支付相应的占用费，该占用费系因他人非法占用涉案房产导致房屋权属人不能正常使用房产的损失，该占用费属于一般债权而不属于物权，应适用两年的诉讼时效，故薛某亮于2014年4月24日向一审法院提交诉状未超过两年的诉讼时效。一审法院认为，本案已超过诉讼时效并支持薛某亮起诉之日向前推算两年的占用费，该认定错误，本院予以纠正。薛某亮认为乐普生百货、乐普生公司、佳心百货侵占状态一直延续，本案的占用费不适用诉讼时效，该项主张亦不能成立。 四、关于鉴定报告的问题。乐普生百货、佳心百货上诉称，涉案《鉴定报告》忽视了乐普生商厦的实际情况及正常经营收入，不采纳乐普生商厦实际租户的《租赁合同》及发票，认定租金标准完全脱离客观实际。乐普生百货亦称，该《鉴定报告》未收集大量真实有可比性实例，而是评估师自己编造的虚拟交易作为可比实例，采用错误的评估方法出具错误评估报告，故该《鉴定报告》不能作为本案的定案依据，请求重新委托评估。本院认为，薛某亮诉请的涉案房产的占用费，应当参照涉案房产当时市场的租金价格，而不是涉案房产实际出租的价格，从而避免因侵权占用人不积极作为等原因导致出现房屋实际出租率过低或租金偏低等情形，从而损害实际权利人的合法权益。因此，鉴定机构评估的是涉案房产的当时的市场租金价值，而不是实际的出租价格。本案鉴定机构经审核乐普生商厦实际租户的《租赁合同》和发票，认为这些《租赁合同》约定的管理费用过高而租金偏低，有逃避相关税收之嫌，故不采纳上述《租赁合同》作为评估的依据，符合鉴定行规。本案鉴定的对象为：涉案房产系从2006年10月1日至2014年6月1日期间的房屋租金。因时间跨度长且类似房地产租赁案例数据难以获取，鉴定机构确定选取市场评估鉴定时点鉴定对象每季度租金价值，扣除相关应交费用，再根据政府公布的《海口市房屋租赁价格指数》相关数据，考虑存款利息等因素修正，得出鉴定时点租金现值总修正系数，最终确定鉴定对象的总租金价值，该鉴定方法并无不当。综上，现无证据显示本案存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的法院应予准许重新鉴定申请的法定情形，故对乐普生百货、佳心百货的该项主张，本院不予支持。因此，涉案《鉴定报告》可作为本案涉案占用费的计算依据。 关于涉案房产被占用期间的维修费、租赁管理费及保险费，上述费用系实际占有使用涉案房产的人应交纳的费用，假设薛某亮占有使用涉案房产，上述费用亦会实际产生，故上述费用鉴定机构予以扣减亦妥当。而薛某亮诉请的涉案房产占用费（按市场租金价值计算）系由薛某亮收取涉案房产的租金后，再依照税收相关规定向税务机关缴纳相应税费，该应缴纳税费法院无权代行税务机关的职权予以扣除。并且本案处理的是所有权人与实际占有使用人之间的法律关系，而缴纳税款系属于薛某亮与税务机关之间的法律关系，故该缴纳税款的行为不应当纳入本案一并解决。一审法院扣除应缴纳税金后依照纯租金计算占用费不当，本院予以纠正。因此，本案涉案房产占用费的数额计算方式为：《鉴定报告》评估的占用期间的纯租金＋占用期间扣除的相关税金（营业税、房产税、印花税）=该占用期间涉案房产的占用费。 另，虽乐普生商厦地下1层的房产证注明的设计用途为“商业用途”，但经本院现场勘查，该层长期用于乐普生商厦员工停放电动自行车及部分临时机动车辆停放，且该层因当年设计建造等原因导致实际能充分利用的面积仅能停放十余辆机动车和部分电动自行车，不具备作为类似乐普生商厦地上各层商铺出租的条件。因此，关于地下1层的占用费，本院根据实际状况酌情认定租金为每年36000元（参照停放15辆机动车计算，每辆停车费为200元／月，地下**共计36000元／年）。 五、侵权及责任承担的问题。2006年6月21日，乐普生百货向华融公司出具的《公函》（一审中，乐普生百货、乐普生公司及佳心百货对该《公函》的真实性均予以认可）载明：贵公司于2006年6月20日发布拍卖公告，拍卖乐普生商厦第7、8、9、11和负1楼。现将上述房产所涉及的相关权益和所欠费用知会贵司，望在拍卖师予以公布并将拍卖所得款优先支付所欠我司的费用，或通知竞买人直接向我公司进行清偿。内容如下：一、上述房产早已于2000年6月出租给佳心百货并在房产部门办理了租赁登记手续；租期截止到2009年1月，承租期内全部租金已付清……竞买人从2009年2月才有权使用上述房产或收取租金……故自薛某亮通过竞买方式取得涉案房产后，佳心百货应向薛某亮交纳涉案房产后期的租金，乐普生百货亦无权继续占有使用涉案房产。因上述《公函》系乐普生百货在竞拍过程中向华融公司披露涉案房产状况的说明，华融公司亦在涉案房产拍卖中予以披露，该《公函》对乐普生百货及买受人薛某亮均具有法律约束力，故应认定该《公函》的内容反映了当时涉案房产的客观事实。乐普生百货、乐普生公司上诉称，乐普生百货与乐普生公司于1998年5月11日签订《协议书》，约定涉案第9层的650平方米房屋出租给乐普生公司办公，后又延长租期……因该《协议书》与上述《公函》载明的内容不一致，本院不予采信。 根据查明的案件事实，乐普生百货与乐普生公司及佳心百货为关联企业，乐普生百货及乐普生公司长期于涉案房产第9层办公。乐普生百货、乐普生公司、佳心百货在明知薛某亮已通过竞买取得涉案房产所有权的情况下，于2009年2月后，乐普生百货继续占有使用并出租涉案房产，佳心百货向乐普生百货继续承租使用乐普生商厦地下1层、第7层、第8层、第9层的669平方米房屋，乐普生公司继续占有使用涉案第9层的650平方米房屋，上述行为对薛某亮已构成共同侵权，应当承担相应的侵权责任。由于涉案房产第9层及地下1层于2015年12月2日转移登记至案外人名下。涉案房产第7层、第8层于2016年4月1日乐普生百货办理交房手续，虽薛某亮拒绝接受第7层，但应视为乐普生百货已向薛某亮履行了交房义务。因此，对薛某亮上诉请求交付涉案第7层房屋，本院不予支持。而涉案第11层房屋于2005年4月22日由乐普生百货出租给新起点会所，租期至2010年8月14日。上述情况在拍卖过程中已披露，对薛某亮产生法律效力。自2010年8月15日至2015年8月14日，乐普生百货又将涉案11层房屋出租给力美会所，2015年8月14日之后乐普生百货未收取第11层的租金，但乐普生百货再次将第11层房屋出租给力美会所的行为已构成对薛某亮的侵权。根据乐普生百货与佳心百货于2000年6月18日签订《铺面租赁合同书》第十九条约定：甲方（乐普生百货）同意将地下一层无偿出租给乙方（佳心百货）作为员工的停车场使用，故2009年1月份之前地下1层无需支付租金用给薛某亮。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十条之规定，二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。结合薛某亮诉请占用费自2006年10月1日起算的主张，乐普生百货、乐普生公司、佳心百货应承担的责任如下： （一）关于乐普生百货的责任 1.自2006年10月1日至2009年1月31日，乐普生商厦第7层、第8层、第9层及地下1层的租金。根据上述乐普生百货向华融公司出具的《公函》载明的内容以及“买卖不破租赁”原则，薛某亮取得涉案房产后，承租人佳心百货应依照原承租合同约定的租金数额向薛某亮交纳租金，但乐普生百货已经收取该期间上述房产的租金，故乐普生百货应向薛某亮承担返还承租人佳心百货已支付该期间租金的义务。2006年9月14日，薛某亮通过竞买取得涉案房产所有权，但薛某亮主张自2006年10月1开始计收租金。（依照《铺面租赁合同书》约定第7层、第8层、第9层租金分别为每平方米每年108元、96元、84元计算，该期间各层租金数额为：第7层租金为431628.12元；第8层租金为381489.92元；第9层租金为333803.68元；共计1146921.72元。因《铺面租赁合同书》约定地下1层由乐普生百货提供给佳心百货无偿使用，并已在拍卖过程中披露，对薛某亮产生法律效力，故该层在上述期间不应向薛某亮支付租金。因此，乐普生百货应向薛某亮支付的租金总计为1146921.72元）。 2.自2009年2月1日至2016年3月31日，涉案房产第7层、第8层的占用费。乐普生百货明知薛某亮已取得涉案房产所有权，于2009年2月份之后，乐普生百货还将涉案房产第7层、第8层出租给佳心百货，已构成侵权。因此，就该期间涉案房产第7层、第8层的占用费，乐普生百货应支付给薛某亮（根据《鉴定报告》评估数据计算，该期间第7层的纯租金为581.53万元，扣除的各项税费为133.52万元；该期间第8层的纯租金为516.94万元，扣除的各项税费为119.52万元。因此，该期间涉案房产第7层、第8层的占用费共计为1351.51万元）。 3.自2009年2月1日至2015年12月1日，涉案房产第9层及地下1层的占用费。如前所述，乐普生百货明知薛某亮已取得涉案房产所有权，于2009年2月份之后，乐普生百货还将涉案房产第9层、地下**出租给佳心百货，已构成侵权。因此，就该期间涉案房产第9层及地下1层的占用费，乐普生百货应支付给薛某亮（根据《评估报告》评估数据计算，该期间第9层房产的纯租金为226.59万元，扣除的各项税费为56.31万元；根据本院酌情认定每年36000元租金计算，该期间地下1层占用费为246000元。因此，该期间涉案房产第9层及地下1层的占用费共计为307.50万元）。 4.自2010年8月15日至2015年8月14日，涉案房产第11层的占用费。如前所述，自2010年8月15日至2015年8月14日，乐普生百货又将涉案房产11层出租给力美会所，已构成对薛某亮的侵权，故乐普生百货应向薛某亮支付该期间涉案房产第11层的占用费（根据《鉴定报告》评估数据计算，该期间第11层纯租金为191.07万元，扣除的各项税费为48.23万元，故该期间涉案房产第11层的占用费为239.30万元）。 综上，乐普生百货应向薛某亮支付租金1146921.72元及占用费18983100元。 （二）乐普生公司应承担的责任 自2009年2月1日至2015年12月1日，涉案房产第9层650平方米的占用费2009年2月后，乐普生公司继续占有使用涉案第9层的650平方米房屋，已构成对薛某亮的侵权（根据涉案《鉴定报告》评估数据计算，该期间涉案房产第9层650平方米纯租金为86.48万元，扣除的各项税费为21.49万元，两项共计107.97万元）。 因此，乐普生公司应向薛某亮支付占用费为107.97万元，并以107.97万元为限对乐普生百货应付占用费承担连带责任。 （三）佳心百货应承担的责任 1.自2009年2月1日至2015年12月1日涉案房产第9层669平方米及地下1层的占用费。佳心百货明知薛某亮已取得涉案房产，但依然占用该房产，已对薛某亮构成侵权。（根据涉案《评估报告》评估数据计算，该期间涉案房产第9层669平方米的纯租金为89.01万元，扣除的各项税费为22.12万元；依据本院酌情认定的每年36000元租金计算，该期间涉案房产地下1层的占用费为246000元。故该期间涉案房产第9层669平方米及地下1层的占用费共计为135.73万元）。 2.自2009年2月1日至2016年3月31日，涉案房产第7层、第9层的占用费。佳心百货明知薛某亮为涉案房产的所有者，还向乐普生百货承租上述房产，已对薛某亮构成侵权。（如前所述，该期间涉案房产第7层、第8层的占用费共计为1351.51万元）。 综上，佳心百货应向薛某亮支付占用费共计为14872400元，并在14872400元范围内对乐普生百货应付占用费承担连带责任。 另，二审期间，薛某亮于2016年12月27日申请撤回对华融公司、省工行、力美会所、新起点会所的上诉，本院于2012年12月28日作出（2016）琼民终243号民事裁定，准许薛某亮撤回对华融公司、省工行、力美会所、新起点会所上诉的请求，故薛某亮提起上诉中涉及其与华融公司、省工行、力美会所、新起点会所之间的权利义务，本判决不再作出处理。因薛某亮上诉主张涉及解除合同、确认合同无效的诉求与本案因侵权请求给付占用费的诉求分属不同的法律关系，故一审法院认为，本案系侵权之诉与薛某亮诉请的解除合同、确认合同无效不属于同一法律关系，对解除合同、确认合同无效的主张不作审理，并无不妥，薛某亮可通过另诉途径解决。 综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销海南省海口市中级人民法院（2014）海中法民一初字第18号民事判决第一项、第二项、第三项； 二、维持海南省海口市中级人民法院（2014）海中法民一初字第18号民事判决第四项； 三、海南乐普生百货有限公司于本判决生效之日起十五日内向薛某亮支付租金1146921.72元及占用费18983100元，共计20130021.72元； 四、海南乐普生投资（集团）有限公司在1079700元范围内对本判决第三项中海南乐普生百货有限公司应支付的占用费承担连带清偿责任； 五、海南佳心百货有限公司在14872400元范围内对本判决第三项中海南乐普生百货有限公司应支付的占用费承担连带清偿责任； 六、驳回薛某亮的其他上诉请求； 七、驳回海南乐普生百货有限公司的上诉请求； 八、驳回海南乐普生投资（集团）有限公司的上诉请求； 九、驳海南佳心百货有限公司有限公司的上诉请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费136591.58元，鉴定费50369元，共计186960.58元，由海南乐普生百货有限公司负担104304.30元，海南乐普生投资（集团）有限公司负担5594.50元，海南佳心百货有限公司有限公司负担77061.78元。二审案件受理费240444元，由海南乐普生百货有限公司负担134142.42元，海南乐普生投资（集团）有限公司负担7194.90元，海南佳心百货有限公司有限公司负担99106.68元。 本判决为终审判决。 审判长  唐赐伟 审判员  周 茹 审判员  王铭泽 sluc2frrwh4zb7ebh3 案件唯一码 二○一六年十二月二十八日 书记员钟小敏 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十条二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。 《中华人民共和国合同法》 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……