石家庄市鹿泉区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0110民初2372号原告王国辉，男，1980年1月6日生，汉族，住石家庄市鹿泉区。委托代理人刘士乾，河北天宏律师事务所律师。委托代理人聂化卫，河北天宏律师事务所律师。被告石家庄上起房地产开发有限公司。住所地：石家庄市新华区泰华街29号。法定代表人康哲哲，总经理。委托代理人马杰，河北世纪联合律师事务所律师。委托代理人韩丽娜，河北世纪联合律师事务所律师。原告王国辉与被告石家庄上起房地产开发有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王国辉及其委托代理人刘士乾、聂化卫、被告石家庄上起房地产开发有限公司委托代理人马杰、韩丽娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王国辉诉称，2012年12月30日，原告与被告签订《房屋认购协议》，约定原告购买被告开发的位于石家庄市水岸豪庭项目6-1-301的房屋，房屋建筑面积100.44平方米，单价3391元／平方米，总房款340592元，交款方式：合同签订当日交首付款102592元，余款以银行按揭贷款方式支付。另约定：被告于2014年12月31日前将房屋交付原告。被告如不按协议规定的日期交付房屋，每逾期一天按房价总额万分之一计算违约金赔偿原告。协议签订后，原告按照协议约定支付了首付款，但被告至今未能按照合同约定的时间向原告交付房屋，原告与被告就该房屋买卖多次协商未果，故诉至法院，诉讼请求：一、确认原告与被告于2012年12月30日签订的《房屋认购协议》有效。二、判令被告协助原告办理位于石家庄市水岸豪庭项目（现该项目更名为上起澜湾）6-1-301的房屋备案及预告登记手续。三、判令被告将位于石家庄市水岸豪庭项目（现该项目更名为上起澜湾）6-1-301的房屋交付原告。四、判令被告支付原告违约金18528元（该数额计算至2016年6月27日）及自2016年6月28日至实际交付房屋之日止的违约金（按照房价总额的日万分之一计算）。被告石家庄上起房地产开发有限公司辩称，原告的诉讼请求第2、3、4项不成立，因为基于政府规划的变更及该项目由小产权变为大产权，土地成本增加，上述两项因素直接导致建安成本的增加，被告多次与原告进行协商，我方认为如按照原合同履行，因为情势变更的因素，会对被告不公平，所以原告在未缴纳新的重新核算出来的房价款之前，被告是有权不会继续办理相关手续的。请求法院驳回原告的诉讼请求。原告王国辉为支持自己的主张，陈述并提交以下证据：1、房屋认购协议1份。2、房款收据1份。被告质证认为，对证据真实性无异议，对本案关联性无异议，但该证据不能支持原告诉讼请求，合同是原、被告之间的草拟协议，俗称白纸合同，合同关键一点是被告在合同中并没有承诺办理各种证件的时间，且协议也没有承诺该房屋是属于规划核准的能够办理正规房产证与土地证的项目，故我方认为原告应当按照新的变化补缴房款，进而才能取得办理各项手续的权利，否则其无权获得诉讼请求中的权利。原告补充以下证据：1、原告申请法院调取该项目的规划施工及预售等相关手续。证明被告的陈述与事实不符。2、上起房地产在出售房屋时的宣传页。证明其在出售房屋时宣传为市证、有相关手续，与其刚才陈述不符。被告质证认为，对证据1无异议。对证据2真实性有异议，无法证明其出处，不能证明原告的诉讼请求。被告石家庄上起房地产开发有限公司为支持自己的答辩意见，陈述并提交以下证据：1、预售许可证。2、建设工程施工许可证。3、建设工程复工表。4、土地出让合同补充协议。证明通过政府要求我方于2014年1月20日竞拍了本案项目所涉土地，使得该项目转为大产权房，同时政府要求我方要将建筑面积60%按成本价销售给村民，证明我方的项目增加了成本，如果再按原协议履行的话是对被告的显失公平。5、本项目初步成本测算。成本为5462.01元/平方米。原告质证认为，对证据1、2由法庭核实，如与法庭调取的证据相符合，我方认可，应当以法院调取的证据为准。对证据3真实性无异议，但对其证明内容不予认可且与本案没有任何关联性，应当以双方签订的协议为准。对证据4真实性无异议，但对其关联性及证明力有异议，应当以原、被告签订的协议书为准，该协议书体现出房屋买卖合同主要的合同条款包括认购价格、面积、房屋位置及违约责任的承担等条款，故原告对证据4的证明力及关联性有异议。对证据5不予认可，真实性、合法性、关联性均有异议，原、被告签订的购房协议发生的时间在2012年，被告作为专业开发房地产且有资质的企业应当对所涉房屋的价格有精准的预测和测算，而并非现在的价格，故对其真实性、合法性、关联性均有异议。经审理查明，2012年12月30日，原告王国辉（乙方）与被告石家庄上起房地产开发有限公司（甲方）签订《房屋认购协议》，协议约定：一、乙方认购位于石家庄市水岸豪庭项目6号楼1单元301室地上建筑面积100.44平方米、单价3391元／平方米；共计总房款340592元。房屋交付时，以实际测量面积为准，按协议单价，多退少补。交房标准见附件。二、付款方式：银行按揭付款：合同签订当日交首付款102592元。三、约定条款1、甲方于2014年12月31日前将所购房屋交付乙方，甲方如不按协议规定的日期交付房屋，每逾期一天按房价总额万分之一计算违约金赔偿乙方。逾期超过六个月，乙方有权解除本协议。解除协议时，甲方除将已收的房款全部退还乙方外，另赔偿乙方所付房款的百分之五作为乙方的损失赔偿金（不可抗力除外）。协议并约定了其他违约责任及解决争议的方法等条款。被告在上述《房屋认购协议》甲方处盖章予以确认，原告在上述《房屋认购协议》乙方处签名按手印确认。《房屋认购协议》签订当日，原告交付被告房款102592元。又查，被告开发的水岸豪庭项目后更名为上起澜湾，被告于2016年3月30日办理了诉争房屋的预售许可证。因被告要求原告补交房款，原告未允，并诉至本院。本院认为，一、原告王国辉与被告石家庄上起房地产开发有限公司签订的《房屋认购协议》的性质及其效力的认定问题。1、原告王国辉与被告石家庄上起房地产开发有限公司签订的《房屋认购协议》的合同性质认定问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议约定认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，原告与被告签订的《房屋认购协议》就当事人名称及姓名、房屋情况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、解决争议的方法、违约责任及其他事项等作出了明确约定，该《房屋认购协议》具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已按合同约定收取了原告的购房款102592元，据此原告与被告签订的《房屋认购协议》认定为商品房买卖合同。2、原告王国辉与被告石家庄上起房地产开发有限公司签订的《房屋认购协议》的合同效力认定问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，原告购买的房屋在起诉前取得了商品房预售许可证明，依据上述法律规定，原告与被告签订的《房屋认购协议》合法有效。二、原告王国辉要求被告石家庄上起房地产开发有限公司承担违约责任的问题。关于原告要求被告办理房屋认购协议的备案及预告登记手续的诉讼请求。《城市商品房预售管理办法》第十条规定：商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起３０日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。故办理合同备案手续系被告的法定义务，被告应当为原告办理诉争房屋的合同备案手续。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。依照上述法律规定，办理预告登记的前提是当事人对预告登记进行了约定，本案中，原告与被告并未对预告登记进行约定，故本院对原告要求被告办理预告登记的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告交付房屋的诉讼请求。因原告已按约定履行了自己的义务，被告逾期未按约定向原告交付房屋，故本院对原告要求被告交付房屋的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告与被告签订的房屋认购协议约定：被告于2014年12月31日前将所购房屋交付原告，被告如不按协议规定的日期交付房屋，每逾期一天按房价总额万分之一计算违约金赔偿原告。被告至今未向原告交付房屋，应按约定向原告支付违约金。关于被告的抗辩理由。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告作为专门从事房地产开发经营的公司，应当依法诚信经营，被告在经营中发生的商业风险应由自己负担。政府有关部门并未对被告开发的项目进行规划变更，亦未曾准许房地产开发企业将小产权房作为商品房销售，故被告称因情势变更导致建房成本增加，继续履行合同对被告不公平的抗辩理由，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、原告王国辉与被告石家庄上起房地产开发有限公司于2012年12月30日签订的《房屋认购协议》有效。二、被告石家庄上起房地产开发有限公司为原告办理位于石家庄市房屋的合同备案手续。三、被告石家庄上起房地产开发有限公司交付原告王国辉购买的位于石家庄市房屋。四、被告石家庄上起房地产开发有限公司支付原告王国辉逾期交房的违约金（以总房款340592元为基数，按照日万分之一计算，自2014年12月31日始至被告交付房屋之日止）。五、驳回原告王国辉对被告石家庄上起房地产开发有限公司其他诉讼请求。上述第二项、第四项于本判决生效之日起七日内履行完毕，第三项于本判决生效之日起三十日内履行完毕。如未在判决规定期限内履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4992元（缓交），由被告石家庄上起房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。审判长  齐志新审判员  李秋芳审判员  杨彦明二〇一六年十二月二十六日书记员  刘 命