山东省淄博市张店区人民法院民 事 判 决 书（2015）张民初字第1324号原告（反诉被告）：谢天红，女，1962年2月25日出生，汉族，住淄博市张店区。原告（反诉被告）：李玲，女，1964年6月28日出生，汉族，住淄博市张店区。两原告的共同委托诉讼代理人：孟令强，张店法林法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：郑鲁青，男，1965年1月25日出生，汉族，住淄博市张店区。原告（反诉被告）：刘诗美，女，1964年2月6日出生，汉族，住淄博市张店区。两被告的共同委托诉讼代理人：贾茂远，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。原告（反诉被告）谢天红、李玲与被告（反诉原告）郑鲁青、刘诗美合同纠纷一案，本诉本院于2015年4月15日立案受理。被告（反诉原告）郑鲁青、刘诗美于2015年7月31日提出反诉申请，本院依法受理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢天红及两原告的共同委托诉讼代理人孟令强，被告刘诗美及两被告的共同委托诉讼代理贾茂远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢天红、李玲共同向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付购房款3000000元；2.诉讼费由两被告承担。事实与理由：2014年10月8日，原被告签订抵押借款协议。协议约定被告刘诗美出借给原告谢天红300万元，原告以名下位于淄博市张店区博大花园B1B楼3单元3层东户301号房产一处抵押给被告刘诗美。协议签订后次日原被告双方经协商原告以300万元的价格将抵押房屋卖给被告，同时双方签订了房屋转让协议并且原告已协助被告办理完房屋相关的过户手续。被告也实际占有、使用该房屋。原告将房屋交付给被告后多次向其催要房款，被告迟迟不履行，故原告诉至法院，提出前述诉讼请求。郑鲁青、刘诗美共同辩称：1.本案系一起他人冒充原告提起诉讼的虚假诉讼案件，应驳回其起诉，并应追究虚假诉讼者的法律责任。2.假原告在诉状中所称的2014年10月8日的《抵押借款协议》和2014年10月9日的房屋买卖《协议》是我方应谢天红请求帮助其制作的仅用于其向合伙人提供以诱使其合伙人筹集资金的假协议，早在签订该协议4个多月之前的2014年6月，该房屋即早已抵债过户给我方。3.原告诉状中陈述的事实与理由不符合客观事实，亦与证据显示的时间等实际情况不符，该房屋系在2014年10月8日的《抵押借款协议》和2014年10月9日的房屋买卖《协议》之前，双方根据2012年6月签订的《借款合同》的房屋抵押条款约定，于2014年6月3日开始至2014年6月27日为止完成的“以房抵债”行为，该房屋早在2014年6月27日即完成过户成为我方所有的财产。这进一步印证2014年10月8日的《抵押借款协议》和2014年10月9日的房屋买卖《协议》系我方帮助谢天红为诱使其合伙人筹资而作假的事实，该抵押借款协议因订立时已经没有标的房屋以及约定事项虚假而依法应属无效。郑鲁青、刘诗美向本院提出反诉请求：1.依法确认反诉原告与反诉被告于2014年10月9日签订的房屋买卖《协议》无效；2.反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：1.《协议》并非双方真实意思表示，而是反诉原告应谢天红请求帮助其制作的仅用于其向合伙人提供以诱使其合伙人筹集资金的假协议，早在《协议》签订4个多月之前即2014年6月，涉案房产已抵债过户给反诉原告，《山东理工大学周转住房校内交易审批表》予以充分证实。2.该房屋买卖《协议》约定的价款300万元，亦远远高于市场价格。此事实从反面亦可佐证该协议为虚假协议仅由反诉被告用于促使其合作伙伴融资的客观情况。3.《协议》是买卖无证“小产权”房屋，涉案房产土地性质为教育机构国有划拨土地，在土地性质没有依法变更为出让的情况下，双方无权买卖，且反诉被告亦无有效证据证明其具有处分权。谢天红、李玲针对反诉请求辩称，1.双方于2014年10月9日签订的买卖协议合法有效，是双方真实意思表示，交易审批表只是在校内进行房屋买卖、过户的审批，不是交易，实际交易时间为10月9日签订协议后。2.交易价格是双方认可的价格，与市场价格没有多大关联，且我方已将房屋交付给反诉原告占有使用，应认定该价格合法有效。3.涉案房产系理工大内部房屋，是我方向学校购得，原被告双方均为理工大职工，该房屋可在校内流通。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对双方无异的证据予以确认。对本案事实及证据本院认证如下：谢天红与李玲系夫妻关系，谢天红系山东理工大学校产处职工，原在校内购买位于博大花园中区1号楼3单元5层（57层复式），即博大花园B1B楼3单元3层东户301号（复式），该房产所涉土地使用权性质为划拨土地，根据山东理工大学的规定，该房仅能在校内流转。郑鲁青与刘诗美系夫妻关系，郑鲁青系山东理工大学美术学院教师。自2012年起，谢天红因经营需要曾多次向刘诗美借款，并曾经承诺以前述自有房产提供抵押担保。2014年6月，原被告共同向山东理工大学提出校内交易申请，申请将前述房产变更至两被告名下，山东理工大学于2014年6月27日完成该交易的审批。上述事实原被告均无异议，但通过双方提供的证据无法判定该交易发生的原因及变更依据。关于这一争议，被告称系因谢天红无力偿还借款而以房抵债，并提供借款凭证、证人证言及谢天红承诺以房抵押的证明；原告称系因自2014年6月其与刘诗美商议以该房产抵押借款，因涉案房产产权问题无法进行抵押登记，才先行审批变更到两被告名下，并称双方于2014年10月8日签订抵押借款协议，后被告反悔要以300万元的价格购买涉案房产，双方又于2014年10月9日签订《房屋转让协议》并到山东理工大学社区管理办公室进行确认变更签字，同时签订《协议》一份，确定购房价格为300万元，原告提供了前述抵押借款合同的复印件、2014年10月9日《房屋转让协议》复印件及2014年10月9日《协议》。原被告对对方主张的变更事由均不予认可，原告称其向刘诗美的借款早已还清，此后系因再次向刘诗美借款先商定抵押过户，后变更为买卖合同关系；被告称原告并未还清借款才以房抵债，双方之所以再签订后来的抵押借款协议和协议系应原告要求配合其诱使其合伙人出资300万的，所以合同记载的价款才为300万，远远高于市场价格。本院认为，本案争议的焦点为原被告双方就涉案房产权属进行变更登记系因何种事由、原被告于2014年10月9日签订的《协议》是否是双方真实意思表示。根据本院审理查明的事实，早在双方签订该协议之前四个月，双方即已到山东理工大学社区管理办公室申请办理涉案房产的变更审批手续，因原被告之间曾经存在借贷关系且原告曾经承诺以该房产进行抵押，结合涉案房产受所有权性质的限制无法进行抵押登记的事实，该变更申请事由存在多种可能，双方应对各自主张提供证据予以证实。被告称系以房抵债，但被告提供的证据中并没有以房抵债相关约定，仅有以此房产进行抵押的记载，如若双方达成以房抵债的合意并进行变更登记属实，借据原件应当交还原告而不应在被告手中，因此被告该项主张证据不足，本院不予采信。原告称系依据2014年10月9日双方签订的《房屋转让协议》和《协议》而发生的买卖合同关系，虽然从形式上看涉案协议系双方当事人签订，但根据本院审理查明的事实，涉案房产的变更审批手续早自2014年6月初就已开始进行，且当月审批手续即已完成，而双方不论抵押借款合同还是房屋买卖协议均系在2014年10月，这与交易习惯不符；另，涉案房产系山东理工大学内部住房，受其产权性质限制，同地段同类房产的市场价格在160260万元不等，而原告提供的协议中约定的交易价格为300万元，远远高于市场价格，原被告中均系山东理工大学职工，双方对涉案房产的市场价格应是明知的，在这种情况下，双方若以300万元的价格完成房屋买卖严重违背交易规律与基本认知，而该价格却与双方在曾经签订的抵押借款合同中的借款数额一致；而且，在被告未向原告交付任何款项的情况下原告就配合被告进行变更登记手续并将涉案房产交付被告有悖常理。综上所述，本院可以认定双方并不存在买卖房屋的真实意思表示，《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。据此，原被告于2014年10月9日签订的《协议》因双方不具有房屋买卖的真实意思表示而未成立，原告据此要求被告支付购房款缺乏法律依据，本院不予支持；同时，因该《协议》不成立，亦不存在效力认定问题，故被告反诉请求亦不成立，本院亦不予支持。原被告之间所涉借贷、抵押等争议，双方可另行提起诉讼。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）谢天洪、李玲的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）郑鲁青、刘诗美的反诉请求。本诉案件受理费30800元，由原告（反诉被告）谢天洪、李玲负担；反诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）郑鲁青、刘诗美负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长  张 聘审 判 员  闫仲民人民陪审员  刘 宇二〇一六年十二月十五日书 记 员  张美芳