河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀11民终2451号上诉人（原审原告）：邢桂省，女，1965年10月4日出生，汉族，住衡水市枣强县。委托诉讼代理人：马铁城，衡水市金盾法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：衡水九派房地产开发有限责任公司，住所地：衡水市桃城区人民路以南、中华大街西侧（九派香邻）。法定代表人：刘秀杰，执行董事。委托诉讼代理人：张树可，该单位法律顾问。上诉人邢桂省因与被上诉人衡水九派房地产开发有限责任公司（以下简称：九派公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2015）衡桃民三初字第618号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员王江丰担任审判长、审判员关信娜、审判员朱一麟组成的合议庭对本案进行了审理。书记员吴晓雪担任法庭记录。上诉人邢桂省委托的诉讼代理人马铁城，被上诉人九派公司委托的诉讼代理人张树可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告邢桂省起诉称：2012年9月14日，我方与九派公司签订商品房买卖合同，我购买九派公司开发的衡水市中华南大街521号5号楼3单元2603号商品房一套和5号楼负二层20号储藏室一间。我依据合同约定支付了房款，九派公司应在2012年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付给我方，但至今未交付。1.判令九派公司向我方支付2013年1月1日至2015年9月6日期间的逾期交房违约金53770元，2015年9月6日以后的违约金另行计算；2.判令本案诉讼费由九派公司承担。原审被告九派公司答辩称：1.邢桂省所诉违约金为普通债权，其主张已超过法定二年诉讼时效。2.发生非开发商原因导致停工缓建的，据实延期交房且应免责。原审法院经审理查明：2012年9月14日，邢桂省、九派公司签订商品房买卖合同一份。合同约定，邢桂省在九派公司处购买衡水市中华南大街521号九派香邻小区5号楼3单元2603号商品房一套（总价款510599元）、5号楼负二层20号储藏室一间（39192元）。付款方式为，2012年9月14日首付总房款的31%，计159539元。剩余59%，计300000元办理贷款。剩余10%，计51060元待配套设施全部竣工，经有买受人代表参加的验收并确认合格后方予收取。房屋交付期限为2012年12月31日前。合同对买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任等其他事项亦进行了约定。合同签订后，邢桂省于2012年9月14日交纳了购房款39192元，2012年9月26日交纳购房款300000元，2013年12月2日交纳购房款214651元。至此，购房款全部交清，并于2013年12月2日领取了房屋钥匙。另查明，涉案房屋于2013年7月经验收合格，并由衡水市住房和城乡建设局出具了验收报告，同意交付使用。原审法院经审理认为：根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。”第一百三十七条的规定，“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”邢桂省、九派公司签订的商品房买卖合同中已明确约定了九派公司的交房时间为2012年12月31日之前，但在该日期届满后九派公司未能按约定向邢桂省交付房屋，已构成违约。此时邢桂省应已明知自己的权利受到了侵害，邢桂省请求保护民事权利的诉讼时效应截止至2014年12月31日。但邢桂省于2015年11月19日才向本院提起诉讼，要求九派公司支付逾期交房违约金，且也未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，邢桂省的诉讼请求明显已过诉讼时效期间。因此，对于邢桂省要求九派公司给付逾期交房违约金的请求，本院不予支持。综上所述，邢桂省要求被告支付违约金的诉讼请求，已过诉讼时效期间。遂依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条的规定，判决：驳回原告邢桂省的诉讼请求。上诉人邢桂省提起上诉称：一、一审法院以本案的起诉超过诉讼时效为由驳回我方诉讼请求，是对法律的误解，也是对违约者的纵容。按照一审法院的观点，从合同约定的交房时间之次日起计算违约金请求权的诉讼时效，而此时，只有该日的违约金请求权未得到给付，即该日违约金请求权利被侵犯，而之后每日产生的违约金尚未发生，又何谈被侵犯。另外，一审法院的诉讼时效起算方法也显失公平，对九派公司而言，如坚持逾期交房超过两年，其就可以诉讼时效为抗辩拒绝承担违约金，甚至就此免除交房义务，从而使违约者获得利益。二、我方的起诉未超过诉讼时效期间，理应得到支持。九派公司直至2013年12月2日才交付房屋钥匙，且此时交付的房屋亦不符合合同约定。双方因违约金问题发生争执，遂于2015年9月6日向法院起诉，由于九派公司的侵权行为持续存在，故诉讼时效应从侵权行为终结之日起计算，即从实际交房之日。另外，本案还有一个特殊情况，九派公司交付的房屋至今仍然不符合合同的约定，其至今未履行完合同义务。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持我方一审诉讼请求。被上诉人九派公司答辩称：邢桂省的上诉请求均不成立，应予驳回，维持原判。一、邢桂省的权利主张已经超过法定二年诉讼时效期间。首先，违约金适用诉讼时效制度。因违约行为而产生的违约金请求权，应自违约行为成立时起计算。本案与诉讼时效有关的时间节点分别是：1、《商品房买卖合同》第八条约定交房时间是2012年12月31日，逾期未交房，则买受人的合同权利即时受到侵害，即从2013年1月1日起，形成逾期交房违约金的请求权。2、上诉人邢桂省向法院提起诉讼并获得受理立案的时间是2015年11月23日。3、自2013年1月1日起，至2014年12月31日二年时效届满，至2015年11月23日，已将近三年，显然已经超过法定二年诉讼时效期间。其次，逾期交房违约金的性质是附属性权利，其产生的法律基础是逾期交房行为，而这一行为的发生时间节点正是双方在合同第八条所约定的交房时间即2012年12月31日前。违约金只是承担违约责任的方式之一，只有违约行为发生，违约责任成立，才可能会产生违约金。因此，违约金不是独立的债权，如果违约行为发生的时间节点已经超过诉讼时效，则违约金的请求权必然超过诉讼时效。第三，违约金虽然约定按日计算，但这只是一种计算方法而已，而并非每日形成一个各自独立的债权。上诉人主张的因为违约状态是持续的，所以债权之诉就不超过诉讼时效是错误。最后，交房行为不是引起诉讼时效中断的法定事由。二、九派公司通知到了上诉人交房且其交房行为源自九派公司通知。九派公司2013年10月2日安排专人批量通知到每个购房户办理交房，依照最高法院司法解释规定，视同交房的时间应当认定为是2013年10月2日。即便自该日起算诉讼时效，至2015年11月23日提起诉讼，期间间隔也已超过两年法定诉讼时效期间。尽管上诉人实际于2013年12月2日才前来办理手续，但延迟的原因和责任在于上诉人自身，并不影响超过诉讼时效事实的成立。三、九派公司的交房条件符合《商品房买卖合同》约定。合同第八条约定了交房条件，即经过验收的商品房。该条所指验收，是指经过建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘探单位、审图单位的联合验收。由建设单位组织综合验收是《合同法》第二百七十九条规定的。上诉人同意交房，其以行为表明，九派公司的交房符合合同约定。司法解释规定，转移占有即为交付。四、九派公司逾期交房是因为上诉人逾期付款，行使先履行抗辩权。《合同》第六条约定，买受人应于签署合同时向九派公司交付首付款210599元，但上诉人提交的证据复印件内容却显示实际交付首付款的时间是2013年12月2日，是在合同第八条约定的交房时间2012年12月31日之后。根据《合同法》第六十七条规定，九派公司当然享有先履行抗辩权。即上诉人应先履行义务，其才有权要求九派公司后履行。九派公司在上诉人2013年12月2日交款同日交房，不构成逾期交房。单就违约金数额而言，约定交房日和实际交房日（视同交房日）首尾日均不应计算违约金。上诉人主张违约金53770元无事实和法律根据。即便是按照上诉人主张的逾期280天，每天按万分之一计算，由此计算的违约金数额也仅为14410元，而非53770元。综上，请求人民法院判决驳回邢桂省的全部诉讼请求。或者以上诉人逾期付款，九派公司享有先履行抗辩权为由，判决驳回全部诉讼请求。根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：一、上诉人邢桂省的起诉是否超过诉讼时效；二、被上诉人九派公司应否支付违约金及违约金如何计算。本院对原审经审理查明的事实予以确认。本院认为：关于诉讼时效问题。本案中，双方当事人约定的交房日期为2012年12月31日，但被上诉人九派公司未能如期交房，上诉人邢桂省直至2013年12月2日才得以领取房屋钥匙，该事实可说明九派公司的违约状态持续至2013年12月2日，诉讼时效应自交付房屋钥匙的次日起算，故邢桂省于2015年11月23日向一审法院提起本案诉讼，未超过法定的二年诉讼时效期间。关于被上诉人九派公司应否给付逾期交房违约金问题。房屋钥匙的交付时间晚于合同约定的交房时间系本案无争议事实，九派公司虽辩称邢桂省交付购房款亦不符合合同约定，其晚于合同约定时间交房系行使先履行抗辩权，但该主张与案涉工程直至2013年7月8日才竣工验收不符，故其抗辩理由不能成立，九派公司应就其逾期交房向邢桂省承担违约责任。关于违约金应如何计算问题。案涉商品房买卖合同第九条对出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同时违约责任的承担有如下约定：自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天其至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金。本案中，案涉买卖商品房买卖合同规定的最后交付期限为2012年12月31日，邢桂省于2012年9月14日交纳了购房款39192元，2012年9月26日交纳购房款300000元，最后一笔购房款214651元于2013年12月2日交纳，而邢桂省领取房屋钥匙的时间亦为2013年12月2日，故九派公司应给付的违约金应以339192元为基数，按日万分之一自2013年1月1日计算至2013年12月2日止。关于邢桂省所称案涉房屋尚未验收合格、九派公司至今尚未向其交付符合合同约定的房屋问题。该主张与案涉房屋所属工程项目已于2013年7月8日验收合格不符。双方在合同中约定房屋的交付的条件是验收合格，而非取得“工程竣工验收备案证”，该证属于备案性质材料，是工程项目竣工验收合格后经行政机关作出行政管理行为后的结果，备案与否并不影响竣工验收合格的效力。取得“建筑工程竣工验收备案证”是办理产权证的先决条件，如业主方因此不能如约办理产权证并造成损失的，其可提起损失赔偿之诉，而不应提起逾期交房给付违约金之诉。综上，邢桂省在案涉商品房转移占有之后，仍要求九派公司支付其后的逾期交房违约金，该请求与法不合，亦予双方合同约定不符，本院不予支持。综上所属，一审判决以上诉人邢桂省的起诉超过诉讼时效为由驳回其诉讼请求错误，依法应予改判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：撤销河北省衡水市桃城区人民法院（2015）衡桃民三初字第618号民事判决；被上诉人衡水九派房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付上诉人邢桂省违约金11396.85元；驳回上诉人邢桂省的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1144元，由上诉人邢桂省负担902元，被上诉人衡水九派房地产开发有限责任公司负担242元；二审案件受理费1144元，由上诉人邢桂省负担902元，被上诉人衡水九派房地产开发有限责任公司负担242元。本判决为终审判决。审判长  王江丰审判员  关信娜审判员  朱一麟二〇一六年十二月二十三日书记员  吴晓雪