广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1203民初806号原告：吴楚兴，男，汉族，1970年2月5日出生，住郁南县。被告：肇庆市鼎湖天标投资有限公司。住所地：肇庆市鼎湖区坑口明政路**号。法定代表人：尹绍元。委托代理人：蒋柱鸿，该公司副总经理。原告吴楚兴诉被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2016年12月15日公开开庭进行了审理。原告吴楚兴，被告的委托代理人蒋柱鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2015年10月2日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的肇庆市鼎湖区新城西二区天标山水星御一期8幢30层3003房，金额为364634元，已按合同约定履行付款义务。合同约定，被告应于2016年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。合同同时约定了逾期交房的违约责任。截止起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告说明无法按期交房的真实原因，原告所购房屋早已在2015年下半年开始停工。为维护自己合法权益，原告多次找被告确定交房时间，被告均推辞拖延，并屡屡公开欺骗原告，承诺数次开工时间，没有一次兑现！被告竟用虚假复工来忽悠业主！仅仅在天标楼盘上挂了一个横幅，写上“热烈庆祝天标山水城全面复工”，横幅已挂几个月，但至今完全没有复工迹象，原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，这给原告带来了无法预计的损害。根据有关法律规定，原告有权要求被告承担违约责任，要求被告继续履行合同规定的交房义务、采取补救措施、停止违约行为、赔偿损失、支付违约金。有权要求被告赔偿经济损失及精神损失费。同时原告有权要求被告依合同约定，按日万分之三支付违约金。被告应付原告违约金为9735.7元（从2016年9月1日—2016年11月28日共计89天的违约金），自2016年11月29日起至交楼日的违约金将另行起诉赔偿。为此，特提起诉讼，请求法院判令被告：1、严格继续履行合同交房义务；2、赔偿原告逾期交房违约金，2016年9月1日—2016年11月28日，共89天，该时间段违约金9735.7元（即总房价364634×0.0003×89）；3、马上办理房屋未备案的相关手续，尽快完成房屋备案；4、本案诉讼费全部由被告承担。原告举证如下：原告身份证，证明原告主体资格；2、企业机读档案登记资料，证明被告主体资格；3、《广东省商品房买卖合同》，证明双方的买卖关系；4、购房发票，证明原告已履行交付房款的义务；5、致天标山水星御业主的函、协商回复函，证明被告延期交楼的事实。被告辩称，对原告起诉没有意见。被告没有提供证据。经审理查明：被告以出让方式取得了位于鼎湖区新城西二区编号为肇鼎国用（2014）第0080028号的地块的土地使用权。经批准，被告在上述地块建设商品房，定名为天标山水星御一期，为预售商品房，商品房预售许可证号为肇预许字2014101号。2015年10月2日，原告购买被告上述商品房第8、9、141幢第30层83003房，房价款总金额为364634元。原、被告并于同日签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第六条约定，原告以按揭的付款方式付款，原告已支付首期款114634元，余款250000元到被告指定的银行办理按揭贷款，并将款项直接存入该商品房项目预售款专用帐户。第八条约定，被告应在2016年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格（验收合格，是指建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续），并符合合同约定的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起60日内告知原告的；2、如被告遇到不可抗力的自然因素，市政规划改变、政府行为等社会原因，原告于交楼日期届满仍未能依约向原告支付全部到期款项（包括按揭款、违约金、税费等）。第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），1、逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。第十一条约定,商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。验收交接时，被告应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意原告不退房，被告按已付房款的0.5%向原告支付违约金。该合同和《合同补充协议》还约定了其他的权利义务。合同签订后，被告于2015年10月2日出具付清首期款114634元的发票给原告。被告至今没有为涉案商品房在鼎湖区房产交易服务中心登记备案。余款250000元至今没有办理按揭贷款手续，原告也没有支付余款。涉案商品房至今没有在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续。原告于2016年11月28日向本院提起本案诉讼。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原、被告于2015年10月2日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，合同和补充协议的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同和补充协议订立后，原告依约向被告支付了涉案商品房的首期款114634元，因被告至今没有为涉案商品房登记备案，致使余款250000元至今没有办理按揭贷款手续，原告至今也没有以其他方式支付余款，涉案商品房至今没有在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，该商品房不具备交付使用的条件，导致合同至今没有完全履行，过错责任在被告。因造成合同至今不能履行的责任在被告，被告应负违约责任。现原告主张履行合同，参照原、被告的《商品房买卖合同》约定，原告主张继续履行合同，被告应按合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之3的违约金，并计付至符合合同约定的交楼条件之日止。现原告主张从2016年9月1日计至2016年11月28日止的迟延交楼违约金，理据充分，本院予以支持，但原告只支付了房价款114634元，没有足额付清房款，违约金应按原告已支付房价款114634元计算，违约金计至2016年11月28日止为3060.73元。因原告没付清房款，且涉案商品房至今没有办理工程竣工验收备案手续，该商品房不符合合同约定的交付使用条件，不能交付使用，原告尚未付清购房款，原告又主张交房，理据不足，本院不予支持，原告可在付清购房款和涉案商品房办理了工程竣工验收备案手续后，再主张交房；预售商品房登记备案手续，属行政机关的管理事项，不是民事案件的受理范围，原告主张办理房屋登记备案手续，本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴楚兴支付计至2016年11月28日的迟延交楼违约金3060.72元。二、驳回原告吴楚兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告吴楚兴负担17.14元，被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司负担7.86元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 梁 宇二〇一六年十二月三十日书记员 黄素怡