四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川16民终1041号上诉人（原审被告）：广安市广安区花桥镇花桥村第十三村民小组，住所地四川省广安市。负责人：曾本宪，组长。委托诉讼代理人：曾维胜，四川鑫泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广安富源木业发展有限公司，住所地四川省广安市。法定代表人：周正均，经理。委托诉讼代理人：秦懋云，四川虹永律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄银兰，广安市广安区花桥法律服务所法律工作者。原审第三人：兰宗旭，男，生于1965年9月12日，汉族，住四川省广安市。上诉人广安市广安区花桥镇花桥村第十三村民小组（以下简称花桥村十三组）因与被上诉人广安富源木业发展有限公司（以下简称富源公司）、原审第三人兰宗旭土地租赁合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2016）川1602民初1974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人花桥村十三组的负责人曾本宪及委托诉讼代理人曾维胜，被上诉人富源公司的法定代表人周正均及委托诉讼代理人秦懋云、黄银兰到庭参加诉讼，原审第三人兰宗旭经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。花桥村十三组上诉请求：撤销原判，改判驳回原审原告的诉讼请求。事实和理由：上诉人的土地出租即将到期，需继续租赁，期满前的《租赁合同》签订的主体是上诉人和兰文，依据合同相对性原则，能够行使���先承租权的只能是兰文或者兰文所代表的四川广安玉禾粮油有限责任公司（以下简称粮油公司），而富源公司及周正均不是合同相对人，没有实际使用租赁土地，也没有向上诉人交纳租赁费，故原《租赁合同》约定的优先权与富源公司及周正均没有任何关系；在上诉人对外招租会议上，投标达到10万元时，主持人征求周正均的意见，周正均明确表示不再租赁，兰宗旭投标11万元，主持人再次征求周正均及其他人的意见，均无应价，全体社员共同确定兰宗旭为该土地的承租人，兰宗旭在社员见证下在银行向上诉人交纳了11万元的租赁费，而周正均是在事后的当天私下找到上诉人的负责人曾本宪并向曾本宪的账户转款11万元，当天下午上诉人再次召开社员大会对周正均交纳的11万元进行讨论，一致决定不予认可，后上诉人多次将11万元退回周正均，但其拒不接收，故周正均交纳的11万元的所谓租金不合法。为此，原判决富源公司享有优先承租权，系认定事实不清，适用法律错误，应予改判。富源公司辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。富源公司向一审法院起诉请求：判决富源公司对花桥村十三组与兰文于2004年7月6日签订的《租地合同》中大长田土地享有优先承租权。一审法院认定事实：2000年9月17日，周正均、叶刚（乙方）与花桥村十三组（甲方）签订《预制场租用土地合同》，主要约定：甲方将土地大长田8亩租给乙方建预制场，期限六年，从2001年1月1日至2006年12月31日，租赁费每年5000元、管理费1000元，共计6000元等等。之后，周正均、叶刚在此投资经营预制场。杨光明、兰文、周正均、周正林、蒋建设、叶刚预合伙筹建粮油��司，经预制场厂长周正均、十三组社员代表、兰文（又名兰宗文）等人协商，2004年7月6日，花桥村十三组（甲方）与兰文（乙方代表）签订《租地合同》，主要约定：乙方租赁甲方原预制场土地8亩，期限12年即从2004年4月18日至2016年4月18日，每年租金5000元；合同期满后，根据乙方业务进展，如需继续租用土地，甲方必须优先满足乙方，甲、乙双方重新签定延期合同等等。合同签订后，租赁土地中的4亩由周正均继续使用，从事个体经营竹材加工厂。2008年4月29日，周正均投资成立富源公司，住所地广安市广安区花桥镇花广路138号（即本案涉诉土地），周正均任法定代表人，公司经营至今，土地租金周正均交到粮油公司，由粮油公司代为向花桥村十三组交纳。2004年7月27日，杨光明（甲方）与广安区花桥镇人民政府（乙方）签订《招商引资协议书》，主要约定���甲方在花桥镇组建粮油公司，乙方进行协调给予优惠政策等。2004年8月2日，粮油公司登记成立，住所地广安区花桥镇开发区花广路137号（即本案涉诉土地），公司股东（发起人）为杨光明、兰宗文、周正均、周正林、蒋建设、叶刚，法定代表人杨光明；经营范围：粮食、植物油加工经营。粮油公司成立后，使用租赁土地中另4亩。粮油公司经营期间，股东发生变化，2004年12月28日股东蒋建设、兰宗文、叶刚、周正林，将自有股份全部转让给杨光明、周正均，退出粮油公司。2005年5月13日，杨光明、周正均将持有股份部份转让给麦兴勇、麦兴路、吴刚，并约定原租赁土地的租金由粮油公司与周正均各承担50%。2005年7月，周正均将全部股份转让，并退出粮油公司经营。由于《租地合同》约定期限届满，2016年2月17日，花桥村十三组发出“花桥村十三组全体社员：本组大长田（粮食加工厂）租期即将到期，为商议新的租赁合同，将于2016年3月20日上午9：00在粮食加工房开会。因居住分散，为使大家知情，特提前通知，互相转告。”的通知。2016年3月20日，花桥村十三组召开会议，就土地出租事宜进行讨论，组长曾本宪主持会议，多数村民及周正均、兰宗旭、麦兴路等参加了会议。同日，花桥村十三组先收取兰宗旭预交租金11万元，庚即又收取周正均预交租金11万元，组长曾本宪出具“今收到周正均预交租金人民币壹拾壹万元正”。2016年3月25日，兰文向花桥村十三组出具“花桥村十三组：我于2004年7月6日与该组签订的租地合同，12年已快满期，由于本人自身原因不再续租，特此向该组放弃。”的放弃书。2016年4月10日，花桥村十三组发出“大长田各位企业业主：租地12年合同即将到期，按合同规定和约束，属你们的财产和设施在4月18日自行拆除。最迟不得超过4月23日，经全体社员开会讨论决定，集体土地暂不出租。”的通知。2016年4月19日，花桥村十三组与麦兴路签订《土地出租合同》，主要约定：花桥村十三组将集体土地大长田面积约4亩出租给麦兴路，租期10年，从2016年4月19日至2026年4月18日，前5年每年租金55000元，后5年租金57750元等等。2016年4月28日，花桥村十三组与兰宗旭签订《土地出租合同》，主要约定：花桥村十三组将集体土地大长田面积约4亩出租给兰宗旭，租期暂定5年，从2016年4月19日至2021年4月18日，每年租金55000元等等。一审法院认为，周正均于2000年9月租用花桥村十三组大长田土地8亩经营预制场，于2004年与他人合伙人成立粮油公司，由合伙人代表兰宗文与花桥村十三组签订了《租地合同》，周正均继续租用其中4亩土地用于经营竹材加工厂，��及2008年投资成立周正均为法定代表人的富源公司的系列证据表明，与花桥村十三组签订《租地合同》的主体与实际适用租赁土地的主体虽然在发生变化，但不论是周正均投资的个体工商户，以及后来将个体工商户变为为富源公司，都一直在事实上使用租赁的土地，花桥村十三组作为土地出租方对此也从来未提出过任何异议，事实上认可了周正均投资设立的个体工商户和公司的承租土地的主体资格，故富源公司应享有《租地合同》中的相关权利，其以原告身份提起本案诉讼，主体适格。花桥村十三组于2016年4月19日与麦兴路签订《土地出租合同》，于2016年4月28日与兰宗旭签订《土地出租合同》的事实，说明花桥村十三组的大长田土地仍然在对外出租。同时，第三人兰宗旭预交租金11万元，周正均也预交的租金11万元，兰宗旭与周正均的承租条件相同，根据《租地合同》中“合同期满后，根据乙方业务进展，如需继续租用土地，甲方必须优先满足乙方，甲、乙双方重新签定延期合同。”的约定，富源公司请求对花桥村十三组出租的土地享有优先承租权的诉讼请求，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：原告广安富源木业发展有限公司对被告广安市广安区花桥镇花桥村第十三村民小组与作为代表的兰文于2004年7月6日签订的《租赁合同》中约定的大长田土地（广安市广安区花桥镇花广路138号）享有优先承租权。本案受理费100元，减半收取50元，由被告广安市广安区花桥镇花桥村第十三村民小组负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中，上诉人花桥村十三组在庭审中提交了周正均与广安���广安区花桥镇花桥村第九村民小组于2008年2月19日签订的《土地租赁合同》、广安市广安区花桥镇花桥村村民委员会于2016年8月29日出具证明和于2016年1月24日出具的收据、富源公司的工商登记资料、富源公司经营场地照片两张，拟证明富源公司的经营场地在广安市广安区花桥镇花桥村第九村民小组。被上诉人富源公司质证认为，对证据的真实性无异议，周正均除了经营木业，还有一个木材市场，其中木材市场租赁土地在九组，而富源公司的工商登记和实际经营地在花桥村十三组，上诉人提交的证据与本案没有关联性。被上诉人富源公司在庭审中提交了富源公司和粮油公司的营业执照、富源公司在2015年发生火灾的照片六张、光碟一张，拟证明富源公司的经营场地在花桥村十三组。上诉人质证认为，证据的真实性无法确定，也不能证明富源公司的经营场地在花桥村十三组还是九组。本院认为，综合当事人在一二审中提交的证据及二审庭审后组织当事人现场查看，富源公司的实际经营场地在花桥村十三组。双方当事人对一审法院认定的其他事实无异议，本院予以确认。本院认为，承租人对租赁物是否享有优先承租权，我国现行法律尚无规定，当事人可以在租赁合同中进行约定。本案中，周正均、叶刚作为乙方与花桥村十三组作为甲方于2000年9月17日签订的《预制场租用土地合同》，约定的租赁物是花桥村十三组大长田土地8亩，在该租赁合同租赁期限未满的2004年7月6日，因原预制场经济效力差，经预制场厂长周正均、十三组社员代表、兰文等人自愿协商，由兰文代表合伙筹建的粮油公司与花桥村十三组签订了《租地合同》，约定的租赁物是花桥村十三组原预制场土地8亩，故案涉租赁物花桥村十三组大长田土地8��的承租人已由周正均、叶刚变更为兰文或者其后登记成立的粮油公司；周正均已于2005年退出粮油公司的合伙经营，其投资成立的富源公司的经营场地虽然在花桥村十三组，但富源公司并未直接向花桥村十三组交纳租金，而是富源公司向粮油公司交纳租金后，由粮油公司向花桥村十三组交纳租金，故富源公司与花桥村十三组不具有法律意义上的租赁合同关系。为此，富源公司不享有花桥村十三组与兰文于2004年7月6日签订的《租赁合同》中约定的优先承租权，加之周正均在花桥村十三组对外招租会议上行使承租权的方式不当，故富源公司诉请对花桥村十三组与兰文于2004年7月6日签订的《租地合同》中大长田土地享有优先承租权，无事实和法律依据，应予驳回。原判决富源公司享有约定优先承租权，系事实认定错误，本院予以纠正。综上所述，花桥村十三组的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销四川省广安市广安区人民法院（2016）川1602民初1974号民事判决；二、驳回广安富源木业发展有限公司的诉讼请求。一审减半收取的案件受理费50元，二审案件受理费100元，由广安富源木业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡 成审 判 员 黄 平代理审判员 陈 萱二〇一六年十二月二十七日书 记 员 李竹琴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。