广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤12民终1477号上诉人（原审原告）：肇庆市砚都物业管理发展有限公司，住所地：肇庆市江滨东路23号，组织机构代码76732982-1。法定代表人：梁剑文。委托代理人：梁雄坚，广东端信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗永杰，男，1986年1月6日出生，汉族，住肇庆市高要区。上诉人肇庆市砚都物业管理发展有限公司因与被上诉人罗永杰租赁合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2016）粤1202民初985号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。肇庆市砚都物业管理发展有限公司上诉请求：1、维持（2016）粤1202民初985号民事判决第一项；2、撤销（2016）粤1202民初985号民事判决第二项；3、改判罗永杰支付租金8250元、市场管理费7950元给肇庆市砚都物业管理发展有限公司；4、一、二审诉讼费用由罗永杰承担。事实和理由：一审认定“罗永杰以承担被没收足以支付租金的保证金的风险而违约不支付余下三个月的租金缺乏应有的合理性”，从而变相支持罗永杰“押金已经抵顶租金”的说法，是没有查明租赁合同期满时罗永杰实际欠租情况所得出的不公平论断，应予纠正。具体如下：双方《商铺租赁合同》和《补充协议》约定租赁期限从2014年10月1日至2015年12月31日，共15个月。罗永杰在合同期满时拖欠2015年7月及以后合计6个月租金，尚欠40%的合同义务未履行，经追讨，罗永杰于2016年1月、2月、3月支付相应的2015年7月、8月、9月的租金，拒绝支付余下三个月租金。以上事实，不能得出“用押金抵顶租金，罗永杰无需支付剩余3个月欠租”的结论。罗永杰在合同期满时拖欠6个月租金，已经构成严重违约，肇庆市砚都物业管理发展有限公司有权依据合同约定没收押金，继续追讨尚欠的6个月租金，罗永杰不能单方面主张押金抵顶租金。一审认定事实不清，适用法律不当，实体处理错误。被上诉人罗永杰经合法传唤，没有到庭接受调查。肇庆市砚都物业管理发展有限公司向一审法院起诉请求：1、判令罗永杰支付租金19250元、市场管理费18550元给肇庆市砚都物业管理发展有限公司；2、判令罗永杰缴纳押金16200元归肇庆市砚都物业管理发展有限公司所有；3、本案全部诉讼费用由罗永杰承担。一审法院认定的事实：2011年1月18日，肇庆市砚都旅游发展有限公司（乙方）与睦岗镇西巷第一经济合作社（甲方）签订《商铺租赁合同》，其中约定：“甲方将建筑面积为2505平方米坐落于肇庆市端州区鸿景锦园西巷第一经济合作社所有的商铺出租给乙方使用，租赁期限为2011年5月1日至2023年4月30日。”2011年8月24日，肇庆市砚都旅游发展有限公司变更企业名称为肇庆市砚都物业管理发展有限公司。2014年10月20日，肇庆市砚都物业管理发展有限公司（甲方）与罗永杰罗永杰（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：“甲方将位于肇庆市端州区42区桥北路东侧（即鸿景锦园侧）第31幢第07-09卡转租给乙方经营，租赁期限从2014年10月1日起至2015年12月31日止；乙方所租铺位每月租金2750元，从2014年10年1日起计收，租金缴纳时间为当月5日前，若逾期不缴清，即按应收额每日千分之五计收滞纳金，并且甲方有权停水停电处理，逾期30天不缴清，即作乙方违反本合同处理，且甲方有权收回商铺；租铺押金为8250元，押金不计利息，合同期满时乙方凭押金收据取回押金，乙方中途退租或者乙方违反本合同，甲方有权终止本合同，押金归甲方所有；违约方必须支付受约方为此而付出的调查费、律师费、差旅费等。”同日，肇庆市砚都物业管理发展有限公司（甲方）与罗永杰（乙方）签订《补充协议》一份，约定：“市场综合管理费按每月2650元计收，从2014年10年1日起计收，缴费时间在每月交租金时同时缴清；市场综合管理费用分摊押金7950元，合同期满如乙方没有违约时退回。”随后，罗永杰于2014年10月20日缴纳了第31幢07-09卡位押金16200元并进场经营。始初，罗永杰仍依时交纳租金及市场综合管理费等费用。自2015年10月起，罗永杰开始拖欠租金、市场综合管理费及相应的水电费。肇庆市砚都物业管理发展有限公司因催收无果，遂向该院提起诉讼。诉讼中，罗永杰主张双方此前曾口头协商同意押金16200元与2015年10月至12月的租金、市场管理费相互抵消，肇庆市砚都物业管理发展有限公司则对此予以否认。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。肇庆市砚都物业管理发展有限公司与罗永杰签订的《租赁合同》、《补充协议》，是双方的真实意思表示，且合同内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应依约全面履行。对于租金、市场管理费的问题。一、对于2015年10月至12月的租金、市场管理费。根据《商铺租赁合同》的约定，租赁期限于2015年12月31日届满。租赁期限届满后，肇庆市砚都物业管理发展有限公司、罗永杰并未重新签订租赁合同，双方没有继续租赁标的商铺的意思表示，故《租赁合同》、《补充协议》约定的权利义务已履行完毕。根据合同约定，罗永杰向肇庆市砚都物业管理发展有限公司交纳的合同保证金为16200元，该保证金在合同期满没有违约行为的情况下将全部退还。由于罗永杰尚欠的租金、市场管理费与罗永杰交纳的合同保证金金额一致，且在罗永杰出现逾期支付租金的情形下，肇庆市砚都物业管理发展有限公司亦未继续向罗永杰要求主张支付租金。因此，在《租赁合同》履行期限仅余三个月且罗永杰又不表示续租的情况下，履行期限届满后退还的保证金足以冲抵罗永杰尚未支付的租金。在综合衡量了双方的意见和证据后，该院认定罗永杰以承担被没收足以支付租金的保证金的风险而违约不支付余下三个月的租金缺乏应有的合理性。故肇庆市砚都物业管理发展有限公司要求罗永杰支付2015年10、11、12月的租金及违约金的诉讼请求，该院不予支持。二、对于2016年1月至2016年4月的租金、市场管理费。租赁期限届满后，肇庆市砚都物业管理发展有限公司主张罗永杰仍继续使用商铺，对此应当承担相应的举证责任，但其并未为此提供证据证明，故根据现有证据并不能认定双方在原租赁期限届满后形成不定期租赁关系。因此，肇庆市砚都物业管理发展有限公司请求罗永杰支付2016年1月至2016年4月的租金、市场管理费，理据不充分，该院不予支持。对于押金的问题。如上所述，罗永杰主张交纳的押金为作为抵扣2015年10月至12月的租金，而且罗永杰尚欠肇庆市砚都物业管理发展有限公司的租金、市场管理费与押金的金额一致，且罗永杰对押金归肇庆市砚都物业管理发展有限公司所有以抵扣租金的事实并无异议，故肇庆市砚都物业管理发展有限公司要求确认押金16200元归肇庆市砚都物业管理发展有限公司所有的诉讼请求，合理合法，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（七）款、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的，判决：一、罗永杰依据《商铺租赁合同》交付的押金16200元归肇庆市砚都物业管理发展有限公司。二、驳回肇庆市砚都物业管理发展有限公司的其他诉讼请求。本案受理费575元（肇庆市砚都物业管理发展有限公司已预交），由罗永杰承担173元，肇庆市砚都物业管理发展有限公司承担402元。二审中，双方当事人除一审提供的证据外，没有提供其他新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。经调解，双方未能达成一致意见。本院认为：本案是租赁合同纠纷，综合当事人的上诉和查明的事实，二审争议的焦点是原审确认罗永杰向肇庆市砚都物业管理发展有限公司交纳的合同保证金16200元抵顶所拖欠的租金及管理费是否恰当问题。根据查明的事实，罗永杰与肇庆市砚都物业管理发展有限公司之间的《租赁合同》和《补充协议》已经履行期满，肇庆市砚都物业管理发展有限公司主张罗永杰在合同期满前拖欠其6个月租金和管理费，构成违约，其有权没收合同押金16200元，但是肇庆市砚都物业管理发展有限公司不但未及时循法律途径追究罗永杰的违约责任，而且继续收取罗永杰缴纳的租金，并收回所出租的商铺。鉴于双方合同约定，合同保证金在合同期满没有违约的情况下全部退还给罗永杰，而罗永杰缴纳的保证金金额足以清偿其尚应缴纳的租金，因此，原审确认罗永杰向肇庆市砚都物业管理发展有限公司交纳的合同保证金16200元抵顶所拖欠的租金及管理费，并无不当，本院予以维持。肇庆市砚都物业管理发展有限公司上诉请求改判罗永杰支付租金8250元、市场管理费7950元，理据不足，本院不予支持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理恰当，应予维持。上诉人肇庆市砚都物业管理发展有限公司的上诉请求，理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费205元，由上诉人肇庆市砚都物业管理发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢肇雄审 判 员  孔日新代理审判员  覃争义二〇一六年十二月二十日书 记 员  李少锋