大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0211民初5621号原告大连衡德物业管理有限责任公司法定代表人姜德敏，系董事长。委托代理人卢俊锋，系辽宁弘权律师事务所律师。委托代理人陈业伟，系辽宁弘权律师事务所律师。被告曲春义原告大连衡德物业管理有限责任公司与被告曲春义物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人卢俊锋到庭参加诉讼。被告曲春义经本院合法传唤，拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原���大连衡德物业管理有限责任公司（以下简称“原告”）诉称，被告系原告所服务的大连市甘井子区某小区的业主，原告与某小区业主委员会签订了《某物业管理委托合同》，约定由原告向被告所居住的某小区提供物业服务，被告向原告支付物业服务费。但被告并未按照合同的约定及时、足额的向原告支付物业服务费，自2009年9月至2015年12月，共拖欠原告物业服务费3,002元。同时，按照合同约定，被告逾期交费，应向原告支付相应的滞纳金。经原告工作人员多次催要及发律师函催款未果。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告给付2009年9月至2015年12月物业服务费3,002元及滞纳金300元，合计3,302元；2、被告承担诉讼费用。被告曲春义未到庭，但提交了书面的答辩意见和照片。被告辩称，被告���原告的行为很是气愤。被告没有交纳物业费系因被告家中从2007年开始，屋顶和墙壁就出现漏雨、透寒、长时间发黄发霉、变黑、鼓泡的现象。被告多次向原告反映此问题，原告也上门看过几次，但没有表态。后来，原告竟然让被告自己与楼上邻居协商，让楼上邻居封阳台。原告这种不负责任的态度，根本无法协商解决问题，但被告依然交纳物业费至2009年11月为止。鉴于房屋出现上述问题，影响美观和使用，被告开始二次装修。装修之前，被告找到原告，希望能够尽快解决。但原告登记一下，就不了了之了。第二年开始，房屋又出现了一系列的问题。原告只是催缴物业费，却不解决业主的问题。被告认为，原告把被告的房屋修好之后，才有权利收取物业费。经审理查明，被告系大连市甘井子区某小区*号房屋的业主，房屋建筑面积78.95平方米，原告系某小区的物业服务单位。2006年12月31日、2011年6月，大连市甘井子区某小区业主委员会分别与原告签订了《物业管理服务合同》、《某物业服务合同》，约定：原告接受大连市甘井子区某小区业主委员会的委托，对某小区实行物业管理；原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和使用人，本物业的全体业主、使用人均应履行本合同，承担相应责任；住宅房屋按照建筑面积每月每平方米0.5元的标准向原告缴纳物业管理服务费，付费时间为每双月的1-10日；如逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳违约金。该协议同时还约定了原、被告的相关权利及义务。原告为该小区提供物业服务至今，但被告没有交纳自2009年9月至2015年12月的物业服务费。另查，原告提交收费许可证显示，大���市物价局于2012年8月6日向原告颁发了收费许可证，许可原告收取某小区的物业服务费、停车服务费（地上）。物业服务费的收费标准为按照建筑面积每月每平方米0.5元。收费许可证的有效日期为2012年07月至2015年4月。再查，2015年4月15日，大连市甘井子区某街道某社会居民委员会出具证明，内容为：“衡德物业自2004年8月接管某小区以来，每年逢双月1-10号在小区每栋楼每个单元的管道井门上张贴催缴物业费通知，不间断催促拖欠物业费的业主缴纳费用，还以律师函形式催缴拖欠的物业费。对有的业主反映的小区私搭乱建情况也应业主要求报告过相关部门来处理。特此证明。”又查，被告因房屋出现漏雨、透寒等问题，多次与原告协商未果，而拒绝交纳物业费。本院所确认的上述事实，有原告提供的《物业管理服务合同》、《某物业服务合同》、收费许可证、证明，被告提供的照片，以及本案庭审笔录等在案为凭，且经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定和相关部门批准的价格标准交纳物业服务费。案涉小区业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主均具有约束力。根据《物业管理服务合同》、《某物业服务合同》，被告房屋的物业服务费为每月每平方米0.5元，其自2009年9月至2015年12月依法应向原告交纳物业服务费3,000元（0.5元/月/平方米*78.95平方米*76个月），借故拖欠无理。故原告要求被告支付拖欠的物业服务费3,002元的诉讼请求，本院支持3,000元，超出部分，不予支持。关于原告主张被告支付滞纳金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面，被告也不是无故不交纳物业费。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的滞纳金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告辩称房屋透寒、漏雨等问题原告未能予以解决，不应交纳物业费一节。本院认为，第一，房屋透寒、漏雨与房屋自身的构造和品质有关，是被告在购买房屋时客观存在的，不是原告原因所致。第二，维修基金的使用，必须制作相关计划，报主管部门批准后才能实施，且有严格的金额限制。第三，案涉房屋的物业费标准是每月每平方米0.5元，一年的物业费不足500元，即使不考虑原告提供其他方面服务的成本，仅彻底解决案涉房屋透寒、漏雨问题，该费用就是物业费的数倍，若该项责任和费用完全由原告承担，也显失公平。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告曲春义于本判决生效之日起十日内给付原告大连衡德物业管理有限责任公司自2009年9月至2015年12月的物业服务费3,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连衡德物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费���民币50元，其他诉讼费50元，合计人民币100元（原告已预付），由被告曲春义负担。被告负担部分，于本判决生效之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  刘秀娟人民陪审员  王景华人民陪审员  张爱华二〇一六年十二月二十九日书 记 员  戚 鑫附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。