新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0703民初414号原告闫秀英，女，汉族，1955年1月21日出生，住新乡市，委托代理人翟文辉，河南诚友律师事务所律师，特别授权被告闫玉林，男，汉族，1958年2月15日出生，住新乡市，委托代理人赵敬林，河南宇华大众律师事务所律师，特别授权第三人王慧梅，女，汉族，1961年10月10日出生，住址同上，委托代理人赵敬林，河南宇华大众律师事务所律师，特别授权原告闫秀英诉被告闫玉林房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告闫秀英及委托地阿里人翟文辉，被告闫玉林、王慧梅及委托代理人赵敬林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告闫秀英（反诉被告）诉称：2000年7月19日，原告闫秀英和被告闫玉林签订《售房协议》一份，约定将闫玉林所有的新乡市卫滨区××院××楼××房产转让给原告闫秀英，原告闫秀英支付房款26000元。2000年7月起，原告一直在案涉房屋内居住生活。原告认为，被告闫玉林应当为原告办理房屋产权过户手续。现原告起诉至法院，请求判令案涉房屋归原告所有，被告闫秀英协助办理过户手续。被告闫玉林（反诉被告）辩称：原告闫秀英和被告闫玉林签订的售房协议属于无效的民事行为，应认定售房协议无效。1、案涉房屋归公房，被告闫玉林只有居住权，不享有所有权，闫玉林无权处分该房屋。2、原告闫秀英和被告闫玉林售卖案涉房屋的行为属于无效民事行为。在案涉房屋不能转让的前提下，闫玉林愿意退还原告购房款，由房屋交由闫玉林居住使用。第三人王慧梅（反诉原告）辩称：原告闫秀英和被告闫玉林签订的售房协议无效。1、闫秀英和闫玉林签订的售房协议未经案涉房屋所有权人郑州铁路局新乡建筑段同意和第三人王慧梅同意。2、案涉售房协议系闫秀英和闫玉林串通签订，损害了第三人利益，第三人王慧梅是在2015年12月份起诉闫秀英侵权时作为闫玉林的代理人参加诉讼时方得知售房协议的存在。3、原告闫秀英在另有房产的情况下，占用王慧梅的房产拒不返还，给王慧梅造成了经济损失应予赔偿。案涉房屋面积37平方米，每月租金损失为481元/月，在闫秀英返还案涉房屋前，应赔偿第三人的租金损失。原告闫秀英（反诉被告）向本院提交的证据材料：1、闫秀英身份证及户口本各一份，证明原告闫秀英的曾用名为闫秀荣。2、被告闫玉林房产证一份，证明案涉房屋归被告闫玉林所有，第三人为同住人员，并非共有人。该房产于1988年已进行房改，具备对外转让条件。3、出售公有住房计算方式表及房屋变动情况一份，证明该房屋已进行房改。4、收到条一份，证明被告闫玉林收到原告闫秀英购房款26000元。5、说明一份，证明原、被告之间房屋买卖和交付房款的事实。被告闫玉林未向本院提交的证据材料。第三人王慧梅向本院提交的证据材料：1、户口本一份。2、铁路职工住房证一份。3、出售公有住房计算情况表一份。4、民事裁定书一份。5、《国务院关于深化城镇住房制度改革的意见》一份。以上证据证明第三人是案涉房屋的共有权益人，依法享有诉权，案涉房屋属于尚未办理产权登记的共有房屋，按涉房屋的出售尚未经产权单位签署批准，原、被告的转让行为违法法律法规和房改政策，侵权了所有权单位和第三人的合法权益，依法应自始无效。本院依被告闫玉林申请委托河南蓝天司法鉴定中心豫蓝鉴文[2016]字第127号《河南蓝天司法鉴定中心关于闫玉林笔迹的司法鉴定意见书》一份。经庭审质证：被告闫玉林对原告提交的证据1真实性和证明目的均无异议。对证据2真实性无异议，该证据的原件由被告和第三人持有，原告是从被告证据中复印得到。对证据3真实性无异议，对其落款时间有异议，该协议真实签订的时间为2007年7月，签署的原因是避免第三人将其赶走，且原告未支付购房款。对证据4真实性无异议，但签字不是被告闫玉林所签，收到条的款项是被告母亲的拆迁款，并非购房款。且对证据5有异议，其形式不合法、内容不真实，被告不予质证。第三人王慧梅对原告提交证据的质证意见同被告闫玉林。原告闫秀英提交的证据1、2、3真实有效，本院予以确认。证据4经河南蓝天司法鉴定中心鉴定，收到条签名确系被告闫玉林书写，且被告未举证证明收到条内容是拆迁款而非购房款，本院对该证据予以确认。证据5系原、被告兄弟闫玉良出具，内容与原、被告庭审自认事实基本一致，本院予以确认。原告闫秀英对第三人王慧梅提交的证据1真实性、合法性均无异议。对证据2的真实性、合法性均无异议，但对其关联性有异议，案涉房屋所有权人系被告闫玉林，第三人王慧梅仅为同住人员，而非共有权人。对证据3真实性有异议，该证据系复印件，不能证明案件事实。对证据4真实性无异议，该证据恰恰证明案涉房屋所有权人仅为被告闫玉林。对证据5真实性无异议，但与本案无关联性。被告闫玉林对第三人王慧梅提交的证据真实性、合法性、证明目的均无异议。第三人王慧梅提交的证据1、2真实有效，本院予以确认。证据3虽系复印件，但系郑州铁路局郑州客运段对职工住房的调查登记，其载明的产权人为闫玉林，与证据2相互印证，本院予以确认。证据4系闫玉林起诉闫秀英侵权，但该案以闫玉林撤诉结案，未进行实体上审查和裁判，本院仅对其真实性予以确认。证据5系行政法规，不属于证据，本院仅对其真实性予以确认。原告闫秀英、被告闫玉林、第三人王慧梅对本院委托河南蓝天司法鉴定中心作出的豫蓝鉴文[2016]字第127号《河南蓝天司法鉴定中心关于闫玉林笔迹的司法鉴定意见书》真实性和内容均无异议，本院予以确认。根据上述有效证据及庭审情况，可以确认以下事实：被告闫玉林和第三人王慧梅系夫妻关系，原告闫秀英和被告闫玉林系姐弟关系。1986年6月13日，郑州铁路局新乡分局向职工闫玉林颁发《铁路职工住房证》一份，将新乡市新建街4号铁路住宅楼4号房屋交由闫玉林使用，月租金3.33元，同居人员系闫玉林、王慧梅、闫培军。1998年6月4日，闫玉林向郑州铁路分局新乡列车段申请购房，该局同意将案涉房屋出售给闫玉林，房证号：S0103001010004。2000年7月19日，原告闫秀英和被告闫玉林签订《售房协议》一份，约定由被告闫玉林将位于新乡市新建街4号楼4号二室一厅的案涉房屋卖给原告闫秀英（曾用名：闫秀荣）。同日，闫玉林向闫秀英出具收到条一份，载明“今收到闫秀荣房款贰万陆仟元正（26000元），收款人：闫玉林，2000年7月19号。”2001年8月20日，原告闫秀英将户口迁至案涉房屋。2015年12月，闫玉林以闫秀英侵权为由向本院提起民事诉讼，后于2016年1月27日撤回起诉。现原告起诉至法院，要求判令案涉房屋归其所有，被告协助办理房产过户手续。后，本院追加王慧梅为第三人参加诉讼。本院认为：本案审理的关键在于查明四个情况：1、案涉房屋是否已办理私有化手续；2、被告闫玉林是否为案涉房屋的所有权人；3、案涉房屋系闫玉林个人财产还是夫妻共同财产；4、案涉房屋的出售是否符合法律规定。针对以上情况，根据庭审查明的事实和认定的有效证据，逐一做如下阐述。第一，关于案涉房屋是否办理私有化手续。根据第三人王慧梅提交的《购房申请人及家庭成员情况》、《购房人配偶住房调查情况》和《出售公有住房计算情况》显示，案涉房屋原所有权人郑州铁路局已对购房人闫玉林家庭情况和住房情况进行调查，认定其符合公房购买条件，并同意将案涉房屋出售给闫玉林所有。即在法律程序上，闫玉林已完成将案涉房屋私有化的过程。第二，关于被告闫玉林是否为案涉房屋的所有权人。公房私有化是政策改革和经济市场化的产物。不动产登记具有不动产所有权公示效力，是国家不动产管理部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记薄的事实。案涉房屋未进行不动产登记，但由于原所有权人已同意出售，且被告闫玉林已支付对价并实际占有，应视为其已取得案涉房屋的所有权。第三，关于案涉房屋系闫玉林个人财产还是夫妻共同财产。根据婚姻法第十七条、十八条和婚姻法解释（二）第十一条的规定，案涉房屋的所有权取得系在闫玉林和王慧梅婚姻存续期间，不属于法律规定的个人财产范畴，应当视为夫妻共同财产。第四，关于案涉房屋的出售是否符合法律规定。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。物权法的该项规定，明确了合同生效和物权变动的区别。闫秀英和闫玉林签订的房屋出售协议，不违反法律规定，应属有效。在协议有效的前提下，因闫玉林以个人名义处分夫妻共同财产，是否发生物权变动效力，应按照婚姻法解释（三）第十一条之规定，严格审查是否符合善意取得制度。原告闫秀英在兄妹闫玉良、闫秀枝见证下与闫玉林签订房屋买卖协议，交付房款后实际占有使用，并将户口迁至案涉房屋，且案涉房屋未办理产权登记，但属于闫玉林单位的公房改制，闫秀英的行为属于协议有效、支付对价、合法占有等规定，符合善意取得制度，不能因王慧梅未签字同意的瑕疵否定合同效力和物权转移。所以，案涉房屋所有权应归原告闫秀英所有，被告闫玉林、第三人王慧梅应协助原告闫秀英办理房屋过户手续。第三人王慧梅要求确认合同无效，属于本院对房屋买卖协议效力的审查，不属于反诉内容。原告闫秀英是合法购买、实际占有和使用案涉房屋，第三人王慧梅要求原告闫秀英赔偿损失无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下：确认位于新乡市卫滨区新建街8号院4号楼4号房产归原告闫秀英所有，被告闫玉林、第三人王慧梅在本判决生效之日起十日内协助原告闫秀英办理上述房屋的过户手续。驳回第三人王慧梅的反诉请求。诉讼费100元、反诉费50元，由被告闫玉林、第三人王慧梅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判长  胡文兵审判员  田新萍审判员  张红丽二〇一六年十二月二十六日书记员  尚勤杰