贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0112民初字1458号原告（反诉被告）：保利贵州物业管理有限公司住所：贵州省贵阳市乌当区高新办事处贵州火炬软件园内。法定代表人：王涛，公司董事长。委托代理人（特别授权代理）：左堃，湖南天润人合律师事务所律师。被告（反诉原告）：阮太亮，男，汉族，现住贵州省贵阳市乌当区。委托代理人：伍忠丽，汉族，住址同上，系阮太亮妻子。委托代理人（特别授权代理）：王雪冰，男，1976年1月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。原告保利贵州物业管理有限公司（以下简称保利物管公司）与被告阮太亮物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月16日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼过程中，被告阮太亮提出反诉，本院受理后将该案转入普通程序，并依法组成合议庭，将本诉与反诉合并审理，于2016年11月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）保利物管公司的委托代理人左堃，被告（反诉原告）阮太亮及其委托代理人伍忠丽、王雪冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）保利物管公司向本院提出诉讼请求，1、依法判令被告立即支付保利温泉新城四期2栋2单元6层1号房物业管理费5429.67元。违约金1623元，共计7059元；2、依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实及理由：被告为保利温泉新城四期2栋2单元6层1号房业主。约定物业费单价为每月每平方米1.6元，建筑面积为116.35平方米。原告和被告于2013年4月18日签订了《保利温泉前期物业服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，被告逾期缴纳物业费应按每月欠总金额的千分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告于2013年11月26日起停止缴纳物业费，截止2016年6月30日，欠费31个月，每月金额186.16元，欠缴物业费共计5429.67元。同时为减轻被告负担，违约金部分原告请求1629元，多余部分自愿放弃。综上，各项请求金额合计7059元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。被告（反诉原告）阮太亮辩称，保利物管公司在履职期间未全面履行其职责，并根本违反《保利温泉前期物业服务协议》、《保利温泉新城临时管理规约》的约定。由于双方签订物业协议中对物业管理服务收费的方式为“酬金制”，我曾多次要求保利物管公司积极履行收支公开情况的职责，但时至今日，依然未得到对方的书面及公开正式回应；我自入住小区以来，首先履行了业主缴纳物业服务费的义务，但保利物管公司服务内容与协议约定的内容严重不符，导致小区管理混乱，安全事故频发，构成根本违约；保利物管公司作为物业服务管理单位，一直存在恶意违反合同约定发布广告行为，甚至与其他企业垄断小区电信宽带服务等，还擅自侵占、改建业主共有的架空层，属于严重违约，同时侵犯了业主的合法权益。我在保利物管公司未履行约定义务或瑕疵履约时，有权拒绝履行交费要求，合法行使先履行抗辩权。同时，因其存在诸多违约行为及侵权行为，滞纳金的主张无事实及法律依据，其主张也超过诉讼时效，对于物业费计算额度诉求与法律规定不符，法院应不予支持。被告（反诉原告）阮太亮向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人依法按照《保利温泉前期物业服务协议》、《保利温泉新城临时管理规约》的约定，履行合同义务（详见附件）；2、判决被反诉人依法向反诉人公开自2012年11月26日至2016年度的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况并交由业主代表与贵院所选聘的具有司法鉴定资质的会计师事务所进行审计；3、依法确认被反诉人因未按《保利温泉前期物业服务协议》、《保利温泉新城临时管理规约》承担违约责任；4、判令被反诉人承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：一、反诉人于2012年11月26日起向被反诉人缴纳物业服务资金，主动履行合同义务，然而被反诉人至今未依法公开过财务收支状况及资金使用情况；根据《物业服务收费管理办法》及双方所签订的《保利温泉新城临时管理规约》之约定，本物业服务区域内管理服务收费采取酬金制方式，物业服务企业应向业主公示有司法鉴定资质会计事务所审计的年度资金预决算以及收支情况，但被反诉人却自始从未履行过该义务，反诉人对物业服务费资金使用及盈余情况完全不知情。二、依据本案双方签订的《保利温泉前期物业服务协议》、《保利温泉新城临时管理规约》之约定，被反诉人存在侵权行为且并未履行其义务，系根本违约，依法应承担违约责任。根据双方签订协议装修规定，保利物业至今未归还反诉人装修保证金，属于侵权，反诉人并作为另案原告已将保利物业的故意侵占依法属于反诉人架空层的侵权行为诉至贵院主张赔偿。被反诉人保利物业作为本物业管理区域内的公共物业服务企业，自其入住以来，多次发生多位业主家中被盗被抢、多位业主车辆多次无故被严重损害，小区门禁无法使用、房屋外墙脱落导致业主人财损害，物业管理设施多次脱、坠导致业主财产损害，小区电梯多次困人并导致被困人员发生人身损害等等诸多损害业主根本利益的劣迹，不可谓不是劣迹斑斑。原告（反诉被告）保利物管公司辩称，反诉请求第一项，被反诉人至今未见到附件；第二项反诉请求，被反诉人已经依法公开了小区的物业服务资金结算及收支情况，同时也没有设置任何障碍。保利温泉的业主之前也对此进行起诉，法院进行了判决，如果被反诉人没有依法公开，当事人可以申请强制执行，不需要重复处理；第三项，被反诉人认为已经按照合同约定履行了义务，不存在违约行为；第四项请求不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告（反诉被告）保利物管公司提交了如下证据：证据1、《保利温泉前期物业服务协议》，以证明双方存在物业服务合同关系及双方的权利义务；证据2、电梯维保合同、保洁外包合同、保洁记录、巡逻记录，以证明其履行了合同义务；证据3、小区现状照片8张，证明目的同证据2。被告（反诉原告）阮太亮提交了如下证据：证据1、身份证；证据2、《保利温泉前期物业服务协议》、《保利温泉新城临时管理规约》、装饰装修协议书及收据，以证明双方签订协议的内容以及保利物管公司收取了阮太亮的装修保证金；证据3、⑴、2015年4月10日新天社区现场协调照片的复印件；⑵、2015年5月26日新天社区群众工作部关于收到保利温泉新城四期翰林1、2号楼业主代表递送材料的回函复印件；⑶、关于请求人民政府帮助纠正保利房开侵害业主合法权益行为并推动停车矛盾解决措施落实的报告复印件；⑷、2015年6月2日保利温泉新城4期1、2栋居民反映停车难会议签到册复印件；⑸、2015年6月30阮太亮要求保利物管公司公开收支情况函的复印件；⑹、业主请求维权的照片影印件3张；⑺、乌当区党委书记常书记会议照片影印件一张；⑻、业主王雪冰向保利物管公司出具的关于要求加强对四期一栋、二栋安全工作的函；⑼、阮太亮、王雪冰向新天社区保利温泉居委会出具的关于介入四期一栋、二栋安全保卫协调工作的报告；证据4、⑴、照片影印件5张，以证明保利物管公司对小区车辆停放及交通秩序不作为；⑵、照片影印件2张，以证明小区现车辆停放及交通秩序未得到管理完善；⑶、四期一、二栋九月、十月业主车辆受损情况登记表及部分业主车辆受损照片影印件；⑷、业主卢天凤出具的情况说明及消防队接警出动报告表；⑸、乌当区新天寨派出所出具的证明；⑹、新天派出所的受案登记表影印件；上述证据用以证明小区业主有被盗、车辆损害、人员受困及消防救助等；⑺、保利温泉新城物业服务中心张贴的电信宽带温馨提示，以证明保利物业垄断小区电信宽带服务；⑻、照片影印件5张，以证明保利物管公司在电梯及公共区域设置广告牌；⑼、小区设置近邻宝的照片2张；⑽、贵州交通广播微信公众号发布微信的照片影印件2张，以证明对小区交通问题进行报道；⑾、照片影印件一张，以证明四期1、2栋门禁密码外露。经当庭质证，保利物管公司对阮太亮提交的证据1、证据2、证据3的⑴、⑵、⑷、⑹、⑺、证据4的⑻不持异议；对证据4的⑴、⑵、⑺、⑼的真实性不持异议，但对证明目的不认可。保利物管公司对阮太亮提交的其余证据的真实性、客观性和关联性均持有异议。阮太亮对保利物管公司提交的证据1不持异议；对证据2中的电梯维保合同不持异议，对保洁外包合同持有异议，认为不能证明服务水平。对巡逻记录持有异议，认为无涉案小区单元的巡逻记录；对证据3持有异议，认为没有一张照片是其所住区域的照片，且无法展现对于年度物业服务预决算与相关收支公开的要求。对于双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下；1、对于保利物管公司提交的证据2中的保洁外包合同因阮太亮并不否认其真实性，且具有客观性和关联性，故本院对其证明效力予以确认，作为定案依据；对于巡逻记录，因其中载明的巡逻地点均不在阮太亮所住的温泉新城四期区域，缺乏关联性，本院对其证明效力不予确认。对于保利物管公司提交的证据3，因不能充分反映摄于阮太亮所住小区区域内，故缺乏关联性，对其证明效力本院亦不予确认。2、对于阮太亮提交的证据3的⑶、⑸、⑻、⑼，虽为单方出具，但均有被送交对方签收记载，故具有证据的特性，本院对其证明效力予以确认，作为定案依据；对于阮太亮提交的证据4的⑷中的卢天凤证词因证人未出庭作证，不符合证据规则要求，本院对其证明效力不予确认；但其中的消防队接警出动报告表以及证据4的⑸、⑹，因具有证据特性，本院对其证明效力予以确认，作为定案依据；对于阮太亮提交的证据4的⑶中的登记表系单方出具，相关照片不能反映拍摄地点；证据4的⑾因不能反映拍摄地点，证据4的⑽中载明的内容不能反映为阮太亮所住区域，均缺乏关联性，本院对其证明效力不予确认。本院基于有效证据及当事人的陈述，确认本案事实如下：阮太亮为保利温泉新城四期2栋2单元6层1号房业主，房屋建筑面积为116.35平方米。保利物管公司与阮太亮于2013年4月18日签订《保利·温泉新城前期物业服务协议》及《保利温泉新城临时管理规约》，约定：阮亮接受保利物管公司提供的服务，物业服务费用按建筑面积每月每平方米1.6元收取。其中并约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、广告牌设置及权益以及违约责任等内容。双方并在《保利温泉新城临时管理规约》中业主的义务一项中第六条约定：本物业的物业管理服务收费采取酬金制方式，业主应于每季度第一个月的前十日内交纳当季物业服务费。合同签订后，保利物管公司向阮太亮所在的小区提供物业服务，阮太亮自于2013年11月26日起停止交纳物业费至今。另查明，保利温泉新城四期1、2栋建筑相邻，并共用一个入口。保利温泉新城小区至今未成立业主委员会。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方当事人所签订的《保利·温泉新城前期物业服务协议》是其双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。保利物管公司已依约向阮太亮所在小区提供物业服务，阮太亮理应按照约定支付物业服务费。对于阮太亮以保利物管公司在提供物业服务过程中严重违约，因而有权拒绝履行交费要求，合法行使先履行抗辩权的抗辩。首先，阮太亮虽然提供了诸多照片等用于证明原告管理中存在的问题，但反映的时间均为2015年至2016年期间，无法说明其于2013年11月开始停止交纳物业费时保利物管公司存在未履行约定义务或瑕疵履约情况；其次，物业管理是一项以提供服务为标的的活动，即使在法律法规或合同中明确规定了物业管理服务的标准，服务质量的好坏也会因个人主观感受的差异而有不同的评价，也不应以某一时刻的服务状态来衡量整个物业服务的优劣。同时，物业服务又系一个持续的具有多方面内容的特殊过程，阮太亮提供的证据主要反映在四期1、2栋停车难，以及业主有车辆损害及被盗等情况，可以说明保利物管公司在该小区区域的安全防护及车辆管理方面存在一定的物业管理服务瑕疵或服务不到位，但该证据尚无法全面、系统地反映保利物管公司提供的物业服务存在问题持续过程，不能证明保利物管公司在履行合同中存在重大违约行为，从而导致业主丧失了根本上的合同利益；第三，对于阮太亮辩称保利物管公司侵占公共收益、广告收入等问题，因涉及全体业主权利，应由全体业主提出主张或与原告协商解决；对于阮太亮提出的有业主被盗、车辆损坏等，如确实存在，受害人可依法向侵权人提出诉讼。故阮太亮以前述抗辩意见作为其拒付物业管理费的理由缺乏依据，难以支持。同时，对于物业企业提供服务中存在的瑕疵，业主有权要求物业企业改正，物业企业应及时纠正不足，改进服务质量，加强与业主的交流、沟通，共同履行好合同义务，共建和谐、文明、有序的小区。对于阮太亮提出的诉讼时效问题，因保利物管公司未能提供证据证明诉讼时效中断的情形，故本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，对从保利物管公司起诉之日倒推两年之前的物业服务费不予保护。因此，阮太亮应向保利物管公司交纳2014年8月16日至2016年6月共计22个月的物业服务费，为116.35平方米（建筑面积）×1.6元（每月每平方米单价）×22个月=4095.5元。对于保利物管公司所主张的违约金，因其在提供物业服务过程中存在瑕疵情形，故对该主张本院不予支持。对于阮太亮提出的反诉，其要求保利物管公司公开自2012年11月26日至2016年度的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况，由于双方约定物业服务费用采取的是酬金制形式，根据《物业服务收费管理办法》第十二条规定，实行物业服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。保利物管公司虽辩称其已经公开了小区的物业服务资金结算及收支情况，但并未提交相应证据予以证明，本院对其辩解意见不予采信。故阮太亮该反诉请求于法有据，本院予以支持。保利物管公司应对包括阮太亮在内采取酬金制形式的小区业主公开公布其物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况，并接受业主质询。就本案而言，根据双方合同签订的时间，保利物管公司应向阮太亮公布自2013年4月18日起至本判决发生法律效力之日止的物业服务费资金的收支情况以及年度预决算。至于阮太亮提出将该收支情况和年度预决算交由业主代表与法院所选聘的具有司法鉴定资质的会计师事务所进行审计的主张，因双方对此并未有明确的合同约定，且阮太亮所居住小区至今未成立业主委员会，故缺乏合同依据和可操作性，本院不予支持；至于阮太亮提出的其他反诉请求，因无具体的诉讼请求，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第四十条、《最高人民法院管理审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、之规定，判决如下：一、阮太亮于本判决生效后十日内支付保利贵州物业管理有限公司自2014年8月16日至2016年6月的物业服务费用4095.5元；二、保利贵州物业管理有限公司于本判决生效后十日内向包括阮太亮在内采取酬金制的小区业主在小区公共区域内公开公布自2013年4月18日起至本判决发生法律效力之日止的物业服务资金年度预决算以及物业服务费资金的收支情况。三、驳回保利贵州物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回阮太亮的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由阮太亮负担，反诉费100元由保利贵州物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  罗哲武人民陪审员  万廷云人民陪审员  李志伟二〇一六年十二月二十八日书 记 员  冯贵荣