江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终9782号上诉人（原审原告）：昆山淇峰布艺有限公司，住所地江苏省苏州市昆山市陆家镇香花路3号2幢。法定代表人：李伟琼，该公司总经理。委托诉讼代理人：王晓义，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：昆山依典时装有限公司，住所地江苏省昆山市陆家镇香花路8号。法定代表人：谢培良，该公司总经理。上诉人昆山淇峰布艺有限公司（以下简称淇峰公司）因与被上诉人昆山依典时装有限公司（以下简称依典公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初5463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。淇峰公司上诉请求：改判依典公司返还租金237333元和押金20000元，一、二审诉讼费用由依典公司承担。事实和理由：一、双方当事人系协商一致解除合同，并非淇峰公司单反面违约解除，不应当没收押金和租金。双方协商解除后，依典公司立即将房屋转租给第三方，未产生实际损失。二、淇峰公司原本可以等待合同到期自动解除，并拿回押金，同意提前解除并被没收押金、租金不符合常理。一审中的终止合同协议系淇峰公司股东与依典公司恶意串通在本案起诉后私下盖章签订，并非淇峰公司真实意思表示。三、即使承担违约责任，赔偿的数额也不应高于实际损失。合同约定没收租金、押金显失公平，且超过依典公司实际损失，法院应当予以调整。依典公司辩称，一审判决正确，请求驳回上诉。淇峰公司向一审法院起诉请求：依典公司返还租金237333元和押金20000元。一审法院认定事实：2014年5月1日，淇峰公司（乙方）与依典公司（甲方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于陆家镇香花路5号房屋出租给乙方，租金为302400元/年，合同期限自2014年5月1日至2017年4月30日止；该合同第四条规定：“租金每年一次性付款，提前一个月支付下期房租金；租赁期内乙方向甲方交纳租赁保证金2万元，待租赁期满后无息退还乙方；次年年租金按上年年租金每年提升8%（即第2年16.2元/月，第3年17.5元/月）”；该合同第七条第三款规定：“乙方如合同期满，继续租用，须重新签订协议，如到期不再租用，须提前2个月书面通知甲方，乙方如中途停租，甲方有权不退还租金和租赁保证金”。2015年4月20日，淇峰公司支付依典公司第二年的房租356000元。2015年8月，淇峰公司从涉案承租房屋处搬离。2015年11月，依典公司将涉案厂房出租给第三方使用。一审另查明，依典公司提供2015年8月19日依典公司（甲方）与淇峰公司（乙方）签订的《终止合同协议》一份，该协议约定：“1.乙方昆山淇峰布艺有限公司因业务变化提出申请终止厂房租赁合同，甲方昆山依典时装有限公司同意乙方申请不再履行合同，同时乙方昆山淇峰布艺有限公司同意在2015年8月底之前全部搬移，并且修复原貌移交甲方。2.本协议壹式贰份由双方签字签章后生效，双方以前签订的合同即终止无效”；淇峰公司对该份协议不认可，认为系依典公司与淇峰公司股东私自签订的，签订时间应在本案起诉之后；淇峰公司据此向一审法院提出申请，要求对《终止合同协议》中打印字迹的形成时间、手写笔迹的形成时间以及加盖印文“昆山淇峰布艺有限公司”、“昆山依典时装有限公司”的盖印形成时间进行鉴定。一审再查明，淇峰公司提供录音资料和录像各一份，证明依典公司已将涉案房屋出租给第三方并装修完毕；依典公司认可其已将房屋出租给第三人。淇峰公司提供2011年5月14日的《租赁合同》、暂支单、网上付款凭证各一份，证明其公司于2011年4月30日向依典公司支付房屋押金20000元；依典公司认为该笔押金是2011年5月14日签订的《租赁合同》的押金，与2014年5月1日签订的《租赁合同》无关。上述事实有租赁合同两份、录音录像光盘及文字整理资料、银行转账回执、暂支单、网上银行付款凭证、终止合同协议及一审质证笔录、庭审笔录予以证实。一审法院认为，淇峰公司与依典公司签订的租赁合同依法成立并有效，双方均应恪守。关于淇峰公司要求依典公司返还租金237333元的请求，一审法院认为，淇峰公司因自身原因从涉案租赁房屋搬迁，并与依典公司协商提前终止租赁合同，但并未约定如何处理剩余房屋租金的事宜，根据双方于2014年5月1日签订的《租赁合同》约定的“乙方如中途停租，甲方有权不退还租金和租赁保证金”，依典公司以此主张不予退还租金，一审法院予以采信，因此对淇峰公司的此项诉请，一审法院不予支持。关于淇峰公司要求依典公司返还押金20000元的请求，2014年5月1日签订的《租赁合同》中约定“乙方如中途停租，甲方有权不退还租金和租赁保证金”，故一审法院对淇峰公司此项诉请不予支持。关于淇峰公司要求对依典公司提供的《终止合同协议》中文字和盖印形成时间鉴定的申请，一审法院认为，淇峰公司认为该份协议系其公司股东与依典公司串通签订的，并无初步证据证明，鉴定依据不足；即便《终止合同协议》上盖印时间和文字时间不一致，双方的租赁合同已实际终止，在双方未约定合同终止后租金和押金如何处理的情况下，仍应按照双方于2014年5月1日签订的《租赁合同》处理租赁合同终止后双方的权利义务关系；据此，一审法院认为，淇峰公司的鉴定申请与待证事实的关联性不足，故对此项鉴定申请不予准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回昆山淇峰布艺有限公司的诉讼请求。案件受理费5160元，由昆山淇峰布艺有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。二审中，淇峰公司陈述，周明是淇峰公司的股东，负责淇峰公司实际的生产经营，依典公司一审提交的终止合同协议中周明的签字及淇峰公司的印章属实，但淇峰公司认为是周明事后与依典公司补签的，且终止合同协议中明确，之前的原租赁协议终止无效，则原租赁协议中关于中止租赁没收租金、押金的约定也应属无效；此外，淇峰公司认为其主张返还的押金2万元是2011年双方租赁合同中约定的押金，该合同履行期限已经届满，依典公司应当返还押金。依典公司认为终止合同协议上周明的签字以及淇峰公司的印章均属实，是双方于2015年8月19日签订的，以前签订的合同终止无效的意思是双方之间的租赁合同不再继续履行，但未放弃主张违约责任；2011年租赁合同中的押金已经和周明结清，2014年租赁淇峰公司没有支付押金。二审另查明，淇峰公司一审中向法院出具书面说明，认为双方2011年5月14日签订的房屋租赁合同到期后，押金未退还，顺延作为2014年签订的第二份租赁合同的押金。二审经审理查明的其他事实与一审查明一致。本院认为，双方当事人2014年5月1日签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。合同约定如淇峰公司中途停租，依典公司有权不退还租金和租赁保证金，这是双方对违约责任的约定。房屋租期至2017年4月30日，租期尚未届满，淇峰公司已经搬离涉案房屋，属于中途停租。双方于2015年8月签订《终止合同协议》，淇峰公司对该协议上周明签字以及淇峰公司公章的真实性不持异议，认为协议系事后补签，但没有提供任何证据证明，本院不予采信，该协议是双方真实意思表示。双方协商一致终止《租赁合同》，但未就剩余租金以及保证金如何处理另行约定。淇峰公司一审提供的录音资料中依典公司并未提到同意返还租金及保证金，淇峰公司无证据证明依典公司已经放弃没收租金及保证金的合同权利，故淇峰公司要求依典公司返还剩余租金及保证金没有依据。淇峰公司在终止《租赁合同》时应当清楚提前终止租赁要承担的责任，依典公司对于《租赁合同》的终止并无过错，淇峰公司没有证据证明没收租金及保证金过分高于依典公司的损失，本院对该违约责任约定不予调整。淇峰公司认为本案中要求返还的押金是淇峰公司按照2011年租赁合同交纳的押金，该主张与其在一审中提交的说明相矛盾，淇峰公司一审中主张返还的押金是2014年租赁合同中的保证金，2011年租赁合同的押金返还问题不属于本案理涉范围。综上，上诉人淇峰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5160元，由上诉人昆山淇峰布艺有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王稚群审 判 员  叶 刚代理审判员  郭 锐二〇一六年十二月二十九日书 记 员  朱冰丽