河北省秦皇岛市海港区人民法院民事判决书（2016）冀0302民初8188号原告：北京金诺威物业管理有限公司秦皇岛分公司，统一社会信用代码：×××。法定代表人：张建国，经理。委托诉讼代理人：王娟，女，1984年10月17日出生，汉族，北京金诺威物业管理有限公司秦皇岛分公司客服经理，现住秦皇岛市海港区，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：金潇颖，河北万千律师事务所律师。被告：韩庭魁，男，1960年1月11日出生，汉族，现住秦皇岛市，公民身份号码：×××。诉讼代表人：李贵存，男，1941年7月20日出生，汉族，现住秦皇岛市，公民身份号码：×××。诉讼代表人：陈洪祥，男，1972年4月10日出生，汉族，现住秦皇岛市，公民身份号码：×××。诉讼代表人：王彦青，男，1955年9月29日出生，汉族，现住秦皇岛市，公民身份号码：×××。诉讼代表人：江志卿，男，1938年11月7日出生，汉族，现住秦皇岛市，公民身份号码：×××。诉讼代表人：刘幸福，男，1955年10月7日出生，汉族，现住秦皇岛市，公民身份号码：×××。原告北京金诺威物业管理有限公司秦皇岛分公司与被告韩庭魁等19名被告物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案受理后，因诉讼标的是同一种类，认为可以合并审理，并经双方当事人同意，作为共同诉讼案件依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人金潇颖及被告方诉讼代表人李贵存、陈洪祥、王彦青、江志卿、刘幸福到庭参加诉讼，上述案件案现已审理终结。原告北京金诺威物业管理有限公司秦皇岛分公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付原告物业费等各项费用合计704元；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告系物业服务合同关系。被告所在秦皇岛海港区某某里小区，房屋建设单位秦皇岛某某设计研究总院有限公司，2012年1月与原告签订了物业服务合同。合同约定由原告为秦皇岛市海港区某某里小区提供物业服务，小区业主应按时向原告交纳物业费等相关费用。合同签订后，原告依据物业服务合同全面履行了物业服务义务，但被告自2012年5月至2015年12月31日合计44个月一直拖欠物业费等各项费用，经原告多次催要，仍然拒绝交纳。被告韩庭魁辩称，一、原、被告不存在物业服务合同关系，原告诉被告物业服务合同纠纷不成立。1、原被告从未签订过物业服务合同，物业纠纷不存在；2、原告诉讼依据不成立；3、秦冶院不是房屋建设单位，其没有委托物业服务公司为小区服务的权利；4、秦冶院在签订物业服务合同时没有向被告予以明示和说明。二、原告擅自提高物业费、扩大收费范围。三、原告未按物业服务合同的约定履行相应的服务义务。综上，原告起诉理由不成立，请求法院依法驳回原告诉请。原告为证明其主张提交如下证据：一、原告单位的营业执照、收费标准、物业服务收费准许备案表各一份，证明原告具有提供物业服务和收取物业服务费用的资质；二、物业服务合同、2012年-2015年某某里小区物业服务合同四份、某某里社区证明各一份，证明原被告之间存在物业服务合同关系，并已实际履行；三、催缴通知单照片37张，证明原告多次向被告催缴物业费，原告起诉符合法律程序；四、新闻里社区居委会的证明，原告在矿院里小区服务期间，履行了服务义务。被告经对上述证据质证发表如下质证意见：对证据一中营业执照的真实性、合法性、关联性无异议，某某里小区所有收费标准均为每月0.25元，但据了解，小区内收费标准有每月0.25元，有每月0.35元。因该证据的落款日期是2016年，与原告起诉我们拖欠物业服务费的日期不符，我方认为该证据与本案无关；对证据二中2012年3月20日的合同是虚假的，该合同上金诺威的法定代表人段某某，我们不认识。该合同明确了收费标准为19栋-22栋收费是每月0.3元，1-18栋收费标准为每月0.25元。2012年3月28日，张某某组织会议，调整物业收费标准征求意见会，会议有张某某、设计院杨某红、李某平、荣某宗参加，业主有7人参加，我（李贵存）亲自参加了这次会议，如果3月20日已经签订了合同，收费标准也确定了，那么28日开会为何要调整物业收费标准，而且张某国在会议上没有公布过物业公司的收支情况，之后也没有公布过。2013年3月1日的合同、2014年5月22日的合同、2015年3月25日的合同均为虚假的。应该存在一份2015年10月20日的《物业管理服务委托合同》。社区证明不真实，27、28栋两栋楼不属于矿院里小区；对证据三的真实性、合法性、关联性均无异议；证据四与本案无关，证明不了我们居住的某某里小区物业服务合格。被告为证明其主张提交如下证据：一、1、相关法律规定（摘录），证明原告行为违法；2、秦冶院演变示意图，证明现秦冶院不是房屋建设单位；3、2012年3月28日，被告李贵存个人会议记录，证明原告1月与秦冶院签订物业服务合同的事实不存在；4、2014年1月24日，李贵存在春节茶话会发言，证明被告向秦冶院前任领导在会议上反映过物业问题；5、2014年4月，业主李贵存与收费员王颖书面交换意见；6、2016年11月18日，业主许某荣证言，证明业主向现任秦冶院领导反映过物业问题；7、2015年3月9日江志卿、李贵存代表部分业主向总院领导反映物业问题信，证明被告向总院领导也反映过物业问题；8、业主王某琴、李贵存两人《物业费催缴通知书》依据合同的名称不同，前者《服务合同》，后者《委托合同》；该组证据证明原告起诉依据不成立；二、1、法律、法规、政策相关规定（摘录）；2、公示牌《服务标准和收费标准》图片及（摘录）；3、业主王某民、于某海、姜某瑞、曹某芝、江某卿等不修缮房屋证言及（房屋失修图片6张）；4、业主王某林、刘某、解某存、李某放、李某惠、王某伟盗贼入室行窃和自行车、电动车电瓶被偷证言；5、矿某某小区环境保洁图片10张；6、某某里小区楼道保洁图片11张；7、某某里无物业费小区楼道保洁图片10张；8、河北省某某经费（2014）号小区收费（摘录）和党中央、国务院取消封闭式小区管理的决定报道；9、原告2016年新的收费通知；10、某某里小区私安道闸收费及安全隐患图片3张；11、某某家园小区进出两门、安装道闸不收费图片2张；12、某某里小区安装道闸后业主陈志义被撞证言；13、业主韩庭魁有关收费员乱收费证言；14、业主刘某敏有关原告乱收费证言；该组证据证明原告的违规收费和收费与服务不相适应；三、1、法律规定业主享有的权利（摘录）；2、2016年1月25日致物业公司的公开信（表明业主对原告公布的账目质疑）；3、部分业主对物业服务的评价（实名调查的分析与数据统计）；4、业主范某某建议协商解决证言一份；5、某某里小区实际拒缴物业费业主户数测算数据；6、此次被起诉人员状况分析；7、业主焦某某关于张某某答应不住不交费的证言；8、业主朱某某证明物业公司缺失服务理念证言；该组证据证明原告的诉求无事实及法律依据。原告经对上述证据质证发表如下质证意见：对证据一中的1、8的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据一中的2的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据是由被告单方出具的；对证据一中的3、4、5、6、7真实性无异议，但对其关联性有异议，与本案无关联；对证据二中1的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据二中2的真实性无异议，但不具有证明目的，不能证明拍摄日期是何时。对证据二中3的真实性、合法性均无异议，但不具有关联性。对证据二中4的真实性有异议，原告需要被告提供相应的报警记录予以证实。对证据二中5、6、7的真实性无异议，该组照片的拍摄时间均为2016年，不能证明之前的小区情况，与本案不具有关联性。对证据二中8、9、10、11的真实性、合法性均无异议，与本案不具有关联性。对证据二中12、13、14的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据三中1的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据三中2、3、4、5、6、7、8真实性、合法性、关联性均有异议。本院依法向秦皇岛某某设计研究总院有限公司调查与原告签订合同的情况，该公司于2016年12月10日出具证明一份，证明了双方签订《某某里小区物业服务合同》的过程及原告为该小区提供的物业服务符合合同约定。本院认为，原告提交的三份证据及被告提交的证据一中第3、4、5、6、7份，证据二中的第2份均具备证据的真实性、合法性、关联性，能够证明本案的事实，认定作为本案的证据；被告提交的其他证据不能证明自己的主张，不认定本案的证据。经审理查明，被告韩庭魁系秦皇岛市海港区某某里2栋9号的业主，该房屋建筑面积为51.4平方米。2012年1月1日至2015年3月25日，秦皇岛某某设计研究总院有限公司（甲方）与北京金诺威物业管理有限公司秦皇岛分公司（乙方）每年均签订《某某里小区物业服务合同》，约定由乙方为矿院里小区提供物业服务，收费标准1－22栋按星外级收费标准0.25元/月.㎡，3元/户/月的垃圾清运费由物业公司代收代缴，双方还对服务内容与质量、物业的经营管理、物业的承接验收、物业的使用维护等也进行了约定。原告按约定于2012年至2015年度为该小区提供了物业服务。被告未按约定交纳自2012年5月至2015年12月31日的物业服务费565.4元、垃圾清运费132元。另查，秦皇岛某某设计研究总院有限公司系由某某工业部冀东黑色冶金矿山设计研究院经过更名、改制而来，某某里小区因一直未能成立业主委员会，故该公司作为建设单位与原告签订了《某某里小区物业服务合同》。该公司与海港区人民政府某某大街街道办事处某某里社区居民委员会均证实，原告按照物业服务合同条款履行了服务义务。本院认为，原告与秦皇岛某某设计研究总院有限公司签订的《某某里小区物业服务合同》有效，该合同对被告所居住矿院里小区X－22栋所有业主均具有约束力。原告为被告居住的小区提供了物业服务，被告接受服务，应该依合同约定的价格交纳物业费。物业服务合同作为一种持续性、服务性、通过物业公司员工的劳动对业主提供服务的合同，在实践中不可能是完美的，基于物业服务合同的特点，业主在发现物业公司存在服务瑕疵的时候，应该通过及时有效的沟通解决问题，物业公司也应当切实履行自己的职责，对业主的合理要求应当及时回应并尽最大努力改正自身的不足，不断提高自己的服务质量。秦皇岛某某设计研究总院有限公司与海港区人民政府某某大街街道办事处某某里社区居民委员会均证实原告按照物业服务合同条款履行了服务义务，故被告辩称意见及举证、质证意见均无事实法律依据，本院不予采信。被告韩庭魁应交纳物业服务费565.4元、垃圾清运费132元，原告主张被告多交纳的部分无事实法律依据，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告韩庭魁给付原告北京金诺威物业管理有限公司秦皇岛分公司物业服务费及垃圾清运费共计697.4元。于本判决生效后五日内履行；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 长 董晓勇人民陪审员 王晓楠人民陪审员 张 文 二○一六年十二月二十日书 记 员 刘 辉