上海市虹口区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0109民初1786号 原告(反诉被告)张嘉楠，男，1988年8月22日出生，汉族，住上海市。 委托代理人张思俭(系原告之父)，男，住上海市。 委托代理人孟建俊，上海汇银律师事务所律师。 被告(反诉原告)孙建英，女，1962年8月22日出生，汉族，住上海市。 委托代理人金梅基，上海市群成律师事务所律师。 委托代理人于国兵，上海国瑜律师事务所律师。 第三人德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。 法定代表人邵非，总经理。 委托代理人于雪莲、刘雪辰。 原告张嘉楠诉被告孙建英房屋买卖合同纠纷一案，及被告孙建英反诉原告张嘉楠房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告张嘉楠的委托代理人张思俭、孟建俊，被告孙建英的委托代理人金梅基、于国兵，第三人德佑房地产经纪有限公司的委托代理人刘雪辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张嘉楠诉称，原、被告经第三人居间，分别于2013年11月12日和2014年5月23日签订了《上海市房地产买卖合同》各一份，约定原告以328万元的价格购买被告名下的上海市海伦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，并以22万元的价格购买被告名下的上海市海伦路XXX弄XXX号(地下车库地下1层车位(人防)319)(以下简称车位)。截止2014年6月26日，原告共支付被告335万元(即除了尾款5万元及银行贷款160万元以外，其余款项均已付清)。根据合同的约定，系争房屋及车位的交接日均为2014年7月1日，但被告仅将系争房屋交付给了原告，却未将附属的车位同时交接，并在2014年8月1日严重违约，私自将已经出售的车位出租给案外人(租期一年)。2014年10月26日，虹口区税务局开具了系争房屋的《销售不动产统一发票》，但因被告丢失了附属车位的原始发票需要重新估价而无法完成过户。嗣后，在原告代被告垫付了2,000元车位评估费后，评估单位于2015年1月9日出具了车位的估价报告。之后原告多次催促被告办理系争房屋及车位的过户手续，但被告又由于其丢失原始发票而产生的车位差价缴税问题，拒绝办理过户手续。现原告起诉来院，要求被告继续履行2013年11月12日、2014年5月23日与原告签订的《上海市房地产买卖合同》，配合原告办理系争房屋及车位的产权过户登记手续；要求被告按每日1,640元支付系争房屋的违约金，自2014年11月1日起计算至判决生效之日止；要求被告按每日110元支付车位的违约金，自2014年11月1日起计算至判决生效之日止；要求被告支付原告垫付的车位评估费2,000元；要求被告按每月900元支付原告车位损失费,自2014年7月1日起计算至判决生效之日止。审理中，原告撤回要求被告支付车位评估费2,000元及车位损失费的诉讼请求，并表示如本案判决双方继续履行买卖合同的话，原告今后也不再主张车位评估费及车位损失费，予以放弃。 被告孙建英辩称,本案系原告违约，并非被告。根据买卖合同的约定，双方应当于2014年6月1日前完成交易过户手续，但由于原告的不配合，导致2014年6月1日前迟迟未能履行房产交易手续，为此第三人曾于2014年9月5日发通知要求原告履约，并在该通知中明确原告应配合于2014年6月1日前过户，但原告未履行配合义务。故2014年6月1日前未能办理交易的违约方是原告。由于原告违约在先，根据合同的约定，原告不履行合同超过10日的，被告有权单方行使合同解除权。原告为征得被告对原告违约的谅解,能继续履行买卖合同,故在第三人的协调下与被告达成了补充协议，愿意对被告进行补偿。但由于补充协议约定不明，双方在交易当天对补充协议中的9万元是否包括尾款5万元而产生争议。被告认为，这争议本身不能说明原告在交易当天无义务按照补充协议的约定支付9万元，而现在的客观事实是原告未支付9万元，而被告在争议的当时及之后的律师函中，都明确表示双方可以先将这部分的争议搁置，先完成过户手续，但该提议未得到原告的认同和回应，致使交易未能继续。原告就车位问题的陈述与本案的事实不符，与合同的约定即被告到手价共计为500万元的基本事实也不符，且原告未提供证据证明其陈述属实。本案并非车位问题导致未能交易，而是原告不配合造成的。综上不同意原告的诉讼请求，且被告已提出了反诉，要求解除与原告的买卖合同，同时要求原告承担违约金。 被告孙建英反诉诉称，原、被告经第三人的居间介绍，于2013年11月12日、2014年5月23日各签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定原告购买被告名下的系争房屋及车位。双方又于2013年11月12日签署《协议书》一份，约定系争房屋与车位的总价款为500万元，其中合同房价为328万元，车位价为22万元，其他补充房价为150万元。根据上述买卖合同及协议书的约定，原告支付购房款的时间应为：1、合同房价328元，其中第一期120万元于2014年3月31日前支付，第二期160万元为银行贷款，办理完成产权交易证明文件后三个工作日提供给贷款银行配合放款，第三期43万元于2014年5月30日前，尾款5万元于2014年7月1日交付房产时支付；2、车位22万元(合同表述20万元，《协议书》表述为22万元)，应于2014年5月30日前支付；3、房价补偿款150万元，其中第一期120万元于2013年11月12日支付，第二期30万元于2014年3月31日支付。实际履行过程中，被告于2013年10月24日收取10万元(含2013年10月23日签收的1万元)，于2013年11月12日收取110万元，于2014年2月12日收取155万元，于2014年6月26日收取60万元，共计335万元。 根据合同约定，原告应于2014年6月1日前与被告共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，但原告迟迟未能配合被告办理。基于原告的违约，第三人于2014年9月5日致函原告，指出其未履行配合义务。被告亦于2014年10月8日委托律师向原告发出《解除房屋买卖合同通知书》。嗣后，在原告的请求及第三人的协调下，原、被告于2014年10月24日签订《补充协议》一份，约定原告另行支付被告9万元(该款包含原告收取的系争房屋第三季度房租1.8万元及其违约的补偿)，被告遂给予谅解并同意继续交易。但在之后的数次共同至房地产交易中心办理手续过程中，原告拒不履行《补充协议》约定的支付义务，致使合同无法继续履行。被告认为，原告在合同签订后不能履行合同所规定的义务，且在2014年10月24日达成《补充协议》和解后，又拒不履行《补充协议》约定的支付义务，致使被告至今未能收到合同确定的全部房款，房产亦一直未能过户。据此，被告依约行使合同解除权，并追究原告的违约责任。现被告提起反诉，要求解除原、被告之间就系争房屋及车位所签订的《上海市房地产买卖合同》；要求原告按每日1,640元支付系争房屋的违约金，自2014年11月1日起计算至判决生效之日止；要求原告按每日110元支付车位的违约金，自2014年11月1日起计算至判决生效之日止；要求原告按《补充协议》的约定支付被告补偿款9万元。 原告张嘉楠反诉辩称，被告出售系争房屋及车位的到手价确为500万元，其中房价款为328万元，车位款为22万元，装修补偿款为150万元。2014年6月1日，双方未能过户是因为在6月1日之前原告有一笔60万元的房款要延迟支付，但该问题已与被告协商后得到了被告的谅解，已予解决。本案是由于被告的过错将车位发票丢失，致使需对车位价格进行评估，否则无法过户。被告称第三人曾致函原告表示系原告不配合过户，事实上，当时因被告的原因导致迟迟未能过户，故原告一直未向第三人支付居间费，第三人为了催讨居间费才出具了该函。双方之前的种种都未涉及合同的解除，本案的争议焦点是经第三人协调双方达成了合意并签订补充协议后所产生的问题。 第三人德佑房地产经纪有限公司述称，本案相关情况之前已有过陈述，无补充，本案由法院依法处理。 经审理查明，被告为系争房屋及车位的权利人。原、被告分别于2013年11月12日、2014年5月23日各签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定原告(乙方)购买被告(甲方)所有的系争房屋及车位；系争房屋建筑面积131.78平方米；房屋转让价款为328万元，车位转让价款为20万元；乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确；甲、乙双方确认在2014年6月1日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，权利转移日期以虹口区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准；甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的、甲方单方要求解除合同的，均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金，并支付违约金和赔偿金；乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的、乙方单方要求解除合同的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。 系争房屋的买卖合同附件三(付款协议)约定，乙方应于2014年3月31日前通过居间方转付或直接支付甲方部分首期房价款120万元；乙方第二期房价款160万元以银行贷款方式支付；乙方应于2014年5月30日前通过居间方转付或直接支付甲方第三期房价款43万元；甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、本合同公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销后(不得晚于本合同第六条约定的时间)内赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)；在交易过户前甲乙双方应积极配合按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)；甲乙双方于2014年7月1日对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方通过居间方或直接向甲方支付尾款5万元，相关费用的结算日期以交接之日为准。车位的买卖合同附件三(付款协议)约定，乙方应于2014年5月30日前通过居间方转付或直接支付甲方全额房价款20万元；甲乙双方应于该车位挂靠房地产办理房屋交接当日，对该车位进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》。 2013年11月13日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《协议书》一份，约定甲、乙双方就系争房屋及车位已签定的《上海市房地产买卖合同》中，约定的房价款为328万元，地下车位房价款22万元，现乙方所需支付的合同房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方；现经甲乙双方协商，乙方应在支付该房地产的合同总价款外，再直接支付给甲方补偿款共计150万元，该笔款项乙方应于2013年11月12日内直接支付给甲方120万元，后于2014年3月31日前直接支付甲方30万元；甲、乙双方其他事项仍依《上海市房地产买卖合同》约定履行。 上述合同签订后，被告于2013年10月24日收到原告通过第三人转付的款项10万元，于2013年11月12日收到原告通过第三人转付的款项110万元，于2014年2月12日收到原告通过第三人转付的款项155万元，于2014年6月26日收到原告通过第三人转付的款项60万元。 2014年9月5日，第三人致函原告，称根据《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》的约定，原告应配合于2014年6月1日前过户，现该合同已签订多日，原告还未履行配合义务，要求原告于2014年9月15日前配合完成相应过户手续等内容。2014年10月8日，被告委托律师向原告发出《解除房屋买卖合同通知书》，通知原告即日解除双方就系争房屋及车位签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》等内容。2014年10月24日，原告(乙方)与被告(甲方)经协商一致，就系争房屋及车位签订《补充协议》一份，约定：1、乙方支付甲方9万元，支付后除剩余房价款(贷款160万元)外所有房款均已结清；2、甲方积极配合乙方过户，过户当日9万元以现金方式支付甲方。该《补充协议》的第1条约定处另有手写的添加内容“含三季度房租18,000元，未含家具等折算12,000元”；第2条约定处另有手写的添加内容“违约补偿及租金”；此外，手写添加了第3条内容“甲方持有房屋租赁押金6,000元”。 2015年1月5日，原告支付了车位估价费2,000元。2015年1月9日，评估公司出具了车位的估价报告，结论为车位于2015年1月4日的重置成本总价为18.26万元。 2015年1月20日，被告委托律师致函原告，称双方于2014年10月24日签署了《补充协议》，约定原告在房屋过户之日支付被告9万元(包括原告收取的2014年第三季度房租和原告支付给被告的违约补偿款)，但原双方就系争房屋及车位签署的《房屋买卖合同》、《协议书》仍应得到履行，要求原告在收到本函的三天内联系过户事宜，并在十天内办完房屋过户手续等内容。2015年2月12日，被告委托律师致函原告，称1月21日致函原告后，原、被告及第三人达成一致，约定于1月25日办理过户手续，被告已按约前往，但第三人告知因与过户有关的银行工作人员不能到达，致使这次过户不能进行，后原告允诺在2月6日去办理过户，但在该日的前两天，第三人告知因原告提出由谁缴纳车库税问题未与被告达成一致而不能过户，现被告要求原告在1月16日之前办理过户手续。2015年2月17日，被告再次委托律师致函原告，称2015年2月15日原、被告及第三人共同至交易中心办理过户手续，由于被告要求原告按2014年10月24日《补充协议》的约定向被告支付9万元现金时，原告一定要被告在出具的收据上写明这9万元包括5万元购房尾款，而被告则认为这9万元中不应包括5万元购房尾款，双方为此产生分歧，当日未办成过户手续，考虑到尽快办妥房屋过户手续对双方来说都很重要，当时被告方建议先不要处理这5万元分歧问题，待过户后再来解决这一问题，但原告不同意，现被告仍希望双方尽快先按照双方签订的房屋买卖合同及2014年签订的《补充协议》办理过户手续，至于原告根据该《补充协议》支付的9万元中是否包括5万元购房尾款问题，可在办妥过户手续后再行解决。 现原告以被告未按约将系争房屋及车位交付原告，且私自将已出售给原告的车位出租给他人，后又因车位差价缴税的问题拒绝与原告办理过户手续为由，诉讼要求判如所请。被告以因原告违约逾期付款致使双方未能按约过户后，双方达成补充协议，但原告仍未按补充协议的约定支付被告补偿款9万元为由，反诉要求判如所请。 另查明，原告曾因本案的纠纷于2015年5月起诉被告【(2015)虹民三(民)初字第1074号】，后因双方均需补强证据材料而撤回起诉。该案审理过程中，第三人曾到庭表述，2014年6月1日前原、被告双方未成功交易是因为系争房屋的评估报告还未出具结果，且原告的60万元房屋补偿款未付清；2014年6月1日时，买卖双方办理交易过户是不需要对车位的价格进行估价的，该要求是从2014年8-9月开始的，因被告的原始车位发票遗失，故必须先对车位的价格进行评估，致使双方再次交易不成；之后原、被告双方又因为对补充协议中的9万元是否包含房屋尾款5万元而产生分歧，导致交易不成。关于《补充协议》的内容，系原、被告及第三人三方拟定后，由第三人打印，原告在打印件上签字后，将该《补充协议》留在了第三人处，被告事后在该《补充协议》上签字并添加了手写的内容。 庭审中，原告表示，之前买卖过程中存在的问题，买卖双方完全可以通过2014年10月24日签订的《补充协议》进行解决，问题是原告先在该补充协议上签字后，被告私自增加了内容，单方面对双方已经协商好的结果进行了反悔。根据《补充协议》打印内容的约定，除了贷款160万元外剩余房款均已结清，说明9万元中包括了5万元尾款，但被告事后添加内容，篡改了9万元的性质称是违约补偿及租金返还，这更改了9万元兜底的性质。双方对协议中打印的内容是无争议的，正因为在原告签字后被告私自增加内容，原告对此有异议，对添加内容不予认可。被告篡改《补充协议》、丢失车位发票，且不愿意支付因车位发票丢失而产生的税费，这责任都在被告，与原告无关。被告则表示，因原告违约在先，被告要求解除合同，之后原告为取得被告的谅解，愿意对被告作出补偿，双方遂在第三人的协调下签订《补充协议》。《补充协议》的内容是双方达成一致后由第三人打印，被告添加的内容也是双方协商的结果。《补充协议》中的9万元含盖了原告应归还被告的1.8万元房租以及应支付给被告的违约金7.2万元(不包括1.2万元家具和6,000元押金)。原告曾在另案中自述“12,000元的家具是不包括在500万元房价款之内的”，这与被告在《补充协议》中手写的内容“未包括家具折算12,000元”的表述是一致的，就此可看出被告手写添加部分是经过双方协商的，而这协商的结果由原告在另案中予以确认。至于9万元是否包含尾款5万元，协议中没有约定明确，但从《补充协议》是原告因违约而与被告达成的谅解协议来看，这是原告对被告作出的补偿是合理的理解。即使该9万元约定不清，双方在办理过户时，原告也应当支付该9万元，但原告拒绝支付。如果原告支付了9万元办妥过户手续后，双方的争议只有5万元而已。但由于原告不支付9万元，导致后续的交易无法进行，导致补充协议不能履行，这责任在原告，故被告主张合同解除权。退一步说，如原告所称其只承认补充协议上的打印部分，那打印部分的第2条也明确过户当日支付9万元现金。9万元的支付时间明确是双方过户的当日，但庭审中原告仍坚持认为9万元要在过户后支付，这分歧是导致双方未能过户的最后原因。原告未根据《补充协议》第2条的约定支付9万元，是原告违约。 审理中，原告将剩余房价款165万元支付至本院，并表示，如本案判决继续履行买卖合同的话，原告自愿再向被告支付5万元，但该5万元系包含《补充协议》中约定的4万元(9万元扣除尾款5万元)。 上述事实，有两原告提供的系争房屋及车位的《上海市房地产买卖合同》、2013年11月13日《协议书》、收款收据、买卖房屋发票、车位评估报告及评估费发票、《租赁车位协议书》、房产证及房地产登记簿、(2015)虹民三(民)初字第519号民事判决书、(2015)沪二中民二(民)终字第2151号民事判决书，被告提供的系争房屋及车位的《上海市房地产买卖合同》、2013年11月13日《协议书》、《房地产买卖居间协议》、2014年10月24日《补充协议》、第三人给原告的通知函、《解除房屋买卖合同通知书》、律师函若干份、录音材料、(2015)虹民三(民)初字第1074号案的庭审笔录，以及双方当事人的陈述等证据佐证。 本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》、《补充协议》是当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应全面履行合同义务。买卖合同约定，原、被告应于2014年6月1日前完成交易过户手续，由于原告未按约支付房款60万元，致使过户未成，但此后，双方在第三人的协商下达成了谅解,并于2014年10月24日签订了《补充协议》，就系争房屋及车位的过户时间重新作了约定。然而，被告在未与原告协商的情况下，擅自在《补充协议》上添加内容，将“原告支付被告9万元后，除剩余房价款(贷款160万元)外所有房款均已结清”的意思表示，变为被告理解的9万元系1.8万元房租和7.2万元违约金(不包括1.2万元家具和6,000元押金)，原告除应支付160万元贷款外，还应支付尾款5万元。由于原、被告双方对9万元的约定不明确，原告拒绝在过户当日向被告支付9万元，现被告以此为由主张解除合同的反诉请求，本院不予支持。对原告要求继续履行买卖合同的诉讼请求，本院依法予以支持，被告应作相应配合。综上所述，原、被告要求各方承担违约责任的请求，本院不予支持。另外，原告表示除应支付的房款165万元及《补充协议》约定的4万元(剔除尾款5万元)外，其自愿再支付被告1万元的意见，与法无悖，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下： 一、原告张嘉楠与被告孙建英于2013年11月12日就上海市海伦路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，以及于2014年5月23日就上海市海伦路XXX弄XXX号(地下车库地下1层车位(人防)319)签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行； 二、被告孙建英应于本判决生效之日起十日内协助原告张嘉楠办理将上海市海伦路XXX弄XXX号XXX室房屋及上海市海伦路XXX弄XXX号(地下车库地下1层车位(人防)319)的产权过户至原告张嘉楠名下的手续，过户期间所发生的税费及手续费均由原告张嘉楠承担； 三、原告张嘉楠应于取得上海市海伦路XXX弄XXX号XXX室房屋及上海市海伦路XXX弄XXX号(地下车库地下1层车位(人防)319)产权之日起十日内支付被告孙建英剩余房款165万元及补偿款5万元； 四、对原告张嘉楠其他诉讼请求不予支持； 五、对被告孙建英反诉诉讼请求不予支持。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费5,265.95元，由原告张嘉楠负担5,185.95元，被告孙建英负担80元；本案反诉受理费3,729.35元，由被告孙建英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长  李梅芳 人民陪审员  朱慧勇 人民陪审员  张素华 二〇一六年十二月二十七日 书 记 员  许时吉 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。