民 事 判 决 书 （2016）琼0105民初3295号 原告：黄某，男，汉族，住湖南省 委托诉讼代理人：黄某2，男，汉族，住湖南省 被告：海南某旅业开发有限公司，住所地海口市 法定代表人：黄某3，董事长。 委托诉讼代理人：李某，海南某国信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：符某，海南某国信律师事务所实习律师。 原告黄某与被告海南某旅业开发有限公司（以下简称某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告黄某委托诉讼代理人黄某2、被告某公司委托代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄某向本院提出诉讼请求：1.被告某公司支付房屋面积误差退款16902元及逾期利息；2.被告支付逾期交房违约金133858元；3.被告限期补办未完产权登记事项；4.被告支付诉讼费及差旅费等费用；5.被告按市政公用设施要求限期整改水电达到独立水、电表标准；6.被告限期向政府申请验收并完成配套设施建设。事实和理由：2004年1月31日，原告黄某与被告某公司签订一份《商品房买卖合同》，约定被告向原告出售其开发的房屋；根据合同第三、四条约定房屋套内面积为105.21平方米，每玉米单价4761元；后来被告改变规划未施工，双方协商同意转换同等面积的房子，虽然在后来的合同中变更为102.54平方米，但属于被告单方原因，原告发现后双方及时进行了沟通，约定待房产证办理下来再据实结算。现房产证登记面积为101.66平方米，少了3.55平方米，应退还房款16902元；合同中约定于2004年9月15日交房，2009年签订的合同约定于2010年12月31日交房，根据合同约定，被告应承担违约金133858元。原告收房时房屋仍无温泉到户，有线电视开通等，更为严重的是被告至今未能提供商品房验收合格资料。被告未按合同约定为原告按期办理好房产证，原告不主张违约金，但被告应尽快办理土地使用证。被告开发的小区水电表是小区统一管理，受制于物业公司，未达到合同约定的独立标准，请求被告限期整改达到独立水电表标准。被告未履行告知义务，隐瞒房屋开发、验收和销售的重大信息，后来发现存在许多问题，请求限期申请验收，并完成配套设施。 被告某公司辩称，一、原告主张的房屋面积误差退款16902元无事实依据。原告黄某与被告某公司于2004年1月31日签订了一份商品房买卖合同，之后因管理模式转型，向原告发函换房，原告表示同意后，双方于2009年11月30日重新签订了一份《商品房买卖合同》，双方达成新的协议，取代了原合同中的约定，新合同约定的套内建筑面积102.54平方米，房产证登记套内建筑面积101.66平方米，房款差额2925.604元。二、被告在合同履行过程中存在免责事由，被告据此可不用承担逾期交房和延期办证等违约责任。被告开发的项目，因地域变更及水源保护区设立，导致合同履行过程中出现了政府行为，不可归责于被告的行为，可以不用承担逾期交房和逾期办证责任。三、原告的诉求经过诉讼时效。2009年11月30日，原、被告签订的合同约定，被告应于2010年12月30日前交房，则原告最迟应于2012年12月30日前主张权利，现起诉主张，明显经过诉讼时效，应予驳回诉求。四、同类型的数件海口市中级人民法院已经作出相应的生效判决，可作为认定事实的依据。五、被告已经依法取得了涉案房屋的国有土地使用权证书，且被告已经取得了房屋所有权证书，不影响原告物权的实现。六、原告主张的诉讼费和差旅费于法无据。七、原告第五项请求不明确。根据现行规定，抄表到户规定于2013年12月开始实施，适用于新建住宅小区，原告该项请求应属物业合同纠纷，不应在本案中诉请。八、原告第六项诉讼请求不存在，本案涉案房屋已经验收合格，符合交房标准。综上，请求驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据真实性、合法性、关联性予以确认，但关于2009年签订的商品房买卖合同证明内容，本院认为，原、被告双方于2009年重新签订了一份合同，应以该份合同约定为准。被告提交的证据真实性、合法性、关联性和证明内容予以确认。本院认定事实如下：2004年1月31日，原告黄某与被告某公司签订一份《商品房买卖合同》，后因被告某公司经营模式变更，被告某公司向原告送达换房函，原告同意被告某公司将B12栋1号房换给原告。双方于2009年11月30日重新签订一份《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的B12栋01号房出卖给原告，该房屋建筑面积106.33平方米，套内建筑面积102.54平方米，按套内面积计算单价为3324.55元，总金额为340900元；关于面积差异处理约定为按套内建筑面积计算，面积误差比绝对值超过3%时，原告不退房的，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由被告返还原告，绝对值超过3%部分的房价款由被告双倍返还原告；付款方式为签订合同当日支付全部房款；交付期限为2010年12月30日，如逾期交房超过60日后，原告有权解除合同，被告应在解除合同通知到达之日起60日内退还全部款项，并按付款的0.3%支付违约金，如继续履行合同的，按最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；关于产权登记约定为被告应在房屋交付使用后360天内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得权属证书的，被告在交付使用之日起2年内办好房产证，并按已付房款0.5%支付违约金；合同约定的争议解决方式为诉讼。合同补充协议约定：房产权属登记在原告交清总房款后，由被告负责办理，原告应配合被告办理相关手续，被告承诺在房屋交付之日起两年内，为原告办理完毕房屋所有权证书，但因原告自身原因及不可抗力或政府行为的限制不在此限。合同签订后，原告已付清房款。2015年2月3日，原告黄某与被告某公司签订一份《协议书》，约定双方所签订的商品房买卖合同继续履行，原告要求被告某公司按现状交房，协议产生的纠纷由海口市龙华区人民法院管辖。同日，原告黄某在《房屋入伙验收确认书》中签字确认，并注明房子已验收。同日，原告黄某与被告某公司签订一份《房屋验收交付确认书》，确认原告对房屋进行了验房收房，原告认可被告交付的房屋，原告签署了《临时管理规约》并确认按被告与海南某承物业管理有限公司签署的《前期物业管理服务协议》履行；如因面积差异，双方同意不解除合同的，按照合同约定的价格多退少补，双方在产权证办妥之日起60日内履行，如违约，则应按日向守约方支付应退或应补款项万分之五的违约金；双方对被告开发的项目所临的东山镇岭北水库在2010年设立水源保护区等客观原因表示相互理解，原告收房后不再向被告提出权利主张；如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房产权属证书的，被告自逾期之日起按原告已付房款的日万分之一支付违约金，但违约金总额不应超过原告已付总房款的1%，如因不可抗力、政府有关法规政策变化或政府管理部门造成被告无法及时完成备案的不在此限；如发生争议由商品房所在地法院管辖。同日，原告与海南某物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，与被告签订《天鹅湖业主临时规约》。2015年1月20日，原告黄某办理本案涉案房屋产权登记，该套内建筑面积为101.66平方米。 另查明，海口市区域调整，以原琼山市和海口市原秀英区、新华区、振东区的行政区域设立海口市秀英区、龙华区、琼山区、美兰区，因上述原因，被告于2008年1月8日重新办理了《国有土地使用证》项下172141.01平方米国有土地使用权，于2008年4月重新办理了海口市秀英建规（2008）001号《海口市建设工程规划许可证》，于2008年2月20日重新办理了编号《建筑工程施工许可证》，并于2005年2月2日取得了《海口市商品房预售许可证》，之后延期两次，分别延期至2013年4月2日和2014年4月2日。尔后，被告根据海口市人民政府颁布的《关于解决办理房产证历史遗留问题的若干意见》的相关规定向海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室申请办理东山高尔夫度假住宅区房屋权属登记，该办公室于2010年7月23日依法予以受理，被告根据该办公室的要求向相关单位办理报备手续。其中，海口城建建筑质量安全鉴定中心于2011年6月1日作出鉴定报告、于2011年6月24日作出《关于东山高尔夫度假住宅区房屋危险性等级鉴定说明》，就该项目涉及的房产作出综全评定为A级（房屋结构安全）的鉴定。海口市公安消防支队于2011年7月25日作出《关于东山高尔夫度假住宅区申请办理房屋权属登记涉及消防问题的复函》，该函意见为该建筑基本符合消防技术规范要求，请及时告知该建设工程项目业主申请消防验收。该支队于2012年1月12日作出建设工程消防竣工验收备案抽查告知书，检查结果为该建设工程消防竣工验收备案检查合格。作为园林部门的海口市市政市容管理委员会于2013年4月11日才作出《关于对东山高尔夫度假住宅区一期绿地规划验收的审核意见》，意见为同意办理该项目绿地规划验收手续。2013年3月8日，该委作出《关于东山高尔夫度假住宅区绿地规划验收有关问题处理意见的复函》，该复函内容为原则同意按历史遗留问题办理该项目绿地规划验收手续。海南省建筑设计院于2012年5月22日作出《结构安全说明》，说明载明施工质量符合结构安全要求。海南省建设工程质量安全监督管理局于2012年5月30日作出《关于东山高尔夫度假住宅区申请办理房屋权属登记涉及工程质量安全问题的意见的复函》，函复内容为同意鉴定中心和设计单位意见。海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室向海口市环保局发送海遗留函[2010]399号《关于东山高尔夫度假住宅区申请办理房屋权属登记涉及环保问题的意见函》。2010年11月23日，海口市环境保护监测站向被告出具了编号SZ06/2010/W069号《监测报告》。2013年6月6日，海口市气象局出具海气雷验NO：[2013]063-2号防雷装置验收合格证。2013年9月22日，海口市水资源管理中心向被告下发编号（2013-075）《建设项目节水设施竣工验收意见书》，同意涉案项目工程采用用水设施（器具）投入使用。2011年5月30日，海口市国家安全局向被告下达海国安验字[2011]61号《涉及国家安全事项的建设项目（验收）准予许可决定书》，认为东山高尔夫度假住宅区符合国家安全事项审查的有关规定，决定准予许可。海口市水务局根据海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室《关于东山高尔夫度假住宅区申请办理房屋权属登记关水务问题的意见函》（海遗留函[2010]397号），于2011年4月3日向被告下达了海水务函[2011]150号《海口市水务局关于东山高尔夫度假住宅区申请办理房屋权属登记有关水务问题的意见复函》。海口市环境保护局于2013年4月27日作出海环审字[2013]311号《关于海口东山高尔夫度假住宅区项目环保核查的函》。此外，海南省人民政府办公厅于2010年12月12日作出《关于划定海口市大致坡镇凤潭水库饮用水水源地等4个集中式饮用水水源保护区的复函》，确认海口市东山镇岭北水库定为饮用水水源保护区，并设定水域面积、陆域面积的一级保护区和二级保护区，被告的项目亦在该范围内。为取得该项目的环保验收，被告协调、办理相应手续，已先后取得了消防、园林、环保等验收。2016年6月24日，海口市人民政府作为甲方与海南东山湖高尔夫旅业开发有限公司作为乙方签订一份《海南东山高尔夫球场退出工作备忘录》，就该高尔夫球场退出签订备忘录。2016年6月29日，海口市人民政府向被告某公司作出收回其持有的《国有土地使用证》项下172141.01平方米国有土地使用权。 再查明，2013年12月起，海口市被告新建住宅小区供水抄表到户政策。2015年1月26日起，海口市新建住宅小区偷东西电设施落实一户一表政策。2016年7月起海口市重新颁发不动产权证书。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方自愿达成，系真实意思的表示，内容合法，依法成立并生效，受法律保护。 一、关于房屋面积误差退款问题。原告与被告于2009年签订的合同作为新合同，替代了双方于2004年签订的合同，故双方关于房屋面积的约定应以2009年签订的合同为依据，其中约定的房屋套内面积为102.54平方米，但房产证上登记的套内面积为101.66平方米，两相对比，面积相差0.88平方米，按每平方米单价3324.55元计算，被告某公司应退还2926元。关于违约金，根据《房屋验收交付确认书》约定按日万分之五计算并且被告应在产权证办妥之日起60日内履行，但其未支付，应自房屋面积差异知道之日起60天后，即2015年3月21日起向原告支付违约金，庭审中，原告明确仅主张依照六个月到一年期贷款利率主张违约金，本院予以照准。故，被告某公司应向原告黄某退还面积误差房款2926元及违约金（按2926元为基数，按六个月至一年期贷款利率计算，自2015年3月21日至本判决发生法律效力之日止。）。 二、关于逾期交房及违约金问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当只当权利被侵害时起计算”。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算......”。根据原告与被告签订的补充协议的约定，被告应于2010年12月30日前将经验收合格的商品房交付原告。从该请求权的性质上分析，请求逾期交房违约金属于债权请求权，适用诉讼时效制度规定，则根据上述法律规定，被告某公司逾期交房，原告主张从逾期交房违约金，应从原告知道权利被侵害时即合同约定交房期限届满之日开始计算2年的诉讼时效。本案中，原告应当于2012年12月30日前提起相关诉讼，但原告于2016年11月17日才提起诉讼，明显经过2年诉讼时效的规定，原告已经失去请求人民法院保护其权利的胜诉权。原告关于逾期交房违约金的请求理由不成立，证据不足，本院不予支持。被告的答辩理由充分，证据充足，本院予以支持。 四、关于独立水电表问题。原告要求独立水电表，但根据海口市规定，2013年新建小区才安装独立水表，2015年才安装独立电表，被告提供的房屋满足原告需求，如仅是水电费交费问题，原告可与物业公司协调处理。 五、关于房屋验收问题。被告开发的小区已向海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室申请办理东山高尔夫度假住宅区房屋权属登记，该办公室于2010年7月23日依法予以受理，被告根据该办公室的要求向相关单位办理验收等手续。对原告该项诉讼请求，本院不予支持。 六、关于完善配套设施问题。原告所列的28项配套设施是被告开发的整个小区公用设施，原告作为个体，主体不当，本院不予处理。 七、关于差旅费问题。原、被告合同中未约定差旅费负担，被告对原告的该项请求也不予认可，同时，原告也未向本院提交其已支付差旅费的相应证据，应承担举证不能的责任。对该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，原告黄某主张被告某公司应退还房屋面积差额房款理由充分，本院予以支持，但其主张的逾期交房违约金已经过诉讼时效，本院不予支持；其余请求事项理由不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《最高人民法院审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下： 一、被告海南某旅业开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日向原告黄某退还面积误差房款2629元及违约金（按2926元为基数，按六个月至一年期贷款利率计算，自2015年3月21日至本判决发生法律效力之日止。）； 如未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告黄某其他的诉讼请求。 本案案件受理费3316元，减半收取计1658元，由原告黄某负担1600元，由被告海南某旅业开发有限公司负担58元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审判员 杨 哲 二〇一六年十二月二十二日 书记员 谭珍珍 附相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。