四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1502民初4865号原告：杨某，男，1964年10月13日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。委托诉讼代理人：王跃强，四川法光律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓仕兵，四川大凡律师事务所律师。被告：宜宾怡安龙润置地股份有限公司，住所地四川省宜宾市南岸。法定代表人：郭昌平。委托代理人：邱小兵，男，该公司员工。原告杨某与被告宜宾怡安龙润置地股份有限公司（以下简称怡安龙润公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨某及其委托诉讼代理人王跃强、邓仕兵，被告怡安龙润公司的委托诉讼代理人邱小兵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨某向本院提出诉讼请求：1.认定原告与被告签订的《房屋认购书》具备《商品房买卖合同》的效力，向原告履行交付龙润国际商品房的义务；2.被告为原告办理《商品房买卖合同》预售合同备案登记；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月23日，原告、被告签订龙润国际《房屋认购书》，认购书约定原告认购被告出卖的位于航天路中段地块龙润国际商品房。认购书第一条约定商品房的预测建筑面积122.41平方米；第二条约定商品房的购房款809619.74元；第三条约定被告应当在解除该房屋的融资抵押并在房管局撤销备案登记后，通知原告签订《商品房买卖合同》（被告当时口头承诺在签订《房屋认购书》后三个月内解除该房屋的融资抵押并在房管局撤销备案登记）；第五条明确包含了《商品房买卖合同》、补充协议及附件等相关权利义务，双方均应当受上述文件的约束。原告已于2015年4月24日付清全部房款，但被告至今未解除该房屋上的融资抵押和撤销房管局备案，因此至今尚未签订《商品房买卖合同》。故特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告怡安龙润公司辩称：1.原告的认购书确实是与我司签订的，认购书第三条明确告诉购房户此房在先期融资进行了抵押；2.由于公司现在资金链出现了断裂，现在暂时无法撤销备案。3.原告以材料款抵房款是事实。本院经审理认定事实如下：案外人宜宾金宏誉贸易有限责任公司（甲方）与案外人四川怡安投资集团金辉建设工程有限公司（乙方）于2014年1月15日签订《钢材买卖合同》，约定乙方为龙润国际二期项目向甲方采购钢材。因案外人四川怡安投资集团金辉建设工程有限公司一直差欠宜宾金宏誉贸易有限责任公司的钢材款，2015年4月22日，案外人宜宾金宏誉贸易有限责任公司（甲方）、四川怡安投资集团金辉建设工程有限公司（乙方）。本案被告怡安龙润公司（丙方）以及原告杨某（丁方）签订一份《协议书》，约定经核对账务，乙方共欠甲方钢材款4860561.58元（计算截止2015年4月25日）；鉴于甲方尚欠丁方款项，甲方将对乙方享有的前述第一条所属的债权转让给丁方，乙方和丙方对债权转让均同意并愿意向丁方清偿；鉴于乙方暂不能清偿甲方债权，丙方自愿以其开发的龙润国际项目房屋、车位（建筑面积123.32㎡，单价6794元/㎡；2-16-B3-67，建筑面积123.32㎡，单价6794元/㎡；4-25-B3-112，建筑面积122.41㎡，单价6614元/㎡；4-24-D3-109，建筑面积125.34㎡，单价6614元/㎡；6-16-75-B,建筑面积165.35㎡，单价6648.2元/㎡；负一楼车位两个，18万元/个）用于抵偿所欠甲方的债务，即用于清偿丁方转让所取得的债权；由丙方与丁方在签订本协议时签订《龙润国际房屋认购书》、《龙润国际车位排号协议》及相关补充协议等。2015年4月23日，原告杨某（乙方）与被告怡安龙润公司（甲方）签订了《“龙润国际”房屋认购书》，该认购书约定：乙方认购甲方“龙润国际”项目的商品房住宅一套，认购房号4幢1单元第25层112号，建筑面积122.41㎡，基本建筑面积单价7460元/㎡，优惠后建筑面积单价6614元/㎡，优惠后建筑面积总价809619.74元；乙方一次性付款；乙方已充分了解所选房屋在乙方认购之前甲方已用作融资抵押并已在房管局办理备案登记，待甲方解除该融资抵押后并在房管局撤销备案登记后，甲方再通知乙方前来签订《商品房买卖合同》；本认购书经甲乙双方签字盖章即生效，本认购书与交款收据原件共同作为甲乙双方签署正式《商品房买卖合同》的依据，本认购书有效期至甲乙双方签署正式《商品房买卖合同》时为止，今后一切条款以《商品房买卖合同》为准。2015年4月24日，被告怡安龙润公司向原告出具《收款收据》一张，载明“交款单位（人）名称”为杨某，“款项所属事由”为4-1-25-112认购款，“金额合计”809619.74元，该收款收据上加盖有被告怡安龙润公司财务印章。庭审中，原被告均确认用钢材款抵的全部购房款。根据宜宾市房地产管理局提供的资料显示，龙润国际小区4幢1单元第25层112号住房已于2014年12月11日在房管部门办理了备案登记，备案买受人为案外人何伟。另查明，龙润国际小区分为两期建设，一期工程为5-8号楼，二期工程为1-4号楼。一期工程5-8号楼及地下室工程（含1号楼至8号楼地下一层部分）已竣工验收，并于2014年10月30日取得了由宜宾市住房和城乡建设局审批通过的《竣工验收备案书》。二期工程1-4号楼至今未在宜宾市住房和城乡建设局办理竣工验收备案手续。本院认为：原、被告签订的《“龙润国际”房屋认购书》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，以及《商品房销售管理办法》第十六条的规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”，原告与被告签订的《“龙润国际”房屋认购书》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应具备的第（五）至（十一）项主要内容，因此原告诉请确认该《“龙润国际”房屋认购书》具备《商品房买卖合同》的效力，不符合法律规定，本院不予支持。关于原告要求被告向其交付龙润国际4幢1单元第25层112号商品房的诉讼请求。原被告签订的《“龙润国际”房屋认购书》并未约定认购房屋的交付，且认购书也不具有《商品房买卖合同》的效力，原告诉请被告交付认购房屋无事实和法律依据。另，原告认购的商品房位于4号楼，属于龙润国际小区二期工程，而该二期工程至今尚未取得建筑工程竣工验收备案表。我国合同法第二百七十九条规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。综上，原告要求被告交付其认购房屋的请求既无合同约定，又不符合法律规定，本院依法不予支持。关于原告诉请被告为原告办理《商品房买卖合同》预售合同备案登记。根据房管局提供的资料显示本案所涉的商品房已经备案登记在案外人名下，该备案登记至今未被行政部门撤销，且商品房预售合同的登记备案制度属于行政管理部门的一种管理措施，故对原告要求办理备案登记的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百七十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：驳回原告杨某的诉讼请求。案件受理费11896元，减半收取计5948元，由原告杨某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员 刘 琳二〇一六年十二月十四日书记员 肖建英