广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤民终449号上诉人（一审原告）：德信物业发展（武汉）有限公司。住所地：湖北省武汉市江汉区解放大道***号武汉广场**楼。法定代表人：蔡维谦，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚洁，广东深田律师事务所律师。委托诉讼代理人：施凡，广东深田律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：李俊颖，女，汉族，1953年4月30日出生，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：罗辉，广东龙新律师事务所律师。一审第三人：深圳泰生房地产开发有限公司。住所地：广东省深圳市福田区农轩路**号香珠花园*栋首层。法定代表人：蔡维谦。委托诉讼代理人：廖飞军，广东深天成律师事务所律师。上诉人德信物业发展（武汉）有限公司（以下简称德信公司）因与被上诉人李俊颖、一审第三人深圳泰生房地产开发有限公司（以下简称泰生公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省梅州市中级人民法院（2015）梅中法民二初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月25日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。德信公司起诉称：一、泰生公司于1997年与深圳市辰森实业发展有限公司、深圳农业科学研究中心三方合作，以深圳市辰森实业发展有限公司名义开发并对外销售香珠花园项目。1998年至2002年期间泰生公司原法定代表人张兴展利用香珠花园项目实施虚假银行按揭贷款、假销售实高利贷借款抵押、一房多卖等行为，于2002年7月22日被刑事拘留，2006年1月16日被广东省高院判处合同诈骗罪并处以刑罚。2007年4月，深圳市福田区公证处公证员蔡某因在办理香珠花园房屋买卖合同公证中进行重复公证，其办理的购房合同公证书中有13份公证书与虚假购房相关，涉及142套房，被以国有事业单位人员失职罪定罪量刑。2007年深圳市政府各相关部门组成“香珠花园案件善后处理工作领导小组”指导泰生公司对香珠花园遗留问题进行处理。2010年11月份德信公司取得香珠花园A、B、C、D栋房地产所有权初始登记。二、李俊颖要求解除查封的香珠花园AB栋106、113、115商铺非（2002）深福法房初字第1628-1630号民事判决书、（2002）深中法房终字第2472号民事判决书所指向的房屋，李俊颖购房合同所附图纸是虚假的，其所购商铺不存在。1、香珠花园AB栋一层商铺原设计图纸分户中无113、115房，106房位置、面积与李俊颖所持合同图纸有较大差异。2、经竣工验收并测绘备案的一层商铺分户图中，113、115、106房无论在位置，户型划分、面积、房号均与李俊颖合同图纸完全不相符，以李俊颖合同图纸根本无法确定其所购商铺的位置、面积、房号等特征。三、李俊颖持有购房合同不能等同于享有房产物权。1、李俊颖从未向德信公司真实支付过600余万元的购房款，仅向德信公司支付10万元，款项性质不能确定为房款。2、李俊颖图纸中113、115号商铺的大致位置与原设计图纸中109、110号商铺有部分重合，但张兴展亦于1999年10月18日将该两商铺卖给黎裕泉。3、李俊颖被“香珠花园案件善后处理工作领导小组”强制清出香珠花园，从未合法占有使用过商铺。四、由于以上原因，李俊颖一直未能得到“香珠花园案件善后处理工作领导小组”对其商铺主张的确权。2015年1月20日，李俊颖诉至深圳市福田区法院，要求对香珠花园AB栋106（非其合同所指106）、112号商铺确权、办证、交房，该案尚未开庭审理。综上，请求：1、撤销（2015）梅中法执外异字第2号《执行裁定书》第一项对香珠花园AB栋106、113、115号商铺中止查封执行的裁定。2、驳回李俊颖对深圳市香珠花园AB栋106、113、115号商铺中止执行、解除查封的异议请求。3、判令准许执行深圳市香珠花园AB栋106、113、115号商铺。李俊颖辩称：1、德信公司诉状中称的理由均不成立，没有任何事实及法律依据，德信公司诉状称泰生公司法定代表人张兴展诈骗案与蔡某涉及犯罪的案件均与本案李俊颖无任何关联性。2、李俊颖与辰森公司签订购房合同，辰森公司是有预售许可证的单位，三个涉案房产的购房合同已被一、二审生效判决书判定确认为合法有效，对生效判决书已认定的事实，可以作为本案判决的依据，李俊颖无须另行举证。3、李俊颖与辰森公司签订购房合同是在1999年至2001年间，2002年经一、二审法院判决认定有效，之后进行了合同的履行，开发商将房屋交付给李俊颖，李俊颖一直合法使用房产，对此，李俊颖已提供了大量证据证明被告正常合法、占有房屋。但德信公司在诉状中称德信公司在2010年取得香珠花园的初始登记，但其实德信公司从未取得香珠花园初始登记，更何况在2001年间起，李俊颖在正常使用房屋过程中，德信公司尚不知在何方，德信公司是否成立，是否与本案有关联性，德信公司均没有提供证据证实。辰森公司与李俊颖合同合法有效并履行的涉案房产，已合法经李俊颖占有数年，德信公司在2010年主张其拥有香珠花园房产初始登记，并没有事实依据。相反，433号民事裁定查封香珠花园房产，没有任何证据证实泰生公司是相关房产的产权所有人，因此，433号民事裁定对于李俊颖涉案房产的查封行为缺乏事实依据。香珠花园工作组所作的确认文件已明确肯定了李俊颖购买香珠花园房产的事实，而德信公司并没有提交任何证据证明433号查封裁定查封的香珠花园房产是泰生公司的财产。德信公司是在2008年变更成为433号案件的申请执行人，但德信公司与泰生公司是“自己人”，德信公司持有泰生公司70%多的股权，433号案件成为了自己申请执行自己的案件，从2008年到2015年6月，整整七年时间内，申请执行人依照433号裁定所查封的香珠花园全部楼盘价值5.7亿，作为查封依据的债权只有3600万元，显属超额查封。原执行法官存在串通泰生公司与原告滥用查封职权，12次违法解封房产，执行的案件至今没有分文到梅州法院账户，申请执行人在七年中明知泰生公司并且默许泰生公司已收售房款2.7亿，却未履行433号案的债务。另，德信公司在诉状中称李俊颖的图纸是虚假的，李俊颖认为完全没有事实依据。李俊颖购房合同的合法性已有生效判决确认。德信公司并没有提交任何证据证明李俊颖购房合同中所附图纸是虚假的，德信公司也无证据推翻两审判决。综上，433号查封裁定存在多种违法行为，李俊颖是涉案房产的权利人，因此，要求法院驳回德信公司的诉讼请求。泰生公司陈述：1、李俊颖主张的三套房产，113、115号商铺登记在他人合法购买人名下，106号商铺登记在泰生公司名下。李俊颖对上述房屋产权有异议，向深圳福田区法院提起了确权之诉，该案正在审理中，目前没有证据证实李俊颖拥有涉案的房产产权。梅州法院依法查封相关的财产具有合法性和正当性。2、李俊颖以深圳福田区法院生效的判决书主张其产权理由不成立，生效判决书只是确认其买卖合同有效，但是买卖合同是在张兴展被指控诈骗之前作出的判决书，后张兴展在2002年之后被抓，香珠花园的房产进行重新的核实、复核，经过泰生公司的查实，李俊颖所签订的买卖合同是泰生公司原法定代表人张兴展虚构的，当时没有113、115、106号房产，所附的测绘图也是虚构的，与国土部门备案的不符。李俊颖是属于张兴展诈骗犯罪案的受害者。相关的公证员蔡某也被因此追究刑事责任。所以，李俊颖以蔡某、张兴展刑事判决书作为依据主张所有权，在事实上和法律上都不能成立。即使判决书有效，也是证明合同有效，并不证明拥有产权。3、李俊颖的代理人认为法官和泰生公司有违法犯罪行为，其主张侵犯了相关当事人名誉权益，专业律师没有证据，也没有经过法定机关调查核实就认为他人有违法犯罪行为，其行为不妥当，泰生公司保留追究其侵害和侮辱他人名声的权利。原审法院经审理查明：该院在执行（2004）梅中法执字第433号案件过程中，于2009年1月13日作出（2004）梅中法执字第433号恢字1之二号民事裁定书，依法查封了被执行人泰生公司所有的预售登记在深圳华深实业发展公司[房地产预售许可证编号：深房许字（1998）006号]、深圳市辰森实业发展有限公司[房地产预售许可证编号：深（福）房许字（1998）055号]名下的位于深圳市福田区××“××”××编号××栋：401、402、403、406、407、408、412、501、503、504、505、506、507、508、509、510、512、601、602、603、604、605、612、701、702、703、704、705、706、707、708、709、712、801、805、806、807、808、809、810、812、905、906、907、908、909、910、912、1201、1202、1205、1206、1207、1209、1211、1212、1303、1305、1306、1307、1308、1312、1403、1404、1405、1406、1407、1408、1411、1501、1502、1503、1504、1505、1506、1507、1509、1510、1511、1512、1601、1602、1603、1604、1605、1606、1607、1608、1609、1610、1701、1702、1703、1704、1705、1706、1707、1708、1709、1710、1711、1712、1801、1802、1803、1804、1805、1806、1807、1808、1809、1810、1811、1812；编号为B栋：404、405、406、407、408、409、410、412、501、502、505、506、606、610、701、702、703、704、706、707、708、709、710、711、712、801、806、810、811、812、903、904、909、910、911、912、1201、1203、1204、1205、1208、1209、1210、1211、1212、1301、1302、1303、1304、1305、1306、1307、1308、1401、1402、1403、1404、1405、1406、1407、1408、1412、1503、1504、1506、1507、1508、1512、1603、1604、1607、1608、1612、1701、1702、1703、1704、1705、1706、1707、1708、1709、1710、1711、1712、1801、1802、1803、1804、1805、1806、1807、1808、1809、1810、1811、1812；编号为C栋：202、203、204、205、206、301、302、303、304、305、306、401、402、403、404、405、406、501、502、503、504、505、506、601、602、603、604、605、701、702、703、704、705、706、801、802、803、804、805、806、902、903、904、905、906；编号为D栋：201、202、205、206、207、208、301、302、305、306、307、308、401、402、405、406、407、408、501、502、505、506、507、508、601、602、605、606、607、608、701复式、801复式、7/802复式、7/805复式、7/806复式、7/807复式、7/808复式、9/1001复式、9/1002复式、9/1005复式、9/1006复式、9/1007复式、9/1008复式房产；A栋、B栋裙楼4919.62平方米的三层楼商铺、57个地下车库以及51个地上车位。此后，在执行过程中，该院依法裁定解除了对部分房屋的查封，但案外人李俊颖提起执行异议的深圳市香珠花园AB栋首层106、113、115号房产仍处于查封状态。2015年3月19日，李俊颖认为该院作出的（2004）梅中法执字第433号恢字1号执行裁定，将其所有的位于深圳市福田区香珠花园AB栋首层106、113、115号房产误作被执行人泰生公司的财产，予以查封错误，向该院提起案外人执行异议，要求中止对上述房产的查封执行，并对该房产予以解除查封。该院经审查后认为，深圳市中级人民法院已生效的（2002）深中法房终字第2470号、2471号、2472号民事判决认定，深圳市福田区香珠花园AB栋106、113、115商铺系李俊颖向开发商购买，买卖合同有效。鉴于买卖合同有效且李俊颖实际占有该商铺，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，深圳市福田区香珠花园AB栋106、113、115商铺法院不得查封，李俊颖对上述商铺的异议理由成立，应予支持，中止执行上述房产。据此，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，作出（2015）梅中法执外异字第2号执行裁定：中止该院作出的（2004）梅中法执字第433号恢字1号执行裁定书中对深圳市福田区香珠花园AB栋106、113、115商铺查封裁定的执行。裁定送达后，德信公司不服上述裁定，向该院提起申请执行人执行异议之诉，要求继续查封执行上述房产。再查，2010年8月5日，“香珠花园”案件善后处理工作领导小组办公室向深圳市房地产权登记中心发出《关于“香珠花园”案件有关问题的函》，函件内容为：“香珠花园”案件是我市重点维稳案件之一，在市、区各相关职能管理部门的大力协助下，按《深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定》（深府〔2004〕193号），泰生公司己向贵单位报送相关文件，己取得9C-210069989号业务受理通知书。“香珠花园”案件历时8年，社会维稳压力较重，为切实维护我市社会稳定，“香珠花园”项目房地产权初始登记工作应尽快完成，以尽快解决广大权利主张人的诉求，方便确权工作的分步实施。基于贵单位的工作实际，建议贵单位按下列原则尽快完成后续工作：1、指派专人负责“香珠花园”项目房地产权登记工作，在该项工作未完结前，该负责人暂不安排其它工作。2、“香珠花园”项目房地产权初始登记分步实施，权属公告先予进行，公告期内再完善小产权证资料工作，公告结束后按专案组预案开展确权工作（程序见附件）。3、“香珠花园”案件情况复杂，贵单位在具体工作中遇到困难时，请及时与专案组联系，沟通协调解决。程序附件显示申请确权的程序：权利主张人申报材料，泰生公司审核，双方达成协议，签订现房销售合同，市专案组审核、公示，市中院审核、裁决，市经侦支队解封，市专案组复函，市产权登记中心审核、发证。再查，2010年8月5日，“香珠花园”案件善后处理工作领导小组办公室向深圳市房地产权登记中心发出《关于“香珠花园”案件有关问题的函》，函件内容为：“香珠花园”案件是我市重点维稳案件之一，在市、区各相关职能管理部门的大力协助下，按《深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定》（深府〔2004〕193号），泰生公司己向贵单位报送相关文件，己取得9C-210069989号业务受理通知书。“香珠花园”案件历时8年，社会维稳压力较重，为切实维护我市社会稳定，“香珠花园”项目房地产权初始登记工作应尽快完成，以尽快解决广大权利主张人的诉求，方便确权工作的分步实施。基于贵单位的工作实际，建议贵单位按下列原则尽快完成后续工作：1、指派专人负责“香珠花园”项目房地产权登记工作，在该项工作未完结前，该负责人暂不安排其它工作。2、“香珠花园”项目房地产权初始登记分步实施，权属公告先予进行，公告期内再完善小产权证资料工作，公告结束后按专案组预案开展确权工作（程序见附件）。3、“香珠花园”案件情况复杂，贵单位在具体工作中遇到困难时，请及时与专案组联系，沟通协调解决。程序附件显示申请确权的程序：权利主张人申报材料，泰生公司审核，双方达成协议，签订现房销售合同，市专案组审核、公示，市中院审核、裁决，市经侦支队解封，市专案组复函，市产权登记中心审核、发证。原审法院认为，深圳市中级人民法院已生效的（2002）深中法房终字第2470号、2471号、2472号民事判决认定，深圳市福田区香珠花园AB栋106、113、115商铺系李俊颖向开发商购买且实际占有，买卖合同有效。李俊颖就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担了举证证明责任，完成了基本的举证义务。德信公司未提供充分的证据证明其对争议标的享有民事权益，德信公司应对此承担举证不能的法律后果。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十三条的规定，该院解除对深圳市福田区香珠花园AB栋106、113、115商铺的查封，并无不当。德信公司的诉求无事实和法律依据，依法予以驳回其诉讼请求。依照《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产〉的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：驳回德信公司的诉讼请求。案件受理费100元，由德信公司负担。德信公司不服上述一审判决，向本院提起上诉，请求依法撤销一审判决，撤销（2015）梅中法执外异字第2号执行裁定书第一项对香珠花园AB栋106、113、115商铺中止查封执行的裁定，驳回李俊颖对香珠花园AB栋106、113、115商铺中止执行、解除查封的异议请求，准许执行香珠花园AB栋106、113、115商铺，本案全部诉讼费由李俊颖承担。理由如下：原审认定事实错误，适用法律错误。（2015）梅中法执外异字第2号执行裁定书支持李俊颖提出的执行异议，缺乏事实与法律依据。德信公司申请执行的深圳市福田区香珠花园AB栋106、113、115商铺全部为第三人所有，不属于李俊颖所有。李俊颖对属于第三人所有的房产申请执行异议是完全错误的，其行为没有任何法律依据。首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定与物权法登记制度不符，李俊颖对案涉房屋没有任何权利，无论其是否有过错，提出异议的根据都不存在。其次，对于需要办理过户登记的不动产应当办理过户才能善意取得，仅仅根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定不进行查封会造成欠款人恶意逃避债务，损失转嫁给申请查封的债权人，有失公平。再次，根据法律的效力位阶，当《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》与《物权法》发生冲突时，应以《物权法》为审判的依据。（2015）梅中法执外异字第2号执行裁定书所引用的（2002）深中法房终字第2470、2471、2472号民事判决书确认的事实是李俊颖与辰森公司签订的关于买卖AB栋106、113、115商铺的合同有效，并未认定香珠花园AB栋106、113、115商铺的所有权属于李俊颖，且李俊颖支付的不是购房款而是假借购房名义高息借贷，没有出具购房款转账记录，梅州市中级人民法院裁定中止执行并解除查封是错误的。李俊颖要求解除查封的香珠花园AB栋106、113、115商铺并非（2002）深福法房初字第1628-1630号民事判决书、（2002）深中法房终字第2472号民事判决书所指向的房屋，李俊颖购房合同所附图纸是虚假的，其所购商铺不存在。李俊颖答辩称：德信公司上诉称香珠花园AB栋106、113、115商铺全部归泰生公司所有，明显与房产产权事实不符。一、李俊颖与辰森公司签订合同，辰森公司是拥有合法预售许可证的主体，且李俊颖购买案涉房产的购房合同早已被生效判决认定有效，其后李俊颖对案涉房产占有使用，泰生公司在2001年无权预售房产也不是房产的所有权人。二、香珠花园房地产证“他项权利摘要及附记”的记载显示泰生公司并非香珠花园的所有权人。三、李俊颖一审提交的市政法委文件证实香珠花园工作组再次确认李俊颖购房的身份及对房产占有使用的事实。四、德信公司上诉称购房合同所附图纸虚假没有事实依据，生效判决认定购房合同有效，房产必然为真实存在，李俊颖一审提交的案涉房产的营业执照、消防等材料足以证明案涉房产是真实存在的。五、德信公司与泰生公司恶意串通，借用梅州中院的执行程序达到侵占李俊颖房产的非法目的。六、德信公司的上诉理由是曲解法律，《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》与《物权法》并无冲突，原审适用法律正确。请求驳回德信公司上诉，维持原判。本院认为：根据德信公司提出的上诉理由及李俊颖的答辩意见，本案争议焦点为李俊颖对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。已生效的深圳市中级人民法院（2002）深中法房终字第2470-2472号民事判决查明李俊颖在案涉房产被人民法院查封之前已同开发商签订合法有效的书面买卖合同，就106号房交清购房款，其余房产购房款已部分支付，一直占有和使用案涉房产，而案涉房产因存在历史遗留问题无法办理过户登记手续，非因李俊颖自身原因未办理过户登记。故李俊颖对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权利，梅州市中级人民法院裁定中止对案涉房产查封裁定的执行，原审驳回德信公司要求撤销裁定并准许执行案涉房产的诉讼请求，并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，处理正确。德信公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件上诉费100元由德信物业发展（武汉）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 羊  琴审 判 员 王  庆代理审判员 陈 康 秀二〇一六年十二月二十八日书 记 员 苏浩文慧