甘肃省庆阳市西峰区人民法院民 事 判 决 书（2015）庆西民初字第4144号原告安军民。委托代理人胡炯文，甘肃泰丰律师事务所律师。被告吴正沛。委托代理人蓝光明，甘肃拓原律师事务所律师。原告安军民与被告吴正沛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告安军民及其委托代理人胡炯文，被告吴正沛及其委托代理人蓝光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年8月27日，原告与被告签订《房地产租赁合同》，将位于庆阳市西峰区北环路陇东农产品批发市场的原庆阳信息大厦一至五层整体出租给被告经营宾馆使用。合同约定租期10年，即从2010年1月1日至2019年12月31日，年租金76万元，被告须于本合同签订之日向原告支付2010年度76万元租金，以后每年提前10日付清下年度租金，如逾期未付，原告可解除合同，收回所出租的房屋，并且在本合同违约责任中明确约定，合同期内如乙方违约由甲方解除合同的，不对乙方的装修进行补偿。合同履行期间，被告对2015年之前的租金尚能按时支付，但对2015年度的租金，被告尚欠50万元。经原告多次催要，被告拒绝支付，且被告还存在将承租房屋转租的情形。现诉至法院请求：1、判令解除原、被告签订的房地产租赁合同；2、判令被告支付原告租金50万元。被告辩称：本案的事实是在2007年，庆阳市西峰区寨子乡北肴队在修建原庆阳信息大厦时资金困难，无力建设，遂与原告安军民、周志舜、蔡新民协商，由该三人出资300万元（其中安军民200万元、周志舜、蔡新民各50万元）修建，建成后由三人无偿使用十年。2009年8月27日，由被告吴正沛与戴椅以每年76万元价格承租该房屋用于经营圣豪轩酒店，后戴椅退出，被告吴正沛一人实际经营并承担租金。2010年5月31日，周志舜将其股权以80万元的价格转让给被告吴正沛，被告吴正沛就拥有了信息大厦十年使用权收益的六分之一股权。合同约定年租金为76万元，实际履行是按照原告安军民、被告吴正沛、蔡新民占股比例分别享有506668元、126666元和126666元租金。在合同签订后第二年，被告吴正沛每年分别向原告安军民支付506668元、给蔡新民支付126666元的租金。2015年度的租金被告吴正沛已向原告安军民支付了20万元，给蔡新民支付126666元，后因原告安军民拒收造成被告无法向原告交纳下剩租金306668元，现被告吴正沛愿意通过法院随时向原告支付。对于原告要求解除合同的诉讼请求，被告认为于法无据，请求法院驳回原告的此项诉讼请求。理由是原告安军民所述事实与本案客观事实不符。事实是原告安军民提出变更合同，要求被告吴正沛将原来一次交一年租费变更为一次交二年，违反了合同关于房租支付方式的约定，虽经双方多次交涉，终因资金的问题被告吴正沛未同意原告的变更要求，在他人说和下原告安军民同意按原来约定的方式支付租金，但原告安军民说自己与他人有债务问题，让被告吴正沛向李莉的账户打入20万元，被告吴正沛即于2015年2月11日向原告安军民指定账户汇入20万元。待被告吴正沛再向原告安军民交剩余租金时，原告安军民拒收。被告吴正沛多次通过电话及找原告安军民当面协商，原告安军民均不接收被告吴正沛交款，为此被告吴正沛让合作伙伴何录平、蔡新民给原告安军民及会计王树平打招呼，但均无结果。被告没有违反双方签订合同的约定条款，是原告安军民拒收造成的被告无法交纳租金，违约方是原告安军民，而非被告吴正沛。原告安军民要求解除合同的请求也违背公平原则，被告吴正沛承租该房屋是用于开办酒店，酒店经营属于长效投资，前期投入较大，回收投资周期较长，投资风险评估均是按照十年租期计算的。同时在酒店下设有“兰州三勺辣子牛肉面”店、“千禧会足浴”店，均投入了大额资金，若原告执意解除合同，会给被告造成较大的经济损失。经审理查明：原告安军民与周志舜、蔡新民共同享有庆阳信息大厦的十年使用权，三人投资比例为4︰1︰1，且约定收益按此比例分配。2009年8月27日，原告安军民（甲方）与被告吴正沛（乙方）签订《房地产租赁合同》一份，合同主要约定：“甲、乙双方经充分协商，同意就下列房产租用事项，订立本合同条款，共同遵守履行；一、甲方自愿将坐落在西峰区北环路陇东农产品批发市场庆阳信息大厦（共六层）一至五层租给乙方，房屋建筑面积4839.6平方米，大厦院落周围土地使用面积具体四至为：门前至路沿石归乙方使用。后院楼背以铁护栏范围为界，归甲乙双方共同使用，该房产的基本情况已载于契约（附件一：市场整体地形平面图），乙方对甲方所要出租的房产做了充分了解，愿意承租该房地产；二、甲乙双方议定的上述房产，年租金为76万元，租赁期限为壹拾年，自二〇一〇年一月一日至二〇一九年十二月三十一日止（二〇〇九年九月一日起至二〇〇九年十二月三十一日止为乙方装修期：免租金），合同总租金为人民币760万元整，大写柒佰陆拾万元整；三、付款方式：租金按年支付，本合同签订之日乙方向甲方支付2010年度的租金76万元，以后每年提前10天交清下一年度房租，如有违约，甲方有权收回房产；…七、违约责任：1、双方应全面履行本合同义务，任何一方违约，须向对方承担违约责任，2、若甲方违反本合同任何一项义务，视为甲方违约，如甲方违约造成本合同无法履行的，乙方有权解除合同，甲方必须对乙方装修物等不动产及动产按租赁剩余年限折旧后的价值进行赔偿，同时赔偿乙方由此造成的其他损失，3、在乙方经营中，若受到甲方管理人员或村民阻挡干扰，影响乙方正常经营，每停业一天，甲方应赔偿乙方由此造成的合理经济损失，4、合同期内，非甲方故意行为导致合同终止造成乙方停业无法继续经营的，甲方必须对乙方装修物等不动产及动产按租赁剩余年限折旧后的价值进行赔偿，5、合同期内，如乙方违约由甲方解除合同的，不对乙方装修进行补偿。”合同签订当天，原告安军民将该楼房整体交付给被告吴正沛，被告吴正沛对该楼房进行装修后用于经营“圣豪轩酒店”，并按照合同约定给原告安军民支付了第一年度的房屋租金76万元。2010年5月31日，在原告安军民与合伙人蔡新民同意的情况下周志舜将其股权转让给被告吴正沛。从2011年至2014年，被告吴正沛每年向原告安军民交纳房租费506668元，向合伙人蔡新民交纳房租费126666元。原告安军民虽然收取了被告吴正沛所交房租，但认为被告吴正沛应该将每年76万元的房租费全部交给他，由他分配给其他合伙人，而不是由被告吴正沛直接支付给各合伙人，为此原告安军民心中不满。后原告安军民听说被告吴正沛将承租楼房转租给他人，遂召集合伙人蔡新民和被告吴正沛协商变更房租交纳事宜，原告安军民提出2015年交房租时被告吴正沛一次性交清合同下剩期限五年的租金，蔡新民提出被告一次交清二年的租金，被告吴正沛均未同意二人意见，要求按原合同继续履行，三人协商未达成一致意见。在协商过程中，原告安军民给被告吴正沛提供了其妻子李莉的银行账号，被告吴正沛按原告要求于2015年2月11日给李莉账户内汇款20万元。后被告吴正沛按约定数额向蔡新民支付了2015年、2016年度的房屋租金。在向原告安军民交纳2015年房租时，原告认为应先解决与租赁相关的其他事项后再谈及租金收取问题，为此被告吴正沛通过合伙人蔡新民、何录平等人联系原告安军民商议收取租金未果。原告安军民于2015年12月25日以被告不按时交纳租金要求解除合同并支付租金，向本院提起诉讼。在本案审理中，被告吴正沛申请向本院预交拖欠原告安军民的租金，于2016年7月26日向法院执行款专用账户转款50万元。经本院多次调解，原告安军民坚决要求解除合同。上述事实，有原、被告的陈述，《房地产租赁合同》，银行转账交易单，收条，证人蔡新民、何录平的证言等证据在卷佐证，予以确认。本院认为，本案争议焦点一：被告拖欠租金是否构成根本违约，应否解除原、被告签订的租赁合同。原、被告双方签订的《房地产租赁合同》，系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，合同依法成立并生效，应受法律保护，亦对双方当事人均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条分别对约定解除、法定解除合同的事由作出了规定。第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案原、被告未协商一致，故不存在协议解除合同的事实或条件。第九十四条第（三）、（四）项规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，”当事人可以解除合同。债务人在履行期限到来时，能够履行而没有按期履行债务，则构成迟延履行。然而，并非债务人在履行期限到来后不履行债务都会使债权人享有自动解除合同的权利。只有在一方违约致使另一方订立合同的主要目的不能实现，即构成根本违约时，债权人才享有合同自动解除权。原、被告合同约定的交付下一年度租金的时间为“每年提前十天交清下一年度房租”，原、被告的租赁期间为2010年1月1日至2019年12月31日，可以推断交付下一年度的租金时间为每年的12月21日。被告虽在合同履行期间有逾期支付租金的行为，亦存在拖欠租金的情形，但鉴于被告在审理期间已支付原告起诉的应付租金，通过主动汇款支付租金的行为表明被告有继续履行合同的诚意和能力，故被告吴正沛的行为不构成根本性违约，同时原告也未能提供证据证明被告存在擅自转租的行为，为保护合同当事人的合法权益，维护正常的交易秩序，原、被告之间的《房地产租赁合同》应继续履行。本案争议焦点二：被告拖欠租金的数额是多少。本案原、被告签订的合同约定每年房屋租金76万元。因被告承租楼房系原告安军民与合伙人蔡新民、吴正沛共同享有收益权，在2011年至2014年的合同履行中被告吴正沛实际每年支付原告安军民房租506668元，支付蔡新民房租126666元。原告安军民起诉要求被告吴正沛给付拖欠2015年的租金50万元，被告吴正沛辩称已支付租金20万元，现下欠2015年租金是306668元，并提交银行客户交易单证实其于2015年2月11日给原告提供的账户支付租金20万元。原告认可被告曾给其妻李莉账户内汇款20万元，但否认该笔款项是被告交纳的租金。对于原告陈述该笔款系被告交纳的其他费用，未能提供相应的证据予以证明被告存在拖欠原告其他费用的事实，故对该20万元汇款应认定为被告吴正沛支付给原告安军民2015年的房屋租金，被告吴正沛应再支付原告安军民2015年度租金306668元。因本案并未解除原、被告的房屋租赁合同关系，被告吴正沛应按照合同约定向原告安军民交纳2016年度的租金506668元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴正沛向原告安军民支付2015年1月1日至2015年12月31日期间的租赁费306668元，2016年1月1日至2016年12月31日期间的租赁费506668元；二、驳回原告安军民的其他诉讼请求。上述判处内容，限判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由被告吴正沛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审 判 长  苗海蓉代理审判员  路娜娜人民陪审员  袁晓刚二〇一六年十二月九日书 记 员  贺晓荣本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。