四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终8773号上诉人（原审被告）：四川正达房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市新都区新都镇外南街262号。法定代表人：宁交贵，董事长。委托诉讼代理人：何凯，四川勤证律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵昊抒，四川勤证律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田继华，男，汉族，1978年1月17日出生，住四川省成都市新都区。委托诉讼代理人：邓鑫，四川中沛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程茜，女，汉族，1979年8月12日出生，住四川省成都市新都区。委托诉讼代理人：邓鑫，四川中沛律师事务所律师。上诉人四川正达房地产开发有限公司（以下简称正达公司）与被上诉人田继华、程茜商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2016）川0114民初2816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人正达公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、依法改判正达公司不承担违约金；3、田继华、程茜承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：正达公司在办理房屋所有权证期间积极作为，并无故意拖延办证情况，而税务部门停止收件，正达公司也通过电话和发函的方式向田继华、程茜汇报，正达公司已经尽到了合同约定的义务，并不存在违约行为；因税务部门停止收件，导致田继华、程茜逾期取得房屋所有权证书，正达公司不应承担违约责任；正达公司受托为田继华、程茜办理房屋所有权证书及相关事宜的行为为无偿行为，不应承担田继华、程茜延迟取得房屋所有权证书的损失。田继华、程茜针对正达公司的上诉辩称，交房时间与办证时间均有明确约定，正达公司违约事实存在，应当按照约定的违约金标准支付违约金，双方并未约定该违约金应从实际交房之日后第366天开始计算。正达公司要求调减违约金没有事实依据，不应得到支持。田继华、程茜向一审法院起诉请求：判令正达公司依约交付房屋所有权证，支付逾期交付房屋所有权证的违约金（从2015年7月1日起计算至实际交付房屋所有权证之日止，标准每日购房款总额的万分之三）。一审法院认定事实：2014年2月19日，田继华、程茜（买受人）与正达公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定由田继华、程茜购买正达公司开发的位于成都市新都区新都镇育英路266号北欧印象小区8幢1单元32层3号房屋，总价款434033元。《商品房买卖合同》第十条交付条件第一款载明“出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房。”第十九条第二款转移登记载明“1.商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：.……（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的每日万分之三向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书，其他情况补充见《合同补充协议》。”签订商品房买卖合同的同时，双方还签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，补充协议第八条针对买卖合同第十九条的补充约定载明“……6.关于权证的交接与结算：除另有约定外，甲方为乙方办理完毕所有权证后，乙方在接到甲方通知15日内前往甲方通知确定的指定地点办理交接和结算手续。如乙方在接到甲方通知15日内未前往甲方通知确定的指定地点办理交接和结算手续的，甲方向乙方收取每日每本5元的档案管理费。”《商品房买卖合同》及补充协议签订后，田继华、程茜按约支付了购房款。2014年6月25日，双方对房屋进行了交接，田继华、程茜向正达公司交纳了办证所需的费用。2016年6月16日，成都市新都区房产管理局为田继华、程茜的该套房屋办理了《房屋所有权证》，正达公司领取该证后，尚未将该证的原件交付给田继华、程茜。一审法院认定以上事实有《商品房买卖合同》及补充协议、收据、房屋所有权证及到庭当事人的陈述在卷佐证。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。双方约定，由正达公司代田继华、程茜办理房屋所有权证，领取后正达公司应及时将房屋所有权证交付给田继华、程茜，对于田继华、程茜要求交付房屋所有权证的诉讼请求，一审法院予以支持。《商品房买卖合同》第十九条第二款转移登记载明“1.商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”，正达公司作为出卖人，在与买受人签订《商品房买卖合同》时约定由出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，实质上是确定了出卖人的附随义务，不能单独认为该条款系无偿的委托合同，故正达公司主张的双方形成无偿委托合同关系，受委托人在无故意或重大过失的情况下，不承担委托人的损失的抗辩主张，一审法院不予采纳。关于迟延办理房屋所有权证的责任问题，买受人出具委托、提交资料、缴纳费用后，相关手续应由正达公司办理，办理的情况也由正达公司掌握，其抗辩称，迟延办理并非由自身原因引起，而是由新都区地税局暂停收件引起，但并未提交相关证据予以证明，不能排除自身责任，故一审法院对正达公司的该项抗辩主张不予采纳。《商品房买卖合同》第十九条第二款转移登记第二项约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的每日万分之三向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书”，正达公司于2014年6月25日向田继华、程茜实际交付了房屋，该时间在双方约定的商品房的交付时间之前，因此，田继华、程茜应从2014年6月30日起的365日内即2015年6月30日之前取得房屋所有权证书，田继华、程茜的房屋所有权证书上登记的时间为2016年6月16日，合同约定的取得房产证的时间应理解为房屋所有权证上记载的时间，不能理解为田继华、程茜主张的交付房屋所有权证的时间，双方在补充协议第八条中针对买卖合同第十九条进行了补充约定“……6.关于权证的交接与结算：除另有约定外，甲方为乙方办理完毕所有权证后，乙方在接到甲方通知15日内前往甲方通知确定的指定地点办理交接和结算手续。如乙方在接到甲方通知15日内未前往甲方通知确定的指定地点办理交接和结算手续的，甲方向乙方收取每日每本5元的档案管理费。”该条款对房屋所有权证的交接进行了约定，但并未约定迟延交付房屋所有权证时，正达公司应承担怎样的责任。交付的问题，需要双方的配合，田继华、程茜也未能举证证明迟延交付是由于正达公司单方原因造成的。故本案的迟延取得房屋所有权证的违约金应从2015年7月1日起计算至房屋所有权证上登记的时间即2016年6月16日止，迟延351天。正达公司未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，应该承担逾期办证的法律责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。正达公司抗辩称，合同约定的违约金过高，田继华、程茜也没有提供证据证明其实际损失，一审法院认为，合同约定的迟延取得房屋所有权证应承担已付房款每日的万分之三的违约金过高，一审法院结合双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，将违约金酌情调整为已付房款每日万分之零点五。正达公司应向田继华、程茜支付的迟延取得房屋所有权证的违约金为7617元（434033元×万分之零点五×351天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、正达公司于判决生效之日起十日内向田继华、程茜交付涉案房屋的《房屋所有权证》；二、正达公司于判决生效之日起十日内向田继华、程茜支付逾期办理房屋所有权证的违约金7617元；三、驳回田继华、程茜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费488元，由田继华、程茜负担363元，正达公司负担125元（此款田继华、程茜已预交，正达公司在履行上述付款义务时一并结清）。二审中，田继华、程茜提交了物管费收据、正达公司向房管局提交资料的情况说明，证明田继华、程茜收房时间与一审认定不一致、正达公司提交资料的时间已经超过合同约定的办证时间。正达公司质证认为，物管费收据来源真实、合法，载明的收款时间与交房时间一致；情况说明系单方证据不予认可，但对上面载明的提交资料时间、登记时间认可。本院认证如下：物管费发票能够证明物管费交纳时间，但不能证明交房时间；情况说明系田继华、程茜制作的单方证据，但正达公司对记载的内容予以认可，本院予以确认。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。本院认为，本案二审的主要争议焦点为一审判决确定正达公司支付逾期取得房屋所有权证的违约金金额是否恰当，现评判如下：从双方的约定来看，就田继华、程茜取得案涉房屋所有权证事宜，分配给双方的权利义务为：田继华、程茜将办理房屋所有权证所需税费、资料交给正达公司，正达公司在合理期限内将田继华、程茜提交的资料和正达公司应当提交资料交给行政机关，并在行政机关颁发房屋所有权证书后，及时将房屋所有权证书交付给田继华、程茜。田继华、程茜向正达公司提交税费、资料的义务相较正达公司提交资料给行政机关、交付房屋所有权证的义务，属先义务。因此，取得房屋所有权证的期间应从商品房交付且田继华、程茜向正达公司提交税费、资料之日开始计算。双方约定的交房日期为2014年6月30日，因此，田继华、程茜应当在2015年6月30日前取得房屋所有权证。而正达公司向行政机关提交资料的时间为2016年6月13日，该时间已经超过双方约定的取得房屋所有权证时间。虽正达公司辩称系地税部门停止收件导致提交资料逾期，但未提交充分证据证明。同时，即便地税部门确实存在停止收件的行为，但正达公司并未举证证明该情况依据法律规定或双方约定，属于不应由正达公司承担责任的情形。因此，正达公司的该主张本院依法不予支持。现房屋所有权证书已经颁发，正达公司也代为领取，但尚未在合理期限内交付给田继华、程茜，因此，田继华、程茜未能在商品房交付之日起365日取得房屋所有权证书的原因在于正达公司，故正达公司应当依约支付违约金。如前所述，一审法院认定逾期取得房屋所有权证违约金从2015年7月1日起算正确，本院依法予以确认。该违约金应计算至正达公司实际将房屋所有权证书交付给田继华、程茜之日止，故一审法院认定的违约金截止点错误，本院依法予以纠正。同时，本院结合双方的履约情况、过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，一审法院确认正达公司应支付7617元违约金并无不当，本院依法予以确认。综上，正达公司的上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实部分不清，适用法律正确，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人四川正达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何广智审判员  龚 耘审判员  赵 锋二〇一六年十二月十四日书记员  杨大准