广西壮族自治区桂林市象山区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0304民初1545号原告（执行案外人）：覃传智，男，汉族，1981年10月7日出生，住广西桂林市七星区。委托诉讼代理人：蒙琳，桂林市临桂区法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：陈培莉，女，汉族，1959年6月3日出生，住广西桂林市象山区。委托诉讼代理人：吴海云，广西诚云霞律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晶，广西诚云霞律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：廖国建，男，汉族，1969年9月15日出生，住广西桂林市叠彩区。第三人（被执行人）：蒋梦野，女，汉族，1967年11月28日出生，住广西桂林市叠彩区。原告覃传智与被告陈培莉、第三人廖国建、蒋梦野执行异议之诉一案，本院于2016年7月4日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月23日公开开庭进行了审理。原告覃传智的委托诉讼代理人蒙琳，被告陈培莉的委托诉讼代理人吴海云、陈晶均到庭参加诉讼，第三人廖国建、蒋梦野经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告覃传智向本院提出诉讼请求：一、判令停止对原告已交购房款并已入住的第三人公证委托他人全权处理转让给原告的桂林市X号房的评估、拍卖或者以物抵债程序；二、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告系桂林市象山区人民法院（2014）象法执字第596号法律文书的申请执行人，第三人为被执行人。2016年1月28日，原告通过朋友告知，原告在2013年3月31日与第三人夫妇及居间人临桂县临桂镇佳兴房屋中介信息部签订并己交购房款1000000元的桂林市X号房屋被象山区法院拍卖，并在2015年5月26日以（2015）桂市法委选字第198-201号委托拍卖进行信息公告。为此，原告于2016年2月6日到象山区法院反映，并于2016年2月24日提出执行异议。2016年4月12日象山区法院以（2016）桂0304执异4号执行裁定书驳回原告的异议申请。原告认为，原告已按合同约定交纳了第一、二期购房款人民币1000000元，有300000元因为要按合同约定在2013年年底办好给原告房屋产权证时才交清，故该300000元当时未交纳，直到2016年3月21日才付清。尔后，因为第三人讲其领养的小孩在就近房屋的学校就读，待重新找到学校以后转学就交房，但因开发商的原因，该房屋一直没能办理清楚产权证的过户手续，并非原告过错。2016年初，原告已搬入该房居住。因为居间人在原告的几年催促下，没能与第三人和开发商办理该房屋产权转让给原告的手续，原告无奈在2016年5月25日向临桂区法院提起合同纠纷诉讼，临桂区法院已受理，目前正在审理期限中。由于被告的行为，导致原告的权利受到侵害，故原告特依据法律相关规定向法院起诉，请求判如所请。被告陈培莉辩称，一、本案所执行的房产系第三人廖国建、蒋梦野所有，法院依照生效的判决书执行被执行人廖国建、蒋梦野的房产在程序和实体上都没有任何问题。二、被答辩人覃传智认为法院执行错误，拍卖的房子是被答辩人的，没有任何事实依据和法律依据。1、被答辩人将1300000元所谓房款付清，没有任何转账凭据，仅仅提供所谓的卖房人的3张收据，完全不具备证明效力；在被答辩人知道房子已经被法院拍卖的情况下，还在今年的3月26日给了300000元的房屋尾款，这样的行为让人无法理解，不是正常的买房人的行为，此举只能是为了阻止法院的正当执法；2、被答辩人诉称其已经入住被执行房产，完全与事实不符。被执行房产早在2014年3月5日已被贵院依法查封并于当日送达给了桂林方正房地产开发公司，法官当天贴了封条和查封公告，当时没有任何人在里面居住；在案件执行阶段，执行法官依法对该房产进行了换锁处置并依法拍卖，房屋内也没有任何人居住。现被答辩人声称其已经入住被法院查封的房产，若真入住，被答辩人竟然在法院已经查封的情况下强行违法占有他人房产，这样的行为不只是构成民事侵权，也是一种犯罪行为；3、被答辩人称其和第三人在2013年3月31日居间人处签订购房合同没有事实依据和证据依据。被答辩人提供的《存量房居间（买卖）合同》，其中卖方的签名是居间人覃红玉代签的，与被答辩人诉状中所诉与第三人签订合同这个事实不符。该中介合同中第十三条约定，被答辩人要在合同签订时就缴纳中介费20000元，被答辩人没有提供缴纳中介费的任何证据，无法证明其已经全面履行了合同；4、被答辩人和开发商桂林方正房地产开发公司都认可本案所涉房产没有办理过户手续，也就从事实上认可了截止到今天，房产都是第三人夫妇廖国建、蒋梦野的。至于是谁的过错，被答辩人已经另行起诉维权，可以要求第三人承担违约责任。综上所述，被答辩人没有充分证据证明其对案涉房屋的权利能够排除执行，故请求贵院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。第三人廖国建未作答辩。第三人蒋梦野未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：第三人廖国建、蒋梦野于2011年向桂林市方正房地产开发公司（以下简称方正公司）购买桂林市X号房，并签订《商品房买卖合同》一份，该合同至今未到房产管理部门办理备案登记。2014年2月26日，本院受理被告陈培莉与第三人廖国建、蒋梦野及桂林国梦贸易有限公司（以下简称国梦公司）民间借贷纠纷一案，案号为（2014）象民初字第234号。在该案审理过程中，本院依据被告陈培莉申请，作出（2014）象民初字第234-1号民事裁定书查封第三人于2011年购买的X号房。该裁定书于2014年3月5日送达给方正公司。2014年6月19日，本院作出（2014）象民初字第234号民事判决书判决第三人廖国建、蒋梦野及国梦公司归还被告陈培莉借款9300000元及支付利息。该判决生效后，因第三人及国梦公司未履行判决书确定的义务，本院依被告的执行申请于2014年9月10日作出（2014）象执字第596号执行裁定书，裁定拍卖蒋梦野名下的桂Ｃ×××××号奔驰小型越野客车及廖国建、蒋梦野名下的桂湖景苑5栋1单元1层2号房以清偿债务。该房产至今未拍卖成功。2016年2月24日，原告覃传智作为案外人对该执行标的向本院提出执行异议，本院于2016年4月12日作出（2016）桂0304执异4号执行裁定书驳回原告的异议申请，原告对此裁定不服，故在法定期间向本院提出前之诉讼。另查明，临桂县临桂镇佳兴房屋中介信息服务部（以下简称佳兴中介部）经营者为覃红玉。2012年5月21日，第三人廖国建、蒋梦野到桂林市临桂县公证处办理了（2012）桂临证字第977号公证书，公证委托覃红玉、李锦学出售第三人购买X号的商品房，并委托覃红玉、李锦学代其收取出售的房屋款及到房地产管理部门办理上述房屋的过户手续等。2013年3月31日，覃红玉代理第三人（甲方即卖方）与原告（乙方即买方）、佳兴中介部（丙方即经纪代理方）签订《存量房居间（买卖）合同》一份，约定第三人将其所有的位于桂林市X号的商品房一套（建筑面积145.78平方米）出售给原告，房价款1300000元。合同第四条约定：在本合同签订时，乙方支付定金200000元给甲方，每期付款甲方出具收据或由乙方打入甲方名下或甲方指定的账户，定金在付尾款时冲抵房款，购房款项分三期付清；第一期乙方于2013年4月5日前支付600000元给甲方，第二期乙方于2013年5月10日前及产权过户之日支付400000元给甲方，第三期乙方于2013年底取得产权证十天支付100000元给甲方。第十二条约定：甲方应于乙方付清第一期房款之日将上述房屋交付乙方使用，并负责结清交房前此房屋所欠的相关所有的欠费。该合同签订后，原告于2013年3月31日支付给第三人购房款600000元（含购房定金200000元）；2013年5月9日，原告又支付给第三人购房款400000元（其中含2013年4月3日支付200000在内）。2016年2月，原告到本院了解涉案房屋查封情况，本院告知其应将剩余购房款交付执行，但原告仍于2016年3月21日将剩余300000元购房款通过银行账户转给覃红玉。2016年5月25日，原告将佳兴中介部、廖国建、蒋梦野、方正公司诉至临桂区法院，请求法院判决原告与廖国建、蒋梦野、佳兴中介部于2013年3月31日签订的《存量房居间（买卖）合同》合法有效，并由廖国建、蒋梦野出资与佳兴中介部及方正公司到房产管理部门将X号房屋的产权办到原告名下。庭审时，原告称其购买涉诉房屋后，继续将该房屋租赁给第三人居住使用至2015年9月，双方未签订租赁合同，亦未约定租赁期限，租金为2800元／月，2015年9月后，原告搬入居住四个多月。原告并向本院提交其于2016年3月20日出具的收据一份，内容为原告收到第三人承租X号房应付租金（从2013年4月5日至2016年元月31日共34个月）共94700元，此租金从原告应付的购房尾款中扣除。2016年8月11日，原告与唐丽花签订《房屋租赁合同》，约定原告将其购买的X号房屋租赁给唐丽花居住，租赁期限自2016年8月16日起至2017年8月15日止。方正公司于2016年3月29日出具说明一份，写明：2012年，覃红玉多次催办理廖国建、蒋梦野X号房的产权证，2013年初，覃红玉将廖国建、蒋梦野2012年5月21日广西壮族自治区临桂县公证处出具的（2012）桂临字第977公证书、买受廖国建、蒋梦野X号房的客户资料及相关手续交到公司，当时由于廖国建、蒋梦野的产权证没有办理，覃红玉要求公司合同更名到买受人的名下，但公司系统关闭，不能办理，同时从2013年起，税务局及相关部门也不允许合同改名；至今桂湖景苑5幢仍在筹备资料办理初始登记大证，至于该栋业主的产权要等初始登记大证办好后才可以送业主资料到房管局办理业主产权证。本院认为，涉案房屋即X号房为第三人廖国建、蒋梦野向方正公司所购买，有《商品房买卖合同》予以证实，双方当事人对此均无异议，本院亦予确认。原告主张因其已与第三人就涉诉房屋签订了房屋买卖合同，对该房屋即涉诉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。对于其该项主张，本院应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，根据原告在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与第三人签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行及非因买受人自身原因未办理过户登记等予以认定。以上条件均为并列条件，缺一不可，只要同时满足以上条件，异议尚可成立、排除执行。首先，根据原告举证，本院可确认原告与第三人系在2013年3月31日签订的书面买卖合同，签约时间在本院查封该房产之前。其次，关于涉案房屋在法院查封之前是否已被合法占有的问题。原告为证实其已在法院查封之前合法占有该房屋，提供了原告于2016年3月20日、2016年8月11日出具的收据各一份、与唐丽花签订的《房屋租赁合同》、桂湖景苑物业服务有限公司于2016年7月26日出具的缴纳物业服务费凭证、2016年11月2日出具的证明及车辆出入卡等证据。对上述证据，本院认为，原告于2016年3月20日出具的收据系其自行出具，并无第三人签字确认，亦无租赁合同予以佐证，故仅凭该证据本院无法认定原告于2013年4月5日将房屋租赁给第三人；原告于2016年8月11日出具的收据、《租赁合同》及桂湖景苑物业服务有限公司于2016年11月2日出具的证明仅能证实原告于2016年8月开始将房屋租赁给唐丽花；缴纳物业服务费凭证及车辆出入卡等证据未能直接证实原告居住涉诉房屋的时间，综上，原告的举证情况未能证实其在法院查封之前已合法占有该房屋。根据庭审查明事实，原告分别于2013年3月31日、4月3日、5月9日总计支付给第三人1000000元；后原告在明知涉案房屋已被查封，本院亦已告知其将剩余购房款交付执行的情况下，仍将300000元剩余购房款于2016年3月21日通过银行账户转给覃红玉，且此时亦不符合双方合同约定的给付购房尾款条件，该行为亦与相关法律规定相悖。最后，关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。对此，方正公司出具证明证实系因公司原因未能将涉诉房屋办理初始登记，致使原告未能及时将房屋过户到自己名下，对此事实，本院予以确认。综上所述，原告提出的异议理由，并不完全符合法律规定的足以排除强制执行的要求，故对其申请撤销本院对X号房的评估、拍卖、以物抵债等执行行为的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条规定，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告覃传智的诉讼请求。案件受理费100元，由原告覃传智负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元（收款单位：桂林市中级人民法院。帐号：20×××16。开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤诉处理，本判决即发生法律效力。审  判  长 韦乐芳人民 陪 审员 马黎娟人民 陪 审员 杨武奎二〇一六年十二月八日（代）书记员 王丽梅