辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽04民终1716号上诉人（原审被告）：抚顺兴隆宝通置业有限公司，住所地辽宁省抚顺市顺城区。法定代表人：佟恩祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：李弘熙，该公司职员。被上诉人（原审原告）：李善猛，男，1989年6月25日出生，满族，个体业主，住辽宁省西丰县。被上诉人（原审原告）：张雪，女，1988年12月15日出生，满族，个体业主，住辽宁省西丰县。委托诉讼代理人：周明国，辽宁申源律师事务所律师。上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司（以下简称兴隆公司）因与被上诉人李善猛、张雪商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初1310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人兴隆公司委托诉讼代理人李弘熙，被上诉人李善猛、张雪及其委托诉讼代理人周明国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴隆公司上诉请求：1、原审判决缺乏事实和法律依据，故请求撤销该判决，并请求依法改判被上诉人继续履行双方签订的商品房买卖合同；2、请求依法改判上诉人不返还被上诉人购房款及违约金1124.47元等款项；3、判令由被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：双方在合同第10条约定“被上诉人逾期支付房款的，应向上诉人按日支付未付房款的万分之0.5的违约金，合同继续履行。”上诉人与被上诉人签订合同后，被上诉人仅支付首付款224893元，余19万元经上诉人多次催讨未付，构成违约。虽然上诉人逾期交房，但合同约定仍继续履行，不存在解除合同事由，不存在违约金，故被上诉人的主张无事实和法律依据，请求改判。李善猛、张雪辩称，兴隆公司未按约定交房房屋，构成违约，我方有权要求解除合同并要求对方支付违约金，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回兴隆公司上诉请求。李善猛、张雪向一审法院起诉请求：1、解除二原告与被告签订的房屋买卖合同；2、被告退还二原告已付两处购房款本金共计224893元及支付违约金（按合同第12条约定从2015年9月30日至判决确认给付首付款之日止，按照0.5%计算）；3、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告李善猛、张雪系夫妻关系。2013年12月24日，二原告与被告抚顺兴隆公司签订《兴隆摩尔世界》商品房认购协议书，并于2014年8月18日签订合同编号分别为R201400543808和R201400544341的《抚顺市商品房买卖合同》。双方在合同中约定：二原告购买被告抚顺兴隆摩尔世界位于抚顺市顺城区两处铺，铺《销（预）售许可证》号分别为XKxxxxxxxxx1和XKxxxxxxxxx2，建筑面积都为9.91平方米，其中1232铺单价为每平方米22193.95元，房屋总价款为219942元，二原告首付119942元，贷款100000元；1233铺单价为每平方米19672.15元，房屋总价款194951元，二原告首付104951元，贷款90000元。被告在2015年9月30日前将经综合验收合格的房屋交付原告，逾期90日后原告有权解除合同，被告应自原告解除合同通知到达之日起15日内返还全部已付款项，并按原告累计已付款的0.5%向其支付违约金。原告如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。双方在合同中未约定房款交付时间。二原告向被告交纳二处商铺购房首付款119942元和104951元，共计224893元。被告出具加盖公司公章的收款收据。涉案争议房屋现处于停工状态，被告未能在合同约定期限交付房屋，原告经与被告协商未果，故来院诉讼。一审法院确认的上述事实有原告提供的结婚证复印件，商品房买卖合同、商品房认购协议书、合同联系单、收款收据及双方当事人开庭笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭对质和审查、采信。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案原、被告签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效。原告按合同约定交纳购房首付款后，被告负有按合同约定时间交付房屋的义务。被告未按合同约定时间交付房屋，原告有权按双方在合同中的约定选择解除合同，并要求被告支付违约金。故对于原告要求解除与被告之间的商品房买卖合同，及要求被告返还购房款的诉讼请求，予以支持。关于原告主张被告支付违约金之请求，双方在合同中明确约定被告逾期90日交房承担违约责任、支付违约金的计算方法，原告亦同意按合同约定请求违约金，现被告所建商铺处于停工状态，逾期交房已超过90日、存在违约情形，故对原告此请求予以支持，被告应按合同约定“累计已付款的0.5%向买受人支付违约金”支付二原告违约金1124.47元。关于被告辩称原告未支付购房款余款存在违约情形、合同仍处于履行状态一说，首先，双方在合同中未约定买受人交付房款时间；其次，被告出售的商铺未按合同约定时间交付且仍处于停工状态，原告有理由相信被告存在丧失履行合同义务的能力，其有权拒绝履行购房余款的要求，综上，被告抗辩称涉案合同处于继续履行状态，但未提供证据加以证实，缺乏事实依据，故对被告的抗辩理由不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第三款、第一百三十八条之规定，判决：一、解除原告李善猛、张雪与被告抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同；二、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性返还原告李善猛、张雪购房款224893元；三、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性支付原告李善猛、张雪违约金1124.47元。案件受理费2337元（已减半收取），由被告抚顺兴隆宝通置业有限公司负担，于本判决生效后三十日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实，有相关证据予以佐证，当事人亦没有提出异议，本院予以确认。本院认为，当事人对双方签订的商品房买卖合同的效力没有异议，一审认定有效，于法有据，本院予以认可。本案争议焦点是：一、商品房买卖合同应否解除；二、如果合同解除，违约方应否负担另一方所支付购房款的违约金损失。关于商品房买卖合同应否解除。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案，兴隆公司约定于2015年9月30日交付房屋，出卖人未按照约定交付房屋，且该情形截至目前仍在持续，而交付房屋系商品房买卖合同的出卖人最主要义务，因此，李善猛、张雪主张解除合同符合上述规定第三项规定的情形；且根据2014年8月18日签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应在2015年9月30日前将经综合验收合格的房屋交付、逾期90日后买受人有权解除合同的约定内容，李善猛、张雪主张解除合同也符合双方的约定解除的情形，即因出卖人延期交付房屋，李善猛、张雪享有实体的合同解除权。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案当事人没有对解除权的行使期限明确约定，且没有经过催告，符合上述规定解除权应当在解除权发生之日起一年内行使的情形。因此，本案李善猛、张雪的合同解除权的行使也满足程序要求。关于应否支付违约金。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第二款规定，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案，根据李善猛、张雪关于支付已付购房款的违约金的诉讼请求，一审判决兴隆公司支付相应违约金，即符合上述规定。兴隆公司关于不应支付购房款及违约金的主张，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，兴隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4690元，由上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员 潘力审判员 王     爽二〇一六年十二月三十日书记员 何     贺