宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）宁01民终1985号上诉人（原审原告）：宁夏社会科学院，住所地宁夏回族自治区银川市西夏区朔方路新风巷8号。法定代表人：张廉，该院院长。委托诉讼代理人：余志明，宁夏三略律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许旺，男，住宁夏回族自治区银川市。上诉人宁夏社会科学院因与被上诉人许旺房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区兴庆区人民法院（2016）宁0104民初296号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宁夏社会科学院上诉请求：撤销原判，依法发回重审或改判解除双方之间的房屋租赁合同关系，被上诉人向上诉人返还房屋，并支付自2010年11月1日至返还房屋之日的租金，按月600元计算。事实和理由：本案系房屋租赁合同纠纷，而非名为租赁实为拆迁安置，应该根据房屋租赁合同的相关法律规定进行裁判。根据2010年9月8日银川建发集团股份有限责任公司和宁夏社会科学院签订的《房屋拆迁安置协议》的约定，被拆迁安置方是宁夏社会科学院而非许旺、王银华夫妇，出租协议明确约定许旺、王银华夫妇仅仅是承租人。被上诉人许旺不是1985年被拆迁的两间房屋的所有权人，其依法也不属于1985年第一次拆迁时的被拆迁安置人，根据被上诉人一审当庭提供的《拆迁房屋临时凭证》所记载的“住用”二字，被上诉人许旺只是被拆迁两间平房的“住用人”，其不是房屋所有权人。1985年出租给被上诉人的房屋，由于2007年被建发集团拆除重建，与其有关的物权已经灭失，上诉人将该不动产出租给被上诉人，双方之间形成新的租赁关系。本案系住宅的房屋租赁，被上诉人另有两套大面积住宅并且其已经实际居住，其租赁涉案房屋用于日常生活居住的用途已经不存在，且涉案房屋目前由他人居住，其已经失去租赁的意义。采暖费不应该抵顶涉案房租。涉案房屋不属于银川市市区公有住房，银川市市区公有住房租金标准不适用本案。被上诉人拖欠租金，构成根本违约，上诉人依法享有合同单方解除权，另外，本案系不定期租赁，上诉人依法可以随时解除租赁合同，收回涉案房屋。被上诉人许旺辩称，被上诉人与上诉人不是普通的租赁关系，是基于房屋拆迁安置补偿协议而发生的租赁关系。该租赁关系的合法性由银川市住房保障局出具公文认证。被上诉人拥有其他房产并不影响上诉人与被上诉人之间涉案房屋租赁关系。被上诉人不缴纳房租，是因为上诉人不给被上诉人涉案房屋使用权，不予被上诉人签订房屋租赁协议。涉案房屋暖气费及分户改造费是由被上诉人缴纳。上诉人宁夏社会科学院向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；2.被告向原告返还房屋；3.被告向原告支付自2010年11月1日至返还房屋之日的租金，按每月600元计算；4.案件诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1985年，原告因自建家属楼，占用了被告位于银川市进宁北街勤俭巷的平房二间，面积22.93平方米。双方约定以租赁的形式对被告进行原地安置，即原告在原地所建住宅楼，并将其中一套房屋出租给被告居住，所有权归原告。原告将家属楼建成后，将4单元501室安置给被告，该房面积为65.27平方米，年租金1765元。被告在租住该房期间租金交付至2006年3月。2008年5月，银川建设发展集团公司（以下简称建发集团）在未与原、被告签订拆迁安置协议的情况下拆除了该家属楼。后经被告向房屋主管机关反映情况，在银川市住房保障局的协调下，原告与建发集团于2010年9月8日签订了《房屋拆迁安置协议》，约定：由建发集团购买位于银川市兴庆区北京东路284号18号楼1单元502室房屋（建筑面积61.52平方米），并将所有权登记至原告名下，并由被告及其妻子王银华承租。上述合同签订后，建发集团按约购买了位于银川市兴庆区北京东路284号18号楼1单元502室房屋，并于2010年10月11日将房屋所有权登记至原告名下。原告取得房屋后一直未交付被告。被告多次找原告协商未果，于2015年5月将银川市兴庆区北京东路284号18号楼1单元502室房门撬开后入住至今。2015年10月21日，被告向银川市热力公司交纳了2004年11月1日至2015年3月31日期间原告拖欠的采暖费共计6012.74元。2015年10月27日，被告向银川市热力公司交纳了分户改造费1598.48元。现原告诉至本院，请求判如所请。另查明，银川市市区公有住房中有集中供暖的单元套房月租金标准为2元/平方米。一审法院认为，原告向被告出具的《宁夏社会科学院拆迁房屋临时凭证》上明确记载被拆迁房屋系被告住用，原告应按该凭证对被告进行拆迁安置。针对银川市兴庆区北京东路284号18号楼1单元502室房屋，原、被告之间虽名为租赁合同关系，但实质是以租赁的形式由原告对被告进行拆迁安置。原告称被告于2010年10月入住该房屋，但未提交证据证明，故入住时间按被告陈述的时间，即2015年5月。被告于2015年10月21日向银川市热力公司交纳了2004年11月1日至2015年3月31日期间原告拖欠的采暖费共计6012.74元、于2015年10月27日向银川市热力公司交纳了分户改造费1598.48元，以上共计7611.22元均应由原告承担，现被告支付了上述费用，被告主张抵消相应的房屋租金符合法律的规定，应予准许。原告主张月租金按600元计算无事实依据，且与其2006年2月24日向被告出具的租金收据中注明的年租金1765元不符，故不予采信。年租金1765元，即每平方米每月2.25元（1765元÷12个月/年÷65.27平方米），高于银川市市区公有住房中有集中供暖的单元套房月租金2元/平方米的标准，故原告主张的租金仍按每平方米每月2.25元的标准执行，即每年1661.04元（2.25元/平方米/月×12个月/年×61.52平方米）。2008年5月至2015年5月期间被告未使用房屋，因原、被告均未提交证据证明具体的起止时间，一审法院酌定为2008年5月1日至2015年5月1日。被告代原告支付的采暖费、分户改造费7611.22元足以抵消其拖欠的房屋租金，故原告以被告拖欠房租为由要求解除合同的理由不能成立，其诉讼请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十九条、第一百零七条之规定，判决：驳回原告宁夏社会科学院的诉讼请求。二审中，双方当事人均没有提交新证据。二审审理查明的案件事实与一审查明的一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，根据1985年9月16日的《宁夏社会科学院拆迁房屋临时凭证》记载：“经上级批准，我院在进宁北街勤俭巷新建楼房，占用许旺住用的平房二间，居住面积22.93平米……”。2010年9月8日银川建发集团股份有限公司与宁夏社会科学院签订《房屋拆迁安置协议》，该协议约定如下：“建发集团购买兴庆区北京东路254号18号楼1单元502室，建筑面积61.52平方米，出售价23.5万元，南北朝向，住宅。用于安置宁夏社会科学院。就拆迁安置具体事宜协商如下：1.建发集团购买上述房屋与宁夏社会科学院被拆迁房屋建筑面积相差3.75平方米，双方互不补偿面积的差价，宁夏社会科学院认可。2.银川建发集团股份有限公司购房所发生的中介费、税费等均有银川建发集团股份有限公司承担……3.银川建发集团股份有限公司安置宁夏社会科学院的兴庆区北京东路284号18号楼1单元502室房屋，宁夏社会科学院承诺继续由原承租户许旺、王银华承租……”该拆迁安置协议中载明被安置人许旺、王银华享有在诉争房屋内继续承租的权利，被上诉人作为被安置人，对诉争的房屋依照《房屋拆迁安置协议》拥有继续承租的权利。对于上诉人称被上诉人实际并未居住在被拆迁房屋的意见，因实际拆迁被安置人应以拆迁安置协议为准，故本院对于上诉人该意见不予采纳。另，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人称被上诉人于2010年10月入住该房屋，但未提交证据证明，原审法院确认被上诉人的入住时间按被上诉人自认的时间，即2015年5月认定并无不当。被上诉人于2015年10月21日向银川市热力公司交纳了2004年11月1日至2015年3月31日期间上诉人拖欠的采暖费共计6012.74元，于2015年10月27日向银川市热力公司交纳了分户改造费1598.48元，以上共计7611.22元应由上诉人承担，现被上诉人支付了上述费用，一审法院按照上诉人给被上诉人出具的租金收据中注明的年租金1765元，支持被上诉人主张以采暖费、分户改造费抵消相应的房屋租金符合法律的规定。上诉人宁夏社会科学院与银川建发集团股份有限公司签订房屋拆迁安置协议，就承租人许旺、王银华对涉案房屋的继续承租权利进行了约定，故上诉人应按协议约定履行相应的合同义务。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费900元，由上诉人宁夏社会科学院负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭 鹏审 判 员  张 婧代理审判员  郭燕荣二〇一六年十二月十四日书 记 员  田 华附：法律相关条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。