上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终12630号上诉人（原审被告）：王凤兰，女，1973年2月6日出生，汉族，户籍地河南省鹿邑县，现住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：吴剑明，男，1966年8月22日出生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人（原审原告）：李燕，女，1976年7月3日出生，汉族，住上海市杨浦区。上诉人王凤兰因与被上诉人吴剑明、李燕房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初39327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月7日公开开庭进行了审理。上诉人王凤兰，被上诉人吴剑明、李燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王凤兰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审时的诉讼请求。事实和理由：双方之间的租赁合同约定租期有五年，现租期尚未届满。上诉人也不存在任何违约行为，故被上诉人不应解除合同。一审法院认定合同无效，并判决上诉人返还房屋，而上诉人在该房屋内添置了家具、家电，但一审法院未判决被上诉人对此予以赔偿，显属不当。吴剑明、李燕共同辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院判决正确，要求驳回上诉，维持原判。吴剑明、李燕向一审法院共同起诉请求：1、确认吴剑明、李燕与王凤兰就上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋所签订的《租赁合同》无效；2、王凤兰搬离并交还租赁房屋。一审法院认定事实：吴剑明、李燕系夫妻关系，上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋系吴剑明、李燕及其子（未成年）三人共有的经济适用房。2015年2月15日，吴剑明、李燕作为出租方（甲方）与王凤兰作为承租方（乙方）签订了《租赁合同》，约定吴剑明、李燕将系争房屋以每月人民币（以下币种相同）750元的价格出租给王凤兰居住使用，租期自2015年2月15日起至2020年2月14日止，租金付三押一。合同补充条款约定，如在租赁期内，发生政府劝退房屋，甲方不承担乙方装修费用。2016年4月14日，上海市杨浦区控江路街道住房保障办公室向吴剑明、李燕发出《上海市共有产权保障住房（经济适用房）违规行为约谈通知单》及《上海市共有产权保障住房（经济适用房）违规行为处理告知书》，告知系争房屋系共有产权保障住房（经济适用房），用于出租系违规行为，并限期整改。为此，吴剑明、李燕要求王凤兰搬离系争房屋，但王凤兰至今仍居住在该房屋内。一审庭审中，吴剑明、李燕确认王凤兰的租金支付至2016年8月31日，并承诺在王凤兰搬离系争房屋后，其会将收取的押金750元退还给王凤兰。一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。吴剑明、李燕与王凤兰就共有产权保障住房（经济适用住房）签订《租赁合同》，违反相关行政法规，合同应属无效。吴剑明、李燕请求确认双方之间的《租赁合同》无效，符合相关规定，应予以支持。《租赁合同》被确认无效后，王凤兰已无占有使用系争房屋的事实和法律依据，故吴剑明、李燕要求王凤兰搬离并交还系争房屋，于法有据，应予支持。吴剑明、李燕承诺在王凤兰搬离后，返还其租赁押金750元，一审法院予以确认。王凤兰经法院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，故一审法院依法缺席判决。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2016年8月31日作出判决：一、吴剑明、李燕与王凤兰就上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《租赁合同》无效；二、王凤兰于判决生效之日起十日搬离上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋，并将上述房屋交还吴剑明、李燕；三、王凤兰履行完毕上述第二项内容之日，吴剑明、李燕返还王凤兰押金750元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由吴剑明、李燕共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，吴剑明、李燕在系争房屋的《上海市共有产权保障住房（经济适用住房）预售合同》中共同承诺，其购买的共有产权保障住房供购买申请户居住使用。在未经许可的情况下，其不得转让、出租、出借、赠与或者改变房屋使用性质。本院认为，系争房屋系经济适用住房（以下简称经适房），此类房屋属性不同于普通商品住房。根据建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局于2007年11月共同颁布的《经济适用住房管理办法》（以下简称《经适房管理办法》）第二条之规定，经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。该管理办法第三十三条规定，个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。《经适房管理办法》属于国务院部门规章，其中关于经适房出租的限制性规定亦非法律的效力性禁止性规定。但本院需要说明的是：经适房建设是国家为了解决城市低收入家庭住房困难的重要民生举措，其制度目的在于保障特定困难人群的居住权益。根据《经适房管理办法》第七、八条的规定，经适房建设用地是以划拨方式供应，经适房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经适房项目外基础设施建设费用，亦由政府负担。通过上述措施，经适房购买人能够享受到大幅低于市场标准的优惠价格，而价格优惠实际上是来源于公共资源的投入。因此，只有符合本地具体困难标准的人员才有资格进行经适房申购，经适房购买人初始取得的是有限产权，而不是物权法意义上的完全所有权。由于经适房的分配、使用状况关系公共资源的合理配置，《经适房管理办法》明确规定经适房购房人不得擅自出租获利。本案中，吴剑明、李燕亦在系争房屋的《上海市共有产权保障住房（经济适用住房）预售合同》中共同承诺，其购买的共有产权保障住房供购买申请户居住使用。在未经许可的情况下，其不得转让、出租、出借、赠与或者改变房屋使用性质。综合上述分析，本院认为，吴剑明、李燕作为系争经适房的有限产权人，将系争房屋出租给王凤兰以获取租金收益的行为违反经适房管理规定及其在经适房买卖合同中所作的承诺，系利用公共资源谋取个人利益，损害了社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定：有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益。根据该项法律规定，一审法院认定系争租赁合同无效，当属正确。但一审法院适用的法律依据有误，本院依法予以纠正。关于合同无效的后果处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于系争租赁合同已被认定无效，现吴剑明、李燕要求王凤兰返还房屋，并愿意在收到房屋后退还王凤兰已收取的押金750元，于法有据，一审法院对此予以支持，当属正确。王凤兰上诉主张继续履行租赁合同，于法相悖，本院对此不予支持。至于王凤兰提出的其在租赁房屋内添置的家具、家电等，并不属于装修损失，王凤兰可在搬离系争房屋时予以一并带走，故王凤兰据此要求损失补偿，依据不足。关于王凤兰占有使用系争房屋期间的房屋使用费，因王凤兰占有使用系争房屋无法律依据，构成不当得利，应按合同约定的租金标准予以返还。然吴剑明、李燕出租行为系利用公共资源损害公共利益，故其无权取得该部分使用费收益。鉴于吴剑明、李燕在本案中未再主张使用费，故本院对此不作处理。而王凤兰已向吴剑明、李燕支付的截止于2016年8月31日前的房屋使用费，因相关住房管理部门已就系争房屋的违规出租问题出具了整改通知，故对于该部分收益可由住房管理部门依照相关规定进行后续处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十八条，《经济适用住房管理办法》第二条、第七条、第八条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人王凤兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 娄 永代理审判员 蒋庆琨二〇一六年十二月十二日书 记 员 许 晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益；……三、《经济适用住房管理办法》第二条本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。四、《经济适用住房管理办法》第七条经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。五、《经济适用住房管理办法》第八条经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担。经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。六、《经济适用住房管理办法》第三十三条个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。七、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……八、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。