上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终9876号上诉人(原审原告)：上海宝荣射击训练器材有限公司，住所地上海市。法定代表人：郁宝荣，董事长。委托诉讼代理人：李玛林，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱晨，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：中国冶金进出口上海公司储运分公司，住所地上海市。法定代表人：沈维伟，经理。委托诉讼代理人：袁洪亮，上海市罗顿律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海亚亨通信工程有限公司，住所地上海市。法定代表人：朱某，执行董事。委托诉讼代理人：吕强，上海创言律师事务所律师。上诉人上海宝荣射击训练器材有限公司(以下简称“宝荣公司”)因与被上诉人中国冶金进出口上海公司储运分公司(以下简称“中冶储运公司”)、上海亚亨通信工程有限公司(以下简称“亚亨公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初10837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宝荣公司上诉请求：撤销一审判决第三、四项，依法改判。事实和理由：宝荣公司一审起诉请求不包括租金事项，且亚亨公司和中冶储运公司一审也未就租金和使用费提出反诉请求，一审法院判决宝荣公司支付租金和使用费，违背了不告不理的原则。宝荣公司与中冶储运公司已经达成了和解，中冶储运公司已明确表示不再就租金事宜向宝荣公司提出任何权利和主张。亚亨公司辩称，不同意宝荣公司的上诉请求。一审对解除合同后的租金一并处理并无不当，宝荣公司起诉要求返还押金，但押金与租金应一并处理，不能单独处理押金，一审判决保护了亚亨公司的合法权益。亚亨公司和宝荣公司间的租赁合同是独立的，不存在主、从合同之分，宝荣公司继续占用房屋，亚亨公司有权向宝荣公司主张房屋使用费。中冶储运公司辩称，因宝荣公司已申请撤回对中冶储运公司的起诉，中冶储运公司不予答辩。中冶储运公司和案外人上海宇路贸易有限公司(以下简称“宇路公司”)与宝荣公司不存在合同关系，故不向宝荣公司主张租金。宝荣公司向一审法院起诉请求：1、判令宝荣公司和亚亨公司于2013年1月22日就上海市杨浦区军工路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《租赁合同》解除；2、要求亚亨公司和中冶储运公司共同赔偿宝荣公司在租赁场地内建造的生产、经营用房的房屋损失人民币(以下币种均为人民币)1,200,000元；3、要求亚亨公司退还宝荣公司房屋租赁押金29,000元；4、要求亚亨公司和中冶储运公司共同赔偿宝荣公司因合同解除导致的营业损失1,000,000元。一审法院认定事实：系争房屋权利人系中冶储运公司。2012年9月30日，中冶储运公司与宇路公司签订一份《包仓合同》，约定中冶储运公司将军工路XXX号内自有的室外场地2000平方米(其中包含二层办公楼一幢面积约300平方米、库房一幢面积约150平方米、钢结构棚架100平方米及其他生活设施)，按现有条件包给宇路公司作生产经营仓储场地使用，包仓期从2012年10月1日至2016年9月30日。2013年1月15日，宇路公司与案外人朱某签订一份《租赁合同》，约定宇路公司将军工路XXX号内自用的室外场地2185平方米(其中包含一层办公楼一幢面积约150平方米、其他空地及仓库、钢结构棚架)，按现有条件包给朱某用于生产经营合法项目使用，租赁期从2013年2月1日至2016年10月30日，租赁费用从2013年2月1日至2014年10月30日每月租赁费55,000元，从2014年11月1日至2016年10月30日租赁费每月60,000元。2013年1月22日，由朱某担任法定代表人的亚亨公司作为甲方与作为乙方的宝荣公司签订一份《租赁合同》，约定乙方因经营需要，向甲方提出场地租赁的要求，甲方同意将军工路XXX号内甲方自用的室外场地内其中的1000平方米(其中包含二层办公楼、其他空地、钢结构棚架)，按现有条件包给乙方用于生产经营合法项目使用；租赁期从2013年2月1日至2018年1月30日止，租赁费用从2013年2月1日至2015年1月30日每月租赁费29,000元，从2015年2月1日至2018年1月30日租赁费上涨12%即每月32,480元，付款方式为付三押一、先付后用、每三个月一次支付，即乙方进场前付清三个月的场地租赁费和一个月的保证金，以后每年的10月30日、1月30日、4月30日、7月30日之前付清下个季度场地租赁费，如乙方超过付款期1个月不付款，经协商无效，本合同自动终止执行，乙方立即搬出包用场地，并承担违约责任；乙方每月应准时付清水电费，如乙方拖欠一个月，甲方立即停止供电；乙方的场地分割及通道方案和自用生产经营房屋建造方案必须经甲方审核后方可实施建造，未经甲方批准的私自乱搭建，经协商无效，本合同自动终止。甲方处加盖有亚亨公司公章，代表人处签有朱某的名字；乙方处加盖有宝荣公司公章，代表人处签有法定代表人郁宝荣的名字。2013年2月27日、7月15日、10月17日，中冶储运公司分三次共向宝荣公司开具6张《上海增值税专用发票》，发票的“货物或应税劳务名称”均为“仓储”，总计金额为534,370元。其中2013年2月27日开具了4张价税合计金额均为88,242.5元的发票。2014年10月20日、11月24日，中冶储运公司分两次共向宝荣公司开具2张《上海增值税专用发票》，发票的“货物或应税劳务名称”均为“仓储”，总计金额为124,466元。2015年1月14日、5月15日、8月24日，中冶储运公司分三次共向宝荣公司开具3张《上海增值税专用发票》，发票的“货物或应税劳务、服务名称”均为“仓储费”，总计金额为140,000元。2016年4月19日，宝荣公司委托律师向中冶储运公司寄送一份《律师函》，言明：宝荣公司与亚亨公司于2013年1月22日签订《租赁合同》一份，租赁期限为2013年2月1日起至2018年1月30日止，合计为5年，租赁地点为军工路XXX号内亚亨公司自用的室外场地内其中1000平方米(其中包含二层办公楼、其他空地、钢结构棚架)；租赁用途明确为：给宝荣公司用于生产经营合法项目使用。对于租金的价格、支付方式、其他费用承担、生产自营房屋的建造、双方的使用范围的划分、违约责任等均作了明确规定。因该房屋及场地的产权人为中冶储运公司，故宝荣公司每次支付租金，均由中冶储运公司开具合法的收费凭证；宝荣公司与中冶储运公司及亚亨公司的租赁关系事实是清楚的；双方合同签订后，宝荣公司依约履行自己全部的义务，各方初期的租赁关系是完全正常的。2016年初，宝荣公司租赁场地内突然出现上海市杨浦区五角场镇人民政府限期拆违告知书，要求中冶储运公司租赁场地内属宝荣公司按约建造的建筑物为违章建筑限期予以拆除；在政府有关部门的告知书张贴后，中冶储运公司从未有任何人员来宝荣公司商谈问题的处理，对目前因要拆除建筑对宝荣公司所造成的各种经济损失，宝荣公司要求中冶储运公司给予回复；宝荣公司形式上和亚亨公司签订《租赁合同》，但事实上宝荣公司的租金是由中冶储运公司收取；现在由于非宝荣公司原因，造成租赁物将被政府要求予以拆除，由此造成宝荣公司的各类经济损失，中冶储运公司及亚亨公司按合同约定应当负有不可推卸的责任。2016年4月19日，宝荣公司委托律师向亚亨公司寄送一份《律师函》，言明：宝荣公司与亚亨公司于2013年1月22日签订《租赁合同》一份，租赁期限为2013年2月1日起至2018年1月30日止，合计为5年。租赁地点为军工路XXX号内亚亨公司自用的室外场地内其中1000平方米(其中包含二层办公楼、其他空地、钢结构棚架)。租赁用途明确为：给宝荣公司用于生产经营合法项目使用。对于租金的价格、支付方式、其他费用承担、生产自营房屋的建造、双方的使用范围的划分、违约责任等均作了明确规定。双方合同签订后，宝荣公司依约履行自己全部的义务，双方初期的租赁关系是完全正常的。2016年初，宝荣公司租赁场地内突然出现上海市杨浦区五角场镇人民政府限期拆违告知书，要求宝荣公司按约建造的建筑物为违章建筑限期予以拆除。宝荣公司与亚亨公司签订的《租赁合同》是依法订立的合同，对双方均依法有束缚力，双方理应依法遵守。现在由于贵公司原因，造成租赁物将被政府要求予以拆除，由此造成宝荣公司的经济损失，亚亨公司按合同约定应当负有不可推卸的责任。2016年5月19日，宝荣公司委托律师再次向亚亨公司寄送一份《律师函》，言明：2016年4月19日曾发函致亚亨公司。亚亨公司收函后，虽与宝荣公司经理郁宝荣进行过接触，但至今并没有拿出解决问题方案来；鉴于目前事情的发展，宝荣公司所承租场地上部分建筑物已被拆除，事实上已造成宝荣公司实际损失的事实已经发生；为了尽可能减少宝荣公司损失的进一步扩大，维护宝荣公司的合法权益，宝荣公司特通知亚亨公司，从本月起宝荣公司暂停支付亚亨公司租金，这是宝荣公司依法行使不安抗辩权。宝荣公司一直本着公平、公正、理解、协商的姿态，耐心等待亚亨公司拿出方案，来解决双方争议，但事实令人失望。2016年5月30日，亚亨公司委托律师向宝荣公司寄送一份《律师函》，言明：宝荣公司与亚亨公司签订《租赁合同》，根据合同约定2015年2月1日至2018年1月30日期间的租赁费为每月32,480元，清运保洁费每月500元，粪池清运费每月600元；付款方式是付三押一、先付后用、每三个月一次支付；每年的10月30日、1月30日、4月30日、7月30日之前付清下个季度场地租赁费；合同并约定如超过付款期1个月不付款，经协商无效，本合同自动终止执行，宝荣公司立即搬出包用场地，并承担违约责任；如发生违约，违约方应支付当期租金三个月租赁费作为违约补偿金；宝荣公司自2016年4月30日起未按《租赁合同》约定支付场地租赁费、清运费，并拖欠2016年3月、4月的水电费用，为此亚亨公司曾多次向宝荣公司催讨未果。根据合同约定，宝荣公司应于2016年4月30日支付2016年5月1日至2016年7月31日期间的场地租赁费和清运费，宝荣公司未按照合同约定付款已严重违反了合同约定，应承担相应的违约责任。现正式发函通知宝荣公司，宝荣公司应于收到律师函内五个工作日内向委托人支付拖欠的场地租赁费、清运费和水电费用；若宝荣公司于收到函件后五个工作日内仍未支付上述费用的，委托人将根据《租赁合同》约定终止合同，收回出租场地，并追究贵司相应的违约责任。2016年6月3日，宝荣公司委托律师再次向中冶储运公司寄送一份《律师函》，言明：2016年4月19日曾发函致中冶储运公司，希望中冶储运公司能遵守信誉，履行租赁关系的双方义务，并希望中冶储运公司能在三日内予以回复。但令人遗憾的是，中冶储运公司至今未能给予回复。另中冶储运公司近日又进一步采取了停电、停水的行为，给宝荣公司的正常经营带来了重大损失。对于中冶储运公司这种严重违约行为，宝荣公司将保留通过法律途径维护自身合法权益的权利。中冶储运公司擅自对出租房屋采取停电、停水行为，是一种严重的违约行为，望中冶储运公司立即停止侵权行为。2016年6月30日，亚亨公司委托律师再次向宝荣公司寄送一份《律师函》，言明：宝荣公司自2016年4月30日起未按《租赁合同》约定支付场地租赁费、清运费，并拖欠2016年3月、4月的水电费用。为此委托人曾多次向宝荣公司催讨未果。亚亨公司已委托律师致函宝荣公司，督促宝荣公司履行《租赁合同》义务，若宝荣公司于收到函件后五个工作内仍未支付上述费用的，亚亨公司将根据《租赁合同》约定终止合同，并追究贵司相应的违约责任，但宝荣公司至今未予以理会。根据合同约定，宝荣公司应于2016年4月30日支付2016年5月1日至2016年7月31日期间的场地租赁费和清运费。宝荣公司未按照合同约定付款已严重违反了合同约定，应承担相应的违约责任。现正式发函通知宝荣公司，双方签订的《租赁合同》已因宝荣公司违约终止。宝荣公司应于收到本律师函后3日内立即清偿所欠付的合同款项，并根据合同约定承担包括但不限于三个月租赁费的违约责任。一审审理中，经中冶储运公司申请，证人刘某某出庭作证，刘某某陈述：其是宇路公司财务，宇路公司于2013年年初向中冶储运公司租赁了房屋，在2013年10月份左右，宇路公司将该房屋转租给了朱某，2013年下半年朱某找到宇路公司，要求宇路公司开张增值税发票，宇路公司就找中冶储运公司开发票。朱某给了宇路公司一个账号，账号是宝荣公司的，宇路公司就叫中冶储运公司开具了增值税发票，增值税发票金额30多万元，当时宇路公司转给了宝荣公司一笔钱，因朱某承租了宇路公司的房屋，提供的后续服务是为朱某开具发票，宇路公司就找了中冶储运公司开具了抬头是宝荣公司的增值税发票。宇路公司没有收到宝荣公司的钱款，宇路公司转给了宝荣公司一笔钱，宝荣公司又将该款转给了中冶储运公司，钱款本来就是宇路公司要付给中冶储运公司的租金，后来是在朱某的要求下，宇路公司将应当支付给中冶储运公司的30多万元租金支付给了宝荣公司，然后由宝荣公司支付给中冶储运公司，由中冶储运公司开具增值税发票给宝荣公司，我方没有给宝荣公司开具票据。宝荣公司对证人的证言有异议，认为宝荣公司如与中冶储运公司没有任何关系，中冶储运公司就不应该开发票给宝荣公司；被告中冶储运公司对证人的证言无异议；被告亚亨公司对证人的证言有异议，认为证人所述内容含糊不清，证明事实不合常理，证言无证明力。一审审理中，宝荣公司当庭确认系争房屋租金和水电费均支付到2016年4月30日，收到亚亨公司2016年5月30日的《律师函》，2016年6月30日的《律师函》未收到。亚亨公司和中冶储运公司当庭确认宝荣公司2016年4月19日的《律师函》均收到，2016年5月19日和6月3日的《律师函》未收到。一审法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。宝荣公司与亚亨公司签订系争房屋《租赁合同》系双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应依约履行。宝荣公司自2016年5月1日起未按合同约定履行支付房屋租金和水电费义务，根据合同约定，亚亨公司已具备合同解除权，解除通知送达之日即为合同解除日期，亚亨公司寄送给宝荣公司的两份《律师函》的送达日期分别为2016年5月31日和6月27日，且在6月27日送达的《律师函》明确告知解除合同，故合同解除日期应确定为2016年6月27日。合同解除后，宝荣公司应当将系争房屋返还房屋所有权人中冶储运公司，并向亚亨公司补付拖欠的房屋租金、水电费和合同解除后仍然占用系争房屋所产生的房屋使用费，房屋使用费标准应参照租金标准，亚亨公司应将收取的租赁押金返还宝荣公司。《租赁合同》中明确约定场地分割及通道方案和自用生产经营房屋建造方案必须经亚亨公司审核后方可实施建造，未经亚亨公司批准的私自乱搭建，经协商无效，本合同自动终止。审理中，宝荣公司并未提供亚亨公司和中冶储运公司允许其搭建建筑物及搭建物被拆除后产生实际损失的确切书面证据，故宝荣公司要求亚亨公司和中冶储运公司共同赔偿建房损失和营业损失的诉请缺乏事实和法律依据，法院不予支持。判决：一、上海宝荣射击训练器材有限公司与上海亚亨通信工程有限公司于2013年1月22日就上海市杨浦区军工路XXX号房屋签订的《租赁合同》于2016年6月27日解除；二、上海宝荣射击训练器材有限公司应自判决生效之日起三十日内迁出上海市杨浦区军工路XXX号房屋，并将该房屋返还中国冶金进出口上海公司储运分公司；三、上海宝荣射击训练器材有限公司应自判决生效之日起十日内向上海亚亨通信工程有限公司支付自2016年5月1日起至2016年6月27日止的房屋租金61,712元；四、上海宝荣射击训练器材有限公司应于判决生效之日起十日内按每月32,480元的标准向上海亚亨通信工程有限公司支付上海市杨浦区军工路XXX号房屋使用费，从2016年6月28日起计算至实际搬离之日止，并结清房屋使用期间实际产生的水、电费用；五、上海亚亨通信工程有限公司应自判决生效之日起十日内返还上海宝荣射击训练器材有限公司租房押金29,000元；六、上海宝荣射击训练器材有限公司的其余诉讼请求，不予支持。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院对一审查明的事实予以确认。本院审理中，宝荣公司提供：一、宇路公司与朱某之间的《民事调解书》，证明2016年6月2日宇路公司已经搬离系争房屋；二、《解除通知书》，证明2016年6月2日宇路公司与亚亨公司之间的租赁合同已经解除，故亚亨公司与宝荣公司之间的租赁合同也应解除；三、《执行和解协议》，证明中冶储运公司与宝荣公司达成协议，中冶储运公司不再向宝荣公司租金提出主张。中冶储运公司对宝荣公司提供的证据真实性无异议，认为中冶储运公司与宝荣公司之间不存在合同关系，宝荣公司与亚亨公司之间为合同关系。亚亨公司对证据一《民事调解书》的真实性没有异议，对证据二、三的真实性无法确认，认为本案一审判决还未生效，宝荣公司向中冶储运公司返还系争房屋没有依据，如果判决生效，宝荣公司向中冶储运公司返还系争房屋亚亨公司没有异议；根据合同相对性，宝荣公司应向亚亨公司支付租金。本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。起诉必须有具体的诉讼请求和事实、理由。本案中，宝荣公司起诉并未要求就系争房屋的租金、使用费和水电费问题一并进行处理，亚亨公司及中冶储运公司也未就系争房屋租金、使用费等向宝荣公司提出反诉主张，在此情况下，一审法院就系争房屋的租金、使用费及水电费作出处理，有所不妥。现宝荣公司上诉以一审违反不告不理原则为由，要求撤销一审涉及租金和房屋使用费、水电费的相应判决，理由成立，本院予以支持。租赁押金系债务履行之担保，宜待之后与租金、使用费等一并处理，故对宝荣公司要求亚亨公司退还房屋租赁保证金之诉请，不予支持。一审法院在查明事实基础上，对宝荣公司与亚亨公司之间《租赁合同》解除、宝荣公司建房损失、营业损失的诉请所作的处理，并无不妥，相关判决本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初10837号民事判决第一、二项；二、撤销上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初10837号民事判决第三、四、五、六项；三、上海宝荣射击训练器材有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币15,860元，减半收取人民币7,930元，由上海宝荣射击训练器材有限公司负担人民币7,000元，上海亚亨通信工程有限公司负担人民币930元。二审案件受理费人民币2,154.80元，由上海亚亨通信工程有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理张黎明审判长  刘海邑审判员  高 胤审判员  彭 浩二〇一六年十二月二十八日书记员  朱丹丹附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。