河北省承德市双桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0802民初4540号原告:承德市地方税务局，住所地：承德市双桥区东环路南段,组织机构代码：00051498-4。法定代表人：路坦，职务：局长。委托诉讼代理人：张国强，河北山庄律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洪波，男，1972年8月14日出生，满族，住承德市双桥区二道牌楼小区。被告：孙连峰，男，1968年8月3日出生，蒙古族，住承德市双桥区都统府大街*号岁兴园楼内总经理办公室。委托诉讼代理人:孙迪，河北承天律师事务所律师。第三人:于文，男，1975年11月12日出生，满族，住址承德市平泉县平泉镇滨河北路府前街*号**栋*单元****室。第三人:周庆元，男，1949年4月20日出生，满族，住承德市双桥区碧峰门西街***号。第三人:燕赵财产保险股份有限公司承德中心支公司，住所地:承德市高新区科技大厦附楼一层大厅、主楼10层。统一社会信用代码：91130805MA07N9J201。法定代表人:胡晓松，职务:总经理。第三人:张莹，女，1985年4月18日出生，满族，住承德市双桥区竹林寺街中组团*号楼*单元***号。第三人:河北三玉利保险代理有限公司承德分公司，住所地:承德市双桥区都统府大街5号岁兴园酒店401、402，统一社会信用代码：91130802MA07K58825。法定代表人:王淳斌，职务:总经理。第三人:余单枭，1983年7月14日出生，汉族，住河南省商城县达权店乡何扳村石板坳组。第三人：李玉海，男，1974年1月26日出生，满族，住址承德市滦平县小营满族乡二道湾子村合子**号。第三人：张元元，女，1981年9月30日出生，满族，住址承德市双桥区小榛子沟路紫薇家园*号楼*单元***号。第三人：王艺霖，女，1972年8月1日出生，满族，住承德市双桥区南园东街报社家属楼***号***室。第三人：张磊，男，1975年11月4日出生，汉族，住承德市双桥区草市街*组团*号楼*单元***号。第三人：申聪，男，1983年10月2日出生，汉族，住邯郸市磁县磁州镇兴礼街连街**号。第三人：刘畅，1978年10月26日出生，满族，住承德市双桥区陕西营小区*号楼*单元***室。第三人：高凤文，男，1971年4月12日出生，汉族，住承德市滦平县火斗山乡孙营村曹营***号。第三人:解全意，男，1967年8月21日出生，汉族，住河间市时村乡永乐村***号。第三人:钱凌云，女，1954年5月24日出生，蒙古族，住承德市双桥区温家沟人大*号楼*单元***号。第三人:民生人寿保险股份有限公司承德中心支公司，住所地:承德市双桥区南兴隆都统府大街6号,统一社会信用代码：911308026703380863。法定代表人：李云飞，职务：总经理。第三人：李雪莹，女，1982年1月5日出生，满族，住承德市双桥区半壁山路供电局**号楼***号。第三人：刘芳，女，1984年8月8日出生，满族，住承德市平泉县平泉镇兴林街**号*单元***室。第三人;闫国美，男，1985年5月19日出生，汉族，住承德市双桥区大石庙镇闫营子村**号。第三人:赵洪枫，女，1975年12月15日出生，汉族，住承德市双滦区双塔山镇棋盘地**号内***号。第三人:隋孝东，男，1975年11月13日出生，汉族，住承德市承德县岔沟乡拐子沟村*组。第三人：胡江飞，男，1985年1月6日出生，汉族，住承德市承德县三沟镇三沟村*组**号。以上第三人委托诉讼代理人：孙迪，河北承天律师事务所律师。第三人：百年人寿保险股份有限公司河北分公司，住所地石家庄市裕华区体育南大街183号盛典商务11楼。组织机构代码：91130100697566169C。法定代表人：吴勇刚，职务;总经理。委托诉讼代理人；毛笑然，女，1978年6月7日出生，汉族，住承德市双桥区牛圈子沟路**号楼***号。原告承德市地方税务局与被告孙连峰及第三人于文、周庆元、李玉海、张元元、王艺霖、张磊、申聪、刘畅、高凤文、解全意、钱凌云、民生人寿保险股份有限公司承德中心支公司、李雪莹、刘芳、闫国美、赵洪枫、隋孝东、胡江飞、燕赵财产保险股份有限公司承德中心支公司、张莹、河北三玉利保险代理有限公司承德分公司、余单枭、百年人寿保险股份有限公司河北分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月12日受理后，依法适用简易程序于2016年10月24日公开开庭进行了审理。原告承德市地方税务局委托诉讼代理人张国强、刘洪波、被告孙连峰及其委托诉讼代理人孙迪、第三人百年人寿保险股份有限公司河北分公司委托诉讼代理人毛笑然、其他第三人委托诉讼代理人孙迪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《房（房屋）产（资产）租赁合同》已经于2016年5月18日解除；2、判令被告将租赁原告的房屋及其他资产按照合同和出租移交时的《资产清单》交还原告；3、判令被告向原告交付拖欠的租金1900000.00元，并向原告给付违约金560000.00元；4、判令被告按月均租金的2倍向原告支付自2016年5月19日至法院生效判决确定的向原告交还租赁物之日期间的租赁物占有费，并交清交还租赁物之前的物业管理费、取暖费、水电费；5、判令被告将岁兴园酒店的全部营业手续、公章等交还原告，并对交还之前岁兴园的对外债务承担全部责任；6、判令被告承担并付给原告将被告拆改了内外墙体的房屋结构的楼房恢复原状所需的全部费用，给付数额通过司法鉴定确定。事实和理由：2013年4月15日，原告与被告签订《房（房屋）产（资产）租赁合同》。原告将自己所有的、房屋产权证为承房权公字第11**号的都统府大街5号建筑面积4307.39平方米的酒店以及现有装修及设施、设备出租给被告，用途限定为宾馆饭店及相关经营项目，租赁期限自2013年5月31日至2018年5月30日，年租金280万元。租金按年支付，先交租金后使用，租金支付时间为每年5月30日之前。承租人拖欠租金累计3个月以上，出租人有权解除合同，收回房产，已收取的租金、保证金不予退还。承租人并应按年度租金总额的20%向承租人支付违约金。如违约不足以弥补原告损失，被告还应赔偿相应差额部分的损失。租赁期满3日内，被告应将承租房屋及设施设备按移交时的资产清单完好的交还原告。逾期不归还房产的，视同双方为不定期租赁关系，租金按本合同换算成月租金的2倍计算，至房产归还为止。合同签订后，原告按照约定将全部租赁物和岁兴园酒店的全套营业手续、公章交给被告使用，被告正常营业至今。并将部分房屋分别租给了23位第三人。但被告交付了第一年和第二年的租金之后，第三年的租金长期拖欠不交。经原告多次催缴后，到2015年底才交了90万元，尚欠190万元至今没有支付。原告经多次书面催告无果后，于2016年5月18日书面通知被告解除租赁合同，限其2016年5月23日之前将其自己使用的房屋、场地、设备设施完好交还原告，并配合原告办理完成将被告与次承租人的租赁合同关系转移至原告名下的各项手续。被告虽表示同意解除合同，但未按上述要求履行，并提出一系列毫无依据的无理要求。被告孙连峰辩称，1、被告租赁原告的房屋除少部分由孙连峰自用外，其余房屋已经原告同意或默认对外出租给第三人，被告同意与原告解除自用部分房屋的租赁关系，并同意将自用房屋部分租金及收取的第三人的租金向原告支付至合同解除日。合同解除后，被告多收取的第三人的租金，被告同意向原告返还；2、被告尚欠原告租金190万元，但被告租赁期间代原告支付了家属楼的水费约10万元，以水表确定的数额为准。另外，在双方签订租赁合同时，被告还向原告缴纳了15万元的押金，上述两项费用应在欠付租金中一并扣除。原告要求被告支付违约金56万元，没有法律依据，不应支持。3、原告要求被告按月均租金2倍向其支付占用使用费，没有事实及法律依据。首先双方签订的租赁合同中没有这方面的约定，其次原告的此要求亦没有法律规定不应支持。第三人述称，1、被告孙连峰自原告处租赁房屋后，原告曾以书面同意被告将其中的部分房屋转租给百年人寿保险股份有限公司河北分公司使用，且被告与百年人寿保险股份有限公司河北分公司签订的租赁合同尚未到期，第三人百年人寿保险股份有限公司河北分公司不同意解除与被告签订的租赁合同。故根据合同法的相关规定，第三人与被告签订的租赁合同不应解除；2、除百年人寿保险股份有限公司河北分公司是经原告书面同意转租的外，被告将部分房屋转租给其他第三人虽未经原告书面同意，但是被告于2014年就已经将部分房屋转租给第三人，且房屋结构也有所改动，在第三人使用房屋近两年的时间里，原告并未提出任何异议，说明原告已经默认了被告与第三人转租行为，且第三人已经使用房屋，合同正在履行中，尚未到期。第三人不同意与被告孙连峰解除合同，合同应履行至到期日；3、第三人已接到法院下达的协助执行通知书，同意配合将尚未支付的租金交付给原告，合同未履行部分不再向被告履行。本院经审理认定事实如下：2013年4月15日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《房（房屋）产（资产）租赁合同》。原告将自己所有、房屋产权证为承房权公字第11**号的都统府大街5号建筑面积4307.39平方米的酒店以及现有装修及设施、设备出租给被告。租赁期限自2013年5月31日至2018年5月30日，年租金280万元。租金支付方式：按年支付。先交租金后使用，租金支付时间为每年5月30日之前。乙方需向甲方缴纳信用保证金15万元，用于家具用具、楼内水电暖及其他设施的损坏赔偿及其他违约赔偿。在乙方责任部分第一条约定：“乙方必须按照本合同约定将承租房产仅用于宾馆饭店经营及相关项目，出租部分除外。”第六条约定：“乙方不得擅自将承租房屋、资产整体转借或转租他人。”同时约定“拖欠租金累计3个月以上的，甲方解除合同。”在合同履行期间，被告孙连峰占用一部分房屋经营岁兴园酒店，其余房屋分别转租给本案第三人。转租期限最长的至原、被告主合同期限届满之日。其中被告转租给第三人百年人寿保险股份有限公司河北分公司时取得原告的书面同意。另外原、被告对被告尚欠原告截止到2016年5月30日的租金190万元无异议，按照合同约定，被告应在2016年5月30日前向原告支付2016年5月31日至2017年5月30日的租金280万元，现尚未支付。上述事实有原告提交的租赁合同及双方当事人的陈述予以证实，且各方当事人无异议，本院予以确认。本案原、被告双方的争议焦点一、原、被告双方的合同是否已经解除。对此原告提交了2016年5月18日原告向被告送达的通知，该通知以被告欠付租金一年之久为由，决定解除与被告之间的租赁合同，限被告将租赁的房屋、场地、设备设施完好交给原告。但被告未按该通知执行。本案争议焦点二，被告是否应向原告支付违约金及原告主张在2016年5月19日开始按双倍租金标准支付是否有合同依据。对此，本院审查双方的合同，该合同约定：被告拖欠租金累计3个月以上的，应按年度租金总额的20%向甲方支付违约金。第十条第3项约定：租赁期满，乙方逾期不归还房产的，视同双方为不定期租赁关系。租金按本合同换算成月租金的2倍计算，至房产归还为止。本院认为，对于原、被告争议一、即双方之间的合同是否已经于2016年5月18日因原告给被告送达的通知而解除。首先应确认被告与第三人之间转租合同的效力。本案被告在承租原告的房屋后，将其中的一部分房屋转租给本案第三人，且第三人中的百年人寿保险股份有限公司河北分公司取得租赁权是得到原告书面同意的。故该份转租合同有效。至于其他第三人与被告之间的转租合同是否有效的问题，根据原告承德市地方税务局与被告孙连峰签订的《房（房屋）产（资产）租赁合同》第六条第1项约定“乙方须按照本合同约定的将承租的房产仅用于宾馆饭店经营及相关项目，出租部分除外。”应当认为，该合同对被告的全部转租权明确进行了限制。但没有限制被告的部分转租。另外根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外”。第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。故本案其他第三人与被告孙连峰签订的《租赁合同》亦应确认有效。对于合同是否应予解除的问题，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”因本案第三人没有代被告孙连峰支付欠付的租金及违约金的意思表示，故不能阻止《房（房屋）产（资产）租赁合同》的解除。即原、被告之间的合同在原告向被告发出解除通知时解除。对于欠付租金金额原、被告庭审中达成一致，即被告应在2015年5月30前付清2015年5月31日至2016年5月30日的租金280万元，但其只向原告支付90万元，尚欠原告190万元。对于2016年5月31日之后的租金应按合同约定的年280万元的标准自2016年5月31日计算至搬出之日。双方的争议焦点二、原告主张被告孙连峰支付的违约金标准问题。原告主张按照全年租金标准280万元的20%计算，本院认为约定过高，且庭审中被告孙连峰提出异议，本院根据《中华人民共和国合同法》一百一十四条规定予以降低，按照欠付金额以年利率6%计算较为合理。自2016年5月31日至搬出之日的租金被告未按合同约定在2016年5月30日前付清。亦应判令被告孙连峰按照该标准自2016年5月31日计算至给付之日。原告主张由被告孙连峰按照出租时的《资产清单》将相应资产及岁兴园酒店的全部营业手续、公章交还原告，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。至于交还之前酒店是否存在债务，原告没有相应证据，本院不予审查。原告主张的由被告孙连峰付清交还之前的物业管理费、取暖费、水电费因未能提出欠付金额及出示相关的证据，本院不予审查。被告主张垫付水费与欠付租金抵消因与本案非同一法律关系，本院不予支持。被告交付的押金15万元按照合同约定不应退给被告，应在本院确定的违约金中折抵。对于原告主张的由被告孙连峰向其支付将被拆改了内外墙体和房屋结构的楼房恢复原状所需全部费用，因原告未申请鉴定，此部分所需数额无法确定，原告可与被告另行协商，协商不成，另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十七条规定，判决如下;原告承德市地方税务局与被告孙连峰于2013年4月15日签订的《房（房屋）产（资产）租赁合同》已经于2016年5月18日解除。被告孙连峰于本判决生效之日起十日内腾空房屋交付原告，按照出租移交时的《资产清单》交还其他资产，同时将岁兴园酒店的全部营业手续、公章等交还原告。第三人于文、周庆元、李玉海、张元元、王艺霖、张磊、申聪、刘畅、高凤文、解全意、钱凌云、民生人寿保险股份有限公司承德中心支公司、李雪莹、刘芳、闫国美、赵洪枫、隋孝东、胡江飞、燕赵财产保险股份有限公司承德中心支公司、张莹、河北三玉利保险代理有限公司承德分公司、余单枭、百年人寿保险股份有限公司河北分公司于本判决生效后十日内将各自占用原告的房屋腾空交付原告。被告孙连峰于本判决生效后二十日内向原告支付欠付的2015年5月31日至2016年5月30日的租金190万元，并自2015年5月30日至付清之日按年利率6%支付利息（被告孙连峰支付的押金15万元在违约金中扣减）。被告孙连峰于本判决生效后二十日内向原告支付2016年5月31日至搬出之日的租金，租金以年租金标准280万元计算，并自2016年5月30日至搬出之日按年利率6%支付利息。五、驳回原告承德市地方税务局的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，另加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26480.00元，减半收取13240.00元，保全费5000.00元，合计收取18240.00元。由被告孙连峰承担，退回原告案件受理费13240.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审判员  马福英二〇一六年十二月八日书记员  刘 蕊-10-