广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0111民初10350号原告：广州市潮市场经营有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：宋天宇，董事长。委托诉讼代理人：寇晓波，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴清毅，广东君厚（黄埔）律师事务所律师。被告：广州市享名添物业管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：凌卫红，该司财务人员。委托诉讼代理人：郭君，系该司员工。原告广州市潮市场经营有限公司与被告广州市享名添物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市潮市场经营有限公司的委托诉讼代理人寇晓波，被告广州市享名添物业管理有限公司的委托诉讼代理人郭君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市潮市场经营有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向我司支付场地占用费及损失（场地占用费标准按照合同约定，从2015年1月1日计至被告实际交还场地之日；损失以场地占用费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年1月1日计至实际付清之日止）。2.本案受理费由被告负担。事实和理由：广州海航YH商场位于广州市白云区鹤龙一路*号，归属于鹤龙街道办事处，经授权，现由我司对该物业享有使用、收益和管理权。2014年9月10日，我司与凌卫红签订了《广州海航YH城租赁合同》《广州海航YH城物业管理协议》和《广州海航YH城物业服务协议》，约定将YH城第三层东区*号（以下简称涉案租赁物）出租给凌卫红经营使用，租赁面积为1710平方米，合同期限为5年，自2014年10月1日起至2019年9月30日止。在租赁期内，由我司提供物业管理服务，凌卫红支付物业管理费和物业服务费，其中（1）2014年11月15日至2014年12月31日免收物业管理费和物业服务费；（2）2015年1月1日至2016年9月30日物业管理费为14.8元/月/平方米，物业服务费为22.2元/月/平方米；（3）电费1.2元/度；（4）水费5.7元/立方米。2015年1月28日，我司、被告及凌卫红三方签订了《广州海航YH城三层东区美容生活馆租赁合同补充协议三》，约定原合同承租人凌卫红的相关权利、责任和义务由被告享有和承担。协议签订后，我司已将涉案租赁物交予被告实际使用，并提供相应的物业管理服务，但被告始终未按照合同约定于每月5号前向我司支付前述物业管理服务费用。对此，我司曾多次上门及发函催收，均无果。2016年1月27日，被告鉴于营业压力大且一直未能按合同约定向我司支付租赁费用，故提出终止租赁合同的请求，经双方友好协商达成了《广州海航YH城三层东区美容生活馆租赁合同终止协议》，被告确认应向我司交纳涉案租赁物2015年1月至12月的租金、物业管理费、物业服务费共计759240元。协议签署后，被告仍未按期向我司支付欠缴款项，也未将涉案租赁物交还给我司。我司认为，我司为被告承租的涉案租赁物提供物业服务，被告应当依约支付各项物业管理费用。但鉴于涉案租赁物无合法的规划报建手续，法院也向我司释明我司与被告之间形成的是租赁合同关系而非物业服务合同关系，故我司将应主张的物业管理费用均表述为场地占用费，且向被告主张损失而非违约金。请法院支持我司全部的诉讼请求。被告广州市享名添物业管理有限公司辩称，我司不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.我司在2014年12月27日试业，由于原告没有提供质量良好的场地，我司的试业并不成功。整个商场无人流，给我司每月带来的损失巨大。在经营期间，整个商场的问题不断，多处存在漏水问题。原告也没有向我司提供办理消防所需的资料，导致我司无法办理二次消防，无法正常开业。由于整个商场电力不足、管道堵塞、空调漏水、电梯停用等问题，很多商家中途退场。因此，我司不同意支付场地占用费。2.根据合同约定，我司的免租期是截止到2016年9月30日，在此之前的租赁费用我司均无需支付。3.物业服务费的收费标准较高，我司因原告未能经营好商场而无法正常营业，原告没有完整地将涉案租赁物交付给我司，原告不应当收取2015年1月至2016年1月的租金。综上，请法院驳回原告全部的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年9月10日，原告（出租方，甲方）与被告的法定代表人凌卫红（承租方，乙方）签订《广州海航YH城租赁合同》，约定：甲方将坐落于广州市白云区鹤龙一路*号（广州海航YH城）的商业主楼第三层东区美容生活馆（具体以《租赁物位置示意图》为准）号物业（以下称“该租赁物”）出租给乙方使用。该租赁物的具体位置在本合同附件一（租赁物位置示意图）中以红色标注，该红色标注只作为位置确定及方便鉴别之用。该租赁物的建筑总面积为1710平方米，租赁场地以乙方在签订合同之前已经现场察看的现状为准，总面积如有误差，租金及物业管理费不作任何调整。租赁期限自2014年10月1日起至2019年9月30日止。本合同签订之日起，装修优惠期至2014年12月31日。装修优惠期间，乙方无须支付租金，但需要承担物业装修管理费、水电费等其他费用。租赁期间的租金如下：（1）2014年10月1日至2015年9月30日为0元/月，建筑面积1710平方米×0元/月/平方米；（2）2015年10月1日至2016年9月30日为0元/月，建筑面积1710平方米×0元/月/平方米；（3）2016年10月1日至2017年9月30日为25308元/月，建筑面积1710平方米×14.8元/月/平方米；（4）2017年10月1日至2018年9月30日为32797.8元/月，建筑面积1710平方米×19.18元/月/平方米；（5）2018年10月1日至2019年9月30日为40800.6元/月，建筑面积1710平方米×23.86元/月/平方米；上述租金并不包括乙方需支付的物业管理费、推广费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他应由乙方支付的租金以外的费用（如代收代缴的水、电、中央空调等）。乙方还需向甲方支付的物业管理费、推广费及其他费用，具体的收费标准及支付方式见《物业管理协议》。租金按月支付，在免租期届满前25天内，乙方向甲方支付首月租金，合计25308元；以后乙方应于每月5日前向甲方缴纳当月租金，甲方在收到租金后开具发票给乙方。在本合同签订的10个工作日内，乙方先向甲方交纳第一笔履约保证金63270元，并在甲方开业后10个工作日内后再交第二笔履约保证金63270元，为乙方履行本合同的保证。租赁期满后，商户办理完所有手续，包括结清所有租金、管理费、水电费、租赁物归还等，甲方将履约保证金余款无息在租赁期满后1个月内退还。该租赁物的交付日期为2014年9月1日之前，甲方应当于该日期前交付该租赁物，而乙方应当于该日期前接受交付；具体交付时间以甲方书面通知为准。乙方的装修期自该租赁物交付或视为交付之次日起至2014年12月31日。装修期内，乙方除免交基本租金外，本合同及附件规定的其他义务均不免除。免租期从2014年10月1日至2019年9月30日止。免租期间，甲方免收乙方租金，乙方仍需承担物业管理费、物业装修管理及其他费用（如水、电、空调费等）等等。上述租赁合同后附：附件一为《租赁物位置示意图》。附件二为甲乙双方于同日签订的《广州海航YH城物业管理协议》，约定：租赁期间的物业管理费如下：（1）2014年10月1日至2014年12月31日为0元/月，建筑面积1710平方米×0元/月/平方米；（2）2015年1月1日至2015年9月30日为25308元/月，建筑面积1710平方米×14.8元/月/平方米；（3）2015年10月1日至2016年9月30日为25308元/月，建筑面积1710平方米×14.8元/月/平方米；（4）2016年10月1日至2017年9月30日为25308元/月，建筑面积1710平方米×14.8元/月/平方米；（5）2017年10月1日至2018年9月30日为26231.4元/月，建筑面积1710平方米×15.34元/月/平方米；（6）2018年10月1日至2019年9月30日为27206.1元/月，建筑面积1710平方米×15.91元/月/平方米。公共区域分摊电费为1.2元/度。公共区域分摊水费为5.7元/立方米。乙方应于每月5号前（遇法定节假日则顺延）缴纳当月物业管理费、推广费；应于每月5号前（遇法定节假日则顺延）缴清上月水电、空调费等相关费用，每逾期一日，乙方须按应缴交总额的千分之三支付滞纳金（滞纳金金额=应缴费用总额×3‰×实际拖欠天数）。在2014年12月31日之前，乙方须向甲方支付水电使用押金20520元。合同终止后，乙方租赁物业须按《广州海航YH城租赁合同》约定将交付甲方，否则不退还商铺（写字间）租赁合同押金。甲乙双方签订合同后，乙方按《广州海航YH城租赁合同》约定提交承租区域的装修方案及相关图纸，甲方审批完毕后如未按时进场施工，影响开业时间，则视乙方违约。本协议依据物业所在租赁物的《广州海航YH城租赁合同》制定，并作为其附件，如有关物业管理的条款与《广州海航YH城租赁合同》相冲突的，以本协议的规定为准。只要乙方和本合同项下物业所在租赁物物业管理部持续保持物业服务关系，则本协议一直有效。本协议期限与《广州海航YH城租赁合同》期限一致等等。附件四为甲乙双方于同日签订的《广州海航YH城物业服务协议》，约定：租赁期间的物业服务费如下：（1）2014年10月1日至2014年12月31日为0元/月，建筑面积1710平方米×0元/月/平方米；（2）2015年1月1日至2015年9月30日为37962元/月，建筑面积1710平方米×22.2元/月/平方米；（3）2015年10月1日至2016年9月30日为37962元/月，建筑面积1710平方米×22.2元/月/平方米；（4）2016年10月1日至2017年9月30日为12654元/月，建筑面积1710平方米×7.4元/月/平方米；（5）2017年10月1日至2018年9月30日为6566.4元/月，建筑面积1710平方米×3.84元/月/平方米；（6）2018年10月1日至2019年9月30日为0元/月，建筑面积1710平方米×0元/月/平方米。乙方应于每月5号前（遇法定节假日则顺延）缴纳当月物业服务费，每逾期一日，乙方须按应缴交总额的千分之三支付滞纳金（滞纳金金额=应缴费用总额×3‰×实际拖欠天数）等等。2014年10月14日，原告与凌卫红签署《房屋交接确认书》，原告将涉案租赁物交付给凌卫红使用。被告将涉案租赁物部分作自用，部分则分租给两名分租户经营使用。2015年1月28日，原告（甲方）、凌卫红（乙方）与被告（丙方）签署《广州海航YH城三层东区美容生活馆租赁合同补充协议三（关于变更乙方的补充协议）》，约定将乙方的相关权利、责任与义务，由丙方享有和承担。2016年1月13日，原告与被告的委托诉讼代理人郭君签订《生活馆租赁合同解除事宜洽谈备忘录》，对欠缴物业管理费、物业服务费、租金的支付及减免问题进行协商，双方当事人确认由于被告商业市场价值下滑、经营压力大，双方于2016年1月1日起终止合同，被告于2016年1月31日前完成退场，具体事项约定以终止合同协议为准。2016年1月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《广州海航YH城三层东区美容生活馆租赁合同终止协议》，约定：乙方因经营压力大，未能依约支付租赁费用，双方同意解除租赁合同。乙方于2016年1月31日前完成退场并将场地交付给甲方。甲方同意免除乙方2015年1月至4月的租金、物业管理费、物业服务费。乙方应向甲方交纳2015年5月至12月的租金、物业管理费、物业服务费506160元。若乙方2016年1月31日未向甲方支付306160元或2016年6月30日前未付清余款200000元，本协议自动失效，双方的合同责任按原合同约定执行等等。被告至今未有交纳讼争期间的物业管理费、物业服务费。审理中，被告确认已向原告申请以押金抵扣水电费。被告提出原告无物业服务资质，无依约提供物业服务，涉案租赁物存在漏水等问题影响其司正常经营，为此，被告向本院提交照片、情况说明、视频资料等证据拟证明上述事实。原告否认涉案租赁物存在上述问题，并主张被告欠缴讼争期间的物业管理费及物业服务费是由于被告经营不善导致。原告向本院提交《广州市电梯日常维护保养合同》《四害消杀服务合同书》《日常保洁、灭鼠杀虫服务合同》以及现场保洁、保安照片等证据，拟证明原告为涉案租赁物提供物业服务的事实，被告对上述证据无异议。关于场地的使用状况，原告向本院提交《商户退场流程单》，拟证明双方于2016年1月29日办理了退场手续。审理中，双方当事人确认，原告于2016年4月已收回涉案租赁物中650平方米的面积，其余面积因存留被告物品，尚未交还原告。经本院引导，双方当事人确认由被告于2016年11月10日前将涉案租赁物中的物品搬离并将涉案租赁物交还原告管业。被告另表示其司对涉案租赁物进行了装修并表示将另案向原告主张装修损失赔偿。据生效的（2015）穗云法民四初字第1407号民事判决书查明，涉案租赁物无合法的规划报建手续。原告经本院释明合同效力，变更诉讼请求如上，并表示不在本案中主张《广州海航YH城租赁合同》所涉的场地占用费。以上事实，有广州海航YH城租赁合同、物业管理协议、物业服务协议、补充协议、房屋交接确认书、备忘录、终止协议、退场流程单、视频资料、照片、情况说明、民事判决书及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”现无证据显示涉案租赁物有建设工程规划许可证等合法的规划报建手续及产权证明，故原、被告所履行的《广州海航YH城租赁合同》及其附件、补充协议应为无效。关于双方所签订的《广州海航YH城物业管理协议》和《广州海航YH城物业服务协议》是否有效的问题，依照《物业管理条例》有关规定，物业服务合同关系系指前期物业管理期间，开发商与物业服务企业所签订的物业服务合同，或在业委会成立后，由业主大会授权业委会与物业服务企业签订的物业服务合同。在本案中，在《广州海航YH城租赁合同》的目录页上标明了附件二为《物业管理协议》，即《广州海航YH城物业管理协议》，附件四为《服务协议》，即《广州海航YH城物业服务协议》，《广州海航YH城物业管理协议》和《广州海航YH城物业服务协议》实为《广州海航YH城租赁合同》的组成部分。另外，在《广州海航YH城物业管理协议》中也明确写明“本协议依据物业所在租赁物的《广州海航YH城租赁合同》制定，并作为其附件，如有关物业管理的条款与《广州海航YH城租赁合同》相冲突的，以本协议的规定为准。只要乙方和本合同项下物业所在租赁物业管理部持续保持物业服务关系，则本协议一直有效。本协议期限与《广州海航YH城租赁合同》期限一致”。即《广州海航YH城物业管理协议》的履行必须以双方当事人存在租赁关系为前提和基础。而从租金、物业管理费、物业服务费的构成来看，物业服务费自2016年10月1日开始呈递减趋势与一般的物业管理服务费收费模式并不相符；且2017年9月30日之前，租金、物业管理费、物业服务费相加均为一恒定金额，亦体现了三笔费用为一整体的事实。原告主张其司提供的物业管理服务其实应为出租人对其所出租的租赁物进行日常管理的行为，收取的物业管理费、物业服务费为出租人对租赁场地维护管理的对价、是对租金的补充。《广州海航YH城物业管理协议》《广州海航YH城物业服务协议》与《广州海航YH城租赁合同》应为一整体，双方当事人依据上述合同及协议形成的为租赁合同关系而非物业服务合同关系，本案立案案由为物业服务合同纠纷，本院依法更正为租赁合同纠纷。《广州海航YH城租赁合同》无效的情形下，《广州海航YH城物业管理协议》和《广州海航YH城物业服务协议》当属无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。”被告实际占有使用涉案租赁物，仍应向原告支付场地占用费。双方当事人在《广州海航YH城租赁合同》《广州海航YH城物业管理协议》《广州海航YH城物业服务协议》分别约定了各租期内对应费用的履行标准，故原告主张的涉及《广州海航YH城物业管理协议》《广州海航YH城物业服务协议》约定费用标准的场地占用费部分仍应分别参照上述两份协议的费用标准执行，而非均参照《广州海航YH城租赁合同》有关租金及免租期的约定。被告抗辩按照《广州海航YH城租赁合同》，其司于2016年9月30日前享有免租优惠的意见理据不足，本院不予采信。被告自2015年1月1日欠缴场地占用费，原告主张被告应支付自2015年1月1日至被告交还涉案租赁物之日止的场地占用费的诉讼请求，本院予以支持。关于被告交还涉案租赁物的时间，经本院查明，原告将涉案租赁物交付被告使用后，被告将涉案租赁物用于自用和分租经营，应视为对涉案租赁物进行了占有使用，被告提出因空调漏水、电力不足、消防等问题导致其司不能正常经营，一方面并无充分证据证实、另一方面也不足以推翻被告实际占有使用涉案租赁物的事实，被告以上述抗辩理由拒交场地占用费理据不足，本院不予采纳。被告于2016年4月将涉案租赁物其中650平方米的面积交还原告，故上述租赁物的场地占用费应自2015年1月1日计至2016年4月30日，场地占用费的标准为（25308元/月+37962元/月）×650平方米÷1710平方米=24050元/月，经计算该部分场地占用费为384800元。尚未交还的涉案租赁物的场地占用费应自2015年1月1日至2016年11月10日止，场地占用费的标准应为2015年1月1日至2016年9月30日为（25308元/月＋37962元/月）×1060平方米÷1710平方米=39220元/月；2016年10月1日至2016年11月10日为（25308元/月+12654元/月）×1060平方米÷1710平方米=23532元/月。经计算，该部分场地占用费为854996元。被告应付场地占用费总计为384800元+854996元=1239796元。合同无效，双方当事人均有过错，因合同无效而导致的损失应由合同双方各自负担，原告要求被告支付场地占用费损失的诉求本院不予支持。另原告在本案中并未主张《广州海航YH城租赁合同》所涉的场地占用费，关于该合同所涉费用，原告可另寻途径主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，广州市享名添物业管理有限公司支付广州市潮市场经营有限公司场地占用费1239796元；二、驳回广州市潮市场经营有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17075元，由广州市潮市场经营有限公司负担1117元，广州市享名添物业管理有限公司负担15958元并于本判决生效之日起三日内迳付广州市潮市场经营有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  段静楠人民陪审员  邓金兰人民陪审员  朱岳华二〇一六年十二月二十六日书 记 员  蔡佳丽