北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0112民初38257号原告廖宇，男，1978年6月16日出生。委托代理人杜朋，北京市京师律师事务所律师。被告申娜，女，1978年3月6日出生。委托代理人朱鸿彦，河北厚正律师事务所律师。第三人满懿（北京）房地产咨询有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路60号楼25层2502号，信用代码：×××。法定代表人王建，总经理。委托代理人高翠翠，女，1988年12月6日出生，满懿（北京）房地产咨询有限公司职员。原告廖宇诉被告申娜、第三人满懿（北京）房地产咨询有限公司（以下简称满懿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张若琳独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告廖宇的委托代理人杜朋、被告申娜及其委托代理人朱鸿彦、第三人满懿公司的委托代理人高翠翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖宇诉称：我通过第三人满懿公司就北京市通州区长桥园南街87号长桥园公寓1号楼1单元XX号房屋（以下简称XX号房屋）与被告申娜签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）及补充协议。合同约定房屋总价为370万元。合同签订后，我向申娜支付了5���元定金，向满懿公司支付佣金22600元。但申娜见通州房价上涨，要求我涨价，后明确表示不会履行合同，拒绝出售房屋。经我催促后，申娜要求退还我定金5万元，但不同意承担违约责任，也不同意赔付我支出的中介费。因申娜构成根本违约，应向我支付20%的违约金，并赔付相关费用。经满懿公司多次催促，申娜明确表示不会再收取我的房款，也不继续出卖房屋。因近期房价上涨较快，违约成本明显低于房价上涨幅度。很多房主以各种理由拒绝履行合同。法院应当在法律职权内保护北京房屋交易秩序的正常进行。现我起诉要求：1、解除我与被告申娜签订的《房屋买卖合同》以及我与申娜、第三人满懿公司签订的补充协议；2、被告申娜返还我定金5万元；3、被告申娜赔偿我佣金22600元，4、被告申娜赔偿我违约金74万元；5、诉讼费由被告申娜承担。被告申娜辩称：1、我与原告廖宇签订的《房屋买卖合同》及补充协议系由第三人满懿公司提供的格式合同，很多关键内容是空白的，合同签署也不符合规定，存在重大误解和漏洞，满懿公司违规操作，未尽到合理义务，有严重过错。2、《房屋买卖合同》与补充协议相互矛盾存在严重瑕疵，排除了我的主要权利，加重了我的责任，导致合同履行时间完全不确定，该条款对我显失公平，不能实现我的合同目的。3、廖宇与满懿公司签订的居间服务合同居间服务费未写明数额，其交纳的时间未2016年9月12日，与签署时间不符。我不予认可。4、我没有违约，按照合同约定，廖宇没有履行付款的合同义务，系廖宇违约。5、我同意解除《房屋买卖合同》及补充协议，同意返还定金5万元。廖宇没有按照合同实际付款，没有实际损失，其要求高额赔偿是基于满懿公司提供的格式���款。法院应当予以适当减免。第三人满懿公司述称：《房屋买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，合同合法有效。双方均在认可确认后进行签署。如对于条款存在争议，双方可在签订时提出并在补充协议中再行约定。经审理查明：2016年8月26日，被告申娜作为出卖人（甲方）与原告廖宇作为买受人（乙方）签订《房屋买卖合同》。申娜作为甲方、廖宇作为乙方、第三人满懿公司作为丙方签订《补充协议》。约定乙方购买XX号房屋，建筑面积107平方米，房屋成交总价370万元，乙方应于2016年8月26日向甲方支付定金5万元；乙方需申请购房贷款以支付房款的，甲乙双方应于以丙方通知为准共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续。乙方应于2016年9月10日前将购房款25万元支付给甲方，乙方应于2016年9月20日前将购房款90万元支付给甲方。《��充协议》第四条违约责任约定：拒绝将交易房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易总价的视为甲方根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求甲方承担违约责任。甲方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向乙方支付违约金；丙方收取的所有费用不予退还，由支付方向违约方追索。当日，廖宇向申娜支付定金5万元。申娜为廖宇出具《定金收据》。2016年8月底，廖宇向满懿公司支付佣金，2016年9月12日，满懿公司为其开具佣金收据，载明收款金额为22600元。2016年9月3日，因朋友建议，申娜发现《房屋买卖合同》存在一些问题，尤其是未约定最后尾款的给付时间，认为对其不利，遂联系满懿公司希望就相关合同条款进行完善，满懿公司工作人员未给出明确答复，并表示要通过法律途径解决。当日，申娜向廖宇表示因合同条���问题，其无法继续履行合同，要求修改合同内容，廖宇表示不同意。2016年9月9日，满懿公司工作人员与申娜联系表示按照合同约定次日付款，申娜表示因满懿公司已经表示通过法律途径解决，其拒绝继续推进合同履行。后合同未继续履行，廖宇未继续给付房款，双方就合同解除一事未达成一致意见。在本案审理过程中，原告廖宇主张被告申娜因房屋价格上涨故不同意继续履行合同，但其未提供证据予以证明。经询问，第三人满懿公司表示其在居间过程中积极促成双方交易，双方在履行过程中出现问题积极进行协商，现申娜与廖宇各执一词，其无法判断哪方违约。上述事实，有《房屋买卖合同》、《补充协议》、定金收据、佣金收据、《居间服务合同》、微信及短信截图、录音及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合��受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务，违约方应当承担违约责任。根据本案查明的事实，原告廖宇与被告申娜签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。根据查明的事实，合同签订之后申娜以合同约定不明为由拒绝履行合同将XX号房屋出售给廖宇构成违约，故对于廖宇要求解除与被告申娜、第三人满懿公司所签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。对于廖宇要求申娜赔偿中介费22600元及支付房屋总价值20%的违约金74万元的诉讼请求，其损失与违约金系重复主张，故对其主张要求申娜赔偿中介费的诉讼请求，本院不予支持；且本院认为廖宇主张的违约金数额过分高于其实际损失，双方于2016年8月26日签订《房屋买卖合同》及补充协议，申娜于9月3日即提出完善合同部分条款，前后不足十天，且廖宇亦未按照合同约定的时间9月10日向申娜支付房款25万元，也未对其主张申娜系因房价上涨原因恶意违约提供证据，本院综合考虑申娜在签订合同后又对合同内容提出异议，且未及时退还定金解决争议的违约情形及��宇的损失情况，酌定申娜支付廖宇违约金5万元，对于该项诉讼请求中过高的部分，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本判决生效之日起，解除原告廖宇与被告申娜于2016年8月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、本判决生效之日起，解除原告廖宇与被告申娜、第三人满懿（北京）房地产咨询有限公司签订的《补充协议》；三、被告申娜返还原告廖宇定金5万元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、被告申娜赔偿原告廖宇违约金5万元，于本判决生效之日起七日内执行清；五、驳回原告廖宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定��期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16600元，由被告申娜负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。代理审判员  张若琳二〇一六年十二月二十八日书 记 员  杨 晨