广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终3712号上诉人（原审被告）：刘继瑞，男，1974年10月3日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审原告）：冯艮冰，女，1983年11月1日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：潘建世，广东奥纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈素敏，广东奥纪律师事务所律师。上诉人刘继瑞因与被上诉人冯艮冰房屋买卖合同纠纷一案，上诉人刘继瑞不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初8468号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人刘继瑞上诉请求：一、撤销一审判决；2.改判刘继瑞无需向冯艮冰支付任何补充或承担赔偿责任。事实和理由：一、双方签订涉案合同时，刘继瑞已明确告知居间方中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司），涉案合同系附生效条件的合同。一审判决认定涉案合同已经生效明显违背事实。二、涉案合同为家家顺公司提供的格式合同。对于格式合同，家家顺公司应告知合同双方当事人合同的具体条款，使合同当事人对于合同内容有清晰的认识。本案中，家家顺公司并未履行基本的告知义务，使得刘继瑞在违背真实意思表示和存在重大误解的情况下签订了涉案合同。根据合同法第五十四条的规定，涉案合同应予以变更或撤销。三、涉案合同签订当天，刘继瑞告知冯艮冰不购买涉案商品房的行为不属于违约行为。考虑到冯艮冰确在看房过程中支出部分费用，刘继瑞愿意向其支付1800元的补偿。四、冯艮冰要求刘继瑞继续履行涉案合同后，刘继瑞亦愿意继续履行合同。但此后，冯艮冰却将双方纠纷诉至法院。五、涉案合同签订后，中山市的房价一直处于高速上涨的趋势，故冯艮冰不但未继续履行合同，还向刘继瑞索要巨额违约金，违背了诚实信用原则和公平原则。被上诉人冯艮冰辩称，一、双方当事人在涉案合同第十五条已约定该合同自当时签字或盖章之日（2015年12月7日）起生效。涉案合同系当事人真实意思表示，内容合法。二、刘继瑞在签订涉案合同时，并未告知家家顺公司涉案合同附有生效条件。刘继瑞也未提供证据证实其该主张，因此其该辩解没有任何事实依据。三、刘继瑞从未告知冯艮冰其不购买涉案商品房。即使刘继瑞反悔不打算继续购买涉案商品房，其反悔行为亦属于单方违约。因此，刘继瑞未按合同约定的履行期限向冯艮冰支付定金及履行其他合同义务，属于重大违约行为，应承担违约责任。四、一审判决确认刘继瑞应向冯艮冰支付违约金20000元合理合法。根据双方合同约定，若刘继瑞逾期履行超过十五个工作日，冯艮冰有权解除合同并没收定金或要求刘继瑞支付转让总价款20%的违约金。此外，冯艮冰在履行涉案合同中支出了看房及聘请律师的费用。同时，因刘继瑞的违约行为，致使冯艮冰未能在房价高峰期出售涉案商品房，遭受重大损失。冯艮冰向一审法院起诉请求：1.确认冯艮冰与刘继瑞签订的中山市二手房买卖及居间服务合同于2016年3月15日解除；2.刘继瑞向冯艮冰支付违约金106000元。一审期间，冯艮冰撤回第一项诉讼请求。一审法院认定事实：2015年12月7日，冯艮冰（卖方）、刘继瑞（买方）、家家顺公司（居间方）签订中山市二手房买卖及居间服务合同，合同约定：买卖双方交易的房地产位于中山市××××房，该房产转让总价款为530000元，交易定金共计20000元，买方同意在本合同签订后3个工作日内向卖方支付定金20000元。买卖双方一致同意将上述定金交由居间方托管，托管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的托管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫；卖方应向买方开具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效。买卖双方协商一致约定由买方按下列第2项约定支付除定金之外的楼款，卖方须无条件配合签署银行资金监管协议，办理资金监管手续：……2.按揭付款：（1）买方须于2016年2月28日之前支付除定金之外的首期款16万元至买卖双方约定的银行监管账户。（2）买方意向贷款金额为350000元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2015年12月26日前申请按揭，向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续。双方均不得借故拖延，否则视为违约。违约责任1.如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；2.如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。合同还约定了其他事项。冯艮冰、刘继瑞均在合同上签名捺印。同日，冯艮冰（卖方）、刘继瑞（买方）、家家顺公司（居间方）签订资金托管协议，协议约定：买卖双方同意将定金20000元（其中包括交房保证金5000元）交由居间方免息托管，协议还约定了其他事项。合同签订后，刘继瑞没有按照合同约定的期限向冯艮冰或居间方支付定金20000元。2015年12月12日，居间方家家顺公司向刘继瑞发出催告函，催促刘继瑞于2015年12月13日前补交定金。刘继瑞于2015年12月13日签收该催告函后没有按时补交定金。2016年1月8日，冯艮冰向刘继瑞发出通知书，通知刘继瑞尽快履行支付定金的合同义务，由于刘继瑞未按照合同约定期限履行义务，逾期履行超过十五个工作日的，冯艮冰有权解除双方签订的中山市二手房买卖及居间服务合同，并有权要求刘继瑞支付转让总价款20%的违约金。刘继瑞于2016年1月9日签收该通知书后仍未向冯艮冰支付定金。2016年3月14日，冯艮冰委托律师向刘继瑞发出律师函并告知刘继瑞，因刘继瑞未依约履行合同义务，已构成根本违约，冯艮冰解除与刘继瑞于2015年12月7日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同，并要求刘继瑞在收到该函之日起三日内向冯艮冰支付违约金106000元。刘继瑞于2016年3月15日签收该律师函。后经冯艮冰催促未果，冯艮冰遂诉至一审法院，主张前述实体权利。关于冯艮冰受到的损失，冯艮冰在一审庭审中称有如下损失：带领刘继瑞看房子花费了冯艮冰时间；刘继瑞购买房屋时正值房价上涨时间，原告错过最佳出售房屋时间；冯艮冰发律师函花费1000元、本案聘请律师花费5000元。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。冯艮冰、刘继瑞、中介家家顺公司签订的中山市二手房买卖及居间服务合同是当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，一审法院予以确认，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。刘继瑞辩称当时要求家家顺公司在合同上注明收到款项后合同才生效，冯艮冰予以否认，刘继瑞也没有提供证据予以证明，故一审法院不予采信。刘继瑞没有按照合同约定的期限向冯艮冰支付定金并明确表示不再履行合同，刘继瑞已构成违约，应当承担违约责任，向冯艮冰支付违约金。根据合同约定，刘继瑞逾期履行义务超过十五个工作日的，冯艮冰可以按购房款总价的20%主张违约金，刘继瑞提出该违约金过高，申请一审法院予以调低，经审查，一审法院认为，违约金主要在于弥补守约方受到的损失，冯艮冰没有举证证明其受到的损失具体有多少，冯艮冰主张的违约金确实过高，结合本案案情，综合考虑公平公正原则，一审法院酌情将违约金调整为20000元。综上，冯艮冰诉求合理部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、刘继瑞于一审判决发生法律效力之日起七日内向冯艮冰支付违约金20000元；二、驳回冯艮冰的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2420元，减半收取为1210元（冯艮冰已预交），由冯艮冰负担605元，刘继瑞负担605元（刘继瑞负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付冯艮冰）。二审期间，双方均未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：涉案的中山市二手房买卖及居间服务合同第十五条约定，该合同自合同三方当事人签字盖章之日起生效；第十六条系合同的备注栏，备注栏为空白；合同三方落款时间均为2015年12月7日。一审判决审理查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。刘继瑞主张，涉案的中山市二手房买卖及居间服务合同系附生效条件的合同，即该合同仅在冯艮冰收到刘继瑞支付的相关款项后才发生法律效力。但根据上述合同的内容可知，合同各方当事人并未在合同中约定该合同附有生效条件。相反，上述合同第十五条已明确约定该合同自三方当事人签字或盖章之日（即2015年12月7日）生效。若合同当事人对于合同生效条件有不同的约定，刘继瑞完全可以在该合同备注栏中对合同生效时间进行补充约定，但上述合同备注栏中并未对此进行约定。同时，刘继瑞未能提供证据证实其该主张，上述合同约定的内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，故本院认定上述合同系各方当事人真实意思表示，属合法有效的合同，各方当事人均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。现双方当事人对于刘继瑞未按合同约定时间交付定金的事实均无异议，本院予以确认。刘继瑞的上述行为已构成违约，应向冯艮冰承担相应的违约责任。一审法院综合考虑涉案合同的履行情况及冯艮冰主张的损失，根据民事诉讼中的损失填补原则，酌定刘继瑞应承担的违约金为20000元，衡之于双方的利益，并无明显不公，本院予以维持。综上所述，刘继瑞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元（刘继瑞已预交），由刘继瑞负担。本判决为终审判决。审 判 长 官 琳代理审判员 刘 通代理审判员 马燕清二〇一六年十二月十九日书 记 员 易嘉璇