广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0111民初11993号原告：广州锦日物业服务有限公司，住所地广州市天河区清风街1号三层。法定代表人：郑家纯，董事长。委托诉讼代理人：谢少芝，女，该司工作人员。委托诉讼代理人：彭金平，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：白文善，男，1979年7月11日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告：周燕明，女，1978年6月18日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告广州锦日物业服务有限公司与被告白文善、周燕明物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州锦日物业服务有限公司的委托诉讼代理人彭金平，被告白文善、周燕明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州锦日物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.两被告立即向我司清偿自2015年7月16日起至2016年9月30日止的物业管理费2549.29元及滞纳金（滞纳金以每月应缴的物业管理费为本金，按照每日千分之一的标准，均从次月6日起计至付款之日止）；2.两被告向我司清偿自2015年7月16日起至2016年9月30日止的生活垃圾处理费72.5元；3.两被告负担本案的诉讼费用。事实和理由：我司系为广州市白云区岭南新世界小区提供物业管理服务的企业，两被告是共有该小区G区21栋101房的业主。被告白文善于2011年4月2日办理了收楼手续，并与我司签订了《前期物业服务协议》，双方约定物业管理费为每月每平方米1.8元，两被告应于每月5日前预缴当月管理费，逾期缴纳的，自逾期之日起按每天1‰交纳违约金（滞纳金）。被告收楼后，我司如约为两被告提供了优质的物业服务，两被告却一直拒交物业管理费及垃圾处理费至今，我司多次催交未果。现两被告的欠缴行为已侵害我司的合法权益，请法院支持我司的诉讼请求。被告白文善、周燕明共同辩称，我方不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.原告与开发商属于同一法人，原告协助开发商隐瞒房屋存在的问题，诱使我方收楼，导致收楼后，漏水问题反复出现，同一问题反复修复十几次，在修复过程当中导致我方无法入住，严重影响生活质量。2.原告物业管理服务不合格，小区安保不到位，在2011年6月和2014年4月分别有两次入室盗窃，分别损坏防盗网一个，丢失戴尔430（电脑）一台、数码摄影机（华硕）一台、苹果4手机一台，以上事实在公安均有报警备案。原告私自终止业主月保车辆，不提供月保服务，相应的月保车辆有选择地投放，所有开发商以及物业车辆以及物业工作人员车辆可自由出入却不收取停放小区的费用，公车或者私车以及开发商业主的停车亦无收费，停车收费不公开不透明。商户乱占用公共位置、广告乱贴在电梯内、电梯门等。商户设摊收费不公开不透明。原告在物业管理合同已满后，未征求业主同意强行续期。3.我方同意缴纳漏水问题处理好以后的物业管理费以及讼争期间的垃圾费，但是原告不收取，要求我方必须将欠缴的全部物业管理费一并缴纳才肯收取，才导致我方欠缴了如此长期的物业管理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告是为涉案房屋所在岭南新世界家园小区提供物业管理服务的公司，前身为广州新世界物业管理有限公司，于2007年12月13日经核准变更为广州锦日物业服务有限公司。2003年5月20日，原告（乙方，物业管理公司）与广州集贤庄新世界城市花园发展有限公司（甲方，物业建设单位）签订《物业管理委托合同》，甲乙双方约定：甲方将岭南新世界家园委托于乙方实行物业管理，委托管理期自2003年6月1日起至2011年5月31日止，合同期满后，业主大会、业主委员会尚未成立，或业主大会未决定选聘新的物业服务企业的，则本合同期限自动顺延至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。本物业管理服务费，多层无电梯住宅房屋由乙方按建筑面积1.2元/月.平方米向业主或物业使用人收取；多层带电梯住宅及高层带电梯住宅房屋由乙方按建筑面积1.8元/月.平方米向业主或物业使用人收取。甲方逾期缴交有关费用的，从逾期之日按应缴款的千分之二交滞纳金等等。2009年7月10日，原告（乙方，物业管理公司）与广州集贤庄新世界城市花园发展有限公司（甲方，开发企业）签订《前期物业服务合同》，甲乙双方约定：原告为岭南新世界小区提供物业管理服务，物业服务资金由业主按其拥有物业建筑面积预先交纳，具体标准如下：多层住宅1.8元/月.平方米；高层住宅1.8元/月.平方米;商业物业4元/月.平方米。业主应于收楼之日起交纳物业服务费，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务等等。2011年5月11日，原告（乙方，物业服务企业）与广州集贤庄新世界城市花园发展有限公司（甲方，建设单位）签订《物业管理委托合同》补充协议（一），将乙方为岭南新世界家园小区提供前期物业服务的管理期限延长至2014年5月31日止。服务期届满后，业主大会、业主委员会尚未成立，或业主大会未决定选聘新的物业服务企业的，则本协议约定的服务期自动顺延至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止等等。上述合同签订后，原告对岭南新世界家园提供物业管理服务等等。2011年2月27日，原告（乙方）与被告白文善（甲方）签订《岭南新世界家园前期物业服务协议（住宅）》，甲乙双方约定：乙方为岭南新世界家园小区发展商广州集贤庄新世界花园城市发展有限公司选聘的物业服务企业，乙方管理物业公用部位、会所、地下停车场、物业公用设施设备及物业环境（包括道路、园林绿化、公共环境、消防治安管理等）。乙方向甲方收取物业管理服务费，物业管理服务费收费标准：多层住宅、高层住宅、复式住宅均为1.8元/月.平方米，首期物业服务费从甲方签署《收楼手续单》当日起计算；如甲方接到《收楼通知书》之日起十日内仍未办理收楼手续的，则从《商品房买卖合同》或《提前收楼补充协议》约定的收楼日期起计算物业服务费；依据甲方授权，乙方可直接向物业使用人收取物业管理服务费。但甲方就缴交物业管理服务费事宜与物业使用人承担连带清偿责任；甲方须按本协议约定缴交物业管理服务费。乙方每月五日起征收上月欠缴款项所产生的滞纳金，甲方应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业管理服务费的1‰计付滞纳金。本合同有效期至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。但在乙方与业主委员会及业主委员会选聘的物业服务企业完成本物业的物业管理移交手续之日前，双方仍按本协议约定的标准履行等等。另查，两被告为夫妻关系，被告白文善为广州市白云区集诚街55号101房（下称涉案房屋）的原登记产权人，涉案房屋的产权登记建筑面积为98.8694平方米。2015年7月16日，两被告通过夫妻析产的方式将涉案房屋变更登记至被告周燕明名下，两被告同意就本案承担连带责任。被告白文善于2011年4月2日办妥收楼手续，据双方当事人陈述，涉案房屋所在小区尚未成立业主委员会，两被告对于原告提交的《欠费明细表》载明的应收物业管理费为175.40元/月、生活垃圾处理费为5元/月的计费标准无异议。两被告欠缴自2015年7月16日至2016年9月30日止的物业管理费、自2015年7月16日至2016年9月30日止的生活垃圾处理费。原告出示快递单、催款通知函，拟证明向被告催收物业管理费及相关费用的事实等等。两被告向本院提交申诉资料、投诉复函、小区照片等证据，拟证明涉案房屋存在的漏水问题经开发商多次维修后才解决的事实以及原告利用小区公共部位进行收费的事实。以上事实，有民事判决书、查册表、前期物业服务协议、欠费表、催款通知函、快递单、申诉资料、投诉复函、小区照片及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，原告作为开发商指定的小区前期物业管理服务公司与被告白文善签订了《岭南新世界家园前期物业服务协议（住宅）》，确立了物业管理服务合同关系。在原告提供了相应的物业管理服务后，被告白文善应当支付相应对价即物业管理费。被告周燕明是涉案房屋的共有人，两被告同意对涉案房屋的物业管理费及垃圾费承担连带责任，本院予以认定。现两被告欠缴自2015年7月16日至2016年9月30日止的物业管理费、自2015年7月16日至2016年9月30日止的生活垃圾处理费72.5元，原告主张两被告清偿上述物业管理费及生活垃圾处理费并支付物业管理费滞纳金的诉讼请求均合理合法，本院予以支持。以涉案房屋的建筑面积乘以物业管理费单价计算得出的讼争期间物业管理费为2580.49元，原告仅主张2549.29元属于处分其司的权利，本院予以准许。鉴于两被告的欠缴行为与原告在提供物业服务过程中对被告提出的合理要求未能及时回应沟通有关，两被告亦提供了相应证据证明原告的物业管理行为存在瑕疵，故两被告并非无故拖欠物业管理费，原告要求被告按每日1‰的标准支付物业管理费滞纳金较高，本院酌情予以调整至按中国人民银行同期同类贷款利率计算，合同约定被告应在每月5日之前缴纳当月物业管理费，原告主张滞纳金应从次月6日计至付清之日的诉讼请求合理合法，本院予以支持，欠缴物业管理费的滞纳金应以本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：本判决生效之日起五日内，白文善、周燕明支付广州锦日物业服务有限公司自2015年7月16日至2016年9月30日止的物业管理费2549.29元及滞纳金（每月应缴滞纳金以当月欠缴物业管理费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自次月6日起计至清偿之日止，并以本金为限）；本判决生效之日起五日内，白文善、周燕明支付广州锦日物业服务有限公司自2015年7月16日至2016年9月30日止的垃圾费72.5元；驳回广州锦日物业服务有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由白文善、周燕明共同负担并于本判决生效之日起三日内迳付广州锦日物业服务有限公司，本院不再予以退回。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  段静楠人民陪审员  何丽和人民陪审员  陈秀娥二〇一六年十二月二十日书 记 员  郭嘉嘉