广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1202民初2559号原告：张伟彬，男，1977年12月18日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。原告：苏智英，女，1980年2月17日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。被告：肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司，住所地广东省肇庆市端州区信安路东侧109区，统一社会信用代码914412006947684861。法定代表人：何昶明，该公司总经理。委托诉讼代理人：李炳球、罗伟佳，均系广东勤思进律师事务所律师。原告张伟彬、苏智英与被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月23日立案后，依法适用简易程序，于同年11月4日公开开庭进行了审理。原告张伟彬、苏智英，被告委托诉讼代理人罗伟佳、李炳球到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退还房屋面积减少多收房款33551元和利息1644元。2.判令被告立即向原告支付逾期办理房产证违约金3464元。3.判令被告承担原告的精神损失费、误工费5000元。4.由被告承担本案诉讼费用。其事实和理由如下：2012年12月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，向被告购买“骏景湾豪庭”一期3幢第9层之二901房商品房一套。合同约定该套房产建筑面积129.66㎡，其中套内建筑面积105.53㎡；按套内建筑面积计算单价为6565.75元／㎡，总金额692884元。合同签订后，原告依约履行了付款义务。但经查询，原告才得知经房管部门确认的套内建筑面积为100.42㎡，跟合同上标明的105.53㎡存在差异，比合同面积少了5.11㎡，面积差异为4.84％，多收房款33551元以及该多收房款的利息1644元（按年利率4.9％从2012年12月起至2016年9月30日，以后的利息计至退清款项之日止）。合同第十五条约定了办理房产证的相关事宜，合同附件四第十条对有关《房地产权证》进行了补充约定。但被告却拖延办理产地产权证，应当按照合同约定按已付房款的0.5%支付违约金3464元。同时要求支付精神损失费、误工费5000元。被告辩称：一、1、案涉的商品房买卖合同有效，不存在退补差价的问题，请求驳回原告的诉讼请求。根据合同第四条、第五条约定，该商品房是按套销售，按套计算价格的，不适用合同第五条的约定处理，且原告已经收楼，故不存在退补差价的问题。2、原告已经按约定收楼，被告已依约履行了交楼的义务，且交付的房屋符合合同的约定。3、被告预售的商品房是按照房屋测绘所测绘的面积销售的，不存在恶意，错不在被告方。二、即使被告销售的面积存在差异，如面积差异超过3％，该合同中的第五条第三款约定退回已收的购房款，并不需要双倍退回房款及利息。而不超过3％部分，合同没有约定需要支付利息。我方认为，原告请求支付利息是没有合法根据的，请求法院驳回原告的诉讼请求。至于办理产地产权证问题是由于没有约定交付房产证的时间，对于办证违约金和精神损失费、误工费的诉讼请求不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：（一）2012年12月1日，原告(××)与被告(××)签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于肇庆市端州区信安路东侧“骏景湾豪庭”第三幢第九层之二901房预售商品房一套。合同第四条“计价方式与价款”约定,该商品房属预售,按套出售，按套内建筑面积计算6565.75元／㎡、按建筑面积计算5343.85元／㎡，总金额为692884元，折算建筑面积约为129.66㎡、套内建筑面积约为105.53㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.13㎡。合同第五条“面积确认及面积差异处理”约定(当事人选择按套计价的，不适合本条约定),该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权面积与合同约定计价面积发生差异的双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值为±3%以上（不含本数）的，××可选择多退少补或退回所购商品房,选择退房的,××应在××书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息(以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算)；面积差异百分比=（产权登记套内建筑面积合同约定计价套内建筑面积）/合同约定计价套内建筑面积×100%。合同第六条“付款方式及期限”约定,××选择第2种方式(分期付款)付款：××已付首期款346884元,余款346000元定于2012年12月25日前付清。第十五条“关于产权登记的约定”：“××应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按……××不退房，××按已付房价款的0.5％向××支付违约金”处理。在合同附件四“合同补充协议”关于办理《房地产权证》的“补充约定”中约定：“××委托××办理房地产权证，自××交付全部办理登记的资料、支付办理房地产权登记的契税、印花税、交易登记费等政府部门收取的一切税费之日起365日内，××向登记部门提交完整的登记资料，提交资料的时间以登记部门的收件单的日期为准。”（二）合同签订后的2012年12月23日，原告依约向被告付清了全部房款692884元。（三）、2015年6月18日，被告向原告发出收楼通知书，但由于原告对交付房屋的质量有不同意见，至今未办理收楼手续。（四）在办理房地产权证期间，原告发现所购的商品房存在面积差异，遂向有关职能部门核查，从肇庆市住房和城乡建设局出具的《不动产权权属证明书存根》(证明书号码201××××0494)及所附的“本幢各单元建筑面积”，发现肇庆市端州区信安二路16号天誉花园第3幢之二901房的建筑面积、套内建筑面积和分摊面积分别为123.37㎡、100.42㎡、22.95㎡，其中与《商品房买卖合同》约定的套内面积减少了5.11㎡，面积相差率为4.84％，面积减少的价款为33550.98元（5.11㎡×6565.75元／㎡）。（五）原告未能提交向被告办理商品房产权登记资料的证据，亦未见被告向相关部门提交了登记资料的证据。（六）原告认为，对于被告多收房款，应按年利率4.9％从2012年12月起计算利息至付清款项时止。诉讼中，双方均确认坐落于肇庆市端州区信安二路16号天誉花园第3幢之二901房即为2012年12月1日签订的《商品房买卖合同》中的肇庆市端州区信安路东侧“骏景湾豪庭”第三幢第九层之二901房预售商品房。案经调解无果。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原、被告于2012年12月1日签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效的合同，双方均应按合同约定全面履行的义务和承担责任。对于本案争议的问题，本院评述如下：一、关于商品房的计价方式问题。根据《商品房买卖合同》第四条“计价方式与价款”的约定,本案之商品房属预售,但是按套出售，还是按面积出售？这是双方争议的焦点之一。首先，在原、被告签订的《商品房买卖合同》中，虽载明“按套出售”，未明确商品房为按套计价，只列明了面积的计价方式，如确定“按套内建筑面积计算”或“建筑面积计算”每平方米为多少价款，并且房屋的总价款亦是按照套内建筑面积或建筑面积在合同约定的价款计算而来的，可见被告房屋的总价款并非以套计算，而是采取每平方米价款和房屋的面积计算而来，故本案商品房计价方式是以面积计算的，而又符合本案合同履行的实际情况。其次，以面积计算房屋总价款的方式亦符合国家相关规定，如《商品房销售管理办法》第十二条关于商品房按套销售，不得分割拆零销售的规定，其意思是套内不得分割拆零销售。因此，“按套出售”也可理解为套内不得分割拆零销售。在此情形下，若认为本案商品房按套计价明显不符合合同的约定，亦有违公平合理原则。因此，本案商品房应以合同约定的建筑面积单价进行计价。被告为此所提之抗辩，理据不足，本院不予采纳。二、关于本案商品房是否存在面积差异问题及其处理意见。一是面积差异的问题。合同约定的本案商品房建筑面积为129.66㎡、套内建筑面积约为105.53㎡，而根据肇庆市住房和城乡建设局确认其所出具的《不动产权权属证明书存根》中，本案之房屋确权的建筑面积、套内建筑面积分别为123.37㎡、100.42㎡，与《商品房买卖合同》中约定的套内面积少了5.11㎡。对此，《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”中作了明确约定，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。因此，本案商品房的面积差异百分比达4.84％。原告要求被告退回多收房款的诉讼请求，既符合合同约定，又符合法律的规定，本院予以支持；被告关于按套销售，按套计算价格和不退还多收款的抗辩理由于法无据，本院不予采信。二是面积差异的计价问题。根据合同第五条的约定，面积差异百分比是依据套内建筑面积进行计算，且我市城区近几年房地产市场的交易习惯亦是以套内建筑面积计价出售的，故面积差异的退款应以套内建筑面积进行计价，因此，依据合同第三条、第四条关于房屋面积及计价方式的约定，被告应退回的面积差额款为33550.98元（5.11㎡×6565.75元／㎡）。原告的该项诉讼请求理据充足，本院予以支持；被告认为不应计付差异面积房款之抗辩理由理据不足，本院不予采纳。三、关于原告要求被告支付占用原告多付33550.98元房款的利息计付问题。由于合同约定之面积与产权登记面积发生差异而导致原告确实多交了房款，被告也确实占有使用了该部分款项，因此，被告在占用该款项期间，应向原告支付利息。而原告向被告支付款项的时间应以被告开具发票收取最后一笔购房款的次日起计算为宜，原告是在2012年12月23日付清购房款的，即可在原告付清房款之次日（2012年12月24日）起计算利息；至于年利率可从原告4.9％计算。原告主张因面积差异而多支付款项计算利息的请求合理合法，本院予以支持；被告对此所提之抗辩，理据不足，本院不予采信。四、关于迟延办理房地产权证的违约金问题。《商品房买卖合同》在正本合同上约定“××应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。”又在附件中“补充约定”：“××委托××办理房地产权证，自××交付全部办理登记的资料、支付办理房地产权登记的契税、印花税、交易登记费等政府部门收取的一切税费之日起365日内，××向登记部门提交完整的登记资料，提交资料的时间以登记部门的收件单的日期为准。”该“补充约定”的效力优于正本合同上的约定。本案以“补充约定”来衡量违约情形。至于原告要求赔偿违约金一节，其并未举证证明向被告提交了登记资料，亦未见被告向相关部门提交原告登记资料的证据，所以原告要求被告承担违约责任是欠妥的，此项诉讼请求不符合合同约定和法律的规定，本院不予支持；被告关于本节的抗辩理由，有事实和法律依据，本院予以采信。五、关于精神损失费、误工费问题。本案系合同之诉而非侵权之诉，原告此两项请求于法无据，本院不予支持；被告关于本节的抗辩理由，于法有据，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司应在本判决生效之日起七日内退回面积差异的购房款33550.98元给原告张伟彬、苏智英。二、被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司应在本判决生效之日起七日内支付上述购房款的利息给原告张伟彬、苏智英，该利息以33550.98元为基准，从2012年12月24日起按年利率4.9％的标准计至本院指定履行义务期间届满之日止。三、驳回原告张伟彬、苏智英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费990元，减半收取495元(已由原告预交)，原告承担105元，被告承担390元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审案件判决部份的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杜宁光二〇一六年十二月十二日书记员  钱颖连