河南省尉氏县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0223民初1644号原告（反诉被告）：陈继南，男，汉族。委托代理人：王守印，河南导航律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：孙中旺，男，汉族。被告（反诉原告）：杨建平，男，汉族。二被告（反诉原告）委托代理人：李兰舟，河南循规律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告（反诉被告）陈继南与被告（反诉原告）孙中旺、杨建平租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈继南的委托代理人王守印、被告（反诉原告）孙中旺、杨建平及委托代理人李兰舟均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2015年7月19日，被告与原告签订了《租房合同》，合同约定：被告于2016年5月1日前将其自建的19565.52平方米的房屋及附属设施、场地等出租于原告。原告按合同约定交纳了定金50万元，但是被告违背合同约定，迄今未能将租赁物建成，且其建筑物未经相关行政部门审批，系违章建筑，达不到商场使用标准。原告多次与二被告协商解除合同，要求二被告退还50万元定金，但二被告拒不同意退还定金。为维护原告的合法权益，请求判令原被告于2015年7月19日签订的《租房合同》无效，并要求二被告返还定金50万元，并赔偿损失，按同期银行贷款利息从借出之日起至法院确定付款之日止支付利息。诉讼费由二被告承担。原告向本院提交的证据有：1、租赁合同一份；2、银行转账凭证一份；3、照片一组（14张）。二被告辩称，对合同真实性、转账凭证真实性无异议。对照片上所显示的日期有异议，这个日期是随着相机拍摄工具可以调整的，而不是必然的时间，对照片真实性有异议。对原告提到的法律规定，如果单从原告提到的法律规定看，得不到合同无效的结论。合同无效是在最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同无效的条款第三条规定，在城镇房屋没有取得规划许可证的，租赁无效。实际上本案二被告同意合同无效，因为这个条款合同才无效，而不是其他情况下合同无效。被告（反诉原告）诉称，2014年12月，二被告（反诉原告）在尉氏县人民路东段路北建造一仓库。2015年5月原告（反诉被告）找到二被告（反诉原告）协商欲租用二被告（反诉原告）仓库改做商场，并提出修改意见。后经双方多次协商，2015年7月19日，二被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订了租赁协议一份。在签订合同时，二被告（反诉原告）的建筑物已经建成三分之二。原告（反诉被告）已经对已建工程以及工程的地理位置、周边环境进行充分考察，对已建工程内容表示认可。原告（反诉被告）在对该建筑物进行充分了解的基础上与二被告（反诉原告）签订了上述租赁协议。在签订协议后，原告（反诉被告）经对已建工程和未建工程详细考察后，提出修改意见。该工程的土建工程按照原告（反诉被告）的要求早在2016年春节前已经竣工。协议约定，合同签订后，原告（反诉被告）即可派人员到现场开展前期准备工作，被告（反诉原告）给予必要协助。同时原告（反诉被告）承诺，在签订协议后，即在工地成立项目部。但在签订协议后，原告（反诉被告）既没有派人员更没有成立项目部。由于原告（反诉被告）的违约行为致使该工程的消防、配电工程等无法全部完成。二被告（反诉原告）认为，该工程为按照原告（反诉被告）要求所建的定制工程，由于原告（反诉被告）的违约行为和未尽合同的附加义务，致使该工程一再延期。为维护二被告（反诉原告）的合法权益，请求判决原告（反诉被告）继续履行2015年7月19日双方签订的租赁合同，如原告（反诉被告）不能在指定的时间履行合同义务，则请求法院依法解除合同，并判令原告（反诉被告）支付违约金及赔偿经济损失200万元。反诉费由原告（反诉被告）承担。被告（反诉原告）向本院提交的证据有：1、租赁合同一份；2、孙全喜、潘战奎证明及身份证复印件各一份；3、韩假妮证明一份；4、城关镇小东门村一组及代表证明及收款条一套；5、收到条；6、蔡新生证明一份；7、韩假妮合同书一份；8、孙全喜施工合同一份；9、图纸一份；10、微信聊天照片一组；11、南楼直接损失说明一份。12、李二立当庭证言一份。原告（反诉被告）辩称，反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，签订合同过程中我们没有过错，即便反诉人有损失，也不应赔偿。一、仓库改商场并不是陈继南的意见，陈继南签订合同就是按商场用途签订的，而且签订合同时，反诉人所建的工程按其本人所属，已经超出了三分之二。二、对于建筑物，没有土地证规划许可证、施工许可证等情况，当时陈继南是不了解的，因为反诉人在合同中明确承诺建筑物所有权归其所有，且没有争议，直接导致陈继南认为反诉人的建筑物应该是合法建筑。因此，反诉人所提出的将仓库改为商场，并拆迁其他人的房屋而形成了一定的经济损失，这同陈继南无关。综上以上两点，被反诉人认为应驳回反诉人的诉讼请求。因为反诉人是第二次变更反诉请求，由50万元变更为200万元，所增加的诉求应在法定期限内缴纳诉讼费用，否则，其诉求也不应与支持。经审理查明，2015年7月19日原告（反诉被告）陈继南在充分核查的基础上，与被告（反诉原告）孙中旺、杨建平签订租赁合同一份。合同约定被告（反诉原告）孙中旺、杨建平将位于尉氏县人民东段路北自建房屋计19565.52平方米（建筑面积）的房屋、附属设备设施和附属场地出租给原告（反诉被告）陈继南经营商场使用。约定租赁合同签订后十个工作日内原告（反诉被告）陈继南向被告（反诉原告）孙中旺、杨建平交纳定金50万元，此定金转入第一次房屋租金。约定被告（反诉原告）孙中旺、杨建平于2016年5月1日前将合同租赁物连同相关合格证件、资料交付给原告（反诉被告）陈继南。租赁物迄今未建成。原告（反诉被告）于2015年7月23日将定金50万元转入杨建平开户行为尉氏县农村信用合作联社的账户中。被告（反诉原告）孙中旺、杨建平在签订租赁协议后，应原告陈继南的要求，对其建筑物进行改造，被告（反诉原告）为了满足原告的要求条件，对孙全喜、潘战奎等人将已建成的原房44间予以改造，支付大量的拆迁费、补偿费，花费了大量的资金。另查明，原告陈继南在与被告签订合同时，均知道被告所出租的房产不具有建设许可证、规划许可证及土地使用证。本院认为，合法的民事权益受法律保护，在此纠纷中，虽然原告（反诉被告）陈继南在进行详细考察后与二被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，但二被告所出租的房产无合法审批手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。原、被告双方所签订的《租房合同》，本院确认为无效合同，应予解除。原告陈继南在明知二被告所出租的房产没有规划许可证、土地使用证及建设许可证的情况同二被告签订了《租房合同》，并支付定金50万元，原告陈继南在此纠纷中，应负主要责任。二被告为满足原告各项要求条件，改造已所见成的仓库，拆迁补偿他人房产，确已支付了大量资金，由于此《租房合同》的签订，造成二被告所投资上千万元以上资产一年多时间，不能收益。原告所交付二被告定金50万元，应折扣二被告所受经济损失。原告陈继南主张要求二被告双倍退还定金，本院不予支持。被告孙中旺、杨建平在未取得相关合法手续的情况下，将房产出租，在此纠纷中，应承担一定责任。二被告虽为双方合同的履行改造仓库，拆迁补偿他人房产，支付了巨额费用。但二被告反诉，要求原告支付违约金及赔偿损失200万元，不能提供有效证据加以证明，其反诉理由不成立，本院不予支持。驳回原告陈继南的诉讼请求。驳回被告杨建平、孙中旺的反诉诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陈继南与被告（反诉原告）孙中旺、杨建平签订的租赁合同为无效合同，予以解除。二、原告（反诉被告）陈继南支付给被告（反诉原告）孙中旺、杨建平的定金50万元不再退还。三、驳回原告（反诉被告）陈继南的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）杨建平、孙中旺的其他诉讼请求如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由原告（反诉被告）陈继南负担。反诉费18048元，由被告（反诉原告）杨建平、孙中旺负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判长  段广建审判员  张智勇陪审员  刘三喜二〇一六年十二月二十八日书记员  周颂普