安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1202民初4938号原告：芮磊，男，1976年10月20日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。原告：马琳丽，女，1974年10月20日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：刘润华、张亚坤，安徽元祥律师事务所律师。被告：阜阳君和置业投资有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区刘琦花园内，统一社会信用代码913412005704330350（1-1）。法定代表人：熊小波，该公司经理。被告：芜湖市君泰置地投资有限公司，住所地安徽省芜湖市中山北路汇金广场，统一社会信用代码91340200691072512P（1-1）。法定代表人：程付新，该公司经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：汪泳艳，徐鑫，安徽承义律师事务所律师。被告：安徽皖能置业发展有限责任公司，住所地安徽省合肥市包河区大连路9号新能源大厦，统一社会信用代码91340000705043772G（1-1）。法定代表人：许浩帆，该公司经理。委托诉讼代理人：梁洪国，安徽文得律师事务所律师。原告诉被告阜阳君和置业投资有限公司（以下简称：阜阳君和）、芜湖市君泰置地投资有限公司（以下简称：芜湖君泰）、安徽皖能置业发展有限公司（以下简称：皖能公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令三被告连带赔偿逾期交房损失38991元（暂计至2016年7月20日，此后的损失按每日总房价的万分之三计算至实际交付房屋之日止）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2013年9月30日与被告阜阳君和签订合同，购买被告所开发的位于颍州区颍西办事处南京路188号君和.皇家花园16#501室房屋，购房金额为643431元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条约定，被告应于2015年12月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。截至起诉日，被告仍未将符合交付条件的商品房交付原告使用，严重损害了原告的利益。鉴于皖能公司在开盘时宣称“君和.皇家花园”是皖能公司倾力打造的高档住宅，业主基于对皖能公司实力的信任，才购买该房屋，同时皖能公司在开发初期违反诚实信用原则虚假宣传称独占北城小学和实验中学学区，误导公众，后皖能公司在业主不知情的情况下，金蝉脱壳抽走资金，由于阜阳君和资金不足，造成迟延交房和办证，皖能公司系阜阳君和的原股东，芜湖君泰系阜阳君和的现股东，均不能证明阜阳君和财产独立，应共同承担责任。阜阳君和、芜湖君泰共同辩称，针对该批次192户业主开庭审理的诉讼案件一并答辩如下：1、案涉8#、9#、16#、17#楼商品房已经于2016年6月16日办理完毕商品房竣工验收，符合双方合同约定的商品房交付条件。2、原告要求自合同约定交付之日计算至实际交付之日的逾期交房违约金，无合同约定依据，也无法律强制性规定。3、对于因总承包方原因，暂时并未完成商品房竣工验收的18#、19#、20#楼商品房，因未在期限内达到交付条件，阜阳君和愿意依照合同约定承担逾期交房违约金，请求法院依照双方约定对违约金数额及计算方式进行处理。4、对于案涉8#、9#商品房验收合格后，对于来小三、桑卫群、赵恒、杨锐、沈玉、王静、付晓红、谭雪梅、崔伟、夏燕廷、王守标、乔坤、李春影(周剑)、崔晓兰、郭侠等部分业主已经完成房屋交接事宜，对于违约金计算应当依照合同约定履行。5.对于王振兴、周瑞瑞、李晓燕、马夫梅、范希利（李兰）等业主已经向业主交付，并完成了交接事宜，并出具违约金结清说明，对于该部分业主的诉讼请求应当予以驳回。6、对于黄丽娟业主要求的逾期办理产权违约金的诉讼请求无合同依据请求人民法院依法予以驳回。7、虽然被告逾期交房的事实确实存在，但是依据双方的买卖合同已经约定的违约责任标准及计算方式，在该合同未被撤销前，条款应当作为双方违约金计算依据。请求法院支持答辩人的请求，驳回被答辩人无合同约定的部分诉请，对于已经结清违约金及放弃逾期办理不动产登记违约金的部分业主，依法驳回其诉讼请求。8、芜湖君泰并非本案的开发主体，仅是阜阳君和的股东，在阜阳君和与皖能公司完成股权转让时，已经完成义务，本案的责任义务应当由合同相对方履行，请求法院依法驳回原告对于芜湖君泰的诉讼请求。皖能公司辩称，本案是商品房买卖合同纠纷，皖能公司不是本案所涉合同的主体，且本案商品房买卖合同不存在任何担保法律关系。皖能公司属国有企业，在国家关于国有企业逐步退出房地产产业投资政策精神下，报经安徽省人民政府国有资产监督管理委员会的核准后，依法转让对于阜阳君和的股权，转让行为符合规定，原告将皖能公司列为被告，无事实及法律依据，请求法院依法驳回。经审理查明：2010年11月18日皖能公司与阜阳市国土资源局签订土地出让合同，约定土地出让价2.28亿元，皖能公司于2010年12月15日缴纳了土地出让金7258万元，2011年11月28日缴纳了土地出让金5000万元。为在受让土地上开发建设“君和.皇家花园小区”项目，2011年3月14日皖能公司独资设立了阜阳君和，2011年3月28日阜阳市国土资源局致函皖能公司，同意皖能公司要求只变更君和皇家花园土地使用权受让主体，皖能公司变更为阜阳君和，合同的其他事项不变，阜阳君和代替皖能公司享有该土地出让合同的所有的权利义务。2012年5月16日阜阳君和缴纳了土地出让金10542万元。2013年12月24日皖能公司与芜湖君泰签订股权转让协议，将对阜阳君和100％股权以1000万元的价格转让给芜湖君泰，并于2013年12月27日到工商部门办理了股东变更登记。变更后的阜阳君和股东为芜湖君泰，出资比例100%，法定代表人为熊小波。涉案项目开盘时，皖能公司所印刷的宣传单称“君和.皇家花园”是皖能公司倾力打造的高档住宅，是“皖能钜献”，同时宣称该小区独占北城小学和实验中学学区。2013年8月28日原告与阜阳君和签订了《商品房买卖合同》，原告以643431元总价款购买阜阳君和开发的君和.皇家花园16#501室房屋，合同约定出卖人应于2015年12月30日前将经过验收合格商品房交付买受人使用。逾期交房的按照逾期时间、分别处理（不作累加）：1、逾期不超过30日，按照合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交房房价款款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。2、逾期天数超过30日，违约金计取天数以30天为限。同时约定商品房交付使用后，双方同意共同签订商品房交付使用结算清单并向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90工作日内办讫房屋所有权登记的，双方同意:1、出卖人继续补齐相关办证资料，双方均不主张违约金赔偿。2、如因买受人未及时领房，未及时缴纳办证费用或及时提供有效办证资料的原因而导致出卖人不能在规定期限内办理产权登记的，经出卖人催办告知后，仍不办理，出卖人有权解除合同并扣除合同款5%作为买受人的违约赔偿。原告在合同签订后依约支付了购房款，因阜阳君和的原因涉案工程在施工过程中出现问题，涉案房屋8#、9#楼直到2016年6月16日，16#、17#楼直到2016年7月25日经建设、勘查、设计、施工、监理单位验收合格,18#、19#、20#楼至今未竣工。因阜阳君和存在逾期交房的事实，2016年2月5日阜阳君和单方作出承诺：“8#、9#、16#、17#楼商品房买卖合同签订的交付日期为2015年12月31日，现已逾期。原合同违约金计算方式变更为：以逾期之日起至实际交付之日止计算，每日按总款的万分之一进行赔付，所产生的违约金在交付时一次性现金结算，原合同其他条款继续履行”。已验收合格的楼盘，部分业主已接收房屋，部分业主已按购房合同约定领取一个月的违约金。另查明：皖能公司庭后提交安徽凯吉通会计师事务所出具的凯吉通审字（2013）第3201号审计报告一份，该审计报告未能显示阜阳君和与皖能公司各自财产独立。本院依据原告申请依法调取阜阳君和与皖能公司在招商银行2013年1月10日至2013年12月19日期间的银行交易明细，期间皖能公司没有向阜阳君和转款，阜阳君和单方向皖能公司转款33笔，金额共276581544.43元。芜湖君泰于2013年9月26日和2013年12月19日向皖能公司分别转款25000000元和10000000元。上述事实，由身份证、营业执照、工商局查询单、商品房买卖合同、房屋交款收据、契税完税证、阜阳市建设工程质量验收综合表、关于就君和皇家花园部分业主所关心若干问题的答复、承诺、君和.皇家花园宣传单、股权转让协议书、阜阳市国土资源局阜国土资函〔2011〕61号文件、阜阳市财政局阜财〔2011〕197号文件及当事人陈述等，予以证实。本院认为：原告与阜阳君和签订的商品房买卖合同，约定出卖人应于2015年12月30日前将经过验收合格商品房交付买受人使用，由于阜阳君和的原因未能按约定时间交房，阜阳君和应承担违约责任。涉案《商品房买卖合同》系阜阳君和预先制定的格式合同，根据法律规定提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理方式提请对方注意免责或限责条款，双方约定逾期交房不超过30日的按已交房款日万分之一计算违约金，逾期天数超过30日，违约金计取天数以30日为限，因该条款对逾期30日的部分免除了阜阳君和的违约责任，排除了原告的主要权利，该条款部分无效。本院参照双方约定的“经过验收合格商品房”作为交房条件，酌定逾期交房违约金从约定交房最后一日的次日起至五大主体出具验收合格报告之日止，按日万分之一计算违约金，对早于或晚于报告出具日交房的，和至今未接收房屋的，均以2015年12月31日作为逾期交房违约金计算起点日，2016年7月25日为逾期交房违约金计算终结日，逾期207日，应承担逾期交房违约金13319元（643431×0.1‰×207）。皖能公司在开盘时宣称“君和.皇家花园”是皖能公司倾力打造的高档住宅，是“皖能钜献”，用其实力和品牌为该项目背书，基于对皖能公司实力的信任，涉案多数业主在皖能公司转股前购买涉案房屋，后皖能公司转让股权没有以合理方式告知原购房业主和公众，后续部分业主误认皖能公司开发仍购买涉案房屋，由于阜阳君和资金不足及其他原因，造成迟延交房和办证。《中华人民共和国公司法》第六十二条规定了一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。第六十三条规定了一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。举证财产独立的举证责任在一人公司的股东而不在原告，皖能公司系阜阳君和的原一人股东，没有提供足够的证据证明向芜湖君泰转让股权时，阜阳君和财产独立于皖能公司；芜湖君泰系阜阳君和的现一人股东，也没能举证证明阜阳君和财产独立，均应对阜阳君和违约承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告阜阳君和置业投资有限公司给付原告芮磊、马琳丽逾期交房违约金13319元，于判决生效之日起十日内履行完毕。二、被告芜湖市君泰置地投资有限公司和安徽皖能置业发展有限责任公司对上述款项承担连带责任。三、驳回原告芮磊、马琳丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费774元，由原告负担641元、被告阜阳君和置业投资有限公司负担133元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  谢 云审 判 员  丁跃宇人民陪审员  兰 艳二〇一六年十二月十五日书 记 员  高娜娜