三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2014）城民一初字第3726号   原告：张希，女，1989年11月4日出生（公民身份号码：×××），汉族，住三亚市。   委托代理人：李航燕，海南建亚律师事务所律师。   委托代理人：严婷，海南建亚律师事务所律师助理。   被告：海南东兰投资有限公司，住所地：三亚市外贸路三亚茶叶进出口公司宿舍楼****。   法定代表人：魏泽诚，该公司总经理。   第三人：三亚福星房地产开发有限公司，住，住所地：三亚市金鸡岭路海岳半岛·马德里四栋五单元903房。   法定代表人：刘竹林，该公司董事长。   委托代理人：李盛华，海南追根律师事务所律师。   原告张希与被告海南东兰投资有限公司（以下简称东兰公司）、第三人三亚福星房地产开发有限公司（以下简称福星公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年9月23日立案受理后，依法组成合议庭，后因东兰公司法定代表人魏泽诚涉嫌合同诈骗一案的审理结果与本案处理有利害关系，本案于2014年10月8日中止审理，中止情形消失后，本案于2016年8月10日恢复审理，并于2016年9月7日公开开庭进行了审理。原告张希的委托代理人李航燕，被告东兰公司的法定代表人魏泽诚，第三人福星公司的法定代表人刘竹林及其委托代理人李盛华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告张希向本院提出诉讼请求：1、判令被告在判决生效之日起15日内将涉案房屋的土地房屋权证办理至原告名下；2、判令被告支付逾期办理房地产权证书的违约金88元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年3月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的位于三亚市××区新浪国际公馆1-906号房；第四条约定，商品房总金额捌拾捌万元；第八条约定，被告应当在2013年2月20日前，将房屋交付原告使用；第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的材料报产权登记机关办理产权过户手续。如因被告的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告应向原告支付已付房款的0.01%的违约金。原告已经依约付清全部购房款。但被告未能依约为原告办理产权过户登记，已经构成违约。为维护合法权益，原告诉至法院请求判如所请。   被告东兰公司辩称：对于张希的诉求和证据没有异议，与福星公司之间实际是借款关系，不是房屋买卖关系，与福星公司的买卖合同应当是无效的。   第三人福星公司辩称：福星公司与东兰公司的买卖合同是成立有效的，之前虽然是借款关系，但是后面转换为商品房买卖关系。   本院经审理认定事实如下：位于三亚市××区的新浪国际公馆项目由东兰公司开发建设，分为西塔楼（即1号楼）和东塔楼（即2号楼）两栋，项目批准预售时间2010年12月24日，批准预售房屋为西塔楼603、703、803、806、903、906房，第十至三十层；东塔楼706、806、903、906房、第十至三十层，商业用房第一层。东、西塔楼均已建设完工，现在尚未经有关部门竣工验收合格，也未办理大产权证。   2013年3月28日，张希与东兰公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：张希购买东兰公司的新浪国际公馆1-906房，建筑面积55.25㎡，套内建筑面积43.67㎡，总价88万。该合同第十五条约定："出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。"张希已于2013年3月16日向东兰公司支付购房定金30万元；于2013年3月21日向东兰公司支付58万元购房款。东兰公司于2013年5月4日将房屋交付给张希占有使用。   2012年9月2日，东兰公司的法定代表人魏泽诚以东兰公司名义向福星公司借款1045万元，借款期6个月。双方于2012年9月2日签订了9套新浪国际公馆房屋的《商品房买卖合同》作为该笔借款的担保，并于2012年10月17日将该9份合同办理了备案登记，该9套房屋中就包含张希所购买的1-906房。魏泽诚到期未能偿还借款，福星公司同意延期3个月还款，到期后又延期3个月，魏泽诚仍未能偿还借款，双方于2013年7月4日签订了《补充协议》，约定：将还款期限延长至2013年9月5日，如果东兰公司到期不还清借款，就以房屋折价的方式，协助福星公司办理房屋过户手续；如果东兰公司按照本补充协议约定的期限偿还借款，福星公司将交款收据及商品房买卖合同交还给东兰公司并解除预登记；本补充协议与2013年3月1日《借款合同》具有同等法律效力。福星公司称从签订《补充协议》之日起，福星公司与东兰公司之间已经由借款关系转化为商品房买卖合同关系，补充协议也未约定标的物所有权转移，不违反法律规定，应确认双方合同有效。东兰公司对此不予认可。   以上事实有三房预许字[2010]046号商品房预售许可证、收据、转账凭证、商品房买卖合同、补充协议及当事人当庭陈述等在案佐证，并经庭审质证，足以认定。   本院认为，新浪国际公馆项目取得商品房预售许可证后，东兰公司有权将该项目房屋进行出售。张希与东兰公司就1-906房签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，属于合法有效合同。   福星公司与东兰公司之间原本是借款关系。从2013年7月4日双方签订的《补充协议》内容来看，双方在协议中约定了还款期限的延长、东兰公司到期能够还清欠款和不能还清欠款的不同处理结果，并明确了该补充份协议与《借款合同》具有同等效力，也即该份协议是对2013年3月1日《借款合同》的补充，因此，福星公司主张从签订《补充协议》之日起，福星公司与东兰公司之间已经由借款关系转化为商品房买卖合同关系，本院不予采信，应认定福星公司与东兰公司之间仍然是借款关系。首先，福星公司与东兰公司所签订的关于涉案1-906房的商品房买卖合同，实际是作为双方借款关系的担保，双方不存在真实的商品房买卖的意思表示，双方的真实意思是借款合同关系。其次，作为担保的《商品房买卖合同》在行政机关办理了备案登记，基于《物权法》和《城市房地产管理法》的相关规定，买卖合同预告备案登记之后可以取得对抗第三人的效力，债务人在债务到期之前将商品房卖给第三人将无法办理所有权变更登记，即，尽管只是合同担保，但债权人可以结合行政管理手段，避免标的物被转让，实现准担保物权的效果，这种"准担保物权"有违物权法定这一物权法的基本原则。再次，在以商品房买卖合同作为借款关系的担保中，实际对借款合同发生担保作用的是商品房买卖合同的标的物，债权人通过房地产买卖合同在债务到期之前就固定了担保物的价值，且由于预售备案登记的存在，债务人不可能另行通过交易途径实现担保物的市场价值，房地产买卖合同事实上达到了"流押（质）"契约的效果。本案中，双方在《补充协议》中也约定如果东兰公司到期不还清借款，就以房屋折价的方式，协助福星公司办理房屋过户手续，而办理过户手续实际就可以取得房屋的所有权，这与《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定："抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。"相违背，因此，福星公司与东兰公司为担保借款所签订的包括本案1-906房在内的9套新浪国际公馆房屋的《商品房买卖合同》应为无效合同。   关于涉案房屋的过户登记及逾期办证违约金。涉案的新浪国际公馆项目尚未办理大产权证，涉案房屋办理产权过户手续的条件尚不成就，因此，张希现诉求东兰公司协助将涉案房屋过户至其名下，本院不予支持，张希可以在新浪国际公馆项目的大产权证办理完成后再行主张。张希已经付清所约定的全部购房款88万元，东兰公司也已经于2013年5月4日将房屋交付给张希使用，但东兰公司至今未能为张希办理产权登记手续，远超过约定的360日的办证期限，已经构成违约，因此，东兰公司应按照合同约定向张希支付逾期办证违约金88元（88万元×0.01%）。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：   一、被告海南东兰投资有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告张希支付逾期办证违约金88元；   二、驳回原告张希的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费12600元（原告张希已预缴），由被告海南东兰投资有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审判长 吴小慧   审判员 谭光华   审判员 陈孟灿     二○一六年十二月二十二日   书记员 唐安东   附相关法律条文：   中华人民共和国合同法   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   中华人民共和国物权法   第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。   最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件   适用法律若干问题的解释   第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：   （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；   （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；   （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。   合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。