上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初10080号原告(反诉被告)王侠，男，1964年6月9日出生，汉族，住上海市。委托代理人王世其、范晓村，上海申拓律师事务所律师。被告(反诉原告)凌飞，男，1957年10月17日出生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)金秀琴，女，1957年10月19日出生，汉族，住址同凌飞。被告(反诉原告)凌思超，男，1986年1月23日出生，汉族，住址同凌飞。三被告共同委托代理人王轶俊，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告王侠与被告凌飞、金秀琴、凌思超及反诉原告凌飞、金秀琴、凌思超与反诉被告王侠房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈文丽独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)王侠的委托代理人王世其、范晓村，被告(反诉原告)凌飞、金秀琴、凌思超及委托代理人王轶俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王侠诉称，2015年12月9日，被告向原告购买上海市武威路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称系争房屋)，双方签订了《上海市房地产买卖合同》，约定总房价款为人民币126.5万元(以下币种均为人民币)，双方在2016年2月20日前办理房产过户申请手续。附件三约定被告应当在签订本合同时支付首期房价款43万元(含被告此前支付的定价3万元)，于2016年2月20日前支付第二笔购房款20.5万元，另通过贷款方式支付剩余房款(若贷款未获审批或贷款额度不足，则在申请过户时以现金补足)。如被告未按本合同条款约定期限付款的，应当向卖方支付赔偿金，赔偿金按买方逾期未付款日万分之五计算，逾期超过三十天，卖方有权单方面解除合同，卖方单方解除合同的，应当书面通知买方，买方应当承担违约责任，除应向卖方支付三十日的赔偿金外还需向卖方支付总房款20%的违约金，卖方有权在买方已支付的房价款中扣除买方应支付的赔偿金额，如买方已支付的房价款不足赔偿的，卖方有权追索。合同签订后，被告仅支付了首期房价款43万元，未按照约定于2016年2月20日支付房款20.5万元。同时被告也未能及时办理出贷款手续，更未能如期与原告办理过户手续。原告出售系争房屋本是为了改善住房条件，但因被告的拖延导致原告另行购房耽搁。无奈之下，原告只能于2016年3月25日发函通知被告解除合同。现原告诉至法院，请求判决：1、解除双方签订的房地产买卖合同；2、被告支付违约金以及赔偿金(违约金为总房款的20%即25.3万元，赔偿金以未付款83.5万元为基数，按日万分之五的标准，自2016年2月21日起计算30日)；3、本案诉讼费由被告承担。被告凌飞、金秀琴、凌思超辩称，被告按约支付了首期房款43万元。因恰逢过年，中介在外地没有回沪，被告也没有原告的银行账号，故未能在2016年2月20日前支付第二笔房款20.5万元，中介约定三方于2016年2月29日晚上见面，当日被告携带20.5万元现金准备交付原告，但原告不同意接受，提出要被告先支付35万元，等贷款到账后退还多余款项，被告要求原告进行担保，原告不同意，双方想要中介进行担保，中介也不同意，故当日未支付第二笔房款。第三笔房款是贷款支付，被告于2015年12月底向中国银行提出申请，后中国银行表示因系争房屋房龄老无法获批。2016年1月初被告向建设银行申请，2月中旬，中介联系原告配合提供材料，但原告未及时提供，拖延了一个星期左右，现在贷款已经获批，只要过户就能放款。综上，被告不同意解除合同，不同意支付违约金，同意支付逾期付款赔偿金(按83.5万元为基数，以日万分之五的标准，自2016年2月21日起计算30日)。反诉原告凌飞、金秀琴、凌思超诉称，2015年12月9日双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定反诉原告向反诉被告购买系争房屋，总房款为126.5万元，付款条款约定了各项付款期限与金额，违约责任约定反诉被告如未按期交付系争房屋给反诉原告，应当支付赔偿金，以反诉原告已付款的日万分之五计算，自合同约定应当交付之日起至实际交付之日止，如超过三十日，还需支付总房价的20%的违约金。合同签订后，反诉原告依约履行了付款义务并与银行签订贷款合同，而反诉被告却迟迟不依约办理房屋过户登记手续。现反诉原告诉至法院，请求判令：1、反诉被告继续履行《上海市房地产买卖合同》、协助办理产权过户手续以及将系争房屋交付反诉原告；2、反诉被告支付违约金25.3万元(房屋总价款的20%)；3、反诉被告支付因未按期过户产生的赔偿金，以43万元为基数，按日万分之五计算，自2016年2月21日计至实际交房之日止；4、本案诉讼费由反诉被告承担。反诉被告王侠辩称，反诉原告未按约在2016年2月20日前支付第二笔房价款20.5万元，双方未将付款期限延长至2月29日。反诉原告知道反诉被告的银行账号，完全可以直接转账。事实上2月29日，反诉原告表示只能支付15万元左右，反诉被告表示对反诉原告延期付款行为可做让步，因为置换，贷款可以等待，但第二笔房款金额要提高到35万元，反诉原告认为此举有风险，要求反诉被告提供担保，反诉被告未同意，认为应当由中介担保，而中介也没有同意，故反诉被告当日没有支付35万元。此外反诉被告两次配合办理了贷款手续，但贷款一直未获批。综上，不同意反诉原告的诉讼请求。经审理查明，2015年12月9日，原告(卖售人、甲方)与三被告(买受人、乙方)就系争房屋签订编号为XXXXXXX号的《上海市房地产买卖合同》，约定转让价款为126.5万元，甲方于2016年3月30日前腾出系争房屋，双方应于2016年2月20日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按补充条款约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，自应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，如乙方未按约定期限付款逾期超过三十日的，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方应当承担违约责任，除应向甲方支付三十日的赔偿金外，还需向甲方支付总房价20%的违约金；甲、乙双方中任何一方未按照本合同约定(包括但不限于本合同正文、本补充条款、附件三即付款协议及本次交易中签署的其他相关法律文书)履行，均视为违约，除另有约定外，应参照本合同的违约责任标准承担相应责任。附件三付款协议约定本合同签订前乙方已支付定金3万元转为首期房价款，签订本合同当日，乙方支付甲方部分首期房价款40万元，以上共同构成全额首期房价款43万元；乙方于2016年2月20日前支付甲方部分房价款20.5万元；甲方同意乙方通过向贷款银行申请63万元贷款的形式支付部分房价款。2015年12月7日，原告出具收款收据，确认收到被告支付的定金3万元。2015年12月15日，原告出具收款收据，确认收到被告支付的房款40万元。以上两笔款项构成首期房价款43万元。2016年2月20日，被告未按约支付第二笔房价款20.5万元。2016年2月29日，双方在中介处见面，被告欲向原告付款，原告提出贷款可以等待，但要求将第二笔房价款从20.5万元提高至35万元，被告同意但要求原告或中介提供担保，后因担保一事未谈妥，当日被告未支付第二笔房款。2016年3月24日，原告向被告发出《解除合同通知书》，称被告未按约在2016年2月20日支付房款20.5万元，也未能在2016年2月20日办理过户申请手续，原告正式通知被告解除合同并保留追究违约责任的权利。2016年3月27日，被告向原告发出《催告函》，表示若贷款申请未能审核通过或未全额审核通过，被告将以现金形式付清全额房价款给原告，并于2016年3月30日支付剩余款项、办理过户手续、房屋交接手续，催告原告于2016年3月30日前与被告办理过户手续。2016年4月29日，被告凌思超作为借款人、三被告作为抵押人与贷款人中国建设银行股份有限公司上海卢湾支行签订《个人住房(商业用房)抵押借款合同》，约定被告凌思超向建设银行卢湾支行借款63万元。在该贷款申请及审批过程中，原告提供资料予以了配合。另查明，(一)2015年11月24日，被告金秀琴、凌飞与案外人徐某签订《上海市房地产买卖合同》，将两被告自有的上海市白丽路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给徐某，房价款为158.5万元，付款协议约定于签合同当日支付包括定金在内的首付款55万元，第二期房价款为贷款30万元，第三期房价款45万元应于2015年12月20日前支付，第四期房价款22.5万元应于交易部门出具产权过户收件收据当日支付，第五期房价款6万元于户口迁出后三日内支付。2016年1月27日，系争房屋产权过户至案外人徐某名下。(二)被告凌思超的银行账户明细显示，2016年2月29日取现15万元。次日，被告金秀琴的银行账户明细显示存入15万元。现原告诉至本院，请求判决如其诉请。诉讼过程中，被告提出反诉，请求判决如其反诉请求。庭审中，反诉原告撤回要求被告支付房价款20%的违约金的诉讼请求，并表示如果法院判决合同继续履行，自愿放弃赔偿金的诉讼请求，并称不通过贷款也能够支付剩余房款给反诉被告。此外，反诉原告表示本次交易的全部税费由其承担。反诉部分查明事实同本诉。庭审中，被告提供其代理人与中介经办人王英的谈话笔录，代理人要求王英陈述20.5万元的房款支付情况，王英陈述：2016年2月28日前后的一天晚上7点半左右，下家通过本人约了上家到中介办公室碰面，主要是要谈交房的事情，当日下家带了一个红色的手提包，跟上家说想当面交钱给你，上家说由于你的贷款不是很顺利，不能提前给你房，就算现在收你的钱，也没有用，你的贷款没有下来，以后损失的也是你这边，上家最后没有把手提包带走。2016年3月初，由于上家是置换型房东，他的上家对他跳价20万，故要求下家先多付14.5万元即35万元，等贷款下来再扣除多余的还给下家。下家同意，但要求中介担保，而中介只愿意做见证人，所以事情没有谈妥。原告对该谈话笔录真实性无异议，认为能够证明其是置换购房，需要以被告支付的房款来支付自己的房款，但认为谈话中被告代理人有诱导性询问。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，且合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于被告逾期支付第二笔房款的行为是否构成原告主张解除合同的理由。就本诉而言，被告确实未按约在2016年2月20日前支付第二笔房款20.5万元。然结合庭审中双方的陈述以及中介方经办人的谈话笔录，2月29日被告向原告提出付款要求，原告表示对于逾期付款行为可以接受但要求第二笔房款金额增加至35万元，待贷款到位后再结算，被告同意但因提出的担保事宜未谈妥故当日未支付任何款项。本院认为，对于被告的逾期付款行为，原告予以谅解并提出了新的付款金额与方式，相应的被告提出要求担保，双方对新的方案未达成一致意见致被告未支付第二笔房款，故原告无权再以被告逾期付款超过30日为由主张解除合同，且本案不存在法定解除事由，本院对原告要求解除买卖合同的诉讼请求以及根据卖方单方解除合同的约定要求被告承担30日的赔偿金以及总房价款20%的违约金的诉讼请求不予支持。鉴于确因被告自身原因在2月20日前未支付20.5万元，原告基于合同解除主张30日的赔偿金未获支持，但根据合同约定，甲、乙双方中任何一方未按照本合同约定(包括但不限于本合同正文、本补充条款、附件三即付款协议及本次交易中签署的其他相关法律文书)履行，均视为违约，除另有约定外，应参照本合同的违约责任标准承担相应责任，故本院对原告主张赔偿金的理由予以纠正，同时被告亦自愿以未付款总额83.5万元为基数，按日万分之五标准，自2016年2月21日计算30日的方式支付赔偿金，无不当，本院予以准许。就反诉而言，鉴于上述论述，双方在履行过程中改变了第二笔房款付款金额与方式，反诉被告在反诉原告申请贷款过程中亦予以了配合，故双方均无根本性违约行为并具有履行合同的意愿。此外从反诉原告提供的银行账户信息中2月29日取现15万元、3月1日存入15万元的事实、出售自有房屋的合同中付款协议约定以及系争房屋贷款合同可以看出反诉原告在付款能力方面不存在问题，且表示不通过贷款也可以现金方式支付全部剩余房款。本院认为，本案买卖合同继续履行无其他明显障碍，本院对反诉原告要求反诉被告继续履行买卖合同、办理过户手续、交付房屋的诉讼请求予以支持。反诉原告撤回要求反诉被告支付违约金以及赔偿金的诉讼请求，无不当，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告凌飞、金秀琴、凌思超应于本判决生效之日起十日内支付原告王侠赔偿金(以人民币835000元为基数，按照日万分之五的标准，自2016年2月21日起计算30日)；二、反诉原告凌飞、金秀琴、凌思超与反诉被告王侠就上海市武威路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋签订的编号为XXXXXXX号的《上海市房地产买卖合同》继续履行，反诉被告王侠应于本判决生效之日起十日内配合反诉原告凌飞、金秀琴、凌思超办理上述房屋产权过户至反诉原告凌飞、金秀琴、凌思超名下的手续，相关税费均由反诉原告凌飞、金秀琴、凌思超承担；三、反诉原告凌飞、金秀琴、凌思超应于本判决生效之日起十日内支付反诉被告王侠房款人民币835000元；四、反诉被告王侠应于本判决生效之日起十日内将上述房屋交付反诉原告凌飞、金秀琴、凌思超；五、对原告王侠其余的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案保全费人民币5000元，由原告(反诉被告)承担。本案本诉受理费人民币5141元，减半收取计人民币2570.5元，由原告负担人民币2457.5元，被告负担人民币113元。本案反诉受理费人民币6075元，已减半收取，由反诉被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈文丽二〇一六年十二月七日书记员  陈文渊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。