广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1882民初710号原告：成雄志，男，汉族，连州市人，住连州市。被告：罗丽群，女，汉族，连州市人，住连州市。第三人：林习妹，女，汉族，连州市人，住连州市。原告成雄志诉被告罗丽群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案受理后，依法由代理审判员欧学强适用简易程序于2016年8月11日公开开庭进行审理。因林习妹与本案有法律上的利害关系，本院依法追加林习妹作为第三人参加本案诉讼。由于案情复杂，依法由代理审判员欧学强、人民陪审员傅志英、陈冬冬组成合议庭适用普通程序于2016年12月28日公开开庭进行审理。原告成雄志，被告罗丽群，第三人林习妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成雄志诉称，被告罗丽群于2016年2月18日，将位于连州镇湟川北路沿江花园第5座602室房屋以人民币壹拾伍万元整总价（150000元整）转让给原告成雄志，并在当日合同签订时收取原告成雄志人民币壹拾伍万元整（150000元整），合同签订即日起到房管局办理过户手续，双方同意于2016年3月18日将该房产交付给原告成雄志使用。但被告在收取原告成雄志人民币壹拾伍万元整（150000元整）后以各种理由拒绝到房管局办理过户手续，拒绝承认和原告签定的房地产买卖合同，原告多次与被告协商要求办理过户手续，被告不予理采。特请求法院判令：一、被告继续履行双方于2016年2月18日签订的房产买卖合同；二、被告协助办理连州镇湟川北路沿江花园第5座602室房屋的过户手续，并将该房屋交付给原告使用。原告在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证复印件；2、被告身份证复印件；3、2016年2月18日《房地产买卖合同》复印件；4、房地产权证（粤房地权证连州字第××号）复印件；5、国有土地使用权证（连府国用（2011）第××号；6、房地产他项权证（粤房地他项权证连州抵字第××号）复印件；7、中国建设银行个人网上银行查询明细。原告当庭提交：证据8、相片，证明现金支付。被告罗丽群辩称，不是卖房是借款，只是借了6万元。当时雄志企业的赖先生说要签订这样的合同，所以签订了买卖合同。通过转账收到6万元，扣除一个月利息又转回5000元给原告，实际收到55000元。第三人林习妹述称，对原告的起诉无异议。被告、第三人在诉讼期间未提交证据。本院依职权向连州市住房和城乡规划建设局调取了如下证据材料：1、2016年2月17日《借款合同》；2、2016年2月17日《抵押合同》；3、抵押物清单；4、《抵押证明书》；5、连州市房地产抵押权登记申请书。抵押权人与抵押人罗丽群签订《抵押合同》，主要约定：“抵押权人林习妹，抵押人罗丽群，为了确保主合同的切实履行，保障抵押权人债权的实现，抵押人愿意为债务人依主合同与抵押权人所形成的债务提供抵押担保。第一条被担保的主债权种类有偿借款，本金数额人民币壹拾伍万元正。第三条抵押物1、抵押人同意以连州镇湟川北路沿江花园第5座602室作为抵押物。”《抵押证明书》主要内容：“本人愿意将属于本人所有的房地产（房产权证××号，坐落连州镇湟川北路沿江花园第5座602室）作抵押物向（抵押权人）林习妹贷款壹拾伍万元。抵押物产权所有人：罗丽群”。抵押权人林习妹意见：“本人林习妹自愿有偿借款人民币壹拾伍万元正给罗丽群用于房产装修，而罗丽群用位于连州镇湟川北路沿江花园第5座602室房产作为抵押”。2016年2月18日，原告成雄志（乙方）与被告罗丽群（甲方）签订《房地产买卖合同》，该合同主要约定：“第一条买卖房地产情况甲方拟将位于连州镇湟川北路沿江花园第5座602室的房地产转让给乙方。乙方对甲方拟转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产。第二条买卖房地产价格、付款方式。甲乙双方议定该房地产交易总金额为人民币壹拾伍万元整，乙方应于合同签订时支付甲方房产款人民币壹拾伍万元整，其余房产款在过户后支付。第三条登记过户手续办理。本合同签订之日起捌日内，甲乙双方应携带有关资料到房管局办理过户手续，甲方必需协助乙方办理房地产过户手续。第四条房地产交接。双方同意于该房产过户后由甲方将房地产腾出交付给乙方，乙方已对该房产查收，甲方已完全同意将该房地产交付给乙方使用。第六条税务和费用承担办理上述房地产过户所需缴纳的税费和其他有关费用，由甲方负责支付”。落款处甲方（签字）：罗丽群，乙方（签字）成雄志，2016年2月18日。该合同下方载明：“收条，今收到成雄志购买连州镇湟川北路沿江花园第5座602室登记号（××）的房地产款项为人民币壹拾伍万元整，特此收条。收款人：罗丽群，2016.2.18连州。”原告提交的《中国建设银行个人网上银行查询明细》，证明2016年2月18日原告通过账户32105799******09转账60000元到罗丽群账户（6236683210*****51）。另查明，连州市连州镇湟川北路沿江花园小区第五座602室房产系他人赠予被告罗丽群，该房产的房地产权证（粤房地权证连州字第××号）载明：“房地产权属人：罗丽群，建筑面积90.62平方米，套内面积82.17平方米。权利种类：抵押权，权利人：林习妹，权利价值：150000，抵押权存续期限12个月，设定日期：20160217至20170217止”。连州市连州镇湟川北路沿江花园小区第五座602室土地使用权证为：连府国用（2011）第××号，土地使用权人罗丽群，使用权面积15.9平方米。连州市雄志商业中介服务有限公司成立于1999年1月19日，企业类型：有限责任公司，法定代表人：成雄志，注册资本：伍拾万元人民币，投资者：成雄志、叶石强。第三人林习妹系原告设立的连州市雄志商业中介服务有限公司员工。庭审中，经本院释明，原告成雄志仍坚持本案其与被告罗丽群的纠纷是房屋买卖合同纠纷，签订《抵押合同》、《借款合同》是为了保证《房地产买卖合同》的履行，并变更第二项诉讼请求为：在解除抵押的情况下，被告协助将涉讼房屋过户到原告名下，被告将涉讼房屋交付给原告使用。原告在庭审中承认《抵押合同》上约定的款项与《房地产买卖合同》上约定的款项是同一笔款，原告与被告没有其他的经济往来，认为已经支付了15万元，其中6万元是转账，剩下的是现金支付。原告、第三人均承认是原告借用第三人的名义，由第三人代表原告与被告签订《抵押合同》、《借款合同》、《抵押证明书》。本院认为，抵押，是指债务人或者第三人不转移对法律规定财产的占有，将该财产作为债权的担保。担保合同是主合同的从合同。原告作为连州市雄志商业中介服务有限公司的法定代表人，第三人林习妹作为该公司的员工，原告借用第三人的名义，由第三人代表原告与被告签订《抵押合同》、《借款合同》、《抵押证明书》，合同中第三人享有的相应权利义务亦应由原告享有和承担。本案中的《抵押合同》属于担保合同，它是主合同《借款合同》的从合同。被告罗丽群是抵押人，林习妹是法律上的抵押权人，被告罗丽群用作抵押的连州市连州镇湟川北路沿江花园小区第5座602室房屋是抵押物。《抵押合同》担保《借款合同》的履行，而不是担保《房地产买卖合同》的履行。当事人签订《借款合同》、《抵押合同》的同时签订《房地产买卖合同》，属于规避法律的情形，推定原、被告双方的真实意思是以房抵债，房屋买卖合同实际上是变相的流质契约，违反了《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定，应认定为无效。综上所述，本院认为，本案原、被告之间的纠纷实为民间借贷法律关系，而不是房屋买卖合同关系。经本院在庭审中向原告释明变更诉讼请求，原告拒绝变更诉讼请求，认为本案是房屋买卖合同纠纷，坚持按原诉讼请求，原告的诉请，理据不足，于法无据，本院依法予以驳回。根据《中华人民共和国担保法》第五条、第三十三条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，裁定如下：驳回原告成雄志的诉讼请求。本案受理费3300元，由原告成雄志负担。如不服本裁定，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  欧学强人民陪审员  傅志英人民陪审员  陈冬冬二〇一六年十二月三十日书 记 员  陆思廷附相关法律规定：一、《中华人民共和国担保法》第五条担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满××未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。