深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0303民初19285号原告：深圳市草莆吓屋实业股份合作公司，住所地广东省深圳市罗湖区草埔吓屋村**，统一社会信用代码91440300738800004N。法定代表人：梁建基，该公司董事长。委托诉讼代理人叶梦蕾，上海段和段（深圳）律师事务所律师，执业证号14403210411053934。委托诉讼代理人容韵雅，上海段和段（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201711534145。被告：吴曼平，女，汉族，1969年4月1日出生，住广东省深圳市罗湖区，被告：黄渊明，男，汉族，1967年11月28日出生，住广东省深圳市罗湖区，被告：深圳市明天酒店有限公司，住，住所地广东省深圳市龙岗区布吉街道布沙路兴业花园综合楼**一社会信用代码91440300777160206N。法定代表人：吴曼平，该公司董事长。三被告共同委托诉讼代理人周殿梁，广东晟典律师事务所律师，执业证号14403200310767446。三被告共同委托诉讼代理人李珊珊，广东晟典律师事务所律师，执业证号14403201711671035。原告深圳市草莆吓屋实业股份合作公司与被告吴曼平、黄渊明、深圳市明天酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人叶梦蕾、容韵雅，三被告共同委托诉讼代理人周殿梁、李珊珊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告吴曼平、黄渊明支付深圳市罗湖区金稻田路草埔吓屋村5号楼的房屋占有使用费人民币2162962元(以每月45元/平方米的标准，自2016年4月29日起至2017年6月19日止)；二、判令被告吴曼平、黄渊明支付原告深圳市罗湖区金稻田路草埔吓屋村5号楼的管理费人民币23475元(自2016年12月1日起至2017年6月19日止)；三、判令被告深圳市明天酒店有限公司对与以上诉讼请求承担连带责任;四、判令三被告承担全部诉讼费用。以上合计人民币2186437元。事实和理由：原告与被告吴曼平、黄渊明于2010年11月1日签订了一份《租赁合同》(下称“合同”)，被告吴曼平、被告黄渊明承租原告位于深圳市罗湖区××路草埔吓屋村××、××、××、××楼（××楼称“涉案房产”），总建筑面积为11000平方米，其中5号楼的面积为4866平方米。租金第一期为3年，即2010年11月1日至2013年10月31日止，每平方米租金为人民币20元，每月租金为人民币22万元整，租金第二期为2年，即2013年11月1日至2015年10月31日止，每平方米租金为人民币23元，每月租金为人民币253000元整，租金支付时间为每月5号，被告深圳市明天酒店有限公司对合同产生的债务承担无限连带担保责任。由于双方的租赁关系在2015年10月31日届满，被告应当立即搬离房屋，但被告吴曼平直持续占用涉案房屋用以酒店及其他经营。此外，被告未经原告同意，擅自将吓屋大厦一楼近200平方米的房屋以人民币100元/平方米的高价转租给第三人使用，获取高额租金收益。原告曾在2015年9月23日、10月21日向被告吴曼平、黄渊明发函，通知其在合同到期后的租金将调整为每月45元/平方米，但被告吴曼平、黄渊明未同意以调整后的租金承租房屋，合同到期后，既不支付房屋占有使用费，也不搬离房屋，直到2017年6月20日，被告在法院强制执行程序中才搬离5号楼。关于涉案房产房屋占有使用费支付情况，被告在2016年4月-8月按23元/平方米/月的标准支付了人民币254000元;2016年9月支付了158400元;2016年12月5日，被告支付了100万元，其中支付5号楼的金额为人民币442364元【100万元÷总建筑面积11000平方米×4866平方米】。此后截至2017年6月19日搬离涉案房产前一日，被告未支付任何费用。关于涉案房屋管理费支付情况，原告曾与被告吴曼平、被告黄渊明约定深圳市罗湖区金稻田路草埔吓屋村1号、2号、4号、5号楼的管理费为8000元/月，5号楼的管理费为人民币3539元/月【8000元/月÷总建筑面积11000平方米×4866】。被告吴曼平、被告黄渊明自2016年12月1日起至2017年6月l9日止均未缴纳管理费，期间产生的管理费为人民币23475元[3539×6+3539÷30×19]。在被告占有使用涉案房产期间，涉案房产所在的吓屋村房屋出租价格飞涨，据原告从网络上搜集的吓屋村房源出租信息显示，吓屋村平均出租价格为50.86元/平方米。而双方的租赁合同期限届满后，被告即不搬离，又不按照市价以45元/平方米承租涉案房屋，导致原告收取的涉案房产租金严重背离市场水平，承担了巨大的租金损失。不仅如此，被告自2016年9月份起逐渐不缴纳各项涉案房屋的各项费用的行为已严重损害了原告的合法权益，为维护自身的合法权益，原告起诉至法院，请求法院依法判决。被告辩称，一、本案构成重复起诉，贵院应依法驳回原告起诉，原告对于本案中的争议事项实际上已经提起过诉讼，案号（2015）深罗法民初三字第1967号，深圳市中级人民法院于2017年3月3日出具（2016）粤03民终17397号生效判决书，对本案争议事项作出中审认定。上述案件中的诉讼当事人、诉讼标的、诉讼请求与本案一致。根据《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第247条，本案构成重复起诉。二、如果原告对（2016）粤03民终17397号终审判决不服，唯一的救济途径即申请再审，而事实上原告也已经针对该案申请再审，广东省高级人民法院也已经受理，案号为（2017）粤民申5585，原告针对不服的判决事项一方面申请再审，一方面又就一同一事实重复提起诉讼，严重浪费司法资源，提醒贵院注意，如果贵院继续坚持审理，则必然会导致程序上的错误，或者得出与上述再审案件完全不同的结论，故贵院应依法驳回原告的起诉。三、鉴于生效判决已经确认双方的租赁合同由于原告的原因而被认定无效。因此，原告无权继续以该合同的约定主张所谓的合同权利，同时，在合同无效之下，关于房屋占有使用费的计算和收取标准，相关司法解释均有明确的约定。原则上应当参照双方合同约定的标准来计算和收取。综合以上三点，在无效合同项下，原告基于本案的诉讼请求都是没有法律依据的。本院经审理确认如下事实：一、本院于2016年6月17日作出（2015）深罗法民三初字第1967号民事判决书，判决：一、被告黄渊明、吴曼平、深圳市明天酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离深圳市罗湖区金稻田路草埔吓屋村5号楼，并将该房产交还原告深圳市草莆吓屋实业股份合作公司；二、被告黄渊明、吴曼平、深圳市明天酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市草莆吓屋实业股份合作公司支付拖欠的自2015年11月1日至2016年4月28日期间房屋占有使用费人民币62440133元；三、原告深圳市草莆吓屋实业股份合作公司不予退还被告黄渊明、昊曼平交纳的租赁保证金人民币440000元；四、驳回原告深圳市草莆吓屋实业股份合作公司其他诉讼请求。后原告上诉至深圳市中级人民法院后，该院于2017年3月3日作出（2016）粤03民终17397号民事判决书，判决：一、维持深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1967号民事判决第一项；二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1967号民事判决第二、三、四项；三、黄渊明、吴曼平应于本判决生效之日起十日内向深圳市草莆吓屋实业股份合作公司支付拖欠的自2015年11月1日至2016年4月28日期间房屋占有使用费人民币335685.33元；四、深圳市草莆吓屋实业股份合作公司对上述第三项应付之款项承担111895.11元的连带担保责任；五、深圳市草莆吓屋实业股份合作公司退还黄渊明、吴曼平交纳的租赁保证金人民币44万元；六、驳回深圳市草莆吓屋实业股份合作公司其他诉讼请求。上述生效裁判文书作出后，原告向广东省高级人民法院申请再审，该院向被告深圳市明天酒店有限公司发出（2017）粤民申5585号《民事申请再审案件应诉通知书》。二、上述生效判决书查明：（一）原告是位于深圳市罗湖区××路草埔吓屋村××、××、××、××楼（其中××楼简称涉案房产，面积为4866平方米）的权利人，建筑面积为11000平方米。2010年11月1日，原告（甲方）与被告黄渊明、吴曼平（乙方）、被告明天酒店（丙方，担保方）签订《租赁合同》，合同约定甲方将前述4栋房产出租给乙方使用，租赁期从2010年11月1日至2015年10月31日；2010年11月1日至2013年10月31日每平方米租金为人民币20元，4栋物业每月租金价格为人民币22万元；2013年11月1日至2015年10月31日每平方米租金为人民币23元，4栋物业月租金价格为人民币25.3万元；租赁保证金为人民币44万元；乙方须于每月5号前交纳租金，如拖欠租金30日以上或累欠租金等各项费用人民币22万元以上的视为乙方违约，乙方无权要求返回保证金；本合同有效期届满，乙方继续承租该物业的，应于租赁限期届满之前二个月向甲方提出续租请求：甲方需将该物业继续出租的，在相等条件下，乙方对出租物业有优先承租权；丙方同意对因履行合同中乙方对甲方所产生的债务承担无限连带担保责任，保证责任期间为乙方债务履行期满后五年；甲乙双方还就其他权利义务进行了约定。租赁合同补充事项中约定：“丙方（明天酒店）同意对因履行本合同中乙方（黄渊明、吴曼平）对甲方（草莆公司）所产生的债务承担无限连带保证责任，保证责任期间乙方债务履行期满后五年”。2010年11月15日，原告（甲方）与被告黄渊明、吴曼平（乙方）、被告明天酒店（丙方，担保方）签订《补充协议》，就租金给付方式、物业交接方式等相关内容进行了约定。（二）租赁合同签订后，被告黄渊明、吴曼平向原告支付租赁保证金人民币44万元，原告依约将涉案房产交付被告黄渊明、吴曼平使用。被告明天酒店在涉案房产经营酒店，被告吴曼平是被告明天酒店的法定代表人。原告自租赁合同签订之日起即知晓被告明天酒店在涉案房产经营酒店，但未对此提出异议。被告吴曼平分别于2015年12月1日、2015年12月30日向原告支付了1、2、4、5楼的租金人民币254000元。自2015年11月1日至庭审之日，三被告分别于2015年12月1日、2015年12月30日向原告支付费用人民币254000元（合计人民币762000元）；并于2016年4月1日委托案外人深圳市明天西部酒店有限公司代为向原告支付人民币508000元。原告分别于2015年12月3日、2016年1月4日退回被告吴曼平账户人民币262000元（合计人民币524000元）。扣减原告退回的金额，三被告自2015年11月1日至庭审之日就草埔吓屋村1、2、4、5号楼向原告支付费用合计人民币746000元。（三）被告黄渊明、吴曼平、明天酒店在举证期限内向本院提交“北京大成（广州）律师事务所”的《律师函》，该《律师函》载明：深圳市草莆吓屋实业股份合作公司与梁新鸿先生于2015年11月4日签订《房屋租赁合同》，约定将深圳市罗湖区金稻田路草埔吓屋村1号、2号、4号楼出租给梁新鸿使用，物业建筑面积为6000元，租赁期限为36个月。该《律师函》要求草埔吓屋村1号、2号、4号楼时代步行街的商铺经营者于2016年1月18日14时至17时前向梁新鸿申请承租相应的铺位。《律师函》的落款日期为2016年1月11日。庭审中，原告对三被告提交的该证据的真实性不予认可。庭审中，被告确认没有支付2016年12月1日至2017年6月19日的管理费。（四）涉案房产用于酒店经营等商业用途。原告提交《国内支付业务收款回单》载明，涉案房屋所在的东晓街道片区高层一楼的政府指导租金价为85元/月/平方米，二楼以上的价格为45元/月/平方米。三、上述生效判决认定：涉案租赁合同无效；占有使用费标准应参照合同约定的租金标准人民币111918元/月；被告深圳市明天酒店有限公司承担被告黄渊明、吴曼平不能清偿原告债务的三分之一担保责任；因截至一审法院第二次庭审之日即2016年4月28日，被告黄渊明、吴曼平均未拖欠水电费、管理费，因此，原告主张上述两被告支付水电费、管理费的诉讼请求，没有事实依据，该院不予支持，后如产生相关费用未支付，原告可另行主张。四、双方当庭确认被告深圳市明天酒店有限公司于2017年6月20日搬离涉案房产。原告主张管理费标准为人民币8000元/月，并提交法人授权委托证明书、国内支付业务收款回单、个人客户境内人民币汇款申请书佐证，被告对上述证据真实性予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。深圳市中级人民法院已作出生效的（2016）粤03民终17397号民事判决书，原告虽已向广东省高级人民法院申请再审，但该院仅受理原告申请，并未撤销上述生效文书。因此，深圳市中级人民法院已作出（2016）粤03民终17397号民事判决书依然有效。根据该生效判决书，涉案房产占有使用费标准应认定为人民币111918元/月，据此计得被告黄渊明、吴曼平应向原告支付2016年4月29日至2017年6月19日涉案房产占有使用费人民币1537007元（111918元/月×13个月+111918元/月÷30天×22天）。根据该生效判决书，后如产生管理费用未支付，原告可另行主张权力。生效判决书仅处理了截至一审第二次庭审之日即2016年4月28日产生管理费，故被告主张原告该项诉讼请求构成重复起诉的抗辩，本院依法不予采纳。双方虽未在合同当中对管理费标准作出明确约定，原告主张管理费标准为人民币8000元/月，并提交法人授权委托证明书、国内支付业务收款回单、个人客户境内人民币汇款申请书佐证，被告对上述证据真实性予以确认，上述证据能够充分证明原告主张，故本院对原告上述主张予以采纳，据此计得涉案房产管理费标准为人民币3539元（8000元÷11000平方米×4866平方米）。原告主张被告自2016年12月1日起未支付涉案房产管理费，被告并未提交相反证据证明，应承担举证不能的不利后果，本院对原告上述主张予以采纳。据此计得被告黄渊明、吴曼平应向原告支付2016年12月1日至2017年6月19日涉案房产管理费人民币23403元（3539元/月×6个月+3539元/月÷31天×19天）。根据该生效判决书，被告深圳市明天酒店有限公司承担被告黄渊明、吴曼平不能清偿原告债务的三分之一担保责任。据此计得被告深圳市明天酒店有限公司应承担被告黄渊明、吴曼平不能清偿原告人民币520137元。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告黄渊明、吴曼平于本判决生效之日起十日内向原告深圳市草莆吓屋实业股份合作公司支付房屋占有使用费人民币1537007元。二、被告黄渊明、吴曼平于本判决生效之日起十日内向原告深圳市草莆吓屋实业股份合作公司支付管理费人民币23403元。三、被告深圳市明天酒店有限公司对上述第一、二项应付之款承担人民币520137元的连带保证责任。四、驳回原告深圳市草莆吓屋实业股份合作公司的其他诉讼请求。如未按前项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。本案受理费人民币12146元，由原告深圳市草莆吓屋实业股份合作公司承担人民币3522元，由被告黄渊明、吴曼平、深圳市明天酒店有限公司承担人民币8624元；保全费人民币5000元，由原告深圳市草莆吓屋实业股份合作公司承担人民币1450元，由被告黄渊明、吴曼平、深圳市明天酒店有限公司承担人民币3550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  张笑然二〇一六年十二月五日肖婷书记员     罗勇淇