上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初9879号原告：上海上置物业集团有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：施建，总经理。委托诉讼代理人：於炯，上海市公义律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙梦祺，上海市公义律师事务律师。被告：上海上实物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李胜来，董事长。委托诉讼代理人：童琳，公司员工。委托诉讼代理人：李建荣，公司员工。原告上海上置物业集团有限公司(以下简称上海上置物业公司)诉被告上海上实物业管理有限公司(以下简称上海上实物业公司)不当得利纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周励适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海上置物业公司之委托诉讼代理人孙梦祺、被告上海上实物业公司之委托诉讼代理人童琳、李建荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海上置物业集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还物业费60,960.60元(2013年12月10日起算的物业费)；2、判令被告支付电费34,807.06元(2013年11月6日至2013年12月9日)；3、判令被告支付水费1，044.15元(2013年11月25日至2013年12月9日)；4、判令被告支付外墙清洗费38,188.80元(2013年度)。事实与理由：被告原为上海市杨浦区国秀路599弄汉斯国际公寓(加州水郡)小区的前期物业服务公司，业委会成立后经过选聘，由原告负责物业管理，被告于2013年12月9日正式离开小区，由原告接管。2015年，上海上实物业公司向法院提起诉讼，要求上海上置物业公司退还应由上海上实物业公司收取的物业费。经法院判决以及调解确认，原、被告物业费的结算点为2013年12月9日，即原告收取的部分2013年12月9日前的物业费均属被告所有。此外，被告离开时，尚未支付其管理期间的电费水费，该费用已由原告代付，被告应该归还。其次，被告理应每年对小区外墙进行清洗，通常安排在年末，而被告退出小区时该工作尚未完成，故原告所支付的2013年度外墙清洗费应由被告承担。被告上海上实物业管理有限公司辩称，原告进场不合法。业委会起诉被告，要求被告退还物业管理费192万元，贵院刚刚作出判决，支持了业委会的诉请，按照这个判决结果我们在管理期间亏损高达144万元，故不同意原告诉请1－3项。至于外墙清洗，被告并不知情，故也不同意此项诉请。经审理查明，被告上海上实物业公司系受开发商上海城投悦城置业有限公司委托，对上海市杨浦区国秀路599弄汉斯国际公寓(加州水郡)提供前期物业服务，双方于2009年签订了《前期物业服务合同》，约定该合同为期三年，自2009年8月3日起至2012年8月2日止。2012年10月双方又签订《补充协议(一)》，约定原合同有效期延续至业主大会成立并由业主委员会与其选定的物业管理企业签订相关的物业服务合同生效之日。2013年10月30日，原告上海上置物业公司与汉斯国际公寓、嘉誉园业主大会签订了《物业服务合同》，约定该合同为期两年，履约期自2013年12月1日起至2015年11月30日止。2013年12月9日，被告上海上实物业公司退出上海市杨浦区国秀路599弄汉斯国际公寓(加州水郡)，由原告上海上置物业公司继续提供物业服务。2015年4月27日，上海上实物业公司诉至本院，要求上海上置物业公司返还部分业主向上海上置物业公司缴纳的发生在2013年12月9日前的物业服务费共计402,207.32元。该案案号为(2015)杨民四(民)初字第1613号。上海上置物业公司收到诉状后自行向上海上实物业公司退还32,532.64元，并在法院主持下，双方于2015年7月6日达成调解协议，上海上置物业公司自愿于2015年8月31日前退还上海上实物业公司剩余物业服务费369,674.68元。2015年11月13日，上海上实物业公司又诉至本院，称(2015)杨民四(民)初字第1613号案件中遗漏了部分业主缴纳的物业服务费，故要求上海上置物业公司再返还物业服务费30,782.39元。该案案号为(2015)杨民四(民)初字第4254号。本院于2016年1月21日，判决支持上海上实物业公司的诉请。上海上置物业公司以上海上实物业公司欠付水电费等费用为由提起上诉，上海市第二中级人民法院于2016年5月25日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。对于上海上置物业公司提出的上海上实物业公司欠付水电费等费用，上海市第二中级人民法院认为可以另行主张。审理中，原、被告确认被告预收的2013年12月10日之后的物业服务费金额为60,960.60元。另查，2013年11月6日至2013年12月9日，上海市杨浦区国秀路599弄汉斯国际公寓(加州水郡)共产生电费33,983.07元、水费1,044.15元，已经由原告支付。又查，被告与开发商上海城投悦城置业有限公司签订的《前期物业服务合同》附件五第一条第4款约定，被告需每年一次清洗住宅外墙。2013年12月9日，被告退出该小区时，该年度未对外墙进行清洗。原告提供上海上置物业公司、汉斯国际公寓.嘉誉园管家服务中心与上海恩泽物业服务有限公司签订的《汉斯国际公寓.嘉誉园外墙玻璃清洗合同》、签报，以证明被告代原告对上海市杨浦区国秀路599弄汉斯国际公寓(加州水郡)的外墙进行了清洗，共产生费用38,188.80元。再查，上海市杨浦区汉斯国际公寓、嘉誉园业委会出具证明，称经询问业主后，委托原告上海上置物业公司代向被告上海上实物业公司追讨预收的物业费。以上事实，由原告提供的原告及被告的物业管理服务合同、杨浦法院以及上海市二中院的民事判决书、物业费清单及部分单据、水电费单据、外墙清洗合同、签报、发票、业委会证明、被告提供的预收明细报表、杨浦法院民事判决书以及原、被告陈述等证据相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，民事活动应当遵循公平原则。被告系加州水郡小区原物业服务企业，原告为现加州水郡小区物业服务企业，双方交接日期为2013年12月9日，双方均向小区业主收取了由对方提供物业服务期间的物业服务费。为此，本案被告上海上实物业公司先向本院提起诉讼，要求本案原告上海上置物业公司退还多收的物业服务费。本院判决支持了上海上实物业公司的诉请后，本案原告上海上置物业公司才提起本案诉讼，要求上海上实物业公司退还其多收的物业服务费，并无不妥。原、被告确认的由被告收取的发生在2013年12月10日之后的物业服务费的金额虽不高，但涉及小区业主户数较多，该小区业委会也书面同意由本案原告上海上置物业公司代为向被告追讨多收的物业服务费。综上，从公平原则以及减少诉累角度看，对于原告要求被告返还2013年12月10日之后的物业服务费的请求，本院予以支持。关于电费、水费的诉请，确实发生在被告提供物业服务期间，应由被告承担。至于外墙清洗费，虽然被告与开发商签订的《前期物业服务合同》约定被告需每年对外墙清洗一次，但业委会在2013年12月9日要求被告退出小区，此时一年年度并未届满，被告尚未对外墙进行清洗并无不当。原告对外墙进行清洗是基于业委会的要求而非基于被告的委托，双方之间无法律关系，原告要求被告支付外墙清洗费，于法无据。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告上海上实物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海上置物业集团有限公司返还2013年12月10日之后的物业服务费人民币60,960.60元；二、被告上海上实物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海上置物业集团有限公司支付电费人民币33,983.07元；三、被告上海上实物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海上置物业集团有限公司支付水费人民币1,044.15元；四、原告上海上置物业集团有限公司其余诉请，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1179元(已减半收取)，由原告上海上置物业集团有限公司负担人民币377元、被告上海上实物业管理有限公司负担人民币802元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周 励二〇一六年十二月十三日书记员 陈乃彰附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。