安徽省潜山县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）皖0824民初1290号 原告（反诉被告）：储德增，男，1955年10月13日生，汉族，农民，住安徽省潜山县。 委托诉讼代理人：杨刘调，安徽明启律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨森，男，1972年8月23日生，汉族，潜山县槎水镇农技站职工，住安徽省潜山县。 委托诉讼代理人：王根来，男，住安徽省潜山县。 第三人：王檀，男，1984年6月3日生，汉族，教师，住安徽省潜山县。 委托诉讼代理人：王根来，男，住安徽省潜山县，系第三人王檀父亲。 原告（反诉被告）储德增与被告（反诉原告）杨森、第三人王檀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）储德增及其委托诉讼代理人杨刘调，被告（反诉原告）杨森及其委托诉讼代理人王根来，第三人王檀的委托诉讼代理人王根来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 储德增向本院提出诉讼请求：1、确认储德增与杨森之间订立的《购房协议》无效；2、判决杨森返还储德增购房款159800元；3、判决杨森赔偿储德增289863元；4、判决杨森给付储德增鉴定费2240元。事实和理由：2009年5月14日，储德增与杨森订立《购房协议》，约定杨森将位于潜山县梅城镇金源菜市小区（新桥路21号）东头三楼朝南的一套98平方米单元房以总价159800元卖给储德增，杨森在五年内为储德增办理房屋两证，逾期杨森赔偿房屋升值部分及装璜费用。协议订立后，储德增交付了购房款并对房屋进行装璜及入住，可时至今日，杨森依旧未能办理房屋两证，经查，上述房屋属涉行政处罚需强制拆除的建筑，杨森的出卖房屋行为存在明显欺诈，双方订立的合同应属无效，故提起上述诉讼。 杨森辩称并向本院提出反诉请求：要求判令储德增返还位于潜山县梅城镇金源菜市小区（新桥路21号）东头三楼朝南的一套单元房。事实和理由：1、储德增与杨森签订的《购房协议》无效；2、双方当事人应相互返还因合同取得的财产；3、储德增主张赔偿损失已超过了合同相对方在订立合同时可以预见的损失范围；4、储德增主张要求赔偿房屋的增值损失缺乏法律依据；5、订立合同时，涉案房屋的罚款手续杨森已向储德增出示，储德增清楚房屋系违章建筑，其仍下欠购房款15000元未付，合同虽有约定办证事宜，但在当时环境下，以罚代缴也是可以办理房屋两证，杨森并没有欺诈行为。 储德增对杨森反诉辩称，1、杨森对涉讼房屋没有所有权，其不能要求返还房屋；2、涉讼房屋属于依法应拆除的违章建筑，违章建筑不能要求返还。 王檀述称，1、储德增与杨森签订的《购房协议》无效；2、双方当事人应相互返还因合同取得的财产；3、储德增主张赔偿损失已超过了合同相对方在订立合同时可以预见的损失范围；4、储德增主张要求赔偿房屋的增值损失缺乏法律依据；5、储德增不得侵占王檀的合法权益，杨森必须维护王檀的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2009年5月14日，杨森与储德增签订一份《购房协议》，约定的主要内容为：储德增购买杨森位于潜山县梅城镇金源菜市小区（新桥路21号）东头三楼朝南的单元房一套，面积（含楼梯公摊面积）约98平方米，总售价174800元，首付60000元、2009年10月10日前付40000元、2009年农历腊月15日前付29800元、2010年农历3月底前付30000元、余款15000元拿两证时一次性付清，杨森须将土地证、城建部门罚款单及相关证件复印给储德增，杨森负责办理两证（其中契税和房屋维修基金由储德增承担），自协议签订之日起五年内杨森必须办好两证给储德增，如过期未办好两证或办不到两证，杨森必须返还储德增购房款并赔偿房屋升值部分及装璜费用，储德增将此房返还杨森。 上述协议签订后，杨森即将上述房屋向储德增交付，储德增并对房屋进行装修入住。2009年5月14日、2009年10月8日、2010年1月29日、2010年4月18日，储德增分别向杨森交付购房款60000元、40000元、29800元、30000元，杨森并出具收款收据四份。至诉讼时止，杨森未为储德增办理上述房屋的两证，储德增遂提起本案诉讼。 本案审理中，储德增向本院提出司法鉴定申请，要求对涉讼房屋的市场价值进行鉴定，经本院委托，2016年9月18日，安徽华兴房地产土地评估有限责任公司作出《房地产评估报告书》，鉴定结论：潜山县梅城镇金源菜市小区（新桥路21号）东头三楼朝南一套建筑面积98平方米的住宅房于估价时点2016年9月1日在假设与限制条件下（可办理房屋产权、土地性质为住宅出让）毛坯房价值428260元、装修价值21403元，合计449663元。储德增花去鉴定费2240元。 另查，2008年4月份，王檀对潜山县梅城镇新桥路11号（即涉案房屋现址）房屋进行改造，并将改造的建筑工程（五层）发包给杨森施工，杨森实际完工四层建筑（涉案房屋即位于该幢建筑东头三楼朝南的一套单元房）。2008年10月9日，潜山县建设局作出（潜建）罚决字[2008]第44号建设行政处罚决定书，认为王檀未经规划部门批准擅自在新桥路11号建设房屋，决定王檀自接到本告知书之日起十五日内自行拆除三层以上建筑，并处罚款伍万元的处罚。经潜山县建设局申请要求对上述建设行政处罚决定书执行，本院于2009年2月20日作出（2009）潜行审字第35号行政裁定书，裁定对申请执行人申请执行的具体行政行为准予强制执行。2009年5月1日，经本院强制执行，王檀（杨森作为其代理人参与执行活动）交付了部分罚款，并与潜山县建设局和解执行结案。庭审中，王檀与杨森一致认可，王檀将涉案房屋作为其应付杨森的建设工程款抵付给杨森，同意由杨森自行处分。 经本院释明，储德增表示对其主张的诉讼请求仅要求合同相对人杨森承担民事责任，不要求王檀承担民事责任。 本院认为，无效的合同自始没有法律效力。2009年5月14日，杨森与储德增签订《购房协议》，约定杨森将涉案房屋出卖给储德增，双方并履行了房屋交付及付款义务，但涉案房屋属未经政府规划部门批准擅自建造，并经潜山县建设局作出行政处罚决定书，决定限期拆除，且无证据证明王檀或杨森已补办了相关行政审批手续，上述房屋属建章建筑。杨森将上述房屋出卖给储德增，没有合法根据，双方因此签订的《购房协议》无效，因合同取得的财产应予返还。杨森明知涉案房屋属违章建筑，仍然作价出卖给储德增，其具有主要过错，杨森应对合同无效而造成的损失向储德增赔偿，储德增在签订合同时，对涉案房屋的权利要件未尽合理、审慎的审查义务，其也有一定过错，应酌情减轻杨森的赔偿责任。储德增明确表示不要求王檀就本案承担民事责任，系其自行处分权利，本院不予干涉。 综上所述，储德增应将涉讼房屋向杨森返还，杨森应将收取的购房款159800元向储德增返还，杨森并应赔偿储德增因房屋升值造成的损失253460元（评估价值428260元一出售价格174800元）及装修损失21403元合计274863元的90%，即247376.7元，由储德增自行承担损失的10%，即27486.3元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）储德增与被告（反诉原告）杨森于2009年5月14日签订的《购房协议》无效； 二、被告（反诉原告）杨森于本判决生效之日起30日内向原告储德增（反诉被告）返还购房款159800元并赔偿原告（反诉被告）储德增损失247376.7元； 三、原告（反诉被告）储德增于本判决生效之日起30日内向被告（反诉原告）杨森返还位于潜山县梅城镇金源菜市小区（新桥路21号）东头三楼朝南的单元房一套； 四、驳回原告（反诉被告）储德增的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费4038元，由原告（反诉被告）储德增负担438元，由被告（反诉原告）杨森负担3600元；反诉受理费1898元，由原告（反诉被告）储德增负担1500元，由被告（反诉原告）杨森负担398元；鉴定费2240元，由原告（反诉被告）储德增负担224元，由被告（反诉原告）杨森负担2016元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  张文胜 二〇一六年十二月二十三日 书记员  江菲菲 附本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。