上海市崇明县人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0230民初1774号原告：黄祖培，男，1962年12月29日生，汉族，住上海市崇明县。委托诉讼代理人：施永嘉，上海市佩信科诺律师事务所律师。被告：张永德，男，1964年3月12日生，汉族，住上海市崇明县。被告：宋卫菊，女，1963年3月12日生，汉族，住上海市崇明县。被告：张佳斌，男，1992年12月3日生，汉族，住上海市崇明县。委托诉讼代理人：宋卫菊(系张佳斌之母)，亦即本案被告。第三人：缪萍，女，1970年10月23日生，汉族，住上海市崇明县城桥镇西门南村XXX号XXX室。第三人：陈娟，女，1962年2月23日生，汉族，住上海市崇明县建设镇大同村蟠龙531号。原告黄祖培诉被告张永德、宋卫菊、张佳斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案后，依法适用简易程序进行审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。审理中，根据原告黄祖培的申请，本院于2016年6月7日依法追加缪萍、陈娟为本案第三人参加诉讼，并组成合议庭于2016年9月19日公开开庭进行了审理，原告黄祖培的委托诉讼代理人施永嘉、被告张永德、宋卫菊、张佳斌及第三人陈娟到庭参加诉讼。第三人缪萍经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄祖培向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与三被告签订的房屋买卖合同有效；2、依法判令三被告限期配合原告办理位于崇明县陈家镇裕国路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续，过户时将尾款1万元交付被告；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2010年4月，经第三人缪萍介绍，原、被告就位于崇明县陈家镇裕国路XXX弄XXX号XXX室房屋达成买卖协议，后双方于同年5月7日签订二手房屋买卖合同1份，约定由原告以445,000元的价格向三被告购买系争房屋，付款方式：乙方(原告)在2010年5月7日支付435,000元，余款10,000元在办理过户时付清。甲方(被告)在2010年5月7日将系争房屋交付给乙方(原告)。后原告根据协议约定已向被告支付购房款435,000元，被告亦已将房屋交付原告，相关物业费均由原告支付。嗣后，原告多次催促被告协助办理房屋产权过户手续，被告均不予配合。故请求法院依法判准原告之诉请。被告张永德、宋卫菊、张佳斌辩称，双方签订的合同是无效的，其以为换房子才签字的，签订合同时被告张佳斌未满18周岁，且房款也是缪萍收取的，其未拿到。第三人缪萍表示，其与黄祖培、张永德都是朋友，双方之间的房屋买卖由其中间介绍，双方谈定房屋总价445,000元，先付435,000元，余款10,000元在办理过户时付清。当时张永德委托其全权办理该房屋买卖事宜并写有委托书1份，2010年5月7日黄祖培与张永德等人补签了二手房屋买卖合同，签约时其并不在场。因为黄祖培购房款435,000元是分几次交给其的，所以暂时由其保管着，后陈娟讲张永德欠她钱，要求将该房款先给她，因其与张、陈都是朋友，就将该款交给了陈娟。第三人陈娟表示，合同是否有效由法院确认。其跟缪萍、张永德都是朋友，因为不懂法，其之前跟张永德之间又有经济纠纷，所以才跟缪萍说让她将房款先交给其。原告黄祖培为证明其诉称，向本院提交如下证据：1、2010年5月7日原、被告签订的二手房屋买卖合同1份，证明被告将系争房屋以445,000元的价格转让给原告，原告已支付房款435,000元；2、委托书1份，证明张永德全权委托缪萍办理系争房屋的买卖事宜；3、收条，证明原告已将大部分房款交给缪萍；4、被告张永德出具的书面承诺书1份，证明被告张永德承诺于2016年2月28日去办理过户手续；5、录音资料。被告张永德对原告提供的证据1、2无异议，但认为其当初以为换房子所以写的委托书；对证据4认为签字是其本人所签，但内容不是其写的；对证据5不予认可。被告宋卫菊对原告提供的证据1无异议，承认其本人签名，但不认可该合同；证据2认为委托不合法，只有直系亲属才可以委托；证据3不予认可，表示没有看到过该收条；证据4、5不予认可。被告张佳斌对原告提供的证据1无异议，其余证据表示不清楚。第三人陈娟对原告提交的上述证据均无异议。被告宋卫菊针对其辩称依法提供了如下证据：1、缪萍书写的凭据1份，证明其不同意出卖系争房屋；2、二手房屋买卖合同1份，证明签订合同时被告张佳斌未满18周岁；3、2016年4月12日陈娟写的承诺书，证明陈娟承诺归还其房屋；原告对被告宋卫菊举证的二手房屋买卖合同无异议，对缪萍写的凭据表示不知情，对于陈娟写的承诺书认为可以证明原告已经支付了房款435,000元。第三人陈娟对被告宋卫菊举证的证据3表示是应被告宋卫菊要求写的，因为那天本来是法院通知开庭的日子，其为让被告开心才写的；证据1是大家在喝茶时写的，目的让被告放心，钱是其拿的，也会还给他的；对于证据2的真实性无异议；第三人缪萍对于原告提供的二手房屋买卖合同、收条及委托书均没有异议。对于被告宋卫菊提供的凭据表示系其本人书写、签字，但日期当时并没有写。因为当时张永德讲他老婆对卖房子后悔了，一直跟他吵，所以要求其写一张纸哄哄她，其考虑朋友情面才写的。本案审理中，被告张永德于2016年5月13日向本院提交书面说明1份，表示其事后知道缪萍将收取原告黄祖培的房屋款435,000元借给陈娟，其对此予以认可，并承诺于2016年8月底之前跟黄祖培办理过户手续。经质证，原告对该证据无异议，被告张永德、张佳斌亦未持异议，均表示如果陈娟买1套房子还给他们，其愿意与原告履行房屋产权过户手续；被告宋卫菊对该证据不认可。第三人陈娟对该证据无异议，表示其已经陆续还给被告600,000元，对此，三被告均认可已收到陈娟给付的600,000元，被告宋卫菊同时要求陈娟按照现行房价将房款全部给他们后，其才跟原告办理过户手续。经开庭审理，双方当事人举证、质证，本院确认事实如下：被告张永德、宋卫菊系夫妻关系，被告张佳斌系被告张永德、宋卫菊之子。2010年4月间，原告黄祖培与被告张永德经第三人缪萍介绍，就位于上海市崇明县陈家镇裕国路XXX弄XXX号XXX室房屋达成买卖合意，期间被告张永德委托第三人缪萍全权办理该房屋买卖事宜并写有委托书1份。后原告黄祖培分多次将共计435,000元房款交给第三人缪萍。2010年5月7日，原告黄祖培与被告张永德、宋卫菊、张佳斌签订二手房屋买卖合同1份，该合同明确约定由原告以445,000元的价格向三被告购买位于上海市崇明县陈家镇裕国路XXX弄XXX号XXX室房屋，付款方式：乙方(原告)在2010年5月7日支付435,000元，余款10,000元在办理过户时付清。甲方(被告)在2010年5月7日将该房屋交付给乙方(原告)。合同签订后，被告即将上述房屋交付给原告，相关的物业费用等亦由原告支付。嗣后，由于第三人缪萍未及时将其受委托收取的原告购房款435,000元转交给被告张永德，却擅自将该款交与第三人陈娟，三被告据此认为原、被告之间的房屋买卖关系不成立。虽经原告多次催促，被告均不愿协助原告办理系争房屋的产权过户手续。遂引起本案讼争。本院认为，民事活动应当遵守诚实信用原则，合法的房屋买卖受法律保护。本案中，被告张佳斌在原、被告双方签订二手房屋买卖合同时系未成年人，其共有权的行使应由其监护人即为其父亲张永德及母亲宋卫菊行使，故被告张永德、宋卫菊在合同上的签字行为可视为其代张佳斌行使共有权；第三人缪萍受被告张永德委托，以被告名义收取原告支付的购房款，本无不当，但其擅自将房款交与他人的行为已超出其代理权限。审理中，被告张永德表示事后知道缪萍已将收取原告黄祖培的购房款435,000元借给陈娟，其对此予以认可，三被告均认可第三人陈娟迄今已陆续归还其600,000元。本院认为，被告张永德、宋卫菊作为具备完全民事行为能力的成年人，理应在签署相关法律文件时尽到合理的注意义务，并且其亦未能提供相应证据证明其系在重大误解的情形下或是受到原告欺诈情形下在二手房屋买卖合同上签字，故本院认定原、被告之间签订的二手房屋买卖合同合法有效，对三被告提出的其以为换房子才在合同上签字等辩护意见不予采信。至于三被告与第三人陈娟之间的借贷关系，应当另案解决。综上，原、被告之间签订的二手房屋买卖合同系双方真实意思表示，双方当事人均应恪守履行。原告黄祖培已按约支付大部分购房款并实际占有使用系争房屋至今，被告张永德、宋卫菊、张佳斌应当遵循诚实信用原则，配合原告办理该房屋的产权过户相关手续。原告自愿要求将其应支付的房屋余款10,000元一并作出处理，与法不悖。原告之诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七之规定，判决如下：一、原告黄祖培与被告张永德、宋卫菊、张佳斌双方于2010年5月7日就位于上海市崇明县陈家镇裕国路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的二手房屋买卖合同有效；二、被告张永德、宋卫菊、张佳斌于本判决生效之日起十日内协助原告黄祖培将位于上海市崇明县陈家镇裕国路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告黄祖培名下(办理房屋过户所需相关费用由原告负担)；三、原告黄祖培于上海市崇明县陈家镇裕国路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记至原告黄祖培名下之日支付被告张永德、宋卫菊、张佳斌房屋余款10,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,575元，财产保全费3,408元，合计12,983元，由被告张永德、宋卫菊、张佳斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  施 杰审 判 员  陈 洁人民陪审员  邵洪瀛二〇一六年十二月六日书 记 员  王 宇附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。