河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0102民初5465号原告：金磊，男，1993年8月14日出生，汉族，住河南省许昌县。委托诉讼代理人：董富强,河南力天律师事务所律师。委托诉讼代理人：常慧梅,河南力天律师事务所实习律师。被告：河南怡昌置业有限公司，住所地郑州市中原区汝河小区33号楼。法定代表人：耿红梅,系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李祥文,河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：王大宫,河南仟问律师事务所律师。原告金磊诉被告河南怡昌置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人董富强、常慧梅，被告委托诉讼代理人王大宫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告对未按双方签订的《商品房购房合同》约定交付房屋的违约行为限期整改，根据合同第八条第5项、第九条第1项（1）（2）、第10条第2项、第11条、第13条第2项、第14条第1.2.3.4项之约定承担赔偿责任；2.判令被告支付交房的违约金12520元，暂定至2016年9月8日（应计算至整改完之日），并实际交付以及承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年2月27日，原告购买被告开发的位于郑州市中原区西三环东、汝河路北和昌湾景国际商品房一套。合同约定，被告应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定交付商品房。但因开发商原因，造成合同规定之日房屋及各相关公共配套设施未达到合同约定及相关法律法规规定，造成业主无法正常居住使用该商品房。诉讼中，原告将其诉讼请求明确如下：针对第一项诉讼请求：1.判令被告交付的供水设施达到供水方式为市政管网直接供给，供水设施设备取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件的交付条件，雨污水设施达到排水方式为接入市政管网并取得市政管理部门出具的室外排水设施验收合格证明的使用条件；2.判令被告交付的供配电设施达到合同约定的运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件的交付条件；3.判令被告交付的供暖设施达到工程验收合格运行方式为市政管网集中供暖，使用市政管网集中供暖，供热系统设计安装需经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热，并与供热企业签订集中供热并网协议的供热条件，放弃第一项诉讼请求的其他部分。针对第二项诉讼请求：支付迟延交房违约金，支付标准为以626037元为基数每日按万分之二计算至符合交付条件之日止，自2016年6月1日（合同约定2016年5月31日将符合合同约定条件的房屋交付给原告而被告未能按照约定于2016年5月31日交付房屋）暂计至2016年9月8日。被告辩称，1.截至2016年5月31日涉案商品房已通过郑州市建设委员会工程竣工验收备案，满足合同约定的使用条件，涉案商品房电力、暖气、天然气供给均符合商品房买卖合同约定的条件，截至2016年7月21日涉案商品房自来水供给已完成全部验收流程；2.2016年12月19日原告已办理涉案商品房收房手续并于2016年12月19日提交装修申请并签订装饰装修服务协议；3.针对涉案商品房自来水供给验收时间晚于合同约定交房时间的问题，我公司已主动与业主联系并制定赔偿方案，涉案商品房所在小区已有1100余户业主与我公司签订协议并已取得我公司支付的赔偿金。4.涉案商品房所在小区2016年5月31日之后已经有几百户业主入住，已经证明涉案房屋满足正常居住使用条件，原告陈述与事实不符，缺乏依据。综上所述，涉案商品房在2016年7月21日已经达到合同约定的使用条件，原告要求我公司支付2016年7月22日之后的违约金的诉讼请求与事实不符，且没有法律依据。本院经审理认定事实如下：双方当事人对以下事实没有争议，本院予以确认：2014年2月27日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告以626037元的价格购买被告开发的位于中原区西三环东、汝河路北和昌湾景国际商品房一套，被告应于2016年5月31日将符合合同约定的房屋交付给原告。被告承诺与商品房正常使用直接关系的下列设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水设施：2016年5月31日达到使用条件；供水方式为市政管网直接供给，供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件。雨污设施：2016年5月31日达到使用条件；排水方式为接入市政管网，并取得城市管理部门出具的室外排水设施验收合格证明文件。2.供配电设施：2016年5月31日达到使用条件；运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件……4.供暖设施：2016年5月31日达到工程验收合格；运行方式为市政管网集中供暖。使用市政管网集中供暖的，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热，并与供热企业签订集中供热并网协议。合同中对逾期交房违约责任约定为自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。2016年7月21日，涉案小区供水设施达到了合同约定条件。2016年5月30日，被告与郑州市热力总公司就涉案小区签订《集中供热协议》，2016年11月14日，郑州市热力总公司并网验收处对涉案小区发出供热指令。2016年5月30日，被告与国网河南省电力公司郑州供电公司针对涉案小区签订《高压公用电合同》，双方约定用电性质为商业用电及居民生活合表；用电计量方式为高供高计。诉讼中，双方均认可被告已为涉案房屋安装入户电表。庭审中，经双方确认，本案事实的争议焦点为：被告提供的房屋的供配电设施、供暖设施及供水设施是否符合双方合同约定。1.针对供配电设施，原告陈述称涉案小区采用的系居民生活合表及高供高计方式，不符合双方合同约定的“运行方式为市政电力直接供给”内容。被告陈述称，涉案小区电力系从国家电网直接供给，居民生活合表及高供高计只是电费计收方式不同。经被告申请，本院向国网河南省电力公司郑州供电公司调取了涉案小区《客户受电工程竣工检验意见单》，显示供电公司对涉案小区高压设备形式试验报告、低压设备3C认证书等内容的现场检验意见为“竣工验收合格”。供电公司向本院出具回复及说明称，居民生活合表是指居民小区合用一块电表，供电公司只抄总表的方式；高供高计是指高压供电，同时在高压侧装设计量装置的方式。并称此检验不代表对供电设施建设工程的验收，也与该公司是否选择“供电设施自行维护管理”方式无关。经被告申请，本院向郑州市建设委员会调取了和昌湾景国际开闭所工程竣工验收备案表，显示同意备案。2.针对供暖设施，原告陈述称供热指令是2016年11月14日才发出，被告给原告的交费通知时间是2016年11月23日，实际开始供暖是11月26日，晚于正常的每年11月15日供热时间，供热设施没有在合同约定的2016年5月31日达到合格标准。3.针对供水设施，原告陈述称自来水报装工程的流程是：申请—立项—设计—预算—施工—水力检测、管道冲洗、水质检验—打印领表单、水表安装通知—综合验收—户号编入自来水公司管理系统。根据被告提供的报装工程竣工资料清单中没有水力检测合格单、水表安装通知的日期是2016年7月21日，而自来水总公司户表工程验收单的日期是2016年7月20日，时间倒置，且原告水表户号至今未进入自来水公司管理系统。被告陈述称涉案小区自来水检验是在市政府及市信访局督促下自来水公司按照特事特办流程加速办理的，目的是尽快满足业主的诉求。原告所指出的办理过程中存在的程序瑕疵原因来自于特事特办加速办理，且程序瑕疵不影响最终的实质性的自来水供给检验合格的事实。本院认为，经原、被告双方确认，本案争议焦点为被告提供房屋的供水设施、供暖设施及供配电设施是否符合双方合同约定，故本院仅对该三项设施是否符合双方合同约定进行审查，对其余纠纷不做审查。针对供水设施，被告提交的证据能够证明供水设施于2016年7月21日达到商品房买卖合同约定的交付条件，被告承认其晚于交房日期后52天方取得供水设施的验收合格文件，并愿意按日万分之二承担违约金6511元，不违反法律规定，本院予以支持。针对供暖设施，被告提供的证据能够证明其依约完成了合同约定义务，对原告该项请求不予支持。针对供配电设施系双方最大争议焦点，一是被告电力配套设施工程是否取得电力企业验收合格证明文件。被告申请调取的《客户受电工程竣工检验意见单》、和昌湾景国际开闭所工程竣工验收备案表能够证明被告电力配套设施工程已经验收合格。二是涉案小区所采用的居民生活合表及高供高计方式是否符合“市政电力直接供给”的约定。诉讼中，双方对“市政电力直接供给”发生争议，并予以了不同解释，双方均认可涉案小区系市政电力供给，且可正常取电用电，但对是否为“直接”供给产生争议。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”所谓直接，指不经过中间事物，径直承继；接续；与“间接”相对。首先，本案所涉小区中，开发商虽经与各单独业主签订《商品房买卖合同》，但该合同均涉及房屋的专有部分及全体业主的共有部分，系典型的建筑物区分所有权，小区供电虽经各业主《商品房买卖合同》予以固定，但不能理解为仅系对各业主专有部分的供电，亦包括小区全部物业共有部分的供电，故即使在采用非“居民生活合表”供电方式的小区亦有专门针对共有部分供电的电表计量。从整个小区的供电方式来看，“居民生活合表”及高供高计的供电方式不违反“市政电力直接供给”的约定，已经实现了市政电力对小区的直接供给。其次，从买卖合同法律关系中卖方义务分析，被告对各业主专有部分已经安装了入户电表，能够实现对各专有部分的电费计量，同我国未实现一户一表改造的旧有小区有本质区别。故被告所提供的供电方式并未违反双方合同约定，原告此项诉讼请求不应得到支持。针对供电及电费计量方式的选择，本案原告所欲达到的系供电公司对其专有部分直接计费，此种计费方式较本案小区所采用的“居民生活合表”方式，确实权属清晰，便于定分止争，方便群众，但计费方式的改变除涉及全体业主外，亦涉及供用电合同的另一方主体即电力公司，属涉及各业主专有部分及共有和共同管理权的重大事项，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，应当由业主共同决定。故若原告欲改变电费计量方式，应当按照法律规定通过业主大会或业主委员会协商后，同电力公司协议变更供用电合同内容，以实现其诉求。对此，被告完成了电力配套设施工程验收合格、保障原告正常用电的义务，未违反双方合同约定，但其选择的“居民生活合表”计费方式与有关“一户一表、抄表到户”的用电方式尚有一些差距，确给涉案小区业主交费带来了不便，给涉案小区业主将来选择计费方式的变更增加了负担，本院酌定由被告向原告由此形成的负担予以经济补偿1000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十五条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南怡昌置业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告金磊支付违约金6511元、补偿款1000元。二、驳回原告金磊其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费114元，已减半收取57元，由被告河南怡昌置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李军波二〇一六年十二月二十五日书记员  孙志敏