新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2016）新0104民初４８９４号原告：宋张子豪，男，1993年2月17日出生，汉族，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：张明霞（宋张子豪的姨母），女，1969年11月16日出生，汉族，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：张维维，新疆盛业（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：李雯，女，1988年7月26日出生，汉族，住乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：杨纯林（李雯的母亲），女，1964年8月8日出生，汉族，住所同上。委托诉讼代理人：李鸿军，新疆鼎信旭业律师事务所律师。被告（原审第三人）：李金，男，1963年9月15日出生，汉族，新疆新天律师事务所律师，住乌鲁木齐市天山区。原告宋张子豪与被告李雯、被告（原审第三人）李金房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月11日作出（2015）新民三初字第1060号民事判决。原告宋张子豪不服该判决，向乌鲁木齐市中级人民法院提起上诉。乌鲁木齐市中级人民法院于2016年6月2日作出（2016）新01民终1181号裁定，发回重审。本院于2016年8月3日受理后依法另行组成合议庭，于2016年8月30日公开开庭审理了本案。原告宋张子豪的委托诉讼代理人张明霞和张维维、被告李雯的委托诉讼代理人杨纯林和李鸿军、被告（原审第三人）李金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋张子豪向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助办理位于本市新市区青城巷111号锦华名居3栋13层1单元1302室房屋（以下简称涉诉房屋）的权属证书至原告名下；2.本案诉讼费用由被告承担。变更第三人李金为本案被告，本案要求二被告共同承担责任。事实和理由：李金是李雯的父亲。2009年1月9日，李金以李雯的名义与新疆霄龙房地产开发有限公司签订商品房预售合同及停车位出让协议，购买本案涉诉房屋及地下A6号车位。同年5月25日，李金以李雯的名义与原告签订房屋转让合同，将上述房屋及车位以总价697715元转让给原告。合同签订后，原告依约支付了转让款。房屋竣工后，原告办理入住手续并支付了相关费用，居住使用房屋至今，但该房屋所有权仍登记在李雯名下。与被告多次协商办理过户手续无果，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告李雯辩称，我是房屋的合法产权人，被告李金未经我授权，无权转让房屋，其与原告恶意串通签订的转让合同无效，对我不产生任何法律效力，请求驳回原告的诉讼请求。被告李金辩称，我以被告李雯的名义向开发商购买涉诉房屋，全部款项由我支付，李雯没有独立的经济能力，以其名义还购买了其他房屋，是我家庭对不动产的操作习惯，我是涉诉房屋的真实权利人。李雯未参与购房以及转让房屋，涉诉房屋未赠与李雯，在其出国留学前我告知了房屋已转让，但其现在矢口否认。涉诉房屋转让合同真实有效，转让后原告使用房屋至今且交纳了各项费用，并办理了初始登记所需的商品房预售合同；转让的房款以现金方式支付，我收取房款后又以现金方式购买车辆、支付其他房屋购房尾款、装修款等；该合同未损害李雯以及他人的利益，李雯所称的恶意串通无证据证明。请求支持原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交2009年5月25日其监护人与被告李金签订的涉诉房屋转让合同及移交手续清单，2009年6月3日被告李金出具房款60万元的收条和2009年8月11日被告李金出具房款9.78万元的收条，原告的证人陶伟出庭作证陈述房款60万元给付的情形，用以证明原、被告双方房屋买卖关系真实、有效。被告李金对以上证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。被告李雯对以上证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为当时其已成年，被告李金未经其授权而无权转让房屋，故转让合同对其无效，而房款的给付无其他证据印证，房屋转让为原告与被告李金虚构，证人证言也明显不真实。因原、被告双方对被告李金以被告李雯的名义、原告的母亲以原告的名义签订转让合同的事实均无异议，转让合同及移交手续清单上的李雯的签名为李金书写，两份房款收条为李金出具，而李金与李雯为父女关系，涉诉房屋为李金以李雯名义购买且所有权登记在李雯名下，故本院对原告提交的涉诉房屋转让合同及移交手续清单和房款收条的真实性、合法性、关联性综合认定；原告的证人在本案中与原审中的陈述有出入，以其证言无法判断房款60万元给付的情形，故本院对该证人证言的真实性、合法性、关联性不予认定。2.原告提交房屋权属登记申请表、备案的商品房预售合同、房产证、房产证签收表，用于证明被告李雯非涉诉房屋的真实产权人。认为涉诉房屋产权来源为买卖但被告李雯未出资，登记的情况与真实状态不符，而备案的商品房预售合同上的买受人李雯为原告的姨母张明霞所签并按指印，且房产证也由张明霞领取。被告李金对以上证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。被告李雯对以上证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为原房产证已注销，现房产证登记的所有权人仍为李雯，李雯是房屋真实的所有权人。房屋权属登记申请表为调取的房产档案材料，房产证（已作废）为原件，房产证签收表上有物业公司的印章及说明，本院对该三份证据的真实性、合法性、关联性予以认定，该三份证据上的买受人、所有权人、业主均为被告李雯，李雯本人是否实际出资或者领取房产证非不动产登记必须记载的事项，涉诉房屋产权来源为买卖方式也非记载错误，故本院对原告以此所要证明的事实的不予确认；备案的商品房预售合同的来源不明，与原、被告双方均无异议的2009年1月9日商品房预售合同的订立时间不一致，且合同上买受人仍为李雯，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性不予认定，该证据不能证明张明霞以李雯的名义签名及按指印即为买受人变更或者不动产登记记载有错误。3.原告提交2010年6月4日“收条及移交手续”，入住时交费收据9张，2011年起张明霞交纳物业费、车库采暖费和服务费等费用的收据16张，涉诉房屋装修施工合同书，用以证明其实际占有使用房屋至今，是涉诉房屋真实权利人。被告李金对以上证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。被告李雯对以上证据的真实性、关联性均不予认可。本院对以上证据的真实性、合法性予以认定，对关联性不予认定，涉诉房屋为原告占有、使用的事实与本案房屋买卖合同纠纷中协助办理过户登记的请求权无关联性，占有、使用房屋的事实不能证明原告即为房屋所有权人或者实际权利人与不动产登记不符。4.被告李雯提交2015年9月25日与张明霞的通话录音资料，2015年10月3日与张明霞的短信记录以及与被告李金的谈话录音资料，用以证明其向张明霞明确主张所有权，其对李金转让涉诉房屋不知情。原告对录音资料的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为录音资料不符合证据规则，涉诉房屋自2010年起已由其居住；对短信记录的真实性认可，关联性不认可。被告李金对谈话录音资料中其谈话内容的真实性认可、关联性不予认可，对原告与张明霞的通话录音资料和短信记录的真实性、合法性、关联性均不予认可。通话录音资料有原告认可的短信记录印证，被告李金对谈话录音资料的真实性不持异议，录音资料和短信记录的取得未违反法律法规的强制性规定，均涉及到本案涉诉房屋，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认定。5.被告李雯提交2009年4月16日杨纯林与被告李金的离婚析产协议书，用以证明涉诉房屋为李金婚姻关系存续期间购买，其转让该房屋的行为无效。原告、被告李金对该证据的真实性认可，对关联性不认可。本院对该证据的真实性、合法性予以认定，因李金与李雯母亲的婚姻关系存续期间涉及李金对本案涉诉房屋购买及转让时的权利状态，本院对该证据的关联性予以认定。6.被告李雯提交被告李金的工商银行卡的复印件以及机动车行驶证复印件，用以证明被告李金用其他银行卡资金支付购车款。被告李金对银行卡的复印件的真实性、合法性、关联性不予认可。该证据为复印件，取得方式不明，未涉及本案涉诉房屋，本院对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认定。7.被告李金提交装修合同书、证人书面证言、机动车登记证书和行驶证复印件，用以证明其收取的房款用于支付其他房屋的装修款以及购买车辆。原告对以上证据的真实性、合法性、关联性予以认可，认可被告李金所证明的事实。被告李雯对装修合同书、证人书面证言的真实性、合法性、关联性不予认可。因证人未出庭作证，装修合同书的真实性无法确认，也不能反映款项的支付情况，本院对该装修合同书、证人书面证言的真实性、合法性、关联性不予认定；机动车登记证书和行驶证复印件不能反映款项的支付情况，本院对该证据的关联性不予认定。8.被告李金提交2015年6月5日与杨纯林的离婚析产协议书、2013年10月31日及11月4日与杨纯林的“移交物品手续”及“关于家庭财产、收入及开支的协议”、2013年11月13日与与杨纯林和李雯的“房产协议”，用以证明被告李雯是挂名的产权人，其为真实的产权人。原告对以上证据的真实性、合法性、关联性予以认可，认可被告李金所证明的事实。被告李雯对离婚析产协议书和“关于家庭财产、收入及开支的协议”的真实性予以认可，关联性不予以认可；对“房产协议”的真实性、合法性、关联性不予以认可。该组证据均未涉及本案涉诉房屋，不能反映或者推定出本案涉诉房屋为被告李雯挂名，本院对该组证据的关联性不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李金与被告李雯为父女关系。2009年1月9日，李金以李雯的名义与案外人新疆霄龙房地产开发有限公司（以下简称霄龙房地产公司）签订商品房预售合同，购买霄龙房地产公司开发的本案涉诉房屋，合同约定房屋总价56.82万元为一次性付清，房屋交付期限为2008年12月31日前。同日，李金还以李雯的名义与霄龙房地产公司签订停车位出让协议，购买锦华名居地下室A-06号停车位使用权，价格为10万元。上述商品房预售合同书和停车位出让协议书上的买受人（乙方）及受让方（乙方）李雯的签名为李金所签并按指印。同日，霄龙房地产公司开具了付款方为李雯的房款发票和车位发票。同年1月13日，李金以李雯的名义交纳了涉诉房屋的契税及物业维修资金。后涉诉房屋所有权于2011年3月1日登记在李雯名下，房屋权属证书（证号为20113200**号）上记载产权来源为买卖商品房，房屋权属登记申请表中记载的业务类别为转移登记、受让方为李雯、产权来源为买卖。2009年5月25日，李金以李雯的名义、原告宋张子豪的母亲张丹凤以宋张子豪的名义，签订卖方（甲方）为李雯、买方（乙方）为宋张子豪的房屋转让合同。该合同书上李雯的签名为李金所签、宋张子豪的签名为张丹凤所签，李金和张丹凤也在该合同书上各自签署自己的姓名。该合同约定：一、乙方同意购买甲方拥有的本案涉诉房屋，甲方尚未从霄龙房地产公司接收该房，且房屋产权尚在办理之中。二、房产交易价格为697715元，乙方承担从霄龙房地产公司接收该房的其他任何费用。三、双方同意在签订合同三日内一次性将697715元交付给甲方。四、在乙方按本合同履行付款的情况下，甲方应保证在收款的同时将购房合同原件、交款等各项发票一并交付，视为房屋交付，乙方自行办理房屋入住手续。五、甲乙方共同负责办理房产过户手续，乙方并承担房产过户产生的契税、印花税和各项过户手续费用，甲方必须协助乙方办理过户手续；鉴于房屋转让属于平价转让，为此如税务部门要求甲方承担所得税、营业税的话，则由乙方全部承担因房产交易而应交付的个人所得税和营业税。六、乙方在接收时自行验收该房并承担与霄龙房地产公司的交涉，与甲方无关，但甲方应该予以配合。在签订上述房屋转让合同的同日，双方还签署本案涉诉房屋“移交手续”清单，移交手续包括：商品房买卖合同一份，商品房预售合同签约证明和预告登记申请书一份，房屋发票和车位发票各一份，契税完税证和物业专项维修资金缴存凭证各一份，产权证、备案费收据一张，停车位出让协议一份。该“移交手续”清单上载明费用合计697714.75元。2009年6月3日，李金出具收到张丹凤购房款60万元的收条一份，该收条落款为“李金代李雯收”。2009年8月11日，李金出具收到宋张子豪的法定监护人张丹凤购房余款9.78万元收条一份。2010年6月10日，李金与原告的姨母张明霞签署“收条及移交手续”，内容为移交房屋和车位及相关资料、房屋钥匙及水电等使用卡。该“收条及移交手续”还注明“入住费用14063元由张明霞缴纳”。同日，涉诉房屋所在小区的物业服务企业开具办理入住交纳费用的收据九份，该九份收据上记载的交款人为李雯。2011年10月后，该物业服务企业开具的交费收据及发票上的交款人（付款方）为张明霞。2013年11月，李雯登报声明2011320072号房产证遗失，并办理了证号为2013467930号的房产证。2014年10月19日，张明霞从涉诉房屋所在小区的物业处领取了2011320072号房产证。2015年9月及10月，李雯就本案涉诉房屋与张明霞进行交涉。另，原告的母亲张丹凤于2010年1月3日去世。又，李雯的母亲杨纯林与李金于2009年4月16日签订离婚析产协议书，双方于2009年11月离婚。2013年10月24日，杨纯林与李金复婚。2015年6月5日，杨纯林与李金再次协议离婚，两次离婚的析产协议书中均未涉及本案涉诉房屋。本院认为，本案原、被告双方对于被告李金在婚姻关系存续期间出资并以其女儿即被告李雯的名义向开发商购买本案涉诉房屋，购买该房屋时李雯为在校大学生无经济能力，李金又以李雯的名义又与原告签订该房屋的转让合同，以及该房屋所有权登记在李雯名下、房屋现为原告占有使用的事实无异议。原告和李金均认为李金是房屋的“真正权利人”，李金也同意原告的诉讼请求，故原、被告双方的争议焦点即为该房屋转让合同对李雯是否生效，李雯作为登记的房屋所有权人是否负有协助原告办理产权过户登记的义务。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律和社会公共利益，具备法律所要求的形式，则合同生效。本案中订立房屋转让合同时原告为限制民事行为能力人，由其法定代理人即张丹凤代理，符合法律规定。李雯当时虽为完全民事行为能力人，可以独立进行民事活动，但其并无无经济能力，李雯否认其向原告作出转让涉诉房屋的意思表示，甚至对其父李金在之前购买涉诉房屋也不知情，而原告与李金均认为涉诉房屋“真实权利人”是李金而非李雯，故本案房屋转让合同与李雯无关，李雯非合同相对人。李金是在与杨纯林婚姻关系存续期间以女儿李雯的名义购买涉诉房屋以及转让涉诉房屋，其家庭成员之间对涉诉房屋的争议不在本案处理范围之内，李金作为李雯的家长且实际出资，向原告转让房屋是其意思表示而非李雯的意思表示，原告也只承认李金是“真实权利人”，故李金以李雯的名义转让房屋的行为不构成表见代理，李金也认为其作为家长、房屋“真实权利人”自然对登记在子女名下的财产享有处分权，故李金是与原告订立涉诉房屋转让合同的相对人。本案涉诉房屋转让合同在形式上是李金以李雯的名义与原告订立，根据《合同法》的规定，行为人没有代理权而以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。还规定，相对人可以催告被代理人在1个月内予以追认，被代理人未作表示的视为拒绝追认，合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。本案原告对于房屋转让合同上非李雯签名及按指印是明知的，移交的相关资料、票据以及房产证均显示李雯而非李金，原告未催告李雯予以追认，李雯以丢失为由办理新的房产证以及向原告的亲属提出腾退房屋表明其对李金的行为不予以追认，故李金以李雯的名义转让房屋的行为依法对李雯不发生效力。李雯虽为涉诉房屋登记的所有权人，但在形式上对李金的行为未予追认，实质上也非涉诉房屋转让合同的相对人，故原告主张被告李雯协助办理房产过户无事实及法律依据，本院不予支持。《物权法》规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。还有规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条中规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权以及其他物权不能转移。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。被告李金自认为是涉诉房屋“真实权利人”，原告也以其为“真实权利人”而与之交易，涉诉房屋所有权是否登记在李金名下或者李金是否具有处分权不影响本案涉诉房屋转让合同的效力。原告与李金对涉诉房屋的交易行为相互确认无疑，涉诉房屋现为原告占有使用，且原告也未向李金主张违约责任或者解除合同，李金也同意原告的诉讼请求，故被告李金作为合同相对人、涉诉房屋“真实权利人”应继续履行合同，协助原告办理房产过户登记手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告李金于本判决生效后十日内协助原告宋张子豪办理位于乌鲁木齐市新市区青城巷111号锦华名居3栋13层1单元1302室房屋产权过户登记手续；二、驳回原告宋张子豪对被告李雯的诉讼请求。本案案件受理费70元、保全费4008.58元，原告已预交，由被告李金负担。被告李金应负担的诉讼费可在履行义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审 判 长  郭荣人民陪审员  杜鹃人民陪审员  刘雯二〇一六年十二月五日书 记 员  李珂