山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0281民初9180号原告：庄锟，男，汉族，住山东省青岛市李沧区。被告：青岛联合利丰房地产开发有限公司，住所地山东省胶州市。法定代表人：利沛稳，总经理。委托诉讼代理人：于德泉，男，汉族，住山东省青岛市市北区,系被告公司职工。原告庄锟与被告青岛联合利丰房地产开发有限公司（以下简称联合利丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庄锟、被告联合利丰公司的委托诉讼代理人于德泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄锟向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付给原告逾期交房违约金73700.72元（自应交房第二天，即2013年10月1日计算至2016年9月26日，日违约金额67.4915元×1092天=73700.72元）；二、本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告明确诉讼请求第一项为判令被告支付给原告逾期交房违约金66700.72元（73700.72元7000元）。事实和理由：原告于2013年3月19日与被告联合利丰公司签订商品房预售合同一份，购买被告所开发的位于胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区3号楼1单元302户，购房金额为人民币674915元，并已按照合同约定履行了付款义务。按照合同第十一条约定，被告应于2013年9月30日前依照合同和国家有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第十二条约定，被告如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付买受人，应向买受人支付违约金，违约金按照买受人已付房款的日万分之一计算，违约金按照合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。截止到起诉之日，原告所购房屋仍不具备合同约定的交房条件。原告认为，被告延迟交房既不存在法定免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益，故起诉至法院。被告联合利丰公司辩称：一、原告的诉讼主张已超过诉讼时效。《商品房预售合同》第十一条约定，公司应于2013年9月30日将该房屋交付给原告，除不可抗力外。第十二条约定，公司逾期交房超过180天，原告有权选择单方面解除本合同。原告2016年9月26日向胶州市人民法院提起诉讼，在此期间，原告没有行使解除权。当原告具有合同解除权后，却没有行使解除权，应视为原告默认同意延期交付房屋。既然原告同意延期交付房屋，则被告的违约责任即告结束，不能再按日计算违约金。逾期交楼按日计算的违约金计算应该自被告公司违约之日起至原告取得解除权之日止。合同约定的交房时间是2013年9月30日以前，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，原告应于2015年10月1日前主张请求权，逾期丧失胜诉权。二、涉案房屋应视为已经交付，原告要求超期的逾期交房违约金没有事实依据。原告所购涉案房屋已达到交付条件，被告于2016年8月12日通过EMS快递方式书面通知原告于2016年8月15日至8月16日办理房屋交付手续，原告逾期收房，应视为涉案房屋已经交付。原告2016年9月26日提起诉讼，主张2013年10月31日至2016年9月26日的逾期交楼违约金，其中2016年8月16日之后的逾期交楼违约金没有事实依据和理由。原被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款第九条第6款中约定……买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付违约责任。三、被告在原告起诉之前已经赔付了违约金7000元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告庄锟向本院提交了如下证据材料：1.原被告于2013年3月19日签订的《青岛市商品房预售合同》一份，证明原告购买被告开发的胶州市福州南路半岛蓝湾小区3号楼1单元3层302户房屋一套，房屋价款674915元，被告应于2013年9月30日前将该房屋交付给原告，但被告至今未将涉案房屋交给原告，被告应当按约定向原告支付自2013年10月1日至2016年9月26日的房价款日万分之一违约金；2.收款发票二份，证明原告于2013年3月19日交付首付款204915元，贷款金额为470000元，全款共计674915元，全部购房款均已支付给被告，原告已经完成付款义务。被告对原告所提交证据材料的真实性及证明事项均无异议。被告联合利丰公司向本院提交了如下证据材料：1.EMS邮寄单一份及《入伙通知书》一份，证明被告通知业主收房，应视为原告已经收房，对超期主张的违约金没有依据；2.协议书和原告书写的收据各一份，证明业主己领取7000元逾期交房违约金；3.胶州市建设工程竣工验收备案证复印件一份，证明涉案工程已经过竣工验收。原告对被告所提交证据材料质证意见如下：对证据1、2无异议。对证据3认为系复印件原告不予认可，原告要求被告于庭后五日内提交证据原件或经过相关部门盖章确认的证据复印件。如被告庭后提交证据原件或经相关部门盖章确认的证据复印件，原告不再要求质证，由法院依法核实即可。本院对于当事人提供的证据材料认证如下：原告提交的两份证据，以及被告提交的证据1、2，对方当事人均表示无异议，本院予以采信。庭后本院依被告申请，到胶州市城乡建设局将被告提交的证据3胶州市建设工程竣工验收备案证与原件进行核对，确认其提交的工程竣工验收备案证复印件与原件无异，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告于2013年3月19日签订《青岛市商品房预售合同》一份，原告购买被告开发的胶州市福州南路半岛蓝湾小区3号楼1单元3层302户房屋一套，房屋价款674915元。合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，原告按照约定履行了付款及其他约定义务。合同第十一条约定，被告应于2013年9月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定，被告如未在约定期限内将房屋交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同补充条款九第6点约定，由买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日起视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付违约责任。原告于2013年3月19日交付首付款204915元，贷款金额为470000元，全款共计674915元，全部购房款均已支付给被告，原告已经完成付款义务。2016年8月1日，涉案房屋办理了胶州市建设工程竣工验收备案证。原告收到被告给原告邮寄的通知原告于2016年8月15日至8月16日办理收楼手续的《入伙通知书》，但原告至今未与被告办理房屋交付手续。另查明，2015年9月6日，原告收到了被告支付的部分逾期交房违约金7000元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定,“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原被告双方签订的合同，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均是合法有效的合同，双方应依其约定全面履行各自义务。根据双方签订的合同约定，涉案房屋交付时间应为2013年9月30日前，原告已经支付全部购房款，被告逾期未交付房屋，逾期交付房屋的违约事实存在，应按合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。但涉案房屋已于2016年8月1日取得胶州市建设工程竣工验收备案证，房屋具备了合同约定的交付条件。原告收到被告给原告邮寄的通知原告于2016年8月15日至8月16日办理收楼手续的《入伙通知书》，但原告至今未与被告办理房屋交付手续。双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款第九条第6点约定，由买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日起视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付违约责任，故本院确认原告主张2016年8月16日及以后的逾期交房违约金本院不予支持。原被告签订的《青岛市商品房预售合同》第十二条约定，若逾期交付房屋，被告应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自最后交付期限之第二天起算。原、被告均认可涉案房屋的交付时间应为2013年9月30日之前，房屋总价款为674915元。故本院确认被告应支付原告2013年10月1日至2016年8月15日以674915元为基数按日万分一计算的逾期交房违约金。因2015年9月6日，原告已经收到了被告支付的部分逾期交房违约金7000元，故被告应支付原告逾期交房违约金63866.08元（674915元×0.0001×1050天7000元）。被告辩称原告要求违约金的期限超过诉讼时效，经本院开庭审查，被告逾期交房的违约行为持续存在至2016年8月，故原告主张的违约金不存在超诉讼时效的问题，本院对被告的抗辩不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告青岛联合利丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告庄锟逾期交房违约金63866.08元；二、驳回原告庄锟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1646元，减半收取823元，由被告青岛联合利丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  匡建玲二〇一六年十二月十六日书记员  冷 甜