云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)云07民终533号上诉人（原审原告）：保磊，男，1978年11月1日生，汉族，中专文化，个体工商户，住云南省昆明市官渡区，现住丽江市古城区。委托代理人（特别授权代理）：李维镇，云南义合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）蔡昌明，男，1962年10月17日生，汉族，个体工商户，住云南省昆明市盘龙区。被上诉人（原审被告）贾云春，女，1962年9月2日生，汉族，个体工商户，住址。二被上诉人共同委托代理人（特别授权）郜云，滇西北律师事务所律师。上诉人保磊因与被上诉人蔡昌明、贾云春房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省丽江市古城区人民法院（2016）云0702民初413号民事判决而向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理确认以下法律事实：2010年4月1日，原审被告蔡昌明、贾云春与原审原告保磊签订了一份租房合同，合同约定将二原审被告所有的位于丽江束河D4-1-D1商铺出租给原审原告使用，租赁期限自2010年6月1日起至2013年5月31日止，双方还对租金支付方式及违约处罚做了明确约定。2012年1月8日，原审被告蔡昌明与原审原告保磊就以上商铺又签订了一份租赁合同，租赁期限自2013年6月1日起至2016年5月31日止，双方对租金及付款方式、双方责任及违约处罚做了明确约定。现原审原告以二被告在未通知其情况下将房屋出售给他人，侵犯了原审原告优先购买权为由诉至原审法院要求确认二原审被告与该商铺购买人所签订的买卖合同无效，并要求赔偿损失。另查明，古城区束河古镇茶马驿栈D4-1-D1房屋所有权人现登记为寸金英、王宏灿，经原审原告与二原审被告确认古城区束河古镇茶马驿栈D4-1-D1房屋已由二原审被告出售给寸金英、王宏灿。原审法院认为：二原审被告出卖其租赁给原审原告的房屋未在合理期限内通知作为承租人的原审原告，确已侵害了原审原告的优先购买权，原审原告有权要求被告承担赔偿责任，但原审原告未能就因二原审被告侵害其优先购买权所造成的损失提供证据加以证明，故对原审原告要求二原审被告赔偿其损失的主张不予支持。原审原告作为要求确认合同无效的一方，其对主张的合同无效情形负有举证责任，现其未能提供相应证据加以证明，故不予支持。综上，原审本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应运法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回原审原告保磊的诉讼请求。案件受理费675元，由原审原告保磊承担。原审判决宣判后，保磊不服提起上诉，请求二审法院依法撤销原判，支持上诉人的一审诉讼请求。其上诉的事实和理由为：上诉人与被上诉人签订租房合同，续租二被上诉人所有的束河D4-1-D号商铺，租期从2010年6月1日至2013年5月31日止，并一次付清3年的租金。2012年1月8日，上诉人又与被上诉人蔡昌明续签了由上诉人继续租用设和D4-1-D1号商铺合同，租期从2013年6月1日至2016年5月31日止，且合同约定考虑到上诉人装修投入较大，上诉人可以在租期内对铺面使用权转让或整体承包。2012年3月25日上诉人与丁忠美签订租房合同，将束河D401-D1商铺出租给丁忠美使用，租期为2012年5月1日至2015年4月30日止。上诉人收取了丁忠美得租金35000元，将商铺使用权转让给丁忠美使用。2013年7月寸金英持D4-1-D1商铺的房产证找到丁忠美走人，丁忠美找到上诉人要求退还租金。上诉人在无奈的情况下将收取丁忠美的租金35000元退还给丁忠美，造成上诉人35000元的损失，至此上诉人才听说二被上诉人将上述商铺卖给寸金英，二被上诉人的行为违反了合同法第二百三十条的规定，剥夺了上诉人的优先购买权，因此二被上诉人与寸金英的房屋买卖合同是无效的。原审判决驳回保磊的诉讼请求，认定事实错误，适用法律错误，主要表现为上诉人已经提交了租房合同两份，证明上诉人的租期为2010年6月1日至2016年5月31日。二被上诉人在2012年8月14日即将商铺过户给寸金英、王宏灿，上诉人在已很中提交了上诉人与丁忠美的租房合同以及丁忠美收到35000元退款的字据，证明丁忠美已收回其给付上诉人的35000元租金。再者，二被上诉人在其与寸金英、王宏灿的房屋买卖合同向房管所提交合同书，后又在诉讼过程中伪造一份房屋买卖合同欺骗法院，请求二审人民法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人蔡昌明、贾云春的代理人提交代理词称：一、因承租人保磊事先抛弃优先购买权，答辩人不存在侵害上诉人优先购买权的行为。2012年7月26日，出卖人蔡昌明与买受人寸金英签订束河茶马驿栈D4-1-D1号商铺《房屋购售协议》，2012年8月9日寸金英委托其配偶王宏灿履行了付款义务，2012年8月14日，该房屋已办理所有权转移登记手续，该协议已经实际履行，根据2009年9月1日其施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条之规定“第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持“，故上诉人主张优先购买权的诉请不能成立。二、《房屋购售协议》不存在违反法律效力性规范的情形，该协议合法有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定：”出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”一审时提交5号证据已证明2012年1月8日，保磊与蔡昌明签订的《租房合同》约定租赁期限内出售此房屋时购买人同意合同履行至2016年5月31日（租赁期限届满），《房屋购售协议》中亦有条文与此相互印证。据此，承租人保事先抛弃优先购买权之效力有效。故上诉人要求确认《房屋购售协议》无效的诉请不能成立。三、承租人保磊要求赔偿经济损失35000元缺乏合法有效的证据支撑。上诉人保磊一直占有使用商铺，其主张损害赔偿不存在基础事实与法律依据。四、上诉人的诉讼请求罹于时效，我在一审时就已经提出时效抗辩。上诉人保磊2013年7月就已经知道商铺出售给寸金英的事实，应当自知道之日起两年内主张优先购买权。五、本案的全部诉讼费用应当由上诉人承担。上诉人的诉讼违反诚实信用原则，给被上诉人造成了损失，我方暂时保留要求上诉人赔偿损失的权利。综上所述，在2012年7月28日蔡昌明与寸金英签订的束河茶马驿栈D4-1-D1号商铺《房屋购售协议》之后，就已不是租赁合同当事人，与本案没有法律上的利害关系，买受人寸金英对基于该房屋所产生的权利义务均已概括承受。据此，请求人民法院驳回上诉人的诉请。双方当事人在二审中均未提交新证据。经审理，本院对原审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人作为房屋出租人，出卖租赁物应当在合理期限内通知承租人，以利于承租人实现其优先购买权；上诉人知道其权利被侵害应当按照法律在时限内主张其权利。首先，对于上诉人请求确认商铺买卖合同无效的主张，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，出租人出卖租赁房屋在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。故本院对该诉讼请求不予支持。其次，赔偿的范围是基于侵犯优先购买权产生的损失，本案中，上诉人提交的退还租金的款项并不是直接基于其优先购买权被侵犯而产生的损失；上诉人未提交充分证据证明被上诉人侵犯其优先购买权给其造成的损失，故本院对上诉人的上诉主张不予支持。再次，在被上诉人没有通知上诉人的情况下，上诉人应当自知道其优先购买权被侵害之日起两年内提起诉讼。本案中，上诉人于2013年7月即已经知道被上诉人出卖房屋的事实，但其到2016年5月12日才向丽江市古城区人民法院提起本案诉讼，并且其未提交证据证明诉讼时效有中断等情形，已经超过诉讼时效。被上诉人在一审答辩时就已经提出本案超过诉讼时效的抗辩，其抗辩理由成立，应当予以支持。综上，上诉人的上诉请求不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律准确，依法应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675.00元由上诉人保磊负担。审判长  姚中梁审判员  洪 琼审判员  谭 云二〇一六年十二月二十六日书记员  陈旭燕