上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初10723号原告：刘业玉，男，1975年8月7日生，汉族，住山东省枣庄市。委托诉讼代理人：杨宏芹，上海市浩信律师事务所律师。被告：陆拂晓，女，1988年5月24日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：李涛，上海尚简律师事务所律师。原告刘业玉与被告陆拂晓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月17日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月12日公开开庭进行了审理。原告刘业玉及其委托诉讼代理人杨宏芹、被告陆拂晓的委托诉讼代理人李涛到庭参加诉讼。后经双方当事人同意，并经本院院长审批，本案延长适用简易程序三个月进行审理。本案现已审理终结。原告刘业玉向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告双倍返还定金，共计人民币10万元；2.判令被告赔偿原告损失共计56.46万元(包括为被告房屋换锁费用900元，为对方房屋缴纳水表复装费用300元，因不能购房而需要租房的租金8.74万元，因房价上涨造成的损失47.6万元)。审理中，原告增加诉讼请求：被告支付原告代被告缴纳的水、电费250.20元。事实与理由：2016年2月27日，原、被告及中介公司签订居间合同一份，约定原告购买被告名下位于本区新松江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，成交价格为218万元，原告应于签订合同当日支付被告5万元作为定金，并于2016年3月20日前支付房款85万元，原告申请贷款128万元，原告和被告按中介公司通知的时间签订《上海市房地产买卖合同》。原告支付了定金5万元，被告签收定金并将房屋钥匙交付给原告。中介公司于2016年3月20日前以电话通知双方于2016年3月20日当天到中介公司签订买卖合同，并约定原告于签订当日交付被告85万元房款，但被告当天并未到场，并向中介公司表示不愿意与原告签订买卖合同。被告的行为构成违约，应双倍返还定金10万元。被告将房屋交付原告后，原告换了新锁花费了900元，安装了水表花费了300元，支付了水、电费250.20元，后被告于2016年3月22日又将原告赶走，故被告应赔偿原告支出的上述费用。本市颁布了新的限购规定，要求社会保险需连续缴纳60个月，因本案纠纷而造成了原告买房受新的限购规定影响，原告不能购房而需要租房，故产生了租金损失87,400元(自2016年4月1日计算至原告社保满60个月的2017年9月份，为23个月，即3,800元/月×23个月)。按平均价格计算房价已经上涨到了265.66万元，较合同价款上涨了47.66万元，故原告主张被告给原告造成了损失476,000元。原告现在不能购房，小孩上学因此受到影响，故原告诉至法院，请求判如诉请。被告陆拂晓辩称：被告同意支付水表复装费、水电费，不同意其他诉请。2016年3月20日之前原告及中介并未联系过被告签订正式的买卖合同，反而是被告在2016年3月18日之前多次联系中介公司询问原告是否能支付85万元首付款，中介公司表示原告未能准备好房款。2016年3月21日上午，被告联系中介公司，中介公司表示原告仍未能准备好房款，因被告也急需钱置换房屋，而原告拒绝支付85万元，故被告表示不愿意卖房给原告。2016年3月22日被告的妹妹回到系争房屋，发现门锁被换无法打开，故报警，发现是原告擅自偷换门锁。被告并未将钥匙及房屋交予原告，双方也未办理任何的房屋交接手续，且双方连正式买卖合同都并未签订，原告只是支付了5万元定金，被告在此情况下将房屋交付原告是有违常理的。关于合同性质，本案居间合同属于预约合同，定金也是预约定金，签署居间协议的目的只是为了锁定交易双方，为签订正式合同做准备，协议中虽然对买卖的基本情况(房价、违约责任等)做了约定，但是双方并未当面协商具体的合同条款，对何时贷款、何时交房等均未作约定。双方履约程度不高，根据居间合同的约定，不签订正式合同及解除居间合同，双方的损失赔偿也是以定金罚则为限。经审理查明：2016年2月27日，原、被告及中介公司签订《居间合同》一份，约定原告购买被告所有的系争房屋。合同第二条约定，经中介公司居间介绍，原告已充分了解本合同中的房屋情况，现同意以本协议第六条所约定的买卖条件购买上述房屋，并于签署本合同之日支付购房意向金5万元，委托中介公司代为议价、转付被告。合同第三条约定，经中介公司居间介绍，被告同意按照本合同第六条所列条件出售房屋并签署本合同签收中介公司转交的原告上述意向金的，则该意向金转为定金，中介公司议价成功，原、被告双方达成购买意向，受定金法律关系约束。合同第六条约定，房屋成交价格为218万元；原告的付款方式为：2016年2月27日前支付意向金5万元，2016年3月20日前支付房款85万元，该款项与上述定金共同构成首期房价款90万元，原告若贷款购房的，申请贷款金额为128万元，该贷款由原告委托银行向被告支付，原告承担双方全部交易税费，原、被告双方按中介公司的通知时间签订《上海市房地产买卖合同》。合同第八条约定，议价成功即本合同生效后，未经三方协商一致，任何一方不得擅自变更或解除本合同；按照定金罚则，被告不按本合同约定签订《上海市房地产买卖合同》的应向原告双倍返还定金，原告不按本合同约定签订《上海市房地产买卖合同》的则被告有权没收原告定金。合同另对其他相关事宜进行了约定。当日，原告支付被告定金5万元，被告向原告出具了相应定金收条。2016年3月21日，被告发送短信给原告称，现在房子涨价太厉害，这个价目前买不到了；另外有买家出250万元，如果原告不买了，被告就卖给别人了。2016年3月22日，上海市公安局松江分局出具《接报回执单》，载明案外人陆苏东报警称，系争房屋是其姐姐被告陆拂晓的空置房，钥匙放在中介处，被告收了原告定金5万元，中介把钥匙给了原告，因卖房事宜被换锁，并注明以上内容尚未经公安机关核实。2016年4月12日，上海市公安局松江分局出具《接报回执单》，载明案外人陆苏东报警称，系争房屋门锁被换，并注明以上内容尚未经公安机关核实。2016年4月24日，原告与案外人签订租赁合同一份，载明原告向案外人承租本区新松江路XXX弄XXX号XXX室房屋，租赁期限为2年，自2016年5月1日起至2018年4月30日止，月租金3,800元，半年一付。另查明，截止至2016年4月份，原告累计缴纳了43个月的上海市个人城镇基本养老保险。原告于2016年8月5日支付了上海和谐幼儿园托幼管理费4,500元，并收到了相应发票。审理中，原告提交水表复装费发票、电费发票、水费发票、开换锁收款收据、中介公司出具的情况说明各一份，并申请中介公司的负责人李超作为证人出庭作证，拟证明被告于2016年2月27日通过中介将房屋钥匙交给了原告，原告更换了房屋门锁，且2016年3月20日之前中介已经通知了被告于2016年3月20日之前来签署网签合同。其中，收款收据载明内容为开、换锁，金额为900元；中介公司出具的情况说明载明2016年2月27日，被告当场收取原告定金5万元，同时将房屋交付给原告并将钥匙一起交付，双方约定于2016年3月20日前签订上海市房屋买卖合同，中介公司于2016年3月20日前以电话通知双方2016年3月20日当天到中介公司签订上海市房屋买卖合同，并带好签约材料，但被告在此时间未能到场；证人称签订居间合同的情况其不清楚，其在2016年3月18、19日安排了中介人员李辉电话通知了被告或被告的妹妹于3月20日来签订网签合同。被告表示对发票真实性没有异议，但被告不知道原告安装了水表，且不能证明被告将钥匙交给原告；对收款收据的真实性无法确认，不能由此证明被告将钥匙及房屋交给原告；对情况说明、证人证言均不予认可，认为被告未同意将钥匙给原告，中介公司未通知被告于2016年3月20日签署网签合同。同时，原告提交其与案外人签订的上海市房地产买卖合同，拟证明原告已经将自己的房屋卖出，已经有相应款项支付系争房屋的房款。被告对证据的真实性没有异议，但认为与本案无关。审理中，被告提交被告与中介公司人员的手机信息截屏照片、被告妹妹陆苏东的手机截屏照片、被告与中介公司人员李超的通话录音及文字整理稿，拟证明被告于2016年3月18日询问中介原告何时能够支付首付款，但中介表示被告还未准备好，至2016年3月21日原告仍未凑足首付款，且该日之前中介公司从未打电话要求被告签订网签合同；2016年3月21日上午被告主动联系中介，得知原告仍不能支付首付款后告知了原告不再出售房屋。在录音中，中介称：原告说了3月20日要签合同，原告好像和被告说的是礼拜一；被告称：原告没有和被告说过；中介称：原告付款最晚延迟两三天，中介人员也有几十万可以帮忙垫付。原告对截屏照片的真实性无法确认，认为案外人的手机记录与本案无关，并表示其在2016年3月20日之前已经准备好了首付款，即使原告没钱，中介人员也可以帮忙垫付，且中介公司通知了被告来签署网签合同。同时，被告提交照片，拟证明原告擅自将房屋打开、占用房屋。被告对照片的真实性没有异议，但认为与本案无关，是被告同意原告入住，原告才入住的。审理中，被告确认其已经将系争房屋另售他人并过户，目前由案外人在占有使用。以上事实，有居间合同、定金收据、收款收据、情况说明、发票、上海市房地产买卖合同、租赁合同、养老保险缴费情况、手机截屏照片、托幼管理费发票、接报回执单、通话录音、文字整理稿、照片及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的居间合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行自己的义务。一、合同未按约履行的原因在哪一方被告主张原告并未于2016年3月20日前准备好首付款，原告抗辩称已经准备好，且大部分是现金，但并未提供证据对此予以证明。本案中，根据合同约定，原告应于2016年3月20日前支付被告85万元，但原告并未履行自己的付款义务，故原告的逾期付款的行为构成违约。原告主张被告未按中介公司的通知于2016年3月20日来签订网签合同，并申请了证人出庭对已经发出了签约通知进行作证，但，一则，被告对原告的主张及证人证言均不予认可；二则，该证人并未亲自通知原、被告双方来签约，故该证人证言为间接证据；三则，证人作为中介方与原告具有一定的利害关系，其证言不能单独作为认定案件事实的依据，故仅有原告所述，无其他充分证据佐证的情况下，难以认定其证言的真实性，综上，本院对于原告关于被告未按约签订网签合同的主张难以支持。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，原告逾期付款，被告并未催告原告在合理期限内付款，而于次日即2016年3月21日径行告知原告房屋不卖了，故被告行使合同解除权的行为并不符合法律的规定。现被告将房屋另售他人，致使原、被告间的合同事实上已经无法再继续履行，故应予解除，被告的行为构成违约。虽然原告亦存在未按期付款的违约行为，但被告的行为构成根本违约，被告应承担合同无法履行的主要责任。二、合同解除的后果应如何处理合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告的行为构成根本违约，应承担双倍返还定金的责任。原告主张开、换锁费用900元，但被告抗辩并未将房屋交付给原告，系原告擅自换锁。如前述之理由，本院对拟证明被告同意交付房屋的证人证言不予采信，原告亦未提供其他书面的房屋交接手续，且收款收据的收款人落款处既无签名又无盖章，故对开、换锁费用的主张，本院难以支持。关于原告主张房价上涨的损失47.60万元，首先，原告并未提供证据证明房价上涨的程度；其次，考虑到合同履行情况，本案原告仅支付了定金5万元，此与几近履行完毕的情形明显不同；再次，双倍返还定金已经弥补了原告的部分损失；最后，虽然被告存在根本违约的行为，但原告亦存在逾期付款的违约行为，故本院结合原告的实际损失、合同履行情况、同时兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院根据公平原则和诚实信用原则酌情确定被告应赔偿的损失金额为100,000元。关于原告提出的不能购房而需租房的租金损失87,400元，因相应的租房利益已经由原告实际享有，且另租房屋的租金代价相较于居住系争房屋的折旧代价而多支出的损失部分，本院已经在上述赔偿的10万元损失中予以一并考虑，本院对此租房损失就不再支持。原告主张的水表复装费、水、电费，被告均同意支付，故对原告的相应诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，判决如下：一、被告陆拂晓于本判决生效之日起十日内双倍返还原告刘业玉定金100,000元；二、被告陆拂晓于本判决生效之日起十日内支付原告刘业玉550.20元(包括水表复装费300元，水、电费250.20元)；三、被告陆拂晓于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘业玉损失100,000元；四、驳回原告刘业玉的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,449元，减半收取计5,224.50元，由原告刘业玉负担3,070.50元，被告陆拂晓负担2,154元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 孜二〇一六年十二月二十日书记员 邵玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；（三）存有疑点的视听资料；（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。