黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书(2016)黑0110民初81号原告陈韦名，男，1990年10月27日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。委托代理人闫世枫（系原告母亲），女，1967年10月14日出生，汉族，住址同上。委托代理人陈俊杰（系原告父亲），男，1966年3月20日出生，汉族，住址同上。被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区亚麻街24号。法定代表人李锡江，该公司董事长。委托代理人卫睿博，黑龙江国脉汇通律师事务所律师。原告陈韦名与被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月25日受理后，于2014年11月24日作出（2014）香民一初字第376号民事判决书，原告不服该判决，提起上诉。哈尔滨市中级人民法院于2015年10月10日作出（2015）哈民一民终字第1473号民事裁定书，裁定撤销哈尔滨市香坊区人民法院（2014）香民一初字第376号民事判决；发回哈尔滨市香坊区人民法院重审。本院于2016年1月7日受理后，于2016年12月1日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人闫世枫、陈俊杰，被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司委托代理人卫睿博到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告购买被告开发建设的房屋，双方于2011年4月30日签订商品房买卖合同。该房屋坐落于香坊区，建筑面积120.57平方米，房屋总价款1023084元。原告已依约履行全部义务，被告未依约提供产权登记手续。致使原告不能以房产作为抵押贷款来偿清高息借款，给原告造成了相应的经济损失，故被告应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定（即合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）和《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定标准计算违约金。由于被告的原因，致使原告不能按期取得房屋产权证的，由此造成的经济损失应由被告承担，故诉至法院，请求判令：1、请求判令被告支付逾期办理产权证的违约金93458.7元（自2012年10月22日计算至2013年12月31日，按已付房款总额日万分之2.1计算）；2、诉讼费用由被告承担。被告辩称：原告与被告签订的商品房买卖合同书与该院曾审理过其他的业主签订的合同书不同，在该份协议第13页第15条，关于产权登记的约定，这一条款双方已经明确的约定了如因出卖人的原因买受人不能在商品房交付使用后540日内办理产权登记的备案，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的原告自愿同意按照第三项的约定处理，第三项的约定明确是买受人承担所有的办理产权产生的相关费用，在本条的第二项关于违约金的支付条款当中明确的已经被叉掉了，也就是说原告在签订商品房买卖合同书的时候就已经明确的表示不追究被告逾期备案登记的违约责任，现原告违背了签订合同当时自愿作出的选择，向被告提出要求其承担违约责任的诉讼请求，被告认为请求违反了合同约定，也违反了诚实性的原则，原告的诉请应当予以驳回。原告为证明其诉讼主张成立，向本院提供如下证据：证据一、原、被告双方签订的商品房买卖合同一份（原告保留原件），证明（1）合同第八条约定，被告应于2011年5月1日将房屋交付原告；（2）第十五条约定，被告承诺房屋交付后540日内，办理产权证应由被告方提供的资料报产权处备案，即为办理产权证被告应提交的全部材料报产权处，从而完成买房无需借助卖方可自行办理产权登记之义务；证据二、补充协议一份，证明该项补充协议中没有关于违约金的约定，因此应按法律规定的日百分之2.1进行违约赔偿；证据三、原告付房款收据1张（原告保留原件），证明被告已收到原告全款，用以计算违约金。经质证，被告对证据一真实性、合法性无异议，对证明问题有异议，正如原告所言在证据一的第十五条当中，原告已经明确的放弃了要求被告承担逾期报备的违约责任，故原告的产权证是否逾期取得原告已经在签订合同时自愿放弃了要求被告承担违约责任的权利，故此证据恰恰能够证明法院应当依法驳回原告的诉讼请求，被告不应当承担违约责任；对证据二真实性、合法性无异议，对证明问题有异议，此份证据也恰恰证明补充协议并没有对被告应当承担逾期报备的违约责任，所以关于逾期报备的责任承担问题应当依据商品房买卖合同来确定是否由被告应当承担责任，证据二与本案无关；对证据三真实性、合法性无异议，对证明问题有异议，该份证据只能证明原告的付款数额及其已经支付了房款，由于按照合同约定被告不应当承担本案的违约责任，所以该份证据在本案当中并不能够起到计算违约金的效力，此份证据与本案无关。被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司为证明其诉讼主张成立，向本院提供如下证据：证据一、商品房买卖合同一份，证明被告不应当承担本案的逾期报备违约责任，因为在商品房买卖合同第十五条明确约定了原告在签订合同的当时自愿放弃了追究被告逾期报备违约责任的权利，故原告无权提出本案的诉请，原告诉请应当被依法驳回。经质证，原告对该证据真实性无异议，对证明问题有异议，该合同中关于违约条款并没有明确规定，不能表示原告自愿放弃违约的责任追究，且该合同为格式合同，应对格式合同相对方做有利解释，且该合同中对备案登记的时间限制已经超出法律规定的时间，该合同条款显失公平。经审理查明：原、被告于2011年4月30日签订了《商品房买卖合同书》及《补充协议》，合同约定原告购买被告开发建设的位于哈尔滨市香坊区，建筑面积120.57平方米，总价款为1023084元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。即“因买受人办理房屋所有权登记及取得房屋所有权而产生的相关交易税费、住房专项维修资金、规费等全部费用均由买受人承担。”合同签订之日，原告将全部购房款1023084元交付给被告。另查明，该房于2010年12月31日前已具备了房屋交付条件，原告于2011年5月1日办理的进户手续。再查明，被告于2013年9月29日已经完成了到产权机关的报备义务，并取得了该房屋的《商品房销售许可证》。被告于2014年5月30日取得该房屋的产权证。本院认为：原、被告于2011年4月30日签订的《商品房买卖合同书》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，应为合法有效。原、被告应当按照合同的约定各自履行合同义务。原告于2011年4月30日向被告交付了全部购房款1023084元，被告于2011年5月1日为原告办理了进户手续，实际向原告交付了房屋。按照合同的约定，被告应当自2011年5月2日起540日内将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。关于原告诉请的要求被告给付2012年10月22日至2013年12月31日期间逾期办理产权证的违约金93458.7元。根据被告签订的《商品房买卖合同书》第十五条规定，违约金的起算日期应按合同约定的房屋交付时间2011年5月1日的次日起计算540日。即被告应自2011年5月2日起的540日内按合同约定为原告办理房屋产权登记和银行抵押登记，故本案中违约金的起算时间应当为2012年10月23日。按照《商品房买卖合同书》的约定，违约金的截止日期应当计算至被告将办理房屋所有权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之义务履行完毕时止。本案在审理过程中依被告申请，本院到哈尔滨市住房保障局商品房处进行政策咨询，该处工作人员称被告方取得房屋销售许可证即视为已经完成开发公司在产权登记机关的报备义务。因该询问内容不是对立法进行解释，而是对相关政策进行咨询，不存在无权解释的问题。且原、被告在合同中关于违约金截止日期的约定也十分明确，不存在歧义。根据被告提供的《商品房销售许可证》显示，被告于2013年9月29日取得《商品房销售许可证》，即完成了被告将办理房屋所有权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的义务。虽被告以原、被告所签订的《商品房买卖合同书》及《补充协议》中对违约责任及违约金的计算方式进行约定进行抗辩，而主张原告自愿放弃对被告违约责任的追究，但本案中原、被告所签订的合同中第十五条规定中第三项“因买受人办理房屋所有权登记及取得房屋所有权而产生的相关交易税费、住房专项维修资金、规费等全部费用均由买受人承担。”并不属于对违约责任及违约金计算方式的约定，亦不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定中的“当事人有特殊约定”的情形，故原告关于请求被告支付逾期办理房产证的违约金应依据法律规定参照中国人民银行同期贷款利率进行计算，原告诉请的合理部分为72989.33元[1023084元×6%÷365天×434天(自2012年10月23日至2013年12月31日)]。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付原告陈韦名违约金72989.33元；二、驳回原告陈韦名的其他诉讼请求。案件受理费1265元（原告已预交1265元），由被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  梁 巍人民陪审员  周晓梅人民陪审员  刘晓晖二〇一六年十二月十九日书 记 员  王 雪