上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初19658号原告：张懿，女，1967年6月23日出生，汉族，住所地上海市普陀区。委托诉讼代理人：吴斌，上海诺盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆建润，上海诺盛律师事务所律师。被告：上海市黄浦区海华花园业主大会，住所地上海市黄浦区。负责人：吴昊，业委会主任。委托诉讼代理人：吉峰，上海博拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓，上海博拓律师事务所律师。原告张懿诉被告上海市黄浦区海华花园业主大会业主撤销权纠纷一案，本院于2016年7月18日受理后，依法适用简易程序，由审判员王巍琦独任审判，于2016年9月2日公开开庭进行了审理。在转为普通程序并依法组成合议庭后，于2016年11月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴斌，被告的负责人吴昊及其委托诉讼代理人周晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张懿诉称：其系本市打浦路XXX号海华商厦(海华花园裙房)213室业主。经海华商厦全体业主同意，自2005年起在海华商厦三楼平台外墙面设立户外广告，所得收益均作为海华商厦补充维修资金。但海华花园业主委员会于2012年3月12日作出决议，将2009年3月9日小区物业管理单位与案外人上海全众广告传播有限公司签订的《户外广告租赁合同》所得收益人民币120万元按各50％的比例分摊于海华花园住宅的补充维修资金和海华商厦补充维修资金。针对该决议，原告于2014年6月11日提起诉讼，要求撤销该决议。经法院审理后，于2014年10月10日作出撤销该决议的判决。判决生效后，被告并未按判决履行，并于2015年6月以书面形式召开临时业主大会，再次对海华商厦三楼平台外墙面的广告收益分摊事宜进行投票表决。表决结果为：2009年至2014年裙房三楼天台公共广告收益按住宅50%、裙房50%的收益比例进行分摊，归入住宅及裙房的补充维修资金账户中，2015年起的裙房三楼天台公共广告收益按住宅50%、裙房50%的收益比例进行分摊，归入住宅及裙房的补充维修资金账户中。表决结果于2015年7月15日进行公告。因该决议内容违反了《上海市商品房住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，且召开临时业主大会不符合《议事规则》所规定的召开条件，其送达表决票以及表决程序亦不符合相关规定，该决议侵犯了海华商厦业主的合法权益，故要求判令撤销2015年7月15日公告的海华花园2015年临时业主大会作出的《关于实施海华花园业主大会决议的公告》中决议二、决议三，即“2009年至2014年裙房三楼天台公共广告收益按住宅50%、裙房50%的收益比例进行分摊，归入住宅及裙房的补充维修资金账户中，2015年起的裙房三楼天台公共广告收益按住宅50%、裙房50%的收益比例进行分摊，归入住宅及裙房的补充维修资金账户中”。被告上海市黄浦区海华花园业主大会辩称：2015年业主大会作出的相关决议，在实体和程序上均符合规定。海华商厦裙房和海华花园小区2号住宅楼是一个整体结构，海华商厦相当于海华花园小区东、北部的外墙，故三楼天台外墙面的广告收益是利用住宅共用部位取得的收益，应属全体业主所有。海华花园2015年业主大会作出的决议并未侵犯海华商厦业主的权益；况且设置在三楼平台的广告高出平台部分已经影响了后面住宅业主的采光和通风，故决议确定的收益分摊比例也符合权利义务对等原则。故不同意原告的全部诉讼请求。原告张懿提供的证据如下：1、(2014)黄浦民四(民)初字第1369号民事判决书，证明法院判决撤销上海市黄浦区海华花园业主委员会于2012年3月12日作出的关于海华商厦三楼平台外墙面出租收益按各50%比例分摊于海华花园住宅补充维修资金账户和海华商厦补充维修资金账户的决议；2、2015年7月15日关于实施海华花园2015年业主大会决议的公告，证明决议的内容以及该决议侵犯了海华商厦业主的合法权益；3、业主大会议事规则，证明2015年业主大会决议在程序上有重大瑕疵，不符合议事规则的相关规定。被告上海市黄浦区海华花园业主大会对原告张懿提供的证据1的真实性无异议，关联性有异议，(2014)黄浦民四(民)初字第1369号民事判决是针对业主委员会作出的决议，而本案针对的是业主大会决议，两者没有关联性，无法证明原告的证明目的；对证据2的真实性无异议，恰恰证明该决议是合法有效的；对证据3，真实性无异议，业主大会是按照该议事规则召开临时业主大会会议，不存在违反议事规则的事实，2015年业主大会决议无重大瑕疵。被告上海市黄浦区海华花园业主大会提供的证据如下：1、广告发布阵地租赁协议，证明业主委员会代表全体业主和案外人上海外滩广告装潢有限公司签订租赁合同，将三楼平台外墙面出租发布广告，租期三年，自2015年1月1日至2017年12月31日；2、上海市房地产权证、农业银行部分照片，证明海华商厦部分与小区2号住宅楼是整体结构，不可分割，发布广告的三楼平台外墙属于整个小区的外墙；3、发布广告的照片，证明三楼平台广告高出平台部分已经影响后面住宅业主的采光和通风，并且对部分住宅有光污染影响；4、2015年6月2日张贴公告的照片，证明召开业主大会之前发布了公告，告知了议题及投票时间等；5、挂号信邮寄的表决票及邮寄凭证，证明对于无法当面领取的业主，被告采取了挂号信邮寄表决票的方式。被告向213、215室商铺业主寄送了表决票，原告作为213、215室商铺业主投了两票反对票，故程序上没有瑕疵；6、2015年6月15日关于延期举行业主大会的公告、照片，证明因了解到部分业主未收到挂号信，故延迟一星期开箱计票，对此在小区每幢楼的公告栏里张贴了公告；7、关于实施海华花园2015年业主大会决议的公告公示情况；8、原告留存在物业处的业主资料登记表、向原告邮寄表决票的挂号信底单，证明原告只留了海华商厦的地址，无其他寄送地址，关于寄给原告的挂号信的送达情况因超过一年时限而无法查询到，但根据邮局回复，如果是久催不领，则会有退件，如果没有退件，则说明已投寄成功；9、海华花园管理处的证明、户外广告阵地租赁合同，证明广告位的出租情况；10、农业银行正面照片，证明海华花园XXX号住宅楼与海华商厦在物理上紧密相连，共用一楼底层和地基；11、关于海华花园2015年业主大会开票的情况说明，证明2015年6月25日上午10点在居委会进行开票，现场由居委和房办的相关工作人员进行计票和唱票，海华管理处、部分业主代表进行监票的情况。原告张懿对被告上海市黄浦区海华花园业主大会提供的证据1的真实性无法确认，原告对此合同亦不清楚，但确认三楼平台外墙有广告发布；对证据2的真实性无异议，不同意被告的证明内容，根据房屋平面图，海华商厦是独立的；对证据3的真实性无异议，但不同意被告的证明内容，对于受到广告位影响的业主可以通过相邻关系纠纷另行处理，不能以业主大会表决的形式来剥夺海华商厦业主的权益；对证据4的真实性无异议，但没有关联性，无法证明被告的证明目的；对证据5不认可，签名不真实，原告没有收到表决票；对证据6的真实性不予确认，原告没有参加会议，经了解开箱计票延期是事实；对证据7没有异议；对证据8的业主资料登记表的真实性无异议，但不具有证明力，被告知晓原告是将商铺出租的，而且在前案诉讼中原告提供过自己的送达地址，对于挂号信底单的真实性无异议，但被告寄出后没有去查询信件送达情况，现在过了邮局规定的一年查询期限，无法再查询，可见被告在送达上不严谨；对证据9不发表意见；对证据10的真实性无异议，但无法证明被告的证明目的；对证据11的真实性无法确认，因原告没有参加会议，故不清楚照片上反映的内容是否真实，而且情况说明上没有经办人或者负责人的签字。经审理查明：海华花园小区包含住宅和商厦两部分。原告系海华商厦的业主。被告系海华花园小区的业主大会。根据海华花园小区《业主大会议事规则》规定，经20％以上业主提议；业主委员会委员缺额人数超过委员会总数30％的；根据规定的其他情形；上述三种情形之一的，应当召开业主大会临时会议。业主大会采用书面征求意见的形式召开的，与会业主以表决票送达的业主计算。业主同意属下列情形之一的，均为表决票已送达：(一)当面领取，并由业主签收；(二)按照业主提供的联系地址、通讯方式发送；(三)投入物业所在地的该户业主信报箱或者房屋内。属于前款第(二)、(三)项的，应当由物业管理区域内两人以上的业主或者居民委员会证明，并在物业管理区域内公告送达情况。已送达的表决票，业主在规定时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。2015年6月2日，海华花园业主委员会发布《关于紧急召开上海市黄浦区海华花园大会的公告》，将以书面形式紧急召开业主大会，列明了征询业主的三项议题：一、1-6号楼15台电梯加装钢结构材料防护板。施工方上海交大电梯与控制设备有限公司，改造费用为144,709元，该费用从小区补充维修资金中支出；二、海华商厦属海华花园裙楼，其三楼天台公共广告归属于海华花园全体业主共有，2009年至2014年的广告收益按住宅50%、裙房50%的收益比例进行分摊，归入住宅及裙房的补充维修资金账户中；三、2015年起的广告收益按住宅50%、裙房50%的收益比例进行分摊，归入住宅及裙房的补充维修资金账户中。公告期为2015年6月3日至6月17日，表决票的发放采取委托物业人员上门发放，业主也可至物业处领取表决票，对于未来领取或未发放的业主则通过邮寄形式发放。投票的截止时间为6月18日上午9点，并定于6月18日上午10点开票。但因了解到部分业主未收到通过挂号信邮寄的表决票，故业主委员会决定投票截止时间及开票时间延迟一周，投票截止时间改为6月25日上午9点，开票时间改为6月25日上午10点，对此业委会于6月15日在小区内张贴了公告。对于海华商厦213、215室业主，被告根据其登记的联系地址以邮寄方式送达表决票，回收的两份表决票显示对表决事项投了反对意见。2015年6月25日，在相关部门以及业主代表的见证下进行了开票，表决结果为三项议题均表决通过。2015年7月15日，被告将2015年业主大会决议结果向全体业主进行了公告。原告认为业主大会决议在程序上有重大瑕疵，在实体上，第二、三项决议内容侵犯了海华商厦业主的合法权益，故原告提起诉讼，要求判令撤销2015年海华花园业主大会决议第二、三项内容。另查明：海华花园小区是按幢设立维修资金账户的，海华商厦有独立的维修资金账户。本院认为：对于物业管理区域内涉及业主共同利益的重大事项，应当召开业主大会，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。现原告以被告于2015年6月25日以书面方式召开临时业主大会，对海华商厦三楼天台公共广告收益分配的事宜进行表决，不符合召开业主大会条件以及相关程序上存有瑕疵，表决的实体内容违反相关规定为由，要求撤销业主大会相关决议。根据本案查明的事实和相关证据，认为依据该小区制定的《业主大会议事规则》的相关规定，临时业主大会主要是解决紧迫性事宜或法定条件成就情况下才能召开，本案所涉的表决内容虽非属紧急事项，但该事项涉及小区业主利益且长期处于未确定状态，故召开临时业主大会进行讨论表决，并不违反关于召开临时业主大会的条件。从被告为召开临时业主大会的准备以及表决票送达、表决程序、公示等方面来看，不存在违反议事规则的情形，原告也没有提供足够证据证明被告在程序上存在瑕疵，故原告称被告作出的决议在程序上存在瑕疵一节，本院不予采信。根据相关规定，业主大会许可他人利用住宅共用部位设置广告等经营性设施而收取的费用，应当存入专项维修资金帐户，归该幢住宅的业主共同所有，并设立单独帐目，专项用于该幢住宅共用部位、共用设备的维修、更新。现设置的广告位置位于海华商厦(海华花园裙房)三层平台外墙面，海华商厦与海华花园住宅物权各自独立，海华商厦与海华花园住宅小区设有各自独立的维修资金账户，故海华商厦设立广告的三楼平台外墙面属于海华商厦业主共有，所取得的广告收益应属海华商厦业主所有。至于被告辩称海华商厦和海华花园小区2号住宅楼是整体结构，海华商厦相当于海华花园小区东、北部的外墙，被告所提供的证据，不足于证明其主张。故对其辩称，本院不予采信。被告作出的关于“海华商厦属海华花园裙楼，其三楼天台公共广告归属于海华花园全体业主共有，2009年至2014年的广告收益按住宅50%、裙房50%的收益比例进行分摊，归入住宅及裙房的补充维修资金账户中；2015年起的广告收益按住宅50%、裙房50%的收益比例进行分摊，归入住宅及裙房的补充维修资金账户中”决议违反相关规定，侵害海华商厦业主的权益，本院依法予以撤销。至于设置的广告影响部分住宅业主的采光、通风等，是基于侵权事由所产生的权利，而本案所涉及广告位收益是海华商厦业主基于物权行使的权利，故两者并非同一法律关系，因前者受影响的业主可提起排除妨害的诉讼或通过其他途径维护其合法权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款之规定，判决如下：一、撤销被告上海市黄浦区海华花园业主大会于2015年7月15日作出的《关于实施海华花园业主大会决议的公告》中决议二，即“2009年至2014年的裙楼三楼天台公共广告收益按住宅50%、裙房50%的收益比例进行分摊，归入住宅及裙房的补充维修资金账户中”；二、撤销被告上海市黄浦区海华花园业主大会于2015年7月15日作出的《关于实施海华花园业主大会决议的公告》中决议三，即“2015年起的裙楼三楼天台公共广告收益按住宅50%、裙房50%的收益比例进行分摊，归入住宅及裙房的补充维修资金账户中”。案件受理费人民币50元，由被告上海市黄浦区海华花园业主大会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  王巍琦人民陪审员  时 美二〇一六年十二月二十九日书 记 员  周 琪附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。