湖南省永州市中级人民法院行 政 判 决 书（2016）湘11行终271号上诉人（原审被告）：东安县房产局。法定代表人：陈弦，该局局长。委托诉讼代理人：傅艳，该局法制信访室工作人员（特别授权）。委托诉讼代理人：周雄燕，该局法律顾问。上诉人（原审第三人）：江西广丰农村合作银行。法定代表人：程建平，该行董事长。委托诉讼代理人：余飞，该行法律顾问（特别授权）。被上诉人（原审原告）：秦满平。委托诉讼代理人：秦素娥（系秦满平的姐姐）（特别授权）。委托诉讼代理人：羊忠新，湖南慎明律师事务所律师。原审第三人：湖南赣宏置业有限公司。法定代表人：张永洪，该公司董事长。原审第三人：张永洪。被上诉人秦满平诉上诉人东安县房产局房屋行政登记一案，上诉人东安县房产局、上诉人江西广丰农村合作银行（以下简称广丰农合行）不服永州市零陵区人民法院于二○一六年十月二十六日作出的（2016）湘1102行初46号行政判决，分别于2016年11月7日、11月11日向永州市零陵区人民法院提交上诉状，本院于2016年12月6日收到一审移送的案卷并立案受理后，依法由审判员陈姬担任审判长，与审判员龚建、代理审判员万竹婷组成合议庭，书记员陈恒首担任法庭记录，于2016年12月26日在本院第十二审判庭公开开庭审理了本案。除上诉人东安县房产局的法定代表人陈弦、上诉人广丰农合行的法定代表人程建平、被上诉人秦满平因事未到庭外，上诉人东安县房产局的委托诉讼代理人傅艳、周雄燕，上诉人广丰农合行的委托诉讼代理人余飞，被上诉人秦满平的委托诉讼代理人秦素娥、羊忠新，原审第三人湖南赣宏置业有限公司（以下简称赣宏公司）法定代表人张永洪、原审第三人张永洪，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2011年7月7日，第三人赣宏公司取得了位于白牙市镇官田南路以东与舜皇路以西交汇处土地一宗，使用权面积15716.62平方米。赣宏公司在该宗土地上开发建设东安明珠项目。2012年4月30日，原告秦满平与第三人赣宏公司签订了《商品房买卖合同》，以488950元的价格购买该公司开发的东安明珠第2栋楼115号、215号商业门面。合同订立后，原告秦满平按照合同约定向赣宏公司支付购房款244475元及办理房产证的相关费用，赣宏公司将门面交付原告。2012年9月6日，赣宏公司以需要融资缓解资金压力和上缴税款等为由，向被告东安县房产局申请将该公司在东安明珠建设项目中已经建成的第2栋楼的门面办证在该公司法定代表人张永洪名下。被告以相关业务股室提出如果电脑办门面的房屋所有权证，会影响购房户的按揭贷款，故建议赣宏公司申请进行手工办理临时产权证，办理分户证时，临时证收回作废，以后再做登记，发放房产总证及分证，并声明一切事宜与东安县房产局无关，概由赣宏公司承担。同日，被告东安县房产局将赣宏公司开发的东安明珠第2栋楼110号、111号等29套商业门面登记在第三人张永洪名下，包含了原告购买的115号、215号门面，并向第三人张永洪颁发了东房权证白牙市镇字第7120013**号房屋所有权证（以下简称712001311号房产证）。2013年9月29日，江西弋阳县赣宏房屋建筑工程有限公司向第三人广丰农合行申请贷款2000万元，双方签订了《流动资金借款合同》。同日，赣宏公司、张永洪与广丰农合行签订了《最高额抵押合同》，约定以赣宏公司名下的位于东安县白牙市镇官田南路以东与舜皇大道以西交汇处的国有土地使用权和张永洪名下712001311号房产证的房产为上述贷款提供抵押担保，担保金额为2000万元。2013年10月10日，赣宏公司、张永洪与广丰农合行工作人员到被告东安县房产局申请办理了抵押登记。第三人广丰农合行作为房屋、土地的他项权权利人取得了被告东安县房产局和东安县国土资源局颁发的东房他证白牙市镇字第5130010**号房屋他项权证和东他项（2013）第000101号土地他项权证。原告购房后多次催促赣宏公司办理房屋所有权证，2016年2月初，赣宏公司法定代表人张永洪告诉原告所购门面已于2012年9月6日登记在张永洪个人名下并在其后又办理了银行贷款抵押登记。之后，原告多次找赣宏公司和东安县房产局协商未果。原告认为被告东安县房产局将赣宏公司投资承建的东安明珠第2栋楼115号、215号门面房屋初始登记在张永洪个人名下违法，损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。原判认为，东安县房产局系东安县房屋产权登记的行政机关，应当按照法律、法规的规定履行职责。赣宏公司开发建设的东安明珠项目，国土、规划、报建审批、预售等手续都是以赣宏公司的名义申报并获得批准的，按照相关法律、法规的规定，东安明珠建设工程项目名下所有房屋的初始登记均应当依法登记在赣宏公司名下。被告东安县房产局在明知东安明珠建设工程项目的开发商系赣宏公司，而并非张永洪个人，同时在赣宏公司未取得建设工程竣工证明和其他相关材料的前提下，仅依赣宏公司的申请即将原本应当依法初始登记在赣宏公司名下的房屋所有权初始登记在张永洪个人名下，其行为违反了《房屋登记办法》第十九条、第二十二条、第三十条的规定，属于主要证据不足，适用法律、法规错误，违反法定程序，应当依法予以撤销。原告认为被告东安县房产局对该房屋的行政登记行为侵犯其合法权益，要求撤销被告颁发给第三人张永洪的712001311号房产证的诉讼理由成立，应予以支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十九条、第七十条第（一）项、第（二）项、第（三）项之规定，判决撤销被告东安县房产局于2012年9月6日颁发给第三人张永洪的712001311号房产证。案件受理费50元，由被告东安县房产局负担。上诉人东安县房产局上诉称：一、秦满平不是行政相对人，无权提起行政诉讼。本案中，涉案房屋所有人是赣宏公司，东安县房产局依赣宏公司的申请，将房屋过户给张永洪是履行正常的法定职责，其行政相对人是赣宏公司，而非秦满平。二、秦满平与赣宏公司签订了《商品房买卖合同》，秦满平应依据合同提起民事诉讼主张权利。因赣宏公司没有依约到东安县房产局办理备案登记手续，东安县房产局无法控制房源，导致秦满平依合同享有的权利无法实现，其性质属于债权而非物权。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条之规定，秦满平完全可以通过民事诉讼解决纠纷。综上，一审判决主体和定性错误，请求二审法院撤销原判，驳回秦满平的诉讼请求。上诉人广丰农合行上诉称：一审法院在认定事实和适用法律方面存在明显错误。一、秦满平并非涉案房产的预告权利人，其和赣宏公司系普通商品房买卖民事法律关系，赣宏公司将涉案房产销售给秦满平后，又将该房产登记至张永洪名下，属于赣宏公司违约，秦满平应通过民事诉讼请求赣宏公司依法承担赔偿责任，但无权请求撤销张永洪的房产登记。二、因秦满平并非涉案房产的预告权利人，故与被诉房屋行政登记行为没有利害关系，不具有原告诉讼主体资格。东安县房产局依据申请，将涉案房产登记在张永洪名下符合法律规定。三、广丰农合行系张永洪名下712001311号房产的合法抵押权人，一审法院判决撤销已设定抵押权的房产登记不符合法律规定。江西省上饶市中级人民法院（2015）饶中民二初字第7号民事判决，已判决确认广丰农合行对张永洪名下712001311号房产依法享有抵押权，故广丰农合行抵押权依法设立，应受法律保护。四、退一步讲，就算秦满平与赣宏公司、张永洪之间存在权属纠纷，东安县房产局房屋登记行为存在瑕疵，也不影响广丰农合行已经善意取得抵押权的事实。根据《物权法》第一百零六条物权善意取得制度的规定和《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第二款以及《最高人民法院关于审理房屋登记案件中发现涉嫌刑事犯罪问题如何处理的答复》第二条的规定，本案人民法院可以确认东安县房产局的房屋登记行为违法，但不得判决撤销712001311号房产证。综上，请求二审法院依法查明案件事实，正确适用法律，依法支持广丰农合行的上诉请求。被上诉人秦满平答辩称：东安县房产局和广丰农合行的上诉所依据的事实和理由均不能成立，依法应驳回其上诉请求。一、东安县房产局认为秦满平不是行政相对人，无权提起行政诉讼的理由不能成立。根据《行政诉讼法》第二十五条、第四十九条之规定，秦满平作为涉案房产的买受人，与被诉房屋登记行为具有利害关系，有权提起行政诉讼。二、东安县房产局认为秦满平应提起民事诉讼而非行政诉讼的观点错误。2014年4月30日秦满平与赣宏公司就购买东安明珠第2栋楼115号、215号门面签订了《商品房买卖合同》，秦满平依约缴纳了房款，并到税务局缴纳了契税，现该门面已交付秦满平使用至今。秦满平认为东安县房产局给张永洪颁发712001311号房产证的行为侵犯了秦满平的合法权益，应提起行政诉讼而非民事诉讼。三、本案审查的是东安县房产局的房屋行政登记（颁证）行为是否合法，广丰农合行的上诉观点和理由与本案无关。另外房屋预告登记不是法定和必须的，也不是房屋登记的前置条件。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审第三人赣宏公司、张永洪没有发表意见。经审理查明：2012年4月30日，原审第三人赣宏公司（出卖人）与被上诉人秦满平（买受人）签订了《商品房买卖合同》，合同内容：“第一条：出卖人以出让方式取得位于东安县白牙市镇官田南路以东与舜皇路以西交汇处编号东国用2012.0001290-0001291的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为4311222011B00086，该地块土地总面积为52726.6平方米，规划用途为商业，土地使用年限自2011年7月7日至2051年7月5日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，定名东安明珠。第二条：买受人购买的商品房为预售商品房。……第三条、第四条：买受人购买东安明珠第2栋楼115、215号门面房，总价款为488950元……”。合同签订当日，秦满平付房款244475元，2012年6月4日秦满平交契税9799元，2012年8月31日秦满平付房款195580元，2013年7月1日秦满平付清余下房款52699元。2013年7月1日，赣宏公司已将上述门面房交付秦满平使用。2012年8月10日，原审第三人赣宏公司向上诉人东安县房产局提交了《关于请求发放临时房产证的报告》内容：“我公司东安明珠第一期商住楼1#、2#楼以及5#、22#楼的商业用房，经公司董事会研究决定，以公司股东张永洪的名义登记发放临时房产证，以解决资金紧张之需，待分户时，临时证收回贵局后，再行登记发放分户证，一切事宜与贵局无关，概由赣宏公司承担。”东安县房产局原任局长许林松在该报告上批字“请唐局长及测绘队、产权办负责同志视该项目融资办理总证，待分户时由项目单位逐户到银行销号后再办理”。赣宏公司提供的东国用（2011）第0001235号国有土地使用证记载“土地使用权人：赣宏公司，座落：白牙市镇官田南路以东与舜皇路以西交汇处（二），使用权类型：出让，使用权面积：15716.62平方米”；宗地图记载的权利人为赣宏公司；建设工程规划许可证的建设单位是赣宏公司；商品房预售许可证记载的售房单位是赣宏公司。东安县房产局的房屋所有权登记审批表记载“产权来源：自建；产权人名称：张永洪；受理意见：此房原为赣宏公司（东安明珠）所有，现请求分割，该房析产给张永洪，同意按建筑面积1524.55平方米给张永洪确认发证；登记类型：分割”。2012年9月6日，东安县房产局为原审第三人张永洪颁发了712001311号房产证，将赣宏公司开发的东安明珠第2栋楼110号、111号等29套商业门面登记在张永洪名下，且包含了秦满平购买的东安明珠第2栋楼115号、215号门面。2013年10月10日，广丰农合行取得了东房他证白牙市镇字第5130010**号房屋他项权证，记载“房屋他项权利人：广丰农合行；房屋所有权人：张永洪；房屋所有权证号：712001311；他项权利种类，抵押权；债权数额600万元；抵押方式：最高额抵押；债务人：江西弋阳县赣宏房屋建筑工程有限公司；土地使用证东国用（2011）第0001235号一并抵押”。被上诉人秦满平购房后多次催促原审第三人赣宏公司办理房屋所有权证，2016年2月初，原审第三人张永洪告诉秦满平涉案房产已于2012年9月6日登记在张永洪名下并办理了银行贷款抵押登记。之后，秦满平多次找赣宏公司和东安县房产局协商未果。秦满平认为2012年9月6日颁证时，颁证的房屋并未竣工亦未验收，且张永洪并未提供购房合同、也未提供付款凭证和完税证明等颁证所需材料，东安县房产局在手续不全且明知赣宏公司、张永洪为套取贷款的情况下，仍违法颁证给张永洪，损害了秦满平的合法权益，故诉至法院，请求撤销东安县房产局颁发给张永洪的712001311号房产证。认定上述事实的证据有：1、赣宏公司与秦满平签订的《商品房买卖合同》，秦满平付房款、交契税的凭证，东安明珠小区前期物业服务协议；2、赣宏公司的《关于请求发放临时房产证的报告》、企业法人营业执照、组织机构代码证，张永洪的身份证复印件，东国用（2011）第0001235号国有土地使用证及宗地图、建设工程规划许可证、房屋分户平面图、商品房预售许可证；3、东安县房屋所有权登记审批表；4、东房他证白牙市镇字第5130010**号房屋他项权证等证据，足以认定。本院认为，本案的争议焦点是上诉人东安县房产局为原审第三人张永洪颁发712001311号房产证的房屋行政登记行为是否合法，是否应予撤销。上诉人东安县房产局、上诉人广丰农合行的上诉理由能否成立。一、上诉人东安县房产局为原审第三人张永洪颁发712001311号房产证的房屋行政登记行为违法，依法应当予以撤销。理由如下：1、《房屋登记办法》第八条规定“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”经查，涉案房屋行政登记的所有权人为原审第三人张永洪，而该房屋占用范围内的土地使用权人为原审第三人赣宏公司，该房屋行政登记违反了权利主体一致的原则。即赣宏公司开发建设的东安明珠项目，国土、规划、报建审批、预售等手续都是以赣宏公司的名义申报并获得批准，依法东安明珠建设工程项目名下所有房屋的初始登记均应当登记在赣宏公司名下。上诉人东安县房产局在明知东安明珠建设工程项目的开发商系赣宏公司，而非张永洪个人，仅依赣宏公司的申请即将原本应当依法初始登记在赣宏公司名下的房屋所有权初始登记在张永洪个人名下，违反了《房屋登记办法》第八条的规定。2、从上诉人东安县房产局提交的赣宏公司《关于请求发放临时房产证的报告》来看，该报告明确“赣宏公司经董事会研究决定，以公司股东张永洪的名义登记发放临时房产证，以解决资金紧张之需，待分户时，临时证收回贵局后，再行登记发放分户证，一切事宜与贵局无关，概由赣宏公司承担”；东安县房产局原任局长许林松注明“请唐局长及测绘队、产权办负责同志视该项目融资办理总证，待分户时由项目单位逐户到银行销号后再办理”。由此可证实赣宏公司是向东安县房产局申请办理临时房产总证，是房屋所有权的初始登记。《房屋登记办法》第三十条规定“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料”。本案中，赣宏公司在申请颁证时并未提供房屋已竣工的证明和房屋测绘报告等必要材料，客观上缺失颁证要件，东安县房产局未尽谨慎审查义务；主观上东安县房产局应赣宏公司要求以办理临时房产总证融资为目的，将房屋所有权初始登记在股东张永洪个人名下，明显存在过错情形。3、东安县房产局主张本案的房屋行政登记为房屋所有权转移登记，该主张证据不足，本院不予支持。第一，赣宏公司未依法办理初始登记的情况下，就不可能办理分割、过户等房屋所有权转移登记。第二，《房屋登记办法》第十二条规定“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请”，第三十三条规定“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料”。本案中张永洪并未作为申请人提供上述登记材料，赣宏公司、张永洪均未提供分割、过户合法材料。故上诉人东安县房产局上诉称“依赣宏公司的申请，将房屋过户给张永洪，是履行正常法定职责，为张永洪颁发712001311号房产证合法”以及上诉人广丰农合行提出“东安县房产局依据申请，将涉案房产登记在张永洪名下合法”的上诉理由，均不能成立，本院不予采信。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（三）项的规定，东安县房产局房屋行政登记行为主要证据不足，违反法定程序，人民法院应当依法予以撤销。二、根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”之规定，东安县房产局依赣宏公司申请初始登记在张永洪名下的房产，包括了秦满平购买的东安明珠第2栋楼115号、215号门面。秦满平在签订合同后，履行了合同付款义务、缴纳了税款，赣宏公司于2013年已将涉案门面交付秦满平占有使用。因赣宏公司的原因不能如期办理房产登记手续，但赣宏公司交付房产的行为，足以体现其转移所有权的内心真意，这种交付亦属于法律行为之一。秦满平在多次催告赣宏公司办理房屋所有权登记的过程中发现涉案房屋登记，认为侵犯了其合法权益，其诉请撤销相应的房屋所有权登记具有物权属性，应受法律保护。故秦满平作为本案的利害关系人，有权向人民法院提其行政诉讼。上诉人东安县房产局提出“秦满平不是行政相对人，无权提起行政诉讼，而应通过民事诉讼解决”、上诉人广丰农合行提出“秦满平并非涉案房产的预告权利人，与被诉行政行为无利害关系，无原告诉讼主体资格，无权请求撤销张永洪的房屋登记”的上诉理由，均不能成立，本院不予采信。综上所述，本案中东安县房产局为张永洪进行的房屋所有权初始登记行为明显存在过错和违法的情形，张永洪并非因房屋所有权转移登记而善意取得。故一审法院判决撤销东安县房产局为张永洪颁发的712001311号房产证合法。因涉案房产的房屋抵押登记行为并非被诉行政行为，不属本院审查范畴，故广丰农合行是否已善意取得抵押权，本院不予分析评判。上诉人广丰农合行提出“广丰农合行已善意取得抵押权，根据相关法律规定，人民法院可以确认东安县房产局的房屋登记违法，但不能判决撤销”的上诉理由，不能成立，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判处正确。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人东安县房产局、上诉人江西广丰农村合作银行各负担25元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 姬审 判 员  龚 建代理审判员  万竹婷二〇一六年十二月三十日书 记 员  陈恒首附相关法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。