上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初35872号原告朱申郁，男，1976年7月23日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人张觅，北京市中伦(上海)律师事务所律师。委托代理人陈侃圆，北京市中伦(上海)律师事务所律师。被告杨继华，男，1948年12月21日生，汉族，住上海市虹口区。被告王美君，女，1952年5月17日生，汉族，住上海市虹口区。上列两名被告共同委托代理人王硕飞，上海沪尚律师事务所律师。被告杨珺洁，女，1983年12月24日生，住上海市虹口区。原告朱申郁诉被告杨继华、王美君、杨珺洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月12日立案受理后依法适用简易程序，于2016年6月28日、10月26日公开开庭进行了审理。原告朱申郁及其委托代理人张觅、被告杨继华、杨珺洁及被告杨继华、王美君的共同委托代理人王硕飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱申郁诉称，2015年9月26日原、被告及上海聚德房地产经纪事务所签订了《房地产买卖居间协议》，协议约定被告将坐落于上海市浦东新区杨高南路XXX弄XXX号XXX室的房屋出售给原告，房屋建筑面积75.99平方米，总价人民币(以下币种相同)240万元，协议进一步注明“本次交易时间为乙方(即原告)杨高南路XXX弄XXX号XXX室签订买卖合同次日”。根据协议的安排，被告将系争房产的《上海市房地产权证》原件交由居间方保管，同日原告支付定金5万元，被告出具《定金收据》，原告为履行协议于2016年1月23日将自有房屋出售给第三方并订立买卖合同，嗣后原告将自有房屋已售的事实通知被告，并要求被告继续履行协议，而被告却以各种借口推诿拖延，拒不履行约定，后经原告查询，被告已于2016年1月26日申请房产证挂失，并于2016年2月29日取得了新证。原告认为被告作为合同的当事人应当按约全面履行合同义务，被告在明知原告已将自有房屋出售的情况下仍然恶意违约，严重违反诚实信用原则，并对原告造成巨大损失，为此要求法院判决：1、解除原、被告在《房地产买卖居间协议》中达成的预约关系；2、三被告赔偿房屋差价损失122万元；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告杨继华、王美君辩称，双方签订居间协议显失公平，造成了被告重大误解，属于可撤销的合同。即使合同有效，双方也已经协商一致解除，但是原告后来反悔，才没有签订书面协议。原告主张的损失不合理，双方达成的是预约合同，原告只付了定金，没有支付房价款，所以原告主张的差价损失不同意支付。被告杨珺洁辩称，居间协议上“杨珺洁”的名字不是被告所签，被告也没有委托过父母(即杨继华、王美君)代签，被告对签订居间协议不知情，所以不同意与其他被告共同承担民事责任。经审理查明，2015年9月26日原告作为乙方、被告王美君、被告杨继华并代被告杨珺洁作为甲方、上海聚德房地产经纪事务所作为丙方签订了《房地产买卖居间协议》，协议约定购买房屋总价款为240万元(甲方净到手价)，协议第三条备注中载明“本次交易时间为乙方杨高南路XXX弄XXX号XXX室签订买卖合同次日与甲方签订买卖合同，双方同意在2016年3月26日前甲、乙双方未能履行合同，甲、乙双方再行处理。合同第六条约定：甲方接受本协议第三条所述买卖条件的，乙方同意在甲方签署本协议后2016年3月26日前，依丙方的安排到丙方处与甲方签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同，如果乙方未能履行本条所述事项，则已支付甲方的定金不予返还，在甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同当日，乙方应当按照上述购房总价款的1%支付丙方佣金。协议第八条约定：甲方接受本协议第三条所述买卖条件的，甲方同意在签署本协议后2016年3月26日前，依丙方的安排到丙方处与乙方签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同，如果甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金，在甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同当日，甲方应当按照上述购房总价款的1%支付丙方佣金……。2015年9月26日原告支付购房定金5万元。2016年1月23日原告告知被告自有房屋已经出售，要求与被告签订房屋买卖合同，同时针对被告杨继华、王美君提出的提高房价款的要求，原告同意加价4万元，但尾款要求延后支付。2016年3月6日被告口头通知原告不再履行居间协议，2016年3月8日原告提出由被告支付10万元解决双方的纠纷，被告杨继华回复可以考虑，但要求中介把房产证原件归还并保证不再骚扰被告，3月12日原告回复被告要求继续履行合同，3月21日被告杨继华委托律师向原告发出了《律师函》，告知原告双方签订的居间协议于2016年3月8日经双方协商解除，要求原告在收到函件后3个工作日内与被告杨继华或律师办理解除合同后的后续善后事宜处理。原告于2016年3月23日收到该函件。2016年4月21日原告向本院递交了起诉状。庭审中，经原告申请，本院依法委托上海百盛房地产估价有限责任公司对系争房屋在2015年9月26日、2016年1月23日、3月8日、3月23日、3月26日、4月7日的市场价值进行评估，2016年8月24日上海百盛房地产估价有限责任公司出具了评估报告，结论为：2015年9月26日市场价值为244万元、2016年1月23日的市场价值为257万元、2016年3月8日的市场价值为354万元、2016年3月23日的市场价值为358万元、2016年3月26日的市场价值为358万元、2016年4月7日的市场价值为362万元。原告预缴了评估费17,955元。原告对评估结论无异议，被告对上述时间节点的系争房屋市场价值评估结论无异议，但提出鉴定报告中描述的系争房屋“厅带有南阳台”和“装修保养一般”的说法不符合事实，房屋的厅与南阳台不相连，装修也有十几年了。鉴定人员到庭质证为：2016年7月28日鉴定人员到系争房屋现场查勘过，现场实际应该表述为“厅连着朝南主卧，主卧带南阳台”，鉴定报告上描述有所欠缺；估价术语一般描述为好、较好、一般、较差、差，“一般”的说法实际符合估价规范，而且对之后的测算价格没有正面或者负面的影响，装修问题，实际不会影响房屋估价。原、被告对鉴定人员到庭所作的质证意见均无异议。审理中，原告明确诉讼请求为：1、要求解除原、被告在《房地产买卖居间协议》中达成的预约关系；2、要求被告杨继华、王美君返还定金5万元；3、要求被告杨继华、王美君赔偿房屋差价损失117万元(以2016年4月7日的市场价格362万元为基准，与2015年9月26日系争房屋约定的房价款240万元的差价总计为122万元，扣除5万元定金，主张差价为117万元)。原告确认被告杨珺洁不知情，所以居间协议对被告杨继华、王美君发生效力，对被告杨珺洁不发生效力。原告另提出《房地产买卖居间协议》具备了合同的主要条款，是主合同，不是预约合同，即使法院认定是预约合同，被告也应赔偿原告信赖利益损失，原告是卖掉自己的房子而买被告房屋，由此的损失应由被告承担。被告杨继华、王美君同意解除居间协议，并同意返还定金五万元，但提出当初之所以不想履行合同的原因是房屋价格上涨较快，达不到原来想置换房屋的目的，继续履行居间协议会给被告造成更大的损失，这也是两被告同意解除合同的理由，同时居间按协议本身是预约关系，两被告承担的是缔约过失责任，不需要承担赔偿责任，2016年1月25日两被告已经短信告知原告不履行合同，后面扩大的损失与被告无关，应由原告自行负担。原告仅支付了5万元定金，而鉴定报告评估的是整体房屋价格的价格，与原告支付款项情况不符，差价不应该全额由两被告承担；居间协议约定的原、被告权利义务不对等，如果房价下行的话，原告可以借口其房屋卖不出去不和被告方签订合同，原告只需要承担5万元的定金损失，现在房价上涨，也不应该由被告承担房屋差价损失。上述事实，由经庭审质证的《房地产买卖居间协议》、上海市房地产登记簿、工商银行付款凭证、定金收条、《律师函》、短信打印件、《上海市浦东新区杨高南路XXX弄XXX号XXX室居住房地产市场价值评估报告》附鉴定费发票等证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告杨继华、王美君所签订的《房地产买卖居间协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。系争房屋属三被告共有，被告杨继华未能取得杨珺洁的授权、事后也未取得追认，《房地产买卖居间协议》对杨珺洁不发生约束力。《房地产买卖居间协议》约定的主要内容包括买卖标的、总价、付款期限、定金责任，但明确约定双方应在约定时间签订《上海市房地产买卖合同》，属预约订立合同的范畴，应属预约，原告认为《房地产买卖居间协议》为本约的观点本院不予采纳。现原告与被告杨继华、王美君均同意解除《房地产买卖居间协议》的预约买卖关系，并无不当，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告与被告杨继华、王美君居间协议签订后，因房价大幅上涨，被告杨继华、王美君拒绝与原告签订《上海市房地产买卖合同》，违反了居间协议的约定，构成违约。原告要求退还定金5万元，被告杨继华、王美君亦同意退还，对此本院予以准许。因被告杨继华、王美君的违约行为导致居间预约关系解除，应当承担赔偿损失的责任，被告杨继华、王美君认为预约合同所承担的缔约过失责任不包括赔偿房屋差价损失的观点本院不予采纳。至于差价损失范围的确定，本院认为被告杨继华、王美君在原告要求签订《上海市房地产买卖合同》的情况下，提出了增加房价款，原告同意增加4万元房价款，同时提出尾款延后支付，该情况应属于双方对签订正式版本买卖合同的磋商，期间原告虽在2016年3月8日谈及解除居间协议的条件，但因被告杨继华、王美君另提出了附加条件致双方未达成一致意见，因尚在最后签订居间协议的期限内，故不能确认双方就此已经达成解除居间协议的意向，2016年3月23日原告收到被告杨继华发出的《律师函》，至此被告已经明确不同意继续履行居间协议，在此情况下，原告对可能发生的房价上涨的损失应有合理的预见和止损义务，相关差价损失的评估节点应至2016年3月23日止。原告要求以2016年4月7日的房地产评估价为损失依据的观点本院不予采纳。至于赔偿的具体金额，本院考虑原告已经支付的款项金额、被告的违约情况，参照评估意见，根据诚实信用与公平原则，酌情确定为40万元，原告过高的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条的规定，判决如下。一、解除原告朱申郁与被告杨继华、王美君就坐落于上海市浦东新区杨高南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》的预约买卖关系；二、被告杨继华、王美君应于本判决生效之日起十日内返还原告朱申郁定金5万元；三、被告杨继华、王美君应于本判决生效之日起十日内赔偿原告朱申郁损失40万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,780元，减半收取计7,890元,由原告朱申郁负担3,865元，被告杨继华、王美君负担4,025元；评估费17,955元，由原告朱申郁与被告杨继华、王美君各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陆 菁二〇一六年十二月二日书记员 顾鼎鼎附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。