中华人民共和国北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2014）东民初字第12272号原告（反诉被告）河合隆広，男，1987年8月17日出生。委托代理人祝晖玲，北京大成（上海）律师事务所律师。委托代理人吴炜鹏，北京大成（上海）律师事务所律师。被告（反诉原告）李斯，女，1987年10月5日出生。委托代理人占长元，北京天驰洪范律师事务所律师。原告河合隆広与被告李斯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月26日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴炜鹏、被告的委托代理人占长元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告河合隆広诉称：原、被告于2013年11月11日签订《联营合同》，约定被告负责租赁北京市东城区××××××号院外西侧约75平方米的房屋（以下简称涉诉房屋）作为可以用于被告经营的房屋。原告以涉诉房屋作为经营地点用于经营拉面馆，被告协助原告办理工商营业执照、卫生许可证等证照。该合同名为联营，实为租赁。合同签订后，原告依约履行了合同义务，原告向被告支付385000元。原告装修涉诉房屋花费装修费206674元。为办理营业执照，原告多次要求被告提供办理证照所需要的房产证等证件，但被告至今未向原告提供上述证件，致使原告未能办理。2014年8月21日，被告明确向原告说明其无法提供房产证等任何证件协助原告办理工商营业执照。被告系二房东，被告擅自转租涉诉房屋，导致《联营合同》无效。被告在明知其出租的房屋没有产权证、不能转租、不能办理证照的情况下将涉诉房屋出租给原告，导致原告不能办理营业执照、无法经营，给原告造成巨大的经济损失。综上所述，原告诉至法院要求判令1、确认《联营合同》无效；2、被告返还原告租金及保证金385000元；3、被告赔偿原告装修损失206674元、预期可得利益损失464202元。被告李斯辩称：被告认为合同是有效的。由于原告拖欠租金达六个月以上，被告可以依法解除，原告应该承担违约责任。原告称没有产权证不是事实。关于不能转租，只有原始产权方才有权提出异议，原告无权以此提出异议。原告承租时是明知涉诉房屋为公房。签合同时涉诉房屋可以办理营业执照，由于北京市政策调整，不能新办餐饮执照了。涉诉房屋所在的整条街都不能办理餐饮执照。不是被告的原因导致。原告主张装修损失，由于原告实际使用而且是营业状态，合同期限就是一年，应由原告自行承担。预期可得利益损失及其他费用要求被告承担，没有法律和合同依据，被告均不同意负担。反诉原告李斯诉称：反诉原告与反诉被告于2013年11月11日签订《联营合同》及《附属条约》，约定：反诉原告将涉诉房屋出租给反诉被告经营；反诉被告每年支付租金66万元，履约保证金5.5万元；付款期限2013年11月11日乙方向甲方支付33万元，2014年4月11日乙方向甲方支付33万元；合同期限自2013年11月11日至2014年11月10日止。合同签订当日，反诉原告向反诉被告交付涉诉房屋，反诉原告向反诉被告支付租金38.5万元。反诉被告至今未向反诉原告支付第二期租金33万元。综上所述，反诉原告反诉要求判令1、解除原、被告签订的《联营合同》及《附属条约》；2、反诉被告向反诉原告支付租金29.55万元。反诉被告河合隆広辩称：反诉原告的反诉请求没有法律依据。原告对此无过错，不应承担责任。被告公房属于依法不能经营拉面店的房屋。无法办理开办拉面店的各项经营许可。该房屋不属于正式房，而是对方擅自搭建的违建。无论如何，李斯都没有交付符合约定的房屋，所以原告不应支付租金，不应承担违约责任。经审理查明，2013年11月11日，原告河合隆広（乙方）与被告李斯（甲方）签订《联营合同》约定：联营项目名称为拉面店；地址位于北京市东城区××××××号院外西侧；联营公司类型为协作联营，即甲方负责租赁北京市东城区××××××号院外西侧75平方米的房屋作为经营地点，甲方协助乙方办理经营资质、协调与政府和公共关系；经营范围为拉面馆；经营方式为乙方独立经营，甲方有权监督、检查，但不得妨碍乙方的正常经营；出资方式为投资全部由乙方承担；乙方依法纳税，对债务、亏损承担全部责任；乙方每年向甲方支付利润66万元；付款期限2013年11月11日乙方向甲方支付33万元，2014年4月11日乙方向甲方支付33万元；2013年11月11日乙方向甲方支付履约保证金5.5万元，合作结束后甲方退还乙方；甲方责任为1、房屋修缮及相关费用，2、办理经营房屋的租赁事宜，提供经营房屋，3、经营房屋的用电增容事宜，办理各方联营人员长住、暂住证；乙方责任为1、办理与经营相关的各种手续，2、经营管理；联营期限自2013年11月11日至2014年11月10日止，期限届满如需继续合作，需在期满前一个月提出书面要求，经甲乙双方协商一致，可以延长联营合作期限；合作终止时，乙方自行承担债权债务，并将经营房屋恢复原状；甲方未按时提供经营房屋超过一个月，应向乙方支付违约金5.5万元；乙方未按时向甲方支付应得利润，逾期视为合同终止，甲方有权没收保证金；中途退出联营，除赔偿对方损失外，另付5.5万元作为违约金……同日，原告河合隆広（乙方）与被告李斯（甲方）签订《附属条约》约定：合同期满时，租金没有调整或调整金额低于10%时，甲乙自动延期1年合同；乙方拥有第一承租优先权；房租没有调整时，甲方不得擅自涨价；乙方现正申办营业执照，取照后，改签以公司法人名义的合同……同日，被告依约将租赁房屋交付原告；原告依约向被告支付33万元及履约保证金5.5万元。另查，涉诉房屋系案外人李某承租的公房，房屋所有权人不允许李某将承租的房屋转倒、转租、转借、转让或者擅自交换使用，违约者终止合同，收回房屋。2013年8月22日，被告李斯（乙方）与李某签订《房屋租赁合同书》约定：甲方出租的房屋位于北京市东城区××××××号院外西侧（部分），平层建筑面积为72平方米，用途为商业经营；租赁期自2013年9月1日至2016年8月31日止；租金数额为每年42万元；支付方式为每半年支付一次；乙方擅自将承租房屋全部或者部分转租给第三人的，甲方有权解除合同，并向乙方主张赔偿……2014年9月5日，李斯以房屋租赁合同纠纷为由起诉河合隆広；2014年10月28日，李斯撤诉。2014年9月11日，原、被告交接涉诉房屋，被告将涉案房屋收回。2014年9月22日，河合隆広以房屋租赁合同纠纷为由起诉李斯；2014年10月23日，李斯以房屋租赁合同纠纷为由反诉河合隆広。2014年9月29日，原告对位于北京市东城区××××××号院外西侧拉面馆的现状申请证据保全，由北京市信德公证处公证员公证并出具（2014）京信德内民证字第××××号公证书，对拉面馆店面的外观、内部装饰、物品、屋顶情况进行了拍照及录像。诉讼过程中，根据原告的鉴定申请，本院于2015年4月9日委托北京华建审工程造价咨询事务所有限公司对北京市东城区××××××号院外西侧的玲面拉面馆（隆源面馆）的装饰工程造价进行评估鉴定。北京华建审工程造价咨询事务所有限公司于2015年12月23日出具华建审鉴字（2015）第416号鉴定报告，鉴定结果为：鉴定原值为1、合同预算90212.39元，2、中期增项31181.96元，3、后期增项1065.69元；折旧费为1、合同预算16538.94元，2、中期增项5706.3元，3、后期增项195.02元；鉴定现值为1、合同预算73673.45元，2、中期增项25475.3元，3、后期增项870.67元。根据原告向本院提交的拉面馆账簿、盈亏明细报表、销售明细表、被告向本院提交的大众点评网网页截图公证书显示，原告在涉诉房屋经营拉面馆至2014年9月10日。上述事实，有双方当事人陈述，《联营合同》及《附属条约》，《房屋租赁合同书》，华建审鉴字（2015）第416号鉴定报告书，房屋租金缴纳凭证，公证书等证据在案佐证。本院认为：原、被告签订的《联营合同》及《附属条约》，名为联营，但原、被告双方均认可系租赁合同关系，且根据合同条款约定的权利义务关系，本院认定诉争合同属于房屋租赁合同。根据审理查明的事实，涉诉房屋违反公租房禁止转租、转让、转借的相关规定，被告亦违反其与李某签订的《房屋租赁合同书》中禁止转租的约定，现原告主张确认《联营合同》无效，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告明知房屋不允许出租、转租，与原告签订涉案合同，存在明显过错；原告在双方签订合同过程中，应对涉案房屋的产权性质有所了解，但原告未尽注意义务并盲目装修经营涉案房屋，亦应承担相应的过错责任。原告主张被告赔偿原告装修损失，本院对原告的上述诉讼请求予以支持，但原告主张金额过高，本院将结合评估报告书、合同剩余期限、双方过错程度并考虑房屋的使用及占用等情况酌定。原告主张被告返还原告租金及保证金，鉴于原告已经实际使用房屋并实际经营十个月，租金及保证金应折抵房屋占用费，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告赔偿预期可得利益损失，依据不足，本院亦不予支持。被告主张原告支付租金，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百一十三条，第二百一十二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）河合隆広与被告（反诉原告）李斯于二Ｏ一三年十一月十一日签订的《联营合同》及《附属条约》无效；二、被告李斯（反诉原告）于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）河合隆広装修损失五万元；三、原告（反诉被告）河合隆広于本判决生效后七日内支付被告李斯（反诉原告）房屋占用费五万元；四、驳回原告（反诉被告）河合隆広的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李斯的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14302元，由原告河合隆広负担10000元（已交纳7151元，余款于本判决生效后七日内交纳）；被告李斯负担4302元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费2866.25元，由反诉原告李斯负担2000元（已交纳）；反诉被告河合隆広负担866.25元（于本判决生效后七日内交纳）。评估费5000元，由原告负担2500元（已交纳）；被告李斯负担2500元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，原告可于判决书送达之日起三十日内，被告可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长韩毅兵审 判 员  赵飞人民陪审员    刘佳曦二〇一六年十二月十六日书记员冯晓光