上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初12462号原告（反诉被告）:上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司。法定代表人：陈萍，董事长。委托诉讼代理人：廖佩娟，上海廖得律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓斯玲，上海廖得律师事务所律师。被告（反诉原告）：钟如长。委托诉讼代理人：何建安，上海市浩信律师事务所律师。委托诉讼代理人：周志微，上海市浩信律师事务所律师。原告（反诉被告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司诉被告（反诉原告）钟如长房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人廖佩娟、邓斯玲、被告钟如长及其委托诉讼代理人何建安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司（以下简称“同福易家丽公司”）向本院提出本诉诉讼请求：1、判令被告将承租房屋腾退并归还；2、判令被告支付合同期内租金人民币（下同）195,976元；3、判令被告支付2016年5月17日起至实际搬离日止占有使用费，按每年195,976元计算；4、判令被告支付自2014年12月起至2015年6月加价部分的电费5,262元；5、判令被告支付2015年7月至2015年11月水费、电费（包含加价部分电费）、垃圾处置费、电信费等各项费用7,833元；6、判令被告支付自2015年7月1日起至被告清偿之日止逾期缴纳合同期内租金费用的滞纳金，以欠合同期内租金195,976元为本金，按每日千分之五计算；7、判令被告支付自2016年5月17日起至被告清偿之日止逾期缴纳合同期内水电费等的滞纳金，以欠合同期内各项费用13,095元为本金，每日按千分之五计算。事实与理由：原告与被告于2015年4月18日签订《租赁合同（石材）》一份，约定被告承租原告合法取得的大叶公路XXX号石材城加工房6加-06，租赁期限自2015年5月17日起至2016年5月16日止，租赁总面积为866平方米，租金为每年195,976元。租赁期止时，被告应在2016年5月17日将上述承租位置交还原告。同时该合同第七条第二款约定：被告拖欠缴纳租金、电费、水费、电话费和环保处置费等相关费用的支付，原告按每逾期一天收取被告相关拖欠总额千分之五的滞纳金或违约金。在合同期内，被告未支付合同期内的租金195,976元。合同到期后双方未续签合同，该租赁合同到期自然终止。然租赁期满至今，被告仍占用原告房屋不搬离，并拖欠水费、电费、环保处置费、电信费等费用，经原告多次催讨协商未果，故原告诉讼来院。被告（反诉原告）钟如长辩称，不同意原告的诉讼请求。一、双方签订的租赁合同属无效合同。2010年5月，因同福易家丽公司的关联企业“上海同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司”的招商推荐，钟如长与该公司签订《租赁合同》，约定租赁石材产业城6加-06场地作为经营场所。2011年5月以后，出租方变更为原告同福易家丽公司。为生产经营需要，钟如长进行了巨额的投资。但由于该场地属于金汇镇乐善村的耕地，同福易家丽公司将其作为石材加工生产场地出租给钟如长属于违法用地，故该租赁合同无效。二、钟如长不应支付所谓的租金和占用房屋的使用费:1、因该租赁场地属于违法用地，而钟如长之前并不知情，同福易家丽公司违法转租土地牟取暴利的行为违法，不能因此获利；2、政府有关部门于2015年4月开始对包括“同福易家丽国际石材产业城”在内的石材市场展开违法用地、违法建筑的整治活动。同福易家丽公司于2015年4月仍与钟如长签订租赁合同明显属于恶意行为。同福易家丽公司出租给钟如长的场地属于被整治的范围，政府的整治行动开展后，钟如长根本无法正常从事生产经营活动；3、同福易家丽早已于2016年7月1日开始对该场地停电停水并关闭了“国际石材产业城”，因同福易家丽公司拒绝赔偿给钟如长造成的巨大损失，钟如长只能保留现场的状态以作为索赔的证据，该场地已不具有任何生产经营的使用功能和价值，钟如长还未撤离完全是出于保全证据的需要。三、有关差别电价的问题已有相关商家向上海市奉贤区人民法院提起行政诉讼，待该行政判决结果以确定钟如长是否应当承担差别化电费。四、其余正常水电费用，因钟如长已经在反诉中对同福易家丽公司提出赔偿请求，钟如长同意在赔偿金额中予以扣除。故请求驳回原告诉请。同时，被告（反诉原告）钟如长提出反诉诉讼请求：1、确认双方于2014年5月7日、2015年4月18日签订的《租赁合同》无效；2、判令反诉被告退还租金100,000元；3、判令反诉被告赔偿厂房、基础设施建设、机械设备投资等损失2,040,000元（具体以法院委托评估价格为准）；4、判令反诉被告赔偿石材搬迁运费80,000元。事实与理由：2014年5月7日，经同福易家丽公司的招商，基于对同福易家丽公司的信赖，钟如长与同福易家丽公司签订该场地的《租赁合同》，租赁面积为866平方米，年租金195,976元，作为钟如长开办的企业上海迈向建材有限公司的经营场所。2015年4月18日，双方续签《租赁合同》。由于租赁场地只是空地，要使用必须进行基础设施、厂房、办公楼等的建设。同福易家丽公司要求钟如长按“国际石材产业城”的规划布局自行出资进行建设。钟如长为了生产经营需要，进行了相关建设及机械设备等的投入，总投资达2,040,000元。但岂料，2015年4月，钟如长收到上海市奉贤区金汇镇人民政府等七个部门发出的《告知书》及上海市奉贤区金汇镇人民政府发出的《泰顺产业园区石材企业综合整治方案》，认定包括“同福易家丽国际石材市场”在内存在违法用地及违法建筑，限令石材企业全部退出。同福易家丽公司于2015年7月31日向钟如长发出了《合同到期不再续约通知书》，通知钟如长从2015年7月1日起停止向钟如长收取租金，并不再与钟如长续约，要求钟如长自行无条件搬离。2015年9月18日同福易家丽公司又发出《通告》声称“将于2015年11月1日起，对1加、2加、6加合同到期的商户正式停止供电，并定于2016年1月1日起对1加、2加、6加全体商户实施全面关停”。基于石材加工生产企业必须进行基础设施、厂房、机械设备等巨额投资，通过长期经营才可能收回投资的特点，原、被告双方需要建立的是长期稳定的租赁关系，这一点同福易家丽公司亦十分清楚，同福易家丽公司提供的格式合同将租赁期限约定为一年，这是同福易家丽公司为调整租金的便利而在形式上将租赁合同体现为一年一签，但不能机械理解为双方约定的租赁期限仅为一年。同福易家丽公司现因违法用地和违法建筑问题被政府部门整治，居然把钟如长等商家一赶了之，而丝毫不考虑给钟如长等造成的巨额损失的赔偿问题，有悖于情、有亏于理，更有违于法。同福易家丽公司向乐善村村委会支付的租赁土地费用每年每亩不到10,000元，同福易家丽公司按厂房的租金标准每亩每年150,000元向钟如长收取租金无效，应当将大部分租金退还钟如长，故被告（反诉原告）钟如长诉讼来院。原告（反诉被告）同福易家丽公司针对反诉辩称，钟如长诉状所述不是事实，不同意反诉原告的反诉诉讼请求。双方于2015年4月18日签订的租赁合同是真实意思表示，合法有效。合同到期自然终止，租赁期间被告一直占有使用租赁场地。并非同福易家丽公司单方面终止合同，并不是同福易家丽公司要关闭该产业城，而是为了配合政府对石材产业结构转型而关闭。2014年签订的租赁合同早已履行完毕，且合同期间，钟如长一直实际使用承租场地，也未向同福易家丽公司提出任何合同效力和赔偿损失的要求，钟如长以到期的合同向同福易家丽公司要求损失赔偿没有事实和法律依据。钟如长自行制作的资产统计表和照片来源真实性无法确认，不能证明钟如长的损失，与本案无关，与同福易家丽公司无关。钟如长提供的告知书、通知书及通告等证据与同福易家丽公司毫无关系，钟如长的反诉诉请的损失是钟如长主观臆想。综上，请求驳回反诉原告的反诉诉讼请求。经当庭质证，本院对于原、被告双方均无异议的证据依法予以确认。本院经审理认定事实如下：2015年4月18日，同福易家丽公司与钟如长签订《租赁合同（石材）》一份，约定：钟如长承租同福易家丽公司位于上海市奉贤区大叶公路XXX号石材城6加-06号加工房；租赁面积866平方米；租赁期限自2015年5月17日起至2016年5月16日止；房屋租金为每年195,976元；于2015年5月、6月分两期付清全部租金；钟如长在法律范畴内和合同约定范围内，有权处置在承租区域内自行添置的机械设备和可移动设施；对承租区域内加盖、添置的所有固定物及其附属物，有权在合同期内转让或变更使用人，但其所有权无偿归同福易家丽公司所有。上述合同签订后，钟如长未向同福易家丽公司支付合同期内的全部租金。合同到期后，钟如长实际使用、占用租赁场地至今。2016年7月1日起同福易家丽公司对租赁场地实施了断水断电行为。钟如长尚欠同福易家丽公司自2015年5月17日起至2016年5月16日的租金195,976元、2014年12月至2015年6月的差别化电价5,262元、2015年7月至2015年11月的水费、电费、垃圾处置费、电话费7,833元。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》，所租用的场地不在原告所有的房地产权证范围内，属于农村集体所有的耕地，现双方就该土地形成租赁合同关系用于商业生产经营，显然违反法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的《租赁合同》无效。对于原告同福易家丽公司认为系争土地不是耕地，系争租赁合同有效的意见，本院认为，同福易家丽公司未能在本院规定的时间内向本院提交租赁场地的土地性质方面的依据，且同福易家丽公司在庭审中认可系争场地属于集体土地，故本院对同福易家丽公司该意见不予采信。对反诉原告钟如长要求确认双方租赁合同无效的诉讼请求，本院依法予以支持。但现双方约定的合同期限已届满，钟如长未能提供证据证明在合同履行期间存在影响其使用的情形，故同福易家丽公司参照租赁合同约定的租金标准收取钟如长占有使用系争场地的费用，于法无悖，故本院对同福易家丽公司要求钟如长支付自2015年5月17日起至2016年5月16日止的参照合同约定租金标准计算的占有使用费195,976元的诉讼请求，本院依法予以支持。对钟如长要求同福易家丽公司返还租金100,000元的反诉诉讼请求，不予支持。双方签订的《租赁合同》无效，钟如长应当返还租赁场地，但钟如长占有系争场地至今未完全搬离，故对同福易家丽公司要求钟如长腾退并归还场地的诉讼请求，本院依法予以支持。钟如长未能归还租赁场地，应承担相应的占有使用费，但同福易家丽公司于2016年7月1日起对系争场地实施停水停电措施，系争场地已无法用于生产经营，故自2016年5月17日起至2016年6月30日止，系争场地的占有使用费可按合同约定租金标准计算，另本院酌定2016年7月1日起至钟如长实际搬离日止，系争场地的占有使用费按每年40,000元标准计算。故本院对同福易家丽公司要求钟如长支付自2016年5月17日起至2016年6月30日止，按每年195,976元计算；以及自2016年7月1日起至实际搬离日止，按每年40,000元计算的占有使用费的诉讼请求，依法予以支持。钟如长未能支付占有使用系争场地期间的水费、电费、垃圾处置费、电信费，应承担相应的民事责任，故对同福易家丽公司要求钟如长支付2014年12月至2015年6月的差别化电价5,262元、2015年7月至2015年11月的水费、电费、垃圾处置费、电话费7,833元的诉讼请求，本院亦依法予以支持。对于同福易家丽公司要求钟如长支付逾期缴纳租金及上述水费、电费、垃圾处置费、电信费的相应滞纳金的诉讼请求，本院认为，系争租赁合同为无效合同，双方对违约金的约定亦属无效，故同福易家丽公司主张上述滞纳金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于钟如长要求同福易家丽公司支付厂房及基础设施建设、机械设备投资等损失2,040,000元以及石材搬迁费80,000元的反诉诉讼请求，本院认为，双方的租赁合同虽无效，且根据双方《租赁合同》的约定，钟如长在承租区域内加盖、添置的所有固定物及其附属物，所有权无偿归同福易家丽公司所有，该条款为清算条款，应为有效，双方均应当遵从双方的上述协议约定，故钟如长的上述反诉诉讼请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司与被告（反诉原告）钟如长于2014年5月10日、2015年4月18日签订的《租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）钟如长于本判决生效之日起十五日内将位于上海市奉贤区大叶公路XXX号6加-06号加工场地腾空并归还原告（反诉被告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司；三、被告（反诉原告）钟如长于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司自2015年5月17日起至2016年5月16日的占有使用费人民币195,976元；四、被告（反诉原告）钟如长于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司自2016年5月17日起至2016年6月30日止，按每年195,976元计算；以及自2016年7月1日起至实际搬离日止，按每年40,000元计算的占有使用费；五、被告（反诉原告）钟如长于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司自2014年12月起至2015年6月的差别化电价人民币5,262元；六、被告（反诉原告）钟如长于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司自2015年7月起至2015年11月的水费、电费、垃圾处置费、电话费人民币7,833元；七、对原告（反诉被告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司的其余诉讼请求不予支持；八、对被告（反诉原告）钟如长的其余反诉诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币4,501元，减半收取，计人民币2,250.50元，由被告（反诉原告）钟如长负担；反诉案件受理费人民币12,280元，由被告（反诉原告）钟如长负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  苏姝二〇一六年十二月三十日书记员  陈艳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。