福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0121民初4320号原告:福建伯恩物业管理股份有限公司【原名称：伯恩（福建）物业管理有限公司】，住所地福建省福州市晋安区新店镇满洋路128号家天下A（二期）B（一期）32栋02店面。法定代表人：林荣滨，董事长。委托诉讼代理人：林民全、邱渠，北京中银（福州）律师事务所专职律师。被告：薛理标，男，1957年11月13日出生，汉族，住福建省平潭县。委托诉讼代理人：杨剑，福建藏剑律师事务所专职律师。原告福建伯恩物业管理股份有限公司与被告薛理标物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福建伯恩物业管理股份有限公司委托代理人邱渠、被告薛理标委托诉讼代理人杨剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福建伯恩物业管理股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业费23060.8元及自欠缴之日起按日千分之五计算至清偿之日止的违约金（现暂计至2016年9月6日止的违约金为57075.5元）；2.判令被告向原告支付拖欠的水电公摊费××94.5元；3.判令被告承担原告为实现权利而支出的律师代理费人民700元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告薛理标为福州市闽侯县××镇××大道××号××号楼××单元房的业主。被告与原告签订的《前期物业服务协议》中约定：原告为被告提供物业服务，物业服务费按产权面积每月每平米3.5元收取，被告应于每月5日前向原告缴纳上月度物业服务费。如被告逾期缴纳物业费的，每逾期一日，每天应按欠缴总额的千分之五缴纳违约金。被告房屋的产权面积为205.9平方米，每月5日前应向原告缴纳的物业服务费为720.7元。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务至今，但被告自2014年2月开始拒绝缴纳物业服务费，至2016年9月，被告共拖欠的物业服务费计23060.8元，2013年9月开始拒绝缴纳水电公摊费，至2016年8月，被告共拖欠的水电公摊费共计3394.5元。原告多次致电并书面催缴，被告拒不缴纳上述费用。薛理标辩称，1、本案起诉时间是2016年9月16日，2014年9月16日前的追索物业费、公摊水电费请求权已经过了诉讼时效。本案无证据证明2016月1月之前，原告向被告主张物业费和拖欠的公摊水电费，本案原告所提交的证据6一组照片，无法证明照片内容的真实性，无法证明拍照时间，无法证明照片所载内容即当时的催缴单据，同时该照片拍摄的位置是位于无人居住的房屋前，被告不生活在该处，根本无法送达被告知晓，对被告不能产生催告的作用，自然也就不会引起诉讼时效的中断。原告要行使催缴的权利，大可以通过向被告住所地送达函件的方式，本案中的照片能证明原告怠于行使自己的权利；2、本案中被告存在大量违约事实，违反了其与建筑单位签订的《福州市前期物业服务合同》，同时也违反了与业主签订的《三盛南香湖前期物业服务合同》的规定，未提供相应的物业服务。故此，本案的双方在履行合同的过程中均有违约支出，原告主张违约金就缺乏了己方完全守约的必要条件，因此其主张的违约金不应予以支持；3、原告主张拖欠的水电公摊费，并未提供相应凭证，无法确定被告究竟拖欠了多少水电公摊费，对于该项诉讼请求，原告未提供任何证据，应予以驳回；4、律师费，请求驳回，律师费的主张没有依据，双方所定《三盛南香湖前期物业服务合同》中违约责任的约定，没有律师费承担的相应内容。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院对证据认定如下：对原告提交的《商品房买卖合同》、《福州市前期物业服务合同》、《三盛南香湖前期物业服务合同》、《入住交接单》、《房屋交付使用通知书》、《遵守业户手册承诺书》《业主签收文件目录》、《综合缴费通知单》、《EMS邮寄面单》、《律师催款函》、《运单详情》、《委托代理协议》、《发票》、《水电公摊明细》、《历月电费明细》、《历月水费明细》等证据的真实性予以确认；对《房屋交付验收表》除“以上问题已整改，薛理标，2013.4.10”外的真实性予以认定。对被告提交的《福州市12345政府公共服务系统诉求意见表》真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：薛理标为福州市××大道××号第××幢××号房的业主，其与原告签订《前期物业服务合同》，合同约定：原告为福州市××大道××号××小区及被告提供物业服务，物业服务费按产权面积每月每平方米3.5元收取，被告应于每月5日前向原告缴纳物业服务费；如被告逾期缴纳物业费的，应按所欠费用5‰每日计收违约金；物业管理服务费中未计入的公共水电分摊费，在房屋交付时，按0.45元/月/每平方米向原告预交一年，一年后根据实际发生费用多退少补，次年公共水电分摊费与物业服务费同时收取。被告房屋的建筑面积为205.89平方米，每月物业费为720.6元。自2014年2月起，被告再无缴纳物业费。自2013年9起，被告再未缴纳水电公摊费。2016年8月6日，北京中银（福州）律师事务所通过EMS特快专递向被告发出《律师催款函》，快递被他人签收。因催讨物业费，原告于2016年10月12日诉至本院，为此支出律师费700元。本院认为，讼争《前期物业服务合同》系原、被告双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效。原、被告均应按照讼争《前期物业服务合同》履行各自义务，现原告已按照合同约定向福州市××大道××号××小区及被告提供物业服务，被告应缴纳物业费及水电公摊费。薛理标欠缴自2014年2月起的物业费并拖欠至今，应承担缴纳物业费及支付违约金的责任。至2016年9月薛理标拖欠的物业费为23059.2元。本案中，如存在薛理标所述物业服务不到位的情况，根据法律规定，薛理标可以请求原告承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以该理由拒付物业费，没有法律依据，依法不予支持。原告主张薛理标应支付违约金为截止至2016年9月6日为57075.5元，之后按5‰/日计收，本院认为原告未能举证证明其实际损失，且该违约金及计算标准偏高，本案中薛理标因物业服务问题拒缴物业费，故本院认定违约金以全部未交的物业服务费为基数自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际还清之日止。薛理标还应向原告缴纳其拖欠的2013年9月至2016年8月期间水电公摊费3394.5元。薛理标主张2014年9月16日之前的物业费、水电公摊费已过诉讼时效，本院认为，福建三盛房地产开发有限公司已于2013年2月2日将涉案房产交付薛理标使用，物业公司将综合缴费通知书张贴于被告房门处，可认定为其已于2014年、2015年期间对薛理标拖欠的物业费与水电公摊费进行催讨，2014年9月16日之前的物业费、水电公摊费诉讼时效因此中断，故对薛理标上述主张本院不予支持。原告主张律师费700元，有事实与法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、薛理标应在本判决生效之日起十日内向福建伯恩物业管理股份有限公司支付物业费23059.2元及违约金（违约金以23059.2元为基数，从2016年10月12日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际还清之日止）；二、薛理标应在本判决生效之日起十日内向福建伯恩物业管理股份有限公司支付水电公摊费3394.5元；三、薛理标应在本判决生效之日起十日内向福建伯恩物业管理股份有限公司支付律师费700元；四、驳回福建伯恩物业管理股份有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1906元，减半收取计953元，由福建伯恩物业管理股份有限公司负担646元，由薛理标负担307元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。代理审判员  王秀林二〇一六年十二月二十一日书 记 员  陈巧娟本案适用的主要法律条文和申请执行提示《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。