北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终10589号上诉人（原审被告）：王祖国，男，1984年11月1日出生。委托代理人：李亚凡，北京莫之律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:郭爱国，男，1966年5月20日出生。委托代理人：朱恒通，天津君悦律师事务所律师。上诉人王祖国因与被上诉人郭爱国房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初14840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王祖国上诉请求：要求撤销一审判决，依法改判驳回郭爱国的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定我与郭爱国之间系转租关系是错误的,我与郭爱国之间系经营权转让的关系，其无权向我主张欠缴租金，故一审法院基于认定转租关系而认定应当支付郭爱国租金的判决是错误的。郭爱国辩称：同意一审法院判决，不同意王祖国的上诉请求。郭爱国向一审法院起诉请求：要求王祖国向我支付拖欠的房屋使用费共计21万元以及利息15367.5元。（其中2015年1月1日至2015年4月30日的房屋使用费6万元，并按照月利率1%的标准支付自2015年1月1日起至2016年7月12日的利息10800元；2015年9月1日至2015年12月31日的房屋使用费6万元，并按照银行同期贷款利率年利率4.35%支付自2015年7月1日起至2016年7月12日止的利息2610元；2016年1月1日至2016年6月30日的房屋使用费9万元，并按照银行同期贷款利率年利率4.35%支付自2016年1月1日起至2016年7月12日止的利息1957.5元。）一审法院认定事实：2009年3月18日，北京兴丰房地产经营开发公司（下称兴丰公司、甲方）与北京万益家隆商城（下称万益商城、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由万益商城承租位于北京市丰台区×××号商业裙楼地下一、二层（设备间除外）、地上一、二、三层，以及11号住宅楼东南侧办公区的地下一、二层（设备间除外）、地上一、二、三、四、五层，建筑面积14000平方米。租期自2009年4月1日至2024年3月31日。租金按季提前十天支付，前五年为1500000元/年，后十年为3000000元/年。2006年8月1日，北京中卡商贸有限公司（甲方，下称中卡公司）与郭爱国（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租北京市丰台区×××号地下一层和地下二层部分面积，建筑面积1200平方米。乙方向甲方承诺，租赁物仅作招待所经营使用。租赁期限为十年，自2006年8月1日起算。2009年7月23日，中卡公司（甲方）与郭爱国（乙方）签订了协议书，约定经甲乙双方协商一致，就调整乙方租金交纳方式事宜达成一致，就调整乙方租金交纳方式事宜达成具体协议如下：乙方提前向甲方交纳租金，定于2009年7月25日交纳人民币30万元，2009年8月5日前交纳人民币10万元，以上共计交纳40万元。乙方交纳完上述40万元租金后，甲方开具收据，视同乙方已经履行完2010年1月1日至2016年12月31日期间的租金交纳义务。郭爱国提交收据一张，载明“2009年7月29日收到郭爱国交来租金（2010.1.1至2016.12.31）肆拾万元整。”收款单位处加盖有中卡公司的公章。万益商城和中卡公司的法定代表人均为马秀魁。另查，郭爱国（甲方）与王祖国（乙方）于2010年3月20日签订了《委托合同书》，约定在甲方与中卡公司签订的位于北京市丰台区×××号楼地下一、二层租赁合同的基础上，经甲、乙双方协商一致，甲方委托乙方管理经营地下室，年租金18万元，租金每半年支付给甲方一次，一次支付9万元（每年公历1月1日、7月1日各支付一次），经营管理期间其它事项以主合同为准。后郭爱国将诉争房屋交付王祖国。2015年4月27日，王祖国向郭爱国出具字据，载明“今欠郭爱国房租（4个月）陆万元整（2015年1月1日至4月30日），月息1分计付。”上述款项王祖国尚未支付。2009年，万益商城注销，注销时股东为马秀魁、张晶。2013年，兴丰公司起诉马秀魁、张晶至法院，要求解除兴丰公司与万益商城签订的房屋租赁合同、并要求马秀魁、张晶支付租金。2013年6月19日，法院出具（2013）丰民初字第1130号民事判决书，判决解除上述合同，由马秀魁、张晶向兴丰公司支付相应租金。该案中，兴丰公司表示解除合同后不要求处理腾退问题。2016年，兴丰公司起诉本案王祖国至法院，要求其腾退占用的北京市丰台区×××号楼地下一、二层房屋，经法院调解，2016年6月28日出具了（2016）京0106民初5137号民事调解书，内容为：王祖国于2016年7月28日前将北京市丰台区×××号楼底商地下一、地下二层所占用的房屋腾空并交付给兴丰公司，兴丰公司给付王祖国经济补偿80万元。庭审中，郭爱国和王祖国共同确认租赁房屋的具体地址为北京市丰台区×××号楼地下一、二层，王祖国欠交2015年1月1日至2015年4月30日四个月租金并写有字据，王祖国支付了2015年5月1日至2015年8月31日的租金后，再未交纳过任何租金。双方均认可，上述民事调解书出具后，王祖国依照民事调解书的内容，于2016年7月28日将其占用的诉争房屋腾空并交付给兴丰公司。王祖国主张调解书中记载的80万元补偿款扣除了其应交纳的房屋使用费。郭爱国不认可，王祖国对其主张未向法庭举证。王祖国主张其租赁诉争房屋后，自2012年开始，多次被要求清退、关停、停电等问题，经营受到影响，且产权人兴丰公司与万益商城签订的合同已经解除，故其拒绝继续交纳租金。对此，王祖国向法庭提交了通知、通告各一份。其中2012年4月5日兴丰公司发布的通知载明：莲怡园一区10、11号地下一、二层旅馆各商户，根据区委、区政府“打击非法建设，打击非法生产经营，消除安全隐患”的总体要求……依法严厉打击违法、违规出租经营地下室的行为，对非法使用兴丰公司地下室坚决予以清退和关停，彻底消除安全隐患。2012年6月18日北京市公安局丰台分局等单位发布的通告载明：莲怡园小区一区10、11号楼及商业裙楼普通地下室不得用于人员居住，自本通告发布之日起7日内，一律停止使用恢复原状；租住上述普通地下室的人员，自本通告发布之日起7日内，应自行搬离，逾期不搬离的，造成的一切损失由个人承担。王祖国主张2012年6月18日后产权人采取停电措施，向法庭提交其租用发电机、购买柴油、尼龙扎带等材料的票据若干。郭爱国仅认可短暂停电，且上家的合同解除以及通知、通告的张贴并未影响王祖国实际经营。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照约定履行合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。郭爱国与王祖国签订的《委托合同书》名为委托，实际约定租赁事宜，双方亦认可租赁关系，该合同的性质应为租赁合同。郭爱国将诉争房屋交付王祖国使用，王祖国交纳相应的租金。双方共同确认王祖国2016年7月28日搬离诉争房屋以及欠交租金的期间，法院予以认定。虽前手合同即产权人兴丰公司与北京万益家隆商城之间的租赁合同已经解除，但王祖国并未提供相应证据证明其与郭爱国之间的合同已经解除，王祖国占用使用房屋，仍应交纳相应的房屋使用费。王祖国抗辩（2016）京0106民初5137号民事调解书中，兴丰公司补偿王祖国80万元的金额中已经扣除了王祖国应支付的房屋使用费，但经查，该案中兴丰公司并未向王祖国主张房屋使用费，现王祖国未就该项主张向法庭提交证据，故法院对此不予采信。王祖国称承租期间经营受到停电以及清退的影响，向法庭提交了收据、通知、通告等证据，郭爱国均不认可。经审查，收据仅载明了费用支出情况，且收据日期集中在2015年9月至12月，无法形成证据链证明王祖国关于诉争房屋长期停电的主张；通知和通告系有关部门张贴的告示，并不能直接证明王祖国因此停止了经营。王祖国主张在（2013）丰民初字第1130号案件中产权人兴丰公司与万益商城签订的合同解除后，其无法在诉争房屋经营，但上述案件中未处理腾退问题，直至2016年，兴丰公司起诉王祖国腾退。王祖国亦未提交其他证据证明其停止了实际经营。故法院对于郭爱国要求王祖国支付房屋使用费的诉讼请求予以支持。综合考虑王祖国提交的证据，另考虑到王祖国在承租诉争房屋期间经历及产权人起诉其腾退房屋的案件，对其正常经营使用诉争房屋有一定的影响，法院参照双方约定的租金标准，对郭爱国主张的房屋使用费的金额进行适当调整，对合理部分予以支持。郭爱国要求王祖国支付2015年1月1日至2015年4月30日所欠租金6万元的利息，字据中双方约定了月息一分，标准未超过法律规定，法院予以认定。双方未约定支付欠交租金的期限以及利息的起算时间，字据系2015年4月27日出具，郭爱国主张自2015年1月1日起计算利息并无依据，法院将利息起算日期调整为2015年4月27日，对合理部分予以支持，超出部分不予保护。郭爱国要求王祖国支付2015年9月1日至2016年6月30日所欠房屋使用费的利息，由于双方未对拖欠费用的利息问题进行约定，故法院对郭爱国该项诉讼请求，不予支持。据此，一审法院于2016年10月8日判决：一、王祖国于判决生效之日起十日内向郭爱国支付二〇一五年一月一日至二〇一五年四月三十日的房屋使用费六万元以及利息八千七百元；二、王祖国于判决生效之日起十日内向郭爱国支付二〇一五年九月一日至二〇一六年六月三十日的房屋使用费十二万元；三、驳回郭爱国的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王祖国提交：收条一张、三张银行转账记录及法院裁定书一份，其中收条内容为：“现金收到条今收到现金捌拾壹万元整（王祖国现金）郭爱国2010.3.18日”，王祖国提交上述证据用以证明郭爱国收取了王祖国81万元转让款。郭爱国质证意见为：对上述证据的真实性予以认可，但不认可证明目的，认为上述81万元不是转让款，是相关好处费用，其将涉案房屋转租给王祖国也要收取好处费的。因双方对上述证据的真实性意见一致，本院对此不持异议。经本院询问，王祖国认可：其已收到兴丰公司给付的80万元经济补偿款；其从未向中卡公司或兴丰公司交纳过涉案房屋租金。另，王祖国否认其与郭爱国系转租关系，但王祖国对其与郭爱国签订合同中约定租金数额、交纳方式及2015年4月27日欠条记载欠租内容等均无法给出合理解释。本院认为：王祖国与郭爱国签订的《委托合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。上述合同名为委托，实为租赁。虽王祖国主张其与郭爱国系转让关系，但王祖国对上述合同中约定租金数额、交纳方式等租赁事宜及2015年4月27日欠条记载欠租内容等均无法给出合理解释，故对王祖国的该项主张，本院不予采信，对王祖国以此作为拒绝交纳租金的抗辩，本院不予支持。关于房屋使用费问题，首先，一审法院依据2015年4月27日欠条内容，确定王祖国向郭爱国支付2015年1月1日至2015年4月30日期间的房屋使用费及利息，并无不当。其次，一审法院考虑到王祖国在承租涉案房屋期间经历及产权人起诉其腾退房屋的案件，对王祖国经营带来一定影响的因素，酌情确定2015年9月1日至2016年6月30日期间的房屋使用费数额，亦无不当。综上所述，王祖国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4074元，由王祖国负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘苑薇审 判 员  刁久豹代理审判员  廖 慧二〇一六年十二月十五日书 记 员  康 飞