湖南省沅江市人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0981民初1299号原告（反诉被告）：黄伟群，女，汉族，1985年10月17日出生，住湖南醴陵市。委托诉讼代理人：江浩，沅江市和谐法律服务所法律工作者，代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，提起反诉或者上诉，代签法律文书，代收执行款项等。被告（反诉原告）：湖南同升房地产开发有限公司住所地：沅江市巴山西路法定代表人：唐雨军，系董事长。委托诉讼代理人：孙劲华，湖南滨湖律师事务所律师，代理权限为代理权限为代为调查取证、申请证据保全、代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，提起反诉或者上诉、撤诉、申请财产保全、回避等，代签法律文书，代收执行款项等。原告黄伟群与被告湖南同升房地产开发有限公司（以下简称同升公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月9日受理后，依法组成合议庭，被告湖南同升房地产开发有限公司在答辩期间提起反诉，公开开庭进行了合并审理。各方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄伟群向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2014年4月27日签订的《商铺租赁合同》；2、由被告返还原告租金13900元，装修配套费22240元、品牌保证金和经营管理押金（商铺诚意金）10000元，合计46140元，并负担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告先后于2013年12月18日、2014年4月1日向被告分别支付商铺租金和装修配套费55600元、商铺诚意金10000元，双方于2014年4月27日签订《商铺租赁合同》一份，该合同约定：被告将其沅江百货购物中心三楼28号柜台租给原告经营品牌女装：租赁期限从2014年9月31日起至2019年9月30日止，原告一次性支付两年的租金33360元和装修配套费22240元，合计55600元，并缴纳品牌保证金和经营管理押金各5000元，合计10000元（合同期满无息退还）；空调和通风费根据商铺所在楼层实际消耗的金额按建筑面积分摊，原告若需终止合同，可提前两个月通知被告，合同还对违约责任、营业区管理、商品管理、员工管理，促销管理汇入广告费用、内部装修、违约责任等事项作了规定，合同签订后，被告实际于2014年12月1日将柜台交给原告使用，且第一年双方都能按照合同约定履行，2015年12与1日，原、被告又签订《补偿协议》一份，该协议约定被告给予原告六个月的免收租金期限，即从2015年12月1日起至2016年6月1日止，但是被告自进入今年的高温期后，只为沅江百货购物中心一楼、二楼开通空调，为二楼开通电梯，却不给三楼商铺开通空调和电梯，经三楼全体商铺承租人要求仍不开通，只是三楼室温居高不下，没有客源，所有，三楼商铺承租人除了原告等两人没有与被告解除合同外，其他承租人都与被告解除了合同，由于三楼至剩原告等两个经营户，且高温无电梯，致使原告无法经营，故原告也于2016年7月20日向被告送达《退租通知书》，但被告拒绝签收，故原告诉至法院。被告同升公司辩称，生意不好不能归责于被告，是中国生意大气候的影响；开空调是业主决定的，在合同中也约定了业主交电费才开空调；从2016年6月份开始2楼、3楼未开扶梯，是因被告多次催收业主交纳物业管理费，但承租户仍未交物业管理费才停开扶梯；原告的诉求于法无据，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告同升公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令反诉被告承担物业管理费840元及滞纳金5500元（按50元每天计算至9月20日止），共计6340元；2、由反诉被告承担反诉费用。事实与理由：反诉原、被告2014年4月1日签订《沅江百货购物中心商铺租赁合同》一份，约定由反诉原告三楼28号店铺，用于经营品牌女装，2016年6月起，反诉被告未按合同缴纳物业管理费，按照合同第3.3.5的约定，反诉被告应当在每月1-5日到反诉原告市场交纳处交纳，费用逾期未缴纳按每天50元计算违约金。经反诉原告多次催收，反诉被告一直未缴纳，故诉至法院要求被告缴纳物业管理费及逾期未缴纳违约金。反诉被告黄伟群辩称，黄伟群有权拒交物业服务费，同升公司违约在先，同升公司的滞纳金标准过高。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。经审理查明，2014年4月1日，原告（乙方）黄伟群与被告（甲方）湖南同升房地产开发有限公司签订《沅江百货购物中心商铺租赁合同》（合同编号：305），约定：1.1甲方同意提供沅江百货购物中心三楼28#号柜台（套内建筑面积约28㎡）的经营场地，给乙方经营以下的项目及商品：品牌女装丹诗格尔。2.1合同有效期限：2014年9月31日至2019年9月30日，场地使用费用的计租时间以商场正式开业之日起进行。试营业期间：除租金以外的相关费用按合同约定收取。3.1乙方使用甲方场地从事经营活动，进场前双方商定的相关费用标准及支付时间方式为：租金及配套费用：27800元/年。在签署本合同时，乙方一次性向甲方交纳2年商铺租金，共计33360元租金。装修配套费标准：22240元，签署本合同时，一次性支付，由财务开具收据。3.2乙方除交纳3.1约定的费用之外，在进场经营后，需每月向甲方支付的费用约定如下：①管理费10元/㎡/月；特殊约定：五年租金及配套费用不变，管理费标准不变。②空调或通风费（开启当月予以交纳），根据商铺所在层，实际消耗的金额按建筑面积分摊。上述3.2所约定的相关费用，乙方应在每月1-5日到甲方市场交纳处交纳。逾期每天承担50元/天的违约金。4.1乙方在本合同签订时，向甲方交纳品牌保证金5000元，经营管理押金5000元，甲方在确认保证金到账后，向乙方开具保证金收据。12.3乙方若需提前终止合同，应提前二个月书面通知甲方，经双方协商同意后确定离场日期。12.4乙方若未按前款规定提前二个月书面通知甲方，而提前终止合同的，应承担两个月的可得利益损失（按合同实际履行期内甲方月平均所得计）。合同签订后，原告黄伟群按约定交纳2年商铺租金55600元，商铺诚意金即品牌保证金和经营管理押金共10000元，并进场装修开张营业。被告按约交付商铺，组织商场开业。2015年12月1日，原告（乙方）黄伟群与被告（甲方）湖南同升房地产开发有限公司签订《补充协议》，协议约定：由于商场整体调整，现甲方对你现有的经营铺面给予免收租赁租金的优惠政策，优惠期为六个月，具体时间为：2015-12-01至2016-06-01止。乙方享受优惠政策的先行条件1-1：前期不拖欠费用，交情2015年12月1日前所欠甲方费用。1-2：一次性支付甲方2015年12月1日至2016年5月30日的物业管理费。1-3：严格遵守《沅江百货购物中心管理公约》。2：优惠期满后的租金及其他费用按照原合同标准收取。3-1：对于违反沅江百货购物中心租赁合同及管理公约内的所有规定，甲方有权视情节严重与否将收回租金优惠政策，乙方如需继续经营需依照沅江百货购物中心租赁合同的约定向甲方交纳应交租金。另查明，自2016年6月起，被告同升公司未开放商场内部二、三楼之间的手扶电梯，未开放中央空调。2016年7月20日，原告黄伟群向被告同升公司发出《退租申请书》，以商场管理不善为由提出退租申请，要求被告退换保证金10000元和半年租金。此时，被告同升公司三楼商铺中正常营业的商铺不足5家。另查明，原告黄伟群租赁的商铺每月应交物业管理费280元。自2016年6月1日起至今，原告黄伟群未向被告同升公司交纳物业管理费。庭审中，原告黄伟群向本院发出声明：放弃第2项诉讼请求：由被告返还原告租金13900元，装修配套费22240元、品牌保证金和经营管理押金（商铺诚意金）10000元，合计46140元。经本院确认，原、被告一致同意，如双方于2014年4月1日签订《沅江百货购物中心商铺租赁合同》被解除，则合同解除后引发的相关事宜不需要法院处理，对反诉请求滞纳金数额不持异议。本院认为,《沅江百货购物中心商铺租赁合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，当事人均应按约履行。针对本诉诉讼请求，本院分析如下：本案诉争标的物系坐落在商场三楼的商铺，原告租赁被告的商铺经营，作为商铺的承租方和被管理方，应依约支付相应租金、物业管理费等费用，并遵守商场的管理规定；被告作为商场的所有人及管理方，应按约向原告提供所需的商铺，同时要为原告等商户营造良好的商场购物环境，该一环境既包含了商铺的硬件设施如电梯、空调、公共面积装修维护等，也包含了商场整体经营氛围。自2016年6月份开始，被告方以未取得大多数商铺租赁户同意和原告未交电费、物业管理费为由，不开放空调和手扶电梯，且三楼商铺仅剩余不到五户经营，无法达到一定客流量，对于原告的服装经营造成了一定的负面影响，亦无法达到原告在商场中租赁商铺、利用商场影响力带来客源的目的。原告现已根据《沅江百货购物中心商铺租赁合同》12.3款之约定，提前二个月向被告发出了书面退租申请，提出解除合同，被告同升公司在约定的期限内未提出异议，应视为解除的通知生效，故对原告提出解除《沅江百货购物中心商铺租赁合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。针对反诉诉讼请求，本院分析如下：根据《沅江百货购物中心商铺租赁合同》约定，每月1-5日反诉被告黄伟群应向反诉原告同升公司支付物业管理费280元。逾期每天承担50元/天的违约金。反诉被告黄伟群未支付2016年6月1日至2016年9月20日期间物业管理费，应承担逾期付款违约金。审理中，反诉被告黄伟群对反诉原告同升公司提出的滞纳金不持异议，不违反法律规定，故对反诉原告同升公司提出要求原告同升公司支付逾期支付物业管理费违约金5500元的诉讼请求，本院依法予以支持。根据依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄伟群与被告湖南同升房地产开发有限公司于2014年4月1日签订的《沅江百货购物中心商铺租赁合同》；二、由反诉被告黄伟群支付反诉原告湖南同升房地产开发有限公司欠付的物业管理费840元；三、由反诉被告黄伟群支付反诉原告湖南同升房地产开发有限公司逾期支付物业管理费违约金5500元；以上二、三项合计6340元，反诉被告黄伟群应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告湖南同升房地产开发有限公司6340元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费477元，由原告黄伟群和被告湖南同升房地产开发有限公司各负担238.5元；反诉案件受理费25元，由反诉被告黄伟群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  汪学军审 判 员  李婧婧人民陪审员  郭 敏二〇一六年十二月二十七日代理书记员  夏 双附：有关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。