天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初20634号原告:殷振宇，男，1988年8月17日出生，汉族，天津滨���新区塘沽恒立门诊部经理，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人:殷良贵（原告之叔），天津滨海新区塘沽恒立门诊部经营人，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人:李映霞，天津津港律师事务所律师。被告:天津滨海浙商投资集团有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽迎宾大道1988号1-2601、2602、2603、2604、2605。法定代表人:连良桂，董事长。委托诉讼代理人:周月，天津易道律师事务所律师。被告:第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司，住所地天津市和平区大沽北路2号天津环球金融中心写字楼测绘楼41层05、06、07单元。法定代表人:邹锦标，总经理。委托诉讼代理人:郑爽，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人:梁学敏，国浩律师（天津）事务所律师。原告殷振宇与被告天津滨海浙商投资集团有限公司（以下简称浙商集团公司）、第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司（以下简称戴维斯物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人殷良贵、被告浙商集团公司委托诉讼代理人周月、被告戴维斯物业公司委托诉讼代理人郑爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告殷振宇诉称，2013年12月6日，原告与案外人李建中签订《房屋租赁合同》一份，约定原告租赁案外人李建中所有的天津市塘沽区商，租赁期限自2014年2月6日至2022年2月5日，原告用于医疗门诊部经营。当日，案外人将诉争房屋交给原告，随即原告发现中央空调损坏，不能使用，遂联系第二被告修理。第二被告让原告进行维修，之后他们进行调试。���第二被告诬陷原告将空调毁坏，不予进行维修及维护。为了尽快营业，无奈原告自行修理产生维修费9000元。在原告经营过程中，因旁边二楼经营面馆，烟道存在问题导致原告经营的医疗门诊部油烟味浓重，不仅医生无法正常工作，病人也身体不适，原告损失惨重，2014年10月第二被告擅自将通往原告医疗门诊部门口的通道上安装水泥墩子，致使车辆不能进入，造成原告病人看病不便，上述问题，原告隔三差五找第二被告解决，但他们以系第一被告责任为由，始终不予解决，导致原告无法正常使用该房屋。另被告物业公司收取装修押金20000元至今无理由拒不退还，且无理由收取装修管理费9527元、泄水费500元，要求退还。另外，因原告租赁涉诉房屋用于医疗门诊部经营，因油烟味、空调、堵路等问题造成就医环境十分恶劣，造成客源流失。另外，因为是中央空调，由物���公司统一管理，故原告也不敢贸然让其他人来维修，只能漫长等待物业公司派来的维修人员。但维修人员索要费用时，物业公司几次推托，但原告需要经营，病人来看病需要一个舒适的环境，原告是迫在眉睫不能等待，一有问题急需解决，但每次物业公司派来的人进行维修时，原告不得不为了赶快修好空调自行垫付修理费，以免影响经营。当时受滨海新区招商引资政策吸引，原告投入几百万经营该门诊部，信心十足，但由于物业公司的服务不到位，使原告除了要为日渐流失的客源发愁外，还要与物业公司争论、纠缠，以致身心疲惫。更可笑的是，第二被告针对原告提出的各方面问题不仅没有任何解决行为，反而给涉诉房屋业主施压，发律师函追讨物业费，涉诉房屋业主曾两次带人来门诊部闹事，声称不给物业费就给我关门等。对此，原告认为自己作为涉诉房屋的��用人，权利已严重受损，就物业公司服务不到位情形有权利提出主张。如果物业公司不能够很好解决原告提出的各方面问题，原告拒绝交纳今后的物业费，并会主张二被告赔偿原告客源流失的经济损失。现原告起诉要求：1、请判令第二被告减少收取物业费数额，从每平方米4.3元/月减至2.15元/月，自2014年2月至2015年8月（19个月）共计减少收取的数额为38918元；2、请判令二被告赔偿原告空调维修费15828.8元；3、请判令二被告修复小区内的破损道路；4、请判令第二被告拆除原告门口道路南面的石块，恢复原状，允许车辆进入；5、请判令二被告为原告修理空调、以达到夏季制冷，冬季制热的标准温度；6、请判令二被告解决大楼内经营饭店的业主抽油烟机声音巨大扰民的问题及饭菜油烟味四处弥漫、浓重的问题；7、要求被告退还原告装修押金20000元、装修管理费9527元、泄��费500元；8、本案诉讼费以及其他费用由二被告承担。原告为支持其主张，向本院提供证据如下：证据一、房屋租赁合同，原告与涉诉物业房主签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为2014年2月6日至2022年2月5日，证明原告是涉诉物业的占有、使用、受益权人，是第二被告物业公司提供物业服务的权利享受者，该租赁合同第五条第4款约定，租赁期间，使用该房屋所发生的费用，包括但不限于税费、电费、物业费…由乙方承担，进而证实原告必须交纳物业管理费，故原告有权利对物业企业是否履行或者是否全面履行物业服务提出主张。证据二、照片6张，证明因空调不能使用，原告向物业公司反映，物业公司联系空调维修单位前来察看时，空调的现状情况，系属第二被告交房时就存在的严重质量问题，故第二被告应承担空调维修的一切费用。证据三、发票1张，证明第二被告因维修证据2所指的空调问题找来维修单位修理，产生维修费8728.20元，该费用应由二被告负担，虽该笔费用第二被告同意支付，但因双方存在其他问题未解决，故而该款项至今未支付。证据四、刘强签字的书证1份，证明因空调故障原告报修，第二被告找刘强来修理，产生500元修理费，该原因属空调线路、机器自身原因，与原告无关，应由二被告承担维修费。证据五、天津市企业单位往来收据1张，证明因空调不制冷原告报修，第二被告找人来检查，称系屋顶面板存在问题，于是更换面板产生维修费3000元，该费用应由二被告承担。证据六、工商服务业统一收款收据1张，证明更换屋顶空调面板后，空调制冷效果仍然很差，于是第二被告又找人来检查，称系少氟，于是又加氟，产生3600元费用，该费用应由二被告来承担。证据七、照片3张，证明原告门前的道路破损严重，虽经原告无数次报修，第二被告一直未修复，另原告经营医疗门诊部门口道路南面，第二被告擅自用石块排成一行，使原本可以通行的道路车辆无法进入，使得来看病的病人车辆、轮椅都无法进入，病人在身体痛苦的情形下不得不自己步行进入门诊部看病，大大增加了病人的负担，带来了阻碍，影响了原告的经营，故要求第二被告拆除该障碍物、恢复原状，允许车辆通行。证据八、录音证据2份，证明原告因空调维修问题，路面问题、油烟味等无数次找过物业部门，但物业部门久拖不决、互相推诿，上述问题至今未解决或者解决不彻底，第二被告物业公司存在履行服务合同不到位的情况，给原告带来精神上以及经济上的损失，另也证明空调问题完全是第一或者第二被告的原���造成，他们应当承担维修空调的一切费用。证据九、申请书，证明涉诉大楼由于第二被告管理疏漏，允许一家面馆在楼内经营，因楼内烟道存在问题导致原告经营的医疗门诊部油烟味浓重，第二被告服务不到位。证据十、照片2张，证明原告门前道路破损的情况，可以与证据三相对应，是同一个地方，二楼面馆安装的烟道味道巨大。证据十一、照片2张，证明原告旁边的卖茶商户和超市都因周边的环境不好，现在已经倒闭，原告在涉诉房屋经营也是令人堪忧的状态，原告认为与物业公司提供的物业服务不到位有密切的关系。证据十二、照片2张，证明原告经营涉诉房屋内旁边的饭店占用了公共道路，到处放置杂物，并且其私自改了通道，增加了排风机，原告认为物业公司没有尽到相关的监督管理职责，饭店是不应该进入的，如果进入就是物业公司没有尽到位。证据十三、视频资料3份，证明原告涉诉房屋周边的道路存在严重破损的情况，原告门口通道被堵，旁边饭店作业的时候发出的声响巨大，影响原告门诊店的经营，同时油烟味特别大的情况，在原告进驻房屋的时候，门口的通道是没有被堵的，旁边的饭店也是不存在的，现在周围的环境变得很恶劣。证据十四、天津市企业单位往来收据3张，证明物业公司在2014年2月28日收取了原告方的装修押金20000元，该款项应当予以退还，同时在2014年2月28日当日物业公司收取了装修管理费9527元，以及泄水费500元。证据十五、（2015）滨塘民初字第3665号民事裁定书，证明房屋所有权人李建中认为被告戴维斯物业公司服务不到位。证据十六、照片8张，证明整个大厦质量不合格，被告物业服务不到位。��告浙商集团公司辩称，被告认为原告的诉讼请求与被告无关，请求驳回原告对被告浙商集团公司的起诉，被告浙商集团公司系涉诉房屋的开发建设单位，已经于2010年7月向案外人李建中交付了涉诉房屋。原告系从案外人李建中处租赁房屋，被告浙商集团公司与涉诉房屋承租人之间没有事实及法律上的关系，原告的诉讼请求也与被告浙商集团公司没有关系，故请求驳回原告对被告浙商集团公司的起诉。被告浙商集团公司为支持其主张，向本院提供证据如下：证据一、天津市建筑安装工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、天津市工程竣工验收备案书，证明本案涉及的商品房符合了竣工验收标准，已经通过了建设工程竣工验收，取得了天津市工程竣工验收备案书，具备交付使用的条件。证据二、滨海浙商大厦质量保证书、房屋建筑工程���量保修书、工程质量保修书、服务确认单6张，证明本案涉及商品房的空调设备在原告租赁该房屋时，该空调设备的保修期限已届满，涉案空调设备有两部分，一部分是外部独立的空调，还有一部分是封闭在房屋内部的空调，因这两部分的空调保修期限都已经届满，外部的空调是三年半的保修期，内部的中央空调是两年的保修期，空调是裸露在外部，而不是原告所述的全部隐藏在内部的，空调机出现了不能使用的问题，是在使用的时候就能够立即发现的。证据三、承诺书，证明案外人李建中之前将房屋进行过出租，之前的租户已经对涉案房屋进行过装修改造。证据四、天津市商品房买卖合同，证明被告浙商集团公司与案外人李建中建立了商品房买卖合同关系，与本案原告之间没有任何关系，原告无权向被告提出任何赔偿请求，涉案房屋的交付标准在合同中有明确的约定，是在房屋竣工验收合格以后。证据五、建筑工程消防验收意见书，证明涉诉商品房所在项目已经经过消防验收，原告经营的诊所无法通过消防验收与被告浙商集团无关。被告戴维斯物业公司辩称，被告戴维斯物业公司完全按照前期物业合同的约定履行了自己的义务，不应降低物业收费标准，如果任意的降低物业费的标准，必将导致物业管理的混乱。原告提到的空调和烟道的问题，责任不在于被告戴维斯物业公司，根据被告戴维斯物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》的约定，戴维斯物业公司是负责公共区域以及共用部位设备进行维护、保养和管理，而原告所租房屋内部的空调问题以及烟道问题不在物业服务的范围之内，而且经过戴维斯物业公司工程部工程师的检查，烟道是由二楼面馆自接的，原告与二楼面馆之间的纠纷不属于物业服务合同纠纷范围之内，也不应该由物业公司进行维修。另外根据《建设工程质量管理条例》第40条的规定，供热和制冷系统质量保修期是两年，即两个采暖期、供热期，因此原告的空调问题已经超过了质量保修期的范围。尽管这个维修责任不在戴维斯物业公司，而且空调也已经超过了保修期的范围，戴维斯物业公司也按照原告的要求积极对空调、烟道问题进行了排查维修和协调，但是原告不仅不感激和理解被告的工作，反而对被告的工作人员多次指责，被告和工作人员也十分无奈。另外，物业公司对原告提及的道路以及其他公共区域进行了全面的维护和保养，不存在原告所述这些问题。被告认为原告的门诊部应该是属于靠自己的医术水平和口碑进行营业，如果医术和口碑良好的话，病人自然会上门看病，与物业公司的服务质量不存在任何的��果关系，综上，被告戴维斯物业公司全面履行了自己的物业服务义务，不应降低物业费的标准，也不应当支付空调的维修费以及油烟等问题，因此恳请法院驳回原告的诉讼请求。被告戴维斯物业公司为支持其主张，向本院提供证据如下：证据一、天津市前期物业管理服务合同，证明被告戴维斯物业公司对公共区域和公共设施进行维护、保养和管理，原告提到的空调维修问题不属于物业服务的范围之内；证据二、照片12张，底商1976号排烟与空调问题记录、服务确认单2页，证明被告戴维斯物业公司严格按照前期物业管理合同履行了自己的义务，对原告所述的烟道问题积极的进行排查，确定这些问题的原因不在第二被告戴维斯物业公司；证据三、装修工程委托书、装修手册承诺书、装修工程方案审批表、装修图纸审核表、装修工程方案申报表、装修工程竣工验收申请表、装修工程竣工验收意见表、消防安全协议书、天津市滨海新区公安消防支队建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书、建设工程消防设计备案情况登记表、滨海浙商大厦用户装修手册，证明被告戴维斯物业公司未向原告退还装修押金的原因是原告未提供合格的消防验收备案表，也证明被告戴维斯物业公司为原告的装修支出了大量的人员、管理和其他成本支出，也可以从装修工程竣工验收意见表中第七项中体现出原告对空调进行过改造，装修手册证明装修的流程、装修管理费的收费依据，并且有原告对装修手册的签字确认，原告是认可装修的流程及收费的依据的；证据四、给排水设计施工说明、滨海浙商大厦写字楼消防泄水费用构成，证明被告戴维斯物业公司向原告收取泄水费的依据；证据五、承诺书，证明被告戴维斯物业公司向业主李建中的房屋已经进行过验收确认，不存在房屋质量问题，李建中曾经将房屋出租给其他的租户，均未向被告戴维斯物业公司反映过房屋质量问题包括空调问题，其他租户也对房屋进行过装修和改动，空调存在的问题不能归责于戴维斯物业公司。证据六、保洁巡视检查表5张、电梯检验合格证1张、二次供水合格证2张、电梯检验报告6页、公寓巡视记录表16张，证明被告按照合同严格履行合同义务。经审理查明，案外人李建中系塘沽区迎宾大道1976号底商房屋的业主，被告浙商集团公司系该房屋的开发商，被告戴维斯物业公司系该底商房屋所在浙商大厦的前期物业管理服务企业。2008年11月25日，二被告签订《天津市前期物业管理服务合同》。合同约定，被告戴维斯物业公司对天津滨海浙商大厦迎宾大道1988号进行前��物业管理服务。服务合同期限为：自2008年12月1日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。合同对于物业管理服务事项、标准及权利义务做了明确的约定。物业管理服务费标准：商业按建筑面积每月每平方米4.3元。交纳费用的时间为：业主于每月30日前交纳。另约定：业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。涉诉房屋建筑面积927.85平方米。原告殷振宇与案外人李建中即该房屋业主于2013年12月6日签订《房屋租赁合同》，原告承租该迎宾大道1976号底商。合同约定，租赁期限自2014年2月6日起至2022年2月5日止，房屋于2013年12月6日交付原告，租赁期间，使用该房屋所发生的费用，包括但不限于水费、电费、供暖费、电话费、宽带费、收视费、物业管理费、车位费、生活热水、中央空调费等由原告承担，对于物业管理费，自交付日起按物业公司收缴规律，原告至少每六个月向物业公司支付一次。合同对于租赁用途、租金支付方式、房屋使用和维修、双方的义务、违约责任等事项作出了约定。原告租赁该房屋并装修后在此从事医疗门诊部的经营。原告于2015年7月2日向本院起诉，本院经审理于2015年9月30日作出（2015）滨塘民初字第5414号民事判决书。天津市第二中级人民法院于2015年12月16日作出（2015）二中民四终字第1498号民事裁定书，撤销（2015）滨塘民初字第5414号民事判决书，发回本院重新审理。本院于2016年1月18日立案审理，原告坚持要求判令：1、请判令被告戴维斯物业公司减少收取物业费数额，从每平方米4.3元/月减至2.15元/月，自2014年2月至2015年8月（19个月）共计减少收取的数额为38918元；2、请判令二被告赔偿原告空调维修费15828.8元；3、请判令二被告修复小区内的破损道路；4、请判令被告戴维斯物业公司拆除原告门口道路南面的石块，恢复原状，允许车辆进入；5、请判令二被告为原告修理空调、以达到夏季制冷，冬季制热的标准温度；6、请判令二被告解决大楼内经营饭店的业主抽油烟机声音巨大扰民的问题及饭菜油烟味四处弥漫、浓重的问题；7、要求被告戴维斯物业公司退还原告装修押金20000元、装修管理费9527元、泄水费500元；8、本案诉讼费以及其他费用由二被告承担。以上事实，有当事人的陈述、提供的证据予以证实，本院足以认定。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求���主承担连带责任的，人民法院应予支持。根据权利和义务相统一的原则，物业使用人承担交纳物业费的义务，则亦应享有接受物业服务的权利，且被告戴维斯物业公司认可与原告之间存在物业服务合同关系，故原告与戴维斯物业公司成立物业服务合同关系，本院予以确认。被告浙商投资公司并非物业服务合同的一方，不是物业服务合同关系的主体，故原告以物业服务合同要求被告浙商投资公司承担赔偿空调维修费、修复小区内破损道路、修理空调、解决饭店噪音和油烟味等诉讼请求，本院不予支持。原告对于其诉讼请求第一项减少收取物业费的数额，在庭后自愿予以撤回，系其自由处分权利，本院予以准许。原告对于要求二被告拆除其门口道路南面的石块、恢复原状，允许车辆进入的诉讼请求，在庭审中自愿予以撤回，亦系其自由处分权利，本院予以准许。关于��告主张的空调维修费用，因原告维修的空调系室内部分，而非公共部位，并非物业服务合同内容，故原告主张维修费用由被告戴维斯物业公司承担，于法无据，本院不予采信。原告作为承租人可根据租赁合同向出租人主张相应的权利。针对原告的第三项诉讼请求，被告戴维斯物业公司自认该区域确为公共道路，确实存在破损情况，但由于无法启动维修基金所以没有进行彻底修复，但道路破损给业主及相关使用人造成了不便，被告戴维斯物业公司作为物业服务公司应积极予以解决，其主张无法启动维修基金，不能作为正当理由。故原告的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于原告的第五项诉讼请求，原告虽申请鉴定，但逾期未能提供相应的鉴定机构，原告未举证证实其空调存在质量问题，且故障发生在公共部位，故对于原告的该主张本院不予支持。对于原告主张的大楼内经营饭店的业主抽油烟机声音巨大扰民的问题及饭菜油烟味四处弥漫、浓重情形，被告戴维斯物业公司应当采取相应的措施。根据被告戴维斯物业公司提供的底商1976号排烟与空调问题记录、服务确认单，足以证实被告戴维斯物业公司基本履行了物业服务义务。对于侵害原告专有使用权的噪音及油烟味等情形，原告作为房屋的实际使用人，如确有房屋相邻方之侵权行为，可依据相邻关系之法律规定向侵权人主张相关权利，本案中本院不予支持。对于原告主张的被告戴维斯物业公司退还原告装修押金20000元、装修管理费9527元、泄水费500元的诉讼请求，《天津市物业管理条例》第四十九条规定，业主、物业使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。装饰装修管理服务协议一般包括装饰装修工程的内容和期限、允许施工的时间、废弃物的清运和处理以及相关费用等。该规定明确物业公司可以就装修废弃物的清运和处理收取相应的费用。原告殷振宇于2014年2月28日签署了《装修工程委托书》，承诺“愿意维护大厦内所有业主/租户的公共利益，督促承建装修商遵照物业服务公司的有关规定进行文明施工作业。”同日，原告方在《装修手册承诺书》上加盖了天津滨海新区塘沽恒立门诊部的公章，内容为“1、已收到《滨海浙商大厦装修手册》壹份。2、本公司已熟知《滨海浙商大厦装修手册》及服务中心提交的其他文件，并完全理解其全部内容，同意遵守照办。”《滨海浙商大厦用户装修手册》规定装修服务费15元/㎡，被告戴维斯物业公司收取原告9527元装修服务费符合该装修手册规定，而且原告自愿交纳了9527元装修服务费，现原告要求返还该费用，于法无据，本院不予支持。该装修手册中同时也规���了“装修保证金5000-50000元（为约束装修商遵照“管理协议”要求施工）”、“用户凭消防合格证及其他政府部门颁发的合格证明办理竣工手续，获得《装修工程竣工证明书》后，申请开通各项服务，并申请退还剩余的装修保证金”，据此，原告自愿交纳了20000元装修保证金，亦应按照装修手册的规定，在取得消防合格证后按照流程办理退还装修保证金的手续，现原告使用的房屋尚未取得消防合格证，其要求被告戴维斯物业公司予以退还，本院不予采信。原告应与相关单位尽快协调解决消防验收事宜，再行主张退还装修保证金。对于泄水费，系原告在装修时对消防水箱进行清空并重新注水所发生的必要费用，原告已自愿交纳，现主张退还，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《天津市物业管理条例》第四十九条第二款之规定，判决如下：一、被告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司于本判决生效之日起六十日内修复坐落于滨海新区浙商大厦公共区域内的破损道路。二、驳回原告殷振宇的其他诉讼请求。案件受理费1919元，由原告殷振宇负担1819元，由被告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司负担100元（于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉权）。审 判 长  周 凯代理审判员  史长江人民陪审员  胡乃园二〇一六年十二月十二日书 记 员  贾宏伟附：法条释明：1.《中华人民共和国民法通则》第一百零六条：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。2.《天津市物业管理条例》第四十九条第二款：业主、物业使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。装饰装修管理服务协议一般包括装饰装修工程的内容和期限、允许施工的时间、废弃物的清运和处理以及相关费用等。