上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初555号原告(反诉被告)：顾云佳，男，19XX年4月22日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：张红云，上海兰盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗云，上海兰盾律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：上海嘉定新城建设产业发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：潘都，总经理。委托诉讼代理人：邵万权，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王勇，上海市建纬律师事务所律师。原告(反诉被告，下称原告)顾云佳诉被告(反诉原告，下称被告)上海嘉定新城建设产业发展有限公司(下称新城公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘燕枫独任审判，公开开庭进行了审理。审理中，被告新城公司提起反诉，本院依法予以受理。原告顾云佳及其委托诉讼代理人张红云、被告新城公司委托诉讼代理人邵万权、王勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾云佳向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行2014年8月28日签订的租赁合同，交付租赁房屋并归还租赁房屋钥匙；2、判令被告返还从租赁房屋内搬走的属于原告的财物(见所附物品清单，以实际搬走物品为准)；3、判令被告修复因其行为导致损坏的门窗及室内装修装潢等设施(具体以其实际损毁为准)，不能修复的照价赔偿；4、判令被告赔偿因2015年1月至2015年5月修路导致原告酒吧歇业的营业损失50万元(估算)。事实和理由：2014年8月28日，原、被告就位于上海市嘉定区天祝路XXX号建筑小品1-F房(下称系争房屋)签订《物业租赁合同》一份，约定：被告将系争房屋出租给原告使用，租赁期限60个月，自2013年8月1日至2018年7月31日(其中2013年8月1日至2016年1月31日为免租期)，租金自2016年2月1日起算，此房屋可用作酒吧使用。基于对被告的信任，依照合同约定入驻后，原告前期投入200余万元进行装修，后期又投入150万元进行酒吧经营。然而，被告在2015年1月擅自在原告经营的XX酒吧附近修路，直接导致原告经营的酒吧歇业。期间，被告承诺一个月即可修好，实际拖延至5月份，且之后未就因此给原告造成的损失进行协商赔偿。嗣后，被告提出各种理由，拒绝接受原告按照合同约定支付其保证金8万元，并对租赁房屋断电，造成原告经营的酒吧财物严重受损。205年8月又承诺同等地段物业相调换，诱使原告签订了一份解除2013年8月1日签订的合同通知书，原告虽然收到了该通知书，但并不等于原告认可其内容，且双方在2013年8月1日签订的租赁合同已经在2014年8月28日重新签订，故原告收到的解除合同通知书对其现在履行的合同是无效的。现被告以解除合同为由，强行闯入原告经营的XX酒吧，搬走里面的物品，更换门锁，违反了合同的约定，侵犯了原告的合法权益。原告多次与被告协商未果，故涉讼。被告新城公司辩称，双方的合同已于2015年8月20日解除，原告拒绝返还房屋给被告造成了巨大损失，原告的营业损失与被告无关，请求法庭驳回原告诉请。对于目前存放在被告处的物品，同意返还原告，但原告应自行前往搬离。被告新城公司向本院提出反诉请求：1、要求原告支付2013年7月20日至2015年11月25日的物业管理费53,675元；2、要求判令被告支付违约金459,055.59元(包括迟延返还房屋违约金、欠付物业管理费违约金、欠付保证金违约金、解除合同违约金，其中迟延返还房屋违约金按2倍租金支付；物业管理费违约金按日千分之三赔偿；租赁保证金违约金按照日千分之三计算，自2014年9月1日起算至2015年11月25日；解除合同违约金按照月租金3倍计算)；3、判令被告支付原告物品拆除及搬离费用73,797元；4、判令被告支付原告物品保管费240,227.60元(暂计至2016年3月2日，要求支付到物品搬清之日，房屋占用费是571.25平米每天4元，2015年11月25日至2016年3月2日为223,930元，以及看护人员工资，2人，每人每月3,704元)；5、判令被告支付违章建筑及装饰装修拆除及搬运费用61,943元(根据拆除公司给的报价表计算)。事实和理由：原、被告于2014年9月1日签订租赁合同，原告应于合同签订日向被告支付房屋租赁保证金8万元及物业管理费，物业管理费每月2,000元，按季支付，应于每季度最后一个月的20日前支付下季度的物业管理费。合同还约定，未经被告书面同意及相关部门审批批准，原告不得擅自违章搭建，不得改动、变动、损坏物业外立面及设计风格，不得改动变动损害外部绿化景观等。原告在接收物业后至今未按合同约定向被告支付租赁保证金，也从未支付过物业管理费，且未经被告同意擅自违章搭建，破坏物业外立面及周边景观，在被告的多次催告下，仍置若罔闻。因原告的种种违约行为，被告按照合同约定于2015年8月20日向原告送达了解除租赁合同的通知，并多次催告其尽快搬离物品并向被告返还物业，但原告仍不予理睬。2015年11月25日，被告在原告及其他多方见证下，收回了租赁房屋，并将房屋内物品搬至洪德路XXX-XXX号。因原告的种种违约及拒不恢复原状返还房屋的行为，给被告造成了极大的损失，故被告涉讼。原告针对被告的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。关于诉请1，物业费虽然有约定，但是在具体履行中相关物业应承担的费用是由原告自行承担的，故不应再收取物业费了；关于诉请2，物业费和保证金基于各种原因原告不用缴纳，不存在原告主观恶意拖延不支付的状态。对于返还物业和解约的违约金，原告是不认可解除状态，故不存在恶意迟延返还房屋行为；关于诉请3、4、5，是双方对合同状态有异议，在该前提下被告没有经过合法途径，擅自采取不合法不妥当的方式处理原告的财产，属于被告处理不当自行扩大的损失，应由被告自行承担。经审理查明，原、被告于2014年9月1日签订《物业租赁合同》一份，约定：被告(甲方)将嘉定区天祝路XXX号面积为563平方米的房屋(下称租赁物业)出租给原告(乙方)使用，乙方租赁甲方以上租赁物业仅可用作酒吧、休闲吧使用，并以乙方自身名义进行运营，乙方经营业态需符合政府的有关规定，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；未取得甲方书面同意的，乙方不得变更该租赁物业的用途；乙方承诺在租赁期内未经甲方书面同意以及按相关法律规定须经有关部门审核批准前，不得擅自违章搭建、转租租赁物业，否则视为乙方违约，甲方有权单方面立即解除合同并收回租赁物业，乙方应按照本合同约定按原状返还租赁物业并承担违约责任，造成甲方实际损失的，还应承担相应的赔偿责任；乙方承诺在装饰装修前向甲方提交装修平面图及规格说明，征得甲方同意后方可施工；乙方承诺在租赁期内未经甲方书面同期前，乙方不得擅自改动、变动、损坏租赁物业的外立面或其设计风格，对于租赁物业的外部绿化景观亦不得擅自改动、变动、损坏，若乙方未遵守上述约定造成租赁物业外立面、外部绿化景观等发生损坏或损毁的，乙方应在甲方要求的期限内及时且自费完成修复；若乙方需在租赁物业本体或其周围任何部位(包括但不限于公共通道、窗户、外墙或顶部等)发布、设立、张贴任何形式的广告、标志、招牌、文字等，须事先经甲方书面同意及向甲方支付广告安放所需场地费用；乙方招牌和广告的设计施工方案均应通过甲方的审批，并向相关政府主管部门办理报批手续(若需，乙方须在获得审批后三天内报甲方备案)，且应符合法律法规及相关政府部门的要求；租赁期限为60个月，自2013年8月至2018年7月31日止，甲方同意自2013年8月1日至2016年1月31日为免租期，租金自2016年2月1日起算；免租期内，乙方仅无需支付该租赁物业的租金，但此期间产生的包括但不限于电、煤气、通讯、设备、停车等费用、公共事业费用及物业管理费等其他因乙方使用该租赁物业而发生的费用均由乙方支付；该租赁物业每天每平方米租金为1.70元，全年租金为349,342元，自2016年2月1日起首月租金为29,111.83元；本合同租赁期间由甲方向乙方提供有关物业服务，物业管理费用自甲方完成该租赁物业交付之日起由乙方承担；租金支付方式为首期3个月租金即87,335.49元于2016年1月20日前予以支付，此后乙方应当于每三个月的最后一个月的20日之前将下三个月的租金支付甲方；物业管理费为每月2,000元，全年费用为24,000元，按季支付，首期费用于2013年7月20日前予以支付，此后乙方应于每季最后一个月的20日前支付下季的物业管理费；租金、物业管理费用以支票或转账形式汇至甲方指定账号；甲方有权收取80,000元作为租赁保证金，乙方应将租赁保证金在签订本合同时一次性支付给甲方；甲方应当自本合同生效之日起3日内即2013年8月3日之前将该租赁物业按现状交付乙方；若因甲方原因导致该租赁物业交付延误的，租赁期限均相应顺延；若乙方未在本合同约定时间内缴纳足额保证金，甲方除按合同约定收取违约金外，甲方有权推迟交付日期，直至乙方缴纳足额保证金的次日；乙方应当自本合同租赁期限届满之日或本合同提前解除之日按本合同附件一标准将该租赁物业返还甲方，对于该租赁物业的主体结构及其内的装修、添附物，乙方有义务自负费用恢复原状；若乙方未按上述约定返还该租赁物业的，甲方有权自行或委托第三方进入该租赁物业拆除、清理、处置所有乙方遗留设施设备或其他物品(无论是否属于乙方财产均视为已抛弃该物品)、对该租赁物业及设备设施进行修复，因此所发生的费用由乙方承担，甲方按本款约定处理完毕之日为乙方实际返还该租赁物业之日；由于乙方原因致使该租赁物业不能被完全恢复原状的，乙方除应向甲方支付根据本合同约定应付款项外，还应赔偿不可修复的损失；乙方无正当理由拒绝或延迟支付保证金、租金、物业管理费及其他有关费用，期限达到15日以上的，甲方有权单方面通知乙方解除合同并收回该租赁物业，合同自乙方收到书面解除通知之日起解除；乙方未能按照合同约定返还该租赁物业且未取得甲方延期同意的，每延迟一日，须按届时日租金的2倍向甲方支付违约金；租赁期间内，除合同另有约定外，乙方逾期支付租金、物业管理费、保证金等其他费用，每逾期一天，乙方应当按照应付而未付金额的千分之三就延迟的天数支付违约金，并赔偿甲方因此所遭受的损失；因乙方违约致甲方行使单方解除权解除合同的，乙方应按照届时月租金的3倍向甲方支付违约金。被告于2013年3月向原告交付了系争房屋，被告于2013年6月开始对房屋进行了装修，装修过程中，原告在户外设立了酒桶装饰物，在房屋顶部设立了广告牌。2014年3月4日，被告向原告送达《责令限期整改通知书》，称原告在装修中存在严重的违章搭建行为，违反了合同约定，通知其在接到通知书之日起三日内拆除违章建筑物，清除现场乱堆放的建筑材料及所有垃圾，并恢复建筑小品及绿化景观的原貌，否则被告保留追究其违约责任的权利。2015年8月20日，被告以原告签约后未支付租赁保证金、水电费、物业管理费为由向原告送达《解除合同的通知》，通知解除双方的租赁关系，并要求原告返还租赁物业、支付相应的违约金。2015年9月30日，被告向原告寄送《要求返还租赁物业的函》，要求原告在2015年10月10日前付清所有应付款项并返还租赁物业。原告称其未收悉该函。2015年11月24日，原、被告双方至租赁物业协商返还事宜，未果。2015年11月25日至27日，被告将原告在租赁物业内的物品搬至洪德路XXX-XXX号，拆除了部分装修设备和户外的广告牌和酒桶，收回了租赁物业，并为此支出工程款72,231.89元。嘉定新城众芳社区工作委员会工作人员对被告的上述行为作了见证并出具了证明。2015年11月30日，原告委托律师向被告发函，要求继续履行租赁合同，表示其愿意交纳租赁保证金，要求被告返还搬走的物品并赔偿损失。2015年12月2日，原告工作人员报警称酒吧玻璃大门被敲碎，店内物品被盗。因双方对于合同的解除及违约责任等存在争议，遂涉讼。审理中，被告表示愿意将物品返还原告，本院于2016年4月26日责令双方于庭后一周内至被告处清点物品并返还。嗣后，原告于2016年5月至2016年11月期间陆续将部分物品从被告处搬走，尚余部分物品至今仍存放在被告处(洪德路XXX号和XX号)。另查，原告使用房屋期间未向被告支付租赁保证金和物业管理费。原告于2016年6月20日以系争房屋内剩余物品丢失为由进入系争房屋，占用至今。被告要求原告腾空、返还系争房屋，并按1.70元每平方米每天的标准支付自2016年6月20日至实际返还之日的房屋使用费。原告称未搬离全部物品系因被告在拆除搬运物品过程中造成了部分物品的损坏，应予以赔偿；而占用房屋是为了防止剩余物品丢失，房屋没有水电，无法正常使用，不同意支付费用。本院认为，原告与被告签订的《物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告按约将房屋交付原告使用，原告理应按照约定支付租赁保证金、物业管理费等费用，显属违约，被告按照合同约定行使单方解除权合法有据，双方的租赁合同自解除通知送达之日即2015年8月20日解除。合同明确约定了保证金由原告汇至被告合同写明的指定账户，原告称被告拒收保证金缺乏依据，故其要求继续履行合同缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，原告理应将租赁物返还被告。原告未按合同约定返还房屋，被告按照合同约定自行收回房屋并无不当，但应将原告的物品予以返还，原告可自行至被告处搬离物品。至于原告主张的物品损失，其并未明确具体的损失，也未提交证据证明该损失系被告所致，故本院不予支持。原告要求被告赔偿因其收回房屋导致的房屋装修损失以及因修路导致原告酒吧歇业的营业损失缺乏依据，本院不予支持。原告使用房屋期间，理应按照合同约定支付物业管理费，被告要求原告支付2013年8月1日至2015年11月25日的物业管理费合法有据且主张的金额未超过合同约定的标准，本院予以支持。合同因原告违约而解除，被告要求原告按照合同约定支付解约违约金合法有据，本院予以支持。关于被告主张的逾期支付保证金、物业管理费的违约金，其已以此为由行使单方解除权并主张了解约违约金，故本院对逾期付款违约金不予支持。对于被告主张的迟延返还房屋的违约金，合同约定原告应在合同提前解除之日返还物业，但应给予原告合理的期限进行搬迁，故本院酌情确定迟延返还物业的违约金应自2015年9月20日计算至2015年11月25日。按照合同约定，原告未按约返还租赁物业的，被告有权自行或委托第三方进入该租赁物业拆除、清理、处置所有原告遗留设施设备或其他物品，由此所发生的费用由原告承担。因原告拒绝返还租赁房屋，被告委托第三方对房屋的违章搭建进行了拆除，并将原告的物品搬至他处存放，被告要求原告承担该部分费用合法有据，但金额应以发票记载的72,231.89元为准。关于被告主张的物品保管费，本院认为其主张的看护人员工资缺乏依据，本院不予支持，而其主张的房屋占用费，因被告提供的存放物品的房屋面积与租赁房屋相当，而租金明显高于租赁房屋，故被告以该房屋的租赁费用标准主张物品保管费明显不合理，且涉讼前并未催告原告搬离物品，故本院酌情确定原告应参照原租金标准给付自本院限期其搬离物品之日即2016年5月4日至实际搬离之日的房屋占用费。被告主张的拆除违章建筑、装饰装修及恢复原状的费用61,943元并未实际发生，且其自述在收回房屋时已对违章搭建的酒桶、广告牌等进行了拆除并主张了费用，故对于该部分费用本院不予支持。被告收回租赁房屋后，原告于2016年6月20日再次占用房屋，被告要求返还房屋合法有据，本院予以支持。关于被告主张的房屋使用费，因被告已对原告的部分装修装饰进行拆除，并将物品搬离，原告无法正常使用房屋，故本院酌情确定被告应按合同约定租金的50%支付占用期间的房屋使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告顾云佳应于本判决生效之日起十日内将上海市嘉定区天祝路XXX号建筑小品1-F房返还被告上海嘉定新城建设产业发展有限公司；二、原告顾云佳应于本判决生效之日起十日内给付被告上海嘉定新城建设产业发展有限公司自2016年6月20日至实际返还房屋之日的房屋使用费(按478.55元/天计算)；三、原告顾云佳应于本判决生效之日起十日内将存放在被告处(嘉定区洪德路XXX号、XX号)的物品搬离，被告上海嘉定新城建设产业发展有限公司应予以协助；四、原告顾云佳应于本判决生效之日起十日内给付被告上海嘉定新城建设产业发展有限公司2013年8月1日至2015年11月25日的物业管理费53,675元；五、原告顾云佳应于本判决生效之日起十日内给付被告上海嘉定新城建设产业发展有限公司解约违约金87,335.49元；六、原告顾云佳应于本判决生效之日起十日内给付被告上海嘉定新城建设产业发展有限公司物品搬运及拆除费用72,231.89元；七、原告顾云佳应于本判决生效之日起十日内给付被告上海嘉定新城建设产业发展有限公司自2016年5月4日至实际搬离物品之日的房屋占用费(按957.10元/天计算)；八、驳回原告顾云佳其余诉讼请求；九、驳回被告上海嘉定新城建设产业发展有限公司其余诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费13,510元，减半收取6,755元，由原告负担。本案反诉受理费5,974.39元，由原告负担2,472.22元，由被告负担3502.17元。当事人负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘燕枫二〇一六年十二月二十八日书记员  居晓雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。