广东省高州市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0981民初2671号原告：梁晓东，男，1974年5月8日出生，汉族，高州市人，住广东省高州市。原告：黄子华，女，1974年10月6日出生，汉族，高州市人，住广东省高州市。委托代理人：梁晓东，男，1974年5月8日出生，汉族，高州市人，住广东省高州市。系黄子华的丈夫。原告的共同委托代理人：林谷丰，广东雄兴律师事务所律师。被告:高州市中广房地产置业发展有限公司。地址:高州市桂园路33号。法定代表人:王梅双，董事长。委托代理人:吴世才，高州市中广房地产置业发展有限公司主管，委托代理人：吕礼中，男，高州市中广房地产置业发展有限公司行政副经理。原告梁晓东、黄子华诉被告高州市中广房地产置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年10月19日召集双方当事人进行庭前交换证据，并于2016年10月19日、2016年12月13日公开开庭进行了审理。原告梁晓东及黄子华的委托代理人梁晓东、被告高州市中广房地产置业发展有限公司的委托代理人吴世才、吕礼中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁晓东、黄子华诉称：原告是高州市第一中学的老师，均有住房公积金，2016年4月26日原告购买由被告开发的康泰都市A18栋4A房，总房价1309539元，首期款399539元，按揭款910000元，在签订合同时，原告向被告明确告知原告是使用住房公积金办理按揭贷款的，双方于同日签订了《商品房买卖合同》及相关补充协议，全同签订后，被告并没有按合同向高州市房地产管理局备案，致使原告没法取得住房公积金贷款，从而没法履行合同，因和被告无法协商解决，无奈之下只好提起本诉。请求判决：1、解除原、被告于2016年4月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2016042529）及相关合同附件、补充协议；2、被告返还购房款399539元及办理房产证、按揭、房屋维修基金款等费用7586元共407125元给原告，并从2016年4月27日起以407125元为本金按银行同期贷款利率计付利息至付清之日止；3、由被告承担本案的诉讼费用。原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、原告梁晓东、黄子华的身份证复印件一份。证明原告的身份。2、《商品房买卖合同》复印件一份。证明原告向被告购买被告开发的康泰都市A18栋4A房，双方于2016年4月26日签订合同。3、《广东省地方税收通用发票（电子）》、《收款收据》、《汇款单据》复印件一组三份。证明被告收到原告首期购房款399539元，及办理房产证、按揭、房屋维修基金款等费用7586共407125元。4、《住房公积金汇款明细》复印件一份。证明原告有住房公积金。5、《房号确认单》。证明原告购房时双方约定了原告采用住房公积金与商业贷款的组合贷款方式支付房款。6、原告申请法院调查的高州市房产管理局《证明》一份。证明涉案的《商品房买卖合同》虽然签订了预售合同，但未按规定到该局交易所办理登记备案业务。被告高州市中广房地产置业发展有限公司辩称:1、原告称其使用住房公积金贷款购房，但《商品房买卖合同》及补充协议、商品房认购书均未明示其选择使用住房公积金贷款；2、原告称答辩人未按合同约定向高州市房产局备案，没有合同依据，综观整个《商品房买卖合同》及补充协议、商品房认购书，均未明确提及答辩人应办理备案。事实上该房屋已经通过《城市房地产业务管理信息系统》实现网上签约。3、答辩人所售房屋合同的标的物，已于2015年7月16日通过了《竣工验收备案证明》等，属现房销售，不需要向相关部门办理合同备案。根据《商品房销售管理办法》等相关法律规定，只有商品房预售才需要向相关部门办理合同备案，而涉案房屋已是商品房现售；4、原告无任何证明其已向银行、公积金中心办理了购房按揭贷款的行为，亦未向我公司递交任何材料请求我公司办理按揭借款手续，仅一味寻找相关人员，要求我公司给予置换房屋，这是明显违反《商品房买卖合同》及补充协议、商品房认购书之约定；5、根据补充合同及认购书之规定，原告要求我公司代办按揭的，应在签订合同及补充协议后3日内提交完毕所有资料，自行办理按揭贷款的，应于签订合同及补充协议后7日内提交所有资料，但无论以何种方式贷款的，如未能办理贷款的，应在30日内向出卖人交清余下款项；本案不属于原告解除合同的法定或约定的情形；7、原告无证明其办理住房公积金贷款，也没有证明其没法取得公积金贷款与合同是否备案有因果关系；8、原告称其已明确告知中办理住房公积金贷款，但现行政策无法支持作为老师的原告能通过91万元的公积金贷款，如果夫妻双方均有公积金的也只能获得45万元贷款。综上所述，原告的请求没有事实依据，亦无法定或约定的解除合同的情形，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。被告高州市中广房地产置业发展有限公司对其陈述在举证期限内提供证据有：1、《商品房买卖合同》、《补充协议》复印件各一份，2、《商品房认购书》复印件一份。证明原、被告的合法买卖关系。3、《商品房买卖合同网签记录》复印件一份。证明涉案房屋已办理网络签署合同。4、《竣工验收备案证明》；5、《规划验收合格证》复印件各一份。证明被告销售的房屋是现房。6、被告公司的售房宣传单一份；7、《邱肖冰的证词》复印件一份；8、《证明》复印件一份。证明原、被告签订合同后，因原告不断提出更换房屋，造成被告不能在期限内办理登记备案，原告对此也有过错。本院调查收集的证据：茂名市住房公积金管理中心的《申请住房公积金贷款一次性告知事项（商品房）》一份。证明商品房买卖合同必须要在房产局办理登记备案才可以申请住房公积金贷款。经过开庭质证，被告对原告的证据1、2、3、5及证据4、6的真实性无异议。原告对被告的证据1、2、3、4、5无异议，对其证据6、7、8有异议。本院调查收集的证据双方对真实性均无异议，本院予以采信。经审理查明：被告高州市中广房地产置业发展有限公司是依法登记成立的房地产开发企业，其在高州市桂圆路33号开发建设了康泰都市住宅小区。2016年4月26日原告梁晓东、黄子华与被告高州市中广房地产置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》（适合于商品房预售、销售）、《补充协议》、《商品房认购书》。在该合同次页的《商品房买卖合同说明》第2项：“本合同据称商品房是指由房地产开发企业开发建设并销售的房屋”。合同约定原告梁晓东、黄子华购买被告高州市中广房地产置业发展有限公司位于高州市桂圆路33号康泰都市A18栋4A房。合同除了对房屋所处的层数、面积、单价及总价进行约定外，原告选择组合贷款的付款的方式，即是选择以住房公积金贷款与商业贷款的组合贷款方式。其中合同第三条：“买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为预售商品房”；第六条：“付款方式及期限：首期款30%，按揭款70%”；合同第二十四条：“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向高州市房地产管理局申请登记备案”。合同签订后，原告梁晓东、黄子华于2016年4月26日向被告支付了首期房款399539元，办理房产证、按揭、房屋维修基金款等费用7586元，合计407125元。另查明：原告梁晓东、黄子华于签订合同前2016年4月20日与被告签订了《房号确认单》，该单由被告出具的表格式的格式确认单。其中客户姓名为梁晓东，确认房号为A18栋4A房，销售员：邱肖冰，面积254.23平方米，价格为1309539元，组合贷款（双人贷）。另查明：涉案的高州市桂圆路33号康泰都市A18栋4A房于2016年4月26日签订了预售合同，但被告未按规定到高州市房地产局交易所办理登记备案业务。再查明：茂名市住房公积金管理中心高州管理部出具的《申请住房公积金贷款一次性告知事项（商品房）》之9显示：要申请住房公积金贷款的，其《购房合同》必须在房产管理部门登记备案，未经登记备案无法抵押贷款。本院认为：商品预售登记备案是指房地产开发企业取得《商品房预（销）售许可证》和预登记通知单后，在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。登记备案可以有效防止开发商一房二买等情况，登记备案是进行税费缴纳，办理房产证等前提条件，而住房公积贷款也必须是登记备案后方可办理。两原告为中学教师，均有住房公积金，可向住房公积金中心申请贷款。现阶段，住房公积金贷款的利率比商业贷款利率要低，对于购房消费者来说，具有公积金借款资格的肯定首选公积金贷款，而非商业贷款。《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”及《城市商品房预售管理办法》第十条：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”均规定了房地产开发企业即被告应当办理合同登记备案。而双方的《商品房买卖合同》第二十四条也约定了“合同生效之日起30天内，由出卖人向高州市房地产管理局申请登记备案”。但被告并没有履行其登记备案义务，其行为既违反了法律规定，也违反了合同约定。原告在向被告购房过程中，已约定了以住房公积金贷款与商业贷款相组合的贷款方式支付房款，而住房公积金贷款的前提条件是《商品房买卖合同》必须登记备案，未经房产管理部门登记备案的无法抵押贷款，显然因被告不履行《商品房买卖合同》登记备案义务，至原告无法获得公积金贷款，至其无法实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：之（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”规定，原告可以请求解除双方签订的《商品房买卖合同》；又根据《最高人民法院关于审商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，原告在购房过程中选择了组合贷款的方式支付房款，因被告未履行合同登记备案的义务导致原告无法获得住房公积金贷款从而无法实现合同的目的，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。综上所述，原告请求解除合同及补充协议及附件，并返还房款及支付利息，合理合法，本院应予支持。被告称其所销售涉案房屋的是现房，而登记备案是针对商品房预售，因此《商品房买卖合同》因属现房销售，不会因没有备案导致违约。首先从双方签订的《商品房买卖合同》的首页可看出，双方签订的合同适用于商品房预售、销售；其次合同第三条也明确注明了涉案房屋为预售商品房；再次，被告也未能提供证据证明涉案的高州市桂圆路33号康泰都市A18栋整栋楼房在双方签订《商品房买卖合同》时已由商品房预售已经确权转为现房销售。故被告以其合同销售现房而非商品房预售的抗辩理由不充分，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七、《城市商品房预售管理办法》第十条、《最高人民法院关于审商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：一、解除原告梁晓东、黄子华于2016年4月26日与被告高州市中广房地产置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》、《补充协议》、《商品房认购书》。二、限被告高州市中广房地产置业发展有限公司在本判决生效后十天内返还购房款407125元并支付利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年4月27日起计至被告付清购房款时止）给原告梁晓东、黄子华。案件受理费7407元，由被告高州市中广房地产置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审 判 长  李卫华审 判 员  黄德强人民陪审员  邓雪萌二〇一六年十二月十五日书 记 员  张 喜