广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0404民初2605号原告温素琴，女，1974年10月5日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托代理人连万山，广东正澳律师事务所律师。被告珠海市宝详房地产开发有限公司，住所地：珠海市南水镇南郊村合益路1号首层。法定代表人李雄标，执行董事兼经理。委托代理人邓承龙，广东函珠律师事务所律师。原告温素琴诉被告珠海市宝详房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月25日受理后，依法适用简易程序，由审判员吴明星独任审理，并于2016年12月23日公开开庭进行了审理，原告温素琴的委托代理人连万山，被告珠海市宝详房地产开发有限公司的委托代理人邓承龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年3月20日，原、被告签订认购协议，原告认购被告开发的位于珠海市金湾区南水镇南港西路328号华府国际花园16栋1404房，随后原告按要求交了29,555元的电商款。2016年5月7日，原、被告正式签订了商品房买卖合同（预售），原告以总价531,012元的价格（不包括29,555元电商款）购买了涉案房屋，原告依约付清房款。按照合同约定，被告应当于2016年6月30日前将符合交付条件的房屋交付原告使用。否则应当承担逾期交房的违约责任，违约金以房屋总价款的每日万分之一点五计。直至2016年6月30日，被告未通知原告交付，原告询问被告知等候通知。2016年9月15日，原告再次询问被告，被告称房屋于8月份即可交付，但通知积压在物业管理处，因故未发出。原告前去办理收楼手续时，被告要求原告补交之前的物业管理费，原告向有关部门投诉，经调解无果，原告依法起诉到法院，要求法院判令：1.被告向原告支付逾期交房（华府国际花园16栋1404房）违约金，自2016年7月1日起以总价款560,567元为基数，按每日万分之一点五计，暂计为11,772元，实际计至达到交付条件为止；2.被告承担本案诉讼费用。被告辩称，一、涉及本案的买卖合同的房款是否应当包括电商款项29,555元，我方认为不应该包括电商款项，电商款项是中介公司收取的佣金，收取的款项也是归中介方所有的，原告依照与中介的优惠政策取得被告优惠的房价，所以购房款应该以合同所明确约定的数额531,012元为准，而不是原告把电商款计算进去的560,567元；二、被告不存在违约的情况，因为原告在被告处购房了3套房产，其中的16栋804已经在2016.8.15交楼，按照原被告之间的房屋买卖补充协议第四条第二款的规定，收楼的条件是交齐房款和应该交付的物管费等费用，而涉案房屋的按揭款项收到时间是2016.8.15，所以被告应该交楼的时间为2016.8.15后，所以之前的时间不存在违约问题，8月15日后是由于原告没有按照合同约定交付物业费等费用，所以是不能把房子交付给原告，我方不存在违约问题，反而是原告在履行方面存在违约，第一项违约是首期款的违约，按照约定应该在2016.4.20交齐首期款，原告延迟到2016.5.7才交齐，按照合同约定应该计算每日万分之三的违约金；第二项是按揭款超过了满足交楼条件的时间8天的时间，所以应该计算每日万分之一点五的违约金；第三项违约是2016.8.15后原告未及时交纳物管费等费用，迟延收楼2个月零九天，可以交楼的时间2016.7.15发出通知原告的丈夫曾辉赐，通知收16栋804房，并告知16栋304、1404，在按揭款项进入被告账户后，可以前来办理收楼手续，而且原告说不需要再发通知，而且是同一栋楼都满足了交付条件，款到账后随时可以收楼，由于原告对被告应收的物管费产生争议，一直拖延到2016.10.24缴纳了物管费后才收楼。经审理查明，2016年3月20日，原、被告签订认购协议书，原告认购被告开发的位于珠海市金湾区南水镇南港西路328号华府国际花园16栋1404房，总价款为人民币665,350元，原告在2016年4月5日前交齐29,555元VIP费用，享受相应的房款优惠。原告按要求交了29,555元的VIP费用。2016年5月7日，原、被告正式签订了商品房买卖合同（预售），合同约定：原告以总价531,012元的价格购买涉案房屋，原告应于2016年5月7日前支付首期款111,012元、余款贷款支付。2016年5月12日，被告向原告开具发票，收到原告的购房首期款，余款按约定办理了贷款，贷款发放日为2016年8月12日。按照合同第十一条约定，被告应当于2016年6月30日前向原告交付涉案商品房。该商品房达到约定交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条约定，如逾期交房在90内，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一点五的违约金。同时，双方签订《补充协议》，第四条关于买卖合同第十一条之补充约定：商品房达到交付条件后，出卖人按买卖合同预留地址邮寄或以在珠海特区报上刊登的方式发出办理商品房交付通知（入伙通知），买受人按规定时间、地点和要求与出卖人办理交付手续。出卖人按照本补充协议约定的通知方式发出交楼通知，买受人应当按照交楼通知的规定，查验房屋、办理各项交付手续，并按合同规定缴清全部应付房款、交楼时所需费用以及物业管理费等相关费用，且将所需提供的资料交付出卖人，出卖人有权推迟商品房交付期限直至买受人缴清上述费用、提供全部资料。第五条买卖合同第十二条之补充约定：1.当发生“不可抗力”情况时，商品房交付期限应当顺延。2.买受人同意除不可抗力情况外，出卖人如未按买卖合同约定时间将商品房交付买受人，买受人同意给出卖人60日的免责期，在免责期内出卖人不承担违约责任，买卖合同第十二条规定出卖人需承担违约责任的逾期交房时间从免责期限届满之日的第二天开始计算。2016年7月7日，涉案楼房经相关部门竣工验收。2016年10月24日，原告与被告办理了商品房交付手续。以上事实有《认购协议书》、《商品房买卖合同》、付款收据及发票、贷款证明、《补充协议》、楼房相关测绘、竣工验收备案和记录表、住宅使用说明、质量保证书、房屋验收记录、804房的交楼通知书及装修施工许可证以及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告签订认购协议书、商品房买卖合同、补充协议，是双方的真实意思表示，没有违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约定行使权利、履行义务。《补充协议》约定：商品房达到交付条件后，出卖人按买卖合同预留地址邮寄或以在珠海特区报上刊登的方式发出办理商品房交付通知（入伙通知），买受人按规定时间、地点和要求与出卖人办理交付手续。发出入伙通知是被告先前义务，没有证据显示被告以上述方式向原告发出入伙通知，因此，被告属于违约，应当自约定交房届满起即2016年7月1日起至房屋交付日即2016年10月24日共115天按每日1.5?计算违约金。同时《补充协议》第五条又约定了“出卖人如未按买卖合同约定时间将商品房交付买受人，买受人同意给出卖人60日的免责期，在免责期内出卖人不承担违约责任”，因此，逾期交房的时间实际为55天。关于逾期交房违约金计算基数，认购协议约定房价为665,350元，在交纳了VIP费用后，享受房款优惠，实际在商品房买卖合同约定了总房款为531,012元，由此可以看出，VIP费用不应计算在原、被告双方在合同约定的总房款内，逾期交房的计算基数应为商品房买卖合同约定的总房款为531,012元。综上，被告应付给原告逾期交房的违约金数额为531,012元×55天×1.5?＝4380.85元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告珠海市宝详房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内一次性向原告温素琴支付逾期交房的违约金人民币4380.85元。二、驳回原告温素琴的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币47元，由原告温素琴负担22元，由被告珠海市宝详房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  吴明星二〇一六年十二月二十九日书记员  赵友祺