北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0113民初4452号原告刘信成，男，1955年3月8日出生。被告乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司，住所地北京市顺义区石景山区实兴东街8号院1号楼（东汉大厦）104-107号，统一社会信用代码×××。法定代表人戴卫，董事长。委托代理人童芳芳，女，1982年3月30日出生。委托代理人张敬，女，1979年8月4日出生。被告北京万方新源物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区夏家园甲6-5-106，统一社会信用代码×××。法定代表人程继峰，总经理。委托代理人陈祎萌，北京市丰友律师事务所律师。委托代理人靳姗姗，女，汉族，1981年9月20日出生。原告刘信成诉被告乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司（以下简称乐生活公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法追加北京万方新源物业服务有限公司（以下简称万方新源公司）为被告参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一、二次开庭时，刘信成，被告乐生活公司之委托代理人童芳芳、张敬到庭参加诉讼；第三次开庭时，原告刘信成之委托代理人马淑敏，被告乐生活公司之委托代理人童芳芳，被告万方新源公司之委托代理人陈祎萌、靳姗姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘信成诉称：原告与被告是业主与物业关系。原告自2005年8月2日入住以后，客厅、2个卧室、厨房、卫生间的屋顶一遇到雨雪天就会长期漏水，严重时得用盆接。即便雨雪停了，房顶仍会不断往下渗水。下雨时不仅屋顶漏雨，2个卧室的窗台也会渗进水来，每个窗台下部的墙皮都有不同程度的阴湿。由于长期漏雨，导致卫生间、厨房墙体对角通体开裂。原告曾无数次找被告，但是至今还是漏雨，被告无修房子的诚意、鉴于漏水日益严重，十分影响原告的正常生活，破坏了居住环境，故，原告诉至法院，要求：1.被告承担原告装修室内房顶的费用，以使其恢复原状；2.被告限期修复自己房产漏水处，排除对原告的漏水妨害；3.被告承担维修原告房屋屋顶期间，另外租住房子的费用（按100元/天）；4.被告承担与诉讼有关的一切费用。（庭审中，刘信成明确诉讼请求为：1.要求被告承担装修室内房顶的费用3万元；2.要求被告承担租房费用1万元；3.要求被告承担误工费4000元、搬家费3000元、精神损失费5000元）。被告乐生活公司辩称：原告损害发生的时候我们公司还没对该小区进行物业服务，我们是2014年7月1日接管原告小区的，原告是自2012年以后发生的财产损害，我们7月1日承接以后对原告房屋漏水情况维修多次，也积极和相关部门进行沟通，采取了措施，努力帮原告解决漏水问题，减少损失，尽到了应尽的义务，我们既不存在侵权行为也不存在违约行为，我方不应对原告的损失承担赔偿责任。被告万方新源公司辩称：原告称自2005年8月2日入住后，房屋顶部遇雨雪长期漏水，导致墙体对角通体开裂，要求答辩人承担损害赔偿费用、诉讼费用。答辩人认为：（1）2005年8月2日至2006年11月5日期间：万方新源公司并非小区的物业公司，与原告间不存在物业服务关系。因为2006年11月5日，答辩人通过招投标方式入驻小区，开始对该小区进行物业管理。基于无合同无义务。因此在此期间因房顶漏水给原告造成的损失，答辩人不应承担赔偿责任。（2）2006年11月5日至2014年6月30日期间：首先，万方新源公司在管理小区期间，每年都会对该小区的屋面进行防水等维修工作。因此在此期间因房顶漏水给原告造成的损失，在房屋漏水原因不详，责任无法划分的情形下，答辩人不应承担赔偿责任。其次，根据《建设工程质量管理条例》第四十条第二款规定：在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，建设工程的最低保修期限为５年。事实上，2012年7月，万方新源公司向顺义区建委申请公共维修基金对小区屋面进行了全面防水修缮。与此同时答辩人与北京森桦建业防水工程有限公司（以下简称森桦防水）签订《北京市建设工程施工合同》。该合同约定：森桦防水对万方新源公司管理的小区楼顶的防水层进行维修改造，2012年7月16日开工，2012年8月14日竣工并验收。该防水工程的维保期为5年（自2012年8月14日起至2017年8月13日止）。因此答辩人认为在此期间已经对小区尽到了维修义务，且直至原告起诉之日，小区防水工程还在维保期内，让答辩人承担原告的全部赔偿责任，是不合理的。退一步讲，即便答辩人要对原告的损失承担赔偿责任，那答辩人也并非唯一赔偿责任主体，森桦防水应在维保期内对原告的损失承担赔偿责任（答辩人已申请将其追加为被告）。（3）2014年6月30日至2016年3月30日期间：答辩人与乐生活（北京）智慧社区投资发展有限责任公司（以下简称乐生活）于2014年6月30日签署了《物业交接协议书》。该协议约定：2014年6月30日后，小区物业管理工作由乐生活接管。因此在此期间因房顶漏水给原告造成的损失，答辩人认为不应承担赔偿责任，应由权利义务的承受主体乐生活承担。二、诉讼时效已过，答辩人认为原告已丧失胜诉权。根据《民法通则》第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。特殊情况除外。也就是说原告应该在知道或应当知道合法权益被侵害后两年内提起诉讼。未在两年内提起诉讼，则丧失胜诉权。结合本案实际情况，原告在2016年3月30日对答辩人提起损害赔偿诉讼，诉讼时效期间为两年。答辩人认为：如有责任需要其承担赔偿责任，应该是在2014年3月30日至2016年3月30日的两年期间承担责任。再者2014年6月30日，万方新源公司对小区的物业管理权已移交乐生活且办理了撤场，所以如需要承担赔偿责任，也是在2014年3月30日至2014年6月30日期间来承担责任。更何况本案房屋漏水原因不详，责任无法划分。鉴于原告对于2014年3月30日前的损失赔偿未能提起诉讼，也未提供时效中止、中断的证据证明，则原告对于2014年3月30日前提起损害赔偿的诉讼已过时效，原告已丧失胜诉权。三、证据方面，原告主张的装修损失30000元、租房费用10000元、误工费4000元、搬家费3000元、精神损失费5000元，原告并未提供损失的相关证据，答辩人不予认可。原告称因房屋顶部出现漏水导致其损失，要求答辩人承担损害赔偿责任。答辩人认为：原告在庭审过程中未向法庭提交造成其实际损失的相关证据，因此，答辩人对此不予认可。经审理查明：刘信成系房屋使用人并在该房屋内居住，2005年该房屋时屋顶开始漏水。2006年11月5日至2014年6月30日期间万方新源公司为涉诉房屋所在小区提供物业服务，自2014年7月1日以后，由乐生活公司为涉诉小区提供物业服务。万方新源物业于2012年7月申请北京市商品住宅专项维修资金应急使用，并与森桦防水签订了建设工程施工合同，约定于2012年8月16日至2012年9月16日对甲15号楼、乙15号楼顶部进行修葺，保修期五年。修葺后，刘信成居住的房屋仍存在漏水情况。乐生活公司多次对涉诉房屋楼顶进行维修，但是房屋仍存在漏水情况。经本院现场勘验，刘信成房屋内多个房间均有漏水痕迹，墙体多处裂缝，客厅顶部墙皮脱落严重。2013年9月12日，该小区的房屋所有权人杜启银以相同理由诉至本院，要求万方新源物业赔偿其相关房屋损失，后本院作出（2013）顺民初字第12622号民事判决书，判决万方新源物业赔偿其搬家费、租房费、房屋重新装修费共计一万五千元，后万方新源物业不服本院一审判决，上诉至北京市第三中级人民法院，2014年4月9日，北京市第三中级人民法院作出（2014）三中民终字第2543号民事判决书，判决维持原判。上述事实，有庭审笔录、本院现场勘验笔录、本院（2013）顺民初字第12622号民事判决书、北京市第三中级人民法院（2014）三中民终字第2543号民事判决书、房屋所有权证等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。刘信成于2016年3月30日诉至我院，万方新源公司主张刘信成未就2014年3月29日前的损失赔偿提起诉讼已经超过诉讼时效，但是本院认为万方新源公司自2006年至2014年连续为刘信成房屋所在小区提供物业服务，从整体上来看，刘信成的诉讼请求并未超过诉讼时效，因此，对于万方新源公司主张刘信成2014年3月29日之前的损失赔偿请求已经超过诉讼时效的辩称，本院不予认可。公民的合法财产受到法律保护。刘信成房屋因房顶部漏水造成损失的事实存在。万方新源公司在明知刘信成房屋存在漏水并经过修复仍不能修好的情况下，不履行申请启动公共维修基金进行修复的义务，造成损失的发生及扩大，应对刘信成因此造成的合理损失承担赔偿责任。乐生活公司在物业服务期间，已经尽到维修义务，而刘信成房屋漏水问题，并非乐生活公司维修服务范围内所能解决，亦并非在乐生活公司服务期间由乐生活公司侵权造成。因此，刘信成要求乐生活公司赔偿其装修损失，本院不予支持。虽然刘信成未进行相关损失鉴定，但为了从根本上消除房屋长期漏水造成的问题，避免矛盾久拖不决，本院根据刘信成的实际损失情况，并结合其提交的证据、现场勘查情况等，酌情确定刘信成的合理损失。刘信成要求赔偿搬家费及租房费，经查，刘信成需要对房间内的屋顶进行修复，必定会发生合理的搬家及租房费用，本院根据刘信成家房屋情况、按照市场价格等方法酌情确定具体损失数额。刘信成要求赔偿的误工费、精神损失费，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条之规定，判决如下：一、被告北京万方新源物业服务有限公司赔偿原告刘信成装修损失、搬家费及租房费用共计一万五千元，于本判决生效之日起七日内付清；二、驳回原告刘信成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千零五十元，由原告刘信成负担三百元（已交纳），被告北京万方新源物业服务有限公司负担七百五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李秀文人民陪审员  蔡爱华人民陪审员  李秀兰二〇一六年十二月二十六日书 记 员  陈 洁