辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽07民终1915号上诉人（原审被告）：锦州亿隆置业有限公司，住所地锦州市高新技术开发区雨露街创业服务中心万米厂房304号。法定代表人王国宪，该公司董事长。委托诉讼代理人骆景宏，该公司法律顾问。被上诉人：（原审原告）王雪。上诉人锦州亿隆置业有限公司因与被上诉人王雪房屋买卖合同纠纷一案，不服锦州市太和区人民法院（2016）辽0792民初225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月27日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人锦州亿隆置业有限公司的委托代理人骆景宏、被上诉人王雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人锦州亿隆置业有限公司上诉请求：要求撤销一审判决第一、二项，发回重审。理由是：一审认定事实错误，根据双方签订的商品房买卖合同、装修协议的约定，交付日期为2014年8月31日而不是2014年5月31日，根据该协议，房屋装修完毕后才转为精装房。原审从2014年5月31日起计算违约金错误。而实际交房日为2015年4月25日。被上诉人辩称，商品房买卖合同明确约定应在2014年5月31日交房并约定了违约金，上诉人的说法是利用装修协议混淆概念。上诉人在2015年4月25日并未提供应提供的住宅质量保证书、住宅使用说明书、装修设计平面图、装修管线图等资料，被上诉人有权拒绝交接。2015年4月25日不应视为商品房交房日。被上诉人王雪向一审法院起诉请求：2012年8月29日，原告就购买位于锦州亿隆国际广场居住式公寓9号楼9层53号房屋（以下简称“诉争房屋”）事宜与被告签订了《商品房买卖合同》及《亿隆国际广场居住式公寓委托装修管理服务协议》（以下简称“装修协议”），根据《商品房买卖合同》第八条、第九条1款（2）项之规定被告应在2014年5月31日前交付诉争房屋。如被告逾期超过60日应按日向原告支付总房款万分之二的违约金，即支付2014年6月1日至2016年2月29日期间的违约金总计42689元（总房款338799元×0.0002×630天=42689元，以及2016年3月1日至实际交房日期间的逾期交房违约金，以实际交房日计算）。根据《装修协议》第六条（2）款，第九条（2）款之规定被告应在2014年8月31日前完成诉争房屋装修，并通知原告交接验收。如被告逾期交付装修房的，每逾期一日按《装修协议》价款（即管理服务费）之总额每日万分之二向原告支付违约金。即支付2014年9月1日至2016年2月29日期间的装修违约金总计10022元（每平米装修费2280元×40.70平米×0.0002×540天=10022元，以及2016年3月31日至实际交房日的装修违约金，以实际交房日计算）。根据《装修协议》附件：《全装修配置标准》中规定，诉争房屋二楼应建有卫生间，但实际中被告并未建造二楼卫生间，属于单方面违约，根据《商品房买卖合同》第十三条约定，诉争房屋达不到约定装修标准的，原告有权要求被告双倍赔偿装修及设备差价，总计6840元（每平方米装修费2280元×1.5平米×2倍=6840元）。本面积根据被告提供图纸数据计算得出，且未净面积。另因，原告后期需对二楼修建卫生间，而导致对装修及墙体二次破坏，人工费，建造费，交通等预算为3000元，此费用应由被告支付。根据《商品房买卖合同》第十三条约定公寓室内墙体应建造为混合砂浆、刮大白处理，但实际中被告并未按约定建造，属于单方面违约。根据约定原告有权要求被告按双倍赔偿，但由于无法准确计算价格，原告请求法院酌情处理或调解。根据《商品房买卖合同》第十一条及《装修协议》第六条（3）项规定，被告应在交付诉争房屋同时向被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以及装修设计平面图、装修管线图，电气设备说明书保修卡等资料。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告未按约定交付装修合格的房屋。经原告多次催促及交涉，截止今日，被告也未能履行交房义务，并对原告的交涉请求不予理睬，至今原告也未能见到被告方的负责人，被告一直采取躲避推诿的方法逃避解决问题，给原告的经济及精力造成重大损失。故请求人民法院依法判令被告1、支付逾期违约金42689元及2016年3月1日至实际交房日期间的逾期交房违约金；2、支付逾期装修违约金10022元及2016年3月1日至实际交房日的装修违约金；3、被告支付二楼卫生间建造费用6840元及后期改造费3000元；4、判令被告对室内墙壁进行改造或协商解决；5、判令被告向原告提供住宅质量保证书和住宅使用说明书以及装修设计平面图、装修管线图、电器设备说明书保修卡等资料；6、判令被告承担房屋交接前的一切费用。上诉人锦州亿隆置业有限公司在一审中辩称，第一、请求我公司延期交房，协议规定2014年8月31日交房，我公司给原告发送入住通知2015年4月25日。延期交房的原因在于市政配套单位延期交工131天，有人民法院的判决和证明，根据合同的规定可以延期交房131天。第二、装修违约金的问题，装修款已经计算在总房款当中，并没有另行收取装修的房款，违约金按总房款计算，不能单独计算房屋装修违约金。第三、关于二楼卫生间的问题，从房屋买卖合同没有体现二楼有卫生间，因此二楼卫生间的建造和改造费用不同意给付。第四、墙体改造属于设计变更，这个双方有补充协议，是经过原告同意，并且轻钢龙骨明显高于混合砂浆，因此不同意双倍赔偿。第五、关于提供住宅质量保证书和住宅使用说明书以及装修设计平面图、装修管线图、电器设备说明书保修卡在办理入户时被告一并提供。第六、2015年4月25日发出入户通知要求原告办理入户手续，原告没有办理，根据双方合同的规定视为原告接受房屋，2015年4月25日之后的产生的费用应该由原告承担。一审法院认定事实：2012年8月29日，原告购买了亿隆国际广场9-53室精装修房屋，建筑面积40.70平米，该房屋总房款为338799元。原告与被告签订《商品房买卖合同》和《亿隆国际广场居住式公寓委托装修管理服务协议》。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人（被告）应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在该商品房经验收合格后，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起7日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；第九条约定，关于出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种情况处理；1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付的房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二，（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。原、被告签订商品房买卖合同补充协议。该协议第五条对交付期限的补充约定，“1、《商品房买卖合同》第八条所指的特殊原因，除包括本合同第八条第1款（即遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起7日内告知买受人的）外，出卖人可以据实延期交房，不承担违约责任。2、本补充协议双方一致同意特别约定如下情况且出卖人无需通知买受人，出卖人可凭锦州市人民政府有关主管部门或其他相应单位（包括但不限于公证机关及其他能证明不可抗力存在或发生的单位）出具的证明文件，据实予以延期；（1）市政配套引致的延误，包括停水、停电等情况造成无法正常施工的。”2014年4月18日锦州两锦电力发展有限公司出具证明称，“两锦电力发展有限公司与锦州亿隆置业有限公司就市政供电配套工程在2013年9月签订了施工合同，约定完工时间日期为2013年11月30日。在外网配套工程施工过程中因规划线路更改停工25天左右。规划线路更改后因沿线商家占地补偿一事多次阻挠施工，近二个月时间，施工时路基复杂施工难度极大，又逢冬季施工，致使外网工程拖至2014年4月10日得以完工”。2015年4月25日被告通知原告办理入住手续，但原告认为不符合约定的标准，未办理入住手续。至原告2016年3月3日起诉之日止被告未提供该房屋的竣工验收报告。一审法院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同第八条约定承担违约责任的前提是排除第八条规定的特殊情况，原、被告签订的补充协议中约定了双方一致同意特别约定如下情况且出卖人无需通知买受人，出卖人可凭锦州市人民政府有关主管部门或其他相应单位（包括但不限于公证机关及其他能证明不可抗力存在或发生的单位）出具的证明文件，据实予以延期。两锦电力发展有限公司出具的证明内容符合商品房买卖合同第八条及补充协议中有关延期交房的相关约定，出卖人可以据实延期交房131天，不承担违约责任，但扣除131天交房期限后，至原告起诉之日止，被告虽已通知原告可以办理入住手续，但因其不能提供房屋相关的验收手续，以致其不能交付给原告合同当中约定的“经验收合格”的房屋，故被告应当承担违约责任，应当依据合同约定给付原告因延期交房511天按原告已交房屋总价款的日万分之二计算违约金。原告主张的装修期间违约金，因该项请求与逾期交房违约金互为同一请求，其违约金不能重复计算，该项请求，本院不予支持。原告主张的二楼卫生间及后期改造费用的赔偿请求，因无证据证明，该项请求，本院不予支持。原告主张被告改变室内墙体建筑材料应双倍赔偿的请求，被告改变使用墙体建筑材料属于建筑设计变更并已告知原告，因此原告的该项请求，本院不予支持。原告主张被告应提供相关资料，被告同意在房屋交付时一并将原告主张的说明书等资料交付给原告。原告主张被告承担房屋交接前的一切费用的请求，因原告主张的费用尚未发生，该项请求，本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条的规定，判决如下：一、被告锦州亿隆置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告王雪延迟交房违约金34252元（2016年3月3日之后违约金以总房款338799元为基数按双方约定的违约金日万分之二计算至房屋交付日止）。二、被告锦州亿隆置业有限公司在交付房屋时向原告王雪提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以及装修设计平面图、装修管线图、电器设备说明书保修卡等资料。三、驳回原告王雪的其他诉讼请求。案件受理费1364元，由被告锦州亿隆置业有限公司负担。本院二审期间，双方均未提出新的证据。经审理查明，争议房屋尚未经质检部门出具检验合格的相关证明。上述事实有商品房买卖合同、装修协议、证明及当事人陈述载卷为凭。经开庭质证和本院审查，认为可以采信。本院认为，合同当事人应严格按照合同约定履行义务。本案中双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，“出卖人（被告）应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在该商品房经验收合格后，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。上诉人即应按照合同约定履行交付房屋的义务，之后签订的装修协议不能免除上诉人的交房义务。上诉人主张应将2014年8月31日认定为约定的交房日期没有事实依据，其主张不予支持。交付经检验合格的房屋是商品房买卖合同中卖方的主要义务，上诉人不能提供房屋经检验合格的证明文件，不能将2015年4月25日视为交房日期。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1364元，由上诉人锦州亿隆置业有限公司负担。本判决为终审判决审判长  刘树林审判员  闻 伟审判员  李 俐二〇一六年十二月五日书记员  姚少华