上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第1728号原告：上海河畔星钻购物有限公司。法定代表人：曾召顺。委托诉讼代理人：施莉珏，上海市华诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈淑英，上海市华诚律师事务所律师。被告：上海来天华餐饮实业有限公司。法定代表人：阮大伟。被告：上海七宝来天华酒楼有限公司。法定代表人：缪富珍。两被告共同委托诉讼代理人：许世锋，上海翰森律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：韦渊卿，上海翰森律师事务所律师。第三人：上海七宝商城。法定代表人：张斌，总经理。委托诉讼代理人：史A。委托诉讼代理人：沙佳伟，上海合勤律师事务所律师。原告上海河畔星钻购物有限公司(以下简称河畔星钻公司)与被告上海来天华餐饮实业有限公司(以下简称来天华餐饮)、上海七宝来天华酒楼有限公司(以下简称来天华酒楼)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月20日立案受理。期间，根据被告来天华餐饮及来天华酒楼申请，本院依法追加上海七宝商城(以下简称七宝商城)为本案第三人参加诉讼。本案先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2016年3月15日公开开庭进行了审理。原告河畔星钻公司之委托诉讼代理人施莉珏、被告来天华餐饮及来天华酒楼之共同委托诉讼代理人许世锋、第三人七宝商城之委托诉讼代理人沙佳伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告河畔星钻公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告来天华餐饮就上海市闵行区七莘路XXX号四层、五层房屋自2014年7月1日起的不定期租赁关系；2、判令两被告立即迁出上海市闵行区七莘路XXX号四层、五层房屋并将房屋恢复原状交还原告；3、判令被告来天华酒楼办理法人登记住所地(上海市闵行区七莘路XXX号)地址的变更手续；4、判令两被告按照人民币(下同)169,991元/月的标准支付自2016年1月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费。事实和理由：原告与被告来天华餐饮于2002年6月28日签订《租赁合同》，约定由被告来天华餐饮向原告承租位于闵行区七莘路XXX号四层、五层房屋(以下简称涉案房屋)并另行注册公司用于经营“七宝来天华酒楼”。房屋租赁面积为3,511.95平方米，租赁期限自2002年7月1日起至2014年6月30日止。租金按月支付，先付后用。2002年7月1日至2007年6月30日租金为160,233元/月，2007年7月1日至2012年6月30日租金为165,040元/月，2012年7月1日至2014年6月30日租金为169,991元/月。《租赁合同》签订后，原告按约向被告来天华餐饮交付房屋。2002年10月25日，被告来天华餐饮作为股东之一出资设立被告来天华酒楼用于经营“七宝来天华酒楼”，工商登记住所地为涉案房屋内。后，被告来天华酒楼在涉案房屋内进行正常经营，并由被告来天华酒楼向原告实际支付涉案房屋租金、水电费用等各款项。《租赁合同》履行至2014年6月30日。《租赁合同》到期前，原告多次通过函告的形式与被告来天华餐饮沟通协商续约事宜，但由于双方对于续约租金的差距过大，导致续约不成。原告因经营需要，在租赁合同到期之后决定不再与被告来天华餐饮续签租赁合同，并就此事宜在2015年3月27日向被告来天华餐饮进行了正式的书面告知，要求解除与被告来天华餐饮之间的不定期租赁关系，并要求两被告按期迁出租赁房屋，遭到两被告拒绝，并仍然继续占用房屋不愿腾退。现原告为维护自身的合法权益，遂诉诸法院要求判如所请。被告来天华餐饮及来天华酒楼共同辩称，对于诉请1、2，双方之间不是不定期租赁关系，双方租期是明确的，依据七宝镇人民政府的《会议纪要》，被告的租期至2022年，故也不同意迁出。如果原告要求两被告迁走的话，需要原告进行相应赔偿。对于诉请3，属于工商登记的行政范畴，不是民事诉讼范畴。对于诉请4，按照履行情况看，应该由被告来天华酒楼来支付，被告来天华餐饮没有支付义务。综上，对原告的诉请均不同意。第三人七宝商城述称，从形式上，三方确实在七宝镇政府的协调下召开了该会议。《会议纪要》的内容是镇政府单方草拟的，三方及镇政府都没有盖章，对三方没有法律上的约束效力。七宝商城作为大房东出面也同乐购(原告)协商，希望能在租期届满后将租期调整至2022年，续租租金由来天华与乐购(原告)具体协商，即《会议纪要》上记载表明的“续租租金再行约定”。当时也表示如果来天华与乐购(原告)有增减比例的与原告与第三人的一致，如果原、被告之后约定的增减比例超过了原告与第三人的比例的话，则超出部分由第三人承担，这也是属于一种政府的扶持。因此能定的是递增比例。之后，在2014年5、6月份时被告提出原告新合同租金标准过高，第三人也牵头进行协调，在反复的磋商过程中，原告也听从第三人的建议将以市场价2.8元/日/平方米提出的租金标准进行了降低，并给予被告两年的缓冲期。可以反映出三方的协商过程，就租金标准其实在后续是一直在协商的。综上，《会议纪要》只是指导性意见，需要原、被告另行协商的，特别是租金标准。本院经审理认定事实如下：坐落于上海市闵行区七莘路3011、3013、3019、3021号房屋的权利人为第三人上海七宝商城。2001年9月，上海七宝商城(作为出租方，签约甲方)与原告河畔星钻公司(作为承租方，签约乙方)签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将其合法拥有的坐落于闵行区七宝镇七莘路XXX-XXX号的七宝商城主楼1-5层及裙楼1-4楼，总建筑面积约为21,424平方米，混凝土框架结构的商业用房出租给乙方使用，租赁期限为20年，自2002年5月1日起至2022年4月30日止；年租金为610万元，每季度租金为152.50万元，前三年不变，第四年起每年在上一年度租金的基础上以2%的比例递增。合同还对其他事项作了约定。2002年6月28日，上海河畔百货有限公司(作为出租方，签约甲方)与被告来天华餐饮(作为承租方，签约乙方)签订《租赁合同》1份，约定：甲方将坐落于闵行区七莘路XXX号星钻城五楼的房屋及四楼53平方米，总计3,511.95平方米出租给乙方开展餐厅经营业务。租期12年(自2002年7月1日起至2014年6月30日止)，自2002年7月1日起至2007年6月30日止，租金为160,233元/月，自2007年7月1日起至2012年6月30日止，租金为165,040元/月，自2012年7月1日起至2014年6月30日止，租金为169,991元/月。乙方应于进场装修前向甲方支付320,466元(相当于两个月租金)作为押金。合同期满后在确认乙方无任何债务或公共事业费用拖欠的情况下，由甲方不计利息的将押金一次性归还乙方。如乙方违约或因乙方原因提前终止合同，则乙方无权收回押金，并承担甲方因此遭受的直接经济损失；如因甲方违约而提前终止合同，则甲方归还乙方押金，并赔偿乙方1倍的押金，并承担乙方由此带来的直接经济损失。另外，双方还约定，合同期满或合同提前终止后，乙方装修的装饰物，可拆除而不损坏房屋墙面、地面、天花板的，应拆除。已与建筑物连为一体的(如地面、墙面、天花板的装饰物等)，则不许予以拆除。若乙方搬出之时有损坏的，应负责修复，或承担相应的修理费用。甲方也不得要求乙方对被装饰物覆盖的部分予以恢复原状。合同还对其他事项作了约定。签约后，原告向被告交付了上述房屋,被告则按约承租并支付了租赁押金320,466元及合同期内的租金。2009年11月3日形成的一份来天华酒店改建工作协调会议的《会议纪要》记载，2009年11月3日下午4：00时，镇长马顺华在镇政府1号楼202会议室主持召开来天华酒店改建工作协调会。出席会议的人员有：TESCO乐购总公司招商部总监王S，来天华酒店总经理缪富珍、经理缪L、缪N，七宝商城总经理王Z、副总经理史A，综合招商办主任袁M、副主任毛B。会议就来天华改建工作及延长租赁期限等事宜达成如下意见：一、来天华续租租期与七宝商城同乐购的租赁期限同步(即至2022年)；续租租金再行约定，来天华支付租金增减比例与七宝商城对乐购租金的增减相同，增加部分由七宝商城承担。二、来天华在改建期所发生的租金，由七宝商城承担9个月，来天华承担3个月。三、新建电梯费用由来天华承担。四、乐购负责电力增容事宜，并承担所需费用。五、七宝商城提供来天华100个专用停车位，具体管理方法等事项另行确定；同时，要继续做好服务工作，着手对商城地区整体业态进行调整。六、来天华要尽快完成改建工作，确保在2010年春节前开业；同时，建议将餐饮管理公司的注册地迁移到七宝。七、综合招商办要做好协调指导工作。2014年5月22日，原告向被告来天华餐饮发送《公函》，记载，“根据贵我双方于2002年7月1日签订的P06《店铺租赁合同》规定：合同将于2014年6月30日到期。我司希望贵司尽快与我司取得联系，并根据《店铺租赁合同》相关规定及会议纪要形成的相关意见对后续的租赁合作条款达成共识。”2014年5月29日，原告向被告来天华餐饮发送《公函》，记载，“贵我双方于2002年6月28日签订的乐购星钻城店四层及五层铺位租赁合同将于2014年6月30日到期。2014年度新合同续约条件为2.8元/日/平方米，月租金为299,102元，请贵司于2014年6月5日之前以书面形式给予明确答复，否则，我司则视为贵司放弃此次优先续租的权利，合同至2014年6月30日终止，不再与贵司续约。”2014年7月7日，原告向被告来天华餐饮发送《公函》，记载，“根据贵我双方于2002年7月1日签订的P06《店铺租赁合同》约定：合同已于2014年6月30日到期。基于贵我长久以来良好的合作关系，贵司享有同等条件下优先续约权，但贵司至今的回复与我司的续约条件相去甚远，且没有进一步的磋商诚意。鉴于此，贵司的上述行为将被视为放弃同等条件下的优先续约权，双方之租赁合同关系已于2014年6月30日终止。”2015年3月27日，原告向被告来天华餐饮发送《告知函》，记载，“贵我双方于2002年6月28日签订的《租赁合同》已经于2014年6月30日到期终止。在到期前后，我司已数次通过函告及其他方式提出双方应就续租条件进行协商，并明确表示续租租金以2.8元/日/平方米计算。但至今双方未就续租事宜达成一致意见，导致双方之间的租赁关系自2014年7月1日起始终处于不定期租赁状态，给我司的正常经营带来了严重困扰。在此，我司郑重函告如下：贵我双方于2002年6月28日签订的《租赁合同》已到期自然终止。我司已决定不再与贵司续租，并终止不定期租赁关系。请贵司在2015年4月30日前按照合同约定搬离所有贵司物品并将店铺恢复交付时状态交还我司，逾期我司将视为贵司放弃该些物品的权利，我方有权自行处理，费用由贵司承担。贵司还应承担我司为拆除上述物品发生的费用以及将租赁区域恢复原状的费用。如贵司迟延交还租赁区域，我司将按5.6元/日/平方米收取场地占用费。”2015年3月31日，被告来天华酒楼向原告发送《关于2015年3月27日告知函之回复》，记载，“2014年6月11日在七宝商城会议室，由七宝商城王X总经理牵头召开了三方协调会，与会人员有七宝商场史副总，贵司顾F经理、谢J经理，我司缪L经理、方H总经理共同参加。会议上，三方明确按2009-22七宝镇政府会议纪要执行，即贵我双方的租赁合同与贵司与七宝商城的租期相同，同时，亦确定了我司与贵司租金增减比例与七宝商城与贵司租金的增减比例相同，增加部分由七宝商城承担。对此，三方均无异议。会后，贵司按该会议的约定，每月向我司开具了租金发票至今，我司亦按照贵司所发通知书按时支付了租金至今。现贵司又致函，称租金需调整至2.8元/日/平方米，我司认为该调整完全违背2009年的会议纪要之后的多次协调会。根据我司计算，贵司与七宝商城的租赁合同约定的增幅为每年递增7万元，相应的增幅比例仅为2%左右，而现在贵司提出的租金增长幅度高达74%，大大超过上述幅度，是明显的恶意逼迁行为。此外，贵司还认为双方属于不定期租赁关系，且要求我司按5.6元/日/平方米标准支付场地占用费的观点更是荒谬。我司认为：贵我双方的租赁期限、租金均已为书面会议纪要所确定，因此贵我双方不属于不定期租赁关系，双方属于有明确租赁期限的租赁关系。贵司无权单方提前终止合同，更是无权要求我司按5.6元的标准支付场地占用费。”另查明，上述合同到期后,原告向被告开具了缴款通知单，原告确认被告向其支付了自2014年7月1日起至2015年12月31日止按每月169,991元的标准的款项。诉讼期间，被告按上述标准又向原告支付了至2016年12月31日止的房屋使用费，原告确认收到上述款项，但同时也表示，因双方始终未达成续签合同的意思表示，故被告应迁出并返还租赁房屋。又查明，2002年6月17日，上海河畔百货有限公司经工商核准变更企业名称为原告河畔星钻公司。同年10月25日，来天华酒楼经工商登记设立。因目前被告仍未搬离承租房屋，遂成讼。就两被告的关系，被告庭审中陈述，本案的履行主体是被告来天华酒楼，签约主体是被告来天华餐饮，签约时被告来天华酒楼还未设立。被告来天华酒楼成立后，将租赁合同中的权利义务进行了概括性继受，因此如果要支付房屋使用费的话也应该由被告来天华酒楼来支付，被告来天华餐饮没有支付义务。原告对此在庭审中表示，由于当时被告来天华酒楼没有成立，被告来天华餐饮作为投资人与原告签订了合同。合同签约过程中是被告来天华餐饮，被告来天华酒楼成立后是被告来天华酒楼实际使用，实际租金也是来天华酒楼的账户划给原告的，承租过程中义务都有被告来天华酒楼来履行，但是租赁保证金是被告来天华餐饮支付的，在后续的续租事宜也是由被告来天华餐饮实际接洽和沟通的，因此在履行过程中两被告都成为了承租主体。原告庭审中还表示，被告返还房屋并结清费用之后愿意退还320,466元租赁押金。以上事实，由原告提供的涉案房屋权利人登记为七宝商城的《上海市房地产权证》、七宝商城与原告签订的《房屋租赁合同》、原告与被告就涉案房屋签订的《租赁合同》、原告致被告《公函》及《告知函》、被告给原告发送的《关于2015年3月27日告知函之回复》、原告的《企业名称变更核准通知书》，被告提供的2009年11月3日的《会议纪要》、原告自2014年7月至2016年3月寄送给被告的缴款通知单及被告已根据上述通知单付清了该期间水电费及租金的相关凭证、原告发送给被告来天华酒楼的《租赁合同》(双方均未签字)以及原告、被告及第三人的当庭陈述并均经庭审质证所证实。本院认为，上海河畔百货有限公司与被告来天华餐饮签订的《租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，上述合同履行过程中，上海河畔百货有限公司经工商登记更名为原告河畔星钻公司，原告河畔星钻公司理应承接上海河畔百货有限公司在上述合同中的全部权利义务。本案的争议焦点是：原告认为至2014年6月30日租赁合同期满双方又未对之后的租金金额达成合意，故自2014年7月1日起双方之间应为不定期租赁关系，原告行使单方解除权后被告应予搬离。被告认为根据《会议纪要》的约定，租赁期限为至2022年，双方租赁期限还未到期，同时，《会议纪要》亦确定了原、被告租金增减比例与七宝商城同原告租金的增减比例相同，增加部分由七宝商城承担，故不存在双方需重新约定租金，且之后被告按原告每月开具的缴款通知支付租金至今，故不应搬离。本院认为，虽然《会议纪要》并非经各方签字确认而形成的一份协议，但从原、被告提供的往来函件看，在《租赁合同》到期前后，双方围绕《会议纪要》的内容，为是否续签合同及租金的调整进行了沟通。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条之规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。《会议纪要》第一条实质上涉及三个事项：一是续租租赁期限，二是续租租金金额，三是续租租金增减的比例。对于“续租租期为与七宝商城同原告的同步及支付租金增减比例为与七宝商城对原告租金的增减相同”，双方均无异议。故双方的争议主要集中在“续租租金再行约定”这部分内容的理解上，本院认为，既然《会议纪要》中并没有体现出续租租金仍为原合同约定租金，而为需再行约定，则双方均应尊重该约定，原告提出了按2.8元/日/平方米为标准计算续租的起算租金，而被告的回函则明确表明了坚持按原合同租金标准即以169,991元/月作为续租起算租金的计算依据，双方对于续租租金的起算金额因差距过大未能达成一致。现因双方对签约条件中主要条款磋商不成导致没有续签成功，原告作为涉案房屋的出租方，有权收回房屋。合同法规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。就本案而言，法院以2015年3月31日被告收到原告向其送达的2015年3月27日的《告知函》之日作为合同解除日。被告在原告已明确表示没有续签成功双方合同不再继续履行的情况下，继续支付租金的行为，并不构成与原告续签合同的事实。因此对于原告提出的要求确认不定期租赁关系已经解除及返还房屋的诉请，本院均予以支持。而且虽然被告来天华酒楼在成立后以自己名义承担了支付合同履行期间租金等各项义务，但各方对被告来天华餐饮是否退出租赁关系没有形成明确的合意，因此来天华酒楼与来天华餐饮应视为构成对并存债务的承担，原告现要求两被告迁出并返还房屋的请求，本院予以支持。但根据合同中“租赁期满或合同提前终止后，乙方装修的装饰物，可拆除而不损坏房屋墙面、地面、天花板的，应拆除。已与建筑物连为一体的(如地面、墙面、天花板的装饰物等)，则不许予以拆除。甲方也不得要求乙方对被装饰物覆盖的部分予以恢复原状”的约定，原告提出要求恢复原状并不符合合同约定，因此对原告要求恢复原状的诉请，本院不予支持。另外，结合《会议纪要》形成时间在2009年11月，实质上该《会议纪要》是对“原、被告租赁合同履行7年、尚余5年时，被告对酒楼进行改建装修”的背景下，因考虑到被告此项扩大的投入，而由三方对租期及租金等重新协商之后形成的方案，从该方案中也可以看出对于被告的改建装修行为给予了被告延长租赁期限的优惠政策，尽管最终原、被告未对续租金额协商一致被告无法继续延长使用涉案房屋，但综合上述因素，原告在收回房屋时需对被告改建投入的装修损失予以补偿，而因审理中经法院向被告释明后，被告已明确表示不要求在本案中主张该部分损失，对此其将另案起诉，故本案中对被告改建投入的装修损失不再处理，由双方之后另行协商或由被告另案提起诉讼解决。关于原告要求两被告按照169,991元/月的标准支付自2016年1月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费的诉请，因被告在诉讼期间已按169,991元/月的标准向原告支付了至2016年12月31日止的房屋使用费，目前被告尚未存在拖欠房屋使用费的情形，故对原告此项诉请，本院不再支持。此外，合同中约定，“合同期满后在确认乙方无任何债务或公共事业费用拖欠的情况下，由甲方不计利息的将押金一次性归还乙方”，现双方的租赁关系已确认解除，对于水、电费等公共事业费用，原告亦未在本案中提出明确的请求，故原告应将收取被告来天华餐饮的租赁押金予以返还。最后，因办理法人登记住所地地址变更手续属行政管理范畴，非民事诉讼范畴，故对于原告此项诉请，本院不予支持，由原告另觅途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认原告上海河畔星钻购物有限公司与被告上海来天华餐饮实业有限公司关于上海市闵行区七莘路XXX号四层53平方米房屋及五层房屋的不定期租赁关系已于2015年3月31日解除；二、被告上海来天华餐饮实业有限公司、上海七宝来天华酒楼有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离并向原告上海河畔星钻购物有限公司返还位于上海市闵行区七莘路XXX号四层53平方米房屋及五层房屋；三、原告上海河畔星钻购物有限公司于本判决生效之日起三十日内向被告上海来天华餐饮实业有限公司返还租赁押金320,466元；四、驳回原告上海河畔星钻购物有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,699.82元，由被告上海来天华餐饮实业有限公司、上海七宝来天华酒楼有限公司负担(于本判决生效之日起三十日内向原告上海河畔星钻购物有限公司直接支付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟审 判 员  陈 洁人民陪审员  尹 萍二〇一六年十二月二十日书 记 员  刘 阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。