.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}    海南省万宁市人民法院   行政判决书   （2016）琼9006行初16号   原告李艳杰，女，汉族，1964年10月23日出生，现住河南省周口市。   委托代理人李刚，男，现住河南省周口市，系原告李艳杰的胞弟。   被告万宁市住房保障与房产管理局，住所地：万宁市万城镇人民中街**。   法定代表人陈儒平，该局局长。   委托代理人：陈浅，该局市场股工作人员。   委托代理人：薛彩云，海南昌宇律师事务律师。   第三人海南鑫东源旅业有限公司，，住所地海南省海口市海达路**今典别墅小区**别墅   法定代表人王小玲，该公司董事长。   委托代理人王梦瑶，海南方圆律师事务所律师。   委托代理人祝向荣，海南方圆律师事务律师。   第三人中国建设银行股份有限公司海口美丽沙支行，住，住所地海口市海甸岛五西路美丽沙花园/span>   法定代表人：丘建民，该行行长。   委托代理人：许翠霞，海南法立信律师事务律师。   委托代理人：朱晓宇，海南法立信律师事务律师。   原告李艳杰不服被告万宁市住房保障与房产管理局（以下简称万宁房管局）于2014年3月27日作出的"万宁市房建万城字第9502号在建工程抵押登记"的具体行政行为，于2016年6月3日向本院提起行政诉讼。本院当日决定受理本案。因海南鑫东源旅业有限公司（以下简称鑫东源公司）、中国建设银行股份有限公司海口美丽沙支行（以下简称建行美丽沙支行）与本案被诉行政行为有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本案依法组成合议庭，于2016年9月29日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人李刚、被告的委托代理人陈浅、薛彩云，第三人鑫东源公司的委托代理人祝向荣、第三人建行美丽沙支行的委托代理人许翠霞、朱晓宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   2014年3月26日，第三人鑫东源公司、建行美丽沙支行向被告万宁房管局提出在建工程抵押申请。被告受理其申请后，依法审核了申请人提交的文件材料，依据《中华人民共和国房地产管理法》第六十二条、《房屋登记办法》第七条、第十九条、第二十五条、第六十条等规定，对万宁市兴隆旅游区惠康大道忆云路忆云山水产权式温泉假日酒店1号楼作出"万宁市房建万城字第9502号在建工程抵押登记"的行政行为。   原告李艳杰诉称，2014年2月28日，原告决定购买鑫东源公司开发建设忆云山水产权式温泉假日酒店D幢302号房屋，同日，与鑫东源公司签订了商品房预售合同，并缴纳房款661032元。同日鑫东源公司将建成的毛坯房交付给原告。2015年11月30日，原告在被告万宁市房管局查询得知房产已办理抵押登记，并在该局查阅抵押相关材料时，认为被告在办理抵押登记时程序违法，侵犯了原告的合法权益，特向本院提起诉讼，请求判决：1、撤销被告在建工程他项权利登记（登记证号为：万城字第9502号）；2、本案的诉讼费用由被告承担。   被告万宁市房管局辩称，一、原告未曾向被告请求商品房预售合同备案登记，原告主观认为被告侵犯的权利根本不存在。1、原告或鑫东源公司根本性地怠于履行合同义务。原告自述其于2014年2月28日其与鑫东源公司签订商品房预售合同，并于同日完成付清房款和交付毛坯房。对于该事实的真实性应当由原告举证证明。依据该合同第二十八条约定书面备案确认和预告登记，出卖人应于本合同签订暨网上备案之日起30日内向市县房产行政主管部门办理书面备案确认手续，并在书面备案确认之日起10日内办理房产预告登记，如出卖人不按约定申请办理预告登记的，买受人可单方向房管部门办理。综上按原告和鑫东源公司约定，原告或鑫东源公司自签约后的40日内应当完成合同备案和预告登记，但原告或鑫东源公司根本性怠于履行合同义务，根据合同相对性的规定，应当由原告或鑫东源公司承担违约造成的损害责任，但原告或鑫东源公司无权转嫁合同责任给被告。2、原告未曾向被告申请办理商品房预售合同备案登记，被告未曾知道原告应当作为备案合同当事人，且原告是不特定对象，被告不能主观认定原告存在与涉案在建工程抵押登记的行政行为有关的权利，因此，原告主观认为被告侵犯其行政法律上的权利根本不存在。既然谈不上被侵犯的问题，也就不可能有行政法律上的利害关系。因此，原告非本案适格起诉主体，法院依法应驳回原告诉讼请求。二、原告起诉时已超过法定起诉期限，已经立案的，法院应裁定依法驳回原告起诉。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定："公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。自2015年5月1日起施行的最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第三条规定，存在超过法定起诉期限且无正当理由的，已经立案的，应当裁定驳回起诉。1、2014年2月28日原告和鑫东源公司签订商品房预售合同，但原告和鑫东源公司根本违约，完全怠于申请办理商品房预售合同备案登记和预告登记。2、2014年3月26日，鑫东源公司和建行美丽沙支行向被告申请涉案在建工程抵押登记，被告经审查，2014年3月27日作出万宁市房建万城字第9502号在建工程抵押登记证明。物权法第9条和第187条规定，在建工程抵押登记应依法登记，抵押权自登记时设立。由于抵押权登记具有公开公示的法律效力，因此，被告作出在建工程抵押登记之日起，视为在建工程抵押登记证明的行政相对人或利害关系人应当知道或者应当知道，并计算期限。因此，原告如举证证明其是本案在建工程抵押登记证明的利害关系人成立，但其起诉时已超过法定起诉期限。三、鑫东源公司和建行美丽沙支行应作为本案的诉讼参加人。鑫东源公司和建行美丽沙支行向被告请求对鑫东源公司是涉案在建工程抵押登记的行政相对人。依据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第六条规定，房屋登记薄上载明的权利人，人民法院受理房屋登记行政案件后，应当通知没有起诉的利害关系人作为第三人参加诉讼。四、被诉房屋抵押登记行为合法，法院应当判决驳回原告的诉讼请求。1、原告不是本案所诉颁发的在建工程抵押登记证明具体行政行为行政相对人，原告提交的证据不能证明本案具体行政行为侵害其合法权益。2、被告作出的万宁市房建万城字第9502号在建工程抵押登记证明的程序、内容合法。《房屋登记办法》第七条规定："办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记薄；（五）发证"。第六十条规定:"申请在建工程抵押权设立登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）抵押合同；(四）主债权合同；（五）建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书；（六）建设工程规划许可证；（七）其他必要材料。"2014年3月26日，建行美丽沙支行作为抵押权人和鑫东源公司作为抵押人共同向被告申请房屋抵押权登记，提交下列文件：（1）房屋抵押登记申请审批书；（2）申请人的法人证明；（3）抵押合同、借款合同、抵押清单、房地产抵押价值确认协议书；（4）《国有土地使用权证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程用地规划许可证》、《建设工程规划临时许可证》、万国用（2011）第500004号《土地使用权证》；（5）鑫东源公司股东决议等。鑫东源公司和建行美丽沙支行提供的房屋抵押登记资料符合法律规定，上述资料显示：鑫东源公司和建行美丽沙支行于2014年1月13日签订借款合同和抵押合同，约定贷款人建行美丽沙支行向借款人鑫东源公司贷款人民币2800万元，借款人鑫东源公司向贷款人建行美丽沙支行提供其位于海南省万宁市××区"忆云山水产权式温泉假日酒店"的在建工程3682.62平方米作为借款抵押，2014年3月19日，借款人鑫东源公司和贷款人建行美丽沙支行向被告出具的《房地产抵押价值确认协议书》确定，经实地勘察确认，一致认定该房地产抵押价值为人民币29523100元，抵押担保借款1900万元。且查明鑫东源公司已取得万国用（2011）第500004号国有土地使用证登记的土地（面积12550平方米）及土地相应的建设用地规划许可证（证号为万建（2011）第111号、建设工程规划临时许可证（证号为万住建程规临（2011）第111号）。通过审核以上文件及现场查看，被告查明该抵押房屋真实存在，为未竣工的在建工程。   综上，被告作出的行政行为合法有效，应予以维持。原告等一些不特定的人如有合同权益纠纷，其应当通过合法的民事途径寻求救济，本案原告的诉求不当。期望引起法院的重视和正确处理。   第三人鑫东源公司陈述称，一、原告具有诉讼主体资格，可以参加本案的诉讼。理由是原告是实际的购房人，且房屋已经交付给原告占有使用至今，作为利害关系人，是具有诉讼主体资格。二、本案是行政诉讼，审理的是在建工程抵押登记行为的合法性，被告作为行政机关，在作出登记时是否按照职责进行了实地查看是本案争议的焦点，审查的重点是被告行为的合法性，被告应提供证据证明其行政行为的合法性。三、原告的起诉没有超过诉讼时效，原告是购房者，又是本案的利害关系人，有权对被告的行政行为提起诉讼，是否成立，由法院进行审查。   第三人建行美丽沙支行陈述称，一、被告万宁市房管局已切实履行职责，审查第三人建行美丽沙支行及鑫东源公司申请抵押登记提交的材料，其做出的房建万城字第9502号在建工程抵押登记证件确凿、程序合法、适用法律正确，应予以维持。1、根据《物权法》第十二条的规定："登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。"及《城市房地产抵押管理办法》第三十二条："办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：（一）抵押当事人的身份证证明或法人资格证明；（二）抵押登记申请书；（三）抵押合同；（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；（六）可以证明抵押房地产价值的资料；（七）登记机关认为必要的其他文件"的规定，被告万宁市房管局作为登记机关，在办理抵押登记时，仅需要进行形式审查，实地查看不是抵押登记必须的程序。2、本案涉及抵押登记的申请人即第三人建行美丽沙支行及鑫东源公司已按规定提交办理抵押登记所需要所有材料，提交的材料均是客观真实的。首先，鑫东源公司提交的权属证明材料已充分证明其是权利人，且权属材料上没有任何他项权利或其他变更信息。根据《物权法》第九条："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外"的规定，可以推定鑫东源公司提交的权属材料即可证明其是权利人，亦可以证明权属没有争议，且原告对涉案土地及地上建筑物的使用权人、所有权人系鑫东源公司没有异议的；其次，鑫东源公司与建行美丽沙支行亦已提交双方签订的《固定资产贷款合同》及《抵押合同》，并共同向被告申请抵押登记，可以证明，上述合同是鑫东源公司与建行美丽沙支行的真实意思表示，办理抵押登记也是双方的真实意思。因此，本案涉及抵押登记的申请人已向被告提交全部抵押登记所需材料，上述材料是真实的且已符合抵押登记要求，被告审查上述材料后依法作出的抵押登记行为证据确凿、程序合法、适用法律正确。3、房建万城字第9502号在建工程抵押登记包括在建工程的多个房屋，原告争议的D幢302房仅是其中一个房屋，即与原告有利害关系的仅是房建万城字第9502号在建工程抵押登记，显然超越其权利范围，其他抵押登记房屋与原告没有利害关系，原告无权起诉。二、原告提起本案行政诉讼，系混淆行政诉讼与民事诉讼受案范围，属法律认识错误。行政诉讼解决的行政机关作出的具体行政行为是否证据确凿、依法定程序作出，而原告称其已购买D幢302房，认为其在购买房屋之后行政机关不应进行抵押登记，即原告提起本案行政诉讼的理由是原告与鑫东源公司存在房屋买卖合同关系，应撤销鑫东源公司与建行美丽沙支行的抵押关系，但上述民事基础法律关系及相关事实尚未确认，原告直接提起本案行政诉讼，显然是错误的。1、根据《物权法》第九条："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外"的规定，物权变动应依法登记，该规定即是物权公示原则，该原则设立的目的是使第三人包括登记机关能够知悉物权设立和变动的情况，而原告与鑫东源公司签订的《商品房预售合同》既不办理合同备案亦不办理预告登记，因此，原告与鑫东源公司签订的《商品房预售合同》并未登记，不产生物权变动的效力，也就是说，从现有证据看，原告不能证明其享有对涉案房屋的权利。2、从原告诉状陈述的事实与理由看，原告主张其与鑫东源公司存在房屋买卖合同关系，亦主张撤销鑫东源公司与建行美丽沙支行的抵押关系，上述法律关系均属基础民事法律关系，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条："当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。"的规定，原告应先行解决民事争议。3、建行美丽沙支行与鑫东源公司等金融合同纠纷，建行美丽沙支行已在海口市美兰区人民法院起诉，诉请鑫东源公司偿还贷款及对抵押物优先受偿，上述案件已经涉及对本案基础民事法律关系即抵押合同效力的认定，法院不应重复审理民事法律关系。三、根据司法解释的规定，原告签订的《商品房预售合同》未经登记不能对抗第三人，其享有的权利是解除合同而不是撤销抵押登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条："具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人"的规定，在房屋先订立商品房买卖合同后订立抵押合同的情形下，购房人即原告享有的权利是解除合同、要求返还已付购房款及利息、赔偿损失等，而不是继续履行商品房预售合同，撤销抵押登记。   综上所述，被告万宁市房管局作出的房建万城字第9502号在建工程抵押登记证据确凿、程序合法、适用法律正确，请求法院依法维持，驳回原告的诉讼请求。   经法庭调查，各当事人举证如下：   被告万宁市房管局为证明行政行为合法，向本院提交如下证据：1、房屋抵押登记申请·审批表，拟证明经鑫东源公司与建行美丽沙支行共同申请，申请人保证对其所提供的申请登记材料真实、合法有效，被告依法审查、复审后，审批同意办理在建工程抵押登记。2、企业法人营业执照、组织机构代码、税务登记证、企业机读登记信息、代表人身份证、法人授权委托证明书及其受托人身份证证明、公正文书，拟证明被告已经依法审查申请人提供的申请在建工程抵押登记的主体资格资料。3、中国建设银行股份有限公司海口美丽沙支行固定资产贷款合同；4、建设银行美丽沙支行抵押合同；5、土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划临时许可证、暂定资质证书。证据3-6，拟证明鑫东源公司与建行美丽沙支行自愿签订贷款合同和抵押合同，鑫东源公司声明申请本案抵押贷款的财产全部为未售，在被告的不动产登记系统中也从未存在涉案财产申请备案或其他产权登记。鑫东源公司已经取得房地产开发资质、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划临时许可证等，被告依照法律规定的程序和要求申请人提供齐全的房屋登记资料，被告审查本案在建工程抵押行为不存在任何违法行为。7、照片，拟证明被告已经对申请人申请的在建工程进行了实地查看，已查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况，并采集照片。8、在建工程抵押登记证明，拟证明被告依法作出万宁市房建万城字第9502号在建工程抵押登记证明，附记的抵押物清单均为未售，已经依法向行政相对人颁发。9、报告、答复函、整改通知书，拟证明原告和鑫东源公司签订的合同未向被告申请办理房屋买卖登记合同备案，被告办理在建工程抵押登记手续后，原告于2015年12月1日向被告反应鑫东源公司违法售房的问题，被告已将有关情况向政府报告，答复原告等人，并通知鑫东源公司整改。   原告李艳杰为证明其主张，向本院提交如下证据：1、商品房预售合同及补充协议、付款凭证、银行转账凭证，拟证明原告向第三人鑫东源公司购买涉案商品房，支付了全部购房款和装修款，取得了商品房的所有权，原告是本案适格的诉讼主体。2、授权委托合同、委托经营合同、产权委托装修装饰合同，临时管理规约，确认书，拟证明原告向第三人鑫东源公司购买涉案商品房，依约将原告所购商品房交付原告装修使用，原告收房后将房屋委托给第三方经营。3、万宁市房建万城字9502号在建工程抵押登记，拟证明第三人隐瞒事实，利用虚假的材料向被告申办了在建工程抵押登记，侵犯了原告的合法权益，原告是适格的主体。4、法人授权委托书、陈刚身份证复印件、陈刚身份信息，拟证明办理涉案房屋抵押登记及相关手续的代理授权委托书是虚假的，没有资格及办理在建工程抵押登记手续，是无权代理，万宁市房建万城第9502号在建工程抵押证实违法作出的，应予以撤销。5、交接证明，督促备案证明、承诺书、拟证明原告合法取得涉案房屋产权，鑫东源公司将涉案房屋交付给原告使用，收益、处分。6、涉案房屋照片、业主入住通知、查询回单。拟证明涉案房屋的现状及第三人鑫东源将涉案房屋上传到网上销售，被告提供所谓查看现场照片是鑫东源公司发到网上销售的照片。7、关于调查出现"忆云山水"项目购房业主反映请求的答复函，鑫东源公司上报忆云山水产权式温泉假体酒店合同情况表，拟证明被告直至2015年12月11日发出本答复函之前，都是认可鑫东源公司对外销售涉案房屋的，原告所购房屋合法，在建工程抵押登记内容不客观。8、（2015）万行初字第24号判决书，拟证明被告的行政行为违法，应予以撤销。   第三人建行美丽沙支行向本院提交如下证据：1、受理案件通知书（2016）琼0108民初496号；2、受理案件通知书（2016）琼0108497号，上述两份证据拟证明建行美丽沙支行与鑫东源公司等金融借款合同纠纷案，建行美丽沙支行已在海口美兰区人民法院起诉，诉请鑫东源公司偿还贷款及对抵押物有限受偿，即本案涉及的基础民事法律关系已经另案审理，本案不应重复审理民事法律关系。   第三人鑫东源公司没有证据向本院提供。   经庭审质证，本院对上述证据认证如下：被告提供的证据1、2、3、5、8、9，原告提供的证据3、4、6、7、8，因双方当事人对上述证据的真实性没有异议，本院予以确认。对当事人有异议的证据认证如下：（一）对被告提供的证据4抵押贷款合同，鑫东源公司申明抵押的财产均为未售房屋与事实不符，不能客观反映案件事实，本院不予认可。对证据7照片，该照片没有拍摄时间，也没有拍摄人员和进行现场查看人员的签名等，对其真实性本院不予认可，不能作为认定对抵押财产进行了现场查看的事实依据。（二）对原告提供的证据1和5，原告李艳杰与鑫东源公司签订商品房预售合同的事实，鑫东源公司予以认可，且有付款收据为证，能够证明原告与鑫东源公司存在真实的房屋买卖合同关系，且委托第三方进行经营的事实。（三）对第三人建行美丽沙支行提供的证据1、2，因跟本案审理的行政行为合法性没有关联性，本院不予认可。   根据以上证据的认定，结合双方当事人的陈述，本院确认如下事实：   2014年2月28日，原告李艳杰与第三人鑫东源公司签订《海南省商品房预售合同》，约定原告购买鑫东源公司开发建设的位于万宁市××区忆云山水产权式温泉假日酒店项目中的第D幢302房，房屋的价款为9106.81元/平方米，总价款为人民币497232元，同时约定由鑫东源公司在30日内将本合同及相关材料向房屋所在地的市县房产行政主管部门办理书面备案确认手续等内容。同日，原告与鑫东源公司签订了《产权房委托装修装饰合同》，约定原告所购买的房产由鑫东源公司委托有资质的装修公司进行统一装修装饰，同时，原告与鑫东源公司和万宁兴隆忆云山水温泉度假酒店有限公司签订了《委托经营合同》，约定由鑫东源公司提供担保，原告将所购房产委托万宁兴隆忆云山水温泉度假酒店有限公司进行统一经营管理。《海南省商品房预售合同》签订后，原告按照约定按时交纳完全部购房款，鑫东源公司未按照约定将合同及相关材料向房屋所在地的市县房产行政主管部门（即本案被告）办理书面备案确认手续，涉案房屋至今未办理所有权登记。   另查，2014年1月13日，鑫东源公司与建行美丽沙支行签订《固定资产贷款合同》和《抵押合同》，约定贷款人建行美丽沙支行向借款人鑫东源公司贷款人民币2800万元，鑫东源公司将位于万宁市××区忆云上水产权式温泉假日酒店1号楼的3682.62平方米的房产（其中包含原告购买的忆云山水产权式温泉假日酒店D幢302号房产），当成未出售房产提供给建行美丽沙支行作为抵押财产，双方确认抵押财产抵押物价值为人民币29523100元。2014年3月26日，鑫东源公司和建行美丽沙支行向被告万宁市房管局提出房屋抵押权登记申请，并向被告提交了抵押当事人的法人资格证明、《抵押合同》（附抵押清单）、《借款合同》、国有土地使用权证、建设工程施工许可证、建设工程用地规划许可证、建设工程规划临时许可证、鑫东源公司股东会决定等文件材料。上述材料经被告万宁市房管局审核，于2014年3月27日作出万宁市房建万城字第9502号在建工程抵押登记的行政行为。2015年11月30日，原告在被告处查询得知其购买的房屋D幢302号房已经办理抵押登记的事实，原告认为被告的行政行为侵犯其合法权益，遂向本院提起行政诉讼。   本院认为，本案的争议焦点有三个：一、原告李艳杰是否有诉讼主体资格；二、被告万宁市房管局作出的被诉行政行为是否合法；三、原告李艳杰的起诉是否超过了法定起诉期限。   一、关于原告李艳杰是否有诉讼主体资格的问题。根据本案已查明的事实，原告李艳杰于2014年2月28日与鑫东源公司签订了《海南省商品房预售合同》，购买了忆云山水产权式温泉假日酒店D幢302房，并已经支付完所有购房款。但鑫东源公司和建行美丽沙支行在向被告万宁市房管局申请办理抵押登记时将其购买的房屋当作未出售的房屋。本院认为，该抵押登记已经对原告李艳杰的合法权益产生了实际影响，与其具有法律上的利害关系，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条"行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼"的规定，原告李艳杰是本案适格的诉讼主体，有权提起本案诉讼。被告万宁市房管局提出的原告不是本案适格原告的辩解主张，本院不予支持。   二、关于被告万宁市房管局作出的被诉行政行为是否合法的问题。首先，《房屋登记办法》第十一条规定："申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记"。本案中，第三人鑫东源公司隐瞒真实情况，提供的抵押物清单、股东会决议等均将包含原告购买的房产在内的抵押财产表述为未出售房产，与真实情况不相符，以上证据材料不能作为证明被诉行政行为合法的依据。鑫东源公司隐瞒真实情况，提供虚假材料，致使被诉行政行为主要证据不足，应予撤销。其次，《房屋登记办法》第十九条规定，在建工程抵押登记，房屋登记机构应当实地查看。本案中，被告万宁市房管局提供了一张没有任何记录任何文字内容的照片，拟证明在作出被诉行政行为前进行了实地查看。本院认为，该张照片既没有拍摄时间也没有相关工作人员签名确认，无法证明被告万宁市房管局进行了实地查看，被诉行政行为存在程序上的瑕疵。综上，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第一款"被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销"的规定，本案应予撤销万宁市房建万城字第9502号在建工程抵押登记中涉及原告购买房产部分（忆云山水产权式温泉假日酒店D幢302号）的行政行为。   三、关于原告李艳杰的起诉是否超过了法定起诉期限的问题。被告万宁市房管局于2014年3月27日作出被诉行政行为，但原告并非本案被诉的在建工程抵押登记行为的行政相对人，且该行政行为也没有告知其诉权，根据《最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释》第四十一条第一款"行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年"的规定，原告于2015年11月30日在被告处查询得知其购买的房屋D幢302号房已经办理抵押登记的事实，知道具体行政行为的内容时，并不知道起诉期限，原告于2016年6月份向本院提起行政诉讼，未超过两年的起诉期限，因此，被告万宁市房管局主张原告的起诉已经超过起诉期限的辩解意见，本院不予采纳。   综上所述，被告作出"万宁市房建万城字第9502号在建工程抵押登记"涉及原告李艳杰购买房产部分的行政行为认定事实的主要证据不足，且违反法定程序，依法应予撤销。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（三）项的规定，判决如下：   撤销被告万宁市住房保障与房产管理局于2014年3月27日作出的"万宁市房建万城字第9502号在建工程抵押登记"涉及原告李艳杰购买房产部分（忆云山水产权式温泉假日酒店D幢302号房）的行政行为。   本案案件受理费人民币50元，由被告万宁市住房保障与房产管理局负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数递交上诉状副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判长李小玲   审判员 翁雪花   审判员 王德清     书记员唐亚斌   附本案适用的法律条文：   {条文}