四川省富顺县人民法院民 事 判 决 书（2016）川0322民初1393号原告：黄莉，女，1975年8月26日出生，汉族，居民，住四川省内江市市中区。委托诉讼代理人：刘刚，四川漆大律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁波，四川漆大律师事务所律师。原告：王建华，男，1971年11月20日出生，汉族，居民，住四川省内江市东兴区。委托诉讼代理人：刘刚，四川漆大律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁波，四川漆大律师事务所律师。被告：四川广汇置业有限公司，住所地四川省内江市东兴区。法定代表人：邓超，总经理。委托诉讼代理人：杨利娟，四川融众律师事务所律师。被告：张银生，男，1952年4月25日出生，汉族，居民，住四川省内江市东兴区。委托诉讼代理人：张晓红（系被告张银生之女），住四川省内江市东兴区。委托诉讼代理人：杨元利，富顺商务法律服务所法律工作者。被告：自贡市金鹏实业有限公司，住所地四川省自贡市沿滩区。法定代表人：唐书文，总经理。委托诉讼代理人：邓明海，四川富邑律师事务所律师。第三人：钱来树，男，1958年8月28日出生，汉族，居民，住四川省富顺县。原告黄莉、王建华与被告四川广汇置业有限公司（以下简称广汇置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告黄莉、王建华于2015年2月11日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，诉讼中，本院依法追加了张银生、自贡市金鹏实业有限公司（以下简称金鹏实业公司）为共同被告参加诉讼，并于2015年8月18日作出（2015）富民二初字第343号民事判决书。被告广汇置业公司不服判决提起上诉，二审中，案外人钱来树向自贡市中级人民法院提交了异议书，认为本院所判决的坐落于富顺县富世镇“富东商城”小区七号楼14号门面属自己所有，并提交了相关依据。自贡市中级人民法院据此于2016年3月29日作出（2016）川03民终214号民事裁定书，裁定撤销原审判决，发回本院重审。本院于2016年5月23日重审立案后，依法通知案外人钱来树作为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄莉、王建华的委托诉讼代理人刘刚、梁波，被告广汇置业公司的委托诉讼代理人杨利娟，被告张银生的委托诉讼代理人张晓红、杨元利，被告金鹏实业公司的委托诉讼代理人邓明海，第三人钱来树到庭参加了诉讼。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告黄莉、王建华向本院提出诉讼请求：1.要求确认二原告与被告广汇置业公司签订的《商品房（意向）暂认协议》和《商品房买卖合同》有效；2.要求确认位于富顺县富世镇“富东商城”小区七号楼7-8-701号、7-9-601号、7-9-701号住房各一套，七号楼14号、30号、31号营业房各一间，七号楼7单元3层7-3-2号住房一套和三号楼3-2-203号住房一套归二原告所有，并责令被告广汇置业公司办理房屋所有权证、土地使用权证手续。事实和理由：二原告系夫妻关系。从2008年12月10日起至2012年8月9日止，二原告分别与被告广汇置业公司先后五次签订了《商品房（意向）暂认协议》和《商品房买卖合同》，约定：二原告自愿要求被告广汇置业公司保留位于“富东商城”小区（商品房）三号楼3-2-203号住房、七号楼29号、30号、31号营业房、七号楼14号营业房、七号楼7-8-701号、7-9-601号、7-9-701号住房和购买七号楼7-3-2号住房，为此，二原告先后向被告广汇置业公司交付了诚信金2805000元。但在签订《商品房（意向）暂认协议》和《商品房买卖合同》后，被告广汇置业公司一直未通知二原告签订正式的房屋买卖合同。之后，被告广汇置业公司取得“富东商城”商品房的预售许可证。二原告与被告广汇置业公司签订的《商品房（意向）暂认协议》和《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，被告广汇置业公司应在取得商品房预售许可证后，与二原告签订商品房买卖合同，并完成交房义务。诉讼中，二原告放弃了在本案中对尚未修建的富顺县富世镇“富东商城”小区七号楼7-8-701号、7-9-601号、7-9-701号住房主张权利，要求另行主张权利。被告广汇置业公司辩称，坐落于富顺县富世镇“富东商城”小区的房屋建设开发项目，实际开发商为被告张银生，本公司已于2009年10月解除了与被告张银生之间的挂靠经营关系，该房屋建设开发项目由本公司承接施工建设，被告张银生与本公司在交接相关事宜时，并未移交其与二原告之间签订的《商品房（意向）暂认协议》和《商品房买卖合同》，本公司也未收到二原告交付的购房款。2008年12月前，“富东商城”小区的房屋没有开始修建，也未取得商品房预售许可证。二原告主张的坐落于富顺县富世镇“富东商城”小区七号楼7-8-701号、7-9-601号、7-9-701号住房各一套，至今也未修建，无从交付，尽管二原告主张的其余房屋已建成，但是，凡由本公司出售的房屋所签订的相关合同，均应加盖有本公司的印章才能成立生效，本公司不追认二原告与被告张银生及其女张晓红之间签订的《商品房（意向）暂认协议》和《商品房买卖合同》，并且二原告也未向本公司支付购房款，被告张银生之女张晓红收取的购房款也未入本公司的财务帐，二原告与被告张银生及其女张晓红之间签订的《商品房（意向）暂认协议》和《商品房买卖合同》与本公司无关联，故本公司不应履行本案合同义务。被告张银生与被告金鹏实业公司于2014年5月30签订了《项目转让框架协议》，被告金鹏实业公司承接了被告张银生所有的“富东商城”项目中的权利和义务。故即便二原告与被告张银生及其女张晓红之间签订的《商品房（意向）暂认协议》和《商品房买卖合同》有效，二原告也应向被告金鹏实业公司主张权利，而不应由本公司履行本案的合同义务。请求驳回二原告的诉讼请求。被告张银生辩称，自己与被告广汇置业公司于2006年4月26日达成了开发协议开发富顺县“富东商城”，作为富顺县“富东商城”建设项目的实际投资人，对“富东商城”的资产有处分权。与二原告签订的《商品房（意向）暂认协议》和《商品房买卖合同》是事实，二原告也支付了房款。但由于自己个人不具备进行房地产开发的资质，故以被告广汇置业公司的名义进行房地产合作开发符合法律规定。被告广汇置业公司负有交付房屋以及协助办理产权变更登记的的义务。2014年7月5日，自己与被告广汇置业公司之间才真正解除了双方之间的合作开发关系。自己自此退出了富顺县“富东商城”建设项目开发，故在“富东商城”项目中的全部权利义务已经消灭，不承担任何法律责任。被告金鹏实业公司辩称，本公司不是本案中《商品房（意向）暂认协议》和《商品房买卖合同》的合同主体，同二原告的购房行为之间没有任何法律上的关联，故本公司不是本案的适格被告。本公司虽与被告广汇置业公司签订了《房地产合作开发协议》，但该协议具有附条件生效。该协议第四条第2款明确约定：“未开发部分的规划方案不能获得政府职能部门审批，不能以乙方（金鹏实业公司）作为法律主体进行开发，此协议无效”。由于未开发部分的规划方案至今未获得政府职能部门的审批，本公司尚不能作为法律主体进行未开发项目的开发，故本公司与被告广汇置业公司签订的《房地产合作开发协议》生效条件并未成就，该协议未生效，本公司不能承接被告张银生及被告广汇置业公司在“富东商城”未开发修建项目以前的任何权利义务。请求驳回二原告的诉讼请求。第三人钱来树述称，富顺县富世镇“富东商城”小区七号楼14号营业房属自己房屋拆迁并与被告广汇置业公司签订《富顺县房屋拆迁产权调换协议书》取得，系安置房，所有权归自己所有，且该房屋已交付自己。请求人民法院依法判决。原告黄莉、王建华围绕诉讼请求依法提交的证据有：1.原告王建华、黄莉的身份证及结婚证复印件各一份；2.原告王建华、黄莉分别与被告张银生、张晓红之间签订的《商品房（意向）暂认协议》四份和《商品房买卖合同》一份；3.被告张银生、张晓红收购房款的《收据》复印件三份；4.《商品房预售许可证》复印件二份；5.本院（2015）富民一初字第412号民事判决书复印件一份；6.被告张银生与被告广汇置业公司于2006年4月26日签订的《协议书》一份；7.四川省自贡市中级人民法院（2011）自民二初字第14号民事判决书复印件一份；8.2014年10月12日，本案三被告签订的《债权债务转让确认书》一份；9.2014年7月5日，被告张银生与被告广汇置业公司签订的《解除协议书》一份；10.2014年，被告张银生与被告金鹏实业公司签订的《项目转让框架协议》一份；11.2014年，被告广汇置业公司与被告金鹏实业公司签订的《房地产合作开发协议》一份；12.“富东商城”7号楼房屋及门市销控表一份；13.富顺县城乡规划建设和住房保障局的《竣工验收备案书》一份。被告广汇置业公司对原告王建华、黄莉提交的证据发表的质证意见为：对第1组证据无异议；对第2组证据有异议，认为《商品房（意向）暂认协议》和《商品房买卖合同》上，仅有原告王建华与被告张银生、张晓红的签名，并没有加盖其公司的印章；对第3组证据《收据》中，仅有经手人张晓红的签名和被告张银生的私章，其公司并未收到《收据》中载明的购房款；对第4组证据《商品房预售许可证》无异议；对第5、6组证据的真实性无异议，但认为在本院的（2015）富民一初字第412号案中，公司委托代理人古铖为一般代理，其擅自放弃了公司应当行使的抗辩权利，故第5组证据不能作为本案认定事实的依据，应以本案查明的事实为准；对第7、8、9、10、11组证据的真实性无异议，但以上证据能证明被告张银生的债权债务已由被告金鹏实业公司承接，其公司对相关协议也予以认可；对第12组证据的真实性有异议，其公司并未同被告张银生就富东商城的相关事项做任何移交；对第13组证据有异议，认为其公司不知道该《竣工验收备案书》，且被告张银生早已被免除项目负责人职务，对记载的内容不予认可。被告张银生对二原告提交的证据均无异议。被告金鹏实业公司对二原告提交的证据发表质证意见为：对第1组证据无异议；对第2、3、4、5、6、7组证据由于其公司未参加，与公司也不具有关联性，故不发表质证意见；对第8、9、10、11证据无异议，但其中《债权债务转让确认书》、《项目转让框架协议》和《房地产合作开发协议》均附有生效条件，现条件并未成就，以上协议未生效；对第12组证据的真实性有异议，二原告提供的《销控表》与房管部门的编号不一致；对第13组证据的真实性、合法性无异议，但不能证明其公司在本案中应当担责。第三人钱来树对二原告提交的证据不清楚，未发表质证意见。被告广汇置业公司针对自己的主张提交的证据有：1.《自贡日报》复印件一份；2.《公证书》复印件一份；3.四川省自贡市中级人民法院（2011）自民二初字第14号民事判决书复印件一份；4.《分公司注销登记申请书》复印件一份；5.富顺县房地产管理局《通告》复印件一份；6.富顺县人民法院《庭审笔录》复印件一份。二原告对被告广汇置业公司提交的证据发表的质证意见为：对第1、2、3组证据的真实性无异议，但不具有相应证明力；对第4、5、6组证据，因为是复印件，无法确认真实性，不予质证。被告张银生对被告广汇置业公司提交的证据发表的质证意见为：对第1、2、3、4、5组证据的真实性无异议，但不能证明被告广汇置业公司所要证明的内容；对第6组证据，因本人未参与诉讼，不予质证。被告金鹏实业公司对被告广汇置业公司提交的证据发表的质证意见为：对第1、2、3、4、5、6组证据的真实性无异议，但对证明力有异议，不能认定本公司应当承担合同义务。第三人钱来树对被告广汇置业公司提交的证据不清楚，未发表质证意见。被告张银生针对自己的主张提交的证据有：1.本人与被告广汇置业公司签订的《解除协议书》一份；2.被告广汇置业公司与被告金鹏实业公司签订的《房地产合作开发协议》一份。二原告对被告张银生提交的证据均无异议。被告广汇置业公司对被告张银生提交的证据发表的质证意见为：对第1、2组证据的真实性、合法性均无异议，但对证明力有异议。被告金鹏实业公司对被告张银生提交的证据发表的质证意见为：对第1、2组证据的真实性、合法性均无异议，但对证明力有异议。第三人钱来树对被告张银生提交的证据不清楚，未发表质证意见。被告金鹏实业公司针对自己的主张提交的证据有：1.《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》复印件各一份；2.《法定代表人身份证明书》一份；3.关于变更国有土地使用权《拍卖成交确认书》的协议一份；4.本公司与被告张银生于2014年5月30日签订的《项目转让框架协议》一份；5.被告广汇置业公司与本公司签订的《房地产合作开发协议》一份。二原告对被告金鹏实业公司提交的证据发表的质证意见为：对第1、2、3组证据无异议；对第4、5组证据与二原告无关联性，不发表质证意见。被告广汇置业公司对被告金鹏实业公司提交的证据发表质证意见为：对第1、2、3、4、5组证据无异议，也认可被告金鹏实业公司与本公司签订的《房地产合作开发协议》的生效条件未成就，但该协议已在实际履行。被告张银生对被告金鹏实业公司提交的证据均无异议。第三人钱来树对被告金鹏实业公司提交的证据不清楚，未发表质证意见。第三人钱来树针对自己的述称提交的证据有：1.《富顺县房屋拆迁产权调换协议书》一份；2.《房屋平面图》一份；3.《房屋租赁合同》一份。二原告对第三人钱来树提交的证据发表的质证意见为：对第1组证据的真实性无异议；对第2组证据来源不明，不予认可；第3组证据与本案无关，不发表质证意见。被告广汇置业公司对第三人钱来树提交的证据发表的质证意见为：对第1组证据无异议；对第2组证据来源不明，不予认可；第3组证据事实不清，不予质证。被告张银生对第三人钱来树提交的证据发表的质证意见为：对第1组证据的真实性无异议，但内容有所改动；对第2组证据来源不明；第3组证据与本案无关。被告金鹏实业公司对第三人钱来树提交的证据发表的质证意见为：对第1、2组证据本公司未参与，不予质证；对第3组证据的真实性无异议。对原、被告及第三人提交的证据，本院综合认定如下：原告王建华、黄莉提交的证据来源合法，真实有效，且能够证明相关事实和其诉讼主张，故对原告王建华、黄莉提交证据的真实性，合法性，关联性均予以确认；对被告广汇置业公司提交的证据的真实性予以认定，但被告广汇置业公司提交的证据不能反驳二原告证明的事实和诉讼主张，不能达到自已的证明目的；对被告张银生提交的证据的真实性本院予以确认，对其在本案中不承担任何法律责任的抗辩理由，本院予以确认。对被告金鹏实业公司提交的证据的真实性本院予以确认，对其不是本案合同相对人的事实予以确认。对第三人钱来树提交的第1、3组证据的真实性本院予以确认，其他证据不予确认。本院根据原、被告及第三人提交的证据和当庭陈述，对本案的事实认定如下：被告广汇置业公司富顺县“富东商城”项目开发部（以下简称广汇置业公司“富东商城”项目部），系被告广汇置业公司在富顺县进行房地产开发而于2007年6月5日依法设立的一个项目部，属企业非法人。其经营范围是受公司委托的二级房地产开发、公司委托的商品房销售。广汇置业公司“富东商城”项目部在富顺县开发的“富东商城”的土地使用权属被告广汇置业公司所有。2006年4月26日，被告广汇置业公司与卢文广、被告张银生签订《协议书》，约定双方合作开发“富东商城”项目，由被告广汇置业公司提供其取得的国有土地使用权，卢文广、被告张银生出资负责开发建设，被告广汇置业公司派专人管理开发项目所需公章、财务专用章、合同专用章及其他专用章，并派会计人员对资金进行监督。张晓红系被告张银生之女，在被告广汇置业公司与卢文广、被告张银生合作期间负责管理“富东商城”的相关工程事务。2008年12月10日，被告张银生以广汇置业公司“富东商城”项目部名义与原告王建华签订《商品房（意向）暂认协议》一份，约定：原告王建华要求广汇置业公司“富东商城”项目部保留位于“富东商城”小区3号楼3-2-203号面积约为70㎡的住房一套，单价为1780元∕㎡（不含水、电、气、闭路、电话等各项代收费9800元），诚信金为125000元，协议签订当日，被告张银生出具《收据》收取了原告王建华交付的购房诚信金125000元，协议经办人和收款经手人均为张晓红。2010年6月5日，被告张银生以广汇置业公司“富东商城”项目部名义与原告王建华签订《商品房（意向）暂认协议》一份，约定：原告王建华要求广汇置业公司“富东商城”项目部保留位于“富东商城”小区七号楼29号、30号、31号营业房各一间，单价为8780元∕㎡，诚信金为1790000元，协议签订当日，被告张银生出具《收据》收取了原告王建华交付的购房诚信金1790000元，协议经办人和收款经手人均为张晓红。2011年4月20日，被告张银生以广汇置业公司“富东商城”项目部名义与原告黄莉签订《商品房（意向）暂认协议》一份，约定：原告黄莉要求广汇置业公司“富东商城”项目部保留位于“富东商城”小区七号楼14号营业房一间，面积约为23㎡，单价为8800元∕㎡（不含水、电、气、闭路、电话等各项代收费9800元），诚信金为200000元。2011年4月20日，被告张银生以广汇置业公司“富东商城”项目部名义与原告黄莉签订《商品房（意向）暂认协议》一份，约定：原告黄莉要求广汇置业公司“富东商城”项目部保留位于“富东商城”小区七号楼7-8-701号、7-9-601号、7-9-701号的住房各一套，面积共约为318㎡，单价为2680元∕㎡（不含水、电、气、闭路、电话等各项代收费9800元），诚信金为780000元。2012年8月9日，张晓红以被告广汇置业公司名义与原告王建华签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告王建华购买“富东商城”小区七号楼7单元第3层7-3-2号住房一套，预测建筑面积为109.15㎡，套内面积为96.14㎡，单价为3101.27元∕㎡，总价款为298156元；交付房屋时间为2012年12月31日前，此外，双方在合同中对其他各自的权利、义务关系进行了约定，合同签订当日，被告张银生出具《收据》收取了原告王建华交付的购房款300000元，收款经手人为张晓红。原告王建华、黄莉分别共与被告张银生签订《商品房（意向）暂认协议》共四份，后均未签订《商品房买卖合同》。双方签订《商品房（意向）暂认协议》四份及《商品房买卖合同》一份后，涉及到的买卖房屋均未交付，原告王建华、黄莉仅实际占得“富东商城”小区3号楼3-2-203号住房一套。此外，七号楼7-8-701号、7-9-601号、7-9-701号住房各一套至今尚未修建。2010年2月20日，被告广汇置业公司作为拆迁人、第三人钱来树作为被拆迁人，双方签订了《富顺县房屋拆迁产权调换协议书》一份，约定：被告广汇置业公司以富世镇“富东商城”小区七号楼营业用房建筑面积约60㎡、住宅用房建筑面积约90㎡作营业、住宅安置给第三人钱来树，营业房安置在富世镇“富东商城”小区七号楼四单元楼下临五单元的第一个门面，住宅房安置在七号楼七单元三楼二号，此外，双方还约定了其他相应权利、义务。该七号楼建成后，已于2014年8月将现在的14号营业房交付第三人钱来树使用，其建筑面积为62.38㎡。2014年10月1日，第三人钱来树已将该14号营业房租赁给被告金鹏实业公司使用。本案审理中，经核对，原告王建华、黄莉要求广汇置业公司“富东商城”项目部保留的位于“富东商城”小区的3号楼3-2-203号住房一套、七号楼29号、30号、31号营业房各一间和购买的七号楼7单元第3层7-3-2号住房一套，合同中确定的坐落位置与房管部门委托测绘公司进行测绘后确定的坐落位置一致。原告黄莉要求广汇置业公司“富东商城”项目部保留的位于“富东商城”小区七号楼14号营业房，经测绘公司进行测绘后确定的建筑面积为62.38㎡。被告张银生以广汇置业公司“富东商城”项目部名义与原告王建华签订的《商品房（意向）暂认协议》中，涉及到原告王建华要求广汇置业公司“富东商城”项目部保留位于的“富东商城”小区七号楼29号、30号、31号营业房各一间，因房屋未能交付，原告王建华遂于2015年1月14日向本院提起诉讼，要求确认双方于2010年6月5日签订的《商品房（意向）暂认协议》有效，并交付该协议中涉及到的“富东商城”小区七号楼29号营业房一间。在该案诉讼中，被告广汇置业公司委托了四川富邑律师事务所律师古钺作为其委托代理人出庭参加诉讼，代理权限为特别授权，被告广汇置业公司在该案中承认了原告王建华所提出的全部诉讼请求，本院据此于2015年1月23日作出了（2015）富民一初字第412号民事判决书，判决：原告王建华与被告广汇置业公司“富东商城”项目部（于2010年6月5日）签订的《商品房（意向）暂认协议》合法有效；限被告广汇置业公司于判决生效后十日内将坐落于富顺县富世镇“富东商城”小区七号楼的第29号营业房交付给原告王建华。该案判决宣判后，原告王建华与被告广汇置业公司均未提起上诉，该民事判决书现已生效。对被告广汇置业公司所属富顺县“富东商城”小区房屋开发建设项目，预售商品房批准机关富顺县房地产管理局，先后于2009年、2011年两次核发了《商品房预售许可证》。2014年7月5日，被告广汇置业公司与被告张银生签订了《解除协议书》，其中约定：2006年4月26日，被告张银生借用被告广汇置业公司资质从事的富顺县“富东商城”开发项目，由于被告张银生缺乏资金且经营管理不善，造成项目迟迟不能竣工，无力继续完成该项目未完工程，故被告张银生退出富顺县“富东商城”开发项目的开发建设，双方于2004年4月26日签订的《协议书》不再履行。在《解除协议书》中，被告广汇置业公司与被告张银生就被告张银生退出富顺县“富东商城”开发项目的开发建设后的有关权利、义务关系进行了约定。并且在该协议中，还明确该房地产的开发现状：已建成面积36000平方米，已拆迁面积17837平方米，已拆迁未安置面积约7000平方米；3、5、7号商品房已经销售完毕；7号楼已销售未修建的8、9、10单元约为2300平方米。3、7号楼未经验收被告张银生已经交付使用，且被告张银生应支付的工程款由被告广汇置业公司支付等。自此被告张银生退出了“富东商城”的开发建设项目。2014年5月30日，被告张银生与被告金鹏实业公司签订了《项目转让框架协议》。2014年7月6日，被告广汇置业公司与被告金鹏实业公司签订了《房地产合作开发协议》。该协议中也明确了合作房地产的开发现状：已建成面积36000平方米，已拆迁面积17837平方米，已拆迁未安置面积约7000平方米；3、5、7号商品房已经销售完毕；7号楼已销售未修建的8、9、10单元约为2300平方米。3、5、7号楼未经验收被告张银生已经交付使用等。本院认为，因富顺县“富东商城”项目部系被告广汇置业公司在富顺县进行房地产开发而设立的一个项目部，且属企业非法人，该项目开发部开发的“富东商城”的土地使用权也属被告广汇置业公司享有；被告广汇置业公司与被告张银生于2006年4月26日签订的《合作协议》，约定了双方合作开发“富东商城”项目，由被告广汇置业公司提供其取得的国有土地使用权，被告张银生出资负责开发建设，被告广汇置业公司派专人进行相应管理并对资金进行监督，故被告张银生与被告广汇置业公司在合作开发建设富顺县“富东商城”项目中，被告张银生虽为富顺县“富东商城”项目开发建设的实际经营者，但被告广汇置业公司才为富顺县“富东商城”项目开发建设的法律主体，对外承担法律责任。被告张银生在从事富顺县“富东商城”项目开发建设的经营过程中，作为实际经营者有权以被告广汇置业公司名义对开发修建的房屋进行出售，且被告广汇置业公司在其与被告张银生的解除协议及其与被告金鹏实业公司签订了《房地产合作开发协议》中，均认可当时的开发现状为：3、5、7号商品房已经销售完毕；7号楼已销售未修建的8、9、10单元。因此，被告广汇置业公司应当是在其与被告张银生解除合作协议前所建成的3、5、7号楼是被告张银生已经销售完毕，且还包括未建成的7号楼的8、9、10单元都已经被被告张银生所预售。本案中，二原告所购买的房屋均在被告广汇置业公司认可的被告张银生销售的房屋中，且被告张银生在出售房屋时，均以广汇置业公司“富东商城”项目部名义与二原告之间签订的《商品房（意向）暂认协议》和《商品房买卖合同》，虽没有加盖被告广汇置业公司相关印章，但众所周知，富顺县“富东商城”项目部房屋开发建设过程中均是以被告广汇置业公司名义实行，作为购房者完全有理由相信被告张银生及其女张晓红出售房屋的相关行为是经过被告广汇置业公司的委托或经其同意，依照《中华人民共和国合同法》第四十九之规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，因此，被告张银生及其女张晓红以广汇置业公司“富东商城”项目部名义与二原告签订的《商品房（意向）暂认协议》和《商品房买卖合同》的行为，构成表见代理，对外的合同义务也应由被代理的被告广汇置业公司承担。况且，原告王建华就与本案属同一份与被告张银生签订的《商品房（意向）暂认协议》中，即涉及到原告王建华要求广汇置业公司“富东商城”项目部保留位于“富东商城”小区七号楼29号、30号、31号营业房当中的29号营业房进行诉讼时，被告广汇置业公司在该案中承认了原告王建华所提出的全部诉讼请求，本院据此作出判决后，被告广汇置业公司也未提起上诉，现该判决已经生效，由此也应认定为被告广汇置业公司对被告张银生及其女张晓红出售房屋的行为予以了追认，故被告广汇置业公司应当履行被告张银生及其女张晓红与二原告签订的《商品房（意向）暂认协议》和《商品房买卖合同》的义务。由于被告张银生及其女张晓红与二原告签订的《商品房（意向）暂认协议》，就其内容而言已具备商品房买卖合同的主要内容，并且原告王建华已按约定交付了购房款，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，故被告张银生及其女张晓红与二原告签订的《商品房（意向）暂认协议》和《商品房买卖合同》应认定为商品房买卖合同。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预销合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，本案在起诉前被告广汇置业公司已取得所出售房屋的商品房预售许可证，故被告张银生及其女张晓红与二原告签订的《商品房（意向）暂认协议》和《商品房买卖合同》合法有效，该效力应及于被告广汇置业公司，被告广汇置业公司应履行该协议中所约定的义务。由于二原告系夫妻关系，故合同中涉及的坐落于富顺县富世镇“富东商城”小区七号楼30号、31号营业房各一间，七号楼7单元第3层7-3-2号、三号楼3-2-203号住房各一套应归二原告共同所有，被告广汇置业公司应履行交房义务，并对二原告所购的前述房屋办理房屋所有权证及土地使用权证。因原告黄莉要求广汇置业公司“富东商城”项目部保留位于富顺县富世镇“富东商城”小区七号楼7-8-701号、7-9-601号、7-9-701号住房各一套，由于该房至今尚未修建，二原告明确表示放弃在本案中对尚未修建的房屋主张权利，要求另行主张权利，对此，本院予以确认。对原告黄莉要求广汇置业公司“富东商城”项目部保留的位于“富东商城”小区七号楼14号营业房问题，由于被告广汇置业公司与第三人钱来树签订的是《富顺县房屋拆迁产权调换协议书》，属拆迁安置性质，且早于2011年4月20日原告黄莉与被告张银生以广汇置业公司“富东商城”项目部名义签订的《商品房（意向）暂认协议》，该14号营业房现已交付第三人钱来树使用，其面积吻合，该《富顺县房屋拆迁产权调换协议书》合法有效，而原告黄莉主张的该14号营业房面积仅约为23㎡，与实际相差甚远，原告黄莉主张对该14号营业房的请求不能对抗第三人钱来树。根据最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第23条“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定”精神，对“富东商城”小区七号楼14号营业房的权利保护顺位，第三人钱来树优先于原告黄莉，在原告黄莉得不到该“富东商城”小区七号楼14号营业房权利保护时，可另行主张权利。被告金鹏实业公司与二原告的买房行为之间并无法律上的关联，其与被告张银生、广汇置业公司签订的协议也只能对相对双方具有约束力，故被告广汇置业公司要求被告金鹏实业公司履行本案相应义务无事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条、第六十条、第一百三十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：一、原告王建华与被告四川广汇置业有限公司于2008年12月10日签订的《商品房（意向）暂认协议》、原告王建华与被告四川广汇置业有限公司于2010年6月5日签订的《商品房（意向）暂认协议》、原告黄莉与被告四川广汇置业有限公司于2011年4月20日签订的《商品房（意向）暂认协议》（“富东商城”小区七号楼14号营业房）、原告王建华与被告四川广汇置业有限公司于2012年8月9日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告四川广汇置业有限公司所建的坐落于富顺县富世镇“富东商城”小区七号楼30号、31号营业房各一间，七号楼7单元第3层7-3-2号、三号楼3-2-203号住房各一套归原告王建华、黄莉共同所有；三、被告四川广汇置业有限公司在本判决生效后十日内向原告王建华、黄莉交付坐落于富顺县富世镇“富东商城”小区七号楼30号、31号营业房各一间，七号楼7单元第3层7-3-2号、三号楼3-2-203号住房（原告王建华、黄莉已实际占用）各一套，并协助办理前述房屋的房屋所有权证及土地使用权证等相关手续；四、驳回原告黄莉、王建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。案件受理费29240元、保全费5000元，合计34240元，由原告王建华、黄莉共同负担6420元，被告四川广汇置业有限公司负担27820元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审判长  廖伯荣审判员  舒友权审判员  卢玉丹二〇一六年十二月十六日书记员  周 莉附件==法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买卖人，买受人支付价款的合同。2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。