北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0113民初13725号原告（反诉被告）赵淑云，女，1960年11月2日出生，公民身份号码×××。委托代理人戎国媛，北京智勇律师事务所律师。被告（反诉原告）赵淑芳，女，1953年11月10日出生，公民身份号码×××。委托代理人刘佳，北京市狄克律师事务所律师。第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室，统一社会信用代码×××。法定代表人左晖，董事长。委托代理人王翼瑶，女，1995年2月7日出生。原告（反诉被告）赵淑云与被告（反诉原告）赵淑芳、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孙春牛独任审判，公开开庭进行了审理。赵淑云之委托代理人戎国媛、赵淑芳及其委托代理人刘佳、链家公司之委托代理人王翼瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵淑云诉称：赵淑云与赵淑芳于2016年3月2日就坐落于顺义区×房屋签订房屋买卖合同，双方于同日签订了补充协议。因网签买受人姓名登记为张海荣后，赵淑芳以此为由要求解除合同或将房屋提价10万元。事实上，赵淑芳看到房屋价值持续上涨，便以此为由为难赵淑云，为了维护自身的合法权益，赵淑云故起诉请求：1.赵淑芳继续履行双方签订的房屋买卖合同；2.赵淑云向赵淑芳支付剩余购房款70万元，赵淑芳于收款三日内协助赵淑云办理过户登记手续，在办理过户登记手续中如需链家公司协助配合的话，要求其提供必要的协助；3.赵淑芳支付赵淑云违约金人民币24万元，计算标准是根据双方合同关于违约金的约定，以房屋总价乘以百分之二十；4.本案诉讼费由赵淑芳承担。赵淑芳辩称并反诉称：不同意赵淑云的诉讼请求，并反诉要求解除合同，要求赵淑云向赵淑芳支付违约金24万元。双方合同约定的买受人为赵淑云。但在合同履行过程中，赵淑云与链家公司在赵淑芳完全不知情的情况下，私自将涉诉房屋网签买受人登记为案外人张海荣。赵淑芳直到2016年8月底，才通过链家公司的员工电话通知得知，因赵淑云要求，链家公司将涉诉房屋网签买受人登记为案外人张海荣，张海荣与赵淑云系亲家关系。赵淑芳认为，赵淑云私自变更合同的买受人，构成根本违约，故反诉请求：1.解除双方于2016年3月2日签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》及2016年4月2日签订的《自行支付购房款协议》；2.赵淑云向赵淑芳支付违约金24万元；3.反诉费由赵淑云承担。赵淑云针对赵淑芳的反诉辩称：不同意赵淑芳的反诉请求。之前误签的网签已经撤销了，双方签订的房屋买卖合同可以继续履行，且继续履行对赵淑芳没有造成任何不利影响。对于其主张的违约金，其理由不构成合同所述的根本违约，所以不同意支付违约金。链家公司辩称：对于赵淑云的请求，公司同意继续履行合同，如果法院判令继续履行，公司同意对后续履行进行协助，其他诉讼请求与公司无关。不同意赵淑芳的反诉请求。网签合同仅为备案所用，不具备实际效力，所以赵淑芳认为赵淑云私自变更合同买受人的事实是不成立的。经审理查明：2016年3月2日，经链家公司居间，赵淑云与赵淑芳签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，赵淑芳将其所有的位于北京市顺义区×房屋（以下简称：涉诉房屋，该房屋产证编号为×号）出售给赵淑云，房屋成交总价款为120万元，定金为5万元，贷款金额为70万元。双方约定：自合同签订之日起210日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，赵淑芳于当日将该房屋交付给赵淑云。同日，赵淑芳（甲方、出卖方）与赵淑云（乙方、买受方）、链家公司（丙方、居间方）签订补充协议，该协议第二条关于房屋交易具体事宜约定如下：乙方于2016年3月2日将定金5万元自行支付给甲方，定金视为首付款的一部分；乙方于2016年4月1日前将首付款45万元通过理房通托管的方式支付给甲方；甲乙双方应于乙方购房资质审核通过后并符合申请条件后10个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲方双方在乙方申请贷款批贷并符合过户条件10个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续，如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。该协议第四条违约责任约定：1.甲方双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。合同签订后，赵淑云依约向赵淑芳支付了5万元定金及45万元首付款，剩余购房款70万元尚未支付。2016年4月21日，涉诉房屋网签登记在案外人张海荣（与赵淑云系亲属关系）名下，双方知晓后为此产生纠纷，赵淑云遂提起诉讼。案外人张海荣亦以赵淑芳为被告、以链家公司为第三人提出诉讼，要求办理网签撤销手续。2016年10月13日，本院作出（2016）京0113民初13727号民事调解书，张海荣、赵淑芳、链家公司于2016年10月19日撤销了涉诉房屋的网签登记。经询问，各自确认，张海荣与赵淑芳就涉诉房屋并未签订过房屋买卖合同。庭审中，赵淑云虽提交了以张海荣与赵淑芳二人名义签署的房屋买卖合同打印版复印件，但赵淑芳和链家公司对此均不予认可。赵淑芳称，因网签手续中可能存在伪造的张海荣与赵淑芳之间的授权委托书和买卖合同，故申请法院向北京中融信担保有限公司（以下简称：中融信公司）依法调取网签登记的所有手续材料。经本院向中融信公司调查核实，该公司书面回复称，其公司留存的关于该单交易的材料中并无以赵淑芳与张海荣名义达成的授权委托书及存量房屋买卖合同，赵淑芳与赵淑云的授权委托书与存量房屋买卖合同与法院提供的复印件一致，该单交易为买房人授意经办人将网签打在张海荣名下。各方对此回复均无异议。关于网签登记在张海荣名下的具体过程，各方陈述意见如下：1.赵淑云称，涉诉房屋是赵淑云和张海荣共同出资购买的，本意也是要登记在张海荣名下，但是合同是以赵淑云名义签订的，所以后来网签的时候，我方与链家公司经办人沟通，要求将网签登记在张海荣名下，我方在此过程中并未告知过赵淑芳网签要登记在张海荣名下，我方是委托经办人全权办理的，并不清楚网签的办理流程，但经办人告知说征得了赵淑芳的同意，我方是在2016年8月才得知网签登记在张海荣名下的。2.赵淑芳称，我方于2016年8月20日左右接到链家公司的通知，才得知网签登记在张海荣名下，但链家公司告知我方，网签变更是合情合法的，并要求我方和张海荣履行我方与赵淑云签订的房屋买卖合同，我方认为这涉及到合同主体的变更，而且网签变更事先并未征得我方同意，我方无法按照链家公司的告知继续履行。3.链家公司称，网签需要经办人向公司网签部门的网签专员提交申请及相关授权的手续，由网签专员审核进行网签，本案中网签授权是双方当事人，不涉及到其他人，网签登记到案外人名下是公司员工操作错误，按照正常交易流程，双方交易合同是不能将网签登记到合同以外的案外人名下的。关于网签登记在张海荣名下后的磋商过程，各方陈述意见如下：1.赵淑云称，我方得知赵淑芳不同意将网签登记在张海荣名下后，我方当即表示可以办理网签撤销手续，重新打网签，继续按照原合同履行，但赵淑芳不同意并要求加价10万元，开始是其女儿提出的，后链家公司也向我方反馈，赵淑芳也提出过要加价10万元的事。2.赵淑芳称，网签登记在张海荣名下后，链家公司开始一直强调他们没有错，要求我方继续履行合同，我方认为这是合同主体的变更故不同意履行，后链家公司告知我们协助办理网签撤销手续，我方没有配合办理网签撤销手续，也是因为赵淑云表示要起诉了，我方也想等到诉讼中再把网签的事情搞清楚，赵淑芳本人从未向赵淑云及链家公司提出加价的问题。3.链家公司称，确实有涨价这个事，快到2016年9月份的时候，我方告知赵淑芳，网签登记到张海荣名下，并同时告诉他们需要继续履行双方之间的合同，赵淑芳认为这种情况无法接受，不同意继续履行，后来我方和赵淑云协商将网签撤销后重新按原合同约定继续履行，但赵淑芳不同意协助办理网签撤销手续，在此背景下，赵淑芳的女儿提出加价10万元才同意继续办理相关手续。经询问，各方表示，因涉诉房屋于2016年9月产权登记满五年，故双方签约时曾口头约定等房屋满五后再办理相关手续。庭审中，赵淑云称：赵淑芳在合同履行过程中表达了要提高价格或解除合同的意思，我方要求继续履行，而赵淑芳拒绝继续履行，其存在违约行为。赵淑云为此提交2016年9月12日其子ＸＸ龙与链家公司经理张京召（音）的电话录音以及2016年9月8日ＸＸ龙与赵淑芳女儿的电话录音，欲证实赵淑芳得知网签变更姓名后，其曾经和赵淑芳说过撤销网签重新办理，但赵淑芳不同意继续履行并要求提价或解除合同。赵淑芳对此表示：第一份录音真实性无法核实，因为给其打电话的都是何迎英，叫张京召的和其联系过，沟通过加价的事情，但张京召当时表示网签打到别人名下是合理合法的，所以赵淑芳不同意继续履行；第二份录音中有些意思不是其本人的意见，当时其认为是赵淑云和链家公司的问题，才将网签登记到张海荣名下，所以他们存在过错。链家公司对此表示：认可第一份录音的真实性，因为网签名字打错了，撤销网签需要双方协助办理，确实沟通过加价的事情，但也是想促成合同继续履行；第二份录音真实性无法核实。经本院释明，如判决继续履行合同，赵淑云称其实际损失目前来讲并不高，主要是家里人岁数比较大，为了这件事比较着急，身体的损失无法用金钱衡量，但是按照双方合同约定，违约金是对双方惩罚性、限制性的约定，所以其坚持按照合同约定进行主张。赵淑芳称，合同约定的违约金标准过高，房屋总价款不应包括配套设施等的作价，请求法院降低违约金标准。赵淑芳主张解除合同的理由为：房屋后续过户手续都是依赖于网签，网签登记的相对人发生变更，是双方买卖合同的主体变更，如果张海荣的网签登记不撤的话，双方合同是无法继续履行的，赵淑云的行为构成合同法上规定的法定解除的条件，此前未发出书面解除通知，要求以提出反诉的时间为合同解除的时间，如法院判定解除合同，赵淑云作为根本违约方按照合同约定应当支付违约金，但赵淑芳目前实际的损失主要是诉讼成本的损失。赵淑云称，双方合同中并无变更合同相对人的禁止性约定，如果判定合同解除，合同约定的违约金标准过高，请求法院调整。经本院释明，赵淑芳称，如判定赵淑云的行为不构成根本违约，但因网签登记到案外人名下的原因，造成双方合同履行的迟延，包括贷款等手续办理及购房款支付的迟延，而且合同中对于剩余购房款的支付时间约定并不明确，由此造成的实际损失具体数额无法明确，因此，其同意就损失赔偿问题另行解决。庭审中，经询问，赵淑云称其可以一次性支付剩余购房款，并向本院提交了中国农业银行交易明细及存款回单。经核实，2016年12月22日赵淑云名下的银行账户余额为709613.58元。上述事实，有当事人陈述、（2016）京0113民初13727号民事调解书、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、买卖定金协议书、证明等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，赵淑云与赵淑芳签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应当按照合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本院查明的事实，各方原定于2016年9月涉诉房屋满五年后再办理相关手续，后双方在9月份前因知晓网签登记到案外人张海荣名下后产生争议，导致合同履行暂时搁置及迟延。根据诚实信用的原则及交易习惯，一般情况下不应当出现本案中网签登记到案外人之情形。关于网签登记的问题，系赵淑云与链家公司沟通协商的结果，赵淑芳事先对此并不知情，事后知情后提出异议亦属合理正常的意思表达，于法于情于理，并无不妥。在此情形下，各方就合同继续履行问题亦多次磋商，根据现有证据，本院难以认定赵淑芳存在拒绝出售或擅自提价之行为。而且在案外人张海荣起诉要求撤销网签登记后，赵淑芳及时协助办理，解除了双方交易履行的障碍。由此可见，对于合同履行发生障碍之情形，赵淑芳并不存在过错，赵淑云以赵淑芳拒绝卖房或擅自提价为由主张违约金，没有事实依据，本院不予支持。关于赵淑芳主张的赵淑云与链家公司私自变更网签登记人之行为构成法定解除之理由，于法无据，本院难以支持。关于网签登记到案外人名下造成合同履行的迟延以及就此造成的损失赔偿问题，赵淑芳同意另行解决，本院不持异议。本案中，双方合同继续履行的基础和可能性仍然存在，而且赵淑云同意一次性支付全部剩余购房款并提供银行存款证明，故此，本着鼓励和促进交易的原则，本院认为双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议应以继续履行为宜。赵淑芳及链家公司应协助赵淑云办理涉诉房屋的产权转移过户手续。故对赵淑芳的反诉请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）赵淑云与被告（反诉原告）赵淑芳于二〇一六年三月二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》继续履行；二、原告（反诉被告）赵淑云于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）赵淑芳剩余购房款七十万元，赵淑芳于收到上述款项之日起三日内，协助赵淑云办理位于北京市顺义区×房屋产权转移登记手续，将房屋过户至赵淑云名下，第三人北京链家房地产经纪有限公司协助双方办理上述手续；三、驳回原告（反诉被告）赵淑云的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）赵淑芳的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费八千八百八十元，由原告（反诉被告）赵淑云负担四千八百八十元（已交纳），由被告（反诉原告）赵淑芳负担四千元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费八千八百八十元，由被告（反诉原告）赵淑芳负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  孙春牛二〇一六年十二月二十七日书记员  罗佳旭