四川省泸县人民法院民 事 判 决 书（2016）川0521民初3087号原告：陈锡琼，女，1968年8月9日生，汉族，住泸县。委托诉讼代理人：易遵宪，泸县毗卢法律服务所法律工作者。被告：四川省艺锦房地产开发有限公司，住所地泸县玄滩镇湖滨路，统一社会信用代码91510521687908380T。法定代表人黄良安，董事长。委托诉讼代理人：周能朝，四川九狮律师事务所律师。原告陈锡琼与被告四川省艺锦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈明金独任审判，适用简易程序于2016年11月17日与（2016）川0521民初3086号案件公开开庭进行了合并审理。原告陈锡琼及其委托诉讼代理人易遵宪，被告四川省艺锦房地产开发有限公司的特别授权委托诉讼代理人周能朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付违约金75208元（从2015年3月31日以已付房款334258元为基数，按每日0.5‰计算至2016年7月21日）；2、要求被告完善小区大门、垃圾处理设施、小区一期工程的绿地、道路、物业等公共设施。事实与理由：原、被告于2013年6月7日签订了商品房买卖合同后，原告按照合同约定支付了购房款334258元，但被告却未在合同的时间即2015年3月31日前为原告办理相关的房产及土地权利证书。其于2016年7月21日才取得权属证书。按照合同约定，被告应当每天承担购房款总额0.5‰的违约金至实际取得权属证明之日止，并在实际取得权属证明之日起10日内支付。同时，被告承建的小区大门、绿地、道路、物业等公共设施尚未完善。原告遂诉至法院。被告辩称，原告与其就产权证的办理问题是一种委托关系，不是合同约定的义务；且其为原告办理产权证过程中没有过错，而系政府相关部门的过错造成，其不应当承担违约金。违约金的标准过高，其要求减少至500元。合同没有约定公共设施的内容，且自交房后已将公共设施的权利义务转移给了物业管理公司。原告要求被告完善公共设施的诉讼请求，应当予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对原告提交的商品房买卖合同、小区照片及被告提交的收款收据、产权证签收表、交房手续书、房屋概况、承诺书、《泸县城乡规划专家委员会2011年第5次会议纪要》、泸县住房和城乡规划建设局泸县住建函〔2015〕88号《关于玄滩瑞福华庭项目相关问题处理意见的函》、泸县国土资源局土地利用股于2016年3月18日所作的说明、泸县人民政府《关于玄滩瑞福华庭住宅小区土地收储暨不动产登记的议事纪要》、被告瑞福华庭项目部于2015年11月26日作出的公示的真实性，双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院根据当事人的陈述和经审查确认的证据，认定如下事实：2013年6月7日，原告陈锡琼与被告四川省艺锦房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告采取一次性付款方式购买被告开发建设的瑞福华庭一期的房屋，预测建筑面积107.28平方米，单价3115.753元/平方米建筑面积，总价款334258元；被告应当在2014年3月31日前向原告交付该商品房；被告承诺在2014年6月30日使公共绿地、公共道路达到完善标准（仅限于瑞福华庭项目一期工程）；被告应当在2015年3月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；商品房交付使用后，由原告自行到相关单位办理房产权证、地产权证，被告须提供办理产权的相关证明、手续并有义务协助原告办理相关权证的手续，如需被告代为办理，原告须在签订合同时向被告预先支付总房款的3.5%作为相关税费、相关手续费、工本费等费用，在办理产权证结束后根据相关票据多退少补；如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，原告不退房，合同继续履行，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款0.5‰的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起10日内向原告支付。原告于2013年6月7日向被告支付了房款334258元，并于同日向被告预交了代收的维修基金3500元及税费12000元。被告于2014年4月1日将原告所购商品房交付原告，于2016年7月1日取得了该商品房的初始登记。泸县不动产登记中心于2016年7月20日将上述商品房登记在原告名下（建筑面积106.75平方米）。原告于2016年7月21日到被告处领取了上述商品房的不动产产权证书。瑞福华庭项目一期已于2014年完成一期建设，2015年6月9日取得竣工验收备案书。因该项目二期用地涉及棚户区地块拆迁等原因，导致二期未开工建设，泸县住房和城乡建设局于2015年12月25日建议并经泸县人民政府2016年5月17日专题会议决定：由泸县国土资源局对项目一期重新进行指标核算后对一期项目的土地进行分割、收储后确权，在企业缴清相关税费后，尽力在6月9日前办理完善瑞福华庭住宅小区一期项目各住户的不动产登记手续。因双方协商未果，原告遂诉至本院。本院认为，原告陈锡琼与被告四川省艺锦房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同确系双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约定全面履行自己的权利义务。原告依约于2014年6月7日前向被告支付了购房款334258元并预付相应税费后，被告在按约于2014年4月1日向原告交付房屋的同时，还应根据合同性质、目的、交易习惯，及时为原告办理房屋产权登记。但因被告开发的瑞福华庭二期项目用地涉及棚户区地块拆迁等原因未开工建设而不能及时办理一期确权等原因，导致原告未能在房屋交付之日起360日内取得房屋所有权证书，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告已按合同约定代收相关税费，视为被告已接受了为原告代为办理房屋产权的合同约定附随义务。被告所举证据不足以证明其在未能及时办原告办理房屋产权证书过程中不存在过错，应由其承担举证不能的不利后果。对于被告认为房屋产权办理是委托合同，不是合同约定义务及其为原告办理产权证过程中没有过错的观点，本院不予支持。对于违约金的数额，原告要求被告支付违约金75208元（从2015年3月31日以已付房款334258元为基数，按每日0.5‰计算至2016年7月21日）；被告认为违约金的标准过高，要求减少至500元。虽然根据合同关于“如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，原告不退房，合同继续履行，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款0.5‰的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起10日内向原告支付”的约定，被告应当从取得该商品房所在楼栋的权属证明期限（2015年3月31日）届满之次日（即2015年4月1日）起，每日按照全部已付房款（即334258元）的0.5‰支付违约金至实际取得该商品房所在楼栋的权属证明之日（即2016年7月1日）止，但在被告认为违约金标准过高的情况下，原告未能举证证明因被告未及时为其办房屋产权证给其造成的实际损失，且被告未能及时办证确有二期项目涉及的棚户区地块拆迁、土地供应政策调整等客观原因。本院认为，被告抗辩双方约定违约金标准过高，要求予以调整的请求，符合相关法律规定，本院予以支持，并酌情从2015年4月1日起按照每日已付房款334258的0.03‰计算至2016年7月1日止。即被告应支付原告违约金4582.68元（334258元×0.03‰/天×457天）。按照合同约定，被告承诺在2014年6月30日使公共绿地、公共道路达到完善标准（仅限于瑞福华庭项目一期工程）。瑞福华庭项目一期已于2015年6月9日取得竣工验收备案书，表明该项目的配套基础设施和公共服务设施已建设完毕并符合规划设计要求。原告所举证据不足以证明小区一期工程的绿地、道路未达到合同约定的完善标准，也未证明小区大门、垃圾处理设施、物业设施属于合同约定的义务，故对于原告要求被告完善小区大门、垃圾处理设施、小区一期工程的绿地、道路、物业等公共设施的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告四川省艺锦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告陈锡琼迟延办理产权登记的违约金4582.68元；二、驳回原告陈锡琼的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2225元，由被告四川省艺锦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员  陈明金二〇一六年十二月十五日书记员  邓晓烨