.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}    海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2016）琼0108民初4019号   原告（反诉被告）：刘亮，男，1965年9月1日出生，汉族，住海口市。   委托代理人：曾萍萍，海南外经律师事务所律师。   被告（反诉原告）：海南白马天鹅湾置业有限公司，住所地海口市振兴路**美兰区政务中心办公区**，注册号：460XXXXXXXX2406。   法定代表人：杨树坪，总经理。   委托代理人：王可键、李迪，海南白马天鹅湾置业有限公司职员。   原告刘亮（反诉被告）诉被告（反诉原告）海南白马天鹅湾置业有限公司（下称白马公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告（反诉被告）刘亮及其委托代理人曾萍萍，被告（反诉原告）白马公司的委托代理人李迪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告（反诉被告）刘亮向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2014年6月1日到2016年9月7日的逾期交房违约金612775.85元。二、判令被告向原告赔偿2016年9月8日至完全符合约定交房条件之日止未能入住的损失（按原告已付购房款每日万分之五的标准，暂计至2016年10月12日止为26239.77元）。三、判令被告向原告支付两年物业管理费10769.76元。四、本案诉讼费由被告承担。（以上一、二、三项合计为649785.38元）。事实与理由：2013年7月1日，原告与被告签订了一份《海口市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的商品房项目--海南?白马天鹅湾一期3901-B地块4#楼15层1502房，建筑面积为149.58平方米，每平方米为10319元，总房价为1543516元。该合同第八条约定，被告应当在2014年5月31日前，将竣工验收合格并完成附件之约定的装修工作的商品房交付给原告使用。该合同附件三中约定了住宅设备及装修标准，约定了整个楼房公共部分及具体每套户内的装修标准，按其广告宣传单上之说法是"豪华精装交楼"，因此，本案商品房买卖合同中约定的交房条件为精装修标准，交房后就应具备入住条件。同时，该合同第十一条约定了逾期交房的违约责任。   合同签订后，原告通过现金及公积金贷款等方式依约支付了全部购房款，但被告却迟迟未能如期交房，期间甚至还停工一段时间。在原告多次催促之下，被告于2015年5月15日给原告出具了一份《承诺书》，承诺将于2015年8月15日前将涉案房屋按照合同约定的标准交付给原告使用，并同意按合同约定支付延期交房违约金，违约金计算截止日以双方签字确认房屋交接日为准，否则，被告同意按照购房合同约定办理退房手续。然而，被告却未能在承诺期限内交房。2015年9月28日，被告又给原告发了一份《致歉函》，承诺于2015年12月20日前完成该房的精装修工作，否则，将额外补偿原告两年物业管理费（物业管理费为3元/㎡?月）。但被告又再次失信，仍无法如期交房，直至2016年9月8日，被告才勉强将未符合居住条件的房屋钥匙交给原告，但双方交房未办理交接手续，被告也未向原告提供《住宅质量保证书》，根据合同第九条约定，被告不出示这份资料及相关证明文件的，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。2016年10月6日被告才为原告安装燃气表，至原告起诉时车库仍未完工以致无法使用。再者，被告卖房时宣传承诺的"天鹅湾独占海口房地产5个NO.1"变为空话，豪华精装交楼也成为空谈，该栋楼也实行了毛坯房销售，毛坯房业主装修工程仍不间断进行中，故原告在收房后仍无法入住。   被告未按合同约定的时间和装修标准交付商品房，逾期交房时间长达两年多，已构成严重违约，故被告应向原告支付逾期交房违约金，计算方法为：2014年6月1日至2014年8月29日：41674.93元；2014年8月30日至2016年9月7日：571100.92元；两项相加得612775.85元。此外，由于被告将不符合约定交房条件、无法居住使用的房屋交付给原告，故被告在交房后仍应继续履行合同约定的装修义务并承担赔偿责任，应按原告已付购房款的每日万分之五支付赔偿金（自2016年9月8日暂计至2016年10月12日止为26239.77元），直至完全符合约定交房条件止。被告违约交房却拒不兑现补偿两年物业管理费的承诺，亦构成违约，被告应支付原告两年物业管理费10769.76元。   被告（反诉原告）白马公司辩称：第一、合同约定原告采用银行贷款或公积金按揭贷款方式支付房款的，应于主合同签订之日起7日内完成按揭所需资料的提供及签署。逾期，原告应向被告支付房屋总价款万分之三的违约金。上述合同签订后原告未能按照合同约定履行应尽义务，直至2014年2月15日才完成贷款50万元到账其行为，已经构成事实违约。第二、合同虽约定的交房期限是2014年5月31日前，但合同签订后，被告的楼盘在2014年7月18日遇到了41年来最大的17级超强台风，紧接至第15号台风"海鸥"于2014年9月16日再次登登陆。参照类似案例，我司至少也需两个月的合理期限对天鹅湾项目停工重整，即延期交房的免责期限。第三，原告的诉求一的违约金不正确，应该按照合同第十九条的"买受人单方面解除合同"的约定计算。原告于2015年4月18日邮寄给被告的解除合同通知书因为邮寄地址已经变更，导致被告无法收到、更无从得知该套楼房的解除合同通知书的内容。违约金的计算该从2016年11月24日开始计算。退一步说按照原告的解除合同书的内容，也该从2015年4月30日起算违约金。第四、原告的诉求二、诉求三不符合法律规定及合同约定应予以驳回。一般来说，合同中约定的违约金应视为对损害赔偿金额的预先确定，因而违约金与损害赔偿是不可以并存的。即违约金的运用不以实际损害发生为前提，不管是否发生了损害，当事人都应支付违约金。原告的诉求二的实际损失已经包含在其诉求一中，既诉求一、二、三只能选择其一，不能无端夸大。原告的诉求二是该房屋的整改、修复问题而非违约责任问题，如果原告对施工单位的装修、施工的质量有异议可以通过质检站对该房屋进行质量鉴定。诉求三物业费免2年没有事实和法律依据。   被告（反诉原告）海南白马天鹅湾置业有限公司于2016年11月2日向本院提出以下反诉请求：1、判令原告向被告支付逾期付款和提交按揭材料的违约金共计85240元。2、本案反诉的诉讼费用由原告承担。事实与理由：《补充协议》约定原告采取银行或公积金按揭贷款方式支付房款，应于主合同签订之日起7日内完成按揭所需资料的提供及签署。逾期，原告应向被告支付房屋总价款万分之三的违约金。合同签订后，原告直至2013年12月28日才履行相关的手续，至2014年2月25日贷款50万元才到账。已经构成事实违约达230天之久，已经构成根本违约。（其付款时间分别为：2013年7月1日支付首付款463516元，2013年11月2日支付房款58万元逾期118天，2014年2月25日贷款支付50万元逾期230天）。   原告（反诉被告）刘亮辩称：一、原告已及时提交按揭材料，不存在逾期交材料的行为。二、被告提供的《补充协议》为格式合同，该协议第二条第1项是典型的加重对方责任的格式条款，且约定不明，应为无效条款。三、商品房买卖合同及补充协议中均未明确约定除首付款外的余款支付时间，原告已履行付款义务，不存在逾期付款的行为。四、被告计算违约金方法错误。五、被告要求原告支付逾期付款和提交按揭材料的违约金已超过诉讼时效。综上所述，原告已积极履行了付款义务，而被告却逾期交房长达两年多，被告才是真正的违约方，其要求原告支付所谓的逾期提交按揭材料和逾期付款违约金没有事实和法律依据，应予以驳回。   经审理查明：2013年7月1日，被告作为出卖人，原告作为买受人，双方签订了一份《海口市商品房买卖合同》。合同约定，原告向被告购买海口市美兰区南渡江东侧、白驹大道南侧海南·白马天鹅湾一期3901-B地块4#楼（幢）15（层）1502房，建筑面积为149.58平方米，每平方米计价10319元，总房价为1543516元；被告应在2014年5月31日前，将竣工验收合格并按合同附件约定装修的房屋向原告交付；被告逾期交房在90日之内，每日按已付房价款万分之三支付违约金。超过90日后，每日按已付房价款万分之五支付违约金；双方在合同附件三-《装饰、设备标准》中对住宅设备及装修标准作出具体约定；双方在合同附件四-《前期物业服务内容的约定》中明确物业收费选择包干制，高层住宅物业管理费为每平方米3元。   签订上述合同后，原告于2013年7月1日向被告支付首期购房款463516元，于2013年11月2日向被告支付购房款58万元，于2013年12月28日与海口市农村信用合作联社红旗信用社签订一份《住房公积金（委托贷款）借款合同》，约定原告向该信用社借款50万元用于支付被告购房余款。被告于2014年2月24日收到原告按揭购房款项50万元。由于未能按合同约定的期限交付房屋，被告于2015年5月15日向原告出具一份《承诺书》，承诺于2015年8月15日之前向原告交付涉案房屋，并同意按合同约定支付延期交房违约金。后被告又于2015年9月28日向原告出具一份《致歉函》，承诺将在2015年12月20日前完成房屋的精装修工作，如在上述承诺时间仍未达到上述要求，将额外补偿2年物业管理费。   2016年5月11日，涉案房屋所在的工程项目经参建各方竣工验收，并出具了《工程竣工验收报告》。2016年6月8日，涉案房屋所在的工程项目通过"海口市建设工程项目竣工联合专项验收登记"。被告于2016年6月2日向原告发出的《入伙通知书》，要求原告自2016年6月12日开始到售楼处办理手续。原告经现场查验后，认为涉案房屋未完成附件约定的装修工作，故拒绝办理房屋交接手续。2016年8月9日，原告再次到涉案房屋查验房屋，并在《房屋查验登记表》上登记了包括"餐厅大理石有洞眼3个，客厅大门口1个；主卫墙面有洞眼；主卫门扇补漆"等16项维修项目。查验当日，被告将涉案房屋的钥匙交付给原告。其后，被告继续对涉案房屋进行维修，但双方就逾期交房的赔偿问题未能达成一致意见，遂成讼。   另查，原告于2015年4月18日向被告寄送《解除合同通知书》一份，但是被告并未在原告寄送之后实际收到该份通知书，双方继续履行涉案合同至今。   本院确认的上述事实，有海口市商品房买卖合同及附件、住房公积金（委托贷款）借款合同、海南省农村信用社借款借据、销售不动产统一发票、承诺书、致歉函、房屋查验登记表、照片、天鹅湾小区广告宣传单、海口市商品房买卖合同备案确认表、管道燃气供气合同、管道燃气开通使用安全告知书、住房公积金贷款申请审批表、预购商品房预告登记表、期房申请备案登记表、法律函、全峰快递回执单、圆通速递单、入伙通知书、单位（子单位）工程竣工验收报告、解除合同通知书、快递单证明、快递回执、《建设工程项目竣工联合专项验收登记表》，以及当事人陈述等在案为凭，上述证据已经庭审质证和本院的审查，可以采信。   本院认为，一、关于涉案合同效力及是否存在合同解除的情形。原告与被告签订的《海口市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方均应依照合同约定履行合同义务。合同履行过程中，原告虽向被告寄送了解除合同的通知书，但是该通知书并未实际送达被告，并且双方在其后继续履行合同至今，故本院依法认定原告寄送的解除合同通知书不发生法律效力，涉案《海口市商品房买卖合同》继续履行。   二、关于涉案房屋是否具备交付条件以及实际交付时间的问题。合同约定，被告应在2014年5月31日前，将竣工验收合格并按合同附件约定装修的房屋向原告交付。由此可知，涉案房屋交付应满足2个条件，一是工程竣工验收合格，二是按合同附件约定完成装修。首先，《建设工程项目竣工联合专项验收登记表》是海口市政府根据各职能部门审查结果，对工程项目是否进行验收合格作出的意见。对于工程是否通过验收合格，以及验收的时间，应以政府部门作出的意见为准，本院认定《建设工程项目竣工联合专项验收登记表》是工程验收合格的依据，确认涉案房屋所在工程项目于2016年6月8日通过验收并具备交付条件。其次，被告通知交房之时，涉案房屋室内装修部分尚有多处存在瑕疵，未达到双方在合同附件三中约定的标准，原告有权拒绝接收房屋。但是，本案被告已经于2016年9月8日将涉案房屋的钥匙交付给原告，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，本院依法认定原、被告于2016年9月8日办理房屋交付手续。   三、关于不可抗力的免责事由。台风"威马逊"、"海鸥"分别于2014年7月18日和2014年9月16日登陆海南省文昌市。其中，台风"威马逊"为超强台风，中心附近最大风力达到17级，是1973年以后登陆华南地区的最强台风，白马天鹅湾项目位于海口市美兰区南渡江东侧，基础设施受台风重创，需待恢复供水供电及修复受损部分，工程施工进度必然遭受影响，该事件构成不可抗力。综合海口市受灾情况和涉案工程项目的施工需求，本院酌定被告在"威马逊"台风后有两个月的逾期交房免责期限。因刚经历过台风"威马逊"的重创，台风"海鸥"登陆前的我省各项防风抗灾准备充分，通水通电情况良好，台风"海鸥"对本省影响明显小于台风"威马逊"。被告在经历台风"威马逊"后，理应对台风的危害有充分的预判并且充分做好防风抗灾预案，加上此次台风破坏力远远小于台风"威马逊"，不能作为被告延期交付的免责事由。   四、关于逾期交房责任认定及违约金、补偿金的计付问题。合同约定，被告应在2014年5月31日前交付房产，受台风"威马逊"的影响，被告有2个月的延期交付免责期限，被告最迟应在2014年7月31日前交付房产。由于被告逾期交付，已构成违约，应向原告支付2014年8月1日至2016年9月7日（共769）期间的逾期交房违约金565698.61元（1543516元×0.0003×90天+1543516元×0.0005×679天）。原告主张超出的部分，本院不予支持。此外，被告在《致歉函》中承诺在2015年12月30日前完成精装修，否则额外补偿两年物业管理费。原告在收到《致歉函》后，在上述期限内未向被告主张房屋交付，也未要求被告承担违约责任，视为双方已就上述补偿方案达成一致意见。被告未在上述承诺期限内完成装修，构成违约，应按照约定补偿原告两年的物业管理费10769.76元（149.58平方米×3元/平方米/月×24个月）。   五、关于被告主张原告逾期付款是否超过诉讼时效的问题。本案中，被告于2014年2月24日收到最后一笔按揭购房款50万元后，原告即完成全部付款义务，被告有权在2016年2月24日之前向原告主张逾期付款的违约责任。被告于2016年11月2日反诉要求原告支付逾期付款违约金已超过两年诉讼时效，本院对于被告的反诉请求不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条的规定，判决如下：   一、被告（反诉原告）海南白马天鹅湾置业有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）刘亮支付逾期交房违约金565698.61元；   二、被告（反诉原告）海南白马天鹅湾置业有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）刘亮补偿两年物业管理费10769.76元；   三、驳回原告（反诉被告）刘亮的其他诉讼请求。   四、驳回被告（反诉原告）海南白马天鹅湾置业有限公司的全部反诉请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费11855元（本诉受理费10298元，反诉受理费1557元），由原告（反诉被告）刘亮承担1162元，由被告（反诉原告）海南白马天鹅湾置业有限公司承担10693元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。     审判长庄鑫斌   人民陪审员 邢 军   人民陪审员 吴崎霞     法官助理李平湖   法官 助理 李平湖   书 记 员 王嘉雯   速 录 员 王 佩