内蒙古自治区清水河县人民法院民 事 判 决 书(2016)内0124民初448号原告（反诉被告）：清水河县中建房地产开发有限责任公司，住所地：清水河县。法定代表人：郝建忠，职务：公司总经理。委托诉讼代理人：王永欢，男，公司职工。被告（反诉原告）：杨文龙，35岁，男，汉族，住清水河县。委托诉讼代理人：郝利俊，内蒙古新盛律师事务所律师。本院于2016年8月24日立案受理了原告（反诉被告）清水河县中建房地产开发有限责任公司（以下简称中建房地产公司）与被告（反诉原告）杨文龙房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法由审判员郭俊梅担任审判长，与人民陪审员石潮瑞、人民陪审员王在虎组成合议庭，于2016年11月9日公开开庭进行了审理。原告中建房地产公司法定代表人郝建忠到庭参加诉讼，其委托诉讼代理人王永欢未到庭，被告杨文龙及其委托诉讼代理人郝利俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中建房地产公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告杨文龙立即支付19万元租赁费。二、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告中建房地产公司与被告杨文龙在2014年9月30日签订了房屋租赁合同，合同签订后被告杨文龙支付了2014年9月30日至2015年9月29日的房租，2015年9月30日至2016年9月30日的租金至今未付，原告中建房地产公司多次向被告杨文龙催要租金，但杨文龙拒不支付。为此，向人民法院起诉请求被告支付房屋租金。原告中建房地产公司当庭增加诉讼请求：一、请求被告杨文龙按照月利率0.6%向其支付占用资金期间的利息2万元。二、被告杨文龙向其支付违约金3.17万元。三、被告杨文龙向其支付延期交付房屋期间的租金3.17万元。被告（反诉原告）杨文龙辩称，对租赁的事实无异议，但是我方已经支付了租金。原告中建房地产在未通知租赁人杨文龙的情况下对房屋进行改造，并强行占用三楼。原告中建房地产公司的行为严重侵害了被告的权益，对造成的损失应当予以赔偿。中建房地产公司对利息及违约金的请求没有法律依据，被告杨文龙向外转租时通知了原告中建房地产公司，中建房地产表示同意，故此中建房地产公司请求的违约金不应当得到支持。反诉原告（本诉被告）杨文龙向本院提出诉讼请求：一、依法判令被反诉人中建房地产公司赔偿反诉人杨文龙各项经济损失20万元。二、反诉费由被反诉人中建房地产公司负担。事实与理由：2014年9月30日，反诉人杨文龙与被反诉人中建房地产公司签订了《房屋租赁合同》，反诉人杨文龙租赁了被反诉人的“清河商城圆弧盛世帝国KTV1、2、3楼”，面积1000平方米左右。租赁期限从2014年10月1日起至2016年9月30日止，期间反诉人杨文龙按照约定支付了被反诉人中建房地产公司一年的租金，2015年1月1日反诉人杨文龙经该KTV转租给第三人郭飞经营。2015年8月份，被反诉人中建房地产公司在没有通知反诉人杨文龙的情况下九擅自将反诉人杨文龙承租的3楼全部占用，并占用一楼、二楼部分KTV包厢开始改装电梯间，改装施工3个月，改装后房屋租赁面积变更为600平方米，原来很多的大包厢变为小包厢。因被反诉人中建房地产公司的行为，反诉人杨文龙承租的KTV从2015年8月份开始不能正常营业至今，造成的损失约20万元。现反诉人为维护自身的合法权益，特向贵院提出反诉，请求人民法院查清事实后依法支持反诉人的反诉请求。反诉被告（本诉原告）辩称，反诉人杨文龙诉称被反诉人中建房地产公司在没有通知反诉人的情况下就擅自改造将反诉人承租的三楼全部占用，并占用一楼、二楼部分KTV包厢改装电梯间，由此给反诉人造成了损失20万元，没有事实依据。我公司对反诉人承租的KTV进行改造时找过反诉人杨文龙，杨文龙让一切事宜与店长吕海波商量即可，且杨文龙没有提过KTV转租的事。我公司经过与店长吕海波协商经其同意后进行改造，改造费用由我公司负责，2015年11月开始动工的，且改造工作室封闭式进行的，不影响KTV正常营业，反而有利于反诉人店长的经营管理。另外，反诉人承租KTV房门钥匙由反诉人持有，如果反诉人不同意我公司进行改造，反诉人的员工就不可能自己搬运监控设备，我公司的工人根本不可能进入施工的现场。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本诉被告杨文龙对本诉原告中建房地产公司提交的房屋租赁合同的质证意见为无异议，本院予以确认并在卷佐证。反诉被告中建房地产公司对反诉原告杨文龙提交的一组三份收据的质证意见为真实性无异议，对该组证据的真实性本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的事实和证据本院认定如下：1、反诉被告中建房地产公司对反诉原告杨文龙提交的一组三份的收据的关联性提出异议，称该组收据系承租人杨文龙交纳2013年以前的房租及采暖费等，与本案争议的房租没有关系。经本院核实，该组收据其中两份收据为租金收据，明确标注所收的租金为2013年8月至2014年7月尾欠的租金2.45万元，2013年8月至2014年7月尾欠5.59万元，2014年8月至2015年7月19万元；另一份收据为2013年至2014年度的采暖费收据，金额为2.55万元，出具的日期为2014年12月10日，收款单位的签章为中建房地产公司的公章。该组证据所证明的问题与本案反诉原告的主张没有关联性，不能证明其已经交纳2015年至2016年度的租金。故对该组证据本院不予采信。2、反诉被告对反诉原告提交的结账单及产生损失明细的质证意见为不认可。经本院核实，反诉原告提交的结账单为本案所涉及的盛世帝国KTV2015年2、3月份的结账单，KTV系经营性娱乐场所，其营业额受经济形势、经营管理等多种因素影响，仅凭两个月的结账单不能反映该KTV的正常营业收入，同时反诉人杨文龙在2015年1月份已经将盛世帝国KTV转租他人，不能证明反诉原告的主张，故对反诉原告杨文龙提交的第二组证据本院不予采信。3、反诉原告申请证人冯波、乔燕春出庭作证，欲证明被反诉人中建房地产公司因改造电梯间影响其正常经营至今以及正常经营时的营业收入，因证人陈述与反诉人杨文龙自认盛世帝国KTV在2015年1月份已经转租他人的事实不符，故对证人冯波、乔燕春的证人证言不予采信。4、反诉人杨文龙主张其转租房屋是经过出租人中建房地产公司同意的，中建房地产公司不认可，杨文龙未能提供证据予以证明其主张，故应当认定杨文龙转租未经过出租人中建房地产公司同意，构成违约。5、中建房地产公司主张其进行电梯间改造的时候经与杨文龙协商同意后进行的，杨文龙不认可，双方均未能向法庭提交证据。从庭审查明的事实看，杨文龙作为承租方租赁经营中建房地产公司的盛世帝国KTV，承租期间该房屋由承租方杨文龙使用管理，在此期间，中建房地产公司不经过承租人同意的情况下，不具备进入施工现场进行装修改造的条件。由此，应当认定中建房地产公司对盛世帝国KTV进行施工改造经过承租人同意后进行的。6、反诉人杨文龙主张改造后，盛世帝国KTV经营面积缩减为600平米左右，很多大包厢变为小包厢，影响其正常经营，造成损失20万元，中建房地产公司不认可。杨文龙未能提供有效的证据予以证明，同时杨文龙自认装修期间KTV已经转租他人经营。另查明，2014年9月30日，中建房地产公司与杨文龙签订了《房屋租赁合同》，杨文龙租赁中建房地产公司的“清河商城圆弧盛世帝国KTV1、2、3楼”，面积840平方米左右。租赁期限从2014年10月1日起至2016年9月30日止，期间杨文龙按照约定向中建房地产公司支付了2014年度至2015年度的租金19万元。2015年1月1日杨文龙将其承租的盛世帝国KTV转租给第三人经营。2015年8月份，中建房地产公司经与杨文龙协商同意后对KTV包厢改造电梯间。此后，杨文龙未向中建房地产公司支付2015年至2016年度的租金。2016年9月30日租赁期限届满，杨文龙未交还租赁的房屋。本院认为，本案本诉原告中建房地产公司向本诉被告杨文龙主张的房屋租金及利息、违约金、延期交还房屋的租金系房屋租赁合同的守约方向违约方主张的继续履行合同并赔偿因违约造成损失的纠纷。本诉的争议焦点为，一、承租人杨文龙应当如何向出租人中建房地产公司支付房屋租金，是否应当承担逾期支付租金的利息损失。二、承租人杨文龙是否构成违约，如何向出租人承担违约责任。三、承租人杨文龙应当如何向出租人中建房地产公司支付延期交还房屋的租金。现分述如下：一、关于承租人杨文龙应当如何向出租人中建房地产公司支付房屋租金，是否应当承担逾期支付租金的利息损失的问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。从庭审查明的事实看，本案中出租人中建房地产公司与承租人杨文龙明确约定，租金的支付方式为，租期第一年签订合同时一次性支付，租期第二年提前一个月一次性支付。双方约定的租期为2014年9月30日至2016年9月30日，承租人杨文龙支付了2014年10月1日至2015年9月30日的租金后，应当于2015年8月31日向出租人中建房地产公司支付下一年度的租金。杨文龙答辩时称其已经支付过房租，中建房地产公司不认可，承租人杨文龙未能提供有效的证据予以证明其抗辩主张，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依照上述规定，对出租人中建房地产公司要求承租人杨文龙支付房屋租金19万元的请求，本院予以支持。关于中建房地产公司请求承租人杨文龙支付逾期支付房屋租金利息损失的请求。由于双方签订的《房屋租赁合同》明确约定了违约责任，中建房地产公司也要求杨文龙赔偿违约损失，故中建房地产公司请求的利息损失属于重复主张，故对中建房地产公司请求的逾期支付房屋租金利息损失本院不予支持。二、承租人杨文龙是否构成违约，如何向出租人承担违约责任的问题。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同法第一百一十四条第一款规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约的情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案双方在《房屋租赁合同》中明确约定，租赁期间甲方不得再租他人，乙方也不得转租，租赁期届满之前，无论双方是否续租，都需要提前一个月声明。如乙方未经甲方同意私自转租他人，甲方有权单方面宣布终止合同。违约方并向对方支付两个月的租金为违约金。承租人杨文龙自认其在2015年1月1日将其承租的中建房地产公司的KTV用房转租他人经营，违反了双方的约定，同时杨文龙未按照双方的约定支付房屋的租金，构成违约，依照上述规定，承租人杨文龙应当承担违约责任，按照双方的约定向中建房地产公司支付违约金。双方约定的租金为每年19万元，每月则为15833元，双方约定违约金为两个月的租金，即31667元（15833元×2个月）。三、关于承租人杨文龙应当如何向出租人中建房地产公司支付延期交还房屋租金的问题。合同法第二百三十六规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案双方签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期限至2016年9月30日届满，杨文龙未向出租人中建房地产公司交还房屋，继续占有使用，中建房地产公司未提出解除房屋租赁合同，承租人杨文龙应当按照原合同的约定向出租人中建房地产公司支付房屋租金。原合同约定的房屋租金为19万元／年，即15833元／月，应当由承租人杨文龙向中建房地产公司支付。中建房地产公司请求出租人杨文龙支付延期交还房屋的租金至2016年11月30日（两个月），租金为31667元（15833元×2个月）。本案反诉原告杨文龙提出因反诉被告中建房地产公司从2015年8月份开始装修改建电梯间，造成其经营损失20万元。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。杨文龙提供的证据不能证明其产生的损失，同时杨文龙还提出因中建房地产公司装修影响经营导致其未能收到次承租人的租金，中建房地产公司不认可，杨文龙未提供证据证明其已经承担了因影响经营而造成的损失，故对反诉人杨文龙的请求本院不予支持。综上所述，承租人杨文龙未按照双方约定的期限支付房屋租金，并未经出租人同意将租赁物转租他人使用，构成违约，应当承担继续履行合同并赔偿损失。对杨文龙提出已经缴纳租金的抗辩本院不予采纳。双方约定的违约金损失能够弥补出租人产生的损失，故对出租人请求的利息损失本院不予支持。租赁期间届满后承租人杨文龙继续使用租赁物，应当按照原合同的约定向出租人支付租金。反诉人杨文龙未能提供有效证据证明其反诉主张，故对杨文龙的反诉主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、本诉被告杨文龙于本判决生效后7日内向本诉原告清水河县中建房地产开发有限责任公司支付房屋租金19万元、违约金31667元、延期使用房屋的租金31667元，上述各项费用合计253334元。二、驳回本诉原告清水河县中建房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告杨文龙的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本诉案件受理费5400元，由本诉被告杨文龙负担5100元，本诉原告清水河县中建房地产开发有限责任公司负担300元。反诉案件受理费4300元，由反诉原告杨文龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长  郭俊梅人民陪审员  石潮瑞人民陪审员  王在虎二〇一六年十二月二日书 记 员  张星远