上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初15568号原告(反诉被告)蒋立群，女，1960年6月9日生，汉族，住上海市虹口区。委托代理人王鑫，上海东方环发律师事务所律师。委托代理人王辉，上海东方环发律师事务所律师。被告(反诉原告)柴云峰，男，1987年12月6日生，汉族，住上海市虹口区。委托代理人柴国平，1957年12月6日生，汉族，住上海市虹口区。委托代理人原丹，上海英恒律师事务所律师。原告(反诉被告)蒋立群与被告(反诉原告)柴云峰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈亮亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)蒋立群的委托代理人王辉，被告(反诉原告)柴云峰的委托代理人柴国平、原丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)蒋立群诉称，2015年11月24日与柴云峰签订《上海市房地产买卖合同》，以300万元的价格将上海市宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出售给柴云峰。合同约定蒋立群应于2015年12月15日支付第二期房款148万元，但仅按期支付100万元，直至2015年12月29日，蒋立群才收到该期房款中的48万元。2016年3月7日，柴云峰擅自进入系争房屋，未将蒋立群留在房屋内的家具予以归还，造成蒋立群经济损失23,800元。柴云峰已实际使用系争房屋，但至今未支付尾款2万元。综上，蒋立群起诉要求柴云峰支付尾款2万元，支付48万元逾期支付违约金21,000元，支付尾款2万元逾期支付违约金(按总房价的日万分之五，从2016年3月25日算至实际支付之日)，赔偿家具损失23,800元。被告(反诉原告)柴云峰辩称并反诉称，蒋立群未按期交房，2016年3月7日，柴云峰在中介公司的安排下，更换系争房屋门锁，控制系争房屋，但蒋立群未配合办理物业、有线电视的变更手续，并欠缴物业费、有线电视费等，双方未完成交接手续，不同意支付尾款。中介公司安排双方于2015年12月15日办理过户手续，但蒋立群当天未到交易中心，当天无法过户，当然无法付款。柴云峰于12月14日支付100万元，于12月17日支付48万元到中介公司，没有逾期付款违约。蒋立群逾期交房，而尾款要交房后支付，不存在尾款逾期支付违约金。系争房屋里确实有蒋立群的家具，但都是破旧的家具，没有使用价值，柴云峰将这些家具放在楼道里，蒋立群不来拿，后来被居委会清理了一部分。综上，不同意蒋立群的诉讼请求，并反诉要求蒋立群支付逾期交房违约金42,000元(以总房价款的日万分之五计，自2016年2月8日至2016年3月7日，共计28天)。原告(反诉被告)蒋立群针对反诉辩称，2016年1月11日至3月4日，蒋立群的丈夫住院，无法办理过户手续。中介公司也同意出院再交房，等出院后得知被告于3月7日搬进系争房屋，后来双方约定3月25日办理交接，所以不存在逾期交房的情况，不同意柴云峰的反诉请求。经审理查明，2015年11月24日，蒋立群(甲方)与柴云峰(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，通过上海中原物业顾问有限公司居间介绍，乙方以300万元的价格向甲方购买系争房屋；乙方逾期付款，按房屋总价款日万分之五支付违约金；甲方逾期交房，也按房屋总价款日万分之五支付违约金。合同附件三约定，合同签订后三日内，乙方支付首付款150万元；2015年12月15日，乙方支付第二期房款148万元，并于当天办理产权过户手续；2016年1月10日前，双方进行房屋交接，验看、清点无误后，甲方将系争房屋交付给乙方，同时乙方支付尾款2万元。合同签订后，柴云峰按约支付首付款150万元，于2015年12月14日支付第二期房款中的100万元，于2015年12月17日将第二期房款中的48万元支付到上海中原物业顾问有限公司。2015年12月29日，蒋立群收到上海中原物业顾问有限公司转交的上述48万元。2016年1月6日，双方签订《备忘录》，约定双方于2016年1月9日办理过户手续，于2016年2月4至7日办理交房及相关手续并付清尾款。2016年1月9日，双方办理过户手续。2016年3月7日，柴云峰更换系争房屋门锁，取得系争房屋的控制权。审理中，蒋立群向本院提供照片及自制损失统计表，证明家具损失23,800元。柴云峰对此不予认可。柴云峰向本院提供上海中原物业顾问有限公司业务员王向东的证言，证明以下事实：2015年12月15日未办理过户是因为蒋立群没来；2015年12月17日收到柴云峰支付的48万元，并于12月29日转交给蒋立群；双方约定2月上旬交房，但到期后蒋立群一直不同意交房。蒋立群对上述证言不予认可。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、蒋立群存折、转账凭条、银联POS签购单、《备忘录》及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，关于本诉部分，柴云峰已于2016年3月7日取得系争房屋的控制权，视为蒋立群履行了交房义务，柴云峰应支付尾款2万元。柴云峰至今未支付该笔尾款，已构成违约，蒋立群主张该笔逾期付款违约金的请求，本院予以支持；合同约定的违约金标准过高，本院酌情调整至每日10元。合同约定第二期房款的支付期限与过户期限为同一天，因双方于2016年1月9日过户，柴云峰支付该笔房款早于该日，不构成违约；蒋立群主张该笔逾期付款违约金的请求，本院不予支持。蒋立群提供证据及自制清单证明家具损失，依据不足，鉴于房屋内确实留有家具，蒋立群存在实际损失，本院酌情确定柴云峰赔偿其损失2,000元。关于反诉部分，双方以《备忘录》约定交房期限为2016年2月4至7日，但届时蒋立群并未交房，构成逾期交房，柴云峰主张违约金的请求，本院予以支持；合同约定的违约金标准过高，本院酌情调整为每日200元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)柴云峰于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)蒋立群支付购房尾款2万元；二、被告(反诉原告)柴云峰于本判决生效之日起十日内，按每日10元的标准，向原告(反诉被告)蒋立群支付2016年3月7日至实际付清上述购房尾款之日的逾期付款违约金；三、被告(反诉原告)柴云峰于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)蒋立群赔偿家具损失2,000元；四、原告(反诉被告)蒋立群于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)柴云峰支付逾期交房违约金5,600元；五、原告(反诉被告)蒋立群的其余诉讼请求，不予支持；六、被告(反诉原告)柴云峰的其余反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1,848元，由原告(反诉被告)蒋立群负担1,664元，被告(反诉原告)柴云峰负担184元；反诉案件受理费减半收取425元，由原告(反诉被告)蒋立群负担25元，被告(反诉原告)柴云峰负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈亮亮二〇一六年十二月二十六日书记员  陈 叶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。