文书内容安顺市中级人民法院发文稿纸            签发：                                核稿：                                    主办单位拟稿人：                 赵琳      2016.12.16                  事由 民事判决书              （2016）黔04民终1002号      安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔04民终1002号上诉人（原审原告）邓丰珮，女，1977年7月10日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵阳市南明区。委托代理人杨声良，贵州圣伦达律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）贵州昊远隆基房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市黄果树风景名胜区瀑韵天城**。组织机构代码：69274187-X。法定代表人曹洪涛，该公司总经理。上诉人邓丰珮与被上诉人贵州昊远隆基房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省镇宁布衣族苗族自治县人民法院（2016）黔0423民初822号判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原告邓丰珮向一审法院起诉称：其与被告于2012年9月15日签订《商品房买卖合同》，约定其向被告购买一套面积为69.36平方米的商业用途房屋，总价款为263568元，以按揭方式付款。其向被告支付了首期房款人民币133568元，并支付了维修基金4162元及其他手续费2200元。被告一直未向其按约交房也未给其办理按揭贷款，其于2016年1月18日向被告申请退房，被告同意且退还了首期房款，但未退还维修基金和其他手续费并拒绝承担违约责任和赔偿损失。原告为维护其合法权益，诉至法院请求判决：1、解除原、被告于2012年9月15日签订的《商品房买卖合同》与《商铺委托经营合同》；2、被告退还原告维修基金人民币4162元和其他手续费人民币2200元；3、被告支付原告违约金人民币18022.99元；4、被告赔偿原告预期可得利益（租金）损失人民币65054.36元；5、本案诉讼费用由被告承担。被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司辩称：1、双方已签订退房协议，《商品房买卖合同》实际上已解除且《商铺委托经营合同》已失效。2、其已多次通知原告办理房屋按揭贷款手续，原告一直未来办理，其不应承担违约金。3、维修基金并非由其收取，其无返还义务。其向原告收取的手续费已向政府相关部门缴纳，其不应支付。4、原告未向被告交清房款，被告可以不向原告交付房屋，因驳回原告主张的损失。一审法院经审理后查明：原告于2012年8月25日向被告预付了购房款人民币133568元后，双方同年9月15日签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告以总价人民币263568元的价格购买被告位于黄果树新城商业中心瀑韵天城B区第B5幢4层3号面积为69.36平方米的商业用途房屋，余款以银行按揭支付。同时双方签订《商铺委托经营合同》，约定：“原告邓丰珮将其所有的上述房屋交由被告经营管理，期限从2013年1月1日至2015年12月31日。”合同签订之日原告向被告缴纳了维修基金人民币4162元、登记费人民币550元、预告登记费人民币550元、持证抵押费人民币550元、抵押费人民币550元。2012年10月10日，被告将其收取的维修基金人民币4162元缴纳到安顺市住房和城乡建设局住房专项维修基金专户，并同月16日协助原告办理了房屋预告登记手续。因银行按揭贷款未办理，原告于2016年1月18日向被告提出退房申请，后双方签订《退房协议》，并做了相应约定。被告已将首期房款人民币133568元退还原告邓丰珮。一审法院经审理后认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《商铺委托经营合同》系原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，属合法有效合同。合同签订后，因银行按揭贷款未办理，原告邓丰珮向被告申请退房，双方经协商签订了《退房协议》，退房协议的签订应视为原、被告双方对《商品房买卖合同》和《商铺委托经营合同》的协议解除，《商品房买卖合同》和《商铺委托经营合同》解除后合同中约定的权利义务已经终止。原告邓丰珮主张解除《商品房买卖合同》和《商铺委托经营合同》，要求被告支付违约金及预期可得利益损失的理由不能成立，本院不予支持。原告邓丰珮缴纳的维修基金并非由被告收取，被告不承担向原告邓丰珮返还维修基金的责任。被告于2012年10月16日协助原告邓丰珮办理了房屋预告登记手续，预告登记费人民币550元已经实际发生，被告不应返还。被告收取的登记费550元、持证抵押费人民币550元、抵押费人民币550元，共计人民币1650元未实际产生，被告应予返还给原告邓丰珮。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：1、限被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司于判决生效后五日内返还登记费、持证抵押费、抵押费共计人民币1650元给原告邓丰珮。2、驳回原告邓丰珮在本案中的其他诉讼请求。案件受理费人民币2036元，减半收取人民币1018元，原告邓丰珮承担人民币800元，被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司承担人民币218元。宣判后，原审原告邓丰珮不服，向本院提出上诉称：1、一审法院认定事实不清，遗漏了贷款不能办理的原因及责任归属争议焦点，贷款不能办理的原因在于被上诉人一直未书面通知其交相关材料；根据《商品房买卖合同》约定专项维修基金、预告登记费等应由上诉人自行向相关单位缴纳，被上诉人违反约定收取了上述费用，理应退还。2、一审法院适用法律错误，合同解除后不能终止清理条款的效力。根据合同法第九十八条规定，原告主张解除合同，要求被告支付违约金及逾期可得利益损失的理由不能成立属适用错误；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定，被上诉人应退还已交付的房款本金及赔偿上诉人各项损失，并应参照《商铺委托经营合同》中约定商铺租金收益的标准计算。故请求二审撤销（2016）黔0423民初822号民事判决；依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人贵州昊远隆基房地产开发有限公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法驳回上诉人的上诉请求。二审经审理补充认定：贵州昊远隆基房地产开发有限公司于2012年9月15日收取了邓丰珮的维修基金4162.00元。其余事实与一审认定一致。本院认为，房屋维修基金是购房人在入住后可能产生的维修费，本案当事人双方在交房前即已解除了购房合同，购房人并未入住，且维修基金已由被上诉人贵州昊远隆基房地产开发有限公司收取，故合同解除即应返还该笔费用。一审认定该笔费用由住建部门收取不当，应予纠正。上诉人共缴纳预告登记费等手续费2200元，其中预告登记费550已向相关单位缴纳，被上诉人不应返还，剩余1650元被上诉人已收取，但还未实际发生，理应向上诉人退还。现上诉人并不能提供充分证据证明是被上诉人的原因导致未能办理按揭贷款,且双方所签订的“退房协议”已对原《商品房买卖合同》约定的违约方式进行了变更并已实际履行，该协议未对违约责任进行约定，因此上诉人主张违约金和逾期可得利益的损失没有合同依据，对上诉人主张不予支持。综上所述，原判认定事实部分不实，应予改判。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持镇宁布依族苗族自治县人民法院（2016）黔0423民初822号民事判决第二条。二、撤销镇宁布依族苗族自治县人民法院（2016）黔0423民初822号民事判决第一条，改判为：贵州昊远隆基房地产开发有限公司在判决生效后五日内返还邓丰珮登记费、持证抵押费、抵押费共1650.00元和维修基金4162.00元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1018.00元，由邓丰珮承担509.00元，贵州昊远隆基房地产开发有限公司承担509.00元。二审案件受理费2036.00元，由邓丰珮承担1018.00元，贵州昊远隆基房地产开发有限公司承担1018.00元。本判决为终审判决。审判长 杨   虹审判员 辜 贤 莉审判员 黎 福 伟二〇一六年十二月十九日书记员 赵琳（代）