广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0304民初17213号原告深圳市家家顺房产交易有限公司，住所地广东省深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房428栋东侧3楼302-2，组织机构代码68379045-0。法定代表人杜艳花，总经理。委托代理人李芳，女，汉族，1990年8月3日出生，住址湖南省桃园县，该公司员工。委托代理人李玲，女，汉族，1994年5月3日出生，住址青海省乐都县，该公司员工。被告梁珈珩，男，汉族，1988年3月28日出生，住址广东省深圳市福田区，上列原告诉被告居间合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序审理，于2016年12月5日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人李芳、被告梁珈珩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年4月15日，在原告的居间下，被告与案外人杨德鎏签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，交易位于深圳市龙岗区平湖街道茗萃园湖10号楼2906物业，约定由被告向原告支付佣金24000元，在向登记机关申请递件过户前付清，延期支付佣金的，须以成交价的3%为基数按日万分之五向居间方支付延期付款违约金。签合同当天，被告向原告支付佣金4800元。后原告一直积极协助双方进行房屋买卖交易，被告与案外人杨德鎏已于2015年12月23日前办理完转移登记、交房等手续，但被告至今仍拒不支付原告剩余佣金19200元。基于上述事实，原告认为，原、被告签署的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》是各方真实意思表示，真实、合法、有效。原告向被告报告了订立合同的机会并成功促成被告与案外人完成房屋买卖交易，有权收取合同约定的佣金，而被告拒不支付佣金的行为已构成违约，应当依约向原告支付延期付款违约金。据此，诉至本院请求判令：1、被告支付佣金19200元；2、被告支付延迟付款违约金4674.60元（暂计至2016年7月6日，以成交价×3%为基数按日万分之五自2015年12月23日计至实际支付日）；3、被告承担本案诉讼费。被告书面答辩称，第一，原告经办人廖明夏在提供居间服务过程中极为不专业且在合同履行过程中存在重大过失，出现争议后原告上下集体隔岸观火。1、在居间过程中，廖明夏没有审查杨德鎏交易房产权属情况，更在签署居间合同时没有要求杨德鎏夫妻一同到场签字或出具证明，此一极不专业的締约过失造成杨德鎏以此为借口单方面毁约，造成我方巨大时间及财产损失。2、原告存在明显締约过失责任，居间合同中没有写明履行合同最后期限，在办理按揭过程中银行迟迟不能放款，我方多次打电话催问廖明夏，担心业主因此借口违约，而廖明夏明确告知据她的经验“已经进入按揭阶段绝不可能违约”,由此造成杨德鎏一气之下恶意违约。3、合同第六条明确约定，“卖方应于签署本合同当日将房地产证原件交与居间方保管”，而当杨德鎏恶意违约后我方发现廖明夏完全没有按照合同约定收取房产证，造成我方极大被动，并使杨德鎏有机会继续在其他中介挂卖房产，若不是我方及时发现并立即冻结该房产，险些造成我方无法挽回的损失。缔结合同时廖明夏表示她们有强大的法务为后盾，出现争议法务会帮助解决，可是真的出现争议后，原告立即表示无能为力，法务更是不断推诿，甚至不让我方向廖明夏提问有关案件争议问题，廖明夏是房产交易过程全程参与人也是最直接的证人，然而原告非但以解雇廖明夏为威胁不让廖明夏提供相关证据及出庭作证，自己法务部也在庭审中无正当理由拒不到庭参加诉讼，且出具的情况说明严重与事实不符，造成杨德鎏以此为借口将案件上诉。第二，合同第十二条第三款明确约定，由违约方支付全部佣金及违约金，原告无权要求我方支付，请贵院依法驳回此诉讼请求。第三，原告没有履行合同约定的协助办理房产过户手续、办理水电煤气过户等，没有尽到合同中约定的义务。龙岗区法院判决后执行方式已发生根本变化，房产交易最终能够完成是靠法院强制力，与原告无任何关系，原告无权要求全额佣金。第四，中介费及违约金基数和算法有误，违约起算时间不准确。第五，原告要求我方支付诉讼费用无事实及法律依据，民事诉讼法明确规定，由败诉方支付相关诉讼费用。综上所述，我方认为原告的诉讼请求全无事实及法律依据，依法应予驳回。经审理查明，2015年4月15日，原告作为居间方与被告（买方）及案外人杨德鎏（卖方）签订《深圳市二手房买卖合同及居间服务合同》，约定：卖方将其位于龙岗区平湖街道茗萃园三期10号楼2906号房转让予买方，成交价为159万元；买方于合同签订时向卖方支付定金5万元，买方须于2015年5月31日前支付除定金之外的首期款43万元，办理资金监管手续，并向银行申请按揭贷款；卖方于签订合同当日将房产证原件交予居间方；买卖双方同意在买方支付定金时从定金或楼款中预留1万元作为交房保证金交由居间方托管；卖方于收到全部楼款后3个工作日内将房屋钥匙交付买方；鉴于居间方就本次交易提供居间服务，买卖双方同意由买方按房产转让总价款的3%向居间方支付全额佣金，买方应支付佣金24000元，佣金应在向登记机关申请递件过户前付清；买方在签订本合同时支付佣金中的4800元作为必要费用，该费用抵扣佣金；买卖双方延期向居间方支付佣金的，须以全额佣金为基数按日万分之五向居间方支付延期付款违约金，如因买卖双方任何一方原因导致无法完成交易的情形，违约方应按本合同约定向居间方支付全额佣金。合同签订当日，原告向被告支付了必要费用4800元。被告并向卖方支付定金5万元，其中1万元作为交房保证金交由原告托管。合同签订后，在原告协助下，买卖双方办理了首期款资金监管手续和按揭贷款申请手续。之后，因卖方杨德鎏拒绝继续履行房屋买卖合同，被告以房屋买卖合同纠纷为由将杨德鎏诉至深圳市龙岗区人民法院（以下简称龙岗法院）并经立案受理，原告在该案件中诉请要求继续履行房屋买卖合同。经审理，龙岗法院于2015年11月9日作出（2015）深龙法民三初字第1189号民事判决书，判决在认定杨德鎏违约的基础上，判令以买方一次性付清剩余购房款单的方式继续履行房屋买卖合同。该一审判决作出后，双方当事人均提起上诉。之后，杨德鎏未依法预缴上诉费而被深圳市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理，本案被告亦随之撤回上诉并经深圳市中级人民法院裁定予以准许。买卖双方随后主动履行了龙岗法院作出的上述一审判决。2015年12月23日，涉案房产的产权转移登记至被告名下，在办理产权过户登记时，被告并未通知原告，原告未实际参与产权过户登记过程。同日，被告与杨德鎏签署了《交房确认书》，确认杨德鎏于2015年12月23日将涉案房产交付给被告使用。该《交房确认书》原件由原告持有。2016年7月7日，原告向被告发出《催告函》，要求被告于2016年7月14日前支付佣金。被告收到该函件。庭审时，原告陈述，其与卖方商讨过支付佣金问题，但卖方不同意支付。本院认为，原告与被告及杨德鎏签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》是各方真实意思表示，该合同包含了原告与被告、原告与杨德鎏之间的居间合同关系以及被告与杨德鎏之间的房屋买卖合同关系，故原告与被告之间据此成立合法有效的居间合同关系。原告促成被告与卖方签订涉案房产买卖合同，并在合同签订后协助办理了资金托管、首期款资金监管、申请按揭贷款等手续，之后虽然因卖方违约而导致交易受阻，但在被告提起诉讼并经法院判决后，涉案房产交易已全部完成，依据原告与被告之间的居间合同关系项下的约定，在完成房产交易的情况下，被告应据此向原告支付佣金24000元，但被告在支付4800元必要费用后未支付剩余佣金，原告有权要求被告继续支付剩余佣金19200元，原告的该项诉请成立，本院予以支持。关于原告诉请的逾期付款违约金，虽然合同约定被告应在向登记机关申请递件过户前支付佣金，但因卖方违约而导致涉案房产交易经过诉讼后方得以继续履行，并因诉讼而部分变更了履行方式，被告据此对支付佣金的约定内容产生疑义，原告亦表示曾就佣金支付问题与卖方进行过商讨，即各方在房产交易因经过诉讼后继续履行而对佣金支付问题产生了争议，据此，可认定被告未及时支付剩余佣金存在合理正当的抗辩理由，因此，对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉请，本院不予支持。被告辩称原告在提供居间服务过程中不专业并存在重大过失，但未能对此举证证明，且从龙岗法院就被告与卖方之间的房屋买卖合同纠纷作出的判决内容来看，涉案房产交易因卖方违约而受阻，而非由原告的原因导致，原告亦在该案诉讼过程中通过提交书面材料的方式对交易情况进行了说明，履行了相应的说明义务，故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。此外，被告辩称，依据合同约定，卖方违约，应由卖方承担佣金，但合同约定由违约方承担佣金的前提条件是因一方违约而导致交易无法完成，但涉案房产交易已通过诉讼的方式得以继续履行并最终完成，虽然法院判决改变了被告付款方式等履行内容，但法院仍系以被告与卖方在原告居间下达成的房屋买卖合同为事实基础而作出继续履行的判决，故合同中关于违约方承担佣金的条款不适用于本案情形，而房产交易经过法院判决也未改变被告与卖方系依据涉案房屋买卖合同完成了房产交易这一事实，因此，对被告的该项抗辩主张，本院不予采纳。综上，原告的诉请部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告梁珈珩应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市家家顺房产交易有限公司支付佣金19200元；二、驳回原告深圳市家家顺房产交易有限公司的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费397元（已由原告预交），由原告负担78元、被告负担319元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张  凌  炜人民陪审员 杨  海  涛人民陪审员 唐    琪二〇一六年十二月五日书 记 员 殷智华（代）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。