广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初2054号 原告：王际忠，男，汉族，1958年3月22日出生，住所地：辽宁省大连市沙河口区。 委托代理人：陈源莲，广西唐程律师事务所律师。 被告：北海智海经贸发展有限公司，住所地：北海市西南大道东6号。 法定代表人：符开铸。 委托代理人：王德雪，广西中龙律师事务所律师。 被告：北海市凯丰商务代理有限公司，住所地：北海市四川南路规划局旁滨城大厦A幢23A。 法定代表人：张李卡。 原告王际忠诉被告北海智海经贸发展有限公司（以下简称智海公司）、北海市凯丰商务代理有限公司（以下简称凯丰公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2016年7月8日受理后，由本院依法适用普通程序进行审理，于2016年11月7日公开开庭进行了审理。原告王际忠的委托代理人陈源莲及被告智海公司的委托代理人王德雪参加诉讼，被告凯丰公司经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王际忠提出如下诉讼请求：1、二被告共同退还原告购房款70000元及违约金35924.6元（违约金以281100为基数，按日万分之二暂自2014年9月30日暂计算至2016年6月30日违约金，其余违约金算至实际清偿全部款项之日止）；2、二被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年5月23日，原告与被告智海公司的委托代理人被告凯丰公司签订《瑞海花园认购书》认购由被告智海公司开发的瑞海花园1幢1单元1805号房屋，原告在认购书签订当日即按照约定向定金30000元，并在2014年9月23日前交纳首期购房款共计281100元，两被告出具了相应的收据，被告智海公司另出具一份编号00882387的《销售不动产统一发票》给原告。2014年10月16日双方签订《商品房买卖合同》，原告根据合同约定携带被告智海公司出具的上述发票向北海市地方税务局申请办理契税纳税申请，在办理过程中却被告知，被告智海公司所出具的该份发票已经被作废，无法办理契税纳税手续。原告将情况反馈给被告智海公司却被告知，合同已经被二被告单方解除，原告据此要求退回全部款项，但二被告拒不退回。2015年3月17日，被告智海公司单方出具一份“关于瑞海花园”延期交房的通知，擅自将原定的交房时间从2015年3月变更至2015年7月。然而时间到了2015年7月，被告智海公司仍然无法交房，原告无奈之下只好同意被告智海公司解除合同并要求退回全部购房款项，但是被告以却拒不完全履行其义务，至今尚欠70000元购房款未退回给原告。综上所述，由于被告智海公司单方解除合同拒不履行相应的义务，其行为已经构成严重违约，应当承担相应的违约责任。据此，原告向法院提起诉讼，提出上述诉求。 原告王际忠对其陈述向本院提供的证据有： 1、《全国企业信用信息公示系统》，证明两被告合法的诉讼主体资格； 2、《认购书》，证明原告与被告一智海公司的代理人被告二凯丰公司签订《瑞海花园认购书》认购被告一智海公司开发的瑞海花园1栋1单元1805号房屋，双方就定金、付款等相关内容进行约定的事实； 3、《收据》2张，证明原告根据《瑞海花园认购书》的约定，向被告一智海公司及被告一的委托代理人被告二凯丰公司交付定金、首期购房款共计281100元的事实； 4、《商品房买卖合同》、《首付分期协议书》，证明被告一逾期与原告签订《商品房买卖合同》的事实以及双方对首期款分期的相关事宜达成一致意见的事实； 5、《契税纳税申请表》、《纳税人申明》、《房屋登记信息查询证明》、《发票》，证明原告根据《商品房买卖合同》的约定向税务部门办理契税缴纳手续的事实； 6、《发票》，证明被告未经原告同意擅自作废发票导致原告无法办理契税缴纳手续的事实； 7、《退房理由》，证明由于被告原因导致双方合同解除，原告要求退回已缴纳的购房款的事实； 8、《关于瑞海花园延期交房通知》，证明被告违背《商品房买卖合同》约定，单方擅自延长交房时间的事实。 被告智海公司答辩称：不同意原告对被告智海经贸公司的诉求，原告对智海公司的诉求没有事实及法律依据，实际上原告购买的涉案房屋已经由原告申请变更名字至其儿子王嘉毅的名下，被告智海公司也将涉案房屋登记在王嘉毅名下并办理了按揭贷款等手续，被告智海公司按照买卖合同约定收取了原告购房款，在原告申请变更涉案房屋至其儿子名下时已经将所缴纳的购房款全部转到原告儿子王嘉毅名下。被告智海公司并没有多收取原告的购房款，更没有违约的事实，请求法院依法驳回原告对智海公司的诉求。 被告智海公司向本院提交的证据有： 1、商品房买卖合同【瑞海花园（2013）136】号，证明原告购买涉案房屋的总价款为591512元，交付211512元首付款的事实； 2、北海智海经贸发展有限公司销售变更申请书，证明原告因本人原因无法办理按揭，申请更名涉案房屋到其儿子王嘉毅名下的事实； 3、身份证2份、结婚证、户口本，证明原告与王嘉毅是父子关系的事实； 4、商品房买卖合同【YS00002495】号、购房发票、说明、收据2份、契税纳税申报表、收条、发票、保险单，证明被告已将涉案房屋更名到原告儿子王嘉毅名下并办理好按揭贷款的事实。 被告凯丰公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见或其它的证据材料。 经本院开庭组织双方当事人质证，双方当事人的质证意见如下： 被告智海公司对原告提交的证据1针对凯丰公司的《全国企业信用信息公示系统》的三性无异议。针对智海公司的《全国企业信用信息公示系统》的真实性、合法性无异议，对关联性有异议；证据2的三性无异议，但是同时证明认购书的总房款是661100元，原告同意合同价格为591512元；证据3只有编号尾号为4952、4902的收据有原件，因此对这两张收据的三性无异议；证据4《商品房买卖合同》的三性无异议，同时证明了被告智海公司与原告约定合同总价款为591512元，与智海公司约定首付款的事实。对证据4《首付分期协议书》的三性无异议，但是购房款有一部分是原告交纳给被告凯丰公司的；证据5的《契税纳税申请表》、《纳税人申明》的真实性无异议，但这只是申报表，原告并没有真正交纳该笔款。《房屋登记信息查询证明》的真实、合法性无异议，对关联性有异议，与本案无关。对《发票》的真实性无异议，但是这张票开出来之后由于原告的原因无法申报银行按揭贷款，后在税务撤销了税务发票；证据7无原件，其真实性无法核实；证据8的真实性无异议，被告智海公司由于客观原因导致无法向全部户主交房。 原告对被告举证的证据1的三性无异议，但是根据合同约定，双方约定购买房屋的款项支付形式是分期贷款，而不是按揭贷款，所以被告主张由于原告原因导致无法办理按揭贷款不属实。被告在大半年后才提出逾期交房，构成违约；证据2的形式真实性无异议，但是对内容的真实性有异议，该份变更申请单当时是被告工作人员打印的，并不是原告打印的。商品房买卖合同中约定支付房款的方式是分期付款，但是在该份变更申请书的付款方式却是按揭贷款。本案中并不存在更名的事实，而仅仅是被告将应该退给原告的款项支付至原告指定的王嘉毅名下用于支付另一套房产的款项。从日期上看，原告在2014.10.17申报契税的时候被告就已经作废涉案的发票，导致原告无法办理契税缴纳手续，而该份申请是在2015.10.30才提出来的，当中陈述的内容与事实不符；证据3的三性无异议；证据4的真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议，原告认为本案王嘉毅购买的房屋并非是更名，其是属于另行购买，因此被告办理关于王嘉毅名下房产的相关事宜不能免除其应当向原告所履行的相应义务。 结合当事人的举证和质证，本院认证如下：当事人对真实性无异议的证据，可以作为本案的证据使用；当事人对真实性有异议的证据，但其无相关的证据予以反驳，因与本案的事实认定具有关联性，亦作为案件事实的参考依据。 经审理查明：2014年5月23日，原告与被告智海公司的委托代理人被告凯丰公司签订《瑞海花园认购书》一份，主要约定由原告认购被告智海公司开发的位于预售商品房，商品房预售许可证号为北建房预字第2012022号，该房屋建筑面积136.37平方米，该商品房单价为每平方米4680.79元，认购总价为人民币661100元（在手写部分注明：原告已同意合同价格为591512元）；原告在认购书签订当日即按照约定交定金30000元，并承诺在2014年9月23日前到被告智海公司售楼处交纳首期购房款251100元，付款方式为银行按揭方式支付该房屋的房款等内容。2014年5月25日原告与被告凯丰公司签订《首付分期协议》一份，主要约定原告就其所购买的上述房产的首付款付款方式进行约定，房屋总价为661100元，首付款281100元，约定原告分四期支付首付款等内容。2014年10月16日原告与被告智海公司签订《商品房买卖合同》【瑞海花园（2013）136】号一份，主要约定原告购买被告智海公司开发的位于房屋，房屋总价为591512元，原告按分期付款的方式支付购房款：于2014年10月16日前支付首期款35.76%，即人民币211512元整；第二期余款于2015年1月8日前付总房款的30.43%，即人民币18万元整；第三期余款于2015年3月30日前付清总款的33.81%，即人民币20万元整；出卖人应当在2015年3月30日前将符合本合同约定的商品房交付给买受人，逾期超过150日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金等内容。上述两份合同签订后，原告向被告凯丰公司共支付了购房款190000元，向被告智海公司支付了购房款91100元，而被告凯丰公司将其收取的款项部分交给被告智海公司，被告智海公司实际收取原告购房款211512元。2015年3月17日被告智海公司向业主发出《关于“瑞海花园”延期交房通知》，主要告知被告智海公司开发的“瑞海花园”住宅小区商品房原定于2015年3月31前交付使用，由于去年北海市连续遭受了两次超强台风的袭击，造成多天停水停电，施工设施受到严重破坏，交房时间顺延至2015年7月。现原告主张因被告智海公司出具的交付首付款发票作废导致其无法办理契税手续，合同已被二被告单方解除，被告智海公司只退还了211512元，尚欠70000元未退为由诉至法院，提出上述诉求。 另查明，原告与王嘉毅系父子关系。原告于2015年10月30日向被告智海公司申请变更涉案房屋更名到原告儿子王嘉毅名下，申请原因为：“本人于2014年5月23日认购了瑞士花园1-1-1805号房，由于本人年龄过大按揭一直无法办理，现申请更名到儿子王嘉毅名下；再加上现房地产市场不景气，本人身体状况又不好，家庭经济比较困难，望贵公司能根据本人的实际情况减免3.2万元房款。原认购总房款：591512元，已付211512元，如签合同总房款按581512元签，就减免1万元；按我儿子年龄，首付40%是233512元，需贵公司另减免首付款2.2万元。后续的契税、办理按揭的保险费、评估费，也希望贵公司能一并给予解决”。被告智海公司同意原告的更名申请，并要求尽快签约办理按揭。2015年11月5日，案外人王嘉毅与被告智海公司签订编号为[YS00002495]《商品房买卖合同》，主要约定由王嘉毅购买涉案房屋，房屋总价为581512元，在2015年11月5日前支付首付款233512元，剩余房款通过办理按揭贷款的方式支付等内容。2015年11月6日被告智海公司向王嘉毅开具了233512元的发票。同日原告王嘉毅出具《说明》一份,《说明》主要载明“本人于2014年10月16日和智海公司经贸发展有限公司，签买房合同、房价591512元。我已向北海市凯丰商务代理有限公司已交90000元，凯丰公司转给智海公司120412元，有69588元在凯丰公司账上（此款69588元与北海智海经贸发展有限公司无关），2015年11月6日开具发票号码005××××8579的发票余额233512元，实交房款211512元。特此证明”。2015年11月9日原告儿子王嘉毅向被告智海公司出具《收据》，内容为“今收到北海智海经贸发展有限公司现金8722元用于支付瑞海园1-1-1805号契税款”。2016年7月16日原告向被告智海公司出具《收条》内容为“今收到北海智海经贸发展有限公司1-1-1805号房按揭保险4384元，评估费1000元，合计5384元”。现涉案房屋已经办理了按揭贷款，并变更更名在原告儿子王嘉毅名下。 本院认为，原告与被告凯丰公司分别于2014年5月23日、5月25日签订的《瑞海花园认购书》、《首付分期协议》以及原告与被告智海公司于2014年10月16日签订的《商品房买卖合同》均是双方当事人真实的意思表示，且其内容亦没有违反法律法规的禁止性规定，本院依法确认上述合同合法、有效，双方应按合同约定履行合同权利义务。在《瑞海花园认购书》中原告同意认购房屋的合同价款为591512元，实际支付661100元，且原告在《首付分期协议》中亦再次确认房屋应付价格为661100元，在原告与被告智海公司签订的正式房屋买卖合同中约定的房屋总价款为591512元，原告主张其向被告凯丰公司多支付的69588元系被告凯丰公司为其办理银行按揭等的手续费。后经原告申请就其所购置的涉案房屋更名至其儿子王嘉毅名下，现涉案房屋已更名至王嘉毅名下，且办理好了银行按揭手续。本院认为原告向被告凯丰公司多支付的69588元系其自愿行为，且在就涉案房屋更名至其儿子王嘉毅后，亦办理好了银行按揭等手续，两被告已按约履行了义务，为此，对于原告请求两被告退还69588元及支付违约金的诉求于法无据，本院不予支持。 综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告王际忠的诉讼请求。 案件受理费2418元，公告费350元，由原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费2418元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王警芳 人民陪审员  李石珍 人民陪审员  盘丽娜 二〇一六年十二月十四日 书 记 员  杨励坚