江苏省海门市人民法院 民 事 判 决 书 (2016)苏0684民初4022号 原告:周国强，男，1955年8月21日生，汉族，住海门市。 被告:江苏海保实业有限公司，住所地海门市海门街道秀山东路1号。 诉讼代表人:蔡斌，管理人负责人。 委托诉讼代理人：蒋晓红，管理人成员。 被告:南通天田机床有限公司，住所地海安县海安工业园区海田路9号。 法定代表人:许映泉，董事长。 委托诉讼代理人:王智耀，男，该公司员工。 原告周国强与被告江苏海保实业有限公司（以下简称海保公司）、南通天田机床有限公司（以下简称天田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案后，依法适用简易程序于2016年8月18日公开开庭进行了审理，后因审理需要转为普通程序并于2016年11月2日公开开庭进行了审理。原告周国强、被告海保公司的委托诉讼代理人蒋晓红、被告天田公司的委托诉讼代理人王智耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周国强向本院提出诉讼请求：依法撤销对启东市天汾国际电动工具商贸城D1-23号商铺设立的抵押权；被告海保公司协助办理商铺过户手续。事实与理由：2013年7月19日，原告出资人民币55万元（以下币种同）向海保公司的前身江苏金侨置业有限公司（以下简称金侨公司）购买位于启东市天汾国际电动工具商贸城D1-23号商铺，双方约定房款在签约时全部付清，产权过户手续在商铺交付使用两年办理。合同签订后，原告付清了房款，因房屋被海保公司出租，经多次交涉后原告于2014年7月1日取得商铺。经了解，被告海保公司在出售商铺时，已将该房屋抵押给江苏海门农村商业银行股份有限公司，约定两年撤销。2013年8月24日，被告又与广发银行股份有限公司南通分行(以下简称广发银行)签订了最高额抵押合同，在同月28日注销了原有抵押后，将原告所购商铺于同月30日抵押给广发银行。2014年12月31日，广发银行与被告天田公司签订债权转让协议，将其对被告海保公司的债权转让给天田公司。原告认为，被告海保公司在注销抵押登记后未告知原告，设立抵押时未将商铺出售情况提供给广发银行，广发银行疏忽大意未到实地调查，损害了原告的权益。 被告海保公司辩称,管理人在履行职责过程中,确发现原告购买的房屋设立的抵押权存在问题.在抵押权人和小业主支付了全部款项情况下,小业主的权利应优先于抵押权,对原告的诉讼请求不持异议。 被告天田公司辩称,金侨公司与原告签订商品房买卖合同前已变更为海保公司，故对原告与金侨公司订立商品房买卖合同的真实性、合法性不予认可,金侨公司的行为涉嫌诈骗。原告明知房屋存在抵押及金侨公司承诺两年后才能办理房屋产权登记的情况，应当知道所购房屋存在问题，其有过错，综上请求驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、收据、帐户明细清单，被告海保公司未提出异议，称虽金侨公司变更为海保公司，但据了解该公司印章一直在使用。被告天田公司对合同的真实性、合法性均持有异议。为证明设立抵押权的情况,被告海保公司提交了授信额度合同、最高额抵押合同、抵押财产清单、房屋所有权证、他项权证、土地使用权证及他项权证、债权转让协议。原告周国强、被告天田公司均无异议。 本院认证认为：原告提供商品房买卖合同、收据、帐户明细能相互印证，证明原告购房情况,对该组证据予以认定;对被告海保公司提供的、其他当事人无异议的证据本院予以确认。本院经审查对上述证据的证明效力予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月，金侨公司更名为海保公司。因被告海保公司严重资不抵债、不能清偿到期债务，本院于2014年12月18日裁定受理对海保实业公司的破产清算申请，指定北京市炜衡（南通）律师事务所为管理人。 2013年7月19日，原告与金侨公司启东分公司订立商品房买卖合同，原告购买该公司开发的位于启东市天汾国际电动工具商贸城D1幢23号房，建筑面积110.11平方米,每平方米单价4995元,所属土地规划用途为商业综合，土地使用年限50年。合同载明“签约时付清全额房款，该房屋抵押银行，两年撤销后办理房产证”。当日原告交清了房款55万元。同年8月29日，D1幢23号及D1-11、13、15、17、19、21房屋办理了产权登记,所有权人海保公司，房屋产权证号为启东房权证字第××号，土地证号为启国用（2013）4546号。因订立合同时房屋为他人占有，被告海保公司于2014年7月将房屋交付原告使用至今。 另查明,案涉的D1幢23号在内的房屋在出售给原告时向江苏海门农村商业银行股份有限公司设定了抵押。2013年8月24日,广发银行与江苏李国栋轴承研究所有限公司(以下简称李国栋公司)订立(136701)13银授合字第192号授信额度合同,广发银行提供1300万元的授信额度,由广发银行与江苏金顺房地产有限公司、李国栋、李国平分别订立最高额保证合同，与被告海保公司订立最高额抵押合同。同日广发银行与被告海保公司订立(136701)13银最抵字第192号抵01最高额抵押合同,合同载明：担保债权之最高本金余额1444900元（土地）；抵押财产详见抵押财产清单。在落款时间为2013年8月29日的抵押财产清单中，抵押财产包括启东房权证字第××号房产（评估价值352.06万元）、启国用（2013）4546号土地（评估价值82.89万元）、启东房权证字第××号房产（评估价值199.53万元）、启国用（2013）4533号土地（评估价值46.97万元）、启东房权证字第××号房产（评估价值159.35万元）、启国用（2013）4547号土地（评估价值14.63万元）。8月28日注销了原有抵押、29日办理了产权登记后，于8月30日对上述抵押清单中的房屋及土地办理了抵押登记，其中启东房他证字第00112212号他项权证载明：房屋所有权证号00163790；他项权利种类抵押合抵；债权数额710.94万元。2014年12月31日，广发银行与被告天田公司签订债权转让协议，将其对依(136701)13银授合字第192号授信额度合同向李国栋公司发放贷款尚余债权本息6391395.22元以等额价值转让给天田公司。后，被告天田公司向海保公司管理人申报了债权。 本院认为，原告虽与海保公司订立合同并支付全部价款，但其是为生产经营购买案涉商铺，不享有绝对优先权，不能对抗登记物权的效力。因此原告要求办理房屋过户登记权利的行使受到设立的抵押权的限制。虽广发银行与海保公司订立的书面抵押合同中约定的担保债权额是1444900元（土地），但在抵押清单中双方将房屋、土地均列入抵押财产，并按相应价值总和分别办理了抵押登记，应认定为海保公司将案涉商铺在内的财产抵押给了广发银行，天田公司通过债权转让获得了相关财产抵押权。原告在天田公司的抵押债权未获清偿情况下主张撤销抵押登记、并办理过户手续于法无据，不予支持。引起本案纠纷起因是被告海保公司实施的欺诈行为，对此原告可依据合同向被告海保公司主张相应权利。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百八十七条、《中华人民共和国合同法》第八十一条之规定，判决如下： 驳回原告周国强的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告周国强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币80元（户名：南通市财政局;开户行：中国银行南通市西被闸支行;账号：47×××82）。 审 判 长  徐 德 人民陪审员  陈佩玉 人民陪审员  李春娟 二〇一六年十二月二十八日 书 记 员  奚晓卫 附：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国合同法》 第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。