河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1381民初2960号原告：王晓月，女，1979年10月1日出生，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：寇军荣，河南雷鸣律师事务所律师，执业证号14113199210847103。被告：代化群，女，1963年8月8日出生，汉族，住邓州市。被告:崔丰儒，男，1963年11月5日出生，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：李小九，邓州市定信法律服务所工作人员，执业证号A3771022。第三人：中国人民解放军河南省邓州市人民武装部。法定代表人：魏兵，任部长。原告王晓月与被告代化群、崔丰儒,第三人中国人民解放军河南省邓州市人民武装部（以下简称武装部）为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原被告及各自的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼；第三人武装部经传票合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓月向本院提出诉讼请求：要求撤销原被告达成的被告收取原告转让费55万元的合同；被告返还536141.10元及利息，利息自起诉之日起，按同期银行贷款利率计算至款付清之日止；被告按照50%的比例赔偿原告装修损失35515元。事实与理由：二被告将租赁武装部的门面房转让给原告，并收取转让费55万元。后因政策原因，原告在经营近一年后，武装部的门面房禁止出租，致使双方签订的转让协议无法继续履行。原告王晓月为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、《转让协议》一份，证明原、被告于2015年6月3日订立了一份没有租赁期限和租金数额的转租合同；2、代化群与武装部于2014年10月29日签订的《军队房地产租赁合同》，证明被告代化群与武装部约定的房屋租赁期限为一年，自2014年11月1日起至2015年10月31日止；3、崔丰儒出具的凭条一份，证明被告收到原告定金2000元；4、代化群所书的收据及工商银行汇款凭证各一份，证明被告收到“转让房屋费”548000元；5、武装部《公告》一份，证明因武装部为执行中央军委《关于停止一切有偿服务》的指示，决定出租的临街门面房终止一切租赁，收回封存，要求各租户务必于2016年5月30日前全部腾空；6、《中央军委部署军队和武警部队全面停止有偿服务工作》一份，证明中央军委要求自《通知》下发之日起所有单位一律不得新上项目、新签合同开展对外有偿服务活动，凡已到期的对外有偿服务合同不得再续签，能够协商解除的项目立即停止；7、原告以丈夫刘勇名义与第三人签订的《军队房地产租赁合同》二份（原件被武装部收回），证明原告曾以丈夫刘勇名义与武装部订立租赁合同，后因武装部不同意被告转租又将合同收走，要求原告另以代化群名义与其订立房屋租赁合同；8、银行存款凭条一份，证明原告以刘勇名义向武装部直接交付房租33500元；9、证人卢某的证言一份，证明原、被告订立转租合同时，被告承诺原告长期使用；10、装修承包人张胜宇出具的装修清单和收据各一份，证明原告为装修房屋投资71030元；11、证人卢某的证言一份，证明原被告签订协议的情况；12、证人程某的证言，证明原告装修房屋花费71000元。被告代化群、崔丰儒辩称，原告作为完全民事行为能力人，在签订转让协议时明知租赁房屋产权系武装部的，对合同存在的风险是明知的，转让的价格55万元是原告自愿的，故被告不应当返还该转让费55万元；1995年武装部在筹资建该门面房时集资40000元，从武装部处以每年30000元的价格优先优惠租赁该门面房，故原告才多次找二被告并与二被告签订转让协议；二被告最初租赁该门面房时该房屋系毛胚房，租赁期间，被告对该房屋进行装修，最后一次装修在2013年春，花费近30万元，使用不到两年后转给原告，被告是有损失的；原被告签订的转让协议不存在欺诈胁迫和不公平的因素，应当依法驳回原告的诉讼请求。被告代化群、崔丰儒为证明其主张，向本院提交如下证据：1、1995年马连文与武装部签订的房地产租赁契约，证明1995年武装部建门面房的时候向租户集有集资款每间2万元，并证明房地产租赁契约在武装部有存档，被告只有复印件，没有原件；2、证人任某的证言，证明当时他与二被告是邻居对租房情况比较了解，在1995年武装部向每户集资2万元，谁集资了谁才有资格租赁，并且价格较低；3、证人苏某、魏某的证言，证明二被告在2013年装修房屋时花费28万多元。第三人武装部述称，1995年武装部向二被告借款40000元建房，用房租冲抵所欠款，并约定利息为年息10.98%；房屋建成后原告租赁该房屋近五年，武装部已把借款及利息还清，不存在集资建房的说法；武装部在合同中明确约定不允许转租，其与原告王晓月间不存在租赁合同，原告也并未提交武装部同意转租的合同原件；二被告应当将近三年房屋转租后的差价支付给武装部。武装部向本院提交武装部借款建房实施办法的文件及他人的房地产租赁契约复印件一份，用以参考。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据，二被告对证据1的真实性无异议，对证明方向有异议，认为实际转让协议签订当时原告和被告都是不言而喻，都认为门面房永久性由原告租赁使用；对证据2真实性无异议；对证据3的凭条有异议，认为凭条下面不仅有崔丰儒签字，也有刘勇签字，对象不明；对证据4被告代化群所写收据，认为字体有些不一致，548000元即便是代化群所写的收据与崔丰儒无关；对证据5银行汇款，认为名字不是王晓月，由于是复写件不是原件，被告不予认可；对证据6，认为由于是拍照件不是原件，没有相关部门的文件，不予认可；对证据7，认为是从网上下载的，没有写明证据来源，对证据真实性有异议；对证据8，认为由于原告没有提供原件，复印件无法证明其真实性；对证据9有异议，认为不是王晓月打的33500元的钱；对证据10有异议，认为证人未到庭作证不予质证；对证据11，认为由原告一方提供的收据，不能证明原告装修的房屋和装修房屋的花费数额；原告提交的证人证言，二被告有异议，认为出庭证言和书写的证言相互矛盾。证人证言陈述，代化群跟他说房子永久使用，并且是代化群拿出协议，签订的协议，但是开庭出庭作证中，卢某的证言说是崔丰儒写的;张胜宇证言，由于他与原告的妹妹是熟人，有利害关系，不应当予以采信。被告提交的证据，原告有异议，认为证据1的真实性无法核对，不能单独作为依据，且与本案没有关联性；证据2无法证明其证言的真实性，并不能证明被告是否集资，也并没有出庭，无法质证，集资款武装部5年内就抵清了房租；被告提交的证人证言，原告有异议，认为证人苏某仅是介绍人，是间接证据；证人魏某虽然证明其装修过房屋，但没有合同、发票和收据予以证明，装修钱数与事实不符，缺乏真实性，不能作为定案依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告系夫妻关系。1995年，武装部因旧房改造借资建房，其中古城路门面房每间每户一次性交20000元，自交付租赁户使用的当月起，从预借款中扣除一年的房租，剩余资金按年息10.98%计算利息，以每年扣一次房租;预借款扣完后，另交房租，房屋交付使用前，需另签合同书。被告代化群、崔丰儒交付40000元，在武装部用房租冲抵完借款及本金后，2000年10月份，代化群、崔丰儒与武装部就位于邓州市古城路××门面房（××、××）××军队房地产租赁合同。合同约定，年租金为31500元整，租赁期限为一年，武装部保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚，没有纠纷，发生纠纷负责处理；保证出租的房地产符合军队房地产租赁管理规定所规定的审批权限，且经军队审批机关批准出租，并负责向军队部门办理租赁合同审批手续；合同第八条第三项规定，租赁方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩设备，必须征得武装部同意，费用自理，权属归武装部所有，租赁期满或解除合同时，应当无偿移交给武装部；第八条第五项规定，不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或者与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经甲方审核同意，但不得用所承租的房地产作抵押或者入股联营；第八条第八项规定租赁方必须在租赁期届满时将所承租的房地产及按本合同约定的权属归甲方的财产完好无损的无条件的交还给武装部；合同第九条第一项规定，武装部因军事或租赁房屋进行修缮及地方城市规划建设需要提前终止合同的，应当提前一个月向租赁户方出具书面通知，租赁户应当在接到通知之日起一个月内无条件将所承租房屋按合同约定的权属归武装部的全部财产交还给武装部；第九条第四项规定，因不可抗力原因(含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等)造成合同无法履行的，武装部和租赁户均不承担责任。合同对其它事项也进行了约定。被告代化群与武装部签订的最后一份合同租赁期限自2014年11月1日起至2015年10月31日。2015年5月30日，原告王晓月就转让事宜交付2000元订金给二被告，被告崔丰儒出具凭条一份。2015年6月3日，原被告签订转让协议一份。协议约定：经双方协商同意，甲方（代化群）将位于古城路丁字口南50米路东门面两间（一间两层、一间三层）转让给乙方（王晓月）；乙方在经营使用过程中，要保证房屋的主体结构不得变动，要及时修缮，发现问题要及时报告业主；乙方在经营使用过程中，要注意消防安全，发现隐患，要及时处理，出现问题，后果自负；转让后，一切事情归乙方（包括经营权，使用权），如果有事情要甲方协助，请联系（纯属义务协助）；甲方保证在2015年10月31号前，把合同签名转到乙方名下。双方签字后转让即生效。同日，原告王晓月通过银行转账给代化群548000元。2016年4月6日，武装部向各租赁户发布公告，要求各租赁户于2016年5月30日前将门面房全部腾空。庭审中，针对原被告之间法律关系问题，原告在庭审中主张双方是一种租赁关系，55万元包括经营权和使用权；被告方主张双方之间是一种店面转让合同关系。诉讼中，原告王晓月自2015年11月至2016年11月继续租赁该房屋，并将租赁费交给武装部，现于12月26日已经搬出该房屋；王晓月称考虑实际情况及周围门面房租赁等因素，同意放弃房屋装修损失35515元，要求二被告返还50万元转让费。另查明，代化群、崔丰儒租赁期间经营窗帘生意，王晓月租赁后经营饰品零卖生意。代化群每年向武装部缴纳的租赁费31500元，低于周围门面房价格五、六万左右。本院认为：本案争议的焦点为：第一，关于原告王晓月和被告代化群、崔丰儒签订的转让协议的性质及效力问题。第二，原告要求返还536141.10元转让费、利息及装修损失35515元，是否能够得到支持？首先，本案争议房产的产权归武装部所有，根据合同法的规定，未经出租人同意，承租人擅自转租房屋的行为无效。被告代化群与武装部签订军队房地产租赁合同中的第八条第五项规定，不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或者与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经甲方审核同意。被告代化群不是该房屋的合法产权人，未经武装部同意，将该房屋转租的行为是无效的。其次，关于双方签订的转让协议的性质及55万元转让费包含的内容。对此，原告在庭审中主张是一种租赁关系，55万元包括经营权和使用权；被告方主张是一种店面转让合同关系，55万元包括剩余期间的租金、装修费用和被告租赁房屋时交付的集资款。本院认为，门面房产生经济效益的前提是门面房是不动产。不动产的所有权是一种物权，具有排他的性质，租赁权是由所有权派生出来的用益物权，故本案产生纠纷的基础法律关系是房屋租赁关系。被告辩称，原被告之间是一种店面转让合同关系，因代化群、崔丰儒不具有门店产权，其与王晓月先后从事的生意性质不同，且双方之间签订的转让协议并未得到武装部的明确同意，诉讼过程中武装部明确表示不同意转让，故该辩解本院不予采信。再次，被告辩称55万元包括剩余期间的租金、装修费用和被告租赁房屋时交付的集资款。本院认为，关于装修费用，庭审中虽有证人魏某证明其装修过房屋，但二被告未提交装修的合同、发票、收据清单等书面证据予以印证。即便产生装修费用，被告代化群在与武装部签订的合同中第八条第三项规定，租赁方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩设备，必须征得武装部同意，费用自理，权属归武装部所有，租赁期满或解除合同时，应当无偿移交给武装部。第八条第八项规定，租赁方必须在租赁期届满时将所承租的房地产及按本合同约定的权属归甲方的财产完好无损的无条件的交还给武装部。被告代化群作为完全民事行为能力人，以低于市场价格租赁该房屋，在每年与武装部签订租赁合同时也并未对合同内容提出异议，故应当按照合同约定，装修费用自理，租赁期届满后，装修价值归武装部所有。故对该55万元包含装修价值的说法本院不予采信。至于集资款，第三人武装部述称，武装部只是借款建房，用房租来冲抵借款及利息。诉讼中被告代化群、崔丰儒并未举出有效证据，证实自己通过40000元集资款取得房屋的部分产权或者优先租赁权或者武装部许可其转让的权利等，故对55万元欠款包括集资款的说法，本院不予采信。又次，关于原告主张要求被告返还536141.10元转让费、利息及装修损失35515元的问题。本院认为，原被告之间的转租行为，因事先未得到武装部的同意，事后未得到武装部的认可，是一种无效的合同行为。合同无效后应当返还财产，故二被告应当返还原告的转让费用，但鉴于代化群、崔丰儒在转让房屋时房屋还有5个月到期，故对该五个月的房租应当予以扣减，因原告诉讼请求中已经扣减，对剩余的536141.10元转让费，二被告应当予以返还。诉讼中原告王晓月在考虑各方面的综合因素后，同意二被告偿还50万元转让费，本院依法照准。至于王晓月的装修损失，因原被告之间的转让行为未得到武装部的认可，其与代化群、崔丰儒之间的转让行为因国家政策原因未能履行，原被告双方对此均无过错，诉讼中王晓月表示放弃房屋装修损失，本院依法准许。最后，代化群、崔丰儒有扎实的证据证实其确有损失，可依法另行向相关方主张。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条、第九十三条、第九十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告代化群、崔丰儒于本判决生效后二十日内返还原告王晓月款500000元及利息（自2016年9月21日起诉之日起，按照年利率6%计算至款付清日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8965元，由被告代化群、崔丰儒负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 贺 先人民陪审员 谷 川人民陪审员 汤晓龙二〇一六年十二月三十日书 记 员 喻其政