广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1283民初1415号原告：肇庆市高要区信诚物业管理有限公司，住所地广东省肇庆市高要市。法定代表人：邓瑞华。委托代理人：陈杰林、李惠玲，该公司职员。被告：伍伟国，男，1978年11月24日出生，汉族，住广东省高要市。原告肇庆市高要区信诚物业管理有限公司诉被告伍伟国物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月19日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈杰林、李惠玲，被告伍伟国到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告肇庆市高要区信诚物业管理有限公司的诉讼请求：1、判决被告立即支付2014年1月至2016年4月30日的物业管理费合计1838.33元（其中包括公共水、电费，智能系统维护费、物业费）和违约金851元，以上两项合计2689.33元；2、本案诉讼费全部由被告承担。事实理由：2007年11月19日，伍伟国向高要市华发房地产置业发展有限公司购买位于高要市文峰豪苑第X幢X房、高要市文峰豪苑X幢X号车房，并且双方签订《广东省商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》，2008年5月21日，被告已经全面收楼。从2008年9月5日开始，开发商高要市华发房地产置业发展有限公司指定原告对高要市文峰豪苑进行管理，被告在入住时已经向物业管理处缴纳了2008年6月至2013年12月31日的物业费，此后，一直拖欠物业管理费不交。被告伍伟国答辩称：依法驳回被答辩人诉求的物业管理费及违约金，要求被告答辩人公示2008年12月20日至2016年4月30日管理文峰豪苑小区期间物业服务资金的收支情况，要求被答辩人向答辩人支付其出租业主公用设施收益中应支付给答辩人的部分，被答辩人与答辩人所签订的《广东省业主（临时）公约》、《前期物业管理服务协议》、《文峰豪苑物业使用守则》、《房屋装饰装修管理协议》不成立。要求法庭向有关部门发出司法建议，采取有效措施，强化物业管理企业向业主公示物业服务资金的收支情况和对外出租用于停车等经营性活动的收支情况。被答辩人没有对物业合同和国家有关物业管理法规中规定的物业管理服务事项尽到管理解义务，未对公共设施、设备尽到维护保养义务，未对草坪绿植尽到养护义务，未对公共秩序和环境卫生尽到维护义务，未对安全防范工作尽到义务，未对物业综合管理工作尽到义务。被答辩人从未公示其管理文峰豪苑小区期间物业服务资金的收支情况。被答辩人的诉讼请求证据缺失、法律依据严重不足，请法院依法驳回被答辩人的不当诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2007年11月19日，伍伟国与高要市华发房地产置业发展有限公司签订书面《商品房买卖合同》和《文峰豪苑前期物业管理收费标准（暂行）》，伍伟国购买高要市华发房地产置业发展有限公司开发出售的位于高要市文峰豪苑第X幢X层X房，建筑面积共85.904平方米，套内建筑面积75.564平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.34平方米；2008年5月12日，伍伟国与高要市华发房地产置业发展有限公司签订书面《商品房买卖合同》，购买高要市文峰豪苑X幢首层X号车房，建筑面积共5.707平方米，其中，套内建筑面积5.125平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积0.582平方米。《文峰豪苑前期物业管理收费标准（暂行）》约定，住宅物业管理服务费多层住宅按0.40元/平方米/月，商铺0.80元/平方米/月，摩托车房按购买面积0.40元/平方米/月，小车房、小车位按0.80元/平方米/月，摩托车位3元/个/月，公共水电分摊费3元/户，小区公共智能维护费5元/月/户。高要市文峰豪苑物业管理处作为甲方与伍伟国作为乙方签订书面《前期物业管理服务协议》，约定前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理，并约定，业主交纳费用的时间为每月一次或每季一次，住宅按建筑面积每月每平方米暂定0.40元，商铺按建筑面积每月每平方米暂定0.80元，因业主原因空置房屋按建筑面积每月每平方米暂定0.40元，每月交纳费用时间为每月20日前到甲方处缴交。如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1元交纳违约金。2008年9月5日，开发商高要市华发房地产置业发展有限公司以甲方名义与肇庆市高要区信诚物业管理有限公司以乙方名义签订书面《“文峰豪苑”前期物业服务委托合同》，约定，将高要市华发房地产置业发展有限公司负责开发建设的文峰豪苑物业的商品房从2008年9月5日开始交付给肇庆市高要区信诚物业管理有限公司提供物业管理服务，合同至本物业业主大会与其选聘的物业服务公司签订的《物业服务合同》生效时终止。又查明：肇庆市高要区信诚物业管理有限公司成立于2008年9月5日成立，并于该日开始正式以该公司名义对文峰豪苑小区进行物业管理，伍伟国于2008年5月21日正式办理收楼手续，伍伟国向肇庆市高要区信诚物业管理有限公司交纳了2008年6月至2013年12月31日的物业费，此后的物业费一直拖欠未缴。2010年3月29日，高要市物价局以第“高价字[2010]7号”文件函复肇庆市高要区信诚物业管理有限公司，业主委员会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，最高收费标准以建筑面积为计算单位，住宅每平方每月0.50元，自有产权车位、车库每平方每月0.65元。自2010年4月1日起，肇庆市高要区信诚物业管理有限公司按收费许可证上的收费标准收取物业管理费以及按20元/月的标准收取文峰豪苑小区的智能系统维护费、垃圾清理费。文峰豪苑小区于2016年4月27日成立业主委员会。2016年4月30日，肇庆市高要区信诚物业管理有限公司退出对文峰豪苑小区的物业管理。另查明：肇庆市高要区信诚物业管理有限公司对案涉文峰豪苑进行物业管理期间，因小区卫生、消防及小区内业主财物失窃等问题业主与肇庆市高要区信诚物业管理有限公司发生矛盾，导致多户业主不肯向肇庆市高要区信诚物业管理有限公司交纳物业管理费。本院认为，高要市华发房地产置业发展有限公司与肇庆市高要区信诚物业管理有限公司签订《“文峰豪苑”前期物业服务委托合同》取得文峰豪苑小区的物业服务管理，伍伟国与高要市华发房地产置业发展有限公司签订的《文峰豪苑前期物业管理收费标准（暂行）》、与高要市文峰豪苑物业管理处签订《前期物业管理服务协议》是当事人真实意思表示，没有违反法律强制规定，合法有效。肇庆市高要区信诚物业管理有限公司为文峰豪苑小区提供了物业服务及管理，伍伟国实际接受了肇庆市高要区信诚物业管理有限公司的服务，伍伟国应向肇庆市高要区信诚物业管理有限公司交纳物业服务费。对于肇庆市高要区信诚物业管理有限公司请求按0.5元/月/平方米及车位、车库按0.65元/月/平方米收费的问题。因肇庆市高要区信诚物业管理有限公司并未将高要市物价局第“高价字[2010）7号”文件复函中升价的内容征得文峰豪苑业主的同意，因此，对于肇庆市高要区信诚物业管理有限公司主张按0.5元/月/平方米及车位、车库按0.65元/月/平方米收费的意见，本院不予采纳，根据合同自由原则和公平原则，本院依照《文峰豪苑前期物业管理收费标准（暂行）》的约定计算原告起诉的物业管理费，即伍伟国欠交2014年1月至2016年4月30日的房屋物业管理费用为962.12元（0.40元/平方米/月×85.904平方米×28个月）、摩托车房的物业费63.92元（0.40元/平方米/月×5.707平方米×28个月）。对于肇庆市高要区信诚物业管理有限公司每月收取20元的清洁、智能、垃圾清运费问题。从伍伟国与发展商签订的《文峰豪苑前期物业管理收费标准（暂行）》约定“公共水电分摊费3元/月/户、小区公共智能维护费5元/月/户”，现肇庆市高要区信诚物业管理有限公司按20元/月/户收取，并无经有关部门审批，是擅自提高物业收费的行为，因此，肇庆市高要区信诚物业管理有限公司要求每月收取20元的清洁、智能、垃圾清运费的请求，依据不足，本院不予支持，本院按双方当事人约定计收水电分摊为84元（3元/月×28个月）。对于肇庆市高要区信诚物业管理有限公司请求违约金的问题。由于肇庆市高要区信诚物业管理有限公司对文峰豪苑小区的管理存在瑕疵及管理不到位，伍伟国没有交纳物业管理费存在违约，而肇庆市高要区信诚物业管理有限公司对小区管理不到位，根据公平原则，对肇庆市高要区信诚物业管理有限公司要求伍伟国支付逾期付款违约金的请求，本院不予支持。由于伍伟国没有依约缴纳物业管理费，存在违约，应承担支付物业费给肇庆市高要区信诚物业管理有限公司的责任，根据《物业管理条例》第四十二条的规定，伍伟国应当交纳物业费1110.04元（962.12元+63.92元+84元）给肇庆市高要区信诚物业管理有限公司。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《广东省物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，判决如下：一、被告伍伟国应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年1月至2016年4月30日的物业管理费1110.04元给原告肇庆市高要区信诚物业管理有限公司；二、驳回原告肇庆市高要区信诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告逾期支付的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告伍伟国承担。由于该费用在原告起诉时已由原告垫付，被告伍伟国应在履行本判决的同时一并支付本案受理费50元给原告肇庆市高要区信诚物业管理有限公司，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  郭小梅审 判 员  吴玉娟人民陪审员  苏结平二〇一六年十二月二日书 记 员  陈宇靖