陕西省南郑县人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0721民初1975号原告刘戈弋：男，1966年6月22日生，汉族，陕西省汉中市汉台区人。被告：汉中市中鼎房地产开发有限责任公司，住所:陕西省汉中市汉台区黄家塘立交桥东侧。法定代表人：候彦中，总经理。委托代理人：何万鑫，公司员工。原告刘戈弋与被告汉中市中鼎房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月12日作出（2016）陕0721民初714号民事判决书，判决被告按合同约定向原告支付违约金106919.40元。被告不服，向陕西省汉中市中级人民法院提起上诉，汉中市中级人民法院于2016年9月18日作出（2016）陕07民终813号民事裁定书，以原判事实不清为由，裁定撤销原判，发回重审。本院于2016年11月23日立案后，另行组成合议庭依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘戈弋被告汉中市中鼎房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人何万鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘戈弋向本院提出诉讼请求：1、被告按购房合同约定的计算方法赔付逾期交房违约金,天数计算至至2016年5月21日收房；按已交房款320118.00元为基数按每日万分之五标准计算，请求支付天数为681日，违约金数额109000.18元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告刘戈弋与被告中鼎房地产公司于2013年9月22日签订了房屋买卖合同，原告购买被告开发的位于南郑县大河坎镇的“南岸相府”2幢4层04号商品房一套。原告按照合同约定的付款方式付清房款。按照合同第八条的约定，被告于2014年6月30日前向原告交付房屋。同时，合同第九条约定了逾期交房的违约责任，即：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。2013年11月，因被告内部的原因致使工程停工达10个月之久。2014年6月30日，被告工作人员何万鑫电话告诉原告，被告将要延期交房，并会按合同约定赔付违约金。2015年12月，被告通知原告接收房屋钥匙。然而，被告不按照合同约定赔付逾期交房的违约金。原告多次找被告交涉，被告工作人员相互推诿，拒不按照合同约定赔付逾期交房的违约金，也拿不出工程验收文件。原告作为普通下岗失业人员，集一生积蓄并贷款才买了该套房屋，被告却不按合同办事。为维护自身的合法权益，原告向人民法院起诉。另外，原告于2016年5月21日办理了钥匙接收事宜。被告中鼎房地产公司辩称，被告中鼎房地产公司与原告刘戈弋系商品房买卖合同关系。被告开发的房地产已于2015年11月完工，且具备交付条件。2015年12月16日，被告已经按照约定在《汉中日报》以刊登公告方式向原告通知交房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告提交的汉中同心有限责任会计师事务所汉同会价报字[2016]02号资产评估报告书，评估认为与原告所购房屋同地段的租金为7元/㎡/月，原告认为评估标准过低，且与本案无关联性。2、被告提交了在汉中日报上刊登的公告，但未提交房屋验收报告等文件。上述证据中，被告提交的汉同会价报字[2016]02号资产评估报告书评估结论表明，与原告房屋同地段同类型的租金标准为7元/㎡/月。原告不予认可。本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，逾期交付使用房屋的，违约金数额或者损失赔偿额按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。而原、被告双方在订立商品房买卖合同时，明确约定了违约金及计算方法。故该资产评估报告与本案无关联性，本院不予采信。被告提交的在汉中日报上刊登的公告，虽通知了交房时间，但并未按合同约定提供房屋验收合格证明以及住宅的质量保证书和使用说明书等文件，因此不能证明被告已按照合同约定履行交付房屋义务。故对此证据本院不予采信。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的合同义务。被告汉中市中鼎房地产开发有限责任公司在收取原告购房款后，未按照合同约定的期限和条件向原告交付房屋，构成违约，依法应当承担违约责任。本案所争议的焦点是：逾期交房的违约金是否应当调减。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。据此，被告请求调整违约金于法有据，违约金的调整应当以守约方的实际损失为标准，对于违约金过分高于损失的部分进行适当减少。关于被告逾期交房，给原告造成的损失如何确定的问题。本院认为，涉案房屋系住宅，逾期交付房屋将会对购房者对房屋通过行使所有权获得的居住、出租或转让获利等预期利益产生影响。如果仅按原告的租金损失或以评估机构评估的同地段同类房屋租金标准确定违约金，显然不足以弥补原告遭受的损失。被告提出以评估机构出具的同地段同类型房屋租金标准为依据再上浮30%向原告支付违约金，该主张在未约定违约金的情形下，是可行的，也是有法律依据的。但本案中原、被告明确约定了违约金以及计算方法，被告可以请求对约定违约金明显高于实际损失的部分进行调整。考虑到违约金具有补偿性和惩罚性的双重属性，本院认为，可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，由被告向原告支付违约金。中国人民银行2014年发布的一年期基准贷款利率为6%，《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）关于罚息利率问题的规定：“逾期贷款罚息利率在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”，结合本案被告的违约情况，应该按照加收利率的上限确定利率，即6%×﹙1+50%﹚＝9%。关于违约金的计算期限问题。本院认为被告虽然在媒体上刊登了交付房屋的公告，但并未按合同约定提供房屋验收合格证明以及住宅的质量保证书和使用说明书，原告拒绝接收房屋理由正当。原告请求被告自约定交付房屋之日至本案判决作出之日承担违约金的理由成立，本院予以支持。被告以约定违约金明显高于实际损失为由请求对违约金进行调整的主张，符合法律规定，本院予以采纳。但被告提出在评估机构出具的同地段租金标准基础上上浮30%作为支付违约金的依据，明显低于原告购房款的利息损失，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：一、被告汉中市中鼎房地产开发有限责任公司向原告刘戈弋支付违约金54500.08元（违约期限为2014年7月1日至2016年5月21日计681天，基数320118.00元、年利率9%）。二、驳回原告刘戈弋的其他诉讼请求。上述给付款项，均限判决书生效之日起20日内履行完毕。如果被告汉中市中鼎房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案受理费2200元，由被告汉中市中鼎房地产开发有限公司全部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。审 判 员  瞿广仁代理审判员  闫 睿人民陪审员  宁峰嶙二〇一六年十二月二十日书 记 员  孟乔慧