广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0404民初1443号原告：叶章诚，男，汉族，1945年4月9日出生，住广东省新丰县，委托诉讼代理人：范春雷，广东领路律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶宗计，男，汉族，1981年11月18日出生，住广东省新丰县，系原告儿子。被告：吴耀荣，男，汉族，1951年1月17日出生，住广东省珠海市金湾区，委托诉讼代理人：刘州，男，汉族，1966年5月7日出生，住广东省珠海市香洲区香洲福寿街3号5A03房，公民身份号码：4224291966********。系珠海市香洲区狮山街道教育社区居民委员会推荐。委托诉讼代理人：刘浩，男，汉族，1982年12月4日出生，住广东省珠海市金湾区，系珠海市南屏镇红东社区居民委员会推荐。原告叶章诚诉被告吴耀荣农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人范春雷、叶宗计及被告的委托诉讼代理人刘州、刘浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还购房款17,300元；2、判令被告赔偿原告因涉案房屋建设及加固造成的经济损失429,944.5元；3、判令被告支付搬迁费20,000元，以上金额共计467,244.5元；4、被告承担本案诉讼费、证据保全等所有诉讼费用。事实和理由如下：原告与被告系房屋买卖合同关系，原告于1998年4月8日与被告签署了《房屋转让协议书》，约定被告将坐落于珠海市金湾区红旗镇小林广益村的房屋（面积100.4平方米）转让给原告，原告向被告支付购房款17300元，并实际占有使用房屋至今。2011年5月23日，被告以双方签订的《房屋转让协议书》违反了农村宅基地不准买卖的法律规定，应认定为无效合同为由，向贵院起诉原告，贵院于2011年11月30日作出（2011）珠金法民一初第577号民事判决，认定原被告双方签订的《房屋转让协议》无效，要求原告于该判决发生法律效力之日起三十日内撤离涉案房屋，并按房屋现状返还给原告。原告不服上诉，珠海市中级人民法院于2012年作出（2012）珠中法民三终第345号民事判决书，判决驳回叶章诚的上诉，维持原判。原告认为，双方签订《房屋转让协议书》后，原告已向被告支付了购房款，被告也已将涉案房屋交付给原告使用了几十年。涉案房屋是一家人的安身立命之所，自购房之日起，原告及其家人就认定这里是自己的家，经过多年不断地翻修加固建设，投入了巨大的金额、人力和物力，原来的房屋原貌已不复存在，房屋面积不仅增加了，居住环境也越来越舒适，这是原告对房屋不断投入得来的结果。法院认定《房屋转让协议书》无效，导致原告不仅失去增值利益，还会失去占有利益，导致原告及其家人居无定所，给原告家庭带来致命打击，也给社会增加了不稳定因素。现被告受增值利益驱动背弃诚信，本着公平、公正原则，被告作为涉案房屋的既得利益者，对原告因房屋转让协议书无效带来的一系列损失，应承担相应的赔偿责任。原告特提起诉讼，希望法院判如所请。原告提交的证据材料有：1、房屋转让协议书；1、集体土地建设用地使用证；3、广益村民委员会出具的《证明》一份；4、（2011）珠金法民一初字第577号民事判决书；5、（2012）珠中法民三终第345号民事判决书；6、房地产权查档证明；7、新丰县回龙镇锁洞村村民委员会出具的《证明》一份；8、家庭困难证明；9、照片。被告吴耀荣答辩称：一、原告要求被告返还购房款17,300元没有依据。理由是原告并没有在（2011）珠金法民一初第577号案中提起反诉要求返还，且判决已经经过二审裁判并发生法律效力。原告要求返还该笔款项的诉讼时效已过；二、（2012）年珠中法民三终字第345号判决生效至今，原告并没有履行判决的内容，也没有搬离房屋，造成被告4年多无法使用涉案房屋，按每月400元租金损失计算，至少损失了19,200元，被告的损失远远超过了原告要求返还的购房款；三、至于原告要求赔偿因涉案房屋建设及加固造成的经济损失429,944.5元，原告所称的维修加建等项目均没有证据予以证实，被告不认可；原告要求被告赔偿共42万元的要求无凭无据，无法可依，理应驳回。四、原告要求支付搬迁费2万元，被告认为涉案合同无效，按照合同法第50条的规定，合同无效后，双方均有过错的，双方各自承担应有的责任。本案中，双方过错相当，所付的责任也相同。因此，原告单方要求被告对原告负责不合理，也不合法。综上所述，原告的诉求事实不清，证据不足，没有法律依据，请求法院依法驳回。被告吴耀荣提交的证据材料有：1、判决书；2、裁判文书送达确认书；3、租赁合同；4、住房维修及建设工程项目；5、证明；6、叶章诚扩建房屋结构情况；7、现场照片9张；8、房屋转让协议书；9、判决书；10、宗地图；11、判决书。本院认定事实如下：1998年4月8日，原被告签订了一份《房屋转让协议书》，约定被告吴耀荣把其所有的坐落在小林镇广益二队住宅地上的房屋转让给原告叶章诚，房屋总面积为100.4平方米，包括一座64.7平米的房屋及35.7平米的厨房，房屋总价款为17,300元。该协议签订后，原告已向被告支付17,300元购房款，被告也向原告交付了房屋。被告吴耀荣是珠海市金湾区红旗镇小林广益村村民，在1989年经政府颁发土地使用证，获得了涉案土地的土地使用权，并在涉案土地上兴建了房屋。另，双方均认可签订房屋转让协议书后房屋面积是100.4平方米，房屋状况是地面为红砖、墙面是灰白，住宅房屋为两室一厅；房屋结构现状改变为3房2厅，房屋更换了窗户和门框。原告称对地面进行了两次填土加高，并贴上了瓷砖，墙面内重新粉刷，扩大了厨房和卫生间，并加建了厨房和猪舍。被告表示对地面填土加高、厨房和卫生间的加建不予认可，而且猪舍是本来就有的。0又查明如下事实，2011年11月30日被告吴耀荣以双方签订的上述转让协议无效为由向本院提起了诉讼，经本院（2011）珠金法民一初字第577号判决认定原被告于1998年签订的《房屋转让协议》无效及原告在该判决生效后三十日内撤离涉案房屋；叶章诚不服该判决上述到珠海市中级人民法院，珠海市中级人民法院作出（2012）珠中法民三终第345号判决驳回叶章诚的上诉。上述生效判决至今仍未执行。以上事实有原被告提供的证据材料及开庭笔录佐证。房产转让合同的效力问题。涉案房屋是被告吴耀荣在其所有的农村宅基地上所建造的房屋，根据1986年颁布实施的《土地管理法》及此后的1998年、2004年修订实施的《土地管理法》的规定，宅基地属于农村集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。宅基地的买卖损害了集体经济组织的权益，是为我国法律、法规所禁止的，因此原被告双方于1998年签订的《房屋转让协议书》违反了上述规定，为无效合同。该事实亦已经（2011）珠金法民一初字第577号判决及（2012）珠中法民三终第345号判决所确认，且上述判决已经发生法律效力，本院对此予以采纳。另外，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……。”，对此本院认为，原被告双方签订的《房屋转让协议》为无效合同，被告因该合同取得的财产应当返还，因此，原告请求被告返还购房款17300元，有事实和法律依据，本院依法予以支持。二、关于建设及加固房屋造成的经济损失，原告当庭表示装修加建等相关工程均是请个别工人来做的，买材料也没有开具任何收据。本院认为，因原告未能提供相关的证据证明涉案房屋的建设及加固后的具体价值及损失，本院对此不予支持；三、关于搬迁费20000元，本院认为，原告现时尚未搬迁，并未实际发生搬迁所需要的费用。原告主张损失搬迁费20000元非确定及必然。而原告未就该损失金额的合理性作出进一步的阐述。本院对此亦不予采纳。综上所述，依照《中华人综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第五项、第二款；《中华人民共和国合同法》第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吴耀荣于本判决发生法律效力之日起七日内向原告叶章诚一次性返还购房款17,300元；二、驳回原告叶章诚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4154元，由原告叶章诚负担4000元，由被告吴耀荣负担154元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  郭美玲二〇一六年十二月二十八日书记员  赵思远