江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初10000号原告：张祖林，男，1982年10月10日出生，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：王伟，江苏东恒（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：莎莉莉，江苏东恒（苏州）律师事务所律师。被告：李宝安，男，1950年10月18日出生，汉族，住河北省唐山市路南区。被告：李玉兰，女，1951年5月30日出生，汉族，住河北省唐山市路南区。委托诉讼代理人：张涧，天津涧联律师事务所律师。（代理上述两被告）委托诉讼代理人：田润平，天津涧联律师事务所律师。（代理上述两被告）被告：唐诗敏，女，1974年2月4日出生，汉族，住天津市河西区。第三人：昆山瀚宇房产咨询有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇绿地大道295号楼23室。法定代表人：贾小莉，公司总经理。委托诉讼代理人：贾燕钰，公司员工。第三人：郑经建，男，1954年8月7日出生，汉族，住上海市普陀区。原告张祖林与被告李宝安、被告李玉兰、被告唐诗敏、第三人昆山瀚宇房产咨询有限公司（以下简称“瀚宇房产公司”）、第三人郑经建房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月29日立案受理后，依法适用简易程序，后依法追加郑经建为本案第三人，分别于2016年8月3日、2016年9月12日公开开庭进行了审理，因案情复杂本案转为普通程序，组成合议庭于2016年12月20日公开开庭进行了审理。原告张祖林委托诉讼代理人王伟、被告李宝安、被告李玉兰共同委托诉讼代理人田润平、被告唐诗敏（参加第一次庭审）、第三人瀚宇房产公司委托诉讼代理人贾燕钰、第三人郑经建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张祖林向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告履行房屋买卖合同，协助配合将位于昆山开发区XX小区XX号楼XX室过户至原告名下；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月6日，原告在第三人瀚宇房产公司的居间下，与被告唐诗敏签订了房屋买卖合同一份，约定将被告李宝安名下位于昆山市开发区XX小区XX号楼XX室的房屋一处出售给原告，总价76万元，被告李宝安与被告李玉兰系夫妻关系，2016年3月9日，两被告共同委托被告唐诗敏处理涉案房屋买卖等事宜，并代收房款、定金，合同签订当天，原告支付了25万元（含定金2万元），合同签订后，被告表示不愿意配合原告办理过户手续，故原告诉至法院。被告李宝安、李玉兰辩称，1.2016年3月16日，原告通过中介即本案第三人瀚宇房产公司与被告李宝安的委托代理人唐诗敏签订了房屋买卖合同，以远低于市场价的76万元将被告李宝安名下的房子出售给原告，原告与第三人瀚宇房产公司存在欺骗行为；2.涉案房屋原就有出租权，原告、被告、第三人对此均无异议，当被告李宝安于2016年6月中旬来昆山撤销抵押权时，协商承租人能否提前退出，并告知其房屋出售情况，承租人交房相要挟，要求优先购买权，提出以同样价格购买涉案房屋；3.被告李宝安多次与原告、承租人协商，均不能达成合意，被告李宝安于2016年6月20日，与承租人郑经建签订了房屋买卖协议，并于当日将房屋交付给郑经建，综上，被告已将涉案房屋出售给了承租人郑经建，并且已收取了定金和购房款，并已实际交付房屋。被告唐诗敏辩称，我受被告李宝安、李玉兰委托办理相关房屋手续，其余的意见和两被告一致。第三人瀚宇房产公司述称，签订合同时房价正常，因为房屋产权证没有满2年，所以办理过户比较慢，第三人瀚宇房产公司没有欺骗两被告；涉案房屋租客不是第三人郑经建，实际叫高某，高某有签订过放弃购买权的材料。第三人郑经建述称，房子是我租的，时间是2015年8月18日，里面住的是我工程下面的包工头，叫汪超群。房屋买卖合同签订时间是2016年6月，李宝安打电话给我，让我提前退租，说房子要卖掉。我不同意，说我有优先权想买房子。当时我付了三万元现金作定金，是李宝安本人过来的。后来按照卖方协议，我在2016年7月16日付了20万元，通过银行转账，2016年7月22日又付了20万元，也是银行转账。现在房子是空关的，包工头走了，钥匙在我这里。按照合同约定第二笔钱应该在2016年8月付，但是李宝安急着要钱，就让我7月份付掉，给了我房产证作抵押。对于原告的诉请，因为我要买这个房子，李宝安也跟我商量过了，如果违约金不是很高，对于李宝安要付给原告的违约金我愿意承担一半。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年3月9日，被告李宝安、被告李玉兰（委托人）与被告唐诗敏（××）签订授权委托书一份，载明，委托人系夫妻关系，登记在李宝安名下的昆山开发区XX小区XX号楼XX室住房一套，委托人准备将该处房产出卖给他人，因距离较远，办理相关手续困难，现委托唐诗敏代理以下事项：1.清偿银行贷款并注销抵押登记；2.注销抵押后代为办理上述房屋的买卖交易手续，签署出售上述房产的买卖合同等相关法律文书；3.到房产交易部门及资金监管机构办理房屋转移、过户、缴纳税金等相关手续；4.协助买方办理银行贷款等相关手续并签署相关文件；5.协助买方办理水、电、气、热、物业、公共维修基金等相关方面的交接手续；6.代为收取房款定金等；7.办理出售上述房产有关的其他一切事宜，委托期限自2016年3月11日至2016年12月31日止。2016年3月16日，原告（乙方）与被告李宝安（甲方）在第三人瀚宇房产公司（丙方）的居间服务下签订了买卖合同一份，约定，被告李宝安将其名下位于昆山市开发区XX小区XX号楼XX室房屋出售给原告，建筑面积101.62平方米，房屋现状为现有租约，价格为760000元，合同签订时，乙方支付甲方定金20000元（购房定金可冲抵购房款），双方同意按银行按揭方式付款，于2016年6月28日前在昆山市房产交易管理中心办理产权过户手续，乙方于过户前支付首付款250000元给甲方，剩余购房款510000元申请银行按揭，双方约定办理过户时间为产证满两年，交房时间为2016年8月20日，租金及物业费结算日为甲方收到全款日，乙方于2016年3月16日支付甲方购房款250000元，合同还约定了其他事项，甲方签字系被告唐诗敏代被告李宝安签字。当日，原告向被告李宝安支付购房款250000元。2016年6月20日，被告李宝安（甲方）与第三人郑经建（乙方）签订房屋买卖协议一份，约定，甲方将昆山开发区XX小区XX号楼XX室房屋出售给乙方，总价760000元，付款方式为：签订合同当日支付定金30000元，首付款200000元于2016年7月20日前给付、8月20日给付200000元、9月20日将全部尾款付清，支付现金或汇款，甲方于乙方支付定金当日将房屋交付乙方，甲方在乙方付清房款后2个月内配合乙方办理过户手续……该房屋在2016年3月中旬与另一方签订了买卖合同，收取了20余万元，在与原购房人解决纠纷时，如需少量补偿，甲乙双方各承担一半，该合同还约定了其他事项。2016年7月16日，第三人郑经建向被告李宝安通过银行账支付200000元；2016年7月22日，第三人郑经建向被告李宝安通过银行转账支付200000元。另查明，2014年8月6日，被告李宝安（出租房）与案外人高某签订昆山市房屋租赁合同一份，居间方为上海润尚房地产经纪有限公司昆山分公司，约定，被告李宝安将昆山开发区XX小区XX号楼XX室房屋出租给高某，租期为2014年8月18日至2016年8月17日，租金每月900元，总租金10800元，付款方式押一付三，该合同还约定了其他事项。2015年8月13日，上海润尚房地产经纪有限公司出具的收据载明，高某支付了三个月房租2700元。2016年6月2日，高某出具放弃优先购买权声明一份，载明，本人为昆山开发区XX小区XX号楼XX室的承租人，因该房屋产权人欲将该房屋出售他人，故本人在此声明，放弃对该房屋的优先购买权。庭审中，原告申请高某、汪某作为证人出庭，本院依法传唤高某、汪某出庭作证，高某在庭审中证言为：“昆山开发区XX小区XX号楼XX室是在2014年8月6日承租来的，是世茂物业租售中心的汪某租给自己的，之后一直承租，到2016年6月份，唐诗敏打电话让我退房，补偿了我3000元，我就退了，钥匙给了唐诗敏，房子里面的窗帘、马桶都是我装的，我也没有拆掉，租给我的时候是毛坯房，我的租金是交给租售中心的汪某，现金支付，租售中心打收条，2014年8月到2016年6月汪某转账给李宝安的银行明细都有的；我实际是二房东，房子里面住的都是房客，有三户人家，都是厂里面打工的，电费都是我交的”，证人高某向本院提交了涉案房屋的天然气卡、物业费收据、电费发票、商品房购销合同作为证据证明自己系真实租户。汪某在庭审中证言为：“李宝安的房子是从我这里租出去的，我是物业公司租售中心的工作人员，李宝安委托我将房子租出去，因为当时李宝安拖欠物业费，2014年8月6日我打电话给李宝安，李宝安打电话让我帮他租掉，租期是两年，租金是通过银行汇款给他，租三押一，这个房子公司性质的，所以汇款给了杜连喜，杜连喜的账号是李宝安给我的”，汪某提交了自己的银行流水，显示2015年1月18日向杜连喜汇款2700元、2015年11月17日向杜连喜汇款2700元、2015年3月3日向杜连喜汇款2700元。被告李宝安为了证明第三人郑经建系涉案房屋租客，提供了房屋租赁合同一份，载明，2015年8月18日，被告李宝安（甲方出租房）与第三人郑经建（乙方承租方）签订房屋租赁合同一份，甲方将涉案房屋出租给乙方，租期为2015年8月18日至2016年8月20日，租金为10800元，还合同还约定了其他事项。被告李宝安出示收条一份，载明收到郑经建租房款10800元，押金900元，共计11700元（租房时间2015年8月21日至2016年8月20日），房号为东一号X-XX号。原告对该份收条及房屋租赁合同的形成时间表示异议，认为系被告李宝安与第三人郑经建后补的。之后被告李宝安承认该份收条是2016年6月份后补的。又查明，第三人瀚宇房产公司与被告李宝安在签订买卖合同过程中进行过短信沟通，被告李宝安向第三人瀚宇房产公司表示相关事宜与杜连喜沟通，随后第三人瀚宇房产公司与杜连喜进行微信沟通，2016年3月8日，第三人瀚宇房产公司与杜连喜微信沟通中提到房子存在租客及2016年8月份租赁时间到期等事宜。被告李宝安、李玉兰系夫妻关系，昆山开发区XX小区XX号楼XX室房屋所有权人系被告李宝安，产权登记时间为2014年6月24日，建筑面积为101.62平方米，至今仍登记在被告李宝安名下，涉案房屋已由被告李宝安交付第三人郑经建，现由第三人郑经建占有。庭审中，本院向原告释明因本案存在两份房屋买卖合同，原告主张继续履行合同可能会存在风险，即使原告可以继续履行合同，因第三人已实际占有房屋，后续可能存在迁让等问题，原告表示坚持诉讼请求，并表示能够能一次性支付剩余房款。上述事实由房屋买卖合同、房产证、声明书、收条、转账凭条、授权书及公证书、租房合同、房屋买卖协议、交易明细、微信记录、证人证言及当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为，原、被告于2016年3月16日之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，应属合法、有效，双方均应恪守。之后被告李宝安又于2016年6月20日与第三人郑经建就涉案房屋签订第二份房屋买卖合同，该合同亦成立生效。原告主张被告继续履行其与李宝安签订的房屋买卖合同，被告李宝安以房屋存在承租人主张承租人优先购买权作为抗辩，故本案的争议焦点为，第三人郑经建是否属于涉案房屋的真实承租人并享有优先购买权？首先，被告李宝安提交了其与第三人郑经建的房屋租赁合同一份，租赁时间为2015年8月18日至2016年8月20日，并提供了收取该房屋租金的收条一份，原告认为该房屋租赁合同及收条均系事后伪造，后被告李宝安自认该收条系2016年6月份后补的，而对于承租期间水、电、气、物业费等缴费的相关情况第三人郑经建均不能提供相应证据予以证明；相对而言，本案原告主张涉案房屋的真实承租人系高某，并提交了高某与被告李宝安签订的的房屋租赁合同，高某亦作为证人出庭作证，详细陈述了房屋租赁合同内容、租金支付方式、房屋内的实际租客、房屋内设施等内容，并提交了承租期间涉案房屋的天然气卡、物业费收据、电费发票并持有被告李宝安购买涉案房屋时的商品房购销合同复印件，根据证人高某陈述涉案房屋的房租系交纳给世茂物业租售中心的汪某，本院依法传唤汪某作为证人出庭作证，根据证人汪某的证言，亦可以佐证高某从世茂物业处承租了涉案房屋，租金交纳给汪某，再由汪某支付给被告李宝安的事实，根据汪某提交的银行流水，可以互相印证高某及汪某证言的真实性；在同一时间段，涉案房屋的真实承租人仅存在一方，根据与高某及第三人郑经建的相关证据，本院可以认定证人高某系涉案房屋2014年8月6日至2016年8月6日期间的真实承租人，故对于被告李宝安以其与第三人郑经建签订的房屋买卖合同为承租人主张优先购买权的抗辩意见，本院不予采纳。第三人郑经建与被告李宝安签订合同时明知存在另一份买卖合同，具有恶意，即时其有有限购买权，该有限购买权属于债权，不能已经在先的房屋买卖合同相对人的权益。关于第三人郑经建和被告李宝安的房屋买卖合同双方可另行处理。综上，原告按约支付了购房款250000元，被告李宝安理应继续履行合同，根据双方合同约定，应于涉案房屋房产证满两年办理过户手续即2016年8月24日，故本院对于原告请求被告李宝安、李玉兰继续履行房屋买卖合同并协助配合将位于昆山开发区XX小区XX号楼XX室过户至原告名下的诉讼请求予以支持。被告唐诗敏作为被告李宝安处理涉案房屋出售过户事宜的委托代理人，其签合同的法律后果由被告李宝安、李玉兰承担，故本院对原告主张唐诗敏承担责任的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李宝安、李玉兰于本判决生效后十日内协助原告张祖林将昆山开发区XX小区XX号楼XX室过户至原告张祖林名下。二、原告张祖林于被告李宝安、李玉兰履行完上述协助过户义务后一个月内，向被告李宝安、李玉兰支付剩余房款510000元。（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定帐号或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号为：32×××60）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11400元，由被告李宝安、李玉兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，账号10×××76。审 判 长  王甜甜人民陪审员  刘建明人民陪审员  李培建二〇一六年十二月二十三日书 记 员  王筱倩