广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终15498号上诉人（原审被告）：广州市粤锐恒星房地产有限公司，住所地：广东省广州市南沙区。法定代表人：高志文，职务：总经理。委托代理人：吴江美、李超鹏，均为该公司职员。被上诉人（原审原告）：吴冷菲，住所地广州市越秀区。委托代理人：刘洋，广东广信君达律师事务所律师。上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司（下简称粤锐恒星公司）因与被上诉人吴冷菲商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2016）粤0115民初2643号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。粤锐恒星公司上诉称：一、粤锐恒星公司与吴冷菲签订的《商品房买卖合同》之《补充协议》合法有效，涉案房屋的交付条件应为《补充协议》约定之交付条件，即“该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》”。因此，涉案房屋于2015年9月6日前已符合合同约定及法律规定的交付条件。其一，《商品房买卖合同》之《补充协议》就涉案房屋的交付标准有明确、详细约定，并确定《补充协议》与《商品房买卖合同》不一致时以《补充协议》为准。其二，《补充协议》对交付条件的变更约定是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的；二、涉案房屋于2015年9月6日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，粤锐恒星公司逾期交楼时间为9天；三、粤锐恒星公司已按照合同约定通知吴冷菲收楼，并以各种方式催促其收楼，而且收楼通知并非是交付的必要条件，即使粤锐恒星公司没有进行书面通知，也无需承担逾期交楼的违约责任；四、假定涉案房屋出现迟交楼，买卖合同约定的出卖人迟交楼违约金计算标准明显过高，远远高于买受人的实际损失，不能作为计算违约金的标准，应以租金标准（即实际损失）作为计算违约金的标准。综上，粤锐恒星公司上诉请求撤销原审判决，改判驳回吴冷菲的原审诉讼请求，并判令本案一、二审诉讼费用由吴冷菲承担。被上诉人吴冷菲答辩称：不同意粤锐恒星公司的上诉请求，请求维持原判。1.《补充协议》约定的“取得《工程竣工验收报告》”作为交付标准，不符合法律规定。2.合同已经明确约定了违约金的标准，粤锐恒星公司要求变更，没有相关依据。3.通知吴冷菲交楼是合同约定的必要条件。4.粤锐恒星公司在2015年10月9日开始通知收楼，即吴冷菲在10月9日才能去收楼，与合同约定的收楼日期不一致，迟延了40天。吴冷菲向一审法院起诉请求判令：1、粤锐恒星公司向吴冷菲支付从2015年9月1日起至2015年10月9日止的延迟交楼违约金（违约金按已付房款956743元的万分之五计算）；2、粤锐恒星公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：粤锐恒星公司是广州市南沙区中惠璧珑湾自编15号楼的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2013年10月22日，吴冷菲（乙方）与粤锐恒星公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区望江一街自编15号住宅903房（建筑面积118.13平方米），总金额为955030元。甲方同意乙方按揭贷款方式付款，自本预售合同网上签订之日起（不超过5日），支付295030元，剩余房款660000元须于2013年10月22日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2015年8月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。甲方如未能按本合同规定的期限交房的，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“甲乙双方一致同意：合同及本《补充协议》项下乙方所购商品房的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；甲方按合同约定期限向乙方交付商品房；甲方向乙方交付该商品房时，需出具本条所述之《工程竣工验收报告》及《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，无需提供其他资料，甲乙双方同意不适用合同第十五条；该商品房达到本条所述交房条件，甲方履行通知收楼义务后，甲方无需承担任何形式延期交楼违约责任。如乙方逾期支付《商品房买卖合同》及补充协议项下任何款项的（包括但不限于房价款），甲方可以此为抗辩顺延交房时间，但不承担延期交房的违约责任。关于逾期付款违约责任的补充约定，1、甲乙双方一致同意，如果乙方未能按照《商品房买卖合同》第八条约定的期限将房款支付甲方的，每逾期一日，乙方应按总房款的0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除《商品房买卖合同》，若甲方不解除合同的，自乙方出现逾期付款之日起，每逾期一日，乙方应按总房款千分之二的标准向甲方支付违约金，《商品房买卖合同》及补充协议项下逾期付款违约责任以本条约定为准等”。合同签订后，吴冷菲向粤锐恒星公司支付购房款955030元，之后双方办理面积补差手续，确定实际购房款为956743元，粤锐恒星公司于2016年1月6日向吴冷菲开具了等额发票。2015年7月15日，广州南沙发展燃气有限公司市场发展部出具证明，证明涉案楼宇管道燃气工程已完工。涉案楼宇于2015年8月21日通过消防验收，于2015年9月6日取得《建筑工程竣工验收报告》。2015年9月23日，涉案房屋取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。一审庭审中，双方当事人确认涉案楼宇于2013年4月27日具备永久用水，2015年7月3日具备永久通邮，同年7月15日具备永久通气，8月28日具备永久通电条件。吴冷菲认为涉案房屋于2015年9月23日符合交付条件。粤锐恒星公司于2015年9月25日向吴冷菲发出《入伙通知书》，通知吴冷菲涉案房屋已具备入伙条件，办理入伙时间为2015年10月9日。吴冷菲确认于2015年9月28日收到该通知书，并于2016年1月5日办理收楼手续。一审法院认为：吴冷菲、粤锐恒星公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。粤锐恒星公司未按照合同约定的时间取得涉案房屋的《建筑工程竣工验收报告》，已构成违约。涉案房屋于2015年9月23日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，吴冷菲、粤锐恒星公司双方确认涉案房屋在该日期前已具备通邮、通气、永久用水、永久用电条件，故涉案房屋在2015年9月23日已具备交楼条件。粤锐恒星公司在涉案房屋具备交楼条件后，已通知吴冷菲于2015年10月9日办理收楼手续，故其应按合同约定的每日按总房价款0.05%标准承担从逾期之日（2015年9月1日）起至2015年10月9日止的延迟交楼违约责任。双方签约时约定的总房款为955030元，吴冷菲证据不能证明其在2015年10月9日以前向粤锐恒星公司缴纳了面积补差款，根据权利义务对等原则，违约金应以合同约定的总房价款955030元计算为宜，从2015年9月1日起至2015年10月9日止，粤锐恒星公司共延迟39天，按上述标准计算出违约金为18623元，对吴冷菲主张超出该金额部分，不予支持。吴冷菲、粤锐恒星公司在合同中对违约金标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，故粤锐恒星公司以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据，不予采纳。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2016年9月23日作出如下判决：一、粤锐恒星公司应于判决发生法律效力之日起十日内向吴冷菲支付延迟交楼违约金18623元；二、驳回吴冷菲的其他诉讼请求。一审案件受理费133元，由粤锐恒星公司负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为：依据双方在《商品房买卖合同（预售）》中的约定，在涉案房屋达到合同约定的交房条件后，粤锐恒星公司必须履行通知收楼义务，否则仍须承担延期交楼违约责任。而依据已查明的事实，粤锐恒星公司直至2015年9月6日才取得涉案房屋所属商品房项目的《建筑工程竣工验收报告》，即使依照《补充协议》的约定确定交房条件，在2015年9月6日之前，涉案房屋仍不具备交房条件。而现无证据显示，在2015年9月6日至2015年9月25日期间，粤锐恒星公司曾履行通知收楼义务。因粤锐恒星公司在2015年9月25日的收楼通知中明确吴冷菲办理收楼手续的时间为2015年10月9日，故原审判决粤锐恒星公司向吴冷菲承担延期交楼违约责任至2015年10月9日止，既不违反合同约定，亦符合情理，应予维持。因此，粤锐恒星公司有关其逾期交楼的时间仅为9天、其曾以各种方式催促吴冷菲收楼、发出收楼通知并非交付的必要条件的上诉理由均缺乏事实根据与法律依据，本院不予采纳。另，《最高人民法院关于审理的商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的参照租金标准确定逾期交楼违约金金额的适用前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，而本案并不属于该类情形。因此，粤锐恒星公司上诉主张延期交楼违约金过高，应当用租金损失来界定吴冷菲的实际损失，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费266元，由上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 李 静二〇一六年十二月二十一日书记员 邹文芳游瑞娜