福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0504民初2369号原告:泉州市联成物业管理有限公司，住所地泉州市丰泽区丰泽街中国银行南侧联成大厦一楼。法定代表人:张季平，公司总经理。委托诉讼代理人:杨涛，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈文鑫，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。被告：姜能欢，男，1980年5月18日出生，汉族，户籍所在地福建省尤溪县，现住福建省泉州市洛江区。原告泉州市联成物业管理有限公司（下称联成公司）与被告姜能欢物业服务合同纠纷一案,本院于2016年11月8日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告联成公司的委托诉讼代理人杨涛、被告姜能欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。联成公司向本院提出诉讼请求:1.判令姜能欢立即支付联成公司2010年1月至2016年7月期间的物业管理服务费6908.55元（每月为87.45元），并按合同约定的日3‰的标准支付滞纳金，滞纳金暂计至2016年8月8日为25492.5元。因滞纳金过高，联成公司自行调整为按被告所拖欠物业管理费6908.55元的20%计算为1381.71元；2.判令姜能欢立即支付联成公司2010年1月至2016年7月期间的公共设施设备公摊费1580元，并按日3‰的标准支付滞纳金,滞纳金暂计至2016年8月8日为5830.2元，因滞纳金过高，联成公司自行调整为按姜能欢所拖欠公摊费1580元的20%计算为316元；3.本案诉讼费用由姜能欢承担。事实和理由：联成公司于2008年9月受泉州诚源房地产有限公司的委托，对洛江区双阳街“阳光花园城小区”进行物业管理，并签订了《阳光花园城小区前期物业管理服务合同》，合同约定由联成公司为小区业主提供物业服务，住宅物业管理服务费由联成公司按建筑面积每月1元/㎡向业主或物业使用人收取，并约定业主或物业使用人逾期未缴纳物业管理服务费、水电费的，联成公司可从应逾期之日起每天按应交管理费的3‰收取滞纳金。姜能欢系阳光花园城小区3号楼503室房屋的业主，于2009年9月11日办理了该房屋的进户手续，房屋建筑面积87.45平方米。2009年9月11日，联成公司依据《阳光花园城小区前期物业管理服务合同》的约定与姜能欢签订了《物业管理服务协议书》，该协议书约定姜能欢按建筑面积向联成公司缴纳物业管理服务费，收费标准为高层每月每平方米1元，自建筑单位通知入伙（交房）之日起交纳。物业管理服务费按月交纳，收费时间为每月的8日前，逾期交纳的，从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。同时，双方约定，公共综合管理服务费未计入的共用设施设备（如电梯维修维护费用、电费、水泵用电、公共照明用电、绿化用水、公共场所冲洗用水等）运行能耗费用按有关规定和分摊办法另行按实向姜能欢分摊收取。自2010年1月至2016年7月，姜能欢未向联成公司交纳物业管理服务费和公摊费用，累计拖欠物业管理服务费6908.55元和公共设施设备公摊费用1580元。在此期间，联成公司曾多次向姜能欢催收，但姜能欢至今未采取任何措施。姜能欢辩称，联成公司没有尽到管理小区的义务。本来封闭式管理的小区开了8个门，瓷砖脱落，天台种菜、漏水，电梯坏，8部电梯没有年检，小区地下室出租未公示，物业的收入与支出也未公示，且联成公司工作人员态度很蛮横。小区外的大排档油烟经常飘到小区内，小区卫生是洛江区最差的，小区的公园也没有维护，所以姜能欢不愿交纳物业管理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对联成公司提供的身份证复印件、《阳光花园城小区前期物业管理服务合同》、资质证书、泉州市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、入伙通知书、《物业管理服务协议书》《关于印发等的通知》，姜能欢无异议，本院予以确认并在卷佐证，对联成公司提供的物业管理服务费缴纳通知书、水电公摊缴费通知书、函、邮件回执，姜能欢有异议，表示没有收到联成公司的催讨；对姜能欢提供的证据的真实性，联成公司有异议，本院予下文分析。本院经审理认定如下事实：2008年9月10日，联成公司作为受托方与委托方泉州诚源房地产有限公司签订《阳光花园城小区前期物业管理服务合同》，双方约定由联成公司对阳光花园城房屋共用部位，共同设备、设施，绿化环境卫生，停车场地，交通，公共秩序等进行物业管理，由联成公司向业主和物业使用人收取物业管理费、代收代缴水电费、其他公摊费用和特约服务费，物业管理服务费由联成公司按建筑面积每月1元/㎡向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人逾期未缴纳物业管理服务费、水电费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三收取滞纳金，委托管理期限从合同签订起至阳光花园住宅小区业委会成立后选聘物业管理企业止。2008年12月31日，诚源房地产开发有限公司向姜能欢发出入伙通知书。2009年9月11日，联成公司与姜能欢签订《物业管理服务协议书》,约定姜能欢按其拥有建筑面积向联成公司缴纳物业管理服务费，收费标准为高层每月每平方米1元，从建筑单位通知入伙（交房）之日起缴纳物业管理费及公共综合管理服务费，物业管理服务费按月缴纳，收费时间为每月的8日前，逾期缴纳的，从逾期之日起按每天千分之三缴纳滞纳金。同时，双方约定，公共综合管理服务费未计入的共用设施设备（如电梯维修维护费用、电费、水泵用电、公共照明用电、绿化用水、公共场所冲洗用水等）运行能耗费用按有关规定和分摊办法另行按实向业主分摊收取。姜能欢系阳光花园城小区3号楼503室业主，房屋建筑面积87.45平方米。从2010年1月起至2016年7月止，姜能欢未向联成公司交纳物业管理费，累计6908.55元。庭审中联成公司明确物业管理费滞纳金按6908.55元的20%计至2016年8月8日止，此外的滞纳金不予主张。本院认为，联成公司经工商部门及住房和城乡建设局等有关部门核准登记，取得职业资质三级证书，具备相应的物业管理服务资质。在阳光花园城小区未成立业主大会并选聘物业服务企业之前，建设单位泉州诚源房地产有限公司选聘联成公司为物业服务企业，联成公司入驻阳光花园城小区合法，其与泉州诚源房地产有限公司签订的《阳光花园城前期物业管理服务合同》及与姜能欢签订的《物业管理服务协议书》，是双方真实意思表示，未违反法律强制性、禁止性规定，依法应认定合法有效，姜能欢作为阳光花园城小区的业主，依法应按照合同及协议书的约定全面履行义务。对联成公司提供的物业管理服务费缴纳通知书，姜能欢对其尚欠的物业管理服务费数额没有异议，故对其内容本院予以确认。姜能欢自2010年1月起至今未依约缴纳物业管理服务费，违反《物业管理服务协议书》，故联成公司请求姜能欢支付自2010年1月至2016年7月期间的物业管理服务费6908.55元及滞纳金，于法有据，本院予以支持。联成公司认为双方约定逾期支付物业管理费按日千分之三的标准支付滞纳金偏高，自愿调整为按姜能欢所拖欠管理服务费的20%计算滞纳金，未超过年利率24%，符合法律规定，本院予以支持。姜能欢主张小区存在卫生环境、油烟、电梯等问题，联成公司没有尽到管理维修义务，也未按业委会的要求进行整改，为此提供小区5号楼电梯定期检验报告、告知函、整改清单、告联成物业书、照片等证据。因联成公司对上述证据的真实性均有异议,且姜能欢无法提供原件，该组证据的真实性存疑，本院不予确认。姜能欢对联成公司的服务质量若存在异议，应按协议书及相关法律法规主张权利，而不应拒交物业管理费。故姜能欢以联成公司管理服务不到位为理由拒不缴纳物业管理费，本院不予采纳。联成公司请求姜能欢支付2010年1月至2016年7月期间的公共设施设备公摊费1580元及滞纳金，并提供水电公摊缴费通知书证明姜能欢尚欠的水电公摊费用，姜能欢对此有异议。联成公司未提供证据证明双方对公共设施设备公摊费缴纳标准有另行约定，其单方制作的缴费通知书无法证明该部分费用实际产生的数额，故联成公司的该部分诉求，证据不足，本院不予支持。对联成公司提供的催告函、邮件回执，虽邮件回执上收件人签收为“姜能欢”，但其上无法显示联成公司寄送的材料就是催告函，故对该证据，本院不予确认。综上所述，姜能欢应按约支付物业管理费，逾期交纳的，还应支付滞纳金，联成公司诉求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条,国务院《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第四十二条第一款,《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、姜能欢应在本判决生效之日起十日内支付给泉州市联成物业管理有限公司2010年1月至2016年7月的物业管理费6908.55元及滞纳金1381.71元;二、驳回泉州市联成物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55元，减半收取计27.5元，由泉州市联成物业管理有限公司负担5.2元，姜能欢负担22.3元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。代理审判员  王冬梅二〇一六年十二月十五日书 记 员  戴宇楠速 录 员  杜泉毅