重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝01民终5184号上诉人（原审被告）：胡成书，男，1981年10月12日出生，汉族，住四川省平昌县。委托诉讼代理人：章靖，男，1982年4月16日出生，汉族，住四川省邻水县。被上诉人（原审原告）：重庆两江新区物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙兴镇迎龙大道19号龙兴工业园，组织机构代码59798277-1。法定代表人：蒋荣超，董事长。委托诉讼代理人：段宏泉、李媛，重庆时济律师事务所律师。上诉人胡成书因与被上诉人重庆两江新区物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2015）渝北法民初字第19886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问。上诉人胡成书及其委托诉讼代理人章靖与被上诉人重庆两江新区物业管理有限公司的委托诉讼代理人段宏泉、李媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人胡成书上诉请求:依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1.一审法院程序错误，一则个体工商户有字号的应以字号为当事人，不能直接以胡成书个人为当事人；二则无论是根据合同相对性还是根据业主负连带交纳责任的规定，一审法院都应当通知业主即重庆市两江新区龙兴工业园建设投资有限公司（以下简称“龙兴公司”）作为被告参加诉讼；2.一审法院认定事实错误，一则根据上诉人与龙兴公司的《租赁合同》，约定物业管理费用等相关事宜在《商业物业管理合同》中另行约定，但上诉人与被上诉人并未签订该管理合同，不知物管费是何标准就判决上诉人支付费用是错误的；二则被上诉人提供的物管服务质量低劣，上诉人提交了照片等证据，一审法院没有对上诉人提交的证据不足成为拒交物业服务费本金的理由作出说明；3.一审法院适用法律错误，其引用的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条只适用于业主，而上诉人只是物业使用人。被上诉人重庆两江新区物业管理有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。重庆两江新区物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判决被告向原告支付自2013年7月1日起至2015年8月31日止期间的物业管理费共计人民币115647.7元。一审法院认定事实：重庆两江新区龙兴工业园建设投资有限公司系和合家园小区的开发商。2012年12月7日，龙兴公司作为出租方（甲方）、胡成书作为承租方（乙方），双方签订《和合家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》一份，其中第一条第一款约定，甲方将位于和合家园安置房项目34号商铺3409、3429及其设施出租给乙方，该商铺建筑面积2170平方米（最终以重庆市房屋管理局出具的实测报告为准），租金、物业管理等费用按建筑面积计收。第二条第一款约定，该房屋租赁期为12年，从2012年12月7日至2024年12月6日止（实际租赁期自甲方发出接房通知单的次日起算）。第三条第二款约定，甲方给予乙方365天的免租期（含装修期），免租期内该商铺产生的水、电、气、公摊费、清洁、物管等费用由乙方自行承担；第四款约定，乙方使用期间产生的水、电、气、公摊、清洁、物管等费用由乙方自行承担，据实另行交纳，相应费用交费标准以乙方与该出租屋物管公司另行签订的《物业管理合同》中约定的费用标准为准。第七条第四款约定，乙方须按月向房屋管理单位（或物业公司）结清当月的水、电费及物业管理费，在签订本合同的同时，乙方应与物业管理公司另行签订《商业物业管理合同》，在经营期间，需服从房屋管理单位（或物业公司）的管理，物业管理费用相关事宜在《商业物业管理合同》中另行约定。2013年12月20日，龙兴公司作为甲方、本案原告作为乙方，双方签订《和合家园东苑前期物业服务合同》一份，主要约定由原告为和合家园东苑小区提供物业服务，合同期限自双方签字之日起生效，至本小区首届业主委员会成立并与聘请的物业公司签订合同生效之日止。该合同第五条约定，本物业区域的物业服务收费实行包干制，按建筑面积计算，标准如下：1.住宅1元/月/平方米；2.商业3元/月/平方米；3.为促进商业门面招商工作的顺利开展，个别商业门面的物业服务收费由甲乙双方共同协商决定。合同第八条约定，业主应于甲方通知接房之日起交纳物业服务费，业主接房时应预交不少于1季度的物业服务费，后期物业服务费至少按季度交纳，并于每季度首月前10日内向乙方交纳当季度的物业服务费。该合同还对物业服务事项、物业服务质量标准、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。同日，龙兴公司作为甲方、本案原告作为乙方，双方又签订《和合家园东苑前期物业服务合同》一份，其中第五条约定，为支持甲方商业市场的培育，促进商业环境良好发展，甲乙双方协商确定商业市场培育期为二年（自2013年7月1日起，至2015年6月30日止）；在此期间，乙方每月按1.8元/平方米的标准收取物业服务费（甲方正式招商开始一季度后仍空置的商业物业每月按1元/平方米的标注交纳物业服务费）；市场培育期满后，标准由甲、乙双方协商定价；承租人租赁商业物业后，由承租人交纳物业服务费。自2013年7月1日起，原告对和合家园东苑小区提供了物业管理服务至今。因被告在原告提供的物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务费，2015年11月16日，原告向一审院起诉要求判令被告支付2013年7月至2015年8月期间的物业服务费。审理中，原告自愿撤回要求被告支付2013年7月至2014年1月期间的物业服务费的诉讼请求；被告称其租赁的房屋在2013年底开始装修，并从2015年8月起按照1.8元/月/平方米的标准交纳过物业服务费；原告称被告租赁的商铺位于和合家园东苑小区34幢第1层商铺8、第34幢第2层商铺8，合计建筑面积为2939.18平方米，提供了重庆市房产面积测算报告书为证，经一审法院前往现场核实，原告所称属实；原告提供的欠费明细表载明被告在2014年2月至2014年7月期间每月交纳物业服务费3906元，2014年8月至2015年7月期间每月交纳物业服务费5290.5元，2015年8月交纳物业服务费1383.7元；被告称原告提供的物业服务不到位，提供了案件接报回执、照片等证据予以证明。一审法院认为，根据《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告与龙兴公司签订的《和合家园东苑前期物业服务合同》合法有效，该合同对和合家园东苑小区的全体业主及物业使用人均具有约束力。原告作为物业服务企业为和合家园东苑小区提供了物业服务，被告胡成书作为本案房屋的物业使用人，其在与龙兴公司签订的《和合家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》明确约定由其交纳物业服务费，故被告胡成书应当向原告支付物业服务费用。被告所称其主体不适格、应起诉个体工商户的辩称理由不能成立，一审法院不予采纳。物业服务收费标准问题，根据原告与龙兴公司签订的《和合家园东苑前期物业服务合同》，被告交纳物业服务费的标准为1.8元/月/平方米，根据重庆市房产面积测算报告书，被告每月应交纳的物业服务费为1.8元/月/平方米×2939.18平方米=5290.52元。原告提供的欠费明细表载明被告在2014年2月至2014年7月期间每月交纳物业服务费3906元，2014年8月至2015年7月期间每月交纳物业服务费5290.5元，2015年8月交纳物业服务费1383.7元，系原告对自身权利的处分，一审法院予以确认。审理中，原告自愿撤回要求被告支付2013年7月至2014年1月期间的物业服务费的诉讼请求，不违反法律规定，一审法院予以准许。因此，在2014年2月至2015年8月期间，被告共计应交纳的物业服务费为3906元×6个月+5290.5元×12个月+1383.7元=88305.7元。被告称原告提供的物业服务不到位，虽提供了案件接报回执、照片等证据予以证明，但该证据尚不足以成为拒交物业服务费本金的理由。遂判决：被告胡成书在本判决生效之日起十日内支付原告重庆两江新区物业管理有限公司2014年2月至2015年8月期间的物业服务费88305.7元。本案受理费2610元，由原告重庆两江新区物业管理有限公司负担617元，被告胡成书负担1993元。二审中，双方当事人均未提交新证据。在庭审中，胡书成称，商场扶梯没有开，公共部分的电没有开通，物管把公共部分改成了游乐设施，且商场有胡乱摆摊、大楼走道不开灯、没人巡逻的现象。重庆两江新区物业管理有限公司称，关于扶梯问题，商场还在开发发展中，现在属于前期服务，开扶梯不在开发商的物业规划内，且根据客流有节约的考虑；关于摆摊问题，2015年5月后已经整治完毕；关于大楼走道开灯问题，是根据时间控制的自控灯；关于巡逻问题，有二十四小时巡逻表。根据双方陈述，本院认上诉人陈述的重庆两江新区物业管理有限公司曾存在胡乱摆摊的状态已经改变，同时也还存在对公共区域的管理不够注重细节等问题，商场未开扶梯。二审认定的其他事实和证据与一审一致。本院认为，二审的争议焦点是被上诉人提供的物管服务是否存在缺陷足以影响业主对物业的使用。被上诉人辩解开发商没有拿到审批手续故不让开扶梯，一则没有举示证据，二则本院根据2012年接房，长达四年未办手续的事实，对该说法不予采信。商场不开扶梯这一点，本院认为不再属于物业服务瑕疵范畴，这对商场商家的经营会造成较大的影响，因此本院认为这一点已经构成服务缺陷，足以成为上诉人要求降低物业服务费的理由。本院酌情主张上诉人按7折交纳物业服务费即88305.7×70%＝61814元。物业服务本身是需要注重细节的行业，希望重庆两江新区物业管理有限公司能本着服务业主的宗旨，提高物业服务质量，以得到业主的认可。综上所述，胡成书的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市渝北区人民法院（2015）渝北法民初字第19886号民事判决；二、由上诉人胡成书在本判决生效之日起十日内支付被上诉人重庆两江新区物业管理有限公司2014年2月至2015年8月期间的物业服务费61814元；三、驳回重庆两江新区物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费2610元，由重庆两江新区物业管理有限公司负担617元，胡成书负担1993元；二审案件受理费1993元，由重庆两江新区物业管理有限公司负担1000元，胡成书负担993元。本判决为终审判决。审 判 长  张欲晓审 判 员  刘 静代理审判员  张晋鹏二〇一六年十二月十三日书 记 员  李 莉