吉林省吉林市中级人民法院行 政 判 决 书(2016)吉02行终206号上诉人（原审原告）尹连忠，户籍地吉林省吉林市。现在吉林兴业监狱服刑。委托代理人闫百战，住吉林省吉林市。被上诉人（原审被告）吉林市住房保障和房地产管理局，住所地吉林省吉林市。法定代表人崔振林，该局局长。委托代理人王宣齐。委托代理人金钰，吉林证剑律师事务所律师。原审第三人吉林市梧泰房地产开发经营有限责任公司，住所地吉林省吉林高新技术产业开发区。法定代表人段伟刚，该公司董事长。委托代理人王志海，吉林保民律师事务所律师。原审第三人吉林市汇丰典当有限责任公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。法定代表人朱庭文，该公司董事长。委托代理人张国东，北京昂晟律师事务所律师。原审第三人吉林市信德拍卖有限责任公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。法定代表人闫淑凤，该公司经理。委托代理人王海波。原审第三人马忠涛，1975年11月13生，住吉林省吉林市。原审第三人宋振龙，住吉林省吉林市。原审第三人范广辉，住吉林省吉林市。原审第三人白云，住吉林省吉林市。原审第三人李云茹，住吉林省。原审第三人宋淑梅，住吉林省吉林市。原审第三人贾立华，住吉林省吉林市。原审第三人熊海凤，住吉林省吉林市。原审第三人刘丽杰，住吉林省吉林市。原审第三人邵育鹏，住吉林省吉林市。上诉人尹连忠因诉被上诉人吉林市住房保障和房地产管理局（以下简称市房产局）及原审第三人吉林市梧泰房地产开发经营有限责任公司（以下简称梧泰公司）、吉林市汇丰典当有限责任公司（以下简称汇丰公司）、吉林市信德拍卖有限责任公司（以下简称信德公司）、马忠涛、宋振龙、范广辉、白云、李云茹、宋淑梅、贾立华、熊海凤、刘丽杰、邵育鹏不履行法定职责一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2013）昌行初字第13号行政判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判决认定：2002年，梧泰公司开发了位于吉林市船营区解放大路与吉林大街交汇处的梧泰大厦，于2003年8月8日取得商品房预售许可证，并办理了该项目房屋的初始登记。2004年9月至10月间，梧泰公司用该项目部分房屋抵押向汇丰公司借款。双方在履行借款合同中发生争议。汇丰公司委托信德公司将抵押的房屋拍卖。2007年4月13日，在信德公司举办的拍卖会上尹连忠竞买了吉林市梧泰大厦十套房屋，包括：梧泰大厦1单元6楼8号、3单元4楼21号、3单元5楼26号、3单元6楼32号、3单元6楼35号、4单元3楼36号、4单元6楼45号、6单元5楼65号、4单元5楼42号、5单元6楼57号。2008年7月7日，尹连忠向昌邑区人民法院起诉信德公司、梧泰公司、汇丰公司及朱庭文，请求确认拍卖有效，协助办理产权登记。吉林市中级人民法院于2010年6月29日作出（2010）吉中民一终字第303号裁定，该裁定认为尹连忠可持《拍卖成交确认书》按照《中华人民共和国拍卖法》第五十五条的规定向房地产管理部门申请办理产权过户。如有关行政机关不作为，尹连忠方可通过司法途径寻求救济。尹连忠尚未按照拍卖法的规定处理拍卖事务时，不宜按照民事诉讼案件受理。故驳回了尹连忠的起诉。尹连忠向市房产局申请进行产权变更登记未果，故起诉到昌邑区人民法院。本案审理中查明涉案的梧泰大厦1单元6楼8号备案登记在邵育鹏名下。另九套房屋备案登记在朱庭文名下，马忠涛、宋振龙、白云、李云茹、贾立华、范广辉、宋淑梅、熊海凤分别主张与梧泰公司订立了房屋买卖合同并实际入住了其中的八套房屋。原判决认为，本案争议的吉林市梧泰大厦十套房屋初始登记产权人为梧泰公司。其中6单元5楼65号备案登记的买受人为邵育鹏，另九套备案房屋登记的买受人均为朱庭文。尹连忠要求将十套房屋按照拍卖确认登记到其名下，而梧泰公司主张已将涉案房屋出售给他人并已经实际入住。审理中马忠涛、宋振龙、白云、李云茹、贾立华、范广辉、宋淑梅、熊海凤分别主张与梧泰公司订立了房屋买卖合同并实际入住了其中的八套房屋。认定哪一方应当取得争议房屋的所有权不是市房产局的法定职权。争议各方应当先行解决哪一方应当取得争议房屋的所有权后，市房产局方能办理产权登记。故尹连忠的诉讼请求不予支持，应予驳回。判决：驳回原告尹连忠的诉讼请求。尹连忠上诉称：原判决适用法律不当，应予撤销，改判支持尹连忠的诉讼请求，市房产局承担案件诉讼费。理由：（一）尹连忠通过合法途径以拍卖竞买的方式取得了本案讼争房屋的所有权，并办理了公证手续。2007年4月13日，尹连忠通过公开拍卖的方式以1，269，594.00元的价格竞买了梧泰大厦十套房屋，经过拍卖成交确认，办理了公证书。尹连忠整个竞买行为完全符合法律规定。（2010）吉中民一终字第303号裁定认为尹连忠可持《拍卖成交确认书》按照拍卖法第五十五条的规定向房地产管理部门申请办理产权过户手续，尹连忠完全是按照法院认定的事实和指示办理，没有任何违法行为和过错，法院应当维护尹连忠的合法权益。（二）通过本案诉讼可知，汇丰公司是依据（2006）吉中民一终字第1175号民事判决认定的事实和指示依法拍卖上述房屋，（2007）吉中民一终字第1090号民事判决对汇丰公司的拍卖行为的合法性又进行了确认，整个过程均是按照法院生效判决的认定和指示进行的，尹连忠的诉讼请求具有事实和法律依据。（三）案涉房屋虽有第三人实际入住，但其商品房买卖取得方式不合法，其入住时间或者合同签订时间均在梧泰公司典当借款之后，属于梧泰公司恶意转移财产。本案作为行政诉讼案件，只审查房屋登记机关的具体行政行为是否合法，故第三人实际入住与本案焦点无关，不应作为驳回尹连忠诉讼请求的理由，不存在“争议各方应先行解决哪一方应当取得争议房屋所有权”的问题。市房产局辩称，原判决正确，尹连忠上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。尹连忠申请办理房屋产权转移登记所提供的材料与产权登记簿记载的备案内容不一致，案涉房屋备案登记在朱庭文和邵育鹏名下。现产权出现争议，按照规定应当先确权后登记。梧泰公司述称，原判决正确，应驳回尹连忠的上诉请求。本案的事实是：1.房屋在拍卖前由朱庭文、邵育鹏通过商品房买卖合同的方式进行了备案登记，直到目前这些合同均没有经当事人协商解除和诉讼解除。朱庭文书面同意拍卖房屋不符合法律规定，单方解除应征得对方同意，梧泰公司没有同意，单方解除无效。2.现在十套房屋均有人实际居住占有，是在评估拍卖之前，如果认为是非法占有应当通过法律途径确认，在没有确认非法占有之前就恶意拍卖违反拍卖法的规定，拍卖违法。3.在（2010）吉中民一终字第303号和（2007）吉中民一终字第1090号案件中，梧泰公司已经充分举证，阐述了汇丰公司和信德公司的违法行为，法院已经作出判决。汇丰公司述称，同意尹连忠的上诉请求。理由：1.汇丰公司原本通过民事诉讼程序向梧泰公司主张债权，但法院最终认定“约定优于法定，私力救济完全可以保护其合法权益的情况下，公权力不能提前介入”，直接指引汇丰公司公开拍卖。2.汇丰公司拍卖后，尹连忠原本通过民事诉讼程序起诉，却又被法院认定尹连忠可持拍卖成交确认书依照拍卖法直接向房地产管理部门申请办理过户登记手续。现在，尹连忠通过行政程序主张权利被法院驳回。3.经备案登记人同意可以办理转移登记，汇丰公司同意办理转移登记。案涉房屋属于绝当房屋，无需经过梧泰公司同意即可履行拍卖手续。房屋抵押在先，出卖第三人在后，已经备案的房屋不应出卖给第三人，是梧泰公司的行为违法才导致了本案目前的状况。综上，本案同一事实经历了十余次诉讼，均是按照法院的认定和指引在一步步地解决和办理，尹连忠的合法权益始终得不到保护。恳请法院维护尹连忠的合法权益，明确救济途径，给尹连忠一个公正的说法和裁判。信德公司述称，同意汇丰公司的意见。宋振龙述称，房屋是宋振龙合法取得，是宋振龙的，谁也不能拿走。贾丽华述称，房屋是贾丽华的，同意梧泰公司意见。熊海凤述称，房屋是熊海凤买的，就是熊海凤的，熊海凤也住着呢。刘丽杰述称，同意梧泰公司意见，房屋是刘丽杰买的。马忠涛、范广辉、白云、李云茹、宋淑梅、邵育鹏未陈述意见。因各方当事人对原判决认定事实均无异议，本院对原判决认定的事实予以确认。本院认为，《吉林市房屋权属登记条例》第十七条第五项规定，房屋存在权属纠纷尚未解决的，不予登记。因案涉房屋存在权属争议，在未经当事人协商一致或人民法院民事审判确认房屋所有权归属之前，市房产局不予登记的作法符合规定。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。尹连忠上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人尹连忠负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 静代理审判员  丛军霞代理审判员  郭娟娟二〇一六年十二月二日书 记 员  隋雨桐