广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016）粤01民终15408号上诉人（原审被告）：广州市西瑶玉池珠宝有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：陈桂芳。委托代理人：刘艳芳，系该公司职员，联系地址：广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：广东天河城（集团）股份有限公司，住所地：广州市天河区，统一社会信用代码91440000617403088H。法定代表人：黄启宁，董事长。委托代理人：胡玉萍，广东大篆律师事务所律师。上诉人广州市西瑶玉池珠宝有限公司（以下简称西瑶玉池公司）因与被上诉人广东天河城（集团）股份有限公司（以下简称天河城公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初5115号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人西瑶玉池公司上诉请求：1、改判我方不应支付二月份的租金19988.44元，以及从2016年1月22日起的租金违约金；2、本案二审诉讼费由天河城公司承担。事实与理由：一审认定事实有误，应予纠正。天河城公司已实际完全收回场地并重新出租，在其收回场地前，于2016年1月22日起对我方采取了停水、停电、停中央空调的措施，对我方经营造成极大损失，导致我方提前撤离租用场地。因此，天河城公司无权收取2016年2月份的租金19988.44元，更不应收取从2016年1月22日起的租金违约金。被上诉人天河城公司二审辩称，不同意西瑶玉池公司的上诉请求，西瑶玉池公司的上诉请求没有事实法律依据，我方同意一审判决。天河城公司于2016年3月21日向原审法院提起本案诉讼称，2015年6月24日，天河城公司、西瑶玉池公司签订关于粤海天河城大厦第31层04B、05B单元租赁事宜的《广州市房屋租赁合同》及其补充合同。补充合同第三条约定，租赁单元2016年1、2月的租金均为96610.8元，西瑶玉池公司应于每月7日前支付当月租金。但经天河城公司多次催缴，西瑶玉池公司仅于2016年1月16日支付租金20000元，至今拖欠2016年1月的租金76610.8元及2016年2月的租金（计至2016年2月6日）19988.44元。补充合同第十一条第五款约定，西瑶玉池公司逾期支付租金的，每逾期一天，西瑶玉池公司应按应付未付款金额的0.2%向天河城公司支付违约金，逾期超过30天的，视为租赁合同自动终止。天河城公司于2016年2月23日向西瑶玉池公司发出《关于解除租赁合同的函》。现《广州市房屋租赁合同》及其补充合同已终止履行。天河城公司认为，天河城公司、西瑶玉池公司签订的《广州市房屋租赁合同》及其补充合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方必须共同遵守。西瑶玉池公司的违约行为已给天河城公司造成损失。现天河城公司为依法保护自己的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令：1.西瑶玉池公司向天河城公司支付拖欠的租金96599.24元（其中，2016年1月的租金76610.8元，2016年2月的租金19988.44元）；2.西瑶玉池公司向天河城公司支付迟延支付2015年12月至2016年2月期间租金的违约金（均按每日千分之二的标准计付；迟延支付2015年12月租金的违约金以96610.8元为本金，自2015年12月8日计至2015年12月23日止。迟延支付2016年1月租金的违约金以96610.8元为本金，自2016年1月8日计至2016年1月16日止；以76610.8元为本金，自2016年1月17日计至实际清偿之日止。迟延支付2016年2月租金的违约金，以19988.44元为本金，自2016年2月8日计至实际清偿之日止）；3.西瑶玉池公司承担本案全部费用。西瑶玉池公司经原审法院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，也未答辩。原审法院经审理查明：2015年6月24日，天河城公司（出租人/甲方）与西瑶玉池公司（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在天河区天河路208号粤海天河城大厦（即天河城东塔楼）第31层04B、05房号的房地产（以下简称案涉物业）出租给乙方作办公用途使用，建筑面积495.44平方米；甲乙双方协定2015年6月30日至2015年8月31日期间的租金为102843.75元，2015年9月1日至2018年6月29日期间的租金为96610.8元/月；租金按月结算，由乙方在每月按补充合同缴付租金给甲方等条款。同日，天河城公司（甲方/出租方）与西瑶玉池公司（乙方/承租方）签订《补充合同》（以下简称《补充合同》），约定：甲乙双方同意，甲方按租赁合同约定的条件将案涉物业出租给乙方作办公用途；案涉物业计租建筑面积为495.44平方米（含该走廊的计租建筑面积21.13平方米）；甲方仅需将案涉物业按交付时的现状交付给乙方即可，具体交付的设施设备的位置、数量及大小以实际交付状态及甲方（或大厦管理者）和乙方在交付时签署的《大厦租户收楼验收表》为准；案涉物业的租赁期为36个月，自2015年6月30日至2018年6月29日止（含装修期）；在乙方按本合同规定全部支付了首期租金和租赁保证金的前提下，甲乙双方应于租赁期开始日前1天共同办理案涉物业的交接手续，甲方并应于租赁期开始日按租赁合同约定将案涉物业交付乙方使用；租赁期内乙方享有1个月的装修期，即2015年6月30日至2015年7月29日；装修期优惠并不适用于任何续租或租期延长；租赁期内，乙方承租案涉物业的租金以人民币计算，具体金额如下（租金不包括物业服务费及水费、电费等其他费用）：2015年6月30日至2015年8月31日期间的租金为102843.75元，2015年9月1日至2018年6月29日期间的租金为96610.8元/月；乙方应于租赁合同签订之日起7天内（但最迟不得迟于租赁期开始日前）支付案涉物业2015年6月30日至2015年8月31日期间的租金，即102843.75元；之后的租金按自然月以支票或转账方式支付，乙方应于每月7日前支付当月租金；如租赁期的首月或尾月租期不足一个月的，则按该月的实际租赁天数支付租金；乙方使用案涉物业产生的水费（含排污费）、电费（含线路损耗费）等其他费用由乙方承担，由大厦管理者在案涉物业水表、电表记录的数据的基础上收取；乙方应于租赁合同签订之日起7天内（但最迟不得迟于租赁期开始日前）一次性向甲方交纳193221.6元的租赁保证金，作为履行租赁合同的担保；（第十一条违约责任）……5.乙方逾期支付租金或租赁合同规定的其他款项的，每逾期1天，乙方应按应付未付款金额的0.2%向甲方支付违约金；乙方逾期10天仍不全部支付应付款项的，在甲方发出催款通知后5天内乙方仍不支付全部应付款项，甲方有权停止向租赁单元供应水、电、中央空调及相关服务，由此给乙方和任何第三人造成的损失由乙方承担；乙方逾期30天仍不全部支付应付款项的，视为租赁合同自动终止，甲方有权收回案涉物业，没收租赁保证金；……9.租赁合同有效期内，除法律规定和租赁合同约定的可解除合同的情形外，任何一方均不得单方面解除或终止租赁合同；否则违约方应向守约方承担违约责任，如违约方为乙方的，甲方可没收租赁保证金，乙方应按租赁合同未履行租赁期全部租金的20%向甲方支付违约金；如违约方为甲方的，甲方应双倍返还乙方已交纳的租赁保证金等条款。现天河城公司以西瑶玉池公司迟延至2015年12月23日才支付案涉物业2015年12月的租金，案涉物业2016年1月的租金至今仅于2016年1月16日支付其中的20000元，且至今未支付案涉物业2016年1月的租金余款和2016年2月1日至2016年2月6日期间的租金为由，提起本案诉讼。在本案原审审理中，天河城公司为证明其主张，还提交了如下证据予以证明：1.《大厦租户收楼验收表》[显示：单元号为3104B-05（即案涉物业），租户名称为西瑶玉池公司，租赁面积为495.44平方米，其中列明土建、电器、消防等各项目名称及其验收情况，“租户签章（日期）”一栏显示姓何的个人手写签名和“2015.6.29”的手写内容并加盖西瑶玉池公司的印章，“管理中心签章”一栏显示“广东天河城物业管理有限公司粤海天河城大厦管理中心工程部”（注：广东天河城物业管理有限公司为案涉物业所在建筑物的物业服务企业，下同）的印章]和《大厦租户收楼确认书》[内容为：西瑶玉池公司为粤海天河城大厦31层04B-05单元（即案涉物业）的租户，于2015年6月29日同意收楼，现确认如下：收到大门匙1套，共2把等；“租户代表签名”一栏显示上述姓何的个人手写签名并加盖西瑶玉池公司的印章，“管理中心代表签名”一栏显示“赖某”的手写签名并加盖“广东天河城物业管理有限公司粤海天河城大厦管理中心工程部”的印章]，该组证据用于证明西瑶玉池公司于2015年6月29日接收案涉物业。2.显示由天河城公司于2016年2月23日作出的致西瑶玉池公司的《关于解除租赁合同的函》，函称：贵我双方于2015年6月24日签订了关于案涉物业租赁事宜的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》；按《补充合同》的约定，贵司应于2016年1月7日前向我司支付案涉物业2016年1月的租金，但经我司多次催缴，贵司至今仍未向我司全额支付；根据《补充合同》第十一条第5款的规定，现特通知贵司《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》于2016年2月7日起终止，请贵司按上述合同规定向我司支付相关应缴未缴费用并承担相应的违约责任。上述函件为复印件，“戴某龙”于2016年2月24日在该复印件上签章。3.显示由“广东天河城物业管理有限公司粤海天河城大厦管理中心财务部”于2016年2月24日作出的《物业费用未交费一览表》，显示：商铺编号均为X-31F04B/05（即案涉房屋），租户名称均为西瑶玉池公司，其中的“租金欠费”一项列明2016年1月的租金欠费为76610.8元、2016年2月的租金欠费为19988.44元，并列明“租金违约金”、“备注”、“应收日期”等项目；上述一览表为复印件，“戴某龙”于2016年2月24日在该复印件上签章。4.戴某龙的名片，显示戴某龙为西瑶玉池公司的副总经理。该证据用于证明戴某龙为西瑶玉池公司的副总经理。在原审法院立案受理的（2016）粤0106民初5116号广东天河城物业管理有限公司诉西瑶玉池公司物业服务合同纠纷一案中，广东天河城物业管理有限公司提交了《粤海天河城大厦租户退场验收表》，该验收表显示：单元号为31F04B、05，租户名称为“西瑶玉池”，退场时间为2016年3月8日，“租户确认”一栏显示上述证据1中的姓何的个人手写签名。在本案原审审理中，天河城公司还陈述如下意见：1.西瑶玉池公司已依据《补充合同》的约定向天河城公司足额支付租赁保证金，但依据《补充合同》第十一条第5款的约定，租赁保证金应做没收处理。2.西瑶玉池公司腾空搬离案涉物业的时间为2016年3月8日，天河城公司已于当天收回案涉物业。另，原审法院立案受理本案后，西瑶玉池公司委托戴某龙领取本案的相关诉讼材料。西瑶玉池公司于庭审后称天河城公司从收回案涉物业前的2016年1月22日起对案涉物业采取停水、停电、停中央空调的措施（注：西瑶玉池公司对此未举证证明，天河城公司对西瑶玉池公司该陈述不予认可），给西瑶玉池公司的经营造成极大损失，且已扣除两个月的租金、押金及水电管理押金，因此，天河城公司无权再收取案涉物业2016年1月、2月的物业服务费、电费等费用。原审法院认为：天河城公司、西瑶玉池公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》是双方当事人的真实意思表示，其主要内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，天河城公司、西瑶玉池公司均应依约全面履行合同。天河城公司自认其已于西瑶玉池公司腾空搬离案涉物业的2016年3月8日收回案涉物业，即天河城公司、西瑶玉池公司就案涉物业的租赁合同关系已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。作为案涉物业出租人的天河城公司已于2015年6月29日将租赁物交付给西瑶玉池公司使用，作为承租人的西瑶玉池公司理应依约履行向天河城公司支付租金的主要合同义务。依约西瑶玉池公司应于每月7日前向天河城公司支付当月的租金，但天河城公司称西瑶玉池公司迟延至2015年12月23日才支付2015年12月的租金，迟延至2016年1月16日才支付2016年1月的部分租金20000元，且至今未向其支付案涉物业2016年1月的租金余款和2016年2月1日至2016年2月6日期间的租金，西瑶玉池公司未到庭应诉，视为其放弃答辩和举证的权利，原审法院采信天河城公司上述陈述。依约西瑶玉池公司应向天河城公司支付拖欠的上述期间的租金96599.24元（即96610.8元-20000元+96610.8元÷29天×6天）。西瑶玉池公司迟延支付上述期间的租金，构成违约，天河城公司主张其支付迟延付款违约金有事实和法律依据。依约上述违约金应以应付未付款金额的每日0.2%的标准，从迟延之日计至实际清偿之日止，即迟延支付2015年12月1日至2015年12月31日期间租金的违约金以96610.8元为本金，从2015年12月8日计至2015年12月23日止。迟延支付2016年1月1日至2016年1月31日期间租金的违约金以96610.8元为本金，从2016年1月8日计至2016年1月16日止；以76610.8元（即96610.8元-20000元）为本金，从2016年1月17日计至实际清偿之日止。迟延支付2016年2月1日至2016年2月6日期间租金的违约金以19988.44元（即96610.8元÷29天×6天）为本金，从2016年2月8日计至实际清偿之日止。从公平原则出发，上述每月的违约金总额以不超过当月欠交的租金的金额为限。至于西瑶玉池公司以天河城公司从2016年1月22日起对案涉物业采取停水、停电、停中央空调的措施且已扣除相关保证金等为由抗辩称天河城公司无权再收取案涉物业2016年1月、2月的相关费用的问题，西瑶玉池公司未举证证明天河城公司从2016年1月22日起对案涉物业采取停水、停电、停中央空调的措施，天河城公司对西瑶玉池公司该陈述不予认可，经原审法院审查，双方当事人签订的《补充合同》约定，在西瑶玉池公司逾期支付租金或合同规定的其他款项达到合同约定的条件的情况下，天河城公司有权停止向案涉物业供应水、电、中央空调及相关服务，且由此给西瑶玉池公司和任何第三人造成的损失由西瑶玉池公司承担，但现有证据并未显示天河城公司实际上于2016年1月22日起采取西瑶玉池公司所述的上述措施；同时，在天河城公司依约没收西瑶玉池公司交纳的相关保证金的情况下，西瑶玉池公司仍应继续履行未履行的合同义务并承担相应的违约责任。综上，原审法院对西瑶玉池公司上述抗辩不予采纳。西瑶玉池公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法可作缺席判决。为此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，作出如下判决：一、被告广州市西瑶玉池珠宝有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东天河城（集团）股份有限公司支付租金合计96599.24元。二、被告广州市西瑶玉池珠宝有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东天河城（集团）股份有限公司支付迟延支付租金的违约金（均按每日0.2%的标准计付；其中，迟延支付2015年12月1日至2015年12月31日期间租金的违约金以96610.8元为本金，从2015年12月8日计至2015年12月23日止。迟延支付2016年1月1日至2016年1月31日期间租金的违约金以96610.8元为本金，从2016年1月8日计至2016年1月16日止；以76610.8元为本金，从2016年1月17日计至实际清偿之日止。迟延支付2016年2月1日至2016年2月6日期间租金的违约金以19988.44元为本金，从2016年2月8日计至实际清偿之日止；上述每月的违约金总额以不超过当月欠付的租金金额为限）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2530元，由被告广州市西瑶玉池珠宝有限公司负担。二审庭审中，双方当事人均表示无新证据提交。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。关于西瑶玉池公司以天河城公司从2016年1月22日起对案涉场地采取停水、停电、停中央空调的措施，对其经营造成损失为由抗辩称天河城公司无权再收取案涉场地2016年2月租金以及从2016年1月22日起的租金违约金的问题。西瑶玉池公司一审、二审均未举证证明天河城公司从2016年1月22日起对案涉物业采取停水、停电、停中央空调的措施，天河城公司亦对西瑶玉池公司该主张不予认可。此外，双方当事人签订的《补充合同》约定，在西瑶玉池公司逾期支付租金或合同规定的其他款项达到合同约定的条件的情况下，天河城公司有权停止向案涉物业供应水、电、中央空调及相关服务，且由此给西瑶玉池公司和任何第三人造成的损失由西瑶玉池公司承担。原审法院认定西瑶玉池公司迟延支付该期间的租金，构成违约，应当向天河城公司支付2016年1月未付部分以及2月1日至6日的租金以及迟延付款违约金，并无不当，本院予以维持。西瑶玉池公司的上述主张，缺乏依据，本院不予支持。综上，审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。西瑶玉池公司的上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人广州市西瑶玉池珠宝有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一六年十二月二日书记员  胡 茜颜玉婵