苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初14786号原告苏州子路房产中介服务部体育路店，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇体育路1155号广隆大厦117室。负责人涂德化，店长。被告金龙玉，男，1971年3月5日生，汉族，住江苏省射阳县。被告张春鹏，男，1994年3月6日生，汉族，住黑龙江省依安县。委托代理人刘勇，男，1978年10月21日生，汉族，住江苏省昆山市，系被告张春鹏表舅。原告苏州子路房产中介服务部体育路店（下称子路中介）与被告金龙玉、张春鹏居间合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案受理，依法由审判员姚民适用简易程序于2016年12月19日公开开庭进行了审理。原告子路中介的负责人涂德化、被告金龙玉、被告张春鹏的委托代理人刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告子路中介诉称：2016年10月3日，二被告通过原告签订一份《房屋买卖（居间）合同》，约定被告金龙玉将其位于苏州市吴江区松陵镇中南世纪城72幢3304室房屋（下称涉案房屋）以总价222万元出售给被告张春鹏，被告张春鹏须向原告交纳中介服务费4万元。合同签订后，二被告私下协商终止了房屋买卖合同，被告金龙玉已将房屋另售他人，而被告张春鹏又拒绝支付上述中介服务费。现要求判令：1、二被告支付中介服务费4万元；2、本案诉讼费用由二被告承担。被告金龙玉辩称：2016年10月3日下午6时左右，被告金龙玉（甲方）、张春鹏（乙方）通过原告（丙方）签订一份《房屋买卖（居间）合同》，约定：甲方将涉案房屋以总价222万元出售给乙方，乙方先付定金2万元，于2016年10月5日支付8万元，于2016年10月13日支付23万元，余款通过按揭贷款方式支付。合同签订后，被告张春鹏的表舅刘勇通过余额宝转给被告金龙玉2万元，作为被告张春鹏支付给被告金龙玉的购房定金。由于2016年10月4日凌晨苏州市人民政府出台了《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》（下称《调控意见》），根据该《调控意见》，通过刘勇余额宝支付的2万元不能作为被告张春鹏所付房款，据此，被告张春鹏失去了购房资格，也就不敢再支付房款。嗣后，被告金龙玉就房屋买卖事宜多次与被告张春鹏（包括刘勇）及原告联系，被告张春鹏表示其不具备购房资格，要求退还2万元购房定金。2016年10月12日晚上，被告金龙玉约被告张春鹏及刘勇一起到原告处解除了双方所签订的房屋买卖合同，并退还了2万元购房定金，对此，原告也是同意的，只是要求被告张春鹏支付中介服务费。而根据合同约定，因政策变化原因导致合同不能履行的，原告、被告金龙玉、张春鹏三方互不承担违约责任，现原告要求被告金龙玉、张春鹏支付4万元中介服务费，缺乏相应依据，不应予以支持。被告张春鹏辩称：房屋买卖合同解除的原因与被告金龙玉所述一致，需要说明的是，被告张春鹏于2016年7月来吴江工作，不属于苏州市户籍居民，被告张春鹏是受限购政策影响才与被告金龙玉解除房屋买卖合同，并非双方私下解除合同，对此，原告是知道的。现原告要求支付4万元中介服务费，既不合理也不合法，首先，二被告是为了遵守政府出台的政策而解除合同的；其次，根据合同约定，被告方委托原告的事项包括办理挂牌、网签、贷款、过户等一系列手续，其中贷款服务费占到中介服务费的50%，而原告仅提供小部分服务却要求支付全部中介服务费，于法无据，不应予以支持。经审理查明：张春鹏于2016年7月来江苏省苏州市吴江区工作，其户籍地在黑龙江省依安县先锋乡先锋委1组。2016年10月3日，张春鹏（乙方）在其表舅即本案张春鹏的代理人刘勇的陪同下与金龙玉（甲方）、子路中介（丙方）签订一份《房屋买卖（居间）合同》，主要约定：甲方将涉案房屋以总价222万元出售给乙方，乙方于当天向甲方支付定金2万元，于2016年10月5日支付8万元，于2016年10月13日支付23万元，托管资金为189万元，乙方需要按揭贷款；签订本合同时，乙方须向丙方交纳中介服务费4万元；丙方为甲、乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲、乙双方办理产权过户手续；甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付房屋成交价的19%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，双方中介费及其他费用由违约方承担；甲方收取定金后，将房产证、土地证原件存放于丙方，甲、乙双方全权委托丙方办理挂牌、网签、过户等手续；如因法律法规变化、政府（包括银行）政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。上述合同签订当天21时37分，刘勇通过余额宝转给金龙玉2万元，作为张春鹏支付给金龙玉的购房定金，并由金龙玉出具一份《收据》，写明：今收到张春鹏2万元，系支付中南世纪城72幢3304室购房定金，以转账到账时间为准。2016年10月4日凌晨，苏州市人民政府出台《调控意见》，该《调控意见》规定：非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区（含吴江区）、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明；本意见自2016年10月4日起实施，购买新建商品住房、二手住房以及申请个人住房按揭贷款的政策执行时间统一以网签合同时间为准，2016年10月4日前已签订认购协议且已支付部分房款的预售房源除外。上述《调控意见》出台后，张春鹏因担心其受该《调控意见》影响而未再向金龙玉支付房款。2016年10月12日，张春鹏在刘勇陪同下到子路中介处与金龙玉协商解除了双方之间的房屋买卖合同。2016年10月14日，金龙玉从子路中介处取走了其本人的身份证及不动产登记收件单。另查明：2016年10月8日，苏州市吴江区房产交易中心向各房产经纪公司发出《告知书》，载明：此次限购限贷政策是覆盖苏州市范围内的统一行动，如何认定几套房、是否属本市居民、社保及税收证明，涵盖到国土局、公安局、人社局、税务局等多个部门，因此都将由苏州市政府协调后由苏州市住建局出台操作细则；当前我们各交易窗口只对“10月4日前已签订认购协议且已支付部分房款的存量住房交易”进行网签审核，即日起收件材料增加如下：1、双方草签协议；2、已支付部分房款的凭证（银行凭证）；3、承诺书（双方对上述事项的认定，并承诺如有产权纠纷由本人承担一切责任）。2016年10月18日，苏州市吴江区房产交易中心又向各房产经纪公司发出《告知书》，载明：对于2016年10月4日之前已签订认购协议且已通过银行支付部分房款的存量住房交易，按老的政策执行。目前对于已支付部分房款的认定，除买卖双方之间点对点的银行转账或PS机转账外，通过经纪机构支付、支付宝支付、微信支付（需提供银行流水记录及转账电子回单）等方式交易的，只要从买方到卖方支付的凭证链事实清楚，经买卖双方确认，买卖行为真实有效的，予以认可。又查明：2016年10月3日，子路中介组织双方去现场查看了涉案房屋，在其店员列出的涉案房屋款项组成单子中写有“中介费4.4万，贷款服务费2.6万（可谈）”的字样。现子路中介以房屋买卖合同完全可以履行，解除合同系张春鹏、金龙玉私下所为，张春鹏、金龙玉应支付4万元中介服务费为由诉至本院。以上事实，有原、被告的陈述、原告提供的《房屋买卖（居间）合同》、余额宝账单详情、《收据存根》、《告知书》、《说明》、不动产登记收件单，被告张春鹏提供的照片打印件及本案庭审笔录予以证实。本院认为：虽然《调控意见》规定购买新建商品住房、二手住房以及申请个人住房按揭贷款的政策执行时间统一以网签合同时间为准，2016年10月4日前已签订认购协议且已支付部分房款的预售房源除外，但上述除外规定并没有明确预售房是否包括二手房，以及是否允许他人通过余额宝转账支付房款，而2016年10月8日苏州市吴江区房产交易中心的《告知书》，虽然进一步明确“10月4日前已签订认购协议且已支付部分房款的存量住房交易”可以进行网签审核，但仍未明确他人通过余额宝转账支付房款的凭证是否属于《告知书》中所要求提供的“已支付部分房款的凭证（银行凭证）”，在此情形下，被告张春鹏担心由刘勇通过余额宝支付的房款不被认可从而失去购房资格而与被告金龙玉协商解除双方所签订的房屋买卖合同并无不当。虽然通过原告居间促成二被告签订了房屋买卖合同，但房屋买卖合同的签订并不意味着双方的买卖已成功完成，中间还存在很大变数，如政策变化导致合同不能履行等，从合同条款也可以看出，原、被告对此是有所防备的，因此，判断原告居间服务成功的标志不应以二被告签订房屋买卖合同为准，而应以二被告签订网签版房屋买卖合同为准。由于二被告未能签订网签版房屋买卖合同，并协商解除了私下签订的房屋买卖合同，因此，原告的居间服务并没有成功。现原告要求二被告支付中介服务费，本院难以支持。考虑到原告作为居间方确为被告金龙玉、张春鹏提供了部分居间服务，包括组织双方看房及订立房屋买卖合同，且合同约定由被告张春鹏承担中介服务费，因此，根据本案实际情况，本院酌定原告的劳务费为3000元，并由被告张春鹏支付给原告。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，判决如下：一、被告张春鹏于本判决生效之日起10内支付原告苏州子路房产中介服务部体育路店劳务费3000元。（上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告苏州子路房产中介服务部体育路店指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）二、驳回原告苏州子路房产中介服务部体育路店的其他诉讼请求。如果被告张春鹏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取400元，由原告苏州子路房产中介服务部体育路店负担375元，由被告张春鹏负担25元。被告张春鹏负担之数于本判决生效之日起10日内直接给付原告苏州子路房产中介服务部体育路店，原告苏州子路房产中介服务部体育路店已预交的案件受理费本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本四份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交我院。审判员  姚民二〇一六年十二月二十二日书记员  蔡洁