重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终7690号上诉人（原审被告）：伍是名，男。被上诉人（原审原告）：伍世君，女。委托诉讼代理人：施云，重庆智策律师事务所律师。上诉人伍是名与被上诉人伍世君房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2015）中区法民初04748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。伍是名上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审诉讼程序违法。一审由简易程序变更为普通程序以及在一审中，被上诉人变更诉讼请求，均未书面通知上诉人。二、上诉人未与被上诉人签订过任何形式的房屋买卖合同，除租金外，上诉人也没有向被上诉人收取一分钱房款，被上诉人仅仅是以承租人的身份使用房屋，也没实行房屋的交付，根本就不存在房屋买卖关系。三、一审认定双方买卖合同成立不符合二手房交易习惯和规则。四、该房屋系上诉人夫妻共有财产，应当追加上诉人之妻为共同被告。五、被上诉人支付给上诉人的14万元系被上诉人偿还上诉人的借款，而不是购房款。被上诉人应对此款系购房款承担举证责任。该14万元与上诉人已支付的购房费用138254.77元不符，与本案并无关联。六、上诉人支付的按揭款108794.56元系租房租金而非购房款。被上诉人也应对此款系购房款承担举证责任。伍世君辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求驳回上诉维持原判。一审由简易程序变更为普通程序，是法院内部程序，无需当事人同意。关于诉讼请求变更，一审通知了上诉人，上诉人也进行了答辩，并不违反程序。���上诉人支付的款项就是房款和按揭款，被上诉人对房屋进行了装修并一直使用。被上诉人乔迁之喜时双方的亲朋好友可证实，上诉人夫妻均到了场。伍世君向一审法院起诉请求：1.请求判令伍是名立即协助将重庆市渝中区长江一路X号XX房屋过户给伍世君，并协助办理房地产权证；2.本案案件受理费由伍是名承担。诉讼过程中，伍世君变更其第一项诉讼请求为：确认双方于2007年6月对上述房屋的买卖关系成立。一审法院认定事实：伍世君与伍是名系姐弟关系。2004年7月25日，伍是名与重庆胜达房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定以254813元的金额购买重庆市渝中区长江一路X号XX（原重庆市渝中区下徐家坡X号）房屋，付款方式为于2004年7月25日付清购房首付款76813元，余款178000元办理银行按揭。嗣后，伍是名与重庆胜达房地产开发��限公司、中国农业银行重庆市分行营业部签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》《个人住房按揭合同》，约定伍是名以上述房屋作抵押申请购房贷款178000元，贷款期限20年。2005年5月31日，伍是名接收上述房屋，2005年10月21日，上述房屋的《房地产权证》办理至伍是名名下，但伍是名一直未在上述房屋中居住。截止2007年8月，伍是名共实际支付上述房屋的首付款、五通费、房屋维修基金、各项税费、手续费以及按揭贷款共计138254.77元。2007年6月，伍是名将上述房屋的钥匙交予伍世君。2007年6月28日，伍世君与重庆远景装饰工程有限公司签订《重庆市家庭居室装饰装修工程施工合同》，将上述房屋交由该公司装修。2007年11月，讼争房屋装修完毕，包括伍是名在内的多名亲戚接受伍世君的邀请到讼争房屋聚会，之后伍世君一家在上述房屋中居住至今。���查明，伍世君于2007年9月27日向伍是名支付6万元，2007年11月16日支付2万元，2010年7月10日支付6万元，共计14万元。2007年8月，伍是名将自己归还上述房屋按揭贷款的中国农业银行存折交予伍世君，2007年9月至2015年3月期间，伍世君于每月20日通过伍是名的上述存折支付房屋按揭贷款共计108794.56元。2015年2月10日，伍是名向中国农业银行一次性提前归还了剩余按揭贷款共计108182.48元，并于2015年3月5日办理了抵押注销手续，领取了上述房屋的房地产权证原件。后伍是名要求伍世君一家搬离上述房屋或者以当时市场价购买，伍世君遂于2015年4月1日向一审法院申请诉前保全，缴纳保全费1520元，并诉至一审法院。一审法院认为，根据庭审及双方提供的证据材料，本案的争议焦点有二：1.伍世君向伍是名支付的款项性质是购房款还是借款和租金？2.伍世君与伍是名之间就讼���房屋是存在买卖关系还是租赁关系？关于伍世君向伍是名支付的款项性质问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”第七十六条规定：“当事人对自己的主张只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。”本案中，伍世君向伍是名支付的14万元，伍世君主张系购房款，伍是名辩称为借款，但庭审中伍是名并未举示双方存在借款关系的书面证据，故伍是名主张14万元系伍世君归还的借款和利息的理由不能成立，一审法院依法不予采信。并且，伍是名截止2007年8月实际支付讼争房屋的所有费用共计138254.77元，而伍世君于2007年9月27日至2010年7月10日期间分三次向伍是名支付共计14万元，与上述金额基本吻合，故一审法院认为伍世君支付的14万元系向伍是名支付的购房款具有高度盖然性。至于伍是名辩称伍世君在2007年9月至2015年3月期间每月以伍是名名义归还的按揭贷款，系支付给伍是名的房屋租金。根据本案查明的事实，伍世君、伍是名双方并无关于租赁讼争房屋的书面协议，并且伍是名于2007年6月即将房屋钥匙交予伍世君，伍世君即开始进行房屋装修，2007年8月伍是名才将归还讼争房屋按揭贷款存折交予伍世君，伍世君从2007年9月开始按月还款，2007年11月伍是名亦与其他亲戚一起接受伍世君的邀请到装修完毕的讼争房屋聚会，之后伍世君一家在讼争房屋居住至今。根据生活常识和常人逻辑，伍世君装修和付款的实际情况，以及伍是名交付房屋钥匙和交付归还按揭贷款存折所存在的时间差，均不符合房屋租赁的交易习惯，故一审法院认为伍是名的该辩解理由不能成立，一审法院依法不予采信。因此，2007年9月至2015年3月期间，伍世君支付的房屋按揭贷款108794.56元也应为向伍是名支付的购房款。关于伍世君、伍是名之间就讼争房屋的法律关系问题。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……���二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”本案中，伍世君、伍是名双方就讼争房屋未订立书面合同，伍是名辩称双方未就房屋价格等房屋买卖的主要条款达成合意，买卖合同关系不能成立，双方仅系租赁关系。但根据查明的事实，伍世君已向伍是名实际支付购房款共计248794.56元，伍是名已接受，并且已将讼争房屋钥匙交予伍世君，伍世君装修后居住至今，伍是名对此也是明知的。根据上述法律规定，尽管伍世君、伍是名因其特殊的亲属关系双方未就讼争房屋订立书面的买卖合同，但伍世君已经履行了支付大部分购房款的主要义务，伍是名也已将讼争房屋交付伍世君装修居住，价款和履行方式亦可以通过上述规定进行确��，故从实际履行情况来看，伍世君、伍是名双方就讼争房屋已经达成了买卖的合意，伍是名的辩称与本案查明的事实不符，一审法院依法不予采信。因2007年6月伍是名将讼争房屋钥匙交予伍世君，伍世君即接收房屋进行装修，因此，一审法院认为伍世君、伍是名双方于2007年6月关于讼争房屋的买卖合同关系成立。综上所述，伍世君的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十一条、第六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，遂判决：伍世君与伍是名于2007年6月关于重庆市渝中区长江一路60号26-6的房屋买卖合同关系成立。案件受理费80元，保全费1520元，合计1600元，由伍是名负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院另查明，证人伍世蓉（伍世君的妹妹、伍是名的姐姐）、朱远菊（双方的表姐）、尚玉玲（双方的表妹）、伍颖（双方的侄女）在一审中出庭证实，讼争房屋在2007年系清水房，2007年5月左右听说伍世君以原价购买了伍是名的上述房屋，但没有签买卖协议，后来伍世君进行了装修，2007年11月左右包括证人和伍是名夫妻等人在内的重庆全部亲戚都去祝贺伍世君乔迁新居，从QQ内容看“晓闻惊雷”应当是伍是名的网名，并且曾在伍是名妻子的QQ空间中看到过。二审查明的其余事实与一审法院查明事实相同。本院认为，根据上诉人的上诉请求和理由以及被上诉人的答辩意见，本院归纳双方当事人争议焦点为：1、被上诉人已支付给上诉人的款项是购房款还是借款和租金；2、上诉人与被上诉人之间的房屋买卖关系是否成立。关于��上诉人向上诉人支付的14万元款项的性质问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定：“当事人对自己的主张只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。”本案中，被上诉人向上诉人支付了14万元款项，被上诉人主张系购房款，上诉人辩称为借款。因被上诉人已经举示系购房款的相关法律关系的证据，如上诉人已经将房屋交付给被上诉人，被上诉人已经装修入住的证据；上诉人购房合同、抵押��同原件在被上诉人处；被上诉人按月缴纳剩余按揭款的凭证等。而上诉人并未举示双方曾经存在借款法律关系的事实方面的任何证据，故上诉人抗辩该14万元系被上诉人归还的借款和利息的上诉理由不能成立，本院不予采纳。同时，因上诉人截止2007年8月实际支付讼争房屋的所有费用（含2007年8月之前的按揭付款）共计138254.77元，而被上诉人于2007年9月27日至2010年7月10日期间分三次向其支付共计14万元，与上述金额基本吻合，故一审法院认为被上诉人向上诉人支付的14万元系购房款具有高度盖然性并无不当。关于被上诉人在2007年9月至2015年3月期间每月以上诉人名义归还的按揭贷款性质问题。根据本案查明的事实，上诉人与被上诉人之间并无关于讼争房屋的租赁协议，且上诉人于2007年6月即将房屋钥匙交予被上诉人，被上诉人将房屋进行了装修并居住至今。同年8月上诉��还将归还讼争房屋按揭贷款的存折交予被上诉人，被上诉人遂从该年9月开始按月还款，这与被上诉人支付的14万元中含2007年8月之前的按揭付款相吻合。上述事实与证人伍世蓉、朱远菊、尚玉玲、伍颖的证词相互印证，形成证据锁链，足以证明2007年9月至2015年3月期间，被上诉人支付的房屋按揭贷款108794.56元系被上诉人向上诉人支付的购房款而非房屋租金。上诉人认为系租金的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于伍世君、伍是名之间就讼争房屋的法律关系问题。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的���可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”本案中，上诉人与被上诉人虽未就讼争房屋订立书面买卖合同，但根据查明的事实，被上诉人已向上诉人实际支付购房款共计248794.56元，上诉人已接受，并将讼争房屋交予被上诉人，被上诉人装修后居住至今，上诉人对此也是明知的。根据上述法律规定，被上诉人已经履行了支付大部分购房款的主要义务，上诉人也已将讼争房屋交付被上诉人装修居住，价款和履行方式亦可以通过上述规定进行确定，故从实际履行情况来看，上诉人与被上诉人就讼争房屋已经达成了买卖的合意，因此，上诉人与被上诉人于2007年6月关于讼争房屋的买卖合同关系成立。上诉人上诉称双方系租赁合同法律关系与本案查明的事实不符，本院不予采信。至于上诉人之妻是否参加本案诉讼的问题，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，被上诉人请求确认上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同关系成立，而买卖标的物登记于上诉人名下，至于该标的物是否属于上诉人夫妻共同财产并不影响上诉人与被上诉人之间房屋买卖合同的成立及生效。故一审法院没有追加上诉人之妻为共同被告并无不当。关于一审程序问题，虽然一审将该案转为普通程序审理以及同意被上诉人变更诉讼请求时未书面通知上诉人，但一审法官在开庭审理时已告知了上诉人，上诉人在一审庭审中并未对此提出异议，且应诉并予以答辩。故一审程序虽有瑕疵但并未影响本案实体处理结果。本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人伍是名负担。本判决为终审判决。(此页无正文）审 判 长  江信红审 判 员  邓方彬代理审判员  肖 飞二〇一六年十二月三十日书 记 员  肖 姗