福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0304民初3216号原告：陈丽桑，女，1964年6月8日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市涵江区。委托诉讼代理人：黄志兴，福建京莆律师事务所执业律师，委托权限特别代理。被告：福建旷远房地产开发有限公司，住所福建省莆田市荔城区拱辰街道拱辰居委会海丰中街998号。统一社会信用代码91350304550979305P。法定代表人：王碧华，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谢金煌，福建众益律师事务所执业律师。委托权限特别代理。原告陈丽桑因与被告福建旷远房地产开发有限公司（以下简称福建旷远公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月20日立案后，依法适用普通程序，于2016年12月14日公开开庭进行了审理，原告陈丽桑的委托诉讼代理人黄志兴、被告福建旷远公司的委托诉讼代理人谢金煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈丽桑向本院提出诉讼请求：1.福建旷远公司立即为陈丽桑办理房屋权属证书，并交付给陈丽桑；2.福建旷远公司支付给陈丽桑自2014年9月30日起每日按已付购房款588770元的0.01%计算的违约金。事实和理由：2012年6月6日，陈丽桑与福建旷远公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定陈丽桑购买福建旷远公司开发的位于莆田市××城区××辰街道旷远·东方银座住宅第*幢*层*号房，该套房建筑面积65.310平方米，其中套内建筑面积49.590平方米，公共部位共有分摊建筑面积15.720平方米，购房总金额588770元。陈丽桑于2012年6月6日支付首付款178770元，2013年1月17日陈丽桑向中国银行办理按揭贷款，并与银行签订《个人购房借款/担保合同》，贷款金额410000元。2014年7月1日，福建旷远公司将陈丽桑购买的商品房移交给陈丽桑使用，但至今没有为陈丽桑办理房屋权属证书，根据双方签订的合同约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。福建旷远公司辩称：1.其已经办理好房屋权属证书并已通知陈丽桑前来领取，陈丽桑因自身原因未领取。2.因政府等第三方原因导致福建旷远公司取得房屋权属证书延迟的，依双方《商品房买卖合同》约定，其不承担逾期责任。①讼争楼盘位于324国道旁，在该楼盘建设期间恰逢该路段“白改黑”沥青路面改造工程施工期间，沿线企业雨污水禁止转入该路段污水管道，该楼盘的施工单位无法在该期限内进行地下雨污管网配套项目施工，导致楼盘全面验收无法照常进行。②在代缴契税过程中，税务机关表示因工作量大，暂停收件。③在办理房屋权属证书过程中，因莆田市开始推行“两证合一”政策。其在办证过程中，屡次遭到房管部门和国土部门退件，直至2016年上半年才顺利提交材料。办理房屋权属证书是具体行政行为，存在较多不可控因素，并非其所能预料和控制。3.退一步讲，即便其存在违约的情形，也不应支付高额违约金。违约责任是一种补偿性、损害填平措施。在本案中，陈丽桑支付购房款是按揭贷款方式，短暂延迟办证并未造成实质损害。故其无须支付违约金。4.陈丽桑主张违约金的计算期限、金额与合同约定严重不符。根据《商品房买卖合同》补充协议第六条的约定，逾期的起算期限是交房后365天，并非90天。违约金的数额应为已付款总额的万分之一。5.商品房买卖是特殊的交易方式，双方都无法修改合同正文，只能通过补充协议的方式对达成的一致意见进行约定，故补充协议才是双方真实意思表示。综上所述，请求法院驳回陈丽桑的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：销售不动产统一发票二份、房屋交接书一份、收款收据一份、证明一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.《商品房买卖合同》一份。福建旷远公司对该份合同的真实性没有异议，且该份证据能证明陈丽桑所要证明的内容，本院予以认定；2.《不动产权证书》一份，该份证据可以证明福建旷远公司已经于2016年8月19日代为陈丽桑办理讼争房屋的权属证书，本院予以认定；3.莆田市国土资源局关于实施不动产统一登记的公告一份、莆田市住房和城乡建设局行政许可申请受理通知书四份、莆田市不动产登记申请受理通知单一份。对于公告，真实性予以认定，来源合法，且可以证明不动产统一登记的事实，故本院予以认定。对于受理通知书，真实性予以认定，且可以看出福建旷远公司自2016年4月至6月才申请办理权属证书，已经超过约定的办证期限。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：福建旷远公司以出让方式取得位于荔城区西庚片区地块的土地使用权[国有土地使用证号为莆国用（2010）第N2010189号]。经批准，福建旷远公司在该地块上建设商品房，名称为旷远东方银座，建设工程规划许可证号为建字第350300201108019号荔，施工许可证号为荔建管证（2011）032号，商品房预售许可证号为（2012）莆房许字第38号。2012年6月6日，陈丽桑与福建旷远公司订立《商品房买卖合同》（合同编号为L201201214）及《合同补充协议》各一份，约定陈丽桑以单价9015元/㎡，总价款588770元向福建旷远公司购买旷远东方银座*幢*层*号商品房一套（建筑面积为65.31㎡）。付款方式为在签订合同当日支付178770元，余款410000元申请办理银行按揭贷款。该合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。另，合同补充协议第六条关于办理产权登记手续的补充约定，其中第6条约定，双方一致同意将本合同第十四条修改为：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后365日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款万分之一向买受人支付违约金。”2012年6月28日，陈丽桑向福建旷远公司支付首付款178770元。2013年1月17日，陈丽桑向福建旷远公司支付购房余款410000元。2014年7月1日，福建旷远公司将讼争房屋交付给陈丽桑使用。现因福建旷远公司未及时代为陈丽桑办理房屋权属证书，致讼。在审理过程中，讼争房屋的《不动产权证书》于2016年8月19日登记在陈丽桑名下，并于2016年12月14日将该《不动产权证书》交付给陈丽桑。案经调解，因双方未能达成一致意见，致调解无效。本院认为，陈丽桑与福建旷远公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。在审理过程中，福建旷远公司已经代为陈丽桑申请办理了诉争房屋的《不动产权证书》，福建旷远公司已实际履行其代为申请办证义务，并已交付给陈丽桑，故对陈丽桑主张福建旷远公司为其办证并交付的诉讼请求，本院不予支持。但福建旷远公司未能在约定的时间代为申请办理《不动产权证书》已构成违约。双方签订的补充协议约定在房屋交付的365日内办理权属证书，并未免除福建旷远公司代为申请办理房屋权属证书的义务，故应认定双方就福建旷远公司办理房屋权属证书的时间变更为交房后365天已达成一致意见，本院予以认定。对于违约金的计算方式问题，虽《商品房买卖合同》第十四条与《合同补充协议》第六条均有约定违约金的计算方式，但后者明显约定标准过低，故应适用《商品房买卖合同》第十四条约定的购房款的日万分之一计算违约金。据此，福建旷远公司应当支付给陈丽桑自2015年7月1日起至2016年8月19日止按购房款总额588770元的每日0.01%计算的违约金24433.96元。陈丽桑诉讼请求福建旷远公司支付违约金计算至交付之日，于法无据，本院不予支持。福建旷远公司辩称非其所能控制的原因造成办证延迟，但其所提供的证据不足以证实该内容，故对该辩称意见，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、福建旷远房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给陈丽桑逾期代为申请办理坐落于莆田市荔城区西庚片区旷远东方银座第*幢*号房的《不动产权证书》的违约金24433.96元；二、驳回陈丽桑对福建旷远房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费725元，由陈丽桑负担314元，由福建旷远房地产开发有限公司负担411元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  潘 丽人民陪审员  郑绍平人民陪审员  黄秀清二〇一六年十二月十六日书 记 员  吴燕香附法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。