江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2016)苏0116民初4401号原告：南京晨旺房地产开发有限公司，住所地南京市玄武区百子亭4号。法定代表人：陈春生，董事长。委托诉讼代理人：张林，江苏行知律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏荣军，男，1969年7月7日生，该公司员工。被告：南京市六合区人民政府金牛湖街道办事处，住所地南京市六合区金牛湖街道茉莉花路99号。法定代表人：徐祝根，主任。委托诉讼代理人：黄建玖，江苏臻德律师事务所律师。原告南京晨旺房地产开发有限公司（以下简称晨旺公司）与被告南京市六合区人民政府金牛湖街道办事处（以下简称金牛湖街道）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2016年6月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告晨旺公司的委托诉讼代理人张林、魏荣军，被告金牛湖街道委托诉讼代理人黄建玖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晨旺公司向本院提起诉讼请求：1、解除原被告双方签订的土地转让协议；2、被告赔偿原告所涉地面建筑及资产损失27552692元。事实与理由：2006年期间，为帮助被告解决困难，经被告领导的多次要求，原、被告双方签订土地转让协议，被告转让约45亩土地给原告用于商业性质开发。随后，原告按照六合法院当时的拍卖程序，依法受让了该土地上的原“南京阿富塑钢有限公司”的地面建筑及资产，给付了拍卖款项，解决了政府当时面临的群众闹事难题。但之后，由于被告的原因，双方签订的土地转让协议一直未能履行，所涉土地也一直未能办理转让手续。十年间，原告投入了大量的人力、物力、财力，投资的经营项目也因土地问题而搁置，给原告造成了重大的经济损失。在原告多年的交涉下，被告于2014年底才明确答复：因政府规划原因无法履行协议目的。被告对原告所涉项目资产实行土地项目资产回购征收，并由双方共同委托评估机构对项目资产回购价值进行评估。经与被告协商，双方共同于2015年中旬委托了专业评估机构对原告所涉资产进行了评估，并明确评估价值为人民币20025055元。但评估完成至今，被告未向原告给付任何回购资产价值及回购征收补偿，造成了原告损失的进一步扩大。原告认为，被告无法履行土地转让协议，又不能及时给付原告资产回购的款项，已损害了原告的合法财产利益。为此，原告只有诉诸法律，请求法院依法裁决，诉如所请。被告金牛湖街道辩称：一、被告认为原、被告双方于2006年9月4日签订的协议书及2011年10月18日签订的补充协议书中涉及出让开发土地的内容并不符合法律规定，应属无效条款，没有法律效力。二、原告要求被告赔偿其地面建筑及资产损失的请求不成立。当时被告与原告签订上述协议的目的是促进当地经济发展，原告作为一个房产开发公司，应该对房产开发的流程十分清楚，应知晓签订上述协议是显然不能达到商业开发的目的。同时在协议签订后，被告亦积极为原告争取协议目的的实现，但因政策性原因未能办成，责任不在被告。原告取得案涉地面建筑及资产，是通过法院拍卖程序，为合法取得，被告在此期间并未取得任何利益，没有回购征收的义务，原告不能强行要求被告征收。综上，被告认为原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理认定事实如下：2006年期间，因被告金牛湖街道（原六合区八百桥镇人民政府）辖区内的南京阿富塑钢有限公司（以下简称阿富塑钢公司）破产，导致欠付工人工资等群体性问题的发生。为此，被告与原告晨旺公司进行多次协商。为帮助被告解决困难，原告同意购买阿富塑钢公司在法院拍卖的资产。2006年9月4日，双方签订协议书，约定原告将位于青龙河之西、金喜公司之东（原阿富塑钢公司）的一宗土地转让给原告用于商业性质开发，开发面积约45亩，每亩转让价格为14万元，其中每亩10万元用于支付原告依法取得阿富塑钢公司资产款，其余4万元用于支付各项办证费用。双方还约定，协议签订后，被告应立即为原告办理该宗土地的国有土地使用证。2006年12月25日，原告通过本院司法拍卖程序取得阿富塑钢公司的建筑物及全部实物资产，并支付了拍卖款项，解决了被告当时面临的群众闹事难题。此后，原告多次要求被告按照双方协议约定，办理土地转让手续，但由于规划原因，一直未能办理。在此期间，原告注册了南京湖景休闲娱乐中心、南京五牛宾馆有限公司，被告亦帮助原告申请特种营业经营许可证，但均因土地性质问题导致原告无法进行经营。2011年10月18日，双方签订补充协议，对转让价格、付款方式等进行了调整，同时约定原被告双方共同向市国土局争取毛地出让，如不能毛地挂牌出让，则聘请有资质的评估单位对现状资产进行评估，原告负责在挂牌出让前拆除该地块上的建筑物，被告按照评估价格支付原告拆迁补偿款。2014年11月26日，因被告无法履行双方签订的转让协议及补充协议的内容，被告发函告知原告：根据现行规划，原约定由原告进行开发的地块现规划用途为工业用地，无法按约定进行商住开发，若原告拟进行商住开发，需待所设地块规划再次调整；根据现行政策，各级政府及部门不得以任何形式协议出让土地，且不得以任何形式返还土地出让金，协议约定的相关条款无法履行。此后，双方就赔偿问题多次进行协商无果，被告表示如被告回购涉案资产，应有合理价格。2015年4月24日，双方委托江苏兴业土地房地产估价咨询有限公司对案涉资产进行评估。2015年9月21日，江苏兴业土地房地产估价咨询有限公司出具评估报告，案涉位于南京市六合区金牛湖街道茉莉花路五牛宾馆土地范围内的房屋（不含土地）、装饰装修及附属物（含水电改造）至2015年6月24日市场价值为20025055元。评估完成后，原告要求被告以评估价为基数，参照《南京市六合区征收集体土地涉及房屋补偿安置办法》，向原告支付27552692元补偿款回购案涉资产。双方多次协商未果，原告诉至法院。上述事实，有原、被告的庭审陈述、协议书、补充协议书、拍卖公告、南京市六合区人民法院（2005）六执字第1157号民事裁定书、被告发给原告的函件、评估委托合同、评估报告、南京市六合区征收集体土地涉及房屋补偿安置办法、营业执照等在卷佐证，本院依法予以认定。本院认为，当事人订立合同应不违反法律规定。本案中，被告金牛湖街道并不具有转让集体土地的资格，因此，其与原告晨旺公司签订的关于涉案土地的协议书及补充协议应属无效合同。合同被确认无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失。原告之所以愿意通过拍卖取得阿富塑钢公司的资产，是因为其与被告签订土地转让协议在先，认为其取得该资产后可以在案涉土地上进行商住开发。合同签订后，原被告亦共同努力实现合同目的，但因政策规划等原因，致合同目的无法实现。在补充协议中，提到如原告不能取得案涉地块商住开发的权利，被告将按评估价支付补偿款。双方在此后的多次沟通中，被告亦曾作出回购案涉资产的意思表示，双方遂共同委托评估公司对案涉资产进行评估。因此，合同无效及合同目的无法实现的过错在于被告，被告应对原告进行补偿。双方共同委托有资质的公司进行评估，本院对评估价格依法予以确认，由被告按该评估价格给予原告补偿，该地块上建筑物由被告处分，原告不得干涉。如被告要求原告拆除该地块上的建筑物，可另案诉讼。因本案所涉资产并非由被告进行征收，原告主张按征收标准计算损失与法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告南京市六合区人民政府金牛湖街道办事处回购原告南京晨旺房地产开发有限公司所有的位于南京市六合区金牛湖街道茉莉花路五牛宾馆土地范围内的房屋、装饰装修及附属物，并于本判决生效之日起十日内支付原告南京晨旺房地产开发有限公司回购款20025055元；二、驳回原告南京晨旺房地产开发有限公司超出部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费179563元，由原告南京晨旺房地产开发有限公司负担49058元，被告南京市六合区人民政府金牛湖街道办事处负担130505元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费179563元。南京市中级人民法院的开户行：中国工商银行南京汉口路支行，账号：43×××18。审 判 长  甘 晶人民陪审员  陈德荣人民陪审员  赵 敏二〇一六年十二月二十八日书 记 员  周 平