沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0191民初3617号原告：韩蕾，住址：沈阳市沈河区。委托代理人：牟作涛，系辽宁安行律师事务所律师。委托代理人：庞博，住址：沈阳市沈河区。被告：沈阳鹏臣房地产开发有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区。法定代表人：王晓平，系该公司总经理。委托代理人：张国艳，住址：沈阳市沈河区，系该公司员工。委托代理人：蔡术丹，汉族，住址：沈阳市沈河区，系该公司工作人员。原告韩蕾与被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司（以下简称“鹏臣公司”）民间借贷纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩蕾及其委托代理人牟作涛、庞博，被告鹏臣公司的委托代理人张国艳、蔡术丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩蕾诉称：2012年12月间,被告以“乐城国际二期”房屋销售团购为名筹资，其承诺如团购人员不选房，被告返还全部预交款，并按月息2%支付补偿金。2012年12月4日、12月7日,原告与被告分别签订了10份《员工团购协议》，均约定，原告认购商品房，并有权选择退房。后原告分别于当日将款项汇入被告指定的姚雅君银行账户，合计汇入购房款300万元。被告支付了一年的利息及退还本金50万元，至今尚欠利息154万元。原告曾多次向被告催要，但被告尚未偿还。原告为维护其合法权益诉至法院，请求判令：一、被告向原告偿还借款250万元及支付利息（自2013年12月11日起至本金付清之日止，按照年利率24%计算）；二、被告承担本案诉讼费。被告鹏臣公司辩称：原告投入300万元团购款，我方已给付原告该300万元的违约金72万元。2014年1月26日我方退还原告团购款80万元。故我方尚欠原告团购款220万元，现不欠原告违约金。本院经审理，认定事实如下：一、2011年，原告参与了被告鹏臣公司组织的“乐城”商品房团购活动，并于当年11月6日向鹏臣公司指定的户名为“姚雅君”的个人账户中投入资金140万元，双方约定：1年期满，如果原告不选房，被告同意除返还团购款外，还向原告支付占有、使用团购款期间的利息，利息按月息2%计付。双方在履行合同的过程中无争议。1年期满后，被告鹏臣公司应支付原告140万元1年期利息33.6万元（140万元×24%年息），但被告鹏臣公司实际支付原告23.6万元，尚欠10万元利息，被告同意将此尚欠的10万元计入本金140万元中，即150万元。二、2012年，原告继续参与被告鹏臣公司组织的团购活动，并于2012年12月7日仍向被告指定的“姚雅君”的个人账户中一次性存入现金150万元。上述两期团购活动，原告共计在被告指定的账户中存入现金300万元。三、原告于庭审中举证《“乐城国际二期”团购活动方案》，以此证明：被告将销售的房屋以团购的方式向外推销，推销的方式有两种，一种是真实的买卖房屋，另一种团购人员可以不选择购房，在12个月以后可以退还全部款项，按月息2%支付补偿金。被告质证：该活动方案是草拟的，不是最终的合同文本。上述《“乐城国际二期”团购活动方案》第三条内容：团购采取一次性付款方式，房款额为15万元、22万元、26万元、30万元；第四条内容：团购项目预计于2014年5月31日前竣工。团购人员如不选房，开发公司于12个月后返还全部预交款，并按月息2%支付补偿金；第五条第一款内容：团购人员将购房款存入指定账户：姓名：姚雅君，账号：6227000736010398040，开户行：建行沈阳汇金分理处。四、2012年12月4日、7日，原告韩蕾（乙方）与被告鹏臣公司（甲方）签订了条款内容相同的10份《员工团购协议》。上述《员工团购协议》第3条约定：乙方认购的商品房，暂定建筑面积105平方米，户型版本为---型，预交单价2860元/平方米，预交金额人民币30万元。第5条约定：摇号前若乙方对甲方提供的房源不满意，乙方有权选择退房，双方约定于2013年12月15日前全部返还原告预交款，同时向原告赔偿损失，赔偿损失计算方法：按本协议约定的建筑面积×686元/平方米。第6条约定：乙方交纳的预交款暂由甲方开具三联据，待甲方取得商品房预售许可证，双方签订《商品房买卖合同》后，由甲方开具销售发票。五、上述协议签订后，被告为原告出具了10份《收款收据》，每张收据金额均为30万元，其中5张《收款收据》开具日期为2012年12月4日，收款事由为“团购转期”。六、2013年12月10日，被告未能按照上述团购协议第5条约定返还原告全部预交款300万元，只是向原告转账支付损失费72万元。2014年1月26日，被告向原告转账退还本金80万元。七、本案庭审中，原告自述：“我方收到被告退还的80万元本金中包含了被告应当支付案外人闫力的30万元，因原告方与闫力系朋友关系，闫力也是团购活动的参与者，当时闫力没有在退款现场，被告没有闫力的银行卡号，所以被告将含有闫力30万元在内的80万元款项一并退给了原告。故原告于2014年4月9日向案外人闫力转账30万元。”被告鹏臣公司对此抗辩：“我方主动向原告账户打款80万元，至于原告在收到此80万元后，事隔3个月给案外人闫力汇款30万元，我方不知情，我方也未授权原告给案外人闫力转款。”关于原告转款给案外人闫力的30万元，在被告抗辩对此未予授权原告的情况下，本院依法将举证责任分配给原告，原告对此陈述，其不能举证证明闫力承认该30万元系被告返还的款项。以上事实，有《员工团购协议》、银行汇款凭证、收款收据、银行对账单及当事人陈述在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据本案双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、原告韩蕾与被告鹏臣公司之间是商品房买卖关系还是借贷关系？二、被告鹏臣公司应否偿还原告借款以及偿还的本金金额？三、原告主张的利息是否成立？一、关于争议焦点之一：由于本案双方当事人没有就案涉的300万元签订书面的借款协议,本案诉讼中,双方当事人对上述300万元的性质各执一词,但均未提供足以证明自己的主张或者足以反驳对方主张的证据,因此,在双方证据均有缺陷的情况下,应当结合双方当事人提交的证据,探究《员工团购协议》签订时，合同当事人的真实意思，进而对合同当事人之间法律关系的性质作出判断。首先，纵观原告向被告支付款项的行为分析：根据本院查明的“事实一”可见，原告于2011年期间，参与被告组织的团购活动，一次性投入资金140万元，双方约定期限1年，原告到期不选房，被告按照年利率24%支付利息，即到期应支付原告利息33.6万元（140万元×年息24%）。在实际履行中，被告于1年期满后，向原告支付利息23.6万元，被告将尚欠的10万元利息转入140万元本金之中，即150万元。原告在被告按期履行了第一期投入资金所得利息的大部分付款义务后，又于第二年（2012年）增加了投入数额，即于2012年12月7日再一次性向被告指定的账户投入资金150万元。综上，原告缔约的目的不是购买商品房。作为商品房买卖合同的购买者，购买房屋的目的无非是自用或者投资，如果购房的目的是自用，则购买方不会在2011年交纳第一期团购款后，在一年期满时领取约定的大部分利息后，将本金转入下一年的团购款，并且还追加金额，继续参与所谓的商品房团购活动；如果购房的目的是投资，则需要等待所购房屋升值后售出，以赚取差价。但购买方在2012年12月交纳第二期团购款后，在一年期满时，仍然选择了退房。在排除了购房者自用和投资两种用途后，结合本案原告参加被告组织的两期团购活动前后交款情况、追加资金的原因以及引发本案诉讼的缘由，可以证明原告韩蕾向被告鹏臣公司支付300万元并非以购买案涉商品房为目的。其次，从案涉《员工团购协议》本身看，原告韩蕾与被告鹏臣公司签订了10份《员工团购协议》，根据上述10份协议中所约定的第5条记载，“摇号前若乙方对甲方提供的房源不满意，乙方有权选择退房，双方约定于2013年12月15日前全部返还原告预交款，同时向原告赔偿损失，……”，本案在审理中，被告鹏臣公司并未举证证明其公司已向原告提供了房源，因此，也就谈不上原告退房的原因是基于对被告提供的房源不满意。由此可见，本案双方当事人在案涉《员工团购协议》签订和履行过程中的做法，可以印证双方之间存在的并非真正商品房买卖合同关系。仅凭双方办理了《员工团购协议》和鹏臣公司为原告开具《收款收据》的行为，并不能证明商品房买卖关系的真实性。综上所述，韩蕾与鹏臣公司签订《员工团购协议》，并非以取得案涉房屋所有权为目的，而是为了实现资金融通。卖方取得资金用于经营所需，买方收取利息。二、关于争议焦点之二：因本案双方当事人之间系借贷关系的定性，本院在前面已作论述，不再赘述。关于被告应予偿还原告借款本金的金额是250万元，还是220万元的问题，本院经查认为，由于原告承认已收到被告的转款80万元，至于原告在收到此笔80万元后相隔两月有余的时间又转款给案外人闫力30万元的问题，在被告否认授权给原告的情况下，原告又不能举证证明闫力承认该30万元系被告返还的款项。故在此情况下，原告主张被告返还借款本金250万元，理由和依据不足，本院不予支持。本院认定被告尚欠原告借款本金220万元，应予返还。三、关于争议焦点之三：本案利息的计算标准问题。首先，双方在庭审中一致认定的事实：原告参加的第一期团购活动，被告系按年息24%标准向原告支付的利息；原告参加的第二期团购活动，被告向原告支付了72万元。其次，关于被告给付原告第二期72万元的性质问题，原告主张系本金300万元一年的利息，利息计算标准仍与第一期相同，即按照年息24%标准计算的结果；被告抗辩系本金300万元一年的违约金，按照团购协议约定每套房屋建筑面积105平方米×686元/平方米，共计10套房屋计算的结果。本院经查认为，如按被告抗辩，计算的结果应为720,300元（105平方米×686元/平方米×10套房屋=720,300元），如按原告主张，计算的结果为72万元（30万元×24%年息×10套房屋=72万元）。实际履行中，被告于2013年12月10日向原告账户支付的金额是72万元，并非720,300元。故被告实际履行中对原告投入的第二期本金300万元系按照年息24%的计算标准向原告支付的72万元。第三，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定，借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。故本院对原告韩蕾提出的被告按年息24%支付其资金占用期间的利息之主张，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告韩蕾借款本金220万元；二、被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告韩蕾300万元的利息（利息自2013年12月16日起至2014年1月26日止，按照年息24%计付）；三、被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告韩蕾220万元的利息（利息自2014年1月27日起至本判决确定的给付之日止，按照年息24%计付）；四、驳回原告韩蕾其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38,800元，由被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，预交上诉案件受理费38,800元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 杜      晓      红人民陪审员 王      亚      光人民陪审员 任      昕      旸二〇一六年十二月三十日书 记 员 郑文娟本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。