贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黔01民终5551号上诉人（原审原告）：上海宝达投资有限公司，住所地上海市黄浦区西藏南路760号904室，办事处地址贵州省贵阳市北京路银海元隆C栋21楼1号。法定代表人：沈伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨正林，贵州省贵阳市云岩区中西法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：刘加贵，男，1980年10月10日出生，苗族，住贵州省惠水县。委托诉讼代理人：程耀辉，贵州鼎尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：何蕾，贵州鼎尊律师事务所律师。上诉人上海宝达投资有限公司（以下简称宝达公司）与上诉人刘加贵房屋租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2016年9月1日作出（2016）黔0102民初字第1881号民事判决，上诉人宝达公司、刘加贵均不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宝达公司的上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持宝达公司的一审诉讼请求；二、本案的一二审诉讼费由刘加贵承担。事实和理由：原判认定刘加贵构成违约，就应按照双方约定来承担违约责任，但一审只酌情支持一个月的租金及滞纳金属认定事实错误；2、原判不支持宝达公司主张的500000元的装修损失无事实依据。双方在自愿的基础上将该500000元元损失约定在合同的违约条款中，既然刘加贵违约，当然应该承担该违约责任，同时刘加贵支付给侗家食府的转让费宝达公司也并不知情。刘加贵答辩称：1、关于租金及滞纳金问题，其对涉案房屋实际使用至2015年12月31日，此后未再使用且已完成退租，因此不应再向宝达公司支付租金及滞纳金；2、关于宝达公司主张的500000元的损失问题，根据租赁协议的约定，该500000元系装修损失，但其承租该房屋系延用的是前一承租人的装修装饰，并未使用宝达公司的装修，故不应该赔偿装修损失；3、其交纳的保证金20万，宝达公司至今未予退还。刘加贵的上诉请求：1、撤销原判第二项，依法改判驳回宝达公司的第二项诉讼请求；2、本案的诉讼费由宝达公司承担。事实和理由：1、案外人白荣生一直代表宝达公司处理涉案房屋的租赁事宜，其向白荣生移交涉案房屋钥匙且结清水电费的行为应视为已完成退租手续；2、其在退租时已结清了租赁期间的所有租金及水电费，并未欠缴宝达公司任何费用。一审法院判决其支付宝达公司一个月租金及滞纳金没有事实及法律依据。宝达公司答辩称：关于500000元的装修损失问题，原来其公司进行的装修是用于经营副食品的，将涉案房屋租给侗家食府后，其公司就放弃经营副食品，双方在签订的租赁合同中也对该装修费用达成一致。之后侗家食府又将涉案房屋转让给刘加贵，其公司在与刘加贵签订的合同中明确约定，如果刘加贵不能继续履行合同将要赔偿500000元的装修费用，现刘加贵违约，擅自终止合同，应该按双方的合同约定承担赔偿责任。一审法院认定的事实：本案诉争的租赁物名称应为贵阳市南明区箭道街芳洲大厦，原、被告双方签订的合同中书写的“方舟大厦”应为笔误。原、被告双方诉争的租赁物为贵阳市南明区箭道街芳洲大厦二楼、三楼市场(2658㎡)，一楼电梯入口(42㎡)，合计2700㎡，是宝达公司于2008年9月24日从贵阳宝山实业公司（以下简称宝山公司）处承租，房屋租期为十年，双方于2010年1月5日签订补充协议，将租赁期限调整为十五年（2009年1月1日至2024年12月31日）。2010年7月5日，宝山公司同意宝达公司对其承租的房屋对外招商、招租、合作、联营，开发市场、饭店、娱乐等项目，以盘活资产。2010年8月8日，宝山公司出具证据证明其拥有芳洲大厦2、3层房屋的的所有权，而《房屋所有权证》、《土地使用证》正在办理中。2008年12月22日，贵阳市糖食糕点厂出具文件，称芳洲大厦l、2、3层房屋建筑面积3100平方米由宝山公司暂管。根据贵阳市国有资产监督管理委员会《关于贵阳兴贵橡投资有限公司增资及重组相关事宜的批复》（筑国资复[2010]137号）文件精神及贵阳市工商资产经营管理有限公词的总体安排，贵阳兴贵橡投资有限公司（以下简称兴贵橡公司）吸收合并贵阳市糖食糕点厂等8户企业，为承继与宝达公司租赁关系，贵阳兴贵橡公司与宝达公司于2010年12月20日签订房屋租赁补充协议，约定兴贵橡公司承继宝山公司对贵阳市南明区箭道街芳洲大厦一楼、二楼、三楼租赁的权利义务，租赁期限在五年的基础上再延长三年，涉案租赁房屋的所有权人现为贵阳兴贵橡投资有限公司。2015年11月1日，原告宝达公司与被告刘加贵签订《租赁协议》，协议约定宝达公司将依法承租的位于贵阳市南明区箭道街芳洲大厦的房屋租赁给被告刘加贵，承租房屋位于芳洲大厦二楼、三楼市场，约2658平方米，含一楼电梯入口42平方米，合计2700平方米。租赁期限及交付期限为自宝达公司将承租房屋腾空交付给刘加贵至2024年12月31日止，宝达公司应于2015年10月31日前将承租房屋交付给刘加贵。租金为129121元，按月提前10日支付，年租金为1549452元；合同签订之日起，刘加贵需向宝达公司缴纳当月租金129121元，保证金200000元，保证金于租期满后刘加贵向宝达公司交还房屋时退还刘加贵。违约责任方面，因刘加贵原因，未按合同约定履行或未按时向宝达公司支付租金，刘加贵按月租金每日千分之四向宝达公司支付滞纳金，拖欠30天（含30天）以上的及违反其他条款刘加贵构成违约的，宝达公司有权解除合同，收回房屋，刘加贵租赁后进行装修及设施设备视刘加贵无偿放弃。因刘加贵原因，不能继续履行合同，必须提前三个月以书面形式向宝达公司提出申请，在此期间宝达公司有权对刘加贵的经营场地对外进行招租，在终止合同之前，刘加贵必须根据合同按期支付房租。原保证金冲抵违约金不予退还，此外刘加贵还需赔偿宝达公司前期投入的副食品市场23楼装修费500000元和给甲方造成场地空置等一切损失。租赁物在转租给刘加贵之前经营的是酒楼，名为“我家厨房”，刘加贵承租租赁物后将酒楼整体接收，仍然经营餐饮。2015年11月9日，刘加贵向宝达公司缴纳11月租金129121元，同日，刘加贵交纳副食品市场二、三层保证金200000元，至起诉时原告并未退回此保证金给被告。被告同时也同意解除双方的租赁合同。对于以上当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。被告刘加贵称其于2015年12月31日搬出芳洲大厦二、三层，并于当日将房屋钥匙移交给了原告员工白荣生，白荣生在交房收条上签字并确认收到租赁物的钥匙两把，被告已经履行了房屋交付手续并及时搬出，因此不存在拖欠租金及承担滞纳金问题，更不应当支付租金损失。白荣生是贵阳万业副食品市场有限公司（以下简称万业公司）的员工，原告与万业公司法定代表人皆为同一人，且原告法人也是万业公司的股东，原告与万业公司具有关联关系，白荣生一直代表原告管理芳洲大厦一、二、三楼的租赁事宜，包括向被告催收租金及水电费，因此被告才向白荣生移交案涉房屋。从2016年1月1日起被告便未使用案涉房屋，且白荣生亦一直代表原告就涉案租赁物租赁事宜与原承租人侗家文化餐饮公司对接，被告刘加贵从侗家文化餐饮公司整体受让案涉租赁物后也一直与白荣生对接相关租赁事宜。原告宝达公司否认被告履行了租赁物交还手续，称收条上的签字人白荣生是万业公司职工，不是宝达公司职工，宝达公司仅委托白荣生收取涉案租赁物的水电费，因芳洲大厦一、二、三层楼的水电都是挂靠在万业公司名下，白荣生收取的费用中并不包括租金，白荣生亦无权代表原告，其在收条上签字时因眼睛老花并未看清收条中的内容，签字仅仅代表收到房屋钥匙，不代表收回租赁物。且收取钥匙的原因是芳洲大厦一、二、三层楼的防火设备监控是挂靠在贵州电视台，白荣生是联系人，收取钥匙是为了及时开门方便检查。依据原被告双方签订的合同可知，如被告要解除租赁合同，应提前三个月通知原告，在原告方同意的情况下方能解除合同，现刘加贵行为构成违约，应当支付滞纳金并赔偿违约至实际返还房屋时的租金损失以及500000元装修费。被告认为不应当支付滞纳金、租金损失及赔偿500000元，因被告履行了租赁物交付义务，不存在拖欠租金问题，也不应当支付滞纳金及租金损失。被告无法继续履行合同原告亦有一定责任，原告将租赁物一楼出租进行副食品经营，导致房屋周边卫生环境脏乱差，多次被媒体曝光，造成被告经营困难。原告主张500000元装修费损失不属实，被告受让原承租人侗家食府后沿用了其所有装饰装修及设施设备，该部分装修投入在被告向侗家食府支付的店铺转让费2000000元中已包含。白荣生到庭陈述以下事实，其是万业公司员工，万业公司在本案租赁物一楼办公，万业公司是宝达公司上级单位，芳洲大厦一、二、三层楼统一使用一个水、电表，其只是负责收取大厦一、二、三层楼的水电费，其认可在收条接收人处签字，但并未听说是退还房屋，被告称只是为了装修需要交换钥匙，装修期间需要我方管理二、三楼的消防。被告刘加贵于2016年1月1日搬走，我方于2016年1月11日报警，经民警现场实地查看已经确无有价值物品。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原告宝达公司与被告刘加贵签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容符合法律的规定，为有效合同，受法律保护，双方当事人均应按合同的约定履行各自的权利和义务，现原被告双方均要求解除租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，原被告双方协商一致，可以解除合同，因此对于双方皆要求解除合同的请求，法院予以支持。至于原告要求被告对其损失进行赔偿问题，被告在退还涉案租赁物时并未按照合同要求提前三个月以书面形式向原告提出申请，只是单方交回租赁物钥匙，钥匙收取人白荣生并非原告工作人员，亦非原告指定的负责被告退租的工作人员，因此，被告刘加贵交还钥匙及从租赁物搬走的行为不符合合同约定，不应视为其按照合同约定履行了退租手续，其行为给原告造成了一定的损失，应当对原告进行赔偿，但被告于2016年1月1日搬出芳洲大厦，之后并未实际使用涉案租赁物，因此对于原告的损失，法院酌情支持129121元，滞纳金以129121元为基数，按照月租金每日千分之四计算30日为15494元。至于原告要求被告赔偿500000元问题，因被告是沿用原承租人的装饰装修及设施设备，被告支付的转让费中已包含，因此对于原告要求被告赔偿的诉请法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、判决解除原告上海宝达投资有限公司及被告刘加贵签订的《租赁协议》；二、被告刘加贵于本判决生效十日内向原告上海宝达投资有限公司支付129121元及滞纳金15494元；三、驳回原告上海宝达投资有限公司其余诉讼请求。一审案件受理费人民币11692元减半收取5846元，由被告刘加贵承担。二审审理过程中，当事人双方均向本院提交了新证据。宝达公司提交：1、2010年7月7日其公司和贵阳侗家食府有限公司签订的《租赁协议》复印件一份，拟证实双方已在该合同中对宝达公司前期投入的装修费用1000000元达成一致，故其公司的装修费用是真实存在的。刘加贵经质证不认可真实性，认为与本案无关。2、2015年10月31日其公司与贵阳侗家食府有限公司签订的《解除租赁协议》复印件一份，拟证实贵阳侗家食府有限公司先介绍刘加贵来租赁涉案房屋，后其公司才和贵阳侗家食府有限公司签订了解除协议。刘加贵经质证对真实性、合法性予以认可，但认为达不到宝达公司的证明目的。刘加贵提交2015年10月27日其和贵阳侗家食府有限公司的法定代表人李茂盛签订的《酒楼转让协议书》复印件一份，拟证实其从李茂盛处整体转让涉案房屋，其要支付2000000万元的转让费，而且其并未使用宝达公司投入的装修，因此不应赔偿宝达公司的装修损失。宝达公司经质证认可改证据的真实性、合法性，但认为与本案无关。二审经审理查明事实与一审认定事实基本一致。本院认为，宝达公司与刘加贵签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。刘加贵在未按合同约定提前三个月书面通知宝达公司不再继续承租涉案房屋的情况下，擅自搬离，系单方提前解约，故应承担相应的违约责任。刘加贵虽主张其已将涉案房屋的钥匙交给了代表宝达公司处理租赁事宜的工作人员白荣生，但因白荣生并非宝达公司的员工，刘加贵也未提交证据证明白荣生得到宝达公司的授权有权办理房屋交接手续，因此，刘加贵将涉案房屋钥匙交给白荣生的行为不视为刘加贵已和宝达公司办理了房屋交接手续。因刘加贵无正当理由单方提前解除租赁合同，应予赔偿其给宝达公司造成的损失。故对于宝达公司所遭受的损失，本院酌情判令刘加贵支付两个月的租金258242元及滞纳金，因双方合同约定的滞纳金标准过高，故本院酌情参照中国人民银行同期贷款利率计算60日。另，刘加贵已交纳的保证金200000元，与上述费用予以抵扣。关于500000元装修损失问题，双方在租赁合同中明确约定：因刘加贵原因，不能继续履行合同，原保证金冲抵违约金不予退还，此外刘加贵还需赔偿宝达公司前期投入的副食品市场23楼装修费500000元。刘加贵虽然主张在签订租赁合同时，宝达公司并未就此约定与其进行协商，其也没有看清该项约定的内容，但该租赁合同是双方签字予以确认的，故刘加贵单方提前解约应该按照合同约定承担相应责任。因双方合同约定的租赁期限至2024年12月31日，现刘加贵仅使用涉案房屋两个月就已搬出未再使用，根据公平原则，本院酌情支持宝达公司的装修损失150000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初1881号民事判决书第一项、第三项；二、刘加贵于本判决生效十日内向上海宝达投资有限公司支付租金258242元及滞纳金（滞纳金按中国人民银行同期贷款利率从2016年1月1日起计算60日，上述款项与上海宝达投资有限公司已经收取的保证金200000元予以抵扣）；三、刘加贵于本判决生效十日内向上海宝达投资有限公司赔偿装修损失150000元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费11692元，由上海宝达投资有限公司负担8500元，由刘加贵负担3192元。本判决为终审判决。审 判 长  刘 妍代理审判员  李云鹤代理审判员  石 敏二〇一六年十二月二十二日书 记 员  陶海峰