四川省泸州市江阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0502民初988号原告:魏子佳，男，1988年9月23日生，住四川省泸州市龙马潭区，委托诉讼代理人：王国麟，四川中豪律师事务所（泸州）律师。被告四川嘉联房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市金牛区三洞桥路15号4楼。法定代表人罗平,董事长兼总经理。委托代理人李苑红，女，系被告公司员工。第三人渤海国际信托股份有限公司，住所地：河北省石家庄市新石中路377号B座22-23层。法定代表人李光荣，董事长。委托诉讼代理人：魏寿华，四川长松律师事务所律师。原告魏子佳与被告四川嘉联房地产开发有限公司（以下简称“嘉联房地产公司”）、第三人渤海国际信托股份有限公司（以下简称“渤海信托公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告魏子佳及其委托代理人王国麟，被告嘉联房地产公司的委托代理人李苑红，第三人渤海信托公司的委托代理人魏寿华到庭参加诉讼，本院现已审理终结。原告魏子佳向本院提出诉讼请求：1、确认原告的购房优先权优先于第三人享有的在建工程抵押权；2、判令被告四川嘉联房地产开发有限公司继续履行合同及时为原告办理诉争房屋备案或过户登记手续；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告嘉联房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定向被告购买位于泸州市江阳区（嘉联•山地名宅小区）的商品房。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款，但被告未按约履行义务。现第三人在小区张贴公告称该小区504套房和车库已由被告抵押给第三人渤海信托公司。为维护原告的合法权益，特诉至本院。被告嘉联房地产公司辩称：若原告缴清购房款、税费及办证费用，愿为原告办理产权证。第三人渤海信托公司述称：1、本案原告与渤海信托公司并无合同关系，渤海信托公司不负有返还或赔偿的义务，依据合同相对性原则，原告只能向合同的相对方即本案被告主张权利，原告将渤海信托公司列为第三人不当；2.在本案受理前，渤海信托公司已经向泸州市中级人民法院提起案外人执行异议之诉，本案不应由江阳区人民法院管辖，而应由泸州市中级人民法院管辖；3、在原、被告签订认购协议之前，被告已与渤海信托公司设定了抵押，原、被告签订的房屋认购协议是无效的；4、即使法院认定原、被告之间的认购协议有效，原告享有的是债权，渤海信托公司享有的是物权，物权优先于债权；5、本案讼争的房屋已被泸州市中级人民法院查封，在未被解封之前，任何人不得进行处分，也不得作出有损于渤海信托公司的判决，故原告要求办理房产过户的请求不成立。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据。本院本院认定以下事实：2015年1月21日，原告魏子佳与被告嘉联房地产公司签订《商品房买卖合同》约定：第一条、出卖人以出卖方式取得位于江阳区地块的国有土地使用权。该地块国有土地使用证号【城镇建设用地批准书号】为：泸市国用（2013）第36326号，土地使用权面积为32987平方米，买受人购买的商品房所在土地用途为：住宅。第三条、该商品房为江阳区14号楼2单元2层3号。该商品房系预售商品房，其预测建筑面积共111.10平方米，其中，套内建筑面积96.52平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积14.58平方米。第五条、计价方式与价款。2、该商品房单价为每平方米4800元，总价款533280元。第六条、付款方式及期限。买受人采取贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的30％，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付。第十一条、交付条件。（一）出卖人应当在2016年8月30日前向买受人交付该商品房。第二十条、产权登记。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，并承担委托费用300元。第二十六条、争议解决方式。本合同在履行过程中发生争议，协商不成，依法向泸州市江阳区法院起诉。第二十九条、自本合同生效之日起180日，由出卖人向市房监所申请办理该商品房预售合同登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起30日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记。预售的商品房已抵押的，预售登记应当由出卖人和买受人双方共同申请。原告魏子佳在2014年12月31日，向被告支付了首期购房款163280元。又于2016年1月20日，向被告支付了税费18665元、代办费300元、维修基金6666元。此后，原、被告因办理《商品房买卖合同》网签手续及房屋所有权转移登记手续产生纠纷。在诉讼过程中，原告魏子佳又向被告支付了购房款108692.80元。原告魏子佳共计支付购房款271972.80元。2014年4月24日，被告向第三人渤海信托公司借款8000万元。2014年5月6日，被告办理了抵押权人为第三人的抵押登记手续，其中包含原告所购房屋作抵押向第三人借款。2014年6月4日，原告购房所在楼栋取得《商品房预售许可证》。上述事实，有本案当事人当庭陈述，原告提供的《商品房买卖合同》及相关收据，被告提供的《商品房预售许可证》和第三人提供的《他项权证》在案证明，本院予以认定。本院认为：合同应当得到全面履行。双方签订《商品房买卖合同》后，原告已按约支付了首付款，被告应当按照双方的约定和法律的规定履行出售人应当承担的义务。由于被告设置在涉案房屋上的抵押尚未消灭，导致不能办理该商品房买卖合同的网签备案手续，影响所有权的转移，被告已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应承担相应的违约责任。关于原告请求法院判决确认原告的购房优先权优先于第三人享有的在建工程抵押权的问题。本院认为，所谓“购房优先权”，其实质是原告依据合同的约定购房依法所享有的相关权益是否优先于抵押权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》载明：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。……”本案原告购买该商品房已支付了大部分购房款，且被告已经依法取得《商品房预售许可证》，依照该司法解释，原告购买泸州市江阳区14号楼2单元2层3号房屋依法享有的相关权益应优先于该建筑工程的承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，而该建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，所以原告购房依法享有的相关权益应优先于本案第三人享有的抵押权。故原告要求被告及时办理讼争房屋的买卖合同网签备案手续的理由充分，本院予以支持。《商品房买卖合同》约定了被告应为原告办理房屋所有权转移登记，被告亦同意在原告缴清购房款、税费及办证费用的情况下为原告办理产权证。原告请求被告为其办理不动产登记手续符合法律和合同的约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，判决如下：一、原告魏子佳购买泸州市江阳区14号楼2单元2层3号房屋依法享有的相关权益优先于第三人渤海国际信托股份有限公司对该房屋享有的抵押权。二、被告四川嘉联房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内为原告魏子佳办理泸州市江阳区14号楼2单元2层3号房屋买卖合同的网签备案手续。三、被告四川嘉联房地产开发有限公司在约定的期限内为原告魏子佳办理泸州市江阳区14号楼2单元2层3号房屋的不动产登记手续。案件受理费200元，本院减半收取100元，由被告四川嘉联房地产开发有限公司承担，被告于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员  王俊二〇一六年十二月二十九日书记员  李杰