新疆生产建设兵团塔斯海垦区人民法院民 事 判 决 书（2016）兵0502民初67号原告：巩留县天北房地产开发有限公司，住所地新疆伊犁巩留县五区幸福南路3号农业综合开发服务中心综合楼。法定代表人：陈新伍，系该公司董事长。委托诉讼代理人：田馨，新疆双信律师事务所律师。被告：新疆生产建设兵团第五师八十一团，住所地新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州博乐市第五师八十一团。法定代表人：李刚，系该团团长。委托诉讼代理人：赵剑平，新疆亚桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：亢正茂，男，系该团工交建商科科长。原告巩留县天北房地产开发有限公司（以下简称天北公司）与被告新疆生产建设兵团第五师八十一团（以下简称八十一团）房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天北公司的委托诉讼代理人田馨，被告八十一团的委托诉讼代理人赵剑平、亢正茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天北公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告八十一团赔偿原告经济损失467850元；2、要求被告承担违约金8200000元；3、本案诉讼费用由被告负担。2016年3月1日，原告变更诉讼请求，要求被告八十一团赔偿原告经济损失467850元，承担违约金7260000元，合计7727850元。2016年4月22日，原告再次变更诉讼请求，要求被告支付应支付的费用1215614元，承担违约金6044386元，以上合计7260000元。事实和理由：原、被告于2013年11月15日签订了一份开发协议书，协议书中约定，被告将第五师八十一团农贸市场委托原告开发建设。工程地点以被告提供的国土部门出具的文件所确定的红线范围为准，合同总投资暂定4100万元。协议第五条约定：“任何一方未按约定履行协议，致使合同目的无法完全实现的，违约方应按合同约定总投资的20%为违约金”。合同签订后，原告全面履行合同，交纳土地出让金，并向被告八十一团交纳了50万元开发保证金，取得了国有建设用地使用证及建设用地规划许可证，并委托新疆中元建筑规划设计有限公司对建设工程进行了设计，委托新疆土木建材勘察设计院对建设工程进行了勘察，委托乌鲁木齐锦图嘉业工程管理服务有限公司进行了环境影响评价。同时也对协议中约定的最后一户进行了拆迁补偿，支出上述费用共计467850元。但当原告方办理相关的消防手续时，却被告知不符合消防条件，无法进行开发。2015年1月7日，双河市政府通过文件的形式，以八十一团农贸市场宗地选址不符合消防安全规定，致使宗地无法开发为由，收回了土地的使用权。原告天北公司认为，被告八十一团在选址问题上有过错，造成原告无法开发，同时造成原告巨大的经济损失，被告方虽退回了土地出让金和500000元的开发保证金，但仍造成了原告467850元的经济损失。按照双方合同的约定，被告方的行为构成违约，理应承担相应的违约责任，赔偿损失并支付违约金。被告八十一团辩称，第一，原、被告签订开发协议是事实，开发协议也是真实有效的，但原告起诉被告八十一团主体完全错误，原告在法庭上的陈述也背离了客观事实；第二，原告诉状中所称办理消防手续时被告知不符合消防条件而无法开发并不是被告方的责任，这完全是原告方自己的责任。因为消防审核是否过关与被告方提供的土地是无关的；第三，原告方认为协议未履行是由于被告八十一团的原因所致是不属实的，被告已经履行了合同的全部义务，并不存在任何违约行为。合同没有得到全面履行是原告单方面的行为。原告提出要解除合同，被告八十一团同意解除合同，也退还了保证金，合同解除是双方协商一致的结果，被告八十一团不存在任何的违约行为。综上，原告方的起诉事实不清、证据不足，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求，同时考虑到被告八十一团作为拆迁补偿的受益方，愿意补偿给原告拆迁费120000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的双方于2013年11月15日签订的开发协议书一份、2014年7月16日第五师81团郭信农机配件店出具的发票复印件一份、第五师八十一团（团发[2014]32号）文件一份、2014年4月23日五师项目论证格式复印件一份、2014年5月9日项目备案表复印件一份、2014年7月3日五师国土资源局与原告方成交确认书复印件一份、建设用地批准书复印件一份、2014年12月9日原告天北公司给师领导的报告复印件一份，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、原告出示的2014年12月23日农五师81团办公室给师领导的“关于巩留县天北房地产开发有限公司终止开发81团农贸市场的请示”一份。原告以此证实其在交纳完土地出让金，办完招拍挂等相关手续后，在消防审批过程中由于该项目不符合消防法规定，不具备商业开发条件，被告八十一团决定解除该协议的事实。经质证，被告八十一团对该证据的真实性无异议，但对与本案的关联性不认可，其认为无法证实是八十一团决定解除开发协议的。本院对该证据的真实性予以确认。2、原告出示的2015年1月7日兵团第五师双河市人民政府师市发[2015]3号文件一份，原告以此证实第五师双河市人民政府根据81团的请示报告下发了这份文件，同意终止国有建设用地使用权。经质证，被告八十一团对该证据无异议，但不认可原告所要证实的问题。其认为该文件是下发给原告天北公司，而不是下发给被告八十一团，文件中对于没有开发的原因并没有进行表述，被告认为该证据可以证实终止合同的原因在于原告，被告已经依约履行了交付土地的义务。本院对该证据真实性予以确认。3、原告出示的2014年5月9日第五师发展和改革委员会出具的备案证明[（2014）71号]、农五师建设局出具的备案证明[（2014）31号]、2014年7月17日兵团第五师建设局颁发的建设用地规划许可证各一份。原告以此证实其具有开发承建该项目的合法资格，已经取得用地规划许可证的事实。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，但与本案的关联性不认可，其认为上述证据恰好证实了被告八十一团已经履行了合同义务，交付了土地，并不存在任何的违约行为。本院对该组证据的真实性予以确认。4、原告出示的2014年6月1日其与新疆中元建筑规划设计有限公司签订的第五师81团农贸市场详细规划合同一份、2014年8月1日其与新疆中元建筑规划设计有限公司签订的合同两份、原告天北公司与新疆土木建材勘察设计院签订的第五师81团农贸市场项目建设工程勘察合同一份、原告天北公司与乌鲁木齐锦图嘉业工程管理服务有限公司签订的环境影响评价合同书一份，原告以该组证据来证实其为土地开发协议的履行作了前期准备，因被告八十一团擅自解除合同的行为给其造成了损失。经质证，被告八十一团对该组证据的真实性无异议，但对与本案的关联性不予认可，其认为原告因为开发协议作前期准备，即使存在投入也应当由原告自行负担，而与被告八十一团无关。本院对该组证据的真实性予以确认。5、原告出示的设计费票据复印件五份及银行电子回单复印件两份，原告以此证实其为土地开发前期投入支出的设计规划费用。经质证，被告对该组证据的真实性和合法性均认可，但对与本案的关联性不认可。其认为，支出这些费用属于中介服务费用，是开发建设项目必经的程序，更能印证被告八十一团已经积极主动地履行了合同义务。本院对该组证据的真实性予以确认。6、原告出示的关于81团农贸市场开发项目公司会谈纪要两份（2013年10月16日、2013年11月20日各一份）。原告以此证实公司内部对土地开发工程人员职责分工及吃住行费用的决定。经质证，被告八十一团对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。其认为，第一，2013年10月16日的会议纪要形成时，原、被告之间的开发协议还没有签订，而且会议纪要是石河子开发区中华房地产开发有限责任公司的，与本案不具有关联性；第二，2013年11月20日的会议纪要是公司内部管理事务，合法性及与本案的关联性均不认可，会议纪要并不是董事会决议。本院认为，被告八十一团的质证意见有理，本院对该组证据不予确认。7、原告出示的2014年其与杨德春签订的汽车租赁合同及车辆行驶证复印件各一份，原告以此证实租用杨德春的汽车是为开发项目服务的事实。双方在租赁合同中约定每月6000元，租期一年，费用共计72000元，即原告的损失为72000元。经质证，被告对该证据不予认可，其认为租赁车辆要有车辆行驶证、驾驶证、身份证、租赁汽车已经支付费用的票据来证实。本院认为，该组证据只能证实原告与杨德春之间签订了汽车租赁合同，但因原告未提供已经支付租赁费用的相关证据，故本院对该组证据的真实性予以确认，但对于原告天北公司因此要求损失72000元的主张不予确认。8、原告出示的2014年度八十一团农贸市场工资台帐（18页），原告以此证实天北公司因开发协议支出的三人人工工资的事实。经质证，被告八十一团对该组证据不认可，其认为工资台帐是同一天签名的，而且审核人、批准人均没有签字，工资单上也没有实发现金、工资条及代缴纳税的相关凭证。本院认为，被告的质证意见有理，本院对该组证据不予确认。9、原告出示的出差明细表一份及相关票据复印件一组（25张），原告以此证实公司领导检查工作所产生的差费、过路费、油费等费用共计38107元的事实。经质证，被告对该组证据均不予认可，其认为该组证据无法证实与本案的关联性。出差票据的产生与本案的开发协议履行和解除都没有关联性，从原告出示的出差票据上无法判断原告公司的三个人是在博乐工作。本院认为，原告在签订开发协议后，其理应需要派人来进行相关的工作，为此支出相应的费用，故本院对该组证据将综合全案予以确认。10、原告出示的2013年3月7日由拆迁人田荣谊出具的收条复印件、2014年3月7日的付款通知单复印件各一份，原告以此证实支出拆迁费120000元的事实。经质证，被告对该证据无异议，亦认可原告支出拆迁费120000元的事实。且考虑到被告八十一团是受益方，故同意补偿原告120000元。本院对该组证据予以确认。11、被告出示的2014年2月24日农五师建设局出具的宗地设计条件一份，证明土地招拍挂的条件，所有的设计、规划、安评符合国家的规范。经质证，原告天北公司对该证据不认可。本院认为，该证据上并未加盖公章，不符合证据的形式要件，故本院对该证据不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2013年11月15日，原告天北公司与被告八十一团签订了一份开发协议书，协议书中约定由原告天北公司开发第五师八十一团中心农贸市场建设项目，双方在开发协议书中对于工程名称、地点、内容、面积及总投资、工程建设期、质量标准、违约责任等事项进行了约定。2014年5月9日，原告天北公司取得了新疆生产建设兵团企业投资项目备案证明[五师发改备（2014）71号]。2014年7月3日，原告天北公司竞得编号2014-14地块的国有土地使用权。2014年7月17日，原告天北公司取得了建设用地批准书，新疆生产建设兵团第五师建设局向原告天北公司颁发了建设用地规划许可证。开发协议签订后，原告天北公司委托新疆土木建材勘察设计院对建设工程进行了勘察，委托乌鲁木齐锦图嘉业工程管理服务有限公司进行了环境影响评价。2014年6月、8月，原告天北公司与新疆中元建筑规划设计有限公司签订建设工程设计合同，对第五师八十一团农贸市场进行了详细规划设计。原告天北公司为此支出设计规划费用共计239865元。2014年12月19日，原告天北公司向第五师师领导出具一份报告，申请放弃该项目的土地开发。内容如下：“我是2013年八十一团招商引资建设该团农贸市场项目的开发商。前期的设计方案、土地招拍挂在2014年办完，土地出让金已经缴清。在办理消防审批过程中，由于该项目的地理位置与团棉花加工厂相邻，不符合消防法规的相关规定，此地不具备商业开发的条件，特此向师领导申请放弃该项目的土地开发。”2014年12月23日，第五师八十一团（办公室）向师领导上报了“关于巩留县天北房地产开发有限公司终止开发81团农贸市场的请示”。内容如下：“2013年9月，八十一团经过招商引资，巩留天北房地产开发有限公司来我团投资建设农贸市场。已交清土地出让金，办完招拍挂等相关手续后，在消防审批过程中，因该项目和我团棉花加工厂相邻，不符合消防法规，不具备商业开发条件未能够获得消防审核通过。致使该项目开发合作流产。经我团决定，终止该项目的合作，予以解除合同，收回该宗地，移交土管部门，妥否，请批示。”2015年1月7日，第五师双河市人民政府下发了师市发[2015]3号“关于收回巩留县天北房地产开发有限公司国有土地使用权的决定”,收回巩留县天北房地产开发有限公司位于81团团部、面积1.1682公顷的国有土地使用权。后被告八十一团退还原告天北公司交纳的50万元土地保证金。另查明，在开发协议履行的过程中，原告天北公司支出了征地拆迁费用120000元、圈地费用5500元，同时还支出了部分工作人员的差旅费用。本院认为，原告天北公司与被告八十一团之间签订的开发协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合法有效的合同受法律保护，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点是被告八十一团在双方解除合同的过程中是否存在违约行为。本院认为，首先，原、被告在签订开发协议时，八十一团轧花厂就已经客观存在。原告天北公司作为一个专业的投资开发公司，在竞标前也已进行了前期调研、实地考察及风险评估预测。原告天北公司与被告八十一团签订开发协议是商业开发，其对于开发土地可能存在的风险应当是明知的，而其仍与被告八十一团签订协议的行为表明其是自愿承担相应的风险；第二，原告天北公司在办理完土地的招拍挂手续后，被告八十一团已经依约向原告交付了土地，原告也交纳了土地出让金及保证金，并取得了建设用地规划许可证，具有开发该土地的权利。原、被告双方均积极履行了开发协议；第三，原告天北公司在消防验收不过关，其在进行了相应风险评估后，先申请放弃开发土地，被告八十一团在这样的情况下，同意原告不再开发该土地的意见，这表明解除开发协议是原、被告双方当事人协商一致的结果，由此被告八十一团在解除合同的过程中并不存在违约行为，故原告天北公司要求被告八十一团支付违约金的请求，本院不予支持。但考虑到原、被告双方在协商一致解除合同后，对于在开发过程中造成的各项损失承担并没有进行明确的约定。根据民法的公平原则，对于原告天北公司因开发而支出的合理费用，双方应当予以分担。对原告天北公司有证据证实的前期投入的239865元设计规划费用及圈地费用5500元，本院予以支持。对原告天北公司的工作人员在开发过程中所产生合理的差旅费用，本院确定如下：1、住宿费。本院对原告天北公司工作人员在博乐出差所产生的住宿费7303元予以支持，对其在博乐以外宾馆住宿产生的费用，因无法证实该费用与本案具有关联性，本院均不予支持；2、交通费。原告天北公司的工作人员在履行开发协议的过程中必然会产生一定的交通费用。本院参照伊犁巩留县至博乐市的票价，对原告主张的交通费予以支持6120元[85元/人×2人×18次×2（往返）],对原告天北公司工作人员在博乐期间的交通补助予以支持2880元(80元/人/天×2人×18天)；3、原告天北公司工作人员的伙食补助费。本院参照国家机关工作人员伙食补助费的标准，对原告主张的伙食补助费予以支持2100元（50元/天×2人×21天）。对原告天北公司所主张的过路费、油费，本院均不予支持。本院对原告天北公司在履行合同过程中所支出工作人员的差旅费予以支持18403元。综上，原告天北公司在开发的过程中产生的合理损失除拆迁补偿费外共计为263768元（设计评估费用239865元+圈地费用5500元+工作人员差旅费18403元），该损失应当由原、被告双方各负担一半，即原告天北公司自行负担131884元，被告八十一团负担131884元。被告八十一团作为受益一方，其自愿补偿原告天北公司拆迁费120000元的意见，不违反法律法规的相关规定，本院对此予以采纳。对于原告天北公司主张的其他损失，因证据不足，本院均不予支持。对于被告八十一团辩称驳回原告天北公司诉讼请求的意见，本院亦不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告新疆生产建设兵团第五师八十一团于本判决生效后十日内支付原告巩留县天北房地产开发有限公司损失131884元；二、被告新疆生产建设兵团第五师八十一团于本判决生效后十日内支付原告巩留县天北房地产开发有限公司拆迁补偿费120000元；三、驳回原告巩留县天北房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间内履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62620元，由原告巩留县天北房地产开发有限公司负担32620元，由被告新疆生产建设兵团第五师八十一团负担30000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第五师中级人民法院。审 判 长  王凯审 判 员  张琦代理审判员  智京二〇一六年十二月二十二日书 记 员  张蓉1