江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初8513号原告:昆山市越秀广电投资发展有限公司，住所地昆山市花桥镇兆丰路8号，组织机构代码59698941-0。法定代表人:欧韶，该公司董事长。委托代理人:侯碧嘉，江苏朋德律师事务所律师。被告:吴家军，男，1989年11月12日出生，汉族，住江苏省建湖县。被告:赵娟，女，1990年1月19日生，汉族，住江苏省建湖县。被告:吴廷宝，男，1960年2月28日出生，汉族，住江苏省建湖县。委托代理人:郭金芳，系被告吴廷宝的妻子。被告:郭金芳，女，1964年4月24日出生，汉族，住江苏省建湖县。原告昆山市越秀广电投资发展有限公司与被告吴家军、赵娟、吴廷宝、郭金芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案受理后，依法由代理审判员叶翌晨独任审理，后由于被告赵娟下落不明，本院采用公告送达，并依法组成合议庭，于2016年11月24日公开开庭进行了审理，原告昆山市越秀广电投资发展有限公司的委托代理人侯碧嘉到庭参加了诉讼，被告吴家军、郭金芳及吴廷宝的委托代理人郭金芳到庭参加了诉讼，被告赵娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告昆山市越秀广电投资发展有限公司诉称：原被告于2014年12月26日签订《商品房购销合同》一份，约定被告购买原告开发的位于昆山市花桥开发区××路东侧、××路北侧的可逸兰亭XX-XX房屋一套，合同总价款669483元，于签订合同当日支付部分首期款50000元，于2015年1月21日支付159483元，剩余房价款460000元于签署合同当日申请办理银行按揭手续，买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金等内容。合同签订后，被告仅支付50000元，余款159483未缴纳，也未按约办理银行贷款。原告多次催促，但被告并未按约付款，原告无奈，只能解除合同。为此引起纠纷。综上，原告认为，原被告签订的合同合法有效，双方均应严格履行。现被告拒不履行合同约定的义务，原告有权解除合同。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、判决解除原被告于2014年12月26日签订的商品房购销合同（编号2014049277），被告协助办理解除合同的相关手续；2、判令被告支付违约金61948.3元；3、本案的案件受理费由被告承担。被告吴家军、郭金芳、吴廷宝辩称：不同意解除合同，我们本有购房意愿，被告吴家军与被告赵娟系夫妻关系，被告吴廷宝与郭金芳系夫妻关系，被告吴廷宝与郭金芳系被告吴家军的父母。本次购房本以四人名义进行，后由于赵娟与吴家军婚姻关系不好，赵娟出走，所以赵娟无法在后续的购房过程中签字，导致购房无法进行。所以也无法付款。关于违约金不同意支付，且认为违约金数额过高。被告赵娟未到庭，未作答辩。经审理查明，被告吴家军与被告赵娟系夫妻关系，被告郭金芳与被告吴廷宝系被告吴家军父母。2014年12月19日，四被告与原告签订认购合同一份，约定购买涉案房屋，且于2014年12月23日被告吴家军与被告赵娟与上海佳屋网络科技有限公司签订团购VIP会员申请书，并与该日支付30000元团购费给案外人上海佳屋网络科技有限公司。2014年12月26日，原告与被告赵娟于签订了一份《昆山市商品房购销合同》，合同编号为2014049277，约定原告将位于昆山市花桥经济开发区集善路东侧、花集路北侧的可逸兰亭苑XX幢XX单元XX号出售给被告，房屋单价7300元每平米，建筑面积91.71平米。房屋总价为669483元。合同第六条第三款约定的支付方式为签署本合同当日支付首期款（人民币）50000元，另于2015年1月21日前支付（人民币）159483元，除首期款外剩余房价款金额（人民币）460000元于签署合同当日申请办理银行按揭手续。合同第七条第二款约定的买受人逾期付款的违约责任载明：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付全额购房款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付全额购房款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同附件四合同补充协议第一条第一款载明：买受人必须在签署本合同当日签署所有银行按揭合同文件，并按银行要求提供所有相关按揭材料；若逾期办理，出卖人有权要求买受人按所申请的银行按揭贷款额的每日万分之三支付违约金直至办妥手续时止，逾期7日仍未办理的，出卖人有权解除合同。涉案房屋买卖合同虽仅由赵娟签名，但其余被告均认可该合同，且被告支付购房款的购房发票明确载明购房人为本案四被告。该合同经网签备案。另查明，2014年12月26日，四被告已支付部分首期款50000元，原告开具相应购房发票。购房发票中明确载明涉案房屋购房人为吴家军、赵娟、吴廷宝以及郭金芳。涉案房屋的其他购房款尚未支付，并且也未办理贷款手续。再查明，原告于2015年6月25日向被告发出催交可逸兰亭XX#XX房款通知，要求被告务必于2015年6月28日前到原告处付清购房款。原告又于2015年9月21日向被告发出催交可逸兰亭XX#XX房款通知，要求被告务必于2015年9月27日前到原告处付清购房款，被告均未完全履行付款义务。因此，原告于2016年2月26日向被告发出律师函，函告如下：一、根据法律规定和合同约定，自发函日起解除您与越秀广电公司签订的商品房购销合同。二、越秀广电公司保留追究您违约责任的权利。三、请您在收函后三日内至越秀广电公司办理解除合同手续的相关手续。四、如您在上述期限内未能至越秀广电公司办理解除合同手续的，本律师将根据越秀广电公司的进一步授权诉诸法律，届时由此引起的一切法律后果将由您全部承担。被告陈述实际并未收到任何关于催款的书面通知。仅接到原告的电话通知其尽快梳理家庭关系。到庭的三被告陈述系因赵娟与吴家军婚姻关系不佳，赵娟出走而导致后续购房流程赵娟不配合签字以致涉案房屋款项未付，被告吴家军、吴廷宝、郭金芳仍坚持购买涉案房屋。且被告吴家军、吴廷宝、郭金芳曾申请变更备案合同中买受人名称，并填写《昆山市商品房购销合同更名登记备案申请表》，申请将原买受人姓名吴家军、赵娟、吴廷宝、郭金芳变更为郭金芳、吴廷宝，原告公司同意买受人更名变更，在该《昆山市商品房购销合同更名登记备案申请表》中房产公司审核意见中注明“我公司确认，该合同尚未办理房屋产权登记手续，并同意买受人更名，已网上提交合同更名”。被告陈述最终未更名成功仍系赵娟不愿配合在有关登记部门签字。再查明，涉案房屋未交付，仍登记在原告名下。以上事实由昆山市商品房购销合同、购房发票、催款函、律师函、邮寄凭证等及当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为，原、被告之间于2015年12月26日签订的《昆山市商品房购销合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合同有效，双方应当依据合同约定各自履行相应义务。庭审中到庭的三被告陈述认可涉案合同购买主体系四被告，且购房发票中明确载明四被告系购买方，购房合同对于四被告适用有效，在先期履行不能的情况下，有被告吴廷宝、郭金芳申请更名后由其二人履行合同义务，原告也同意，但最后未更名成功，造成原合同不能继续履行，原告享受合同解除权。故对原告要求解除合同的诉请，本院予以支持。关于违约金，原告在明知合同不能履行的情况下与被告吴廷宝、郭金芳协商一致同意更名，意味着同意该二人继续履行合同，现非该二人过错导致更名未成，致使该二人通过更名履行合同的期望落空，审理中，被告吴家军、吴廷宝、郭金芳仍愿意继续履行合同，原告基于自己享有的合同解除权和现行房屋市场行情不再同意，要求解除合同。根据相关法律规定，违约金约定不足实际损失时，可主张实际损失，违约金约定高于实际损失时，对方可以申请减少违约金，违约金主要是起补偿作用，涉案房屋现有价值明显远高于双方签订合同之时，原告并未举证证明其存在实际损失，也不存在实际损失，无需通过违约金来救济其损失。故对违约金的诉请，本院不予支持。关于被告支付的团购费问题，由于原告提供的合同及收据明确载明系团购费，且被告支付的对象并非本案原告，故该费用的返还被告在本案中不应向原告主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原被告于2014年12月26日签订的商品房购销合同（编号2014049277）解除，被告于本判决生效后十日内协助原告办理解除合同的相关手续；二、原告昆山市越秀广电投资发展有限公司于本判决生效后十日内返还被告吴家军、赵娟、吴廷宝、郭金芳已付房款50000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10494元，公告费690元，共计11184元，由本案四被告负担。此款原告已经预交，四被告于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  叶翌晨人民陪审员  郭静芳人民陪审员  王思思二〇一六年十二月三日书 记 员  唐 亮