广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0111民初7364号原告：张学文，身份证住址浙江省温岭市。委托诉讼代理人：罗仲华，广州金鹏律师事务所律师。被告：黄进联，身份证住址湖南省汉寿县，现居住地广州市白云区。原告张学文与被告黄进联租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张学文的委托诉讼代理人罗仲华，被告黄进联到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2015年12月签订的《租赁合同书》；2.被告支付2015年12月20日起至2016年6月19日间的租金共计96000元及滞纳金（按欠租总额的15%逐月计收，滞纳金以不超过欠租总额为限，暂计至2016年6月19日为36000元）；3.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由如下：2015年12月5日，原、被告签订《租赁合同书》。约定原告将位于白云区*15号首层左边商铺约195平方米出租给被告作餐饮场所。租期自2015年11月25日起至2020年8月14日止，其中2015年12月1日起至2017年11月30日间的租金为每月16000元。被告应于每月5日前交纳租金，逾期应按拖欠总额的15%逐月计付滞纳金，连续两个月不交，原告有权解除合同。合同签订后，原告依约将商铺交付被告。被告虽一直在租赁场地内经营餐饮，但租金始终未付。截止原告起诉时，被告己拖欠6个月租金总计96000元。原告多次追讨无果，现特向法院起诉，请法院依法支持原告的合理主张。被告辩称：原告所陈述的确实符合事实，我确实没有缴租，但因为当时原告以餐饮出租给我，我与原告签合约之前，原告已答应我说一个星期为我房屋租赁登记备案，便于我办理营业执照。原告也承诺说我的排污走高空排放并在一个星期内搞定，我当时交了10多万元给原告，可是排污问题一直没有为我解决，最后是我花费了41000多元做了排污。我承租档口之前，后面有一个工人洗碗池，结果我签订合同及交钱给原告后，物业管理公司将该洗碗池拆除了并说不可以有这样的设施，就是因为原告没有去交物业费，每个月交900元物业费并没有在合同中约定。当初因为营业执照问题我找人代办，我还交了定金给代办的人，在2月份发短信给原告如果是超过半个月的话定金就浪费了，最终原告还是没有在限期内办好。对于原告要求解除租赁合同的诉讼请求，我的意见是如果原告不赔偿我的装修损失，我就不同意解除合同。对于原告的第二项诉讼请求，房屋备案今年4月份才取得，在取得房屋备案之前的租金我不同意支付，之后的租金我方同意支付。经审理查明，2015年12月5日，张学文（甲方，出租方）与黄进联（乙方，承租方）签订《租赁合同书》，约定：甲方提供位于广州市白云区*首层左边商铺（以下简称涉案商铺），1间门市，约195平方米，分租给乙方作餐饮用途使用。租赁期限为五年，自2015年11月25日起至2020年8月14日止。计租时间为2015年12月1日至2017年11月30日租金为16000元/月，从2017年12月1日至2019年11月30日租金为17600元/月，从2019年12月1日至2020年11月30日租金为19360元/月。2015年12月20日前为乙方装修使用期，甲方免收租金和房屋维护费。2015年12月20日开始，每月5号前，乙方到甲方收费地点（办公室）或转账缴纳租金和房屋维护费。逾期不交，乙方应按拖欠款总额的15%逐月向甲方支付滞纳金，连续两个月不交，甲方有权解除合同，停止用水用电，收回房屋，乙方所交押金及租赁场地投入的装修和所有设备及物品归甲方所有，乙方应在收到甲方解除合同的书面通知后5日内撤离现场。乙方应当按照国家有关规定，办好营业执照、税务登记、卫生许可证，外来人口暂住证。甲方协助整体消防复印证、房产证复印件、合同、房东身份证复印件，其他证件由乙方自理，一切费用与甲方无关。合同签订之日起，乙方向甲方交保定金32000元，第一个月租金16000元，乙方在缴清各项费用后，凭保定金单、合同书，到甲方无息领取保定金，如保定金单丢失，其保定金一律不退。等等。上述合同签订后当日，黄进联向张学文缴纳了保定金32000元及2015年12月20日至2016年1月20日的租金16000元，张学文将涉案商铺交付给黄进联使用，黄进联确认其进场后对涉案商铺进行了装修，并于2016年1月开始在涉案商铺内经营。本案审理过程中，黄进联主张其于2016年4月29日以微信转账方式向张学文支付5000元租金，于2016年5月1日以现金方式向张学文支付5000租金。张学文在本案庭审过程中确认收到上述10000元的租金，庭后又主张该10000元款项属原酒店物资转让费，双方在签订合同时约定酒店物资转让费为68000元，2015年12月5日黄进联支付了48000元转让费，张学文出具收据并在收据上注明欠款20000元在2016年3月前付清，故黄进联在2016年4月份支付的10000元是转让费，不是租金，黄进联坚持认为上述10000元款项的性质为租金。此外，黄进联主张其于2016年11月23日向张学文转账支付30000元租金，张学文对此予以确认。另查明，张学文涉案商铺系其向案外人覃炜承租，为证明该主张，张学文提交了其与覃炜之间签订的《租赁合同》，合同约定覃炜将*楼首层、二楼商铺，总建筑面积308平方米出租给张学文作商铺用途，租赁期自2011年6月1日起至2020年5月31日等等。张学文另提交涉案商铺的《房地产权证书》复印件显示，涉案商铺产权人为覃炜，房屋用途为非居住用房。黄进联对上述《租赁合同》、《房地产权证书》复印件无异议。本案审理过程中，黄进联主张张学文至2016年4月11日才为其办理好房屋租赁合同备案，为证明该主张，黄进联提交《房屋租赁登记备案证明》，该证明显示涉案商铺于2016年4月11日办理了房屋租赁登记备案，出租人是覃炜，承租人为黄进联，租赁期自2016年2月1日开始至2020年1月30日。以上事实，有租赁合同书、收据、租赁合同、房产证复印件、房屋租赁登记备案证明及当事人陈述等证据证实。本院认为：张学文与黄进联于2015年12月5日签订的《租赁合同书》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当恪守履行。根据合同约定，黄进联应自2015年12月20日开始每月5日前向张学文支付租金，张学文现对黄进联于2015年12月5日支付的2015年12月20日至2016年1月20日租金16000元无异议，对2016年11月23日支付的30000元租金无异议，本院予以确认；对于2016年4月29日以微信支付的5000元和2016年5月1日以现金支付的5000元合计10000元款项，张学文一开始确认为租金，之后又主张该款项为酒店物资转让费，对此本院认为，黄进联欠付租金属实，无证据证实黄进联支付上述10000元款项时明确该10000元为支付酒店物资转让费，现黄进联主张10000元款项的性质为租金，本院对此予以确认，在黄进联已经明确10000元款项的性质为租金的情况下，张学文可就双方酒店物资转让费的约定另行向黄进联主张权利。故截至本案庭审辩论终结，黄进联仅向张学文支付了56000元的租金。根据双方约定，黄进联连续两个月不缴租金的，张学文有权解除合同，根据本案查明的事实，黄进联拖欠租金已超过两个月，张学文解除合同的条件已经成就，张学文现要求解除与黄进联之间的《租赁合同书》，以及支付拖欠的租金符合双方的约定，本院予以支持。对于拖欠租金的金额，双方约定从2015年12月20日开始计租，故至2016年6月19日，黄进联合计应向张学文支付租金96000元，扣除已支付的56000元租金，黄进联合计应当向张学文支付40000元的租金，故本院对张学文主张的40000元租金予以支持，对其主张的超出部分不予支持。双方另约定，黄进联逾期交租，应按拖欠款总额的15%逐月向张学文支付滞纳金，现张学文要求黄进联支付滞纳金可予支持，但双方约定的滞纳金标准过高，本院根据公平原则酌情调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，在中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率基础上上浮50%的标准计付。黄进联抗辩称张学文未协助其办理租赁合同备案，因此不同意支付租赁合同备案前的租金，对此本院认为，办理租赁合同备案虽系张学文的法定义务，但租赁合同备案与租金支付并非对等给付，且合同亦无明确约定未办理租赁合同备案可以拒付租金或免于违约责任，且黄进联确认其自2016年1月份开始已在涉案商铺内经营，黄进联以张学文未协助其办理租赁合同备案主张不支付租金，缺乏约定或法定依据，理由不成立，该抗辩意见本院不予采纳。至于黄进联抗辩张学文未为其办理排污许可，由于双方合同中并未就排污的办理进行约定，双方就排污问题之间即使存在一致约定，亦属于另一法律关系，与本案租赁合同关系属于两个不同的法律关系，双方就排污问题所产生的纠纷应当另案解决，黄进联以张学文未为其解决排污问题提出的抗辩主张并不能成立。对于黄进联提出的洗碗池被拆除的问题，由于双方租赁合同中并未对洗碗池进行约定，且黄进联亦主张洗碗池被物业管理处拆除，并非张学文予以拆除，黄进联以洗碗池被拆除主张免除违约责任依据不足，本院亦不采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之判决如下：一、解除原告张学文与被告黄进联双方于2015年12月5日签订的《租赁合同书》；二、在本判决生效之日起三日内，被告黄进联向原告张学文支付2015年12月20日至2016年6月19日拖欠的租金40000元并支付滞纳金（滞纳金分段计算，其中以16000元为本金，从2016年1月6日起计算至2016年2月5日；以32000元为本金，从2016年2月6日起计算至2016年3月5日；以48000元为本金，从2016年3月6日起计算至2016年4月5日；以64000元为本金，从2016年4月6日起计算至2016年4月29日；以59000元为本金，从2016年4月30日起计算至2016年5月1日；以54000元为本金，从2016年5月2日起计算至2016年5月5日；以70000元为本金，从2016年5月6日起计算至2016年11月23日；以40000元为本金，从2016年11月24日起计算至实际清偿之日止；均按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率基础上上浮50%的标准计付；滞纳金以本金为限）；三、驳回原告张学文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2940元，由原告张学文负担元，被告黄进联负担元（被告负担的部分于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  王桂萍人民陪审员  邓金兰二〇一六年十二月七日书 记 员  郑萍军