安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖04民终1389号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：田家庵皇朝名家居家私城，经营场所安徽省淮南市。负责人：曹杰，该家私城经营者。委托诉讼代理人：孙杨，安徽竞合律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：郑激，女，1970年5月21日出生，汉族，住安徽省淮南市。委托诉讼代理人：吴佩玲，安徽韶美律师事务所律师。上诉人田家庵皇朝名家居家私城（以下简称皇朝家私城）因与被上诉人郑激房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2016）皖0403民初3100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人皇朝家私城负责人曹杰及委托诉讼代理人孙杨，被上诉人郑激及委托诉讼代理人吴佩玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。皇朝家私城上诉请求：请求二审法院撤销一审判���第一、三项，支持皇朝家私城的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。出租人应当履行租赁物的维修义务，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。皇朝家私城之所以没有依约交纳租赁费，是因为郑激未履行维修义务而影响了皇朝家私城的正常经营。故皇朝家私城拒交租金不属于违约。二、郑激的房屋存在漏水事实，足以影响了皇朝家私城正常经营，皇朝家私城多次出资维修，维修费用应当抵扣租金。郑激辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，皇朝家私城在租赁期内未提出房屋漏水的问题，且皇朝家私城提供的维修发票系虚假的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。郑激向一审法院起诉请求：1.皇朝家私城向郑激交付涉案房屋；2.皇朝家私城支付拖欠的房屋租金131541.6元（2个年度），支付滞纳金17133.3元，合计148674.9元，并请求将租金及滞纳金判决至租金实际交付时止；2.诉讼费由皇朝家私城负担。皇朝家私城向一审法院反诉请求：1.郑激赔偿皇朝家私城因房屋修缮所支出的费用99500元，并赔偿因房屋漏水所导致的损失30000元；2.反诉费由郑激承担。一审法院认定事实：2008年6月14日，郑激、皇朝家私城签订一份《房屋租赁协议》，合同主要内容为：双方约定由郑激将位于淮南市田家庵区商贸文化广场K区四层36、37、38号建筑面积为249.13平方米的房屋出租给皇朝家私城经营家居使用，租赁期限为七年，自2008年8月18日起至2015年10月18日止。租金标准前四年为每月4982.6元，后三年为每月5480.9元，租金支付方式为自合同签订之日每6个月支付一次，提前10日支付。租赁期间每月物业费、水电费由皇朝家私城交纳。若不按时交付租金，应按照每天万分之五的滞纳金赔付。另查明：在合同履行的过程，皇朝家私城已经按期交纳了租期内前6年的租金，尚有最后一个年度租金未交。后因郑激向皇朝家私城索要租金未果，郑激诉至法院，形成本案。一审法院认为，本案的《房屋租赁合同》系双方自愿签订，不违反法律禁止性规定，应属合法有效，双方均应依约履行各自合同义务。皇朝家私城应当按照合同约定及时足额支付房屋租金，但至今合同租赁期限内最后一个年度的租金仍未交纳，构成违约，郑激诉请其支付2014年10月至2015年10月的租金为65770.8元（5480.9元×12个月），依法予以支持。对于租赁合同到期（2015年10月19日）后的���金，一审法院认为，经现场勘验，郑激所出租的商铺（249.13平米）具有特殊性，该商铺并未与其他商铺物理分割，四层3000余平方米的商铺只有南北两个门，1部电梯，钥匙统一由淮南旭日物业公司保管。结合当事人在庭审中的陈述，一审法院向淮南旭日物业公司（涉案房屋的物业管理公司）工作人员李勇详、王纪美核实的情况以及水电费、电梯报停的时间，可以认定皇朝家私城实际使用商铺至2015年12月底。因此皇朝家私城还应当支付合同到期后的房屋使用费2个月。本案参照合同约定的租金标准计算为10961.8元（5480.9元×2个月）。合同到期后，郑激应当及时受领房屋，因该商铺并未与其他商铺物理阻隔，钥匙由物业统一保管，因此皇朝家私城向物业交付钥匙可以视为交付房屋，对于2016年之后的房屋使用费系郑激怠于行使权利造成的扩大损失，责任应当由其自行承担。关于滞纳金的认定，皇朝家私城在履行合同期间未能按期向郑激交纳房屋租金，应当承担相应的违约责任。但郑激对违约金的计算明显不当，应当依照其实际损失计算，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算违约金为6558元：【32885.4元×6%（贷款利率）÷365天×684天（2014年10月8日-2016年8月22日）=3697.58元；32885.4元×5.35%（贷款利率）÷365天×502天（2015年4月8日-2016年8月22日）=2419.73元；10961.8元×4.6%（贷款利率）÷365天×319天（2015年10月8日-2016年8月22日）=440.69元】。郑激诉请的物业费及水电费数额不明确且无票据作证，依法不予支持。对于皇朝家私城的反诉，一审法院认为，经现场勘查，郑激所出租房屋确实存在漏水情况，但皇朝家私城提交的维修收据应不予认定，依照本案现有证据，尚无法确认皇朝家私城实际的维修数额，因此该诉请事实依据不足，不予支持。对于皇朝家私城要求赔付损失30000元，因皇朝家私城仅提交房屋装修合同及装修费用收条，与其诉求的赔付损失并无直接关联，该诉请亦因证据不足不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告田家庵皇朝名家居家私城于本判决生效之日起十日内一次给付原告郑激房屋租金76732.6元及违约金6558元，上述两项合计83290.6元；二、驳回原告郑激的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告田家庵皇朝名家居家私城的诉讼请求。案件受理费3273元，依法减半收取1636.5元，由原告郑激负担696.5元，由被告田家庵皇朝名家居家私城负担940元，反诉案件受理费1445元，由反诉原告田家庵皇朝名家居家私���负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张以及查明事实，本案的争议焦点为：一、皇朝家私城应否支付拖欠的租金并承担违约责任；二、郑激应否承担房屋维修责任，维修费用应当如何认定。针对上述争议焦点，本院评判如下：一、皇朝家私城应否支付拖欠的租金并承担违约责任。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，郑激将涉案房屋出租给皇朝家私城，皇朝家私城应当按照合同的约定按时支付租金，如皇朝家私城未按期支付租金，应当承担相应的违约责任，虽皇朝家私城上诉认为涉案房屋存在漏水现象，但无证据证明该漏水现象导致皇朝家私城不能使用租赁物，且皇朝��私城一直使用涉案房屋至2015年12月底，已经超过了租赁合同约定的租赁期限。故一审判决皇朝家私城支付拖欠的房屋租金及违约金81410.83元正确，二审予以维持。二、郑激应否承担房屋维修责任，维修费用应当如何认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案中，皇朝家私城提交的维修费用票据不是国家规定的税务发票，因此，其不具有真实性，且涉案房屋仅是皇朝家私城租赁的部分房屋，除涉案房屋外，皇朝家私城还租赁了同楼层的其他房屋，并与涉案房屋没有物理分割，故即使该维修票据是真实的，也无法确定涉案房屋漏水的维修费用。另外，皇朝家私城在发现房屋存在漏水现象时，应当及时告知出租人郑激，但皇朝家私城并无证据证明其在合理的期限内及时通知了郑激，并要求郑激对涉案房屋进行维修。综上，皇朝家私城要求郑激承担房屋维修费用的上诉请求因证据不充分，本院不予支持。综上所述，皇朝家私城的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件本诉受理费1806元，反诉受理费1445元，均由田家庵皇朝名家居家私城负担。本判决为终审判决。审 判 长  卞九龙代理审判员  汪传海代理审判员  王元元二〇一六���十二月十二日书 记 员  高继鑫附相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；