山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁11民终1716号上诉人（原审原告）：刘军，男。被上诉人（原审被告）：华润置地（日照）有限公司，住所地日照市烟台路176号，统一社会信用代码91371100590304353M11。法定代表人：张大为，董事长。委托代理人：吴仕明，男。委托代理人：刘娜娜，女。上诉人刘军因与被上诉人华润置地（日照）有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2016）鲁1102民初101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘军上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求。事实和理由:一审认定被上诉人华润置地（日照）有限公司“已经履行了合同约定的通知义务”错误。被上诉人虽提交了“顺风速运专递单”，用于证明2014年7月5日向上诉人发出入住通知书，但该“专递单”没有顺风速运或其工作人员签章，无法证实被上诉人曾发出过该快递，亦无收件人签章，无法证实上诉人曾收到该快递。一审认定涉案停车位通过竣工验收、完成备案错误。直至2014年12月份前，涉案停车场一直在施工，根本没完工。另外，一审认定上诉人已接收商品房、华润已履行通知义务、不存在逾期交房行为、不应支付上诉人违约金等均错误。被上诉人亦未提交证据证明地下车库已经验收且具备交付条件。综上，被上诉人存在多种违约行为，应当支付上诉人违约金。华润置地（日照）有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。刘军向一审法院起诉请求：一、判令华润置地（日照）有限公司向刘军支付逾期交付车位和未按约定涂刷地坪漆的违约金10000元；二、判令华润置地（日照）有限公司支付刘军诉讼费、律师费。一审法院认定事实：2013年9月12日，刘军、华润置地（日照）有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定刘军购买华润置地（日照）有限公司开发的位于日照市淄博路以北、烟台路以东的第01A幢6单元（06）172号房，用途为停车位，总车位价款为123000元。合同第八条约定，华润置地（日照）有限公司应当在2014年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，如华润置地（日照）有限公司逾期交付，逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期间的第二天起至实际交付之日止，华润置地（日照）有限公司应按日向刘军支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。如逾期超过60日，刘军有权解除合同。刘军解除合同的，华润置地（日照）有限公司应当自刘军解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按刘军累计已付款的1%向刘军支付违约金。刘军要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，华润置地（日照）有限公司按日向刘军交付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，华润置地（日照）有限公司应当书面或电话通知刘军办理交付手续。双方进行验收交接时，华润置地（日照）有限公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。华润置地（日照）有限公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，刘军有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由华润置地（日照）有限公司承担。由于刘军原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：在刘军按期支付了全部价款的情况下，若刘军因自身原因未按期与华润置地（日照）有限公司办理交接手续的，视为该车位已于主合同交付期间交付刘军。合同第十三条约定，华润置地（日照）有限公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人以不低于约定标准、其他材料、设备、施工工艺代替。附件三内容为：“装饰、设备标准。1、地面：耐磨地坪漆；2、墙面、柱面：防水腻子，水泥踢脚，防撞条；3、顶棚：防水腻子；4、车位：车轮档、车位划线；5、其他：行车道、警示线；6、照明系统：LED灯具；7、地下车库住楼入口大堂：门禁；8、地下车库出入口：雨棚、安全凸面镜。”补充协议01第二条约定，刘军应按主合同的约定如期缴纳车位价款并接收车位。车位交接后，该车位毁损的风险由刘军承担，因刘军原因造成车位毁损的，刘军应承担全部责任。由刘军原因未能按期办理交接手续的，则自交付通知载明的交付日期起，视为华润置地（日照）有限公司已将该车位交付刘军，该车位毁损导致不能使用的风险由刘军承担。补充协议01第七条约定，凡因本协议引发的争议，由合同签订地人民法院诉讼解决，败诉方需承担胜诉方的诉讼相关费用，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等。补充协议02第一条约定，任何一方发给另一方的通知或信件必须是书面的，按主合同联系地址或收件方事先书面通知发件方的其他地址发送，如邮件出现第三方代收、拒收、退回等情形的，均视为邮件已送达。上述通知或信件必须由专人传递或通过特快专递方式邮寄。如由专人传送，则以送达时视为送交，如以特快专递方式发送，则以邮寄日之次日起3日后视为已送达。任何一方更改地址应在7天之内以书面形式通知对方。补充协议02第三条约定，刘军有权在华润置地（日照）有限公司送达的《入住通知书》所规定的期限内对该商品房质量进行实地检查，发现存在质量问题的，有权要求华润置地（日照）有限公司根据房屋质量的具体情况承担除逾期交房责任以外的修复等补救责任，但不得借此对已经取得《竣工验收备案表》或《住宅工程质量分户验收表》的商品房拒绝接收并拖延办理入住手续或主张逾期交房违约金，如因华润置地（日照）有限公司修复给刘军造成损失的，华润置地（日照）有限公司负责赔偿直接损失。买卖双方对交付商品房的质量有争议时，双方共同向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体结构质量不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，刘军有权解除合同，华润置地（日照）有限公司承担鉴定费用并赔偿刘军的直接损失，如鉴定结论属于主体结构质量合格，则刘军无权退房，刘军承担鉴定费用并赔偿华润置地（日照）有限公司损失。2013年4月3日刘军、华润置地（日照）有限公司又签订一份商品房买卖合同，约定刘军购买华润置地（日照）有限公司开发的第010幢1单元（01）216号房，用途为储藏室，总价款为28440元。上述合同及补充协议签订后，刘军交纳车位款123000元及储藏室款28440元。后华润置地（日照）有限公司于2014年7月向刘军发出入住通知书，通知刘军在2014年7月24日办理华润中心·凯旋门房屋交付事宜。2014年7月17日，华润置地（日照）有限公司在黄海晨刊刊登交房公告，该公告主要内容载明：“尊敬的华润中心·凯旋门一期业主：我公司开发的位于淄博路与胶南路交汇处（华润中心·凯旋门）项目现已具备合同约定的交房条件，兹定于2014年7月22日—2014年7月30日8：00—17：00集中交房。现将办理交房手续相关事项公告如下：一、交房地点：日照市胶南路华润中心·凯旋门东门南侧底商。二、交房楼栋：10#、11#、12#、13#。三、办理资料：《购房合同》、《入住通知书》及相关材料。一期储藏室和车位已具备交付条件，住宅交付后可携带办理资料至物业服务中心办理。”同时查明：涉案停车位于2014年7月15日通过竣工验收，于2014年7月21日完成备案。刘军于2014年7月24日接收了其从华润置地（日照）有限公司处购买的商品房，接收商品房时刘军得知涉案停车位未全部喷涂耐磨地坪漆，故未接收停车位，华润置地（日照）有限公司称附件三中的“地面：耐磨地坪漆”仅指公共区域，专有车位不包括在内，且为提高客户满意度，已经拨付专款将车位喷涂了耐磨地坪漆。刘军委托山东名律律师事务所何恩玺律师代理本案诉讼事宜，为此支出律师代理费800元。一审认定上述事实，有当事人陈述及商品房买卖合同、补充协议、车位款收据、律师代理费发票、建设工程竣工验收备案表、顺丰速运专递单、入住通知书、交房公告、车位交付签收表等证据在卷为凭，足以认定。一审法院认为：本案刘军、华润置地（日照）有限公司争议的焦点有二：一是华润置地（日照）有限公司是否已经通知刘军接收停车位，即华润置地（日照）有限公司向刘军发出的《入住通知书》是否能认定为华润置地（日照）有限公司通知刘军接收停车位的通知。二是车库地面未全部喷涂耐磨地坪漆能否成为刘军拒绝接收停车位的理由。首先，对华润置地（日照）有限公司是否已经通知刘军接收停车位的问题。涉案停车位已于2014年7月15日通过竣工验收，于2014年7月21日完成备案登记，符合刘军、华润置地（日照）有限公司在商品房买卖合同中约定的交付条件。关于华润置地（日照）有限公司于2014年7月向刘军发出的入住通知书，从该入住通知书所载内容及刘军已实际接收住宅等履行情况看，该入住通知书应理解为华润置地（日照）有限公司通知刘军接收包括住宅、停车位、储藏室等在内的概括性通知，故华润置地（日照）有限公司已经履行了合同约定的通知义务。对刘军的华润置地（日照）有限公司未履行通知义务的主张，不予支持。其次，对车库地面未全部喷涂耐磨地坪漆能否成为刘军拒绝接收停车位的理由的问题。关于涉案合同附件三中的“地面：耐磨地坪漆”的约定，应理解为车库地面全部喷涂耐磨地坪漆，包括停车位，但华润置地（日照）有限公司未将停车位喷涂耐磨地坪漆，不影响刘军对涉案停车位的使用，故车库地面未全部喷涂耐磨地坪漆不能成为刘军拒绝接收停车位的理由，应当视为刘军接收商品房住宅的同时接收了涉案停车位，华润置地（日照）有限公司不存在逾期交付行为，对停车位未喷涂耐磨地坪漆的问题，华润置地（日照）有限公司可依据补充协议02第三条的约定要求刘军承担修复、赔偿损失等补救措施。综上，本案刘军主张华润置地（日照）有限公司逾期交付停车位，但未能举证证明其主张所依据的事实，应承担举证不能的不利后果，对刘军要求华润置地（日照）有限公司支付逾期交房、未按照约定涂刷耐磨地坪漆的违约金10000元及律师费、差旅费的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决：驳回刘军本案的诉讼请求。案件受理费100元，由刘军负担。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的案件事实和证据与一审认定一致。本院认为：2013年9月12日，刘军与被华润置地（日照）有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定刘军购买华润置地（日照）有限公司开发的位于日照市淄博路以北、烟台路以东的第01A幢6单元（06）172号房，用途为停车位。刘军于2014年7月24日接收了从华润置地（日照）有限公司处购买的商品房，接收商品房时得知停车位未全部喷涂耐磨地坪漆，故未接收车位，因此刘军对涉案车位已经通知要求交付的情况是知悉的，一审法院认定华润置地（日照）有限公司已经履行了合同约定的通知义务并无不当。关于涉案合同附件三中“地面：耐磨地坪漆”的约定，应理解为车库地面全部喷涂耐磨地坪漆。华润置地（日照）有限公司虽未将停车位喷涂耐磨地坪漆，但并不影响刘军对停车位的正常使用，刘军完全可以依据补充协议02第三条的约定要求华润置地（日照）有限公司承担修复、赔偿损失等补救措施，而不能以此作为拒绝接收停车位的理由。对刘军要求华润置地（日照）有限公司支付逾期交付车位和未按约涂刷地坪漆的违约金的诉讼请求，原审不予支持符合法律规定和双方合同约定，本院予以维持。综上，刘军的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘军负担。本判决为终审判决。审判长  傅廷文审判员  卜雪雁审判员  王林林二〇一六年十二月十二日书记员  王建秀上：宣读上诉状（略）。上诉共同理由：1、原审错误认定被上诉人向上诉人发出入住通知书，实际上上诉人从未收到所谓的入住通知书，被上诉人从未通知上诉人接受涉案车位和储藏室。原审中被上诉人仅仅提交了一份“顺风速递专递单”，该专递单既没有顺风工作人员的签名，也没有顺风速运的签章，无法证实被上诉人曾发出过该快递。上诉人提交的专递单没有收件人签章，更没有上诉人的签字或捺印，根本无法证实上诉人收到快递。原审仅依据被上诉人提交的可能是被上诉人自行打印的速递单就作出认定明显错误，没有任何证据支持。2、原审错误认定涉案停车位通过竣工验收，实际情况是直至2014年12月涉案停车场一直在施工，根本未完工，直至2016年上半年，涉案停车场也仅启用了一个出入口，根本不可能通过消防验收。另外，被上诉人原审提交的车位交付签收表可以看出被上诉人最早交付车位也发生在2014年12月以后，可以反映出其根本不可能在2014年7月就通过验收。3、原审错误认定上诉人接收主住宅，对于被上诉人在原审诉讼中提交的住宅交付签收表，因与本案诉讼的车位储藏室均无关联性，上诉人不予质证。原审对于上诉人不予认可，仅凭一个与本案无关联性无法证实真实性的证据作出上诉人接收住宅的认定明显依据不足。4、原审错误认定被上诉人已经履行了通知义务，首先，原审依据的入住通知书上诉人从未收到。其次，该通知书仅仅涉及住宅情况，并未涉及车位和储藏室。本案中被上诉人提交的车位产权证书及商品房买卖合同等证据足以证实：华润中心小区的住宅、车位、储藏室三者是完全独立的，没有任何依附性和关联性，且三者买卖合同都是在不同时间段独立签订的，在小区内存在购买住宅不买车位储藏室的情况，也存在不购买住宅单独购买车位储藏室的情况，更多情况包括一人购买两车位等情况。显然原审认定的“概括通知”没有任何证据支持，更是与实际情况不符，显然是错误的。最后，被上诉人原审提交的报纸真实性无法确定，且在报纸所载的“交房公告”第二部分明确交房楼栋为10号11号12号13号，并不包括涉案的车位和储藏室。另外该公告最后明确“储藏室和车位，住宅交付后可携带办理资料，至物业服务中心办理”，足以说明被上诉人交付住宅在前，而交付车位和储藏室是在“住宅交付后”，即储藏室和车位是不可能在2014年7月30日17点之前交付的，2014年7月30日17点是交付住宅的期限。所以，储藏室和车位的交付肯定发生于2014年7月31日后。显然该报纸不仅无法证实被上诉人履行了合同义务。恰恰相反，该报纸可以反映被上诉人逾期交付车位和储藏室的事实。5、虽然上诉人申请被上诉人也没有提交证据证实涉案停车场是否经过消防环保等部门的验收。6、被上诉人车位储藏室逾期交付的事实清楚，应依法改判，令被上诉人支付逾期交房的违约金。7、被上诉人未按约定涂刷地坪漆，事实清楚，应根据补充协议01第6条约定，向上诉人支付违约金。上诉人原审提交的证据足以证实涉案合同均系被上诉人提供的格式合同，其减轻免除自身责任或故意加重上诉人的义务的条款，未向上诉人尽到说明义务，对上诉人应当不生效。所以，原审判决错误适用法律，没有支持该部分违约金，请求二审依法改判。8、原审错误认定要求支付律师费于法无据。事实上在上诉人与被上诉人合同中，明确约定由败诉方承担律师费，本案中被上诉人违约逾期交付房屋，违约没有按时涂刷地坪漆，应当向上诉人支付违约金，其败诉是事实和法律必然的趋向。所以判令被上诉人败诉并责令其承担上诉人律师费是正常的。综上，原审认定事实错误，适用法律不当，应被依法撤销，上诉人要求被上诉人因其违约而支付违约金事实清楚，证据充分，请求依法改判，支持上诉人原审诉讼请求。上诉案件中存在的特殊情况：1、孙涛一案中，王伟华并非涉案车位的共同买受人，被上诉人原审中也没有提交证据予以证实。2、刘军、赵维武、马海德、裴斐、赵纪泽、丁保荣、李军、王晓丽、费丽丽、刘丽娜、丁敏、吕其玫、刘军、王坤、张莉莉、朱友花16案中多一项上诉理由：原审错误认定上诉人接收了商品房得知车位未涂刷地坪漆，故未接收车位。实际上被上诉人从未通知上诉人接收车位和储藏室，上诉人也从未因地坪漆未涂刷而拒绝接收车位和储藏室。？现在由被上诉人进行答辩。被：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。针对上诉人提出的上诉理由被上诉人已在一审中进行答辩，且上诉人提出的上诉理由中缺少证据支持，详见一审答辩意见及庭审记录。针对孙涛一案，被上诉人已在一审中提出孙涛签订的车位合同及孙涛与王伟华签订的房屋合同的联系方式及地址均相同，孙涛与王伟华为共同居住的夫妻关系，如上诉人否认，应提供其户籍证明，户籍证明被上诉人无法取得。针对上诉人提出的“实际上被上诉人从未通知上诉人接收车位和储藏室，上诉人也从未因地坪漆未涂刷而拒绝接收车位和储藏室。”被上诉人提供（2016）鲁11民终979号民事判决书一份，案件上诉人张纪凤与本案上诉人均是基于同样事实和理由向被上诉人主张相同的诉讼请求。在该案中，张纪凤已亲自承认其未接收车位的原因是因为有业主认为车位需要涂地坪漆不符合交付标准或条件，并在交付现场及微信QQ群散播该消息，信以为真而主张权利，在庭审中承认对涉案车位通知交付的情况是知悉的。被上诉人已在一审中提交了竣工验收备案表，车位竣工验收备案完成时间是在2014年7月21日，符合合同约定的交付条件和最终交付时间。上诉人所称的2014年7月31日无法完成车位和储藏室的交付认识错误，被上诉人在报纸及寄给上诉人的交付通知中的时间均是在2014年7月22日7月30日，被上诉人根据合同约定发出通知即视为收到通知，被上诉人在交付事项上完全依赖于上诉人何时前来办理交付的时间。至于其所称的“至2014年12月停车一直在施工，不可能通过消防验收”的主张均没有事实证据予以支持，且被上诉人提交的车位签收表、房屋签收表、储藏室签收表也证实了在本案一审立案之前已有多数业主基于合同约定交付标准与被上诉人的理解一致而接收了车位。上诉人不接收车位除了自认为车位本身应当涂地坪漆而未涂不符合交付条件外，主要原因在于其不急于使用车位及储藏室，因使用车位及储藏室还需要向物业公司支付物业管理费及其他费用。被：提交（2016）鲁11民终979号民事判决书一份。？针对被上诉人提交的判决书上诉人有无异议。上：针对判决书真实性无异议，对证明内容有异议：张纪凤并非本案上诉人，与本案上诉人之间无任何关系，张纪凤案与本案是不一样的：1、诉求不一样，张纪凤诉求的是逾期交房的违约金，本案诉求的是逾期交房的违约金和因未涂刷地坪漆交付车位不符合约定应支付的违约金。2、逾期交房原因不一样，根据张纪凤代理人陈述，其未接收房屋是因被上诉人车位未涂刷地坪漆达不到交付条件，而在本案中被上诉人从未通知上诉人接收房屋，也不存在上诉人因车位达不到交付条件而拒绝接收房屋。3、张纪凤案仅涉及车位，本案涉及车位及储藏室。4、张纪凤案中提交的证据明显不充足，本案中原审法院在现场录制的录像上诉人提交的照片视频及物业公司的通知等证据充足，足以证实直至2016年1月28日被上诉人仍在维修并涂刷车位地坪漆，地下停车场出入口仅启用了一个等事实。5、张纪凤案中，张纪凤仅仅是因车位达不到交付条件未接收车位，但该案判决并未调查也未确定被上诉人是否尽到了通知交付车位的义务。本案中被上诉人在2014年7月上诉人问询车位及储藏室的交付时，被上诉人的工作人员告知因车位储藏室尚未完工交付时间另行通知，被上诉人在原审提交的车位储藏室交付签收表最早签收的时间为2014年12月，也足以证实这一点。？针对上诉人质证意见被上诉人有无异议。被：不同意上诉人的质证意见。上诉人向被上诉人购买房屋车位储藏室均是有产权的，适用的合同均是房管局的制式合同，合同约定的交付条件交付时间甚至是通知的地址电话均是一致的。被上诉人向上诉人发出的入住通知书内容中包含着交付流程，而流程中非常重要的环节是缴纳办证费用，在通知书中有明确的关于车位储藏室的办证缴纳费用的内容，因此，被上诉人向上诉人发出的入住通知书为概括性商品房（合同中车位储藏室均用商品房来指代，仅是在用途中明确了商品房用途是车位和储藏室）交付通知，被上诉人认为车位交付标准车位本身并没有写耐磨地坪漆，上诉人与被上诉人理解发生争执而拒收车位进而拒收储藏室，地坪漆主要功能是装饰防潮耐磨防渗的作用，车位按时交付并不影响车位使用，被上诉人基于与上诉人的客户关系，特拨款对车位进行了额外涂刷地坪漆，该工作已在一审开庭前全部完成，这也是上诉人在本次庭审中所说的维修施工。被上诉人工作人员从未告知因车位储藏室尚未完工交付时间另行通知。经二审查明的案件事实与一审一致。本院认为：2012年11月23日，上诉人张纪凤与被上诉人华润置地（日照）有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定上诉人张纪凤购买被上诉人华润置地（日照）有限公司开发的位于日照市淄博路以北、烟台路以东的第01A幢4单元（04）1178号房，用途为停车位。合同履行过程中，上诉人张纪凤依约交付车位款，被上诉人华润置地（日照）有限公司于2014年7月5日向上诉人张纪凤发出入住通知书，通知上诉人张纪凤于2014年7月25日8:30—9：00办理交付事宜,该通知应为概况性通知。2014年7月17日，被上诉人在黄海晨刊刊登交房公告，明确储藏室和车位具备交付条件，住宅交付后可携带办理资料至物业服务中心办理。上诉人张纪凤于2014年7月25日接收了从被上诉人处购买的第012幢1单元（01）1302号商品房，接收商品房时得知停车位未全部喷涂耐磨地坪漆，故未接收车位，因此上诉人张纪凤对涉案车位已经通知要求交付的情况是知悉的，原审法院认定被上诉人华润置地（日照）有限公司已经履行了合同约定的通知义务并无不当。上诉人张纪凤不接收停车位的原因，是认为双方对涉案合同附件三中“地面：耐磨地坪漆”的约定发生歧异，该约定中对地面公共部分双方理解一致，而且被上诉人已实际完成对该部分耐磨地坪漆的喷涂，对车位所占地面部分有过争议，后被上诉人同意上诉人意见并将车位所占地面部分喷涂耐磨地坪漆；耐磨地坪漆主要功能是装饰、防潮、防渗、耐磨作用，作为停车位按时交付，并不影响车辆停放使用。综上，上诉人张纪凤主张被上诉人华润置地（日照）有限公司逾期交付车位，要求被上诉人华润置地（日照）有限公司支付逾期交付车位违约金7000元及律师费2000元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理得当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张纪凤负担。本判决为终审判决。审判长傅廷文审判员张琳代理审判员李云二〇一六年六月十七日书记员叶迪