福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0602民初7578号原告：漳州市国有资产投资经营有限公司，住所地漳州市新华北路嘉华大厦11层，统一社会信用代码91350600156522075P。法定代表人：陈刚毅，董事长。委托诉讼代理人：林少辉，福建南州律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭巧玲，福建南州律师事务所律师。被告：漳州市华盈电子有限公司，住所地漳州市芗城区市尾市美路269号（综合大楼第三层），营业执照注册号：350602100012807。法定代表人：曾福能，总经理。被告：曾福能，男，1966年8月14日出生，汉族，住漳州市芗城区，以上两被告共同委托诉讼代理人：李木钦，福建中闽律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：苏志梅，福建中闽律师事务所律师。原告漳州市国有资产投资经营有限公司与被告漳州市华盈电子有限公司、被告曾福能房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月5日立案后，依法适用简易程序进行了审理。原告漳州市国有资产投资经营有限公司的委托诉讼代理人林少辉，被告漳州市华盈电子有限公司、被告曾福能的共同委托诉讼代理人李木钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告漳州市国有资产投资经营有限公司向本院提起诉讼请求：1、确认原被告双方于2016年2月25日签订的房屋租赁合同于2016年8月2日解除。2、两被告共同从2016年4月14日起2016年8月2日止，按每日187.2元标准向原告支付租金20779.2元；每日按12.5元标准向原告支付管理费；两被告共同支付从2016年2月16日起至实际移交承租房屋之日止的违约金15000元（违约金以约20779.2元基数，按年利率24%的标准计付）；解除合同后，即从2016年8月3日起至实际移交承租房屋之日止，按每日374.4元标准向原告支付场地占用费。合计37841.7元。3、两被告据实承担其移交之日前的水电费。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年2月25日，原告与两被告签订了一份房屋租赁合同（下称合同），合同约定：原告将位于芗城区市美路269号综合大楼三楼（面积624㎡）出租给两被告，用途为办公、电子产品加工。承租期限自2016年1月14日始至2018年1月13日止。第一年月租金标准为5616元整；管理费按照每月0.6元/㎡收取（计每月375元）；合同签订时，被告需缴纳违约定金5000元；被告需于2016年1月22日前缴清2016年1月14日至2016年4月13日的租金16848元，以后租金按季度提前30日缴纳；被告若逾期缴纳租金，则需按照应缴纳租金总额的每日5%向原告缴纳违约金，逾期超过20日视为被告不履行合同，原告可没收被告所缴纳的违约定金、终止合同。合同签订后，原告按约将租赁房屋移交给两被告，被告也支付了2016年1月14日至2016年4月13日的租金16848元及一个月的管理费400元，（5000元违约定金至今未缴纳）。之后，第二期的租金及管理费被告即违约未支付，原告多次口头催促，被告仍未履行义务。2016年7月11日，原告采用特快邮寄和张贴的方式向被告送达了书面租金催缴通知书，但被告仍拒不履行义务，2016年8月1日，原告再次采用特快邮寄的方式向被告邮寄解除合同通知书。2016年8月15日被告将讼争房屋移交给我方。被告漳州市华盈电子有限公司辩称：1、曾福能是答辩人的法定代表人，以公司法定代表人的身份与原告签订房屋租赁合同，该签订合同的行为并非曾福能的个人行为；2、本案租赁合同所涉及的财产并不是原告的财产，原告作为主体明显不适格，本案答辩人所租赁的财产产权人系福建省龙溪仪表厂所有，作为出租主体应当是福建省龙溪仪表厂，原告无权出租，因此，所涉及的租赁条款无效；3、答辩人已经将场地及钥匙交还给福建省龙溪仪表厂，双方已经依法解除合同，原告要求答辩人支付租金、违约金及场地占用费没有事实依据。而且在合同履行过程中原告违约，应当赔偿答辩人损失5万元。4、如果法院判决存在违约金，本案违约金明显偏高，依法应当予以调整。被告曾福能辩称：1、曾福能是漳州市华盈电子有限公司的法定代表人，以公司法定代表人的身份与原告签订房屋租赁合同，该行为并非个人行为，原告将曾福能个人作为被告明显错误；2、本案所租赁的场地是由漳州市华盈电子有限公司使用，并不是曾福能个人在使用，曾福能个人未向原告租赁场地，原告将曾福能作为被告明显与事实不符。本院经审理认定事实如下：2016年2月25日，原告漳州市国有资产投资经营有限公司作为甲方与被告漳州市华盈电子有限公司作为乙方签订一份《房屋租赁合同》，合同约定（摘录）：甲方将址于漳州市芗城区市美路269号综合大楼三楼（面积624㎡）出租给乙方漳州市华盈电子有限公司，用途为办公、电子产品加工。承租期限自2016年1月14日始至2018年1月13日止。第一年月租金标准为5616元整；管理费按照每月0.6元/㎡收取（计每月375元）；合同签订时，乙方需缴纳违约定金5000元；乙方需于2016年1月22日前缴清2016年1月14日至2016年4月13日的租金16848元，以后租金按季度提前30日缴纳；乙方若逾期缴纳租金，则需按照应缴纳租金总额的每日5%向甲方缴纳违约金，逾期超过20日视为乙方不履行合同，甲方可没收乙方所缴纳的违约定金、终止合同。合同期满或终止后，乙方未将租赁物如期移交给甲方，从逾期之日起乙方需以租金标准的两倍向甲方缴纳场地占用费。原被告双方在《房屋租赁合同》签订后，原告漳州市国有资产投资经营有限公司按约将租赁房屋移交给被告漳州市华盈电子有限公司，被告漳州市华盈电子有限公司也支付了2016年1月14日至2016年4月13日的租金16848元及一个月的管理费400元，之后就再无支付任何款项。2016年7月11日，原告漳州市国有资产投资经营有限公司向被告漳州市华盈电子有限公司发出租金催缴通知书，通知被告漳州市华盈电子有限公司于2016年7月15日前来缴清所拖欠的租金，被告漳州市华盈电子有限公司仍然未有缴纳相关租金。2016年8月1日福建南州律师事务所接受原告漳州市国有资产投资经营有限公司授权，向被告漳州市华盈电子有限公司发出律师函，通知被告漳州市华盈电子有限公司该《房屋租赁合同》解除。被告漳州市华盈电子有限公司于2016年8月2日收到该律师函。后被告漳州市华盈电子有限公司于2016年8月15日将该租赁场地移交给了原告，原告方对该场地进行了接收。以上事实，有原被告双方签订的房屋租赁合同，租金催缴通知书，福建南州律师事务所律师函，EMS快递底单，EMS物流跟踪信息查询单，移交书，原被告双方的委托诉讼代理人当庭陈述等证据在案为据。本案争议的焦点有以下：1、原告漳州市国有资产投资经营有限公司将被告漳州市华盈电子有限公司的法定代表人曾福能也列为共同被告是否准确？本院认为，本案的《房屋租赁合同》在抬头就已经明确的列明被告漳州市华盈电子有限公司才是乙方（承租人），且本案中该场地租赁后也是用于被告漳州市华盈电子有限公司的生产经营活动，故原告漳州市国有资产投资经营有限公司将被告漳州市华盈电子有限公司的法定代表人曾福能也列为共同被告违反了合同的相对性原则，是错误的，该诉讼请求本院予以驳回。2、原被告双方的房屋租赁合同于何时解除的问题？原告漳州市国有资产投资经营有限公司认为原被告双方的合同于2016年8月2日被告收到解除合同的律师函就已经解除。被告漳州市华盈电子有限公司认为受到该律师函并不意味着合同就已经解除了。本院认为，被告漳州市华盈电子有限公司逾期缴纳租金，其已经构成了违约，根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定“乙方若逾期缴纳租金，……，逾期超过20日视为乙方不履行合同，甲方可没收乙方所缴纳的违约定金、终止合同。”，根据该约定原告漳州市国有资产投资经营有限公司享有在被告漳州市华盈电子有限公司逾期超过20日尚未缴纳租金后的合同解除权，在合同解除的通知送达给被告后，双方的房屋租赁合同即告解除，也即双方的合同于2016年8月2日解除。3、被告漳州市华盈电子有限公司所拖欠的租金、管理费以及2016年8月2日合同解除后至2016年8月15日移交租赁房屋这段时间的占用费如何计算？根据双方的约定，本案租赁场地第一年月租金为5616元，换算成日租金为184.64元；管理费每月为375元，换算成日管理费为12.33元。本案中被告漳州市华盈电子有限公司需支付从拖欠租金之日2016年4月14日起至合同解除之日2016年8月2日止计110日，以日租金184.64元计算的租金共计20310.4元。本案中被告漳州市华盈电子有限公司需支付从租期开始之日2016年1月14日起至合同解除之日2016年8月2日止计201日，以日管理费12.33元计算的管理费共计2478.33元，扣除被告漳州市华盈电子有限公司已经支付的400元，尚欠管理费2078.33元。本案中被告漳州市华盈电子有限公司在双方的房屋租赁合同于2016年8月2日解除后占有使用该租赁房屋直至2016年8月15日进行移交，共计12日，按照双方《房屋租赁合同》的约定，合同期满或终止后，乙方未将租赁物如期移交给甲方，从逾期之日起乙方需以租金标准的两倍向甲方缴纳场地占用费，即每日场地占用费为369.28元，场地占用费共计4431.36元。4、本案的违约金如何计算的问题？本案中双方的房屋租赁合同约定：乙方若逾期缴纳租金，则需按照应缴纳租金总额的每日5%向甲方缴纳违约金。本院认为该房屋租赁合同中约定的违约金数额过高，应当予以调整。原告漳州市国有资产投资经营有限公司起诉时主张按照未付租金为基数，按照年利率24%计算，该调整符合实际情况，本院予以认可。综上，本院认为，原告漳州市国有资产投资经营有限公司与被告漳州市华盈电子有限公司双方于2016年2月25日签订的关于漳州市芗城区市美路269号综合大楼三楼的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。现被告漳州市华盈电子有限公司拖欠原告租金、管理费、场地占用费等费用的事实清楚，原告漳州市国有资产投资经营有限公司的相关诉讼请求本院予以支持，数额经本院计算后租金为20310.4元、管理费为2078.33元、场地占用费为4431.36元。被告漳州市华盈电子有限公司违约，还应承担相应的违约责任，即应承担相应的违约金。原告漳州市国有资产投资经营有限公司主张被告漳州市华盈电子有限公司承担移交之前的水电费，但并未提供证据予以证明，该诉讼请求本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告漳州市国有资产投资经营有限公司与被告漳州市华盈电子有限公司于2016年2月25日签订的房屋租赁合同于2016年8月2日解除。二、被告漳州市华盈电子有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告漳州市国有资产投资经营有限公司支付所拖欠的租金20310.4元、管理费2078.33元及场地占用费4431.36元，以上三项共计26820.09元。三、被告漳州市华盈电子有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告漳州市国有资产投资经营有限公司支付以所拖欠的租金20310.4元为本金从拖欠租金之日2016年4月14日起至拖欠租金还清之日止按年利率24%计付的违约金。四、驳回原告漳州市国有资产投资经营有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2696元，减半收取1348元，由被告漳州市华盈电子有限公司负担1200元，原告漳州市国有资产投资经营有限公司负担148元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员  陈立达二〇一六年十二月二十三日书记员  陈 丹附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。