广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1971民初21110号原告张汉华，男，汉族，1982年3月14日出生，住广东省大埔县，委托代理人谭春松，广东君政律师事务所律师。委托代理人周伯福，广东君政律师事务所实习律师。被告方超雄，男，汉族，1967年11月10日出生，住广东省普宁市，委托代理人彭万红，广东顺创律师事务所律师。委托代理人许露，广东顺创律师事务所律师。第三人东莞市融易房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市寮步镇横坑万科城市高尔夫花园橡树街北座12号，注册号:91441900562550397Y。法定代表人郭科锋。委托代理人赵丽，第三人公司员工。原告张汉华诉被告方超雄、第三人东莞市融易房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月7日受理后,依法由代理审判员朱昉适用简易程序于2016年11月3日公开开庭进行了审理，原告委托代理人谭春松、被告委托代理人彭万红、第三人委托代理人赵丽均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告之间签订的《房屋买卖合约》；2、被告向原告支付违约金375600元；3、被告返还原告的定金50000元；4、被告支付中介费用10000元；5、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年7月6日，原告经第三人东莞市融易房地产经纪有限公司的介绍，与被告签订了《房屋买卖合约》，约定由原告购买被告位于东莞市万江区拔蛟窝村西城路风临美丽湾一期12栋1701号房屋，成交价为人民币1878000元。合同第五条约定“卖方应于签署本合约后30日内申请办理解除抵押手续，并将房地产权证原件/商品房合约/买卖合同原件托管至经纪方处作为办理过户手续之用”；附件D项约定“买方应在收到定金后30日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭”；第十条约定“买卖双方任意一方违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金法则或相当于成交价的百分之二十作为守约方的赔偿”。合同签订后，原告依约支付了购房定金50000元。依据合同的约定，被告应当积极协助和配合第三人办理房屋过户相关资料和手续。但合同签订以来，被告一直无正当理由拒不提供任何相关资料。期间，原告及第三人亦多次催促被告履行合同义务，但被告不予理会。2016年8月17日，原告以邮政快递向被告发出《催促履行通知书》，再次请求被告履行合同义务，但被告仍不予理会，导致该房屋至今未办理任何过户手续。被告的这种行为不仅浪费了原告巨大的精力和时间，同时也严重损害了原告的利益，严重违反了合同的约定。根据合同第十条之约定，原告有权解除合同，并要求被告按照房屋成交价的20%向原告支付违约金并依法返还原告所支付的定金及中介费于法有据。被告辩称，一、本案是因原告单方违约导致，原告违反了合同第四页的第三条的约定，原告未在签署合同后15日内签署银行按揭文件，具体按揭文件及贷款银行的名称被告不清楚，原告没有去申请贷款。二、案涉房屋的成交价接近贰佰万元，原告未履行上述义务也未提交其能够一次性付款购买案涉房屋的能力的证据，最终导致案涉房屋交易停滞。三、根据双方确定的交易方式，原告向被告提供资金偿还贷款，但被告贷款余额加银行罚息总共110万元，原告提供的资金不足以达到赎楼目的，由于原告也未到银行办理按揭贷款手续，致使被告因担心原告无经济能力对案涉房屋进行支付，最终导致交易停止。被告的行为属于履行合同同时履行抗辩权。原告除了一个快递单外，也无任何证据证明被告违约，第三人由于收取了原告的中介费，与原告存在利害关系，而且仅仅是口头陈述，并无任何有效证据证明被告不履行合同。故原告诉请没有事实与法律依据。第三人述称，买卖双方友好协商后，于2016年7月6日在东莞市融易地产经纪有限公司签署三方合同，签署合同后收完定金，2016年7月7日按揭部同事刘罡开始约业主，办手续，就出现被告发信息不回，打电话不接等不配合情况，所以案涉合同无法继续履行。另，2016年7月6日签订合同当日第三人陪同被告去房管部门查档，案涉房屋除了存在按揭抵押外，无其他纠纷。经审理查明，2016年7月6日，原告（买方）、被告（卖方）及第三人（经纪方）签订《房屋买卖合约》，第一部分买卖关系约定被告将其位于东莞市万江区拔蛟窝村西城路风临美丽湾一期12栋1701号物业（房产证号03××14）出卖给原告，总楼价为1878000元，物业付款方式详见《附件》；第五条约定该物业产权情况为抵押状态，卖方应予签署本合约后30日内申请办理解除抵押手续，并将房地产权证原件、商品房合约、买卖合同原件托管至经纪方处作为办理过户手续之用（若卖方需委托担保公司融资赎楼，则卖方须于签署本合约后15日内办妥全权公正委托给担保公司或经纪方指定人员，并提供赎楼相关材料）；第十条约定买卖双方任意一方违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金法则或相当于成交价的百分之二十作为守约方的赔偿。第二部分居间关系第一条约定基于经纪方已促成本合约成立，经纪方之居间义务已完成，买卖双方同意在本合约签订当日向经纪方支付中介代理费及咨询费，详见《服务收费确认书》；第二条约定如买卖双方任一方违约，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方所应收而未收的买卖双方中介代理费及咨询费。如守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不予退回，应由违约方赔偿给守约方。《附件》约定物业有抵押登记情况适用D涂销抵押后按揭付款，申请贷款种类为商业贷款。“1、定金50000元，买方应在签署本合约同时自行交付卖方……3、卖方应在收到定金后30日提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本合约后15日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买方应在签署本合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年112万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；4、买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的过户递件手续。5、……（二）买方垫资赎契（买方垫资代卖方向银行办理提前还贷手续）（1）卖方收取定金后15日内自行向抵押银行申请办理提前还贷手续；（2）买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款（不含定金）人民币柒拾万元整转入卖方贷款账号内，银行到帐后即视为卖方已收取相应楼款，卖方不得将此款项挪作它用，卖方在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；（3）首期楼款余额人民币捌仟元整，买方应在卖方收齐所有楼款当天直接支付卖方；（4）卖方承诺放弃亲自行使处分该物业产权的权利，且不得另行出售该物业或不出售该物业，并承诺公正委托经纪方全权办理出售手续。6、楼价余款（即申请贷款额）人民币1120000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。《服务收费确认书》约定原告经第三人介绍成功购买物业，确认经纪已经完成约定的中介服务，同意向经纪支付壹万元作为第三人的中介服务费等，该费用缴交日期为2016年7月6日。上述合同签订当日，原告即向被告支付了50000元定金，并向第三人支付了中介费10000元。2016年8月18日，原告通过向被告在《房屋买卖合约》中确认的通信地址发出《催促履行通知书》。被告庭审中否认都收到该份邮件。原告主张被告在签订合同后拒绝配合办理相关手续，违反了《房屋买卖合约》第一部分买卖关系第五条的约定，未在签署合约后30日内申请办理解除抵押手续。原告称按照约定原告代被告赎楼，故原、被告均需要向第三人办理公证委托手续，原告的首付款700000元是支付至被告的赎楼专用账户，该账户由第三人监管，且原告向银行申请按揭贷款的前提是需要被告提供房产证、结婚证、身份证的原件，第三人提交的微信聊天记录反映第三人要求被告提供，但被告自2016年7月7日开始就无法联系，无法办理公证手续及银行按揭贷款手续，导致合同无法履行，被告系根本性违约。被告对此不予确认，主张原告未按照《房屋买卖合约》的《附件》第3条约定，在签署合约后15日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，系属原告违约；且根据双方确定的交易方式，原告向被告提供资金偿还贷款，但被告贷款余额加银行罚息总共110万元，原告提供的资金不足以达到赎楼目的，在双方没有达成新的协议的情况下，案涉合约事实上有履行的障碍，该障碍不能认定为是被告违约。被告称《房屋买卖合约》第一部分买卖关系第五条约定若需要担保公司融资赎楼的情况下被告才需要办理公证，原告所述的，需要被告办理全权公证委托手续后，才去银行办理按揭手续超出了合同约定；原告所述的已准备材料并不代表已经去了银行办理了按揭手续，且原告自始至终也未通知被告一起去银行办理贷款。被告称由于原告未去办理银行按揭手续，所以被告也没有申请提前还贷。另，被告称其曾通过电话和口头催促原告办理按揭手续，但未向本院提交证据。第三人则称《房屋买卖合约》第一部分买卖关系第五条约定的申请办理解除抵押的手续与《房屋买卖合约》的《附件》第3条约定的办理银行按揭手续实际上是同时进行的，即被告向银行申请提前还款与原告向银行申请按揭贷款是同时进行的；由于案涉交易是由原告支付首付款700000元给被告赎楼，为了保障交易首先被告必须要向第三人做全权委托公证，由第三人办理抵押涂消手续，并在原告的按揭贷款同贷书出具后办理抵押二手过户，二手证出来后再办理抵押登记，由银行放款给被告支付剩余的1120000元，但从2016年7月7日开始，被告就没有再与第三人联系，没有办理委托公证手续，而原告办理银行办理按揭需要被告提供房产证、结婚证、身份证等材料，所以后续的手续无法继续进行。以上事实，有原告提交的《房屋买卖合约》、《服务收费确认书》、《房屋产权证》、《房屋登记查询信息》、《业主卖房调查问卷》、《收款收据》、《催促履行通知书》及快递回执单、《证明》、转账流水；被告提交的房贷清单；第三人提交的案件陈述、聊天记录；以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，案涉《房屋买卖合约》是当事人真实自愿意思表示，当事人应按合同约定履行自己的义务。原告主张由于被告不配合办理银行按揭手续导致案涉合同无法履行，属于被告违约，但被告不予确认。现对原、被告各自的主张评析如下：首先，第三人作为案涉交易的经纪方亦确认原告的主张；被告虽辩称案涉合同无法履行系由于原告未办理按揭手续，但被告未能举证证明其曾催促原告办理按揭手续，对被告的该项抗辩意见本院难以采信。其次，关于被告辩称案涉房屋总欠贷款金额高于合同约定原告支付的首付款数额，案涉合同实际上存在履行障碍的抗辩意见，被告作为案涉房屋所有权人应当知晓房屋欠款金额，且第三人也陈述在签订合同当日曾与被告一起去房管部门查档，被告称其在签署合同时不清楚案涉房屋具体欠款金额的意见，本院难以采信。案涉合同已经明确约定原告的付款方式，被告也未能举证证明其曾向原告反映该问题，故本院难以采信被告的此点抗辩意见。综合上述两点，本院采信原告的主张，案涉合同无法履行的原因在于被告不配合原告办理银行按揭手续。被告违反了合同义务，原告有权解除案涉《房屋买卖合约》，要求被告返还已收取的50000元定金。关于被告的违约责任，被告虽辩称《房屋买卖合约》第一部分买卖关系第十条约定的违约金标准过高，但未能对其所述提交证据，本院难以采信被告的抗辩，原告有权要求被告支付合同成交价20%即375600元的违约金。另，根据《房屋买卖合约》第二部分居间关系第二条，原告亦有权要求被告赔偿已经支付给经纪方即第三人的中介费10000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告张汉华、被告方超雄及第三人东莞市融易地产经纪有限公司于2016年7月6日签订的《房屋买卖合约》；二、被告方超雄在本判决发生法律效力之日起三日内向原告张汉华返还定金50000元；三、被告方超雄在本判决发生法律效力之日起三日内支付原告张汉华违约金375600元；四、被告方超雄在本判决发生法律效力之日起三日内支付原告张汉华中介费10000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为3917元，保全费2520元，原告均已预缴，均由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员 朱 昉二〇一六年十二月一日书 记 员 徐婴仪附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。