襄阳市襄城区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0602民初1546号原告（反诉被告）：黄庆明。原告（反诉被告）：潘素珍。系原告黄庆明之妻。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：刘高生，湖北卧龙律师事务所律师。代理权限为：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉，申请执行，代收法律文书。被告（反诉原告）吴润生。被告（反诉原告）王道会。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：吴静，系被告吴润生、王道会之女。代理权限为一般代理。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人蔡巍，湖北三顾律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告（反诉原告）：襄阳爱尚居房地产营销策划有限公司（以下简称爱尚居公司）。法定代表人：张雪娇，爱尚居公司经理。原告（反诉被告）黄庆明、潘素珍诉被告（反诉原告）吴润生、王道会、被告（反诉原告）爱尚居公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案受理后，依法由审判员肖春杰、人民陪审员刘迎东、人民陪审员ＸＸ三人组成合议庭，公开开庭进行了审理。二原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人刘高生，被告（反诉原告）吴润生、王道会及其委托诉讼代理人蔡巍、吴静，被告（反诉原告）爱尚居公司的法定代表人张雪娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告所签的《房屋买卖合同》无效；2、上列被告双倍返还非法收取上列原告支付的购房定金款20000元，共计40000元；3、上列被告赔偿上列原告经济损失费10000元；4、诉讼费用全部由上列被告承担。事实与理由：2016年4月24日，二原告经被告爱尚居公司居间介绍与被告王道会、吴润生签订了房屋买卖合同，该合同第一条第一款约定，甲方自愿将坐落在襄阳市襄城区某房3号楼2单元1楼左边的房屋出售给乙方，建筑面积：120㎡。第一条第二款约定，甲方保证已依法取得上述房屋的所有权，保证该房屋权属证明的真实合法有效；第二条第一款约定，该房屋出售总价款为人民币680000元；第三条第一款约定，本合同签订时，乙方需向甲方支付定金人民币3万元；第五条约定，本合同签订时，乙方须向丙方支付居间服务费12000元。合同签订后，上列原告即分别向上列被告支付了定金2万元人民币。然而时至今日上列被告均未向上列原告出示或移交过上列所售房屋的房产证和土地使用证。同时该合同也未明确约定什么时间与原告办理产权过户手续，存在严重的欺诈行为，借以骗取了原告与其签订合同，收取费用。尤其需要说明的是，作为被告爱尚居房屋中介有限公司，理应依照我国法律规定，当卖房人取得“双证”（即房产证和土地证）之后，才能在市场上买卖销售交易，否则应属于违法行为。上列被告行为完全违背了我国《房地产管理法》关于未取得房产证和土地使用证严禁上市进行交易的强制性规定，给原告造成了严重的经济损失和精神上的痛苦。鉴此根据我国《城市房地产管理法》等相关规定，特对诸被告提起诉讼。被告（反诉原告）王道会、吴润生辩称，不动产权属证书不是权属的唯一证明。原告签订的房屋买卖合同所涉及的房屋是襄阳市人民政府还建房，证件暂时没有办理。原告、被告爱尚居公司都是明知的。双方合同为有效合同。且房屋已交付给二原告居住。故原告的双倍返还、赔偿经济损失费的诉讼请求不符合法律规定，请求法院驳回原告全部诉讼请求。并提出反诉请求：判令解除与反诉被告、第三人爱尚居公司签订的《房屋买卖合同》，反诉被告向反诉原告返还位于襄阳市襄城区某小区3号楼2单元1楼左的房屋；2、判令反诉被告从2016年5月16日起至向反诉原告返还房屋之日止按每月2000元向反诉原告支付房屋占用费或空置费损失；3、判令反诉被告向反诉原告支付违约金136000元（包括反诉原告已支付的合理律师费、该房屋二次出售的差价损失、应收款利息损失、反诉原告的其他财产损失）；4、诉讼费反诉被告承担。被告（反诉原告）爱尚居公司辩称：原告签订房屋买卖合同是真实意思表示，不违反法律规定，原告违背了诚实信用原则，应当是原告方违约。并提出反诉请求：请求法院判令反诉被告立即支付反诉原告中介费12000元及逾期利息（自2016年4月24日至实际支付之日止）。反诉被告黄庆明、潘素珍辩称：反诉原告王道会、吴润生将未取得产权证明的房屋通过中介出卖给反诉被告，是以合法形式掩盖非法目的，与被告爱尚居公司患通，诈骗反诉被告。签订合同依法应当为无效合同。请驳回反诉原告王道会、吴润生的请求。反诉原告爱尚居公司违反如实告知义务，违反房地产管理法从事居间行为，请求驳回反诉原告爱尚居公司的请求。经审理查明：2016年4月24日，在被告爱尚居公司的促成下，二原告（合同中列为乙方）与被告王道会、吴润生（合同中列为甲方）、爱尚居公司（合同中列为丙方）签订《房屋买卖合同》一份。合同主要内容：“甲、乙、丙在平等、自愿、相互信任、协商一致的基础上签订合同。甲方自愿将坐落在襄阳市襄城区某3号楼2单元1楼左边面积120平方米的房屋出售给乙方。价格680000元。合同签订时，乙方须向甲方支付定金20000元。丙方预留10000元，作为交房保证金由丙方托管，此款项在甲、乙双方关于房屋所有事项交接完后，直接返还甲方。本合同签订时，当甲方收到定金时即将房屋拆迁协议及房屋原始发票、证件等交给丙方保管，进行证件审查。双方对付款时间、交房时间进行了约定。合同签订时，乙方须向丙方支付居间服务费12000元。违约责任约定，甲方须保证房屋权属无争议，若因一方原因影响办理过户手续产生的一切费用由责任方负责。甲、乙方任何一方隐瞒事实，改变买卖意向，违反合同或法规造成房产交易未能进行，视为违约。如有违约，由违约方承担已发生费用，并向另一方支付房屋成交价30%作为违约金。且丙方所应收取的中介服务费由违约方全额支付。…”。合同签订后，二原告（反诉被告）向被告爱尚居公司支付定金20000元。被告爱尚居公司支付给被告王道会、吴润生10000元，按合同约定预留交房保证金10000元。2016年5月15日，二原告搬入涉案房屋居住。2016年6月30日，二原告未向被告爱尚居公司交纳首付款，并以涉案房屋没有产权证明为由，不愿意再履行合同。遂搬出涉案房屋，将房屋钥匙交给被告爱尚居公司。三方就合同赔偿问题协商未果，二原告诉至法院，被告方提起反诉。还查明，被告王道会、吴润生为诉讼聘请律师向湖北三顾律师事务所支付代理费5000元。上述事实，有二原告提供的二原告身份证、结婚证、房屋买卖合同原件、20000元定金收条、房屋产权信息查询、查询费收据、原告与他人签订搬迁协议和支付搬迁费条据、2016年7月9日证明一份、与爱尚居的通话录音、被告王道会、吴润生提交房屋买卖合同一份、房屋征收补偿协议、还建房入住协议书、物业管理合同书、10000元定金收条一份、律师代理费合同、代理费发票、给原告打的收条一张、被告爱尚居公司提交的房屋买卖合同、交房保证金10000元的收据一份、房门钥匙2把、锁心1个、内门钥匙2指把、新房门钥匙6把、及原、被告当庭陈述在卷佐证。本院认为：本案涉及的房屋系政府对被告王道会、吴润生的还建房屋，该房屋是被告王道会、吴润生合法财产。因故未办理产权证合同中明确注明。原告诉称被告王道会、吴润生、被告爱尚居公司隐瞒了未取得房产证和土地使用证的事实，与案件事实不符。原告的被告存在欺诈行为，骗取了原告与其签订合同主张不能成立。2016年4月24日经被告爱尚居公司促成，二原告、与被告王道会、吴润生、爱尚居公司签订《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，为有效合同。原告请求双倍返还定金、赔偿上列原告经济损失费的诉讼请求没有事实依据，本院不予以支持。因反诉原告王道会、吴润生反诉请求解除合同，反诉被告已将涉案房屋钥匙返还，表示不再继续履行合同，本院确定各方于2016年4月24日签订《房屋买卖合同》解除。审理中，反诉被告已通过爱尚居公司将位于襄阳市襄城区某小区3号楼2单元1楼左的房屋返还给反诉原告王道会、吴润生。反诉原告王道会、吴润生请求反诉被告按房屋成交价20%向反诉原告支付违约金136000元和支付房屋占用费或空置费损失过高，本院结合原告的实际损失情况即房屋占用费或空置费损失、支出的律师代理费损失、应收款利息损失等，以不超过已支付定金10000元的双倍20000元为限支持反诉原告王道会、吴润生的诉讼请求。因反诉原告爱尚居公司促成了合同，还进行了买卖合同双方对房屋交付、反诉被告反悔返还房屋等工作，故对原告主张的佣金，本院支持10000元。反诉原告爱尚居公司房屋后期协助办理房屋产权过户等居间工作没有完成，起诉过高部分不予支持。反诉被告辩称的，反诉原告王道会、吴润生在未取得房屋产权证明情况下，与被告爱尚居公司患通，是以合法形式掩盖非法目的，诈骗反诉被告并签订房屋买卖合同无效，没有事实和法律依据。反诉被告请求驳回反诉原告王道会、吴润生、反诉原告爱尚居公司的诉讼请求的意见不能成立。反诉被告已支付的10000元购房款抵扣以上反诉原告损失后，反诉被告再支付反诉原告王道会、吴润生10000元。反诉原告爱尚居公司预留交房保证金10000元抵扣反诉原告爱尚居佣金损失后，不再支付反诉原告爱尚居公司佣金损失。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一、三款条之规定，判决如下：一、驳回原告黄庆明、潘素珍全部诉讼请求。二、解除反诉原告王道会、吴润生、反诉被告黄庆明、潘素珍、反诉原告襄阳爱尚居房地产营销策划有限公司于2016年4月24日签订《房屋买卖合同》；三、反诉被告黄庆明、潘素珍于本判决生效之日起五日内一次性赔偿反诉原告王道会、吴润生20000元（已支付10000元）；四、反诉被告黄庆明、潘素珍于本判决生效之日起五日内一次性赔偿反诉原告襄阳爱尚居房地产营销策划有限公司10000元（已支付）；五、驳回反诉原告原告王道会、吴润生、反诉原告襄阳爱尚居房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费400元，反诉案件受理费4850元，共计5250元，由原告（反诉被告）黄庆明、潘素珍负担800元，由被告（反诉原告）王道会、吴润生负担4430元，被告（反诉原告）襄阳爱尚居房地产营销策划有限公司负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  肖春杰人民陪审员  刘迎东人民陪审员  杨 勇二〇一六年十二月二十五日书 记 员  明慧子