广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1973民初11797号原告：陈德芬，男，汉族，1952年9月15日出生，住址：广东省东莞市，原告：陈沃波，男，汉族，1955年9月16日出生，住址：广东省东莞市，原告共同委托诉讼代理人：王定忠，广东国律律师事务所律师。被告：向银才，男，汉族，1982年8月10日出生，住址：湖南省衡南县，委托诉讼代理人：陶曼丽，广东林德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张思杭，广东林德律师事务所实习律师。原告陈德芬、陈沃波诉被告向银才租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈德芬、陈沃波的共同委托诉讼代理人王定忠，被告向银才的委托诉讼代理人陶曼丽、张思杭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈德芬、陈沃波向本院提出诉讼请求：一、被告支付房屋租金24000元（自2016年6月起至9月15日，起诉时暂计）；二、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年7月4日，两原告将其共有的一间房屋出租给案外人张宗纬经营餐厅使用，双方就此签订了一份《房屋出租合同》。该房屋位于东莞市漱旧星城激光雕刻厂侧一楼；月租金6000元人民币。2015年4月1日，被告于案外人处转租该房屋，房租不变。起初被告尚按时交付租金，后因经营状况不佳，于2016年6月份开始拖欠租金至今达4个月。并于2016年5月18日向东莞市第三人民法院提起诉讼要求解除案涉《房屋出租合同》，该案尚在审理当中，案号为（2016）粤1973民初6178号。被告拖欠租金的行为已经构成违约，依据相关法律规定，被告应当承担违约责任支付所欠的租金。被告向银才辩称：2014年7月4日，原告与被告签订房屋出租合同，被告承租原告位于东莞市常平漱旧星城激光雕刻厂侧一楼的店铺用作餐饮经营。合同约定租期从2014年8月1日至2024年12月30日止；月租金6000元整，合同签订后被告向原告交12000元作为押金。2016年5月2日，被告向原告支付了5月份的租金6000元。但当天下午，原告突然单方提出解除租赁合同，在合同存续期间被告并无任何违约行为，原告在无任何理由的情况下解除租赁合同，并恶意断水断电已构成违约，被告为保障自己的合法权利，于2016年5月13日向法院依法提起诉讼，要求原告退还房租、押金并赔偿损失，该案件于2016年7月7日开庭审理，在庭上原告对租赁房屋的装修价值不予认定，为了公平起见，被告申请对租赁铺面的装修现存价值进行鉴定。在法院的组织安排下，选定了鉴定机构，并于2016年9月14日鉴定机构进入租赁铺面进行鉴定，现场勘查完毕后，被告于当天将租赁铺面的钥匙交还给原告。因此，是因原告违约在先才导致了被告不得不关闭店铺诉至法院。被告于5月13日起诉后，原告多次设法对铺面装修及电路进行人为破坏，之所以未将店铺交还给原告是为了保护待鉴定铺面的装修价值，方便法院查明事实以作公正处理。再者，因原告的违约解除及断水断电，店铺一直被闲置，被告根本无法使用店铺进行营利。从2016年5月至今，因原告的违约给被告带来数月的经营损失及客户流失又如何计算？综上，被告认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年7月4日，原告陈德芬、陈沃波（作为甲方）与张宗纬《房屋出租合同》，合同中约定：甲方将位于常平漱旧星城激光雕刻厂侧一楼（以下称案涉租赁物）出租给乙方，租赁期自2014年8月1日起至2024年12月30日止，每月租金6000元，超过10天未交租作乙方违约，甲方有权收回房屋，房屋里设施无偿归甲方所有，押金无偿归甲方；合约签订后，乙方付甲方押金12000元；在租期内乙方须保护好房屋结构，装修时，房屋的梁、柱结构不得拆迁；在租期内，乙方经得甲方同意可以转让他人，乙方在保障甲方利益的前提下，甲方应予同意，转让时甲方不可收取转让费。在租期内，原告陈德芬、陈沃波同意张宗纬转租案涉租赁物给被告。原告主张被告自2016年6月份起拖欠租金，被告对拖欠租金的事实予以确认，但抗辩认为拒付租金系因为2016年5月2日原告恶意停水停电，导致被告无法继续经营，并提交录音光盘，以证明原告在2016年4月份就表示要停水停电。经本院实地查看，案涉租赁物内电表被贴上封条，封条上加盖“广东电网公司东莞供电局用电业务专用章”。原告确认案涉租赁物于2016年5月2日停电，停电原因系案涉租赁物楼上的租户没有向原告缴纳水电费，原告无力继续垫付水电费，导致被相关部门停电，并称停电只是持续了十来天，通电之后有电话告知被告已恢复供电，让被告正常营业。被告也承认在停电后有接到过原告的电话，但是双方对具体时间不能确认。庭审中，原、被告确认被告返还案涉租赁物的时间为2016年9月22日。另查，案涉租赁物没有办理房地产权证或建设工程规划许可证。以上事实，有《房屋出租合同》、录音光碟及庭审笔录等附卷为据。本院认为,本案系租赁合同纠纷。案涉租赁物至今未取得房地产权证或建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，应认定原、被告之间的《房屋出租合同》无效。所以，原告陈德芬、陈沃波与被告向银才双方签订的《房屋出租合同》因违反法律法规强制性规定，本院确认为无效。同时，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，本案原、被告之间的《房屋出租合同》虽然无效，但被告已实际占有使用原告的房屋，仍应按约定的租金标准支付原告房屋占有使用费。被告于2016年5月2日支付被告2016年5月份租金，并付清2016年4月的水电费，案涉租赁物楼上的租户欠水电费而被广东电网公司东莞供电局停电与被告无关，原告作为出租人，在租赁期内应保持租赁物符合约定的用途。因原、被告均未能确认通电时间，本院已于(2016)粤1973民初6178号案件中酌情扣除2016年5月份15天租金。又因案涉租赁物被停电只是十来天，并不会致使合同无法继续履行，被告在被告知案涉租赁物通电后，仍不经营，属于其自行扩大的损失。故此，被告仍应支付原告2016年6月至2016年9月的租金，即6000元/月×4个月=24000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、确认原告陈德芬、陈沃波与被告向银才签订的《房屋出租合同》无效；二、限被告向银才于本判决发生法律效力之日起五日向原告陈德芬、陈沃波支付2016年6月至2016年9月的租金24000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费200元，由被告向银才负担。受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员  丁秀霞二〇一六年十二月二十日书 记 员  何嘉琪附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。