四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川05民终636号之四十四上诉人（原审第三人）：渤海国际信托股份有限公司，住所地：河北省石家庄市桥西区新石中路377号B座22-23层，组织机构代码为10432373-6。法定代表人：李光荣，董事长。委托诉讼代理人：魏寿华，四川长松律师事务所律师。委托诉讼代理人：李楠君，四川长松律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）贺登宏，男，汉族，1981年4月17日生，住四川省古蔺县。被上诉人（原审原告）文龙琴，男，汉族，1985年12月10日生，住四川省叙永县。委托诉讼代理人：黄付华，四川中豪律师事务所泸州分所律师。委托诉讼代理人：王国麟，四川中豪律师事务所泸州分所律师。被上诉人（原审被告）：四川嘉联房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市金牛区三洞桥路15号4楼，组织机构代码为77982995-4。法定代表人：罗平，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李红军，男，该公司员工。上诉人渤海国际信托股份有限公司（以下简称渤海信托公司）因与被上诉人贺登宏、文龙琴、四川嘉联房地产开发有限公司（以下简称嘉联房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2015）江阳民初字第579号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年7月13日立案受理后，依法组成合议庭于2016年8月23日公开开庭审理，上诉人渤海信托公司的委托诉讼代理人魏寿华，被上诉人贺登宏、文龙琴的委托诉讼代理人王国麟，被上诉人嘉联房地产公司的委托诉讼代理人李红军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人渤海信托公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判上诉人对诉争房屋享有的抵押权优先于被上诉人贺登宏、文龙琴对诉争房屋享有的相关权益；二、一审和二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人贺登宏、文龙琴之间没有任何法律关系，被上诉人嘉联房地产公司与贺登宏、文龙琴之间签订的《商品房认购协议书》与上诉人无关，上诉人不是该协议的相对方，上诉人不是本案适用主体；二、因嘉联房地产公司向上诉人借款，本案诉争房屋已由嘉联房地产公司抵押给上诉人，上诉人已就借款关系向泸州市中级人民法院提起民事诉讼，并在该案中将包括本案诉争房屋在内的抵押房屋全部予以查封，包括被上诉人贺登宏、文龙琴在内的所有购房人应向泸州市中级人民法院提起异议之诉，一审法院对本案无管辖权；三、被上诉人嘉联房地产公司与贺登宏、文龙琴之间签订的《商品房买卖合同》没有办理网签和初始登记，双方之间的法律关系尚处于债权状态，被上诉人贺登宏、文龙琴仅有请求嘉联房地产公司交付房屋及转移所有权的权利，该权利的法律性质是一种债权请求权，而上诉人就本案诉争房屋已经办理了抵押登记，并取得房屋他项权证书，上诉人对诉争房屋享有的抵押权优于被上诉人贺登宏、文龙琴作为购房人享有的债权；四、被上诉人贺登宏、文龙琴所出示的收据中部分载明为借款，也没有支付购房款的转账记录和嘉联房地产公司出具的售房正式发票，不能证明被上诉人贺登宏、文龙琴支付了购房款，其对诉争房屋享有的相关权益不能优先于上诉人对诉争房屋享有的抵押权。被上诉人贺登宏、文龙琴辩称：一、上诉人渤海信托公司就诉争商品房办理抵押登记，与本案有法律上利害关系，将其列为本案第三人参加诉讼，符合法律规定；二、本案系商品房买卖合同纠纷，一审法院具有管辖权，上诉人渤海信托公司也未在管辖权异议期间提出管辖权异议，视为上诉人接受一审法院管辖；三、收款收据中载明的借款系预收房款，因当时未取得商品房预售许可，故以借款形式收取房款，并非真正借款；四、在上诉人办理抵押登记之前，被上诉人贺登宏、文龙琴已经与嘉联房地产公司签订了《商品房买卖合同》，被上诉人贺登宏、文龙琴已经按照协议约定付清了全部购房款，嘉联房地产公司已将房屋交付给被上诉人；五、上诉人在贷款给嘉联房地产公司前明知该项目的大部分房屋已经销售，上诉人作为消费者购买诉争房屋属于善意，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，被上诉人作为购买商品房的消费者对房屋享有的相关权益优先于上诉人享有的抵押权。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人嘉联房地产公司辩称，嘉联房地产公司与被上诉人之间签订房屋认购协议书属实，由于当时未取得商品房预售许可，便以借款名义收取房款，在取得商品房预售许可后，才以房款名义收取。嘉联房地产公司在贷款前，已经向上诉人说明该项目房屋已经预售和未售的情况，嘉联房地产公司愿意将诉争商品房办理网签和不动产登记手续。被上诉人贺登宏、文龙琴向一审法院起诉请求：判决确认贺登宏、文龙琴的购房优先权优先于渤海信托公司享有的在建工程抵押权，判决嘉联房地产公司继续履行合同及时为贺登宏、文龙琴办理讼争房屋备案或过户登记手续，承担本案诉讼费。一审法院认定事实：嘉联房地产公司以出让方式取得泸州市江阳区地块的国有土地使用权，于2011年2月1日在该土地上开工修建“嘉联·山地名宅”住宅小区，2014年6月4日取得《商品房预售许可证》。2015年4月28日，贺登宏、文龙琴（买受人）与嘉联房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，该合同约定：贺登宏、文龙琴购买嘉联房地产公司开发建设的位于江阳区商品房，该商品房预测建筑面积共107.7平方米，单价为每平方米4000元，总价款430800元，付款方式为贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的50%,其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付；出卖人应当在2016年8月30日前向贺登宏、文龙琴交付该商品房；出卖人应当在2016年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意友好协商解决，由出卖人继续办理该商品房所在楼栋的权属证明；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，并承担委托费用300元人民币，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起770个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房……自本合同生效之日起180日内，由出卖人向市房监所申请办理该商品房预售合同登记备案手续。2014年4月24日，嘉联房地产公司与渤海信托公司签订《信托贷款合同》向渤海信托公司借款8000万元。2014年5月6日，嘉联房地产公司办理了抵押权人为渤海信托公司的抵押登记手续，其中坐落于江阳区等房屋（在建工程）作抵押向渤海信托公司借款。2015年4月28日，贺登宏、文龙琴向嘉联房地产公司支付了购房款230080元。2015年12月7日，贺登宏、文龙琴向嘉联房地产公司支付办证费15078元，代办费300元，维修基金5170元。此后，双方因办理《商品房买卖合同》网签手续及房屋所有权转移登记手续产生纠纷。一审法院认为，贺登宏、文龙琴与嘉联房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性规定，合法有效，对合同双方均具有法律约束力。贺登宏、文龙琴已按照约定向嘉联房地产公司支付了大部分购房款，嘉联房地产公司应当按照双方的约定和法律的规定履行出卖人应当承担的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，应由嘉联房地产公司向市房监所申请办理该商品房预售合同登记备案手续，但由于嘉联房地产公司设置在房屋上的抵押尚未消灭，导致不能办理该商品房买卖合同的网签备案手续，影响所有权的转移，嘉联房地产公司已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，嘉联房地产公司应承担相应的违约责任。关于贺登宏、文龙琴请求法院判决确认贺登宏、文龙琴的购房优先权优先于渤海信托公司享有的在建工程抵押权的问题。所谓“购房优先权”，其实质是贺登宏、文龙琴依据合同的约定购房依法所享有的相关权益是否优先于抵押权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》载明：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。……”本案贺登宏、文龙琴已支付了大部分购房款，且嘉联房地产公司已经依法取得《商品房预售许可证》，依照该司法解释，贺登宏、文龙琴购买泸州市江阳区房屋依法享有的相关权益应优先于该建筑工程的承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，而该建筑工程的承包人的优先受偿权又优于抵押权和其他债权，所以贺登宏、文龙琴购房依法享有的相关权益应优先于本案渤海信托公司享有的抵押权，故贺登宏、文龙琴要求嘉联房地产公司及时办理讼争房屋的买卖合同网签备案手续的理由充分，一审法院予以支持。待网签备案手续完善后，双方应按照合同约定办理按揭贷款手续，支付剩余房款。根据《商品房买卖合同》的约定，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，在庭审中，嘉联房地产公司同意在贺登宏、文龙琴与嘉联房地产公司签订了购房合同、且贺登宏、文龙琴缴清购房款、税费及办证费用的情况下为贺登宏、文龙琴办理产权证，贺登宏、文龙琴的请求和嘉联房地产公司的主张均系合同内容，双方均应当按照约定全面履行合同义务。贺登宏、文龙琴已按照约定履行了付款义务，嘉联房地产公司亦应当按照约定为贺登宏、文龙琴办理房屋产权证。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，判决：一、贺登宏、文龙琴购买泸州市江阳区房屋依法享有的相关权益优先于渤海国际信托股份有限公司对该房屋享有的抵押权。二、嘉联房地产公司四川嘉联房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内与贺登宏、文龙琴办理泸州市江阳区房屋买卖合同的网签备案手续。三、四川嘉联房地产开发有限公司在约定的期限内为贺登宏、文龙琴办理泸州市江阳区的不动产登记手续。案件受理费适用简易程序审理减半收取100元，由四川嘉联房地产开发有限公司承担，嘉联房地产公司于判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于被上诉人贺登宏、文龙琴是否已经实际支付合同约定购房款的问题。本院经审查认为，根据被上诉人贺登宏、文龙琴提供的被上诉人嘉联房地产公司出具的收款收据，收款日期虽为2013年1月15日，载明为借款，但收款收据上写明了房号，与事后的房款收据上房号以及《商品房买卖合同》上的房号一致，可以认定嘉联房地产公司仅系以借款名义收取购房款，贺登宏、文龙琴缴纳的实际为购房款。被上诉人嘉联房地产公司与被上诉人贺登宏、文龙琴均陈述双方在缴纳房款时，被上诉人嘉联房地产公司还没有取得“嘉联·山地名宅”项目的商品房预售许可证，被上诉人嘉联房地产公司便以借款名义预收购房款，符合房地产开发行业惯例。在嘉联房地产公司与被上诉人贺登宏、文龙琴签订的《商品房买卖合同》中的约定，被上诉人贺登宏、文龙琴待网签备案手续完善后，按照合同约定办理按揭贷款手续，支付剩余房款。本院二审查明：2014年初，嘉联房地产公司开发的“嘉联·山地名宅”项目因资金困难，向案外人乐山市商业银行自贡分行提出贷款申请，并书面报告了“嘉联·山地名宅”项目的基本情况，项目共计16幢可售住宅套数为504套，已经销售301套和未售房203套，该情况已经写入乐山市商业银行自贡分行向公司金融部提交的《四川嘉联房地产开发有限公司8000万房地产开发贷款预审报告》中，在乐山市商业银行自贡分行审贷会决议和乐山市商业银行风险管理委员会提出的专业意见书中，明确要求制定分期还款计划，当销售回款达到1540万元时，超过1540万元的金额应按不低于90%的比例来归还项目贷款，抵押的在建工程需对外销售时，分行应加强审核和把关，根据销售回款情况严格按合同约定归还贷款，密切关注销售进度和回款情况等。此后，乐山市商业银行自贡分行委托渤海信托公司向嘉联房地产公司发放贷款，并办理该项目在建工程抵押登记，登记抵押权人为渤海信托公司。本院二审查明的其余事实与一审法院查明事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，双方当事人对被上诉人贺登宏、文龙琴与被上诉人嘉联房地产公司签订《商品房买卖合同》、被上诉人嘉联房地产公司出具了收款收据、渤海信托公司对诉争商品房已办理在建工程抵押登记的事实无争议，本案争议的焦点为：一、上诉人渤海信托公司是否系本案适格主体；二、一审法院对本案是否具有管辖权；三、被上诉人贺登宏、文龙琴对其购买诉争商品房的相关权益是否优先于上诉人渤海信托公司对诉争商品房享有的抵押权。关于上诉人渤海信托公司是否系本案适格主体的问题。本院认为，本案虽然系商品房买卖合同纠纷，虽然上诉人渤海信托公司不是商品房买卖合同当事人，但由于上诉人渤海信托公司对诉争商品房已经办理在建工程抵押登记，对诉争商品房享有抵押权，被上诉人贺登宏、文龙琴起诉要求确认其购买诉争商品房的相关权益优先于上诉人渤海信托公司享有的抵押权，本案处理结果与上诉人渤海信托公司具有法律上的利害关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，被上诉人贺登宏、文龙琴将上诉人渤海信托公司列为本案第三人，符合法律规定，故上诉人渤海信托公司有关其主体不适格的上诉理由不成立。关于一审法院对本案是否具有管辖权的问题。本院认为，虽然根据上诉人渤海信托公司的财产保全申请，本院在另案中对包括诉争商品房在内的房屋进行了查封，但本案被上诉人贺登宏、文龙琴作为诉争商品房的购房人，要求确认其购房相关权益优先于上诉人渤海信托公司对诉争商品房享有的抵押权，并办理网签和过户登记手续，并不是对本院另案查封诉争商品房提出异议，一审法院受理本案，不违反级别管辖和专属管辖相关规定。此外，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条之规定，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出，上诉人渤海信托公司在提交答辩状期间，并没有向一审法院提出管辖异议，视为一审法院有管辖权，故上诉人渤海信托公司有关一审法院对本案不享有管辖权的上诉理由不成立。关于被上诉人贺登宏、文龙琴对其购买诉争商品房的相关权益是否优先于上诉人渤海信托公司对诉争商品享有抵押权的问题。本院认为，被上诉人贺登宏、文龙琴对其购买诉争商品房的相关权益优先于上诉人渤海信托公司对诉争商品享有的抵押权，理由如下：首先，被上诉人贺登宏、文龙琴作为普通购房消费者与被上诉人嘉联房地产公司与贺登宏、文龙琴签订《商品房认购协议书》并支付首付款230080元时，上诉人渤海信托公司并没有与被上诉人嘉联房地产公司签订《信托贷款合同》并办理在建工程抵押登记。其次，在上诉人渤海信托公司向被上诉人嘉联房地产公司发放贷款前，接受贷款申请的案外人乐山市商业银行自贡分行已经按照贷款程序要求对“嘉联·山地名宅”小区是否具备贷款条件进行过调查论证，上诉人渤海信托公司在明知“嘉联·山地名宅”小区301套商品房已经预售的情况下，仍然将该项目504套商品房全部办理在建工程抵押登记，导致被上诉人贺登宏、文龙琴所购商品房无法办理网签登记和所有权转移登记，明显损害了被上诉人贺登宏、文龙琴作为普通购房消费者的合法权益。再次，被上诉人贺登宏、文龙琴在支付被上诉人嘉联房地产公司其余合同约定的购房款、办证费用和维修基金时，被上诉人嘉联房地产公司已经取得了诉争商品房的商品房预售许可证，且商品房预售许可证上并无权利限制情况记载，被上诉人嘉联房地产公司依法可以对外销售诉争商品房。因此，在被上诉人贺登宏、文龙琴作为普通购房消费者按照正常的购房程序向被上诉人嘉联房地产公司购买诉争商品房、支付购房款并占有诉争商品房的情况下，被上诉人贺登宏、文龙琴作为普通购房消费者对诉争商品房享有的相关合法权利依法应当受到法律保护，一审法院依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，判决被上诉人贺登宏、文龙琴作为普通购房消费者对购买诉争商品房的相关权益优先于上诉人渤海信托公司对诉争商品房的抵押权，同时判决被上诉人嘉联房地产公司办理网签备案手续以及不动产登记手续，符合法律规定，依法应予维持，上诉人渤海信托公司有关被上诉人贺登宏、文龙琴对诉争商品房享有债权请求权不能优先于抵押权的上诉理由不能成立。综上，上诉人渤海信托公司的上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人渤海国际信托股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 春代理审判员  张晓余代理审判员  刘 静二〇一六年十二月二十日书 记 员  邓 琳