江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终5126号上诉人（原审被告）：太仓东海水产品中心市场投资有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇东海村，组织机构代码66133484-1。法定代表人：项志耀，总经理。委托诉讼代理人：项荣磊，上海市国雄律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张玲君，女，1956年3月24日生，汉族，住上海市普陀区。上诉人太仓东海水产品中心市场投资有限公司（以下简称东海公司）因与被上诉人张玲君商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2015）太民初字第01185号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人东海公司上诉请求：1、请求二审法院依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、太仓市建设工程质量监督站出具的回复，其不能作为认定房屋质量问题严重影响正常居住使用的依据。原审法院认定房屋质量缺陷影响房屋的正常居住使用属于主观臆断。被上诉人主张的房屋质量问题并非房屋主体结构质量问题，涉案房屋的漏水瑕疵不符合法定解除条件，合同不应解除。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，被上诉人于2015年8月5日向法院起诉，已经超过了一年的除斥期间，不能行使合同解除权。被上诉人张玲君辩称,服从原审判决第一至四项，不服从原审判决第五项的内容。原审原告张玲君向一审法院起诉请求：一、解除原审原、被告签订的商品房买卖合同；二、原审被告返还购房款159000元，并赔偿损失（以159000元为基数，按银行同期贷款利率的1.5倍自付款之日起计算至实际履行之日）；三、确认原审原、被告签订的商品房买卖合同中第九条、第十一条、附件四中的第六条以及第十六条中关于质量保证的内容无效；四、要求原审被告提供《非住宅商品房屋质量保证书》以及涉案房屋竣工以来的维修记录。五、本案诉讼费用由原审被告承担。一审法院认定事实：2013年4月24日，原审原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由原审原告购买原审被告开发的位于太仓市浏河镇东海路太仓华东水产品交易中心2幢637室商品房，建筑面积为33.64m2，房屋总价款为15900元，双方约定于2013年8月31日前交房。合同第九条约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，由双方协商解决”。第十一条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：参照合同条款，出卖人发出通知的交房时间视为房屋交付日期且该交付日期视为甲方已将合同约定的房屋交付乙方，同时视为乙方对合同约定的房屋及装修验收合格。买受人逾期办理交房手续造成的一切损失由买受人承担”。第十六条约定，“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担”。附件四中的第六条约定，“买受人所提供的办理按揭贷款的资料应真实有效，如因提供虚假资料导致银行不同意买受人购房贷款申请导致买受方无法按照本合同第六条第3款约定的期限支付相应房价款的，买受人应按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任”。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原审原告于2013年4月24日支付84000元，于同年5月7日支付75000元，合计15900元。2013年6月起，原审原告发现房屋存在多处渗漏水情形，遂找原审被告进行交涉；原审被告也对房屋进行了数次维修。2015年8月17日，原审原告向太仓市建设工程质量监督站反映涉案房屋存有质量缺陷，房屋屋顶及墙面存有漏水情况，经历2年都无法修复。同年8月19日下午，该站工作人员会同建设单位有关人员对反映情况进行了查看，发现该房屋西向及南向外墙内墙面存有多处渗漏迹象，渗漏处涂层呈现起皮、脱落状；房屋卫生间隔墙上方屋面处亦存在渗漏情况，渗漏影响处饰面涂层局部已经霉变、脱落，卫生间墙面踢脚线及天棚处也发现渗漏迹象。另发现该楼层的走廊及晾衣间墙面各存有渗漏情况一处。上述查看的结果与原审原告反映的主要情况基本一致，且该质量缺陷已经影响房屋的正常使用功能。该站于8月20日向原审被告出具回复函一份，要求其接此通知后，会同相关责任单位对上述问题进行全面检查并做好沟通、解释工作。对检查发现的质量问题应在一周内制定好解决方案并及时进行有效修补，确保房屋的正常使用功能。对于该房屋的维修情况，原审原告陈述，涉案房屋在2013年6月、2015年7月曾出现严重漏水情形，2014年漏水情况好一点。其曾于2013年6月、10月，2014年3月、4月、5月，2015年6月、7月通过短信方式与原审被告处工作人员联系，要求原审被告对房屋进行维修整改。原审被告陈述在2013年6、7月对涉案房屋进行过维修，2014年维修过两次，原审原告起诉后原审被告还对屋面进行了维修。为核实该房屋维修情况及现状，2016年3月30日，原审法院会同原、原审被告至涉案房屋内进行查看，发现该房屋西向及南向墙内墙面存有多处渗漏迹象，渗漏处涂层呈现起皮、脱落状；房屋卫生间隔墙上方屋面处亦存在渗漏情况，渗漏影响处饰面涂层局部经粉刷后，仍有脱落情况。经询问，原审被告处工程部经理顾春健向原审法院陈述：该房屋于2013年8月开始维修，室内共维修过三次，在渗漏部位将涂料层、粉刷层铲了，重作了涂料层、粉刷层；屋面共维修了两次，有一次是在原审原告向太仓市建设工程质量监督站投诉后，两次均是在屋面可能渗漏部位的防水进行铲除，并重新铺贴。关于房屋交付时间，原审原告陈述，2013年的时候，我要房屋钥匙只要到物业或原审被告处去拿，2014年春节后钥匙基本一直在我处；原审被告陈述，房屋在2013年5月时已交付给了原审原告。另，原审原告在涉案房屋内放置了晾衣架、椅子等生活用品。上述事实，有原审原告提供的商品房买卖合同、购房发票、收据、太仓市建设工程质量监督站出具的回复、原审法院制作的调查笔录及原审原、被告的陈述等证据证明。一审法院认为，原审原告张玲君与原审被告东海公司签订的《商品房买卖合同》，由原审被告将位于太仓市浏河镇东海路太仓华东水产品交易中心2幢637室商品房出售给原审原告，该合同系双方真实意思的表示，合法有效，原审原、被告均应按约履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，涉案房屋多处存在渗漏水现象，虽经原审被告多次维修，但至2015年8月20日，经太仓市建设工程质量监督站实地查看，该房屋仍存在西向及南向墙内墙面存有多处渗漏迹象，渗漏处涂层呈现起皮、脱落状；房屋卫生间隔墙上方屋面处亦存在渗漏情况，饰面涂层局部经粉刷后，仍有起皮、脱落情况，上述质量缺陷已经影响房屋的正常使用。虽原审被告陈述在此后其对涉案房屋的屋面防水层进行了维修，但至2016年3月30日原审法院实地查看时，该房屋仍存在西向及南向墙内墙面存有多处渗漏迹象，渗漏处涂层呈现起皮、脱落状；房屋卫生间隔墙上方屋面处亦存在渗漏情况，渗漏影响处饰面涂层局部已经霉变、脱落，该房屋仍存在西向及南向墙内墙面存有多处渗漏迹象，渗漏处涂层呈现起皮、脱落状；房屋卫生间隔墙上方屋面处亦存在渗漏情况，渗漏影响处饰面涂层局部已经霉变、脱落现象，上述质量缺陷可以认定影响房屋的正常居住使用，原审原告要求解除合同的请求，符合法律规定，原审法院予以支持。合同解除后，原审原告应将房屋腾退返还给原审被告。原审原告已支付的购房款159000元，原审被告亦应予以返还。对原审原告主张的损失（以159000元为基数，按银行同期贷款利率的1.5倍自付款之日起计算至实际履行之日），由于涉案质量缺陷影响房屋的正常居住使用，且该房屋买卖合同已被原审法院解除，故原审被告应赔偿原审原告损失，损失额以原审原告已付款房款按银行同期贷款利率的1.3倍自付款之日起计算至实际履行之日为宜。对于原审原告主张确认原审原、被告签订的商品房买卖合同第九条、第十一条、附件四中的第六条以及第十六条中关于质量保证的内容无效的诉讼请求，原审法院认为,双方签订的商品房买卖合同系太仓市住房和城乡建设局提供的示范文本，相关内容系双方真实意思表示，不存在欺诈或违反法律规定的情形，且原审原告未就其主张提供相应证据，故对原审原告该项诉讼请求，原审法院不予支持。对于原审原告要求原审被告交付《非住宅商品房屋质量保证书》以及涉案房屋竣工以来的维修记录的请求，因原审原告主张解除商品房买卖合同的诉讼请求原审法院已予以支持，《非住宅商品房屋质量保证书》以及涉案房屋竣工以来的维修记录已无交付必要，故对原审原告该项诉讼请求，原审法院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，一审法院判决：一、解除原审原告张玲君与原审被告太仓东海水产品中心市场投资有限公司于2013年4月24日签订的《商品房买卖合同》。二、原审被告太仓东海水产品中心市场投资有限公司于本判决生效后10日内向原审原告返还购房款159000元。三、原审原告张玲君于本判决生效之日起10日内将位于太仓市浏河镇东海路太仓华东水产品交易中心2幢637室房屋腾退返还给原审被告。四、原审被告太仓东海水产品中心市场投资有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原审原告张玲君损失（按银行同期同类贷款利率的1.3倍，其中84000元自2013年4月24日起算，75000元自2013年5月7日起算，均计算至实际履行之日止）。五、驳回原审原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3480元，保全费1520元，合计5000元，由原审原告张玲君负担160元，原审被告太仓东海水产品中心市场投资有限公司负担4840元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，涉案房屋多处存在渗漏水现象，虽经上诉人多次维修，但直至2015年8月20日，经太仓市建设工程质量监督站实地查看，该房屋仍存在西向及南向墙内墙面存有多处渗漏迹象，渗漏处涂层呈现起皮、脱落状；房屋卫生间隔墙上方屋面处亦存在渗漏情况，饰面涂层局部经粉刷后，仍有起皮、脱落情况，上述房屋质量缺陷已经影响涉案房屋的正常使用。虽上诉人陈述在此后其对涉案房屋的屋面防水层进行了维修，但至2016年3月30日原审法院实地查看时，该房屋仍存在西向及南向墙内墙面存有多处渗漏迹象，渗漏处涂层呈现起皮、脱落状；房屋卫生间隔墙上方屋面处亦存在渗漏情况，渗漏影响处饰面涂层局部已经霉变、脱落现象。上述房屋质量缺陷足以影响涉案房屋的正常居住使用，被上诉人要求解除合同的请求，符合法律的规定，原审法院予以支持并无不当；原审法院并未适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定判决双方解除合同，上诉人认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，被上诉人已经超过了一年的除斥期间，不能行使合同解除权的上诉理由，无事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3480元，由上诉人太仓东海水产品中心市场投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄文杰审判员  郑 雄审判员  周 红二〇一六年十二月五日书记员  杨颖颖