江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0582民初2605号原告：汪世红。委托诉讼代理人：ＸＸ祥，江苏格致律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈璐璐，江苏格致律师事务所律师。被告：塘桥镇金村经济合作社。负责人：殷建刚，该合作社书记。委托诉讼代理人：庞建宇，张家港市塘桥法律服务所法律工作者。原告汪世红与被告塘桥镇金村经济合作社（以下简称金村经济合作社）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月4日立案后，依法由审判员李军适用简易程序于2016年5月10日公开开庭进行了审理，原告汪世红的委托诉讼代理人ＸＸ祥、被告金村经济合作社的委托诉讼代理人庞建宇到庭参加了诉讼。后本院组成合议庭，于2016年12月16日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告汪世红及其委托诉讼代理人ＸＸ祥、被告金村经济合作社的委托诉讼代理人庞建宇出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汪世红诉称，2011年间，被告在张家港市塘桥镇金村村的土地范围内开发房产，建造房屋，对外出售。经人介绍，被告与原告口头约定，被告将筹建中的金村苑**排*号卖给原告，约定房屋价格为35万元。原告按照被告要求先支付房款10万元。2013年3月13日，被告声称房屋已经造好，要求原告支付全部房款。原告即向被告共支付了全部房款35万元，被告向原告出具了购房款收据。原告支付房款后，被告未能按时交付房屋。之后，原告一直要求被告交付房屋，而被告以种种理由至今不向原告交付房屋。现已知被告开发并对外出售的房屋，未经有关部门批准，不能合法销售。原告买房后不能领取房屋产权证，日后不能进行房产交易。且被告拒绝交付房屋。原告认为，被告向原告出具的购房款收据，具有房屋买卖合同特征，应视为是原、被告签订的房屋买卖合同。现原告不能实现合同目的，且因被告过错而造成合同不能履行，给原告造成经济损失。故诉至法院：1、判决解除原、被告房屋买卖合同；2、判决被告返还原告购房款35万元，支付利息99611.82元，合计449611.82元；3、本案诉讼费由被告承担。被告金村经济合作社辩称：1、我方作为本案被告主体不适格，请求驳回原告的起诉。金村苑小区房屋的开发建设，具体实施单位是塘桥镇金村村民委员会（以下简称金村村委会）。对诸如公告公示、签订代建房屋定购户协议书、房款收取、房屋交付等全部事项，主体始终是金村村委会。我方只是金村村委会指定的代行收款部门，并非实施主体，故仅凭交款凭证将我方列为被告主体不适格。2、我方与原告之间并不存在房屋买卖合同关系。我方与原告并无签订过任何代建房屋定购户协议书。金村苑安置小区仅是对本村符合宅基地出宅归并条件和已向金村村委会交付代建房预付款的农户进行安置。对符合条件的农户，必须缴清房款、拆除老房才能得到新房，其性质是拆旧建新。享受35万元一套（连体房）房价的必须符合上述条件。原告并非金村村民，根本不具备进入金村苑安置小区的条件，不可能与金村村委会签订金村苑小区代建房屋定购户协议。针对不特定对象的房屋买卖合同，只适用于金村苑小区市场化运作（商品房购买）一块，其当时价格为单体130万元/套，连体110万元/套。既然双方之间并不存在房屋买卖合同关系，解除房屋买卖合同的诉请就无从谈起。3、房款结算凭证无法视为、等同为房屋买卖合同。除如前所述进入金村苑安置小区的准入条件外，对实际操作必须经过公告、申请、审核批准、签订合同、农户承诺、缴清房款、拆除老房、交付新房等一套规定程序，缴付房款只是其中一个环节，结算凭证只是某户缴款的凭证，无法视为或替代双方必须签订的合同。本案中，符合出宅归并条件的为金村村11组村民易建忠，申请出宅归并、签订归并定购协议、承诺人、拆除老房、得到新房（原定为**排*号，后移位为*排*号）均为易建忠，从未出现过原告名字。原告缴纳房款的行为，属于为易建忠代缴的性质。因此，该收款凭证，仅能证明原告代易建忠缴付房款的事实，不能证明金村村委会与原告之间存在房屋买卖合同关系。4、金村村委会与易建忠所签订的金村苑小区代建房屋定购户协议书已履行完毕，不存在未交付房屋及返还购买款的问题。根据金村村委会与易建忠所签订的协议书，金村村委会已在2013年4月2日将连体*排*号新房钥匙交付给易建忠，至此双方履行完毕，不存在金村村委会未交付房屋的事实。如果原告认为自己是实际出资人，应当向易建忠主张，与被告及金村村委会无关。综上，请求驳回原告的起诉或诉讼请求。经审理查明，2011年12月24日，汪世红向金村经济合作社缴纳10万元小区代建房预收款。金村经济合作社出具收据一份，其上写明：交款单位为汪世红，收款事由为小区代建房预收款**排*号。2013年3月13日，汪世红向金村经济合作社缴纳238932元，加上2011年12月24日其预缴的10万元及利息11068元，合计35万元。金村经济合作社出具收据一份，其上写明：交款单位为汪世红，收款内容为金村苑归并户房款联体*排*号。上述事实，有收据及庭审笔录等证据予以证实。审理中，被告为支持其抗辩主张，提供：1、塘桥镇人民政府办公会议纪要【2012】17号，其中，一、基本情况。为安置妙丰公路及走马塘工程拆迁户，金村村委自2009年10月开工建设了金村苑安置小区。为解决安置小区资金平衡问题，金村村委采取预收农户代建房预付款（预收约30万元/户）的方式与农户定好价格、定好位置、定好预付款。二、关于社会稳定问题。考虑到上述方案出台后有可能产生社会不稳定因素，金村村委必须严格按规范程序操作，提前做好相关准备工作，同时成立审核、监督、维稳、市场化运作工作小组。2、申请户主为易建忠的塘桥镇金村农户申请出宅归并审核表，在该审核表“村初审意见”一栏中，有金村村委会盖章并签署审核通过意见。3、金村苑小区代建房屋定购户协议书（一），其上写明：甲方：金村村民委员会，乙方：金村村11组村民易建忠，丙方：塘桥镇村镇建设管理服务中心。协议主要内容为：乙方自愿按规定期限将旧房拆除（不评估、不补偿），经甲方确认旧房拆除后，向甲方交清房屋安置价，后甲方将安置房交给乙方，并将预付款利息按年利率10%结算给乙方。乙方如遇原定房编号在政府市场化运作区域的应按甲、丙方有关规定协商确定或重新抽签选号。甲方负责对金村苑小区的定购安置房在二年内办理好农民宅基地土地证和房产证。4、易建忠向塘桥镇人民政府、金村村委出具的有关确认所购代建房为拆旧建新的性质、在规定期限内自愿拆除旧房、将旧房土地证、房产证上交镇职能部门等的承诺书。5、2013年4月2日，金村村委会出具的易建忠房款于2013年4月2日结清，发放连体*排*号钥匙的证明。原告质证认为，对证据1的真实性无异议。但会议纪要的内容是相关区域拆迁安置方面的指导意见，与原、被告之间的房屋买卖没有关系。原告在向被告交付房款时根本不知道塘桥镇人民政府有此指导意见，原告是得知被告对外出售房屋的信息后去预交的房款，后因被告房屋要涨价，原告不能接受，才要求退还房款，为此原告提起诉讼。另外，会议纪要发布时间是2012年12月5日，而原告向被告交第一笔款10万元的时间是2011年12月24日，比会议纪要发布时间早一年，所以原、被告之间的纠纷不属于会议纪要所涉的范围。证据2-5均是被告与易建忠之间有关拆迁安置方面的情况，与原告没有任何关联，与本案无关。争议焦点：原、被告之间是否存在房屋买卖合同关系。原告认为，原、被告之间存在房屋买卖合同关系。双方虽然没有签订正式的书面房屋买卖合同，但根据口头约定及被告出具的专用票据载明的事项是房款，两份收据上有房屋价款、房屋地理位置，具有了合同的基本形式和特征。房屋建成后，由于被告对房屋涨价，收据上所标明的房屋提价为100万元，因原告不能接受，故没有继续支付房款。被告认为：1、金村苑小区建设具体实施单位始终是金村村委会，这与出宅归并户签订的协议及办公会议纪要都是一致的。2、金村经济合作社不是房屋出卖方，它只是按照金村村委会的委托指派代开了收款收据，而该收款收据无法视为房屋买卖合同。能够进入金村苑小区的住户必须经过审核批准、订立合同、农户承诺、交清房款、拆除老房及交付新房等一套规定程序，交付房款只是其中一个环节，无法视为或替代双方必须签订的合同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告汪世红主张与被告金村经济合作社存在房屋买卖合同关系，但仅凭原告提供的两份收款收据并不能证明原告的主张，且根据被告提供政府办公会议纪要、农户申请出宅归并审核表、代建房屋定购户协议书、款项结清及钥匙发放证明等显示，金村苑安置小区代建房的开发建设、签订协议、房款收取、房屋交付等的实施主体均为金村村委会，被告金村经济合作社并非涉案房屋买卖合同的相对方。原告据此要求与被告解除房屋买卖合同，返还购房款及利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十六条之规定，判决如下：驳回原告汪世红的诉讼请求。案件受理费8044元，由原告汪世红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行，户名：苏州市中级人民法院，账号：10×××76。审 判 长  许 跃人民陪审员  张萍华人民陪审员  孙 霞二〇一六年十二月十七日书 记 员  徐美春