安徽省宣城市宣州区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖1802民初2860号原告：杨廷勇，男，住安徽省宣城市宣州区。委托代理人：王志昕，安徽杰灵律师事务所律师。委托代理人：刘津晶，安徽杰灵律师事务所律师。被告：胡国太，男，住安徽省宁国市。被告：方如秋，女，住安徽省宁国市。上述两被告共同委托的代理人：凤良俊，安徽周振华律师事务所律师。原告杨廷勇诉被告胡国太、方如秋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月4日、10月21日公开开庭进行了审理。原告杨廷勇及委托代理人王志昕、刘津晶，被告胡国太、方如秋共同委托的代理人凤良俊到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称：两被告系夫妻关系。2013年1月28日，被告胡国太与原告杨廷勇签订一份房屋租赁合同。双方约定“一、原告将个人所有的民族商城路口28号一、二两层房屋出租给乙方使用；二、租期自2013年2月18日至2018年2月17日止，租金为36万元每年，第二年租金为39万元，以后每年租金为上年租金基础上递增四万元。租金先付后用，租金于每一年度租期届满前一个月即各年元月18日前支付…五、双方必须恪守合同，一方违约而向对方支付违约金人民币十万元整”。2016年元月18日，两被告应给付2016年2月18日至2017年2月17日的房租47万元；但两被告仅于2016年2月18日支付20万元，余欠27万元未给付。被告胡国太的行为构成严重违约，应当给付原告违约金10万元。原告多次催要，并于2016年6月2日向被告胡国太邮寄了关于给付房屋租金及违约金的意见函，要求被告于三日内立即支付，但被告置之不理。诉讼中因被告胡国太无继续履行合同的意愿，原告只能将涉案房屋另行出租给他人，租期三年，自2016年8月22日至2019年8月21日，年租金为24万元。被告单方解除租赁合同后，给原告造成了租金损失431311.47元（从2016年2月18日到2016年8月22日共212天，房租是47万元一年标准计算租赁费用，实际被告支付了20万元，余下没有交付，剩下的是2016年8月22日到2017年2月17日减少了93260元，2017年2月18日到2018年2月17日少收了27万元，总共431311.47元）。现请求判令：1、两被告赔偿原告损失431311.47元；2、两被告支付原告违约金10万元；3、本案诉讼费用由两被告承担。原告为证明自己的主张，向本院举证如下：1、原告居民身份证复印件1份，证明原告主体身份。2、被告居民身份证复印件2份、公司企业登记信息证复印件1份，证明被告主体身份，两被告系夫妻关系，共同租赁房屋经营公司，是食品公司的两位股东，该租赁房屋是用于家庭生活经营的，起诉第二被告是有相关的法律依据。3、租赁协议、房地产权证复印件各1份，证明原告有处分涉案房屋的权利及双方2013年2月18日签订了协议。根据约定2016年2月至2017年2月租金为47万元，双方必须遵守合同；如违约，违约金为10万元整。4、《关于立即支付房屋租金及违约金的意见函》复印件1份，证明原告曾经向被告发函催交租金及违约金的事实，租金应当以实际所欠的27万元为准。5、《房屋租赁协议》一份，证明由于被告单方解除合同，原告为了避免损失的扩大，将案涉房屋另行出租给案外人，租金是24万元一年，按照与被告签订的合同的租金是40多万元，现在租金变少了，被告给原告造成了损失。两被告辩称：一、本案房屋租赁协议的当事人是原告与被告胡国太，被告方如秋不是合同当事人，依据合同相对性原则，对被告方如秋的诉讼请求不能成立，请求法院予以驳回。二、被告方2016年6月份向原告发函要求解除租赁协议，本案的协议已经解除；被告已经支付租金20万元，房租请求法院按照实际使用期间予以结算；被告胡国太还预付押金2万元，如果被告违约，该款项应当计算并予以扣除。三、原告主张的损害赔偿与违约金属于重复请求，依法不应支持。即便被告违约，原告所诉违约金10万元过高，请求法院予以减少。四、关于年租金的标准，原告已经进行了变更。原告主张的2016年至2017年间的年租金应按原告催缴租赁费函中自认的43万元计算，而不应按原合同中约定的47万元计算；之后一年的年租金亦应予以调整。五、损失的预见应当以合同订立时违约方实际知道或应当知道的情况来确定。原告起诉超过10万元违约金以上的可得利益损失均属于被告胡国太签订合同时所不能预见。两被告为支持自己的辩解，向本院举证如下：1、《要求解除租赁协议的函》、顺丰快递单据、顺丰快递送达流水网上截图，证明被告胡国太2016年6月14日将该份函寄给了原告，且原告已经签收。2、付款凭证复印件1份，证明被告支付了20万元房租。3、原、被告短消息记录打印件1份，证明2016年6月13日原告就已经知道被告已经从涉案房屋搬走了。经庭审质证，两被告对原告所举证据1的“三性”无异议。认为原告所举证据2是真实的，但对取得的来源方式有异议，应该是拿手机在公安系统里拍摄的，对公司企业登记信息证无异议，但认为与本案无关。原告提交该证据拟证明债务发生在夫妻共同生活期间，公司经营收入用于生活开支，但是本案是房屋租赁合同纠纷，只对租赁合同进行审查；本案是否属于夫妻债务关系不属于本案审查范围内。对原告所举证据3的“三性”无异议。对证据4的真实性无异议，但认为证据上面的租金金额与签订合同上的金额是不一致的，2016年元月份双方当时谈话按照上年房租43万元核算，关于租金的条款已经进行了变更。对证据5的“三性”有异议，理由是：一、该份证据是书证，是原告与案外人形成的，案外人应该出庭作证；二、该证据约定年租金24万元，且每年的租金都没有变化，是否目前市场价格?原告与案外人是否存在恶意压低房租的可能?未来3年的租金是不确定的因素，此协议确定未来的价格损失,没有充分依据,不能达到其证明目的。原告对被告所举证据1的真实性无意见，认为解除合同的函自己收到了，因为是被告单方行使的解除权，未得到本人的认可，该函当时对原告不发生法律效力；对被告所举证据2，认为这一年房租只收到了20万元；对被告所举证据3，认为2016年6月13日搬走的事情不是被告自己通知原告的，而是认识原告的人看见被告连夜搬走了，告诉原告的，信息也是原告发的。根据证据的真实性、合法性、关联性，结合当事人的质证意见，本院对原、被告所举证据认证如下：因两被告对原告所举证据1、3的“三性”无异议，本院对原告所举证据1、3予以认定。因两被告对原告所举证据2的真实性无异议，但认为其中的企业登记信息与本案无关，本院审查认为该企业登记信息与本案不具有关联性，本院对原告所举证据2中的两被告身份信息予以认定，对该企业登记信息不予认定。因两被告对原告所举证据4的真实性无异议，未对关联性、合法性提出异议，本院对原告所举证据4予以认定。因两被告对原告所举证据5的“三性”有异议，认为该份证据是书证，案外人应该出庭作证；另认为未来3年的租金是不确定因素，此协议确定未来的价格损失,没有充分依据。本院审查认为该份证据并非案外人出具的证明，合同相对人并非属于应该出庭的证人；原告与合同相对人约定年租金24万元，系当事人的合意，被告未申请对未来市场价格进行鉴定，亦未举出相反的证明予以推翻，本院对原告所举证据5予以认定。因原告对被告所举证据1、2、3的“三性”未提出异议，本院对被告所举证据均予以认定。根据上述认定的证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明事实如下：2013年1月28日，被告胡国太与原告杨廷勇签订一份房屋租赁合同。双方约定“一、原告将个人所有的民族商城路口28号一、二两层房屋出租给乙方使用；二、租期自2013年2月18日至2018年2月17日止，租金为36万元每年，第二年租金为39万元，以后每年租金为上年租金基础上递增四万元。租金先付后用，租金于每一年度租期届满前一个月即各年元月18日前支付…五、双方必须恪守合同，一方违约而向对方支付违约金人民币十万元整”。2016年元月18日，两被告应给付2016年2月18日至2017年2月17日的房租47万元.2016年2月18日,被告胡国太通过银行转账支付原告租金20万元，余欠27万元未给付。2016年5月23日，原告发短信给被告。言明“胡总，请支付余欠的房租”。2016年6月2日,原告多次催要租金后，向被告胡国太邮寄了《关于给付房屋租金及违约金的意见函》。该函言明“自2016年元月18日前应支付该年度租金人民币肆拾叁万元(￥430000.00)，余欠贰拾叁万元至今未付.经本人数次催要,均未履行。你方已构成严重违约,应当承担违约责任。现本人郑重书面通知如下：请三日内将余欠租金人民币贰拾叁万元及违约金人民币壹拾万元，合计人民币叁拾叁万元支付给本人”。2016年6月7日，原告再次发短信给被告。言明“胡总好，关于你拖欠的房租事宜，本人致书面通知于你，你至今置之不理，本人无法理解。现再次通知你，请立即将拖欠的房租23万元及10万元逾期付款违约金合计33万元支付。如果你不能守约，一切法律后果你自行承担。恕不再另行通告”。2016年6月13日，被告胡国太将自己在涉案房屋内的财产搬出。原告知悉该情况后，再次发送短信给被告。言明“你以为晚上搬走就可以一走了之吗？一切不守合同和信用的违约行为都会承担法律的后果。每个人对自己的行为都不应该后悔！”2016年6月14日，被告收到原告邮寄的《关于给付房屋租金及违约金的意见函》后，向原告邮寄一份《要求解除租赁协议的函》。该函言明“…2015年底我家属检查出患有卵巢癌症，已到晚期，现需要治疗，因此我无力再继续经营蛋糕房。我现特致函于您，要求从2016年6月16日起与您解除《租赁协议》，请您收到函2日内与我办理房屋交接手续，并将房屋另行出租。2016年度的房租我已支付至2016年8月，对多交的房租请您与我结算”。6月16日，被告胡国太派自己公司的员工将涉案房屋钥匙送到原告的办公室。2016年6月14日，原告以胡国太、方如秋为被告向本院提起诉讼，请求：1、支付房屋租金27万元及违约金10万元；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告与案外人刘保家于2016年8月22日签订一份《房屋租赁协议》，将涉案房屋出租给刘保家。该合同约定“租期为3年，自2016年8月22日至2019年8月21日，年租金为24万元”。原告遂变更诉讼请求，要求两被告：1、两被告支付原告损失431311.47元及违约金10万元；2、本案诉讼费用由两被告承担。诉讼中，本院应原告的申请，裁定查封了被告胡国太、方如秋所有的位于安徽省宁国市西津办事处宁国花园初阳苑14幢606室及位于安徽省宁国市锦苑广场12幢203室各一套。另查：涉案房屋的所有权人为原告和张茜如。诉讼中，张茜如向本院表示关于涉案房屋的租赁、处置、诉讼及相关实质权利由原告杨廷勇来行使。两被告系夫妻关系。原告将房屋出租给被告胡国太时，收取押金2万元。被告胡国太要求解除合同后，原告未返还。诉讼中，要求原告予以冲抵其应负担的债务。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。合同签订后，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。关于被告给付租金是否违约的问题。2016年元月18日，按照合同约定，被告胡国太应当给付原告2016年2月18日至2017年2月17日的房租47万元。但被告胡国太至2016年2月18日才通过银行转账支付原告租金20万元，余欠27万元未给付，系违约行为。关于合同何时解除的问题。被告胡国太以被告方如秋患病，无力再继续经营为由，于2016年6月14日向原告邮寄一份《要求解除租赁协议的函》。6月15日，原告收到该函后，因该合同未约定单方解除合同的异议期限，未在通知到达之日起三个月内就合同是否应该解除向人民法院起诉，故合同自通知到达对方时解除。关于涉案房屋交付原告的时间问题。被告胡国太在未通知原告的情况下，于2016年6月13日将自己在涉案房屋内的财产搬出。次日向原告发出《要求解除租赁协议的函》，并要求原告与其及时办理房屋交接手续。并于6月16日派自己公司的员工将涉案房屋钥匙送到原告的办公室，原告对此亦未提出异议。故被告将涉案房屋交付原告的日期理解为2016年6月16日。关于被告解除合同后，给原告造成的损失问题。因被告单方提前解除合同，2016年6月16日，被告将涉案房屋交付原告后，给原告在合理的重新出租的时间内，及重新出租后至原合同约定的租赁履行期限2018年2月17日的时间内造成了房租损失。该损失应该由被告负担。关于损失的数额，2016年6月16日至重新出租前一日2016年8月21日的租金，按原告催交租金及违约金的意见函中确定的年租金43万元计算，即1178.08元/日（430000元/365日）。该期间损失为78931.36元（1178.08元/日×67日）。2016年8月22日至2017年2月17日的租金，原先租金43万元/年，现与他人所签合同年租金为24万元/年，差额为19万元。该期间租金差额为520.55元/日（190000元/365日），该期间损失为93699元（520.55元/日×180日）。2017年2月18日至2018年2月17日的年租金差额为23万元（47万元-24万元）。此间损失为23万元。原告的损失合计为402630.36（78931.36＋93699＋230000）元。被告胡国太2016年2月18日至2016年6月15日的租金为140191.52元（1178.08元/日×119日），其已实际交付20万元租金，余额部分59808.48元，可抵付其给原告造成的损失。扣除该59808.48元后，原告的损失还有342821.88元。被告胡国太签订合同时，预付2万元押金，诉讼中主张抵销，本案予以合并处理。故扣除该2万元现金后，原告的损失还有322821.88元。关于违约金与损失是否重复赔偿的问题。支付违约金和赔偿损失都是合同违约责任的主要形式。违约金具有补偿和处罚的双重属性，而赔偿损失主要是一种补偿性质的责任形式。合同法第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”该法条表明，虽然违约金的适用不以造成实际损失为前提，但最终违约金的金额的确定是以造成的实际损失为参考标准的。违约金属于对损害赔偿总额的预定。本案中，因被告先违约后又单方解除合同导致原告造成租金损失达40余万元，现原告已要求被告赔偿其损失，故本院对其再要求给付违约金的请求，不予支持。关于被告方如秋是否适格被告的问题。虽然涉案合同系原告杨廷勇与被告胡国太所签订，被告胡国太是合同的当事人；但该合同签订和履行期间，系两被告婚姻关系存续期间，因被告胡国太违约并单方解除该合同产生了债务，被告方如秋未能举证证明被告胡国太租赁涉案房屋经营的收入及债务属于被告胡国太个人所有、承担；故本案债务属于夫妻共同债务。原告要求两被告共同承担责任，符合相关法律规定。综上，原告请求中的合法部分，本院予以支持。被告辩称中的合理部分，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、被告胡国太、方如秋于本判决生效后十日内赔偿原告杨廷勇损失322821.88元。二、驳回原告杨廷勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9113元，保全费2370元，合计11483元，由原告杨廷勇负担2971元，被告胡国太、方如秋负担8512元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  骆玉生人民陪审员  刘晓萍人民陪审员  钟祥珠二〇一六年十二月九日书 记 员  王珍珍