广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1973民初5251号原告东莞市常平玖珑旅店，经营场所：东莞市常平镇。经营者邓建萍。委托代理人李苑芬，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托代理人谢妙芳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被告喻海铭（曾用名喻海明），男，汉族，1979年8月10日出生，住址：湖南省沅江市，委托代理人鲍文科，广东和业律师事务所律师。委托代理人高阳阳，广东和业律师事务所辅助人员。原告东莞市常平玖珑旅店诉被告喻海铭租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员李淑花适用简易程序进行审理，后依法转换为普通程序，并组成合议庭于2016年12月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谢妙芳,被告喻海铭及其委托代理人鲍文科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市常平玖珑旅店诉称，2012年11月19日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于东莞市常平镇木棆工业区一路2号右侧附楼商铺一、二层及一楼右侧车位5个出租给被告使用；商铺租赁期为八年，自2013年11月1日起至2020年10月31日止，第一年每月租金为23000元，第二年每月租金为25300元，后按每二年递增10%，被告应于每月10日前向原告交付当月租金；被告每年年底缴交综合管理费10000元给原告。合同签订后，原告依约将案涉租赁场地交付给被告使用，被告从2014年12月开始拖欠租金，原告于2015年9月26日向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》要求与被告解除租赁合同并缴清相关费用，但是被告一直未搬迁其物品也未支付相应的房租，直至2016年1月原告才收回房屋。原告请求判令：1、解除原、被告签订《商铺租赁合同》；2、被告支付原告租金202400元（具体包括2014年12月、2015年1月、2015年7月至12月租金）、电费82170元、管理费20000元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告喻海铭辩称，1、原告诉求的房租、水电费，没有事实和法律依据。2、原告在没有经过被告的同意直接将被告经营场所的员工赶走，查封被告的经营场所导致被告无法正常经营，造成被告的损失。被告将另案向原告主张相应的权利。3、被告委托代理人接受委托后向法院申请调查取证，因为具体的财务、报表均在经营场所内，代理人无法核实房屋、水电的欠收情况，希望双方可以进去将帐本取出进行核对。经审理查明，2008年10月16日，东莞市常平镇木棆股份经济联合社与林辉斌签订《租赁合同》，约定东莞市常平镇木棆股份经济联合社将位于木棆第一工业区，使用建筑面积为4395平方米，每平方米8元，围墙内所有空地无偿给林辉斌使用，该物业用地目前是工业用地，租给林辉斌作为商业用途；租赁期限15年，从2009年5月1日起至2024年4月30日止，2008年10月1日至2009年4月30日为装修期；林辉斌应付给东莞市常平镇木棆股份经济联合社每月租金35160元，另林辉斌在每年年底缴交当年的综合管理费20000元及12000元卫生费；租金每5年递增5%；租金每月支付一次，林辉斌应在每月10日前缴交当月租金给东莞市常平镇木棆股份经济联合社。2012年11月19日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于东莞市常平镇木棆工业区一路2号右侧附楼商铺一、二层，实用面积为1400平方米及一楼右侧车位5个，车位5个以原、被告双方约定黄线为界线；商铺租赁期为八年，自2012年11月1日起至2020年10月31日止；商铺装修期免收租金六个月，自2012年11月1日起至2013年4月30日为免租期；合同签订之日，被告向原告支付商铺租赁押金，押金为200000元，以原告开具收据为准；该商铺交付使用后所发生的水电费、电话费、煤气费、有线电视天线使用费等有关费用，由被告负责缴交，与原告无关；该商铺第一年每月租金23000元，第二年租金每月25300元，后按第二年递增10%计算，第2、3年每月租金25300元，第4、5年每月租金27830元，第6、7、8年每月租金30613元；被告必须在10号前缴交当月租金给原告，如果超过10号仍未能交纳租金，则每逾期一天按欠款项总额的0.5%向原告支付滞纳金，如逾期10日未能缴纳租金，原告有权责令被告停止营业，停水停电，按违约处理；被告在每年年底缴交综合管理费10000元给原告；租赁期间，所发生的水电费或其他费用，由被告自行按时缴付。2015年9月26日，原告出具《解除房屋租赁合同通知书》，主要内容为双方签订的租赁协议自本通知发出之日（2015年9月26日）起正式解除；请被告在2015年9月29日前将房屋退回给原告，届时如被告不按时搬走，原告将强行收回房屋并进行清理，由此造成的损失由被告自行承担；被告仍需承担房屋实际退还之日前所有费用，包括租金、水电费等一切费用；被告退回房子时应保证房内水、电等设施正常使用，且不得损坏房屋内原有设施和非被告装修部分，若有损坏，被告需照价赔偿。被告确认收到上述通知书。2016年4月26日，村村民委员会出具证明，证明林辉斌在2008年10月16日向村村民委员会承租位于木棆第一工业区，使用建筑面积为4395平方米土地，租赁期为15年，林辉斌是原告的实际投资人之一，原告将上述土地附着物（右侧附楼商铺一、二层使用面积1400平方米及一楼右侧车位）租给被告，村村民委员会知晓并同意。2016年4月27日，原告以本案诉请起诉至法院。原告主张如合同无效，同意将租金请求变更为占有使用费。原告自认案涉租赁物没有房产证、没有建设规划许可证；并自认因被告拖欠租金、水电费，在2015年7月28日将案涉租赁物的门锁上。庭后书面回复又主张是在2015年9月5日锁门。为了证明被告拖欠电费情况，原告提供了电费明细表、欠费明细，电费明细表没有经被告确认，载明被告截至2015年7月尚欠电费82170元。欠费明细载明2013年12月电费4675元，2014年1月电费5005元，2014年2月电费1100元，2014年3月电费275元，2014年4月电费3740元，2014年5月电费5445元，2014年6月电费8250元，2014年7月电费8250元，2014年8月电费8305元，2014年9月电费8415元，2014年10月电费3520元，2014年11月电费2145元，2014年12月电费4235元，2015年1月电费2860元，合计66220元，下方有被告的签名。在审理过程中，被告申请法院调取案涉租赁物内的缴交租金、水电费的凭证。本院在庭审结束后，组织双方到案涉租赁物现场勘察，但没见到被告所主张的缴交水费、电费、租金的凭证（详见现场笔录及照片）。以上事实，有《租赁合同》、《商铺租赁合同》、《解除房屋租赁合同通知书》、证明、欠款明细、电费明细表、通知、照片、欠费明细及本院庭审笔录、现场笔录等附卷为证。本院认为，案涉租赁物虽然没有权属证明，但是案涉租赁物位于村辖区范围内，故本院采信东莞市常平镇木棆股份经济联合社有权出租案涉租赁物。原告举证的《租赁合同》、《商铺租赁合同》及证明之间相互印证，已形成较为完整的证据链，能够证明原告已取得案涉租赁物的出租权，且被告亦未提出异议或举证反驳，本院对于原告的主体资格予以认定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案案涉租赁物没有建设工程规划许可证，不具备出租条件，本院据此依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，认定案涉《商铺租赁合同》无效，原告要求解除《商铺租赁合同》，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因被告在本案中未作出抗辩或者提出反诉，故本案围绕原告的诉求内容进行处理，双方如果基于《商铺租赁合同》无效而产生其他纠纷，可另行主张。虽然案涉《商铺租赁合同》无效，但被告实际占有使用了案涉厂房，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，本案被告搬离案涉租赁物之前，应当向原告支付占有使用费至搬离之日止，数额应参照双方关于租金的约定。原告主张被告拖欠2014年12月、2015年1月、2015年7月占有使用费，被告作为交付占用使用费的一方，依法对其是否交纳上述期间占有使用费负有举证义务，但被告并未能提供相关证据证明其已经交纳了案涉期间的占有使用费，且在案涉租赁物也未发现被告所主张的交纳占有使用费的凭证，本院对于被告拖欠上述期间占有使用费的事实予以采信。原告庭审中自认在2015年7月28日将案涉租赁物的门锁上，虽庭后主张是2015年9月5日锁门，但前后陈述不一致，且未能提供证据推翻其之前陈述，本院依法采信原告在2015年7月28日锁门。从当日起原告已经实际收回及控制案涉租赁物，被告就没有实际占用使用案涉租赁物，无需支付2015年7月28日之后的占有使用费，故原告诉求被告支付2015年7月28日后的占有使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予以支持。经核算，被告应向原告支付占有使用费74213.33元【25300元/月×（2月+28天÷30天/月）】，原告超出上述金额的占有使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于原告诉求被告支付电费，原告提供的欠费明细表显示被告从2013年12月至2015年1月期间电费为66220元，被告虽否认欠费明细上的名字是其签署，但未举证反驳，故应承担举证不能的责任，本院采信欠费明细的真实性。原告诉求被告支付电费66220元，证据充分，本院予以支持，超出上述金额部分诉求，证据不足，本院不予支持。原告基于《商铺租赁合同》的约定诉求被告支付管理费，但由于《商铺租赁合同》自始无效，《商铺租赁合同》中关于交纳管理费的约定也自始无效，而管理费也不属于法定的支付项目，原告诉求被告支付管理费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告喻海铭在本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市常平玖珑旅店支付2014年12月、2015年1月、2015年7月1日至2015年7月28日期间的占有使用费74213.33元；二、限被告喻海铭在本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市常平玖珑旅店支付2013年12月至2015年1月期间电费66220元；三、驳回原告东莞市常平玖珑旅店的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5868元，由原告东莞市常平玖珑旅店承担3162元，被告喻海铭承担2706元；管辖权异议不成立收费100元，由被告喻海铭承担。本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审审 判 长  李淑花人民陪审员  周慧娜人民陪审员  周晓婷二〇一六年十二月十六日书 记 员  陈晓贤谢淑玲附判决引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。