吉林高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2015)吉高新民二初字第261号原告：米军，男，1970年10月16日生，汉族，无职业，住长春市朝阳区。委托代理人：李晶，吉林市丰满区百事明法律服务所法律工作者。被告：于忠国，男，1954年5月6日生，汉族，无职业，住吉林市丰满区。委托代理人：金阳，吉林市昌邑区双圣法律服务所法律工作者。被告：于宁，男，1980年4月28日生，汉族，无职业，住吉林市丰满区。委托代理人：金阳，吉林市昌邑区双圣法律服务所法律工作者。原告米军与被告于忠国、于宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月25日受理，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。米军及其委托代理人李晶，于忠国、于宁共同委托代理人金阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。米军诉称：2015年原告筹划成立“吉林高新区爱菲堡国际幼稚园”。按教育部门要求，原告用于经营的教育场所需有房屋产权证。后经人介绍原、被告协商房屋租赁事宜，被告告知原告其有私产房屋一处，并保证房屋产权清楚。为此，原告与两名被告于2005年7月26日签订《房屋租赁合同》，约定：两名被告将位于吉林高新区技术产业开发区华侨城2号综合楼A区，共5层面积为487.50平方米房屋及前、后院租给原告做幼儿园使用。甲方（被告）保证房屋产权归甲方所有，无法律纠纷。租赁期限为8年，自2015年8月27日至2023年8月27日止。租金每年114000元，第一年房租实行半年付，下一年租金实行年付。同时，合同中第10条明确约定“两名被告向原告提供房产证、土地证原件及复印件（详见房屋租赁合同）。”此后，原告按约定将房屋租金6万元全部支付给被告，并开始对承租房屋进行15万元的装修。期间，原告到消防部门办理审批手续时被要求提供房证原件。原告多次向被告要求提供房屋产权证原件，被告虽拿出原件，但拒不提供，仅提供复印件。现经查证得知，租赁房屋并不具有产权证。另按教育部门要求，原告成立学校必须是独楼，因此，原告与被告签订合同时双方已约定将1-5层的楼房全部承租。而原告实际承租房屋后被告拒不从第5层楼中搬出，导致原告无法办理成立幼儿园的审批手续。综上，原告认为，原、被告房屋租赁协议中明确约定房屋使用用途系办理幼稚园使用，而办理幼稚园必须有消防许可方可成立。两名被告现拒不提供房产证原件等行为导致原告签订合同的目的无法实现。且被告的相关行为也违反了双方的合同约定。故依据《合同法》有关规定，请求法院判令：1.解除原告与两名被告签订的《房屋租赁合同》；2.两名被告返还原告已支付的房屋租赁费6万元；3.赔偿原告租赁房屋后对房屋进行装修的实际损失15万元，以上合计21万元；4.诉讼费等相关费用由被告承担。于忠国、于宁辩称：1.根据原告诉请被告认为并没有违约行为，因此不存在解除双方合同关系的法定事由，被告要求原告继续履行合同；2.被告租赁给原告的房屋面积为487.523平米就是1-4层的房屋，不存在将第5层租赁给原告的事实，合同所写的1-5层系笔误，涉案房屋4层即为487.523平米，因此被告不存在违约的行为。经审理查明：2015年7月26日，米军（乙方）与于忠国、于宁（甲方）签订房屋租赁合同，约定：1.甲方将位于吉林高新技术产业开发区华侨城2号综合楼A区，共5层面积为487.5平方米及前、后院租给乙方做幼儿园使用，甲方保证房屋产权归甲方所有，无法律纠纷；2.房屋租期8年，从2015年8月27日起至2023年8月27日止，合同到期后，乙方在同等合理条件下，具有优先租赁权；3.房屋租金前两年每年114000元，第一年房租实行半年付，下一年租金实行年付；该合同第10条约定甲方向乙方提供房产证、土地证原件及复印件。2015年6月27日，米军向于忠国交纳定金10000元，2015年7月31日，米军向于宁交纳房屋租金50000元。合同签订后，米军开始办理幼儿园审批手续，因涉案房屋没有房屋产权证书，米军无法办理消防手续，幼儿园审批未获得准许。2015年10月10日，于忠国、于宁向法院提出对装修费用进行鉴定的申请。2015年11月10日吉林方正资产评估有限公司作出对于忠国、于宁司法鉴定的回函，内容为经与申请人沟通后了解装修现场已被拆除，故无法进行现场查勘，现申请退件。2015年11月12日吉林市正大资产评估咨询有限责任公司作出无法鉴定的情况说明，内容为评估人员在进行应有的前期调查了解到，申请人需评估恢复原始装修的费用。由于原装修已被拆除，且无影像资料。因此评估人员无法确定评估对象原貌，数量已无法调查取证，致使我公司对此次委托鉴定无法进行评估工作。吉林市中级人民法院将于忠国、于宁申请的鉴定退回本院。原告米军对租赁房屋进行了装修，并向本院提出对装修价值进行鉴定。2016年5月5日吉林开元资产评估有限责任公司出具关于资产评估报告异议说明的回复，内容为：我公司收到申请人米军的资产评估报告异议书，现对异议予以回复，申请人认为本次评估不全面，并在异议书中列举了5项室内外装修（1.二、三楼的地方防水；2.外墙彩绘、喷涂；3.1-4楼层水电；4.监控布线；5.室内外场地平整）。我公司鉴定人员于2016年3月6日来到高新区华侨城2号综合楼A区房屋，在申请人与被申请人的带领下对装修的资产逐一进行勘查、测量。现场勘查过程中，申请人与被申请人对房屋装修的范围和费用有争议。致使评估工作人员无法确认申请人实际对房屋装修的情况。在法院工作人员的调解下，申请人与被申请人同意先实地记录测量，并对无异议的装修范围予以作价。其他有争议的装修和隐蔽工程（如申请人提出的五项装修），评估公司无法确认其权属（到底哪一方装修）及隐蔽工程当时装修的情况和外墙高空作业的工程量。2016年5月19日，吉林开元资产评估有限责任公司作出吉林开元司鉴字（2016）第007号资产评估报告，对涉案房屋原被告无争议部分装修价值评估为31342.98元。米军为装修租赁的房屋购买电料等材料花费1847元；购买设置监控、布线安装施及人工等花费3035元；购买白钢扶手交纳定金1000元；米军对租赁房屋外墙喷涂、彩绘工花费26000元；米军装修租赁房屋支付电工人工费12000元；米军装修租赁房屋支付水暖材料款5300元，人工费4200元；米军装修租赁房屋支付给被告拆除费用17000元，米军装修租赁房屋共支付101724.98元。被告于宁于2016年6月27日向本院提出对外墙彩绘、喷绘价值进行鉴定。2016年11月25日，吉林市中级人民法院作出（2016）吉中鉴综合字第410号退回委托通知书，终结于宁申请的鉴定。认定上述事实的证据有：房屋租赁合同、2015年6月27日于忠国出具的收条、2015年7月31日于宁出具的收条、吉林高新区民办幼儿园审批工作制度、幼儿园办园申请书、吉林开元司鉴字（2016）第007号资产评估报告、关于资产评估报告异议说明的回复、销售收据、收款收据、外墙施工合同、送货清单、照片、录音材料、证人邹新民及尚波出庭作证及原被告当庭陈述。对于忠国、于宁提举的丰满区人民法院判决书、协助执行通知书一份，民事裁定书，原告米军质证在没有原件的前提下真实性有异议，关联性有以下意见：原被告在签订本案所涉的租赁合同时，被告没有告知本次庭审中提供的证据，而是提供的由于宁签字的房证复印件及原件，也就是说原告与被告能达成租赁合同系基于被告确认其有房屋产权证的前提下形成的，而不是基于所谓的判决后买卖，另外在租赁合同第十项中明确约定被告必须向原告提供房产证、土地使用证的原件。对于忠国、于宁提举的吉林市民办幼儿园标准、幼儿园审批流程图。原告米军质证真实性有异议，原告所设的幼儿园位于高新区辖区内，相关的手续应该由高新区的行政机构办理，也就是我方提供的办理手续的证据，是依据高新区的规定，其与吉林市的相关标准并不发生冲突。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，本案中，原被告租赁合同明确约定要求被告出租的房屋拥有所有权证，且因被告不能提供房屋所有权证导致原告开办幼儿园的审批手续无法办理，合同目的无法实现，属被告有违约行为导致合同目的无法实现，故原告要求解除租赁合同的请求，应予支持。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故原告有权要求被告返还已付租赁费60000元。关于米军装修房屋支付费用的问题，除评估报告认定的价值以外，米军提供了鉴定范围以外支付的费用情况，并提供了相应的证据予以证实，能够认定米军因装修租赁房屋支付的费用101724.98元，超出部分不予支持。综上，综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告米军与被告于忠国、于宁于2015年7月26日签订的《房屋租赁合同》；二、被告于忠国、于宁于本判决生效后五日内共同给付原告米军161724.98元；三、驳回原告米军的其他诉讼请求。案件受理费4480元，由被告于忠国、于宁共同负担3535元，由原告米军负担945元，鉴定费3000元由被告于忠国、于宁共同负担。如果被告未按本判决指定的期限内履行给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  吴志奇人民陪审员  张泽君人民陪审员  蒋新民二〇一六年十二月六日代理书记员  崔世佳