福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2016)闽0802民初8095号原告：厦门住总物业管理有限公司，住所地福建省厦门市屿后南里223号翔辉大厦五楼，统一社会信用代码913502001550541937。法定代表人：郑泉忠，执行董事。委托诉讼代理人：戴永琦、汤憬镕，福建诺佳律师事务所执业律师。被告：廖沐武，男，1969年1月7日出生，汉族，居民，住龙岩市永定区，原告厦门住总物业管理有限公司（以下简称厦门住总物业公司）与被告廖沐武物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告厦门住总物业公司的委托诉讼代理人汤憬镕，被告廖沐武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。厦门住总物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令廖沐武支付物业服务费10958.2元、车位服务费3300元及以14258.2元为本金自起诉之日起至款清之日止按月利率2%计算的违约金；2、判令廖沐武支付代垫的水费、公摊电费、公摊水费合计335.04元。事实和理由：2009年10月23日，廖沐武与恒亿集团有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定廖沐武购买坐落于龙岩市新罗区龙西小区尚品至尊4幢402室及170号地下车位一个。合同还约定：本商品房项目由出卖人依法以招标方式选聘厦门住总物业公司提供前期物业服务；买受人已详细阅读并理解有关前期物业合同和管理规约的全部内容，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业按期提供前期物业服务，同意按前期物业服务合同约定的价格和方式交纳物业服务费用，并同意遵守管理规约。根据约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅物业管理服务费每平方米1.1元/月，公共水电费由全体业主按照规定另行分摊；停车场车库车位每位60元/月的标准交纳车位管理服务费；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月5日前交纳，每逾期1日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金。廖沐武签订合同后，厦门住总物业公司根据《前期物业服务合同》的约定为廖沐武提供各项物业服务，但自2011年7月1日至2016年1月30日廖沐武却用各种借口拖延交纳物业服务费、车位服务费及代垫的水、电费等费用，共欠厦门住总物业公司物业管理各项费用14593.24元。为此，厦门住总物业公司诉至法院。廖沐武辩称，廖沐武系龙岩市新罗区龙西小区尚品至尊4幢402室及170号地下车位的原业主。交房时，开发商让廖沐武到物业管理公司领取钥匙。厦门住总物业公司要求廖沐武先将所欠物业费交清，才同意将房屋钥匙及车位交给廖沐武。厦门住总物业公司扣押房屋钥匙，廖沐武没有享受到物业服务。该房产已于2016年1月转让他人。因此，厦门住总物业公司无权要求廖沐武交纳物业费服务费等费用。本院经审理认定事实如下：2009年8月18日，恒亿集团有限公司与厦门住总物业公司一份《龙西小区前期物业服务合同》。合同主要约定：恒亿集团有限公司选聘厦门住总物业公司为龙西小区提供前期物业管理服务；住宅物业管理服务费按每月每平方米1.1元计算，地下车位按每个每月60元计算；业主应于交房之日起，向物业公司缴纳物业服务费用；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月5日前交纳，每逾期1日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金。2009年10月23日，恒亿集团有限公司与廖沐武签订一份《商品房买卖合同》，廖沐武向恒亿集团有限公司购买坐落于龙岩市新罗区龙西小区尚品至尊第4幢402室及170号车位一个，该房屋建筑面积为181.13平方米。合同约定：本商品房项目由出卖人依法以招标方式选聘厦门住总物业公司提供前期物业服务；买受人已详细阅读并理解本合同有关前期物业合同和管理规约的全部内容，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业按期提供前期物业服务，同意按前期物业服务合同约定的价格和方式交纳物业服务费用，并同意遵守管理规约。2011年6月30日，廖沐武与恒亿集团有限公司办理所购商品房交房手续，但以厦门住总物业公司要求其先将所欠物业费交清才同意交付房屋钥匙为由未向厦门住总物业公司领取房屋钥匙。2016年2月，廖沐武将其所购商品房转让他人，受让人从厦门住总物业公司领取该商品房钥匙。自2011年7月起至2016年1月止，廖沐武以厦门住总物业公司扣押其房屋钥匙，廖沐武未享受到物业服务为由，未向厦门住总物业公司交纳物业服务费等费用。该期间，廖沐武应向厦门住总物业公司交纳的物业服务费为10958.2元、车位服务费为3300元及代垫的水费、公摊电费、公摊水费为335.04元。厦门住总物业公司经向廖沐武主张权利未果后，遂诉至本院。上述事实，有厦门住总物业公司提供的商品房买卖合同、前期物业服务合同、建筑工程竣工房产测量报告、交房情况说明、土地证领取单、房产证领取单、2011年6月25日闽西日报、欠费明细表、物业综合服务费用计算表、室内车位服务费、龙西小区水电公摊表、龙岩电业局通用机打发票、龙岩水务集团有限公司通用机打发票、催费通知单、催费通知照片、缴费通知，及当事人庭审陈述在案为证。廖沐武提供的证人游某、黄某、廖颜武证词及房屋中介电脑资料截图，经庭审质证，厦门住总物业公司表示异议。本院审查认为，证人游某、黄某未出庭作证；廖颜武的证言及房屋中介电脑资料截图，无法证明廖沐武的主张，因此，对廖沐武提供的上述证据，本院不予认定。本院认为，厦门住总物业公司系具有独立法人资格，具有物业管理服务资质的物业管理服务单位。恒亿集团有限公司与厦门住总物业公司签订的前期物业服务合同，系建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，合法有效，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力，各方当事人均应遵守，全面履行。厦门住总物业公司根据该合同的约定向包括廖沐武在内的业主提供了物业管理服务。廖沐武在接受厦门住总物业公司提供的物业服务后，应履行向厦门住总物业公司交纳物业管理费的义务。廖沐武拖欠厦门住总物业公司物业服务费等费用，已构成违约，侵害了厦门住总物业公司的合法权益，应限期支付。因此，厦门住总物业公司要求廖沐武支付物业服务费10958.2元、车位服务费3300元及代垫的水费、公摊电费、公摊水费335.04元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。同时，厦门住总物业公司要求廖沐武支付从起诉之日起以14258.2元为本金按月利率2%计算的违约金，低于双方约定，且未违反法律规定，本院亦予以支持。廖沐武主张厦门住总物业公司扣押其房屋钥匙、未享受物业服务，厦门住总物业公司表示异议，廖沐武又未能提供充分证据证明，本院无法采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款规定，判决如下：廖沐武应于本判决生效之日起十日内支付厦门住总物业管理有限公司物业服务费10958.2元，车位服务费3300元，水费、公摊电费、公摊水费335.04元，合计14593.24元；并支付从2016年11月24日起至本判决确定的履行之日止，以14258.2元为本金，按月利率2%计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费165元，减半收取计82.5元，由廖沐武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审判员 郭  小  春二〇一六年十二月二十八日书记员 林增荣（代）附注：一、引用的主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、判决书履行提示发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行。当事人（履行义务人）应当在判决书确定的履行期间内自觉向权利人履行判决书确定的义务。如果履行义务人未在本判决书确定的期间内自觉履行全部义务，权利人有权向本院申请强制执行，由此产生的相关执行费用由履行义务人负担。具有金钱给付内容的判决，履行义务人可以在判决书确定的履行期间内将相应的款项通过本法转交给权利人；款项转入本院指定的履行款账户时，应当在银行转账后即时告知案件承办人，并提供银行凭证复印件。判决书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在判决书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至本院指定的诉讼费账户，并向案件承办人提供银行凭证复印件，否则本院将依法定程序向当事人追缴。履行款账户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；账号：17×××01）诉讼费账户（开户行：福建海峡银行龙岩分行营业部；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；账号：10×××01）