上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三(民)初字第1581号原告(反诉被告)张某某，女，1986年1月18日生，汉族，住上海市宝山区。原告(反诉被告)陆鸣，男，1958年4月23日生，汉族，住址同上。原告(反诉被告)陆某某，男，2013年12月9日生，汉族，住址同上。法定代理人张某某(系陆某某之母)。上列三原告的共同委托代理人汪国维，上海市东海律师事务所律师。被告(反诉原告)谷嘉春，男，1963年4月17日生，汉族，住上海市。委托代理人施君，上海市金茂律师事务所律师。委托代理人ＸＸ，上海市金茂律师事务所律师。第三人中国光大银行股份有限公司上海漕河泾开发区支行，住所地上海市徐汇区。负责人施炜，行长。委托代理人诸骥平，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人周懿懿，上海市锦天城律师事务所律师。原告(反诉原告)张某某、陆鸣、陆某某与被告(反诉被告)谷嘉春房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，通知中国光大银行股份有限公司上海漕河泾开发区支行(以下简称光大银行漕河泾支行)作为第三人，公开开庭进行了审理。原告(反诉原告)张某某、陆鸣、陆某某的共同委托代理人汪国维,被告(反诉原告)谷嘉春的委托代理人施君、ＸＸ，第三人光大银行漕河泾支行的委托代理人诸骥平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)张某某、陆鸣、陆某某诉称，2015年1月4日，张某某、陆鸣、陆某某经上海太平洋房屋服务有限公司居间与谷嘉春签订了《上海市房地产买卖合同》，由张某某等向谷嘉春购买宝山区菊联路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称1504室房屋)。合同约定，张某某等于签约时支付10万元，于2015年1月20日之前支付130万元，尔后以贷款方式支付193万元，余款2万元于交房当日支付。张某某等于2015年1月4日、17日支付谷嘉春房款140万元。因谷嘉春提交的贷款材料不齐，直至2015年4月20日谷嘉春补齐材料后银行才正式受理了张某某等的贷款申请。2015年5月27日，张某某等接到银行通知，贷款审批未通过，即于2015年6月5日将193万元转账支付给了谷嘉春。但谷嘉春拒绝办理过户，张某某等起诉要求谷嘉春将1504室房屋及该房屋房地产权利交付给张某某等。被告(反诉原告)谷嘉春反诉并辩称，合同约定张某某等应于首付款后10个工作日内备齐贷款资料办理贷款申请手续，若自贷款申请之日起满45个工作日，张某某等的购房贷款不足额度，则过户之日现金补足。至2015年1月30日之前，张某某等应申请银行贷款，于2015年4月9日前取得审批结果。即使合同约定了15日的宽限期，宽限期于2015年4月24日也已届满。张某某等未如实告知谷嘉春贷款未及时办理、未获审批通过的情况，没有按约补足房款，谷嘉春享有了合同约定的解约权。谷嘉春于2015年2月4日提前偿还了1504室房屋上的贷款，并注销了抵押登记。张某某等办理贷款提交的材料中不包括谷嘉春的还贷、注销抵押的材料，故两者之间无关联。谷嘉春反诉要求确认买卖合同于2015年6月4日解除，张某某等支付谷嘉春违约金67万元。原告(反诉被告)张某某、陆鸣、陆某某针对反诉辩称，张某某等申请贷款需谷嘉春先行注销设定在1504室房屋上的抵押权，谷嘉春于2015年3月13日注销抵押权后，银行才受理了张某某等的贷款申请。3月10日，张某某等与谷嘉春在中介公司处向光大银行漕河泾支行提交了贷款申请资料，双方一致同意从该日起办理贷款。当时，谷嘉春的妻子未至银行签字，直至4月15日补签后，银行于4月20日正式受理。张某某等延迟办理贷款手续系双方协商一致，办理过程中也需谷嘉春配合，付款迟延并非张某某等的责任。不同意谷嘉春的反诉请求。第三人光大银行漕河泾支行述称，2015年3月10日，光大银行漕河泾支行工作人员至中介公司处收取了张某某等的贷款申请资料，并签订了抵押借款合同，4月10日初审后发现缺少材料，于4月15日通知张某某等，4月20日，材料补齐正式受理申请。银行收取的贷款材料中不包括1504室房屋抵押权是否已经注销的相关材料。4月27日，因张某某等资信不符合要求，银行电话告知张某某等贷款审核未通过。张某某等于5月27日要求光大银行漕河泾支行出具证明，银行在证明上写5月27日通知贷款未通过审批，该日期是错误的，事实上4月27日就已经通知张某某等贷款未通过审批。经审理查明，1504室房屋房地产权利人登记为谷嘉春。2015年1月4日，张某某并代陆鸣、陆某某(乙方)与谷嘉春(甲方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方购买甲方1504室房屋，建筑面积为147.87平方米；甲乙双方同意上述房地产转让价款共计为335万元；甲乙双方于2015年3月31日前办理转让过户手续；乙方未按约付款的，应当支付甲方逾期未付款日万分之五的赔偿金，逾期超过15日仍未完全付款的，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，除上述赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金；甲方未按约定期限交接房屋及房地产权利的，应当按乙方已付款的日万分之五计算支付赔偿金，逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任，除上述赔偿金外，乙方还应按照房屋总价的20%支付违约金。合同补充条款约定，甲方收到乙方支付的还贷款项后10个工作日内前往贷款银行办理还款手续，并于还款后10个工作日内办理抵押登记注销手续；甲乙双方于乙方办妥贷款审批手续后15个工作日内，办理房地产过户手续；甲方收到乙方贷款后3个工作日内，将房地产交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气、电话、有线电视等费用进行结算；乙方于付清贷款所需的首付款后10个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续；若自乙方申请贷款期满45个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度的，则乙方应于办理过户之日补足不足部分；若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供相关资料的，甲方应按照乙方贷款银行要求配合乙方办理贷款手续；本合同各方在本合同填写的地址为各方同意的通讯地址，任何书面通知只要发往以上地址，均视为送达，通讯地址如有变更，应于10日内通知签约各方及中介方。合同附件三约定，乙方于签约时，支付甲方房款10万元，含已经转为房款的定金5万元；乙方于2015年1月20日前支付甲方房款130万元，上述款项专用于提前归还甲方银行贷款及注销抵押权，甲方于收款后10个工作日内，前往银行办理还款手续，并于还款后10个工作日内办理抵押登记注销手续；乙方以购房贷款形式支付甲方房款193万元；乙方于甲乙双方办妥房地产交接手续当日，支付甲方2万元。当日，谷嘉春(甲方)与张某某(乙方)签订了补充协议，约定，本次交易所有税费均由乙方承担并支付；双方同意本协议的违约责任适用于买卖合同有关规定(参照买卖合同九、十条履行)。谷嘉春(甲方)还与张某某(乙方)签订了协议，约定，乙方承诺取得了买受人陆鸣关于按买卖合同约定的交易条件购买1504室房屋并代为签订买卖合同的合意；乙方承诺陆鸣于2015年1月6日前补签买卖合同；若陆鸣未按时补签合同，乙方按房屋总价的20%补偿甲方，若甲方在上述期限内反悔不出售房屋，按房屋总价的20%赔偿乙方。同日，张某某等支付谷嘉春房款10万元。2015年1月17日，张某某等转账支付谷嘉春房款130万元。2015年2月4日，谷嘉春提前还清了1504室房屋上的贷款。2015年3月7日，谷嘉春办理了1504室房屋抵押权注销手续。2015年3月10日，谷嘉春、张某某等在中介公司向光大银行漕河泾支行工作人员提交了贷款相关材料。2015年3月13日，1504室房屋上的抵押权登记注销。2015年4月15日，谷嘉春的妻子至光大银行漕河泾支行签署相关文件。2015年6月4日，谷嘉春向张某某等发函，主要内容为，办理贷款期限早已超过，你方贷款申请未获批准(自4月下旬一直隐瞒该情况)，亦未及时补足购房款，期满谷嘉春多次催促你方办理过户，你方一直未予回复，已经构成违约，应承担相应违约责任，谷嘉春按照合同约定行使解除权，并保留追究违约赔偿的权利，请你方告知账号以便退款。该函于2015年6月6日送达张某某等。2015年6月5日，张某某等向谷嘉春发函，主要内容为，张某某等递交申请贷款材料后，银行发现谷嘉春的妻子遗漏签名，经提示于2015年4月15日补签，故银行当日正式受理贷款申请，2015年4月27日银行电话通知贷款未能审批通过，张某某等愿意以现金方式支付193万元，望谷嘉春收款后3个工作日内交付房屋并共同至房地产交易中心。当日，张某某等转账支付谷嘉春房款193万元。审理中，张某某等提供：1、光大银行漕河泾支行于2015年5月27日出具的证明，内容为，张某某、陆鸣购买1504室房屋向该行申请商业贷款，经该行初步审查资料于2015年4月15日提示申请人，谷嘉春的配偶未在买卖合同上签名，并缺少户口簿材料，经申请人联系，谷嘉春的配偶至该行补充签名，并补齐户口簿等相关材料，该行于2015年4月20日正式受理申请人的贷款申请，并于2015年5月27日通知申请人贷款审核未通过。2、上海太平洋房屋服务有限公司于2015年11月10日出具的证明，内容为，张某某等与谷嘉春经该公司居间签订《上海市房地产买卖合同》，后张某某等向光大银行申请贷款，于2015年3月10日至该公司签署了银行规定的相关贷款材料，并提交了其身份证复印件、户口簿复印件、结婚证复印件、收入证明、社保证明、收入流水证明、首付款收据复印件及转账凭条复印件等资料。谷嘉春表示，对证据2的真实性不予确认，但其中列明的材料中无要求谷嘉春注销抵押权的材料，光大银行漕河泾支行的工作人员至中介处收取贷款材料时未告知谷嘉春还有缺失的材料，导致谷嘉春一直认为贷款已经进入了正常的流程。光大银行漕河泾支行表示，对证据1真实性无异议，其中提到银行于2015年5月27日通知张某某等贷款未通过系应张某某等的要求所写，实际上银行于2015年4月27日已经通知张某某等。审理过程中，谷嘉春表示，如果法院支持谷嘉春解除合同的反诉请求，谷嘉春自愿放弃违约金的主张。以上事实，有张某某等提供的《上海市房地产买卖合同》、房屋状况及产权人信息、告知函、邮寄凭证、回函、收款收据、转账凭证、证明，谷嘉春提供的补充协议、协议、提前还款凭证、注销抵押权登记收件收据，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，张某某等与谷嘉春签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同约定，张某某等与谷嘉春于2015年3月31日之前办理过户手续；张某某等于付清贷款所需的首付款后10个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续；若自张某某等申请贷款期满45个工作日，购房贷款仍不足本合同约定的额度的，则应于办理过户之日补足不足部分。张某某等在过户日期之前未办妥银行贷款审批手续，也未现金补足房款。在此情况下，谷嘉春之妻于2015年4月15日仍配合张某某等办理了贷款手续，可视为谷嘉春给予张某某等继续履行合同的机会。张某某等所发函件中认可于2015年4月27日得知了银行贷款审批未通过，光大银行漕河泾支行也表示2015年4月27日告知了张某某等贷款审批未通过。但张某某等既不将此情况如实告知谷嘉春，亦不及时补足房款，有违诚信。合同约定，张某某等未按约付款的，逾期超过15日仍未完全付款的，谷嘉春有权单方解除合同。张某某等未及时付款，已经构成违约。谷嘉春于2015年6月4日发告知函要求解除合同，符合合同约定，该函于6月6日送达张某某等时合同解除。张某某等于2015年6月5日向谷嘉春帐户转账支付193万元系其单方行为，非双方合意。谷嘉春在2015年6月4日的告知函中已经明确要求张某某等提供帐户以便还款，故张某某等于6月5日的付款不能视为双方继续履行合同的意思表示。张某某等要求谷嘉春交付1504室房屋及该房屋房地产权利，本院不予准许。合同解除后，谷嘉春应当将房款返还给张某某等。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)张某某、陆鸣、陆某某与被告(反诉原告)谷嘉春就上海市宝山区菊联路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年6月6日解除；二、被告(反诉原告)谷嘉春于本判决生效之日起十日内，返还原告(反诉被告)张某某、陆鸣、陆某某房款333万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费33,600元、反诉案件受理费40元，均由原告(反诉被告)张某某、陆鸣、陆某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人的人数递交副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  杨利民人民陪审员  王雅琳人民陪审员  黄 蓓二〇一六年十二月二十九日书 记 员  谢丽娜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。