安徽省肥西县人民法院民 事 判 决 书��2016）皖0123民初2350号原告（反诉被告）：安徽省泰润工贸有限公司，住所地安徽省合肥市肥西县花岗镇工业聚集区，统一社会信用代码91340123560684383R。法定代表人：赵素霞。委托代理人：蔡景文，安徽文奇律师事务所律师。委托代理人：陈亚坤，安徽文奇律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陈强，男，汉族，1989年8月22日生，住安徽省肥西县。委托代理人：王华，安徽人杰律师事务所律师。原告（反诉被告）安徽省泰润工贸有限公司（以下简称泰润公司）与被告（反诉原告）陈强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱利琴、代理审判员梅乐喜、人民陪审员王朝能组成���议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。泰润公司委托代理人蔡景文、陈亚坤，陈强及其委托代理人王华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告泰润公司诉称，2013年7月15日，原、被告签订一份房屋租赁合同，约定甲方将位于合肥市肥西县花岗工业聚集区飞龙工业基地综合楼第一层第七、八间两间商铺出租给被告经营饭店使用，租期自2013年11月1日至2016年10月31日止，每季度应当提前七天预付下三个月租金18000元，另加通道使用费800元，并交付保证金6000元。后原告将商铺交付给被告使用，被告除在签订合同的次日交付保证金6000元及房租8000元外，未支付其他款项。截止2016年7月31日，被告已拖欠租金190000元及通道使用费8800元。依据合同第八条约定：租赁期间，被告应及时支付房租及其他费用，如拖欠满一个月，原告有权要求增收5%的滞纳金，并有权中止租赁协议。故被告除支付拖欠的租金及通道使用费外，还应向原告支付5%滞纳金9940元。现特具状请求法院判令：一、解除原、被告之间的房屋租赁合同；二、被告立即支付原告租金190000元，通道使用费8800元并支付滞纳金9940元，扣除保证金6000元，还应支付202740元；三、被告承担房租及通道使用费、滞纳金至被告实际交付租赁房屋之日止；四、被告承担本案全部诉讼费用。陈强辩称，原告存在故意隐瞒的情形，致房屋租赁合同无效。原告要求支付租金及其他相关费用的请求，不能成立。泰润公司为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：一、原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明及被告身份证：证明原、被告诉讼主体适格；二、房屋租赁合同：证明原、被告之间的权利义务及被告应当按约定支付原告房租、通道使用费及滞纳金；三、照片一组、水电费收据复印件：证明被告实际使用房屋并交付水电费的具体数额及证明被告一直在使用房屋经营饭店。反诉原告陈强诉称，2013年7月15日，反诉人因经营饭店需要，与被反诉人就公开招租的位于肥西县花岗工业聚集区飞龙工业基地综合楼第一层第七、八两间商铺签订了租赁合同，租期自2013年11月1日至2016年10月31日。承租后，反诉人进行了装潢。未料，在办理相关权证时，方知土地为工业用地，不得作为商业经营，无法办理相关证件。显然，被反诉人隐瞒了真实情况，与反诉人签订了租赁合同，致合同目的无法实现，故合同应属无效。同时，被反诉人对合同无效负有过错，应承担赔偿责任。现具状请求法院判令：一、确认房屋租赁合同无效；二、反诉被告赔偿各项经济损失158834元（以评估为准）。泰润公司辩称，合同签订之前，双方经过多次协商，陈强知晓土地的性质，不存在隐瞒的情况，且陈强一直在经营饭店，其主张的损失没有依据，依法应予驳回。陈强为支持其反诉主张，向本院提交材料费清单复印件，以证明装修损失512191元及逾期利益损失。经庭审质证，陈强对泰润公司所举证据材料一无异议。对证据材料二的真实性、合法性及证明目的均有异议。对证据材料三照片的真实性无异议，但通过照片反映从合同签订至今，因无法办理相关证照，属于非正常的状态。对照片中收款收据、领款单的真实性无异议，但对证明目的有异议；对于水电费收据复印件的真实性、关联性有异议。泰润公司对陈强所举证据材料的三性均有异议。本院经审查，并结合当事人质证意见，认为泰润公司所举证据材料一、二具有合法性、真实性、关联性，具有证明力。证据材料三中照片具有合法性、真实性、关联性，具有证明力。水电费收据系复印件，不具合法性，故不具证明力。陈强所举证据材料不具真实性，不具证明力。依据前述证据及庭审中当事人陈述，本院可以确认如下事实，2013年7月15日，出租房（甲方）泰润公司、承租方（乙方）陈强签订《房屋租赁合同》，第一条：甲方将坐落在安徽省合肥市肥西县花岗工业聚集区飞龙工业基地，综合楼第一层第七、八间出租给乙方经营饭店使用；第二条：租赁期限共36个月，甲方从2013年11月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2016年10月31日止。第三条：乙方应按季度缴纳租金，该房屋租赁每月每平方米建筑面积租金为人民币20元，承租面积共300平方米，计18000元人民币。甲乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月租金，计6000元人民币。租金应预付三个月，支付日期在支付月7日前向甲方支付租金，备注：另加通道费每季度800元。第八条第5款：租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。第九条第2款：可由甲方协助乙方代为办理营业执照等有关手续，其费用由乙方承担。合同签订后，陈强支付保证金6000元和房租8000元，合计14000元，泰润公司也将房屋交付陈强。房屋装修完工后，陈强于2013年9月份办理证照，因土地性质系工业用地，营业执照等证���未办妥，后陈强一直在涉案房屋经营饭店至今。本院认为，归纳当事人的主张及抗辩意见，本案争议焦点在于，一、本案的土地性质是否影响合同效力；二、因土地性质导致无法办理相关证照，是否导致合同目的无法实现；三、各方主张是否成立。就第一个焦点而言，陈强认为本案土地属工业用地，地上房屋不能用于商业经营，故房屋租赁合同无效。但本院认为，工业用地上房屋不能用于商业经营，属行政管理范畴，不属于法律、行政法规效力性强制规定，并不影响合同效力。陈强认为，泰润公司隐瞒土地性质，该主张实质是认为泰润公司构成欺诈。因受欺诈签订的合同属于可变更、可撤销的合同，也不属于无效合同的法定事由。在陈强未主张撤销前，该合同系有效合同，双方均应依约履行合同义务。就第二个焦点而言，合同第一条明确陈强租赁该房屋的目的是经营饭店，但庭审中，陈强也明确表示“租赁房屋只是做生意，没有想过具体是开饭店还是经营食堂”。且庭审查明，饭店虽没有挂招牌，但一直在经营，这一点也得到泰润公司所举照片佐证。在租赁期限开始前即2013年9月份，陈强就知悉饭店因土地性质无法办理营业执照，不仅未通过正当途径维护权益，相反持续经营至今，说明即便无照经营也不影响其合同目的实现，同时也以其持续经营补正了泰润公司交付标的物的瑕疵。庭审中，陈强认为虽然一直在营业，但并没有生意。本院认为这属于正常的商业风险，故对陈强关于合同目的不能实现的主张不予采信。庭审后，陈强提供肥西县市场监督管理局2015年9月2日下达的《责令改正通知书》，以证明该局要求其停止经营活动。本院认为，即便该���知书具有真实性，但与本院查明的事实不符，不能达到已实际停业的证明目的，对本案事实不构成实质影响，且程序严肃性应当予以维护，故本院不予采信。就第三个争议焦点而言，因租赁期限到2016年10月31日已届满，且庭审中双方均表示不再续租，故解除合同已无实际意义，本院不再评判。租赁合同系有效合同，对双方均有约束力，陈强拒不付款的行为违反合同约定，依约应当给付租期内租金、通道使用费及滞纳金，则2013年11月1日至2016年10月31日的租金为216000元（6000元×12个月×3），扣除已支付的租金8000元，尚应给付租期内租金208000元。通道使用费为9600元（800元/季度×4×3），滞纳金为10880元﹝（208000元+9600元）×5%﹞，扣减保证金6000元，陈强还应给付租期内租金、通道使用费及滞纳金合计222480元。因现无证据证实在租赁期限届满��，陈强已返还房屋，故陈强应参照合同约定的标准，给付2016年10月31日之后的房屋、通道使用费至实际返还之日止。泰润公司要求给付租赁期满后的滞纳金，无合同依据，本院不予支持。泰润公司明知工业用地而与陈强签订租赁合同，将涉案房屋用作商业用途，属于履行瑕疵，但该瑕疵并未致合同目的无法实现，且陈强持续经营行为也补正这一瑕疵，故对陈强要求赔偿损失的诉求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、本诉被告陈强于本判决生效之日起十日内给付本诉原告安徽省泰润工贸有限公司租期内租金、通道使用费及滞纳金合计222480元；二、本诉被告陈强于本判决生���之日起十日内给付本诉原告安徽省泰润工贸有限公司自2016年11月1日起按每季度18800元的标准计至房屋实际返还之日止的房屋、通道使用费；三、驳回本诉原告安徽省泰润工贸有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告陈强的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本诉案件受理费4341元，反诉案件受理费3476元，合计7817元，由陈强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  朱利琴代理��判员梅乐喜人民陪审员  王朝能二〇一六年十二月二十日书 记 员  王 伟附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。