安徽省安庆市宜秀区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0811民初2477号原告:胡春生，户籍安徽省铜陵市。委托代理人：陈继群，安徽良实律师事务所。被告：安庆市双环房地产开发有限责任公司，住所地安徽省安庆市。法定代表人：方章杰，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：徐金安，安徽恒物律师事务所律师。原告胡春生诉被告安庆市双环房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案受理，依法由审判员吴青花独任审判，于2016年11月19日公开开庭进行了审理。原告胡春生及其委托代理人陈继群，被告安庆市双环房地产有限责任公司的委托代理人徐金安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡春生起诉称：2006年3月29日，原告与被告签订了《出售房屋协议》，约定被告向原告出售安庆市同庆小区住房一套，房屋建筑面积为120.5㎡，单价为1600元／㎡，购房屋款核定价为192800元。付款方式为首付3万元，第二次付至总房款的80%，余款交房一次付清。房屋买卖合同签订以后，原告于2006年3月30日向被告支付首付款3万元，2006年5月26日第二次支付购房款122800元，2007年2月8日一次性付清了余款43344元（其中包括实际竣工面积比原约定建筑面积增加的购房款）。同时，原告还于2007年2月8日向被告支付了水、电、一户一表、进户门等费用3610元，垃圾清理费400元，水电押金200元、物业管理180元等全部费用。同日，被告向原告交付了该住房，2008年底原告搬入该房居住。2016年5月份，原告因事外出未在该房居住，于2016年10月22日回到该房屋时，发现房屋门锁已经被他人更换，室内的长虹21吋彩电一台，1.5Ｍ×2Ｍ床一张、棉被二床、电磁炉一台、液化气灶具一套、缝纫机一台，自制小推车一辆、超市铁制货架8组、热水瓶4只等物品不知去向，经报警后得知被告通过房产中介将该房屋另外出售给案外人吴章信。双方协商未果，遂起诉请求判决：一、安庆市宜秀区同庆小区住房所有权归原告所有；二、被告立即协助原告办理同庆小区住房不动产权登记手续；三、被告向原告返还长虹21吋彩电一台、1.5M×2M床一张、棉被二床、电磁炉一台、液化气灶具一套、缝纫机一台、自制小推车一辆、超市铁质货架8组、热水瓶4只等室内物品；四、被告支付原告违约金9807.20元；五、本案诉讼保全费、案件受理费等诉讼费用由被告承担。原告为证明其主张提交如下证据：一、企业工商注册登记信息，证明被告已经被吊销企业营业执照，被告不能从事房屋销售经营活动。被告与案外人吴章信签订的《商品房买卖合同》，系对外经营活动，违反法律的强制性规定，应属无效合同。二、出售房屋协议、收据七张，证明1、原被告双方于2006年3月29日签订了《出售房屋协议》；2、原告按协议约定分三次全部付清了购房款，同时也按约定每平方米1600元的价格支付了面积增加的购房款，原告三次支付的购房款总额是196144.00元,按1600元每平方米计算，面积是122.59平方米；3、原告除支付被告购房款外，还于2007年2月8日支付了垃圾清理费400元、水电押金200元、物业管理费180元、水电一户一表钢材进户门费3610元，原告与被告当天交付房屋。4、证实2007年2月8日原被告双方就已经办理了房屋交接手续，被告登载于2012年5月18日《新安晚报》的《通知》中认为自2006年8月后，与原告无法联系、再次办理房屋交接不属实。5、证明原告已经完全履行了自己的合同义务，实现了房款两清。6、协议约定“本协议签订后，甲乙双方任何一方中途违约，要按累计应付款的5%支付违约金给损失方。”即违约金为9807.20元（196144.00×5%）。三、接处警情况登记表，证明原告于2016年10月22日发现自己占有使用的本案诉争房屋被人换锁后报警的事实。四、询问笔录（吴章信、江柱、方章杰、胡春生），证明1、本案诉争的房屋登记办证的房号为同庆小区；2、证明被告存在非法换锁侵占已经交付原告的诉争房屋的事实;3、证明原告诉状中请求返还的物品内容及被被告非法搬走的事实；4、证明承建时诉争房屋叫同庆东苑，后来全部改成了叫同庆北苑小区，登记房屋所有权证时仍叫同庆小区东苑，原告购买时诉争房屋叫同庆小区北苑；5、证实被告将本案诉争房屋于2016年9月26日又再次出售给案外人吴章信的违约事实。6、方章杰证言也证实被告多年前就被吊销营业执照，被告已经名存实亡的事实。五、安庆市销售不动产专用发票（2010年12月27日），证明1、原被告《出售房屋协议》中约定的同庆小区北苑，登记办证发票中名称为同庆小区东苑，发票的房主就是原告胡春生。2、证实被告能够继续履行《出售房屋协议》，协助原告办理房屋不动产登记义务。六、商品房买卖合同、收款收据，证明：1、被告将本案诉争房屋于2016年9月26日又再次出售给案外人吴章信的违约事实；2、本案诉争房屋建设工程规划许可证是在原被告已经交接房屋两年以后补办的，补办的时间是在2009年，建设工程规划许可证号为庆规核（2009）第59号；3、被告在吊销营业执照情况下与案外人吴章信之间签订商品房买卖合同系无效合同。七、新安晚报（2012年5月18日），证明1、原告已经向被告付清全部购房款的事实；2、报纸登载的《通知》中“自2006年8月房屋竣工验收后，……均与你无法取得联系。”与原告于2007年2月8日向被告交纳房款及物业费的事实明显相矛盾。与2007年2月8日双方已经交接房屋的事实也相矛盾。3、证实被告存在想单方与原告解除合同的违约事实。八、房屋钥匙，证明被告在2007年2月8日向原告交付了房屋的钥匙，双方已经进行了房屋交接手续。被告答辩称：被告于2012年5月18日在新安晚报登报与原告解除安庆市宜秀区同庆小区购房协议，现在双方是债权债务关系。二、登报通知四年后，2016年9月份将本案房屋出售给案外人吴章信，吴章信也已经装潢，还在房产局已经办理了预登记，所以现在房屋无法交付给原告，但被告同意退还原告购房款和其他损失。被告为支持其陈述，提交的证据是：一、新安晚报通知，证明被告于2012年5月18日在《新安晚报》刊登了一份通知，通知原告自见报之日起三个月内来被告处办理房屋交接相关手续，履行接受义务，逾期视为原告拒接履行本协议，被告就此解除双方《出售房屋协议》的事实。二、安庆市销售不动产专用发票一张（2010年12月27日），证明被告在2010年10月27日就在税务部门开好了原告的房屋销售发票，多方联系原告办理房屋产权登记手续，均无法联系的事实。被告对原告证据的质证意见是：对证据一的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，被告公司的营业执照确实已经吊销，但吊销不是注销，对外经营资格还是具备的。对证据二的真实性没有异议，但被告在2010年后确实联系不上原告。对证据三没有异议。对证据四的真实性没有异议，当时被告委托人办理相关事宜，受托人对房屋物品进行了拍照，必要时可以对此，原告陈述的的应该是事实。其他证明目的没有异议。对证据五真实性没有异议，但房屋第二次出售给案外人吴章信时，该发票就已经作废了，不能依此要求被告继续履行协议。对证据六的真实性没有异议。对证据七的真实性没有异议，但当初登报的目的是联系原告办理房产证，不是想卖他的房子，只是与原告联系不上。对证据八的真实性没有异议。原告对被告提交证据的质证意见是：对证据一的真实性没有异议，但对其证明目的不认可，原告与被告双方房款两清，被告要求解除合同是单方违约。对证据二的真实性没有异议，但证明目的不认可，该证据的证明目的如原告举证。根据当事人的举证、质证，本院对证据认定如下：原告与被告所提交的证据，各方对证据的真实性均无异议，本院均予以确认。对证据所证明的目的，将结合全案综合予以认定。根据以上对证据的认定及当事人的陈述，本院查明以下事实：2006年3月29日，原告胡春生与被告安庆市双环房地产开发有限责任公司签订了《出售房屋协议》，约定被告向原告出售安庆市同庆小区，建筑面积120.5㎡，购房款为192800元，付款方式为：首付3万元；第二次付款：2006年4月25日付至总房款的80%，余款交房一次付清。合同同时约定，被告代收水、电一户一表，防盗门及相关应收费用。此外，合同对其他事项亦作出相应约定。2006年3月30日，原告向被告付房款，被告出具相应收据。2006年5月26日，原告向被告第二次付款122800元。2007年2月8日，原告向被告支付第三次购房款43344元，同时向被告缴了由被告代收的物业管理费180元，支付水电押金200元，水电一户一表，钢材进户门36100元。当天，被告将上述协议中的钥匙交给原告，随后原告亦居住在该房屋内。2010年12月27日，被告向原告出具了安庆市销售不动产专用发票，票据记载，房屋建筑面积为122.59㎡，单价1600元／㎡，总价款为196144元。2012年5月18日，被告安庆市双环房地产开发有限责任公司，在新安晚报发出通知，通知内容为：胡春生，你与我公司于2006年3月29日签订了《出售房屋协议》一份，由你购买我公司开发的安庆市同庆小区房屋，并交纳了全额房款。自2006年8月房屋竣工验收后，我公司多方与你联系，通知你办理房屋交接手续，均与你无法取得联系。现通知你，自见报之日起三个月内前来我公司办理房屋交接相关手续，履行接收、接受义务。逾期视为你拒绝履行本协议，我公司就此解除双方《出售房屋协议》特此通知。2016年9月26日，被告安庆市双环房地产开发公司通过安庆振仪房产中介，其法定代表人方章杰与吴章信签订商品房买卖合同，约定将同庆小区（本案诉争房屋）以总价款为488000元出售给吴章信，付款方式：首付450000元，余款自出卖人提供网签合同及房屋销售发票时付清。2016年9月26日，吴章信支付给被告购房款450000元。2016年10月22日，原告胡春生发现上述房屋已经被案外人吴章信装潢，室内长虹21吋彩电一台、1.5M×2M床一张、棉被二床、电磁炉一台、液化气灶具一套、缝纫机一台、自制小推车一辆、超市铁质货架8组、热水瓶4只等物品已经被搬走。遂向安庆市公安局永安派出所报警，后起诉至法院成本讼。本院通知案外人吴章信，查明以下事实：吴章信与被告协商上述房屋总价款为488000元，吴章信已经向安庆市双环房地产开发有限责任公司支付购房款450000元。吴章信将上述房屋正在装潢时，经原告报警后停止装潢。吴章信表示现在可以不要房产，要求安庆市双环房地产开发有限责任公司退回其购房款和装修款。另查明：本案诉争房产现登记在被告安庆市双环房地产开发公司名下。被告与吴章信签订商品房买卖合同后未登记备案。本院认为：原告与被告签订《出售房屋协议》后，原告已经按照协议向被告分三次支付全部购房款，且在第三次支付房款后，被告将协议中约定的房屋钥匙交付给原告，原告亦实际居住在该房屋,应当视为双方已经办理了房屋的交付手续。被告在新安晚报发出的解除协议的通知，因被告并没有提供证据证明其与原告无法联系的事实，且该通知的内容：“2006年8月房屋竣工验收后，我公司多方与你联系，通知你办理房屋交接手续，均与你无法取得联系”，与原告于2007年2月8日向被告支付最后一次购房款和其他相关费用的事实相悖。被告单方作出解除协议的通知，无事实依据，亦于法无据，该解除房屋协议的通知不产生法律效力。原告已经向被告全额支付购房款，原告事实上与被告已经办理了房屋的交付手续，且已经实际占有使用。原告签订的购房协议亦早于被告与他人签订的购房协议，本案诉争的房产并未办理房产权转移变更登记，被告继续履行合同并无其他障碍。被告应当继续履行合同的义务，协助原告办理房屋产权变更登记手续。房产权转移变更登记是不动产物权变动的公示方法和生效要件，在被告协助原告办理房屋过户登记手续后，该房产权确定为原告所有。对被告擅自搬走的室内财物，被告应当返还。本案中被告存在将本案诉争的房屋又与他人签订商品房买卖合同的事实，被告的行为对原告已经构成违约，应当承担违约责任。根据原告与被告签订的协议，被告应当支付违约金9807.20元。被告与吴章信签订的合同是否有效，不是本案审查的范围，故在本案不作处理。被告的辩解无事实和法律依据，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告安庆市双环房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内协助原告胡春生办理安庆市同庆小区不动产变更登记手续,在上述房产变更登记在原告胡春生名下后，该房产确定为原告所有；二、被告安庆市双环房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还给原告胡春生室内物品：长虹21吋彩电一台、1.5M×2M床一张、棉被二床、电磁炉一台、液化气灶具一套、缝纫机一台、自制小推车一辆、超市铁质货架8组、热水瓶4只；三、被告安庆市双环房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告胡春生违约金9807.20元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告安庆市双环房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  吴青花二〇一六年十二月一日书记员  李丁立附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。