重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0110民初8346号原告：重庆鑫龙物业管理集团有限公司,住所地重庆市渝中区新华路左营街4号10-9号，统一社会信用代码9150010373396136XU。法定代表人：康云，该公司总经理。委托诉讼代理人：张胜，男，系该公司某某项目部客服主管。被告：杨锋，男，1986年7月6日出生，汉族，驾驶员，住重庆市綦江区。原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司与被告杨锋物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司的委托诉讼代理人张胜，被告杨锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司向本院提出诉讼请求：（1）被告支付自2014年5月1日至2016年9月30日止的物业服务费3409.3元[（119.1平方米×1元/平方米×29个月）-44.6元（2014年4月余额）]及其违约金717.73元，违约金从2014年5月1日起以每日万分之五为标准进行计算，至2016年9月30日止；（2）、被告支付自2014年5月1日至2016年9月30日止的公共能源费290元（10元/月×29个月）。（3）本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：现原告因资金周转以及发放员工工资，急需收取前述费用，经多次找被告催收，被告均以各种借口为由拒绝支付，原告为此十分苦恼。综述，原告认为，被告应与某某小区的其他业主一样按时给付物业服务费用，原告收取该费用是依据綦江区发展和改革委员会制定的收费标准和《物业服务合同》。现在被告拖欠原告前述的物业服务费致使原告不能正常经营，该费用理应由被告及时全额给付。被告杨锋辩称，对原告诉称的被告的房屋地址及面积、尚欠物业费用的时间以及金额属实。但不应交纳违约金。被告拒绝向原告交纳物业服务费的理由：2011年，被告入住后，该住房幢楼5-5号漏水两次。2013年，该住房幢5-5号厕所管道漏水，被告向原告反映并要求解决，原告没有找楼上业主协调，而是原告自行找楼上业主，要求该住房幢5-5号楼上业主进行解决，至今该住房幢5-5号没有赔偿被告的损失。该幢4楼层设置的消防通道，消防通道路口被该住房幢4-4号业主占用至今，多次向原告反映而至今未果。该小区消防通道堵塞，昨天原告电话告诉被告：将要在该小区路边修建停车场，以便解决乱停车造成的小区通道堵塞现象。该小区9幢楼至10幢楼之间的绿化面积被某些业主开荒种菜。原告没有公示该小区广告费收入。原告的物业服务没有达标，原告的收费与服务不相符合。经审理查明，2010年3月15日，重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司（某某小区开发商）与原告就某某小区的前期物业服务管理签订了《某某前期物业服务合同》。2014年3月1日，重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司与原告续签了《某某前期物业服务合同》。该合同内容为：（1）本物业管理区域的物业服务收费选择包干方式。按月收取物业服务费，业主或物业使用人应在每月25日内履行交纳义务。收费标准（人民币，按建筑面积计算）：小高层住宅1.3元/平方米/月（物业服务费1元/平方米/月，电梯费0.3元/平方米/月，一、二层住户不收电梯费）；高层住宅1元/平方米/月（物业服务费0.65元/平方米/月，电梯费0.35元/平方米/月，一、二层住户不收电梯费），住改非用户按住宅改为办公用，按200%收取；住宅改为商业用途，按300%收取；商业物业按1.5元/平方米/月（其中幼儿园按1.5元/平方米/月）收取。（2）业主共用部位、共用设备设施运行的能源耗费，采取独立计量核算，实行定额分摊与据实分摊相结合的方式向产权人或使用人计收，其中楼道照明、消防通道照明等用电费用未进入物业服务收费成本，按10元/户/月定额由产权人或使用人按月交纳；小区水景、二次供水泵、自备发电机油料以据实分摊的方式由产权人或使用人按月交纳。（3）重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。（4）该合同约定的期限自2014年4月1日起至2019年3月31日止，在合同期届满前三个月内，重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司作出续聘或选聘的决定，在重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司与续聘或选聘的物管企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。该合同签订后，原、被告各自仍然按照前述合同约定履行义务。2014年5月起，被告以其辩称理由每月拒绝向原告交纳物业服务费、公共能源费。2015年6月26日，原告与綦江区某某小区业主委员会签订《某某物业服务合同》，该合同内容为：（1）物业名称为坐落于綦江区某某小区，占地面积为240.1亩。（2）物业共用部分的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，给排水管道的疏通；交通秩序疏导与车辆停放的引导；协助公安机关、消防部门维护小区公共秩序、消防等事项，包括安全监控、巡视、门岗值勤等。（3）本物业管理区域的物业服务收费为包干制，按月收取，业主或物业使用人应在每月20日内履行交纳义务。收费标准（按建筑面积计算）：高层住宅物业服务费：1-2层为0.65元/平方米/月，3层（含）以上1元/平方米/月（包括电梯使用费用）；小高层高层住宅物业服务费：1-2层为1元/平方米/月，3层（含）以上1.30元/平方米/月（包括电梯使用费用）；非住宅物业服务费1.50元/平方米/月；住改非用户按住宅改为办公用，按200%收取；住宅改为商业用途，按300%收取。（4）业主共用部位、共用设备设施运行的能源耗费，采取独立计量核算，实行定额分摊与据实分摊相结合的方式向产权人或使用人计收，其中楼道照明、消防通道照明等用电费用未进入物业服务收费成本，按10元/户/月定额由产权人或使用人按月交纳；小区水景、二次供水泵、自备发电机油料以据实分摊的方式由产权人或使用人按月交纳。（5）原告利用共用部位、共有设备设施进行经营，应当征得綦江区某某小区业主委员会同意，所得收入除去经营管理成本后，其余部分按原告占四成綦江区某某小区业主委员会占六成比例进行分配。（6）綦江区某某小区业主委员会、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费用的，应按日万分之五的标准向原告支付违约金。该合同约定的期限自2015年7月1日起至2020年6月30日止，在合同期届满前三个月内，綦江区某某小区业主委员会作出续聘或选聘的决定，在綦江区某某小区业主委员会与续聘或选聘的物管企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。2015年7月6日，綦江区发展和改革委员会对该小区物业服务收费进行登记并批复。原告对该小区提供物业管理服务过程中，该小区存在业主的车辆停放不规范以致堵塞消防通道等瑕疵。至2016年9月30日止，被告尚欠物业服务费3409.3元、公共能源费290元，合计3699.3元。经调解，双方未达成一致意见，各持己见。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、临时管理公约、催收通知等证据予以证实，并经庭审质证和本院审查，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定履行其义务并享有权利。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主、物业使用人和物业管理公司具有约束力，三方均应当按照合同的约定诚信全面地履行自己的义务。原告与重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、原告与綦江区某某小区业主委员会签订《某某物业服务合同》是双方真实意思的表示，前述合同均对原、被告均具有法律约束力，双方应当按照合同的约定各自履行义务，因此原告按照约定向某某小区提供了清洁卫生等物业服务，被告已自动向原告交纳部分物业服务费等费用。因被告对原告诉称尚欠物业服务费、公共能源费的时间以及金额无异议，故本院确认被告在2014年5月1日至2016年9月30日期间共计欠物业服务费3409.3元、公共能源费290元，合计3699.3元。对被告要求因漏水而赔偿损失的问题，被告应向侵权人提出整改意见，若被告认为侵犯了自己的合法权益，应当由被告另行处理，而不能以此为由拒绝交纳物业服务费、公共能源费。从目前审理查明的情况看，该小区车辆乱停乱放致消防通道堵塞等问题确实存在，但存在这些问题的原因是多方面的，当然这与原告管理不到位也有关系，据此可以认定之前原告对该小区提供的物业管理中有瑕疵，但从整体而言，原告按约定完成了主要的物业管理事务，并确保了大多数管理服务的质量，被告提出的这些理由还不足以对抗物业服务费的交纳。故本院对原告此项诉讼请求予以支持。虽然本院在本案中支持了原告要求被告支付物业服务费和公共能源费的请求，但原告在之前的物业管理中的一些问题是客观存在的，希望原告对物业管理中已发现的问题，特别是占用消防设施、堵塞消防通道等对人身、财产安全有重大影响的问题，要高度重视，尽快予以妥善解决。关于被告是否支付原告物业服务费的违约金的问题，鉴于原告在之前提供的物业服务中确有瑕疵，故本院原告此项诉讼请求不予支持。原告作为具有物业管理职能的企业，其应当按照约定全面履行自己的义务，按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平；其在物业服务中应当树立既为全体业主服务，也为每一个业主服务的观念，不得侵犯或者越权限制业主权利；其还应当接受业主的监督，如业主提出相关物业服务的瑕疵后，原告应当耐心听取业主反映意见，及时与业主进行沟通交流，积极协调整改，采取补救措施，依法按照约定履行义务，避免类似纠纷的发生。被告作为业主，其享有权利的同时，应当按照合同约定按时交纳物业服务费等费用，防止因物业服务费等费用不足而可能导致的降低物业服务的水平和标准，损害其他业主权益的事件发生。小区除了物业管理服务公司按约定及国家规范提供物业服务外，还需要小区全体业主共同努力维护，共同遵守法律、法规以及规约，小区环境品质才能不断的保持、改善和提升。由于小区居住的人员较多，素质参差不齐，生活方式不同，不同的业主从不同角度对物业管理服务的要求也不一样，有些要求往往还相互冲突，极易形成业主对抗交纳物业服务费等费用的理由。而物业服务公司往往是对整个小区提供物业服务、管理，而物业服务费等费用的收取率直接影响物业公司对小区提供的物业服务质量，往往涉及整个小区业主的共同利益，在没有重大事由的情况下，业主不能对抗物业服务费等费用的交纳。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第八十二条、第八十三条，《物业管理条例》第七条五项、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院人民关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）8号第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告杨锋在本判决生效后五日内支付原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司2014年5月1日至2016年9月30日期间的物业服务费3409.3元、公共能源费290元，合计3699.3元；二、驳回原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告杨锋负担，此费已由原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司垫交，被告杨锋在履行上述义务时一并付给原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司。本判决为终审判决。审判员  黎伟二〇一六年十二月十五日书记员  瞿涛