浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0327民初字第11666号原告：洪少红，女，1986年6月2日出生，汉族，住苍南县。委托诉讼代理人：何友国，浙江玉山律师事务所律师。被告：温州盛都房地产开发有限公司，住所地：苍南县灵溪镇浙南大厦1701室，组织机构代码79336888－3。法定代表人：李守辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：池淑冬，浙江正昌律师事务所律师。原告洪少红诉被告温州盛都房地产开发有限公司（以下简称盛都公司）商品房预售合同纠纷一案，于2016年11月12日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员王玲栗适用简易程序审理，因本案属16件系列案之一，该系列案为共同被告和同一种类的诉讼标的，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条之规定，经双方当事人同意后，于2016年12月3日公开开庭进行了合并审理。原告洪少红委托诉讼代理人何友国，被告盛都公司委托诉讼代理人池淑冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪少红起诉称：2011年3月17日，原、被告签订商品房买卖合同一份。合同第一、三、五条约定：原告以1403956元价格向被告购买其开发的坐落于苍南县××××以北，车站大道以西的新世纪花园楼盘第8幢2单元1005号商品房。第十六条约定：被告承诺于2013年6月30日前取得合同约定的土地、房屋权属证书，并交给原告；被告不能在前款约定期限内交付权属证书的，双方同意按照下列约定处理：……2.约定日期起180日以后，被告仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列（1）、（2）项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但被告于2015年5月25日才交付登记在原告名下的房屋权属（含土地）证书，构成了违约。为此，原告诉请判令：一、确认原、被告所签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告支付原告逾期交付房屋权属（含土地）证书违约金违约金97434.55元（自2013年6月30日起按房价款1403956元每日万分之一计算至2015年5月25日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。原告洪少红在举证期限内，提供了下列证据材料：1．身份证，用以证明原告诉讼主体资格；2．组织机构代码证、企业信息查询表，用以证明被告诉讼主体资格；3．商品房买卖合同，用以证明原、被告签订涉案商品房买卖合同相关情况；4．购房收据，用以证明原告完成缴纳购房款情况。5．苍南县不动产登记信息查询记录、土地登记信息查询证明，用以证明涉案商品房权属证书登记情况。6．社会矛盾纠纷调解受理告知书、社会矛盾纠纷受理分流单、调解申请书，用以证明诉讼时效中断的事实。被告盛都公司答辩称：一、双方签订的商品房买卖合同真实有效；二、逾期办证违约金问题。（1）依据涉案商品房买卖合同第十六条的约定，产权登记是指初始登记，被告只需在约定时间内向原告交付产权初始登记凭证；至于转移登记，原告可自行办理，也可委托被告无偿代办。本案原告委托被告无偿办理转移登记手续，办理时间双方并无约定，亦不受涉案合同第十六条的约束。被告于2015年1月已办妥房屋产权初始登记，故逾期办证违约金应计算至2015年1月，且该事实也已经生效判决确认；（2）根据合同约定，被告应在2013年12月31日前向原告交付产权初始登记凭证，原告直至2016年才向法院主张逾期办证违约金已超过诉讼时效；（3）2012年6月部分股东闹事、打砸公司，公司经营停滞8个多月，该案公安局已立案，目前案件处于检查公诉阶段。对公司因违法犯罪行为停止运转的8个月时间应属于不可抗力，公司办理相关权证的时间应予以延迟；（4）根据合同约定，涉案十六套商品房所涉商品房买卖合同均约定购房款原告应在所购楼结顶之日付清或合同签订后十五日内一次性付清。国务院关于限购的“国五条”出台后，业主均无法办理按揭贷款。十六户业主直至2013年、2014年方通过办理按揭或公积金贷款的方式支付剩余购房款，被告均作为阶段性担保人为原告提供担保并向银行缴存巨额保证金。根据合同约定，被告并不负有为原告办理按揭贷款的义务，被告为原告提供担保并不能认定系双方对原告逾期交付剩余购房款这一事实达成新的合意;(5)被告曾因原告逾期缴纳购房款而向法院起诉，后原被告双方达成协议约定互不追究违约责任。被告盛都公司在举证期限内，提供了下列证据材料：1．公证书，用以证明原告委托被告代为办理房屋权属转移登记的事实。2．公安局情况说明、涉法涉诉信访事项告知单，用以证明2012年期间苍南县建设项目“新世纪花园”受到打砸事件的影响因此延误工期的事实。3．结顶证明，用以证明“新世纪花园”8幢房屋于2011年10月30日结顶的事实。4．民事裁定书，用以证明被告已于2013年就逾期交款事宜向法院起诉的事实。5．补充协议书，用以证明原被告双方于2013年10月26日签订补充协议，对交房和办证时间重新进行约定，并约定原告放弃追究被告逾期交房及逾期办证的违约责任。原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，对原告提供的证据,被告质证意见如下：证据1-5，真实性、合法性、关联性均无异议。证据6，真实性无异议，申请人新世纪花园业主委员会是否受到本案16户业主的委托有异议，还应提交16户业主就相关事宜授权委托的材料。另外，调解委员会并未将申请调解的事宜通知到被告一方，故不能视为诉讼时效中断。根据合同约定，原告的权利在2013年至2014年即受到侵害，原告直至2016年才起诉已超过诉讼时效。对被告盛都公司提供的证据，原告质证意见如下：证据1，真实性无异议，但无偿代办并不意味着无期限；证据2，目前司法机关并未对“新世纪花园”受到打砸事件的事实进行确认，仅被告公司的反映报告不能证明打砸事件的真实性；证据3，形式上有瑕疵，虽有单位印章及负责人签字，并无证据证明签字的人是法定代表人。被告提供的证据4，仅能证明被告起诉过二原告，但无法证明双方达成了互不追究责任的条款。证据5，真实性无异议，关联性有异议，原告承诺放弃的是补充协议约定期限内被告逾期交房、办证的违约责任。针对原、被告的举证及质证情况，本院认证如下：原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，本院认为，原告提供的证据1-5及被告提供的证据1、4、5，相对方当事人对证据的真实性均无异议，因上述证据形式、来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院确认这些证据作为认定本案相关事实的依据。原告提供的证据6，苍南县灵溪镇新世纪花园业主委员会申请调解的事项并未经过业主大会讨论决定，也未提供证据证明业主合法授权业主委员会向苍南县人民调解中心申请调解，故对其证明力不予确认。被告提供的证据2，仅能证明打砸事件已由公安机关立案侦查，在其未提供其他证据予以佐证的情况下无法证明延期工期的事实。涉法涉诉信访事项告知单，系单方制作的材料，真实性、关联性均无法确认，对其证明力不予确认。被告提供的证据3，与本案审理的内容不具有关联性，对其证明力在本案中不作认定。本院根据当事人陈述以及本院确认的有效证据，认定事实如下：盛都公司以出让方式取得坐落于苍南县××、车站大道以西、××以南、编号为苍国用（2007）第01-3514号地块的建设用地使用权。被告经批准在上述地块上建设商品房，建设项目名称为新世纪花园。建设工程规划许可证号为330327200801079，施工许可证号为330327200909040101，预售许可证号为苍房售许字（2011）第002号。2011年3月17日，洪少红与盛都公司签订《商品房买卖合同》一份。合同第一、三条约定：洪少红向盛都公司购买新世纪花园第8幢2单元1005号商品房一间。第五条约定：该商品房按建筑面积计算，单价为每平方米15277元，总金额为1403956元。第七条约定了付款方式。第九条约定：出卖人应当在2012年12月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……4.交房期限届满，买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后，顺延期限不视为交付逾期。第十条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。……第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房变更登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列事项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，洪少红按约支付了全部购房款。2013年10月26日，双方签订补充协议，约定：因为受到国家宏观调控及房地产限购政策影响，致使房地产市场行情低迷、房价跌落，使“新世纪花园”购房户的利益受到损失。并因“新世纪花园”投资股份人产生纠纷使该建设项目停工，原签订的商品房买卖合同约定的交房日期必须延迟到2013年9月30日前交付，交证时间延迟至2014年3月31日。为了减少购房户的损失，经双方协商同意，签订损失补偿及延迟交房协议如下：一、乙方（洪少红）向甲方（盛都房开）定购的“新世纪花园”精装修商品房8幢1005室，建筑面积91.9平方米，每平方米补偿装修款1350元，总计124065元（商品房售价为每平方米15277元，总房价为1403956元）。二、乙方承诺放弃追究甲方延期交房和土地、房屋权属证的赔偿责任。三、该款项在商品房交付使用时支付给乙方。……盛都公司于2014年4月2日就涉案商品房所在的新世纪花园建设工程取得竣工验收备案表，2015年1月8日办理涉案商品房所有权初始登记手续。另查明，涉案合同签订后，被告无偿接受原告委托，代为办理涉案商品房权属转移登记手续，于2015年3月13日取得涉案商品房所有权转移登记证书，于2015年5月25日取得土地使用权变更登记证书。本院认为：原、被告就涉案商品房所签订的买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。双方当事人均应依法依约全面履行合同义务。关于逾期办证违约金问题。首先，原告要求被告支付自2013年6月30日起至2015年5月25日止期间的逾期办证违约金，被告辩称原告诉请的逾期办证违约金已超过诉讼时效期间。对此，本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”商品房买卖合同所涉的逾期办证违约金的诉讼时效期间，法律并无特别规定，故其诉讼时效期间为二年。由于涉案逾期办证违约金按日计算，属于继续性债权，故其诉讼时效期间应为自原告起诉之日起倒推两年。本案中，原告主张存在诉讼时效中断的事由，但未能提供有效证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。原告于2016年11月12日起诉，其诉讼时效期间为自2014年11月13日起至2016年11月12日止。在这两年内产生的逾期办证违约金，受法律保护；而在2014年11月13日前产生的逾期办证违约金，因已超过诉讼时效期间，不受法律保护。其次，被告于2007年取得涉案商品房土地使用权初始登记，2015年1月8日取得涉案商品房所有权证初始登记，至此，被告才完全履行涉案合同第十六条约定的办证义务。由于被告在涉案商品房权属初始登记完成后，基于委托合同，着手办理原告委托事项即涉案商品房权属变更登记手续，无需向原告交付涉案商品房权属初始登记证书，故应视为被告于2015年1月8日履行了涉案合同第十六条规定的办证、交证义务。双方于2013年10月26日签订的补充协议书是盛都公司无法按约交付房屋时达成的补充协议，该补充协议书载明：“因为受到国家宏观调控及房地产限购政策影响，致使房地产市场行情低迷、房价跌落，使“新世纪花园”购房户的利益受到损失。并因“新世纪花园”投资股份人产生纠纷使该建设项目停工，原签订的商品房买卖合同约定的交房日期必须延迟到2013年9月30日前交付，交证时间延迟至2014年3月31日。为了减少购房户的损失，经双方协商同意，签订损失补偿及延迟交房协议如下：……二、乙方承诺放弃追究甲方延期交房和土地、房屋权属证的赔偿责任。……。”故本院认为该补充协议约定原告放弃追究被告盛都公司延期交付房屋（含土地）权属证书的赔偿责任的时间为2014年3月31日前，故盛都公司主张原告已承诺放弃追究其延期办证的违约责任，缺乏事实依据，本院不予支持。另被告以涉案项目受股东闹事、打砸事件影响延误工期为由要求顺延办证时间，依据不足，本院不予支持。因此，被告应支付的逾期办证违约金期间为自2014年11月13日起到2015年1月7日止。由于原告主张的逾期办证违约金计算基数及利率，被告无异议，且不违反法律规定，本院予以采纳，故被告应支付的逾期办证违约金数额为7862元（1403956元×日利率万分之一×56日）。综上所述，原告第一、二项诉讼请求中与上述相符部分，本院予以支持，其他部分本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认洪少红与温州盛都房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、温州盛都房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付洪少红逾期办证违约金7862元；三、驳回洪少红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2236元，减半收取1118元，由洪少红负担1093元，温州盛都房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院[在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费2236元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理]。代理审判员  王玲栗二〇一六年十二月二十八日书 记 员  郑丽娜?法律法规链接：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明。一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。