重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0103民初14576号原告：中国光大银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市渝中区民族路168号地王广场，统一社会信用代码91500009028593671。负责人：唐健，该分行行长。委托诉讼代理人：周懿，北京盈科（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁琪，北京盈科（重庆）律师事务所律师。被告：杨红，男，1975年10月18日出生，汉族，住重庆市忠县。被告：吕贞容，女，1975年2月26日出生，汉族，住重庆市忠县。被告：重庆恒大君鑫房地产开发有限公司，住重庆市九龙坡区科园一路2号大西洋国际大厦30层，统一社会信用代码915001075520438506。委托诉讼代理人：刘超，该公司员工。原告中国光大银行股份有限公司重庆分行（以下简称光大银行重庆分行）诉被告杨红、被告吕贞容、被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司（以下简称恒大君鑫房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告光大银行重庆分行的委托诉讼代理人周懿,被告恒大君鑫房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘超到庭参加诉讼，被告杨红、被告吕贞容、经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。光大银行重庆分行向本院提出诉讼请求：1、请求判令第一、第二被告立即归还借款本金559632.31元及截至2016年1月14日的利息12124.35元、罚息12.02元、复利63.21元，共计571831.89元；2、请求判令第一、第二被告支付从2016年1月15日起至贷款本息付清之日止的罚息（罚息以被告未还的贷款本金559632.31元为基数按贷款执行利率上浮30%计算)，并对未支付利息12124.35元按罚息利率计算支付复利;3、请求判令被告支付原告为实现本案债权支付诉讼费全额9518元、保全费3379元、律师代理费4068.40元;4、请求判令原告对第一被告、第二被告位于重庆市九龙坡区锦虹二路x号xx幢xx-x的房屋享有优先受偿权；5、请求判令第三被告对第一、第二被告的欠款承担连带清偿责任。6、由本案被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年，原告与第一、二、三被告达成《个人贷款合同（抵押、保证)》一份，合同约定原告向第一被告提供个人住房按揭贷款56.9万元，贷款期限为360个月，从2014年2月8日至2044年2月8日止，首期执行利率按年利率6.8775%计收，分360期等额还本付息的还款方式偿还贷款本息，同时该《个人贷款合同（抵押、保证)》还约定了被告未按时足额还款，原告有权宣布所有贷出的贷款立即到期，逾期还款按合同约定贷款执行利率基础上上浮30%计收罚息等条款，同月，原告与第一、二、三被告又签订《重庆市房地产抵押合同》约定第一、第二被告以其所有的位于重庆市九龙坡区锦虹二路x号xx幢xx-x房屋为本次贷款提供抵押担保，第三被告对未领取《房屋所有权证》前承担担保责任。双方办理了房屋抵押登记手续。上述合同及手续办理完毕后，原告于2014年2月8向第一被告发放了贷款本金56.9万元。现该笔借款被告出现无数次逾期，虽经原告多次催收，被告至今已超过4期未归还借款，属严重违约。另，第一被告与第二被告系夫妻关系且均为抵押人，应当对夫妻共同债务承担清偿责任；同时，《个人贷款合同（抵押、保证)》约定第三被告对第一、第二被告的本次还款承担阶段性连带保证责任。被告杨红、被告吕贞容均未答辩。被告恒大君鑫房地产公司辩称，因买房人原因导致未能还款，应当由被告一、二承担还款责任，我方不应当承担连带保证责任。诉请第四项和第五项相互矛盾，原告如果对房屋享有优先受偿权，我方就不应当承担连带清偿责任。本院经审理认定事实如下：光大银行重庆分行（贷款人）与杨红（借款人、抵押人）和恒大君鑫房地产公司（保证人）于2014年签订《个人贷款合同（抵押、保证)》，约定光大银行重庆分行向杨红发放个人住房按揭贷款56.9万元；贷款期限360个月，还款方式为等额还本付息，贷款借据对贷款期限的实际起始日与实际到期日另有约定的，以贷款借据中的约定为准；贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率6.55%上浮5%执行，首期执行贷款年利率为6.8775%，如遇国家利率调整，浮动利率参照调整后的同档次贷款利率，并按照贷款人相关政策执行；借款人未按本合同约定期限归还贷款本金的，贷款人有权对逾期贷款计收罚息，罚息利率为本合同约定的贷款执行利率基础上上浮30%，罚息计算期间自逾期之日起至当期应付本息全部清偿之日止，逾期期间，如遇中国人民银行上调同期贷款基准利率，罚息利率自基准利率调整之日起相应上调；借款人未按时足额还款，贷款人有权宣布已贷出的贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、拍卖费及律师费等），并按本合同约定的逾期罚息利率就所有逾期金额向借款人计收罚息；贷款人有权依照中国人民银行的规定对逾期利息计收复利；本合同项下的全部贷款采用抵押担保方式，抵押人同意将重庆市九龙坡区锦虹二路x号xx幢xx-x号房屋为借款人在本合同项下的贷款向贷款人提供抵押；抵押担保的范围包括本合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及抵押权的必要费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付的合理费用；保证人自愿为借款人在本合同项下借取贷款所产生的全部债务向贷款人提供阶段性连带责任保证担保，保证期间从本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止；保证担保的范围为本合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及本合同项下实现担保权益的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付款项；如借款人未按本合同的约定履行其还款义务，贷款人无需事先向借款人或其他任何第三人提出付款要求或对借款人或其他任何第三人提起诉讼或申请仲裁或采取任何其他措施以实现债权，即可直接要求保证人履行其在本合同项下的保证责任，如贷款人针对贷款还享有其他担保权利的，保证人在任何情况下不得要求贷款人先行使其他担保权利；本合同项下所设立的保证担保独立于贷款人为本合同项下贷款所取得的任何其他担保，并不受任何其他担保的影响。嗣后，光大银行重庆分行与杨红、吕贞容、恒大君鑫房地产公司签订《重庆市预购商品房抵押合同》，约定杨红以其预购的位于重庆市九龙坡区锦虹二路x号xx幢xx-x号房屋向光大银行重庆分行提供抵押担保；在领取《房屋所有权证》之前，如杨红不按期清偿债务，恒大君鑫房地产公司保证代杨红履行该项义务，若恒大君鑫房地产公司履行该项义务后，可按有关规定处分抵押物。该房屋于2014年2月17日办理了重庆市土地房屋预告登记证明，该证明上载明预告登记抵押权利人：光大银行重庆分行，预告登记义务人：杨红、吕贞容，房地产坐落地：九龙坡区锦虹二路x号xx幢xx-x号，预告登记业务种类：预购商品房抵押权。2014年2月8日，光大银行重庆分行向杨红发放了56.9万元贷款。贷款借据上载明：贷款金额56.9万元，首期执行贷款年利率6.877%，贷款发放日2014年2月8日，贷款到期日2044年2月8日。之后，杨红未按照合同约定按时偿还借款本息，光大银行重庆分行于2015年10月10日向杨红发出《关于宣布贷款立即到期要求立即结清全部借款本息的律师函》宣布贷款提前到期。截至2016年1月14日，杨红尚欠借款本金559632.31元，利息12124.35元、罚息12.02元，复利63.21元。嗣后，光大银行重庆分行与北京盈科（重庆）律师事务所签订《委托代理合同》及《个案委托代理合同》，约定：光大银行重庆分行委托北京盈科（重庆）律师事务所代理包括杨红个案在内的清收不良贷款的诉讼，并支付代理本案律师费4068.4元。另查明，杨红、吕贞容贷款所购的位于重庆市九龙坡区锦虹二路x号xx幢xx-x号房屋目前尚未取得《房屋所有权证》。杨红与吕贞容系夫妻关系，吕贞容在2013年12月13日签订的《配偶承诺书》中签字确认，吕贞容系借款申请人的配偶，承诺完全同意借款申请人上述借款及提供担保的行为，本人承诺与借款申请人共同承担该笔借款的偿还义务，如借款申请人不能履行贷款合同，贵行可依法处置本人及借款申请人名下的抵押物。上述事实，有《个人贷款合同（抵押、保证）》、《重庆市预购（现房）商品房抵押合同》、贷款借据、还款明细表、《委托代理合同》、发票等证据以及双方当事人的陈述载卷为凭，足以认定。本院认为，光大银行重庆分行与杨红、吕贞容、恒大君鑫房地产公司签订的《个人贷款合同（抵押、保证）》、《重庆市预购商品房抵押合同》系各方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行自己的义务。光大银行重庆分行按约发放了贷款后，杨红未按约还款，其行为已构成违约，光大银行重庆分行有权按照合同约定宣布合同项下全部借款提前到期，要求杨红立即偿还全部借款本息，并按照借款合同约定计收罚息及复利。关于光大银行重庆分行对涉案房屋是否享有优先受偿权的问题，本案中杨红、吕贞容以其所购商品房为光大银行重庆分行设定抵押权，双方虽签订了《重庆市预购（现房）商品房抵押合同》，但由于杨红对抵押房屋尚未取得产权证并完成实现物权的登记，在未办理房屋抵押权登记之前，光大银行重庆分行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对杨红抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对杨红抵押房屋的处分，但并非对杨红抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立。光大银行重庆分行要求对杨红购买的房屋行使抵押权的请求，没有法律依据。据此，在抵押权登记完成前，对光大银行重庆分行要求对涉案房屋享有优先受偿权的诉请不予支持。关于光大银行重庆分行要求恒大君鑫房地产公司对杨红的债务承担连带清偿责任的问题，在《个人贷款合同（抵押、保证）》中，恒大君鑫房地产公司作为保证人，自愿为杨红的贷款提供阶段性连带责任保证，其保证担保的范围为本合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及本合同项下实现担保权益的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等），并约定本合同项下所设立的保证担保独立于贷款人为本合同项下贷款所取得的任何其他担保，且不受任何其他担保的影响。贷款人行使本合同项下的权利前无需首先执行其持有的任何其他担保，也无需首先采取其他救济措施。另在《重庆市预购（现房）商品房抵押合同》中约定在领取《房屋所有权证》之前，如杨红不能按期清偿债务，恒大君鑫房地产公司保证代杨红履行该项义务。现杨红未按合同约定还款，《重庆市预购（现房）商品房抵押合同》也未办理《房屋所有权证》并交付光大银行重庆分行，恒大君鑫房地产公司应当按照合同约定承担保证责任。故光大银行重庆分行要求恒大君鑫房地产公司对杨红的债务承担连带保证责任，理由正当，应予支持。吕贞容系杨红配偶，应当对其夫妻关系存续期间杨红的债务承担共同还款责任，光大银行重庆分行要求吕贞容对杨红本案借款承担共同还款责任，本院予以支持。关于光大银行重庆分行诉请的律师费问题，本院认为，《个人贷款合同（抵押、保证）》约定，借款人未按时足额还款，贷款人有权要求借款人立即偿还全部借款本金、利息和其他应付款项（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、拍卖费及律师费等），光大银行重庆分行也实际支付了律师费，故其要求杨红承担所支付的律师费的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告杨红、被告吕贞容自本判决生效之日起十日内向原告中国光大银行股份有限公司重庆分行归还借款本金559632.31元、截至2016年1月14日的利息12124.35元、罚息12.02元、复利63.21元，共计12199.58元，并支付从2016年1月15日起至贷款本息付清之日止，以未还的贷款本金559632.31元为基数按贷款执行利率上浮30%计算的罚息，以及以未支付的利息12124.35元为基数按贷款执行利率上浮30%计算的复利；二、被告杨红、被告吕贞容自本判决生效之日起十日内向原告中国光大银行股份有限公司重庆分行支付律师代理费4068.4元；三、被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司对被告杨红的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国光大银行股份有限公司重庆分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9518元，保全费3379元，由被告杨红、吕贞容负担，被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司承担连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  张乐跃人民陪审员  朱学军人民陪审员  陈邦碧二〇一六年十二月二十二日法官 助理  尹彦博书 记 员  杨鹏飞