广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0113民初7930号原告：冯巨添，男，1951年6月9日出生，汉族，住广州市番禺区。原告：冯永坤，男，1981年6月24日出生，汉族，住广州市番禺区。以上两原告的共同委托诉讼代理人：郭浩翔，广东仲衡律师事务所律师。以上两原告的共同委托诉讼代理人：梁劲锋，广东仲衡律师事务所律师。被告：卫永锡，男，1985年3月24日出生，汉族，住广州市番禺区。原告冯巨添、冯永坤与被告卫永锡租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯巨添、冯永坤的共同委托诉讼代理人郭浩翔，被告卫永锡均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯巨添、冯永坤向本院提出诉讼请求：1.卫永锡向冯巨添、冯永坤支付拖欠租金16000元(8000元/月×3月-8000元保证金)；2.卫永锡向冯巨添、冯永坤支付违约金1708元（以8000元/月为标准，自2016年3月6日起计至付清之日，暂计至2016年8月25日）；3.卫永锡向冯巨添、冯永坤支付代缴的税金及滞纳金和水费、电费合共17303.47元；4.卫永锡承担冯巨添、冯永坤为实现债权而产生的律师费5000元；5.本案诉讼费由卫永锡承担。诉讼过程中，冯巨添、冯永坤明确其第2项诉讼请求当中违约金的计付方式为以8000元/月为基数，按照每日万分之五的标准，自欠费当月的6日起计至实际付清之日止。事实和理由：冯巨添、冯永坤和卫永锡于2014年5月30日签订了《广州市房屋租赁合同》，向其出租位于广州市番禺区市桥镇xx路xx号（产权证号为：xxxx，房产证登记地址为广州市番禺区市桥镇xx路xx号铺）的商铺，租赁期自2014年5月30日至2015年10月31日，租金为7000元/月，其应当于每月5日前以现金方式向冯巨添、冯永坤支付租金，同时向冯巨添、冯永坤交纳8000元作为保证金，并约定卫永锡逾期交付租金的，每逾期一日，须按月租金的万分之五支付违约金，同时还约定租赁期间各部门征收的一切费用由卫永锡负责，包括办理工商行政、税务、水电、卫生等费用。后租赁期届满，双方口头约定租金标准调整为8000元/月，卫永锡以上述租金标准支付租金并继续使用商铺。但自2016年3月起，卫永锡无故迟延支付租金，至2016年6月，其已拖欠三个月租金。后双方于2016年6月中旬签订《租赁关系终止合同》，双方明确终止租赁关系，卫永锡确认拖欠冯巨添、冯永坤三个月租金，并保证已经结清2014年5月30日至2016年6月7日期间因生产经营导致的全部费用，包括但不限于各种税金、水电费等，该合同还约定守约方有权要求违约方承担律师费等合理费用。租赁关系终止后，冯巨添、冯永坤发现卫永锡存在拖欠税金及水电费的情况，为避免自身权益持续受损，其已经缴清全部拖欠费用，其中税金及滞纳金16174.89元和水费91.09元、电费1037.49元，合共17303.47元。为维护自身的合法权益，冯巨添、冯永坤特向人民法院提起诉讼，请求支持其全部诉求。被告卫永锡辩称，其承认存在拖欠冯巨添、冯永坤租金的情况，对于税金的问题，双方一直都口头约定税金由冯巨添、冯永坤承担，而且双方终止了租赁合同关系以后，冯巨添、冯永坤没有向其归还商铺内的设备就另行出租了。另外，卫永锡于2015年5月15日已经将涉讼商铺返还给冯巨添、冯永坤，其为了帮冯巨添、冯永坤将商铺另行出租，多次在商铺外和网上发布招租信息。双方签订的《广州市房屋租赁合同》的租赁期限至2015年10月31日，此后双方都没有再续签合同，因此冯巨添、冯永坤要求卫永锡承担违约金，没有合同依据。冯巨添、冯永坤围绕其诉讼请求依法提交了以下证据，均为原件，本院予以确认并在卷佐证；卫永锡并未提交证据。冯巨添、冯永坤为父子关系，均为位于广州市番禺区市桥镇xx路xx号铺（现地址为广州市番禺区xx街xx路xx号，以下简称为涉讼商铺）的登记权属人，建筑面积为105.1平方米。2014年5月30日，冯巨添、冯永坤（出租方、甲方）和卫永锡（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将涉讼商铺出租给乙方作为商业用途使用，建筑面积为105.1平方米；租赁期自2014年5月30日至2015年10月31日止，每月的租金为7000元；租金按月结算，由乙方在每月5日前以现金方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳8000元保证金；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的万分之五向甲方支付违约金；租赁期间，各单位部门征收的一切费用由承租方负责，包括办理工商行政、税务、水、电、保安、卫生保险费用。后，冯永坤（甲方）和卫永锡（卫永锡）签订《租赁关系终止合同》，约定甲、乙双方于2014年5月30日签订《广州市房屋租赁合同》，甲方将涉讼商铺出租给乙方：租赁期限自2014年5月30日至2015年10月31日，合同到期后双方仍保持租赁关系至今。经双方协商一致，现决定终止租赁关系并约定如下，以兹双方共同遵守：因乙方实际向甲方缴交租金至2016年2月月份并于2016年6月7日向甲方返还商铺，故甲乙双方确认乙方尚未向甲方缴交2016年3月至2016年5月期间的三个月租金。乙方于2014年5月30日至2016年6月7日期间因生产经营导致的全部费用，包括但不限于各种税金、员工工资、工商罚款、水电费及各种欠费等，全部由乙方承担。乙方保证在签订本合同时已经将上述费用全部结清，如因乙方原因导致甲方损失的，乙方须承担违约责任。签订本合同时双方已对商铺内设备、物品进行清点及转移，乙方须自行将其所有的物品转移并自行承担相关费用，本合同签订后仍留在商铺内的物品视为乙方放弃其所有权，甲方有权自行处理。任何一方违反本合同内容的，守约方有权要求违约方承担违约责任，其中包括但不限于向守约方赔偿实际损失、不超过实际损失30%的违约金及因守约方行使权利而产生差旅费、交通费和律师费等合理费用。该合同签订时间不详，冯巨添、冯永坤主张签订的时间为2016年6月中旬。为证明其代卫永锡垫付的税金和电费的数额，冯巨添、冯永坤提交了广州市番禺区地方税务局于2016年8月4日出具的涉讼商铺2014年7月至2016年6月的《税收缴款书》两份，金额分别为15092.64元和1082.25元，其中滞纳金分别为631.2元、1888.6元和15.58元；广州供电局有限公司于2016年7月19日出具的涉讼商铺和位于番禺区市桥镇××号商铺（以下简称为294号商铺，建筑面积为109.8平方米）2016年3月1日至2016年7月1日的电费《广东省广州市国家税务局通用机打发票》，其中2016年3月1日至2016年5月1日的电费数额为1203.49元、2016年5月1日至2016年7月1日的电费数额为871.48元。卫永锡对于上述证据的真实性和合法性均无异议，但是质证认为双方以口头方式约定涉讼商铺的税金均由冯巨添、冯永坤承担；且其于2016年5月15日已经没有继续营业，但上述电费发票计算至2016年7月1日，明显不合理。冯巨添、冯永坤述称涉讼商铺旁边的294号商铺的权属人为冯巨x、冯永x，冯巨x是冯巨添的兄弟，冯永x是冯巨x的儿子，其二人亦将商铺出租给卫永锡共同使用，两间商铺的水电费是一起计算并缴纳的，该电费应当由两间商铺平均分担，其无法区分2016年6月7日前后的电费数额，请求法院酌情判定。至于滞纳金，冯巨添、冯永坤陈述正常情况下应当每个月缴纳相应的税金，但是一般出租方都会在租赁合同终止后一次性缴纳，因此存在滞纳金。为证明其代卫永锡垫付了2016年3月3日至2016年4月29日涉讼商铺的水费及污水处理费，冯巨添、冯永坤提交了广州市番禺水务股份有限公司于2016年7月18日出具的《广东省行政事业性收费统一票据》和《广东省广州市国家税务局通用机打发票》予以证实，数额分别为26.88元和64.21元，周期为2016年3月3日至2016年4月29日。为证明其因本案而支出的律师费5000元，冯巨添、冯永坤提交了其和冯巨x、冯永x共同与广东仲衡律师事务所签订的《民事委托代理合同》及该所于2016年8月24日出具的《广东增值税普通发票》，金额为5000元。冯巨添、冯永坤明确上述律师费是本案和（2016）粤0113民初7929号案件合共支付的律师费。诉讼过程中，冯巨添、冯永坤和卫永锡均确认2015年10月31日双方签订的《广州市房屋租赁合同》到期后，卫永锡继续向冯巨添、冯永坤承租涉讼商铺，双方并未签订书面合同，租金标准变更为8000元/月；卫永锡并未向冯巨添、冯永坤支付2016年3月至2016年5月的租金24000元；涉讼商铺已经另行出租。关于双方之间的租赁合同法律关系解除时间问题。卫永锡于庭审中陈述由于无法承受高额的租金，其曾于2016年5月15日和冯巨添、冯永坤协商，要求解除合同不再承租，其亦帮助冯巨添、冯永坤发布招租广告；2016年6月1日至2016年6月7日期间，其已将涉讼商铺的钥匙交还给冯巨添、冯永坤，但是具体哪一天其已经记不清楚，其同意支付2016年6月7日之前的水电费用。冯巨添、冯永坤则反驳认为卫永锡并未曾于2016年5月15日口头通知解除双方之间的租赁合同法律关系，双方于2016年6月7日才正式终止租赁关系。关于卫永锡未及时清点和转移涉讼商铺内物品的原因问题。卫永锡先主张认为其未及时转移涉讼商铺内物品的原因是其与冯巨添、冯永坤协商先不搬走，当做顶手费，待其收到顶手费后，再向冯巨添、冯永坤支付拖欠的费用；后其又变更其说法，主张由于店内物品太多，而一直与冯巨添、冯永坤协商将商铺另行出租，如果店内有物品的话，比较容易出租，其在交还钥匙的时候，双方已经口头约定，店铺内的设备抵作全部欠缴费用给冯巨添、冯永坤。冯巨添、冯永坤对于卫永锡陈述设备用于抵扣租金的说法不予确认，其抗辩认为双方在签订的《租赁关系终止合同》中已经明确约定了对于商铺内物品的处理方案，卫永锡认为设备用于抵扣租金应举证证明，否则应当承担举证不能的责任。本院认为，冯巨添、冯永坤和卫永锡签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁关系终止合同》均是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格遵照履行。现双方均确认上述合同的租赁期限届满后，卫永锡继续向冯巨添、冯永坤承租涉讼商铺，租金标准变更为8000元/月，但双方并未签订书面合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”即双方于2014年5月30日签订的《广州市房屋租赁合同》继续有效，租金标准变更为8000元/月，租赁期限为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”现冯巨添、冯永坤和卫永锡均确认卫永锡尚未向冯巨添、冯永坤支付2016年3月至2016年5月涉讼商铺的租金，故卫永锡应当向冯巨添、冯永坤支付涉讼商铺2016年3月至2016年5月的租金24000元（8000元/月×3个月）。鉴于冯巨添、冯永坤于本案中明确同意向卫永锡退还8000元的租赁保证金，且同意在上述拖欠租金数额范围内予以扣减，为其对自身权利的自由处分，本院予以确认，卫永锡应当向冯巨添、冯永坤支付拖欠的租金16000元（24000元-8000元）。关于卫永锡是否应当向冯巨添、冯永坤赔偿逾期支付租金的违约金的问题。根据《广州市房屋租赁合同》的约定，租金按月结算，每月5日前以现金方式缴付，逾期交付租金的，每逾期一日，卫永锡须按当月租金额的万分之五向冯巨添、冯永坤支付违约金。因此，冯巨添、冯永坤要求卫永锡以每月租金标准8000元为基数，自欠费当月的6日起按照每日万分之五的标准，向其支付2016年3月至2016年5月的租金违约金至实际付清之日止，符合合同的约定和法律的规定，本院予以支持。关于卫永锡是否应当冯巨添、冯永坤支付代垫的税金、水电费的问题。《广州市房屋租赁合同》明确约定租赁期间，各单位部门征收的一切费用由承租方负责，包括办理工商行政、税务、水、电、保安、卫生保险费用；《租赁关系终止合同》亦约定卫永锡于2014年5月30日至2016年6月7日期间因生产经营导致的全部费用，包括但不限于各种税金、员工工资、工商罚款、水电费及各种欠费等，全部由其承担。因此，冯巨添、冯永坤要求卫永锡承担其租赁期间，涉讼商铺因出租、使用而产生的税金、电费的诉求，理据充分，本院予以支持。至于卫永锡提出双方曾以口头方式约定，租赁期间的税金由冯巨添、冯永坤自行承担的抗辩意见，其并未提交相应的证据予以证实，理应承担举证不能的不利后果。关于卫永锡应当支付税金和电费的数额问题。根据广州市番禺区地方税务局于2016年8月4日出具的涉讼商铺两份《税收缴款书》显示，缴税期间为2014年7月至2016年6月，属于卫永锡承租涉讼商铺的租赁期间，金额分别为15092.64元和1082.25元，其中滞纳金为631.2元、1888.6元和15.58元。现冯巨添、冯永坤自认其应当每月按时缴纳相应的税金，但是一般出租方都会在租赁合同终止后一次性缴纳，故导致滞纳金的产生，即上述2535.4元（631.2元+1888.6元+15.58元）滞纳金是由于其作为出租方怠于按时缴纳涉讼商铺的税金而导致的，理应由其自行承担。因此，卫永锡应当向冯巨添、冯永坤支付其承租涉讼商铺期间应付而付的税金13639.5元[（15092.64元+1082.25元）-2535.4元]。根据广州供电局有限公司于2016年7月19日出具的《广东省广州市国家税务局通用机打发票》显示，计费时段为2016年3月1日至2016年7月1日的，其中2016年3月1日至2016年5月1日电费为1203.49元、2016年5月1日至2016年7月1日电费为871.48元，但是上述费用为涉讼商铺和294号商铺应当支付的电费的总和。现《租赁关系终止合同》明确约定卫永锡已于2016年6月7日向冯巨添、冯永坤返还了涉讼商铺，且卫永锡同意承担2016年6月7日之前的电费，两间商铺2016年3月1日至2016年7月1日期间共需交纳电费数额为2075元（1203.49元+871.48元），故综合两个商铺的建筑面积不同（涉讼商铺为105.1平方米、294商铺为109.8平方米）、卫永锡返还涉讼商铺的时间早于2016年7月1日等因素，本院酌情认定卫永锡应当向冯巨添、冯永坤支付代垫的电费715元。此外，鉴于冯巨添、冯永坤于2016年7月18日代为垫付了涉讼商铺2016年3月3日至2016年4月29日期间的水费和污水处理费等91.09元（26.88元+64.21元），卫永锡理应将上述费用向冯巨添、冯永坤返还。关于冯巨添、冯永坤要求卫永锡向其赔偿律师费5000元的问题。《租赁关系终止合同》明确约定任何一方违反本合同内容的，守约方有权要求违约方承担违约责任，其中包括但不限于向守约方赔偿实际损失、不超过实际损失30%的违约金及因守约方行使权利而产生差旅费、交通费和律师费等合理费用。现冯巨添、冯永坤提交了相应的证据证明其因本案而聘请律师支出了相应的费用，但是5000元的律师费为本案和（2016）粤0113民初7929号两个案件共同支出的，故本院酌情判令卫永锡赔偿冯巨添、冯永坤因本案而支出的律师费2500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、卫永锡应于本判决发生法律效力之日起十日内向冯巨添、冯永坤支付拖欠2016年3月至2016年5月的租金16000元（已扣减8000元保证金）及违约金（违约金以8000元为基数，按照每日万分之五的标准，自欠费当月6日起计至实际付清之日止；每月租金违约金以8000元为限）；二、卫永锡应于本判决发生法律效力之日起十日内向冯巨添、冯永坤支付代垫的税金13639.5元、电费715元、水费91.09元。三、卫永锡应于本判决发生法律效力之日起十日内向冯巨添、冯永坤赔偿律师费2500元；四、驳回冯巨添、冯永坤的其余全部诉讼请求。如果卫永锡未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由冯巨添、冯永坤负担107元，由卫永锡负担693元。如不服本判决，双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。代理审判员  胡剑敏二〇一六年十二月十二日书 记 员  霍淑玮