杭州市富阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0111民初9477号原告：富景房地产开发（富阳）有限公司，住所地：杭州市富阳区富春街道桂花西路56号506室。统一社会信用代码：91330100574396032B。法定代表人：陈国邦，董事长。委托诉讼代理人：叶永祥、王军，浙江六和律师事务所律师。被告：杨逸民，男，1965年11月24日出生汉族，住杭州市富阳区。被告：金素儿，女，1967年6月37日出生汉族，住杭州市富阳区。原告富景房地产开发（富阳）有限公司与被告杨逸民、金素儿商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案受理后，依法组成合议庭，并于2017年6月2日公开开庭进行审理。原告富景房地产开发（富阳）有限公司的委托代理人王军到庭参加诉讼，被告杨逸民、金素儿经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告富景房地产开发（富阳）有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告和两被告签订的编号为【2013预0001822】的《浙江商品房买卖合同》；2、判令两被告承担违约金30946元；3、判令两被告赔偿原告损失402690元（房屋差价损失暂按目前市场售价为标准计算，最终以鉴定评估价格为准，即房屋差价损失=合同售价-市场售价=1547310元-1144620元=402690元）；4、本案诉讼费由两被告承担。审理中，原告自愿变更第三项诉讼请求为：判令两被告赔偿原告损失307310元（房屋差价损失按评估机构评估结果为准，房屋差价损失=合同售价-评估售价=1547310元-1240000元=307310元）。事实和理由：2013年6月22日，原告作为出卖人和二被告签订一份编号为【2013预0001822】的《浙江商品房买卖合同》。根据合同约定，由二被告向原告购买位于商品房，该房屋面积127.18平方米，房屋单价为每平方米12166.29元，房屋总价款为1547310元。同时，二被告应当于合同签订同时向原告支付首付款467310元，剩余购房款1080000元由二被告通过商业银行或公积金中心贷款方式予以支付且二被告应于该合同签订当日办妥前述贷款手续并交纳相关费用。另该合同还对合同生效、争议管辖等进行了约定。在该合同签订之后，二被告仅向原告支付了首付款且一直未能办妥银行按揭贷款手续，导致原告至今仍未收到剩余购房款1080000元。2014年10月21日，二被告以个人征信问题导致无法办理银行按揭贷款手续为由，将原告诉至富阳区人民法院并要求解除双方签订的《浙江商品房买卖合同》。因银行按揭贷款手续无法正常办理系因二被告存在信用卡逾期还款8次不良记录，同时二被告主张其无力履行该合同但未能提供相应的证据加以支持，故最终被法院判决驳回全部诉讼请求。2016年6月，经原告查询得知，二被告已债务缠身且无还款来源，对外负债已高达3000000元。同时，本案所涉房屋亦由二被告之债权人申请法院进行查封。在此期间，原告亦多次通知联系被告要求其立即支付剩余购房款1080000元，并于2016年7月13日向被告寄发一份《催款函》，但二被告均以各种理由予以推诿、逃避，拒不履行合同约定的付款义务。原告富景房地产开发（富阳）有限公司认为，双方签订的《浙江商品房买卖合同》已合法成立并生效，双方均应严格遵守合同约定，二被告未履行合同约定的付款义务导致合同目的无法实现，已构成根本违约，法院已判决处理双方之纠纷且该合同签订三年有余，同时二被告现已债务缠身，该合同已无实际履行之可能，故诉至法院要求处理。审理中，为确认案涉房屋存在房屋差价损失，原告富景房地产开发（富阳）有限公司申请对案涉房屋价值进行司法评估。本院依法委托杭州厦信房地产咨询评估有限公司对案涉房屋的价值进行了评估，并出具了房地产估价报告书。经评估，案涉房屋在2014年10月31日（两被告起诉日）的房地产市场价值为1130000元，单价为8891元/平方米；在2016年11月14日（原告起诉日）的房地产市场价值为1240000元，单价为9756元/平方米。被告杨逸民、金素儿未答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理查明：一、2013年6月22日，原告富景房地产开发（富阳）有限公司与被告杨逸民、金素儿签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号为：2013预0001822）一份，约定两被告向原告购买位于富阳区，建筑面积共127.18平方米，单价为每平方米12166.29元，总价款为1547310元。合同第七条约定，买受人于本合同签署的同时支付首付款467310元整，剩余购房款1080000元通过商业银行或公积金贷款或商业与公积金组合贷款的方式予以支付，并应在本合同签署之日向银行或公积金中心提交完备的贷款申请资料，签拖办理按揭贷款手续须由买受人签署的合同及其他全部文件，缴纳办理按揭贷款所需的费用。合同第八条约定，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金；出卖人依据本条约定解除合同的，应在书面形式通知买受人之日起的30日内，且买受人配合出卖人完成合同备案登记及预告登记（如有）的撤销手续后30日内，将买受人已付款扣除前述违约金后的余款退还给出卖人；合同解除及相关登记手续撤销后，出卖人有权将该商品房另行出售。审理中，原告自认双方没有约定剩余购房款的支付时间，但认为两被告应在合同签订当日办妥银行按揭贷款手续，根据行业惯例，在前述手续办妥以后的一个月内，银行或公积金中心即可将相关款项下发至出卖人账户。二、2013年6月22日，被告杨逸民、金素儿向原告富景房地产开发（富阳）有限公司支付预售购房款467310元（其中20000元为2013年6月16日支付的预售定金）。三、2014年10月31日，杨逸民、金素儿以杨逸民有信用卡逾期还款情况，银行无法贷款为由向本院提起诉讼，要求解除双方于2013年6月22日签订的商品房买卖合同及富景房地产开发（富阳）有限公司退还已付房款467310元。后本院经审理驳回了杨逸民、金素儿的诉讼请求。四、因两被告在本院有多起执行案件，案涉房屋于2015年8月5日被本院依法查封。五、2016年7月13日，原告富景房地产开发（富阳）有限公司通过EMS邮政特快专递向被告杨逸民、金素儿寄送《催款函》一份，要求两被告在收到催款函之日起5个工作日内前往银行提交完整的按揭资料并办理相关按揭手续，同时要求按揭银行及时将款项支付至原告公司指定账户。2016年7月14日，两被告签收《催款函》，但至今仍未办理相应的银行按揭手续。六、2016年11月30日，原告富景房地产开发（富阳）有限公司向本院提出房屋评估申请，要求对案涉房屋的价值进行评估。后本院依法委托杭州厦信房地产咨询评估有限公司对案涉房屋进行了评估，经评估，案涉房屋在2014年10月31日（两被告起诉日）的房地产市场价值为1130000元，单价为8891元/平方米；在2016年11月14日（原告起诉日）的房地产市场价值为1240000元，单价为9756元/平方米。本院认为：原告富景房地产开发（富阳）有限公司与被告杨逸民、金素儿签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同第八条明确约定了合同解除条件，即买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。双方虽未明确约定剩余购房款的付款时间，但经原告富景房地产开发（富阳）有限公司书面邮寄《催款函》催讨，要求两被告在收到《催款函》之日起5个工作日内办理相应的按揭手续并将款项支付至原告公司指定账户，两被告至今仍未办妥相应手续支付剩余购房款。两被告以自己的行为表明不履行主要债务，符合合同的法定解除条件。故对原告富景房地产开发（富阳）有限公司要求解除与两被告签订的《浙江省商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，富景房地产开发（富阳）有限公司应向两被告退还购房首付款，但两被告在本案中未向本院提出相应的诉讼请求，故本院不予处理。根据合同约定，出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，故对原告要求两被告承担违约金30946元的诉讼请求，本院予以支持。根据合同法的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，根据原告申请对案涉房屋在价值时点2016年11月14日（起诉日）的市场价值进行了评估，虽评估结果与双方订立合同时的房屋售价之间存在差价，但商品房的价格受到国家政策、行政调控、市场等诸多复杂因素的影响，双方在订立合同时亦未约定损失赔偿额，且均无法预见到因违反合同可能造成的相关损失，再综合富阳目前房价的实际水平，如由两被告承担因此造成的损失，显失公平。故对富景房地产开发（富阳）有限公司要求两被告赔偿损失307310元的诉请，本院不予支持。对于原告提出的要求由两被告承担本案诉讼费（含司法鉴定费4100元）的请求，因根据《诉讼费用交纳办法》的规定，司法鉴定费并非诉讼费交纳范围，且原告在庭审中未增加相应的诉讼请求，本院不予支持，原告可以另案处理。综上，原告富景房地产开发（富阳）有限公司之诉请，合理部分，本院予以支持。被告杨逸民、金素儿经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃民事诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条第（二）款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除富景房地产开发（富阳）有限公司与杨逸民、金素儿签订的《浙江商品房买卖合同》（合同编号为：2013预0001822）。二、杨逸民、金素儿于本判决生效之日起十日内支付富景房地产开发（富阳）有限公司违约金30946元，可由富景房地产开发（富阳）有限公司直接在可退还的房款中抵扣。三、驳回富景房地产开发（富阳）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6374元（预收7805元），由富景房地产开发（富阳）有限公司5791元；由杨逸民、金素儿负担583元。富景房地产开发（富阳）有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杨逸民、金素儿于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。审 判 长  俞 忠审 判 员  骆苏群人民陪审员  章欣瑜二〇一六年十二月二十二日书 记 员  洪 滨