福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)闽06民终1938号上诉人（原审原告）：黄淑贞，女，1977年7月6日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。现住漳州市龙文区。上诉人（原审原告）：王泗水，男，1965年9月4日出生，汉族，住福建省安溪县。现住漳州市龙文区。委托诉讼代理人：林跃辉，福建兴南律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖润成，福建兴南律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：福建省融都置业有限公司，住所地福建省漳州市龙文区。法定代表人：林秋生，总经理。委托诉讼代理人：张子华，福建君立律师事务所律师。原审第三人：吴前建，男，1953年4月4日出生，汉族，住福建省福清市。上诉人黄淑贞、王泗水因与���上诉人福建省融都置业有限公司（以下简称融都公司）、原审第三人吴前建商品房预售合同纠纷一案，不服漳州市龙文区人民法院（2015）文民初字第2000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月26日受理后，依法组成合议庭，于2016年9月14日公开开庭审理了本案。上诉人黄淑贞、王泗水及其共同委托诉讼代理人林跃辉、赖润成，被上诉人融都公司的委托诉讼代理人张子华到庭参加诉讼。原审第三人吴前建经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。上诉人黄淑贞、王泗水的上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持确认上诉人与被上诉人就位于漳州市龙文区融都新界3幢2505室的房屋买卖合同合法有效，并判令被上诉人履行过户义务。事实与理由：1.被上诉人将讼争房屋交付吴前建运营的时间为2014年5月7日，上诉人与被上诉人签订”认购书”的时间为2014年7月1日，被上诉人的工作人员要求将购房定金及全部购房款存入吴前建银行账户，吴前建是经过融都公司授权运营讼争房屋，吴前建的收款行为构成表见代理。且吴前建收款后将房屋交付给上诉人装修、占有、使用。原审判决认为上诉人未依约向被上诉人支付相应购房款，上诉人向原审第三人吴前建账户转款行为不能认定系向融都公司支付购房款，悖理违法。2.”认购书”的主体适格、内容合法、意思表示真实，符合《民法通则》第五十四条、第五十五条及《合同法》第四十四条规定的合法有效民事行为。且签订后，上诉人按要求履行支付定金、购房款义务；被上诉人也将讼争房屋交付上诉人装修、占有、使用，且约定房价款与市场价基本相符。龙文区人民法院（2015）文民初字第1617号民事裁定行为发生在2015年7月27日，该查封是在房屋买卖行为发生之后，违反最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，上诉人已提出执行异议，该查封行为不构成”履行不能”。被上诉人融都公司辩称，1.本案双方仅签订认购协议并未签订《商品房买卖合同》，本案为商品房预约合同纠纷而非商品房预售合同纠纷，上诉人基于商品房预售合同法律关系的所有诉求均没有事实和法律依据。2.《认购协议书》签订后，上诉人拒不依约支付定金及其他购房款，双方也未签订正式的商品房买卖合同，认购协议书实际上已终止履行。3.吴前建不是答辩人的员工，答辩人从未授权吴前建卖房、收取购房款，更未指定所谓的吴前建中国建设银行收款账户。上诉人支付给吴前建的款项不是支付给答辩人的购房款，答辩人没有收到讼争房产任何款项。答辩人��案外人吴丽娜、陈群（吴前建女儿、女婿）存在纠纷，上诉人是受吴前建欺诈，故上诉人应向吴前建主张相关权益。4.答辩人从未向上诉人交付案涉房产，上诉人非法获得讼争房产钥匙并非法侵占使用、装修等，严重侵犯了答辩人的合法权益。5.上诉人在本案中主观上并非善意、无过失，而是明显存在重大过失，上诉人诉称构成表见代理没有事实基础，亦无法律依据。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。原审第三人吴前建经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。黄淑贞、王泗水向一审法院起诉请求：1、确认双方就位于漳州市龙文区融都新界3幢2505室的讼争房屋事实买卖关系合法有效；2、融都公司履行将房屋过户至黄淑贞、王泗水名下的义务。一审法院认定事实：2014年5月7日，融都公司出具一份《致”万佳友物业”公司关于批量店面、车位及商场交房说明涵》（以下简称说明函），内容为：”经福建省融都置业有限公司充分考虑与研究，决定将所剩的部分店面、车位及商场交付给吴前建运营，电话：188××××7713。所列部分的店面、车位及商场相关办理手续及需交给物业公司的费用，请物业公司按你司相关规定执行，时间从2014年4月1日开始计算。”并附有店面、车位及商场清单，本案讼争房屋亦在所列清单中。2014年7月1日，黄淑贞与融都公司签订一份《融都?新界认购协议书》，约定黄淑贞向融都公司认购融都?新界3幢2505号房屋，总房款为320000元，签订认购书时，黄淑贞须向融都公司支付100000元作为购房定金。2014年7月1日，王泗水向第三人吴前建的建设银行账户转账支付100000元，2014年7月9日，再次转账支付220000元。讼争房屋于2015年7月27日由漳州市龙文区人民法院以（2015）文民初字第1617号民事裁定书予以查封。2015年8月19日，原告黄淑贞与王泗水登记结婚。讼争房屋现由黄淑贞与王泗水在居住。一审法院认为，黄淑贞、王泗水与融都公司签订认购协议书后，并未依约向融都公司支付相应的购房款。首先，黄淑贞、王泗水主张王泗水系按融都公司指定将购房款转账支付至吴前建的建设银行账户，融都公司不予认可，黄淑贞、王泗水所举证的录音资料亦不能佐证该主张；其次，黄淑贞、王泗水主张融都公司出具说明函系授权吴前建销售房产的行为，融都公司不予认可，因融都公司出具的说明函中虽提到将包括本案讼争房屋在内的部分房产交由吴前建运营，但该说明函系出具给物业公司，且内容并未涉及授权吴前建销售房产，该主张与事实不符，不予认定；综上，黄淑贞、王泗水向吴��建账户转账款项的行为不能认定为系向融都公司支付讼争房屋购房款。黄淑贞、王泗水虽已实际居住于讼争房屋中，但因尚未履行支付购房款的义务，故其要求确认事实买卖关系合法有效及要求将讼争房产过户至其名下的请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。吴前建经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利，该院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回黄淑贞、王泗水的诉讼请求。一审本案受理费6100元，由黄淑贞、王泗水负担。二审期间，上诉人黄淑贞、王泗水提交2016年7月23日上诉人黄淑贞与施幼华的微信聊天记录，用于证明支付给吴前建的款项是根据融都公司售楼小姐施幼华的要求进行支付。被上诉人融都公司没有提��新证据，但对上诉人提交的二审证据的真实性、合法性和证明内容均有异议。本院对上诉人提交的证据认证如下：上诉人提交的微信聊天记录有原始载体供核对，其真实性可予以确认，至于该证据的证明内容能否成立，因施幼华未出庭作证，本院将综合本案双方的庭审陈述、提交的证据，在争议焦点中进行分析、判断。二审经审理查明，双方当事人均对一审判决查明的事实没有异议，本院予以确认。二审另查明，2012年11月16日，融都公司与兴业银行股份有限公司漳州分行签订借款合同，并将讼争房屋设定了在建工程抵押并办理了抵押登记手续。兴业银行股份有限公司漳州分行已诉至漳州市芗城区人民法院，案号为（2015）芗民初字第6838号，判决兴业银行对讼争房产拍卖、变卖所得价款优先受偿，目前已进入执行阶段。2016年9月14日，本案讼争房屋的同一楼层即漳州市龙文区融都新界3幢25层电梯口，仍有悬挂”福建省融都置业有限公司”字样的铜牌。本案的争议焦点为：上诉人王泗水交付给原审第三人吴前建的款项能否认定系上诉人向被上诉人融都公司履行支付购房款的义务？本院认为，上诉人王泗水交付给原审第三人吴前建的款项可以视同上诉人已履行支付购房款的义务。（1）上诉人王泗水转账给第三人吴前建的数额和时间点与《认购协议书》的签订时间、房款总额相吻合，该笔转账款项应当系上诉人王泗水用于支付本案讼争房屋的购房款。（2）融都公司发函给物业公司同意将部分房产交付给吴前建运营，也自认与吴前建存在债权债务关系。（3）融都公司虽未明确授权吴前建代为销售、收取购房款，但上诉人举证的录音材料、微信聊天记录均指向融都公司有授意将购房款转给吴前建，导致上诉人有理由相信吴前建有权代为处置房屋包括收受购房款。（4）上诉人所购房屋与融都公司办公点在同一楼层，对于吴前建交付钥匙给上诉人装修、占有、居住的行为，融都公司未举证其对此曾提出异议。（5）融都公司未举证本案讼争房屋成交价格有明显低于市场价，亦未举证证明上诉人与吴前建之间存在恶意串通的行为，相反，融都公司与黄淑贞签订《认购协议书》时，隐瞒了讼争房屋已设定抵押的事实。综上五点分析，王泗水将购房款交付给吴前建的行为虽有悖于一般的商品房交易习惯，但考虑融都公司作为房地产开发商与黄淑贞、王泗水作为普通购房者在资金实力、交易经验、风险承担能力等方面的差异，本案将上诉人王泗水交付给吴前建的款项视同上诉人已履行支付购房款的义务，更为合乎情理。至于被上诉人融都公司辩称吴前建并未转交讼争房屋购买款，因吴前建未到庭参加诉讼，其是否将购房款32万元交付与融都公司，可由融都公司另案处理。本院认为，上诉人黄淑贞与被上诉人签订《认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。因《认购协议书》已具备商品房买卖合同主要内容，且如上述争议焦点分析，上诉人王泗水交付给原审第三人吴前建的款项可以视同上诉人已履行支付购房款的义务，故双方签订的《认购协议书》应当认定为商品房买卖合同。上诉人主张确认双方就位于漳州市龙文区融都新界3幢2505室的讼争商品房买卖关系合法有效，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。一审法院判决不当，应予更正。至于上诉人要求融都公司将房屋过户至黄淑贞、王泗水名下的主张，因讼争房屋的权属信息登记处于查封状态，无法进行产权变更���记，本院依法不予支持。因讼争房屋无法过户的责任与损失，上诉人可另案主张。原审第三人吴前建经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省漳州市龙文区人民法院（2015）文民初字第2000号民事判决。二、确认黄淑贞、王泗水与福建省融都置业有限公司就位于漳州市龙文区融都新界3幢2505室的讼争商品房买卖合同依法成立并生效。三、驳回上诉人黄淑贞、王泗水的其他上诉请求。一、二审案件受理费均为6100元，由被上诉人福建省融都置业有限��司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林银木审 判 员  苏雅冰代理审判员  吴晓剑二〇一六年十二月二十一日书 记 员  曾剑坤附注引用的法律条文：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购，预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。