苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2015)相民初字第01334号原告：刘美丽，女，1963年9月3日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：荣金良、于水影，远闻（上海）律师事务所律师。被告：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层416-109室。法定代表人：董建晶。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，总经理。委托诉讼代理人：邓贤仁、卜孟婕，上海市海华永泰律师事务所律师。原告刘美丽与被告上海奥银房地产开发有限公司（以下简称被告奥银房产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年8月6日依法受理。审理中，本院依据原告的申请，通知苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）作为被告到庭参加诉讼。本院依法适用简易程序于2016年11月11日公开开庭对该案进行了审理。原告刘美丽的委托诉讼代理人荣金良、于水影、被告名品城公司的委托诉讼代理人邓贤仁到庭参加诉讼。被告奥银房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告刘美丽向本院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告奥银房产公司于2013年12月19日签订的编号（认）字20131219011号《认购合同书》；2、两被告连带返还原告商铺认购款1678750元；3、两被告连带支付原告以1678750元为基数自签订合同之日起按同期银行贷款利率自2013年12月19日计算至生效判决确定的履行期限的最后一日止的利息；4、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2013年12月19日，原告与被告奥银房产公司签订《认购合同书》，约定原告委托被告奥银房产公司办理认购苏州环球奥食卡城的D馆1007号房产，总价款为150万元。同时，该认购书第4.1约定“甲方将于本合同订立后6个月内通知乙方与开发商订立正式买卖合同，并开始交付及协助向产权登记机关办理权属登记手续，乙方应给与积极配合，如由于遭遇不可抗力、政府因素和乙方事先违约，可据实予以顺延，如因甲方原因造成逾期三十日仍未履行的，经过乙方书面申请，甲方将在收到乙方书面申请后十五个工作日内无息返还实际认购款”。签订前，原告已经支付被告认购定金178750元，签订当日原告即向被告支付了全部认购款150万元，完全适当的履行了认购书。被告奥银房产公司同日开具了《商铺订金退款申请回执》，承诺于2014年3月31日将订金178750元汇入原告指定账户。至今，被告未按约协助原告与开发商订立正式买卖合同，也没有向原告交付房屋或协助办理产权登记手续，同时，也没有返还订金178750元。被告的行为已经构成根本性违约，导致原告合同目的无法实现，故原告现起诉，请求判如所请。被告名品城公司辩称，不同意原告针对被告名品城公司的诉讼请求。因为该认购合同签订主体是被告奥银房产公司与原告，答辩人从未签订过该份认购合同，从未收取过上述款项，也未实际享受过该认购合同的实际的权利义务，答辩人也无法解除其他主体签订的合同，也无义务承担退款、利息的责任，更无义务承担诉讼费。而且根据认购合同，原告与被告奥银房产公司是委托认购商铺的关系，其实际支付的款项为150万元整，没有理由以1678750元为基数，要求被告承担违约利息损失。被告奥银房产公司未作答辩。经审理查明，2013年12月19日，原告刘美丽（乙方）与被告奥银房产公司（甲方）签订《认购合同书》一份，约定：“乙方自愿委托甲方办理认购本合同项下约定物业的有关事宜，乙方拟认购的物业位于江苏省苏州市相城区元和街道聚元街233号D馆地上一层1007号单元，建筑面积为42.33平方米，用途为商业，合同价款为1500000元”。第四条“关于产权登记的约定”4.1载明：甲方将于本合同订立后6个月内通知乙方与开发商订立正式买卖合同，并开始交付及协助向产权登记机关办理产权登记手续，乙方应给予积极配合，如由于遭遇不可抗力、政府因素和乙方事先违约，可据实予以顺延，如因甲方原因造成逾期三十日仍未履行的，经过乙方书面申请，甲方将在收到乙方书面申请后十五个工作日内无息返还实际认购款。第七条“其他约定”7.1约定：本合同一经签订，不得随意解除或终止，否则，违约方应支付合同相对方违约金人民币20000元等。在此之前，原告刘美丽向被告奥银房产公司先后支付购房款500000元、950100元以及49900元。2013年12月19日，被告奥银房产公司向原告刘美丽出具1500000元收据一张。同日，被告奥银房产公司向原告另外出具《商铺订金退款申请回执》一份，载明：“今收到客户刘美丽，商铺178750元订金收据，我司将在2014年3月31日将款项汇入其指定账户”。又查，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现被告名品城公司。被告奥银房产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东。庭审中，关于被告名品城公司和被告奥银房产公司在涉案商铺销售时的角色和关系问题，被告名品城公司在本院涉及该批量案件审理中曾经述称：其系委托奥银房产公司销售，而同时也自行销售，谁销售谁收款，被告奥银房产公司所收的款项至今尚未支付给被告名品城公司，对此未提供证据予以证明。庭审中，原告刘美丽与被告名品城公司共同明确，原告所认购的商铺现在尚未网签出售，初始登记所有权人为被告名品城公司，现在出租给案外人使用。以上事实有当事人举证的《认购合同书》、收据、《商铺订金退款申请回执》、工商登记查询资料以及当事人陈述等附卷作证。本院认为，原告刘美丽与被告奥银房产公司签订的《认购合同书》，虽然载明系原告委托被告奥银房产公司办理认购物业的事宜，但鉴于该份合同书的抬头系“认购合同书”；同时其中对于购房总价、房屋具体情况、付款方式、办理产证、违约责任等事关交易的主要条款均已有明确约定，另外考虑到两被告之间的委托销售以及股东等关联关系，本院认为双方签订的上述《认购合同书》实质上应系关于购买涉案商铺的商品房预约合同，而非委托合同，该预约合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规效力性强制性规定，合法、有效，双方均应全面履行各自的合同义务。本案中，根据原告刘美丽举证的收据证明其已经向被告奥银房产公司支付了全部购房款1500000元，而被告奥银公司至今未按约通知原告订立正式买卖合同，导致原告签订该协议的目的至今无法实现，应认定系被告奥银房产公司违约。因此原告现要求解除该《认购合同书》，合理有据，应予支持。合同解除后，被告方应当返还原告已付购房款1500000元，另外原告举证的《商铺订金退款申请回执》又可以证明被告在此之前另外收取了原告178750元订金，现其并无证据证明已经予以返还，故被告方合计应返还原告刘美丽已付购房款总计1678750元并支付该款在其占用期间的利息损失，对此本院认定该利息以1678750元为基数自2013年12月19日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至被告方实际返还购房款之日止。对于上述清偿责任的承担，由于作为涉案商业体的建造者、所有者的被告名品城公司曾明确其当初的对外销售方式为委托被告奥银房产公司销售和自行销售并行，且也未举证证明各自销售的范围和界限，又不能证明本案涉案商铺的销售超出了委托范围，故该行为所引起的后果应当由委托人即被告名品城公司承担，因此被告名品城公司应当对上述购房款的返还及利息的支付承担清偿责任；同时，由于被告奥银房产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东，由于被告名品城公司认为其没有收到被告奥银房产公司转付的购房款，说明两公司之间存在财务混乱和混同的情形，由于作为被告名品城公司的股东，被告奥银房产公司不能证明被告名品城公司的财产独立于其自己的财产，故被告奥银房产公司应当对被告名品城公司的债务承担连带清偿责任。被告奥银房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃抗辩权利，应承担不利的法律后果。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条,《中华人民共和国公司法》第六十四条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，判决如下：一、原告刘美丽与被告上海奥银房地产开发有限公司在2013年12月19日签订的《认购合同书》解除。二、被告苏州东方国际名品城有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘美丽购房款1678750元并支付该款自2013年12月19日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至被告方实际返还购房款之日止的利息，被告上海奥银房地产开发有限公司对此承担连带清偿责任（如采用转账支付，请汇入当事人指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。本案案件受理费减半收取为人民币10728元，由被告苏州东方国际名品城有限公司、被告上海奥银房地产开发有限公司共同负担（此款原告已垫付，予以退还，两被告负担之款于本判决生效之日起十日内直接支付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  乔宁宁二〇一六年十二月十四日书记员  姚丽君