广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终14544号上诉人（原审被告、反诉原告）：王逸生，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市至欣服务有限公司越华分公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：张金玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾凡星，广东宏安信律师事务所律师。委托诉讼代理人:叶小珊，广东宏安信律师事务所律师。上诉人王逸生因与被上诉人广州市至欣服务有限公司越华分公司（以下简称至欣公司越华分公司）居间合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初5554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。王逸生上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回至欣公司越华分公司所有诉讼请求;3.解除王逸生与至欣公司越华分公司签订的《咨询及中介服务确认书（卖方）》；4.至欣公司越华分公司向王逸生退回5000元预付款，及赔偿占用利息损失合计约47元（违约金从2016年3月9日开始计付至至欣公司越华分公司向王逸生实际偿还之日，按当时银行同期贷款利率计算，暂计至2016年5月26日）；5.诉讼费用由至欣公司越华分公司承担。事实和理由：一、王逸生提交的证据五应是《房屋买卖合同》及合同附带文件，而非《咨询及中介服务费确认书》。该证据用于证实案涉物业的买卖中介费用已通过三方协商一致，明确约定由案外人禤色曦向至欣公司越华分公司支付。《房屋买卖合同》及附带文件中的内容全都是关于案外人禤色曦向至欣公司越华分公司支付买卖中介费的表述，根本没有关于王逸生向至欣公司越华分公司支付买卖中介费的约定。二、王逸生与至欣公司越华分公司建立的是委托服务关系，与根据《房屋买卖合同》而建立的中介服务关系互不相同，无任何关联性，本案不应适用《房屋买卖合同》中的合同条款。王逸生系基于委托至欣公司越华分公司提供代办案涉物业交易服务，才与至欣公司越华分公司独立签订《咨询及中介服务确认书》，建立委托代办服务关系的，而非因《房屋买卖合同》中的中介服务而建立的法律关系。王逸生已于2016年1月24日提供了《委托书》给至欣公司越华分公司，《委托书》的内容就是至欣公司越华分公司需为王逸生提供代办的服务明细。因此，王逸生与至欣公司越华分公司之间建立的法律关系与《房屋买卖合同》中的中介服务无任何关联性，本案不应适用《房屋买卖合同》的条款对双方的委托服务关系进行定性。三、王逸生提交的证据四《委托书》有效存在，至欣公司越华分公司现已构成违约，应向王逸生退还预付款及赔偿相应利息。王逸生早已于2016年1月24日将《委托书》提供给至欣公司越华分公司，以供至欣公司越华分公司代办交易过户流程。故委托书原件自此一直在至欣公司越华分公司处，只能由至欣公司越华分公司提供庭审质证。而且委托书系王逸生单方作出的授权委托真实意思表示，根据以往的惯例，《委托书》上是否存在受委托方亲笔签名并非生效的必要构成要件。在本案中，至欣公司越华分公司提供的证据《咨询及中介服务确认书（卖方）》亦已能证实双方存在委托关系，故委托书的合理、有效存在毋庸置疑。鉴于此，王逸生通过委托广州康雅房地产代理有限公司提供代办过户流程才顺利完成案涉物业买卖手续的，至欣公司越华分公司已然构成违约，应向王逸生退还预付款5000元及赔偿相应利息。至欣越华分公司答辩称：1.认为一审判决违约金的金额偏低，综合考虑，至欣公司越华分公司没有提出上诉；2.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。至欣公司越华分公司于2016年4月27日向一审法院起诉请求：1.王逸生向至欣公司越华分公司支付咨询及中介服务费15000元；2.王逸生支付从2016年1月25日至实际清偿之日起止拖欠中介服务费的违约金（每日按15000元的1%计算）。王逸生反诉请求：1.解除至欣公司越华分公司、王逸生签订的《咨询及中介服务确认书（卖方）》；2.至欣公司越华分公司向王逸生退还预付款5000元；3.至欣公司越华分公司向王逸生赔偿从2016年3月9日计至实际偿还之日止的利息（按每日5000元的银行同期贷款利率计算）。一审法院认定事实：王逸生原是广州市越秀区XX路XXX号之三XXXX房的权属人。2016年1月24日，王逸生（甲方、卖方）与禤色曦（乙方、买方）及至欣公司越华分公司（丙方、中介方）签订《房屋买卖合同》，约定甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于广州市越秀区XX路XXX号之三XXXX房的物业达成一致协议，签订本合同；该物业建筑面积177.82平方米；该物业现状出租；该物业交付乙方使用状况带以家私电器；成交价4500000元；基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介支付咨询及中介服务费；甲方或乙方逾期支付咨询及中介服务费，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用百分之一的违约金；如需要中介方协助办理交易过户手续，甲方须另行办理授权手续并在收取定金时将该物业的权属证明原件交由中介方保存；甲乙双方就楼价款的支付方式达成一致协议，并按一次性付款方式处理，（1）于签订本合同时支付200000元作为定金，（2）首期楼价款（含定金）1350000元于签订《广州市房地产买卖合同》（2016年3月20日）并取得房地产交易中心收缴证件收据当天付清，（3）楼价余款3150000元于完税后支付，并即日完成过户手续，交易过户手续须于2016年3月30日前完成，如因房管局原因导致交易延迟则之间相应顺延；咨询及中介服务费确认书作为本合同附件等。同日，至欣公司越华分公司与王逸生签订《咨询及中介服务费确认书（卖方）》，记载“本人王逸生现确认贵司提供咨询及中介服务，成功出售广州市越秀区XX路XXX号之三XXXX房物业，为此本人同意支付20000元予贵司的咨询及中介服务费”。同年1月25日，王逸生向至欣公司越华分公司支付了中介费5000元。至欣公司越华分公司于同年4月27日向一审法院起诉，提出上述请求。一审庭审中，王逸生向一审法院提供证据：1.王逸生于2016年3月8日与禤色曦签订的《广州市存量房买卖合同》；2.王逸生于2016年3月6日与广州康雅房地产代理有限公司签订的《咨询及中介服务费确认书》及中介费5000元的收据；3.王逸生（委托人）于2016年3月6日署名的受委托人为广州康雅房地产代理有限公司职工张庆伟的《委托书》，委托事项为代为向房管部门或不动产管理中心办理广州市越秀区XX路XXX号之三XXXX房网签及产权登记等手续；4.2016年1月24日王逸生（委托人）署名的受委托人为至欣公司越华分公司职工张金玲的《委托书》（复印件），委托事项为代为向房管部门或不动产管理中心办理广州市越秀区XX路XXX号之三XXXX房网签及产权登记等手续；5.禤色曦于2016年1月24日向至欣公司越华分公司签署的《咨询及中介服务费确认书》，内容为“禤色曦现确认贵司提供咨询及中介服务，成功购买广州市越秀区XX路XXX号之三XXXX房物业，为此本人同意支付67500元予贵司的咨询及中介服务费”。上述委托书均没有受托人签名。至欣公司越华分公司确认证据1、5的真实性，证据2、3是王逸生与第三方中介机构签署的，不确认其真实性；证据4至欣公司越华分公司职工没有收到该委托书，不确认其真实性。一审法院认为：至欣公司越华分公司、王逸生及买方自愿签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为有效合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。从上述合同显示，至欣公司越华分公司作为居间人已向王逸生提供订立房屋买卖合同的机会，促成买卖双方签订了《房屋买卖合同》，故至欣公司越华分公司与王逸生之间所建立的居间合同关系是双方真实意思表示，内容无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。而居间人收取报酬的时间点为促成的合同成立时，因此至欣公司越华分公司即要求作为卖方的王逸生和买方于签订《房屋买卖合同》当天按合同约定签署《服务收费确认书》，故至欣公司越华分公司要求王逸生支付中介服务费有事实和法律依据，予以支持。同理，对王逸生反诉要求解除《服务收费确认书》及退还预付款5000元的请求，不予支持。依买卖合同约定，王逸生应在签订合同之日向至欣公司越华分公司支付中介服务费，王逸生没有依时支付该费，至欣公司越华分公司要求王逸生支付违约金的请求，符合合同约定，予以支持。由于至欣公司越华分公司没有提供造成实际损失的证据，违约金的标准按中国人民银行同期贷款利率自起至全部清偿之日止计算为宜。由于合同明确约定，如需要中介方协助办理交易过户手续，甲方即王逸生须另行办理授权手续并在收取定金时将该物业的权属证明原件交由中介方保存。而王逸生（委托人）提供2016年1月24日署名的受委托人为至欣公司越华分公司职工张金玲的《委托书》只有复印件，至欣公司越华分公司对其真实性不予确认，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：…（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；…”的规定，故对王逸生提供的委托书，不予采信。即使该委托书真实，也只有委托人王逸生的签名，没有受托人的签名，委托关系成立。故对王逸生认为至欣公司越华分公司并没有代王逸生办理房产过户的相应手续，不支付费用的反诉理由，不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四百二十六的规定，于2016年7月26日作出如下判决：一、王逸生应于判决发生法律效力之日起10日内向广州市至欣服务有限公司越华分公司支付中介服务费15000元及违约金（违约金以15000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2016年1月25日起至全部清偿之日止计算，以不超过15000元本金为限）；二、驳回广州市至欣服务有限公司越华分公司的其他诉讼请求；三、驳回王逸生的反诉请求。一审案件受理费163元，反诉费50元，合共213元，由王逸生负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明事实基本无误，本院予以确认。另查明，涉案《房屋买卖合同》备注中注明：“2、乙方（即买方）在收楼当天支付清剩余中介费人民币壹万元正”。王逸生称涉案《房屋买卖合同》中已经包含了中介服务费用，其在《咨询及中介服务费确认书》上签名是另外的服务内容，是至欣公司越华分公司负责代其去完成交易所需要的一切手续，并称至欣公司越华分公司没有完全履行全部的服务内容，在本案合同应当网签的时候就没有履行服务了，其被逼找其他公司来完成交易。王逸生无证据证明至欣公司越华分公司拒绝为其提供相关的中介服务以及其敦促至欣公司越华分公司提供服务。本院认为：王逸生、至欣公司越华分公司以及案外人禤色曦于2016年1月24日签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，无违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。从本案现有证据和查明事实来看，涉案《房屋买卖合同》明确约定“咨询及中介服务费确认书作为本合同附件”，王逸生、禤色曦分别于合同签订当日即与至欣公司越华分公司签订了《咨询及中介服务费确认书》，故上述《咨询及中介服务费》均为涉案《房屋买卖合同》的组成部分。王逸生、禤色曦分别与至欣公司越华分公司签订《咨询及中介服务费确认书》，对二人各自应向至欣公司越华分公司支付的咨询及中介服务费的金额、付款时间作出了约定，王逸生称三方协商一致约定由禤色曦支付买卖中介费用，但对其该主张未能提供充分的证据，本院不予采信。涉案《房屋买卖合同》约定“如需中介协助办理交易过户手续，甲方（即王逸生）需另行办理授权手续并在收取定金时将该物业的权属证明原件交由中介方保存”，并无约定至欣公司越华分公司协助卖方办理交易过户手续时需另外签订合同、收取费用，结合涉案《咨询及中介服务费确认书》中载明的“本人王逸生现确认贵司提供咨询及中介服务，成功出售广州市越秀区XX路XXX号之三XXXX房物业，为此本人同意支付20000元予贵司的咨询及中介服务费”的内容来看，王逸生关于《咨询及中介服务费确认书》是其委托至欣公司越华分公司代为完成交易所需要的一切手续的主张依据不足，本院不予采信。至欣公司越华分公司已促成王逸生与买方签订房屋买卖合同，王逸生并无证据证明至欣公司越华分公司在涉案《房屋买卖合同》签订后拒绝为其提供相应的居间服务，无充分证据证明至欣公司越华分公司在提供居间服务过程中存在过错或者履行不当的行为，其认为至欣公司越华分公司无权主张剩余的中介服务费15000元及相应的违约金，并要求解除《咨询及中介服务费确认书》、返还已收服务费5000元以及赔偿利息的上诉请求理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人王逸生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费376元，由上诉人王逸生负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 李 静审判员 余 盾二〇一六年十二月二十七日书记员 林漫榆游瑞娜