贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2015)凯民初字第3225号原告黔东南州温馨物业服务有限责任公司。住所地：凯里市宁波路“金地花园”*栋会所。法定代表人谢萍，总经理。委托代理人（特别授权）谢辉，男，1974年5月26日出生，汉族，贵州省凯里市人，黔东南州温馨物业服务有限责任公司经理，住凯里市。委托代理人（特别授权）周秀兰，女，1965年6月15日出生，汉族，贵州省凯里市人，黔东南州温馨物业服务有限责任公司职工，住凯里市。被告张铭传，男，1976年9月30日出生，土家族，贵州省黄平县人，住凯里经济开发区原告黔东南州温馨物业服务有限责任公司（以下简称：温馨物业公司）与被告张铭传物业服务合同纠纷一案，本院2015年12月25日立案受理后，依法适用普通程序于2016年10月12日公开开庭进行了审理。原告温馨物业公司的委托代理人谢辉与周秀兰、被告张铭传到庭参加了诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告温馨物业公司诉称：我公司系凯里经济开发区“半山小区”的物业服务管理公司，被告张铭传系该小区天赐花园的业主。我公司根据与贵州凯里经济开发区中宇房地产开发有限公司（以下简称：中宇房开公司）签订的《物业服务合同》为被告提供了完善的物业管理服务，被告却长期拖欠我公司2014年1月1日至2015年7月31日的物业管理费1359元及2014年5月1日至2015年7月31日的水费821元。虽然我公司采取各种催收办法，但被告却不予理睬。为了维护我公司的合法权益，特诉至法院，请求依法判决被告：1、支付物业管理费1359元及滞纳金999元；2、支付水费821元；3、承担本案诉讼费用。原告温馨物业公司为证明诉请理由成立，在举证期限内向本院提交的证据材料有：1、《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明书》及法定代表人的《居民身份证》复印件各一份1页，拟证明原告的企业性质、工商登记信息及诉讼主体资格。2、《物业服务合同》复印件一份10页，拟证明原告与建设单位中宇房产开公司签订物业合同，有权收取物业费和水费的事实。3、州价房函（2011）97号《复函》复印件一份1页，拟证明半山小区第一家物业公司（诚信物业公司）申报物价局得到物业费标准的复函，原告接手半山小区物业服务后，以该复函确定的标准收取物业费的事实。4、《告知书》复印件一份1页，拟证明原告进驻半山小区后，向业主公布收费标准的事实。5、《催费通知单》、《物业费催缴公司函》复印件各一份1页，拟证明原告向被告催收物业费、水费的事实。6、《委托书》复印件一份1页，拟证明金泉水务公司委托原告收取半山小区水费的事实。7、《业主欠费明细》复印件两份共1页，拟证明被告尚欠原告物业费1359元、水费821元的事实。8、《香林阁4-2-2张铭传欠物业费、水费明细》、《物管费交费记录》、《收款收据》复印件各一份共5页，拟证明被告欠物业费、水费的具体情况及被告曾向原告交纳物业费的事实。被告张铭传辩称：一、原告与中宇房开公司签订的《物业服务合同》没有业主的参与或认可，故该合同涉及业主责任的条款，业主无需承担责任。二、原告没有履行涉案物业服务合同约定的维修、养护小区设施的义务，同时原告也未按照合同约定与业主另行签订物业服务合同。三、原告擅自提高水费标准，并将物业费与水费捆绑收取，导致我未能交纳水费，该责任应由原告承担。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告张铭传为证明答辩理由成立，向本院提交的证据材料：1、《收据》复印件一份1页，拟证明被告所在小区业主已缴纳“一户仪表”的费用。2、《照片》影印件一份7张，拟证明原告管理期间不作为，未履行物业管理服务的义务。审理查明：原告温馨物业公司系自然人投资或控股的有限责任，经营范围内有：物业服务、家政服务、装饰装修、小百货超市、中介服务。被告张铭传系凯里经济开发区半山小区（天赐花园）的业主。2012年12月22日，以原告温馨物业公司为乙方、中宇房开公司为甲方就甲方选聘乙方对半山别墅、天赐花园、上岭阳光小区提供物业服务事宜签订了一份《物业服务合同》。合同第一条（物业的基本情况）规定：物业名称：半山别墅；物业类型：独体别墅25栋共25户，建筑面积8078平方米；联排别墅23栋共23户，建筑面积6066.36平方米；多层建筑11栋共438户，建筑面积69083.56平方米；室内车库66个；室外停车位75个；占地面积：473333.52平方米；小区地址;凯里经济开发区（翁义）。第三条规定：在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：（一）服务建筑共用部位的维修、养护和管理：……；（二）共用设施设备的运行、维修和养护：……；（三）公共环境卫生……；（四）公共绿化、树木、建筑小品的养护和管理；（五）维护公共秩序、小区安全……；（六）装饰装修管理服务；（七）管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；（八）交通与车辆停放秩序的管理，包括停车场管理和车辆进出管理。第四条约定：在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：代理自来水公司收取业主自来水水费；代理车库所有权人出租停车位。第七条规定：……住宅物业服务费：多层建筑：天赐花园0.7元/平方米/月；上岭阳光0.6元/平方米/月；独体别墅：0.8元/平方米/月；联排别墅：0.8元/平方米/月；水费：自来水公司或开发区水费+水损（0.5元）……；以上价格的调整可采取：业主与物业公司协商价或物价局定价；水费价格随自来水公司或开发区水费价格的调整而调整；……；业主逾期不交纳物业管理费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。第十五条规定：委托服务期限自2013年元月1日起至2015年12月31日止。合同签订后，原告温馨物业公司在为半山小区（半山别墅、天赐花园、上岭阳光）提供物业管理服务过程中，因被告长期拖欠物业服务费，原告于2015年12月25日向本院提起诉讼。庭审中，因被告不同意调解，本院未主持双方当事人进行调解。另查明：庭审时，原告称，主张的物业费1359元是按0.7元/平方米标准（被告房屋面积为129.45平方米）从2014年5月1日计算至2015年7月31日；主张的水费821元系分两段计算，2014年5月1日至2015年4月30日期间水费按2.5元/吨（306吨）标准计算，2015年5月至2015年7月底期间水费按照3.29元/吨（17吨）标准计算。主张的滞纳金是按照《物业服务合同》约定的每日千分之三计算。再查明：2012年6月1日起至2015年5月6日，凯里经济开发区的居民生活用水为1.95元/吨，2015年5月6日（6月见表计收）以后按2.8元/吨收取。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩状以及本院采信双方当事人所举的证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，足以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案原告与中宇房开公司签订的《物业服务合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的相关规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。原告已为被告张铭传所居住的小区提供物业管理是事实，被告也接受了原告提供的物业服务，依法应当缴纳相应的物业服务费用。被告拖欠物业管理服务费的行为既违反了合同约定，也有悖于法律规定，依法应承担缴纳所欠物业服务费用的民事责任。根据原告与中宇房开公司签订的物业服务合同约定，被告应向原告支付从2014年5月1日计算至2015年7月31日期间物业管理费1359元（0.7元/㎡×129.45㎡×15个月）。故原告主张被告支付物业管理费1359元事实清楚、证据充分，本院予以支持。根据原告与中宇房开公司签订的《物业服务合同》及凯里经济开发区居民生活用水收费标准，被告应向原告支付水费809元[（306吨）吨×(1.95元+0.5元）+17吨×(2.8元+0.5元)],故原告诉清被告支付水费821元部分合理、部分不合理，本院予以支持合理部分。虽然原告与中宇房开公司在物业服务合同中约定业主逾期不交纳物业管理费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金，但合同未约定交纳物业费的期限，且原告所举证据未能充分证明其已与小区业主就物业服务费的交纳期限进行了明确的约定，故原告对滞纳金的诉请缺乏事实依据、证据不足，本院不予支持。被告辩称原告未完全履行物业服务合同，对小区内的相关设施及绿化未予以维修、养护、管理和维护，但未能提供充分的证据予以证实，故其辩解意见证据不足，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定判决如下：一、被告张铭传在接到本判决书之日起三日内支付原告黔东南州温馨物业服务有限责任公司物业管理服务费1359元、水费809元。二、驳回原告黔东南州温馨物业服务有限责任公司的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张铭传负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审 判 长  王金贵审 判 员  杨顺钰人民陪审员  顾劲松二〇一六年十二月三十日书 记 员  姚彩霞