江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0581民初11167号原告：唐祖连，男，1947年6月2日出生，汉族，住常熟市。委托代理人：钱均良，男，1952年3月13日出生，住常熟市，系原告亲戚。被告：黄振良，男，1966年8月9日出生，汉族，住常熟市。委托代理人：薛永元，男，1945年11月5日出生，汉族，住江苏省常熟市，系被告亲戚。原告唐祖连与被告黄振良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月29日立案受理，依法由常熟市人民法院审判员戴卫忠适用简易程序，于2016年11月14日公开开庭进行了审理，原告唐祖连的委托代理人钱均良、被告黄振良及其委托代理人薛永元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐祖连诉称：请求判令被告支付房租金人民币15万元（2012年开始五年租赁费用）；诉讼费由被告承担。事实和理由是：2003年，原告因经营并线加工生产，需建造厂房用地，通过常熟市董浜镇徐市环镇东路陈美关系，由陈美出面与当时陆市村书记顾正良联系，经村委会同意将陆市小学后面一块土地出租给原告，供原告建造并线厂。土地租赁费由原告委托陈美代原告交付村委，直至2005年。厂房土地落实后，原告个人出资建造厂房，厂房面积共计931.8平方米。同年年底，原告又个人出资投入生产设备，于2004年投入生产。2010年底前，合伙人陈美、唐惠玉分别退出，变更为唐祖连、黄振良二人合作经营。2014年黄振良将原告机器设备款65000元退回唐祖连。目前，原告对于自己独资建造的厂房要求被告支付租赁房屋租金。2012年开始计算至今，每年3万元。原告多次向被告追索房租金，遭到被告无理拒绝。故原告依法提起诉讼。被告黄振良辩称：要求判决驳回原告的诉讼请求。事实和理由是：1、原、被告双方不存在房屋租赁关系。2、原告曾于2016年1月向法院起诉过，要求确认本案所涉厂房的所有权，法院已裁定驳回了原告的起诉，现在原告又换个角度以房屋租赁关系起诉。3、2003年由陈美向常熟市董浜镇陆市村村民委员会租赁土地1000余平方米，后由唐祖连在这土地上建造厂房，投入设备；由唐祖连、黄振良、陈美、唐惠玉四人口头约定，该并线厂由四人合伙经营；后陈美、唐惠玉退出合伙，确定由唐祖连和黄振良两人合伙经营。4、2013年2月16日，经唐祖连和黄振良协商，唐祖连将其所有的份额内资产包括厂房和设备以11.5万元全部转让给了黄振良，至今转让款已全部付清，并线厂也一直由黄振良个人经营。故原、被告之间不存在房屋租赁关系。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了相关证据材料：对唐惠玉、陈美、顾正良、陈骏良妻子、王建彪、陈雪良等人的调查笔录，以证明由唐祖连个人出资建造的厂房。被告对原告的证据材料进行质证并向法庭作了陈述：被告方认可原告提交的证据材料，认可在2003年在陈美向常熟市董浜镇陆市村村民委员会租赁的1000余平方米土地上由唐祖连个人出资建造了厂房，投资了设备，开办了并线厂。当初由唐祖连、黄振良、陈美、唐惠玉四人口头约定，该并线厂由四人合伙经营，四人各占的份额为5成、2成、1.5成、1.5成。2005年陈美退出合伙，由唐祖连、黄振良、唐惠玉三人合伙经营，三人各占的份额为黄振良6成、唐祖连、唐惠玉合占4成。2009年，合伙经营人变成唐祖连、黄振良二人，二人各占的份额为厂房部份各占5成、设备部分唐祖连占6成、黄振良占4成。2013年2月，经唐祖连和黄振良协商，唐祖连将其所有的份额内资产包括厂房和设备以11.5万元全部转让给了黄振良，此后，并线厂也一直由黄振良个人经营至今，厂房和设备转让款已全部付清。故被告认为双方就厂房已经进行了转让，该转让有效，原、被告之间不存在房屋租赁关系，原告无权要求被告支付租赁费。被告为此请求法院调取了（2016）苏0581民初717号原告唐祖连与被告黄振良所有权确认纠纷一案的庭审笔录和民事裁定书。原告为此向法庭作了如下陈述：由唐祖连个人出资建造了厂房，投资了设备，开办了并线厂，唐祖连口头承诺给予黄振良、陈美、唐惠玉三人份额，其中黄振良2成、陈美、唐惠玉各1.5成，但份额是指生产出来后的利润分配份额，而非厂房和设备的份额。此后，陈美、唐惠玉陆续退出了经营。2013年2月，经唐祖连和黄振良协商，双方口头协定，唐祖连将其所有的份额内资产包括厂房和设备以11.5万元全部转让给黄振良，此后，并线厂也一直由黄振良个人经营至今。黄振良已向唐祖连交付了6.5万元的设备转让款，但黄振良至今未向唐祖连支付5万元的厂房转让款。故唐祖连认为因为黄振良至今未向唐祖连支付5万元的厂房转让款，应属于厂房至今未转让，而实际上厂房自2012年至今一直由黄振良个人经营，故黄振良应向唐祖连支付2012年开始至今五年的房屋租赁费。本院结合原、被告提交的证据材料和各自向法庭所作的陈述，确认本案案件事实如下：2003年，陈美向常熟市董浜镇陆市村村民委员会租赁了位于陆市村原陆市小学后面的1000余平方米土地。后由唐祖连在该土地上个人出资建造了厂房（该厂房无相关部门正式的书面批复建造手续），投资了设备，开办了并线厂。在生产经营过程中，由唐祖连、黄振良、陈美、唐惠玉四人口头约定，四人共同在该厂房经营并引业务，并对各自比例进行了口头约定。此后，陈美、唐惠玉陆续退出了经营，由唐祖连和黄振良继续共同经营。2013年2月，经唐祖连和黄振良协商，双方口头协定，唐祖连将其所有的份额内资产包括厂房和设备以11.5万元全部转让给黄振良，此后，并线厂也一直由黄振良个人经营至今。黄振良已向唐祖连交付了6.5万元的设备转让款。但黄振良是否已向唐祖连支付5万元的厂房转让款，双方各持争议。2016年1月，原告唐祖连向本院提起所有权纠纷诉讼，要求法院确认原告享有对位于常熟市董浜镇陆市村（原扬村）11组厂房十分之六的份额，后本院（2016）苏0581民初717号民事裁定书裁定驳回原告的起诉。现原告以房屋租赁合同纠纷向本院提起诉讼。本院认为：本案所涉及厂房，由唐祖连个人出资建造，原、被告双方于2013年2月达成了口头协议，唐祖连将其所有的份额内资产包括厂房和设备以11.5万元全部转让给黄振良。本案关键在于原、被告于2013年2月转让厂房的转让效力问题；如果转让有效，则原告无权要求被告支付厂房使用费；如果转让无效，则双方当事人均应按法律规定返还财产并视各方过错承担相关责任包括支付厂房使用费等。而对转让效力的认定，其前提是转让标的物的合法性问题。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”本案所涉厂房无相关部门的批准建房手续，违反城乡建设管理法律法规，在有关单位对此违法行为进行认定处理之前，法院不能直接确定厂房权属是否合法。据此，原、被告于2013年2月转让厂房的转让效力，应属效力待定。原告唐祖连据于认为被告黄振良至今未支付5万元的厂房转让款、应属于厂房至今未转让，要求被告支付厂房租赁费的诉讼主张，证据不足、理由不充分，本院对其诉讼主张，碍难支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告唐祖连的诉讼请求。案件受理费减半收取人民币1650元，由原告唐祖连负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  戴卫忠二〇一六年十二月十五日书记员  陈星宇