河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)冀07民再63号抗诉机关：河北省人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人）：王德花，女，汉族，1961年6月25日出生，住张家口市桥西区。申诉人（一审被告、二审上诉人）：王峰，男，汉族，1982年4月5日出生，住张家口市桥西区。申诉人（一审被告、二审上诉人）：王婷，女，汉族，1988年6月16日出生，住张家口市桥东区。以上三申诉人委托诉讼代理人：周鲁格，河北隆业律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：张家口市电器开关厂。住所地：张家口市桥西区光中路*号楼*单元***室。法定代表人：王志勇，该厂厂长。申诉人王德花、王峰、王婷与被申诉人张家口市电器开关厂租赁合同纠纷一案，不服本院（2011）张商终字第154号民事判决,向河北省人民检察院申诉。河北省人民检察院作出冀检民监［2015］351号民事抗诉书，向河北省高级人民法院提出抗诉。河北省高级人民法院作出（2016）冀民抗62号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。张家口市人民检察院指派检察员赵瑞仓、张立坤出庭。申诉人王德花、王峰及申诉人王德花、王峰、王婷的委托诉讼代理人周鲁格到庭参加诉讼，被申诉人张家口市电器开关厂法定代表人王志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河北省人民检察院抗诉认为，张家口市中级人民法院(2011)张商终字笫154号民事判决认定案件的基本事实缺乏证据证明。1995年5月王正义（王德花的丈夫）与张家口市电器开关厂签订租赁协议，2000年6月双方又签订《补充协议》。因张家口市政府规划需要占有涉案土地，双方均同意解除合同并对承租人在涉案土地上自建房屋进行补偿。为查明案情，一审法院邀请双方当事人进行现场勘查并制作了笔录，此后双方对于补偿价款存在争议，电器开关厂申请司法鉴定。一审法院委托张家口鑫正资产评估有限责任公司进行价格评估。张家口鑫正资产评估有限责任公司出具的《资产评估报告书》在“特别事项说明”载明：“由于评估受到限制我们无法进入该厂厂区进行实地勘察及测量，只能以张家口市桥西区人民法院民事审判庭提供的勘查笔录及房屋建筑物平面图，经评估人员在该厂周围勘查后进行评估”。一审判决认定“经张家口鑫正资产评估有限责任公司评估，确定总价为424105元，但其中棚房评估面积与实际勘察相差4.37平方米”，表明一审法院已经发现评估机构出现的瑕疵，也能注意到评估机构没有亲历现场并对被评估房屋的结构、材质、使用年限等情况进行勘查，涉案《资产评估报告书》作为民事诉讼证据存有缺陷，不足以单独证明涉案房屋的损失情况，原审法院在张家口市电器开关厂没有提供其他证据佐证的情况下，仅以涉案《资产评估报告书》作为认定案件事实的依据作出裁判，终审判决予以维持，理据不足。综上所述，张家口市中级人民法院(2011)张商终字第154号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，依据《中华入民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项和第二百零八条第一款规定，特提出抗诉，请依法再审。申诉人王德花、王峰、王婷申诉称，一、申诉人与被申诉人履行租赁合同过程中没有发生纠纷，是因案外人张家口市南海房地产有限公司拆迁承租人的房屋引起的拆迁补偿纠纷，因此将本案定性为租赁合同纠纷是不正确的，应定性为房屋拆迁补偿纠纷，应当适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定解决。在合同履行过程中，双方均无违约，是情势变更导致合同不能履行，应当由房屋拆迁人进行补偿；二、以王正义、牛喜和为代表的木工组，承包涉案土地的目的是进行生产活动，为此出租方被申诉人可以预见到承租人要进行建设活动，也认可他们的建设活动，故申诉人建房是经过被申诉人允许，所以才有协议第四条对违约后的处理办法；三、张家口鑫正资产评估有限责任公司出具的报告书程序违法，评估人员不负责任，评估结果明显偏低，严重损害了被拆迁人的合法权益，不能作为补偿的依据。另，原审法院没有履行告知申诉人可以重新评估的义务，不应视为申诉人放弃重新评估的权益。综上，申诉人主张的各项损失共计为3283446元。被申诉人张家口市电器开关厂辩称，本案双方是租赁合同纠纷问题，原审法院已经解决。现处于企业改制过程中，且被申诉人不是申诉人所称的房屋开发受益者，申诉人要求我单位给予这份赔偿无任何道理。2010年1月30日，原告张家口市电器开关厂诉称，1995年6月，原告与王正义（已死亡，其权利义务由被告王德花、王伦、王峰、王婷继承）签订了厂房及土地使用权租赁合同，租赁期限20年。合同履行过程中，因被告所租厂房及土地已被张家口市桥西区政府列为张家口市城市建设重点工程拆迁安置房用地，且该重点工程安置房交付使用日期为2009年6月30日，无法继续履行合同。为此请求人民法院解除双方签订的厂房、场地租赁协议及补充协议。被告王德花、王伦、王峰、王婷辩称，原告所诉部分事实及理由不符合事实。拆迁用地重点工程没有依据，关于租赁费我们没有拖欠，而是找不到原告无法缴纳，原告也没有上门收取。对租赁协议的解除我们同意，但应当按照地上建筑物的规定补偿。住房359平方米，每平方米3000元，计107700元；厂房、车间244平方米，每平方米2500元，计610000元；棚房55平方米，每平方米1600元，计88000元；围墙38平方米，每平方米600元，计22800元；大门4.5平方米，每平方米2000元，计9000元；水电设施工料100000元；搬迁费100000元；提前五年终止合同，损失1250000元。另外，原告今年四月份采取措施致使产品运不出去，材料运不进来，损失20000元。2004年6月，原告曾通知拆房，我们外租房租金100000元。原告如同意赔偿上述损失，我方同意拆除。张家口市桥西区人民法院一审查明，1995年5月，原告与王德花丈夫王正义及另一人牛喜和签订租赁协议，双方约定，开关厂将本厂院内西围墙内1500平方米土地、13平方米房屋租给王正义、牛喜和二人代表的木工组，年租金4000元，租赁期间为1995年6月1日至2015年5月31日止，期限20年。开关厂提供用电、用水设施，木工组自费安装电表付费。如一方违约必须赔偿另一方全部经济损失，木工组所建房屋按有关权威机关评估折价计算。此后，开关厂将13平方米房屋另租他人。1999年12月，牛喜和与王正义达成协议，由王正义自己独立经营，将署名牛喜和的营业执照交由王正义使用，所需一切费用（包括租赁费）由王正义负担。2000年6月，开关厂与王正义再签补充协议：乙方（王正义）未经甲方（电器开关）同意在承租期内改善、增设建筑物及设施，合同终止时，甲方不予赔偿；合同期内，乙方承租的地上物未经甲方同意不得转让、转租。在合同履行期间，开关厂将该地块中约30平方米土地租给联通公司建房，为被告每年减少租金1000元。王正义一家一直从事木工作业，先后建起大小平米不等的房屋十六间，共约285.71平方米；厂房、车间169.16平方米；棚房38平方米，建围墙172米，大门一个。上述建筑无相关审批、产权手续。2008年4月王正义去世，其妻王德花、儿子王峰、女儿王婷居住。现被告方同意解除租赁协议，但要求补偿直接损失和间接损失3289800元。2008年3月，原、被告租赁地被列为张家口市重点工程拆迁建设回迁安置用房所在地并交由张家口市南海房地产开发有限公司建设。另外，2004年，原告曾通知被告方终止合同，但事后未予实际终止。就被告在租赁地自建房屋及其它建筑设施的现市场价格，经张家口鑫正资产评估有限责任公司评估，确定总价为424115元，但其中棚房评估面积与实际勘查相差4.37平方米，依评估标准，棚房评估净值应为14060元，相应总价为405722元。张家口市桥西区人民法院一审认为，原告与被告王德花丈夫王正义所签订的租赁协议，补充协议系双方真实意思表示，合同合法有效。王正义死亡后，四被告继续承租。现因政府规划将市电器开关厂土地由张家口市南海房地产开发公司建设城市重点工程安置房，导致合同不能继续履行，原告要求解除，被告也表示同意，本院予以解除双方租赁合同。对此造成被告的直接损失，即被告自建房屋及其他设施，可依据评估报告确定的价格予以补偿。被告主张2004年曾因终止协议而导致租房损失，其主张损失的证据尚不足以证明被告已付租金，同时，合同本身也未实际终止，对其该项损失主张，不予支持。被告主张五年可得利益损失，因未能提供完税凭证，可依据《张家口市城市房屋拆迁管理实施办法》，按每平方米200元的标准，补偿停业损失98574元。由于提前解除租赁关系，按照年租赁费的标准，补偿被告合同未到期租赁费12500元（从2011年4月1日起至2015年5月31止），据此依照《中华人民共和固合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决，一、解除原、被告之间的租赁合同；二、原告张家口市电器开关厂于本判决生效后十五日内补偿被告王德花、王峰、王婷、王伦的自建房屋及其他设施损失425722元，补偿停业损失98574元，补偿合同未到期租赁费12500元，共计536796元。同时，被告方将租赁原告的场地及所有房屋腾清交给原告。案件受理赞9167.96元，鉴定评估费14500元，由原告张家口市电器开关厂负担。王德花、王峰、王婷不服一审判决，上诉称一审判决依据的评估报告，系被上诉方的单方行为，不应采信，评估应当依据类似房屋的市场价格进行评估。请求撤销原判，依法改判。本院二审认为，1995年5月，开关厂与王德花丈夫王正义及牛喜和签订租赁协议，双方约定，如一方违约必须赔偿另一方全部经济损失，木工组所建房屋按有关权威机关评估折价计算。现该租赁土地被政府规划用于城市重点工程安置房，上诉人同意解除合同，对上诉人的房屋补偿依合同约定按有关权威机关评估折价计算。一审诉讼期间，经开关厂申请并经原审法院实地勘验，经张家口鑫正资产评估有限责任公司评估，确定总价为424115元，但其中棚房评估面积与实际勘查相差4.37平方米，原审法院依评估标准，棚房评估净值应为14060元，相应总价为405722元。对此评估报告，在一审期间，上诉人虽提出异议，但没有申请重新评估，应视为其对自身权利的放弃，原审法院依据评估报告作出判决并无不当。在双方解除合同后，从2011年4月1日起至2015年5月31止尚有4.25年，原审判决对解除合同剩余期间该土地资金损失按以前的标准，每年4000元明显偏低，考虑解除合同双方均无过错，结合张家口市当地的土地租赁价格，每年以12000元较为合适。对于合同解除后，未到期期间的租金，开关厂应当予以退还。退还剩余租赁期限的租赁费应为4000(80000÷20)元×4.25年=17000元。综上所述，上诉人关于评估报告不应采信的上诉理由不成立。但原审判决对解除合同后租金损失的补偿偏低。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持张家口市桥西区人民法院(2010)西民初字第381号民事判决书第一项；二、撤销张家口市桥西区人民法院(2010)西民初字第381号民事判决书第二项；三、张家口市电器开关厂补偿王德花、王峰、王婷、王伦的自建房屋及其他设施损失425722元，补偿停业损失98574元，补偿合同未到期租赁费51000元，退还剩余租期租赁费17000元，共计592296元。同时，王德花、王峰、王婷、王伦将租赁场地及所有房屋腾清交给张家口市电器开关厂。一、二审案件受理费、鉴定费均由张家口市电器开关厂负担。本院再审查明，2004年11月13日，王正义代表承租方向被申诉人出具了“关于中止合同造成损失”的一份声明，载明：我方与贵厂签订的租赁合同未到期，贵厂因改制需要中止合同，我方理解并表示支持。因此，我方损失先估值为：房屋350平方米，每平方米折价900元，计315000元；棚房95平方米，每平方米折价300元，计28500元；搬迁、误工费用7000元。以上合计为413500元。请贵厂考虑，保留我方索取其他按法律规定应赔偿费用损失的权力。2012年6月，王伦（一审被告、二审上诉人）去逝，其子女王政志、王政兰声明：不参与本案审理活动，并放弃因此获得的任何赔偿或者补偿。本院再审查明的其他事实与原一、二审人民法院查明的事实一致。本院再审认为，王正义与被申诉人签订的《租赁协议》、《补充协议》是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应为合法有效。王正义去世后，申诉人作为与王正义生前共同居住的人，继续按原租赁协议租赁涉案标的物，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十四条的规定。双方履行租赁协议期间，因涉案土地被政府规划用于城市重点工程安置房，导致双方租赁协议履行不能，被申诉人向张家口市桥西区人民法院提起了解除双方租赁协议的诉讼。因此，双方之间的纠纷为出租人与承租人之间的纠纷，属于租赁合同纠纷的范畴，而不是申诉人所述的拆迁补偿纠纷。双方协议解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，及双方《租赁协议》第四条“如一方违约，违约方都必须赔偿另一方全部经济损失（承租人所建房屋按有关权威机关评估折价计算）”的约定，被申诉人应对其提前解除协议给申诉人造成的损失进行赔偿。对于给申诉人造成的损失，被申诉人同意赔偿，并根据双方协议第四条的约定，依法向一审人民法院申请了评估。张家口鑫正资产评估有限责任公司接受委托后，制作了张鑫评报字（2011）第6号资产评估报告书（以下简称报告书）。该报告书制作过程中，评估人员因客观原因未能进入厂区实地勘查和测量，致使申诉人认为该报告书存在瑕疵不能作为本案证据使用，但由于（1）委托评估前，一审法院到涉案现场制作了勘查笔录并制作了现场图，对涉案建筑物的构造、面积等做了详细的记载，双方当事人对一审法院制作的勘查笔录和现场图均无异议；（2）评估公司虽未能进入现场实地勘查，但其却是依据一审法院制作的勘查笔录、现场图和厂区周围勘查后制作的报告书；（3）涉案房屋现已被拆除，除一审法院制作的勘查笔录和现场图外，申诉人现无其他证据证明涉案房屋的相关状况。且，申诉人要求重新鉴定的依据仍是一审法院制作的勘查笔录和现场图；（4）一审人民法院组织双方当事人对报告书质证后，申诉人未对该报告书申请补充鉴定或重新鉴定。对于报告书中记载棚房面积相差4.37平方米的问题，一、二审人民法院已根据报告书的计算标准进行了纠正，即：申诉人自建房屋及其他设施损失为424105元+4.37平方米×（12443元÷33.63平方米）=425722元；（5）依照《最高人民法院》第二十七条的规定，当事人对人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在“鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格、鉴定程序严重违法、鉴定结论明显依据不足、经过质证认定不能作为证据使用”情形之一的，人民法院应予准许。本案中，申诉人现无证据证明报告书存在上述情况。综上，报告书虽然存在瑕疵，但由于双方当事人对报告书的制作依据均无异议，且一、二审人民法院对于相差的棚房面积部分进行了纠正，使报告书存在的瑕疵未对判决结果造成影响。故，申诉人认为报告书不能作为本案证据使用的观点不能成立，被申诉人对申诉人自建房屋及其他设施造成的损失应为425722元。对于剩余期限内的租赁费、停业损失，本院二审时认定数额合理，应予以维持。对申诉人主张的外租房损失，因其提供证据不足以证明该损失的实际发生，不予支持；对于申诉人主张的停产等其他损失，因申诉人无证据证明，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，不予支持。对于申诉人称评估结果明显偏低，应依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定对其赔偿的观点，因本案为租赁合同纠纷，双方协议第四条对赔偿计算标准进行了明确约定（承租人所建房屋按有关权威机关评估折价计算）。另，从2004年11月13日，王正义出具的“关于中止合同造成损失”也可以看出，王正义对被申诉人违约给其造成的损失应折价计算是明知的，对相关“无审批手续、无产权证书”建筑物的折价赔偿数额也是有预期估值的。故，申诉人主张以《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定向其赔偿的观点，无事实和法律依据，应不予支持。综上，本院作出的(2011)张商终字笫154号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，申诉人的申诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：维持本院(2011)张商终字笫154号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  韩建新审 判 员  耿淑君代理审判员  谷海豹二〇一六年十二月二十九日书 记 员  吴 昊附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十四条承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定、当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。3、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。