广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0784民初2799号原告：中国工商银行股份有限公司鹤山支行，地址：广东省鹤山市沙坪镇新鹤路228号。负责人：陈国光，该支行行长。委托诉讼代理人：梁忠辉，男，该支行职员。委托诉讼代理人：钟燕平，女，该支行职员。被告：周林樟，男，汉族，住广西博白县。被告：李丽，女，汉族，住广西陆川县。被告：鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司，住所：广东省鹤山市址山镇将军陂。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘剑辉，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李坤财，男，该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行（下简称“工行鹤山支行”）与被告周林樟、李丽、鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司（下简称“址山碧桂园公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月1日公开开庭进行了审理。原告工行鹤山支行的委托诉讼代理人钟燕平与被告址山碧桂园公司的委托诉讼代理人李坤财到庭参加诉讼，被告周林樟、李丽经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本案是缺席审理，现已审理终结。原告工行鹤山支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告周林樟签订的《个人购房借款/担保合同》（编号：2014年鹤住自字第651号），并判令被告周林樟立即偿还贷款本金713859.17元及相关利息9238.90元（暂计至2016年9月28日，从2016年9月29日起至该笔贷款还清之日止的利息、罚息、复利等，按照双方签订的借款合同的约定计算）；2.请求法院判决被告不能按期偿还借款本息的，原告对拍卖、变卖被告抵押物鹤山市碧桂园.山水豪园璧朗峰一街×号的房屋的所得价款享有优先受偿权；3.判令被告址山碧桂园公司对上述债务承担连带保证责任；4.判令被告李丽对被告周林樟的上述债务承担共同清偿责任；5.判令上述被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告周林樟于2014年8月28日与原告签订合同编号为2014年鹤住自字第651号的《个人购房借款/担保合同》一份，向原告借款730000元，用于购买位于鹤山市址山镇碧桂园.山水豪园璧朗峰一街×号的商品房。双方约定借款期限为30年，自2014年8月28日起至2044年8月28日止，被告周林樟、李丽同意将所购房屋作为本次借款抵押担保。上述合同签订后，原告依照合同约定，于2014年8月28日向被告发放了贷款730000元，履行了合同义务。截至2016年9月28日止，被告周林樟已累计违约11期，连续违约4期，积欠本金3123.93元，利息9238.90元（利息暂计至2016年9月28日）。原告对被告进行催收，但未果。被告周林樟的行为已构成违约，应承担违约责任。原告认为，原告与被告周林樟所签订的合同内容合法，形式有效，依法具有法律效力。按照2014年鹤住自字第651号《个人购房借款/担保合同》第十四条关于违约及违约责任的约定，原告宣布本合同提前到期，解除本合同并要求被告提前偿还全部贷款本息（包括逾期利息）。同时根据2014年鹤住自字第651号《个人购房借款/担保合同》第十九条关于抵押担保范围、第二十一条抵押物的处分的约定以及江门分行鹤山支行2014年房抵字第830号《抵押合同》第一条和第二条关于被担保的主债权以及抵押担保范围的约定，第七条关于原告实现抵押权的约定，要求被告周林樟、李丽就上述债务承担抵押担保责任，原告对抵押物的处置所得享有优先受偿权。按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理，故被告李丽应对上述债务承担共同清偿责任。另外，被告址山碧桂园公司于2011年9月28日与原告签订了《按揭业务担保合作协议》[编号：江门行（2011）年008号]，同意为购买该协议第二条所约定项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向原告提供无条件、不可撤销的该协议约定的连带责任保证。故被告址山碧桂园公司应对上述债务承担连带保证责任。因上述被告未能依法履行合同义务，为防止国有银行资产损失，特提起诉讼。被告周林樟、李丽未作答辩，在举证期限内无提供证据，又无出庭对原告所提供的证据发表质证意见，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。被告址山碧桂园公司辩称：址山碧桂园公司并非对被告周林樟、李丽的全部债务承担连带保证责任，而是仅就涉案商品房被处置后被告周林樟、李丽未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。依据如下：一、址山碧桂园公司于2011年9月28日与中国工商银行股份有限公司江门分行（下简称“工行江门分行”）签订的编号为[江门]行[2011]年[008]号《按揭业务担保合作协议》，协议第六条第（八）款约定：“在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任”。原告应根据上述协议内容，在处置涉案房屋后仍不足以清偿债务的，再向址山碧桂园公司请求承担连带责任。二、虽然《个人购房借款/担保合同》约定保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，但是根据《按揭业务担保合作协议》第十三条第（二）款第1项约定：“若甲方与购房者……中约定的条款予以履行。”因此，址山碧桂园公司应当按照《按揭业务担保合作协议》约定的方式承担。三、根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条及《中华人民共和国担保法》第二十八条的规定，原告应优先实现对物的担保，即优先处置涉案商品房。四、根据《按揭业务担保合作协议》第五条第一款第（一）项的约定，址山碧桂园公司所承担的连带责任的保证范围不包括律师费等其他费用。五、根据《按揭业务担保合作协议》第五条的约定，由于原告未能在约定的期限内书面通知址山碧桂园公司，故址山碧桂园对从第五期（包含）起的贷款利息及逾期利息不承担连带责任。本院经审理认定事实如下：2011年9月28日，工行江门分行为甲方，被告址山碧桂园公司为乙方，双方签订了一份《按揭业务担保合作协议》，约定对被告址山碧桂园公司在鹤山市址山镇开发兴建的碧桂园.山水豪园整个项目的住宅、商业用房、车库的购买者提供相关的抵押贷款业务。该合作协议订明：“乙方同意为购买本协议第二条所约定项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证……乙方的连带责任保证责任范围为：在乙方的保证期间，乙方所保证的范围为购房者与甲方所签订的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）。乙方的连带责任保证期限为：乙方为每位购房者承担本协议书约定的连带保证责任，乙方的保证期限为自甲方依其与购房者签订的《个人住房（商业用房）借款合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日（以《房地产他项权证》上注明的登记日期为准）止……购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知乙方，如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款本息、逾期利息等不承担连带责任保证……在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任……”。2014年8月26日，原告与被告周林樟、李丽签订了一份《抵押合同》，约定被告周林樟、李丽以位于鹤山市址山镇碧桂园山水豪园璧朗峰一街×号的房产为原告与被告周林樟于2014年8月28日签订的编号为2014年鹤住自字第651号《个人购房借款/担保合同》项下的债务作抵押担保。同年8月28日，原告工行鹤山支行为贷款人，被告周林樟为借款人和抵押人，被告李丽为抵押物共同人，双方签订了一份编号为2016年鹤住自字第651号《个人购房借款/担保合同》，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款人民币730000元，用于购买坐落于鹤山市址山镇碧桂园山水豪园璧朗峰一街×号的房屋；贷款期限为30年，实际放款日与到期日以借据为准；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%；贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率作相应的调整；借款人授权贷款人将贷款一次性划入址山碧桂园公司的账户；借款人采用按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定的利率基数上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放本合同及依据贷款人与借款人之间其他合同项下的贷款和其他融资款项，部分或全部取消借款人未提取借款和其他融资款项；宣布本合同和依据贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除本合同。合同还约定被告周林樟、李丽以其购买的位于鹤山市址山镇碧桂园山水豪园璧朗峰一街×号的房产作抵押担保；抵押担保范围包括合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。此外，借款合同还对借款的发放与支用、计息、结息、还款、借款人与贷款人的主要权利与义务、违约责任等条款进行了约定。2014年12月5日，原告与被告周林樟、李丽在鹤山市住房和城乡建设局为上述涉案房产办理了预购商品房设定抵押权预告登记。2014年8月28日，原告依约向被告周林樟发放了贷款730000元，被告周林樟在《个人贷款借据》上签名确认。借款初期，被告周林樟尚能按合同约定每月向原告还本付息，但从2015年7月开始出现逾期，经原告催收后仍未能还清。截至2016年9月28日，被告周林樟已累计违约11期，连续违约4期，尚欠原告借款本金713859.17元和利息、罚息9238.90元。就被告周林樟的欠款，原告曾于2016年10月8日向被告址山碧桂园公司发出《催收通知函》，要求被告址山碧桂园公司履行担保责任并协助进行催收，但无果。为此，原告于2016年10月24日诉至本院。另查明：直至本案法庭辩论终结时，坐落在鹤山市址山镇碧桂园山水豪园璧朗峰一街×号的房屋尚未办理正式的抵押登记和《房地产他项权证》。本院认为，本案为金融借款合同纠纷。工行江门分行与被告址山碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》以及原告与被告周林樟、李丽签订的《抵押合同》、《个人购房借款/担保合同》，均是各方当事人真实意思的表示，并无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，合同各方应依约定和法律规定履行各自的义务。借款合同签订后，原告已依约履行了出借款项的义务，但被告周林樟并没有依合同约定每月按时足额偿还借款本息。截至2016年9月28日，被告已连续四期未按时足额偿还贷款本息，原告有权依照《个人购房借款/担保合同》的约定，宣布贷款立即到期、要求借款人立即清偿借款本息和相关费用，并解除本案的借款合同。为此，原告请求判令解除涉案的《个人购房借款/担保合同》，并要求周林樟立即偿还借款本金713859.17元、利息及罚息9238.90元（此利息和罚息暂计至2016年9月28日，以后的利息和罚息依《个人购房借款/担保合同》的约定计算）的诉讼请求，事实清楚，理据充分，本院予以支持。被告李丽与被告周林樟是夫妻关系，上述债务发生在两人夫妻关系存续期间，且是为家庭生活购房所支出，属夫妻共同债务，被告李丽应承担共同清偿责任。关于原告对涉案房产是否享有优先受偿权的问题。直至本案法庭辩论终结时，涉案房产只办理了预购商品房抵押权预告登记，并未办理正式的抵押登记，原告尚未取得《房地产他项权证》。预购商品房抵押权预告登记属于《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记的一种，其设立目的是为保障将来实现物权、维护交易安全，法律赋予预告登记权利人以预告登记的形式使不动产所有权人未经预告登记权利人同意而处分不动产不发生物权效力，但是涉案房产上设立的预购商品房抵押权预告登记不属于抵押权登记，并不产生优先受偿的效力，即该预告登记并未使原告获得现实的抵押权，原告不能对涉案房产行使抵押权，故原告对涉案房产亦不享有优先受偿权。为此，原告请求对拍卖或变卖涉案房产所得价款优先受偿的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。关于被告址山碧桂园公司的担保责任问题。依照工行江门分行与被告址山碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》的约定，被告址山碧桂园公司对涉案借款承担连带责任的保证期限至涉案房产的《房地产他项权证》出具之日止，而涉案房产至今并未办理《房地产他项权证》，为此，被告址山碧桂园公司应按《按揭业务担保合作协议》的约定对涉案借款承担连带清偿责任。根据《按揭业务担保合作协议》第六条第（八）款“在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任”的约定，虽然原告对涉案房产并不享有抵押权，但被告址山碧桂园公司仍应对被告周林樟所欠债务在处置涉案房屋后的不足部分承担连带清偿责任。此外，在被告周林樟连续未支付四期贷款本息后，原告于2016年10月8日向被告址山碧桂园公司发出《催收通知函》要求其履行担保责任，已按照《按揭业务担保合作协议》的约定履行了书面通知的义务。为此，被告址山碧桂园公司关于原告未按约定履行通知义务，其无需对被告周林樟从第五期起的贷款利息、逾期利息承担连带保证责任的抗辩意见，理据不充分，本院不予采纳。综上所述，本案纠纷是被告周林樟向原告借款后没有依约还款，被告址山碧桂园公司也未能履行担保责任所致，各被告应承担相应的法律责任。被告周林樟、李丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条、第一百七十三条、第一百七十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行与被告周林樟、李丽于2014年8月28日签订的编号为2014年鹤住自字第651号的《个人购房借款/担保合同》自本判决发生法律效力之日起解除；二、被告周林樟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行归还借款本金713859.17元并支付利息及罚息（暂计至2016年9月28日的利息及罚息共为9238.90元；从2016年9月29日起至借款还清之日止的利息和罚息，以实欠款为基数，按编号为2014年鹤住自字第651号的《个人购房借款/担保合同》约定的计算方法计付）；三、被告李丽对本判决第二项所确定的被告周林樟所负债务承担共同清偿责任；四、被告鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司对本判决第二项所确定的被告周林樟所负债务，在处置被告周林樟、李丽位于鹤山市址山镇碧桂园山水豪园璧朗峰一街×号的房产后仍不足以清偿的剩余部分承担连带清偿责任；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5515.50元（已减半收取）、保全费4270元，合共诉讼费9785.50元，由被告周林樟、李丽、鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司共同负担（诉讼费原告已预交，三被告负担的诉讼费于归还欠款时一并付给原告，本院不作收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  古辉林二〇一六年十二月二十六日书记员  黄碧玲