重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2015)津法民初字第11499号原告：蒋昌华，男，汉族，1980年12月31日出生，住重庆市江津区。委托代理人：刘全胜，重庆继维律师事务所律师，特别授权。被告：重庆力铎实业发展有限公司，住所地重庆市江津区几江南干道16号地块鹏程花园G幢，组织机构代码73659939-4。法定代表人：敖华庆，经理。委托代理人：罗辉，重庆鼎山律师事务所律师，特别授权。原告蒋昌华诉被告重庆力铎实业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李海霞适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情需要变更为普通程序，由审判员李海霞担任审判长，与审判员刘泓炜、人民陪审员刘崇福组成合议庭，共同负责对案件的审判，依法再次公开开庭进行了审理。原告蒋昌华的委托代理人刘全胜，被告重庆力铎实业发展有限公司的委托代理人罗辉到庭参加诉讼，本案因双方申请庭外和解曾依法中止审理，现已审理终结。原告蒋昌华诉称：2004年11月22日，原、被告双方签订《房屋认购协议书》，约定被告以171982元的价格将其开发的江津区某处房屋出售给原告。购房款是以被告冲抵欠江向中的工程款来支付。协议书签订后，被告一直未交付房屋，也未为原告办理房地产权证。近期，原告发现该房屋已被被告出售给他人，并抵押给了银行。现原告起诉来院，要求人民法院判决：1、解除原、被告双方于2004年11月22日签订的《房屋认购协议》；2、被告赔偿原告损失（房款损失171982元；房屋差价损失344718元）。被告重庆力铎实业发展有限公司辩称：1、被告欠江向中修建云南盐电公路工程款，故被告于2004年9月15日将其开发建设的涉案房屋抵款给江向中。后江向中找到王均，让王均帮忙以其名义帮江向中签订《重庆市商品房买卖合同》及《住房借款合同》，王均是名义上的借款人，实际借款人是江向中，被告是该借款的保证人。2004年10月11日从银行抵押贷款出来的款项被告转给江向中，由江向中使用，江向中承诺涉案房屋抵押贷款本金及利息由其归还，但江向中归还银行贷款仅到2007年9月，此后江向中拒不向银行还款，由被告归还银行贷款。被告与王均之间的房屋买卖合同是虚假的，不是双方真实意思表示，王均多次明确表示该房屋与他无关，他不要该房屋；2、原告购买的涉案房屋是从江向中手上购买的，不是直接向被告购买，被告也未收到原告支付的购房款。被告与原告签订的《房屋认购协议书》只是依据被告与江向中之间抵款协议的约定履行手续而已，并不是被告与原告之间有真实的房屋买卖合同或房屋认购关系。原告在与被告签订《房屋认购协议书》时就非常清楚这一情况，所以本案不存在被告故意隐瞒该房屋已经出售（抵押）给他人再卖给原告的情形；3、原告与被告之间签订的《房屋认购协议》仅约定了房屋的位置、面积、价款，并未约定房屋交付使用条件及日期、装饰及设备标准承诺、供水供电等基础设施及公共设施情况、公共配套建筑的产权归属、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此该认购协议不能认定为商品房买卖合同。经审理查明：2004年9月15日，江向中与江津市鹏程房地产开发有限公司签订《协议书》，约定江津市鹏程房地产开发有限公司将1#楼331#，4#楼342#，6#楼222#、421#房屋抵欠付江向中工程款。2004年11月22日，蒋昌华与江津市鹏程房地产开发有限公司签订《房屋认购协议书》，约定江津市鹏程房地产开发有限公司将抵款房屋其中一套即6#楼222#（6#楼2单元222号）出售给蒋昌华，建筑面积155.64㎡，成交单价1105元/㎡。付款方式为一次性付款171982元。若蒋昌华未按时交款，江津市鹏程房地产开发有限公司有权每日收取万分之五利息；将此房屋另行销售。已经认购，不能单方退购，如单方退购，住宅应缴伍仟元违约金。本协议所签面积最后以签订《商品房预售合同》为准。合同尾部注明有：“同意此房转让蒋昌华江向中”。同日，江津市鹏程房地产公司出具收到蒋昌华房款171982元的收据，收据上注明收款方式为抵江向中工程款。2006年2月，江津市鹏程房地产开发有限公司变更名称登记为重庆力铎实业发展有限公司。另查明:2004年9月22日，王均与江津市鹏程房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，江津市鹏程房地产开发有限公司将江津区某处6号楼222号房屋（即涉案房屋）出售给了王均，商品房总成交价为171982元，建筑面积155.64㎡。同年9月29日，王均以涉案房屋作为抵押，向中国银行贷款110000元，贷款期限为2004年10月8日至2019年10月7日。再查明，经原告申请，本院依法委托重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司对涉案房屋市场价值进行鉴定，2016年10月27日，重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司作出《报告书》，鉴定结果：涉案房屋在2015年12月8日的鉴定结果为51.67万元。审理中，被告出示：1、《房屋认购协议书》，被告持有的这份协议尾部多添加一行：“江向中在办理产权时必须归还贷款江向中”。拟证明：原、被告在签订认购协议时原告知道涉案房屋已经出售并办理抵押贷款；原告质证后认为：这句话是江向中和被告之间的约定，原告并不知情，对原告没有约束力。2、王均的书面证言及中国银行转款凭证及支票存根、进帐单、回单等，拟证明：王均与被告签订的合同并不是真实房屋买卖合同关系，是为江向中办理贷款用，贷款所用的钱也是江向中在使用。2007年9月，江向中不知去向，都是被告支付房贷；原告质证后认为：对证据真实性无法确认，与原、被告之间的法律关系无关，不能达到被告的证明目的。原告自愿撤回要求解除原、被告双方于2004年11月22日签订的《房屋认购协议书》的诉讼请求；被告陈述：不同意返还原告购房款171982元，也无法协助原告办理房屋过户登记手续；如果原告付清被告垫支银行按揭款的情况下，被告同意协助原告办理过户登记手续。上述事实，有当事人的陈述、商品房买卖合同、《中国银行住房借款合同》、原、被告双方提交的《房屋认购协议》、收据、变更登记审核材料等证据，经庭审质证，在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告签订的《房屋认购协议书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为合法、有效的合同。《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、等价有偿、诚实信用的原则。”《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。被告在与原告签订合同之前已经将涉案房屋出卖给王均并签订正式的《重庆市商品房买卖合同》，该房屋已被王均设定抵押。被告恶意隐瞒涉案房屋被出售并抵押的情况，将已出售的房屋再次出售给原告，明显违反了上述原则。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”现被告明确表示不同意返还原告购房款，涉案房屋也无法办理过户登记手续，双方签订的协议已无法履行，原告取得房屋所有权的购房目的已不能实现。涉案房屋经鉴定为51.67万元，故原告要求被告按房屋现价赔偿损失51.67万（房款损失171982元；房屋差价损失344718元）的诉讼请求，本院予以支持。因原告所持合同中并无注明有“江向中在办理产权时必须归还贷款”，被告也未举示证据证明原告在签订合同时知道涉案房屋被出售抵押，故对被告提出原告在签订合同时知悉房屋已被出售和抵押的意见，本院不予采纳。被告提出其与王均签订的合同不是真实意思的表示，并非真实房屋买卖合同关系。本院认为，王均与被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》未经有权机关撤销、变更、确认无效，应为有效，具有约束力。被告的该项辩论意见，缺乏事实和法律依据，本院亦不予采纳。被告提出为帮助江向中贷款才签订合同及为其垫交按揭款，被告可凭充分证据另案追偿。原告自愿撤回要求解除原、被告之间签订《房屋认购协议书》的请求，是其真实意思表示，不违反法律规定，本院予以准许。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第四条,《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第一百零七条份、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告重庆力铎实业发展有限公司在本判决生效后七日内赔偿原告蒋昌华损失516700元（购房款损失171982元；房屋差价损失344718元）。如果被告重庆力铎实业发展有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，鉴定费5000元，合计13050元，由被告重庆力铎实业发展有限公司负担。（其中案件受理费8050元，限被告在本判决生效后七日内向本院缴纳；鉴定费5000元，原告已实际缴纳，被告在履行上述判决义务款时直付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  李海霞审 判 员  刘泓炜人民陪审员  刘崇福二〇一六年十二月二十七日书 记 员  张 柳