广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终17427号上诉人（原审原告）：杨某珍，住广州市海珠区。上诉人（原审原告）：杨某连，住广州市荔湾区。上诉人（原审原告）：杨某辉，住广州市海珠区。上诉人（原审原告）：杨某晓，住广州市海珠区。上述四上诉人共同委托代理人：杨某通，系本案上诉人之一。上诉人（原审原告）：陈某英，住广州市海珠区。上述五上诉人共同委托代理人：杨某芝，系本案上诉人之一。上诉人（原审原告）：杨某通，住所地广州市越秀区。上诉人（原审原告）：杨某芝，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：广州银某建设开发有限公司，住所地。法定代表人：胡艳青，该司总经理。委托诉讼代理人：方洁瑜、曹道雄，均系该司员工。上诉人陈某英、杨某珍、杨某连、杨某辉、杨某晓、杨某通、杨某芝因与被上诉人广州银某建设开发有限公司（以下简称银某公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初2735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人杨某珍及上诉人陈某英、杨某连、杨某辉、杨某晓的委托代理人杨某通、杨某芝（杨某通、杨某芝亦是本案上诉人）与被上诉人银某公司的委托代理人曹道雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈某英、杨某珍、杨某连、杨某辉、杨某晓、杨某通、杨某芝共同上诉请求：1、判令银某公司安排陈某英、杨某珍、杨某连、杨某辉、杨某晓、杨某通、杨某芝回迁的606、607房按回迁协议所产生的公摊面积（两房分摊面积23平方一原住房楼梯走廊面积15.53平方=4.47平方）按双方所签协议第十一（1）条，及广州市人大（1997）42号文第二十五条及穗国房字（1997）239号文按建筑成本1700元计算；2、判令银某公司赔偿606房套间内的2.8平方杂物房所产生的78400元给陈某英、杨某珍、杨某连、杨某辉、杨某晓、杨某通、杨某芝（2.8万元每平方是当时银某公司的售房价，现地段已经超过3万元售价）；3、银某公司支付从2015年11月21日至2016年4月5日止的逾期交楼违约金16200元(每天按120元标准计算，共135天)；4、判令银某公司承担本案一二审全部诉讼费用。事实和理由：1、按双方所签房屋拆迁协议第十一条第1点，回迁房按比例分摊的楼梯走廊面积超出原房屋公用楼梯及走廊面积部份，乙方按建筑成本价购买。广州市人大(1997)第42号文第二十五条规定，公摊给回迁户的面积只能按建筑成本计算，由于合同签定时间为1998年，因此该建筑成本只能按穗国房字2**号文规定，即建筑成本为每平方米1700元。银某公司在毫无理由，毫无事实根椐要求公摊面积每平方米18000元计算，否则不能给予回迁，相差不只10倍，银某公司不守信用，严重违反合同法。2、一审法院判决书认为回迁房606、607房是陈某英、杨某珍、杨某连、杨某辉、杨某晓、杨某通、杨某芝要求的，这是与事实不符，是银某公司强迫安排回迁这两房的。(有银某公司回迁通知书及银某公司安排回迁的房屋分配表)。按双方所签协议规定，安排陈某英、杨某珍、杨某连、杨某辉、杨某晓、杨某通、杨某芝回迁是在原建筑拆除原址的新建大楼的第五层东南向相连的两个套间，但银某公司侵犯拆迁户利益，在2015年将第五层一个100多平方米的套间作为商品房出售，是严重违法、违约行为，应付违约责任，然而现安排回迁606房套间内有一个2.8平方杂物房，即不能作为正常房间使用，无窗户三角形等不规则格局，导致无法放置床等家具，更不能拆建(该墙三面都是主力墙无法拆除)，造成实际回迁面积减小2．8平方，而拆迁前原房屋是没有杂物房。是因银某公司严重违约，应按售房价赔偿我们的损失(现该地段房价已超每平方3万元)。3、按双方所签协议第五条约定，银某公司应在2002年12月31日将房屋交付给陈某英、杨某珍、杨某连、杨某辉、杨某晓、杨某通、杨某芝，而第六条又约定甲方违反本协议第五条约定，应按每超期一天赔偿500元的标准向乙方承担违约责任，而我们主张银某公司支付从2015年11月21日至2016年4月5日止的逾期交楼违约金16200元(每天按120元标准计算，共135天)，一审法院只认定每天赔偿500元过高，而陈某英、杨某珍、杨某连、杨某辉、杨某晓、杨某通、杨某芝只是减为每天赔偿120元，一审法院不予判决，而判为按每月赔偿1788．8元，是混淆陈某英、杨某珍、杨某连、杨某辉、杨某晓、杨某通、杨某芝的诉讼请求。一审法院并未以实际损失为基础因为陈某英、杨某珍、杨某连、杨某辉、杨某晓、杨某通、杨某芝的请求是拆迁政策所规定使用人在过渡期和延长过渡期限的补助费。银某公司二审称其答辩意见与一审意见一致。陈某英、杨某珍、杨某连、杨某辉、杨某晓、杨某通、杨某芝共同向一审法院起诉请求：1、银某公司安排回迁的广州市海珠区某路某号之二606、607房（以下简称“606、607房”），按回迁协议所产生的公摊面积7.47㎡（606房分摊面积11.5㎡+607房分摊面积11.5㎡-原住房楼梯走廊面积15.53㎡），按建筑成本1700元/㎡计算；2、银某公司赔偿因606套间内的2.8平方米杂物房而产生的78400元（每平方米按28000元标准计算）给陈某英、杨某珍、杨某连、杨某辉、杨某晓、杨某通、杨某芝；3、银某公司支付从2015年11月21日至2016年4月5日止的逾期交楼违约金16200元(每天按120元标准计算，共135天)；4、银某公司承担本案受理费。一审法院认定事实：1998年6月28日，陈某英、彭某波（乙方）与银某公司（甲方）签订《广州市房屋拆迁安置协议》，约定：甲方拆除某路某五街某号房屋，乙方是该屋的使用人，有正式户口的实际居住人口五人；(一、临迁办法)2、乙方愿意自行解决临时搬迁，甲方每月发放临时搬迁补助费1788.8元给乙方；该项补助费的发给，从乙方搬出原住房之月计起，至甲方通知乙方回迁之月止；（三、回迁办法）1、甲方应于2002年12月31日前，在原征拆地段范围新建大楼第五层，建筑面积105.2232㎡，安置给乙方回迁居住；2、甲方应提前一个月以书面形式通知乙方回迁，乙方必须依期回迁……；（五）……甲方违反本协议第三条（1、2项）的，应按市政府文件有关规定的标准向乙方承担违约责任；等。同日，陈某英、杨某珍、杨某连、杨某辉、杨某晓、杨某通、杨某芝（乙方）与银某公司（甲方）又签订一份《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，主要内容为：乙方同意甲方拆除海珠区某路某五街某号房屋，建筑面积132.2132㎡（其中违章建筑面积26.99㎡）；甲方将自有的海珠区某路原征用范围新建大楼第五层的自有房屋，建筑面积105.2232㎡（包括分摊楼梯、走廊等面积按比例分摊在内），用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；（五）……甲方应在2002年12月31日将自有房屋交付给乙方；（六）甲乙双方须严格履行协议，……甲方违反本协议第五条的，应按每超期一天赔偿500元的标准向乙方承担违约责任；（十一、其它事项）（1）乙方原房屋公用楼梯及走廊实际丈量面积为15.53㎡。日后回迁房按比例分摊的楼梯、走廊面积超出原房屋公用楼梯及走廊面积部分，乙方按建筑成本价购买，计入产权面积；（2）逾期回迁的，从逾期之日起，对自行解决临迁的，拆迁人按原临迁时安置补助费的300%付给……；（3）逾期支付临时安置补助费延期补助的，从逾期之日起，按每日增加月补助费的3%支付给补偿金；……（5）按每六个月发放一次临迁费；等。上述两协议分别经有关部门公证和鉴证。协议签订后，陈某英、杨某珍、杨某连、杨某辉、杨某晓、杨某通、杨某芝依约将原址房屋交给银某公司拆除。另查，2015年，陈某英、杨某珍、杨某连、杨某辉、杨某晓、杨某通、杨某芝曾以银某公司逾期回迁为由向一审法院提起诉讼，要求银某公司安排在海珠区某路原征用范围新建楼房第五层相连两个套间（其中一个套间南向）即现地址海珠区某路某号-2尚某大厦501房给陈某英、杨某珍、杨某连、杨某辉、杨某晓、杨某通、杨某芝回迁和支付逾期回迁交楼的违约赔偿金（从2013年6月20日起至完成房屋物业移交工作日取得房地产所有证权为止，每日按178.8元计）等。一审法院以（2015）穗海法民三初字第1173号立案审理，并于2015年11月20日作出（2015）穗海法民三初字第1173号《民事判决书》，判决如下：一、被告广州银某建设开发有限公司在本判决生效之日起10日内，支付从2013年6月20日起至本判决生效之日止的逾期交房违约赔偿金（按照每月1788.8元标准计算）给原告陈某英、杨某珍、杨某通、杨某芝、杨某连、杨某辉、杨某晓；二、驳回众原告的其他诉讼请求。上述判决已于2015年12月10日生效。广州市海珠区建设和园林绿化局2014年4月15日出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，载明：广州银某建设开发有限公司建设的位于海珠区某路以东、某五街以北地段尚某大厦（商业、住宅楼工程1幢）工程的竣工验收备案文件已于2014年4月1日收讫，文件齐全。为此，陈某英、杨某珍、杨某连、杨某辉、杨某晓、杨某通、杨某芝于2016年4月8日提起本案诉讼。一审诉讼中，陈某英、杨某珍、杨某连、杨某辉、杨某晓、杨某通、杨某芝表示本案第三项诉讼请求的依据是《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第六条约定，并变更第三项诉讼请求的起算时间为（2015）穗海法民三初字第1173号《民事判决书》生效日期的次日也就是2015年12月11日，同时明确只有银某公司同意其全部诉讼请求或者其全部诉讼请求得到法院的支持才同意接收606、607房，假如其中一项诉讼请求不被支持，陈某英、杨某珍、杨某连、杨某辉、杨某晓、杨某通、杨某芝均不同意接收。对此，银某公司表示同意其变更第三项诉讼请求的起算时间，但不同意按照陈某英、杨某珍、杨某连、杨某辉、杨某晓、杨某通、杨某芝的诉讼请求交付606、607房，也不同意陈某英、杨某珍、杨某连、杨某辉、杨某晓、杨某通、杨某芝诉讼请求中的计算方法。一审法院认为，陈某英、杨某珍、杨某连、杨某辉、杨某晓、杨某通、杨某芝与银某公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《广州市房屋拆迁安置协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。关于回迁问题，涉案回迁大楼已具备回迁条件，银某公司理应将约定的回迁房交付给陈某英、杨某珍、杨某连、杨某辉、杨某晓、杨某通、杨某芝。但目前的证据反映银某公司无法提供协议约定的房屋交付给陈某英、杨某珍、杨某连、杨某辉、杨某晓、杨某通、杨某芝。陈某英、杨某珍、杨某连、杨某辉、杨某晓、杨某通、杨某芝要求银某公司安排回迁的606、607房按回迁协议所产生的公摊面积7.47㎡按建筑成本1700元/㎡计算和银某公司按每平方米28000元的标准赔偿因606套间内的2.8平方米杂物房而产生的78400元给陈某英、杨某珍、杨某连、杨某辉、杨某晓、杨某通、杨某芝，银某公司明确表示不同意，双方对此又未达成进一步合意，鉴于陈某英、杨某珍、杨某连、杨某辉、杨某晓、杨某通、杨某芝没有实际接收入住606、607房，故陈某英、杨某珍、杨某连、杨某辉、杨某晓、杨某通、杨某芝坚持要求按建筑成本1700元/㎡计算606、607房与回迁协议相差公摊面积7.47㎡和银某公司按每平方米28000元的标准赔偿因606套间内的2.8平方米杂物房而产生的78400元给陈某英、杨某珍、杨某连、杨某辉、杨某晓、杨某通、杨某芝，一审法院不予支持。但陈某英、杨某珍、杨某连、杨某辉、杨某晓、杨某通、杨某芝要求银某公司继续承担由此造成的违约责任，合理合法，一审法院予以支持。经审查，《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定的“按每超期一天赔偿500元的标准向乙方承担违约责任”属于约定的违约金标准过高，银某公司在本案中要求调低，理由成立，一审法院予以采纳。结合公平合理原则和本案的实际情况，应将上述标准调整为按每月临迁补助费计算。由于陈某英、杨某珍、杨某连、杨某辉、杨某晓、杨某通、杨某芝尚未回迁，故本案陈某英、杨某珍、杨某连、杨某辉、杨某晓、杨某通、杨某芝主张的违约赔偿金应计至本判决生效之日止为宜。对陈某英、杨某珍、杨某连、杨某辉、杨某晓、杨某通、杨某芝主张的每日按120元计算标准，本院不予采纳。本案是因银某公司违约引致成讼，故本案受理费应由银某公司承担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、第一百零六条第一款、第一百一十一条的规定，于2016年8月24日作出如下判决：一、被告广州银某建设开发有限公司在本判决生效之日起10日内，支付从2015年12月11日起至本判决生效之日止的逾期交房违约赔偿金（按照每月1788.8元标准计算）给原告陈某英、杨某珍、杨某通、杨某芝、杨某连、杨某辉、杨某晓。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2165元，由被告负担。上述受理费已由众原告预交，众原告同意被告在履行判决时将其应负担的部分直接支付给众原告。经庭询调查，本院确认一审法院查明事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对陈某英、杨某珍、杨某通、杨某芝、杨某连、杨某辉、杨某晓的上诉请求与银某公司的答辩意见，分析如下：涉案回迁大楼已具备回迁条件，银某公司理应将约定的回迁房交付给陈某英、杨某珍、杨某连、杨某辉、杨某晓、杨某通、杨某芝。根据一审目前证据反映的情况，银某公司无法提供协议约定的房屋交付给陈某英、杨某珍、杨某连、杨某辉、杨某晓、杨某通、杨某芝。对陈某英、杨某珍、杨某连、杨某辉、杨某晓、杨某通、杨某芝要求银某公司安排回迁的606、607房按回迁协议所产生的公摊面积7.47㎡按建筑成本1700元/㎡计算和银某公司按每平方米28000元的标准赔偿因606套间内的2.8平方米杂物房而产生的78400元给陈某英、杨某珍、杨某连、杨某辉、杨某晓、杨某通、杨某芝，银某公司明确表示不同意，双方对此尚未达成进一步合意。鉴于陈某英、杨某珍、杨某连、杨某辉、杨某晓、杨某通、杨某芝没有实际接收入住606、607房，对陈某英、杨某珍、杨某连、杨某辉、杨某晓、杨某通、杨某芝要求按建筑成本1700元/㎡计算606、607房与回迁协议相差公摊面积7.47㎡和银某公司按每平方米28000元的标准赔偿因606套间内的2.8平方米杂物房而产生的78400元给陈某英、杨某珍、杨某连、杨某辉、杨某晓、杨某通、杨某芝，一审法院不予支持并无不妥，本院予以维持。银某公司至今未履行交房义务，应继续承担由此造成的违约责任。因生效的（2015）穗海法民三初字第1173号民事判决已确定银某公司支付陈某英、杨某珍、杨某连、杨某辉、杨某晓、杨某通、杨某芝逾期交房的违约赔偿金按照每月1788.8元标准计算，故一审法院结合公平原则和本案的实际情况，认为违约金的标准应调整为按每月临迁补助费计算至本判决生效之日止于法无悖，本院予以维持。对陈某英、杨某珍、杨某连、杨某辉、杨某晓、杨某通、杨某芝上诉要求银某公司支付逾期交楼违约金按178.88元/天，计算至完成房屋物业移交工作，取得权证日为止，本院不予支持。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人陈某英、杨某珍、杨某通、杨某芝、杨某连、杨某辉、杨某晓上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2165元，由陈某英、杨某珍、杨某通、杨某芝、杨某连、杨某辉、杨某晓负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  郑怀勇审判员  万力平二〇一六年十二月二十六日书记员  杨仁义王心怡