广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2016)粤1971民初1327号原告（反诉被告）贺安学，男，汉族，1975年6月7日出生，住湖南省绥宁县，。委托代理人刘光禄、刘剑，均系广东可园律师事务所律师。被告（反诉原告）吴细文，男，汉族，1972年6月28日出生，住湖南省涟源市，。委托代理人王东海、龚瑜，分别系广东莞信律师事务所律师、辅助人员。第三人东莞市富饶实业投资有限公司，住所地：东莞市横沥镇田饶步长田工业区第一栋商铺，注册号：441900000662879。法定代表人魏有刚。第三人何淦明，男，汉族，1964年8月8日出生，住广东省东莞市莞城区，。原告贺安学诉被告吴细文、第三人东莞市富饶实业投资有限公司（以下简称“富饶公司”）及被告吴细文反诉原告贺安学、第三人富饶公司房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2016年5月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘光禄及被告的委托代理人王东海到庭参加诉讼，第三人富饶公司经公告送达开庭传票没有到庭参加诉讼。后本院依职权追加何淦明为本案第三人，于2016年11月17日公开开庭进行审理，原告的委托代理人刘光禄及被告的委托代理人王东海到庭参加诉讼，第三人富饶公司、何淦明经公告送达开庭传票没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺安学向本院提出诉讼请求：1、终止原、被告于2012年8月30日签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付原告2015年5月1日至2015年11月30日的租金84000元及迟延支付期间的利息（按中国人民银行同期贷款利率，从起诉之日起计算至全部款项付清之日止）；3、被告支付原告水电费合计11101.98元；4、被告因拒不退出租赁物给原告造成的损失108000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年7月7日，原告向第三人何淦明承租位于万江区××号的厂房。2012年8月30日，原告的合伙人饶庆美将厂房的一部分转租给了被告，并以第三人富饶公司（公章为东莞富饶实业有限公司）的名义与被告签订了《房屋租赁合同》，租赁期为2012年10月1日至2015年9月30日。被告在2015年4月之前都能按时支付租金，但从2015年5月开始，被告既不交租也不交水电费，截至2015年11月30日共欠原告租金84000元、水电费11101.98元。租赁合同到期后，被告拒不返还租赁物，致使原告无法将整个租赁物还给出租人，被告的行为给原告造成的巨大损失，被告应予以承担。被告吴细文辩称，双方签订的租赁合同无效，被告实际使用租赁物截至2015年5月26日，不存在拒不退出租赁物的情况，原告诉请拒不退出租赁物损失没有依据。水电费应以单据记载为准。被告吴细文提出反诉请求：1、判令原告与被告及第三人富饶公司签订的《房屋租赁合同》无效；2、原告和第三人富饶公司共同返还被告房租押金24000元；3、原告和第三人富饶公司共同赔偿被告经济损失500000元；4、原告和第三人富饶公司共同承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年8月30日，被告原经营的东莞市恒裕达木制品厂与原告、第三人富饶公司签订《房屋租赁合同》，由原告及第三人富饶公司将承租的万江区××号厂房转租给被告使用。合同签订后，被告依约向原告支付押金24000元及一个月租金，并对租赁物进行改造及装修，共花费装修及改造费用近100万元。2015年5月，因原告与第三人何淦明存在纠纷，致使被告无法正常使用案涉租赁物，法院认定原告与第三人何淦明的租赁合同无效。被告因原告无故对租赁物停水停电，致使被告被迫于2015年5月26日搬离租赁物，原告应无条件退还被告缴纳的房租押金，并承担违约责任赔偿被告由此产生的全部经济损失。原告对被告的反诉答辩称，被告至今都没有退出租赁物，原告收取的押金不足以抵扣租金。根据《房屋租赁合同》第九条的约定，装修应将装修方案报原告同意，被告未举证证明装修经得原告同意，也没有证据证明装修损失。原告已交还给第三人何淦明的租赁物不包括被告使用的部分。第三人富饶公司、何淦明未向本院提交答辩状及证据材料。本院经审理认定案件事实如下：东莞市万江恒裕达木制品厂（以下简称“恒裕达厂”）的经营者是吴细文，该厂于2015年8月11日因经营不善注销。2012年8月30日，东莞市富饶实业有限公司（甲方）与恒裕达厂（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方签约代表是饶庆美、贺安学，并加盖东莞富饶实业投资有限公司印章。合同约定甲方将万江区××号厂房A栋一区两格出租给乙方，租期自2012年10月1日起至2015年9月30日止，租金12000元/月。合同签订后，原告收取恒裕达厂租赁押金24000元。原、被告均确认案涉租赁物由原告向第三人何淦明承租，除第一个月押金和租金支付给饶庆美，其他租金由被告支付至原告账户。被告已支付原告2015年4月30日之前的房屋使用费。经查，东莞市富饶实业有限公司、东莞富饶实业投资有限公司在东莞市工商行政管理局无法查询登记资料。被告主张原告及第三人何淦明于2015年5月26日无故将案涉租赁物断水断电导致被告无法正常经营被迫搬离案涉租赁物，因没有东西需要交接，故搬离案涉租赁物没有通知原告，据此主张双方合同于2015年5月26日终止。原告则称因被告未向原告支付租金，故原告无法向第三人何淦明支付租金，导致何淦明于2015年5月26日对租赁物停电，被告报警后恢复用电，第三人何淦明向法院起诉原告后，原告没有管理案涉租赁物，对租赁物的使用情况不知情，但被告一直未向原告返还租赁物，双方租赁关系没有终止。本院根据被告的调查取证申请，依法向东莞市公安局万江分局共联派出所调取受理报警登记表，显示周小姐称东莞市万江区大汾社区园洲工业路6号被人停电报警处理，共联派出所出具《证明》称民警到场后进行现场调解处理，没有笔录材料。被告主张承租后在案涉租赁物装修展厅，并提交三张送货单证明存在装修损失50万元。三张送货单由东莞市石碣尚品建材店于2013年6月13日出具，注明板材、轨道、胶条等。被告未能提供装修合同或发票证明装修损失，并主张送货单上列明的产品是装修展厅使用的材料，展厅中展示的门窗拆除后没有利用价值，且搬离时原告不同意被告进行拆除。原告则称被告没有告知装修内容，对被告主张的装修损失及送货单均不予确认。本院于2016年7月8日组织双方到案涉租赁物进行现场勘验，案涉租赁物已另行出租，被告对案涉租赁物的装修装饰已经拆除。经本院释明合同效力问题，原告将诉讼请求中的租金变更为房屋使用费，房屋使用费的计算标准参照租金标准。另查，第三人何淦明于2015年6月12日向本院起诉贺安学，本院查明东莞市万江区××号临建简易钢结构厂房未办理建设工程规划许可证，贺安学未支付何淦明2015年2月14日之后房屋使用费及2014年12月之后水电费，（2015）东一法南民一初字第1193号民事判决书认定第三人何淦明和贺安学就该厂房签订的《租赁合同》无效，贺安学应支付何淦明2015年2月15日至2015年6月14日期间房屋使用费及2015年1月至4月水电费11101.98元。原、被告确认原告向第三人何淦明承租厂房后分租给东莞市金田纸业有限公司及被告。被告主张从该案何淦明主张使用费至2015年6月14日来看，被告在该日期前完全搬离；原告则称从何淦明在该案庭审中称贺安学未返还厂房及现场勘验了解现承租人于2015年11月左右进场可知，被告在2015年11月左右搬离案涉租赁物。原告主张依据（2015）东一法南民一初字第1193号民事判决书要求被告支付水电费11101.98元，称被告未返还租赁物，导致何淦明按52000元/月向原告追讨房屋使用费，诉请被告支付拒不退出租赁物给原告造成的损失即2015年10月至11月两个月的房屋使用费108000元。被告均不予确认。以上事实，有厂房租赁合同、民事判决书、协议书、房屋租赁合同、收据、报警回执、送货单及本院调取的受理报警登记表、东莞市工商局查询结果、本案开庭笔录等附卷为证。本院认为，第三人富饶公司及何淦明经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，也没有向本院提交答辩状及证据材料，应视为放弃答辩及质证的权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。第三人富饶公司不是案涉《房屋租赁合同》的主体，现有证据不足以证明第三人富饶公司与本案存在关联，被告反诉要求第三人富饶公司承担共同责任于法无据，本院不予支持。由于案涉《房屋租赁合同》中注明的出租方东莞市富饶实业有限公司及盖章的东莞富饶实业投资有限公司均不是依法登记成立的公司，不具备主体资格。结合原告收取被告押金、租金及《房屋租赁合同》的签订情况来看，原告是本案租赁合同的出租方，原告主体适格。因案涉租赁物未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉《房屋租赁合同》属无效合同。由于案涉租赁合同无效，原告应当将收取被告的押金24000元予以返还。关于被告搬离案涉租赁物的时间。原告未能举证证明被告实际占有使用案涉租赁物至2015年11月30日，结合原告在2015年6月之后没有实际管理租赁物可知，原告的主张没有事实依据，本院不予采纳。虽然案涉租赁物在2015年5月26日被停水停电一天，但被告在当天完全搬离不符合常理，且被告在未通知原告的情况下单方搬离的处理方式存在不当之处，本院对被告的主张不予采纳。原告作为出租人疏于管理，被告作为承租人单方搬离，双方均存在过错，应承担由此产生的不利后果。因第三人何淦明未到庭无法查明租赁物实际返还时间，结合第三人何淦明在（2015）东一法南民一初字第1193号案件中向贺安学主张房屋占有使用费至2015年6月14日，本院据此推定被告在2015年6月14日搬离案涉租赁物。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被告应参照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。故2015年5月1日至2015年6月14日期间的房屋占有使用费为12000元/月×（1+14/30）月=17600元。因原告未向第三人何淦明支付房屋使用费导致第三人何淦明对案涉租赁物断水断电，双方因此发生纠纷，原告诉请被告支付迟延支付利息没有事实和法律依据，本院不予支持。案涉租赁物只是原告向第三人何淦明租赁房屋的一部分，原告依据（2015）东一法南民一初字第1193号民事判决书向被告主张水电费依据不足，本院不予支持。原告未向被告发出搬离通知，其主张被告拒不退出租赁物缺乏事实依据，其主张被告承担拒不退出租赁物给原告造成的损失缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。被告在未通知原告的情况下搬离案涉租赁物，未妥善对装修情况进行证据保全，其提交的送货单不足以证明装修的情况及金额，应自行承担举证不能的不利后果，本院对被告反诉经济损失亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告贺安学与被告吴细文之间《房屋租赁合同》无效；二、被告吴细文应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告贺安学房屋占有使用费17600元；三、原告贺安学应于本判决发生法律效力之日起三日内返还被告吴细文房屋押金24000元；三、上述第二、三项款项抵消后，原告贺安学应于本判决发生法律效力之日起三日内支付被告吴细文款项6400元；四、驳回原告贺安学其他诉讼请求；五、驳回被告吴细文其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4346.52元（原告已预交）、反诉费4520元（被告已预交），由原告负担4176.52元，由被告负担4690元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  唐珺珺代理审判员  刘秋霞人民陪审员  张雅芝二〇一六年十二月一日书 记 员  简凤娇刘作朋（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。