广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终12431号上诉人（原审被告）：欧某燕，住广东省广州市白云区。委托代理人：谢菲菲、朱灏，均系广东天诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市金某市场经营管理有限公司，住所地广东省广州市天河区法定代表人：陈初湧。委托代理人：陈广鹏、梁纪锋，均系广东法制盛邦律师事务所律师。原审被告：广州市索某鞋业有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：厉周华。上诉人欧某燕因与被上诉人广州市金某市场经营管理有限公司（以下简称金某公司）、原审被告广州市索某鞋业有限公司（以下简称索某公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人欧某燕的委托代理人谢菲菲与被上诉人金某公司的委托代理人梁纪锋到庭参加了诉讼。索某公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。欧某燕上诉请求：1、撤销一审判决的第一、第二项，依法改判；2、请求判令一审和二审的诉讼费用均由金某公司承担。事实和理由：一、一审法院关于索某公司与金某公司之间的涉案租赁合同于2015年6月30日实际解除，索某公司应当支付租金至2015年6月30目的认定缺乏依据。1、索某公司于2015年6月12日书面通知金某公司解除双方的租赁合同，金某公司已签收且其一审庭审中对该事实予以确认。而涉案商铺于2015年6月12日即被金某公司停水、停电并封锁商铺，索某公司自此以后就无法再使用涉案商铺。要求索某公司支付2015年6月12日以后的租金于法无据，亦不公平合理。2、金某公司在庭前已提交证据证明其于2015年6月19日通知解除了涉案租赁合同并收回了涉案商铺，但在庭审过程中又自述其于2015年6月30日收回涉案商铺，这两种说法自相矛盾。且这仅是金某公司的自认，欧某燕和索某公司均对此不予确认，金某公司亦没有其他任何有效证据证明，因此一审法院认定金某公司于2015年6月30日收回涉案商铺并无依据。二、一审法院认为索某公司提交的证据不足以证明涉案商铺所在商场的改造工程导致涉案商铺无法使用经营故而无权以此为理由拒付租金，系事实认定错误。第一，索某公司自2014年1月入驻商场后，自2014年2月份开始涉案商场便开始不停地各种范围的围蔽、施工。经金某公司在一审庭审中确认的由索某公司提交的证据9《投诉信》(2014年10月24日)可知，索某公司早在2015年3月开始欠付租金之前几个月就向金某公司反映过涉案商铺的长期围蔽给索某公司的经营造成了巨大影响，金某公司对此是明知的。所以，对涉案商场的改造工程是否对涉案商铺的经营造成重大影响的认定应当锁定在2014年2月至2015年6月期间。但一审法院仅依据金某公司于2015年3月4日、2015年5月4日、2015年6月10日出具的相关商场改造告示认定2015年3月1日至6月30日期间的涉案商场升级改造工程没有导致索某公司无法使用经营，继而认定索某公司无权拒付租金。第二，一审法院简单地将涉案商场的长期围蔽和施工未直接作用于涉案商铺，就依此认定不影响涉案商铺的使用经营，与情理不合，显失公平。虽然涉案商场进行长达一年多的施工围蔽、升级改造工程并非每一次都在涉案商铺所在的楼层，但商场是一个大的商业环境，长期的施工、围蔽已经给包括索某公司在内的众多商铺的经营状况带来了剧烈影响，不能以未涉及涉案商铺所在楼层就认为对涉案商铺不产生影响。第三，索某公司提交的证据足以证明涉案商场的升级改造工程给索某公司的经营状况造成了巨大的影响。具体如下：1、证据1和证据2显示，2014年2月26日至2014年3月5日、2014年6月9日至2014年6月14日，B1至L1层的扶梯暂停使用，而索某公司所在楼层为L1层；2、证据4显示，索某公司所在的L1楼层的大中庭、小中庭都将进行长期的围蔽旋工(2015年3月9日至2015年12月27日)；3、证据7显示，L层及L2层自2015年6月10日起将进行为期2个月的楼板封闭施工。虽然施工时间在晚上，但是围蔽却是持续的，不可能不影响索某公司的正常经营活动。因此，涉案商场长期围蔽装修，导致商场不景气，客流量极少，索某公司的商机受到严重影响，无法实现租赁经营目的，导致涉案合同不能履行最终解除的主要责任方是金某公司。索某公司有权拒付剩余租金。三、一审法院认定索某公司应当向金某公司支付逾期缴纳2015年3月1日至6月30日期间租金的违约金，与事实不符，显失公平。索某公司和金某公司之间的租赁合同已于2015年6月12日解除，金某公司提交的《解除合同通知书》(2015年6月19日发送)亦明确表示截至2015年6月12日索某公司未付租金为251899元，这可从侧面印证金某公司确认索某公司应当支付租金至2015年6月19日。因此，一审法院认定索某公司应当支付截至2015年6月30日租金的违约金，属事实认定错误。此外，索某公司欠付租金完全是由于金某公司的违约行为导致的，且金某公司并未举证证明其存在实际损失，对违约金予以减免才不违背公平原则。四、一审法院无视欧某燕和索某公司的庭审意见，仅以索某公司未提起反诉为由，对金某公司收取索某公司租赁保证金205800元不予调处，这明显是事实认定不清，适用法律错误。若索某公司需要支付欠付租金，那么依据《广州市租赁合同》第四条的约定，且索某公司和欧某燕均在庭审中提出了这一点，并要求依据这一约定将其缴纳的租赁保证金抵减欠付的租金，但一审判决中却未提及索某公司和欧某燕的观点，反而以欧某燕和索某公司未提出反诉为由不予调处，不符合法律的规定。五、欧某燕与金某公司签订租赁合同是因为当时索某公司还未成立，待索某公司登记设立后，欧某燕作为索某公司的法定代表人，将租赁合同权利义务转让给索某公司，属于职务行为，相关的权利义务应当由索某公司享有或承担，欧某燕不是涉案商铺的实际承租人和使用者，不应对索某公司的上述债务承担连带责任。金某公司答辩称其不同意欧某燕的上诉请求，请求二审法院依法驳回欧某燕的上诉请求，维持原判。事实和理由如下：1、欧某燕仅是一个责任清偿的连带主体，并不是涉案物业实际承租方。一审判决的第一项列明的仅是索某公司向金某公司清偿违约金，并未涉及欧某燕。2、第二项判项要求欧某燕承担连带清偿责任是基于三方签订了一份协议书，在该协议中欧某燕是基于与索某公司的关联关系，自愿对索某公司的债务承担连带清偿责任。所以欧某燕对于一审判决有异议，也仅是对于该协议书是否真实有效提出异议，而其他的并不与欧某燕产生关系。索某公司没有上诉，表明其对于一审判决结果是认同的。2、关于金某公司与索某公司租赁合同解除时间，应以事实的解除时间（2015年6月30日为准），该日金某才实际收回涉案场地。关于该时间的认定，一审判决12-13页有认定，不赘述。其次，交还场地是承租方应履行的义务，因此对交还场地的时间，相关举证责任应当由索某公司承担，如果索某公司认为其在2015年6月12日交还了场地，应举证证明，否则应承担相应不利后果。本案租赁合同的解除，是因为索某公司严重违约，拖欠租金，金某公司依法行使合同解除权。本案索某公司是无解除权的，并不能以其提出解除合同的时间为准，应当以有权提出解除权一方主张的时间为准。3、关于商场改造问题，对此，索某公司以及欧某燕存在偷换概念的情况。万某乙汇商场的改造仅是小范围的改造，并不是整个商场的停业改造，换言之只是极个别的小商铺受到改造的影响，而涉案商铺并未受到改造的影响，索某公司拖欠租金的原因仅是因为其自身经营不善，与商场改造并无关系。在一审判决书中对此有详细的认定。4、关于违约金，合同第十条第三款已经有明确约定，一审法院对此也支持金某公司主张，金某公司认为二审法院应予以维持。5、关于租赁保证金，因金某公司提起诉讼并未涉及到租赁保证金的问题，而本案欧某燕及索某公司并未提起反诉，因此租赁保证金并非本案处理范围。若欧某燕对此有异议，应另循途径解决。其次租赁保证金，根据合同第十条第三款、第十一条第一款的约定，承租方违约导致合同解除，金某公司有权没收保证金不予退还。金某公司没收保证金不仅有合同依据，还有事实依据。由于索某公司提前撤场，导致涉案场地存在空置期，有重新招租期间的损失以及本案租赁合同开始前期涉及到的租金优惠损失，以上损失均未得到弥补。索某公司二审未到庭应诉。金某公司向一审法院起诉请求：1、索某公司向金某公司支付2015年3月1日计至2015年6月30日期间的租金296352元（按每月74088元的标准计算）及逾期支付上述期间租金的违约金（分别以上述期间拖欠各月租金为本金，分别自当月6日起均计至实际清偿之日止，按每日千分之二的标准计算，以不超过当月拖欠的租金本金为限）；2、欧某燕对索某公司的上述债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由索某公司、欧某燕共同承担。一审法院认定事实：2013年11月27日，金某公司（出租方/甲方）与欧某燕（承租方/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将天河区某路230、232号万某乙汇某层某号单元房号的房地产（以下简称“涉案商铺”）出租给乙方作商业用途使用，使用面积49平方米；2013年12月2日至2014年2月1日期间月租金为4900元；2014年2月2日至2014年4月1日期间月租金为63700元；2014年4月2日至2014年12月1日期间月租金为68600元；2014年12月2日至2015年12月1日期间月租金为74088元；2015年12月2日至2016年12月1日期间月租金为80015元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳205800元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金全额退回乙方；等内容。同日，金某公司（出租方/甲方）与欧某燕（承租方/乙方）签订《广州市万某乙汇商铺租赁合同》（以下简称《合同》），约定：双方因办理租赁登记备案手续已签订《广州市房地产租赁合同》，为了进一步明确双方的权利义务，甲、乙双方经友好协商，特订立本租赁合同；（第一条）涉案商铺的计租面积为98平方米，套内面积为49平方米；（第三条）租赁期限为三年，甲方定于2013年12月2日交付该物业予乙方，交付日即为该物业起租日；（第四条）租赁年限为2013年12月2日至2016年12月1日止；2013年12月2日至2014年2月1日期间月租金为4900元；2014年2月2日至2014年4月1日期间月租金为63700元；2014年4月2日至2014年12月1日期间月租金为68600元；2014年12月2日至2015年12月1日期间月租金为74088元；2015年12月2日至2016年12月1日期间月租金为80015元；乙方在签订本合同后7个工作日内须缴纳相当于三个月租金的保证金205800元，租赁期满终止合同后，甲方将租金保证金在乙方缴清一切租金和费用及清理场地后30个工作日内无息退还予乙方，在租赁期内，乙方不得以租金保证金冲抵租金、物业管理服务费和其他费用；（第六条）乙方应按转账方式支付履约保证金，而租金则于公历每月之第5日之前按转账方式缴付给甲方，甲方应在收到租金后7个工作日内出具相等金额之发票给乙方；（第十条）乙方如逾期7天不缴付租金，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，如乙方收到甲方发出书面通知后十四天内仍未缴付租金，甲方有权单方即时解除本合同及广州市房地产租赁合同收回物业不予退还保证金，并且乙方须支付剩余租期内总租金的60%作为违约金给甲方；甲方有权或通过管理公司在逾期当日开始收取违约金，违约金按照每逾期一日按欠款总额的0.2%收取；（第十七条）根据本合同需要发出的全部通知，均以书面形式，甲方或管理公司对乙方发出的发票、单据或其他通知，如送至该物业或挂号寄给乙方，则被视为已经送达；乙方发给甲方或管理公司通知如送交或挂号寄给甲方以下地址和管理公司地址，亦视为已经送达给甲方或管理公司；甲方联系地址为广州市天河区天河路230号万某乙汇L2-25号铺，管理公司联系地址为广州市天河区某路230号、232号、联系人为颜某；乙方联系地址为广州市天河区某路230号万某乙汇某层某号铺、联系人欧某燕；（第十九条）凡万某乙汇租赁活动中一切口头承诺，解释及商业广告，文件往来及已签订的《广州市房地产租赁合同》与本合同不一致的，均以本合同为准。上述《合同》签订后，欧某燕向金某公司支付了保证金205800元及首月租金68600元。2013年12月2日，金某公司将涉案商铺交付至欧某燕。2014年3月19日，金某公司（甲方）与欧某燕（乙方）、索某公司（丙方）签订《协议书》，约定：自本协议签署之日，甲方同意乙方将《广州市房屋租赁合同》、《广州市万某乙汇商铺租赁合同》以及相关文件中的权利义务一并转让给丙方；丙方作为承租人继续向甲方承租以上物业，依照合同约定承担责任和义务，基于乙方和丙方的关联关系，乙方愿意对丙方的上述责任和义务承担连带责任；乙方已向甲方支付的租赁保证金205800元，向物业管理公司支付的物业管理服务费保证金17640元、水电周转金2254元，该等款项自本协议签署之日起自动转为丙方承租物业应缴纳的租赁保证金、物业管理服务费保证金和水电周转金；等内容。2015年6月12日，索某公司发出解除合同通知，主要内容：我司商铺从2014年1月底开始经营，万某乙汇商场从2014年4月起就单方面开始筹备动工商场整改事宜，并无咨询我司的意见；贵司签合同时并未告知商场将进行改造的事实，我司营业额下跌了将近60%，我司提出即日起，解除与万某乙汇当前的租赁合同，并要求归还205800元租赁保证金及17640元物业管理费保证金。金某公司确认其收到上述通知书。2015年6月19日，金某公司向索某公司发出《解除合同通知书》，主要内容：截止至2015年6月12日未付租金251899元，未付物业管理费19992元，截止至2015年5月13日未付商铺内水电费3576.56元；贵司未经我司同意，于2015年6月12日擅自搬离租赁场地且拒不缴清拖欠款项；我司现依法行使合同解除权，《广州市万某乙汇商铺租赁合同》及《广州市房地产租赁合同》等相关文件自本通知到达贵司之日正式解除，我司即日起收回商铺，不予退还贵司缴纳的保证金。索某公司于2015年6月25日收到上述通知书。现金某公司以索某公司至今仍未向其清偿租金为由提起本案诉讼，并要求欧某燕对索某公司的上述债务承担连带责任。一审庭审中，金某公司及索某公司、欧某燕均确认涉案商铺所在商场名称为万某乙汇，该商场的权属人为万某乙实业（广东）有限公司，金某公司将该商场承租后，将各商铺出租，涉案商场包括地下负一、二两层（即B1、B2层），地上三层（即L1、L2、L3层）；万某乙汇商场的物业管理公司为广州卓某物业管理有限公司。索某公司、欧某燕称金某公司在签订合同时未告知涉案商铺所在商场进行长达一年多的整改升级及围蔽施工计划，涉案商铺所在商场长期围蔽装修，导致索某公司营业额下跌，亏损严重，无法实现租赁目的，金某公司违约在先，其不应支付租金；为避免经济损失进一步扩大，其多次要求解除合同，但金某公司不予解决，并于2015年6月12日对涉案商铺停水、停电并封锁店铺、强行扣押留置商铺内的货物，其迫于无奈于2015年6月12日书面向金某公司提出解除合同，故涉案商铺的租金应自2015年3月1日计至2015年6月12日，且金某公司主张的违约金计算标准明显过高，应调整为按照银行同期贷款利率计算；欧某燕将《合同》的权利义务转让给索某公司为职务行为，故欧某燕不应承担连带责任。金某公司对索某公司、欧某燕的上述陈述予以否认，并称商场确实存在升级改造工程，该工程由万某乙实业（广东）有限公司主导，由其及物业管理公司参与进行；改造工程正式施工时间为2015年3月，但只是局部且某段时间内进行，并非整个商场完全封闭施工，且涉及的区域基本为负一层，一楼的改造区域为小中庭，不可能影响涉案商铺，即使存在围蔽施工，也不影响通道通行，整个商场的人员是流动的；其并未扣押及封锁涉案商铺，其于2015年6月30日通知索某公司、欧某燕可自行搬离物品，索某公司于2015年6月30日将涉案商铺内的物品清空，其亦于当天实际收回涉案商铺。金某公司为证明其已书面通知索某公司催缴租金及相关费用，提交其于2015年6月11日向索某公司发出的《万某乙汇租户欠费催缴通知函》（主要内容为要求索某公司于2015年6月21日前付清所欠租金、管理费及其他费用）及顺丰速运邮件单（显示收件人为索某公司、欧某燕，地址为广州市白云区某东路某号）。经质证，索某公司、欧某燕对上述通知函及邮件单的真实性不予确认，并称其没有收到催缴通知书，金某公司仅提供邮寄凭证，并未提交妥投证明，不能证明其主张。索某公司、欧某燕为证明涉案商铺所在商场长期整改升级及围蔽施工，提交如下证据：1、广州卓著物业管理有限公司于2014年2月24日出具的《关于万某乙汇首层C区临时封闭事宜》（复印件），主要内容：为配合商场C区扶梯加建工程施工需要，出于安全考虑，商场首层C区将进行短期局部封闭，封闭时间为2014年2月26日至2014年3月5日期间，商场3号门、辉某阁国际公寓出入口将暂时封闭，商场D1、D2货梯厅、B1-L1扶梯将暂停通行；2、广州卓某物业管理有限公司于2014年6月5日出具的《关于商场C区进行修复工程的事宜》（复印件），主要内容：为提升商场形象，商场C区将进行修复工程，施工区域为C区夹层及二层土建飘台装饰及公共部分，由于6月9日至6月14日期间需在首层拆除钢管架围闭施工，施工时间为6月9日至6月14日8:00-00:00，影响范围为商场3号门暂时封闭、负一层到首层的手扶梯暂时封闭、某酒店后勤通道门需暂时封闭、为了安全需要施工区域内禁止各商户人员出入；3、金某公司与万某乙实业（广东）有限公司于2014年8月15日出具的《万某乙汇商场升级改造公告》，主要内容：为了提升万某乙汇商场整体购物档次及环境，我司对万某乙汇商场分阶段进行升级改造工程，商场改造第一阶段定于2014年9月15日起至2015年5月31日期间，包括但不限于商铺平面布局改造项目、商场局部区域（手扶梯部分）改造项目、广告灯箱改造项目、其他改造项目等；4、金某公司与万某乙实业（广东）有限公司于2015年3月4日出具的《万某乙汇商场升级改造告示》，主要内容：我司计划于2015年3月9日起对万某乙汇商场进行升级改造工程，大中庭改造区域影响范围为大中庭区域B1层至L1层手扶梯停止使用、B1层B区洗手间暂停使用，调整方案为前往L1层的顾客请使用客梯或“屈某”铺旁手扶梯、请使用B1层A区及C区洗手间；L1层大中庭区域B1层至L2手扶梯停止使用、L1层洗手间停止使用，调整方案为前往B1层或L2层的顾客使用客梯或“钻某”铺旁手扶电梯、如需使用洗手间请移步其他楼层；5、广州卓某物业管理有限公司于2015年4月7日出具的《关于商场D7号观光电梯停止使用的事宜》（复印件），主要内容：为配合商场升级改造施工，我处将对商场D7号观光电梯进行改造，该电梯将从2015年4月10日起停止使用，直至该电梯升级改造结束，施工期间商场D8号电梯正常使用；6、金某公司与万某乙实业（广东）有限公司于2015年5月4日出具的《万某乙汇商场升级改造告示》，主要内容：我司计划于2015年5月10日起对万某乙汇商场负一层公共通道天花及地面进行升级改造工程（工程会在夜间施工，白天不影响营业）；7、金某公司于2015年6月1日向欧某燕出具的《关于万某乙汇商场大中庭首层及二层部分区域封闭施工事宜》，为了配合商场升级改造工程施工，业主方某实业（广东）有限公司将安排施工单位于2015年6月10日起，对首层及二层大中庭部分区域进行为期两个月的楼板改造封闭施工，噪音施工时间为晚间22:00-次日10:00（星期一至星期日），其他时间段为无噪音施工。经质证，金某公司对上述证据发表如下质证意见：1、证据1-2及证据5无原件，且该通知由广州卓某物业管理有限公司出具，并非原告，故对其真实性不予确认；2、对证据3-4的真实性无异议，但认为该函件只是提及商场在某段时间内升级改造，该改造是索某公司拖欠租金后即将离场前进行，并未影响涉案商铺，改造公示预计开工时间为2015年3月之后，并未涉及2014年，且施工内容不涉及一楼大中庭旁边涉案商铺的区域，都是在其他区域、其他楼层，只是短暂、部分的围闭；3、对证据6的真实性无异议，并认为该函件说明的是2015年5月10日起对万某乙汇商场负一层进行夜间施工，并不影响白天营业，且楼层为负一层，并非涉案商铺所在的一楼；4、对证据7的真实性予以确认，并称其施工时间为7月开始，当时索某公司已经撤场。一审法院认为：金某公司与索某公司、欧某燕于2014年3月19日签订《协议书》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，属合法有效合同。依据上述协议书，金某公司与欧某燕签订的《广州市房屋租赁合同》及《合同》自2014年3月19日起直接约束金某公司及索某公司。金某公司主张其于2015年6月19日以书面通知解除上述合同，根据《合同》第十条的约定，“乙方如逾期7天不缴付租金，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，如乙方收到甲方发出通知后十四天内仍未缴付租金，甲方有权单方即时解除本合同”，索某公司自2015年3月1日起拖欠支付租金，金某公司主张于2015年6月11日向索某公司发出缴付租金的通知书，索某公司否认其收到上述通知书，金某公司仅提供邮寄单不足以证明索某公司收到该通知书，故金某公司于2015年6月19日向索某公司发出解除合同通知书要求即日解除合同的行为，不符合上述合同的约定，一审法院对其上述主张不予采纳。索某公司主张其于2015年6月12日解除双方租赁合同，亦缺乏合同依据，一审法院不予采纳。金某公司自述其于2015年6月30日收回涉案商铺，索某公司关于金某公司于2015年6月12日对涉案商铺停水、停电并封锁店铺、强行扣押留置商铺内的货物的陈述，金某公司予以否认，索某公司未提交相关证据予以证明，一审法院对此不予采信，故双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《合同》应于2015年6月30日实际解除。关于金某公司要求索某公司支付涉案商铺自2015年3月1日至6月30日期间的租金的诉讼请求。索某公司以涉案商铺所在商场长期改造升级及围蔽为由拒付租金，关于2015年3月1日至6月30日期间的万某乙汇商场的改造，根据金某公司于2015年3月4日出具的《万某乙汇商场升级改造告示》，万某乙汇商场自2015年3月9日起的升级改造工程涉案商铺所在楼层的影响范围为大中庭区域手扶梯及洗手间，并制定了相关调整方案；根据金某公司于2015年5月4日出具的《万某乙汇商场升级改造告示》，改造范围为负一层公共通道天花及地面，且为夜间施工，未涉及涉案商铺所在楼层；根据金某公司于2015年6月1日出具的《关于万某乙汇商场大中庭首层及二层部分区域封闭施工事宜》，万某乙汇商场自2015年6月10日起的改造工程为首层及二层大中庭部分区域的楼板改造，故索某公司所提交的上述证据均不足以证明万某乙汇商场在2015年3月1日至6月30日期间的改造工程导致涉案商铺无法使用经营，其以此为由拒付租金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。根据《合同》约定，2015年3月1日至6月30日期间涉案商铺每月租金为74088元，现金某公司主张索某公司应向其支付2015年3月1日至6月30日期间的租金296352元（74088元/月×4个月），具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于金某公司要求索某公司支付逾期缴纳上述租金违约金（分别以上述期间拖欠各月租金为本金，分别自当月6日起均计至实际清偿之日止，按每日千分之二的标准计算，以不超过当月拖欠的租金本金为限）的诉讼请求。索某公司逾期向金某公司支付上述期间租金，显属违约，根据《合同》的约定，金某公司有权收取违约金。索某公司抗辩称上述违约金计付标准过高，在双方均未举证证明索某公司逾期支付上述款项的行为给金某公司造成的实际损失的情况下，结合本案案情，一审法院将上述违约金酌情调整为按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计付。综上，索某公司向金某公司支付逾期缴纳2015年3月1日至6月30日期间租金的违约金应分别以该期间各月欠付的租金为本金分期计付，均按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，均自当月6日起分别计至实际清偿之日止，每期违约金以不超过本金为限。同时，根据《协议书》的约定，“丙方作为承租人继续向甲方承租以上物业，依照合同约定承担责任和义务，基于乙方和丙方的关联关系，乙方愿意对丙方的上述责任和义务承担连带责任”，现金某公司要求欧某燕对索某公司的本案债务承担连带清偿责任，符合上述约定，应予以支持。至于索某公司主张金某公司应向其退还租金保证金205800元，鉴于索某公司未就其上述主张提出反诉，故一审法院对该保证金不予调处，索某公司可另循法律途径解决。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年7月11日作出如下判决：一、被告广州市索某鞋业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市金某市场经营管理有限公司支付天河区天河路230、232号万某乙汇L1层25号单元自2015年3月1日至2015年6月30日期间的租金296352元及违约金（违约金分别以该期间各月欠付的租金为本金分期计付，均按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，均自当月6日起分别计至实际清偿之日止，每期违约金以不超过本金为限）；二、被告欧某燕对上述判决主文第一项所确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告广州市金某市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7190元，由被告广州市索某鞋业有限公司负担。经庭询调查，本院确认一审法院查明事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对欧某燕的上诉请求及金某公司的答辩意见，分析如下：一、关于解除合同的时间问题。首先，众所周知，租赁合同的解除需办理租赁物的交还交接手续，从本案双方就解除合同的往来函件内容来看，索某公司虽于2015年6月12日发函金某公司要求解除合同，但并未要求办理涉案场地的交接手续，此后，该司于2015年6月17日发出的律师函也仅要求金某公司就解除合同事宜沟通协商，对索某公司撤出商场并解除租赁合同的要求予以书面同意，同时要求金某公司积极与索某公司磋商关于未付租金、管理费及退场经营经束后将租赁保证金和物业管理费保证金退还给索某公司等事宜，亦未提出何时与金某公司办理双方场地交接手续。为此，索某公司在双方未办理交接手续的情况下，主张双方租赁合同已于2015年6月12日解除缺乏依据，一审法院不予采纳并无不妥。其次，根据《合同》第十条的约定，“乙方如逾期7天不缴付租金，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，如乙方收到甲方发出通知后十四天内仍未缴付租金，甲方有权单方即时解除本合同”，索某公司自2015年3月1日起拖欠支付租金，金某公司主张于2015年6月11日向索某公司发出缴付租金的通知书，索某公司否认其收到上述通知书，金某公司仅提供邮寄单不足以证明索某公司收到该通知书。此后，金某公司再于2015年6月19日向索某公司发出解除合同通知书要求即日解除合同的行为，并不符合上述合同的约定。一审法院对金某公司主张解除合同的时间不予采纳亦无不妥。再次，本案金某公司自述其于2015年6月30日收回涉案商铺，而索某公司关于金某公司于2015年6月12日对涉案商铺停水、停电并封锁店铺、强行扣押留置商铺内的货物的陈述，金某公司均予以否认，索某公司并未提交相关证据予以证明，一审法院对此不予采信亦无不当。综上，一审法院认定双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《合同》应于2015年6月30日实际解除于法无悖。同理，对欧某燕提出的因上述金某公司提交的《解除合同通知书》中提及索某公司至2015年6月12日未付租金为251899元，至少可侧面印证索某公司应付租金至2015年6月19日的主张，本院不予采纳。二、关于涉案商场的装修改造是否影响索某公司经营问题。索某公司称其于2015年3月1日起未按期支付租金，其理由是涉案商铺所在的商场长期改造升级及围蔽影响其经营，但从金某公司于2015年之前发出的装修改造通知或公告来看，2014年2月24日及6月5日通知涉及的工程均位于C区，与索某公司承租商铺并不在同一区域，且距索某公司商铺较远，影响不大；对2014年8月15日的改造公告中涉及的项目，索某公司并无举证证明哪些项目对其经营造成实际影响；涉案商场于2015年3月1日至6月30日期间的改造工程，根据根据金某公司于2015年3月4日出具的《万某乙汇商场升级改造告示》，万某乙汇商场自2015年3月9日起的升级改造工程位于B1层，而涉案商铺所在楼层的影响范围为大中庭区域手扶梯及洗手间，金某公司制定了相关调整方案；根据金某公司于2015年5月4日出具的《万某乙汇商场升级改造告示》，改造范围为负一层公共通道天花及地面，且为夜间施工，未涉及涉案商铺所在楼层；根据金某公司于2015年6月1日出具的《关于万某乙汇商场大中庭首层及二层部分区域封闭施工事宜》，万某乙汇商场自2015年6月10日起的改造工程则为首层及二层大中庭部分区域的楼板改造。据此，索某公司所提交的上述证据均不足以证明万某乙汇商场的改造工程导致涉案商铺无法使用经营，索某公司以此为由拒付租金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持并无不妥。根据《合同》约定，2015年3月1日至6月30日期间涉案商铺每月租金为74088元，现金某公司主张索某公司应向其支付2015年3月1日至6月30日期间的租金296352元（74088元/月×4个月），具有事实和法律依据，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。三、关于租赁保证金205800元是否应抵扣未付租金问题。本案双方均确认涉案商铺的实际承租主体为索某公司。因索某公司在一审中未提出反诉，故一审法院对该司请求退还保证金205800元未予调处。一审判决后，索某公司并未向本院提起上诉，视为该司放弃上诉的权利。本案欧某燕仅为索某公司租金及违约金支付义务的连带承责主体，在索某公司未对一审处理提出异议的情况下，欧某燕无权替代索某公司提出以保证金抵扣租金及违约金主张。对欧某燕上诉就此认为一审法院认定事实不清，适用法律错误的主张，本院不予采纳。四、关于欧某燕的承责问题。如上所述，涉案商铺的承租主体为索某公司，而涉案租赁合同约定，欧某燕对索某公司的责任和义务承担连带责任，现欧某燕以该约定是基于其与索某公司之间的职务行为而不同意承担连带责任，因本案并无证据证明承租方在签订合同时已明确告知向出租方，且欧某燕与索某公司之间的关系是双方的内部问题，对外不产生约束力，故对欧某燕该主张，本院亦不予采纳。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人欧某燕的上诉主张，理据均不成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7190元，由上诉人欧某燕负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  郑怀勇审判员  李 静二〇一六年十二月二十六日书记员  杨仁义王心怡