湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0902民初1071号原告：洪建刚，男，1981年11月25日出生，汉族，孝感市人，住孝感市。委托诉讼代理人：周红波、陈俊，湖北熠耀律师事务所律师，代理权限均为一般代理。被告：湖北紫泰置业有限公司。住所：孝感市孝南经济开发区北区书院科技产业园。统一社会信用代码：914209026980185008。法定代表人：田光学，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨进军，湖北律之心律师事务所律师，代理权限为代为答辩，收集、提交证据材料，权利的承认、放弃、变更，参与调解、进行和解，代收法律文书。原告洪建刚与被告湖北紫泰置业有限公司（以下简称”紫泰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告洪建刚向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告在15日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，便于原告办理房屋登记证书；2、依法判令被告支付逾期未办理房屋权属证书的违约金3600元；3、依法判令被告支付占用原告交纳的契税、代办证、维修基金等费用期间的贷款利息损失462元；4、依法判令被告承担逾期交付房屋的违约责任；5、依法判令被告赔偿因其恶意违建房屋行为给原告造成的楼距不足、公共配套不足及通风、采光权损失20000元；6、依法判令被告补偿因违反规划核定的车位数量及售房时承诺的车位数量造成原告的停车位损失的费用（此费用补偿可参照本地标准车位年租金，按70年使用年限累计计算）、或者依法判令被告为业主提供70年有限使用权限的足额规划车位数量；7、依法判令被告返还原告公共会所的使用权；8、依法判令被告拆除小区内部高达50余米的高危高污染残留的非抗震工业烟囱一座，还全体业主一个安全无忧的生活环境；9、依法判令被告将达不到饮用水卫生标准、水压不够的供水设备换掉并移交至自来水供水；10、依法判令被告承担原告因其违约行为给原告造成的其他损失；11、依法判令被告承担本案的一切诉讼费用。诉讼中，原告撤回第4项诉讼请求，将部分诉讼请求明确为：3、依法判令被告支付占用原告交纳的契税、代办证、维修基金等费用期间的贷款利息损失，计算时间自2013年12月28日至办证完毕止，按人民银行同期贷款利率计息；10、依法判令被告承担交房时房屋存在质量问题造成损失5000元。事实和理由：2013年12月21日，原、被告签订了一份商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的位于孝感市黄陂东路南”紫泰公馆”商品房一套。同时该合同对购房单价、购房款总额、房屋交付期限、房屋两证（房产证和土地使用权证）的办理期限以及逾期交房、逾期办理房屋两证的违约行为及责任进行了明确的约定。原、被告合同签订后，原告按照合同的约定履行了自己应尽的义务，被告却违反合同约定的交房时间、在收取原告办理两证的相关费用后，至今没有为原告办理房屋两证。不仅如此，被告还违反规划部门的许可，不顾及原告及广大业主的反对，恶意违法建筑房屋，也没有兑现预售房屋时承诺的停车位数量、公共会馆的使用权、小区绿化、楼栋之间的间距、球场及配套设施、容积率。原告为此多次找被告协商未果，故以致成讼。被告紫泰公司辩称，1、被告已将办理权属登记所需资料报备不动产登记机关，该房屋一幢、二幢、四幢等所有权首次登记已完成，被告无须再次报备。2、导致原告至今未能办理房屋权属转移登记的责任不在被告，被告没有违约行为，无需向原告支付3600元的违约金。3、原告要求被告支付占用契税、代办费、维修基金等费用期间的贷款利息损失462元没有法律依据，也无合同约定。4、原告要求被告赔偿因其恶意违建房屋行为给原告造成的楼距不足、公共配套不足及通风、采光权损失20000元没有事实及法律依据，且与本案不属于同一法律关系，依法不应支持。被告出售给原告的房屋的楼间距、通风、采光及公共配套符合规划要求，原告所购房屋的位置、朝向、户型在与被告签订合同时已作为合同附件，得到原告签字认可，被告只需按照合同书上约定的要求交付房屋。本案案由为商品房买卖合同纠纷，原告诉请本项诉讼请求属于侵权责任纠纷，与本案不属于同一法律关系。5、原告要求被告补偿其停车位损失费用没有事实根据及法律依据，且其请求不明确。被告所建车位符合规划要求，商品房买卖合同第十八条明确约定，停车场（地上及地下）所有权、收益属于出卖人即被告，原告无证据证实被告所建的车位不能满足其停车需求，故该项诉讼请求不应支持。6、合同约定会所的所有权、收益权属于被告，原告要求被告返还公共会所的使用权没有依据。合同第十八条第5项约定，买受人确认同意，凡未计入公共部位与共有房屋分摊建筑面积的部分包括但不限于会所、停车场、收益权属于出卖人即被告。显然，原告不享有会所的使用权。7、小区烟囱符合规划设计要求，原告无权要求拆除。小区烟囱属于小区景观的组成部分，其存在符合规划设计要求。原告无证据证明该烟囱为高危高污染。8、原告要求被告将供水设备更换并移交至自来水供水，不符合商品房买卖合同的约定。合同第十四条约定，出卖人承诺于该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：供水为每户设独立水表。根据该约定，被告只需在交付房屋时为原告设立独立的水表即履行了该合同义务，无须为原告接至自来水供水。饮用水卫生标准执行、水压设备的维护均属于物业管理范畴，被告没有义务。9、原告要求被告承担交房时房屋存在质量问题造成损失5000元没有法律依据。综上，被告按照商品房买卖合同的约定全面履行了合同义务，原告认为被告违约证据不足，且超过了两年诉讼时效，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的证据二商品房买卖合同、证据三购房发票及维修基金办证费用具备真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信；2、原告提交的证据五的照片缺乏其他证据佐证，不能单独证明案件事实；3、被告提交的证据二房屋所有权证系紫泰公馆2号楼幢、4号楼幢，与本案诉争房屋不具有关联性，故本院依法不予采信；4、被告提交的证据三具备真实性，本院依法予以采信；5、被告提交的证据四中1、2、4号楼的住房维修基金缴款发票与本案无关，本院依法不予采信；6、被告提交的证据四中5号楼的住房维修基金具备真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信；7、本院于2016年10月19日、11月15日分别对孝感市不动产登记中心、孝感市住房保障和房屋管理局、孝感市城乡规划局开发区分局发出调查令后，其答复内容具备真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月21日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号为XG13005247），合同主要内容为：1、所购商品房的基本情况（合同第一条、第二条、第三条）：原告购买被告开发的紫泰公馆第5幢（即5号楼）1单元1808号房（商品房预售许可证号为孝房预售许字（2012）0039号，房屋平面图见合同附件一，房号以附件一上表示为准），层高3米，建筑层数地上18层，地下0层，建筑面积共78.80平方米，其中套内建筑面积65.87平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.93平方米。2、计价方式与价款，付款方式及期限（合同第四条、第六条）：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4568.53元，总金额360000元，于2013年12月21日前缴纳房款360000元。3、交付期限（合同第八条）：被告应当在2014年1月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备”该商品房经验收合格”条件，并符合合同约定的商品房交付原告使用。4、规划、设计变更的约定（合同第十条）：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到原告所购商品房质量或使用功能的，被告应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知原告等等。5、交接（合同第十一条）：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。6、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺（合同第十四条）：每户设独立水表，每户按供电部门规定设独立电表等等。7、关于物业管理用房约定（合同第十五条）：该项目物业管理用房（含业主委员会议事用房）面积120平方米位于紫泰公馆，属全体业主所有。8、关于产权登记的约定（合同第十六条）：被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按⑴原告退房，被告在原告提出退房要求之日起90日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的1%赔偿原告损失；⑵原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。9、有关产权的约定（合同第十八条）：原告确认同意，凡未计入公共部位与共有房屋分摊建筑面积的部分包括但不限于泛会所、停车场（地上及地下）、架空层、游泳池等配套设施，其所有权、收益权属于被告。10、装饰、设备标准（附件三）：卫生间、厨房、阳台地面为水泥砂浆刷防水涂料，其余为水泥砂浆找平等等。上述合同经原、被告双方签字生效后，原告按照合同第六条约定的期限向被告付清了全部购房款。2013年12月2日，被告取得了本案诉争紫泰公馆1919的5号楼的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2013年12月28日，原、被告办理了房屋交接手续，原告向被告缴纳了4806元的公共维修基金及办证费用。至本案法庭辩论终结前被告未办理该5号楼的房屋首次登记。2016年10月19日，本院分别向孝感市不动产登记中心、孝感市住房保障和房屋管理局发出调查令，调查：紫泰公司开发的位于孝感市孝南区黄陂东路”紫泰公馆1919”5号楼是否已办理不动产权属的初始登记，何时办理的？紫泰公司是否已将洪建刚购买的5号楼1单元1808号房屋办理权属登记需由出卖人即紫泰公司提供的资料报你中心备案，何时备案的？2016年10月28日，孝感市不动产登记中心复函：紫泰公司5号楼未办理首次登记。洪建刚购买的”紫泰公馆1919”项目5号楼房屋并未向其中心申请不动产转移登记。2016年10月31日，孝感市住房保障和房屋管理局回复：我局于2013年12月23日办理了洪建刚所购”紫泰公馆1919”5号楼1单元1808号房屋网签合同的备案手续。2016年10月19日，本院向孝感市城乡规划局开发区分局发出调查令，调查：1、被告湖北紫泰置业有限公司开发的位于孝感市黄陂东路”紫泰公馆1919”是否按照你局于2012年8月23日颁发的地字第KYA12-008-005号《建设用地规划许可证》及2012年10月24日颁发的建字第KA12-010-004号《建设工程规划许可证》的规划条件建设的？2、被告湖北紫泰置业有限公司开发的位于孝感市黄陂东路的”紫泰公馆1919”已建设的烟囱是否在规划许可内？2016年11月2日，孝感市城乡规划局开发区分局答复：1、紫泰公司开发的位于孝感市黄陂东路”紫泰公馆1919”项目是按照我局2012年8月23日颁发的地字第KYA12-008-005号《建设用地规划许可证》明确的用地范围内进行建设。我局2012年10月24日颁发了该项目1-5#楼《建设工程规划许可证》（建字第KA12-010-004号），经核查，其地上建筑部分基本按照建设工程规划许可要求进行建设。2、2012年7月31日，市政府批准的紫泰公司建设的”紫泰公馆1919”修建性详细规划方案中，保留了原已存在的烟囱。诉讼中，原告确定本案为商品房预售合同纠纷。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。原告主张诉讼请求中第1、2、3、5、9、10项属于履行《商品房买卖合同》过程中所产生的纠纷；第6、7项属于建筑物区分所有权纠纷中的车位纠纷与业主共有权纠纷。关于第6项车位，原告提交的证据不足以证明被告目前提供的车位不能满足其合理停车的需要，也不足以证明被告建筑区划内的车位没有首先满足业主的需要而高价出售给业主以外的第三人，故对其主张建筑区划内车位的诉请，本院依法不予支持；而关于物权法第七十四条第三款业主共有的车位，是由全体业主共同使用，具有不可分割性，属于必要共同诉讼，原告作为共有权人之一不能以个人名义单独行使该项诉权。关于第7项物业管理用房，根据物权法第七十三条和合同第十五条约定，应由全体业主共有，亦具有不可分割性，原告作为共有权人之一亦不能以个人名义单独行使该项诉权。综上，原告作为共有权人之一不能以个人名义单独行使第6项中共有车位及第7项的诉权。关于第1、2项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，被告作为开发商至今未完成5号楼的初始登记，违反了《商品房买卖合同》第十六条的约定，构成了违约，应当按照合同约定继续履行”将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案”及依合同约定按已付房款的1%支付原告逾期办证的违约金3600元，即360000元×1%。原告在合同第十六条约定的商品房交付后的90日内未取得房地产权属证书，其应当自2014年3月28日起即知道或者应当知道权利受到侵害，原告主张权利时未超出两年诉讼时效期间，故对被告抗辩超出诉讼时效的理由，本院依法不予支持。关于第3项诉讼请求，根据《住宅专项维修资金管理办法》第二条、第十二条规定，住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，被告在房屋交付时收取原告维修资金并无不当，故对原告要求被告支付占有维修资金期间的利息损失，本院依法不予支持。原告交纳给被告办证费用886元（4806元-3940元）后，至今未取得房地产权属证书，故被告应当按照中国人民银行同期同类人民币存款利率支付原告占有该费用的利息损失，从合同第十六条约定的商品房交付后的90日后起算，即从2014年3月28日起算至原告取得房地产权属证书之日止。关于第8项诉讼请求，小区烟囱系政府批准的修建性详细规划方案保留的项目，该烟囱是否拆除应由相关行政主管部门批准决定，不属于民事法律关系调整的范畴，故对该项诉讼请求，本院依法予以驳回。关于第5、9、10项诉讼请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，仅有原告的陈述以及相关行政部门审批资料和现场相片，不足以证明被告的建房行为与原告的损失具有因果关系，也不足证明原告损失合理合法，故对该5、9、10项诉讼请求应当依法予以驳回。根据民事诉讼法第二条、第七条规定，本院为了查清事实，向行政部分发出的调查令应当成为定案依据，故对被告抗辩理由依法不予支持。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第六条、第七十条、第七十二条、第七十三条、第七十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一把三十九条、第一百四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二条、第七条、第五十二条、第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖北紫泰置业有限公司于本判决生效后六十日内将办理”紫泰公馆1919”5号楼1单元1808号房屋权属登记需要由被告湖北紫泰置业有限公司提供的资料报产权登记机关备案。二、被告湖北紫泰置业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告洪建刚逾期办证违约金3600元。三、被告湖北紫泰置业有限公司支付原告洪建刚占用其办证费用886元的利息损失，从2014年3月28日起算至原告洪建刚取得房地产权属证书之日止，按中国人民银行同期同类人民币存款利率计算。四、驳回原告洪建刚其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费526元，由原告洪建刚负担476元，由被告湖北紫泰置业有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  胡艳鹃审 判 员  周 晓人民陪审员  张 恺二〇一六年十二月十九日书 记 员  张 刚附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。第一百三十九条在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关”应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。《中华人民共和国民事诉讼法》第二条中华人民共和国民事诉讼法的任务，是保护当事人行使诉讼权利，保证人民法院查明事实，分清是非，正确适用法律，及时审理民事案件，确认民事权利义务关系，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，教育公民自觉遵守法律，维护社会秩序、经济秩序，保障社会主义建设事业顺利进行。第七条人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳。第五十二条当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。共同诉讼的一方当事人对诉讼标的有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为经其他共同诉讼人承认，对其他共同诉讼人发生效力；对诉讼标的没有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为对其他共同诉讼人不发生效力。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《住宅专项维修资金管理办法》第二条商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。第十二条商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。