广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016）粤01民终16825号上诉人（原审原告）:广州市堂正房地产代理有限公司，住所地：广州市海珠区。法定代表人:李绮玲，总经理。委托代理人:徐清波、陈柏，分别为广东合盛律师事务所律师和实习律师。被上诉人（原审被告）：龙仁章，住广州市海珠区。上诉人广州市堂正房地产代理有限公司（以下简称堂正公司）因与被上诉人龙仁章居间合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初3420号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人堂正公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、判令龙仁章支付尚未清偿的中介服务费人民币壹万玖仟元整以及从2015年9月30日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金(以壹万玖仟元为基数按1％／日计算，暂计至2016年9月21日，共计人民币伍万零叁佰伍拾元整。)；3、判令龙仁章支付我方为追偿本案中介服务费而支出的律师费共计人民币肆仟柒佰伍拾元整；3、一、二审诉讼费用由龙仁章承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。(一)一审法院对本案关键事实认定不清，既未对我方与案涉房产原业主之间是否存在委托居间关系作出认定，也未对我方在本案中是否已提供有效居间服务的事实作出明确认定，导致对本案作出错误判决。1、根据我方与龙仁章签订的《委托书(买)》以及双方在一审法庭调查过程中明确的事实，可以充分证明我方与原业主之间存在委托居间关系，(1)、原业主的哥哥将案涉房屋放盘给我方进行出售，并将案涉房屋的钥匙交给我方；(2)、我方接受龙仁章委托后，带领龙仁章实地查看案涉房屋，居间协助龙仁章与原业主就案涉房屋的买卖基本达成一致意思；(3)、当龙仁章明确购买案涉房屋、买卖双方的交易条件一致时，原业主专程从国外回到国内安排与龙仁章进行签约；(4)、龙仁章在一审庭审中自认其与原业主在2015年9月30日一起到我方处办理案涉房屋的交易手续；结合上述证据及龙仁章自认的事实可以明显看出，原业主事实上授权其哥哥对我方的放盘委托，事实上也接受了我方提供的居间服务，因此我方与原业主之间虽未签订书面委托放盘协议，但事实上已成立委托关系，应予以认定。2、我方的居间服务是有效的，已成功促成龙仁章与原业主达成买卖合意。(1)、龙仁章在《委托书(买)》中明确，其已实地查看过案涉房屋，对案涉房屋的座向、面积、质量均予以认可，如售价在65万元以内，则将约定的诚意金转为定金。(2)、我方接受龙仁章委托后，积极促成龙仁章与原业主就案涉房屋买卖事宜基本达成一致意见，但龙仁章却在此时故意不签订三方买卖合同，随后不久就在我方不知情的情况下向原业主购得案涉房屋。从龙仁章提交的房屋买卖合同中可以看到，龙仁章私下交易案涉房屋的价款为63万元，该价款符合上述《委托书(买)》中的约定条件。结合上述两项证据可以明显看出，龙仁章拒签三方房屋买卖合同的原因在于恶意逃避居间报酬，龙仁章最终购得案涉房屋是基于我方提供的有效居间服务，房屋面积、座向、质量以及售价等条件均符合龙仁章的求购要求，龙仁章在本案中故意避开我方、私下购得案涉房屋的行为，应视为我方提供的居间服务是有效的，我方己促成龙仁章与原业主达成买卖合意。(二)一审判决认定我方没有充分依据证明超过9500元的中介服务费、逾期违约金以及为追偿本案中介服务费而支出的实际损失费用，该认定与事实严重不符，我方的各项主张均有实据可依。1、我方与龙仁章签订的《服务费确认书》明确约定了本案的居间报酬和逾期支付报酬的违约金。龙仁章应依约全额支付双方约定的居间报酬，更应当依照《服务费确认书》约定的逾期支付条款，每日向我方支付1％的逾期付款违约金(以19000元为基数)。2、关于我方为追偿本案居间报酬所实际产生的律师费损失，我方在一审阶段提交了《民事委托合同》及相应法律服务费用发票等证据，足以证明该损失确已实际产生，应由龙仁章予以赔偿。二、一审判决适用法律错误。根据我国《合同法》及相关法律规定，我方与原业主之间存在事实上的委托关系，我方在本案中提供的居间服务是有效的，已成功促成案涉房屋买卖合同的成立，我方在本案中没有任何过错，已经竭尽所能地提供了有效居间服务，依法、依约享有全额居间报酬、逾期付款违约金请求权和损害赔偿请求权，一审法院错误行使自由裁量权，判令龙仁章支付的报酬不足双方书面约定的一半，该判令无任何事实、法律依据。被上诉人龙仁章二审辩称：堂正公司说我没有按约定交付其主张的费用和手续费，该签订的合同我都签了，怎么促成是堂正公司的责任，房东和堂正公司没有签约这是堂正公司的责任，我没有故意逃避，我有诚意买房，堂正公司没有叫我签三方合同，我怎么签三方合同呢。堂正公司于2016年4月29日向原审法院提起本案诉讼称，2015年9月3日，龙仁章与堂正公司签订《委托书》及《服务费确认书》，约定堂正公司为龙仁章购买广州市海珠区远安路X号901房提供居间服务，龙仁章应于签订三方房屋买卖合同同时支付中介服务费19000元。在堂正公司提供的居间介绍下，龙仁章作为案涉房屋的买方与卖方黄某乙约定于2015年9月30日与堂正公司签订三方买卖合同，但后来龙仁章提出因个人原因不愿购买案涉房屋，所以未签订房屋买卖合同。2016年3月14日，堂正公司经查册得知，龙仁章已私下向卖方购得案涉房屋。经堂正公司多次追讨，龙仁章至今不肯支付《服务费确认书》约定的中介服务费19000元。堂正公司认为，龙仁章故意隐瞒堂正公司、私下与案涉房屋卖方进行交易的行为，应视为堂正公司作为居间人已促成合同成立，并且由于龙仁章不诚信，导致堂正公司向龙仁章退还已代收的买方诚意金及委托经纪提供居间服务的委托书等，龙仁章不诚信的行为人为阻却居间合同的签订，龙仁章应承担佣金和相关损失，故起诉要求判令：1、龙仁章向堂正公司支付尚未清偿的中介服务费19000元及因逾期付款的违约金（自2015年9月30日起计至实际清偿之日止，每日按19000元的1%的标准计算）；2、龙仁章支付堂正公司为追偿中介服务费而支出的法律服务费4750元；3、本案诉讼费用由龙仁章承担。龙仁章原审辩称，堂正公司的诉讼请求没有任何事实和法律依据。堂正公司不存在与卖家放盘的协议，倘若如堂正公司所称，龙仁章不诚信，堂正公司不可能将诚意金退回给龙仁章，因为根据协议，诚意金在龙仁章违约的情况下是要没收的，是类似于定金的形式。至于堂正公司说的贷款情况、首期款支付情况与本案无关。原审法院经审理查明，2015年9月3日，龙仁章向堂正公司出具《委托书（买）》，其中记载：本人龙仁章同意交付广州市堂正房地产代理有限公司10000元作为购买海珠区远安路X号901房之诚意金;在交付诚意金时，本人已实地观察过该单位，对该单位的座向、面积、质量都认可，如售价在65万元整价钱之内该单位业主同意成交，则诚意金即时转为定金，本人并同意下述条件：1、面积44.17（以契证为准）；2、楼价：65万元；3、交易日期：2015年10月30日（二〇一五年十月三十日）或之前签署《房屋买卖合同》；4、交吉状况：【现状交吉】【详见家私清单】；5、交吉日期：【业主收齐楼款当天】；6、付款方式：【银行按揭】；7、佣金：19000元；8、税费：买方税费由买方支付，卖方税费由买方支付；9、其它：以上成交价含：分体空调一台，双缸洗衣机一台、鱼缸一个；若堂正地产公司未能与业主达成上述条件，则须即时退还上述诚意金予承购方；若承购方逾期或违反上述任一条件，则作为违约处理，诚意金则不予退还并支付楼价的2%作为中介方的佣金予堂正地产公司；若业主收取订金后逾期或违反上述任一条件，则须按订金的双倍退还予承购方；等。龙仁章表示该委托书第3条交易日期有改动，但没有双方的签名，故对该条款的真实性有异议。同日，龙仁章出具《服务费确认书》，其中载明，本人龙仁章(确认方)现经广州市堂正房地产代理有限公司介绍成功购买位于海珠区远安路X号901房，基于经纪方向确认方提供以下所列之中介服务及咨询服务：1、为确认方解答了该物业所涉及房地产专业问题，并提供了该物业交易相关之策划、市场走势分析及房地产数据研究等专业咨询服务；2、居间介绍确认方与交易相对方就该物业交易事宜进行沟通、协商，并促成该双方之间就该物业所涉交易合同的成立或事实交易合同关系的确立；3、因确认方所需及委托，代为办理该物业交易所涉及之包括但不限于：房屋按揭、涂销抵押归档、交易递件、交税过户登记，及房屋水、电、煤过户等各项手续；4、其他中介服务及咨询服务；因此，现本人同意支付19000元作为经纪方因上述服务应收取之以下所列费用：1、中介咨询费；2、中介居间佣金。该费用之缴交日期为：签三方房屋买卖合同当天支付；若逾期交付该费用，则按日向经纪方交付相当于该费用百分之一的逾期付款违约金，直到该费用清偿之日为止；等。该确认书上盖有堂正公司合同专用章。原审另查，海珠区远安路X号901房的原产权人为案外人黄某乙。2015年10月19日，龙仁章（买方）与案外人黄某乙（卖方）签订《存量房买卖合同》，约定买方以63万元的价格购买涉案房屋等。据房管部门出具2016年4月28日出具的《广州市不动产登记查册表》反映，海珠区远安路X号901房的不动产义务人为龙仁章，登记时间为2015年11月30日；等。堂正公司于2016年4月29日提起本案诉讼。原审诉讼中，堂正公司、龙仁章均确认堂正公司、龙仁章与涉案房屋的原业主于2015年9月30日曾到堂正公司办理涉案房屋的交易，但后来未签署三方协议。堂正公司表示，其与涉案房屋原业主没有签订房屋放盘协议。堂正公司为证明其主张，还提交了以下证据：1、《房屋买卖合同》（该合同填写的交易房屋为涉案房屋，交易时间为2015年9月30日，买方为龙仁章，卖方为黄某乙，买方、卖方签名处没有签名）；2、堂正公司与广东合盛律师事务所签订《民事委托合同》及发票（其中记载律师费价税合计4750元）。经质证，龙仁章对证据1的真实性、合法性和关联性均有异议，该合同没有买卖双方的签名、盖章，而且没有签订合同是堂正公司造成的；对证据2的真实性没有异议，但该费用不应由龙仁章承担。龙仁章为证明其主张，也提交了以下证明：1、出具人为黄某乙的《证明》（主要内容为其本人于2015年9月29日回广州办理房屋出售事宜；2015年9月30日其被其哥哥介绍至堂正地产远安路店，因工作人员提出签合同需收取额外费用故其不满意，且其哥哥并未持有其本人委托手续放盘，其本人也未追认放盘有效，因此当天没有签订合同；随后一周左右其哥哥到堂正说明本人没有权放盘，并取回房屋钥匙；等）；2、视频光盘及文字整理资料；3、护照（复印件）。经质证，堂正公司对上述证据1、2的真实性、合法性不予认可，对该证据的内容也不予认可，其所称额外的费用没有证据证明，其将钥匙交给堂正公司，由堂正公司带龙仁章看楼，确定买卖意思后，原业主从国外回广州进行交易，因此可以说明卖方放盘及愿意与买方成交，否则不会回广州；证据3没有原件，真实性由法院认定，从该证据表面可以知道卖家在中介组织买卖双方签约的前一天回到广州，并于11月15日离境，可以判断其回国的目的之一就是与买家即龙仁章进行交易。原审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据堂正公司、龙仁章双方当事人在本案中的陈述及双方提交的证据可知，堂正公司已向龙仁章提供了涉案房屋的相关信息，并就涉案房屋的交易提供了沟通、协商等服务，龙仁章也出具《服务费确认书》，确认堂正公司向其提供的服务包括：解答了该物业所涉房地产专业问题，并提供了该物业交易相关之策划、市场走势分析及房地产数据研究等专业咨询服务；居间介绍龙仁章与交易相对方就该物业交易事宜进行沟通、协商等，虽堂正公司、龙仁章与案外人未能就涉案房屋的交易签订三方买卖合同，但龙仁章提交的证据也不足以证实三方买卖合同无法签订的责任在于堂正公司，且实际上，龙仁章与案外人在三方买卖合同没有签订成功后不久又在堂正公司不知情的情况下签订了《存量房买卖合同》并且涉案房屋已过户至龙仁章名下，根据公平合理原则，堂正公司已向龙仁章提供了服务，龙仁章应向堂正公司支付相应的报酬。基于本案的实际情况考虑，原审法院酌情认定龙仁章应向堂正公司支付的中介咨询费和中介居间佣金为9500元，堂正公司主张的超过原审法院支持部分的中介服务费、逾期支付该费用的违约金，和追偿上述费用而支出的法律服务费的请求，依据不足，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第四百二十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、被告龙仁章在本判决生效之日起10日内向原告广州市堂正房地产代理有限公司支付中介咨询费和中介居间佣金9500元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1401元，由原告负担1193元，被告负担208元。在二审庭审中，双方当事人表示无新证据提交。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为：根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。根据堂正公司、龙仁章双方当事人在本案一、二审中的陈述及双方提交一审的证据可知，堂正公司已向龙仁章提供了涉案房屋的相关信息，并就涉案房屋的交易提供了沟通、协商等服务，龙仁章也出具《服务费确认书》，确认堂正公司向其提供的服务包括：解答了该物业所涉房地产专业问题，并提供了该物业交易相关之策划、市场走势分析及房地产数据研究等专业咨询服务。堂正公司虽然介绍龙仁章与出卖方就该物业交易事宜进行沟通、协商等，但按堂正公司自述其与出卖方没有就涉案房屋签订放盘协议，而且堂正公司、龙仁章与出卖方最终未能就涉案房屋的交易签订三方买卖合同。原审根据双方当事人的陈述、提交的证据，对本案作出的事实认定，并根据本案的实际情况考虑，酌情判决龙仁章应向堂正公司支付的中介咨询费和中介居间佣金为9500元，处理并无不当，本院予以维持。堂正公司二审主张的超过原审法院支持部分的中介服务费、逾期支付该费用的违约金，和追偿上述费用而支出的法律服务费的请求，理据不充分，本院不予支持。综上所述，经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。堂正公司上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1415元，由上诉人广州市堂正房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一六年十二月十九日书记员  胡 茜颜玉婵