贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书(2016)黔0181民初393号原告：贵州康筑房地产开发有限责任公司，住所地清镇市云岭中路阳光领地，组织机构代码证号709598628。法定代表人：赵向阳，公司董事长。委托诉讼代理人：彭云发，男，1988年11月2日生，系公司员工，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：刘平，男，1986年10月6日生，系公司员工，代理权限为特别授权代理。被告：彭秀花，女，1981年10月15日生，穿青人，住修文县。第三人：贵阳市清镇黔中泉小额贷款股份有限公司，住所地清镇市云岭东路印象康城1单元1层14号，组织机构代码证号580698475。法定代表人：李辉，公司总经理。委托诉讼代理人：郭磊，男，1990年2月10日生，系该公司员工，代理权限为一般授权代理。第三人：中国工商银行股份有限公司清镇支行，统一社会信用代码915201812157829861，住所地清镇市红枫湖镇富强路。负责人：李滨，该行行长。委托诉讼代理人：梁俊，男，1989年6月12日生，系该公司员工，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：蔡小云，女，1967年11月24日生，系该公司员工，代理权限为特别授权代理。原告贵州康筑房地产开发有限责任公司（以下简称康筑公司）与被告彭秀花、第三人贵阳市清镇黔中泉小额贷款股份有限公司（以下简称黔中泉公司）、第三人中国工商银行股份有限公司清镇支行（以下简称工行清镇支行）商品房销售合同纠纷、按揭贷款合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月15日公开开庭进行了审理。原告康筑公司的委托代理人彭云发、刘平，第三人黔中泉公司的委托代理人郭磊，第三人工行清镇支行的委托代理人梁俊到庭参加诉讼，被告彭秀花经本院公告合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案依法延长审理期限六个月，经合议庭评议，现已审理终结。原告康筑公司向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告于2014年9月15日签订的《商品房买卖合同》、撤销商品房预售合同备案登记（预售合同登记号：Y0451273），并撤销预购商品房抵押权预告登记；二、被告赔偿原告支付黔中泉公司的代偿款116100元及利息（从实际代偿之日起，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，至实际付清之日止）；三、被告赔偿原告支付工行清镇支行的代偿款4175.94元及利息（从实际代偿之日起，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算，至实际付清之日止）；四、被告向原告支付违约金30106元；五、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年9月15日签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的位于清镇市三角花园时代华庭楼盘1单元28层2号房屋，总房价398106元，首付款120106元，其中90000元，由被告向第三人黔中泉公司贷款支付，并于2014年9月15日与黔中泉公司签订了《个人借款及担保合同》，原告对该笔贷款承担保证责任，被告向原告出具了《承诺书》；余款278000元，由被告向工行清镇支行申请按揭贷款方式支付，并于2014年10月22日与工行清镇支行签订了《个人购房借款/担保合同》，被告提供前述房屋为该按揭贷款作为抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记，原告对该笔按揭贷款承担阶段性连带责任保证。2014年9月15日，原、被告办理了房屋备案登记。2014年10月22日，原告名称由贵州康筑（集团）房地产开发有限责任公司的名称变更为现名称。黔中泉公司的贷款和工行清镇支行按揭贷款发放后，被告未按合同约定归还贷款，致使二第三人要求原告承担担保责任。2014年10月20日至2015年12月1日期间，原告代被告向黔中泉公司偿还贷款利息26100元、本金90000元。截止2015年11月30日，工行从原告的保证金账户中阶段性扣划了被告所欠该行的逾期按揭贷款4175.94元。被告违约，造成原告通过卖房获取房屋价款的合同目的不能实现，并造成经济损失，故原告诉请判令如前所请。被告彭秀花未到庭发表答辩意见，亦未提交书面答辩意见。第三人黔中泉公司述称：原告陈述属实，公司确实收到原告代偿的本金90000元和利息26100元，对原告的诉讼请求无异议。第三人工行清镇支行述称：对诉讼的事实无异议。被告未按约定偿还借款本金及利息，我行依约扣划了原告保证金账户相应资金。原告代被告向我行偿还贷款本息及相关费用后，我行同意解除抵押权预告登记。经审理查明，原告康筑公司原名称为贵州康筑（集团）房地产开发有限责任公司，与贵州康筑（集团）房地产开发有限责任公司清镇分公司系总公司与分公司关系。2014年9月15日，康筑公司（出卖人）与彭秀花（买受人）签订《商品房买卖合同》（预售合同备案登记号Y0451273），约定买受人购买出卖人开发的清镇市三角花园时代华庭1单元28层2号房屋，建筑面积117.09平方米，套内建筑面积94.17平方米，房屋总价款398106元，合同签订之日交首付款120106元，余款278000元以银行按揭支付；出卖人应在2015年6月30日前交付该商品房等内容。双方所签《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》约定买受人授权予出卖人，在买受人违反与贷款金融机构签订的借款协议，贷款金融机构要求出卖人履行担保义务或回购本商品房的情况下，出卖人无须经买受人同意有权对该商品房进行处置，出卖人可凭本合同无需买受人到场，向管理机关解除备案，相关费用由买受人承担，该商品房另行出售，同时首期款不退还，由此给出卖人造成的一切经济损失均由买受人承担。同日，彭秀花向康筑公司支付购房首付款120106元。2014年9月28日，康筑公司、彭秀花就上述房屋办理了筑房预清镇字第Y1403953号预购商品房预告登记。2014年10月22日，工行清镇支行（贷款人）、彭秀花（借款人、抵押人）、康筑公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定工行清镇支行向彭秀花发放个人购置住房贷款278000元，用于购买清镇市三角花园建筑面积117.09平方米房屋；贷款期限为20年；贷款发放条件以本合同项下担保已经生效（以尚未取得产权的房屋做抵押的，已办妥预售登记备案或预告登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带保证担保或借款人已提供经贷款人认可的其他阶段性担保方式）并持续有效；借款人授权贷款人将贷款一次性划入康筑公司清镇分公司账户；借款人以按月等额本息还款方式偿还贷款本息；保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。保证人对条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，即约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约；借款人违约，贷款人可采取的措施包含宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用、解除本合同等措施；贷款人宣布贷款提前到期的情形下，无需经担保人同意，担保人仍应继续按照约定履行担保责任等内容。2014年10月30日，工行清镇支行向彭秀花发放贷款278000元。同日，彭秀花与工行清镇支行办理了筑房预清镇字第Y1404436号预购商品房抵押权预告登记。自2015年10月，彭秀花未按约向工行清镇支行归还借款本息，工行清镇支行遂每月从康筑公司保证金账户中扣划借款本息。2016年4月14日，工行清镇支行向康筑公司（担保人）出具《个人逾期贷款催收函》，要求康筑公司在收到函后督促彭秀花还款或承担连带保证责任或其他第三方担保责任。2016年4月26日，工行清镇支行向康筑公司出具《提前还款通知书》，称根据《个人购房借款/担保合同》约定，该行行使“宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用”的权利，要求康筑公司在收到本通知书后督促借款人还款或承担连带保证责任。2015年11月至2016年12月13日，工行清镇支行从康筑公司保证金账户中扣划了借款本息28969.45元。2016年12月15日，康筑公司代彭秀花向工行清镇支行提前偿还剩余贷款本金261820.31元、利息561.28元，支付提前还款违约金6395元，合计268776.59元。工行清镇支行同意解除抵押权预告登记。另，2014年9月15日，彭秀花（借款人）与黔中泉公司（贷款人）、康筑公司（担保人）签订《个人借款及担保合同》，约定由黔中泉公司向彭秀花发放贷款90000元，借款期限为2014年9月15日至2015年6月25日；贷款用途为彭秀花用于购买时代华庭商品房；贷款利率为月利率20‰；按借款人获得贷款之日起由担保人每月21日支付利息；康筑公司为彭秀花借款提供连带保证担保；借款人未按期归还贷款构成本合同项下违约，贷款人有权采取要求担保人承担连带保证责任等措施等内容。同时，彭秀花向康筑公司作出承诺：1、本人已充分了解借款合同约定的全部内容，签订借款合同是本人真实意思表示，未受任何欺诈、胁迫。2、本人向贷款人和担保人提供的所有资料真实、准确、完整、有效。3、本人如未按约定归还借款等合同义务，给担保人造成损失，由本人负责按照以下方式处理：3.1，由康筑公司负责向贷款人偿还借款金额；3.2，本人所购该房屋由担保人全权处置，处置该房产无需本人到场，担保人即可凭此承诺书到相关主管部门和银行办理相关手续；3.3，本人购买该房屋所缴纳的费用包含但不限于已付房款、契税、房屋维修基金、银行按揭贷款等一切已交款归担保人所有，由担保人负责清偿按揭贷款及由此产生的本金和违约金，剩余部分作为赔偿担保人为本次借款担保所产生的损失；3.4，若清偿后款项不足以赔偿担保人及提供该房屋按揭贷款银行损失的，由本人负责赔偿。4、本人获得借款后，由于本人原因造成不能办理银行按揭贷款，导致不能购买本房产，由本人承担一切退房费用及本次借款产生的贷款利息和损失。后因彭秀花未履行还款义务，康筑公司于2014年10月20日至2015年12月3日，向黔中泉公司代为偿还借款本金90000元及利息26100元，共计116100元。另，彭秀花向康筑公司支付的首付款120106元，其中90000元来源于黔中泉公司的上述借款，其余30106元系彭秀花个人出资。审理中，康筑公司向本院提出保全申请，请求查封案涉清镇市三角花园时代华庭楼盘1单元28层2号房屋，并提供清镇市云岭小区云岭巷房屋（筑房权证清镇字第××号）作为保全担保。2016年3月10日，本院（2016）黔0181民初393号民事裁定书，裁定查封清镇市三角花园时代华庭楼盘1单元28层2号房屋，查封期间从2016年3月10日至2018年3月9日。同时，康筑公司于审理中增加诉讼请求，请求解除筑房预清镇字第Y1403953号预购商品房预告登记。本院认为:康筑公司与彭秀花就买卖清镇市三角花园时代华庭1单元28层2号房屋签订《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律法规规定，系有效合同，对双方均具有拘束力，双方均应按合同约定行使权利履行义务。关于康筑公司诉请解除与彭秀花签订的《商品房买卖合同》、撤销预售合同备案登记、解除筑房预清镇字第Y1403953号预购商品房预告登记、撤销商品房抵押权预告登记的主张，现查明，彭秀花自2015年10月起未按约向工行清镇支行归还借款本息，工行清镇支行从康筑公司保证金账户中扣划当期贷款本息及费用，同时康筑公司代彭秀花提前向工行清镇支行偿还了贷款余额及本金等费用，彭秀花已构成违约，导致康筑公司销售房屋获得相应价款的合同目的不能实现，故对康筑公司诉请解除《商品房买卖合同》的主张，本院予以支持。《商品房买卖合同》解除后，彭秀花即负有协助康筑公司到房管部门办理解除预售合同备案登记和房屋预告登记的义务。康筑公司代彭秀花提前偿还了贷款本息，结清了相关费用，工行清镇支行亦同意解除商品房抵押权预告登记，故彭秀花应协助配合康筑公司办理解除抵押权预告登记的义务。关于康筑公司诉请彭秀花赔偿已向黔中泉公司支付的代偿款116100元及利息的主张，根据彭秀花向康筑公司出具的《承诺书》载明的“本人购买该房屋所缴纳的费用包含但不限于已付房款、契税、房屋维修基金、银行按揭贷款等一切已交款归担保人所有，由担保人负责清偿按揭贷款及由此产生的本金和违约金，剩余部分作为赔偿担保人为本次借款担保所产生的损失”约定，结合彭秀花向康筑公司支付的首付款120106元中的90000元来源于黔中泉公司的借款的事实，基于双方所签《商品房买卖合同》解除的法律后果，康筑公司应配合协助返还彭秀花所交纳的首付款等义务，双方互负返还义务，两两相抵，故对康筑公司要求彭秀花赔偿代偿款116100元及利息的主张，本院不予支持。关于康筑公司诉请彭秀花赔偿向工行清镇支行支付的代偿款4175.94元（截止2016年12月13日为28969.45元）及利息的主张，因康筑公司与彭秀花签订的《商品房买卖合同》已解除，各方权利义务应回归原始状态，康筑公司负有返还工行清镇支行贷款义务，故对该主张，本院不予支持。关于康筑公司诉请彭秀花支付违约金30106元的主张，因彭秀花的违约行为致使《商品房买卖合同》解除，康筑公司因彭秀花违约行为产生损失，故对康筑公司诉请主张支付违约金的主张，本院予以支持。关于违约损失的计算标准，根据彭秀花向康筑公司出具的《承诺书》载明的“本人购买该房屋所缴纳的费用包含但不限于已付房款、契税、房屋维修基金、银行按揭贷款等一切已交款归担保人所有，由担保人负责清偿按揭贷款及由此产生的本金和违约金，剩余部分作为赔偿担保人为本次借款担保所产生的损失”约定，结合彭秀花向康筑公司支付的首付款120106元中的90000元来源于黔中泉公司的借款，其余30106元系彭秀花个人出资的事实，对康筑公司诉请彭秀花支付违约金30106元的主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决如下：一、解除原告贵州康筑房地产开发有限责任公司与被告彭秀花于2014年9月15日签订的《商品房买卖合同》；二、被告彭秀花于本判决生效之日起十日内协助原告贵州康筑房地产开发有限责任公司到相关部门办理注销Y0451273号预售合同备案登记、筑房预清镇字第Y1403953号预购商品房预告登记、筑房预清镇字第Y1404436号预购商品房抵押权预告登记；三、被告彭秀花于本判决生效之日起十日内支付原告贵州康筑房地产开发有限责任公司违约损失30106元；四、驳回原告贵州康筑房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3307元，诉讼保全费1272元，共计4579元，由被告彭秀花负担3587元，由原告贵州康筑房地产开发有限责任公司负担992元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长  程 丹人民陪审员  杨光华人民陪审员  桑德志二〇一六年十二月二十三日书 记 员  李 艳