河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书(2016)豫1628民初519号原告：鹿邑县四通食业有限公司，住所地鹿邑县辛集四通镇，组织机构代码证727021013。法定代表人：王勤鹿，男，1957年10月25日出生，汉族，住鹿邑县，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陆其云，男，1958年4月20日出生，汉族，住鹿邑县，系该公司总经理。被告：周口市实验中学，住所地周口市芙蓉街南段，组织机构代码证740741525。法定代表人：李秀华，女，1977年2月5日出生，汉族，住郑州市金水区，系该学校校长。委托诉讼代理人：李晓硕，河南中豫律师事务所律师，执业证号14101200711195862。委托诉讼代理人：郭力，河南郭力律师事务所律师，执业证号14116200510623102。被告：齐良，男，1976年2月25日出生，汉族，住周口市川汇区。委托诉讼代理人：张祥，河南明辨律师事务所律师，执业证号14116201110944127。被告：李秀华，女，1977年2月5日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：郭力，河南郭力律师事务所律师，执业证号14116200510623102。原告鹿邑县四通食业有限公司与被告周口市实验中学、齐良、李秀华租赁合同纠纷一案，被告周口市实验中学对本院作出的（2015）鹿民初字第911号民事判决不服，提出上诉，周口市中级人民法院于2016年1月13日作出（2015）周民终字第02834号民事裁定，撤销鹿邑县人民法院（2015）鹿民初字第911号民事判决，发回鹿邑县人民法院重审。本院于2016年2月24日受理后，依法另行组成合议庭，于2016年6月13日、9月28日、12月30日公开开庭进行了审理。在此期间，2016年6月13日原告申请追加李秀华为被告，2016年9月27日被告周口市实验中学申请重新评估，2016年12月21日河南康鑫源房地产估价咨询有限公司出具豫郑康鑫源咨字[2016]第124790D号房地产评估报告书。鹿邑县四通食业有限公司法定代表人王勤鹿及其委托诉讼代理人陆其云、被告周口市实验中学法定代表人李秀华及其委托诉讼代理人李晓硕、郭力、被告李秀华及其委托诉讼代理人郭力、被告齐良（第一次庭审经合法传唤未到庭）委托诉讼代理人张祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹿邑县四通食业有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告周口市实验中学所签的租赁合同；2.被告支付拖欠原告租赁费25万元；3.赔偿因被告违约给原告造成的损失及违约金200万元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年6月10日原告鹿邑县四通食业有限公司与被告周口市实验中学签订租赁合同，原告将公司场地、厂房及地上附属物租赁给被告用于办学校，每年租金25万元。合同约定，在合同签订后，被告在原告处建教学楼一栋，以抵前三年的租金，但被告将原告的厂房扒掉130间，至今没有建楼房，更没有办学校，且拖欠租金，已构成根本违约。被告周口市实验中学辩称，不同意原告的诉请，被告齐良与原告签订租赁合同时已不是被告周口市实验中学的法定代表人，合同的实际履行者也是被告齐良及其名下的巨业汽车有限公司。被告齐良与原告签订合同的公章不是被告周口市实验中学的公章，被告周口市实验中学不应承担任何责任。房地产估价报告已经作废。被告齐良辩称，被告齐良在与原告签订协议时不是被告周口市实验中学的法定代表人，用的也不是被告周口市实验中学的公章，签订合同时被告周口市实验中学完全不知情。原告与被告周口市实验中学签订的合同是无效的。原一审中的鉴定程序违法。被告李秀华辩称，被告李秀华不是适格被告，被告齐良与原告签订的合同属无效合同，原告存在违约。被告周口市实验中学不是合同的相对人。原告应当赔偿因违约给被告周口市实验中学造成的损失200万元，退还保证金10万元，承担违约金。原告向法庭提供如下证据：一、原告企业法人营业执照、企业法定代表人证书、组织机构代码证各一份（均为复印件），用以证明原告具有诉讼主体资格。被告周口市实验中学、李秀华、齐良对上述证据无异议。经审查，本院对上述证据予以认定。二、2011年6月10日原告与被告周口市实验中学所签租赁协议复印件一份，用以证明原告与被告周口市实验中学签订有租赁协议。被告周口市实验中学、李秀华、齐良对该证据无异议。经审查，本院对该证据予以认定。（2015）鹿民初字第911号卷宗庭审笔录中证人王某、李某当庭所作证言，用以证明被告扒原告房屋是事实，给原告造成了损失。被告周口市实验中学、李秀华、齐良对证人证言有异议，认为证人是原告公司的工人。经审查，本院对被告扒原告房屋的事实予以认定。四、2015年8月11日河南正泰房地产评估咨询有限公司出具的房地产估价报告一份，评估费票据一份，用以证明评估标的物价值为1818024元、花去评估费用20000元。被告周口市实验中学认为，当时评估是根据设计图纸评估的，对评估价值有异议。被告齐良认为，评估程序违法。被告李秀华认为，评估程序违法，评估报告已超有效期。经审查，本院对该证据已超过评估有效期的事实予以认定。被告周口市实验中学提供如下证据：一、2011年6月原告部分股东给被告周口市实验中学出示的告知书复印件一份，用以证明被告周口市实验中学没有与原告签订合同。原告认为，当时原告的几个股东认为租赁费用低，不想租赁给被告周口市实验中学办学校，经过原告与被告周口市实验中学协商，租赁合同继续履行。被告齐良、李秀华对该证据无异议。经审查，本院对该证据真实性予以认定。二、2011年12月李秀华与被告齐良的离婚协议书一份、中华人民共和国民办学校办学许可证一份、李秀华离婚证一份，均为复印件，用以证明办学许可证证明2010年5月1日至2018年5月1日被告周口市实验中学的法人是李秀华，被告齐良不是法人，离婚协议书及离婚证证明被告齐良与李秀华已经离婚。原告对上述证据真实性无异议。被告齐良、李秀华对上述证据无异议。经审查，本院对上述证据的真实性予以认定。2011年周口市幼儿教育机构年审情况统计表复印件一份，用以证明被告周口市实验中学使用的公章不是租赁协议上的公章。原告认为，被告周口市实验中学有几枚公章与本案无关，不能否认合同上公章的真实性。被告齐良、李秀华对上述证据无异议。经审查，本院结合其他证据对该证据的真实性予以认定。银行转账材料复印件六页，用以证明被告齐良和原告履行合同都是由河南省巨业汽车制造有限公司履行。原告认为，被告周口市实验中学履行租金至于由谁支付与原告无关。被告齐良、李秀华对该证据无异议。经审查，本院认为，原告异议成立。[鹿国用（2001）字第392号]中华人民共和国国有土地使用证复印件一份，用以证明原告租赁的土地是工业用地，在没有到土地管理部门办理变更土地性质的情况下，擅自租赁，违背了相关法律规定，原告与被告周口市实验中学签订的合同无效。原告对该证据的真实性没有异议，但认为原告只是租赁土地，没有转让土地，没有改变土地性质。被告齐良、李秀华对该证据无异议。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。六、2011年6月10日原告与被告周口市实验中学所签租赁协议复印件一份，用以证明根据协议第一条第3项约定，建设教学楼的相关手续由原告负责，由于原告没有办理建设教学楼的任何审批手续，所以原告构成违约。原告认为，被告周口市实验中学既没有建教学楼图纸及相关资料，也没有进行实际建设，只是临时利用原告的老房子就进行招生，因被告周口市实验中学在涉案土地内进行招生没有办学许可证，被周口市教育局叫停，所以原告不存在违约。被告齐良、李秀华对该证据没有异议。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。七、中华人民共和国民办学校办学许可证复印件（与原件核对无异）一份，用以证明2010年5月1日开始被告李秀华就担任被告周口市实验中学的校长，被告齐良无权以法定代表人身份对外签订合同，法院调取的证据不是原始档案，是后来补充的档案。原告认为，周口市教育局及周口市川汇区民办非企业登记管理部门出具的相关证据证明力高于被告提供的证据。被告齐良、李秀华对该证据没有异议。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。八、盖有周口市川汇区教育体育局社会力量办学管理办公室印章的周口市幼儿教育机构年审情况统计表（两页）、周口市实验中学领导成员目标责任书（四页）、周口市实验中学财务管理制度（三页）、周口市实验中小学2011年2月15日3月31日收入明细表（二页）各一份（均为复印件，与原件核对无异），用以证明2011年被告周口市实验中学同时期所用印章与被告齐良签合同时使用的印章不一致。原告认为，被告周口市实验中学有几枚印章，原告不清楚，如果被告周口市实验中学拿一个印章就进行鉴定，不合常理，所以原告不同意鉴定。被告齐良、李秀华对该组证据没有异议。经审查，本院认为，原告异议成立。应原告申请，本院到周口市教育局及周口市川汇区民政局调取了被告周口市实验中学的部分档案材料。经当庭质证，原告对上述材料没有异议。被告周口市实验中学、齐良、李秀华对上述材料的真实性没有异议，但认为上述材料是2015年补办的。经审查，本院对上述材料的真实性予以认定。2016年12月21日河南康鑫源房地产估价咨询有限公司出具豫郑康鑫源咨字[2016]第124790D号房地产评估报告书，经原、被告质证，原告对评估价值没有意见。被告周口市实验中学认为，该评估报告程序违法，应不予采信。被告齐良认为，该评估报告程序违法。被告李秀华质证意见与被告周口市实验中学意见一致。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。综合上述证据及当事人庭审陈述，本院确认以下事实：2011年6月10日，原告（乙方）与被告周口市实验中学（甲方）签订租赁协议，该协议约定：一、甲方（承租方）的权利、义务：1、甲方承租乙方的场地及地上附着物，按照协议支付租赁费。2、甲方拥有乙方场地及地上附着物的使用权，对房屋重大改造应甲乙双方协商一致后进行。3、甲方新建一栋教学楼，教学楼的产权冲抵前三年场地租赁费，后七年场地租赁费每年租金25万元。甲方于每年9月1日支付租赁费，甲方负责教学楼的建设，乙方负责外界关系协调。若产生建筑税收甲方负责，关系协调，相关手续，乙方负责。4、在甲方租赁期间，负责房屋的维修、保证资产的完好。5、甲方在协议期满后，把场地上的固定建筑及资产按清单交付乙方，甲方所购置的家具用具归甲方所有。6、甲方自主经营，自负盈亏，乙方不得干涉。7、合同期满后，甲方拥有优先承租权，同等条件下，甲方优先使用。二、乙方（出租方）的权利与义务：1、乙方保证场地及地上附着物的所有权，使用权无任何纠纷。2、乙方负有解决出租场地及地上附着物纠纷的义务。3、室内物品甲方能使用的，由双方协商议价约定。不能使用的，归乙方所处理。4、乙方出租土地，其使用证证号：鹿国用（1999）字第000606号、鹿国用（2011）字第392号，房屋所有权证号：鹿国第9390号。5、附乙方资产清单。6、本协议生效后，乙方所有债权债务均由乙方负责，不能因乙方因素影响甲方正常工作。7、乙方负责场地外围关系协调，保证正常教学秩序。三、协议时间为10年，从2011年6月10日到2021年9月1日。四、违规责任：1、甲方在签订协议后，支付10万元保证金，如果甲方违约，保证金归乙方。2、双方在签订协议后，如果一方违约，应赔偿对方违约金，并赔偿损失200万元。3、未尽事宜，双方另行协商，本合同一式两份，双方各执一份。甲方（签章）周口市实验中学，甲方法定代表人齐良，乙方（签章）鹿邑县四通食业有限公司，乙方法定代表人王勤鹿，签订时间2011年6月10日。租赁协议签订后，被告周口市实验中学组织人员对原告出租的场地及地上附着物进行了拆除，之后，被告周口市实验中学没有按照租赁协议履行建教学楼等义务。2015年8月11日河南正泰房地产评估咨询有限公司对原告位于淮阳县四通镇生产、办公用房及附属物被拆除前的市场价值进行了评估，出具豫正泰FY评字[2015]080005D号房地产估价报告一份，评估价值为1818024元，估价报告使用期限为自2015年8月11日起一年内有效，评估费用为20000元。2016年9月27日被告周口市实验中学以豫正泰FY评字[2015]080005D号房地产估价报告使用期已过为由申请重新评估，2016年12月21日河南康鑫源房地产估价咨询有限公司出具豫郑康鑫源咨字[2016]第124790D号房地产评估报告书一份，评估房地产总价为1095765元。2014年被告周口市实验中学欠原告租金25万元未付。被告周口市实验中学系民办非企业单位，法定代表人为被告齐良。2012年6月29日被告周口市实验中学向周口市教育局申请变更法定代表人和校长，由被告齐良变更为被告李秀华，2012年7月2日周口市教育局同意变更。中华人民共和国民办学校办学许可证在2012年法定代表人和校长变更之前，法定代表人和校长为被告齐良，变更之后，法定代表人和校长为被告李秀华，中华人民共和国民办学校办学许可证有效期限为2010年5月1日至2018年5月1日。2011年12月12日被告齐良与被告李秀华签订离婚协议书并办理离婚登记手续，离婚协议书内容为：男方：齐良，男，汉族，1976年2月25日生，住河南省××区××号，身份证号码，女方：李秀华，女，汉族，1977年2月5日生，住河南省××区××号，身份证号码。男女双方于1997年认识后共同生活，于2010年5月在周口市服务大厅登记结婚。婚后于1999年9月生育一女名叫齐欣，2008年生育一子名叫齐翱飞。现因夫妻感情破裂，已无和好可能，经夫妻双方自愿协商达成一致意见，订立离婚协议如下：一、男女双方自愿离婚。二、子女抚养、抚养费、探望权及父母的赡养义务。1、儿子齐翱飞和女儿齐欣均由女方抚养，随同女方生活，男方依有关法律规定承担必要的抚养费，孩子抚养费由归女方的财产支配。在不影响孩子学习、生活的情况下，男方可探望女方抚养的孩子（男方每月可探儿女一次或带儿女外出游玩，但应提前通知女方，女方应保证男方每月的探望时间不少于一天）。2、男方父亲齐同修，63岁，男方母亲周爱芳，63岁，均由女方履行赡养义务，男方依有关法律规定承担必要的赡养费。三、夫妻共同财产的处理1、存款：双方无共同存款。2、房屋：双方无共同所有房屋。3、下列财产的所有权、经营权归女方所有：A、西华县青华中英文学校，地址：西华县城青华大道北段。B、周口市实验中学，地址：周口市川汇区芙蓉街南段。C、周口市实验中学第一附属幼儿园，地址：周口市川汇区芙蓉街南段。D、周口市实验中学第二附属幼儿园，地址：周口市川汇区交通路西段。E、周口市实验中学第三附属幼儿园，地址：周口市川汇区周商与莲花大道交叉口。F、周口市外国语实验幼儿园（手续办理中），地址：周口市川汇区芙蓉街南段。G、蒙迪欧轿车一辆（车牌号豫Ｐ×××××）、比亚迪轿车一辆（车牌号豫Ｐ×××××）、中顺面包车一辆（车牌号豫Ｐ×××××）、奔驰面包车一辆（车牌号豫Ｐ×××××）。H、双方共同筹建的巨业集团的所有办公用品（包括电脑、空调、会议桌等）。男方必须协助女方办理上述财产的相关变更手续。4、下列财产归男方所有：A、周口市帝都大酒店，地址：周口市川汇区大庆路桥北路西。B、周口市巨鑫投资担保有限公司股权（女方自愿放弃该公司股权），地址：周口市川汇区育新街东段。C、双方共同拥有的其他车辆。5、其他财产：婚前双方各自的财产及私人生活用品归各自所有。四、债务的处理1、西华青华中英文学校内外欠债137.4万元。2、周口市实验中学内外欠款86.4万元。3、由李秀华签字的债务140万元及其他欠账5万元，以上债务共计368.8万元由女方承担，其他债务均由男方承担。另查明，2013年被告齐良、李秀华共同筹建的河南省巨业汽车制造有限公司给原告汇了几笔款，被告齐良是河南省巨业汽车制造有限公司的负责人。本院认为，关于2011年6月10日原告鹿邑县四通食业有限公司与被告周口市实验中学签订的租赁协议是否成立及生效，作如下分析：根据合同法规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定支付租金。2011年6月10日原告鹿邑县四通食业有限公司与被告周口市实验中学签订的租赁协议不违反法律强制性规定，并且双方进行了签字、盖章，被告齐良代表被告周口市实验中学接收原告所有的资产并进行了拆除，故涉案合同成立有效。关于原告要求解除与被告周口市实验中学所签涉案合同的请求分析如下：根据原告与被告周口市实验中学所签租赁协议第一条第3项的约定，被告周口市实验中学应当履行建教学楼、支付租金等义务，但被告周口市实验中学没有履行，导致原告不能实现合同目的，原告要求被告周口市实验中学支付欠交的租金25万元，解除与被告周口市实验中学签订的租赁协议，于法有据，本院予以支持。关于被告齐良所签涉案合同是职务行为还是个人行为分析如下：2011年6月10日被告周口市实验中学与原告签订租赁协议时，被告齐良是被告周口市实验中学的法定代表人。法定代表人的权力，是由法人赋予的，法人对法定代表人的正常活动承担民事责任。故被告周口市实验中学应当对其法定代表人即被告齐良的行为承担责任。关于被告齐良、李秀华是否应当承担法律责任分析如下：从被告周口市实验中学提供的被告齐良与被告李秀华的离婚协议内容可以证明，本案被告周口市实验中学系被告齐良与被告李秀华的夫妻共同财产，离婚协议约定该学校的所有权、经营权归被告李秀华，而本案所涉租赁协议又签订于被告齐良与被告李秀华夫妻关系存续期间，所以被告齐良、李秀华、周口市实验中学均应承担涉案租赁协议约定的义务。关于涉案合同中被告周口市实验中学印章分析如下：尽管被告周口市实验中学提供了同时期使用过的印章材料要求对印章进行鉴定，但是被告周口市实验中学在2012年前印章没有备案，结合被告周口市实验中学提供的鉴定印章及法院调取民政部门使用过的印章，综合分析后，无法排除被告周口市实验中学有两枚以上印章。故被告周口市实验中学申请对印章鉴定的申请不符合法律规定，本院不予准许。关于被告周口市实验中学申请对周口市教育局提供材料形成时间进行鉴定分析如下：被告周口市实验中学虽然对周口市教育局提供的档案材料提出异议，但是没有充分证据否定该档案材料的证明力，故被告周口市实验中学要求对周口市教育局提供材料形成时间进行鉴定的申请不符合法律规定，本院不予准许。关于法院调取及被告周口市实验中学提供中华人民共和国民办学校办学许可证（副本）NO.20080234316/NO.20080234939编号不一致的分析：1.周口市教育局作为教育机构的管理机关，其出具的档案材料书面证据效力应高于其他书证。2.周口市教育局提供的周口市民办学校变更事项审批表证实了，被告周口市实验中学法定代表人于2012年由被告齐良变更为被告李秀华的事实。3.法院调取及被告周口市实验中学提供的中华人民共和国民办学校办学许可证（副本）上显示的“豫教民141160240000071”“有效期限二零一五年五月一日至二零一八年五月一日”均一致，而法院调取的中华人民共和国民办学校办学许可证（副本）“NO.20080234316”与被告周口市实验中学提供的中华人民共和国民办学校办学许可证（副本）“NO.20080234939”，编号不一致恰好印证了被告周口市实验中学进行法定代表人变更的事实，而且从编号的数字上也可以证明，校长为被告齐良的中华人民共和国民办学校办学许可证（副本）在前，校长为被告李秀华的中华人民共和国民办学校办学许可证（副本）在后。所以法院调取及被告周口市实验中学提供中华人民共和国民办学校办学许可证（副本）NO.20080234316/NO.20080234939编号不一致符合常理，也与本案查明事实相印证。关于原告收到租金通过河南省巨业汽车制造有限公司账户支付，是否影响本案租赁协议主体分析如下：根据合同相对性原理，原告是与被告周口市实验中学签订的租赁协议，而不是与河南省巨业汽车制造有限公司签订的租赁协议，所以涉案租赁协议对被告周口市实验中学具有约束力。通过何种方式向原告支付租金，不能否定涉案租赁协议对双方的约束力。关于原告要求被告赔偿损失的请求分析如下：根据原告与被告周口市实验中学所签租赁协议第四条第2项的约定，被告周口市实验中学应当赔偿原告损失，根据河南康鑫源房地产估价咨询有限公司出具的豫郑康鑫源咨字[2016]第124790D号房地产评估报告书，评估房地产总价为1095765元。尽管被告周口市实验中学对该评估结果持有异议，但是没有提供相关证据证明该评估程序及实体违法，所以被告周口市实验中学应当赔偿给原告造成的损失。由于被告周口市实验中学是被告齐良与被告李秀华的夫妻共同财产，所以被告齐良、李秀华也应承担赔偿责任。综上所述，原告的诉讼请求应部分支持，原告不存在违约行为，不应承担赔偿责任，被告周口市实验中学、被告齐良、被告李秀华依法应承担相应责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告鹿邑县四通食业有限公司与被告周口市实验中学于2011年6月10日签订的租赁协议；二、被告周口市实验中学、被告齐良、被告李秀华于本判决生效之日起支付原告鹿邑县四通食业有限公司2014年租金25万元，并按照合同约定支付租金至合同解除之日止；三、被告周口市实验中学、被告齐良、被告李秀华于本判决生效之日起赔偿原告鹿邑县四通食业有限公司损失1095765元；四、驳回原告鹿邑县四通食业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24800元，评估费20000元，共计44800元，原告鹿邑县四通食业有限公司负担9966.68元，被告周口市实验中学、被告齐良、被告李秀华负担34833.32。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长  宋全林审判员  杨国建审判员  巴艳杰二〇一六年十二月三十日书记员  张连帅