广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0404民初2239号原告：吴院秀，女，1960年3月5日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：王爱红，广东文征律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡妙婷，广东文征律师事务所律师助理。被告：珠海百佳房地产投资顾问有限公司，住所地：珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号海逸豪庭36、37号商铺。法定代表人：彭丽萍。委托诉讼代理人：吴长青，男，1981年10月24日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。系被告员工。原告吴院秀与被告珠海百佳房地产投资顾问有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王爱红、被告的委托诉讼代理人吴长青均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求确认原、被告之间于2016年9月11日签订的《房产租售协议》于被告收到原告《关于解除商铺租赁合同通知书》之日起已经解除。事实和理由如下：原、被告双方于2016年9月11日签订《房产租售协议》约定：“甲方同意将坐落于中航花园金山大道194号商铺出租给乙方使用。租赁期限自2016年12月1日至2024年11月30日。”协议签订后，被告通过其法定代表人彭丽萍以转账方式向原告支付了押金及租金，原告出具了收据。上述商铺至今开发商都未与原告签订房屋买卖合同，甚至可能连基本的消防验收都未通过，至今也未交付给原告，根据不具备出租条件，更谈不上使用条件。故原告于2016年9月14日以快递的方式向被告发出了《关于解除商铺租赁合同通知书》，被告于2016年9月15日签收。原告于2016年10月15日将被告通过其法定代表人彭丽萍账户支付的押金及租金全部退回至彭丽萍账户。综上，由于原、被告之前签订《房产租赁协议》时，涉案商铺连购房合同都未签订，更谈不上交付，根本不具备出租条件，并且原告也及时地向被告发出了《关于解除商铺租赁合同通知书》。现特请求依法确认原被告2016年9月11日签订的《房产租赁协议》于2016年9月15日已经解除。原告提交的证据材料有：1、认购协议书；2、房屋租售协议；3、收据、账户交易明细；4、客户回单；5、关于解除商铺租赁合同通知书、快递回执单。被告辩称：被告认为原告据以解除合同的事由，既不符合《合同法》第九十四条的规定，又不符合《房产租赁协议》第八条第二款的约定，被告要求原告继续履行已生效的《房产租售协议》。理由如下：1、2016年9月11日签订的房产租售协议为原、被告双方真实的意思表示，是自愿签订。签订当日原告收取了被告支付的租金和押金，因此自签订起房产租售协议已生效，依据《合同法》第八条，依法应当受法律保护，对原、被告均具有法律约束力。双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2、2016年9月14日，原告以租赁的商铺“未与开发商签订房屋买卖合同”为由发函通知被告解除《房产租售协议》，原告行使单方合同解除权，违反了《合同法》第九十四条的规定，也违反了《房产租售协议》第八条第二款的约定，为滥用权利；3、被告于2016年9月15日收到原告通知后，立即回函不同意解除《房产租售协议》，原告通过汇款账户直接转账的行为不能视为被告同意解除合同；4、租赁的商铺为珠海中航通用房地产开发有限公司开发，整个中航花园项目已获得施工许可证。珠海中航通用房地产开发有限公司为中航通用飞机有限责任公司国有控股的企业，信用良好，不存在负面消息，不能通过消防检查，不具备出租条件，为原告臆想。5、从签订到通知解除《房产租售协议》仅仅三天，客观条件并未发生根本改变；从通知解除合同到转账退回租金和定金历经31天，被告有理由相信原告对地产市场地王频现下房产中介疯狂扩张所带来的签订合同前后商铺租金的变化，才是原告解除合同的初衷。但这属于市场行为，况且《房屋租售协议》已采取逐年递增的方式，原告已有预见，不属于情势变更。6、根据《中航花园认购协议书》的约定，原告已在2016年7月16日支付了定金和首付款。截至今日开庭，原告也未向法庭提交租赁的商铺已被第三人网签的证据，产权人仍然为开发商。经向开发商调查，该商铺系原告托关系打折价购买，会一直为原告保留。原告的函件中也未提及不再购买。原、被告双方在签订《房产租售协议》时均已充分考虑到开发商交楼时间的不确定性，在补充条款中约定了“该物业租赁期以开发商实际交铺时间为准”。因此，被告认为，双方对原告函件中所言的“解除事由”早有预见。7、截至开庭之日，开发商仍没有实际交付租赁的商铺，不存在其他承租人。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告提交的证据材料有：1、原告身份证复印件；2、原告中国建设银行储蓄卡；3、收据两张。本院向珠海中航通用房地产开发有限公司（下称中航公司）调查涉案商铺的买卖情况，中航公司向本院出具一份《复函》。本院经审理认定事实如下：原告于2016年7月2日与案外人中航公司签订一份《认购协议书》，约定由原告向中航公司购买位于珠海市金湾区西湖城区山湖海路188号中航花园194号商铺，成交总价2,914,416元；原告须于2016年7月16日前支付首期房款1,464,416元（含定金）且在中航花园销售中心签订《珠海市商品房买卖合同》。据中航公司《复函》称，原告已于2016年7月30日交清首期款（含定金），中航公司于2016年11月21日电话通知原告网签《珠海市商品房买卖合同》，但原告至今未签订。2016年9月11日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订了一份《房产租售协议》，约定原告将上述商铺向被告出租。第一条1约定，乙方对该物业产权情况及周边环境已充分了解并表示满意。第三条1约定，该物业的租赁期限自2016年12月1日至2024年11月30日。第四条（一）约定，本合同签订的当日内，乙方应向甲方支付押金20000元。第八条约定，2、在下列情况下，甲方有权提前解除本合同，收回该物业，同时甲方有权不予返还乙方已支付押金并要求乙方赔偿损失：（1）乙方逾期支付租金、物业管理费或其他应缴费用的时间超过30天的；（2）乙方违反本合同约定，擅自改变该物业用途的；（3）乙方利用该物业存放危险物品、从事违法、违规或不道德的活动的；（4）乙方因故被吊销营业执照或有关经营活动许可证的；（5）由于乙方原因而致该物业部分或全部毁损的。第九条约定，1、本合同签订后8日内，乙方未能支付定金（押金）的，视为乙方不履行本合同，甲方有权单方解除合同，并无需书面通知乙方即可。2、乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付款总额万分之五的违约金；逾期时间超过30日的，甲方有权单方解除合同。备注约定：经甲乙双方友好协商同意如下：该物业租赁期以开发商实际交铺时间为准。该协议有原告签名及被告的盖章。当日，原告向被告出具一份收据，表明收到被告交到的押金2万元及2016年12月19日至2017年2月28日的租金38,220元。2016年9月14日，原告向被告邮寄一份《关于解除商铺租赁合同通知书》，内容为原告要求解除合同。被告于9月15日收到。原告又于2016年10月15日将上述押金及租金向被告的法定代表人彭丽萍返还。一、《房产租售协议》的效力问题本院认为，《房产租售协议》（下称“租售协议”）是原、被告双方的真实意思表示。从订立的主体和形式上看，租售协议符合《中华人民共和国合同法》第九条、第十条、第十一条、第十二条的规定；从内容上看，租售协议所约定之条款未违反法律法规的强制性规定；因此，租售协议是依法成立的合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告在签订租售协议时只与案外人中航公司签订了《认购协议书》及交纳了首期款，确尚未签订《珠海市商品房买卖合同》。但是，本院认为该情节不应视为租售协议生效的障碍。第一，法律、行政法规并未强制性要求签订房屋租赁合同时出租人必须取得产权。第二，本案中，原告自始未有表明将不再继续履行《认购协议书》、不再签订《珠海市商品房买卖合同》、不再购买涉案商铺；亦不存在中航公司不再向原告出卖涉案商铺的情形。事实上，据中航公司的《复函》称，其曾于2016年11月21日通知原告网签《珠海市商品房买卖合同》。因此，并无证据表明本案存在可能导致产权无法取得的法律瑕疵。第三，签订合同时未取得产权不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的五种法定情形。因此，本院认为租售协议自2016年9月11日签订时成立并生效。二、原告单方行使合同解除权的效力问题《中华人民共和国合同法》第九十三条规定了当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告于签订协议当日即向原告支付了押金及部分租金，也未实际使用涉案商铺；并不存在租售协议第八条2约定的原告可以解除合同的情形。另一方面，原告以涉案商铺连基本消防验收都未通过，未交付使用，不具备出租的条件为由要求解除合同。对此，本院认为，第一，租售协议于2016年9月11日签订，约定的合同期限自2016年12月1日起至2024年11月30日，备注又约定租赁期以开发商实际交铺时间为准。可见，租售协议非短期协议，而是长期协议；原、被告双方在签订协议时清楚涉案商铺的现状，双方同意自中航公司向原告交付商铺之时为被告租赁期开始之时。本案中，并无证据表明原告所主张的理由将导致出现因不可抗力致使不能实现合同目的的情形、或出现法律上或者事实上不能履行的情形。第二，从签订协议至原告发出解除合同通知前后不过三日，涉案商铺的现状并无改变。原告作为一名完全民事行为能力人，在签订协议之前应该对商铺的现状、协议的内容、签订协议的法律后果有所知悉和预期。原告在数日内反悔其真实意思表示，实有违诚信。第三，被告一再表明不同意解除合同，即使原告自行返还了已经收取的押金和租金，本案亦不能视为“当事人协商一致”而确认原告单方行使解除权的效力。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条的规定，原告单方行使合同解除权的行为缺乏事实及法律依据。对于原告的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第一百一十一条的规定，判决如下：驳回原告吴院秀的诉讼请求。案件受理费6700元，由原告吴院秀负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  郭美玲二〇一六年十二月十五日书记员  赵思远