广东省开平市人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0783民初1448号原告（申请执行人）：李前远，男，1967年5月20日出生，汉族，住广东省开平市。委托诉讼代理人：杨伯平，男，1952年7月11日出生，汉族，住广东省开平市。被告（执行案外人）：开平市置力物业发展有限公司，住开平市三埠祥荻路27号2幢首层。法定代表人：周卓舜。委托诉讼代理人：杨志勇，广东风采新纪元律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁秋帆，广东风采新纪元律师事务所律师。被告（被执行人）：方伟源，男，1953年8月12日出生，汉族，住开平市。现在广东省阳江市监狱服刑。被告（被执行人）：开平市水口建筑工程公司，住广东省开平市水口镇新市路15号。法定代表人：何朝晃。原告李前远诉被告开平市置力物业发展有限公司、方伟源、开平市水口建筑工程公司申请执行人执行异议之诉，本院于2016年5月30日立案受理后，依法适用普通程序于2016年7月25日公开开庭进行了审理。原告李前远的委托代理人杨伯平，被告开平市置力物业发展有限公司（以下简称“置力公司”）的委托代理人梁秋帆到庭参加诉讼。被告开平市水口建筑工程公司（以下简称“水口建筑公司”）经本院的合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。被告方伟源现在阳江监狱服刑无法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李前远向本院提出诉讼请求：1、撤销（2016）粤0783执异7号的裁定，继续执行（2015）江开法执恢字第84号的裁定；2本案的诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告李前远作为债权人向开平市人民法院申请执行债务人方伟源、水口建筑公司的案件[（2015）江开法执恢字第84号案]过程中，法院依法查封了属方伟源所有的登记在水口建筑公司名下的位于开平市长沙宝源坊F区32号的土地使用权。该土地使用权被查封后，置力公司对查封该土地使用权的行为提出执行异议，认为上述土地使用权在法院查封前已经由方伟源协议转让给置力公司，其公司已支付了价款并已合法占有，要求法院撤销对该土地使用权的查封。法院受理该异议后，以“（2015）江开法民一初字第223号民事判决在（2015）江开法执恢字第84号执行裁定查封涉案土地前已经生效并进入强制执行程序”为由作出（2016）粤0783执异7号裁定，裁定中止债权人李前远的（2015）江开法执恢字第84号一案对上述土地使用权的执行。并要求债权人李前远如对该裁定不服的可在15日内提起诉讼。原告李前远认为法院中止（2015）江开法执恢字第84号对已查封座落于开平市长沙三江宝源坊F区32号土地使用权的执行是错误。原告李前远认为置力公司请求方伟源协助办理上述土地使用权的过户手续的依据，即（2015）江开法民一初字第223号民事判决也是错误的。该案的判决结果直接损害了方伟源的债权人的利益，该案的审理和判决都存在很多问题和疑点。第一、涉案的土地使用权实际上属方伟源的，水口建筑公司亦知情，但在法院执行原告李前远申请执行一案中，水口建筑公司却没有向法院如实反映，但却极力配合置力公司申请执行一案，存在以合法形式掩盖非法目的情形，其是否想帮助方伟源逃避债务、转移财产？第二、方伟源在监狱服刑期间，理应不能签订合同将土地使用权转让给他人。而且方伟源犯经济犯罪，判决时应有财产刑罚，监狱的监管人员也不可能同意其签订有关财产的转让协议。第三、原告李前远了解到置力公司于2011年通过为方伟源偿还60多万元银行债务取得涉案的土地使用权，该土地当时的市场价值是400万元左右。以明显低于市场价格转让财产是可以的，但不能损害他人的利益，即使方伟源不是在监狱签订转让协议，该转让协议也是无效的，因为侵害了其他债权人的利益。置力公司作为一家物业公司，不可能不清楚该土地的市场价格，不可能不清楚方伟源的情况，如属真实买卖行为，则置力公司是因为利益巨大才敢于冒险尝试。如属非真实买卖行为，则是为配合方伟源转移财产，该土地交易行为是无效的。第四、涉案的土地一直没有办证，而办证之后即转让。综上所述，（2015）江开法民一初字第223号民事判决存在较多问题。法院应停止该案执行程序，并依法作出确认方伟源与置力公司签订的土地转让协议无效。被告置力公司辩称：一、涉案土地使用权在开平法院查封前已经由被执行人方伟源协议转让给置力公司，开平法院查封时间是2016年2月26日。涉案土地使用权人原为被执行人方伟源，但为方便房地产开发，其将该地块使用权登记在被执行人水口建筑名下。1997年10月23日，被执行人方伟源以涉案土地抵押向开平市农业银行贷款30万元，但后期无力偿还本息。2010年下半年，置力公司与被执行人方伟源达成协议，约定由置力公司代方伟源清偿银行贷款本息后以转让方式将土地使用权人变更为置力公司。二、置力公司在开平法院查封前已经支付合同全部价款，开平法院查封时间是2016年2月26日。2011年1月31日，置力公司代被执行人方伟源向银行清偿了贷款本息合计653726.68元，至此可以认定，由于代被执行人方伟源偿还了贷款本息，置力公司已经合法取得涉案土地使用权。三、置力公司在开平法院查封前已经合法占有涉案土地，开平法院查封时间是2016年2月26日。置力公司于2011年1月31日代被执行人方伟源偿还银行贷款后，被执行人方伟源便将涉案土地使用权证原件交给置力公司收执。置力公司也以在涉案土地上建设围墙、工棚等简易建筑的方式合法占有涉案土地。而开平法院的查封裁定迟至2016年2月26日才作出。四、涉案土地使用权迟迟未能过户到置力公司名下的原因不在置力公司。置力公司代被执行人方伟源偿还银行贷款后，置力公司曾多次要求被执行人水口建筑公司协助办理过户手续。但由于被执行人水口建筑公司属国有企业，其财产处分需要请示上级部门，故开平市水口镇人民政府及被执行人水口建筑公司在2011年11月22日向开平市资产管理委员会办公室书面请示，要求将涉案土地使用权变更到置力公司名下，但迟迟未见答复。鉴于政府方面迟未有答复，2015年5月26日，置力公司向开平法院提起诉讼[案号：(2015)江开法民一初字第223号]，要求被执行人方伟源和水口建筑公司协助办理过户手续，这便有了本申请书开始所陈述的判决。综上，置力公司认为，尽管涉案土地仍然登记在被执行人水口建筑名下，但是置力公司已经实际支付转让对价且合法占有，其应为土地使用权的真实权利人，根据物权优先于债权的原则，其基于物权所产生的权利应该可以对抗李前远的普通债权，足以排除李前远申请强制执行所依据的普通债权，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条和《最高人民法院关于适用的解释》313条的规定，开平法院应当依法驳回李前远的全部诉讼请求，依法维护置力公司的合法利益。被告方伟源、水口建筑公司未作答辩。原告李前远和被告置力公司围绕诉讼请求和抗辩意见依法提交了证据，本院亦依法调取相关证据，被告方伟源、水口建筑公司没有提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告李前远、被告置力公司陈述的事实，以及本院确认的证据，本院对争议事实查明如下：申请执行人李前远以生效的（2003）开法民监字第2号《民事判决书》为执行依据，认为被执行人方伟源、水口建筑公司未履行民事判决书确认的义务，向本院申请恢复执行，申请执行的内容为：返还购房款50万元及利息和案件受理费22910元。本院于2015年2月13日立案恢复执行，执行案号为：（2015）江开法执恢字第84号案件。执行过程中，因被执行人方伟源、水口建筑公司未履行生效法律文书确定的义务，本院于2016年2月26日作出（2015）江开法执恢字第843号《执行裁定书》，裁定冻结、划拨被执行人方伟源、水口建筑公司银行存款530539元，或者查封、扣押其相应价值的财产；并制作（2015）江开法执恢字84号《查封（冻结）财产清单》，查封登记在水口建筑公司名下的位于开平市长沙三江宝源坊F区32号土地使用权【证号为：开府国用（2011）第01xx0号】。另查明，本院于2015年5月26日立案受理置力公司诉方伟源、水口建筑公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，该案经审理查明：“1994年5月31日，两被告签订一份挂靠合同，合同约定，由被告方伟源挂靠被告开平市水口建筑工程公司以开平市水口建筑工程公司第七分公司的名义进行房屋建筑、商品租售业务。被告方伟源在挂靠期间，出资购买了位于开平市长沙三江宝源坊F区32号的土地[国有土地使用权证号为：开府国用（2011）第01xx0号]。为便于开发房地产，被告方伟源将该土地的土地使用权人登记为水口建筑工程公司（即被告开平市水口建筑工程公司）。诉讼中，被告开平市水口建筑工程公司也书面表示确认涉案的土地使用权归被告方伟源。1997年10月23日，被告方伟源以涉案土地作抵押向开平市农业银行贷款30万元。但被告方伟源没有依约还清贷款本息。2010年，原告与被告方伟源达成协议，约定由原告为被告方伟源清还其欠开平市农业银行的贷款本息，该土地在取消抵押权后，以转让的方式将该土地的土地使用权人变更为原告。此后，原告于2011年1月31日代被告方伟源清还了欠中国农业银行的贷款本息653726.68元。2011年11月22日，开平市水口镇人民政府及被告开平市水口建筑工程公司共同向开平市资产管理委员会办公室书面请示，要求将涉案土地使用权变更为原告名下。但至今该土地使用权属仍未转移登记至原告名下。”该案于2015年12月21日作出（2015）江开法民一初字第223号民事判决，判决：“被告方伟源、开平市水口建筑工程公司应在本判决发生法律效力之日起10日内协助原告开平市置力物业发展有限公司将座落于开平市长沙三江宝源坊F区32号土地[国有土地使用权证号为：开府国用（2011）第01xx0号]的土地使用权过户至原告开平市置力物业发展有限公司名下。”该判决于2016年1月22日发生法律效力，并已依法进入强制执行程序。置力公司对本院上述查封开平市长沙三江宝源坊F区32号土地使用权的执行行为提出排除执行异议，本院经审查后，作出（2016）粤0783执异7号执行裁定，裁定：“中止（2015）江开法执恢字第84号案件对已查封座落于开平市长沙三江宝源坊F区32号土地使用权【证号为：开府国有（2011）第01xx0号】的执行。”李前远不服该裁定，遂提起执行异议之诉。本院认为：本案属执行异议之诉。原告李前远对方伟源享有金钱债权，其向本院申请恢复执行过程中，本院依原告李前远的申请于2016年2月26日查封了开平市长沙三江宝源坊F区32号土地使用权。但本院于2015年5月26日立案受理置力公司诉方伟源、水口建筑公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年12月21日作出（2015）江开法民一初字第223号民事判决，判决：“被告方伟源、开平市水口建筑工程公司应在本判决发生法律效力之日起10日内协助原告开平市置力物业发展有限公司将座落于开平市长沙三江宝源坊F区32号土地[国有土地使用权证号为：开府国用（2011）第01xx0号]的土地使用权过户至原告开平市置力物业发展有限公司名下。”该判决于2016年1月22日发生法律效力。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条：“申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回其诉讼请求。”的规定，根据已生效的（2015）江开法民一初字第223号民事判决，本院认为置力公司对涉案的土地使用权享有排除（2015）江开法执恢字第84号执行裁定强制执行的民事权益，本院依法作出中止李前远的（2015）江开法执恢字第84号案对涉案土地使用权执行的裁定并无不当。综上所述，原告李前远的诉讼请求理据不足，本院依法不予支持。至于原告李前远认为已生效的（2015）江开法民一初字第223号民事判决存在错误，应通过审判监督程序处理。鉴于原、被告无法达成一致调解协议，本院依法作出判决。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告李前远的诉讼请求。本案受理费100元（此款原告已预交），由原告李前远负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长 梁 治 平审判员 司徒艺贞审判员 梁 素 娟二〇一六年十二月二十八日书记员 郭 雪 银谭丽娜