江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏07民终3176号上诉人（原审原告）：陈新，女，1987年3月22日生，汉族，农民，住江苏省东海县。委托诉讼代理人：何秀江，江苏连云港吉祥法律事务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张瑞龙，男，1969年9月2日生，汉族，居民身份证号码3207221969********，农民，住江苏省东海县桃林镇桃北村*组。被上诉与人（原审被告）：马新红，女，1970年7月6日生，汉族，居民身份证号码3207221970********，农民，住江苏省东海县桃林镇桃北村*组。上诉人陈新与张瑞龙、马新红农村房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院(2016)苏0722民初2773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年10月18日公开开庭审理了本案，上诉人陈新及其委托诉讼代理人何秀江，被上诉人张瑞龙、马新红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈新不服一审判决，向本院提起上诉称：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判10万元违约金给上诉人。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院没有判决被上诉人协助办理过户手续，是错误的。上诉人在一审期间向一审法院提出调取的申请，一审法院没有同意，违反程序。一审法院判决被上诉人支付上诉人违约金按年利率24%的30%是错误的。被上诉人张瑞龙、马新红答辩称：1、违约金过高，请求维持一审判决。2、一审判决之后我和陈新曾经在中介人办公室说过协助陈新办理过户手续。陈新向一审法院起诉请求：1、依法判令张瑞龙、马新红继续履行卖房合同，并支付违约金10万元，将房屋交付给陈新；2、判令张瑞龙、马新红立即协助陈新办理过户手续；3、张瑞龙、马新红承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实：2015年6月19日张瑞龙、马新红（甲方）与陈新（乙方）在桃林房地产中介（葛士连）的监证下签订了一份《房地产买卖契约》约定：由于甲方已收到乙方预付购房款定金人民币33.6万元，双方同意就下列房地产买卖事项订立本契约。一、甲方自愿将坐落在桃北村7组徐许路西张瑞龙土地证的房地产出售给乙方；二、上述房地产成交价格为人民币43.6万元，乙方于2015年8月31日前一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：2015年5月22日二次付给张瑞龙7.6万元，2015年6月19日付张瑞龙26万元，以上共付33.6万元，到期8月31日张瑞龙搬家后即付清余款10万元；三、双方同意于2015年8月31日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转让给乙方；四、甲方保证上述房地产权属清楚；五、违约责任：乙方中途毁约，乙方不得向甲方索还定金。甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款1‰的滞纳金。双方还约定了其他事项。2015年6月19日张瑞龙出具《收条》给陈新，收到陈新买房款33.6万元。2016年1月9日陈新与张瑞龙经商定达成《协议》，其内容为：张瑞龙在农历2016年2月2日搬家，保证按期搬出位于桃北村7组卖给陈新的房地产，如不按期搬出，同意支付违约金10万元整。2016年1月16日葛士连出具《保证》给陈新，其内容为：今有桃北村原张瑞龙房屋4间，今年农历3月份以43.6万元卖给桃北村陈新，原定农历8月搬家，由于工程未完，现双方商定在2016年农历2月2日搬完。如不搬我愿负完全责任。保证人：葛士连。2016年元月16日。张瑞龙、马新红在本案一审庭审结束后向一审法院提交了书面意见，其内容为：一、我和陈新的事情是这样的,双方有协议书约定于农历二月十日搬家，陈新付清所有余款，因天气等种种原因，经陈新默许推迟到农历二月十四日搬完，我把我的户口本、身份证、集体土地使用证全部交给中介所。二、农历二月十四日我已搬走，就留我母亲一人看门，以防意外。我又找陈新讲了几遍，说明我已搬走了，你把余额付清。后来我母亲和马新红多次去催要，但是陈新直到现在也没有付余款。是她违约在先。三、陈新和她母亲亲口和我妈讲可以多住一段时间，她们家暂时不动，况且我身体不适，在住院两次近二个月。家里盖房时欠工钱、材料等费用没有付清，每一天都有人来要钱，张瑞龙住院的钱都是借的，每月要付利息1500元。四、关于过户问题。张瑞龙是积极配合的，但陈新从来未找过张瑞龙。这点葛士连知道的。五、经桃林派出所调解室马彪调解，陈新在原购房价基础上追加8000元人民币给卖方张瑞龙，双方同意。六、陈新多次刁难张瑞龙，就房地产买卖协约签约两次，调解一次，张瑞龙是积极配合的。七、在民事诉状中陈新说我出尔反尔，态度极其恶劣，绝无此事。如我出尔反尔，那我的身份证、户口本和集体土地使用证怎会给她。在派出所调解后我和陈新从未见过面，从何态度极其恶劣之说。八、张瑞龙和陈新在派出所门口商量好搬家时付清余额。我母亲一张床一个被子随时可走，可陈新迟迟不理，也不提付清余额。九、要求陈新付清余额，我母亲及时搬出。以上种种事实为证，是她违约在先，何来违约金之说。违约金太高。一审法院认为：陈新与张瑞龙、马新红签订的房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，合同双方应当按照约定履行各自的义务。陈新与张瑞龙、马新红在《房地产买卖契约》中约定张瑞龙、马新红搬家交付房屋给陈新的期限是2015年8月31日，但双方在之后的《协议》中又明确约定张瑞龙、马新红搬家的期限为2016年农历2月2日（即2016年3月10日），同时原张瑞龙、马新红双方房地产买卖的中介人葛士连出具的《保证》也是张瑞龙、马新红于2016年农历2月2日搬家，但张瑞龙、马新红至今未搬出出卖给陈新的房屋，并将该房屋交付给陈新，张瑞龙、马新红也没有提供至今未将涉案出卖房屋交付给陈新具有正当理由的证据。据此，可以认定张瑞龙、马新红存在违约行为，应当付给陈新违约金，并将涉案房屋交付给陈新。对于违约金的数额。涉案双方在《协议》中约定张瑞龙、马新红不在农历2016年2月2日搬家，支付违约金10万元。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案陈新已经支付给张瑞龙、马新红购房款33.6万元，该款项显然要产生利息，所产生的利息可视为陈新因给付购房款的损失。根据相关规定，利息应当是以年利率24%为上限，依据上述规定违约金最多只能按照其损失的30%计算。因此，本案陈新主张的违约金10万元显然高于损失的30%，应参照前述利息计算为宜。因张瑞龙、马新红的违约行为具有连续状态，其违约金计算的期限应当自双方约定的最后搬家日期的次日即2016年3月11日起计算至张瑞龙、马新红搬出涉案房屋并将该房屋交付给陈新之日止。陈新在一审庭审中没有提供涉案房屋的房屋所有权证、土地使用权证，因此对其要求张瑞龙、马新红协助办理过户手续的请求，因依据不足，一审法院不予支持。对张瑞龙、马新红书面意见中要求陈新付清购房余款的意见，可以另行主张权利。张瑞龙、马新红无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担举证、质证不能的法律后果。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、张瑞龙、马新红应于判决发生法律效力之日起十日内将涉案房屋交付给陈新，并向陈新支付违约金（违约金按照33.6万元为基数自2016年3月11日起按年利率24%的30%计算至涉案房屋实际交付之日止）。二、驳回陈新的其他诉讼请求。一审案件受理费7840元减半收取3920元，由陈新负担980元，张瑞龙、马新红共同负担2940元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交新证据。上诉人陈新向本院提供：涉案房屋的集体土地使用证，证号：东集建（92）字第1611546号，证明：被上诉人有合法的土地使用证，从而证明一审法院没有调取该证明是违法的。被上诉人张瑞龙、马新红质证称：户口本、身份证现在还在上诉人那，为此我还补办一张身份证，对证据真实性无异议。本院对上诉人陈新提供证据的认证意见如下：因被上诉人对该证据的真实性予以认可，本院对该证据予以采信。本院多次组织双方当事人调解，但因双方差距较大，调解未果。本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。另查明，陈新与张瑞龙、马新红系同村村民。再查明，二审庭审期间，上诉人陈新将其诉求中“要求协助办理过户手续”明确为将涉案土地的集体土地使用权证办理过户手续。被上诉人张瑞龙、马新红同意协助上诉人陈新办理过户手续。本案在二审期间的争议焦点为：1、一审判决是否遗漏协助办理过户手续的诉求；2、违约金计算是否有误。本院认为，关于第一项争议焦点，本院经审查后认为，一审法院认为上诉人未能举证涉案房屋存在合法的产权证明，故而对于上诉人要求被上诉人协助办理过户手续的诉求没有支持，本院认为该认定并无不当。二审期间，上诉人陈新向本院提供了涉案房屋的集体土地使用证，被上诉人对该证件的真实性予以认可，亦同意协助其办理产权过户手续，本院认为，上诉人的该项上诉理由能够成立，本院依法予以支持。关于第二项争议焦点，本院经审查后认为，涉案双方虽约定违约方需支付守约方10万元违约金，但违约金不能超过损失的130%，一审期间，陈新未提供证据证明其损失情况，一审法院考虑其已付房款情况，认定违约金按年利率24%的30%计算，属于行使自由裁量权，一审法院据此酌定并无不当，本院对上诉人陈新认为违约金认定错误的上诉理由不予支持。关于被上诉人张瑞龙、马新红要求上诉人陈新支付剩余房款的问题，本院认为，被上诉人张瑞龙、马新红在一审期间并未提起反诉，可另案主张。综上，上诉人陈新的上诉请求及理由部分能够成立，由于出现新证据，一审判决认定事实错误，适用法律正确，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持江苏省东海县人民法院(2016)苏0722民初2773号民事判决第一、二项；二、判决张瑞龙、马新红于本判决生效后十日内协助陈新办理涉案房屋的集体土地使用权过户手续。一审案件受理费7840元减半收取3920元，由陈新负担980元，张瑞龙、马新红共同负担2940元。二审案件受理费7840元，由上诉人陈新负担3920元，由张瑞龙、马新红共同负担3920元。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨代理审判员  严伟晏代理审判员  吴雪莹二〇一六年十二月二十二日书 记 员  杨 慧法律条文附录一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。