浙江省永康市人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0784民初5638号原告徐光辉，男，1978年11月16日出生，汉族，住浙江省永康市。原告王春回，女，1978年3月29日出生，汉族，住浙江省永康市。委托代理人徐光辉（特别授权），系原告王春回之夫。被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司，住所地浙江省永康市经济开发区。法定代表人应建仁。委托代理人蒋晓航（特别授权），浙江门都律师事务所律师。本院于2016年7月19日立案受理原告徐光辉、王春回与被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司（以下简称“卓诚兆业公司”）商品房销售合同纠纷一案,依法由代理审判员吕学聪适用简易程序于2016年9月22日公开开庭进行审理。原告徐光辉，被告卓诚兆业公司的委托代理人蒋晓航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐光辉、王春回起诉称：两原告与被告于2013年4月23日签订商品房买卖合同，被告将位于金色港湾1幢1单元1202室、1203室出售给两原告，两原告按约将购房款1194874元交付给被告。双方在该合同中约定，如出卖人逾期交房，买受人可以要求合同继续履行，出卖人应自最后的交付期限的第二天起至实际交付日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方约定出卖人应在2013年12月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用，但出卖人直到2014年1月14日才将房屋交付给两原告。双方约定出卖人应在2014年6月30日前，将土地及房屋权属证书交付两原告，如逾期90日后，仍不能交付权属证书或登记证明，买受人在选择不退房的情况下，出卖人应自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款成分之一的违约金。但出卖人2014年10月17日才将房屋权属证书办出，2014年11月4日将土地权属证书办出。为维护两原告的合法权益，请求依法判令：1、由被告向两原告支付逾期交房违约金1792元；2、由被告向两原告支付逾期办理权属证书的违约金15294元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确：第一项诉讼请求违约金计算从2013年12月31日起算至2014年1月14日止，共15天；第二项诉讼请求逾期交付权属证书违约金从2014年7月1日开始每日按已付房款的万分之一计算至2014年11月4日向原告交付约定的土地、房屋权属证书止，计126天；原告徐光辉、王春回为证明其诉讼主张，向本院提供了下列证据：一、商品房买卖合同复印件二份，用以证明两原告向被告购买商品房及双方约定逾期交付土地、房权证书的违约责任的事实。二、预售发票复印件四份，用以证明原告已按约支付购房款、车位款的事实。三、土地使用权证及房屋所有权证复印件各二份，用以证明原告逾期办理权属证书的事实。四、业主房屋验收交接表原件一份，用以证明被告逾期交房的事实。被告卓诚兆业公司质证意见：对证据一、二、三、四的真实性没有异议，但对证据一认为根据双方合同第十六条约定被告承诺办理证书的性质是属于初始登记的证书而非原告理解的转移登记，被告不存在逾期办理权属证书的事实；对证据三，认为系转移登记的权属证书，与本案无关联性；对证据四，认为被告通知交房的时间是2014年1月14日，因二原告自身原因才延迟至2014年1月19日办理房屋交接手续。被告卓诚兆业公司答辩称：原告向被告购买房屋及约定的相关权利义务属实。被告虽未在合同约定的2013年12月30日前交房，本案中被告通知二原告的交房时间是2014年1月14日，二原告因自身原因延迟至2014年1月19日办理交接手续，根据合同首页特别条款及第十二条约定，逾期期限应计算至2014年1月14日。根据《民法通则》第135条、137条的规定，本案中，关于主张逾期交房违约金的诉讼时效起算点，不论从约定交房时间还是通知交房时间起算，均已超过二年的诉讼时效，且不存在中止、中断的原因事由，故原告主张逾期交房违约金已过诉讼时效。原告主张逾期交付权属证书的观点理由是对《商品房买卖合同》第十六条约定存在误读，理解错误，将初始登记混同于转移登记。“初始登记”是指开发企业办理楼盘确权登记，俗称“大确权”，即一个楼盘把总产权转移到开发商名下的步骤，初始登记证书指的是被告名下的证书，是属于设立登记，是物权转移的基础，是为具备给购房者办理个人房产证的资格和条件。就此，被告已于2014年6月16日，取得上述约定的本案所涉房产的《土地使用权证书》，至于房屋所有权初始登记，由于永康市房管会简化流程，无需被告办理初始登记，直接办理产权转移登记。至于交付问题，由于原告是委托被告办理转移登记，因此交付没有实际意义，无需履行形式上的交付手续，办理即完成约定义务。综上所述，被告不存在合同约定的逾期交付权属证书的违约行为，不应承担任何违约责任。原告要求被告支付逾期交房违约金和逾期交付权属证书违约金的诉请，缺乏事实和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。被告卓诚兆业公司为证明其抗辩主张，向本院提供了下列证据：1、中国邮政重要函件详情单、投递邮寄清单一份、金色港湾入住通知书各一份，用以证明2014年1月10日被告通过邮政特快专递通知原告于2014年1月14日收房的事实。2、金色港湾业主交房费用清单、业主房屋验收交接表、物品签收单各一份，用以证明原告于2014年1月19日到被告处接收了符合合同第十二条约定的房屋及原告委托被告办理转移登记手续的事实。3、房屋竣工验收备案表一份，用以证明涉案房屋符合合同第九条约定交付条件的事实。4、土地使用权初始登记证书复印件一份，用以证明原告所购买的房屋已于2014年6月16日已经办理了土地所有权初始登记，被告按约完成合同第十六条义务，不存在违约逾期办证的事实。原告徐光辉、王春回质证意见：对证据1、2、3、4的真实性均无异议，但对证据4认为，被告在2014年6月16日虽办理好土地初始登记，但原告方对此并不知情，应继续承担逾期办证的违约义务。对原、被告双方提供的证据，结合庭审调查，本院认证如下：被告对原告提供的证据的真实性均无异议，本院予以确认。证据三系原告名下房权证登记时间，非双方合同约定内容；对证据四因庭审中原告对被告通知其于2014年1月14日交房的事实陈述一致，故本院对该事实予以确认。原告徐光辉、王春回对被告提供的证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。对证据4，因实务中，房权证办理的相关部门，确实无需办理房权证的初始登记，故被告在2014年6月16日办理完成土地权属证书的初始登记后即完成了双方合同约定的办证义务。根据原、被告双方在庭审中的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定事实如下：2013年4月23日，徐光辉、王春回与卓诚兆业公司签订《商品房买卖合同》二份，约定卓诚兆业公司将其开发所有的金色港湾第1幢1单元1202号房、1203号房屋及-1层B区212号车位以预售方式出卖给徐光辉、王春回。双方在合同中约定上述两套房产房款、车位款共计1194874元，卓诚兆业公司需在2013年12月30日前将竣工验收合格，具备交房条件的房屋交付给徐光辉、王春回，逾期交房的按已付房价款日万分之一支付违约金。合同中卓诚兆业公司承诺在2014年6月30日前将土地、房屋权属证书交付给徐光辉、王春回，逾期交付权属证书的按已付房价款日万分之一支付违约金。合同签订后，徐光辉、王春回已按约足额向被告支付房款1194874元，卓诚兆业公司则于2014年1月10日通知徐光辉、王春回在2014年1月14日办理交房手续，在2014年6月16日完成了土地使用权证的初始登记，但因徐光辉、王春回委托卓诚兆业公司办理该商品房的转移登记，该初始登记权属证书卓诚兆业公司未有交付给徐光辉、王春回。本院认为，原、被告双方于2013年4月23日之间签订的二份《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未有违反法律法规的强制性规定，依法应受法律保护，双方均应按合同的约定全面履行各自合同义务。合同签订后，徐光辉、王春回已按约履行了付款义务，卓诚兆业公司亦在合同约定的办理期限内完成了房屋权属证书的初始登记，但被告卓诚兆业公司逾期至2014年1月10日通知徐光辉、王春回于2014年1月14日办理交房手续应，按约应承担相应的违约责任。但因徐光辉、王春回未在相应的诉讼时效期间向本院提起诉讼主张，且无证据证明存在诉讼时效中止、中断的原因事由，故对徐光辉、王春回的诉讼请求，本院不予支持。对卓诚兆业公司提出的抗辩意见中合理有据部分，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告徐光辉、王春回的诉讼请求。本案案件受理费114元(已减半收取)，由原告徐光辉、王春回负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。代理审判员  吕学聪二〇一六年十二月二十日代书 记员  林晓燕