江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏04民终3749号上诉人（原审第三人）：常州恒业无限极烟酒有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇府北路1号。法定代表人:魏月仙，该公司总经理。上诉人（原审第三人）：武进区湖塘月亮湾副食品商行，住所地常州市武进区湖塘镇府北路*号。经营者：魏月仙，女，1971年11月25日生，汉族，住常州市武进区湖塘镇东庄新村**幢*单元***室。被上诉人（原审原告）：常州市住房公积金管理中心武进分中心，住所地常州市武进区湖塘镇府北路*号。主要负责人：陈丽君，该分中心主任。委托诉讼代理人：吴涛，北京市惠诚（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆林，北京市惠诚（常州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：常州赛华汉诚电子有限公司，住所地常州市武进区礼嘉镇坂上坂新路8号。法定代表人：徐建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：张立新，江苏常立律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑婷，江苏常立律师事务所律师。原审第三人：江苏达云律师事务所，住所地常州市武进区湖塘镇府北路*号。主要负责人：朱强，该所主任。上诉人常州恒业无限极烟酒有限公司（以下简称恒业公司）、武进区湖塘月亮湾副食品商行（以下简称月亮湾商行）因与被上诉人常州市住房公积金管理中心武进分中心（以下简称公积金中心）、常州赛华汉诚电子有限公司（以下简称赛华公司）、原审第三人江苏达云律师事务所（以下简称达云所）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2016）苏0412民初4679号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒业公司、月亮湾商行上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：2012年2月，朱保亚与张赛玉签订收购协议，朱保亚以75万元收购了武进区湖塘赛华汉诚酒业商行（以下简称赛华商行）在涉案房屋的资产。朱保亚要求与公积金中心重新签订合同，而公积金中心、张赛玉均表示先采用转租的形式，等租赁期满后再签新协议。鉴于2012年2月转让的事实，张赛玉后来向公积金中心发函及签订变更租金变更协议的行为是无效的。作为实际承租人，应追加朱保亚为被告。公积金中心对朱保亚收购的事是知晓的，也曾承诺会续租4年。现公积金中心与赛华公司恶意串通，损害了第三人的利益。公积金中心辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。赛华公司辩称，转租得到了公积金中心的同意，故其公司不应承担责任。达云所述称，同意恒业公司、月亮湾商行的上诉意见。公积金中心向一审法院起诉请求：1.判令赛华公司将常州市武进区湖塘镇府北路1号房屋腾空并返还给其中心。2.判令赛华公司支付逾期腾空占有房屋使用费53333.33元（按照租赁合同约定的租金标准自2016年2月1日起暂计算至2016年5月31日，实际应计算至返还房屋之日止）3.判令赛华公司支付水费437.5元、电费5902.48元，合计6339.98元（均自2016年3月1日起暂计算至2016年6月6日止，实际应计算至返还房屋之日止）。4.诉讼费用由赛华公司承担。一审法院认定事实：2011年5月1日，公积金中心与赛华商行的经营者张赛玉签订1份《房屋租赁合同》，约定：公积金中心将位于常州市武进区湖塘镇府北路1号的3层计1000平方米的9间房屋出租给赛华商行使用，租赁期限5年（2011年5月1日起至2016年4月30日），年租金16万元，每年4月30日前一次付清。公积金中心在该合同注明“同意转租”，并加盖公章。2012年2月1日，公积金中心与赛华商行又签订1份《房屋租赁合同》，租赁期限4年（自2012年2月1日至2015年12月31日），年租金为15万元，每年6月30日前一次付清。2012年、2013年，赛华商行实际按年租金16万元缴纳，比约定多缴纳2万元。2012年3月1日，赛华商行与恒业公司签订1份《房屋转租合同》，将所承租的全部房屋转给该公司，租期4年（2012年3月1日至2015年12月31日），年租金15万元。公积金中心在转租合同中注明：①恒业烟酒公司不得擅自再转租，否则出租方有权收回。②在租赁期间，水、电、物业费按时按实结算。③出租期间所发生的一切矛盾，由转租方和次租方承担一切责任，与出租方无关。同日，为领取营业执照，月亮湾商行又与赛华商行签订1份《房屋转租合同》，合同条款与上述一致。公积金中心在该转租合同上注明“同意，仅限于领营业执照”。2013年8月16日，张赛玉分别向公积金中心发出《关于变更租赁合同主体的函》和《关于同意变更租赁合同主体的函》各1份，要求将承租人变更为赛华公司、赛华公司与赛华商行一致同意将承租人变更为赛华公司继续履行合同。同日，公积金中心在该函上注明“同意”，并加盖公章。2014年2月20日，公积金中心与赛华公司签订1份《租金变更协议》，约定自2014年2月1日起，年租金由150000元变更为160000元。赛华商行和赛华公司按年租金160000元标准支付至合同期满的2015年12月31日。2014年3月16日，魏月仙与唐景国、唐锦荣签订1份《承包经营合同》，约定将三楼足浴、棋牌及四楼楼梯间交给广西壮族自治区灌阳县唐景国、唐锦荣经营，承包期自2014年3月10日起至2017年3月10日止，年承包金60000元。2014年12月20日，魏月仙与第三人达云律所的负责人朱强签订《房屋租赁合同》1份，擅自将承租房屋的二楼300平方米转租给其开办律所，租赁期限5年（自2015年1月1日起至2019年12月31日止），年租金65000元。2015年11月27日，公积金中心委托律师函告赛华公司租赁期满不再出租，要求2016年1月15日前结清租金和相关费用，将房屋腾空返还。2016年4月27日，因赛华公司仍未将房屋腾空返还，公积金中心再次委托律师发函催促赛华公司在2016年5月15日前将房屋腾空返还，但赛华公司未能腾空返还并支付占有使用费。因该房屋由3个第三人占有使用，经多次协商未果，导致讼争。一审法院认为，依法成立并生效的合同对双方当事人均有法律约束力，违反合同约定拒不履行合同义务的，应当承担相应的民事责任。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。房屋租赁履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予以支持。涉案房屋租赁合同的租赁期限已经届满，公积金中心明确表示不再继续出租，赛华公司应当及时将承租房屋予以返还。第三人作为次承租人，实际占有使用房屋，负有协助赛华公司将所转出租房屋返还的义务。唐景国、唐锦荣仅经营承包人，而不是转租的承租人，返还房屋、支付占有使用费的义务仍应由发包人即第三人恒业公司、月亮湾商行承担。魏月仙代表恒业公司、月亮湾商行与达云所的负责人朱强签订的《房屋租赁合同》超出2015年12月31日的部分无效。涉案房屋虽然由第三人继续占用，因公积金中心无法确定各第三人分别应支付相应的租金、水电费数额，又未向第三人主张占有使用费和水电费，故应由赛华公司参照原合同约定的租金标准支付自2016年1月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费及实际发生的水电费。赛华公司已多支付的20000元可从中扣除。赛华公司支付该款后可分别向第三人主张。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、赛华公司于本判决生效之日起十日内将所承租的位于常州市武进区湖塘镇府北路1号的1000平方米的9间房屋返还给公积金中心;二、赛华公司于本判决生效之日起十日内支付公积金中心房屋占有使用费和实际上发生的水电费（按160000元/年的标准，自2016年1月1日起至房屋实际返还之日止计算，总额中应扣除20000元）;三、恒业公司、月亮湾商行和达云师事务所于本判决生效之日起十日内协助赛华公司将占有使用的房屋返还给公积金中心。案件受理费减半收取687元，由赛华公司负担。基于二审中各方当事人对原审判决确认的事实均未提出异议，本院依法对原审查明的事实予以确认。本院认为，2011年5月1日、2012年2月1日，张赛玉均是以赛华商行名义与公积金中心就涉案房屋签订了房屋租赁合同，即公积金中心最初的合同相对方是赛华商行。2013年8月16日，通过函件往来，张赛玉、赛华公司、公积金中心一致同意将承租人由赛华商行变更为赛华公司。至此，公积金中心的合同相对方也相应变更为赛华公司。租赁期满后，公积金中心自有权要求合同相对方赛华公司返还租赁物，并支付房屋的占有使用费等。恒业公司、月亮湾商行主张“朱保亚于2012年2月收购了赛华商行的所有资产，包括涉案房屋的使用权。涉案房屋的实际承租人也变更为朱保亚”。公积金中心否认知道收购事宜，恒业公司、月亮湾商行也未能提供任何证据证明公积金中心曾同意将合同相对人（××）变更为朱保亚。就公积金中心而言，合同相对方先是赛华商行。如作为个体工商户的赛华商行被注销，合同相对方依法也应变更为赛华商行的经营者张赛玉个人，或者通过各方协商另行确定，绝非朱保亚。恒业公司、月亮湾商行还主张“公积金中心曾同意到期后续租4年”。对此，公积金中心并不认可，恒业公司、月亮湾商行也未能就此进行举证，不予认定。综上所述，上诉人恒业公司、月亮湾商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1374元，由上诉人常州恒业无限极烟酒有限公司、武进区湖塘月亮湾副食品商行负担。本判决为终审判决。审 判 长  丁 飞代理审判员  刘岳庆代理审判员  张 玺二〇一六年十二月二十三日书 记 员  陆晨浩