苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初8496号原告叶刘喜，男，1975年7月21日生，汉族，住江苏省沭阳县，现住江苏省苏州市吴江区。委托代理人李伟伟，江苏震宇震律师事务所律师。委托代理人邱赢豪，江苏震宇震律师事务所律师。被告马建东，男，1967年1月30日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。被告马俊，男，1991年8月23日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。被告马建东、马俊的共同委托代理人余家义，江苏恒渊律师事务所律师。被告马建东、马俊的共同委托代理人杜尉，江苏恒渊律师事务所律师。被告苏州市吴江区松陵城乡一体化建设投资有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇流虹西路1080号。法定代表人吴昕，该公司总经理。委托代理人谢夫志，江苏剑桥人律师事务所律师。委托代理人汪双春，江苏剑桥人律师事务所律师。原告叶刘喜与被告马建东、马俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案受理，依法由审判员李文苑适用简易程序进行审理。后因本案案情复杂，本院依法追加苏州市吴江区松陵城乡一体化建设投资有限公司（以下简称松陵一体化公司）为本案共同被告，又因工作原因，本案由审判员王坚担任审判长，与人民陪审员徐火观、秦月琴组成合议庭，分别于2016年10月20日、2016年11月15日公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告叶刘喜及其委托代理人李伟伟、邱赢豪，被告马建东、马俊的共同委托代理人余家义，被告松陵一体化公司的委托代理人谢夫志到庭参加诉讼；第二次庭审中，原告叶刘喜及其委托代理人邱赢豪，被告马俊及被告马建东、马俊的共同委托代理人余家义，被告松陵一体化公司的委托代理人汪双春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年2月13日，原告与被告马建东签订了一份《房屋买卖协议》，约定被告马建东将位于吴江区松陵镇菀坪金菀花园4幢603室的房子及其附属车库卖给原告，合同价款共计38万元。因涉案房屋为拆迁安置房，故双方约定付款方式为原告拿到房屋后支付32万元，剩余款项在被告将房屋过户给原告后一次性支付。协议签订后，原告依约支付了32万元的购房款，被告交付了房屋，原告搬入了房屋对其进行了装修并实际居住至今。经查，拆迁房屋户主为被告马建东，户口登记表内人口为被告马建东和马俊。现涉案房屋已经具备办理产权证及过户条件，但被告马建东以要求增加房价为由拒不履行房屋买卖协议，被告马建东拖延办理过户手续，致使涉案房屋上登记在开发商吴江市横扇城乡一体化建设投资有限公司名下。经查，吴江市横扇城乡一体化建设投资有限公司与被告松陵一体化公司于2015年5月7日吸收合并，吴江市横扇城乡一体化建设投资有限公司注销，被告松陵一体化公司存续，原属于吴江市横扇城乡一体化建设投资有限公司的债权债务均由松陵一体化公司承继。因被告马建东、马俊的拒绝协助办理过户登记手续且试图寻找高价买家的行为严重损害了原告的合法权益，现原告诉至法院，要求：1、判令被告马建东、马俊立即在被告松陵一体化公司的协助下办理位于苏州市吴江区松陵镇菀坪社区同心西路33号金菀花园4幢603室的房产（包括车库）的房屋所有权证和土地使用权证至自己名下，相应税费由被告马建东、马俊自行承担；2、判令被告马建东、马俊在第一项诉讼请求所述的产证办理完成之日起十日内协助原告叶刘喜将位于苏州市吴江区松陵镇菀坪社区同心西路33号金菀花园4幢603室的房产（包括车库）的房屋所有权证和土地使用权证变更登记至原告叶刘喜名下，相应税费由原告叶刘喜自行承担；3、本案诉讼费由被告负担。被告马建东、马俊共同答辩称：一、自开始被告马建东、马俊就不情愿出售本案所涉房屋，而且出售该房屋也未经过房屋共有权人马俊的同意。事实上，因原告叶刘喜曾向被告马建东出借高利贷，被告马建东未偿还高利贷。在原告得知被告马建东原房屋面临拆迁的情况下，当着村主任的面强行拿走了被告马建东的拆迁补偿款40余万元，并逼迫被告马建东签订了本案房屋买卖协议，以卖房还债。故本案房屋买卖协议并非被告马建东的真实意思表示，属于无效合同或者可撤销的合同；二、被告马俊作为本案所涉的房屋的共有权人并未同意出售该房屋，事后也未追认。故本案所涉房屋买卖合同侵犯了被告马俊的合法权益，属于无效合同；三、本案的实质是以房抵债，而二被告不同意履行合同，本案所涉房屋买卖合同不应继续履行。综上，原告叶刘喜的诉请不能成立，请求法院驳回原告叶刘喜的诉讼请求。被告松陵一体化公司答辩称：一、被告松陵一体化公司既未与原告叶刘喜有合同法律关系，原告叶刘喜与被告被告马建东、马俊的房屋过户事宜也不涉及被告松陵一体化公司的协助义务，故被告松陵一体化公司不是本案适格的被告，原告叶刘喜将松陵一体化公司列为被告无法律依据；二、被告松陵一体化公司已经完成了涉诉房屋的初始登记，被告马建东可自行携带完备的资料办理所涉房屋的转移登记。原告叶刘喜如需被告马建东协助办理所涉房屋过户登记手续，也只有待该房屋登记到被告马建东名下后方可实现。在此过程中，被告松陵一体化公司无协助过户的权利，也无协助过户的义务。综上，请求法院驳回原告叶刘喜对被告松陵一体化公司的诉讼请求。经审理查明：1、马建东与刘春红与1991年11月4日登记结婚，于1998年5月5日经本院判决离婚。现马建东、马俊的户籍在苏州市吴江区松陵镇菀坪社区菀南村，户主为马建东，户内其他成员为儿子马俊。原户籍人员马高米死亡，原户籍人员苏爱娟、马建华、汪正英、马婷均已分出，另立户籍。2、2013年8月5日，叶刘喜作为购房人与马建东、马俊作为卖房人签订《房屋买卖合同协议》一份，约定：“现有菀南村十四组马建东，将安置房114平方卖给江苏沭阳县悦来乡叶刘喜，价格为2700元每平方，先首付定金人民币10万元整。至拿到安置房起，两年后拿房产证，两年过后马建东必须无条件的提供方便，帮叶刘喜把户过好，现房总价为人民币33万元，由司先军作为见证人。如中途有任何变故，由马建东承担，双方以此协议为凭，不得反悔，如有哪方悔约后果自负。押金2万元整，如悔约双倍返还，如叶刘喜反悔，押金2万元作为自动放弃，如叶刘喜想五年过户，押金自动返回对方，如到五年后过户，马建东还是必须配合把户过给叶刘喜。”马建东、马俊、叶刘喜、司先军均在协议上签字。3、2014年1月19日，苏州市吴江区松陵镇人民政府动迁办公室作为甲方（代理人为吴江城乡拆迁公司）与马建东作为乙方签订《拆迁补偿安置协议》一份，约定：“因城市规划建设需要，甲方因菀坪道路建设城乡一体化项目改造涉及菀南村地段住宅需拆迁，双方达成如下协议：一、房屋拆迁各类补偿，包括房屋区位补偿价、过渡费、补贴等共计252280元；二、根据拆迁政策，甲方对乙方做如下安置：产权安置，甲方同意乙方购买金菀花园4幢603室住宅一套，建筑面积112.12平方米，其中拆迁安置基准112.12平方米，单价960元，计107635.20元。另加汽车库24.69平方米，单价2000元，计49380元。其他费用有线电视1100元，防盗门800元，太阳能1000元，合计金额159915.20元。以上一套定销公寓房，乙方应付人民币159915.20元。根据以上各项，双方结算如下：产权调换，安置补偿互结差价，甲方总付乙方补偿费92364.80元。”4、马建东与叶刘喜于2014年2月13日签订《房屋买卖协议》一份，约定：“甲方现有一套房子，位于江苏苏州吴江区菀坪金菀花园4幢603室房子一套和24.6平米车库，甲方现将这套房子卖给乙方，房价和车库共计叁拾捌万元（￥380000元）在乙方拿到房子后付给甲方叁拾贰万元整（￥320000元），所剩余额在甲方把房子产权过户给乙方后乙方一次性付清给甲方，在过户期间甲方必须无条件提供过户手续。以上协议甲乙双方不得违约，如有一方违约，违约方要付给另一方违约金，违约金为壹佰贰拾万元整（￥1200000元）。”5、2014年3月5日，马建东向叶刘喜出具《收条》一份，载明：“今有马建东收到叶刘喜购买马建东安置房金菀花园4#603房款人民币叁拾贰万元整（320000元整）。”自2014年3月份起，叶刘喜在吴江区菀坪金菀花园4幢603室房屋内居住至今。6、坐落于苏州市吴江区松陵镇菀坪社区同心西路33号金菀花园4幢603室（建筑面积112.12平方米）现登记的所有权人为吴江市横扇城乡一体化建设投资有限公司。2015年5月7日，吴江市横扇城乡一体化建设投资有限公司与松陵一体化公司吸收合并，合并后的公司为松陵一体化公司，原吴江市横扇城乡一体化建设投资有限公司于同日注销登记。庭审中，经本院询问马俊本人，马俊陈述，2013年8月5日《房屋买卖合同协议》上的卖房处“马俊”的名字系其本人所签，但其当日是在一辆汽车上，有两个人将其父亲马建东夹在中间，其坐在副驾驶位置上，父亲马建东让其在协议上签字，其就签字了。事后其找到李翔向对方交涉，要求中止该协议，否则报案，对方答应该协议作废，其才未报案的。在审理过程中，本院至苏州市吴江区松陵镇菀坪社区菀南村调查，查明：在马建东的拆迁补偿款发放之前，马建东就向村上出具了委托书，委托村上将拆迁补偿款直接支付给与马建东有债权债务关系的债权人。但是，村上为了防止出现后遗症，就没有按照马建东的委托书实施，而是直接将拆迁补偿款发放给了马建东本人。2011年9月5日发放拆迁补偿款当天，马建东本人和其他债权人一起来的，马建东本人签字后，村上就将补偿款542013.58元都领给了马建东，而且村上也未见到马建东与其他债权人有什么争执或争吵。至于马建东是如何分配领到的补偿款的，村上并不清楚。至于马建东的儿子马俊对买卖房屋一事是否知情，村上并不清楚。以上事实，由当事人陈述、当事人的身份证复印件、营业执照复印件、组织机构代码证、工商资料登记信息、户口登记资料、结婚登记申请书、离婚判决书、《房屋买卖合同协议》、《房屋买卖协议》、《收据》、《拆迁补偿安置协议》、房屋权属登记查询结果证明、有线电视开通资料、本院询问笔录、委托书、菀南工业园开发区拆迁补偿领款表等证据及本案庭审笔录等予以证实。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对双方当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告叶刘喜与被告马建东、马俊之间的以买卖苏州市吴江区松陵镇菀坪社区同心西路33号金菀花园4幢603室房屋的合同依法成立，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律拘束力。因该房屋系拆迁补偿安置房屋，该房屋的拆迁补偿对象为被告马建东、马俊，故被告马建东、马俊作为该房产的共有权人有权处分该房产。其中，2013年8月5日叶刘喜作为购房人与马建东、马俊作为卖房人签订《房屋买卖合同协议》时，被告马建东、马俊均已在合同上签字，共同作出把将来的拆迁补偿安置房屋出售给原告叶刘喜的意思表示，二被告的该意思表示真实合法，该买卖合同合法有效，对双方均具有法律拘束力。被告马建东、马俊虽辩称出售该房产系受到原告叶刘喜及他人的胁迫，并非其真实意思表示，但并未提交相应证据予以证实，故对二被告的该点答辩意见，本院不予采纳。其次，被告马建东与原告叶刘喜于2014年2月13日签订的《房屋买卖协议》系被告马建东、马俊的拆迁安置房确定为金菀花园4幢603室之后再次成立的合同，该合同系原、被告双方对2013年8月5日房屋买卖合同的延续和补充，双方意思表示真实，合法有效，对双方同样具有法律拘束力。按照合同约定，原告叶刘喜已经将相应的购房款交付给被告马建东，被告马建东、马俊应当按照合同约定将该房屋交付原告叶刘喜，并将房屋所有权、占用范围内的土地使用权转移登记至原告叶刘喜名下。但被告马建东、马俊在2014年3月已经将该房产交付叶刘喜装修居住的情况下，至今迟迟未协助原告叶刘喜将该房产的所有权和占用范围内的土地使用权转移登记至原告叶刘喜名下，构成违约，依法应当承担继续履行协助转移登记的法律责任。因该房产的所有权和占用范围内的土地使用权目前仍登记在开发商原吴江市横扇城乡一体化建设投资有限公司名下，而原吴江市横扇城乡一体化建设投资有限公司已经与被告松陵一体化公司合并，相应的债权债务由被告松陵一体化公司承继，故被告马建东、马俊有义务须先将该房产的所有权、占用范围内的土地使用权转移登记至被告马建东、马俊名下，对此被告松陵一体化公司具有协助的转移登记的义务；之后被告马建东、马俊须再将该房产的所有权、占用范围内的土地使用权转移登记至原告叶刘喜名下。原告叶刘喜的诉请具有事实依据和法律依据，本院予以支持。被告马建东、马俊以及被告松陵一体化公司的答辩意见不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十条、第一百三十五条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告马建东、马俊应在判决生效之日起十日内将位于苏州市吴江区松陵镇菀坪社区同心西路33号金菀花园4幢603室及车库的所有权和土地使用权转移登记至被告马建东、马俊名下，被告苏州市吴江区松陵城乡一体化建设投资有限公司予以协助，相应税费由被告马建东、马俊自行承担；二、被告马建东、马俊应在本判决上述第一项转移登记事项完成之日起十日内协助原告叶刘喜将位于苏州市吴江区松陵镇菀坪社区同心西路33号金菀花园4幢603室及车库的所有权和土地使用权转移登记至原告叶刘喜名下，相应税费由原告叶刘喜自行承担。案件受理费7000元、保全费2420元，合计9420元，由被告马建东、马俊负担，并于判决生效后十日内直接给付原告叶刘喜，原告叶刘喜已经预缴的案件受理费本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预缴上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已预缴上诉费的凭证提交本院。审 判 长  王 坚人民陪审员  徐火观人民陪审员  秦月琴二〇一六年十二月二十七日书 记 员  沈知勤书 记 员  朱 洁