湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0703民初312号原告：马某某。被告：��北某某置业有限公司。第三人：中国某某银行股份有限公司鄂州某某支行。本院于2016年6月1日受理原告马某某(以下简称原告)诉被告湖北某某置业有限公司(以下简称被告)、第三人中国某某银行股份有限公司鄂州某某支行(以下简称第三人)商品房预售合同纠纷一案，依法由审判员谢泉章适用简易程序于2016年7月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘子健、被告法定代表人张某某、第三人的委托代理人张蕾到庭参加诉讼。原、被告于2016年7月25日申请庭外和解。因被告未按和解意见履行，原告于2016年11月2日申请本院依法判决。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2013年2月26日签订了商品房买卖合同（合同编号：0136，备案号：1306442），购买了被告开发的鑫瑞名居2幢1单元1203号商品房，后原告向被告交付了首付款，同时经由被告与本案第三人签订了商品房担保贷款合同，一直按时付息还贷至今。原告如此守约，反观被告自从2013年8月交房至今，就未按照约定为原告办理相关产权证，且一直以各种理由搪塞，并声称已经多次按照正常程序提交了相应材料葛店房管局，办不下来证，他们也没有办法。最后原告在得到中央巡视组的帮助下在2015年7月19日与被告在鄂州市某某房管局补签了一份协议，该协议载明，被告最迟在2016年元旦前为原告办理房产证等权属证书。请求判令：1、判令解除原、被告间的商品买卖合同；2、判令解除原告与第三人间签订的商品房担保贷款合同；3、判令被告返还原告已经支付的购房首付款59,099元以及燃气开通费2,480元和手续费660元；4、判令被告赔付原告与第三人因贷款所产生的全部贷款本金88,000元与暂时计算到本年5月的��贷利息16,000元(但后期继续计算至判决时止)；5、判令被告赔付违约金46,480元；（计算方法：总房款147,099×工行目前逾期贷款利息7.9﹪×4年,但后期继续计算至判决时止）。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、原告的身份证，拟证明原告身份主体适格。证据二、被告以及第三人身份情况，拟证明被告以及第三人身份适格。证据三、商品房买卖合同，拟证明原告与被告之间的商品房买卖合同关系真实有效。证据四、商品房买卖补充协议，拟证明被告违约的事实。证据五、还款记录明细，拟证明原告与第三人之间签订有贷款合同且一直如约偿还贷款及利息。证据六、首付款���票，拟证明原告支付首付款59,099元的事实。证据七、开通天然气费用、手续费票据，证明原告支付2,480元天然气开通费及办理按揭贷手续费的事实。被告湖北某某置业有限公司辩称：希望继续履行合同。如果原告要求解除，我公司也同意解除合同，但我公司现在资金流转困难，希望调解处理。被告在本院指定的举证期限内未提交证据材料。第三人述称：希望法院依法处理，充分保障我方的合法权益。第三人在本院指定的举证期限内未提交证据材料。庭审质证中,被告、第三人对原告提交的证据一至证据七均无异议，对上述无异议的证据，本院予以采信。经庭审质证,查明如下事实：原告与被告于2013年2月26日签订了合同编号为0136、备案号为1306442的《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于葛店邓平村的鑫瑞名居第2幢1单元1203号房屋，建筑面积为54.18平方米，总价款147，099元；原告应于2013年2月26日前付房款59,099元，余款88,000元办理银行按揭手续；被告应当在2013年8月31日前向原告交付经验收合格的商品房。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人己付房价款退还给买受人，并按己付房价款1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按己付房价款的1%向买受人支付违约金。3、给予30日的宽限期，如出卖人仍不能办理登记备案的按前项处理。原告于2013年2月26日向被告支付首期购房款59,099元。被告分别于2013年3月21日、2014年1月12日收取原告贷款手续费、天然气开通费660元、2,480元。2013年4月20日，原告与第三人签订编号为A:开发区支行[2013]年381号《个人购房借款/担保合同》，合同约定：原告向第三人借款人民币88,000元，用于购买被告鑫瑞名居第2幢1单元1203号房屋，第三人将贷款88，000元一次性足额划入被告的账户，由原告按月偿还借款本息；原告以其购买的上述房产为贷款提供抵押担保，被告为上述贷款提供连带责任担保。上述贷款第三人于2013年4月24日按合同约定划入被告的账户。原告自2013年5月24日至2016年11月24日分43次支付第三人本金14,478.15元、利��17，655.09元,共计偿还第三人贷款本息32,133.24元；截至2016年11月24日，原告尚欠第三人贷款余额为73,521.85元。原告已实际为购房支出总款项为91232.24元(首付被告购房款59,099元+支付第三人的贷款本息32,133.24元)按商品买卖合同约定，被告应于2013年11月31日为原告办理办理房地产权属证书。2015年7月19日,原告与被告在鄂州市某某某某某房管局补签了《商品买卖合同补充协议》，该协议约定:被告如在2015年9月30日前不能为原告办理房地产权属证书,被告同意减免原告自2015年5月1日-2016年4月30日的物业管理费;被告如在2016年12月31日前不能为原告办理房地产权属证书,被告同意从2016年1月1日起(到能办理房地产权属证止)按原告购房总价的日万分之二赔偿损失或无条件退房(业主在办理了撤销备案后出卖人在一个月内全额退款)。被告至今未为原告办理房屋产权和土地权属证书。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《商品买卖合同补充协议》及原告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》，是双方当事人真实意思表示，合法、有效,对当事人具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”的规定，被告未按合同约定的时间履行为原告办理房屋产权及土地权属证书���义务，致使原告不能实现合同目的。故原告请求人民法院依法解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，“因商品房买卖合同确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保合同的，应予支持”的规定，原告请求解除与第三人间签订的商品房担保贷款合同诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，本案所涉《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》解除后，被告应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还第三人和原告。故原告要求被告向其返还己付购房款和己偿还的贷款本金及利息，以及第三人要求被告返还剩余贷款本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。第三人收到全部购房贷款余额后，应当依法办理解除原告抵押物抵押手续，原、被告应当予以配合协助办理。原告请求返还开通天然气费2,480元，亦应予以支持。因按揭贷款手续费，双方未作具体约定，原告要求返还揭贷款手续费的请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，合同解除后，被告除承担返购房款责任外，还应承担违约责任。本案中，原、被告间签订《商品买卖合同补充协议》，对原商品买卖合同中关于办理房地产权属证书事项作出新的约定，应视为对原合同补充，与原合同具有同等法律效力。被告未按该约定履行义务，应承担违约责任；双方当事人约定了违约金计算方法，应尊重双方当事人的意思。故原告请求按总房款×某某银行目前逾期贷款利息7.9﹪计算违约金的讼诉请求，本院不予支持；违约金应按双方约定的购房总价的日万分之二计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一���四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告马某某与被告湖北某某置业有限公司签订的合同编号为0136、备案号为1306442的《商品房买卖合同》;二、解除原告马某某与第三人中国某某银行股份有限公司鄂州某某支行签订的《个人购房借款/担保合同》；三、被告湖北某某置业有限公司返还原告马某某实际购房支出总款91,232.24元、天然气开通费2,480元;四、被告湖北某某置业有限公司向原告马某某支付违约金10，209（购房总价147，099元×日万分之二，自2016年1月1日起计算至2016年12月13日止）；上述应付款项共计103,921.24元，于本判决生效之日起三日内履行，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。五、被告湖北某某置业有限公司于本判决生效之日起三日内向第三人中国某某银行股份有限公司鄂州某某支行返还贷款余额73,521.85元(后期利息自2016年12月13日计算至付清之日止,金额以银行结算单为准);六、驳回原告马某某的其他诉讼请求。本案受理费减半收取为2，240元,由被告湖北某某置业有限公司负担1,098元,由原告马某某负1,142担元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院，上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省鄂州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行鄂州市分行鄂城支行，帐号：17-591×××761。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员  谢泉章二〇一六年十二月十三日书记员  夏 维