湖北省孝感市孝南区人民法院行 政 裁 定 书(2016)鄂0902行初24号原告：张兆平，男，1962年4月12日出生，汉族，现住孝感市孝南区。委托诉讼代理人：沈胜堂，孝感市孝南区天平法律律师事务所法律工作者。代理权限：代为参加诉讼，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代收法律文书。被告：孝感市国土资源局。住所地：孝感市文化东路**号。法定代表人：黄火廷，男，该局局长。委托诉讼代理人：李建涛，孝感市不动产登记中心干部。委托权限：一般代理。委托诉讼代理人：杨敏，女，湖北炽升律师事务所律师。代理权限：一般代理。第三人：中盐宏博（集团）有限公司。住所地：云梦县南环路***号。法定代表人：宋冰水，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈火旺，该公司企业管理部部长兼法律顾问。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，提起反诉，进行和解，调查收集证据，参加全部诉讼活动，代为签收法律文书。原告张兆平不服被告孝感市国土资源局2004年9月1日对第三人中盐宏博（集团）有限公司颁发房权证孝房字第××号房屋所有权证，于2016年7月27日向本院提起行政诉讼。本院于2016年7月27日立案后，于2016年8月2日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2016年12月5日公开开庭审理了本案。原告张兆平及其委托诉讼代理人沈胜堂，被告委托诉讼代理人李建涛，杨敏，第三人委托诉讼代理人陈火旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张兆平诉称，在２００１年左右，孝感市晨隆房地产开发有限责任公司开发位于孝感市城西小学对面的七层商住楼，将该房产的建筑施工发包给自然人邹金海施工承建。２００２年1月２８日，邹金海将该工程的全部的铝合金门窗的安装项目分包给原告承建，并约定将该工程中的部分房产出售给原告，以原告的施工款抵偿该房款。为此，原告同邹金海于２００２年1月２８日签订了《铝合金安装合同》，对原告同邹金海之间的权利义务给予了约定。以上合同签订后，原告即开始依约施工。２００３年４月２９日，经原告同邹金海结算，原告在该项工程上的施工款项共计８６２７１元。孝感市晨隆房地产开发有限责任公司的法定代表人何立君，以其法定代表人的身份，代表该公司在结算书上以担保人的身份签字。而早在原告为该工程施工前，作为该房产的开发商和有权处分人，孝感市晨隆房地产开发有限责任公司以其法定代表人何立君就已经同意原告同邹金海之间的“以房产抵偿施工款”的约定，并在２００１年１１月１７日，就已经向原告开具该公司的预售购房资金票据（实际为预估的施工款），该票据上注明的购房资金为５７５６８．６０元，购房面积为１０８．６２平方米，单价为５３０元／平方米。原告同孝感市晨隆房地产开发有限责任公司的以上约定得到完全确认。２００２年８月１７日，孝感市晨隆房地产开发有限责任公司出具收款收据，该收据上载明的购房资金为７７６７７元，并注明为“抵付邹金海工程款（铝合金）”，收据上由该公司签章，由其法定代表人何立君签字。该收据上载明的用于抵偿的房产位于该建筑物的“中单元三层左门”。２００２年８月１８日，原告同孝感市晨隆房地产开发有限责任公司补签《商品房销售合同书》，约定为：该房产位于孝感市城西二路，坐北朝南，中单元，三层左门。商品房建筑面积为１２３．４７平方米，实际面积以权威部门裁定为准。按照建筑面积６１０元／平方米计算，共计价款为７５３１６．７元，以原告的施工价款抵付该购房价款，实际结算按照“多退少补”的方式予以处理。在签订以上《商品房销售合同书》后当月，孝感市晨隆房地产开发有限责任公司即将该房产交付给原告，原告入住该房产至今。２０１５年９月份，第三人向孝南区人民法院提起民事诉讼，该第三人诉称该房产为其所有，要求原告腾退出该房产（详见《民事起诉状》）。原告为此吃惊不已：该房产为原告合法取得并已居住达十余年，怎么变成了第三人的？经开庭审理该案件，原告方才知道，在２００４年９月１日，孝感市住房保障和房屋管理局违法为第三人办理了前列房产证。原孝感市住房保障和房屋管理局的房产登记的职权已经全部移交给了被告，被告为本案适格的诉讼主体。原告认为，被告为第三人办理房产证的具体行政行为中，存在第三人瞒报虚报、被告审查不严、用于办理登记的材料不真实、不客观、用于登记的材料不足等等诸多违法之处。该具体行政行为严重违法，且严重侵犯了原告合法权益，应当予以撤销。原告提供的证据有：证据一、原告的身份证，证明原告的诉讼主体资格。证据二、民事起诉状，证明第三人中盐宏博公司于2015年9月将原告诉至法院。至此，原告方才知道由原告购买的房产被被告违法登记到了第三人中盐宏博公司名下。因此，原告的起诉没有超过法定时效。证据三、《铝合金安装合同》。证明1、2002年元月28日，以自然人邹金海作为甲方，以原告作为乙方，双方签订了《铝合金安装合同》。2、证明本案所涉房产属于原告支付了对价获取的，原告房产的来源清晰合法。3、证明该本案所涉房产在2002年尚没有完工，被告及第三人中盐宏博公司诉称该房产在1997的即已将房屋产权证同该客观事实相违背，被告将该房产登记到第三人宏博公司名下违法，将其登记到孝南区乡镇供销公司名下同样违法。证据四、建筑款对账单。证明2003年4月2日，由邹金海、原告、孝感市晨隆房地产开发有限责任公司的法定代表人何立君对原告以上的施工款当面对帐，确认原告的施工款为86271元，并由何立君以孝感市晨隆房地产开发有限责任公司的名义，作为该施工款的担保人在该对帐单上签字认可。证据五收款收据。证明早在2001年11月17日，为了购买以上涉案房产，原告就已经向作为房产开发商的孝感市晨隆房地产开发有限责任公司预付购房款57658.60元。原告对于该房产的权利主张有客观合法的依据。2002年8月17日收据购房款77677元。证据六、《商品房销售合同书》。证明：2002年8月18日，以孝感市晨隆房地产开发有限责任公司作为房屋销售方，以原告作为房产购买方，由原告购买了本案涉案房产，双方就相关的权利和义务予以了约定，并约定以多退少补的方式，以原告以上所涉的施工款抵作购房款。原告主张房产权利的来源合法有效。证据七、居住证明、照片一张。2003年至2006年交纳水费清单。证明原告早在2002年就已经入住诉争房产，对该房产予以了装修。原告早已经对该房产实际行使了权利。被告孝感市国土资源局辩称，本案诉状所列被告主体错误。本案所列被告为孝感市国土资源管理局，而答辩人名称为孝感市资源局，故请求被答辩人予以明确，如坚持诉状中所称的被告，则请求人民法院驳回起诉。本案已过诉讼时效。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条的规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。被答辩人诉状称其2002年入住涉案房屋，而2004年8月，因第三人申请办理房屋所有权证，答辩人依法、依职权到涉案房屋及房屋周围核实相关情况，故被答辩人于2008年8月即应当知道第三人申请办理房屋所有权证及答辩人颁发涉案房屋所有权证的相关事实。另，第三人于2015年9月提起房屋腾退的民事诉讼，被答辩人称此时才知，而按该事件至今亦早已超过六个月的时间。因此，答辩人认为被答辩人明显超过了法定的起诉期限，时效已过。本案登记发证的行政行为符合法律规定。第三人申请房屋所有权过户登记时，提供完备的手续，证件齐全，权属清楚，答辩人（原房屋登记机构）依法行使相应的行政管理职能，尽到了合理的审查义务，并为其颁发房屋所有权证，完全符合法律规定。答辩人的程序合法。第三人的向答辩人（原房屋登记机构）申请房屋过户登记时，答辩人（原房屋登记机构）均严格依法定的程序及相应的工作流程进行，其程序合法。答辩人不存在颁证错误。第三人提供的材料均经被告依法核对原件并留存相应的复印件，材料并不存在虚假、伪造的情况，被告不存在颁证错误。原告与案外人因涉及房屋产生的纠纷，属民事纠纷，不应由行政机关进行审查，也不应在本案行政诉讼过程中审查。综上所述，请求人民法院驳回起诉或依法查明本案的全部事实，并依法驳回原告的诉讼请求。被告孝感市国土资源局向本院提交了以下证据：证据一，孝感市中级人民法院（97）孝执字第77号民事裁定书。证明1997年10月8日经孝感市中级人民法院（97）孝执字第77号民事裁定书确认涉案房屋的权属归孝南区乡镇供销公司的事实。证据二，孝感市中级人民法院（97）孝执字第77号-2民事裁定书、协助执行通知书。证明（1）1997年10月8日经孝感市中级人民法院（97）孝执字第77号-2民事裁定书确认涉案房屋依法作价抵给债权人中国银行孝南支行的事实；（2）1997年10月8日孝感市中级人民法院向被告发出协助执行通知书，要求被告办理涉案房屋在内的房屋所有权证给债权人中国银行孝南支行的事实。证据三，孝感市中级人民法院（97）孝执字第77号-3号民事裁定书、协助执行通知书。证明（1）1997年10月10日，经孝感市中级人民法院（97）孝执字第77号-3号裁定书裁定将涉案房屋依法过户给债权人中国银行孝南支行的事实；（2）1997年10月10日，孝感市中级人民法院向被告发出协助执行通知书，要求被告办理涉案房屋在内的房屋所有权证给债权人中国银行孝南支行的事实。证据四、孝感市孝南区人民法院（1997）孝南经破字第05号民事裁定书，证明1997年10月30日，孝感市孝南区人民法院（1997）孝南经破字第50号民事裁定书，裁定宣告孝南区乡镇供销公司破产还债的事实。证据五，中国银行孝南支行申请办理房屋所有权证的申请、买卖契纸、测量图、审批情况。证明（1）中国银行孝南支行申请办理原房屋所有权证的事实；（2）被告依法院裁定及协助执行通知书同意办理过户手续的事实；（3）被告程序合法。证据六，房屋所有权证存根（1997年10月13日）。证明（1）原房屋所有权证登记情况；（2）被告程序合法。证据七，注销的原孝南区乡镇企业供销公司房屋所有权证。证明被告程序合法；证据八，房地产管理局窗口承诺件通知书。证明被告程序合法；证据九，申请报告。证明（1）2004年3月25日，中国银行孝南区支行、孝南区乡镇企业局、孝感市建筑安装公司共同申请办理涉房屋等分户手续的事实；（2）被告同意办理分户手续的事实。证据十，房屋户（室）面积对照表。证明涉案房屋的分户情况。证据十一，房地产买卖申请审批书、契纸、孝感市房屋所有权登记申请审批表。证明（1）第三人依法申请办理涉案房屋所有权证的事实；（2）被告经依法调查，查实情况与实际相符，且材料齐全，被告按法律规定批准办理过户手续的事实；（3）被告程序合法。证据十二，房屋测绘图。证明（1）涉案房屋的测绘情况；（2）被告程序合法。证据十三，商品房销售合同书。证明2002年8月8日，孝感市建筑安装公司与第三人签订的商品房销售合同书，将涉案房屋卖给第三人的事实。证据十四，完税凭证。证明（1）涉案房屋申请过户时依法缴纳税款的事实；（2）被告程序合法。证据十五，企业营业执照、组织机构代码证。证明（1）涉案房屋买卖双方的身份情况；（2）被告程序合法。证据十六，查档证明。证明（1）2004年8月27日查档证明，被告依法核实涉案房屋在买卖之前的产权登记情况。（2）被告程序合法。证据十七，原房屋所有权证、原国有土地使用权证。证明（1）1997年10月13日，证号为变G0001606，所有权人为中国银行孝南支行的原房屋所有权证；（2）2003年11月4日，证号为孝城国用（2003）第10609007号，土地使用权人为孝感市建筑安装公司的原国有土地使用权证；（3）被告程序合法。证据十八，不动产权利及其他事项登记信息。证明涉案房屋经登记发证给第三人的情况及相关记载。第三人中盐宏博（集团）有限公司述称，作为第三人参加诉讼，所持有的房屋有房产证应是依法取得合法拥有的。由合议庭作个公正的判决。经庭审质证，原告对被告提交的证据提出以下质证意见：对证据一、证据二、证据三，①该证据形成的时间为1997年10月8日，涉案房产的施工时间为2000年左右，涉案房产的房屋产权证的办理或者登记时间不可能早于2000年。在1997年10月8日，本案所涉房产不可能有房产证。②如果该房产在1997年10月8日或者早于该改时间，只能够是房屋没有拆除重建之前的老房产证，同本案房产不是同一房产。③被告在没有为本案涉案房产办理新房产证（应当注销老房产证）的情况下，直接将该房产登记到中国银行孝南支行名下，办证程序严重违法。④不能够证明（97）孝执字第77号民事裁定书所涉房产就是本案所涉房产，被告凭借该民事裁定书将属于原告购买的房产登记到中国银行孝南支行公司名下，严重违法，侵害了原告合法权益。⑤不能够证明被告行政行为的合法性，相反能够证明被告行政行为违法。对证据四，①该民事裁定书裁定孝感市乡镇购销公司的破产时间为1997年10月30日，同时确定孝感市乡镇供销公司的破产还债的时间也为1997年10月30日，而根据被告提供的证六（即房屋所有权证存根），早在1997年10月13日，本案涉案房产就已经被登记到中国银行孝南支行名下，被告的办证时间明显早于孝感市乡镇购销公司的破产还债时间，程序严重违法。②不能够证明被告行政行为合法，相反能够证明被告的行政行为违法。对证据五，①该证据显示，涉案房产被登记到中国银行孝南支行名下的时间为1997年10月10日，而被告提供的证六，显示该房产登记到中国银行孝南支行名下的时间却为1997年10月13日，二者时间上明显不一致，被告登记办证程序严重违法。②该证据没有依照该申请表格的规定，陈述该房屋的“房权历史沿革”。③依照该证据显示，中国银行孝南支行应当提供《施工合同条款》和《笔录》，被告在将该房产登记到中国银行名下时，负有对《施工合同条款》和《笔录》审查并将其载入房产登记档案的义务。被告没有履行该法定义务，行政行为严重违法。④被告提供的审批表没有依照规定标注该房产的土地使用情况，土地使用权用权人情况不明，在此情况下，被告将该房产登记到中国银行孝南支行名下，行政行为严重违法，且违反了其法定的登记审查义务。⑤被告提供的审批表没有居委会负责人的签字，登记行为严重违法。⑥审批表格中在“主管部门意见”中的签字人为“何立君”，何立君为孝感市晨隆房地产开发有限责任公司的法定代表人，那么，原告从孝感市晨隆房地产开发有限公司购买房产的行为就是合法的，原告在该房产上的权利就是合法的，应当得到保护。如果该质证意见不成立，则何立君以主管部门负责人的身份在该审批表上签字则是违法的，被告的登记行为也是严重违法的。⑦《买卖契纸》上，没有所谓的原房主孝感市乡镇供销公司的签章，而是“何立君”的签章，证明何立君是有权代表晨隆公司处分该房产的，那么，原告从晨隆房地产公司购买房产的行为就是合法的，原告在该房产上的权利应当得到保护。证据六、真实性不予确认。对证据七,①真实性不予确认；②不能够证明被告的行政行为合法，相反证明被告的行政行为违法。对证据八，同被告的登记行为没有关联性，因为该证据中没有中国银行孝南支行和中盐宏博公司，被告以该窗口承诺书作为登记依据之一，是错误且违法的。对证据九，①该《申请报告》上面的签字违法，违反了关于房产登记的法律规定。被告以该《申请报告》作为登记依据之一，登记行为违法。②依据该《申请报告》，该房产所谓的房屋所有权人和土地使用权人不是同一人，依法不能够办理房屋过户登记。被告办理该房产过程登记的行为严重违法。③该《申请报告》已经明确表明中国银行孝南支行行为违法的行为进行房屋买卖，被告对该违法行为明知，却违法将该房屋过户登记，行为严重违法。④该《申请报告》中的一方的签章为孝南区乡镇企业局，该局既不是孝感市乡镇供销公司，也不是孝感市晨隆房地产公司，也不是何立军（签名签字是何立军签的），证明被告的登记办证程序、实体处理存在严重违法。⑤不能够证明被告的行政行为合法，相反证明其行政行为违法。对证据十，没有登记的户主的签字，对其真实性不予认可。对证据十一、证据十三，①该证据中，以孝感市建筑安装公司同中盐宏博公司签订的《商品房销售合同书》替代房屋转让协议，明显违法，因为孝感市建筑安装公司对涉案房产没有处分权，该行为公然造假。被告明知该情况违法，依然登记过户，行政行为严重违法。②审批表格中，缺少“审核人”签字，程序违法。③《转让契纸》中的交易双方同《商品房销售合同书》中的交易双方自相矛盾，严重违法。④《登记审批表》中缺少审批人签字，行为违法。对证据十二，房屋测绘图不真实，不能够证明被告的行政行为合法，相反证明其行政行为违法。对证据十四，该证据显示，第三人中盐宏博公司缴纳房产过户税费的时间为2007年1月16日，而被告为第三人中盐宏博公司办理该房产的所有权证的时间为2004年9月1日，且不论被告的其他行为是否违法，在中盐宏博公司没有缴纳房产过户税费的情况下即为第三人中盐宏博公司办理了过户登记，行为严重违法。对证据十五，孝感市建筑安装公司不是涉案房屋的所有权人，以该证据作为被告为第三人中盐宏博公司房屋过户登记的资料，被告行为严重违法。对证据十六证、证据十七、证据十八，因为房产证在办理到中国银行孝南支行名下时就已经违法，故该查档证明不具有证明效力。被告对原告提交的证据提出以下质证意见：对证据一真实性无异议，对关联性、证明目的有异议，并不能证明其是适格。对证据二，被告认为原告应于2004年8月就知道颁证的事实。对证据三真实性、关联性、合法性均持异议，被告认为不是真实的。落款甲方、乙方是个人，关联性持异议。对证据四真实性、关联性、合法性均有异议，不能证明本案相关。对证五有异议，收据上没有任何公章。2002年8月无法核实。两份差异比较大，被告认为不属实。对证据六真实性存在异议，没有出示甲方质资，所说房地产开发公司不具有房产处分权，有合同也是无效的。对证据七无法核实真实性，没有写清楚具体地址，对关联性存在异议。对用水明细关联性有异议，达不到证明目的。照片对真实性、合法性、关联性均有异议，不能达到证明目的。经审理查明，位于孝感市城西一路（现城西二路）字第G0001606号房产是孝南区乡镇企业供销公司职工集资，在孝感市孝南区乡镇企业局所属孝感市建筑安装公司【孝城国用（2003）第10609007号】土地上承建的，因孝南区乡镇企业供销公司欠中国银行孝感市孝南区支行贷款逾期未还，中国银行孝感市孝南区支行向孝感市中级人民法院提起民事诉讼。1997年10月8日经孝感市中级人民法院（97）孝执字第77号民事裁定书确认涉案房屋的权属归孝南区乡镇供销公司所有。1997年10月8日孝感市中级人民法院作出（97）孝执字第77号-2民事裁定书，裁定将涉案房屋依法作价抵给债权人中国银行孝南支行，并同时送达协助执行通知书，要求被告协助办理涉案房屋在内的房屋所有权证给债权人中国银行孝南支行。1997年10月10日，孝感市中级人民法院作出（97）孝执字第77号-3号裁定书，裁定将涉案房屋依法过户给债权人中国银行孝南支行，并同时向被告发出协助执行通知书，要求被告协助办理涉案房屋在内的房屋所有权证给债权人中国银行孝南支行。1997年10月10日被告注销原孝南区乡镇企业供销公司G0001606号房屋所有权证。中国银行孝南支行申请办理房屋所有权证的申请、买卖契纸、测量图、审批情况，并于1997年10月13日领取“变G0001606”房屋所有权证。1997年10月30日，孝感市孝南区人民法院（1997）孝南经破字第50号民事裁定书，裁定宣告孝南区乡镇供销公司破产还债。2002年8月8日第三人中盐宏博（集团）有限公司与湖北省孝感市建筑安装公司签订商品房销售合同，购买位于城西二路座南朝北中单元东三层房屋。2004年8月24日第三人中盐宏博（集团）有限公司与中国银行孝南支行签订孝感市房地产转让契纸，将城西二路宏兴公寓中单元303号房屋转让给第三人管业。2004年8月31日第三人中盐宏博（集团）有限公司申请房屋所有权登记并领取了第00046709号房屋所有权证。另查明，2002年8月8日原告张兆平与孝感市晨隆房地产开发有限公司签订商品房销售合同，购买位于城西二路座南朝北中单元东三层左门的房屋。2002年8月17日孝感市晨隆房地产开发有限公司出具收款收据，收到原告张兆平购房款77677元，系抵扣邹金海铝合金工程款。2002年原告张兆平入住该房屋至今。原告张兆平没有办理该房屋所有权证。2015年8月4日第三人中盐宏博（集团）有限公司向孝南区人民法院提起民事诉讼，要求张兆平搬出非法占用的孝感市孝南区书院街城西二路宏兴公寓中单元303号房屋。经开庭审理张兆平才知道被告为第三人办理了该房屋的房屋所有权证，即房权证孝房字第××号房屋所有权证。原告张兆平不服向孝南区人民法院提起行政诉讼，请求撤销被告孝感市国土资源局为第三人中盐宏博（集团）有限公司颁发的房权证孝房字第××号房屋所有权证。本院认为，根据《房屋登记办法》第四条“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”。孝感市人民政府成立市不动产登记中心，为隶属孝感市国土资源局管理。孝感市国土资源局是本案适格被告。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款“原房屋权利人、利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理”的规定，本案原告未就首次转移登记行为提起行政诉讼，而直接对后续转移登记行为提起行政诉讼，应不予受理。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第一款的规定，裁定如下：驳回原告张兆平的起诉。本案受理费50元，由原告张兆平承担。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  宋汉军审 判 员  李建群人民陪审员  肖经武二〇一六年十二月二十六日书 记 员  戴 丹