北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京02民终8897号上诉人（原审原告）：李兵，男，1984年1月17日出生。委托诉讼代理人:毕凤英，北京兴开律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张振彪，男，1979年5月11日出生。上诉人李兵因与被上诉人张振彪房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初8874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李兵及其委托诉讼代理人毕凤英，被上诉人张振彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李兵上诉请求：撤销原判，依法改判撤销双方之间签订的房屋租赁合同。事实和理由：我与张振彪之间实为借贷关系。我为了偿还那××的债务，在那××的紧急逼债下，由那××介绍让张振彪借钱给我。当天，我又将该笔钱款交给那××。后张振彪实际借给我127500元，让我给张振彪打了150000元的收条，称22500元利息先从借款中扣除。我通过微信支付方式偿还了张振彪15000元。从一审庭审和证据可以看出我与张振彪之间的房屋租赁关系是假的，只是还款的担保。张振彪曾起诉要求我继续履行租赁合同并交付涉案房屋，由此可证明涉案房屋不是正常交接。张振彪无房可住，正常交易习惯是一手交房一手交租金，而本案是张振彪在2016年2月才强行换锁进入涉案房屋，并将我的日常生活用品扔在门外。现在涉案房屋的水卡、电卡等均在我手中。涉案房屋位于北京市大兴区联港家园，两室一厅建筑面积91.65平方米，实际市场租赁价格为每月2700元，而租赁合同约定年租金仅为7500元，连实际价格的四分之一都不到，显失公平。涉案房屋是我唯一生活居住用房，且是两限房，禁止出租。张振彪辩称，同意一审判决，不同意李兵的上诉请求。两限房是允许出租的，该小区的房子大部分都出租了。李兵租给我房子便宜，我才一次性支付的房屋租金，且给了李兵几个月时间，到期李兵没给我房子，李兵还给我补了15000元的违约金，不存在给我利息的事情。水卡、电卡我手里都有，卡是可以补的，不存在非正常交接的情况。李兵向一审法院起诉请求：要求撤销我和张振彪于2015年6月18日签订的房屋租赁合同，本案诉讼费用由张振彪承担。一审法院认定事实：2015年6月18日，李兵（出租方、甲方）与张振彪（承租方、乙方）签订了房屋租赁合同，合同约定：“依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：第一条：房屋基本情况：该房屋坐落于北京市大兴区×××801室。该房屋为：建筑面积91.65平方米，该房屋未设抵押。第二条：房屋用途，该房屋用途为：住宅。第三条：租赁期限（一）房屋租赁期限自2015年6月18日至2035年6月17日。期限为20年。（二）租赁期满后，乙方拥有优先租赁权。第四条：租金（一）租金标准：每年7500元，租金总计：150000元（大写：壹拾伍万元。）（二）甲方收取租金后，应向乙方开具收款凭证。第五条：其他费用：租赁期内，与该房屋有关各项费用的承担方式为：（一）乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费等费用。乙方应保存并向甲方出示相关缴纳凭据。（二）房屋租赁税费以及本合同中未列明的其他费用均由甲方承担。第六条房屋的交付及返还（一）交付：甲方应于2015年7月1日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后，视为交付完成。第七条：房屋及附属设施的维护（一）租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。（二）甲方应在接到乙方通知后的三日内进行维修。逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的应相应减少租金或延长租赁期限。（三）对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任。第八条转租（一）经甲乙双方协商，乙方有权转租第三方，乙方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人。第九条所有权变动（一）租赁期内甲方乙方转卖其房屋所有权。第十条合同的解除（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.未按约定时间交付该房屋达三日的。2.交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的。3.不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的。4.交付的房屋危及乙方安全或健康的。5.因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、造成其他损失的。6.经过甲乙双方协商一致，可以解除本合同。第十一条违约责任（一）甲方有本合同第十一条第三款约定的情形之一的，应按租金的30%向乙方支付违约金。（二）因甲方未按未定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（三）甲方未按约定时间交付该房屋的应按总租金的十倍标准支付违约金。第十二条其他约定事项。”2015年6月18日，张振彪通过中国民生银行给李兵转账127500元。2015年6月18日，李兵为张振彪出具收条，写明：“今收到张振彪购房款壹拾伍万元整其中转账壹拾贰万柒仟伍佰元整，现金贰万贰仟伍佰元整（￥22500元）。”本案在审理过程中，李兵提出：其与张振彪系民间借贷关系，其向张振彪借款15万元，张振彪只是通过银行给转账127500元，22500元作为利息，张振彪就直接扣了；张振彪提出借款要提供担保，因为涉案的房屋系经济适用房，不能买卖不能抵押，所以双方就签订了房屋租赁合同，作为一种抵押的方式，不是真实的租赁，且说好了只要将上述借款还清就撕毁作废租赁合同；其还通过微信给张振彪还款15000元；张振彪起诉过其，要求继续履行合同，2016年3月，张振彪通过撬锁的方式入住涉案房屋，同时张振彪撤回了继续履行合同的诉讼。李兵还申请法院到北京公安局大兴分局林校路派出所(下称林校路派出所)调取张振彪认可撬门强行进入涉案房屋的记录。张振彪则提出其与李兵根本没有借贷关系，就是其想租房，看上李兵的房子了，因为一次性支付房租，所以约定一年7500元，支付20年的房租，后来李兵没有按时交房，其到法院起诉，但是开庭前李兵就将房子交付了，所以撤诉。一审法院向林校路派出所核实情况，林校路派出所答复：第一次报警为债务纠纷，第二次报警为打架，没有见到撬门强行进入的情况，也没有记录。李兵、张振彪对林校路派出所的答复均无异议。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。李兵与张振彪签订的房屋租赁合同，张振彪已经支付李兵全部房租，同时李兵亦出具收条，张振彪也实际占有使用该房屋。现李兵提出签订该合同是作为其与张振彪的借款的担保，不是其真实意思表示，受到张振彪的误导欺诈签订的该合同，且该合同的租赁价格过低显失公平应予撤销的主张，因其未能提供充分的证据证明，法院不予支持。据此，一审法院判决：驳回李兵的诉讼请求。本院查明的事实与一审基本一致。另补充查明：涉案房屋性质为限价商品住房。张振彪认可收到李兵交付的15000元，但称该笔钱款性质为李兵迟延交付房屋的违约金。李兵为证明张振彪不是通过正常交接取得涉案房屋的使用权，提交了水卡、电卡、燃气卡各一张，称如是正常交接应给付上述卡片，但目前上述卡片仍在其手中。张振彪称无法确认上述卡片是否是涉案房屋的，其手中有涉案房屋的水电、电卡、燃气卡。关于涉案房屋的租金价格，李兵称大约是在每月2700元到3300元之间，并提交了网上查询的信息。张振彪称涉案房屋现在的租金价格大约是每月2300元，现在房租上涨了，签合同时租金也就是现在的一半。本院认为，李兵与张振彪就涉案房屋签有房屋租赁合同，虽然涉案房屋为限价商品住房，出租行为受行政主管机关相关政策法规的约束，但并不因此导致租赁合同无效。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。李兵主张其与张振彪之间实为借贷关系，签订租赁合同系受到了欺诈，张振彪否认存在欺诈，根据举证原则李兵对其主张负有举证责任。现李兵提供的证据不足以证明其主张，故李兵应承担举证不能的不利后果，本院对李兵的该项主张不予采信。李兵以欺诈为由，要求撤销房屋租赁合同，缺乏事实依据，本院不予支持。在订立合同时显失公平，当事人一方有权请求人民法院撤销该合同。本案中，涉案房屋位于大兴区联港家园，建筑面积达到91.65平方米，已装修非毛坯房，房屋租赁合同约定租期为20年，租金共计150000元，折合月租金仅625元，李兵主张2015年签订合同时市场价格为每月2700元，张振彪虽然不认可李兵的主张，但亦自认当时的市场价应为每月一千余元，故即使与张振彪自认的市场同期价格相比，合同约定的租金标准亦明显低于上述价格。张振彪与李兵之间并非亲属、朋友关系，也无其他经济往来，张振彪所述租金低是因为一次性给付了20年的租金并不能合理解释约定租金价格与市场实际价格之间的巨大差距。综上，本院认为李兵与张振彪签订的房屋租赁合同中约定的双方权利与义务明显违反公平、等价有偿原则，可以认定为显失公平。李兵以显失公平为由，要求撤销双方之间的房屋租赁合同，于法有据，应予支持。原审法院适用法律有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一、二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初8874号民事判决；二、撤销李兵与张振彪于二○一五年六月十八日签订的房屋租赁合同。一审案件受理费25元，由张振彪负担（于本判决生效之日起7日内交至法院）。二审案件受理费50元，由张振彪负担（于本判决生效之日起7日内交至法院）。本判决为终审判决。审判长 曹 雪审判员 李蔚林审判员 王军华二〇一六年十二月十五日书记员 董 红