重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0234民初664号原告:重庆市开县中学（开县初级中学），住所地重庆市开县云峰街道开州大道（西）138号，组织机构代码45178225-9。法定代表人:许少宛，校长。委托诉讼代理人：唐宋，重庆唐颂律师事务所律师，系特别授权。委托诉讼代理人：雷林，重庆唐颂律师事务所律师，系特别授权。被告:向海龙，男，生于1976年4月20日，汉族，住重庆市开州区。第三人:开县开中勤工俭学有限责任公司，住所地重庆市开县。法定代表人：陈远明。委托诉讼代理人：唐宋，重庆唐颂律师事务所律师，系特别授权。委托诉讼代理人：雷林，重庆唐颂律师事务所律师，系特别授权。原告重庆市开县中学（开县初级中学）（以下简称“开中校”）与被告向海龙、第三人开县开中勤工俭学有限责任公司（以下简称“开中校勤工俭学公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理后，依法适用普通程序，由本院审判员向红担任审判长，与人民陪审员李明华、成进组成合议庭，于2016年3月16日进行了第一次公开开庭审理，原、被告及第三人均到庭参加诉讼。后因工作原因，本案合议庭变更为由本院代理审判员魏久江担任审判长，与人民陪审员林作超、唐志松组成合议庭，并于2016年12月23日进行了第二次公开开庭审理，原、被告及第三人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开中校向本院提出诉讼请求：1、判令被告向海龙从2015年6月16日开始支付逾期还房占用费，按两个门市年租金36000元/年计算至2015年12月4日；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告开中校委托第三人与被告向海龙于2014年6月23日签订《商铺租赁合同》，约定被告租赁原告位于开县开州大道西102、104号商铺用于房产销售，租期为一年，还约定租金为24000元/年，截止2015年6月15日该合同已到期。租期届满后，被告向海龙未参与上述商铺的竞买，直至2015年12月4日才向原告方交还租赁房屋。因此，被告向海龙应当承担逾期返还的占用费。因被告逾期还房的行为导致原告对新房屋购买人构成违约，并参考市场租赁行情，所以主张按两个门市年租金3.6万元支付占用费。被告向海龙辩称，与第三人签订商铺租赁合同属实，房屋租赁到期时间为2015年6月15日。到期后，被告向海龙就已经关停了门市，其没有参加两个门市的竞买。被告向海龙向原告缴纳租金和交钥匙，原告都未予以理睬，其也没有收到原告的交房通知。最后，被告向海龙在2015年9月1日交还了两个门市的钥匙，并返还了房屋。原告主张的按两个门市年租金3.6万元/年计算租金不合理，现被告向海龙愿意按原合同租金支付从2015年6月16日至2015年8月31日的租金。第三人述称，第三人是原告重庆市开县中学设立的公司，受原告委托对外与被告签订的租赁合同，其权利义务由原告承担。本院经审理认定事实如下：原告开中校委托第三人开中校勤工俭学公司将开州区开州大道西102、104号商铺出租给被告向海龙，用于房产销售。2014年6月23日，第三人开中校勤工俭学公司（甲方）受原告开中校委托与被告向海龙（乙方）签订了《商铺出租合同》，该合同主要内容为：“第一条房屋坐落地址。甲方出租的商铺坐落地址：开州大道西102、104号。第二条租赁期限、用途。1、租期壹年，自2014年6月15日起至2015年6月15日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营或居住、办公使用，不得从事任何非法活动。3、如实填写经营项目：房产销售。……5、合同期满。（1）合同期满后，甲方有权收回出租房，乙方应于租赁期满将租赁房屋交还甲方。甲方不负责乙方在租赁期间的装修以及自己安装的附属设施。（2）合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，承租方享有优先权。但必须在租赁期满壹个月前通知甲方，经甲方同意后，续签租赁合同。租金按当时的物价及周围门市租金涨幅作适当调整。第三条租金和押金交纳期限：1、该房屋每年租金为人民币贰万肆仟元整（￥24000.00元），下年上浮5%。……。第四条租赁期间房屋相关费用。1、甲方将房屋交给乙方后，乙方应在租赁期间自行、及时、足额缴纳水、电及其相关费用；乙方的装修及修缮，甲方概不负责；由于乙方装修、使用导致租赁房屋的质量或房屋的内部结构、设施损毁，均由乙方负责维修或者赔偿。如承租方不再使用出租房的门市后，承租方不得破坏已装修部分及房屋结构。......。第六条违约金和违约责任。1、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，应按照合同总租金的10%向乙方支付违约金。2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。第七条免责条件。若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的，双方互不承担责任。因此造成合同终止的，租金按照实际使用时间计算，不足月的按天数计算。第八条争议的解决方式。本合同在履行中如发生争议，双方应友好协商解决；协商不成时，任何一方均可以向人民法院起诉。……”。合同签订后，被告向海龙于2014年6月30日向原告开中校支付了从2014年6月15日起至2015年6月15日止的租金24000元。另查明，开州区广播电视台播放了《开县中学校关于所属门市公开处置的告示》，其主要内容为：“经县国资局批准，我校所有出租门市租赁到期后一律收回，对外公开出售，现将2015年9月30日前租赁到期的门市处置有关事项告示如下。一、本轮到期门市将于2015年11月17日至11月30日在重庆市联合产权交易所挂牌公开出售。二、凡参与竞买的租赁户，在挂牌交易期间可使用门市至2015年11月30日，门市使用费按原租金标准收取。竞买未成功的，2015年12月31日前将门市交还学校。三、不参与竞买的租赁户，于2015年11月30日前结清租金，将门市交还学校。四、逾期不交还门市的，门市按占用天数在原租金标准基础上加收每天每平方米3元的门市占用费且权利人将通过司法程序依法处置，一切经济及法律责任概由原承租人承担。五、原承租人在同等条件下享有优先购买权。”。开州区广播电视台播放了《开县中学商业门市转让预告》，预告了位于开中校四周的9月30日租赁到期的43个门市的挂牌报名时间为2015年11月17日至2015年11月30日，还预告了报名地址及联系方式。开州日报刊登了上述《开县中学校关于所属门市公开处置的告示》和《开县中学商业门市转让预告》。还查明，开州区开州大道西102号、104号门市原产权人为原告开中校。被告向海龙没有参与开州区开州大道西102号和104号门市的竞买。案外人肖朝碧通过重庆联合产权交易所集团股份有限公司渝东分所开州区支所购买了位于开州区开州大道西102号、104号门市。案外人肖朝碧于2015年9月15日与原告签订了《房产转让合同》，合同约定了原告收到全部价款后九十日内交付房屋，如未按合同规定的期限交付房屋，自合同约定的交付期限第二天起至实际交付之日止，每日按已付房价款万分之二支付违约金。2015年12月4日，肖朝碧取得上述门市的产权登记。2015年12月22日，原告向肖朝碧交付上述门市。上述事实，有原、被告及第三人的陈述以及《商铺出租合同》复印件、房屋租赁费发票复印件、开中校关于所属门市公开处置的告示及转让预告、开州日报登报内容、原告与案外人肖朝碧签订的《房产转让合同》复印件、房屋产权登记证复印件、转让门市交接表等证据在卷予以证明，足以认定。本院认为，本案的争议焦点有：一、被告向海龙返还102号、104号门市的时间问题；二、逾期还房占用费的计算标准问题。本案的《商铺出租合同》虽系第三人开中校勤工俭学公司与被告向海龙签订，第三人开中校勤工俭学公司和原告均认可是开中校勤工俭学公司受原告的委托与被告向海龙签订的合同，且被告向海龙支付《商铺出租合同》中约定的租金，也是向原告开中校缴纳的，故本院认为原告开中校是本案的出租人。关于第一个争议焦点：原告开中校陈述被告向海龙于2015年12月4日将其原租赁的102号、104号门市交还给原告，被告向海龙则陈述其于2015年9月1日向原告开中校交还门市。对此，本院认为，《商铺出租合同》约定的102号、104号门市的租赁期限为2014年6月15日起至2015年6月15日止，原告开中校向现在的权利人肖朝碧交付102号、104号门市的时间为2015年12月22日。那么，被告向海龙向原告开中校返还门市的时间应介于租赁期限届满至向现权利人交房之间，即被告向海龙返还门市的时间位于2015年6月15日至2015年12月22日的区间。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一款第二项“主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”之规定，被告向海龙应对其主张的归还租赁门市时间负有举证证明责任。对此，被告向海龙未向本院提交充足的证据予以证明，其应承担不利后果。另一方面，原告开中校陈述的交还门市时间亦在本院前述推定的还房区间内。相较而言，本院认为，原告开中校陈述的还房时间具有高度盖然性，本院予以采信。即本院确信被告向海龙于2015年12月4日将原租赁的102号、104号门市返还给原告开中校。关于第二个争议焦点：《商铺出租合同》约定了被告向海龙应于租赁期满将租赁房屋交还原告开中校。而被告向海龙未能在约定的时间交还租赁门市，其已违反诚实信用原则，其行为已构成违约。现原告开中校诉请被告向海龙支付逾期还房占用费，即是主张逾期返还门市的占用损失。该主张符合法律规定，本院予以支持。而对于原、被告争议的占用费标准问题，本院认为，原告开中校主张两个门市年租金3.6万元，其主张的理由为原告开中校对新房屋购买人承担的违约责任和参考市场租赁行情。而庭审中，原告开中校并未向本院提交充足证据证明其因被告向海龙逾期还房而对第三人承担违约责任的情况，其应承担不利后果。故本院对原告开中校陈述的其向新房屋购买人承担违约责任，不予采信。另，原告开中校提交门市租赁协议和房屋租赁合同复印件各一份，拟证明租赁门市的市场租赁行情。对此，本院认为，上述证据均是复印件，未有原件核对，不宜单独作为认定市场租赁行情的依据；且上述证据的取样数量较少，缺乏认定市场租赁行情的科学性和普遍性。故本院对原告开中校提交的上述证据拟达到的证明目的，不予支持。综合以上分析，本院认为，原告开中校主张两个门市年租金3.6万元的理由不成立，本院对其两个门市年租金3.6万元的主张不予采纳。综合考虑，（1）、签订《商铺出租合同》的时间与被告向海龙还房的时间间隔；（2）、合同租金约定中的“下年上浮5%”系双方在订立合同时所预见或应预见的下年租金金额；（3）、门市的地理位置、面积大小、物理层关系等因素，本院认为，以《商铺出租合同》约定的“年租金2.4万元，下年上浮5%”，计算被告向海龙逾期还房的占用费较为合理。即被告向海龙应支付原告开中校从2015年6月16日起，按2.52万元/年计算至2015年12月3日止的两门市占用费11773.77元（11773.77元=25200元÷366天×171天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一款第二项之规定，判决如下：被告向海龙在本判决生效后五日内向原告重庆市开县中学（开县初级中学）支付因占用开州大道西102号和104号门市的逾期返还门市占用费11773.77元。二、驳回原告重庆市开县中学（开县初级中学）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告向海龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  魏久江人民陪审员  唐志松人民陪审员  林作超二〇一六年十二月二十六日书 记 员  张 理