江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0902民初3341号原告胡畅，女，1981年8月15日生，住盐城市亭湖区。原告陈爱林，女，1981年3月23日生，住盐城市亭湖区。两原告共同委托代理人王述亭，江苏珠溪律师事务所律师被告盐城市金时代房地产开发有限公司，住所地盐城市北城根北巷26号。法定代表人陈广川，该公司董事长。委托代理人花恒胜，江苏钟山明镜律师事务所律师。被告中国银行股份有限公司盐城城中支行，住所地盐城市亭湖区建军中路86号。负责人刘小璇，该支行行长。委托代理人戈卫东，江苏一正律师事务所律师。原告胡畅、陈爱林与被告盐城市金时代房地产开发有限公司（以下简称“金时代房地产公司”）、被告中国银行股份有限公司盐城城中支行（以下简称“中国银行盐城城中支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月3日受理后，依法组成合议庭，于2016年7月14日公开开庭进行了审理。原告胡畅、陈爱林的委托代理人王述亭、被告盐城市金时代房地产开发有限公司的委托代理人花恒胜、被告中国银行股份有限公司盐城城中支行的委托代理人戈卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡畅、陈爱林诉称：2012年7月13日，两原告与被告金时代房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买被告金时代房地产公司开发的位于市区剧场路西侧、商业大厦北侧同曦鸣城商业用房*层*号房，房屋总价为6554073元，并约定交付期限为2013年12月31日前。合同签订后，两原告按约向被告金时代房地产公司交付了首付款3284073元，并在其协助下与被告中国银行盐城城中支行签订了一份《个人商业用房贷款合同》，办理了3270000元的贷款。两原告与被告金时代房地产公司约定的交付时间到期后，被告未能交付房屋，两原告与被告金时代房地产公司多次交涉。2014年6月10日，双方又签订了《同曦鸣城商铺租赁合同》及《补充协议》，再次约定被告最迟于2015年12月31日前将具备全部手续的房屋交付给两原告，并对过错责任、损失赔偿等方面进行了约定，还特别约定如被告金时代房地产公司不能按约履行，两原告有权解除合同并要求被告金时代房地产公司承担一切责任。现被告金时代房地产公司应交付的房屋仍未建设，严重违反了双方的约定，给两原告造成了重大的损失，现请求法院判令：1、解除2012年7月13日两原告与被告金时代房地产公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号3443135720120713）、2014年6月10日签订的《商铺租赁合同》及两原告与被告中国银行盐城城中支行签订的《个人商业用房贷款合同》；2、被告金时代房地产公司向两原告返还首付款3284073元及两原告已向被告中国银行盐城城中支行支付的贷款本息1433144.08元，（截止2016年4月12日）；3、被告金时代房地产公司赔偿两原告首付款3284073元为本金计算的约定利息（2013年3月7日至2015年12月31日日按同期银行贷款利息计算，2016年元月1日至履行之日止按日万分之五计算）和已经支付中国银行股份公司盐城城中支行的贷款本息的利息（2016年4月13日起至返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）及本案的律师费176500元；4、被告金时代房地产公司向中国银行股份公司盐城城中支行偿还案涉房屋自2016年4月13日起至个人商业用房贷款合同解除之日止的剩余贷款本息；5、诉讼费用由被告金时代房地产公司负担。被告金时代房地产公司辩称：首先本案是两个法律关系第一是原、被告之间的商品房买卖合同关系，第二是原告与银行的按揭贷款合同关系，本案不能合并审理。另外，针对原告的诉讼请求，我们认为本案是一起房屋延迟交付的纠纷，延迟交付的原因是由于政府拆迁速度延误所至，当时被拆迁的单位盐城二小，迟迟不能搬迁从而导致我公司无法建设，迟延交付的责任在于拆迁单位，而我司按照诚实守信的原则，由于买卖合同约定的交付时间是2013年12月31日，双方经过协商在房屋没有交付的情况下，签订了一个为期5年的返租协议，期限从2014年1月1日开始计算，鉴于双方都明知房屋尚未建成，而签订了返租协议，也已实际履行，我们认为返租协议就是对买卖合同延期交房的一种补偿，原告也收取了相应的租金，所以原告要求解除两份合同，不符合客观事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉请。被告中国银行盐城城中支行辩称：我行同意被告金时代房地产公司第一条的意见，此案不能合并审理，而且原告与被告签订的贷款合同是基于原告的申请，我行也履行了放款义务，银行没有过错，本案没有解除合同的条件，原告要求解除合同无事实和法律依据，请求法院依法驳回。经审理查明：2012年7月13日，两原告与被告金时代房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：“被告金时代房地产公司将开发的同曦鸣城第*幢*层*号建筑面积为129.68平方米、套内建筑面积82.58平方米的商品房出售给两原告，房屋总价款为人民币6554073元，交房时间2013年12月31日前”，合同签订后，原告向交付了房屋首付款3284073元。2013年1月29日两原告与被告中国银行盐城城中支行签订了《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》一份，约定：“两原告因购买同曦鸣城*-*号商业用房向被告中国银行盐城城中支行贷款3270000元，被告金时代房地产公司为借款提供连带责任保证”。因被告金时代房地产公司未能按照合同约定在2013年12月31日前交付房屋，原、被告经协商于2014年6月10日签订了《盐城市同曦鸣城商铺租赁合同》一份，约定：“两原告将购买的同曦鸣城第*幢*层*号商用房返租被告金时代房地产公司，租赁期限为五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止，前三年租金为458785元，后两年租金为524325元。第一年租金支付时间为合同签订后的15日内，第二年租金在2014年12月1日前支付，后三年的支付时间为前一年的12月1日前。若被告金时代房地产公司未按照合同约定时间支付租金，原告同意给予25天的宽限期（第一年租金支付除外），宽限期满25天后仍不支付租金的，自约定支付之日起每天按总购房款的万分之三向被告金时代房地产公司加收滞纳金，本合同执行期间，双方不得提前终止本合同的履行（不可抗力除外），如一方违约向另一方支付违约金，违约金的金额为700000元，如因被告金时代房地产公司违约，两原告有权单方面终止本合同并追究被告的违约责任”。上述协议签订后，原告（甲方）与被告金时代房地产公司（乙方）又签订了补充协议一份，约定：“乙方履行租赁合同约定的全部内容，甲方不予追究《商品房买卖合同》中的违约责任，如因乙方单方面原因造成租赁合同违约，乙方未能履行租赁合同约定义务，甲方有权终止和乙方原签订的租赁合同，乙方必须承担赔偿原购买《商品房买卖合同》中所违约的全部责任，因此，租赁合同的签订不影响2012年签订的《商品房买卖合同》的履行，也不因此免除乙方在《商品房买卖合同》中应当承担的违约责任和义务，乙方承诺商铺最迟于2015年12月31日前，将具备办理房产证、土地证等乙方所应提供相关全部手续的房屋交给甲方，如逾期则乙方按日另行向甲方支付全部房款的万分之五计算的违约金，如乙方未能按约履行租赁合同条款约定义务，应向甲方承担包括不限于违约金、滞纳金、诉讼费、保全费、执行费及律师代理费等，已付租金不予退还，与违约赔偿金额不相抵冲”。合同签订后，被告金时代房地产公司按约支付了2014、2015年度的租金，2016年2月6日被告金时代房地产公司又支付了2016年上半年租金，原告陈爱林出具了收条一份，载明：“今收到盐城市金时代房地产开发有限公司同曦鸣城*幢*商铺2016年1月1日至2016年12月31日期间的50%租金人民币大写金额贰拾贰万玖仟叁佰玖拾贰元伍角元，小写金额229392.5元，我方承诺如贵公司在3月20日前付清则不起诉”，因被告金时代房地产公司未能按原告确定的时间支付租金，两原告遂诉至本院。在审理过程中，原告要求解除《商品房买卖合同》及《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》，两被告不同意解除合同，被告金时代房地产公司同意按照《盐城市同曦鸣城商铺租赁合同》的约定支付租金并承担逾期付款的违约责任，原告坚持要求解除合同，经本院释明后，原告仍坚持己见。因原、被告的意见差距较大，致本案调解未果。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》、《盐城市同曦鸣城商铺租赁合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，上列合同均为有效合同，受到国家法律的保护。（一）、如何认定本案合同的违约问题。原告胡畅、陈爱林与被告金时代房地产公司、被告中国银行盐城城中支行分别签订了《商品房买卖合同》及《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》，因被告金时代房地产公司不能按期交房，双方又另行签订了《盐城市同曦鸣城商铺租赁合同及补充协议》，此后原、被告按照《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》及《盐城市同曦鸣城商铺租赁合同》的约定履行各自的义务，对此双方均无异议。根据租赁合同约定，原告将商铺返租给被告，租赁期限从2014年1月1日至2018年12月31日，被告金时代房地产公司作为商品房开发企业，之所以花费一定的代价返租出售给原告的商铺，并将返租期限确定至2018年12月31日前，其订立租赁合同的目的是避免承担逾期交房的违约责任，交房的时间可延长至租期届满前，原、被告在签订《盐城市同曦鸣城商铺租赁合同及补充协议》时，对逾期交付商铺也是明知和认可的，且原告收取了2014、2015年度及2016年上半年的租金，因被告未按时支付2016年下半年的租金，致本纠纷的发生。综上，原、被告因租赁合同的履行（租金的逾期支付）发生纠纷，应当按照《盐城市同曦鸣城商铺租赁合同及补充协议》约定的条款确定双方的法律责任。（二）、关于原告要求解除合同的问题。原告要求解除《商品房买卖合同》、《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》及《盐城市同曦鸣城商铺租赁合同》，因原、被告签订的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》、《盐城市同曦鸣城商铺租赁合同》均已实际履行，被告在履行合同过程中尚未构成根本性违约，也同意承担逾期支付租金的责任，现原告要求解除合同，两被告均不同意，经本院释明后，原告仍坚持己见，其请求不符合当事人订立合同的目的，也不符合法律规定。综上，本院对原告的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原胡畅、陈爱林的诉讼请求。案件受理费60420元,由原告胡畅、陈爱林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈永胜代理审判员  陈艳红人民陪审员  张福桂二〇一六年十二月二十九日书 记 员  刁文娟附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同母的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。