成都市双流区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0116民初4047号原告：张小琴，女，1968年8月16日出生，汉族，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：蒋依忠，男，1972年8月13日出生，汉族，住重庆市垫江县，系原告之夫。被告：成都双流新兴建材有限公司，住所地成都市双流区。法定代表人：杨龙，董事长。委托诉讼代理人：宋仕勇，男，1977年1月12日出生，汉族，住成都市金牛区，系公司总经理。委托诉讼代理人：彭俊鑫，男，1952年12月23日出生，汉族，住四川省大英县，系公司员工。原告张小琴与被告成都双流新兴建材有限公司（以下简称”新兴公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张小琴及委托诉讼代理人蒋依忠、被告新兴公司的委托诉讼代理人宋仕勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张小琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理不动产权证书；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金，暂计算至起诉之日止为34929.04元（3年×365天＋1天）×25.0208元/天。事实和理由：原、被告于2012年7月10日签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的”亚丁小镇”小区×栋×单元××号房屋，建筑面积96.60平方米，购房价款250208元。合同第十条交付条件第（一）款规定出卖人应当在2009年3月18日前向买受人交付该商品房；第十九条初始登记约定出卖人应当在2009年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。（二）转移登记约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列（2）种方式处理：(2)按《商品房买卖合同补充协议》第一条和《商品房买卖合同补充协议》第九条第4款、第6款处理；《商品房买卖合同补充协议》第九条第4款约定如因出卖人的原因，买受人未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房。自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内由出卖人支付。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，现因国家政策的调整不再办理房屋所有权证和国有土地权证而统一办理不动产权证书。同时，被告逾期为原告办理房屋所有权证书属于违约，应当承担违约责任。为维护其合法权益，故诉至法院被告新兴公司辩称，根据《商品房买卖合同》补充协议第一条约定”亚丁小镇”一期和二期竣工验收后统一办理房屋初始产权证和房屋转移登记，二期已于2015年8月25日竣工验收，一期至今没有取得竣工验收；现因国家政策调整，若在条件符合的情况下被告将积极协助办理不动产权证书；原告主张的迟延办理房屋产权证的违约金被告不予认可，双方在交房时达成了协议，”迟延交房和迟延办证”减免原告一年的物管费，且原告主张的违约金被告亦无能力支付。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合原、被告的当庭一致陈述，本院经审理认定事实如下：原、被告于2012年7月10日签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的”亚丁小镇”小区×栋×单元××号房屋，建筑面积96.60平方米，购房价款250208元。合同第十条交付条件第（一）款规定出卖人应当在2009年3月18日前向买受人交付该商品房；第十九条初始登记约定出卖人应当在2009年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。（二）转移登记约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列（2）种方式处理：(2)按《商品房买卖合同》补充协议第一条和《商品房买卖合同》补充协议第九条第4款、第6款处理。《商品房买卖合同》补充协议第一条约定，出卖人在签订合同之前，已明确向买受人说明”亚丁小镇”分为两期施工，整个小区的综合验收安排在二期竣工之后。因此，整个小区（包括一期和二期）房屋的初始产权登记和产权转移登记期限按照双方在合同第十九条中的约定执行。在合同第十九条约定的期限之前，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人免责；约定期限届满，由于出卖人的原因买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人承担合同第十九条约定的违约责任。《商品房买卖合同》补充协议第九条第4款约定：如因出卖人的原因，买受人未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房。自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内由出卖人支付。第7条约定：买受人所购商品房的分户国有土地使用权证在买受人取得房屋所有权证后的两年内由出卖人协助买受人向国土部门申请办理，因出卖人原因未能办理的，按全部已付款的3%向买受人支付违约金。第9条约定：买受人在办理交房手续时，应将委托出卖人代交的各项税、费和办理房地产权属证书所需的各种资料交给出卖人。如买受人未能按时提供相关资料并交纳相关税费，则双方在合同第十九条第（二）款中约定的期限顺延。合同签订后，原告按照合同的约定支付了房款，于2012年7月10日交纳了契税、维修基金并收取了房屋。另查明，”亚丁小镇”小区土地证号双国用（2007）第××××号已于2013年8月26日抵押给中国民生银行股份有限公司成都分行，并办理了他项权证，权利证号双他项（2013）字第×××号，抵押期限至2075年5月18日，且该土地被成都市武侯区人民法院（2016）川0170执214-1号民事裁定书查封，现未解除。《不动产登记暂行条例》已于2015年3月1日生效；2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记义务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。本院认为，原告张小琴与被告新兴公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。本案的争议焦点在于：1.原告要求被告办理房屋不动产权证书的条件是否成就；2.原告要求被告支付迟延办理房屋产权证的违约金是否成立。本院根据所查明的案件事实，综合评判如下：一、原告要求被告办理房屋不动产权证书的条件是否成就。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，”在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书”，《商品房买卖合同》补充协议第九条第2项的约定”买受人委托出卖人代办房屋所有权证书和分户国有土地证时，出卖人不收取代办费。办证发生的税、费，依照国家有关规定由双方各自缴纳”，及第7项约定，”买受人所购商品房的分户国有土地使用权证在买受人取得房屋所有权证后的两年内由出卖人协助买受人向国土部门申请办理”，本案原告于2012年7月10日交纳了契税、维修基金并收取了房屋，根据上述约定被告应当于2015年7月5日协助原告办理房屋所有权证及分户国土证，但在《不动产登记暂行条例》实施后不动产登记部门不再办理房屋所有权证及分户国土证，成都市双流区人民政府关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通知，区人民政府决定从2016年10月30日在全区范围内实施不动产统一登记，启用不动产登记薄证。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定的协助办证时间虽然均已经到期，但”亚丁小镇”小区土地证号双国用（20**）第××××号已经抵押给中国民生银行股份有限公司成都分行，并办理了他项权证，权利证号双他项（2013）字第×××号，抵押期限至2075年5月18日，且该宗土地被成都市武侯区人民法院（2016）川0170执214-1号民事裁定书查封，现未解除。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，”抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，及《不动产登记暂行条例》第二十二条的规定，”登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：…（二）存在尚未解决的权属争议的…”，故原告主张被告（协助）办理不动产权证书条件不能成立，本院不予支持。原告可在土地权属争议解决后另案主张。二、原告要求被告支付迟延办理房屋产权证的违约金是否成立。双方签订《商品房买卖合同》补充协议第九条第4款约定：如因出卖人的原因，买受人未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房。自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内由出卖人支付。本案原告已于2012年7月10日交纳了契税、维修基金并收取了房屋，被告应当于2013年7月5日前协助原告办理房屋产权证，被告迟延协助办证的行为已经构成违约，应当向原告支付迟延办证的违约金，违约金以已付房款为基数，从2013年7月6日起算。由于房屋所有权证和分户国有土地使用权证两证合一政策的出台，成都市双流区房地产管理交易中心于2016年10月30日停止办理房屋所有权证书，只能进行不动产统一登记，在该时间之后被告已经无法为原告办理房屋所有权证书，故被告在2016年10月30日之后不应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此依照上述规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为3032元为宜。综上所述，原告要求被告（协助）办理不动产权证书的诉讼请求的条件不能成立，本院不予支持，但被告应当向原告支付迟延办理房屋产权证的违约金至2016年10月30日止。被告辩称原告主张的迟延办理房屋产权证的违约金双方已在交房时达成了协议，”迟延交房和迟延办证”减免原告一年的物管费，但被告未提供证据予以佐证，原告亦不予认可，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，应当承担举证不能的法律后果，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告成都双流新兴建材有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张小琴支付迟延办理房屋产权证书的违约金3032元；二、驳回原告张小琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费634元，由张小琴负担609元，成都双流新兴建材有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 陈 磊二〇一六年十二月十日书 记 员 黄小琴