山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁02民终932号上诉人（原审被告）:史新勇。委托诉讼代理人：臧学勤，山东海剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:侯成霞。委托诉讼代理人：张立。上诉人史新勇因与被上诉人侯成霞房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2015）李民初字第2159号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，并于2016年3月2日组织双方当事人进行了证据和事实核对，上诉人史新勇的委托代理人臧学勤，被上诉人侯成霞及其委托代理人张立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。史新勇上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由为：一、史新勇在一审庭审时得知在签订涉案房屋租赁合同时，侯成霞与张立已办理离婚手续，一审法院却推定史新勇认可该两人的身份关系以及委托代理关系。史新勇认为侯成霞明显不符合合法的诉讼主体要求，一审法院应以主体不适格驳回其起诉；二、一审法院仅以一份书面证言即认定热水器损坏系史新勇使用不当造成并判令史新勇承担赔偿责任明显违反法律规定，适用法律不当。依照法律规定，证人证言必须出庭接受质证，且证人系热水器厂家修理工，其证言不应采信。另热水器损坏系因质量原因或使用不当或其他原因造成应通过司法鉴定确定。一审法院遗漏该告知事项，存在诉讼程序违法；三、根据合同法的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，当事人另有约定的除外。侯成霞主张的热水器维修义务应当由其本人承担，一审法院判决史新勇承担该热水器的折旧费明显违反法律规定；四、鉴于侯成霞租赁合同期间一直未履行热水器的维修义务，系违约在先，应当承担相应的违约责任。如继续履行该租赁合同，侯成霞必须立即修好热水器。如解除该租赁合同，则史新勇不应再承担交付租赁费的义务。侯成霞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。侯成霞向一审法院起诉请求：解除双方签订的房屋租赁合同，史新勇腾出并交付房屋；判令史新勇支付房屋租金13500元、居住期间产生的电费860元、物业费300元、太阳能热水器修理费180元及太阳能热水器赔偿款2300元。侯成霞并主张房屋内所有配套设施和财产齐全，史新勇承担本案诉讼费及保全费一审法院认定事实：青岛市李沧区升平路×号×号楼×单元×户房屋所有权人为侯成霞。另查明，2012年7月9日，张立（甲方）与史新勇（乙方）就侯成霞所有的青岛市李沧区升平路×号×号楼×单元×户房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2012年7月15日至2013年7月14日，月租金为1200元，合同并约定“乙方居住期间，水、电、煤气、电器等设施如使用不当出现损坏或火灾，由乙方修复或承担；租赁期内，水、电、煤气、暖气、数字电视、卫生治安、物业等费用均由乙方承担。”侯成霞称，侯成霞与张立曾是夫妻关系，后双方离婚，上述《房屋租赁合同》是侯成霞委托张立代自己签订的。史新勇对上述《房屋租赁合同》的真实性没有异议，亦认可侯成霞与张立的身份关系，但称，《房屋租赁合同》是史新勇与张立签订的，侯成霞法律主体不适格。侯成霞主张，史新勇自2015年7月15日起欠付侯成霞租金，侯成霞预计史新勇迁出涉案房屋的时间为9个月，因此，以每月租金1500元为标准，主张史新勇支付9个月的租金13500元。史新勇认可自2015年7月15日起欠付租金，但称应以合同约定的月租金1200元为标准计算，且侯成霞一直未履行太阳能热水器的维修义务，导致史新勇在生活上的不便利，史新勇认为侯成霞违约在先，史新勇不应再承担所欠租赁费的义务。侯成霞主张，史新勇租住涉案房屋期间，太阳能热水器因使用不当造成损坏，史新勇应承担太阳能热水器的维修费用180元并赔偿损失2300元。侯成霞对该主张向法庭提交收款收据2张及证人宫某书面证言1份予以为证。2012年3月5日的收款收据载明，客户名称为升平新城小区x号楼x单元x户，项目为太阳能热水器1套，金额为3800元，收款收据上加盖有青岛北极阳光太阳能工程有限公司的公章，收款人处签名为宫某。2015年1月20日的收款收据载明，客户名称为升平新城小区x号楼x单元x户，项目为修理费用，金额为200元。证人宫某证言的相关内容为“2015年1月20日在维修升平路新城小区x号楼x单元x户太阳能时，发现电加热已烧坏，无法修复（因用户使用不当造成的），已报废。本次修理费用200元”。史新勇称，修理太阳能热水器时史新勇不在家，修理的事情史新勇不清楚，即使修理的事实真实，也证明太阳能热水器的维修义务在侯成霞本人。史新勇并称，2012年7月史新勇租赁涉案房屋时，太阳能热水器就已经不好用了。史新勇对该主张未提交证据予以证实。侯成霞、史新勇一致确认，涉案房屋的电费为双月交纳。侯成霞主张，史新勇租住涉案房屋期间，2014年8月的电费196.88元、2014年10月的电费157.51元、2014年12月的电费254.86元均是侯成霞交纳的，史新勇应给付侯成霞，且2015年10月8日之后的电费史新勇也未交纳。史新勇称，自2014年7月太阳能热水器出了问题之后，史新勇确实没有交纳电费，但2014年12月份之后的电费是史新勇交纳的，2015年10月8日至2015年11月18日的电费尚未到交纳期限。又查明，侯成霞、史新勇一致确认，史新勇已全额缴纳2015年的物业管理费。又查明，侯成霞、史新勇一致确认，史新勇未缴纳其租住涉案房屋期间2015年9月的公用事业费66元、2015年11月的公用事业费98元。庭审中，史新勇同意给付侯成霞。一审法院认为，侯成霞与张立曾系夫妻关系，侯成霞委托张立就其所有的青岛市李沧区升平路×号×号楼×单元×户房屋与史新勇签订了《房屋租赁合同》，史新勇亦认可侯成霞与张立的身份关系，应推定史新勇在订立合同时知道侯成霞与张立之间的委托代理关系，因此，张立与史新勇就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》直接约束侯成霞、史新勇。史新勇主张侯成霞不具有诉讼主体资格法院不予支持。上述《房屋租赁合同》于2013年7月14日期满，之后侯成霞、史新勇并未续订租赁合同，但史新勇继续居住使用涉案房屋，侯成霞也并未提出异议，因此，自2013年7月15日起，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。侯成霞主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，史新勇迁出涉案房屋法院予以支持。侯成霞、史新勇一致确认，史新勇自2015年7月15日起欠付租金，史新勇仍应按《房屋租赁合同》约定的租金标准即每月1200元向侯成霞支付自2015年7月15日至侯成霞起诉之日即2015年9月18日的租金2520元（1200元×2个月+1200元÷30天×3天），并按月租金1200元的标准支付侯成霞自2015年9月19日起至史新勇迁出涉案房屋之日止的租金。侯成霞主张，史新勇租住涉案房屋期间，因使用不当造成太阳能热水器损坏。侯成霞提交的其中1份收款收据载明，涉案房屋的太阳能热水器购买于2012年3月5日，金额为3800元，收款收据上加盖有青岛北极阳光太阳能工程有限公司的公章并有收款人宫某的签字，第2份收款收据载明2015年1月20日涉案房屋的太阳能热水器产生修理费200元，该收据上亦加盖有青岛北极阳光太阳能工程有限公司的公章，且宫某并于2015年1月20日出具书面证人证言，证实涉案房屋的太阳能热水器因用户使用不当造成电加热烧坏，已报废。史新勇亦认可涉案房屋的太阳能热水器已损坏，虽其主张在其租赁涉案房屋之时热水器就不好使用，但并未提交证据予以证实，史新勇的主张法院不予采信；史新勇亦未提交证据证实上述太阳能热水器系因其他原因损坏，因此，侯成霞主张涉案房屋太阳能热水器系因史新勇使用不当造成损坏法院予以采信。侯成霞主张史新勇赔偿其维修费用180元及经济损失2300元，对此，法院认为，涉案房屋的《房屋租赁合同》约定，史新勇居住期间，水、电、煤气、电器等设施如使用不当出现损坏或火灾，由史新勇修复或承担，因此，史新勇应承担涉案房屋的太阳能热水器的维修费用及相应的经济损失。侯成霞提交的2015年1月20日的收款收据证实其产生维修费用200元，侯成霞主张史新勇承担180元法院予以支持。侯成霞提交的2012年3月5日的收款收据证实涉案房屋太阳能热水器的购买价格为3800元，太阳能热水器的使用年限一般为58年，涉案房屋的太阳能热器至侯成霞起诉时已使用3年零6个月，按使用年限8年折算，至侯成霞起诉之日太阳能热水器的折旧价值应为2137.5元（3800元÷8年×4.5年），上述款项史新勇应支付给侯成霞。侯成霞、史新勇一致确认，史新勇未交纳涉案房屋租住期间2014年8月、10月、12月的电费，侯成霞提交的银行代收费业务专用发票及客户信息统一视图，可以证实2014年8月的电费为196.88元、2014年10月的电费157.51元、2014年12月的电费254.86元，上述电费合计609.25元（196.88+157.51+254.86）史新勇应支付侯成霞。侯成霞主张2015年10月8日之后的电费史新勇亦未交纳，因双方一致确认，涉案房屋的电费为双月交纳，因此，上述电费尚未到交纳期限，侯成霞的主张法院不予支持。侯成霞、史新勇一致确认史新勇未缴纳涉案房屋租住期间2015年9月的公用事业费66元、2015年11月的公用事业费98元，史新勇亦同意给付侯成霞上述费用共计164元，法院予以准许。侯成霞、史新勇一致确认，史新勇已全额交纳涉案房屋2015年的物业管理费，因此，侯成霞主张史新勇支付物业管理费300元法院不予支持。侯成霞主张史新勇保持涉案房屋内的所有配套设施及财产齐全，对此，法院认为，侯成霞、史新勇尚未进行房屋的交接，侯成霞可在房屋交接后另行主张权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、第四百零二条之规定，判决：一、解除侯成霞与史新勇就青岛市李沧区升平路×号×号楼×单元×户房屋签订的《房屋租赁合同》。二、史新勇于判决生效之日起15日内迁出青岛市李沧区升平路×号×号楼×单元×户房屋并将上述房屋交付侯成霞。三、史新勇于判决生效之日起10日内给付侯成霞2015年7月15日至2015年9月18日的租金2520元，并按月租金1200元的标准支付侯成霞自2015年9月19日起至史新勇迁出涉案房屋之日止的租金。四、史新勇于判决生效之日起10日内给付侯成霞太阳能热水器维修费用180元、折旧款2137.5元。五、史新勇于判决生效之日起10日内给付侯成霞电费609.25元。六、史新勇于判决生效之日起10日内给付侯成霞公共事业费164元。七、驳回侯成霞的其他诉讼请求。史新勇如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费229元（侯成霞已预缴），侯成霞负担50元，史新勇负担179元。史新勇于判决生效之日起10日内给付侯成霞179元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审查明事实基本一致。本院认为，本案争议焦点是：1、侯成霞是否系本案适格的诉讼主体；2、史新勇应否就热水器的损坏向侯成霞承担赔偿责任；3、史新勇拒交欠付租金的抗辩理由是否成立。对于第一个诉争焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。在本案中，尽管与史新勇签订《房屋租赁合同》的系张立，但涉案房屋登记的产权人系侯成霞，对此史新勇在签订合同时应系明知，且史新勇亦认可侯成霞与张立曾系夫妻关系。依据上述规定，原审认定张立与史新勇就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》直接约束侯成霞与史新勇，并无不当。史新勇关于侯成霞非本案适格诉讼主体的主张，本院不予采信。对于第二个诉争焦点，本院认为，根据侯成霞提交的收款收据，涉案房屋的太阳能热水器购买于2012年3月5日。而根据双方租赁合同的约定涉案房屋的租赁期限起于2012年7月15日，截至侯成霞起诉，在三年多的时间内涉案房屋的太阳能热水器一直由史新勇使用。现热水器损坏无法正常使用，史新勇作为该期间热水器的使用人应当对热水器的损坏原因负有举证责任。史新勇主张在其租赁涉案房屋之时热水器就无法正常使用，但并未提交证据予以证实。史新勇亦未能提交证据证明热水器的损坏系与其无关的其他原因造成。原审依据双方合同的约定判令史新勇就热水器的损坏承担赔偿责任，并无不当。对于第三个诉争焦点，本院认为，双方合同明确约定“乙方居住期间，水、电、煤气、电器等设施如使用不当出现损坏或火灾，由乙方修复或承担”，而史新勇无证据证明热水器的损坏系其使用之外的其他原因造成。因此，史新勇以侯成霞未尽热水器维修义务为由拒交租金，其理由不能成立。本院对史新勇该项主张，不予采信。综上所述，上诉人史新勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人史新勇负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 蕾代理审判员 马 喆代理审判员 齐 新二〇一六年十二月八日书 记 员 李珊珊书 记 员 王庆光