广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1302民初2015号原告：伍小艳，女，汉族，1963年11月10日出生，住址：湖南省靖州苗族侗族自治县。委托代理人：古毅先、孟凡，广东鹏正律师事务所律师。第一被告：杨俏梅，女，汉族，1968年2月28日出生，住址：惠州市惠城区第二被告：惠州市一德实业有限公司，住所地：惠州市惠城区斑樟湖二横街2号康盈广场C座第2层。法定代表人：张守锋。原告伍小艳诉被告杨俏梅、惠州一德实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告伍小艳诉称：2012年9月10日，原告及原告前夫赵世祥与第一被告及第二被告共同签订了编号为1077的《商铺买卖合同》。合同约定第一被告向原告出售惠州市惠城区斑樟湖二横街2号康盈商贸广场A栋第一层1077号铺，建筑面积为19.78平方米，房价款总金额为809425元，出卖人应于2015年9月30日前将该铺按合同约定的装修标准移交买受人，逾期超过45日后的出卖人按日向买受人支付已付房款1.5‰的违约金，第二被告作为保证人承担一般保证责任。同日，原告与第二被告签订了编号为1077的《商铺补充协议》。协议约定原告享有第二被告提供的利润分成，约定第二被告向原告发放6期的保底利润分成，逾期发放的每逾期一日按当期保低利润分成的0.5‰支付违约金。原告依照约定全额支付了房款，并依照约定将涉案商铺交由第一被告和第二被告进行统一经营管理。被告配合原告于2012年12月19日办理了编号为“惠州字第1100160431”的《房地产权证》，将涉案房产过户至原告及赵世祥名下。第二被告也依照《商铺补充协议》的约定向原告支付了前三期的保底利润分成。2014年1月9日，第二被告要求原告缴纳国有土地使用权证代缴代办费，由其为原告向国土部门申请办理国有土地使用权证。原告向第二被告缴纳1800元，第二被告向原告出具了《收据》。但是时至今日，国有土地使用权证仍然未办理出来。2014年9月后，第二被告就未再向原告支付保底利润分成，而且整个商城并未进行统一的装修和实质性招商。按照《商铺买卖合同》的约定，被告应于2015年9月30日前将该铺按合同约定的装修标准移交原告。但是涉案商铺现仍处于未按合同装修的状态。2014年10月31日，原告与赵世祥离婚，离婚协议约定涉案商铺归属原告所有。2015年11月5日，本案房产证办至原告一人名下。原告认为，原、被告之间的合同关系，法律应予保护。第一被告延期交铺和未按照合同约定进行装修的行为已构成了违约，第二被告逾期支付保底利润分成而的行为也构成了违约，被告收取国有土地使用权证代缴代办费而未办理的行为也严重侵害了原告的合法权益，二被告依法应承担责任。综上所述，恳请贵院依据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，判如所请。1、请求判令第一被告以已付房价款为基数，按日1.5‰标准向原告支付违约金至交房之日（从2015年10月1日暂计至2015年11月30日为72848.25元）；2、请求判令第二被告对第一被告上述责任承担一般保证责任；3、请求判令第一被告第二被告以《商铺买卖合同》约定的装修标准对涉案房屋进行装修；4、请求判令第二被告向原告支付保底利润分成91376.15元；5、请求判令第二被告以未付保底利润为基数，按日0.5‰标准向原告支付违约金至付清之日（暂计至2015年11月30日为11132.66元）；6、请求判令第二被告退还原告办理国有土地使用权证代缴代办费1800元，并判令第一被告、第二被告配合原告办理国有土地使用权证；7、请求判令二被告承担本案受理费、保全费、公告费。被告杨俏梅、惠州一德实业有限公司未到庭应诉，亦未作出答辩意见。查明的案件事实经审理查明：2012年9月10日，原告与前夫赵世祥作为买受人，第一被告作为出卖人，第二被告惠州一德实业有限公司作为委托代理人及保证人共同签订了《商铺买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定第一被告将惠州市惠城区××广场××号商铺出卖给原告，房价款总额为809425元，并约定第一被告应于2015年9月30日前将该商铺按合同约定的装修标准移交给原告使用。合同还约定了第一被告逾期交接该商铺的违约责任：逾期超过45日后，按合同规定的最后交接期限（即2015年9月30日）的第二天起至实际交接之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.5‰的违约金。第十四条约定，本合同生效后的150个工作日内，由出卖人负责向惠州市惠城区房地产交易登记中心申办该商铺的权属过户登记。对于办理国土证，合同中未明确约定。原告已经付清了商铺的房款。2012年9月10日，原告与第二被告签订《商铺补充协议》，约定：原告同意并授权第二被告在协议期限内对涉案商铺拥有经营权，第二被告向原告发放保底利润分成；协议期限为36个月，自2012年10月1日起2015年9月30日止；保证利润分成于每年的3月31日、9月30日发放，每半年为一期，每期48333元。2014年10月31日，原告与案外人赵世祥离婚，并约定将涉案商铺归原告所有。2015年11月5日，涉案商铺过户登记到原告名下，证号为粤房地权证惠州字第××号。2014年1月9日，原告向第二被告支付了1800元代缴办理国有土地使用权证费。经本院现场勘查，涉案商铺至今未按合同约定的装修标准进行装修，也未移交给原告。裁判理由和结果本院认为，原、被告签订的《商铺买卖合同》，是原、被告真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性及禁止性规定，故上述合同为合法有效合同，双方当事人应按合同约定履行义务。第二被告系合同的保证人，且基于第一被告的委托而进行房产交易行为，而两被告未提交授权明确的授权委托书，因此第二被告应对第一被告的交易行为承担连带责任。合同约定两被告应于2015年9月30日前将该商铺按合同约定的装修标准移交给原告使用，但涉案商铺至今仍未达到合同约定的装修标准，也未交付给原告，其行为已构成违约。本院现限定两被告三个月内完成装修工作，逾期未完成，原告亦可自行装修，后另行向两被告主张权利。关于逾期交付商铺的违约金，原告主张按照全部房款的1.5‰/日的标准支付，该约定过高，予以调整为日万分之三，暂时计算至2016月12日31日为110972.16元（购房款809425元×0.3‰/日×457天）。关于原告诉请的办理涉案商铺的国有土地使用权证，因合同没有明确约定办理的程序和时间，而被告也已向部分业主收取了办理费用，故原告请求被告予以协助办理国有土地使用权证，予以支持。鉴于两被告现在的经营状况及经济能力，为了便于原告尽快办理国有土地使用权证，办证的有关费用由原告向有关部门缴纳。原告已支付给第二被告的1800元办证费用，由第二被告予以退还。原、被告约定保底利润分成，实际上属于双方的租金约定，属于另一法律关系，本案不予以一并处理，原告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、第一被告杨俏梅应于本判决生效之日起七日内向原告伍小艳支付2015年10月1日至2016年12月31日逾期交付商铺违约金110972.16元；第二被告惠州一德实业有限公司负连带清偿责任。二、第二被告惠州一德实业有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告伍小艳退还办理国有土地使用权证代缴费1800元。三、第一被告杨俏梅、第二被告惠州一德实业有限公司应于本判决生效之日起三个月内按照《商铺买卖合同》约定的装修标准完成对位于惠州市惠城区斑樟湖二横街2号康盈商贸广场A栋1层077号商铺（证号：粤房地权证惠州字第××号）的装修。四、第一被告杨俏梅、第二被告惠州一德实业有限公司应于本判决生效之日起一个月内协助原告伍小艳办理位于惠州市惠城区斑樟湖二横街2号康盈商贸广场A栋1层077号商铺（证号：粤房地权证惠州字第××号）的国有土地使用权证，有关办证费用由原告伍小艳缴纳。五、驳回原告伍小艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3844元（原告已预交1922元），由原告伍小艳负担769元，第一被告杨俏梅、第二被告惠州一德实业有限公司负担3075元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 朱 雄代理审判员 杨 梅代理审判员 黄链生二〇一六年十二月二十二日书 记 员 李慧慧