广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016）粤01民终16243号上诉人（原审被告）：莫逆，身份证住址：广州市越秀区。委托代理人：罗锦华，广东创杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:刘颖愉，身份证住址：广州市荔湾区。委托代理人：徐玉杰，广东安国律师事务所律师。上诉人莫逆因与被上诉人刘颖愉房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2016)粤0111民初4435号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人莫逆上诉请求：1、撤销原审判决第四项，改判驳回刘颖愉第5项关于“莫逆向刘颖愉支付49000元违约金”的诉讼请求；2、判令刘颖愉承担本案的全部二审诉讼费用。事实和理由：原审法院认定事实不清、适用法律错误，刘颖愉主张的违约金条款系“逾期交付商铺”的违约条款而非“逾期办证”的违约金条款，我方在本案中并无逾期交付涉案的商铺，刘颖愉关于要求我方支付49000元违约金的诉讼请求缺乏任何依据，原审判决应当予以纠正。根据《商铺买卖合同》第九条的约定，刘颖愉及我方均同意，涉案商铺在2015年6月6日至2017年6月5日交广州市云潮汇企业经营管理公司进行经营管理，在委托管理期间结束后，若买受人选择自行经营管理该商铺的，则经营管理公司应及时将商铺交付买受人使用。由上述约定可以确认，涉案的商铺交付时间至少应当在涉案合同约定的委托管理期间以后(亦即2017年6月6日)。据此，我方不存在逾期交付商铺的违约事实。在本案中，刘颖愉主张的违约金计算标准实质系《商铺买卖合同》第十条的约定标准，但该违约金计算标准仅仅在我方出现“逾期交付商铺”的情形下才产生，而本案中我方自始至终不存在逾期交付商铺的事实情况，故刘颖愉主张的违约金缺乏依据，于法不应当予以支持。据此，原审法院认定我方尚未交付涉案商铺因而应当承担违约金属于认定事实不清、适用法律错误，依法应当予以纠正。被上诉人刘颖愉二审辩称：一、我方愿意接受原审法院作出的判决。二、莫逆要求撤销原审判决第四项并要求改判驳回我方第5项关于“莫逆向刘颖愉支付49000元违约金”的诉讼请求无任何法律依据和合同依据。莫逆逾期办理房产证近两年之久，根据《商铺买卖合同》第七条“关于产权登记的约定”，莫逆应在我方足额付款后90个工作日内(我方于2015年2月10日足额付款，2015年2月11日—7月16日为90个工作日)负责向房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，截至今日，虽经我方多次催告，莫逆仍未能为我方申办该商铺交易过户手续；依照合同第八条“出卖人逾期办理产权登记的违约责任”第(2)款约定，莫逆逾期办理产权登记超过30个工作日，我方有权单方解除本合同。莫逆亦违反合同第九条“商铺使用权约定”，按照该条约定，莫逆应当于2015年6月5日前以书面形式通知我方办理该商铺使用权的交接手续，至今莫逆仍然没有书面通知我方办理该商铺使用权的交接手续，也属严重违约行为。鉴于莫逆逾期交房和逾期办证的违约事实，根据合同第十条“出卖人逾期交铺的违约责任”约定，莫逆逾期交铺超过15日且过户手续尚未完成的，我方有权解除合同，要求退回购房款并要求莫逆按我方累计已付房价款的10％支付违约金。刘颖愉于2016年4月14日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除我与莫逆签订的《云潮汇认购协议书》和《商铺买卖合同》；2.莫逆向我返还已支付的购房款490000元；3.莫逆向我返还已支付的契税、产权登记费、印花税、房产证印花税、交易管理费和物业维修资金共计16604元；4.莫逆向我返还已支付的公证费、代办费1350元；5.莫逆向我支付违约金49000元；6.莫逆向我支付已付房款被占用期间的利息【按中国人民银行同期同类贷款利率，50000元从2014年11月19日开始计算,10000元从2014年12月8日开始计算，430000元从2015年2月10日开始计算，计至实际返还房款之日止】；7.本案诉讼费由莫逆承担。事实与理由：2014年11月19日，我母亲与莫逆签订《云潮汇认购协议书》，我认购莫逆的位于广州市白云区远景路X号二层133单元的物业，后又签订了《商铺买卖合同》。我依约向莫逆支付了购房款490000元并缴纳税费等费用16604元及公证费、代办费1350元。我已按照约定全部履行了付款义务，莫逆应在我足额付款后90个工作日内负责向房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，莫逆至今没有为我办理交易过户手续，根据合同第8条第2款约定，我有权单方解除合同。合同第9条约定，莫逆应于2015年6月5日前以书面形式通知我办理商铺使用权的交接手续，但截止至起诉之日莫逆仍未书面通知我办理商铺使用权的交接手续，根据合同第10条约定，我有权解除合同，要求退回购房款并要求莫逆按我累计的已付房价款的10%支付违约金。另涉案商铺在莫逆与我签订合同时就已经存在抵押，莫逆在出售商铺时没有告知我已构成违约，为维护我的合法权益，特诉至法院请求法院支持我全部的诉讼请求。莫逆原审辩称，我同意刘颖愉第1、2、3项诉讼请求，不同意第4、5、6、7项诉讼请求，理由如下：1.刘颖愉主张的违约金条款系“逾期交付商铺”的违约条款，而非“逾期办证”的违约金条款，故刘颖愉要求支付违约金缺乏依据；2.涉案合同对逾期办证而解除合同的款项处理方式已有明确约定，我无需向刘颖愉支付房款利息；3.若本案适用违约金条款，我认为违约金标准高于刘颖愉的实际损失，应依法调整；综上，请法院驳回刘颖愉的第4、5、6、7项诉讼请求。原审法院经审理查明，2014年11月19日，梁某（乙方）与莫逆（甲方）签订编号为2014020号《云潮汇认购协议书》，约定由乙方向甲方认购位于广州市白云区远景路X号二层133单元的物业，房价款为674308元，最终认购价为490000元。乙方须于2015年2月10日前协同有关资料与甲方签订《商铺买卖合同》，在甲乙双方签订《商铺买卖合同》后，有关该物业的相关事宜均以该物业的《商铺买卖合同》为准等等。2015年2月10日，莫逆（出卖人）与刘颖愉（买受人）签订《商铺买卖合同》，合同约定：第一条，项目建设依据：出卖人所出卖的商铺暂定名为云潮汇，铺号为2133，商铺房产证地址为白云区远景路X号2133铺（系涉案商铺）。第三条，买受人所购商铺的基本情况：买受人所购的商铺为广州市白云区远景路X号2133商铺，该商铺为商业用途。第五条，计价方式与价款：该商铺属现房，出卖人与买受人约定按该商铺房地产权证上记载的建筑面积计算该商铺价款，房价款总金额为490000元。第六条，付款方式及期限：买受人应当按下列第1种方式如期将房价款支付给出卖人，1.一次性付款，首期价款：（12%）60000元，含定金50000元，须于2014年12月8日前付清；第二期价款：（88%）430000元，须于2015年2月16日前付清。第七条，关于产权登记的约定：买受人依约足额付款后90个工作日内，由出卖人负责向房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合。第八条，出卖人逾期办理产权登记的违约责任：出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：（1）逾期不超过15工作日的，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款千分之一的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过30工作日的，买受人有权单方解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内无息退还全部已付房价款。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申报期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款千分之一的标准向买受人支付违约金。第九条，商铺使用权约定：1.出卖人应当于2015年6月5日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续，逾期则视为买受人已实际收铺。2.买受人同意由2015年6月6日至2017年6月5日将商铺委托给该由广州市云潮汇企业经营管理公司进行经营管理，此期间内，该公司享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为。第十条，出卖人逾期交铺的违约责任：（2）逾期超过15日的且过户手续尚未完成的，买受人有权单方解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付房价款的10%向买受人支付违约金等等。刘颖愉向原审法院提交《收款收据》，证明已向莫逆支付购房款490000元，契税、产权登记费、印花税、房产证印花税、交易管理费和物业维修资金共计16604元，莫逆对此予以确认。刘颖愉向原审法院提交编号为NO.4305921《收据》一份，载明：“2014年12月8日，今收到梁丽珍购买广州市白云区远景路X号2133铺公证费、代办费1350元，经手人陈。”刘颖愉提交该份证据用以证明向莫逆交纳公证费、代办费的事实，莫逆抗辩其司无开出上述收据、无收到上述费用。2016年2月24日，刘颖愉向莫逆发出《律师函》，认为莫逆存在逾期未有通知刘颖愉办理涉案商铺的交接手续、逾期办证等违约行为，通知莫逆解除双方签订的《商铺买卖合同》，要求莫逆退还已支付的房款等所有款项并支付违约金。刘颖愉向原审法院提交投递记录，证明该函件由莫逆本人签收。莫逆认为刘颖愉无提交寄件凭证，对上述证据不予确认。原审另查，莫逆无向刘颖愉发出书面通知要求刘颖愉办理商铺使用权的交接手续，现涉案商铺由广州市云潮汇企业经营管理公司管业，双方当事人均确认涉案商铺未有交付刘颖愉使用。原审再查，根据广州市不动产登记查册表显示，涉案商铺存在抵押权登记，权利人为陈某，抵押权利登记日期为2014年10月21日。莫逆确认没有将涉案商铺存在抵押登记的事实告知刘颖愉。以上事实，有认购协议书、商铺买卖合同、收款收据、收据、律师函、投递记录、查册表及双方当事人陈述等证据证实。原审法院认为，刘颖愉、莫逆签署的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。莫逆虽与梁某签订《云潮汇认购协议书》，但事后以由刘颖愉与莫逆签订《商铺买卖合同》方式变更了涉案商铺的买受人，由刘颖愉继受梁某就《云潮汇认购协议书》的权利义务，故就涉案商铺形成买卖合同关系的应为刘颖愉、莫逆。莫逆在未告知刘颖愉涉案商铺存在抵押的情况下，与刘颖愉签订《商铺买卖合同》，且至今未有为刘颖愉申办涉案商铺的过户手续。根据《商铺买卖合同》第九条第1项的规定，莫逆应于2015年6月5日以书面形式通知刘颖愉办理该商铺使用权的交接手续。在双方实际履行过程中，莫逆没有于2015年6月5日前以书面形式通知刘颖愉办理涉案商铺的交接手续，而是直接将涉案商铺交付给广州市云潮汇企业经营管理公司进行经营管理，应视为莫逆并未依约履行将涉案商铺交付刘颖愉的合同义务。根据《商铺买卖合同》第十条第（2）项规定，莫逆逾期超过15日未有将涉案商铺交付刘颖愉且涉案商铺的过户手续尚未完成，刘颖愉有权要求解除与莫逆签订的《商铺买卖合同》，并要求莫逆退还刘颖愉已付的购房款490000元，契税、产权登记费、印花税、房产证印花税票、交易管理费和物业维修资金共计16604元，承担购房款10%的违约金49000元，刘颖愉相应的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持。刘颖愉无法提交充分证据证明莫逆收取了公证费、代办费1350元，要求莫逆返还该笔费用于理不合，原审法院不予支持。刘颖愉因莫逆违约而造成的损失，已可通过由莫逆支付违约金的方式予以弥补，要求莫逆再行支付已付房款占用利息的诉讼请求无据，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决:一、刘颖愉与莫逆之间就广州市白云区远景路X号2133铺履行的《云潮汇认购协议书》及《商铺买卖合同》予以解除。二、在本判决生效之日起五日内，莫逆向刘颖愉返还购房款490000元；三、在本判决生效之日起五日内，莫逆向刘颖愉返还契税、产权登记费、印花税、房产证印花税、交易管理费及物业维修资金费共计16604元；四、本判决生效之日起五日内，莫逆向刘颖愉支付违约金49000元；五、驳回刘颖愉其它的诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9676元，由刘颖愉负担320元、由莫逆负担9356元并于本判决生效之日起三日内迳付刘颖愉。二审庭审中，双方当事人表示无新证据提交。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为：根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。双方《商铺买卖合同》第九条关于商铺使用权约定：1、莫逆人应当于2015年6月5日前，以书面形式通知刘颖愉办理该商铺使用权的交接手续，逾期则视为刘颖愉已实际收铺。2、刘颖愉同意由2015年6月6日至2017年6月5日将商铺委托给该由广州市云潮汇企业经营管理公司进行经营管理。根据上述第1项的约定，莫逆首先应于2015年6月5日前以书面形式通知刘颖愉办理该商铺使用权的交接手续，再有刘颖愉同意由2015年6月6日至2017年6月5日将商铺委托给该由广州市云潮汇企业经营管理公司进行经营管理。而在双方实际履行过程中，莫逆没有于2015年6月5日前以书面形式通知刘颖愉办理涉案商铺的交接手续，而是直接将涉案商铺交付给广州市云潮汇企业经营管理公司进行经营管理，应视为莫逆并未依约履行将涉案商铺交付刘颖愉的合同义务。根据《商铺买卖合同》第十条第（2）项的约定，莫逆逾期超过15日未有将涉案商铺交付刘颖愉且涉案商铺的过户手续尚未完成，刘颖愉有权要求解除与莫逆签订的《商铺买卖合同》，并要求莫逆退还刘颖愉已付的购房款490000元以及契税、产权登记费、印花税、房产证印花税票、交易管理费和物业维修资金共计16604元，并承担购房款10%的违约金49000元，原审支持刘颖愉的诉讼请求，处理并无不当，本院予以维持。莫逆上诉主张其不存在逾期交付商铺，理据不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1025元，由上诉人莫逆负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一六年十二月十六日书记员  胡 茜颜玉婵