上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第4286号原告：季红军，男，1964年2月20日生，汉族，住江苏省。原告：朱志芹，女，1968年12月19日生，汉族，住江苏省。两原告的共同委托诉讼代理人：吴琼，上海金仕维律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：张继振，上海金仕维律师事务所律师。被告：李德刚，男，1984年10月30日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：金冬生，上海申浩律师事务所律师。被告：杨佳丽，女，1982年9月27日生，汉族，住河北省涿州市。第三人：中国工商银行股份有限公司上海市世博支行，住所地上海市。负责人：王洪海，行长。委托诉讼代理人：熊琨。委托诉讼代理人：周轶伦。第三人：上海市住房置业担保有限公司，住所地上海市。法定代表人：张景载，董事长。委托诉讼代理人：梁博雯。委托诉讼代理人：陆颖。原告季红军、朱志芹诉被告李德刚、杨佳丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月1日受理后，依法适用简易程序审理。审理中，根据原告申请，本院依法追加了中国工商银行股份有限公司上海市世博支行(以下简称“工行世博支行”)、上海市住房置业担保有限公司(以下简称“住房置业公司”)作为本案第三人参加诉讼。后因被告杨佳丽下落不明，本案转为普通程序审理，并以公告方式向其送达诉状副本及开庭传票等诉讼材料。本案于2016年8月5日公开开庭进行了审理，原告季红军、朱志芹的共同委托诉讼代理人吴琼，被告李德刚的委托诉讼代理人金冬生，第三人工行世博支行的委托诉讼代理人周轶伦到庭参加了庭审，被告杨佳丽、第三人住房置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。2016年10月31日，本案再次公开开庭进行审理，原告季红军、朱志芹的共同委托诉讼代理人张继振，被告李德刚的委托诉讼代理人金冬生到庭参加了庭审，被告杨佳丽、第三人工行世博支行、住房置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告季红军、朱志芹向本院提出诉讼请求：1、被告李德刚、杨佳丽清偿上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)上的贷款；2、第三人工行世博支行和第三人住房置业公司配合被告李德刚、杨佳丽办理涉案房屋上的抵押涤除手续；3、被告李德刚、杨佳丽配合原告办理涉案房屋的产权转移登记手续，并交付涉案房屋；4、被告李德刚、杨佳丽支付原告迟延办理产权转移登记手续的违约金，以原告已付款人民币(以下币种同)102万元为本金，按日0.05%标准计算，自2015年8月31日起至该房屋过户至原告名下之日止。事实和理由：2015年7月19日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定由两原告购买两被告涉案房屋。合同签订后，原告如约向被告支付了购房款102万元。但被告至今未至其贷款银行办理提前还贷手续，造成原告不能办理产权过户手续。被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，原告遂诉至本院。被告李德刚辩称，涉案房屋总价133万元，扣除已付款，原告尚欠31万元未付；2015年5月31日，被告已经将房屋钥匙交给原告，原告已实际占有房屋；涉案房屋上的确存在抵押未涤除，但被告目前经济困难，无法归还银行贷款；对于原告主张的迟延过户违约金，被告认为缺乏依据。被告杨佳丽未作答辩。第三人工行世博支行述称，第三人对于涉案房屋享有抵押权。无论本案如何处理，都不应影响第三人的合法债权和抵押权。第三人住房置业公司书面述称，第三人对于涉案房屋享有抵押权。在涉案房屋上的贷款未结清的情况下，第三人不同意任何包括注销涉案房屋上设立的抵押权等损害抵押权人利益的变动。经审理查明：2015年5月31日，原告朱志芹作为购买方(乙方)、被告李德刚作为出售方(甲方)、案外人上海世凯房地产经纪事务所作为居间方(丙方)签订《房地产买卖居间协议》一份，约定由乙方购买甲方涉案房屋，房屋权利人李德刚、杨佳丽，建筑面积90.03平方米，房价款133万元。协议另对其他事宜进行了约定。上述协议签订当日，原告朱志芹向被告李德刚支付购房定金12,000元，被告李德刚向原告朱志芹交付房屋钥匙。2015年6月1日，原告朱志芹通过转账支付购房定金138,000元，被告李德刚、杨佳丽于同月4日出具定金收条。2015年7月19日，原告季红军、朱志芹与被告李德刚、杨佳丽签订《上海市房地产买卖合同》，约定：被告将涉案房屋出售给原告；转让价款为133万元；合同第四条约定，被告于2015年7月19日前腾出该房屋并通知原告验收交接，原告对房屋及其装饰、设备情况进行查验后，被告将房屋钥匙交付给原告为房屋转移占有的标志；第六条约定，2015年8月31日之前原、被告双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……被告承诺，在原告或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于被告故意拖延或者不及时提供相关材料的，原告按本合同第十条追究被告的违约责任；第十条约定，被告未按合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，被告应向原告支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。合同附件三付款协议约定，1、原告于2015年5月31日支付被告定金15万元；2、原告于2015年7月19日支付房款87万元，被告收到该笔款项于2015年8月5日当日用于结清该房屋所有贷款；3、原告于过户当日以现金方式银行转账支付给被告杨佳丽9万元，另支付给被告李德刚22万元；4、被告于过户当日交房交钥匙给原告，交房当日被告结清该房屋水、电、煤气、物业费、有限电视费等所有费用。上述合同签订当日，原告朱志芹向被告李德刚支付购房款87万元。另查明，2015年5月25日，被告李德刚、杨佳丽协议离婚并签订《自愿离婚协议书》，其中载明，双方共同财产分割，由双方自行协商解决。2015年7月13日，涉案房屋产权人被登记为被告李德刚、杨佳丽共同共有，该房屋建筑面积为90.06平方米。同日，涉案房屋抵押权人被登记为第三人工行世博支行、住房置业公司，登记的债权数额为88.50万元，其中商业贷款58.50万元，公积金贷款30万元。抵押登记证明号为：松XXXXXXXXXXXX。该抵押登记尚未注销。2016年1月开始，被告李德刚、杨佳丽未按约定履行还款义务，截至2016年5月，被告尚欠公积金贷款本金287,684.03元、利息3,891.56元、罚息14.29元未偿还;截至2016年7月21日，被告尚欠商业贷款本金564,865.04元、利息16,275.58元未偿还，第三人工行世博支行据此已向本市浦东新区人民法院提起诉讼，要求两被告立即偿还全部贷款本息，并以涉案房屋承担连带抵押担保责任【案号(2016)沪0115民初53260号】。审理中，原告季红军、朱志芹述称愿意代被告李德刚、杨佳丽清偿银行贷款，以消除继续履行房屋买卖合同的障碍。以上事实，有房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、上海市不动产登记簿、定金收条、收款收据、银行卡取款业务回单、银行卡交易明细清单、离婚证、自愿离婚协议书、贷款账户历史明细表及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效成立，当事人理应恪守。根据庭审查明的事实，原告已经按照约定的付款进度支付了总房款中绝大部分房款，而在收到原告于2015年7月19日支付的87万元房款后，被告应当于2015年8月5日结清涉案房屋上的所有贷款，但被告在收款后未能按约结清贷款。故原告要求被告向第三人清偿涉案房屋上之贷款，符合原、被告间约定，于法不悖，应予支持。但需要说明的是，本项诉讼请求系基于原、被告双方间房屋买卖合同关系而产生的给付请求权，与第三人对被告基于金融借款合同关系而产生的给付请求权不属同一诉讼标的。就第三人与被告之间的合同关系，应以其起诉被告案件所对应的生效判决(就第三人工行世博支行而言)及双方约定(就第三人住房置业公司而言)为准。关于原告基于合同约定要求被告办理房屋抵押登记注销手续、过户手续以及要求被告支付逾期过户违约金的诉讼请求，应予支持。而原告亦应当继续履行支付剩余房款的义务。第三人作为涉案房屋登记的抵押权人，在涉案房屋贷款结清后，有义务协助被告办理抵押登记注销手续。关于原告要求被告交付涉案房屋的诉讼请求。根据双方约定，被告将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。本案中，被告已于2015年5月31日将房屋钥匙交付原告，视为房屋已经交付，故该诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李德刚、杨佳丽于本判决生效之日起十日内向第三人中国工商银行股份有限公司上海市世博支行、上海市住房置业担保有限公司清偿上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋的贷款本金、利息及罚息；二、被告李德刚、杨佳丽于上述第一项所列款项清偿之日起十日内办理上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押登记(抵押登记证明号为：松XXXXXXXXXXXX)注销手续，第三人中国工商银行股份有限公司上海市世博支行、上海市住房置业担保有限公司对此予以协助；三、被告李德刚、杨佳丽于上述抵押登记注销后十日内协助原告季红军、朱志芹办理将上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告季红军、朱志芹名下的手续；四、被告李德刚、杨佳丽于本判决生效之日起十日内以1,020,000元为本金，按日0.05%的标准向原告季红军、朱志芹支付自2015年8月31日起至上述房屋产权过户至原告季红军、朱志芹名下之日止的逾期过户违约金；五、上述房屋产权过户至原告季红军、朱志芹名下之当日，原告季红军、朱志芹支付被告杨佳丽90,000元，支付被告李德刚220,000元；六、驳回原告季红军、朱志芹的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,050元,财产保全申请费5,000元,公告费820元，合计诉讼费6,870元,由被告李德刚、杨佳丽负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 利审 判 员  惠 蕙人民陪审员  陆为明二〇一六年十二月九日书 记 员  沈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。