广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终15481号上诉人（原审被告）：张雪娜，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：张骏，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：蔡小文，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：广州市裕润物业管理有限公司（以下简称裕润公司），住所地广州市荔湾区。法定代表人：吴先鑫，该公司执行董事。委托诉讼代理人：樊玉霞、沈赓，广东易恒律师事务所律师。上诉人张雪娜、蔡小文因与被上诉人裕润公司物业服务合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2016)粤0103民初3692号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人蔡小文、上诉人张雪娜的委托诉讼代理人张骏、被上诉人裕润公司的委托诉讼代理人樊玉霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张雪娜、蔡小文共同上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判，一审、二审诉讼费用全部由被上诉人裕润公司承担。事实和理由：1、被上诉人的进驻既没有通过投标方式，也没有通过经行政部门批准采取协议的方式，显然违法。被上诉人也无法举证证明其履行了《广州市物业管理暂行办法》第13、64、65、69、96条相关规定。一审未查清被上诉人与发展商在签订《物业管理委托合同》中存在欠缺和过错就认定合同合法有效，应属事实不清。2、被上诉人自始至终没有对停车库提供物业服务，也未提供证据证明已向上诉人提供任何物业服务，法院不能支持其继续获得非法利益。3、停车场不同于住宅和其他非住宅物业，一审判决上诉人支付1.5元/平方米/月物业服务费，违背了专门物业法规的规定。4、涉案停车场一直由发展商委托的第三方承包管理，上诉人于2015年8月才收回物业，且向被上诉人请求过要其接收停车场，但被上诉人拒绝，一审没有进行审查就判决上诉人从2015年7月起支付物业服务费，是计费错误。被上诉人裕润公司辩称：1、涉案物业委托合同合法有效，我方已提供物业服务包括安保、巡逻等，故有权要求上诉人张雪娜、蔡小文支付物业管理费。2、我方诉请上诉人所交的每个车位的物管费折算后并未超过政府指导价标准。3、上诉人将停车场承包给他人截止时间是2015年6月30日，之后应由上诉人承担物管费。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉。2016年6月27日，被上诉人裕润公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、判决张雪娜、蔡小文立即支付广州市荔湾区中山七路锦龙中61、63、65号地下一层停车场自2015年7月至2016年6月的物业服务费40512元（每月物业服务费为1.65元/平方米/月）及逾期支付利息（按金融机构计收逾期贷款利率标准从起诉之日起计至实际支付之日止）；2、本案的诉讼费用由张雪娜、蔡小文承担。一审法院认定事实：2003年1月18日裕润公司与汇鑫阁的开发商广州市恒润鑫房产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，协议约定：委托裕润公司管理广州市荔湾区中山七路锦龙中61-65号汇鑫阁，委托期限由2003年1月20日起至2007年1月19日止。住宅房屋按建筑面积为1.20元∕月∕平方米向业主或物业使用人收取；约定管理范围包括市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。合同签订后，裕润公司依约对汇鑫阁进行物业管理。2007年12月12日张雪娜、蔡小文通过拍卖取得广州市中山七路61-65号汇鑫阁地下一层车库（48个车位）。2013年1月23日裕润公司与广州市恒润鑫房产开发有限公司再次签订《物业管理委托合同》，委托裕润公司继续对汇鑫阁进行物业管理。协议约定：委托期限由2013年1月20日起至2018年1月20日止。物业管理费住宅房屋按建筑面积为1.25元∕月∕平方米，非住宅房屋按建筑面积为1.50元∕月∕平方米向业主或物业使用人收取。其中约定管理范围包括市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。合同签订后，裕润公司依约继续对汇鑫阁进行物业管理。2013年3月27日广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局对裕润公司提交物业服务项目（包括裕润公司资质等级：三级；承接项目名称：汇鑫阁；选聘单位：广州市恒润鑫房产开发有限公司；物业服务合同期限：2013年1月20日起至2018年1月20日）出具《广州市物业服务项目备案回执》。裕润公司为证明其按建筑面积1.65元∕月∕平方米是经业主同意，提供《关于汇鑫阁物业管理费提价的通告》和有业主签名的《通知》。张雪娜、蔡小文对上述证据均不予确认。张雪娜、蔡小文为证实其自有的停车场是由张雪娜、蔡小文自行管理，裕润公司没有提供物业服务。提供营业执照、停车场装修单据缴费历史明细表等证据，裕润公司对在上述证据的关联性均有异议，认为与本案无关。一审法院认为：根据广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局出具《广州市物业服务项目备案回执》，可以确认裕润公司与广州市恒润鑫房产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》，为合法有效合同，裕润公司与张雪娜、蔡小文双方应严格履行。裕润公司根据《物业管理委托合同》对张雪娜、蔡小文停车场所在小区实施了管理行为。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，《物业管理委托合同》对业主有约束力。根据《物业管理委托合同》的约定张雪娜、蔡小文停车场属于裕润公司物业服务管理范围，张雪娜、蔡小文应向某公司支付物业管理服务费。张雪娜、蔡小文以停车场不属于裕润公司履行物业管理职责义务，以此不交纳物业管理费进行抗辩的理由，不予采纳。关于物业管理费的问题。裕润公司以《关于汇鑫阁物业管理费提价的通告》和有业主签名的《通知》，要求张雪娜、蔡小文按建筑面积1.65元∕月∕平方米交纳物业管理费。由于上述证据只是对住宅房屋的物业管理费进行调整，并不能证明是对非住宅房屋的物业管理费进行调整。故裕润公司要求张雪娜、蔡小文按1.65元∕月∕平方米支付物业管理费，不予采纳。张雪娜、蔡小文应按《物业管理委托合同》约定的非住宅房屋按建筑面积为1.50元∕月∕平方米向某公司支付2015年7月至2016年6月物业管理费。由于张雪娜、蔡小文没有按时支付物业管理费，故裕润公司要求张雪娜、蔡小文按中国人民银行同期同类逾期贷款利率标准计算自2016年6月27日起至付清上述物业管理费时止的利息的诉讼请求，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第（四）款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：一、被告张雪娜、蔡小文自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付从2015年7月至2016年6月止的物业管理费（每月按2045.8568平方米×1.5元/平方米计算）及利息（利息自2016年6月27日起至付清上述物业管理费之日止，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率标准计算）给原告广州市裕润物业管理有限公司；二、驳回原告广州市裕润物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费406元，由被告张雪娜、蔡小文共同负担356元，原告广州市裕润物业管理有限公司负担50元。本院二审期间，被上诉人裕润公司提交了其对涉案停车场巡逻的登记本，拟证明保安巡视的范围及其提供的服务。上诉人张雪娜、蔡小文经质证均不认可该登记本所要证明的内容。上诉人张雪娜、蔡小文在二审中均没有新证据提交。二审中，上诉人张雪娜、蔡小文及被上诉人裕润公司均对一审判决查明的事实无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为：被上诉人裕润公司与涉案小区的开发商广州市恒润鑫房产开发有限公司签订了涉案《物业管理委托合同》，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局对被上诉人裕润公司提交的涉案小区物业服务项目亦出具了《广州市物业服务项目备案回执》，被上诉人裕润公司根据上述《物业管理委托合同》对上诉人张雪娜、蔡小文停车场所在的涉案小区实施了管理行为，而该合同明确约定上诉人张雪娜、蔡小文停车场属于被上诉人裕润公司物业服务管理范围，被上诉人裕润公司在二审中亦提交了其提供物业服务包括安保、巡逻等的证据，根据民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，一审判决认定上诉人张雪娜、蔡小文应向被上诉人裕润公司支付物业管理服务费正确。上诉人张雪娜、蔡小文在没有确实、充分的反证的情况下，其关于被上诉人裕润公司没有对停车库提供物业服务的上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。涉案的《物业管理委托合同》约定，管理范围包括“市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括。自行车棚、停车场”，并约定非住宅房屋按建筑面积为1.50元∕月∕平方米向业主或物业使用人收取。因此，一审判决认为上诉人张雪娜、蔡小文应按上述的约定标准向被上诉人裕润公司支付2015年7月至2016年6月物业管理费并无不当，亦无违反法律、行政法规的强制性规定。由于上诉人张雪娜、蔡小文没有按时支付物业管理费，故一审判决对被上诉人裕润公司要求其按中国人民银行同期同类逾期贷款利率标准计算自2016年6月27日起至付清上述物业管理费时止的利息的诉讼请求予以支持正确。上诉人张雪娜、蔡小文关于其2015年8月才收回涉案停车场、一审判决其从2015年7月起支付物业服务费是计费错误的上诉意见，其二人对此未能提供确实、充分的证据证明，本院不予采纳。综上，上诉人张雪娜、蔡小文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费812元，由上诉人张雪娜、蔡小文负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一六年十二月十九日书记员  党春婷