广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2016)粤1971民初22508号原告东莞市南城星途学生接送站，住所地：东莞市南城区周溪社区居委会聚秀坊祠右街六巷5号，组织机构代码：31053192-3。负责人罗万祥。委托代理人聂计谋，系广东国锋律师事务所律师。被告翟灿森，男，汉族，1955年9月29日出生，住广东省东莞市南城区，。委托代理人吕修金、蔡惠醒，分别系广东仁之仁律师事务所律师、实习律师。原告东莞市南城星途学生接送站诉被告翟灿森房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后，依法适用简易程序，于2016年11月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人聂计谋及被告的委托代理人吕修金、蔡惠醒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行《房屋租赁合同书》；2、被告赔偿原告违约金2600元、装饰装修损失49980元及停业损失31295.2元（参照接送站本部2016年上半年盈利状况计算，暂计算2015年下半年及2016年上半年停业损失62590.4元，其中由被告承担50%即31295.2元，应计至被告继续履行协议时止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年12月3日签订《房屋租赁合同书》，约定被告将位于东莞市南城区周溪社区聚秀坊祠右街六巷2号的铺位出租给原告作为厨房、餐厅用，月租金800元，原告需先付800元作为押金，租期3年，自2014年12月3日至2017年12月3日止。协议签订后，原告按时履行协议约定的义务，但被告于2015国庆期间以房屋重建为由要求原告搬离，并承诺房屋重建完毕后继续交由原告承租，原告唯有搬离。房屋建成后，原告多次同被告交涉，要求继续履行原协议，但被告均以种种理由拒绝。为符合学生就餐的要求，原告于2014年12月14日装修案涉房屋花费49980元，房屋被拆除后，房屋内的装饰装修皆被破坏。案涉房屋与隔壁1号房屋作为整体，是原告重要的营业场所，房屋重建至今，该部分营业处于停滞状态。原告为维护自身权益，特诉至法院解决。原告庭审中以被告已将店铺转租他人，合同无法继续履行为由，申请变更第一项诉讼请求为：解除房屋租赁合同书。被告辩称，原告于2015年9月底无故自行搬离租赁房屋，至今未支付2015年10月租金，违反合同约定，双方租赁关系因原告违约提前解除。被告不存在合同约定的违约行为，原告要求被告支付违约金没有事实依据。不管原告诉请赔偿的装饰装修损失及停业损失是否实际存在，都不是被告的原因所致，该诉请应依法予以驳回。原告没有继续履行合同，被告有权利将店铺出租他人，并非转租。本院经审理认定案件事实如下：2014年12月3日，原告（乙方、承租方）和被告（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同书》，约定:1、甲方将东莞市南城区周溪社区聚秀坊祠右街六巷2号、面积20平方米出租给乙方作为厨房、餐厅使用，租期3年，2014年12月3日至2017年12月3日，每月租金800元；2、乙方交付租金、水费、电费每月1-5日，5天内交付给甲方；3、租赁期内，甲乙双方不能有停租、升租或减租的行为或争议，提出方要给对方补偿2600元补偿金，作违约处理。合同签订后，被告将店铺交付原告使用，并收取原告押金800元。原告于2015年9月底搬离案涉租赁物，已向被告支付2015年9月之前的租金。被告在2015年10月将案涉房屋拆除重建，现重建后的房屋已出租给案外人。原告主张被告在2015年9月以拆除房屋重建为由要求原告搬离，国庆节后原告未管理店铺内设施设备，被告将原告店铺内设施设备拆除后放置在周溪村委会。被告则称原告于2015年9月27日自行搬离租赁物且没有归还钥匙，原告以实际行为表示不履行合同，故被告自由处分房产不需要征得原告同意。双方均未能举证证明己方主张。原告提交装饰工程施工合同、收据证明对案涉租赁物进行装修支出费用49980元，被告应赔偿原告装修损失。被告以未参与装修工程施工合同的签订为由不予确认，收据并非正式发票，不能证明实际发生费用。原告提交收入支出报表、接送站学生收费信息表、工资袋、接送站本部平面图及1号房平面图证明案涉房屋设计学生容量为26人，参照接送站本部学生容量44人及2016年上半年盈利状况计算，原告2015年下半年及2016年上半年在案涉店铺的停业损失为62590.40元。被告对上述证据不予确认，称上述证据是原告单方制作，并非正式报表，不能反映原告真实经营状况，原告的收入受多方面因素影响，应提交完税凭证证明收入情况。另查，案涉租赁房屋没有办理房地产权证及建设工程规划许可证。经本院释明合同效力，原告明确表示不需要变更诉讼请求。以上事实，有房屋租赁合同书、收据、装饰工程施工合同、收入支出报表、接送站学生收费信息表、工资袋、接送站本部平面图及1号房平面图、照片、国有土地使用证及本案开庭笔录等附卷为证。本院认为，因案涉租赁物未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉《房屋租赁合同书》属无效合同。由于案涉租赁合同无效，被告收取原告的押金800元没有依据，应予以返还。原告诉请被告支付违约金没有依据，本院不予支持。原告主张被告拆除店铺内物品并存放在村委会，但未能举证证明，本院对此不予采信。原告在搬离租赁物后没有管理店铺内的设施设备，未及时对租赁物内装修情况进行证据保全，应自行承担由此产生的不利法律后果。且案涉房屋已经拆除重建，原告搬离后被告拆除前，店铺内是否存有原告的设施设备及原告对案涉店铺装修的情况已无法查实，原告提交的收据及装饰工程施工合同不足以证明案涉租赁物内装饰装修物的现值，原告主张被告赔偿装饰装修损失没有事实和法律依据，本院不予支持。原告提交的证据不足以证明案涉店铺停止经营导致的营业损失，其要求被告承担停业损失也没有事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告东莞市南城星途学生接送站全部诉讼请求。本案受理费948.44元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员  刘秋霞二〇一六年十二月十三日书 记 员  简凤娇刘作朋（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。