安徽省寿县人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0422民初2532号原告：许恩志，男，1976年8月20日出生，汉族，住安徽省芜湖市芜湖县。委托诉讼代理人：吴顺平，安徽兴皖律师事务所律师。被告：安徽省阳光半岛文化发展有限公司，住所地安徽省寿县新桥国际产业园。诉讼代表人：安徽大别山律师事务所。负责人：王莉，安徽大别山律师事务所副主任律师。委托诉讼代理人：江兆存，安徽大别山律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵光生，安徽大别山律师事务所律师。第三人：马鞍山中加投资有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区国际华城商业街17-301。法定代表人：蒋宗连，该公司总经理。委托诉讼代理人：江涛，安徽华冶律师事务所律师。原告许恩志与被告安徽省阳光半岛文化发展有限公司（以下简称阳光半岛公司），第三人马鞍山中加投资有限公司(以下简称中加公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。许恩志及其委托诉讼代理人吴顺平，阳光半岛公司的委托诉讼代理人江兆存、赵光生，中加公司的委托诉讼代理人江涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许恩志向本院提出诉讼请求：1.确认许恩志与阳光半岛公司签订的4份商品房买卖合同（合同编号为37-1-2203；37-5-2102；37-6-1502；37-12-2304，房款合计1431451元）合法有效；2.确认许恩志已付清了购房款；3.判决阳光半岛公司向许恩志交付房屋并办理房屋产权登记。事实与理由：许恩志从2010年开始就承包中加公司的附属土木工程，中加公司因不能向许恩志清偿欠款，提出由阳光半岛公司用商品房冲抵债务，许恩志同意。中加公司与阳光半岛公司办理了相关财务手续，许恩志与中加公司也办理了债务转移相关财务手续。2013年12月3日，许恩志与阳光半岛公司签订4份商品房买卖合同（合同编号为37-1-2203；37-5-2102；37-6-1502；37-12-2304），双方约定交房日期为2014年12月31日前。2014年3月20日，阳光半岛公司向许恩志开具了该4套房屋的购房款发票，金额分别为354608元、336530元、352844元、387469元，合计1431451元。2014年7月3日，寿县人民法院裁定阳光半岛公司进行破产清算，许恩志得知此情况后即向管理人申报了购房事实，并提交了相关资料。2016年7月14日，许恩志接到管理人书面通知，通知称：“你与阳光半岛公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号分别是37-1-2203；37-5-2102；37-6-1502；37-12-2304），并非真正意义上的消费购房行为。经查账核实，你方未实际支付购房款，阳光半岛公司也未将房屋交付给你方，双方的合同未实际履行。”许恩志认为，其与阳光半岛公司签订《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其支付给阳光半岛公司的购房款是由中加公司与阳光半岛公司通过双方财务进行结算的，许恩志已履行了支付购房款义务，阳光半岛公司不能单方终止合同，仍有义务向其交付商品房，故提出以上诉讼请求。阳光半岛公司辩称，2014年7月3日，寿县人民法院裁定阳光半岛公司进行破产清算并指定安徽大别山律师事务所担任管理人。管理人在进行购房户登记和合同清理过程中，发现许恩志和阳光半岛公司签署于2013年12月3日的4份《商品房买卖合同》，按合同第六条约定，许恩志应于2013年12月3日一次性付清全部购房款，而经管理人查账核实许恩志没有付款。许恩志在本案诉状中亦承认签署《商品房买卖合同》系抵偿中加公司应付许恩志的工程款。阳光半岛公司认为，由阳光半岛公司以其开发的商品房为中加公司抵偿欠许恩志的债务，实质上是以物抵债。以物抵债协议系实践性合同，除需要当事人意思表示一致外，还需要转移标的物所有权。由于案涉房屋买卖合同未办理预售登记，约定交付的房屋也未建成，更未办理物权转移手续，故以物抵债行为尚未完成，许恩志要求继续履行抵债协议，人民法院应不予支持。第二，签订上述房屋买卖合同属于无偿转让阳光半岛公司财产的行为，且发生在人民法院受理破产申请前一年内，管理人当然有权终止履行合同。第三，如果许恩志认为自己的民事权利受到侵害，应依据破产法的规定主张其他权利，而不能通过诉讼，请求个别清偿。阳光半岛公司请求驳回许恩志的诉讼请求。中加公司述称，中加公司与阳光半岛公司同为翟厚圣实际控制下的关联公司，中加公司也是阳光半岛公司的股东之一。许恩志自2010年起即承揽中加公司开发的马鞍山国际华城项目附属土建工程，后经结算，中加公司确认欠付许恩志工程款。因中加公司没有能力偿还，双方协商一致，以中加公司的关联公司，即阳光半岛公司，开发的新桥阳光半岛项目中的37-1-2203、37-5-2102、37-6-1502、37-12-2304号房产抵付中加公司所欠许恩志的工程款。在财务处理上，中加公司将对阳光半岛公司享有的债权以《收据》形式制作债权凭证，并将《收据》交付许恩志，由许恩志在与阳光半岛公司签订《商品房买卖合同》时交付给阳光半岛公司，以抵付购房款。因此，许恩志与阳光半岛公司之间的商品房买卖合同合法有效，阳光半岛公司应按照合同约定向许恩志交房并办理房产登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实，本院确认如下：2014年7月3日，本院裁定阳光半岛公司进行破产清算并指定安徽大别山律师事务所担任管理人。管理人于2016年7月14日制发（2016）安阳破字001-22号通知书，通知许恩志，称：“……根据管理人掌握的资料显示，你与阳光半岛公司签订《商品房买卖合同》，并非真正意义上的消费购房行为。经查账核实，你方未实际支付购房款，阳光半岛公司也未将房屋交付给你方，双方的合同未实际履行。根据破产法、合同法等相关法律的规定，上述《商品房买卖合同》终止履行（房号明细附后）。你方不再负有支付房屋价款的义务，阳光半岛公司也不再负有交付房屋的义务。若你方存有异议，可在收到本通知书之日起三十日内向管理人提出书面说明或向寿县人民法院提起诉讼……”该通知书所附房号明细中有姓名、房屋所在地块、栋号、房号、合同总价、实付价款、是否备案、与债务人台帐是否一致、管理人备注、债务人备注等栏，信息显示：涉及许恩志的购房合同未备案、房号为37-1-2203、37-5-2102、37-6-1502、37-12-2304（地块-栋号-房号），债务人备注栏记载“代中加投资支付许恩志工程款”。对于阳光半岛公司与许恩志签订商品房买卖（预售）合同是否是无偿转让财产行为，当事人存在争议。许恩志为证明其履行了支付购房款义务，提交了如下证据：1.加盖中加公司财务章的收据复印件1张，收据上的交款单位填写为阳光半岛公司，金额填写为150万元，收款事由填写“代国际华城支付许恩志工程款”，入账日期填写2013年6月24日。2.以商品房买卖合同示范文本签订的购房合同4份，证据显示：2013年12月3日，许恩志与阳光半岛公司签订了4份商品房买卖合同，约定许恩志购买阳光半岛公司开发的位于寿县新桥阳光半岛的4套房屋（住宅），房号分别为37-1-2203、37-5-2102、37-6-1502、37-12-2304，价款分别为387469元、354608元、336530元、352844元，付款方式均为合同签订日一次性付清，交房日期均为2014年12月31日前。3.2014年3月20日开具的不动产销售发票（自开）4张，证据显示：付款方为许恩志，收款方为阳光半岛公司，款项性质为购房款，销售的不动产分别为新桥阳光半岛37号地块1栋2203室、37号地块5栋2102室、37号地块6栋1502室、37号地块12栋2304室（即37-1-2203、37-5-2102、37-6-1502、37-12-2304号），金额分别为387469元、354608元、336530元、352844元。4.中加公司的营业执照复印件2份、阳光半岛公司工商登记变更信息1份，用于证明中加公司是阳光半岛公司的股东之一，阳光半岛公司进行破产清算前，中加公司与阳光半岛公司同为翟厚圣控制下的关联公司。5.许恩志（许宏华）与中加公司签订于2010年4月26日的关于承包“国际华城集贸市场、御园、层峰岭附属工程”的承包合同书1份，双方于2010年11月28日决算工程款的工程决算书1份（金额2266507.53元）。用于证明中加公司对许恩志负有债务。阳光半岛公司对上列证据的真实性无异议，但认为许恩志没有向阳光半岛公司支付购房款，购房合同、交款发票等都是办理以物抵债的手续。中加公司对以上证据无异议，认为可以证明许恩志履行了支付购房款义务。中加公司为支持许恩志的诉讼请求，申请严某、张明生出庭作证，经本院准许，严某、张明生分别出庭陈述证言。严某陈述：其在中加公司担任财务主管兼任阳光半岛公司财务经理，从阳光半岛公司成立就代帐，2012年10月阳光半岛正式开盘时去坐班，目前仍在中加公司任财务主管。中加公司无力向许恩志清偿债务，许恩志从新桥阳光半岛购房未付购房款，是经翟厚圣同意以中加公司欠许恩志的工程款抵付的。许恩志诉讼中提交的1号证据，是严某开出的，用于冲抵许恩志在阳光半岛公司的购房款。中加公司与阳光半岛公司是关联企业，翟厚圣是中加公司与阳光半岛公司的实际控制人，关联企业资金往来，资金拆借是流水作业，以1号证据不能确定关联企业之间的债权债务关系。张明生陈述：其原在中加公司任职，后调到阳光半岛公司任售楼部出纳。中加公司欠许恩志的工程款，许恩志从中加公司开了一张收据（指许恩志的1号证据）到新桥阳光半岛抵房款，翟厚圣同意抵购房款，收据是张明生接收的。对当事人争议的证据及事实，本院认定如下：根据当事人的陈述及证人证言，中加公司在2013年6月24日没有收到阳光半岛公司支付的150万元，阳光半岛公司在2014年3月20日也没有收到许恩志支付4套房屋（37-1-2203、37-5-2102、37-6-1502、37-12-2304号）的购房款，许恩志主张对诉争的4套房屋支付了对价，而判断阳光半岛公司是否获得了对价应以阳光半岛公司是否有财产性收益为标准。中加公司主张许恩志的1号证据是中加公司对阳光半岛公司享有债权的凭证，即许恩志以1号证据抵开具购房款发票后，阳光半岛公司消灭了等额债务，但该证据从形式看是收条，收条既可能因阳光半岛公司向中加公司还款而形成，也可能因阳光半岛公司向中加公司提供借款而形成，由于收条出具当时没有真实的资金流动关系，该收条具有在将来进行财务结算的作用，从该证据记载“代国际华城支付许恩志工程款”的内容及证人严某陈述出具该条据的目的看，其作用是免除许恩志向阳光半岛公司支付购房款义务，并不足以证明阳光半岛公司与许恩志签订案涉房屋的预售合同后已获得财产性收益。本院认为，本案中当事人以及证人陈述一致的内容是中加公司与许恩志约定由阳光半岛公司向许恩志履行债务，阳光半岛公司履行债务的方式是以商品房作价交付给许恩志。因此，阳光半岛公司开始履行债务的标志是与许恩志签订商品房买卖合同，债务履行完毕的标志是向许恩志转移商品房所有权，而不是向许恩志开具购房款发票。《中华人民共和国破产法》第三十一条第一项规定，人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人无偿转让财产的行为，管理人有权请求人民法院予以撤销。据此推论，在阳光半岛公司进入破产清算程序后，管理人对于尚未完成的无偿转让财产行为也有权代表阳光半岛公司自行终止。许恩志称其真实意思是购房，但其提供的证据并不足以反驳阳光半岛公司在诉讼中提出的签订上述房屋买卖合同的目的是无偿转让阳光半岛公司财产的诉讼主张。许恩志与阳光半岛公司签订商品房买卖合同发生在人民法院受理破产申请前一年内，购房款发票的开具时间在人民法院受理破产申请前四个月内，阳光半岛公司进行破产清算后，管理人已代表阳光半岛公司表示不再向许恩志交付房屋，依据《中华人民共和国合同法》第六十五条关于“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”之规定，许恩志可向中加公司另行主张违约责任。本院对许恩志的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国破产法》第三十一条第一项、第十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十五条规定，判决如下：驳回原告许恩志的诉讼请求。案件受理费17683元，由原告许恩志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  余益辉审 判 员  董传玉人民陪审员  汪 瑜二〇一六年十二月二十八日书 记 员  汤 锐附相关法律条文：《中华人民共和国破产法》第三十一条人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：（一）无偿转让财产的；……第十八条第一款人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。《中华人民共和国合同法》第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。