中华人民共和国广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016)粤2071民初9659号原告：戴银火，男，1967年12月23日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：郭培文，广东香山律师事务所律师。被告：刘生佳（SingKiLau），男，1934年12月15日出生，住加拿大，加拿大众公民卡号19×××27。被告：李澄达（ChingTATLEE），男，1943年12月23日出生，住加拿大，加拿大众公民卡号68×××19。原告戴银火诉被告刘生佳（SingKiLau）、李澄达（ChingTATLEE）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴银火的委托诉讼代理人郭培文到庭参加诉讼。被告刘生佳（SingKiLau）、李澄达（ChingTATLEE）经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴银火向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告于2014年5月18日签订的《物业买卖合同》合法有效：2.判令本案的所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2014年5月18日签订了《物业买卖合同》，合同约定被告将其所有的位于中山市××龙××村××街××号物业[包括土地和上盖建筑物，土地证号为：旧中集(91)字第2××6号，新土地证号为：集用(2012)第2××5号，土地面积：234.20平方米]以220000元的价格转让给原告。合同签订后，原告已经将上述220000元转让价款向被告支付完毕，但被告至今未按合同约定履行剩余的合同义务，使原告的权利得不到有效的保障。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国民事诉讼法》以及相关法律法规之规定，特此诉状，请予以依法判决。诉讼中，原告戴银火变更诉讼请求为：1.判令确认原告与被告于2014年5月18日签订的《物业买卖合同》无效；2.判令被告立即向原告返还房地产转让价款共计220000元并向原告支付逾期付款利息（利息自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算直至上述款项全部清偿之日止）；3.判令被告承担本案所有的诉讼费用。被告刘生佳（SingKiLau）、李澄达（ChingTATLEE）未出庭应诉，亦未提出答辩意见和证据。本院经审理认定事实如下：2014年5月18日，刘生佳（甲方，卖方）授权其委托代理人李澄达与戴银火（乙方，买方）签订物业买卖合同，约定：甲方出售位于中山市××龙××村××街××号物业[包括土地与上盖建筑物，土地证号为：旧中集(91)字第2××6号，新土地证号为：集用(2012)第2××5号，土地面积为：234.20平方米。以下简称“该物业”]给乙方；转让总成交价为人民币220000元；本合同约定之交易价格为甲、乙双方交易的实际成交价格，不受房地产评估或双方在政府有关部门提供各种格式合同上所记载的交易价格的影响，不受房地产新测量面积的影响，即该物业一切交易价格与条款以本合同为准执行；付款方式：由于甲方出售该物业为集体土地证，因此甲方负责在双方签订本合同之日起立即开展到该物业所属村委会办理该物业由集体转为国有的一切手续与工作，于甲方办妥上述一切集体转为国有的村级工作手续批复同意，集体转为国有的一切费用由甲方负责，乙方代为支付由房款扣除；在签字合同当日乙方向甲方支付人民币20000元），签定合同之日起10天内，乙方向甲方支付人民币50000元）作为第二期购房款。随后在签定合同30天内向甲方支付购楼余款。即人民币150000元，甲方同意届时将该物业交易过户到乙方指定第三方名下；在该物业成功交易并领取新房产证及土地证以及甲方收到乙方交来全数购房款之日甲方将物业交吉给乙方使用；违约责任：如乙方逾期支付购房款的或因乙方的原因导致该物业无法成交或中途不购买该物业或违反本合同的规定，均视为乙方违约，甲方已收定金和购房款归甲方所有，视为乙方赔偿给甲方的损失，乙方无权要求甲方退还，且乙方需将物业的产权归还给甲方，本买卖合同自动作废无效；如甲方所出售的该物业有产权纠纷或因甲方的原因导致该物业无法成功交易过户或中途不愿出售该物业违反本合同的规定，均视为甲方违约，甲方必须退回已收定金和购房款给乙方，并支付已收定金及购房款的同等金额作为违约金赔偿给乙方，本买卖合同自动作废无效。合同还约定了其他事项。上述合同签订后，戴银火于2014年5月18日向刘生佳的委托代理人李澄达支付购房款人民币20000元，于同年5月26日向刘生佳的委托代理人李澄达支付购房款人民币50000元，又于同年6月13日向刘生佳的委托代理人李澄达支付购房款人民币150000元，合计人民币220000元，均由李澄达与戴银火签订了相应的收款收据。但因无法办理涉案房屋的产权转移手续，戴银火遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：刘生佳、李澄达均为加拿大公民。2007年7月27日，刘生佳在加拿大经公证认证出具委托书一份，委托人为刘生佳（SingKiLau），受委托人为李澄达（ChingTATLEE），委托事项主要内容：位于广东省中山市沙溪镇××村××巷××号的房地产（持有证：中集建91字，第2××6号集体土地使用证）和中山市××龙××村××街××号的房地产（持有：中建91字，第2××81××8号集体土地使用证），上述两处房地产属我刘生佳所有，现因我不能亲自处理与上述房地产相关的事宣，特委托李澄达作为我的代理人，代表我从事如下活动：l.因该两处房地产集体土地证已遗失，现委托受托人代表本人到相关部门办理补办该两房地产集体土地证的一切有关手续，及代表本人签署各级部门相关文件与缴交一切相关费用以及带本人领取上述房地产补领集体土地使用证和验证收及申办房产证；2.代表我办理上述两处房地产的有集体土地使用证转为国有出让土地使用证的有关村、镇、市级及到中山市国土资源局办理的一切递件工作与手续，并代表本人签署各级部门相关文件与缴交一切相关费用以及代本人领取上述房地产的国有出让土地使用证；3.待办理完上述手续后，代表我与有关房地产的购买方签订出售该房地产的买卖合同，并收取该房地产售地款与售房款，及代表我到中山市国土资源局与上述房地产的购买方办理过户登记的相关手续签署相关文件，以及代表我缴交纳办理上述买卖手续的相关税费。受托人在委托范围内从事的活动及签署的文件，我均予承认。受托人无转委托权。以上文件于2007年8月14日经我国驻温哥华总领事馆领事认证。又查：涉案的位于中山市××龙××村××街××号的房地产登记的土地使用权人为刘生佳，土地所有权人为中山市沙溪镇龙瑞村民委员会等农民集体所有，土地使用证号为中府集用（2012）第2××5号，使用权面积为234.2平方米。本院认为：依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的有关规定，涉案的位于中山市××龙××村××街××号的房地产登记的土地使用权人为刘生佳，土地所有权人为中山市沙溪镇龙瑞村民委员会等农民集体所有，而戴银火并非中山市沙溪镇龙瑞村民委员会的本村村民，故刘生佳授权其委托代理人李澄达与戴银火于2014年5月18日签订的物业买卖合同，违反了上述法律的强制性规定，应认定无效。又依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，合同被确认无效后，刘生佳应将戴银火支付的购房款人民币220000元及其实际占用该资金期间的利息返还给戴银火，利息可自戴银火起诉之日即2016年5月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止。根据刘生佳于2007年7月27日在加拿大经公证认证出具的委托书，李澄达仅为刘生佳委托处理相关事务的代理人，其在代理权限内以刘生佳的名义实施民事法律行为，刘生佳作为被代理人应对代理人李澄达的行为承担民事责任。故戴银火主张李澄达与刘生佳一并承担上述民事责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。刘生佳、李澄达本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其主动放弃举证、质证和抗辩的权利，并自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告戴银火与被告刘生佳（SingKiLau）于2014年5月18日签订的物业买卖合同无效；二、被告刘生佳（SingKiLau）于本判决发生法律效力之日起七日内向原告戴银火返还购房款人民币220000元及利息（利息计算：按实际欠款金额以中国人民银行同期同类贷款利率从2016年5月16日起计算至清偿之日止）；三、驳回原告戴银火的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理4600元，（原告戴银火已预交），由被告刘生佳（SingKiLau）负担（被告刘生佳（SingKiLau）于本判决生效之日起七日内迳付原告戴银火）。如不服本判决，原告戴银火可在判决书送达之日起十五日内，被告刘生佳（SingKiLau）可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  董爱民人民陪审员  梁蓓莉人民陪审员  张子锋二〇一六年十二月八日书 记 员  雷 珊谭银娣