江苏省镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书(2015)徒民初字第1660号原告：陈香，女，1976年9月9日生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：刘向阳，江苏瀛镇律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝小玲，江苏瀛镇律师事务所律师。被告：镇江星岛酒店管理有限公司，住所地镇江市丹徒区世业镇世政路6号星岛花都4号楼312室。法定代表人：李中岸，该公司董事长。委托诉讼代理人：于广洲，江苏大唐人律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐雷洪，江苏大唐人律师事务所律师。原告陈香诉被告镇江星岛酒店管理有限公司（以下简称星岛公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈香及委托诉讼代理人刘向阳和郝小玲、被告星岛公司的委托诉讼代理人于广州到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈香向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告的物业租赁合同关系；2.判令被告支付原告租金141052元（2011年11月30日至2015年11月30日）及违约金42315.60元（141052元×30%）；3.判令被告向原告交付星岛花都1号楼4层401室的房屋；4.判令被告将诉争房屋的产权证原件返还给原告；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年11月30日，原、被告签订《物业租赁合同》一份，约定被告租赁原告位于镇江市丹徒区世业镇星岛花都1号楼4层401号房，租赁用途为作为产权式公寓酒店客房或者配套使用。合同约定租赁期为三年，自2008年11月30日至2011年11月29日止。租金自2008年11月30日起计算，每年租金为35263元，出租人享有30天该出租房屋住宿权（免费）。三年房屋租金与装修款相抵。合同签订后，原告向被告履行了全部义务，但被告未按合同约定向原告支付租金。为维护自身合法权益，故诉至法院。被告星岛公司辩称，1.原、被告之间的物业租赁合同期限已经届满，且未续签，不存在解除双方之间物业租赁关系的情况；2.在未续签物业租赁合同的前提下，原告主张租金缺乏事实依据；3.涉案房屋的所有权属于原告，被告仅为委托经营的管理方，被告没有向原告交付所购房屋的合同义务；4.返还相应的产权证书与本案案由无关，也不属于被告的义务。原告针对其诉称向本院提交了全国企业信用信息公示系统打印件、物业租赁合同、讼争房屋产权证、讼争房屋土地证，对以上证据的真实性，被告无异议，本院予以确认。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.2014年11月15日被告向原告出具的通知函一份，原告提供以上证据，拟证明租赁合同到期后，被告继续使用涉案的房屋，在原告的多次要求收回房屋、交付租金的情况下，被告向原告出具通知函一份，要求原告在接函后至被告处接收房屋，后遭到被告拒绝的事实。对该证据的真实性，被告无异议，对原告的证明目的不认可，认为不能证明原告在接到该通知后要求被告交付房屋的请求遭到拒绝的事实，至于未能续签合同系双方未能协商一致。但该证据客观真实，来源合法，能够证实租赁合同到期后，截至2014年11月15日，涉案的房屋仍由被告占有、使用的事实。2.丹徒区房产管理局缴纳的查档费发票2张，原告提供以上证据，拟证明2009年7月7日被告已领取了涉案房屋产权证的事实。对该证据，被告认为与本案无关。现原告虽然提供了上述证据，但不能到达原告的证明目的（无法证明被告已领取了涉案房屋的产权证），对该证据，本院不予采纳。本院经审理认定如下事实：2008年11月30日，原、被告签订物业租赁合同一份，该合同约定原告将位于镇江市丹徒区世业镇星岛花都1号楼4层401号房（面积81.57平方米，购置价为335000元）租赁给被告作为产权式公寓酒店客房或配套使用；租赁期为三年，自2008年11月30日起至2011年11月29日止；本合同到期后，原、被告可协商续订，年租金按当前市场情况双方商议确定，原告也可自行经营、自用，如需出售或租赁，在同等条件下，被告享有优先购买或承租的权利；自2008年11月30日起计算租金，每年租金为35263元（即该物业购置款与装修款总价的8%-含税）；三年租金一次性支付，此款项与该房屋装修费用冲抵，被告不需另行支付；原告的权利与义务：原告无须另行支付装修费用；鉴于被告的专业性，同时为保证该房屋的如期交付租赁，原告全权委托被告按照购房合同的约定时间与开发商办理交接房手续，原告认可该手续的合法性等；被告的权利与义务：被告或经被告授权的管理公司有权使用该房屋开展经营活动，因此所产生的一切权利与义务均由被告或被告授权的管理公司享有和承担，与原告无关；被告代原告与开发商进行交接房手续，应及时、尽责；被告无须另行向原告支付租金；被告应交纳因使用该房屋产生的包括水费、电费、设备维护费、物业或商业管理费、广告费等相关费用；在租赁期限届满时，被告此前对房屋进行的装修归原告所有（被告保证附件1中所列装修物品能正常使用）等；如租赁期满后，因原告原因不续约，则由原告承担该物业有关设备设施酒店用途改民用的费用；如因被告原因不续约，则此费用由被告承担……合同签订后，原告将涉案的房屋交由被告使用。租赁合同到期后，原、被告未续签合同，但涉案房屋仍由被告占有、使用等。2014年11月15日，被告通知原告至被告处办理涉案房屋的交付事宜。又查明，原告表示双方的租赁合同从2016年4月25日起解除。本院认为，依法成立的合同自成立时生效。本案中，原、被告双方签订的物业租赁合同系双方真实意思表示，内容亦不违反相关的法律规定，合法有效。目前，该合同约定的租赁期限已经届满，后双方未续签相关的合同，但被告仍然使用涉案的房屋，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。2014年11月15日，被告通知原告至被告处办理涉案房屋交付事宜，可以视为被告不再继续租赁涉案的房屋，原、被告双方之间的租赁合同已于2014年11月15日解除。现原告主张双方的租赁合同关系于2016年4月25日解除，无事实依据，本院不予支持。物业租赁合同解除后（2014年11月15日解除），被告应及时将涉案的房屋返还给原告，现原告要求被告返还位于镇江市丹徒区世业镇星岛花都1号楼4层401号房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于租金问题。双方租赁合同解除前，因被告自2011年11月30日至合同解除时的租金未及时给付，故原告有权向被告主张该欠付的租金，经计算，2011年11月30日至2014年11月15日的租金为104436元（合同约定的年租金35263元÷365天／年×1081天）。至于2014年11月16日之后的租金，因被告在2014年11月15日已经向原告发出交付房屋的通知，现原告提供的证据无法证明2014年11月15日未能办理涉案房屋交付事宜的过错在于被告，故原告主张2014年11月16日至2015年11月30日的租金，无事实依据，本院不予支持。关于违约金问题。因被告未按时支付租金，应当按照合同约定或者法律规定承担违约责任。现物业租赁合同对延迟支付租金的违约责任未作约定，原告要求按租金的30%计算违约金，无法律依据，本院不予支持。合同解除后，因被告未及时支付租金，从合同解除的次日，被告应当承担相应的违约责任，考虑到该资金占用期间的利息损失，本院酌定按年利率6%计算，故违约金计算为：以租金104436元为基数，自2014年11月16日起至实际给付之日止，按年利率6%计算。关于涉案房屋产权证返还问题。现原告提供的证据不足以证明系被告领取了原告的房屋产权证，故原告要求被告返还涉案房屋产权证的诉讼请求，本院不予支持。原告可待证据充分后另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告镇江星岛酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向原告陈香给付自2011年11月30日至2014年11月15日的租金104436元并承担违约金（以104436元为基数，自2014年11月16日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）。二、被告镇江星岛酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向原告陈香返还位于镇江市丹徒区世业镇星岛花都1号楼4层401号的房屋。三、驳回原告陈香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3970元，由被告镇江星岛酒店管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，同时交纳相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  陈文勇人民陪审员  吕复环人民陪审员  包海燕二〇一六年十二月二十二日书 记 员  刘婷婷