广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第283号原告：广州番禺雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区南村镇兴业路。法定代表人：梁正坚，该公司董事副总裁。委托代理人：赵晓明，广东海际明律师事务所律师。委托代理人：陈侃，广东海际明律师事务所律师。被告：陈梦，女，1988年3月7日出生，土家族，住湖南省石门县。原告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）诉被告陈梦房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告雅居乐公司的委托代理人赵晓明到庭参加了诉讼，被告陈梦经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐公司诉称：原告雅居乐公司与被告陈梦于2012年签订《商铺租赁合同》《租赁合同补充协议》，约定被告陈梦向原告雅居乐公司承租位于广州市番禺区光明北路281号鸿禧商场（四）层2区位商铺，商铺建筑面积454.5平方米，用于经营特色餐饮，经营品牌仅限于“皇家大厨”；租赁期限为5年，即自2013年1月18日至2018年1月17日（2013年1月18日至2013年5月17日为免租期），从2013年5月18日至2014年1月17日期间的月租金为23180元、在2014年1月18日至2015年1月17日期间的月租金为24339元、在2015年1月18日至2016年1月17日期间的月租金为25556元……；被告陈梦应于每月5日前支付当月租金；《商铺租赁合同》第十条第2.2项约定如乙方（被告陈梦）逾期向甲方（原告雅居乐公司）或物业公司支付租金、物业管理费等费用的，乙方须按应付未付金额的0.5%/日为标准向甲方支付违约金；乙方逾期支付租金超过30天的，甲方单方面解除本合同而不承担任何责任；第九条约定“本合同因解除而提前终止的，乙方于本合同终止后10天内返还该商铺，按本合同约定最后一个租赁年度的月租金标准的200%按月缴交场地占用费”。在《租赁合同补充协议》第二条3中约定乙方拖欠甲方租金及其他费用达30天，甲方有权没收租赁保证金。合同签订后，原告雅居乐公司依约将涉案物业交付给被告陈梦使用，后双方在2013年8月6日签订《租赁合同补充协议》之三，约定乙方商铺延期至2013年8月10日前正式开业，租赁期限整体顺延，租金从2013年12月1日至2014年7月31日期间的月租金为23180元、在2014年8月1日至2015年7月31日期间的月租金为24339元、在2015年8月1日至2016年7月31日期间的月租金为25556元、在2016年8月1日至2017年7月31日期间的月租金为26834元、在2017年8月1日至2018年7月31日期间的月租金为28176元。但被告陈梦从2014年2月开始欠缴租金，后原告雅居乐公司于2014年2月15日向被告陈梦发出《律师函》、2014年12月30日发出《关于阁下缴纳租金的函》，要求被告陈梦缴付所欠租金、电费及滞纳金，但被告陈梦置之不理。原告雅居乐公司于2015年1月28日按照合同约定向被告陈梦发出《解除租赁合同的函》，通知被告陈梦于2015年2月27日前缴清所有费用，否则将于2015年2月28日起解除合同并要求被告陈梦交回场地。原告雅居乐公司认为，原告雅居乐公司与被告陈梦签订的《商铺租赁合同》《租赁合同补充协议》是双方真实意思表示，内容合法，对双方均有法律约束力。但被告陈梦在租赁使用涉案商铺后，长期拖欠租金等费用的行为已构成违约，严重损害了原告雅居乐公司的合法权益。为此，原告雅居乐公司提起诉讼，请求法院判令：1、确认原、被告签订的《商铺租赁合同》[合同编号：雅商（2012）鸿8号]《租赁合同补充协议》于2015年2月28日解除；2、被告陈梦向原告雅居乐公司交还位于广州市番禺区光明北路281号鸿禧商场四层2区位商铺；3、被告陈梦向原告雅居乐公司支付拖欠的租金308294元（从2014年2月1日起至2015年2月28日）及逾期支付租金的违约金（违约金从逾期之日按所欠金额的0.5%计算，暂计至2015年1月31日为212885.12元）；4、被告陈梦向原告雅居乐公司支付垫付的2014年11月、12月及2015年1月的水费2227.8元、电费3807.5元及违约金（违约金从逾期之日按所欠金额的0.5%计算，暂计至2015年1月31日为813.59元）；5、被告陈梦从2015年3月11日起至际交回场地之日止，按每月28176元的200%的标准支付场地占用费；6、没收被告陈梦缴纳的46360元租赁保证金；7、被告陈梦承担本案诉讼费用。被告陈梦无答辩，亦未在举证期限内举证。经审理查明：2013年初，雅居乐公司作为出租人（甲方），陈梦作为承租人（乙方），签订编号为雅商（2012）鸿8号的《商铺租赁合同》，合同约定，租赁物业位于广州市番禺区光明北路281号四层2区位（以下简称涉讼商铺），建筑面积为454.5平方米；租赁期限为5年，自2013年1月18日至2018年1月17日；本合同租金总额为1444300元，自2013年5月18日开始收取租金；租赁期限内，租金自第2个租赁年度开始每年递增5%，即2013年1月18日至2014年1月17日年租金为185440元，从2013年5月18日开始每月支付租金23180元，2014年1月18日至2015年1月17日年租金为292068元，每月支付租金24339元，2015年1月18日至2016年1月17日年租金为306672元，每月支付租金25556元；交付日开始的第一个月的租金须于本合同签署之日支付，其后月份乙方应于每月5日前以现金、支票、汇款等方式向甲方支付当月应付租金；甲乙双方同意乙方承租该商铺仅限用于经营特色餐饮，经营品牌仅限于皇家大厨；甲方向乙方交付该商铺的日期暂定为2012年11月1日；甲方保留不时按认为恰当的方式对公共区域及公共设施以及其它部位（该商铺除外）进行调整的权利，在行使该权力时，甲方应尽量减少给乙方带来的不便，但乙方不得因下述事项向甲方要求赔偿：改进、扩充、增加或减少本商场及场地的用途、数目、面积；乙方应配合甲方的开业安排，承诺于2013年1月18日前开业；乙方经营所产生的水电费用（含公共水电分摊费用）、通讯、有线电视、网络等费用应由乙方按有关标准自行向收费单位支付，已由物业公司代付的，则由乙方按物业公司的约定向物业公司支付；本合同租赁期限届满且双方未能达成续租合同或本合同因解除而提前终止的，乙方于本合同终止后10天内返还该商铺；乙方逾期返还该商铺的，乙方同意自本合同终止第二日起，按本合同约定最后一个租赁年度的月租金标准的200%按月缴交场地占用费及物业管理费（不足一个月按一个月计算）；乙方返还该商铺时，对于一切镶嵌在该商铺建筑物结构之内（例如房屋结构或墙体内等）的附属设施和装修，甲方有权选择以下中的一种：1.归甲方所有，并且无需对乙方作出任何赔偿，2.要求乙方恢复原状，3.向乙方收取恢复原状所需的费用；本合同终止之日起10天内，乙方未清空属乙方的可移动设施设备或其他物品的，甲方有权提请公证机关公证并代保管该商铺内的所有财产；乙方可在本合同终止之日起两个月内向甲方申请退还甲方代其保管之财产，但必须以清偿所欠款项为前提，并支持保管期间所产生的一切费用包括但不限于公证费、乙方财产对该商铺的场地占用费，乙方超出两个月未向甲方申请的，视为乙方同意放弃对该等设施设备及其他物品的各项权利，甲方有权自行处理，不需另行通知乙方，乙方不得再提出任何主张；如乙方逾期向甲方或物业公司支付租金、物业管理费等费用的，乙方须按应付金额的0.5%/日为标准向甲方或物业公司支付违约金；乙方逾期支付租金或其他各项费用超过30天的，甲方或物业公司有权在发出书面通知后停止该商铺内的水、电、气等设施供应，同时甲方有权单方面解除本合同而不承担任何责任；甲乙双方的通讯方式以本合同记载的双方电话、通讯地址为准，双方变更通讯方式时应以书面形式及时通知对方，否则在函件寄出的五天后，寄件方将视作对方已妥收该通知；合同中记载陈梦的通讯地址为广州番禺***园*栋***房，联系电话137××××7059、186××××5100。此后，雅居乐公司（甲方）与陈梦（乙方）签订《租赁合同补充协议》，其中约定，乙方应当于本协议生效之日起五个工作日内向甲方一次性支付租赁保证金46360元；甲方违约提前终止租赁合同的，甲方双倍退还乙方已交纳的租赁保证金；乙方拖欠甲方、物业公司租金或其他费用达30天，甲方有权没收租赁保证金；2012年11月1日起至2013年5月17日止是甲方同意给予乙方的免租期。2013年8月2日，陈梦向雅居乐公司提交《开业申请书》，称涉讼商铺已于2013年8月5日装修完毕，申请于2013年8月10日开业。2013年8月6日，雅居乐公司（甲方）与陈梦（乙方）签订《租赁合同补充协议》，其中约定，甲乙双方经过协商一致，同意乙方将承租涉讼商铺延期至2013年8月10日正式开业；乙方租赁的期限整体顺延，即2013年8月1日至2018年7月31日，租金从2013年12月1日开始计算，详细租金表如下：2013年8月1日至2014年7月31日期间的月租金为23180元，2014年8月1日至2015年7月31日期间的月租金为24339元，2015年8月1日至2016年7月31日期间的月租金为25556元，2016年8月1日至2017年7月31日期间的月租金为26834元，2017年8月1日至2018年7月31日期间的月租金为28176元。2014年12月30日，雅居乐公司向陈梦在合同中的通讯地址邮寄《关于阁下缴纳租金的函》（EMS快递单号1003438640211），要求其支付2014年2月至12月的租金。该邮件于2014年12月31日妥投。2015年1月29日，雅居乐公司向陈梦在合同中的通讯地址邮寄《关于与阁下解除租赁合同的函》（EMS快递单号1063238657313），主要内容为陈梦欠缴2014年2月至2015年1月的租金及2014年12月至2015年1月的物业费，已违反合同约定，要求陈梦于2015年2月27日前缴清上述费用及当期新产生的费用，否则，雅居乐公司将于2015年2月28日起与陈梦解除租赁合同关系，届时除加算违约金外，租金、物管费、场地占用费等按标准计算至实际收回场地之日。该邮件于2015年2月1日妥投。2015年3月13日，雅居乐公司以陈梦欠缴租金为由，向本院提起本案诉讼。诉讼中，雅居乐公司主张，其已于2013年2月2日将涉讼商铺交付陈梦使用，该商铺至今由陈梦占用，未交还给雅居乐公司；陈梦向雅居乐公司支付了46360元租赁保证金、10000元水电费押金及截至2014年1月的租金，自2014年2月开始以生意不好为由未向雅居乐公司交纳租金；陈梦的欠租行为已构成违约，按照《商铺租赁合同》的约定，雅居乐公司主张解除合同，并要求陈梦交还涉讼商铺，陈梦应当支付2014年2月1日至2015年2月28日的租金共308294元及自每月6日起算的逾期交租违约金，并自雅居乐公司通知解除合同后陈梦逾期交还商铺之日即2015年3月11日起至陈梦实际交还场地之日止按每月56352元的标准支付场地占用费，雅居乐公司为涉讼商铺垫付的2014年11月、12月及2015年1月的水费2227.8元及电费3807.5元亦应由陈梦负担，且陈梦还应按每日0.5%的标准支付逾期交纳水电费的违约金。为证明陈梦欠付水电费的情况，雅居乐公司提交了其自制的《催缴通知书》、2014年12月至2015年6月的收费通知单以及文件签收表予以证实。另查明，涉讼商铺所在商场已于2014年1月29日经广州市国土资源和房屋管理局核准初始登记（登记字号：13登记02387322）。雅居乐公司称由于该商场属于其自用，为规避办理房地产权证产生的税费，雅居乐公司未申请办理房地产权证；但取得初始登记可以证实涉讼商铺所在商场的已取得竣工验收备案表，符合对外出租的条件。本院认为：雅居乐公司与陈梦签订的雅商（2012）鸿8号《商铺租赁合同》及两份《租赁合同补充协议》主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。雅居乐公司已将涉讼商铺交付陈梦使用，而陈梦未举证证明其已向雅居乐公司支付2014年2月以后的租金，其拖欠租金的行为已构成违约，根据《商铺租赁合同》的约定，雅居乐公司有权解除该合同、没收保证金。雅居乐公司于2015年1月29日向陈梦邮寄的《关于与阁下解除租赁合同的函》于2015年2月1日送达陈梦，其中雅居乐公司主张如陈梦未能于2015年2月27日前缴清拖欠的费用则租赁合同关系于2015年2月28日解除，故《商铺租赁合同》应于2015年2月28日已解除，雅居乐公司主张没收陈梦缴纳的46360元保证金，本院予以支持。陈梦应向雅居乐公司支付欠缴的租金。至于租金的计算期间，根据《商铺租赁合同》约定，承租人逾期支付租金超过30天，出租人即有权解除合同，并于10天内自行向公证机关提存商铺内物品及收回商铺，故雅居乐公司在陈梦欠租后应当及时行使解除合同及收回商铺的权利，以尽止损义务。现陈梦拖欠租金一年后雅居乐公司才主张解除合同，且在行使解除权后未及时收回商铺，本院酌情认定解除合同通知到达陈梦后3个月内为雅居乐公司收回商铺的合理期限，此后商铺未能收回属雅居乐公司自行扩大损失，不应继续计算占有使用费。因此，涉讼商铺租金及使用费仅应计至2015年5月底，陈梦应向雅居乐公司支付2014年2月1日至2015年2月28日的租金309453元（23180元/月×6个月+24339元/月×7个月）及2015年3月11日至5月31日的占有使用费73017元（24339元/月×3个月，按照合同约定，不足一个月按一个月计算）。现雅居乐公司主张租金按照308294元计算，是其对自身权利的处分，本院予以采纳，故陈梦共应向雅居乐公司支付租金及占有使用费381311元（308294元+73017元）。由于双方尚未办理涉讼商铺的交接手续，故陈梦应清空涉讼商铺后将商铺交还雅居乐公司管业。至于雅居乐公司主张2015年3月起的商铺使用费应当按照合同约定最后一个租赁年度的月租金标准的200%计算，该标准明显过高，不符合公平、等价有偿的原则，本院不予支持。至于雅居乐公司主张的迟延交租违约金，由于本院已支持雅居乐公司没收陈梦缴纳的租赁保证金，根据《租赁合同补充协议》的约定，收受保证金一方违约的应当双倍返还保证金，支付保证金一方违约的无权要求返还保证金，故该保证金实质上具有定金性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，本院不再支持雅居乐公司主张的迟延交租违约金。至于雅居乐公司主张的水电费及其违约金，由于雅居乐公司仅提交了其自行制作的收费通知书，并未提交水电费缴费发票予以证实涉讼商铺的水电费已由其实际垫付，故本院对雅居乐公司主张的陈梦拖欠的水电费金额不予认定。即使陈梦确有拖欠水电费的情形，由于雅居乐公司确认陈梦向其缴纳了10000元水电费押金，拖欠的水电费亦可从该押金中抵扣，雅居乐公司在本案中向陈梦主张水电费及违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百二十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司与被告陈梦签订的《商铺租赁合同》及两份《租赁合同补充协议》于2015年2月28日解除；二、被告陈梦应于本判决发生法律效力之日起十日内清空广州市番禺区光明北路281号鸿禧商场四层2区位商铺并将商铺交还原告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司管业；三、被告陈梦应于于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司支付租金及占有使用费381311元；四、被告陈梦缴纳的46360元租赁保证金归原告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司所有；五、驳回原告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17381元，由原告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司负担6037元，由被告陈梦负担11344元；公告费260元，由被告陈梦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  张 祎人民陪审员  区景柏人民陪审员  巫晓蓉二〇一六年十二月二十日书 记 员  马敏婷