四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终1851号上诉人（原审原告）：成都华益物业管理有限责任公司，住所地：成都市三洞桥街61号华业商业广场六楼。法定代表人：孙悦，经理。委托诉讼代理人：刘泉，男，1965年6月18日出生，汉族，住四川省仁寿县。被上诉人（原审被告）：双流县���航港康桥品上建筑区划第二届业主委员会，住所地：四川省成都市双流区航空港锦华路一段59号。负责人：尹长庚，主任。委托诉讼代理人：吕瑞，泰和泰律师事务所律师。上诉人成都华益物业管理有限责任公司（以下简称华益公司）与被上诉人双流县西航港康桥品上建筑区划第二届业主委员会（以下简称康桥品上业委会）物业服务合同纠纷一案，不服成都市双流县人民法院（2015）双流民初字第7916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人华益公司的委托诉讼代理人刘泉，被上诉人康桥品上业委会的委托诉讼代理人吕瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人华益公司上诉请求：1.撤销原审判决，将本案发回重审；2.诉讼费由康桥品上业委会承担。事实与理由：一、原审法院应当中止本案的审理，待另案四川虹瑶房地产开发有限公司诉康桥品上业委会业主撤销权纠纷审理终结再恢复审理本案；二、原审错误认定康桥品上业委会就召开业主大会采用通过发布公告形式，尽到了合理的通知义务；三、原审适用法律错误。华益公司向一审法院申请调取业主表决票原件，这是华益公司的知情权，原审剥夺了华益公司的知情权；从举证责任看，康桥品上业委会应当举出表决票原件。被上诉人康桥品上业委会辩称，1.本案无须终止审理，华益公司提出的诉讼请求为确认行为无效，审理范围包括康桥品上业主大会的合法性，本案的审理无须以他案审理结果为依据；2.康桥品上业委会已经提交证据证明涉及业主大会召开、业主意见征集、投票结果统计及相关送达公示程序合法，且华益公司作为康桥品上物业，办公地点在康桥品上内，华益公司能够接收到通知；3.对华益公司提出的举证责任，根据谁主张谁举证的原则，应当由华益公司举证。华益公司向一审法院起诉请求：确认康桥品上业委会解除《前期物业服务协议》的行为无效。一审法院认定事实：2009年9月29日，华益公司与四川虹瑶房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由华益公司向康桥品上小区提供物业管理服务，合同期限从2009年10月30日起至2012年10月29日。合同期限未满，若业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务或其他管理人签订的物业服务合同生效的，合同终止。合同签订后，华益公司即开始为康桥品上小区提供物业管理服务至今。2015年5月15日，康桥品上业委会发布《关于拟召开康桥品上业主大会的公告》载明“康桥品上全体业主：鉴于康桥品上目前的管理状态及物业服务品质欠佳，康桥品上业委会于2015年3月29日发函给成都华益物业管理有限责任公司，要求对康桥品上建筑区划存在的问题进行实质性的整改。该公司于2015年4月13日与2015年5月11日分别用书面回复，并列举了该公司每月费用支出的详单。物管公司要求康桥品上建筑区划将现在执行的物业服务费（每月每平方米1.28元）涨价到（每月每平方米1.50元）。如不涨费，物管公司将终止对康桥品上建筑区的物业服务。同时，物管公司与开发商签订的《前期物业服务协议》已于（康桥品上第一届业主委员会备案之日）到期，根据《四川省物业管理条例》的规定，应由业主与物管公司签订《物业服务合同》，或另行选聘物业服务企业。鉴于上述事实和《物权法》《四川省物业管理条例》《业主大会议��规则》的相关规定，康桥品上业委员拟召开业主大会审议以下事项：审议华益公司上涨物管费事宜；审议是否继续选聘华益公司；审议《物业服务协议》的主要条款；审议其他事项（业主提议事项）。为兼顾业主意见和会议效率，本次业主大会仅对提出同意事项业主人数达到130户（康桥品上业主总户数的10%）之事项进行审议。请各位提议业主将您的意见用书面的形式交到康桥品上业委会。手机业主提议的时间为：2015年5月15日至2015年5月25日。业主大会召开时间另行通知……”2015年5月26日，康桥品上业委会发布《关于寻求热心业主代表的公告》载明“康桥品上全体业主：本次召开康桥品上业主大会是采取书面征求意见的方式进行，工作量较大。请有时间的热心业主可到业委会保密参加上门收集业主意见。并参与康桥品上业主维护权益的工作。”2015年7月7日，康桥���上业委会发布《关于康桥品上业主大会的统计计票公告》载明“康桥品上业委会于2015年5月15日发布了《关于拟召开康桥品上业主大会的公告》，组织召开了康桥品上业主大会。目前本届业主大会已完成了表决票的回收工作，即将进入统计计票程序。现特邀双流县房管局、西航港街道办、西航港派出所、光明社区等单位于2015年7月9日上午9时在成都市锦华路一段59号康桥品上建筑区划参加监督本次计票程序，以保障计票程序的合法公正。请各位业主互相转告，积极参与并监督本次业主大会的计票工作。时间：2015年7月9日，地点：成都市双流县锦华路一段59号康桥品上”。2015年7月9日，康桥品上业委会发布《关于康桥品上业主大会表决结果的公告》载明“……本届大会采用书面征求意见的形式进行，应参加本届业主大会会议的投票权人数共1034户，专有部分面积共计124590.5m²，部分投票人无法取得联系，实际发出表决票850张，收回表决票684张其中有效票661张，弃权票23张，本届大会表决事项共计5项，具体表决结果如下：1.业主对华益公司物业服务品质的意见：……2.华益公司要求物业费上调至1.50元/平方米/月……（2）反对：634票，占总户数的额61.32%，专有部分面积69510.28m²，占总建筑面积的55.79%……3.续聘华益公司为康桥品上全体业主提供物业服务：……（2）反对：559票，占总户数的57.93%，专有部分面积66249.5m²，占总建筑面积的53.17%……4.《物业委托服务合同》执行成都市物业管理三级服务标准：（1）同意：627票，占总户数的额60.64%，专有部分面积68944.94m²，占总建筑面积的55.34%……5.委托专业的物业招标机构为康桥品上全体业主提供物业服务的企业进行公开招标，并委托康桥品上业委会签订《物业委托服务合同》：（1）同意：626票，占总户数的60.54%，专有部分面积68935.63m²，占总建筑面积的55.33%……上述表决结果是在双流县房管局、光明社区领导同志及康桥品上业主代表的监督下公开核对、计票所得。根据上述表决结果，本届业主大会形成以下生效决议：1.解除与华益公司签订的《前期物业服务协议》；2.委托专业的物业招标机构为康桥品上全体业主提供物业服务的企业进行公开招投标，并委托康桥品上业委会签订《物业委托服务合同》；3.《物业委托服务合同》执行成都市物业管理三级服务标准……”上述公告康桥品上业委会均张贴在康桥品上小区门口。2015年7月16日，康桥品上业委会向华益公司发出《关于解除的通知》载明“1.自本通知送达之日起康桥品上全体业主解除《前期物业服务协议》。2.康桥品上业委会经全体业主授权���将启动新的物业管理公司选聘工作。在新物业管理公司进场前，请贵公司继续履行过渡期的物业服务义务。3.请贵公司开始着手准备整理物业档案、相关资料、相关费用，以备移交。4.具体交接时间以第二届业主委员会的通知为准”。原审认定上述事实的证据有：华益公司、康桥品上业委会工商信息、关于康桥品上业主大会表决结果的公告、关于康桥品上业主大会的统计计票公告、关于拟召开康桥品上业主大会的公告、关于寻求热心业主代表的公告及当事人的陈述等。一审法院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二��制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和适用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，康桥品上业委会召开的业主大会决议通过的内容已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该决议合法有效。关于华益公司提出康桥品上业委会未通知部分业主参加业主大会的主张，原审法院认为，康桥品上业委会应当就业主大会的召开对全体业主进行通知。在本案中，康桥品上业委会虽然未通过电话或者快递方式通知每一位业主，但召开业主大会的原因和安排，康桥品上业委会均已通过发布公告的形式张贴在小区门口，并在发放和回收表决票的时候也是通过逐家逐户的方式进行发放和回收，康桥品上业委会已尽到合理的通知义务。关于华益公司提出部分业主的意见系康桥品上业委会虚构的主张，原审法院认为，根据《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，华益公司并未就该主张提交相应的���据予以证明，原审法院对华益公司的该项主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条之规定，判决：驳回华益公司的诉讼请求。案件受理费50元，由华益公司负担。部分恩大会.63本院二审期间，各方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为，本案的争议焦点为以下三点，现分别评议如下：一、原审应否中止审理本案。本案华益公司诉讼请求为确认康桥品上业委会解除《前期物业服务协议》的行为无效，在本案的审理中已对作出解除决议的康桥品上业主大会的效力进行了审查，故本案并非必须以四川虹瑶房地产开发有限公司诉康桥品上业委会业主撤销权纠纷案的审理结果为依据。原审未中止审理本案并无不当。二、康桥品上业委会是否尽到通知义务。康桥品上业委会虽然未通过电话或者快递方式就召开业主大会的相关事项通知华益公司，但其通过在小区张贴公告的形式予以公示。华益公司在康桥品上小区有办公场所，且庭审中华益公司亦陈述清楚康桥品上业委会在小区张贴公告的事实，康桥品上业委会已尽到合理的通知义务。对于华益公司关于送达方式不当的主张，本院不予支持。三、华益公司认为部分业主的意见系康桥品上业委会虚构，但康桥品上业委会对此予以否认，华益公司也未提供其他证据予以印证。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前��当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，华益公司并未就该主张提交相应的证据予以证明，对华益公司的该项主张不予支持。对其要求调查684名业主的表决票原件的申请，原审法院不予同意并无不当，本院对此予以确认。综上所述，华益公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由成都华益物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  陶田源审判员  谈光丽审判员  刘冠男二〇一六年十二月十三日书记员  彭奕翙