浙江省永康市人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0784民初5736号原告吕新建，男，1983年7月18日出生汉族，住浙江省永康市。原告彭玲姣，女，1982年4月26日出生汉族，住浙江省永康市。委托代理人胡华杰，浙江畅想律师事务所律师。委托代理人ＸＸ，浙江畅想律师事务所律师。被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司，住所地浙江省永康经济开发区。法定代表人应建仁，董事长。委托代理人蒋晓航，浙江门都律师事务所律师。委托代理人王晓亮，浙江门都律师事务所实习律师。本院于2016年7月20日立案受理原告吕新建、彭玲姣与被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司（以下简称“卓诚投资公司”）商品房销售合同纠纷一案,依法由审判员金东波适用简易程序于2016年9月1日公开开庭进行审理。原告吕新建、彭玲姣的委托代理人胡华杰，被告卓诚投资公司的委托代理人蒋晓航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕新建、彭玲姣起诉称：原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》两份，约定两原告购买被告开发的金色港湾房屋，总价944428元。双方在签订的合同第九条中约定出卖人应在2013年12月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。合同第十条约定除第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，按下列1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过30日，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已付房价款万分之一（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。2013年12月30日前原告已付清总房款。双方在合同的第十六条中约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人【自行】【委托出卖人】办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的日万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①②项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约履行合同，但被告存在违约。其中，被告没有按约取得《土地使用权证》或土地使用权证明或《房屋所有权证》，没有按期交付权属证书，最终导致原告延期取得产权证书，此期间内的违约责任，应当由被告承担。原告有权要求被告继续履行合同，承担违约责任。综上，为维护原告的合法权益，请求依法判令：1、由被告支付原告逾期交房的违约金（违约金从2014年1月1日起按已付总房款944428元的日万分之一计算至被告实际符合交付条件并实际交付之日止，暂算至2014年1月23日的违约金为2266元）；2、由被告支付原告逾期交付权属证书的违约金（违约金从2014年1月1日起按已付总房款944428元的日万分之一计算至实际交付权属证书或登记证明之日止，暂算至2015年7月10日的违约金为34943元）；3、判令被告返还购房款194元；4、本案诉讼费由被告承担。原告吕新建、彭玲姣为证明其诉讼主张，向本院提供了下列证据：一、浙江省商品房买卖合同原件二份，证明原、被告就交房时间、房屋价款以及办理并交付双证的期限及违约责任进行了约定。二、销售不动产统一发票原件二张，证明原告已经支付全部购房款944234元（944428元-194元）的事实。开票时间是2014年10月28日，该日期就是被告具备了办理房产证形式条件的一个时间点。三、复印自永康市不动产登记中心的房产证、土地证复印件各2份，证明被告逾期办理房产证（2015年7月10日）、土地证（2015年8月24日）的事实。四、调查取证申请书复印件一份、金色港湾全体业主倡议书复印件一份，证明2015年8月13日原告曾就逾期交房、办证参与维权的事实。（原件保存于永康市信访局）。五、复印自永康市房地产管理委员会的所有权登记申请书及附件一份，证明办理在原告名下的产权登记就是初始登记，被告存在逾期办证的事实。被告卓诚投资公司质证意见：对证据一的真实性没有异议，合同十六条约定办理初始登记，证书的性质是属于初始登记的证书而非原告理解的转移登记的证书。办理权证是初始登记的权证，而不是转移登记的权证。对证据二的真实性没有异议，原告缴纳房款是944234元。对证据三的真实性没有异议，对证明目的有异议，其提交两证时间是转移登记时间而非合同约定的初始登记时间。对证据四有异议，且凭现在也无法确认倡议书的真实性，即使是真实的，对逾期交房、逾期房产证不属于业主委员会职权范围，是属于每个业主本身个人私人权利的问题，每个业主跟被告签订商品房合同，应该由合同的主体来主张，或者是特别授权主张权利，业主委员会不能代表业主反映合同的问题，业主委员会职责是处理业主的公共事务，合同纠纷问题不属于业主委员会的职权范围，所以不产生诉讼时效中断。对证据五真实性没有异议，证明目的有异议。该申请书表面上登记种类是初始登记，但实质上还是转移登记，第二页需要提供转移申请表，审核人的意见也是符合转移登记，是相对二手房来讲的初始登记，不是合同约定的初始登记。被告卓诚投资公司答辩称：原告向被告购买房屋及约定的相关权利义务属实。被告虽未在合同约定的2013年12月30日前交房，确实存在逾期交房的事实，但被告通知原告的交房时间是2014年1月13日，原告自身延迟至2014年1月18日前来交接，故延期期限应计算至1月13日止。本案中，关于主张逾期交房违约金的诉讼时效起算点，不论从约定交房时间还是实际交房时间起算，均已超过二年的诉讼时效，且没有存在中止、中断的原因事由，故原告主张逾期交房违约金已过诉讼时效。原告主张逾期交付权属证书的观点理由是对《商品房买卖合同》第十六条约定存在误读，理解错误，将初始登记混同于转移登记。“初始登记”是指开发企业办理楼盘确权登记，俗称“大确权”，即一个楼盘把总产权转移到开发商名下的步骤，初始登记证书指的是被告名下的证书，是属于设立登记，是物权转移的基础，是为具备给购房者办理个人房产证的资格和条件。就此，被告已于2014年6月26日，取得上述约定的本案所涉房产的《土地使用权证书》，至于房屋所有权初始登记，由于永康市房管会简化流程，无需被告办理初始登记，直接办理产权转移登记。至于交付问题，由于原告是委托被告办理转移登记，因此交付没有实际意义，无需履行形式上的交付手续，办理即完成约定义务，故被告未存在合同约定的逾期办理初始权属证书的事实。综上所述，原告要求被告支付逾期交付权属证书违约金的诉讼请求，缺乏法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。被告卓诚投资公司为证明自己的抗辩主张，举证如下：1、重要函件详情单原件一份、投递邮件清单打印件一份、金色港湾业主入住通知书复印件一份，证明2014年1月11日被告方发入住通知书，通知原告于2014年1月13日交房的事实。2、金色港湾业主交房费用清单、业主领取钥匙、物品签收单、业主房屋验收交接表原件各一份，证明被告将符合合同第十二条约定的房屋交于原告，原告实际于2014年1月18日就到被告处接收房屋的事实。被告交付房屋符合合同第12条的交付条件。原告委托被告办理转移登记手续。3、房屋竣工验收备案表原件一份（原件供法庭核对后退还给被告方保管），证明涉案房屋符合合同第9条约定交付条件的事实。4、复印自永康市国土资源局的土地使用权初始登记证书复印件二份，证明被告于2014年6月26日取得土地所有权初始登记，被告按约完成合同第十六条义务的事实。原告吕新建、彭玲姣的质证意见：对证据1真实性有异议，根据中国邮政查询不到快递信息，无法确认被告履行了通知原告入住的事实。对证据2的真实性没有异议，交房费用清单证明目的有异议，无法证明委托被告办理房产证的事实。原告实际占有房屋是2014年1月18日，符合第12条交接时间，不是被告说的2014年1月13日通知原告入住的事实。对证据3真实性没有异议，无法确认本案房屋属于一期还是二期，应由被告提供相应的证据证明。符合合同第9条第一项规定，但没有提供符合第二、三项规定的资料。只有施工建设单位的章，没有公安、消防、规划环保部门的文件，请求法庭向相关部门调取原始的备案资料。被告方应符合合同约定的第九条约定的三项名下的全部内容才视为交付。备案表及附件材料中每个日期所写的笔迹都是一样的，是否为同一人所写。且备案表中的33份相关材料都是没有的。要求被告提供原始的凭证。对证据4的真实性没有异议，证明目的有异议。只能说明被告是在2014年6月26日取得房屋初始登记，该证据只是土地证的初始登记，除了土地证的初始登记及办证外，还有房产证，现虽没有办证，也需要办理初始登记和备案，该证据只能证明被告对土地证进行了初始登记，不能证明对房产证的登记行为，也不能证明交付行为。对原、被告双方的证据，结合庭审调查，本院认证如下：对原告吕新建、彭玲姣提供的证据一、二、三、五的真实性，因被告卓诚投资公司无异议，本院对上述证据的实质性予以确认；但证据三、五不足以证明原告吕新建、彭玲姣的待证目的。对被告卓诚投资公司提供的证据2、3、4的真实性原告吕新建、彭玲姣无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。对证据1虽有异议，结合庭审，可以认定原告吕新建、彭玲姣与被告卓诚投资公司交接房屋的时间为2014年1月18日。对原告吕新建、彭玲姣当庭申请向永康市信访局调取金色港湾业主委员会在2015年8月13日的信访维权材料，以证明其诉讼时效在2015年8月13日发生中断的事实，因信访非引起诉讼时效中断的法定情形，故本院对该调查取证的申请不予准许。经审理，本院认定事实如下：2012年8月17日，原告吕新建、彭玲姣与被告卓诚投资公司签订《商品房买卖合同》二份，约定被告卓诚投资公司将其开发所有的金色港湾9幢2803室、2805室房屋以预售方式出售给原告吕新建、彭玲姣。双方在合同中约定上述两套房产房款共计944428元。合同中被告卓诚投资公司承诺在2014年6月30日前将土地、房屋权属证书交付给原告吕新建、彭玲姣，逾期交付权属证书则按已付购房款的日万分之一支付违约金。合同签订后，原告吕新建、彭玲姣已按约足额向被告卓诚投资公司支付房款944234元。被告卓诚投资公司逾期至2014年1月18日与原告吕新建、彭玲姣办理了交房手续。被告卓诚投资公司在2014年6月26日完成了土地使用权证的初始登记，但因原告吕新建、彭玲姣委托被告卓诚投资公司办理该商品房的转移登记，该初始登记权属证书被告卓诚投资公司未有交付给原告吕新建、彭玲姣。另庭审中双方确认一致，结算后实际购房款为944234元，与双方合同约定的购房款944428元存在194元的差额，该差额部分被告卓诚投资公司尚未退还原告吕新建、彭玲姣。本院认为，原、被告双方于2012年8月17日之间签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未有违反法律法规的强制性规定，依法应受法律保护，双方均应按合同的约定全面履行各自合同义务。合同签订后，原告吕新建、彭玲姣已按约履行了付款义务，被告卓诚投资公司虽按约完成了权属证书的初始登记手续，但其逾期至2014年1月18日才向原告吕新建、彭玲姣交付房屋，按约应承担相应的逾期交房违约责任。但因原告吕新建、彭玲姣直至2016年7月20日才向本院提起诉讼主张，已过两年的诉讼时效期间，且其无证据证明存在诉讼时效中止、中断的法定情形，故对其要求被告卓诚投资公司支付逾期交房违约金、逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。对结算后多余的款项194元，被告卓诚投资公司亦认可需退还原告吕新建、彭玲姣，故对其该项诉讼请求，本院予以支持。对被告卓诚投资公司抗辩意见的合理有据部分，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司退还原告吕新建、彭玲姣结算后的剩余款194元，款项限本判决生效之日起三日内履行完毕。二、驳回原告吕新建、彭玲姣的其他诉讼请求。本案案件受理费368元(已减半收取)，由原告吕新建、彭玲姣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 金东波二〇一六年十二月二十二日代书记员 应若影