云南省易门县人民法院民 事 判 决 书(2016)云0425民初698号原告：李辉，男，1973年4月5日生，彝族，居民，住，现住易门县。原告：白萍，女，1973年11月10日生，汉族，居民，住易门县。两原告委托诉讼代理人：张建昌，云南玉源律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：易门永德房地产开发有限公司，住所地：易门县龙泉镇大龙口（龙泉山庄）。法定代表人：李发俊，任公司经理。委托诉讼代理人：刘德荣，易门龙泉街道法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。原告李辉、白萍诉被告易门永德房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月14日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月14日在本院第四法庭公开开庭进行了审理。原告白萍及两原告的委托诉讼代理人张建昌、被告的委托诉讼代理人刘德荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李辉、白萍向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2014年3月29日签订的《商品房购销合同》，“文华时代商业中心”1幢2-57号商铺返还被告。2、判决被告向原告返还购房款本金368646元及承担原告已交纳的相关费用19041元；赔偿资金占用费64687元（暂计算至2016年9月23日，以后利息首付款及已交纳款项按年利率6%、贷款部分按贷款月利率7.0958‰计，逾期利息均计算至清偿之日），合计452374元，于判决生效之日付清。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻，一直想买间商铺。2014年初，二原告几次到被告开发的“文华时代商业中心”展示区查看，并于2014年1月19日向被告交付了定金50000元；后又分别于2014年1月23日交付了138646元；2014年7月15日交付了180000元。至此，原告已付清全部购房款368646元。二原告与被告于2014年3月29日签订了《商品房购销合同》，约定2015年10月31日前交房。被告逾期迟迟未交房，2015年11月下旬，被告通知可以交房，原告实地查看后感觉面积偏小，遂向被告询问核实商铺面积，被告称实测面积未出来，但基本无偏差，可放心使用。于是原告2015年11月22日办理了交房手续，并交纳了各类费用19041元（包括物管费、垃圾清运费、契税等）。后原告多次向被告询问核实商铺面积事宜，被告均称实测面积未出来。2016年8月19日，原告收到被告给予的《面积统计表》，方知所购买的商铺面积实测情况。为此，原告多次找被告协商退房，被告均不理睬。原告购买的1幢2-57号商铺，原套内建筑面积30.78平方米，实测少了2.79平方米，约9.06%；原建筑面积37.21平方米，实测少了2.64平方米，约7.09%。根据原、被告签订的《商品房购销合同》第五条第一款之规定，合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值达3%时，双方同意按下述第1、2、3种方式处理。1、原告有权提出退房，被告必须在原告提出退房要求之日起30天内将已付款退还给原告，已发生的交易相关税费由被告承担。被告不予退还房款及承担相关费用的行为，违反了双方签订的《商品房购销合同》的约定和相关法律规定，损害了原告的合法权益。为此，原告要求解除2014年3月29日与被告签订的《商品房购销合同》，并返还房款、赔偿损失：一是购房款本金368646元，资金占用费63732元（暂计算至2016年9月23日，以后利息首付款按年利率6%、贷款部分按贷款月利率7.0958‰计，逾期利息均计算至清偿之日）。具体为：1、2014年1月23日首付款利息：188646元×6%/年÷360天/年×960天=30183元；2、2014年7月15日付款利息：180000元×7.0958%/月÷30天/月×788天=33549元。二是2015年11月22日已交纳的相关费用19041元，资金占用费955元（暂计算至2016年9月23日，即19041元×6%/年÷360天/年×301天=955元。以后利息按年利率6%计，逾期利息均计算至清偿之日）。被告易门永德房地产开发有限公司辩称,一、原、被告自愿订立《商品房购销合同》，是双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。原告认为商铺买贵，诉请解除《商品房购销合同》，无事实及法律根据，应当依法判决不予支持。二、原告具有完全民事行为能力，被告按合同约定通知交房，原告自愿办理了交接房手续，签名确认了《易门文华时代交房费用结算清单》、《文华时代商业中心房屋验收交接书》，并交清了契税、物管费等19041元，被告于2015年11月22日将商铺钥匙交给原告，该标的物的所有权、使用权随之移交原告。原告在接房前既没有提出商铺面积偏小，与合同约定的面积不符，并自愿办理了交接房手续，其行为视为认可标的物，是合法有效的民事法律行为。原告主张的事实理由不能自圆其说。三、本案属商品房预售合同，系期房交易，因房管部门等原因，面积有所误差也在所难免。虽然《商品房购销合同》约定面积误差绝对值超出3%，原告有权提出退房，但原告选择继续履行合同，自愿办理了交接房手续，标的物已于当日移交原告管理及所有，并交清了契税等，至今日，原告没有向被告书面提出解除合同的主张，根据法律规定，解除权已经消灭。根据本案事实，原告主张解除合同并由被告赔偿的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2014年3月29日，作为甲方的被告与作为乙方的原告签订合同编号为文华时代2014001-2014201号《商品房购销合同》（格式合同，由云南省住房和城乡建设厅、云南省工商行政管理局监制），约定：甲方向乙方预售位于易门县龙泉镇中心街下段（龙泉小学原址）“文华时代商业中心”第1幢第2层2-57号房屋。该商品房的产权登记面积包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。产权登记面积以产权登记机关确定的为准。该商品房按套内建筑面积计价，套内建筑面积为30.78平方米，单价为每平方米9907.18元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额368646元。面积误差的处理，采用按套内建筑面积计价销售的，合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款。合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值超出3%时，甲乙双方同意按下述第1.2.3种方式处理：1、乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起30天内将已付款退还给乙方，已发生的交易相关税费由甲方承担。2、本合同条款第四条第一项约定的单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的套内建筑面积计算，合同继续履行。3、备注：本套商铺建筑面积约为37.21平方米，其中套内面积约30.78平方米，公摊面积约为6.43平方米。产权登记面积以最终实际测绘面积为准，双方实行多退少补。付款方式及期限，乙方采取以银行按揭贷款方式付款时，须于签署本合同之日内向甲方支付总房款50%的首付款188646元，剩余房款180000元由乙方向银行办理按揭款后，银行直接向甲方支付。甲方应于2015年10月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。《商品房购销合同》还对乙方逾期付款的违约责任、甲方逾期交房的违约责任、交接房等内容进行了约定。原告于2014年1月19日向被告支付了定金50000元，于2014年1月23日支付房款138646元。2014年7月15日，原告向易门县农村信用合作联社借款180000元，向被告支付了剩余的购房款180000元。2015年11月22日，原告交清了契税、物管费、垃圾清运费、维修资金、配套费、装修保证金等合计19041元，原告从被告处接房。《在文华时代商业中心房屋验收交接书》上，原告注明涉案商铺门口中央的承重柱挡拦铺面视线，此位置光线太暗，购房之前无说明。在涉案商铺交接时，无相应材料说明实际的建筑面积。为此，原、被告双方产生纠纷，原告向本院起诉，要求判如所请，本院于2016年9月28日将民事诉状副本、开庭传票、应诉通知等诉讼材料送达被告。诉讼中，经原告申请，2016年11月22日，易门县房地产交易中心出具情况说明确认，易门县文华时代商业中心2-57号商铺套内面积为27.99平方米，分摊面积为6.78平方米，建筑面积为34.77平方米。本案经调解，原、被告各持己见，未能达成调解协议。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。……”。本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应依约履行。根据《商品房购销合同》的约定，当合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值超出3%时，原告有权提出退房，被告须在原告提出退房要求之日起30天内将已付款退还给原告，已发生的相关税费由被告承担。现原告购买的商品房套内建筑面积实测为27.99平方米，但合同约定的套内建筑面积为30.78平方米，面积误差比绝对值约为9.06%，超出3%，原告有权提出退房，故原告要求解除合同并退房的诉请，理据充分，本院予以支持，本院确定双方签订的《商品房购销合同》于本案的开庭传票、诉状副本等诉讼材料送达给被告之日即2016年9月28日解除。合同解除后，按照合同约定，被告理应退还原告支付的购房款368646元。本案《商品房购销合同》没有对应退的购房款利息具体如何计算作出约定，本院确定按照原告付款时中国人民银行公布的六个月至一年（含一年）的贷款基准利率年利率6%的标准计算利息。对原告主张被告支付以首付款188646元、自2014年1月23日起至款项清偿之日止、按年利率6%计算的利息，本院予以支持；对原告主张其用贷款支付的购房款180000元应按月利率7.0958‰计算自2014年7月15日至款项清偿之日止的利息，结合本案案情，本院支持按年利率6%的标准计算相应的利息。对原告主张由被告承担契税、物管费、垃圾清运费、维修资金、配套费、装修保证金等费用19041元，有合同约定，本院予以支持；对原告主张由被告支付契税等费用19041元的相应利息，无约定，不予支持。综上，原告的诉请，合理部分，予以支持。被告的辩驳，依据不充分，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决如下：一、原告李辉、白萍与被告易门永德房地产开发有限公司于2014年3月29日签订的合同编号为文华时代2014001-2014201号《商品房购销合同》于2016年9月28日解除，“文华时代商业中心”第1幢第2层2-57号房退还被告易门永德房地产开发有限公司。二、被告易门永德房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内退还原告李辉、白萍购房款368646元并支付相应利息（首付款188646元的利息，自2014年1月23日起至款项付清之日止按年利率6%计算；购房款180000元的利息，自2014年7月15日至款项付清之日止按年利率6%计算）。三、被告易门永德房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内退还原告李辉、白萍契税、物管费、垃圾清运费、维修资金、配套费、装修保证金等费用19041元。四、驳回原告李辉、白萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4093元（已减半收取），由被告易门永德房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  郭成仁二〇一六年十二月五日书记员  杨玉莹