长春市绿园区人民法院民 事 判 决 书(2016)吉0106民初2817号原告：肖文军，男，汉族，1950年8月10日生，住址长春市绿园区。委托代理人：王蕾，吉林衡丰律师事务所律师。被告：闫喜军，男，1957年1月25日生，汉族，住长春市绿园区。原告肖文军诉被告闫喜军合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告肖文军的委托代理人王蕾，被告闫喜军出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2006年9月14日，原、被告之间签订了《协议书》，协议的主要内容为：因被告建住宅楼，对原告有挡光、占道影响交通现象，被告同意安置补偿；被告用其新建的住宅楼与原告所有的房屋（房屋所有权证：长房权字××××××××××）及土地进行置换；原告所置换楼房的自有产权证由被告办理，绝大部分费用由被告承担。协议签订后，原告履行了协议内容，将其住宅房屋交付被告，但是被告并未按约为原告的置换楼房办理产权，为此，原告数次找到被告要求其办理置换楼房的相应产权手续，均遭到被告的无理拒绝。故诉至法院，要求：1、判令解除原、被告签订的《协议书》，并判令被告返还原告房屋（房屋所有权证号为：长房权字第××××××××××号）及土地；2、案件受理费由被告承担。审理中原告增加诉讼请求，要求被告将房屋恢复原状。被告辩称，原告的房屋本身就是破的，没有大门。不同意解除原、被告双方签订的协议书，双方在自愿的情况下签署的协议书不违反法律强制性规定，且双方已依据此协议条款完成置换事宜，而且正常履行近10年之久，所以该协议合法有效，应继续履行。原告这些年来一直在置换后的房屋中居住至今。协议书中并未约定办理产权证的具体期限，所以答辩人不存在违约行为，因此原告的诉讼请求不应得到支持。关于产权证问题，经答辩人这些年一直努力，至今未果。原告原来真正的产权证在双方交钥匙时就已经根据协议约定交到答辩人手中保存。开庭审理中，原告当庭提供了如下证据材料：证据1、协议书一份（2006年9月14日签订），证明：协议书中明确约定，原、被告的置换房屋具体情况以及在第7条明确约定原告所置换楼房的自有产权证由被告办理，158.55平方米的费用由被告承担，8平方米的费用由原告承担，双方签定协议的原因是被告在4栋楼后侧建住宅楼，对原告挡光，并影响道路通行，所以双方达成了补偿协议。根据该协议书被告有义务为原告办理置换楼房的产权证，但是被告却一直没有办理，已经构成根本违约。合同中没有书面约定办理产权证的时间，但原、被告当时口头约定6个月之内办理，按照合同法第62条第4款的规定，如果书面没有明确约定，应当实用该条款，原告可以随时要求被告办理。被告质证：真实性没有异议，证明问题有异议，我根本没有答应过办理产权证的时间。证据2、房屋产权证一份（证号为：长房权字第××××××××××、建筑面积78.6平方米，所有权人肖文军）、土地局关于土地登记审批表一份（土地使用面积为256.5平方米，使用者肖文军）。证明：原告在签署协议当时，房屋和土地均具有合法有效的手续，签订合同的目的是用该房屋和土地换取能办下来所有权属证明的房屋，而不是无法办理权属证明的房屋。被告质证：产权证和土地证原件都在我手里，原告现在的产权证是违法补办的。原告说明：原告要求被告返还产权证明，但被告不予返还，所以以挂失的名义重新办理了该产权证；土地证是到土地资源局复印了档案。证据3、照片7张，证明：原告房屋的现状，被告已经进行一些损毁，包括现在没有大门、填上井等。被告质证：有异议，看不出来是否为原告的房屋，旁边没有参照物，而且原告的房屋交给我时就是破的，没有大门。现在的照片看不出来是否有损毁。证据4、照片、认购合同及四季青管理有限公司售楼专用收据，证明：认购合同的甲方为四季青管理有限公司，委托代理人为被告本人，乙方为曲斌，售楼款的收据为79859.60元，该证据可以证明虽然当时协议约定被告应当给我们安置三套楼房，但是履行时进行了变更，即46.43平方米的那套房屋以货币安置的方式补偿了，在未交付楼房前即2006年6月由被告出售给第三方曲斌，后来被告将购房款作为货币补偿交给原告。被告质证：该合同和收据是我们签的，是买房人曲斌要求原告肖文军开收据，所以我让原告出具证明，用以说明房屋是原告卖给曲斌的，钱让原告收了，我将举证一份证明（证据2），可以证明曲斌明确表示钱让原告收了。被告当庭提供了如下证据材料：证据1、产权证、土地证、协议书各一份，证明：原来的证件在我手里，原、被告签订的合同有效，协议履行了近10年之久，并未约定办理产权证的期限，协议应当继续履行。原告质证：对真实性没有异议，对证明的问题有异议，虽然没有约定办理产权证的期限，但并不能免除被告办理产权证的义务。证据2、证明两份，证明：原告已经将置换的楼房卖给了曲斌、姜秀敏，不存在解除合同的可能。原告质证：1）、对曲斌证明的真实性有异议，该证明上的名字不是原告本人所写，因为原告连自己的名字都写不清楚，虽然协议书上写用原告的房屋置换三套房屋，但是我方只收到了两套房子，另一套给钱了，交房时是2007年9月，所以我们不可能收到房屋之后卖了，所有的买卖手续都说明是被告卖给曲斌的，不是原告卖的；2）、对姜某证明的真实性也有异议，因为在这个证明上说明两套房屋的售房款都由马洪福收取，但是上一证明却说其中一套购房款是由肖文军收取，所以两份证明相互矛盾，两份证明是连名证，违反证据的合法形式；3）、关于60.06平方米这套房屋我们从来没有出售给任何人。该证据不能证明这一点。该份证据的出证时间为2007年6月18日，和原告出具的曲斌购房合同签订及收款时间不一致，实际上售楼的正确时间为2006年6月份。如果被告没有收钱，被告为什么还要开收据。证据3、集体土地用地批准书、建设用地规划许可证、绿园区政府函、绿园区计经委批复各一份，证明：被告建设的住宅楼是具有政府合法批件的住宅，无论是被征占、拆迁安置或买卖均具有法律效力，与国有土地上的产权证具有同等待遇。我建的2栋楼有政府的正式批件，是合法的。原告质证：对建设用地规划许可证（常规用地××××××××号）、建设用地批准书（长春市××××××字第××号）、批复以及函的真实性没有异议，但是对四个证据要证明的问题有异议，首先建设用地批准书上明确写明土地的所有权性质是集体用地，规划许可证也明确用地项目为农民住宅楼，函也只能证明所建的都是为村民住房解决问题。四份证据不能证明集体土地的农民住宅在买卖时可以随意买卖，事实上集体土地上的农民住宅不可以随意买卖，同时证明本案所涉的土地至今仍是集体性质，不能办理产权。这两栋楼房没有开工许可证及竣工验收合格手续，也没有将土地规划为建设用地，所以不可能办理任何产权手续。证据4、房屋产权测绘部门出具的两栋楼的产权分套备案表，证明：这两栋楼标明了各业主的分套面积，经具有法定部门测绘标明面积、业主姓名，证明各业主居住的房屋具有产权资格。原告质证：真实性有异议，证明问题有异议，不能代表是产权部门委托的或者是产权部门颁发的，从证据上看是对方单方委托测绘公司进行测评，至于该测绘公司是否具备相应资质及测绘结果是否客观真实，委托没有经过原告同意，故对真实性有异议。被告所提供的证据3材料在农村就相当于与城市商品房产权证待遇资格是一样的，没有相关法律依据。经审理查明：2006年被告经相关部门批准在绿园区西环城路北侧建设农民住宅楼。因涉及对原告的房屋挡光问题，2006年9月14日原、被告签订《协议书》，约定：被告征占原告房屋及庭院用地，被告用三套房屋置换原告的前后院房屋及用地。三套房屋分别为×栋×侧数×单元×楼×侧，面积60.06平方米，×栋×侧数×单元×楼×侧，面积60.06平方米，×栋×侧数×单元×楼×门，面积46.43平方米。以上三套房屋产权归原告所有，被告无条件为原告办理私有产权证，158.55平方米的费用由被告承担。协议签订后，原告于2007年9月份将房屋和土地交付给被告，并将房屋产权证及土地使用证交给被告，被告将置换楼房交付给原告。该房屋的产权证被告未办理完毕。现原告诉至法院，要求依法判令解除原、被告签订的《协议书》，并判令被告返还原告房屋及土地（房屋所有权证号为长房权字第××××××××××号），并要求将房屋恢复原状。本案争议的焦点：原告的诉讼请求本院是否予以支持。依据审理查明的事实、本案征引的焦点及双方当事人提供的证据，本院综合评判如下：原、被告双方签订的《协议书》是双方真实意思表示，并不违反法律强制性规定，合法有效，双方应按《协议书》约定履行各自义务。从双方签订的《协议书》内容上看，是因被告建设农民住宅楼，因挡光问题，双方达成的房屋置换协议就是双方互换房屋。原、被告双方签订《协议书》时，双方明知置换的房屋是建在集体土地上的房屋，原告原来具有产权证的房屋也是建在集体土地上的，土地性质相同，双方均已实际履行置换房屋的行为，达到了签订《协议书》的目的。双方协议书上约定由被告办理产权证，被告没有及时办理并不是其主观原因造成的，被告所置换给原告的房屋是经相关行政部门批准，有合法手续建设的，不是违章、违法建筑。故原告要求解除双方签订的《协议书》的诉讼请求本院不予支持，原告的其他诉讼请求亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告肖文军的诉讼请求。案件受理费385.00，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  杨立春审 判 员  谢 薇人民陪审员  郭 力二〇一六年十二月十四日书 记 员  赵 航