广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0306民初13216号原告钟丽红，女，汉族，1972年2月8日出生，身份证住址深圳市宝安区。委托代理人刘少捕，广东德纳律师事务所律师。被告李权林，男，汉族，1957年4月28日出生，身份证住址深圳市罗湖区。被告深圳市权林实业有限公司，住所地深圳市宝安区，组织机构代码723037798。法定代表人潘英霞。委托代理人刘美霞，广东永航律师事务所律师。委托代理人刘美霞，广东永航律师事务所实习律师。被告湛江市粤西建筑工程深圳分公司，住所地深圳市福田区，组织机构代码892217175。负责人魏君璇，经理。委托代理人李权林，系被告湛江市粤西建筑工程深圳分公司员工。被告湛江市粤西建筑工程公司，住所地广东省湛江市，组织机构代码194671338。法定代表人黎春盛。原告钟丽红诉被告李权林、深圳市权林实业有限公司、湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司、湛江市粤西建筑工程公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告钟丽红及其委托代理人刘少捕，被告李权林，被告深圳市权林实业有限公司的委托代理人刘美霞，被告湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司的委托代理人李权林均到庭参加了诉讼。被告湛江市粤西建筑工程公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，1998-2000年期间，被告李权林、深圳市权林实业有限公司挂靠被告湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司，承包施工项目，2001年4月21日，被告深圳市权林实业有限公司代表被告湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司、湛江市粤西建筑工程公司名义与原告签订《创业广场认购书》，原告向其支付279418元，将金丰豪庭其中一处房产，及创业广场1208房（现金丰豪庭12楼D号7）转让给原告，原告支付89418元后，至今无法办理房产证。后因被告李权林、深圳市权林实业有限公司、湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司原因造成原告无法办理房产证并被拍卖，四被告均得到部分拍卖款。被告李权林、被告深圳市权林实业有限公司、被告湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司的过错造成原告无法办理房产证并遭受巨大的经济损失，上述三被告应当共同承担责任，被告湛江市粤西建筑工程公司作为被告湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司的母公司，应当承担连带责任。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告李权林、深圳市权林实业有限公司、湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司支付房款及利息共计175000元（以房款89418元为本金，按同期银行贷款利率计，暂计至2014年4月20日，以上述三被告实际支付为准）；2、被告李权林、深圳市权林实业有限公司、湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司赔偿经济损失400万元；3、被告湛江市粤西建筑工程公司对上述债务承担连带责任；4、四被告承担本案诉讼费用。在庭审过程中，原告当庭增加一项诉讼请求，请求法院判令解除原告与被告深圳市权林实业有限公司签订的《认购书》，本院予以准许。被告李权林、湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司答辩称，被告李权林、湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司与本案没有关系，不作答辩。被告深圳市权林实业有限公司答辩称，被告深圳市权林实业有限公司在与钟丽红签署涉案《认购书》后，钟丽红只支付了购买涉案房屋的首期款30%，即89418元。原告第2项请求赔偿经济损失400万元没有任何事实及法律依据。钟丽红在履行《认购书》的过程中，不但没有发生任何损失，反而获得了超额收益。原告认购的涉案房屋总价为279418元，选择交付首期30%、余款办理银行按揭。在其只支付了30%，即89418元后，深圳市权林实业有限公司就将涉案房屋交付给钟丽红，其根本不存在任何损失。此外，依据《认购书》第8条的约定，如果深圳市权林实业有限公司不能出售物业的，也不需要承担任何赔偿责任。本案为房屋买卖预约合同纠纷，涉案《认购书》的签约主体“卖方”为深圳市权林实业有限公司，“买方”为钟丽红，且深圳市权林实业有限公司为独立法人。依据合同相对性原则，李权林、湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司、湛江市粤西建筑工程公司均非本案适格的被告，原告诉称李权林、深圳市权林实业有限公司挂靠湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司以及前述三被告的过错造成其重大经济损失，进而诉请前述三被告共同支付175000元及赔偿经济损失400万元，缺乏事实、合同及法律依据。涉案《认购书》的法律性质是预约合同，本案的房屋买卖合同尚未成立，深圳市权林实业有限公司与原告之间尚未建立房屋买卖合同关系，被告深圳市权林实业有限公司并无交付房屋或办理房产证的合同义务，也不存在违反涉案《认购书》中任何条款的行为，则深圳市权林实业有限公司根本不存在任何违约行为，同时，在签署《认购书》时，原告明知深圳市权林实业有限公司并非涉案房屋开发商，也明知涉案房屋将会存在法律诉讼并承诺不需要深圳市权林实业有限公司负任何责任，可见深圳市权林实业有限公司在签署《认购书》时不存在任何过错。原告诉请深圳市权林实业有限公司返还购房本金、利息及赔偿损失，却未请求确认涉案《认购书》无效或者是解除《认购书》，而后者是前者的前提，故其主张的本案诉讼请求整体缺乏法律依据。被告深圳市权林实业有限公司认为，无论《认购书》是无效或被解除，原告只支付了89418元，而深圳市权林实业有限公司已经将使用权属于自己的涉案房屋交付给钟丽红使用长达15年之久，依据市场价格，涉案房屋2015年、2016年的年租金约为8万元，那么，15年的租金远远超过原告已支付的89418元款项，故此深圳市权林实业有限公司不需要返还89418元给原告。另，原告应当继续支付70%的房屋余款给深圳市权林实业有限公司，但原告却起诉请求返还30%房款及其他，深圳市权林实业有限公司保留另案起诉原告返还房屋使用权或者返还转让房屋使用权取得的补偿金及房屋15年租金的权利。被告湛江市粤西建筑工程公司未到庭，亦未提交书面答辩状。经审理查明，1992年5月23日，案外人深圳宝丰实业公司获得涉案房产所在小区地块的土地使用权。1993年12月24日，深圳宝丰实业公司获得了建设用地规划许可证。1996年3月15日，案外人深圳宝丰实业公司获得宗地号为A009-009地块（即涉案房产所在小区地块）的房地产证，签署证件记载该地块土地使用年限为50年，用途为商住用地，并获得了预售许可。1999年2月5日，深圳宝丰实业公司获得了创业广场的建设工程施工许可证。1998年10月28日，深圳宝丰实业公司、深圳市金银威实业发展有限公司与被告湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司签订《工程施工合同》，约定由湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司实施创业广场的施工建设工程。2001年4月21日，原告钟丽红与被告深圳市权林实业有限公司签订《认购书》，约定原告钟丽红认购中国深圳市宝安区前进路与创业路交汇处的创业广场第十二层1208（12D）室；认购价为人民币279418元；定金10000元，优惠价3564元；第二期期购房款89418元；剩余楼款190000元采取银行按揭方式支付；卖方需依上述付款方式依期如数缴付上述楼款；如买方未在约定期限内签订预售合同或未依时缴付上述楼款或不履行本认购书任何条款，卖方有权没收买方已缴付的定金及其他款项，并有权不再另行书面通知将该物业另行出售，无论以公开拍卖或私人交易，均由卖方自行处理，该物业因转售而引致一切损失，均由买方全部负责，因转售而获得之一切利益全部归卖方所有；买方如需办理转名手续或转让本认购书之权利，必须先获得卖方书面同意，卖方在发出同意书之前，有权向买方收取楼价总额1%的转名手续费，买方亦须按有关规定办理转名或转让手续及支付因此而引起至律师费、有关费用及其他一切税费；买方同意，由卖方指定的管理公司统一管理（创业广场），并承诺在签署预售合同时，或在卖方指定的日期，签署一份由卖方指定的管理公司拟定的大厦管理公约或一份承诺遵守此大厦管理公约的承诺书；有关购买该物业至项目契约及大厦管理公约之律师费、公证费、办理房屋所有权证费用、登记费及其他一切有关费用及税项，概由买方支付；当买方缴清所有楼价款项，补交利息（若有）、管理费、公用或该物业的水电费按金及有关税费时，卖方将按预售合同规定的日期将该物业交付予买方；在未签订预售合同前，卖方因任何理由不能出售该物业，不受任何事先约定或约束，只需退还所收定金予买方，而不必附加利息做出任何赔偿，退还所收定金后，本认购书自动作废，双方权益义务即时终结；当买卖双方签订本认购书后，双方一切有关该物业的权益和责任，均以本认购书内的条款作为依归，其他口头或未经双方书面确认的承认均属无效。同日，被告深圳市权林实业有限公司出具收款收据称收到钟丽红交来购创业广场住宅12楼1208（12D）房款89418元整。2014年12月19日，金丰豪庭项目（原“创业广场”）被公开拍卖。以上事实，有国有土地使用权证、房地产证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、深圳市建设工程施工合同、创业广场认购书、收款收据、拍卖信息等证据及庭审笔录在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。有关合同效力。原告与被告深圳市权林实业有限公司签订《认购书》时，涉案小区已经获得了预售许可。该《认购书》系原告与被告深圳市权林实业有限公司真实的意思表示，且未违反国家强制性规定，应当认定有效。尽管被告深圳市权林实业有限公司在签订《认购书》时，对涉案房产不具有所有权，但所有权的瑕疵仅对合同能否得到履行构成影响，并不影响合同效力。故涉案《认购书》合法有效，原告与被告深圳市权林实业有限公司应当遵照《认购书》的约定履行合同。合同签订后，原告支付了购房款89418元，被告深圳市权林实业有限公司出具了收款收据，并交付了房产。原告与被告深圳市权林实业有限公司签订的《认购书》得以实际履行。《认购书》中约定，签订《认购书》后，原告应与被告深圳市权林实业有限公司签订正式的预售合同，在未签订预售合同前，卖方因任何理由不能出售该物业，不受任何事先约定或约束，只需退还所收定金予买方，而不必附加利息做出任何赔偿，退还所收定金后，本认购书自动作废，双方权益义务即时终结。依据上述约定，尽管被告深圳市权林实业有限公司已经交付了涉案房屋给原告使用，但由于双方并没有签订正式的预售合同，故如因被告深圳市权林实业有限公司的原因导致涉案交易不能履行的，被告深圳市权林实业有限公司应当退回所收定金。现涉案房产因开发商的原因始终未签订预售合同，且因另案被深圳市中级人民法院依法拍卖，原告与被告深圳市权林实业有限公司签订的《认购书》实际上已经无法履行，原告可以主张解除合同。有关合同的解除。因涉案《认购书》已经无法实际履行，原告有权解除合同。由于原告系于庭审过程中，当庭主张解除合同，故涉案《认购书》于2016年8月29日解除。有关购房款。由于涉案合同已合法解除，已经支付的购房款应当返还。经审理查明，原告钟丽红实际交付的购房款为89418元。该款应当由被告深圳市权林实业有限公司予以退回。关于利息，因涉案《认购书》约定了在未签订预售合同前，卖方因任何理由不能出售该物业，不受任何事先约定或约束，只需退还所收定金予买方，而不必附加利息做出任何赔偿。且原告仅支付了首期购房款89418元，故原告主张被告以已支付的购房款89418元为基数自支付房款之日起支付利息的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告主张的400万元损失。因涉案合同签订后，原告仅支付了首期购房款89418元，所受损失有限。原告主张其购买涉案房产的预期利益损失为400万元，但没有提交任何证据予以证实。且涉案房产至今尚未进入市场流通，不具备市场交易的资格。因此原告主张预期利益损失400万元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告李权林、湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司、湛江市粤西建筑工程公司的连带责任问题。原告主张被告李权林和被告深圳市权林实业有限公司挂靠湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司进行涉案小区的开发建设，但没有提交任何证据予以证实。另一方面被告李权林和被告深圳市权林实业有限公司是否挂靠湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司进行涉案小区的开发建设，均与本案无关。本案审理的是原告与被告深圳市权林实业有限公司之间的房屋买卖合同纠纷，合同相对人仅为原告和被告深圳市权林实业有限公司。原告没有提交任何证据证实被告李权林、湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司、湛江市粤西建筑工程公司应当对被告深圳市权林实业有限公司所负债务承担连带责任，本着谁主张谁举证的原则，原告应当承担举证不能的不利后果。故原告主张被告李权林、湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司、湛江市粤西建筑工程公司应当对被告深圳市权林实业有限公司所负债务承担连带责任的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告钟丽红与被告深圳市权林实业有限公司于2001年4月21日签订的《认购书》于2016年8月29日解除；二、被告深圳市权林实业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告钟丽红返还首期购房款89418元；三、驳回原告钟丽红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费40200元，由原告钟丽红承担39396元，由被告深圳市权林实业有限公司承担804元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 范    藜人民陪审员 陈  远  霞人民陪审员 郭  映  舜二〇一六年十二月十五日书 记 员 董    宏书 记 员 银海莹（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。