广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1323民初字2329号原告：蔡影萍，女，1984年8月10日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县。委托诉讼代理人：郭显康、张镜科，广东汇和律师事务所律师及律师助理。被告：游佐团，男，汉族，1977年12月1日出生，广东省揭西县人，住惠东县。委托诉讼代理人：刘晓斌，广东翔伟律师事务所律师。第三人：黄满妹，女，汉族，1964年2月19日出生，广东省惠东县人，住惠东县。委托诉讼代理人：范建明，男，汉族，1970年6月4日出生，广东省惠东县人，住惠东县，系第三人黄满妹的丈夫。第三人：肖容强，男，汉族，1971年11月15日出生，广东省惠东县人，住惠东县。原告蔡影萍诉被告游佐团、第三人黄满妹、肖容强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭时原告蔡影萍及其委托诉讼代理人郭显康、被告游佐团的委托诉讼代理人刘晓斌到庭参加诉讼，第二次开庭时原告蔡影萍及其委托诉讼代理人郭显康、第三人黄满妹的委托诉讼代理人范建明到庭参加诉讼，被告游佐团、第三人肖容强未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡影萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告游佐团与原告蔡影萍于2013年9月18日签订的《房屋买卖合同书》继续履行；2、判令被告游佐团立即将位于惠东县平山黄排开发区D栋X-XX号、E栋X-XX号X单元X层0××号的房产权属[权属证号：粤房地权证惠东字第××号，登记字号：（城南CQ00056954）]过户到原告蔡影萍名下；3、本案案件受理费、保全费由被告承担。事实与理由：2013年8月，原告经他人介绍认识被告，知悉被告在惠东县黄排开发区建设“瑞景苑”公开销售。同年9月18日，原、被告双方签订了《房屋买卖合同书》，被告将位于平山黄排开发区D、E栋“瑞景苑”的其中B座40××号房产（即惠东县平山黄排开发区D栋X-XX号、E栋X-XX号X单元X层0××号2单元B座4层0××号房）转让给原告；合同约定：房屋总面积约为106平方米（含分摊面积，房屋总面积及分摊面积以房产局按现行有关规定核定为准）；转让单价为人民币2500元/平方米，总价款为265000元（最终以房地产测绘部门测绘机构测定的建筑面积为准，多退少补）；签订本合同当日支付房款的80%，在房屋交付使用时一次付清所有购房款；合同签订的当天，原告向被告支付了购房款20万元，被告向原告出具20万元收款收据。2014年1月，涉案房屋竣工验收，经测绘，房屋实际面积约为94.85平方米（含分摊共有面积11.89平方米）；同年7月18日，原告向被告支付了办证费21200元，被告便将房屋交付给原告使用，原告便开始装修房屋并入住。原告入住后，多次催促被告办理房产证均未果；被告竟然将涉案房产权属办理到自已名下。从2015年初开始，原告不断向被告催促，请求其尽快将涉案房产过户到原告名下，但被告置若罔闻，拒不办理。目前，被告己取得了涉案房屋的所有权，且具备权属过户的条件；原告已向被告支付了购房款和办证费，也已实际占有和使用了涉案房产；被告拒不将上述房产权属过户到原告名下，已损害了原告的合法权益。被告游佐团辩称：一、原告与被告之间于2013年9月18日签订《房屋买卖合同书》，约定房屋买卖的具体事宜，合同依法成立并生效。但是，原告一直未按合同第三条约定向被告支付购房款，被告也未指示原告向任何第三人交付购房款，也未委托任何第三人向原告收取购房款，原告向惠东县xx房地产有限公司交付所谓的“购房款”共221200元与被告无关，被告未收到原告支付的购房款事实清楚，依法应当认定。因此，被告依法不负有向原告交付房屋，并将房屋产权登记过户至其名下的义务，应当驳回原告的诉讼请求。二、原、被告双方签订的《房屋买卖合同书》因未能实现合同目的，依法应当解除。原告在被告未向其交付房屋的情况下擅自占有房屋使用，属于无权、恶意占有，依法应当返还。因此，被告保留反诉或者另行提起诉讼的权利。三、原告申请查封被告名下位于惠东县平山黄排开发区D栋X-XX号、E栋X-XX号X单元X层0××号房屋，理由不充分，并已造成被告损失，依法应当撤回，依法应当撤销，并解除查封被告房屋。第三人黄满妹述称：一、原惠东县xx房地产有限公司（下简称“原xx房产公司”）于2013年9月18日向原告收取的200000元及于2014年7月18日收取的21200元共221200元，是受被告游佐团的委托收取，然后由原xx房产公司的法定代表人即答辩人偿还给游佐团等人欠债权人刘某。因为被告游佐团、肖容强及案外人陈某甲于2012年8月1日向刘某借款500万元用于房产开发，而由原xx房产公司提供担保，所以被告游佐团指示原告蔡影萍等购房者交付给原盈满公司的款项全部用于偿还刘某的借款。二、答辩人申请设立的原xx房产公司同原告并没有债权债务关系，同陈某甲被告游佐团也并非合作开发涉案房地产关系，双方并没有签订合作或者共同开发合同，也不存在合作或者共同开发的事实行为。原告向原xx房产公司交付两次款项共221200元，是受被告指示交付，符合合同法有关交易约定向第三人交付的规定情况。而原xx房产公司收取到的款项，已由答辩人偿还给被告游佐团等人的债权人刘某，不存在不当得利的情况。答辩人开办的原xx房产公司与原告之间没有发生任何交易行为，并不存在债权债务关系，其同被告游佐团之间的房屋买卖关系与原xx房产公司无关，更与答辩人无关，故原xx房产公司不应成为本案的被告，答辩人更不应成为本案被告，依法应驳回原告对答辩人的起诉。三、从《公司法》的规定来看，公司在已经按法定程序合法注销的情况下，主体已经消灭，相关权利义务依法应当终止，而公司债权人要想请求原公司股东承担责任，必须举证证明原公司股东存在《公司法》第二十条规定的情况，即能够否定公司法人人格追究股东的法律责任。本案中，原xx房产公司已经在2016年1月合法注销，而原告不仅没有证据证明与原xx房产公司存在交易关系，也还没有证据证明原xx房产公司存在转移财产、低价出售财产等逃避债务的行为发生，即原告没有证据证明存在能够否定公司法人人格追究答辩人法律责任的情况下，距离答辩人需承担法律责任相差十万八千里。依法应驳回原告对答辩人的起诉，以维护答辩人合法权益。第三人肖容强未到庭参加诉讼，未作答辩。经审理查明：2013年9月18日，原告蔡影萍（乙方）与被告游佐团（甲方）签订一份《房屋买卖合同书》，约定：原告蔡影萍购买被告游佐团开发的位于惠东县平山黄排开发区D、E栋瑞景苑x座xx房一套，面积为106㎡，价格为2500元/㎡，总价款为265000元，最终以房地产测绘部门测定的建筑面积为准，多退少补。第三条付款方式：1、一次性付款：①签订本合同当日支付房款的80%，在房屋交付使用时一次性付清所有购房款，甲方在本合同约定的购买单价基础上给予乙方每平方米80元优惠，即优惠后的单价为人民币￥2500元/平方米。第六条交楼时间甲方计划在2014年4月将楼房交付乙方使用，如遇《特殊原因》可延期交付使用，但延期原则上不得超过两个月。合同签订当天，原告支付给惠东县xx房地产有限公司购房款200000元，2014年7月18日再次支付给惠东县xx房地产有限公司办证费21200元，共计221200元。涉案房产现已由原告在使用。2016年7月26日，原告向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。另查，涉案房屋于2014年7月28日取得房产证（房产证号：粤房地权证惠东字第××号），登记所有权人系被告游佐团，建筑面积94.85㎡。被告游佐团等人于2012年8月1日向刘某借款500万元，由惠东县xx房地产有限公司作担保。本案在审理过程中，根据原告的申请，本院依法查封涉案房产[详见（2016）粤1323民初2329号民事裁定书]。以上事实，有原告蔡影萍提供的起诉状、身份证、房屋买卖合同书、收据，第三人黄满妹提供的借条、核准注销登记通知书及本院庭审笔录等材料在卷为据。本院认为：涉案房产登记在被告游佐团名下，原告蔡影萍向被告游佐团购买该房产，原告蔡影萍与被告游佐团签订的房屋买卖合同书，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的规定，是合法有效的，予以确认。原、被告双方应按合同约定履行义务，但被告违约，未按约定将房产过户登记到原告名下，原告已支付了大部分购房款，原告请求被告游佐团继续履行双方于2013年9月18日签订的《房屋买卖合同书》及将位于惠东县平山黄排开发区D栋X-XX号、E栋X-XX号X单元X层0××号的房产权属[权属证号：粤房地权证惠东字第××号，登记字号：[（城南）CQxxxxxxxx4]过户到原告蔡影萍名下，理由充分，予以支持，但原告需支付仍欠的购房款给被告，实行多除少补。被告有无收取原告购房款问题，根据第三人黄满妹提供的证据，可认定被告收取原告购房款用于偿还被告欠他人的借款，被告称未收到原告购房款，理由不充分，不予采信。被告游佐团及第三人肖容强经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理，可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告蔡影萍与被告游佐团继续履行双方于2013年9月18日签订的《房屋买卖合同书》。二、原告蔡影萍在本判决发生法律效力之日起10日内按上述房屋买卖合同书约定将剩余购房款支付给被告游佐团，多除少补。三、被告游佐团在本判决发生法律效力之日起10日内将登记在游佐团名下位于惠东县平山黄排开发区D栋X-XX号、E栋X-XX号X单元X层0××号的房产权属[权属证号：粤房地权证惠东字第××号，登记字号：[（城南）CQ00056954]过户到原告蔡影萍名下。案件受理费5276元（原告预交2638元）、保全费1670元共6946元，由被告游佐团负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  陈泳通审 判 员  李 朋人民陪审员  刘雀平二〇一六年十二月十六日书 记 员  邹远青