广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终4733号上诉人（原审原告）：深圳市华鼎物业管理顾问有限公司，住所地：广东省深圳市福田区。法定代表人：任晓洁，执行董事。委托诉讼代理人：孙慧，系该司员工。被上诉人（原审被告）：林菊英，女，住所地：广东省深圳市福田区。上诉人深圳市华鼎物业管理顾问有限公司（以下简称华鼎物业公司）与被上诉人林菊英物业服务合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华鼎物业公司上诉请求：依法予以改判。事实和理由：一、一审法院在事实认定上的错误。本案的关键诉争问题在于诉讼时效，一审法院以华鼎物业公司提交的两份快递单未载明寄件年份，未能证明其曾向林菊英催收费用，不存在诉讼时效中断的事由，并认定林菊英应支付的物业管理费期限为2013年11月至2015年9月，这一认定是错误的。华鼎物业公司在一审起诉时提交的快递单上内件名一栏注明“2014年3月催款”，清楚表明了华鼎物业公司于2014年3月25日向林菊英催收费用，本案存在诉讼时效中断事由。一审法院的认定实属错误。因此，林菊英应向华鼎物业公司支付的物业管理费为18843.03元（自2012年3月至2015年9月）(3×146.07×43)，垃圾处理费580.5元(13.50×43)。二、一审法院在证据认定上存在错误。l、一审判决认为华鼎物业公司提交的两份快递单未载明寄件年份，因而未能证明存在时效中断的事由并且对该两份证据不予认可，是错误的。华鼎物业公司在一审中提交的两份证明曾催收费用的快递单虽未载明寄件年份，但在第二份快递单的内件名一栏中，清楚写明“2014年3月催款通知”。并写明管理费、本体维护费、垃圾处理费、水费、排水费等各项费用金额。该快递单足以证明华鼎物业公司在2014年3月向林菊英催收过费用。因此，一审法院对该证据不予认定是错误的。2、关于垫付的水费及排水费一审法院以华鼎物业公司未提交催款通知单等证明林菊英的实际用水量而认定华鼎物业公司主张的水费无事实依据不予支持，是错误的。华鼎物业公司在一审中补充提交了林菊英自2010年3月至2015年9月用水量明细表（证明华鼎物业公司在此期间垫付的水费及排水费共计2239.80元），并提交了2015年12月两份发票，清楚明确地证明华鼎物业公司己代林菊英等业主实际缴纳了水费。且华鼎物业公司在公司财务资料中新查找到华鼎物业公司每月开具给林菊英的物业管理费交费通知单，通知单内标明了自2010年3月至2015年9月期间每月物业管理费的各项具体数据，请二审法院予以查明。对于以上几点一审判决中存在的错误，华鼎物业公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，提请二审法院严格审查，公正改判。华鼎物业公司向一审法院起诉请求：1、林菊英支付拖欠的物业管理费29914.6元（人民币，下同）；2、林菊英支付华鼎物业公司为其垫付的水费及垃圾处理费3037.7元、利息318.96元；3、林菊英支付拖欠的本体维修基金2336元、利息245.28元；4、林菊英应按时足额交纳日后的物业管理费；5、林菊英承担诉讼费。华鼎物业公司于庭审中申请撤回第4项诉讼请求。一审法院认定事实：华鼎物业公司系具有二级物业管理资质的物业服务企业。林菊英系深圳市南山区XX俊庭北栋（涉诉小区）G1002号房的所有权人，该房于2008年2月27日核准登记于林菊英名下，房屋用途为住宅，建筑面积为146.07平方米。2008年3月15日，华鼎物业公司、林菊英签订《XX俊庭前期物业管理服务协议》，约定：华鼎物业公司对涉诉小区提供物业管理服务；住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米2.8元，物业管理费标准可按物业法规及政府规定调整；每次交纳费用时间为每月10日前；受有关部门或单位的委托，华鼎物业公司可提供水费、电费、燃（煤）气费等代缴代收费服务；林菊英不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，华鼎物业公司有权要求林菊英补交并从逾期之日起按每天万分之五支付滞纳金；及其他条款。华鼎物业公司于2010年12月1日起将涉诉小区的物业管理费调整为3元/月.平方米。华鼎物业公司提交了时间为2010年11月1日的公示，载明其就调整收费向涉诉小区业主进行征询投票，同意提升费用标准的业主的户数和总面积均已过半，符合法定程序及标准。林菊英称其未见过上述公示，华鼎物业公司表示已将该公示张贴于涉诉小区的出入口，并提交了发票以证明涉诉小区其他业主已实际按照调整后的标准缴纳物业管理费。林菊英提交了照片，拟证明外墙漏水致其室内渗水，无法正常居住生活，故而拒缴物业管理费。华鼎物业公司提交了快递单，主张华鼎物业公司于2013年12月10日、2014年3月25日向林菊英书面催收费用，林菊英否认收到催收通知。经查，快递单的寄件时间处仅填写了日期，未填写年份，华鼎物业公司表示因保存期限问题，现已无法提供邮件投递查询结果的相关证据。一审庭审中，华鼎物业公司明确其诉请的物业管理费为2009年4月至2015年9月，其中2009年4月至2010年11月每月409元，2010年12月至2015年9月每月438.2元；水费、垃圾处理费为2010年6月至2015年9月，垃圾处理费每月13.5元；本体维修基金为2010年6月至2015年9月，每月36.5元。华鼎物业公司提交了其自制的林菊英用水量明细表，并提交了2015年12月的两份发票，拟证明其已代林菊英等业主实际缴纳了水费、垃圾处理费。华鼎物业公司确认其未实际缴纳第2、3项诉讼请求的利息。一审法院认为，华鼎物业公司与林菊英签订的《XX俊庭前期物业管理服务协议》系双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。华鼎物业公司、林菊英之间形成物业服务合同关系，华鼎物业公司应当依法依约向包括林菊英在内的涉诉小区业主提供物业服务，林菊英应当依法依约向华鼎物业公司交纳物业管理费等费用。林菊英主张华鼎物业公司的物业管理工作不到位，故其可以拒绝交纳物业管理费等费用，但林菊英并未举证证明华鼎物业公司未按《物业管理条例》、《深圳经济特区物业管理条例》等法规及规范性文件的相关规定向包括林菊英在内的涉诉小区业主提供物业管理服务。物业服务企业对小区进行管理并提供服务，其收取的物业管理费用于整个小区设施的维修、养护、管理等，业主拒交物业管理费，不仅损害了物业服务企业的利益，客观上也损害了其他按时交纳物业管理费的业主的合法权利，不利于涉诉小区物业管理工作的继续开展，故林菊英没有合法依据不得拒绝向华鼎物业公司交纳物业管理费等费用。同时，华鼎物业公司作为物业管理服务的提供者，应当不断提高服务质量，向涉诉小区业主提供优质的服务，以维护全体小区业主的合法权利。对于华鼎物业公司主张的欠费，林菊英未持异议，并提出了诉讼时效抗辩。华鼎物业公司提交了两份快递单以证明其曾向林菊英催收费用，但快递单未载明寄件年份，华鼎物业公司亦未提交投递查询结果单，林菊英亦不确认收到华鼎物业公司的催款通知。华鼎物业公司举证不力，其上述主张事实依据不足，一审法院不予采信，鉴于华鼎物业公司未能证明存在诉讼时效中断的事由，一审法院对林菊英提出的诉讼时效抗辩予以采纳，华鼎物业公司于2015年10月13日起诉，对于华鼎物业公司诉请的2013年10月之前的费用，一审法院不予支持。林菊英应向华鼎物业公司支付2013年11月至2015年9月的物业管理费，关于物业管理费的标准，《XX俊庭前期物业管理服务协议》约定华鼎物业公司可按物业法规及政府规定调整物业管理费标准，华鼎物业公司亦提交了调整物业费的公示及其他业主按调整后的标准交纳物业管理费的证据，故华鼎物业公司应按照调整后的标准向华鼎物业公司支付上述期间的物业管理费10079元（3×146.07×23），并应支付上述期间的垃圾处理费311元（13.5×23）。华鼎物业公司未提交催款通知单等证据证明林菊英的实际用水量，故其主张的水费因无事实依据，一审法院不予支持。本体维修基金的缴纳系业主的法定义务，属于全体业主共有，直接关系到小区建筑物及其附属设施在保修期满后能否得到良好维修、养护和改造，与广大业主的切身利益密切相关，物业服务企业请求业主支付本体维修基金，属于《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定的其他不适用诉讼时效规定的债权请求权。故林菊英应向华鼎物业公司支付2010年6月至2015年9月期间的本体维修基金2336元（0.25×146.07×64）。华鼎物业公司请求林菊英支付水费、垃圾处理费、本体维修基金的利息，没有依据，一审法院不予支持。综上，一审法院判决：一、林菊英于判决生效之日起十日内向华鼎物业公司支付2013年11月至2015年9月期间的物业管理费10079元、垃圾处理费311元，2010年6月至2015年9月期间的本体维修基金2336元；二、驳回华鼎物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费348元，由华鼎物业公司负担224元，由林菊英负担124元。一审法院对一审查明的事实予以确认。另查明，华鼎物业公司二审提交了2010年6月至2015年10月的收费通知单，该通知单上列有每月应收管理费、水费、排污费，华鼎物业公司主张每月均将收费通知单发放至业主信箱。林菊英二审庭审时确认在信箱中看过上述收费通知单。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。华鼎物业公司与林菊英签订的《XX俊庭前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应全面履行。华鼎物业公司为涉案小区提供了物业管理服务，林菊英亦实际接受了华鼎物业公司提供的物业管理服务，林菊英应依据合同约定，向华鼎物业公司支付物业管理费、本体维修基金、水费、排污费、垃圾处理费。本案二审争议的焦点问题是：华鼎物业公司主张林菊英拖欠的物业管理费等费用是否超过诉讼时效。对此，本院认为，华鼎物业公司上诉主张每月均将收费通知单投放到林菊英的信箱，林菊英确认曾在信箱看到过。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条的规定，林菊英该自认属于对已不利的事实明确表示承认，华鼎物业公司无需再举证证明，故本院采信华鼎物业公司该主张。华鼎物业公司向林菊英发放收费通知单的行为构成了诉讼时效的中断，故华鼎物业公司主张相关费用未超过诉讼时效。关于林菊英应支付的物业管理费、垃圾处理费的具体金额，本院认为，华鼎物业公司一审虽主张2009年4月至2015年9月的物业管理费、垃圾处理费，但根据华鼎物业公司的上诉意见，其二审仅主张2012年3月至2015年9月的物业管理费、垃圾处理费，属于对自己权利的处分，本院予以准照。故本院认定林菊英应向华鼎物业公司支付2012年3月至2015年9月的物业管理费18843.03元（3×146.07×43）、垃圾处理费580.5元（13.5×43）。关于水费问题，本院认为，林菊英居住于涉案房屋必然会实际用水，且根据收费通知单，林菊英每月实际用水量是明确的。华鼎物业公司提交的林菊英2010年3月至2015年9月用水量明细表显示该期间的林菊英应支付的水费及排水费为2239.8元，该费用亦未超出合理范围，对华鼎物业公司的主张，本院予以采信。上述费用已由华鼎物业公司垫付，林菊英应向华鼎物业公司支付。综上所述，华鼎物业公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第二项之规定，判决如下：一、撤销深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1139号民事判决第二项；二、变更深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1139号民事判决第一项为：林菊英于本判决生效之日起十日内向深圳市华鼎物业管理顾问有限公司支付2012年3月至2015年9月的物业管理费18843.03元、垃圾处理费580.5元，2010年3月至2015年9月的水费及排水费2239.8元，2010年6月至2015年9月期间的本体维修基金2336元；三、驳回深圳市华鼎物业管理顾问有限公司一审其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费共计人民币1044元，由深圳市华鼎物业管理顾问有限公司负担313.2元，由林菊英负担730.8元。本判决为终审判决。审 判 长 唐    毅审 判 员 张    睿代理审判员 王  丹  妮二〇一六年十二月八日书 记 员 李全慧（兼）附本判决所适用法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。