广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2016)粤2071民初9257号原告：甘德武，男，1983年7月28日出生，汉族，身份证住址河南省光山县。委托诉讼代理人：马璐，广东铭致律师事务所律师。被告：汪洪生，男，1982年7月4日出生，汉族，身份证住址贵州省凤冈县。被告：陈伟群，女，1980年10月12日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区。委托诉讼代理人：彭雪飞，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘燕锋，广东洋三律师事务所律师。第三人：中山市家家顺房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区中山五路61号汇智大厦2座3层6卡，统一社会信用代码91442000678855547H。法定代表人：张国库，执行董事。委托诉讼代理人：李芳，该公司员工。委托诉讼代理人：吴丽晶，该公司员工。原告甘德武与被告汪洪生、陈伟群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案后，根据原告申请，依法追加中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告甘德武及其委托诉讼代理人马璐，被告陈伟群委托诉讼代理人彭雪飞、刘燕锋到庭参加诉讼，被告汪洪生、第三人家家顺公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告甘德武诉称，原告在第三人家家顺公司介绍下购买两被告位于广东省××南区××花园××房，原、被告与第三人于2016年2月18日经协商一致签订中山市二手房买卖及居间服务合同、资金托管协议、二手房买卖合同补充协议，约定相关事宜。当天，原告按约定支付2万元，该款项由第三人代管。合同签订后，两被告并没有履行合同义务，并将诉争物业转让给案外第三人，致原、被告签订的上述合同无法继续履行。两被告恶意违约和一房二卖的行为已经严重侵害原告合法权益并造成经济损失，经多次协商未果，原告遂诉至本院，请求判令：1.解除原被告于2016年2月18日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同、二手房买卖合同补充协议，两被告立即支付违约金9.6万元；2.两被告立即返还已收款项2万元，该款由第三人家家顺公司代为返还。原告甘德武对其主张的事实以及诉讼请求提交的证据有：1.中山市二手房买卖及居间服务合同、定金收据、二手房买卖合同补充协议、资金托管协议；2.（2016）广铭律函字第3211号律师函及EMS快递单、（2016）广铭律函字第3212号律师函及EMS快递单；3.常住人口信息表、中山市流动人员信息表；4.中山市不动产登记资料证明表；5.电话录音；6.中国工商银行个人住房（商用房）贷款申请表。因被告汪洪生下落不明，本院依法公告通知其应诉，公告期届满后，被告汪洪生未提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉、质证、举证。被告陈伟群辩称，不同意原告诉讼请求。1.本案不能继续履行的违约责任不在两被告，而在于原告未及时向两被告提供36万元用于还款赎楼及原告未取得银行贷款批复函。根据涉案合同及二手房买卖合同补充协议的约定，原告同意为两被告赎楼，总金额为36万元，但直到2016年4月6日前原告仍未提供36万元用于还款赎楼，且截止原告起诉之日，原告都未取得银行贷款批复函，原告的行为给被告带来交易的不安全性。2.涉案定金由第三人收取，被告从未收取定金。涉案定金系通过银行转账的方式直接转入第三人指定的托管账户，且需经原告书面同意后方可转入被告账户，故被告至今未收取涉案定金，定金应由第三人直接退回给原告。3.根据合同第九条，原告支付定金时从定金2万元中预留5000元作为交房保证金，因此被告认为原告实际交付的定金为15000元。4.原告主张的合同总价20%的违约金过高，应按双倍返还定金的方式赔偿，且原告亦未按照合同约定履行相关义务，未及时向被告提供36万元用于还款赎楼及未取得银行贷款批复函，原告应承担相应的违约责任。被告陈伟群就其辩解在举证期限内没有提交证据。第三人家家顺公司述称，2016年2月18日，原、被告在第三人的居间服务下，签订了中山市二手房买卖及居间服务合同及其补充协议，约定由两被告出售位于广东省××南区××花园××房的物业给原告。合同签订当天，原告向两被告支付了2万元定金并按照资金托管协议之约定托管在第三人处。后来，被告汪洪生电话告知第三人家家顺公司，称被告陈伟群在涉案房产出售后与其离婚，故不再出售该涉案房产，具体赔偿由被告陈伟群来承担。于是第三人家家顺公司联系被告陈伟群，其表示无此事，会继续履行合同。后来，第三人多次督促两被告办理涉案房产的房产证，其一直称房产证正在办理中。但经第三人向开发商查询，涉案房产早已出证。于是第三人催促两被告取证并继续履行合同，但被告称其在老家住院，××好了再办理。原告于2016年4月6日向两被告寄发了律师函，其后又委托律师查询到涉案房产处于过户状态，遂诉至法院。第三人家家顺公司就其陈述没有提交证据。本院经审理认定事实如下：2016年2月18日，被告汪洪生、陈伟群（卖方）与原告甘德武（买方）、第三人家家顺公司（居间方）签订中山市二手房买卖及居间服务合同，约定：卖方将其名下位于广东省××南区××花园××房，该房产转让总价款为48万元，定金为2万元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金2万元；买卖双方一致同意将上述定金交由居间方托管，即视为卖方本人已收讫；买方需于2016年6月15日之前支付除定金之外的首期款23万元至买卖双方约定的银行监管账户；买方意向贷款金额为23万元，并于2016年5月1日前申请按揭，向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续；双方均不得借故拖延，否则视为违约；该房存在抵押，卖方应在买方取得银行贷款批复函后120个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房产证原件交予居间方；买卖双方同意买方支付定金时从定金或楼款中预留5000元作为交楼保证金交由居间方托管；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；合同还约定了其他事项。同日，原被告签订二手房买卖合同补充协议，约定买方同意帮卖方赎楼，总额为36万元。且原、被告于同日签订资金托管协议约定托管定金2万元交由居间方免息托管等事项。合同签订当天，原告向两被告支付了定金2万元并托管于第三人家家顺公司。2016年4月27日，原告申请按揭贷款，但因两被告未协助原告办理贷款申请手续及赎楼手续而未果，原告遂于2016年5月10日诉至本院。诉讼过程中，原告甘德武知晓涉案房产已转让他人，遂向本院主张前述实体权利。另查，被告王洪生、陈伟群于2016年1月26日将涉案房产抵押给交通银行股份有限公司中山分行，抵押金额为36.4万元，该抵押登记于2016年4月14日注销；于2016年3月21日将涉案房产抵押给孙秀萍，抵押金额为50万元，该抵押登记于2016年4月18日注销。涉案房产于2016年5月11日前已核准转让登记。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告甘德武与被告汪洪生、陈伟群签订的房地产买卖合同系当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。合同签订后，原告将支付给两被告的购房定金2万元托管于经纪方，根据合同的约定，该定金托管于第三人家家顺公司视为卖方收到，故可以认定原告已实际向两被告支付了定金2万元，原告已履行了支付定金的合同义务。但两被告收取定金后将涉案房屋过户给案外人，致使房屋买卖交易无法完成，原告要求解除合同，理据充分，本院予以支持。根据合同约定，原告应于2016年5月1日前办理银行贷款，现原告于2016年4月27日向银行申请按揭贷款并无不妥。相反，两被告于2016年5月11日前已将涉案房屋出售给第三人致使合同无法继续履行，故被告陈伟群辩称原告存在违约行为的意见，理据不足，本院不予采纳。两被告不履行合同义务的行为已经构成违约，应当承担支付违约金的责任。关于原告主张的违约金应否调整问题。原告甘德武主张违约金9.6万元（按转让总价款48万元的20%计算），被告陈伟群认为该违约金过高，请求法院调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，原告甘德武未能提供充分有效证据证明其主张的违约金未超过其实际损失的30%，故本院认定9.6万元的违约金过高，应予调整。考虑原告甘德武履行合同（已交定金2万元），以及近期中山楼市升温等实际情况，根据公平及诚信原则，本院酌情确定违约金以6万元为适宜，超出部分不予支持。鉴于原告交纳的定金2万元托管于第三人家家顺公司处监管，故该2万元定金应在涉案合同解除后由第三人家家顺公司直接返还给原告。被告汪洪生经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃举证、质证及辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担。综上所述，原告甘德武诉求合理部分，本院予以支持。被告陈伟群有关违约金过高的辩解合理，本院亦予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、解除原告甘德武与被告汪洪生、陈伟群于2016年2月18日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同中关于买卖双方的权利义务内容；二、被告汪洪生、陈伟群于本判决发生法律效力之日起七日内向原告甘德武支付违约金6万元；三、第三人中山市家家顺房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告甘德武返还定金2万元；四、驳回原告甘德武的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8536元(原告甘德武已预交)，由被告汪洪生、陈伟群负担（被告汪洪生、陈伟群于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张文辉审 判 员  刘 宇人民陪审员  邓杏妹二〇一六年十二月二十三日书 记 员  李绮湘刘佳林