四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终10272号上诉人（原审被告）：周美琴，女，1954年11月12日出生，汉族，住成都市金牛区。委托诉讼代理人：万长安，男，1948年11月4日出生，汉族，住成都市金牛区，系周美琴之夫。被上诉人（原审原告）：成都市绿杨物业服务有限公司，住所地：成都市金牛区观音阁前街2号B2幢2单元附1楼。法定代表人：王都，总经理。委托诉讼代理人：殷竟夫，四川亚峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛秋利，四川亚峰律师事务所律师。上诉人周美琴因与被上诉人成都市绿杨物业服务有限公司（以下简称绿杨物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初2299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周美琴上诉请求：撤销原判，依法改判或变更，一、二审诉讼费由双方当事人按比例分担。事实和理由：1.一审判决认定的周美琴应向绿杨物业公司支付相关费用的起止时间超出了绿杨物业公司的诉讼请求范围；2.一审法院认定物业管理费标准错误，应当按照1.5元/㎡计算；3.一审法院未对变压器维修分摊费和电梯维修分摊费的具体金额，也没有对扣除上述费用后剩余的水费、电费、垃圾费、车服费、物管费的金额做出明确认定等。绿杨物业公司答辩称：一审判决除对诉讼请求变更的内容表述有误应予更正外，判决结果正确，请求二审法院在更正的基础上驳回上诉，维持原判。绿杨物业公司在一审中起诉请求：1.周美琴支付自2012年10月至2015年11月的水费、电费、垃圾费、车服费、物管费、变压器维修分摊费、电梯维修分摊费等各项费用共计19859.5元，以及自2015年12月后产生的应交纳的相关费用；2.周美琴支付自2012年10月至2015年11月止，其拖欠的物业管理费所对应的违约金共计657.89元，及自起诉之日起至实际给付之日止，以拖欠的物业费为基数按照中国人民银行的同期贷款利率计算绿杨物业公司的利息损失。一审法院经审理认定如下事实：周美琴系位于成都市金牛区观音阁前街2号A1栋2楼C号住宅房屋登记所有权人（权0754730），房屋建筑面积为182.76平方米。2010年2月4日，成都市金牛区房产管理局（以下简称金牛区房管局）出具《物业管理服务合同备案表》载明，委托方（甲方）为成都市金牛区绿杨邨物业管理业务大会业主委员会，受托方（乙方）为绿杨物业公司；物业绿杨邨小区位于成都市金牛区观音阁前街2号，物业总建筑面积为37109.55平方米，其中住宅建筑面积34052.27平方米，独立式住宅7幢174套，机动车场（库）建筑面积2967.28平方米，停车位121个；物业管理公司公共服务费标准住宅用房为1.5元/月·平方米，物业管理期限从2010年1月28日12时起至2011年7月24日24时止。2011年8月25日，成都市金牛区绿杨邨物业管理业主大会业主委员会（甲方）与绿杨物业公司（乙方）签订《物业服务合同》约定，乙方为位于成都市金牛区观音阁前街2号绿杨邨小区提供物业服务，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用，住宅用房为1.5元/月·平方米；按照价格法相关规定，依据上年度成都市物价指数标准及物业服务质量的年平均业主满意度情况，物业服务收费调准可以相应上浮或下调，具体调整比例由双方另行约定；本物业管理公共服务费用每月交纳一次，业主逾期未交纳物业服务费用的，按所欠费用5%支付违约金；本建筑区划内的业主、使用人在机动车停车场（库）停放车辆，其停放费用按政府文件标准收取，其管理费用遵循市场规律，按50元/月/每个车位收取；本合同期限5年，自2011年7月24日零时起至2016年7月23日24时止；业主不得以任何理由拒交或拖欠物业管理公共费，若逾期不缴者应赔偿由此给乙方造成的损失，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师代理费、交通费等费用等。2011年8月29日，金牛区房管局出具《物业管理服务合同备案表》，其载明内容除物业管理公共服务费标准住宅用房1.5元/月·平方米、非住宅用房为3元/月·平方米、物业管理期限从2011年7月25日0时起至2016年7月24日24时止外，其余内容与前份备案表基本相同。2016年1月12日，金牛区房管局向绿杨物业公司核发《物业服务企业资质证书》载明，绿杨物业公司的资质等级为三级，有效期至2021年1月11日止。2013年5月9日，金牛区绿杨邨第三届业主委员会（2011年6月2日—2016年6月2日）出具《通告》载明：“尊敬的各位业主，……为保障物业公司的正常运行，提高管理服务水平，物业公司根据2012年财务报表（已张贴）向我委提出将2013年6月1日起物业费每平方米上调0.5元的申请，现根据《物业管理条例》要求，我们将以书面形式召开绿杨邨业主大会，审议是否同意将现有的每平方米1.5元物业费调至每平方米2元。2013年6月6日，金牛区绿杨邨业主大会、金牛区绿杨村第三届业主委员会出具《绿杨邨小区第十次业主大会会议表决情况》载明：本小区业主总户数176户，本小区投票权总数为33106，参加投票业主总户数为162户（92%）、参加投票业主代表权数30255（91%），同意户数为146户（83%）、代表权数27650（84%），不同意户数8户（5%），代表权数1282（4%），弃权4户（2%）、代表权数693（2%），其他意见（同意物业服务费调整到1.8元/平方米）户数4户（2%）、代表权数630（1%）。2013年6月6日，金牛区绿杨邨业主大会、金牛区绿杨邨第三届业主委员会出具《绿杨邨小区第十次业主大会会议表决公告》载明：绿杨邨业主大会书面征求意见的方式，于2013年5月9日至6月2日对本小区关于从2013年6月1日起物业服务费调整为每月2元/平方米的意见进行了表决，并于2013年6月6日下午2:00在绿杨邨小区活动室，由社区领导、业主委员会和业主代表参与，当众验票、计票统计……表决结果如下：根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，本次大会经专有部分占建筑总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，本小区从2013年6月1日起物业服务费调整为每月2元/平方米的议题通过。2013年12月19日，成都市自来水有限责任公司营业所作出《关于自来水终端价格联动调整的公告》载明，……从2013年12月20日起的用水量终端价格上调0.09元/立方米……。2014年12月25日，成都市自来水有限责任公司营销分公司作出《关于自来水终端价格联动调整的公告》载明，……从2015年1月1日起同步上调终端水价0.02元/立方米，2015年12月1日起同步再上调终端水价0.02地/立方米……。2013年12月2日，金牛区绿杨邨第三届业主委员会（2011年6月2日—2016年6月2日，甲方）与四川鑫金牛电力工程有限公司（以下简称鑫金牛公司）签订《工程项目施工合同》约定，甲方将“绿杨邨10KV变、配电设施技改工程”项目发包给乙方改造，工程费用为10920元，等等。2013年12月20日，金牛区绿杨邨业主大会、金牛区绿杨邨第三届业主委员会（2011年6月2日—2016年6月2日）出具《公告》载明，因小区高压跌落保险底座已烧坏，在用电高峰期已有打火花现象，如不急需（及时）更换会造成缺相（险相），还可能烧毁用电设施、设备……由于工程总体造价不高，若启动“预案”还将产生3000多元的审计费，无形中给业主又增加了费用，在程序上还会耗用更多的时间，由此可能会造成更大的损失，考虑到本小区还有一少部分业主未交维修资金……经和物业公司协商，由物业公司先垫资进行紧急维修，然后由物业公司采取收取现金分摊的方式，在本月收取物管费时一并收取。2013年12月30日，鑫金牛公司出具《建筑业统一发票》载明，收到绿杨村物管公司支付的工程费8920元。2014年6月30日，中国建设银行四川省分行向金牛区绿杨邨第三届业主委员会出具《维修资金使用工程预算咨询建议书》载明，我行于2014年6月接受贵单位委托，对金牛区绿杨邨小区电梯维修工程预算进行了审核，现将审核情况报告如下：……审核结果，金牛区绿杨邨小区电梯维修工程送审总金额159875元，审后金额为147248元，其中审增0元，审减12627元，品迭后的审减总额12627元，我们认为，调整后的预算金额与送审工程资料所反映的工程情况相符。该建议书所附《绿杨邨电梯修理费用汇总表》载明绿杨邨小区4栋1单元报送金额为21925元，审核金额为19600元。2015年12月30日，金牛区绿杨邨第三届业主委员会（2011年6月2日—2016年6月2日）、绿杨物业公司共同出具《情况说明》载明，绿杨邨小区4栋1单元建筑面积为6023.55平方米。绿杨物业公司工作人员、绿杨邨第三届业主委员会成员在向周美琴送达的《催收物业服务费通知》送达记录上签字，该记录物业人员和业委会成员于2013年5月6日、2015年4月7日将《催收物业服务费通知》张贴于周美琴门前，并照相为证。一审庭审中，周美琴提交了由绿杨物业公司出具的下列《收据》、物管费发票分别载明，1、周美琴于2011年11月8日交纳了2009年7月至2010年10月电费1976.8元、垃圾清运费128元，另该《收据》“备注”栏载明：2010年10月（含10月）前物管费、水费、电费、垃圾费已结清；2、周美琴于2012年11月12日交纳了2010年11月至2011年5月物管费1918.7元、水费71.3元、电费1074.1元、垃圾费56元，2011年4月车位服务费50元；3、周美琴于2013年8月22日交纳了2011年6月至2012年7月物管费3827.4元、车位服务费150元；4、周美琴于2015年8月6日交纳了2011年6月物管费274.1元、水费14.3元、电费123.4元、垃圾费8元、2011年8月车位服务费50元；5、周美琴于2015年9月21日交纳了2011年7月物管费274.1元、2011年9月至2011年10月车位服务费100元、2011年7月水费17.1元、电费101.5元、垃圾费8元。从2011年8月至2015年11月，周美琴尚欠的水费为716.1元、电费为2477.1元、垃圾清运费为416元（8元/月×52个月），从2011年11月至2015年11月尚欠的车位服务费为2450元（50元/月×49个月）。另查明，绿杨物业公司与四川亚峰律师事务所于2016年3月8日签订委托代理合同约定，四川亚峰律师事务所接受绿杨物业公司的委托，就绿杨物业公司与周美琴物业服务合同纠纷一案，委派殷竟夫担任本案诉讼代理人，绿杨物业公司支付律师服务费1500元。四川亚峰律师事务所出具《四川增值税普通发票》载明收取了绿杨物业公司支付的法律服务费1500元。一审法院认定上述事实所依据的证据有：房屋信息摘要、物业管理服务合同备案表、物业服务合同、物业服务企业资质证书、通告、绿杨邨小区第十次业主大会会议表决情况、绿杨邨小区第十次业主大会会议表决公告、关于自来水终端价格联动调整的公告、工程项目施工合同、公告、建筑业统一发票、维修资金使用工程预算咨询建议书、情况说明、催收物业服务费通知、收据、发票、当事人一致陈述，以及庭审笔录等。一审法院认为，绿杨物业公司与成都市金牛区绿杨邨物业管理业主大会业主委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”的规定，周美琴作为该小区的业主，亦按照上述《物业服务合同》的约定，向绿杨物业公司交纳物业服务费用。另成都市金牛区绿杨邨物业管理业主大会业主委员会以书面形式召开业主大会，表决通过了从2013年6月1日起物业服务费调整为每月2元/平方米的议题。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，周美琴亦应受该决定的约束。登记在周美琴名下的案涉房屋建筑面积为182.76平方米，故在2013年6月1日前每月物管费应为274.1元，在此之后的每月物管费应为365.5元。根据庭审查明事实，周美琴2010年10月前所欠费用已结清，并于2012年11月12日交纳了2010年11月至2011年5月物管费1918.70元（274.1元/月×7个月），于2013年8月22日交纳了2011年6月至2012年7月物管费3837.4元（274.1元/月×14个月），于2015年8月6日交纳了2012年8月物管费274.1元，于2015年9月21日交纳了2012年9月物管费274.1元。故周美琴尚欠从2012年10月至2015年11月的物管费未交纳，其中从2012年10月至2013年5月尚欠物管费金额为2192.8元（274.1元/月×8个月），从2013年6月至2015年11月尚欠物管费金额为10965元（365.5元/月×30个月），总额为13157.8元。另周美琴还应向绿杨物业公司支付尚欠的从2011年8月至2015年11月的水费716.1元、电费2477.1元、垃圾清运费416元，以及从2011年11月至2015年11月尚欠的车位服务费2450元。关于绿杨物业公司要求周美琴负担变压器维修分摊费用、电梯维修分摊费用的诉讼请求，不符合《中华人民共和国物业管理条例》第五十四条的规定，亦不符合绿杨物业公司与成都市金牛区绿杨邨物业管理业主大会业主委员会签订的《物业服务合同》中的约定，故不予支持。关于绿杨物业公司要求周美琴支付拖欠物管费违约金657.89元（13157.8元×5%），并按其起诉之日（即2016年3月29日）起按中国人民银行同期贷款利率支付利息损失的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条规定，其计算方式亦符合绿杨物业公司与成都市金牛区绿杨邨物业管理业主大会业主委员会签订的《物业服务合同》中的约定，且绿杨物业公司未能按时收取物管费，必然导致其相应资金利息的损失，应予支持。关于绿杨物业公司要求周美琴支付律师费1500元的诉讼请求，因绿杨物业公司未举证证明其支付律师费的必要性，故不予支持。关于周美琴提出的要求绿杨物业公司赔偿其相关损失的主张，未以诉的形式提出，故不予处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条之规定，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款、第五十四条，判决：1.周美琴于该判决生效之日起5日内支付给成都市绿杨物业服务有限公司支付物管费金额13157.8元、水费716.1元、电费2477.1元、垃圾清运费416元、车位服务费2450元，共计19217元；2.周美琴于该判决生效之日起5日内支付给成都市绿杨物业服务有限公司支付违约金657.89元；3.驳回成都市绿杨物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费451元由周美琴负担。本院除对一审法院已经查明的事实予以确认外，另查明如下事实：一、2016年8月19日，成都市金牛区市场和质量监督管理局作出（金牛）登记内变字[2016]第001675号准予变更登记通知书，成都市绿杨村物业管理有限责任公司变更登记为成都市绿杨物业服务有限公司。二、绿杨物业公司在本案一审中，将其诉讼请求第一项变更为：1.判令周美琴给付自2011年8月至2015年11月的水费716.1元、电费2477.1元、垃圾费416元；2011年11月至2015年11月的车位服务费2450元；2012年10月至2015年11月的物管费13157.8元；2013年12月产生的变压器维修分摊费47.9元、2014年7月产生的电梯维护分摊费594.6元。以上共计19859.5元。在本案二审中，周美琴对其从2012年10月开始欠交物管费、从2011年8月开始欠交水电费、从2011年10月开始欠交车位服务费等事实均无异议，认可从2013年6月1日起物管费的标准从每月每平方米1.5元调整为2元。本院认为，周美琴在本案二审中，对绿杨物业公司主张的其欠交物管费、水电费、垃圾费、车位服务费的期间、计算金额均无异议。一审法院在判决中对绿杨物业公司变更后的诉讼请求表述存在笔误，但其判决系基于查明的事实作出，判决结果正确，判决的费用项目及金额亦未超出绿杨物业公司的诉讼请求。故周美琴在本案中的上诉主张不能成立，本院不予支持。周美琴上诉称因绿杨物业公司两次更换水管导致其屋顶及家具受到损失，主张绿杨物业公司赔偿损失，因其未在一审中提出反诉，故不属于本案审理范围，本院不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，虽然对绿杨村公司变更后的诉讼请求表述存在笔误，但判决结果无误，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周美琴负担。本判决为终审判决。审判长  刘冠男审判员  陶田源审判员  谈光丽二〇一六年十二月二十一日书记员  廖颖异庭审书记员王英