江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏07民终3946号上诉人（原审被告）：赵利建。委托诉讼代理人：李秋生，江苏田湾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹海燕。被上诉人（原审原告）：ＸＸ跃。委托诉讼代理人：王健，江苏东方金牛律师事务所律师。上诉人赵利建与被上诉人曹海燕、ＸＸ跃房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院(2016)苏0722民初4054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月13日公开开庭审理了本案，上诉人赵利建的委托诉讼代理人李秋生，被上诉人曹海燕、ＸＸ跃及其委托诉讼代理人王健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人赵利建不服一审判决，向本院提起上诉称：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院不能公平公正审理此案，认定本案事实严重与事实不符，适用法律不当。上诉人按照双方签订房屋租赁合同，履行了合同应尽义务且被上诉人就合同目的并未造成损失，达成其签订合同之目的。被上诉人曹海燕、ＸＸ跃答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。一审法院认定上诉人构成违约关系是正确的，认定上诉人在承租期内擅自装修，将答辩人12间房屋擅自转租，将答辩人的电表私自过户均构成违约。上诉人的上诉理由模糊，权利义务关系不明确，其上诉理由不能成立。曹海燕、ＸＸ跃向一审法院起诉称：请求依法判令解除涉案双方签订的租赁合同，赵利建将租赁的房产交还曹海燕、ＸＸ跃；判令赵利建承担违约责任；判令赵利建返还转租后超出原租金中不当得利的部分租金；支付2015年7月份之后的房屋租金；承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2004年6月，曹海燕、ＸＸ跃购买东海县牛山镇海陵东路44号房产，并办理过户登记在曹海燕名下，ＸＸ跃系共有人。2010年7月28日，曹海燕与赵利建签订了《房屋租赁协议书》，将位于东海县牛山镇海陵东路44号十二间门面房出租赵利建使用，双方约定：房屋租赁期限10年即自2010年7月28日起至2020年7月28日止；第一年租金15万元，以后每年租金在前一年租金基础上按8%递增，每年租金于当年7月28日一次性付清，逾期未付租金，每逾期一天按年租金的千分之一支付违约金，逾期一个月曹海燕、ＸＸ跃有权收回房屋，赵利建赔偿曹海燕、ＸＸ跃违约金30万元；租赁期内，需要交纳的物业税费由赵利建自行承担，双方有一方要求提前解除契约的，应事前征得双方书面同意，并赔偿对方违约金30万元；因使用需要对房屋进行装修，应当经曹海燕、ＸＸ跃书面同意并订立书面协议；任何一方未能履行本契约规定的条款，另一方有权提前解除本契约，并按规定赔偿30万元；租赁期届满或者解除契约的，一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设备和装修，赵利建一律不得拆走，无偿交给曹海燕、ＸＸ跃，门窗完好无损；任何一方未能履行本契约的规定，另一方有权提前解除本契约，并按规定赔偿30万元；租赁期届满未续订契约或者解除契约的，赵利建逾期不交出承租房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，有权按占用期间月租金总额百分之一收取违约金；契约履行中发生争议协商解决，协商不成可向有管辖权的人民法院起诉。一审法院另查明，2010年8月2日，赵利建以曹海燕名义将登记在曹海燕名下的电表用户私自过户到自己名下。2013年12月26日，赵利建将12间门面房其中西面6间转租给案外人陈某经营快餐店，年租金为18万元，租赁期限自2013年11月15日至2014年11月15日止，双方并到建设部门办理了房屋租赁备案，后来上述六间房屋一直经营美的电器。另外，赵利建将12间门面房其中东面6间转租给他人，经营广克隆日化。在一审诉讼过程中，赵利建称系与他人合伙经营美的电器和广克隆日化，曹海燕、ＸＸ跃不予认可，相关营业执照工商登记不在赵利建名下。2014年8月，曹海燕、ＸＸ跃事后得知赵利建转租房屋，双方在转租租金分配比例协商未果的情况下，曹海燕、ＸＸ跃不同意赵利建转租，要求收回涉案房屋，并将广克隆日化店面强行锁门引发纠纷，并报案东海县公安局牛山派出所出警处理。2014年9月，曹海燕曾诉至一审法院，请求解除房租租赁合同，后撤回起诉。2014年12月30日，曹海燕、ＸＸ跃向赵利建发出《不得转租及解除租赁合同通知书》，大致内容为赵利建未经曹海燕同意，擅自转租房屋不能收回自己经营，要求解除租赁合同关系，并限期搬离涉案房屋。2010年7月28日至2015年7月28日期间的房屋租金，赵利建已付清。美的电器及广克隆日化仍在涉案门面房继续经营，赵利建没有向曹海燕、ＸＸ跃交付房屋。赵利建承租房屋后，对涉案房屋进行过粉刷、吊顶、包间和铺设地板，转租后没有进行再次装修。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。同时根据《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中，根据查明的事实，2014年8月，赵利建在转租房屋后虽经协商转租租金分配比例未能达成一致，曹海燕、ＸＸ跃不同意转租并及时提出异议，进而引发纠纷，故根据上述法律规定，曹海燕、ＸＸ跃可以行使合同解除权。根据合同法相关规定，当事人根据法律规定的情形，可以解除合同，合同自解除通知到对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。综上，曹海燕、ＸＸ跃于2014年12月31日向赵利建发出的解除租赁合同通知，赵利建也未提出异议确认解除合同的效力，故曹海燕、赵利建之间房屋租赁合同因曹海燕、ＸＸ跃依法行使单方解除权已经解除。承租人擅自转租房屋，上述相关法律规定只是赋予出租人解除合同的权利，并没有规定当事人可以据此追究对方违约责任。本案中，曹海燕、赵利建在合同中并没有约定承租人未经出租人同意不得擅自转租的条款，故曹海燕、ＸＸ跃要求赵利建承担违约责任赔偿30万元依据不足，一审法院不予支持。房屋租赁合同解除后，赵利建应当返还房屋，并按合同约定的租金标准支付实际使用房屋期间的费用。本案中，2015年7月28日至2016年7月28日，赵利建按合同约定应付租金22万元，此后使用期间在此基础上按年度8%递增。根据相关司法解释规定，未经出租人同意转租房屋，出租人解除房屋租赁合同时，要求承租人返还向第三人收取的超出出租人应收租金部分利益的，人民法院应予支持。2013年7月28日至2014年7月27日年度和2014年7月28日至2015年7月27日年度赵利建分别应交曹海燕、ＸＸ跃房租188956.8元和204073.34元。根据曹海燕、ＸＸ跃提供的转租备案合同，其中六间转租租金18万元，对于另外六间门面房，根据证据规则的规定，转租合同相关证据由赵利建掌握，并就转租事实承担举证责任，曹海燕、ＸＸ跃主张转租费也按18万元计算，因为面积地理位置相同，一审法院予以采纳，赵利建拒绝提供相关证据承担举证不能的法律后果。2013年11月15日至2015年11月15日期间，赵利建共收取他人房租72万元（36万元/年×2年），扣除交纳曹海燕、ＸＸ跃的房租393030.14元（188956.8元+204073.34元），剩余326969.86元应返还给曹海燕、ＸＸ跃。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、九十七条、第二百二十四条、《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十六条之规定，判决：一、曹海燕与赵利建签订的《房屋租赁协议书》已解除。二、赵利建于判决生效后十日内返还曹海燕、ＸＸ跃东海县牛山镇海陵东路44号十二间门面房。三、赵利建于判决生效后十日内返还曹海燕、ＸＸ跃返还转租超出出租人应收租金部分的利益326969.86元。四、赵利建于本判决生效后十日内支付曹海燕、ＸＸ跃实际使用房屋期间的费用，2015年7月28日至2016年7月28日赵利建按合同约定应付租金22万元，此后使用期间在此基础上按年度8%递增。五、驳回曹海燕、ＸＸ跃其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，由赵利建负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交新证据。上诉人赵利建向本院提交：上诉人和案外人陈某就涉案租赁房屋签订一份中止租赁关系的协议一份，证明：1、上诉人在收到被上诉人寄发的不得转租以及解除租赁合同通知书后，与陈某解除租赁关系，收回了出租房屋；2、一审判决将上诉人的不当得利计算两年存在错误。被上诉人曹海燕、ＸＸ跃答辩称：对协议三性均有异议。1、该协议落款时间2014年11月9日，在此之前的诉讼过程中上诉人没有提交该协议，该协议是后签订的，时间是倒签的，不具有真实性。2、该协议乙方并非陈某本人所签，与陈某之前和赵利建签订合同完全不一致，并且该协议内容也不符合实际情况，不能证明上诉人的证明目的。本院对上诉人赵利建提供证据认证意见如下：本案经历过一审、二审、发回重审，本院审理时已是第四次审理本案，而该份证据形成时间于2014年11月9日，早于历次庭审，上诉人赵利建在前几次庭审期间均未提交该证据，上诉人赵利建仅抗辩其之前委托的代理人认为该证据不重要，故没有提供不能使人信服。该证据虽经陈某确认，但本院认为即使该证据系真实的，上诉人的证明目的亦不能成立，理由为：涉案房屋共12间，陈某承租的房屋为其中的6间，该协议形成时，该6间房屋租期仅余几天，该租赁行为已基本完成，故赵利建与陈某是否解除合同均不影响合同已基本履行完毕的事实认定。本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。本案在二审期间的争议焦点为：一审法院认定涉案租赁合同已经解除是否正确；上诉人赵利建是否存在违约行为，如存在一审法院认定的违约责任是否妥当。本院认为，关于该争议焦点，本院经审查后认为，首先，曹海燕与赵利建签订的《房屋租赁协议书》中明确约定：因使用需要对房屋进行装修，应当经曹海燕、ＸＸ跃书面同意并订立书面协议；任何一方未能履行本契约规定的条款，另一方有权提前解除本契约，并按规定赔偿30万元。从一审查明的事实来看，赵利建对涉案房屋进行了装修，但无证据证明其征得过曹海燕、ＸＸ跃的书面同意，已构成违约。其次，2010年8月2日，赵利建以曹海燕名义将登记在曹海燕名下的电表用户私自过户到自己名下，亦未征得曹海燕、ＸＸ跃同意，构成违约。再次，赵利建将涉案房屋转租他人使用，曹海燕在得知转租情形后已用实际行为表示其不同意转租，赵利建的该转租行为亦构成违约。结合上述三点，曹海燕、ＸＸ跃起诉要求解除涉案双方签订的租赁合同，赵利建将租赁的房产交还曹海燕、ＸＸ跃能够成立，一审法院据此认定并无不当，本院对上诉人赵利建上诉认为其没有违约的上诉理由不予支持。关于违约责任的认定问题，一审法院依据赵利建与案外人陈某的租赁协议中约定的租金类推与陈某所承租房屋类似的另外6间的房租并无不当。如赵利建对此有异议，其应举证其与广客隆日化的租赁合同，但本案中赵利建并未提供该证据，故本院认为上诉人赵利建对于一审法院判决其返还曹海燕、ＸＸ跃返还转租超出出租人应收租金部分的利益不当的上诉理由不能成立。综上，上诉人赵利建的上诉请求及理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由上诉人赵利建负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨代理审判员  严伟晏代理审判员  吴雪莹二〇一六年十二月二十六日书 记 员  杨 慧法律条文附录一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。