福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0304民初2961号原告：莆田市安居物业管理有限公司，住所地福建省莆田市荔城区拱辰办延寿中街1786号荔园小区会所。组织机构代码证代码72973983-8。法定代表人：姚友松。委托诉讼代理人：范明亮、王茶英，福建凌龙律师事务所执业律师。被告：傅智敏，男，1965年5月1日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区。原告莆田市安居物业管理有限公司（以下简称“安居物业”）与被告傅智敏物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告安居物业的委托诉讼代理人王茶英和被告傅智敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安居物业向本院提出诉讼请求,1.傅智敏支付物业费2522元及滞纳金(滞纳金以拖欠的物业费为基数，按月利率2%计自2014年1月11日起分阶段计算，暂计至2016年6月11日为889.308元；当庭表述为：滞纳金自2014年1月11日起，以每个月拖欠的物业费105.87元为基数至全部还清之日止按月利率2%计算，暂计至2016年6月11日为889.308元，虽与起诉状的表述不同，但是计算方法、金额是一致的），共计3411元；2.本案诉讼费用由傅智敏承担。事实与理由：安居物业是荔园小区的物业管理公司，傅智敏系荔园小区的业主。安居物业与傅智敏签订一份《物业管理服务合同》，合同约定安居物业向傅智敏提供物业管理服务，傅智敏依照约定收费标准向安居物业缴纳物业费；若傅智敏未按合同约定的物业管理服务费标准和时间交纳费用的，安居物业有权要求傅智敏补交费用并从逾期之日起每日按应交服务费的千分之六交纳滞纳金。合同生效之后，安居物业依约为傅智敏提供完善的物业管理服务，傅智敏开始还能依约向安居物业缴纳物业费。但自2014年1月起，傅智敏无故拒缴物业费，安居物业多次向其催缴，均无果。截至2015年12月，傅智敏共欠物业费2522元。综上所述，傅智敏拒不缴纳物业费的行为违反了双方的合同约定，严重侵犯了安居物业的合法权益。傅智敏答辩称,1、安居物业未能保障其物业基本权利，收取物业费依法无据，车位无法满足业主要求是由于安居物业的不作为及失职所造成的；2、其对所谓的物业合同上“傅智敏”的签名提出鉴定申请，其怀疑签名不是本人所签；3、安居物业收取滞纳金依法无据，物业合同约定是格式条款，即便有效也过了合同期；4、小区公共道路的停车收费应当属于业主共同所有，该款项应当分账管理，并且充抵物业费；5、小区管理混乱，垃圾遍地，安居物业不履职严重侵犯了业主的权利。安居物业围绕诉讼请求，向本院提供以下证据：证据一：《企业法人营业执照》、《组织机构代码》、《法定代表人身份证》及《身份证》复印件各一份，欲证明：安居物业的诉讼主体适格；证据二:《物业管理服务合同》、《关于同意成立“荔园小区”业主大会的批复》、《荔园小区首届业主委员会委员名单》、《荔园小区第二届业主委员会委员名单》、《荔园小区业主委员会会议纪要》、《荔园小区业主委员会关于同意调整物业服务管理费的决定及公示的照片》、《证明》、《说明材料》复印件各一份，欲证明：1、安居物业与傅智敏于2006年5月22日签订的《物业管理合同》合法有效;2、傅智敏逾期未交纳物业费的行为已构成严重违约，应当承担相应的违约责任；3、安居物业按调整后的标准收取物业费是经荔园小区业主委员会同意，并已在小区公示完毕；证据三：《荔园小区业主委员会的证明》复印件一份、《照片》复印件两张，欲证明：安居物业依照物业合同的约定，在小区公共设备、部位使用管理维修维护、公共绿化维护、公共保洁、安全防范等方面提供了优质的服务；证据四：《关于成立“荔园小区”业主大会的报告》、《荔园小区首届业主大会签到表》、《荔园小区二届二次业主代表大会签到表》复印件一组，欲证明：荔园小区业主大会是经过主管部门审批并依法成立，并于2006年8月27日召开第一届第一次业主代表大会选举产生第一届业主委员会，之后于2016年4月24日召开业主代表大会选举产生第二届业主委员会，故业主委员会作出的决定是依法行使职能，对业主都具有约束力；证据五：《荔园小区业主委员会关于拟定建设停车场及其所需资金筹措的公示》、《布告》及《荔园小区车辆管理规定》、2015年12月16日《报告》、2015年12月19日《公示》、《临时停车场车辆名单》、《公示照片》复印件一组，欲证明：车辆管理规定是全体业主大会讨论通过后在荔园小区公示，安居物业根据荔园小区车辆管理规定对车辆进行管理，正是履行职责的表现。傅智敏对安居物业提供的上述证据质证认为,对证据一、四没有异议；对证据二中的《物业管理服务合同》的真实性有异议，印象中没有与物业签订过该合同，对证据二中的其他证据材料的真实性没有异议，但认为荔园小区的业主委员会并没有经过召开业主大会成立，不合法；对证据三的真实性、关联性无异议，合法性由法院认定。安居物业提供的服务不算优质；对证据五的真实性无异议，但《荔园小区业主委员会关于拟定建设停车场及其所需资金筹措的公示》与本案无关。业主大会到场人数不足，不具有合法性，选举的业主委员会也可能不合法。业主大会及业主委员会成立应有相关批复。业主委员会应代表业主的意志，不应与安居委员会共同发布布告，此举不符合法律规定。傅智敏为证明其主张，当庭用手机向本院提供如下证据：《照片》两张，欲证明：物业服务不是优质，是低劣的。安居物业对傅智敏提供的上述证据质证认为,傅智敏提供的证据不符合证据形式且已超过法定指定的举证期限，安居物业对该证据附条件质证认为对该证据的三性均有异议，两张照片无法证实拍摄地点，而且该照片在垃圾旁拍摄，无法证实与本案有关，更不能以此证明安居物业提供的物业服务质量不到位。本院经审查分析认为,安居物业提供的上述证据均有原件供核对，来源合法，证据内容与证明对象具有关联性，可以作为认定案件事实的依据，本院对上列所有证据真实性、合法性、关联性和证明力均予以确认。傅智敏虽在庭审中出示照片两张，但在庭审后规定的时间内未向本院提供打印件或复印件，且无法证实该照片的拍摄地点及整个小区卫生管理情况，故对该证据的三性，本院不予确认。同时傅智敏对安居物业提供的其他证据中的异议部分未能举证予以反驳，本院不予采信。经庭审举证、质证、本院认证并结合庭审笔录，本院认定本案主要事实如下：安居物业成立于2001年8月29日，经营范围为物业管理、道路清扫、保洁工作及园林绿化管理，现系福建省莆田市荔城区“荔园小区”的物业管理服务单位，傅智敏系荔园小区荔园小区的业主；2006年5月22日，傅智敏（甲方）与安居物业（乙方）签订《物业管理服务合同》一份，主要约定：甲方将位于荔园小区的住宅委托乙方实行物业服务管理，住宅建筑面积为141.16平方米，委托管理服务事项为：房屋建筑本体共用部位与小区共用设施设备的维修、养护、运行、管理及小区共用绿地、公共卫生、公共秩序的管理等；委托管理期限五年，无特殊原因合同到期后可自行延续；甲方按其拥有的房屋建筑面积按时交纳物业管理服务费，交纳标准：为多层(无电梯)住宅0.65元/月·平方米,带电梯住宅0.90元/月·平方米,写字楼1元/月·平方米，商业0.95元/月·平方米等，物业管理服务费在房屋交付使用时一次性预交六个月，起算时间自物业交付使用次月时，以后每一个月交纳一次，每次交纳的时间为当月的1日至10日，甲方违反协议，未能按合同约定的物业管理服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按应交服务费的千分之六交纳滞纳金，合同自双方签字之日起生效等内容。合同签订后，安居物业按约提供相关物业管理服务，傅智敏亦依约交纳物业交付使用次月起至2013年12月份止的物业管理服务费，但自2014年1月始未交纳物业管理服务费。2016年6月20日，莆田市房地产开发总公司向莆田市建设局申请成立荔园小区业主大会；2006年7月24日，莆田市建设局作出批复，同意成立“荔园小区”业主大会；之后，荔园小区业主委员会被选举产生；2009年4月20日，荔园小区业主委员会以会议纪要形式研究同意安居物业提出的关于调整物业管理服务费的请求，并于同年4月26日作出《荔园小区业主委员会关于同意调整物业管理服务费的决定》，同意将小区多层住宅的物业管理服务费由原来的每月每平方米0.65元调整为0.75元、小高层住宅的物业管理服务费由原来的每月每平方米0.9元调整为1.05元，新标准自2009年7月1日起施行；同月29日，荔园小区业主委员会与安居物业联名在小区内发布《关于调整荔园小区物业管理服务费的公示》；之后，安居物业公司多次向傅智敏催交物业管理服务费，但傅智敏仍不履行支付自2014年1月1日起至2015年12月31日止的物业服务费2522元（141.16平方米×0.75元/月·平方米×24月≈2540元），致诉讼。2015年12月16日，安居物业向荔园小区业主委员会报告荔园小区东侧临时停车拟入驻车辆资格审查结果符合资格明细表及公示，2015年12月19日，荔园小区业主委员会和安居物业联名在小区内发布《公示》；2016年6月22日，荔园小区业主委员会公布经荔园小区二届二次业主代表大会讨论并在小区公示通过的自2016年7月1日起实施的《荔园小区车辆管理规定》。傅智敏的车辆在安居物业管理处进行了排位登记，但因安居物业提供的车位位于荔园小区之外，傅智敏放弃此车位。本院认为，安居物业与傅智敏签订的《物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务；安居物业公司作为“荔园小区”的物业管理单位，已依约为小区业主提供相关物业服务，傅智敏作为该小区内的业主接受其服务，应承担交纳物业服务费的义务，傅智敏不交纳物业服务费，不仅有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利。根据合同约定，业主按其拥有的房屋建筑面积交纳物业管理服务费，多层（无电梯）住宅的交纳标准为每月每平方米0.65元，傅智敏的房屋系多层（无电梯）住宅，建筑面积为141.16平方米，但是，2009年7月1日起的物业管理服务费因荔园小区业主委员会作出《荔园小区业主委员会关于同意调整物业管理服务费的决定》，同意将小区多层住宅的物业管理服务费由原来的每月每平方米0.65元调整为每月每平方米0.75元，并向小区业主发布《关于调整荔园小区物业管理服务费的公示》，公示期间无业主提出异议，荔园小区业主委员会调整收费标准针对的对象是该小区内的所有业主，根据《物业管理条例》第十二条第四款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，故傅智敏自2014年1月1日起至2015年12月31日止尚欠物业管理服务费为2540元；现安居物业主张傅智敏支付尚欠的物业管理服务费2522元，属自由处分自己的合法权益，于法有据，予以支持；傅智敏抗辩安居物业应当依照双方签订的《物业管理服务合同》中约定的每月每平方米0.65元的标准计收物业费，不能成立，本院不予支持。双方约定每月物业管理服务费交纳时间为当月的1日至10日，未能按约定标准和时间交纳费用的，从逾期之日起每日按应交服务费的千分之六交纳滞纳金，该滞纳金实为双方约定的逾期付款违约金，傅智敏拖欠物业管理服务费已构成违约，应按照约定承担支付逾期付款滞纳金的违约责任，安居物业公司主张上述拖欠的物业管理服务费应自逾期之日起按照月利率2%计算滞纳金，未超出合同约定的滞纳金范围，也符合法律的规定，理由正当，予以支持。另外，安居物业公司作为荔园小区的物业管理单位，在收取物业管理费的同时，应当按照合同约定为小区业主提供优质、满意的服务，尽可能在职责范围内满足业主的合理要求，并加强与业主的沟通，共同建设一个和谐、文明的小区。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项、第十二条第四款之规定，判决如下：傅智敏应在本判决生效之日起十日内支付莆田市安居物业管理有限公司自2014年1月1日至2015年12月31日的物业管理服务费2522元及以每个月拖欠的物业费105.87元为基数至全部还清之日止按月利率2%计算的滞纳金(自2014年1月1日起以每个月拖欠的物业管理服务费为基数，自当月的11日起至还清之日止按照按月利率2%计算，如2014年1月1日至2014年1月31日间拖欠的物业管理服务费105.87元的滞纳金自2014年1月11日起算至还清之日止，以此类推)。如果傅智敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由傅智敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  林嘉伟人民陪审员  郑绍平人民陪审员  高天明二〇一六年十二月十六日书 记 员  肖 婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第六条第一款房屋的所有权人为业主。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；．．．．．．；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十二条第四款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。