湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0222民初1171号原告：周某，男。被告：阳新县某房地产开发有限公司（以下简称某地产公司）。法定代表人：梅某，系该公司经理。委托诉讼代理人：邹良君，湖北文光律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文杰，湖北文光律师事务所实习律师。原告周某与被告某地产公司合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案受理后依法适用简易公开开庭进行了审理。原告周某及其委托诉讼代理人贾继斌，被告某地产公司的委托诉讼代理人邹良君、刘文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周某向本院提出诉讼请求：1、判决被告违约，退还原告土地使用权证、建筑许可证、房产证（解除双方签订的合同）；2、判令被告给付逾期交房款142000元，违约金20万元；3、原告不退还拆迁保证金。事实与理由：2012年4月11日，原、被告签订《联合改造旧城合作协议书》，约定原告将住宅及地基交由被告开发，被告在原址上还付给原告门面及住宅546平方米，其余归被告出售。协议签订后，原告按约定向被告交付住宅楼及地基，并将该楼房的国有土地使用权证、建筑许可证、房屋产权证原件交付给被告，被告向原告支付20万元拆迁保证金后将原告房屋拆除。被告承诺从签订协议之日起25个月内按约定面积向原告交付新房，如超出该约定的时间一个月内每日补偿原告200元，超出一个月以上则每日补偿500元。如果一方违约，赔偿守约方20万。协议签订后，原告按时按要求履行了合同义务，但被告一再违约，建房遥遥无期。2015年4月1日，被告的委托代理人曹某又出具承诺书，承诺在当年的6月份如不能开工，将各户交的土地证等证件予以退还，原合同作废，并按合同条款给予赔付。直至今日，被告仍未办理好全部手续，仍未进行真正意义上的开工，原告只得蜗居他人篱下，造成原告巨大损失。故诉至法院，请求支持原告请求。被告某地产公司辩称，涉案联合改造旧房协议系原告与曹某一致要求挂靠某地产公司、借用该公司资质进行开发，合作开发的主体系原告与曹某，并非某地产公司。该协议本质上应属原告转让其土地使用权，因改变了土地用途性质，违反了法律强制性规定，因而协议无效。协议于2012年签订，直至2015年未开工，经双方协商一致，如在2015年6月不能开工，则双方签订的合同作废，退还原告其所交的手续，因此，涉案协议已经协商解除。原告应当退还保证金。原告主张的违约金及损失不能同时并立，而且，曹某已支付原告安置补偿费共计4万元。原告主张的违约金20万元不应支持。房屋未能开发系因为未能办理招投标等相关手续的不可抗力，具有顺延时间和免责事由。请求人民法院依法驳回原告的不当诉讼请求。经审理查明，2012年4月11日，原、被告签订一份《联合改造旧城合作协议书》，约定原告将其位于阳新县兴国镇北门坝的旧房、宅基地交由被告开发房地产；被告还建原告一楼门面两间总面积不少于150平方米，以及8至12层之间的住房两套，其余部分归被告所有，由被告自建自售，自负盈亏，原告不承担任何费用及安全责任；签订协议时原告将房屋土地证、房产证交给被告，被告每月支付原告500元住宿安置费用；被告将交付原告拆迁保证金20万元，在房屋建施工到一二层直至新房产权证办理号后，原告逐步返还被告保证金；被告从签订合同之日起至还建新房交付之日止不超过25个月，如被告不能按时交房，超出一个月内每日补偿200元，超出一个月，每日补偿500元；如有违约，违约方向守约方赔偿20万元；等等。合同签订后，原告将涉案房产证、土地使用权证交付被告的工程负责人曹某，同日原告收到拆迁保证金20万元，旧屋装修补偿款2万元。2012年5月，涉案房屋被拆除。同年8月，被告支付原告房租款2万元。期间，原告在外租房居住。因被告并未按约定时间办理有关工程建设手续，亦未开工建设房屋，原告遂找被告交涉。2015年4月1日，被告负责人曹某承诺，如2015年6月不能开工，则退还原告的产权证等证件，原签订的合同作废，并按合同约定予以赔偿。之后，被告仍未按约定履行，直至本案一审法庭辩论终结前，被告仍未办理涉案房屋建设相关手续，亦未进行房屋主体工程建设（目前，涉案不动产权属仍登记在原告名下）。原告遂起诉来院，要求解除双方签订的《联合改造旧城合作协议书》，判决被告违约，退还原告土地使用权证、建筑许可证、房产证；判令被告给付逾期交房款142000元，违约金20万元；原告不退还拆迁保证金。另查明，原告交付被告并被拆除的房屋，于1989年12月登记在原告名下，建筑面积167.2平方米，两层砖混结构，占地面积176平方米。涉案房屋所占土地为国有土地，原告办理了相关土地使用权证。还查明，双方当事人对于涉案合同性质为土地使用权转让不持异议。但被告认为合同系曹某挂靠其资质所签订，其不应当承担合同责任。而原告不认可该事实，原告只认可合同当事人系被告，合同系以被告名义签订，签订合同时并未与原告说明系曹某挂靠被告签订。上述事实，有《联合改造旧城合作协议书》、承诺书、房屋所有权证、土地使用权证、收据，以及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告签订的《联合改造旧城合作协议书》，名为联合开发合同，但实为房屋及建设用地使用权转让合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方当事人应按合同约定享受权利、履行义务。原告已按合同约定交付土地使用权证及房产证并腾出房屋给被告拆除，其履行了合同义务，但被告并未按合同约定进行相关房屋建设、按约定期限向原告交付房屋，已构成违约。由于被告违约，导致原告无法迁入房屋居住，且预期期限较长，致使原告合同目的未能实现，故对原告要求解除合同、被告退还其土地使用权证和房产证（包括相应的土地权利）的诉讼请求，本院予以支持，但原告要求被告退还建筑许可证之请求，因其并未交付被告该许可证，故该请求，本院不予支持。关于原告要求被告在扣除建筑保证金20万元之外赔偿逾期交房补偿款142000元、支付违约金20万元的请求，本院认为，该请求属于合同解除的赔偿损失及违约责任问题。由于原告房屋拆除后，被告未能按约定建设房屋交付原告，必然造成原告房屋灭失的损失。合同签订时所交付的建筑保证金20万元，其目的在于对合同履行的担保，当合同不能履行时，该保证金可以作为赔偿资金，以冲减原告所受损失。根据合同法规定，当事人可以约定具体的违约金，也可以约定违约的计算方法，但约定的违约金如果过份高于遭受的实际损失，人民法院可以根据当事人的请求予以调整。本案中，原告主张扣除保证金20万元的同时，又主张违约金20万元以及逾期交房损失（房屋租金损失）142000元，但原告并未举证证明其损失的具体数额，且被告认为原告主张的违约损失请求过高应予以调整，故本院对原告主张的违约赔偿的诉讼请求，根据本案的实际情况，予以部分支持。被告给付原告的旧房装修补偿款2万元、房屋租金2万元、建筑保证金20万元，合计24万元，作为被告对原告损失的赔偿，不予返还。对于原告的其他赔偿请求，本院不再予以支持。关于被告称涉案合同系曹某挂靠被告资质，其与原告联合开发，该合同无效，且实际上已经解除的辩解，本院认为，涉案合同性质并非联合开发，而系房屋及土地使用权的转让，双方在合同履行过程中需要履行何种相关的行政审批手续，并不影响本案合同的效力，且被告一方面主张合同无效另一方面又主张合同已经解除，前后自相矛盾，故其辩解意见本院不予支持。至于被告是否为合同当事人，其应否承担合同责任问题，本院认为，与原告签订合同的相对方系被告公司，且被告并未举证证明该行为并非公司行为，原告签订合同时所信赖的系被告公司，而并非曹某，亦无证据证明原告对挂靠关系知晓，即使涉案合同系曹某挂靠被告公司所签订，作为专门的房地产开发公司，被告应当知道借用或挂靠资质进行房地产开发系我国法律所明确禁止，被挂靠单位应依法承担连带责任。因此，即使被告所称的挂靠关系成立，被告亦应承担涉案合同责任，故对被告的此项辩解，本院亦不予支持。依照《中华人民共和合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条、第九十条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的《联合改造旧城合作协议书》，被告阳新县某房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告涉案土地使用权证、房产证（包括房屋拆除后的相应土地）；二、被告阳新县某房地产开发有限公司给付原告的建筑保证金20万元、旧房装修款2万元、预付房屋租金2万元，合计24万元，作为被告赔偿原告的损失，不予返还；三、驳回原告周某的其他诉讼请求。案件受理费6790元,减半收取3395元，由被告阳新县某房地产开发有限公司负担2450元，原告负担945元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费6790元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，账号：17-154101040005118。上诉人在上诉期届满后七日内仍末预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。审判员  虞志远二〇一六年十二月八日书记员  余 琼