重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0103民初6277号原告：东亚银行（中国）有限公司重庆分行，地址重庆市渝中区邹容路131号重庆世界贸易中心第43楼，统一社会信用代码91500103X21922653Y。负责人：吴俊良，该行行长。委托诉讼代理人：华成权，该银行职工。被告：刘晴，女，1972年10月27日出生，汉族，住福建省罗源县。被告：陈岩，男，1965年6月20日出生，汉族，住福建省罗源县。被告：恒大地产集团重庆有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路2号大西洋国际大厦31层，组织机构代码79071779-3。法定代表人：廖嘉宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭晓东，该公司员工。原告东亚银行（中国）有限公司重庆分行（以下简称东亚银行重庆分行）诉被告刘晴、被告陈岩、被告恒大地产集团重庆有限公司(以下简称恒大地产公司)金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告东亚银行重庆分行的委托诉讼代理人华成权、被告恒大地产公司的委托诉讼代理人谭晓东到庭参加了诉讼，被告刘晴、被告陈岩经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告东亚银行重庆分行基于与刘晴、陈岩签订的《房地产抵押贷款合同》，与刘晴、恒大地产公司签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》向本院提出诉讼请求：1、刘晴立即偿还东亚银行重庆分行贷款本金587200.06元及截至2016年1月26日的利息14639.44元、罚息180.19元、复利267.68元；2、刘晴偿还自2016年1月27日起至本息付清之日止，以未偿还的贷款本金587200.06元为基数在贷款执行利率的基础上上浮50%计算的罚息，以未偿还的利息14639.44元为基数在贷款执行利率的基础上上浮50%计算的复利；3、东亚银行重庆分行对刘晴提供抵押的位于重庆市九龙坡区XX支路X号X幢X-X号房屋（105渝预告〔2013〕字第111**号）享有优先受偿权；4、本案诉讼费、公告费、保全费，由刘晴承担；5、陈岩、恒大地产公司对刘晴的上述债务承担连带清偿责任。被告刘晴未答辩。被告陈岩未答辩。被告恒大地产公司辩称，1、被告恒大地产公司没有为被告刘晴的购房贷款提供连带责任保证的意思表示；2、本案作为金融借款合同纠纷案，在债务人（即本案被告刘晴）提供的物保和第三人提供的人保并存的条件下，债权人应当先就该物的担保实现债权；3、原告现在是不能实现涉案房屋抵押权优先受偿权的，但并不妨碍其具备实现条件时行使优先权。且原告主张的第三人连带保证责任与涉案房屋的抵押权的优先受偿权不能并存，如原告要求实现涉案房屋的抵押权，被告恒大地产公司的保证责任已经免除；4、原告主张被告恒大地产公司承担案件受理费和财产保全费等实现债权的费用，系原告自己行为造成的扩大损失，不应由被告恒大地产公司承担责任。经审理查明的贷款事实如下：贷款人：东亚银行重庆分行。借款人：刘晴。保证人：陈岩、恒大地产公司。贷款本金：620000元。贷款期限：2013年6月9日起至2033年6月9日止。贷款执行利率：签订时五年以上年期人民币贷款基准利率为6.55%，本合同项下贷款年利率为6.55%。若合同签订后、贷款发放前适逢人民币贷款基准利率调整，则以贷款发放时的人民币贷款基准利率为基础即时调整贷款利率。在合同期间，自第一次提款之日起，遇人民币贷款基准利率调整，本合同下的贷款利率于人民币贷款基准利率调整后的第一个还款日起按新的人民币贷款基准利率进行调整。逾期利息标准：贷款执行利率基础上上浮50%。复利标准：逾期利息标准。约定还款方式：等额本息。抵押担保情况：刘晴以其位于重庆市九龙坡区XX支路X号X幢X-X号房屋（105渝预告〔2013〕字第111**号）为本案所涉借款提供抵押担保，并办理了预告登记。欠款情况：截至2016年1月26日，刘晴尚欠东亚银行重庆分行借款本金587200.06元、利息14639.44元、罚息180.19元、复利267.68元。提前收贷情况：2016年1月26日，东亚银行重庆分行以刘晴未按《房地产抵押贷款合同》约定偿还借款本息为由宣布提前收贷，并向刘晴、陈岩邮寄《宣布贷款提前到期通知函》。保证担保情况：陈岩为刘晴于本合同项下的借款及所有债务提供连带保证担保。东亚银行重庆分行（甲方）与刘晴（乙方）、恒大地产公司（丙方）签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》约定：“在领取《房屋所有权证》之前，如乙方不按期清偿债务，丙方保证代乙方履行该项义务”。另查明，东亚银行重庆分行与刘晴、恒大地产公司签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》中所涉及的位于重庆市九龙坡区XX支路X号X幢X-X号房屋尚未办理房屋所有权证。本院认为，东亚银行重庆分行与刘晴、陈岩签订的《房地产抵押贷款合同》，与刘晴、恒大地产公司签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》系各方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。各方应当按照合同的约定履行各自的义务。东亚银行重庆分行在按约发放了贷款后，刘晴没有按照合同约定偿还借款本息，其行为已构成违约，应承担违约责任。因此，东亚银行重庆分行有权按照合同约定要求刘晴立即偿还全部借款本息，并有权要求保证人陈岩承担连带清偿责任。关于东亚银行重庆分行对涉案房屋是否享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《中华人民共和国物权法》规定的预告登记制度，旨在保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，故预告登记并不等同于物权登记。本案中，刘晴以其所购商品房为东亚银行重庆分行设定抵押，东亚银行重庆分行对此项请求权进行了预告登记，由于刘晴对抵押房屋尚未取得产权证并完成实现物权的登记，东亚银行重庆分行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对刘晴抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对刘晴抵押房屋的处分，但并非对刘晴抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立。原告东亚银行重庆分行要求对刘晴办理抵押权预告登记的房屋行使抵押权的请求，没有法律依据。据此，在抵押权登记完成前，对东亚银行重庆分行要求对讼争房屋享有优先受偿权的诉请应不予支持。关于恒大地产公司是否应对刘晴的上述债务承担连带清偿责任的问题。东亚银行重庆分行与刘晴、恒大地产公司签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》中约定“在领取《房屋所有权证》之前，如乙方不按期清偿债务，丙方保证代乙方履行该项义务”，“合同经三方签章，并经房地产管理机关登记后生效”。东亚银行重庆分行与恒大地产公司争议的焦点为《重庆市预购商品房抵押贷款合同》是否已生效、上述保证条款是否有效。首先，从合同的目的来看，签订预购商品房抵押贷款合同的目的是为了以预售商品房抵押、担保购房人能够按照合同约定支付购房贷款，东亚银行重庆分行所举示的《重庆市土地房屋预告登记证明》足以证明登记机构已对抵押合同进行了登记，签订抵押合同的目的已经实现，因此东亚银行重庆分行与刘晴、恒大地产公司签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》已经生效。其次，《中华人民共和国担保法》第十九条规定：当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。本案中，东亚银行重庆分行与刘晴、恒大地产公司签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》约定：“在领取《房屋所有权证》之前，如乙方不按期清偿债务，丙方保证代乙方履行该项义务”。由于该合同没有约定保证方式，根据《担保法》的规定，对保证方式没有约定的，按照连带责任保证承担保证责任。又涉案房屋至今尚未办理房屋所有权证。因此，保证人恒大地产公司应对刘晴的债务承担连带保证责任。至于恒大地产公司关于“诉前未收到东亚银行重庆分行宣布贷款提前到期的通知，之后产生的扩大损失不应由恒大地产公司承担”的辩称，本院认为东亚银行重庆分行在保证人恒大地产公司应承担的保证责任期间，未向其发出宣布债务人贷款提前到期，要求保证人代偿欠款的通知，作为保证人的恒大地产公司未知晓债务人刘晴违约事实的发生，故对由此而产生的诉讼费、保全费等不应承担连带责任，对被告恒大地产公司的该项辩称，本院依法予以采信。对原告东亚银行重庆分行的该项请求本院不予支持。被告刘晴、陈岩经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘晴自本判决生效之日起十日内偿还原告东亚银行（中国）有限公司重庆分行借款本金587200.06元，截至2016年1月26日的利息14639.44元、罚息180.19元、复利267.68元，并自2016年1月27日起至付清时止，以本金587200.06元为基数，在贷款执行利率水平上上浮50%计收逾期利息，以未偿还的利息14639.44元为基数在贷款执行利率水平上上浮50%计算的复利;二、被告陈岩、被告恒大地产集团重庆有限公司对被告刘晴的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告东亚银行（中国）有限公司重庆分行的其他诉讼请求。如果未按照本院指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9823元，公告费260元、保全费3770元，由被告刘晴、被告陈岩承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  来攀峰人民陪审员  宋春蓉人民陪审员  王玉碧二〇一六年十二月二十九日书 记 员  张楠楠