四川省夹江县人民法院民 事 判 决 书(2016)川1126民初222号原告：王年华，女，住四川省夹江县。原告：董兴强，男，住四川省夹江县。二原告委托诉讼代理人：曾健，四川乐嘉律师事务所律师。被告：李彩虹，女，住四川省井研县。被告：税志红，女，住四川省井研县。委托诉讼代理人：廖移斌，男，住四川省井研县，系井研县研城镇建设路社区居民委员会推荐。被告：廖晓林，男，住四川省井研县。委托诉讼代理人：廖移斌，男，住四川省井研县，系井研县研城镇建设路社区居民委员会推荐。被告：罗建华，男，住四川省乐山市市中区。被告：严廷木，男，住四川省井研县。委托诉讼代理人：廖移斌，男，住四川省井研县，系井研县研城镇建设路社区居民委员会推荐。被告：张会群，女，住四川省井研县。原告王年华、董兴强与被告李彩虹、税志红、廖晓林、罗建华、严廷木、张会群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾健到庭参加诉讼。被告税志红、廖晓林、严廷木共同委托的诉讼代理人廖移斌仅在第一次开庭时到庭参加诉讼，被告李彩虹、罗建华、张会群经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。王年华、董兴强向本院提出诉讼请求：1、判决解除六被告连带偿还原告欠付的房屋租金及原告为被告垫付的水、电、气费合计152472.56元；2、判决六被告连带被告支付违约金50万元。事实和理由：2014年2月14日，二原告与六被告的代表人李彩虹、税志红协商由二被告租用原告共同所有的位于夹江县邓扁路358号第一层至第五层的房屋，当日被告李彩虹和被告廖晓林（税志红的丈夫，当时代表税志红）与二原告签订了房屋租赁合同，约定：二原告将位于夹江县漹城镇邓扁路358号的房屋租赁给被告李彩虹、税志红；租期从2014年3月30日起至2025年4月1日止，租金为每年349000元，乙方租赁满一年后每年递增3%，不足一整年按月计算。付款方式为先租后用，乙方先交清当年房租然后才能使用。乙方每年3月30日前应当付清当年房租，如乙方逾期两个月未付清当年房租，甲方可解除本租赁合同，收回房屋，乙方的装修及房屋内财产归甲方所有，任何一方违约应支付履约方合同有效期内租金总额的30%的违约金。合同签订后，六被告合伙向原告租赁的房屋共同开设了北海道足浴中心休闲，2015年3月30日支付租金期限届满后，六被告在原告一再催促下却拒不支付租金和原告为其垫付的水、电、气费，为此二原告多次找到前述六被告等合伙人要求支付租金，2015年7月10日，经多次协商，被告廖晓林、罗建华代表六被告向二原告出具了欠条，载明欠到二原告租金及原告为被告代交的电费、天然气费、水费等合计152472.56元，还款期限1个月，并承诺将其所经营北海道全部交给原告，被告解除协议，2015年8月还款期限届满后，六被告并未如期还款，被告廖晓林又代表被告向原告书面承诺8月31日前付款，但期满后仍未兑现。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、依法判决六被告连带偿还欠原告的房屋租金及原告为被告垫付的水、电、气费合计152472.56元；2、判决六被告连带支付违约金50万元；3、本案诉讼费用由六被告负担。廖晓林、税志红、严廷木辩称，1、三被告实际使用案涉房屋以及欠付租金和水电气费是事实，但直接租房的是李学东，三被告是转租自李学东，原、被告之间并无直接关系，三被告不是本案适格主体；2、三被告在经营过程中，原告多次无理阻扰，造成经济损失，原告才是违约方；3、原告在租赁期限内想单方收回房屋，所以被告才没有向原告支付租金和水电气费。李彩虹、罗建华、张会群未答辩。庭审中，原告主张欠付的租金是2015年4月1日至2015年6月30日期间产生，金额为87249元，其还向被告方催收过水电气费，三被告对此事实予以认可。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，六被告均未到庭发表质证意见并举证。对证据和事实，本院认定如下：原告为证实六被告是合伙关系，共同与原告建立了房屋租赁合同关系，举证了房屋租赁合同、夹江县北海道休闲娱乐有限公司工商登记信息、承诺书。承诺书的内容并不涉及六被告之间为合伙关系的陈述，且仅有被告廖晓林或罗建华而无其他几名被告的签名捺印，工商登记信息也不能反映六被告之间是一种合伙关系，原告再无其他证据佐证合伙关系的存在，故本院对原告主张六被告系合伙关系的事实不予确认。房屋租赁合同首部记载的甲方（出租方）为原告王年华、董兴强，乙方（租赁方）为李彩虹、税志红，在尾部的甲方签字处有王年华、董兴强的签名及捺印，乙方签字处有被告李彩虹、廖晓林的签名及捺印，但廖晓林的签名后面还有“代”字，原告陈述此处是被告廖晓林作为合伙人代表对除被告李彩虹之外的其余四名被告代为签署该房屋租赁合同。一方面，如前所述原告主张六被告是合伙关系的事实本院不予确认，另一方面原告无诸如授权委托书等可以证实被告廖晓林是代被告税志红、罗建华、严廷木、张会群等签署房屋租赁合同的证据，故本院对原告主张房屋租赁合同系与六被告共同签订的事实不予确认。但考虑到原告陈述的被告廖晓林有代其他被告签署房屋租赁合同的行为与原告举证的房屋租赁合同原件中承租方签名处不仅有被告李彩虹签名，还有被告廖晓林代为签名的记载能印证，再结合被告廖晓林、税志红、严廷木对其实际使用了案涉租赁房屋以及欠付租金和水电气费的事实予以认可，本院对房屋租赁合同予以采信，对被告李彩虹、廖晓林，以及被告廖晓林代被告税志红、严廷木共同与二原告签署了房屋租赁合同的事实予以确认，即房屋租赁合同的承租方为被告李彩虹、税志红、廖晓林、严廷木，根据房屋租赁合同的记载，双方对租赁房屋的位置、租用期限、付款方式、水电等费用负担、违约责任等权利义务进行了约定，其中约定：租用期限为从2014年3月30日至2025年4月1日止。租赁价格为每年349000元，乙方（承租方）租赁期满一年后每年递增3%；乙方使用甲方（出租方）的抽水设备及水塔设施，并自己承担水电费和维修费；乙方在租赁期内要依法文明自主经营，自行交纳经营所产生的各种税费；合同各条款双方共同遵守，一方违约，违约方应当支付履约方合同有效期内租金总额的30%的违约金。如给一方造成经济损失，违约方要赔偿守约方经济损失。被告税志红、廖晓林、严廷木虽辩称房屋系转租自李学东，与二原告无合同关系，但并无充分证据证实，是对自身权利的放弃，应承担举证不能的法律后果，故本院对其反驳事实不予确认。原告为证实六被告欠付的租金以及原告垫付的水、电、气费合计152472.56元，举证了欠条、发票。欠条载明了欠原告房租及气、电等各项费用合计152472.56元，该款归还时间为一个月，即2015年8月10日前付清。有被告廖晓林、罗建华签名并捺印。欠条和发票均为原件，且能够相互佐证，本院对其予以采信。被告廖晓林、税志红、严廷木认可欠款事实，并有被告廖晓林在欠条上签名捺印，部分金额亦有发票予以佐证，同时，被告李彩虹作为共同承租人之一，对此结算金额未提出反驳意见并举证反驳，本院对被告李彩虹、税志红、廖晓林、严廷木欠付二原告房租等各项费用合计152472.56元的事实予以确认。原告陈述该笔款项应在2015年8月31日前支付，该陈述与原告举证的未注明出具时间的《承诺》中关于“原订（定）在8月10日付款未付部分定在8月31日前全部付清”的记载以及上述已采信欠条中关于付款时间的记载能够相联系并相互佐证，且《承诺》有被告廖晓林的签名，故本院对该《承诺》的真实性认可，并对其证实的付款时间予以确认。鉴于被告李彩虹、税志红、廖晓林、严廷木共同承租了房屋，并且被告廖晓林有代其他几名被告签署合同、进行欠款结算的行为，承诺中载明的付款期限应认定为四名被告共同作出的期限承诺。故本院对原告陈述该款应予2015年8月31日前付清的事实予以确认。被告罗建华并非房屋租赁合同的承租方，其在欠条上签名捺印，应认定是为自身设定了152472.56元的债务负担，该行为是对自身权利的处分，不违反相关法律法规的规定，其应与房屋租赁合同的承租方共同向二原告履行152472.56元欠费的支付义务。故本院对被告李彩虹、税志红、廖晓林、严廷木、罗建华欠付二原告房租等各项费用合计152472.56元的事实予以确认。关于被告税志红、廖晓林、严廷木的提出的其他两条答辩意见，其均未提供证据证实，应承担举证不能的法律后果，故本院对其主张的反驳事实不予确认。本院认为，原告王年华、董兴强与被告李彩虹、税志红、廖晓林、严廷木建立的房屋租赁合同关系合法有效，依法应予保护，二原告按照合同约定向四名被告提供了租赁房屋供其使用，四被告应履行相应付款义务。四被告尚有租金及各项费用合计152472.56元未向二原告支付，该行为已构成违约，二原告有权要求其共同支付该笔款项，并承担相应违约责任。关于违约责任，原告依据双方在《房屋租赁合同》中的约定提出了主张违约金50万元的请求，鉴于被告税志红、廖晓林、严廷木对该请求提出了异议，且双方在合同中约定的违约金过高，故应予调整。考虑到被告方的违约行为给二原告造成的主要损失在于欠付款项所产生的资金利息，故本院将违约金确定为按此标准计算：以152472.56元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮40%的利率标准，从逾期之日，即2015年9月1日起计算至欠款付清之日止。二原告请求的违约金超出该范围的部分本院不予支持。被告罗建华自愿就152472.56元欠款向原告方承担付款义务，不违反相关法律规定，依法应予支持。故原告关于要求被告李彩虹、税志红、廖晓林、严廷木、罗建华向其支付租金等各项费用合计152472.56元的请求本院予以支持。另外，二原告是基于房屋租赁合同的约定进而提出的违约金请求，被告罗建华并非合同的一方当事人，不受合同违约金条款的约束，故原告请求的违约金的义务主体应是被告李彩虹、税志红、廖晓林、严廷木，被告罗建华不应承担违约金。被告张会群并非合同主体，不应对前述债务承担责任，原告对其提出的请求欠缺事实和法律依据，依法应予驳回。综上所述，原告的诉讼请求部分合理，对其合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告李彩虹、税志红、廖晓林、严廷木、罗建华于本判决生效后十日内支付原告王年华、董兴强152472.56元；二、被告李彩虹、税志红、廖晓林、严廷木于本判决生效后十日内向原告王年华、董兴强支付违约金（违约金按照该标准计算：以152472.56元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮40%的利率标准，从2015年9月1日起计算至款项付清之日止）；三、驳回原告王年华、董兴强其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10325元，其中5578元由原告王年华、董兴强负担，其余4747元受理费，以及公告费900元，合计5647元由被告李彩虹、税志红、廖晓林、严廷木、罗建华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审 判 长  张起荣人民陪审员  陈友云人民陪审员  王 毅二〇一六年十二月九日书 记 员  艾文雁