海南省三亚市城郊人民法院	民 事 判 决 书	(2016)琼0271民初8362号	原告：刘祥利，男，1985年9月2日出生，汉族。	委托诉讼代理人：宁典，海南云帆律师事务所律师。	被告：三亚永升旺物流有限公司，住所地三亚市解放路衍宏现代城16A11号。	法定代表人：陈兴旺，该公司董事长。	原告刘祥利与被告三亚永升旺物流有限公司（以下简称永升旺公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案后，依法适用简易程序，由审判员邢丽霞独任审判，并于2016年12月12日公开开庭进行了审理。原告刘祥利及委托诉讼代理人宁典、被告永升旺公司的法定代表人陈兴旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	原告刘祥利向本院提出诉讼请求：1.确认刘祥利与永升旺公司签订的《仓库租赁合同》和《场地租赁补充协议》无效；2.永升旺公司退还刘祥利租房押金20000元，电卡押金200元、电费押金2000元和2015年6月17日至2015年9月30日房租14000元，共36200元，并支付相应利息（自2015年7月1日起按照中国人民银行一年期贷款利率4.35%计算至债务履行完毕之日止）；3.永升旺公司赔偿刘祥利剩余租赁期内装饰装修残值损失20329元。事实和理由：刘祥利与永升旺公司于2014年9月21日签订《仓库租赁合同》和《场地租赁补充协议》，约定：出租人永升旺公司将位于三亚市吉阳区三罗村学院路与高速路交叉口处的三亚永升物流园区C区14-15号两间仓库出租给承租人刘祥利使用，租期自2014年10月1日至2015年9月30日止，两间仓库每月租金4000元，每年租金合计48000元；签订合同时支付租房押金20000元，上半年租金于2014年10月1日付清。合同签订时，永升旺公司出具政府批文承诺仓库系合法建筑并保证刘祥利正常使用。合同签订后，刘祥利交付永升旺公司租房押金20000元和上半年房租24000元，永升旺公司将仓库交给刘祥利使用。经永升旺公司同意，刘祥利对仓库进行装饰装修，共支出材料费60702元、人工费9000元，合计69702元。使用过程中，永升旺公司又收取电卡押金200元、电费押金2000元及2015年4月16日收取后半年自2015年4月1日2015年9月30日房租24000元。仓库使用后，刘祥利每月向永升旺公司按期付清水电费和管理费。2015年5月，物流园区内的所有仓库被三亚市吉阳区综合行政执法局认定为违章建筑，并于2015年6月17日被强制拆除。事后刘祥利与永升旺公司交涉退还租金、押金未果，特诉至本院。	被告永升旺公司辩称，否认公司与刘祥利签订租赁合同的事实，对租赁期间、租赁标的、刘祥利是否缴纳租金均不知情，请求驳回刘祥利的诉讼请求。	当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。永升旺公司对刘祥利提供的所有证据拒绝质证，视为放弃质证的权利。对刘祥利提供的证据和事实，本院认定如下：一、刘祥利与永升旺公司是否存在租赁合同关系的事实。刘祥利提交了《仓库租赁合同》和《场地租赁补充协议》，以证明双方存在租赁关系的事实，本院认为，《仓库租赁合同》和《场地租赁补充协议》有原件核对，落款处甲方有永升旺公司合同专用章和工作人员唐少云签字确认，永升旺公司亦承认唐少云系陈兴旺工作助理的事实，可以认定刘祥利与永升旺公司租赁合同关系成立。二、关于刘祥利是否给付永升旺公司房租押金20000元、电卡押金200元、电费押金2000元、后半年租金24000元的事实。刘祥利提交了押金20000元《收条》、电卡押金200元《收款收据》、预收冷库电费2000元《收款收据》、2015年4月16日冷库租金24000元《收款收据》，以证明永升旺公司收取上述租金、押金、电费的事实。本院认为，该组证据有原件核对，真实性予以确认，押金20000元《收条》有永升旺公司合同专用章确认，电卡押金和预收电费、冷库租金《收款收据》有杨姓会计签名确认，根据刘祥利陈述，电卡押金、电费、房屋租金均直接交付永升旺公司办公室负责人李江由财务人员签收，永升旺公司承认杨姓会计曾系公司工作人员的事实但提出李江非负责人、杨姓会计已辞职的异议，经本院询问，永升旺公司未能提供将杨姓会计已辞职信息公示的相关依据，在未知悉永升旺公司内部人员职责分配或调动情况下刘祥利按照交易习惯和永升旺公司要求将租金、押金及电费交付公司办公室相关人员并无不妥，应视为永升旺公司收到上述租金、押金和电费。三、关于合同履行期间刘祥利是否实际缴纳水电费和管理费的事实，刘祥利提交了收款收据七张，有原件核对，对真实性予以采纳，其中2015年2月5日、2015年3月24日、2015年4月22日发生的三张冷库水费、电费、管理费《收款收据》，可以证明刘祥利按月连续缴纳水电和管理费用，与前述2015年3月4日预收冷库电费《收款收据》未重复，永升旺公司未提供该预收的电费已实际发生的证据，可以印证永升旺公司多收取刘祥利预交的电费2000元的事实。四、关于刘祥利对租赁的仓库进行装修装饰产生费用的认定。刘祥利提供了冷藏设备产品销售合同书、冷库板等材料费单据16张、人工费收据一张，以证明其对租赁的仓库投入材料费、人工费共69702元，该组证据虽有原件核对，但收款收据不同于正规发票，本院对真实性不予确认，材料费单据所记载的冷藏设备、冷库板均系可拆除的物品，刘祥利未能提供该材料系与仓库墙体形成附合的装饰装修物的证据，石料销售单据不足以证明用于涉案仓库装修，其余螺母、螺杆、胶垫、扎带、电缆线、大灯泡等单据不属于已附合的装饰装修物范围，人工费系并非计算装饰装修物现值损失或残值损失的主要依据。五、关于包括涉案仓库在内的永升旺物流园区内仓库是否被强制拆除的事实。刘祥利提供了两份园区仓库租户个人证明、关于召开物流园内全体商户会议的通知、强制拆除通知和被拆除后的照片、南海网新闻报道，以证明涉案仓库于2015年6月17日被政府有关主管部门强制拆除的事实，本院认为，租户个人证明的证明属于证人证言，但证人未到庭接受质询，对该证言本院不予采信。结合仓库被拆除照片中显示的拆迁时间和新闻报道内容，可以证明吉阳区城市管理局于2015年7月1日下发拆除通知的事实，通知下达后应视为涉案仓库不能继续正常使用，故刘祥利停止使用仓库的时间应认定为2015年7月1日。	根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘祥利因经营需要于2014年9月21日与永升旺公司签订《三亚永升旺物流园区仓库租赁合同》和《场地租赁补充协议》，约定刘祥利承租永升旺公司位于三亚市吉阳区永升旺物流园区C区14-15号两间仓库用于冷库和仓储，租期一年，自2014年10月1日起至2015年9月30日，两间仓库每月租金4000元，年租金合计48000元，合同签订之日一次性支付永升旺公司押金20000元，2014年10月1日前付清半年押金，押金在刘祥利交清租金、水电费、园区管理费等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后租赁关系终止时无息返还，园区管理费和水电费由刘祥利按时自行缴纳，此外还就双方权利义务、合同变更与解除、续租等条款进行约定。《场地租赁补充协议》对水电费缴纳标准、承租方租赁场地及搭建构筑物期间的使用要求进行补充。合同签订当日，刘祥利向永升旺公司缴纳了租房押金20000元和上半年租金24000元，永升旺公司将两间仓库交付刘祥利使用，刘祥利用于冷冻贮藏水果，使用期间因经营需要购入冷冻设备和冷库板。2014年12月17日，刘祥利向永升旺公司支付冷库新开电卡押金200元。2015年3月4日，刘祥利向永升旺公司支付预收的冷库电费2000元。2015年4月16日，刘祥利向永升旺公司支付2015年4月1日至2015年9月30日后半年租期租金24000元。2015年7月1日，包括刘祥利租赁的两间仓库在内的三亚永升旺物流园区全部仓库被三亚市吉阳区城市管理局认定为违法建筑将被强制拆除，刘祥利无法正常使用仓库后退出并与永升旺公司交涉租金、押金、电费退还事宜，永升旺公司拒绝退还后刘祥利诉至本院。	本院认为，刘祥利与永升旺公司虽签订了《三亚永升旺物流园区仓库租赁合同》和《场地租赁补充协议》，但双方租赁的标的物被三亚市吉阳区城市管理局认定为违法建筑而被强制拆除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故永升旺公司在未依法取得建设工程规划许可证等相关合法报建手续的情形下将涉案仓库出租给刘祥利，《三亚永升旺物流园区仓库租赁合同》和《场地租赁补充协议》应属无效合同，刘祥利提出第一项确认合同无效的诉讼请求，予以支持。	当事人因无效合同取得的财产应予返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的应当各自承担相应的责任。刘祥利向永升旺公司支付的租房押金20000元和新开电卡押金200元，永升旺公司应向刘祥利返还。永升旺公司于2015年3月4日预收刘祥利冷库电费2000元，刘祥利提供了按约缴纳水电费和管理费的收款收据，其中三张收据发生的时间与预交电费的时间相连续且未冲突，永升旺公司未提供该预收的2000元冷库电费已实际发生或扣除的相关依据，故刘祥利预交的2000元电费应予退还。对于租赁期间内剩余“租金”的退还，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故在合同被确认无效的情形下，刘祥利应参照合同约定的租金标准支付永升旺公司仓库占有使用费，刘祥利已于2015年4月16日将后半年租期2015年4月1日至2015年9月30日的“租金”24000元向永升旺公司缴纳，有永升旺公司工作人员签收的收款收据为凭，刘祥利实际使用至两间仓库被认定违法建筑拆除之日2015年7月1日，刘祥利已缴纳“租金”的租期超出其实际使用期间，2015年4月1日至2015年7月1日期间的仓库占用使用费由刘祥利自行负担，2015年7月2日至2015年9月30日永升旺物流公司多收取的仓库占有使用费即11868元（24000元×90天/182天）应退还给刘祥利。关于刘祥利要求永升旺公司支付上述租房押金、电卡押金、预交电费和多交房租的利息诉讼请求，因双方对利息部分无约定，退还租房押金、电卡押金、预交电费和多交的房租足以弥补租赁合同无效给刘祥利造成的相应损失，刘祥利诉求利息无事实和法律依据，不予支持。	对于刘祥利要求永升旺公司赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条约定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”上述法律规定中装饰装修物的现值损失的计算和适用虽不同于刘祥利诉求的残值损失，但对于合同无效情况下装饰装修物损失的分担应以该装饰装修物已形成附合为前提，但刘祥利所举产品销售合同和《收款收据》中载明的冷库板、冷冻设备及螺母、灯泡等零星材料均系可拆除物品，其他石料不足以证明用于涉案仓库，人工费并非计算装饰装修物现值损失的依据，上述证据不能证明该材料与承租仓库的墙体已形成附合，现仓库已被拆除，考虑到刘祥利签订合同时未尽到审慎注意义务，审查租赁标的物的报建手续，具有一定过错，综合以上情况，对其赔偿装饰装修物损失的诉求，不予支持。	综上，原告刘祥利提出确认《三亚永升旺物流园区仓库租赁合同》和《场地租赁补充协议》无效的诉求，永升旺公司返还租房押金20000元、电卡押金200元、预收冷库电费2000元、剩余租期内仓库占有使用费11868元的诉讼请求，本院予以支持，其余诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：	一、确认原告刘祥利与被告三亚永升旺物流有限公司于2014年9月21日签订的《三亚永升旺物流园区仓库租赁合同》和《场地租赁补充协议》无效；	二、被告三亚永升旺物流有限公司应自本判决生效之日起十日内返还原告刘祥利租房押金20000元、电卡押金200元、预收冷库电费2000元、剩余租期内仓库占有使用费11868元，合计34068元；	三、驳回原告刘祥利的其他诉讼请求。	如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	案件受理费607元（已减半收取，原告刘祥利已预交），由原告刘祥利负担241元，由被告三亚永升旺物流有限公司负担366元。	如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。																											⺀													wckydtbb3th6wernmi案件唯一码																							审 判 员 邢丽霞													二〇一六年十二月十四日													书 记 员 陈鸿哲																附相关法律条文：	《中华人民共和国合同法》	第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。	《最高人民法院关于审理城镇房屋	租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》	第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。	第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。	第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。	已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。	《最高人民法院关于适用	的解释》	第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。	在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。