重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝04民终1850号上诉人（原审原告）:葛明书，男，汉族，1965年2月1日生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人:聂洪波，重庆市渝东律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈仲旭，葛明书之妻，汉族，1965年9月3日生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。被上诉人（原审被告）:冷芳英，女，汉族，1965年8月5日生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：秦超，重庆中庸律师事务所律师。原审第三人：张孝中，男，苗族，1964年5月12日生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。原审第三人：中国人寿保险股份有限公司彭水苗族土家族自治县支公司。住所地重庆市彭水苗族土家族自治县，统一社会信用代码915002437530870837。负责人：文金祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢子军，男，汉族，1974年3月29日生，该公司部门经理，住重庆市彭水苗族土家族自治县。上诉人葛明书因与被上诉人冷芳英，原审第三人张孝中、中国人寿保险股份有限公司彭水苗族土家族自治县支公司（下简称人寿彭水支公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服彭水苗族土家族自治县（2016）渝0243民初2355号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。葛明书上诉请求：撤销原判，改判支持葛明书的一审诉讼请求。事实和理有：1.一审判决认为“本案中履行延误是双方在履行过程中认识不统一所致，而非主观不履行或履行不能的情形”，违背了本案的客观事实。首先，葛明书在签订合同后向银行贷款45万元的事实，说明其为履行合同义务作好了充分准备；其次，合同约定交房时间为2016年3月31日，葛明书于2016年3月22日电话提醒冷芳英履行交房义务，冷芳英说张孝中居住在房屋内不腾房，2016年3月31日冷芳英未交房，之后又七次催促交房，最后一次冷芳英明确表示不履行义务，葛明书才提起本案诉讼；再次，一审判决认为“原、被告曾多次协商未果，但都未书面催告”，回避了葛明书电话多次催告的事实；第四，《房屋买卖合同》第三条约定冷芳英于2016年3月31日前完成交房，当日葛明书支付剩余房款，说明冷芳英有先履行的义务；假定按一审判决认定合同第三条与第四条、第六条约定的余款支付与交房的先后顺序存在一定混淆，但葛明书已经做好了付款的准备，在其多次催告的情况下，冷芳英仍拒绝履行交房义务，违反了合同的约定，致葛明书订立合同的目的不能实现。2.冷芳英应向葛明书承担违约责任。《拍卖标的信息》中第六条风险提示中载明由买受人对标的物占有人自行清户；一审中第一次庭审时张孝中明确表示不搬出房屋，在第二次庭审时张孝中才同意搬出，通过这一事实得知冷芳英不能按照合同约定交付房屋，因此冷芳英应当承担违约责任。冷芳英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。事实和理由：1.葛明书认为冷芳英违约的行为不成立，因为冷芳英在一审开庭前后都明确表示希望继续履行合同；2.《房屋买卖合同》第四条对第三条进行了细化，约定葛明书付清房款时，冷芳英交付房屋，葛明书作为应当先履行一方为履行义务，其贷款45万不能佐证是为了履行付款义务，冷芳英不构成根本违约；3.葛明书经其哥哥介绍与冷芳英协商买房时实地察看了房屋，清楚房屋的实际情况，冷芳英履行了告知义务，应当按照合同约定履行义务。人寿彭水支公司述称，赞同冷芳英的答辩意见。张孝中未发表意见。一审判决认定的事实：人寿彭水支公司在彭水县郁山镇三角井居委拥有办公房产一宗（房产证号：房权证2003字第028**号，面积为171.09平方米）。2015年9月人寿彭水支公司将前述房产进行了公开拍卖，其中《拍卖标的信息》中第6条风险提示中载明“中国人寿彭水县支公司介绍该标的有占有人，买受人自行核实，自行清户”。2015年10月15日冷芳英竞得前述房屋并实际完成了款项给付及标的物的移交。经核实，前述标的占有人即为张孝中（人寿彭水支公司当庭陈述是其保险销售代理人）。冷芳英竞得前述房产后进行了转卖。2016年1月7日葛明书（乙方）与冷芳英（甲方）达成前述房产的《房屋买卖合同》，第二条约定成交价格为365000元；第三条约定为2016年1月7日支付房屋定金115000元，2016年1月8日支付房款85000元；甲方于2016年3月31日前房屋完成交付当日支付剩余房款165000元；如因甲方原因违约，房屋定金双倍赔偿，如乙方原因违约，房屋定金不退。第四条约定甲方应于乙方付清全部房款之时，将上述房屋及全部钥匙交付乙方，并在双方（或委托人）在场的情况下由乙方对房屋进行接收。第五条约定甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，并保证不管以后房价如何上涨，绝不反悔。第六条约定除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方保证在房款付清时，将该房屋交付乙方，否则乙方有权追究甲方责任。葛明书按照前述《房屋买卖合同》的约定于1月7日、8日将200000元支付给了冷芳英。葛明书、冷芳英在余款支付与房屋交付先后顺序上出现了分歧。经当庭询问：葛明书当庭陈述应当按照《房屋买卖合同》第三条约定，冷芳英于2016年3月31日前房屋完成交付当日支付剩余房款165000元。即先交付房屋后支付余款。冷芳英当庭陈述应当按照《房屋买卖合同》第四条、第六条的约定，冷芳英应于葛明书付清全部房款之时，将前述房屋及全部钥匙交付给葛明书，并在双方在场的情况下由葛明书对房屋进行接收。即先支付余款后交付房屋。双方曾多次协商未果，但都未书面催告。3月26日冷芳英曾到涉案房屋现场与葛明书协商仍未果。一审法院当庭询问3月31日双方是否到现场，葛明书陈述冷芳英未到现场，由于约定是先交房后付尾款，故葛明书未支付尾款。冷芳英当庭陈述3月31日到过现场，并找过葛明书洽谈交房事宜，但未达成书面协议。当庭询问了双方是否愿意继续履行合同。葛明书当庭陈述如果冷芳英支付90000元违约损失后，其愿意继续履行合同。冷芳英当庭陈述愿意继续按照合同约定履行义务。张孝中一直居住在涉案房屋，其未收到任何一方所出具的书面搬离的通知。经当庭询问，张孝中当庭陈述其原不知晓涉案房屋已经买卖，愿意无条件的搬离涉案房屋。人寿彭水支公司当庭陈述其已经完全将涉案房屋交付给冷芳英。葛明书当庭举示《贷款凭证》，佐证其为购买房屋向银行贷款450000元的事实。一审法院认为，各方对冷芳英通过公开竞买的方式取得涉案房屋的产权及葛明书、冷芳英就涉案房屋达成《房屋买卖协议》并支付200000元的事实皆无异议，予以确认。本案的争议焦点如下：一、葛明书解除《房屋买卖合同》的诉讼请求是否应当予以支持；二、本案应当如何进行权利救济。一、葛明书解除《房屋买卖合同》的诉讼请求是否应当予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条及第九十四条的规定，合同的解除分为约定解除和法定解除。约定解除必须当事人协商一致，在本案中合同双方并不存在该种情形，故不属于约定解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定法定解除的情形如下：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中葛明书、冷芳英所达成的前述《房屋买卖合同》第三条、第四条、第六条中所约定的余款给付与房屋交付的先后顺序确实存在一定混淆，本案中履行延误是双方在履行过程中认识不统一所致，而非主观不履行或者履行不能的情形。经当庭询问，葛明书、冷芳英都有继续履行合同的主观意愿，同时客观上的标的物占有人张孝中明确表示无条件搬离，不存在履行不能的情形。综上，在本案中不存在法定解除的要件，葛明书、冷芳英继续履行合同为宜。葛明书要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求不予支持。二、本案应当如何进行权利救济。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条及第六十二条第（五）款的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定“……（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”。本案中葛明书、冷芳英可对履行方式进行补充约定，不能达成补充协议的，按照有利于实现合同目的的方式履行。葛明书、冷芳英可就交易方式先行进行协商，若协商不成，结合当地不动产交易习惯，可由金钱给付义务一方先行支付，不动产交付义务一方于当日交付不动产。由于对葛明书要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求不予支持，《房屋买卖合同》也应继续履行，故葛明书要求返还房款及双倍定金的诉讼请求亦不予支持。关于葛明书诉请的资金占有利息问题，资金占有利息的本质系违约责任或缔约过失责任，本案中，葛明书、冷芳英合同履行发生障碍的主要原因系双方自行拟定的合同发生歧义所致，并非一方当事人恶意违约，或合同目的不能实现。故葛明书所称的资金占有利息，没有合法的依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条及第六十二条第（五）款、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回葛明书的诉讼请求。案件受理费3012元，由葛明书负担3012元。二审中，各方当事人均未提供新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：葛明书与冷芳英于2016年1月7日签订的《房屋买卖合同》应否予以解除的问题；2.葛明书主张的定金返还、房款返还以及赔偿损失的请求应否予以支持的问题。现分析评判如下：关于争议焦点一。葛明书与冷芳英因为《房屋买卖合同》履行中交房和付款的先后顺序问题，互相争执不下而致2016年3月31日交房和付款日没有完成履行义务而起纷争。就其合同，对房屋交付和款项交付的约定确实存在歧义，葛明书主张按合同第三条执行，先交房再付款，冷芳英主张按合同第四条、第六条执行，先付款后交房，即双方因为合同条款歧义履行不安抗辩权。合同条款产生歧义，是合同主体双方制订合同条款不严谨所致，双方对合同的缔约都有过失；产生歧义后，本是同日交付，完全可以进行协商，形成书面或者口头的补充协议完成交付，当一方交付后，另一方不能履约，履约一方完全可以追究不履约一方的违约责任，但双方过于纠结而不能妥善解决。因此双方对合同不能履行都有责任，不能归责一方。葛明书认为2016年3月22日与冷芳英通电话，从电话中可知张孝中不腾房，而推断冷芳英不能交房，但交接房日是2016年3月31日，不能因此推断此日不能交接房屋；3月26日冷芳英到现场，双方又因为交房和付款的先后顺序争议没有达成一致；虽然此后又多次电话联系，但都因前述原因没能形成一致意见而完成交房和支付余款。因此，如前段所述，双方过于纠结交付的先后顺序而不能妥善解决，因此双方对合同不能履行都有责任，不能归责一方。因双方对合同缔约和如何履约都有过错，因此不能认为冷芳英单方违约以致合同合同没有履行，因合同对交付条款约定前后矛盾，致理解发生歧义，因此双方都不存在违约行为。现在房屋达到交付条件，合同不符合解除条件。双方可协商交付方式，建议按照交易习惯，同时交付较稳妥。故对葛明书此上诉理由不予支持。关于争议焦点二。因葛明书上诉请求解除合同的请求本院不予支持，其主张返还已付房款及双倍定金的诉讼请求不予支持。因双方争议时对合同条款的理解发生歧义，不存在违约行为，因此葛明书主张冷芳英已付房款和定金时支付资金占有利息的主张，无事实依据，其上诉理由不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3012元，由上诉人葛明书承担。本判决为终审判。审判长  张泽端审判员  彭松涛审判员  陈明生二〇一六年十二月二十三日书记员  高红林