广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0111民初8997号原告:广州市白云区房屋管理所，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：陈木德。诉讼代理人：黄家章，广东诺臣律师事务所律师。诉讼代理人：刘平，广东诺臣律师事务所实习律师。被告：蒋雪芳，身份证住址广州市白云区。原告广州市白云区房屋管理所（以下简称白云房管所）与被告蒋雪芳租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人黄家章、刘平，被告蒋雪芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2008年9月12日，原告与被告签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，将由原告负责管理的位于广州市白云区**房屋，面积35.49平方米的公有房屋出租给被告本人使用，租期从2008年11月1日至2009年12月31日，租金为300/月。合同到期后，双方未续签合同，但涉案公房仍由被告使用，租金标准不变。至此，出租方式转变为不定期租赁。被告的租金已交至2016年2月28日。涉案公房于2016年3月23日发生瓦面坍塌，原告将该处房屋围闭进行加固维修；在房屋还没完全解危的情况下，被告强行撕毁封条使用房屋，4月26日我所工作人员赶赴现场，企图说服被告暂缓使用房屋，以免再次发生坍塌造成安全生产事故，但租户态度极其恶劣，最终需要报警处理；同时在处理该事件中发现涉案公房存在被被告私自转租行为。根据原被告之间的租赁合同第七条约定：“乙方不得将房屋转让或擅自调换使用。违反前款规定则视为乙方自动放弃房屋使用权，本合同自发生前款规定情形之日起解除。乙方已缴纳的租金和押金不予退还，未缴纳租金或占用费的应当缴纳，由此造成的一切损失由乙方负责。”原告认为，被告未经原告同意私自将所承租的公房转租给他人使用，已构成违约，严重扰乱了公房管理秩序，原告有权解除合同。因此，请求法院判令：1、解除原告与被告之间的不定期租赁合同；2、被告限期腾退广州市白云区**房；3、被告按每月709.8元的标准支付自2016年3月1日起至实际腾退之日的房屋占用费；4、本案诉讼费用由被告负担。被告辩称：在我跟原告租房的期间，我都按时交租。后来有一段时间原告都没有过来收租，我才没有交租。故我不同意原告的诉讼请求。经审理查明，原告称位于广州市白云区**房系由其负责管理的公有房屋，提供了广州市国土局房管局的房地产证，载明权属人为广州市房地产管理局，房产坐落于白云区人和镇**，用地面积48.09㎡，建基面积35.49㎡。2008年9月12日，原告与被告签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，被告承租坐落在白云区**房，作商业用途，建筑面积67.96平方米。双方约定租赁期限自2008年11月1日至2009年12月31日，月租金300元。被告在同日还出具了一份《租赁商铺保证书》，载明:我现租你单位座落在白云区**部位的租户，现保证在租赁期限内正常使用，注意用电、防火安全，不得在商铺内搭阁楼住人、生火煮食、不得乱拉乱接电线，不得非法存放易燃、易爆等危险物品，按时交纳房租，不得拖欠，不得转让、转租、分租，不得擅自改变使用性质，不得私自调换，如有违反，本人将此房交回白云区房屋管理所。2016年5月9日，原告向被告出具《终止租赁关系的通知》，载明:你方租用我所管辖的直管房**铺位，根据你我双方签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）第二条关于租赁期限的约定，合同已于2009年12月31日届满。根据《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的约定，你我双方签订的合同为不定期租赁合同；根据《合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，我方享有随时解除合同的权利。现我方根据《合同法》的相关规定，郑重通知如下:1、从即日起解除与你方签订的租赁合同；2、请你方于2016年5月15日之前清空交还房屋，并缴清腾退房屋前的房租、水电、物业管理费、垃圾费等所有相关费用。逾期未交还房屋的，或仍有人使用该房屋，或进行其它违反管理规定的活动的，我所有权保留追究其法律责任。原告提交了EMS专递单证实该通知于2016年5月12日送达被告。2016年6月20日，原告出具《律师函》，载明:根据2008年12月8日您与我所签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定，2008年11月1日至2009年12月31日租赁白云区**房屋，租期为一年零二个月，租金为每月300元。合同到期后，您继续支付租金仅至2016年2月。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、第二百三十二条的规定，我所于2016年5月9日向您发出了《终止租赁关系的通知》，确认从2016年5月9日起解除与您的不定期租赁合同关系。但至今您未办理退房手续，并已拖欠从2016年2月至今三个月租金共计900元（截至2016年5月30日）。本律师郑重函请您在2016年6月27日之前清空并腾退房屋，尽快与我所协商处理相关费用。否则，我所将循法律途径追究您的法律责任。原告将该律师函张贴于涉案房屋处。诉讼中，被告确认交纳涉案房屋租金至2016年2月，被告陈述在2016年3月份其像往常一样交钱时，对方就不肯收钱了，说要收回涉案房屋。被告称2014年在原告处又签订了一份租赁合同，原告不予认可，被告未提交证据佐证。以上事实，有房地产证、《广州市直管房（非住宅）租赁合同》、《终止租赁关系的通知》、《律师函》及当事人陈述等证据证实。本院认为,原、被告签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于解除《广州市直管房（非住宅）租赁合同》的诉讼请求。根据合同的约定，租赁期限自2008年11月1日至2009年12月31日，被告在该合同约定的租赁期届满后仍继续使用涉案租赁房屋，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，自2010年1月1日后，涉案租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告通过EMS专递于2016年5月12日向被告发送《终止租赁关系的通知》。原告现主张解除合同合法有据，本院予以支持，但应以2016年5月12日作为解除合同的时间。关于是否归还租赁物的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。原告要求被告返还涉案租赁房屋的诉请，本院予以支持。关于租赁款及合同解除后被告占用租赁物期间的费用。在2016年5月12日以前，被告应当按照《广州市直管房（非住宅）租赁合同》支付租金，经核算，该租金为720元（300元/月×2个月+300元/月÷30天×12天）。自解除合同后至归还租赁物期间，因被告占用租赁房屋，应当向原告支付占用租赁房屋期间的费用，该费用可按合同约定的租金即以每月300元计算。原告要求按照每月709.8元的标准计算理据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下:一、确认原告广州市白云区房屋管理所与被告蒋雪芳于2016年5月12日解除《广州市直管房（非住宅）租赁合同》。二、被告蒋雪芳于本判决生效之日起两个月内从白云区**承租房迁出并将该房屋返还给原告广州市白云区房屋管理所。三、于本判决生效之日起三日内，被告蒋雪芳向原告广州市白云区房屋管理所支付2016年5月12日前的租金720元。四、于本判决生效之日起三日内，被告蒋雪芳向原告广州市白云区房屋管理所支付自2016年5月13日起至涉案租赁房屋返还之日止的占用费（按每月300元计付）。五、驳回原告广州市白云区房屋管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告蒋雪芳负担25元，由原告广州市白云区房屋管理所负担25元（原告广州市白云区房屋管理所已经预交受理费50元，其同意由被告蒋雪芳在履行本判决时将应当负担的受理费直接支付给原告）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  黄玉珍人民陪审员  莫结珍人民陪审员  吴春华二〇一六年十二月二十日书 记 员  郑文玲