宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)宁01民终2232号上诉人（原审被告）：宁夏恒硕置业有限公司，营业执照注册号64XXX，组织机构代码证号X-X,住所地宁夏回族自治区银川市德胜工业园区银川园区。法定代表人何洪涛：系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵渊，男，汉族，1969年9月24日出生，宁夏回族自治区银川市人，高中文化，系宁夏恒硕置业有限公司经理，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被上诉人（原审原告）：徐春祥，男，汉族，1990年10月21日出生，河南省固始县人，大专文化，设计师，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原审被告：中国工商银行股份有限公司银川海宝支行（经内部机构调整并入中国工商银行股份有限公司银川开发区支行），住所地宁夏回族自治区。负责人朱建，系该行行长。委托诉讼代理人：马立恒，宁夏辅德律师事务所律师（特别授权）。上诉人宁夏恒硕置业有限公司（以下简称恒硕公司）因与被上诉人徐春祥、原审被告宁夏工商银行海宝支行（以下简称海宝支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2016）宁0122民初1630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宁夏恒硕置业有限公司的委托诉讼代理人赵渊，被上诉人徐春祥、原审被告中国工商银行股份有限公司海宝支行的委托诉讼代理人马立恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。恒硕公司上诉请求：依法撤销贺兰县人民法院（2016）宁0122民初1630号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：恒硕公司上诉称，本案涉及房屋买卖合同和金融借款合同，一审判决解除两个合同没有事实及法律依据。被上诉人是否缴纳房款应由证据证实，而非由法院调查制作询问笔录，故一审程序违法，依法发回重审或改判。被上诉人徐春祥答辩认为一审判决正确，应予维持。原审被告海宝支行对其上诉理由不进行答辩，认为导致房屋买卖合同解除是上诉人逾期交房所致，解除合同后上诉人和徐春祥承担连带清偿责任，涉案房屋已设定抵押权，清偿借款时，原审被告对此享有优先受偿权。徐春祥向一审法院起诉请求：请求判令：1、依法解除原告与恒硕公司签订的《商品房买卖合同》；2、解除原告与被告海宝支行签订的个人购房借款∕担保合同；3、恒硕公司返还原告首付款87515元及首付款利息损失4682元（利息按照中国人民银行同期贷款利率5.35%计算，暂从2015年3月25日计算至2016年3月25日，应计算至实际付清之日），合计92197元；4、恒硕公司赔偿原告已向海宝支行偿还的按揭贷款本金10541.63元及利息11725.39元；5、恒硕公司偿还海宝支行借款担保合同项下剩余的贷款；6、本案诉讼费由恒硕公司承担。原审庭审过程中，原告将诉请4中的金额增加5551.62元，截止2016年6月15日之前的贷款，最终偿还数额以原告实际偿还银行贷款数额为准。诉请5增加文字批注，要求被告偿还暂自2016年6月15日后的贷款，最终偿还数额以原告实际剩余银行贷款数额为准。一审法院认定事实：2015年3月24日，原告购买恒硕公司开发的银川德胜工业园区109国道以西乌托邦4号楼1单元10层1002号房屋一套，并与被告恒硕公司签订《银川市商品房买卖合同》一份。合同约定：一、涉案房屋建筑面积为100.15平方米，总房款为370015元，于2015年3月24日支付房款130015元，并在本合同备案之日起20日内以银行按揭贷款方式还清房款余额24万元；二、被告应当在2015年10月31日前，将符合本合同约定的商品房交付原告使用；三、被告恒硕公司如未按约定期限将涉案房屋交付原告使用，逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告恒硕公司应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告于2015年1月28日交纳涉案房屋认购金1万元，被告恒硕公司出具收据一张，2015年3月24日原告交纳房款60015元，被告恒硕公司出具收据一张。2015年3月24日，原告与被告恒硕公司签订《借款协议》一份，协议约定：被告恒硕公司免息借给原告6万元用于支付购房款，并采用分期还款的方式向被告恒硕公司偿还借款。2015年4月14日，被告恒硕公司借给原告1万元用于支付购房款。2015年4月15日，原告与被告恒硕公司、海宝支行签订《个人购房借款∕担保合同》一份，合同约定原告以涉案房屋作抵押向被告海宝支行贷款23万元，贷款期限20年，并由被告恒硕公司提供连带责任保证。2015年4月15日，被告海宝支行将贷款23万元支付至被告宁夏恒硕公司账户。2015年9月28日，原告向被告恒硕公司偿还借款17500元，被告恒硕公司向原告出具收据一张。诉至法院，望判如所请。另，一、原告还款方式为等额本金，还款日期为每月15日，截止2016年5月5日，原告贷款尚有218500.04元未还；二、涉案房屋已备案登记，在银行有抵押，被告恒硕公司至今未向原告交付涉案房屋，自述因经济原因未及时交付，将于2016年10月底完工、交房。原审法院认为，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，该合同依法成立、有效。双方应当按照合同约定全面履行各自义务。被告恒硕公司作为涉案房屋的开发商，与原告签订《银川市商品房买卖合同》，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，被告恒硕公司应当在2015年10月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。逾期超过60日，原告有权单方面解除涉案合同。现被告恒硕公司逾期交房已超过60日，至今未履行交房义务，致使原告购买房屋居住、使用目的不能实现，属于违约行为，原告据此在解除权1年期间内行驶合同解除权，有事实和法律依据，予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，予以支持。据此，原告要求解除其与海宝支行签订的《个人购房借款∕担保合同》，予以支持。对于房屋买卖合同解除后，原告已付房款及损失赔偿问题，根据《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案商品房买卖合同解除后，被告恒硕公司应当按约定将原告支付的购房款返还给原告，并赔偿原告因此所产生的损失。本案中，被告恒硕公司当庭自认原告实际支付购房款87515元，贷款23万元，其余房款系向被告恒硕公司所借，因此，本案原告主张按照首付款87515计算，要求被告返还已付购房款87515元的诉讼请求，予以支持。对于原告要求被告赔偿首付款利息损失4682元的诉讼请求，因原告支付房款87515元中包含原告向被告的借款17500元，该借款双方约定免息，即原告不支付利息给被告恒硕公司。原告于2015年9月28日偿还借款后，要求被告恒硕公司从2015年3月25日起支付其利息，没有事实和法律依据，因为借款期间该资金由原告无息使用，故本院对原告要求被告支付17500元产生的利息，不予支持。涉案首付款利息损失，应以原告实际交纳的首付款70015元为基数，自2015年3月25日至2016年4月14日起诉之日止共计386天，按中国人民银行同期存款利率2.5%为准计算利息1780元，并支付自2016年4月15日起至本判决履行期限届满之日的利息损失，以已付房款87515元为基数，按照中国人民银行同期存款利率2.5%为准计算。原告要求宁夏恒硕公司赔付暂至2016年6月15日前原告已向海宝支行偿还的按揭贷款本金及利息共计27818.64元的诉讼请求，根据原告提交的借记卡账户历史明细清单据实计算，支持自2015年5月15日至2016年4月14日起诉之日的还款本金10541.63元，所还贷款利息11725.39元，并支付至判决生效之日的已还贷款本金及利息，具体以被告海宝支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故，予以支持原告要求被告恒硕公司向被告海宝支行返还自判决生效之日起剩余贷款的诉讼请求，被告恒硕公司清偿剩余贷款本息等债务后，被告海宝支行应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。一审法院认为，海宝支行有关其在本案中诉讼地位的抗辩意见，诉讼被告的确定取决于提起诉讼的原告，参加诉讼的方式为被动参加，只不过在被告主体不适格时，人民法院应驳回原告的起诉。本案原告在提起诉讼时一并要求解除商品房买卖合同及按揭贷款合同，并将作为按揭贷款合同一方当事人的海宝支行列为被告，并无不当。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十五条的规定系解决按揭银行进入单纯商品房买卖合同纠纷诉讼的诉讼地位问题，即商品房买卖合同的双方仅就买卖合同提起诉讼时，按揭银行有权作为有独立请求权的第三人主动参加诉讼。本案并非海宝支行主动申请参加单纯商品房买卖合同纠纷之诉的情形，前述最高人民法院的司法解释并不适用。事实上，海宝支行作为本案被告参加诉讼，针对原告的诉讼请求，亦并未丧失抗辩及提出反诉的权利和机会，程序上已获相当保障和救济。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决：一、解除原告徐春祥与被告宁夏恒硕置业有限公司就银川德胜工业园区109国道以西乌托邦4号楼1单元10层1002号房屋签订的《银川市商品房买卖合同》；二、解除原告徐春祥与被告中国工商银行股份有限公司银川海宝支行、被告宁夏恒硕置业有限公司签订的《个人购房借款∕担保合同》；三、被告宁夏恒硕置业有限公司于判决生效之日起十五日内返还原告徐春祥购房款87515元、首付款利息损失1780元，并支付自2016年4月15日起至本判决履行期限届满之日的利息损失（以已付房款87515元为基数，按照中国人民银行同期存款利率2.5%为准计算）；四、被告宁夏恒硕置业有限公司于判决生效之日起十五日内向原告徐春祥赔偿截止2016年4月14日（起诉之日），原告徐春祥已向被告中国工商银行股份有限公司银川海宝支行支付的贷款本金10541.63元，利息11725.39元，并支付自2016年4月15日至判决生效之日的已还贷款本金及利息（以被告中国工商银行股份有限公司银川海宝支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；五、被告宁夏恒硕置业有限公司于判决生效之日起十五日内向被告中国工商银行股份有限公司银川海宝支行偿还原告徐春祥判决之日起就《个人购房借款∕担保合同》剩余的贷款。自被告宁夏恒硕置业有限公司清偿上述贷款之日起十五日内，被告中国工商银行股份有限公司银川海宝支行办理银川德胜工业园区109国道以西乌托邦4号楼1单元10层1002号房屋上抵押登记的涤除手续；案件受理费1320元（已减半收取），由原告徐春祥负担127元，由被告宁夏恒硕置业有限公司负担1193元。上诉人未向二审提供证据。被上诉人徐春祥向二审提供银行明细清单三份，本院组织当事人进行了质证，经审查，该证据系徐春祥继续偿还按揭贷款的本金和利息的银行明细，应予以认定，但该部分的金额在一审计算的范围之内，二审不再调整。经审理查明，中国工商银行股份有限公司银川海定支行经内部调整并入中国工商银行股份有限公司银川开发区支行。二审查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，宁夏恒硕置业有限公司与徐春祥签订的《银川市商品房买卖合同》，明确约定，宁夏恒硕置业有限公司应当在2015年10月31日前交付房屋，如逾期60日，购房者有权解除合同，宁夏恒硕置业有限公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按购房者累计已付款的1%支付违约金。现因宁夏恒硕置业有限公司至今未交付房屋，故徐春祥依据合同约定要求解除双方所签《银川市商品房买卖合同》，其诉讼请求具有事实和法律依据，原审判决解除房屋买卖合同并无不当。宁夏恒硕置业有限公司认为解除房屋买卖合同无法律依据的理由不能成立。因本案解除合同同时涤除徐春祥向开发区支行按揭贷款，故原审判决解除个人购房借款担保合同并无不当,宁夏恒硕置业有限公司退还徐春祥已付该房的款项，并由开发区支行协助涤除抵押权亦无不当。关于已付款数额，一审法院经询问缴纳款项方，且徐春祥一审当庭提交了缴款依据，核实购房款已经缴付数额，并经双方质证，上诉人无相反的证据予以否认该付款项金额，故一审认定宁夏恒硕置业有限公司退还徐春祥已付款项87515元，并支付至判决生效之日起已还的贷款本金及利息和清偿银行剩余贷款亦并无不当，宁夏恒硕置业有限公司认为程序违法理由不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2640元，由上诉人宁夏恒硕置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  范宁萍审判员  王文花审判员  李鸿雁二〇一六年十二月二十七日书记员  陈丽萍附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。