广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终20267号上诉人（原审原告）：欧阳雪婷，女，汉族，住所地：湖北省京山县。委托诉讼代理人：华卫，广东创安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林丽英，女，汉族，住所地：广东省深圳市福田区。上诉人欧阳雪婷与被上诉人林丽英房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欧阳雪婷上诉请求：1、请求撤销原判，改判林丽英向欧阳雪婷支付违约金人民币230000元；林丽英向欧阳雪婷赔偿经济损失人民币60000元或发回重审。2、本案全部诉讼费用由林丽英承担。事实和理由：欧阳雪婷与林丽英在2015年4月3日签订了一份《二手房买卖合同》，林丽英将自己所有的位于深圳市龙岗区XX花园二期27栋2单元21A号房产出售给欧阳雪婷，转让价格为人民币壹佰壹拾伍万元整。合同签订当日欧阳雪婷按约定向林丽英支付了定金贰万元，并且一直催促林丽英配合办理资金监管及银行按揭贷款手续，然林丽英不仅不予配合，在约定的办理资金监管期限前即2015年9月30日就将涉案房产过户给第三方，恶意违反合同，造成合同无法继续履行。一审法院对林丽英恶意违反合同的事实予以了查明并认定，然而在承担违约责任的问题上严重偏袒林丽英。《二手房买卖合同》中约定：若卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。在房价飞涨的情况下，林丽英为了逃避继续履行合同，不惧违约责任，将房产过户给第三方，其行为给欧阳雪婷造成了巨大的经济损失，一审法院作出的判决结果严重显失公平公正。综上，一审法院法律适用不当，判决错误，致使欧阳雪婷受到的损害远远得不到弥补，欧阳雪婷不服一审判决特依法提起上诉，请求二审法院查明案件事实予以改判或发回重审。被上诉人林丽英未作答辩。欧阳雪婷向一审法院起诉请求：1、解除欧阳雪婷、林丽英双方签订的《二手房买卖合同》；2、林丽英向欧阳雪婷返还定金人民币20000元；3、林丽英向欧阳雪婷支付违约金人民币230000元；4、林丽英向欧阳雪婷赔偿经济损失人民币60000元；5、本案全部诉讼费用由林丽英承担。一审法院认定事实：2015年4月3日，林丽英作为卖方，欧阳雪婷作为买方，双方签订了《二手房买卖合同》（合同编号为0007141）。合同约定，买卖双方交易的房产位于深圳市龙岗区XX花园二期27栋2单元21A（房地产证号：600053XX**号），转让成交价为1150000元；买方同意在合同生效后之日起（含当日）内向卖方支付20000元定金；买方须将首期款（不含定金）180000元于2015年9月30日之前支付至买卖双方指定银行的监管账号或其他第三方的监管账号中，买方须于2015年9月30日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件。合同第五条约定，买卖双方须于2015年9月30日前（含当日）签署《深圳市二手房买卖合同》，并在签订《深圳市二手房买卖合同》当天共同向房地产权登记机关申请办理产权转移登记手续，在收文回执载明答复日期届满之日起两个工作日内，买卖双方须办理交纳税费的手续，该房产证由买方配合领取，买方负有抵押义务，买方须在领取房产证当天办理抵押登记手续。合同第六条约定，该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起7日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买房须协助卖方办理，卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，卖方承诺于本合同生效之日起还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后3日内将红本房地产证原件交予上述第三方火第三方指定的担保公司。关于违约责任，合同约定：如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还已支付的定金。合同最后备注（如备注条款与本合同签署条款有冲突的，以本备注条款为准）：1、因买卖双方任何一方提出违约须按照双方约定赔付两倍定金，具体事宜由双方协商而定；2、卖方须在过户之后配合买方办理水、电、煤气、管理费的相关结清费用；3、厨房、灯、窗帘留下不动，其他交房协商。合同签订后，欧阳雪婷于2015年4月3日向林丽英支付了定金20000元，林丽英向欧阳雪婷出具收据。欧阳雪婷委托律师分别于2015年9月7日、2015年9月24日向林丽英邮寄《律师函》，要求林丽英配合欧阳雪婷办理首期款资金监管及申请银行按揭贷款手续，两份律师函均因林丽英拒收予以退回。一审庭审中，林丽英称在2015年7月底或八月初委托担保公司进行赎楼，因欧阳雪婷不具备深圳购房资格，且没有办理首期款资金监管，经欧阳雪婷同意，林丽英于2015年8月将涉案房产转让给其他人。欧阳雪婷称办理首期款资金监管需要林丽英的配合，经过欧阳雪婷催促，林丽英不予配合，所以办理不了，林丽英恶意拖延给欧阳雪婷造成了严重损失，擅自将涉案房产转卖他人，导致合同无法继续履行。因此双方发生争议，欧阳雪婷遂诉至一审法院提出上列请求。一审法院认为，欧阳雪婷、林丽英签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。欧阳雪婷按照合同约定支付了定金，而林丽英收取定金后自行将涉案房产转让他人，导致合同无法继续履行，林丽英的行为已构成根本违约，故对欧阳雪婷主张解除欧阳雪婷、林丽英签订的《二手房买卖合同》的请求，一审法院予以支持。对林丽英辩称欧阳雪婷一直未办理首期款资金监管手续，因合同对欧阳雪婷该项义务约定为2015年9月30日前办理，而林丽英将涉案房产在该期限之前就已转让他人，且林丽英亦未提交证据证明该转让行为已经取得了欧阳雪婷的同意，故对林丽英该抗辩意见不予采信。对林丽英辩称的欧阳雪婷不具备购房主体资格及没有能力支付首期款，因林丽英未提交相关证据予以证实，一审法院对其该抗辩亦不予采信。合同解除后，关于定金的退还及违约责任的承担，合同条款中虽然约定守约方可以向违约方主张20%违约金或双倍返还定金，但合同备注中明确约定一方提出违约须按照双方约定赔付两倍定金，该条款与前述条款有冲突，以该条款为准。现林丽英构成违约，按合同约定，应当退回定金20000元，并承担违约金为双倍定金即40000元。对欧阳雪婷的请求超出部分，一审法院不予支持。对欧阳雪婷主张要求林丽英赔偿经济损失60000元，因欧阳雪婷未提交相关证据予以证明其损失，一审法院不予支持。据此，一审法院判决：一、解除欧阳雪婷与林丽英于2015年4月30日签订的《二手房买卖合同》；二、林丽英应于判决生效之日起十日内向欧阳雪婷返还定金人民币20000元；三、林丽英于判决生效之日起十日内向欧阳雪婷支付违约金人民币40000元；四、驳回欧阳雪婷的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5950元（欧阳雪婷已预缴），由欧阳雪婷负担2975元，由林丽英负担2975元。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，欧阳雪婷向本院提交了调查取证申请及评估申请，申请核实林丽英转让涉案房产予案外人时的成交价格并评估涉案房产的市场价值，以核实欧阳雪婷的损失。本院认为，欧阳雪婷与林丽英签订的《二手房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应严格遵照履行。欧阳雪婷已依照合同约定支付了购房定金，但林丽英并未按照合同约定配合欧阳雪婷办理首期款资金监管手续，反而将涉案房产转卖案外人，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。涉案《二手房买卖合同》备注条款约定，因买卖双方任何一方提出违约须按照双方约定赔付两倍定金，该约定应视为双方对原合同违约条款进行变更，一审法院据此判令林丽英承担违约金40000元符合合同约定，本院予以确认。关于欧阳雪婷主张的赔付损失60000元的问题，因涉案房产的市场价值为公开信息，并非当事人依法不能取得的证据，且其调查取证申请与评估申请均未在举证期限内提出，故本院不予准许。经本院释明，欧阳雪婷未就其实际损失加以举证，应当承担举证不能的不利后果。综上，欧阳雪婷的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5650元由上诉人欧阳雪婷负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 张    睿二〇一六年十二月二十日书记员 林晓翔（兼）