重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终8244号上诉人（原审原告）：张朝荣，男，1950年1年27日出生，汉族。上诉人（原审原告）：张素兰，女，1947年7月9日出生，汉族。二上诉人共同委托诉讼代理人：石光平，重庆市巴南区南泉法律服务所法律工作者。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈小忠，重庆美通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张朝海，男，1954年6月17日出生，汉族。被上诉人（原审第三人）：赵华，男，1964年4月21日出生，汉族。委托诉讼代理人：朱新才，四川高洁律师事务所律师。上诉人张朝荣、张素兰因与被上诉人张朝海、赵华确认合同无效纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2016）渝0113民初173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日受理后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人张朝荣、张素兰的委托诉讼代理人石光平、陈小忠，被上诉人张朝海，被上诉人赵华及其委托诉讼代理人朱新才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张朝荣、张素兰上诉请求：撤销一审判决，依法改判。主要事实和理由：张朝海、赵华在明知涉案房屋的登记权利人为张应全的情况下签订的《售房协议书》，且张朝海未取得张应全的授权，系无权处分；赵华在明知房屋权利人为张应全且没有取得张应全同意的情况下，单方到巴南区东泉镇财政所缴纳契税，契证的取得不合法；张朝海、赵华恶意隐瞒实际交易金额，偷漏应纳税款，损害了国家、集体的利益，故该合同应属无效；一审对张朝荣、张素兰要求赵华返还房屋的诉讼请求未查明认定是错误的。因此，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法予以改判。张朝海辩称，我出售涉案房屋时是因借了东泉镇乡镇企业办公室投资合作社的钱到期，故我在没有经过父亲张应全同意的情况下，将父亲张应全的房屋卖给了赵华，张应全没有委托我签订房屋买卖协议；我与赵华签订协议时，父亲早已没有与我居住在一起，售房协议书应无效；赵华到东泉镇财政所办契证，我和父亲张应全均不知情，更没有参与，且我与赵华签订协议后，赵华也一直没有找过我父亲，我父亲直到去世都不知道我把他的房子卖了。希望法院公正判决。赵华辩称，1998年2月，在张应全在世的情况下，张朝海将涉案房屋抵押给了东泉镇乡镇企业办公室投资合作社贷款1万元。后因还不起贷款，张朝海于1999年委托东泉镇乡镇企业办公室出售涉案房屋，售房款用于归还其贷款。赵华在东泉镇乡镇企业办公室工作人员的介绍下与张朝海签订了《售房协议书》，赵华分三次付清了房款，在付清最后一笔房款后，赵华缴纳了契税，东泉镇财政所发给了赵华房屋契证，同时张朝海将涉案房屋的土地使用权证交给了赵华。上述一系列行为均发生在张应全在世期间，完全能够证实张应全是同意张朝海出售房屋给赵华的。东泉镇财政所根据张朝海提供的土地使用权证原件和售房协议书，是有理由相信张应全同意出售房屋的，契证的取得合法。是否足额缴纳契税，完全不影响合同的有效性。赵华已实际使用涉案房屋十几年。张朝荣、张素兰的上诉理由均不能成立，请求二审维持一审判决。张朝荣、张素兰向一审法院起诉请求：确认张朝海与赵华于1999年4月18日签订的售房协议书无效；赵华返还张朝荣和张素兰位于重庆市巴南区东泉镇双胜街下场口的房屋。一审经审理查明：1990年12月，张朝荣、张素兰、张朝海之父张应全取得涉案房屋国有土地使用证（以下简称涉案土地证），编号为巴姜国用（90）字第X1号。1999年4月16日，张朝海委托重庆市巴南区东泉镇企办室投资合作社将涉案房屋折款34000元销售。1999年4月18日，张朝海与第三人赵华签订售房协议书约定，张朝海将涉案房屋作价15000元出售给第三人赵华，张朝海将国有土地建设使用证1本交给第三人赵华；房屋建筑面积87m2，土地使用面积110m2；张朝海将房屋出售给第三人赵华后，张朝海代表的妻子、儿女或社会关系等任何人对售房一事无关，不管出现任何经济或其他任何事情，权全由张朝海负责；此协议一式两份，张朝海与赵华各执一份，双方代表签字后同时具有同等的法律效力。嗣后，赵华分别于1999年4月23日、4月26日、4月30日分别向张朝海支付购房款15000元、11500元、7500元，共计支付购房款34000元。1999年4月30日，张朝海将涉案房屋及土地证交给赵华。同日，赵华向重庆市巴南区东泉镇财政所缴纳涉案房屋的契税450元，并取得原巴县财政局发放的房屋契证，该契证载明立契日期为1999年4月30日；原业主为张应全，现业主为赵华；国有土地使用证为巴姜国用90·X1。2000年1月19日，张应全死亡。因就涉案房屋发生争议，张朝荣、张素兰遂向一审法院诉请如上。一审另查明，张朝荣、张素兰、张朝海之母亦死亡多年。一审法院认为，张朝海及第三人赵华1999年4月18日在签订售房协议书时，均具备完全民事行为能力，双方意思表示真实，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时成立”，第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”规定，结合张朝海与赵华关于售房协议书自双方代表签字后同时具有同等法律效力的约定，确认售房协议书自1999年4月18日成立并生效。张朝荣、张素兰诉称涉案房屋系张朝海之父张应全所有，张朝海处分涉案房屋系无权处分，且权利人未追认，故处分行为应无效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，张朝海在签订售房协议书时即使未取得涉案房屋所有权，亦不影响售房协议书效力，故对张朝荣、张素兰有关售房协议无效的诉请不予支持。同时赵华举示的房屋契证加盖有重庆市巴南区东泉镇财政所和原巴县财政局的公章，且该契证明确载明原业主为张应全，现业主为第三人赵华，立契日期为1999年4月30日，对该证据予以采信，即确认1999年4月30日，张朝荣、张素兰、张朝海之父张应全同意将涉案房屋出售给赵华，对张朝荣、张素兰有关对涉案房屋具有优先购买权的主张不予支持。售房协议书上约定的房屋价款15000元少于实际房屋价款34000元，但该减少行为并不必然导致售房协议书无效。合同法第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”规定，1999年4月30日当日及之后，张应全负有将涉案房屋产权转移登记至赵华名下的配合义务。2000年1月19日，张应全死亡。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限”规定，张朝荣、张素兰、张朝海作为张应全的第一顺序继承权人，应以张应全的遗产实际价值为限清偿张应全对第三人赵华所负之债务即配合转移登记涉案房屋产权。现张朝荣、张素兰诉请要求第三人返还涉案房屋，并无法律依据，不予支持。有关确认售房协议书无效的诉请并非基于债权基础之给付之诉，而属确认之诉，不适用诉讼时效有关规定；有关返还涉案房屋的诉请属于物权请求权范畴，亦不适用诉讼时效有关规定；张朝荣、张素兰属于涉案房屋可能的权利人，是本案适格原告；故对赵华相关主张不予支持。赵华申请的出庭证人张乾福、傅朝福、谢仕文、张元华均与赵华具有利害关系，对该四证人的出庭证言均不予采信。张朝荣、张素兰和赵华举示的其他证据或与本案欠缺关联性，或与无其他证据佐证，均不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十五条、六十条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条之规定，判决如下：“驳回原告张朝荣、张素兰的全部诉讼请求。本案件受理费4300元，诉前保全费3770元，合计8070元，由原告张朝荣、张素兰负担”。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，被上诉人张朝海与被上诉人赵华签订的《售房协议书》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效。即使购房人未足额按实际购房款金额缴纳税款也并不影响整个合同的效力。至于张朝海是否属于无权处分的问题，首先，原产权人张应全与售房人张朝海系父子关系，存在特殊的身份关系，且签订《售房协议书》及办理契证时，张应全还在世；其次，赵华举示的房屋契证上明确载明原业主为张应全，现业主为赵华，立契时间为1999年4月30日，契证上也加盖有重庆市巴南区东泉镇财政所和原巴县财政局的公章，赵华也实际持有房屋使用权证；再次，赵华在购房后已实际使用涉案房屋十几年，故本院综合本案实际情况，认定张应全在世时知晓并同意张朝海代为出售涉案房屋，张朝海不属于无权处分。在认定张朝海与赵华签订的《售房协议书》有效的情况下，张朝荣、张素兰要求返还涉案房屋的诉讼请求缺乏事实及法律依据，故一审判决驳回张朝荣、张素兰的全部诉讼请求，并无不当。综上，张朝荣、张素兰的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人张朝荣、张素兰负担。本判决为终审判决。审 判 长  樊仕琼审 判 员  夏兴芸代理审判员  芦明玉二〇一六年十二月三十日书 记 员  陈 丽