江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民���9527号上诉人（原审被告）：苏州昆拓热控系统股份有限公司，住所地苏州工业园区胜浦街道民胜路61号。法定代表人：刘明国，董事长。委托诉讼代理人：孙秀梅，江苏东恒(苏州)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州工业园区胜浦镇仿瓷涂料厂，住所地苏州工业园区胜浦街道开发区。主要负责人：顾梅泉，总经理。委托诉讼代理人：卞啸宁，江苏诚达律师事务所律师。上诉人苏州昆拓热控系统股份有限公司（以下简称昆拓公司）因与被上诉人苏州工业园区胜浦镇仿瓷涂料厂（以下简称仿瓷厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。昆拓公司上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判或发回重审，案件受理费由仿瓷厂承担。事实和理由:一、涉案房屋已经列入拆迁范围，双方补充协议约定租赁期间如政府建设需要拆迁，企业应得的自行装修费、搬迁费补偿费和停工停业费等归昆拓公司所有。本案系仿瓷厂拒绝与我方面谈拆迁事宜才导致的诉讼纠纷。仿瓷厂向我方发出要求搬离的通知后，我方即已着手搬离，搬离的面积约占合同租赁面积的四分之三。仿瓷厂没有给予我方合理的搬迁时间就急于诉至法院。租赁合同约定遇有政府动迁原因而影响本合同履行时，双方免付违约责任，一审判决我方承担违约金5000元错误。二、本案所涉厂房已列入拆迁范围，我方同样属于拆迁补偿对象，我方未领到拆迁评估报告前不应腾空厂房，即使交付也应向拆迁单位交付。三、厂房已列入拆迁范围并已经拆迁评估，属于需要拆迁之列，仿瓷厂向我方收取厂房使用费没有法律依据。我方已搬离的面积占合同租赁面积的四分之三，实际占用的厂房不足合同约定的四分之一，即便计算使用费也应按照实际占用面积计算。仿瓷厂辩称：服从原审判决。仿瓷厂向一审法院起诉请求：一、昆拓公司立即将其所租赁的苏州工业园区胜浦镇民胜路61号厂房腾空并移交仿瓷厂；二、昆拓公司立即支付仿瓷厂结欠房租22万元，逾期支付房租的违约金87120元(自2015年8月22日起每日按逾期金额的千分之三支付至2015年12月31日止)，并支付仿瓷厂涉案房屋占有使用费(自2016年1月1日起按每日1699元计算至昆拓公司实际腾房之日止)；三、诉讼费由昆拓公司负担。诉讼过程中，仿瓷厂变更第二项诉请，要求昆拓公司立即支付仿瓷厂结欠房租22万元，逾期支付房租的违约金（计算方式为：自2015���8月22日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至2015年12月31日止）。一审法院认定事实：2004年11月30日，苏州工业园区沃尔装饰材料有限公司(以下简称沃尔公司、出租方)与苏州昆拓冷机有限公司(以下简称昆拓冷机、承租方)签订租赁合同约定出租方将其所有的位于苏州工业园区胜浦开发区民胜路61号的厂房及附属办公用房独立建筑一幢约900平方米的合法产权出租给承租方，租期自2005年1月1日至2009年12月31日。租期届满后，2010年8月25日，沃尔装饰与昆拓冷机就涉案房屋重新签了租赁合同，并将出租面积扩大至4520平方米，包括A、B、C三栋厂房，租期自2011年1月1日至2013年12月31日。在2012年1月5日，仿瓷厂与昆拓公司签订租赁合同，约定仿瓷厂将涉案房屋共计A、B、C三栋厂房签订租赁合同，租期自2012年1月1日至2013年12月31日，年租金40万元。2014年1月1日，仿瓷厂(出租方、甲方)与昆拓公司(承租方、乙方)签订房屋租赁合同，约定甲方提供给乙方在胜浦镇民胜路61号标准厂房，A、B、C三幢，总面积为4520平方米用于生产、办公。房屋租赁期限为2年，自2014年1月1日至2015年12月31日，每年租金为62万元，按每四个月为一季度支付21万、21万、20万元，支付期限为每季度开始前10天内，先付款后用，若乙方逾期，乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金每日按照每季度租金总金额千分之三收取。乙方在签订本合同时即时支付相当于一个月租金的款项作为保证金。租期终止后，乙方应及时将厂房内和场地还给甲方。除合同损耗和甲方同意调整、改变外，乙方应自己负责必要的修理、改良和调整一级将厂房和场地回复到交付时的状态，并酌情赔偿乙方过错导致返还延迟给甲方造成的损失。乙方在撤出厂房时，其内部固定装修(如：地面、墙壁装修等)如不能拆除的，经甲方同意后可不拆除，并无偿归甲方所有；如拆除则应在不破坏原厂房结构的前提下进行，并不得向甲方收取费用。合同第9.2条约定，遇有不可抗力及政府动迁原因而影响本合同履行时，双方免负违约责任。如因政府动迁造成合同不能继续履行，甲方应提前三个月通知乙方，乙方享有其投入的不动产补偿费及设备搬迁费，其余归属甲方所有。2015年8月10日，双方签订补充协议，约定租赁期间如政府建设需要搬迁，政府给予房屋上的拆迁补偿费归甲方所有；搬迁时政府给予企业的自行装修补偿费、搬迁补偿费和停工停业费等归乙方所有。甲方在乙方搬出租房前，应及时如数退还乙方未到期的全部租金。苏州工业园区胜浦镇民胜路61号1、2、3幢房屋面积合计4514.02平方米产权所人有系仿瓷厂。双方确认，沃尔公司的法人是仿瓷厂的负责人的哥哥顾海泉，2004年、2010年的租赁合同以沃尔公司名义签订的，2011年苏州昆拓冷机有限公司办理了工商名称变更，变更为苏州昆拓热控系统股份有限公司。双方就2015年之前的涉案房屋租赁关系无争议，就2015年年度租金，昆拓公司支付了40万元房租。2015年8月25日，仿瓷厂向昆拓公司送达通知，告知昆拓公司租期届满后不再续租，要求昆拓公司在2015年12月31日做好搬离工作。2015年12月15日，仿瓷厂再次发函要求昆拓公司做好撤离工作并支付剩余的22万元租金。就双方争议的拆迁补偿款问题，昆拓公司向一审法院提交了苏州工业园区国土房产局的企业用地回购抄告单，证明仿瓷厂被列入拆迁范围。其表示，昆拓公司承租涉案厂房十余年之久，投入几百万元装修款并搭建了仓库，涉案房屋在承租期间被列入拆迁范围，根据合同约定相应拆迁补偿���应当给付到昆拓公司。仿瓷厂表示，其仅接到口头通知要求做好拆迁准备，且未对厂房进行评估。双方共同确认，目前拆迁项目、具体金额未确认，拆迁款未下发。一审法院认为，双方签订的租赁合同，系双方真实意思表示、亦不违反法律强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的权利和义务。根据租赁合同可确认双方2015年租金为62万元，昆拓公司仅支付了40万元，现仿瓷厂主张昆拓公司支付剩余房租22万元有相应的事实和法律依据，一审法院依法予以支持。租赁合同到期后，双方不再续签合同，昆拓公司应按照合同约定向仿瓷厂归还涉案房屋。就昆拓公司抗辩称，因仿瓷厂未支付拆迁款故不同意搬离，一审法院认为，首先，合同期届满后昆拓公司归还涉案房屋系双方合同约定及法定的义务；其次，即使涉案房屋列入拆迁范围，相应的拆��项目、具体金额尚不确定、拆迁款亦未下发，昆拓公司现向仿瓷厂主张拆迁补偿款无相应的事实和法律依据；若之后拆迁款项确认后确有属于昆拓公司应得部分，昆拓公司可基于双方租赁合同的相关约定再行主张。且拆迁补偿款是否应当支付、是否已支付均无法阻碍仿瓷厂基于合同约定要求昆拓公司归还房屋的权利。综上，仿瓷厂主张昆拓公司将涉案房屋腾空并交付给仿瓷厂有相应的事实和法律依据，一审法院依法予以支持。就仿瓷厂主张的房屋使用费，一审法院结合双方租赁合同约定并结合仿瓷厂诉请，依法支持仿瓷厂房屋使用费，按照年租金62万元，自2016年1月1日起计算至昆拓公司将涉案房屋腾空并交付给仿瓷厂之日止。就仿瓷厂主张的逾期支付房租的违约金，一审法院认为，因昆拓公司逾期支付房租的相应违约损失应当予以支持，一审法院结合双方合同约定���昆拓公司支付租金情况、仿瓷厂诉请主张，参照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，酌情支持仿瓷厂违约金5000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、苏州昆拓热控系统股份有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州工业园区胜浦镇仿瓷涂料厂租金22万元及违约金5000元；二、苏州昆拓热控系统股份有限公司于判决生效之日起七日内将承租的苏州工业园区胜浦镇民胜路61号厂房腾空并交付给苏州工业园区胜浦镇仿瓷涂料厂；三、苏州昆拓热控系统股份有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州工业园区胜浦镇仿瓷涂料厂房屋使用费，房屋使用费自2016年1月1日起，按照年租金62万元计算至苏州昆拓热控系统股份有限公司将苏州工业园区胜浦镇民胜路61号厂���腾空并交付给苏州工业园区胜浦镇仿瓷涂料厂之日止。案件受理费5906元，由苏州昆拓热控系统股份有限公司负担，该款项已由苏州工业园区胜浦镇仿瓷涂料厂预交，由苏州昆拓热控系统股份有限公司在履行上述判决时一并支付苏州工业园区胜浦镇仿瓷涂料厂。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，仿瓷厂与昆拓公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。昆拓公司未按约足额支付2015年度的房屋租金，应承担相应的违约责任，一审法院据此判令昆拓公司支付2015年度剩余租金22万元以及逾期支付租金违约金5000元并无不当。租赁合同到期后，双方未续签租赁合同，且仿瓷厂在租赁合同到期前明确表示不再续租并要求昆拓公司搬离���赁房屋，故昆拓公司应在租赁合同到期后按照合同约定归还租赁房屋。昆拓公司在合同到期后未将租赁房屋全部返还给仿瓷厂，且未办理房屋交付手续，厂房也没有整体移交给仿瓷厂，仿瓷厂要求昆拓公司按照租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费合法有据，一审法院对此予以支持并无不当。至于昆拓公司上诉提及的拆迁问题，因相应的拆迁项目、具体金额尚不确定，拆迁款也未发放，昆拓公司现向仿瓷厂主张拆迁补偿没有相应的事实和法律依据，本院对此不予采信。若此后拆迁款项确认后确有属于昆拓公司应得部分，昆拓公司可基于双方租赁合同的相关约定再行主张。综上所述，昆拓公司的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5906元，由上诉人苏州昆拓热控系统股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾 平审 判 员 陈 斌代理审判员 柳 璐二〇一六年十二月十九日书 记 员 韩泽滔