福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0104民初2322号原告：福建顺欣物业有限公司，住所地福州市鼓楼区。法定代表人：陈华滨，董事长。委托诉讼代理人：蔡晓春、唐新锋，公司员工。被告：林小环男，1984年9月23日出生，汉族，住福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：蔡玲玲女，1986年4月29日出生，汉族，住福州市仓山区。原告福建顺欣物业有限公司与被告林小环物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福建顺欣物业有限公司委托诉讼代理人蔡晓春、唐新锋、被告林小环及其委托诉讼代理人蔡玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付2014年2月至2016年4月的物业服务费3720.6元，电公摊费用889.7元、水公摊费用27.50元，并且按照自逾期付款之日起每日千分之三支付原告逾期付款违约金5465.61元；2.由被告承担全部诉讼费用。诉讼过程中，原告放弃对水公摊费用27.50元及相应逾期付款违约金的诉讼请求。事实与理由：大连万达物业管理有限公司福州分公司因万达集团经营战略调整要求，2014年2月19日向全体业主发出关于《福州仓山万达广场B区公寓、C区SOHO物业退管告知函》的通知告知业主，大连万达物业于2014年2月1日零时起正式退出仓山万达广场B、C区的物业管理。福州仓山万达广场B区公寓、C区SOHO因客观原因未能成立选举产生业主委员会，根据建设部《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，由该区域物业所在地的福州市仓山区金山街道金骏社区居民委员会代行业主委员会职责，现该社区选聘福建顺欣物业有限公司为本物业管理区域的物业服务企业。原告于2014年2月1日零时起正式接管仓山万达广场B区酒店式公寓及C区SOHO物业管理项目物业管理权。被告系仓山万达广场XX区XX号业主，住宅面积86.11平方米，物业费标准1.6元/月.平方米，每月应缴137.80元；但被告拖欠自2014年2月至2016年4月的物业服务费3720.6元，电公摊费用889.7元、水公摊27.50元，并且按照自逾期付款之日起每日千分之三支付原告逾期付款违约金5465.61元，以上费用总计10103.41元。经原告多次催讨仍拒绝支付应当缴付的物业服务费。被告没有依照《物业管理条例》及《福州市物业管理若干规定》的规定以及物业管理合同的约定，依法向原告支付物业管理费等相关费用，损害了原告的合法权益，影响了小区正常物业管理秩序。被告林小环辩称，原告没有任何手续进驻小区，其不知情；物业服务合同不是被告所签，双方不存在合同关系；原告进驻小区以来未提供任何服务；原告进行商业活动均未告知业主；原告明知有些业主擅自改变房屋用途，也不进行整改。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的《福州仓山万达广场B区公寓、C区SOHO物业退管告知函》、《关于福州仓山万达B区酒店式公寓、C区SOHO更换物业公司的通知》、《福建省物业服务合同》能够证明其为被告所在小区提供物业服务。催缴物业费的律师函、国内特快专递邮件详情单、业主欠物业费明细，被告对该组证据的真实性无异议且确认收件，本院予以采信。水电公摊发票，系电业局及自来水公司出具，能够证明原告的主张，本院予以采信。被告提交的《福州市物业管理若干规定》、《物业管理条例》、《物业管理企业资质管理办法》，原告对真实性无异议，本院对其真实性予以采信，但不能证明原告系非法进驻。小区现场环境图，原告对真实性无异议，确能反映原告提供的小区服务质量存在瑕疵。小区部分楼房居住情况表，系被告单方制作，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月19日，大连万达物业管理有限公司福州分公司向福州仓山万达广场B区公寓、C区SOHO全体业主发出《物业退管告知函》，告知全体业主该公司已于2014年2月1日起退出仓山万达广场B、C区的物业管理，仓山区金山街道金骏社区居委会就成立仓山万达广场B、C区业主大会并组建业主委员会事宜书面征求业主意见，但由于投赞成票的人数不符合《物业管理条例》规定的召开业主大会、选举业主委员会的相关要求，故由金山街道金骏社区居委会代行业主委员会职责，推荐原告福建顺欣物业有限公司负责代管仓山万达广场B、C区的物业管理。同日，金山街道金骏社区居委会向福州仓山万达广场B区公寓、C区SOHO全体业主发出更换物业公司的通知，告知全体业主，因仓山万达广场B、C区未能选举产生业主委员会，由金山街道金骏社区居委会代行业主委员会职责，选聘原告福建顺欣物业有限公司为本物业管理区域的物业服务企业。另查，金山街道金骏社区居委会与原告福建顺欣物业有限公司签订《福建省物业服务合同》，委托原告对仓山万达广场B、C区提供物业服务，服务期限自2014年2月1日起至2017年1月31日止，物业服务费高层住宅1.6元/月·平方米，属于业主共同使用的公共水电费用单独按实由业主分摊，业主应于每月15日前交纳物业服务费和公共水电分摊费。业主未能按时足额支付物业服务费，按每逾期一日缴纳欠费总额千分之三的标准向原告支付违约金。后因被告自2014年2月1日起未缴纳物业服务费及相关费用，原告委托律师向被告发出催缴物业费律师函。再查，被告系仓山万达广场XX区XX号业主，房屋建筑面积为86.11平方米。本院认为，住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。金山街道金骏社区居委会在仓山万达广场B、C区未能选举产生业主委员会的情况下，代行业主委员会职责，与原告签订《福建省物业服务合同》合法有据。原告已实际按合同约定对该小区提供物业服务，作为小区业主的被告亦实际享受了原告提供的物业服务，被告应按照该合同约定履行缴纳物业服务费及相关费用的义务。现原告诉请被告支付拖欠的自2014年2月起至2016年4月的物业服务费3720.6元（86.11平方米×1.6元/月·平方米×27个月）及电公摊费用889.7元，本院予以支持。关于逾期缴纳物业服务费的违约金，原告主张被告应按合同约定承担逾期付款的违约责任，被告以原告未履行物业服务职责为由提出抗辩，鉴于原告在履约过程中服务质量存在瑕疵，故本院酌情对原告要求被告支付该项违约金的诉请不予支持。另原告主张的逾期支付电公摊费违约金没有依据，故本院不予支持。原告于诉讼中放弃对水公摊费用及相应违约金的主张，系对自身权利的处分，本院予以准许。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告林小环于本判决生效之日起十日内支付原告福建顺欣物业有限公司物业服务费3720.6元、电公摊费用889.7元；二、驳回原告福建顺欣物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告福建顺欣物业有限公司负担27元，被告林小环负担23元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  陈曜辉审 判 员  陈家挺代理审判员  吴灵婧二〇一六年十二月二十日书 记 员  林雪玉附一：本民事判决书引用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附二:执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。