江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016���苏09民终3957号上诉人（原审被告）：王素萍，女，1960年12月21日出生，汉族，户籍地青海省西宁市城北区，现住江苏省东台市。被上诉人（原审原告）：傅友红，男，1972年1月27日出生，汉族，住江苏省东台市。委托诉讼代理人：丁志峰，江苏漫修律师事务所律师。上诉人王素萍因与被上诉人傅友红房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2016）苏0981民初1551号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年9月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王素萍上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判、中止审理，待王素萍撤销房产证的行政诉讼有生效判决后再作判决。事实与理由：一、案涉房屋规划设计是主体五层，局部六层，局部六层不包括案涉的601室，601室建筑高度只有两米，依法不应当计入建筑面积，且规划设计并不包含601室，故601室系违章建筑。王素萍曾与傅友红达成口头协议，解除601室及车库的买卖合同，现傅友红起诉要求支付购房款没有依据。二、601室虽然房屋产权已经变更登记到王素萍名下，但是按照法律规定，该房屋不能办理产权登记，王素萍已提起行政诉讼，一审法院径行作出判决，违反法律规定。傅友红辩称，一、双方签订的房屋买卖合同是合法有效的，王素萍应当诚信及时地履行，王素萍与傅友红均系完全民事行为人，均具有签约、履约的行为能力，诚信原则是每一个民事主体应当遵守的基本原则，王素萍的合同义务在协议中已经明确约定，而且在王素萍出具的欠条中再次签字确认，王素萍在约定的履行期间内拒不履行付款义务，是典型的不诚信行为，不应当得到法院的支持，否则将对社会产生负面的引导作用。��、房屋买卖是双方对重大财产的处分行为，与日常生活中对一般财产的处分所要求的谨慎注意义务更高，作为本案的双方主体，在交易前多次实地查看，并进行多次磋商，应当视为双方对交易本身及交易对象都有了充分明确的了解，而且房屋作为不动产，其真实状况具有不可变更性和不可隐藏性，王素萍作为买受人，多次实地查看，并签署协议，应当认定为通过自己的行为认可并接受房屋的真实状况。三、傅友红从来没有同意与王素萍解除房屋买卖合同。四、傅友红出售的房屋来源合法，系自己出资、集资建造，产权登记行为得当，手续齐全，完全符合出售的条件，而且傅友红已经将案涉房屋通过产权交易部门过户给王素萍，无论从履行合同约定交付的角度，还是从产权行政确认角度，其交易行为的有效性、合法性均没有问题，因此王素萍拒不履行付款义务是一种根本的违约行为，也违反了诚信原则。五、一审法院审理程序合法，我国民事诉讼法第一百五十条虽然规定了中止诉讼的情形，其中第五项规定的必须以另一案件的审理结果为依据的前提是案件的事实不清，需要另一案予以查明。对本案而言，事实非常清楚，无论从原始取得角度还是继受取得的角度，傅友红均具有无可争辩的所有权，同时该房屋已经取得产权证，而且已经依法变更给王素萍，并没有对王素萍的任何权利产生影响。综上，请求法庭驳回上诉人的上诉请求，维持原判。傅友红向一审法院起诉请求：1、要求王素萍支付位于东台市新坝小区（东亭三村）73幢顶楼601室的购房款10万元及违约金2万元，扣除傅友红应当支付的税款4319元后，王素萍应当支付给傅友红11.5681万元；2、王素萍承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2013年6月5日，傅友红、王素萍签订《售购房屋协议合同书》一份，约定傅友红（甲方）将自己所有的位于东台市新坝小区（东亭三村）73幢501室（面积151.31㎡，66.8万元）、车库（面积11㎡，8万元）、顶楼601室（面积39.18㎡，10万元）出售给被告（乙方），乙方于2013年6月6日一次性付清501室购房款66.8万元，甲方同意乙方两年内付清车库和顶楼601室合计18万元的购房款，过户费甲方承担1/3，乙方承担2/3，如一方违约须无条件付给对方违约金2万元。合同签订后，王素萍按约支付了案涉501室的购房款66.8万元。2013年6月25日，傅友红、王素萍办理了案涉房屋的所有权变更登记手续，其中，501室建筑面积151.31㎡，车库建筑面积6㎡，顶楼601室建筑面积39.18㎡，王素萍为此支出税费合计72957.20元，后傅友红给付被告2万元。同日，王素萍就案涉顶楼601室和车库房款向傅友红出具了欠条一份，载明欠傅友红房款18万元，还款期两年为限。2014年10月份王素萍向傅友红的妻子孟党凤提出要求解除车库和顶楼601室的房屋买卖合同，双方就此事未能协商一致，同年12月20日，傅友红的妻子孟党凤以傅友红的名义与案外人钱爱华签订房屋租赁合同，将案涉车库出租给钱爱华作为仓库使用一年，租金2600元已交给孟党凤。另外，截至目前傅友红仍未将顶楼601室腾空并交付王素萍使用。审理中，傅友红向一审法院出具书面承诺书，承诺于一审法院判决生效之日起十日内将案涉顶楼601室房屋腾空后交付给王素萍，并协助王素萍办理案涉501室、601室房屋土地使用权过户手续，过户费按合同办理。一审法院另查明：江苏省盐城市盐都区人民法院于2016年7月25日立案受理了王素萍诉东台市不动产登记局、东台市住房和城乡建设局关于其他纠纷一案，该案仍在审理中。一审���院认为：民事活动应当遵循诚实信用的原则。傅友红、王素萍告双方签订《售购房屋协议合同书》，不违反法律、法规强制性规定，应当认定该房屋买卖合同合法有效，双方均应按照合同约定的内容履行自己的义务。王素萍辩称傅友红存在合同欺诈行为的意见，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。关于王素萍辩称案涉顶楼601室系违章建筑，其已提起行政诉讼，要求中止本案审理，待行政诉讼案件结果的意见，王素萍、傅友红在自愿、平等的基础上签订房屋买卖合同，且傅友红已经协助王素萍办理了包含顶楼601室在内的案涉房屋的产权变更登记手续，傅友红、王素萍应当按照合同约定履行各自的义务，王素萍提起行政诉讼不影响本案民事纠纷的处理，因此，傅友红要求王素萍按照合同约定支付房款10万元的诉讼请求合法有据，一审法院依法予以支持。傅友红同意在该房款中扣减其应支付给被告的税费4319元，一审法院予以确认。关于傅友红主张的违约金问题，因傅友红虽然协助办理了房屋所有权过户手续，但未办理土地使用权变更登记手续，也一直未将顶楼601室交付给王素萍使用，自身存在违约行为，故对傅友红主张违约金2万元的诉讼请求依法不予支持。傅友红承诺于一审法院判决生效之日起十日内将案涉顶楼601室腾空后交付给王素萍，并协助王素萍办理案涉501室、601室房屋土地使用权过户手续，过户费按合同办理，是其真实意思表示，一审法院予以认定。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百三十条规定，一审法院判决：一、王素萍于判决生效之日起十日内一次性支付给傅友红东台市新坝小区（东亭三村）73幢顶楼601室购房款95681元（已扣除傅友红应当支付的税费4319元）；二、傅���红于判决生效之日起十日内将东台市新坝小区（东亭三村）73幢顶楼601室房屋腾空后交付给王素萍；三、傅友红于判决生效之日起十日内协助王素萍将东台市新坝小区（东亭三村）73幢501室、顶楼601室房屋相应的国有土地使用权变更登记至王素萍名下，所需过户费由傅友红承担三分之一，王素萍承担三分之二；四、驳回傅友红要求王素萍支付违约金20000元的诉讼请求。案件受理费2614元，由傅友红负担452元，王素萍负担2162元。在本院二审过程中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王素萍向本院提交新证据两份：证据一：东台市国土局行政应诉中提交至盐城市盐都区法院的证据副本《登记证据目录及规范性文件依据》，证明案涉601室所在大楼规划为主体五层，局部六层，规范性文件要求登记机关核实建设工程符合���划的证明，如与规划不符，不应办理产权登记。证据二：案涉工程设计图纸一份，证明整栋大楼设计时没有601室，601室不符合规划，不应当办理产权登记。傅友红对上述证据的质证意见为：1、对证据一的真实性予以认可，但该证据无法证明上诉人的证明目的，恰恰证明傅友红产权登记行为合法。2、对证据二的“三性”均不予以认可，与本案无关。二审中王素萍认可2016年3月17日傅友红已将案涉601室的东西搬走了。本院二审查明的事实与一审查明的其他事实一致，对一审查明的其他事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：王素萍应否向傅友红支付案涉601室的购房款。本案中，王素萍、傅友红签订的《售购房屋协议合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当按照合同约定的内容全面履行自己的义务。王素萍称案涉601室为违章建筑，其已提起行政诉讼要求撤销案涉601室的不动产权登记。对此，因在双方买卖时其已知晓房屋的现状，且案涉601室的房屋产权已过户登记在王素萍名下，现未有证据证明案涉601室房屋登记存在错误；王素萍称双方已达成解除案涉601房屋买卖的协议，但是傅友红不认可，王素萍亦未提供证据证明；故本院对王素萍的主张不予支持，王素萍应当按照双方签订的合同约定支付除由傅友红支付的税费之外的款项。综上所述，王素萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2614元，由上诉人王素萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙曙光代理审判员  刘 淼代理审判员  郑娟娟二〇一六年十二月十九日书 记 员  施凯钰