广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终13688号上诉人（原审被告）：广州市二轻房产开发公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：郭健华，该公司总经理。委托代理人：陈晶，广东政邦律师事务所律师。委托代理人：周嘉乐，广东政邦律师事务所实习律师。上诉人（原审第三人）：广州市滨富贸易有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：骆智权，该公司总经理。委托代理人：黄德通，广东红棉律师事务所律师。委托代理人：刘玉芳，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第三房屋管理所，住所地广州市越秀区。法定代表人：梁青，该所所长。委托代理人：方晖，广东广信君达律师事务所律师。原审第三人：骆智权，男，1963年10月28日出生，汉族，住广州市越秀区八旗二马路**号***房。委托代理人：黄德通，广东红棉律师事务所律师。委托代理人：刘玉芳，广东红棉律师事务所律师。上诉人广州市二轻房产开发公司（以下简称二轻公司）因与上诉人广州市滨富贸易有限公司（以下简称滨富公司）及被上诉人广州市越秀区第三房屋管理所（以下简称越秀第三房管所）、原审第三人骆智权租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第721号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人二轻公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判自判决发生法律效力之日起解除越秀第三房管所与骆智权、滨富公司关于广州市德政南路36号地下铺的租赁合同关系；2、撤销一审判决第二项，改判骆智权、滨富公司应在判决发生法律效力之日起一个月内迁出广州市德政南路36号地下铺，并将该房屋腾空交还给越秀第三房管所；3、撤销一审判决第三项，改判骆智权、滨富公司应在判决发生法律效力之日起十日内一次性向越秀第三房管所自2015年5月1日起至判决发生法律效力之日止的租金（按4184.80元/月计付）；判决发生法律效力之次日起骆智权、滨富公司实际迁出前述房屋之日止的房屋使用费参照房管部门公布的同期同地段商业用房租金参考价的标准由骆智权、滨富公司逐月支付予越秀第三房管所。事实和理由：一、二轻公司与越秀第三房管所关于德政南路36号地下铺的租赁关系已于2009年2月1日正式解除，一审判决认定事实不清。双方无争议的事实是：关于德政南路36号地下铺的书面《租赁合同》于2008年6月30日到期，之后，未再续约。2009年1月22日，二轻公司向越��第三房管所发出《关于德政南路36号房屋物业的函》，明确告知于2009年2月1日正式退租。就这一事实，越秀第三房管所虽然辩解其收到函件时间是2014年10月，且函件内容二轻公司只是称从2009年2月1日起退出德政南路36号物业的使用经营。但是，越秀第三房管所自2009年2月起至2014年5月止长达5年多的时间里从未与二轻公司往来的事实，及其起诉状“二轻公司以已退租为理由”的陈述可以证实，越秀第三房管所早在2009年2月就默认双方租赁关系终止，这是不争的事实。二、2009年2月1日起，越秀第三房管所与骆智权就德政南路36号地下铺建立事实租赁关系。二轻公司与越秀第三房管所就德政南路36号地下铺的租赁关系终止时，已函告越秀第三房管所，德政南路36号地下铺将由骆智权使用。骆智权也在一审庭审中承认从2009年2月10日起德政南路36号地下铺由其使用，租金均由其支���，并不再向二轻公司支付租金。同时越秀第三房管所早在2010年又将隔壁的德政南路38号地下铺出租给骆智权担任法定代表人的滨富公司使用。近几年来，这两个铺位均由骆智权、滨富公司使用，并由他们负责交租。上述事实环环相扣，相互印证，已经形成完整证据链，确证越秀第三房管所早从2009年2月起就已经以实际履行的方式将德政南路36号地下铺出租给骆智权使用。三、骆智权、滨富公司在一审当庭同意向越秀第三房管所支付自2015年5月1日起至实际交还房屋之日止的租金。涉案商铺目前的实际承租人是骆智权，实际使用人是滨富公司，承租方的全部义务应由他们承担。越秀第三房管所答辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。越秀第三房管所2009年并未收到二轻公司的函件，一直到2014年才收到，同时二轻公司一审当庭提交的函件与越秀第三房管所收到的函件不一致，因此二轻公司提交的该函件是虚假的证据。双方的租赁关系一直到起诉时才解除。其次，二轻公司没有证据证明租金是骆智权支付的，以及二轻公司、骆智权存在合营关系，即使租金是由骆智权实际支付或者二轻公司、骆智权存在合营关系，这与越秀第三房管所与二轻公司的租赁关系是不同的法律关系，双方的租赁关系不因二轻公司退出与骆智权的合作而终止。骆智权、滨富公司答辩称：越秀第三房管所是涉案商铺的出租人，二轻公司是承租人，越秀第三房管所与二轻公司的租赁关系延续至今。一审判决二轻公司与实际使用人骆智权、滨富公司三方共同承担房屋租赁合同的法律责任符合法理。二轻公司的上诉请求无法律依据，请求予以驳回。上诉人滨富公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判滨富公司自��决发生法律效力之日起六个月内迁出广州市越秀区德政南路36号地下铺；2、撤销一审判决第三项，改判滨富公司按每月4184.80元的租金标准支付越秀第三房管所自判决发生法律效力之日起至滨富公司实际迁出广州市越秀区德政南路36号地下铺之日止的房屋使用费；3、二审的诉讼费用由越秀第三房管所、二轻公司承担。事实和理由：一、根据滨富公司一审时提交的房屋租金发票可知，滨富公司租赁涉案商铺已有七年之久，很难在30天内找到合适的房屋搬迁，所以一审法院判决滨富公司自判决生效之日起1个月内迁出涉案商铺是不合理的。二、根据滨富公司一审提交的房屋租金发票可知：滨富公司每月交租都是以银行转账的方式支付，付款人是滨富公司，但越秀第三房管所在一审时陈述不清楚滨富公司是实际交租人不符合常理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁��同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，一审法院判决解除租赁合同没有法律依据。三、越秀第三房管所具有多重身份主体，其是涉案房屋的出租人，又是涉案房屋租金收益人，还是涉案房屋所在地段的房屋租金参考价标准的制作人和公布人，一审法院判决滨富公司按前述房屋租金参考价标准，向越秀第三房管所支付涉案房屋的房屋使用费，等同于支持越秀第三房管所的单方要价，有损公平正义。涉案房屋自竣工至今，越秀第三房管所都没有进行翻新、装修。涉案房屋的房龄长，室内室外陈旧不堪，其租金无法与同地段的其他房屋参考对比。所以，以同地段的其他房屋参考价来收取涉案房屋的房屋使用费就更不合理了。越秀第三房管所答辩称：滨富公司的第一项上诉请求不合理，因为本案一审是2015年9月10日判决，至今已经超过一年，滨富公司已经有充足的时间找到房屋进行搬迁。据越秀第三房管所与收取租金的物业公司核实，租金均是以现金方式缴纳，因此滨富公司关于以银行转账方式缴纳租金的陈述不属实。对其第二项上诉请求，由法院依法处理。二轻公司答辩称：对滨富公司的上诉没有异议，说明滨富公司是涉案商铺的实际承租人。骆智权述称：越秀第三房管所是涉案商铺的出租人，二轻公司是承租人，越秀第三房管所与二轻公司的租赁关系延续至今。一审判决二轻公司与实际使用人骆智权、滨富公司三方共同承担房屋租赁合同的法律责任符合法理。2015年3月12日，越秀第三房管所向一审法院起诉请求：1、解除越秀第三房管所与二轻公司就德政南路36号地下铺的租赁合同；2、二轻公司和骆智权、滨富公司将越秀区德政南路36号地下铺腾空交还给越秀第三房管所；3��二轻公司和骆智权、滨富公司连带向越秀第三房管所支付自2008年7月1日起至2015年4月30日止的使用费差额合计为680675.60元；自2015年5月1日起计至腾空交还之日止按2014年广州市越秀区房屋租金参考价即14466.60元/月的标准计算房屋使用费。一审法院认定事实：座落本市德政南路36号首层房屋因拆迁补偿由二轻公司在1997年11月12日移交房管部门接管。次日，经原广州市国土局房管局批准并核发《广州市房地产管理局接管房地产通知书》，载明房地座落为德政南36、38号，接管部位包括有36号首层等。2007年4月2日，越秀第三房管所（出租人、甲方）与二轻公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区德政南路36号地下房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积253.80平方米；租赁期限自2006年7月1日至2008年6月30日，月租金额4184.80元，租金按月结算，由乙方在每月的第15日前按现金付款方式缴付租金给甲方；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方，如需要继续承租房屋，应提前30日与甲方协商，双方另行签订合同等。同年5月9日，该合同办理了租赁登记备案手续。该合同期满后，越秀第三房管所、二轻公司双方未再续签订书面租赁合同。现涉案房屋由骆智权用作滨富公司的办公之用。自2009年2月10日，越秀第三房管所按前述合同约定的租金标准继续收取租金至2015年4月，并向二轻公司开具相应的发票。对此，骆智权、滨富公司称其在2009年前自二轻公司处转租取得涉案房屋的使用权，自2009年2月10日起的租金均由其支付，并不再向二轻公司支付租金。越秀第三房管所���认为其不清楚骆智权、滨富公司是实际交租人，所以租金发票一直写的是二轻公司的名字，直至本案诉讼才清楚骆智权、滨富公司交租的情况。一审庭审中，越秀第三房管所、二轻公司双方均明确在本案诉前曾就租金标准进行过协调，但因越秀第三房管所提出的调整租金标准过高，双方未能达成一致。2014年5月16日，越秀第三房管所向二轻公司发出《关于调整非住宅直管房租金的通知》，写明：现我所决定自2010年7月1日、2012年7月1日起，调整上址房屋的租金价格，调整后的月租金为13705.20元、12690.00元。如有意愿继续承租上址房屋的，请尽快到我所办理调整租金和续租的手续，逾期未办，按自愿弃租处理，我所将收回房屋等。同月20日，二轻公司工作人员在该通知上签名确认收到。同年9月3日，越秀第三房管所通过广东广某君达律师事��所向二轻公司发出《律师函》，称涉案房屋属于越秀第三房管所管理的直管房，由二轻公司承租，2010年6月30日双方合同到期。合同到期后，越秀第三房管所已按市场租金参考价调整了续租的租金并通知二轻公司，但二轻公司一直拒按新的租金标准缴交租金，截止至2014年6月，累计租金差额642824.60元。要求二轻公司在收到函件后于10个工作日向越秀第三房管所支付拖欠的租金并办理续租手续，否则，越秀第三房管所将通过诉讼途径维护自身权益、解除租赁关系、收回房屋等。一审庭审中，越秀第三房管所向一审法院提交了一份落款时间为2009年1月22日的《关于德政南路36号房屋物业的函》，该函件落款人为二轻公司，收件人为越秀第三房管所，内容为：我司原向贵所租用越秀区德政南路36号的房屋物业，并与骆智权先生由2000年起合作承包经营至今，公司从2009���2月1日起退出使用经营。对此，越秀第三房管所称其于2014年10月收到二轻公司发出的该函件，函件没有加盖公章。二轻公司对该证据不予确认，并称其于2009年1月22日即向越秀第三房管所发过该函件，并向一审法院提交了一份名称、格式与越秀第三房管所提交的《关于德政南路36号房屋物业的函》一致的函件，其中写明：我司原向贵所租用越秀区德政南路36号的房屋物业，因为公司机制和人员的调整，从2009年2月1日起退出上址物业，不再租用，恳请贵所给予办理有关手续。该函件中二轻公司落款处加盖了公章。越秀第三房管所称其从未收到过该函件，二轻公司亦无证据证明其已向越秀第三房管所送达该函件。越秀第三房管所为证明涉案房屋的租金调整问题，向一审法院提交了2007年、2009年、2011年、2013年、2014年越秀区房屋租金参考价，并明确越秀第三房管所按上一年的租金参考价调整租金标准。对此，二轻公司及骆智权、滨富公司对于该证据的真实性、合法性均无异议，二轻公司认为原、二轻公司之间的租金标准应按合同约定缴纳，而参考介并非政府强制定价，仅是供租赁双方协商议定租金的参考，且该参考价并非一个统一的参考标准，具体各片区、楼层等存在调整的情况。骆智权、滨富公司则认为本案为租赁纠纷，双方应协商约定租金标准。另查明，越秀第三房管所、二轻公司双方另就德政南路34号首层物业分别于2007年4月2日及2009年2月18日签订的《广州市房屋租赁合同》及《广州市直管房（非住宅）租赁合同》。二轻公司以此证明涉案的36号首层物的租赁合同与34号首层物业的租赁合同同时签订、同时到期，2008年6月30日，越秀第三房管所、二轻公司双方仅就34号首层房屋进行了续租。越秀第三房管所则认���，该证据不能证明涉案的36号房屋在2009年2月18日没有续租，且从骆智权、滨富公司提供的租金发票显示，二轻公司继续收取该期间的骆智权、滨富公司的租金。一审法院认为：越秀第三房管所、二轻公司双方就涉案的36号地下商铺签订的《广州市房屋租赁合同》出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。由于该合同约定的租期业已届满，双方在合同期满后未再续签订书面合同，二轻公司仍继续承租涉案房屋并支付租金予越秀第三房管所收取，越秀第三房管所、二轻公司双方形成不定期的租赁合同关系。至于二轻公司辩称其在2009年1月22日已退租并解除合同关系的辩解意见。对此，首先，二轻公司并无证据显示其于2009年1月22日出具的《关于德政南路36号房屋物业的函》业已送达越秀第三房管所，且从越秀第三房管所在本案诉讼前的函件往来均是直接发向二轻公司的客观事实亦可见越秀第三房管所对于二轻公司退租、双方解除合同关系的事实并未予确认；其次，根据越秀第三房管所提交的《关于德政南路36号房屋物业的函》，该证据在形式与二轻公司提交的同名证据相同，但该证据中没有二轻公司加盖的印章，且越秀第三房管所坚持称其直至2014年10月才收到该函件，结合前述第一点的分析，故对二轻公司称其在2009年1月22日业已向越秀第三房管所送达该函件，一审法院不予采信；再次，即使以该函件内容来看，该函件也仅表明二轻公司以涉案的36号地下房屋与骆智权合作经营，二轻公司于2009年2月1日起退出合作经营，并无就越秀第三房管所、二轻公司之间的租赁合同关系作出解除的意思表示。因此，结合上述分析，二轻公司辩称其已于2009年1月22日解除越秀第三���管所、二轻公司之间的租赁合同关系，退出经营，理据不足，一审法院不予支持。因越秀第三房管所、二轻公司之间就涉案的36号地下物业形成不定期租赁合同关系，故越秀第三房管所可随时主张收回涉案房屋。现越秀第三房管所诉请解除双方之间的租赁合同、收回房屋，合理合法，一审法院予以支持。因骆智权、滨富公司是涉案的36号地下物业的实际使用人，故骆智权、滨富公司负有协助交还涉案房屋的义务，虽然骆智权仅是滨富公司的法定代表人，而滨富公司属有限责任公司，具有独立的法人地位，可独立负担民事责任，但根据骆智权于一审庭审中的陈述，骆智权称涉案房屋由其于2009年前从二轻公司处转租而来，用作开设滨富公司之用，故骆智权负有共同交还场地的义务。至于越秀第三房管所诉请要求二轻公司支付的房屋使用费（差额）问题，根据越秀第三房管所提交的证据，越秀第三房管所曾于2014年5月16日、9月3日向二轻公司发出书面通知及《律师函》，要求调整2010年7月1日起、2012年7月1日起的租金标准。如前述，越秀第三房管所、二轻公司之间属不定期租赁合同关系，在双方未能协商达成一致的情况下，因调整租金的租赁期间已经经过，越秀第三房管所于该期间按原合同标准已收取二轻公司支付的租金，且未见越秀第三房管所提出过任何的异议，故越秀第三房管所再于2014年函告要求二轻公司补充支付业已履行完毕的合同期间的租金，于理于法不符，故对越秀第三房管所诉请要求二轻公司支付租赁差额，一审法院不予支持。考虑到越秀第三房管所诉请解除双方之间的租赁合同关系已获一审法院支持，故合同解除后至二轻公司实际腾空交还涉案房屋期间的房屋使用费的计付标准问题，越秀第三房管所诉请要求2014年广州市越秀区房屋租金参考价14466.6元/月的标准计付，因该标准未经双方协商一致，且该标准仅属一区之内的租金参考值，由越秀第三房管所自行核算，故一审法院予以调整为参照房管部门公布的同期同地段商业用房租金参考价计算。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条的规定，于2015年9月10日作出判决：一、自判决发生法律效力之日起解除广州市越秀区第三土地房屋管理所与广州市二轻房产开发公司关于广州市德政南路36号地下铺的租赁合同关系；二、广州市二轻房产开发公司、骆智权、广州市滨富贸易有限公司应在判决发生法律效力之日起一个月内迁出广州市德政南路36号地下铺，并将该房屋腾空交还给广州市越秀区第三��地房屋管理所；三、广州市二轻房产开发公司应自判决发生法律效力之日起十日内一次性向广州市越秀区第三土地房屋管理所支付自2015年5月1日起至判决发生法律效力之日止的租金（按4184.80元/月计付）；自判决发生法律效力之次日起至广州市二轻房产开发公司、骆智权、广州市滨富贸易有限公司实际迁出前述房屋之日止的房屋使用费参照房管部门公布的同期同地段商业用房租金参考价的标准由广州市二轻房产开发公司逐月支付予广州市越秀区第三土地房屋管理所；四、驳回广州市越秀区第三土地房屋管理所的其他诉讼请求。案件受理费10306元，由广州市越秀区第三土地房屋管理所负担10106元，由广州市二轻房产开发公司负担200元。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审期间，当事人没有提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法利益的除外”的规定，本院围绕当事人提出的上诉请求进行审理。关于二轻公司认为其与越秀第三房管所的租赁关系于2009年2月1日已解除的上诉主张，一审认定理据充分，本院予以确认并不再赘述。二轻公司上诉请求不能成立，本院不予支持。关于滨富公司要求给予六个月搬迁期限的上诉请求，一审判决限其一个月迁出并无不当。滨富公司对搬迁本身并无异议，在一审判决作出之后，滨富公司对自己的行为应有合理预期，即其应积极另寻他处进行搬迁，现一审判决至今已远远超出一个月，故滨富公司要求判令自判决生效之日起六个月内搬迁的上诉请求依据不足，本院不予采纳。关于房屋使用费问题，因滨富公司与越秀第三房管所之间并无签订租赁合同，其要求按照越秀第三房管所与二轻公司之间租赁合同约定的租金标准计算房屋使用费依据不足；房管部门公布的租金参考价标准系针对全市范围内的房屋作出，该参考价并非越秀第三房管所针对滨富公司制定，故滨富公司主张参照房管部门公布的租金参考价对其不公平依据不充分，本院不予支持。综上所述，二轻公司、滨富公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人广州市二轻房产开发公���负担200元，上诉人广州市滨富贸易有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  闫 娜审判员  曹佑平二〇一六年十二月六日书记员  张 利