北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京02民初235号原告（执行案外人）：冯小玲，女，1980年10月1日出生。原告（执行案外人）：张海丰，男，1979年10月10日出生。二原告之委托诉讼代理人：李丽（张海丰之母），住北京市丰台区东高地三角地**栋甲门*号*号。被告（申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地沈阳市沈河区惠工街56号（12---16层）。法定代表人：于苓，总经理。委托诉讼代理人：邹峰，北京安和利律师事务所律师。委托杜松代理人：康婧，北京安和利律师事务所律师。第三人（被执行人）：沈阳星辰房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区文体路6甲4号。法定代表人：黄哲明，执行董事。第三人（被执行人）：京明控股集团有限公司，住所地北京市丰台区西木樨园8号11层。法定代表人：黄哲明，执行董事。第三人（被执行人）：黄哲明，男，1962年3月10日出生。以上第三人之共同委托诉讼代理人：杨军昌，北京市华博金隆律师事务所律师。原告冯小玲、张海丰与被告中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称信达辽宁省分公司）、第三人沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称星辰公司）、第三人京明控股集团有限公司（以下简称京明控股公司）、第三人黄哲明案外人执行异议之诉一案，本院于2016年6月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯小玲、张海丰之委托诉讼代理人李丽；被告信达辽宁省分公司之委托诉讼代理人邹峰；第三人星辰公司、第三人京明控股公司、第三人黄哲明之共同委托诉讼代理人杨军昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯小玲、张海丰向本院提出诉讼请求：1.请求法院解除对辽宁省沈阳市XXX1－15－1号房屋的查封，终止拍卖；2.诉讼费由被告承担。事实和理由如下：我二人购房系自住，在开发商五证齐全的情况下购买的房屋，已支付总房款的50％，房屋系我们合法购买所得。在到达合同约定的交付时间时，星辰公司未交付，现沈阳市和平区人民法院已经作出生效判决，故我二人自行入住至今是有合同依据的，北京市第二中级人民法院驳回我此项诉讼请求是错误的。信达辽宁省分公司辩称，冯小玲、张海丰购买涉案房屋是在法院司法查封之后；其提交的付款收据无银行转帐记录，无法确定真实性；涉案房屋所在楼栋未竣工，不具备交付房屋条件，冯小玲、张海丰自行占有房屋并非合法入住。故不同意其诉讼请求星辰公司、京明控股公司、黄哲明共同述称，认可冯小玲、张海丰提交的证据，同意其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。冯小玲、张海丰提交了如下证据。1.房款收据，2013年6月，冯小玲、张海丰向星辰公司交付房款158065元，星辰公司开具了收据；2.《商品房买卖合同》，冯小玲、张海丰于2013年6月22日与星辰公司签订《商品房买卖合同》，购买星辰公司开发的位于辽宁省沈阳市XXX1－15－1号房，用途为公建，房价款为308065元；3.沈阳市和平区人民法院[2015]沈和民二初字第1546号民事判决书，该院就冯小玲、张海丰与星辰公司之间商品房预售合同纠纷于2015年11月作出判决；4.商品房预售许可证（沈房预售第12542号），星辰公司于2012年11月13日取得其所开发的包括住宅、商业、公建4幢楼房的商品房预售许可；5.本院（2016）京02执异字230号执行裁定书,冯小玲、张海丰请求本院解除对涉案房屋的查封，本院于2016年5月30日驳回其执行异议请求。信达辽宁省分公司向本院提交如下证据：1.两份公证书，(1).借款人京明控股公司与贷款人中信信托有限责任公司（下称中信公司）签订《人民币资金贷款合同》，借款总额6000万元，由星辰公司以其拥有的位于沈阳市和平区文体路北侧的两块土地的出让国有土地使用权为借款人在本合同项下全部债务提供抵押担保；黄哲明以其持有的星辰公司30％的股权为借款人在本合同项下全部债务提供质押担保；由黄哲明为借款人本合同项下全部债务提供连带责任保证。并就上述《人民币资金贷款合同》于2009年4月1日在北京市方圆公证处办理了强制执行公证。(2).借款人京明控股公司与贷款人中信公司签订《人民币资金贷款合同》，借款总额8000万元，由星辰公司以其拥有的位于沈阳市和平区文体路北侧的两块土地、国有土地使用证号为沈阳国用（2008）第0039号、沈阳国用（2008）第0040号项下的出让国有土地使用权为借款人在本合同项下全部债务提供抵押担保，赋予中信公司第二顺位抵押权；黄哲明为借款人在本合同项下全部债务提供连带责任保证。并就上述《人民币资金贷款合同》于2009年8月27日在北京市方圆公证处办理了强制执行公证。2.本院于2011年8月23日作出的（2011）二中执字第1322号执行裁定和1323号执行裁定，申请执行人为中信公司，被执行人为京明控股公司、星辰公司、黄哲明。裁定书载明：北京市高级人民法院依据已经发生效力的北京市方圆公证处作出的（2011）京方圆内经证字第15792号和15793号执行证书，于2011年8月9日向三被执行人发出执行通知，但三被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，北京市高级人民法院将本案指定由本院执行，本院裁定：依法查封、扣押、拍卖、变卖被执行人京明控股公司、星辰公司、黄哲明应当履行义务部分的其它财产。在执行中，本院于2011年8月25日依法查封了星辰公司名下坐落于沈阳市和平区文体路北侧的国有土地使用权，面积为20521.6平方米，证号为沈阳国用（2008）第0039、0040号。3.《抵押合同》，信达辽宁省分公司与星辰公司于2012年9月14日签订抵押合同，并于2012年9月24日在沈阳市房产局办理在建工程抵押登记证明，抵押在建工程坐落XXX37号及和平区五里河街60号1153套，抵押面积86636.62平方米。4.《债权收购协议》，信达辽宁省分公司于2012年10月25日与中信公司，京明控股公司、星辰公司、黄哲明签订《债权收购协议》，信达辽宁省分公司收购中信公司债权金额（包括本金1.4亿，违约金、罚息等）449610817.83元。收购价格为200500888.67元。京明控股公司作为债务人、星辰公司作为抵押人、黄哲明作为质押及保证人均在《债权收购协议》上签字盖章。5.《债务重组合同》，信达辽宁省分公司与京明控股公司、星辰公司、黄哲明在签订《债权收购协议》同日签订了《债务重组合同》，其中第8条约定了资金监管，约定在沈阳国用（2008）第0039、0040号国有土地使用证上在建房屋具备销售条件后，星辰公司以销售回款优先偿付重组债务，信达辽宁省分公司监督其履行，并共同与银行签署《资金监管协议》；6.2012年11月6日本院（2012）二中执异字第1499号、1500号执行裁定书，裁定本院（2011）二中执字第1322号和1323号执行案件的申请执行人变更为信达辽宁省分公司。信达辽宁省分公司对冯小玲、张海丰提交的收据及《商品房买卖合同》的真实性、合法性不认可；对沈阳市和平区人民法院作出的判决真实性无法确认，请法院依法确认；对预售许可证及法院作出的执行异议裁定书真实性、合法性、关联性予以认可。冯小玲、张海丰对信达辽宁省分公司提交的证据认为与其无关，不发表质证意见。星辰公司、京明控股公司、黄哲明均未提交证据，认可冯小玲、张海丰及信达辽宁省分公司提交的证据。根据双方当事人的举证及本院核查的有关情况，本院确认以下事实：冯小玲、张海丰于2013年6月22日与星辰公司签订《商品房买卖合同》，购买星辰公司开发的位于辽宁省沈阳市XXX1－15－1号房，用途为公建，房价款为308065元，双方约定房屋交付日期为2014年5月31日前。付款情况：冯小玲、张海丰于2013年6月16日和6月22日分别向星辰公司付款20000元和138065元，共计158065元。星辰公司为其开具了收据，无正式发票。因星辰公司未按照约定履行合同义务，冯小玲、张海丰于2015年诉至沈阳市和平区人民法院，1、要求确认其与星辰公司签订《商品房买卖合同》有效；2、要求星辰公司完成商品房备案登记、尽快交付房屋、赔偿违约金、开具正式发票等。该法院于2015年11月作出[2015]沈和民二初字第1546号民事判决，认定《商品房买卖合同》有效，星辰公司承担逾期交房违约责任并负责开具正式发票。因星辰公司未交付房屋，冯小玲、张海丰于2014年底自行占有涉案房屋。另查：2009年4月，借款人京明控股公司与贷款人中信信托有限责任公司（下称中信公司）签订《人民币资金贷款合同》，借款总额分别为6000万元、8000万元，星辰公司以其拥有的位于沈阳市和平区文体路北侧的两块土地的国有土地使用权为借款人在本合同项下全部债务提供抵押担保。黄哲明为上述合同以其持有的星辰公司30％的股权为6000万元借款合同提供质押担保和连带责任担保，为8000万元借款合同提供连带责任担保。并分别于2009年4月1日、8月27日在北京市方圆公证处办理了强制执行公证。本院于2011年8月23日作出的（2011）二中执字第1322号执行裁定和1323号执行裁定，申请执行人为中信公司，被执行人京明控股公司、星辰公司、黄哲明。裁定书载明：北京市高级人民法院依据已经发生效力的北京市方圆公证处做出的（2011）京方圆内经字第15792号和15793号执行证书，于2011年8月9日向三被执行人发出执行通知，但三被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，北京市高级人民法院将本案指定由本院执行，本院裁定：依法查封、扣押、拍卖、变卖被执行人京明控股公司、星辰公司、黄哲明应当履行义务部分的其它财产。在执行中，本院于2011年8月25日依法查封了星辰公司名下坐落于沈阳市和平区文体路北侧的国有土地使用权，面积为20521.6平方米，证号为沈阳国用（2008）第0039、0040号。信达辽宁省分公司与星辰公司于2012年9月14日签订抵押合同，并于2012年9月24日在沈阳市房产局办理在建工程抵押登记证明，抵押在建工程坐落XXX37号及和平区五里河街60号1153套，抵押面积86636.62平方米。之后，信达辽宁省分公司于2012年10月25日与中信公司，京明控股公司、星辰公司、黄哲明签订《债权收购协议》，信达辽宁省分公司收购中信公司债权金额（包括本金1.4亿，违约金、罚息等）449610817.83元。收购价格为200500888.67元。京明控股公司作为债务人、星辰公司作为抵押人、黄哲明作为质押及保证人均在《债权收购协议》上签字盖章。同日，信达辽宁省分公司与京明控股公司、星辰公司、黄哲明签订《债务重组合同》，其中第8条约定了资金监管，约定在沈阳国用（2008）第0039、0040号国有土地使用权上在建房屋具备销售条件后，星辰公司以销售回款优先偿付重组债务，信达辽宁省分公司监督其履行，并共同与银行签署了《资金监管协议》。信达辽宁省分公司于2012年11月向本院申请执行变更，本院于11月6日作出（2012）二中执异字第1499号、1500号执行裁定书，裁定本院（2011）二中执字第1322号和1323号执行案件的申请执行人由中信信托有限责任公司变更为信达辽宁省分公司。再查，星辰公司于2012年11月13日取得其所开发的包括住宅、商业、公建4幢楼房的商品房预售许可（沈房预售第12542号），信达辽宁省分公司同意星辰公司预售房屋。在庭审中，信达辽宁省分公司向本院补充提交其与星辰公司、中国民生银行股份有限公司沈阳分行共同签署的《资金监管协议》。信达辽宁省分公司与星辰公司共同确认星辰公司通过预售商品房及其他方式向信达辽宁省分公司偿还债务共计70254397.50元，信达辽宁省分公司与星辰公司共同确认就星辰公司抵押的1153套房屋中，解除抵押219套房屋。涉案房屋仍在抵押房屋名单之列。冯小玲、张海丰及京明控股公司、星辰公司、黄哲明对信达辽宁省分公司提交的上述证据及陈述的事实不持异议。又查，因我院于2011年8月查封了星辰公司名下沈阳国用（2008）第0039、0040号国有土地使用权，涉案房屋在查封范围之内，冯小玲、张海丰向本院提起执行异议，请求本院解除对涉案房屋的查封，本院于2016年5月30日以（2016）京02执异字230号执行裁定驳回其执行异议请求。后，冯小玲、张海丰提起案外人执行异议之诉。本院认为，信达辽宁省分公司享有的债权自中信公司转让而来，同时享有涉案土地使用权及地上房屋的抵押权，并申请法院就涉案土地使用权及地上房屋进行了司法查封。据此可以认定，首先，信达辽宁省分公司通过设立抵押权享有法定优先受偿权，又通过法院司法查封有权限制被查封标的物的处分；其次，信达辽宁省分公司有权利限制土地使用权以及地上房屋的转让，由法院依法通过强制执行以实现债权。然而，本案关键问题在于，信达辽宁省分公司在法院查封期间，允许星辰公司处分抵押及被查封的财产，是否导致其丧失对涉案房屋所拥有的优先受偿权。根据查明的事实，信达辽宁省分公司以实现债权为目的，与星辰公司在《债务重组合同》中约定，在信达辽宁省分公司享有抵押权的沈阳国用（2008）第0039、0040号国有土地使用权上在建房屋具备销售条件后，星辰公司以销售回款优先偿付重组债务，信达辽宁省分公司为监督其履行，并共同与银行签署了《资金监管协议》。之后，信达辽宁省分公司同意星辰公司办理商品房预售许可证，星辰公司亦实际取得商品房预售许可证。星辰公司通过向业主预售商品房以销售回款向信达辽宁省分公司偿付了部分债务。权利人与债务人自行协商处分抵押及被查封的财产，通过抵押财产的流转实现抵押物的价值，这在法律上并无禁止性规定，不损害国家、集体和他人利益，应当准许。本案中，买受人冯小玲、张海丰根据预售许可与星辰公司签订买卖合同，且经生效判决确认为有效合同。本院尊重生效判决的既判力，对冯小玲、张海丰与星辰公司签订《商品房买卖合同》的效力不持异议。虽然冯小玲、张海丰自行占有涉案房屋，但其仅交付部分款项，不能实现抵押物的价值，不构成价金物上代位。因此，在冯小玲、张海丰没有支付全部购房款的情况下，其享有的实体权利不能优先于信达辽宁省分公司享有的权利。故冯小玲、张海丰对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，冯小玲、张海丰请求解除涉案房屋查封、终止拍卖的诉讼请求不予支持。综上,依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回冯小玲、张海丰的诉讼请求。案件受理费70元，由冯小玲、张海丰负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  霍翠玲审 判 员  王金龙审 判 员  王 佳人民陪审员  乔国良人民陪审员  刘美丽二〇一六年十二月二十一日书 记 员  孙辰姝