长春市绿园区人民法院民 事 判 决 书(2016)吉0106民初2715号原告：王云峰，男，1968年1月11日生，汉族，住长春市朝阳区。被告：长春市家和物业管理有限公司，住所地长春市绿园区春城大街68号。法定代表人：任继红，总经理。委托代理人：翟成大，男，1959年9月28日生，汉族该公司物业经理，住长春市南关区。委托代理人：王冠，吉林丁凤礼律师事务所律师。执业证号：12201201211417836。原告王云峰诉被告长春市家和物业管理有限公司用益物权纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王云峰、被告长春市家和物业管理有限公司的委托代理人翟成大、王冠出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，在1982年9月7日“长春市政府网点办公室”代表市政府将诉争房屋划拨给粮食部门开办“长纺粮店”。该诉争房屋一直以来由粮食部门经营管理使用收益。原告与共同出资人在2009年1月19日共同在“荟冠集团股份有限公司”出资受让涉案争议房屋的经营管理权及使用收益权，并签署了《购买协议书》在购买此房后对外出租并收取了达6年之久的房费，在这期间家和物业管理有限公司并未主张过任何权利，只是收取了物业维修费及建维款每月1500元。因此涉案房屋根本就不是被告长春市家和物业管理有限公司的，原告才是涉案房屋真正的永久使用权、经营管理权及使用收益权人，而长春市家和物业管理有限公司未经原告允许在原告不知情的情况下擅自将该涉案房屋租给王云祥的行为违法的，所签的合同是无效的。长春市家和物业管理有限公司与王云祥签署的两份所谓房屋租赁合同时，长春市家和物业管理有限公司给王云祥出具的收款收据中特意注明的都是“房维款”并不是收取房屋租金，这足以证明该诉争房屋不是长春市家和物业管理有限公司的。涉案房屋因“长春市粮油食品供应总公司”总经理刘秀云等的贪污行为一案，由于吉林省辽源市人民检察院的介入，才使得收回这一类国有资产经“长春市人民政府国有资产监督管理委员会”授权“荟冠集团股份有限公司”行使权利。在2015年12月28日“长春市国资委”给长春市中级人民法院作出的关于《长春市中级人民法院征询函》的复函中第四条“关于荟冠集团是否有权行使部分房屋的经营管理权问题：长粮集团虽已改制，但作为承载主体，原集团依然存续与新组建的企业荟冠集团是两个分别独立的法人实体。荟冠集团接收长粮集团全部债权债务时，在自愿基础上作出书面承诺，承诺长粮集团改制遗留问题由其全部承担，对于长粮集团账外资产的处置是立足承诺有效的前提下予以处理。按照长春市企业领导小组2008年11月6日第二次会议记要《研究与企业改革相关问题》长粮集团清收回账外资产原则上依据国企改革批复和荟冠集团书面承诺处理，清回资产中：部队、科研院校、央企所属的31处网点租用权和租用期间的收益权，授权长粮集团行使，用于解决职工安置等遗留问题。此处理方式主要是处理企业遗留问题，并不违背相关政策要求。”原告及共同出租人购买此批房产，也为政府及改制企业解决了部分急需解决的资金问题，肯定是合法有效的。综上所述，原告为了维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第56条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第81条的规定，特起诉至法院，要求：1、确认原告对涉案房屋具有永久使用权、经营管理权及收益权；2、本案诉讼费用由被告家和物业管理有限公司承担。被告辩称，一、原告对涉案房屋根本不享有永久使用权、经营管理权及收益权。1、被告是涉案房屋的所有权人。涉案房屋座落在绿园区×××××号，是×××××号楼第一层的一部分，该栋楼第一层房屋所有权证号为长房权字第×××××号，依法登记的产权人为被告，是被告依法取得的私有财产。根据《中华人民共和国物权法》第39条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”之规定，未经所有权人同意，任何单位和个人都不享有使用和收益的权能。2、原告所诉理由与事实不符，于法无据。（1）被告在取得争诉房屋所有权后就对该房屋进行了管理，并在天增盛小吃与银龙集团租赁合同期满后就与天增盛小吃签订了房屋租赁合同，实际收取租金。所以，原告称其对外出租涉案房屋6年与事实不符。（2）原告称被告在其不知情的情况下将房屋租赁王云祥更是不符合事实的。王云祥是原告的哥哥（现在旁听席），不可能对王云祥与被告签订房屋租赁合同一事一无所知。更何况，合同行为是合同当事人的民事行为，合同当事人自愿达成协议，无须经告知或经他人同意。被告是涉案房屋的所有权人，王云祥是完全民事行为能力人，其双方签订的房屋租赁合同是依法成立且生效的。（3）原告在诉状中用了大量篇幅讲诉其是如何取得涉案房屋使用权的。但事实上，所谓“市网点办”既不是产权所有人，也不是银龙纺织集团的上级主管部门，根本无权将银龙纺织集团的房产拨给其他单位或个人使用。更何况，在未经产权人银龙纺织集团的同意，长粮集团仍存在的情况下，荟冠集团无权单独处分涉案房屋，其处分不符合《物权法》的规定，也不符合国有资产管理的规定，其与吕欣签订的协议为无效合同。吕欣取得涉案房屋使用违法，原告通过受让方式取得的使用权当然也不合法。二、答辩人不承担本案诉讼费用，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。开庭审理中，原告当庭提供了如下证据材料：第一组证据：1-1、2009年1月19日购买的协议书；1-2、2009年1月19日购买的补充协议书；1-3、2007年11月22日统计粮店网点附件二；1-4、2010年12月20日王云峰与共同出租人吕欣的分户协议。证明：原告与吕欣早在2009年1月19日就已经合法取得争议房屋的永久使用权、收益权及管理经营权。被告质证：关于荟冠集团与吕欣签订的协议及补充协议，我方无法考究该原件的真实性，对协议的关联性及证明的问题质证如下：该协议中并没有明确约定原告对争讼房屋是享有永久使用权的，对合法性亦有异议，该协议因荟冠集团无权转让，其转让程序因违法而无效。1）根据市国资委复函2可以证明，网点的建设单位对网点享有使用权，粮食等商业部门向原产权单位缴付租金，产权单位和粮食等商业部门之间是债权法律关系，而协议的第一条第二项记载“网点是无偿使用的”是无偿提供给长春粮食集团进行经营，这是不符合事实和政策要求的。2）根据市国资委复函4明确说明，长粮集团虽然改制，但仍然存在，与荟冠集团是两个独立的法人实体，而且长春市企业改革领导小组2008年11月6日第二次会议纪要—研究与企业改革相关问题中已经明确清回资产中的31个网点租用权和租用期间的收益权授权长粮集团使用，依据国有资产管理规定相关程序，也就是说即便出售该部分国有资产，也应当由长粮集团出售，荟冠集团无权向吕欣有偿转让，且转让国有资产程序也不符合国有资产管理规定，故该份协议应当认定为无效合同。因该合同无效，故我们认为补充协议也是无效的。吕欣和荟冠集团签订的合同无法体现出是吕欣代原告签订合同，购买使用权。针对原告提出的吕欣与王云峰签订的转让协议，对真实性无法考究，就合法性质证如下：对合法性有异议，该份协议中明确转让的五处网点，吕欣尚未取得房屋的所有权，即吕欣转给原告的五处网点其自己都没有取得所有权，而涉案房屋的产权证可以证明被告现在是该房屋的所有权人，吕欣是通过违法手段取得的使用权，无权代替产权人进行产权处置，故原告取得的所谓使用权也是违法的，更不可能对争讼的房屋享有永久的使用权。第二组证据，原告授权王云祥经营管理该诉讼房屋的授权书，证明：王云峰授权王云祥代管诉争房屋。被告质证：对授权委托书真实性有异议，因原告与王云祥系近亲属。第三组证据：3-1、共同出资人吕欣代表长粮集团资产经营部与原粮店主任周斌签订的房屋租赁协议；3-2、代理人王云祥代表长粮资产经营部与周斌签订的租赁协议；3-3、代理人王云祥与周斌个人签订的租赁协议；3-4、代理人王运祥与李秀兰签订的租赁协议；3-5、代理人王云祥与李秀兰签订的租赁协议。证明：原告从2009年至2014年底已经收取了6年的房屋租金，对争诉房屋的经营管理收益6年，原告享有使用权、收益权和经营管理权。被告质证：对其与周斌签订的两份租赁协议质证如下：首先该协议写的签订时间是2009年12月16日，在2009年4月16日被告就已经取得该房屋的产权证，是该房屋依法登记的所有权人，被告从未委托长春粮食集团有限公司将该房屋租赁给周斌，所以该份租赁协议是无效的；对王云祥与李秀兰签订的两份房屋租赁协议质证如下：与上一质证意见相同，补充一点，在被告取得房屋所有权后因李秀兰与银龙集团的租赁合同到期后，在我方取得产权后，与被告方签订了房屋租赁合同，并向被告交付了房屋租金。想说明的是，如果原告利用被告所有的房屋，采用违法的形式向外出租，并获取租金，被告将另案起诉，要求原告赔偿被告损失。第四组证据，限期收房通知函（王云祥给李秀兰下的书面收房通知），证明：王云祥代表原告行使管理收益权，依法收回诉争房屋后自己经营。被告质证：对限期收房通知书质证如下：通知人王云祥不是该房屋的所有权人，无权要求天增盛承租人搬出租赁房屋，且被告从未委托王云祥代为处理租赁房屋收房事宜，但该份通知书却恰恰证明了一个事实，就是在2015年1月1日前天增盛确实是在争诉房屋内进行经营。第四组证据：5-1、长府[1981]75号文件；5-2、长春市商业网点办与原长春市纺织厂签订的《协议书》（1981年10月30日）；5-3、1982年9月7日长春市商业网点办与原长春市纺织厂签订的《协议书》；5-4、长府[1988]110号文件。证明：在80年代初改革开放初期长春市政府代表国家将诉争房屋划给粮食部门经营粮店，属于国有资产，不属于纺织厂。被告质证：对长春市人民政府长府[1981]75号文件没有异议。对长春市人民政府长府[1988]110号文件没有异议。对市网点办与长春纺织厂于1981年10月30日签订的协议书质证如下：因原告提供的系复印件，故对真实性有异议，按照证据规则原告应提交原件或经法庭核对无误的复印件。对该份证据所要证明的问题也有异议，该协议中未涉及本案诉争房屋，与本案无关。对合法性问题，该协议是市网点办和吉林省长春纺织厂基建科签订，基建科不是独立法人单位，没有权利对外签订任何协议，故该协议无效。对网点办与纺织厂于82年9月7日签订的协议指质证如下：原告未能提供原件，故对真实性有异议；对证明问题有异议，因为现争诉房屋有90平方米，这里面写的是207平方米，可以看出不是指一个房屋。再向法庭说明的是被告是私营企业，至于网点办也好，长纺也好与被告的房屋所有权没有任何关系，被告是通过合法的形式购买的是银龙集团的资产，至于银龙集团和长春纺织厂或长春纺织厂与网点办的关系，被告认为与本案无关。第六组证据、周斌写的有关“长纺粮店”的材料汇报，证明：在原告接收诉争房屋时原粮店主任周斌按记忆回忆原国有长纺粮店怎样由约300平方米面积变成现有的不足100平方米的（原告购买的是90平方米），证明：从1982年至今该诉争房屋一直由粮食部门经营管理，至2009年1月19日后由原告购买经营管理至今。被告质证：对该份证据真实性有异议，该份证据体现不出是哪个单位或个人进行汇报的，如果是个人想要作证的话，按照证据规则，证人应当出庭作证，并且原告应当在举证期限届满前向法院申请证人出庭作证，所以对该份证据的真实性不予认可；所要证明的问题与本案无关。第七组证据，2007年10月吉辽检建字[2007]第1号建议函，证明：该吉林省辽源市检察院办理长春市粮油食品供应总公司刘秀云、宣肇英涉嫌贪污案中发现该二人在公司改制中未按要求如实上报国有资产，而是将该公司48处（含本案争议房屋）经营网点隐瞒未报，辽源检察院建议长粮集团及时向上级主管部门报告，清回流失在外国有资产。被告质证：对真实性没有异议，对合法性也没有异议，对其证明问题有异议，该份建议函中明确记载了网点产权单位均为长春市粮油食品供应总公司以外的单位，也就是说如果本案争议的房屋是粮油网点，那该产权也不属于长春市粮油食品供应总公司，不管该公司是如何转制，均无权对争诉房屋进行处分。该函中有一个附件《房屋明细表》一份，原告没有提供，无法考察争诉房屋是否属于48处之内。第八组证据、1996年4月4日吉政办发[1996]12号文件，证明：在国企改制过程中，各级政府按国务院政策精神下发文件，早就应该将此类房屋的产权按文件政策划分清晰，只是由于总经理刘秀云的贪污行为才使得诉争房屋至今产权权属不清。被告质证：对该份文件的真实性没有异议，该份文件恰恰可以证明涉案房屋的所有权单位并非粮食系统。第九组证据：9-1、2015年12月28日长春市国有资产管理委员会关于《长春市中级人民法院征询函》的回复函；9-2、2008年11月6日长春市企业改革与经济结构调整领导小组专题会议纪要。证明：原告及共同出资人在荟冠集团受让该诉争房屋合法有效。被告质证：对国资委复函质证如下：真实性没有异议，合法性没有异议，但对其证明问题有异议，该函回复是国务院办公厅关于调整城镇国有粮油零售网点房屋经营管理权的通知，国办发——[1995]47号和吉林省人民政府办公厅关于调整城镇国有粮店零售网点房屋经营权的通知——吉政办发[1996]12号，未对粮食等商业部门对网点享有使用权期限作出明确规定，所以原告不能依据该份证据主张对争讼的房屋享有永久使用权。对企改小组专题会议纪要质证如下：对真实性合法性没有异议，但对证明的有关问题提出如下异议，在文件第3页第6项内容中明确记载，关于长春粮食集团账外资产的处置问题，将网点的租用权和租用期间的收益权由国资委授权长粮集团行使，解决集团职工安置遗留或后续问题，处置中依据国有资产管理规定履行相关程序，也就是说网点的使用权也好，租赁收益权也好的行使权人是由国资委授权的长粮集团行使，与荟冠集团没有任何关系，且处置国有资产应当依据国有资产管理规定依法依规进行处置，且不能与某个人以签订协议的形式恣意使国有资产流失。第十组证据：10-1、2014年6月1日代理人王云祥与被告签订的《房屋租赁合同》；10-2、2014年12月15日代理人王云祥与被告签订的《房屋租赁合同》；10-3至10-5、系原告向被告交的“房维款”的收据。证明：被告从2006年开始至今，被告只能以维修房屋为名收取建维费、房维费，在被告与代理人王云祥所签署的两份所谓的房屋租赁合同时，被告给代理人出具的收款收据中写的也都是“房维款”而不是取得租金，足以证明该诉争房屋不是被告的。被告质证：对被告与王云祥签订的两份租赁合同的真实性没有异议，合法性也没有异议，所要证明的问题恰恰可以证明合法的所有权人即被告有权行使所有权当中的收益权，将该房屋承租给王云祥，两份协议均在双方平等自愿的基础上签订的，系合法有效。关于收据的真实性没有异议，按照物权法的规定，物的所有权以登记公示为准，被告是否为争诉房屋的所有权人不在于其出具的票据以人们名义收取的租金，被告是争诉房屋依法登记的所有权人，且有产权证予以证明，这是不争的事实，被告出租争诉房屋、收取租金合法、合理。第十一组证据、[2015]长民一终字第202号民事裁定书（向审判长递交中法有关此类历史遗留房屋的案例，仅供参考）。被告质证：对裁定书真实性没有异议，证明问题有异议，案例中的争诉房屋系国有资产，本案争诉的房屋是被告的私有财产，而不是国有资产，由于争诉的房屋性质不同，所以适用的法律和司法解释也是应当不同的。关于合法性问题，我国不是判例法国家，其他案件的判决，不能作为本案的判决依据，如果要说找案例，被告也可以出示一下其他的案例，只有原告提供的这个案件驳回了，其他原告都输了。第十二组证据、购买此诉争房屋之前调查该房屋的图片，证明：在购买之前该诉争房屋一直以来由“国营长纺粮店”的职工经营管理此房，是属于长纺集团（后改为荟冠集团）的财产。被告质证：对真实性不予认可，证据来源不明，该份证据出处不明，但是从该证据中的图片显示争诉房屋2002年经营的是天增盛洋汤馅饼，右手便是天一小吃城，这一点被告予以认可。第十三组证据、最高人民法院关于房产受理问题的通知，证明：该诉讼房屋属于历史遗留房产纠纷，原告愿意与被告一同找政府有关部门申请解决。被告质证：对真实性没有异议，证明问题质证如下：被告是争议房屋所有权人，被告认为该房屋上没有任何历史遗留问题，被告是通过正常的交易途径，依法依规取得房屋所有权，被告认为该案不适用这个规定。被告当庭提供了如下证据材料：证据1、房屋所有权证、土地使用证（吉产转字2009年05号）、产权转让合同、产权转让鉴证书，证明：争诉房屋是被告于2009年通过产权转让的方式从长春银龙纺织集团有限公司破产清算组处购买的，被告是房屋依法登记的所有权人。原告质证：真实性没有异议，这个房屋属于因贪污遗漏的账外资产，所以在长纺集团的账上未体现，是逐渐被侵蚀的，因为这个房子原来打过官司。证据2、被告与天增盛签订的房屋租赁合同、天一小吃出具的证明、天一小吃个体工商户营业执照复印件、被告与天一小吃的6份房屋租赁合同、照片，证明：被告自取得房屋产权后，即享有争诉房屋的所有权，并自主行使了所有权益中的使用权、收益权和处分权能。在被告购买房屋之前天增盛一直在此经营，被告购买完房屋后，因为买卖不破租赁，在合同期满后天增盛于2011年12月26日又与被告签订了合同。原告质证：对天一小吃的材料与本案无关，恰恰可以证明长粮集团原来是300平方米的房屋，其中包含天一小吃城。对天增盛与被告之间的合同，不予认可，认为是假的，他不可能交两份房屋租金，因为天增盛也向原告交了房屋租金。对照片没有异议。证据3、被告与王云祥签订的两份房屋租赁合同、一份补充协议及关于收缴2016年房屋租赁费的通知，证明：争诉房屋自2014年6月1日起至2015年12月31日止，由被告租赁给原告的哥哥王云祥，王云祥向被告交付了租金，自2016年1月1日起王云祥以该房屋是他们家从粮食部门买来的为由不再向被告交付租金，且占有使用该房屋至今。被告为维护自身合法权益不受非法侵害，于2016年3月份已向贵院提起诉讼，办案法官马春明，现案件正在审理中。原告质证：真实性没有异议，证明问题有异议，他们在1992时就用这种手段给我们骗走了200平方米，被告2014年底与李秀兰签订了合同，下半年被告又找我签了合同，这是原告违心签订的合同。证据4、房屋产权登记信息查询结果证明、房屋所有权存根、公房出售分户面积计算表，这三份证据系长春市房屋档案馆于2016年12月8日出具，证明：1）长春银龙纺织集团有限公司××号楼×楼的建筑面积为1492.91平方米，与产权证长房权字第××××号房屋所有权证登记记载的建筑面积完全一致，由此可知，该房屋所有权证即为长春银龙纺织集团有限公司××号楼×楼的房屋产权证书；2）根据原、被告签订的房屋租赁合同，租赁房屋位于长春银龙纺织集团××号楼×楼的北侧，所以被告是该租赁房屋依法登记的所有权人。原告质证：我购买的是90多平方米房屋，1492.91平方米是否包含我的90平方米不清楚，针对我购买的这90平方米被告是否有产权证不清楚，我不能确认。经审理查明：原告要求确认的涉案房屋位于长春市绿园区春城大街68号、原长春银龙纺织集团有限公司16号一楼北侧（现家和牛肉汤饭●面饭店），面积：90平方米。2009年3月17日，被告与长春银龙纺织集团有限公司破产清算组签订《产权转让合同》，将包括位于长春市绿园区春城大街68号（原长春银龙纺织集团有限公司××号）一楼建筑面积为1492.91平方米（包含原告要求确认的涉案房屋在内）共3处建筑物转让给被告，被告于2009年4月16日取得房屋所有权证及国有土地使用证。2014年6月1日至2015年12月31日，被告将争诉房屋租赁给案外人王云祥开家和牛肉汤饭●面饭店。现原告诉至法院，以争诉房屋是其与共同出资人于2009年11月19日共同出资购买，并且对争诉房屋使用出租6年之久，诉至法院，请求法院确认原告对涉案房屋具有永久使用权、经营管理权及收益权；本案诉讼费用由被告承担。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任共证据。”庭审中原告所提供的证据不足以证明其对争诉涉案房屋具有永久性使用权、经营管理权及收益权，被告庭审中所提供的房屋所有权证、国有土地使用证及长春市房屋产权登记信息查询结果证明、房屋所有权存根、公房出售分户面积计算表证明被告是涉案房屋的权利人，故原告的诉讼理由不成立，诉讼请求本院不予支持。驳回原告王云峰的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告王云峰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  杨立春人民陪审员  郭 力人民陪审员  李凤香二〇一六年十二月十九日书 记 员  石 峰