山东省枣庄市市中区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0402民初3199号原告：褚衍明，男，1963年5月18日出生，汉族，运输公司职员，住枣庄市薛城区。委托代理人：于娟，山东琴岛（济南）律师事务所律师。被告：山东天宝地业房地产开发有限公司。住所地：枣庄市市中区解放北路**号。法定代表人：谭成洪，总经理。委托代理人：高明，山东龙头律师事务所律师。被告：郭修豹，男，1963年4月18日出生，汉族，住枣庄市市中区。委托代理人：姜广臣，山东信雅律师事务所律师。原告褚衍明与被告山东天宝地业房地产开发有限公司（以下简称天宝地业公司）、郭修豹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年4月20日立案受理,2012年8月2日本院作出（2012）市中民初字第216号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服判决提出上诉，枣庄市中级人民法院于2013年6月12日作出（2013）枣民五终字第36号民事判决书，判决撤销（2012）市中民初字第216号民事判决书，并判决被上诉人天宝地业公司与郭修豹房屋买卖合同无效，驳回上诉人的其他诉讼请求。后天宝地业公司与郭修豹提出再审申请。山东省高级人民法院作出（2015）鲁民提字第6161号民事裁定书，裁定撤销枣庄中院（2013）枣民五终字第36号民事判决书及本院（2012）市中商初字第216号民事判决书，发回本院重审。本院于2016年8月23日立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人于娟，被告天宝地业公司的委托代理人高明、被告郭修豹的委托代理人姜广臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告褚衍明诉称：2011年9月1日，被告天宝地业公司与被告郭修豹签订商品房买卖合同，被告天宝地业公司将位于枣庄市市中区解放北路开元花园15号楼（原A4号楼）下商业街57号（原A4楼西首楼下沿解放路门市南数第一间）的房屋出卖给被告郭修豹，而被告天宝地业公司早在2005年8月15日已将该房屋卖给了原告，原告早已付清了全部房款，并对房屋进行了装修使用。被告天宝地业公司在房价不断上涨的情况下为达到其非法目的，被告郭修豹作为被告天宝地业公司开元花园的建筑承包方的项目经理与被告天宝地业公司间有诸多利益关系，在明知该房早已卖给原告多年的情况下，双方恶意串通又签订了商品房买卖合同，并将该房屋的房产证办到了被告郭修豹的名下，严重损害了原告的利益。特诉至贵院：一、请求依法确认二被告所签订的商品房买卖合同无效；二、请求依法判令二被告于判决生效后十日内到枣庄市房产管理局恢复争议房屋的产权登记原状；三、本案诉讼费用、保全费用等全部诉讼费用由二被告承担。被告天宝地业公司辩称：1、原告的诉称不属实，被告天宝地业公司并未将涉案的房屋卖给原告也没有收取购房款；2、被告天宝地业公司、郭修豹之间是正常的商品房买卖；综上原告的诉请没有事实依据，请求依法驳回。被告郭修豹辩称：同被告天宝地业公司的答辩意见，原告所诉的事实不能成立，因为郭修豹与天宝地业公司不存在恶意串通，虽然郭修豹是项目经理，但是对天宝地业公司的具体出售的情况并不知情的。而且被告郭修豹是以每平方米7700元的价格进行的购买，购房时候并没有得到任何利益，所以不存在恶意串通的事实，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持自己的诉讼请求向法庭提交如下证据：1、原告与天宝地业公司签订的商品房买卖合同。2、枣庄市仲裁委员会的裁定书，枣庄市中级人民法院的民事裁定书。3、郭修豹与天宝地业公司在2011年9月1日签订的商品房买卖合同，及郭修豹对该房屋办理的房产证及被告郭修豹与天宝地业公司前法人代表之间签订的抵押借款合同。4、张凤楼出具证明一份。以上证据用以证明，原告对涉案的房屋享有合法的权益，并交清了房款。郭修豹在与天宝地业公司签订房屋买卖合同时明知原告已经和天宝地业公司之间存在商品房买卖合同，二被告对原告购买了房屋是明知的，在明知的情况下还出售给被告郭修豹，所以二被告的行为是恶意的。并同时证明郭修豹未有支付房款。被告天宝地业公司质证后认为，证据一不真实的，合同所约定的内容并非第一被告的真实意思表示，不能作为有效证据采用；第二组证据真实性没有异议，但对其主张有异议，这组证据恰恰证明了第一被告一直否认房产已经出售给了原告，涉案的房产并非原告诉称的属于原告所有；关于第三组证据原告所主张的没有实际支付价款的问题，根据房屋登记的办法，双方之间存在的其它欠款并不影响商品房的买卖。对证据4该证明是第一被告负责人向法庭提交的，当时是因为郭修豹非法处置了第一被告很多房产为了督促其收回房屋，也是为了避免损失，于是郭修豹将本案所涉房产抵押给了法定代表人张凤楼。被告郭修豹质证后认为，对原告提供的买卖合同的质证意见同第一被告的。第二组证据，从裁定和裁决的结果并不能确认原告与天宝地业公司之间有买卖的关系，也不能看出原告与天宝地业公司签订的合同是合法有效的。3、真实性没有异议，被告并没有支付一分钱是不真实的，至于借谁的钱支付不重要。被告天宝地业公司向庭提交证据：1、被告天宝地业公司工商登记一份，用以证明在2005年的8月2日张宝林已经不是天宝地业公司的股东和法定代表人；2、原告户籍证明一份，用以证明原告办理二代身份证时间为2005年12月29日，也就是说原告二代身份证号码应该是在2005年12月29日后方能知道，之前不可能预知其二代身份证号码，也不应当出现在2005年8月的原告与第一被告签订的商品房买卖合同中，由此可以推定原告与第一被告商品房买卖合同签署日期是虚假的；3、陈玉凤（2010）刑初101号刑事卷宗中陈述一份，用以证明开元花园建筑承包商郭修豹等人出售开元花园房屋用售房款抵工程款的情况。郭修豹等人说在开发开元大街时，开发商欠他们建筑工程款，他们就用盖好的住房和门市房抵他们的施工款，一套门市或住房抵多少钱一般是他们跟张宝林协商后再定房价，……张宝林让其或张利芹给他们开购房收据，他们把抵来的房屋再出售他人。财务开完收据后就算公司的收入，但他们没有把钱交于财务。在公司开具收据的同时，郭修豹等人就给公司财务打借条，这样公司的账就平了。并同时证明收据2005年8月15日交款单位褚衍明，金额336960元，系当时由郭修豹给公司打的欠条。4、（2010）刑初101号刑事判决书第60页郭修豹陈述中“从张宝林手中开了9套门市的收据、5套住房的手据。其处置这些房子没有合法手续，都是从张宝林公司开的合同和收据，其实开发商是新世纪公司，而且这些房子已经在枣庄中院申请财产保全了。其卖开元花园的房子是因新世纪欠工程款一直未结算……”用以证明郭修豹处置本案房产已经通过诉讼保全查封，当时他也没有实际给开发商交款。5、郭修豹陈述一份，其从张宝林公司开具了9套门市收据，5套住房的收据，其中用褚衍明的名字从张宝林的公司开了一套门市，以336960元价格抵给了褚衍明，是抵的欠他的水泥款。用以证明褚衍明占用的房产并不是通过开发商处置给原告的，而是郭修豹非法处置给原告的。6、枣庄市中级法院民事裁定一份，证明郭修豹在处置该涉案房产时已经被法院于2008年4月28日查封。7、市中区公安分局因为郭修豹非法处置被查封房产被立案侦查的2014年3月11日立案决定书一份。原告质证后认为，对工商登记的真实性没有异议，第一被告的证据主张与本案无关，原告是购买的天宝地业公司的房屋，法人的变更不影响公司行为，不影响合同的效力；原告与天宝地业公司签订合同时间是2005年8月15日，合同中明确载明是双方认可的合同签订时间，褚衍明身份证号时间不代表合同签订时间，被告主张的其他事实也和该合同签订时间无关；被告所举的证人证言并未出庭作证，不能采信，且证言通过法院审理也未认定为真实有效的内容，且该证人也是被告公司员工和公司有利害关系，其内容更不可采信。被告郭修豹对上述证据无异议。未向法庭提交证据。经审理查明：2005年8月15日，原告褚衍明与被告天宝地业公司签订房屋买卖合同，约定将位于被告开发A4楼西首楼下沿解放路门市南数第一间124.8平方米，以单价2700元，计款336960元价格卖给原告，该合同加盖了天宝地业公司公章及张宝林签章，无单位其他工作人员签字经办，同日被告出具收款收据，经办人张利芹，收据中加盖了天宝地业公司的公章。2011年9月1日，被告天宝地业公司与被告郭修豹签订房屋买卖合同双方约定将上述合同约定的房屋以单价每平方米7700元，总计1240085元的价格卖给被告郭修豹，并办理了房屋确权手续，房产证号为：枣房权证枣字第××号。另查明，天宝地业公司法定代表人于2005年8月2日由张宝林变更为牛毓伟。涉案房产枣庄市中级人民法院依申请于2008年4月28日查封。本院认为，本案的焦点问题是：原告褚衍明与天宝地业公司签订的《商品房买卖合同》和郭修豹与天宝地业公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题，及被告郭修豹与天宝地业公司是否存在恶意串通。以房抵工程款，即开发商以建成房屋折价作为给付施工方的工程款，施工方以开发商欠其工程款作为购买房屋的对价。此案涉及两个法律关系，工程施工关系与房屋买卖合同关系。《城市房地产转让管理规定》第3条，本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式主要包括下列行为；（四）以房地产抵债的。因此，只要遵守国家有关房屋买卖的法律规定，不违反法律、行政法规的强制性规定，以房抵工程款合同应合法有效。根据当事人陈述、证人证言及发生法律效力的（2010）刑初101号刑事判决书，能够认定涉案房产均系以房抵工程款。原告陈述其交清了全部房款仅提交了收款收据，未提交相关证据予以佐证，本院不予支持。郭修豹处置涉案房产，系以天宝地业公司的名义与原告签订的商品房屋买卖合同，合同签订于枣庄市中级人民法院查封之前的2005年的8月15日，张宝林虽已不具有该公司的法定代表人身份，也没有公司的授权委托，无权代表公司签订合同，但买卖合同中加盖了天宝地业公司的公章及法定代表人的签章，这足以使原告相信张宝林是法定代表人，有权代表公司签订合同，其已尽了合理的注意义务，且被告天宝地业公未对公章提出鉴定，故认可公章的效力。被告天宝地业公司同时提出，原告的身份证办理晚于合同签订时间，本院认为，合同关键是双方当事人的合意，只要参与合同的各方当事人对合同所约定的内容达成的完全的合意，按常理都会在合同上签名或捺印，此时签名或捺印也可以成为认定合同参与方的相关信息。合同上不一定非要写身份证号码，没有身份证号码的合同在其他生效要件齐备的基础一样可以具有效力。涉案合同中有原告签名，该合同为有效合同。所谓的恶意串通是指行为人双方为牟取不正当利益，相互勾结、串通而实施的有损于国家、集体或者第三人利益的民事行为。被告郭修豹虽系明知，但其只是为取得标的物而无其他因素关联的情况下，后一合同的履行与前一合同构成竞争关系，前一合同尚有履行的可能，退一步讲，即使后一合同履行的情况下，前一合同的损失可因违约损害赔偿等到填补。经开庭查证，被告以7700元每平米的价格购买，且郭修豹与天宝地业公司一致确认该合同在自愿合法的情形下签订，二被告之间签订的房屋买卖合同，内容亦不违反法律的有关规定，认定为依法有效。被告天宝地业公司的行为属于“一房二卖”。在“一房二卖”中，天宝地业公司对后买受人郭修豹履行了合同义务，并办理了房产过户登记手续，取得了房屋所有权证。根据《物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未登记不发生效力。郭修豹办理了房屋过户则是一种物权行为，引起房屋产权的转移，对外则起着公示和对抗的效力。正因为“一房二卖”中两份合同均为有效的，而履行只能是其中一个合同，原告褚衍明由于未取得房屋的所有权，房屋买卖合同的目的不能实现引起的是合同之债，这是一种债权行为，即使占有该标的物，因该房屋已经过登记转移于被告郭修豹，故其对该房屋的占有失去法律上的基础，构成无权占有。褚衍明只能向卖房人被告天宝地业公司追究违约责任和赔偿损失。综上，《合同法》第一百一十条规定出卖人对买受人不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的在法律或事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即承担相应的法律后果。故原告要求确认两被告之间房屋买卖合同无效并恢复产权登记原状的请求证据不充分，本院不予支持。故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《物权法》第九条、《合同法》第一百一十条之规定判决如下:驳回原告褚衍明的诉讼请求。案件受理费6354元，保全费2220元，合计8574元，由原告褚衍明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  侯传群审 判 员  杨园园人民陪审员  王秀芹二〇一六年十二月二十六日书 记 员  李 帅