四川省德昌县人民法院民 事 判 决 书(2016）川3424民初914号原告：四川庄稼源农资有限公司，地址：德昌县香城大道33号。法定代表人：高明华，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡志刚，男，1964年10月25日出生，汉族，四川省德昌县人。代理权限为特别授权。（德昌县工商业联合会推荐）委托诉讼代理人：孔玲，四川可泉律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：张霞，女，1979年6月6日出生，汉族，四川省德昌县人。委托诉讼代理人：刘世发，四川谦亨律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告四川庄稼源农资有限公司（以下简称庄稼源公司）与被告张霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案后，于2016年10月21日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，转为普通程序，于2016年12月5日再次公开开庭审理了本案。原告庄稼源公司的委托诉讼代理人胡志刚、孔玲，被告张霞及其委托诉讼代理人刘世发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄稼源公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付房屋租金费539805元；2、依法判令被告承担本案诉讼费用。原告庄稼源公司在庭审中将第1项诉讼请求变更为“被告向原告支付房屋使用费”。事实和理由：2012年3月16日，赵仕君（当时为被告之夫）与庄稼源公司签订《门面及住房购房合同》，约定庄稼源公司将其已完全竣工的位于德昌县德州镇西宁街20号门面及住房485平方米售予赵仕君，价额3800168元，赵仕君当日首付100000元。之后赵仕君及被告向原告支付购房款及约定尾款利息共计2040000元。合同签订的当日原告就将房屋正式交予被告装修使用，被告一直占有使用开办“康佳超市”收益。2013年12月27日，2015年5月15日，被告曾经向凉山中院、德昌县人民法院提起退房、退款、算息、支付装修费诉讼，但都自己又撤诉或是被法院驳回诉讼请求。因被告上诉，2016年5月6日凉山中院以（2016）川34民终169号判决：解除《门面及住房购房合同》；原告退还被告购房款及利息2046908元；驳回被告其他诉讼请求（包括被告提出的527683元装修费）。2016年5月23日，经原告申请德昌县人民法院对本判决书进行了强制执行，被告至此主动交出房屋，但被告此时已经对标的房屋占有、使用、收益达53个月，按照德昌县城通常租金标准每平方米不低于21元，则被告欠原告房屋使用费已是539805元，遂起诉来院。被告张霞辩称，被告不应当支付原告房屋使用费，其事实理由如下：一、原告与被告之间是房屋买卖合同关系，是等价交换的公平交易，原告交付房屋给被告，被告支付房款给原告。基于交换关系，被告获得房屋的包括使用权在内的房屋所有权，原告则获得房款的所有权。双方各取所需后，都对交换获得的等价物拥有了占有、使用、收益、处分的权能，被告在使用房屋的同时，原告也在使用房屋价款。双方各自使用自己所有的财物，都不需要向任何人支付使用费，并且双方使用经过等价交换获得的财物，所得利益在理论上是相当的。如果原告要参照房屋租金来计算房屋使用费的话，被告也要参照投资房地产的收益来计算资金使用费。其结果是双方获得利益仍然是基本相当。所以，被告根本就不需要向原告支付使用费。二、原告起诉被告支付房屋使用费违反了一事不二审的司法原则。四川省凉山彝族自治州中级人民法院（2016）川34民终169号判决书第十二页清清楚楚的记载着，原告与被告之间的房屋买卖合同之所以解除，是因为原告于2014年12月16日向被告发出了要求解除购房合同的《通知》，而被告于2015年5月15日向法院起诉要求解除购房合同，双方形成了解除购房合同的合意。而在原告解除购房合同的《通知》中，原告并没有提及要向被告索要房屋使用费。现在，原告在被告答应其解除合同后，另外提出索要房屋使用费的请求是非分之想，是毫无依据的。四川省凉山彝族自治州中级人民法院（2016）川34民终169号判决是对双方解除合同事务的最终处理结果，双方不得就解除房屋买卖合同重新提出其他主张，这是由法院裁判的确定性和权威性所决定的。原告在四川省凉山彝族自治州中级人民法院（2016）川34民终169号判决生效后就房屋买卖合同重新提起诉讼，是在挑战法院裁判的确定性和权威性，完全违反了一事不二审的司法原则。三、原告根本是在捏造事实无理缠诉。四、原告提供的证据根本就不能证明涉案房屋的租金情况。综上所述，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的门面及住房购房合同、（2016）川34民终169号民事判决书，被告提交的身份证复印件、（2016）川34民终169号民事判决书，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院分别进行认定。一、对原告提交的证据作如下认定：1、临近商铺的租赁合同、收条。用以证明相同地段的商铺租金为21元/㎡/月，被告占用原告门面及住房53个月的使用费应当参照相同地段的租金计算。因被告提出异议，且对该合同的真实性不能确认，故本院不予采信；2、本案诉争门市的租赁合同、转账凭条。用以证明该门市现在出租的租金为25元/㎡/月。因被告提出异议，且相对人未出庭作证，无法核对其真实性，故本院不予采信。二、对被告提交的证据作如下认定：1、受理报警登记表、接（报）警登记表。因原告提出异议，本院认为该组证据仅能证明2014年7月29日派出所出警事实，不能证明其他事实；2、证人证言。因原告提出异议，且证人系被告的职工，存在利益关系，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月，庄稼源公司通过竞拍购得原德昌计划生育局办公楼715平方米土地的使用权，之后，庄稼源公司以拟在该土地上修建公司职工经济适用房为由，向相关部门进行报批。在获得批准后，庄稼源公司即组织施工人员进行施工，工程于2012年1月竣工（该栋房屋一楼为门市，二楼以上为住房）。2012年3月16日，张霞的前夫赵仕君（乙方）与庄稼源公司（甲方）签订《门面及住房购房合同》，合同约定：“第一条房屋住房及门市总建筑面积为485平方米以上，土地使用期限按土地证上的年限为准。第二条双方在按照国家相关法律法规公平公正的基础上，同意上述房屋总价款为叁佰捌拾万零壹佰陆拾捌元整（3800168.00元）。合同签订之日，乙方付定金壹拾万元，余款部分从合同签订之日起支付利息（按信用社同期贷款利率及担保费按3%）。第三条房屋产权登记证办理，乙方必须出具真实有效证件。甲方协助办理，能办证的部分所需的费用由甲、乙双方共同支付（各付一半）。第四条甲方以清水房形式交付给乙方，甲方只负责街道边的地板砖安装及门安装完好……”。合同签订后，庄稼源公司即将赵仕君购买的两个门面交付给赵仕君，赵仕君也按照合同约定按月向原告支付了相应的购房款和利息。2013年3月4日，赵仕君与张霞在德昌县人民法院调解离婚，协议为：“一、赵仕君提出离婚，张霞同意离婚；……三、共同财产：1、位于德昌县西宁街西段18号4间门市由张霞所有，赵仕君应配合张霞办理产权登记、办理产权登记各项费用由张霞承担；……四、共同债务：1、赵仕君与张霞购买位于德昌县西宁街西段18号4间门市贷款2280000元由张霞负担，门市装修余款和应支付贷款由张霞自行负担；……。”张霞与赵仕君离婚后，依据民事调解书约定，于2013年3、4、5、6月分别以自己的名义向庄稼源公司支付了每月的购房款及利息，支付的本息合计120000元。同年7月，由于张霞与庄稼源公司就购房后的相关事宜发生纠纷，张霞停止向庄稼源公司支付每月的购房款本息，因双方就争议的事项未达成协议，张霞于2013年12月17日以庄稼源公司不具有房地产开发资质，不能为其办理产权过户手续，以及庄稼源公司可能将其购买的门市用于抵押贷款等为由向凉山州中级人民法院提起诉讼，请求解除赵仕君于2012年3月16日与庄稼源公司签订的《门面及住房购房合同》。在该案审理过程中，张霞于2014年4月自愿撤回起诉。2015年5月15日，张霞以庄稼源公司不具有房地产开发资质，不能为其办理过户手续，以及庄稼源公司可能将其购买的门市用于抵押贷款等为由重新起诉至德昌县人民法院，请求判令解除庄稼源公司与赵仕君于2012年3月16日签订的《门面及住房购房合同》，由庄稼源公司退还张霞已支付占用资金利息612000元，赔偿张霞装修损失费用400000元，并承担本案的诉讼费用。德昌县人民法院于2015年8月18日作出（2015）德昌民初字第516号民事判决书，驳回原告张霞的诉讼请求，张霞不服一审判决，上诉至四川省凉山彝族自治州中级人民法院，2016年5月6日，四川省凉山彝族自治州中级人民法院作出（2016）川34民终169号民事判决书。其判项为：“一、撤销四川省德昌县人民法院（2015）德昌民初字第516号民事判决书；二、解除张霞与四川庄稼源农资有限公司的《门面及住房购房合同》；三、由四川庄稼源农资有限公司返还张霞已付购房款及利息2046980元；四、驳回张霞的其他诉讼请求。”另查明，2013年7月，张霞停付购房款及利息。2014年12月16日，庄稼源公司向张霞、赵仕君发出书面《通知》一份，《通知》中明确因庄稼源公司已按双方签订的《门面及住房购房合同》交付房屋，但至今张霞、赵仕君仅支付了1600000元购房款，剩余的购房款及利息经庄稼源公司多次催收仍未支付，鉴于张霞、赵仕君的违约行为，庄稼源公司决定解除购房合同，并要求张霞、赵仕君在收到通知之日起三日内退还房屋并办理交接手续。张霞收到通知后既未向庄稼源公司退还房屋，也未继续履行给付购房款的合同义务。至2015年5月15日，张霞再次起诉要求解除与庄稼源公司的购房合同为止，庄稼源公司未对该书面《通知》进行撤销。本院认为，本案的案由应为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点：合同解除后，张霞是否应向庄稼源公司支付房屋使用费的问题。本院对该焦点问题作如下认定：根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的终止履行；已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，争取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，双方《门面及住房购房合同》解除后，张霞已退还门市房屋，庄稼源公司已退还房款，完成了相互返还财产的义务。本案中的焦点问题即是赔偿损失的问题，因前案在解除合同中，本案的被告张霞提出赔偿损失的请求即支付违约金及资金占用利息，本案原告庄稼源公司就损失未提出反诉。其《通知》中也未要求支付房屋使用费，凉山彝族自治州中级人民法院（2016）川34民终169号民事判决书，驳回了本案被告张霞提出赔偿即支付违约金及资金占用利息的请求，该判决为终审判决。依据解除合同后相互返还财物赔偿、损失的相对性以及合同法的公平原则。原告庄稼源公司在凉山彝族自治州中级人民法院（2016）川34民终169号判决中未支持被告张霞购房款利息损失的前提下，现主张被告张霞支付其房屋使用费的请求缺乏事实依据，不符合相关法律规定，故本案中被告张霞不应向原告庄稼源公司支付房屋使用费。综上述，原告庄稼源公司要求被告张霞支付房屋使用费的诉讼请求，不符合相关法律规定，本院不予支持。被告张霞的辩称符合相关法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条和《四川省高级人民法院关于审理合同解除纠纷案件若干问题的指导意见》第二十一条、第二十二条之规定，判决如下：驳回原告四川庄稼源农资有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币9198元，由原告四川庄稼源农资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。审 判 长  何建中代理审判员  尹 燕人民陪审员  崔光涛二〇一六年十二月三十日书 记 员  罗佳竺