巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1902民初1784号原告：杨顺普，男，生于1967年，汉族，初中文化，个体工商户，住巴中市巴州区。委托代理人：蒲毅，四川巴蜀律师事务所律师。被告：巴中市宏霞房地产开发有限公司。法定代表人：岳宏霞，系公司总经理。委托代理人：辛云海，巴中市诚信法律服务所法律工作者。委托代理人：彭飞，巴中市恩阳区恩阳法律服务所法律工作者。原告杨顺普与被告巴中市宏霞房地产开发有限公司（以下简称“宏霞公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨顺普及其委托代理人蒲毅，被告宏霞公司的委托代理人辛云海、彭飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨顺普诉称：由被告依法开发建设的位于巴中市巴州区“金桂大厦”。双方于2013年9月18日签订了《商品房认购合同书》并于当月28日签订《补充协议》，约定原告以3000元/㎡买得被告“金桂大厦”二楼1-8号（轴）房屋（建筑面积1000㎡），其付款方式为第一次在签订合同时付100万元（以借款转房款）；第二次在交付房屋时将余款付清，并约定在2013年12月31日前交房等，否则按总房款10%支付违约金……。但到期后被告既不通知原告签订《商品房买卖合同》，也未给原告交房，现起诉要求：1、2013年9月18日签订的《商品房认购合同书》及2013年9月28日《补充协议》有效。2、判决被告立即返还购房款100万元，并从2013年9月18日起支付清为止按约定月利率3%偿付资金利息。3、判决被告偿付给原告延期交房和延期办证的违约金。4、本案受理费和保全费概由被告负担。被告宏霞公司辩称：1、双方当事人达成仲裁协议不应向人民法院起诉，故原告的起诉是不合法律规定，人民法院应当依法驳回原告的诉请。2、苟兴平系挂靠被告公司修建的金桂大厦并私刻被告公司财务印章及项目部章，故该案设计刑事侦查部分，应当裁定中止本案待侦查终结后再审理此案。3、本案诉争的案由是房屋买卖合同纠纷，但基础法律关系实际民间借贷纠纷，商品房认购合同书是原告为了实现其债权而签订的担保合同，请求驳回原告的诉请。补充协议作为一份与主合同具有同等效力的协议，应由被告公司盖章确认，仅有苟兴平的签字并没有得到被告公司的授权、追认，故苟兴平的该行为是无效的。本案将苟兴平的个人债务与原被告签订的认购合同书具有重合性、牵连性、复合性，综上请求人民法院驳回原告的诉请。经审理查明:2007年5月9日，宏霞公司(为“甲方”)与苟兴平(为“乙方”)签订《巴中市宏霞房地产开发有限公司内部经营管理合同书》，约定：1、宏霞公司为苟兴平提供各种证件和相关资料，对乙方财务实习监控、审计；2、房屋销售由宏霞公司统一签订购销合同，由公司派驻售房人员协助，监管乙方售房；3、经营方式约定为乙方的生产经营实行自筹资金，独立核算，自负盈亏，自行承担民事法律责任和债权债务。不准以公司项目部的名义进行借贷担保和承包发包工程业务，不准对外签订经济合同。对外从事的民事活动必须经公司批准方能生效，否则所发生的各种债权债务及法律纠纷均由乙方负责；4、乙方开发的巴中市巴州区回风桂花街“宏荣苑B区”商住楼，甲方按房屋销售额的2%进行计算收取管理费。该《巴中市宏霞房地产开发有限公司内部经营管理合同书》落款由宏霞公司法定代表人岳宏霞签名并加盖宏霞公司印章；乙方由苟兴平签名。被告宏霞公司开发建设了位于巴中市巴州区的“金桂大厦”，由苟兴平担任该项目负责人。2008年4月6日，被告宏霞公司出具《授权委托书》：“巴州区回风桂花街中段‘桂花佳苑’（又名“桂花家园”）项目部：兹授权我公司项目经理苟兴平同志负责‘巴州区回风桂花街中段桂花佳苑’项目，由被委托人独立核算该项目的一切经济财务处理及一切行政事务，并独立承担一切经济的法律责任。特此委托：岳宏霞。”2012年6月，宏霞公司开发的“金桂大厦”项目取得了商品房预售许可证。预售总建筑面积：25671.48平方米。2013年9月18日，原告杨顺普（为“认购人”、乙方）与被告宏霞公司（为“出卖人”、甲方）签订了《商品房认购合同书》，约定认购方选择借款方式，认购金桂大厦二楼1-8号房，建筑面积1000㎡；认购方无论选择以上一种购房付款形式签定本合同，在付款时必须具有公司出具盖有财务专用章收据有效。认购方在接到出卖方通知十日内，必须到该项目售楼中心签定《商品房买卖合同》，认购方逾期不来与出卖方签订《商品房买卖合同》的，则视为认购方自动放弃，首付房款不予退还，出卖方有权处置该套商品房。认购方按照出卖方通知的时间到该项目（金桂大厦）售楼中心签订《商品房买卖合同》，本商品房认购合同书由出卖人收回自动失效和作废；交房时间暂订为2013年12月31日；单方违约，由违约方向守约方赔偿总房款10%的违约金外，还应按合同法规定承担民事、经济责任。该《商品房认购合同书》尾页备注：“此购房合同在乙方借款壹佰万中的抵押合同。定于2014年元月归还。到期未还就作乙方的购金桂大厦二层的有效合同。抵押面积1-8轴负图。”甲方落款处由苟兴平签名并加盖了宏霞公司的印章；乙方由原告杨顺普签名。同时被告宏霞公司向原告出具了“金桂大厦”二层的平面图，并在该图1-8轴的位置加盖了宏霞公司印章。当天（2013年9月18日），苟兴平向原告书立了《借条》一张：“今借到杨顺普现金壹佰万元正（1000000.00）。按月息3%计。每两月结一次。借款人：苟兴平。2013年9月18日”。当天，原告杨顺普通过银行向苟兴平账户转款100万元。2013年9月28日，苟兴平作为宏霞公司的代理人与原告杨顺普又签订了《补充协议》：“甲方：巴中市宏霞房地产开发有限公司；乙方：杨顺普。双方于2013年9月18日签订《商品房认购合同书》，自愿达成如下变更和补充协议。一、乙方认购的位于巴中市巴州区建筑面积约1000㎡，按每平方米3000元执行结算购房款。二、付款方式为两次付款，第一次原借款100万元转为房款，下余200万元在交房时一次性付清。房屋交付后一年内甲方给乙方办理两证。税费按国家有关规定执行。三、因履行《商品房认购合同书》和本协议发生争议，若协商不能达成协议，甲乙双方一致同意变更为向巴中市巴州区人民法院诉讼处理。”该《补充协议》落款处苟兴平在“宏霞公司负责人或代理人”处签名，乙方由杨顺普签名。2016年7月13日，宏霞公司法定代表人岳宏霞向巴中市公安局巴州区分局回风派出所报案称：苟兴平挂靠宏霞房产开发公司修建的金桂大厦，苟兴平私刻宏霞房产回风项目部印章一个，宏霞房产回风项目部财务印章一个。另，被告宏霞公司还向本院提供了苟兴平从2013年11月23日至2014年8月9日陆续向原告杨顺普6笔转款共计33万的转款依据，而原告又提供了2011年12月8日，苟兴平向原告杨顺普出具的《借条》一张：“今借到杨顺普现金肆拾万元正（400000.00元）。借款人：苟兴平”。还查明：被告宏霞公司已将“金桂大厦”二楼中的815.09平方米卖与徐萍，双方签订了《商品房买卖合同》并办理了合同备案手续；二楼余下面积也已被人民法院予以查封。上述事实，有原告的陈述，被告答辩，《商品房认购合同书》，《补充协议》，《借条》，庭审笔录等在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。本院认为：被告宏霞公司系具备房地产开发资质的企业，其开发建设了巴中市巴州区的“金桂大厦”项目，苟兴平为该项目负责人。虽然被告宏霞公司辩称其开发建设的“桂花佳苑”与“金桂大厦”并非同一个项目，但2008年4月6日被告宏霞公司出具《授权委托书》又委托苟兴平为‘桂花佳苑’项目负责人。2013年9月18日，苟兴平向原告书立了借款100万的借条一张，同时原告杨顺普将100万元转款到苟兴平账户。当天，原告杨顺普与被告宏霞公司签订《商品房认购合同书》尾页备注内容看，该合同书名为认购被告宏霞公司“金桂大厦”的商品房实际是被告宏霞公司为在原告处借款100万元以“金桂大厦”商品房作抵押的抵押合同；并约定2014年1月归还，到期未还就作为原告购“金桂大厦”二层的合同，被告宏霞公司还向原告出具了“金桂大厦”二层的平面图，并在抵押房产的位置加盖了宏霞公司印章。该合同由“金桂大厦”项目负责人苟兴平签字后加盖宏霞公司印章，可见被告宏霞公司明知苟兴平在原告处借款100万元的事实，并愿意以公司房产作为借款抵押，还与原告协议逾期还款，该合同就作为原告购买该公司“金桂大厦”的合同。由此该《商品房认购合同书》是原、被告双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力。10日后，苟兴平又以宏霞公司名义与原告杨顺普签订《补充协议》对原《商品房认购合同书》予以变更，将原抵押房产以单价3000元/㎡卖与原告，原借款100万元转为购房款，并约定余下房款的支付方式。虽然该《补充协议》的甲方仅由苟兴平签名，宏霞公司未加盖印章，但苟兴平作为宏霞公司的项目负责人，其代表公司与原告签订合同，作为合同相对方的原告有理由相信苟兴平作为“金桂大厦”项目负责人有代理权。被告宏霞公司辩称依据公司与苟兴平签订的《巴中市宏霞房地产开发有限公司内部经营管理合同书》可知公司房屋销售应由宏霞公司统一签订购销合同，故苟兴平无权对外签订销售合同。因《巴中市宏霞房地产开发有限公司内部经营管理合同书》系被告公司与公司项目负责人之间的内部约定，作为第三人的原告不可能完全知晓，依据《中华人民共和国合同法》第五十条规定：“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效”，庭审中，被告宏霞公司未向本院提供证据证明原告知道或者应当知道苟兴平签订《补充协议》的行为系超越了权限，故被告宏霞公司的抗辩理由不成立，苟兴平代表宏霞公司签订《补充协议》的行为应当有效。被告宏霞公司还提出2013年9月18日签订的《商品房买卖合同》也明确购房付款时必须具有公司出具盖有财务专用章收据有效。因本案原告向苟兴平转款性质原为借款且享有了被告公司的抵押担保，后款项性质变更为购房款的，不是普通意义的购房款，该款性质改变后出具收款收据的义务在被告，而不在原告，故该抗辩理由也不成立，本院亦不予采信。故原、被告于2013年9月18日签订的《商品房认购合同书》和2013年9月28日签订的《补充协议》均为合法有效。由于涉案房屋中815.09平方米已经卖与他人并办理了合同备案手续，余下房屋也已被人民法院依法查封，查封期间不得对涉案房屋进行变卖、抵押、转让等。故双方签订的《补充协议》明显目的不能实现，现原告主张被告公司返还购房款100万元，实际是主张解除合同，因双方约定的交房时间2013年12月31日，而被告至今仍未交付房屋，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七的规定，该项主张，本院予以支持。关于原告主张违约金的诉求。因双方签订的《商品房认购合同书》约定，单方违约的，由违约方向守约方赔偿总房款10%的违约金。明显本案系被告宏霞公司违约造成的合同不能继续履行，故违约金按照双方约定，应由被告宏霞公司支付原告杨顺普10万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第五十条、第六十条、第七十七条、第七十八条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告杨顺普与被告巴中市宏霞房地产开发有限公司于于2013年9月18日签订的《商品房认购合同书》和2013年9月28日签订的《补充协议》均为合法有效。二、被告巴中市宏霞房地产开发有限公司在本判决生效后10日内返还原告杨顺普购房款1000000元。三、被告巴中市宏霞房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告杨顺普支付违约金100000元。本案受理费30800元，由被告巴中市宏霞房地产开发有限公司负担负担。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长  杨 青人民陪审员  杨志高人民陪审员  张晓蓓二〇一六年十二月十三日书 记 员  赵海燕