贵州���贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黔01民终5257号上诉人（原审被告）：贵州羲和广场商贸有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区富水中路恒生大厦1幢4楼。法定代表人:周萍，系该公司董事长。委托诉讼代理人:杨竹林，贵州中孚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海适达餐饮管理有限公司，住所地上海市徐汇区淮海中路999号环贸广场20楼。法定代表人:应武卫，系该公司经理。委托诉讼代理人:张文，上海中申律师事务所律师。委托诉讼代理人：高佳，上海中申律师事务所律师。上诉人贵州羲和广场商贸有限公司（以下简称羲和商贸公司）因与被上诉人上海适达餐饮管理有限公司（以下简称上海适达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2016）黔8601民初第303号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。羲和商贸公司上诉请求：撤销原判，依法予以改判。事实及理由：一、原判认定事实不清，双方约定是按税后营业额的百分比交纳租金，但被上诉人隐瞒其真实的营业额，导致上诉人无法收取足额租金，因此被上诉人违约在先，上诉人不应当赔偿被上诉人的损失；二、被上诉人要求赔偿的损失179758元没有事实依据，原判依据被上诉人主张的损失计算装修残值144190元属认定事实错误。被上诉人上海适达公司辩称：一、双方并未约定被上诉人要提交纳税凭证证明税后营业额，被上诉人并不存在违约行为；二、双方发生矛盾后，上诉人是以被上诉人业绩不好为由要求解除合同，并未提出被上诉人没有提交真实营业额的问题；三、上诉人在���赁合同未到期的情况下，要求被上诉人撤柜，上诉人已违约在先，应该根据合同承担对被上诉人造成的损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。上海适达公司向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告返还保证金8000元；二、被告向原告支付违约金48000元；三、被告赔偿原告各项损失共计179758元。一审法院认定的事实：2013年8月6日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，合同约定：1、被告将其位于贵阳市云岩区富水中路恒生大厦1栋正大羲和广场1楼001铺位（55㎡）出租给原告，租期八年（从2013年9月1日至2021年8月31日止）;2、在租赁期限内，被告无法定或约定理由单方终止合同、提前收回房产的，应向原告支付相当于保证金6倍作为违约金，并赔偿原告履行合同所有投入而产生的损失，包括但不仅限于所有投资损失、逾期利益及律师费用。双方还对���他权利义务进行了约定。合同签订后，原告上海适达公司与上海旌宏装潢设计有限公司签订工程设计合同，约定由上海旌宏装潢设计有限公司对原告承租涉案房屋进行工程施工图设计，花去设计费用15000元。同日，原告上海适达公司与武汉方明建筑装饰工程有限公司签订工程施工合同，约定由武汉方明建筑装饰工程有限公司对原告承租涉案房屋进行装修，花去装修费164758.9元。2014年9月9日至2015年3月26日，原告上海适达公司、被告羲和商贸公司双方就改善经营与解除租赁合同事宜进行协商，并于2015年3月18日解除租赁合同，并完成移交。另查明，被告收取原告房屋押金8000元。一审法院认为：本案中房屋租赁合同是当事人真实意思的表示，合法有效。合同签订后，双方当事人应按约履行自己的权利和义务，诚实守信。本案中，被告羲和商���公司以原告隐瞒真实收入导致其提成租金过低为由提前单方面解除租赁合同，但其并未提供原告上海适达公司隐瞒收入的证据，其应承担举证不能的法律后果，即被告羲和商贸公司违反租赁合同约定，应赔偿原告上海适达公司的损失，并承担违约责任。因此，对于原告主张的179758元设计和装修费损失的请求，因被告违约解除合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第（一）项，原告仅可以对剩余租赁期限内装修残值损失主张赔偿，本案涉案房屋租期八年，平均每年残值损失22469.75元（＝179758元÷8年），每月残值损失1872元，原告实际租赁期限从2013年9月1日至2015年3月18日，共计19个月，即原告装修剩余租赁期限剩余残值损失为144190元（＝179758元—1872元/月×19），超出部分法院不予支持。关于原告主张违约金48000元的请求，根据双方合同约定，被告违约的，应向原告支付相当于保证金6倍作为违约金，故原告的该主张符合法律规定，但金额过高，法院酌情支持30000元。关于房屋押金8000元，因被告单方解除合同，其应退还原告房屋押金8000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十三条、一百一十四条、二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》九十条之规定，判决如下：一、被告贵州羲和广场商贸有限公司自本判决生效之日起十日内退还原告上海适达餐饮管理有限公司房屋押金8000元；二、被告贵州羲和广场商贸有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告上海适达餐饮管���有限公司违约金30000元；三、被告贵州羲和广场商贸有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告上海适达餐饮管理有限公司装饰装修损失144190元；四、驳回原告上海适达餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2419元，由原告上海适达餐饮管理有限公司负担447元，被告贵州羲和广场商贸有限公司负担1972元（该费用已由原告垫付，被告自本判决生效之日起十日内给付原告）。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。二审另查明:2014年10月27日，羲和商贸公司向上海适达公司发函称：要求对租赁商铺实行保底租金27500元／月。若上海适达公司不同意该建议，则双方签订的《房屋租赁合同》正式解除，上海适达公司于收到该函之日起三日内拆除租赁店铺。2014年10月28日,上海适达公司回函称：羲和商贸公司提出的支付保底租金的意见不予采纳，并希望继续遵守合约精神。2015年1月9日，羲和商贸公司向上海适达公司发函称：因上海适达公司业绩依旧保持现状，其公司已无法承受亏损状态，望上海适达公司在2015年3月1日前自行撤柜，并承担相应费用。否则，其公司将采取相应措施（包括强行搬离等），维持其公司合法权益。之后，在2015年3月26日羲和商贸公司给上海适达公司的回复函中明确载明：“因上海适达公司经营状况无任何改变，为确保公司的正常运营，我公司于2015年3月18日解除与上海适达公司的租赁合同，并将上海适达公司设备等物品搬离店铺保管。2015年3月19日至3月20日，贵公司工作人员已将设备搬离商场，双方办理了移交手续。”本院认为，上诉人羲和商贸公司与被上诉人上海适达公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，合同合法��效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。从上诉人与被上诉人在2014年10月27日至2015年3月26日期间往来函件的内容分析，上诉人系单方提前解除租赁合同，故应当赔偿因单方提前解约给对方造成的损失。虽然上诉人主张被上诉人交纳租金时隐瞒真实的营业额，违约在先，但双方签订的租赁合同中并未约定被上诉人在交纳租金时需要提供纳税凭证以证实其营业额，且上诉人也未提交证据证实被上诉人存在隐瞒真实营业额的情况，故上诉人应承担举证不能的法律后果，因此对其主张本院不予支持。关于上诉人应赔偿被上诉人的损失数额问题，被上诉人提交的《工程设计合同》和《工程施工合同》以及三张发票单能够相互印证被上诉人支付给上海旌宏装潢设计有限公司及武汉方明建筑装饰工程有限公司设计和装修费用共计179758元，上诉人虽不予认可该装修设计费用，但未提交相反证据予以推翻，原判据此按照相关法律规定计算被上诉人剩余租赁期限内的装修残值损失于法有据，并无不当，本院依法予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3184元，由上诉人贵州羲和广场商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 妍代理审判员  李云鹤代理审判员  石 敏二〇一六年十二月十五日书 记 员  陶海峰