安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖01民终5276号上诉人（原审原告、反诉被告）：绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市合裕路1098号天成大厦四楼。负责人:吴樟林，经理。委托代理人：张汝勇，安徽律维律师事务所律师。委托代理人：汪世东，安徽律维律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：童健，男，1966年3月15日出生，住安徽省合肥市瑶海区。上诉人绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司（以下简称宝业物业公司）与上诉人童健物业服务合同纠纷一案,不服安徽省合肥市瑶海区人民法院(2016)皖0102民初440号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。宝业物业公司上诉请求:一、撤销合肥市瑶海区人民法院作出的(2016)皖0102民初440号民事判决第一、二项，依法改判被上诉人向上诉人给付2007年6月8日至2015年12月31日的物业管理费15243元，并按月利率2%的标准支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止;二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:上诉人与被上诉人物业服务合同纠纷一案，业经合肥市瑶海区人民法院作出一审判决，该判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判。一、一审法院认定事实不清。原审法院认定童健未缴纳物业费系因与宝业物业公司关于物业服务质量产生分歧，故对宝业物业公司主张的滞纳金不予支持。但原审法院同时又认定，本案系物业服务纠纷，故童健不能以房屋质量存在瑕疵为由对抗物业费的缴纳。被上诉人如果认为房屋质量存在问题可以向相关当事人主张权利，但不能以此拒交物业费。既然童健的抗辩理由不能成立，按照《物业服务合同》第条的约定，其应当按日千分之三缴纳逾期付款的滞纳金。而我方为了化解双方的矛盾只要求被上诉人按月利率2%的标准支付逾期付款的滞纳金。因此，原审法院前后认定矛盾，事实不清，其驳回我方主张的逾期付款滞纳金的理由依法不能成立。二、一审法院适用法律错误。原审法院认定:宝业公司主张以电话和上门及进户门张贴缴费通知书等方式多次催收物业费，但其提供的证据不足以证明业主童健实际接到催交通知书及具体时间，且该物业服务己超过诉讼时效。宝业物业公司于2015年9月28日提起诉讼，按照普通债权诉讼时效的规定，宝业物业公司主张的服务费自2013年9月28日至2015年12月31日。我方认为法院的认定依法不能成立，且适用法律错误。我方自2007年起每年都通过上门、电话及在业主大门上张贴催缴通知书的方式向被上诉人主张权利，我方已提供了催缴的照片予以充分证明。而被上诉人答辩称开发商于2006年6月交房后，因房屋质量问题多次与我方协商此事，我方告知其应向开发商主张权利，并多次要求其缴纳物业费，但其却以此拒交物业费。由此可看出被上诉人对我方催缴物业费是知情的。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定:“同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”根据该规定，对物业服务合同来说，整个合同即是一个整体，实质为同一笔债务，不过是物业费进行分期履行而己，对其诉讼时效应从最后一期物业服务费的履行期限届满之日起计算。而我方主张的最后一期物业费的时间是2015年12月31日，而我方的起诉时间是2016年3月，未超出二年期限的规定，所以我方诉请的全部物费依法应得到支持。原审法院只支持了2013年9月28日之后的物业费，其适用诉讼时效的法律错误，依法应予纠正。童健辩称：前期房屋质量问题，一直没有找我催要物业费，在一审法院提交假证据，在第一次起诉后撤诉。房屋质量问题在另案起诉中，经合肥中院判决已经认定。上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。童健上诉请求:1、改判童健按原有合同的物业综合服务费收费标准支付绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司自2013年9月28日至2015年12月31日期间的物业综合服务费3731元;2、依法支持童健的反诉请求:宝业物业公司给童健按宝业城市绿苑前期物业管理服务协议约定的每月20元的物业管理费标准收取己售地下车库物业管理费。事实与理由:一、原审法院在判决书中己认定双方签订的宝业城市绿苑前期物业管理服务协议，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的权利义务。双方于合同中约定的业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时涉案合同即终止的条件未成就，上述合同仍继续有效。所以，物业服务费的收取应按原合同标准执行。本案在审理过程中，童健己向原审法院提供物价局的相关文件。童健认为原审法院仅以宝业物业公司提出的物价局批准的定价来判定物业的收费标准是显然不合理和自相矛盾的。（1)根据物价局关于合肥市住宅小区物业综合服务费收费的相关说明指出:政府所定价格均为指导价，而非最终定价(附后)。（2)在合价房【2011]41号关于印发《合肥市住宅小区物业服务费管理办法》的通知中指出，对《办法》实施前双方签订的委托合同己明确期限，且没有到期的，应按照原合同、原标准、原办法继续执行(附后)。(3)最高人民法院关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释中指出，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。综上所述，请求合肥市中级人民法院改判童健按原有合同的物业综合服务费收费标准支付绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司自2013年9月28日至2015年12月31日期间的物业综合服务费3731元。二、原审法院认为，根据法律规定，不动产的所有权人为业主，业主在物业管理活动中应遵守管理规约，按时缴纳物业服务服务费。根据童健提交的产权证能够证实173号地下车位产权人系吴晓英、童明强，该车位停车卡的办理及相关费用的缴纳标准应由产权人另行主张。童健认为，仅凭此理由不支持童健按宝业城市绿苑前期物业管理服务协议约定的每月20元的物业管理费标准交纳已售地下车库物业管理费是不明确，不合理，互相矛盾的，不能让人信服。（1)童健本身就是宝业城市绿苑业主;是代表所有家庭成员签订的物业合同。并且物业合同本身也是以房子为基础的。（2)车位产权人吴晓英、童明强系童健妻子、儿子，原审法院忽略婚姻法相关规定，童健对173号车位产权也享有共有权。（3)173号车位是已售车位，是不可争辩的事实。童健与宝业物业公司的纠纷是收费标准纠纷及原合同是否有效的纠纷，而非173号车位产权人跟宝业物业的产权纠纷。原审法院的判决书第4页中宝业物业在庭审中对收费标准已认可，仅仅提出童健未办理手续。原审法院在审理中忽略了童健在法庭提交的上访材料，交房手续书和对事实的陈述:矛盾的焦点和矛盾产生的过程。就是童健一直要求原合同每月20元办理，宝业物业要求按每月50元才给办理而产生的矛盾。在庭审过程中更没有查明是否要房产证才能办手续(房产证最近才拿到，有记录可查)。况且在所有的交房过程中，房产证都是后发的，如果按宝业物业公司的说法成立，房产公司是不是交房延迟需赔偿吗?更何况宝业物业一直到童健上诉截止前对己售车位一直还是这样做法，不要房产证，只要交房手续书，以户为单位，每月交50元就给办手续。（4)原合同第四条第二款中，己明确已售车位的收费标准为泊位20元/个/月，原审法院己认定合同有效，那么，宝业物业公司仅能收取管理费，无权干涉该车位的产权、使用及租售。若物业公司有权干涉，以此类推，是否买住房时需把家庭所有成员的名字写上房产证才可入住?我爱人和孩子就不是业主了吗?是否有业主租赁巳售车位原合同就无效了吗?原审法院显然忽略宝业物业仅仅是一个服务单位，只能根据合同，和法律的规定来搞好服务，管理份内的事。其他无任何权利。（5)最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释中第93条，当事人无须举证证明:1、自然规律以及定理、定律;2、众所周知的事实;3、根据法律规定推定的事实;4、根据已知的事实和生活经验法则推定出的另一事实;5、己为人民法院发生法律效力的裁判所认定的事实;6已为仲裁机构生效裁决所认定的事实;7已为有效公正文书所证明的事实。根据这条法律，更能说明:物业合同木身是以户为单位的，房子，己购车位，车子。是共有财产，共同享有权利和义务。所以买房买车位，写一个人或写家庭成员的名字，是合理合法的，否则社会程序不乱套了吗？(6)、合同法第四章:合同的履行中第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务根据这条法律宝业物业公司，更应该按上述法律，合同，交易习惯来做好服务，而不是越权，违规。综上所述，童健认为原审法院的判决理由不合理，不合法。偏离了矛盾的主要争论点(即原合同是否有效及宝业物业公司是否应遵守原合同)。原审法院这样的判决不能体现合同严肃性，约束性，并造成权利界限的混乱，也不利于解决现有的矛盾和维护童健的合法权益。恳请合肥市中级人民法院根据事实和法律，对一审判决予以纠正，维护上诉人的合法权益，体现司法的公平，公正。宝业物业公司辩称：停车费收取按照50元收费是根据合肥市物价局核定的标准收取，合法合理，应当得到支持。房屋质量问题与物业公司没有关系，物业费是物业服务合同收取。宝业物业公司向一审法院起诉请求判令：1、被告童健支付拖欠原告绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司2007年6月8日至2015年12月31日的物业管理费15243元(145.46平米×0.95元/平米×22/30天+145.46平米×0.95元/平米×66月+145.46平米×1.15元/平米×36月，2013年1月1日之前按0.95元/平米计算，之后按1.15元/平米计算物业费)，能耗费180元，电梯费1868元（28元/月/30天×22天+28元/月×66月），合计17291元；2、被告童健按照月利率2%标准支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止，自2007年6月8日起计算至2016年1月1日应支付滞纳金为41791元。童健向一审法院反诉请求判令：1、反诉被告宝业物业公司给反诉原告童健办理173号地下停车位的停车卡，并按宝业桐城绿苑前期物业管理服务协议约定的每月20元的物业管理费标准收取已售地下车位物业管理费；2、反诉被告宝业物业公司赔偿反诉原告童健再次应诉的经济损失4000元；3、反诉被告宝业物业公司将位于合肥市和平路城市绿苑西区1幢楼南面的违章建筑自行车库拆除并恢复为汽车的停车位（因原规划中的用途为停车位）；4、由反诉被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：童健系合肥市瑶海区和平路城市绿苑（西区）1幢402室业主，该房屋面积为145.46平方米。2006年2月22日，宝业物业公司（甲方）与童健（乙方）签订了前期物业服务管理协议，约定前期物业管理是指自出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理。乙方所购房屋座落合肥市和平路宝业城市绿苑1幢402室，类别是小高层。甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等各项目进行维护、修缮、服务与管理等职责。乙方应遵守物业的管理制度，依约交纳物业管理费用，享有对物业的管理服务行为进行监督和提出建议等权利义务。物业管理费交纳费用周期为每半年预收一次；前期物业管理费用暂定：高层、小高层按建筑面积0.95元/平方米/月收取（其中不包括电梯运行费用，小高层、高层二次供水泵运行电费）；已售地下汽车车库、泊位20元/个/月，自行车、电动车、摩托车停车泊位3元/个/月；物业管理费首次缴纳时间以规定交房时间为准，以后每次交纳费用时间为该半年第一个月的上旬；违约责任，甲方违反协议未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任。若乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应的法律责任；乙方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰支付违约金。本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解。协商或调解无效的，由甲方住所地人民法院裁决。2006年6月，出卖人合肥宝业房地产有限公司与童健办理了交房手续，童健取得了该房屋。童健称因交房后房屋出现质量问题而一直未交纳物业费。宝业物业公司以多次催交物业费并在童健住处张贴书面欠费催交通知童健仍拖欠不交为由，诉至本院。2012年11月28日，经合肥市物价局批准，宝业城市绿苑2013年1月至2013年12月期间物业综合服务费有电梯按照1.15元／平方米/月标准收取，无电梯按照0.65元／平方米/月标准收取。2014年11月24日，经合肥市物价局批准，宝业城市绿苑物业综合服务费有电梯按照1.15元／平方米/月标准收取，无电梯按照0.65元／平方米/月标准收取，至宝业物业公司起诉时，该收费标准未再变动。2015年9月28日，宝业物业公司向原审法院提起诉讼，要求童健支付物业管理费。后宝业物业公司自愿申请撤回起诉，原审法院依法予以准许。随后，童健以宝业物业公司不执行物业服务合同并造成其财产损失等为由向合肥市信访局、合肥市大通路街道办事处等部门上访投诉，最终被告知物业公司不接受调解，故不予受理，要求其按照法定程序向有关部门提出并处理。童健与吴晓英（曾用名吴红）系夫妻关系，与童明强系父子关系。童健在宝业城市绿苑（西区）分别购买了1幢402室和6幢403室房屋各一套。其妻子吴晓英和儿子童明强共同在该小区购买了1号车库173号车位，于2015年3月17日交纳了该车位的相关契税、印花税、登记费等共计5070元。当日，吴晓英、童明强与合肥宝业房地产有限公司办理了交付车位的相关手续。2015年8月27日，位于合肥市瑶海区和平路城市绿苑（西区）住1地下车库173号车位登记在吴晓英、童明强名下，其中吴晓英按份共有30%，童明强按份共有70%。原审法院认为：宝业物业公司与童健双方签订的宝业城市绿苑前期物业管理服务协议，系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行各自的权利义务。双方于合同中约定的业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时涉案合同即终止的条件未成就，上述合同仍继续有效，童健作为业主实际接受了宝业物业公司提供的服务，理应按约交纳物业费。童健虽自2007年6月8日起欠交物业费，宝业物业公司主张以电话和上门及进户门张贴缴费通知等方式多次催收物业费，但其提供的证据不足以证明业主童健实际接到了催交通知及具体时间，且童健对此不予认可，故该公司主张的部分物业服务费已超过诉讼时效。宝业物业公司于2015年9月28日提起诉讼，要求童健支付物业服务费，按照普通债权2年诉讼时效的规定，宝业物业公司主张的物业服务费的起算时间应为2013年9月28日，故童健应向宝业物业公司支付自2013年9月28日至2015年12月31日期间的物业服务费。自2013年1月1日起合肥市物业综合服务费实行一费制，宝业物业公司提供的证据能够证明其自2013年1月起已经合肥市物价管理部门核准，其服务的宝业城市绿苑物业综合服务费有电梯按照1.15元／平方米/月标准收取，故童健自2013年9月28日至2015年12月31日期间每月按照1.15元/平方米支付物业综合服务费为4538.80元。关于房屋质量造成的违约损失等问题童健已依据商品房买卖合同向原审法院提起诉讼，原审法院依法作出判决后，童健不服提出上诉，该案正在二审审理中。本案系物业服务合同纠纷，故童健不能以房屋质量存在瑕疵为由对抗物业费的缴纳。童健实际接受了宝业物业公司的物业服务，理应支付物业服务费。另童健主张房屋质量问题未处理好之前宝业物业公司一直免收物业服务费，但未提供相应证据证明，且宝业物业公司对此不予认可，故对童健的该辩解不予采信。宝业物业公司主张能耗费180元，电梯费1868元，既未提供缴费发票予以佐证，又未能合理说明具体分摊方式及计算方法，且童健对此不予认可，故原审法院对该部分费用不予支持。童健未缴纳物业费系因与宝业物业公司关于物业服务质量产生分歧，故原审法院对宝业物业公司主张的滞纳金不予支持。童健反诉要求宝业物业公司给其办理173号地下车位停车卡，并按宝业桐城绿苑前期物业管理服务协议约定的标准每月20元收取地下车位物业管理费，宝业物业公司对此持有异议，辩称办理地下车位停车卡需向物业公司提供车位产权证，且该地位产权人系吴晓英及童明强，而并非童健。本院认为，根据法律规定，不动产的所有权人为业主，业主在物业管理活动中应遵守管理规约，按时缴纳物业服务费用。根据童健提交的产权证能够证实该173号地下车位产权人系吴晓英、童明强，该车位停车卡的办理及相关费用的缴纳标准应由产权人另行主张。关于童健主张的再次应诉的经济损失4000元，未提供证据证明，宝业物业公司对此不予认可，故不予支持。童健主张宝业物业公司将位于合肥市和平路城市绿苑西区1幢楼南面的违章建筑自行车库拆除并恢复为原规划中的用途即汽车停车位，宝业物业公司抗辩称该1幢楼南面的自行车库系开发商所建，在小区业主入住时就已建成，并非物业公司改建，开发商建设自行车库的目的也是为了方便广大业主停放车辆，童健应向开发商主张权利，而不应向物业公司主张。原审法院认为，一方面，童健主张1幢楼南面的自行车库系宝业物业公司擅自改建，没有提供相应的证据证明，且宝业物业公司对此不予认可；另一方面，根据法律规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的车位、车库首先应当满足业主的需要，而涉案的自行车库的建设也是为了满足广大业主停放车辆的需求，实际上也是由广大业主共同使用至今，该自行车库也并非专有区域，因此，对童健的该诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十四条、第七十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、被告童健于本判决生效之日起十日内支付原告绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司自2013年9月28日至2015年12月31日期间的物业综合服务费4538.80元；二、驳回原告绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告童健的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1280元，减半收取640元，由原告绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司负担615，被告童健负担25元；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉原告童健负担。二审期间，双方没有提交新证据。二审查明宝业物业公司在一审提供于2019年10月18日催交物业管理服务费通知单，通知1栋402室业主交纳2007年6月8日至2009年12月31日的物业费5167元，此后至2015年，宝业物业公司每年均有催收并有相应该业主所欠物业费通知单，其他查明的事实与原审一致。本院认为：宝业物业公司与童健双方存在物业服务合同关系。宝业物业公司依据前期物业服务合同在涉案小区提供物业服务没有间断，而物业服务公司以业主交纳物业费维持日常运营，其没有理由怠于收取物业费。宝业物业公司提供了物业服务，业主应当及时交纳，且宝业物业公司已作出了相应催收通知，宝业物业公司在该小区提供的连续服务是实，故对其在诉讼之前一段期间业主未交纳物业服务费用主张进行结算，理应予以支持。但现有证据证明宝业物业公司于2019年10月18日向业主童健催收物业服务费，故宝业物业公司向童健主张的物业服务费依法应从2007年10月18日起计至2015年12月31日。因双方存有房屋质量纠纷问题，故一审法院没有支持宝业物业公司所主张的滞纳金并无不当。至于童健上诉并在反诉中要求停车位按每月按20元计算，因停车费在宝业物业公司本诉中并未涉及，而童健所主张该款项亦并非扣减或抵消，故本院在本案中对童健此节主张不予一并审理。对童健主张按前期物业管理服务协议约定物业服务费每月每平方米0.95元计算物业费，应予采纳，但童健要求的计算时间不当，本院不予支持。综上，童健自2007年10月18日起至2015年12月31日共欠宝业物业公司物业服务费计13602元（145.46×0.95元×13/30+145.46×0.95元×98个月）。因此，原审法院对本案物业服务费认定的时效及物业服务费计算标准处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、变更安徽省合肥市瑶海区人民法院(2016)皖0102民初440号民事判决第一项为：童健于本判决生效之日起十日内给付绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司自2007年10月18日起至2015年12月31日期间的物业服务费13602元；二、维持安徽省合肥市瑶海区人民法院(2016)皖0102民初440号民事判决第二项和第三项，即驳回绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司的其他诉讼请求和驳回童健的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1280元，减半收取640元，由原告绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司负担140，由被告童健负担500元；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉原告童健负担。二审案件受理费1280元，由绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司负担140，由童健负担500元。本判决为终审判决。审判长  钱爱民审判员  陈 烜审判员  程亚娟二〇一六年十二月五日书记员  汪 磊附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。