湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0602民初2254号原告：***，女，1962年6月19日出生，汉族，湖南省岳阳市君山人，住岳阳市君山区柳林洲镇挂口居委会宿舍。委托诉讼代理人：******，男，1964年9月23日出生，汉族，系原告之夫。委托诉讼代理人：******，湖南君煌律师事务所律师。被告：******，住所地岳阳市巴陵西路**号。负责人：******，经理。委托诉讼代理人：******、******，湖南岳州律师事务所律师。原告诉被告******（以下简称******）租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人******、******，被告******的委托诉讼代理人******到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认被告根本违约，判令被告退还押金10000元、支付违约金10673元，并依法解除双方于2014年11月10日签订的商铺租赁合同；2、判令被告赔偿“******”装修款972000元（按十年使用期限折算为1080000元-108000元）；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年6月，原告与******原经营户万玉娥协商，以608000元的价格转让******的经营权，转让价格包含宾馆所有设施和相关证件。在取得被告的同意下与被告另行签订了商铺租赁合同书，经营期限为2011年9月30日至2014年9月30日止。2014年9月，因宾馆部分设施漏雨毁损严重，被告对宾馆进行提质装修，设计总价格为108万元。2014年11月10日（在装修过程中），原、被告双方续签了3年的租赁合同。合同约定：“甲方如需出售该房屋，应当提前一个月书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先购买权”；2015年4月13日，被告书面告知原告“商铺对外销售，如有意购买，请收到本通知后7日内到公司营销中心签订《商品房买卖合同》，逾期视为放弃优先购买权”，原告接到通知后，多次与被告进行协商沟通商铺交易价格，2015年7月23日，被告在未通知也未公布交易价格的情况下将本案诉争商铺卖给了******，后******又以同样的方式再次将商铺卖给了其他人，被告的行为明显侵犯了原告的优先购买权，构成根本违约，给原告造成了损失。另现在的房主明确告知原告，合同到期后，将收回门面自用，致使原告通过继续经营以收回大笔投资的目的无法实现。被告******答辩称:1、被答辩人要求人民法院确认答辩人根本违约的诉求于法无据，相反是被答辩人不按房屋租赁合同的约定按时交纳房屋租金，构成根本违约。自2015年4月至7月，被答辩人共欠缴租金38812元；2015年10月至11月，共欠缴物业管理费1810元。答辩人多次催缴，被答辩人无正当理由拒不交纳。双方签订的租赁合同明确约定：逾期30日不缴纳租金，答辩人有权解除合同、收回房屋，并不返还租赁保证金。被答辩人诉称宾馆经营三年后，部分设施漏雨损毁严重，其并没有提交相关质量问题的鉴定依据，及设施漏雨所造成的严重程度及原因。2、被答辩人没有要求答辩人补偿其装修款的正当理由，答辩人认为被答辩人装修并未事先征得答辩人的书面同意，按规定被答辩人应当向答辩人办理申报手续，须办理相关的手续后方可进行。且双方签订的合同约定，合同期满或其他原因解除租赁合同，被答辩人自行撤除其自由财物，装修按“来修去丢”原则处理。3、答辩人根本没有侵犯被答辩人的优先购买权。在被答辩人承租******商铺的时候，就明确知晓该物业的产权人系岳阳市保利置业有限责任公司，而并不是答辩人。且事实证明产权人******有限责任公司在出售本案诉争商铺前，依据合同的约定向其发出了通知，保证了被答辩人房屋优先购买权的实现。被答辩人也明确说明了造成其未购买本案诉争商铺的原因是其认为价格过高。多次商量未果的情况下，******有限责任公司才出售给第三人。但至今都按“买卖不破租赁”原则，保证了被答辩人的房屋承租权。至于现在的产权人在租赁合同到期后，是否收回被答辩人承租的商铺，与答辩人没有任何法律关系。综上，请求人民法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。原、被告双方围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了质证。本院对双方没有异议的证据予以确认并在卷佐证。本院据此确认下列事实：本案诉争房屋的所有权人是******有限公司，该公司于2008年9月委托被告******（原长沙市******管理有限公司岳阳分公司）对该公司名下的保利西街商业门面对外租赁，签订租赁合同、收取租金、对拒交租金的租赁户通过合法通径追缴。2014年11月10日，原、被告签订了一份商铺租赁合同，合同约定：甲方（即被告）将位于保利西街13栋302号商铺（建筑面积646.86㎡）租赁给乙方（即原告），租赁期限自2014年10月1日起至2017年9月30日止；第一年的租金为15元/㎡/月，每月为人民币9703元，第二年的租金为16.5元/㎡/月，每月为人民币10673元，第三年的租金为18.15元/㎡/月，每月人民币11741元；乙方应在合同签订之日向甲方交付首期租金人民币29109元，其后租金按季度（3个月为一季）支付，第二年每季度为人民币32019元，第三年每季度为人民币35223元；乙方应于每季度最后一个月的30日前支付下季度的租金；乙方应在本合同签订生效之日以现金方式向甲方支付房屋租赁保证金人民币10000元，甲方应出具收据；乙方应当按照合同约定按时交纳租金，逾期支付的，30日内乙方须按日向甲方支付逾期应付款千分之四的违约金，逾期超过30日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，甲方有权收回房屋，并不予返还租赁保证金；乙方如需改变该房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，应事先征得甲方的书面同意，相关费用由乙方承担；合同期内，甲方有权对物业进行销售，在同等条件下乙方享有优先购买权，第三方购买该物业后，该租赁合同继续履行。合同签订后，原告向被告支付了保证金10000元，被告按照合同的约定向原告交付了上述商铺。原告从2015年4月开始不交租金。2015年4月13日，******有限公司通知原告：商铺将对外销售，如有意购买，请收到本通知后7日内到公司营销中心签订商品房买卖合同，逾期视为放弃优先购买权。原告认为******有限公司开出的房屋价格过高，双方多次协商未能达成一致意见。被告于2015年7月23日通知原告，该房屋已卖给案外人******，要求原告从2015年8月1日起向******交纳租金。2016年1月11日，******向本院起诉，要求解除双方于2014年11月10日签订的《商铺租赁合同》；要求向******支付2015年4月至2015年7月期间的商铺租金38812元,并按合同约定的每天4‰承担逾期缴纳租金的违约金。本院于2016年8月22日作出了(2016)湘0602民初327号民事判决书，该判决书已判决解除原告与被告2014年11月10日签订的《商铺租赁合同》，判令向******支付2015年4月至2015年7月期间的商铺租金38812元和逾期缴纳租金的违约金，对交纳的保证金未进行处理。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：原告主张原告经被告同意以608000元的价格从案外人万玉娥手中转让本案诉争门面，经营三年后发现宾馆部分设施因漏雨毁损严重，原告共支付53万元对宾馆进行了提质改造，因被告侵犯原告的优先购买权，导致原告的投入无法收回。原告提交了照片一组、工程造价预算书、施工图、施工合同、工程款收据；被告主张对原告转让案外人万玉娥的门面价格不知情，原告签署的更名申请书中有禁止原业主向新业主收取转让费的规定。被告提供了原告签署的更名申请书；原告称更名申请书中原告的签名系伪造，本院告知了原告如需对笔迹进行鉴定，可在庭审后七个工作日内提交申请，否则认可更名申请书是真实的，原告在规定的时间内没有申请笔迹鉴定。本院认为，原告主张更名申请书中原告的签名系伪造，但原告未提供证据证明也未在规定的时间内申请笔迹鉴定，本院对更名申请书的真实性予以认可，另原告的证据不能证明原告对房屋进行提质改造的原因是房屋漏雨。本院认为，本案争议的焦点一为被告是否侵犯了原告的优先购买权。本案诉争房屋的所有权人是******有限公司，被告******只是受******有限公司的委托，对物业对外租赁，签订租赁合同、收取租金、对拒交租金的租赁户通过合法通径追缴，******有限公司并未授权被告出售房屋，事实上通知原告房屋即将出售和最终将房屋出售的是******有限公司，因此被告******没有侵犯原告的优先购买权。原告可以向房屋的所有权人主张权利。本案争议的焦点二为被告应不应该赔偿原告的转让费及装修费。原告签署的更名申请书中有禁止原业主向新业主收取转让费的规定，原告违反该规定自行向原业主支付转让费的行为与被告无关，原告要被告赔偿转让费没有法律依据。关于装修费，原、被告之间的租赁合同约定了原告方如需改变该房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，应事先征得被告方的书面同意，相关费用由原告承担，故原告即便征得了被告同意进行装修，装修费用也是原告承担，本案中原告装修房屋时并未征得被告的同意，原告要求被告赔偿装修损失，没有法律依据。另原告要求解除与被告之间签订的租赁合同，本院(2016)湘0602民初327号民事判决书已经判决解除了该合同，本案不再重复处理。原告要求被告退还押金10000元，本院(2016)湘0602民初327号民事判决书对该10000元押金未进行处理，本院对原告的该诉求予以支持。原告要求被告支付违约金10673元，由于被告并没有违约行为，原告的此诉求本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定,判决如下:由被告******在本判决生效后七日内退还原告保证金10000元；驳回原告的其他诉讼请求；逾期履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13700元，由被告******承担50元，由原告承担13650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  杨艳红人民陪审员  李碧云人民陪审员  龙红翔二〇一六年十二月九日书 记 员  王青霞附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。