河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)冀05民终3234号上诉人（原审原告、反诉被告）：李革，男，1957年9月23日出生，汉族，农民，住邢台经济开发区。上诉人（原审被告、反诉原告）：李香芬，女，1955年12月4日出生,汉族，农民，住邢台经济开发区。委托诉讼代理人：李广（系李香芬儿子），住邢台经济开发区。委托诉讼代理人：王华英，河北ＸＸ律师事务所律师。上诉人李革因与上诉人李香芬房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省邢台经济开发区人民法院（2015）邢开民初字第1021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李革，上诉人李香芬及其委托诉讼代理人李广、王华英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李革上诉请求：撤销一审判决第二项，改判赔偿三间门市损失10万元，按每年2万元租金标准支付2015年1月2日至2015年10月12日为止的租金1.3万元。主要理由：一、一审判决依据前晋祠村副书记王建军陈述的2003年时价每平方米八九百元错误。李香芬对李革与前晋祠村委会签订的租?地协议书无异议，该协议规定5年一递增，2002年每年每亩地租金1000元，2007年每亩地租金1500元，2012年每亩地租金2000元。李革提交的《邢东商住楼售购协议书》载明出售商住楼价格为每平方米989元，这是2003年价格。如按以上证据5年一递增应是2003年989元每平方米，2013年为989元×3＝2927元平方米×52平方米＝154284元（三间门市损失）。冀南钢材市场临街门市买卖合同，也是前晋祠村委会房屋买卖合同，住址和邢东市场东邻，该房屋买卖合同载明2007年房价每平方米1630元，到2015年90平方米的面积，转卖价为23万，合每平方米2555元。二、一审认定李革收到的3000元，按原租赁协议执行没有法律依据。因租赁合同已到期，2015年后如再租价格会有变动。李香芬直到现在没有搬离，就是同意租赁，就应以李革要求的每年2万元计算。李香芬辩称，李革被拆除的门市是邢台县市场物业管理服务中心邢东市场办公室依法拆除，该事实李革清楚，其上诉称是李香芬私自拆除与事实不符。合同到期后，李香芬已于2015年10月份搬离该租赁房屋，不存在租金问题。李香芬上诉请求：一、撤销一审判决第二项，支持李香芬的一审反诉请求。主要理由：李香芬与李革是亲姐弟关系。2000年7月23日，双方签订租赁合同，约定李革将位于邢东市场的自有门市九间（没有房产证）出租给李香芬，租金每年6000元，租期自2000年1月1日至2015年1月1日，双方均按约定开始实际履行。2002年，邢东市场以李革违规占地为由，将李香芬承租的九间门市中的三间予以拆除，李香芬告知李革并要求沟通房屋租赁费变更事宜。但李革一拖再拖，最终双方没能协商一致。李香芬念及周边房租涨价因素，在实际租赁房屋减少三间的情况下还是按照原合同约定向李革支付每年6000元的租金至争议发生。李革在一审诉状中诉称“2015年1月1日合同到期后才发现李香芬私自拆除其中三间门市”与事实严重不符，三间门市是2002年被拆除的。至李革起诉本案，己经过去13年。李革就在争议门市附近居住，13年中其对三间门市被拆除是明知的。被拆除的三间门市属于违章建筑，没有房屋所有权证书，其占地建设没有相关手续。2002年邢东市场整体规划时将其房屋拆除，不是李香芬所能决定。李革称李香芬“告知邢东市场三间门市是自己的，才置换了现在的商业楼”与事实不符，李香芬的楼房是自己购买，一审法院去相关部门作过调查，购买房屋不用条件，交钱就可以购买。李香芬的邢东商住楼售购协议书明确是出资购买，而不是置换的商住楼。李革辩称，李香芬称2002年承租九间门市，其中拆除三间与李革沟通没有达成一致意见不是事实。李革根本不知道拆了三间门市，拆三间门市没有经过李革的同意。该三间门市不是违章建筑，如果是违章建筑，拆除违章建筑时李革是所有权人，应该通知李革。李香芬是承租方，无权拆李革的房屋。李香芬承认三间门市是邢东市场物业拆除的，证明拆除三间门市没有通知李革。一审法院调查得知，购买商品楼应先简易房拿号才能购买。王建军说外人也能买，但没有明确是谁。一审判决李香芬赔偿李革4.5万元是2003年的价格，该价格低。李香芬的反诉请求不应得到支持。李革向一审法院起诉请求：判令李香芬立即腾清并搬离所租其的门市，支付自2014年1月1日至2015年1月1日的租金6000元；并按每年2万元租金的标准支付自2015年1月2日至2015年10月12日止的租金13000元；赔偿拆除其三间门市的经济损失10万元。本案诉讼费用由李香芬承担。李香芬向一审法院反诉请求：判令李革赔偿其经济损失26000元，赔偿精神损失费1元，反诉诉讼费用由李革承担。一审法院认定事实：2000年7月23日，原告李革与被告李香芬签订租赁合同，约定原告将位于邢东市场的门市（共九间）出租给被告，租金每年6000元，租期自2000年1月1日至2015年1月1日止。合同签订后，双方按照合同约定履行。合同到期后，双方未续签合同，2015年1月24日原告收取被告租金3000元。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同有效，双方当事人均应全面履行合同义务。合同到期后，原告收取被告租金3000元，原告称要求被告按照年租金2万元标准支付租金方同意续租，收取的3000元只是暂收，但未提交相关证据，故认为原、被告以实际行为表明租赁期限延长半年，年租金仍为6000元。现半年租期已过，原告要求被告立即搬离并腾清门市的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。原告要求被告支付自2014年1月1日至2015年1月1日的租金6000元的主张，因被告提交相反证据予以反驳，原告无异议，故不予支持；原告要求按每年2万元租金的标准支付自2015年1月2日至2015年10月12日止的租金13000元的主张，因2015年上半年被告租金已交纳，故仅支持自2015年7月2日至2015年10月12日期间按照年租金6000元标准的房屋占用费1700元；原告要求被告赔偿拆除其三间门市的经济损失10万元，被告辩称该三间门市系违章建筑，是邢东市场人员拆除，但未提交相关证据予以反驳。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。原告主张三间门市的面积为52平方米，经调查邢东市场的房价为每平米八九百元，故认为被告应赔偿原告45000元为宜。被告反诉称该三间门市系违章建筑，要求原告赔偿其经济损失26000元，但未提交相关证据予以佐证，不予支持。被告要求原告赔偿其精神损失费1元，认为原告所诉系对其污蔑。一审法院认为当事人有权行使相关诉讼权利，且被告没有充分证据证明其主张，不予支持。综上，经调解无效，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告（反诉原告）李香芬自本判决生效之日起十日内搬离并腾清租赁原告（反诉被告）李革位于邢东市场的门市；二、被告（反诉原告）李香芬自本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）李革房屋占用费1700元，赔偿原告（反诉被告）李革45000元；三、驳回原告（反诉被告）李革的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李香芬的反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对二审当事人争议的事实，本院认定如下：一、李香芬二审申请证人黄某（双方当事人的母亲）出庭证明：李革和李香芬之前挨着居住，黄某去市场转圈的时候知道李革的三间门市是市场拆除，不是李香芬拆除，但是怎么拆除的其不清楚。李革门市地皮不是李革的，是市场的。之后市场又盖了房子，李香芬买的是市场的门市。李革对黄某证言的真实性有异议，认为是李香芬教证人这样说的。李香芬认为黄某证言真实、合法，是黄某在知道自己的儿子和女儿打官司后，主动要求出庭作证，不存在谁教的问题。因黄某是李革、李香芬的亲生母亲，其当庭陈述李革的三间门市系市场拆除，结合本案其他证据，其证言具有客观真实性，本院予以采信。二、李香芬二审当庭提交2016年9月5日在豫东市场管理处，有孙仲革（原邢台县市场管理处负责人）、李志（双方当事人三弟，也是市场拆除的具体实施人）及李广在场的谈话录音，2016年9月6日在豫东市场管理处孙仲革办公室，李广、李飞（李香芬女儿）与孙仲革的录音及2016年9月13日李广与其三舅李志的通话录音各一份，主要证明当时拆除三间门市由李志具体操作，而且当时李革是明确知道的，李志告诉李广已经通知当时具体负责人员不允许出庭作证。李革对三份录音证据质证认为李志说的内容与本案无关，对录音中人员的身份不清楚，三份录音的内容均与本案无关。因李革对以上录音内容有异议，且无法核实录音中人员的真实身份，本院对以上录音拟证事实不予确认。三、李香芬二审当庭提交孙仲革出具的证明一份，证明胡丙林、李志原系市场管理中心工作人员。李革质证认为该证明与本案无关，只是证明胡丙林、李志两人在孙仲革处工作过。本院对胡丙林、李志在孙仲革处工作过的事实予以确认。四、李香芬二审当庭提交照片5张，证明诉争房屋现状。李革质证称对照片证明的现状无异议。本院对该5张照片显示的涉案房屋现状予以确认。五、李革二审当庭提交孟改堂与前晋祠村委会的门市买卖合同及孟改堂、彭银才与李爱风的房屋买卖合同各一份，证明2007年至2015年的房价是递增的。李香芬质证认为该两份证据涉及的房屋位置是冀南钢材市场，与本案诉争的房屋位置不一致，与本案无关。因该两份证据所涉房屋与本案所涉房屋不在一个市场，不具有可比性，本院对拟证明的事实与本案的关联性不予确认。六、李革主张本案所涉房屋没有房屋所有权证，其中6间有1995年颁发的土地使用权证，本案被拆除的三间没有土地使用权证。对该事实本院予以确认。一审法院认定的其他事实有相关证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。李革与李香芬租赁合同约定的租赁房屋为九间，至本案李革起诉时，房屋已灭失三间。因双方对三间房屋灭失的原因及是否知情各执一词，该三间房屋亦没有土地使用权证及房屋所有权证，且根据本案查明的事实系被当时的市场管理处拆除，故一审法院认定由李香芬独自承担房屋灭失的赔偿责任缺乏事实依据，应予纠正。鉴于三间房屋灭失的事实客观存在，李革可另案主张其合法权益。双方租赁合同到期后，未能就租金问题达成一致。李革亦收受李香芬原合同约定租金的一半，一审法院据此判令李香芬支付2015年7月2日至2015年10月12日期间房屋占用费1700元并无不当。李香芬上诉主张李革赔偿其因房屋减少三间造成其损失26000元，如前所述，李香芬的该请求亦应另案处理。李香芬关于赔偿精神损失1元的反诉请求，无事实依据，应予驳回。双方对一审法院判令李香芬搬离并腾清涉案房屋均未提起上诉，本院予以确认。综上所述，李革的上诉请求不能成立，应予驳回。李香芬上诉请求的成立部分，予以支持。不成立部分，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持河北省邢台经济开发区人民法院（2015）邢开民初字第1021号民事判决第一项，即被告（反诉原告）李香芬自本判决生效之日起十日内搬离并腾清租赁原告（反诉被告）李革位于邢东市场的门市。第三项，即驳回原告（反诉被告）李革的其他诉讼请求。第四项，即驳回被告（反诉原告）李香芬的反诉请求。二、变更河北省邢台经济开发区人民法院（2015）邢开民初字第1021号民事判决第二项为：被告（反诉原告）李香芬自本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）李革房屋占用费1700元。一审案件受理费负担不变。二审案件受理费3130元，由李革负担2630元，李香芬负担500元。本判决为终审判决。审 判 长  信深谦代理审判员  王小英代理审判员  张志春二〇一六年十二月十四日书 记 员  高蔚龙