重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝03民终2944号上诉人（原审原告）：谢强，男，1975年9月9日出生，汉族，城镇居民，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：孙世林，重庆瀚林律师事务所律师。委托诉讼代理人：程婷婷，重庆瀚林律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：重庆隆鑫花漾山地产有限公司，住所地重庆市武隆县仙女山镇银杏大道148号，统一社会信用代码915002326710351168。法定代表人：林茂，该公司总经理。委托诉讼代理人：李光泓，重庆剑直律师事务所律师。上诉人谢强因与被上诉人重庆隆鑫花漾山地产有限公司（以下简称隆鑫地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服武隆县人民法院(2016)渝0232民初2018号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。谢强上诉请求：撤销原判，改判由隆鑫地产公司向谢强支付逾期办证违约金11081.66元。事实及理由：谢强与隆鑫地产公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条关于办理产权登记的约定为“甲方（隆鑫地产公司）按日向乙方（谢强）支付已付房款万分之一的违约金，关于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”，该约定合法有效，隆鑫地产公司应当按此标准向谢强支付逾期办证违约金。一审法院以违约金过高为由，将依据前述标准计算出来的违约金11081.66元调减为5540.83元，适用法律错误。被上诉人隆鑫地产公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。谢强一审起诉请求：1.判令隆鑫地产公司支付谢强逾期办理产权登记的违约金11126元；2.本案诉讼费由隆鑫地产公司承担。一审法院认定：2012年8月6日，谢强（乙方）与隆鑫地产公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称合同）及《补充协议》，约定谢强出资223872元购买了隆鑫地产公司开发的位于重庆市武隆县仙女山镇XX大道XX号X期3组团XX号楼XX号预售商品房一套。房屋交付使用时间为2013年6月30日前。该合同第十三条约定：“……2、预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”《补充协议》（附件五）第六条约定：“……2、甲乙双方一致同意对合同十三条作如下补充、变更约定（1）乙方同意委托甲方代办权属登记手续。乙方应按合同约定或甲方要求向甲方递交办理权属登记所需的资料；缴清房款、税款、手续费等；并完善相关手续。否则，引起的逾期办证的责任由乙方自行承担。如乙方因故不能按期履行上述义务超过6个月的，甲方解除为乙方代办权证的义务，由乙方自行向产权办理机构申请办理该房屋权证。……（3）预售商品房的，如甲方按约交房，则在本商品房实际交付使用之日起240日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务。第十五条约定：“本合同及本补充协议规定由一方发给另一方的任何通知，必须以书面形式送达。”合同签订后，谢强交纳了房价款223872元及相应契税、大修基金等费用。谢强于2013年6月30日签收了收楼书，接受了案涉房屋。隆鑫地产公司于2015年11月4日给讼争房屋办理了房地产权证。一审法院认为，谢强与隆鑫地产公司之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人争议的焦点：1、隆鑫地产公司在办理产权登记中是否存在违约行为，应否承担违约责任；2、如果应承担违约责任，违约金应当如何计算。焦点1、关于隆鑫地产公司在办理产权登记中是否存在违约行为，应否承担违约责任的问题。谢强已履行完毕约定义务，隆鑫地产公司应当按照约定在该商品房交付使用后约定办理产权登记前办理房屋产权登记。根据双方签订的《商品房买卖合同》中关于办理产权登记的合同约定，合同正文第十三条第二款的约定为“预售商品房的，本商品房交付使用之日起60日内……”，而合同附件五第六条第二款第三项的约定为“如甲方按约交房，则在本商品房实际交付使用之日起360日内……”，本案中，约定交房时间为2013年6月30日，属按约定交房，故隆鑫地产公司应在2014年6月25日前向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记单，但隆鑫地产公司于2015年11月4日才取得案涉房屋的登记受理单，已构成违约，应当承担违约责任。谢强在隆鑫地产公司与签订合同时就已委托隆鑫地产公司代为办理产权登记，并当即向隆鑫地产公司提供了办理产权登记的所需资料，故对隆鑫地产公司认为谢强在签订合同后改变委托办理产权登记这一事实，不予采信。关于隆鑫地产公司逾期办理产权登记的违约金计算问题。一审法院认为，隆鑫地产公司承担逾期办理产权登记的违约金应当按照已付房价款223872元每日万分之一，从2014年6月26日起计算至2015年11月3日，共495天，违约金额为11081.66元。对于隆鑫地产公司提出房屋已实际交由谢强使用，现在也为谢强办理产权登记，故对隆鑫地产公司要求对违约金进行调减的理由予以采纳，一审法院酌定将上述违约金调整为5540.83元。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决：一、隆鑫地产公司在判决生效之日起十日内向谢强支付逾期办理产权登记的违约金5540.83元；二、驳回谢强的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费78元，减半收取计39元（谢强已预交），由隆鑫地产公司负担。双方当事人在二审中未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，谢强于2013年6月30日接收了房屋，属按约定接房，按照双方所签订的商品房买卖合同的约定，隆鑫地产公司应在商品房实际交付使用之日起360日内办理产权登记手续，即隆鑫地产公司应在2014年6月25日前取得土地房屋机构出具的登记单。由于隆鑫地产公司至2015年11月4日才为讼争房屋办理产权登记证，故谢强认为隆鑫地产公司逾期办证违约期间为2014年6月26日起至2015年11月4日，共计495天的理由成立。依据双方当事人在商品房买卖合同中对逾期办证违约金的约定标准，结合前述逾期办证违约期间，计算得出的逾期办证违约金为11081.66元。由于讼争房屋已交付给谢强实际使用，且谢强未举证证明因逾期办证给其造成的实际损失数额，一审法院基于隆鑫地产公司的调减申请，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，对谢强所主张的违约金进行部分调减，适用法律并无不当。谢强上诉认为原审判决对逾期办证违约金进行调减适用法律不当的理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费78元，由上诉人谢强负担。本判决为终审判决。审判长  余云中审判员  简元华审判员  张 艳二〇一六年十二月六日书记员  刘 欣