中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书(2016)最高法民申1021号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：江苏乐天玛特商业有限公司。住所地：江苏省南通市经济技术开发区上海路。法定代表人：金钟仁，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘玥，北京市尚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：宛丽红，北京市尚公律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：芜湖联盛置业发展有限公司。住所地：安徽省芜湖市镜湖区北京东路199号海螺商务楼侧面南二楼。法定代表人：吴建超，该公司总经理。委托诉讼代理人：何建生，安徽纬纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢海霞，安徽纬纶律师事务所律师。再审申请人江苏乐天玛特商业有限公司（以下简称乐天玛特）因与被申请人芜湖联盛置业发展有限公司（以下简称联盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省高级人民法院（2015）皖民四终字第00064号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。乐天玛特申请再审称，原判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项、第十一项规定的情形，应予再审。一、原判决认定“根据双方约定同时开业率75%的本意以及联盛公司提交的证据，可以认定联盛公司履行了该条款的保证义务”这一基本事实认定缺乏证据，且存在原判决认定事实的主要证据未经质证的情形。（一）本案二审判决认定“联盛公司完成75%同时开业率保证义务”所依据的主要证据是“92份商铺租赁合同以及水电费抄表单”。但前者为复印件，后者为未经质证的证据。（二）该两份证据内容上也不能证明联盛公司完成了同时开业率达到75%的保证义务。“开业”与“签署租赁合同”并非同一概念，联盛公司提交的92份商铺租赁合同并不能证明这些商铺是否已经开业以及相应的开业日期。电费的发生与公司开业不具有直接的关联性，即使不开业，有些设备也可能会产生电费。（三）联盛公司一直未能完成75%同时开业率的保证义务。1.联盛公司提交的92份商铺租赁合同租赁总面积约2万多平方米,其中包括租赁面积为16241平方米的柯奴实业有限公司，该公司直至本案二审庭审结束都一直未开业。2.以二审乐天玛特提交的工商部门出具的开业登记表、商户证人证言来看，联盛公司一直未能完成75%同时开业率的保证义务。3.乐天玛特举示的证据充分反证联盛公司未履行开业率达到75%义务的事实，但法院未对这些证据质证。根据乐天玛特举示的法院生效判决及证人证言，联盛公司商业广场中欢歌KTV等尽管签约却一直未能开业、华海数码有限公司等90日内未能开业面积达到30290平方米。乐天玛特还提供了工商登记信息，充分证明联盛公司未能在合同约定的期限内履行开业率达到75%的合同义务。二、原判决认为“双方约定的同时开业率75%的租赁面积的比值并不确定，且同时开业率的时间段也不确定”缺乏证据证明。（一）本案诉争合同所约定的“同时开业率75%的租赁面积的比值以及同时开业率的时间段”都是确定的，即同时开业率为“百货店、冰场、影院、银行等主力店商铺租赁面积的75%”。（二）即使原审法院认为诉争合同约定的义务标准存在不确定的情况，也应从合同目的以及商业惯例来予以确定和解释，而不能在义务标准都不确定的情况下来判定“联盛公司已经完成了保证义务”。三、原判决判令乐天玛特向联盛公司按照0.9元/天/㎡标准，支付包括0.27元/天/㎡物业费在内的租赁费，缺乏证据证明。双方签订的《房屋租赁合同》3-1条约定，租金标准为0.63元/天/㎡，物业服务费为0.27元/天/㎡。但联盛公司或其委托的第三方没有向乐天玛特提供过物业服务，联盛公司也未向法院提交过有关提供物业服务的证据，二审判决乐天玛特向联盛公司支付物业费缺乏证据证明，于法无据。此外，租赁合同第3-3条约定了联盛公司在收到租赁费用后的5个工作日内向乐天玛特开具相应发票的义务。一审中，联盛公司主张其在履约保证金中已经扣除了300万费用冲抵租金。由于联盛公司没有开具发票，乐天玛特有权顺延支付相应费用。四、原判决以“乐天玛特至今未对租赁房屋的设施设备及遗留物品进行处理，联盛公司也未实际使用涉案房屋”为由，要求乐天玛特承担法院查封财产期间涉案场地的租金费用，适用法律错误。（一）本案诉争《房屋租赁合同》在2013年12月3日，即联盛公司起诉乐天玛特时已经解除。在乐天玛特撤场并发送解除通知，以及联盛公司向法院诉请解除房屋租赁合同后，联盛公司应该及时利用租赁房屋，否则房屋空置损失应由联盛公司自行承担。由于一审法院查封了乐天玛特的设施设备，不允许乐天玛特自行进行处置，故乐天玛特无法处理遗留物品。即使被查封物品占用了部分涉案场地，乐天玛特也只应承担被查封物品实际占用面积所发生的费用，而不应承担查封期间全部原租赁面积的租金。（二）联盛公司申请法院查封的为“乐天玛特遗留在涉案房屋的遗留物品”，而并非涉案场地，在乐天玛特发函解除《房屋租赁合同》并撤场后，联盛公司有权自行占有、使用涉案场地。联盛公司未实际使用涉案房屋系由其拒不接收房屋所致，由此导致的损失扩大，应由联盛公司自行承担。五、原判决结果超出联盛公司诉讼请求。联盛公司一审诉讼请求第三项为：“依法判决被告立即支付原告租赁费、水电费（租赁费用按0.9元／天／平方米的标准，总面积为17445平方米，从2011年12月24日计算至2013年9月24日并抵扣3000000元租赁费用为7028697元）”诉讼请求中的截止日期为2013年9月24日，乐天玛特于2013年9月27日向联盛公司发出解除合同的通知，联盛公司于2013年12月4日向法院提起诉讼请求判令解除租赁合同。至此，双方都已经做出了解除合同的意思表示，但原判决认定的截止日期却是2014年8月27日，对租金的判决金额高达12323688元，并且计算乐天玛特未实际占有、使用期间的水电费。严重超出联盛公司的诉讼请求。此外，原审法院滥用司法权，未经任何一方申请即主持房屋返还，严重违反法定程序。联盛公司提交意见称，一、联盛公司在庭审时将所有原件带至法庭以供质证，根据庭审笔录，乐天玛特发表质证意见只是对合同的真实性有异议，并没有提出是复印件不予质证。联盛公司向法院提交的电费抄表单及收据，在二审时，乐天玛特发表了质证意见，该组证据不存在未经质证的情况。二、关于是否达到75%同时开业率的问题。（一）合同中约定的需同时开业的店铺范围并不明确。合同约定同时开业指主要入住商铺，然后又列举为百货店、冰场、影院、银行等主力店铺。说明主力店铺并不仅限于上述四类店铺，还包括其他店铺，但究竟哪些店铺视为“主要入住商铺”或“主力店铺”，双方并没有约定具体的标准。（二）关于联盛广场实际开业情况。根据本案双方提供的证据，即联盛公司与其他商铺签订的《商铺租赁协议》、水电费收据、水电费交纳统计表等足以证明，就乐天玛特理解的四类主力店铺，在乐天玛特开业时均同时开业；就整体商铺而言，在乐天玛特开业时，开业率也达到80%以上。（三）乐天玛特已认可其开业时，同时开业率已达到75%。乐天玛特在一审时提交的其于2012年7月2日出具给联盛公司的《公函》，其中第2条载明：“第八条第10款同时开业指主要入住商铺的同时开业，具体为游泳、影院、百货店、银行等主力店铺租赁面积的75%，现联盛整个淘宝商城约70%撤场，一楼国美重修，对聚客方面有严重影响。”公函第10条载明：“目前我店与贵司共管账户内资金就是开业后我司交纳的房租，”函述事实证明：（1）乐天玛特并未提出主力店铺同时开业率不足问题；（2）主力店铺中百货类的柯奴实业的淘宝城、国美电器是与乐天玛特同时开业的，只是后来有部分小商户经营不善而撤场，国美电器重新装修，但联盛公司在合同中的义务只是保证乐天玛特开业时的开业率，而没有也不可能保证整个商场一直保持75%的开业率；（3）乐天玛特认可将共管账户的资金300万元履约定金交纳房租，更加说明不存在同时开业率不足问题，否则，按合同约定，其不仅不需要交纳租金，反而会要求联盛公司支付迟延开业赔偿金。（四）二审中乐天玛特提交的联盛广场商户工商登记信息和证人证言，不具有证据效力，且不能证明同时开业率不足问题。《公函》中乐天玛特所述后来淘宝商城（柯奴实业所经营）约70%撤场，如果没开业，则何来撤场。三、关于《房屋租赁合同》的解除时间及租金计算起止时间的问题。根据租赁合同第11-1、11-2条约定，乐天玛特应在租赁届满前30天或本合同提前解除之日起30日返还该房屋；对原房屋结构及其附属设施设备进行过重新装修整改的，在办理退场时，应按原设计要求进行恢复。但在联盛公司起诉后，乐天玛特并未将承租房屋腾空，并按合同约定恢复原状返还联盛公司。后一审法院为减轻乐天玛特的责任，在法院主持下对乐天玛特商场内的设施、物品进行了清点，即视为移交给了联盛公司，此后租金不再计算。但实际上，乐天玛特至今也未将设施设备（空调系统、扶手电梯、冷库设备等）拆除移走，可移动物品也拒不取回，造成联盛公司至今也无法对涉案房屋经营使用，给联盛公司造成巨额的经济损失，所判决并执行的款项远远不能弥补联盛公司的实际损失。第三、法院根据联盛公司的申请查封冻结乐天玛特的设备设施及物品，只是财产保全措施，限制其擅自处分，并不影响乐天玛特将设施设备拆除，另行保存，将房屋返还给联盛公司。四、关于租金水平的问题。租赁合同约定的租赁费用由租金和物业管理费组成，合同所约定的物业管理服务是指整个联盛广场的公共物业管理和服务，乐天玛特商场内的物业管理由乐天玛特自行负责，客观上联盛公司的物业也不可能进入商场内部进行服务。整个联盛广场物业管理服务自开业以来至今，一直保持正常。开具发票系合同从给付义务，不履行从给付义务不构成对方当事人拒付价款法定理由。且乐天玛特自开业以来，就未曾交纳过租金。依据租赁合同中约定，共管账户中应转化为租金的300万元履约定金，也尚未转作房租，联盛公司无法开具发票。五、关于判决结果超出被申请人诉讼请求的问题。联盛公司提起本案诉讼的民事诉状中的诉讼请求第三项明确所请求的租金是计算至实际腾空返还租赁房屋之日止，至于括号中的7028697元租赁费是计算到起诉前的租金，是人民法院收取诉讼费需要有一个明确的请求金额。本院再审审查中，联盛公司提供了92份商铺租赁合同的原件，双方进行了质证。本院认为：一、乐天玛特认为原判决认定基本事实缺乏证据证明，存在证据未经质证的理由不成立。（一）再审审查中，乐天玛特对联盛公司提供的92份商铺租赁合同的原件的质证意见为，认可除世纪星冰场合同外的其他91份合同的真实性，对其与本案的关联性不予认可。世纪星冰场合同复印件载明的租赁面积为2568平米，原件载明的租赁面积为2434平米。原二审判决认定联盛公司履行了“开业率达到75%”的保证义务，依据的并非“水电费抄表单”，而是“芜湖百盛物业服务有限公司收取电费登记表、电费收款收据、缴费凭证等。该组证据中包括百货店、冰场、影院、银行等租赁商户的登记及相关租赁商户于2012年1-2月交付电费收据、凭证。”二审判决书载明，乐天玛特已经对这些证据发表了“不具有真实性、关联性”的质证意见，这些证据并非未经质证的证据。（二）商铺的租赁合同不能直接证明商铺开业，但商铺承租人租赁商铺的目的即为开业经营，故一般情况下，商铺承租人承租商铺后，会开业经营。一般情况下，有电费发生，是开业后经营活动的表现，故电费的发生与开业有直接关联性。乐天玛特没有提供证据证明哪些商家是没有开业而发生电费，乐天玛特本身也是开业后撤场有些设备产生了电费。乐天玛特提供的部分个体工商户设立开业登记表等有关证据亦无法证明联盛广场开业率不足75%，原判决认定相应的事实，有证据证明。（三）乐天玛特提供的二审判决书载明了乐天玛特提供的反证及联盛公司发表的质证意见，乐天玛特关于其证据未经质证的主张与事实不符。乐天玛特开业的时间为2011年12月24日，根据租赁合同第八条的约定，如果不能实现同时开业，那么应把乐天玛特付租赁费的时间顺延至同时开业，而且，开业逾期超过90日，则乐天玛特可以单方解除合同，或者由联盛公司向乐天玛特支付赔偿金。即该条约定了乐天玛特在不能实现同时开业的情况下享有的多项权利。但至2012年7月2日，在乐天玛特开业已经超过半年的情况下，如果存在不符合《房屋租赁合同》关于同时开业约定的情况，如不主张解除合同，乐天玛特应该依据关于同时开业的约定向联盛公司主张不应交纳房租，还可以要求联盛公司向其赔偿。但乐天玛特在致函中列举了多项影响其经营的事项，其中也提到了同时开业条款的约定，却并未主张开业率未达到75%，只是说有店铺撤场和重修的问题。反而还在允诺交纳房租，只是因经营状况不佳，要求下调租金。该《公函》虽然是以乐天玛特下属门店的名义作出，但是，乐天玛特在一审中将其作为证明自己主张的证据提交，并未否认其中的意思表示，《公函》详细列举了对乐天玛特经营影响的因素，但是没有“同时开业率未达75%”。同理，在合同已经明确约定租赁费中包括物业费的前提下，如果联盛公司未提供物业服务，在联盛公司向乐天玛特催缴租赁费时，乐天玛特完全可以联盛公司未提供物业服务要求扣除租赁费中属于物业费的部分，但乐天玛特在回复联盛公司催缴租赁费的《公函》中指出了物业服务如漏水、灯光等问题，没有提及未提供物业服务。其该申请再审理由不应得到支持。关于乐天玛特提出因联盛公司未开具发票其有权迟延付款。因开具发票为从给付义务，且原判决已经酌定将合同约定的1000万元违约金调整为300万元，乐天玛特关于联盛公司未履行开具发票义务的申请再审理由本院不予支持。三、双方签订的《房屋租赁合同》租赁期间为20年，在合同履行期间，乐天玛特单方撤场，离开租赁房屋，但是并未依约腾空租赁房屋，将租赁房屋返还联盛公司。一审诉讼期间，双方未能就房屋交还事宜协商一致，一审法院组织双方于2014年8月27日就乐天玛特遗留在租赁房屋的设施设备及物品进行清点，并以此日作为乐天玛特实际占用租赁房屋终止日。该房屋至本案二审期间的2015年，乐天玛特亦未对租赁房屋的设施设备及遗留物品进行处理，联盛公司也未实际使用涉案房屋。原判决将乐天玛特的租金计算至2014年8月27日亦是平衡了双方的利益关系，由双方分担损失亦属公平。四、乐天玛特提交的一审判决书载明的联盛公司一审诉讼请求第三项为：“乐天玛特立即支付联盛公司租赁费、水电费至实际腾空返还租赁房屋之日止（租赁费按0.9元／天／㎡，总面积为17445㎡的标准，从2011年12月24日开始计算；电费按0.913952元／度的标准从2013年7月2日开始计算）”该诉讼请求明确的支付租赁费和水电费的截止时间为“实际腾空返还租赁房屋之日”，而非乐天玛特所称“2013年9月24日”，原判决判令乐天玛特支付至“实际腾空返还租赁房屋之日”的租赁费和水电费，并未超出原告的诉讼请求。一审诉讼期间，在双方未能就房屋交还事宜协商一致的情况下，一审法院组织双方于2014年8月27日就乐天玛特遗留在租赁房屋的设施设备及物品进行清点，并以此日作为乐天玛特实际占用租赁房屋终止日。避免了双方损失的进一步扩大，并无不妥。乐天玛特认为系滥用司法权力，缺乏依据。综上，乐天玛特的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项、第十一项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回江苏乐天玛特商业有限公司的再审申请。审 判 长  刘崇理代理审判员  梅 芳代理审判员  郁 琳二〇一六年十二月十五日书 记 员  孙亚菲