四川省泸县人民法院民 事 判 决 书(2016)川0521民初3236号原告：四川天立房地产开发有限公司，住所地泸州市龙马潭区，组织机构代码70892995-8。法定代表人：罗实，董事长。诉讼委托代理人：王俊，四川理光律师事务所律师。被告：杜江，男，汉族，1981年8月26日生，住泸县。被告：刘恩宏，女，汉族，1986年5月15日生，住泸县。诉讼委托代理人：杜江（被告刘恩宏的丈夫），男，汉族，1981年8月26日生，住泸县。原告四川天立房地产开发有限公司（以下简称天立房地产公司）与被告杜江、刘恩宏确认合同效力纠纷一案，本院于2016年4月19日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，于2016年7月18日作出（2016）川0521民初字第1375号判决，原告上诉后，二审法院以事实不清为由，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2016年11月24日、12月21日公开开庭进行了审理，原告法定代表人的委托代理人王俊、被告杜江（被告刘恩宏的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年1月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定被告购买原告开发的位于泸县天立翡翠城42幢2单元5层2-5-10号商品房。同时约定原告应当在2015年6月30日前向被告交付商品房，交付时应当符合以下条件：该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。逾期交房的责任为逾期在60日内，自第11条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，原告按日计算向被告支付已交付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。2015年5月11日，天立翡翠城42幢取得了商品房面积实测技术报告书，6月29日，取得了规划验收批准文件，7月9日取得了建筑工程竣工验收备案表。2015年12月24日，被告以原告设计变更未按约定通知买受人以及原告逾期超过60日交付房屋为由向原告发出《退房申请书》，要求解除合同。原告对被告解除合同有异议，认为原告没有设计变更，也没有超过交付期限60日通知被告接收房屋，故合同应当继续履行。为此诉至法院请求确认被告要求解除合同的行为无效，判令合同继续履行。二被告辩称：1、原告诉状上载明取得规划许可证时规划设计的是建筑层数为地上6层，地下1层，而签订合同约定的是地上6层，地下0层，约定标的房屋与实际修建的房屋不一致；合同约定交付日期为2015年6月30日，且应取得规划验收批准文件和竣工验收备案表，而原告却在2015年7月9日取得竣工验收备案表，故6月30日时不具备交付条件；被告在原告不具备交付条件且交付标的与约定不符的情况下，多次找原告协商无果，书面提出退房是真实有效的。2、原告规划设计的房屋有地下1层、2层，而故意隐瞒该重大事实与被告约定地下0层，侵犯了被告知情权，具有明显的欺诈，是无效行为，合同应认定为无效合同，保留对原告另行诉讼的权利。3、原告是2015年12月24日收到的《退房申请书》，2016年4月15日向银行缴纳诉讼费用，4月19日向法院立案，原告虽对被告解除合同有异议，但已超过提出异议的期限，故被告解除合同的主张已经成立且生效。综述，请求驳回原告的诉讼请求。本院原一审查明：2014年1月26日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》第一条约定原告以国有出让方式取得位于地块的国有土地使用权。原告经批准在上述地块上建设的商品房，暂定名为天立翡翠城。第三条买受人所购商品房的基本情况约定：该商品房所在楼栋的主体建筑结构为钢混，建筑层数为6层，其中地上6层，地下0层；该商品房为第一条规定项目中的42幢2单元5层2-5-10号，该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一。第九条关于设计变更的约定：经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日书面通知买受人。1、该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。第十一条交付条件约定：出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第十三条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间分别处理：（1）逾期在60日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行；(2)逾期超过60日后，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；（1）和（2）两项不作累加。第十五条交接手续约定：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。此外，《商品房买卖合同》还对房屋价款、付款方式及期限、逾期付款责任、面积差异、产权登记等内容进行了约定。2015年5月11日，天立翡翠城42幢楼取得了商品房面积实测技术报告书；6月29日，取得了规划验收批准文件；7月9日取得了建筑工程竣工验收备案表。原告报建设主管部门批准的天立翡翠城42幢规划设计为地上6层、地下2层，实际修建的仍为地上6层、地下2层。2015年12月24日，被告向原告的工作人员张雪梅送达《退房申请书》载明：根据双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定该商品房所在楼栋的主体建筑结构为钢混，建筑层数为6层，其中地上6层，地下0层。现已完工准备交付建筑层数为8层，其中地上为6跃7层，地下1层。依据本合同第九条设计变更的约定，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。按合同约定，出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付商品房。到目前为止，距该商品房的合同约定交房期限已超过90天，依照合同约定及相关法律法规，要求解除此商品房买卖合同，请你公司于1周内依照合同尽快办理退房手续及赔偿我们在银行所产生的房贷利息和购房款。原告的委托代理人王俊于2016年3月21日到本院开具案件受理费一般缴款书，后于4月15日到中国农业银行泸县支行草街分理处缴费，于4月19日到本院办理本案立案手续，本院向原告代理人送达案件受理通知书、举证通知书等法律文书。双方因此至今未完成该商品房交接手续。本院原一审时认为：本案中双方当事人争议的焦点归结于双方所签订的《商品房买卖合同》是否因被告向原告送达《退房申请书》而已经解除。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告以天立翡翠城42幢设计变更后原告未按约定通知被告和原告未按约定期限和条件交付商品房为由，向原告送达《退房申请书》主张解除合同的行为，符合法律规定和双方约定，其享有的解除权依法应予以保护。在被告行使解除权的情况下，原告依法享有对被告行使解除权的异议权。根据法律规定，原告收到该《退房申请书》后若有异议，应于收到之日起3个月内提起诉讼，3个月后提起诉讼的，人民法院不予支持。通过庭审查明，原告于2016年4月19日到本院办理本案立案距被告向原告送达《退房申请书》之日（2015年12月24日）已超过3个月。该期限为除斥期间，不存在中止、中断、延长等事由，故原告提出的确认被告解除《商品房买卖合同》无效的诉讼主张，本院不予支持。双方签订的《商品房买卖合同》在原告异议期限届满（2016年3月24日）后已解除。对于原告是否超过3个月异议期限的问题，原告认为其于2016年3月21日到本院开具案件受理费缴款书即代表其已向人民法院提起诉讼，故原告没有超过3个月的异议期限。对此，本院认为提起诉讼是一个动态过程，从原告角度讲包括向人民法院提交诉讼材料、依照民事诉讼法及诉讼费用缴纳办法的规定预交诉讼费、将缴费票据交回人民法院等多个环节。原告只向本院提交诉讼材料而没有按照法律规定的期限缴纳诉讼费用，是没有完成诉讼立案程序的。故本院认定本案原告提起诉讼的时间为2016年4月19日，对原告所持的没有超过3个月异议期限的主张不予采纳。本院对被告辩称的原告已超过异议期限提起诉讼，其要求解除合同的《退房申请书》已经生效的意见，本院予以采信。本院已确认双方签订的《商品房买卖合同》解除，故不再对双方所争辩的其他问题予以评议。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十三条、《诉讼费用交纳办法》第二十条、第二十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十三条的规定，判决驳回原告的诉讼请求。原告上诉后，中级法院以事实不清为由，发回重审。在重审过程中，原告提出：与被告所签订的合同中写的“地上6层，地下0层”，其中“地下0层”是笔误，该栋楼的合同因为是相同的模板，所以都出现了相同的笔误。重审时查明的事实除与原一审相同以外，需要增加的事实有：被告向原告购买的商品房所在楼栋的实际现状是：地下一层（车库），地面上为7层：其中住房6层，另外一层类似商业的用房（层高5.098米，不是车库）,该层用房在设计图纸上为地下一层，实际建在地面上，与本小区内相邻的住房在同一地平面上建设。被告所购买的住房从类似商业用房外上5米多高的梯步到平台后再进入单元门。被告在购买住房时所见的沙盘示意图上没有关于其所在楼栋住房需要经5米多高的梯步到平台再到单元门的标识，也从来没有见到过原告的设计图纸，原告的设计图纸在与被告签订买卖合同签就已经审定：地上6层，地下2层。以上事实，有双方当事人的陈述，《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、《退房申请书》、建设工程规划核实合格证、竣工验收备案表、房产面积测绘报告书、案件受理费一般缴款书、民事一审案件立案管理登记、审判流程管理信息表等证据在案佐证，并经庭审查实，足以认定。本院认为：原告起诉的时间应以其向一审法院提交起诉资料的日期即2016年3月21日为准，而非法院的实际立案时间，因为审查立案是法院的职责，不是当事人的义务，不应将该期限计入当事人的起诉期限，即原告是在被告提出解除合同的异议期内起诉的。但原告在出售住房给被告时，并没有在合同上载明“地下2层”或“地下1层”，实际修建出来是地下1层，地上7层，现状既与合同不一致，又与常人的理解不相符，被告在签订合同没有见过原告的设计图纸，误认为是原告更改了设计；不过原告提出与被告签订的《商品房买卖合同》中载明的“地下0层”是笔误的理由不成立，原因是该栋住房的所有住户的合同都载明的是“地下0层”；原告所修建出来的房屋与同被告所签订的合同上的约定不一致，确实给被告居住带来诸多不便，被告要求退房合理合法。另外，原告没有在合同约定的期限内按照约定方式交付房屋给被告，且被告从其他途径得知房屋可以交付时也超过了合同约定的60天，按照双方签订的《商品房买卖合同》第十三条（2）项的约定，被告不愿意继续履行合同的有权退房。鉴于以上原因，被告向原告提出退房、解除双方签订的《商品房买卖合同》符合合同约定，也符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，其主张合法，原告的诉讼请求不予支持。至于在合同解除后，关于经济方面的问题由于被告没有在本案中主张，不予解决，可以另行主张。综上所述，为保护当事人的合法权益，经本院审判委员会决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，判决如下：驳回原告四川天立房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费7756元，由原告四川天立房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审 判 长  殷士楠审 判 员  黄小明人民陪审员  罗南辉二〇一六年十二月二十七日书 记 员  王 亮