山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁11民终1426号上诉人（原审被告）：黄建芬，女。被上诉人（原审原告）：王少梅，女。委托诉讼代理人：李倬强，男，1960年9月14日出生，汉族，住青岛市市南区。系被上诉人王少梅丈夫。原审被告：日照印象房地产经纪有限公司。法定代表人：刘晓彩。原审被告：刘晓彩，女，成年，汉族，日照印象房地产经纪有限公司法定代表人。委托诉讼代理人：刘瑾，女，1990年7月18日出生，汉族，户籍地山东省成武县，现住日照市东港区。系原审被告刘晓彩同事。委托代理人：陈静，女，1990年2月19日出生，汉族，户籍地日照市岚山区，现住日照市东港区。系原审被告刘晓彩同事。上诉人黄建芬因与被上诉人王少梅、原审被告日照印象房地产经纪有限公司（以下简称印象房产）、刘晓彩房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2016）鲁1102民初2919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。黄建芬上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判被上诉人执行房屋租赁合同至合同到期止（2015年1月24日至2016年7月23日）。二、判令被上诉人承担租住期内的物业费833元（2015年1月24日至2016年7月23日）。三、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实错误。2016年3月份，被上诉人与上诉人电话商谈房屋到期后再续租两年，上诉人回应说到期后可以再续租半年，如果不行，到期后不再续租。后被上诉人突然电话通知上诉人已经搬出该租赁房屋。上诉人质问被上诉人为何不按合同约定提前告知，被上诉人在电话中承认错误，上诉人答应被上诉人经房屋租赁代理人刘晓彩验房合格并交回房屋钥匙和房屋的水电燃气卡后，退还剩余租金和押金。一审采信的电话录音并非原始录音，不能作为证据。被上诉人至今未交付涉案房屋的钥匙和水电燃气卡，上诉人提供给被上诉人使用的家具及生活用品亦未检验核实，可视为被上诉人仍在占用房屋，影响房屋再次租赁，并承担租赁期间的物业费。此事实有房屋租赁代理人刘晓彩和同事陈静提供的证言为证。一审认定的在2015年12月21日房屋租金收款收据上的“27日验收”字样，并非指该房屋在本次租赁结束收房时的验收合格的标示，也没有经办人刘晓彩的签名，更无法证实是刘晓彩所写，不足以作为此案的证据。王少梅辩称，同一审答辩意见。原审被告刘晓彩述称，针对上诉状没有意见。原审被告印象房产未作陈述。王少梅向一审法院起诉请求：要求黄建芬立即返还王少梅剩余租金、电费、水费违约金、押金等共计7790.3059元及本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年1月13日，王少梅（乙方）通过日照印象房地产经纪有限公司与黄建芬（甲方）签订一份租赁合同，合同约定：1、出租的房屋为日照市山体宿舍6号楼2单元301室。2、租赁时间为2015年1月24日至2015年7月23日。3、租赁费为年租金16000元。4、押金为1000元。5、任何一方违约将赔偿另一方1个月的租金损失。等等。黄建芬的委托代理人刘晓彩代表黄建芬在合同上签字，王少梅亦签字，印象房产在经办人处盖章。合同签订后，双方均依约定履行完该合同。合同期满后，王少梅与黄建芬又约定王少梅再续租一年，时间为2015年7月24日至2016年7月23日，年租金16000元。王少梅续租到2016年3月时因黄建芬要出卖房屋，黄建芬通知王少梅另行去找房子，王少梅对黄建芬要求去另外找房没有异议并于2016年的3月27日将其租住的房屋腾空后将房屋交付给黄建芬的委托代理人刘晓彩验收，刘晓彩验收完房屋后在王少梅2015年12月21日的收据上标注为27日验收。庭审中，王少梅主张黄建芬应返还的剩余房屋为从2016年3月28日开始至2016年7月24日止，共计3个月26天，租金为每个月1333元×3个月+每天44.43元×26天=5154.18元。电费为146.6度×0.52元=76.232元，燃气费为2.795元×24.9立方米=69.5955元，水费为2.8089元×56立方=157.2984元，违约金为一个月的房租1333元，押金为1000元。黄建芬对水、电、气的计算无异议，对押金无异议但认为不存在违约行为，不需要支付违约金，剩余房租也不应返还。一审认定上述事实的证据有房屋租赁合同、照片、录音及当事人陈述等。一审法院认为：王少梅与黄建芬在平等协商的基础上达成的租赁合同即2015年1月24日至2016年7月23日的租赁合同关系合法有效。租赁合同经双方当事人同意可以协商终止。本案黄建芬在租赁期内因其要出卖房屋而通知王少梅让其另行租赁房屋，王少梅对黄建芬要终止租赁合同的行为表示认同且通过自己的行为即另行租赁房屋予以了实际认可，因此双方的租赁关系因双方的协议一致而终止。虽然庭审中黄建芬对协议终止租赁合同不予认可但王少梅提供的由黄建芬的委托出租房屋的代理人刘晓彩在2015年12月21日收据上注明的27日验收足以证实王少梅与黄建芬双方协议终止租赁合同的事实，因此对于黄建芬主张合同没有终止而是到2016年7月23日的主张，一审法院不予支持。租赁合同终止的，出租方应退还承租方剩余的租金、押金并返还承租方剩余的水、电、气费，因此对王少梅要求黄建芬返还剩余租金、押金、水费、电费、燃气费的主张，一审法院予以支持。对上述费用，一审法院确认如下：1、剩余房租费，从2016年3月28日开始至2016年7月24日止，共计3个月26天，租金为每个月1333元×3个月+每天44.43元×26天=5154.18元。2、电费为146.6度×0.52元=76.232元。3、燃气费为2.795元×24.9立方米=69.5955元。4、水费为2.8089元×56立方=157.2984元。5、押金为1000元。上述费用总计为6457元。王少梅主张违约金为一个月的房租1333元，因双方终止房屋租赁关系系双方协商一致而达成的合意，因此双方均不存在违约的情况，因此对王少梅要求黄建芬承担违约金1333元的主张，一审法院不予支持。刘晓彩系黄建芬的委托代理人，其代理的法律后果应由委托人黄建芬承担，因此对王少梅要求刘晓彩承担责任的主张，一审法院不予支持。印象房产系王少梅与黄建芬房屋租赁的经办人，根据合同的相对性，王少梅无权要求其承担责任，因此对王少梅要求印象房产承担责任的主张，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，一审判决：一、黄建芬于判决生效后的十日内返还王少梅房屋租金5154.18元；二、黄建芬于判决生效后的十日内返还王少梅电费76.23元；三、黄建芬于判决生效后的十日内返还王少梅燃气费69.59元；四、黄建芬于判决生效后的十日内返还王少梅水费157.29元；五、黄建芬于判决生效后的十日内返还王少梅押金1000元；六、驳回王少梅对刘晓彩的诉讼请求；七、驳回王少梅对印象房产的诉讼请求；八、驳回王少梅在本案的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由黄建芬负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交物业费收据一张和换锁的发票一张，证明合同到期后上诉人没有收到钥匙，然后去换的锁。居住时没有收取物业费，后单位开始追加收取物业费，从2014年3月到2016年4月共收取物业费1653元，应由被上诉人承担居住期间的物业费。被上诉人对上述证据质证认为，上诉人提交的两份证据与本案无关，交房租时包括了物业费。原审被告刘晓彩对证据无异议。原审被告刘晓彩提交2016年3月27日提交刘晓彩验收山体6号楼3单元301房子时的收据手机拍照打印件一份。收据原件在被上诉人那里。被上诉人要提前退房打电话让印象房产去验房，因被上诉人没有交钥匙没有交水电卡，所以没有验收成功，收据上没有写验收两个字，证明没有验收成功。上诉人对原审被告提交的证据无异议。被上诉人认为原审被告提交的证据是假的，并当庭提交原件，证明验收两字是刘晓彩写的。本院认为，王少梅与黄建芬达成的租期为2015年1月24日至2016年7月23日的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。根据一审查明的事实，因黄建芬欲出卖涉案房屋，双方协商一致提前解除租赁合同，黄建芬对提前解除合同不予认可，但根据王少梅一审提交的录音资料及刘晓彩注明验收的收据，可以证实双方已提前解除合同。二审刘晓彩提交的收据照片打印件无法直接证明其未在王少梅所持收据上注明验收，且不能直接推翻王少梅一审提交的注明验收的收据。合同解除后，黄建芬对于剩余期间的租赁费应予返还，另外对于王少梅提前支付的水电、燃气费及押金应一并返还。黄建芬主张一审采信的录音资料不是原始录音，不能作为证据使用，但黄建芬在一审庭审时对录音是认可的，一审予以采信并无不当。黄建芬主张王少梅应支付物业费，并在二审庭审时提交了山东体育学院日照校区后勤管理部出具的从黄建芬工资中扣缴2015年2月至2016年7月的物业费证明，对该证明，王少梅不予认可，认为物业费已包含在租赁费中。黄建芬在一审时并未提出其已代缴物业费的事实，其二审提交的证明没有相关收据予以佐证，对该物业费，黄建芬可另案主张。黄建芬另主张换锁的费用，该主张亦未在一审时提出，且其无法证明该费用的发生与本案的关联性，对该主张，本院不予审理。综上所述，上诉人黄建芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄建芬负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 琳代理审判员 李 云代理审判员 汤 阳二〇一六年十二月十五日书 记 员 赵小璐