湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0902民初2424号原告:湖北居多帮房产咨询代理有限公司。住所地：孝感市槐荫大道***号天仙嘉园*号楼***号。法定代表人：李和平，该公司总经理。委托诉讼代理人：王超，湖北熠耀律师事务所律师。被告：孝感市皓冉房地产开发有限责任公司。住所地：孝感市书院街城西社区佳丽宾馆。法定代表人：卢应清，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱少刚，该公司员工。委托诉讼代理人：邓俊武，湖北自强律师事务所律师。原告湖北居多帮房产咨询代理有限公司诉��告孝感市皓冉房地产开发有限责任公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案受理后，于2015年12月20日作出了（2015）鄂孝南民初字第02432号民事判决书，被告孝感市皓冉房地产开发有限责任公司不服判决提起上诉，孝感市中级人民法院于2016年5月9日作出（2016）鄂09民终258号民事裁定书，以认定事实不清为由，裁定撤销原判决发还重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的法定代表人李和平及其委托代理人王超和被告的委托代理人朱少刚、邓俊武均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告湖北居多帮房产咨询代理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给付原告销售代理的佣金及垫付的广告费余额合计236595元、违约金100000元，并赔偿原告销售代理预期收益；2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实��理由：原告代理销售被告开发的位于孝感市××国道与××以东的幸福秦苑（现案场名称：远大幸福名城）住宅项目，经双方协商于2014年10月11日签订了《幸福秦苑项目营销代理销售合同》，约定了双方的权利与义务。合同签订后，原告进驻被告的上述项目处依约定开展营销工作，并依约垫付了前期广告费249948元。在合同履行过程中，被告因拖欠工程款，导致售楼部数次被民工、承建商封锁，且工程进度严重滞后，严重影响到原告的销售进度；其次，被告长期不通过原告派人私自销售，且从未依约与原告按月结算佣金；再次，被告一直未能提供商品房销（预）售所必需的相关手续及其它销售文件，导致原告代理销售进度缓慢。2015年5月12日，被告试图推卸违约责任，书面以原告未能依约完成销售目标及未依约垫付广告费为由提出终止合同，原告多次同被告协商未果，为���，原告诉至法院。被告孝感市皓冉房地产开发有限责任公司辩称，一、被告不存在违约情形，故不应承担违约责任。被告对双方签订的《幸福秦苑项目营销代理销售合同》无异议，但原告未完成合同约定销售目标，原告应承担违约责任，且该销售数量也没有完成销售节点考核目标，根据合同约定，被告可单方无条件终止合同，而且双方签订合同时原告已知所代售房屋没有销售的相关手续，但仍作出了销售目标的保证。销售代理合同签订时间是2014年10月11日，合同终止时间是2015年5月12日，期间不足八个月，即使被告未提供房屋销售的相关手续，也未违反销售代理合同约定，即不构成违约，更不能成为原告免除自身责任和义务的理由。二、被告不应承担广告宣传等费用。1、从原告提供的证据可知，原告提供的广告宣传等费用，大多���是正式的票据，只有报销人签字，没有加盖公章，且所有票据没有被告的书面签字认可，违反了销售代理合同的约定。2、原告销售数量未达到2015年4月10日节点应完成目标的50%，依据合同约定，只有原告完成第一阶段考核目标的50%后，其前期的制作、广告宣传等费用才由被告承担，否则被告不应承担上述费用。三、因原告存在违约的行为，根据《合同法》的相关规定，原告要求被告赔偿销售代理预期收益的主张，无事实和法律依据。综上，被告认为原告的诉讼请求，与事实不符，没有法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据三广告策划，被告对其真实性无异议，且被告对自己的主张未能提出相反的证据予以证实，故对该证据，依法予以采信。原告提交的证据四的广告费用票据，被告有异议，认为其中有一些不是正式的票据，是费用报销单，没有加盖公章，只有报销人签字，且所有的票据并没有被告签字同意，根据合同约定，所有的支出均应由被告签字，对此不予认可,本院认为，被告与原告约定前期宣传费用为30万元左右，原告提交的票据总额未超出此数，且有广告公司清单和税务发票，故对该证据本院依法予以采信。对原告提交的证据六的房屋销售价格一览表和房屋买卖合同，被告有异议，认为其中的销售价格一览表是原告单方自行制作，没有经过被告同意，且原告提供的认购协议、房屋买卖合同均被被告拿走，在购房人退房时因为正式合同被原告拿走，导致实际销售房屋数量与事实不符,本院认为，该证据有被告的工作人员签名及被告公章认可，因此，对该证据，本院依法予以采信。对原告提交的证据七的营销预期收益损失一览表，被告有异议，认为该证据由原告自行制作，没有经过被告确认，不能作为证据使用，原告根据销售面积作为结算依据与事实不符，本院认为，房屋销售是市场行为，该房屋没有取得预售许可，不符合对外销售的条件，原告举张的预期收益无法律依据,且系原告单方出具的证据，因此，对该证据，本院依法不予采信。对原告提交的证据八的照片，被告有异议，且本院认为，原告提供的该证据不能证实其证明目的,因此，对该证据本院依法不予以采信。对原告提交的证据九的联系函、回复函，被告对其真实性无异议，但认为自己没有违反合同的约定,恰恰是根据合同的约定解除了与原告的合同,本院认为，原告提交的该证据具有真实性、客观性和关联性，对该证据，本院依法予以采信。对被告提交的联系函，原告对其真实性没有异议，对证明目的有异议，认为原告并不存在联系函中说明的违约事实，被告终止合同的行为属于违约行为,本院认为，被告提交的该证据，原告对其真实性无异议,故本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告经协商，于2014年10月11日签订了《幸福秦苑项目营销代理销售合同》，由原告代理销售被告开发的位于孝感市××国道与××以东的幸福秦苑（现案场名称：远大幸福名城）住宅项目。根据原、被告双方在合同中的约定，前期广告费用由原告垫付，标准为30万元左右；被告须在原告入驻之日起8个月内完备商品房销（预）售所必需的相关手续（包括但不限于行业通称的五证）及项目开发进度表，明确交房标准等，以确保销售的时效性与合法性，同时应向原告提供银行同意向该项目提供按揭贷款的有效文件，保证银行按揭的可行性，并约定如原告违约，赔偿被告违约金500000元，如被告违约，赔偿原告违约金100000元。合同签订后，原告进驻被告的上述项目处依约定开展营销工作，并依约垫付了前期广告费249948元。在该合同履行过程中，被告一直未能依约向原告提供商品房销（预）售所必需的相关手续及其它销售文件。在合作过程中，原告在被告处预支了31000元的费用。后因合作过程中双方发生矛盾，被告于2015年5月12日向原告发函，以原告未能依约完成销售目标及未依约垫付广告费为由提出终止合同。原告为减少自己的损失，在同被告交涉期间扣留了应付给被告的200000元购房款���在合作期间，原告代理被告与客户签订了多份认购协议，共销（预）售房屋30套，总价为10882374元，被告按合同约定应付给原告销售代理佣金217647元，因原告多次同被告协商未果，遂诉至法院。本院认为，原、被告签订的《幸福秦苑项目营销代理销售合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告在合作过程中，代理被告与客户签订了多份认购协议，共销（预）售房屋30套，总价为10882374元，被告按合同约定应给付原告销售代理佣金217647元，并支付原告前期垫付广告费249948元，但原告已扣留被告的200000元购房款及预支的31000元费用，应从中扣减，故被告应支付原告广告费和佣金共计236595元。原、被告在签订合同时，由于所售商品房不具备销（预）售许可的条件，因此在合同中约定由被告在8个月完备相关的手续，以保证原告能顺利售房，但直至本案审理完毕，被告的商品房仍不具备我国法律规定的商品房销（预）售许可的条件。被告在通知原告解除合同时，该合同履行期不满8个月，因此，违约责任在被告，故原告主张的违约金，不违反法律的规定，本院依法予以支持。因该商品房至今未达到销（预）售许可的条件，不能对外销售，合同已无法继续履行，故原告主张的预期收益，本院不予支持。综上所述，对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告孝感市皓冉房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告湖北居多帮房产咨询代理有限公司支付原告垫付的广告费用及佣金236595元，赔偿违约金100000元，共计336595元。二、驳回原告湖北居多帮房产咨询代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6340元，由被告孝感市皓冉房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判长  李雪梅审判员  佘进舟审判员  盛 铁二〇一六年十二月十二日书记员  向斌斌附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。