广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终14578号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄辉亮，身份证住址广东省惠来县。委托代理人：黄树平，广东安国律师事务所律师。委托代理人：陈祝阶，广东安国律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东雄洲实业集团有限公司，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：林楚洲，该公司董事长。委托代理人：官选斌，广东诺臣律师事务所律师。委托代理人：卢志平，广东诺臣律师事务所实习律师。上诉人黄辉亮因与被上诉人广东雄洲实业集团有限公司（以下简称雄洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初1824号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人黄辉亮上诉请求：1、确认雄洲公司承担合同无效的全部过错责任；2、驳回雄洲公司的全部诉讼请求；3、诉讼费用由雄洲公司承担。事实和理由：一、一审判决已查明雄洲公司自认涉案商铺无办理规划报建手续，可见一直无法领取营业执照的原因在于雄洲公司，而因无法领取营业执照，黄辉亮也一直无法正常经营，并多次要求雄洲公司提供相关手续，但雄洲公司一直置之不理，因此雄洲公司无权要求收取场地使用费。黄辉亮一审提交证据《广东雄州实业集团有限公司就一、二楼租户要求的回复》，雄洲公司在该回复中已确认可按合同约定：1、免租期至2015年7月31日；2、自2015年8月1日开始，租金4.5折收取，并且一审判决已将黄辉亮签合同时所交雄洲公司首月租金12676元直接抵扣了3月份租金。可见，雄洲公司也认可黄辉亮因无法正常经营而给予租金优惠。而一审判决罔顾以上商铺的实际情况，按手续齐备的商铺租金确定使用费，明显不当。最高人民法院的司法解释也仅规定“人民法院一般应予支持”，该规定是一般情况下应予支持按照租赁合约的约定支付，而本案系无领取营业执照及无法经营的商铺，属特殊情况，一审判决不符合法律规定和实际的情况。二、在本案中引起合同无效是由于雄洲公司没有办理规划报建手续，对于本案中黄辉亮受到的损失，按照法律规定应由过错方承担。对于装修赔偿，黄辉亮装修不止用了1万元，一审法院以黄辉亮没有申请评估而判1万元，是不合理不合法的。按照法律规定，如果案件需要对损失评估，法院可以依照职权评估。造成合同无效的主要责任在于雄洲公司，支付评估费的责任也在于雄洲公司。被上诉人雄洲公司答辩称：一、不同意黄辉亮的上诉请求。关于合同无效，在签订之前双方都知道涉案房屋的性质，房屋是租赁政府的土地建设起来的，有其他批文，只是没有建设规划许可证。黄辉亮认为造成合同无效的责任在于出租方缺乏依据。二、实际上一审判决雄州公司应赔偿的装修费损失过高。一审法院在每一个案件都询问当事人是否评估，同类案件中有要求赔偿装修损失的，现在都在评估中，本案黄辉亮没有要求评估，一审法院也判决赔偿了装修费。涉案铺位是在商场的中间，没有四面墙壁，只有一点点地面和天花，合同中的使用面积是25平方米，真正要装修的不足25平方米，10000元即使按25平方米算，平均每平方米也达到三四百元，是非常高的装修标准，雄州公司想尽快把事情平息，所以没有上诉。三、在一审中，黄辉亮是有承认有办理营业执照，当时去调查的基本上全部租户都办理了营业执照，经营还不错。尽管生意好，但是黄辉亮也不交租。就算黄辉亮没有营业执照，也是黄辉亮的原因不去办理，其他人都办理了。请求二审驳回黄辉亮的上诉请求。2016年1月27日，雄洲公司向一审法院起诉请求：1、判令黄辉亮向某公司交还租赁场地；2、判令黄辉亮向某公司支付场地使用费及违约金（自欠费之日起计至付清之日止，每日按拖欠金额的2%计算，暂计至2015年10月31日，约为1354.56元）；3、判令黄辉亮自2015年9月10日起，按每日845.07元向某公司支付场地占用费，至交还场地之日止（暂计至2015年10月31日，约为43943.47元）；4、判令黄辉亮向某公司支付水电费（自2015年6月起计至交还场地之日止，暂计至2015年9月，约489.72元）及违约金（自欠款之日起计至还清之日止，每日按拖欠金额的2%计算，暂计至2015年10月31日，水电费违约金约114.21元）；5、判令黄辉亮向某公司支付管理费（自2015年7月起计至交还场地之日止，暂计至2015年10月，约4576元）及违约金（自欠款之日起计至还清之曰止，每日按拖欠金额的2%计算，暂计至2015年10月31日，约866.72元）；6、本案的诉讼费由黄辉亮承担。黄辉亮向一审法院反诉请求：1、判令黄辉亮与雄洲公司签订的《租赁合同》无效；2、雄洲公司退回租金保证金38028元、管理费保证金3432元、水电费保证金5000元、首年节庆费275元、租金12676元、管理费3203.2元、水电费515.88元、二次消防费1960元（以上各项合计65090.08元）给黄辉亮并支付利息给黄辉亮直至退回全部款项之日止（其中以60555元为本金，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款利率自2014年7月25日起暂计至2016年3月2日为5323元；其中以141.66为本金，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款利率自2015年3月25日起暂计至2016年3月2日为7元；其中以2433.42为本金，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款利率自2015年6月16日起暂计至2016年3月2日为94元；其中以1960元为本金，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款利率自2015年1月22日起暂计至2016年3月2日为119元）；3、雄洲公司退回争议商铺内的全部设备给黄辉亮；4、雄洲公司赔偿黄辉亮商铺装修费15000元；5、雄洲公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年7月25日，雄洲公司（甲方）与黄辉亮（乙方）签订《租赁合同》，约定：第一条商铺位置、面积及用途。1、位置：甲方租给乙方位于广州市白云区同和街道办事处北侧自编1号雄洲城第一层第中5之2号商铺（以下简称涉案商铺）。乙方对该场地产权性质、状况已清楚明确。2、面积：该商铺建筑面积约45.76平方米，……第二条租赁期限。1、租赁期自一次消防验收之日起3年。一次消防验收之日起3个月为装修免租期从2014年12月1日起至2015年2月28日止。租金日从2015年3月1日起计。装修免租期满之日起，为乙方开业的最后期限。第三条1、租赁保证金：乙方应在本合同生效之日起一次性向甲方缴纳租赁保证金38028元。2、租金（按套计算），每两年递增10%（待一次消防验收后填写具体日期）：2015年3月1日至2016年11月30日每月租金12676元，2016年12月1日至2017年11月30日每月租金13944元。3、管理费每月为1144元（详见管理合同）。4、甲乙双方约定该场地设有独立水表、电表的商户的水费和电费，甲方在供水、供电部门价格基础上（不含公用分摊）依实际使用数量每吨或每度上升0.3元向乙方收取（如果水电部门调整价格，则按比例调整加收部分）。水电费保证金为人民币5000元整。5、首年节庆费275元整，次年起节庆费为每年275元整（按年度收取）。6、装修押金5000元整。……第四条付款时间及结算方式。乙方在签署本合同时，应一次性向甲方交付下列款项：（1）租赁保证金38028元。（2）管理费保证金3432元。（3）水电费保证金5000元。（4）首年节庆费275元。（5）装修押金5000元。2、使用期内，每月租金、管理费及上月的水电费等需要月缴的费用于当月五日前向甲方（含甲方委托的管理机构）交付。3、首年节庆费于签订合同当日交纳，次年起每年的节庆费应于当年1月5日前交纳。合同约定了乙方拖欠租金及因乙方原因提前解除合同的违约责任等等。同日，广东雄洲实业集团有限公司市场经营管理分公司（甲方）与黄辉亮（乙方）签订《雄洲城物业管理合同》，约定甲方受雄洲公司委托对雄州城的整体经营、商业形象、公共设施、经营秩序等事务行使管理权。……第二条商铺位置及物业管理期限。2.2本合同的物业管理期限同乙方与出租方签订的雄洲城商场租赁合同约定的租期一致。从2014年12月1日起至2017年11月30日止，共36个月。若《租赁合同》提前终止、解除的，则本合同相应的终止和解除；第三条物业服务内容……；第四条物业管理费、水电等费用及支付等等。合同签订后，黄辉亮缴纳了合同保证金额38028元、首月租金12676元、水电费保证金5000元、首年节庆费275元，雄洲公司依约将涉案商铺交付黄辉亮使用。同年12月14日，黄辉亮向某公司申请对涉案商铺进行装修并获得雄洲公司同意。2015年4月1日起，黄辉亮未支付租金。同年7月起，黄辉亮未支付电费。雄洲公司曾发函催交欠费未果。同年9月7日，雄洲公司向黄辉亮发出解除合同通知函，后该邮件无人签收被退回。同年6月至9月，涉案商铺累计用电186度。2016年7月11日，黄辉亮向某公司腾空交还了涉案商铺。一审诉讼中，雄洲公司自认涉案商铺无办理规划报建手续。一审法院认为：第一，由于涉案商铺无办理规划报建手续，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，雄洲公司与黄辉亮签订的《租赁合同》无效。因此，黄辉亮主张确认合同无效的反诉请求合理合法，一审法院予以支持。鉴于黄辉亮已向某公司交还了涉案商铺，故雄洲公司相应诉讼请求一审法院不予支持。合同无效，雄洲公司应当向黄辉亮返还租赁保证金38028元、电费保证金5000元、首年节庆费275元，故黄辉亮相应反诉请求一审法院予以支持，但对利息不予支持。对于首月租金及利息，因黄辉亮已使用涉案房屋，故雄洲公司不负返还及支付利息的义务。对于电费及利息，因黄辉亮已经实际使用，故雄洲公司不负返还及支付利息的义务。对于二次消防费用及利息，因黄辉亮不能证实该费用由雄洲公司收取，故雄洲公司不负返还及支付利息的义务。对于黄辉亮主张雄洲公司退还涉案房屋内全部设备的反诉请求，因其已腾空交还商铺，故该反诉请求一审法院不予支持。第二，关于雄洲公司主张的2015年4月1日至交还商铺之日止的占有使用费的诉讼请求。雄洲公司已将涉案商铺交付黄辉亮使用，故雄洲公司要求黄辉亮支付占用期间的占有使用费符合法律规定。《租赁合同》明确约定装修免租期为3个月，租金是从2015年3月1日起算，此为当事人的真实意思表示，故黄辉亮应支付的占有使用费亦应参照合同约定的免租期、租金标准、租金起算日计算，即从2015年3月1日起按每月12676元计算，因黄辉亮已支付首月租金，故依法黄辉亮应按每月12676元标准向某公司支付从2015年4月1日起至交还商铺之日止的占有使用费。因《租赁合同》无效，故合同约定的违约责任条款亦无效，雄洲公司主张从2015年4月1日起至交还商铺之日止的占有使用费违约金及从2015年9月10日起的占有使用费应按合同约定的租金双倍计算的意见缺乏法律依据，亦有违公平原则，故一审法院不予采纳。综上，对雄洲公司主张的超出部分的占有使用费的诉讼请求，一审法院均不予支持。第三，关于雄洲公司主张的从2015年6月起至交还商铺之日止的电费及违约金的诉讼请求。现雄洲公司仅提供了电表读数表，黄辉亮虽不确认该读数，但却不能提供涉案商铺电表实际读数予以反驳，故一审法院对雄洲公司所举证据予以采信，其中2015年6月至9月期间的电费黄辉亮应向某公司支付。关于电费的标准，因雄洲公司未能举证证实黄辉亮同意其主张的收费标准，故一审法院以雄洲公司向上手出租人交纳的电费标准1.24元/度予以计算。经计算，黄辉亮应向某公司支付电费数额为186×1.24=230.64元。雄洲公司要求黄辉亮支付的2015年9月至交还商铺之日期间的电费，因缺乏证据证明，故一审法院不予支持。因《租赁合同》无效，故雄洲公司要求黄辉亮支付电费的违约金缺乏法律依据，一审法院不予支持。第四、关于黄辉亮向某公司主张装修损失赔偿的反诉请求，因黄辉亮未在法院确定的期限内书面申请评估，故一审法院根据现场装修情况及双方的过错比例酌情确定雄洲公司向黄辉亮赔偿1万元。第五、对于雄洲公司提出支付管理费及违约金的诉讼请求，一审法院认为属于另一法律关系，应以适格主体另案主张，故本案不予处理。同理，黄辉亮提出的返还管理费保证金、首月管理费及支付利息的反诉请求也应当在另案处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2016年7月25日作出判决：一、确认黄辉亮与广东雄洲实业集团有限公司于2014年7月25日签订的《租赁合同》无效；二、黄辉亮按每月12676元标准向广东雄洲实业集团有限公司支付从2015年4月1日起至2016年7月11日止的占有使用费194637.94元（在判决生效之日起3日内支付）；三、于判决生效之日起3日内，黄辉亮向广东雄洲实业集团有限公司支付2015年6月至9月的电费230.64元；四、于判决生效之日起3日内，广东雄洲实业集团有限公司向黄辉亮返还租赁保证金38028元、电费保证金5000元、首年节庆费275元，共计43303元；五、于判决生效之日起3日内，广东雄洲实业集团有限公司向黄辉亮赔偿装修损失1万元；六、驳回广东雄洲实业集团有限公司的其他诉讼请求及黄辉亮的其他反诉请求。本诉案件受理费1496元，由广东雄洲实业集团有限公司负担150元，黄辉亮负担1346元；反诉案件受理费970元，由黄辉亮负担194元，由广东雄洲实业集团有限公司负担776元。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审期间，黄辉亮向本院申请调取在同和街道办事处的《广东雄洲实业集团有限公司就一、二楼租户的回复》。黄辉亮称该函件是雄洲公司作出要各方签名的，黄辉亮也有签名，后来雄洲公司要拿回去盖章，所以收回去了，是否有盖章黄辉亮不清楚。雄洲公司称该函件形成的原因是租户提出减免的要求，雄洲公司是不答应的，他们采取了非法的手段围攻街道和区政府，采取了上访的手段，函件的内容是提出抗租的租户作出的，雄洲公司不予认可；即便调取，也不可能有雄洲公司盖章的该证据。另查明，一审期间黄辉亮提交有部分租户签名、无雄州公司盖章的《广东雄洲实业集团有限公司就一、二楼租户的回复》照片打印件，雄州公司质证称该证据为复印件，而且显然与其他案件的租户是一致的，相互转抄复印件，故对其真实性、合法性、关联性均不予确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，针对双方的诉辩意见，本院评析如下。首先，出租人有提供合法租赁物的义务，承租人对租赁物的合法性亦负有审查注意义务，黄辉亮与雄州公司对《租赁合同》无效均有过错，黄辉亮上诉主张雄州公司应承担合同无效的全部过错责任依据不足，本院不予支持。其次，关于占有使用费问题。黄辉亮依据《广东雄洲实业集团有限公司就一、二楼租户要求的回复》主张应降低使用费的标准，但该《回复》无原件、无雄州公司盖章，且雄洲公司不予认可，黄辉亮自己也陈述雄州公司要拿回去盖章，但不清楚其后有无盖章，因此，黄辉亮并无依据证实双方对调整使用费标准达成合意，黄辉亮该上诉理由不成立，本院不予支持。黄辉亮向本院申请调取该证据原件，但黄辉亮的陈述表明其并不确定该证据是否存在，故本院对黄辉亮调查取证的申请亦不予接纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，一审判决对占有使用费的认定符合上述司法解释的规定，本院予以确认。黄辉亮对合同无效亦有过错，且《租赁合同》约定黄辉亮对该场地产权性质、状况已清楚、明确，现黄辉亮以涉案场地没有报建手续、无法办理营业执照为由认为不应按照合同约定的租金标准计算占有使用费依据不充分，本院不予支持。再次，关于装修损失问题，根据谁主张谁举证的原则，黄辉亮对其主张的装修损失负有举证责任，其一审期间未申请鉴定，一审法院根据现场装修情况以及过错责任酌情认定雄州公司赔偿黄辉亮装修损失10000元并无不当，本院予以维持。黄辉亮关于装修损失的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人黄辉亮的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1540元，由上诉人黄辉亮负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  闫 娜审判员  曹佑平二〇一六年十二月二十六日书记员  张 利