贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016)黔27民终1756号上诉人（原审原告)：梁通品，男，1984年6月11日出生，苗族，贵州省罗甸县人，农民，住罗甸县，委托诉讼代理人：刘东海，贵州黔鹰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡世华，男，1971年11月7日出生，汉族，贵州省罗甸县人，农民，家住罗甸县，被上诉人（原审第三人）：唐先伦，男，1981年3月23日出生，汉族，贵州省罗甸县人，农民，家住罗甸县，上诉人梁通品与被上诉人胡世华、唐先伦返还原物纠纷一案，贵州省罗甸县人民法院于2015年5月12日作出（2015）罗民初字第259号民事判决后，梁通品不服，向本院提起上诉，本院于2015年10月27日作出（2015）黔南民终字第729号民事裁定，将本案发回贵州省罗甸县人民法院重审。该法院重审中依法追加唐先伦为第三人参加诉讼，并作出（2016）黔2728民初133号民事判决。判决后，梁通品不服，再次向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。梁通品上诉请求：一、撤销原审判决，依法政判；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、基本事实。上诉人原是大关村（之前为永进村）水冲组人，2011年3月，经上诉人及其家人的共同努力，在罗甸县××××门口组三线路旁修建一楼一底民房一栋。2012年2月，上诉人向被上诉人胡世华借钱未能及时偿还，后上诉人将位于房屋罗甸县××门口组××线路旁修建一楼一底民房（该房屋属于上诉人家庭共有）及其房屋周边的由上诉人一家承包的土地抵押给胡世华，后胡世华对房屋及其周边进行过装修改造，其中还包括利用房屋外的土地平整出两个屋基。2012年6月29日，被上诉人因购房将其户籍从罗甸县云干乡永进村新水井组12号迁到罗甸县龙坪镇河滨北路24号附47号。2014年12月27日，被上诉人唐先伦从胡世华手中购买的此房屋（未能向法庭提交向被上诉人胡世华付款的凭证）。根据唐先伦庭前提供的材料，唐先伦在明知该房屋是因上诉人向胡世华借钱后无法按时偿还而将其抵押的情况下而购买。二、一审法院在认定事实当中存在有与事实不符的地方。本案具体事实是，被上诉人胡世华在得到房屋和土地后，还利用上诉人一家承包的土地开挖了两个屋基，该屋基是在上诉人抵押给胡世华土地范围内，但不包括在卖给唐先伦的土地范围内，这一点从两被上诉人在一审提交的材料上和庭审查明事实部分可以得知。三、本案中被上诉人唐先伦不能构成善意取得。1、本案中，唐先伦在受让财产时不是善意的。从其提出的答辩意见和法庭对其的询问可以得知，其在向胡世华购买房屋时就已经知晓该房屋系上诉人欠胡世华的钱而抵押所得，还要求胡世华在上诉人及其家人要来找麻烦时由胡世华负责处理。根据《担保法》和《物权法》的有关规定，从法律的角度来讲，单凭上诉人与胡世华之间签订的房屋转让合同，唐先伦应该清楚在这种情况下，胡世华不可能取得房屋和土地的相关权利，但仍然购买，很明显不是善意。一审判决的认定存在严重问题。2、善意取得的构成要件要求对于不动产，依法应登记的应当办理所有权转移登记手续，即完成不动产所有权的转让手续。根据《物权法》第九条的规定，尽管本案中属于上诉人一家人共同所有的房屋和共同承包的土地都还没有相关的权利证书，但有村委会和当地派出所的出具材料予以证明，因此对于争议房屋和土地的相关权利属于原告是事实，但争议房屋和土地明显没有按照法律的规定办理不动产转让登记相关事项，唐先伦不能取得房屋和土地部分的相关权利。被上诉人胡世华答辩称：一、一审法院审理本案，事实清楚，证据确凿。上诉人于2012年向答辩人借款52000元用于生活开支，未能及时归还，且上诉人与答辩人签订有《房屋转让合同》，合同约定到2013年8月30日前上诉人还款，可收回房屋，否则答辩人可依法处理该房屋，上诉人逾期未能还款，遂将房屋及土地交给了答辩人，答辩人遂对房屋及土地进行了装修改造。于2014年12月27日将该房屋及周边30米内土地与一个水窖（答辩人修的），作价132800元卖给第三人，第三人也对该房进行了装修并已经入住，形成了客观事实。二、一审法院适用法律正确，程序合法。根据物权法第106条规定，第三人唐先伦以132800元购买该房产，符合当时当地合理的价格。又因该房产属于农村房屋，不需要登记且已经交付受让，故唐先伦善意取得该不动产。综上所述，上诉人的上诉请求不合理合法，上诉人适用《物权法》第九条也是错误的，不适合农村的客观实际情况，请求依法驳回上诉人的上诉请求。被上诉人唐先伦未作答辩。梁通品向一审法院起诉请求：判令被告停止侵占，归还房屋及周边土地，本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：因原告2012年向被告借款未能及时归还，故原告与被告签订《房屋转让合同》，约定原告作价52000.00元将自家位于云干乡大关村山门口组三岔路旁修建一楼一底住房一栋（无房产证）及房屋周边30米内的土地售卖（实为抵押担保）给原告，合同约定，到2013年8月30日前原告还款，可收回房屋。但原告逾期未能还款，遂将房屋及土地交给了被告。被告得到房屋和土地后，对房屋及周边土地进行了装修改造，并于2014年12月27日将该房屋及周边30米内土地并一个水窖，作价132800.00元卖给了第三人。第三人得到该房屋后，又对该房屋进行了部分装修并已经入住。2015年4月16日，原告认为不应当将房屋及周边土地抵偿给被告，遂起诉要求被告返还。本案在诉讼过程中，原告的妻子、母亲和兄弟提交书面意见，称争议房屋是原告家人的共同财产，但因以上人员均在外打工，为不影响工作和生活，故不参加诉讼，只让原告一人进行诉讼即可。经查，原告所属的云干乡永进村和第三人所属的云干乡打拥村已于2013年12月并为大关村。2014年3月云干乡并入龙坪镇，云干乡大关村现为龙坪镇大关村，即原告与第三人已属同一村。一审法院认为，原告与被告签订的《房屋转让合同》约定了原告在规定期限内还款可收回房屋的内容，故该合同实质上为原告以房屋作担保向被告借款的民间借贷合同。而被告在原告逾期不能还款的情况下，未依法向法院起诉以主张权利，而是让原告将房屋及周边30米内土地交给自己，进行装修改造，然后转卖给第三人。因此，本案的焦点是，第三人买得争议房屋及周边土地的行为是否为善意取得。原告方认为，第三人明知房屋是抵债的还要购买，并在买房协议中约定原告来找麻烦由被告处理，故不属于善意取得。然而，第三人作为一名普通农民工，不可能具备法律工作者所具有的法律知识。第三人根据自己的社会经验，自然认为还不了钱用房屋抵债是合法的，为防止今后有纠纷，在买房协议中约定原告来找麻烦由被告处理，是常见的预防风险的做法，不能因此而苛求第三人明知被告取得房屋和周边30米内土地违法，故不能因此认为第三人不是善意取得。虽然被告已经不再是争议房屋所在村的村民，但第三人在购买该房之前，第三人与原告所在村已经合并为同一个村，原告与第三人已经同属一个集体经济组织，且农村房屋现无需办理房产证，因此第三人购买该房屋及房屋周边30米内土地并无身份及产权等方面的法律阻碍。同时，以132800.00元的售价取得该房屋及周边30米内土地，应为合理的价格。目前第三人已经买得该房屋及周边土地，并对房屋进行了装修，且已经入住，而原告并无证据证明被告与第三人之前存在恶意串通损害原告利益的故意，亦无证据证明被告和第三人侵占了合同约定的房屋周边30米以外的原告土地。综合上述，第三人向被告购得该房屋及房屋周边30米内土地的行为符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定，依法属于善意取得。原告要求返还该房屋及房屋周边土地的诉请理由不能成立，不予支持。至于被告将该房屋及房屋周边30米内土地出售给第三人的行为是否侵犯原告及其家人的财产权益，属于另一个法律关系，原告及其家人可以另行起诉。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第（一）项、第（二）项、第（三）项规定，判决：驳回原告梁通品的诉讼请求。案件受理费60元，由原告承担。经本院审理,二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为：上诉人梁通品与被上诉人胡世华签订的《房屋转让合同》实为双方借贷合同的担保。胡世华不能依据该《房屋转让合同》取得梁通品所有房屋及周边土地的所有权，胡世华将梁通品所有房屋转卖给第三人唐先伦也没有得到梁通品的认可，故胡世华的出卖行为属于无权处分。从胡世华与唐先伦在《买房协议》中关于“乙方（唐先伦）住进房屋后，如梁通品有干涉，由胡世负责处理并赔偿乙方经济损失”的约定能认定，唐先伦明知该房屋属于抵债的房屋，也预知房屋买卖可能存在风险，但其仍与胡世华签订《买房协议》向胡世华购买该房屋，其行为不符合法定“善意取得”关于“受让人受让财产时为善意”的条件，故唐先伦不能取得梁通品所有的房屋及周边土地的所有权，其应将所占有的房屋予以返还。此外，对于该涉案房屋周边土地的返还问题，从协议上看，双方对土地原属梁通品所承包无争议，但因梁通品未向法院提交土地的具体四至范围的相关证明，故本案对此不宜作出处理，当事人可另案主张权利。至于唐先伦因购房所造成的损失，可依法向胡世华另行主张权利。胡世华亦可基于与梁通品之间的民间借贷关系，依法向梁通品另行主张权利。综上所述，上诉人梁通品的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省罗甸县人民法院（2016）黔2728民初133号民事判决；二、由被上诉人唐先伦于本判决生效之日起十日内将所占有的位于龙坪镇××（××云干乡××组××岔路旁××楼××底××栋住房返还给上诉人梁通品。一审案件受理费60元，由被上诉人胡世华负担30元，唐先伦负担30元；二审案件受理费60元，由被上诉人胡世华负担30元，唐先伦负担30元。本判决为终审判决。审判长 王 锦审判员 莫玉魁审判员 刘国红二〇一六年十二月十二日书记员 卢 艺