苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2015)相民初字第0821号原告：黄云章，男，1942年6月15日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：高军，上海融孚律师事务所律师。被告：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层416-109室。法定代表人：董建晶。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，总经理。委托诉讼代理人：卜孟婕、邓贤仁，上海市海华永泰律师事务所律师。原告黄云章与被告上海奥银房地产开发有限公司（下称被告奥银房产公司）、被告苏州东方国际名品城有限公司（下称被告名品城公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月27日受理后，依法由代理审判员王玲独任审判，于2015年9月29日、2015年12月19日两次公开开庭进行了审理。原告黄云章的委托诉讼代理人高军于两次庭审时均到庭参加诉讼，被告名品城公司的委托诉讼代理人邓贤仁于第二次庭审时到庭参加诉讼。被告奥银房产公司经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告黄云章向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2009年3月3日签订的《认购合同书》及2013年9月4日签订的《商品房买卖合同》（编号：苏相合同201309040150）；二、判令被告返还原告购房款495904元；三、判令被告退还原告税费11041.32元；四、判令被告赔偿原告利息损失130793元（以217500元为基数，自2009年3月3日起计算至判决生效之日止、按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以242233元为基数，自2011年1月29日起计算至判决生效之日止、按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；五、判令被告支付原告违约金40000元；六、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年3月3日，原告与被告奥银房产公司签订《认购合同书》，约定原告购买苏州市相城区元和街道华元路906号B馆3253号铺位，原告共计支付被告217500元。因被告未按合同约定履行，原告向被告提出退款申请，但被告一直拖延，不予退款。另，2013年9月4日，原告又与被告名品城公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告名品城公司购买位于苏州市相城区元和街道××室，并于同时支付一次性支付了房屋的购房款，但被告延迟交付商铺和办理产权登记。被告违约，构成了解除合同的约定条件和法定条件。原告为维护自身合法权益，故现一并起诉至法院。被告奥银房产公司未作答辩。被告名品城公司辩称，关于原告与我司签订的《商品房买卖合同》，首先，不同意原告解除合同的诉请，根据商品房买卖合同及补充协议，原告的解除权已经丧失；其次，我司没有违约事由，现仍在为原告积极的办理房屋产权证；对原告相关的赔偿请求不予认可；3、原告的钱款未入我司账户，而是交给被告奥银房产公司，因此即使原告解除合同的诉讼请求成立，返还房款义务也应为被告奥银房产公司，而非我司。关于原告与被告奥银房产公司签订的《认购合同书》，该合同并非我司与原告所签，故我司无权与原告解除合同，且我司也不存在违约行为，故不同意赔偿原告主张的利息及其他损失。综上，请求驳回原告对我司的诉请。经审理查明，2013年9月4日，原告黄云章（作为买受方）与被告名品城公司（作为出卖方）签订《商品房买卖合同》（合同编号：苏相合同201309040150）1份，约定：“买受人购买的商品房位于相城区元和街道××室，用途为商业服务用房，建筑面积13.52平方米，该商品房总价款278404元整，房屋所有权初始登记证明编号为Z××，国有土地使用权分割转让许可证编号为0133”。其中第六条付款方式及期限，约定：“买受方应在本合同签订当日付足该商品房的全部合同总价款。”第八条交付期限及交接，约定：“1.出卖方应当在2013年10月31日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用；如遇不可抗力或特殊原因，出卖方可据实予以延期。2.商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续，买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起15日内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验，双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第一款规定的证明文件，勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接，毁损灭失风险责任自交接之日起由买受方承担”。第九条出卖方逾期交房的违约责任，约定：“出卖方如未按本合同约定将该商品房交付买受方使用，按下列方式处理（1）逾期不超过30天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30天后，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款3%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。如买受方要求继续履行合同，可请求迟延天数按每天万分之三的违约金”。第十五条关于房地产权属登记的约定，其载明：“1.出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间分别作以下处理，（1）逾期不超过90天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的1%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付约定房价万分之一的违约金”。双方在该合同附件五《合同补充协议》第10条中还约定：“买受方根据合同约定或法律规定行使解除权的，除合同已有约定外，应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利。……”。另查明，《商品房买卖合同》约定购买的位于苏州市相城区元和街道××室房屋于2007年3月15日通过苏州市相城区建设局的竣工验收备案；相关土地于2012年1月5日获颁分割转让许可证（0133号）；2011年12月8日，涉案房屋取得初始登记证明（相房证明第××号）。被告名品城公司于2014年2月12日向原告发出通知，通知未网签业主进行及时网签，已网签业主及时至苏州办证中心办理产证。又查明，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现被告名品城公司。被告奥银房产公司目前为被告名品城公司的唯一股东。审理中，原告黄云章另提供契税代办费明细单复印件1份，该清单上列明的事项及金额为维修基金1622元、契税8352.12元、产权登记费550元、转让手续费68元、档案保管费80元、印花税139.2元、土地证工本费20元、共有权证工本费10元、代办费200元，合计11041.32元，下方并有手写“于2013.9.4交清。”原告主张就位于苏州市相城区元和街道××室房屋已缴纳契税、代办费等费用合计11041.32元。被告名品城公司对此予以认可，确认收到原告所缴纳的11041.32元。上述事实，由原告身份证复印件、被告的登记信息、《商品房买卖合同》、通过竣工备案告知书、分割转让许可证、房屋初始登记证明、契税代办费明细单复印件以及当事人陈述为证，本院予以确认。庭审中，原告称在2014年初时就口头要求与被告解除《商品房买卖合同》及《认购合同书》，但均未发书面通知。被告名品城公司称，根据合同附件五《合同补充协议》中的约定，买受方应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利，故原告已丧失解除权。被告名品城公司在相关案件中还陈述，其委托被告奥银房产公司对其所开发房产进行销售。被告名品城公司另提供原告于2013年9月4日出具的《同意书》复印件1份（载明：“鉴于本人合法拥有江苏省苏州市相城区苏州环球奥食卡A馆二楼2152号物业，且本人已将物业租赁给苏州奥食卡企业管理有限公司，同意该公司自行使用或另行出租给其他任何第三方，并由苏州奥食卡企业管理有限公司与第三方签订转租合同。”），主张2152号房屋已交付给原告，由原告对外出租。经质证，原告对被告名品城公司提供的《同意书》不予认可，因系复印件且与本案无关。审理中，本院向原告释明，如本院不支持解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，原告是否需变更相应诉讼请求，原告表示，不变更诉讼请求。庭审中，原告黄云章另提供其作为乙方、被告奥银房产公司作为甲方，双方于2009年3月3日签订的《认购合同书》复印件一份[合同编号为（认）字090303065号，合同内容为原告委托被告奥银房产公司，拟认购位于苏州市相城区元和街道华元路906号B馆地上3层3253号，建筑面积为21.75平方米的房屋；合同价款为217500元，原告一次性付款，被告奥银房产公司同意在约定合同价款217500元的基础上另给予每平方米1000元的价格优惠，即优惠后总价为193575元等内容]、预约租赁合同复印件1份[原告黄云章作为甲方、被告奥银公司作为乙方，双方于2009年3月4日签订，约定原告将位于苏州市相城区华元路906号苏州环球奥食卡城B馆地上3层3253号单元出租给被告奥银房产公司，租赁期限为自原告于开发商接收该物业的同时即交付，自交付之日起至2044年10月30日止，租赁之日起2年内的租金回报为26100元，由被告奥银房产公司一次性支付给原告等内容。]、录音光碟1张及其中录音内容的文字整理材料页1页，上述证据共同证明原告与被告奥银房产公司签订《认购合同书》，购买苏州市相城区元和街道华元路906号B馆地上3层3253号商铺，根据录音中原告与被告工作人员陈琳的对话，可知原告已全额支付了合同价款217500元，被告奥银房产公司与原告签订的《预约租赁合同》可印证《认购合同书》的真实性。经质证，被告名品城公司对原告所提供的《认购合同书》不予认可，因系复印件，且其公司并不清楚该认购合同的相关情况；对录音及文字整理材料真实性无法确认，证明内容亦不予认可，该通话记录无法证明原告已完成款项支付义务，更也不能证明款项支付是用于购买《认购合同书》约定的商铺以及被告奥银房产公司已经将上述款项支付给了被告名品城公司；对于《预约租赁合同》，该合同名为预约租赁，并非正式的租赁合同，仅凭该合同不能证明《认购合同书》的相关情况。本院认为，原告与被告名品城公司于2013年9月4日所签《商品房买卖合同》，为双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应全面履行各自的义务。合同约定于2013年10月31日交房，原告称被告至今未交房。本院认为，原告购买的涉案房屋在签订买卖合同时均已取得土地使用权分割转让许可证和房屋所有权初始登记证明，应认为系现房，原告于2013年9月4日即已缴纳了办证费用等，被告名品城公司还在2014年2月通知原告办理产证，一般应认为原告已经收房；结合被告名品城公司提交的由原告出具的《同意书》复印件及本案关联案件中所查明部分业主在与被告名品城公司签订《商品房买卖合同》的同时，即将所购商铺直接出租给苏州奥食卡企业管理有限公司等承租人并收取租金的情形，本院对原告所称至今未收房的主张不予认可。因具体交房时间不明确，故本院认定原告于合同约定的交房期限2013年10月31日即取得了涉案房屋。原告还以至今未取得产权登记要求解除《商品房买卖合同》。对此，本院认为，涉案房屋虽于2007年3月15日通过竣工备案，但原告与被告名品城公司签订《商品房买卖合同》在2013年9月4日，约定交房为2013年10月31日。双方合同约定，现房销售合同签订之日起90天内未申请房屋所有权转移登记的，买受方有权解除合同。故根据本案情况，本院以双方签订合同之日即2013年9月4日起算90日为办证时间，逾期即应负相应法律责任。被告名品城公司认为合同附件特别约定，原告应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利，故原告已丧失解除权。原告对此不予认可。本院认为，本院已认定原告于合同约定期间取得房屋，且原告从未按约定书面向被告发出解除通知，事实上，涉案房屋亦可以办理产权登记，故对原告解除合同的请求不予支持，合同应继续履行。被告名品城公司称至今未办证的原因为原告未交全相关材料，但对此未予举证证明。延迟办证应归责于被告名品城公司，被告名品城公司应按约支付逾期办证违约金，标准按双方合同约定的房价278404元的每天万分之一计算，从办证期限届满的第二天即2013年12月4日起计算至判决生效为止。根据合同相对性，违约金应由被告名品城公司支付。关于原告要求赔偿《商品房买卖合同》所涉房屋购房款利息损失的请求，本院已以违约金的方式一并予以体现。关于原告要求解除与被告奥银房产公司签订的《认购合同书》、退还房款并赔偿利息的诉讼请求。因原告就此认购行为仅提供《认购合同书》复印件一份，结合原告所举证的《预约租赁合同书》及录音材料，本院无法认定原告所主张的向被告方购买位于本区元和街道906号B馆地上3层3253号房屋并已全额支付房款217500元的事实，鉴于原告未能就此进一步举证，本院对原告黄云章要求解除《认购合同书》、返还购房款217500元并支付利息、违约金的诉讼请求均不予支持。被告奥银房产公司经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭，应负对己不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏州东方国际名品城有限公司支付原告黄云章人民币278404元从2013年12月4日起至本判决生效之日止、按每日万分之一计算的逾期办证违约金，于本判决生效之日起十日内履行（上述款项如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。二、驳回原告黄云章的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币5288元，由原告黄云章负担5038元，被告苏州东方国际名品城有限公司负担250元（此款原告黄云章已预交，本院不再退还，由被告苏州东方国际名品城有限公司负担部分，由被告苏州东方国际名品城有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付原告黄云章）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。代理审判员 王 玲二〇一六年十二月二十一日书 记 员 唐宽正