广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终16326号上诉人（原审被告）：深圳法兰萧建筑装饰设计有限公司。法定代表人：陈思宜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：经文侠，广东深君联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市罗湖区残疾人联合会。法定代表人：许斌，系该联合会理事长。委托诉讼代理人：孙小龙，广东磐信律师事务所律师。原审第三人：深圳市康达美实业有限公司。法定代表人：张志强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孙小龙，广东磐信律师事务所律师。上诉人深圳法兰萧建筑装饰设计有限公司（以下简称：法兰萧公司）因与被上诉人深圳市罗湖区残疾人联合会（以下简称：罗湖区残联）、原审第三人深圳市康达美实业有限公司（以下简称：康达美公司）租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。法兰萧公司上诉请求：1、撤销(2015)深罗法民三初字第1897号民事判决第一、二项；2、驳回罗湖区残联的起诉。3、诉讼费用由罗湖区残联承担。事实与理由：1、一审判决认定罗湖区残联符合原告的主体资格是错误的。根据本案的事实可知，康达美公司是具有完全民事行为能力和民事责任能力的企业法人，法兰萧公司与康达美公司之间签订的合同合法有效。在双方因履行合同发生争议之后，作为合同的相对人，只有康达美公司才具备原告的诉讼主体资格。一审判决认定，罗湖区残联和康达美公司之间系委托代理关系，根据我国合同法及民法的相关规定，代理人从事代理活动，应当以被代理人的名义进行。但本案的事实是，康达美公司与法兰萧公司之间签订的租赁合同系康达美公司以自己的名义签订的，因此，从客观上来看，康达美公司应该更符合从罗湖区残联手里租下整套房子转租给他人并从中获利的“二房东”的角色。那么作为法兰萧公司与罗湖区残联之间的合同关系、发生的争议，均应当由康达美公司独立主张。无需罗湖区残联越俎代庖。因此，在本案中，罗湖区残联不符合原告的主体资格。一审判决依然支持罗湖区残联的诉讼请求，不仅认定事实错误，程序显然也是违法的。2、一审判决认定罗湖区残联已经致函法兰萧公司，要求解除不定期租赁合同关系是错误的。根据本案的事实，法兰萧公司仅仅与康达美公司之间存在租赁合同关系，在法兰萧公司因本案康达美公司与案外人深圳市XXX实业有限公司出租给法兰萧公司的界址不清的问题发生争议之后，也曾与康达美公司多次协商解决，但是没有得到有效的解决。为此，法兰萧公司在康达美公司无法解决界址纠纷的情况下，于2015年12月初全部撤出该争议房屋。一审判决认定：该房产有深圳市规划和国土资源委员会关于《深圳市房屋建筑面积（分户计算书）一过度花园X层平面图》，认为边界清晰，实际上，在涉案房屋中，并没有一个客观明确的分解线，需要康达美公司和深圳市XXX实业有限公司双方确定边界，才能明确双方的权利义务。法兰萧公司根本没有权力也没有能力界定双方的边界问题。在边界无法界定的情况下，直接影响到租赁合同的履行，影响到法兰萧公司对租赁房屋合理、正常的使用。一审判决认定，边界纠纷不应成为不支付租金的理由显然是错误的。3、一审判决认定，法兰萧公司应当按照市场价格支付租金、要求法兰萧公司支付租金到全部清退之日，没有事实依据。根据本案的客观事实可知，法兰萧公司与康达美公司之间签订的租赁合同约定的租金价格为12000元／月，已经足额支付租金。2015年5月份之后，因康达美公司与案外人深圳市XXX实业有限公司发生边界争议之后，因涉及租金计算问题，法兰萧公司才停止支付租金，在此期间，康达美公司一直在收取法兰萧公司的租金，并没有提出任何异议。根据涉案房屋的实际情况，该房屋系1994年竣工的旧房子，其租金价格与新房当然不能相提并论。一审判决否认了康达美公司收取法兰萧公司租金的事实，参考罗湖区残联提供的所谓的市场参考价格，显然也是错误的。而且，在一审开庭时，法兰萧公司就明确表示，该房屋已经清退。罗湖区残联及康达美公司也没有提出任何异议。但一审法院忽视这一事实，判决支持罗湖区残联的上诉请求，显然是错误的。综上所述，一审判决程序违法、认定事实错误。请求二审法院依法支持法兰萧公司的上诉请求，以维护法兰萧公司的合法权益。法兰萧公司二审补充上诉意见称：一审判决未查明法兰萧公司缴纳给康达美公司租赁保证金1.2万元的事实。罗湖区残联、康达美公司共同辩称：康达美公司是罗湖区残联下属子公司，康达美公司与罗湖区残联一并由罗湖区国资委管理，资产均统筹进入财政。康达美公司与法兰萧公司签订的《租赁合同》早已到期，法兰萧公司主张的租赁纠纷范围是在合同到期一年后与对方发生争议的范围，法兰萧公司与康达美公司签订的《租赁合同》早已失效。本案一审法院查明的事实以及适用的相关法律正确，恳请二审法院驳回法兰萧公司的上诉请求。罗湖区残联向一审法院起诉请求：1、法兰萧公司立即清退复原涉案房屋场地；2、法兰萧公司支付自2014年5月至清退之日止的场地使用费（以50元/月每平米计算，暂计至起诉之日为20万元）；3、法兰萧公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、涉案房产系位于深圳市罗湖区宝安路XX花园裙楼X层X号，房产证号：XXX**，房屋用途为商业，建筑面积488.07平方米，100%的产权份额登记在罗湖区残联名下。在一审庭审中，罗湖区残联及康达美公司共同确认，康达美公司是罗湖区残联的子公司。康达美公司受罗湖区残联的委托一直对涉案房产进行管理。二、就涉案房产出租事宜，法兰萧公司曾与康达美公司签署《租赁合同》，该合同已于2013年1月到期。该合同到期后，法兰萧公司一直占有并使用涉案房产，但未与罗湖区残联或康达美公司签订书面租赁合同。根据罗湖区残联提交的《中国建设银行单位客户专用回单》可以证明，法兰萧公司在占有、使用涉案房产期间每月都有向康达美公司账号转款人民币12000元，并在用途一栏记载为“租金”。针对法兰萧公司每月向康达美公司转账支付人民币12000元的款项，罗湖区残联主张双方的租赁关系已于2014年5月起解除，该款项是法兰萧公司所交付的部分场地使用费；法兰萧公司则答辩称双方约定的租金为12000元，该款项是每月足额的租金，但法兰萧公司确认自2015年5月开始没有向罗湖区残联支付租金。三、2014年2月20日以及2014年4月29日，罗湖区残联及康达美公司分别向法兰萧公司致函，要求法兰萧公司尽快与罗湖区残联及康达美公司协商交回涉案房产等事宜。2014年6月5日，法兰萧公司向康达美公司回函，确认收到康达美公司通知回收涉案房产的函件，希望康达美公司给予法兰萧公司半年时间，以另找租赁场地。四、根据罗湖区2014年房屋租赁指导租金，涉案房产位于红桂路以南，深南东路以北，宝安南路以东，公园路以西，属高层办公楼，指导租金为50元/平方米/月。一审法院认为，一审法院认为，本案为房屋租赁纠纷。罗湖区残联系涉案房产的产权人，康达美公司受罗湖区残联委托管理涉案房产，罗湖区残联与康达美公司之间存在委托代理关系，一审法院予以确认。根据康达美公司向法兰萧公司发出的函件，法兰萧公司与康达美公司就涉案房产租赁事宜签署的《租赁合同》已于2013年1月到期。该合同到期后，法兰萧公司未与罗湖区残联或康达美公司重新达成书面的租赁协议，罗湖区残联与法兰萧公司之间存在不定期租赁关系，根据我国《合同法》之规定，当事人对租赁期限没有约定或约定不明确的，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据法兰萧公司于2014年6月5日向康达美公司的回函，法兰萧公司在收到罗湖区残联解约通知后曾提出半年的宽限期，而直至起诉时该半年期限已过，罗湖区残联有权收回涉案房产并向法兰萧公司收取房屋使用费。故，罗湖区残联诉请法兰萧公司清退涉案房产的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于罗湖区残联主张的房屋使用费，根据罗湖区残联提交的《中国建设银行单位客户专用回单》，在罗湖区残联及康达美公司向法兰萧公司致函要求清退涉案房产后，法兰萧公司仍每月向罗湖区残联支付款项人民币12000元，并在款项用途中载明为“租金”。在一审庭审中，罗湖区残联主张该款项为部分房屋使用费，应参照罗湖区2014年房屋租赁指导租金价格确定的50元/平方米/月的标准确定房屋使用费，法兰萧公司主张该人民币12000元就是租赁双方约定的租金，并答辩称涉案房产与案外人深圳市XXX实业有限公司出租给法兰萧公司的房产存在界址不清的问题，导致法兰萧公司延期向康达美公司支付租金，非法兰萧公司主观原因所致。一审法院认为，当事人应对自身的主张进行举证。在本案中，罗湖区残联已致函法兰萧公司要求解除不定期租赁关系，双方对租金款项未重新达成书面协议，罗湖区残联有权依据涉案房产所在地人民政府房屋租赁指导租金价格确定的标准向法兰萧公司主张房屋使用费。虽然法兰萧公司主张该人民币12000元就是租赁双方约定的租金，但对双方达成租金协议的事实并未举证予以证明。根据罗湖区残联提交的《中国建设银行单位客户专用回单》，法兰萧公司向康达美公司支付款项人民币12000元的事实均发生在罗湖区残联及康达美公司向法兰萧公司致函要求清退房产的事实之后，仅依据《中国建设银行单位客户专用回单》不足以认定双方对租金金额已经达成协议。再退一步而言之，涉案房产建筑面积为488.07平方米，用途为商业，每月12000元的租金价格与交易习惯不符。因此，法兰萧公司关于租金价款的主张，一审法院不予采纳。法兰萧公司答辩称，法兰萧公司延迟向康达美公司支付租金，系涉案房产与案外人深圳市XXX实业有限公司出租给法兰萧公司的房产界址不清，罗湖区残联与案外人深圳市XXX实业有限公司争议未解决所致。而根据深圳市规划和国土资源委员会关于《深圳市房屋建筑面积（分户）计算书--XX花园X层平面图》，涉案房产与临近商铺的结构均有明确的平面数据，边界清晰。租金价款的协商发生在租赁双方当事人之间，商铺之间的边界问题不影响当事人之间的租金协议，更不能因此成为不支付租金的理由。因此，对于法兰萧公司的该答辩意见，一审法院亦不予采纳。对于罗湖区残联请求法兰萧公司支付房屋使用费的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。综上，一审法院确认法兰萧公司应向罗湖区残联支付的房屋使用费为人民币24403.5元/月（488.07×50）。支付房屋使用费的起始时间为2014年5月，法兰萧公司在2014年7月29日至2015年5月28日期间支付的款项合计人民币108000元（12000×9）予以相应的抵扣。罗湖区残联主张2014年5月至起诉之日（2015年11月10日）的房屋使用费为人民币20万元，是罗湖区残联对自身权利的合法处分，一审法院予以确认。2015年11月10日以后的房屋使用费，法兰萧公司仍应以人民币24403.5元/月的标准向罗湖区残联支付至实际清退房屋之日止。据此，一审法院判决：一、法兰萧公司应于本判决生效之日起十五日内将深圳市罗湖区宝安路XX花园裙楼X层X号房产清退并返还罗湖区残联。二、法兰萧公司应于本判决生效之日起十日内向罗湖区残联支付2014年5月至2015年11月期间的房屋使用费人民币20万元；2015年11月以后的房屋使用费以人民币24403.5元/月为标准，由法兰萧公司向罗湖区残联支付至实际清退深圳市罗湖区宝安路XX花园裙楼X层X号房产之日止。本案诉讼费人民币2150元，由法兰萧公司承担。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，涉案合同第九条约定康达美公司交付租赁房产时，可向法兰萧公司收取一个月租金数额的保证金12000元，收取保证金时应向法兰萧公司开具收据。经本院询问，法兰萧公司无法提供保证金收据。二审期间，罗湖区残联、康美达公司及法兰萧公司均确认，法兰萧公司已于2015年12月初将涉案房产清退并返还罗湖区残联。本院认为，本案为房屋租赁纠纷。康美达公司作为罗湖区残联的代理人与法兰萧公司就涉案房产签订的《租赁合同》合法有效。该合同已于2013年1月到期，此后双方并未续签书面租赁合同，但法兰萧公司仍在继续使用涉案房产，故罗湖区残联与法兰萧公司之间存在不定期租赁关系，双方当事人可以随时解除合同。罗湖区残联已按法兰萧公司要求，给予超过半年的宽限期，故罗湖区残联有权收回涉案房产并收取房屋占有使用费。因双方在二审期间均确认法兰萧公司已将涉案房产清退并返还罗湖区残联，故一审判决关于返还涉案房产的判项应予撤销。此外，因法兰萧公司未能证明在涉案租赁合同到期后双方已就租金标准协商一致，即无法证明其所主张的每月租金12000元得到罗湖区残联认可，因此，罗湖区残联有权按照指导租金标准向法兰萧公司主张占有使用费。此外，《深圳市房屋建筑面积（分户）计算书--XX花园X层平面图》对涉案房产与临近商铺的结构均有明确的平面数据，边界清晰，并不存在法兰萧公司所主张的涉案房产界址不清影响其使用的问题，法兰萧公司以此为由而拒绝支付房屋使用费没有事实依据，本院不予支持。原审法院对此处理正确，本院予以维持。综上，法兰萧公司应向罗湖区残联按24403.5元/月（488.07平方米×50元）的标准支付从2014年5月起至2015年12月期间房屋使用费。因罗湖区残联起诉主张2014年5月至起诉之日（2015年11月10日）的房屋使用费为人民币20万元，是罗湖区残联对自身权益的处分，本院予以照准。2015年11月10日以后至12月初搬离止共计20天的房屋使用费应按照24403.5元/月的标准支付即16269元。关于法兰萧公司提出的保证金抗辩，因其不能举证证明罗湖区残联及康达美公司实际收取了保证金，本院不予采信。综上，法兰萧公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。因二审期间出现新的事实，本院部分予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1897号民事判决第一项；二、变更深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1897号民事判决第二项为：深圳法兰萧建筑装饰设计有限公司应予本判决生效之日起十日内向深圳市罗湖区残疾人联合会支付2014年5月至2015年12月期间的房屋使用费216269元。三、驳回深圳市罗湖区残疾人联合会的其他诉讼请求。本案二审案件受理费4300元，由上诉人深圳法兰萧建筑装饰设计有限公司负担。本判决为终审判决。审  判  长 唐 毅审  判  员 张 睿代理 审 判员 王丹妮二〇一六年十二月二十一日书记员（兼） 李开宇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。