陕西省岚皋县人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0925民初363号原告：江苏伟业建设集团有限公司。住所地：常州市武进区前黄镇西新街**号。法定代表人：蒋亚南，系公司董事长。委托代理人：陈增社、周桦，陕西金镝律师事务所律师。被告：陕西亿豪房地产开发有限公司。住所地：西安市未央区经济开发区凤城二路**号天地时代广场*座*****室。法定代表人：廖启连，系公司总经理。委托代理人:张海斌，陕西尚文律师事务所律师。委托代理人：廖晶晶，系公司员工。被告：陕西亿豪房地产开发有限公司岚皋分公司。住所地：岚皋县城关镇神田路***号。负责人：廖启连，系公司总经理。委托代理人:张海斌，陕西尚文律师事务所律师。委托代理人：廖晶晶，系公司员工。被告：陕西庄重实业投资有限公司。住所地：西安市高新区长安科技园创新路*号。法定代表人：杨继安，系公司董事长。委托代理人：第五军、严亚维，陕西吉尔律师事务所律师。原告江苏伟业建设集团有限公司（以下简称：江苏伟业公司）与被告陕西亿豪房地产开发有限公司（以下简称：陕西亿豪公司）、陕西亿豪房地产开发有限公司岚皋分公司（以下简称：亿豪岚皋分公司）、陕西庄重实业投资有限公司（以下简称：陕西庄重公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2016年8月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告江苏伟业建设集团有限公司，被告陕西亿豪房地产开发有限公司、陕西亿豪房地产开发有限公司岚皋分公司、陕西庄重实业投资有限公司的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告江苏伟业建设集团有限公司于2011年承建被告陕西亿豪房地产开发有限公司开发建设的位于安康市岚皋县的“岚河新苑”1#楼、2#楼、3#楼工程，该工程已通过竣工验收。因陕西亿豪公司违约未按照约定支付工程款，原告于2014年1月13日将陕西亿豪公司起诉至安康市中级人民法院，现该案判决书已生效，判决陕西亿豪公司向原告支付剩余工程款。在原告与陕西亿豪公司工程款纠纷案件审理中，原告申请人民法院对陕西亿豪公司“岚河新苑”项目剩余房屋进行查封保全，但却得知陕西亿豪公司与被告陕西庄重公司于2015年1月28日签订了“岚河新苑”住宅和商铺团购合同。合同约定以每平方米800元价格把陕西亿豪公司未售出的住宅和商铺与被告庄重公司签订了《商品房买卖合同》，并在房管部门办理了《商品房买卖合同》的备案登记。《商品房买卖合同》签订后，陕西亿豪公司并未给被告庄重公司交付房产，却继续向外出售上述房产，被告庄重公司再配合陕西亿豪公司办理相应解除《商品房买卖合同》备案登记的手续。原告多方了解，现以此种方式备案登记在被告庄重公司名下的尚有14套房产《商品房买卖合同》，导致原告工程款无法收回。综上所述，二被告之间的《商品房买卖合同》不符合商品房买卖合同的常理，与市场交易价格严重背离，致使陕西亿豪公司丧失向原告支付工程款的能力，显然是一种恶意串通的行为，严重损害了原告的合法权益。故此诉诸法院请求判令二被告：1、依法确认三被告之间签订的14份《商品房买卖合同》无效；2、判令撤销涉案《商品房买卖合同》的备案登记；3、本案诉讼费由被告承担。陕西亿豪公司、亿豪岚皋分公司辩称，亿豪公司在岚皋县开发“岚河新苑”项目，因资金不足向庄重公司借款。庄重公司提出为对抗其他债权人保障资金安全，要求将亿豪公司部分房产备案登记在其及其指定人员名下，亿豪公司急于借钱遂同意了庄重公司的要求，并按其要求以800元/㎡的价格签订商品房买卖合同并在房管所办理了备案登记手续。其后，庄重公司于2014年6月11日向亿豪公司给付了借款2000万元，亿豪公司继续将庄重公司网签的房屋对外销售，销售回款后归还部分借款至今已归还借款991.646万元，庄重公司配合亿豪公司给实际的房屋买受人办理备案登记。双方合同约定的住宅及商铺的价格均按800元/平方米，而亿豪公司实际对外销售房屋价格为：住宅3000元/㎡，商铺10000元/㎡以上，是双方约定单价的数倍，同时岚河新苑的建筑成本在2000元/㎡以上，亿豪公司主观上不会同意以此转让房产的。庄重公司给亿豪公司出具了多份空白的备案合同申请表，以配合亿豪公司办理房屋登记的解除手续，双方一直按此模式操作和出售，由庄重公司配合真正买受人办理房屋登记手续。亿豪公司与庄重公司签订的800元/㎡价格背离了真实的市场价值，庄重公司与亿豪公司签订商品买卖合同时，江苏伟业公司对亿豪公司的债权已经形成并引发诉讼，庄重公司为避免伟业公司查封该房产从而保障其借款本息安全，亿豪公司为获得借款，双方合意签订涉案的虚假商品房买卖合同。亿豪公司向庄重公司的借款已全部用于岚河新苑工程建设，亿豪公司名下现无资产，无能力偿还江苏伟业公司的工程款。亿豪公司认为与庄重公司基于民间借贷产生特殊的商品房买卖备案手续，是否侵犯了原告的合法权利，请求法院依法裁判。陕西庄重公司辩称，原告并非所争议的房屋买卖法律关系的主体，与本案没有直接利害关系，不是本案适格的原告，其对本案涉及的争议没有法律范畴内的权利义务关系。依据合同相对性原则，原告与答辩人间无民事法律范畴内的权利义务的约定，双方未建立民事法律关系，答辩人不是本案适格的被告。本案涉及两个基础法律关系：一个是原告与亿豪公司之间的债权债务关系，一个是亿豪公司与答辩人的房屋买卖合同关系，若要请求《商品房买卖合同》无效，只能是由合同相对人提起，江苏伟业不能提出。原告与亿豪公司之间的债权债务关系和亿豪公司与庄重公司之间的房屋买卖合同关系，二者并无法律关系上的牵连，一个案件不能处理两个法律关系，故原告无权对答辩人提起诉讼。亿豪公司与答辩人之间的《商品房买卖合同》形式完备、合法有效，不适用《合同法》第52条（2）项的规定，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张向法院提供下列证据：第一组证据：（2014）安中民三初字第00003-5号《民事判决书》，证明其系涉案工程项目承包方，亿豪公司欠其工程款，其诉讼主体资格适格。第二组证据：亿豪公司与庄重公司签订的《补充协议》1份、安康市中级人民法院《执行笔录》1份、安康中级人民法院（2016）陕29执25号之一《执行裁定书》，证明亿豪公司与庄重公司之间销售房屋网签合同的行为属于恶意串通损害债权人权益，以合法形式掩盖非法目的，侵害了原告合法权益。第三组证据：（2014）安中民三初字第00003-4号《民事裁定书》、备案房屋明细表5张、《商品房买卖合同》14份，证明已无可保全财产，亿豪公司给庄重公司网签14套房产，网签的房屋价格背离市场价格，应属无效合同。被告陕西亿豪公司、亿豪岚皋分公司质证意见，对原告提供证据的真实性无异议。被告陕西庄重公司质证意见，对第一组证据真实性无异议，证明目的有异议，原告不享有对被告庄重公司起诉的诉讼主体资格；对第二组证据中补充协议不是原件，不予以认可，证明目的不予认可，对执行笔录的真实性有异议，裁定书与执行笔录时间矛盾，对其中廖启连的陈述不予认可；对第三组证据中民事裁定书的真实性无异议，对证明目的不认可，对备案房屋明细表和房屋买卖合同真实性、证明目的不予认可。经审查，对安康市中级人民法院（2014）安中民三初字第00003-5号《民事判决书》、《执行笔录》、（2016）陕29执25号之一《执行裁定书》、（2014）安中民三初字第00003-4号《民事裁定书》属人民法院生效的法律文书，能够确认原告对被告陕西亿豪公司、亿豪岚皋分公司享有债权的事实；能够证实被告亿豪公司为躲避法院查封出售房屋，实施了并非真实意图的房屋买卖行为，其买卖行为是为了保护被告庄重公司的利益，对抗法院的强制性措施；对《补充协议》、备案房屋明细表、《商品房买卖合同》14份的真实性予以采信，能够证实被告陕西亿豪公司、亿豪岚皋分公司与被告庄重公司签订房屋买卖合同和将涉案房屋进行备案登记以及解除备案登记的事实，本院对上述证据的真实性、关联性以及证明目的予以采信。被告陕西亿豪公司、亿豪岚皋分公司向法院提交以下证据：1、补充协议，证明亿豪公司与庄重公司名为商品房买卖，实为民间借贷关系。2、银行还款清单及交易凭证，证明亿豪公司向庄重公司还款9916460元的事实。3、房屋网签合同解除申请表，证明亿豪公司归还部分借款后，庄重公司配合其解除房屋备案手续。4、房屋备案解除申请表（空白），证明庄重公司及其指定人员，为配合亿豪公司销售房屋，准备的53份空白的房屋备案申请书用于销售房屋和办理备案手续。5、《商品房买卖合同》4份，证明涉案房屋对外销售价格为3000元/㎡以上，商铺10000元/㎡以上，亿豪公司与庄重公司签订的合同价格背离市场价格。原告质证意见，对被告亿豪公司、陕西亿豪岚皋分公司提供的证据1、2的真实性无异议，其证明目的与原告无关；对提供的证据3、4、5的真实性均无异议，该证据证明了亿豪公司与庄重公司之间实施了恶意串通行为，损害了原告的合法权益。被告庄重公司质证意见，对被告亿豪公司、陕西亿豪岚皋分公司提供的证据1无原件对其真实性及证明目的不予认可；对证据2的真实性及证明目的不予认可，与本案无关；对证据3的真实性无异议，对证明目的不予认可；对证据4的真实性无异议，对证明目的不予认可；对证据5的证明目的不认可，与本案无关。经审查，对被告亿豪公司、陕西亿豪岚皋分公司提供的证据1的真实性予以采信，对提供的证据2银行交易记录能够证实被告亿豪公司负责人向庄重公司还款的情况，同时证明庄重公司与陕西亿豪公司具有债权债务关系，对其真实性予以采信；对证据3、4的真实性、关联性予以采信，该证据能够证实二被告在签订商品房买卖合同后解除网签出售房屋的事实，说明被告陕西亿豪公司对合同约定的房屋继续出售，其签订的《商品房买卖合同》并未实际履行；对证据5的真实性予以采信，该证据能够反映陕西亿豪公司房屋销售价格情况。被告庄重公司向法院提供下列证据：第一组，14份《商品房买卖合同》、2000万元银行转账凭证、代收款委托书、亿豪集团收款收据、中通快递回单，证明1、庄重公司与亿豪岚皋分公司签订了14份商品房买卖合同，并在岚皋县房管所办理了登记备案；2、庄重公司履行了《商品房买卖合同》付款义务；3、亿豪公司迟延交付，庄重公司以律师函形式催交，主张权利。第二组，（2014）安中民三初字第0003-4号《民事裁定书》、（2014）安中民三初字第0003-5号《民事判决书》，证明1、原告与亿豪公司间的建设工程未经竣工验收、结算，原告对亿豪公司是否拥有债权，债权的金额在2014年1月至2016年8月1日前处于不确定状态，庄重公司买受房屋时，不存在对原告权益损害的问题；2、原告没有提出确认承包人优先受偿权的请求，涉案房屋不属于处分受限或设定了权利负担的物；3、原告的债权与庄重公司和亿豪公司签订的《商品房买卖合同》并无关联性，原告无权向庄重公司主张诉权。原告质证意见，对第一组证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，商品房价格完全背离当地市场价格和建筑成本价格，双方存在恶意串通行为，委托书中载明的14套房屋，实际应为167套房屋，与事实不符，快递回单不能证明其主张催收房屋的目的；对第二组证据的真实性无异议，但对其证明目的不认可，涉案房屋于2013已完全竣工，庄重公司知晓原告对亿豪公司享有巨额债权，原告享有对本案的诉讼权利和诉讼主体资格。被告陕西亿豪公司、亿豪岚皋分公司质证意见，对第一组、第二组证据的真实性无异议，对其证明目的不予认可，亿豪公司与庄重公司实为借贷关系，借款金额为2000万元，借款形式为私对私账户进行归还，从代收款委托书就可以说明，商品房买卖合同的签订是配合民间借贷的履行，未实际履行商品房买卖合同，对于原告与亿豪公司工程纠纷，庄重公司是知情的，双方之所以签订合同，是避免原告查封该房产。经审查，对被告庄重公司提交的两组证据的真实性予以采信，对其证明目的不予采信。根据当事人的陈述和采信的证据，本案确认以下案件事实：原告江苏伟业建设集团有限公司于2011年承建被告陕西亿豪房地产开发有限公司开发建设的位于安康市岚皋县的“岚河新苑”1#楼、2#楼、3#楼工程。工程通过竣工验收后，因亿豪公司未支付工程款，原告于2014年1月13日将亿豪公司起诉至安康市中级人民法院，（2014）安中民三初字第00003-5号《民事判决书》判决被告陕西亿豪公司向原告支付剩余工程款10517453.71元。在原告与亿豪公司工程款纠纷案件审理中，原告申请安康市中级人民法院对亿豪公司“岚河新苑”（推广名为水岸豪庭）项目剩余房屋进行查封保全。安康市中级人民法院查明：陕西亿豪公司与被告庄重公司签订了“岚河新苑”住宅和商铺团购合同。合同约定以800元／㎡价格出售被告陕西亿豪公司的住宅和商铺，并在房管部门办理了《商品房买卖合同》的备案登记。《商品房买卖合同》签订后，亿豪公司并未给庄重公司交付房产，被告陕西亿豪公司将备案在庄重公司名下的房屋出售后，被告庄重公司向房管部门出具了商品房网签备案合同解除申请表，即允许被告亿豪公司继续出售《商品房买卖合同》约定的房屋。原告认为被告亿豪公司与庄重公司之间的《商品房买卖合同》不符合商品房买卖合同的常理，与市场交易价格严重背离，致使亿豪公司丧失向原告支付工程款的能力，显然是一种恶意串通的行为，严重损害了原告的合法权益。故此诉诸法院请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。另查明，本案在审理过程中，被告陕西亿豪岚皋分公司承认其与被告庄重公司基于民间借贷产生的特殊商品房买卖备案手续是为了保障被告庄重公司资金安全，被告庄重公司提出把部分房产备案登记在其与其指定人杨继安名下，以对抗包括原告在内的其他债权人。被告亿豪岚皋分公司与被告庄重公司签订的《商品房买卖合同》没有注明签约时间，合同编号为GF-2014-10134、GF-2014-10135的2份合同中约定付款时间为2014年6月3日，备案时间为2014年6月5日。合同编号为GF-2015-10031、GF-2015-10047的2份合同中约定付款时间为2015年1月22日。合同编号为GF-2015-10053、GF-2015-10055、GF-2015-10056、GF-2015-10058、GF-20145-10059、GF-2015-10060、GF-2015-10062的7份合同中约定付款时间为2015年1月27日；合同编号为GF-2015-10053、GF-2015-10055、GF-2015-10056、GF-2015-10058、GF-2015-10060、GF-2015-10062的6份合同备案时间为2015年1月27日。合同编号为GF-2015-10192、GF-2015-10193的2份合同中约定付款时间为2015年4月9日；备案时间亦为2015年4月9日。合同编号为GF-2015-10229的合同中约定付款时间为2015年4月20日，备案时间为2015年4月21日。备案登记的房屋价款为2023504元，2014年6月11日被告庄重公司杨继安向被告亿豪公司廖启连转款2000万元。2014年6月11日至2015年12月24日被告亿豪公司负责人共计给被告庄重公司负责人还款9916460万元。被告亿豪公司出售的住宅价格为3000元／㎡以上、商铺价格10000元／㎡以上。本院认为，被告亿豪公司对原告负有巨额债务，其与被告庄重公司低价签订《商品房买卖合同》的目的不是为了实现房屋买卖交易而是为了对抗人民法院的诉讼保全，属于恶意串通的，损害第三人合法利益的行为，被告陕西亿豪公司与被告庄重公司的行为符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，即恶意串通，损害国家、集体、第三人利益致合同无效的法律要件。因此，原告要求确认被告亿豪岚皋分公司和被告庄重公司签订的《商品房买卖合同》无效的主张予以支持。原告关于撤销涉案《商品房买卖合同》备案登记的请求，因备案登记行为不属民事主体间的民事行为，原、被告的合同被确认无效后应自行在房管部门申请撤销，原告关于判令撤销涉案《商品房买卖合同》备案登记的请求不予支持。被告庄重公司抗辩认为原告对本案没有诉讼主体资格，经（2014）安中民三初字第00003-5号判决书确认被告亿豪公司拖欠原告工程款未支付，原告是被告亿豪公司的合法债权人，在被告陕西亿豪公司没有偿还原告债务的情形下，陕西亿豪公司低价处置财产，原告有通过诉讼程序维护自身权益的主体资格，故对其抗辩意见不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条一款二项之规定，判决如下：一、确认被告陕西亿豪房地产开发有限公司与被告陕西庄重实业投资有限公司签订的合同编号为GF-2014-10134、GF-2014-10135、GF-2015-10031、GF-2015-10047、GF-2015-10053、GF-2015-10055、GF-2015-10056、GF-2015-10058、GF-20145-10059、GF-2015-10060、GF-2015-10062、GF-2015-10192、GF-2015-10193、GF-2015-10229《商品房买卖合同》无效。二、驳回原告江苏伟业建设集团有限公司其他诉讼请求。案件受理费19592元，由被告陕西庄重实业投资有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。审 判 长  朱益虎审 判 员  刘善国代理审判员  张 欢二〇一六年十二月二日书 记 员  曾 艳