广西壮族自治区合浦县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0521��初997号原告：刘海强，男，1980年11月20日出生，汉族，住广西合浦县。委托诉讼代理人：陆杰英，广西桂三力律师事务所北海分所律师。被告：广西广汇房地产开发有限公司，住所地合浦县廉州镇昆明路一巷38号。法定代表人：程起祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓维棠，广西天惠律师事务所律师。原告刘海强与被告广西广汇房地产开发有限公司（以下简称：广汇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案后，依法适用简易程序，分别于2016年8月31日、2016年11月29日公开开庭进行了审理。原告刘海强的委托诉讼代理人陆杰英、被告广汇公司的委托诉讼代理人邓维棠到庭参加诉讼。本院另分别于2016���11月10日、2016年11月22日组织双方当事人进行了质证。本案现已审理终结。原告刘海强向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为其办妥产权过户登记手续，并在领到房地产权属证书后的五个工作日内将该证书交付给其；2、判令被告返还购房款4876元给其；3、判令被告赔偿逾期办证的违约金25612元给其（违约金以其已付购房款总额284588元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2014年1月29日起暂计至2016年6月29日，以后另计至房屋产权过户登记手续办妥之日止）。事实和理由：2013年8月2日，其与被告签订合同编号为1-3-1803A《商品房买卖合同》一份，约定其购买被告开发的位于合浦县廉州大道西侧处广汇.世纪星小区第1幢3单元1803A号商品房，建筑面积共116.73平方米，单价为每平方米2438元，总金额284588元，付款方��为向银行按揭付款；买受人如未按合同约定时间付款，逾期30天内的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记手续由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的百分之零点二向买受人支付违约金。合同签订后，其向被告交纳了首付款184588元，剩下的100000元，其于2013年9月2日与中国建设银行股份有限公司合浦支行签订《个人住房借款合同》，并于2013年9月3日将该笔贷款支付到被告账户。但被告至今未按合同约定为其办妥产权过户登记手续。经测量，被告出售给其的涉案房屋实际建筑面积与合同约定的建筑面积不符，套内建筑面积少了2平方米，公共部位与公用房屋分摊���筑面积不足。被告的上述行为已经构成严重违约，双方签订的合同对对方违约金的约定不对等，属违约金过低，因此应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故提起本案诉讼。在诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告立即将办理权属登记材料报产权登记机关备案，并在领到房地产权属证书后的五个工作日内将该证书交付给其。被告广汇公司辩称，办理房屋产权证是双方共同的义务，其愿意在其义务范围内承担相应的义务，其已经将办理权属登记材料报产权登记机关备案了，但如果是按揭购房，其无法将产权证交给原告，因为存在抵押，其可以将产权登记部门复印的产权证复印件交给原告；返还购房款，应当以产权证记载的面积为准，但至今未办好产权证，无法进行面积结算，故对该请求法院不应支持；逾期办理产权证的违约责任是因原告不配合，即使其有责任，也只承担合同约定的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《居民身份证》、《电脑咨询单》、《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人贷款支付凭证》、《发票》，被告均无异议，本院予以采信。对原告提交的《建设工程竣工验收合格单》、《合浦县住房和城乡规划建设局关于“广汇.世纪星”业主委员会反映小区问题调查处理情况的答复》、《收据》，被告有异议，认为不能证明原告的主张，其已及时交纳处罚款，对该组证据本院予以采信。对被告提交的证据《竣工验收备案表》、《商品房买卖合同备案证明》、《交房通知书》、《建设工程竣工验收消防备案凭证》、《关于广西广��房地产开发有限公司“广汇.世纪星”项目竣工环境保护预验收的批复》、《合浦县房产测绘成果报告书》、《合房权证合浦字第××号房产证》（大1幢房产证）、《新闻报道》，原告认为由法院认定，且对《新闻报道》证明的内容有异议，认为被告的违约原因是因为违建被罚款并未及时缴纳罚款导致的；对被告补充的证据《房屋所有权变更登记收件清单》、《房屋登记收件清单》、《桂（×）合浦县不动产权第××号不动产权证书》（义务人：吴冬梅、王英民）、《桂（2016）合浦县不动产权第××号不动产权证书》（义务人：周琨顺）、《广西增值税普通发票》、《广汇.世纪星1幢、2幢、4幢商品房实测绘成果备案意见》、《房屋测绘报告书》、《合浦县房产测绘成果报告书》、《广汇.世纪星1幢、2幢、4幢测绘说明及声明、验收书、测绘成果基本信息》、《合浦县人��政府关于实施不动产登记的公告》、《建设工程竣工验收合格单》（广汇.世纪星1幢、2幢、4幢），原告对以上补充证据均有异议，认为以上补充证据与本案无关，并不能证明原告的主张，且恰好证明被告违约的原因是被告不及时缴纳罚款造成的，本院认为上述证据无法证实被告对违约不存在过错，但与本案有关联，本院予以参考。综合本案证据及原、被告在庭审中的诉辩和陈述，本院认定事实如下：2013年8月2日，原告与被告签订合同编号为1-3-1803A《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于合浦县廉州大道西侧处广汇.世纪星小区第×幢×单元×号商品房，建筑面积共116.73平方米，套内建筑面积98.76平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.97平方米，单价为每平方米2438元，房价总金额284588元；合同约定面积与产权登记面积有差���的，双方同意以产权登记面积结算，单价按合同价不变，多退少补；付款方式为银行按揭付款；买受人如未按合同约定时间付款，逾期30天内的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；2013年10月28日前，出卖人将具备商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用；出卖人应当在商品房交付使用综合验收后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之零点二向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告交纳了首付款184588元，剩下的100000元，原告于2013年9月3日通过向中国建设银行股份有限公司合浦支行按揭贷款的方式将该笔贷款100000元支付到被告账户，借款期限为15年。2013年9���3日，被告交付涉案房屋给原告。2015年4月28日，被告开发的位于合浦县廉州大道西侧处广汇.世纪星小区第1、2幢已经合浦县住房和城乡规划建设局综合验收合格。但被告至今未按合同约定为原告办理房屋产权证登记手续。原告认为被告出售的涉案房屋实际建筑面积与合同约定的建筑面积不符，公共部位与公用房屋分摊建筑面积不足，被告因违建，被行政处罚且未及时缴纳行政罚款导致涉案房屋的产权证书无法按照正常程序办妥，被告已经构成严重违约，双方签订的合同对违约金的约定过低，应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故提起本案诉讼。本院认为，原、被告之间签订的涉案《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，有双方的签名或者盖章予以确认，合同内容没有违反法律强制性规定，且原告已经支��了购房款，被告履行了交房义务，该合同是真实、合法、有效的合同。依据合同约定“……合同约定面积与产权登记面积有差异的，双方同意以产权登记面积结算，单价按合同价不变，多退少补……2013年10月28日前，出卖人将具备商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用……出卖人应当在商品房交付使用综合验收后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之零点二向买受人支付违约金……”，根据被告提供的证据，可认定被告正在将办理权属登记材料报产权登记机关备案进行办理产权证书。原告购买涉案房屋向被告支付购房款的方式为支付首期房款后向银行按揭贷款支付，借款期限为15年。原告向银行贷款并将涉案房屋抵押登记给银行，而在按揭贷款未还清之前，涉案房屋的权属证书应当由按揭贷款的银行保管，因此，即使被告办理了涉案房屋的权属证书，也因正当理由无法交给原告。故对原告请求被告立即将办理权属登记材料报产权登记机关备案，并在领到房地产权属证书后的五个工作日内将该证书交付给其的主张，本院不予支持。原告请求判令被告返还购房款4876元，但原告未能举证其购买房屋的产权登记面积与合同约定的房屋面积存在差异是多少，故对原告的该项请求本院不予支持。被告已于2013年9月3日，将涉案房屋交付原告使用和管理，涉案房屋于2015年4月28日经综合验收合格，依照约定，被告应当在涉案房屋交付使用综合验收后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告却没有依约履行，并因违建被行政处罚且没有及时缴纳行政罚款导致原告的产权证书无法按照正常程序办好，违约的责任在被告，被告应当对原告承担合同约定的违约责任。被告辩解原告不配合导致产权证书办不下来，原告予以否认，被告未能举证证实，故对被告的辩解本院不予采纳。原告认为涉案合同是格式合同，约定的违约金过低，应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；本院认为涉案合同虽然是格式合同，但是违约金约定是手写的，并非格式合同的固定内容，且该约定经过双方同意，原告亦未能举证证明被告的违约造成其的实际损失是多少，该违约金的标准对双方具有约束力，故对原告的该主张本院不予支持，依合同约定，被告应当支付给原告违约金284588元×0.2%=569.20元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告广西广汇房地产开发有限公司应支付违约金569.20元给原告刘海强；二、驳回原告刘海强的其他诉讼请求。案件受理费562元，因适用简易程序减半收取281元，由原告负担231元，被告负担50元，原告已预交281元，属被告负担的部分由其在履行上述义务时一并支付给原告。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费562元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈锦宪二〇一六年十二月五日书记员  谭 震