.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省陵水黎族自治县人民法院民事判决书（2016）琼9028民初2320号原告：杜黎颖，女，1963年1月22日出生，汉族，住辽宁省沈阳市苏家屯区。被告：海南杰利房地产开发有限公司，住所地海南省海口市龙昆北路38号华银大厦2012房。法定代表人：邹杰，总经理。第三人：郭少雄，男，1959年1月8日出生，汉族，住海南省三亚市。原告杜黎颖与被告海南杰利房地产开发有限公司（以下简称杰利公司）、第三人郭少雄商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月17日公开开庭进行了审理。原告杜黎颖、被告杰利公司法定代表人邹杰、第三人郭少雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜黎颖向本院提出诉讼请求：1、被告履行双方于2015年11月20日签订的《协议书》，将位于××县第3层302号房交付原告；2、被告赔偿原告装修损失100000元；3、被告承担本案诉讼费。本案审理过程中，原告变更第1、2项诉讼请求为：1、被告杰利公司与第三人郭少雄返还购房款130000元；2、被告杰利公司与第三人郭少雄赔偿原告装修损失70000元。事实及理由：2013年11月24日，原告与被告杰利公司签订买卖合同，购买被告违约陵水县党校安置区温馨家园A栋32号楼8层803房，并于同日支付完全部房款。2014年年底原告入住购房的房屋知道2015年4月离开海南回到北方。2015年8月，原告购买的房屋因不明原因被拆除，室内装修损坏，室内物品无处存放，给原告造成重大损失。2015年11月20日，原告与被告签订《协议书》，变更房号为温馨家园A栋项目中第32号楼第3层302房。但在原告入住该房屋后，第三人郭少雄强制安装铁门封锁楼道不让原告继续入住房屋。为此特向法院起诉，请求依法支持原告诉讼请求。被告杰利公司辩称，认可原告起诉的事实，但房屋是政府拆除的，不是我方原因，可以退还毛坯购房款，但是装修款不能退，之前已经有判例。第三人郭少雄辩称，认可原告起诉状的所述事实，但原、被告买房的事情由他们双方之间自己处理。原告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：《协议书》、《收款收据》、《温馨家园A栋买卖合同》、相片。被告杰利公司无证据提交。第三人郭少雄提交证据《合作兴建商住楼合同书》，证明第三人与被告签订建房合同约定5层以下房屋所有权归第三人所有。经各方质证及核对原件，本院对上述证据均予以确认并在卷佐证根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月24日，杰利公司（甲方）与原告（乙方）签订《温馨家园A栋买卖合同》，约定原告购买被告开发的违约陵水县县委党校安置区温馨家园A栋项目中第32号楼第8层803号房，房屋建筑面积40平方米，其中套内面积35平方米，每平方米单价3680元，成交价格为130000元。其中合同第二条注明：该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押，债权债务，以及其他权利瑕疵。交易后如有上述未清事项，由甲方承担，乙方不负任何责任；第五条约定甲方应在2014年1月15日将房屋交付乙方使用。合同签订当日，原告依约向杰利公司支付130000元全部购房款，杰利公司向原告出具了收款收据。2014年年底，原告对涉案房屋进行装修并入住至2015年5月份。2015年7月1日，因涉案房屋属于违法建筑，在陵水县政府多部门联合执法行动中被强制拆除。2015年11月20日，原告与被告签订《协议书》，被告杰利公司将被告购买的房屋由803号调整为302号房。但因第三人郭少雄安装铁门将楼层的楼道封锁，原告无法进入302房。另查明，××路的涉案楼房所在地，郭少雄为土地使用权人，土地用途为居住用地。2012年8月18日，杰利公司法定代表人邹杰（乙方）与第三人郭少雄（甲方）签订《合作兴建住宅楼合同书》（以下简称合作合同），约定由甲方出地、乙方垫资共同在上述涉案土地上兴建15层住宅楼房，甲方享有1-5层房产所有权，6层以上由乙方享有。合同第一条约定：”乙方已直销建设用地规划许可证批准建筑最大层数3层，用地性为居住用地”。合同第二条约定合作方式为：甲方提供土地，不提供资金，不承担办证费用和各项罚款，但甲方协助乙方办理有关合规合法的证件；合同第三条约定：政府报建实际建设中合作兴建的商住楼未能达到十五层时，甲方仍享有第一至第五层房屋产权，剩余归乙方。再查明，杰利公司成立于2013年1月17日，经营范围为房地产开发经营，农业综合开发，旅游项目开发，土石方工程，室内外装饰装修工程，水电安装工程、建筑材料、装饰材料、建筑机械设备、钢材的销售。杰利公司经营范围有：房地产信息咨询、房地产项目营销策划、房地产销售代理。杰利公司经营范围有：房地产投资、农业综合开发、旅游项目开发、室内外装饰装修工程、水电安装工程、土石方工程、建筑材料、装饰材料、建筑机械设备、钢材的销售。本院认为，涉案房屋未取得建设工程规划许可证、施工许可证，亦未取得商品房预售许可证，即被告杰利公司出售该楼房不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条之规定，因此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，涉案《温馨家园A栋买卖合同》无效。一、关于杰利公司的责任承担问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，被告杰利公司依据合同收取的购房款130000元应予以返还。被告杰利公司明知涉案楼盘未取得相关报建手续，仍与原告签订《银谷花园买卖合同》并收取原告购房款，导致合同无效，存在较大过错，应承担大部分损失赔偿责任，故原告要求其赔偿其装修损失的诉讼请求，但因其提供的证据无法支持其100000元装修损，本院依据其证据部分支持装修损失7764元。二、关于郭少雄的责任承担问题。根据涉案《合作兴建住宅楼合同书》的约定，郭少雄仅提供土地使用权、分配固定数量的房屋，不承担经营风险；而杰利公司则是提供资金、开发经营、获取利润。根据上述当事人的合同意思表示及目的，该合同性质实为房屋联建合同，即由一方提供地，另一方提供资金、技术、劳务等，合作建筑房屋，并于房屋建成后按合同约定的比例分配房屋和土地使用权的协议，属建设工程合同与互易合同的混合合同，而非《民法通则》中的个人合伙协议。而房屋是价值昂贵的不动产，购房者在购买房屋时应当负有合理的审慎注意义务，包括查阅土地性质、售房人主体资质、房屋相关证照手续等，日常生活经验法则说明，所购房屋缺乏必要的证照或手续等，购房者一般不会轻易忽视，而原告作为购房者，在未查阅涉案房屋具有相关合法手续的情况下，便冒然与杰利公司签订购房合同，其未尽到合理的审慎注意义务，亦是导致涉案合同无效的另一原因。原告认为，涉案买卖合同之所以无效，系因郭少雄提供土地给杰利公司开发经营房地产所造成，应承担责任。但郭少雄提供的土地具有合法的国有土地使用权证，符合开发商品房条件，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的欺诈、恶意串通损害第三人利益的情形，郭少雄提供土地的行为并非导致涉案《温馨家园A栋买卖合同》无效的情形，且本案系商品房销售合同纠纷，郭少雄虽与杰利公司存在联建合同关系，但并非涉案《温馨家园A栋买卖合同》的当事人，与原告无直接的法律关系。此外，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条规定：”合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款冲抵投资参与分配的，不予支持。”即杰利公司收取原告的房屋预售款不能视同投资款，既然不是投资款，原告亦不能基于此要求郭少雄予以返还。综上，郭少雄既非涉案《温馨家园A栋买卖合同》的相对人，亦非原告支付的预售款的受益人，故原告诉请要求郭少雄承担返还购房款及支付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告海南杰利房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，向原告杜黎颖返还购房款130000元及装修损失7764元。二、驳回原告杜黎颖的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告海南杰利房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判长林小丽人民陪审员符照义人民陪审员张玉红二〇一六年十二月二十六日法官助理蒋海燕书记员冯长弘