湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)湘12民终1217号上诉人（原审被告）：怀化宏宇房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区顺天南路（顺天桥头宏宇新城售楼中心），组织机构代码66399868-4。法定代表人：黄伟飞，系公司董事长。委托诉讼代理人：黄勇，湖南宏峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐瑞川，男，1970年4月8日出生，汉族，住湖南省溆浦县。被上诉人（原审原告）：杨春梅，女，1982年10月24日出生，汉族，住湖南省中方县。唐瑞川、杨春梅的共同委托诉讼代理人（特别授权）：唐永洪，湖南诚怀律师事务所律师。上诉人怀化宏宇房地产开发有限公司因与被上诉人唐瑞川、杨春梅商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。怀化宏宇房地产开发有限公司上诉请求：一、驳回被上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、怀化宏宇房地产开发有限公司已经提供了质量合格、适宜居住的房屋，且房屋已经分栋验收合格与消防验收合格，已经高于怀化房地产交房的实际标准，怀化宏宇房地产开发有限公司所提要求按照交房最高标准，要求房屋取得《整体工程竣工验收备案证》于房屋买卖而言并无实际意义；二、双方签订的《怀化市商品房买卖合同》并未约定要取得《整体工程竣工验收备案证》，而是约定“出卖人应当在2015年08月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用……取得《竣工验收备案表》”这一条款中明确开发商可以不一定要取得《整体工程竣工验收备案证》而是取得《竣工验收备案表》即可，本案中所涉房屋已经取得分栋的《竣工验收备案表》，并经消防验收合格，已完全符合合同约定的交房条件，怀化宏宇房地产开发有限公司不存在因房屋不符合交房条件而导致延期交房的违约情形；三、2015年颁布的《怀化市人民政府关于引导和促进房地产市场健康发展的补充意见》第二条已明确规定：“允许企业申请项目按栋开具完税证明单，允许企业同宗土地分期分栋验收、按户办理“两证”（房产证、国土证）。”该意见属地方人民政府的有关规定，也明确了采取分期分栋验收的方式也为合格交付。唐瑞川、杨春梅辩称：一、怀化市宏宇房地产开发有限公司没有提供分栋验收合格的证据材料，且案涉房屋消防验收合格日期迟于约定的交房日期；二、怀化市宏宇房地产开发有限公司所取得的分栋《竣工验收备案表》不是完整的，未经过相应主管部门审批和备案，且所涉建设、设计、施工、监理等单位盖章处落款均未写明验收时间，因此不符合约定的交房条件；三、《怀化市人民政府关于引导和促进房地产市场健康发展的补充意见》中规定允许企业分期分栋验收，但其并不能证明案涉房产已经分期分栋验收合格，符合了法律规定；四、怀化市宏宇房地产开发有限公司未按照约定和约定的交房条件，应承担逾期交房的违约责任。唐瑞川、杨春梅向一审法院起诉请求：1、怀化宏宇房地产开发有限公司向唐瑞川、杨春梅支付自2015年9月1日起至交房之日止的延期交房违约金（暂计算至2016年1月31日为￥7256.19元）；2、怀化宏宇房地产开发有限公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：唐瑞川、杨春梅与怀化宏宇房地产开发有限公司于2014年4月28日签订《怀化市商品房买卖合同》，约定：唐瑞川、杨春梅购买怀化宏宇房地产开发有限公司开发的“宏宇新城二期柏景湾”商品房一套，房屋预售许可证号怀房售许字（2014）第0082号，房号为第23幢1单元30层3001号房，建筑面积122.39平方米，每平方米购房单价3875元，总购房价款474261元；怀化宏宇房地产开发有限公司应在2015年8月31日前交房给唐瑞川、杨春梅，交房时必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；由于怀化宏宇房地产开发有限公司的原因未按合同第十条约定的期限将该商品房交付唐瑞川、杨春梅按合同补充协议处理。合同补充协议的约定为：唐瑞川、杨春梅须在怀化宏宇房地产开发有限公司发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内，到怀化宏宇房地产开发有限公司指定的地点办理房屋交接手续。唐瑞川、杨春梅未能按期接收房屋的，自通知交付使用之日起视为验收合格，该房屋的风险责任转由乙方承担，且与该房屋有关的物业管理费等费用自注明交付使用日起由唐瑞川、杨春梅承担，该房屋保修期自通知交付使用之日起计算。因怀化宏宇房地产开发有限公司原因导致延期交房的，其按日向唐瑞川、杨春梅支付总房款万分之一作为违约金。若因不可抗力（包括但不限于火灾、地震、海啸、战争、政府政策变动等）导致该房屋不能按期交付的，怀化宏宇房地产开发有限公司不承担任何责任。合同签订后，唐瑞川、杨春梅已付清购房款474261元，其所购房屋于2015年8月26日经勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格，但未在主管部门备案，2015年10月9日消防验收合格。怀化宏宇房地产开发有限公司于2016年8月通知唐瑞川、杨春梅收房，唐瑞川、杨春梅以未达到收房标准为由未收房。一审法院认为：唐瑞川、杨春梅与怀化宏宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（下称合同），是双方意思表示真实，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应全面适当履行。双方在合同中约定：怀化宏宇房地产开发有限公司应在2015年8月31日前交房给唐瑞川、杨春梅，交房时必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。庭审中，怀化宏宇房地产开发有限公司未能举证证明2015年8月31日前，其已取得唐瑞川、杨春梅所购房屋的《竣工验收备案表》，故本院认定至本案开庭日，唐瑞川、杨春梅与怀化宏宇房地产开发有限公司购房合同项下的商品房仍未满足交付条件，而该义务由怀化宏宇房地产开发有限公司承担，故怀化宏宇房地产开发有限公司未能按期交房构成违约且违约行为处于持续状态，即延迟交房时间应当从2015年9月1日起连续计算至唐瑞川、杨春梅收到宏宇新城二期柏景湾第23幢1单元30层3001号房之日止。双方在合同附件4《补充条款》约定：怀化宏宇房地产开发有限公司原因导致延期交房的，其按日向唐瑞川、杨春梅支付总房款万分之一作为违约金。据此，本院核定怀化宏宇房地产开发有限公司应付唐瑞川、杨春梅的违约金为：1、2015年9月1日至2016年1月31日的违约金为：7209元（474261×152×0.0001）；2、2016年2月1日后的违约金：按总房款474261元以每日万分之一连续计算至唐瑞川、杨春梅收到宏宇新城二期柏景湾第23幢1单元30层3001号房之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、怀化宏宇房地产开发有限公司支付唐瑞川、杨春梅2016年1月31日前的逾期交房违约金7209元，于本判决生效后7日内付清；二、怀化宏宇房地产开发有限公司支付唐瑞川、杨春梅2016年2月1日后的逾期交房违约金（计算方式：从2016年2月1日起按总房款474261元以每日万分之一连续计算至唐瑞川、杨春梅收到宏宇新城二期柏景湾第23幢1单元30层3001号房之日止，该款于收房时支付。）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由怀化宏宇房地产开发有限公司承担。二审补充查明：上诉人当庭陈述在本案中未向法院提交其在约定时间内通知被上诉人收房的相关证据。二审查明的事实与一审认定的一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，原审作有效认定正确。由于双方当事人约定上诉人怀化宏宇房地产开发有限公司应书面通知被上诉人收房并办理交房手续，而上诉人怀化宏宇房地产开发有限公司当庭陈述其未向法院提交书面通知被上诉人收房的相关证据，也未提交证据证实交房时其已取得《竣工验收备案表》,故其已构成违约，一审判决上诉人怀化宏宇房地产开发有限公司承担相应的违约责任并无不当。另上诉人关于其已经分栋验收合格及引用《怀化市人民政府关于引导和促进房地产市场健康发展的补充意见》的相关规定来对抗双方当事人关于合同的有关约定，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费229元，由怀化宏宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李东恒审 判 员  刘士平代理审判员  宋艳云二〇一六年十二月二十三日代理书记员  杨世新