上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民三(民)初字第5061号原告：上海市青浦区西郊湖岸美墅业主委员会，住所地上海市青浦区。负责人：吴墨云，主任。委托诉讼代理人：刘慧慧，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被告：林增产(第一被告)，男，1973年7月19日出生。委托诉讼代理人：肖锦龙，上海市珠玑律师事务所律师。被告：黄令龙(第二被告)，男，1956年2月3日出生，汉族，户籍所在地江西省。被告：上海绿地云峰置业有限公司(第三被告)，住所地上海市青浦区。被告：上海众荟物业管理有限公司(第四被告)，住所地上海市虹口区。法定代表人：王智明，执行董事。委托诉讼代理人：还航，上海欧博律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑浩，上海欧博律师事务所律师。原告上海市青浦区西郊湖岸美墅业主委员会与被告林增产、黄令龙、上海绿地云峰置业有限公司、上海警虹物业管理有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2015年11月26日立案后，依法适用简易程序。2015年12月22日，上海警虹物业管理有限公司经工商部门核准名称变更为上海众荟物业管理有限公司，即本案第四被告。诉讼过程中，第一被告向本院提出管辖异议，本院依法裁定驳回，第一被告不服提起上诉，上海市第二中级人民法院裁定驳回其上诉。后经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。本院于2016年11月22日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人刘慧慧、第一被告的委托诉讼代理人肖锦龙、第四被告的委托诉讼代理人还航和郑浩到庭参加诉讼。第二、第三被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海市青浦区西郊湖岸美墅业主委员会向本院提出诉讼请求：1、第一、第二被告将坐落于青浦区赵巷镇业煌路XXX弄XXX号的小区公共服务用房中的102室、202室、203室、204室房屋腾退并返还给原告；2、四被告向原告赔偿因非法占用小区公共服务用房的房屋和公共场地使用费(按每月5,000元，从2012年1月起计算至四被告将强占的房屋及公共场地恢复原状完好交付之日止，暂计至2015年11月，为235,000元，具体以法院评估为准)；3、四被告将坐落于青浦区赵巷镇业煌路XXX号的房屋及公共场地恢复原状(包括内在和外观)；4、本案诉讼费由四被告承担。诉讼过程中，原告鉴于上述204室房屋已返还，故在上述诉请一中不再主张腾退204室房屋。同时根据产权登记信息，将上述第二项诉请中占有使用费用的起算时间变更为2012年9月17日。事实和理由：位于青浦区赵巷镇业煌路168弄“西郊湖岸美墅”小区系第三被告开发建设，第三被告按规定为小区配建了公用服务用房，其中102室是老年活动室、面积为31.35平方米，202室是监控室、面积为30.75平方米，203和204室面积分别为83.15平方米和40.62平方米。2012年，第一、第二被告未经全体业主同意擅自占用、改造上述公用服务用房，并破坏小区监控设施设备等。因第四被告出具说明确认是第三被告让其将系争房屋置换给第一、第二被告占有使用，故要求四被告共同承担恢复原状义务，并支付占有使用费用。被告林增产辩称，系争房屋确实由第一、第二被告占有使用，但被告并未对其进行改造过，也未破坏过小区监控设施设备，且系争房屋是被告以其自有房屋与全体业主置换取得。故不同意原告全部诉请。第一、第二被告购买并已取得权证的青浦区赵巷镇业煌路XXX弄XXX号1-301室房屋并不包含本案系争房屋。被告上海众荟物业管理有限公司辩称，原告的主张与第四被告无关，故不同意原告的全部诉请。另外，如原告要求第四被告承担赔偿责任，应依据双方的合同，申请仲裁。被告黄令龙、上海绿地云峰置业有限公司均未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告占有使用系争房屋是否具有合法依据。第一被告认为，系争房屋是以其自有房屋与全体业主置换取得，被告占有使用系争房屋具有合法依据，第一被告为此提供房屋置换说明一份。原告对房屋置换说明不予认可，认为系伪造。第四被告表示对此不清楚，也与其无关。本院认为，鉴于原告对房屋置换说明的真实性提出异议，而第一被告又未能进一步举证证明该置换说明上所有业主的签名均本人所签，且该置换说明也并未明确具体置换情况，故本院对此不予认可。2、占有使用费的依据。原告表示占有使用费的标准是参照租赁市场每月每平方米0.9元估算，具体根据法院评估。第一被告对此不予确认。第四被告认为这与其无关，其从未占有使用过系争房屋。本院认为，对于占有使用费的标准，如双方无法达成一致意见，应依法委托具有相关资质的机构进行评估，而原告经本院依法释明并告知法律后果后，仍未能在本院确定的时限内申请评估，其虽称该占有使用费已在本院另案中评估，但经核实该案中仅对有关物损进行评估，并不包括占有使用费的评估，故对于原告主张的占有使用费的依据，本院不予确认；3、系争房屋的原状。原告认为，系争房屋已经被告改造过，故应恢复原状，具体要求恢复至房屋规划图纸上的面积，拆除违章搭建，并按开发商交付时的原状将墙壁粉刷好、地板铺设好。至于开发商交付时的墙壁、地板等原状无法明确。原告为此提供照片、规划图，但同时无法明确系争房屋在规划图上的位置。第一、第四被告对此均不予认可，认为照片及规划图与本案无关。本院认为，照片即使是真实的，其反映的也仅是现状而非原状，规划图又缺乏与本案的关联性，故本院对此无法确认。本院认为，根据查明的事实，第一、第二被告购买的房屋并未包括系争房屋，现根据原告的诉请，本案应为排除妨害纠纷。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，系争房屋为小区公用服务用房，为全体业主共有，第一、第二被告未能提供充分依据证明其占有使用系争房屋具有合法依据，理应予以腾退，故对原告要求第一、第二被告腾退系争房屋的诉请，本院予以支持。对于原告主张的占有使用费，因被告对该费用不予确认，原告经本院释明后，未在本院确定的时限内申请评估，故本案中对该费用不予处理。对于原告要求恢复原状的诉请，因原告经本院释明后仍无法明确系争房屋的具体原状，故本院对原告的该诉请不予支持。第二、第三被告经本院依法传唤，未到庭应诉，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告林增产、黄令龙应于本判决生效之日起十日内腾退上海市青浦区赵巷镇业煌路XXX弄XXX号102、202、203室房屋；二、原告上海市青浦区西郊湖岸美墅业主委员会的其余诉讼请求不予支持。案件受理费4,825元，由原告上海市青浦区西郊湖岸美墅业主委员会负担4,800元，被告林增产、黄令龙负担25元；案件公告费820元，由被告林增产、黄令龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  高金登人民陪审员  郑志愿人民陪审员  阮明德二〇一六年十二月二十日书 记 员  王珊珊附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。