浙江省永康市人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0784民初5601号原告胡振宏，男，1972年4月8日出生汉族，住浙江省永康市。原告童天英，女，1976年8月3日出生汉族，住浙江省永康市。委托代理人胡华杰、ＸＸ，浙江畅想律师事务所律师。被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司，住所地：浙江省永康经济开发区。法定代表人应建仁。委托代理人蒋晓航，浙江门都律师事务所律师。原告胡振宏、童天英为与被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司（以下简称“卓诚投资公司”）商品房销售合同纠纷一案，于2016年7月18日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员王晓适用简易程序，于2016年8月26日公开开庭进行审理。原告胡振宏、童天英及其委托代理人胡华杰、ＸＸ，被告卓诚投资公司的委托代理人蒋晓航均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡振宏、童天英起诉称：原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买金色港湾房屋，总价2495255元。《浙江省商品房买卖合同》第九条对交房期限及条件作了约定。《浙江省商品房买卖合同》第十六条约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人【自行】【委托出卖人】办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的日万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①②项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约履行合同，但被告存在违约。其中，被告没有按约取得《土地使用权证》或土地使用权证明或《房屋所有权证》，没有按期交付权属证书，最终导致原告延期取得产权证书，此期间内的违约责任，应当由被告承担。原告有权要求被告继续履行合同，承担违约责任。综上，为维护原告的合法权益，请求依法判令：1、由被告支付原告逾期交付权属证书的违约金（违约金从2014年7月1日起按已付总房款2495255元的日万分之一计算至实际交付权属证书或登记证明之日止，暂算至2015年2月13日，为55644元）；2、由被告退还购房款1268元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确违约金计算至2015年2月13日止。被告卓诚投资公司答辩称：原告对合同十六条的理解错误，合同约定被告承诺于2014年6月30日前取得初始登记的土地证书，并非原告起诉理解的转移登记证书，被告于2014年6月24日取得本案房屋土地使用权证书。至于房屋所有权初始登记证书由于房管会简化流程，被告无须办理初始登记，直接办理转移登记。由于原告委托被告办理转移登记手续，无须履行实际交付手续，因此被告不存在合同约定的逾期交付的违约行为，不应承担违约责任，请求驳回原告的第一项诉讼请求。购房款按实结算为2493987元，愿意退还原告多余的购房款1268元，原告诉请的违约金基数应当扣除1268元。原告胡振宏、童天英为证明其诉讼主张，向本院提供了下列证据：一、浙江省商品房买卖合同原件一份（原件与复印件核对无异后当庭退还），用以证明原、被告之间房屋买卖及约定房屋价款、逾期办证的违约责任的事实。二、销售不动产统一发票原件二张（原件与复印件核对无异后当庭退还），用以证明原告按照合同约定支付购房款2495255元，票面金额是2493987元，差额为1268元；开具发票时间为2014年10月17日的事实。三、房产证、土地证复印件各一份，用以证明房产证的登记日期为2015年2月13日，土地证登记日期为2015年4月22日。四、2015年8月13日金色港湾业主倡议书复印件一份，用以证明原告方对被告逾期交房、逾期办证进行了维权，经信访局协调，部分业主代表及被告方代表、信访局工作人员、开发区工作人员一起在场协商处理维权事项；证明本案的诉讼时效在2015年8月13日发生中断的事实。五、浙江省永康市私有房屋所有权登记申请书及附件复印件各一份，用以证明房管部门为业主办理房产证是初始登记，办理登记之前被告应当开具发票以及缴纳相应费用，以达到原告办理产权登记条件的事实。被告卓诚投资公司质证意见：对证据一无异议，合同十六条约定被告办理的是初始登记证书，被告没有违约。对证据二无异议，实际购房款是2493987元。对证据三无异议，原告提交的房产证属于转移登记的证书，跟合同十六条的约定无关，与本案没有关联性。对证据四的真实性无法确认，作为业主委员会只能就物业管理、公共事业方面主张相应权利，房屋买卖属于业主个人的权利，应该由业主本身提出相应的诉求，或者特别授权他人提出相应诉求。证据五反映的是转移登记情况，并非初始登记资料，原告只是看到资料中登记种类是初始，就认为是初始登记的资料。被告认为该初始并非法律意义上的初始登记，而是相对于二手房转移而言。被告卓诚投资公司为证明其抗辩主张，向本院提交土地使用权初始登记证书复印件一份，用以证明原告所购买的房屋已于2014年6月24日办理了土地使用权初始登记，被告按约完成合同第十六条约定义务的事实。原告胡振宏、童天英的质证意见：对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，只能说明2014年6月24日被告取得土地证的初始登记，但被告没有履行交付土地证初始登记的义务，更加没有履行房产证的初始登记交付义务。本院的认证意见：被告对证据一、二、三无异议，本院予以确认；被告对证据五的真实性无异议，原告对被告提交证据的真实性无异议，本院对该二份证据的真实性予以确认。关于证据四，被告不予认可，原告亦未提交其他证据佐证，本院对证据四不作为本案定案依据确认。对原告方当庭要求调取金色港湾业主委员会在2015年8月13日信访维权材料的申请，因无法确认该业主委员会的成立是否符合相关规定、是否经过备案，即使业主委员会是依法成立、经过备案，主张逾期交房、逾期办证并非业主委员会的职权，且信访非引起诉讼时效中断的法定情形，故本院对该调查取证的申请不予准许。经审理，本院认定事实如下：2013年7月12日，原告胡振宏、童天英与被告卓诚投资公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定被告卓诚投资公司将其开发所有的金色港湾第4幢2002室及-2层A区100号车位以预售方式出卖给原告胡振宏、童天英。双方在合同中约定上述房产房款共计2495255元，被告卓诚投资公司需在2013年12月30日前将竣工验收合格，具备交房条件的房屋交付给原告胡振宏、童天英，逾期交房的按已付购房款的日万分之一支付违约金。合同中被告卓诚投资公司承诺在2014年6月30日前将土地、房屋权属证书交付给原告胡振宏、童天英，逾期交付权属证书则按已付购房款的日万分之一支付违约金。合同签订后，原告胡振宏、童天英按约向被告卓诚投资公司支付房款2495255元。后被告卓诚投资公司在2014年6月24日完成了土地使用权证的初始登记，但因原告胡振宏、童天英委托被告卓诚投资公司办理该商品房的转移登记，被告卓诚投资公司并未将该初始登记权属证书交付给原告胡振宏、童天英。另，双方确认一致，结算后实际购房款为2493987元，与双方合同约定的购房款2495255元存在1268元的差额，该差额部分被告卓诚投资公司尚未退还原告胡振宏、童天英。本院认为，原、被告于2013年7月12日签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法应受法律保护，双方均应按合同的约定全面履行各自合同义务。合同签订后，原告已按约履行了付款义务，被告亦按约完成了权属证书的初始登记手续。被告确认尚未退还差价1268元，故对原告胡振宏、童天英的诉讼请求中合法有据部分本院予以支持。对被告的抗辩意见中合理有据部分，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司退还原告胡振宏、童天英结算后的剩余房款1268元。款限本判决生效之日起三日内履行完毕。二、驳回原告胡振宏、童天英的其他诉讼请求。如果被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费611元（已减半收取），由原告胡振宏、童天英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员  王 晓二〇一六年十二月十九日代书记员  关莉莎