广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤18民终2956号上诉人（原审被告）：清远市合创东方房地产开发有限公司，住所地：清远市清城区。法定代表人：柯依滂。委托代理人：钟土记，广东盈辉律师事务所律师。委托代理人：王成汉，广东盈辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨阳，男，住安徽省淮北市烈山区。上诉人清远市合创东方房地产开发有限公司（以下简称合创公司）因与被上诉人杨阳房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初3565号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2011年10月24日，杨阳、合创公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定合创公司将位于清远市清城区东城大道×号御景东方×号楼房屋出售给杨阳，建筑面积为137.38平方米，总房价款为522855元。合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经质监部门验收合格及规划验收合格。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：按补充协议约定处理。合同第十五条约定：“出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。”附件四合同补充协议第3条约定：“买受人（或持经公证的《委托书》之代理人）应于合同约定的交房日期内前往位于清远市清城区东城大道3号御景东方售楼处与出卖人办理交付手续。由于买受人的原因未能在上述日期内办理交付手续的，视为出卖人已按时交付。……”合同签订后，杨阳付清了全部房屋价款。2014年10月8日，涉案房屋所在的御景东方×号楼（一期5栋）经清远市城乡规划局规划验收合格。2015年1月19日，该五号楼经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收合格，至此，涉案房屋已符合合同约定的交付条件。合创公司称其于2014年12月30日向杨阳发出了一份交楼通知书，该通知书以挂号信的形式寄送。按照合创公司提交的整付零寄交寄清单显示，邮件号码为XB51930680844的信件的收件人为杨阳，但没有显示该信件寄送的地址、送达情况、书函内容等。杨阳表示其并未收到合创公司发出的交楼通知书，也没有收楼。另查明，涉案房屋所在的×号楼工程于2015年4月20日完成工程竣工验收备案手续。原审法院认为：本案属于房屋买卖合同纠纷。杨阳、合创公司双方所签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议是双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方应予恪守。杨阳已依约向合创公司付清购房款，按约定合创公司应于2014年12月31日前将具备经质监部门验收合格及规划验收合格条件的商品房交付给杨阳。御景东方×号楼系2015年1月19日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收合格，即涉案房屋在2015年1月19日才符合约定的交付条件。而合创公司在2014年12月30日寄出收楼通知书时涉案房屋尚不符合合同约定的交楼条件，因此，合创公司存在逾期交楼的违约行为。虽然合创公司于2014年12月30日寄出收楼通知书通知杨阳收楼，但由于涉案房屋在通知寄出时并未达合同约定的交楼条件，且合创公司亦无证据证实杨阳已收取该通知，因此合创公司提出寄出收楼通知书时涉案房屋已符合房屋交付条件及杨阳未按合同补充协议约定的收楼日到合创公司处办理收楼手续，系杨阳不作为原因造成延期交楼的抗辩意见理据不足，原审法院不予采纳。根据商品房买卖合同第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……”的约定，合创公司在房屋符合交付条件时并未另行书面通知杨阳收楼，但杨阳诉请违约金的计算截止日为工程竣工验收备案之日，故涉案的违约金计算应从约定交楼之次日2015年1月1日起按已付房款的万分之二每日计付至杨阳诉请的2015年4月20日止。故合创公司应支付逾期交房违约金11398.24元给杨阳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年10月14日作出（2016）粤1802民初3565号判决：限清远市合创东方房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向杨阳支付逾期交楼违约金11398.24元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费44元，由清远市合创东方房地产开发有限公司负担。宣判后，清远市合创东方房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人未在约定的期限内交付房屋给被上诉人构成违约，是认定事实错误。2014年10月8日，案涉房屋所在的御景东方×号楼(一期×栋)经清远市城乡规划局规划验收合格，且凭此证，已可以办理永久接水、接电、房产确认和营业执照手续。说明此时案涉房屋已符合《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经质监部门验收合格及规划验收合格”的交付条件。因此，上诉人在约定的期限内通知被上诉人办理收楼手续，不构成违约。二、一审法院认定被上诉人未收到上诉人寄出的收楼通知书，是事实认定错误。整付零寄交寄清单已经足以证明上诉人已将收楼通知书寄给被上诉人，上诉人也没有收到退件，说明被上诉人已经收到收楼通知书。现在没有相反证据证明该邮件被退回，应认定被上诉人已经收到收楼通知书。三、退一步讲，即使上诉人真的逾期交楼，违约金也应从2015年1月1日起计至2015年1月9日止，而不应计至2015年4月20日。一审法院认为，“根据商品房买卖合同第十一条‘商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……’的约定，被告在房屋符合交付条件时并未另行书面通知被原告收楼。”也就是说，一审法院认为，上诉人在2014年12月30日第一次书面通知被上诉人收楼后，还应在2015年1月9日进行第二次书面通知，这显然是错误的。该条款只是约定上诉人有通知被上诉人收楼的义务，并不代表不能提前通知，法律也没有规定必须在达到交付使用的条件之后才能通知。且该条款后半段约定:“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接……”由此可见，是否达到交付使用条件的时间节点应该由上诉人来判断把握，上诉人完全可以合理的提前几天将收楼通知书寄出，如果被上诉人前来办理交接手续时，发现上诉人出示证明文件不齐全，其完全可以拒绝接受，这种情况下，上诉人才有义务在达到交付条件后另行通知被上诉人。而事实上，被上诉人收到交楼通知后并未前来办理交接手续，故上诉人没有必要另行书面通知被上诉人。因此，被上诉人在2015年1月9日案涉房屋符合交付条件时，已经清楚知道案涉房屋可以办理收楼手续，是其自身原因导致延迟交付，故违约金应当计至2015年1月9日。综上所述，一审判决认定事实错误，请求法院依法进行公正审理，并判决撤销原判，驳回被上诉人全部诉讼请求。被上诉人杨阳经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦无提交书面答辩意见。经本院审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方签订的《商品买卖合同》及《合同补充协议》是在平等自愿的基础上订立的，合同内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，因此，原审法院认定为有效合同正确。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：逾期交楼的违约时间如何确认。根据双方签订的合同约定，上诉人应于2014年12月31日前将具备经质监部门验收合格及规划验收合格条件的商品房交付给被上诉人。而涉案房屋于2015年1月19日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收合格，即涉案房屋在2015年1月19日才符合合同约定的交付条件。虽然上诉人于2014年12月30日已向被上诉人寄出收楼通知书，但由于当时涉案房屋尚不符合合同约定的交楼条件，因此，上诉人在没有达到合同约定交付条件的情况下向被上诉人寄送收楼通知书行为违反合同的约定，且上诉人亦无证据证实被上诉人已收取该通知，因此，上诉人以其已在约定的期限内通知被上诉人办理收楼手续为由，认为不构成违约的上诉请求，依据不足，本院不予采纳。上诉人未能在合同约定的时间内并涉案房屋交付被上诉人，其行为已构成违约，因此，原审法院认定涉案逾期交楼的违约责任计算至工程竣工验收之日即2015年4月20日止正确。至于上诉人提出涉案逾期交楼违约金应计算至2015年1月9日止即涉案房屋达到合同约定的交楼条件之日的问题。由于上诉人在涉案房屋达到合同约定交楼条件时，并没有按照合同约定向被上诉人发出收楼通知，且从本案现有的证据当中并不能证实被上诉人于2015年1月9日已知道涉案房屋达到交楼条件而未收楼，因此，上诉人的该项上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费88元，由上诉人清远市合创东方房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  巢忠文审判员  何 燕审判员  何昭敏二〇一六年十二月二十三日书记员  黄 沁