广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终17220号上诉人（原审被告）：广州鑫耀物业管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：王绪鑫，总经理。委托代理人：刘威宇，该公司法务。被上诉人（原审原告）：李福珍，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：张星，身份证住址广州市越秀区。原审被告：广东耀华房产开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：傅宜全。原审第三人：广州市越丽市场经营管理有限公司，地址广州市白云区。法定代表人：陈壮欣，总经理。委托代理人：李妍，广东旭瑞律师事务所律师。原审第三人：张鹏飞，身份证住址广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：李福珍（即本案被上诉人之一，系张鹏飞的配偶）。上诉人广州鑫耀物业管理有限公司（以下简称鑫耀公司）因与被上诉人李福珍、张星、原审被告广东耀华房产开发有限公司（以下简称耀华公司）、原审第三人广州市越丽市场经营管理有限公司（以下简称越丽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2016)粤0111民初7537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。鑫耀公司上诉请求：1.改判鑫耀公司无责任将鑫耀大厦（裙楼栋）幢4层442号房（现地址广州市白云区机场路10号之二之三之四442房）腾空交还给李福珍、张星；同意原审判决第二项。2.本案一、二审诉讼费由李福珍、张星、耀华公司共同承担。事实与理由：一、一审法院已对涉案商铺在2015年7月28日以后由越丽公司实际控制的事实予以采信,已认定涉案商铺已由越丽公司占有并实际控制。而李福珍、张星起诉时涉案商铺已不处于鑫耀公司的控制之下，并非鑫耀公司占有。根据《物权法》第二百四十五条的规定，李福珍、张星作为涉案商铺的占有人，有权请求侵占人返还涉案商铺。李福珍、张星没有提供充分证据证明鑫耀公司具有侵占涉案商铺的事实，在此情况下，一审判决鑫耀公司与耀华公司共同承担责任是没有法律依据的，鑫耀公司不可能也没有责任将商铺腾空交还给李福珍、张星。李福珍、张星辩称：同意一审判决，不同意鑫耀公司的上诉请求、事实和理由。耀华公司二审未到庭，无作答辩。越丽公司述称：1.现没有任何证据证明涉案商铺是由越丽公司占有并且控制。2.越丽公司只是物业管理公司，是接受业主的委托进行管理。越丽公司与李福珍、张星签订了《委托协议》，按照《委托协议》的约定，从2015年7月28日业主要承担商铺每月缴纳的物业管理费的义务，因为业主没有按照约定履行物业管理费的义务，因此没有办理商铺的交接手续。3.越丽公司不是租赁合同等协议案件的当事人，因此越丽公司没有义务向业主交还涉案商铺。4.越丽公司并不拒绝业主办理合法的手续收回其商铺，但其应当按照当时的约定缴纳物业管理费，并提供相应的资料确保其是涉案商铺的权属人。现涉案商铺登记在耀华公司名下，如果业主主张其是产权人越丽公司希望其协助提供产权登记的凭证，到物业管理公司做好备案手续，办理好手续以后再依法占有收回其商铺。因此越丽公司不同意鑫耀公司称是由越丽公司占有并控制涉案商铺的说法。张鹏飞述称：同意一审判决，不同意鑫耀公司的上诉请求、事实和理由。李福珍、张星向一审法院起诉请求判令：一、耀华公司和鑫耀公司将广州市白云区机场路10号之三442房屋腾空交还经营权给李福珍、张星使用；二、耀华公司和鑫耀公司向李福珍、张星支付房屋占用费（按月租金8736元，即租赁合同第五年租金计算，自2015年7月28日起计至返还房屋之日止）。三、本案诉讼费由耀华公司和鑫耀公司共同负担。一审法院认定事实：2010年期间，李福珍、张星与耀华公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定李福珍、张星向耀华公司购买鑫耀大厦（裙楼栋）幢4层442号房（以下简称涉案商铺），房屋地址为广州市白云区机场路10号之三442房；合同约定建筑面积19.58平方米，房屋总价款1115279元。耀华公司应当在2010年7月28日前将涉案商铺交付给李福珍、张星使用。同年12月29日，耀华公司向鑫耀大厦商铺业主出具《承诺函》，内容为耀华公司以未出售的158间商铺作为承担重新签订《租赁合同》的担保，如在2015年7月27日前销售，则保证以销售回笼资金优先一次性支付业主全部剩余租金。2010年12月31日，李福珍、张星、张鹏飞（出租方，甲方）与鑫耀公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方经营使用；租赁期限为5年，即从2010年7月28日至2015年7月27日；租金从2010年7月28日起计收，其中2010年7月28日至2011年7月27日期间的月租金为5242元，2011年7月28日至2012年7月27日期间的月租金为6115元，2012年7月28日至2013年7月27日期间的月租金为6989元，2013年7月28日至2014年7月27日期间的月租金为7863元，2014年7月28日至2015年7月27日期间的月租金为8736元；租金支付周期为从2010年7月28日起，每3个月支付一次；甲方委托乙方收楼，乙方代理甲方办理收楼手续，乙方代理甲方收楼视为房屋自然交付乙方，并不影响甲方租金收益。本合同期满双方未能达成续约协议的，或合同被终止、解除的，乙方应于本合同终止或解除后10个工作日内将该房屋腾空交还甲方。乙方逾期没有搬走的物件视为乙方放弃所有权，由甲方自行处置。李福珍、张星确认上述《租赁合同》约定的租赁期租金已经支付完毕。2016年6月，李福珍、张星向耀华公司和鑫耀公司邮寄了《关于移交经营权的再次通知》，要求耀华公司和鑫耀公司向其交还涉案商铺。一审还查明，2010年期间，耀华公司将鑫耀大厦（裙楼栋）幢一至四层的部分商铺出售给多名小业主，并通过鑫耀公司与小业主签订返租合同，返租期间从2010年7月28日至2015年7月27日。返租合同到期后，因耀华公司与鑫耀公司未将商铺交还给业主，多名业主诉至一审法院要求耀华公司与鑫耀公司交还商铺，相关案件审理过程中，小业主主张租赁合同到期后，业主找到鑫耀公司和耀华公司要求收回商铺，鑫耀公司和耀华公司表示商铺由越丽公司控制，要求业主找越丽公司收铺，业主于是找越丽公司要求收回商铺，但越丽公司先后提出将涉案商铺委托给其经营、租金分成、缴纳保证金68000元等一些不合理的条件，业主无法同意越丽公司提出的条件，越丽公司因此拒绝将涉案商铺交还给业主。相关案件中，业主向一审法院提交了越丽公司向业主发出的《关于委托经营的通知》、《关于移交经营权的再次通知》、《给越丽业主的一封信》、《关于临时经营管理贵业主商铺的告知函》等证据，越丽公司在上述文件中提出要求业主在租赁合同到期后将商铺委托其经营，租金分成等方案，以及已经将业主商铺临时招租抵扣管理费等。上述案件中，一审法院已追加越丽公司作为被告或第三人参加诉讼。本案审理过程中，一审法院依职权追加越丽公司作为本案的第三人参加诉讼。一审法院并于2016年8月4日到越丽公司皮具城张贴公告，要求涉案商铺现实际使用人于张贴公告之日起五个工作日之内与法院工作人员联系，并提交合法使用商铺依据（租赁合同等），以便法院查明事实，维护涉案当事各方的合法权益。上述公告张贴至今未有人与一审法院联系。另李福珍、张星明确表示在本案中不提出要求越丽公司将涉案商铺交还给其的诉讼请求。一审另查明，涉案商铺现地址为广州市白云区机场路10号之二之三之四442房。李福珍、张星明确其第一项诉讼请求中“交还经营权”就是指“腾空交还商铺”。一审法院认为：李福珍、张星、张鹏飞与鑫耀公司签订《租赁合同》系双方真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。李福珍、张星、张鹏飞与鑫耀公司之间的租赁合同已于2015年7月27日到期，根据《租赁合同》的约定，鑫耀公司应当在合同到期后10个工作日内将涉案商铺腾空交还给李福珍、张星、张鹏飞，鑫耀公司未提供证据证实其已交还涉案商铺，鑫耀公司未交还涉案商铺的行为已构成违约，依法应承担违约责任。李福珍、张星、张鹏飞要求鑫耀公司交还涉案商铺合理合法，一审法院予以支持。从《租赁合同》可以看出，该租赁合同当事方为李福珍、张星、张鹏飞和鑫耀公司，无证据证明耀华公司系租赁合同的当事方，故李福珍、张星、张鹏飞与耀华公司之间并不存在租赁合同关系，李福珍、张星与耀华公司之间为房屋买卖合同关系，李福珍、张星已经收取涉案商铺的租金，即耀华公司已经履行了房屋买卖合同项下的房屋交付义务，涉案商铺现在并非由耀华公司占有和使用，李福珍、张星、张鹏飞现要求耀华公司向其交还商铺依据不足，一审法院不予支持。涉案商铺现由越丽公司实际控制和使用，但李福珍、张星在本案审理过程中明确表示其在本案中不向越丽公司提出要求将涉案商铺交还给其的诉讼请求系其对自身权益的处分，一审法院对此不予调处。对于李福珍、张星提出鑫耀公司、耀华公司支付从2015年7月28日起房屋占用费的诉讼请求，根据《租赁合同》约定，鑫耀公司应当在合同期满后10个工作日内将涉案商铺腾空交还给李福珍、张星、张鹏飞，即鑫耀公司应当在2015年7月27日起计10个工作日内即2015年8月10日前将涉案商铺交还给李福珍、张星、张鹏飞，李福珍、张星现主张2015年8月10日以前的房屋占有费，一审法院不予支持；2015年8月11日之后的房屋占有使用费一审法院予以支持，李福珍、张星现主张占有费的标准参照《租赁合同》第五年的租金标准即8736元/月计算是合理的，一审法院予以支持。耀华公司并非《租赁合同》当事人，李福珍、张星要求耀华公司支付租赁合同到期未及时腾退房屋的房屋占有使用费依据不足，一审法院不予支持。耀华公司、鑫耀公司，越丽公司经一审法院传票传唤逾期未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第六十四条、第一百四十四条之规定，于2016年9月12日作出如下判决：一、鑫耀公司在判决生效之日起三日内，将鑫耀大厦（裙楼栋）幢4层442号房（现地址广州市白云区机场路10号之二之三之四442房）腾空交还给李福珍、张星；二、鑫耀公司向李福珍、张星支付房屋占有使用费（按照每月8736元的标准计算，从2015年8月11日计至交还房屋之日止；至判决生效之日的房屋占有使用费于判决生效之日起十日内一次性支付，自判决生效之日次日起的房屋占有使用费于每月十日前逐月支付）；三、驳回李福珍、张星的其他诉讼请求。一审法院受理费992元，由鑫耀公司负担并于判决生效之日起3日内向一审法院交纳。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中,越丽公司向本院提交了以下证据:1.越丽公司与耀华公司签订的《前期物业服务协议》，拟证明越丽公司与耀华公司签订前期物业服务协议，越丽公司对鑫耀大厦（广州市白云区机场路10号之二至之五一至四层商场及地下三层车库）提供前期物业管理服务；2.准予变更（备案）登记通知书，拟证明原广州市越丽物业管理有限公司名称变更为广州市越丽市场经营管理有限公司；3.李福珍、张星与越丽公司签订的《委托协议》，拟证明李福珍、张星委托越丽公司对涉案商铺实行物业管理，越丽公司是经合法授权行使物业管理权的。李福珍、张星发表质证意见如下：1.《前期物业服务协议》不是与其签订的，且该证据仅有签章，没有法定代表人的签名，不清楚其真实性。李福珍、张星不确认越丽公司是物业服务单位。该证据与本案的处理没有关联性；2.李福珍、张星没有见过也不清楚越丽公司变更登记情况。该证据与本案的处理没有关联性；3.《委托协议》是其签订的，当时耀华公司说不签就不能拿到返租款，签字的时候越丽公司没有盖章，李福珍、张星怀疑该协议现在补盖的，落款的是越丽物业公司，而盖章的越丽公司，且该委托协议的原件也没有给李福珍、张星。该委托协议不能够代表越丽公司对李福珍、张星的商铺享有经营管理权，与本案实体处理没有关联性。二审中,鑫耀公司与李福珍、张星共同确认以下事实:租赁合同期限届满后，鑫耀公司没有向李福珍、张星交还案涉商铺，李福珍、张星于2016年6月向鑫耀公司发出了催告交铺的通知；越丽公司与李福珍、张星共同确认以下事实:越丽公司对于案涉商铺不享有经营管理权。关于案涉商铺的管理及使用情况,鑫耀公司表示：租赁期限届满后，其没有将案涉商铺交还业主，已将商铺交付给越丽公司进行管理，但无法提交移交的依据；越丽公司表示:案涉商铺是由鑫耀公司交付给其进行管理，但没有办理书面交接手续，案涉楼宇所在的商铺越丽公司进行了出租，其中部分出租，部分空置。越丽公司使用商铺的依据为：耀华公司、鑫耀公司、越丽公司就案涉商铺签订的《三方协议》，但无法提交该证据。关于商铺的交还，越丽公司表示：其愿意协助鑫耀公司交还案涉商铺，但需要李福珍、张星提供商铺权属人的凭证。本院认为，本案二审当事人之间的争议焦点为：租赁合同期限届满后，鑫耀公司应否承担案涉商铺的腾空交还义务。《中华人民共和国合同法》第三百二十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，鑫耀公司与李福珍、张星签订的《租赁合同》约定，鑫耀公司应于租赁合同终止或解除后10个工作日内将该房屋腾空交还李福珍、张星。因此，在租赁合同期限届满后，双方当事人并未就继续履行租赁合同协商一致的情况下，李福珍、张星坚持要求收回商铺，鑫耀公司即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，其作为承租方理应履行合同约定和法律规定的租赁物交还义务。鑫耀公司上诉提出因案涉商铺并未由其实际控制，故其不应承担交还义务。根据案件查明事实，案涉商铺是鑫耀公司向李福珍、张星承租的，租赁期限届满本应如期交还出租方，但鑫耀公司交给越丽公司出租经营，由越丽公司占有和使用案涉商铺均没有合法依据。因此，鑫耀公司以其没有控制商铺为由主张不承担交还义务，缺乏理据，本院不予采信。一审法院依约判令鑫耀公司承担案涉商铺的腾空交还义务，处理并无不当，本院予以维持。综上所述，鑫耀公司的上诉请求和理由均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人广州鑫耀物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 李 静二〇一六年十二月二十七日书记员 邹文芳游瑞娜