广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终16271号上诉人（原审被告、反诉原告）：于玲，住广州市天河区。委托代理人：邹兰桂、陈楚霞，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州裕丰咨询顾问有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：伦玉卿，职务为董事。委托代理人：梁友斌、文小言，均系该司职员。上诉人于玲因与被上诉人广州裕丰咨询顾问有限公司（以下简称裕丰公司）居间合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1991号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。于玲上诉请求：1.撤销广州市天河区人民法院作出的(2015)穗天法民四初字第1991号民事判决；2.驳回裕丰公司的全部诉讼请求；3.本案诉讼费全部由裕丰公司承担。事实和理由如下：一、《租赁合同》一式三份，其中第二、三份是复写纸，不能添加、伪造内容，其中仅裕丰公司持有的一份有手写日期，于玲持有的复写纸一份日期空白，证明三方在签订合同时未对签订时间达成一致，这一事实在一审中已经认定。按照《合同法》第二十五“承诺生效时合同成立”、第六十一条“不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，因合同双方未对合同签订时间作出承诺，所以《租赁合同》未成立。再者，根据《租赁合同》第四条约定，签订合同当日，承租方向出租方支付二押一租，且出租方需要向中介支付中介费，这种惯例做法既是合同约定，又是行业惯例，行业内从来没有发生用诉讼方式收取中介费的。因此，于玲没有支付中介费义务，承租方也没有支付二押一租义务，一审法院用判决生效时间代替双方约定支付时间没有法律依据。二、《租赁合同》是三方的真实意思表示，必须经三方协商一致才对三方有约束力。《服务收费确认书》从属于《租赁合同》，仅有一份，由裕丰公司持有，其上面的日期与《租赁合同》上的日期笔迹相同，是裕丰公司法务人员在起诉前填写，不是三方真实意思表示，因此，裕丰公司起诉前单方在其持有的《租赁合同》、《服务收费确认书》添加的时间对租赁合同三方没有法律约束力，如《服务收费确认书》与《租赁合同》约定不一致，应以《租赁合同》为准。如果法院认定裕丰公司事后添加签约日期的一份有效，那么委托人不能以裕丰公司持有的一份合同起诉，依据复写纸一份合同起诉承租方支付二按一租承租人会以合同未成立拒付，明显对其不公平。综上，因裕丰公司未促成《租赁合同》成立，依照《合同法》规定不得要求其支付居间合同报酬。裕丰公司辩称，我方不同意于玲的诉讼请求，请求二审法院予以驳回，维持一审判决。理由如下：一、《租赁合同》与《服务收费确认书》都是双方当事人的真实意思表示，合同的内容已经对租赁的细节进行明确的约定。二、根据合同法426条规定，居间人促成合同成立，委托人应当按约定支付报酬，现我司已促成于玲与黎某签订《租赁合同》，已履行居间人的法定义务，依照服务收费确认书要求于玲支付中介费用，合法有理，应当得到支持。三、租赁合同第2条，已经明确约定租赁备案时间是签订本合同之日起3天内，办理房屋租赁备案手续，此条是租赁双方的合同义务，与我方无关。裕丰公司于2015年12月16日向一审法院起诉请求：1.于玲向其支付中介服务费20933.5元及违约金（违约金以拖欠的20933.5元为本金，按每日1%的标准，自2015年12月16日起计至实际偿清之日止）；2.于玲承担本案诉讼费。于玲则向一审法院反诉请求：1.解除裕丰公司与其于2015年7月30日签订的编号为14112596的《租赁合同》及编号为15072127的《服务收费确认书》；2.裕丰公司赔偿其经济损失10351元；3.裕丰公司承担本案本诉及反诉诉讼费用。一审法院认定事实：根据粤房地权证穗字××号《房地产权证》显示，广州市天河区海安路13号之一701房(下称案涉房屋)的产权人为于玲。2015年7月30日，于玲(出租方)与案外人黎某(承租方)及裕丰公司(中介方)签订编号为14112596的《租赁合同》，约定：出租方将案涉房屋出租给承租方使用，建筑面积288．74平方米；(第二条)中介方已清晰告知租赁双方应当自签订本合同之日起3日内，到房屋所在地的街道、镇出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续；(第三条)租期2015年9月5日至2017年9月4日，免租期自2015年8月21日至2015年9月4日，租金为每月41867元；(第五条)租赁双方同意出租方交付物业予承租方使用之日期为2015年8月21日；(第十五条)《广州市房屋租赁合同》仅作办理租赁备案手续之用，如《广州市房屋租赁合同》与本合同不一致时，以本合同为准；(第十八条)此租金包票，其余费用由租客承担；等内容。于玲对上述《租赁合同》的真实性无异议，但以其持有的《租赁合同》没有落款日期为由主张签约时间2015年7月30日是裕丰公司提起本案诉讼时才填写的，为此提交了其持有的《租赁合同》予以证明。裕丰公司对此予以确认，但表示根据《租赁合同》约定的交楼时间2015年8月21日可以推定《租赁合同》签订时间应在2015年8月21日之前。裕丰公司还与于玲签订编号为15072127的《服务收费确认书》，约定：(第一条)于玲委托裕丰公司代理案涉房屋之交易事宜，于玲同意于签订《租赁合同》当日支付20933.5元作为裕丰公司的中介服务费，如于玲逾期支付前述费用，同意按日向裕丰公司支付未付款项1％的违约金；(第二条)前述中介服务费系裕丰公司促成签订交易合同应收取之费用，合同签订后，于玲同意裕丰公司为其免费提供协助办理网签合同手续(如有)、协助办理交易过户手续(如有)、协助办理收楼手续等相关事项；等内容。于玲对上述《服务收费确认书》的真实性无异议，但表示其持有的《服务收费确认书》没有落款日期，然而未提交证据证明。另外，于玲认为《服务收费确认书》约定的违约金计算标准过高，要求予以调整。2015年12月8日，裕丰公司法务人员向于玲发送短信要求其支付拖欠的中介服务费。于玲认为在其未收到承租方支付的押金和租金之前，按照行业惯例其无需向裕丰公司支付中介服务费。本案中，于玲主张因《租赁合同》第三条约定的保证金和租金位置颠倒导致其不能办理租赁备案手续，但未举证证明。另，于玲以裕丰公司未能促成租赁双方签订《广州市房屋租赁合同》且拒不履行办理租赁备案手续的合同附随义务为由主张合同目的不能实现的责任在于裕丰公司，故要求解除双方签订的《租赁合同》和《服务收费确认书》。裕丰公司对此不予认可，主张办理案涉房屋租赁备案手续属于租赁双方的合同义务，与其无关，故不同意解除《租赁合同》和《服务收费确认书》。此外，于玲还要求裕丰公司赔偿经济损失，为此提交了《律师费发票》予以证明。《律师费发票》显示于玲向北京市盈科(广州)律师事务所支付了律师费5000元。另外，于玲自认案涉房屋已于2015年9月16日另行租赁他人，其认为扣除承租人缴纳的诚意金10000元之后，裕丰公司还应赔偿其2015年9月5日至2015年9月15日期间可得租金利益5351元(41867元/月÷30天×11天－10000元)。裕丰公司对此不予认可。一审法院认为：裕丰公司与于玲和案外人黎某签订的《租赁合同》是三方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，属有效合同，对各方均有约束力。该合同实际上包含了裕丰公司与于玲之间的居间合同关系，裕丰公司与黎某之间的居间合同关系，以及于玲与黎某之间的租赁合同关系，本案仅审理裕丰公司与于玲之间的居间合同关系。另，裕丰公司与于玲签订的《服务收费确认书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方均有约束力。本案中，于玲虽主张因《租赁合同》第三条约定的保证金和租金位置颠倒导致其不能办理租赁备案手续，但未举证证明，对此不予采信。另，于玲以裕丰公司未能促成租赁双方签订《广州市房屋租赁合同》且拒不履行办理租赁备案手续的合同附随义务为由主张合同目的不能实现的责任在于裕丰公司，故要求解除双方签订的《租赁合同》和《服务收费确认书》。对此，一审法院认为裕丰公司与于玲签订的《租赁合同》和《服务收费确认书》并无明确约定裕丰公司需为租赁双方办理租赁备案手续，在《服务收费确认书》中也仅约定“于玲同意裕丰公司为其免费提供协助办理网签合同手续(如有)、协助办理交易过户手续(如有)、协助办理收楼手续等相关事项”，且办理租赁备案手续不属于中介方的法定义务，而属于租赁双方的合同义务，故裕丰公司作为中介方无需对案涉房屋未能办理租赁备案手续承担责任。综上，于玲要求解除《租赁合同》和《服务收费确认书》的诉讼请求没有事实和法律依据，对此不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。现裕丰公司已促成于玲与黎某签订了《租赁合同》，应视为裕丰公司作为居间人的义务已经履行完毕。依照《服务收费确认书》的约定，于玲应于签订《租赁合同》当日支付20933.5元作为裕丰公司的中介服务费，但于玲至今未支付，故对裕丰公司要求于玲支付中介服务费20933.5元的诉讼请求，予以支持。另，《服务收费确认书》还约定于玲逾期支付中介服务费须按每日1％的标准向裕丰公司支付违约金。于玲至今未向裕丰公司支付中介服务费的行为已构成违约，现裕丰公司要求于玲自2015年12月16日起支付违约金的诉讼请求，合理有据，予以支持。但《服务收费确认书》约定的违约金标准过高，从公平合理的角度出发，一审法院酌情认定于玲应按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向裕丰公司支付逾期缴纳中介服务费的违约金(以20933.5元为本金，自2015年12月16日起计至实际偿清之日止)，但违约金以不超过本金20933.5为限。至于经济赔偿的问题。于玲在本案中未能提交充分有效的证据证明其存在租金损失且该租金损失与裕丰公司有关，且现已查明于玲存在拖欠裕丰公司中介服务费的行为，故于玲要求裕丰公司赔偿经济损失10351元(律师费5000元+租金损失5351元)的诉讼请求没有事实和法律依据，对此不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2016年8月9日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起10日内，于玲向裕丰公司支付中介服务费20933.5元；二、自判决发生法律效力之日起10日内，于玲向裕丰公司支付逾期缴纳中介服务费的违约金(以20933．5元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2015年12月16日起计至实际付清之日止，违约金以不超过本金为限)；三、驳回裕丰公司的其他诉讼请求；四、驳回于玲的全部反诉诉讼请求。一审本诉受理费850元，由裕丰公司负担350元，于玲负担500元；反诉受理费290元，由于玲负担。经本院二审审理，一审法院查明事实正确，本院予以确认。另，于玲二审期间表示其是在2015年8月份签订了案涉合同。本院认为，涉案《租赁合同》涉及到上诉人与被上诉人之间的中介服务关系以及上诉人与案外人之间的租赁关系二个法律关系，本案审理的只是上诉人与被上诉人之间的中介服务关系。虽然于玲表示其所持有的合同上没有签署日期，但裕丰公司提交的合同已写明日期，且各方当事人在租赁合同中已对租赁事项、中介事项及履行期限作出了详细的约定，各方当事人均已在合同上签名。故于玲主张合同未生效，没有法律依据，本院不予支持。于玲签名出具的《服务收费确认书》中明确了其同意于《租赁合同》签订当日支付中介服务费。即使按照于玲的陈述，其于2015年8月份签订了案涉合同，那么于玲最迟在2015年8月份负有向裕丰公司支付中介服务费的义务。故裕丰公司起诉要求于玲依约支付中介服务费及2015年12月16日起的违约金，合法有理，一审法院予以支持并无不当。于玲上诉称其无需支付中介服务费及违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，经审查原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费323元，由上诉人于玲负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  陈珊彬审判员  李 焕二〇一六年十二月三十日书记员  杨 旦林飘云