重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书（2016)渝0152民初4921号原告：重庆康居物业发展有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道宏声路洋河南滨花园2栋，统一社会信用代码91500108621905910U。法定代表人：任小梅，总经理。委托诉讼代理人：黄斌，北京市中银（重庆）律师事务所律师。被告：潼南县精鑫汽车修理厂，经营场所重庆市潼南区梓潼街道办事处桥南大道商用房，注册号500223600154197。经营者：黄传光，男，1985年1月26日出生，汉族，住重庆市大足区。原告重庆康居物业发展有限公司与被告潼南县精鑫汽车修理厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆康居物业发展有限公司的委托诉讼代理人黄斌,被告潼南县精鑫汽车修理厂的经营者黄传光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆康居物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告重庆康居物业发展有限公司与被告潼南县精鑫汽车修理厂签订的《租赁合同》；2、被告潼南县精鑫汽车修理厂立即搬离租赁房屋；3、被告潼南县精鑫汽车修理厂向原告支付租金160510.19元、违约金30000元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告重庆康居物业发展有限公司与被告潼南县精鑫汽车修理厂于2012年2月27日签订《房屋租赁合同》，该合同约定：被告承租原告位于重庆市潼南凉风垭桥南大道商用房；租赁期限自2012年1月1日至2014年6月30日。合同签订后，原告即将上述房屋交付给被告使用。租赁期限届满后，原、被告未重新签订新的租赁合同，但双方同意按原租赁合同继续执行，由被告继续租赁该房屋。因被告拖欠原告租金，且经多次催收仍拒不支付，为维护原告的合法权益，现特提起诉讼。被告潼南县精鑫汽车修理厂辩称，原告在合同租赁期内系以电话方式通知被告交付租金，但从未向被告提供任何收据或发票；租赁期间届满后，双方并未对续租事宜进行协商，更不存在被告同意按原合同执行的情况；2014年6月30日之后，原告并未通知被告继续缴纳租金。本院经审理查明事实如下：2012年2月27日，原告重庆康居物业发展有限公司与被告潼南县精鑫汽车修理厂签订《租赁合同（续租）》，该合同约定：甲方（重庆康居物业发展有限公司）将位于潼南凉风垭桥南大道商用房（具体见房地产权与附图）出租给乙方（潼南县精鑫汽车修理厂）用于汽车维修。双方同时在该合同中约定：该房屋建筑面积为213平方米，租赁期限从2012年1月1日至2014年6月30日止；租金从2012年1月1日起算，起始租金为2484元/月，从2013年1月1日起，每年租金在上年的基数上按8%递增；租金按半年支付，首期半年租金于合同签订日支付，以后每半年末10日前支付下一半年租金。此外，该合同第十条“违约责任”约定：“如乙方不按期足额支付租金，除及时如数补交外，超过5天仍不支付的，每逾期一日按当期应付租金千分之三支付给甲方作为滞纳金；逾期超过30天时，视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回房屋，保证金不予退还。”该合同签订后，原告即将上述租赁房屋交付给被告使用。2012年12月11日、2013年6月26日，被告通过案外人周英凤的账户分别向原告转账支付了2012年7月1日至2012年12月30日、2013年1月1日至2013年6月30日的租金14904元、16098元。2016年6月21日，原告委派两名公司员工到被告经营场所收取租金。同年6月22日，原告委托本案诉讼代理人黄斌通过邮政特快专递向被告邮寄律师函一份，该专递内件品名载明为“催收欠款及解除通知”。但该专递因故未妥投。另查明，原告重庆康居物业发展有限公司系涉案房屋的权利人，该房屋实际坐落位于重庆市潼南区梓潼街道办事处凉风垭江南山庄（房地产权证载明为重庆市潼南县梓潼镇凉风垭江南山庄）。本案在审理中，原告认可被告已足额向原告缴付了2012年1月1日至2013年6月30日的租金，故仅要求被告支付2013年7月1日至2016年11月30日的租金。上述事实，有原、被告陈述，常住人口登记卡、个体工商户管理登记卡、营业执照及法定代表人身份证明书、208房地证2007字第XXXXX号房地产权证、租赁合同（续租）、邮政特快专递回单、现金存款凭证、网上银行电子回单、发票联、收款收据、历史明细查询结果单等证据在卷为凭，并经开庭质证和审查，足以采信。本院认为，当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。本案中，原告重庆康居物业发展有限公司与被告潼南县精鑫汽车修理厂签订的《租赁合同（续租）》系双方当事人自愿订立；双方当事人均具有订立合同的民事权利和民事行为能力，以及房屋出租与租赁的真实意思表示；双方签订的《租赁合同（续租）》中约定的内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、集体、第三人的合法权利。因此，该合同依法成立，合法有效。其二，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告于2012年2月27日签订《租赁合同（续租）》，约定租赁期限从2012年1月1日至2014年6月30日止；租赁期限届满后，原、被告未重新签订租赁合同，但被告仍在对该房屋继续使用，原告亦未提出异议，故双方签订的《租赁合同（续租）》继续有效。被告辩称，租赁期限届满后，原、被告未协商续租事宜，被告亦未继续使用租赁房屋，故双方自2014年7月1日起不存在租赁关系。本院认为，被告在庭审中陈述其修理设备至今仍停放在该房屋内，其雇佣的员工亦在该修理厂内等待其发放工资，足见被告自2014年7月1日起至今，在对该房屋进行使用。故此，本院对被告该辩解意见不予采纳。其三、当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告在《租赁合同（续租）》中约定，除首期租金外，在半年末10日前支付下一半年租金，逾期超过30天时，原告享有解除合同的权利。因被告未按照合同约定向原告支付2013年7月1日至2013年12月31日的租金，且至今未缴纳2013年7月1日至2016年12月31日的租金。故原告依法享有解除合同的权利。因此，本院对原告主张解除双方于2012年2月27日签订的《租赁合同（续租）》，被告搬离承租房屋予以支持。其四，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，因原、被告在合同中约定租金从2012年1月1日起算，起始租金为2484元/月，自2013年1月1日起每年租金在上年的基数上按8%递增，故被告欠付原告2013年7月1日至2016年11月30日租金如下：1、2013年7月1日至2013年12月31日的租金：2484元/月×6月×（1+8%）=16096.32元；2、2014年1月1日至2014年12月31日的租金：2484元/月×12月×（1+8%）×（1+8%）=34768.05元；3、2015年1月1日至2015年12月31日的租金：2484元/月×12月×（1+8%）×（1+8%）×（1+8%）=37549.5元；4、2016年1月1日至2016年11月30日的租金：2484元/月×11月×（1+8%）×（1+8%）×（1+8%）×（1+8%）=37174元。以上共计人民币125587.87元。被告辩称，被告已经足额向原告支付了2012年1月1日至2014年6月30日的租金。但在本院作出判决前，被告并未举示证据证明其已向原告支付2013年7月1日至2014年6月30日的租金；加之，庭审中被告陈述其系通过黄传光、周英凤、邓艳（音）、邓秀萍（音）、李美琳（音）、彭松（音）、杨春（音）向原告在中国工商银行股份有限公司渝北龙溪支行账号为3100086209025XXXX的账户支付租金，以及该账号交易明细仅有周英凤于2012年12月11日、2013年6月26日向原告汇款记录的事实。故本院对被告该辩解意见不予采纳。原告主张要求被告支付违约金30000元，被告辩称其不应当支付违约金。本院认为，被告作为承租人，理应按照合同约定按时足额向原告支付租金；在未按照合同约定全面履行合同义务的情况下，被告亦应按照合同约定承担违约责任。虽然，原、被告在《租赁合同（续租）》中约定“乙方不按期足额支付租金，除及时如数补交外，超过5天仍不支付的，每逾期一日按当期应付租金千分之三支付给甲方作为滞纳金”，但原告仅要求被告支付违约金30000元。故此，本院结合双方关于违约金的约定，被告逾期支付租金的时间跨度以及欠付租金的数额，对于原告该主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告重庆康居物业发展有限公司与被告潼南县精鑫汽车修理厂于2012年2月27日签订的《租赁合同（续租）》；二、被告潼南县精鑫汽车修理厂于本判决生效之日起十五日内从重庆市潼南区梓潼街道办事处凉风垭江南山庄的租赁房屋内搬离；三、被告潼南县精鑫汽车修理厂于本判决生效之日起十五日内向原告重庆康居物业发展有限公司支付租金125587.87元；四、被告潼南县精鑫汽车修理厂于本判决生效之日起十五日内向原告重庆康居物业发展有限公司支付违约金30000元；五、驳回原告重庆康居物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费4112元，减半收取2056元，由被告潼南县精鑫汽车修理厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  侯镇川二〇一六年十二月二十二日书 记 员  周一凡