江苏省高级人民法院执 行 裁 定 书(2016)苏执复192号复议申请人（被执行人）：刘婷婷。复议申请人（被执行人）：罗书华。复议申请人（被执行人）：刘成亚。申请执行人：盐城市亭湖区金钥匙农村小额贷款有限公司，住所地江苏省盐城市。法定代表人李兴国，该××董事长。被执行人：朱丹丹。被执行人：江苏鼎龙壹品置业有限公司，住所地江苏省射阳县。法定代表人朱长茂，该××董事长。被执行人：王玉阶。被执行人：朱长茂。被执行人：沈玉浪。被执行人：颜金春。复议申请人刘婷婷、罗书华、刘成亚不服江苏省盐城市中级人民法院（以下简称盐城中院）（2016）苏09执异40号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。盐城市亭湖区金钥匙农村小额贷款有限公司（以下简称金钥匙公司）与朱丹丹、江苏鼎龙壹品置业有限公司（以下简称鼎龙公司）、沈玉浪、王玉阶、颜金春、刘成亚、罗书华、朱长茂、刘婷婷借款合同纠纷一案，盐城中院于2014年11月26日作出（2014）盐商初字第0082号民事判决：一、被告刘婷婷于本判决生效后十日内偿还原告金钥匙公司借款本金500万元及利息1157862元，并支付500万元本金从2014年3月9日起至实际履行之日止按合同约定的标准计算的利息。二、被告刘婷婷于本判决生效后十日内支付原告金钥匙公司律师代理费10万元。三、被告鼎龙公司、沈玉浪、王玉阶、颜金春、刘成亚、罗书华、朱长茂、朱丹丹对被告刘婷婷的上述债务承担连带清偿责任。案件受理费55605元，诉讼保全费5000元，合计60605元，由被告负担。此款已由原告预交，由被告在履行本判决时直接给付原告。刘婷婷不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月5日作出（2016）苏民终907号民事判决：驳回上诉，维持原判决。因义务人均未能自觉履行法律文书确定的义务，金钥匙公司向盐城中院申请强制执行。在执行过程中，盐城中院于2015年9月29日依法委托江苏万方源土地房地产评估测绘咨询有限公司（以下简称万方源评估公司）对被执行人刘婷婷所有的位于建湖县双湖壹品小区11号楼908室、被执行人刘成亚、罗书华所有的位于射阳县黄沙港镇海岸广场2号楼101号房地产进行评估。2015年12月22日，万方源评估公司出具苏万方源JD估字[2015]第025号《房地产司法鉴定估价报告》（以下简称估价报告）。该估价报告在“致估价委托人函”中载明：确定估价对象在满足估价假设和限制条件及假设无优先受偿款前提下于估价时点可能实现的房地产总价为人民币：1530.98万元。（其中：射阳县黄沙港镇海岸城广场2号楼101号房地产价值为人民币1462.10万元，建湖县双湖壹品小区11号楼908室房地产价值为人民币68.88万元）。在“估价假设和限制条件”中载明：……3、估价时点，射阳县黄沙港镇海岸城广场2号楼尚未交付使用，属在建工程，故我们对罗书华、刘成亚、位于射阳县黄沙港镇海岸城广场2号楼101号房地产是按在建工程进行评估的。设定其在建工程满足规划要求，已完工程质量合格，且不考虑债权债务对该工程评估价值的影响。……5、根据委托方提供的资料，罗书华、刘成亚购买的位于射阳县黄沙港镇海岸城广场2号楼101号房地产，已于2012年3月3日由开发商鼎龙公司签约出租给朱敏忠先生，租期为壹拾伍年。本报告结果已考虑此因素对估价对象价值的影响。……9、评估结果中包括估价对象的房屋（含装饰装修）和不可拆除的配套设施的价值，及其占用的土地使用权价值，但不包括室内可移动物品的价值。……在“估价结果报告”中第十四条载明：1、评估结果中包括估价对象的房屋（含装饰装修）和不可移动的配套设施的价值，及其占用的出让土地剩余年限使用权价值。被执行人刘婷婷、罗书华、刘成亚对上述估价报告不服，向盐城中院提起异议称：一、对刘婷婷位于建湖县双湖壹品小区11号楼908室房屋的装修价值没有考虑在评估当中。在评估报告中已提及该房屋为精装修。然而对此精装修的房屋其评估单价才每平方5800元，在该小区未装修的房屋每平方价格也不低于5800元。因此，申请人刘婷婷认为，评估机构遗漏了该房屋的装修价值。二、对刘成亚、罗书华位于射阳县黄沙港镇海岸广场2号楼101号房地产每平方米估价过低。据申请人调查了解在该地段的普通商品住宅用房每平方米也有4000余元。然而，涉案房地产为商业用房，在该地段每平方米单价应该不低于一万元整。评估机构估价严重低于市场价。综上两方面可以看出本次评估价值严重偏离市场价，损害了申请人的合法权利。请求将上述遗漏部分列入估价对象，同时将严重偏离市场的刘成亚、罗书华位于射阳县黄沙港镇海岸广场2号楼101号房地产按市场价责令评估机构重新作出评估结果。万方源评估公司针对上述刘婷婷、刘成亚、罗书华的异议，于2016年8月13日向盐城中院复函称：1、报告中关于刘婷婷位于建湖县双湖壹品小区11号楼908室的涉案房地产价值为人民币68.88万元，此价格已包含其室内装饰装修价值，但不包括室内可移动物品的价值，并不是申请人认为的遗漏了该房屋装饰装修价值，《报告》在“估价假设和限制条件”第9条（第七页）及第十四条特别说明第一条（第17页）均有明确说明。2、关于罗书华、刘成亚位于射阳县黄沙港镇海岸广场2号楼101号的涉案房地产，该房地产为未竣工商业地产，现停工，且带有15年租约，我们是根据《房地产估价规范》，按在建工程进行评估的，其价格是结合黄沙港中心渔港宏观经济状况，商业房地产情况、续建成本费用等以及租约对涉案房地产的影响，采用假设开发法和收益法进行评估的，其评估技术路线是正确的，结果是客观的、合理的，并不存在严重低于市场价的情况。综上所述，我们认为无需对上述涉案房地产进行重新评估。盐城中院经审查认为：被执行人刘婷婷、刘成亚、罗书华请求对本案评估标的物进行重新评估的依据不足，不予支持。理由是：一、本案估价机构及其估价人员资质合法。本案中，盐城中院委托的估价机构即万方源评估公司具有江苏省住房和城乡建设厅发放的房地产估价机构资质证书，估价人员许为彬、史玉德均具有我国住房和城乡建设部颁发的注册房地产估价师证书。万方源评估公司及其估价人员均具有合法的房地产评估资质。二、本案估价程序合法。本案评估机构万方源评估公司接受委托后，按照房地产估价规范和相关法律规定的要求，估价人员到估价对象现场实地进行了勘察并对委托所附的相关材料进行了全面采用及相关研究。三、本案估价方法适当。本案估价人员综合考虑了估价对象的坐落及位置、权益状况、实物状况以及估价目的等因素，遵循合法原则、替代原则、最高最佳利用原则、价值时点原则等估价原则，估价人员在实地勘察和调研的基础上确定建湖县双湖壹品小区11号楼908室房地产采用市场比较法进行评估；对射阳县黄沙港镇海岸广场2号楼101号房地产采用假设开发法和收益法进行评估，该估价方法适当。四、关于异议人刘婷婷提出建湖县双湖壹品小区11号楼908室房屋“遗漏了该房屋的装修价值”的问题。估价报告的估价假设和限制条件第9条载明“评估结果中包括估价对象的房屋（含装饰装修）和不可拆除的配套设施的价值；估价结果报告的第十四条特别说明第1项亦载明“评估结果中包括估价对象的房屋（含装饰装修）”，故异议人刘婷婷认为“遗漏了房屋的装修价值”与事实不符，不予支持。五、关于刘成亚、罗书华提出射阳县黄沙港镇海岸广场2号楼101号房地产“每平方米估价过低”的问题。因万方源评估公司在评估时考虑了委托评估时提供的《大楼租赁合同》、《射阳县黄沙港镇海岸广场2#楼超市补充协议》，该评估房屋“租赁给朱忠敏，租期为15年”的情况，同时综合考虑了“该房屋为在建工程，目前主体及内外装饰基本结束，水电未正式接通，土建、消防、规划未验收”的现状，故万方源评估公司评估价格低于异议人所称的目前市场价亦无不当。此外，法院在强制执行中处置资产时，评估价仅作为司法拍卖时的参考价格，最终处置的实际价格仍由市场来决定，即由拍卖时最高竞买的成交价确定。综上所述，被执行人刘婷婷、刘成亚、罗书华提出要求重新评估的异议没有事实和法律依据，不予支持，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回刘婷婷、刘成亚、罗书华的异议。被执行人刘婷婷、罗书华、刘成亚对上述裁定不服，向本院申请复议，请求：撤销盐城中院作出的（2016）苏09执异40号裁定，并裁定对刘婷婷位于建湖县双湖壹品小区11号楼908室房屋及对刘成亚、罗书华位于射阳县黄沙港镇海岸广场2号楼101号房地产重新进行评估。其理由为：一、刘婷婷位于建湖县双湖壹品小区11号楼908室房屋的装修价值没有考虑在评估中。二、刘成亚、罗书华位于射阳县黄沙镇港海岸广场2号楼101号房地产每平方米估价过低。该地段普通商品住宅用房每平方米也有4000余元，而涉案房产为商业用房，在该地段每平方单价应不低于一万元。综上，盐城中院委托的评估机构所作出的评估价值严重偏离市场价，损害了申请人的合法权利。本院归纳本案争议焦点为：复议申请人以估价报告存在漏评装修价值、严重低评等问题为由要求重新对涉案房地产进行评估的请求是否有事实和法律依据。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”复议申请人刘婷婷、刘成亚、罗书华无证据证明本案评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法。其所主张的估价报告对刘婷婷所有的位于建湖县双湖壹品小区11号楼908室房屋遗漏装修价值，与估价报告所载事实不符，本院不予支持。故本案估价报告没有法定的需要重新评估的情形。复议申请人亦无证据证明估价报告对罗书华、刘成亚所有的位于射阳县黄沙港镇海岸广场2号楼101室房屋评估价值明显偏低。综上，复议申请人以估价报告存在漏评装修价值、严重低评等问题为由要求重新对涉案房地产进行评估的请求没有事实和法律依据，盐城中院（2016）苏09执异40号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回复议申请人刘婷婷、罗书华、刘成亚的复议申请，维持江苏省盐城市中级人民法院（2016）苏09执异40号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  朱 嵘代理审判员  唐志容代理审判员  程 洁二〇一六年十二月一日书 记 员  仇平梅