重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0111民初1205号原告：胡大碧，女，1959年10月3日出生，汉族，住重庆市大足区。委托代理人：陈健康，重庆志和智律师事务所律师。被告：重庆巴月庄实业有限公司（统一社会信用代码91500111563485451B），住所地重庆市双桥经开区星湖路三号。法定代表人：蒋永，董事长。破产管理人：重庆巴月庄实业有限公司清算组。委托代理人：兰智慧，男，1984年1月20日出生，汉族，住四川省资阳市，系破产管理人工作人员。委托代理人：阳建平，男，1979年8月11日出生，汉族，住湖南省衡东县，系破产管理人工作人员。原告胡大碧诉被告重庆巴月庄实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月16日立案受理后，依法由代理审判员江恺适用简易程序于2016年10月27日公开开庭进行了审理。原告胡大碧特别授权委托代理人陈健康，被告重庆巴月庄实业有限公司一般授权委托代理人兰智慧、阳建平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判决确认原、被告就巴月庄二期5栋2单元1-2号房屋建立了商品房买卖合同关系；2、判决被告继续履行巴月庄二期XX号房屋的买卖合同；3、判决被告将位于重庆市双桥经济技术开发区东环大道2号巴月庄二期XX号房屋交付给原告使用；4、判决被告为原告办理巴月庄二期XX号房屋《房地产权证》；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年7月31日，原、被告签订了一份《巴月庄会入会申请书》，约定原告缴纳会费207668元，该会费可转化为巴月庄二期购房款，原告购买巴月庄二期XX号房屋，建筑面积128.19平方米，成交价692226元。协议签署后，原告依约分两次向被告支付了房屋的购房款419168元。原告多次要求对方签订书面的商品房买卖合同未果，且至今仍未交付房屋。为维护原告的合法权益，特依法起诉，诉前所请。2016年10月27日，原告当庭变更诉讼请求，最终确认诉讼请求如下：1、判决确认原、被告就巴月庄二期XX号房屋建立了商品房买卖合同关系；2、判决被告继续履行巴月庄二期XX号房屋的买卖合同；3、判决被告向原告支付逾期交房违约金（违约金以459168元为基数，按每日万分之一的标准从2015年1月1日起计算至交付房屋之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。被告重庆巴月庄实业有限公司辩称：1、双方之间未签订书面房屋买卖合同，双方之间的买卖合同关系不成立；2、即使合同成立，被告已于2016年7月7日进入破产诉讼程序，由重庆市江北区人民法院裁定受理被告的重整申请，并于2016年8月8日指定巴月庄实业有限公司清算组作为破产管理人，根据破产法第十八条之规定，涉案合同属于双方当事人均未履行完毕的合同，管理人自破产申请受理之日即2016年7月7日起，两个月内未通知原告，或在2016年8月收到原告催告（诉状）之日起，30日内未答复的，所以涉案合同应当视为已解除，故被告不再负有继续交付房屋等义务；3、继续履行涉案合同不具备可行性，因为该涉案合同的房屋现已停工，是否恢复施工，现在不确定，合同目的现在不能实现；4、请求法院驳回原告的诉讼请求。另外，被告自2016年7月7日，重庆市江北区人民法院受理破产程序之后，于2016年9月5日在人民法院报、重庆日报向社会公告，要求各位债权人向被告破产管理人申报债权，所以被告已经履行了破产的告知义务。本院经审理认定事实如下：2013年7月31日，原、被告签订一份《巴月庄入会申请书》（编号：007），约定：会员可优先选购重庆巴月庄实业有限公司在重庆市双桥区开发的巴月庄项目，可参与巴月庄二期在团购期间优惠活动，每个会员编号限购二期一套住宅，巴月庄二期开盘时，每套住宅单位仅可选择本申请书上的意向房号；会员需缴纳会费207668元，缴纳的会费既可转化为二期购房款，也可以在巴月庄正平高尔夫公园、君华巴月庄国际酒店、马术公园消费；双方约定的巴月庄二期团购意向房号为XX号，建筑面积约128.19平方米，成交单位为5400元每平方米，成交总价692226元。上述协议签订后，原告于2014年10月10日分两次向被告共计缴纳459168元，被告收到款项后向原告出具收据两张，收款事由均注明为购巴月庄二期（XX）房款。现被告一直不履行交房、办证义务，原告特起诉来院，请求判令：1、判决确认原、被告就巴月庄二期XX号房屋建立了商品房买卖合同关系；2、判决被告继续履行巴月庄二期XX号房屋的买卖合同；3、判决被告将位于重庆市双桥经济技术开发区东环大道2号巴月庄二期XX号房屋交付给原告使用；4、判决被告为原告办理巴月庄二期XX号房屋《房地产权证》；5、本案诉讼费由被告承担。在庭审中，原告当庭变更诉讼请求，最终确认如下：1、判决确认原、被告就巴月庄二期XX号房屋建立了商品房买卖合同关系；2、判决被告继续履行巴月庄二期XX号房屋的买卖合同；3、判决被告向原告支付逾期交房违约金（违约金以459168元为基数，按每日万分之一的标准从2015年1月1日起计算至交付房屋之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。另查明，本案所涉及的房屋现于2015年4月14日被重庆市江北区人民法院（2014）江法民保字第00223号/00223-3号司法查封。庭审中，经本院释明后，原告仍坚持其诉讼请求。还查明，本案所涉房屋现尚未完成建设工程竣工验收备案登记，未进行合同备案登记，也未进行所有权初始登记。上述事实，有当事人陈述、合同编号007《巴月庄入会申请书》一份、收据两张、（2016）渝0105民破8号民事裁定书及（2016）渝0105民破8号决定书等证据以及庭审记录载卷为凭，上述证据经本院依法核实后，本院予以采信。本院认为，合法的商品房预售合同受法律保护。本案中，双方对原、被告签订的合同编号007为《巴月庄入会申请书》均表示没有异议，本院予以确认。被告认为双方未建立起商品房买卖合同关系，但双方签订的《巴月庄入会申请书》已明确约定了房屋编号、建筑面积、房屋单价以及总价，且被告向原告出具的收据中明确注明为购房款，应视为双方已对所购房屋进行了明确约定且已实际履行，故对原告要求确认原、被告双方就巴月庄二期XX号房屋建立了商品房买卖合同关系的诉讼请求本院予以支持。被告辩称应当适用《破产管理法》第十八条的法律规定，该合同应当视为自动解除。本院认为，根据（2016）渝0105民破8号民事裁定书及（2016）渝0105民破8号决定书，现被告仍处于破产重整阶段，尚未宣布正式破产，所以本院对被告辩称的合同自动解除不予支持。另外，原告要求继续履行该合同，本院认为，现在被告已经处于破产重整阶段，是否继续履行合同不具有确定性，被告在庭审中也辩称合同目的现在无法实现，被告也无法达到原告要求继续履行合同的要求。所以，本院认为，因双方签订的合同现在是否能够继续履行现不具有确定性，待被告企业破产重整之后，根据被告的实际情况，原告可以另案起诉。关于交房和办理房地产权证。本案涉讼房屋上的土地已经被司法查封，查封期限内不能转移登记，且本案涉讼房屋所在的楼栋尚未取得建设工程竣工验收备案证明，并且也一直处于停工阶段，恢复施工时间不确定，也不具备交房的条件，根据《重庆市土地房屋权属登记条例》第四十条规定，现无法办理初始登记。所以，本案所涉讼房屋无法办理房屋产权证，到目前为止不具备交房的条件，该房屋在法律或事实上均无法履行，归对原告要求被告交付房屋和办理房地产权证的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金。本案中，因原、被告双方未明确约定交房的时间也未约定违约金的计算标准，原告要求被告支付违约金没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第十二条、第四十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、第三十八条第二款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原、被告双方就巴月庄二期XX号房屋建立了商品房买卖合同关系；二、驳回原告胡大碧的其他诉讼请求。案件受理费5361元（已减半），由原告胡大碧承担5321元，被告重庆巴月庄实业有限公司承担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  江恺二〇一六年十二月十五日书 记 员  李琴