内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院民 事 判 决 书(2015)科民初字第6115号原告（反诉被告）：杜斌，男，1961年1月15日出生，汉族，无职业，户籍地：通辽市，公民身份号码：×××。委托代理人：王景和，内蒙古擎正律师事务所律师。被告（反诉原告）：通辽市平安房地产开发有限责任公司，住所地：通辽市科尔沁区平安南区商用1#楼。法定代表人：任国儒，职务：总经理。委托代理人：杨丽红，内蒙古金利律师事务所律师。委托代理人：孙艳萍，内蒙古金利律师事务所律师。原告（反诉被告）杜斌与被告（反诉原告）通辽市平安房地产开发有限责任公司（以下简称平安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉原告）杜斌及其委托代理人王景和、被告（反诉原告）平安公司的委托代理人杨丽红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜斌向本院提出诉讼请求：1.平安公司继续履行购房协议，支付购房款3170000元；2.支付逾期给付购房款利息190173.94元；3.支付自2015年11月10日至付款期间按照中国人民银行同期贷款利率计算后的利息；4.承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年5月15日，杜斌与平安公司签订《关于收购杜斌房子的协议》，约定由平安公司收购杜斌三层住宅楼面积355平方米，收购三层两处住宅楼的空9米，面积127平方米，价格为每平方米4500元；收购一层商业用房，建筑面积90平方米，价格为每平方米15000元；收购商业用房与王生、石少艳的空20平方米。上述收购总价为3670000元。协议还约定由平安公司在收取钥匙时付清购房款。协议订立后，杜斌于2014年10月15日将房屋钥匙交给平安公司，平安公司当即付款500000元。此后，平安公司以房屋价格过高为由，没有支付剩余款项3170000元。杜斌认为，双方签订的协议意思表示真实，协议已经部分履行，平安公司未按协议全部履行，应当承担违约责任，承担支付剩余购房款并支付逾期利息（自平安公司收取钥匙至2015年11月10日）的责任。被告平安公司辩称，1.双方签订的《关于收购杜斌房子的协议》部分无效。《关于收购杜斌房子的协议》交易物分为四部分。其中，杜斌对三层两处住宅楼的空9米（面积为127平方米）没有处分权；杜斌对一层商业用房（建筑面积90平方米）没有取得房产证；杜斌对商业用房与王生、石少艳的空20平方米没有处分权。因此，杜斌除对三层住宅楼（面积为355平方米）外，对协议约定其他交易物均无处分权，协议无效。2.杜斌的违约行为导致合同目的无法实现。协议第2条约定，”由杜斌协调二层两家住户将二层两户127平方米空间连接一起，所发生费用由杜斌承担”，平安公司订立合同目的在于将相邻平安公司新建商业楼与杜斌所在三层连接成整体，发挥新建商业楼最大效用。但是，杜斌至今没有完成二层两家住户的协调工作。此外，由于杜斌对商业用房与王生、石少艳的空（权利人为陈凤岗）没有处分权，平安公司为保证工程顺利进行，无奈与陈凤岗签订协议，并支付陈凤岗补偿金350000元。反诉原告平安公司向本院提出反诉请求：1.解除平安公司与杜斌订立的《关于收购杜斌房子的协议》；2.杜斌返还购房款500000元；3.杜斌承担反诉诉讼费用。反诉的事实和理由：2014年5月15日，杜斌与平安公司签订《关于收购杜斌房子的协议》，约定由杜斌将其三层住宅楼与平安公司新建商业楼相邻的部分房屋和空间出售给平安公司，从而使平安公司新建商业楼与出售的房屋及空间链接、贯通为一体，提高新建商业楼使用效用。协议订立后，杜斌至今没有完成协议约定的二层两家住户的协调工作，同时杜斌对商业用房与王生、石少艳的空（权利人为陈凤岗）没有处分权，无法实现提高新建商业楼使用效用的合同目的。反诉被告杜斌对平安公司的反诉辩称，1.《关于收购杜斌房子的协议》为双方当事人真实意思表示，合同有效；2.杜斌已经履行合同义务，将房屋钥匙交给平安公司，平安公司也部分履行合同义务，支付500000元购房款；3.平安公司对协议内容理解错误，双方约定由杜斌协调三楼住户，二楼空地的承建由平安公司负责；4.平安公司根据双方订立的协议到规划部门办理承建手续，所建楼房楼顶基本完工，已经将杜斌北侧窗户拆除并堵死；5.一楼商业住房的空属于杜斌所有的空间，杜斌对一楼的商业住房享有土地使用权。综上所述，平安公司的反诉请求不能成立。证据和事实认定：一、关于双方当事人订立的买卖”三层两处住宅楼的空9米、一层商业用房、商业用房与王生、石少艳的空20平方米”等合同内容是否有效以及是否能够履行问题，杜斌提交如下证据：证据1：土地使用权人为杜斌、证号为1205号的《土地使用证》1份，待证事实为一楼商业住房虽然没有办理房产证，但杜斌享有土地使用权。证据2：土地使用权人为杜斌、土地使用权证号为1207号和1208号的《土地使用证》2份，房屋所有权人为杜斌、房权证号为0XXXX号和0XX**号的《房屋所有权证》2份，待证事实为位于三层的土地使用权人为杜斌，两处住宅所有权人为杜斌。平安公司质证对证据1和证据2的真实性没有异议，但认为证据1所标明土地用途为”过道”，不允许建筑房屋，认为证据2房屋产权证并没有包括诉争的127平方米。平安公司提交如下证据：证据3：平安公司与陈凤岗订立的《协议》、陈凤岗于2015年6月30日出具给通辽市规划局的《同意书》、通辽市房产局开具的《证明》、陈凤岗的《房产证》及其相关手续、陈凤岗出具给平安公司的《收据》，上述证据待证事实为诉争的20平方米的空间不属于杜斌。杜斌质证对证据3的真实性没有异议，但认为该证据不能证明待证事实。二、关于双方当事人约定的买卖三层两处住宅楼是否符合解除合同法定条件的事实，平安公司提交如下证据：证据4：《关于收购杜斌房子的协议》第二条”由杜斌协调二层两家住户将二层两户127平方米空间连接一起，所发生费用由杜斌承担”，证明杜斌没有履行合同义务。证据5：涉案房屋状况图。杜斌质证对证据4的真实性没有异议，但认为不能证明待证事实。认为证据5不属于证据。根据当事人举证和质证情况，本院对证据认定如下：当事人对证据1、证据2、证据3、证据4真实性没有异议，上述证据形式和来源合法，内容真实可信，能够证明案件事实，本院予以确认。证据5属于当事人对案件事实的陈述，不能证明待证事实，本院不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月15日，杜斌与平安公司订立《关于收购杜斌房子的协议》，约定由平安公司购买杜斌位于三层的两户房屋（两户房屋面积合计为355.09平方米，房权证号为XX**号房屋坐落于通辽市科尔沁区施介办事处六委东顺路75号，面积为207.19平方米；房权证号为XX**号房屋坐落于通辽市科尔沁区施介办事处六委东顺路75号，面积为147.90平方米）；由平安公司购买位于三层两处住宅楼的空间9米，面积为127平方米，价格为每平方米4500元，金额为571500元；由平安公司购买位于一层的商业用房，建筑面积90平方米，价格为每平方米15000元，金额为1350000元；由平安公司购买商业用房与王生、石少艳的空20平方米。上述房屋及空间使用权价款合计为3670000元。协议第2条约定，由杜斌协调位于二层的两户住户，将127平方米空间连接一起，所发生费用由杜斌承担。协议还约定在平安公司收取钥匙时付清购房款。涉案一层的商业用房没有在房产部门登记，其土地使用权人为杜斌，并由杜斌出资建造。协议约定的”商业用房与王生、石少艳的空20平方米”，位于一层房主陈凤岗房屋的墙体外侧。《关于收购杜斌房子的协议》订立后，平安公司于2015年6月30日与陈凤岗订立协议，双方在协议中约定，基于平安公司占用陈凤岗建筑物的散水坡进行建设，因施工产生噪声、粉尘可能会对陈凤岗造成影响，由平安公司补偿陈凤岗350000元，并当日支付完毕。《关于收购杜斌房子的协议》订立后，杜斌于2014年10月15日将涉案房屋钥匙交给平安公司，平安公司当即付款500000元，但平安公司没有支付剩余款项3170000元。此外，关于127平方米”空间连接”问题，尚未经有关规划部门批准建设，同时杜斌也未能完成对位于二层的两户住户协调工作。本院认为，杜斌与平安公司订立的《关于收购杜斌房子的协议》意思表示真实。在协议中，双方关于127平方米”空间连接”的约定，由于涉及”空间连接”需要建设，依法必须经有关部门批准，由于未经规划部门批准许可建设，因此，该约定无效；除此之外，协议其他部分内容不违反效力性法律规定，协议的其他内容有效，应当受到法律保护，平安公司应当按照协议约定支付相应价款并承担逾期付款的违约责任。关于位于三层的127平方米”空间连接”能否建成问题，与提高平安公司新建商业楼使用效用的合同目的之间并不存在必然因果关系，因此，平安公司反诉请求解除合同及返还已付款500000元不能成立，本院不予支持。位于一层的商业用房虽然没有在房产部门登记，但其土地使用权人为杜斌，并由杜斌出资建造，属于《中华人民共和国》第三十条规定的具有物权效力的财产，作为权利人的杜斌处分该财产属于有权处分，因此，平安公司提出的”因无处分权导致协议无效”的抗辩理由不能成立，本院不予支持。《关于收购杜斌房子的协议》约定的”商业用房与王生、石少艳的空20平方米”，为杜斌具有使用权的空间，已经被平安公司占用，由平安公司占用杜斌土地使用权通过协议的方式给付杜斌一定的补偿并非违反效力性法律规定；而平安公司”因施工产生噪声、粉尘可能会对陈凤岗造成影响”对陈凤岗作出的补偿，与平安公司对杜斌的补偿无关，因此，杜斌请求平安公司给付”商业用房与王生、石少艳的空20平方米”相应价款成立。综上所述，原告杜斌的部分诉讼请求成立，其”关于位于三层的127平方米”价款的诉讼请求因其约定无效而不成立；反诉原告平安公司的反诉请求因缺乏事实依据不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、第一百零八条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、被告通辽市平安房地产开发有限责任公司给付原告杜斌2598500元（已扣除支付的500000元），赔偿逾期利息损失157643元（自2014年10月16日至2015年11月10日，按照中国人民银行一年期贷款利率计算；2015年11月11日至付款日期的利息仍按照中国人民银行一年期贷款利率计算后支付），合计2756143元，于本判决发生法律效力后立即执行；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告杜斌的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告通辽市平安房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费33681元，反诉案件受理费4400元，合计38081元，由原告杜斌负担4832元，被告通辽市平安房地产开发有限责任公司负担元33249元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审 判 长  高朝东人民陪审员  吕晶辉人民陪审员  赵玉忠二〇一六年十二月二十日书 记 员  王 伟