浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0602民初7979号原告杭州滨江物业管理有限公司，住所地杭州市江干区市民街167号（城市之星涉区会所内）。法定代表人朱立东，董事长。委托代理人（特别授权代理）徐飞，浙江卓特律师事务所律师。被告谢北海，男，1973年6月5日出生，汉族。住绍兴市越城区。原告杭州滨江物业管理有限公司（以下简称“滨江物业”）与被告谢北海物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案受理，依法由代理审判员赵晓岑适用简易程序独任审判。后因无法以其他方式向被告谢北海送达，本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2016年12月19日公开开庭审理。原告滨江物业之委托代理人徐飞到庭参加诉讼。被告谢北海经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滨江物业诉称，被告系绍兴金色家园兰苑12幢104号的业主。原告与绍兴滨江镜湖置业有限公司签订的《绍兴金色家园前期物业服务合同》约定：由原告提供绍兴金色家园前期物业管理服务，委托管理期限自2010年8月26日起至业主大会成立时止。该合同同时约定物业管理服务收费标准如下：排屋3.3元／月／平方米；业主和物业使用人未按时足额交纳物业服务费用的，自逾期之日每日按应缴费用千分之三加收滞纳金；物业服务费每次预交一年。根据《物业管理条例》等相关法律规定，该合同对绍兴金色家园所有业主具有法律约束力。被告的房屋建筑面积为271.72平方米，其自2014年2月1日至2016年6月30日应付物业管理费26003.72元，经原告多次催讨，被告拒不支付。被告已构成了违约，侵犯了原告的合法权益，根据以上合同约定，被告应支付违约金26003.72元（自2014年2月1日计算至2016年8月10日，以实际支付日为准），共计52007.44元。为维护原告合法权益，现原告向法院起诉，要求判令：1、被告向原告支付物管费26003.72元，违约金26003.73元（自2014年2月1日起算至2016年8月10日，按每日千分之三计算，以实际支付日为准），合计52007.44元。2、本案诉讼费由被告承担。被告谢北海经本院公告传唤，未到庭答辩，亦未发表书面答辩意见，视为放弃答辩权利。原告为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：1、绍兴金色家园前期物业服务合同1份、临时管理规约1份、前期物业服务协议1份，要求证明原、被告存在物业合同关系，以及收费标准、服务期限、违约责任等约定。2、记帐单、入伙手续流水作业单、物业交接单各1份，要求证明该房屋已实际交付，且由被告实际使用，涉案房屋系被告所有。3、律师函1份、EMS查询单1份、照片1组，要求证明原告就被告拖欠的相关费用进行了书面催告，并已送达被告。被告谢北海经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃举证质证的权利，本院对上述证据的真实性予以认定。经审理查明，被告谢北海系绍兴金色家园兰苑12幢104号房屋的业主，房屋建筑面积共271.72平方米。2010年7月15日，原告滨江物业与绍兴滨江镜湖置业有限公司签订《绍兴金色家园前期物业服务合同》,其中约定：由原告提供绍兴金色家园前期物业管理服务，合同期限自2010年8月26日起至业主大会(业委会)成立时止。物业服务费收费标准如下：排屋3.3元／月／平方米；物业服务费每次预交一年,第一次交费从建设单位(或房地产开发单位)向业主送达交付使用通知之日起满1个月开始计算;业主和物业使用人未按时足额交纳物业服务费用的，自逾期之日每日按应缴费用千分之三加收滞纳金；被告尚欠原告自2014年2月1日至2016年6月30日止的物业管理费26003.6元（2014年2月1日至2015年1月31日期间物业管理费10760.11元，2015年2月1日至2016年1月31日期间物业管理费10760.11元，2016年2月1日至2016年6月30日期间物业管理费4483.38元）。本院认为，根据《物业管理条例》的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。原告与金色家园的建设单位绍兴滨江镜湖置业有限公司签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同内容对小区业主具有约束力。合同签订后，原告为被告所在小区提供了物业管理服务，被告也实际接受了原告提供的物业服务，故被告应当按照约定支付物业服务费。现未有证据证明被告谢北海已经缴纳了物业服务费，故原告关于要求被告支付物业服务费的诉请合法有据，本院依法予以支持，经核定被告尚欠原告自2014年2月1日至2016年6月30日止的物业服务费26003.6元。根据合同约定，业主和物业使用人未按时足额交纳物业服务费用的，自逾期之日每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。故原告要求被告支付违约金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持，但违约金标准过高，本院酌情调整为按日万分之三计算，其中2014年2月1日至2015年1月31日期间物业管理费10760.11元自2014年2月1日起，2015年2月1日至2016年1月31日期间物业管理费10760.11元自2015年2月1日起，2016年2月1日至2016年6月30日期间物业管理费4483.38元自2016年2月1日起，均计算至被告实际履行之日止。被告谢北海经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，国务院《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告谢北海应于本判决生效之日起三十日内向原告杭州滨江物业管理有限公司支付自2014年2月1日至2016年6月30日止的物业管理费26003.6元；并支付上述费用的违约金（其中10760.11元自2014年2月1日起，10760.11元自2015年2月1日起，4483.38元自2016年2月1日起，均按日万分之三的标准计算至被告实际履行之日止）；二、驳回原告杭州滨江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，由原告杭州滨江物业管理有限公司负担50元，被告谢北海负担400元，由被告谢北海负担的部分应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费560元，由被告谢北海负担，应于本判决生效之日起三十日内支付给原告杭州滨江物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。代理审判员  赵晓岑二〇一六年十二月二十日书 记 员  严莺飞附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经公告传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。