山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁15民终2588号上诉人（原审被告）:刘玉豹，男，1980年3月14日出生，汉族，个体工商户，住聊城市东昌府区。委托代理人：梁长静，山东普新律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖邦栋，男，1963年8月28日出生，汉族，聊城市东昌府区供销社职工，住聊城市东昌府区。委托代理人：马镇，山东浩博律师事务所律师。上诉人刘玉豹因与被上诉人肖邦栋房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2015）聊东民初字第3020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。刘玉豹上诉请求：撤销一审判决，予以改判或发回重审。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律不当，判决错误。一审认定上诉人违约在先，并无证据支持。上诉人未支付租金的原因过错在于被上诉人。按照签订租赁合同时的约定，被上诉人承诺以房屋租金作为酒吧的合伙投入，否则上诉人及其他合伙人不会同被上诉人签订租赁合同。既然被上诉人承诺以房屋租金作为酒吧的合伙投入，就不存在上诉人再向其支付租金的情况。即使抛开合伙约定，仅凭租赁合同约定，被上诉人应在合同履行之初向上诉人交付1间办公室，截至目前仍未交付，属于被上诉人违约在先，上诉人有权依据不安抗辩权不予支付所谓的租金。况且合同履行期间，因被上诉人原因造成上诉人的损失尚未解决。即使认定上诉人构成违约，在被上诉人未交付办公室的情况下，一审法院判决上诉人支付全部租金明显错误，应降低相应数额。肖邦栋辩称：1、上诉人称“一审认定上诉人违约在先，并无证据支持，上诉人未交付租金的原因过错在于被上诉人。”又称“按照签定租赁合同时的约定，被上诉人承诺以房屋租金作为酒吧的合伙投入，否则上诉人及其他合伙人不会同被上诉人签订租赁合同，既然被上诉人承诺以房屋租金作为酒吧的合伙投入，就不存在上诉人再向其支付租金的情况。”上诉人所称的上述情况纯属无中生有，《房屋租赁合同》中也未有提及，上诉人的上诉理由不成立；2、上诉人称“租赁合同约定的租金包括地下一层及楼上1间，在被上诉人未交付办公室的情况下，一审法院判决上诉人按照全部租金支付明显错误，应降低租金数额。”上诉人所称不是事实，租赁合同中的租金不包括1间办公室，该间办公室是答辩人在合同其他约定事项中免费提供。因上诉人占用了公用地方一直不退还，因此没向上诉人提供。综上，一审认定事实清楚，证据充分，判决正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。肖邦栋向一审法院起诉请求：解除双方在2014年6月4日签订的《房屋租赁合同》，支付2014年至2015年度租金及违约金215000元。一审法院认定的事实：2014年6月4日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：租赁用途为基于房屋的现有装修及设施情况，由被告进行酒吧经营；租赁方式为整体租赁；租赁期限为5年，自2014年9月6日至2019年9月5日；原告应于2014年6月6日将房屋交付被告，同时缴纳保证金20000元；租赁期满或合同解除后，原告有权收回房屋，被告应按照房屋内（可移动的设施设备除外），原被告双方应对房屋及简装修、公共设备设施及水电等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租金每年180000元，按年支付，提前一个月支付；被告向原告交纳保证金20000元，如果被告中途终止合同，保证金不退；租赁期满或合同解除后，保证金扣除应由被告承担的费用、租金，以及被告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给被告；原告有下列情形之一的，被告有权单方解除合同：（1）原告迟延交付房屋达30日的；被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同，收回酒吧：（1）被告不按照约定支付租金达30日的。（2）被告欠缴各项费用达5000元的……（6）其他法定的合同解除情形；原被告双方违反本合同约定内容的，由违约方按照保证金20000元的两倍计算违约金；原告免费提供1间办公室。合同签订后，原告按照合同约定将房屋交付给被告，2014年12月24日被告经营的酒吧正式营业，2015年3月份原告通知被告交纳房屋租金，2015年3月18日被告通过银行转账至原告之妻董长英名下交纳租金25000元。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中原告与被告签订房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方签订合同后，原告将租赁物交付被告，但被告未按照合同约定支付租赁费，根据双方约定的合同解除的条件，被告的行为已符合该约定，因此原告要求解除租赁合同的诉讼请求，依法予以支持。原告要求被告支付2014年至2015年度租金及违约金共计215000元，被告在原告明确通知其交纳房屋租金后只交纳25000元租金，未按时足额支付租金，属于根本性违约，根据双方的约定，违约方按照保证金20000元的两倍计算违约金，被告应当按照合同约定支付违约金40000元，因此被告应当支付原告房屋租金155000元、违约金40000元，共计195000元。原告要求被告支付租金175000元，是将被告所交纳租金25000元中的20000元视为保证金，5000元是房屋租金，但被告对此不予认可，称25000元只是房屋租金，一审法院认为，根据双方签订的合同，约定被告应当交纳的保证金在合同解除后可抵作房屋租金，因此被告所交纳的25000元可视为房屋租金，被告所欠交的房屋租金为155000元。虽然被告称其未交纳的原因是因为原告违约，没有兑现其为被告提供1间办公室的承诺，但原告称之所以未提供办公室，是因为被告占用了公用地方一直不退还，因此未向被告提供办公室。一审法院认为，被告的辩称理由是因为被告违约在先，不该占用公用地方，因此对其主张，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定判决：一、解除原告肖邦栋与被告刘玉豹于2014年6月4日签订的《房屋租赁合同》，被告刘玉豹于判决生效后3个月内将所租赁房屋交付原告肖邦栋；二、被告刘玉豹于判决生效后10日内给付原告肖邦栋房屋租赁费155000元；三、被告刘玉豹于判决生效后10日内给付原告肖邦栋违约金40000元。案件受理费4525元，由被告负担。本案二审期间，刘玉豹称一审就双方所签订合同是否有效未查明，缺乏相应证据。因为被上诉人租赁给上诉人的房屋属于转租，房屋所有权人是否同意转租未查明，截止到目前酒吧的消防设施仍未通过验收，应改判驳回肖邦栋的诉求。本院认为：涉案房屋租赁合同由上诉人刘玉豹与被上诉人肖邦栋签字确认，系双方的真实意思表示；该租赁合同约定的内容没有违反法律规定；涉案房屋的产权人明知肖邦栋将该房屋转租给刘玉豹而未提出异议，视为对该转租行为的认可；并且，刘玉豹也没有提供涉案房屋的消防设施未通过验收的相关证据。因此，刘玉豹主张涉案房屋租赁合同无效的理由不能成立。关于刘玉豹主张肖邦栋承诺以房屋租金作为酒吧的合伙投入，刘玉豹不应支付租金的理由。本院认为，肖邦栋对刘玉豹主张以房屋租金作为酒吧合伙投入的意见不予认可，刘玉豹对其主张没有相关证据予以证实，且肖邦栋与刘玉豹签订的房屋租赁合同中也没有涉及合伙事宜，因此，刘玉豹的该项主张不能成立。此外，涉案房屋租赁合同中约定的租赁房屋不包括肖邦栋给刘玉豹免费提供的1间办公室，刘玉豹以肖邦栋未给其免费提供1间办公室作为拒付房屋租金的抗辩理由没有事实根据。综上所述，刘玉豹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4525元，由上诉人刘玉豹负担。本判决为终审判决。审 判 长  张海宏代理审判员  李国丰代理审判员  李 丽二〇一六年十二月三十日书 记 员  刁元龙