新疆维吾尔自治区高级人民法院民 事 裁 定 书(2016)新民申2287号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：龙腾富，男，1975年4月23日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：张毅，新疆鼎泽凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：张坤，新疆鼎泽凯律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：新疆麦趣尔集团有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉市麦趣尔大道66区2丘10栋5楼。法定代表人：李玉瑚，该公司董事长。委托诉讼代理人：许忠汉，新疆金诚信律师事务所律师。再审申请人龙腾富因与被申请人新疆麦趣尔集团有限公司（以下简称麦趣尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院（2016）新23民终1号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。龙腾富申请再审称，双方签订租赁合同后，被申请人迟延交付标的物，至今未向再审申请人提供租赁物的消防验收合格证明，电梯2年多时间不能正常使用，合同约定的出租面积与实际交付的房屋面积不符，相差近640平方米，在双方就面积不符，退还租赁费的问题尚未达成一致时，被申请人多次断电，断电时间长达4个多月，其行为给再审申请人的经营造成经济损失。再审申请人尚未支付租金有正当合理的理由，被申请人违约在先，再审申请人基于被申请人的上述违约行为，才依据履行的抗辩权，被申请人向再审申请人发出解除合同通知书没有法律依据，不符合法律规定。原审判决认定事实不清，适用法律有误。请求依法予以再审。经审查查明：2012年1月7日，麦趣尔公司与龙腾富签订《房屋出租合同》一份。合同约定，麦趣尔公司将位于昌吉市66区50栋房屋建筑面积9200平方米(地下一层、地上五层)及附属设施以租赁形式出租给龙腾富使用；免租期五个月2012年1月1日至2012年6月1日；租赁期限8年，自2012年6月1日起至2020年5月31日止；租金支付方式：合同签订之日原告一次性付2012年1月1日至2012年12月1日租金1000000元，于2012年9月30日前付2012年12月1日至2013年5月31日租金1000000元，于2013年4月1日前付2013年6月1日至2014年5月31日租金2120000元，于2014年4月1日前付2014年6月1日至2015年5月31日租金2247200元，于2015年4月1日前付2015年6月1日至2016年5月31日租金2382032元......；如龙腾富（承租方）逾期付款，每逾期一天按应付租金额的千分之五向麦趣尔公司（出租方）支付违约金，如逾期超过三十天则麦趣尔公司（出租方）有权终止合同，收回房屋。合同第十二条第（二）项约定：房屋租赁期间，乙方（龙腾富）有下列行为之一，甲方（麦趣尔公司）有权解除合同，收回房屋。1、未经甲方同意，整体转租，私自交换、转让房屋。2、未经甲方同意擅自改造房屋结构和房屋用途。3、未按时交纳租金及各项费用，逾期超过30天的。......。同时双方签订合同附件一、安全责任书。2012年1月7日双方签字确认附件二、房屋、设施交接记录。内容为：双方于2012年1月1日签订的【房屋租赁合同】位于昌吉市66区50栋房屋及附属设施、地上停车场、设备进行交接，乙方确认该房屋符合合同约定使用条件，交接当日收到钥匙。2012年2月22日，双方签字确认麦趣尔商城租赁合同附件，内容为移交22项财产。双方在履行合同过程中，龙腾富曾于2012年4月23日，2013年5月10日经过公证，向麦趣尔公司发函，要求解决楼房消防手续及电梯手续等问题。2013年8月7日双方的争议经昌吉市政府有关部门进行调解，并出具会议纪要。在租赁合同履行过程中，麦趣尔公司曾经几次对龙腾富租赁楼房断电，影响到龙腾富经营活动。因双方在履行合同中存在争议较大，龙腾富未按约定付清2014年至2015年租金。截止起诉前，龙腾富未按合同约定支付2015年至2016年度租金。2015年5月8日，麦趣尔公司经公证向龙腾富送达通知函一份，内容为：按合同约定应于2015年4月1日前交清2015年6月1日至2016年5月31日期间租金2382032元，逾期超过30日，甲方有权终止合同。通知龙腾富自接函后30日交完所有房屋租赁费，过期后双方合同自动解除。龙腾富收到该通知后，未按时交纳租金。2015年6月8日麦趣尔公司经过公证再次到龙腾富的办公场所送达通知一份，并将该通知张贴于龙腾富的办公室门上。麦趣尔公司张贴通知时，向龙腾富电话告知向其送达到书面通知的事。通知内容为：因未按期交纳租金，解除双方签订的房屋租赁合同。本院认为,本案争议焦点为：一、双方租赁合同履行中麦趣尔公司是否违约在先，龙腾富是否有权行使先履行抗辩权。二、麦趣尔公司解除合同是否符合法律规定。现结合相关法律规定及本案案件事实，分析认定如下：一、双方租赁合同履行中麦趣尔公司是否违约在先，龙腾富是否有权行使先履行抗辩权。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。故先履行抗辩权属于延期的抗辩权，如果先履行一方履行了合同义务，则先履行抗辩权即归于消灭，后履行一方应恢复履行。本案中在双方订立的合同第一条中约定租赁标的范围为66区50栋房屋及附属设施，龙腾富在签订合同前对房屋及设施作了全面了解，对房屋的租赁面积及设施设备现状无异议，愿意租赁房屋。故双方在订立合同时对租赁的标的物房屋及设施现状明知。虽然麦趣尔公司在交付的租赁物中存在电梯未提供相关手续的问题，但在《关于麦趣尔与龙腾富合作事宜协调解决会议纪要》中，麦趣尔公司已减免龙腾富四个月房屋租金，且龙腾富接受该涉案房屋并进行了经营，按时支付了2012至2013年的租金。同时，麦趣尔公司在2013年提供电梯的注册登记手续后，龙腾富仍然继续使用涉案房屋，并违反合同约定，在合同约定的时间内拒付2015年6月1日至2016年5月31的租金2382032元。因此，龙腾富行使先履行抗辩权并不符合法律规定的相应条件，其拒付租金理由不能成立。二、麦趣尔公司解除合同是否符合法律规定。麦趣尔公司与龙腾富签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。双方在合同中约定龙腾富应在2015年4月1日前支付2015年6月1日-2016年5月31日期间租金2382032元，如龙腾富逾期付款，每逾期一天按应付租金额的千分之五向麦趣尔公司支付违约金，如逾期超过三十天则麦趣尔公司有权终止合同，收回房屋。鉴于龙腾富逾期超过三十天未支付2015年6月1日-2016年5月31日的租金，麦趣尔公司有权解除双方之间的房屋租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。麦趣尔公司向龙腾富发出合同解除通知后，龙腾富未在法定期限内提出异议，故双方的合同自麦趣尔公司的通知到达后解除。龙腾富主张关于麦趣尔公司解除合同不成立的申请再审理由不能成立。故，原审判决认定麦趣尔公司与龙腾富之间房屋租赁合同已于2015年6月8日解除并无不当。综上，龙腾富的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回龙腾富的再审申请。审 判 长 古丽娜尔审 判 员 杨  军代理审判员 帕孜来提二〇一六年十二月十日书 记 员 艾 丽 拉