江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏04民终3261号上诉人（原审被告）：溧阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地溧阳市天目湖集镇协和路8号。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：史德平，男，该公司员工。委托诉讼代理人：马宏钧，男，该公司员工项目副总经理。被上诉人（原审原告）：任立新，男，1969年5月17日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。上诉人溧阳碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人任立新商品房房屋买卖合同纠纷���案，不服溧阳市人民法院（2016）苏0481民初5027号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回任立新的诉讼请求。事实和理由：任立新主张敲墙时间是2015年12月15日，应由任立新对此负举证义务。交付条件是法定的，交付标准是约定的。讼争房屋已符合交付条件，不影响合同目的的实现。至于交付标准，完全可通过违约责任来解决。任立新以房屋存在瑕疵为由拒绝收房，没有法律依据。原审法院仓促判决，存在多处错误。原审判决未对合同条款进行审视，视而不见。任立新辩称，其已提交相关证据，可以证明碧桂园公司擅自改变原有房屋结构，导致在约定日期不具备交付房屋的条件，构成违约。任立新向一审法院起诉请求：一、解除双方于2014年8月17日签订的商品房买卖合同；二、碧桂园公司返还购房款914450元，并承担自2016年7月11日起至实际还款之日止的按同期银行贷款利率计算的利息；三、碧桂园公司支付违约金137167.50元；四、碧桂园公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2014年8月17日，任立新与碧桂园公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：碧桂园公司将溧阳碧桂园小区二区31幢502室房屋出售给任立新，建筑面积129.61㎡，单价为7055.40元/㎡，房屋总价款为914450元；出卖人于2015年12月15日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。同时，合同还约定：出卖人未按规定期限交付房屋的，按逾期时间分别处理：逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，��卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。由于案涉房屋系精装样板房，合同约定房屋由出卖人统一装饰，并对房屋交付使用时的装饰、设备标准专门在合同附件三中作了约定，具体标准为：“结构：框一剪结构，楼面及天面采用钢筋混凝土板。外墙：根据整幢楼宇的整体外光设计需要，采用真石漆。内墙：客厅、餐厅、房间贴墙纸；厨房贴瓷片；卫生间贴瓷片。灯具：客厅、餐厅、所有房间安装装饰灯；阳台装吸顶灯，卫生间装吸顶灯，厨房装吸顶灯，露台装吸顶灯。天花：客厅、餐厅、卧室油乳胶漆，厨房、卫生间、阳台油防水乳胶漆。地面：客厅、餐厅、���间铺强化复合地板，配踢脚线；厨房铺仿古砖；卫生间、淋浴间铺抛光砖。阳露台：地面铺仿古砖。户门：入户大门为钢木门，配装门锁；房门为PVC木色免漆门；厨房、卫生间用PVC木色免漆框玻璃门。卫生设施：配置洗手台、洗手盆、水龙头、浴镜、毛巾架、纸巾盒、淋浴龙头莲花洒、淋浴区配淋浴屏、座厕、太阳能。厨房设施：配石材台面连洗菜盆、组合式橱柜、水龙头，附送抽油烟机。水电：每户安装独立水、电表。电话：电话进户至户内多媒体箱，插座按设计安装到位。电视：有线电视进户内多媒体箱，插座按设计安装到位。网络：宽带光纤到户内多媒体箱，插座按设计安装到位。燃气：管道天然气进户，远程抄表。安全设施：每户配可视电话对讲系统”。合同签订后，任立新于2014年8月17日当天支付购房款274450元，于2014年12月21日支付购房款140000元，于2015年1月5日通过公积金和商业贷款方式向中国银行股份有限公司溧阳支行贷款合计500000元用于支付被告购房款，至此合同约定的914450元房款已支付完毕。原审另查明，包括案涉房屋在内的碧桂园一号楼（施工编号）工程于2015年12月15日竣工验收合格。2015年12月15日，碧桂园公司向任立新寄送一份《收楼通知书》，要求任立新与销售中心跟办人史昱预约收楼手续办理时间，并带齐有关资料和款项办理相关手续，并表明物业服务费从2015年12月15日起计收。该通知书的落款日期为2015年12月5日。2016年5月30日，任立新根据《商品房买卖合同》中约定留存的碧桂园公司的送达地址，向碧桂园公司寄送一份《解除房屋买卖合同通��》，载明：溧阳市碧桂园房地产开发有限公司：我们于2014年8月17日签订了商品房买卖合同，约定本人购买由你公司开发的坐落于溧阳市天目湖镇溧阳碧桂园二区31幢502（公安编号）房屋一套，建筑面积129.61平方米，总金额为914450元。合同签订后，本人即按合同的约定支付了全部914450元的房款。但你公司没有按照合同第十一条的约定在2015年12月15日前交付上述房屋。直至今日，还没有将合格的房屋交付。综上，本人根据合同第十二条的约定，明确通知你公司如下事项：一、自即日起，依约解除双方签订的上述商品房买卖合同；二、自你公司收到本通知之日起按约定退还本人已支付的全部房款，并按本人累计已付款的15%向本人承担违约金；特此通知。原审审理中，任立新称：其虽明知交房截止日期为2015年12月15日，也收到了碧桂园公司的《收楼通知书》，但2015年12月15日当天前往案涉房屋查看时，发现碧桂园公司施工人员正在敲进门处的墙，地板、墙纸均损坏，局部渗水，房屋根本不具备交付条件。后来，碧桂园公司在敲墙处安装了鞋柜。直至2016年6月5日。其去查看房屋，仍未装修好。对此，碧桂园公司称：其公司虽有敲墙行为，但并未改变房屋结构。因为敲墙之前房屋状况是和图纸不一样的，当时只是为了美观，后为交付与设计图纸一致的房屋才对多余的墙壁进行了处理。目前，房屋的结构是和图纸一样的。敲墙的行为发生在2015年12月15日前；至于安装鞋柜，是任立新和其公司协商一致的结果。鞋柜安装好后，其公司又要求任立新接收房屋，但任立新拒绝接受；任立新邮寄的解除合同通知未收悉。对此，任立新表示：碧桂园公司在没有经过购房人的同意的情况下改变了房屋的结构。其是看中样板房才决定购买这套房屋的。至于样板房和图纸上有不一致的地方，是碧桂园公司自己擅自改动的。现碧桂园公司称敲墙是改到和原来图纸一致，那么其中存在欺诈的行为，因为图纸与一开始其所看的样板房不一致；据说碧桂园公司后来之所以要改到和图纸一致，是因为验收不合格。为证明自己的主张，任立新向原审法院提供了房屋维修申请记录表、房屋现场照片、手机拍摄视频、与碧桂园公司工作人员的短信来往记录等。其中：维修记录申请表形成于2015年12月27日，内容多为装饰工程细项未完成或有损坏，维修表上有名为“刘佳”人员签署“两星期后收房2015.12.27”字样。任立新称刘佳为碧桂园公司工��人员；照片中的房屋现场相当凌乱，地板上堆有黄沙，墙壁破损。任立新称照片拍摄于2015年12月15日；任立新提供的视频拍摄于2016年6月5日。视频中，任立新在碧桂园公司工程人员带领下进入案涉房屋查看。任立新指责碧桂园公司至今未能交付合格房屋，碧桂园公司工程人员则称自己只是负责施工维修，具体赔偿事宜应向公司主张。双方进入屋内查看时发现卧室墙壁部分未贴墙纸，并有渗水现象；短信来往对象分别标注为辛主管和史昱，谈话时间为2016年1月、2016年5月，内容均为任立新质问房屋何时可交付，对方回应将会跟进、处理。对于任立新提供的上述证据，碧桂园公司表示：照片和视频拍摄时间不能确定，短信来往对象和维修申请表上署名对象是否为其公司工作人员也不能确定，不予认可。为证明自己所建造和装修的房屋质量合格，碧桂园公司向原审法院提供了住宅质量保证书、住宅使用说明书、工程竣工验收备案表与样板房等装修工程竣工报告，其中建设工程竣工于2015年12月15日，装修竣工时间为2014年8月5日。为查明事实固定证据，原审法院于2016年8月1日组织双方到案涉房屋进行现场勘查。碧桂园公司工作人员刘佳、王进伟带领众人进入房屋内部查看。原审法院对现场进行了拍照，发现卧室墙纸已经贴好，但存在瑕疵，卫生间洗脸池旁墙壁上插座尚未安装。在查看过程中，碧桂园公司工作人员表示房屋入门处的墙壁进行过变更并安装了鞋柜，地板于2016年3月重新安装过，沙发等有瑕疵部分还可以更换。一审法院认为，依法成立的合同对双方具有约束力，合同双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。任立新与碧桂园公司之间存在合法有效的商品房买卖合同关系，任立新已经及时付清了购房款，碧桂园公司应当按照合同约定的房屋交付标准在2015年12月15日前交付房屋。结合查明事实，碧桂园公司并未完成在2015年12月15日前交付符合合同约定标准的房屋的义务，具体表现在：一、碧桂园公司承认对入门处墙壁进行了敲除。在任立新称敲墙日期是2015年12月15日时，碧桂园公司虽矢口否认，但并未能提供任何证据证明准确的敲墙日期，而对于该事实的证明责任应由实施该敲墙行为的碧桂园公司承担，故碧桂园公司应对此承担举证不能的后果；二、任立新所摄视频显示直至2016年6月5日，案涉房屋仍旧达不到交付标准，除其他瑕疵而言，仅卧室内壁纸尚未贴好，不符合双方合同附件三中对于装修标准的约定；三、原审法院进行现场勘查时，屋内仍存瑕疵，碧桂园公司工作人员亦称在2016年3月份为案涉房屋重新安装了地板；四、碧桂园公司至今未能提供任何证据证明案涉房屋的装修在2015年12月15日时即达到交付标准。碧桂园公司提供的工程竣工验收备案表只能证明建设工程经竣工验收合格，不能证明房屋装修达到合同约定标准。碧桂园公司提供的样板房装修工程竣工报告验收日期为2014年8月5日，而双方签订《商品房买卖合同》日期为2014年8月17日，该装修报告只是供参观的样板房的装修竣工报告，并非任立新应得房屋的装修竣工报告，不能证明房屋装修达到合同约定标准。鉴于此，依据双方《商品房买卖合同》中对于出卖人逾期交房超过90日情形的规定，任立新有权解除合同，且任立新已履行了通知义务，碧桂园公司应当在收到通知起30日内退还全部购房款，并按任立新累计已付款的15%支付违约金。因碧桂园公司逾期未退还购房款，任立新可要求碧桂园公司承担相应的利息，故对任立新要求碧桂园公司承担自2016年7月11日起至实际还款之日止的按同期银行贷款利率计算的利息的请求，予以支持。尽管碧桂园公司辩称未收到任立新的通知，但任立新邮寄地址是碧桂园公司留存的送达地址，且经查询该邮件于2016年5月31日被签收，应视为碧桂园公司已收悉。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百三十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、任立新与碧桂园公司于2014年8月17日签订的《商品房买卖合同》已于2016年5月31日解除。二、碧桂园公司于本判决生效之日起十日内向任立新返还购房款914450元；并承担按同期银行贷款利率自2016年7月11日起计算至实际给付之日止的利息。三、碧桂园公司于本判决生效之日起十日内向任立新支付违约金137167.5元。案件受理费14265元，减半收取为7132.5元，由碧桂园公司负担。二审中，针对原审判决确认事实部分，碧桂园公司认为：对原审法院现场查勘情况有异议。各方当事人对原审确认的其余事实均无异议，本院依法对原审判决确认事实部分中双方当事人均无异议部分的事实予以确认。二审中，经查阅原审卷宗又查明，任立新向原审法院提供一份2015年12月27日的房屋维修申请记录单，上面记载了“油烟机排气管未装好、厨房低柜未装好，台面未装、厨房吊柜差一段”等23项质量问题，管理员签字栏有“刘佳佳”的签名。任立新还提供了一份与“史昱”等的短信互动，其中反映任立新多次催问房屋交付时间。二审中，碧桂园公司认可刘佳佳系其公司客户关系部的工作人员；史昱是其公司销售主管；任立新购买的是样板房。样板房装修是有偏线，施工单位发现后就拆掉重做了。在二审法院限定的期限内，碧桂园公司未对刘佳佳签名和“史昱”等的短信互动真实性提出异议，更未申请鉴定。二审中，任立新明确表示：自愿放弃要求碧桂园公司支付自2016年7月11日起计算至实际给付之日止利息的请求。本院认为，任立新与碧桂园公司间的商品房买卖合同成立且合法有效。由于任立新购买的是装修房，碧桂园公司交付的房屋必须符合合同附件三关于装饰标准的约定。不可否认，从双方合同附件三中关于装修部分的约定内容看，双方仅就装修方式、材料、所应配置的设备等进行了具体约定，而对装修的技术标准没有明确约定。但是，2015年12月27日时，案涉房屋不仅仅是存在装修质量瑕疵，而是存在包括“油烟机排气管未装好、厨房低柜未装好，台面未装、厨房吊柜差一段”在内的23项质量问题。相关设施、设备的缺失、不完善，显然不能满足一般人关于居住的正常需求。任立新作为装修房的买受人，自有权拒绝接收。从此后的短信互动看，碧桂园公司也未能及时进行整改，并通知任立新收房。截止2016年8月1日原审法院现场勘验时，尚有插座未安装。二审中，任立新自愿放弃要求碧桂园公司支付自2016年7月11日起计算至实际给付之日止利息的请求，此系其处分���己实体权利的行为，属真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应予准许，故二审依法相应予以调整。综上所述，上诉人碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。但基于依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持溧阳市人民法院（2016）苏0481民初5027号民事判决主文第一项、第三项、第四项及诉讼费负担部分；二、溧阳市人民法院（2016）苏0481民初5027号民事判决主文第二项变更为“溧阳碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向任立新返还购房款914450元”。二审案件受理费14265元，由上诉人溧阳碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  丁 飞代理审判员  刘岳庆代理审判员  张 玺二〇一六年十二月九日书 记 员  蒋丽萍