广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1202民初1615号原告：林冰，女，1978年6月10日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区。委托代理人：王耀武，广东开信律师事务所律师。被告：肇庆市合创房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市端州区棠岗路6号星湖尚景苑D幢705室，统一社会信用代码：91441200781180648B。法定代表人：伍耀荣。委托诉讼代理人：李炳球、罗伟佳，广东勤思进律师事务所律师。原告林冰诉被告肇庆市合创房地产开发有限公司（以下简称合创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，原适用简易程序，于2016年8月18日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要转为普通程序，再于2016年9月22日、11月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王耀武，被告的委托诉讼代理人李炳球、罗伟佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年2月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于肇庆市××房，建筑面积193.02平方米，套内建筑面积163.3平方米，房屋总价款1188824元。合同约定原告以一次性付款方式付款。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，逾期每日被告向原告支付原告已付房款的万分之一的违约金。2011年7月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于肇庆市××地下室××、××号汽车位，套内建筑面积12.5平方米，车位总价款335393元。合同约定原告以一次性付款方式付款。合同约定被告应于2012年8月30日前将符合约定的汽车位交付给原告；第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，逾期每曰被告向原告支付原告已付房款的万分之一的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款和车位款，原告于2012年5月30日办理收楼手续，正式收楼。被告于2012年8月30日将汽车位交付原告使用。但被告却没有按照合同约定期限向为原告办理房屋及车位的房地产权证书。原告为了办理房地产权证多次催促被告，并多次到肇庆市城乡规划局、肇庆市住房和城乡建设局信访、投诉。肇庆市住房和城乡建设局的回复是：星湖尚景苑二期不能进行《工程竣工验收备案》和办理房产证的主要原因是未能通过规划综合验收，需要整改等。至起诉之日，被告还没有为原告办理房屋及汽车位的房地产权证书，被告延期办理房地产权证的行为已构成违约，应依法承担违约责任，为此请求法院判令：1、被告支付逾期办理房地产权证的违约金107243.12元（包括房屋逾期办证违约金86784.15元，汽车位逾期办证违约金20458.97元，暂计至2016年5月30日）；2、被告立即完成《工程验收备案》手续和办理房产证的登记手续；3、由被告承担本案的全部诉讼费。诉讼中，原告明确其诉讼请求：逾期办证违约金应分别从交付之日次日（房屋为2012年5月31日，车位为2012年8月30日）起扣除730天后每日按买受人预付房款的万分之一计算违约金，至被告向住建局办理房产证备案手续之日止。被告辩称：案涉房屋所涉及的工程已通过建设、施工、设计、监理等单位的竣工验收，且相关验收单位已出具了《建筑工程竣工验收报告》。我方也依约向产权部门申请办理建设工程竣工验收手续，但由于市政设施变更以及相关业主违反原规划设计要求，擅自违建，以致不能通过规划验收和办理备案手续，责任不在答辩人。根据《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同附件四补充协议》的规定，我方不存在违约行为,故此请求人民法院驳回原告的诉求。合同无明确约定办理房产证的时间，我方不存在违约，应驳回原告的诉求。合同第15条只是规定了在收楼后730日内将办理权属登记资料需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但并未明确何时办好产权证，故原告以此起诉并追究答辩人的违约责任无事实根据。根据补充协议第十二条第（一）款第2项及其第（二）款的规定，原告有责任提供办证所需材料。但原告并无向答辩人提供须由其出具和提供的：包括已查档证明、发票原件、委托书等办证资料给答辩人，故答辩人无法为其代办证，无法办证的责任不在答辩人。原告迟延收楼，依据补充协议第十二条第（一）项第3项的规定，我方有权顺延办理产权证并不承担违约责任，故此，由于原告迟延收楼造成的迟延办理产权证的责任不在我方。同理，根据补充协议第九条第（四）款的约定，原告有责任支付办证费，故此，因原告迟延支付办证费造成的迟延办证责任，根据补充协议第十二条第（一）款第1项的规定，与答辩人无关。同时，原告所购买的车位，也由于其没有交付办证费用等。综上所述，原告的主张缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。造成本案逾期的主要原因是市政府规划局改变了排水的规划，造成建设公司施工的时候由于排水线的变更造成二次候楼，造成不能备案的原因是规划变更，造成不能备案不是在建筑商，只是规划局排污的问题造成无法备案，同一小区有两栋楼已经办理验收。经审理查明：2011年7月2日，原告林冰与被告合创公司签订合同编号为星湖尚景苑二期地下室第243号汽车位的《商品房买卖合同》、补充协议以及合同编号为星湖尚景苑二期地下室第245号汽车位的《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告向被告购买位于肇庆市××州区××地下室（××）第243号、第245号汽车位，其中第243号合同第六条“付款方式及期限”约定买受人按下列方式付款：总金额为167450元，在2011年7月18日前支付；第245号合同第六条“付款方式及期限”约定：买受人按下列方式付款，总金额为167943元，在2011年7月18日前支付。上述两份车位的《商品房买卖合同》及补充协议均约定：合同第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……4、该商品房经设计、地质勘探、施工、监理、建设单位对该商品房所在楼宇发出建筑工程竣工验收报告后”；合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理……3、买受人不能据此为由退房解约，逾期每日被告按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”；合同补充协议第十一条第（一）款对商品房买卖合同第十五条“关于产权登记的约定”增补约定：“出现下列情形之一的出卖人可据实顺延办理产权登记和交付《房地产权证》的期限并不承担违约责任：1、买受人未能付清全部车位款、未缴纳应由买受人交纳的相关费用、税费、面积差异车位款或因违约产生的违约金等；2、买受人未能自接获出卖人书面通知之日起7日内自行到出卖人售楼部向出卖人提交办理产权登记和《房地产权证》需要由买受人提供的全部证件资料并签署有关文件；3、买受人未能依约办理收楼手续的；4、出卖人在《商品房买卖合同》约定时间内已向政府产权登记部门提交办理房屋权属证书的资料，因产权登记部门的原因造成迟延领取《房地产权证》的；5、买受人未能自接获出卖人书面通知之日起7日内自行到出卖人指定地点领取该商品房《房地产权证》的；6、买受人在自接获出卖人书面通知办理网签手续之日起7日内未到指定地点办理的。”同日，被告就上述车位的出售问题向原告林冰发出《告知书》，主要内容为：1、车位暂时未取得预售许可；2、暂时无法办理购买车位的网签登记，只能与我公司签订书面的《商品房买卖合同》及附件；3、暂时仅限于两种付款方式：1）一次性支付全额车位价款；2）首期支付50%以上的车位价款，余款按我公司要求分期付息支付。签订合同后，原告依约向被告支付上述两车位购车款167450元、167943元，被告于2011年7月26日向原告出具《收款收据》，确认收到上述购车款。2012年2月18日，原告林冰与被告合创公司签订合同编号为2012021526238577的《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告向被告购买位于肇庆市××州区××、南侧××房，房屋总价款1188824元。其中合同第八条“交付期限”约定：“出买人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……4、该商品房经设计、地质勘探、施工、监理、建设单位对该商品房所在楼宇发出建筑工程竣工验收报告后”；同时第八条还约定了出卖人可据实予以延期的4种原因“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工中遭遇恶劣天气或遇到意外事件，如台风、雨天、火灾等；3、连续停水、停电超过八小时；4、非出卖人所能控制的其它事由，包括但不限于政府规划政策的改变、政府及相关部门要求暂停施工、异常地质状况、地下文物古迹的发掘和保护等因素影响”。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理……3、买受人不能据此为由退房解约，逾期每日被告按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”。第二十条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”。第二十一条约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力”。《广东省商品房买卖合同》附件四为合同补充协议，合同补充协议第十二条第（一）款对商品房买卖合同第十五条“关于产权登记的约定”增补约定：“出现下列情形之一的出卖人可据实顺延办理产权登记和交付《房地产权证》的期限并不承担违约责任：1、买受人未能付清全部房价款、未缴纳应由买受人交纳的相关费用、税费、面积差异车位款或因违约产生的违约金等；2、买受人未能自接获出卖人书面通知之日起7日内自行到出卖人售楼部向出卖人提交办理产权登记和《房地产权证》需要由买受人提供的全部证件资料并签署有关文件；3、买受人未能依约办理收楼手续的；4、出卖人在《商品房买卖合同》约定时间内已向政府产权登记部门提交办理房屋权属证书的资料，因产权登记部门的原因造成迟延领取《房地产权证》的；5、买受人未能自接获出卖人书面通知之日起7日内自行到出卖人指定地点领取该商品房《房地产权证》的。”签订合同后，原告依约向被告支付房款，但是，直至原告起诉之日（2016年6月28日），被告没有为原告林冰办理案涉房屋、车位的房地产权属证书，遂成讼。诉讼中，对于涉案房屋及车位的收楼时间，原告主张涉案房屋的交付时间为2012年5月30日、两车位的交付时间为2012年8月30日，被告提出其于2012年5月30日向原告发出收楼通知，但是原告没有办理房屋和车位的收楼手续。此外，本院在诉讼中对车位的《商品房买卖合同》的效力向原告作出释明，并询问其是否变更诉讼请求，但原告表示仍坚持请求案涉车位逾期办证的违约金。另查明：2012年5月16日，星湖尚景苑二期第2、4号楼及地下室（2号楼）工程经建设单位、监理单位、总承包单位、勘察单位、设计单位综合验收。2014年8月14日，被告合创公司向肇庆市城乡规划局报送星湖尚景苑二期第2、4号楼商业街、综合体综合管线验收资料。2014年12月5日，肇庆市城乡规划局致函被告，告知其报送星湖尚景苑二期第2、4号楼商业街、综合体综合管线验收资料存在以下问题：一、小区西南侧道路上的给水管无竣工测量图；二、燃气未办理规划报建，无竣工测量图和竣工资料；三、未办理通信综合管沟规划报建，无竣工资料；四、2号楼及商业街的排水未提供测量竣工图；五、4号楼排水改变流向，排向5号楼，但标高比5号楼排水管低，不符合排水规范；六、综合体未办理管线规划报建，已建排水雨污合流入雨水落石出渠，不符合雨污分流的规定要求。2016年2月5日，肇庆市城乡规划局再致函被告，告知收悉其申请星湖尚景苑二期第2、4号楼商业街，商业综合体竣工规划验收资料，可同意先行办理星湖尚景苑二期第2、4号楼及商业街规划验收手续。之后，被告合创公司对肇庆市城乡规划局提出的问题进行整改，并陆续向肇庆市城乡规划局报送星湖尚景苑二期第2、4号楼综合管线验收的补正材料、排水红线重核及遗失补办材料等。2016年10月27日，肇庆市城乡规划局向被告合创公司出具《市政工程竣工规划验收合格证》，确认星湖尚景苑二期第2、4号楼市政综合管线验收合格。又查明：诉讼期间，关于星湖尚景苑二期第2、4号楼未进行规划验收的原因，本院依法向肇庆市城乡规划局调查取证，该局在2016年10月27日出具《复函》答复：一、合创公司开发的星湖尚景苑二期第2、4号楼未完成竣工规划验收主要存在以下问题：1、该项目竣工建筑面积超出规划批准容积率建筑面积，合创公司未完善土地增容手续及补缴土地出让金；2、合创公司未按肇府（2006）60号文要求缴纳配套中小学、社区公共用房补偿金；3、合创公司未完善星湖尚景苑二期第2、4号楼的城建档案移交手续；4、该项目擅自改变规划，影响规划的违法建设均未按规划要求进行整改。至于市政管道变更问题，目前该公司正向我局申请市政工程规划验收，我局近期将会作出批复。二、经我局规划验收发现，星湖尚景苑二期第2、4号楼第十四层01、02号房及第4号楼第二层部分房屋存在擅自改变规划影响的情况（包括4号楼203房、205房、207房、208房、209房搭建阳光棚，2号楼1401房、1402房建筑与原图纸不符），对于此类在规划验收过程中发现的违法建设，根据《广东省城乡规划条例》第八十条的有关规定，应依法处理后方可办理规划验收手续。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、涉及房屋预售合同的问题。（一）关于合同效力问题。原告林冰与被告合创公司之间于2012年2月18日签订的《广东省商品房买卖合同》及附件是双方真实意思表示，其主要内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。（二）关于房屋交付时间的认定。《广东省商品房买卖合同》约定涉案房屋的交付时间是2012年5月31日前，被告向原告发出《收楼通知书》，通知原告于2012年5月30日办理收楼手续，由于被告未能对原告收楼的时间提供证据予以证明其应当承担举证不能的责任，故原告主张案涉房屋交付的时间为2012年5月30日，合理合法，本院予以确认。因此，案涉房屋的交付时间为2012年5月30日。（三）关于房屋的逾期办证问题。《广东省商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理……3、买受人不能据此为由退房解约，逾期每日被告按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”，即从案涉房屋交付使用后（即2012年5月31日）起计算，被告应在730日（即2014年5月30日）内将案涉房屋办理权属登记的资料报肇庆市住房和城乡建设局备案。本案中，被告并未能举证证明其已在合同约定的办证期限内将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门，且亦未能举证证明原告存在合同补充协议第十一条第（一）款约定的出卖人可据实顺延办理产权登记和交付《房地产权证》的期限并不承担违约责任之情形。至本案辩论终结前，仍未见被告提交向肇庆市住房和城乡建设局提交资料备案登记的证据，故被告应承担逾期办理房产证的违约责任，即被告应以原告已付的房价款1188824元自逾期之日（2014年5月31日）起按每日万分之一的标准向原告支付违约金至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案时止。因此，原告关于案涉房屋逾期办理房地产权证违约金的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持。（四）关于原告要求被告立即完成《工程验收备案》手续和办理房产证的登记手续的诉讼请求。办理《工程验收备案》手续和房产证的登记手续属于行政管理部门的职能范畴，故原告该诉求，非人民法院的处理范围，本院对此不作处理。二、涉及车位预售的争议问题。根据被告向原告发出的告知书所载，被告已承认其出售的肇庆市端州区棠岗路西、南侧星湖尚景苑地下室（负一层）车位尚未取得预售许可，无法办理网签登记，且至本案辩论终结时被告仍未能提供相关的预售许可，即被告在不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定的情况下向原告出售案涉的星湖尚景苑二期地下室（负一层）第243号、245号汽车位，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，原、被告签订的关于案涉的星湖尚景苑二期地下室（负一层）第243号、245号《广东省商品房买卖合同》为无效合同。诉讼中，经本院释明后，原告对案涉车位仍坚持原诉讼请求。因此，原告基于合同约定要求被告承担案涉车位逾期办理房地产权证违约责任等诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第五项、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告肇庆市合创房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告林冰逾期办证违约金（上述违约金以1188824元为基准，按日万分之一的标准从2014年5月31日起计算至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案时止）；二、驳回原告林冰的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币2444元（原告已交纳），由原告负担342元，被告负担2102元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  伍世强审 判 员  黄卓贤代理审判员  林 达二〇一六年十二月三十日书 记 员  林嘉慧