四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终9582号上诉人（原审被告）：刘艳梅，女，1974年3月1日出生，汉族，住成都市高新区。委托诉讼代理人：张明雪，男，1967年3月7日出生，汉族，住成都市高新区。被上诉人（原审原告）：成都玉屏物业有限公司，住所地：成都高新区中和朝阳路。法定代表人：刘雪峰，总经理。委托诉讼代理人：何春莉，四川卓安律师事务所律师。上诉人刘艳梅因与被上诉人成都玉屏物业有限公司（以下简称玉屏物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初6502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘艳梅，被上诉人玉屏物业公司的委托诉讼代理人何春莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘艳梅上诉请求：1.撤销原审判决中关于刘艳梅向玉屏物业公司支付物业管理费1997.52元的判决，依法改判驳回玉屏物业公司的该诉讼请求，并判定玉屏物业公司停止非法滞留妨害；2.诉讼费由玉屏物业公司承担。事实与理由：一、刘艳梅提交的业委会于金房物业公司签订的物业服务合同系复印件，该复印件真实性可查，上诉人在庭审中也作了陈述，原审对该份证据不予采信系认定事实不清，且前后矛盾，审理程序不当；二、原审判定的丹桂苑第二届业委会未取得丹桂苑业主大会授权的结果，判定结果严重与提交的证据不符；三、原审法院认定“小区从未有第三方物业公司进场提供物业服务”，认可了玉屏物业公司的事实服务，实质上是玉屏物业公司一直霸占小区物业服务区域和设施。四、第二届业委会于2014年12月12日向原审法院起诉要求判令前期物业退出小区物业服务，原审法院审理后亦不能证明得到了业主大会的授权故主体资格不适格为由裁定驳回起诉，并由本院维持原审裁定，该裁定书不是说业委会无权与金房物业公司签订合同或签订的合同无效。玉屏物业公司辩称，1.刘艳梅没有缴纳相应的物管费、电费、清运费等，这是没有争议的事实；2.刘艳梅认为丹桂苑小区已经签订新的物管协议，但第二届业委会从始至终没有出具收取小区业主的授权，导致第二次业主委员会被罢免了。实际上玉屏物业公司在丹桂苑小区进行物业管理服务，刘艳梅拒绝缴纳物管费、电费、清运费没有事实和法律依据。玉屏物业公司向一审法院起诉请求：1.刘艳梅缴纳自2014年8月起至实际履行完毕为止的物业管理费、电费、垃圾清运费、停车占道费及相应的滞纳金；2.诉讼费由刘艳梅承担。一审法院认定事实：丹桂苑小区的开发商成都永慧房地产开发有限公司（原名成都玉屏房地产开发有限公司）在小区建设完成后即将小区的物业管理服务工作交给玉屏物业公司负责。玉屏物业公司接手丹桂苑小区物业服务后至今一直为该小区提供物业服务，该小区也未有任何其他物业公司入场提供物业服务。刘艳梅系丹桂苑小区16栋1单元4楼8号房屋的业主，其从丹桂苑小区开发商处购买该房屋，房屋建筑面积为118.9平方米。刘艳梅在2014年8月以前均正常交纳物业服务相关各项费用，具体标准为：物业管理费按建筑面积每月0.7元/平方米交纳、汽车停放费按每月50元/辆交纳、城市生活垃圾处理费按每月8元/户交纳、电费按0.58元/度交纳，其中城市生活垃圾处理费和电费是由玉屏物业公司代收代缴，且该费用玉屏物业公司并未分户缴纳而是按小区整体缴纳至相关机构。2014年8月起至今，刘艳梅未向玉屏物业公司缴纳物业管理费、城市生活垃圾处理费、电费、占道停车费，其中城市垃圾清运费、电费刘艳梅曾主动向玉屏物业公司提出缴纳，但玉屏物业公司以必须连同物业服务费、汽车停放费一并缴纳为由拒绝刘艳梅单独缴纳城市垃圾清运费及电费。刘艳梅的停车卡因欠费于2014年8月起被停止使用。原审另查明，丹桂苑小区存在环境不够整洁、公共设施破损后未及时修复等情况。原审还查明，高新区丹桂苑第二届业主委员会于2014年12月12日向成都高新区人民法院提起民事诉讼，要求法院判令玉屏物业公司退出小区物业服务区域，并将物业用房、电梯、变电站、泵站设施等返还高新区丹桂苑第二届业主委员会；玉屏物业公司向高新区丹桂苑第二届业主委员会移交小区竣工验收资料、技术资料、物业保修文件等相关资料。成都高新区人民法院审理后以“高新区丹桂苑第二届业主委员会提起诉讼不能证明已经得到高新区丹桂苑业主大会的授权，故原告高新区丹桂苑第二届业主委员会的主体资格不适格”为由驳回起诉，并由成都市中级人民法院二审维持原审裁定。一审认定上述事实的证据有：有《欠费清单》《电费缴费发票》《城市垃圾处理费缴费发票》、成都高新区人民法院（2015）高新民初字第102号民事裁定书、成都市中级人民法院(2016)川01民终4437号民事裁定书、成都永慧房地产开发有限公司的《情况说明》、丹桂苑小区实景照片及当事人的陈述等。一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中尽管玉屏物业公司与刘艳梅并未签订物业服务合同，但通过丹桂苑小区开发商成都永慧房地产开发有限公司的《情况说明》可知玉屏物业公司自丹桂苑小区建设完成后就为该小区提供前期物业服务，且刘艳梅当庭也认可玉屏物业公司提交的《前期物业管理服务协议》的内容，另刘艳梅在2014年7月之前均正常向玉屏物业公司缴纳各项物业管理费用，而自2014年7月起至今玉屏物业公司仍一直在丹桂苑小区提供物业服务，因此原审法院认为双方之间形成物业服务合同关系，双方应当按照约定和相关法律规定履行各自权利义务。在认定双方形成物业合同关系后，原审法院认为本案的争议焦点为刘艳梅不向玉屏物业公司支付物业管理费是否有法律依据或事实依据？首先，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。本案中，刘艳梅提出了其与玉屏物业公司的物业服务合同关系因为丹桂苑小区第二届业主委员会已经与第三方物业公司另行签订了有效的物业服务合同而终止的抗辩主张，但刘艳梅为证明抗辩主张提交的合同系复印件，原审法院对该份证据不予采信。其次，在另案中丹桂苑小区第二届业主委员会请求玉屏物业公司退场的起诉被法院生效裁定驳回起诉且丹桂苑小区从未有第三方物业公司进场提供物业服务的情况下，刘艳梅应当提供充分证据证明丹桂苑小区与玉屏物业公司的物业服务合同关系已经终止的待证事实，但刘艳梅提交的证据材料并未充分证明丹桂苑小区第二届业主委员会已经按照法律规定的程序和要求取得丹桂苑小区业主相应授权与第三方物业服务公司签订新物业管理合同，从而证明丹桂苑小区与玉屏物业公司的物业服务合同关系已经终止。最后，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”及第五条第一款“在合同纠纷案件中……主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”的规定，原审法院认为刘艳梅未能提供充分证据证明其与玉屏物业公司的物业服务合同关系已经于2014年8月终止，因此对于刘艳梅的抗辩主张不予支持，进而认定刘艳梅不向玉屏物业公司支付物业管理费缺乏法律依据及事实依据。综上，关于玉屏物业公司请求刘艳梅支付2014年8月至2016年7月物业管理费1997.52元的诉讼请求，原审法院予以支持。对于2016年7月以后的物业管理费还未实际发生，原审法院不予支持；关于玉屏物业公司请求刘艳梅支付物业管理费的滞纳金的请求，因玉屏物业公司提供的物业管理服务存在一定瑕疵，故原审法院对滞纳金的请求不予支持；关于玉屏物业公司请求刘艳梅支付2014年8月至2016年7月的电费2506.7元、2014年8月至2016年6月垃圾处理费184元，因玉屏物业公司已经证明其履行了该期间电费、城市生活垃圾处理费的代缴义务，因此原审法院对该请求予以支持，对于2016年6月以后的城市生活垃圾处理费以及2016年7月以后的电费因玉屏物业公司还未实际进行代缴，原审法院不予支持；但对玉屏物业公司请求支付电费和城市生活垃圾处理费这两项费用滞纳金的请求，因系玉屏物业公司不接受刘艳梅单独缴纳所致，故原审法院不予支持；关于玉屏物业公司请求刘艳梅支付车辆停车费的请求，因刘艳梅的停车卡已经于2014年8月被停止使用，且玉屏物业公司未提交刘艳梅在车卡被停后继续在小区内占道停车的证据，故原审法院对该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款之规定，判决：一、刘艳梅应在判决生效之日起十日内向玉屏物业公司支付所欠2014年8月至2016年7月的物业管理费1997.52元、电费2506.7元，2014年8月至2016年6月的城市生活垃圾处理费184元，合计4688.22元；二、驳回玉屏物业公司的其他诉讼请求。如刘艳梅未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元由刘艳梅负担。本院二审期间，刘艳梅申请证人何某到庭作证，拟证明业主大会召开情况、召开业主大会的程序等。玉屏物业公司质证认为，何某系已被罢免的业主委员会副主任，证人证言无法证明业主大会的召开程序合法，无法证明业主委员会有权利选聘新的物业公司。本院认为，何某的证人证言与本案没有关联性，本院不予采纳，本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为，本案争议焦点为刘艳梅应否向玉屏物业公司支付物业管理费，现评议如下：刘艳梅上诉认为其与玉屏物业公司的物业服务合同已经终止，应当提交证据予以证明。丹桂苑小区第二届业主委员会请求玉屏物业公司退场的起诉被法院生效裁定驳回起诉且丹桂苑小区没有第三方物业公司进场提供物业服务的情况下，刘艳梅应当提交充分证据证明其与玉屏物业公司物业服务合同关系已经终止的事实。庭审中，刘艳梅认可玉屏物业公司派出保安、保洁工作人员等继续为小区提供了物业服务，刘艳梅应当基于玉屏物业公司履行物业服务的行为向玉屏物业公司支付物业服务费。综上，刘艳梅的上诉理由不成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘艳梅负担。本判决为终审判决。审判长  陶田源审判员  刘冠男审判员  傅 敏二〇一六年十二月十三日书记员  彭奕翙庭审书记员张余杰