汕头市潮阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0513民初1344号原告：中国建设银行股份有限公司汕头潮阳支行，住所地汕头市潮阳区文光街道办事处平东东山大道中146号。负责人：马立群，行长。委托诉讼代理人：陆贵明，男，系该支行职员。委托诉讼代理人：吴政南，男，系该支行职员。被告：陈尔滨，男，1985年8月14日出生，汉族，住汕头市潮南区。被告：张晓莹，女，1985年8月7日出生，汉族，住汕头市潮阳区。被告：汕头市东升房地产开发有限公司，住所地汕头市潮阳区谷饶镇桂光路西侧。法定代表人：张盛源。原告中国建设银行股份有限公司汕头潮阳支行(以下简称建行潮阳支行)与被告陈尔滨、张晓莹、汕头市东升房地产开发有限公司(以下简称东升公司)金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陆贵明、吴政南到庭参加诉讼，被告陈尔滨、张晓莹、东升公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行潮阳支行向本院提出诉讼请求：1.解除《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440101821-2012-20150899610），判令被告陈尔滨、张晓莹偿还原告借款本金1928687.57元及利息、罚息（利息、罚息暂计至2016年9月6日为23420.40元，2016年9月6日以后利息、罚息计至被告实际还清借款之日止），暂计1952107.97元；2.判令原告对被告陈尔滨、张晓莹提供的借款抵押物汕头市潮阳区谷饶镇上堡居委新世界花园第7幢15层1501号房享有优先受偿权；3.判令被告东升公司对上述债务承担连带保证责任；4.本案诉讼费用全部由上述被告承担。事实与理由：被告陈尔滨、张晓莹因购买汕头市潮阳区谷饶镇上堡居委新世界花园第7幢15层1501号房产自有资金不足,向原告申请个人住房贷款。2015年4月22日,被告陈尔滨与原告签订了《个人住房(商业用房)借款合同》（编号：440101821-2012-20150899610,下称《借款合同》),借款金额人民币199万元,约定贷款期限为20年,借款期限从2015年5月6日至2035年5月6日,年利率5.9%,分240期归还。同时,被告陈尔滨、张晓莹在《借款合同》“抵押人”一栏签字,以所购汕头市潮阳区谷饶镇上堡居委新世界花园第7幢15层1501号房产作为上述贷款的抵押物,并办妥抵押登记手续。被告东升公司也在《借款合同》“保证人”一栏签字盖章,为被告陈尔滨提供连带保证责任,保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记己办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止。上述个人住房借款合同签订后,经律师见证,原告依约发放了贷款。贷款发放后,在约定的分期还款期限内,被告陈尔滨、张晓莹未按期偿还贷款本息。自2016年7月6日起,一直拖欠原告贷款本息。截止2016年9月6日尚欠贷款本金余额15593.01元及利息、罚息(利息、罚息暂计至2016年9月6日为23420.40元,2016年9月6日以后利息、罚息计至被告实际还清借款之日止),暂计1952107.97元。原告多次催讨未果,该笔借款发生于被告陈尔滨、张晓莹婚姻存续期间，属夫妻共有债务，但被告张晓莹也没有履行还款义务。被告东升公司没有将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执,应对被告陈尔滨、张晓莹的欠款承担连带保证责任。根据《物权法》第176条的规定以及《借款合同》的第十二条保证条款中“五、保证责任”(二)“无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保(包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式),不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张,也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务,保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免,贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任,保证人不提出任何异议。”的约定,即使被告陈尔滨、张晓莹已向原告提供了物的担保,被告东升公司仍应对被告陈尔滨、张晓莹的整笔债务承担连带保证责任。被告陈尔滨、张晓莹、东升公司均没有答辩。原告围绕诉讼请求依法提交的证据，由于三被告放弃质证，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月26日，被告陈尔滨（乙方、买受人）与被告东升公司（甲方、出卖人）签订了《汕头市潮阳区商品房买卖合同》（合同编号：潮阳房售B：No.0011917号），合同约定乙方向甲方购买坐落于汕头市潮阳区谷饶镇上堡居委新世界花园第7幢15层1501号复式房产，总建筑面积为433.3平方米，单价为人民币每平方米6576.6元，总金额贰佰捌拾肆万玖仟陆百肆拾壹元整；乙方按贷款方式付款，首付859641元，以199万元办理按揭，商品房预售，乙方应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用帐户，开户银行为中国建设银行股份有限公司汕头潮阳支行，专用帐号为44×××41。凭银行出具的存款凭证，向甲方换领交款收据。被告陈尔滨（乙方、买受人）、被告东升公司（甲方、出卖人）分别在合同上签名或盖章予以确认。2015年3月30日，汕头市潮阳区房地产交易所同意预售登记，并在该合同上盖章确认。2015年4月22日，被告陈尔滨、张晓莹（借款人、抵押人）与原告建行潮阳支行（贷款人、抵押权人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440101821-2012-20150899610），合同约定：借款用途为用于借款人向被告东升公司（保证人）购买坐落于汕头市潮阳区谷饶镇上堡居委新世界花园第7幢15层1501号复式房产；借款本金为199万元，借款期限为240个月，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整；贷款支付凭证为合同的组成部分，与合同具有同等法律效力；贷款利率为浮动利率，即年利率为5.9%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日，在合同约定的每年1月1日调整一次；基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率，首次发放借款时，基准利率按借款起息日的基准利率确定；贷款利率或罚息利率依约调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率确定；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，借款逾期是指借款人未在合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；借款人首付款金额为859641元；还款方式为等额本息还款法，合同签订时每月归还本息金额是14142.41元；借款人所购房屋用于抵押担保合同项下债务的，借款人应当按照贷款人的要求及时办理所购房屋的房屋所有权证、土地使用权证等权属证书以及相应的抵押登记手续；担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记己办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止；保证范围和抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；合同项下债务到期或贷款人宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反合同的其他约定，保证人应在保证范围内承担连带保证责任；保证人已充分认识到利率风险，如果贷款人根据合同约定或者国家的利率政策变化而调整利率水平、计息或结息方式，导致借款人应偿还的利息、罚息、复利增加的，对增加部分，保证人也承担连带保证责任；保证人同时为售房人的，应协助借款人或抵押人及时办理所购房产的房屋所有权证、土地使用权证等权属证书及相应抵押登记手续；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，并要求借款人赔偿相应损失；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行。根据合同约定，被告陈尔滨、张晓莹用址于汕头市潮阳区谷饶镇上堡居委新世界花园第7幢15层1501号复式房产为借款提供抵押担保，且在合同上借款人处及抵押人处签名确认。被告东升公司为被告陈尔滨、张晓莹的上述借款提供连带责任担保，并在《个人住房（商业用房）借款合同》保证人处盖章确认。2015年4月22日，广东练江律师事务所律师郭更生对上述《个人住房（商业用房）借款合同》进行了见证。2015年4月30日，上述抵押房产（汕头市潮阳区谷饶镇上堡居委新世界花园第7幢15层1501号复式房产）办理了粤房地预登汕潮阳字第150702号预告商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告中国建设银行股份有限公司汕头潮阳支行，预告登记义务人为被告陈尔滨，但随后并未到有关部门办理抵押登记手续。2015年5月6日，原告依约发放了贷款199万元，并出具了个人贷款支付凭证，该凭证载明：借款人全称陈尔滨，账号44001065020100000001866750，开户行建行；收款人全称汕头市东升房地产开发有限公司，账号44×××41，开户行建行；金额（大写）（人民币）壹佰玖拾玖万元整，（小写）1990000.00元。贷款后，被告陈尔滨仅归还部分借款本息。截至2016年11月1日止，被告陈尔滨拖欠原告借款本金1913094.56元（其中，拖欠到期借款本金10501.75元，应提前收回的本金1902592.81元），利息13824.21元，逾期利息83.82元。经催讨未果，原告遂诉至本院。另查明，被告陈尔滨、张晓莹于2013年3月18日登记结婚，属夫妻关系。本院认为，原告建行潮阳支行与被告陈尔滨、张晓莹及被告东升公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同，应受法律保护。合同签订后，原告建行潮阳支行已依约发放贷款199万元,但被告陈尔滨、张晓莹并没有按约定归还借款本息，显已构成违约，原告依约有权解除合同，提前收回全部贷款本息。根据《合同法》规定，案涉合同解除后尚欠的全部借款本息（包括提前收回的借款本息），被告陈尔滨、张晓莹仍应按约定支付本金、罚息。该笔贷款系被告陈尔滨、张晓莹共同向原告借的，用于两被告共同购买房产，故该笔借款为被告陈尔滨、张晓莹的共同债务，被告陈尔滨、张晓莹依法应对上述借款承担共同偿还款责任。被告东升公司为被告陈尔滨、张晓莹的借款提供连带保证担保，该行为合法有效，依法应承担连带清偿责任。关于抵押责任。由于被告陈尔滨、张晓莹提供的抵押房产仅办理了预售商品房抵押权预告登记，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”原告实际上仅取得了抵押物的预告登记权，并未取得抵押物的抵押权，因此，原告请求判令对被告陈尔滨、张晓莹设定抵押的房地产享有优先受偿权的主张，依法不予支持。被告陈尔滨、张晓莹、东升公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼，视为其放弃抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司汕头潮阳支行与被告陈尔滨、张晓莹及被告汕头市东升房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440101821-2012-20150899610）。二、被告陈尔滨、张晓莹应于本判决发生法律效力后十五日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司汕头潮阳支行贷款本金1913094.56元及相应的利息、罚息（其中，截至2016年11月1日止，利息为13824.21元，罚息为83.82元；从2016年11月2日起至还清欠款之日止，罚息以尚欠全部本金为计息基数，按合同约定的逾期还款计息方式计算）。三、被告汕头市东升房地产开发有限公司应对第二项判决的债务承担连带清偿责任。被告汕头市东升房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告陈尔滨、张晓莹追偿。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司汕头潮阳支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22368元，减半收取11184元，由被告陈尔滨、张晓莹、汕头市东升房地产开发有限公司共同负担。该款原告已预交，本院不予退还，由上述被告在履行还款义务时迳付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判员  李统才二〇一六年十二月二十三日书记员  张耿敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。