浙江省永康市人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0784民初5793号原告董顺园，女，1978年9月26日出生汉族，住浙江省永康市。原告卢升锋，男，1979年5月13日出生汉族，住浙江省永康市。委托代理人董顺园，系原告卢升锋的妻子。被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司，住所地：浙江省永康经济开发区。法定代表人应建仁。委托代理人蒋晓航，浙江门都律师事务所律师。原告董顺园、卢升锋为与被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司（以下简称“卓诚投资公司”）商品房销售合同纠纷一案,于2016年7月21日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员王晓适用简易程序，于2016年9月21日公开开庭进行审理。原告董顺园暨原告卢升锋的委托代理人，被告卓诚投资公司的委托代理人蒋晓航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董顺园、卢升锋起诉称：2012年8月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的坐落于永康市金色港湾第7幢1单元1303、1302室商品房二套、地下平面车位一个（编号为-2层C区052号）。合同中对原、被告的权利义务进行了明确、详细约定。原告已按照合同约定将总房款1558991元汇入被告账户。原告按照合同约定履行了买受人的付款义务，根据合同第9条约定，该商品房应于2013年12月30日前交付使用，但因被告的原因导致该商品房未能按时交付。根据合同第16条约定，被告应于2014年6月30日前取得相关土地、房屋权属证书并交付给原告，但被告亦未能按时办理土地、房屋权属证书并交付原告。据此，被告已严重违约，根据合同相关规定，如原告主张继续履行合同则被告应就其逾期交房、逾期交付证件这两项违约行为，向原告按日支付违约金，以交付房屋价款的万分之一计算。另外，两房产证所登记的房产共计少了0.03平方米，原告多支付的购房款应当退回，对于交房时原告预收的2000元装修保证金，也应当退回。综上，为维护原告的合法权益，请求依法判令：一、由被告即日给付原告因逾期交房产生的违约金（从2013年12月30日起至2014年1月21日止按已支付购房款1558991元的日万分之一计算，暂算为3273.8元）；二、由被告即日给付因延期交证产生的违约金（从2014年6月30日至实际交付证书之日2016年1月18日止按已支付购房款1558991元的日万分之一计算，暂算为87771.1元）；三、由被告返还多付的购房款295.9元；四、由被告返还预收的装修保证金2000元；五、本案诉讼费用由被告承担。被告卓诚投资公司答辩称：一、本案中被告虽存在逾期交房的事实，合同约定应当在2013年12月30日前交房，通知交房时间为2014年1月16日，原告自身延迟至2014年1月21日前来交房。根据合同首页特别约定及第十二条约定，逾期期限应算至1月16日止。但根据民法通则第135条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；137条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，关于主张逾期交房违约金的诉讼时效期间的起算点，不论从约定交房时间还是通知交房时间起算，均已超过二年的诉讼时效，且没有中止、中断的原因事由，故原告主张逾期交房违约金已过诉讼时效。二、关于被告是否存在合同约定的逾期交付权属证书问题。首先，原告起诉的观点理由是对《商品房买卖合同》第十六条约定存在误读，理解错误，将初始登记混同于转移登记。该条第二款约定“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》”；该条第三款约定“出卖人承诺于2014年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付买受人。买受人【自行】【委托出卖人】办理该商品房转移登记”。该条款指的“前款规定的土地、房屋权属证书”就是第二款规定的初始登记证书或权属证明，而不是原告诉讼中理解所指的转移登记证书即原告名下的权属证书。“初始登记”是指开发企业办理楼盘确权登记，俗称“大确权”，即一个楼盘把总产权转移到开发商名下的步骤，初始登记证书指的是被告名下的证书，是属于设立登记，是物权转移的基础，是为具备给购房者办理个人房产证的资格和条件。就此，被告已于2014年6月24日，取得上述约定的本案所涉房产的《土地使用权证书》，至于房屋所有权初始登记，由于永康市房管会简化流程，无需被告办理初始登记，直接办理产权转移登记。至于交付问题，由于原告是委托被告办理转移登记，因此交付没有实际意义，无需履行形式上的交付手续，办理即完成约定义务。第三项诉讼请求应退购房款的金额为281元，如果确实没有退还，原告随时都可以去退。第四项诉讼请求装修保证金是被告代物业公司收取的，应该由物业公司退还，原告可以随时去退。计算违约金的基数应当扣除多付的购房款281元。原告董顺园、卢升锋为证明其诉讼主张，向本院提供了下列证据：一、个人住房（商业用房）借款合同一份，用以证明原告按照合同约定金额履行付款义务的事实。二、浙江省商品房买卖合同原件二份（原件与复印件核对无误后当庭退还），用以证明原、被告双方签订购房合同，约定交房时间、办证时间以及违约责任等各项权利义务的事实。三、收款收据复印件四份、中国建设银行持卡人存根联复印件一份，用以证明原告于2014年1月21日交付税款及装修押金的事实。四、房屋转移登记申请书二份、发票原件三张，用以证明被告于2014年10月31日开具发票的事实。五、金色港湾交房费用清单一份，用以证明2014年1月21日原告缴纳费用的事实。六、房产证、土地证复印件各二份，用以证明被告逾期办证的事实。被告卓诚投资公司质证意见：对上述证据真实性均无异议。关于证据二，合同第16条约定被告办理的是初始登记证书，并非原告理解的转移登记证书。证据三中装修保证金的收取方是浙江铁牛物业管理有限公司，原告不应当向被告要求返还。证据五能证明原告委托被告办理转移登记手续的事实。被告卓诚投资公司为证明其抗辩主张，向本院提交以下证据：1、中国邮政重要函件详情单寄件人存根联、投递邮寄清单影印件、金色港湾业主入住通知书各一份，用以证明被告方于2014年1月11日通过邮政特快专递通知原告于2014年1月16日交房的事实。2、金色港湾交房费用清单、业主房屋验收交接表、业主领取资料/钥匙/物品签收单原件各一份，用以证明原告自身原因延迟到2014年1月21日交房；被告交付的房屋符合第12条规定条件的事实。3、房屋建筑工程竣工验收备案表原件一份（原件与复印件核对无误后当庭退还），用以证明被告交付的房屋符合第九条约定条件的事实。4、土地使用权初始登记证书复印件二份，用以证明原告所购买的房屋已于2014年6月24日已经办理了土地所有权初始登记的事实。原告董顺园、卢升锋的质证意见：对证据1、2无异议。对证据3的真实性无异议，只不过是竣工备案表，并不代表具备消防等条件。对证据4的真实性无异议，诉讼时效应当从原告权益被侵害之日起计算，2014年10月31日被告开具发票后原告才能办理证件。根据《民法通则》第135条规定，被告有义务协助原告在交房6个月内办理转移登记手续。本院的认证意见：原告对证据1、2无异议，本院予以确认；原告对证据3、4的真实性无异议，被告对证据一、二、三、四、五、六的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。关于装修押金2000元，原告系将押金交给浙江铁牛物业管理有限公司，其返还责任主体也应当是该公司，原告现向被告主张返还缺乏依据，本院不予确认。关于面积差价，庭后被告提交证据表明已退还该部分差价，对此本院予以确认。经审理，本院认定事实如下：2012年8月16日，原告董顺园、卢升锋与被告卓诚投资公司签订《浙江省商品房买卖合同》二份，约定被告卓诚投资公司将其开发所有的金色港湾第7幢1单元1302、1303室及-2层C区052号车位以预售方式出卖给原告董顺园、卢升锋，上述房产、车位款共计1558991元。被告卓诚投资公司需在2013年12月30日前将竣工验收合格，具备交房条件的房屋交付给原告董顺园、卢升锋，逾期交房的按已付购房款的日万分之一支付违约金。合同中被告卓诚投资公司承诺在2014年6月30日前将土地、房屋权属证书交付给原告董顺园、卢升锋，逾期交付权属证书则按已付购房款的日万分之一支付违约金。合同签订后，原告董顺园、卢升锋按约向被告卓诚投资公司支付房款1558991元。但被告卓诚投资公司逾期通知原告董顺园、卢升锋于2014年1月16日办理交房手续，并于2014年1月21日与原告董顺园、卢升锋实际办理交房手续，同日原告董顺园、卢升锋向浙江铁牛物业管理有限公司缴纳装修押金2000元。后被告卓诚投资公司在2014年6月24日完成了土地使用权证的初始登记，但因原告董顺园、卢升锋委托被告卓诚投资公司办理该商品房的转移登记，被告卓诚投资公司并未将该初始登记权属证书交付给原告董顺园、卢升锋。本院认为，原、被告于2012年8月16日签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法应受法律保护，双方均应按合同的约定全面履行各自合同义务。合同签订后，原告已按约履行了付款义务，被告卓诚投资公司虽按约完成了权属证书的初始登记手续，但逾期通知原告董顺园、卢升锋于2014年1月16日办理交房手续，按约应承担相应的逾期交房违约责任。但因原告董顺园、卢升锋未在相应的诉讼时效期间向本院提起诉讼主张，且无证据证明存在诉讼时效中止、中断的原因事由。关于装修押金，原告董顺园、卢升锋可向浙江铁牛物业管理有限公司主张返还。因面积差价已退还，故对原告董顺园、卢升锋的诉讼请求，本院不予支持。对被告卓诚投资公司提出的抗辩意见中合理有据部分，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告董顺园、卢升锋的诉讼请求。本案案件受理费1067元(已减半收取)，由原告董顺园、卢升锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员  王 晓二〇一六年十二月二十三日代书记员  关莉莎