北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京03民终14127号上诉人（原审原告）：杨秋华，男，1966年12月22日出生。委托诉讼代理人：刘延俊，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：张印富，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市朝阳城市建设综合开发公司，住所地北京市朝阳区东三环北路辛二号迪阳大厦15层1501-1510号。法定代表人：刘福利，总经理。委托诉讼代理人：滕维芳，女，北京市朝阳城市建设综合开发公司经营管理部副经理。上诉人杨秋华因与被上诉人北京市朝阳城市建设综合开发公司（以下简称朝阳城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初37313号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨秋华上诉请求：撤销一审判决，改判朝阳城建公司支付杨秋华初始登记违约金。事实和理由：一、杨秋华与朝阳城建公司买卖合同成立并生效，朝阳城建公司未按照合同约定取得涉诉房屋所在楼栋的权属证明，应按照合同第十条第（一）款的约定向杨秋华支付涉案楼栋的初始登记违约金。二、一审法院错误地认定《北京市朝阳区豆各庄经济适用房（定向安置）二期销售合同之补充协议》（以下简称《补充协议》）第三条有关产权办理的约定有效，朝阳城建公司应当按照原合同的约定承担违约责任。1.《补充协议》第三条的约定属于格式条款，应当作出不利于提供格式合同一方的解释，即理解为其是关于涉案房屋产权转移登记的约定，不包括楼栋权属证明的办理。且朝阳城建公司利用自己的优势地位单方拟定《补充协议》，杨秋华是在2011年11月11日办理延期交房手续的同时被要求签订《补充协议》，且《补充协议》内容没有明确说明不承担违约责任。朝阳城建公司作为格式条款的提供方，应采取合理的方式提请杨秋华注意。2.《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：……（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证……”取得建设工程规划许可证是建设开发的基本前提，虽然回迁房允许先开工，但在交房时也应办理完毕。《补充协议》第三条的约定违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。3.《补充协议》第三条违反了公平原则，应当认定无效。《补充协议》第三条对朝阳城建公司何时办理建设工程规划许可证未作出约定，使得涉诉房屋办理产权转移登记处于不确定状态，该条约定使得杨秋华取得产权的合法权益由朝阳城建公司控制，如果朝阳城建公司一直不主动办理建设工程规划许可证，也不承担违约责任，将违反基本的公平原则。三、一审判决举证责任分配错误，杨秋华已经举出证据证明其他小区已经办理完毕产权，而朝阳城建公司是否懈怠或为自己的利益不正当阻止建设工程规划许可证的取得，应当由朝阳城建公司举证。朝阳城建公司一直怠于履行其法定义务，应按照合同约定承担违约责任。四、涉诉房屋纠纷应当适用商品房纠纷的相关规定。朝阳城建公司辩称，服从一审判决，不同意杨秋华的上诉请求和理由，请求维持原判。杨秋华向一审法院起诉请求：1.判决朝阳城建公司为杨秋华办理位于北京市朝阳区豆各庄经济适用房（定向安置）项目二期9号楼×号房屋和9号楼×2号房屋的权属转移登记；2.判决朝阳城建公司支付杨秋华初始登记违约金93863.84元（以两套房屋总价款之和670456元为基数，按照日0.01%的标准，自2012年8月30日计算至2016年6月30日止）。一审法院认定事实：2009年9月19日，杨秋华与朝阳城建公司签订《北京市朝阳区豆各庄经济适用房二期（定向安置）销售合同》（以下简称销售合同），约定杨秋华购买朝阳城建公司开发的该项目9号楼×号房屋和9号楼×2号房屋，两套房屋建筑面积均为79.74平方米，每平方米售价4300元，总价款合计685764元；朝阳城建公司应在2012年8月30日前取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，如因朝阳城建公司的责任未能在上述约定期限内取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，杨秋华有权退房，杨秋华不退房的，合同继续履行，自朝阳城建公司应当取得涉案房屋所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，朝阳城建公司应按日计算向杨秋华支付全部已付款万分之一的违约金；涉案房屋交付使用后，杨秋华同意委托朝阳城建公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。同日，杨秋华与朝阳城建公司签订两份《补充条款》，约定：涉案房屋目前没有政府正式批复，一切数据暂定，以最终政府审批为准，其他合同条款与本条款有冲突的，以本条款为准。2011年8月25日，杨秋华与朝阳城建公司签订两份《补充协议》，约定：交房时间确定为2012年2月29日，因交房时间延长买受人周转期限，由豆各庄乡土地储备房屋腾退补偿安置指挥部代为向杨秋华支付周转费用共计18000元；房屋交付时，取得四方验收即工程经设计单位、监理单位、施工单位、建设单位验收合格，规划以政府审批为准；房屋产权在取得《建设工程规划许可证》之后二年内办理完毕；本协议与销售合同内容产生冲突的，以本协议效力优先。杨秋华提交入住预结算收据、入住通知单等证据，证明其已向朝阳城建公司给付了全部购房款（两套房屋结算建筑面积分别为78.23平方米和77.69平方米，总价款合计670456元），亦已于2011年12月29日入住涉案房屋，却至今未取得房屋所有权证，故要求朝阳城建公司履行办理房屋所有权证的义务，并承担相应的违约责任。朝阳城建公司则表示，涉案房屋所属项目尚未取得建设工程规划许可证，不具备办理楼栋权属证明及房屋所有权证的条件，朝阳城建公司并未违反补充协议关于产权办理的约定，不应当承担违约责任。杨秋华提交《国有建设用地划拨决定书》、《北京市规划委员会建设项目选址意见书附件》、《关于朝阳区豆各庄定向安置房二期项目核准的批复》、《关于朝阳区豆各庄定向安置房二期项目延期的批复》、《建设用地规划许可证详细信息》、《信息公开申请答复告知书》、豆各庄地区规划实施方案获市政府审批等文件资料，拟证明涉案房屋所属项目已经具备办理建设工程规划许可证的条件，朝阳城建公司却怠于办理。朝阳城建公司表示，涉案房屋所属项目尚不具备办理建设工程规划许可证的条件，主要原因有二：一是该项目附近有重要的通讯设施，有关方面正在着手办理搬迁事宜，办理建设工程规划许可之前必须落实这方面的情况，并取得通讯设施主管部门和环境保护主管部门的审查意见；二是对于同时开工、同时补办立项和用地等手续的项目，需要办理免于处罚的许可才能办理后期手续，涉案房屋所属项目属于北京市保障房绿色通道审批项目，按规定属于免于处罚的范围，目前涉案房屋所在项目已经取得土地划拨和建设用地规划许可，并已申请免于处罚，但尚未办理完毕。朝阳城建公司指出，在上述杨秋华提交的《北京市规划委员会建设项目选址意见书附件》中明确写明：“该项目附近现状有重要通信设施，该设施对周边建设高度有控制要求，现有关方面已着手进行其搬迁事宜。在本项目下一步申报建设工程规划许可证之前，应妥善落实相关事宜，或取得该通信设施主管部门和环境保护行政主管部门的审查意见”，由此可佐证朝阳城建公司关于涉案房屋所属项目未能办理建设工程规划许可证进而未能进行产权办理的陈述。杨秋华进一步认为，根据相关法律、法规的规定，房地产开发企业预售商品房应当持有建设工程规划许可证和施工许可证，因此补充协议中关于取得建设工程规划许可证两年内办理产权的约定因违反上述法律、法规的规定而无效；且这一约定属于格式条款，违反了公平原则，亦应属无效。朝阳城建公司提交《北京市发展和改革委员会关于朝阳区豆各庄定向安置房二期项目核准的批复》等，拟证明该项目性质为定向安置房，不适用商品房销售管理的法律规定。在上述文件中表述如下：“该项目建成后用于豆各庄拆迁安置，不得对外销售，剩余部分纳入保障性住房体系管理”。杨秋华对此不予认可。一审法院认为，杨秋华与朝阳城建公司签订的销售合同、补充条款、补充协议均系双方真实意思表示，且内容不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应依照约定履行各自的义务。关于杨秋华认为朝阳城建公司未取得建设工程规划许可证就进行房屋销售的行为系属违法，故补充协议关于房屋产权需在建设工程规划许可证取得后两年内办理完毕的约定应为无效的意见，一审法院认为，因涉案房屋所属项目系拆迁安置房项目，拆迁安置房属于保障性住房，在建设、销售等环节均存在不同于一般商品房的特殊性。如果朝阳城建公司在相关手续的办理过程中确存在违规行为，应当由相关政府主管部门进行处理，但杨秋华与朝阳城建公司签订的销售合同、补充条款、补充协议等并不因此无效。根据补充协议的约定，涉案房屋产权应在取得建设工程规划许可证之后二年内办理完毕（“产权办理”应同时包括涉案房屋所在楼栋的权属证明的办理和涉案房屋权属转移登记的办理），而涉案房屋所属项目性质的特殊性和该项目周边环境的特殊因素导致朝阳城建公司尚未能取得建设工程规划许可证，杨秋华提交的证据不能证明朝阳城建公司在办理建设工程规划许可证的过程中存在懈怠或为自己的利益不正当地阻止建设工程规划许可证的取得，因此补充协议约定的产权办理条件尚未成就，期限亦未届至，一审法院对于杨秋华要求朝阳城建公司办理涉案房屋所有权转移登记并承担逾期办理涉案房屋所在楼栋权属证明的违约责任的诉讼请求均无法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回杨秋华的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨秋华提交了3份新证据，证据1为2011年8月14日朝阳城建公司向豆各庄经济适用房项目（二期）购房人发出的《通知》，证明朝阳城建公司以领取周转费、补助费为条件要求杨秋华签订《补充协议》，改变了原销售合同中对于产权登记的约定；证据2为《建筑工程绿色通道监管工作运行规范》，证明朝阳城建公司存在违约行为；证据3为《政府信息公开申请答复告知书》，证明朝阳区发改委没有受理过朝阳城建公司办理涉案项目建设工程规划许可证的申请，说明朝阳城建公司未能履行申请办理建设工程规划许可证的义务，存在违约行为。朝阳城建公司对上述证据的证明目的均不予认可。朝阳城建公司在二审期间提交了《北京市人民政府公文批办单》2份、朝阳区信访工作联席会议办公室《通知》、《关于市转2016年上半年到国家信访局集体访反馈备案的通知》，证明涉案项目列入北京市2011-2012年保障性安居工程计划清单，清单内项目均未办理建设工程规划许可证，朝阳区政府正在协调涉案项目所涉通讯设备搬迁事宜。杨秋华对上述证据的真实性予以认可，但对证明目的均不认可。本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。本院认为，就《补充协议》的效力问题，杨秋华提出涉案房屋没有取得建设工程规划许可证即销售，违反相关法律规定，因此该协议无效。但就本案的实际情况而言，涉案房屋均是豆各庄地区拆迁而来的定向安置住房，不同于商品房，本院认为本案不宜适用商品房销售的相关法律规定。双方所签《补充协议》系其真实意思表示，应当依约履行。根据该协议的约定，朝阳城建公司应当在取得建设工程规划许可证之后两年内产权办理完毕，现该批房屋均尚未办理建设工程规划许可证，客观上不具备取得楼栋权属证明和办理产权转移登记的条件，因《补充协议》约定的产权办理条件尚未成就，期限亦未届至，杨秋华据此要求支付迟延办证违约金，缺乏事实和法律依据。综上所述，杨秋华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2147元，由杨秋华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  齐晓丹审判员  孙 京审判员  邢 军二〇一六年十二月三十日书记员  郭欣欣书记员  赵 宇