广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2016)粤18民终2329号上诉人（原审被告）:罗树幼，女，汉族，1972年10月27日出生，住清远市清新区。上诉人（原审被告）:陈金妹，女，汉族，1950年8月12日出生，住清远市清新区。被上诉人（原审原告）：清远市怡德物业管理有限公司。住所地：清远市清新区。法定代表人：温建华，总经理。上诉人罗树幼、陈金妹因与被上诉人清远市怡德物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服清新区人民法院（2016）粤1803民初1293号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院查明：金色家园商住小区的建设单位（开发商）是豪城地产公司。2010年2月1日，怡德物业公司与豪城地产公司签订《金色家园商住小区物业管理协议》约定，豪城地产公司委托怡德物业公司管理金色家园商住小区物业。一、物业服务的范围。在物业管理区域，物业管理服务的主要内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、制定物业管理服务工作计划，并组织实施，管理与物业相关的工程图纸，住用户档案与竣工验收材料；9、配合街道办事处、居委会、派出所等政府部门及企事业单位在小区内开展的职能管理事务或公益事务；10、车位场地使用服务；11、房屋租赁服务。二、物业服务费用。物业管理服务费采用包干制，合同所列的管理事项的管理费用、设备设施运行及日常维护费用、管理人员的工资己包含在物业管理服务费中（电梯日常维护费、年检费、维修配件费、每天运行的电费和二次供水的水、电费，设施的日常维护检查、检修费均由业主共同负担）。物业管理费由业主按拥有物业房地产权证登记的建筑面积交纳，具体标准：(1）住宅：0.45元／月／平方米；(2）业主或开发商自有的地下停车位每月35元／个；(3）临时停放小车，白天5元／次起步。应于每月10日前交纳，逾期按每天应交费用的千分之一缴纳滞纳金。业主如委托维修养护其专用部位、专用设施的，收费标准与业主商定。物业服务费主要用于以下开支：(1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（注：不包括零配件及材料购置费用）;(3）物业管理区域清洁卫生费用；（清洁用品的购置费用）;(4）物业管理区域绿化养护费用（绿化用品的购置费用）;(5）物业管理区域秩序维护费用（所需用品的购置费用）;(6）办公费用；(7）物业管理企业固定资产折旧；(8）法定税费；(9）物业管理企业的利润；管理费盈余或亏损由怡德物业公司享有承担。房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场所的维修、养护费用：1、房屋共用部位、共用设施、设备的运行养护费用，由怡德物业公司承担（由物业管理费中开支）；大中修费由物业使用人或业主承担：更新费用由业主承担；2、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的护费用，由怡德物业公司承担（由物业管理费中开支）；维修费由物业使用人或业主承担：更新费用由物业使用人或业主承担；3、公共绿地的养护费由怡德物业公司承担（由物业管理费中开支）改造、更新费用，由物业使用人或业主承担；4、附属配套建筑和设施的养护费用由怡德物业公司承担（由物业管理费中开支）；维修费由物业使用人或业主承担；更新费用由物业使用人或业主承担。合同在履行中发生争议，向仲裁委员会申请仲裁。自2010年2月起，怡德物业公司为各业主提供物业服务。2012年10月，业主委员会成立。2013年12月31日，怡德物业公司终止物业服务。罗树幼、陈金妹是清远市清新区金色家园B栋1梯602号房（建筑面积：158.12平方米）的业主，拖欠2012年1月至2013年12月物业管理费1707.70元（0.45X158.12×24）。2015年12月28日，怡德物业公司向本院递交起诉状，请求罗树幼、陈金妹支付物业管理费等，后撤回起诉。原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。一、关于合同的效力。豪城地产公司与怡德物业公司签订《金色家园商住小区物业管理协议》，是双方的真实意思表示，除约定发生争议向仲裁委员会申请仲裁的地域不明确，不能选定明确的仲裁机构，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国仲裁法）若干问题的解释》第六条关于“仲裁协议约定由某地的仲裁机构仲裁且该地仅有一个仲裁机构的，该仲裁机构视为约定的仲裁机构。该地有两个以上仲裁机构的，当事人可以协议选择其中的一个仲裁机构申请仲裁；当事人不能就仲裁机构选择达成一致的，仲裁协议无效。”的规定，应认定该仲裁条款无效外。其他条款内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效条款。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，该合同有效条款对业主罗树幼、陈金妹具有法律约束力。二、物业管理（服务）费。2013年12月31日，怡德物业公司终止提供物业服务，诉讼时效期间从2014年1月1日重新开始计算。2015年12月28日，怡德物业公司向原审法院递交起诉讼状，诉讼时效中断，诉讼时效期间从2015年12月29日再次重新计算。罗树幼、陈金妹称怡德物业公司请求超过二年诉讼时效期间应不予支持。综上所述，罗树幼、陈金妹支付怡德物业公司物业管理费1707.70元，诉讼中，怡德物业公司请求罗树幼、陈金妹支付物业管理费1512元，是对权利的自行处分，应予支持。三、关于水费、垃圾费、公摊费的支付。怡德物业公司为该主张提交的证据仅为计算方法，没有代为支付上述款项的原始凭证及应向全体业主公示分摊的证据，该主张应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国仲裁法＞若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：一、罗树幼、陈金妹在本判决发生法律效力之日起五日内给付清远市怡德物业管理有限公司物业管理费1512元。二、驳回清远市怡德物业管理有限公司其它诉讼请求。本案受理费25元，由罗树幼、陈金妹负担。宣判后，上诉人罗树幼、陈金妹不服原审判决，向本院提起上诉，请求:撤销原审判决，本案一、二诉讼费用由被上诉人负担。主要事实和理由是：1、关于诉讼时效的认定，一审认定怡德物业公司2015年12月29日递交起诉状，而上诉人之前己经提供法院的应诉通知清晰注明为：2016年1月6日，请法院核实！退一步讲，怡德公司2013年12月31日退出金色家园管理，到2015年12月28日算作2年有效期内的诉讼时效，根据《民事法》，符合这个规定的，也只能追诉上诉人2013年12月的物业管理费；再退一步讲，物业管理费就算可以按年为计算缴纳单位（但这又以法院认定双方的合同约定按月缴纳物业费自相矛盾）,也只能追诉到2013年物业管理费，2012年完全超出民事诉讼法的2年诉讼期，何况对方没有举证证明。2、根据庭审印证，被上诉方只是提出要收取2012年1月至2013年12月的上诉方物业管理费1512元，但并不能出示证据证明，对方确实拖欠未交此期间管理费用.并且从之前其主张的公摊费用中，都己经看出其证据自相矛盾，明明已经收取却依然要求对方再次支付，（有公摊水费收据凭证证明）；而由于其超过2年诉讼时效，上诉方很多证据灭失，应由被上诉方提出有力的证据证明方可。3、对于被上诉方是与开发商签订合同，到2012年业委会成立，按物业法规定，己经明确的权益转移，其之前的合同为无效约定，特别物业法中明确规定的公共用地停车属于业主共同所有，怡德物业却每月收取巧。元停车费，争议很久，我个人也有证据表明交的费用共2000多元。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，原审法院曾于2015年12月28日收到被上诉人清远市怡德物业管理有限公司《民事起诉状》请求上诉人罗树幼、陈金妹支付2010年2月1日至2013年12月31日的物业管理费，后于2016年3月21日作出（2016）粤1803民初66号民事裁定，准许清远市怡德物业管理有限公司撤回起诉。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议的焦点是：罗树幼、陈金妹是否应该给付怡德物业管理有限公司物业管理费1512元。首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会于业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案《金色家园商住小区物业管理协议》签订在涉案小区业主委员会成立之前，被上诉人已实际提供了物业服务，上述管理协议对上诉人具有约束力。其次，根据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见试行》第173条“诉讼时效因权利人主张权利或者义务人同意履行义务而中断后，权利人在新的诉讼时效期间内，再次主张权利或者义务人再次同意履行义务的，可以认定为诉讼时效再次中断。……”的规定，2013年12月31日被上诉人停止物业管理服务后，于2015年12月28日向原审法院提起诉讼，请求上诉人支付拖欠的物业管理费，对此，被上诉人已向上诉人主张权利，根据上述规定，本案诉讼时效中断并重新计算。鉴于被上诉人于2016年4月25日再次向原审法院请求上诉人支付从2011年7月1日拖欠的物业管理费，并未超过法定的2年的诉讼时效，依法应予以支持。再次，虽然上诉人提出已经交纳了上述的物业管理费及公摊水费，但鉴于物业管理费与公摊水费分属两个不同的收费项目，而上诉人提供交纳公摊水费的收据，并不能证明上诉人已经交纳了物业管理费，据此，上诉人应承担举证不能的不利后果。故上诉人罗树幼、陈金妹的上诉理由缺乏证据及法律的支持，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人罗树幼、陈金妹负担。本判决为终审判决。审 判 长  巢忠文代理审判员  何昭敏代理审判员  何 燕二〇一六年十二月二十日书 记 员  黄 沁附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。