河北省唐山市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)冀02民终7264号上诉人（原审原告）：霍秀建，男，1973年8月4日生，汉族，唐山师范学院职工，现住唐山市路北区。上诉人（原审原告）：李振玲，女，1976年10月9日生，汉族，个体经营者，住址同上。二上诉人委托代理人：郁建民，河北正一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张建萍，女，1974年9月16日生，汉族，唐山大自然环境评估有限公司职工，现住唐山市路北区。被上诉人（原审被告）：张建晖，男，1969年11月8日生，汉族，唐山钢铁集团职员，现住唐山市路北区。二被上诉人委托代理人：李滨，河北高阶律师事务所律师。原审第三人：唐山千家房地产经纪有限公司，住所地：唐山市路北区西山道1541号。法定代表人：宋山，该公司总经理。原审第三人：唐山茂华房地产开发有限公司，住所地：唐山市路北区华育楼南侧（唐山人力市场大楼19层）。法定代表人：张智虎。上诉人霍秀建、李振玲与被上诉人张建萍、张建晖房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2016）冀0203民初302号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：原告霍秀建、李振玲夫妻二人于2014年7月19日经第三人唐山千家房地产经纪有限公司居间从二被告张建晖、张建萍处以房价88万元的价格购买了位于唐山市路北区银安花园202楼1单元102室房产一套。二原告已经于2014年8月4日、2014年8月11日分两笔将88万元购房款全部支付给二被告。上述房产于2014年8月4日原、被告完成过户。在庭审过程中，原、被告双方关于70000元遮阳费的归属是否存在口头承诺以及被告是否领取了上述赔偿款存在争议，双方各执一词，未能达成一致意见。一审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。因此，可以认为口头协议也是合同的一种表现形式，如果双方都认可的口头协议，在法律上应当认定为有效；如果一方违约不再承诺口头协议，另一方主张口头承诺本身具有法律约束力，应当提供证据证明原口头协议承诺的存在及内容。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”二原告霍秀建、李振玲提供的证据不能证明其曾与二被告张建晖、张建萍之间口头约定过关于唐山市路北区银安花园202楼1单元102室房产遮阳费归属的问题。综上，根据现有证据无法证实二原告与二被告之间是否存在口头协议，对于二原告霍秀建、李振玲的诉讼请求，本院不予支持。遂判决：驳回原告霍秀建、李振玲的诉讼请求。案件受理费1550元，由原告霍秀建、李振玲负担1550元。判后，李振玲、霍秀建不服上述判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：1.涉案房产被挡光遮阳是事实，在房产交易过程中被上诉人多次表示所出售的房产上尚未领取7万元遮阳费归上诉人所有，所以上诉人才同意以88万元的高价购买涉案房产。被上诉人在上诉人看房及在中介公司议价时，两次口头承诺房子上的遮阳费归买房人所有。第三人千家房地产中介当庭说明情况并出具了书面证明。被上诉人为表示卖房及支付遮阳费的诚意，当场将房产证扣押在中介公司。基于上述原因上诉人才没有在买卖合同上约定遮阳费的事宜。但被上诉人采取欺诈手段，以土地证从中介公司处换走房产证，在过户期间偷偷领取了遮阳费。上诉人在过户后去茂华房地产领取遮阳费时才得知已由被上诉人领取。2.房屋遮阳费是对房屋采光不良造成居住贬值等损失的补偿，是附属于房屋所有人的，随房屋产权转让而转移。双方订立买卖合同时，被上诉人尚未领取遮阳费，订立合同后领取遮阳费的权利转移到买方即上诉人处。3.本案在一审诉讼中被上诉人张建萍承认领取遮阳费，但抗辩称是张建晖领取的，具体情况不清楚。第三人唐山茂华房地产开发有限公司未到庭，请求法院向第三人核实遮阳费领取的事实。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。被上诉人张建晖、张建萍答辩称：1.原审审查事实清楚，适用法律正确。被上诉人未承诺给付上诉人遮阳费，双方也未形成合同对遮阳费的归属进行约定，所以上诉人诉请没有法律依据。2.向中介机构留置房本或地本，是被上诉人的权利，中介机构只要求留置一个权属证书就可以，这种留置行为只是为了证明双方交易的真实性，并不能证明被上诉人留置产权证书的行为就是将遮阳费给付上诉人。3.在双方签订合同时，遮阳是已经存在的事实，对于遮阳的问题双方是确认无误的，在该基础上，双方达成的房价是双方对于房产现状的真实意思表示。4.关于程序问题，上诉人对于自己的诉讼主张应当提供证据加以证明，原审法院依据上诉人的诉请依法将第三人进行了合法的传唤，原审不存在程序违法的问题。上诉人由于没有证据证明其诉讼主张，应当承担败诉的后果。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审查明：2014年7月25日，原审第三人唐山茂华房地产开发有限公司与被上诉人张建晖签订了《铁路楼小区整体改造项目遮挡银安小区部分住宅日照补偿协议书》，该协议书主要内容：就解决乙方座落于银安小区202楼1门102室住宅大寒日日照不足二小时事宜达成一致，一、由甲方一次性给予乙方补偿款：补偿标准570元/平方米×乙方住宅建筑面积122.79平方米＝69990元，人民币大写：陆万玖仟玖佰玖拾元整。二、上述补偿是在综合考虑乙方住宅的日照实际状况而达成的一次性解决意见，此后乙方该住宅涉及与日照被遮挡相关的一切问题不再向甲方主张权利，包括乙方将该住宅买卖、出租或者发生继承等情形，使该住宅所有权或者使用权发生转移而引发的有关与日照被遮挡问题，均由乙方向相关当事人说明，甲方不再承担任何经济、法律责任。五、签订本协议当日领取现金支票，乙方携带身份证到中国农业银行新华西道支行领取补偿款。被上诉人张建晖于2014年7月25日领取了遮阳费69990元。原一审诉讼中，第三人唐山千家房地产经纪有限公司出具证明一份，主要内容：2014年7月19日下午17:00，买房人及千家业务员严川乐到银安花园202楼1门102室看房，当时张建晖口头承诺该房屋遮阳费尚未领取，并承诺由买房人领取。当天19:00双方到千家房产西山道店议价，张建晖再次口头承诺遮阳费约70000元左右在房屋交易后由买房人领取，当时在场人有张建晖、张建萍、霍秀建、李振玲、千家业务员赵杰、严川乐。签订房屋买卖合同后，卖房人将房屋所有权证暂压居间方。7月19日至合同约定房产过户前卖房人用该房产国有土地使用证到居间方换取房屋所有权证，到茂华房地产领取该房遮阳费。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，原审第三人唐山千家房地产经纪有限公司证实2014年7月19日，上诉人霍秀建、李振玲与被上诉人张建晖、张建萍在买卖唐山市路北区银安花园202楼1单元102室房屋时，被上诉人口头承诺该房屋的遮阳费尚未领取，房屋交易后由买房人领取。双方于当日签订《房屋买卖合同》，二被上诉人将涉案房屋的所有权证书暂时留存在唐山千家房地产经纪有限公司，双方于2014年8月4日办理了涉案房屋过户手续。被上诉人张建晖在双方签订《房屋买卖合同》后、办理过户手续前用该房产国有土地使用权证书到唐山千家房地产经纪有限公司换取房屋所有权证书，并于2014年7月25日到原审第三人唐山茂华房地产开发有限公司领取了涉案房屋日照遮挡补偿款69990元。被上诉人领取涉案房屋日照遮挡补偿款的行为违反了其与上诉人之间口头约定的该款由上诉人领取的约定，构成违约，应承担将其领取的涉案房屋日照遮挡补偿款69990元返还给上诉人的责任。故上诉人主张被上诉人承诺房子的遮阳费归买房人所有，要求被上诉人给付遮阳费的诉讼请求理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、第一百七十条第一款第（二）项：“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：一、撤销河北省唐山市路北区人民法院（2016）冀0203民初302号民事判决；二、张建晖、张建萍于本判决生效后十日内给付霍秀建、李振玲房屋日照遮挡补偿款69990元；三、驳回霍秀建、李振玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1550元，由被上诉人张建晖、张建萍负担。二审案件受理费1550元，由被上诉人张建晖、张建萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  姚春涛代理审判员  李建波代理审判员  苗会新二〇一六年十二月九日书 记 员  王 玫