江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏08民终3265号上诉人（原审被告）：淮安市金发置业有限公司，住所地江苏省淮安市大治路20号1幢1室。法定代表人：常剑英，该公司董事长。委托诉讼代理人：程瑾，江苏律轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢松，男，1986年5月29日出生，汉族，住江苏省涟水县。被上诉人（原审原告）：常姣姣，女，1986年10月3日出生，汉族，住河北省高碑店市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈树茂，江苏吴非律师事务所律师。上诉人淮安市金发置业有限公司（以下简称金发置业）因与被上诉人卢松、常姣姣商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省淮安市清河区人民法院（2016）苏0802民字316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了开庭审理。上诉人金发置业的委托诉讼代理人程瑾，被上诉人卢松、常姣姣的共同委托诉讼代理人陈树茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金发置业上诉请求：撤销原审判决，改判根据双方合同约定，交房时间可延长6个月。事实和理由：涉案合同第8条约定，由于规划、文物、环保、市政主要部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施而导致建设周期延长的，可以延期6个月交付。上诉人在小区开发过程中出现了上诉人可以延期6个月交付的情形。被上诉人卢松、常姣姣辩称，上诉人金发置业的上诉理由是对双方买卖合同条款的曲解，无事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。卢松、常姣姣向一审法院起诉请求：1、支付迟延交房违约金22743元，并从2016年1月8日起每日按已付购房款的万分之二支付违约金至被告将完全符合交房条件的房屋交付原告时止；2、承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告金发置业系淮安金发豪苑小区开发商。2015年2月13日，原告卢松、常姣姣与被告金发置业签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告卢松、常姣姣购买被告金发置业开发的金发豪苑小区2幢二单元1504室房屋，建筑面积123.72㎡，房价855000元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2015年8月28日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于规划、文物、环保、市政主要部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施而导致建设周期延长的，但最长不超过六个月；3、由于连续的雨、雪等自然灾害天气导致建设周期延长的，但最长不超过六个月。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，如逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；如逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。合同第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑达到正常使用条件，如因本合同第八条约定的特殊原因及政府部门市政大配套原因造成上述基础设施、公共配套设施未能在约定日期达到使用标准的，不视为出卖人违约。合同签订后，原告卢松、常姣姣依约定向被告金发置业支付了全部的购房款855000元。一审法院另查明：2012年5月9日，淮安市规划局出具《金发豪苑项目管线综合方案审查意见》，确定金发豪苑自来水给水管道一路由淮航路DN200给水管道接入，另一路由发展路给水管道接入。2015年3月3日，金发置业与淮安市自来水有限公司（以下简称自来水公司）签订给水施工合同，约定由自来水公司于引航路施工为金发豪苑小区安装给水管网，工期90天。2015年2月2日，淮安市民政府颁布淮政发【2015】1号文件，规划2015年3月至2015年11月对发展路实施道路、路灯工程建设。因发展路市政施工，金发豪苑小区自来水管网未能按照原规划方案接入，调整从文苑小区布线施工后遭小区居民阻挠，后变更管道走向，以顶管作业方式从淮海北路管道接入，2015年11月底才施工完成。一审法院再查：金发豪苑1号楼、2号楼于2015年12月15日由金发置业（建设单位）、江苏永勤工程管理有限公司（监理单位）、淮安市清河建筑安装总公司（施工单位）、江苏省水文地质工程地质勘察院（勘察单位）、淮安市建筑设计研究院有限公司（设计单位）参加工程质量竣工验收，并盖章签字确认。2015年12月27日，被告金发置业通过EMS邮寄方式向两原告送达交房通知书，此时被告尚未办理竣工验收备案登记。2016年3月15日，金发豪苑1号楼、2号楼通过竣工验收备案登记，并取得备案证书。在审理过程中，原告方同意逾期交房违约金计算至被告取得竣工备案证书时止，即2016年3月15日。一审法院认为，本案原、被告于2015年2月13日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告所签订的商品房买卖合同中第八条明确约定了如遇规划、文物、环保、市政主要部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施等特殊原因而导致建设周期延长的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期，但最长不超过六个月。本案中，被告因市政规划发展路施工等原因，导致金发豪苑小区自来水管网未能按照原规划方案接入，因变更施工方案造成交付的延期，符合合同约定的延期交付条件，该期间应当予以扣除。关于违约期间。依据双方所签订的商品房买卖合同第八条约定，建设周期延长的应据实予以扣除。本案中，金发豪苑小区自来水管网调整后的方案于2015年11月底已施工完成，故扣除后的期限应当截止到施工完成之日，因双方都未提供证据证明施工完成的具体日期，结合被告金发置业与自来水公司签订给水工程施工合同的时间及合同约定的工程期限，原审酌情认定扣除期限应为3个月，即被告金发置业应于2015年11月28日前将符合合同约定交付条件的房屋交付原告。故被告支付逾期交房违约金应当从2015年11月28日起计算。被告虽然提供“单位工程质量竣工验收记录”，并于2015年12月27日通知原告领房，但因涉案房屋尚未取得商品房交付使用批准文件及备案证书，故不符合交付条件，两原告拒绝领房屋并无不妥。本案在审理过程中，被告于2016年3月15日取得竣工备案证书，且两原告亦同意逾期交房违约金计算至2016年3月15日，原审不表异议。综上，被告应当以购房款855000元为基数按每日万分之二的标准向两原告支付2015年11月28日至2016年3月15日期间共计108天的逾期交房违约金18468元。两原告主张超出的部分，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告淮安金发置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告卢松、常姣姣自2015年11月28日至2016年3月15日止的逾期交房违约金18468元；二、驳回原告卢松、常姣姣的其他诉讼请求。案件受理费368元，由两原告负担200元，被告金发置业负担168元。二审庭审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人金发置业提供证据如下：证据1、（2016）苏08民终2302号民事判决书。证明该生效判决已认定双方合同约定的延期交房6个月的事实。证据2、发展路改造的现场照片。证明金发置业延期交房的原因是发展路的市政改造，且发展路改造至今仍未完成。证据3、金发置业与清河区环卫处于2015年11月21日签订的公厕拆迁安置协议。证明政府部门要求金发置业将自有的一处房屋改造为公厕并将该产权转让给环卫处，原因是原公厕影响了涉案小区的消防通道，消防部门要求拆除该公厕后才能符合验收标准，在此情况下，金发置业才将自有的房屋置换给环卫处。证据4、2016年1月14日的消防验收书。证明涉案小区的消防验收于该日通过。证据5、淮安市公安局技术防范办公室于2015年12月10日出具的涉案小区安防系统工程竣工验收意见。证明工程竣工后，需经政府相关部门的验收，需要一定时间。卢松、常姣姣质证意见为：对于证据1，其真实性、合法性无异议，但该判决书第六页清楚载明在2015年10月底其配套工程已经完工，才符合交付条件。对于证据2，其真实性有异议，且与本案无关联性。对于证据3，如果证据与原件核对一致，对其真实性无异议。公厕是针对所有市民，与延期交房无因果关系，与本案无关联性。对于证据4，如果该证据与原件核对一致，对其真实性无异议。该证据载明该工程已经验收合格，验收时间应当是2015年12月之前。对于证据5，如果该证据与原件核对一致，对其真实性无异议。但该份文件出具时间是2015年12月，进一步证明了涉案房屋的验收时间应当在此之前。且该证据载明工程已经符合要求，故对其证明目的不予认可。卢松、常姣姣提供了淮安市清河区人民法院（2016）苏0802民初281号民事判决书，证明该生效判决已认定金发置业交付的房屋于2015年11月完全符合交付条件。金发置业质证意见为：对该证据的真实性无异议，但该证据无法看出所交付房屋于2015年11月完全符合交付条件，故无法达到卢松、常姣姣的证明目的。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于金发置业提供的证据的真实性均予以认可，能够证明出现了涉案《商品房买卖合同》第八条约定的情形出现。对于卢松、常姣姣提供的证据的真实性予以认可。经审查，双方当事人对一审认定事实无异议，本院予以确认。本案争议焦点：依据合同约定，延期6个月交付房屋的情形是否成立。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三条、第六条规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，上诉人金发置业与被上诉人卢松、常姣姣签订的商品房买卖合同中第八条明确约定，由于规划、文物、环保、市政主要部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施而导致建设周期延长的，但最长不超过6个月。可见，因出现合同第八条约定的情况，上诉人金发置业最长延期的期限是6个月，而非只要出现合同第八条约定的情况，一律延长6个月。上诉人金发置业因市政规划发展路施工等原因，导致金发豪苑小区自来水管网未能按照原规划方案接入，因变更施工方案造成交付的延期，符合合同约定的延期交付条件，该期间应当予以扣除。原审法院根据双方对合同理解及遵循公平原则，结合上诉人金发置业与自来水公司签订给水工程施工合同的时间及合同约定的工程期限，对建设周期的延长据实计算，确定扣除期限为3个月，符合法律规定。上诉人金发置业提出其在开发过程中出现延期交付的情形就应当扣除6个月与法律相悖。综上，上诉人金发置业的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费168元，由上诉人金发置业负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄素晴审 判 员  赵骏飞代理审判员  孙志丹二〇一六年十二月二十日书 记 员  王 姝