海南省三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书(2016)琼0271民初8063号原告:韩友林，男，1970年8月13日出生（公民身份号码：×××），汉族，住址：辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：韩永，海南建亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：栾晓慧，海南建亚律师事务所实习律师。被告：李娜，女，1980年5月15日出生（公民身份号码：×××），汉族，住址：江西省景德镇市，现住三亚市。被告：曲晨光，男，1982年2月7日出生（公民身份号码：×××），汉族，住址：三亚市。委托诉讼代理人：宋杉杉，海南邦威律师事务所律师。委托诉讼代理人：张其珍，海南邦威律师事务所律师。被告：袁方金，男，1974年10月29日出生（公民身份号码：×××），汉族，住址：湖北省黄梅县。第三人：胡小芳，女，1973年10月21日出生（公民身份号码：×××），汉族，住址：三亚市。原告韩友林与被告李娜、曲晨光、袁方金、第三人胡小芳合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李东波独任审判，并于2016年12月13日公开开庭进行了审理。原告韩友林的委托诉讼代理人韩勇、栾晓慧、被告李娜、被告曲晨光的委托诉讼代理人宋杉杉、被告袁方金到庭参加诉讼。第三人胡小芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案已审理终结。原告韩友林向本院提出诉讼请求：1.判令李娜、曲晨光、袁方金每人向韩友林支付补偿金40000元及违约金（自2016年10月24日起按照年利率24%计至实际给付之日止）；2.李娜、曲晨光、袁方金对欠付韩友林的上述债务互相承担连带责任。事实和理由：2009年12月14日，第三人胡小芳、被告李娜、曲晨光、袁方金与案外人林木弟、符某签订宅基地转让协议，约定林木弟、符某将位于三亚市××区自家面积170㎡的宅基地使用权以33万元的价格转让给胡小芳、李娜、曲晨光、袁方金四人，后四人共同出资在该宅基地上建造六层高楼房。2010年11月2日，韩友林与胡小芳签订《房屋转让协议》，约定胡小芳将该六层楼房中其拥有的第五层整层以67万元价格出售给韩友林。2015年10月24日，由于前述宅基地使用权转让协议及《房屋转让协议》部分条款违反法律规定，韩友林与胡小芳、李娜、曲晨光、袁方金经协商后共同签订《协议书》，约定由胡小芳返还韩友林购房款28万元，李娜、曲晨光、袁方金自愿自协议签订之日起一年内（至2016年10月23日）每人补偿韩友林4万元，若未按期支付则按年利率24%的标准支付韩友林违约金，李娜、曲晨光、袁方金之间对其向韩友林支付的补偿金及违约金彼此承担连带责任。现一年期已满，《协议书》约定的支付条件已具备，但李娜、曲晨光、袁方金仍未支付补偿金，特诉至法院。被告李娜、曲晨光共同辩称，李娜、曲晨光无义务向韩友林支付补偿金及利息。1.根据韩友林签订的协议，韩友林直接向胡小芳支付购房款，债务与李娜、曲晨光、袁方金三人无关，韩友林应向胡小芳互相返还房屋和购房款。2.《协议书》约定由李娜、曲晨光支付4万元有前提条件，即涉案房屋经改造后符合法律规定属合法建筑，李娜、曲晨光、袁方金受益后方才支付，现房屋仍被认定为违法建筑，不满足补偿金支付条件，应驳回韩友林的诉讼请求。被告袁方金辩称，《协议书》签订时韩友林称该房屋系小产权房，如被拆则与李娜、曲晨光、袁方金无任何关系，补偿金支付的条件是涉案房屋改造成合法建筑后，李娜、曲晨光、袁方金受益，现房屋被认定为违法建筑，三亚市吉阳区城市管理局虽暂停处理，不代表涉案房屋合法。第三人胡小芳未到庭参加诉讼，未发表陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。韩友林提交了胡小芳、李娜、曲晨光、袁方金与林木弟、符某的宅基地转让协议、胡小芳与韩友林的《房屋转让合同》、韩友林与胡小芳、曲晨光、袁方金、李娜的《协议书》。一、关于《协议书》签订的背景。原告提交了胡小芳、李娜、曲晨光、袁方金与林木弟、符某的宅基地转让协议、胡小芳与韩友林的《房屋转让合同》，可以证明胡小芳等四人通过受让宅基地使用权后建造六层房屋，胡小芳与韩友林签订《房屋转让合同》单独将第五层转让给韩友林，韩友林使用涉案房屋一段时间后因双方认为宅基地转让协议、《房屋转让合同》违反法律规定，与胡小芳等四人签订《协议书》就购房款返还和补偿金给付进行约定的事实，该过程系《协议书》签订的背景，与本案有关联性，李娜、曲晨光、袁方金对真实性无异议，本院予以采纳。二、关于涉案补偿金支付的事实基础。韩友林提交了《协议书》，以证明李娜、曲晨光、袁方金应在2016年10月23日前每人支付4万元及违约责任等内容，李娜、曲晨光、袁方金三人对《协议书》真实性无异议，但认为补偿金支付条件未成立，本院对《协议书》三性和内容予以确认，补偿金支付条件是否满足系本案事实争议焦点。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月2日，胡小芳、李娜、曲晨光、袁方金四人与案外人林木弟、符某签订宅基地转让协议，约定后者将位于三亚市××区自家170平方米宅基地使用权转让给胡小芳等四人。协议签订后胡小芳、李娜、曲晨光、袁方金四人共同出资在该宅基地上建造六层楼房。2010年11月2日，胡小芳与韩友林签订《房屋转让合同》，约定胡小芳单独将楼房第五层整层转让给韩友林，面积156㎡，购房款67万元。韩友林支付胡小芳全部购房款后，胡小芳向其交付房屋。韩友林使用该层房屋一段时间，2015年10月24日，韩友林与胡小芳、李娜、曲晨光、袁方金考虑到前述宅基地使用权转让协议、《房屋转让合同》违反农村宅基地禁止转让的法律规定而无效，故五人签订《协议书》约定：韩友林将楼房第五层返还胡小芳，胡小芳与合伙方李娜、曲晨光、袁方金自行对楼房进行改建以符合法律建房条件，胡小芳向韩友林返还购房款28万元，李娜、曲晨光、袁方金因此得以受益，自愿同意自本协议签订之日起一年内（至2016年10月23日），每人补偿韩友林4万元，如未如约给付，应按年息24%标准给付韩友林违约金；如2016年10月23日前，胡小芳、李娜、曲晨光、袁方金四人改造后的建筑仍未符合法律规定，被政府对整栋楼房进行整体拆除，韩友林将放弃对李娜、曲晨光、袁方金每人支付4万元的主张，李娜、曲晨光、袁方金三人对补偿金及违约金款项彼此承担连带责任。至2016年10月23日付款期限届满，涉案楼房第五、六层已被拆除，第一至四层未被拆除，根据被告李娜、曲晨光、袁方金陈述，吉阳区城市管理局已通知其将整栋楼房拆除但其未自行拆除，等待执法部门处理，亦未向本院提交吉阳区城市管理局关于拆除整栋涉案楼房的决定。本院认为，依法成立的合同对双方均具约束力，合同当事人应按约定全面履行自己的义务。胡小芳、李娜、曲晨光、袁方金四人受让宅基地使用权后共同出资建造六层楼房，系涉案房屋的共有人，在胡小芳单独将第五层转让给韩友林后，韩友林与胡小芳、李娜、曲晨光、袁方金三方考虑到宅基地转让协议和《房屋转让合同》违反法律规定而不具备效力，并以此为由就房屋和购房款返还、相关补偿事宜进行了协商并达成《协议书》一份，该《协议书》系三方意思真实表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同。本案中，韩友林与李娜、曲晨光、袁方金对《协议书》有关条款的理解及付款条件是否成就产生分歧。从《协议书》的签订缘由来看，系韩友林（甲方）和胡小芳（乙方）和李娜、曲晨光、袁方金（丙方）三方在认同《房屋转让合同》无效的事实基础上对购房款、房屋返还及相应补偿协商的结果；从《协议书》的内容来看，包括了金钱给付和给付权利的放弃两个方面。第一个方面实质包含了三层合意：第一层系韩友林与胡小芳之间基于《房屋转让合同》无效后返还房屋和28万元购房款的合意；第二层系胡小芳与其他共有人李娜、曲晨光、袁方金之间共同履行改建楼房的义务使之符合法律规定和共有人受益的合意；第三层系韩友林与李娜、曲晨光、袁方金之间在共有人共同受益的基础上达成李娜、曲晨光、袁方金每人支付韩友林补偿金4万元的合意。结合《协议书》内容，韩友林与胡小芳之间的无效合同返还之债在其他共有人加入后成为共有人约定之债，不同于法定之债，即使补偿金与购房款的性质、种类也有所不同，但也属李娜、曲晨光、袁方金自愿给付的结果，该补偿金系涉案房屋其它共有人在《房屋转让合同》当事人返还购房款之外以另一种形式对买受人损失予以补偿的结果，构成新的债务加入。在韩友林并非涉案房屋共有人的情况下，《协议书》并未明确约定以符合建房法律规定为补偿金支付的前提，胡小芳、李娜、曲晨光、袁方金共有人之间对改建房屋的合意亦不能对抗债权人，李娜、曲晨光、袁方金不能援引房屋未改建成合法建筑来提出不履行补偿金给付义务的抗辩。《协议书》仅约定了韩友林放弃补偿金权利的条件，即第二个放弃补偿金请求权利的方面。从《协议书》后半部分来看，韩友林放弃补偿金请求权利的条件系2016年10月23日之前政府对整栋楼房进行整体拆除，但截至约定的期限届满，涉案楼房仅由胡小芳、李娜、曲晨光、袁方金自行拆除第五、六层，在房屋被认定为违法建筑后，胡小芳、李娜、曲晨光、袁方金可自行拆除的情况下，楼房第一至四层依旧存在，整栋楼房未被整体拆除，韩友林放弃补偿金请求权利的条件未成就，故韩友林依照《协议书》约定要求李娜、曲晨光、袁方金三人各支付补偿金4万元和违约金（自逾期付款次日2016年10月24日起按照年利率24%计至给付完毕之日止）以及三人互付连带责任的诉讼请求，有合同约定的事实依据且未违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告李娜、曲晨光、袁方金应自本判决生效之日起分别各向原告韩友林支付补偿金40000元及违约金（以欠付的补偿金为基数，自2016年10月24日起按照年利率24%计至给付完毕之日止）；二、被告李娜、曲晨光、袁方金对上述欠付韩友林的补偿金和违约金互负连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元（已减半收取，原告韩友林已预交），由被告李娜、曲晨光、袁方金共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员  李东波二〇一六年十二月十四日书记员  李军全附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。