海南省三亚市中级人民法院	民 事 判 决 书	(2016)琼02民终677号	上诉人(原审被告、反诉原告)：三亚易达行房地产经纪有限公司，住所地：海南省三亚市河东路凤凰水城东岸A区29栋洋房303房。	法定代表人：王时雄，该司总经理。	委托诉讼代理人：张俊良，海南唐海律师事务所律师。	委托诉讼代理人：陈俊先，海南唐海律师事务所实习律师。	被上诉人（原审原告、反诉被告）：海南晋隆地产投资有限公司，住所地：海南省三亚市河东区迎宾路聚鑫园H栋H108商铺。	法定代表人：马俊林，该司董事长。	委托诉讼代理人：柯晓蕾，海南白驹律师事务所律师。	委托诉讼代理人：冯桦，海南白驹律师事务所律师。	上诉人易达行房地产经纪有限公司（简称易达公司）因与被上诉人海南晋隆地产投资有限公司（简称晋隆公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2015）城民二初字第1099号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人易达公司的委托代理人张俊良、陈俊先，被上诉人晋隆公司的委托代理人柯晓蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	易达公司的上诉请求：1、请求依法撤销海南省三亚市城郊人民法院（2015)城民二初字第1099号民事判决书，依法改判易达公司不需向晋隆公司支付销售代理佣金88968元；2、请求依法改判晋隆公司返还易达公司多支付的代理佣金8154元，并赔偿易达公司至实际给付之日止的利息损失（从2015年3月16日起算，按银行同期同类贷款基准利率暂计算至上诉之日2016年3月14日为416.69元)；3、请求判决晋隆公司承担本案一审、二审的诉讼费。事实和理由：一审法院对本案认定事实不清，适用法律错误，具体理由如下：一、一审法院没有查明是否存在客户退房的情况，属于认定事实不清本案是商品房委托代理销售合同纠纷，属于合同之诉，认定事实要以合同为基础。根据易达公司与晋隆公司签订的《分销代理合同》第四条第2项第2.4款的约定，客户认购后退定的房产，易达公司将不支付销售代理佣金给晋隆公司，己经支付的佣金应当全部退还。在晋隆公司代理销售的4套房中，客户退定了1603和1811房，易达公司基于该事实和合同约定不向晋隆公司支付佣金。因此在本案中，查明1603和1811房是否实际成交对认定事实非常关键。但是一审法院对这一关键事实并没有作明确认定，没有查明是否存在客户退房的情况，属于认定事实不清。二、一审法院没有查明1603和1811房是否符合结算条件就直接判决，属于认定事实不清和适用法律错误。根据《分销代理合同》第四条的约定，一次性付款客户的结算条件是客户与易达公司签订《商品房买卖合同》并缴交100%的购房款、提供完整的购房资料、房管局备案完毕。本案的4套房屋在《认购协议书》中约定的都是一次性付款，即使易达公司在一审中没有提供法院认为的有效证据证实客户已退订1603和1811房，法院也应当在审查是否符合结算条件之后再判决易达公司支付佣金。但一审法院并未查明这一事实就直接作出判决，属于认定事实不清和适用法律错误。综上所述，一审法院对本案认定事实不清，法律适用错误。为维护易达公司的合法权益，现向贵院提起上诉，请求人民法院支持易达公司的全部上诉请求。	晋隆公司辩称：一审法院认定事实正确，本案一审中晋隆公司提交了易达公司成交客户确认单作为依据，根据分销代理合同，对方应按照合同向晋隆公司支付佣金，易达公司主张客户退房，但是没有提供证据，一审根据分销代理合同和客户确认单判决易达公司支付四套房的佣金，属于认定事实正确。根据合同第六条1.3款约定，客户签订完合同在银行按揭并交纳房款后视为正式成交，易达公司应第一时间通知晋隆公司，晋隆公司作为二级分销商无法核实客户的付款情况，客户是否付款，举证责任在于易达公司，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回易达公司的上诉，维持原判。	易达公司向一审法院提起的诉讼请求：请求晋隆公司返还易达行公司多支付的代理佣金8154元及利息265.83元（从2015年3月16日暂计至2015年9月22日，应计至实际给付之日）。	一审法院查明：2014年10月19日，晋隆公司与易达行公司签订了一份《三亚·地中海湾分销代理合同》，合同约定：就易达行公司代理销售的三亚.地中海湾房产项目，委托晋隆公司负责在代理区域的分销工作；合作有效期限为2014年10月19日至2015年1月31日；代理佣金的计提标准以总销额（成交房价总款）4%结算佣金，易达行公司扣除晋隆公司应结佣金的10%代缴税费金额。合同第四条结算方式及条件约定：1、易达行根据晋隆公司的销售情况，按照双方约定计提标准，于商品房备案完毕后，10个工作日内支付佣金；2、晋隆公司银行按揭付款客户，在与易达行公司签订《商品房买卖合同》缴纳了首付款，且客户按揭手续经银行确认并放款后，即满足佣金结算条件；晋隆公司一次性付款客户，在与易达行公司签订《商品房买卖合同》并缴交了100%的购房款，提供完备的购房资料，房管局备案完毕；……4、在本合同期内，客户认购后退定的房产，易达行公司将不支付销售代理佣金给晋隆公司，如已支付佣金的，应在3个工作日内退还全部金额。合同第五条销售合作流程约定：1、晋隆公司在安排客户看房前或直接带客户现场看房，需提前半小时短信或者微信报备易达行公司，到现场后须填写《客户确认单》，以确定客户的归属；2、晋隆公司客户成功签订认购书后，由易达行公司第一时间通知晋隆公司；3、晋隆公司客户与易达行公司签订《商品房买卖合同》并支付相关房款，提交备案资料，房管局备案后，由晋隆公司凭《客户确认单》收取佣金。合同第六条客户确认约定，晋隆公司客户签订完《商品房买卖合同》并办理好银行按揭手续或缴纳现金后，视为正式成交，易达行公司第一时间通知晋隆公司，并以《客户确认单》作为晋隆公司结算佣金之凭证。合同第十条违约责任约定，易达行公司若逾期支付晋隆公司本合同约定费用，每逾期一天赔偿应支付金额的万分之三给晋隆公司。另查，三亚·地中海湾房产项目系三亚益乐嘉房地产开发公司开发建设。2015年2月23日和3月16日，经晋隆公司的介绍，客户毛雨轩、郑梓萱认购了地中海湾项目1811、1601、1602、1603号房，金额分别为2193078元、2234598元、2234598元、1009473元，总金额7671747元。签认购书的当日，易达行公司代表与晋隆公司亦签订以上四套房产的成交客户确认书。随后，晋隆公司代表在易达行公司提供的分销商佣金领取表中签名确认：1811房金额2193078元，提成比例4%，提成金额78951元，已领取39400元，第二次领取39551元，尚未领取；1601、1602、1603号房的提成比例2%，提成总金额98617元，已领取49200元。共计尚未领取88968元。易达行公司与晋隆公司签署两份《成交客户确认单》，一份成交房号为1603号，总房价款为1009473元；一份成交房号为1601号、1602号，总房价款各为2234598元。一审法院认为：一、晋隆公司与易达行公司签订的《三亚.地中海湾分销代理合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，系合法有效的合同，双方均应按合同约定履行。依据双方合同约定的合作有效期限为2014年10月19日至2015年1月31日，虽然涉案经晋隆公司2015年2月23日、3月16日促成的交易不在合同约定的期限内，但双方已在分销商佣金领取表中确认提成的相关比例和应付金额，故易达行公司应按分销商佣金领取表领取提成。依据分销商佣金领取表确认，1811房金额2193078元，提成比列4%，提成金额78951元，已领取39400元，第二次应领取的39551元，尚未领取；1601、1602、1603号房的提成比例2%，提成总金额98617元，已领取49200元。扣减已支付的提成款，易达行公司尚应支付的销售代理佣金为88968元。晋隆公司主张支付该笔款项，应予支持。因涉案交易不在合同约定的履行期限内，晋隆公司主张按双方合同约定的逾期付款按每日万分之三的标准计算违约金不予支持。二、依据合同第五条的约定，晋隆公司凭《客户确认单》收取佣金。本案中经晋隆公司的促成，在购房客户毛雨轩、郑梓萱认购了地中海湾项目1811、1601、1602、1603号房，签订了认购合同书，易达行公司出具《客户确认单》之后，易达行公司应当向晋隆公司支付相应的销售代理佣金。依据合同的约定，客户认购后退定的房产，易达行公司将不支付销售代理佣金给晋隆公司，如已支付佣金的，应在3个工作日内退还全部金额。易达行公司已出具客户确认单，若存在退订，易达行公司应举证证实。但易达行公司并未举证有效证据证实认购客户已退订1811、1603号房产，故易达行公司反诉退回多付的销售代理佣金8154元及利息，本院不予支持。对此易达行公司应承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、三亚易达行房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内向海南晋隆地产投资有限公司支付销售代理佣金88968元；二、驳回海南晋隆地产投资有限公司的其他诉讼请求；三、驳回三亚易达行房地产经纪有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2986元，由三亚易达行房地产经纪有限公司负担。反诉费25元，由三亚易达行房地产经纪有限公司负担。	本院认为，本案争议的焦点易达公司是否应支付给晋隆公司销售代理佣金。晋隆公司与易达行公司签订的《三亚.地中海湾分销代理合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，系合法有效的合同，双方均应按合同约定履行。合同第五条的约定，晋隆公司凭《客户确认单》收取佣金。本案中经晋隆公司的促成，在购房客户毛雨轩、郑梓萱认购了地中海湾项目1811、1601、1602、1603号房，签订了认购合同书，易达行公司出具《客户确认单》之后，易达行公司应当向晋隆公司支付相应的销售代理佣金。易达公司认为晋隆公司代理销售的客户认购后退了已定的1603和1811房，主张其不应向晋隆公司支付该两套户房产佣金。根据合同的约定，如出现客户退房的，经易达公司与客户签订退房协议后，该套房源不作为销售代理发放范畴。本案认购客户退订1811、1603号房产，易达行公司应举证证实。易达行公司在一审证据目录中出示一份网络截图举证证明，一审法院未经核实即认为易大行公司未尽举证责任，是未尽证据核实职责。二审期间，三亚市房产信息中心出具一份涉案房屋的《预备销售备案登记机读查询单》，经双方质证，并经本院核实，涉案1811、1603号房产确未出售。易达行公司之上诉请求具有事实法律依据，应予支持。	综上，易达公司的上诉主张具有事实依据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：	一、撤销原审判决第一项即“三亚易达行房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内向海南晋隆地产投资有限公司支付销售代理佣金88968元”；	二、维持原审判决第二项即“驳回海南晋隆地产投资有限公司的其他诉讼请求”；	三、变更原审判决第三项即“驳回三亚易达行房地产经纪有限公司的反诉请求。”为“本判决生效二十日内，海南晋隆公司返还易达行公司多支付的代理佣金8154元”。	如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	一审案件受理费2986元，由海南晋隆地产投资有限公司负担。反诉费25元，由三亚易达行房地产经纪有限公司负担。	二审案件受理费2238元，由海南晋隆地产投资有限公司负担。	本判决为终审判决。																											审 判 长 高建刚													审 判 员 陈太洪													审 判 员 李 宁													二〇一六年十二月四日													书 记 员 袁文静																附：相关法律条文	《中华人民共和国民事诉讼法》	第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：	（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；	（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；	（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；	（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。	原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。