四川省遂宁市船山区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0903民初2585号原告（反诉被告）：唐兵，男，汉族，1973年7月15日出生，个体经营者，住遂宁市船山区。委托诉讼代理人：卢兴宇，遂宁市船山区育才法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：梁淑辉，女，汉族，1951年5月27日出生，居民，住遂宁市船山区。被告（反诉原告）：肖祖稳（梁淑辉之夫），汉族，1950年7月10日出生，居民，住址同上。被告（反诉原告）：肖先波（梁淑辉之子），汉族，1974年6月18日出生，居民，住址同上。被告（反诉原告）：李芳（肖先波之妻），汉族，1976年11月24日出生，居民，住址同上。原告唐兵与被告梁淑辉、肖祖稳、肖先波、李芳租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月22日立案受理后，梁淑辉、肖祖稳、肖先波、李芳于2016年8月8日提起反诉，本院受理后，依法适用普通程序，于2016年8月10日、2016年11月28日公开开庭进行了审理。原告唐兵及其委托诉讼代理人卢兴宇，被告梁淑辉、肖祖稳、肖先波、李芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐兵向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《租房合同》，由被告返还租金10000元；2.判令被告赔偿食材损失8228元、装饰装修损失46444.44元、设施设备损失32755.56元、电动三轮车损失2660元、发电机损失1750元、停业损失（按12368.83元/月计算，自2016年6月1日起至恢复经营或终止合同时止）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月21日，原告与被告签订了《租房合同》，约定原告租赁被告所有的房屋，租赁期限为三年（2015年4月21日起至2018年4月21日止），未约定租金支付期限，签订合同当日，原告向被告给付了第一年的房屋租金36000元。原告装修该房屋用去装修费用76000元，用于经营“坨坨烤肉”。第一年租赁期届满前，经被告同意，原告于2016年3月13日向被告给付了第二年的部分租金10000元，但被告却于2016年6月1日无故对出租房屋停水、停电、停气，将出租房屋的房门钥匙拿走并更换了门锁，被告将出租房屋关闭至今、不准原告经营，导致原告购买的食材全部烂掉和不知去向，为此，原告多次向公安机关报案，并请当地居委会调解，也多次要求被告停止侵害、继续履行合同，但未能解决问题；2016年7月11日，被告雇佣搬家公司将原告店里的物品搬到永兴镇六中对面的“草莓园”里，将原告的店面招牌拆除，并将房屋另行出租给他人，原告再次向公安机关报案，但仍未得到解决。被告已严重违约，其违约行为导致原告店里价值8228元的食材全部烂掉，价值32755.56元的设备设施和电动三轮车、发电机不知去向，并造成原告停止营业的重大损失。综上，因《租房合同》中未约定租金的支付期限，被告无权要求原告提前付清次年的全部租金，被告提前终止合同已违约，并且被告给原告造成了重大损失，应当赔偿损失，另因租赁房屋已被被告出租给他人占有使用，客观上已不能继续履行合同，现不得不申请解除《租房合同》。请求支持原告的诉讼请求。梁淑辉、肖祖稳、肖先波、李芳辩称，1.关于停电一事，因原告未按时支付租金，所以被告才于2016年6月1日下午3点半停了原告店铺的电，而且只停了三个多小时的电，并未停水、停气；按照《租房合同》的约定，第一年的租金为36000元、第二年的租金为40000元、第三年的租金为46000元，原告在签订合同时付清了第一年的租金，按照交易习惯，原告应在今年4月21日前付清第二年的租金，但原告在今年3月只给付了10000元租金，被告当时要求原告在一个月内付清租金余款，但原告未按时给付租金并提前解除租赁合同（原告准备经营至今年7月20日止），原告已违约在先，被告经多次催收租金未果，才被迫停电。2.关于拿走原告的房门钥匙和搬离物品一事，被告当时只拿走了一把房门钥匙，其余5把钥匙尚在原告手中，此后，被告多次通过电话、短信等方式通知原告前来调解，但原告不予理睬，居委会也调解未果；因原告拖欠租金和水电气费，被告有权解除合同，也有权将原告的物品提存—搬至他处、由他人代为保管。3.关于换锁一事，为防止原告搬走物品、一走了之，给被告造成损失，所以被告于今年6月23日更换了门锁；4.关于房屋另行出租一事，原告停止经营后干扰被告对外招租，被告于今年7月6日更换了店面招牌，今年7月31日才将房屋另行出租给他人。综上，原告因生意经营困难，以被告断电和拿走一把钥匙为由，故意停业至今以讹诈被告，以达到其终止合同而不承担违约责任的目的。请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告梁淑辉、肖祖稳、肖先波、李芳向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告给付所欠的水电气费2599元；2.判令反诉被告给付提存保管物品的运输费1600元、租房保管费5000元；3.判令反诉被告给付违约金17200元；4.诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告唐兵拖欠租金和水电气费，已经违约，反诉原告解除合同后，于今年7月11日将反诉被告的物品提存产生了运输费和保管费。请求支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告唐兵辩称，反诉被告不应承担今年6月1日以后的水电气费，因为反诉被告在今年6月1日以后未再营业；运输费、保管费系反诉原告造成的损失，反诉被告未违约，不应承担该费用；违约金不应支持，因是反诉原告违约；诉讼费用应由反诉原告承担。请求驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月21日，原告唐兵与被告梁淑辉签订《租房合同》，合同约定：“……一、租期暂定三年即从2015年4月21日起至2018年4月21日止。二、年租金：今年按叁万陆仟元计算，第二年按肆万元计算，第三年度按肆万陆仟元计算。三、合同期满乙方（唐兵）续签合同，必须提前一个半月通知甲方（梁淑辉）。五、任何一方不得任意终止合同，乙方未经甲方同意不得擅自转让和转租，经甲方同意乙方转让时，乙方必须交给甲方转让费的10﹪。六、违约责任：如有不可抗拒额（的）自然灾害，合同自动失效，否则违约方支付违约金、房租的20﹪。七、水电气费用乙方自行缴纳。……”签订合同当日，原告唐兵向被告梁淑辉给付了第一年的房屋租金36000元。原告于2015年4月22日与案外人梁某某签订了《装饰协议》，原告对该租赁房屋进行了装修，用于经营“坨坨烤肉”。2016年3月13日，原告向被告给付了第二年的部分租金10000元。被告认为原告应提前付清第二年的40000元租金，在2016年6月1日前通过短信、电话等方式向原告催收租金。被告认为原告未按时足额给付租金，于2016年6月1日下午对原告的租赁房屋予以停电三小时以上并拿走租赁房屋的房门钥匙，被告并于2016年6月23日更换了租赁房屋的门锁。纠纷发生后，原告多次向公安机关报警，并请求天兴社区居民委员会进行调解，也多次要求被告继续履行租赁合同，但未能解决问题。2016年7月5日，被告肖祖稳通过短信方式向原告主张解除《租房合同》，原告不同意解除合同。2016年7月11日，被告雇佣搬家公司将原告租赁房屋内的白酒、啤酒、红酒、饮料、肉品、佐料等食材和桌子、椅子、货柜、厨具等设备设施及发电机等物品搬到他处，并将原告的店面招牌拆除。2016年7月31日，被告将原告所租赁的房屋出租给案外人赖某某使用。原告从2016年6月1日起，未再营业。原告所租赁的房屋与被告的住房共用一个水电气表，水电气实行按月交费，原告已交清2016年5月15日前的水电气费；2016年5月15日至2016年6月15日期间的水电费为1512元、气费为165元，2016年6月15日至2016年7月15日期间的电费为898元，该费用已由被告交纳。另查明，原告所租赁的房屋登记在被告梁淑辉名下，于1992年5月11日在房管部门办理登记。本院认为，虽然租赁房屋登记在被告梁淑辉名下，但该房屋系在被告梁淑辉、肖祖稳夫妻存续期间取得，属于夫妻共同财产，且被告肖先波、李芳也认可该房屋属于被告梁淑辉、肖祖稳所有，被告肖祖稳虽未在原告唐兵与被告梁淑辉签订的《租房合同》上签字，但其对《租房合同》未提出异议，视为签订《租房合同》系被告梁淑辉、肖祖稳的共同意思表示，房屋出租人为被告梁淑辉、肖祖稳；原告与被告签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应按照合同内容履行义务并享有权利。因被告肖先波、李芳非房屋出租人，根据合同相对性，肖先波、李芳在租赁合同中既不享有权利，也不承担责任，故本院对原告要求肖先波、李芳承担责任的诉讼请求不予支持，并驳回肖先波、李芳的反诉。原告与被告签订的《租房合同》中虽未约定租金支付期限，双方也未达成补充协议，但原告在签订《租房合同》后即付清了第一年的全部租金，在第一年租期届满前也给付了第二年的部分租金，按照本地交易习惯，在租赁开始时就应付清全年的租金，并且被告已多次向原告催收租金，原告未在第二年的租期开始时付清全年的租金属于违约，被告的辩解理由成立。虽然原告违约，但被告在《租房合同》约定的租赁期内对原告的租赁房屋实施停电、拿走房门钥匙、更换门锁等行为，其行为不当；其次，被告肖祖稳虽于2016年7月5日通过短信方式向原告主张解除《租房合同》，但原告拒绝解除合同，原告并于今年7月22日向本院起诉要求继续履行合同（后变更诉讼请求），被告在3个月的异议期内强行搬离原告的经营物品、拆除店面招牌、腾空租赁房屋，显属不当；被告即使认为原告迟延给付租金，也应以合法方式维护权利，而不应采取不适当方式解决问题，从而给双方造成不必要的损失。原告现请求解除《租赁合同》，被告也主张解除合同，并且租赁房屋已被被告出租给他人占有使用，客观上也已不能继续履行合同，故本院对原告要求解除《租赁合同》的诉讼请求予以支持。因被告在2016年6月23日更换了原告的租赁房屋的门锁，致使原告此后不能使用该房屋，原告能实际使用该房屋的时间为2016年4月21日至2016年6月22日，在此期间的租金应为6888.88元，被告应返还剩余的租金3111.12元（10000元－6888.88元）。关于原告的损失金额的确定及责任承担，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“……（三）、因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；……”，据此，原告的装饰装修损失应予酌情赔偿；对于原告主张的营业损失，被告虽提出异议，但其在本院指定的时间内并未申请鉴定，原告也未提供完整的财务资料，本院对该损失酌情予以认定；被告辩称将原告的经营物品搬至他处属于提存，但不符合提存的法定条件，因在被告搬离原告的经营物品的当时及前后时间里，原被告未当面对店铺内的物品进行清点，被告也未申请公证机关对搬运过程及物品予以公证，原告对被告提交的搬运物品清单又不予认可，原告虽然提供了购货单，但不能证明事发时物品的存在情况，鉴于该种情况，若让被告返还物品，不利于交付执行，日后或再生纠纷，因食材、设施设备、发电机等物品系被告搬离并保管，且原告明确表示由被告承担赔偿责任、被搬离的物品归被告所有，因此，本院酌定被搬离的物品归被告所有，由被告向原告作价赔偿；因原告未举证证明电动三轮车的损失存在，被告又予以否认，本院对原告要求被告赔偿电动三轮车损失的诉讼请求不予支持；因原告违约在先，但被告也有不当之处，双方均有过错，从而酿致纠纷发生，应根据各自的过错分摊责任；综上，对于原告主张的食材、设施设备、发电机、装饰装修、营业收入等损失，本院根据原告提供的购货单、财务资料、双方的过错程度等情况综合考量，酌定被告赔偿原告损失8000元。被告提出反诉，要求原告给付水电气费2599元，因原被告共用一个水电气表，又系按月计费，原告在2016年6月1日后未再营业，2016年5月15日至2016年6月15日期间的水电气费为1677元（1512元＋165元），本院酌定原告承担水电气费1000元。被告另要求原告给付违约金、运输费、保管费，因被告实施的行为不当，自身也有过错，故对被告主张的违约金不予支持；因系被告擅自搬离原告的经营物品且被搬离的物品归被告所有，所以运输费、保管费应由被告自行承担，对被告的该项请求不应支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第七条、第二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下：一、解除原告唐兵（反诉被告）与被告梁淑辉（反诉原告）于2015年4月21日签订的《租房合同》；二、被告（反诉原告）梁淑辉、肖祖稳返还原告（反诉被告）唐兵租金3111.12元；三、被告（反诉原告）梁淑辉、肖祖稳赔偿原告（反诉被告）唐兵的食材、设施设备、发电机、装饰装修、营业收入等损失8000元（原告唐兵原经营的“坨坨烤肉店”里的食材、设施设备、发电机、冰柜等物品归被告梁淑辉、肖祖稳所有）；四、原告（反诉被告）唐兵给付被告（反诉原告）梁淑辉、肖祖稳水电气费1000元；五、驳回原告（反诉被告）唐兵的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）梁淑辉、肖祖稳的其他诉讼请求；上述二、三、四项，限于本判决生效后五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2090元，由唐兵负担1090元，梁淑辉、肖祖稳负担1000元；反诉案件受理费460元，由唐兵负担60元，由梁淑辉、肖祖稳负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。审 判 长  陈 彦人民陪审员  王国阶人民陪审员  唐世均二〇一六年十二月七日书 记 员  舒 献