广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤18民终2334号上诉人（原审被告）：邓带开，男，1971年5月18日出生，汉族，住广东省清远市清新区。委托代理人：郑志文，广东平信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国邮政集团公司清远市清新区分公司。住所地：清远市清新区。负责人：黎海亮。委托代理人：曾凡，广东明典律师事务所律师。委托代理人：雷冰竹，广东明典律师事务所实习律师。上诉人邓带开因与被上诉人中国邮政集团公司清远市清新区分公司（以下简称邮政清新分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2015）清新法禾民初字第134号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。2014年10月27日，邮政清新分公司向邓带开发出书面通知：“贵方现承租我局位于清远市清新区禾云镇宿舍大楼的铺面，租赁合同期限至2014年12月31日止。由于我局生产经营需要，期满后将不再出租此物业，请配合我局办理铺面清退手续。”2015年1月29日，邮政清新分公司作为“出租房（甲方）”，清新县缤纷购物广场有限公司作为“承租方（乙方）”，双方签订《广东省邮政公司清远市分公司房地产租赁合同》。合同第二条约定：“甲乙双方租赁期限为20年（2015年2月1日至2035年1月31日），一楼第一年租金为65元/平方（不含税），租金按每年5%递增，二楼租金2500元/月（不含税），按每年5%递增……四、（甲方）不迟于2015年2月1日前依合同将房屋交付给乙方使用……十四、双方约定其他事实：宿舍楼三楼四套宿舍不对外出租……乙方承诺对四套宿舍进行装修整治，在每个宿舍配备一台空调，同时，在顶层加建隔热层或盖隔热棚，并在建设时考虑三楼进出安全通道。另外，乙方在租赁合同期内在禾云圩镇内租赁2套房屋，安置甲方的退休工和职工，相关费用由承租方支付。”邓带开至今仍在经营使用涉案房屋，涉案房屋的水电费均由邓带开按时进行缴交，邓带开向邮政清新分公司缴纳的房屋租金只交至2014年12月31日。邮政清新分公司遂以邓带开及清新区禾云镇邮政宿舍楼首层第一、二、四、六卡商铺的经营者周建锋、谭焯星、郑玉葵、梁文英，不肯退还租赁的商铺为由，诉至原审法院。原审法院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。邓带开与邮政清新分公司在自愿平等的基础上签订《房屋出租合同》，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应恪守履行合同约定的权利义务。邮政清新分公司、邓带开双方签订的《房屋出租合同》已经明确约定租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日，且邮政清新分公司亦于2014年10月27日向邓带开发出书面通知，履行了提前告知的义务。邮政清新分公司作为涉案房屋的合法权利人，依法享有对房屋的占有、使用、收益、处分等权利。邮政清新分公司在租赁合同到期后，对包括涉案房屋在内的九间商铺、二楼四套住房整体出租，并设定了整体招租、交纳报名费等具体的招租条件，不违反法律规定，是对其权利的正当行使。而邓带开在租赁期限届满后，仍使用经营租赁房屋，实属无理。故邓带开应于本判决生效之日起十日内搬离涉案房屋，并将涉案房屋返还给邮政清新分公司。关于邓带开超出承租期限的租金问题。2015年1月份的租金仍应按双方之前约定的1200元/月计算。但由于邮政清新分公司与清新县缤纷购物广场有限公司于2015年1月29日签订的《广东省邮政公司清远市分公司房地产租赁合同》中约定：承租时间自2015年2月1日至2035年1月31日止，租金为65元/平方计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，邓带开从2015年2月1日起，应按其占用的35平方米的租赁房屋按65元/平方计算为每月租金2275元。暂计至2016年7月为40950元。即邓带开至2016年7月31日止，应支付邮政清新分公司超出承租期限的租金合共42150元（1200元+2275元×18个月=42150元），并以2275元/月计付租金至邓带开返还邮政清新分公司租赁房屋之日止。关于邮政清新分公司无法取得的装修整治损失费用的承担问题。虽然邮政清新分公司与清新县缤纷购物广场有限公司签订的《广东省邮政公司清远市分公司房地产租赁合同》中约定：“乙方承诺对四套宿舍进行装修整治，在每个宿舍配备一台空调，同时，在顶层加建隔热层或盖隔热棚，并在建设时考虑三楼进出安全通道。”但邮政清新分公司并未就该装修整治费提供明确的价格评估标准；且邮政清新分公司亦未因邓带开占用租赁房屋行为而自行装修，装修整治并未实际发生。故邮政清新分公司该诉讼请求既无事实依据，亦无法律依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第（七）项、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、邓带开应于本判决生效之日起十日内将位于清新区禾云镇邮政宿舍楼首层第五卡商铺返还给中国邮政集团公司清远市清新区分公司；二、邓带开应于本判决生效之日起十日内将占用上述商铺期间的租金42150元支付给中国邮政集团公司清远市清新区分公司，并从2016年8月1日起按2275元/月计付租金至邓带开返还中国邮政集团公司清远市清新区分公司商铺房屋之日止；三、驳回中国邮政集团公司清远市清新区分公司的其它诉讼请求。本案受理费75元，由邓带开负担。宣判后，邓带开不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销原审判决并依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。主要事实和理由是：一、原审法院认为“邮政清新分公司在租赁合同到期后，对包括涉案房屋在内的九间商铺、二楼四套住房整体出租，并设定了整体招租、交纳报名费等具体的招租条件，不违反法律规定，是对其权利的正当行使”是认定事实不清，适用法律错误。根据《清远市市直行政事业单位国有物业租赁管理暂行办法》相关规定，行政事业单位将商铺对外出租，应提前2个月进行招租信息预告。预告信息应在市公共资源交易中心和受托管理单位网站信息专栏公开，预告信息内容应包括：招租的联系人及联系方式，招租物业的详实地理位置、数量、面积，招租物业现经营行业、附属配套设施、现租金价格、瑕疵说明，拟租赁期限、用途、租金基准价、租金递增方式、竞标保证金等。招租信息内容应包括：租赁合同文本，招租的联系人及联系方式，招租物业的详实地理位置、数量、面积、现状，租赁期限、用途、租金基准价、租金递增方式、竞标保证全等，公告期不少于20个工作日。公开招租活动须进入市公共资源交易中心进行。租赁期限一般不超过3年（含3年）。面积超过300平方米（含300平方米）的国有物业，可延长租赁期限至5年；面积超过500平方米（含500平方米）的国有物业，可延长租赁期限至10年。租赁期限超过10年的，报市政府分管领导审批……。因此，很明显，被上诉人作为事业单位，并没有按照《清远市市直行政事业单位国有物业租赁管理暂行办法》相关规定来进行对外招租，其招租程序是违法的。从而其与清新县缤纷购物广场有限公司达成的租赁行为及所约定的租金、租赁期限等应为无效。二、房屋占用费应按原租赁合同约定的1200元/月来计算至搬离之日止。被上诉人与清新县缤纷购物广场有限公司通过违法招租程序签订租赁合同后，两者并没有与上诉人进行交涉，也没有告知上诉人新的租赁价格及处理办法，上诉人对其招标结果是不知情的。因此，被上诉人与清新县缤纷购物广场有限公司签订的租赁合同对上诉人是无约束力的，其房屋占用费应按原租赁合同约定的1200元/月来计算至上诉人搬离之日止。邮政清新分公司答辩称：答辩人对原审判决也很不满意，但答辩人未提出上诉，上诉人的上诉理由不成立，答辩人要求维持原判。经本院审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明，本案诉讼过程中，邓带开向原审法院提起诉讼，要求确认中国邮政集团公司清远市清新区分公司与清新县缤纷购物广场有限公司签订的《广东省邮政公司清远市分公司房地产租赁合同》无效，原审法院认定该合同是双方当事人的真实意思表示且未违反法律行政法规的规定，驳回了邓带开的诉讼请求。邓带开不服提起上诉，本院以（2016）粤18民终302号民事判决维持原判，该判决现已生效。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人邓带开上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点可归纳为：1、《广东省邮政公司清远市分公司房地产租赁合同》的效力；2、占用费的计算标准。关于《广东省邮政公司清远市分公司房地产租赁合同》的效力问题。对于《广东省邮政公司清远市分公司房地产租赁合同》的效力，已有生效的判决对其效力作出认定，本院对此不再赘述。上诉人在本案中以《广东省邮政公司清远市分公司房地产租赁合同》违反《清远市市直行政事业单位国有物业租赁管理暂行办法》为由，要求确认该合同无效。对此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，合同在违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，才会导致无效，现上诉人提出的《清远市市直行政事业单位国有物业租赁管理暂行办法》并不符合该条法律规定的情况，故上诉人以此为由要求确认合同无效本院不予支持。对于占用费的计算标准问题。上诉人与被上诉人之间的租赁合同已经终止，上诉人继续占有使用涉案房屋已无合同依据，故上诉人要求按照原合同约定的租金标准计算占用费没有依据。上诉人占用涉案房屋，导致被上诉人无法履行其与清新县缤纷购物广场有限公司的租赁合同而遭受损失，占用费的计算应当以被上诉人的损失为依据。而根据《广东省邮政公司清远市分公司房地产租赁合同》的约定，涉案房屋每月的租金为65元/平方米，故原审法院按照该合同的约定支付占用费于法有据，本院予以采纳。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费854元，由上诉人邓带开负担。本判决为终审判决。审 判 长  巢忠文代理审判员  何 燕代理审判员  何昭敏二〇一六年十二月一日书 记 员  黄 沁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。9