.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}新疆维吾尔自治区高级人民法院民事判决书（2016）新民终68号上诉人（原审原告）：马剑，男，汉族，1966年2月26日出生，个体工商户。委托代理人：尹秀荣，新疆尹秀荣律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王小青(马剑之妻)，女，汉族，1968年6月27日出生，新疆油田公司供电公司职工。委托代理人：尹秀荣，新疆尹秀荣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新疆新兆基房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市林园路12号。法定代表人：羊衍鹏，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：新疆克拉玛依市黑豹房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市南苑小���43幢甲44-4-4号。法定代表人：胡华泽，该公司董事长。委托代理人：周燕，女，该公司工作人员。委托代理人：李宏，新疆众信律师事务所律师。上诉人马剑、王小青因与被上诉人新疆新兆基房地产开发有限公司(以下简称新兆基公司)、新疆克拉玛依市黑豹房地产开发有限公司(以下简称黑豹公司)确认合同无效纠纷一案，不服克拉玛依市中级人民法院（2015）克中民二初字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马剑及其委托代理人尹秀荣，上诉人王小青��委托代理人尹秀荣，被上诉人黑豹公司的委托代理人周燕、李宏到庭参加诉讼。被上诉人新兆基公司经传票传唤,无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。马建、王小青上诉请求：1.撤销一审判决，确认新兆基公司与黑豹公司的房屋买卖合同无效；2.诉讼费用由新兆基公司与黑豹公司负担。事实和理由：1.马剑、王小青已经起诉新兆基公司归还债务期间，新兆基公司与黑豹公司私下签订财产转移协议，并在人民法院已经向新兆基公司下达强制执行书的情况下，新兆基公司未经人民法院许可，与黑豹公司办理过户手续，其行为违反了《中华人民共和国民法通则》第五十八条第四款规定，属恶意串通，损害第三人利益，应为无效民事行为。2.马剑、王小青及其亲属就涉案的九处房屋早在2009年4月已和新兆基公司签订房屋买卖合同并在房管局办理了登记、交纳了契税，该九处房产已经在房管局备案，只是因新兆基公司欠马剑、王小青巨额债务双方存在相互付款的义务，故房款当时未交，新兆基公司在2009年之前就将房屋交付给了马剑、王小青及其亲属，故该九处房屋在房管局已备案的情况下，未经马剑、王小青及其亲属同意，新兆基公司无权转卖该房屋给他人。3.马剑、王小青及其亲属在房管局办理了登记、交纳了契税，黑豹公司又通过非正常手段从房管局办理了房产证，该房产证不合法，应为无效。黑豹公司辩称：1.黑豹公司与新兆基公司不存在恶意串通、损害第三人利益的事实。新兆基公司为清偿黑豹公司一房多卖违规收费所欠的4300万元及其他款项，在公安局的主持下，约定将公安局追回并返还的房产抵偿给黑豹公司。此后，双方办理了房地产登记手续，完成了债权转为物权的所有手续，该民事行为符合法律的规定，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。因此，在黑豹公司合法取得上述房地产物权的情况下，马剑、王小青起诉要求确认新兆基公司将涉案九套房地产转让给黑豹公司的买卖合同无效没有事实依据。一、二审中，马剑、王小青均未提供证明新兆基公司与��豹公司存在恶意串通的证据。相反，黑豹公司提供的证据证明，我方受让新兆基公司抵偿借款4000余万的房地产，是经过公安局主持或见证、在房地产行政主管部门办理登记手续确认等一系列公权力介入后最终完成的合法确权行为，主观上并无恶意，并以抵消债权的形式支付了合理的转让费，并实际取得了诉争房屋的所有权。2.马剑、王小青仅能证明其对新兆基公司享有债权，但对其合法享有案涉九套房产物权的证据并未提供。从公安局的证明可以看出，本案涉及的九套房产均为公安局在查处新兆基公司涉案问题中扣押的涉案物品，因马剑、王小青未缴纳购房款，被依法追回并返还给新兆基公司进行处理。克拉玛依中级法院（2014）克中刑二终字第８号刑事判决书明确认定案涉25幢19、20、21、24商铺属新兆基公司财产，王伟及其家人只是使用，并未办理房屋购买及产权���记手续，对案涉房屋未享有完整的不动产所有权。马剑、王小青作为王伟的亲戚，所谓房屋已交付实际使用，恰恰说明该房长期处于其非法占有状态。3.本案马剑、王小青主张确认合同无效，实际是主张撤销权之诉，早已超过一年的时效。2012年4月26日，马建、王小青向法院申请强制执行新兆基公司，2012年12月3日，法院下达终结执行裁定并告知马剑，所有新兆基公司财产均抵债给黑豹公司。一审马建当庭认可，2011年、2012年，黑豹公司、建设局、公安局多次找他退还新兆基公司房产给黑豹公司，马建认为均是债权人，故拒绝退还非法侵占房产。由此证明2012年马建是知道新兆基公司房产抵债给黑豹公司这一事实的，其至2015年1月才提起本案诉讼，已超过一年法定期限。4.本案由马剑起诉主体存在错误。新兆基公司抵债给黑豹公司的九套房产中，马剑非法占有两套，台祖美（王伟母亲、马建丈母娘）非法占有三套，王晓（王伟妻子）非法占有四套房产。本案全部由马建起诉主体存在错误。请求驳回上诉，维持原判。马剑、王小青一审诉讼请求：1.确认新兆基公司将其位于克拉玛依区天池北小区25幢14、15、19、20、21、24、28、29号及26幢14号价值3204975元的九套房产转让给黑豹公司的买卖合同无效；2.将上述房屋所有权恢复到转让前的状态。一审法院认定事实：2012年3月13日，克拉玛依市中级人民法院分别以(2012)克中法民二初字第19、20号民事判决书判决新兆基公司支付王小青46575**.23元、偿还马剑5000000元及同期银行贷款利息。后马剑、王小青申请执行，因新兆基公司无力还款，2012年12月3日终结执行。另查，王伟于2007年3月至2010年3月任新兆基公司总经理。2014年5月12日，克拉玛依市中级人民法院以王伟犯合同诈骗罪、职务侵占罪，数罪并罚，决定执行有期徒刑十六年，并处没收财产600000元，剥夺政治权利四年；判令王伟向新兆基公司返还价值518548元的克拉玛依天池北小区的25幢19号、20号、21号、24号商铺四套，并退赔未追回的赃款5856745.52元(该款项未扣除已发还新兆基公司的五辆轿车)。2012年11月12日，克拉玛依市公安局经济犯罪侦查支队将未缴纳购房款的克拉玛依天池北小区25幢14号、15号(王晓)、19号、20号、21号(台祖美)、24号(王晓)、28号(马剑)、29号(王伟)(上述房屋对应的现房号为25-1-车库14号、15号；25幢-1-商铺3号、4号、5号；25幢-1-商铺8号、12号、13号)及26幢14号(王晓)等九处房产与其他二十处房产，追回后返还给新兆基公司。王晓、王伟、台祖美与王小青、马剑均系亲属关系。2010年9月18日，黑豹公司为了解决新兆基公司一房多卖、违规收费、造成群众上访的社会问题，向其出借43000000元为473户购房户退款，消除了社会不稳定因素。黑豹公司、新兆基公司于2012年1月16日签订的协议书，新兆基公司将公安机关追回的房产、赃款、车辆，抵偿黑豹公司上述借款；同日，二公司签订商品房买卖合同；其后，黑豹公司向房产部门办理了上述九套房屋的产权登记手续。一审法院认为：恶意串通的合同是无效合同，是指合同的双方当事人非法串通，共同订立某种造成集体或者第三人利益损害的合同。此间的恶意指当事人明知或者应当知道其行为将造成第三人权益损害还要故意为之的心理状态。在本案中，为消除新兆基公司高管王伟等人因职务侵占、合同诈骗犯罪造成的社会不稳定因素，黑豹公司向新兆基公司出借43000000元；新兆基公司为解决债务问题，与黑豹公司达成了将公安机关追回的房屋、车辆冲抵其债务的书面协议。新兆基公司与黑豹公司订立协议是为解决新兆基公司一房多卖、违规收费、造成多人上访的社会问题，其出发点并非是为损害马剑、王小青的合法权益。故马剑、王小青称新兆基公司与黑豹公司恶意串通、非法转让新兆基财产，导致其合法债权无法实现，从而请求确认新兆基公司与黑豹公司所签协议无效的诉讼请求不能成立。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。这是法律对不动产物权的设立、变更、转让和消灭登记公示的有关规定，双方当事人除进行合法有效的约定，还需在房产部门登记才产生公示公信力、发生物权效力，仅仅交付不发生物权的效力。马剑、王小青称其与亲属占有、使用的房屋系与新兆基公司存在以房抵债协议的主张，因未在房产管理部门进行登记公示，不对外产生物权效力。在法���向其释明的情况下，马剑、王小青未能向法庭提交证据证实其与新兆基公司存在以房抵债的协议，依照《最高人民法院关于适用的解释》关于举证责任分配的原则，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张的，由负有证明责任的当事人承担不利的后果。根据上述法律规定，马剑、王小青应对其诉求承担举证不能的法律后果。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效，黑豹公司与新兆基公司双方签订了以房抵债协议、商品房买卖合同，并在房产部门办理了上述九套房屋的产权登记手续，黑豹公司基于转让协议办理的房屋所有权证，发生物权效力，已取得涉案房屋的所有权。综上所述���马剑、王小青的诉讼请求与一审法院查明的事实不符，于法无据，不予支持。判决：驳回马剑、王小青的诉讼请求。本案诉讼费32440元，由马剑、王小青负担。二审查明，2010年9月6日，王小青起诉新兆基公司称，2006年1月12日、4月12日双方当事人签订协议书约定联合开发房地产项目，王小青按协议约定支付了投资款，但房屋竣工并售出后，新兆基公司未给王小青分配利润，请求判令新兆基公司支付盈余款4657530.23元及利息356301元。该案在审理中，克拉玛依市中级人民法院于2010年11月15日下达民事裁定书，以新兆基公司发生严重违规问题，相关部门已组成工作组调查处理为由，中止了案件的审理。2012年3月13日，在新兆基公司未到庭应诉的情况下，克拉玛依市中级人民法院对该案进行了缺席审理并作出判决：新兆基公司支付王小青盈余款4657530.23元及利息。2012年4月26日，王小青向克拉玛依市中级人民法院申请强制执行，该院于2012年12月3日下达执行裁定书，认为新兆基公司无财产可供执行，终结本次执行程序。申请人如发现被执行人有可供执行的财产，可随时向人民法院申请恢复执行。2010年9月9日，马剑起诉新兆基公司称，2010年1��4日，双方签订借款协议，新兆基公司向其借款500万元，于2010年1月10日还清，但至今未还，要求新兆基公司偿还借款500万元及利息177000元。该案在审理中，克拉玛依市中级人民法院于2010年11月15日下达民事裁定书，以新兆基公司发生严重违规问题，相关部门已组成工作组调查处理为由，中止了案件的审理。2012年3月13日，在新兆基公司未到庭应诉的情况下，克拉玛依市中级人民法院对该案进行了缺席审理并作出判决：新兆基公司向马剑偿还借款500万元及利息。2012年4月26日，马剑向克拉玛依市中级人民法院申请强制执行，该院于2012年12月3日下达执行裁定书，认为新兆基公司无财产可供执行，终结本次执行程序。申请人如发现被执行人有可供执行的财产，可随时向人民法院申请恢复执行。2010年9月18日，新兆基公司出具借条：借黑豹公司4300万元，用于偿还星光二期经济房及星光三期违规收取购房款。2012年1月16日，新兆基公司与黑豹公司签订协议书，约定因黑豹公司前期在解决新兆基公司退还购房款中所垫付的款项，达成几点共识1.将公安局追回的房产返还新兆基公司后，同意抵偿给黑豹公司；2.将公安局追回的赃款返还新兆基公司后，同意抵偿给黑豹公司；3.将公安局扣回的车辆返还给新兆基公司后，同意抵偿给黑豹公司。同日，双方签订案涉九套房产的商品房买卖合同，购买价格为每平方米4900元（26幢14号），12000元（25幢19号、20号、21号、24号、28号、29号），9800元（25幢14号、15号）。2012年11月12日，克拉玛依市公安局经济犯罪侦查支队向克拉玛依市房产管理局出具证明：我支队在查处新兆基公司涉案问题中扣押了一部分涉案物品，因附件中所列人员并未缴纳购房款，现已依法追回并返还给新兆基公司处理。证明所附扣押房产总汇表中含本案所涉九套房产。2013年3月1日，黑豹公司向马剑、台祖美、王晓发出通知，要求其尽快办理房屋销售手续，如不愿购买，请在七日内搬出住宅。2013年9月，黑豹公司取得案涉九套房产的房屋所有权证书。2014年1月13日，黑豹公司起诉马剑、台祖美、王晓要求其从占用房屋内搬出并按租金标准支付房屋占用费。二审阶段马剑提供了新兆基公司与台祖美于2009年4月3日签订的购买25幢19号、20号、21号房产的商品房买卖合同三份。黑豹公司对合同的真实性予以认可，但对合法性提出异议，认为该三套房产在刑事判决中已查明属于王伟职务侵占罪的赃物。经查克拉玛依市中级人民法院（2014）克中刑二终字第8号刑事判决书，该判决认定：王伟提出一审判决认定其利用职务侵占天池北小区25幢19、20、21、24号商铺错误，应予纠正的上诉理由。本院经审查后认为，王伟在新兆基公司的董事长羊勇去世后，利用其主管售房部的职务便利，在未交付任何房款的情况下，指使售房部的工作人员办理虚假商品房买卖合同，并从新兆基公司账户中支付了足额的契税，只是因客观原因暂未办理房屋产权证书。虽然目前尚无直接证据证实羊勇生前说��涉案房产不送给王伟，但房产系新兆基公司开发，属公司财产，非羊勇个人财产。羊勇生前，王伟及其家人只是在使用涉案房产，未办理房屋购买及产权登记手续，即对涉案房屋并未享有完整不动产所有权。王伟多次供述羊勇在去世前曾明确表示将上述房屋送给他以示回报，但仅系其个人供述。辩护人提供的证据不能充分证实王伟侵占本单位房产证据不足的上诉理由，本院对王伟的该上诉意见不予采纳。该刑事判决书第三项判令王伟向新兆基公司返还天池北小区25幢19、20、21、24号商铺四套等。综上，该四套房产属于王伟违法侵占的新兆基公司的财产，应当向新兆基公司返还。本院对马剑、王小青提交的上述商品房买卖合同，不予采信。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案双方当事人的主要争议在于新兆基公司与黑豹公司就案涉九套房屋签订的商品房买卖合同是否有效，是否存在恶意串通，损害第三人利益的情形。根据本案查明事实，2007年1月至2010年4、5月间，因新兆基公司原工作人员王伟合同诈骗、职务侵占等犯罪行为，使得向新兆基公司交纳了购房款的大量买受人既无法取得房产购房款亦得不到退还。为解决此问题，黑豹公司向新兆基公司出借4300万元，向无法取得房屋的购房户退赔了房款。同时，王伟也被公安机关立案侦查。在侦查过程中，新兆基公司与黑豹公司达成协议，约定以公安机关追回的房产、车辆、赃款，抵偿黑豹公司垫付的款项。基于上述协议书的约定，双方就公安机关发还的案涉九套房产签订了商品房买卖合同。订立合同的完整过程反映，新兆基公司与黑豹公司存在真实的债权债务关系，双方签订商品房买卖合同的目的是以新兆基公司的房产抵偿其欠黑豹公司的借款，黑豹公司支付了合理的对价，���照等价有偿的原则取得了案涉房产的所有权。新兆基公司与黑豹公司在买卖活动中，并无以损害他人利益为目的，弄虚作假的违法行为。案涉九套房产的商品房买卖合同合法有效。马剑、王小青就案涉九套房产不享有应受法律保护的合法民事权益。克拉玛依市中级人民法院（2014）克中刑二终字第8号刑事判决书确认，王伟在2009年4月利用主管公司售房部的便利，在未交付房款的情况下，将25幢24号落户于其妻王晓名下，将25幢19、20、21号落户于其母台祖美名下，上述四套房产被认定为属王伟违法侵占的新兆基公司的��产，应向新兆基公司返还。马剑、王小青称上述房产是新兆基公司为抵偿与马剑、王小青的债务而向其给付的房产与刑事判决书确认的事实不符，本院不予采信。对其他五套房产，马剑、王小青既未与新兆基公司签订商品房买卖合同，亦未支付价款，更未办理所有权登记，在缺乏合法依据的情况下，其占有上述房产属非法占有，不应获得法律的保护。新兆基公司的法人主体依然存在，马剑、王小青对该公司的债权可以通过继续执行公司其他财产等合法方式实现。综上，马剑、王小青认为新兆基公司与黑豹公司的商���房买卖合同侵害其合法权益，要求确认合同无效的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32440元，由马剑、王小青负担。本判决为终审判决。审判长侯卫宁代理审判员李李代理审判员孙祎��〇一六年十二月八日书记员刘芮