天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0225民初5154号原告：侯艳青，女，1972年7月20日出生，汉族，居民，住河北省三河市南城区。委托诉讼代理人：黄光伟，原告之夫，1971年5月3日出生，汉族，居民，住址同上。被告：天津佳伦宏业房地产有限公司，住所地天津市蓟县渔阳镇迎宾大街广播电视局七楼南侧。法定代表人:赵文利,经理。委托诉讼代理人:梁亮，该公司法律顾问。原告侯艳青与被告天津佳伦宏业房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侯艳青的委托诉讼代理人黄光伟，被告天津佳伦宏业房地产有限公司的委托诉讼代理人梁亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯艳青向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《和解协议书》无效，2、由被告支付截止至2016年3月31日的逾期交房利息33674.05元，违约赔偿金8500元，自2016年4月1日至竣工验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》止的利息每月2210.55元及违约金每月900元；诉讼费用及因诉讼产生的其他费用由被告承担。事实和理由：2013年9月29日，原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》，合同金额442110元，因被告未能按照合同约定的期限交房，原、被告于2015年1月14日签订了《和解协议书》，被告按照上述协议支付截止2015年6月底的违约金5000元，原告至起诉时未收房。上述协议是被告提供的格式条款，依据相关法律规定，上述协议应予以撤销。另外，被告至起诉时未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，涉诉房屋未竣工验收，截止2016年3月31日，被告逾期交房457天，被告应承担违约责任。因合同中约定的违约金过低，要求增加违约金并支付交房利息，故起诉。被告天津佳伦宏业房地产有限公司辩称，双方签订《天津市商品房买卖合同》属实，根据合同约定，被告应在2014年12月31日前办妥交房事宜。后原、被告就迟延交付违约责任事宜达成谅解，并于2015年1月14日签订了《富龙湾和解协议书》，协议中约定被告一次性给付原告人民币5000元的迟延交房违约金，原告对于《商品房买卖合同》再无其他争议，《商品房买卖合同》相关内容均以本协议为准。综上，原、被告已经就《商品房买卖合同》中的违约条款达成了和解协议，且被告已支付了违约金，原违约条款已废除，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告系从事房地产开发、投资等项目的企业法人单位。2013年9月29日，以原告为乙方、被告为甲方签订《天津市商品房买卖合同》，约定：由甲方将其所有的蓟县人民西大街南侧富龙湾家园6-1-903室楼房一套出售给乙方，建筑面积为51.46平方米，每平米售价8591.33元，总款为442110元；甲方于2014年12月31日前交付房屋，如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期；乙方一次性付款，于2014年5月30日前付清全款。甲方逾期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的0.10‰0向乙方支付违约金。同时合同还约定了甲乙双方的其它权利义务。合同签订后，原告如约履行义务。被告未按照合同约定期限交付商品房。2015年1月14日，经双方协商，原告与被告又签订了《富龙湾和解协议书》，其主要内容为：甲方天津佳伦宏业房地产有限公司，乙方侯艳青，鉴于：富龙湾小区诸位业主在签订《商品房买卖合同》后，由于开发商未能依照该合同约定日期交房，给业主带来不便，在此开发商对您表示深深歉意，现核实具体情况如下：1.双方于2013年9月29日签订了《商品房买卖合同》下简称《买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的位于蓟县××南侧××楼××单元××室的房屋。2.《买卖合同》对包括但不限于交房、办理房屋权属初始登记和转移登记、市政设施及其他设施等约定了违约责任。3.乙方购买的该房产为商品住宅，乙方购房时，对该房产的状况已清楚了解、知悉。现经甲乙双方友好协商，就双方《买卖合同》中各项违约责任条款达成以下和解协议：1.乙方同意甲方一次性补偿乙方所购房产的违约金共计人民币5000元，该减免的违约金由甲方直接向乙方支付，乙方应当同时出具相应收据。2.甲方向乙方做出补偿后，乙方对于《买卖合同》再无其他争议，相关内容均以本协议为准，否则此协议作废。3.本协议书自双方签订盖章之日起生效。协议签订后，原告于2015年1月14日从被告处领取了补偿款5000元。另查，诉争房屋至今未竣工验收，未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。上述事实，有原、被告陈述，购房发票、房屋买卖合同书、富龙湾和解协议书等证据证实。本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》是双方当事人的意思表示，且不违反国家法律的强制性规范和限制性规范，也不损害社会公共利益，商品房买卖合同合法有效，应予维护。双方均应按照合同约定履行义务。就合同违约责任问题，双方签订了和解协议，由被告对2015年6月30日前所涉及违约责任向原告支付违约金5000元。双方对2015年6月30日前被告迟延交付商品房的违约赔偿问题进行的约定有效，本院予以确认。双方自愿签订上述协议且已实际履行，原告主张撤销该协议，无法律依据，本院不予支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》中明确约定，被告应在2014年12月31日前将质量验收合格及竣工验收合格的房屋交付给原告使用，从该约定看，被告将商品房交付使用包含两个层面的内容：一是要在约定期限内将房屋交付给原告使用；二是要确保其在约定期限内所交付的房屋经质量验收合格和竣工验收合格。因此，房屋未经竣工验收合格，不符合交付条件应属违约。被告应对2015年7月1日以后的逾期交付行为承担违约责任，故对原告主张的逾期利息和违约金应依据合同约定予以支持，被告应给付原告2015年7月1日至2016年3月31日期间共计274天的逾期利息及违约金。原告主张2016年4月1日起至竣工验收并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》之日止的利息和违约金，由被告每月支付利息2210.55元、违约金900元，无法律依据，本院不予支持。2016年4月1日至交房之日止的利息和违约金，原告可另行主张权利。2.关于原告诉求由被告负担因诉讼产生的其他费用，无具体数额及事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第七十七条、第一百一十一条的规定，判决如下：一、由被告天津佳伦宏业房地产有限公司于本判决书生效后十日内给付原告侯艳青已付房款利息15207.97元（自2015年7月1日起至2016年3月31日止以房款442110元为基数，按照中国人民银行规定的同期五年以上贷款基准利率计付）；二、由被告天津佳伦宏业房地产有限公司于本判决书生效后十日内给付原告侯艳青逾期交房违约金1211.38元（自2015年7月1日起至2016年3月31日止以房款442110元为基数,每日按商品房价款的0.10‰0计付）；三、驳回原告侯艳青其他诉讼请求。案件受理费854元（原告已预交），由原告负担427元，被告负担427元，被告负担部分在执行中直接交付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  张凌志代理审判员  赵 锐人民陪审员  王玉龙二〇一六年××月××日书 记 员  张潇熠附判决书适用的法律规定：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条【合同变更条件】当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十一条【瑕疵履行】质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。