北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京01民初383号原告：北京西三旗旧货销售中心，住所地北京市昌平区回龙观镇南店村南。法定代表人：凌全辉，经理。委托诉讼代理人：贾文强，河北山庄律师事务所律师。被告：北京市昌平区回龙观镇南店社区股份合作社，住所地北京市昌平区回龙观镇南店村。法定代表人：盛海良，董事长。委托诉讼代理人：孙鹏，北京市易和律师事务所律师。被告：高辉，男，1971年12月17日出生。被告：王立军，男，1977年12月26日出生。二被告委托诉讼代理人：吴庆梅，北京智深律师事务所律师。原告北京西三旗旧货销售中心（以下简称西三旗旧货中心）与被告北京市昌平区回龙观镇南店社区股份合作社（以下简称南店股份合作社）、高辉、王立军第三人撤销之诉（房屋租赁合同纠纷）一案，本院于2016年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西三旗旧货中心之委托诉讼代理人贾文强、被告南店股份合作社之委托代理人孙鹏、高辉、王立军之委托诉讼代理人吴庆梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。西三旗旧货中心向本院提出诉讼请求：1、撤销（2015）昌民初字第10917号民事判决书和（2016）京01民终3730号民事判决书。事实和理由：北京市西三旗旧货市场的房屋场地的出租方为北京市昌平区回龙观镇南店村村民委员会（以下简称南店村村委会），我公司从2005年10月开始经营旧货市场，并履行交纳租金、电费的义务，是该场地的实际承租人，南店村村委会一直接受我公司履行的事实，从未提出过异议。2010年12月，南店村村委会与我公司签订了《补充协议》，明确了我公司所租场地的四至范围和付款期限，该协议进一步确认了我公司对涉案房屋场地的承租人主体资格。2016年5月，我公司才得知南店股份合作社与王立军、高辉之间的诉讼，（2015）昌民初字第10917号民事判决书和（2016）京01民终3730号民事判决书确认了王立军、高辉是涉案房屋场地的承租人，并判令王立军、高辉腾退房屋。我公司认为，南店股份合作社不是涉案房屋及场地的出租主体，无权起诉任何人腾退涉案房屋及场地。我公司作为涉案房屋场地的承租人，因不知道该诉讼而未参加，上述生效判决损害了我公司的合法权利，现起诉要求撤销。高辉、王立军辩称，同意西三旗旧货中心的诉讼请求。南店股份合作社虽经昌平区政府批准，但未向工商行政管理部门进行注册登记，故南店股份合作社未依法成立，不具备诉讼主体资格。王立军、高辉与南店村村委会的合同自2005年10月已经终止，原审判决将王立军、高辉作为被告错误。南店股份合作社辩称，不同意西三旗旧货中心的诉讼请求。首先，在南店集体经济产权制度改革过程中，南店股份合作社承继南店村集体资产的相关权益，取得了组织机构代码证和农村合作经济组织登记证书，是原审诉讼中的适格原告。其次，王立军、高辉与南店股份合作社就涉案场地房屋签订有《房屋租赁合同》，王立军、高辉为承租人，亦是原审诉讼中的适格被告。南店股份合作社与西三旗旧货中心不存在合同关系。第三，《补充协议》不是对《房屋租赁合同》中约定权利义务的转让，而是关于由第三人向债权人履行的约定。第四，出租人有权选择向承租人或次承租人提起诉讼，西三旗旧货中心并非必须参加诉讼的当事人，其未参加原审诉讼并不是撤销判决书的理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2005年3月8日，南店村村委会（甲方）与王立军、高辉（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将其所有的位于北京市昌平区南店村南的房屋出租给乙方使用，该房屋面积约2500平方米，院落使用面积约17000平方米；租赁期间为十年，自2005年4月1日起至2015年3月31日止；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；该房屋每月租金为91666.66元，年租金为110万元，租金总额为1100万元；租赁期满，乙方应如期返还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。2010年12月22日，南店村村委会（甲方）与西三旗旧货中心（乙方）签订《补充协议》，该协议内容为：“北京市回龙观镇南店村村民委员会于2005年3月8日与王立军、高辉签署的房屋租赁合同。经双方协商同意签署本补充协议。1、四至为：东至三旗百汇市场；南至建材城西路；西至龙乡东侧路；北至三旗百汇西门路，场地面积为6479平米（见附图）。2、乙方付款方式为季付，第一季度1月1日至10日向甲方交纳租金，第二季度4月1日至10日向甲方交纳租金，第三季度7月1日至10日向甲方交纳租金，第四季度10月1日至10日向甲方交纳租金。过期叁个月乙方未向甲方交纳租金和其他费用，甲方有权采取措施或解除协议。该协议抬头甲方为北京市回龙观镇南店村村民委员，乙方处空白。协议尾部甲方由南店村村委会盖章，乙方由西三旗旧货中心盖章。南店股份合作社认可2005年10月至2014年底的租金由西三旗旧货中心实际交纳。2015年，南店股份合作社向北京市昌平区人民法院起诉王立军、高辉，以双方之间的房屋租赁合同到期终止为由，要求王立军、高辉将2005年3月8日双方签订的房屋租赁合同项下的全部场地及房屋腾空并交还，并按照9041元/日的标准（日租金三倍）支付从2015年4月1日至实际腾退之日的占有使用费。王立军在一审答辩中认可其与高辉的承租人地位，并表示将租赁物委托给西三旗旧货中心经营管理，西三旗旧货中心又将租赁物分租给200多商户，租期至2019年4月30日，因此无法腾退，希望能够与南店股份合作社协商续租。就南店股份合作社的主体资格问题，南店股份合作社提交了《说明》一份，该《说明》主要内容为：“2005年北京市昌平区回龙观镇黄土南店村整建制转居，并建立南店社区居委会，2008年进行南店社区集体经济产权制度改革，原集体资产已转为北京市昌平区回龙观镇南店社区股份合作社股份。目前，北京市昌平区回龙观镇南店村村民委员会已不存在，对于原南店村集体资产的相关权利、义务由北京市昌平区回龙观镇南店社区股份合作社承继。”北京市昌平区回龙观镇人民政府在该《说明》上签章，并确认情况属实。昌平区法院经审理后作出（2015）昌民初字第10917号民事判决，该判决认为，南店村村委会与王立军、高辉签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据回龙观镇政府确认的《说明》，南店村村委会现已不存在，原南店村集体资产的相关权利、义务由南店股份合作社承继，故南店股份合作社作为本案原告，主张涉案《房屋租赁合同》中的相关权利，于法有据。合同约定的租赁期限届满后，王立军、高辉理应将涉案房屋及场地返还给南店股份合作社，并应向南店股份合作社支付继续占用期间的占有使用费。但南店股份合作社主张的占有使用费的计算标准过高，法院参照合同约定的租金标准予以确定。关于王立军、高辉主张南店股份合作社多收电费一节，其可另行解决。判决结果为：一、王立军、高辉将其承租的位于北京市昌平区回龙观镇南店村南的房屋及场地腾退给北京市昌平区回龙观镇南店社区股份合作社，于本判决生效后十日内执行。二、王立军、高辉按照每月人民币九万一千六百六十六元六角六分的标准向北京市昌平区回龙观镇南店社区股份合作社支付占有使用费，自二○一五年四月一日起执行至实际腾退之日止。三、驳回北京市昌平区回龙观镇南店社区股份合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，王立军不服，向北京市第一中级人民法院提起上诉，要求撤销原判，将本案发回一审法院重新审理。主要上诉理由为：房屋租赁合同的出租方为南店村村委会，南店股份合作社没有原告主体资格；王立军在2005年10月已经不再承租诉争房屋，西三旗旧货中心是实际承租人，与南店股份合作社之间是房屋租赁关系。原审法院将王立军确定为被告不当。为证明西三旗旧货中心为承租人，其自2005年10月起已不再承租诉争房屋，王立军在二审期间提供了西三旗旧货中心与南店村村委会签订的《补充协议》。北京市第一中级人民法院经审理后于2016年6月27日作出（2016）京01民终3730号民事判决书，该判决认为，关于西三旗旧货中心与南店村村委会之间是否成立租赁关系一节，王立军虽提供了西三旗旧货中心与南店村村委会签订的《补充协议》，但该补充协议不足以证明王立军的上述主张，原审法院认定王立军、高辉与南店村村委会订立的《房屋租赁合同》约定的租赁期间届满，判令王立军、高辉将涉案房屋及场地腾退给南店股份合作社并无不当。王立军所述其及高辉均已与南店村村委会解除了租赁合同一节，未能提供证据加以证实，法院不予采信。本案亦不存在诉讼主体错误的问题。判决结果：驳回上诉，维持原判。该判决生效后，南店股份合作社收到房屋使用费165万元，涉案房屋场地尚未腾退。2016年7月，西三旗旧货中心向本院提起本案第三人撤销之诉。上述事实，有房屋租赁合同、补充协议、租金、水电费收据及发票、说明、（2015）昌民初字10917号民事判决书、（2016）京01民终字第3730号民事判决书等证据材料在案佐证。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定，有独立请求权或无独立请求权第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决的人民法院提起诉讼。依据上述规定，本案的争议焦点在于西三旗旧货中心是否是南店股份合作社与王立军、高辉租赁合同纠纷的第三人，原审判决判令王立军、高辉腾退涉案房屋场地并支付占有使用费是否存在错误。西三旗旧货中心主张其取代王立军、高辉，成为涉案房屋场地的承租人，因此是原审诉讼的第三人。西三旗旧货中心就该事实主张提供了补充协议、交纳租金的相应收据和发票。但依据该补充协议的内容，该协议系针对租赁标的范围、租金交纳具体时间两项内容，对于南店村村委会与王立军、高辉于2005年3月所签署的房屋租赁合同的补充，并非与《房屋租赁合同》相互独立的合同关系。收据、发票等证据只能证明西三旗旧货中心实际交纳了租金，但不能否定南店村村委会与王立军、高辉之间的《房屋租赁合同》的效力，亦不能证明西三旗旧货中心与南店村村委会之间另行建立起租赁合同关系。在没有证据证明南店村村委会同意王立军、高辉将其在《房屋租赁合同》中的权利义务概括转移给西三旗旧货中心的情况下，仅凭西三旗旧货中心交纳租金、电费的事实，无法证明西三旗旧货中心取代王立军、高辉成为涉案房屋场地实际承租人。对于西三旗旧货中心的该项事实主张，本院不予采信。因西三旗旧货中心并非《房屋租赁合同》的当事人，亦非诉争房屋场地的实际使用人，故原审过程中，法院未追加其参加诉讼并不违反法定程序。西三旗旧货中心对南店村股份合作社的诉讼主体资格提出异议，依据现有证据，南店股份合作社承继了南店村集体资产的相关权利义务，对于南店村村委会就集体资产签订的合同而言，成为南店村村委会的权利义务继受主体，因而具有原审诉讼的原告主体资格。西三旗旧货中心未能提交证据推翻《说明》的证明效力，故本院对于西三旗旧货中心、王立军、高辉对于南店股份合作社在原审诉讼中的主体资格所持异议不予采纳。因《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满，原审法院判令承租人王立军、高辉将涉案房屋场地返还给南店股份合作社，并向南店股份合作社支付继续占用期间的占有使用费，判决结果正确，且未侵害西三旗旧货中心的民事权益。对于西三旗旧货中心要求撤销（2015）昌民初字第10917号民事判决及（2016）京01民终3730号民事判决书的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回北京西三旗旧货销售中心的诉讼请求。案件受理费七十元，由北京西三旗旧货销售中心负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  郭燕枝审 判 员  徐 冰人民陪审员  王淑敏二〇一六年十二月二十二日书 记 员  罗娇杨