广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0105民初8061号原告：罗天成，男，1987年出生，汉族，住广州市荔湾区，委托代理人：陈冠星，广东广信君达律师事务所律师。被告：孙卉（曾用名孙辉辉），女，1980年出生，满族，住广州市海珠区，委托代理人：沈涛、夏建艺，分别是广东正大联合律师事务所律师及实习律师。原告罗天成诉被告孙卉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗天成及其委托代理人陈冠星，被告孙卉的委托代理人沈涛、夏建艺到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原、被告在同居生活期间，于2014年4月11日购买了一套房屋，地址是广州市海珠区××××房，共有情况是按份共有，其中原告占1%，被告占99%，涉案房屋的买入总价为2300000元，原告分别于2014年7月22日、2014年7月25日、2014年10月23日、2014年11月14日向被告名下的银行账户转入了50000元、24000元、25000元、30000元，共129000元作为买房款，统一由被告处理，该买房款占房屋买入总价的5.6%，但未及时进行房屋产权共有情况份额的变更。2014年11月18日，原告签署了《委托书》，委托被告及案外人雷常健办理事项，包括：“一、出售涉案房屋，办理交易过户手续，签署房产买卖合同和网签合同等文件；有权办理退案手续；……九、代收售房款、租金。任一受委托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予承认，受委托人共同行使转委托权，此委托书有效期从签署之日起五年内有效。”该《委托书》并于2014年11月19日在广东省广州市广州公证处作了公证。其后，被告在未通知并征得原告同意的情况下，于2016年6月24日与买方陈煜华、谢卉娜，房地产中介服务机构广州市乐家置业有限公司签署了《存量房买卖合同》，将涉案房屋以2600000元的价格出售，后原告对涉案房屋进行查册，发现房管部门已核准了陈煜华、谢卉娜对涉案房屋的产权登记，原有产权证收回注销。原告曾与被告多次协商要求按照原告实际支付的购房款计算房屋共有比例，并按房屋共有比例分配涉案房屋出售所得款项，但被告无动于衷，态度十分恶劣，为维护原告的合法权益，故起诉要求判令：1、被告立即向原告支付广州市海珠区××××房2600000元售房款的5.6%，即145600元；2、被告承担本案诉讼费。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：原告与被告原属恋爱关系，同属于广州市优博组广告有限公司的职员。2013年3月，两人开始同居。2014年4月，被告决定购买广州市海珠区××××房，用于婚后居住。因原告家庭条件不好，经济状况一般，双方确定由被告一人购买房屋，但需要借用原告的贷款额度，因此须给原告1%的份额。2014年4月11日，双方与卖方签订房屋买卖合同后，被告一人支付了购房的所有费用（包括但不限于首付款、契税、个人所得税、房地产交易手续费、房屋买卖中介费、等）。房产证登记原告1%、被告99%的份额。房屋交付后便开始了房屋的装修。被告投入300000元进行房屋的装修。原告于2014年7月22日、2014年7月25日转款被告74000元，用于结婚用品和仪式准备，被告已经将此款合理使用。2014年10月，被告发现原告出轨本公司同事卢X。气愤之下，被告在公司找到第三人卢X理论，并发生了争执，被告一气之下打了第三人卢X。原告竟然维护第三人卢X，出手打了被告，对被告的身体以及精神上都造成了极大的伤害，双方确定分手。2014年10月18日，双方结束同居关系。事后原告分别于2014年10月23日、2014年11月14日转款25000元、30000元给被告，作为医疗费和补偿费。由于结婚不成，双方也不便继续共有房屋。双方商定出卖房屋。2014年11月18日，原告签署公证授权委托书，全权授权被告以及中介雷常健出售房屋。2015年6月，有一买家徐小姐看中涉案房屋，双方于2015年6月2日签订了房屋买卖合同，买方徐小姐向被告支付了50000元定金。后在办理相关手续过程中，需要房屋共有人的未婚证明。被告发信息与原告希望他提供时，原告不但不配合，第三人卢X还发信息对原告进行辱骂并声称被告想要未婚证明拿300000元来换。由于拿不到未婚证明，无法办理房屋的买卖手续，被告只能承担违约后果，双倍返还了买家徐小姐定金。2015年7月14日，与买家徐小姐签订房屋买卖终止协议，并双倍赔偿了定金。2016年4月，被告第二次出售涉案房屋。被告支付了银行按揭一次性还款1516470.49元、卖房中介费30000元、赎契利息77500元，于2014年4月25日，以2600000元的价格成功卖出房屋。本案中，涉案房屋属于按份共有，房产证上登记双方的份额分别为：原告占1%，被告占99%。由此可知，原告在房屋上所享有的权益为1%。原告所要求的5.6%毫无法律依据。原告诉称分四次支付129000元用于购房款，只是未及时进行房屋产权份额变更。但原告所转款项均于购房完全付款后，且无明确是购房款，也没有提供双方关于协商变更份额的证据，而且在签署公证授权书时，其也未对登记份额提出任何异议。因此，原告的主张没有事实依据和证据支持，不能改变房产证登记的份额确定。原告应按照房产证登记的1%份额享有房屋权益，承担相关义务。原告要求按卖房款2600000元分配权益，毫无道理。涉案房屋卖房款2600000元并非卖房的纯收益，该涉案房屋出卖时还需要支付其他费用。双方同意卖房，则应对卖房时所应履行的义务按份承担，扣除一次性归还银行的借款1516470.49元，以及为卖房而支付的中介费30000元，赎契利息77500元，公证费1200元，定金损失50000元等相关费用后，卖房可得收益为924829.81元，应分配给原告的金额为9248.3元。原告道德有失，作出损害他人感情之事，理应自惭并尽力抚慰被告。经审理查明：原、被告原是同居关系，在同居生活期间，2014年3月27日，原、被告与广州住房公积金管理中心签订《住房公积金抵押借款合同》，借款金额800000元，抵押房屋广州市海珠区××××房。2014年4月9日，原、被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市海珠支行签订《个人购房/购车借款及担保合同》，借款金额800000元，抵押房屋广州市海珠区××××房。2014年4月11日，原、被告与卖方许敏雄签订《存量房买卖合同》，约定原、被告向卖方许敏雄购买广州市海珠区××××房，总房价为人民币2300000元，按揭付款，其中按揭贷款1600000元，本次交易由广州市良策房地产代理有限公司代办手续，等。2014年2月23日，被告支付了20000元，2014年4月11日分别转账支付首期房款23000元，23000元，600000元，18000元，同时，许敏雄开具收到原、被告购房款2300000元的发票，23000元契税发票，房地产交易手续费241元发票，房屋登记费60元发票，2014年4月16日孙卉缴纳保险发票3200元。2014年4月14日，广州市国土资源和房屋管理局核发了广州市海珠区××××房的《房地产权证》，产权人是罗天成、孙卉，按份共有，其中罗天成占1%产权份额，孙卉占99%产权份额。原告分别于2014年7月22日、2014年7月25日、2014年10月23日、2014年11月14日向被告名下的银行账户转入了50000元、24000元、25000元、30000元（均无注明款项用途）。由于双方终止了同居关系，2014年11月18日，原告在广州市广州公证处签署《委托书》，委托被告及案外人雷常健办理广州市海珠区××××房出售、交易过户手续，签署房产买卖合同和网签合同，代收售房款，等。2016年6月24日，（卖方）孙卉与（买方）谢卉娜、陈煜华、（经纪方）广州市乐家置业有限公司签订《广州市存量房买卖合同》，约定谢卉娜、陈煜华向卖方孙卉出售广州市海珠区××××房，总房价为人民币2600000元，按揭付款，其中按揭贷款1800000元，等。原告于2016年9月30日提起本案诉讼。庭审中，双方确认购房时原、被告双方没有签订书面协议约定双方的出资额及所占产权份额，被告认为为了使用原告的贷款额度购房时才加上原告的名字，原告没有支付首期款；原告认为首期房款是被告支付，双方负责后续的供款，公积金贷款合同、存量房买卖合同、银行流水都可以证明，以后原告有支付供楼款给被告，而且当时双方同居，如建立婚姻关系，产权会转变成共同共有，所以没有约定，由于双方关系于2014年11月底破裂，才没有办理变更房屋产权份额变更手续和约定房款的分配。被告确认取得涉案房屋《房地产权证》后收到原告四笔款共129000元，但认为不是涉案房屋的购房款，其中前两笔是双方同居期间的共同花费、包括房屋装修，后两笔是原告支付的精神抚慰金。双方确认曾同居生活，原告认为从2012年起同居至2014年11月底，被告认为从2013年3月起同居至2014年10月18日发现原告有第三者时。双方确认提前还贷被告共支付1516470.49元，公证费1200元。被告认为除此外还支付了房屋装修费300000元，赎契利息77500元，第一次卖房违约赔偿损失50000元，中介代理费30000元等费用，并提交了银行流水，公证委托书，手机短信，房屋所有支出明细表，装修费用单据，原、被告与徐晓莹签订的《房屋买卖终止协议》，贷款担保合同等证据。其中，2015年7月14日，卖方（甲方）罗天成、孙卉与买方（乙方）徐晓莹，经纪方（丙方）广州市至易房地产代理有限公司签订的《房屋买卖终止协议》约定，甲、乙、丙三方于2015年6月2日签订《房地产买卖合同》（合同编号为：*），标的物位于海珠区××××房，甲、乙、丙三方确认：甲方依《房地产买卖合同》（合同编号为：*）定金条款支付人民币壹拾万元整（￥100000）（包含2015年6月2日收取伍万元定金）给乙方，乙方同意接受甲方退还该款项作为因甲方原因而终止《房地产买卖合同》（合同编号为；*）的总价款。甲、乙、丙三方同意于本协议签订后十天内到广州市房地产交易登记中心办理《房地产买卖合同》（合同编号为：*）的注销登记备案手续。2、甲、乙、丙三方经平等协商决定签订《房屋买卖终止协议》，至此关于《房地产买卖合同》（合同编号为：*）甲、乙、丙方相互不追究任何违反合同责任，甲、乙、丙三方也互不承担任何连带责任。签本协议当天甲方支付人民币玖万元整给乙方，支付人民币壹万整给丙方保管，注销网签合同当天丙方退还壹万元给乙方，如乙方不配合注销网签，丙方十天内退还壹万元给甲方。该合同原告不承认落款“罗天成”是其签名，表示也不知道有该买卖合同，被告承认落款“罗天成”不是原告签名，表示其授原告委托代原告签名出售涉案房屋。另外，被告在中国银行股份有限公司广州新港支行账户流水显示，2016年5月23日对私提出贷、转账47500元，2016年5月27日对私提出贷、转账30000元（被告认为是支付赎契利息77500元），2015年6月2日，被告账户收入45000元，2015年7月12日被告账户支出10000元，2015年7月14日被告账户支出90000元（被告认为是收取买家定金和退赔的支出），2016年4月25日，广州德才房地产代理有限公司海富分行开具收取孙卉中介代理费30000元收款收据。原告认为不知道有上述房屋买卖，被告银行流水并没有显示资金的流向，不能认定该数额是什么性质，支付赎契的利息无证据证明，不予确认。本院认为：《中华人民共和国物权法》第九十四条规定，“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”。第九十八条规定：“对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担”。第一百零四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定视为等额享有。”原、被告在同居期间，双方共同签订《存量房买卖合同》，共同购买涉案房屋，双方并没有书面约定出资和产权份额，但双方确认首期房款均是被告支付，房管部门核发的《房地产权证》也明确记载涉案房屋的权属人是原、被告，双方按份共有，其中原告占1%份额，被告占99%份额，可见，登记产权份额时的注记，应是双方当时的真实意思，故应按房地产权证登记的产权份额确认双方的权利义务。取得房屋权属证书后，原告支付给被告的四次付款，原告均没有注明款项的用途，由于费用是发生在原、被告同居生活和终止同居生活期间，双方又没有签订协议，双方为共同生活，被告也确实为房屋进行了装修，原告认为只是支付购房款缺乏依据佐证，原告据此认为占有涉案房屋5.6%的产权份额，要求按5.6%的产权份额分配房款，理由不充分，本院不予支持。该费用是原、被告双方同居期间发生，被告认为用于装修、购置生活用品及支付精神抚慰金，是同居期间的财产纠纷，属另一法律关系，应另循途径解决。原告公证委托被告出售涉案房屋，原告出售房屋有理有据，根据2016年6月24日孙卉与谢卉娜、陈煜华签订的《广州市存量房买卖合同》，涉案房屋以总房价2600000元出售。而原、被告买入涉案房是2300000元，按揭贷款1600000元，双方的纯收入应扣除归还银行的借款1516470.49元以及公证费1200元，另外，2015年7月14日，罗天成、孙卉与买方徐晓莹，经纪方（丙方）广州市至易房地产代理有限公司签订《房屋买卖终止协议》，被告为此支付赔偿50000元，虽然原告认为不知情，但原告是公证委托被告处理房屋，且被告有支付依据，该费用应视为出售房屋的损失予以扣除，扣除后，余额为1032329.51元，按原告所占的1%份额计算，被告应退回10323元给原告。被告认为还支付了中介费30000元，但被告提供的是广州德才房地产代理有限公司海富分行开具的收款收据，广州德才房地产代理有限公司海富分行并不是上述二个买卖合同的经纪方，而且按交易习惯，出卖方不支付中介费，故本院不予采纳。至于赎契利息77500元，被告并没有提供其他证据证明有借款用于赎契和支付利息，按交易习惯，赎契费用应由买方支付，被告该主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十二条、第三十九条、第九十四条、第九十八条、第一百零四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告孙卉在本判决生效之日起10日内退回房款10323元给原告罗天成；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3212元，由原告负担2984元，被告负担228元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄学文人民陪审员  王君碧人民陪审员  彭 海二〇一六年十二月三十日法官 助理  易 芳书 记 员  许珊珊钱国雄