重庆市垫江县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0231民初5195号原告：垫江县东方新天地业主委员会，住所地重庆市垫江县桂溪镇牡丹大道东方新天地小区。负责人：孙金虎，该业委会主任。委托代理人：王龙飞，重庆市垫江县澄溪法律服务所法律工作者。被告：重庆凯逸物业服务有限公司，住所地重庆市江北区建新东路243号3栋6-3，统一社会信用代码915001055721011811。法定代表人：赖义福，该公司总经理。委托代理人：何守兵，重庆元炳律师事务所律师。原告垫江县东方新天地业主委员会与被告重庆凯逸物业服务有限公司不当得利纠纷一案，本院于2016年11月21日立案受理。依法由审判员汪波适用简易程序公开开庭进行了审理。原告垫江县东方新天地业主委员会委托代理人王龙飞及被告重庆凯逸物业服务有限公司委托代理人何守兵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告垫江县东方新天地业主委员会诉称：被告于2010年8月20日中标东方新天地前期物业管理，并逐户分期签订物业服务管理合同，原告系东方新天地2014年8月27日成立并备案的业主委员会。被告在东方新天地小区物业管理服务期间利用东方新天地全体业主公摊面积出租广告摊位，原告于2016年10月28日偶然在垫江县人民法院调取档案材料时才发现被告被案外人重庆鼎峰装饰工程有限公司起诉返还部分广告摊位费，才知道被告收取了重庆鼎峰装饰工程有限公司广告摊位费75000元，并被判决返还了35650.68元，因此，被告实际收取的摊位费为39349.32元。因《中华人民共和国物权法》第72条、73条规定小区建筑物的公共场所、公共设施、入楼梯间、电梯间、户外墙面和绿地属于业主共有。因此，该部分属于公摊面积应归全体业主共同所有，所产生的收益并非归物业公司所有，故请求判决被告退还东方新天地全体业主广告费39349.32元及利息（利息从2013年6月9日按年利率24%计算至付清时止）。被告重庆凯逸物业服务有限公司辩称：本案原告的主体不适格，根据规定，业主委员会只是在业主大会的授权的情况下进行物业管理事项，法律并没有规定业主委员会有其他的权利；本案已经超过诉讼时效，因广告的问题业主反映大，2014年7月8日小区的业主是已经清楚的知道第三人在小区设立广告；我们所收取的是管理费且在返还部分后还应扣除涉及诉讼费、管理费等费用，请求依法判决。经审理查明，2013年1月，被告重庆凯逸物业服务有限公司与案外人重庆吉冠房地产开发有限公司签订《“东方新天地”项目前期物业服务协议》，约定将垫江县“东方新天地”小区物业服务交由被告管理。之后，案外人重庆南国鼎峰装饰工程有限公司与被告重庆凯逸物业服务有限公司签订《垫江县东方新天地小区广告合作协议》，约定被告提供东方新天地小区内广告场地租赁给案外人作为宣传，广告张贴时间为2013年6月20日至2015年6月19日。原告于2013年6月9日收案外人支付的小区入场费计人民币75000元，同时案外人缴纳入场费押金2000元和出入证费1000元。2014年7月8日，因被告重庆凯逸物业服务有限公司与小区业主发生纠纷，业主不允许摆放宣传广告，合同无法履行。重庆南国鼎峰装饰工程有限公司向本院起诉要求判决解除原、被告签订的《垫江县东方新天地小区广告合作协议》，并要求被告返还原告租赁费用35650.68元并退还原告押金2000元和出入证费1000元。2014年11月5日，本院作出(2014)垫法民初字第03239号民事判决，判决由被告重庆凯逸物业服务有限公司返还原告重庆南国鼎峰装饰工程有限公司2014年7月8日至2015年6月19日的场地租金35650.68元并退还押金2000元和出入证费1000元。该案判决后，被告不服提起上诉。2015年10月16日，重庆市第三中级人民法院作出（2015）渝三中法民终字第01133号民事判决，判决维持本院(2014)垫法民初字第03239号民事判决。之后被告重庆凯逸物业服务有限公司履行了判决义务，返还了重庆南国鼎峰装饰工程有限公司支付的场地租金35650.68元并退还押金2000元和出入证费1000元共计38650.68元。本案另查明，原告垫江县东方新天地业主委员会于2014年8月27日成立并备案登记。被告在收取重庆南国鼎峰装饰工程有限公司支付的场地租金75000元时未向小区业主进行公示，小区业主委员会成立后亦未向业主委员会通告收取广告费事宜。原告垫江县东方新天地业主委员会在2016年10月28日向本院档案部门调取了重庆南国鼎峰装饰工程有限公司诉被告重庆凯逸物业服务有限公司返还其广告租赁费用的相关证据。上述事实，有原、被告的陈诉、业主委员会备案证明、中标通知书、前期物业服务合同、前期物业备案合同、垫江县东方新天地小区广告合作协议、收据、(2014)垫法民初字第03239号民事判决、（2015）渝三中法民终字第01133号民事判决、本案（2016）渝0231民初5195号受理案件通知书等相关证据在卷佐证，并经庭审质证和本院审查，足以认定。本院认为：业主委员会是由物业管理区域内的业主选举产生，代表业主行使共同管理权的一种特殊形式，代表了小区业主利益的民间组织。因此，本案原告垫江县东方新天地业主委员会代表东方新天地业主行使主张不当得利权利，其具有相应的法律主体资格且符合民事诉讼的受理条件，故对被告辩称原告主体不适格的请求本院不予以采纳。《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。因此，基于上述公共区域内设立广告所取得的收益依法应当属于全体业主共有。因收取的广告费用并不属于物业合同中约定的物业服务支出，被告在无原告业主委员会或者全体业主的同意的情况下，无权擅自使用该广告费用，故对被告请求由原告返还收取的广告费用的请求本院予以支持。因被告收取的广告费为75000元，扣除经法院生效判决返还给第三人的35650.68元，因此，被告实际收取的广告费为39349.32元，该费用被告无法律依据获得了利益，应当返还。被告占用该广告费用获得了相关收益，可从实际获得次日起按人民银行同期同类贷款利率计算至付清时至。被告称支出了诉讼费、管理费应从中予以扣除，因其诉讼费系由法律对败诉方或者不诚信方的费用负担规定，被告本可以通过积极协调或主动履行债务而产生无必要的成本支出，因此，该费用应由被告自行承担。至于管理费用，首先被告未举证证明为管理广告牌的设立而导致的管理成本增加的证据，再次其与业主委员会及业主亦无相关的约定，故其请求扣除管理费的意见本院不予以采纳。本案是否超过诉讼时效的问题，因被告收取广告费并未向业主委员会或全体业主进行公告或告知其收到费用的具体情况，故即便业主在2013年7月8日发生争议亦不能以此认定被告受到了未能获得具体广告费的权利侵害。原告于2016年10月28日查询到相关资料，确定了被告获得的不当得利的具体金额，因此，该诉讼时效应当从2016年10月29日起计算两年。原告于2016年11月21日向本院提起诉讼未超过诉讼时效。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决如下：一、由被告重庆凯逸物业服务有限公司在本判决生效后十日内支付原告垫江县东方新天地业主委员会广告费39349.32元及利息（利息从2013年6月10日起按人民银行同期同类贷款利率计算至付清时止）。二、驳回原告垫江县东方新天地业主委员会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费784元，依法减半收取392元，由被告重庆凯逸物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期限的最后一日起计算。审判员  汪波二〇一六年十二月二十七日书记员  胡川