江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏07民终211号上诉人（原审被告）：杨守华。委托诉讼代理人：房之勇，江苏向德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何青。被上诉人（原审原告）：何丽波。被上诉人（原审原告）：郑忠。被上诉人（原审原告）：厉园迎。被上诉人（原审原告）：何一中。五被上诉人共同委托诉讼代理人：王善才，浙江法和律师事务所律师。原审原告：杨海玲。委托诉讼代理人：张绍云，连云港市鸿志法律咨询事务所法律工作者。上诉人杨守华因与被上诉人何青、何丽波、郑忠、厉园迎、何一中、原审被告杨海玲返还原物纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第3875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月18日立案受理后，依法组成合议庭于2016年3月14日公开开庭进行了审理，上诉人杨守华及其委托诉讼代理人房之勇、原审被告杨海玲及其委托诉讼代理人张绍云，被上诉人郑忠及五被上诉人共同委托诉讼代理人王善才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨守华的上诉请求为：请求二审法院依法撤销一审判决，依法发回重审或者改判。其提出的主要上诉理由为：1、一审判决认定侵权责任主体错误，本案侵权责任人应当是连云港市天顺房地产有限公司，因该公司“一房二卖”的侵权行为造成被上诉人等人不能入住，上诉人是在与连云港市天顺房地产有限公司签订《房屋买卖协议》并在交付全部购房款后入住的，不是本案侵权人。2、一审法院认定涉案房屋是先交付给被上诉人是错误的。3.上诉人在交付全部房款后于2013年6月7日，先实际入住，直至今日仍实际居住在该房屋内，被上诉人于2015年1月份才补办了房产证，一审法院仅凭被上诉人事后补办的房产证作为排除妨害的证据是错误的。4.一审法院判决上诉人给付被上诉人房屋租金43200元是错误的，上诉人是基于合法有效的《房屋买卖协议》入住的，被上诉人的租金损失应当向连云港天顺房地产公司主张。被上诉人何青、何丽波、郑忠、厉园迎、何一中答辩称，1.本案不属于“一房二卖”，被上诉人买的房子房号是804，上诉人与连云港天顺房地产公司签订的购房合同并未明确标的物为804房屋；2.被上诉人已实际取得诉争804房屋的所有权，上诉人占有涉案房屋构成侵权，应当承担相应的侵权责任。原审被告杨海玲述称，同意上诉人的上诉意见，不同意被上诉人的答辩意见。被上诉人何青、何丽波、郑忠、厉园迎、何一中一审诉讼请求为：请求判令杨守华、杨海玲立即搬出海州区巨龙南路88号2号楼804室，将房屋装修物拆除干净后交付何青、何丽波、郑忠、厉园迎、何一中；赔偿何青、何丽波、郑忠、厉园迎、何一中租金损失48000元（2000元/月×24月）；诉讼费用由杨守华、杨海玲承担。一审法院认定事实：何青、何丽波、郑忠、厉园迎、何一中于2008年11月3日与连云港市天顺房地产开发有限公司（以下简称天顺房地产公司）签订商品房买卖合同，双方约定何青等人购买天顺国际花园12号楼705室（现为2号楼804室），金额454696元，同日何青等人缴纳房款454696元及契税9093元。2012年，天顺房地产公司将2号楼804室房屋交付于何青等人。2015年1月22日，何青等人办理了连房权证海字第××号房屋产权证，海州区巨龙南路88号2号楼804室由何青、何丽波、郑忠、厉园迎、何一中按份共有。2013年7月，何青等人发现杨守华进入房屋并准备装修入住，遂报警，但杨守华将涉案房屋自行装修并居住至今。另查明，2012年11月19日，杨守华与天顺房地产公司签订《协议书》，双方约定：甲（天顺房地产公司）、乙（杨守华）双方经友好协商，甲方从天顺国际花园丽水客户中收购一套12#或13#楼商品房（以最终协议为准），该房经仲裁后，以人民币肆仟元整每平方米与乙方签订“购房合同”，乙方除已交的8万元定金外，于本协议签订时再交人民币25万元，等签订“购房合同”时交清尾款。该协议书签订后，杨守华向天顺房地产公司缴纳剩余房款并于2013年6月7日起在涉案房屋居住至今。杨海玲系杨守华的女儿，不是涉案房屋的实际居住人。一审法院认为，本案系因开发商“一房二卖”而产生的侵权纠纷。根据法律规定，不动产物权的设立经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。涉案房屋何青、何丽波、郑忠、厉园迎、何一中出资购买并实际交付在前，并办理了房屋所有权证，对涉案房屋享有所有权。杨守华虽也发生了购房行为并实际居住，但显然不能对抗法定的物权效力。杨守华辩称何青、何丽波、郑忠、厉园迎、何一中办证行为违反法定程序，但未提供证据证明，对该辩称不予采纳。何青、何丽波、郑忠、厉园迎、何一中将杨海玲列为被告，因杨海玲不是实际居住人，在本案中不应承担责任，故何青、何丽波、郑忠、厉园迎、何一中对杨海玲的诉讼请求，不予支持。私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。杨守华占有何青等人房屋拒不搬出的行为侵害了何青等人的合法权益，应立即停止侵害并赔偿何青等人因房屋被侵占产生的相关损失。何青等人诉求的房租损失经一审法院咨询江苏先和房地产土地评估公司的评估人员，同等地段、同等面积的住宅房的市场租赁价格约为2000元/月，因何青等人主张的房租损失从2013年7月份起计算，一审法院酌情确定何青等人的租金损失为1800元/月，计43200元（1800元×24月）。在本案审理过程中，何青等人撤回了要求杨守华将房屋装修物拆除干净的诉求，一审法院对该诉求不再处理。一审法院遂判决：一、杨守华于判决生效之日起三十日内腾空何青、何丽波、郑忠、厉园迎、何一中所有的坐落于连云港市海州区巨龙南路88号2号楼804室的房屋并将该房屋返还给何青、何丽波、郑忠、厉园迎、何一中；二、杨守华于判决生效之日起十日内给付何青、何丽波、郑忠、厉园迎、何一中租金43200元；三、驳回何青、何丽波、郑忠、厉园迎、何一中的其他诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实清楚，本院依法予以确认。二审期间上诉人杨守华向本院提交江苏省连云港市海州区人民法院作出的案号为（2015）海民初字第03890号民事判决书，证明上诉人是“一房二卖”的受害人，上诉人是该房屋的合法占有人，该判决书认定上诉人与连云港天顺国际房地产公司之间的买卖合同成立，合法有效。被上诉人质证后认为，对该判决书的真实性无异议，该判决书与本案无关，基于该判决，上诉人应当向连云港天顺国际房地产公司主张权利。本院经过核实，该判决书已发生法律效力，本院对该判决书真实性予以认可，该判决书认定上诉人与连云港天顺国际房地产公司将杨守华购买的房屋调整至天顺国际花园12号楼705室，该房屋产权现登记为2号楼804室，该判决书同时还认定上诉人与连云港天顺国际房地产公司就12号楼705室（现产权登记为2号楼804室）的商品房买卖关系成立并有效。二审期间，本庭组织双方当事人进行调解，何青、何丽波、郑忠、厉园迎、何一中提出杨守华支付其95万元，其可以放弃涉案房产，后杨守华联系连云港天顺国际房地产公司筹集该款项，但最终因调解资金未到位，双方未能达成调解协议。本院认为，被上诉人何青等人在一审的诉讼请求为要求杨守华、杨海玲返还涉案房屋，故本案的案由应当为返还原物纠纷。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，被上诉人何青等人与天顺房地产公司签订的商品买卖合同合法有效，何青等人亦按合同约定交清了涉案房屋的购房款及契税，并领取了涉案房屋的钥匙，且于2015年1月22日取得了涉案房屋的房屋产权证，故何青等人对涉案房屋已经具有所有权，其有权要求杨守华返还涉案房屋。上诉人杨守华主张其是合法占有，不应当返还涉案房屋，因其占有涉案房屋是基于其与连云港天顺国际房地产有限公司之间的房屋买卖协议，而并未办理房屋产权登记，属于债权，不能对抗已实际取得涉案房屋所有权的被上诉人，故本院对上诉人该主张不予支持。关于上诉人主张一审法院判决上诉人给付被上诉人房屋租金43200元是错误的，上诉人是基于合法有效的《房屋买卖协议》入住的，被上诉人的租金损失应当向连云港天顺房地产公司主张，本院认为，被上诉人基于其所有权人身份向实际占有使用涉案房屋的上诉人主张租金损失符合法律规定，原审法院根据咨询情况酌定被上诉人房租损失为1800元/月，并进而认定杨守华应当向何青等人支付租金43200元并无不当，本院予以支持，上诉人杨守华可另行向案外人连云港天顺国际房地产开发有限公司主张该损失。关于上诉人杨守华申请追加案外人连云港天顺国际房地产开发有限公司作为本案被告、案外人罗某某作为第三人参加诉讼，因根据上诉人的主张，其与案外人连云港天顺国际房地产开发有限公司、罗某某之间属于房屋买卖合同关系，与本案并非同一法律关系，如有相关诉求，上诉人可另案主张，故对上诉人该申请本院不予准许。综上，上诉人杨守华的上诉理由均不能成立，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8930元（杨守华已预交），由杨守华负担。本判决为终审判决。审 判 长  应庆国代理审判员  刘井鑫代理审判员  陈其庆二〇一六年十二月十五日书 记 员  董小倩法律条文附录一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；(三)原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；