北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0107民初2367号原告（反诉被告）：辛阳，女，1965年4月20日出生，汉族，无业，住河北省唐山市。委托诉讼代理人：扶民，山东康桥（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛鑫，女，1988年11月24日出生，汉族，北京市众和社会工作事务所社会工作者，住河北省唐山市。被告（反诉原告）：北京众和新源管理咨询中心，住所地北京市石景山区古城南里（古城城管对面）。（注册号：110107008333522）法定代表人：郝殿香，执行事务合伙人。委托诉讼代理人：于德魁，北京市信格律师事务所律师。被告：周武军，男，1980年9月3日出生，汉族，个体工商户，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：周杰军，男，1982年6月9日出生，汉族，北京洁康美瑞公司职员，住北京市石景山区。原告（反诉被告）辛阳与被告（反诉原告）北京众和新源管理咨询中心（以下简称众和中心）、被告周武军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）辛阳及其委托诉讼代理人扶民，被告（反诉原告）众和中心的委托诉讼代理人于德魁，被告周武军及其委托诉讼代理人周杰军均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告（反诉被告）辛阳诉称：我与众和中心于2013年3月1日签订房屋租赁合同，租期一年，自2013年3月1日至2014年2月28日止。合同到期后，我于2015年2月27日给付众和中心期限为2015年3月1日至2016年3月1日一年租金。但众和中心于2015年2月5日停止向租赁房屋供电，无法照明，手机不能充电，电脑、电视不能使用，孩子不能学习，我生活受到严重影响。为维护合法权益，故诉至法院，诉讼请求：1、判令解除我与众和中心之间的房屋租赁合同；2、众和中心、周武军赔偿精神损失10万元以及建筑费用、搬家费、丢失物品损失10万元；3、判令周武军返还42000元房屋租金；4、判令众和中心、周武军支付租房损失5万元。被告（反诉原告）众和中心辩称：我中心与辛阳之间的房屋租赁合同已经履行完毕，自2014年2月28日之后，我们双方就没有合同关系，故不存在解除合同的前提条件。2014年3月1日至2015年2月28日，我中心与周武军有房屋租赁的合同关系，虽然辛阳没有搬离涉案房屋，那也是周武军与辛阳之间的法律关系，与我中心无关。2015年3月1日，周武军不同意续租，此后我中心与周武军也没有房屋租赁合同关系，我中心要求辛阳腾退房屋，但其拒绝，我中心为维护自身权益才断水断电。2015年2月正值春节，周武军离京期间，周武军雇员于文广收取辛阳交来的租金，周武军回京后，要求将房租退还，辛阳拒收。我们没有继续履行合同的意思。辛阳在合同到期后，仍占用房屋。我中心没有侵权行为，故不同意辛阳要求我中心赔偿损失的请求。但由于辛阳长期占用涉案房屋，现提出反诉，反诉请求：1、判令辛阳腾退5间涉案房屋；2、判令辛阳按照每月每间1200元标准给付房屋使用费（自2015年3月1日起至实际腾退之日止，计算至2016年５月31日为9万元）；3、诉讼费、反诉费由辛阳承担。被告周武军辩称：2015年3月起，众和中心没有和我续签合同，我与辛阳的合同也到期了，不存在解除合同的问题。我员工于文广在不知情的情况下收了辛阳交来的租金42000元，我知道后要求员工将房租返还辛阳，但辛阳拒绝收取。众和中心停水停电，没有给辛阳造成实际损失。同意退还辛阳42000元租金，不同意其他诉讼请求。原告辛阳（反诉被告）针对反诉答辩称：我与众和中心房屋租赁期内，众和中心将租赁物转租周武军是违约。周武军收取2015年3月1日至2016年2月28日租金，视为合同的延续。众和中心断水断电，停止供暖，导致水管爆裂，给我造成巨大经济损失，我主张的精神损失赔偿于法有据。现我只占用三间房屋，众和中心主张我撬门后使用其他两间没有依据。故不同意众和中心的反诉请求。经审理查明：位于北京市石景山区古城南街的土地相应权属为北京古城泰然投资管理公司所属集体土地，北京古城泰然投资管理公司于2015年3月23日出具证明，载明：北京古城泰然投资管理公司所属集体土地位于北京市石景山区古城南街东侧，路南临街5间房，建筑面积115平方米房屋归北京众和新源管理咨询中心（普通合伙企业，营业执照号110XXXXXXXX3522）所有，由该中心对上列房屋进行租务管理。自2011年3月起，辛阳承租位于北京市石景山区古城南街东侧路南祥和公寓院外西侧房屋（没有具体门牌号，以下简称涉案房屋），辛阳取得房屋之初，对涉案房屋进行了改造，分隔为五间独立房屋，并加建了厨房，对外进行出租。辛阳与众和中心最后一次签署的《房屋租赁协议》约定：出租方众和中心（甲方）、承租方辛阳（乙方）。甲乙双方本着平等友好、诚实信用的原则，就乙方租用甲方所有的场所的有关事项进行协商，并达成以下协议：一、场所地址、面积及条件：1、地址：北京市石景山区古城南街。2、面积：占地面积115㎡，建筑面积115㎡。二、协议及租赁期限：1、租赁期限：壹年（大写）。即从2013年3月1日起，到2014年2月28日止。2、协议期限：从协议生效之日起，到租赁期满为止。三、租金及付款方式：1、年租金（人民币大写）：叁万元整。2、付款方式：先交租金后使用，按年交付。四、双方权利、责任和义务：1、甲方：1）按时收取租金及其它应由乙方承担的（水、电、暖、卫生费）。2、乙方在办理或变更营业执照、税务登记时，甲方负责提供应由产权单位提供的产权证明。2、乙方：1）安全合理使用所承租的场所，不得转租（借）或以承租的不动产作担保和抵押。2）按约定的时间交纳租金及应由乙方承担的（水、电、暖、卫生费）。如到期不交租金，甲方有权断水、断电，并终止协议。乙方应在三日内将房屋清点交与甲方，并将家具物品搬迁清除，不得故意留存占用，如逾期不搬，视为乙方放弃其所有权，甲方可自由处理。3）遵纪守法，如发生违法行为及经济纠纷，责任自负。4）爱护所租赁场所，如使用不当造成损坏，应予以修复或赔偿。5）不得私自改变房屋结构，如需改、扩建，需先征得甲方同意。6）严格遵守国家有关环保法律法规，不得产生污染源。接受甲方安全防火检查，确保租赁场所的安全。五、违约责任：1、协议一经生效，双方必须信守协议，严格执行本协议的各项条款，否则由违约方负责赔偿由此造成的直接经济损失。2、乙方如拖欠水电费或暖气费，应按规定交纳滞纳金；如拖欠15天以上仍不能交纳时，甲方有权停止供应。六、协议的生效、终止、变更和解除：1、本协议正式签署后生效。2、租赁期间，一方提出中止协议，需以书面形式提前一个月通知对方。3、协议期满，协议自动终止。在租赁场所内形成的不动产归甲方所有。协议期满后，如甲方仍出租该场所，在同等条件下，乙方有承租的优先权，协议另行签署。4、协议期内如遇不可抗力致使协议无法部分或全部履行时，经双方协商可终止本协议，双方各自承担各自的损失。5、遇有国家征地或上级主管部门发展用地等因素，协议无条件终止，双方各自承担各自的损失。6、协议的变更、补充应经双方协商后写出书面协议，变更与补充协议与本协议具有同等法律效力。七、附则：1、补充条款：2、协议期间，双方发生与本协议有关争议，应协商解决，如协商不成，可通过仲裁解决，也可向石景山区人民法院起诉。3、本协议双方正式签署后即生效。本协议一式两份，双方各执壹份”。此后，辛阳与众和中心没有就涉案房屋签订租赁合同。而众和中心与周武军签订了《房屋租赁协议》，协议约定：出租方：众和中心（甲方），承租方：周武军（乙方）。甲乙双方本着平等友好、诚实信用的原则，就乙方租用甲方所有的场所的有关事项进行协商，并达成以下协议：一、场所地址、面积及条件：1、地址：北京市石景山区古城南街。2、面积：占地面积115㎡，建筑面积115㎡。二、协议及租赁期限：1、租赁期限：壹年（大写）。即从2014年3月1日起，到2015年2月28日止。2、协议期限：从协议生效之日起，到租赁期满为止。三、租金及付款方式：1、年租金（人民币大写）：伍万肆仟元整。2、付款方式：先交租金后使用，按年交付。四、双方权利、责任和义务：1、甲方：1）按时收取租金及其它应由乙方承担的（水、电、暖、卫生费）。2、乙方在办理或变更营业执照、税务登记时，甲方负责提供应由产权单位提供的产权证明。2、乙方：1）安全合理使用所承租的场所，不得转租（借）或以承租的不动产作担保和抵押。2）按约定的时间交纳租金及应由乙方承担的（水、电、暖、卫生费）。如到期不交租金，甲方有权断水、断电，并终止协议。乙方应在三日内将房屋清点交与甲方，并将家具物品搬迁清除，不得故意留存占用，如逾期不搬，视为乙方放弃其所有权，甲方可自由处理。3）遵纪守法，如发生违法行为及经济纠纷，责任自负。4）爱护所租赁场所，如使用不当造成损坏，应予以修复或赔偿。5）不得私自改变房屋结构，如需改、扩建，需先征得甲方同意。6）严格遵守国家有关环保法律法规，不得产生污染源。接受甲方安全防火检查，确保租赁场所的安全。五、违约责任：1、协议一经生效，双方必须信守协议，严格执行本协议的各项条款，否则有违约方负责赔偿由此造成的直接经济损失。2、乙方如拖欠水电费或暖气费，应按规定交纳滞纳金；如拖欠15天以上仍不能交纳时，甲方有权停止供应。六、协议生效、终止、变更和解除：1、本协议正式签署后生效2、租赁期间，一方提出中止协议，需以书面形式提前一个月通知对方。3、协议期满，协议自动终止。在租赁场所内形成的不动产归甲方所有。协议期满后，如甲方仍出租该场所，在同等条件下，乙方有承租的优先权，协议另行签署。4、协议期内如遇不可抗力致使协议无法部分或全部履行时，经双方协商可终止本协议，双方各自承担各自的损失。5、遇有国家征地或上级主管部门发展用地等因素，协议无条件终止，双方各自承担各自的损失。6、协议的变更、补充应经双方协商后写出书面协议，变更与补充协议与本协议具有同等法律效力。七、附则：1、补充条款：2、协议期间，双方发生与本协议有关争议，应协商解决，如协商不成，可通过仲裁解决，也可向石景山区人民法院起诉。3、本协议双方正式签署后即生效。本协议一式两份，双方各执壹份。辛阳向周武军交纳了2014年3月1日至2015年2月28日期间涉案房屋的租金42000元。2015年2月27日，辛阳向于文广（周武军聘用人员）交纳2015年3月1日之后一年的房屋租金，于文广出具收据，载明：今收到平房辛阳5间房年租（15.3.1-16.3.1）交来700元一月共5间共收42000元整，人民币（大写）肆万贰仟元整。于文广已将上述款项交给周武军。庭审中，周武军同意将该款退还辛阳。2015年3月5日，众和中心停止向涉案房屋供电。2015年3月11日，众和中心停止向涉案房屋供水。2015年3、4月，众和中心收回涉案房屋2间（自东数第1、2间），并于2016年9月29日拆除。现辛阳仍占用涉案房屋中自东数第3－5间。庭审中，众和中心表示根据区里的统一部署，涉案房屋应当全部拆除，但辛阳占用3间，避免激化矛盾，暂时未拆除。诉讼过程中，鉴于辛阳主张合同解除，法庭要求辛阳腾退涉案房屋，但辛阳不同意腾退。辛阳对其主张的建筑费用不申请进行评估鉴定。上述事实，有房屋租赁协议、证明、收据、证明材料以及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。辛阳与众和中心、众和中心与周武军签订的房屋租赁协议，均系合同当事人真实意思表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，均属有效，当事人应当依约全面履行各自的义务。根据两份《房屋租赁协议》约定，辛阳与众和中心于2013年3月1日至2014年2月28日存在房屋租赁合同关系，而周武军与众和中心于2014年3月1日至2015年2月28日存在房屋租赁合同关系，此期间辛阳系自周武军处转租涉案房屋。自2015年3月1日起，众和中心与周武军之间的合同期限届满以后，众和中心与周武军、辛阳均不存在房屋租赁的合同关系。虽然，辛阳向周武军的工作人员交纳了自2015年3月1日以后一年的房屋租金42000元，但此时周武军已经不具有涉案房屋的承租权。故辛阳交纳租金的行为，不能视为辛阳与众和中心房屋租赁合同的延续。鉴于辛阳与众和中心已不存在合同关系，故辛阳要求解除其与众和中心房屋租赁合同的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。辛阳与众和中心签订的《房屋租赁协议》约定的租赁期限已届满，双方未再签订租赁合同，众和中心亦不同意继续出租涉案房屋，辛阳仍占用涉案房屋不予腾退，没有事实及法律依据。故众和中心要求辛阳腾退并返还尚被辛阳占用的3间涉案房屋的反诉请求，本院予以支持。因众和中心收回涉案房屋中的2间，并已拆除，其再要求辛阳返还，缺乏事实依据，本院不予支持。辛阳在租赁期限届满后仍继续占有使用涉案房屋，应当向众和中心支付房屋使用费，故众和中心要求辛阳给付房屋使用费的反诉请求，合法有据，本院予以支持。房屋使用费应当参照《房屋租赁协议》约定的租金标准、房屋所在位置的市场租金价格以及被占用房屋的数量和实际使用情况等因素综合考虑，本院对此予以酌定。而辛阳主张租房损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。辛阳以房屋租赁合同纠纷提起本案诉讼，要求众和中心、周武军赔偿精神损害赔偿、搬家费、丢失物品等项损失。辛阳上述赔偿请求的成立须满足以下条件：首先应当属于违约损害赔偿的范围，其次为支持其主张成立，辛阳应当向法庭提供证据以证明众和中心在履行合同过程中有违约行为、辛阳受到了损害、辛阳受到的损害与众和中心的违约行为之间具有必然的因果关系。但辛阳的现有证据不足以满足以上条件，故辛阳主张上述损失的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。辛阳在承租涉案房屋之始，对涉案房屋进行了改造、扩建。辛阳作为承租人，对涉案房屋的投入应当考虑租赁期限。租赁期限届满时，承租人无权要求出租人对于已形成附合的装饰装修费用以及扩建发生的费用进行补偿。况且，涉案房屋将被拆除，众和中心收回房屋后，无法获得扩建部分的价值。辛阳亦不申请对涉案房屋的扩建及改造现值进行评估，故本院对辛阳要求众和中心、周武军赔偿建筑损失的请求，不予支持。庭审中，周武军同意退还辛阳房屋租金42000元，本院予以确认。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、辛阳于本判决生效后十日内将位于北京市石景山区古城南街东侧路南祥和公寓院外西侧被其占用的尚未拆除的房屋三间（自西数第一间、第二间、第三间）腾空，并返还北京众和新源管理咨询中心；二、辛阳于本判决生效后七日内给付北京众和新源管理咨询中心三间房屋使用费（自二Ｏ一五年三月一日起，至辛阳实际执行完毕上述判决主文第一项之日止，按照每月九百元计算）；三、周武军于本判决生效后七日内退还辛阳房屋租金四万二千元；四、驳回辛阳的其他诉讼请求；五、驳回北京众和新源管理咨询中心的其他反诉请求。如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千六百八十元，由辛阳负担四千八百三十元(已交纳三十五元，剩余四千七百九十五元经辛阳申请，本院决定减免)，由周武军负担八百五十元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费一千零二十五元，由北京众和新源管理咨询中心负担八百八十七元(已交纳)，由辛阳负担一百三十八元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  李军梅人民陪审员  刘淑荣人民陪审员  王淑芝二〇一六年十二月二十九日书 记 员  郭 浩