广西壮族自治区阳朔县人民法院民 事 判 决 书(2016)桂0321民初1208号原告：徐涛，男，1962年10月11日生，汉族，居民，住广西壮族自治区桂林市七星区。委托诉讼代理人：阳睿敏，广西寿阳律师事务所律师。被告：潘武发，男，1968年9月23日生，汉族，农民，住广西壮族自治区阳朔县。第三人:陆宏荣，男，1958年11月23日生，壮族，居民，住广西壮族自治区来宾市兴宾区。原告徐涛与被告潘武发、陆宏荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐涛及其委托诉讼代理人阳睿敏、被告潘武发到庭参加诉讼。第三人陆宏荣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告徐涛向本院提出诉讼请求：1．判决解除原、被告于2014年9月30日签订的《租房合同》及被告与第三人签订的口头租赁合同；2．本案受理费由被告负担。事实和理由：2014年9月30日，原告与被告签订《租房合同》，约定，原告将位于外左侧空地租赁给被告使用。租赁期限为12年，租金每年41200元，第三年后按3%累计递增房租，租金于每季度第一个月10号前交纳。未经原告同意不得转租，不得将房屋用于违法场所。合同签订后，被告未按时交纳租金，多次拖欠租金，经原告催收，仍未按期交纳租金。2015年12月6日，原、被告签订补充协议，约定被告不按时交纳租金应支付违约金。如被告不按条约执行，原告可无条件终止合同收回房屋。补充协议签订后，被告仍拖欠房租，也不支付违约金。被告未经原告同意将一层租给他人经营厨房用具，二楼租给第三人经营药品，三楼租给他人居住，房屋内多次发现吸毒用品，发生刑事案件及火警。原告认为，被告的行为已违反合同约定，已构成严重违约。为维护原告的合法权益，提出上述诉讼请求。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、原告的身份证，证明原告的诉讼主体资格；2、《房屋产权证》证明原告出租的房屋有合法的产权证；3、《租房合同》，证明原、被告具有租赁房屋的法律关系，合同约定，交纳租金日期，非经原告同意不得转租。不得在房屋内从事违法活动；4、《合同补充协议》，证明因被告多次拖欠租金，签订补充协议，约定违约金，被告逾期交纳租金，原告可无条件终止合同，收回房屋；5、《欠条》、《承诺书》、《2016年度租金交付情况记录》，证明被告多次拖欠房租，拒绝支付违约金；6、《证明》，证明被告将二楼转租给第三人；7、《阳朔镇派出所出具的证明》，证明被告租赁原告房屋期间，房屋发生了��事案件，一人被砍伤；8、照片2张，证明被告将房屋转租给他人，门口还贴招租信息；9、照片4张，证明被告未经原告同意扩建铁片棚，改成经营场所，建厕所。被告潘武发辩称，因公路扩建耽误做生意半年，加上生意不好做，才欠下租金和违约金，被告同意给付租金和违约金给原告，希望原告能谅解，继续履行合同，不同意解除合同。被告为其辩解在举证期限内未提供证据。第三人陆宏荣未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。第三人陆宏荣未到庭应诉，应视为其放弃对原告所提交证据的质证权。经开庭质证，被告对原告提供的所有证据的真实性均无异议，但对证据6、7、8、9的证明���容有异议。认为，证据6被告未租房给第三人使用，只是给第三人使用、做生意；证据7只证明在租房门口发生打斗事件，不是在租房内发生，与被告无关；证据8是被告与他人一起做生意，没有转租；证据9被告扩建铁片棚，改建厕所，经原告母亲同意才建的。本院认为，原告提供的所有证据，被告对证据的真实性均无异议，该证据可以证明本案相关事实，具有关联性，所提供的证据均合法客观，可以作为本案证据使用。综合全案证据，本院确认以下法律事实:2014年9月30日，原告徐涛与被告潘武发签订一份《租房合同》，约定：原告将其所有的位于阳朔县阳朔镇荆凤路24号房屋一至三层及一层室外空地租给被告使用（包括第一层挡土墙上的空地）；房屋左侧空地、挡土墙及后山不能违反政府有关法规建永久性建筑，其他临时性搭建在合同期满归原告所有；租用时间为12年（2014年10月至2026年9月），每3年按3%累计递增房租，原告给被告两个月装修时间（即2014年10月-2014年11月）。合同到期后，在同等条件下，被告有续租优先权；租用房屋的维修，在承租期间的各项装修、维修费用由被告承担，在装修及使用过程中如有损坏或出现房屋不安全，由被告负责修理或赔偿。因不可抗力原因导致房屋损毁和造成损失的，双方互不承担责任。被告过失造成房屋损毁和造成损失的，被告负责恢复房屋原状及赔偿；租金及相关费用的支付，每年租金41200元，房租税金由被告负责。被告按时向原告付清房租，按每季度第一个月10号前交清本季度租金。被告应向原告交纳租房押金10300元；被告不能用房屋来做违法场所，严禁赌博、吸毒及色情服务之违法行为，若发生任何事情由被告负责，与原告无关；转租，在合同期内如被告有特殊情况经原告同意后，被告才能转租，转租后，房租由新租户直接交给原告，与被告无关；违约责任，若原告在被告没有违反合同的情况下提前解除合同或整体租给他人，视为原告违约，负责赔偿违约金20000元。若被告在原告没有违反合同的情况下提前解除合同，视为被告违约，被告负责赔偿违约金20000元。被告违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的视为违约，应支付违约金20000元，并且合同同时终止。合同签订后，原告将房屋交给被告，被告将房屋用来做瓷砖生意，并将空地用铁片盖好。被告未按合同约定时间交纳租金和押金给原告。2015年4月5日，被告向原告写下承诺书，写明：押金10300元在2015年4月15日前付清，2014年12月至2015年6月的租金，在2015年6月10日前付清。2015年4月20日，被告给付原告5000元，2015年6月10日，被告给付原告29300元。2015年8月10日，被告给付原告10000元，2015年12月6日，被告给付原告9400元。被告应给付原告2014年12月至2015年12月的房租为44630元、押金10300元，合计54930元。被告尚欠原告1230元。2015年12月6日，原告与被告签订一份《合同补充协议》，约定：从2016年第一季度，按时交清房租，如逾期每日付50元违约金，如果被告不按本条约执行，原告可无条件终止合同收回房屋使用权，被告不能损坏出租房，如损坏由被告赔偿。2016年2月7日，被告给付原告11530元，付清了2016年第一季度的房租10300元及2015年的欠款1230元。2016年3月15日，被告写给原告一张欠条，欠原告2016年第一季度违约金1300元。2016年5月13日、8月9日，被告两次给付原告租金共计21500元。2016年1月，被告将房屋二楼的一间房屋租给第三人陆宏荣经营草药，每月租金500元，第三人已向被告交纳租金5000元，2016年10月24日，第三人搬离房屋,将租房交给被告。本院认为，根据原、被告的诉辩意见，本案争议的焦点为：原告要求解除原、被告于2014年9月30日签订的《租房合同》及被告与第三人签订的租赁合同是否成立。原告徐涛与被告潘武发签订《租房合同》、《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人具有约束力。合同签订后，原告依合同履行了交付房屋的义务，被告应按合同履行给付房租义务。被告未按合同约定按时给付房租，已违反合同约定，构成违约。在原、被告签订补充协议后，被告仍未按时给付房租，继续违��合同约定和补充协议规定，致使原告的租房目的难以实现，原告要求解除原告与被告于2014年9月30日签订的《租房合同》，事实清楚，理由充分，本院予以支持。原、被告签订的《租房合同》约定，未经原告同意被告不能将房屋转租，应理解为未经原告同意被告不能将房屋整体转租。被告在租赁原告房屋期间，未经原告同意将二楼的一间房屋租给第三人使用，并未违反《租房合同》的规定。在本案审理期间，鉴于第三人已搬离租赁房屋，将房屋交给被告，被告与第三人的租房行为已终止，被告与第三人签订的租赁合同已自行解除。因此，原告要求解除被告与第三人签订的租赁合同的诉请，本院不予支持。原告诉称，被告在租房期间利用房屋做违法行为，发生刑事案件及火灾，原告提供的证据不��证实原告的主张，原告该项诉称，本院不予认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告徐涛与被告潘武发于2014年9月30日签订的《租房合同》。二、驳回原告徐涛的其他诉讼请求。本案受理费50元，适用简易程序审理减半收取25元，原告徐涛已预交，由被告潘武发负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交���诉费50元（收款单位：桂林市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 吕海林二〇一六年十二月五日代书记员 黎晓梅