广东省汕头市潮阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0513民初964号原告：中国建设银行股份有限公司汕头潮阳支行，住所地汕头市潮阳区文光街道办事处平东东山大道中146号。负责人：马立群，行长。委托诉讼代理人：陆贵明，男，该支行职员。委托诉讼代理人：吴政南，男，该支行职员。被告：张伟鹏，男，1976年10月25日出生，汉族，住汕头市潮阳区，被告：张海洪，女，1981年4月6日出生，汉族，住汕头市潮阳区，被告：汕头市东升房地产开发有限公司，住所地汕头市潮阳区谷饶镇桂光路西侧。法定代表人：张盛源。原告中国建设银行股份有限公司汕头潮阳支行(以下简称建行潮阳支行)与被告张伟鹏、张海洪、汕头市东升房地产开发有限公司(以下简称东升公司)金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案后，依法适用简易程序。诉讼过程中，发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人陆贵明、吴政南到庭参加诉讼，被告张伟鹏、张海洪、东升公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行潮阳支行向本院提出诉讼请求：1.请求解除《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440101821-2012-20151087948），并判令被告张伟鹏、张海洪偿还原告借款本金967552.52元及利息、罚息（利息、罚息暂计至2016年7月25日为6223.8元，2016年7月25日以后利息、罚息计至被告实际还清借款之日止），暂合计为973776.32元；2.判令原告对被告张伟鹏、张海洪提供的借款抵押物汕头市××区××花园××房享有优先受偿权；3.判令被告东升公司对上述债务承担连带保证责任；4.本案诉讼费用全部由三被告承担。事实与理由：被告张伟鹏、张海洪因购买汕头市××区××花园××房产自有资金不足,向原告申请个人住房贷款。2015年9月22日,被告张伟鹏与原告签订了《个人住房(商业用房)借款合同》（编号：440101821-2012-20151087948,下称《借款合同》),借款金额人民币110万元,约定贷款期限为5年,借款期限从2015年9月25日至2020年9月25日,年利率4.75%,分60期归还。同时,被告张伟鹏、张海洪在《借款合同》“抵押人”一栏签字,以所购汕头市××区××花园××房产作为上述贷款的抵押物,并办妥抵押登记手续。被告东升公司也在《借款合同》“保证人”一栏签字盖章,为被告张伟鹏提供连带保证责任,保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记己办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止。上述个人住房借款合同签订后,经律师见证,原告依约发放了贷款。贷款发放后,在约定的分期还款期限内,被告张伟鹏、张海洪未按期偿还贷款本息,自2016年6月25日起,一直拖欠原告贷款本息,截止2016年7月25日尚欠贷款本金余额967552.52元及利息、罚息(利息、罚息暂计至2016年7月25日为6223.8元,2016年7月25日以后利息、罚息计至被告实际还清借款之日止),暂合计973776.32元。原告多次催讨未果,该笔贷款发生于被告张伟鹏、张海洪婚姻关系存续期间，属夫妻共同债务，但被告张海洪也没有履行还款义务；被告东升公司没有将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执,应对被告张伟鹏、张海洪的欠款承担连带保证责任。根据《物权法》第一百七十六条的规定以及《借款合同》的第十二条保证条款中“五、保证责任”(二)“无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保(包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式),不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张,也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务,保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免,贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任,保证人不提出任何异议。”的约定,即使被告张伟鹏、张海洪已向原告提供了物的担保,被告东升公司仍应对被告张伟鹏、张海洪的整笔债务承担连带保证责任。原告认为，三被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院。三被告均未答辩，也未提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交的证据，经开庭审查，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月28日，被告张伟鹏（乙方、买受人）与被告东升公司（甲方、出卖人）签订了《汕头市潮阳区商品房买卖合同》（合同编号：潮阳房售C：No.0000198号），约定：乙方向甲方购买坐落于汕头市××区××花园××号商品房，该商品房坐北向南，用途为住宅，属框-剪结构，层高3.1米，总建筑面积为252.3平方米，单价为人民币每平方米6324.4元，总金额壹佰伍拾玖万伍仟陆百肆拾柒元整；乙方按贷款方式付款，首付495647元，以110万元办理按揭，乙方应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用帐户，开户银行为中国建设银行股份有限公司汕头潮阳支行，专用帐号为44×××41。凭银行出具的存款凭证，向甲方换领交款收据。被告张伟鹏（乙方、买受人），被告东升公司（甲方、出卖人）分别在合同上签名或盖章予以确认。2015年8月3日，汕头市潮阳区房地产交易所同意预售登记，并在该合同上盖章确认。2015年9月22日，被告张伟鹏（借款人、抵押人）、张海洪（抵押人）、东升公司（保证人）与原告建行潮阳支行（贷款人、抵押权人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440101821-2012-20151087948），约定：借款用途为用于借款人向被告东升公司（保证人）购买坐落于汕头市××区××花园××房；借款本金为110万元，借款期限为60个月，合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整；贷款支付凭证为合同的组成部分，与合同具有同等法律效力；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调5%，即年利率为4.75%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在合同约定的每年1月1日调整一次；基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率，首次发放借款时，基准利率按借款起息日的基准利率确定；贷款利率或罚息利率依约调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率确定；借款逾期的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，借款逾期是指借款人未在合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；借款人首付金额为495647元；还款方式为委托扣款，还款方法为等额本息还款法，合同签订时每月归还本息金额是20632.6元；借款人所购房屋用于抵押担保合同项下债务的，借款人应当按照贷款人的要求及时办理所购房屋的房屋所有权证、土地使用权证等权属证书以及相应的抵押登记手续；担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记己办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；保证范围和抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；合同项下债务到期或贷款人宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反合同的其他约定，保证人应在保证范围内承担连带保证责任；保证人已充分认识到利率风险，如果贷款人根据合同约定或者国家的利率政策变化而调整利率水平、计息或结息方式，导致借款人应偿还的利息、罚息、复利增加的，对增加部分，保证人也承担连带保证责任；保证人同时为售房人的，应协助借款人或抵押人及时办理所购房产的房屋所有权证、土地使用权证等权属证书及相应抵押登记手续；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，并要求借款人赔偿相应损失；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行。根据合同约定，被告张伟鹏、张海洪共同以址于汕头市××区××花园××房为借款提供抵押担保，且分别在合同上借款人处、抵押人处签名确认。被告东升公司为被告张伟鹏、张海洪的上述借款提供连带责任担保，并在合同保证人处盖章确认。当天，广东练江律师事务所律师郭更生在现场见证了上述《个人住房（商业用房）借款合同》的签订过程，并出具了律师见证书（广练律证字第331号）。2015年9月24日，上述抵押房产（汕头市××区××花园××房）办理了预告商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告中国建设银行股份有限公司汕头潮阳支行，预告登记义务人为被告张伟鹏，但随后并未到有关部门办理抵押登记。2015年9月25日，原告依约向被告张伟鹏发放了贷款110万元，并出具了个人贷款支付凭证，该凭证载明：借款人全称张伟鹏，账号44001065020100000001984798，开户行建设银行；收款人全称汕头市东升房地产开发有限公司，账号44×××41，开户行建设银行；金额（大写）（人民币）壹佰壹拾万元整，（小写）1100000.00。贷款后，被告张伟鹏仅归还部分借款本息。截至2016年7月25日止，被告张伟鹏拖欠原告贷款本金967552.52元（其中，拖欠到期借款本金33825.06元，应提前收回的本金933727.46元），利息6114.07元，逾期利息109.73元。经催讨未果，原告遂诉至本院。另查明，被告张伟鹏、张海洪于2007年5月18日登记结婚，属夫妻关系。本院认为，原告建行潮阳支行与被告张伟鹏、张海洪、东升公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系经双方协商一致而达成，是当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护。合同签订后，原告建行潮阳支行已依约发放贷款110万元,但被告张伟鹏并没有依约归还借款本息，显已构成违约，原告依约有权解除合同，提前收回全部贷款本息。原告起诉之日依法可视为合同解除之日。合同解除前尚欠的借款本息，被告张伟鹏应按合同约定支付本金、利息及罚息；合同解除后尚欠的全部借款本息（包括提前收回的借款本金），被告张伟鹏应按合同约定支付本金、罚息。该笔贷款发生于被告张伟鹏、张海洪婚姻关系存续期间，用于共同购买房产，应认定为夫妻共同债务，被告张伟鹏、张海洪依法应对上述借款承担共同还款责任。被告东升公司为该笔借款提供连带保证担保，保证行为合法有效，被告东升公司依法应当在约定的保证范围内承担连带清偿责任。关于抵押责任。由于被告张伟鹏、张海洪提供的抵押房产未办理抵押登记，仅办理了预告商品房抵押权预告登记，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”，原告实际上仅取得了抵押物的预告登记权，并未取得抵押物的抵押权，因此，原告请求判令对被告张伟鹏、张海洪设定抵押的房地产享有优先受偿权的主张，依法不予支持。被告张伟鹏、张海洪、东升公司经本院合法传唤，均无正当理由拒不到庭参与诉讼，视为其放弃抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司汕头潮阳支行与被告张伟鹏、张海洪、汕头市东升房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440101821-2012-20151087948）。二、被告张伟鹏、张海洪应于本判决发生法律效力后十五日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司汕头潮阳支行贷款本金967552.52元及相应的利息、罚息（利息、罚息包括：1.截至2016年7月25日的利息6114.07元，罚息109.73元；2.按合同约定的计息方式从2016年7月26日计至2016年8月15日的利息、罚息；3.按合同约定的逾期还款计息方式自2016年8月16日起计至全部借款清偿之日止的罚息）。三、被告汕头市东升房地产开发有限公司应对上述判决的债务承担连带清偿责任。被告汕头市东升房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告张伟鹏、张海洪追偿。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司汕头潮阳支行的其他诉讼请求。如果上述被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13536元，保全费5000元，共18536元，由被告张伟鹏、张海洪、汕头市东升房地产开发有限公司共同负担。原告已预交的诉讼费不予退还，由上述被告在履行上述还款义务时迳付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  吕德金代理审判员  马金潮代理审判员  桂 渤二〇一六年十二月十二日书 记 员  张耿敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。