广东省郁南县人民法院民 事 判 决 书(2016)粤5322民初1233号原告：张惠珍，女，1970年11月5日出生，汉族，住广东省郁南县。委托诉讼代理人：林剑飞，广东百誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：成国英，广东百誉律师事务所律师。被告：郁南盈信房产开发有限公司。住所地：广东省郁南县。法定代表人：陆建杨。委托诉讼代理人：赵岳斌，广东粤高律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱朝记，广东粤高律师事务所律师。原告张惠珍与被告郁南盈信房产开发有限公司（以下简称盈信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月21日公开开庭进行了审理。原告张惠珍及其委托诉讼代理人林剑飞，被告盈信公司的委托诉讼代理人朱朝记、赵岳斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张惠珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付逾期办理商品房产权登记手续的违约金给原告（违约金从2014年10月10日商品房交付之日起第270日的次日开始计算，即从2015年7月7日开始计算至办理涉案商品房产权登记日止期间，以购房款443170元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，暂计算至2016年9月20日期间的违约金为30834.3元；2.本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月6日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于郁南县盈信广场*栋*层*房商品房，购房款总金额为443170元。该合同还就商品房面积、价格、交付期限、违约责任等事宜进行了约定，详细条款内容见《广东省商品房买卖合同》。合同签订后，原告如约支付购房款443170元给被告，被告在2014年10月10日前，将商品房交付给原告使用，但该商品房是否符合竣工验收合格的条件及相关材料并没有向原告出示。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。因此，被告作为出卖人有义务按该条约定为原告购买的商品房向产权登记机关提供办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，但被告并没有按该条约定在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。至今逾期仍未办理，被告行为已构成违约，依法应当承担违约责任。鉴于被告逾期办证的情况，原告多次找被告协商解决，要求被告尽快办理涉案商品房的权属登记以及赔偿违约金，但被告却推说是政府部门的原因导致逾期办理房产证，并以《广东省商品房买卖合同》没有约定不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约情况为由拒绝赔偿。针对被告的抗辩理由，众多业主于2016年7月份前往并发函给郁南县房地产管理局进行了解办理相关权属证书的情况，郁南县房地产管理局于2016年7月28日复函：“到2016年6月30日为止，我局未收到郁南县盈信房产开发有限公司办理房屋产权转移登记等有关资料”。由此可知，至今未为涉案商品房办理产权登记，是由于被告的原因造成的。原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。具体违约金计算如下（从2014年10月10日商品房交付之日起第270日的次日开始计算，即从2015年7月7日开始计算至办理涉案商品房产权登记日止期间，以购房款443170元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，暂计算至2016年9月20日期间的违约金为30834.30元）。综上所述，为维护原告的合法权益，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告盈信公司辩称，被答辩人要求答辩人赔偿违约金的诉讼请求无任何事实及法律依据，具体理由如下：一、《广东省商品房买卖合同》签订后，答辩人一直积极主动地履行合同义务。答辩人与被答辩人签订的《广东省商品房买卖合同》约定：出卖人应于2014年10月10日前将商品房交付给买受人使用；出卖人应在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；《附件四：合同补充协议》第八条约定：因政府部门原因导致逾期办理房产证的，不视为出卖人违约，买受人同意相应顺延办证期限。答辩人已于2014年10月10日将商品房交付给被答辩人使用。答辩人于2014年7月30日向房管局有关部门提交商品房权属实测申请，郁南县房地产交易中心于2016年1月8日向答辩人出具《都城镇盈信广场实测结果报告书》。答辩人于2016年1月29日向郁南县房地产管理局交易中心提交全套资料办理权属登记备案，郁南县房地产管理局交易中心工作人员接收了全部材料并在答辩人提供的《（盈信广场）房屋所有权初始登记所提交的申请材料目录》上签名。从时间上看，答辩人提交实测申请的时间比商品房交付时间还早，答辩人收到《实测结果报告书》后的第21天就向房管局提交资料办理权属登记备案，答辩人积极主动地履行了合同义务，没有任何拖延行为。二、因政府部门原因导致逾期办理房产证的，应相应顺延办证期限，顺延后办证期限至2016年9月16日。答辩人在该期限内提交资料办理权属登记备案，属于正常履行合同义务，不属于违约。1、交房后办理房产权证的五个步骤为：第一步，商品房竣工验收合格后交付业主使用；第二步，开发商向房管局提交商品房权属实测申请；第三步，房管局向开发商出具《实测结果报告书》；第四步，开发商向房管局提交全套资料办理权属登记备案；第五步，开发商与业主共同交资料办理房屋产权转移登记手续。上述五个步骤，属于先后顺序，前面条件是后面条件的必要前提，取得《实测结果报告书》是办理权属登记备案的前提条件。2、答辩人于2014年7月30日向房管局有关部门提交商品房权属实测申请，于2016年1月8日收到《实测结果报告书》。从提交实测申请到出具《实测结果报告书》耗时527天。按照以往正常情况，提交实测申请后三个月内（即90天）就能出具《实测结果报告书》。但该时期由于当地房地产业务量剧增，测绘工作业务量人手不足，导致《实测结果报告书》未能如期作出，这属于《附件四：合同补充协议》第八条约定的因政府部门原因。因此按照该约定，应相应顺延办证期限为527-30×3=437天，自2015年7月7日起再顺延437天为2016年9月16日，也即是顺延至2016年9月16日才是答辩人向房管局提交全套资料办理权属登记备案的最终期限。而答辩人于2016年1月29日已向郁南县房地产管理局交易中心提交全套资料办理权属登记备案，在时间上并无逾期。因此答辩人已经按照合同约定履行合同义务，并不存在违约行为。3、答辩人与被答辩人签订的《广东省商品房买卖合同》并无关于答辩人逾期办理权属登记备案时违约后果的约定，按照公平原则和诚实信用原则，应根据因答辩人逾期办理权属登记备案给被答辩人造成的实际损失来确定答辩人应承担的违约责任，而被答辩人并无提供任何证据证明其因逾期办理权属登记备案而遭受损失，根据“谁主张谁举证”的原则，答辩人对其要求违约金的请求不予认可。三、即使答辩人的行为构成违约，根据公平原则，答辩人赔偿被答辩人的违约金应按实际损失来计算。退一步来说，即使答辩人的行为真的构成违约，但造成该违约的过错及责任不在答辩人。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。被答辩人计算的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。答辩人已将房屋交付给被答辩人使用，该逾期办理权属登记备案影响被答辩人权利通常表现在房产证的办理、房屋的转让、抵押等方面，并不影响房屋的正常使用，现被答辩人并未举证证明其存在实际损失，可以认定被答辩人提出的违约金过分高于造成的损失，因此答辩人请求法院依法予以减少。若法院最后认定答辩人的行为构成了违约，答辩人赔偿被答辩人的违约金应按实际损失来计算。综上所述，答辩人认为，被答辩人提出的诉讼请求无任何法律依据且与实际不符，请求法院依法予以判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据质证，对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月6日，原告张惠珍（买受人）与被告盈信公司（出卖人）签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定张惠珍向盈信公司购买郁南县盈信广场*栋*层*房，该房屋总价款为443170元，合同约定：该商品房合同约定建筑面积共128.73平方米，其中，套内建筑面积101.37平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.36平方米。……第八条：交付期限。出卖人应当在2014年10月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向郁南县房地产管理局申请登记备案。该合同还对逾期付款、违约责任、交接、保修责任等双方的权利、义务作了详细约定。双方分别在合同上盖公章或签名捺印。另合同附件四：合同补充协议八：关于“商品房产权登记”的补充约定：因政府部门原因导致逾期办理房产证的，不视为出卖人违约，买受人同意相应顺延办证期限。……十一：本补充协议是商品房预售合同不可分割的组成部分，由买卖双方在签署该合同同时签署，与该合同具有同等法律效力。若本补充协议与商品房预售合同的约定有不一致、矛盾的，均以本补充协议的约定为准。合同签订后，原告张惠珍已按约定支付了全部购房款。涉案商品房已于2014年10月10日交付原告使用。2014年7月30日，盈信公司向郁南县房地产管理局提交商品房权属实测申请，2016年1月8日，郁南县房地产管理局向盈信公司出具《都城镇盈信广场实测结果报告书》。2016年1月29日,盈信公司向郁南县房地产管理局提交了(盈信)广场房屋所有权初始登记材料，郁南县房地产管理局于2016年4月核发了权属人为郁南盈信房产开发有限公司的房地产权证给盈信公司。2016年6月23日，盈信公司向各业主出具《通知》，《通知》载明：由于房管部门出具的《盈信广场实测结果报告书》中实测面积与销售面积之间有差异，要求各业主到公司确认差异面积及补交差异面积的房款，之后带备有关材料到税务部门补交税款，并由业主提交相关办证资料给公司，由公司提交给郁南县房地产交易中心办理房产证。2016年8月5日，盈信公司向各业主出具《办理房屋不动产登记证的通知》，再次通知各业主按办证流程带备办理房屋不动产登记证所需提交的材料到公司销售中心，公司收集整理后统一递交房管局办理。部分业主接到上述两份通知后已按通知要求提交了相关材料给盈信公司，正在办理房产证；部分业主因差异面积问题与盈信公司发生纠纷，未能提交办理房地产权证登记手续的材料。原告认为盈信公司未能在合同约定期限内办理房屋产权登记手续，遂向本院起诉，要求解决。另查，2016年10月28日，盈信公司去函郁南县房地产管理局，询问函称：关于我司盈信广场项目提交资料办理权属登记备案一事，我司现收到部分业主提交贵局出具的《关于办理房地产权证有关问题的复函》，贵局函复“到2016年6月30日为止，我局未收到郁南县盈信房产开发有限公司办理房屋产权转移登记等有关材料。”我司认为贵局的答复表述未够详细具体，且混淆了“办理权属登记备案”与“房屋产权转移登记”的区别，未能真正向业主释明上述材料的区别。特函贵局，盼请贵局予以具体详细的解释说明。我司于2014年7月30日向贵局提交（盈信广场）商品房权属实测业务申请资料，贵局资料接收人为陈泉宏，签收时间为2014年7月30日；贵局交易中心于2016年1月8日向我司出具《都城镇盈信广场实测报告书》。我司于2016年1月29日向贵局提交全套资料办理权属登记备案，贵局交易中心工作人员邱家文接收了全部材料并在我司提供的《（盈信广场）房屋所有权初始登记所提交的申请材料目录》上签名，签收时间为2016年1月29日。现申请贵局释明以下事项：1.从商品房交付给业主至办理房产证过程中有哪几个具体程序？2.办理权属登记备案的资料有哪些？3.房屋产权转移登记与办理权属登记备案是不是属于同一个程序？4.贵局是否于2016年1月29日收到我司提交办理权属登记备案的全套资料？上述四个问题，盼请贵局予以具体详细的解释说明。2016年11月3日，郁南县房地产管理局向盈信公司出具《关于办理房地产权证有关内容的复函》：贵公司关于盈信广场商品房办理房地产权证程序的咨询函已收悉，现回复如下：一、商品房办理房地产权证分两部分：1.单幢商品房所有权初始登记，申请人为开发企业，开发企业已于2016年1月29日提交申请，我局4月已核发房地产权证，权属人为开发企业。2.单元商品房房屋所有权转移登记，申请人为开发企业和购房人共同申请，权属人为购房人。二、单元商品房申请房屋所有权转移登记程序：程序：买卖双方共同提出房屋所有权转移登记申请，并提交以下资料：1.登记申请书（原件）；2.申请人身份证明，包括个人的身份证明、公司法人的营业执照、组织机构代码证、法人身份证明、委托授权书（原件和经比对的复印件）；3.房地产权证书（原件）；4.契税完税或减（免）税凭证（原件）；5.商品房买卖合同（原件）；6.其他申请资料，包括住宅专项维修资金收据（原件）、房屋实测结果报告、分户图、楼盘表（原件和经比对的复印件）等。我局出具的《关于办理房地产权证有关问题的复函》中，明确答复“到2016年6月30日为止，我局未收到郁南盈信房地产开发有限公司办理房屋产权转移登记等有关资料。”即截止到2016年6月30日，我局未收到开发企业和购房人的共同申请办理单元商品房屋所有权转移登记的资料。从2016年7月1日开始，我局的房屋登记业务已转移到县不动产登记局办理。庭审中，原、被告双方均认为办理商品房产权登记手续即是指办理房屋产权登记证书。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原告张惠珍与被告盈信公司签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。综合原、被告的陈述，本案争议的焦点是：关于被告盈信公司是否应当支付逾期办证违约金的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身原因导致买受人不能在合同约定或者法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需要承担逾期办证的违约责任。本案中，张惠珍确认于2014年10月10日前收楼，按照合同约定盈信公司应于商品房交付使用后270日内即2015年7月7日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。盈信公司已于2014年7月30日向郁南县房地产管理局提交商品房权属实测申请，郁南县房地产管理局于2016年1月8日向盈信公司出具《都城镇盈信广场实测结果报告书》。根据郁南县房地产管理局于2016年11月3日向盈信公司出具《关于办理房地产权证有关内容的复函》中，已明确办理单元商品房申请房屋所有权转移登记程序：由买卖双方共同提出房屋所有权转移登记申请，并要提交包括房屋实测结果报告等的相关资料。由于房管部门出具房屋实测结果报告是办理房地产权证书的前置条件，且合同补充协议第八条约定：关于“商品房产权登记”的补充约定：因政府部门原因导致逾期办理房产证的，不视为出卖人违约，买受人同意相应顺延办证期限。因此，应从房屋实测结果报告出具之次日起即2016年1月9日起计算270日，即盈信公司应于2016年10月4日前协助原告办理房屋权属证书。盈信公司取得权属人为其公司的房地产权证后分别于2016年6月23日、2016年8月5日通知各业主提交办理房屋所有权转移登记手续的相关材料统一到房地产管理局办理房屋权属证书，且有一部分业主分别于2016年7月20日至2016年11月17日向盈信公司提交了材料，正在办理房产证，盈信公司已履行其协助办证的义务。涉案商品房未能如期办理房屋权属证书，并非盈信公司自身原因导致。因此，张惠珍主张盈信公司逾期办证应当支付违约金，理由不成立，本院不予支持。被告盈信公司抗辩认为应免除其违约责任的理由成立，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告张惠珍的诉讼请求。案件受理费285.43元（已减半收取），由原告张惠珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员 陈 婉二〇一六年十二月三十日书记员 刘麟继