安徽省黄山市屯溪区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖1002民初2167号原告（反诉被告）：安徽信联物业服务有限公司黄山分公司,住所地安徽省黄山市屯溪区栢景雅居小区（戴震路与昱新路交叉口）6号楼负一层，统一社会信用代码91341000694107063Q（1-1）。负责人：巫自兰，董事长。委托诉讼代理人：唐洁，男，该公司员工。被告（反诉原告）：谢茜萍，女，1972年10月5日出生，汉族，住安徽省黄山市经济开发区。委托诉讼代理人：丁伯华(系谢茜萍丈夫)，住安徽省黄山市经济开发区。原告（反诉被告）安徽信联物业服务有限公司黄山分公司（以下简称信联物业）与被告（反诉原告）谢茜萍物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用小额诉讼程序。谢茜萍于2016年11月8日向本院提起反诉,本案依法转为简易程序由代理审判员姚瑞芳公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）信联物业的委托诉讼代理人唐洁、被告（反诉原告）谢茜萍及其委托诉讼代理人丁伯华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信联物业向本院提出诉讼请求：1.判令谢茜萍给付拖欠物业管理服务费976元并支付违约金225.5元，共计1201.5元；2.本案诉讼费用由谢茜萍承担。事实和理由：谢茜萍系信联物业管理服务的业主，原告接收物业后，双方签订了《前期物业管理服务协议》，约定由信联物业向谢茜萍提供物业服务，谢茜萍每月按建筑面积1.28元每平方米的标准向信联物业支付物业管理服务费。合同生效后，信联物业依约向谢茜萍提供物业服务，谢茜萍以各种理由拖欠2014年10月1日至2016年5月31日期间的物业管理服务费。经信联物业多次催缴未果，故诉至法院。谢茜萍辩称,对信联物业诉请的物业费全额、房屋建筑面积、未缴纳物业费时间无异议，但因信联物业履行义务职责不充分，只同意支付全部物业费976元的30%即292.8元，且不承担违约金及诉讼费。谢茜萍向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告因违约致使反诉原告店面空置2年6个月，应承担由此造成的经济损失3000元（每年租金12000元，酒店承担90%责任，物业公司承担10%责任）；2.判令反诉被告协调栢景假日酒店完成对空调机组的隔音降噪和废气隔离措施，并经环保部门验收通过或大部分相关业主验收通过；3.判令物业公司协调栢景假日酒店完成对2-101至2-106商铺门前通道处电动抬杠的拆除；4.判令物业公司对谢茜萍栢景假日公寓2-101至2-106商铺后边所有垃圾进行彻底清运；5.反诉费由物业公司承担。事实和理由：2012年4月30日，谢茜萍在购买案涉房屋时与被告信联物业签订了《前期物业管理服务协议》，约定由信联物业向谢茜萍提供物业管理服务。信联物业未依约履行完善的服务义务，对谢茜萍提出的酒店未按相关规定安装大功率空调机组造成噪音废气污染及电动抬杠致使道路不便影响客流量，希望物业公司进行有效协调处理的请求没有尽到协调管理义务。同时对协议约定的安保巡逻制度也没有依约履行。因物业公司的严重违约导致原告房屋的使用、收益功能无法完整实现，从而造成原告店面空置产生租金损失。故谢茜萍依据合同约定向本院提出上述反诉请求。信联物业对谢茜萍的反诉辩称,1.谢茜萍购买的商铺租赁期间是否承租出去应由其自行承担风险，要求物业公司承担经济损失3000元的事实理由不充分，我们不予支持；2.关于谢茜萍所称的物业服务不尽职尽责，公司工作人员态度蛮横无理，作为服务行业，我们服务礼仪是到位的；3.谢茜萍提出的空调噪音和废气问题，因空调机组安装不在我物业公司服务范围内，属于酒店自管范围，与物业公司无关；4.电动抬杠及24小时巡逻问题，我们是每两小时巡逻一次，电动抬杠是酒店便于管理安装的，是酒店的自管范围，不属于物业公司管理范畴；5.垃圾也是酒店自管范围之内。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、《前期物业管理服务协议》、交房流转表、物业费欠费明细表、谢茜萍身份证明（以上证据均为复印件），本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：谢茜萍系置地黄山国际中心·栢景雅居栢景假日公寓2-102室房屋的业主，建筑面积38.15平方米。2012年4月30日，信联物业与谢茜萍签订《前期物业管理服务协议》。双方约定对小区内房屋的共用部位、公共设施、设备、绿化、环境卫生、安全防范等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业公司需对小区整体环境及环卫设施随时保持清洁，对物业区域内的噪音、废气进行管控，实行24小时巡逻等以及其他相关内容进行了约定。同时约定物业服务费以每月每平方米1.28元的标准按季交纳，于每月15日前交纳当季费用，逾期未缴纳从逾期之日按每天千分之三交纳违约金，服务期限为自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。另查明：置地黄山国际中心·栢景雅居小区至今未成立业主委员会。黄山栢景假日酒店坐落于黄山市屯溪区北海路18号。谢茜萍所有的栢景假日公寓2-102室房屋系该酒店外围商铺。酒店根据自身需要在酒店内部临近2-102室商铺一侧安装了空调机室外机组，距离谢茜萍门窗为2.9米，并在酒店通道入口处安装了电动抬杠。2016年5月31日前，置地黄山国际中心·栢景雅居及黄山栢景假日酒店的物业管理服务均由信联物业负责。信联物业在提供物业管理服务的过程中存在有安保不完善、垃圾清运不及时、噪音废气管控不到位等违反协议约定的情形。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。信联物业与谢茜萍签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，依法成立并有效，各方均应依约履行协议。谢茜萍在接受原告信联物业提供的物业管理服务过程中，拖欠20个月的物业服务费未交纳，存在违约行为；信联物业在提供物业管理服务的过程存在瑕疵，亦属履行合同违约，应当承担相应的责任。作为物业管理人，信联物业应当保持公共环境的清洁卫生，故对谢茜萍要求清理商铺后边垃圾的请求，本院予以支持，并对谢茜萍应缴纳的物业服务费予以减免。对谢茜萍提出店面空置产生租金损失3000元的请求，其提供的房屋租赁协议、照片及证人证言等证据尚不足以证明房屋未出租系物业公司违约所致，且亦无充分证据证明其实际空置期间的租金损失，谢茜萍的该项反诉请求不能成立，本院不予支持；对谢茜萍提出要求信联物业协调栢景假日酒店完成对机组的隔音降噪和废气隔离措施，并经环保部门验收通过或大部分相关业主验收通过以及要求物业公司协调栢景假日酒店拆除2-101至2-106商铺门前通道处电动抬杠的请求，不属于本案处理范围，谢茜萍可另行处理。故本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条、第四十二条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）谢茜萍于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）安徽信联物业服务有限公司黄山分公司2014年10月1日至2016年5月31日期间的物业管理服务费780.8元；二、原告（反诉被告）安徽信联物业服务有限公司黄山分公司于本判决生效之日起七日内对栢景假日公寓2-101至2-106商铺后边的垃圾清理完毕；三、驳回原告（反诉被告）安徽信联物业服务有限公司黄山分公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）谢茜萍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告（反诉原告）谢茜萍负担，反诉费减半收取25元，由原告（反诉被告）安徽信联物业服务有限公司黄山分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。代理审判员  姚瑞芳二〇一六年十二月三十日书 记 员  沈 悦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。