苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2015)相民初字第00852号原告：章玉芳，女，汉族，1979年4月5日生，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：高军，上海融孚律师事务所律师。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，总经理。委托诉讼代理人：卜孟婕，上海市海华永泰律师事务所律师。原告章玉芳与被告苏州东方国际名品城有限公司（下称被告名品城公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月29日受理后，依法由代理审判员王玲独任审判，于2015年8月24日、2015年9月26日公开开庭进行了审理。原告章玉芳的委托诉讼代理人高军两次庭审时均到庭参加诉讼；被告名品城公司的委托诉讼代理人卜孟婕于第一次庭审时到庭参加诉讼，但第二次庭审时经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告章玉芳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2012年4月22日签订的《商品房买卖合同》（编号：苏相合同201204220127）；2、判令被告返还原告购房款408717元、税费15493.87元，合计424010.87元；3、判令被告赔偿原告利息损失89436元（以408717元为基数，以同期银行贷款利率为基准，自2010年10月9日起算到判决生效之日止；以15493.87元为基数，以同期银行贷款利率为基准，自2012年4月26日起算到判决生效之日止）；4、判令被告向原告支付违约金20000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年4月22日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于苏州市相城区元和街道××室房屋，原告一次性支付了购房款408717元并于之后缴纳了税费15493.87元，但被告延迟交付商铺和办理产权登记。被告违约，构成了解除合同的约定条件和法定条件，原告为维护自身合法权益，现起诉至法院。被告名品城公司辩称，1、不同意原告解除合同的诉请，根据商品房买卖合同及补充协议，原告的解除权已经丧失；2、原告在被告处购买了两套房屋，其中一套房屋产证已办理完毕，涉案房屋系因原告提供的办证资料不全导致办证迟延；3、原告提供的证据并不能显示原告已全额支付了涉案房屋购房款。综上，涉案商品房买卖合同应继续履行，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，2012年4月22日，张辉（作为买受方）与被告名品城公司（作为出卖方）签订《商品房买卖合同》（合同编号：苏相合同201204220127）1份，约定：“买受人购买的商品房位于相城区元和街道××室，用途为商业服务用房，建筑面积15.74平方米，该商品房总价款408717元整，房屋所有权初始登记证明编号为Z××，国有土地使用权分割转让许可证编号为0293”。其中第六条付款方式及期限，约定：“买受方应在本合同签订当日付足该商品房的全部合同总价款。”。第八条交付期限及交接，约定：“1.出卖方应当在2012年10月31日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用；如遇不可抗力或特殊原因，出卖方可据实予以延期。2.商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续，买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起15日内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验，双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第一款规定的证明文件，勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接，毁损灭失风险责任自交接之日起由买受方承担”。第九条出卖方逾期交房的违约责任，约定：“出卖方如未按本合同约定将该商品房交付买受方使用，按下列方式处理（1）逾期不超过30天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30天后，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款3%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。如买受方要求继续履行合同，可请求迟延天数按每天万分之三的违约金”。第十五条关于房地产权属登记的约定，其载明：“1.出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间分别作以下处理，（1）逾期不超过90天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的1%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付约定房价万分之一的违约金”。双方在该合同附件五《合同补充协议》第10条中还约定：“买受方根据合同约定或法律规定行使解除权的，除合同已有约定外，应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利。‥‥‥”。另查明，涉案房屋于2007年3月15日通过苏州市相城区建设局的竣工验收备案；相关土地于2012年1月5日获颁分割转让许可证（0293号）；2011年12月8日，涉案房屋取得初始登记证明（相房证明第××号）。2010年10月9日，被告向张辉开具金额为351942元的收据一张，收款事由为购房预约金，收款方式为刷卡。2012年4月22日，被告向张辉开具金额为147192元的收据一张，收款事由为购房预约金，收款方式为刷卡（该收据下方另手写“此收据中￥90419元为A1295房款，已换取正式发票，余￥56775元为有效金额.仲.2013.5.7”）。同日，张辉就涉案房屋及A1295室房屋与苏州奥食卡企业管理有限公司签订租赁合同两份，租赁期均为2011年1月1日至2030年12月31日。2012年4月26日，被告向张辉开具两张金额分别为15093.87元（收款事由分别为税费A1296）、400元（收款事由为代办费A1295、A1296）的收据，收款方式均为现金。再查明，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现被告名品城公司。又查明，本案原告章玉芳与张辉于2001年9月20日登记结婚。2014年4月28日，张辉委托上海融孚律师事务所高军律师向被告名品城公司发出《函》一份，内容为：“上海融孚律师事务所高军律师接受张辉的全权委托，就贵司的合同违约一事郑重告知如下：2012年4月22日，张辉与贵司签订《商品房买卖合同》（编号：苏相合同201204220127），张辉向贵司认购的商品房位于苏州市相城区元和街道××室……贵司承诺于2012年10月31日前，将符合合同约定的商品房交付张辉使用，并在交付使用之日起60日内申请房屋所有权登记，若贵司逾期超过90天未办理房屋所有权登记，张辉则有权解除合同，贵司应当将张辉已付房价款如数退还，并承担违约责任。张辉早已付清全部认购款，并支付各项税费共计424010.87元。但贵司并没有按期履行。且逾期90日仍未履约。张辉即按照约定向贵司提出退款要求，但贵司一直以各种理由拖延，拒不退款。现本律师受张辉委托郑重要求贵司：1、立即解除《商品房买卖合同》（编号：苏相合同201204220127），贵司将房款、税费退还给张辉！2、按照同期银行贷款利率向张辉支付利息！3、向张辉支付违约金！上述《商品房买卖合同》（编号：苏相合同201204220127）解除后，贵司应退还张辉房款、税费，并承担违约责任，张辉因此对贵司享有债权。因为张辉和章玉芳是夫妻，张辉正式通知贵司：张辉将对贵司的上述债权全部转让给章玉芳，贵司将上述应该支付给张辉的款项全部支付给章玉芳即可。”该《函》落款处加盖上海融孚律师事务所章，旁边并有张辉签名。原告另提供寄发该《函》件的快递单上填写收件人为董建晶，单位名称为被告名品城公司，地址为苏州市相城区元和街道华元路906号，寄件人签名处填写收寄日期为2014年4月28日。但就该快递送达情况，原告未进一步举证。上述事实，由原告身份证复印件、被告的登记信息、《商品房买卖合同》、通过竣工备案告知书、分割转让许可证、房屋初始登记证明、收据、函、快递回单以及当事人陈述为证，本院予以确认。审理中，被告称原告提供的部分收据出具时间与《商品房买卖合同》签订时间相距甚远，且原告在被告处购买了涉案房屋及A1295室两套房屋，故无法确定全额收到涉案房屋购房款，但被告同时表示虽无法确认A1295室房款原告有无交清，但该房屋已办理了房屋产权证书。原告称，被告至今未将涉案房屋交给原告，且未办理产证，因此构成违约。被告名品城公司称，涉案房屋于2007年即开发完成，虽无通知原告交房的证据，但曾口头通知过原告交房，且签订合同时就已带原告看过商铺，涉案商铺不存在普通意义上的钥匙交付，房屋具备使用功能，并向买受人进行相关信息确认，即为该商铺的交付。原告称多次口头要求与被告解除《商品房买卖合同》，并于2014年4月28日向被告发函要求解除。被告名品城公司称，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十五条规定，因已超过解除权行使期限，故原告的解除权已经丧失。审理中，本院向原告释明，如本院不支持解除合同的诉讼请求，原告是否需变更相应诉讼请求，原告表示，不变更诉讼请求。本院认为，张辉与被告于2012年4月22日所签《商品房买卖合同》，为双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应全面履行各自的义务。张辉于2014年4月28日委托律师发函告知被告将本案所涉《商品房买卖合同》的债权转移给本案原告，虽原告未就律师函送达情况进一步举证，但鉴于原告与张辉系夫妻关系，涉案《商品房买卖合同》购买系发生于二人婚姻关系存续期间，以及快递公司可查询有效信息的时长，本院认为不应就该债权转移通知送达情况过分苛责，认定章玉芳有权作为原告就《商品房买卖合同》事宜起诉至本院。《商品房买卖合同》约定于2012年10月31日交房，原告称被告至今未交房。本院认为，张辉于2012年4月22日与苏州奥食卡企业管理有限公司签订租赁合同，将涉案房屋出租给该公司，并于2012年4月26日交纳了办证税费，应认为原告已经收房，本院对原告所称至今未收房的主张不予认可。因双方对交房的具体日期未能明确，本院认定原告于合同约定的交房期限2012年10月31日即取得了房屋。被告认为原告提供的部分收据出具时间与《商品房买卖合同》签订时间相距甚远，且原告在被告处购买了涉案房屋及A1295室两套房屋，故无法确定全额收到涉案房屋购房款。本院认为，房屋开发主体为被告，其与原告约定签订合同时即付清房款，应认为被告认可原告已交清房款，被告的抗辩理由不成立。原告还以至今未取得产权登记要求解除合同。对此，本院认为，涉案房屋虽于2007年3月15日通过竣工备案，但原告与被告名品城公司签订《商品房买卖合同》在2012年4月22日，约定交房为2012年10月31日。双方合同约定，现房销售合同签订之日起90天内未申请房屋所有权转移登记的，买受方有权解除合同。如根据约定，即为在交房前即应办理相应所有权转移登记，如此约定不符合实际。根据本案情况，本院以双方约定的交房日期即2012年10月31日起算90日为办证时间，逾期即应负相应法律责任。被告名品城公司认为合同附件特别约定，原告应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利，故原告已丧失解除权。原告对此不予认可。本院认为，本案中本院已认定被告名品城公司按时交房，原告以延迟办证解除合同需以无法办理所有权登记为前提，而事实上涉案房屋可以办证，故对原告解除合同的请求不予支持，合同应继续履行。被告名品城公司称至今未办证的原因为原告未交全相关材料，但对此未予以举证证明。延迟办证应归责于被告名品城公司，被告名品城公司应按约支付逾期办证违约金，标准按合同约定的房价408717元的每天万分之一计算，从办证期限届满的第二天即2013年1月30日起计算至判决生效为止。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条以及相关法律的规定，判决如下：一、被告苏州东方国际名品城有限公司支付原告章玉芳人民币408717元从2013年1月30日起至本判决生效之日止、按每日万分之一计算的逾期办证违约金，于本判决生效之日起十日内履行。二、驳回原告章玉芳的其他诉讼请求。（上述款项如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币4567元，由原告章玉芳负担4063元，被告苏州东方国际名品城有限公司负担504元（此款本院予以退还原告，被告苏州东方国际名品城有限公司于本判决生效后十日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。代理审判员 王 玲二〇一六年十二月三日书 记 员 唐宽正