广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0306民初4817号原告程志姝，女，汉族，1982年2月5日出生，身份证住址深圳市南山区。委托代理人易玉成，广东信荣律师事务所律师。委托代理人陈淑娜，广东信荣律师事务所律师。被告王影，女，汉族，1978年8月1日出生，身份证住址深圳市宝安区。委托代理人杨志群，广东华商律师事务所律师。委托代理人吴南辉，广东华商律师事务所实习律师。第三人深圳市家园房地产经纪有限公司，住所地深圳市宝安中心区。法定代表人任杰。原告程志姝诉被告王影房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加深圳市家园房地产经纪有限公司（以下简称“家园地产”）为第三人参加诉讼，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告程志姝的委托代理人易玉成、陈淑娜，被告王影的委托代理人杨志群、吴南辉均到庭参加了诉讼。第三人家园地产经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，经第三人居间介绍，2016年1月3日原告与被告签订了《二手房买卖合同》一份，以人民币515万元购买被告名下位于深圳市宝安区西乡街道兴业路西南侧碧海富通城2栋X座XXX号房产。合同约定：买方于签约之日支付购房定金30万元，2016年1月10日前监管首期款（具体金额以银行贷款为准）并申请按揭贷款。卖方于合同签订之日起3日内委托担保公司赎楼。双方于卖方赎出房地产证并注销抵押登记之日起三个工作日内签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。任何一方逾期履行义务超过5日，对方可解除合同并要求其支付成交价20%的违约金或承担定金罚则，如因此引起守约方提起诉讼或仲裁，违约方还需赔偿守约方因提起诉讼或仲裁而产生的包括但不限于以下费用：诉讼费、仲裁费、律师费、交��费、电话费、误工费等。合同特别约定涉案房产现状为查封，卖方承诺自行解决查封问题。合同还就其他相关事宜进行了明确约定。上述合同签订后，原告如约支付购房定金30万元、监管首期款140万元，并于1月20日取得了银行345万元的贷款承诺函，至此原告已完成全部付款及付款保证义务。被告亦依约办理了委托公证，但涉案房屋迟迟未能解除查封，且被告又无理要求委托人在涉案房屋未解封的情况下代为支付高额赎楼费用先行办理赎楼。2016年1月26日，原告委托广东信荣律师事务所向被告发出《履约催告函》。催告被告于2016年2月19日前偿还所欠债务人债务并解除涉案房屋查封，被告收件后至今不履行解封义务，导致合同无法继续履行。另原告为购买涉案房屋，向第三人支付购房佣金8000元整。因原告起诉索赔，支出律师费51500元。为维护原告的合法权益，请求法院��令：1、解除原被告之间签订的《二手房买卖合同》；2、被告返还原告购房定金30万元、支付违约金103万元（合同成交价515万×20%）、赔偿佣金损失8000元，共计133.8万元；3、被告承担本案全部诉讼费用及委托律师费用51500元。被告王影答辩称，原被告在平等自愿的情况下签订了二手房买卖合同，是合法有效的；被告从签订合同至今一直积极履行合同规定的义务，并没有任何违反双方所签订的合同的规定，不存在任何违约行为，双方在签订二手房买卖合同时，被告如实告知原告所购房产处于查封状态，但被告承诺自行解封，但双方并没有约定被告必须于何时解封房产，否则视为违约，即双方没有就解除房产的事宜达成约定解除的条件，因此原告以被告迟延解封的事由来认定其违约时没有事实依据。另外关于公证时间问题，从原告提交的起诉状及其履约催��函可以看出，我方实际上之所以会推迟到2016年1月22日才办理公证，与合同不一致，是双方协商一致的表现，诉状及履约催告函可以体现原告自认我方是依约办理了委托公证，所以不存在延迟公证而导致根本违约的情形。原告以被告没有在规定的时间解除房屋为由，予以证明被告违约，导致合同无法继续履行，买卖合同无法实现其目的是没有事实及法律依据的。首先履约催告函是其单方意思表示，没有事先与被告达成合意；履约催告函单方违约的时间、期限不合理，时间正好缝春节，解封是由相关部门操作，并非由被告主观上能左右的，原告并没有根本违约，交易房产现红本在手，可继续交易，可以实现合同的目的，不存在原告主张的合同无法履行的情形，交易房屋于2016年3月16日已解封并注销抵押登记，随时可以过户给原告，因此被告认为在房屋买卖合同当中买方的目的实际上为了买到房子，现房屋合法、客观真实存在，被告并没有存在一房多卖的行为，合同目的是可以实现的。综上，原告与被告存在合法有效的房屋买卖合同关系，且被告没有任何违约行为，原告的诉求没有事实和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。第三人家园地产未到庭，亦未提交书面答辩状。经审理查明，2016年1月3日，原告程志姝（买方）与被告王影（卖方）经第三人家园地产居间服务签订了一份《二手房买卖合同》，约定被告将其位于宝安区西乡街道兴业路西南侧碧海富通城2栋X座（房地产证号50××84）转让予买方；该房产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起三日（含当日）内出具公证委托书给替买卖双方监管定金及交房保证金的第三方及担保公司指定人员，同时买方须协助卖��办理赎楼手续配合签署一切相关文件，卖方撤销公证委托又不在三日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续视为根本违约行为，发生此情形则卖方应按本合同第十七条第2条承担违约责任；关于产权的说明买卖双方已清楚该房地产的产权状况，同意在此状况下签署本合同并承认其法律效力，对于该房地产在抵押状态的，买卖双方协商一致在卖方还清了原抵押银行的欠款、赎出该房地产证、注销抵押登记后，再将该房地产过户到买方名下，因此，在签署本合同时，不需要知会及征得抵押银行的同意；在该房地产过户到买方名下之前，卖方保证该房地产产权清晰及没有其他影响本交易的产权纠纷（包括与租客有关的任何纠纷），否则由卖方负完全法律责任并按照本合同第十五条[其他违约责任]及第十七条[违约责任]进行赔偿；转让成交价为5150000元；本合同签订时，买方向卖方支付定金300000元整，本条所约定的定金交由买卖双方所指定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或存入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，即视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效，定金在买卖双方办理过户手续时自动转为楼款；买方须于2016年1月10日之前，将除定金之外的剩余首期款（以银行承诺函为准），交房保证金部分监管至双方所约定第三方指定监管账户，余款监管只约定的银行第三方监管账户；买方须于2016年1月10日之前，向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；银��承诺发放贷款少于应交房款余额的，买方应于银行答复贷款额三日补足首期款，以补足全部购房款，否则视为买方违约；剩余首期款金额=转让总价款-银行承诺贷款金额-定金；在办理上述资金监管和贷款申请过程中，卖方必须全力配合，如到场签署资金监管协议、担保赎楼协议、银行所需的赎楼贷款借据资料，以及提供结算账号等，否则属卖方违约；剩余房款是在办出买方名下房地产证、且办理完毕抵押登记后，由监管方依据监管协议办理房款支付；买方逾期付款的（因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外），逾期超过30日，卖方有权解除合同，并要求买方按照本合同第十五条承担违约责任；涉案交易涉及的全部税费由买方承担；除本合同另有约定外，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产���让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行；卖方在交付该房地产时，应将附随的税费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费等结清，必要时应将单据交买方确认，否则买方有权从交房保证金中抵扣上述欠费；需要赎楼的，在赎出房地产证并注销抵押登记之日起三个工作日内，买卖双方须办理缴纳税费、领取买方名下房地产证、买方负有抵押义务的，在买方领取新房地产证当日办理抵押登记手续；买卖双方任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金，如因此而引起守约方提起诉讼或仲裁，违约方还需赔偿守约方因提起诉讼或仲裁而产生的包括但不限于以下费用：诉讼费、仲裁费、律师费、交通费、电话费、误工费等；因不��抗力不能履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外，因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力结束之日起五日内向另一方提供证明；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还定金。合同备注栏注明：买卖双方协商一致：一、卖方自愿将该物业以现状出售给买方；二、买卖双方均知悉此物业处于查封状态，卖方承诺自行解决查封问题；三、买方若因个人信用问题导致贷款不能顺利进行由买方承担；四、买卖双方均知悉并符合限购限贷令购买出售此物业；五、卖方承诺把此物业内所有家俬出售给买方，价格为20000元。合同签订后，原告依照合同约定支付了定金30万元，被告出具了收据。同时，原告支付了佣金8000元，第三人出具了收款收据。2016年1月7日，原被告共同到中国建设银行办理资金监管手续，共监管资金1400000元。2016年1月，原告获得中国建设银行股份有限公司深圳分行作出的《二手楼购房贷款承诺书》，承诺发放贷款3450000元。2016年1月22日，被告王影出具公证授权委托书，委托担保公司工作人员办理赎楼等手续。2016年1月26日，原告委托律师向被告发送了《履约催告函》，催促被告于2016年2月19日之前偿还所欠债权人债务、解除涉案房屋的查封。该函件寄送到被告王影在签订《二手房买卖合同》时预留的通讯地址富通城三期2栋X座XXX。该函件已签收，邮政回单签收人王影。经笔迹鉴定，该邮政回单上的签名，并非王影本人所签。另，该函件同日寄送了第三人，第三人已收讫。2016年3月3日，原告依旧向被告预留的地址寄送了《解约通知函》，但该函件被拒收。2016年3月2日，原告委托律师代为提起诉讼，并支付律师费51500元。以上事实，有《二手房买卖合同》、定金收据、房地产证、银行付款凭证、资金监管协议、资金监管银行凭证、贷款承诺书、公证授权委托书、履约催告函、联系方式确认书、邮政回单、解约通知书及邮政回单、委托代理合同、律师费收据、家园地产出具的收款收据、等证据及庭审笔录在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。有关合同效力。原被告签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，各方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。合同签订后，原告依照合同的约定共计支付了定金30万元，并与被告共同办理了资金监管手续，监管了首期购房款140万元，并获得了银行出具的贷款承诺书，承诺贷款345万元，至此，原告已经履行了合同约定的支付购房款的全部义务。被告王影在合同签订后办理了公证授权委托，但涉案房产��另案处于查封状态，被告没有及时办理解封手续。从原被告双方签订的《二手房买卖合同》备注部分看，就涉案房产处于查封状态，原被告双方在签订涉案合同时均知情，且合同没有约定被告履行解封义务的时间。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一项第四款的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。结合本案案情，原告于2016年1月27日向被告预留的送达地址寄送了《履约催告函》，并同时寄送第三人。尽管经鉴定，原告寄送给被告的EMS邮件回单上被告王影的签名并非被告本人所签，但由于原告寄送的地址为被告预留在第三人处作为联系方式的地址，且原告同时寄送了第三人，第三人作为居间方负有传达合同双方意思表示的义务，原告同时寄送被告及第三人，应当视为被告已经收讫并��晓《履约催告函》的内容。被告应当在《履约催告函》指定的期限内完成解封涉案房产的义务。现被告在上述期限内既没有履行解封房产的义务，也没有与原告协商新的履行期限，构成根本违约。原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。有关合同的解除。因被告构成根本违约，原告有权解除合同。由于原告向被告寄送的《解约通知书》被被告拒收，故结合本案起诉状副本公告送达的时间，涉案合同应当于2016年3月24日解除。有关定金。由于涉案合同已合法解除，定金应当返还。本案中原告向被告支付了定金30万元，被告应当返还。对于原告请求返还定金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约责任，被告没有在原告催告的合理期限内履行解除房屋查封的义务构成根本违约，应当承担相应的违约责任。原告有权依照合同约定，要求被告支付转让成交价20%的违约金。但考虑到本案中，原被告双方在签订合同时，对涉案房产被查封的事实均已知晓。原告对涉案合同可能无法交易的风险是明知的，本身亦存在过错，故本院认定涉案合同约定的违约金过高，酌情调整为51.5万元。对原告请求被告支付违约金103万元的诉讼请求，本院予以部分支持。关于佣金损失8000元，因违约金本身已经具备一定的补偿功能，且被告因违约而支付的违约金数额已经远远超过了原告主张的佣金损失，故对于原告已经支付的佣金8000元，本院不再重复补偿。对于原告提出的该项诉讼请求，本院不予支持。关于律师费，依据合同约定，守约方提起诉讼或仲裁，违约方还需赔偿守约方因提起诉讼或仲裁而产生的包括但不限于以下费用：诉讼费、仲裁费、律师费、交通费、电话费、误工费等。因此被告应当支付���告为本次诉讼支付的律师费51500元。对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告程志姝与被告王影签订的《二手房买卖合同》于2016年3月24日解除；二、被告王影于本判决生效之日起五日内向原告程志姝返还定金300000元；三、被告王影于本判决生效之日起五日内向原告程志姝支付违约金人民币515000元；四、被告王影于本判决生效之日起五日内向原告程志姝支付律师费51500元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十���条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17306元，保全费5000元，由原告程志姝承担8476元，由被告王影承担13830元，上述费用原告已预交。本案鉴定费4040元，由原告程志姝承担1535元，由被告王影承担2505元，上述鉴定费被告王影已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 范    藜人民陪审员 陈  远  霞人民陪审员 郭  映  舜二〇一六年十二月二十日书 记 员 李  玉  婷书 记 员 银海莹（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第13页共14页