广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤06民终8052号上诉人（原审被告）：佛山市顺德区荣健塑料实业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道四基大福路70号，组织机构代码72597358-X。法定代表人：黄艺锋。委托诉讼代理人：卢伟杰，广东广中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区容桂土地发展中心，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道宏业路12号，统一社会信用代码12440606757853531J。法定代表人：黄敏仪。委托诉讼代理人：覃晓林，广东顺迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓婉玲，广东顺迪律师事务所实习律师。上诉人佛山市顺德区荣健塑料实业有限公司（以下简称荣健公司）因与被上诉人佛山市顺德区容桂土地发展中心（以下简称容桂土地发展中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初8733号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。荣健公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.案件受理费由容桂土地发展中心承担。事实和理由：一、案涉厂房未办理房产证，未取得建设工程规划许可证等合法证件，案涉《工业厂房租赁协议》为无效合同，一审法院以协议有效进行判决属于事实认定错误。二、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，容桂土地发展中心诉请没收荣健公司支付的44670元履约保证金于法无据。除此之外，一审法院关于租金、律师费及交还案涉标的物的判决显然也属于认定事实错误，适用法律不当。容桂土地发展中心辩称：案涉厂房有国有土地使用权证，但没有房产证，案涉《工业厂房租赁协议》的效力由法院认定。容桂土地发展中心向一审法院起诉请求：1.解除双方之间的不定期租赁合同，荣健公司立即将租赁物交还给容桂土地发展中心；2.荣健公司缴纳的履约保证金44670元归容桂土地发展中心所有，且荣健公司应补缴履约保证金的差额部分5312.2元；3.荣健公司向容桂土地发展中心支付拖欠的租金，其中2015年的租金167564.2元、2016年1至4月的租金99964.4元，此后的租金按照每月24991.1元的标准自2016年5月1日计算至荣健公司实际搬离之日；4.荣健公司向容桂土地发展中心支付违约金，违约金按照每日万分之五的标准自2015年1月6日起计算至实际清偿之日止，暂计至2016年4月30日为23458.38元；5.本案律师费25000元由荣健公司承担；6.本案诉讼费由荣健公司承担。一审法院认定事实：2015年3月30日，容桂土地发展中心与荣健公司签订《工业厂房租赁协议》（合同编号：四2015-065），约定容桂土地发展中心将位于佛山市顺德区容桂四基大福路70号的工业厂房出租给荣健公司使用，租期为2015年1月1日至2015年12月31日，其中星棚结构2006平方米、土地650平方米，每月租金合计24991.1元，荣健公司需在每月5日前向容桂土地发展中心支付当月租金，如荣健公司拖欠，每逾期一日，应按未付租金总额万分之五向容桂土地发展中心计付利息，如荣健公司拖欠租金超过30天，容桂土地发展中心有权提前单方面解除合同，没收履约保证金，收回厂房。租赁期内，厂房的日常保养、维修由荣健公司负责。租赁期满，荣健公司如需续租，应于上述租赁期满前三个月以书面形式通知容桂土地发展中心，经容桂土地发展中心同意后，双方重新签订租赁协议，在同等条件下，荣健公司享有优先承租权。因容桂土地发展中心追讨荣健公司拖欠租金或其他违约责任产生的诉讼费、律师费等一切费用由荣健公司承担。合同签订后，荣健公司向容桂土地发展中心缴纳了履约保证金44670元。2015年12月31日，合同到期后，双方没有签订书面的租赁合同，但荣健公司仍继续租用容桂土地发展中心厂房，但是未缴纳租金。2015年2月6日，四基股份社向荣健公司发出《通知》，称相关手续未完善，四基股份社尚未向容桂土地发展中心移交案涉厂房的租赁管理使用权，四基股份社将在2015年与各承租人签订租赁合同。2015年12月21日，容桂土地发展中心与四基股份社共同发出《通知》，告知荣健公司等承租人，容桂土地发展中心已委托四基股份社协助管理四基社区的工业厂房。2015年已签订租赁协议的租户按照协议约定补缴未交租金后，办理续签手续，租赁期限为2016年1月1日至2016年12月31日。后因荣健公司未与容桂土地发展中心签订租赁合同、缴纳租金，容桂土地发展中心于2016年6月2日诉至一审法院。容桂土地发展中心为诉讼，与广东顺迪律师事务所签订《委托合同》，委托该所律师进行诉讼，并支付律师费25000元。另查，涉案厂房的登记使用权人为案外人四基股份社。2012年6月20日，四基股份社与容桂土地发展中心签订《房地产收购储备协议书》，约定将案涉厂房在内的99宗房地产由容桂土地发展中心收储，在容桂土地发展中心向四基股份社支付第三期收储款后，厂房租金由容桂土地发展中心收取。2013年12月20日，容桂土地发展中心向四基股份社支付了约定的第三期收储款。但是未办理变更登记手续。一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。关于合同效力问题。容桂土地发展中心依约向四基股份社足额支付收储款后，取得案涉厂房的租赁使用权。容桂土地发展中心将案涉厂房租赁给荣健公司，双方之间的房屋租赁合同关系依法成立，受法律保护。双方签订的《工业厂房租赁协议》到期后，没有再续签书面协议，应视为双方之间成立不定期租赁合同关系。双方均享有随时解除权，解除效力自通知到达对方时生效，荣健公司于2016年6月15日签收应诉材料，故双方的不定期租赁合同关系于当日解除，荣健公司应立即将案涉厂房交回容桂土地发展中心，对容桂土地发展中心该项诉请，一审法院予以支持。关于违约责任。因原租赁合同签订后，容桂土地发展中心与四基股份社对案涉厂房的权属及租赁使用权发生争议，并各自发放通知给荣健公司，均要求与荣健公司签订租赁合同、收取租金。故在厂房权属出现争议，租金收取人身份不明的情况下，荣健公司有权停止缴纳租金，即荣健公司逾期未缴纳租金的行为不构成违约。但2015年12月21日，容桂土地发展中心与四基股份社联合发出续签合同通知，此时案涉厂房的权属情况已经清晰，荣健公司应当按通知要求与容桂土地发展中心签订书面租赁协议并缴纳租金。而荣健公司没有与容桂土地发展中心续签合同，虽然荣健公司已缴纳租金，但是并未按照约定的时间及时缴纳，已构成违约，荣健公司仍应向容桂土地发展中心缴纳拖欠的租金，且荣健公司已缴纳的履约保证金44670元应归容桂土地发展中心所有。因双方已在租赁协议中约定并适用了履约保证金条款，容桂土地发展中心再主张按每日5‰的标准计付违约金显失公平，一审法院不予支持。容桂土地发展中心、荣健公司约定，因荣健公司违约产生的律师费、诉讼费等由荣健公司承担，该费用是容桂土地发展中心为实现债权支付的合理费用，容桂土地发展中心也提供了委托合同及发票予以证明，现容桂土地发展中心要求荣健公司承担该费用合法有据，一审法院予以支持。协议签订后，虽然荣健公司仅向容桂土地发展中心支付履约保证金44670元，但是容桂土地发展中心当时并未提出异议，应当视为双方对合同约定的履约保证金金额进行了变更，因此容桂土地发展中心要求荣健公司补缴履约保证金差额5312.2元的请求于法无据，一审法院不予支持。关于租金支付。荣健公司已提供证据证实其已支付2015年的租金82347元及2016年1-4月的租金99964.4元，容桂土地发展中心对此予以认可，确认起诉时已扣减荣健公司已支付的2015年的租金82347元，并同意在本案起诉金额中对荣健公司已支付的2016年1-4月的租金99964.4元予以扣减。即荣健公司仍应向容桂土地发展中心支付2016年4月之前的租金167564.2元。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认容桂土地发展中心与荣健公司的租赁合同关系于2016年6月15日解除；二、荣健公司于判决发生法律效力之日起三十日内将位于佛山市顺德区容桂四基大福路70的工业厂房交回容桂土地发展中心；三、荣健公司已交付的44670元履约保证金归容桂土地发展中心所有；四、荣健公司于判决发生法律效力之日起三十日内向容桂土地发展中心支付租金167564.2元（租金暂计至2016年4月30日，2016年5月1日至实际交回厂房之日的租金，按24991.1元/月计算）；五、荣健公司于判决发生法律效力之日起三十日内向容桂土地发展中心支付律师费25000元；六、驳回原告桂土地发展中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3394.77元（容桂土地发展中心已预交），由荣健公司负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，案涉厂房未办理建设工程规划许可证。本院认为，本案是房屋租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经审查，案涉厂房未取得建设工程规划许可证，根据前述司法解释的规定，容桂土地发展中心与荣健公司于2015年3月30日签订的《工业厂房租赁协议》无效，容桂土地发展中心诉请解除双方的租赁合同关系，缺乏法律依据，故本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，容桂土地发展中心诉请荣健公司支付尚欠的2016年4月之前的占有使用费167564.2元，及按24991.1元／月的标准支付2016年5月1日起至实际交回厂房之日的占有使用费，理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，容桂土地发展中心诉请荣健公司支付的履约保证金44670元归其所有，理由不成立，故本院不予支持。另外，由于案涉《工业厂房租赁协议》无效，自始没有法律约束力，故容桂土地发展中心依据该协议约定诉请荣健公司支付律师费25000元，于法无据，本院不予支持。综上所述，荣健公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初8733号民事判决第二项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初8733号民事判决第一项、第三项、第五项、第六项；三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初8733号民事判决第四项为：佛山市顺德区荣健塑料实业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向佛山市顺德区容桂土地发展中心支付占有使用费167564.2元（占有使用费暂计至2016年4月30日，2016年5月1日至实际交回厂房之日的占有使用费，按24991.1元/月计算）；四、驳回佛山市顺德容桂土地发展中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3394.77元，由佛山市顺德区容桂土地发展中心负担1034.77元，佛山市顺德区荣健塑料实业有限公司负担2360元；二审案件受理费1541.75元，由佛山市顺德区容桂土地发展中心负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  邱程辉代理审判员  安 静二〇一六年十二月二十六日书 记 员  梁 理