苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初8215号原告刘靖宇。被告陈忠阳。被告吴江市新世纪物业管理有限公司。法定代表人李居洲。原告刘靖宇与被告陈忠阳、吴江市新世纪物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年9月18日立案受理后,依法组成合议庭，于2016年10月25日公开开庭进行了审理。原告刘靖宇，被告吴江市新世纪物业管理有限公司的法定代表人李居洲到庭参加诉讼。被告陈忠阳经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘靖宇诉称，2012年5月24日，原告与案外人杨福刚签订租房协议，后案外人杨福刚又把房子转租给了被告陈忠阳，这个情况原告是不知道的，但是已形成由被告陈忠阳继续履行该租赁协议的事实，即将原告所有的吴江区平望镇育才路5号的店铺租给被告陈忠阳开设汽车装潢店。2015年1月10日0点20分，因为被告陈忠阳疏于管理，不重视消防安全，半夜里店中空无一人，引发火灾。火灾中心在办公桌上的电脑及办公桌旁边的小太阳（取暖器），造成了该店铺及上层住宅受损，经事后消防队认定，事发时消防管道没有水，无法起到灭火作用，导致灭火时间延长，火灾受损扩大。原告认为，被告陈忠阳在出租房内，因自身过失导致火灾的发生，而被告吴江市新世纪物业管理有限公司未尽物业管理中对消防设施的检查、保障消防使用的义务，造成了原告店铺顶层水泥楼板爆裂、消防设施烧毁、金属水管断裂，以及二楼住户对原告的索赔。故原告特诉至贵院，请求贵院依法判令：1、被告陈忠阳、吴江市新世纪物业管理有限公司赔偿原告店铺维修损失费41491.82元；2、如原告承担二楼业主的索赔要求，则相应损失应由被告陈忠阳、吴江市新世纪物业管理有限公司承担；3、被告方承担本案的诉讼费和鉴定评估费。被告陈忠阳未作答辩。被告吴江市新世纪物业管理有限公司辩称，本公司不承担任何赔偿责任，根据物业协议第七条规定，本公司对火灾不承担责任。原告主张本公司有重大过错，消防管道没有水，本公司认为小区里供水是由吴江水利房产开发公司负责的，而不是本公司负责。经审理查明，2015年1月10日0时20分，被告陈忠阳承租的位于苏州市吴江区平望镇学才路5号的平安汽车装潢店（该店铺向刘靖宇承租）发生火灾。吴江平望专职队赶赴现场扑救。此次火灾造成房屋及二楼（案外人尤建锋）装修受损，设备、生活用品和其他财产烧损。2015年2月5日，苏州市公安消防支队吴江区大队就此次火灾作出苏江公消火认字（2015）第0006号火灾事故认定书，认定该起火灾起火部位位于平安汽车装潢店办公区内西北侧，起火原因可排除人为放火和外来火源引发火灾所致，不能排除遗留火种和电气线路故障引燃周边可燃物所致。2015年1月26日，苏州市公安消防支队吴江区大队向被告吴江市新世纪物业管理有限公司出具苏江公(消)行罚决字（2015）0071号行政处罚决定书，在该行政处罚决定书中认定：2015年1月12日，我大队消防监督员在检查中发现吴江市新世纪物业管理有限公司负责管理的锦绣家园小区内室外消火栓无水，消防设施未保持完好有效，该行为违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二项的规定，以上事实有（2015）第0150号《消防监督记录》、苏江公消即字（2015）第0035号《责令立即改正通知书》、对李居洲和周云华的询问笔录、现场照片等证据证实。根据《中华人民共和国消防法》第六十条第一款第一项之规定，现决定给予吴江市新世纪物业管理有限公司罚款人民币一万元整的处罚。另查明，此次发生火灾事故的位于苏州市吴江区平望镇学才路5号房屋的所有权人为原告刘靖宇，在此处火灾事故中二楼受损房屋的所有权人为案外人尤建锋。被告吴江市新世纪物业管理有限公司系上述房屋的物业管理单位。2012年5月24日，原告刘靖宇与案外人杨福刚订立租房协议一份。协议中主要约定被告刘靖宇将吴江区平望镇学才路5号店铺二间租给案外人杨福刚作经营汽配用品用；租赁期限自2012年9月19日起至2015年9月19日止；年租金为32000元整，于每年的9月19日交付；案外人杨福刚在承租期间必须交清水费、电费、物业管理费的费用；租期内如有火、盗、人身安全等事故发生，案外人杨福刚负全责；房子所有简装修是房客因经营行为，交付房子前的二间房是弹簧不锈钢门及卷帘门各二扇，共计四扇门及一只马桶、消防箱及水、电设施；基本上案外人杨福刚不能转租，如确需转租，应事前与原告刘靖宇协商打招呼…等等内容。2013年9月28日，案外人杨福刚将上述房屋转租给被告陈忠阳，该转租行为得到原告刘靖宇的认可，被告陈忠阳于当日支付给原告刘靖宇租金42000元。再查明，原告曾于2015年7月3日向本院提起诉讼，要求被告陈忠阳赔偿损失，本院以（2015）吴江盛民初字第00803号立案受理，后原告未按时到庭参加诉讼，该案按撤诉处理。在该案审理过程中，本院委托苏州新一造价师价格事务所有限公司就火灾造成原告的损失（损坏的管线、门窗、天棚粉刷层、消防设施及卫生间洁具修复工程）造价进行评估鉴定。苏州新一造价师价格事务所有限公司分别于2015年12月15日、2016年4月8日出具鉴定结论书，评估鉴定工程价款分别为31276.15元（该鉴定结果为重置成本，未考虑原有资产的折旧）及10215.67元（该鉴定结果为重置成本，未考虑原有资产的折旧）。以上事实，由原告提供房产证、火灾事故认定书、火灾现场勘测笔录、询问笔录、行政处罚决定书、苏州新一造价师价格事务所有限公司出具的鉴定结论书、租房协议，被告吴江市新世纪物业管理有限公司提供的前期物业管理合同，以及本院（2015）吴江盛民初字第00803号案件中的证据交换笔录、本案的庭审笔录在卷予以证实。本院认为，根据苏州市公安消防支队吴江区大队就此次火灾出具的火灾事故认定书，本案原告因此次火灾造成财产损失的事实，本院应予认定。根据苏州市公安消防支队吴江区大队就此次火灾出具的火灾事故认定书认定，该起火灾起火部位位于平安汽车装潢店办公区内西北侧。而根据查明的事实，发生火灾的平安汽车装潢店的房屋由被告陈忠阳承租，被告陈忠阳系承租房屋的使用者和实际管理者。同时起火原因的认定排除了人为放火和外来火源引发火灾所致，不能排除遗留火种和电气线路故障引燃周边可燃物所致。被告陈忠阳在占有使用租赁物期间，对租赁物负有妥善保管、使用和维修的义务。由于被告陈忠阳的疏于管理，导致此次火灾发生，故被告陈忠阳应对此次火灾给原告造成的财产损失承担主要的赔偿责任。同时根据苏州市公安消防支队吴江区大队向被告吴江市新世纪物业管理有限公司出具的行政处罚决定书可以看到，被告吴江市新世纪物业管理有限公司负责管理的锦绣家园小区内室外消火栓无水，消防设施未保持完好有效。由于被告吴江市新世纪物业管理有限公司对消防设施的疏于管理，一定程度上影响了救火，造成了损失的扩大，故被告吴江市新世纪物业管理有限公司应对此次火灾给原告造成的财产损失承担次要的赔偿责任。根据火灾事故认定书中对起火原因的认定，其与原告刘靖宇将房屋出租给被告陈忠阳之间并不存在因果关系。同时根据租房协议的约定，可以看到租赁物中含有消防箱，再结合火灾现场勘测笔录及调查笔录，没有证据表明原告刘靖宇在此次火灾事故中存有过错。因此，在本院受理的(2016)苏0509民初6460号案件中（尤剑峰与陈忠阳、刘靖宇、吴江市新世纪物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷），原告未承担赔偿责任。原告因此次火灾造成的财产损失，经评估鉴定共计为41491.82元，但本院注意到该鉴定结果为重置成本，未考虑原有资产的折旧，结合本案实际情况，依照合情、合理的原则酌情确定为35000元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈忠阳赔偿原告刘靖宇损失人民币28000元，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）二、被告吴江市新世纪物业管理有限公司赔偿原告刘靖宇损失人民币7000元，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）三、驳回原告刘靖宇的其他诉讼请求。案件受理费收取1280元，鉴定费2700元，合计3980元，由被告陈忠阳负担3184元，由被告吴江市新世纪物业管理有限公司796元，两被告负担之诉讼费用于本判决生效后十日内直接给付原告，原告已预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（缴至中国农业银行苏州苏福路支行；帐户：苏州市中级人民法院；帐号10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长  周 斌人民陪审员  张海生人民陪审员  钱建初二〇一六年十二月十四日书 记 员  胡玥璘