沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0103民初9708号原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行，住所地沈阳市沈河区北站路72号。。负责人：宋刚，该行行长。委托代理人：王思涵，该行员工。被告：陈明超，男，1985年12月5日出生，汉族，住址辽宁省本溪满族自治县连山关镇道东路**号1-1。身份证号码：210521198512051675被告：阳光一百置业（辽宁）有限公司，住所地沈阳市于洪区杨士乡科研村。法定代表人：萧德迎，该公司董事长。委托代理人：王静，该公司法务。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行与被告陈明超、阳光一百置业（辽宁）有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由本院审判员张育红担任审判长，与审判员仲芳雪（主审）、人民陪审员张玉华组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行委托代理人王思涵，被告阳光一百置业（辽宁）有限公司委托代理人王静到庭参加诉讼，被告陈明超经本院公告送达，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行诉称，2013年8月30日，原告与被告签订《个人购房借款及担保合同》（以下简称《借款合同》），合同约定：被告陈明超向原告借款31万元用于购买位于于洪区汪河路29-1号（1-18-4）房屋，借款期限360个月，贷款初始年利率为5.895%，采用等额本息还款方式，并以所购房产为上述借款提及诉讼费等费用供抵押担保；被告阳光一百置业(辽宁）有限公司提供阶段性连带责任保证，对借款人在办妥贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日前发生的借款人违约而引起的合同项下的债务承担保证责任；被告所提供担保的范围为贷款本金及其利息、罚息、复利、违约金、赔偿金以及贷款人等实现债权及抵押权的费用等。原告依合同约定及时足额地发放了贷款，但被告陈明超并未按借款合同约定归还借款，符合合同约定实现抵押权及保证的条件。综上所述，被告应按合同约定向原告归还所欠本息，如被告不能按期偿还借款本息，请求处置其抵押的房地产,原告就处置所得价款优先受偿。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《个人购房借款及担保合同》；2、判令被告按借款合同约定偿还所欠本息（截至2016年8月1日为299504.06元，自2016年8月2日至实际清结日按借款合同约定计付利息及罚息）；被告阳光一百置业(辽宁）有限公司对前述欠款及全部诉讼费用承担连带给付责任；3、判令如被告不能按期偿还借款本息，原告有权向人民法院申请处置其抵押的房地产，并有权就处置所得价款优先受偿；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告陈明超未到庭，未发表答辩意见。被告阳光一百置业（辽宁）有限公司辩称，一、本案系陈明超恶意违约，与答辩人无关。答辩人承担阶段性连带保证责任是指“对借款人在办妥贷款所购房屋抵押登记手续……”。而在本案中，借款人陈明超根本没有想去办理相应抵押登记的行为，更谈不上办妥，原告无法收回贷款及利息、无法实现办理抵押登记取得他项权证的根本，在于陈明超的恶意违约，与答辩人无关，答辩人无过错，不应承担不利后果。二、涉案房屋已由债务人陈明超办理抵押预告登记，依据《物权法》的相关规定，债务人自己提供物的担保的，债权人应当首先就该物的担保实现债权，因此，本案不应由答辩人来承担保证责任。三、退一步讲，即便答辩人承担连带保证责任，承担保证责任的时间也应截止至2016年4月25日。经过答辩人申报及相关房屋土地主管部门审核，涉案房屋于2016年4月25日初始登记完毕，即取得了所谓的大产权证。陈明超于该日起，便可以申请办理房屋所有权证并进行他项权利登记，也就是说此日起，该房屋已满足办理抵押登记取得他项权证的条件。而本案中陈明超根本没有申请办理房屋产权证，这也就致使后续抵押登记手续办理及他项权证的取得无法实现。因此，本应实现而未实现，过错不在答辩人，答辩人于此日期后，不应继续承担保证责任。经审理查明：2013年8月30日，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行作为贷款人，被告陈明超作为借款人和抵押人，被告阳光一百置业（辽宁）有限公司作为保证人签订《个人购房借款及担保合同》一份，合同约定：被告陈明超向原告申请贷款，借款金额为人民币310000元，借款用途为购买房产（该房屋坐落于于洪区汪河路29-1号（1-18-4），建筑面积39.24平方米），借款期限为360个月，自2013年8月30日至2043年8月30日，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率下浮10%计算，初始年利率5.895%，还款方式为等额本息还款法。同时约定，借款人应按照合同约定归还借款本息，未按双方约定期限归还借款本金的，属于违约，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款利率基础上上浮百分之三十计收罚息。如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款提前到期，解除合同并要求保证人承担保证责任。合同亦约定，被告陈明超作为抵押人，将位于沈阳市于洪区汪河路29-1号（1-18-4），建筑面积39.24平方米的房产抵押给原告，并办理抵押权预告登记，抵押担保范围包括但不限于：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权及抵押权的费用和借款人所有其他应付费用。被告阳光一百置业（辽宁）有限公司作为保证人,保证方式为阶段性连带责任保证，保证范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如果正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人对满足之日后到期的债务免除保证责任。合同第二十六条约定，借款人和担保人承诺：……（三）本合同项下同时存在抵押与保证时，贷款人可选择就抵押物实现抵押权或要求保证人对全部债务承担保证责任，也可在债权总额内同时要求二者在担保范围内承担任意数额的担保责任，担保人不得对此提出任何抗辩。如贷款人放弃或暂时没有对任一抵押物或任一保证人行使担保权利的，其他担保人承诺仍将对其担保范围内的全部债务承担担保责任。”被告陈明超在合同“借款人”及“抵押人”处签字捺手印，被告阳光一百置业（辽宁）有限公司在“保证人”处加盖公司公章。合同签订后，原告向被告足额发放贷款，但被告陈明超未按合同约定偿还本息，截至2016年8月1日，被告已累计拖欠本金人民币298066.8元，利息人民币1437.26元。审理中，原告向我院提出保全申请，要求冻结被告陈明超、被告阳光一百置业（辽宁）有限公司名下的银行存款人民币299504.06元或查封其他等价值财产。本院依法作出（2016）辽0103民初9708号民事裁定书，裁定冻结被告陈明超、阳光一百置业（辽宁）有限公司名下的银行存款人民币299504.06元或查封其他等价值财产。上述事实，有当事人陈述、个人购房借款及担保合同、中国邮政储蓄银行个人贷款放款单、中国邮政储蓄银行个人贷款手工借据、贷款情况表、抵押权预告登记证复印件、被告身份证复印件、商品房初始登记批复信息等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告陈明超经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据对案件事实予以认定。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行与被告陈明超、阳光一百置业（辽宁）有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，原告已按合同约定履行了向被告陈明超发放贷款的义务，但被告陈明超未依照合同约定还款，其行为已构成违约，故原告主张解除与被告签订的《个人购房借款及担保合同》并要求被告偿还剩余全部借款本金及利息的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》之规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附解除条件的合同，自条件成就时失效。根据合同约定，如果正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人的保证责任方可免除，现解除条件尚未成就且被告阳光一百置业（辽宁）有限公司在《个人购房借款及担保合同》上盖章确认，表明其愿意作为保证人对被告陈明超的上述贷款提供担保，故被告阳光一百置业（辽宁）有限公司应对上述欠款承担连带保证责任。关于原告主张对被告抵押的房屋享有优先受偿权的问题。因本案所涉房屋办理的是抵押权预告登记，所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生的不动产物权变动的请求权，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，在涉案房产未办理正式的抵押登记前，权利人的抵押权尚未确立，权利人应在办理正式的房屋抵押登记后才能主张优先受偿权，而涉案房产至今尚未办理正式的房屋抵押登记，故对于原告的该项请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行与被告陈明超、阳光一百置业（辽宁）有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》；二、被告陈明超于本判决生效之日起十日内给付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行贷款本金人民币298066.8元；三、被告陈明超于本判决生效之日起十日内给付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行贷款利息、罚息人民币1437.26元（利息、罚息截至2016年8月1日，自2016年8月2日起至被告实际清偿之日止的利息、罚息按合同约定计算）；四、被告阳光一百置业（辽宁）有限公司对本判决书第二项、第三项承担连带保证责任；五、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行偿还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5793元，邮寄费人民币90元，公告费人民币400元，保全费人民币2017元，由被告陈明超、阳光一百置业（辽宁）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张育红审 判 员  仲芳雪人民陪审员  张玉华二〇一六年十二月十三日书 记 员  李卓月本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。