重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0111民初1218号原告：肖清华，女，1979年2月12日出生，汉族，重庆市大足区人，住重庆市大足区。委托代理人：陈健康，重庆志和智律师事务所律师。被告：重庆巴月庄实业有限公司（统一社会信用代码91500111563485451B），住所地重庆市双桥经开区星湖路三号。法定代表人：蒋永，董事长。破产管理人：重庆巴月庄实业有限公司清算组。委托代理人：兰智慧，男，1984年1月20日出生，汉族，四川省资阳市人，住四川省资阳市安岳县，一般代理，系破产管理人工作人员。第三人：重庆第十建设有限公司（组织机构代码20280123-6），住所地重庆市江北区港城东路98号4幢2-3。法定代表人：蒋志国。委托代理人：兰智慧，男，1984年1月20日出生，汉族，四川省资阳市人，住四川省资阳市安岳县，一般代理，系破产管理人工作人员。原告肖清华诉被告重庆巴月庄实业有限公司和第三人重庆第十建设有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月16日立案受理后，依法由代理审判员邓俊适用简易程序于2016年10月27日公开开庭进行了审理。原告肖清华特别授权委托代理人陈健康，被告重庆巴月庄实业有限公司和重庆第十建设有限公司一般授权委托代理人兰智慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判决确认原、被告就巴月庄二期XX号房屋建立了商品房买卖合同关系；2、判决被告继续履行巴月庄二期XX号房屋的买卖合同；3、判决被告将位于重庆市双桥经济技术开发区XX大道XX号巴月庄二期XX号房屋交付给原告使用；4、判决被告为原告办理巴月庄二期XX号房屋《房地产权证》；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月16日，被告与第三人重庆第十建设有限公司（以下简称十建公司）签订了一份《抵款协议》，被告同意将巴月庄二期XX号建筑面积为92.1平方米的房屋作价529195元抵偿给原告，协议签署后，被告于2014年11月6日向原告出具金额为529195元的收据一张。原告多次要求被告签订书面的商品房买卖合同未果，为维护原告的合法权益，特依法起诉，诉前所请。在审理过程中，原告当庭变更诉讼请求，最终确认诉讼请求如下：1、判决确认原、被告就巴月庄二期XX号房屋建立了商品房买卖合同关系有效；2、判决被告继续履行巴月庄二期XX号房屋的买卖合同；3、判决被告将位于重庆市双桥经济技术开发区XX大道2号巴月庄二期XX号房屋交付给原告使用；4、判决被告为原告办理巴月庄二期XX号房屋《房地产权证》；5、判决被告向原告支付违约金（违约金以529195元为基数，从2014年11月7日起按每日万分之一的标准计算至交房之日止）；6、本案诉讼费由被告承担。被告重庆巴月庄实业有限公司辩称：1、被告已于2016年7月7日进入破产诉讼程序，由重庆市江北区人民法院裁定受理被告的重整申请，并于2016年8月8日指定巴月庄实业有限公司清算组作为破产管理人，被告已经无履行能力；2、继续履行涉案合同不具备可行性，因为该涉案合同的房屋现已停工，该房屋存在抵押和保全，合同目的现在不能实现；3、另外，被告自2016年7月7日，重庆市江北区人民法院受理破产程序之后，于2016年9月5日在人民法院报、重庆日报向社会公告，要求各位债权人向被告破产管理人申报债权，所以被告已经履行了破产的告知义务。第三人十建公司答辩意见同重庆巴月庄实业有限公司答辩意见一致。本院经审理认定事实如下：2014年4月16日，第三人十建公司（乙方）与被告重庆巴月庄实业有限公司（以下简称巴月庄公司）（甲方）签订《抵款协议》一份，约定：甲乙双方同意将“巴月庄.万商会馆二期”XX号商品房作价529195元抵偿给乙方，用于冲抵甲方应支付乙方因承建“巴月庄.万商会馆马术公园排水、道路及马术场地工程”的部分工程款；乙方指定将XX号商品房登记给肖清华（女，身份证号：510230XXXX），即乙方指定由原告肖清华与甲方签订商品房买卖合同，购房费用由甲方在乙方“巴月庄.万商会馆马术公园排水、道路及马术场地工程”工程款中全额扣除，乙方达到付款节点时，甲方第一期扣除228000元，第二期扣除301195元，从与甲方签订购房合同之日即视为甲方已向乙方支付了529195元的工程款。双方还对其他事项进行了约定。上述协议签订后，被告巴月庄公司与第三人十建公司在协议上盖章予以了确认。另查明，2013年12月17日，十建公司出具了工程的款明细表，明细表中载明：抵房人姓名为原告肖清华，二期房号为XX，建筑面积92.1㎡，房款506550元，契税15197元，大修基金7368元，预告登记费80元，以上费用共计529195元。2014年11月6日，被告巴月庄公司向原告出具收据一张，收据载明，原告肖清华向被告巴月庄公司缴纳了抵房款506550元，契税15197元，大修基金7368元，预告登记费80元，合计529195元，本案所涉及的房屋准确地址为重庆市大足区双桥经开区XX大道XX号XX幢XX。现被告一直不履行交房、办证义务，原告特起诉来院，1、判决确认原、被告就巴月庄二期XX号房屋建立了商品房买卖合同关系；2、判决被告继续履行巴月庄二期XX号房屋的买卖合同；3、判决被告将位于重庆市双桥经济技术开发区XX大道XX号巴月庄二期XX号房屋交付给原告使用；4、判决被告为原告办理巴月庄二期XX号房屋《房地产权证》；5、本案诉讼费由被告承担。在庭审中，原告当庭变更诉讼请求，最终确认如下：1、判决确认原、被告就巴月庄二期XX号房屋建立了商品房买卖合同关系有效；2、判决被告继续履行巴月庄二期XX号房屋的买卖合同；3、判决被告将位于重庆市双桥经济技术开发区XX大道XX号巴月庄二期XX号房屋交付给原告使用；4、判决被告为原告办理巴月庄二期XX号房屋《房地产权证》；5、判决被告向原告支付违约金（违约金以529195元为基数，从2014年11月7日起按每日万分之一的标准计算至交房之日止）；6、本案诉讼费由被告承担。另查明，本案所涉及的房屋现于2015年4月14日被重庆市江北区人民法院（2014）江法民保字第00219号/00219-3号司法查封。庭审中，经本院释明后，原告仍坚持其诉讼请求。本案所涉房屋现尚未完成建设工程竣工验收备案登记，也未进行所有权初始登记。上述事实，有当事人陈述、《抵款协议》、工程抵款明细表、收据一张、《巴月庄·万商会馆项目马术公园排水、道路及马术场地工程施工合同》及（2016）渝0105民破8号民事裁定书及（2016）渝0105民破8号决定书等证据以及庭审记录载卷为凭，上述证据经本院依法核实后，本院予以采信。本院认为，合法的商品房预售合同受法律保护。本案中，双方对被告巴月庄公司与十建公司签订的《抵款协议》、抵款明细表均无异议，本院予以认可。在协议中，双方约定将工程款529195元抵偿给被告巴月庄公司，视为原告肖清华向被告购买位于“巴月庄·万商会馆二期”XX号房屋的购房款，在协议中也指定了“巴月庄·万商会馆二期”XX号房屋的购房人为本案原告肖清华，同时在抵款明细表中也对购买的房屋的建筑面积、单价、抵款价款的支付明细做了详细约定，由此可以看出原、被告之间对房屋买卖关系中关于合同基本要件的各项内容都已经做了明确约定。另外，被告巴月庄公司于2014年11月6日向原告出具收条一张，表明其收到了上述房款，也能表明原、被告双方已按照抵款协议和抵款明细表中确立的合同义务正在履行，虽然原、被告双方并未签订正式的书面房屋买卖合同，但是双方现已按照《抵款协议》和抵款明细表中约定的义务正在履行，应当视为原、被告之间的房屋买卖合同已经建立。所以原告要求确认原、被告就巴月庄二期XX号房屋建立了商品房买卖合同关系有效，本院予以支持。关于对原告要求继续履行该合同的诉讼请求，本院认为，根据（2016）渝0105民破8号民事裁定书及（2016）渝0105民破8号决定书，现被告仍处于破产重整阶段，虽然尚未宣布正式破产，但由于现在被告已经处于破产重整阶段，是否继续履行合同不具有确定性，被告在庭审中也辩称合同目的现在无法实现，被告也无法达到原告要求继续履行合同的要求。所以，本院认为，因双方签订的合同现在是否能够继续履行现不具有确定性，待被告企业破产重整之后，根据被告的实际情况，原告可以另案起诉。关于交房和办理房地产权证。本案涉讼房屋上的土地已经被司法查封，查封期限内不能转移登记，且本案涉讼房屋所在的楼栋尚未取得建设工程竣工验收备案证明，并且也一直处于停工阶段，恢复施工时间不确定，也不具备交房的条件，根据《重庆市土地房屋权属登记条例》第四十条规定，现无法办理初始登记。所以，本案所涉讼房屋无法办理房屋产权证，到目前为止不具备交房的条件，该房屋在法律或事实上均无法履行，故对原告要求被告交付房屋和办理房地产权证的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金。在《抵款协议》和抵款明细表中只是对购买的房屋地址、面积、单价等做了约定，并未约定被告的具体交房时间和办证时间，也未约定原、被告双方的违约责任。同时，原告要求继续履行合同，合同现在能否继续履行不具有确定性，被告是否会存在根本违约也不具有确定性，另外原告也未提交任何证据证明被告存在逾期交房和逾期办证的情况，也并不能证明被告存在违约情形的情况，所以原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第十二条、第四十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、第三十八条第二款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告肖清华与被告重庆巴月庄实业有限公司签订的涉及“巴月庄·万商会馆二期”位于重庆市大足区双桥经开区XX大道XX号XX幢XX号房屋买卖合同有效；二、驳回原告肖清华的其他诉讼请求；案件受理费4546元（已减半），由原告肖清华承担4506元，被告重庆巴月庄实业有限公司承担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  邓俊二〇一六年十二月十二日书 记 员  唐巧