广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书广东省广州市中级人民法院民事判决书上诉人（原审原告、反诉被告）：张福龙，住辽宁省营口市西市区。委托诉讼代理人：王友生，广东安国律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州裕生红基房地产实业发展有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：邓裕宁，职务总经理。委托诉讼代理人：吴存枚，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢婉莹，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。上诉人张福龙与上诉人广州裕生红基房地产实业发展有限公司（以下简称裕生红基公司）租赁合同纠纷一案，双方当事人不服广东省广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初1604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张福龙上诉请求：一、撤销原审判决第七项，改判裕生红某公司向张福龙返还收取的首月租金19800元及首月物业服务费4132.80元；二、撤销原审判决第三项，改判裕生红某公司立即向张福龙赔偿装修损失130000元；三、撤销原审判决第四、五、六项，改判驳回裕生红某公司的全部诉讼请求；四、判令裕生红某公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、原审法院错误认定事实，作出对张福龙不利的判决结果，应予纠正。原审法院认定裕生红某公司在不具备餐饮功能、不设中央空调及未通过必要的强制性消防验收的情况下出租给张福龙铺位存在明显过错，仍判令张福龙按照合同租金及管理费标准支付租金是错误的。否则，裕生红某公司从其过错行为中却能获得足额的租金及管理费，与“任何人不得从其违法行为及过错中获利”的法律原则相违背。双方合同虽然约定了起租时间，但合同第三条还约定了“若甲方责任致使未能交付商铺的：租赁期限顺延”，可知根据实际情况，在裕生红某公司提供合格的商铺后才开始计算租期及起租。张福龙起诉之时，裕生红某公司提供的商铺并不符合使用条件，不具备起租条件，该期间无需计算租金及管理费用。张福龙只是在2015年11月应某红某公司的要求，试营业不到一个月时间，未能一直使用商铺。原审法院未能查明讼争铺位的具体使用时间，作出错误判决，应予纠正。张福龙提供的证据显示欠租时间从2012年12月份开始，而原审法院判令从2015年11月1日开始计算租金，不符合客观事实。二、原审法院查明事实不清，错误分配举证责任。张福龙已提供装修合同及收据、装修方案等，证明张福龙对讼争铺位的装修情况，已完成了举证责任。张福龙的铺位在未协商一致的情况下，被裕生红某公司强行清场，无法完成评估。因本案过错在于裕生红某公司，举证责任应转移到裕生红某公司。在裕生红某公司对于张福龙装修情况不认可的情形下，应由其举证证明装修费用的多少，否则应由其承担举证不能的不利后果，应以张福龙提供的证据认定装修费用。原审法院酌情按照50%认定张福龙的装修损失，既无法律依据，也不符合案件客观情况。在明确了裕生红某公司的原因导致合同无法履行之后，应判令裕生红某公司按照100%的标准赔偿张福龙的装修损失。三、原审法院在裕生红某公司未能完成举证责任证明张福龙拖欠水电费的情况下，按照裕生红某公司的诉请判令张福龙支付水电费，没有任何法律及事实依据，对该部分请求应予以驳回。裕生红某公司辩称：一、讼争商铺装修之后的消防验收责任，根据双方约定应由张福龙承担。在一审期间，我方已通过讼争商场公共通道部分消防验收。即使在公共通道未通过消防验收期间，我方也保证了公共通道的消防安全，未曾发生消防方面及其他方面的安全事故，并未影响讼争商铺的正常经营。通过讼争商场租户哲炬影城管理有限公司申请消防验收合格，可证明讼争商铺的消防验收工作应由张福龙承担。我方负责申报的公共通道是否消防验收合格并不影响讼争商铺的消防验收。二、张福龙中途停业撤离租赁物的原因是租赁商铺的利润偏低，将商业风险转嫁给我方，属于张福龙的个人原因，因此，张福龙严重违约。三、张福龙长期拖欠租金、物业管理费、水电费，并擅自撤场，违反了双方签订的补充协议和物业管理公约，严重违反合同法规定，使我方不能实现合同目的。我方依法依约有权解除合同，收取租金、违约金、滞纳金，并没收保证金。四、我方已按照约定向张福龙按现状交付了合格的讼争商铺，补充协议中明确指出该商铺符合交付标准，我方并未违约。讼争商铺在出租前已取得土建工程消防验收合格和环保竣工验收合格。五、原审法院已查明张福龙于2016年2月11日与我方解除合同，于2016年3月9日与我方办理商铺交接手续，根据法律规定，张福龙应按租金标准支付2016年2月12日至2016年3月9日的房屋占有使用费。六、原审判决中提到的环保问题皆因个别租户违法经营造成，与本案无关，不能因此作出对我方不利的判决。讼争商铺经营甜品，根据《广州市餐饮场所污染防治管理办法》第9条规定，无需进行环评审批，且张福龙并未受到相关环保部门的处罚，并未影响其正常经营。七、因为张福龙的违约行为，如拖欠租金、物业管理费、水电费、擅自撤离讼争商场，且其认为我方交付的商铺不符合规定，但自签订合同之日起至一审起诉前长达近一年的时间没有提出任何异议，因此,张福龙的装修损失是由于其根本违约造成，应由其承担，与我方无关。原审判决对于装修费损失的认定证据不足，根据举证原则应由张福龙承担举证不利的后果。八、根据上述内容，因张福龙诸多违约行为，公共装修费应由我方所有。裕生红某公司上诉请求：一、撤销原审判决第二项，改判张福龙缴纳的租赁保证金39600元、物业服务费保证金8625.60元、水电费预付款3000元、装修押金5000元、公共装修费28000元归裕生红某公司所有；二、撤销原审判决第三项，改判由张福龙承担装修损失费；三、撤销原审判决第七项，改判张福龙承担免租期间2015年5月5日至2015年6月19日的租金差额29785.20元；四、改判张福龙支付2016年2月12日至2016年3月9日占有商铺物业服务费（以4132.8元／月计算）3765.02元；五、改判张福龙支付2015年10月6日至2016年3月9日欠缴租金、占有使用费、物业管理费、水电费等欠缴费用的滞纳金（按照每日支付欠缴费用总额的百分之三的标准计算）；六、改判张福龙支付违约金39600元；七、改判本案一、二审诉讼费用由张福龙承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清且证据不足。1、原审法院认为“在被告验收检查合格前（即2016年6月6日前）交付给原告的商铺并不符合使用的条件”，认定错误。(1)《租赁合同补充协议》签订时，张福龙明确知道该租赁物为现状交付，张福龙同意按此租赁该商铺，明确知道张福龙商铺二次消防验收应由张福龙承担，因此，张福龙解除合同违反约定，后果应由张福龙承担。(2)张福龙商铺为沿街商铺，一直正常经营，裕生红某公司没有违反双方签订约定。(3)张福龙签订《租赁合同补充协议》时明知西湾荟购物广场提供的是毛坯商铺，明知本商场正在刚营业期间，明知商铺经营存在商业风险，但真正出现生意萧条时却将商业风险全部转嫁给裕生红某公司，是严重不公平的行为，严重影响市场经济秩序稳定，不利于当前经济形式下的平稳发展。(4)西湾荟购物广场公共通道在一审判决前已取得二次消防合格意见书，张福龙商铺的二次消防根据双方上述约定应由张福龙负责，张福龙已失去了解除合同的唯一借口，张福龙解除合同是严重的违约行为。2、原审法院对张福龙的装修损失责任认定错误，证据不足，张福龙应自行承担。3、原审法院对张福龙未缴纳租金及物业服务费的违约事实视而不见；对于张福龙交纳的租赁保证金、物业服务费保证金、整体装修费、水电费预付款应返还的事实认定错误、证据不足；对于张福龙已缴纳装修押金的事实认定错误；对于裕生红某公司要求支付免租期租金差额不予支持，认定错误。4、原审法院对张福龙应当支付2016年2月12日至归还商铺之日止的物业服务费认定错误。5、原审法院认定“对被告要求原告支付滞纳金和违约金问题，因合同无法履行的原因在于被告，被告是违约方”事实错误。6、广州市荔湾区综合行政执法局向讼争大楼芳兴路xx号自编xxxx铺广州渡兴餐饮有限公司发出《行政处罚事先告知书》与本案完全无关，张福龙经营的是港式甜品，符合讼争商场的环评要求。二、原审法院适用法律错误。原审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条第（四）项和参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款错误。张福龙答辩称：不同意裕生红某公司的上诉请求，其上诉理由没有任何事实和法律依据。一、我方认为存在三层消防验收的问题，第一层是作为建筑物的消防验收，第二层是裕生红某公司整体运营的消防验收，第三层是各个小租户的消防验收问题。裕生红某公司在庭询中混淆了作为商场的消防验收和小租户消防验收的概念。二、消防部门在街道投诉之后，于2015年12月份去到现场要求各个小商户停止营业，否则将面临巨额罚款。没有消防或者环保部门的处罚，并不代表讼争商铺可以合法使用。三、在讼争商铺所处商场没有通过消防验收的情况下是不具备使用条件的，也不具备计租条件，因此不存在欠租。2016年12月之后各个商铺和承租户并没有实际使用商铺，也无需支付之后的使用费和占用费。并不是租户撤离商场，而是因为责令停业，也是因为裕生红某公司强制搬离、停水停电的行为逼迫小租户撤场的。从裕生红某公司提供的2016年6月6日消防验收检查合格证，可以看出商场公共部分的消防是裕生红某公司的强制性义务。公共通道是整个商场当中非常重要的使用部分，2016年2月21日消防部门责令公共通道也就是整个商场不得投入使用。四、关于装修部分。裕生红某公司作为专业的出租方，在明知商场不具备餐饮功能且没有通过消防验收的情况下，仍然隐瞒可能影响双方签订合同的事实对外出租商铺，是有过错的，正因为这种过错导致合同无法履行，承租户对商铺的装修目的也就无法实现，因此，装修损失应由主要过错方也就是裕生红某公司承担。没有法律强制性规定必须由有资质的公司进行装修。另外，裕生红某公司提供的商铺是毛坯，承租户是实际进行了装修的，主张的装修费用也在合理范围之内。在承租户完成基本举证责任后，裕生红某公司对金额不予认可，举证责任应转给裕生红某公司，由裕生红某公司对不服部分进行举证。张福龙于2016年3月15日向原审法院提起诉讼，请求判令：一、裕生红某公司返还收取的各项费用包括水电费预付款3000元；物业服务费保证金及首月服务费12398.4元；租赁保证金及首月租金39600元，装修押金5000元及利息（利息自起诉之日按照银行同期贷款利率计算）。二、裕生红某公司返还收取的整体装修费28000元。三、解除张福龙、裕生红某公司双方签订的《租赁合同补充协议》，裕生红某公司赔偿张福龙装修及设计损失130000元。四、裕生红某公司承担本案的全部诉讼费用。裕生红某公司反诉请求判令：一、确认裕生红某公司与张福龙于2015年4月16日签订的《租赁合同补充协议》于2016年2月11日解除；二、张福龙向某红某公司支付2015年5月5日至6月19日的租金差额29785.2元；三、张福龙向某红某公司支付2015年10月1日至2016年2月11日的租金60697.2元、2015年11月1日至2016年2月11日的物业服务费12108.64元、2015年9月1日至2016年2月11日电费5742.9元、水费254.4元以及滞纳金（滞纳金以欠缴费用总额为本金，按照每日百分之三的标准，从2016年10月6日开始，计算至付清所有费用止，暂计算至2016年2月11日为335077.3元）；四、张福龙所缴纳的租赁保证金39600元、物业服务费保证金8265.6元、水电费预付款3000元归裕生红某公司所有；五、张福龙向某红某公司支付违约金39600元；六、张福龙向某红某公司支付自2016年2月12日起至2016年3月9日止的商铺占用费23453.6元；七、本案的所有诉讼费用由张福龙承担。原审法院认定事实：广州市荔湾区芳兴路14-18号（双）1-2层大楼是广州芳村-新世界房地产发展有限公司开发建设的，该大楼的土建工程消防验收在2011年1月28日经消防部门验收合格。裕生红某公司向开发商承租了上述物业，租赁期限为2014年8月16日至2026年8月15日，开发商同意裕生红某公司对上述物业进行分租或转租。2015年4月16日，张福龙、裕生红某公司签订了《租赁合同补充协议》约定,裕生红基公司将广州市荔湾区芳兴路14-xx号（双）1-2层逸彩新世界项目第二期x区（西湾荟购物广场）自编号xxx铺出租给张福龙作商业用途使用，商铺面积为137.76平方米，现状为毛坯，商铺经营商品品牌名称为茗记，经营范围是港式甜品。租赁期限为2015年5月5日至2017年5月4日，装修免租期是2015年5月5日至6月19日。裕生红某公司按照约定的用途和双方确定的交付标准向张福龙交付该商铺，双方确定的交付标准为现状交付。商铺交付日期为2015年5月5日。如因裕生红某公司责任致使在租赁期限起算日未能交付该商铺的，租赁期限相应顺延；首年租金为19800元/月，从2015年6月20日开始计收。张福龙应在签订协议当日支付水电费预付款3000元，在租赁期满时，张福龙结清应缴费用并无违约行为的，裕生红某公司30日内无息退回给张福龙。租赁期内，物业服务费按照建筑面积计算每平方米30元，张福龙应付物业服务费为每月4132.8元。在签订协议当日，张福龙应支付物业服务费保证金8265.6元和一个月的物业服务费4132.8元,在租赁期满时，张福龙结清应缴费用并无违约行为的，裕生红某公司30日内将物业服务费保证金无息退还给张福龙。租金、物业服务费和水电费按月结算，张福龙须在每月的5日（节假日不顺延）前主动交纳。逾期交纳的每逾期一日，张福龙须按应付未付款项总额百分之三的标准向某红某公司支付滞纳金。作为履行本协议的担保，张福龙应在签订协议时交纳租赁保证金39600元。在租赁期满时，张福龙结清应缴费用并无违约行为时，裕生红某公司30日内无息退回。如张福龙需进行装修，装修费用由张福龙承担。张福龙在装修前应向某红某公司交纳装修押金5000元，张福龙须足额缴交了装修押金后方可动工。如张福龙没有违反本协议即有关装修规范的规定，于装修期届满且经裕生红某公司及有关部门验收合格后，并取得政府消防部门颁发的消防合格证书后一个月内，裕生红某公司向张福龙无息返还装修押金等。张福龙应依时缴纳租金（包括物业服务费）、水电费等费用；严格按商铺的使用性质使用该商铺，如张福龙需要增加其它用途的（包括但不限于餐饮），应向某红某公司提出书面申请并经裕生红某公司同意。除本协议约定张福龙可经营餐饮行业外，张福龙不得在商铺内预备食物和饮料，也不得使用器具煮或加热任何食物。租赁期内裕生红某公司无法定或约定的理由而单方提出解除协议的，或由于裕生红某公司的违约行为导致张福龙依约解除协议的，裕生红某公司应无息退回租赁保证金、物业服务保证金、水电预付款和张福龙已支付但未发生的费用，还应向张福龙支付相当于月租金两倍的款项作为违约金。租赁期内张福龙无法定或约定的理由而单方提出解除协议的，或由于张福龙的违约行为导致裕生红某公司依约解除协议的，张福龙自始不享受任何装修期优惠，需按每月19800元的标准计算2015年5月5日至6月19日的装修期租金，且应于合同解除之日向某红某公司补缴租金差额，张福龙还应向某红某公司支付相当于租金两倍的款项作为违约金，并且裕生红某公司有权没收租赁保证金、物业服务费保证金、水电费预付款。上述协议签订后，裕生红某公司将商铺交付给张福龙。张福龙于2015年4月16日向某红某公司支付租赁保证金39600元、首月租金19800元、物业服务保证金8265.6元、首月物业服务费4132.8元、水电押金3000元、公共装修费28000元。之后张福龙对房屋进行了装修。另查，讼争大楼经广州市环境保护局进行了竣工验收，验收意见为：大厦项目不设中央空调和餐饮，项目竣工环保验收合格。2016年1月21日裕生红某公司向消防部门申请对西湾荟1-2层公共通道装修工程进行验收，消防部门在2016年2月21日作出穗公某消验字[2016]第0009号《建设工程消防验收意见书》，结论为建设工程现场与消防设计不相符、申请资料部分内容不准确，综合评定为消防验收不合格；你单位应当进行对存在问题进行整改，整改完毕后重新申报验收；该工程未经验收合格不得投入使用。诉讼过程中，裕生红某公司再次对西湾荟1-x层公共通道装修工程申请验收，消防部门于2016年6月6日作出荔消验字[2016]第0022号《建设工程消防验收意见书》，结论为工程消防验收合格。2016年广州市荔湾区综合行政执法局向讼争大楼芳兴路xx号自编xxxx铺广州渡兴餐饮有限公司发出《行政处罚事先告知书》，内容为因违反《建设项目环境保护管理条例》第十六条、第二十三条的规定，拟责令立即停止餐饮项目的生产并处罚3万元。2016年广州市荔湾区综合行政执法局向讼争大楼芳兴路xx号自编xxx-xxx铺经营者龚芙蓉发出《行政处罚决定书》。一审庭审中，张福龙、裕生红某公司确认张福龙从2015年8月4日开始向某红某公司交租；裕生红某公司认为张福龙从2015年10月开始未交租金等费用，因此向张福龙发出了缴费通知单和律师函催收；张福龙认为其交租至2015年11月4日，但未能提供证据证明。张福龙、裕生红某公司确认双方签订的合同于2016年2月11日解除，裕生红某公司于2016年3月9日收回场地，商铺目前空置。张福龙认为自己存在装修损失，向原审法院提供了以下证据：一、张福龙和广州市美科装饰设计有限公司签订的《室内装饰设计合同》和《建筑装饰工程施工合同》。二、广州市美科装饰设计有限公司分别于2015年5月15日和5月28日出具的茗记甜品店设计费收款收据和茗记甜品店第一期装修工程款，金额分别为10000元和60000元。三、工程预算表一份。裕生红某公司对张福龙提供的证据均不予认可，认为这不是正式发票，工程预算表只能反映工程的预算情况，不能证明装修的实际花费以及张福龙的支出。经原审法院释明，张福龙表示对其主张的装修损失不申请委托评估，以张福龙提交的证据为赔偿依据。在水电费方面，裕生红某公司主张张福龙未缴纳2015年10月1日至2016年2月11日的水费254.4元、电费5742.9元，并以《缴费通知单》及《催款通知书》为证。张福龙认为水电费已结清，但未作相关举证。原审法院认为，张福龙与裕生红某公司公司签订的《租赁合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。根据法律规定，出租方提供的租赁物需符合法律、行政法规有关房屋使用条件的规定及合同的约定。《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。国务院颁布的《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定，建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。因讼争场地是大型商场，是人流聚集的公众场所，裕生红某公司作为场地的整体经营者，有义务对讼争场地整体经营所需进行的消防安全保护工作进行申报检查。根据穗公某消验字[2016]第0009号《建设工程消防验收意见书》的结论，讼争商铺在出租时尚未通过消防安全检查，不符合投入使用经营的条件。因此，在裕生红某公司验收检查合格前（即2016年6月6日前）交付给张福龙的商铺并不符合使用的条件。在商场的环保验收方面，虽然讼争场地的环保验收合格，但环保验收意见书中已明确该商场不设置餐饮功能，行政管理部门也对经营餐饮的商户进行了处罚和责令停止营业或停止建设。在明知讼争场地不设置餐饮功能的情况下，裕生红某公司仍将部分商铺出租给小商户经营餐饮，存在明显的过错，也是导致合同无法履行的原因之一。由于讼争场地消防检查不合格，部分商铺不能作餐饮功能，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，张福龙因此提出解除合同符合法律规定，原审法院予以支持。由于裕生红某公司认为合同于2016年2月11日解除，张福龙对此亦确认，故原审法院确认张福龙、裕生红某公司签订的合同于2016年2月11日解除。对张福龙要求裕生红某公司返还已收取的各项费用问题。因张福龙客观上使用了裕生红某公司的商铺经营，也接受了裕生红某公司提供的物业服务，故张福龙应按合同约定支付合同解除前产生的租金、房屋占用费、物业服务费、水电费。对于合同解除后至裕生红某公司2016年3月9日收回商铺的房屋使用费，张福龙亦应按照合同约定的月租金标准19800元支付给裕生红某公司。对于张福龙已交纳的租赁保证金、物业服务费保证金、整体装修费、水电费预付款，裕生红某公司则应返还给张福龙。对于张福龙要求裕生红某公司返还装修押金5000元，虽然张福龙未能提供支付凭证予以证明，但合同明确约定张福龙须足额向某红某公司缴交装修押金5000元方可对商铺进行装修，现商铺已进行了装修，可推定张福龙已向某红某公司足额支付装修押金5000元。现合同因裕生红某公司原因解除，张福龙要求裕生红某公司返还装修押金合法合理，原审法院予以支持。但对于张福龙要求裕生红某公司支付这些款项的利息，因合同约定因裕生红某公司原因解除合同的，裕生红某公司应无息退还上述费用给张福龙，故对于张福龙的这一诉讼请求，原审法院不予支持。对于张福龙提出的装修损失，因裕生红某公司对张福龙提供的装修单据不予认可，双方当事人均不申请评估，根据商铺事实上有进行装修的实际情况，原审法院根据张福龙提供的单据酌情按照50%认定张福龙的装修损失，即张福龙的装修损失为30000元。由于裕生红某公司有过错导致合同无法履行，故裕生红某公司应对张福龙的装修损失进行赔偿。对于裕生红某公司要求支付免租期的租金差额，因裕生红某公司对出租商铺有过错，故对裕生红某公司该项反诉请求，原审法院不予支持。对裕生红某公司要求支付2015年10月1日至2016年2月11日止的租金、水电费，2015年11月1日至2016年2月11日的物业服务费问题，张福龙认为其已清付完毕，但未能提供证据支持；水电费是张福龙使用水电产生的费用，张福龙应清付给裕生红某公司。对裕生红某公司要求支付滞纳金和违约金问题，因合同无法履行的原因在于裕生红某公司，裕生红某公司是违约方，该诉讼请求缺乏法律依据，原审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第五十八条、第九十七条；参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款的规定，原审法院于2016年8月25日作出判决：一、确认原告张福龙与被告广州裕生红某房地产实业发展有限公司于2015年4月16日签订的《租赁合同补充协议》于2016年2月11日解除。二、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广州裕生红某房地产实业发展有限公司向原告张福龙返还租赁保证金39600元、物业服务费保证金8265.6元、公共装修费28000元、水电费预付款3000元、装修押金5000元。三、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广州裕生红某房地产实业发展有限公司向原告张福龙支付房屋装修损失赔偿款30000元。四、自本判决发生法律效力之日起七日内，原告张福龙向被告广州裕生红某房地产实业发展有限公司支付自2015年10月1日至2016年2月11日的租金（按每月19800元计算）和自2015年11月1日至2016年2月11日的物业服务费（按每月4132.8元计算）。五、自本判决发生法律效力之日起七日内，原告张福龙向被告广州裕生红某房地产实业发展有限公司支付自2016年2月12日至2016年3月9日的房屋使用费（按每月19800元计算）。六、自本判决发生法律效力之日起七日内，原告张福龙向被告广州裕生红某房地产实业发展有限公司支付自2015年9月至2016年2月的电费5742.9元、水费254.4元。七、驳回原告张福龙的其它诉讼请求。八、驳回被告广州裕生红某房地产实业发展有限公司的其它反诉请求。本案本诉受理费2285元，反诉受理费4688元，由原告张福龙负担2361元，被告广州裕生红某房地产实业发展有限公司负担4612元。经查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院二审期间，张福龙提交：证据一、房屋租赁备案证明，拟证明2016年7月30日之前裕生红某公司向业主方承租场地无需缴纳租金。在此之前裕生红某公司不存在任何租金损失。证据二、（2016）川律公证内民字第396xx号公证书，拟证明裕生红某公司2014年12月20日网上招商信息中主打特色餐饮。宣称由麦当劳品牌入驻。裕生红某公司发表意见称：对证据一的真实性、合法性予以确认，但对关联性不予确认，因为登记备案证明只是双方为应付备案部门而作出，双方的真实意思应以补充协议、物业管理公约为准。对于证据二公证书的合法性、真实性予以确认，对关联性不予确认。张福龙未提供证据证明申请人是涉案商铺的小租户之一，公证书仅能证明申请人操作电脑浏览网页的过程，不能证明网站内容的真实性及合法性。裕生红某公司提交：证据一、《物业管理公约》，拟与一审提交的《租赁合同补充协议》共同证明裕生红某公司并未违反双方约定，张福龙不缴租金及物业管理费、水电费才是解除合同的根本原因。证据二、西湾荟广场一楼平面图，拟证明该铺正常经营与公共通道消防验收通过与否无关系。证据三、店面租金减租申请；证据四、西湾荟二楼美食区租户协商关于降低亏损处理函；证据三、四拟共同证明张福龙借口解除合同的真正原因是想转嫁商业风险由裕生红某公司一方承担，与公共通道消防验收通过与否无关系。证据五、广州哲炬影院投资管理有限公司与裕生红某公司签订的《场地租赁合同》；证据六、广州哲炬影院投资管理有限公司营业执照；证据七、广州哲炬影院投资管理有限公司《承诺书》；证据八、窖口逸彩新世界上影影城消防工程协议；证据九、广州哲炬影院投资管理有限公司消防设计审核公告；证据十、广州市公安消防局穗公消验字（2016）第0738号建设工程消防验收意见书；证据十一、公共聚集场所申请消防安全检查应当提供下列材料；证据十二、建设单位申请消防设计审核（备案）应当提供下列材料；证据十三、建设单位申请消防验收（备案）应当提供下列材料；证据十四、穗公消安检（2016）第0525号公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证；证据七至十四拟共同证明广州哲炬影院投资管理有限公司独自提交消防验收材料并取得消防验收合格，无须裕生红某公司取得公共通道消防验收合格。证据十五、广州政务中心综合业务窗口及公众聚集场所使用或开业前的消防安全检查窗口排队短信截图、公众号通知截图，拟证明裕生红基公司在2016年11月8日到广州政务中心5楼广州市公安局窗口咨询商铺内部消防验收是否需要提交公共通道消防验收的合格证明，广州市公安局两个窗口的工作人员均回复无须提交，但无法向律师出具相关书面证明，因此裕生红某公司申请法院向广州公安消防局调查取证。证据十六、高某的律师证及身份证复印件，拟证明2016年11月8日前往广州政务中心调查人为高某律师。张福龙发表意见如下：对证据一的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，裕生红某公司无权收取物业管理费。对证据二的真实性、合法性不予确认，是裕生红某公司自行制作。对证据三、证据四的真实性、合法性、关联性均不予确认，因为没有张福龙签名。对于证据五的真实性、合法性、关联性均不予确认，因为张福龙并不是合同相对方。对证据六的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，与本案无关。对证据七的真实性、关联性均不予确认。对证据八的质证意见和证据六一致。对证据九的真实性予以确认、关联性不予确认，只是消防设计审核，并不是验收合格证明。证据十真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，影城作为公共聚集场所必须消防验收，而且验收是在2016年6月16日裕生红某公司取得整个商场的消防验收合格证之后才进行的。对于证据十一、十二、十三的真实性、合法性、关联性均不予确认。对证据十四的质证意见与证据十的质证意见一致，是在对方取得整个商场的消防安全验收之后才取得的。对于证据十五、十六的真实性予以确认，但对于关联性不予确认，没有任何证据证明与本案的关联性。二审中，裕生红某公司向本院递交调查取证申请，申请向广州市公安消防局调查询问商场内的消防验收手续是否需要商场的公共通道部分的消防验收合格的材料。本院认为，关于双方之间租赁合同无法履行的责任问题。根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场地所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。裕生红某公司出租讼争商铺，应确保讼争商铺及其公共部位符合房屋使用条件的强制性规定，然而，根据2016年1月21日穗公某消验字【2016】第0009号《建设工程消防验收意见书》，西湾荟1-x层公共通道装修工程消防验收不合格，消防部门要求裕生红某公司对存在问题进行整改，该工程未经验收合格不得投入使用。因此，原审法院认定裕生红某公司在公共通道装修工程消防验收合格前交付给张福龙的商铺不符合房屋使用条件，并无不当，裕生红某公司对于合同无法履行负有过错责任。裕生红某公司上诉主张讼争商铺内部消防责任应由张福龙负责，意在混淆其作为出租方应当负有的确保商铺公共部位消防验收合格、适于使用的合同义务，本院不予采纳。裕生红某公司上诉主张讼争商铺销售甜品，无需环评审批，但讼争商场的环保验收意见书已明确讼争大厦项目不设餐饮，裕生红某公司未能举证证明讼争商铺经营范围符合上述环保部门的意见，故本院对于裕生红某公司的该项主张不予采纳。由于裕生红某公司未能交付符合房屋使用条件的房屋，其上诉主张张福龙欠缴租金、物业管理费构成违约及应支付违约金、免租期的租金差额，本院不予支持。张福龙已缴纳的租赁保证金、物业服务费保证金、公共装修费、水电费预付款，应予返还。张福龙既已实际使用讼争商铺，即应支付相应对价。张福龙上诉主张退还首月租金和物业服务费，本院不予支持。张福龙虽主张其支付租金至2015年11月，但未能举证证明。原审法院判令张福龙按照合同约定标准支付自2015年10月1日至合同解除之日2016年2月11日的租金和物业服务费以及合同解除后至裕生红某公司收回讼争商铺之日的房屋使用费，并无不当，本院予以维持。关于合同解除后至裕生红某公司收回讼争商铺亦即2016年2月12日至2016年3月9日期间的物业服务费。由于裕生红某公司一审并未提出该项诉讼请求，故该项上诉主张本院不予支持。关于装修押金5000元。讼争商铺位于大型场地之内，由裕生红某公司统一出租及物业管理，在双方合同约定张福龙须足额向某红某公司缴交装修押金方可对商铺进行装修的情况下，裕生红某公司否认收取装修押金，但未能作出合理解释，二审亦未对此举出新的证据，故原审法院认定张福龙已付装修押金，裕生红某公司应予返还，并无不当，本院予以维持。关于水电费。裕生红某公司已提交《缴费通知单》及《催款通知书》证明讼争商铺欠付的水电费，张福龙未能举出反证或者证明已经付清水电费，原审法院判令张福龙支付水电费，并无不当，本院予以维持。关于张福龙欠缴租金、占有使用费、物业管理费、水电费等费用的滞纳金。因系裕生红某公司违约，故裕生红某公司该部分主张理据不足，本院不予支持。关于装修损失。裕生红某公司违约导致合同无法履行，应对张福龙的装修损失进行赔偿。张福龙提供装修合同和收据据以证明其装修损失，但未能提供发票或转账凭证等证据，而裕生红某公司对张福龙提供的装修合同和收据不予认可。由于双方当事人均不申请评估，张福龙仅依据装修合同和收据主张其装修损失为130000元，本院不予采信，但讼争商铺交付时为毛坯，张福龙对讼争商铺确有装修，原审法院据此酌情按照张福龙提交的装修合同和收据的50%认定张福龙的装修损失，并无不当，本院予以维持。裕生红某公司二审提出的调查取证申请因无涉本案处理，并无调查取证的必要，本院不予准许。综上所述，张福龙、裕生红某公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13946元，由上诉人张福龙负担4722元，由上诉人广州裕生红基房地产实业发展有限公司负担9224元。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  万力平审判员  郑怀勇二〇一六年十二月二十八日二O一六年十二月二十八日书记员  杨仁义黄妙丽