海南省三亚市中级人民法院	民 事 判 决 书	(2016)琼02民终1428号	上诉人（原审被告）：三亚美丽春天物业管理有限公司。	法定代表人：黄惠映。	委托代理人：陈其帅。	被上诉人（原审原告）：周秀芽。	委托代理人：陈波。	委托代理人：张雪荣。	原审被告：海南衍宏实业投资有限公司。	法定代表人：庄建新。	委托代理人：冯雪。	上诉人三亚美丽春天物业管理有限公司（以下简称美丽春天公司）因与被上诉人周秀芽、原审被告海南衍宏实业投资有限公司（以下简称衍宏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。因(2016)琼02民终1425号-1438号共14件案件的上诉人、原审被告均相同，诉讼标的属同一种类，经当事人同意，本院决定将该14件案件合并审理。上诉人美丽春天公司的委托代理人陈其帅，被上诉人周秀芽的委托代理人陈波、张雪荣，原审被告衍宏公司的委托代理人冯雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	美丽春天公司上诉请求：1.撤销三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初835号民事判决；2.改判美丽春天公司支付2014年6月1日前拖欠周秀芽的房屋租金，2014年6月1日后的房屋租金不再计算；3.本案一、二审诉讼费用由周秀芽负担。事实和理由：一、关于房屋租金的计算截止时间问题。根据一审查明的事实，美丽春天公司于2014年6月1日停止营业，且在停止营业后电话通知业主解除合同。2015年1月，美丽春天公司根据周秀芽在《三亚美丽春天委托经营合同书》上留的地址，通过申通快递向周秀芽寄送了《关于解除的通知》。周秀芽在合同上留有自己的联系地址，美丽春天公司向其所留地址寄送了该通知，可以视为其收到该通知，合同已经解除。再者，美丽春天公司在2015年1月29日的《海南日报》上刊登公告，公告解除《三亚美丽春天委托经营合同书》，合同已于公告刊登之日解除。故周秀芽的租金最晚也只能计算至2015年1月。二、关于《三亚美丽春天委托经营合同书》是否已经解除的问题。美丽春天公司已经行使单方解除权，解除了该合同。同时，根据美丽春天公司与周秀芽一审庭审中的共同意思表示，双方已就解除合同事宜达成一致。因此，一审判决解除双方签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》正确，美丽春天公司仅对一审判决解除合同的时间存在异议，而非不同意解除合同。	周秀芽辩称，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。一、周秀芽与美丽春天公司签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》已经解除，合同解除的时间应以一审首次庭审之日为准。周秀芽在起诉时并未明确诉求解除合同。在一审庭审过程中，美丽春天公司主张合同已解除，并明确表示其不能继续经营，无法继续支付租金。结合美丽春天公司的经营能力、支付能力以及拒不支付租金的客观事实，经一审法院释明，周秀芽最终放弃继续履行合同的主张。故在一审庭审中，双方已就合同的提前解除事宜达成了一致意见。但是，周秀芽与美丽春天公司至今未能就合同解除的时间达成一致。在周秀芽与美丽春天公司明确约定了通讯方式及提前解约需书面通知的情况下，美丽春天公司提前解约应当向周秀芽发出书面通知。美丽春天公司未能提供其已直接向周秀芽发出书面通知的证据，故其主张以停业时间作为合同解除的时间没有事实和法律依据。另外，美丽春天公司在未穷尽所有送达方式之前，通过公告方式通知周秀芽解除合同亦不符合双方合同约定及法律规定，因此，美丽春天公司主张以其在《海南日报》上刊登公告的时间作为合同解除的时间也没有事实和法律依据。二、美丽春天公司应当向周秀芽支付计至合同解除之日止的租金。根据双方签订的合同，结合物权法等相关法律精神，美丽春天公司租赁周秀芽的房屋，应当支付相应的租金，直至合同自然终止之日或者合同解除之日。鉴于美丽春天公司主张以停业时间或者公告时间作为合同解除的时间均没有事实和法律依据，故美丽春天公司应当依照合同约定向周秀芽支付计至合同解除之日即一审首次庭审之日止的租金。周秀芽起诉时请求的租金暂计至某一时间，在一审庭审中明确要求计至起诉之日，故美丽春天公司应支付周秀芽计至起诉之日止的租金。	衍宏公司述称，坚持一审答辩意见，即衍宏公司不应对美丽春天公司的债务承担连带责任。	周秀芽向一审法院起诉请求：1.判令美丽春天公司向周秀芽支付房屋租金202734.2元及利息17124.61元（暂计至2015年11月1日）；2.判令衍宏公司对上述债务承担连带责任；3.本案诉讼费由美丽春天公司、衍宏公司承担。	一审法院认定事实：2010年1月18日，周秀芽与衍宏公司签订《商品房买卖合同》，衍宏公司将其开发建设的位于三亚美丽春天酒店公寓戏浪阁307号房（建筑面积57.63平方米、公摊面积16.17平方米）出售给周秀芽，房屋总价款为727160元。2010年5月25日，周秀芽与美丽春天公司签订《三亚美丽春天委托经营合同书》，约定：周秀芽将其购买的上述房屋委托给美丽春天公司管理经营，委托经营期限为12年，从2010年5月25日至2022年5月24日止；周秀芽可享有每年每套30天入住酒店的权利；在合同履行期间，如一方确需提前解除、终止合同，需提前一个月书面通知对方，提前解除合同所造成的各方损失，双方应本着公平合理的原则妥善解决；在委托期限内，美丽春天公司每年按周秀芽支付购房款的8%或6%（前6年度按8%、后6年度按6%）支付给周秀芽租金，每满一年后的一个月内汇入周秀芽指定的银行账户。《三亚美丽春天委托经营合同书》签订后，周秀芽将房屋交付给美丽春天公司,美丽春天公司对房屋进行管理经营。2014年1月28日，周秀芽取得该房屋土地房屋权证。因房屋面积存在差异，衍宏公司向周秀芽退还房屋面积差价款26308.55元。截至起诉之日，美丽春天公司于2011年9月2日向周秀芽支付租金25000元、2011年9月21日支付10000元、2011年9月28日支付10000元、2011年12月13日支付4178.05元、2012年8月27日支付20000元、2013年1月30日支付30362.34元、2014年1月17日支付22378.44元、2015年3月1日支付22378.44元、2015年3月2日支付2005.33元，共计支付租金146302.6元，其余租金未付。2014年6月1日，美丽春天酒店停止营业，并通过电话方式通知部分业主解除合同。2015年1月29日，美丽春天公司在《海南日报》上刊登公告，通知业主办理房屋交接手续。诉讼中，周秀芽提供二份广告，广告上均写有开发商衍宏公司、运营商美丽春天公司；户型、面积、购房宣传语、年收益、每年免费入住30天（法定节假日除外）；理财方式完全自住型、委托经营管理型等内容。另查，经三亚市工商行政管理局核准，三亚美丽春天酒店物业管理有限公司于2015年10月29日更名为三亚美丽春天物业管理有限公司。一审中，因美丽春天公司提出反诉，一审法院于2016年5月10日向其送达《缴纳反诉诉讼费通知书》，但美丽春天公司未在规定期限内缴纳，故一审法院对美丽春天公司提出的反诉按自动撤诉处理。以上事实有《商品房买卖合同》、《三亚美丽春天委托经营合同书》、土地房屋权证、进账记录清单、广告及当事人陈述等证据佐证。	一审法院认为，本案的争议焦点为：（一）双方签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》是否解除、何时解除；（二）涉诉房屋租金数额及逾期付款利息应如何计算；（三）本案是否超过诉讼时效；（四）衍宏公司是否应承担连带责任。	关于双方签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》是否解除、何时解除的问题。周秀芽与美丽春天公司签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》，系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应遵照履行。合同签订后，周秀芽将其购买的房屋交由美丽春天公司经营管理，已履行了合同约定的义务。而美丽春天公司在履行合同过程中，以部分业主到期收房及部分员工辞职无法经营为由，与周秀芽解除《三亚美丽春天委托经营合同书》，并主张以酒店停止营业的时间即2014年6月1日为合同解除的时间。依据该合同第八条约定，在合同履行期间，如一方确需提前解除、终止合同，需提前一个月书面通知对方。在庭审中，美丽春天公司提供其于2015年1月29日在《海南日报》上刊登的通知业主前来办理房屋交接手续的《公告》，以证明该公司已通知周秀芽解除合同的事实。经查，周秀芽在《商品房买卖合同》中载明的通讯地址为浙江省平阳县。依据常理，周秀芽是不能在该省外发行的刊物上知晓该通知内容的，美丽春天公司又未在其他全国性刊物上公告解除合同的通知，因此，不能视为周秀芽已被告知解除合同这一事实。鉴于美丽春天酒店已经停业，原三亚市美丽春天酒店物业管理有限公司已更名为三亚美丽春天物业管理有限公司，且大部分业主已收回房屋自行经营，美丽春天公司已明确表示不履行合同约定的主要义务，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，双方签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》应予以解除，解除时间应为本判决生效之日。	关于涉诉房屋租金数额及逾期付款利息应如何计算的问题。美丽春天公司在履行合同过程中，以部分业主到期收房及部分员工辞职无法经营为由解除与周秀芽签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》，这是美丽春天公司管理经营不善造成的，应由美丽春天公司承担违约责任。周秀芽诉求美丽春天公司支付租金及利息，有事实和法律依据，应予以支持。在庭审中，周秀芽与美丽春天公司对实际购房款为700851.45元（727160元－26308.55元）均无异议。依据《三亚美丽春天委托经营合同书》第十一条的约定，美丽春天公司前6年每年应向周秀芽支付的租金为56068.12元（700851.45元×8%），截至周秀芽起诉之日即2016年1月6日，美丽春天公司应向周秀芽支付的租金为317719.35元（56068.12元/年÷12个月×68个月），扣减该公司已支付的租金146302.6元，美丽春天公司还应向周秀芽支付租金171416.75元（317719.35元－146302.6元)。关于利息的起算时间，按照《三亚美丽春天委托经营合同书》的约定，美丽春天公司每满一年后的一个月内将租金汇入周秀芽指定账户，故美丽春天公司应分别于下列时间支付每次租金56068.12元：2011年6月25日前支付第一期租金，实际于2011年9月2日支付25000元、9月21日支付10000元、9月28日支付10000元、12月13支付49178.05元；2012年6月25日前支付第二期租金，实际于2012年8月27日支付20000元、2013年1月30日支付30362.34元；2013年6月25日前支付第三期租金，实际于2014年1月17日支付22378.44元；2014年6月25日前支付第四期租金，实际于2015年3月1日支付22378.44元、2015年3月2日支付2005.33元；2015年6月25前支付第五期租金，实际未付。故利息应按照美丽春天公司分别实际拖欠的租金数额从上述应付租金之日起计算。鉴于双方对逾期支付租金的利率未作约定，应按照人民银行同期贷款利率计算。	关于本案是否超过诉讼时效的问题。《三亚美丽春天委托经营合同书》第十一条对租金支付期限已作约定，但美丽春天公司先后六次支付租金，付款时间与数额均不符合约定，付款时亦未明确所付款项系何年度的租金。故美丽春天公司的付款行为应视为其对所欠租金总额的概括承认以及对支付所欠租金义务的持续履行，故美丽春天公司关于本案已超过诉讼时效的抗辩理由，不予采信。	关于衍宏公司是否应承担连带责任的问题。周秀芽提供的衍宏公司和美丽春天公司共同发布的广告仅是介绍户型、关于产权式酒店基本收益、投资理财方式和宣传语，明显属于要约邀请，且产权式酒店基本收益的主要内容均在《三亚美丽春天委托经营合同书》中进行了约定。因此，就签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》而言，该广告并不具有强迫性，仅是要约邀请，最终由购房人自由选择是否与美丽春天公司签订合同。根据合同相对性原则，衍宏公司并非《三亚美丽春天委托经营合同书》的一方当事人，不受该合同的约束。承担共同或连带责任以法律规定或合同约定作为前提，本案中，当事人并无合同约定，亦无法律规定承担共同或连带责任的情形，故周秀芽诉求衍宏公司对美丽春天公司拖欠的租金及利息承担共同或连带责任无事实根据和法律依据，不予支持。判决：一、周秀芽与美丽春天公司于2010年5月25日签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》自本判决生效之日起解除；二、美丽春天公司应自判决生效之日起十日内向周秀芽支付拖欠的租金171416.75元（自2010年5月25日至2016年1月）及利息（以本金56068.12元,自2011年6月25日起计算至2011年9月2日止；以本金31068.12元，自2011年9月3日起计算至2011年9月21日止；以本金21068.12元，自2011年9月22日起计算至2011年9月28日止；以本金11068.12元，自2011年9月29日起计算至2011年12月13日止；以本金6890.07元，自2011年12月14日起计算至2012年6月25日止；以本金62958.19元，自2012年6月26日起计算至2012年8月27日止；以本金42958.19元，自2012年8月28日起计算至2013年1月30日止；以本金12595.85元，自2013年1月31日起计算至2013年6月25日止；以本金68663.97元，自2013年6月26日起计算至2014年1月17日止；以本金46285.53元，自2014年1月18日起计算至2014年6月25日止；以本金102353.65元，自2014年6月26日起计算至2015年3月1日止；以本金77969.88元，自2015年3月3日起计算至2015年6月25日止；以本金134038元，自2015年6月26日起计算至判决确定的《三亚美丽春天委托经营合同书》解除之日止。利率均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回周秀芽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4598元(周秀芽已预交），由周秀芽承担869.66元，美丽春天公司承担3728.34元。	二审中，当事人没有提交新证据。	对一审查明的事实，本院依法予以确认。	根据当事人二审庭审时的陈述，本院认定以下事实：周秀芽在一审起诉时并未提出解除双方签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》的诉讼请求。在2016年3月29日的一审庭审中，美丽春天公司主张该合同已解除，并明确表示不再继续管理经营。经一审法院释明后，周秀芽亦同意解除该合同，但双方对合同解除的时间存在争议。	本院认为，本案二审争议焦点是如何认定双方签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》的解除时间。双方签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》第八条约定，在合同履行期间，如一方确需提前解除、终止合同，需提前一个月书面通知对方。美丽春天公司未能举证证明其在2014年6月1日停止营业前一个月已向周秀芽送达了解除合同的书面通知，故其主张以停止营业的时间作为合同解除的时间没有事实和法律依据。此外，美丽春天公司在未穷尽直接送达、邮寄送达等送达方式的情况下，即通过在《海南日报》上刊登公告的方式通知周秀芽解除合同，不符合双方约定和法律规定，因此，美丽春天公司主张以其在《海南日报》上刊登公告的时间作为合同解除的时间，也没有事实和法律依据。虽然周秀芽在一审起诉时未提出解除双方签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》的诉讼请求，但在2016年3月29日的一审庭审中，美丽春天公司主张合同已解除，并明确表示其不再继续管理经营，周秀芽在经一审法院释明后亦同意解除合同，可视为双方当日已就解除合同事宜达成合意，故应认定双方签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》于2016年3月29日解除。一审判决解除双方签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》正确，但认定合同解除的时间有误，应予纠正。此外，一审判决关于利息的计算时间及表述部分有误，应予纠正。	综上所述，美丽春天公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：	一、维持三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初835号民事判决第三项，即驳回周秀芽的其他诉讼请求；	二、变更三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初835号民事判决第一项为：周秀芽与三亚美丽春天物业管理有限公司于2010年5月25日签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》于2016年3月29日解除；	三、变更三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初835号民事判决第二项为：三亚美丽春天物业管理有限公司应自本判决生效之日起十日内向周秀芽支付拖欠的租金171416.75元（自2010年5月25日至2016年1月）及利息（以本金56068.12元,自2011年6月25日起计算至2011年9月2日止；以本金31068.12元，自2011年9月3日起计算至2011年9月21日止；以本金21068.12元，自2011年9月22日起计算至2011年9月28日止；以本金11068.12元，自2011年9月29日起计算至2011年12月13日止；以本金6890.07元，自2011年12月14日起计算至2012年6月25日止；以本金62958.19元，自2012年6月26日起计算至2012年8月27日止；以本金42958.19元，自2012年8月28日起计算至2013年1月30日止；以本金12595.85元，自2013年1月31日起计算至2013年6月25日止；以本金68663.97元，自2013年6月26日起计算至2014年1月17日止；以本金46285.53元，自2014年1月18日起计算至2014年6月25日止；以本金102353.65元，自2014年6月26日起计算至2015年3月1日止；以本金77969.88元，自2015年3月3日起计算至2015年6月25日止；以本金134038元，自2015年6月26日起计算至还清欠款之日止，利率均按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算。）	如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	一审案件受理费4598元（周秀芽已预交），由周秀芽承担869.66元，美丽春天公司承担3728.34元；二审案件受理费4598元（三亚美丽春天物业管理有限公司已预交），由周秀芽负担200元，三亚美丽春天物业管理有限公司负担4398元。	本判决为终审判决。																											审 判 长 黄学文													审 判 员 王晓艳													审 判 员 袁俊杰													二〇一六年十二月二十六日													书 记 员 郁四珍																附：相关法律条文	《中华人民共和国合同法》	第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。	《中华人民共和国民事诉讼法》	第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：	（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；	(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;	……