广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终17417号上诉人（原审原告）：何春凤，住湖南省邵东县。委托代理人：招小明，广东文迪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东百脑汇商业设施租赁管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：许昆泰，职务：董事长。委托代理人：郭启华、朱洁文，均为该公司职员。上诉人何春凤与被上诉人广东百脑汇商业设施租赁管理有限公司（下简称百脑汇公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1643号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人何春凤上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律不当。百脑汇公司对何春凤强行逼迁后未提供合理铺位，何春凤在无奈之下才搬走。何春凤并无拒绝调整铺位，是完全按照百脑汇公司限定的时间向其交还铺位，但是百脑汇公司并无提供调整铺位的具体方案，因此何春凤认为没有再合作的必要。依据合同的约定，百脑汇公司承诺对何春凤的装修进行赔偿。原审法院对此约定视而不见。何春凤与百脑汇公司签订的合同期限为五年，在使用涉案商铺十个月后却被逼迁。合同中的第九条第一款是霸王条款，希望二审法院给予纠正。综上所述，何春凤上诉请求判令：1、撤销原审判决，确认《柜位租赁合同》第九条第一款为无效条款；2、百脑汇公司向何春凤支付50887.97元装修工程费；3、百脑汇公司承担全部的诉讼费用。被上诉人百脑汇公司答辩称：不同意何春凤的上诉请求。百脑汇公司当初是按照合同约定的程序在调整商铺的位置，且向何春凤发过两次通知函，但何春凤仍放弃与百脑汇公司协商调整商铺。何春凤向原审法院起诉请求判令：1、撤销《柜位租赁合同》第九条第一款的约定；2、判令百脑汇公司返还保证金47645元；3、判令百脑汇公司退还剩余租金111757元；4、判令百脑汇公司赔偿装修费81445元；5、判令百脑汇公司承担全部诉讼费用。原审法院经审理查明：2014年10月30日，何春凤（乙方/商家）与百脑汇公司（甲方/百脑汇）签订《柜位租赁合同》（SZ140987），约定：（第一条）甲方将其合法拥有的、位于广州市天河区天河路598号广州百脑汇市场第-1层编号为GZAOE17A的柜位提供给乙方经营；建筑面积约为42平方米，用途为商业经营；（第三条）租赁期自2014年11月11日起至2017年6月30日止；（第四条）租赁费为每月23234元；（第五条）乙方应当在本合同签订时向甲方交付47645元的保证金；（第六条）无论由于何种原因，柜位租赁关系终止后，乙方应当在租赁关系终止后当日办妥退柜手续，撤离该柜位，依原状将该柜位返还甲方；（第九条第一款）本合同任何一方当事人要求变更合同内容的，应当与另一方协商一致后，签订变更合同的补充协议；在柜位租赁期内，甲方有权单方面对租赁柜位的面积和位置、广告牌等进行调整和变更，乙方必须无条件积极配合该等调整和变更，并且甲方对乙方作出的赔偿或者补偿最高不超过乙方对租赁柜位装修装饰折旧后的残值，由此调整和变更而发生的所有费用由乙方自行承担，但是甲方应当提前10日将该等调整和变更告知乙方，如果乙方继续在调整和变更后的柜位营业，自调整和变更之日起，按照比例收取相关费用；如果乙方拒绝调整和变更则甲乙双方合同终止，任何乙方毋需对另一方承担任何法律责任；等内容。上述合同签订后，何春凤向百脑汇公司支付保证金47645元。2015年7月31日，百脑汇公司向何春凤发出《整改通知函》，主要内容：我司将于2015年9月1日起对负一楼进行整改，整改后我司将不再保留贵司承租席位，根据双方签订的《柜位租赁合同》第九条9.1点的约定：“在柜位租赁期内，甲方有权单方面对租赁柜位的面积和位置、广告标牌等进行调整和变更，乙方必须无条件积极配合该等调整和变更，并且甲方对乙方作出的赔偿或者补偿最高不超过乙方对租赁柜位装修装饰折旧后的残值，由此调整和变更而发生的所有费用由乙方自行承担，但是甲方应当提前10日将该等调整和变更告知乙方，如果乙方继续在调整和变更后的柜位营业，自调整和变更之日起，按照比例收取相关费用，如果乙方拒绝调整和变更则甲乙双方合同终止，任何一方毋需对另一方承担任何法律责任”，贵我双方合同于2015年8月31日起中止，如贵司确认不做调整和变更，请在2015年8月31日营业结束后联系我司负一楼商服人员办理退位手续。2015年8月29日，百脑汇公司向何春凤发出《席位调整通知书》，主要内容：鉴于我司拟于9月1日起对百脑汇广州店负一层进行整体整改，贵商户原承租席位（席位号OE17A）调整至2C43号席位；请贵商户于2015年8月31日之前自行采取席位搬迁措施，如有逾期的则视为拒绝调整，双方之间租赁合同即行终止，我司将自行采取相关措施予以清场，并与贵司按实际租用日期结清相关费用。上述通知书附新席位位置及附图。2015年8月31日，何春凤搬离涉案柜位。原审庭审中，何春凤与百脑汇公司均确认《柜位租赁合同》已于2015年8月31日终止，亦确认涉案柜位剩余租金为111757元，且百脑汇公司同意向何春凤退还保证金47645元及剩余租金111757元。关于涉案柜位调整事宜。百脑汇公司称其于2015年7月31日向何春凤发出《整改通知函》时，并未确定调整后的席位位置，且双方可对席位位置的变更进行协商，但何春凤不予配合，故其于2015年8月29日通知何春凤，由负一层的涉案柜位变更为二楼的2C43柜位。何春凤称其在百脑汇公司于2015年7月31日发出《整改通知函》后，已经决定放弃，也决定按照上述通知函在2015年8月31日退场，因此没有与百脑汇公司协商席位调整事宜；百脑汇公司直至2015年8月29日才确认变更后的柜位席位即2C43柜位，该柜位位置条件很差。为证明其主张的装修费用，何春凤提交了其与案外人程某于2014年11月13日签订的《店面装修合作协议》（载明：工程地点为百脑汇OE17A铺；工期为2014年11月25日至2014年12月30日；合同价款为81445元）及装修费发票（日期为2015年1月22日，载明装修费81445元）。经质证，百脑汇公司对上述证据的真实性不予认可。且百脑汇公司称《柜位租赁合同》已明确约定，如其对席位进行整改，何春凤同意的情况下，其将补偿装修残值，但如果春凤不同意整改，则合同终止，其无须对何春凤承担责任。2016年3月8日，原审法院组织双方当事人到达涉案柜位进行现场勘查，经双方当事人现场确认，涉案柜位已重新装修，并非何春凤承租时的装修。原审过程中，原审法院依何春凤申请，依法摇珠选定广州同诚工程造价咨询有限公司（下简称同诚公司）对涉案柜位不可拆除的装修造价进行鉴定。何春凤就上述评估事项向同诚公司支付鉴定费3000元。2016年8月12日，同诚公司出具《广州市天河区天河路598号广州百脑汇OE17柜位装修工程司法鉴定报告（初稿）》，载明造价鉴定结果为广州市天河区天河路598号广州百脑汇OE17柜位装修工程造价价值50887.97元。经质证，何春凤对上述报告无异议；百脑汇公司认为该报告的鉴定范围包括了家具，该家具不应列入装修造价范围，且该报告未考虑装修折旧问题。同诚公司对百脑汇公司的上述异议进行了答复，并于2016年9月19日出具《广州市天河区天河路598号广州百脑汇OE17柜位装修工程司法鉴定报告（终稿）》，载明造价鉴定结果为广州市天河区天河路598号广州百脑汇OE17柜位装修工程造价价值50887.97元。原审法院认为：何春凤与百脑汇公司双方于2014年10月30日签订的《柜位租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据《柜位租赁合同》第九条第一款约定，“在柜位租赁期内，百脑汇公司有权单方面对租赁柜位的面积和位置、广告牌等进行调整和变更，乙方必须无条件积极配合该等调整和变更，乙方必须无条件积极配合该等调整和变更，并且甲方对乙方作出的赔偿或者补偿最高不超过乙方对租赁柜位装修装饰折旧后的残值，由此调整和变更而发生的所有费用由乙方自行承担……如果乙方拒绝调整和变更则甲乙双方合同终止，任何乙方毋需对另一方承担任何法律责任”。本案的争议焦点为上述条款是否显失公平。其一，从合同第九条第一款约定的内容来看，百脑汇公司有变更席位的权利，同时在何春凤同意变更席位的情况下，百脑汇公司亦有对何春凤进行赔偿或补偿的义务，故该条款对双方各自的权利义务均作出了明确约定。其二、从查明的事实来看，百脑汇公司于2015年7月31日发出《整改通知函》，函称将对涉案柜位席位位置进行变更，但此时并未确定变更后的席位位置，何春凤与百脑汇公司就变更后的席位位置应可进行协商，且如果春凤同意对涉案柜位席位进行调整及变更，百脑汇公司则将对何春凤进行赔偿或对装修装修折旧后的残值进行补偿。而根据何春凤的自述，其收到上述通知函后就已决定放弃，并决定于2015年8月31日搬离涉案柜位，故未与百脑汇公司进行协商。综上，何春凤主张上述条款显失公平并要求撤销，依据不足，不予支持。故在何春凤拒绝调整席位的情况下，其主张要求百脑汇公司向其赔偿装修费用81445元，缺乏事实和法律依据，不予支持。根据双方当事人的陈述，《柜位租赁合同》于2015年8月31日终止，且何春凤亦于2015年8月31日搬离涉案柜位。现何春凤主张百脑汇公司向其退还保证金47645元及剩余租金111757元，百脑汇公司亦确认上述保证金及剩余租金的金额并表示同意返还，故对何春凤的上述诉请予以支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、五十四条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年10月11日作出判决：一、广东百脑汇商业设施租赁管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向何春凤退还保证金47645元及剩余租金111757元；二、驳回何春凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4900元，由何春凤负担1836元、广东百脑汇商业设施租赁管理有限公司负担3064元；评估费3000元，由何春凤负担；财产保全费1722元，由何春凤负担583元、广东百脑汇商业设施租赁管理有限公司负担1139元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为：依据已查明的事实，在《柜位租赁合同》履行期间尚未达到约定租赁期限的一半之时，百脑汇公司即以需要整改为由向何春凤发函要求终止对该合同的履行，并要求何春凤在一个月内办理退位手续。虽然前述《柜位租赁合同》约定百脑汇公司有权单方对租赁柜位的面积和位置等进行调整和变更，但百脑汇公司在向何春凤发出的第一份函件中并未明确其拟调整和变更给何春凤使用的柜位的具体方位，百脑汇公司发出的第二份函件虽有注明调整席位的具体位置，但此时距离百脑汇公司要求何春凤撤离原承租柜位的时间仅余两天时间。双方均确认合同于2015年8月31日终止。关于铺位装修损失，百脑汇公司主张适用《柜位租赁合同》第九条第一款“如乙方拒绝调整和变更则甲乙双方合同终止，任何一方毋需对另一方承担任何法律责任”不予赔偿，但双方协商不成并非何春凤单方责任。鉴于何春凤事实上已对原承租柜位投入装修，且实际使用不到租赁期限的一半时间即被百脑汇公司拆除，因此而必然遭受相应的装修损失，故何春凤诉请百脑汇公司对其装修费用予以补偿符合公平合理原则，原审判决对此予以驳回有失妥当，应予纠正。关于补偿金额，综合考虑《柜位租赁合同》的约定内容及双方实际履约情况，本院酌情确定百脑汇公司按同诚公司出具的鉴定报告所载明的工程造价的50%即25444元向何春凤补偿装修费损失。综上所述，上诉人何春凤的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律不当，处理欠妥，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1643号民事判决第一项；二、广东百脑汇商业设施租赁管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向何春凤支付装修补偿款25444元；三、驳回何春凤的其他诉讼请求。本案一审案件受理费4900元，由何春凤负担1139元，广东百脑汇商业设施租赁管理有限公司负担3761元；评估费3000元，由何春凤与广东百脑汇商业设施租赁管理有限公司各负担1500元；财产保全费1722元，由何春凤负担400元、广东百脑汇商业设施租赁管理有限公司负担1322元。二审案件受理费1072元，由何春凤与广东百脑汇商业设施租赁管理有限公司各负担536元。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  杨晓怡二〇一六年十二月二十三日书记员  杨娟娟