福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0304民初3267号原告：莆田市安居物业管理有限公司，住所地福建省莆田市荔城区拱辰办延寿中街1786号荔园小区会所。组织机构代码证代码72973983-8。法定代表人：姚友松，董事长。委托诉讼代理人：范明亮、王茶英，福建凌龙律师事务所执业律师。被告：林启仁，男，1975年10月2日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区，委托诉讼代理人：黄艳玲，福建壶兰律师事务所执业律师、实习律师。原告莆田市安居物业管理有限公司（以下简称“安居物业”）与被告林启仁物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告安居物业的委托诉讼代理人王茶英和被告林启仁及其委托诉讼代理人黄艳玲、翁庆燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安居物业向本院提出诉讼请求,1.林启仁支付物业费9262元及滞纳金(滞纳金以拖欠的物业费为基数，按月利率2%计自2008年7月11日起分阶段计算，暂计至2016年7月11日为9612.5265元；当庭表述为：滞纳金自2008年7月11日起，以每个月拖欠的物业费104元为基数至全部还清之日止按月利率2%计算，暂计至2016年7月11日为9612.5265元，虽与起诉状的表述不同，但是计算方法、金额是一致的），共计18875元；2.本案诉讼费用由林启仁承担。事实与理由：安居物业是荔园小区的物业管理公司，林启仁系荔园小区C区5号楼106室的业主。安居物业与林启仁签订一份《物业管理服务合同》，合同约定安居物业向林启仁提供物业管理服务，林启仁依照约定收费标准向安居物业缴纳物业费；若林启仁未按合同约定的物业管理服务费标准和时间交纳费用的，安居物业有权要求林启仁补交费用并从逾期之日起每日按应交服务费的千分之六交纳滞纳金。合同生效之后，安居物业依约为林启仁提供完善的物业管理服务，林启仁开始还能依约向安居物业缴纳物业费。但自2008年7月起，林启仁无故拒缴物业费，安居物业多次向其催缴，均无果。截至2015年12月，林启仁共欠物业费9262元。综上所述，林启仁拒不缴纳物业费的行为违反了双方的合同约定，严重侵犯了安居物业的合法权益。林启仁答辩称,1、安居物业诉求的部分物业费已超过两年诉讼时效，超过部分不应支持；安居物业诉求的2014年7月22日之前的物业费及滞纳金已超过诉讼时效；2、安居物业从未书面告知要求其缴纳相关费用，从未发出缴费通知，违反合同的程序约定；3、安居物业诉求的物业费及滞纳金系按照单价每月每平方0.75元计算，无事实和法律依据，即使需要缴纳也应当按照原合同约定的单价每月每平方0.65元计算，安居物业单方调价没有经过业主委员会法定程序（三分之二以上业主同意）不具有法律效力。安居物业围绕诉讼请求，向本院提供以下证据：证据一：《企业法人营业执照》、《组织机构代码》、《法定代表人身份证》及《身份证》复印件各一份，欲证明：安居物业的诉讼主体适格；证据二:《物业管理服务合同》、《关于同意成立“荔园小区”业主大会的批复》、《荔园小区首届业主委员会委员名单》、《荔园小区第二届业主委员会委员名单》、《荔园小区业主委员会会议纪要》、《荔园小区业主委员会关于同意调整物业服务管理费的决定及公示的照片》、《证明》、《说明材料》复印件各一份，欲证明：1、安居物业与林启仁于2006年9月15日签订的《物业管理合同》合法有效;2、林启仁逾期未交纳物业费的行为已构成严重违约，应当承担相应的违约责任；3、安居物业按调整后的标准收取物业费是经荔园小区业主委员会同意，并已在小区公示完毕；证据三：《荔园小区业主委员会的证明》复印件一份、《照片》复印件两张，欲证明：安居物业依照物业合同的约定，在小区公共设备、部位使用管理维修维护、公共绿化维护、公共保洁、安全防范等方面提供了优质的服务；证据四：莆田市荔城区人民法院发给安居物业的《传票》、《受理案件通知书》复印件各一份,欲证明：2014年安居物业已经向法院起诉，主张本案物业费用；证据五：《关于成立“荔园小区”业主大会的报告》、《荔园小区首届业主大会签到表》、《荔园小区二届二次业主代表大会签到表》复印件一组，欲证明：荔园小区业主大会是经过主管部门审批并依法成立，并于2006年8月27日召开第一届第一次业主代表大会选举产生第一届业主委员会，之后于2016年4月24日召开业主代表大会选举产生第二届业主委员会，故业主委员会作出的决定是依法行使职能，对业主都具有约束力；证据六：《荔园小区业主委员会关于拟定建设停车场及其所需资金筹措的公示》、《布告》及《荔园小区车辆管理规定》、2015年12月16日《报告》、2015年12月19日《公示》、《临时停车场车辆名单》、《公示照片》复印件一组，欲证明：车辆管理规定是全体业主大会讨论通过后在荔园小区公示，安居物业根据荔园小区车辆管理规定对车辆进行管理，正是履行职责的表现。林启仁对安居物业提供的上述证据质证认为,证据一中《企业法人营业执照》年检时间是在2012年，应提供社会统一信用代码证证实证件的有效性，无法体现安居物业主体适格；对证据二中的《物业管理服务合同》的真实性和合法性无异议，但其中载明了多层房屋应当按照每月每平方0.65元计算；对《关于同意成立“荔园小区”业主大会的批复》、《荔园小区首届业主委员会委员名单》、《荔园小区第二届业主委员会委员名单》的“三性”均无异议，对该组其他证据的“三性”均有异议，根据《物业管理服务合同》载明的多层房屋每月每平方应当按照0.65元计算，安居物业单方调价，根据《物业管理条例》第11条第五、六、七款及第十二条的规定，物业费等相关费用的调整涉及到业主利益的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；安居物业违反相关物业管理条例的规定，单方调价无效，对林启仁不具有约束力；林启仁从未居住过其在安居物业管理的小区内购买的房产，安居物业也从未书面通知缴纳相关费用，自行扩大的损失即滞纳金应由安居物业自行承担；《公示》是安居物业单方制作的；会议纪要中仅有4名人员参会；证据三中的照片与本案没有关联性，该照片为安居物业单方制作也没有显示制作的日期，无法体现安居物业所要证明的内容，且该组证据是2014年形成的，即使2014年服务质量达到95%，并不代表2014年之后服务质量仍然达到95%；对荔园小区的《证明》有异议，该内容不真实，小区内有业主反映小区存在业主乱停车，网球场、游泳池不开放，乱收费的问题；对证据四附条件质证认为，林启仁在2014年没有收到该《传票》和《通知书》，即使安居物业于2014年6月份起诉，也因法院并未向其有效的送达诉讼材料而没有导致诉讼时效中断，申请对邮寄《传票》、《通知书》等的“快递回执”上的“林启仁”签名进行笔迹鉴定；对证据五、六的“三性”均有异议，《关于成立“荔园小区”业主大会的报告》系复印件，是2006年6月20日出具的；业主大会签到表也系复印件，真实性无法确认；其他证据均无法证实其所要证实的内容，且均是盖安居物业的章，系其单方制作；业主委员会无权决定调价。本院经审查分析认为,安居物业提供的上述证据有原件供核对，部分证据盖有荔园小区委员会印章，来源合法，证据内容与证明对象具有关联性，可以作为认定案件事实的依据，本院对上列所有证据真实性、合法性、关联性和证明力均予以确认。证据四为本院(2014)荔民初字第2622号案卷存档的送达材料，对该证据的真实性本院予以确认；林启仁虽主张本院于2014年向其邮寄《传票》、《通知》的“快递回执”上的签名不是其本人所签，本案已超过诉讼时效，但安居物业于2014年6月24日向本院起诉，林启仁是否在“快递回执”上签名不影响2012年6月24日之后债权的诉讼时效中断，故林启仁申请对证据四“快递回执”上面的签名进行笔迹鉴定没有必要，本院不予支持；林启仁对安居物业提供的其他部分证据有异议，但未能举证予以反驳，本院不予采信。经庭审举证、质证、本院认证并结合庭审笔录，本院认定本案主要事实如下：安居物业成立于2001年8月29日，经营范围为物业管理、道路清扫、保洁工作及园林绿化管理，现系福建省莆田市荔城区“荔园小区”的物业管理服务单位，林启仁系荔园小区C区5号楼106室的业主；2006年9月15日，林启仁（甲方）与安居物业（乙方）签订《物业管理服务合同》一份，主要约定：甲方将位于荔园小区（无电梯）的住宅委托乙方实行物业服务管理，住宅建筑面积为138.26平方米，委托管理服务事项为：房屋建筑本体共用部位与小区共用设施设备的维修、养护、运行、管理及小区共用绿地、公共卫生、公共秩序的管理等；委托管理期限五年，无特殊原因合同到期后可自行延续；甲方按其拥有的房屋建筑面积按时交纳物业管理服务费，交纳标准：为多层(无电梯)住宅0.65元/月·平方米,带电梯住宅0.90元/月·平方米,写字楼1元/月·平方米，商业0.95元/月·平方米等，物业管理服务费在房屋交付使用时一次性预交六个月，起算时间自物业交付使用次月时，以后每一个月交纳一次，每次交纳的时间为当月的1日至10日，甲方违反协议，未能按合同约定的物业管理服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按应交服务费的千分之六交纳滞纳金，合同自双方签字之日起生效等内容。合同签订后，安居物业按约提供相关物业管理服务。林启仁自2008年7月始未交纳物业管理服务费。2006年6月20日，莆田市房地产开发总公司向莆田市建设局申请成立荔园小区业主大会；2006年7月24日，莆田市建设局作出批复，同意成立“荔园小区”业主大会；之后，荔园小区业主委员会被选举产生；2009年4月20日，荔园小区业主委员会以会议纪要形式研究同意安居物业提出的关于调整物业管理服务费的请求，并于同年4月26日作出《荔园小区业主委员会关于同意调整物业管理服务费的决定》，同意将小区多层住宅的物业管理服务费由原来的每月每平方米0.65元调整为0.75元、小高层住宅的物业管理服务费由原来的每月每平方米0.9元调整为1.05元，新标准自2009年7月1日起施行；同月29日，荔园小区业主委员会与安居物业联名在小区内发布《关于调整荔园小区物业管理服务费的公示》；之后，安居物业公司向林启仁催交物业管理服务费，但林启仁仍不履行支付自2008年7月1日起2009年6月30日止的物业服务费1078.43元(138.26平方米×0.65元/月·平方米×12月≈1078.43元)和自2009年7月1日至2015年12月31日止的物业服务费9262元（138.26平方米×0.75元/月·平方米×78月≈103.7元/月×78月≈8088.6元），致诉讼。2015年12月16日，安居物业向荔园小区业主委员会报告荔园小区东侧临时停车拟入驻车辆资格审查结果符合资格明细表及公示，2015年12月19日，荔园小区业主委员会和安居物业联名在小区内发布《公示》；2016年6月22日，荔园小区业主委员会公布经荔园小区二届二次业主代表大会讨论并在小区公示通过的自2016年7月1日起实施的《荔园小区车辆管理规定》。另查明，安居物业于2014年6月24日就与林启仁的物业服务合同纠纷向本院提起诉讼，后于2014年7月17日向本院提出撤诉申请，本院于2014年7月18日作出(2014)荔民初字第2622号《民事裁定书》，裁定准许安居物业撤回起诉。本院认为，安居物业与林启仁签订的《物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务；安居物业公司作为“荔园小区”的物业管理单位，已依约为小区业主提供相关物业服务，林启仁作为该小区内的业主接受其服务，应承担交纳物业服务费的义务，林启仁不交纳物业服务费，不仅有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利。(一)本案物业费诉讼时效的问题。林启仁辩称2014年7月22日之前物业费及滞纳金已超过诉讼时效；安居物业主张其于2014年6月24日起诉本案物业费，林启仁已知晓本案债权债务关系，本案未超过诉讼时效。本院审查认为，安居物业于2014年6月24日起诉时，其以行为表示向林启仁主张物业费及滞纳金的债权，本院立案后，在林启仁尚未进行答辩时，安居物业就申请撤诉，安居物业在(2014)荔民初字第2622号案件及本案中均未举证其是否在法定的诉讼时效内向林启仁主张过2012年6月23日之前的物业费及滞纳金，故安居物业诉求的2008年7月1日至2012年6月23日的物业费及滞纳金已超过诉讼时效，本院不予保护；2012年6月24日至2014年7月22日的物业费及滞纳金因2014年安居物业提起诉讼而未超过诉讼时效，安居物业诉求该期间的物业费及滞纳金和自2014年7月23日起的物业费及滞纳金，本院予以支持。(二)物业费标准问题及林启仁应承担的物业费金额。根据合同约定，业主按其拥有的房屋建筑面积交纳物业管理服务费，多层（无电梯）住宅的交纳标准为每月每平方米0.65元，被告林启仁的房屋系多层（无电梯）住宅，建筑面积为138.26平方米，但是，2009年7月1日起的物业管理服务费因荔园小区业主委员会作出《荔园小区业主委员会关于同意调整物业管理服务费的决定》，同意将小区多层住宅的物业管理服务费由原来的每月每平方米0.65元调整为每月每平方米0.75元，并向小区业主发布《关于调整荔园小区物业管理服务费的公示》，公示期间无业主提出异议，荔园小区业主委员会调整收费标准针对的对象是该小区内的所有业主，根据《物业管理条例》第十二条第四款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，故林启仁在2009年7月1日前的物业费标准应按每月每平方米0.65元计算，自2009年7月1日之后的物业费标准应按每月每平方米0.75元计算。故林启仁应向安居物业支付2012年6月24日至2015年12月31日止的物业费共计4378元（138.26平方米×0.75元/月·平方米×42月零7天≈103.7元/月×42月零7天≈4379.6元）。安居物业合理的请求部分予以支持，不合理的请求部分予以驳回。安居物业根据荔园小区业主委员会的决定和公示进行调价，符合法律规定，至于业主委员会的决定、公示程序的问题不属于本案审查范围，故林启仁抗辩安居物业应当依照双方签订的《物业管理服务合同》中约定的每月每平方米0.65元的标准计收物业费及调价未经过三分之二以上业主同意的理由，不能成立，本院不予支持。双方约定每月物业管理服务费交纳时间为当月的1日至10日，未能按约定标准和时间交纳费用的，从逾期之日起每日按应交服务费的千分之六交纳滞纳金，该滞纳金实为双方约定的逾期付款违约金，林启仁拖欠物业管理服务费已构成违约，应按照约定承担支付逾期付款滞纳金的违约责任，安居物业公司主张上述拖欠的物业管理服务费应自逾期之日起按照月利率2%计算滞纳金，未超出合同约定的滞纳金范围，也符合法律的规定，理由正当，予以支持。另外，安居物业公司作为荔园小区的物业管理单位，在收取物业管理费的同时，应当按照合同约定为小区业主提供优质、满意的服务，尽可能在职责范围内满足业主的合理要求，并加强与业主的沟通，共同建设一个和谐、文明的小区。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例)》第六条)第一款、第七条?)第（五）项、第十二条第四款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、林启仁应在本判决生效之日起十日内支付莆田市安居物业管理有限公司自2012年6月24日至2015年12月31日的物业管理服务费4379.6元及以每个月拖欠的物业费103.7元为基数至全部还清之日止按月利率2%计算的滞纳金[2012年6月24日至2012年6月30日的物业管理服务费24.2元(103.7元/月÷30天×7天)自2012年6月11日起至还清之日止按照月利率2%计算；自2012年7月1日起的物业管理服务费以每个月拖欠的物业管理服务费为基数，自当月的11日起至还清之日止按照月利率2%计算，如2012年7月1日至2012年7月31日间拖欠的物业管理服务费103.7元的滞纳金自2012年7月11日起算至还清之日止，以此类推]。二、驳回莆田市安居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果林启仁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费272元，由莆田市安居物业管理有限公司负担142元，林启仁负担130元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  林嘉伟人民陪审员  郑绍平人民陪审员  高天明二〇一六年十二月二十九日书 记 员  肖 婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第六条第一款房屋的所有权人为业主。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；．．．．．．；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十二条第四款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。