广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤06民终7344号上诉人（原审被告）：佛山信捷房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：周安桥。委托诉讼代理人：黄国潮，该公司员工。被上诉人（原审原告）：余君���男，汉族，住广东省佛山市禅城区。被上诉人（原审原告）：姚艺娴，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。上诉人佛山信捷房地产有限公司（以下简称“信捷公司”）因与被上诉人余君、姚艺娴房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初3952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。信捷公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.驳回余君、姚艺娴的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由余君、姚艺娴负担。事实和理由：涉案房屋在买卖合同约定的交付期限前已竣工验收合格，符合买卖合同约定的交付条件，一审法院仅以《房屋交接验收确认表》及《客户意见处理意见表》就认定涉案房屋出现的渗漏问题超出质量瑕疵的范畴，未达到合同约定的交付标准，属于认定事实错误，违反法律规定。余君、姚艺娴辩称，余君、姚艺娴请求的15万元的损失是银行贷款的利率损失，实际损失远超15万。此外，信捷公司在五年多的时间内不能交付符合收楼标准的涉案房屋，导致余君、姚艺娴无法使用涉案房屋，只能寄居亲戚家中。涉案房屋至今仍未办理竣工验收手续，备案表上没有涉案房屋所在的xx座。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。余君、姚艺娴向一审法院起诉请求：1、继续履行修补义务，直至房屋质量瑕疵消失；2、赔偿余君、姚艺娴因房屋严重质量瑕疵导致余君、姚艺娴无法正常收楼、使用涉案房屋所产生的经济损失共计人民币15万元；3、在瑕疵得以解决且余君、姚艺娴确认收楼前不得向余君、姚艺娴收取物业管理费；4、退还余君、姚艺娴因建筑面积缩水相应的房款2万元；5、信捷公司承担本案全部诉讼费用。一审中，余君、姚艺娴明确诉讼请求第2项中的经济损失以余君、姚艺娴已付购房款为本金按照银行同期贷款利率，主张从2011年3月份起计算至实际交楼之日,余君、姚艺娴仅诉请信捷公司赔偿经济损失150000元即可；诉讼请求第4项的房款20000元是合同约定涉案房屋建筑面积91.5平方米与实际建筑面积90.22平方米的面积差，乘以合同约定的购房单价11240.8元每平方米计算而来。一审法院认定事实：2011年1月20日，余君、姚艺娴作为买受人与信捷公司作为出卖人签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1xxxxxx6）约定由余君、姚艺娴向信捷公司购买佛山市禅城区某房。合同主要约定：“……第三条买受人所购商品房的基本情况。……该商品房合同约定建筑面积共91.50平方米，其中，套内建筑面积69.13平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.37平方米……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米14677.94元，总金额（人民币）壹佰零拾壹万肆仟陆佰捌拾陆元。第五条面积确认及面积差异处理。（当事人选择按套计价的，不适合本条约定）本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同）双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；……第八条交付期限。出卖人应当在2011年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的��品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府相关部门负责市政配套设施、设备之延误。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期期间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90天的，买受人要求继续履行合同，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、卖方负责整改到符合交付标准，如市场供应变化，可以用同等材料或设备代替。第十六条保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。第十八条，买受人的房屋仅作住宅使用…………”同时，涉案合同附件四《合同补充协议》第7条，买卖双方一致���意：卖方及买卖合同项下的房屋在达到合同第八条的政府规定商品房交付证明条件时即达到交付标准，卖方以《入伙通知书》书面通知卖方办理交接手续，如《入伙通知书》中的入伙日期早于合同约定的交付日期，则以《入伙通知书》中的通知交付日期为准，卖方不得以其他理由拒绝或拖延办理交付手续，否则，视同买方已完成商品房的交接。该商品房须按报建建筑图纸施工，并经竣工验收合格。如交付验收中发现的质量瑕疵，买方应于验收之日起3日内以书面方式提出质量瑕疵异议，并要求卖方按实情负责修补或给予合理解决，买房不得借此拒绝收楼，否则卖方不需承担逾期交楼责任。卖方收到卖方提出的质量瑕疵异议后，作出处理意见与方案，买方应当对卖方采取的处理措施给予配合。如买方以拒绝、拖延或其他方式不配合卖方采取的处理措施时，视为买方撤���质量瑕疵异议。自卖方将本商品房交付买方（或视同买房完成商品房交接）之日起，本商品房的风险责任由卖方转移给买方，与该商品房有关的一切税费及物业管理费等费用均由买方负担。买方应按照本合同即《前期物业管理服务协议》的约定交纳物业管理费。第13条关于产权登记的约定的补充（对买卖合同第十五条的补充）：（5）若发生下述情况，买卖合同第十五条约定的办理《房地产权证》的时间相应顺延，顺延期间从买方应履行义务的最后日期起直至买方实际履行义务的日期止：B、该商品房经过测绘后，若买方须办理面积补差手续而买方未能按照本合同第五条的约定及时办理的。……双方还签署了《依AA城住宅质量保证书》，保修项目包括地基和主体结构、层面防水、墙面及厨房、卫生间地面（有防水要求的）、墙面、顶棚抹灰层脱落、地面饰面控股、开��、门窗翘裂、五金件损坏、卫生洁具、给排水管道、灯具、电器及开关、智能化对讲系统、管道堵塞等。……合同签订后，涉案商品房买卖合同已于佛山市住房和城乡建设管理局进行合同备案登记。余君、姚艺娴已通过银行按揭贷款的方式向信捷公司支付了涉案商品房全部购房款1014686元，于2011年1月20日向佛山市禅城区地方税务局缴纳了涉案房屋契税30440.58元。余君、姚艺娴与信捷公司客户服务中心工作人员于2011年8月21日签署的《房屋交接验收签认表》中业主/业主委托代理人验收意见一栏载明：南阳台与主人房墙面渗水；主卫管边渗水。复查结果处及表格落款处均有余君及客户服务中心工作人员签名确认，表格落款处注明“该房屋已经过业主/业主委托人检验，除验收意见栏存在的问题外，认为其它一切妥善或满意，同意正式接收”；2013年6月15日的《房屋交接验收签认表》业主/业主委托代理人验收意见一栏载明：花园阳台小房渗水（已补过三次）、主人房天花渗水、厨房烟窗渗水；2013年7月27日的《房屋交接验收签认表》业主/业主委托代理人验收意见一栏载明：书房西墙左上角渗水、主人房东墙左上角渗水。2013年7月27日上午11:50分，房主第五次检查，再次发现渗水现象依然存在，这充分证明楼房质量差造成的，现业主再次反映，尽快修复。渗水问题影响了我的装修及收楼，请你们重视一下业主的意见；2013年12月18日的《房屋交接验收签认表》业主/业主委托代理人验收意见一栏载明：1、小孩房窗口左边柜渗水及窗口下边柜渗水；2、建议楼上的天线塔移走。复查结果：2013年12月18日上午10:00时复查房屋渗水一事，又发现小孩房有二处渗水。请尽快修复。2014年5月18日的《房屋交接验收签认表》业主/业主委托代理人验��意见一栏载明：1、南阳台护栏生锈；2、生活阳台护栏生锈；3、入户门锁生锈；4、主人房天墙上方有渗水现象（怀疑）；5、天台有一台电视发射器（接收器）。以上五点请尽快处理，并将处理情况电告业主，处理好后才正式收楼。2015年5月17日的《房屋交接验收签认表》业主/业主委托代理人验收意见一栏载明：1、主卧门口正上方白灰旁有一处渗水；2、南烟台白灰旁有一处疑渗水；3、厨房烟囱角旁有一处疑渗水；4、入户门锁难开。2015年5月31日，余君在物管中心《客户意见处理记录表》上反映如下内容：业主发现楼房多处渗水，经你处修补，一而再再而三的反复修补，到目前2015年5月31日才基本解决，现我提出以下补偿要求：1、在渗水期间2015年5月止，每天每人50元计算解决住宿之费用。2、减免8年的管理费及所有公摊费用。2015年10月20日的《房屋交接验收签认表》��主/业主委托代理人验收意见一栏载明：1、主卧入门靠左手边墙有裂痕；2、主卫入门右手墙有裂痕；3、主卫旁小房间入门左手边有裂痕约1.5米；4、客厅入门左手边墙有裂痕；5、客厅阳台房间右手墙有裂痕。2016年5月30日的《房屋交接验收签认表》业主/业主委托代理人验收意见一栏载明：阳台护栏生锈。2016年6月27日的《房屋交接验收签认表》业主/业主委托代理人验收意见一栏载明：1、厨房阳台外空调位护栏生锈；2、客厅一处修复处仍存在裂痕（大概1.5米长）；3、洗手间旁小房间2处裂痕（大概2米长）。上述房屋交接验收签认表中入伙时三表读数一栏中水表、电表、气表均无读数记录。另查明，涉案佛山市禅城区魁奇路北侧桂澜路西侧依AA城一期1、2、3、5、14#楼住宅、商业、文化活动站、地下车库、电房1、3#楼住宅、商业、地下车库、电房于2011年3月8日���过竣工验收，并于2011年3月31日提交竣工验收备案文件进行备案。涉案佛山市禅城区魁奇路北侧、桂兰路西侧地块经佛山市禅城区公安是户籍管理股同意核定门牌房号为魁奇二路139号124座。信捷公司于2012年6月28日向佛山市国土资源局禅城区土地登记事务所出具《说明》，主要说明依AA城一期1、2、3、5、14#的工程编号调整情况，原工程编号1#楼调整为魁奇二路139号1座、2座、3座，2#楼调整为魁奇二路139号23座、24座，3#楼调整为魁奇二路139号4座，5#楼调整为魁奇二路139号22座，14#楼调整为魁奇二路139号。一审中，余君、姚艺娴陈述：余君、姚艺娴在房屋交接验收签认表上记载需修复的问题，信捷公司已基本完成修复；余君、姚艺娴尚未收楼，也未曾缴纳过任何物业管理费；涉案房屋的实际建筑面积应为购房发票记载的90.22平方米。一审中，信捷公司陈述：涉案房屋渗漏位置以及质量瑕疵问题与余君、姚艺娴庭上提交的房屋交接验收签认表上记载的内容一致，现连同庭后余君、姚艺娴在2016年6月27日的房屋交接验收签认表上记载需修复的三个问题，均已全部完成了修复；涉案房屋的测绘建筑面积为90.22平方米，但最终面积以原告取得的房产证为准。为查清案件事实，一审法院于2016年6月8日前往涉案房屋，由信捷公司指派工作人员黄志全持钥匙打开涉案房屋进行查看，当天一审法院组织双方当事人在涉案房屋天台进行放水，对整个涉案房屋信捷公司已修补的渗漏之处进行试水，并于2016年6月12日再次前往涉案房屋查看试水结果，余君与信捷公司指派工作人员黄志全当场共同确认涉案房屋暂未发现渗漏现象，但护栏生锈问题依然存在。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。余君、姚艺娴与信捷��司签订的《广东省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，余君、刘艺娴与信捷公司均应依约履行各自的合同义务。根据涉案合同第八条约定，信捷公司应当在与余君、姚艺娴约定的交付日期2011年8月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格且余君、姚艺娴已支付全部购房款的商品房交付余君、姚艺娴使用。余君、刘艺娴与信捷公司签订合同后，余君、姚艺娴已履行支付涉案商品房全部购房款的合同义务，信捷公司亦予以确认，因此信捷公司在余君、姚艺娴已履行先合同义务的情形下，应依据合同约定的标准向余君、姚艺娴如期交付商品房。信捷公司抗辩提出涉案房屋已经验收合格，余君、姚艺娴在2011年8月21日与信捷公司客服中心工作人员签署房屋交接验收签认表���款处签名即确认已于当天收楼，余君、姚艺娴验收时所提出的涉案房屋存在需维修的问题仅为质量瑕疵问题，根据《合同补充协议》第7条的约定，余君、姚艺娴不能以此为由拒绝收楼。综合分析本案案情并结合余君、姚艺娴与信捷公司客户服务中心工作人员前后所签的房屋交接验收签认表上所记载的情况，首先，房屋交接验收签认表系信捷公司所制作提供，水、电、气表并无相应的读数记录，不符合一般的收楼手续，并且仅2011年8月21日的房屋交接验收签认表落款处有余君的签名，而其他经余君、姚艺娴与信捷公司客服中心工作人员签名确认的房屋交接验收签认表亦多有记载余君、姚艺娴要求修复房屋存在问题才予以收楼的意见，目前涉案房屋仍处于信捷公司控制下，信捷公司抗辩提出余君、姚艺娴已收楼，余君、姚艺娴对此并不确认，信捷公司亦未提供其他证据予以佐证，该抗辩意见缺乏事实依据，一审法院不予采纳。其次，涉案《合同补充协议》第7条虽约定交付验收中发现的质量瑕疵余君、姚艺娴可提出异议，不得以质量瑕疵问题为由拒绝办理收楼手续，如何界定“质量瑕疵”是处理本案的关键，从余君、姚艺娴前后与信捷公司客服中心工作人员共同确认的《房屋交接验收确认表》上所记载的内容及一审法院组织余君、刘艺娴与被双方当事人查看现场的情况进行分析，足以反映涉案房屋反复出现渗漏问题，且经信捷公司多次修补，直至2015年5月31日余君、姚艺娴才在《客户意见处理意见表》上确认基本修复并提出补偿要求。可见，涉案房屋出现的渗漏问题信捷公司用了接近5年的时间才基本修复，已远远超出质量瑕疵的范畴，严重影响余君、姚艺娴正常装修入住，未达到合同约定的交付标准，余君、姚艺娴在涉案房屋渗漏问题得到修复前有权拒绝收楼，信捷公司抗辩认为余君、姚艺娴所提出的涉案房屋已经验收合格，存在的所有问题仅为质量瑕疵问题，余君、姚艺娴不能以此为由拒绝收楼的抗辩意见不成立，一审法院亦不予采纳。综上，信捷公司已违反合同约定构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任，赔偿余君、姚艺娴由此产生的利息损失。余君、姚艺娴主张利息损失以已付的全部购房款为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，有事实和法律依据，一审法院予以支持。另，据一审法院上述查明的事实可知，余君、姚艺娴于2015年5月31日在客户意见处理记录表上确认涉案房屋质量问题已基本解决，故对于实际已发生的利息损失（从逾期之日2011年8月31日计至2015年5月31日止），一审法院予以支持，对余君、姚艺娴要求逾期交房的利息损失自2011年3月起计算至实际交房之日止的��张，缺乏依据，一审法院不予支持。因此，信捷公司应向余君、姚艺娴支付的利息损失为242584.64元，余君、姚艺娴诉请仅要求信捷公司赔偿150000元，系其对自身权利的合法处分，不违反法律规定，一审法院予以支持。一审中，余君、姚艺娴以涉案房屋存在的墙面渗水、裂痕和金属护栏生锈等严重质量问题基本得到修复为由，撤回要求信捷公司继续履行修补义务，直至房屋质量瑕疵消失的诉讼请求，系其对自身权利的合法处分，不违反法律规定，一审法院依法予以准许。关于物业管理费问题。余君、姚艺娴诉请信捷公司免收收楼前的物业管理费，该诉请与本案并非同一法律关系，一审法院在本案中不作处理，余君、姚艺娴可另行主张权利。关于面积差价款问题。本案中，信捷公司确认涉案房屋的测绘建筑面积为90.22平方米，但认为涉案���屋的实际建筑面积应以取得的房产证记载为准，余君、姚艺娴主张涉案房屋实际建筑面积为90.22平方米，但其并未提供充分有效的证据予以证实，且根据涉案合同第五条的约定，面积差异指的是产权登记面积与合同约定计价面积之间的差异，故余君、姚艺娴该项诉请缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、信捷公司于判决发生法律效力之日起十日内，向余君、姚艺娴支付从2011年8月31日至2015年5月31日止的利息损失150000元；二、驳回余君、姚艺娴的其他诉讼请求。当事人如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华��民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1850元，由信捷公司负担。二审中，信捷公司和余君、姚艺娴均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。余君、姚艺娴与信捷公司签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或者第三人利益，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。针对信捷公司的上诉请求，本案二审中的争议焦点是：信捷公司应否向余君、姚艺娴赔偿150000元。涉案合同第八条约定，出卖人应当在2011年8月30日前，将经验收合格的商品房交付给买受人。补充协议第7条约定，如交付验收中发现的质量瑕疵，买方应于验收之日起3日内以书面方式提出质量瑕疵异议，并要求卖方按实情负责修补或给予合理解决，买方不得借此拒绝收楼，否则卖方不需承担逾期交楼责任。本案中，余君、姚艺娴以信捷公司逾期交房为由主张银行贷款利息，一审判决支持该诉请。本院认为，涉案房屋于2011年3月31日办理竣工验收备案手续，信捷公司在2011年8月21日前通知余君、姚艺娴收楼，信捷公司已如约履行了交房义务，其行为不构成逾期交房。余君、姚艺娴以质量瑕疵为由拒绝收楼、要求信捷公司承担逾期交房造成的利息损失，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实错误，本院予以纠正。虽然信捷公司不存在逾期交房的行为，但信捷公司交付的涉案房屋存在质量瑕疵，客观上对余君、姚艺娴正常使用涉案房屋造成妨碍，根据余君、姚艺娴修复房屋所需要���期间大约为六个月，参照同等房屋的租金水平，本院酌定信捷公司应向余君、姚艺娴支付补偿款15000元。综上所述，信捷公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初3952号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初3952号民事判决第一项为：佛山信捷房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向余君、姚艺娴支付补偿款15000元；三、驳回余君、姚艺娴的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1850元，由佛山信捷房地产有限公司负担。二审案件受理费3300元，由佛山信捷房地产有限公司负担330元，由余君、姚艺娴负担2970元。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  邱程辉代理审判员  安 静二〇一六年十二月二十二日书 记 员  钟勉力