上海市徐汇区人民法���民 事 判 决 书（2015）徐民四(民)初字第3238号原告：戚春燕，女，1986年3月23日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：施雨，上海市达辰律师事务所律师。被告：夏青，男，1967年4月6日出生，汉族，户籍地上海市。被告：汤桂琴，女，1941年2月12日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：胡敏，上海市金钟律师事务所律师。第三人：夏根宝，男，1937年9月13日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：胡敏，上海市金钟律师事务所律师。第三人：上海中誉市政开发有限公司，住所地上海市。法定代表人：沈辉，董事长。委托诉讼代理人：廖俊，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张盛杰，男，该公司工作人员。第三人：上海汇成房产经营有限公司，住所地上海市。法定代表人：张德敏，总经理。委托诉讼代理人：施勇，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：黄音，女，该公司工作人员。原告戚春燕与被告夏青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月26日立案后，于2015年11月24日依法追加汤桂琴、夏根宝、上海中誉市政开发有限公司(以下简称中誉公司)、上海汇成房产经营有限公司(以下简称汇成公司)为第三人参与诉讼。本案依法适用普通程序，于2016年3月21日公开开庭进行了审理。依原告申请，本院于2016年5月19日变更汤桂琴为本案被告。同日，原告变更诉讼请求。本案于2016年9月12日再次公开开庭进行了审理。原告戚春燕的委托诉讼代理人施雨、被告汤桂琴及第三人夏根宝的委托诉讼代理人胡敏、第三人汇成公司的委托诉��代理人黄音到庭参加诉讼。被告夏青、第三人中誉公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。戚春燕向本院提出诉讼请求：1.夏青继续履行商品房权益转让合同；2.夏青将上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋交给戚春燕，汤桂琴协助配合交房；3.夏青向戚春燕支付迟延交付房屋的违约金75万元。事实和理由：2011年11月，戚春燕、夏青签订商品房权益转让合同，约定夏青将动迁认购商品房上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋权益转让给戚春燕，房屋建筑面积89.48平方米，转让价款145万元,2011年12月31日前进行房屋验收交接，同时还约定夏青具备办理房地产权证时应立即办理产证，戚春燕有权随时要求办理房产过户。汤桂琴、夏根宝均在合同上签字确认合同内容。随后，戚春燕于2011年11月8日、12月14日共支付夏青房款90万元，尚余55万元根据约定应在房���过户时支付。戚春燕按照夏青通知交纳了三个月物业费后，夏青未能依约交付房屋。实际汤桂琴已经办妥了该房屋的入户手续，并取得该房屋，故汤桂琴应协助配合向戚春燕交房。按照合同约定，夏青逾期交房的(包括实物交付和房地产权利交付)，应按照已收款的日0.5%支付违约金，考虑到夏青的实际支付能力，戚春燕自愿调低违约金，仅主张75万元。夏青未作答辩。汤桂琴辩称，汤桂琴并非戚春燕与夏青买卖合同的当事人，亦非该房的权利人，与买卖标的物及买卖合同无任何法律上的利害关系，不应被追加为被告。戚春燕与夏青的买卖合同中并未约定汤桂琴负有义务，故汤桂琴无义务配合交房。汤桂琴是夏青的母亲、动迁房的户主，汤桂琴代领了房屋钥匙等物品，但不能因此成为被告，且汤桂琴已将钥匙、发票等全部交付戚春燕。安置协议签订至买卖合同签订时间仅有不到两年，该转让违反了政策规定，该合同本身就有风险，同时合同条款约定不公平，该合同是无效合同。夏根宝述称，夏根宝在买卖合同第三人处签字，并非合同当事人亦非担保人，汤桂琴与夏根宝签字仅仅是表明到场、知晓而已，法院追加其为第三人不妥。就房屋的处理，因为该套房屋就是安置给夏青的，认购书中亦约定了房屋归属，与夏根宝无关，由法院处理，第三人无异议。中誉公司未作陈述。汇成公司述称，此系原、被告之间的纠纷，汇成公司不清楚，尊重法院判决。系争房屋已经可以办理小产证了，但需要夏青本人到场办理。本院认定事实如下：夏青系汤桂琴、夏根宝夫妇之子。2009年，汤桂琴承租的上海市龙华路XXX弄XXX号XXX室房屋遇拆迁。汤桂琴与拆迁人轨道交通十二号线发展有限公司、实施单位中誉公司签订拆迁补偿安置协议，汤桂琴一户申购了配套商品房三套。2009年8月17日，汤桂琴与中誉公司签订《配套商品房(期房)认购书》，确定配套商品房新造屋南XXX号东单元XXX室(不动产登记簿地址龙吴路XXX弄XXX号XXX室，以下简称系争房屋)权利人为夏青。同日，汤桂琴签署《申购房调换安置房分户承诺书》，载明系争房屋产权人为夏青、使用人陈某。2011年11月8日，戚春燕通过银行转账支付夏青20万元。同日，夏青出具收条：今收到戚春燕购房订金人民币贰拾万元整。2011年11月11日，夏青(甲方)、戚春燕(乙方)、第三人(注：该身份系合同列明)汤桂琴及夏根宝签订《商品房权益转让合同》，约定甲乙双方通过朋友介绍由乙方受让甲方通过《配套商品房(期房)认购书》取得的权益和系争房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房屋建筑面积89.48平方米(暂定)，转让价款为145万元，甲方于2011年12月31日前将房屋通知乙方进行验收交接，查验后签订房屋交接书、甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；自甲方拿到产权证一日内，双方共同向房地产交易中心申请办理预告登记手续，办理过户的时间双方约定甲方拿到产证后，乙方有权随时要求甲方办理过户；甲方在具备拿房屋产权证条件，延迟或不去拿房屋产权证，或未按本合同约定的期限办理预告登记、办理过户，将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.5%的违约金，合同继续履行；乙方于2011年11月8日支付20万元，作为定金，甲方已收到，2011年12月31日房屋交付后支付70万元，于过户完成后支付55万元。2011年12月11日，汤桂琴代夏青与汇成公司办理了房屋交接手续，���取了系争房屋商品房质量保证书、商品房使用说明书、华沁家园进户联系单，并代夏青与汇成公司签署《上海市商品房预售合同》，约定：房屋单价每平方米9053元，总房价款810,062元；2011年9月30日前将该房屋交付夏青；在汇成公司办理了新建商品房初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后60日内，双方签署本合同规定的《房屋交接书》，签署《房屋交接书》之日起90日内，由双方依法向徐汇区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。同日，戚春燕、夏青之间商品房权益转让的介绍人计某签署收条一份，载明：今收到夏青龙吴路XXX弄XXX号XXX室所有发票一套。汤桂琴还提供了列表一份，包括门禁卡、进户门钥匙、信报箱钥匙、凭证6份，所列物品均已交付计某以转交戚春燕。同日，戚春燕支付了系争房屋有线电视安装费、首期维修基金、建筑垃圾清运费、2012年1-3月物业管理费。2011年12月14日，戚春燕通过银行转账支付夏青52万元。同日，夏青出具收条：今收到戚春燕购房预付款人民币柒拾万元整(注：戚春燕称当日还现金支付夏青18万元，之所以放心支付第二笔70万元是因为知道中间人拿到了房屋钥匙和发票)。2011年12月23日，夏根宝与戚春燕、计某等人去系争房屋处办理交房手续。到现场后发现系争房屋已被他人撬锁后占用，致未能交房。戚春燕称此后夏青即下落不明，因交房未成故未要求计某交付钥匙、发票。2011年12月27日，上海市龙吴路XXX弄XXX～XXX号、龙吴路XXX-XXX号～XXX-XXX号经核准登记至汇成公司名下。另查明，陈某与夏青于2006年离婚，双方离婚协议书约定女方户口在2009年12月30日前迁出。陈某离婚后即搬离被拆迁房屋，但户籍未迁出该处。原告称陈某去了澳大利亚。本院认为，戚春燕与夏青签订的《商品房权益转让合同》，实为房屋买卖合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。上海市对于配套商品房上市交易期限的规定，是在限制期限内行政机关不予办理过户登记手续，此规定并非合同无效的法定事由，因而本院对汤桂琴辩称合同无效的意见不予采纳。双方虽然约定时间去办理交房手续，但因房屋被案外人占据致使交房未成，因此，夏青仍应履行交房义务，故本院对戚春燕的该项请求予以支持。汤桂琴虽代夏青领取了系争房屋入户钥匙，但已交付中间人计某，且房屋被他人撬锁后占据，原钥匙已无任何作用，汤桂琴亦非合同履约方，故对戚春燕要求汤桂琴协助配合交房的请求，本院不予支持。夏青未能依约��房，理应支付相应的违约金。按照合同约定，夏青迟延交付房屋(包括房屋交接和房地产权利转移)的，应按已收款的日0.5%支付违约金，自双方约定的交房时间2011年12月31日至2016年11月30日，违约金数额已达800余万元，戚春燕主动调低至75万元，系自行处分其民事权利，于法不悖，本院予以准许。夏青经本院合法传唤未到庭应诉，视为自行放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、戚春燕与夏青就上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《商品房权益转让合同》继续履行；二、夏青于本判决生效之日起十日内将上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋交付戚春燕；三、夏青于本判决生效之日起十日内支付戚春燕迟延交付房屋的违约金750,000元；四、驳回戚春燕的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,300元、诉讼保全费4270元，均由夏青负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蔡重洲人民陪审员  赵倩玲人民陪审员  王兰芳二〇一六年十二月十五日书 记 员  李 蕴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同��》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。