湖南省永兴县人民法院民 事 判 决 书(2016)湘1023民初1989号原告胡江涛，男，1987年5月13日出生，现住湖南省永兴县便江镇。原告林艳，女，1989年9月28日出生，住址同上。二原告的委托代理人戴晓春，永兴县维群法律服务所法律工作者。被告郴州万鑫房地产开发有限公司，住所地湖南省永兴县便江镇永康路45号。法定代表人谢志奇，该公司经理。委托代理人李远林，湖南银光律师事务所律师。原告胡江涛、林艳与被告郴州万鑫房地产开发有限公司（以下简称万鑫房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹永斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡江涛及二原告的委托代理人戴晓春、被告郴州万鑫房地产开发有限公司的委托代理人李远林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求法院判令：1、由被告向原告支付延迟交房违约金29252.00元；2、本案诉讼费由被告承担。2014年8月31日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》[合同备案号60180229，合同编号601802320140918091941]。约定原告以2388元/平方米的价格购买被告开发建设的位于永兴县便江镇某路某栋某号住房一套，面积125.72平方米，总房价款300219.00元，以按揭付款方式支付购房款，2014年12月31日前交房。合同签订后，原告于2014年9月3日支付首付款90219.00元。11月25日按照被告的安排，到永兴县农行办理了21万元的购房贷款，到此，原告已按合同约定履行了自己的全部义务。2014年12月31日，合同约定的交房时间到期，但被告并未按约定交房，直到2016年4月5日，原告接到被告的房屋交接通知单，在办理交接手续时，因被告未按合同约定提供交房验收合格材料，原告拒绝接收房屋，并一直要求被告尽快完善房屋验收合格资料，而被告却不是去完善相关竣工验收手续，而是强行要求原告无条件接受未经验收合格的房屋。考虑到现实情况，为确保自己的合法权益免受更大损失，2016年5月9日，原告被迫接收了未验收合格的房屋，从2014年12月31日约定的交房日至原告实际接受房屋日2016年5月9日，被告延迟交房时间为484天，根据双方所签的《房屋买卖合同》第九条第2项约定，被告每日应按已交购房款的万分之二支付违约金，由此推算，被告应向原告支付延迟交房违约金29252.00元，合同继续履行。综上所述，被告的行为违反了我国《合同法》和双方签订的《房屋买卖合同》的相关规定，损害了原告的合法权益。为保护自己的合法权益，诉至法院提出如上诉讼请求，请依法予以支持。被告万鑫房地产公司辩称：一、双方合同第19条约定争议仲裁条款，发生争议纠纷时由永兴县房产局予以仲裁处理，法院即使受理了也应驳回原告的起诉；二、涉案房屋于2014年12月31日前已竣工，符合交付条件，因规划部门原因没有对房屋验收，导致交房手续和交付条件不完善，属不可抗力，迟延交房责任不在答辩人；三、与原告迟延交房情况相似相似，如果本案判令被告违约并予以赔偿，赔偿款将达到近千万元，将导致该项目的破产，400多户住房将会受到影响。本案被告愿意和原告协商处理。经审理查明：永兴县便江镇龙山北路延伸段某小区由被告万鑫房地产公司开发，商品房预售许可证号为（永兴）房预售证第201432号。2014年8月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买某路某小区一期某栋某号一套预售商品房，建筑面积125.72㎡，2388元/㎡，总金额300219元。签订合同时支付总房款的30.05%，即90219元，余款210000元办理银行按揭，出卖人应当在2014年12月31日前将经验收合格的房屋交付买受人，但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。因政府有关政策或政府配套工程设施造成停工的；出卖人将报批文件、竣工资料报告等提交政府，等待审批验收所需时间据实顺延工期，买受人未按合同按时足额交付房款和其他款项的，出卖人交房可以延至买受人实际支付为止。出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用的，⑴逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房到达交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告于2014年9月3日向被告交纳首付房款90219元。2014年11月25日，原告胡江涛通过房屋抵押从银行按揭贷款21万元付清了购房余款。2014年12月31日交房期届满，被告未按合同约定向原告交付房屋。2016年4月5日，被告向原告下达房屋交接通知单，要求原告收房。因被告未依合同出示竣工验收备案文件，原告拒绝收房。至2016年5月9日，原告才与被告签订前期物业服务合同，并于当日交纳了一年的物业管理费，正式确认收房。随后，因迟延交房违约金承担未能协商一致，原告遂诉至法院。另查明，被告在施工过程中，根据业主申请，将某小区某栋住宅原设计屋高2.75米调整为2.95米，该设计更改事前未经规划设计部门审批，致交房时被告所开发的某小区仍未完成验收。本院认为，按照《商品房销售管理办法》第三十条规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人包含了开发商应当按照约定的期限将商品房交付给买房人使用和交付的商品房是经验收合格的房屋两个方面内容，只有上述二项同时具备，才是房屋的有效交付。否则房地产开发商的行为构成逾期履行，应当承担逾期违约责任。法律对商品房交付条件的规定是强制性的，任何违反法律法规强制性规定的约定应属无效。在开发商未将验收合格的房屋交付时，即使购房者在开发商交房时做出了同意收房的意思表示，也不能免除开发商对逾期交房违约责任的承担。本案原、被告在合同中约定，2014年12月31日前被告将验收合格的房屋交付给原告，至交付之日届满时，被告所开发的某小区未经综合验收导致不能按期交房，交房时间迟延至2016年4月5日时，被告所开发的某小区仍未经综合验收合格，该时，被告虽然向原告发送了交房通知书，因该日所交付的房屋仍未经验收合格，其交付行为不符合交房法定条件，在原告拒绝收房时，应视为被告交房不能，被告应当承担违约责任，原、被告约定交房日为2014年12月31日，至原告实际收房日2016年5月9日止，被告共迟延交房494天，依合同约定，从房屋交付日第二天起至实际交房日止，被告每日应按原告实际支付房价款的万分之二计算，其违约金为29661.64元。原告要求被告支付违约金29252元，不违背法律规定，其请求本院予以支持。原、被告在合同中约定，发生争议时由永兴县房产局予以仲裁处理，经查明，永兴县房产局未设定仲裁机构，故该约定无效，原告可以向人民法院提起诉讼，被告要求依仲裁条款驳回原告起诉的理由本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（二）项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：限被告郴州万鑫房地产开发有限公司于判决生效后七日内向原告胡江涛、林艳支付违约金29252元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费532元，减半收取266，由被告郴州万鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  曹永斌二〇一六年十二月十五日书记员  邓 蓉附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；（四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；（六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理；（七）判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。