云南省澄江县人民法院民 事 判 决 书(2016)云0422民初527号原告：崔昆琼，女，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：张庆（系崔昆琼的丈夫），男，1964年2月3日生，汉族，住云南省昆明市西山区。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：赵斌，云南隆云律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：澄江湖畔圣水房地产开发有限公司。住所址：云南省玉溪市澄江县右所镇矣旧村委会（澄华线9KM处）。法定代表人：刘玉龙，职务：总经理。委托诉讼代理人：徐博，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：叶攀，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告崔昆琼与被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司（以下简称湖畔圣水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，依法适用简易程序于2016年9月12日公开开庭进行了审理，原告崔昆琼的委托诉讼代理人张庆、赵斌，被告湖畔圣水公司的委托诉讼代理人徐博到庭参加诉讼。诉讼过程中，因案情复杂，本院于2016年9月26日裁定将本案转为普通程序，2016年10月25日，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告崔昆琼的委托诉讼代理人赵斌，被告湖畔圣水公司的委托诉讼代理人徐博到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告崔昆琼向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告按租赁合同的约定支付原告自2015年7月1日至2016年12月31日的税后租金46406.55元（本判决所涉货币币种均为人民币，以下不再专门指明），按实际违约天数支付违约金，并继续履行《湖畔圣水租赁合同》；2.判令被告按租赁合同的约定向原告提供公司2011年以来的财务报表以供查证，并根据经营盈利情况支付奖励分红租金；提供2011年以来代扣代缴税费凭证及2016年下半年免费入住券15张；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2010年12月1日，在被告采取捆绑营销宣传策略、确保购房盈利的前提下，原告与被告首先签订了《商品房购销合同》，随后又签订了《湖畔圣水租赁合同》。租赁合同约定：由原告将其购买的湖畔圣水商品房租赁给被告管理使用，租赁期限自2010年12月1日起至2019年6月27日止。被告每年度按照原告支付购房款的6.8%支付原告固定租金，并提供代扣代缴税费凭证；若酒店经营盈利，被告将给予原告奖励分红租金，租金分红金额应当以上年度财务审计报告为依据，财务审计报告供原告核实查询30日；租金的给付自2011年1月1日起，合同约定之固定租金每半年支付一次，每年度上半年及下半年的固定租金，被告应当分别于当年度1月1日、7月1日前10天内支付给原告，被告应当先付租金后使用租赁房屋，此外租赁合同第七、九、十一等条款还对有关免费入住、违约责任、使用小区共有设施、设备等进行了约定。被告应依照诚实守信、合法经营的原则，全面履行双方签订的合法有效的合同。但是，原告于2016年3月收到被告邮寄的一份“解约通知书”，以及被告印制提供的“抚仙湖云之梦酒店拟对湖畔圣水一期回租方案”和“轻松度假托管无忧”、“确认书”等材料，让原告不得不怀疑被告其实是采取有计划安排的行为，以达到其转移公司经营成本的目的，被告利用其强势地位，先解除租金较高的原租赁合同，然后再以低价租赁回来使用获利。被告自2015年7月1日以来一直未按约定支付租金，给原告造成了经济损失。同时，被告也未全面履行合同的其他相关约定，被告的上述行为，违反诚实守信的原则。现特向人民法院起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。在诉讼过程中，原告补充述称，一、2016年7月5日，原告收到被告支付的款项30937.7元，但上述款项应优先抵扣违约金及其他费用，剩余费用由人民法院综合全案证据，再做认定。二、被告的行为违反了《湖畔圣水租赁合同》的约定，因此被告应当自应付每半年税后租金15468.85元之日起按照银行同期贷款利率向原告支付2015年7月1日至2016年12月31日止三个时间段的违约金，另外被告向原告支付2015年7月1日至2016年6月30日的税后租金已超过60日，因此，被告应当按照全年税后租金的20%支付两期逾期支付租金的违约金即30937.7元×20%×2＝12375.08元。被告还拖欠原告2016年6月30日至2016年12月31日的税后租金15468.85元尚未支付；三、对于原告要求被告提供2011年以来代扣代缴税费凭证的诉讼请求，诉讼过程中，被告已向其提供代扣代缴税费凭证，原告收取租金应缴的税费已由被告代缴，故原告放弃该项诉讼请求。四、被告单方解除《湖畔圣水租赁合同》无事实及法律依据，该合同应当继续履行。综上所述，原、被告签订的《湖畔圣水租赁合同》应继续履行，被告应支付原告的违约金及2016年6月30日至2016年12月31日的税后租金共计29939.95元，同时要求被告提供真实有效的分红租金说明清单，并支付分红租金。被告湖畔圣水公司辩称，一、《湖畔圣水租赁合同》系双方在平等自愿、协商一致的基础上签订，依法成立并生效，该合同持续履行至2016年6月30日。因市场变化、经济形势下滑等客观因素，导致抚仙湖悦椿度假酒店持续亏损，已无法继续运营。被告向人民法院提交的……报告显示现抚仙湖悦椿度假酒店面临巨大商业风险，根据《湖畔圣水租赁合同》第十一条第2款约定，在解除合同条件成就时，被告有权提前三个月通知原告后，单方解除本合同，并不承担违约责任。2016年3月，被告依照合同的约定向原告寄送了《解约通知书》，该《解约通知书》明确告知原告，双方签订的《湖畔圣水租赁合同》已于2016年6月30日依法解除，如果原告未能如期获得租金，被告将按合同约定支付最后一期租金，并支付违约金。自2016年7月1日起被告将租赁房屋交还原告，原告应自行到房屋所在地接收房屋。2016年6月30日，被告通过《云南信息报》公告通知包括原告在内的业主及时办理租赁房屋的移交手续，并数次通过拨打原告预留的联系电话反复提醒，但原告未来领取相应租金及违约金，也未到租赁房屋所在地办理接收房屋的相关手续。为此，被告主动将租赁房屋按照合同约定的条件及装饰装修标准予以封存，并将租赁房屋钥匙寄还原告。因此，原、被告签订的《湖畔圣水租赁合同》已解除；二、在诉讼期间，被告于2016年7月5日，通过中国银行股份有限公司澄江支行向原告支付了2015年7月1日至2016年6月30日的税后租金30937.7元。因《湖畔圣水租赁合同》已解除，原告诉请的2016年下半年的税后租金及下半年免费入住券15张，无事实根据和法律依据；三、对于原告要求被告应当自应付每半年税后租金15468.85元之日起按照银行同期贷款利率向原告支付2015年7月1日至2016年12月31日期间的违约金，被告同意按照银行同期贷款利率支付原告2015年7月1日至2016年6月30日期间的违约金，不同意支付原告2016年7月1日至2016年12月31日期间的违约金。原告认为被告支付2015年7月1日至2016年6月30日的税后租金均已超过60日，故被告应当按照全年税后租金的20%向原告支付违约金即30937.7元×20%×2＝12375.08元的计算方法错误，原告主张的违约金高于实际损失，请求人民法院调整按中国人民银行的同期贷款利息计算。四、针对原告要求被告提供真实有效的分红租金说明清单并支付分红租金，被告认为从程序上而言，原告主张自2011年以来的分红租金已经超过了法定一年的诉讼时效。从实体上而言，根据双方所签订的《湖畔圣水租赁合同》第四条第二款的约定，被告给予原告奖励分红租金的前提是抚仙湖悦椿度假酒店经营盈利，但根据被告向法庭提交的报告表明抚仙湖悦椿度假酒店自正式开业之日起至租赁合同解除之日并未盈利，故亦不具备奖励支付分红租金的必要前提。另原告要求被告提供自2011年以来的代扣代缴税费凭证，在诉讼过程中已向原告提供。综上所述，请求人民法院驳回原告无事实及法律依据的部分诉讼请求。当事人围绕诉讼请求及答辩理由向本院提交了《商品房购销合同》及《合同补充协议》、房屋所有权证、《湖畔圣水租赁合同》、存折、内资企业情况登记表、《解约通知书》、《EMS快递单》、《邮件投递查询信息》、入住点卡明细表、租金支付清单、《公告》、《租赁房屋交还说明》、《交付清单》、《公证书》、免费入住点卡样式、免费入住券兑换表、免费入住权（点卡、券）兑换表、《对〈解约通知书〉的回复》、……报告等证据及本院依职权对中国银行股份有限公司澄江支行工作人员所作的询问笔录，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1……报告，原告质证后认为《湖畔圣水租赁合同》的主体是原、被告双方，但报告审计的对象是抚仙湖悦椿度假酒店，故原告对报告不予认可。本院认为，《湖畔圣水租赁合同》约定经营的主体是抚仙湖悦椿度假酒店，故合同约定的审计对象应为抚仙湖悦椿度假酒店，现被告提供的报告审计的对象是抚仙湖悦椿度假酒店符合双方合同的约定。该报告系有资质的机构作出，且原告也未申请重新审计，在没有充分证据推翻该报告的前提下，本院对……报告予以采信；2.中国银行股份有限公司澄江支行工作人员的询问笔录，该询问笔录客观陈述了该行受被告委托一直以来代被告向原告支付房租而非代发工资，显示为“工资”是系统的问题，且在庭审过程中原、被告均认可双方不存在劳动合同关系，符合被告自合同签订以来向原告支付租金的实际情况，本院予以采信。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：被告系房地产开发企业，抚仙湖悦椿度假酒店系由被告成立的下属分公司。2010年12月1日，原告与被告签订《商品房购销合同》，原告购买被告开发的湖畔圣水钢混结构房屋一套，房屋的参考套内建筑面积为38.6平方米，房屋总价款为478911元，合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。同日，原告作为甲方、被告作为乙方又签订了《湖畔圣水租赁合同》，合同约定了以下主要内容：“一、租赁标的：甲方将其所有的湖畔圣水商品房租赁给乙方用于抚仙湖悦椿度假酒店的运营……二、租赁期限：自2010年12月1日至2019年6月27日……四、租金回报：1.乙方每年按购房价款的6.8%向甲方支付固定租金（税费由甲方自行负担），乙方应置备关于甲方应得租金以及租金中应扣除税费的书面说明，供甲方查阅。乙方根据税收征管等部门规定应当缴纳的预提税、所得税和其它税款或收费等，乙方有权代扣代缴。乙方代扣代缴后应当向甲方提供代扣代缴税费的凭证……2.自抚仙湖悦椿度假酒店开业之日起，乙方除支付甲方固定租金外，若酒店经营盈利，乙方将给甲方奖励分红租金，标准为：租金支付前一营业年度抚仙湖悦椿度假酒店经营净利润的30%作为奖励分红租金总额，按甲方购房出资额占酒店物业总价值壹拾壹亿叁仟贰佰万元整的比例进行分配，税费由甲方自行负担，缴纳方式按照租金支付的约定办理。甲方基于合同约定取得的租金总额及相应税费等应计入酒店运营成本……五、租金支付方式：1.第一次租金支付时间在合同签订生效之日，乙方向甲方支付2010年12月1日至2010年12月31日的租金2766元；2.自2011年1月1日起，合同约定的固定租金每半年支付一次，每年度上半年的固定租金，乙方应当于当年度1月1日前10日内支付给甲方，每年度下半年固定租金，乙方应当于当年度的7月1日前10日内支付给甲方，乙方应当先付租金后使用租赁房屋……2、自抚仙湖悦椿度假酒店正式开业并盈利的第一个年度起，合同约定之奖励分红租金按年度开始计付。盈利当年度奖励分红租金，乙方应当于次年度3月31日前结算完毕应付甲方的上一年度奖励分红租金，并于双方确认后七个工作日之内一次性支付给甲方；……七、租赁房屋特别约定：1.自抚仙湖悦椿度假酒店开业之日起，每个公历年度甲方均被特准免费使用与租赁商品房相同档次的酒店客房30天（每天壹间）。其中4月1日－10月31日期间20天，11月1日－次年3月31日期间10天；……4.甲方在一个公历年内未使用完任何部分的业主免费入住时间，则逾期不再享有。业主免费入住时间不得跨年度、不得累计、不得转让给其他第三方享有。甲方不得以未使用为由要求乙方或者酒店管理方支付任何形式的补偿或者赔偿，甲方在全面遵守《业主免费度假入住规则》、《抚仙湖悦椿度假酒店管理规定》的前提下，乙方或酒店管理方应当首先满足甲方的入住需求。因乙方或酒店管理方原因，导致甲方不能完整使用业主免费入住时间时，经甲方提出书面申请后，免费入住时间可按实际不能提供酒店入住天数予以顺延……九、违约责任：4.乙方未能按时支付租金，应当自应付而未付之日起按照同期银行贷款利率向甲方支付违约金。逾期支付超过60日时，乙方还应当向甲方支付当年度应得租金的20%作为违约金……十一、其他：2.本合同履行过程中，若发生不可抗力、政府行为或者其他巨大商业风险，导致抚仙湖悦椿度假酒店不能继续运营时，乙方有权在提前三个月通知甲方后，解除本合同，并不承担违约责任；……4.……,本合同履行期间，双方需要书面送达相关文件或通知时，可通过双方在合同中确定的通信方式以传真、邮件或者EMS等方式寄送，相关文件或者通知自发出之日起7日届满后即视为已经到达相对方……”。合同还约定了双方当事人的其他权利义务。合同签订后，原告将房屋交由被告管理使用。2010年12月28日，原告取得租赁房屋的所有权证。在房屋租赁期间，被告按合同约定向原告支付了合同签订之日至2015年6月30日的租金，并提供了截止2016年3月31日的免费入住券。2016年3月22日，被告通过EMS向原告寄送了《解约通知书》，通知原告自2016年6月30日起解除双方签订的《湖畔圣水租赁合同》，并承诺支付自2015年7月1日至2016年6月30日期间的租金及违约金。2016年6月30日，被告在《云南信息报》公告通知包括原告在内的业主，自2016年7月1日起到被告处领取租金、违约金、办理接收房屋等相关手续，但原告未到被告处办理上述手续。2016年7月4日，原告向本院提起诉讼。2016年7月5日，被告通过中国银行限份有限公司澄江支行转账向原告支付了2015年7月1日至2016年6月30日的税后租金共计30937.7元。2016年7月29日，被告通过EMS向原告寄送了《租赁房屋交还说明》、《交付清单》及房屋钥匙两把，并由云南省昆明市明信公证处公证后对房屋进行了封存。2016年8月26日报告结论为：……。本案争议的焦点是：一、原、被告双方签订的《湖畔圣水租赁合同》是否继续履行或是解除；二、被告应支付给原告的违约金如何计算；三、原告要求被告支付2016年7月1日至2016年12月31日期间的税后租金、提供2016年下半年免费入住券15张及提供奖励分红清单并支付奖励分红租金的诉讼请求是否能得到支持。针对上述争议的焦点问题，本院将逐一进行评述：关于本案的争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订的《湖畔圣水租赁合同》第十一条第2款约定：合同履行过程中，若发生不可抗力、政府行为或者其他巨大商业风险，导致抚仙湖悦椿度假酒店不能继续运营时，被告有权提前三个月通知原告后，解除合同，并不承担违约责任。该条款虽系被告提供的格式合同条款，但该条款并不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的无效情形，因双方签订的租赁合同期限长达九年多，在履行合同过程中难免出现不可预测的风险，在合同中约定当事人解除合同的条款，也并非免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，因此，该合同条款应认定为有效条款。在合同条款有效的情况下，解除合同的条件是否已成就，被告认为在合同履行过程中连年发生亏损，属合同约定的巨大商业风险，解除合同的条件已成就。本院认为，所谓商业风险，是指在商业经营活动中因经营失利造成的损失，具有能够预见或者应当预见性，一般发生在合同生效后，法律关系消灭前，在合同履行过程中，出现了合同全部或者部分不能履行的事实。本案中，被告与抚仙湖悦椿度假酒店属总公司与分公司的关系，抚仙湖悦椿度假酒店虽不具备独立法人地位，但可以独立核算财务并申报税收，租赁合同约定以抚仙湖悦椿度假酒店的运营面临巨大商业风险而不能继续运营作为解除合同的条件之一，根据本院已经采信的报告……。近年来，国内经济形势下滑，消费不景气，对类似抚仙湖悦椿度假酒店这类集餐饮、住宿、会议为一体的中高端酒店，无疑会受到经济形势的影响，报告也印证了抚仙湖悦椿度假酒店所受到的影响。当然，除上述客观原因外，抚仙湖悦椿度假酒店自身还存在酒店管理、营销方案、合作模式等方面的问题，但从目前来看，即便改进管理方法继续经营，在短时间内不但不能扭亏为盈，反而会产生更大的亏损，该报告充分说明抚仙湖悦椿度假酒店已面临巨大商业风险。在此情况下，被告选择解除合同，符合双方的约定。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，被告于2016年3月22日向原告寄送了《解约通知书》，原告已收到《解约通知书》并作为证据向法庭提交，被告已按合同约定提前三个月通知了原告，该《解约通知书》具有解除租赁合同的效力，本院依法确认原、被告于2010年12月1日所签订的《湖畔圣水租赁合同》自2016年7月1日起解除，因此，对原告要求与被告继续履行《湖畔圣水租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。关于本案的争议焦点二，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，虽然本院已确认原、被告双方签订的《湖畔圣水租赁合同》已于2016年7月1日起解除，但并不影响合同解除前双方应履行的义务。根据合同的约定，被告应支付原告2015年7月1日至2015年12月31日的税后租金应于2015年7月1日前10日内支付，2016年1月1日至2016年6月30日的税后租金应于2016年1月1日前10日内支付，上述两期应付的税后租金共计30937.7元，被告于2016年7月5日才向原告支付，被告的行为已构成违约，被告应按合同约定向原告支付违约金。违约金分两部分计算，每半年的税后租金15468.85元自逾期之日起按银行同期贷款利率计算的违约金为1086.69元（15468.85元×4.85%＋15468.85元×4.35%÷12个月×6个月）；逾期超过60日按原告主张全年应得税后租金的20%计算违约金为30937.7元×20%＝6187.54元，违约金合计7274.23元。关于双方争议的焦点三，本院认为，被告于2016年7月5日向原告支付的款项30937.7元，原告要求将该笔款项优先抵扣违约金及其他费用的主张，于法无据，本院不予支持。该笔款项应为被告向原告支付2015年7月1日至2016年6月30日期间的税后租金。对于原告要求被告支付2016年6月30日至2016年12月31日的税后租金，并提供2016年下半年免费入住券15张的诉讼请求，因本院确认原、被告签订的《湖畔圣水租赁合同》已于2016年7月1月起解除，故对于原告的上述两项诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告提供奖励分红清单并支付奖励分红租金的诉讼请求，根据原、被告签订《湖畔圣水租赁合同》的约定，分红租金给付的前提条件是抚仙湖悦椿度假酒店盈利。现被告提供的报告显示抚仙湖悦椿度假酒店并未盈利，故对原告要求被告提供分红清单并支付分红租金的诉讼请求，本院亦不予支持。对于原告要求被告提供被告自2011年以来代扣代缴税费凭证的诉讼请求，因被告在诉讼过程中已履行，原告放弃该项诉讼请求，本院予以尊重。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告崔昆琼与被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司于2010年12月1日签订的《湖畔圣水租赁合同》；二、由被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告崔昆琼支付违约金共计7274.23元；三、驳回原告崔昆琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1322元，由原告崔昆琼负担900元，由被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司负担422元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。各方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司不自动履行本判决，原告崔昆琼可在本判决确定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。审 判 长  马利亚审 判 员  罗 敏人民陪审员  马朴忠二〇一六年十二月二十日书 记 员  李瑞华书 记 员  李晶欣