北京市东城区人民法院			民事判决书			(2016)京0101民初1536号			原告（反诉被告）凌瑞珍，女，1956年1月29日出生。			委托诉讼代理人邱媛，北京市威创律师事务所律师。			被告（反诉原告）廖东良，男，1974年12月18日出生。			委托诉讼代理人秦郭瑞，北京市慧海天合律师事务所律师。			被告北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。			法定代表人刘田，董事长。			委托诉讼代理人杜文娜，女，1991年2月3日出生。			第三人冯捷，男，1986年9月20日出生。			第三人北京伟嘉安捷投资担保有限公司，住所地北京市大兴区安定镇兴安营村东1幢。			法定代表人刘田，董事长。			委托诉讼代理人王达，女，1990年2月17日出生。			原告凌瑞珍与被告廖东良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理。在审理中，廖东良提出反诉，本院依法受理。根据案情，本院追加北京我爱我家房地产经纪有限公司为被告，追加冯捷、北京伟嘉安捷投资担保有限公司为第三人，依法由审判员刘钧强担任审判长，与代理审判员宿云达、人民陪审员孙凤珍组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。凌瑞珍及其委托诉讼代理人邱媛与廖东良及其委托诉讼代理人秦郭瑞，被告北京我爱我家房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人杜文娜，第三人冯捷，第三人北京伟嘉安捷投资担保有限公司的委托诉讼代理人王达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。			凌瑞珍向本院提出诉讼请求：1、解除凌瑞珍与廖东良签订的《北京市存量房屋买卖合同》，解除凌瑞珍与廖东良、被告北京我爱我家房地产经纪有限公司签订的两份《补充协议》；2、凌瑞珍与廖东良及被告北京我爱我家房地产经纪有限公司共同办理《北京市存量房屋买卖合同》的网上签约注销手续；3、廖东良向凌瑞珍支付违约金200 000元；4、本案诉讼费由廖东良承担。事实和理由：2015年7月12日，凌瑞珍与廖东良通过被告北京我爱我家房地产经纪有限公司提供居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。该合同约定，凌瑞珍将位于北京市东城区××××××××号×单元×××号房屋出售给廖东良；房屋成交总价为2 950 000元；廖东良应于2015年10月30日支付凌瑞珍购房款2 050 000元。时至今日，廖东良一直没有向凌瑞珍支付该笔款项。为维护自身权益，凌瑞珍提起本案诉讼。			廖东良辩称：凌瑞珍所述双方签订合同情况属实。双方约定：凌瑞珍将位于北京市东城区××××××××号×单元×××号房屋出售给廖东良；签约当日廖东良支付定金100 000元，通过公积金贷款支付600 000元，公积金初审时以资金存管方式支付2 150 000元，户口迁出当日支付100 000元；合同签订之日起90日内办理权属转移登记，如超过120日不能办理权属转移登记，凌瑞珍按已付款的万分之五承担逾期违约金，权属转移当天交房。该合同签订后，廖东良按约定于签约当日向凌瑞珍支付定金100 000元，双方委托被告北京我爱我家房地产经纪有限公司办理了《北京市存量房屋买卖合同》的网上签约手续。2015年9月25日，廖东良通过公积金贷款初审手续。初审当日，双方协商一致将公积金贷款的付款数额变更为700 000元。同时，双方签订《补充协议》，约定廖东良于2015年10月30日以资金托管方式支付凌瑞珍2 050 000元。之后，廖东良多次催促凌瑞珍办理资金托管手续及过户手续，但凌瑞珍明确告知其不卖房屋了，并要求解除合同。廖东良认为，自己为了孩子上学经过多次选房、看房、签约等繁琐的程序终于与凌瑞珍签订了买卖合同，且已对房屋进行了评估，并申请了公积金贷款，凌瑞珍不能随意解除合同。现廖东良不同意凌瑞珍的诉讼请求。			廖东良向本院提出反诉请求：1、要求凌瑞珍继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并立即协助廖东良办理北京市东城区××××××××号×单元×××号房屋的所有权转移登记手续，将该房屋所有权登记至廖东良名下；2、凌瑞珍以廖东良所付100 000元的日万分之五为标准向廖东良支付自2015年11月12日至判决生效之日的逾期履约违约金；3、本案诉讼费由凌瑞珍承担。事实和理由：凌瑞珍的行为已构成违约，对此其应承担违约责任，故廖东良提起反诉。			凌瑞珍对廖东良的反诉辩称：根据补充协议的约定，廖东良应在2015年10月30日前支付凌瑞珍购房款2 050 000元，以资金托管方式支付。因为双方就房屋出租的租金收取问题没有谈妥，廖东良没有支付该款，所以凌瑞珍不能再履行合同办理资金托管手续。公积金贷款为600 000元，凌瑞珍与廖东良口头约定将公积金贷款变更为700 000元。凌瑞珍与廖东良及被告北京我爱我家房地产经纪有限公司于2015年10月30日到中国光大银行股份有限公司北新仓支行办理资金托管，之前没有办理是因为户口的问题。廖东良反诉所称的事实不属实。现凌瑞珍不同意廖东良的反诉请求。			被告北京我爱我家房地产经纪有限公司辩称：被告北京我爱我家房地产经纪有限公司作为居间方已促成凌瑞珍与廖东良签订房屋买卖合同。同时，被告北京我爱我家房地产经纪有限公司与凌瑞珍及廖东良签订的补充协议是真实的。被告北京我爱我家房地产经纪有限公司不同意解除《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》。			第三人冯捷述称：第三人冯捷承租凌瑞珍所有的房屋，现在还在租赁期间。凌瑞珍将房屋出售给廖东良，与第三人冯捷无关，第三人冯捷不购买该房屋。			第三人北京伟嘉安捷投资担保有限公司述称：从凌瑞珍与廖东良签订房屋买卖合同到2015年10月30日，双方都是正常履行合同。在2015年10月30日办理资金托管时，涉及房屋买卖过户后涉诉房屋的租赁关系问题，双方对过户后房屋租金的归属发生分歧，没有达成一致，导致资金托管手续未能办理。此后，第三人北京伟嘉安捷投资担保有限公司与双方沟通，并给凌瑞珍发函要求其于2015年11月12日前继续办理资金托管手续。廖东良同意办理，但凌瑞珍没来办理相关手续，双方始终无法达成一致意见。后来，凌瑞珍就起诉了。			根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市东城区××××××××号×单元×××号系凌瑞珍所有的房屋。该房屋建筑面积为68.09平方米。			2015年7月12日，凌瑞珍（出售方，甲方）与廖东良（买受方，乙方）经被告北京我爱我家房地产经纪有限公司提供居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。该合同约定，廖东良购买凌瑞珍位于北京市东城区××××××××号×单元×××号房屋，建筑面积68.09平方米，成交价格为2 950 000元；廖东良应于本合同签订当日向凌瑞珍支付定金100 000元；廖东良采取贷款方式支付该房屋成交总价款；具体付款方式为廖东良以公积金贷款申办贷款的，拟贷款金额为600 000元，第一次廖东良于公积金初审时向凌瑞珍支付2 150 000元，通过资金存管方式划转；第二次廖东良于凌瑞珍户口迁出当日以自行交接方式向凌瑞珍支付100 000元；廖东良因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，由廖东良继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日；凌瑞珍应当在办理房屋所有权转移登记当天将该房屋交付给廖东良；本次交易应缴纳的所有税、费由廖东良承担全部；双方最晚应于本合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；因凌瑞珍原因致使廖东良未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，廖东良有权解除合同；廖东良选择继续履行合同的，凌瑞珍应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，凌瑞珍按廖东良全部已付款的万分之五/日向廖东良支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向廖东良支付；廖东良未按本合同及补充协议约定时间付款逾期超过10日的，凌瑞珍有权单方解除合同，适用本合同第十一条第一款约定；除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定；如凌瑞珍依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面形式方式进行，本合同自凌瑞珍向廖东良发出书面通知到达廖东良之日起自动解除，廖东良应按成交总价款的20%向凌瑞珍承担违约责任。			同日，凌瑞珍与廖东良签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，确认房屋成交总价为2 950 000元。			同日，凌瑞珍（出卖方，甲方）与廖东良（买受方，乙方）及被告北京我爱我家房地产经纪有限公司（见证方，丙方）签订《补充协议》。三方约定，任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺；凌瑞珍承诺在2015年12月31日之前向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续，如因凌瑞珍自身原因未如期或无法将与该房屋相关户口迁出的，应当向廖东良支付房屋总价款10% 的违约金，并继续履行全部户口迁出义务；凌瑞珍最迟在2015年7月31日之前办理完毕央产上市出售许可；在房屋过户后，对于房屋中租户，凌瑞珍将与房屋租赁关系及相关押金、收益一并转交给廖东良，同时协助廖东良与房屋承租人签署新的房屋租赁合同。			同日，凌瑞珍与廖东良及第三人北京伟嘉安捷投资担保有限公司签订《履约服务合同》，约定凌瑞珍与廖东良委托第三人北京伟嘉安捷投资担保有限公司办理房屋买卖合同的履行事宜。			当日，廖东良给付凌瑞珍定金100 000元。			2015年7月27日，廖东良与凌瑞珍房屋的供暖单位签订《北京市居民供热采暖合同》。			2015年8月31日，被告北京我爱我家房地产经纪有限公司为凌瑞珍与廖东良签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》办理了网上签约登记手续。			2015年9月8日，北京康正宏基房地产评估有限公司向廖东良出具不动产估价报告书，确定凌瑞珍所出售给廖东良的房屋在该日的房地产评估总值为3 042 400元。			2015年9月25日，凌瑞珍（出卖方，甲方）与廖东良（买受方，乙方）及被告北京我爱我家房地产经纪有限公司（见证方，丙方）签订《补充协议》。三方约定，任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺；廖东良在2015年10月30日支付凌瑞珍的购房款2 050 000元的方式为资金托管；凌瑞珍与廖东良同意腾房日期改为2016年3月31日。			同日，凌瑞珍与廖东良口头约定，将廖东良的公积金贷款金额由600 000元变更为700 000元。同时，第三人北京伟嘉安捷投资担保有限公司协助凌瑞珍、廖东良办理了公积金贷款初审手续。			2015年10月30日，被告北京我爱我家房地产经纪有限公司与凌瑞珍、廖东良去光大银行北新仓支行办理资金托管手续。在办理过程中，因凌瑞珍与廖东良发生分歧，导致资金托管手续未能办理。对于资金托管手续未能办理的原因，凌瑞珍与廖东良在庭审中各持一词。凌瑞珍称，廖东良要求凌瑞珍向其支付2个月的房屋租金，凌瑞珍没有同意，廖东良拒绝在资金托管的委托书上签字，之后自行离去。廖东良称，凌瑞珍提出不办理资金托管，要求廖东良将剩余购房款以现金形式向其支付，廖东良没有同意；第二次去办理时，凌瑞珍要求增加房价款100 000元，廖东良没有同意。被告北京我爱我家房地产经纪有限公司表示对凌瑞珍与廖东良未能办理资金托管的原因不清楚。			2015年11月2日，廖东良申请的700 000元公积金贷款获得审批通过。			2015年12月4日，北京伟嘉安捷投资担保有限公司向凌瑞珍发出《告知函》，要求凌瑞珍配合办理房屋权属转移登记手续，并按约定收取首付款2 050 000元。凌瑞珍以廖东良未给付购房款2 050 000元为由，未办理房屋买卖过户手续。凌瑞珍亦未将其在涉诉房屋中的户籍迁出。			2016年1月5日，凌瑞珍与第三人冯捷签订《北京市房屋租赁合同》，约定凌瑞珍将房屋出租给第三人冯捷。			此后，凌瑞珍向本院提起本案诉讼。			庭审中，廖东良向法庭出示存款证明，证明在2015年10月30日前其银行账户上有存款2 100 000元，已准备办理资金托管支付给凌瑞珍。凌瑞珍对其真实性没有异议，但不认可证明目的。			被告北京我爱我家房地产经纪有限公司的员工黄辉作为廖东良的证人出庭作证。黄辉证明其于2015年10月29日与凌瑞珍、廖东良共同办理资金托管手续；廖东良与凌瑞珍协商过户后的房屋租金问题，导致双方发生争议，凌瑞珍很生气表示拒绝出售房屋给廖东良，双方当日未能办理资金托管；事后，黄辉与凌瑞珍沟通要求其继续办理资金托管手续，但凌瑞珍没来办理。凌瑞珍对黄辉的证言没有异议，但称自己当时离开是因为银行下班不能办理相关手续了。廖东良对黄辉的证言没有异议。			凌瑞珍与廖东良对对方主张的违约金均认为约定过高，均要求法院依法予以调整。			在审理中，廖东良为证明其有履行合同的能力，将其存款2 850 000元汇至本院。			上述事实，有当事人的陈述，《北京市存量房屋买卖合同》，《补充协议》，北京市东城区人民法院（1997）东民初字第2130号民事判决书，房屋所有权证，告知函，不动产估价报告书，供暖协议，证人证言和庭审笔录等在案佐证。			本院认为：凌瑞珍与廖东良经被告北京我爱我家房地产经纪有限公司提供居间服务就廖东良购买凌瑞珍名下的涉诉房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》。此后，凌瑞珍、廖东良与被告北京我爱我家房地产经纪有限公司就相关补充事宜签订了《补充协议》。上述合同是各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效。合同各方当事人均应按约定履行各自义务。该合同签订后，廖东良给付凌瑞珍定金100 000元。根据三方约定，廖东良以资金托管方式向凌瑞珍支付购房款2 050 000元，其余购房款700 000元以银行贷款方式支付。2015年10月30日，被告北京我爱我家房地产经纪有限公司与凌瑞珍、廖东良去银行办理资金托管手续。在办理过程中，因凌瑞珍与廖东良就房屋租金问题发生争议，导致凌瑞珍未配合廖东良办理资金托管手续。据此，凌瑞珍主张因廖东良未办理资金托管而未支付2 050 000元的行为构成违约，缺乏依据，本院不予采纳。此后，廖东良申请的700 000元公积金贷款获得审批通过。由此，廖东良一直在积极履行合同义务。此后，第三人北京伟嘉安捷投资担保有限公司向凌瑞珍发出《告知函》，要求其配合办理房屋权属转移登记手续，并按约定收取首付款2 050 000元。凌瑞珍以廖东良未支付购房款2 050 000元为由未履行义务，其行为构成违约，对此其应承担违约责任。现凌瑞珍要求解除合同，缺乏依据，本院对此不予支持。对于凌瑞珍基于合同解除的情况下所提其他各项诉讼请求，本院均不予支持。现廖东良在已取得公积金批贷的情况下，要求继续履行合同，并支付全部剩余购房款2 850 000元，本院对此予以支持。关于廖东良要求凌瑞珍以廖东良所付100 000元的日万分之五为标准向廖东良支付自2015年11月12日至判决生效之日的逾期履约违约金的诉讼请求，有合同依据，但其计算日期有误，本院将根据本案实际情况予以调整。同时，因凌瑞珍对廖东良所主张的违约金标准认为约定过高，要求法院予以调整，故本院将根据相关规定进行调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：			一、被告（反诉原告）廖东良于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）凌瑞珍购房款二百八十五万元（已交纳）；			二、原告（反诉被告）凌瑞珍于本判决生效后七日内协助被告（反诉原告）廖东良办理北京市东城区××××××××号×单元×××号房屋的买卖过户手续，将该房屋的所有权变更登记至被告（反诉原告）廖东良名下，在办理上述手续时发生的税费等相关费用由被告（反诉原告）廖东良负担；			三、原告（反诉被告）凌瑞珍于本判决生效后七日内按被告（反诉原告）廖东良所付十万元的每日万分之一标准向被告（反诉原告）廖东良支付自二○一五年十二月五日至判决生效之日的逾期履约违约金；			四、驳回原告（反诉被告）凌瑞珍的诉讼请求；			五、驳回被告（反诉原告）廖东良的其他反诉请求。			如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。			本诉案件受理费30 400元，由凌瑞珍负担（已交纳）。			反诉案件受理费15 200元，由凌瑞珍负担（于本判决生效七日内交纳）。			如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。			审  判  长    刘钧强		代理审判员    宿云达		人民陪审员    孙凤珍			二○一六年十二月二十九日			书  记  员    宋治国