广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤18民终3008号上诉人（原审被告）：汤国维，男，住清远市清新区。被上诉人（原审原告）:清远市怡德物业管理有限公司。住所地：清远市清新区。法定代表人：温建华，总经理。委托代理人:叶俊宇、赵子恒，均系广东明典律师事务所律师。上诉人汤国维因与被上诉人清远市怡德物业管理有限公司（以下简称怡德物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初1231号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，金色家园商住小区的建设单位（开发商）是豪城地产公司。2010年2月1日，怡德物业公司与豪城地产公司签订《金色家园商住小区物业管理协议》约定，豪城地产公司委托怡德物业公司管理金色家园商住小区物业。一、物业服务的范围。在物业管理区域，物业管理服务的主要内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、制定物业管理服务工作计划，并组织实施，管理与物业相关的工程图纸，住用户档案与竣工验收材料；9、配合街道办事处、居委会、派出所等政府部门及企事业单位在小区内开展的职能管理事务或公益事务；10、车位场地使用服务；11、房屋租赁服务。二、物业服务费用。物业管理服务费采用包干制，合同所列的管理事项的管理费用、设备设施运行及日常维护费用、管理人员的工资己包含在物业管理服务费中（电梯日常维护费、年检费、维修配件费、每天运行的电费和二次供水的水、电费，设施的日常维护检查、检修费均由业主共同负担)。物业管理费由业主按拥有物业房地产权证登记的建筑面积交纳，具体标准:(1)住宅:0.45元/月/平方米;(2)业主或开发商自有的地下停车位每月35元/个;(3)临时停放小车，白天5元/次起步。应于每月10日前交纳，逾期按每天应交费用的千分之一缴纳滞纳金。业主如委托维修养护其专用部位、专用设施的，收费标准与业主商定。物业服务费主要用于以下开支:(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用(注:不包括零配件及材料购置费用);(3)物业管理区域清洁卫生费用;（清洁用品的购置费用）；(4)物业管理区域绿化养护费用(绿化用品的购置费用);(5)物业管理区域秩序维护费用(所需用品的购置费用);(6)办公费用;(7)物业管理企业固定资产折旧;(8)法定税费；(9)物业管理企业的利润；管理费盈余或亏损由怡德物业公司享有承担。房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场所的维修、养护费用:1、房屋共用部位、共用设施、设备的运行养护费用，由怡德物业公司承担(由物业管理费中开支)；大中修费由物业使用人或业主承担:更新费用由业主承担；2、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的护费用，由怡德物业公司承担（由物业管理费中开支);维修费由物业使用人或业主承担:更新费用由物业使用人或业主承担；3、公共绿地的养护费由怡德物业公司承担(由物业管理费中开支)改造、更新费用，由物业使用人或业主承担；4、附属配套建筑和设施的养护费用由怡德物业公司承担(由物业管理费中开支)；维修费由物业使用人或业主承担；更新费用由物业使用人或业主承担。合同在履行中发生争议，向仲裁委员会申请仲裁。自2010年2月起，怡德物业公司为各业主提供物业服务。2012年10月，业主委员会成立。2013年12月31日，怡德物业公司终止物业服务。汤国维是清远市清新区金色家园×房(建筑面积:148.65平方米)的业主，权属登记日期为2009年11月10日。拖欠2010年2月至2013年12月物业管理费3143.95元（0.45×148.65×47）。2015年12月28日，怡德物业公司向原审法院递交起诉状，请求汤国维支付物业管理费等，后撤回起诉。原审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。一、关于合同的效力。豪城地产公司与怡德物业公司签订《金色家园商住小区物业管理协议》，是双方的真实意思表示，除约定发生争议向仲裁委员会申请仲裁的地域不明确，不能选定明确的仲裁机构，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第六条关于“仲裁协议约定由某地的仲裁机构仲裁且该地仅有一个仲裁机构的，该仲裁机构视为约定的仲裁机构。该地有两个以上仲裁机构的，当事人可以协议选择其中的一个仲裁机构申请仲裁;当事人不能就仲裁机构选择达成一致的，仲裁协议无效。”的规定，应认定该仲裁条款无效外。其他条款内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效条款。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，该合同有效条款对业主汤国维具有法律约束力。汤国维称怡德物业公司没有管理资质，物业管理合同无效，应不予支持。二、物业管理（服务）费与诉讼时效。怡德物业公司提供物业服务时，汤国维已经是清远市清新区金色家园业主，应支付物业管理费。汤国维答辩称未收楼，应不予支持。2013年12月31日，怡德物业公司终止提供物业服务，提供物业服务期间，怡德物业公司不断催收物业管理费，诉讼时效期间从2014年1月1日重新开始计算。2015年12月28日，怡德物业公司向原审法院递交起诉讼状，诉讼时效中断，诉讼时效期间从2015年12月29日再次重新计算。汤国维称怡德物业公司请求超过二年诉讼时效期间应不予支持。综上所述，汤国维应支付怡德物业公司物业管理费3143.95元。诉讼中，怡德物业公司请求汤国维支付物业管理费2857元，是对权利的自行处分，应予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第六条的规定，于2016年10月20日作出（2016）粤1803民初1231号判决：汤国维在本判决发生法律效力之日起五日内给付清远市怡德物业管理有限公司物业管理费2857元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由汤国维负担。此款清远市怡德物业管理有限公司已预交，原审法院不再退回，由汤国维在履行上述判决时迳付给清远市怡德物业管理有限公司。宣判后，汤国维不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人于被上诉人撤离时都没有收楼，与被上诉人间不存在实际物业管理事实。开发商一直违约没有通知上诉人收楼，上诉人于2015年10月份方才在物业公司（不是被上诉人）通知下前往收楼，但上诉人仅拿一把钥匙看楼，发现交楼条件不符，包括楼宇对讲机等都没有安装，不符合交楼条件。因此，上诉人没有收楼，要求开发商及物业公司完善相关收楼条件，即至今开发商未能按约定交楼。根据物权法规定，在开发商没有交付房屋给上诉人时，房屋之上所负有的相关义务仍由开发商承担，与上诉人无关。二、被上诉人驻金色家园小区管理期间属违法管理，应当认定无效。1、怡德物业提供的资质证书发证日期为2014年5月22日，也就是说2010年2月怡德物业公司入驻管理时为无资质证书，无合法管理资质。2、怡德物业公司是否通过招标方式入驻管理，请提供相关的招标文件确认，如不属招标，根据物业管理条例，也是无合法身份入驻。三、咱退一步讲，即使上诉人需成承担物业管理费用，但被上诉人提请的诉讼诉讼时效超期，应依法驳回其诉讼请求。根据《中华人民共和国民法通则》第135条：诉讼时效为二年。《中华人民共和国民法通则》第137条规定：诉讼时效期间从直到或者应当知道权利被侵害时起计算。2010年2月怡德物业公司入驻金色家园小区管理，直至2013年底撤出，本人从未缴纳过管理费，怡德公司一直知晓。期间从怡德物业公司未告知我方需要缴纳物业管理费，直至法院通知，本人才知晓。也即是说诉讼时效从2010年3月开始计算。综上所述，被上诉人主张物业管理费的事实与理由均不成立，混淆物业管理对象及法律关系，错误将物业管理对象由开发商变更为上诉人。恳请法院依法查明事实，驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人清远市怡德物业管理有限公司口头答辩称：1、对于第一点收楼问题，上诉人已经办理了房屋产权证书，成为了该房屋的业主，无论其是否有实际居住，并不影响其缴纳物业管理费用，二被上诉人已经提供了物业管理服务，因此，上诉人应该缴纳物业管理费。第二点，物业公司是有物业服务资格的公司，并且已经为该小区提供了差不多五年的物业辜负，开发商是与物业公司签订的前期物业管理服务合同，对业主是有约束力的。第三点诉讼时效问题。被上诉人在物业管理期间每个月都有通知业主缴纳物业费用，并且被上诉人在2013年12月31日撤场之前已经电话通知了上诉人缴纳相关费用，2015年12月提起过诉讼，该诉讼时效应当在2015年12月中断，因此，本案是没有超过诉讼时效的，上诉人应当缴纳物业管理费用。经本院审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：二审期间，上诉人提供2016年10月4日由金色家园物业管理处出具的二份《证明》，内容为：金色家园汤国维业主因在2015年12月才收楼，所以贵户现还未安装对讲机。金色家园汤国维业主物业管理处已收到内门钥匙锁心。被上诉人对上诉人提供的二份《证明》的真实性无异议，但认为该证明仅证明其入住时间，无法证明其成为业主的时间。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议的焦点是：上诉人与被上诉人之间是否存在物业服务合同关系，应否缴交物业管理费。本案中，双方之间是否存在物业服务关系除审查上诉人是否涉案小区的业主外，还应审查上诉人是否已实际收楼或与被上诉人签订物业服务合同。根据本案查明的事实，首先，上诉人并无提供上诉人在其对涉案小区进行管理期间已收楼的相关证据，且也无提供双方签订的物业服务合同，因此，上诉人虽然是涉案小区的业主，但在上诉人无收楼的情况下，并不能证实被上诉人已为上诉人提供了物业管理服务，对此，上诉人应承担举证不能的法律后果。其次，根据上诉人二审提供的金色家园物业管理处出具的二份《证明》证实，上诉人是于2015年12月才收楼，而被上诉人则于2013年12月31日已结束涉案小区的物业管理服务，因此，上诉人主张被上诉人交纳2010年2月起至2013年12月止的物业管理费，缺乏事实依据。综上，上诉人以被上诉人管理涉案小区其间其并没有收楼，没有接受被上诉人提供的物业服务为由，认为不应支付该段时间的物业管理费的上诉请求，理由充分，本院予以采纳。原审法院判令上诉人向被上诉人支付物业管理费属认定事实不清，本院予以纠正。综上所述，原判认定事实不清，实体处理不当，依法应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初1231号民事判决。二、驳回上诉人清远市怡德物业管理有限公司的诉讼请求。一、二审案件受理费各50元，均由被上诉人清远市怡德物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  巢忠文审判员  何 燕审判员  何昭敏二〇一六年十二月二十一日书记员  黄 沁