贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黔04民终1042号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州王府百货商业有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区南马新区。法定代表人：施文斌，该公司经理。委托诉讼代理人：尹ＸＸ，该公司职工。代理权限：一般授权。被上诉人（原审原告、反诉被告)：朱七生，男，1947年12月8日生，汉族，贵州省安顺市人，退休职工，住贵州省安顺市西秀区。原审被告:贵州鑫安房地产开发有限公司，住所地:贵州省安顺市经济技术开发区南马新区北门东路怡景园。法定代表人：冉隆兴，系该公司董事长。上诉人贵州王府百货商业有限公司（以下简称王府百货公司）为与被上诉人朱七生、原审被告贵州鑫安房地产开发有限公司（以下简称鑫安公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院(2016)黔0402民初1647号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。王府百货公司上诉请求：依法改判被上诉人立即向上诉人开具自2011年3月1日（计租日）起至2014年11月17日（租赁协议解除日）收取租金50336元的租赁发票，并且根据合同约定向上诉人支付违约金人民币50000元，一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：《协议书》约定被上诉人将其向鑫安公司购买的商铺一间出租给上诉人，鑫安公司于2010年2月28日直接将房屋交付上诉人使用，租期十年，第一年上诉人先用房，租金分摊到第二年至第十年支付，第二年至第十年每月租金1144元。第二年至第十年租赁税金由被上诉人承担，任何一方违约，应当向其他方支付违约金5万元。《协议书》签订后，上诉人已经支付给被上诉人租金50336元，根据合同约定及法律规定，被上诉人应当向上诉人出具租赁发票，但被上诉人却拒不出具，违反合同约定及法律规定，应当承担违约责任。被上诉人朱七生未作答辩。原审被告鑫安公司未作陈述。朱七生一审诉讼请求：1、依法判令第一被告退还购房款123600元，并承担一倍购房款123600元的赔偿责任；2、判令第二被告退还分摊租金7096元；3、判令二被告承担2015年1月1日起至2016年5月31日期间产生的违约金22218元，此后继续计算至实际履行完毕之日止；4、判令第一被告承担2016年6月1日起至实际履行完毕之日止，每月资金占用费1030元；5、本案诉讼费由二被告共同承担。事实和理由：2009年12月15日，原告以全额付款方式购买第一被告开发之鑫阳大厦附一层21号商铺，面积为26.01平方米，房价总款123600元，并签订《商品房买卖合同》。二被告与原告签订商铺租赁之《协议书》，2010年2月28日交付使用，至2014年11月17日，因第一被告不能按购房合同办理产权证书交付原告，以及商铺租金不能正常收取情况下，原告与二被告签订《退房协议》，明确于2014年12月31日前由二被告退还原告购房款123600元；分摊租金7096元，若逾期未付，则第一被告按月支付资金占用费1030元，二被告并按贷款利息支付违约金。至今，二被告违背诚实信用，不但未按照约定退还购房款和分摊租金及违约利息，并存在一房二卖，给原告造成巨大损失。同时对反诉辩称：《协议书》只约定要求被反诉人缴纳租金税，并没有约定被反诉人要将交税发票出具给反诉人，同时反诉人也没有向被反诉人催交过任何发票的事宜，因此，应当驳回反诉人的诉讼请求。王府百货公司答辩及反诉请求：1、依法判令被反诉人立即向反诉人开具自计租日起至2014年11月17日（租赁协议解除日）收取租金的租赁发票，并且根据合同约定向反诉人支付违约金人民币50000元；2、驳回被反诉人对反诉人的其他诉讼请求。事实和理由：2009年12月15日，反诉人与被反诉人、贵州鑫安房地产开发有限公司签署一份《协议书》，约定被反诉人将其向鑫安公司购买的商铺一间出租给反诉人，鑫安公司于2010年2月28日直接将房屋交付反诉人使用，租期十年，第一年反诉人先用房，租金分摊到第二年至第十年支付，第二年至第十年每月租金1144元。第二年至第十年租赁税金由被反诉人承担，任何一方违约，应当向其他方支付违约金5万元。合同签署后，鑫安公司如约向反诉人交付了商铺，反诉人也一直如约向被反诉人支付商铺租金，但被反诉人应向反诉人开具的租赁税金发票，虽经反诉人多次催要，被反诉人却一直拒绝开具。2014年11月17日，经被反诉人提出要求，被反诉人与另一被告及反诉人签署了退房协议。同时对本诉辩称尚欠分摊租金7096元属实的，我们尚未支付给原告朱七生。鑫安公司答辩称：原告诉请的第一项诉讼请求要求被告承担一倍购房款的赔偿责任无法律依据，也无证据支持，应当依法予以驳回。其次原告的第三项诉讼请求，已经超过其实际损失及协议约定，也不符合法律规定，应当依法予以驳回。最后，原告诉请的第四项诉讼请求以第三项诉讼请求重复计算，如果支持第三项请求逾期未退款应承担同期银行贷款利息的诉请，那么该项诉请属于重复约定违约责任，并且已经超过法律规定和原告的实际损失，故应当依法予以驳回，并且被告已经向原告支付资金占用损失的截止时间为2016年6月30日，并不是原告诉请的2016年6月1日。朱七生、鑫安公司、王府百货公司对自己的主张提供以下证据证实，原告提供的身份证复印件、《商品房买卖合同》、购房《收款收据》三张证实原告朱七生和被告鑫安公司购买商铺并支付完毕123600元购房款的事实、《协议书》及《退房协议》复印件各一份，证实被告朱七生和二被告签订商铺租赁及三方签订退房并补偿的事实，被告鑫安公司提供的《退房协议》，被告王府百货公司提供的营业执照、《协议书》，以上证据原、被告均无异议，本院予以确认，在卷佐证。朱七生提供的工行对账流水及银行账户时点余额对账单复印件、鑫安公司提供的银行流水明细单复印件，原、被告对证据的真实性无异议，但原告主张证实二被告根据合同约定每月的10日支付租金及资金占用费，而二被告未能按时支付，存在拖延支付租金的情况；被告鑫安公司主要证实其已经支付租金和资金占用费的情况，本院认为从以上两组证据上可以看出双方约定的租金和资金占用费被告鑫安公司已经支付到2016年6月份，并且每一期支付的时间不一致，存在延期支付的情况，同时七月以后的资金占用费未支付，因此对以上证据的真实性本院予以确认，对原告的证明目的本院予以采信，对被告的证明目的本院予以采信。朱七生提供的房屋产权登记信息表一份，证实该房屋登记在被告鑫安公司名下，不能实现交付的事实。本院认为从该份证据上只能看到被告鑫安公司将其坐落一开发区双阳路北侧鑫阳大厦负1层3号、负1层2号、1幢负1层6号、1幢负1层5号、1幢负1层4号、1单元负1层1号房屋办理在被告鑫安公司名下，并没有显示被告朱七生购买的鑫阳大厦负1层21号铺面是否办理在被告鑫安公司名下，该份证据不能证明原告的目的，因此本院对该份证据不予采信。对朱七生提供的证言一份，证实王府百货公司从未要求其提供出具发票的事实，本院认为该证据系原告单方面提供，上面签字的证人未出庭作证，没有提供其他证据加以佐证，无法查实其真实性，本院对该证据不予采信。被告王府百货公司提供的《协议书》证实原告违约，未向反诉人王府百货提供发票的事实，本院认为该协议上约定租金税由原告承担，并未约定原告有向被告出具租赁税金发票的义务，无证据证实反诉人替被反诉人交租赁税的事实，也无证据证实其向被反诉人主张过租赁税发票的事实。因此本院对该份证据的证明目的不予采信。根据当事人的陈述及审查确认的证据，一审法院认定事实如下：原告朱七生与被告鑫安公司于2009年12月15日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告鑫安公司将自己修建的位于安顺市开发区双阳路北侧鑫阳大厦负一层21号住宅(商业混合)铺面买给原告朱七生，房屋面积26.01平方米，单价为每平方米4752元，共计人民币123600元。同时原告朱七生分别于2009年12月2日、12月9日、12月15日将购房款123600元全部支付给被告鑫安公司。同年12月15日原告朱七生与被告鑫安公司、被告王府百货公司签订《协议书》，协议约定原告朱七生将该铺面出租给被告王府百货公司，计租日从2010年2月28日起；第二条约定：十年租金总计为人民币123600元；第一年乙方先用房，将第一年租金分摊到第二年至第十年支付，第二年至第十年租金每月1144元，每月10日逐月支付。第五条约定：租赁期前一年的税金，被告王府百货公司依照税法的相关规定承担经营税或转租商铺的租金税，第二年至第十年由朱七生依实承担租金税，但如王府百货公司转租所获租金超过朱七生租金所得，超过部分由王府百货公司承担。第九条：王府百货公司必须按照约定时间向朱七生缴纳租金，如无故拖延，朱七生有权向王府百货公司按每天实欠租金的0.3%加收滞纳金。第十条：任何一方违约，除上述条款有约定的以外，须向其他两方支付违约金各伍万元，并赔偿因违约造成其他两方的损失。另查实原告朱七生与被告鑫安公司、王府百货公司于2014年11月17日签订《退房协议》，协议约定：朱七生与鑫安公司解除《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171）及撤销合同的备案手续，三方同意解除该商铺一切租赁及附加协议；鑫安公司同意向朱七生退还购房款总金额123600元。王府百货公司同意退还剩余租期应分摊租金7096元；上述款项鑫安公司与王府百货公司于2014年12月31日前退还给朱七生，并且鑫安公司按照每月1144元向朱七生支付资金占用费，如到期未能退还上述款项，鑫安公司每月向朱七生支付1030元资金占用费，并且按照银行同期贷款利息向朱七生支付违约金。二被告尚未按约定退还购房款123600元及分摊租金7096元。同时查实二被告按照约定支付资金占用费至2016年6月20日。一审法院经审理后认为：原、被告签订《商品房买卖合同》、租赁房屋的《协议书》、《退房协议》，是双方真实的意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。原告诉请被告鑫安公司退还购房款123600元及王府百货公司退还分摊租金7096元的诉请，双方无争议，本院予以确认。原告诉请要求第一被告赔偿一倍购房款（123600元）的赔偿责任的诉请，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，原告并无证据证实被告鑫安公司存在第八条规定的抵押给第三人及一房二卖的情形存在，且退房协议已对退还购房款金额作了约定，因此对该部分诉请本院不予支持。原告朱七生诉请第三项（要求二被告以未退还的房款123600元加上分摊租金7096元按每月利息百分之一乘以17个月支付违约金22218元及以后继续计算至实际履行完毕之日止）及第四项判令第一被告承担2016年6月1日起至实际履行完毕之日止每月资金占用费1030元的诉请，本院认为原告的主张已经属于重复计算违约金，因两项之和已经远远超出给原告造成的实际损失，并且被告鑫安公司已经按约支付2016年6月以前的资金占用费，被告鑫安公司也要求依法降低违约标准。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定的“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，原告两项诉请之和已经远远高于被告鑫安公司给原告造成的损失的百分之三十，因此应当依法予以减少，本院认为双方约定的每月支付资金占用费1030元较为合理，本院予以确认。同时被告王府百货公司没有按照约定支付分摊租金7096元，应当依法按照《退房协议》约定，从2015年1月1日起按照银行同期贷款利率向原告朱七生支付违约金，因此，对要求王府百货公司支付违约金的诉请，本院认为王府百货公司应当从逾期付款之日起计付违约金予以支持。被告鑫安公司辩称原告朱七生第三项及第四项的诉请属于重复计算，希望依法减少的辩称理由，本院予以支持。对反诉人王府百货该公司诉请要求原告开具自计租之日起至解除租赁协议之日止收取租金的租赁发票，并根据合同约定支付违约金人民币50000元的诉请，因协议书约定租金税由原告承担，并未约定原告有向被告出具租赁税金发票的义务，反诉人无证据证实自己的主张，本院对该部分诉请不予支持。被反诉人辩称其没有向反诉人出具税务发票的辩称理由，因合同没有约定，本院予以采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《诉讼费缴纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告贵州鑫安房地产开发有限公司在本判决生效之日起十内向原告朱七生返还购房款人民币123600元及资金占用费（从2016年7月1日起按每月1030元支付资金占用费给原告朱七生至购房款支付完毕之日止）。二、由被告贵州王府百货商业有限公司在本判决生效之日起十内向原告朱七生返还分摊租金人民币7096元及违约金（违约金以欠款人民币7096元为基数，按照银行同期同类贷款利率从2015年1月1日计付利息至欠款付清之日止）。三、驳回原告朱七生的其他诉讼请求。四、驳回反诉人贵州王府百货商业有限公司的诉讼请求。如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5448元，减半收取人民币2724元，由原告朱七生承担人民币1267元，由被告贵州鑫安房地产开发有限公司、贵州王府百货商业有限公司共同承担人民币1457元。反诉费人民币525元，由反诉人贵州王府百货商业有限公司承担。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院二审确认一审查明的事实。综合上诉人的上诉请求，本案争议焦点为：被上诉人是否违约。本院认为：一审判决认定三方当事人签订的《商品房买卖合同》、租赁房屋的《协议书》、《退房协议》合法有效，三方当事人均无异议。《协议书》约定被上诉人将其向鑫安公司购买的商铺一间出租给上诉人，鑫安公司于2010年2月28日直接将房屋交付上诉人使用，租期十年，第一年上诉人先用房，租金分摊到第二年至第十年支付，第二年至第十年每月租金1144元。第二年至第十年租赁税金由被上诉人承担，任何一方违约，应当向其他方支付违约金5万元。从该协议的文义来看，是对租金及税金的支付及承担进行了约定，虽然约定税金由被上诉人承担，并未约定被上诉人有向上诉人出具租赁税金发票的义务，故被上诉人并未违反《协议书》的明确约定，未构成违约。依法纳税并开具发票是每个公民、法人和其他组织的法定义务，但在本案民事诉讼中不予调整。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币525元，由上诉人贵州王府百货商业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢 晖审 判 员  陈雯贞代理审判员  王 爽二〇一六年十二月十二日（）书 记 员  赵奇瑾