广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0105民初2432号原告：刘星，住湖南省衡阳市珠晖区。原告：丁勇，住河北省邯郸市邯山区。两原告共同委托代理人：李杰、阳霞，分别为广东五羊律师事务所律师和实习律师被告：陈仕斌，住广东省新会市。被告：广州鼎泓投资咨询有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：林绚瑜。原告刘星、丁勇诉被告陈仕斌、广州鼎泓投资咨询有限公司（以下简称鼎泓公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人李杰、阳霞到庭参加了诉讼。两被告下落不明，经本院公告传唤，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2012年1月12日，原、被告就原告购买被告陈仕斌所有的位于广州市海珠区革新路天鹅街3号、5号、9号、13号B105房铺事项，签订《商铺买卖合同》一份，约定商铺建筑面积为147.1933平方米，价款为1100万元，合同生效后的220个工作日内由被告陈仕斌负责申请该商铺的交易过户手续，逾期按已付房款的每日1.5‰支付违约金，被告鼎泓公司对被告陈仕斌的合同义务及责任承担保证责任等。合同签订后，原告依约向被告陈仕斌委托代收房款的被告鼎泓公司支付了1100万元全部购房款及包括契税在内的全部原告应付税款共计336512元，原告同被告陈仕斌于2012年8月14日网签《广州市存量房买卖合同》（穗存量房合字12080036816号），于2012年8月22日共同委托代理人向广州市海珠区房地产交易登记中心申请交易过户手续。按照交易过户的相关流程，必须交易各方先缴付税费后才能办理过户登记，原告应缴税费及各项手续费合计为336512元（其中包括：契税33万元、交易登记费560元、交易手续费442元、交易印花税5500元、房产证印花税10元），该等税费原告于2012年7月24日交付被告陈仕斌、鼎泓公司用于办理过户时的缴付。而被告陈仕斌应缴付的1116500元税费（其中包括个人所得税165000元、营业税及附加616000元、土地增值税330000元、印花税5500元）却因被告陈仕斌拒不缴付原因未缴，后虽经原告多次联系被告陈仕斌，但均被被告陈仕斌及其代理人以没有资金为由拒绝缴纳直至今日，而两被告也未将代收原告的税费336512元缴付给税收部门，期间原告也曾委托律师发函给两被告，但均被退回而无法联系。由于被告陈仕斌拒不缴付税费的行为导致至今原告所购商铺都无法办理过户登记并取得房产证书，其行为严重地违反了双方《商铺买卖合同》第十三条等的相关约定，其应当依约承担违约责任，被告鼎泓公司作为保证人及实际收款人也应同被告陈仕斌共同向原告承担违约责任。同时被告陈仕斌委托被告鼎泓公司收取原告用于缴付原告应承担的税费款336512元也被两被告侵占，并未用于缴付，两被告应予返还给原告，故起诉请求判令：1.被告陈仕斌立即办理原告所购商铺的交易过户手续，并协助原告办理房屋产权证书；2.两被告连带向原告支付逾期办理交易过户手续违约金330万元（自2012年8月23日起至2015年12月22日止）；3.两被告向原告返还代收原告的包括契税、产权登记费、印花税等在内的综合税费336512元，并向原告支付资金占用利息损失（以336512元为本金，从2012年7月25日起计至被告返还税款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；4.本案的全部诉讼费用由两被告承担。两被告未提交答辩意见和举证。经审理查明：2012年1月12日，两原告（买受人）与被告陈仕斌（出卖人）、鼎泓公司（委托代理人及保证人）签订了《商铺买卖合同》，约定买受人购买的商铺为现铺，位于广州市海珠区革新路天鹅街3号5号9号11号13号B101房05号铺（以政府相关部门批复的最终地址为准），建筑面积共147.1933平方米；该商铺移交后，买受人承诺遵守出卖人选聘的商场物业经营管理公司制定的商场物业经营管理规定；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款11000000元；（第十三条）本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续；在此情况下，买受人应当在收到出卖人书面通知后5个工作日内向出卖人提供房地产登记机构要求的、需买受人提供的证件资料；买受人同意委托并授权出卖人或出卖人指定的代理人代其到产权登记部门办理该商铺的产权登记手续及申某《房地产权证》；买受人须在申请办理房地产权证手续前，向出卖人提供所需资料及交清全额房价款、认购书第三条第3.7款约定的律师费、违约金（如有）、与政府规定缴纳的税项和费用，因买受人未提供或延迟提供所需资料及未交付或延迟交付上述款项、税费导致出卖人不能或延迟办理产权登记或《房地产权证》的，视为买受人未履行办理产权证的相关义务，由此产生的责任全部由买受人承担，出卖人办理《房地产权证》的时间相应顺延；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：（2）逾期超过45日后，买受人有权解除合同；若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还买受人已付房款并按全部房价款的20%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的最后申办期限的第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.5‰的违约金；双方于房地产交易登记中心签订的广州市存量房买卖合同作为本合同的补充协议，与本合同具有同等效力，如有不一致约定的，以本合同约定为准；（第十五条）本合同中约定出卖人告知买受人相关事项的通知和信函，均须按本合同载明的双方通讯地址进行传送（两被告的通讯地址均为广州市荔湾区南岸路63号1301-1房）；（第十六条）保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任；等。2012年8月14日，两原告与被告陈仕斌签订《广州市存量房买卖合同》，约定房地产地址为海珠区革新路天鹅街3号5号9号11号13号B105房；等。被告鼎泓公司出具给原告的《收据》载明，2011年12月25日收到临时定金100000元，2011年12月30日收到定金400000元，2012年1月12日收到首期款5600000元，2012年3月20日收到二期款2200000元，2012年收到第三期价款2200000元，2012年7月24日收到交易综合税费336512元。日期为2012年1月12日13：26：32的持卡人存根载明，向被告鼎泓公司转账5600000元。原告刘星的个人活期明细查询载明，2012年1月12日14：54：53向被告鼎泓公司转账500000元。日期为2012年12月12日的《广州左岸签约确认表》载明本项目首层05号物业成交价11000000元，定金500000元，缴付日期为2011年12月25日；首期款6100000元，缴付日期为2012年1月12日；二期款2200000元，缴付日期为2012年3月12日；三期款2200000元，缴付日期为2012年7月12日；等。2012年7月25日，两原告（乙方）与广州罡佳场地租赁有限公司（甲方）签订了《商铺交接确认书》，订明甲方受出卖人陈仕斌委托，代表出卖人按《商铺买卖合同》的有关约定将位于广州市海珠区革新路天鹅街3号5号9号11号13号05号铺交付乙方，并代出卖人办理该商铺交付事宜；乙方同意并确认本次商铺接收于2012年5月31日前已完成；等。2015年6月30日，被告鼎泓公司向原告刘星发出《广州左岸商铺收楼通知书》。2015年9月24日、9月29日，原告委托律师向被告陈仕斌发出《律师函》。据查册时间为2016年8月29日的《广州市不动产登记查册表》反映，海珠区革新路天鹅街3号5号9号11号13号B105房的产权人为陈仕斌，建筑面积为147.1932平方米，规划用途为商业，登记时间为2012年7月2日；2012年8月22日丁勇等2人申请转移（商品房过户）；等。原告为证明其诉讼主张，还提交如下证据：广州房地产交易登记中心收件收据、收费明细表（第一联）、广州市非税收入缴款通知书、现金交款单。本案庭审中，原告明确原、被告双方实际履行的是《商铺买卖合同》；原告于2012年1月12日支付的500000元没有找到收据，但有原告刘星的个人活期明细查询可以证明；被告已通知原告收铺，但因不符合接收标准，所以原告尚未收铺；是被告陈仕斌要求原告将房款支付给被告鼎泓公司的；因为按合同约定的逾期办证违约金过高，所以原告只主张被告支付3300000元违约金；涉案商铺没有查封、抵押情况。本院认为：原告刘星、丁勇与被告陈仕斌、广州鼎泓投资咨询有限公司签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。根据合同约定，本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续；逾期超过45日后，买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的最后申办期限的第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.5‰的违约金。原告已履行了支付取得房屋产权对价的义务，被告陈仕斌至今未为原告办理涉案房屋的房产证手续，已构成违约，应承担相应的民事责任。鉴此，原告要求被告陈仕斌为其办理涉案房屋的产权证并支付逾期办证违约金3300000元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。《商铺买卖合同》约定，买受人须在申请办理房地产权证手续前，向出卖人交清政府规定缴纳的税项和费用。原告依约向被告陈仕斌缴纳了税费336512元，但被告陈仕斌至今未为原告办理涉案房屋的产权证，故原告要求被告陈仕斌返还代收的税费336512元有理，本院予以支持。但原告要求被告支付占用该资金的利息缺乏依据，本院不予支持。《商铺买卖合同》载明，被告广州鼎泓投资咨询有限公司为出卖人陈仕斌的委托代理人及保证人，其对出卖人陈仕斌在该合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。《中华人民共和国担保法》第二十五条规定：“一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月；在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任；债权人已提起诉讼或者申请仲裁的，保证期间适用诉讼时效中断的规定。”原告未能举证证明其在主债务履行期届满之日起六个月内提起诉讼或申请仲裁，故被告广州鼎泓投资咨询有限公司应免除保证责任。且被告广州鼎泓投资咨询有限公司为被告陈仕斌的委托代理人，原告亦表示是被告陈仕斌要求其将房款支付给被告广州鼎泓投资咨询有限公司的，故被告广州鼎泓投资咨询有限公司收取原告房款及税费的行为应为履行代理人职责的行为。因此，原告要求被告广州鼎泓投资咨询有限公司共同承担本案责任缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告陈仕斌在本判决生效之日起10日内协助原告刘星、丁勇办理广州市海珠区革新路天鹅街3号5号9号11号13号B105房的产权过户手续和房地产登记手续；二、被告陈仕斌在本判决生效之日起10日内，支付逾期办证违约金3300000元给两原告；三、被告陈仕斌在本判决生效之日起10日内，返还代收的综合税款336512元给两原告；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费36414元，由两原告共同负担641元，被告陈仕斌负担35773元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  钟 琴人民陪审员  侯文卿人民陪审员  李伟坚二〇一六年××月××日书 记 员  徐 石书 记 员  徐 石程淑玲