镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏1112民初1068号原告：任成进，现住江苏省扬州市。委托诉讼代理人：傅从华，江苏江成律师事务所律师。被告：镇江星岛酒店管理有限公司，住所地江苏省镇江市丹徒区世业镇世政路。法定代表人李中岸，该公司董事长。被告：镇江新房房地产开发有限公司，住所地江苏省镇江市丹徒区世业。法定代表人：王孝康，该公司总经理。二被告共同委托诉讼代理人：唐雷洪，江苏大唐人律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：于广洲，江苏大唐人律师事务所律师。被告：深圳市中汇金融资担保有限公司，住所地深圳市福田区华富街道彩田北路。法定代表人：郑直，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘建清，江苏常联律师事务所律师。原告任成进诉被告镇江星岛酒店管理有限公司（以下简称星岛公司）、镇江新房房地产开发有限公司（以下简称新房公司）、被告深圳市中汇金融资担保有限公司（以下简称中汇公司）委托经营合同纠纷一案，本院2016年4月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任成进及其委托诉讼代理人傅从华、被告星岛公司、新房公司的委托诉讼代理人于广洲、被告中汇公司的委托诉讼代理人刘建清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任成进向本院提出诉讼请求：1、解除2014年8月31日签订的四份《使用权委托经营合同》（合同编号20140068号-20140071号）；2、判令被告星岛公司立即返还原告物业使用费100000元；3、判令被告星岛公司立即给付拖欠原告的收益（以100000元为基数，从2015年4月1日起按年收益15%计算至实际给付之日止），并承担违约金（以100000元为基数，从2015年4月15日起按每日千分之一标准计算至实际给付之日止）；4、判令被告新房公司、中汇公司对上述债务承担连带给付义务；5、本案诉讼、保全费由被告承担。事实与理由：原告于2014年8月31日与被告星岛公司签订四份《使用权委托经营合同》，四份合同内容一致，均约定原告出资25000元购买位于镇江市丹徒区世业洲星岛花都3幢108号物业使用权，期限为7年并委托星岛公司进行经营管理。同时约定如原告放弃每年15天免费使用物业的使用权，则被告星岛公司按照原告支付的物业使用费金额的15%支付收益，每半年支付一次，被告中汇公司对被告星岛公司支付收益及按照约定返还使用费提供担保，被告星岛公司、新房公司的办公场所、人员、业务、资产、财务混同。合同签订后，原告共支付被告星岛公司物业使用费100000元，但物业至今无法使用，被告星岛公司存在将丹徒区世业洲星岛花都3幢108号物业使用权出售给其它人的情况。被告星岛公司仅按约支付了6个月收益款7500元，2015年至今收益款未支付，故原告诉至法院。被告星岛公司辩称，1、原、被告双方解除合同的条件并未成就，《使用权委托经营合同》第六条第3款约定，“合同期内，除不可抗力原因导致本合同根本目的无法实现外，甲乙双方均无权单方要求终止本合同，若一方单方终止本合同，视为该方违约”，原告诉请解除合同不符合合同约定，同时原告要求返还房屋使用费的诉请也不应得到支持；2、原告的购房行为是一种投资行为，投资的风险应当由原、被告共同承担；3、根据《使用权委托经营合同》第四条第2款，只有在原告放弃每年60天免费使用物业的使用权情况下才有权要求被告支付收益，现原告无法提供证据证明其放弃使用权，故无权要求被告支付收益；4、原告主张的违约金过高，应当根据双方的实际损失加以界定。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告新房公司辩称，被告星岛公司、新房公司系独立的法人主体，不存在混同现象。请求法院驳回原告诉请。被告中汇公司辩称，1、被告中汇公司从未对原告与被告星岛公司签订的《使用权委托经营合同》提供担保，也未授权任何人在合同中盖章；2、《使用权委托经营合同》公章是虚假的，与我公司公章原子印的编码不同。请求法院驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：三被告工商登记材料，本院予以确认并在卷佐证。原、被告有争议的证据和事实如下：1、原、被告三方于2014年8月31日签订《使用权委托经营合同》四份（合同编号20140068号-20140071号）；2、收据一张；两被告均对上述证据真实性无异议，但认为根据合同约定，原告需举证证明其放弃每年60天免费使用物业权的前提下，才有权要求被告支付收益和返还物业使用费；3、被告星岛公司、新房公司工商登记材料，被告对证据真实性无异议，但认为被告星岛公司、新房公司系独立的法人主体，原告提供的证据不能证明被告星岛公司、新房公司存在混同现象；4、被告中汇公司的工商登记材料，原告对证据真实性无异议，但认为原告从被告星岛公司处取得合同，合同上印章已盖好，原告作为普通消费者无辨别能力，如中汇公司的公章虚假，应当追究星岛公司的诈骗责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告三方于2014年8月31日签订《使用权委托经营合同》四份，四份合同内容一致，均约定如下：原告出资购买的位于镇江市丹徒区世业镇星岛花都酒店3幢108号房委托给星岛公司统一经营管理，经营期限为7年，分为两个阶段，第一阶段2014年10月1日起至2017年9月30日止；第二阶段2017年10月1日起至2019年9月30日止；在第一阶段届满前3个月原告如不书面通知被告继续第二阶段委托经营，合同自动终止；原告书面通知继续第二阶段委托经营的，双方应签订补充协议，未达成补充协议的，合同终止。原告一次性支付被告星岛公司物业使用费25000元，取得物业使用权7年，原告有权每年免费使用物业15天。如原告放弃每年15天免费使用物业的使用权，则被告星岛公司按照原告支付的物业使用费金额的15%支付收益。被告中汇公司对被告星岛公司支付年收益及按照约定返还使用费提供担保。合同还约定，合同期内，除不可抗力原因致本合同根本目的无法实现外，双方均不得以任何理由解除本合同。另查明，原告支付被告告星岛公司物业使用费100000元，被告星岛公司已支付原告2014年10月1日至2015年4月1日收益7500元。还查明，被告镇江新房房地产开发有限公司原名称为镇江星耀房地产开发有限公司，2015年7月14日变更为现名称。《使用权委托经营合同》中中汇公司公章原子印编码与其工商登记材料中不一致。本院认为，本案争议焦点有三：一、《使用权委托经营合同》是否应当解除；二、原告是否应取得逾期付款违约金；三、被告新房公司、中汇公司是否应承担连带责任。对于争议焦点一，原告任成进与被告星岛公司自愿签订的四份《使用权委托经营合同》，内容不违反法律规定，合法有效，对双方具有约束力。在原告履行其款项交付义务后，被告星岛公司应按合同约定，在原告放弃每年使用该物业15天的使用权时，于每满一年的最后一个月内向原告支付约定的收益款合计15000元（四份合同的物业使用费金额共计100000元*约定年收益金比例15%）。根据双方约定，被告星岛公司应支付原告2014年10月1日至2016年9月30日的收益款30000元，扣减被告已经支付的7500元，其拖延给付的收益款为22500元。因被告星岛公司未按合同约定时间支付收益，迟延的债务金额超过一半，属于迟延履行主要债务的严重违约行为，根据合同法第九十四条第（三）项规定，原告有权要求解除该四份委托经营合同。解除合同后，被告星岛公司应返还原告物业权使用费100000元。被告星岛公司辩称根据合同约定，除不可抗力导致合同根本目的无法实现外，原告方不能单方解除合同。因现原告缴纳了物业使用费，但被告不履行主要债务，该条款排除了原告对自身财产权益的保护，违反了合同法的规定，故该条款无效，本院对被告该抗辩不予支持。对于争议焦点二，关于违约金，双方在协议中约定“根据总投资额，每日按千分之一向甲方支付逾期违约金”，原告据此主张被告星岛公司给付违约金（以100000元为基数，从2015年4月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至实际给付之日止）。本院认为，双方合同约定的支付方式为每满一年最后一个月内一次性支付，故违约金的起算时间应为2015年10月1日。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案原告与被告星岛公司在合同中约定了物权使用期间的收益，在被告星岛公司违约导致合同解除后，其应当承担违约责任。双方在合同中约定了违约金的计算方式，只有在违约金不足以弥补守约方实际损失时，守约方可主张实际损失以补充违约金不足。本案的双方约定的违约金以总额的每日1‰进行支付，年利率达到了36%，明显偏高，现被告请求予以降低符合法律规定。本院参照借贷限额年利率24%确定违约金计算标准，自违约之日2015年10月1日起算，直至给付之日。对于争议焦点三，原告主张两被告星岛公司、新房公司财产等混同，而应由新房公司承担连带责任，无事实与法律依据，本院不予支持。原告还主张因被告中汇公司对《使用权委托经营合同》提供担保，而应承担连带责任。本院认为，比对《使用权委托经营合同》中汇公司公章与工商登记材料中该公司公章，原子印编码不一致，结合庭审调查中汇公司不知晓该合同存在，故本院认定该担保不是中汇公司的真实意思表示，中汇公司不应承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告任成进与被告镇江星岛酒店管理有限公司于2014年8月31日签订的合同编号分别为20140068号、20140069号、20140070号、20140071号的《使用权委托经营合同》。二、被告镇江星岛酒店管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告任成进物业使用费100000元。三、被告镇江星岛酒店管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告任成进房屋经营收益款22500元。四、被告镇江星岛酒店管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告任成进违约金（以100000元为基数，从2015年10月1日起按年利率24%计算至实际给付之日止）。五、驳回原告任成进的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2605元，由被告镇江星岛酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，同时交纳相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  朱 琳人民陪审员  王国梅人民陪审员  吴永泉二〇一六年十二月七日书 记 员  韩淑敏附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照自己的约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。