四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终10227号上诉人（原审被告）：张登先，女，汉族，1977年10月21日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告）：杨秦，女，汉族，1990年12月30日出生，住四川省岳池县。委托诉讼代理人：伍欢，四川元绪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莉，四川元绪律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：成都搜房房天下房地产经纪有限公司。住所地：成都市武侯区玉林北街*号*栋*单元**层****号。法定代表人：张颖，该公司财务总监。委托诉讼代理人：张桂花，该公司工作人员。上诉人张登先因与被上诉人杨秦、成都搜房房天下房地产经纪有限公司（以下简称搜房房天下公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初10428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月31日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。张登先上诉请求：1、撤销原判；2、诉讼费由被上诉人承担。其事实和理由为：一、一审判决认定事实错误，杨秦与张登先签订的《存量房买卖合同》补充条款已经约定，如果杨秦不能贷足33万元，则合同自动失效。该补充条款是应杨秦的要求签订。在一审中，张登先已经提交了北京市云房数据技术有限责任公司网站出具的评估报告，按照该份评估报告的结论，可以证实杨秦无法向银行贷足33万元。张登先委托其他评估人对案涉房屋进行评估，也得出了案涉房屋不能获取银行贷款33万元的结论，故《存量房买卖合同》自动失效。二、搜房房天下公司欺骗张登先称必须先签合同再进行房屋价值评估，但张登先事后了解到，房屋价值评估随时可以进行。张登先是在被搜房房天下公司欺骗的情况下签订的合同。三、张登先在一审中已经提交录音证据证实，搜房房天下的工作人员承认欺骗张登先是为了促成案涉房屋的交易。但过高估计案涉房屋的价值，必然影响张登先和银行的权利，故张登先提出应当由买卖双方及中介均认可的评估机构对案涉房屋的价值进行评估却被拒绝，张登先没有违约。四、张登先申请二审法院委托有资质的评估机构对案涉房屋进行价值评估，出具2016年6月17日至2016年6月24日期间的价格评估报告，可以证实案涉房屋的评估价格，证明杨秦无法向银行贷款33万元。据此，请求二审法院支持其诉请。杨秦答辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。《存量房买卖合同》是三方真实意思表示，张登先违约在先，请求驳回其上诉。搜房房天下公司答辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，搜房房天下公司不应承担诉讼费。杨秦向一审法院起诉请求：一、解除杨秦与张登先及搜房房天下公司签订的《存量房买卖合同》；二、张登先向杨秦支付违约金69000元；三、张登先向杨秦支付居间服务费及贷款服务费8550元。一审法院认定事实：2016年6月17日，杨秦与张登先通过中介方搜房房天下公司签订了《存量房买卖合同》，约定张登先将位于高新区天府大道南段1号2栋3单元9层905号房出售给杨秦，房屋总价款460000元，付款方式为杨秦在签订合同时支付定金20000元，于房管局递件核税成功当日支付首付款110000元，尾款330000元由杨秦向银行贷款。合同第十二条“补充条款”约定：“经双方友好协商，因此套成交房屋银行评估价格不确定，故双方约定。若乙方银行贷款无法贷足330000元，则此合同作废，双方互不追究违约责任，甲方需无条件返还乙方购房款定金20000元，另约定，乙方需在此合同签订7日内确定能否贷足33万元，并告知甲方”。合同签订后，杨秦依约支付定金20000元。2016年6月20日，张登先向杨秦发送短信，表示在协商一致的情况下解除合同。6月23日，杨秦委托案外人四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司对涉案房屋的房地产抵押价值进行了评估以供贷款使用，评估结果为441000元。6月29日，张登先将定金20000元退还杨秦。另查明，杨秦为签订房屋买卖合同向搜房房天下公司支付居间服务费6900元，为办理贷款向搜房房天下公司支付贷款服务费1650元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。杨秦与张登先签订的《存量房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。张登先于签订合同后明确向杨秦表示不再售卖涉案房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，杨秦有权要求解除合同，本案起诉状副本于2016年7月29日向张登先送达，故双方签订的《存量房买卖合同》于当日解除。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，杨秦有权主张损失赔偿。对于张登先认为违约金计算方式过高要求调整的问题，根据《存量房买卖合同》7.6条的约定，解除合同的违约金为69000元，一审法院认为，根据本案的实际履行情况、杨秦的损失情况、张登先的过错程度等综合因素考量，本案双方在合同中约定的违约金确实较高，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，一审法院对于张登先主张对违约金予以调整的主张予以支持，将违约金调整为20000元。对于杨秦主张的居间服务费及贷款服务费，因前述违约金已经足以弥补其两项损失，故对于此项主张不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杨秦与被告张登先、第三人成都搜房房天下房地产经纪有限公司签订的位于高新区天府大道南段1号2栋3单元9层905号房屋的《存量房买卖合同》于2016年7月29日解除；二、张登先于判决生效之日起五日内向杨秦支付违约金20000元；三、驳回杨秦其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费869元，由张登先承担。二审中，各方当事人均无新证据提交。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：1、《存量房买卖合同》是否有效；2、双方约定的解除条件是否成就。关于第一个争议焦点。张登先主张其签订《存量房买卖合同》系受到搜房房天下公司的欺骗，但其提供的证据不足以证明存在符合《中华人民共和国合同法》第五十四条关于合同可撤销之情形。一审认定《存量房买卖合同》合法有效符合法律规定。关于第二个焦点问题。双方约定合同解除的条款内容是“经双方友好协商，因此套成交房屋银行评估价格不确定，故双方约定。若乙方银行贷款无法贷足330000元，则此合同作废，双方互不追究违约责任，甲方需无条件返还乙方购房款定金20000元，另约定，乙方需在此合同签订7日内确定能否贷足33万元，并告知甲方”。根据该条的约定，合同解除且双方互不追究违约责任的条件是杨秦无法向银行贷款330000元。银行是否同意向杨秦贷款，向杨秦贷款多少，取决于多个因素：既要参考银行认可的评估机构对案涉房屋的房地产抵押价值进行评估后出具的评估意见，也要参考杨秦个人的信用记录、偿还能力以及银行信贷政策等因素。而张登先2016年6月20日通过短信告知其希望与杨秦在协商一致的情况下解除合同。即使该条短信中有先不告知中介，待二人商量好后再告知中介的内容，但该短信主要表达了希望解除合同的意思表示。虽然2016年6月23日张登先同意杨秦委托案外人四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司对案涉房屋的房地产抵押价值进行了评估以供贷款使用，但张登先在案外人对案涉房屋作出抵押价值441000元的初步价值说明后，仍于6月29日向杨秦退还了定金20000元。换言之，在银行没有作出是否向杨秦贷款330000元的审批决定前，张登先已经用其实际行动表明其不会履行出卖案涉房屋的相关义务。故本院对张登先要求二审法院委托有资质的评估机构对案涉房屋2016年6月17日至2016年6月24日期间的价格进行评估的申请不予准许。一审判决认定张登先的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项之规定并无不当，一审判决认定杨秦有权要求解除合同，并根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定向张登先主张赔偿损失正确。因《存量房买卖合同》第7.6条对违约金进行了约定，一审法院结合本案实际，将违约金调减至20000元符合法律规定，张登先的上诉请求不能成立。综上所述，张登先的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人张登先负担。本判决为终审判决。审判长 田 笛审判员 龚 耘审判员 赵 锋二〇一六年十二月十三日书记员 谭小雨