三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书(2016)琼0271民初6055号原告：徐健，男。委托诉讼代理人张占群，河北张占群律师事务所律师。委托诉讼代理人索若飞，吉林丁凤礼律师事务所律师。被告：ＸＸ军，男。被告：曹磊，女。被告：杨国民，男。被告：崔鹏浩，男。被告ＸＸ军、曹磊、杨国民、崔鹏浩共同委托诉讼代理人陈运光，海南外经律师事务所律师。原告徐健与被告ＸＸ军、曹磊、杨国民、崔鹏浩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐健的委托诉讼代理人张占群、索若飞，被告杨国民，被告ＸＸ军、曹磊、杨国民、崔鹏浩的共同委托诉讼代理人陈运光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐健向本院提出诉讼请求：一、确认徐健与ＸＸ军、曹磊、杨国民、崔鹏浩于2011年4月9日签订的《合同书》无效;二、ＸＸ军、曹磊、杨国民、崔鹏浩返还徐健购房款200000元，赔偿徐健损失50000元。ＸＸ军、曹磊、杨国民、崔鹏浩互负连带责任。事实和理由：2011年4月9日，ＸＸ军、曹磊、杨国民、崔鹏浩以欺骗手段与徐健签订《台同书》，约定ＸＸ军、曹磊、杨国民、崔鹏浩将在自己拥有使用权的宅基地上建设的楼房一处出卖给徐健，价款200000元。ＸＸ军、曹磊、杨国民、崔鹏浩在合同签订后交付了楼房，徐健接收并入住该楼房。但徐健发现ＸＸ军、曹磊、杨国民、崔鹏浩对楼房占地的来源不合法，即向ＸＸ军、曹磊、杨国民、崔鹏浩提出，ＸＸ军、曹磊、杨国民、崔鹏浩总是说能够办理房产手续。ＸＸ军、曹磊、杨国民、崔鹏浩隐瞒事实真相，骗取徐健购房款，属于以欺诈方式订立的房屋买卖合同，该合同应当认定为无效合同。ＸＸ军、曹磊、杨国民、崔鹏浩辩称，一、ＸＸ军、杨国民、崔鹏浩与徐健签订的《合同书》是双方真实意思表示。2009年11月中旬，ＸＸ军、曹磊、崔鹏浩与河北老乡王春起、纪福才、王艳秋等人到三亚旅游买房，因三亚房价较高，遂萌生买地出资合伙建房的想法，并建议居住在三亚的老乡杨国民寻找并购买土地用于合伙建房，ＸＸ军、崔鹏浩、杨国民作为合伙执行人和大家出资合伙建造同等面积的房屋后进行分配。一开始参与集资的人只有12户定建15套房屋，故计划建楼四层每套面积约82㎡。该12户于2009年12月1日起集资，并由ＸＸ军指定尹凤琴管钱，按每套集资20万元，至12月3日就集资300万元，并汇给杨国民。杨国民应大家要求，于2009年12月7日在三亚桶井村购得农村宅基地一块1573㎡，之后就筹划建房，并按照杨国民购地价与楼房造价预算每套每个集资20万元。徐健于2010年4月9日加入集资队伍，之后闻讯要求合伙建房的老乡不断增加，一、二号楼在充裕资金下四个月就建成。但一、二号楼不能满足不断加入的合伙人需求，就让杨国民再买一块相邻的土地建造。因合伙人多了必须明确执行人与各合伙人责任，故在交付房屋时，ＸＸ军、杨国民、崔鹏浩作为甲方与后来加入集资者作为乙方，于2011年4月9日签订《合同书》明确房屋的属性与交付及其各方的权责。房屋建成后大家看到花20万元就可在三亚有房子都很满足，故在合同订立中均表示自愿承担风险的意思，并不存在谁欺诈，谁被骗的事实;二、ＸＸ军、杨国民、崔鹏浩不存在售房的事实。1、ＸＸ军、杨国民、崔鹏浩只不过是作为合伙执行人履行受托人职责，代为管理建造房屋而已。《合同书》第一条叙明“甲方将位于三亚市羊栏镇桶井冲会二队村民董开辉宅基地上所共同集资建造的楼房交付给乙方”，证明争讼房屋的性质是ＸＸ军、杨国民、崔鹏浩代表全体合伙人在村民宅基地上集资合伙建造的房屋，并交付，而不是出售。2，《合同书》第二、三条叙明了乙方只有永久居住权，而非转移所有权，而所有权的取得必须建立在政策允许的前提下，证明双方不是买卖房屋，而是合伙建房分配房屋。3，《合同书》第四条明确约定了拆迁补偿归属乙方，而拆迁不补时风险乙方自负。4，在房屋的交付中是共同“抓阄”决定归属。在房屋分配中，除杨国民位于一号楼二楼的一套房屋用于物业管理不参与抓阉，其余包括ＸＸ军购买的三套、杨国民儿子杨亮的一套，崔鹏浩的一套在内，所有集资人的房屋都是通过“抓阉”获得。抓阉地点在河北省承德市鹰手营子矿区寿王坟天府饭店三楼由全体合伙人参与。5、在付款时间与合同签订的时间先后中，徐健是先付款，房屋建成“抓阉”取得房号后才订立合同，同为一幢楼的合伙者不论是交款时间，订立合同时间，抓阉时间全部同一，是合伙建房的通常作法。且房屋面积相同，均为82㎡，无论是一楼还是五楼，一号楼房价一律为20万元，二号楼为23万元。并且房价不是由预期利润，而是由成本来决定。《合同书》没有付款方式和付款时间、房屋交付与执收时间等约定。上述事实证明了ＸＸ军、杨国民、崔鹏浩与徐健之间订立的合同不是买卖房屋合同，而是合伙集资建房交付房合同。三、ＸＸ军、杨国民、崔鹏浩和徐健均明知合伙建房有风险而为之。《合同书》第四条的风险自负约定进一步表明了双方在合伙建房明知有风险，仍然自愿负担，证明双方在合同订立交房和合伙建房中存在的共同过错心态。四、徐健诉请返还房款和赔偿损失没有法律依据。因房屋被政府强拆风险的出现在徐健的意料之中，是大家甘愿承担的结果。ＸＸ军、杨国民、崔鹏浩没有取得徐健一分钱房价款，显然不是无效合同中取得财产的一方，徐健自愿承担拆迁风险，都存在过错，自行承担过错责任。五、《合同书》的本质是集资合伙建房与交房合同，不是房屋买卖合同，是有效合同。六、曹磊不是本案的适格被告。本院经审理认定事实如下：2009年11月中旬，ＸＸ军、崔鹏浩与河北老乡王春起、纪福才、王艳秋等人到三亚旅游买房，因商品房价格过高，杨国民、ＸＸ军、崔鹏浩、王春起等人经过协商，决定在三亚出资合伙买地建房，并由ＸＸ军、崔鹏浩、杨国民负责执行。杨国民长期居住在三亚，ＸＸ军、崔鹏浩、王春起等人就建议由杨国民购买土地，并主持建房。2009年12月7日，杨国民与三亚凤凰桶井村冲会二组村民董开辉签订《土地转让协议》，董开辉将位于三亚市凤凰镇桶井村冲会二组自家宅基地转让给杨国民，土地面积1573㎡，转让价格49万元。杨国民随后着手建房，原计划建一幢四层，15套房屋。但闻讯后要求合伙在三亚买地建房的河北老乡不断增加。2010年7月4日，杨国民又与冲会二组村民兰道文转让面积为783.75㎡的宅基地，转让价格94万元，9月1日又与冲会二组村民兰聪转让面积为908.8㎡的宅基地，转让价格118万元，上述三块宅基地相邻。在杨国民主持下，先后建起一号、二号、三号，三栋楼房，每栋五层30个套间，共90套个套间，面积相等，约82㎡。杨国民将三栋楼房的建筑、装修工程发包给柏令双，杨国民与柏令双签订《合同书》和《装修合同》。2010年12月6日，三栋楼房全部竣工，杨国民已向柏令双支付工程款。杨国民配偶尹凤琴为每套房屋购置家电家具和日常生活用品，具备了“拎包入住”。徐健经与居住在河北老家的ＸＸ军、崔鹏浩联系，并经过预算协商，ＸＸ军向徐健收取房款，之后汇给杨国民购地建房。2010年7月10日，徐健向ＸＸ军支付20万元，ＸＸ军向徐健出具的收条中写上“收到徐健交来三亚购房款”。三幢楼房建成后所有参与集资建房人员通过“抓阄”方式确定房号，“抓阄”地点在河北省承德市鹰手营子矿区寿王坟天府饭店。ＸＸ军、杨国民儿子杨亮、崔鹏浩和王春起、纪福才、王艳秋等人都参与“抓阄”。杨国民的是一号楼三单元202房，是兼用于物业管理而不参与抓阉。“抓阄”前已打印好“房间分布图”，“房间分布图”抬头处写明是“集资房房号分配”，徐健抓到房号后在“房间分布图”中对应的房号表格中签名。三幢楼已同时分配完毕，并同时交付使用。ＸＸ军、崔鹏浩、杨国民是河北老乡集资合伙建房的组织者，2011年4月9日，杨国民、ＸＸ军、崔鹏浩因此作为甲方，徐健作为乙方，并根据“抓阄”结果签订《合同书》，约定：甲方将位于海南省三亚市羊栏镇桶井村冲会二队村民宅基地上所共同集资建设的楼房二号楼二单元201号，建筑面积82㎡，楼房价款20万元交付给乙方;甲方保证乙方集资建造的房屋享有永久居住权利，乙方有将房屋出租、担保、抵押、买卖等权利;在法律政策允许下甲方协助乙方办理该土地和房屋产权相关手续，费用由乙方自行负担;若政府征用致楼房拆迁给予补偿的，甲方将应得的补偿全部返还给乙方，没有补偿进行拆迁的，甲方不负任何责任，乙方自行负责;乙方保证按期缴纳各项物业管理费等。因涉案房屋是在农村集体土地上建造，并未经过规划报建，系违法建筑，徐健另外向杨国民支付“保房费”10000元。2016年5月20日，上述楼房被三亚市天涯区综合执法部门拆除。本院认为，本案的焦点是：一、本案法律关系的性质是房屋买卖合同关系还是合作建房自住的法律关系;二、《合同书》的效力。关于本案法律关系性质的问题ＸＸ军在向徐健出具的“收据”中写“购房款”，收据在法律上通常是履行义务的凭证，只能证明当事人之间发生给付与收取财产的事实，但不能证明当事人之间法律关系的性质。ＸＸ军、崔鹏浩、杨国民与徐健后来签订的《合同书》明确约定：“甲方将在村民宅基地上所共同集资建造的楼房交付给乙方，甲方保证乙方集资建造的房屋享有永久居住权利”;“楼房拆迁没有补偿的由乙方自行负责”。ＸＸ军、杨国民、崔鹏浩交付给徐健的是“集资建造的房屋”，ＸＸ军、杨国民、崔鹏浩不承担“出卖人”的责任，风险由徐健自行承担。上述合同条款所表达的意思前后一致。“抓阄”时使用的《房间分布图》写明是“集资建房房号分配”，是通过“抓阄”分配“集资楼”房号，该分布图中有大部分参与建房者签字。当事人在《房间分布图》、《合同书》中所表达的意思一致，因此合作建房是双方的真实意思表示。ＸＸ军、杨国民、崔鹏浩将房屋交给徐健，并不是由徐健自行选择楼层和房号，而是由所有参与者一起“抓阄”决定房号，在房屋买卖关系中，是由购房者根据需要选择楼层和房号。徐健先付款，并在房屋建成“抓阄”决定房号后签订《合同书》，而房屋买卖，是先签订合同后付款。三幢楼房屋的建筑面积相等，但每幢楼不分楼层不分房号，款项相等，而房屋买卖，是根据楼层、位置确定房屋价款。三幢楼房是根据参与者人数建造，有多少人参与就建多少套房，并且同时交付，无剩房。三幢楼房是违法建筑，徐健主张其另外支付10000元“保房费”，若是房屋买卖，即便是违法建筑，出卖人都要对房屋的安全负责，徐健支付“保房费”，证明徐健始终将涉案房屋当作自己建造的对待。上述事实不符合房屋买卖关系中的交易习惯。ＸＸ军、杨国民、崔鹏浩同样出资建房，ＸＸ军、杨国民儿子杨亮、崔鹏浩参与“抓阄”分配房号，杨国民出资并分得一套房屋，ＸＸ军、杨国民、崔鹏浩与徐健等参与者地位平等。证人王茂兴参与出资建房，并且参加“抓阄”分配房号，王茂兴知道案件事实，王茂兴的证言与当事人陈述的基本事实一致，予以采信。徐健和ＸＸ军、杨国民、崔鹏浩都知道，所合作建造的房屋是违法建筑，《合同书》关于“没有补偿进行拆迁的，甲方不负任何责任，乙方自行负责”的意思表示是明确的，徐健明知有风险而为之，并且使用涉案房屋几年时间，现房屋被拆除，其将风险全部转移给ＸＸ军、杨国民、崔鹏浩，有悖诚实信用原则。综上所述，认定徐健与ＸＸ军、杨国民、崔鹏浩之间是合作建房自住的法律关系。二、关于《合同书》的效力问题《合同书》约定ＸＸ军、杨国民、崔鹏浩交付的是“集资建造的房屋”，是ＸＸ军、杨国民、崔鹏浩负责买地建房，ＸＸ军、杨国民、崔鹏浩将建成后的房屋交付徐健，因此为明确双方责任而签订《合同书》，系合作建房合同。但ＸＸ军、杨国民、崔鹏浩交付给徐健的，是在非法买卖的农村集体土地上，并未经过规划许可和建筑许可而建造的房屋，系违法建筑。徐健、ＸＸ军、杨国民、崔鹏浩非涉案土地所属的集体经济组织成员，徐健、ＸＸ军、杨国民、崔鹏浩出资非法买地合作建房，因此签订的《合同书》违反法律禁止性规定，系无效合同。徐健出资建造的房屋已经被拆除，屋内物品已经毁损，建房款并非ＸＸ军、杨国民、崔鹏浩基于房屋买卖合同无效而取得的款项，徐健请求ＸＸ军、杨国民、崔鹏浩返还没有法律依据。因双方都有过错，故对合同无效而造成的损失应各自承担。曹磊未与徐健签订《合同书》，徐健请求曹磊承担责任无事实根据。徐健主张的法律关系性质与本院作出的认定不一致，经本院释明，徐健不同意变更诉讼请求。本案经过本院民事专业法官会议讨论。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条规定，判决如下：一、确认原告徐健与被告ＸＸ军、崔鹏浩、杨国民签订的《合同书》无效;二、驳回原告徐健的其他诉讼请求。案件受理费5050元(徐健已预缴2525元)，减半收取计2525元，由原告徐健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员  邢增秀二〇一六年十二月十二日书记员  林丹丹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。