安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖04民终1500号上诉人（原审原告）：王应超，男，1965年12月27日出生，汉族，住安徽省淮南市。委托诉讼代理人：蓝祝，安徽震一律师事务所律师。委托诉讼代理人：王谦，安徽震一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：淮南市洞山房地产开发有限公司。住所地淮南市。法定代表人：陈岭，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙媛媛，该公司员工。上诉人王应超因与被上诉人淮南市洞山房地产开发有限公司（以下简称淮南洞山房开公司）拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家��区人民法院（2016）皖0403民初55号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王应超上诉请求：1.撤销原判，依法改判或将本案发回重审；2.诉讼费用由淮南洞山房开公司负担。事实和理由：原判决确定的房屋补偿面积是错误的，面积差补数额计算错误，应按116平方米计算补偿面积。淮南洞山房开公司未履行通知王应超收房的义务，应当承担逾期交房责任，原判计算逾期交房违约金的时间是错误的，不符合双方合同约定的“不足一个月的按一个月计算”的计算标准；原判驳回过渡期费用的主张于法不合；原判在双方合同明确约定违约金的情况下，用房屋租金计算王应超的损失替代王应超所遭受的损失明显违反法律规定。淮南洞山房开公司辩称，1.协议约定的房屋面积是114.69平方米，116平方米是双方调解的面积，但是如果法院判决就只能依照协议面积；2.房屋在未竣工验收前已经通知业主进行了实际交付，只是因为双方对面积差和违约金有异议，导致业主起诉；3.淮南洞山房开公司认可鉴定结论，违约金应以鉴定结论为准；4.不管根据法律还是协议，都不应该支持过渡期费用。请求法院驳回上诉,维持原判。王应超向一审法院起诉请求：1.向王应超交付房屋。2.支付安置费用57600元，过渡期费用5760元。3.支付违约金90000元。4、诉讼费用由淮南洞山房开公司负担。一审法院认定事实：淮南洞山房开公司因开发“世纪天成”综合楼，与王应超于2010年10月30日签订拆迁安置补偿协议，约定：王应超将位于农行大办1号楼，产权证号为田区字第104020147号，实际面积80平方米的房屋交付淮南洞山房开公司拆迁，淮南洞山房开公司向王应超提供位于龙湖路世纪天成还原房一套，为住宅A楼二十三层西户，建筑面积114.69平方米。说明：拆一还一×1.45，最终面积以新房建成后房管局测绘面积为准，若有差额按第三条对换标准补价。合同第三条约定，对于还原房面积大于合同约定的面积，5平方米内按2500元/平方米，5-10平方米的按3500元/平方米，10平方米以上的，按4000元/平方米。合同第四条2款约定，对于拆迁临时安置费按80平方米，12元/平方米计算，每年支付一次。合同第八条约定，淮南洞山房开公司应当在2014年1月1日竣工，并取得验收合格证书后，向王应超交付。合同第九条约定，如淮南洞山房开公司不能按期交付房屋，除向王应超双倍支付安置费用外，承担以下责任：1.迟延交付时间在半年以内的，向王应超另外支付违约金1万元，延迟交付时间在半年至一年的，再向王应超支付违约金2万元，延迟交付���间达到一年或超过一年仍未交房的，王应超可选择要求淮南洞山房开公司按照5千元/月支付违约金。合同另行约定了其他事项。后附王应超、淮南洞山房开公司签名及印章。合同签订后，王应超按约定将房屋交付淮南洞山房开公司拆迁，淮南洞山房开公司对“世纪天成”项目开工建设。房屋建成后，淮南洞山房开公司通知王应超收房，但由于涉案房屋未经相关部门验收合格，王应超不愿意领房。2015年8月4日，淮南洞山房开公司完成对涉案房屋的综合验收，房屋具备交付条件。但由于王应超、淮南洞山房开公司之间就房屋面积差额价款、安置费、违约金、以及延期交房临时安置费用未协商一致，双方发生纠纷，现王应超诉讼来院，请求：1.向王应超交付房屋。2.支付安置费用57600元，过渡期费用5760元。3.支付违约金90000元。4.诉讼费用由淮南洞山房开公司负担。另查明：涉案房屋经房产部门测量，王应超的房屋建筑面积为118.85平方米，房屋建设期间，淮南洞山房开公司于2012年12月18日向王应超邮寄“关于核算世纪天成项目面积及差价的函”，向王应超告之还原房屋存在面积差，要求王应超到淮南洞山房开公司公司办理差额缴费手续，2014年6月22日，淮南洞山房开公司再次向王应超邮寄“催款函”，要求王应超尽快补缴房屋差额，并办理交房手续，但王应超对此未予理会。淮南洞山房开公司向王应超支付拆迁安置补助费用至2012年12月止，之后不再支付。再查明：本案诉讼期间，淮南洞山房开公司向一审法院递交了评定同地段同类房屋租金标准的申请。经评估，世纪天成涉案房屋每平方米租金每月16元。一审法院认为，王应超、淮南洞山房开公司签订的“拆迁安置补偿协议书”，系双方真实意��表示，合同的内容不违反国家法律、法规强制性规定，合同合法有效。合同签订后，王应超按约向淮南洞山房开公司交房拆迁，已履行合同前期的义务。淮南洞山房开公司应当按照合同约定，在2014年1月1日竣工，并取得验收合格证书后，向王应超交付还原房屋，但通过庭审查明，淮南洞山房开公司的房屋综合验收时间为2015年8月4日，因此，淮南洞山房开公司未按约定履行合同义务，在2014年1月1日至2015年8月4日，应当向王应超承担违约责任。另查明，淮南洞山房开公司还原给王应超的房屋面积大于合同签订的面积，根据约定，王应超应当向淮南洞山房开公司支付面积差额价款，在王应超未给付该款前，淮南洞山房开公司享有同时履行抗辩权，拒绝向王应超交付房屋。故王应超主张淮南洞山房开公司承担2015年8月4日之后的违约责任，没有法律依据，不予采纳。另外，在诉讼过程中，经法院主持调解，淮南洞山房开公司已向王应超交付房屋，现王应超诉请交付房屋的请求不再审理。关于安置费用的问题，根据合同第四条第2款约定，拆迁临时安置费按实际建筑面积80平方米，按12元/平方米计算。合同第九条约定，如淮南洞山房开公司不能在约定的时间向王应超交房，除向王应超双倍支付安置费用外……。通过合同该两条内容可确定，淮南洞山房开公司在2014年1月1日前，每月应当向王应超支付单倍安置费960元（80平方米×12元），庭审查明，淮南洞山房开公司向王应超支付的安置费至2012年12月，现应当支付2013年全年12个月的安置费用，计11520元（960元×12个月）。淮南洞山房开公司房屋综合验收合格时间为2015年8月4日，即自2014年1月至该时间段，淮南洞山房开公司应当向王应超支付每月双倍安置费1920元，共计19个月安置费用36480元，淮南洞山房开公司应当向王应超支付拆迁安置补偿费用合计48000元（11520元+36480元）。关于过渡期费用的问题，因合同没有约定，即王应超主张该款项，没有事实依据，不予支持。王应超主张淮南洞山房开公司赔偿违约金90000元。淮南洞山房开公司在庭审答辩中，认为双方合同约定的违约金过高要求调整，以王应超的实际损失进行赔偿，并且在举证期内，向一审法院提交的鉴定申请，评估涉案房屋同地段房屋租金。本案中，虽然王应超依据合同约定，向淮南洞山房开公司主张违约金，但根据合同法及相关司法解释，一方当事人认为合同约定的违约金过高的，可以向人民法院申请调整。因此，淮南洞山房开公司在本案中，要求调整违约金的辩解，符合法律规定的条件，淮南洞山房开公司要求以同地段房屋租金对王应超进行赔偿的辩解意见予���支持。合同约定的交房时间为2014年1月1日，至综合验收2015年8月4日，共计19个月，属于淮南洞山房开公司实际违约期间，应当向王应超承担违约责任，王应超在该期间的实际损失，应当由淮南洞山房开公司赔偿。经一审法院委托评估，同地段房屋租金每平方米每月16元，合同约定王应超的还原房面积为114.69平方米，每月房屋租金1835.04元（114.69平方米×16元），共计19个月，为34866元。另外，相关司法解释规定，合同守约方可主张不超过实际损失30%的违约责任，本案中，因一审法院已依职权调整合同约定的违约金，确定由淮南洞山房开公司另行赔偿王应超实际损失的30%，即10459元（34866元×30%）。综上，淮南洞山房开公司应当向王应超支付违约金45345元（34886元+10459元）。最后，关于本案中房屋面积差额的处理，庭审查明淮南洞山房开公司为王应��实际建成的还原房大于合同约定的面积，虽然淮南洞山房开公司在本案中没有提出反诉，但一审法院本着事实求是、方便诉讼，节约司法资源的原则，对此一并处理。合同约定王应超的还原房面积为114.69平方米，测绘面积为118.85平方米，面积差为4.16平方米，合同约定5平方米内按2500元/平方米，即王应超应当向淮南洞山房开公司支付面积差额款10400元（4.16平方米×2500元）。综上，一审法院对王应超的诉请及淮南洞山房开公司的辩解，已归纳完毕，扣除王应超应当支付的还原房屋面积差额后，淮南洞山房开公司应当给付王应超拆迁补偿安置费、违约金合计82945元（拆迁安置补偿费48000元+违约金45345元-面积差10400元）。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十七条、第二十九条的规定，判决：一、被告淮南市洞山房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内一次性赔偿原告王应超元拆迁安置补助费、违约金合计82945元。二、驳回原告王应超的其他诉讼请求。案件受理费3367元，由原告王应超负担1577元，被告淮南市洞山房地产开发有限公司负担1790元。鉴定费400元，原告王应超负担200元，被告淮南市洞山房地产开发有限公司负担200元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定同一审一致。根据双方当事人的诉辩意见，结合庭审情况，本院归纳本案的争议焦点为：1.原判对于逾期交房违约金的期限及涉案房屋面积差补额的计算是否妥当；2.以评估报告作为本案的定案依据计算王应超的实际损失是否妥当；3.对王应超主张的过渡期费用是否应该支持。针对上述焦点问题，本院评判如下：一、关于原判对于逾期交房违约金的期限及涉案房屋面积差补额的计算是否妥当问题，本院认为，根据双方当事人签订的拆迁安置补偿协议的约定，淮南洞山房开公司应该于2014年1月1日交付房屋，但涉案房屋直至2015年8月4日才经综合验收，对此事实双方当事人均无异议。因实际建成的房屋面积大于双方合同中约定的房屋面积，王应超应当按合同约定补足差额，在王应超未补足差额前，淮南洞山房开公司有权不交付房屋。故原判认定逾期交房期限为2014年1月1日至2015年8月4日并无不当。根据双方合同的约定，违约金的计算期限“不足一个月的按一个月计算”，根据该约定，淮南洞山房开公司违约期限应为20个月，原判计算19个月确有不当，本院依法予以变更。因王应超系拆迁户，双方合同约定的拆迁还原方案系“拆一还一×1.45”，王应超原被拆迁房为80㎡，根据双方约定的拆迁还原方案，淮南洞山房开公司应还原的面积为116㎡。虽然双方当事人合同中约定的面积为114.69㎡，但该面积为还原房的设计面积，既非双方合同约定的还原方案应还原的面积，亦非实际建成面积，故原判以114.69㎡作为计算涉案房屋面积差补额的基数不当，本院依法调整为以116㎡作为计算基数。综上所述，本案中，淮南洞山房开公司应给付王应超2013年全年的安置费用为11520元；2014年1月至2014年8月，共计20个月的双倍安置费用为38400元；关于违约金的计算，以同地段房屋租金及实际违约期间作为淮南洞山房开公司应赔偿王应超实际损失的依据，并以该实际损失的30%作为计算违约金的依据。王应超的实际损失以114.69元计算20个月，共计36700.80元，实际损失30%的违约责任计11010.24。综上，淮南洞山房开公司��赔偿王应超的各项费用合计为97631.04元。扣除王应超应给付淮南洞山房开公司的还原房屋面积差额款7125元［（118.85-116）×2500元］，淮南洞山房开公司还应给付王应超90506.04元。二、关于以评估报告作为本案的定案依据计算王应超的实际损失是否妥当问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干���题的解释二》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。故原判根据淮南洞山房开公司的抗辩主张，以评估报告作为计算王应超实际损失的标准符合法律规定。三、对王应超主张的过渡期费用是否应该支持问题，经查，本案双方当事人所签订的拆迁安置补偿协议中并未约定给付过渡期间的费用，双方当事人诉讼中亦未提交证据证实双方当事人对此有补充约定，故王应超上诉要求淮南洞山房开公司给付过渡期间费用依据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但对于淮南洞山房开公司应给付王应超费用的计算有误，本院依法予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持安徽省淮南市田家庵区人民法院（2016）皖0403民初55号民事判决第二项，即“二、驳回原告王应超的其他诉讼请求”；二、变更安徽省淮南市田家庵区人民法院（2016）皖0403民初55号民事判决第一项，即“一、被告淮南市洞山房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内一次性赔偿原告王应超拆迁安置补助费、违约金合计82945元。”变更为“一、淮南市洞山房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内一次性赔偿王应超拆迁安置补助费、违约金合计90506.04元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民��和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3367元，由王应超负担1380元，由淮南市洞山房地产开发有限公司负担1987元；鉴定费400元，由王应超负担200元，由淮南市洞山房地产开发有限公司负担200元。二审案件受理费1560元，由王应超负担1388元，由淮南市洞山房地产开发有限公司负担172元。本判决为终审判决。审 判 长  王雪霞代理审判员  汪传海代理审判员  王元元二〇一六年十二月三十日书 记 员  高继鑫附相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；