广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终14608号上诉人（原审原告）：余祥勇，住广州市南沙区。上诉人（原审原告）：方然，住广州市南沙区。上列两上诉人共同委托代理人：刘紫波，广东国鼎律师事务所律师。上列两上诉人共同委托代理人：孔令添，广东国鼎律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州城建开发南沙房地产有限公司，住所地广州市南沙区。法定代表人：赖明，职务总经理。委托代理人：贺亦丁，该公司职员。上诉人余祥勇、方然因与被上诉人广州城建开发南沙房地产有限公司（以下简称城建南沙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院(2016)粤0115民初2143号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。余祥勇、方然上诉请求：1、撤销原审民事判决书，发回重审或改判支持余祥勇、方然的诉讼请求；2、判决城建南沙公司承担本案所有诉讼费用。上诉理由：一、一审判决事实不清，导致误判。一审法院在未查清案件关键事实的前提下作出错误判决。对于余祥勇、方然是否在满足双方《广州市商品房买卖合同》补充协议第2.1款约定的交付条件之日起10个工作日内或买卖合同第十三条约定的交付日期的先到日期，无论是否收到城建南沙公司发出的任何交楼通知书，亲临城建南沙公司或城建南沙公司的委托代理机构办理该商品房的交付手续的案件事实，城建南沙公司并没在其答辩意见及庭审中提出该事实或引用该条款抗辩，一审法院亦未在庭审中就该事实对余祥勇、方然与城建南沙公司进行调查、核实，就草率认定余祥勇、方然在合同约定交付房屋日期届满后仍未到现场办理收楼手续，从而驳回余祥勇、方然的诉讼请求。事实是，余祥勇、方然已按双方买卖合同补充协议关于收楼手续的条款“乙方应于如下日期前(以先到的日期为准)持本人有效身份证明及有关文件，亲临甲方或甲方的委托代理机构办理该商品房的交付手续，而无论是否收到甲方发出的任何交楼通知书。(1)满足本补充协议第2.1款约定的交付条件之日起10个工作日内或(2)买卖合同第十三条约定的日期”的约定，在该期限内于2015年11月7日已携有效身份证件及相关文件，亲临城建南沙公司的销售中心，向城建南沙公司提出办理收楼手续的请求，而遭城建南沙公司工作人员拒绝。二、造成余祥勇、方然延迟交付滞纳金的原因系由城建南沙公司指定办理按揭贷款的关联公司广州越秀小额贷款有限公司的原因所造成。余祥勇、方然在2014年5月认购涉案房屋后，城建南沙公司的工作人员于6月11日向余祥勇、方然推荐他们越秀集团旗下的广州越秀小额贷款有限公司(自称为“亿诚按揭”)有个“悦享贷”的信用贷款产品，可通过他们的按揭贷款公司申请到低息(承诺年利息仅为6.15％)房屋按揭贷款，在经过洽谈了解后余祥勇、方然决定通过城建南沙公司推荐的越秀小贷公司办理按揭贷款买房，后城建南沙公司的工作人员在2014年7月9日正式短信通知余祥勇、方然，可以获得他们6.15％基准利率的按揭贷款购房，但在双方正式办理按揭手续时却突然变为了9.5％的利率，余祥勇、方然对此表示抗议，并为此提出严正的交涉，提交了书面《申请书》，要求将年利息调整回当初承诺的6.15％，并明确声明因城建南沙公司方面擅自改变利率承诺造成合同不能及时履行产生的一切费用余祥勇、方然不予承担。而正是城建南沙公司对所承诺的利息发生变动，导致余祥勇、方然不得不重新再寻找银行商业贷款，导致了支付房款的延误，造成延误的责任完全属于不可归责于余祥勇、方然一方，显而易见完全系由城建南沙公司所造成，但余祥勇、方然依照合同约定时间2015年11月7日前去收楼时，城建南沙公司竟以余祥勇、方然拖欠滞纳金为由予以了拒绝。至此余祥勇、方然方知道滞纳金的存在，并再次进行了严正交涉，但城建南沙公司工作人员态度很强硬，余祥勇、方然即于2015年11月8日再次向城建南沙公司提出书面交涉，阐明造成缴款时间延误的真实原因，并书面申请要求给予减免滞纳金，并于2015年11月16日再次提交《申请取消滞纳金》的书面函。但城建南沙公司直拖延至2016年4月14曰才作出书面答复，余祥勇、方然2016年5月6日即缴纳了滞纳金，城建南沙公司直至2016年5月29日才正式向余祥勇、方然交付房屋，整整比约定交楼时间迟了半年多，造成的租金损失数万元。城建南沙公司辩称，同意一审判决，不同意余祥勇、方然的上诉请求。余祥勇、方然向一审法院起诉请求：1、城建南沙公司向余祥勇、方然支付逾期交楼违约金143418.2元（自2015年11月2日起至2016年5月29日止，每日按总房价款1372423元的0.05%的标准计算）；2、城建南沙公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：城建南沙公司是广州市南沙区xx花园xx珺城三期1栋的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2014年5月23日，余祥勇、方然（买方、乙方）与城建南沙公司（卖方、甲方）签订《订购书》，约定“乙方自愿订购广州市南沙区南沙xx花园xx珺城三期1栋4楼03房，售价1402423元。乙方应于2014年5月31日前持本《订购书》、乙方有效身份证明以及房管部门要求具备的其他购房资料前往广州市天河区xxx路189号城建大厦28楼兴业地产总部，按甲方提供的、已在销售现场公示的文本签署网签版《商品房买卖合同》及其补充协议。第一期房款90242元应于签署《商品房买卖合同》之日起2个工作日内付清，第二期房款140242元应于2014年6月31日前付清，第三期房款321939元应于2014年7月31日前付清，余下房款800000元，乙方申请办理建设银行南沙支行按揭贷款手续等”。之后，余祥勇、方然向城建南沙公司出具情况说明，说明需注销一套房屋后方可网签，并承诺于2014年7月25日完成网签。2014年7月25日，余祥勇、方然（乙方）与城建南沙公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同(预售)》，约定：“乙方向甲方购买南沙区xx花园xx珺城三期自编1栋403房（建筑面积125平方米），总金额为1372423元。甲方同意乙方以其他付款方式支付房款，第一期，自本预售合同网上签订之日起2日内支付274484元，第二期，在2014年7月31日前支付597939元，剩余房价款500000元，乙方须于2014年7月31日向中国建设银行股份有限公司广州南沙开发区支行办妥按揭申请手续，并按照按揭方式付款。交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2015年11月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。逾期超过180日后，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金。甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任，甲方交付使用的商品房的装饰、设备应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按双方约定的标准进行修理、更换。修理、更换后，乙方不得以此为由拒绝办理收楼手续。乙方同意甲方履行上述维修义务后，不再作任何补偿等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“2甲乙双方同意买卖合同第十二、十三、十五条补充修改如下：2.1该商品房现实交付应满足如下全部前提条件：（1）乙方应付清该商品房之全部房屋价款（含按揭款）；（2）乙方付清应缴交的全部税、费（契税除外）及甲方代缴的物业专项维修资金；（3）乙方付清买卖合同及补充协议约定所应承担的其他费用及违约金；（4）乙方已办妥预售合同备案、预购商品房预先登记手续，并提供房管部门要求具备的办理房地产权证所需的相关资料。如存在上述任一条件未能满足的，甲方有权顺延该商品房的现实交付时间而无需承担任何逾期交付的责任。2.2乙方确认，由于供水、供气、供电和邮政等公共服务单位并非必然向楼盘出具相关证明文件，如该房屋满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件的，该部分设施即视为达到使用条件，甲方无需承担任何责任。3甲乙双方同意买卖合同第十三条补充及修改为：3.1、收楼手续办理：乙方应于如下日期前（以先到的日期为准）持本人有效身份证明及有关文件，亲临甲方或甲方的委托代理机构办理该商品房的交付手续，而无论是否收到甲方发出的任何交楼通知书。（1）满足本补充协议第2.1款约定的交付条件之日起10个工作日内；或（2）买卖合同第十三条约定的交付日期。3.2如因异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门引起的任何原因导致该商品房延迟交付的，乙方同意甲方顺延交房时间。上述迟延原因认定标准为：……（4）公用事业部门的原因，由于水、电、煤气等公用事业部门的原因致使商品房的水、电、煤气等基础设施、公共配套设施的安装不能按计划完成，以致甲方不能按期交楼。4甲乙双方同意买卖合同第十六条修改为：乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应于现实交付之日或买卖合同第十三条约定的交付日期（以先到的日期为准）起10日内以书面形式向甲方提出异议，并提供政府主管部门或有资质的质量检测单位出具的有效鉴定结论，否则，视为乙方同意接收该商品房。5甲乙双方同意将买卖合同第十七条修改为：5.1乙方确认，该商品房于现实交付予乙方之日起法律责任转移至乙方，如非因甲方原因导致乙方未能于买卖合同第十三条约定的房屋交付日期前满足交付条件或办理交接手续的，则自买卖合同第十三条约定的房屋交付日起该商品房的法律责任转移至乙方。14通讯地址与联络，14.1乙方通讯地址已记载在买卖合同中，所有甲方的通知书应以上述地址为依据。如乙方变更通讯地址应自变更之日起3日内以快递形式知会甲方及甲方的委托代理机构并填写《地址变更确认书》，否则因此而引致任何邮递错误责任，概由乙方负责。凡甲方根据最后登记乙方地址寄出的函件，即视为已送达乙方。15.2本补充协议生效后，即成为买卖合同的组成部分，与买卖合同具有同等法律效力。买卖合同与本补充协议不一致的，以本补充协议条款规定为准，本补充协议条款没有约定的，则按照买卖合同的约定执行等”。在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》当天，余祥勇、方然（乙方）与城建南沙公司（甲方）签订《补充协议》，约定“甲方与乙方于2014年7月25日签订了《商品房买卖合同》，由乙方向甲方购买坐落于南沙xx花园xx珺城三期1-403房，现双方就付款方式的变更事宜签订本补充协议如下：一、甲方同意乙方将原合同第八条第4种付款方式变更为：第一期在2014年6月2日前支付房款137242元，第二期在2014年6月30日前支付房款137242元，第三期在2014年7月31日前支付房款297939元，在2015年1月31日前支付800000元，乙方须于2014年7月31日前向中国建设银行股份有限公司广州南沙支行申请办妥银行按揭手续，并按照按揭贷款方式付款。二、原合同除付款方式变更外，其余条款保持不变，按原合同执行等”。2015年5月12日，余祥勇、方然与广州住房公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司广州南沙开发区支行签订《住房公积金抵押借款合同》，借款金额500000元。余祥勇、方然已向城建南沙公司付清购房款，但城建南沙公司认为补充协议约定应在2014年6月30日支付的137242元，余祥勇、方然于同年7月30日才支付。城建南沙公司与广州供电局有限公司于2015年6月9日签订了《高压供用电合同》，约定用电类别为居民生活用电，涉案楼宇的受电工程于2015年6月15日竣工验收合格。2015年7月2日，城建南沙公司取得涉案楼宇的《建设工程规划验收合格证》。2015年7月20日，广州南沙发展燃气有限公司客户服务部出具《证明》，证明涉案楼宇燃气安装工程公共部分（含燃气表）已完工。2015年7月24日，涉案楼宇消防验收合格。城建南沙公司向广州市番禺区邮政局递交《通邮申报表》、《住宅楼房申请投递表》，该局同意涉案楼宇通邮投递日期为2015年8月1日。2015年8月19日，城建南沙公司与广州南沙粤海水务有限公司签订《供用水合同》，约定用水性质为居民、非居民（经营）用水。2015年8月20日，广州市南沙区环境保护局出具《关于同意南沙xx花园四期一区三期工程建设项目交付使用的函》，同意该项目先行交付使用。2015年9月25日，城建南沙公司取得涉案楼盘项目的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该竣工验收备案表的备案文件有住宅质量保证书和住宅使用说明书、电梯验收合格证明、建筑工程竣工验收报告、消防验收意见、档案验收文件、民防验收意见、环保验收意见、规划验收意见等。城建南沙公司以余祥勇、方然未支付逾期付款的违约金为由，未向余祥勇、方然发出《收楼通知书》，余祥勇、方然亦以未收到城建南沙公司发出的收楼通知书为由，未在合同约定交楼期限内到收楼现场办理收楼手续。2016年4月14日，广州城建开发兴业房地产中介有限公司向余祥勇、方然发出通知，通知余祥勇、方然因逾期支付相关房款，须于2016年4月20日前向城建南沙公司支付违约金2058.63元，以免影响办理其他手续。2016年5月6日，余祥勇、方然向城建南沙公司支付滞纳金2058.63元，城建南沙公司于2016年5月23日向余祥勇、方然发出《商品房交付使用通知书》，余祥勇、方然于同年5月29日办理涉案房屋的收楼手续。原审另查明:双方当事人确认涉案房屋于2015年9月25日符合交楼条件。城建南沙公司提供《商品房交付温馨提示》及662400324xxx号顺丰速运单、妥投证明，以证明城建南沙公司致函余祥勇、方然通知其及时缴清违约金。《广州市商品房买卖合同（预售）》约定余祥勇、方然的通信地址为广州市南沙区金莎广场银座803房，而城建南沙公司在顺丰速运单填写余祥勇、方然的地址为广州市南沙区xx广场x座1117-1118房，妥投证明显示662400324xxx号邮件于2015年11月5日本人签收。余祥勇、方然对此不予确认，认为没有收到该温馨提示，城建南沙公司也没有提供余祥勇、方然签名的快递底单。一审法院认为，余祥勇、方然与城建南沙公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。城建南沙公司在双方约定交付房屋日期前已经取得涉案楼宇的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，且涉案楼宇通过消防、民防、环保、规划验收，具备永久供水、供气、供电、通邮的条件，符合交楼条件。城建南沙公司虽然在合同约定的交楼期限前未向余祥勇、方然发出《交楼通知书》，但根据双方签订的补充协议约定，余祥勇、方然应在满足《广州市商品房买卖合同》补充协议第2.1款约定的交付条件之日起10个工作日内或买卖合同第十三条约定的交付日期的先到日期，无论是否收到城建南沙公司发出的任何交楼通知书，亲临城建南沙公司或城建南沙公司的委托代理机构办理该商品房的交付手续，而余祥勇、方然以未收到城建南沙公司发出的收楼通知书为由，在合同约定交付房屋日期届满后仍未到现场办理收楼手续，故余祥勇、方然主张城建南沙公司延迟交楼，并要求城建南沙公司支付从2015年11月2日起至2016年5月29日止的延迟交楼违约金143418.2元，原审法院不予支持。余祥勇、方然与城建南沙公司于2014年7月25日签订变更付款的补充协议，约定于2014年6月30日前支付137242元是无法实现的，另城建南沙公司虽然提供速运单及妥投证明，但城建南沙公司未提供余祥勇、方然签名的速运单底单，且城建南沙公司提供的速运单记载的地址亦非余祥勇、方然提供给城建南沙公司最后登记的地址，不能证明城建南沙公司已通知余祥勇、方然支付相应的滞纳金，故城建南沙公司以余祥勇、方然未支付滞纳金为由而主张无需承担违约责任的抗辩理由，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院于2016年8月5日判决如下：驳回原告余祥勇、方然的诉讼请求。本案受理1584元，由原告余祥勇、方然负担。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，城建南沙公司提交的由其于2014年11月4日出具的《商品房交付温馨提示》载明，由于余祥勇、方然未缴清违约金，导致无法如期办理收楼手续，请于2015年11月5日上午前往支付未缴款项或签署相关文件，并特别提示若未办妥上述手续，将不能如期办理收楼手续，等。二审中，一、余祥勇、方然提交了：1、2014年6月、7月的短信载图；2、余祥勇、方然于2014年7月30日所出具的《申请》；3、编号为0001602的《客户递交资料签收表》，该表显示收到余祥勇、方然关于免除滞纳金的申请等，出具的时间为2015年11月8日；4、城建南沙公司于2015年11月9日出具的发票，该发票载明收到余祥勇、方然逾期违约金166.72元；5、余祥勇、方然于2015年11月16日所出具的《申请取消滞纳金》；6、广州城建开发兴业房地产中介有限公司于2016年4月14日出具的《通知》，载明因余祥勇、方然逾期支付相关房款，需支付滞纳金2058.63元；7、城建南沙公司于2016年5月6日出具的《收款收据》，该发票载明收到余祥勇、方然逾期违约金2058.63元。余祥勇、方然提交上述证据拟证明造成延迟收楼的原因或责任不在余祥勇、方然，而是由于当时余祥勇、方然在买楼时，城建南沙公司的关联企业广州越秀小贷公司曾承诺的贷款利率为6.15，后来因为未按承诺的利率执行，导致余祥勇、方然重新办理商业贷款手续，延误了约定在2014年6月30日支付的二期房款的时间，且违约金系城建南沙公司的单方统计，没有及时通知余祥勇、方然，余祥勇、方然是在2016年4月14日才收到城建南沙公司的另一个关联企业广州城建开发兴业房地产中介公司发出的违约金的通知，因此延期收楼不是我方主观过错造成，是因城建南沙公司造成，因此我方认为城建南沙公司应当依照双方签订的商品房预售合同约定的违约条款承担延迟交楼的违约责任。城建南沙公司表示：证据1，短信截图，我方去按揭公司了解，2014年7月9日确定利率是6.15,网签没有在7月9日后短时间内进行，直到7月25日才网签，所以6.15的利率被取消了；证据2、没有签收也没有送达的证明，我方不认可；证据3没有收到；证据4，确认；证据5，没有收到该份材料；证据6、7，确认。二、关于先后支付违约金和滞纳金的问题。余祥勇、方然表示在2015年11月只收到166元违约金的通知，我方对这笔违约金没有异议。第二笔滞纳金的通知是2016年4月14日发出，我方对这笔滞纳金是有异议的，2015年11月7日我方带着身份证和相关收楼文件到营销中心收楼，营销中心工作人员口头知会我方有笔违约金没有支付，拒绝我方收楼，我方认为滞纳金不是我方原因造成，提出异议，造成时间延误和违约金产生责任不是我方，所以我方提出申请进行交涉。城建南沙公司表示从余祥勇、方然二审证据可以看出余祥勇、方然知道有2000多元的违约金存在，只是其不愿意交那么多，才有申请减免申请书，这样证据链才完整。本院认为，城建南沙公司与余祥勇、方然签订的补充协议约定，余祥勇、方然应在满足《广州市商品房买卖合同》补充协议第2.1款约定的交付条件之日起10个工作日内或买卖合同第十三条约定的交付日期的先到日期，无论是否收到城建南沙公司发出的任何交楼通知书，亲临城建南沙公司或城建南沙公司的委托代理机构办理该商品房的交付手续，该约定确定的是余祥勇、方然无论是否收到城建南沙公司发出的收楼通知书，都应去办理交付手续，并没有对双方所签订的上述《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的“甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书”作出变更，故向余祥勇、方然发出收楼通知书仍是城建南沙公司的合同义务，如其迟延发出收楼通知需按合同承担责任。根据城建南沙公司提供《商品房交付温馨提示》及顺丰速运单、妥投证明，结合余祥勇、方然在二审自认于2015年11月7日前往办理收楼手续，可以证实城建南沙公司最迟于2015年11月5日已致函余祥勇、方然缴清违约金以便办理收楼手续，按照合同的约定城建南沙公司应支付2015年11月2日至5日的迟延交楼违约金给余祥勇、方然。原审驳回余祥勇、方然的全部诉讼请求不当，本院予以纠正。至于余祥勇、方然主张的2015年11月6日后的迟延交房违约金的问题。余祥勇、方然在2014年7月25日与城建南沙公司签订《补充协议》时明知其未支付137242元这笔款项的情况下仍约定其在2014年6月30日前支付该款项，在城建南沙公司明确要求其支付迟延付款的违约金的情况下拒不支付，按照合同的约定，城建南沙公司有权顺延交付房屋的时间而无需承担责任，故余祥勇、方然的该主张本院不予支持。至于迟延支付房款而产生了违约金应归责任于谁，并非本案的审查范围，本院不予调处。综上所述，余祥勇、方然的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广州市南沙区人民法院(2016)粤0115民初2143号民事判决；二、广州城建开发南沙房地产有限公司在本判决送达之日起十日内向余祥勇、方然支付2015年11月2日至2015年11月5日的迟延交房违约金（每日按1372423元的0.05%计算）；三、驳回余祥勇、方然的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1584元，由余祥勇、方然负担1534元，广州城建开发南沙房地产有限公司负担50元。二审案件受理费3168元，由余祥勇、方然负担3068元，广州城建开发南沙房地产有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  姚伟华审判员  黄 嵩二〇一六年十二月十九日书记员  邹凌青