湖南省耒阳市人民法院	民 事 判 决 书	(2016)湘0481民初450号	原告：王春梅。	委托代理人：段亚平。	被告：耒阳市乐尚商业管理有限公司。	法定代表人：龙海。	委托代理人：梁瑞平。	原告王春梅为与被告耒阳市乐尚商业管理有限公司（以下简称乐尚公司）租赁合同纠纷一案，于2016年3月15日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员朱田生担任审判长，审判员罗永生、人民陪审员贺雪平参加的合议庭，于2016年5月9日公开开庭进行了审理。代理书记员戚曼雪担任记录。原告王春梅及其委托代理人段亚平、被告乐尚公司的委托代理人梁瑞平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	原告诉称：原、被告于2014年5月28日签订了《乐尚商城租赁合同》，约定原告租赁被告位于耒阳市五一路与群英路交汇处乐尚商业城第一层铺位用于冷饮经营，经营面积为24.33平方米，租赁期限为2014年5月28日至2015年5月27日止等内容。原告按照合同约定向被告交纳了保证金、租金等，将租赁的门面装修，并添置了经营设备，与加盟公司签订协议。经营的店面取名“逸果饮品”，店面如期开业。但开业后不久，耒阳市消防大队工作人员多次责令停业，其理由是，原告承租的所谓铺位属于消防通道，严重违反了消防法的规定，存在重大的安全隐患。由此，原告方知自已承租的商铺中的过道是消防通道。因消防部门多次要求责任整改，原告不能正常营业，导致巨额亏损。根据国家相关法律规定，消防通道不能作为租赁标的物，被告明知是消防通道，仍出租给原告，双方签订的《乐尚商城租赁合同》应属无效合同，被告所收取的租金、保证金等依法应返还原告，并赔偿原告因此遭受的各项损失。请求判令：1、确认原、被告于2014年5月28日签订的《乐尚商城租赁合同》无效；2、被告返还原告己交租金73000元、保证金21000元、物业管理费1095元，并赔偿原告装饰装修、加盟费等损失79600元，共计180175元；3、本案诉讼费用由被告承担。	原告提交了以下证据以支持其诉讼请求：	1.工商登记资料，用以证实被告于2013年9月12日设立，具备诉讼主体资格；	2.乐尚商城《租赁合同》（合同编号LS20140421），用以证实原、被告于2014年5月28日签订《租赁合同》，原告租赁被告位于五一路与群英路交汇处乐尚商城第一层铺位用于经营冷饮，面积24.33元；涉案租赁合同期限为一年，即2014年5月28日至2015年5月28日；合同约定，合同签订之日原告须向被告交纳合同履约保证金21000元整，预交三个月综合管理费1095元；	3.涉案场地现状图、摄像（于2016年5月3日拍摄），其中图1涉案场地远景图用以证实涉案租赁场地为消防通道的事实；图2涉案场地近图用以证实涉案租赁场地已由被告租赁给第三方经营“鸡排”的事实，中间门即为消防通道出入口；图3涉案场地侧面图用以证实涉案场地不仅占用消防通道，而且占用房檐过道；图4用以证实涉案场地的消防通道门堵塞，又无灯光照明，地下消防通道楼梯过道阴暗；图5、6和摄像资料用以证实涉案场地消防通道出口被堵塞现状；	4.店面装修合同、收据及逸果饮品内外部图，用以证实涉案场地由原告委托大梁装饰公司装饰，工程总造价32000元；原告于2014年5月28日向大梁广告设计有限公司交纳场地装修费32000元（№0004731收据）；原告为经营装饰涉案场地后内外效果图；	5.加盟合同书，用以证实原告为经营涉案租赁场地于2014年4月28日与台湾手抓饼湖南省衡阳市总代理签订了加盟合同书，该合同约定原告需交纳加盟费2000元、保证金1000元、年品牌使用费1000元，合计4000元整；	6.冰淇淋合作协议书、授权书、转让协议及收款收据，用以证实原告为经营涉案租赁场地，于2014年2月27日与广州凯美投资管理有限公司签订《冰雪童话合作协议书》，该合同约定原告需交纳品牌使用、技术培训、生产设备等费用19800元整；肖柏青、黄芳亮已于2015年5月20日将逸果饮品店股份转让给原告，并于2014年5月10日支付7135元设备材料款给广州凯美投资管理有限公司的事实；	7.付款凭证，用以证实原告于2014年4月29日向被告交纳1095元综合管理费保证金（№1604057收据）；原告于2014年4月29日向被告交纳综合管理费365元（№1604058收据）；原告于2014年4月30日向被告交纳装饰垃圾清运费120元（№1604060收据）；原告于2014年4月29日向被告交纳2014年5月28日至2014年11月28日止租金42000元（№1604055收据）；原告于2015年2月2日向被告交纳2014年11月28日至2015年2月28日止租金21690元（№1713330收据）；，原告于2014年4月29日向被告交纳合同履约保证金21000元（№1604056收据）；原告于2015年7月6日向被告预交续租租金10000元（№4542539收据），因消防的原因，经原、被告口头协议，被告同意免除原告一个季度的租金；原告分别向被告交纳水电费693元、918元、908元、908元；以上合计89697元；	8.安装监控费用凭证，用以证实原告于2014年6月支付监控系统安装费2079元；	9.店内设备费用凭证，用以证实原告为经营购置四门冰柜1个3938元、烤箱4800元、冰柜2个6800元、展示柜3980元、制冰机2980元，合计22498元；	10.户外装饰费用凭证，用以证实原告于2014年5月24日支付户外装饰费用2180元。	11.证人李霞的证言，用以证实涉案租赁场地系消防通道的事实，因消防检查致原告经营期间多次停业，无法正常经营。	被告对上述证据经质证，对证据1、2无异议。对证据3有异议，该份证据中所指涉案门面是消防通道不真实。对证据4、5、6、7有异议，这几组证据是原告的个人行为，与被告没有关系；对证据7中的证明目的有异议，原、被告本身就是租赁关系，原告之前就欠被告租金，原告所支付的10000元是原告补交的租金，原告所说的口头协议不真实。对证据8、9有异议，两组证据均为原告的个人财物，与被告无关。对证据10有异议，消防是业主向有关部门申请综合验收，在经营期间，消防验收对原告的营业没有任何影响，相反是原告在使用门面过程中占用了被告的消防通道，影响了被告的消防验收。对证据11有异议，对以上证据有异议的就是对证人证言的异议。	被告辩称：1、涉案合同合法有效，应该受到法律保护。原告是通过关系才取得涉案门面的租赁权，并通过关系将房租从每月7000元，降到了每月仅缴纳4000元；2、由于原告自己经营不善，资金周转不了等原因，才导致店铺关门。原告在经营过程中，一直也有拖欠被告租金的现象。合同期满后，原告既不续租也不退租，导致门面一直闲置，直至上个月才另行发租给其他商户进行经营；3、原、被告所签订的租赁合同中，对于消防通道已经有明确约定，涉案门面是合法门面并不是消防通道；4、原告所主张的损失与被告无关。请求驳回原告的诉讼请求。	被告未提交证据。	经过双方对上述证据的质证，本院认为，原告提供的证据1、2，因被告无异议，予以认定。证据4、5、7、11，具有真实性，均予以认定，证据6、8、9、10不具关联性，不予认定。	经审理查明，原告（为乙方）、被告（为甲方）于2014年4月29日签订了《乐尚商城租赁合同》，约定：1、乙方租赁甲方位于耒阳市五一路与群英路交汇处乐尚商业城第一层铺位用于冷饮经营，经营面积为24.33平方米，租赁期限自2014年5月28日至2015年5月27日止；2、乙方于合同签订之日向甲方一次性支付合同履约保证金21000元，商场开业后，乙方合所交纳的履约保证金自动转换为乙方经营质量保证金和履约保证金，经营期间出现商品质量、服务质量问题、产生消费纠纷，先行由甲方在此保证金中向消费者进行赔付或扣除保证金，合同期满后后，双方友好协商不再续约的，甲方在乙方办理完撤离手续后的10日内，将保证金余额无息返还；3、年租金为84000元，乙方以6个月为一周期足额向甲方缴纳租金42000元；4、乙方需在合同签订之日预交三个月综合管理费1095元（365元/月×3月）作为保证金，乙方退场地时无任何拖欠费用及违约事宜，甲方无息退还。5、乙方如需续租，应在合同期满前三个月提交书面申请，双方协商一致后签订新合同，否则合同期满不再续租。合同签订后，原告于2014年4月29日向被告交纳了履约保证金21000元和综合管理费保证金1095元，被告均出具了收据；继尔对租赁的门面进行了装修，于2014年5月28日向装修承揽人支付装修费32000元；并添置了经营设备；2014年4月29日，原告与台湾手抓饼湖南省衡阳市总代理签订了加盟合同书，约定原告需交纳加盟费2000元、保证金1000元、年品牌使用费1000元，合计4000元整。经营的店面取名“逸果饮品”，店面如期开业。于2014年4月29日向被告交纳了2014年5月28日至2014年11月28日经营期间的租金42000元，2015年2月2日交纳租金2014年11月29日至2月28日的租金21690元。2015年7月6日预交租金1万元。在原告经营期间，耒阳市公安消防大队以原告承租的商铺中的过道属于消防通道，严重违反了消防法的规定，存在重大的安全隐患为由，责令原告停业整改。为此，原告多次停业。合同到期后，原告虽然预交了租金，但最终没有续租。原告认为被告出租的商铺属消防通道，违反了法律规定，为此要求被告退还租金并赔偿损失，被告不同意，从而引起纠纷。	经本院向耒阳市公安局消防大队发函，该大队于2016年6月17日复函本院，确认原告开设的“逸果饮品”门面所在位置属乐尚商城的安全出口（消防疏散通道）。	本院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国消防法》第二十八条规定：“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。”本案中，涉案门面已被公安消防部门认定为消防安全出口（消防疏散通道），因此，涉案门面不得出租作为经营性场所。被告作为专业的商业管理公司，又系租赁物的所有者或管理者，应知原告承租的门面所在位置属安全出口，仍出租给原告经菅，违反了《中华人民共和国消防法》的规定，故被告与原告签订的《乐尚商城租赁合同》属无效合同。原告要求确认与被告签订了涉案租赁合同为无效合同，符合法律规定，予以支持。关于原告交纳的租金73690元中的63690元，依照《最高人民法院》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，涉案合同虽然无效，原告仍应按合同约定支付房屋占有使用费，原告要求被告返还房屋占有使用费73000元中的63690元，不符合法律规定，不予支持;另1万元，是原告的预交租金，由于双方未协商一致续租，被告应予退还。原告交付的履约保证金、物业管理保证金，双方已约定了返还方式，即“合同期满后后，双方友好协商不再续约的，甲方在乙方车理完撤离手续后的10日内，将保证金余额无息返还”及“乙方退场地时无任何拖欠费用及违约事宜，甲方无息退还”，现原告未与被告协商一致续租，且已将涉案门面交还被告，故被告应向原告无息返还履约保证金21000元和物业管理保证金1095元，原告要求被告返还履约保证金21000元和物业管理保证金1095元，符合法律规定，也与双方的约定相符，予以支持。被告将不应用于出租的消防通道发租给原告，造成租赁合同无效，行为上有过错；原告作为完全民事行为能力人，在与被告签订租赁合同时也应尽到审查的义务，且在租赁期间，明知公安消防部门多次责令停业整改，直至合同履行期满前不要求解除合同，原告对合同无效也有过错，经比较原、被告的过错程度，确定由原、被告承担对等责任。原告虽与台湾手抓饼湖南衡阳市总代理签订了加盟合同书，需向该代理商交纳加盟费、品牌使用费，但原告未提供交费凭证，故对原告的该项损失不予认定；至于原告与广州凯美投资管理有限公司签订《冰雪童话合作协议书》，因签约时间为2014年2月27日，发生于本案租赁合同之前，即使交付品牌使用费的时间为2014年5月10日，也不能认定与本案有关，因而原告无证据证实存在加盟费的损失；原告承租门面后，支付了装修费32000元，构成原告的损失，由原、被告各负担50%，即被告赔偿原告损失16000元。原告要求被告赔偿损失79600元中的16000元，符合法律规定，予以支持；过高部分因无证据证实，不予支持。被告关于涉案门面位置未占用消防通道的主张，与事实不符，不予采纳。原告未交纳的2015年3月1日至5月28日的租金，因被告未提出请求，本案不予处理。	综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国消防法》第二十八条、《最高人民法院》第五条第一款、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：	一、确认原告王春梅与被告耒阳市乐尚商业管理有限公司2014年5月28日签订的《乐尚商城租赁合同》无效；	二、被告耒阳市乐尚商业管理有限公司向原告王春梅返还履约保证金21000元、物业管理保证金1095元、预付租金10000元，合计32095元；	三、被告耒阳市乐尚商业管理有限公司赔偿原告王春梅损失16000元；	四、驳回原告王春梅的其他诉讼请求。	上述第二、三项，限在本判决发生法律效力之日起十天内付清。	如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。(自觉履行的，可将标的款汇至耒阳市人民法院标的款帐户，户名：耒阳市人民法院，帐号100531698080010001，行号403554700639，开户行中国邮政储蓄银行湖南省耒阳市五一路支行。付款时需注明案号)	本案案件受理费3794元，由被告负担750元，原告负担3044元。原告已垫付750元，被告应在执行中清偿。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。	审 判 长  朱田生	审 判 员  罗永生	人民陪审员  贺雪平	二〇一六年十二月二十六日	代理书记员  戚曼雪	校对责任人：朱田生打印责任人：戚曼雪	附：相关法律条文	《中华人民共和国合同法》	第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：	（五）违反法律、行政法规的强制性规定。	第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。	《中华人民共和国消防法》	第二十八条任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。	《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》	第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。	《最高人民法院》	第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。	没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。