上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）闸民三(民)初字第2698号原告(反诉被告)李娟娟，女，1947年7月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人李青(母女关系)，女，1973年2月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人谢瑞强，上海申浩律师事务所律师。被告(反诉原告)杨鸿喜，男，1959年9月15日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托代理人郭达丽，上海李海强律师事务所律师。委托代理人李海强，上海李海强律师事务所律师。原告李娟娟诉被告杨鸿喜房屋买卖合同纠纷一案，由原上海市闸北区人民法院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员龚平独任审判。审理中，被告提起反诉，本院于2016年3月24日第一次公开开庭进行审理。原上海市闸北区人民法院因“撤二建一”被撤销，2016年3月30日起本案由上海市静安区人民法院继续审理。后本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2016年8月18日第二次公开开庭进行审理。原告李娟娟及其委托代理人李青、谢瑞强、被告杨鸿喜及其委托代理人郭达丽、李海强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李娟娟诉称，2015年9月24日，原、被签订房屋买卖合同约定，原告购买被告名下位于上海市静安区谈家桥路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)，房屋转让价款人民币131万元(以下币种均为人民币)。双方应于2015年10月20日之前共同到房地产交易中心办理转让过户手续，被告应于2015年12月31日前腾出房屋并通知原告验收。合同签订后，原告于2015年9月25日通过银行转账方式给付被告55万元购房款。2015年10月20日，原告发现被告还需缴纳个人所得税103518元，双方口头协商该笔费用由原、被告各半负担。嗣后，原告先行垫付了该笔税费。缴税完毕后，原告通知被告到房地产交易中心办理过户登记手续，但被告多次推诿。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行合同，协助原告办理系争房屋产权过户手续，将系争房屋交付给原告；2、被告给付原告个人所得税51759元。被告(反诉原告)杨鸿喜辩(诉)称，其经人介绍认识了案外人陈某某，并向陈某某借了30余万元的高利贷。后陈某某强迫被告以131万元的价格将系争房屋卖给原告。原告根本没有看过房，在原告向被告账户打入55万元后，被告马上把55万元打给了陈某某，还清了高利贷。131万元的房价是到手价且远低于市场价，比交易中心最低评估价147万元还要低，所以被告不可能同意税费由原、被告各半负担。在支付第二笔房款之前，原告提出银行监管，并要求降价10万元，被告没有同意。被告认为此次买卖实质上是因为债务问题衍生出来的，不是真正的买卖关系。原告购房并非出于实际需要，只是挂名购房。即使按照买卖合同的约定，原告也存在根本违约。经被告催告后，原告没有支付第二笔房款，故被告向原告发出了解约函。综上，被告不同意原告的诉讼请求，并提起反诉，请求判令解除原、被告签订的房地产买卖合同，要求被告承担解除合同的赔偿金262000元。反诉被告李娟娟辩称，反诉被告一直在积极履行合同，甚至还帮反诉原告垫付税费，但反诉原告迟迟不配合原告办理过户手续，是反诉原告违约在先。合同签订后，房价一直在上涨，反诉被告没有不履行合同的动机。反诉原告陈述的事实没有任何依据，其诉请主张也没有事实和证据支持，故反诉被告不同意反诉原告的反诉请求。经审理查明，2015年5月18日，系争房屋产权核准登记至被告名下，所有权来源是继承。2015年9月24日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》约定，原告以XXXXXXX元的价格购买被告名下的系争房屋，房屋建筑面积52.95平方米。双方约定在2015年10月20日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。如买受人未按合同约定期限付款的，应当向出售方支付违约金，按逾期未付款日万分之五计算，自应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过七日后买受方仍未付款的，除支付七日违约金外，出售方有权单方解除合同。出售方单方解除合同的，应当书面通知买受方，买受方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。如出售方未按合同约定的期限交付房地产(包括房地产交接及房地产权利转移)，应当向买受方支付违约金，按已付款日万分之五计算，在合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。合同附件三约定，买受方应于签订本合同后三日内支付出售方部分首期房价款55万元，且买卖双方应于签订本合同后当日内至税务机关申报纳税，买受方应于双方完成申报纳税手续后三日内至房地产管理部门查询已购住房情况，买受方在房地产过户当日支付剩余首期房价款56万元。上述两笔房价款构成首期房价款111万元，该款不包含房价尾款20万元。待相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后七日内，双方赴房地产交易中心办理产权过户手续(送件)。待买受方取得房地产权证后七日内，双方应对房地产进行验看、清点，确认无误后，出售方应将该房地产交付买受方。同时买受方应支付房价尾款20万元。合同签订次日，原告向被告支付55万元房款，向中介支付13100元佣金。2015年10月20日，原告支付以被告为缴款人的个人所得税103518元。2015年10月27日，原告支付契税14700元，计税金额为147万元。2015年11月17日，被告向原告发送催告函，要求原告在收到函件后三日内支付第二期房款56万元。否则，原告应按合同承担违约责任，逾期付款超过七日的，被告有权解除合同，并要求原告承担赔偿责任。2015年11月21日，原告向被告出具《请尽快履行合同函》称，被告自10月20日至今一直不联系原告办理房产过户手续，原告电话通知被告，但被告均不予理会。因被告要求先付第二期房款，没有办理房屋过户手续，也不同意第三方对第二期房款进行监管，因此原告有理由认为被告已经没有继续履行合同的诚意，并且违反了合同约定。被告的违约行为有：1、拒不办理过户手续；2、至今没有将房屋中户口迁出，也没有作出迁出的准备。因原告已经支付50多万元，但被告拒绝进一步履行合同办理产证过户手续，拒绝第二期房款扣除应由被告承担的已由原告替被告缴纳的税费后由第三方监管，已经造成原告心里不安。因此，原告通知被告收函后尽快到房地产交易中心办理房屋过户手续，将房中所有户口迁出。为表示履行合同诚意，原告将第二期房款扣除已经替被告缴纳的应由被告承担的各种税费后交由第三方监管，等房产证办妥后由第三方直接将扣除应由被告承担的税费后的第二期房款划给被告。2015年11月24日，被告向原告发出解除合同通知书称，被告已于11月18日向原告寄出《催告函》要求原告在收函之日起三日内履行付款义务、办理过户手续。但原告对该函件不予理睬，拒不履行合同义务。原告的行为已经构成违约，被告特此书面通知解除与原告签订的《上海市房地产买卖合同》。合同解除后原告应依合同约定向被告支付违约金并赔偿其他损失。原告方证人王某某出庭作证称，其是上海中原物业顾问有限公司工作人员，是系争房屋买卖的经办人。原、被告直接找到王某某所在的门店，签订了房地产买卖合同，中介没有带领看房，也没有签订居间协议，双方只委托中介办理过户。合同约定的付款方式是双方协商一致的，131万元是到手价，税费以及中介费13000元全部由原告承担。由于在审税时，发现还有一笔个人所得税，所以造成双方没能在10月20日前过户。后来原、被告双方达成一致该笔税费先由下家支付，以后如何处理由双方再商量，证人不清楚。10月27日缴税时原告提出资金监管，被告当时同意了，但后来证人就联系不到被告了，证人认为是被告不愿意监管了。嗣后，中介将原告的函转发给被告。签订合同时，系争房屋市场成交价为160万元左右，现在市场成交价为240万元左右。原告对证人证言无异议。被告表示没有收到过中介发送的函，对证人陈述的房屋市场成交价没有异议。审理中，原告表示通过其女儿李青姓张的朋友了解了房源信息，当时系争房屋市场价在160万元左右，因为房东欠钱，所以便宜出售。由于被告说房子脏乱又没带钥匙，所以原告没有看系争房屋，只是看了系争房屋的位置，了解了一下房型。房款支付实际由李青出资及操办，李青在9月就申请了280万元的银行贷款，其中100万余元就是用于购买系争房屋的。因银行放款延迟，李青向朋友陈太芬先借了55万元支付首期房款。银行贷款发放后，李青分多次以现金形式归还了55万元的借款，没有借条和收条。原以为税费只有1万余元，所以原告同意承担税费及中介费，到后来审税时发现被告还需要支付十万余元的个人所得税。为此，双方口头协商该笔税费由双方各半负担，先由原告垫付。因为不放心被告，原告提出银行监管，并同意支付监管费用，但被告不同意，甚至最后就联系不到被告了。被告发送的两份函件原告已经收到，原告也通过中介给被告发函，但被告拒收，也拒接电话，所以本案违约方是被告。如果法院认为合同无法继续履行，原告要求被告退还已付房款，承担违约金及房屋差价损失。被告表示原告没有到小区看过房，因被告欠陈某某的高利贷，所以陈某某要求被告出售系争房屋。陈某某说被告可用卖房款归还高利贷后的余款在郊区购房，在陈某某的威胁下，被告被迫同意卖房。签合同当天，陈某某和中介王某某开车带被告到中介门店，原告也到场了，房价131万元是陈某某定的，说好为到手价。第二天，从原告银行账户转给被告55万元，该笔55万元当场就被陈某某拿走了。审税时，交易中心说131万元低于最低价，所以按照147万元的价格缴税。被告一直要求131万元是到手价，被告不同意承担个人所得税，也没有和原告约定各半承担。在支付第二笔房款之前，原告提出银行监管，还要降价10万元，被告没有同意。被告要求和原告一起去交易中心，支付房款的同时办理过户，但原告不同意，坚持要银行监管。被告担心监管账户内的钱最后也被陈某某拿走，所以一直未予同意。除了系争房屋，被告现在他处无房，房屋内有被告和女儿两个人的户口。如果继续履行合同，被告将无家可归。如果法院支持被告解除合同的请求，被告同意返还原告已付房款55万元。考虑到去年9月原告就已经支付房款给被告，被告自愿补偿原告5万元。同时，被告自愿放弃要求原告支付赔偿金的反诉请求。关于个人所得税，单据在原告处，如原告提供单据，被告同意配合原告到税务部门办理相关退税手续，并将该款返还给原告。被告认为，根据原告提供的银行明细等证据看，原告在转账当日才开户，资金并非来源于原告本人。原告女儿李青银行流水反映的是交易前三个月的资金状况，不能反映交易时原告有足够的资金。而且本案购房人是原告，不是李青，李青并没有向被告表述过房款由李青支付。李青提供的贷款合同和放款证据亦不能证明该笔资金的用途和流向。从个人所得税缴款签单可以看出，其中有一笔8518元是从陈某某银行账户支出，这也说明整个买卖由陈某某操控，原告只是负责配合签字。对此，原告表示，原告不认识陈某某，因交易中心不收现金，当时原告卡上资金不足，就由在场的一个人帮忙刷了卡，原告再支付给其现金。以上事实，由原告提供的房地产买卖合同、税收缴款书、签购单、转账凭证、收据、短信、函及邮寄凭证、佣金确认书及收据、贷款合同、贷款放款回单、公证书、银行账户明细，被告提供的房地产买卖合同、房地产登记薄、催告函、解除合同通知书、邮寄凭证、转账凭证、快递查询单、银行明细清单及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。根据原告自述，其在购房之初就知道被告因为欠钱低价出售房屋，如原告对付款有顾虑，其完全可在拟定合同条款时与被告进行协商，将监管条款写入合同，但双方实际签署的买卖合同并没有约定资金监管，所以原告在被告没有同意的情况下要求第三方监管第二期房款，属于单方擅自要求变更合同。在未得到被告同意的情况下，原告仍应按原合同约定履行付款义务。按照合同约定，原告应在房地产过户当日支付第二期房款56万元，当原告未按照合同约定付款时，被告有权拒绝原告的过户请求。原告经被告书面催告仍未及时付款，被告现以此要求解除合同，并无不当，可以准许。鉴此，原告要求继续履行合同，并由被告承担一半个人所得税的诉讼请求，本院难以支持。合同解除后，被告应向原告返还已付房款。被告自愿补偿原告5万元并放弃向原告主张赔偿金，并愿意配合原告办理相关退税手续，并无不妥，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条之规定，判决如下：一、驳回原告李娟娟全部诉讼请求；二、解除反诉原告杨鸿喜与反诉被告李娟娟就上海市静安区谈家桥路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；三、反诉原告杨鸿喜应于本判决生效之日起十日内返还反诉被告李娟娟房款550000元;四、反诉原告杨鸿喜应于本判决生效之日起十日内补偿反诉被告李娟娟50000元；五、反诉原告杨鸿喜应于本判决生效之日起十日内根据税务部门的相关规定协助反诉被告李娟娟办理相关退税手续，所得款项(如有)归反诉被告李娟娟所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2517.36元、诉讼保全费1074.3元(原告均已预缴)，反诉案件受理费2867元(被告已预缴)，由原告李娟娟、被告杨鸿喜各半负担，被告杨鸿喜应于本判决生效之日起十日内给付原告李娟娟362.33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  朱海燕代理审判员  龚 平人民陪审员  徐德媛二〇一六年十二月一日书 记 员  袁佳铭附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。