成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0114民初3728号原告成都市海伦堡商业管理有限公司，住所地成都市新都区电子路172号，统一社会信用代码91510114098105686F。法定代表人盛高。委托诉讼代理人陈高繁，四川诚伦律师事务所律师，代理权限特别授权。被告郑瑞璋，男，1989年12月19日出生，汉族，住浙江省乐清市。原告成都市海伦堡商业管理有限公司（以下简称海伦堡公司）与被告郑瑞璋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月15日受理，于2016年9月8日、11月16日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告海伦堡公司委托诉讼代理人陈高繁、被告郑瑞璋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海伦堡公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告签订的《成都海伦城市广场物业租赁合同书》、《成都海伦城市广场物业管理合同书》；2、判令被告立即将承租商铺腾空归还给原告；3、被告向原告支付拖欠的2015年12月12日起至2016年5月31日止的租金63715.02元（从2015年12月12日至2016年5月31日期间共5.6个月，按合同约定月租金11286.66元计算）、物管费用21064.86元、水电费用1116.4元，三项共计85896.28元以及相应滞纳金23423.79元、违约金44891.77元，上述合计154211.84元（以上费用暂从2015年12月12日始计算至2016年5月31日止，2016年5月31日以后的费用另行计算）；4、被告承担诉讼费用。事实与理由如下：原告与被告于2015年10月21日签订了《成都海伦城市广场物业租赁合同书》及《成都海伦城市广场物业管理合同》各一份。被告自愿承租原告位于成都市新都区商铺用作经营青休男装。商铺租赁面积73.29平方米，租赁期限从2015年11月20日至2017年11月19日止。其中前三个月为免租期。此后原告按照合同约定将商铺交付给被告经营。但是在2016年4月底，原告发现被告突然将商铺关闭，货品搬空，停止了经营活动。原告为此数次联系被告均联系不上，导致此事久拖不决。被告郑瑞璋辩称，原告诉请金额与事实不符，原告诉请租金、物管费、水电费的时间应从2016年3月12日起至2016年4月6日止，双方在补充协议上面约定在合同期内连续三个月销售额没有达到8万，被告有权终止合同，被告连续三个月销售额未达到8万元，所以在2016年4月6日向原告提交了解除合同表，在4月6日合同已解除，且事实上原告在4月7日已断电锁门，原告在此之后继续收取各项费用，于法无据。此外，被告向原告缴纳租金押金30781.8元、水电押金5000元，所交押金35781.8元，扣除应交租金和物管费用之后，被告并不拖欠原告租金和物管费用，且押金还有剩余。电费和水费被告也已按读数缴纳，不存在拖欠问题。滞纳金是行政处罚行为，滞纳金请求不能成立。对违约金条款约定不公平，且被告并未违约，不应支付违约金：一是根据双方签订的补充条款第一条第二款约定“在合同期内，首年连续三个月月销售额没有达到8万元，乙方有权提出合理的减免费用或终止合同。”被告自承租该铺面以来，一直处于亏损状态，故据补充协议的约定，被告有权要求终止合同；二是在约定时间内，被告未交租金的原因是原告有根本违约行为，原告在签订合同之前存在虚假承诺，在履行合同中擅自断电锁门导致双方产生纠纷，原告上述行为导致双方所签订合同目的不能实现。此外，被告向原告交付的押金，在合同解除时应由原告退还被告。故，请求法院驳回诉讼请求，判令原告退回被告所交租赁押金。经审理查明，2015年10月21日，原告海伦堡公司作为甲方与被告郑瑞璋作为乙方签订了《成都海伦城市广场物业租赁合同书》及《成都海伦城市广场物业管理合同》。租赁合同约定，原告将位于新都区的商铺出租给被告用作经营青休男装。商铺租赁面积73.29平方米，租赁期限从2015年11月20日至2018年11月19日止。合同第3.1.（2）条规定，在乙方遵守合同各项条款的前提下，甲方同其中90天为免租期，免租期内乙方无须承担租金，但必须承担物管费用及其他费用；第3.2条约定自2015年11月20日起至2016年11月19日期间，每月租金为11286.66元；第3.3条约定，租金按第三个月为一个支付期，先支付后使用，首期租金支付时间为合同约定交付日起7个工作日，金额为33859.98元。第4条是租赁保证金的约定，约定保证金不仅是履约的担保，也是质量保证金，在租赁期内保证金不能抵扣物业的租金，在租赁关系终止后乙方在完成甲方约定条件前提下再退还保证金；第14条约定了违约责任，14.1条约定若乙方不论任何原因实际租赁物业的期限不满2.2条约定的2015年11月20日起至2018年11月19日止的期间，甲方有权向乙方索取装修期内所免去的所有租金。14.8条约定，在合同期限内，如未经甲方同意，乙方擅自撤场或停止营业，视为乙方违约，甲方有权随时解除合同而不承担任何法律责任，同时甲方可要求乙方赔偿由此给甲方造成的一切经济损失；第14.10约定，租赁期间，除法定或约定事由外，任何单方提出终止合同均视为违约，违约方应付对方违约金，违约金按未完成租期租金总额的百分之十计算。第14.11条约定，乙方拖欠甲方租金等费用视为违约，每逾期一天按拖欠金额千分之二支付违约金…拖欠达20天或者延迟交纳租金等累计超过3次，甲方有权单方解除合同。物业管理合同约定，由原告向被告提供物业管理服务，物业服务费用接商铺的租赁面积计算，月租金为4104.24元。2015年11月3日，原、被告双方签订了《补充协议书》，协议第一条变更原签订的租赁合同内容，第1款结算方式变更为固定租金支付方式为从首次租金应支付之日起算，6个月内租金按每1个月为一个支付期，先支付后使用，首期租金支付时间为本合同约定之交付日起7个工作日内，乙方下一期租金支付必须在上一个租金支付期到期前15个工作日内；第2款约定，在合同期内，首年连续三个月月销售额没有达到8万元，乙方有权提出合理的减免费用或终止合同；第3款约定免租期为3个月，按照正式开业日后算起；第4款约定自计租之日起6个月，乙方租金及物管费按月支付给甲方。同日，双方签订租赁确认书。原告按照合同约定将商铺交付给被告经营。后因被告搬离双方产生矛盾，原告遂诉至法院。另查明，庭审中，原告经本庭准予当庭撤回判令被告立即将承租商铺腾空归还给原告的诉讼请求。经双方当庭认可确认如下事实：商场于2015年12月12日正式开业，被告于2016年4月30日搬离商场，期间被告未交物管费14960.62元、未交电费1116.40元。又查明，双方存在争议的事实如下：关于租金的具体计算，原告主张租金分为两部分，第一部分是免租期的租金，其中免租期是2015年12月12日至2016年3月11日共三个月，按合同约定月租金11286.66元，免租期租金共计33859.98元；第二部分是2016年3月12日至5月31日期间的租金，共计29855.04元，以上共计63715.02元。关于滞纳金的具体计算，滞纳金实质是逾期付款的违约金，原告主张被告按每日千分之二的标准分别计算逾期支付租金、物管费用、电费的逾期付款违约金直到付清之日止。原告主张分三期计算租金、物管费用的逾期支付违约金，第一期均从2015年11月28日起算、第二期均从2015年12月16日起算、第三期均从2016年3月15日起算；分两期计算水电费用逾期支付违约金，第一期从2016年2月20日起算；第二期从2016年3月20日起算。上述原告主张的逾期付款违约金暂计算至2016年5月31日，暂计金额为23423.79元。关于违约金，原告主张根据租赁合同第14.10约定“租赁期间，除法定或约定事由外，任何按未完成租期租金总额的百分之十计算单方提出终止合同均视为违约，违约方应付对方违约金，违约金按未完成租期租金总额的百分之十计算。”因被告的原因导致合同解除，被告按未完成租期租金总额的百分之十计算，原告主张未完成租期从2016年5月1日起至2018年12月11日止期间的应交租金331318.08元，按百分之十计算的违约金金额为33131.81元。再查明，被告抗辩已交租赁、水电押金共35781.80元应予以扣除。被告已交押金其实质是合同约定的保证金。关于保证金收取在两份合同中均有约定，《物业租赁合同书》第4.1条约定，“乙方应于本合同签订的同时或之前，向甲方支付商铺租赁保证金，保证金按照该商铺租赁面积计，以第一年单位租金即每平方米154元/月计算，2个月的款项合计22573.22元整。”第4.4条约定租赁保证金的退还，要求乙方办妥以该物业为注册地址或营业地址的工商注销或变更并且乙方所交还的该物业及其装修、设备和设施已按照本合同之规定恢复原状且为可租赁状态的前提下，甲方应在乙方交还该物业且结清本合同项下乙方应付的所有款式后3个月内将保证金一次性无息退还乙方。在此期间，租赁保证金也将作为乙方经营商品的质量保证金，以支付乙方商品质量“三包”可能发生的费用。第4.7条约定，在租赁期间内，乙方应当缴纳物业费用保证金8208.48元及水电费保证金5000元。在《物业管理合同》第3条明确约定物业服务费保证金8208.48元及水电费保证金5000元系履约保证金，若因乙方违约行为致甲方经济损失，经甲方书面通知后乙方仍未支付相应的费用的，甲方有权直接从履约保证金中扣除相应金额。租赁合同第14.11条约定“乙方拖欠甲方租金、水电费、物业服务费等费用视为违约。每逾期一天按拖欠金额千分之二支付违约金；拖欠超过7天，甲方有权对乙方进行停业整改和采取停止向乙方提供有关服务等其他强制措施；拖欠达20天的，甲方有权终止合同，乙方所交保证金不予退还，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金，”以上事实，有原、被告主体身份证明，原告提交的《成都海伦城市广场物业租赁合同书》、《成都海伦城市广场物业管理合同》、费用构成统计表，被告提交的补充协议书、租赁确认书、微信截图、保证金收据及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同、物业服务合同、补充协议等是双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律的保护。合同签订后，原告依约交付了房屋并提供了物业管理服务，被告应依约定支付租金、物管费用、水电费用。被告辩称原告具有虚假宣传承诺、擅自断电锁门等行为，并无证据支持与合同约定，也不能成为被告不交费的理由。被告自2015年12月12日进场开始就未按约交纳物管费用，也未按合同约定在免租期届满前十五日内预交下月租金，被告行为已属违约，按合同约定，原告有权解除合同，对原告提出解除合同的诉请，予以支持。被告因未交费用而违约之后，再以补充协议约定的其享有合同终止权为由进行抗辩，不予以采纳。鉴于原、被告均认可被告已于2016年4月30日搬离，合同解除时间认定为2016年4月30日。被告未交纳2016年3月12日至2016年4月30日的房屋租金共计18058.66元，原告要求其支付该部分租金，理由正当，本院应予支持。关于原告要求被告补交免租期租金的诉请，由于合同约定乙方实际租赁期限不满规定的租赁期，甲方有权向乙方索取装修期间内所免去的所有租金，合同约定的免租期与装修期不一致，该约定虽然存在瑕疵，但结合免除期约定的前提条件是“乙方遵守本合同各项条款”，现乙方未遵守合同主要条款履行交付租金物管费的义务导致租赁合同解除，出于公平原则考量，被告补交免租期的租金，符合合同约定，本院予以支持，免租期自2015年12月12日至2016年3月11日共三个月，按合同约定月租金11286.66元计算的免租期租金共计33859.98元。以上欠交房屋租金共计51918.64元。被告已交纳租赁保证金22573.22元，据合同约定保证金不能直接冲抵所欠房租。该保证金同时也是质量保证金，可能涉及到相关产品质量遗留问题，且被告未证明已履行合同约定退还租赁保证金的前提条件，故该项保证金22573.22元不宜在本案处理，双方可另行协商解决。双方一致认可被告未交物业管理费用14960.62元、未交电费1116.40元，本院予以支持。已交纳的物管费用保证金8208.48元可直接冲抵所欠物管费，冲抵后物管费欠费金额为6752.14元，已交水电保证金5000元直接冲抵电费1116.40元，余款3883.6元原告应予以退还。关于逾期付款违约金。本院认为租赁合同中对于逾期支付房屋租金、物业管理费所约定的日千分之二的逾期付款违约金标准过高，应当按照同期银行贷款利率的130%计算为宜。被告未支付2016年3月12日至4月30日期间的房屋租金18058.66元（自2016年3月12日起计算至付清之日止）和物业管理费6752.14元（自2015年12月12日开始计算），应当按照上述标准支付相应的违约金。免租期间补交的租金不应该计算逾期付款违约金。根据租赁合同第14.10条约定计算的违约金33131.81元接近三个月的租金金额，可以视为对合同解除后出租方另行出租之前涉案房屋闲置损失的一种赔偿。原告根据该项约定要求被告支付相应的违约金，理由正当。但据补充协议约定，在合同期内，乙方首年连续三个月月销售额没有达到8万元，乙方有权提出合理的减免费用或终止合同，双方签字认可的租赁确认书载明乙方销售数据须导入甲方数据库，便于甲方进行数据分析，现被告提出乙方进场后亏损已连续三个月月销售额没有达到8万元，在被告有合理理由未提交证据且证据事实上由原告掌握的情况下，本庭当庭分配举证责任给原告，后原告未向本庭提交乙方销售数据，应承担举证不能的责任，可减轻被告的违约责任，由被告承担相当于一个月的租金损失11286元。原告应退还的水电保证金余款3883.6元予以品迭，品迭后，被告应支付7402.4元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告成都市海伦堡商业管理有限公司与被告郑瑞璋于2013年所签订的《成都海伦城市广场物业租赁合同书》、《成都海伦城市广场物业管理合同书》于2016年4月30日解除；二、被告郑瑞璋于本判决生效之日起十日内向原告成都市海伦堡商业管理有限公司支付欠缴租金51918.64元；三、被告郑瑞璋于本判决生效之日起十日内向原告成都市海伦堡商业管理有限公司支付欠交物管费用6752.14元；四、被告郑瑞璋于本判决生效之日起十日内向原告成都市海伦堡商业管理有限公司支付逾期资金占用利息，以欠交房屋租金18058.66元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率1.3倍为标准，自2016年3月12日起计算至实际付清之日止；以欠交物管费用6752.14元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率1.3倍为标准，自2015年12月12日起计算至实际付清之日止；五、被告郑瑞璋于本判决生效之日起十日内向原告成都市海伦堡商业管理有限公司支付违约金7402.4元；六、驳回原告成都市海伦堡商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1692元（已减半收取），由被告郑瑞璋负担730元，原告成都市海伦堡商业管理有限公司负担962元（此款原告成都市海伦堡商业管理有限公司已预交，被告郑瑞璋在履行上述给付义务时一并结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  余唯嘉二〇一六年十二月六日书记员  马 玲