四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终8835号上诉人（原审被告）：秦晓辉，女，汉族，1973年6月24日出生，住四川省成都市新都区。委托诉讼代理人：余洋，四川集文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都市新都区经济适用房发展中心。住所地：四川省成都市新都区新都镇香城北路**号。法定代表人：钟瑜，主任。委托诉讼代理人：王煜，四川勤证律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗筠寒，四川勤证律师事务所律师。原审第三人：赖昌高，男，汉族，1980年10月4日出生，住四川省三台县。上诉人秦晓辉因与被上诉人成都市新都区经济适用房发展中心（以下简称经济房发展中心）、原审第三人赖昌高租赁合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2016）川0114民初1526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人秦晓辉上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回经济房发展中心的诉讼请求；3、上诉费用由经济房发展中心承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。一审法院认定秦晓辉与经济房发展中心租赁关系于2015年10月15日解除和租金从2015年10月16日按75元/㎡计算属认定事实错误。双方订立的书面租赁合同约定租赁期间至2013年1月31日止，租赁期限届满后，秦晓辉继续使用租赁房屋，经济房发展中心未提出异议，双方形成不定期租赁合同，受法律保护。经济房发展中心发出的涨价通知及解除合同通知未送达秦晓辉，亦未进行公告，涨价通知及解除合同通知上面的签字不是秦晓辉本人所签，无法律效力，对秦晓辉不产生约束力。因此，经济房发展中心并未表达“无条件解除合同的意愿”，其核心目的系涨租金，并保持合同关系继续存在。租金调整属于对合同内容实质性变更，租金调整应经过双方当事人协商一致。关于涨价事宜，2015年10月30日双方在经济房发展中心办公地点就涨价过高召开会议，秦晓辉提出商铺涨价过高，双方对涨价事宜未形成合意、达成一致意见，一审法院根据秦晓辉收到涨价及解除合同通知认定秦晓辉与经济房发展中心解除合同和租金从2015年10月16日按75元/㎡计算，与实际情况不符。2、一审法院认定房屋占用费按75元/㎡计算证据不足。经济房发展中心要求房屋占用费按75元/㎡计算，依据是经济房发展中心提供的《房地产价值咨询报告》，而该《房地产价值咨询报告》系经济房发展中心单方委托评估机构作出，且未实地考查、依据的标准已经作废，因此，该《房地产价值咨询报告》不能作为房屋占用费标准。3、一审判决适用法律错误。一审法院只是根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定认定双方解除合同。一审法院在审理本案件过程中未适用《中华人民共和国合同法》第十三条“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”、第十六条“要约达到受要约人时生效”、第二十条“有下列情形之一的，要约失效：……（三）承诺期限届满，受要约人未作出承诺，（四）受要约人对要约的内容作出实质性变更”。在一审庭审中已证明秦晓辉当时已向经济房发展中心即有关部门提出异议并试图与经济房发展中心协商租金事宜，现双方未达成合意。一审法院未考虑经济房发展中心提出变更合同实质性内容的要求，秦晓辉提出了异议的情况，法律适用不全面。被上诉人经济房发展中心辩称，双方在合同期满后成立了不定期租赁合同，经济房发展中心有权随时解除合同，在我方送达了解除通知后，合同于2015年10月15日解除。其次，关于租金，根据新都区公有房屋办理办法的规定，是出租单位委托评估机构进行评定，如果承租人愿意以评估价格进行继续承租的，可以不续签合同。秦晓辉应当在2015年10月15日在合同解除后按照评估价格支付占用费。关于秦晓辉提出已经缴纳的租金，因为秦晓辉通过转账方式缴纳，经济房发展中心无法控制。经济房发展中心根据秦晓辉的缴纳情况出具了暂收收据，不存在因为缴纳到了2016年3月底，合同就要履行到该时间。经济房发展中心向一审法院起诉请求：1、解除经济房发展中心与秦晓辉之间的房屋租赁合同，秦晓辉立即腾退涉案商铺；2、秦晓辉支付经济房发展中心自2015年10月1日起至秦晓辉腾退商铺止期间的房屋占用费（占用费按每月每平方米75元计算，截止2016年2月29日的房屋占用费为33021元）。一审法院认定事实：2012年，经济房发展中心（甲方）与秦晓辉（乙方）签订房地产租赁契约，约定经济房发展中心将位于成都市新都区（铺面建筑面积131.04平方米）的房屋出租给秦晓辉使用，租金为每月每平方米41元，上述商铺月租为5373元，租赁期限自2012年2月20日起至2013年1月31日止，租金按季（半年）结算，由秦晓辉在每季的前十日内交付给经济房发展中心，若秦晓辉违约则另一方有权提前解除契约，若秦晓辉逾期交付租金，逾期一日按月租金额的10‰加收违约金，合同有效期至2013年1月31日。合同有效期满后，双方未再签订书面合同，秦晓辉继续使用上述租赁房屋。2014年11月3日，秦晓辉与第三人赖昌高签订铺面转让合同，约定秦晓辉将上述租赁房屋转租给赖昌高使用，此后经济房发展中心开具的租金收据上交款人仍为秦晓辉。2015年9月25日，经济房发展中心向租用新都花园二期商铺的所有租户发出通知，告知其从2015年10月1日起，该商铺租金调整为每月每平方米75元，有意向续租的租户在2015年10月10日前按调整后的租金缴纳下一季度的租金，否则将在2015年10月15日前收回商铺。秦晓辉收到通知后拒绝按照每月每平方米75元标准缴纳租金，继续占用商铺并按照每月每平方米41元标准缴纳租金至2016年3月31日。秦晓辉与经济房发展中心协商未果，经济房发展中心诉至一审法院。一审法院认为，经济房发展中心与秦晓辉于2012年签订的房地产租赁契约系双方当事人的真实意思表示，该契约合法有效。合同期满后双方未继续签订租赁合同，但双方都在继续按原租赁合同履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，2013年1月31日该合同有效期届满后，秦晓辉与经济房发展中心之间成立不定期的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，秦晓辉于2014年11月3日将上述租赁房屋转租给第三人赖昌高，秦晓辉并未向一审法院提交证据证明其已经通知了经济房发展中心并取得经济房发展中心的同意，且此后经济房发展中心开具的租金收据上交款人仍为秦晓辉，赖昌高主张经济房发展中心知晓并同意转租的抗辩意见，一审法院不予支持，秦晓辉的转租行为无效。经济房发展中心于2015年9月25日向秦晓辉发出了调整租金的通知，并注明不同意按调整后标准支付租金的，经济房发展中心将于2015年10月15日收回房屋，即解除房屋租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，秦晓辉不同意按照每月每平方米75元（即月租金9828元）标准续租，经济房发展中心有权要求解除合同，故一审法院认定经济房发展中心、秦晓辉之间的房屋租赁关系于2015年10月15日解除。2015年10月15日后秦晓辉占用经济房发展中心的租赁房屋属于无权占有，应当予以腾退，故秦晓辉应当按照9828元/月的租金标准支付经济房发展中心自2015年10月16日起至腾退房屋之日止的占用费。由于秦晓辉收到通知后继续按原租金标准向经济房发展中心支付了2015年10月1日起至2016年3月31日止的租金32238元，经济房发展中心应当退还秦晓辉自2015年10月16日起至2016年3月31日止的租金29551.5元（32238元－5373元/月÷30天×15天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、确认经济房发展中心与秦晓辉的租赁关系于2015年10月15日解除；二、于判决生效后十日内，秦晓辉腾退所占用的经济房发展中心所有的位于成都市新都区（铺面建筑面积131.04平方米）的房屋，并支付经济房发展中心自2015年10月16日起至腾退房屋之日止的占用费（以每月9828元计算）；三、于判决生效后十日内，经济房发展中心退还秦晓辉缴纳的房屋租金29551.5元；四、驳回经济房发展中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费313元（已减半收取），由秦晓辉负担（此款经济房发展中心已垫付，执行时一并执行）。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。二审中，本院依法向经济房发展中心释明是否就其主张的房屋占用费标准进行鉴定，经济房发展中心明确表示不申请鉴定。本院认为，本案的二审的主要争议焦点有两个。现评判如下：一、关于案涉租赁合同是否因经济房发展中心行使随时解除权而解除的问题。本院认为，秦晓辉与经济房发展中心之间签订的书面租赁合同中约定的租期于2013年1月31日到期。到期后，秦晓辉继续使用案涉房屋并支付租金，经济房发展中心对此并无异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，本院依法认定于2013年1月31日后，秦晓辉与经济房发展中心之间就案涉房屋租赁建立了不定期租赁合同关系。因此，经济房发展中心享有随时解除合同的权利。经济房发展中心要求解除其与秦晓辉之间租赁合同的主张，本院依法予以支持。案涉租赁合同解除后，秦晓辉应当及时将案涉房屋腾退。故经济房发展中心要求秦晓辉腾退房屋的主张，本院依法予以支持。二、关于案涉租赁合同解除，经济房发展中心主张的房屋占用费如何认定的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，不定期租赁中，租金标准仍应按照原租赁合同标准确定。于本案中，至案涉租赁合同解除时的租金标准仍应为每月每平方米41元。对于案涉租赁合同解除后至实际腾退之日止的房屋占有使用费标准问题，虽经济房发展中心于一审提交了《房地产价值咨询报告》，但该《房地产价值咨询报告》系单方证据，不足以证明经济房发展中心主张的房屋占有使用费标准即每月每平方米75元具有应然性。同时，经济房发展中心也明确表示不对房屋占有使用费标准进行鉴定，故本院仅能参照双方间原租金标准确定占有使用费，即每月每平方米41元。现秦晓辉已经按照每月每平方米41元的标准将租金支付至2016年3月31日，因此，秦晓辉应当支付从2016年4月1日起至腾退之日止的房屋使用费（包含租赁合同解除前的租金）。综上，秦晓辉的上诉请求部分成立，本院依法支持。一审法院认定事实清楚，适用法律部分不当，导致判决部分错误，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销成都市新都区人民法院（2016）川0114民初1526号民事判决书；二、解除成都市新都区经济适用房发展中心与秦晓辉就位于成都市新都区房屋建立的租赁合同关系；三、秦晓辉于本判决生效之日起十日内将位于成都市新都区的房屋腾退给成都市新都区经济适用房发展中心；四、秦晓辉于本判决生效之日起十日内向成都市新都区经济适用房发展中心支付占用费（按照每月每平方米41元的标准，从2016年4月1日始计至本判决确定的腾退之日止，如未按本判决确定的腾退之日腾退房屋的，则计算至实际腾退之日止）。五、驳回成都市新都区经济适用房发展中心的其他诉讼请求。一审案件受理费313元，由秦晓辉负担。二审案件受理费626元，由秦晓辉负担。本判决为终审判决。审判长  何广智审判员  龚 耘审判员  赵 锋二〇一六年十二月六日书记员  杨大准