广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤02民终2069号上诉人（原审被告）：刘新娥，女，汉族，住韶关市武江区。上诉人（原审被告）：成亿石，男，汉族，住韶关市武江区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：成捷，男，汉族，住韶关市武江区，系两上诉人的儿子。被上诉人（原审原告）：武江区家家旺地产中介服务部。地址：韶关市武江区芙蓉新城金泽园B区**号铺。经营者：张绍光。委托诉讼代理人：饶秀春，韶关市武江区江湾法律服务所法律工作者。上诉人刘新娥、成亿石因与被上诉人武江区家家旺地产中介服务部（以下简称“家家旺服务部”）居间合同纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2016）粤0203民初1711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘新娥、成亿石上诉请求：撤销原审判决，改判驳回家家旺服务部的诉讼请求；诉讼费用由家家旺服务部承担。事实和理由：1、刘新娥与家家旺服务部签订的《委托代理出售房屋合同》系效力待定合同。家家旺服务部是一家专职的房地产中介机构，理应知道涉案房屋为刘新娥、成亿石2人共同所有，在《委托代理出售房屋合同》甲方栏中也注明了刘新娥、成亿石二人的名字，但是该合同只有刘新娥一人签名。刘新娥未得到成亿石的授权，而成亿石也在签订合同的现场明确拒绝在合同上签字。家家旺服务部并非善意的第三人，不适用善意取得制度，原审判决将效力待定的合同定性为表见代理没有法律依据；2、原审判决只认定了刘新娥、成亿石的违约行为，但未对家家旺服务部履约行为做任何的取证，家家旺服务部也未提供任何广告费用支出票据，家家旺服务部应承担举证不利的责任；3、家家旺服务部的代理人在原审庭审时是改口称2015年2月才知道刘新娥、成亿石已卖房，但这也说明了家家旺服务部在代理期间根本没有带过客户来看房，家家旺服务部没有实际履行合同。家家旺服务部在其门店公开宣传专业代理、快速成交、委托买房只需三天，但签订代理合同后，刘新娥、成亿石迟迟不见买主，鉴于家家旺服务部并无实际履行合同的行为且超出了公示承诺的快速成交只需三天的时间，刘新娥、成亿石认为家家旺服务部不再履行合同而自行卖方合情合理；4、家家旺服务部并未提供房地产经纪人资格证书、房地产估价师资格证，且《委托代理出售房屋合同》中第五条规定的约定违反了《房地产经纪管理办法》中关于房地产经纪机构和房地产经纪人不得赚取差价的规定；5、涉案《委托代理出售房屋合同》是家家旺服务部自定提供给刘新娥、成亿石签署的格式合同，合同条款中限制了刘新娥、成亿石的权利，加重了刘新娥、成亿石的义务而要求刘新娥、成亿石自行卖房需支付24000元的服务费，该条款没有以醒目的方式提示，且签署合同时家家旺服务部也没有对此予以解释和说明，该条款对委托人一方显然是不公平的，是无效的。家家旺服务部辩称，原审判决事实认定清楚，适用法律恰当，请求驳回刘新娥、成亿石的上诉，维持原判。家家旺服务部向原审法院起诉请求：1、刘新娥、成亿石共同赔偿违约金24000元；2、刘新娥、成亿石承担本案诉讼费。原审法院认定事实：委托方（甲方）刘新娥、成亿石与受托方（乙方）武江区家家旺地产中介服务部于2014年2月24日签订《委托代理房屋出售合同》一份，合同约定“甲方将其位于韶关武江区芙蓉新城桥西巷164号金泽园金集楼1002房委托乙方代理出售该房屋，出售价格为80万元，出售时间为2014年2月24日至2015年2月24日。第五条：甲方授权乙方全权代理，乙方会对该房屋进行相关媒体广告、登入韶关房产相关的网站发帖，推销该物业，并积极为甲方联系客户购买上述物业。费用由乙方承担，如乙方在找到买家购买上述房屋时，若该房屋价格超出甲、乙双方所定房产底价，甲方自愿将超出底价部份支付给乙方，作为乙方的劳务费和广告费等所有费用。甲方保证本房屋无产权纠纷，无以往债务，保证水电通畅。甲方在房屋产转让手续办妥后，应将房屋的一切资料和锁匙交由买家，同时配合买家办理一切水电、煤气或有线电视等过户手续。第六条：此委托为甲方授权乙方独家代理销售。由于乙方已做相关宣传，甲方与买家或其它中介未经乙方，不得私自进行交易，否则按出售该房产净收价3％赔偿给乙方，作为乙方的劳务和广告费等所有费用。第七条：本合同在有效委托期限内为乙方为甲方买卖阶段，甲方中途终止买卖，属违约行为，应支付乙方劳务费、代理费人民币2.4万元；第八条：甲方委托乙方代理期限之后，乙方合同期之前联系的客户或中介由于逃避乙方所得中介费，甲方有义务为乙方追回所得中介费，不得私自交易，否则按出售该房产净售价3％赔偿给乙方。第九条：乙方在双方约定的委托期限内没有售出该物业，乙方应征得甲方同意，商谈续签协议，甲方有权在委托期限后收回该物业，而乙方在代理期限内为该物业所支出的相关费用乙方不得要求甲方返还。”家家旺服务部与刘新娥在《委托代理房屋出售合同》上签名、盖章予以认可。另查明：刘新娥、成亿石为夫妻关系，刘新娥、成亿石于2014年5月7日将韶关武江区XXX房以83万元的价格出售给案外人梁XX。原审法院认为，家家旺服务部与刘新娥签订的《委托代理房屋出售合同》，成亿石作为刘新娥的丈夫对合同的签订是知情的，对家家旺服务部来说，刘新娥与其签订合同的行为，构成表见代理，双方签订的合同系双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫的情形，属于合法有效的合同，双方均应当按照《委托代理房屋出售合同》，的约定履行各自的权利和义务。刘新娥、成亿石未解除《委托代理房屋出售合同》合同之前，擅自委托其它中介将房屋出售给案外人梁XX，已构成违约，对家家旺服务部要求刘新娥、成亿石支付24000元违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，原审法院予以支持。关于刘新娥、成亿石认为《委托代理房屋出售合同》系格式合同应属无效，从合同签订过程来看，合同条款注明独家委托字样，签订合同前被告刘新娥也阅读了合同内容，应当知悉委托方式为独家委托，合同内容具体、清晰、不涉及专业术语，刘新娥作为一个心智健全的成年人，完全有能力理解合同的内容。关于刘新娥、成亿石认为已过诉讼时效的问题。当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，家家旺服务部起诉前才知道刘新娥、成亿石将房屋卖案外人梁XX，对刘新娥、成亿石认为本案已过诉讼时效的抗辩主张，原审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2016年10月12日作出判决如下：刘新娥、成亿石应于本判决发生法律效力之日起十日内向武江区家家旺地产中介服务部支付违约金24000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，减半收取200元，由刘新娥、成亿石负担。本院二审期间，刘新娥、成亿石围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对原审查明的事实没有争议，本院予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷。根据刘新娥、成亿石的上诉请求和家家旺服务部的答辩意见，本案争议的焦点为：1、家家旺服务部和刘新娥签订的《委托代理房屋出售合同》是否成立；2、家家旺服务部主张刘新娥、成亿石赔偿违约金能否予以支持。关于家家旺服务部和刘新娥签订的《委托代理房屋出售合同》是否成立的问题。刘新娥因房屋委托代理出售与家家旺服务部签订《委托代理房屋出售合同》，虽然本案所涉房屋登记在刘新娥、成亿石两人名下，但从刘新娥、成亿石后与案外人嘉禾地产中介行、梁XX签订的《房屋买卖合约》表明，刘新娥、成亿石夫妻双方均有将涉案房屋委托中介代理出售的合意，而成亿石对于刘新娥与家家旺服务部签订合同是在场且知情的，成亿石虽辩称其当场提出了异议，但是并未提供证据材料予以证明。因此，尽管《委托代理房屋出售合同》是由刘新娥一人签订，但对于家家旺服务部来说，其有理由相信刘新娥委托代理出售涉案房屋是经其丈夫成亿石同意并作为代表签订合同。故刘新娥的行为已构成表见代理，家家旺服务部和刘新娥签订的《委托代理房屋出售合同》成立，对成亿石具有法律约束力。关于家家旺服务部主张刘新娥、成亿石赔偿违约金能否予以支持的问题。家家旺服务部认为刘新娥、成亿石在委托期限内将涉案房屋卖给案外人梁明凤违反了双方签订合同中关于独家代理销售的约定，主张依合同约定赔偿违约金。涉案《委托代理房屋出售合同》系由家家旺服务部单方制作的格式合同，就《委托代理房屋出售合同》第六条而言，其规定刘新娥、成亿石委托家家旺服务部独家代理销售涉案房屋，未经家家旺服务部不得私自与买家或者其他中介进行交易，否则按出售该房产净收价3%赔偿给家家旺服务部，作为家家旺服务部的劳务和广告费等所有费用。该条款内容限制了刘新娥、成亿石与其他买家交易或者作出由其他服务更好的房地产中介公司进行居间的选择，但是纵观合同内容，并未约定家家旺服务部需尽到更大的注意义务以区别于一般委托，故该条款内容损害了刘新娥、成亿石的利益，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，上述条款属于提供格式条款一方免除其责任、排除对方主要权利之情形，属于无效条款。家家旺服务部据此要求刘新娥、成亿石承担违约金不予支持。原审判决对合同条款的性质及效力认定有误，本院予以纠正。综上所述，刘新娥、成亿石的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销广东省韶关市武江区人民法院（2016）粤0203民初1711号民事判决；二、驳回武江区家家旺地产中介服务部的诉讼请求。一审案件受理费200元，二审案件受理费400元，合计600元，由武江区家家旺地产中介服务部负担。刘新娥、成亿石已预交的二审案件受理费400元，由本院予以退还。限武江区家家旺地产中介服务部于本判决发生法律效力之日起7日内向本院交纳案件受理费400元。本判决为终审判决。审判长 王 勇审判员 庄少山审判员 赖洁华二〇一六年十二月二十八日书记员 刘宇璠