江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终8150号上诉人（原审被告）：张家林，男，1955年11月25日生，汉族，住苏州市吴中区（土偏旁加巨，以下表示为巨）村光丰（10）下扒浜71号。委托诉讼代理人:孙书同，江苏和舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州市吴中区甪直镇车坊办事处长巨村村民委员会，住所地苏州市吴中区甪直镇车坊办事处长巨村。负责人：陈雪冬，村主任。委托诉讼代理人:李洪英,江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人:曾飞,江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。上诉人张家林因与被上诉人苏州市吴中区甪直镇车坊办事处长巨村村民委员会（以下简称长巨村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院(2016)苏0506民初3489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。张家林上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、一审法院认定原被告之间土地租赁合同有效是错误的，该土地租赁合同因违反土地管理法六十三条法律强制性规定而无效，该租赁合同中的格式条款明显排除被上诉人责任应认定无效；2、一审认定上诉人数次缴纳租金未提供充分证据证明的认定错误，一审中上诉人已提供录音及证人证明上诉人主动要求缴纳租金而被上诉人拒收的事实；3、一审认定上诉人要求被上诉人补偿因拆迁产生的厂房重置、装修及经营性损失属另一法律关系，可另行处理是错误的。2013年9月28日被上诉人就委托江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司就上诉人的机器设备及房屋建筑物拆迁项目出具评估报告，虽未加盖评估公司印章及未经评估人签名，但被上诉人在庭审中确认这一事实的存在。法院判决支持被上诉人的清空土地的诉讼请求，满足了被上诉人虚假诉讼的非法动机：以合法形式掩盖侵犯上诉人按照《物权法》因生产企业拆迁应获得的合法权益的非法目的。二、一审程序违法，一审判决上诉人二十日内拆除土地上所有建筑物并向被上诉人返还土地，超越被上诉人诉讼请求范围，且确认建筑物是否违法，是否应当拆除，属于土地管理部门及城乡规划部门的行政权力，法院不应干预。三、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条支持被上诉人请求错误，应当按照无效合同的法律规定处理。张家林并以与本案有关的行政案件正在审理为由要求本案中止审理。长巨村委会答辩称，一、本案仅是土地租赁合同纠纷，并非房屋拆迁纠纷，上诉人主张的因拆迁产生损失属于另一法律关系，且其未提出反诉，本案不应理涉。二、本案土地租赁合同合法有效，一审法院认定正确。本案所涉土地原为被上诉人集体老旧房屋所在地，非农业用地，该租赁合同未违反土地管理法第六十三条的规定。本案土地租赁合同第五条特别约定，上诉人承租土地仅能用作搭建临时简易生产车间等临时建筑，但实际上上诉人搭建永久性建筑，擅自改变合同约定的土地用途，属于违约行为，并非被上诉人签订合同的目的，上诉人的违约行为不能成为认定合同无效的依据。三、本案土地租赁合同为不定期，被上诉人依法有权随时解除。四、诉状中的“拆除土地上自行搭建的建筑物”是应一审法院立案部门要求删除，非被上诉人本意。被上诉人在庭审中特别向一审法官说明，上诉人在涉案土地上搭建的建筑不需使用，要求上诉人自行拆除。因此，一审判决上诉人拆除土地上的所有建筑物，并未超出被上诉人诉讼请求的范围。请求驳回上诉、维持原判。长巨村委会向一审法院起诉请求：1、解除双方之间的土地租赁合同，被告清空并返还土地；2、被告支付土地占有使用费（2011年11月15日至2016年5月14日为9765元，实际计算至返还土地之日）。庭审中，原告变更土地占有使用费的诉讼请求为2010年11月15日至2016年5月14日为11935元，实际计算至返还土地之日。一审法院认定事实：2008年11月12日，长巨村委会（甲方）与张家林（乙方）签订土地租赁合同一份，约定甲方将位于长巨村部西的土地出租给乙方使用，租赁面积0.361亩，租赁时间三年，自2008年11月15日起至2011年11月14日止；土地租金按每亩6000元计算，年租金2170元，租金采取先付后用的方式，签约时先付两年租金，第一年到期前两个月支付第三年租金，以此类推，如逾期缴纳租金超过两个月，甲方有权解除合同；租赁期满或双方协商中途解除合同，乙方应向甲方办理交接手续，交回租赁的土地，乙方所有的设施由乙方自行处理；在租赁期内，因不可抗力的原因或政府规划建设，致使双方解除合同，由此造成的经济损失双方互不承担责任。合同签订后，张家林即实际占有并使用涉案土地至今。期间，张家林在涉案土地上修建了两间简易厂房用于生产经营。2009年2月14日，张家林缴纳了两年租金4340元。之后，张家林未再缴纳任何租金。2016年5月14日，长巨村委会向张家林发送到通知书，明确双方之间存在不定期租赁合同，因张家林欠付2010年11月15日至今的租金，故解除合同并要求张家林返还土地，支付土地占用费。张家林确认收到通知书。以上事实，由土地租赁合同、苏州市吴中区甪直镇人民政府及苏州市国土资源局吴中分局甪直中心所共同出具的证明、结算凭证、通知书、EMS邮寄凭证及当事人陈述附卷佐证。庭审中，张家林称在租赁期内其多次主动向长巨村委会缴纳租金，但均遭长巨村委会拒收。为此，张家林提供手机通话录音一段，时间为2016年6月份，通话双方为张家林之子张学新和长巨村委会会计，主要内容为张学新询问村里面，前几年找村里交房租，村里不收，现在收到法院传票了，房租还是会交，村里是什么意见。会计回复律师说不能说，领导也说不能收。经质证，长巨村委会对证据的真实性无异议，但表示张家林在收到法院传票后才与村里联系交租金的事宜，而在这之前，其已通知张家林解除了双方之间的租赁合同。另外，该份录音不能证明张家林在租赁土地时主动向其缴纳租金。事实上，租赁期满后，其一直要求张家林返还土地，但张家林拒不搬离且强行占用，并拒付租金。另，张家林陈述之所以拒绝搬迁，系因长巨村委会非法占有了其应享有的拆迁利益，具体包括因房屋拆迁而应产生的装饰装修费用、经营性损失等。为此，张家林提供江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司于2013年9月28日出具的《机器设备及房屋建筑物拆迁分户评估报告》一份，显示张家林所有的甪直镇车坊机器设备及房屋建筑物拆迁项目，在2013年9月26日时的评估价值为147488元。同时，张家林还申请证人汪某、王某出庭作证。证言内容为长巨村委会工作人员曾多次至张家林之子张学新开在观前街的店铺，与张家林家人协商土地返还及拆迁补偿事宜。经质证，长巨村委会对评估报告的真实性无异议，也确认村里曾多次找张家林协商过返还土地事宜，但明确表示无需使用张家林在涉案土地上搭建的所有建筑物，同时坚称要求张家林返还土地与拆迁补偿无关，其也未获得任何拆迁利益。之所以在2013年时组织评估，系当时要求张家林返还土地被拒，村里考虑到张家林如能自愿返还则可适当给予补偿，遂委托相关专业机构对张家林的厂房及设备进行了评估，以求补偿能有客观依据，妥善解决分歧，并不代表涉案土地与拆迁有任何关联。一审法院认为，原、被告一致确认双方之间的土地租赁为不定期租赁，一审法院予以确认。该租赁合同合法有效，当事人均应恪守履行。作为不定期租赁，长巨村委会可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知张家林。现长巨村委会于2016年5月14日通知张家林解除租赁合同，可视为合理，故一审法院对长巨村委会要求解除双方之间土地租赁合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，长巨村委会可以要求恢复原状、并有权要求赔偿损失。现长巨村委会对张家林在涉案土地上搭建的建筑物表示不再使用，并要求张家林自行拆除，故张家林应拆除土地上的所有建筑物并返还土地予长巨村委会。一审法院对长巨村委会要求张家林清空并返还土地的诉讼请求亦予以支持。租赁期内和租赁期届满后，张家林一直占有使用租赁物，应当向长巨村委会支付占用期间的使用费。长巨村委会请求按照双方合同约定的年租金2170元计算占有使用费，符合法律规定，张家林亦无异议，一审法院予以支持。张家林称其多次缴纳租金遭拒，未提供充分证据加以证明，且即使该事实存在，亦不能对抗长巨村委会基于不定期租赁而行使的随时解除权，故一审法院对该抗辩意见不予采信。至于张家林要求长巨村委会补偿因拆迁产生的装饰装修费用、经营性损失等，属另一法律关系，可另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、原告苏州市吴中区甪直镇车坊办事处长巨村村民委员会与被告张家林之间的不定期租赁合同于2016年5月14日解除。二、被告张家林于本判决生效之日起十日内向原告苏州市吴中区甪直镇车坊办事处长巨村村民委员会支付2010年11月15日至2016年5月14日的租金人民币11935元及以年租金人民币2170元为基数，自2016年5月15日起计算至返还土地之日止的占有使用费。三、被告张家林于本判决生效之日起二十日内拆除土地上的所有建筑物并向原告苏州市吴中区甪直镇车坊办事处长巨村村民委员会返还位于长巨村部西的土地。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由被告张家林负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张家林提供的苏政地[2015]649号《江苏省人民政府关于苏州市吴中区2015年度第4批次村镇建设用地的批复》、苏府通[2015]649号《苏州市人民政府征收土地方案通告》、苏州市国土资源局吴中分局2016年9月26日所作情况说明、长巨村村委会2016年9月28日所作情况说明反映：张家林、张学新的临时简易生产车间位于甪直镇车坊办事处长巨村，征地前土地性质为集体建设用地，所有权人为长巨村所有，该临时简易生产车间所涉及的土地在苏州市吴中区2015年度第4批次村镇建设用地的征地范围内。张家林、张学新的临时简易生产车间涉及的土地未办理过权属登记，也未到国土部门办理过土地补偿登记手续。张家林提供的（2016）苏05行初153号受理案件及合议庭组成人员、书记员通知书载明张学新、张家林诉苏州市人民政府行政不作为一案，已经苏州市中级人民法院立案受理。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，长巨村委会与张家林2008年11月12日签订土地租赁合同至2011年11月14日期满后，双方未再续签，张家林继续占有使用涉案土地，双方之间形成不定期租赁关系。对此双方在一审中也一致确认。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。长居村委会已明确本案所涉土地原为集体建设用地，张家林二审提供的苏州市国土资源局吴中分局及长巨村委会情况说明也反映涉案土地性质为集体建设用地。因此张家林上诉主张双方之间租赁关系因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条而无效的理由不能成立。长巨村委会与张家林签订的土地租赁合同并非《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定的当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，张家林上诉主张合同条款系格式条款，明显排除被上诉人责任，应认定无效的理由不能成立。一审认定双方之间租赁关系有效并无不当。张家林以合同无效主张一审判决适用法律错误的理由亦不能成立。张家林提供的手机通话录音、证人证言仅能证明其在长巨村委会通知解除租赁合同后要求交纳租金，并不足以反映在租赁合同期内及长巨村委会通知解除合同前，有主动缴纳租金的情形。且不定期租赁的出租方长巨村委会可以随时解除租赁关系，并不以一方是否违约为解除条件。其所称一审认定上诉人数次缴纳租金未提供充分证据证明的认定错误的上诉理由不能成立。对于张家林租赁合同期间的土地租金及租赁合同期满后占有使用费，双方并无异议，一审判决张家林应予支付，并无不当。一审庭审中，长巨村委会明确提出要求张家林清空土地的诉讼请求，并就该项请求作出说明。双方原土地租赁合同约定租赁期满或解除合同后，张家林所有的设施由其自行处理。本案审理过程中，长巨村委会明确表示对张家林在涉案土地上搭建的建筑物不再使用，并要求张家林自行拆除，因此一审判决解除长巨村村委会与张家林之间的不定期租赁关系、张家林限期拆除土地上的所有建筑物并向长巨村委会返还租赁土地，并未超出当事人诉讼请求范围及人民法院职权范围。至于张家林提出要求长巨村委会补偿因拆迁产生的损失等，与本案并非同一法律关系，且张家林也未提出反诉，一审判决认为可另行处理并无不当。本案系处理长巨村村委会与张家林之间的不定期租赁关系，无须以（2016）苏05行初153号一案审理结果为依据。张家林要求本案中止审理的请求，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第五项之规定，本院予以驳回。综上，原审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人张家林负担。本判决为终审判决。审 判 长  包刚审 判 员  杨兵代理审判员  赵俊二〇一六年十二月二十二日书 记 员  孟桢