三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书(2016)琼0271民初6523号原告：张某某，男，1956年4月2日出生(公民身份号码：×××)，汉族，住河北省遵化市。委托诉讼代理人：张闻欣，河北张闻欣律师事务所律师。被告：王某某，男，1972年11月20日出生(公民身份号码：×××)，汉族，住河北省承德市。被告：崔某某，男，l962年11月24日出生(公民身份号码：1308041962********)，汉族，住河北省承德市。被告：杨某某，男，1958年8月20日出生(公民身份号码：×××)，汉族，住河北省承德市。被告王某某、崔某某、杨某某共同委托诉讼代理人陈扬法，海南琼亚律师事务所律师。原告张某某与被告王某某、崔某某、杨某某合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某某的委托诉讼代理人张闻欣，被告杨某某，被告王某某、崔某某、杨某某的共同委托诉讼代理人陈扬法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某某向本院提出诉讼请求：一、确认张某某与王某某、崔某某、杨某某所签订的房屋买卖合同无效;二、王某某、杨某某、崔某某返还张某某购房款等27万元;三、王某某、杨某某、崔某某互负连带责任。事实和理由：2009年王某某、崔某某、杨某某合伙在三亚×××村开发建住宅楼。2011年王某某、崔某某、杨某某与张某某签订房屋买卖合同，收取购房款、保房款合计27万元。其中王某某、崔某某、杨某某向张某某收取l万元保证房屋不拆，但2015年5月20日，张某某所购买的房屋被三亚市天涯区城市管理局按非法建筑拆除。王某某、崔某某、杨某某违反法律规定，私自建小产权房出售给张某某，因此签订的房屋买卖合同为无效合同。王某某、崔某某、杨某某辩称，一、2009年11月中旬，王某某、崔某某与曹某、王某起、纪某才、王某秋等人到三亚旅游买房，因三亚房价较高，遂萌生买地出资合伙建房的想法，并建议居住在三亚的老乡杨某某寻找并购买土地用于合伙建房，并确定王某某、崔某某、杨某某作为合伙执行人。2009年12月7日，杨某某与董某辉购买一块1573㎡土地，土地价款为49万元。刚开始参与集资的人只有12户定建15套房屋，每套面积约82㎡。但闻讯要求参加合伙建房的人不断增加，一幢楼房不能满足需要，就继续筹建第二、三幢。20lO年7月4日、9月1日，杨某某分别与兰某文、兰某购买783.75㎡和908.8㎡两块土地，土地价款是94万元、118万元，用于建设第二、三幢楼房。三幢楼房共集资2070万元，三幢楼房的土建、装修工程均发包给柏某双，工程竣工后经结算，三幢楼房建筑工程总价为10125000元，装修工程总价为5250000元，共计15375000元，柏某双同意实付款15000000元。另，三幢楼房每套房屋都配备家具、家电及日常用品，并包括招待费，共计2964398元。因每幢楼套房的楼层、位置、朝向等不同，并且各合伙人所集资金额相同，经协商，决定以“抓阉”方式确定各合伙人应分得的房号。“抓阉”后为明确合伙人之间的集资关系、金额、房号及权利义务等，王某某、崔某某、杨某某作为甲方与各合伙人一一签订《合同书》，就合伙集资建房的相关事宜进行约定。二、王某某、崔某某、杨某某与张某某形成的是合伙集资建房的关系，而不是房屋买卖关系。1、《合同书》是双方在“平等自愿的基础上”签订。《合同书》第一、二条明确将标的房屋定性为“共同集资建造”。《合同书》也对合伙人所分得的房屋享有使用、处置及承受因政府征收而产生的有利和无利后果等内容进行约定，符合合伙关系共同出资、共承担责任的特征。2、在房屋买卖关系，出卖方有权利对出售的房屋享有对房屋所在楼层、朝向及市场价格变化情况等因素确定每套房屋的价格，但本案是由全体合伙人通过“抓阉”确定各人所分得的房号，并且是在“抓阉”分房后才签订《合同书》，若房屋属于王某某、崔某某、杨某某所有，则可以在分房之前调整各套房屋的价格。3、王某某、崔某某、杨某某没有从三幢楼房建造和分配中获取利润。三幢楼房建设工程总价为10000000元，装修工程总价为5000000元，三块土地转让总价款为26l0000元，配套的家具、家电、变压器安装及招待费2964398元，共计20574398元。三幢楼房的总集资款为20700000元，差额仅为125602元，但王某某、崔某某、杨某某已经从柏某双那里为全体合伙人争取到了375000元。本院经审理认定事实如下：2009年11月中旬，王某某、崔某某与河北老乡王某起、纪某才、王某秋等人到三亚旅游买房，因商品房价格过高，杨某某、王某某、崔某某、王某起等人经过协商，决定在三亚出资合伙买地建房，并由王某某、崔某某、杨某某负责执行。杨某某长期居住在三亚，王某某、崔某某、王某起等人就建议由杨某某购买土地，并主持建房。2009年12月7日，杨某某与三亚×××村村民董某辉签订《土地转让协议》，董某辉将位于三亚市×××村自家宅基地转让给杨某某，土地面积1573㎡，转让价格49万元。杨某某随后着手建房，原计划建一幢四层，15套房屋。但闻讯后要求合伙在三亚买地建房的河北老乡不断增加。2010年7月4日，杨某某又与×××村村民兰某文转让面积为783.75㎡的宅基地，转让价格94万元，9月1日又与冲会二组村民兰某转让面积为908.8㎡的宅基地，转让价格118万元，上述三块宅基地相邻。在杨某某主持下，先后建起一号、二号、三号，三栋楼房，每栋五层30个套间，共90套个套间，面积相等，约82㎡。杨某某将三栋楼房的建筑、装修工程发包给柏某双，杨某某与柏某双签订《合同书》和《装修合同》。2010年12月6日，三栋楼房全部竣工，杨某某已向柏某双支付工程款。杨某某配偶尹某琴为每套房屋购置家电家具和日常生活用品，具备了“拎包入住”。张某某经与居住在河北老家的王某某、崔某某联系，并经过预算协商，王某某向张某某收取房款23元(张某某不能提供收款收据)，之后汇给杨某某购地建房。三幢楼房建成后大部分参与集资建房人员通过“抓阄”方式确定房号，“抓阄”地点在河北省承德市区饭店。王某某、杨某某儿子杨亮、崔某某和王某起、纪某才、王某秋等人都参与“抓阄”。杨某某的是一号楼三单元202房，是兼用于物业管理而不参与抓阉。“抓阄”前已打印好“房间分布图”，“房间分布图”抬头处写明是“集资建房房号分配”，其中3号楼1单元10套房交由张某某等“10户自行分配房间”，张某某分到202号。三幢楼已分配完毕，并同时交付使用。王某某、崔某某、杨某某是河北老乡集资合伙建房的组织者，2011年，杨某某、王某某、崔某某因此作为甲方，张某某作为乙方，并根据分配结果签订《合同书》，约定：甲方将位于海南省三亚市×××村村民宅基地上所共同集资建设的楼房三号楼一单元202号，建筑面积82㎡，楼房价款23万元交付给乙方;甲方保证乙方集资建造的房屋享有永久居住权利，乙方有将房屋出租、担保、抵押、买卖等权利;在法律政策允许下甲方协助乙方办理该土地和房屋产权相关手续，费用由乙方自行负担;若政府征用致楼房拆迁给予补偿的，甲方将应得的补偿全部返还给乙方，没有补偿进行拆迁的，甲方不负任何责任，乙方自行负责;乙方保证按期缴纳各项物业管理费等。因涉案房屋是在农村集体土地上建造，并未经过规划报建，系违法建筑，张某某主张其另外向杨某某支付“保房费”10000元。2016年5月20日，上述楼房被三亚市天涯区综合执法部门拆除。本院认为，本案的焦点是：一、本案法律关系的性质是房屋买卖合同关系还是合作建房自住的法律关系;二、《合同书》的效力。关于本案法律关系性质的问题王某某、崔某某、杨某某与张某某签订的《合同书》明确约定：“甲方将在村民宅基地上所共同集资建造的楼房交付给乙方，甲方保证乙方集资建造的房屋享有永久居住权利”;“楼房拆迁没有补偿的由乙方自行负责”。王某某、杨某某、崔某某交付给张某某的是“集资建造的房屋”，王某某、杨某某、崔某某不承担“出卖人”的责任，风险由张某某自行承担。上述合同条款所表达的意思前后一致。“抓阄”时使用的《房间分布图》写明是“集资建房房号分配”，是通过“抓阄”分配“集资楼”房号，该分布图中有大部分参与建房者签字。当事人在《房间分布图》和《合同书》中所表达的意思一致，因此合作建房是双方的真实意思表示。王某某、杨某某、崔某某将房屋交给张某某，并不是由张某某自行选择楼层和房号，而是将3号楼1单元10套房交由张某某等10户自行分配房间，在房屋买卖关系中，是由购房者根据需要选择楼层和房号。张某某先付款，并在自行分配房号后签订《合同书》，而房屋买卖，是先签订合同后付款。三幢楼房屋的建筑面积相等，但每幢楼不分楼层不分房号，款项相等，而房屋买卖，是根据楼层、位置确定房屋价款。三幢楼房是根据参与者人数建造，有多少人参与就建多少套房，并且同时交付，无剩房。三幢楼房是违法建筑，张某某主张其另外支付10000元“保房费”，若是房屋买卖，即便是违法建筑，出卖人都要对房屋的安全负责，张某某支付“保房费”，证明张某某始终将涉案房屋当作自己建造的对待。上述事实不符合房屋买卖关系中的交易习惯。王某某、杨某某、崔某某同样出资建房，王某某、杨某某儿子杨亮、崔某某参与“抓阄”分配房号，杨某某出资并分得一套房屋，王某某、杨某某、崔某某与张某某等参与者地位平等。虽然证人尹某平、杨某胜和杨某某有利害关系，但王某兴参与出资建房，并且参加“抓阄”分配房号，王某兴知道案件事实，王某兴的证言与当事人陈述的基本事实一致，予以采信。张某某和王某某、杨某某、崔某某都知道，所合作建造的房屋是违法建筑，《合同书》关于“没有补偿进行拆迁的，甲方不负任何责任，乙方自行负责”的意思表示是明确的，张某某明知有风险而为之，并且使用涉案房屋几年时间，现房屋被拆除，其将风险全部转移给王某某、杨某某、崔某某，有悖诚实信用原则。综上所述，认定张某某与王某某、杨某某、崔某某之间是合作建房自住的法律关系。二、关于《合同书》的效力问题《合同书》约定王某某、杨某某、崔某某交付的是“集资建造的房屋”，是王某某、杨某某、崔某某负责买地建房，王某某、杨某某、崔某某将建成后的房屋交付张某某，因此为明确双方责任而签订《合同书》，系合作建房合同。但王某某、杨某某、崔某某交付给张某某的，是在非法买卖的农村集体土地上，并未经过规划许可和建筑许可而建造的房屋，系违法建筑。张某某、王某某、杨某某、崔某某非涉案土地所属的集体经济组织成员，张某某、王某某、杨某某、崔某某出资非法买地合作建房，因此签订的《合同书》违反法律禁止性规定，系无效合同。张某某出资建造的房屋已经被拆除，屋内物品已经毁损，建房款并非王某某、杨某某、崔某某基于房屋买卖合同无效而取得的款项，张某某请求王某某、杨某某、崔某某返还没有法律依据。因双方都有过错，故对合同无效而造成的损失应各自承担。张某某主张的法律关系性质与本院作出的认定不一致，经本院释明，张某某不同意变更诉讼请求。本案经过本院民事专业法官会议讨论。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条规定，判决如下：一、确认原告张某某与被告王某某、崔某某、杨某某签订的《合同书》无效;二、驳回原告张某某的其他诉讼请求。案件受理费5350元(张某某已预缴5350元)，减半收取计2675元，由原告张某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员  邢增秀二〇一六年十二月十二日书记员  林丹丹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。