广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终10482号上诉人（原审被告）：靳玉遂，男，汉族，1979年8月4日出生。委托诉讼代理人：罗茂洲，广东郎迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：程志文，广东郎迪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄洪，男，汉族，1988年7月5日出生。被上诉人（原审原告）：苏莹，女，汉族，1988年11月1日出生。共同委托诉讼代理人：马建伟，广东君言律师事务所律师。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。法定代表人：吴军强，系该公司执行董事。上诉人靳玉遂因与被上诉人黄洪、苏莹、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。靳玉遂上诉请求：1、撤销一审判决第二项并依法改判由靳玉遂向黄洪、苏莹返还定金人民币30000.00元：2、撤销一审判决第三项并依法改判靳玉遂无需向黄洪、苏莹支付违约金165000.00元：3、由黄洪、苏莹承担本案的一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定靳玉遂已构成根本违约错误。1、黄洪、苏莹没有向靳玉遂足额支付购房定金的行为属于违约。依据双方《二手房买卖合同》第三条的约定，黄洪、苏莹应在合同签订之日向靳玉遂支付定金5万元。可是在靳玉遂按世华地产的工作人员写好的内容及要求的格式签好收据交给世华地产工作人员后，黄洪、苏莹只是通过银行转账支付了定金3万元，余下定金2万元黄洪、苏莹根本就没有支付给靳玉遂。黄洪、苏莹没有向靳玉遂足额支付购房定金是导致靳玉遂不愿意继续履行合同的原因之一。2、黄洪、苏莹没有向靳玉遂支付赎楼费属于违约。依据双方《二手房买卖合同》第六条的约定，是由卖方委托担保公司担保融资赎楼，但该合同第八条约定，赎楼费应该由买方承担。依据交易惯例，赎楼费必须在赎楼开始前交付给担保公司。靳玉遂为了履行合同，也向黄洪、苏莹多次要求将赎楼费交付给靳玉遂便于担保公司进行工作，可黄洪、苏莹自始都没有支付该费用。黄洪、苏莹没有支付赎楼费也属于违约。3、黄洪、苏莹应承担无法办理首期款资金监管而产生的法律责任。如前所述，由于靳玉遂没有收到黄洪、苏莹的赎楼费用，所以靳玉遂就没有必要去配合黄洪、苏莹办理按揭贷款手续。二、靳玉遂依法行使合同解除权应受到法律保护。鉴于黄洪、苏莹存在前述的违约行为，靳玉遂于2015年7月1日向黄洪、苏莹寄送了《解除合同通知书》，通知解除双方签订的房屋买卖合同。靳玉遂依法行使权利，应受法律保护。综上，一审判决对合同不能继续履行的原因的事实没有查明才导致出现错误判决，请二审法院查明事实并依法改判支持靳玉遂的上诉请求。黄洪、苏莹辩称：一、黄洪、苏莹已依约足额向靳玉遂支付了购房定金。因黄洪、苏莹网银转账额度受限，故在双方签订合同后当日，黄洪、苏莹在银行ATM机取现20000元交付给靳玉遂，通过网银向靳玉遂支付30000元。靳玉遂在确认收到全部定金后，向黄洪、苏莹出具了定金收据。靳玉遂作为一个精神正常的成年人，如果没有收到全部定金，按常理怎么可能会向黄洪、苏莹出具收到5万元的定金收据呢？可见，靳玉遂缺乏最基本的诚实信用，其上诉理由显然是狡辩。二、靳玉遂主张黄洪、苏莹没有向其支付赎楼费更属于违约更是无稽之谈，混淆是非之说，其主张没有事实和法律依据。双方买卖合同约定，涉案物业因处于抵押状态，卖方靳玉遂在合同签订之日起二十日内出具公证委托书，以便于解除房屋抵押登记。按二手房交易程序，只有在房屋卖方委托担保公司赎楼时方可产生赎楼费用（即向担保公司支付的担保费），靳玉遂违反约定，没有按约办理委托公证手续，何来担保费之说？综上事实和理由，一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，靳玉遂的上诉理由没有事实和法律依据，请求人民法院支持黄洪、苏莹的答辩请求，维持原审判决。世华地产二审未作陈述。黄洪、苏莹向一审法院起诉请求：1、解除黄洪、苏莹、靳玉遂签订的编号为1520542的《二手房买卖合同》；2、靳玉遂立即返还黄洪、苏莹已支付的定金人民币50,000元；3、靳玉遂向黄洪、苏莹支付违约金人民币220,000元（以合同约定的购房款1,100,000元的20%计）；4、由靳玉遂承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年5月23日，黄洪、苏莹（买方）与靳玉遂（卖方）在世华地产的居间下，签订了《二手房买卖合同》（编号：1520543），约定卖方将其名下的深圳市中海西岸华府（南区）X栋X座XX房产转让予买方，建筑面积为52.9平方米，转让价格为人民币110万元，买方在签署合同时向卖方支付定金人民币5万元。买方应于签署合同之日起20日内付清首期款（以银行承诺为准），并于约定的应付首期房款之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料。该物业处于抵押状态。卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起二十日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续……卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函之日起四十日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方。合同第十五条就违约责任约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过柒日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金。同日，黄洪、苏莹向靳玉遂支付了购房定金人民币50,000元，靳玉遂出具收据确认收到定金50,000元。靳玉遂主张黄洪、苏莹称会通过两种方式支付定金，但其仅收到30,000元定金，并称收据是按照世华地产写好的内容及要求的格式抄写的。黄洪、苏莹则主张其通过现金方式支付了定金20,000元，转账支付了定金30,000元。世华地产对黄洪、苏莹的说法予以确认。黄洪、苏莹主张世华地产通知黄洪、苏莹、靳玉遂双方于6月5日去办理资金监管手续，但黄洪、苏莹及世华地产于当天均去了银行，靳玉遂没去，黄洪、苏莹单方签署了部分资金监管文件。黄洪、苏莹同时提交了以下证据以支持其主张：（1）黄洪、苏莹签署的《个人征信客户授权书》、《个人贷款业务面谈记录及调查表》，签署日期均为2015年6月5日；（2）世华地产工作人员于2015年6月5日发送给靳玉遂的短信截屏，告知其黄洪、苏莹已于当天办理银行申请贷款手续，催促靳玉遂尽快配合到银行签字。靳玉遂对黄洪、苏莹的主张及上述证据均不予认可，但确认短信截屏中显示的收件人号码系其手机号。世华地产对黄洪、苏莹的主张予以认可，并确认上述短信的真实性。2015年6月28日，黄洪、苏莹向靳玉遂发出《履约催告函》，催促靳玉遂于2015年7月5日前办理公证委托给担保公司、办理赎楼手续，并配合买方做资金监管。上述函件寄往靳玉遂在世华地产处留存的地址，但邮件因拒收退回。2015年7月1日，靳玉遂向黄洪、苏莹寄送《解除合同通知书》，通知黄洪、苏莹解除双方于2015年5月23日签订的《二手房买卖合同》。黄洪确认收到靳玉遂发出的上述通知。黄洪、苏莹提交了其与靳玉遂的短信记录以证明靳玉遂明确提出拒绝履行合同。短信内容包括靳玉遂于2015年6月22日表示，“双方所签合同已经过期，存在违约，谁违约，要么有一方违约，要么法院判决”，“如果买就要按市场价重新签订合同”。靳玉遂确认上述短信截屏中显示的电话是其手机号码，也确认上述短信系其与黄洪、苏莹的沟通，但沟通的对方不是黄洪、苏莹，而是黄洪、苏莹的父亲。另查，1、关于产权状态及赎楼，合同第六条中勾选的是第2项，即“该物业处于抵押状态……卖方自行筹资还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续”，但对于靳玉遂自行赎楼的期限未作约定；而该条第3项关于“该物业处于抵押状态……卖方委托担保公司担保融资赎楼”中约定了“卖方须于签署合同之日起20日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续”。黄洪、苏莹及世华地产均表示该房产处于抵押状态，约定由卖方委托担保公司赎楼；靳玉遂表示合同未约定产权状态及赎楼方式，但确认涉案房产至开庭时仍处于抵押状态。2、本案起诉状副本于2015年8月28日送达靳玉遂。一审法院认为，黄洪、苏莹与靳玉遂签订的《二手房买卖合同》（编号：1520543），系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应全面履行。本案中，黄洪、苏莹、靳玉遂双方对赎楼方式有无约定存在争议。黄洪、苏莹及第三人均主张合同约定由靳玉遂委托担保公司的担保融资赎楼，靳玉遂主张合同未作约定。经查，黄洪、苏莹、靳玉遂双方均确认涉案房产处于抵押状态，如未注销抵押，合同无法继续履行。合同条款中虽勾选了第2项“由卖方自行筹资赎楼”的赎楼方式，但未约定赎楼期限。而在该条款第3项“由卖方委托担保公司担保融资赎楼”的选项中，明确约定了卖方须于合同签订之日起20日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼及后续履行期限。一审法院认为，第3项的约定明确了赎楼方式及相应的履行期限，更符合一般的交易习惯，且有利于合同继续履行，靳玉遂关于合同未约定赎楼方式的主张，与查明的事实不符，一审法院不予采信。关于合同不能继续履行的原因。合同签订后，黄洪、苏莹已依约支付了购房定金，但靳玉遂未按照合同约定配合黄洪、苏莹办理首期款资金监管及申请按揭贷款手续，亦未履行其作为卖方的赎楼义务，更向黄洪、苏莹要求按市场价重新签订合同，以上行为均已表明其拒绝履行合同，其行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。黄洪、苏莹作为守约方，诉请解除合同并要求靳玉遂赔偿违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。根据法律规定，当事人一方依法解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方之日起解除，故一审法院确认上述合同于本案起诉状副本送达靳玉遂之日即2015年8月28日解除。合同解除后，靳玉遂应将收取的购房定金人民币50,000元返还黄洪、苏莹。关于违约金的数额。黄洪、苏莹作为守约方，有权选择要求靳玉遂支付房屋转让成交价20%的违约金。鉴于涉案合同仅履行到支付定金但未成功办理首期款资金监管的阶段，且靳玉遂在合同签订后一个月之内已明确拒绝继续履行合同，黄洪、苏莹亦应及时采取适当措施防止损失的扩大。综合考虑本案案情，黄洪、苏莹、靳玉遂于合同中约定的违约金过分高于实际造成的损失，故一审法院酌情调整为靳玉遂向黄洪、苏莹支付违约金人民币165,000元。据此，一审法院判决：一、确认黄洪、苏莹与靳玉遂签订的《二手房买卖合同》（编号：1520543）于2015年8月28日解除；二、靳玉遂应于本判决发生法律效力之日起五日内向黄洪、苏莹返还定金人民币50,000元；三、靳玉遂于本判决发生法律效力之日起五日内向黄洪、苏莹支付违约金人民币165,000元；四、驳回黄洪、苏莹的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2,675元，保全费人民币1,870元，合计人民币4,545元，由黄洪、苏莹负担人民币925元，靳玉遂负但人民币3,620元。案件受理费黄洪、苏莹已预交。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《二手房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有法律约束力。关于靳玉遂上诉主张黄洪、苏莹未足额支付定金的问题，本院认为，黄洪、苏莹提交的银行流水、定金收据，足以证明黄洪、苏莹已按合同约定履行了支付定金5万元的义务，靳玉遂该上诉理由缺乏依据，本院不予采信。关于靳玉遂上诉主张黄洪、苏莹未支付赎楼费的问题，本院认为，涉案合同第六条明确约定涉案物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签订合同之日起贰拾日内出具委托书给担保公司办理赎楼。根据该约定，赎楼系卖方靳玉遂的义务，即使涉案合同同时约定由买方黄洪、苏莹承担赎楼费用，靳玉遂亦应在该费用实际发生后再向黄洪、苏莹主张。故靳玉遂不配合办理首期款资金监管及申请按揭贷款手续，不履行赎楼义务，行为已构成违约，应承担相应的违约责任。考虑到涉案合同的具体履行情况，一审判决已酌情调低违约金，黄洪、苏莹对此未提起上诉，本院予以维持。综上所述，靳玉遂上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4200元，由靳玉遂负担。本判决为终审判决。审  判  长 唐 毅审  判  员 张 睿代理 审 判员 王丹妮二〇一六年十二月二日书记员（兼） 李开宇