广西壮族自治区平果县人民法院民 事 判 决 书(2016)桂1023民初2499号原告：平果国民村镇银行有限责任公司，住所地广西平果县马头镇城龙路世纪佳苑1号。法定代表人：忻祖平，董事长。委托诉讼代理人：李海锋，广西凡正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑞承，广西凡正律师事务所律师。被告：广西美丽城地产投资有限公司，住所地：广西南宁市青秀区民族大道131号航洋国际2号楼2908号房。法定代表人：冼日林，执行董事。被告：冼日林，男，1969年10月2日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区。被告：广西平果县美丽城地产投资有限公司，住所地：广西平果县马头镇城龙路世纪佳苑1号。法定代表人：冼轩弟，执行董事。被告：冼轩弟，男，1976年8月13日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区。上述四被告委托诉讼代理人：潘浩渊，广西天狮灵动律师事务所律师。上述四被告委托诉讼代理人：崔忠华，广西天狮灵动律师事务所实习律师。第三人：黄艳阳，女，1964年1月4日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。委托诉讼代理人：吴霞，广西刘晰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓岚，广西刘晰律师事务所律师。原告平果国民村镇银行有限责任公司（以下简称“国民村镇银行”）与被告广西美丽城地产投资有限公司（以下简称“广西美丽城公司”）、冼日林、广西平果县美丽城地产投资有限公司（以下简称“平果美丽城公司”）、冼轩弟、第三人黄艳阳债权人撤销权纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依原告的申请于2016年11月14日作出（2016）桂1023民初2499号民事裁定书，裁定查封第三人黄艳阳位于平果县马头镇高速路进城线旁平果县金融大厦一期第5幢第1层101号、第2层201号面积为892.8平方米、第3层301号、第4层401号、402号、403号、405号、406号、407号、408号、409号、410号、第5层501号、502号、503号、505号、506号、507号、508号、509号、510号房产及冻结原告平果国民村镇银行有限责任公司（账号60×××54）用于担保的存款100万元。并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告国民村镇银行的委托诉讼代理人李海锋、李瑞承，被告广西美丽城公司、冼日林、平果美丽城公司、冼轩弟的委托诉讼代理人潘浩渊、崔忠华，第三人黄艳阳的委托诉讼代理人吴霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国民村镇银行向本院提出诉讼请求：一、请求法院撤销被告广西平果美丽城地产投资有限公司与第三人黄艳阳于2014年7月23日签订的合同编号为：JR-5-101、JR-5-102、JR-5-103、JR-5-105、JR-5-106、JR-5-201、JR-5-301、JR-5-302、JR-5-401、JR-5-402、JR-5-403、JR-5-405、JR-5-406、JR-5-407、JR-5-408、JR-5-409、JR-5-410、JR-5-501、JR-5-502、JR-5-503、JR-5-505、JR-5-506、JR-5-507、JR-5-508、JR-5-509、JR-5-510号《商品房买卖合同》、2014年8月6日签订的《补充协议》、2014年8月7日签订的《补充协议一》；二、请求判令被告将位于广西平果县进城线旁西侧金融大厦（CBD中央城，平国用2011第069号）5号楼一至五层商品房预告登记到原告名下。事实和理由：原、被告经协商于2011年1月23日签订金融大厦项目“合作协议书”，双方约定合作开发位于广西平果县进城线旁西侧的商务金融用地（平国用2011第069号），拟建一栋金融大厦。按协议约定，原告占20%股份，即分得金融大厦5号楼一、三、四、五层共三千平方米，2011年10月19日该建筑平面图纸设计出来后，双方就在5号楼一、三、四、五层的平面图纸上标识出属于原告部分的面积，同时双方已盖章确认。2014年7月23日，被告在原告不知情的情况下将5号楼一层以8000元/㎡，二、三层3200元/㎡，四、五层1500元/㎡抵押给第三人黄艳阳。2015年1月份，原告为了银行整体形象、经营，在不知情的情况下联系被告购买第二层的事宜，且被告也没有告知已将二层卖给第三人。双方经协议，于2015年2月4日签订《商品房买卖合同》及补充协议，原告以7900元/㎡，总价7053120元买下该5号楼第二层892.8㎡，并于2015年2月10日通过转账方式支付了全款。随后原告就5号楼一至五层在平果县房管所备案登记时，被告知上述房产已被第三人于2014年8月5日备案登记，原告随即找被告质问情况，被告冼日林承认因资金困难，把5号楼一至五层抵押预登记给第三人黄艳阳，向其借款2000万元，他们之间属于虚假买卖，并非真实交易。原告认为，原告与被告签订的《金融大厦项目“合作协议书”》、《商品房买卖合同》及补充协议内容真实，是合法有效的。而被告与第三人并不存在真实的商品房买卖，是他们恶意串通，将原本属于原告的CBD中央城5号楼一至五层商品房以明显低于市场价格抵押给第三人，并进行了预告登记。其行为严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益遂诉至法院。原告国民村镇银行对其陈述事实提供的证据有：1、《项目合作协议书》、图纸、付款票据；2、《商品房买卖合同》及补充协议、付款票据；3、《商品房买卖合同》、补充协议、补充协议（一）；4、原告报案材料、公安局立案文书；5、工商登记材料及被告流水清单；6、询问笔录；7、装修合同、银行凭证、政府文书、土地使用证；8、传唤证、补充材料、明细账；9、补充协议、会议记录；10、照片一组。被告广西美丽城公司、冼日林、冼轩弟共同辩称，本案是公司行为，不是公民个人行为，同时本案是平果县美丽城和原告发生的法律关系，本案和广西美丽城、冼日林、冼轩弟是没有关系的，原告对上述三被告提起诉讼没有事实和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告平果县美丽城公司辩称，根据原告起诉请求和依据，以及法院确定的案由是债权人撤销权纠纷，原、被告是平等主体的关系，而被告广西美丽城与原告同是平果美丽城的股东，是股东的法律关系，原告的第二项诉讼请求将属于股东分红部分的财产一并起诉，是法律上的错误，今天审理的是平等的法律关系，不是股东分红，原告提出对分成要求，应当驳回。原告向公安机关报案是滥用举报权，本案不存在一房二卖，公安机关没有经过前期调查就立案，因此，公安机关向冼日林、冼轩弟作的询问笔录是有瑕疵的，不能作为本案的定案依据。原告主张其合法拥有1-5楼的房屋是错误的，原告与被告仅签订了合作协议，但根据法律规定必须经过结算、纳税、股东作出分红决议、弥补亏损，在有利润的情况下才能分成。原告所取得的第二层800多平米我公司表示认可。对于第三人的合同问题，我公司希望法院撤销或者认定无效，因为确实是以不到一半的价格购买，不是被告的真实意思表示，损害了所有债权人的利益。我公司与第三人并不存在民间借贷关系，我公司向第三人支付的每月70万元款项不是借款利息，是第三人提出要求，我公司在资金困难的情况下不得不做出的让步。被告广西美丽城公司、冼日林、平果县美丽城公司、冼轩弟为其辩解向法庭提交证据（证据编号顺延）：11、广西平果县美丽城地产投资有限公司章程。第三人黄艳阳辩称，1、对原告的第二项诉讼请求并不属于本案审理的范围，其中包含两个合同关系：①是原告与广西美丽城基于项目合作协议以及公司章程的约定，要求主张美丽城公司履行合同义务，②是原告与平果县美丽城购买2层商铺的商品房买卖合同关系，这是两个不同的合同关系，合同相对人也不一致，不应在同一个案件中进行审理，并且本案确定的是债权人撤销权纠纷，与两个合同之间是另外的法律关系，所以原告所提出的第二项诉讼请求已经涉及三个法律关系、法律主体不一致，不应在本案中进行审理。2、针对原告的第一项诉讼请求，原告以债权人身份要求撤销第三人与平果县美丽城签订的合同，我方认为本案中并没有出现可以撤销的事由。根据合同法第74条的规定，原告是依据该条款来主张权利，在该条款的条件吻合的情况下，才能行使撤销权，第三人以2000万元现金购买涉案商铺，平果美丽城给予第三人比市场价格优惠的价格进行交易，符合市场规律。受让人是否知道的问题，第三人与平果美丽城签订合同时并不知道原告与广西美丽城之间的项目合作协议约定的内容，也不知道他们可以基于项目合作分到1-3层的商铺，平果美丽城与我方订立合同时也没有告知这一情形，我方在签订合同时是不知道有可能会损害其他债权人的利益的。在这两个情况都不符合的情况下，原告以什么理由要求撤销。并且根据平果美丽城的公司章程，原告也是其股东之一，根据公司法的规定，股东可以通过经营产生的利润分配投资收益，原告作为平果美丽城的股东，尚未达到分红条件就将公司财产即本案涉及的商铺直接分配给原告，这是侵占公司财产的行为，因此行为导致公司财产减少、损害，其他债权人可以主张、撤销项目合作协议或公司章程。公司要在弥补公司亏损并提取公积金后才可以分红，如果认定为分红行为那么有前提是弥补亏损和提取公积金之后，否则要将利润退回给公司。本案中原告作为平果美丽城的股东还不具备分红条件，其以什么理由主张本案涉案商铺其是债权人的身份。原告现在行使撤销权已经超过法律规定的一年除斥期间，根据法律规定，原告向公安机关报案时称2014年12月22日作出股东会决议之后查询备案登记后才决定购买，从公安机关向房管所调取的证据显示，第三人购买的涉案房屋已经进行备案登记。原告起诉状中自认2015年2月4日订立二层买卖合同之后，不管是从2014年12月22日还是2015年2月4日开始计算，直至起诉时为止，已经超过除斥期间，原告才行使撤销权，原告的撤销权已经消灭。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人黄艳阳为其辩解向法庭提交证据（证据编号顺延）：12、公司设立登记申请书；13、广西平果县美丽城地产投资有限公司章程。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对各方提出异议的证据，因各自无相反的证据予以否定，且该证据与双方诉辩的事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。根据上述证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：一、2011年1月23日，原告（甲方）与被告广西美丽城公司（乙方）签订《项目合作协议书》，约定：甲方以已获批准立项的平果县金融大厦项目与乙方合作开发。甲乙双方确认合作的平果县金融大厦项目将共同注册项目公司，公司名称为：广西平果县美丽城地产投资有限公司，注册资金为1000万元，其中甲方出资200万元，占20%的股份，乙方出资800万元，占80%的股份；甲方派员出任监事；乙方派员出任执行董事（法定代表人）和总经理，并负责对合作项目公司的经营管理。甲乙双方约定甲方确定叁仟平方米面积转让到甲方名下后，将在公司的20%股份转让给乙方；甲方完全退出合作项目。具体条款在《公司章程》中按以下约定确定；甲乙双方确认的合作项目权益分配：项目建设取得《商品房预售证》后，甲方按预定协议分得金融大厦主楼一至三层的叁仟平方米，产权永久归平果国民村镇银行有限责任公司所有，乙方负责将上述房屋的产权证办到甲方名下（办证费用由甲方支付）；乙方负责按甲方要求分隔后交付；如主楼一至三层面积超过叁仟平方米，具体位置由甲方选定，除此之外，甲方不再参与平果县金融大厦合作项目其他利润分配，如有甲方也不承担。该协议还就签约各方的其他权利义务进行了约定。2011年11月25日将200万元投资款汇入平果美丽城公司在原告处开设的账户（账号：60×××65）。2011年1月27日，广西平果县美丽城地产投资有限公司成立。原告依约履行了合同义务。2013年10月30日原告与被告广西美丽城公司就原告在平果县金融大厦中获得分配的房产进行确认，经双方确认并在图纸中标识，原告分配的房产范围如下：平果县金融大厦一期第5幢第1层101号、第3层301号、第4层401号、402号、403号、405号、406号、407号、408号、409号、410号、第5层501号、502号、503号、505号、506号、507号、508号、509号、510号房。2015年2月4日，原告与被告平果美丽城公司签订《商品房买卖合同》补充协议，约定原告向被告平果美丽城公司购买平果县金融大厦一期第5幢一单元2层201号房，面积892.80㎡，单价7900元/㎡，总价款7053120元，定于2016年1月18日前交房。该《补充协议》签订后，原告随即于2015年2月10日将购房款全部转入被告平果美丽城公司在中国建设银行平果广场支行开设的账户（账号：45×××60）。另查明，平果县金融大厦第5幢一层面积为1396.86㎡，第二层面积为1381.28㎡，第三层面积为1381.28㎡，第四层面积为1381.28㎡，第五层面积为937.06㎡。二、2014年7月23日，被告平果美丽城公司因开发房地产产业缺少资金，向第三人黄艳阳借款20063514元，并签订了名为买卖，实为借款担保的26份《商品房买卖合同》，被告平果美丽城公司同意以其开发的“平果金融大厦”一期5幢第一至五层作为借款20063514元的抵押物，后双方于2014年8月5日到房产管理机关办理备案登记。次日，平果美丽城公司（甲方）与第三人黄艳阳（乙方）签订《补充协议》约定：甲方承诺自交付房屋之日起，乙方所购买房屋由甲方使用，使用期限至2014年12月7日止。同时签订本协议时甲方一次性按人民币柒拾万零贰仟贰佰贰拾叁元整（￥702223.00元）向乙方支付2014年8月7号至2014年9月6日1个月的房屋使用费。以后甲方每月7日前向乙方支付下个月的房屋使用费人民币柒拾万零贰仟贰佰贰拾叁元整（￥702223.00元）。随即，双方又于8月7日签订《补充协议一》，约定平果美丽城公司（甲方）应在2014年8月7日向黄艳阳（乙方）交付房屋。2015年2月13日，被告平果美丽城公司再次与第三人黄艳阳签订《补充协议一》，内容为：1、经甲方请求，乙方同意甲方使用房屋期限延期至2015年12月7日止；2、在延期期间内，甲方每月仍继续按人民币柒拾万零贰仟贰佰贰拾叁元整（￥702223.00元）向乙方支付房屋使用费；3、经甲方请求，乙方同意从2015年2月7日起甲方每月向乙方支付的房屋使用费由原来的人民币柒十万零贰仟贰佰贰拾叁元整（￥702223.00元）变更为人民币伍拾陆万壹仟柒佰柒拾捌元整；4、本补充协议是附属双方于2014年8月6日签订（补充协议）的补充具有同等的法律效力。上述《商品房买卖合同》及《补充协议》、两份《补充协议一》签订后，各方当事人均依约履行。第三人分两笔于2014年8月7日、8月8日向被告平果美丽城公司汇款共计20063514元（1000000元+19063514元）。被告平果美丽城公司自2014年8月31日起至2015年7月31日止逐月向黄艳阳支付利息，共计3855892元。另查明，2016年8月31日，原告国民村镇银行以平果美丽城公司隐瞒金融大厦5-201号房产已经出售给第三人黄艳阳并已办理房屋预告登记的事实、又将金融大厦5-201号房再次出售给原告的行为构成合同诈骗罪为由，到平果县公安局经济犯罪侦查大队报案。2016年9月18日，平果县公安局作出《立案决定书》[平公立字（2016）03553号]，决定对美丽城地产合同诈骗案立案侦查。2016年12月9日，平果县公安局作出《撤销案件决定书》[平公撤案字（2016）00093号]，以在侦查过程中，发现不应对犯罪嫌疑人追究刑事责任为由，决定撤销此案。根据认定的案件事实及焦点问题，本院综合评判如下：关于被告平果美丽城公司与第三人黄艳阳签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、两份《补充协议一》的效力问题。尽管被告平果美丽城公司与第三人存在书面的买卖合同，第三人亦将约定数额的款项支付给平果美丽城公司，但不足以认定双方之间存在真实的买卖合同关系。主要理由如下：第一，在广西平果县美丽城地产投资有限公司合同诈骗案的相关证件材料显示，在本案诉讼前，被告冼日林、冼轩弟的询问笔录即承认通过第三人黄艳阳以平果县金融大厦一期5#楼一至五层的房子作为担保的形式借款20063514元，并按月付息的事实。在庭审中四被告及第三人虽均予否认，但均未提交证据证实，而公安机关从被告平果美丽城公司调取的明细分类账、中国工商银行电子回单均标注上述款项的用途为利息，结合平果美丽城公司与黄艳阳签订的《补充协议》、两份《补充协议一》进行综合认定，平果美丽城公司与黄艳阳之间的交易名为买卖实为借贷。第二，购房价格背离市场行情，不合常理。第三人所购房屋5#楼一层的价格为8000元/㎡，二、三层为3200元/㎡，同样以二层的销售价格为例，原告国民村镇银行的购买价格为7900元/㎡，同一楼层销售价格相差悬殊。被告平果美丽城也自认，双方的购买价格为市场价格的半价以下，成交价格过低并主张应予以撤销或认定无效。据此，黄艳阳的房屋购买价格严重背离市场行情，有违常理。第三，第三人黄艳阳与被告平果美丽城公司之间存在回款事实。第三人向平果美丽城公司支付20063514元后，平果美丽城公司分别通过冼轩弟、李银妹、冼日林、李华梅等多个关联账户向黄艳阳或其指定的账户支付利息，2014年8月至2015年1月每月支付利息702223元，2015年2月至2015年7月每月支付利息561778元。被告平果县美丽城公司按月向第三人黄艳阳账户汇款的性质，第三人对此解释为其购买房产的投资回报，其后又解释为反租给被告平果美丽城公司的租金，不仅前后表述不一，亦未提供相应的证据。经询，截至法庭辩论终结前，本案讼争的房屋尚未达到交付条件，故第三人的陈述与事实相矛盾。被告平果美丽城公司按月向黄艳阳汇款更符合按月支付借款利息的习惯。综上所述，第三人黄艳阳与被告平果美丽城公司之间并不存在真正的房屋交易行为，故二者之间的行为应当认定为名为买卖，实为企业通过与他人签订虚假买卖合同的形式进行民间借贷的行为，被告的行为损害了原告的合法利益，现原告主张撤销第三人黄艳阳与被告平果美丽城公司所签订的编号为：JR-5-101、JR-5-102、JR-5-103、JR-5-105、JR-5-106、JR-5-201、JR-5-301、JR-5-302、JR-5-401、JR-5-402、JR-5-403、JR-5-405、JR-5-406、JR-5-407、JR-5-408、JR-5-409、JR-5-410、JR-5-501、JR-5-502、JR-5-503、JR-5-505、JR-5-506、JR-5-507、JR-5-508、JR-5-509、JR-5-510《商品房买卖合同》、2014年8月6日签订的《补充协议》、2014年8月7日签订的《补充协议一》有事实和法律依据，本院予以支持。第三，关于原告请求判令被告将位于广西平果县进城线旁平果金融大厦一期5幢第一至五层商品房预告登记到原告名下的主张，该主张虽涉及不同的法律关系，但是原告在本案中一并提出，并不违反法律的禁止性规定，且该法律关系涉及的当事人相同，为减轻当事人诉累，本院认为在本案中一并处理较为适宜。依照原告与被告广西美丽城公司签订的《项目合作协议》的约定，项目建设取得《商品房预售证》后，原告应取得金融大厦主楼一至三层叁仟平方米的房产所有权。2013年10月30日，经双方协商并构图确认，原告获得的总面积为叁仟平方米的房产范围如下：5-101、5-301、5-401、5-402、5-403、5-405、5-406、5-407、5-408、5-409、5-410、5-501、5-502、5-503、5-505、5-506、5-507、5-508、5-509、5-510号房产。上述协议是各方当事人真实意思表示，各方当事人应按约定履行义务。另外，根据原告与被告平果美丽城公司签订的《补充协议》，原告向被告平果美丽城公司购买平果县金融大厦一期5幢2层201号房产，并支付了相应的对价。第三人虽为上述房产办理了《商品房买卖合同登记备案证明》，但是该登记并不具有物权登记的公示效力，且仅在商品房买卖合同双方之间产生效力，对第三人而言，仅为一种期待权。因此，原告国民村镇银行主张被告平果美丽城公司在上述原告享有权益的房产登记至其名下，于法有据，本院予以支持。关于第三人主张原告行使撤销权已超过合同法规定的1年除斥期间的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权…”。原告于2015年2月4日与被告平果美丽城公司交易时并未知晓相关房产已经备案登记在第三人名下的事实，第三人也未提供相关证据证明原告应当知晓该事实，故应以原告向平果县公安局经济犯罪侦查大队报案之日（即2016年8月31日）为节点确定原告知道其权利受到损害,而原告向本院起诉的时间是2016年11月1日，并未超过合同法规定的行使撤销权一年的除斥期间，故对第三人的主张，本院不予采纳。因被告广西美丽城公司、冼日林、冼轩弟不是本案讼争《商品房买卖合同》的相对人，与本案讼争的法律关系无涉，故不是本案的适格主体，被告广西美丽城公司、冼日林、冼轩弟辩称本案与三被告无关有理，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条之规定，判决如下：销被告广西平果县美丽城地产投资有限公司与第三人黄艳阳于2014年7月23日签订的会同编号为：ＪＲ-5-101、ＪＲ-5-102、ＪＲ-5-103、ＪＲ-5-105、ＪＲ-5-106、ＪＲ-5-201、ＪＲ-5-301、ＪＲ-5-302、ＪＲ-5-401、ＪＲ-5-402、ＪＲ-5-403、ＪＲ-5-405、ＪＲ-5-406、ＪＲ-5-407、ＪＲ-5-408、ＪＲ-5-409、ＪＲ-5-410、ＪＲ-5-501、ＪＲ-5-502、ＪＲ-5-503、ＪＲ-5-505、ＪＲ-5-506、ＪＲ-5-507、ＪＲ-5-508、ＪＲ-5-509、ＪＲ-5-510《商品房买卖合同》、2014年8月6日签订的《补充协议》、2014年8月7日签订的《补充协议一》。二、二、被告广西平果县美丽城地产投资有限公司将位于广西平果县旁西侧金融大厦一期5幢5-101、5-201、5-301、5-401、5-402、5-403、5-405、5-406、5-407、5-408、5-409、5-410、5-501、5-502、5-503、5-505、5-506、5-507、5-508、5-509、5-510号房屋登记至原告平果国民村镇银行有限责任公司名下。三、三、驳回原告平果国民村镇银行有限责任公司的其他诉讼请求。上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费100元，由被告广西平果县美丽城地产投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定）。（户名：待结算财政款项------法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部)。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蓝江宁代理审判员  马海棠人民陪审员  黄文喜二〇一六年十二月三十日书 记 员  韦宣吕