青海省西宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)青01民终1152号上诉人（原审被告）：青海省东川监狱，组织机构代码91630000226580984T(1-1)，住所地青海省西宁市德令哈路195号。法定代表人：安玉海，监狱长。委托代理人：祁辉成、王之钰（实习），青海智凡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李建海，公民身份号码6301051962********，男，汉族，1962年3月26日出生，无固定职业，住西宁市城东区南小街国际村*号楼***室。委托代理人：毛尊超，青海竞帆律师事务所律师。上诉人青海省东川监狱因与被上诉人李建海房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市城东区人民法院（2015）东民一初字第655号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人青海省东川监狱的委托代理人祁辉成、王之钰，被上诉人李建海及其委托代理人毛尊超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青海省东川监狱上诉请求：维持一审判决的第一项，改判驳回第二、三项诉讼请求或者发回重审，本案诉讼费、鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定上诉人违约无事实依据；一审判决上诉人赔偿被上诉人损失3400352元认定事实及适用法律均存在错误；涉案《司法鉴定意见书》存在诸多瑕疵和错误，不能作为赔偿依据，故二审应予改判。李建海辩称，因东川监狱于2012年底断水断电后，本人至今无法使用涉案院落，依据合同约定，其应承担违约责任；涉案土地未被征用属于本案基本事实，导致本人无法正常使用承租小院以及对于地上附着物的财产价值无法回收的责任应由东川监狱承担；涉案《司法鉴定意见书》合法、正确，应当作为判决赔偿的有效证据，东川监狱的上诉理由不能成立，应予驳回，原审判决有事实和法律依据，应予维持。李建海向一审法院起诉请求：依法判令解除双方签订的《小院租赁协议》及其《补充协议》；依法判令被告向原告支付违约金10万元；判令被告赔偿原告租赁土地附着物、配套设施及装修损失3400352元；本案诉讼费、鉴定费由被告承担。一审法院认定事实，青海省东川监狱与李建海签订协议编号为青狱东川协字（2005）-015号《小院租赁协议》，合同约定租赁期间为10年，即2006年5月1日至2016年4月30日。合同约定在租赁期内，因国家政策、法律、法规以及城市规划建设需要，征用该地段，必须收回土地使用权时，青海省东川监狱有权收回土地使用权，李建海在租用土地上所建的临时建筑物及地面附着物的征用或出让补偿按照省、市政府有关政策和规定及补偿标准由拆迁方按照承租方实际价值予以补偿。2008年6月11日，双方签订补充协议，约定李建海将所租用小院内的危房拆除重建，新建房屋在租赁期内由李建海使用，租赁期满后归青海省东川监狱，并考虑到李建海拆除重建投入较大，将租赁期间变更为2026年4月30日。2011年6月30日，青海省东川监狱向李建海发出拆迁通知，告知李建海因涉案土地要进行保障性住房建设，其与李建海签订的租赁协议无法继续履行，限李建海在收到通知后三个月内搬迁完毕。后李建海并未搬离，并继续使用涉案小院，2012年12月李建海所租赁小院断水断电。另查明，青海省东川监狱自2011年6月30日向李建海发出拆迁通知后，并未向李建海退还2011年到2016年期间的房屋租金，亦未提出与李建海解除租赁合同，李建海一直占有使用该涉案院落。本案在审理过程中，李建海于2015年11月24日向本院提出鉴定申请，要求对租赁期间承租的附着物、装修及配套设施的价值进行鉴定，一审法院委托青海华翼资产评估司法鉴定所进行鉴定，该所作出了青华翼资评司鉴所（2016）评鉴字第001号《司法鉴定意见书》确定：李建海承租土地上的附着物、配套设施及装修总价值为3400352元。一审法院认为，一、关于李建海要求解除双方签订的《小院租赁协议》及其《补充协议》的诉讼请求，青海省东川监狱认为上述协议于2011年6月30日向李建海发出拆迁通知时已经解除，在庭审中，青海省东川监狱亦认可该协议已无法实际履行，同意解除合同，本院予以确认。二、关于李建海要求青海省东川监狱向其支付违约金10万元的诉讼请求，因青海省东川监狱于2012年12月以拆迁为由将李建海租赁的院子断水断电，显属违约，根据双方合同的约定，青海省东川监狱应当支付违约金100000元，对李建海的此项诉讼请求，应予支持。三、关于李建海诉请的租赁土地附着物、配套设施及装修损失3400352元是否应当由青海省东川监狱承担的问题，根据双方签订的协议约定，协议期间如遇到政府征用，租赁土地上临时建筑及地面附着物的征用或出让由拆迁方按照李建海实际损失价格予以补偿。本案中，青海省东川监狱虽然提交了青建房函[2010]152号、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（副本）、青海省人民政府办公厅文件（青政办[2010]132号）、青海省发展和改革委员会与青海省住房和城乡建设厅文件（青发改投资[2010]1371号、青海新型建筑材料厂关于保障性住房建设有关情况的汇报、西宁市国土资源局文件（宁土函（2010）82号）、青海省监狱管理局文件（青狱发[2010]664号）、青海监狱企业集团有限公司文件（青狱企[2010]124号）、政府工作专题会议纪要2011年9月9日（第100次）、《情况说明》等证据，但上述证据不足以证明涉案土地已被征用，其认为按照协议约定应由拆迁主体给予补偿的辩解理由不成立，其辩解意见不予采信。现双方合同解除，因租赁期间产生的附着物不宜拆除，按照添附原则，该土地上的房屋及机器设备等附着物应归青海省东川监狱所有（除观赏石外附着物以青海华翼资产评估司法鉴定所司法意见鉴定书中评估资产清单为准），青海省东川监狱应赔偿李建海损失，根据青海华翼资产评估司法鉴定所出具的司法意见鉴定书涉案标的物价值为3400352元。遂判决：解除李建海与青海省东川监狱签订的《小院租赁协议》及其《补充协议》；青海省东川监狱在本判决生效后赔偿李建海违约金人民币100000元；青海省东川监狱在本判决生效后赔偿李建海合同项下的经济损失人民币3400352元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2005年12月，青海省东川监狱与李建海签订两份《小院租赁协议》，双方对两份协议的内容均予以认可。协议约定李建海租赁青海省东川监狱林业队小院用于养殖藏獒，租期10年，年租金6000元，青海省东川监狱提供水、电，并不得单方终止合同，否则赔偿损失。并约定违约方应向另一方支付违约金10万元。2008年6月双方签订了《补充协议》将租赁期限延长至2026年，约定李建海投资翻建小院内房屋，租赁期间由其使用，租赁期满房屋所有权归青海省东川监狱。2009年李建海按此协议将小院内房屋翻建成两层小楼共十余间，另建彩钢房、狗舍等构筑物并安装锅炉等配套设施，同时一次性交清2006年至2016年的租金。2010年至2011年间西宁市政府将涉案土地规划为青海监狱集团公司保障性住房建设项目用地，2011年6月30日青海省东川监狱向李建海送达搬迁通知，但其并未搬迁。李建海租赁的小院属该地段二期搬迁项目，因搬迁资金未到位致使二期搬迁项目未完成。后因该地段周边拆迁重建施工，2012年底通向李建海租赁小院的水电管线被挖断，导致小院断水断电。李建海向青海省东川监狱下属单位青海建青石材厂交水电费的截止日期为2012年11月，涉案小院至今仍由李建海占有，但已停止养殖业经营活动。李建海于2015年8月向一审法院起诉，请求解除合同、由青海省东川监狱进行违约赔偿。另查明，涉案《司法鉴定书》系由李建海申请并经东川监狱同意后，一审法院委托华翼资产评估司法鉴定所作出。东川监狱提出复议申请后，华翼资产评估司法鉴定所对其质疑问题进行了书面答复，对东川监狱的重新鉴定申请，一审法院未予准许。二审庭审时经鉴定人出庭质证查明，该所鉴定时以评估基准日的市场价为标准，未考虑该房屋的建造时间及其临时建筑的性质，亦未将涉案协议约定的租赁期限和租赁期满房屋归属作为参照范围。本院认为，本案争议焦点为：一、青海省东川监狱是否构成违约；二、青海省东川监狱应否承担涉案房屋、地上附着物及配套设施的赔偿责任；三、《司法鉴定意见书》确定的房屋及其他附属设施的价值作为赔偿损失的依据是否适当。李建海与青海省东川监狱签订的《小院租赁协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。协议履行过程中，涉案土地被政府征用为保障性住房建设用地，根据《小院租赁协议》第二条约定，青海省东川监狱有权收回土地使用权。因合同目的无法实现，李建海解除合同的主张，符合《中华人民共和国合同法》相关规定，青海省东川监狱亦表示同意，对本案合同解除的效力，本院依法应予确认。一、青海省东川监狱是否构成违约；本案涉及政府部门对涉案土地的征用问题，据青海省东川监狱提交的一系列政府部门相关文件、统征、委托拆迁合同、“情况说明”可以证实，征用程序虽已启动，因拆迁方资金不到位导致拆迁补偿工作未实施。在此期间，通往租赁小院的供水供电线路中断，影响李建海对小院的正常使用，据一、二审查证的事实，应确定中断水电的时间为2012年12月较符合实际。青海省东川监狱虽于2011年6月30日通知李建海搬迁，但未退回李建海已交纳的2011年7月至2016年4月的租金，双方租赁协议处于继续履行状态。据《小院租赁协议》第九条约定，出租方有为承租方提供接通水、电的义务，青海省东川监狱未举证证明其在2012年12月至2016年4月期间履行了为涉案小院接通水、电管线的义务或采取了其他补救措施，已违反合同的约定，应承担相应的违约责任，因租赁协议第十条明确约定违约金为10万元，故一审法院判决青海省东川监狱向李建海支付此违约款项符合合同约定，应予维持。二、青海省东川监狱应否承担涉案房屋、地上附着物及设备的赔偿责任。本院认为，本案事实符合《小院租赁协议》第二条约定的“因城市规划征用该地段，必须收回土地使用权时，由拆迁方按照承租方的实际损失予以补偿”的情形，涉案拆迁方为西宁市城东区人民政府，补偿主体理应为西宁市城东区人民政府。经本院释明，李建海明确表示，不愿按照双方租赁协议约定，待拆迁实施后由拆迁方补偿其实际损失。现双方均同意解除租赁协议，按照双方订立的合同，青海省东川监狱虽不应成为承担此项损失赔偿的责任主体。但据我国《民通意见》关于添附物的规定及本案租赁协议关于租赁期满翻建房屋及附属设施归出租方所有，承租方之损失由拆迁方补偿的约定，结合李建海的诉求，因合同解除后将由青海省东川监狱取得涉案房屋及附属设施所有权，故由青海省东川监狱对李建海的实际损失先予补偿，待政府部门实施拆迁时由青海省东川监狱取得涉案房屋及附属设施的拆迁补偿款，较为适宜。三、《司法鉴定书》确定的房屋及其他附属设施的价值作为赔偿损失的依据是否适当。本院认为，涉案《司法鉴定意见书》经双方同意后由一审法院依据法定程序委托青海华翼司法鉴定所作出，鉴定所专业人员对相关质疑问题进行了答复，相关鉴定数据可以作为本案计算李建海实际损失的参照依据，应当作为本案定案的参考依据。但是，一审法院直接以该鉴定意见确定的房屋及其附属物的市场价值为判定实际损失的标准，未考虑承租年限仅剩10年，且10年后该房屋及附属设施的所有权归青海省东川监狱的协议约定，判决结果显属不当。据青海华翼资产评估司法鉴定所司法意见鉴定书的结论：涉案争议标的物总价值为3400352元，其中：房屋建筑物评估价值为1606862元、构筑物及其他辅助设施评估价值为1514691元、机器设备评估价值为203740元、生产性生物资产评估价值为75059元。综合考虑李建海对房屋及其他附属设施的可使用年限等因素，补偿损失的估价应以房屋及附属设施的尚可使用年限折算，损失的起止时间从青海省东川监狱违约的2012年12月算至租赁协议的届满期限2026年4月为宜，共计14年。具体计算方式为：1606862元÷45（房屋的尚可使用年限）+1514691元÷30（构筑物的尚可使用年限）=86197.74元（每年在房屋与构筑物上的损失）。86197.74元×14年+203740元（机器设备评估价值）+75059元（生产性生物资产评估价值）=1485567.36元。综上所述，一审法院以房屋的市场价值评估结论直接判令青海省东川监狱全额赔偿，未综合考虑租赁协议约定的期限及期满房屋归青海省东川监狱所有的实际情况，对青海省东川监狱承担违约赔偿责任未区分阶段，判决其承担赔偿损失的责任不符合协议约定和相关法律规定，二审应予纠正；青海省东川监狱的上诉请求部分成立，应予支持。李建海的抗辩理由证据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持青海省西宁市城东区人民法院（2015）东民一初字第655号民事判决第一项即解除李建海与青海省东川监狱签订的《小院租赁协议》；及其《补充协议》、第二项即青海省东川监狱在本判决生效后赔偿李建海违约金100000元；二、变更青海省西宁市城东区人民法院（2015）东民一初字第655号民事判决第三项为：青海省东川监狱在本判决生效后三十日内补偿李建海房屋、构筑物及相关设备等损失1485567.36元，李建海于收款当日腾退涉案租赁小院。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费34003元、鉴定费58285.43元，合计92288.43元，青海省东川监狱与李建海各负担46144.21元。二审案件受理费34003元，由青海省东川监狱与李建海各负担17001.5元。本判决为终审判决。审判长  付元泰审判员  柳香芳审判员  马秀芬二〇一六年十二月二十一日书记员  周 毛附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”。