江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏01民终7559号上诉人（原审原告、反诉被告）:南京地质矿产研究所，住所地南京市秦淮区中山东路***号。法定代表人:曲亚军，该研究所所长。委托诉讼代理人：郁宏，江苏环太律师事务所律师。委托诉讼代理人：张巧林，江苏环太律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：南京金钥匙国际大酒店有限公司，住所地南京市秦淮区中山东路534号。法定代表人：高先法，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜云，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙瑞瑞，江苏三法律师事务所律师。上诉人南京地质矿产研究所（以下简称地矿所）因与被上诉人南京金钥匙国际大酒店有限公司（以下简称金钥匙公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市秦淮区人民法院(2015)秦民初字第6081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月6日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。地矿所上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持我方一审全部诉讼请求，驳回被上诉人一审全部反诉诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决部分滞纳金已过诉讼时效没有事实及法律依据。双方合同尚在履行中，且约定租金支付是按年分期，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效应从最后一期履行期届满计算。被上诉人已经支付租金，再提出时效抗辩不应支持。被上诉人自认双方对拖欠租金一直有协商，且双方近在咫尺不可能上诉人没有主张。2、一审适用公平原则判令返还租金错误。双方租赁合同中关于损失的约定合法有效。双方约定“因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任。”该约定为双方真实意思表示，并无无效及免责情形。即使看似使被上诉人造成些微损失，但被上诉人没有在一年内行使撤销权。被上诉人如有损失，应另向拆迁部门要求补偿。一审法院擅自变更双方租赁合同有误。此纠纷所涉部分对上诉人极不公平且对被上诉人无任何不公。该20万租金范围包括门面房和办公房及停车场地，现在同地段门面办公房已达每平方米每天10元上下，全年租金数百万元，被上诉人在拆迁中另有补偿并无损失，被上诉人应按照拆迁补偿规定向有关部门要求补偿。金钥匙公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确。上诉人的上诉事实和理由没有依据，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人主要认为当时签订的房屋租赁价格偏低，试图通过各种方式进行调整。我方认为该合同基于当时双方的真实意思表示，一审判决完全正确。被上诉人一审之后相关款项已经履行完毕，判决的滞纳金已经交给上诉人。我方认为因拆迁造成的经营损失互不承担责任，而不是拆迁造成的标的物变化而仍应按照原有标的物履行，如果标的物已被拆除，还要求我方支付房租完全不合理。根据拆迁工作组的批复，所有涉及该拆迁土地的补偿款已经全额补偿给土地所有人地矿所。地矿所向一审法院起诉请求：金钥匙公司支付逾期支付租金的滞纳金44712元（按银行同期贷款利率的1.3倍，自合同约定的应交租金之日第16天起计算滞纳金，2012年12月20日应付租金20万元的滞纳金为30351元，2013年12月20日应付租金20万元的滞纳金为14361元）。金钥匙公司向一审法院反诉请求：地矿所返还2013年6月12日至2016年9月30日期间金钥匙公司超付的停车场租金237000元。一审法院认定事实：2006年11月8日，南京地质矿产研究所（甲方）与南京金钥匙酒店管理有限公司（乙方）签订合同编号为宁地租经060101的《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于南京市中山东路534号华东地调科技楼“培训中心”部分房屋（建筑面积7030平方米）出租给乙方用于经营酒店。租赁期限为十八年，自2007年4月1日起至2025年3月31日止。第一年租金及公用设施使用费185万元（其中：房屋租金105万元，公用设施等使用费80万元），每三年为一个计租周期，每一个计租周期在前一个计租周期的基础上递增5%租金。经双方协商，乙方每一年为一个付款期，每一付款期的第一个月15日内付清，乙方以支票形式支付租金。在租赁期内，乙方无正当理由拖欠房租或水电等费用30天，甲方有权终止合同，或在甲方以书面方式通知乙方缴纳相关费用之日15天后，本合同自动终止。对应交未交费用，按实际滞后的天数及金额，第16天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金及其他费用的0.3%收取滞纳金。因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任。同日，双方就上述《房屋租赁合同》未尽事宜签订《补充协议》一份，约定，《房屋租赁合同》中7030平方米以外增加的门面房、办公房和地面停车位等，第一年费用合计为35万元，每6年为一个计租周期，每一个计租期在前一个计租期的基础上递增5%费用。上述35万元，乙方应于每年12月20日前缴付给甲方，甲方开具正规票据。建设银行运钞车及华联超市运货车，乙方应提供方便，不得收取费用。本补充协议租赁期限与房屋租赁合同一致。本补充协议违约责任按房屋租赁合同中相关约定执行。2008年11月，南京金钥匙酒店管理有限公司更名为南京金钥匙国际大酒店有限公司。2009年12月31日，地矿所（甲方）与金钥匙公司（乙方）签订《备忘录》一份，载明：“2006年11月8日甲乙双方签定了房屋租赁合同（宁地租经060101）及补充协议，后因多种原因，合同未能正常履行。为规范双方权利、义务，经双方协商，特签订本备忘录。”该《备忘录》第一条“起租日”约定，起租日调整为2008年10月1日（原合同宁地租经060101租赁期顺延）。第三条“关于停车区问题”约定，1、广场停车区由甲方统一规划。按甲方规划，将建设银行大门与银行自助区间的圆柱以西区域提供给乙方作为其停车区，并由乙方自行管理。甲方在停车区分界处采用可移动物隔离，以备双方有重大活动或紧急状况时移动。2、本备忘录签署后十五个工作日内乙方拆除在甲方中山东路大门上的道闸，乙方可在其管理区域分界处重新安装。3、在明确乙方停车范围后，甲方同意修改原补充协议中关于乙方在合同租赁区外新增一层门面房、七层办公房及地面停车位增加费用35万元的条款，减少15万元/年，即按20万元/年。该费用自2009年10月1日起计算。第五条“其他事宜”约定，……2、本备忘录自双方签字盖章之日生效。本备忘录未明确的按租赁合同及补充协议执行。3、本备忘录签订后，甲乙双方已达成全面和解并不再主张此前的各项赔偿、诉讼要求。……金钥匙公司当庭陈述，上述备忘录所涉及的停车场面积调整为：减少了原建设银行、华联超市门口约981平方米的停车场面积。一审法院另查明，2008年7月23日，地矿所出具《关于申请开办金钥匙商务酒店停车场的报告》，载明：“停车场位于白下区中山东路534号，面积1480平方米，可停放60车辆的泊位，四周有围栏，并附平面图。”“按营收的15%交纳管理费，及时报送月报表。”2009年5月31日，金钥匙公司向南京市公安局停车场管理办公司出具《关于申请开办金钥匙商务酒店停车场的报告》，该报告与前述地矿所出具的报告相较，除管理费调整为“按营收的7%交纳”外，其余内容基本一致。2013年6月12日，因李府街拓宽改造工程，上述1480平方米停车场被部分拆除。金钥匙公司当庭陈述，此次拆迁，停车场被拆除面积约470平方米。又查明，金钥匙公司未按补充协议约定于2012年12月20日、2013年12月20日、2014年12月20日给付当年度一层门面房、七层办公房及地面停车位租金20万元。2014年12月1日，金钥匙公司一次性支付了前述三年（2012年10月1日至2015年9月30日）租金60万元。2015年12月20日，金钥匙公司支付地矿所2015年10月1日至2016年9月30日的租金21万元。金钥匙公司当庭陈述，因2009年签备忘录时，停车场面积减少981平方米，租金减少15万元/年，2013年6月拆迁停车场面积减少470平方米，停车场租金应依据相应的比例减少，故要求地矿所退还2013年6月12日至2016年9月30日期间多收的租金237000元。再查明，2014年11月18日，地矿所向金钥匙公司邮寄送达《对第二次书面申报的回复》，邮寄地址为“南京市中山东路534号”。该函中地矿所称，“合同履行以来，贵司对装璜费用不仅拖欠八年不付，而且还把自己要求变更的事实反说成是我所要求变更。拖欠车位等费用60万元，仅滞纳金就应支付121.92万元……”金钥匙公司当庭表示，未找到该份函件，无法核实是否收到该函件。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应全面、诚信、严格地履行合同所约定的义务。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。依据《补充协议》、《备忘录》约定，《房屋租赁合同》所确定的租赁区外新增的一层门面房、七层办公房及地面停车位的年租金为20万元，每六年递增5%，该款金钥匙公司应于每年12月20日前支付地矿所。《房屋租赁合同》约定，对应交未交费用，按实际滞后的天数及金额，地矿所可自第16天开始每天按实欠费用的0.3%向金钥匙公司收取滞纳金。现金钥匙公司于2014年12月1日一次性支付了2012年10月1日至2015年9月30日期间的租金60万元，其支付2012年10月1日至2014年9月30日期间租金的时间超出了合同约定的期限，金钥匙公司应按约承担缴付滞纳金的违约责任。合同约定的日0.3%的滞纳金计付标准明显过高，地矿所自行调整为按银行同期贷款利率的1.3倍收取滞纳金，符合法律规定，一审法院予以确认。法律规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，地矿所主张的滞纳金系金钥匙公司延付租金产生的滞纳金，应当适用一年的诉讼时效期间。金钥匙公司未能按约在2012年12月20日前支付2012年10月1日至2013年9月30日期间的租金20万元，地矿所应自2012年12月21日起即知权利受侵害，但并无证据证明地矿所在一年内就该年度租金滞纳金提出过主张，故地矿所诉请金钥匙公司支付延付该年度租金的滞纳金已过诉讼时效，一审法院不予支持。关于金钥匙未能按约在2013年12月20日前支付2013年10月1日至2014年9月30日期间的租金20万元所产生的滞纳金，因地矿所于2014年11月18日向金钥匙发出的《对第二次书面申报的回复》中，对金钥匙公司延付租金的滞纳金提出了主张，故该年度租金的滞纳金诉讼时效中断，地矿所在本案中向金钥匙公司主张该年度租金的滞纳金14361元的请求成立，一审法院予以支持。另，合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。依据地矿所与金钥匙公司合同约定，案涉一层门面房、七层办公房及地面停车位的年租金为20万元，每六年递增5%。依据地矿所和金钥匙公司出具的《关于申请开办金钥匙商务酒店停车场的报告》，案涉停车场面积应为1480平方米。2013年6月12日，因李府街拓宽改造工程，案涉停车场被部分拆除，地矿所再按原约定租金标准向金钥匙公司收取租金，显然有失公允。地矿所依据《房屋租赁合同》的约定，“因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任”辩称金钥匙公司要求退还多付租金与合同约定不符。一审法院认为，依据该条约定，因拆迁导致地矿所无法向金钥匙公司提供约定的停车场面积，应由其承担租金相应减少的损失。而不应要求金钥匙公司在承租标的面积减少的情况下，仍然按约足额支付租金，将租金损失转嫁于金钥匙公司。地矿所的抗辩意见于法于理均不合，一审法院不予采信。金钥匙要求退还相应租金的请求成立，一审法院应予支持。金钥匙公司认为，其与地矿所签订《备忘录》时，停车场面积减少981平方米，租金减少15万元/年。现因拆迁停车场面积再次减少470平方米，每年应按比例相应减少租金7万余元，故请求退还2013年6月12日至2016年9月30日期间的租金237000元。一审法院认为，依据《备忘录》约定，“本备忘录签订后，甲乙双方已达成全面和解并不再主张此前的各项赔偿、诉讼要求。”租金每年减少15万元应系双方全面和解的结果，而非仅是停车场面积减少所致。故前述金钥匙公司关于其多付租金的计算方式缺乏事实依据，一审法院不予采纳。一审法院认为，《备忘录》所约定的租金系新增一层门面房、七层办公房及地面停车位的总体租金，而非仅指停车场的租金。且该租金价格并非依据市场行情确定。现依据市场行情下，一层门面房、七层办公房及停车场各自的租金应占的比例，考虑停车场面积减少的因素，一审法院酌定地矿所退还金钥匙公司2013年6月12日至2014年9月30日期间多收的租金1810元，2014年10月1日至2015年9月30日期间多收的租金6000元，2015年10月1日至2016年9月30日期间多收的租金6300元，合计14110元。判决：一、南京金钥匙国际大酒店有限公司于判决生效之日起十日内向南京地质矿产研究所支付逾期支付租金的滞纳金14361元。二、南京地质矿产研究所于判决生效之日起十日内向南京金钥匙国际大酒店有限公司退还多收的租金14110元。合并执行以上两条，南京金钥匙国际大酒店有限公司于判决生效之日起十日内支付南京地质矿产研究所251元。三、驳回南京地质矿产研究所的其他诉讼请求。四、驳回南京金钥匙国际大酒店有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费918元，由南京地质矿产研究所负担618元，南京金钥匙国际大酒店有限公司负担300元。一审反诉案件受理费1802元，由南京金钥匙国际大酒店有限公司负担1700元，南京地质矿产研究所负担102元。本院二审查明，一审查明的事实正确，本院二审予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：地矿所主张的金钥匙公司因延付2012年12月20日租金产生的滞纳金是否已超过诉讼时效，地矿所是否应返还金钥匙公司超付的停车场租金。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年，地矿所并无证据证明其已就金钥匙公司未能按约在2012年12月20日前支付租金的20万元在一年内就该年度租金滞纳金提出过主张，一审法院认定该部分租金的滞纳金已过诉讼时效，并无不当。双方对合同第十条第2项所约定的“因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任。”的理解并不一致，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。上诉人地矿所主张该条款已免除被上诉人因上诉人提供的标的物面积减少而享有的减少租金的抗辩权，既不符合法律规定也不符合合同条款的约定及双方合同目的、交易习惯。一审法院根据租赁标的物的减少情况，酌定地矿所返还金钥匙公司超付的停车场租金，符合法律规定。上诉人的其他上诉请求，并无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，地矿所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2720元，由南京地质矿产研究所负担。本判决为终审判决。审 判 长  殷源源审 判 员  孙 伟代理审判员  张卓慧二〇一六年十二月十九日书 记 员  朱亚芳