广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终629号上诉人（原审被告）：广州市文辉文化用品连锁公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：何仲坚，职务：总经理。委托代理人：彭懿君，广东国智律师事务所律师。委托代理人：梁燕珍，广东国智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭瑞香，美国国籍。被上诉人（原审原告）：谭瑞匀，女，1932年9月8日出生，汉族，美国国籍，住195419AVESANFRANCISCO,CA94116，USA。上述两被上诉人共同委托代理人：王月璋，广州市华林法律服务所法律工作者。上述两被上诉人共同委托代理人：何日新，广州市华林法律服务所法律工作者。原审被告：广州市荔湾区辉文百货店，住所地：广州市荔湾区。负责人：梁某。上诉人广州市文辉文化用品连锁公司（以下简称“文辉公司”）因与被上诉人谭瑞香、谭瑞匀，原审被告广州市荔湾区辉文百货店（以下简称“辉文百货店”）物权保护纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2015)穗荔法民三初字第1021号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人文辉公司向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人形成不定期租赁关系，被上诉人主张案涉房屋租金应适用一年的诉讼时效规定，原审判决认为“文辉公司支付该房屋使用金的时间从2013年3月15日起计算”，缺乏事实依据和法律依据。案涉房屋是上诉人根据上级主管行政部门的指示，从广州市荔光玻璃棉布店接管租用的房屋，上诉人租用案涉房屋后，一直向业主的代理人李某按月交纳租金，只是后来不知何故该代理人一直没有来收取租金，案涉房屋的产权人即本案被上诉人也没有向上诉人提出过任何主张或要求，上诉人与被上诉人的法律关系是不定期租赁关系。原审判决亦认定，上诉人与被上诉人“双方形成不定期租赁关系”。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定“下列的诉讼时效期间为一年：……(三)延付或拒付租金的”，因此本案的诉讼时效应适用一年的诉讼时效。现被上诉人直至2015年6月19日方向原审法院起诉主张权利。且没有提供证据证明存在诉讼时效中止或中断的法定事由，因此被上诉人第2项的诉讼请求不应得到法律支持。综上所述请求二审法院，l、请求判决撤销广州市荔湾区人民法院(2015)穗荔法民三初字第1021号《民事判决书》判决第二项，改判驳回被上诉人一审的第2、3项诉讼请求。2、判令被上诉人承担本案一、二审的诉讼费、评估费等费用。被上诉人谭瑞香、谭瑞匀共同答辩称：我方与文辉公司没有签订租约，不属于租赁关系，我方要追讨的是房屋使用费，并非租金。其他的与一审答辩意见一致。原审被告辉文百货店经本院合法传呼，没有到庭进行答辩。谭瑞香、谭瑞匀共同于2015年6月19日向原审法院起诉请求：1、请求判令文辉公司、辉文百货店迁出广州市荔湾区杨巷路xx号房屋首层，将房屋首层腾空交还给谭瑞香、谭瑞匀自用；2、判令文辉公司、辉文百货店支付1998年6月10日至交还房屋之日止的房屋使用金（按其租赁合同9000元/月，暂计1998年6月10日至2015年6月10日共204个月为1836000元）3、文辉公司、辉文百货店承担本案全部诉讼费用。原审法院经审理查明：广州市荔湾区杨巷路xx号是谭瑞香、谭瑞匀通过继承取得的房产。1998年6月10日，谭瑞香、谭瑞匀取得了涉案房屋的《房地产权证》。涉案房屋原由广州市荔光玻璃棉布店使用，1996年由文辉公司接管涉案房屋。谭瑞香、谭瑞匀取得涉案房屋产权后，没有与文辉公司签订租约，也没有收取租金。2013年，文辉公司与辉文百货店的投资人梁某签订《广州市房屋租赁合同》约定，文辉公司将广州市荔湾区杨巷路xx号房屋出租给梁某；租赁期自2013年3月1日至2015年2月28日，每月租金9000元。2015年3月15日，谭瑞香、谭瑞匀委托广州市华林法律服务所向文辉公司发函称，广州市荔湾区杨巷路xx号房屋是谭瑞香、谭瑞匀通过合法手续继承取得，谭瑞香、谭瑞匀取得产权后，你们未能与现产权人签定租约及缴纳商铺使用金给产权人，因该房屋年久失修，需要重新修缮维护，现谭瑞香、谭瑞匀请你们接到本函后10天内，从1993年12月开绐按市场价格结算商铺使用金（时间是1993年12月至交还日止）交给谭瑞香、谭瑞匀，并在两个月内迁出，将商铺腾空交回给业主自行管业。文辉公司对此函的真实性予以确认。原审庭审中，谭瑞香、谭瑞匀和文辉公司均确认涉案房屋首层现由辉文百货店使用。原审法院认为：谭瑞香、谭瑞匀是广州市荔湾区杨巷路xx号的合法产权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。文辉公司使用涉案房屋至今已有十几年，文辉公司与房屋的原所有权人之间已形成了租赁合同关系。虽然，在谭瑞香、谭瑞匀取得的该房屋的所有权后没有与文辉公司签订房屋租赁合同，但不影响原租赁合同的效力，双方形成不定期租赁关系，谭瑞香、谭瑞匀有权随时解除合同，故谭瑞香、谭瑞匀要求文辉公司搬迁的诉讼请求，实际上是提出了解除租赁合同的主张，原审法院予以支持。由于辉文百货店现实际使用涉案房屋，故辉文百货店负有搬迁义务。对于房屋使用金的清缴问题，谭瑞香、谭瑞匀和文辉公司之间并无签订租赁合同，谭瑞香、谭瑞匀在2015年3月15日已向文辉公司提出清缴，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。故文辉公司支付该房屋使用金的时间从2013年3月15日起计算，该使用金标准由谭瑞香、谭瑞匀申请有资质的评估公司按照广州市非住宅（经营用房）租金参考价标准评定，由文辉公司按评定的数额支付给谭瑞香、谭瑞匀。谭瑞香、谭瑞匀主张文辉公司支付1998年6月10日至2013年3月14日房屋使用金的请求已超过诉讼时效，原审法院不予支持。谭瑞香、谭瑞匀要求文辉公司、辉文百货店按9000元/月标准支付房屋使用金及要求辉文百货店支付房屋使用金依据不足，原审法院不予支持。辉文百货店经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院依法作缺席审判。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十二条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2015年11月20日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起一个月内，被告广州市文辉文化用品连锁公司、广州市荔湾区辉文百货店迁出广州市荔湾区杨巷路xx号首层房屋，将房屋腾空交还给原告谭瑞香、谭瑞匀管业自用。二、从2013年3月15日起至被告广州市文辉文化用品连锁公司、广州市荔湾区辉文百货店搬出广州市荔湾区杨巷路xx号首层房屋之日止的房屋使用金，由原告谭瑞香、谭瑞匀自本判决发生法律效力之日起5天内，向有资质的评估公司申请按广州市非住宅（经营用房）租金参考价标准评定，被告广州市文辉文化用品连锁公司、广州市荔湾区辉文百货店对评估租金应予协助（评估费由原告和被告广州市文辉文化用品连锁公司各负担一半），自评定之日起3天内，被告广州市文辉文化用品连锁公司按评定的数额支付给原告谭瑞香、谭瑞匀。三、驳回原告谭瑞香、谭瑞匀的其它诉讼请求。本案受理费21324元，由原告谭瑞香、谭瑞匀共同负担16084元，被告广州市文辉文化用品连锁公司负担5240元。二审审理期间，上诉人文辉公司向本院提交《广州市私房租赁合约》作为新证据。拟证明文辉公司和谭瑞香、谭瑞匀之间形成不定期的租赁关系。应当适用一年的诉讼时效，并非两年。被上诉人谭瑞香、谭瑞匀质证称：我方不认可该证据。合同按时间来说是80年代签订的，租赁合同最长为20年，现已接近30年。该租赁合约签订的用途是宿舍，跟本案商铺没有关系。二审庭后，被上诉人谭瑞香、谭瑞匀向本院提交两份材料作为新证据，1、危房名单。2、庭审笔录。经本院审查该两份材料均不属于新证据。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审，上诉人上诉主要认为本案审理应适用租金追索的一年诉讼时效。但经审核，原审依据现有证据结合涉案房屋使用人历史延续的事实，认定双方当事人存在不定期租赁关系，并无不当，但该租赁关系已经延续超过了20年，谭瑞香、谭瑞匀所主张的应属房屋使用金，文辉公司认为应按租金的诉讼时效规定适用一年的诉讼时效没有依据，本院不予支持。上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5240元，由上诉人广州市文辉文化用品连锁公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一六年十二月二十七日书记员  冯冠豪