沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01**民初9989号原告赵倩，女，1971年6月7日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托代理人袁雪琼、张飞飞，沈阳百联律师事务所律师。被告沈阳新洲和田房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区临波路16-22号。法定代表人华建国，董事长。委托代理人郑伟、吕梦娇，辽宁正时律师事务所律师。原告赵倩与被告沈阳新洲和田房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案受理后，依法由审判员张飙独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵倩的委托代理人袁雪琼,被告沈阳新洲和田房地产开发有限公司的委托代理人郑伟、吕梦娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2014年6月12日签订商品房买卖合同，原告按照合同支付了全部房款696,277.84元，于2012年10月12日办理了交房手续，被告应当按照合同约定于2014年4月13日前到产权登记机构完成权属登记，但因被告并未按合同约定履行办证义务，根据合同约定，被告应向原告支付逾期办证违约金，违约金标准为已付房款的日万分之一。请求法院判令被告赔偿逾期办证违约金50,132元，并由被告承担本案的诉讼费用。被告辩称，逾期办证的原因是施工单位、消防单位等非本合同主体导致的，被告多次给施工单位发工作联系函沟通要求其尽快解决交档工作，被告在积极履行为原告办证的事宜，被告对合同的履行是积极主动的，房屋产权证办理的前置手续和过程相对复杂，涉及到政府建设等许多部门的审批，环节多，许多环节流程缓慢，也是导致逾期办证的一个原因，但是现在已经将所有程序办理完成，初始登记即将办完。原告起诉的违约金过高，被告已将原告所购买的房屋按时交付，没有影响原告的正常居住使用，原告实现了该房屋的使用价值，且原告并无证据证明因被告的违约行为而导致原告遭受经济损失，被告销售此房屋利润微薄，还未达到逾期办证所承担的违约金数额，法律规定的违约金的主要目的是赔付守约方因违约行为造成的实际损失，但是原告在约定的时间内使用了该房屋，违约金是一种补偿属性，故在确认违约金额时，在尊重合同双方意思自治的同时，也应充分考虑违约金行为造成的损失数额、违约金的数额占总房款的比例来确定违约金。违约金的计算时间应从原告起诉之日起往前推算2年，超过的部分无效。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同、发票，用以证明原、被告之间的买卖合同关系以及对交房、办证事项的约定。被告对该组证据没有异议。2、专用收款收据2张，用以证明被告实际交房日期为2012年10月12日。被告对该组证据没有异议。被告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、建设工程施工合同1份、消防工程合同1份、工作联系函4张、承诺书1份，用以证明建设施工单位与消防原因导致被告逾期办证，被告多次向施工单位发出工作函沟通解决交档问题，积极履行办证手续确保在2017年3月1日前将办理权属登记所需要的资料报产权登记机关备案，确保业主尽快取得房产证原告对该组证据有异议，认为1.建设单位及消防单位与被告之间的纠纷与原告无关，不能作为被告违约的免责依据；2.工作联系函是原件不符合常理，既然是联系函原件应当送至对方，显然该证据系原告单方制作；3.被告做出的承诺与本案无关，原告本案所主张的违约金期限是从2014年11月10日至立案之日，被告何时能够完成产权登记的办理不影响原告对该阶段违约金的主张。证据2、民事判决书一份，证明其他法院曾就同类案件做出过降低违约金的判例。被告认为该判决判的既不是本案的楼盘也不是以被告名义开发建设的楼盘，与本案没有关联性，不能作为调整违约金的合法依据。经开庭审理，综合各方当事人陈述及举证，确认本案事实如下：原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区某路x号房屋，建筑面积137.82平方米，房屋总价款696,277.84元。双方约定：被告应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用，并于房屋交付使用后548日内，将办理产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；由于被告的原因，原告不能在规定期限内取得该房屋权属证书的，每逾期一日，被告按已付房款的日万分之一支付违约金。原告支付了全部房款696,277.84元后，于2012年10月12日办理了交房手续，原、被告于2014年6月12日签订商品房买卖合同。被告应当按照合同约定于2014年4月14日前到产权登记机构完成权属登记，但被告并未按合同约定履行办证义务，致使原告诉至法院，请求法院判令被告按已付房款的日万分之一赔偿2014年11月10日至2016年11月10期间的逾期办证违约金50,132元，并由被告承担本案的诉讼费用。被告则逾期办证的原因是本合同主体导致、房屋产权证办理的前置手续和过程相对复杂、涉及到政府建设等许多部门的审批环节多，原告起诉的违约金过高，应充分考虑违约金行为造成的损失而降低违约金，违约金的计算时间应从原告起诉之日起往前推算2年，超过的部分无效等理由提出抗辩。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制效力性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案中，原告于2012年10月12日办理入住，被告应在548日内即2014年4月14日前将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，逾期则应按合同约定承担违约责任。关于被告提出逾期办证责任不在于被告而在于施工单位、消防单位等非本合同主体以及房屋产权证办理的前置手续和过程相对复杂、涉及到政府建设等许多部门的审批环节多等抗辩理由，由于上述理由均不是《中华人民共和国合同法》规定的可以部分或者全部免除不能履行合同责任的不可抗力，故被告此抗辩本院不予认可。关于被告提出，合同约定的违约金标准过高，应予降低的诉讼请求，根据合同约定，逾期办证违约金标准为已付房款的日万分之一，换算为年利率仅为3.65%，相比法律有明确规定的几种利率标准属于比较低的水平，根本不存在标准过高的问题，且本案被告已另有多起同类案件已经法院依法做出生效判决，逾期办证违约金标准也均为已付房款的日万分之一，故对被告要求降低逾期办证违约金标准的请求，本院不予支持。原告是在2016年11月10日才提起本案诉讼，其请求支付逾期办证违约金的期间是2014年11月10日开始，超过法定诉讼时效1天，超出的一天本院不予支持，但原告诉讼请求为50,132元，低于696,277.84元×日万分之一×730天的50,828.28元，故本院对原告的诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：被告沈阳新洲和田房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告赵倩2014年11月11日至2016年11月10日期间的逾期办理房屋产权证违约金50,132元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,053元，由被告沈阳新洲和田房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  张飙二〇一六年十二月九日书记员  李彤本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。