徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0311民初6094号原告：贺伟，男，1978年8月20日生，汉族，个体户，住本市泉山区。委托诉讼代理人：蔡军，江苏清正苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙杰，江苏清正苑律师事务所律师。被告：杭州三春服饰有限公司，法定代表人：魏绍雷，经理。委托诉讼代理人：易长春，1974年5月20日生，汉族，该公司工作人员，住本市太山新村南区。委托诉讼代理人：金思文，男，1964年8月31日生，汉族，该公司工作人员，住本市。原告贺伟与被告杭州三春服饰有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月22日公开开庭进行了审理。原告贺伟的委托诉讼代理人孙杰，被告杭州三春服饰有限公司的委托诉讼代理人易长春、金思文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贺伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿逾期上房违约金90392元和涉案房屋差价损失46584元；2、判令被告协助办理涉案房屋的产权证书；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2007年1月17日，原告购买了杭州三春服饰有限公司徐州分公司销售的位于徐州市解放南路矿业大学西门北侧的矿大南都商业广场X-XX号商业铺面，面积23.292平方米，单价9500元/平方米，总房款221272元，原告分别于2007年1月14日和1月17日共支付认购金111272元。认购单约定上房日期为2008年6月底前，上房后180天内办理房屋两证。后因房屋迟迟不能交付原告使用，被告徐州分公司于2008年12月31日签订承诺书承诺保证于约定时间交付房屋并于上房后办理好购房人的房产证、土地证，但截至起诉之日被告徐州分公司未能按照承诺履行义务。另被告擅自更改涉案商铺的规划设计，使原告认购的商铺位置发生根本变化，导致原告加价购买原规划位置铺位的预期合同目的无法实现，给原告造成巨大经济损失。被告杭州三春服饰有限公司辩称，原告所述与事实不符。涉案房屋买卖合同因被告不具有房屋出卖主体资格且没有商品房预售许可证应为无效合同；原告至今未交清全部购房款，不享有房屋所有权，故被告无需承担逾期上房违约金，也不应向原告支付房屋差价款，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告杭州三春服饰有限公司与案外人徐州市天成房地产开发有限公司于2006年11月18日签订《矿大商务中心认购协议》，约定徐州市天成房地产开发有限公司将所处本市解放南路延长段中国矿业大学老校区西北角矿大商务中心“矿大南都商业广场”1号楼至2号楼北侧边线、西至解放南路1-4层的总建筑面积约5700平方米的部分楼盘出售给被告杭州三春服饰有限公司，用于“巴黎春天国际购物中心”主题服饰广场。2007年1月14日和1月17日，杭州三春服饰有限公司徐州分公司分别收取了贺伟交付的巴黎春天购物中心X-XX商铺认购款68000元和43272元，原告贺伟于2007年1月17日作为认购方与杭州三春服饰有限公司徐州分公司签订《认购单》一份，约定：贺伟以单价9500元/平方米、总房款221272元的价格认购杭州三春服饰有限公司徐州分公司徐州巴黎春天国际购物中心（暂定名）2层20号商铺，建筑面积暂定23.292平方米，最终面积以房管有关部门实测面积为准，单价不变，多退少补；首期楼款111272元于签署认购书当日付清，其余110000元房款以贷款方式支付，在签署正式合同时办理银行按揭；上房日期暂定为2008年6月底前并于上房后180天内办理房屋“两证”；本项目由中矿大商务发展有限公司开发建设，尚未取得销售许可，认购方自愿要求内部认购，缴付认购金，待正式销售条件具备后，由认购方与中矿大商务发展有限公司和杭州三春服饰有限公司共同签订房屋销售合同；本购物中心委托徐州巴黎春天商业经营管理有限公司实施统一管理，与认购方另行签订协议；如因工程规划及设计需要对该房屋图纸进行变更，待变更图纸出图后销售方提前十五日通知认购方，认购方有优先调换权。2008年2月14日和2008年12月31日，杭州三春服饰有限公司徐州分公司与原告贺伟签订内容相同的《承诺书》，主要内容为：杭州三春服饰有限公司徐州分公司对购房人与杭州三春服饰有限公司签订的认购书予以认可，保证矿大南都国际巴黎春天购物中心于2009年12月31日前竣工验收合格并交付购房人，对认购书约定的上房日期与实际日期的损失同意按购房人已付房款额的日万分之一点五赔偿购房人损失；如该公司不能按本承诺书承诺的日期、条件将矿大南都国际巴黎春天购物中心建成并经竣工验收合格交付购房人，同意按购房人已付房款额的日万分之四标准赔偿购房人损失（自2009年12月31日后）；保证于上房后半年内办理好购房人的房产证、土地证；贺伟应承诺余款在实际上房前10各月付款，如乙方不能付清、按揭贷款条件又不具备，则贺伟同意支付该期间贷款利息，并在上房时付清余款。2015年4月2日，原告贺伟与徐州巴黎春天商业管理有限公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定贺伟同意将其购买的原巴黎春天商场（现名为南都街区）中商铺编号为X层XX号铺位、建筑面积28.89平方米的商铺委托徐州巴黎春天商业管理有限公司经营及管理，委托期限自2015年1月1日起至2020年12月31日止，前三年租金归贺伟所有，后三年贺伟收取租金的91%，徐州巴黎春天商业管理有限公司收取租金的9%作为酬劳。另，原告认购房屋所在的矿大文昌校区西北角、解放南路东侧、科技路南侧的地块即矿大南都商业广场于2011年8月22日取得规划许可，该项目的投资主体于2011年12月9日由中国矿业大学变更为天成润华集团有限公司，2014年1月7日经徐州市规划局同意验收。该期间内，杭州三春服饰有限公司徐州分公司于2009年4月17日被吊销营业执照，徐州中矿大商务发展有限公司于2013年11月4日被吊销营业执照；2014年7月，与原告贺伟同意签订认购书的购房者陆续以与杭州三春服饰有限公司徐州分公司签订《徐州巴黎春天国际购物中心上房协议》和《补充协议》的方式接收了锁认购的房屋。原告贺伟于2016年10月24日以诉称理由起诉来院要求被告杭州三春服饰有限公司赔偿逾期上房违约金90392元和涉案房屋差价损失46584元，并要求被告协助办理涉案房屋的产权证书。被告杭州三春服饰有限公司以辩称理由不同意原告的诉讼请求，主张其与天成润华集团有限公司就涉案商铺在内的房屋买卖合同纠纷尚在诉讼中，不具备办理房屋产权证书的条件，并主张其于2014年6月即口头告知并督促上房，原告于2014年7月已接收涉案房屋并进行装修。原告贺伟否认曾接到被告的上房通知。原、被告双方在审理过程中均认可《认购单》中的巴黎春天国际购物中心（暂定名）2层20号商铺与《商铺委托经营管理合同》中的商铺编号为X层XX号铺位为同一地点原告购买的房屋。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当依照约定行使权利、履行义务。本案中，杭州三春服饰有限公司徐州分公司因与徐州市天成房地产开发有限公司（后变更为天成润华集团有限公司）签订《矿大商务中心认购协议》取得矿大南都商业广场的徐州巴黎春天国际购物中心在建房屋的处分权，杭州三春服饰有限公司徐州分公司与原告贺伟以签订认购单的形式将徐州巴黎春天国际购物中心（暂定名）X层XX号商铺出售给原告，后该铺位因规划变更确定为X层XX号并得到双方的认可，系双方真实意思表示；虽然杭州三春服饰有限公司徐州分公司与原告贺伟签订认购单时双方买卖的标的物既未取得规划许可也未实际建成，但至本案发生前已取得规划许可且经验收，涉案房屋也已实际向原告交付，因此本院确认双方之间的房屋买卖合同有效成立且已履行。杭州三春服饰有限公司徐州分公司未按《认购单》约定的期限将原告认购的房屋交付给原告已构成违约，且双方于2008年2月14日和12月31日签订的《承诺书》对逾期上房赔偿损失的标准进行了约定，故原告要求被告赔偿自2008年7月1日至2009年12月31日按已付购房款的每日万分之一点五、自2010年1月1日起至实际上房之日按已付购房款每日万分之四计算的逾期上房违约金的诉讼请求具有合同与法律依据，本院予以支持。至于计算逾期上房违约金的截止时间，原告贺伟以其与徐州巴黎春天商业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》主张为2014年12月31日；被告杭州三春服饰有限公司则主张其于2014年6月口头通知购房人上房且原告已于2014年7月对涉案房屋进行装修，故原告实际上房时间应为2014年7月。本院认为，虽然杭州三春服饰有限公司无证据证明其确已在2014年6月通知原告接收房屋且其主张原告于2014年7月进行装修的证据并不充分，但根据自杭州三春服饰有限公司徐州分公司认购该处房屋的其他购房人接收房屋的时间基本在2014年7月的事实以及原告与徐州巴黎春天商业管理有限公司签订《商铺委托经营管理合同》确定委托期限自2015年1月1日起的约定，将被告杭州三春服饰有限公司支付逾期上房违约金的截止时间确定为2014年7月31日应当是恰当且符合客观事实的，故本院确定被告杭州三春服饰有限公司应向原告贺伟支付的逾期上房违约金合计为82263元（111272元×1.5/10000×550天+111272元×4/10000×1642天）。原告提交的巴黎春天国际购物中心商铺平面分割图（2F）（即规划图纸）和2#楼二层平面图（即变更后的图纸）显示，原X-XX商铺的位置与变更后XX（XX）号铺位位置及面积均有变化，且变更后的图纸中XX（XX）号铺位更接近于电梯口位置，但原告主张因被告将三、四楼层封闭并将原告购买商铺附近的其他铺位连同一楼商铺整体承包给他人经营导致商铺处于边缘位置，致使原告认购时加价购买的合同目的不能实现，因此要求被告赔偿损失46584元[（9500元/平方米-7500元/平方米）×23.292平方米]；被告对原告提交的上述平面图不予认可且认为与本案无关。本院认为，商铺的位置与经营利益的相关度客观存在，但根据原告提交的证据，从经营角度看，其所购买的商铺变更后的位置优于原规划位置，原告也无证据证明其在与杭州三春服饰有限公司徐州分公司签订认购书因商铺位置不同而存在认购单价的增减，且原告接收该购买的商铺并非个人经营而是交由徐州巴黎春天商业管理有限公司统一管理，因此其主张因商铺位置变化给其造成损失依据不足，本院不予支持。依法律规定，办理房屋权属证书系房屋买卖合同的附随义务，原、被告双方签订的《认购书》和《承诺书》中亦约定涉案房屋上房后上房后180天（半年）内办理房屋“两证”，因此原告要求被告协助办理房屋产权证书的诉讼主张具有合同和法律依据，本院予以支持；但因被告杭州三春服饰有限公司与天成润华集团有限公司就涉案商铺在内的房屋买卖合同纠纷尚在诉讼中，故何时办理房屋权属证书目前不能确定，被告应在具备办理房屋权属证书条件时协助原告予以办理。至于原告尚未向被告交付的购房余款，被告虽在本案审理中有所提及，但因其未明确提出反诉请求，本院在本案中不予理涉。综上所述，依照《中华人民共和国合同》第六条、第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第一百一十一条、第一百一十二条规定，判决如下：一、被告杭州三春服饰有限公司于本判决生效后十日内向原告贺伟支付逾期上房违约金82263元；二、驳回原告贺伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3040元，减半收取1520，由被告杭州三春服饰有限公司负担（此款原告已预交，被告杭州三春服饰有限公司随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  郑凤金二〇一六年十二月二十一日书记员  王 恺