黑龙江省方正县人民法院民 事 判 决 书（2016)黑0124民初2120号原告：李显山，住黑龙江省方正县。委托诉讼代理人：朱殿君，男，方正县向阳法律服务所法律工作者。被告：王才军，住黑龙江省方正县。被告：刘铭，住黑龙江省方正县。被告：常继凯，住黑龙江省方正县。委托诉讼代理人：邹丹丹（系常继凯的妻子），住黑龙江省方正县。被告：于志勇，住黑龙江省方正县。被告：吴岩，住黑龙江省方正县。委托诉讼代理人：于志勇（系吴岩的近亲属），住黑龙江省方正县。被告：戴冕，住黑龙江省方正县。原告李显山与被告王才军、刘铭、常继凯、于志勇、吴岩、戴冕买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案受理，依法适用简易程序，于2016年11月18日公开开庭进行了审理，原告李显山及其委托诉讼代理人朱殿君，被告王才军、刘铭、常继凯委托诉讼代理人邹丹丹、于志勇、吴岩、戴冕到庭参加诉讼；本院于2016年12月2日第二次公开开庭进行了审理，原告李显山及其委托诉讼代理人朱殿君，被告王才军、刘铭、常继凯委托诉讼代理人邹丹丹、于志勇、吴岩委托诉讼代理人于志勇、戴冕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李显山向本院提出诉讼请求：1、要求解除2015年9月1日原告与被告签订的房屋抵债协议；2、判令王才军偿还借款本金43万元，利息120,400元（按月利息2分计算，从2015年9月1日至2016年11月1日），本息合计550,400元；3、要求王才军支付房屋装修费164,913元；4、五担保人与王才军承担连带清偿责任；5、诉讼费用由六被告负担。事实和理由：2015年9月1日，李显山与王才军协议将龙寓高墅3号楼4单元2401室作价43万元，抵顶王才军欠李显山的部分借款，另约定王才军借用施歌名义办理该房屋抵押贷款，由王才军按月偿还银行贷款，全部贷款于2016年7月1日之前还清，贷款还清后房屋产权更名至李显山名下，在房屋产权更名至李显山名下之前，王才军负全部还款及装修等赔偿责任，其余五被告承担连带担保责任，因王才军不能按照约定还清银行贷款，五担保人不履行担保义务，致使银行贷款由案外人施歌偿还，导致房屋无法过户至李显山名下。李显山与王才军的房屋抵账合同不能继续履行，李显山装修房屋费用共计164,913元，李显山与六被告协商还款及支付装修费用未果。王才军辩称：其承认李显山在诉讼中所主张的事实，涉案房屋系其2015年8、9月交付李显山的，其一直还银行贷款至2016年4月份，后由郜永生将房屋贷款一次性还清，并认为与五担保人，即与刘铭、常继凯、于志勇、吴岩、戴冕无关。刘铭、常继凯、于志勇、吴岩、戴冕共同辩称：刘铭、常继凯、于志勇、吴岩、戴冕不应承担担保责任和诉讼费用。理由：1.抵债协议中担保条款表述模糊，于志勇代表其他四人亲笔将协商后的担保条款，即“各担保人分别承担按揭贷款未还金额的五分之一”写在担保人签字处，现房屋贷款已经还清，担保人无责任；2.因王才军无权处分他人房产，房屋抵债协议无效，担保条款也无效，刘铭、常继凯、于志勇、吴岩、戴冕不知道王才军无权处分他人房产，五担保人对合同无效没有过错，李显山和王才军应承担相应责任；李显山要求支付利息没有依据，李显山要求支付装修费与担保人无关。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。在开庭审理中双方当事人举证情况如下：李显山出示证据一：房屋抵债协议书，拟证明：签订该协议书之前就存在债务，协议书上明确表明是以施歌名义购房，债权人、债务人、担保人对此知情，协议书上的担保属于独立担保，是对王才军不能履行合同义务造成还款责任的担保，而不是交付房屋的担保，手写条款是对正文中担保约定的补充，两者是包含和被包含的关系。王才军对该证据的真实性无异议，认为其之前在李显山处有借款，在此笔借款未到期时，与李显山协商以物抵债，刘铭、常继凯、于志勇、吴岩、戴冕担保范围是按揭贷款，五担保人也不知情以施歌名义购房。刘铭、常继凯、于志勇、吴岩、戴冕对该证据的真实性无异议，并认为王才军与施歌之间应该有协议，刘铭、常继凯、于志勇、吴岩、戴冕与李显山、王才军协商后，才手写的担保条款，与债权债务无关。本院认为，双方当事人对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。李显山出示证据二：中国农业银行业务凭证，拟证明施歌于2016年6月20日偿还银行贷款199,227.41元，包含违约金1,068.51元，王才军违反房屋抵债协议的约定。王才军对真实性无异议，认为是其与郜永生协商后，由郜永生偿还的，于志勇认为该证据不能证明贷款是由施歌偿还的，应是郜永生偿还的，刘铭、常继凯、吴岩、戴冕对此证据不清楚。本院认为该证据可以证明还款事实的发生，本院对该证据的真实性予以采信。李显山出示证据三：房屋装修支出款项的票据62张，其中家具35,930元、装修人工费15,300元、开头插座灯具4,500元、家电13,846元、装修材料费82,658元、劳务队等费用8,340元、数字电视天然气入户费3,384元、物流费用955元，合计164,913元，拟证明装修实际支出。王才军对该组证据无异议，如涉及房屋退回，其自愿全部承担，刘铭、常继凯、于志勇、吴岩、戴冕认为装修费应区分可否移动，如要求担保人承担责任，要求进行折旧和鉴定。本院认为该组证据系装修实际发生，内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。李显山出示证据四：代购楼房协议书，拟证明该2401室房屋是郜永生亲自办理的，借用施歌名义办理贷款，房屋所有权不是施歌的。王才军对该证据的真实性有异议，认为是后补的，该房屋是王才军的，刘铭、常继凯、于志勇、吴岩、戴冕认为该证据只能证明房子不是施歌的，是郜永生的，与王才军无关。本院认为该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。李显山出示证据五：郜永生出庭作证证言，内容为王才军与其在龙寓高墅购买两套房子，由郜永生出具40万元的欠条，五年还清，王才军口头承诺偿还房屋的按揭贷款和40万元的欠款，到2016年4月王才军到期未还按揭贷款，2015年5月，郜永生找王才军要房子，得知其将房子抵给李显山，如王才军偿还郜永生欠款33.5万元（王才军已经偿还6.5万元），其就同意将房屋给李显山，另外由郜永生偿还施歌的房贷20万元。拟证明本案争议的房屋是郜永生的，郜永生同意王才军将房子卖给李显山。王才军认为其未找郜永生借钱，只是郜永生替王才军打了欠据，对其他无异议，刘铭、常继凯、于志勇、吴岩、戴冕的质证意见为没有意见。本院认为郜永生与王才军的欠款系另一法律关系，不在本案审查范围，故该证据无法证明李显山的主张，与本案不具有关联性，本院对该证言不予采信。于志勇出示证据一：2016年5月18日李显山签收的收据，拟证明其与李显山之间再无金钱纠纷。李显山对证据的真实性无异议，对证明内容有异议，不能免除担保责任。刘铭、常继凯、吴岩、戴冕对该证据无异议，本院认为该证据所证明内容系另一法律关系，与本案不具有关联性，本院不予采信。吴岩出示证据一：2016年6月23日（2016）黑0124民初1054号调解书，拟证明签订调解书，李显山与其商定好没有任何经济纠纷。李显山对该证据的真实性无异议，认为调解书上的钱与本案的担保债务没有关系，是两笔钱。刘铭、常继凯、于志勇、戴冕对该证据无异议，本院认为该证据所证明内容系另一法律关系，与本案不具有关联性，本院不予采信。结合当事人双方所举示的证据和当庭陈述，本院认定的事实为：2015年9月1日，李显山与王才军、刘铭、常继凯、于志勇、吴岩、戴冕签订房屋抵债协议书，约定：“王才军将龙寓高墅3号楼4单元2401室作价43万元，抵顶王才军欠李显山的部分借款，因该房屋系王才军借用施歌名义办理该房屋抵押贷款，由王才军按月偿还银行贷款，全部贷款于2016年7月1日之前还清，并保证贷款还清后房屋产权更名至李显山名下，如有差错，王才军负全部责任和一切损失。房屋没有办完房照之前，仍由欠款人王才军的五个担保人负责连带还款。如王才军反悔，必须赔偿李显山双倍的装修费和劳务费用。各担保人分别承担按揭贷款未还金额的五分之一”。在履行过程中，王才军未按约定偿还房屋的银行贷款，致使银行贷款由案外人于2016年6月20日还清。王才军处分他人房产，嗣后未取得处分权，亦未得到权利人的追认，致使该房屋无法过户至李显山名下。另查明，涉案房屋由王才军于2015年7、8月份交付李显山，李显山已经装修并入住，其花费装修等费用共计164,913元。本院认为：李显山与王才军、刘铭、常继凯、于志勇、吴岩、戴冕签订房屋抵债协议书系自愿协商的结果，合同约定不违反法律强制性规定，为有效合同，且李显山与王才军及五担保人之间成立一种以以物抵债为基础的房屋买卖合同关系。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第（二）款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，虽然出卖人王才军在缔约时对标的物没有处分权，并不影响买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得处分权。鉴于王才军的上述处分行为嗣后并未取得处分权或得到权利人的追认，涉案房屋产权一直未过户至李显山名下，致使合同目的无法实现，本院对于李显山提出的解除原、被告签订的房屋抵债协议的诉讼请求本院予以支持；根据《合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”，故对李显山主张返还购房款，即抵债前的债权43万元的诉讼请求本院予以支持，但对于李显山主张的按月利息2分计算的120,400元的利息的诉讼请求，于约不合，于法无据，本院不予支持；对于李显山装修等实际支出164,913元，现房屋产权无法登记至李显山名下，李显山依据合同约定要求王才军支付房屋装修费164,913元的诉讼请求，符合法律规定，且王才军对该房屋装修费全部予以认可，本院予以支持；对于李显山要求刘铭、常继凯、于志勇、吴岩、戴冕与王才军承担连带清偿责任的诉讼请求，现因房屋抵债协议的解除，王才军应对抵债前的债务承担偿还责任，根据协议中“房屋没有办完房照之前，仍由欠款人王才军的五个担保人负责连带还款”的约定，刘铭、常继凯、于志勇、吴岩、戴冕对抵债前的43万元债务负有连带清偿责任，对装修费164,913元无连带清偿责任，对于李显山要求担保人刘铭、常继凯、于志勇、吴岩、戴冕对43万元的债务承担连带责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于李显山要求担保人刘铭、常继凯、于志勇、吴岩、戴冕对164,913元装修费承担连带责任的诉讼请求，于约不合、于法无据，本院不予支持。对于刘铭、常继凯、于志勇、吴岩、戴冕提出的房屋抵债协议无效，担保条款也无效，担保人无过错，不应承担责任的辩称，无法律依据，本院不予采纳；对于刘铭、常继凯、于志勇、吴岩、戴冕认为各担保人分别承担按揭贷款未还金额的五分之一，现房屋贷款已经还清，担保人无责任的辩称，无法律依据和事实依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四、九十七条、九十八条，一百三十条、一百五十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、二十一条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第（二）款规定，判决如下：一、解除原告李显山与被告王才军、刘铭、常继凯、于志勇、吴岩、戴冕于2015年9月1日签订的房屋抵债协议书；二、被告王才军于判决生效后五日内返还原告李显山购房款，即原借款43万元；三、被告王才军于判决生效后五日内赔偿原告李显山房屋装修费164,913元；四、被告刘铭、常继凯、于志勇、吴岩、戴冕对上述第二项确定的给付义务承担连带清偿责任；五、驳回原告李显山的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,958元，减半收取5,479元，由被告王才军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。代理审判员  孟范亮二〇一六年十二月二日书 记 员  李奇思