北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京03民终9331号上诉人（原审被告）倪×，女，2008年3月5日出生。法定代理人李娜，女，1983年9月1日出生。委托诉讼代理人李静，北京市京工律师事务所律师。被上诉人（原审原告）徐德秀，女，1954年2月6日出生。被上诉人（原审原告）倪庆平，男，1953年1月10日出生。二被上诉人之委托诉讼代理人陈君玉，北京市康达（菏泽）律师事务所律师。上诉人倪×因与被上诉人徐德秀、倪庆平房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第28151号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人倪×法定代理人李娜、委托诉讼代理人李静、被上诉人徐德秀、倪庆平之共同委托诉讼代理人陈君玉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。倪×上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由徐德秀、倪庆平承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，本案实际是赠予合同关系。1.从交易主体来看，诉争房屋转让发生于近亲属之间，存在赠予房产的感情基础；2.买卖合同中约定的房价远低于当时的市场价，目的是为了过户，因为办理买卖手续比赠与手续操作方便，税费较低，在实际生活中，绝大部分的赠与房产都是以买卖的形式过户的；3.合同中关于付款时间、方式、交房期限、过户事宜、违约责任等房屋买卖合同中对买卖双方利益存在重大影响的事项并未约定，而且倪×在转让房产时年仅四岁、并无实际支付能力，可见徐德秀、倪庆平并不以获得倪×房款为目的，本意是赠予；4.过户三年，徐德秀、倪庆平从未向倪×催要房款；5.二手房交易一般是“阴阳合同”，而本案诉争房屋交易只有网签合同用于过户用，并无买卖合同实际交易的“阴合同”，可见双方真实意思并非买卖，而是赠与，网签合同仅是为办理过户。以上可以看出，房屋买卖合同并非双方真实意思表示，双方签订的合同名为买卖，实为赠与。二、一审法院适用法律错误。《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》中第四条规定：“当事人对房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）的效力及履行存在争议，经审查其名为房屋买卖，实为赠与等其他法律行为的，应根据隐藏法律行为的性质进行处理。”故本案应适用赠与合同的相关法律规定。诉争房屋过户已四年，赠与行为早已完成，一审法院判决倪×返还房屋，系适用法律错误。徐德秀、倪庆平辩称：同意一审判决。徐德秀、倪庆平向一审法院起诉请求：要求1.解除徐德秀、倪庆平与倪×之间关于北京市朝阳区香河园中里×号楼×层×门101号的房屋（以下简称101号房屋）房屋的买卖合同；2.判令倪×返还101号房屋并限期过户至徐德秀的名下；3.判令倪×向徐德秀、倪庆平支付违约赔偿金5万元；4.本案诉讼费全部由倪×承担。一审法院经审理查明：徐德秀、倪庆平系夫妻关系，徐德秀、倪庆平与倪×系祖孙关系。2012年3月17日，徐德秀与倪×签订《存量房屋买卖合同》，约定：徐德秀将101号房屋出售给倪×，成交价格为30万元。同日，双方办理房屋所有权转移登记。同日101号房屋登记在倪×名下。现徐德秀向法庭提供倪×的房产证和徐德秀的房产证，表示徐德秀、倪×在签订《存量房屋买卖合同》后，经多次催要，未向其支付购房款，要求判令解除《存量房屋买卖合同》，倪×返还101号房屋并限期过户至徐德秀的名下，倪×支付违约赔偿金5万元。倪×对以上证据的真实性予以认可，但不同意徐德秀的诉讼请求，表示名为买卖实为赠与，徐德秀、倪庆平实为将101号房屋赠与倪×，因倪×父母离婚，导致本案；且双方系亲属，合同中未约定付款时间、方式、违约情形，徐德秀、倪庆平亦未向倪×主张过购房款。为此，倪×向法庭提供倪×房产证、（2015）朝民初字第19760号民事裁定书、存折、物业手续办理证明，（2013）昌民初字第8740号民事判决书及生效证明，表示101号房屋的所有权人为倪×，且因为徐德秀、倪庆平将101号房屋赠与给倪×，在倪×父母的离婚案件中，倪×未向倪×之父主张抚养费，徐德秀、倪庆平为倪×办理了物业过户手续，其行为是赠与性质，倪×收到退税。徐德秀、倪庆平对倪×提供的以上证据的真实性予以认可，但表示法律文书均与本案无关，对物业手续办理证明的真实性予以认可，但表示此证据可以证明双方是买卖关系。一审法院认为：徐德秀与倪×之间签订的《存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性法律规定，是合法、有效的。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。在徐德秀、倪庆平履行合同约定将101号房屋过户到倪×名下后，倪×应向徐德秀、倪庆平履行支付购房款的义务。倪×在房屋过户三年后仍未履行支付购房款的义务，导致合同目的无法实现，现徐德秀、倪庆平要求解除合同，法院予以支持。合同解除后，倪×应配合徐德秀、倪庆平将101号房屋过户到徐德秀的名下，对徐德秀、倪庆平的此项诉讼请求，法院予以支持。倪×针对其之101号房屋名为买卖实为赠与及徐德秀、倪庆平未向倪×主张过购房款的辩称意见，未提供证据加以证实，且支付对价应有合理期限，故对倪×之辩称意见，法院不予采信。徐德秀、倪庆平要求倪×支付违约赔偿金之诉讼请求，在合同中没有约定逾期付款的责任问题，该请求没有事实和法律的依据，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、解除徐德秀与倪×于二О一二年三月十七日签订的《存量房屋买卖合同》。二、倪×于判决生效之日起十五日内将位于北京市朝阳区香河园中里×号楼×层×门101号房屋过户到徐德秀的名下。三、驳回徐德秀、倪庆平的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，倪×提供：倪庆平的录音一段，其中有倪庆平陈述称这房子事我承认我赠送的，现在后悔想要回来。证明目的为：倪×与徐德秀、倪庆平之间的合同关系在实际上应为赠与关系。徐德秀、倪庆平对该证据真实性、合法性、关联性不予认可，认为系倪×违法偷录的。本院经审查认为，该证据系倪庆平与倪×法定代理人李娜之间家庭内部的录音，结合其他语境的情况所做陈述不能充分有效证实双方系存在赠与关系，故该证据不能证实倪×所述证明目的。另，诉讼中，倪×明确表示同意给付徐德秀、倪庆平三十万元，从而继续履行合同。徐德秀、倪庆平表示不同意继续履行合同，亦不同意接受三十万元购房款。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有双方当事人陈述、存量房屋买卖合同、倪×的房产证、徐德秀的房产证、契税完税证、房屋所有权转移登记申请书、物业手续办理证明等相关证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。徐德秀与倪×之间签订的《存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性法律规定，系合法、有效的合同，解除合同，需要具备法定情形。本案中，该《存量房屋买卖合同》未明确约定购房款给付期限，徐德秀、倪庆平未提供相应证据证明在合同签订后就合同约定的购房款30万元对倪×进行催告，且未提供充分有效证据证明倪×拒绝给付购房款，该合同未存在解除合同的成就条件。且诉讼中，倪×明确表示同意按照合同约定支付购房款30万元，故本案不存在合同无法履行的客观情形，不能据以认定无法实现合同目的，徐德秀、倪庆平主张解除101号房屋的买卖合同，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。一审法院判决解除徐德秀与倪×于2012年3月17日签订的存量房屋买卖合同并将101号房屋过户到徐德秀名下处理不当，本院予以纠正，改判驳回徐德秀、倪庆平的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第28151号民事判决；二、驳回徐德秀、倪庆平的诉讼请求。一审案件受理费6550元，由徐德秀、倪庆平负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费6550元，由徐德秀、倪庆平负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  何灵灵代理审判员  王海宁代理审判员  杨 扬二〇一六年十二月十六日书 记 员  武文慧