中华人民共和国上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四(民)初字第2650号原告：裴晞(PEIXI)，男，1970年8月2日生，现住挪威。委托诉讼代理人韦烨，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人胡岷，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：王红卿(WONGHONKING)，女，1960年3月26日生，现住澳大利亚。委托诉讼代理人刁康成，上海星翰律师事务所律师。委托诉讼代理人吴华彦，上海星翰律师事务所律师。被告：王静，女，1970年10月27日生，汉族，户籍地河北省秦皇岛市。被告：庄敬毅(CHNGJONATHANJINGYI),男，1987年2月24日生，现住澳大利亚。被告：庄豪毅(CHNGJOSHUAHAOYI),男，1988年9月28日生，现住澳大利亚。原告裴晞(PEIXI)与被告王红卿(WONGHONKING)、王静、庄敬毅(CHNGJONATHANJINGYI)、庄豪毅(CHNGJOSHUAHAOYI)房屋买卖合同纠纷一案，于2015年8月10日向本院起诉。本院于同日受理后，适用普通程序，依法组成合议庭；2016年6月30日，经原告申请,依法追加庄敬毅(CHNGJONATHANJINGYI)、庄豪毅(CHNGJOSHUAHAOYI)为被告。本院于2016年12月22日公开开庭审理。原告裴晞(PEIXI)的委托诉讼代理人韦烨、被告王红卿(WONGHONKING)的委托诉讼代理人刁康成、吴华彦到庭参加诉讼，被告王静、庄敬毅(CHNGJONATHANJINGYI)、庄豪毅(CHNGJOSHUAHAOYI)经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。裴晞(PEIXI)向本院提出诉讼请求：1、解除原告裴晞与庄某某于2012年1月18日由被告王静代为签署的上海市徐汇区淮海中路XXX弄XXX号XXX室房屋的《居间协议(买卖)》及原告于2012年2月9日签订的上海市徐汇区淮海中路XXX弄XXX号XXX室《上海市房地产买卖合同》；2、被告王红卿返还购房款人民币343万元；3、被告王静对上述购房款343万元承担连带归还责任。事实和理由：2011年12月底，原告在上海瀛毅房地产经纪有限公司带领下，查看了上海市徐汇区淮海中路XXX弄XXX号11A(以下简称系争房屋)，并与原房屋产权人庄某某及其代理人王静进行协商，并于2012年1月18日与出售方及代理人达成696万元《居间协议(买卖)》。该协议中，双方就房屋价款、支付方式及时间等房屋买卖合同必备条款达成一致。但为了后续房屋过户便利，双方在此基础上于2012年2月9日，同庄某某的委托代理人王静签订了《上海市房地产买卖合同》。原告依照两份合同，依约累计支付了343万元房款。2012年3月12日，双方至上海市徐汇区房地产交易中心申请办理过户。当日，双方办理房屋交接手续。2012年3月26日，原告得知庄某某去世，该房屋产权由被告王红卿继承，并提出异议，以致最终无法过户。王红卿(WONGHONKING)辩称,本案中的基础法律关系，在上海市徐汇区人民法院及上海市第一中级人民法院已经生效裁判文书判定无效,原告要求解除合同的基础不存在。上海市房地产买卖合同被判定无效后,原告应向被告王静主张返还。故不同意原告的诉讼请求。王静、庄敬毅(CHNGJONATHANJINGYI)、庄豪毅(CHNGJOSHUAHAOYI)未应诉答辩。本院认定事实如下：系争房屋原权利人为庄某某(CHNGBEEKEK),现产权人为王红卿。1984年4月9日,王红卿与庄某某在新加坡婚姻注册局登记结婚。2000年11月28日，庄某某取得上海市淮海中路XXX弄XXX号11A房屋的产权。2011年12月4日,庄某某出具委托书委托第三人王静出售、出租上海市徐汇区淮海中路XXX弄XXX号11A房屋，委托事项为，1、代为签订定金协议、房地产买卖合同、修改房地产买卖合同，2、代为办理买卖合同公证、领取公证书，3、代为办理房地产转移登记、签署相关房地产登记部门文件，…7、代为支付上述房地产买卖过程中应付之相关税费及其合理之费用，…9、代为收取房价款、开具收款收据，…13、代为交房、代为办理水、电、煤气、有线电视、电话、宽带等物业过户、销户手续等等；委托期限，自委托人签署本委托书之日起至2012年12月31日止；上海市东方公证处出具公证书，内容为，兹证明庄某某于2011年12月4日来到我处，在本公证员张某某的面前，在前面委托书上签名。2012年1月18日,裴晞(乙方)、庄某某的代理人即第三人王静(甲方)、上海瀛毅房地产经纪有限公司(丙方、以下简称瀛毅房产公司)签订居间协议，约定，乙方委托丙方作为中介方承购甲方系争房屋，建筑面积135.72平方米，乙方为表示承购甲方上述物业之诚意，同意于签订本协议时支付诚意金人民币5万元(以下币种相同)，如甲方接受以下要约或与乙方达成一致意向，诚意金自动转为定金，由丙方转交给甲方，总房价款为696万元，在甲、乙双方签署本协议后3个工作日内，乙方应向甲方补足定金10万元，在甲、乙双方签订房地产买卖合同当日，乙方向甲方支付首付款210万元(内含已付定金10万元，含尾款5万元，该尾款由丙方保管)；如甲方在要约有效期内签署本协议确认接受乙方要约的，双方的房屋买卖关系即告成立，乙方应在本协议生效后于2012年2月28日前与甲方签订上海市房地产买卖合同或类似合同。协议签订当日，王静出具收据，收到定金5万元。2012年2月8日，庄某某死亡。2012年2月9日,裴晞(乙方)与庄某某的代理人即王静(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方受让甲方自有的系争房屋，建筑面积135.72平方米，房地产转让价款为696万元；该合同第四条同时约定，双方同意，甲方腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起2日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志(该条款未约定腾出房屋的具体日期)；该合同第六条同时约定，双方确认在2012年6月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；该合同第十条同时约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，双方同意，1、乙方有权延迟履行相应的合同义务，2、则每逾期一日，甲方应按乙方已支付的房价款的万分之五/日支付违约金给乙方，违约金自本合同规定的甲方应履行义务最后期限第二日起至实际交房之日止，如该等逾期超过20日，乙方可以直接向不动产所在地法院提起诉讼，强制甲方交付，并且乙方有权要求甲方按总房价的20%支付违约金。补充条款(一)，第三条同时约定，双方应在乙方贷款审核通过，且公证处出具买卖合同公证书、借款抵押合同公证书后二十个工作日内(上述手续必须在本合同第六条约定的期限内完成)，在瀛毅房产公司协助下到房屋所在区房地产交易中心办理相关的产权过户手续；第四条同时约定，待甲方收到乙方贷款银行转付的购房款后三个工作日内，双方办理房屋交接手续，并结清相关水、电、煤气、物业管理费等费用，同时，甲方将钥匙交给乙方，买卖双方签订房屋交接书，同时乙方应自行支付或由瀛毅房产公司代为转付给甲方房价款尾款5万元；第六条同时约定，若甲乙双方未在约定的期限内办理该标的房屋产权过户手续，则违约方应按总房价的万分之五/日支付违约金给守约方，如果该等逾期超过20日，则守约方有权单方面通知违约方解除本合同，双方应在解约后的七天内恢复至交易前状态，并由违约方向守约方支付房价款20%的违约金；该合同附件三同时约定，乙方应于2012年2月28日前支付第一笔购房款205万元，其中包含已付定金10万元，乙方向银行申请贷款支付第二笔购房款486万元，乙方委托银行于收到他项权利证明后十个工作日内将审批通过的贷款直接汇入甲方账户，乙方应于交房当日支付购房款尾款5万元，该笔款项由乙方通过瀛毅房产公司代为转付(该买卖合同经公证处公证)。当天，王静出具收条，收到裴晞支付的购房款现金10万元。2012年2月10日、29日，裴晞分别支付公证费计1.3735万元；2月10日王静代庄某某支付公证费8,335元。2012年3月2日，裴晞支付印花税348元。2012年3月12日，裴晞支付房地产交易、登记等费用444元、税收20.88万元，收到房价款696万元的发票；王静代庄某某支付房地产交易手续费364元，税收29.552975万元。2012年3月12日瀛毅房产公司出具收据给王静，收到系争房屋的佣金6万元。裴晞支付中介费6.96万元给上海瀛毅房地产经纪有限公司。2012年2月29日，裴晞的委托代理人周某某与恒生银行(中国)有限公司上海分行签订房地产抵押贷款合同，并办理公证手续。2012年3月12日，王静出具收条，收到裴晞支付购房款343万元。当天，王静作为庄某某的代理人与裴晞的代理人周某某共同向上海市徐汇区房地产交易中心申请产权过户，同时双方办理了系争房屋的交接手续，裴晞的代理人周某某收到第三人转交的钥匙五把。之后，王红卿向上海市徐汇区房地产登记处提出异议登记；2012年3月26日，上海市徐汇区房地产登记处出具不予登记告知书。2012年3月，王红卿向法院起诉庄敬毅(CHNGJONATHANJINGYI)、庄豪毅(CHNGJOSHUAHAOYI)要求法定继承，法院于2012年4月11日以(2012)徐民一(民)初字第2247号民事调解书明确，被继承人庄某某名下的位于上海市徐汇区淮海中路XXX弄XXX号XXX室房屋中属于庄某某的产权全部由王红卿继承。2012年5月7日，王红卿取得系争房屋的房地产权证。之后，王红卿更换了系争房屋的钥匙；嗣后，裴晞再次更换系争房屋钥匙，目前系争房屋由裴晞占有、使用。另查明，2012年2月8日14时，上海市公安局徐汇分局刑侦支队委托上海市公安局物证鉴定中心进行法医学尸体检验，2012年2月8日16时经尸表检验，分析意见为，庄某某全身体表未检见明显致死性暴力性损伤。2012年4月,裴晞诉至本院诉称，2012年3月26日，裴晞收到上海市徐汇区房地产登记处出具的不予登记告知书，权利人庄某某配偶提出异议，并正在办理法定继承，裴晞才知晓系争房屋原权利人庄某某去世。裴晞认为，其是善意第三方，购房时仔细审阅了全部文件，都是合法正确的，第三人的代理行为也构成表见代理。故请求判令：1、王红卿继续履行2012年2月9日签署的《上海市房地产买卖合同》，将上海市徐汇区淮海中路XXX弄XXX号11A房屋转移登记给裴晞(未履行部分为353万元)；2、王红卿支付逾期办理转移登记的违约金，从2012年3月27日开始计算至实际办理转移登记之日止，每逾期一日以已付房款的万分之五计。本院于2012年8月31日判决如下：一、驳回裴晞(PEIXI)要求王红卿(WONGHONKING)继续履行2012年2月9日签署的《上海市房地产买卖合同》将上海市徐汇区淮海中路XXX弄XXX号11A房屋转移登记给裴晞之诉讼请求；二、驳回裴晞(PEIXI)要求王红卿(WONGHONKING)支付逾期办理转移登记的违约金之诉讼请求。案件受理费人民币35,457.60元，保全费人民币5,000元，合计40,457.60元，由裴晞(PEIXI)负担。判决后，裴晞不服，上诉于上海市第一中级人民法院。上海市第一中级人民法院经终审判定：本案的争议焦点在于：裴晞与第三人王静签订的《居间协议》和《上海市房地产买卖合同》的效力。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，“下列事实，当事人无需举证证明：(一)众所周知的事实；……(六)已为有效公证文书所证明的事实。前款(一)、……、(六)项，当事人有相反证据足以推翻的除外。”虽然第三人王静与上诉人签订上述二份合同时持有系争房屋原权利人庄某某出具的经公证机关进行过公证的委托书，但是被上诉人出示的庄某某出入境记录证明2011年12月4日庄某某在境外，该证据足以证明公证的内容不真实，因此该委托书是否为庄某某本人签名的举证责任不在于被上诉人，在上诉人和第三人不能进一步举证的情况下，本院依法对该份委托书的真实性不予认定。原审对此认定显属不当，本院予以纠正。基于第三人未取得系争房屋权利人的委托，其与上诉人签订合同系无权代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案没有相关事实和证据证明庄某某在生前对《居间协议》予以追认，嗣后庄某某继承人对《居间协议》和《上海市房地产买卖合同》也未予以追认。另外，原审从被代理人死亡后，委托代理人实施的代理行为的有效性角度作了详尽分析，本院予以认同。故《居间协议》和《上海市房地产买卖合同》均为无效合同。即使上诉人认为《居间协议》实为本约合同，《上海市房地产买卖合同》实为网上备案所需，因合同无效再论述其性质已无实际意义。上诉人认为第三人的行为构成表见代理，一方面根据法律规定构成表见代理除行为人没有代理权之外，合同相对人在主观上必须是善意的、无过失的。而上诉人对系争房屋权利人为庄某某一人所有还是系夫妻共同财产未尽谨慎注意义务。另一方面，构成表见代理，也应具备合同有效的一般条件。退一步，若庄某某有出售房屋的真实意思，在共有人即被上诉人不同意的情况下，庄某某也是无权处分，即使合同有效，也不带来物权变动的结果。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，其要求继续履行合同的上诉请求，依法无据，本院不予支持。原审对合同的效力已向当事人作了释明，并结合上诉人在本案中不向第三人主张权利及被上诉人要求返还房屋、保留向上诉人主张房屋使用费诉权之意见，所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。2014年，裴晞因不服上海市第一中级人民法院的上述判决，故向上海市高级人民法院申请再审。2015年1月30日，上海市高级人民法院以超过法律规定的申请再审期限而裁定，驳回裴晞的再审申请。以上事实，除原告及被告王红卿庭审陈述一致外，另有(2012)徐民四(民)初字第1552号民事判决书、(2012)沪一中民二(民)终字第3043号民事判决书及(2014)沪高民一(民)申字第786号民事裁定书等证据作证，本院予以确认。本院认为，上海市第一中级人民法院生效的判决书已经判定，对于公证委托书的真实性不予认定。基于王静未取得系争房屋权利人的委托，其与原告裴晞签订合同系无权代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案没有相关事实和证据证明庄某某在生前对《居间协议》予以追认，嗣后庄某某继承人王红卿、庄敬毅(CHNGJONATHANJINGYI)、庄豪毅(CHNGJOSHUAHAOYI)对《居间协议》和《上海市房地产买卖合同》也未予以追认。故《居间协议》和《上海市房地产买卖合同》均为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。基于《居间协议》和《上海市房地产买卖合同》均为无效合同，被告王静收取的购房款应返还原告。原告诉请要求王红卿返还购房款无事实及法律依据，本院不予以支持。被告王静、庄敬毅(CHNGJONATHANJINGYI)、庄豪毅(CHNGJOSHUAHAOYI)经本院合法传唤未到庭应诉，应视为其放弃相关的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、裴晞(PEIXI)与由王静代庄某某于2012年1月18日签署的位于上海市徐汇区淮海中路XXX弄XXX号XXX室房屋的《居间协议(买卖)》及于2012年2月9日签订的位于上海市徐汇区淮海中路XXX弄XXX号XXX室《上海市房地产买卖合同》无效；二、王静于本判决生效后十日内返还裴晞(PEIXI)购房款3,430,000元；三、驳回裴晞(PEIXI)其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34,240元、诉讼保全费5,000元，共计39,240元,由王静负担。如不服本判决,裴晞(PEIXI)与被告王红卿(WONGHONKING)、庄敬毅(CHNGJONATHANJINGYI)、庄豪毅(CHNGJOSHUAHAOYI)可在判决书送达之日起三十日内,王静可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  晏 莹人民陪审员  王婉娜人民陪审员  刘佩瑶二〇一六年十二月二十九日书 记 员  金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。