江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初15726号原告：陈秀莲。委托诉讼代理人：王建华，江苏王建华律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨春辉，江苏王建华律师事务所律师。被告：王国强。原告陈秀莲与被告王国强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案受理后，依法由代理审判员尹丛丛独任审判，于2016年11月10日公���开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王建华、杨春辉和被告王国强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈秀莲向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2013年2月27日、2013年3月6日签订的关于昆山市XX路XX号、XX号、XX号、昆山市XX商城XX号、X号商业用房的《租房协议》及相应《房屋租赁补充协议》；2、判令被告支付拖欠原告的租金2199100元，逾期付款违约金200000元；三、判令被告在解除合同之日起三日内将承租房屋恢复原状交还原告；4、判令本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告明确第一项诉讼请求另外增加5套车库分别是周市镇新镇XX冠XX号楼XX室、XX室、XX室车库，周市镇XX花园XX号楼XX室、XX室车库，合同中未明确该5套车库，但车库是与合同中承租房屋一起交付给被告的，租金也已经包含在合同约定的租金内。第二项诉请拖欠租��变更为2367825元（截止至开庭日的租金），违约金以2199100元为本金，自2016年2月27日起按日万分之八计算至被告实际给付之日止。第三项诉讼请求变更为将房屋保持现状返还原告。事实和理由：2013年2月27日，原告与被告签订一份《租房协议》，2013年3月6日，原告委托周晶与被告签订一份《租房协议》，两份协议约定：原告将位于昆山市XX路XX号、XX号（实际是XX号、XX号、XX号）商业用房和XX城X号、X号商业用房出租给被告使用。租期自2013年3月28日至2018年3月27日。两份合同约定租金第一年合计100万元，第二年起每年在上一年基础上递增6%，半年一付，每期提前一个月支付。但被告自首期租金按期支付后，便屡屡拖欠租金，原告分别于2014年8月4日、2015年5月28日分别与被告签订关于上述租赁房屋的《房屋租赁补充协议》，对被告的租赁费用进行有条件的调整，但被告之后仍未按照约定进行支付，原告多次催要未果，故诉至法院。被告王国强辩称：第一、确实承租使用上述房屋及车库用于开咖啡店，不同意解除房屋租赁合同。第二、原告计算的结欠租金金额是正确的，违约金认可按照合同来计算。第三、保持现状返还原告没有问题，原告出租给我的房屋我装修了，但是我同意现状返还原告。我对承租房屋所做的装修由原告享有，不要求装潢补偿。本案经审理查明：2013年2月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租房协议》一份，原告将其所有的昆山市XX路XX号、XX号（实际为XX号、XX号、XX号）等商业用房，面积约580平方米出租给被告，租期5年，自2013年3月28日至2018年3月27日，租金第一年88万元整，第二年起每年在上一年基础上递增6%，租金半年一付，每期提前一个月支付，先付后用。第三条约定：乙方对承租方不得擅自转租，转让或者擅自以房入股、合资联营，并付保证金10万元，租期满无息退还。第七条约定：乙方的租金需先付后用，每期提前一个月支付，否则视为乙方违约，甲方有权收回房屋并无需甲方补偿装修费，剩余房租及保证金不退还。原、被告双方在协议下方签字确认。2013年3月6日，原告委托周晶与被告签订《租房协议》一份，原告将其所有的位于昆山市周市镇XX商城X号、X号商业用房，面积约200平方米出租给被告，租期为5年，自2013年3月28日至2018年3月27日，租金第一年12万元，第二年起每年在上一年基础上递增6%，租金半年一付，每期提前一个月支付，先付后用。关于违约责任的约定与2013年2月27日协议中的约定一致。协议签订后，原告将上述承租房屋及周市镇新镇都市XX冠XX号楼XX室、XX室、XX室车库，周市镇XX花园XX号楼XX室、XX室车库交付被告用于开咖啡馆，因被告未如期交纳租金，双方于2014年8月4日签订《房屋租赁补充协议》一份，载明上述两份《租房协议》签订后，甲方已将房屋交付乙方一直正常使用，乙方仅支付甲方租金85万元，乙方尚欠甲方2015年3月27日前的房屋租金合计121万元，经乙方申请，现双方对乙方拖欠租金支付事宜达成如下补充协议：1、乙方应于2014年8月5日前、2014年8月28日前分别向甲方支付40万元。2、若乙方按照本协议第1条约定按时足额支付后，余款41万元甲方不再要求乙方支付。3、若乙方未能按照本协议第1条约定按时足额支付租金，则乙方不但应立即按照拖欠的121万元支付，且应自逾期之日起每日按照拖欠租金总额的千分之三向甲方支付逾期付款违约金。若乙方逾期付款超过30日，甲方有权解除租房协议。甲方解除租房协议的通知送达乙方之日为租房协议解���之日，乙方应当自解除之日起五日内无条件搬离并交还租赁房屋。4、2015年3月28日至2018年3月27日期间的房租租金金额、支付方式以及有关房屋租赁的其他事宜仍按照双方2013年2月27日、2013年3月6日的《租房协议》约定执行。原、被告双方均在该补充协议下方签字确认。补充协议签订后，被告仍未按该补充协议的约定支付租金，原告向被告发出书面《租金催缴函》，并于2015年5月28日双方再次签订《房屋租赁补充协议》一份，载明双方自2013年签订《租房协议》后，甲方按约将房屋交付乙方一直正常使用，乙方仅支付甲方租金共计120万元，乙方尚欠甲方2015年3月27日前的房屋租金合计86万元，现双方对乙方拖欠租金支付事宜达成如下补充协议：1、乙方拖欠的上述86万元租金，甲方考虑乙方的困难给予减免41万元，乙方只需支付45万元。2、上述45万元乙方应于2015年12月31日前��期支付25万元，于2016年6月30日前分期支付剩余20万元。3、2015年3月28日至2016年3月27日期间的租金1123600元，甲方同意优惠至80万元，乙方应自2015年4月起于每月25日前支付8万元，该款中超出当期租金的13300元可部分冲抵上述第二条中拖欠租金的第二期20万元。4、2016年3月28日至2018年3月27日的租金优惠至80万元每年计算，三个月一付，先付租金，后用房屋，每期提前一个月支付。5、若乙方未能按照上述约定按时足额向甲方支付租金，则甲方对乙方租金的减免和优惠全部不予减免和优惠，同时乙方同意甲方无条件立即解除租房协议。且还应按照《租房协议》约定的期限，自逾期之日起每日按照拖欠租金总额的万分之八向甲方支付逾期付款违约金。6、甲方解除租房协议的，自协议解除之日起，甲方有权对房屋进行停水、停电等相关措施。乙方应自协议解除之日起五日内无条件搬离、交还租赁房屋、支付拖欠的租金及违约金。原告和被告均在该补充协议尾部签字确认。因被告至今仍拖欠原告租金未支付，故原告诉至本院。另查明：庭审中，原告提交被告房租支付及欠付明细一份，原、被告签订租房协议后，包含10万元保证金在内，被告共计支付租金168万元，截至2016年9月27日被告结欠原告租金金额为2199100元，截至开庭日即2016年11月10日被告结欠原告租金金额为2367825元，被告对上述已付款情况及结欠租金金额予以确认。再查明：昆山市周市镇XX路XX号（建筑面积332.38平方米）、昆山市周市镇XX路XX号XX号（建筑面积123.54平方米）、昆山市周市镇XX路XX号（建筑面积99.32平方米）、昆山市周市镇XX商城XX号（建筑面积85.26平方米）、昆山市周市镇XX商城XX号房（建筑面积117.69平方米）、昆山市周市镇��镇XX冠XX号楼XX室车库（建筑面积23.59平方米）、昆山市周市镇新镇XX冠XX号楼XX室车库（建筑面积29.48平方米）、昆山市周市镇新镇XX冠XX号楼XX室车库（建筑面积5.24平方米）、昆山市周市镇XX花园XX号楼XX室车库（建筑面积25.62平方米）、昆山市周市镇新镇XX冠XX号楼XX室车库（建筑面积25.62平方米）登记为原告陈秀莲与其配偶程友良共同共有。程友良向本院出具出面情况说明一份，认可原告与被告签订的《租房协议》及《房屋租赁补充协议》的效力，并同意租金由原告陈秀莲一并主张。上述事实，有租房协议两份、房屋租赁补充协议2份、租金催缴函、情况说明及本院庭审笔录予以证实，本院予以认定。本院认为：原告与被告签订的《租房协议》、《房屋租赁补充协议》系双方的真实意思表示，合法有效，且不违反相关法律规定，依法应当受到保护。原告按照协议约定将涉案房屋交付被告使用，被告也应当依约向原告支付房租，双方签订《租房协议》后，被告多次未如期支付房租，双方也就结欠租金金额、租金支付计划、租金减免优惠等多次签订《补充协议》，但被告仍未如约履行，被告拖欠租金的行为侵犯了原告的合法权益，根据双方《租房协议》和《房屋租赁补充协议》的约定，以及《中华人民共和国合同法》的规定，原告有权单方解除与被告的房屋租赁合同，原告主张解除合同的，应当通知被告，合同自通知到达被告时解除。本案中，诉讼前原告并未通过书面方式告知被告解除合同，故本案起诉状送达被告之日即2016年11月3日双方的房屋租赁合同解除。合同解除后，被告无权继续占有、使用上述承租房屋及车库，原告要求被告将承租房屋及车库以现状返还原告，被告庭审中予以同意，并明确其对房屋所做的装修由原告享有，不再要求装潢补偿，故本院对原告要求被告将承租房屋及车库返还原告的主张予以支持。关于结欠租金金额，被告对截止至开庭日结欠原告金额2367825元予以认可，故原告要求被告支付房屋租金及占有使用费2367825元的主张予以支持。关于逾期付款违约金，原告主张以截至2016年9月27日的结欠租金金额2199100元为本金，自2016年2月27日起按日万分之八计算至被告实际给付之日止，双方于2015年5月28日签订的《房屋租赁补充协议》中约定自逾期之日起每日按照拖欠租金总额的万分之八支付甲方，虽被告答辩认可按照合同约定计算，但该标准超过了法律予以保护的最高上限，本院调整为按同期银行贷款利率的1.3倍；关于逾期付款违约金的计算时间起点，因该2199100元为截至2016年9月27日的租金，虽合同约定租金半年一付，先付后租，但2016年2月27日时该金额中部分租金尚未实际发生，且原告也未就2016年2月27日后的租金向被告书面催要，故逾期付款违约金的计算起点本院依法认定为本案立案之日即2016年10月24日，综上，逾期付款违约金以2199100元为本金，自2016年10月24日起按同期银行贷款利率的1.3倍计算至被告实际给付之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告陈秀莲与被告王国强于2013年2月27日签订的关于昆山市周市镇XX路XX号、XX号、XX号的《租房协议》、2013年3月6日签订的关于昆山市周市镇XX商城XX号、XX号商业用房的《租房协议》、2014年8月4日签订《房屋租赁补充协议》、2015年8月28日签订的《房屋租赁补充协议》于2016年11月3日解除。二、被告陈国强于本判决生效之日起十日内支付原告陈秀莲2016年11月10日前的房屋租金及占有使用费2367825元及逾期付款利息损失（以2199100元为本金，自2016年10月24日起按同期银行贷款利率的1.3倍计算至被告实际给付之日止）。三、被告陈国强于本判决生效之日起十日内迁出昆山市周市镇XX路XX号、XX号、XX号房屋，昆山市周市镇XX商城X号、X号商业用房，昆山市周市镇新镇XX冠X号楼XX室车库、XX室车库XX室车库，昆山市周市镇XX花园XX号楼XX室车库、XX室车库，将上述房屋及车库保持现状返还原告陈秀莲。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行。案件受理费26072元，减半收取13036元由被告陈国强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，于递交上诉状之日起七日内向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  尹丛丛二〇一六年十二月五日书 记 员  徐 峰