湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)湘06民终1930号上诉人（原审原告）：杨娇，女，1988年12月28日出生，汉族，岳阳县人，住岳阳县。委托诉讼代理人：陶翔，男，住湖南省岳阳县，由岳阳县新墙镇毛杨村村民委员会推荐。被上诉人（原审被告）：岳阳市元亨置业有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区五里牌办事处铁炉居委会（金鹗中路景源商务中心14楼）。法定代表人：陈晨，该公司董事长。委托诉讼代理人：张忠伟，湖南岳州律师事务所律师。上诉人杨娇与被上诉人岳阳市元亨置业有限公司（以下简称元亨公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2015）楼民一初字第743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案受理后，依法组成了合议庭。经过阅卷、调查和询问当事人，因当事人没有提出新的事实、证据或理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨娇上诉请求：一、撤销一审判决；二、由元亨公司支付其因不能如期履行房屋交付义务而产生的违约金7884元。事实与理由：1、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”第十八条：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。由此可知，房地产开发项目的验收主体系县级以上地方人民政府房地产开发主管部门，非开发商和其有利益关联的公司。故本案由开发商出具的房屋验收报告不合法，系无效验收。”2、杨娇与元亨公司之间的商品房买卖合同中的第八条，因违反《城市房地产开发经营管理条例》第十七、十八条而无效。原审法院不能据此做出相关判决。元亨公司辩称，一、目前岳阳市房地产开发主管部门并不组织验收，元亨公司作为建设方组织验收符合法律规定。岳阳市所有房地产开发项目均按照《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，验收合格即可交付使用。元亨公司出卖给杨娇的房屋已经按照此程序办理了竣工验收手续，结论是合格，符合双方《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”的交付条件。目前，包括杨娇在内的大部分业主已经收房（仅有少部分未付清房款的业主没有收房），绝大部分已经开始入住或者开始装修准备入住。如果元亨公司所交房屋不符合法律规定，主管部门必然对被上诉人采取相关处罚或制止措施。交房至今已一年多，元亨公司从来没有收到任何部门要求停止交房的通知，也没有哪一个部门称元亨公司的房屋没有经过验收就投入使用。这反过来也说明元亨公司组织的竣工验收不违反法律规定。二、综合验收不是双方合同约定的交房条件，且综合验收作为行政审批项目已于2004年被国务院取消。1、《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件包括：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。5、（空白）。这一约定说明，验收合格和综合验收合格是两种不同的交房条件，双方明确的选择是第1种条件（即：该商品房经验合格），而没有选择第2种条件（即：该商品房经综合验收合格），被上诉人按照验收合格交付房屋符合双方合同约定。2、国务院于2004年5月19日发布的“国发【2004】16号”《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》第1部分“国务院决定取消的行政审批项目目录”，其中第83项取消的是《城市房地产开发经营管理条例》第18条规定的“综合验收”。故“综合验收”早在2004年5月已取消，目前岳阳市也没有哪个部门对房地产开发项目进行综合验收。需要说明的是，根据2011年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》，虽然对1998年7月20日中华人民共和国国务院令第248号发布的《城市房地产开发经营管理条例》进行了修改，但该修订并没有实质改变条例内容，仅仅是对其中个别词语、引用法律、行政法规名称或者条文不对应进行了修改。并且，该修改并没有否认前述“国发【2004】16号”《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》的效力，所以，即使该条例修改在后，由于“综合验收”的行政审批项目没有被恢复，且岳阳市的实际状况是没有哪个部门对房地产开发项目进行综合验收，故上诉人要求综合验收没有法律依据，现实上不可行，该主张不能得到支持。综上所述，元亨公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。杨娇向一审法院起诉请求：由元亨公司支付其因不能如期交付履行房屋交付义务而产生的违约金7884元。一审法院认定的事实：2014年5月20日杨娇与元亨公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：杨娇购买元亨公司的板桥花园第003幢29层2901房，该房屋建筑面积共117.39平方米，单价为5195.72元/㎡，总房款609926元，杨娇支付了首付款189926元，余款420000元办理公积金按揭贷款支付。合同第八条约定的交房条件共有四个选项，分别是：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。杨娇与元亨公司选择的是第一项，并约定在2015年6月30日前将房屋交付给杨娇，该合同同时约定，遇到昼夜降雨量达到70mm或六级（含六级）以上大风造成无法正常施工时，元亨公司可以据实延期。2015年8月23日，由建设单位牵头，勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，对板桥花园1#、2#、3#楼进行竣工验收，并于8月25日出具《工程竣工验收报告》，同意工程质量等级评为合格。工程验收合格以后，元亨公司通知杨娇于2015年9月15日收房，但杨娇认为元亨公司延期交房，要求其支付违约金。双方就违约金数额不能达成一致意见，杨娇遂诉至本院。另查明，岳阳基本气象站提供的统计资料显示，2014年1月至2015年6月，昼夜降雨量达到70mm以上的天数为5天、六级（含六级）以上大风的天数为70天，其中2015年2月20日、4月4日、6月2日昼夜降雨量达到70mm以上，同时又有六级（含六级）以上大风。一审法院认为，杨娇与元亨公司对杨娇于2014年5月20日与元亨公司签订的《商品房买卖合同》不持异议。该合同系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的规定，合法有效，对双方具有约束力。该合同第八条约定的交房条件共有四个选项，分别是：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。由此可见，“该商品房经验收合格”和“该商品房经综合验收合格”是两个不同的交房条件，合同选择了第1项“该商品房经验收合格”，故杨娇主张的综合验收合格不符合合同的约定，本院不予支持。2015年8月23日，建设、勘察、设计、施工、监理等单位对该房屋进行了验收，同意质量等级评为合格，并于2015年8月25日出具了《工程竣工验收报告》，因此，应当认定该商品房在2015年8月25日达到了合同约定的交房条件。合同约定的交房时间虽然是2015年6月30日，但同时合同约定了遇到昼夜降雨量达到70mm或六级（含六级）以上大风造成无法正常施工时，被告可以据实延期，根据岳阳市气象局提供的统计资料，2014年1月至2015年6月昼夜降雨量达到70mm和六级（含六级）以上大风的天气分别为5天、70天，其中2015年2月20日、4月4日、6月2日昼夜降雨量达到70mm以上，同时又有六级（含六级）以上大风，因此，实际应当顺延的天数为72天，据此，交房时间应当认定为2015年9月10日。现元亨公司通知杨娇收房的日期是2015年9月15日，比应当交房时间延期了5天，构成违约，依据《商品房买卖合同》第九条第1项第（1）款的约定，元亨公司每日应按已付款的万分之一向杨娇支付违约金，按照总房款609926元计算，每日违约金为60.99元，延期5天，共应支付违约金304.95元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、限元亨公司在判决发生法律效力后十日内支付杨娇违约金304.95元；二、驳回杨娇的其他诉讼请求。案件受理费50元，由元亨公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，2015年10月13日，岳阳市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》（岳公消验字【2015】第0151号），综合评定板桥花园3#栋工程消防验收合格。国务院于2004年5月19日出台的《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发【2004】16号）附件1：国务院决定取消的行政审批项目目录中第83项为：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）”。2011年1月8日，《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》，涉及《城市房地产开发经营管理条例》的部分为：“二、对下列行政法规中关于‘征用’的规定作出修改。16、《城市房地产开发经营管理条例》第四十二条”，以及“六、对下列行政法规中引用法律、行政法规名称或者条文不对应的规定作出修改。111、将《城市房地产开发经营管理条例》第二十条中的‘应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件”修改为“应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、第四十条规定的条件’”。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为本案的争议焦点为：元亨公司是否构成延期交房。根据《建设工程质量管理条例》第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”另《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”其中质量标准和资料要求规定在《建设工程质量管理条例》中，即由建设单位组织施工、勘察、设计、监理进行竣工验收，形成《建设工程竣工验收报告》。2015年8月28日，元亨公司作为建设单位组织施工、勘察、设计、监理进行竣工验收，形成的《建设工程竣工验收报告》符合上述规定，并无不妥。另根据《中华人民共和国消防法》第十一条：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十三条：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”可见，即使《商品房买卖合同》中约定的商品房交付使用的条件是验收合格，其交付使用的条件除了工程质量标准和资料要求合格，即建设方组织施工、勘察、设计、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见外，还必须满足其他竣工条件。即按照《中华人民共和国消防法》等法律和行政法规的规定，取得消防等相关部门出具的认可文件或者准许使用文件方才具备交付使用条件，其他竣工条件因法律有强制性规定，即使当事人没有约定也必须予以遵照适用。参照《建设工程消防监督管理规定》（中华人民共和国公安部令第106号）第十四条：“对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（四）国家标准规定的一类高层住宅建筑。”杨娇所购买的第29层商品房位于板桥花园3#栋。该栋地上30层，总建筑面积18607平方米，建筑高度为93.5米，3至30层为住宅，属一类高层商住楼。元亨公司应当向消防机构申请消防验收后，再交付使用。2015年10月13日，板桥花园3#栋工程经岳阳市公安消防支队消防验收合格。故本案商品房经验收合格条件成就之日应为2015年10月13日。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2015年6月30日，加上合同约定的遇到昼夜降雨量达到70mm或六级（含六级）以上大风造成无法正常施工时应当顺延的72天，元亨公司应当于2015年9月10日，将依法经过由建设单位组织施工、勘察、设计、监理进行竣工验收合格和消防验收合格的商品房交付杨娇。而本案商品房经验收合格条件成就之日为2015年10月13日。两者相差33天，故元亨公司已经构成延期交房，应承当相应的违约责任。依据双方《商品房买卖合同》第九条第1项第（1）款的约定，元亨公司从逾期交房的第二天起，每日按已付款609926元的万分之一向杨娇支付违约金。据此元亨公司应当向杨娇支付违约金1951.68元（609926元×0.1‰/天×32天=1951.68元）。综上所述，杨娇的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2015）楼民一初字第743号民事判决；二、由岳阳市元亨置业有限公司支付杨娇违约金1951.68元；三、驳回杨娇其他诉讼请求。上述判决主文第二项确定的义务，限岳阳市元亨置业有限公司在本判决生效之日起五日内履行完毕。延期履行义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由杨娇负担25元，岳阳市元亨置业有限公司负担25元。二审案件受理费50元，由杨娇负担25元，岳阳市元亨置业有限公司负担25元。本判决为终审判决。审 判 长  邵莉茜审 判 员  王欣辉代理审判员  周小刚二〇一六年十二月三十日书 记 员  孔灿文