江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)锡民终字第01937号上诉人（原审原告）：万修仪。委托诉讼代理人：王学鸿，江苏柯兰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：无锡市柯兰公寓业主委员会，住所地无锡市北塘区柯兰公寓6号门一楼大厅。法定代表人：金康达，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：杨选明。上诉人万修仪与无锡市柯兰公寓业主委员会(以下简称柯兰业委会)占有物返还纠纷一案，不服无锡市北塘区人民法院(2014)北民初字第0927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万修仪上诉请求：撤销一审判决，依法改判，柯兰业委会归还占用的无锡市新巷12-1号房屋中作为门卫房的部分面积；赔偿房屋租金暂计40000元(自2012年7月1日至该房交还之日止，参照周边房屋租金计)，本案一、二审诉讼费由柯兰业委会负担。事实及理由：一、原审判决认定事实错误。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案争议的无锡市新巷12-1号房屋为万修仪购买合法取得，且登记在万修仪名下，故万修仪是该房屋的合法权利人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。万修仪有权要求柯兰业委会归还占有的房屋，应受法律保护。二、原审对房屋使用费的判决错误。万修仪诉请主张的是自2012年7月1日起至该房屋交还之日因柯兰业委会侵占其房屋的赔偿款，以其起诉之日往前推算两年计算，原审以2014年6月10日书面发函催告主张之日起计算，与其诉请相悖，柯兰业委会对其侵占房屋的违法行为应当承担赔偿责任。原审判决不当，应予纠正。柯兰业委会答辩称，万修仪于2001年签订购房合同时，已明知所购房屋内存放着公其配套设施，并未向出售方无锡市柯兰实业发展有限公司(以下简称柯兰公司)提出异议，按行政法的相关规定，具有公共设施配套的房屋，只能用于公共事业用房，不能出售，万修仪所签购房合同属侵害公共利益的合同，据此所办理的房产证应属无效，且该买房收据加盖的财务印鉴与同时期其他买主的不同，由此证明该买卖合同是虚假或后补，对此柯兰业委会提起行政复议或诉讼，确认该房产证的合法性后审理本案，请求本案中止审理。柯兰业委会也上诉并请求：撤销一审判决，发回重审，或依法改判，驳回万修仪的诉讼请求。事实及理由：一、原审违反法定程序。1、违法超时审判，2014年7月2日立案受理，经简易程序转为普通程序后，直至2015年7月1日判决，超过法律规定的审理期限。2、原审中柯兰业委会就争议房产权证来源提出异议，要求举证质证期限，原审限期时间未到即行判决，剥夺当事人质证权利。3、原审中柯兰业委会依据民诉法第56条第二款规定，追加柯兰公司为第三人，原审不予准许。二、原审判决认定事实错误。柯兰业委会所属业主，除万修仪外，均系1999年前后购买房屋，签订合同并交付购房款，开具完税发票，办理房产证。唯独万修仪于2001年签订购房合同，2011年开具完税发票，办理房产证。且所购房屋内存放着公共设施(门卫室、消防安全设备、火灾报警控制器、地下化粪池)，鉴于万修仪是柯兰公司监事，与柯兰公司法定代表人系夫妻的特殊身份，请求原审依职权对该房产证来源彻底查实，原审未予出示和质证。三、万修仪的诉请已超过诉讼时效，应予驳回其起诉。2011年10月14日万修仪领取房产证后，从未出示其房产证，要求柯兰业委会迁让，2014年6月才通过律师函要求归还占用的房屋，并支付房屋使用费，此时柯兰业委会才知道该房产为万修仪所有，诉讼时效和物权自侵占发生之日起一年内未行使的，其请求权消灭。综上，原审判决不当，应予纠正。万修仪答辩称，其房屋合法取得，支付相应对价，持有房产证书，不存在来源不明的情况。其主张房屋所有权不受诉讼时效限制，柯兰业委会上诉诉称的理由及其请求不能成立。万修仪一审诉称，2001年4月，其与柯兰公司签订商品房买卖合同，一次性支付购房款，购买位于无锡市新巷12-1号房屋，后于2011年办理了房屋产权证，但柯兰业委会一直无偿强占使用其上述房屋中部分面积作为门卫房多年，其多次要求返还，柯兰业委会均置之不理，故诉至法院，请求判令：1、柯兰业委会返还占用的无锡市新巷12-1号房屋中作为门卫房的部分面积；2、柯兰业委会参照同地段商业用房的房屋租金标准6500元/年，支付自2012年7月1日起至该房屋交还之日止的房屋使用费；3、本案诉讼费由柯兰业委会承担。柯兰业委会一审辩称，1、万修仪系开发商的监事，开发商法定代表人之妻，万修仪与开发商签订的房屋买卖合同及相关付款手续存在诸多疑点，买卖房屋不属实；2、在相关设计图纸中，诉争房屋处标记“门卫”字样，且自房屋2000年左右建成并交付使用至今均用作门卫室，内设安全监控、消防监控、化粪池等公共设施，其一直以为该处房屋为公建配套用房，直到2014年6月收到律师函，才知道产权人系万修仪；3、在相关设计图纸中，现无锡市新巷11-1号房屋中的值班室，原系小区公建配套用房，开发商将其售予他人，故诉争房屋系开发商补偿给业主的公建配套用房；4、房屋中安全、消防等公共设施关系社区安全，原系开发商设置安装，移位需经消防部门审批和重新验收，成本巨大，万修仪在购买房屋时对房屋使用情况均已知悉，却未与开发商妥善协商，而在时隔十多年后要求其耗费巨资、搬离房屋，对其很不公平，且已过诉讼时效；5、其从未向万修仪表示过借用、租用的意思，无需向万修仪支付任何费用。一审法院认定事实：坐落于无锡市新巷12-1号的房屋于2011年10月14日领取房屋所有权证，所有权人登记为万修仪，建筑面积48.02平方米，规划用途为商业。柯兰业委会于2012年5月30日成立，并经行政主管部门备案，有效期五年。无锡市新巷12-1号房屋内有墙体将房屋分隔成南北两间，本案中双方诉争的是南侧约10平方米左右的一间房屋，该间房屋自建成时即用作门卫室，内设安全、消控设施及化粪池，并有人员值班。原无锡市北塘建筑设计研究所绘制的设计编号为（99）27的新巷3、5号楼改造工程一层平面图中，无锡市新巷12-1号房屋中南侧一间标记有“门卫”字样。2014年6月10日，万修仪委托江苏柯兰律师事务所向柯兰业委会发出律师函，要求柯兰业委会交还房屋并支付占用期间的房屋使用费，柯兰业委会于当日收悉函件，于同月19日回函表示万修仪的要求无依据，其会通过法律途径维护全体业主的合法权益。原审中，万修仪陈述，购买房屋时，其并未就房屋内设施的迁移事宜与开发商进行商谈，只是说将房屋借给业委会使用，后其与柯兰业委会多次协商交还房屋事宜，均无果。对此，柯兰业委会回应称，其从未与万修仪协商过交还房屋事宜，2014年6月的律师函是万修仪首次向其提出交还房屋的要求。上述事实，有房屋所有权证、业主委员会备案回执、照片、设计图纸、律师函、回函及双方当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，无锡市新巷12-1号房屋登记在万修仪名下，现有证据尚不能推翻不动产登记簿的效力，故万修仪系无锡市新巷12-1号房屋的合法权利人。万修仪对自己的房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但万修仪在购买房屋时，对部分房屋内设有安全、消控设施及化粪池，且被用作门卫室的状况明确知悉，然其在购房时并未提出异议，亦未与出售方就设施迁移、腾房或房屋使用费事宜达成协商意见，故视为其对房屋被部分占有使用予以许可。诉争房屋自小区建成、交付业主使用至今已逾十多年，期间一直维持原使用状况未曾改变，且相关安全、消控设施的迁移涉及申报审批、重新验收及费用支付等全体业主的公共利益，故对万修仪主张柯兰业委会腾房的诉讼请求，法院不予支持。万修仪主张柯兰业委会支付房屋使用费，符合法律规定，但房屋使用费应自其主张权利之日起计算，现有证据证明其系2014年6月10日书面向柯兰业委会主张房屋使用费，故房屋使用费应自2014年6月10日起计算。万修仪主张的6500元/年的房屋使用费标准，参照周边地区房屋租金情况，尚属合理，法院予以支持。柯兰业委会辩称诉争房屋应为公建配套，依据不足，不能推翻不动产登记簿的公示效力，其提出的万修仪虚假购房，开发商缺失公建配套用房的辩称意见，不属本案民事纠纷理涉的范畴，其应另行主张权利。一审法院判决：一、柯兰业委会于判决发生法律效力之日起十日内按6500元/年的标准向万修仪支付自2014年6月10日起的房屋使用费。二、驳回万修仪的其他诉讼请求。案件受理费210元，由万修仪、柯兰业委会各半负担。本院二审中，双方对一审查明的事实无异议，二审予以确认。二审中，万修仪提供证据：1、2015年7月20日无锡市柯兰物业管理有限公司出具的情况说明，证明无锡市新巷12-1房屋产权人是万修仪，该物业公司借用该房屋作为门卫收发室，2008年交给柯兰业委会时告知其门卫室是万修仪的房产，与新巷7-12号房楼梯隔间调换使用。2、(2014)北民初字第0925号民事调解书，证明无锡市新巷7-12号楼梯隔间已由柯兰业委会出租他人，年租金16800元，月租金1400元，现柯兰业委会占用其房屋，应按此标准赔偿两年房屋使用费。柯兰业委会质证认为，1、对情况说明不予认可，2008年前物业不是无锡市柯兰物业管理有限公司，不存在借用的事实，对于与新巷7-12号调换也没有证据证明。2、对调解书真实性没有异议。二审中，柯兰业委会就本案诉争房屋权属提起行政复议和行政诉讼，本案中止审理。期间，2016年6月28日无锡市国土资源管理局向万修仪发送不动产更正登记通知书，限期对无锡市新巷12-1号不动产登记簿记载的错误事项更正登记。并于2016年10月17日发证载明建筑面积为35.13平方米。后柯兰业委会撤回行政诉讼，随即本案恢复审理。本案的争议焦点是万修仪有关柯兰业委会返还占用房屋并支付相应房屋使用费的诉请是否成立。本院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。座落于无锡市新巷12-1号房屋登记在万修仪名下建筑面积为48.02平方米，后经无锡市国土资源局更正该不动产登记，并于2016年10月17日发放无锡市房屋登记簿，载明建筑面积为35.13平方米，案涉争议的12.89平方米房屋即柯兰业委会使用的门卫房产权不属万修仪所有，据此，万修仪请求柯兰业委会返还已使用的该部分房屋没有事实依据，本院不予支持，该诉请应予驳回。诉争房屋自万修仪购买取得以来一直由柯兰业委会用作门卫室使用至今，未支付房屋使用费，对此，万修仪明知该房屋的性质、用途，后虽于2014年6月发律师函要求柯兰业委会返还房屋并支付房屋使用费，但柯兰业委会未获得额外的利益，且万修仪因被更正房屋建筑面积受到的损失并非柯兰业委会所致，万修仪应向开发商等单位另行主张，不属本案理涉范围。综上所述，柯兰业委会有关驳回万修仪返还占用房屋及支付相应房屋使用费的上诉请求成立，本院予以采信。本案二审中因行政机关对不动产登记薄记载的错误事项进行更正，致使原审查明的事实发生改变，不属原审认定事实错误，但原审所作判决应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第七条、第十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销无锡市北塘区人民法院(2014)北民初字第0927号民事判决。二、驳回万修仪的诉讼请求。一审案件受理费210元，由万修仪负担；二审案件受理费210元210元，由万修仪负担。本判决为终审判决。审判长  费益君审判员  朱光烁审判员  王俊梅二〇一六年十二月五日书记员  王久荣