重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终7882号上诉人（原审原告）：重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司，住所地重庆市荣昌区板桥工业园区迎宾大道，统一社会信用代码915002265616256257。法定代表人：舒策丸。委托诉讼代理人：贺志敏，重庆宇东律师事务所律师，。上诉人（原审原告）：重庆市荣昌区月星家居广场管理有限公司，住所地重庆市荣昌区昌州街道迎宾大道南段3号一栋四楼D1室，统一社会信用代码91500226084671660K。法定代表人：丁佐勇。委托诉讼代理人：贺志敏，重庆宇东律师事务所律师。上诉人（原审被告）：肖明贵，女，1983年6月23日出生，汉族，住重庆市永川区三教镇。委托诉讼代理人：江模国，重庆石松律师事务所律师。上诉人重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司（以下简称五洲公司）、重庆市荣昌区月星家居广场管理有限公司（以下简称月星广场）与被上诉人肖明贵租赁合同纠纷一案，不服重庆市荣昌区人民法院（2016）渝0153民初3617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月9日立案后，依法组成合议庭开庭进行审理。上诉人五洲公司、月星广场的委托诉讼代理人贺志敏，上诉人肖明贵的委托诉讼代理人江模国到庭参加诉讼。在本院审理期间，上诉人肖明贵向本院提交免交二审案件受理费申请，本院于2016年11月7日当庭通知上诉人肖明贵在2016年12月2日前预交二审案件受理费，因上诉人肖明贵未在本院指定的期限内预交二审案件受理费，本院对上诉人肖明贵按自动撤回上诉处理。本案现已审理终结。五洲公司、月星广场上诉请求：1、依法撤销（2016）渝0153民初3617号民事判决书，依法发回重审或改判被上诉人支付上诉人综合费用34759.8元（2015年12月28日至2016年6月27日期间）优惠期综合费用57933元，并承担违约金自2015年12月14日起按万分之三每日的利率计算至付清为止；2、依法改判上诉人与被上诉人2014年12月28日签订的《展位租赁合同》于2016年6月28日解除；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决认为上诉人与被上诉人签订的《展位租赁合同》解除时间为2016年3月27日与客观事实不符。上诉人与被上诉人三方签订的《展位租赁合同》，合同约定了租赁期限、综合费用支付方式及违约责任等，在合同期限内，双方应当按照合同约定进行履行，被上诉人于2016年1月17日向上诉人提出了《货物出场申请》，该申请表明被上诉人还要继续履行合同，在此期间，上诉人并没有向上诉人提出过任何书面或其他方式的要求解除合同的意思，其过错明显在被上诉人。因此，根据相关法律规定，结合本案实际，本案解除合同的时间应为2016年6月28日。二、因被上诉人违约行为，导致本展位的租赁合同提前解除，经上诉人造成了一定的损失，包括合理的询租期限，被上诉人应当承担10个月优惠期的综合费用57933元。肖明贵辩称，上诉人的上诉请求和理由不能成立，请求二审法院予以驳回。五洲公司、月星广场向一审法院起诉请求：1、从2016年7月27日起依法解除五洲公司、月星广场、肖明贵三方签订的《展位租赁合同》;2、肖明贵向五洲公司、月星广场支付从2015年12月28日至2016年6月27日的综合费用（包括租金、运营管理费等）34759.80元；3、肖明贵向五洲公司、月星广场支付欠交综合费用的违约金，自2015年12月14日起以17379.90元为基数按3‰计算每天至付清为止，自2016年3月14日起以17379.90元为基数按3‰计算每天至付清为止；4、肖明贵向五洲公司、月星广场支付优惠期的综合费用57933元（5793.30元/月×10个月）；5、肖明贵向五洲公司、月星广场支付因其违约导致五洲公司、月星广场解除租赁合同的违约金11586.60元（2个月综合费用）；6、本案诉讼费由肖明贵承担。一审法院认定事实：2014年12月28日，五洲公司作为出租人、月星广场作为管理人、肖明贵作为承租人三方签订了《展位租赁合同》，合同约定了肖明贵承租位于重庆市荣昌月星家居广场编号为A081、A082的展位，共计193.11平方米，展位租赁期限为自2014年12月28日起至2017年12月27日止，租赁展位用于经营“欢颜”牌家具，合同对租金、支付方式、三方的权利义务、违约责任、展位撤场等进行了约定，其中合同第三条主要内容为：综合费用包括展位租金、物业管理费、商场运营管理费，承租展位，综合费用每月30元/㎡，月合计5793.30元，综合费用每三个月为一个结算期，先付后用，每期综合费用于下一个结算期开始之日起前15日一次性支付，承租人向管理人交纳质量保证金5000元，用于承租人经营商品出现的质量投诉等费用。合同第四条规定了出租人的权利义务：出租人全权委托管理人对商场进行管理，代为行使本合同约定的出租人权利，并按照合同约定向承租人收取相关费用。合同第九条规定了展位撤场：承租人应与管理人办理书面退租手续后方可撤场。合同第七条规定了展位租赁合同的解除：承租方需要提前解除租赁合同的，必须提前二个月书面通知管理人，并且支付合同约定的两个月的综合费用，合同剩余期限不足两个月的，按照剩余期限综合费用金额支付，以赔偿出租方的损失。合同第八条规定了违约责任：承租人未按时支付综合费用的，应当向管理人支付应付而未付金额的每日3‰的违约金；因一方违约导致另一方解除合同的，违约方应当向另一方支付相当于两个月综合费用的违约金。合同还特别约定了免租期：第一年9个月，第二年6个月，第三年3个月，同期开业免租1个月。2014年10月1日在合同签订前，肖明贵按照约定如期开业试营业，即同期开业，可免交租金1个月，2015年5月25日，肖明贵向月星广场交纳展位两个月的租金11586.60元。肖明贵在庭审中称，因月星广场将与其紧邻的7号大门关闭，导致其经营效益差，故2016年1月其撤走展品，未办理书面退租手续。因肖明贵、五洲公司、月星广场均未举示撤走展位展品的具体日期，一审法院酌情认定为2016年1月27日。一审法院认为：肖明贵、五洲公司、月星广场签订的展位租赁合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合同应为有效，双方应按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务。五洲公司、月星广场向肖明贵履行了将商场展位交肖明贵进行商业经营的义务，而肖明贵未履行按期缴纳租金等综合费用的义务，其责任在肖明贵，故一审法院对五洲公司、月星广场关于肖明贵支付租金等综合费用的请求予以支持。关于肖明贵提出五洲公司、月星广场对肖明贵的诉讼不是同一法律关系，不应当作为共同原告的辩称，一审法院认为，《展位租赁合同》约定出租人五洲公司委托管理人月星广场向承租人肖明贵收取相关费用、代为行使出租人权利，五洲公司、月星广场主张的综合费用包括展位租金、物业管理费、商场运营费，该笔费用为合计金额每月30元/㎡，因此五洲公司、月星广场均有权向肖明贵要求支付应缴纳的综合费用，具体各项费用开支由五洲公司、月星广场自行协商分配。关于肖明贵提出月星广场关闭紧邻自己展位的7号大门严重影响其正常经营导致经营效益差的辩称，一审法院认为，月星广场是否关闭紧邻肖明贵的7号大门，不是双方约定的合同权利义务，肖明贵以此为由抗辩其并非违约没有依据，故一审法院对肖明贵的该辩称不予采信。关于肖明贵提出的2016年1月27日自己将展品撤离展场即视为解除租赁合同的辩称，一审法院认为，合同约定撤离展场应办理书面退租手续、解除租赁合同须提前二个月书面通知管理人，但肖明贵均未办理以上手续，也未明确表示不继续租赁展位，租赁合同仍继续有效，因此对肖明贵的该辩称不予采信。因肖明贵的展品已撤离展场，展位空置，也未按期缴纳租金，其以自己的行为表明不再继续履行合同的主要义务，一审法院酌定月星广场知晓肖明贵解除合同的意思表示的合理期间为2个月，故五洲公司、月星广场、肖明贵三方签订的《展位租赁合同》解除合同的时间应计算至2016年3月27日。因此对五洲公司、月星广场诉求肖明贵支付从2015年12月28日至2016年6月27日的共计6个月的综合费用支持为从2015年12月28日至2016年3月27日的共计3个月的综合费用（包括租金、运营管理费等）17379.90元。对于五洲公司、月星广场主张的肖明贵欠交综合费用的违约金按3‰计算每天至付清为止的诉求，肖明贵提出合同约定的违约金过高，请求予以适当减少的辩称意见。本案中五洲公司、月星广场未举示肖明贵欠交综合费用所受到的实际损失的相关证据，一审法院对肖明贵的该辩称予以采信，故根据相关法律规定，一审法院依法酌情支持为肖明贵欠交的从2015年12月28日至2016年3月27日的17379.90元综合费用的违约金从2015年12月14日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至付清为止。对于五洲公司、月星广场主张的肖明贵应支付因其违约导致租赁合同解除的违约金为2个月的综合费用计11586.60元的诉求，因合同约定了因一方违约产生的损失赔偿额的计算方法，不违反相关法律规定，一审法院予以支持。对于五洲公司、月星广场主张的肖明贵应支付10个月优惠期的综合费用57933元的诉求，肖明贵提出该项主张没有合同依据的辩称。本案中的合同在双方特别约定事项中约定了免租期，免租期是出租人为达到招租目的，在合同期内支付租金的前提下免收部分期限的租金而采取的激励措施。本案中合同期为3年，五洲公司、月星广场采取了阶梯式递减的免租期，其初衷是为了促进肖明贵能如期履行完合同的激励措施，现肖明贵提前解除合同，已不能实现该约定的意图。按照公平原则，该合同约定租期为3年，免租期共计18个月，分配到每年免租期为6个月，即一半的免租期。合同关于同期开业免租1个月的约定，系出租人激励承租人如期正常开业的优惠措施，只要承租人完成该项行为，即可享受该项优惠，其并不以合同履行完毕为条件，故该1个月免租期不计入总的免租期内。五洲公司、月星广场、肖明贵解除合同时间为2016年3月27日，从2014年12月28日起使用展位共计15个月，免租期为7.5个月，即肖明贵应支付7.5个月的非免租期的租金等综合费用，扣除肖明贵已交纳的2个月租金、同期开业免租1个月的租金、前述计算的从2015年12月28日至2016年3月27日的3个月租金后，一审法院对五洲公司、月星广场的主张支持为1.5个月的非免租期的租金等综合费用8689.95元（5793.30元/月×1.5个月）。综合以上项目，肖明贵应向五洲公司、月星广场支付3个月的综合费用17379.90元、2个月综合费用的违约金11586.60元、1.5个月的非免租期的综合费用8689.95元共计37656.45元（包括展位租金、物业管理费、商场运营管理费等），并以2015年12月28日至2016年3月27日欠交的17379.90元综合费用为基数从2015年12月14日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至付清为止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条第四项、第一百一十四条第一、二款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司、原告重庆市荣昌区月星家居广场管理有限公司与被告肖明贵20**年12月28日签订的《展位租赁合同》于2016年3月27日解除；二、被告肖明贵于本判决生效后十日内向原告重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司、原告重庆市荣昌区月星家居广场管理有限公司支付37656.45元，并以17379.90元为基数从2015年12月14日起按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算至付清为止。三、驳回原告重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司、原告重庆市荣昌区月星家居广场管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告肖明贵未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1193元，实际收取1193元，由被告肖明贵负担。本案二审期间，五洲公司、月星广场向本院举示了《货物出场申请》、《商场管理合同》、《重庆市房地抵押合同》、《建设工程消防意见书》拟证明出租商铺有合法的产权手续并经消防验收合格，被上诉人肖明贵于2016年1月17日向月星广场申请更换品牌及展位升级重新装修，要求将原有品牌撤出商场，于2016年2月28日重新开业。肖明贵对五洲公司、月星广场举示的证据的真实性均无异议，但肖明贵认为，一审中证人证明因7号门关闭，影响了商铺的生意，肖明贵在一月份撤离商场时，月星广场不同意，当时月星广场报了警，经派出所调解，肖明贵才撤离商场，《货物出场申请》按照月星广场的要求出具的，否则月星广场不允许肖明贵离场。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于一审法院认定《展位租赁合同》解除时间应计算至2016年3月27日是否恰当的问题。2016年1月27日，肖明贵在未办理退租手续情况下将展位中的展品全部撤出，虽然肖明贵在撤场时向月星广场出具了《货物出场申请》，事后，肖明贵即未在2016年2月5日前缴清2016年第一季度展位租金，也未按其承诺于2016年2月28日重新开业，以其行为表明不再继续履行《展位租赁合同》，一审中肖明贵申请的证人也能证明肖明贵于2016年1月27日已撤离商铺。一审法院确定肖明贵于2016年1月27日已撤离商场，并根据合同约定须提前二个月书面通知管理人的规定，确定双方签订的《展位租赁合同》于2016年3月27日解除并无不当，本院予以维持。关于非免租期的租金等综合费用的计算方式和金额，一审法院已作了详细的分析说明，本院不再赘述。综上所述，上诉人五洲公司、月星广场的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2117元，由上诉人重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司、重庆市荣昌区月星家居广场管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周海燕代理审判员  周 舟代理审判员  陈 莹二〇一六年十二月十九日书 记 员  梁诗玉