安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0191民初02774号原告（反诉被告）：黄立玮，女，1987年1月21日生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：孙振宇，安徽中天恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑为济，安徽中天恒律师事务所律师。被告（反诉原告）：韩鹏，男，1982年3月19日出生，汉族，住安徽省合肥市经开区。委托诉讼代理人：王保华，安徽金华安律师事务所律师。原告（反诉被告）黄立玮与被告（反诉原告）韩鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,于2016年9月13日、12月20日公开开庭进行了审理。原告黄立玮及委托诉讼代理人孙振宇、郑为济、被告韩鹏及委托诉讼代理人王保华均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄立玮诉称：2016年5月4日，经中介，原、被告签订了《存量房买卖合同》，约定：被告将位于合肥市经济区丹霞路与环湖路交汇处泊岸家园15#XX室房屋卖给我方，价款121万元。签订合同的当日，我方支付了定金3万元。合同约定了，“存量房已抵押的，出卖人应当先办理他项权利注销登记手续或出具抵押权人同意转让的书面证明”，因近期房价大幅上涨，被告拒不配合我方办理偿还按揭贷款及向托管账支付尾款等事宜。我方多次主动沟通，被告仍拒绝履行合同义务。原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行原、被告于2016年5月4日签订的《存量房买卖合同》；2、被告将坐落于合肥市经济区丹霞路与环湖路交汇处泊岸家园15#X室房产（房地权证合产字第××号）过户至原告名下；3、被告赔偿其违约行为给原告造成的损失1万元。因涉案房屋上有银行按揭贷款，经法院释明，2016年11月8日，原告将原诉讼请求变更为：1、解除原、被告于2016年5月4日签订的《存量房买卖合同》及《协议》；2、被告双倍返还定金6万元；3、被告赔偿原告损失20万元（具体数额以鉴定机构评估的房屋价格与合同约定的房屋价格差额为准）。被告（反诉原告）韩鹏答辩称：1、我方在起诉前，一直督促原告支付款项，原告不愿意一次性付款是合同不能继续履行的原因；2、原告提出的付款方式是其单方面意思表示，不能改变合同的约定，我方基于黄立玮一次性付款同意将房款降低，我方不存在单方违约；3、涉案房屋上有30万元的银行按揭贷款，我方只能用黄立玮支付的款项还银行按揭，双方在合同中约定了一次性付款，通讯记录证明原告方分二次支付房款。被告（反诉原告）韩鹏提起反诉，称：双方签订的合同附件约定；因黄立玮不符合房屋按揭贷款政策，需一次性付款，黄立玮要求将付款期限约定在2016年6月20日，我方同意了。附件四约定一次性付款的方式和期限。合同签订后，黄立玮反悔，不愿一次性付款，其未按合同约定的方式支付房款，致使房屋交易无法进行。我方诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2016年5月4日签订的《存量房买卖合同》；2、韩鹏不应当返还黄立玮定金30000元。针对反诉，黄立玮答辩称：1、2016年5月4日签订存量房买卖合同之后，被告仍然在网上兜售其房屋出售的信息，仍然有人看房买房，被告拒不交易的真实原因就是房屋价格上涨，多次提出想买房必须加价到145万元，2、一次性付款表示的是不贷款，双方对于不能贷款的原因已经表述清楚，合同约定了以首付款偿还被告的按揭贷款；3、按照合同约定应当将房款存入托管中心账户，而存入托管中心账户，需要房屋产权人到场签字否则手续无法办理，截止目前，被告未将自己的账户发送给原告或者房款的托管事宜，房屋进行交易的前提应当是抵押权已经注销，被告作为抵押人，应当申请提前还款，此义务原告无法替代，原告也曾多次提前还贷的钱原告可以支付，对被告没有任何的损失和影响；4、鉴于涉案房屋存在抵押权且韩鹏不同意继续履行合同，韩鹏反诉请求解除合同，我方同意，但韩鹏应双倍返还定金并赔偿我方损失。经审理查明：经合肥合巢房地产销售代理有限公司（以下简称合巢公司）中介，韩鹏（甲方）、黄立玮（乙方）就房屋买卖进行协商，黄立玮称其名下有二套房均有按揭贷款，现所购房是第三套房不能贷款，双方商定一次性付款，因一次性付款，黄立玮要求将总房款由125万元降至121万元，韩鹏急等钱去另外购置一套房屋，同意121万元成交。双方于2016年5月4日签订了《存量房买卖合同》（以下简称合同），约定：甲方将位于合肥市经济区丹霞路与环湖路交汇处泊岸家园15#XX室房屋卖给乙方，建筑面积111.41平方米、价款121万元，定金3万元，甲方违约赔偿乙方3万元，乙方违约赔偿甲方3万元。因甲方尚欠银行按揭贷款30万元，乙方自愿用首付款替甲方还银行按揭贷款，乙方应于2016年6月20日前将118万元存入托管账户。合同签订的当日，黄立玮向韩鹏支付了定金3万元，韩鹏出具了收条。因黄立玮名下有二套房屋，不能办理贷款，双方于合同签订的当日就付款方式另行约定并签订了协议，协议就写在合同第10页的空白处，约定：因乙方购房为三套房，不能贷款，乙方应在2016年6月20日前将房款一次性付给甲方，如有不能履行，将视为违约。合同履行中，韩鹏急等用钱，要求黄立玮将全款支付给他。涉案房屋上有银行按揭贷款300000元，黄立玮提出先付一部分房款替韩鹏偿还按揭贷款，等按揭还完后再支付余款，韩鹏不同意。2016年6月20日黄立玮未按约支付全部房款，亦导致韩鹏无法提前还贷。此后韩鹏、黄立玮短信联系时，韩鹏仍坚持要求黄立玮付清全款后才配合办理过户手续，双方因此发生争议以致成讼。另查明:黄立玮的同事梁某准备在同一小区购买一套房屋，梁某到合巢公司咨询，合巢公司于2016年5月18日带他去看涉案房屋，韩鹏开会不在家，韩鹏的母亲在家，梁某和韩鹏的母亲就房屋的买卖进行了沟通，梁某未经同意私下作了录音。上述事实，有《存量房买卖合同》、《协议》、定金收条、通讯记录、短信记录、证人证言等证据及当事人陈述为证，本院予以确认。本院认为：黄立玮与韩鹏签订的《存量房买卖合同》、协议系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定，依法应为有效，双方理应按约履行各自的义务。协议约定了付款方式为一次性付款，黄立玮未按约定期限付款已构成根本违约。黄立玮辩称韩鹏在合同签订后仍然在网上挂着房屋出售的信息并提供了证人梁某的证言以证明韩鹏的行为违约，本院认为，梁某和韩鹏的母亲在沟通房屋买卖事宜时，韩鹏并不知情，且双方未达成实质性的协议，故韩鹏的行为并未违约。现黄立玮、韩鹏均诉请解除《存量房买卖合同》及《协议》，本院予以支持，涉案《存量房买卖合同》、《协议》于2016年12月20日解除。黄立玮诉请韩鹏双倍返还定金并赔偿损失，本院依法不予支持。鉴于韩鹏同意返还黄立玮已支付的定金30000元是韩鹏自由行使其民事权利，本院予以同意。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）黄立玮、被告（反诉原告）韩鹏2016年5月4日签订的《存量房买卖合同》及《协议》于2016年12月20日解除；二、被告（反诉原告）韩鹏于本判决书生效后十日内返还原告(反诉被告)黄立玮购房定金30000元；三、驳回原告（反诉被告）黄立玮的其他诉讼请求。如果被告（反诉原告）韩鹏未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1300元，减半收取为650元，保全费5000元，合计5650元，由原告（反诉被告）黄立玮承担；反诉案件受理费550元，减半收取为275元，由被告（反诉原告）韩鹏承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  钱 越人民陪审员  陈世元人民陪审员  王礼芬二〇一六年十二月二十一日书 记 员  吴晶晶附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……；第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力；第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金；第一百一十六条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。