辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0105民初9541号原告：潘某某。委托代理人：李某某、迟某某。被告：辽宁省投资集团有限公司房地产分公司。负责人：郑某某。委托代理人：阎某某。被告：辽宁省投资集团有限公司。法定代表人：董某某。委托代理人:阎某某。原告潘某某与被告辽宁省投资集团有限公司房地产分公司（以下简称辽投分公司）、辽宁省投资集团有限公司（以下简称辽投公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告委托代理人李某某，二被告委托代理人阎某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。潘某某向本院提出诉讼请求：请求判令二被告给付逾期交房违约金5851533元；二被告承担本案诉讼费。二被告辩称，房屋延迟交付属实，房屋在2014年4月30日具备交付条件，我方通知原告，原告没来收房，原告开始的时候想要退房，协商过几次，后双方未达成协议。原告主张的违约金包括6个房子，7个车位，原告购买的车位只是交纳了预付款，未全额交纳车位的费用，也未确定是哪个车位。原告未发生实际损失，后期损失是因为原告未办理入住，应由原告自己承担损失。原被告原签订的合同订立的违约金过高，按合同法113、114条，最高人民法院关于商品房买卖的司法解释16、17条，我方要求法院应按同期、同类租金标准予以调整。当事人围绕诉讼请求提交证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人双方无异议的证据本院予以采信，并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：被告辽宁省投资集团有限公司房地产分公司系被告辽宁省投资集团有限公司的分公司。辽投集团为位于沈阳市皇姑区黄河南大街109号“辽宁凤凰国际商务中心项目”开发建设单位。2012年10月至11月期间，原告与被告辽投分公司签订六份《辽宁凤凰国际商务中心房屋认购书》，分别约定原告认购由被告开发建设的辽宁凤凰国际公寓房屋，建筑面积暂定141.79平方米，单价15631元/平方米，总价款2216319元；2号房屋，建筑面积暂定53.34平方米，单价15190元/平方米，总价款810235元；3号房屋，建筑面积暂定97.86平方米，单价15337元/平方米，总价款1500879元；10层1号房屋，建筑面积暂定141.79平方米，单价15680元/平方米，总价款2223267元；10层2号房屋，建筑面积暂定53.34平方米，单价15239元/平方米，总价款812848元；10层3号房屋，建筑面积暂定97.86平方米，单价15386元/平方米，总价款1505674元；合同其他条款均相同，内容为：上述建筑面积为被告方暂测面积，最终以房产局测绘大队审核测定为准，总价款多退少补。原告将全部房款交付被告指定帐户内，并等待被告通知换签《商品房买卖合同》。同时约定被告于2013年9月30日前将经过工程质量监督部门验收合格的商品房交付原告使用，但如遇不可抗力，被告可根据实际情况予以延期。本认购合同签订后，被告违约延迟交房，每延误一天按原告已交付房款的万分之五对原告进行赔偿；原告如未按约定时间交款，被告有权单方面解除本合同，并有权对其所认购的房产另行处理。本认购书未尽事宜，均以双方签署的《商品房买卖合同》为准。同时，原、被告签订两份《辽宁凤凰国际商务中心地下车位预定书》，约定原告购买地下车位使用权7个，预定金1400000元，被告于2013年10月31日前将地下停车位交付原告使用，如遇不可抗力，被告根据实际情况予以延期。原告所交付的预定金只代表原告拥有“辽宁凤凰国际商务中心”四个地下车位使用权，具体位置待入住时确定；原告所交款项作为地下车位预定金，入住前确定销售价格，按实际销售价格多退少补。协议签订后，原告向被告辽投分公司交齐了全部购房款9069222元，车位预定款1400000元，共计10469222元。被告辽投分公司未按协议约定于2013年9月30日前向原告交付房屋，也未按协议约定于2013年10月31日向原告交付车位。另查，原告购买的房屋及车位未经竣工验收备案，现仍不具备交付条件。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行义务。本案原、被告所签订的《辽宁凤凰国际商务中心房屋认购书》及《辽宁凤凰国际商务中心地下车位预定书》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效。依据双方签订的合同约定，被告辽投分公司应于2013年9月30日前交付房屋，现被告至今未交付，已构成违约，应支付逾期交房违约金。因被告辽投分公司系企业非法人，故应由被告辽投集团承担赔偿责任。关于6套商品房逾期交房违约金计算标准，辽投集团提出违约金约定过高，请求法院调整。依据《合同法》第114条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定：违约金过分高于违约行为造成的损失的，当事人可以请求适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。本案原告主张的违约金为逾期交付商品房违约金，故应依照同类地段、同类面积商品房租金标准确定其实际损失。依据沈阳市物价局、沈阳市房产局沈价发[2013]70号《关于公布2014年-2015年沈阳市非住房租赁指导租金的通知，涉案商品房位于沈阳市皇姑区黄河南大街，为二级乙等路段，6套房屋的面积为585.98平方米，每月每平方米租金为30-50元（月17580-29299元）。原告现主张按已付房款日万分之五给付逾期交房违约金，每月为136039元，已超过实际租房损失的30%，确系过高，本院依法予以调整。参照涉诉商品房座落位置、用途、建筑面积等因素，本院酌定按21207元/月标准计算原告逾期交房经济损失，自约定交房之次日2013年10月1日起至2016年10月26日止，被告应给付的逾期交房违约金为781580元（21207元×36月+21207元×12月÷365日×26日）。关于原告主张的7个车位的交房违约金的问题，虽然合同名为预定书，但车位不存在形式上签订正式合同的问题，且原告已按合同约定交付全款，对于交付时间明确具体，虽然没有明确具体面积、车位位置及可能发生的余款，但可在实际履行过程中进行确定，从而对合同漏洞进行补充，故该预定书属于本约。现原告主张因被告有逾期交付的违约行为，其请求被告承担违约责任具有合理性。从合同的违约责任承担种类分析，对于逾期交付不动产的，一般参照该不动产流转的租金考虑，但本案面积在合同中并未约定且无约定车位单价，根据民法法理，在不能确定原告损失的情形下，大都以被告违约的收益作为原告的损失。现被告占有原告的利息而未将车位交付，该利息实属被告收益范围，故被告应将其占有期间的利息作为违约金支付给被告，从自约定交付之次日2013年11月1日起至2016年10月26日止，以车位款1400000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下：一、被告辽宁省投资集团有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告潘某某自2013年10月1日起至2016年10月26日止期间逾期交房违约金781580元；二、被告辽宁省投资集团有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告潘某某逾期交房违约金，以1400000元为基数，自2013年11月1日起至2016年10月26日止；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52760元，减半收取26380元，由被告辽宁省投资集团有限公司承担16380元，由原告自行承担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 历 贺二〇一六年十二月六日书记员 赵冰洋