江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏07民终3739号上诉人（原审被告）连云港市嘉安房地产开发有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇黄海路创联大厦16楼。法定代表人：穆家德，该公司董事长。委托诉讼代理人：ＸＸ，该公司职工。委托诉讼代理人：刘杰，江苏公善民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨景森。上诉人连云港市嘉安房地产开发有限公司（以下简称嘉安公司）因与被上诉人杨景森商品房销售合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2016）苏0707民初1195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月20日公开开庭审理了本案，上诉人嘉安公司的委托诉讼代理人ＸＸ、刘杰，被上诉人杨景森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人嘉安公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人已于2009年12月20日以公示的方式通知被上诉人等业主接受涉案房屋，但被上诉人因为个人原因拒不与上诉人办理房屋交接手续，而是自行将涉案房屋装修并于2013年2月17日才实际入住，因此，上诉人不应承担逾期交房的违约责任。2、一审法院没有依职权调取被上诉人的水电使用情况，致使被上诉人入住时间明显错误，这也与一审法院判决的类似案件结果不同。被上诉人杨景森答辩称：我和上诉人签订合同是2009年，我看房时上诉人还在施工中，门窗都还没安装，水电煤气都没有通，上诉人所说2009年公示是上诉人杜撰的。交工有八个条件，必须要有设计图纸，上诉人没有完善，必须具备五方验收，上诉人没有盖章签字的。设备通风天然气消防水暖电等等，上诉人也没有。施工质量保证书、验收资料都没有。我买房时是2010年3月，当时上诉人工程半半拉拉，其所说不是事实。2013年过年我接到上诉人通知说交房，去看了房子还没有完善，直至2015年水电是通的，天然气不通，通讯也没有，竣工验收八个条件直至今日上诉人都不具备，虽然我2015年装修拿了钥匙，但至今上诉人的房子仍然不具备交工条件。去年之前我没有住房，是谁使用我不清楚。杨景森向一审法院起诉请求：1、嘉安公司限期为杨景森办理买卖商品房的产权登记手续；2、嘉安公司支付逾期办理产权证的违约金10025元，逾期交房违约金50280元。一审法院查明事实：2010年3月18日，杨景森与嘉安公司签订了商品房买卖合同，约定由杨景森购买嘉安公司开发的位于连云港市赣榆区青口镇黄海西路的商业邻里中心第5幢8单元xx号普通住宅房一套，建筑面积为106.59平方米，单价为每平方米2251.62元，房款共计240000元。合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2010年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”；合同第九条逾期交房违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”；合同第十五条产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付5元/天的违约金”。合同签订后，杨景森按约给付购房款并交纳契税。一审庭审中，杨景森放弃要求嘉安公司限期为杨景森办理买卖商品房的产权登记手续的诉讼请求并认可2015年11月底进行装修。嘉安公司提交了交房通知照片、业主信息登记表以证明嘉安公司于2009年12月20日向业主们公示交房事宜、杨景森于2013年2月17日接收房屋，杨景森对上述证据均不予认可。一审法院另查明，商业邻里中心5号楼于2009年5月10日通过工程竣工验收。一审法院认为，涉案双方签订的商品房买卖合同合法有效。涉案双方均应依照合同的约定全面履行合同规定的义务。杨景森按合同约定给付购房款并交纳契税，但嘉安公司却没有按合同约定于2010年4月30日前将商品房交付给杨景森，嘉安公司已构成违约，应承担逾期交房的违约责任，杨景森认可其于2015年11月底对涉案房屋进行装修，视为杨景森对该房屋的接收，故嘉安公司应向杨景森支付2010年5月1日至2015年11月30日期间的逾期交房违约金48960元（240000元×1÷10000×2040天）。合同约定在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由嘉安公司提供的资料报登记机关备案，自2015年12月1日起至杨景森起诉之日2016年1月29日尚未超过90日，故对杨景森主张逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院依法不予支持。杨景森撤回要求嘉安公司限期为其办理商品房产权登记手续的诉讼请求，是对其实体权利的处分，不违反法律规定，一审法院依法予以准许。嘉安公司辩称2009年12月20日通知杨景森交房、杨景森于2013年2月17日接收房屋并提交交房通知照片及业主信息登记表予以证明，因杨景森对此不予认可，且嘉安公司亦未提交其他证据予以佐证，故对嘉安公司的该辩解理由，一审法院依法不予采信。综上，对杨景森诉讼请求中的合理合法部分，一审法院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、嘉安公司应于判决生效之日起十日内给付杨景森逾期交房违约金48960元。二、驳回杨景森的其他诉讼请求。如果嘉安公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1310元，由杨景森负担285元，嘉安公司负担1025元。本院二审期间，上诉人嘉安公司依法向本院提交下列证据：1、国网江苏省电力公司连云港市赣榆区供电公司（以下简称赣榆区供电公司）证明一份，证明：杨景森于2014年1月开始缴纳电费；2、连云港市青源水务有限公司（以下简称青源水务公司）证明一份，证明：杨景森于2015年9月开始缴纳水费。被上诉人杨景森经质证认为，对上诉人提供的证据用水不认可，2014年1月-2015年9月之间没有水的，无法入住使用，对于上诉人说我2015年9月开始用电的证明我不认可，上诉人没有提供详单。本院对上诉人嘉安公司提供证据的认证意见为，对该证据的真实性、合法性及关联性予以确认。本院经审理查明：除“商业邻里中心5号楼于2009年5月10日通过工程竣工验收”这一事实无充分证据证实外，一审法院查明的其他案件事实清楚，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：被上诉人杨景森接收房屋的时间应当如何认定。本院认为，根据赣榆区供电公司及青源水务公司出具的证明，杨景森正常缴纳电费水费的时间分别为2014年1月及2015年9月，这与杨景森在一审中自认的2015年10月开始装修的时间不相符。本院经审查后认为，从2014年1月开始，涉案房屋的用电量在冬季保持正常生活实用的量值，应当认定此时为杨景森接收使用涉案房屋的时间，一审法院以杨景森自认的2015年10月作为涉案房屋交付的时间与事实不符，本院依法予以纠正。关于杨景森辩解2014年1月-2015年9月之间没有水的，无法入住使用，本院认为，涉案房屋虽无正式水电，但不排除其使用临时水电满足日常需要的可能，且杨景森无法解释为何其2014年1月起的冬季产生大量用电的原因，故本院对杨景森的该辩解不予采信。结合上述几点，上诉人嘉安公司应当向杨景森支付2010年5月1日至2013年12月31日期间的逾期交房违约金32160元（240000元×1÷10000×1340天）。嘉安公司没有按合同约定在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由嘉安公司提供的资料报登记机关备案，致使杨景森不能在规定的期限内取得房地产权属证书，嘉安公司应按约向杨景森支付2014年4月2日至2016年1月29日期间的逾期办证违约金3335元（5元/天×667天）。综上，上诉人嘉安公司的上诉请求和理由能够成立，本院依法予以支持。一审法院认定事实不清，适用法律不当，判决结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：变更连云港市赣榆区人民法院（2016）苏0707民初1195号民事判决主文为：连云港市嘉安房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付杨景森逾期交房违约金32160元、逾期办理房地产权属证书违约金3335元，共计35495元。如果连云港市嘉安房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1310元，由杨景森负担285元，由连云港市嘉安房地产开发有限公司负担1025元；二审案件受理费1310元，由杨景森负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨代理审判员  严伟晏代理审判员  吴雪莹二〇一六年十二月二十七日书 记 员  杨 慧法律条文附录一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。