江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏04民终3279号上诉人（原审被告）：常州庠序教育咨询有限公司，住所地常州市武进高新技术产业开发区天禄商务广场B3-1号。法定代表人：沈慧，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：单国芳，女，1964年11月24日出生，汉族，住常州市经济开发区。委托诉讼代理人：王志成，江苏建大律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵金富，江苏建大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金锋，男，1964年11月17日出生，汉族，住常州市经济开发区。委托诉讼代理人：王志成，江苏建大律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵金富，江苏建大律师事务所律师。上诉人常州庠序教育咨询有限公司（以下简称庠序公司）因与被上诉人单国芳、金锋房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2016）苏0412民初3816号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。庠序公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回单国芳、金锋要求解除租赁关系的请求；如果单国芳、金锋坚持要解除合同，则应赔偿相应装修、经营损失；单国芳、金锋承担一、二审诉讼费。事实和理由：单国芳、金锋女儿出租房屋时说涉案房屋近5年不会有任何用途。其公司对涉案房屋投入约30万元进行了装修。现单国芳、金锋以其公司拖欠房租1个月以上为由要解除合同。该约定与法律关于“经营性用途房屋拖欠房租6个月以上，方能构成强制解除租赁关系”的规定不一致，是无效的。单国芳、金锋女儿每次是短信通知沈利收房租的，而沈利被拘役4个月，2016年2月26日才释放。2015年年底，其公司与莱蒙物业多次致电房屋产权人，均未能联系上。事实上，单国芳、金锋女儿还提醒沈利交电费，但未提及租金。房东来收租金，房客拒绝支付或拖延支付，这才是拖欠租金。没来收取和没有支付不能画等号。正是因为房屋产权人没来收房租，才造成其公司所谓的“违约”。事实上，房屋产权人没有准时支付物业费，影响了其公司的经营，也存在违约瑕疵。单国芳、金锋辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。单国芳、金锋向一审法院起诉请求：1、请求判令解除与庠序公司的房屋租赁合同；2、案件诉讼费用由庠序公司承担。一审法院认定事实：坐落于常州市武进区湖塘镇莱蒙城T28-02室房屋属两原告共同所有。2014年11月23日，单国芳、金锋之女金心亦作为出租人（甲方），庠序公司作为承租人（乙方），双方签订了一份《房屋租赁合同》，载明：一、出租物业坐落地点及设施情况：1、甲方将其位于常州市武进区莱蒙城T28-02号的房屋租给乙方使用，用途为教育培训，房屋面积为345平方米……。二、租赁期限：1、该房屋租赁期限共54个月（甲方给乙方3个月免费装修期，即2014年12月1日至2015年3月1日），自2015年3月1日至2019年9月1日止。2、租赁期内，甲乙双方未经协商一致均不得提前解约……。三、租金及支付方式：1、该房屋租金为人民币肆万元整/年（小写40000元）。2、该房屋租金按季度支付，支付时间为每季度第一周内，以甲方实际收到为准。3、甲、乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方3000元人民币作为押金。4、乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的5%支付滞纳金。拖欠租金超过一个月，甲方有权收回此出租房，乙方须按实际居住日交纳租金并承担违约责任……。6、租赁期间因房屋使用产生的一切费用（除物业费外）由乙方承担，房屋物业管理费用由甲方承担。在该租金及支付方式条款之后，添加了手写部分内容“第一年每一季一付，一年之后半年一支付。”……。五、合同的终止：1、租赁期限届满或经甲、乙双方协商一致本合同终止。……。3、若双方中的一方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿请求。六、违约处理：……。（5）、租赁期内若甲方违约，甲方赔偿乙方装修损失和经营性损失。该合同由庠序公司的签约代表沈利签名并加盖了庠序公司的公章，沈利与庠序公司法定代表人沈慧系夫妻关系。合同签订后，单国芳、金锋将案涉房屋交付庠序公司用于经营，庠序公司按约支付了押金3000元。2015年3月20日、2015年6月20日及2015年9月8日，庠序公司以转账方式每次支付租金10000元。2016年4月29日，庠序公司支付了租金20000元。因本起纠纷经诉前调解未果，庠序公司于2016年6月3日向一审法院执行款账户转账了20000元。另，单国芳、金锋在起诉时出具书面情况说明一份，对授权其女儿金心亦与庠序公司所签订的租赁合同予以认可。一审庭审中，单国芳、金锋的诉讼代表人也对该事实当庭予以确认。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案房屋租赁合同是当事人真实意思的表示，合同对租赁物、租金的支付方式等内容的约定并不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。合同约定租金按季度支付，支付时间为每季度第一周内，虽然合同手写部分内容约定了第二年起的租金为半年一支付，但并未对具体的支付时间进行明确约定。该约定应当理解为仅是对原约定的分期支付的次数及金额作出了变更约定，并未对支付时间也作出了相应变更，故第二年起租金的支付时间也应确认为每半年的第一周内。从庠序公司支付租金的情况来看，其所支付的第一年前三季度的租金均未能按约在每季度第一周内支付是事实，第一年第四季度的租金10000元是在2016年4月29日才予以支付，第二年上半年的租金20000元应支付时间为2016年3月1日起的一周内，但庠序公司也是在2016年4月29日才支付了10000元。虽然庠序公司在2016年6月3日向一审法院执行款账户转账了20000元，但因单国芳、金锋明确要求解除合同而未予领取。庠序公司未按约支付租金构成违约，根据合同约定，一方违约，另一方有权终止合同，故单国芳、金锋明要求解除合同并返还房屋的请求与法有据，应予支持。对单国芳、金锋明要求庠序公司承担从2015年12月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费的请求，根据相关规定，租赁合同解除后，出租人可以要求负有腾房义务的承租人按原租金的标准承担逾期腾房期间的房屋占有使用费。由于单国芳、金锋已实际收取租金为50000元，根据合同可确认庠序公司已付租金至2016年5月31日，故占有使用费应当从2016年6月1日起计算。对庠序公司所辩称的要求单国芳、金锋赔偿其相关损失的意见，因合同仅约定“租赁期内若甲方违约，甲方赔偿乙方装修损失和经营性损失”，未约定在庠序公司违约的情况下单国芳、金锋也应予以赔偿，且庠序公司也未就其损失提出反诉，故不予理涉。综上所述，单国芳、金锋的大部分诉讼请求应予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除单国芳、金锋与庠序公司于2014年11月23日签订的房屋租赁合同；二、庠序公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于常州市武进区湖塘镇莱蒙城T28-02室房屋腾空后返还给单国芳、金锋，并按每季度10000元的标准向单国芳、金锋支付自2016年6月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。案件受理费减半收取150元，由庠序公司负担。基于二审中各方当事人对原审判决确认的事实均未提出异议，本院依法对原审查明的事实予以确认。二审中，经查阅原审卷宗又查明，2014年11月23日《房屋租赁合同》第六条第（1）项约定：未经甲方书面同意，一方擅自将房屋转租、转借，擅自拆改结构或改变用途的；利用该房屋进行违法活动的；拖欠租金壹个月以上的，一方应向甲方支付相当于年租金20%的违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应另行据实赔偿，甲方有权终止合同。本院认为，庠序公司提及的房屋租赁合同解除条件“经营用房拖欠房租6个月以上”，此系认定房屋租赁合同法定解除的条件之一，并不排斥当事人间就合同解除条件另行约定。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款明确规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。涉案合同中约定“未经甲方书面同意，一方擅自将房屋转租、转借，擅自拆改结构或改变用途的；利用该房屋进行违法活动的；拖欠租金壹个月以上的，一方应向甲方支付相当于年租金20%的违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应另行据实赔偿，甲方有权终止合同”，即双方当事人在合同中赋予了出租方在承租方拖欠租金1个月以上时享有解除房屋租赁合同的权利。作为承租人，按约主动支付房租是庠序公司应履行的义务，反之，法律并未规定出租人就房租有进行催告的义务。此前，庠序公司曾按约支付过房租，即庠序公司并不存在主动支付房租的客观障碍。庠序公司懈于履行主动支付房租的义务，自构成违约。综上所述，上诉人庠序公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人常州庠序教育咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  丁 飞代理审判员  刘岳庆代理审判员  张 玺二〇一六年十二月二十三日书 记 员  陆晨浩