北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0119民初9000号原告刘桂华，女，1951年8月20日出生。委托代理人李自永，北京李自永律师事务所律师。委托代理人李辉（原告刘桂华之子），男，1980年7月15日出生。被告马富玲，女，1968年10月3日出生。委托代理人古文强，男，1963年11月5日出生。第三人郭汉成，男，1961年9月6日出生。委托代理人孙国亮，男，1959年3月4日出生。原告刘桂华与被告马富玲及第三人郭汉成农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王得存独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘桂华及其委托代理人李自永、李辉；被告马富玲的委托代理人古文强；第三人郭汉成的委托代理人孙国亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘桂华诉称，原告与丈夫李××及丈夫李××的父母李×、刘××共同居住在××区××镇××村×区××号宅院。现李×、刘××及李××均已过世。2000年原告及丈夫李××将该院落卖与被告，后原告发现被告购买此处宅院后并未在此居住。根据我国相关法律及政策规定，因被告不属于×v区××镇××村村民，不应享有此宅基地使用权。为了使原告的合法权益不受侵犯，原告特具文诉至法院，请求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求，具体如下：1、请求法院确认原、被告双方于2000年签订的《房屋买卖协议》无效，并要求被告将诉争院落及院落内的房屋返还给原告；2、由被告承担本案诉讼费用。被告马富玲辩称，我方不同意原告的诉讼请求，具体理由如下：1、原、被告双方于2000年达成的《房屋买卖协议》系双方自愿达成的，均为真实意思表示，根据诚实信用原则，我们双方在达成协议后，在××村村委会作担×和中证人的情况下早已履行了该协议，至今已有16余年之久；2、我方在与原告完成农村房屋交易后，向××村村委会支付了水利设施费1000元，现早已履行完毕，村委会至今对此并未提出任何异议；3、我方在购买了原告所有的位于××市××区××镇××村×区××号宅院后，进行了翻建改造，迄今没有原告当时遗留下来的一砖一瓦，本案诉争标的早已不复存在，事实上早已不存在返还的可能性；4、我方为了资金周转的需要又于2006年11月5日将本案诉争房屋及院落转让给了××村村民即本案第三人郭汉成，郭汉成分两次向我方支付了房款合计30万元，现本案诉争房屋及宅院实际上属于第三人郭汉成所有，与我方已无任何关系；5、为了方便居住以及经营，我方虽将本案诉争房屋转让给了第三人郭汉成，但又以房屋租赁的形式在该宅院内继续居住和经营商品；当时因为物品较多没有及时腾退，后来租赁第三人郭汉成的该处诉争房产后，又继续从事商品经营活动至今。综上，因为诉争标的物已经灭失，加之我方已经将翻建后的房屋于2006年卖与××村村民即本案第三人郭汉成，故不同意原告的诉讼请求，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉求。第三人郭汉成述称，我方亦不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、本案诉争焦点与我方无关，我方于2006年从被告处购买位于××市××区××镇××村×区××号宅院一处是事实，我方与被告根据《中华人民共和国合同法》的相关规定签订了《房屋买卖协议》，当时交易价格为30万元，我方分别于2006年11月5日和2007年11月5日向被告支付房款各15万元，有收条为证；2、我方与被告签订的《房屋买卖协议》是真实意思表示，且早已履行完毕，不违反法律的强制性规定，依法有效；3、根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，我方作为善意第三方，其合法权益应受法律保护，因我方与被告签订的《房屋买卖协议》合法有效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告系××市××区××镇××村村民，原在该村×区××号院有宅基地一处，该宅基地系原告刘桂华的丈夫李××（曾用名李××，已去世）之父母李×、刘××（两人均已去世）于1950年代从××搬迁到××村后，落户该村，并申请了宅基地建造了平房。后来因原告刘桂华与其丈夫李××生育子女后，经申请，民主村村委会又为原告夫妇审批了一块宅基地，即位于××市××区××镇××村×区×号宅院内，亦有原告的院落及住房。1999年5月6日原告之丈夫李××将房主登记为刘××所有的、位于××市××区××镇××村×区××号宅院及院落内的房屋在该村村委会作为中证人担×的情形下转让给本案被告马富玲，当时的《房屋买卖协议》载明：于1999年5月6日本房主（位于××市××区××镇××村×区××号宅院之房主）刘会英之子李××（即本案原告刘桂华之夫李××）同意自愿将北房两间、南房两间以及房地院落卖与马富玲，交易价格为人民币一万六千二百元，现金方式一次性已付清，村委会作为证明人。1999年5月6日。卖房主李××，买房主马富玲，1999年5月6日，上有××县××镇××村村民委员会的盖章。原告将本案诉争宅院交与被告后，腾退了相关物品；被告据此房屋买卖行为拥有了诉争宅院的所有权。被告马富玲于1999年5月6日向××区××镇××村村民委员会支付了因入住该宅院相关的水利设施费合计1000元。后被告马富玲对上述宅院内的房屋进行了翻盖（将原有平房拆除后另建房屋），并完全打破了原有房屋结构以及格局、布置。1983年左右，××村村委会为本案原告又审批了另一块宅基地，位于该村×区1号，原告及家人据此定居在该院落内。自原、被告双方进行房屋买卖行为后，一直相安无事，并且在长达十几年的时间里原告一直未提出异议或向被告以及××村村委会主张过买卖协议无效等。2006年11月5日，被告马富玲因资金周转困难将本案诉争的、位于××市××区××镇××村×区××号宅院及院落内的房屋转让给了××村村民即本案第三人郭汉成，当时双方签订有《房屋买卖协议》一份，该《协议》主要内容如下：1、马富玲（卖方）自愿将位于××市××县××镇××村×区××号房屋及院落一处（四至明确）以30万元的价格出售给郭汉成（买方）；2、郭汉成（买方）于本协议签订后一次性给付马富玲（卖方）房款15万元，并于2007年11月5日前付清剩余款项15万元；卖方自收到全部款项后于当日交付房屋；3、买卖双方任何一方违约都按照所出售房屋总价五十倍赔付对方；4、双方均具备完全民事行为能力，立此协议系双方真实意思表示，绝不反悔。上有卖方马富玲、买方郭汉成以及两个证人的签字加印指纹，时间是2006年11月5日。该《协议》签订的当日，买方即本案第三人郭汉成向卖方即本案被告马富玲以现金方式支付15万元。2007年11月9日剩余款项15万元亦由郭汉成以现金方式支付给了马富玲。至此，被告马富玲与第三人郭汉成之间的房屋买卖行为结束。后因被告马富玲在本案诉争宅院内尚有大量物品，腾退起来相当困难，故马富玲与郭汉成于2007年11月10日又签订了一份《房屋租赁协议》，约定的主要内容如下：1、甲方（郭汉成）自愿将位于××市××县××镇××村×区××号房屋以每月600元的价格出租给乙方（马富玲）；2、租赁期限为自2007年11月10日至2022年11月10日，共计15年；3、租金交付方式为自协议签订后的每年11月15日前交付年租金7200元（上打至），租赁满五年后，租金每年递增年租金的10%；4、水电费及房屋维修方面：租赁期间所产生的水电费包括垃圾费等各项费用都由乙方（马富玲）自行负担。如果房屋确实需要维修，由乙方（马富玲）先行维修后，甲方（郭汉成）依据维修票据支付相应费用；5、违约责任为甲乙双方任何一方违约都按照出租房屋15年总租赁价格赔付对方；6、甲乙双方均具有完全民事行为能力，立此协议系真实意思表示，绝不反悔。上有甲方即出租方本案第三人郭汉成的签字并加印指纹以及乙方即本案被告马富玲的签字加印指纹，日期为2007年11月10日。另查，被告马富玲系××市××区××镇××村村民，但在该村没有住房，此情况有××市××区××镇××村村民委员会的证明。再查，本案原告刘桂华系××市××区××镇××村村民，属村集体经济组织成员；被告马富玲非民主村集体经济组织成员；第三人郭汉成（农业户口）于2001年9月5日至2010年7月29日落户××市××区××镇××村，系该村村民和该村集体经济组织成员，现住××市××区×××镇×××村×沟××号，现户口迁至该村。另外，本案第三人郭汉成系应原告刘桂华申请、本院审核后认为办案需要而依法追加的。本案在审理过程中，因双方对诉争标的争执较大、各执己见，故未能协商解决。上述事实，有双方当事人的陈述，《房屋买卖协议》（第一次房屋交易系刘桂华之夫李留柱与马富玲之间；第二系房屋交易系马富玲与郭汉成之间）、户口登记薄、证明信、房屋租赁协议、收条、集体土地建设用地使用证、村委会证明、收据等证据材料及追加第三人申请书、庭审笔录等在案佐证。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保证本村村民基本的居住；该房屋附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性，在”房地一体”的格局下，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用。另外，民事活动应遵循等价有偿、诚实信用原则，依法成立的合同（协议）具有法律约束力，如没有欺诈、胁迫、趁人之危、重大误解或显失公平等足以导致合同（协议）被撤销、认定无效等法定情节外，合同双方当事人均应依据签订的协议内容忠实履行各自义务。就本案而言，双方当事人争议的焦点在于双方签订的合同以及双方买卖房屋的行为之效力问题。本院结合庭审认定的事实以及诉争房屋从民主村村民即本案原告刘桂华处转手到非××村村民即本案被告马富玲处、又从马富玲处转手至当时尚属民主村村民即本案第三人郭汉成处这一过程分析，鉴于房屋连环买卖的前因后果以及两个买卖行为的关联性，综合认定本案中房屋买卖行为有效，原告的诉讼请求应予驳回，理由概述如下：其一，原告将自己所有的本案诉争宅院及其院内房屋于1999年处分给了本案被告，当时买卖行为经××村村委会同意并批准，并且当时被告就以人民币16200元现金支付的方式履行了合同义务，并且在向民主村村委会缴纳水利设施费1000元后入住该诉争房屋生活；作为出卖方，本案原告接受了被告给付的房屋价款，并腾退了相关物品，这一事实证实了双方在签订协议以及履行协议内容过程中均系真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、趁人之危、重大误解或显失公平等情形，并且经过了该村村委会的证明、准许和认可。时至今日，房屋买卖行为已时过境迁十六年之久，该期间内原告从未向被告主张过任何权利（包括主张认定房屋买卖行为无效、房屋返还等），应认定原、被告在履行给协议的过程中系自愿的、真实的、连贯的；其二，本案中被告虽不是民主村村民，亦不属于民主村集体经济组织成员，但其在购买原告的房屋后进行了翻盖，原告主张的诉讼标的（原有房屋）已经由于被拆除而灭失，故本案双方争议的标的物因客观不能等因素，早已不存在返还的可能性；另外，从被告马富玲于2006年11月5日将本案诉争宅院及院落范围内翻建的房屋卖与当时的××村村民即本案第三人郭汉成之后，被告作为非××村村民却拥有该村宅基地的非法状态已经消除，且从当时被告马富玲与第三人郭汉成房屋买卖这一市场交易的过程看，并不存在恶意串通损害国家、集体或者个人合法权益的主观意念或客观后果，第三人郭汉成当时作为民主村村民和该村集体经济组织成员，有权利在本村内购买宅基地，其支付了合理对价后取得了该诉争宅基地的使用权及院落范围内的房屋所有权，这一市场交易行为并不存在任何违法之处，应受法律保护；故自2006年11月5日起，因被告马富玲将诉争宅院卖与本案第三人郭汉成这一行为已经将违法状态消除，故原告刘桂华主张因其与被告马富玲之间的房屋买卖行为无效进而要求对方返还房屋的请求，缺乏法律依据和法理支撑；且从维护善意第三人合法权益、尊重诚实信用的市场交易准则以及引导当事人积极维权的角度出发，本院对原告的诉讼请求以不予支持为宜；其三，就本案而言，如果原告积极主张权利，至少在2006年11月5日（被告马富玲将诉争宅院及院落内的房屋处分给当时尚属××村村民即本案第三人郭汉成，消除因非同一集体经济组织成员之间不允许宅基地买卖的非法状态）之前主张房屋买卖行为无效的话，本院依法确应予以支持；但现状是基于原告怠于行使自身权利致使原、被告之间的房屋买卖行为的非法状态已经消除，故原告本次提起的确认房屋买卖行为无效的确认之诉以及要求被告返还房屋的给付之诉，亦无法律及法理支撑；其四，虽然本案第三人郭汉成现在亦非民主村村民，但在被告马富玲转让本案诉争宅院及院落内房屋这一交易过程中，郭汉成确属××村村民及集体经济组织成员，故郭汉成于2010年后将户口迁至他村的行为并不影响之前被告与其进行房屋转让交易的法律效力和所有权确认状态；若××村村委会或相关部门认为本案诉争房屋即位于××市××区××镇××村×区××号宅院因未由本村集体经济组织成员拥有而需要重新分配宅基地或另行处置，这关系到村民自治范围内的事务，村委会可在依法召开村民大会或村民代表大会进行表决等法律规定的程序下妥善处理，对此，本院不宜过多干预或直接裁判。综上，本院从维护社会主义市场交易安全和秩序、当事人合理预期以及维护诚实信用这一民事核心原则和善意第三人合法权益的初衷出发，鉴于本案中原有的房屋买卖行为非法性已经由于连环交易行为被消除，而本案诉争的宅基地院落亦应属于民主村集体经济组织成员所有，对于诉争宅基地是否回收或者另作他用，此涉及村民自治范畴，人民法院不宜过多干预的原则，考虑到原告在××村尚有一处位于该村二区1号宅基地并长期居住于此的事实，本院尊重历史连贯性同时兼顾各方利益平衡，对原告要求确认房屋买卖协议无效以及返还房屋的诉讼请求予以驳回。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释[2001]33号）第二条之规定，判决如下：驳回原告刘桂华的诉讼请求。案件受理费三十五元，由原告刘桂华负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王得存二〇一六年十二月二十二日书记员  张 旭