四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川07民终2560号上诉人（原审被告）:任家金，男，汉族，1959年3月12日出生，身份证住址四川省蓬溪县，现住绵阳市高新区。被上诉人（原审原告）:绵阳市宇发房地产开发有限公司，住所：四川省绵阳市高新区。法定代表人：孙邡萍，公司总经理。委托诉讼代理人：何治平，公司员工。上诉人任家金因与被上诉人绵阳市宇发房地产开发有限公司（简称宇发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院（2016）川0792民初1037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月15日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人任家金，被上诉人宇发公司的法定代表人孙邡萍、委托诉讼代理人何治平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。任家金上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原、被告双方持有多份《房屋买卖契约》，按照最终房地产交易部门审查登记的合同，约定了双方的责任和义务；2.被告未能按期办理土地使用证并交于我方，责任在于宇发公司；3.我方按照双方的约定交付了所有办证费用，未将尾款付清是因为双证的过户手续未办理完成，故我方未违约；4.我方的申请未过诉讼时效。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。宇发公司辩称，一审判决适用法律正确、认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。任家金向一审法院起诉请求：1.判令被告在一个月内办理好双证以及正规的税务发票并交给原告；2.被告承担违约责任，向原告支付违约金人民币23300元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2007年初，原告任家金与被告宇发公司通过案外人绵阳市富源房地产经纪服务有限公司签订了《二手房买卖经纪合同》，约定宇发公司将位于绵阳高新区普明寺前街83号一单元3楼2号（建筑面积126.10㎡）或二单元3楼1号（建筑面积113.62㎡）的房屋及该房屋所占范围内的土地使用权出售给任家金。该合同第十五条“补充条款”约定：宇发公司承诺房屋产权证于2007年10月30日前办理给任家金；房屋土地证待《宇发·绿洲》二期项目竣工后一起办理；2007年2月20日前由任家金确定其中一套。之后，原告任家金与被告宇发公司重新签订了《房地产买卖契约》，双方各自所持有的书面《房地产买卖契约》中的内容不完全一致，任家金所持有的未经房产管理部门登记备案，宇发公司所持有的已经房产管理部门登记备案。两份契约约定的以下主要内容相同：1.宇发公司自愿将其所有的位于绵阳高新区普明寺前街83号1幢2单元3层301号的房屋（建筑面积113.62㎡）卖与任家金，成交价格为1584.23元/㎡（建筑面积），合计180000元；2.本契约登记后，宇发公司或任家金的行为违反本契约约定，由违约方支付违约金给对方，违约金按房地产买卖成交价格的100‰计算；3.契约经双方签章并经房地产交易管理部门审查登记后生效；4.宇发公司承诺该房屋土地使用权证于2008年10月31日前办理给任家金。除此以外，原告任家金所持有的《房地产买卖契约》中还载明宇发公司承诺该套房屋产权证于2007年8月30日前办理给任家金。同时，原告任家金与被告宇发公司还签订了《装饰装修工程施工合同》，约定合同价款为53000元。上述款项共计233000元，截至2007年7月4日任家金实际已向宇发公司支付了143000元，尚欠宇发公司购房尾款90000元未支付。2007年7月13日，原告任家金还向被告宇发公司支付了代办两证的税费费用共计4146元。2007年8月左右，被告宇发公司将该房屋交付给原告任家金使用。2007年9月2日，绵阳市房管局高新区分局为该房屋办理了《房屋所有权证》，载明房屋所有权人为任家金。2009年9月8日，被告宇发公司为原告任家金开具了《销售（转让）不动产发票》。因绵阳市城乡规划局不同意对该房产所处的地块进行新建建筑与保留建筑的用地红线分割，导致原告宇发公司未能在2008年10月31日前办理完该房屋的土地使用权证。另查明：1.2015年11月17日，被告宇发公司向本院提起诉讼，要求原告任家金支付拖欠的购房尾款90000元。案经本院于2016年1月19日作出（2015）绵高新民初字第1623号民事判决以及绵阳市中级人民法院于2016年6月20日作出（2016）川07民终369号民事判决，支持了宇发公司的该项请求。被告宇发公司于2016年7月13日申请强制执行，原告任家金于2016年8月22日履行了该款项的付款义务；2.2016年9月7日，被告宇发公司为原告任家金办理了案涉房屋的《国有土地使用权证》。一审法院认为，本案中，原告任家金与被告宇发公司签订了两份《房屋买卖契约》，两份合同主要内容基本相同，且均约定经房地产交易部门审查登记后生效，故合同权利义务应当以登记文本为准，双方当事人均应按照合同的约定全面、适当地履行各自的义务。根据庭审查明的事实，被告宇发公司在履行办理房屋所有权证变更登记这一义务上不存在违约行为，但其未能在合同约定的期限内将案涉房屋的土地使用权证办理在任家金名下，确属客观事实。经审查，宇发公司未能按期办证系政策原因所致，且按照交易习惯，任家金支付房款的义务应当先于宇发公司的办理土地使用权证变更登记的义务；双方虽约定购房尾款90000元在银行做银行按揭，以银行审核为准，但在实际履行中未能办理银行按揭（该情形属于当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的变化），据此其至迟也应在宇发公司提起诉讼（即2015年11月17日）时履行该义务，而任家金直至2016年8月22日才完全履行支付房款的义务。故依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同约定的，应当各自承担相应的责任”的规定，综合评判各自的违约程度，并结合前述所述的政策原因等客观因素，双方当事人之间的违约责任彼此抵销。其次，原告任家金所提逾期办证违约金的主张属于债权请求权，且其违约金系明确约定的数额，为一时性债权，应当从约定或法定的期限届满之次日起算两年的诉讼时效。具体到本案中，双方约定在2008年10月31日之前办理案涉房屋的土地使用权证，逾期则应承担按房地产买卖成交价格的100‰计算的违约金，故原告任家金对逾期办理权证违约金请求的诉讼时效应自2008年11月1日开始起算，而任家金于2016年8月2日才向本院提起诉讼，且未能提供诉讼时效中断的证明，其提起诉讼已超过两年的诉讼时效。庭审中，被告宇发公司认可前述房屋所有权证、销售（转让）不动产发票以及国有土地使用权证等资料尚未交付给原告任家金，故依照《中华人民共和国合同法》第一百三十六条“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料”的规定，对原告任家金所提要求被告宇发公司限期交付上述相关资料的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，原告任家金所提要求被告宇发公司限期交付房屋所有权证、销售（转让）不动产发票以及国有土地使用权证的诉讼请求，符合法律规定，应当得到支持；原告任家金所提要求被告宇发公司承担逾期办证违约金23300元的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告绵阳市宇发房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告任家金交付《房屋所有权证》、销售（转让）不动产发票以及《国有土地使用权证》；二、驳回原告任家金的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下:任家金与宇发公司约定，宇发公司承诺《房屋产权证》于2007年8月30日办理给任家金，《土地使用权证》于2008年10月31日前办理给任家金。2007年9月2日，绵阳市房管局高新区分局为案涉房屋办理了《房屋所有权证》，载明房屋所有权人为任家金；2016年9月7日，宇发公司为任家金办理案涉房屋的《国有土地使用权证》。本院认为，任家金与宇发公司签订了《房地产买卖契约》后，任家金即占有使用房屋至今，其理应按照双方约定向宇发公司支付购房款。宇发公司虽然未在双方约定的2007年8月30日为任家金办理《房屋所有权证》，但《房屋所有权证》实际载明的办证日期为2009年9月2日，该违约情形显著轻微，且任家金未举证其因此遭受任何实际损失，故任家金请求宇发公司承担延迟办理《房屋所有权证》的违约损失请求，本院不予支持。虽然宇发公司为任家金延迟办理《国有土地使用证》构成违约，但同时，任家金迟延向宇发公司支付购房款也构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，任家金请求宇发公司承担延迟办理《国有土地使用证》的违约损失请求，本院不予支持。综上所述，任家金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费384元，由任家金负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘立冬代理审判员  李 俊代理审判员  马翰霖二〇一六年十二月十九日书 记 员  肖忠源