重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0110民初8638号原告：蒋燕娟，女，1988年1月28日出生，汉族，无业，住四川省渠县。委托诉讼代理人：熊祥仕，广安市广安区恒升法律服务所法律工作者。被告：重庆丰伟物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）万东镇松林路19号附1号3-2，统一社会信用代码91500110595155350P。法定代表人：范小波，经理。委托诉讼代理人：唐华，重庆市万盛经开区青年法律服务所法律工作者。第三人：南桐印象A区业主委员会，住所地重庆市綦江区（原万盛区）南桐镇二郎峡社区。负责人：蒲正洪，主任。委托诉讼代理人：钟登荣，男，1955年6月22日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告蒋燕娟与被告重庆丰伟物业管理有限公司（以下简称：丰伟物业公司）、第三人南桐印象A区业主委员会（以下简称：南桐印象A区业委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用简易程序，由代理审判员徐贤飞独任审判，于2016年11月21日公开开庭进行了审理。原告蒋燕娟及委托诉讼代理人熊祥仕、被告丰伟物业公司之委托诉讼代理人唐华、第三人之委托诉讼代理人钟登荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋燕娟诉称，原、被告于2016年2月24日签订了被告所属的重庆市万盛经济技术开发区南桐镇朝辉·南桐印象1号楼负一楼面积约280㎡的房屋租赁合同，约定甲方（被告）将坐落于朝辉·南桐印象1号楼房屋出租给乙方（原告）经营使用，时间为一年（2016年3月1日至2017年3月1日）。房屋年租金40000元，物业管理费每季度1260元，押金2000元，合计43260元。合同签订时，原告按照合同约定将一年的房屋租金40000元、物业管理费1260元、押金2000元，合计43260元，通过农业银行打款的方式打进了被告提供的银行账户上。被告收到原告所打款项后，向原告出具了收据并盖上公章。2016年3月，原告自费购置的装修材料在房屋内进行装修时，受到了该小区业主委员会一位姓钟的负责人阻止，不准原告进行装修，其理由是房屋是业主委员会的办公室场所，不是物业管理公司的，其无权出租，并且没有征得业主委员会大多数人的同意。该小区业主委员会阻止原告装修房屋的事情发生后，原告曾多次要求被告解决此事，但被告不理，打电话不接等方式拒绝。现被告与原告签订的房屋租赁合同已长达7个月之久，原告没有得到房屋的使用经营权。现在被告已经将该房作为其办公房进行办公。事情发生后，原告曾向南桐镇派出所、南桐镇人民政府、南桐镇皂角井社区委员会、业主委员会、万盛经济技术开发区房屋管理局物业管理科、万盛经济技术开发区信访办等单位救援均未果。综上，被告一次性收取了原告交纳的一年房屋租金40000元、物业管理费1260元、押金2000元，共计43260元后，不履行双方签订的房屋租赁合同，将房屋交给原告经营使用，其行为是违约行为。为此，原告起诉请求判决：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告返还房屋租金40000元、物业管理费1260元、保证金2000元，合计43260元，并支付资金占用利息；3、被告赔偿原告装修费及误工费10000元；4、本案诉讼费由被告承担。被告丰伟物业公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求。涉案房屋属于业主共有，只是委托被告管理，无权租赁，且未征得业主委员会同意，应属于无效合同。房屋租赁合同无效，原、被告应负同等责任。第三人南桐印象A区业委会述称，对原、被告签订房屋租赁合同一事并不了解。阻拦原告装修一事，是业主发现后向钟登荣报告，然后钟登荣和胡贤红一起去告知原告该房屋属于业主共有，不属于物管公司。后原告开始停工。现在第三人要求收回该房屋。经审理查明，2016年2月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于朝辉·南桐印象1号楼负一楼的房屋出租给原告。合同还约定：第一条租赁期限：（一）房屋租赁期自2016年3月1日至2017年3月1日，乙方应在签合同之日将房屋租金、用电保证金、物业管理费同时支付给甲方。甲、乙双方签字盖章并移交房门钥匙、完清费用后视为交付完成，经出租合同生效后，该房屋使用权归乙方所有，建筑面积280㎡。第二条租金、用电保证金、物业管理费的支付方式：（一）租金一年40000元；（二）房屋用电保证金2000元，待合同期满，乙方退租后返还；（三）物业管理费：每平方米按1.5元/季度收取，每季度5日前支付该季度的物业管理费1260元。合同签订当日，原告给付被告房屋租金40000元、用电保证金2000元、物业费1260元，共计43260元。2016年3月初，原告组织工人在涉案房屋进行装修时，被南桐印象A区业主委员会成员钟登荣及胡贤红等人阻止，致使原告停工至今。现涉案房屋由被告用作物业管理办公室。另查明，南桐印象A区业主委员会成立于2015年1月。被告系南桐印象A区物业服务企业。涉案房屋系南桐印象A区业主共有的物业服务用房，原告租用该房屋用于经营美容保健。审理中，本院主持原、被告调解，因被告不同意调解，致协议未成。上述事实，有房屋租赁合同、收据3份以及当事人的陈述等证据证实，并经当庭质证和本院审查属实，予以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告于2016年2月24日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同。但因涉案房屋系南桐印象A区业主共有的物业服务用房，原、被告均未能提供证据证明将该房屋租赁给原告得到第三人的同意，且现在第三人亦不同意将房屋租赁给原告使用，因此，原、被告签订的《房屋租赁合同》因不能履行致使合同目的不能实现，符合合同的法定解除条件。现原告请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因原、被告签订合同时，原告已经支付被告房屋租金40000元、用电保证金2000元、物业费1260元，共计43260元，现原告请求被告予以返还，并支付资金占用利息，符合法律规定，本院应予支持。原告请求被告赔偿装修费及误工损失10000元，证据不足，被告亦不认可，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告蒋燕娟与被告重庆丰伟物业管理有限公司于2016年2月24日签订的《房屋租赁合同》；二、被告重庆丰伟物业管理有限公司于本判决生效后5日内返还原告蒋燕娟房屋租金40000元、用电保证金2000元、物业费1260元，共计43260元，并支付资金占用利息（利息以43260元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2016年2月24日起计算至被告付清为止）；三、驳回原告蒋燕娟的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取566元，由被告重庆丰伟物业管理有限公司负担（原告已预交，限被告于本判决生效后5日内直接给付原告）。如不服本判决，在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  徐贤飞二〇一六年十二月九日书 记 员  裴川灵