福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)闽02民终4798号上诉人（原审被告）：王家富，男，1972年6月24日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。被上诉人（原审原告）：厦门厦诚物业经营管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区后埭溪路皇达大厦11楼M单元。法定代表人：王萍，总经理。委托诉讼代理人：王赟，该公司职员。上诉人王家富因与被上诉人厦门厦诚物业经营管理有限公司（以下简称厦诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省厦门市同安区人民法院（2016）闽0212民初2151号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王家富上诉请求：撤销一审判决，驳回厦诚物业公司的诉讼请求。事实与理由：一、厦诚物业公司提供的《物业管理委托合同》在2012年7月31日已经终止作废。二、同安区发改委同发价（2011）19号文件是王萍用假公章蒙骗同安物价局得来，是无效的。三、2013年9月29日业委会维持原收费标准说明，违反法律规定。四、厦诚物业公司起诉使用的公章，是骗取厦门日报社和厦门市公安局得来的。五、厦诚物业公司2012年12月31日至2015年4月14日，没有工商营业执照正本原件，起诉住址也不存在。被上诉人厦诚物业公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。厦诚物业公司向一审法院起诉请求：王家富立即支付物业服务费383.3元、公共维修金191.7元及物业服务费滞纳金75.9元。一审法院查明：2003年7月20日，案外人厦门毅达房地产开发有限公司与厦诚物业公司签订一份《物业管理委托合同》，合同约定：厦门毅达房地产开发有限公司将“毅达城市广场”委托厦门厦诚物业经营管理有限公司实行前期物业管理；物业类型为商品房，座落位置为同集北路西侧、城南工业区旁，总面积53952.53平方米，建筑面积约12万平方米。第三条约定，乙方提供服务的受益人为物业的全体业主和物业使用人。委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。人工湖、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。公共环境卫生包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。交通与车辆停放秩序的管理。维持小区公共秩序。负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理服务费、公共维修金、停车费、公摊水电费、其他费用。管理房屋公共维修金、公共设施专用基金。第十九条约定，委托管理期限自委托之日起至业主委员会成立后另行委托其他物业管理公司之时止。第二十三条第1款约定：本物业住宅非住宅房屋的物业管理服务费，由乙方依据市物价局批准的标准向业主或物业使用人收取，管理服务费标准的调整，按市物价局调整的标准执行。第二十三条“物业管理服务费”第2款约定：在乙方管理期间，乙方按如下标准收取物业管理服务费：（1）多层住宅：0.30元/㎡·月；（2）带电梯小高层：1层按0.30元/㎡·月，2-4层按0.35元/㎡·月，5层及以上按0.39元/㎡·月。电梯运行费（含公摊用电、日常维保费用）不向使用人另行收取，但日常维保费用之外的费用乙方可据实收费。（4）房屋公共维修金、公共设施专用基金等的收取和使用按政府规定执行。（5）该项目的会所、幼儿园、游泳池、羽毛球场等设施在前期物业管理期间由甲方委托乙方经营，收入用于补贴乙方按上述标准收费产生的物业管理费用差额。第二十三条第4款约定：业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，应从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金，乙方并有权诉诸法律途径解决。第二十六约定：其他乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：1、据实计收公摊水电费（不含电梯运行电费）；2、按规定收取租赁费；3、其他属于公摊性质的费用。第二十七条约定：房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：1、房屋共用部位的修理、养护及更新费用，由房屋公共维修金承担。2、房屋共用设施、设备的修理、养护及更新费用由公共设施专用基金承担。3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的修理、更新及养护费用由市政相关部门承担。4、公共绿地的养护费用由房屋公共维修金承担，改造、更新费用由公共设施专用基金承担。5、附属配套建筑和设施的小修、养护费用由房屋公共维修金承担，大中修及更新费用由公共设施专用基金承担。《物业管理委托合同》还对双方的权利义务、物业管理服务质量、违约责任等进行了约定。《物业管理委托合同》签订后，厦诚物业公司开始为该小区提供物业服务。2005年8月9日，厦门市同安区发展与改革局发出《关于核定“毅达城市广场”物业服务收费项目和标准的通知》（同发价[2005]32号），对物业服务收费标准核定如下：一、物业管理服务费（一）综合服务费标准：住宅按建筑面积每月每平方米0.40元；带电梯住宅（三层以上）：按建筑面积每月每平方米0.60元，本标准为“毅达城市广场”物业收费的基准价格，允许上下浮动10%；二、房屋公共维修金：住宅按建筑面积每月每平方米0.10元。三、公共场所使用的水和电的费用，依实际发生额，依照有关规定按比例分摊收取，并按季度向业主公布。之后，厦门市同安区发展与改革局分别于2006年10月12日、2009年3月6日下发同发价[2006]24号文、同发价[2009]5号文件，同意对原核定的居住小区前期物业收费的批文期限延长至2009年9月30日止。2009年10月9日，厦门市同安区发展与改革局发出《关于“毅达城市广场”物业服务收费的批复》（同发价[2009]22号），对物业服务收费标准批复如下：物业管理服务费住宅按建筑面积每月每平方米0.40元；带电梯住宅按建筑面积每月每平方米0.60元；房屋公共维修金：住宅按建筑面积每月每平方米0.10元，带电梯住宅每平方米0.3元。2011年9月30日，厦门市同安区发展和改革局发出《厦门市同安区发展和改革局关于同安毅达城市广场物业服务收费标准执行期的批复》（同发价[2011]19号），同意“毅达城市广场”前期物业服务收费标准继续执行同发价[2009]22号核定的标准，执行时间截止至2013年10月。2012年3月26日，厦门市市政园林局、厦门市财政局发布的《关于部分征收对象的城市生活垃圾处理费委托供水单位代收的通告》第五条规定：对于非供水单位直接抄表到户的物业管理小区（即由物业管理公司代收水费的用户小区），由属地物业公司向用户代收城市生活垃圾处理费，并由属地物业公司在收取物业管理费使用的票据上增加“代收垃圾处理费”项目，作为代收城市生活垃圾处理费凭证。各物业公司应及时到供水单位营业厅缴交代收的城市生活垃圾处理费款项。厦门市市政园林局、厦门市财政局、厦门市建设与管理局发面厦市政园林[2012]260号文件，明确：二次供水用户的城市生活垃圾处理费征收方式，按谁抄表、谁代收的原则实施代征。2013年9月29日，同安区毅达城市广场业主委员会向厦诚物业公司出具《毅达城市广场物业服务费维持原收费标准说明》，载明：“厦门厦诚物业经营管理有限公司管理的毅达城市广场，物业服务费标准一直延续同发价[2011]19文件标准收费，该文件执行时间至二零一三年九月三十日。因毅达城市广场业主委员会要重新选聘物业公司，在没有选聘新物业公司之前，要求厦门厦诚物业经营管理有限公司管理的毅达城市广场维持原物价局批文[2005]32号、[2006]24号、[2008]21号、[2009]5号、[2009]22号、[2011]19号到新的物业公司接管为止！”另查明，2014年6月30日，厦门市同安区毅达城市广场业主委员会与厦门阳光清境物业服务有限公司就毅达城市广场小区物业服务事宜签订《物业服务委托合同》，此后厦诚物业公司退出厦门市同安区毅达城市广场，改由案外人厦门阳光清境物业服务有限公司提供小区物业服务。之后，厦诚物业公司被有关主管部门取消物业服务经营资质。又查明，王家富是毅达城市广场39梯1601室业主，商品房建筑面积为91.27平方米，属于带电梯住宅。王家富未向厦诚物业公司交纳自2014年1月至2014年6月期间的物业服务费328.6元以及相应的公共维修金。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。王家富是厦门市同安区毅达城市广场小区的业主，厦诚物业公司依据《物业管理委托合同》为该小区提供了物业服务，依法有权收取物业服务费等相关费用。关于物业服务费的收费标准问题。虽然《物业管理委托合同》第二十三条第2款约定：带电梯小高层物业服务费1层为0.3元/㎡/月，2-4层为0.35元/㎡/月，5层及以上为0.39元㎡/月。但该合同第二十三条第1款又约定“本物业住宅非住宅房屋的物业管理服务费，由乙方依据市物价局批准的标准向业主或物业使用人收取，管理服务费标准的调整，按市物价局调整的标准执行。”《福建省物业管理条例》第四十条规定，前期物业服务收费实行政府指导价。厦门市同安区发展与改革局相关批文批准该小区带电梯住宅物业服务费为0.4元/㎡/月。故依照上述合同条款约定及地方性法规规定，应当以政府主管部门核准的0.4元/㎡/月计收。王家富拖欠厦诚物业公司物业服务费328.6元，该款依法应当支付。厦诚物业公司诉求超出部分，不予支持。关于厦诚物业公司诉求王家富支付房屋公共维修金191.7元。房屋公共维修金即住宅专项维修资金。依照《住宅专项维修资金管理办法》第二条及第九条规定，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金；业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。厦诚物业公司已经退出本案所涉物业小区，不再负责管理小区物业，故厦诚物业公司已不能代为履行小区住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的职责，也无法再行履行代管住宅专项维修资金职责，故其诉求业主交纳住宅专项维修资金的诉求本院不予支持。关于厦诚物业公司诉求王家富支付物业服务费滞纳金问题。王家富未及时支付物业服务费是因厦诚物业公司存在物业服务质量瑕疵等问题导致双方对物业服务费交纳产生争议，故厦诚物业公司诉求支付滞纳金不予以支持。关于王家富辩称厦诚物业公司未妥善处理其他业主的违章搭建情况，违章搭建属于行政执法管理范围，应由相应行政机关进行处理。关于王家富辩称厦诚物业公司物业服务不到位，厦诚物业公司实际对上小区实施了物业服务及管理，王家富作为该小区物业的使用人，实际接受了厦诚物业公司的物业服务及管理，应依约交纳物业管理费等相关费用。王家富提出物业服务不到位，但没有提供证据证明履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于王家富拒交物业费等的辩解意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王家富于判决生效之日起五日内向厦诚物业公司支付物业服务费583.2元；二、驳回厦诚物业公司的其他诉讼请求。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，王家富提供以下证据：一、关于辞退厦诚物业公司联名表，证明厦诚物业管理混乱；二、告知函，是业主提出给物业公司的，证明厦诚物业公司收费有些是违法的；三、起诉状；四、发票专用章，证明其使用的印章不对，且缴费没有开发票，有的用收据，有的用发票；五、开发商电费明细；六、同安区发改局文件（【2005】32号）；（证据一至六为复印件）七、王萍的公章；八、业主公约，证明证据七与证据八下面的公章是不一样的；九、证人凌某的证言，证明前期物业合同到期后已经失效，厦诚物业公司提供服务的时候用的是私刻的假公章，服务没有达到要求。厦诚物业公司质证认为，证据一至六均为复印件，对其真实性、关联性均不予认可，对证据七、八的真实性没有异议，但与本案无关，证人所述都不属实，合同到期后业主没有请新的物业公司，厦诚物业公司的管理都是属实的。本院认证认为，王家富提供的证据一至六均无原件，本院对其真实性不予确认，证据七、八与本案没有关联性，证人证言也不能单独证明厦诚物业公司服务不符合合同约定的事实，本院对上述证据的关联性均不予确认。本院认为，厦诚物业公司依据与开发商签订的《物业管理委托合同》为讼争小区提供物业服务，合同到期后未重新签订合同，厦诚物业公司继续按原合同的约定提供物业服务至2014年6月30日，且取得政府价格主管部门及小区业委会同意收取相应的费用，双方存在事实上的物业服务合同关系，对全体小区业主具有约束力。王家富主张双方之间不存在物业服务合同关系，本院不予采信。王家富作为小区业主接受了厦诚物业公司提供的服务，且已缴纳2014年1月1日之前的物业费，其主张瑕疵物业公司提供的服务存在瑕疵，但其提交的证据拟证明厦诚物业公司存在私刻公章等行为均与其主张的事实无关，不属于本案审理的范围，王家富应承担举证不能的后果，王家富以此为由拒交服务费，没有合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，王家富的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人王家富负担。本判决为终审判决。审 判 长 尤冰宁审 判 员 师 光审 判 员 陈 杰二〇一六年十二月九日代书记员 崔新建附：本案所适用的法律条文第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。