苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2015)相民初字第01999号原告：于亚文，女，1950年6月17日生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：庄景武，江苏永德律师事务所律师。被告：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层416-109室。法定代表人：董建晶。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，总经理。委托诉讼代理人：邓贤仁、卜孟婕，上海市海华永泰律师事务所律师。原告于亚文与被告上海奥银房地产开发有限公司（以下简称被告奥银房产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年11月11日依法受理。审理中，本院根据原告的申请，通知苏州东方国际名品城有限公司（以下简称被告名品城公司）作为被告到庭参加诉讼。本院依法适用简易程序于2016年4月16日公开开庭对该案进行了审理。原告于亚文及其委托诉讼代理人庄景武、被告名品城公司的委托诉讼代理人邓贤仁到庭参加诉讼。被告奥银房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告于亚文向本院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告奥银房产公司签订的《认购合同书》两份；2、两被告连带返还原告商铺认购款355964元并支付该款利息（从支付购房款之日起按同期银行贷款基准利率的四倍支付计算至实际返还之日止）；3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2010年3月26日，原告与被告奥银房产公司签订《认购合同书》，约定原告委托被告奥银房产公司办理认购苏州环球奥食卡城的A馆4209号房产，总价款为245747元。原告按约支付了认购款235964元。其后，双方又于2013年6月27日另外签订一份《认购合同书》，约定原告委托被告奥银房产公司办理认购苏州环球奥食卡城的A馆3750号房产，总价款为193335元。原告又支付了认购款120000元。原告多次要求被告签订正式买卖合同并交付和办理产证，均遭到拒绝。至今，被告没有履约也不退款，故原告现起诉，请求判如所请。被告名品城公司辩称，我方不同意原告的诉请，因为二份认购合同书均系原告与被告奥银房产公司签订，且所有购房款均由其收取，未入账答辩人处。且法律并未规定、合同也没有约定在此种情形下答辩人需承担连带赔偿责任。另外，合同并无利息的约定，不同意支付利息。被告奥银房产公司未作答辩。经审理查明，2010年3月26日，原告于亚文（乙方）与被告奥银房产公司（甲方）签订《认购合同书》一份，约定：“乙方自愿委托甲方办理认购本合同项下约定物业的有关事宜，乙方拟认购的物业位于江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号A馆地上四层4209号单元，建筑面积为15.34平方米，用途为商业，合同价款为245747元”。第四条“关于产权登记的约定”4.1载明：甲方将于本合同订立后6个月内通知乙方与开发商订立正式买卖合同，并开始交付及协助向产权登记机关办理产权登记手续，乙方应给予积极配合，如由于遭遇不可抗力、政府因素和乙方事先违约，可据实予以顺延，如因甲方原因造成逾期三十日仍未履行的，经过乙方书面申请，甲方将在收到乙方书面申请后十五个工作日内无息返还实际认购款。第七条“其他约定”7.1约定：本合同一经签订，不得随意解除或终止，否则，违约方应支付合同相对方违约金人民币20000元等。原告分别于2010年3月26日、2011年5月20日向被告奥银房产公司刷卡支付165747元、64660元，其后又于2012年3月10日支付5557元，合计235964元。被告奥银房产公司分别出具收据予以确认。2013年6月27日，原告于亚文（乙方）与被告奥银房产公司（甲方）又签订《认购合同书》一份，约定：“乙方自愿委托甲方办理认购本合同项下约定物业的有关事宜，乙方拟认购的物业位于江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号A馆地上三层3750号单元，建筑面积为12.92平方米，用途为商业，合同价款为193335元”。第二条价款与付款方式的2.2载明“双方约定付款方式按照以下第2.2.2款履行，乙方应在本合同签署后五日内支付应付款项”。2.2.2分期付款载明：“如乙方选择分期付款支付，则总价款保持第二条第2.1款约定之总价款不变。乙方应在本合同签署后三日内支付甲方第一期款项为总价款的62%即人民币十二万元。双方约定2014年6月30日为剩余款项支付日，乙方应在剩余款项支付日将余款付清”。第四条“买卖合同及产权登记”4.1载明：“如乙方按约付足全部款项后，甲方将在剩余款项支付日起15个工作日内通知乙方或乙方指定之第三人与开发商订立正式买卖合同，并按约定开始办理交付及协助向产权登记机关办理产权登记手续，乙方应给予积极配合，如由于遭遇不可抗力、政府因素和乙方事先违约，可据实予以顺延”。4。1.1载明“在乙方订立真实买卖合同后，甲方将为乙方提供物业转让委托服务，如乙方向甲方提出委托将其认购物业转让予第三方的书面申请，甲方应在接受乙方委托后半年内，以不低于本合同总价款为其转让，甲方亦可选择以本合同总价款受让该物业”。4.1.2载明：“上述转让委托服务若成功，不论受让方主体，乙方均应按实际转让总价款的3%支付甲方服务费”。4.2载明：“乙方若未按本合同约定付足全部款项的，应于本合同约定剩余款项支付日前向甲方提出委托将其委托认购协议权利转让予第三方的书面申请，并另行签署单方委托甲方提供权利转让的服务协议，否则视同乙方严重违约，其应承担相应违约责任”。4.2.1载明：“甲方须在接受乙方委托后半年内完成乙方权利转让，如满半年甲方未完成乙方权利转让，甲方须以本合同首付款（即总价款的62%）的123%作为受让价受让该权利”。4.2.2载明：“上述权利转让服务若成功，不论受让方主体，乙方均应按实际转让总价款的3%支付甲方服务费”。第七条“其他约定”7.1约定：“本合同一经签订，不得随意解除或终止，否则，违约方应支付合同相对方违约金人民币20000元”。原告于亚文通过其家人于2012年1月18日向被告奥银房产公司以刷卡方式支付97000元。被告奥银房产公司于2013年6月27日出具120000元收据予以确认。又查，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现被告名品城公司。被告奥银房产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东。庭审中，关于被告名品城公司和被告奥银房产公司在涉案商铺销售时的角色和关系问题，被告名品城公司在本院涉及该批量案件审理中曾经述称：其系委托奥银房产公司销售，而同时也自行销售，谁销售谁收款，被告奥银房产公司所收的款项至今尚未支付给被告名品城公司，对此未提供证据予以证明。庭审中，被告名品城公司明确，原告所认购的商铺现在尚未网签出售，现在由案外人占用。以上事实有当事人举证的《认购合同书》、收据、工商登记查询资料以及当事人陈述等附卷作证。本院认为，原告于亚文与被告奥银房产公司在2010年3月26日签订的《认购合同书》，虽然载明系原告委托被告奥银房产公司办理认购物业的事宜，但鉴于该份合同书的抬头系“认购合同书”；同时其中对于购房总价、房屋具体情况、付款方式、办理产证、违约责任等事关交易的主要条款均已有明确约定，另外考虑到两被告之间的委托销售等关联关系，本院认为双方签订的该份《认购合同书》实质上应系关于购买涉案商铺的商品房预约合同，而非委托合同，该预约合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规效力性强制性规定，合法、有效，双方均应全面履行各自的合同义务。本案中，根据原告于亚文举证的收据证明其已经向被告奥银房产公司支付了部分购房款235964元，其没有证据证明其后又支付了尾款，不能认定其履行完毕了合同义务。现该份《认购合同书》已无法继续履行，原告现申请解除该份协议，应予准许，被告方应当退还原告认购款235964元；由于被告在此过程中既未予以催讨余款，也未解除合同并退还款项，导致交易处于不稳定状态以及损失的扩大，再结合被告方在类似系列案件中的所表现出的财务、履行等状况，本院认定被告方应支付该笔235964元自原告起诉之日即2014年5月4日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算至被告实际返还之日止的利息。对于上述清偿责任的承担，由于作为涉案商业体的建造者、所有者的被告名品城公司曾明确其当初的对外销售方式为委托被告奥银房产公司销售和自行销售并行，且也未举证证明各自销售的范围和界限，又不能证明本案涉案商铺的销售超出了委托范围，故该行为所引起的后果应当由委托人即被告名品城公司承担，因此被告名品城公司应当对上述购房款的返还及利息的支付承担清偿责任；同时，由于被告奥银房产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东，涉案认购合同系签订在此日期之前，故被告奥银房产公司不应当对被告名品城公司的债务承担连带清偿责任。对于2013年6月27日双方签订的《认购合同书》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规效力性强制性规定，合法、有效。被告名品城公司认为涉及理财，并无相应依据，原告不予认可，本院不予采信。由于原告于亚文在支付了120000元首期款后未再支付剩余尾款，也没有证据证明其在约定期间内向被告奥银房产公司提出委托其将认购权利转让的申请，同时，被告奥银房产公司对此既未予以催讨，也未解除合同并归还款项。由于该认购合同已无继续履行的可能，应当予以解除。合同解除后，被告方应当退还原告认购款120000元；由于被告在此过程中既未予以催讨余款，也未解除合同并归还款项，导致交易处于不稳定状态以及损失的扩大，再结合被告方在类似系列案件中的所表现出的财务、履行等状况，本院认定被告方应支付该笔120000元自原告起诉之日即2014年5月4日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算至被告实际返还之日止的利息。对于上述清偿责任的承担，如上认定应当由委托人即被告名品城公司承担，因此被告名品城公司应当对上述购房款的返还及利息的支付承担清偿责任；此时，由于被告奥银房产公司已经成为被告名品城公司的唯一股东，被告名品城公司认为其没有收到被告奥银房产公司转付的购房款，说明两公司之间存在财务混乱和混同的情形，由于作为被告名品城公司的股东，被告奥银房产公司不能证明被告名品城公司的财产独立于其自己的财产，故被告奥银房产公司应当对被告名品城公司的债务承担连带清偿责任。被告奥银房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃抗辩权利，应承担不利的法律后果。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，判决如下：一、原告于亚文与被告上海奥银房地产开发有限公司在2010年3月26日签订的《认购合同书》解除。二、被告苏州东方国际名品城有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告于亚文购房款235964元并支付占用期间的利息（以235964元为基准，从2014年5月4日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算至被告实际返还之日止）（如采用转账支付，请汇入当事人指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。三、原告于亚文与被告上海奥银房地产开发有限公司在2013年6月27日签订的《认购合同书》解除。四、被告苏州东方国际名品城有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告于亚文购房款120000元并支付占用期间的利息（以120000元为基准，从2014年5月4日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算至被告实际返还之日止），被告上海奥银房地产开发有限公司对此承担连带清偿责任（如采用转账支付，请汇入当事人指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币3320元，由被告苏州东方国际名品城有限公司负担，被告上海奥银房地产开发有限公司对其中的1350元承担共同清偿责任（此款原告已垫付，本院予以退还，两被告负担之款于本判决生效之日起十日内直接支付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  乔宁宁二〇一六年十二月十四日书记员  姚丽君