四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川05民终636号之一百八十三上诉人（原审第三人）：渤海国际信托股份有限公司，住所地为河北省石家庄市桥西区新石中路377号B座22-23层，组织机构代码为10432373-6。法定代表人：李光荣，董事长。委托诉讼代理人：魏寿华，四川长松律师事务所律师。委托诉讼代理人：李楠君，四川长松律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：谢剑，男，1983年3月24日生，汉族，住所地四川省泸州市江阳区。委托诉讼代理人：黄付华，四川中豪律师事务所泸州分所律师。委托诉讼代理人：王国麟，四川中豪律师事务所泸州分所律师。被上诉人（原审被告）：四川嘉联房地产开发有限公司，住所地为四川省成都市金牛区三洞桥路15号4楼，组织机构代码为77982995-4。法定代表人：罗平，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李红军，男，该公司员工。上诉人渤海国际信托股份有限公司（以下简称渤海信托公司）因与被上诉人谢剑、四川嘉联房地产开发有限公司（以下简称嘉联房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2015）江阳民初字第5400号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年7月13日立案受理后，依法组成合议庭于2016年8月23日公开开庭审理，上诉人渤海信托公司的委托诉讼代理人魏寿华，被上诉人谢剑的委托诉讼代理人王国麟，被上诉人嘉联房地产公司的委托诉讼代理人李红军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人渤海信托公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判上诉人对诉争房屋享有的抵押权优先于被上诉人谢剑对诉争房屋享有的相关权益；二、一审和二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人谢剑之间没有任何法律关系，被上诉人嘉联房地产公司与谢剑之间签订的《商品房诚意选房协议书》与上诉人无关，上诉人不是该协议的相对方，上诉人不是本案适用主体；二、因嘉联房地产公司向上诉人借款，本案诉争房屋已由嘉联房地产公司抵押给上诉人，上诉人已就借款关系向泸州市中级人民法院提起民事诉讼，并在该案中将包括本案诉争房屋在内的抵押房屋全部予以查封，包括被上诉人谢剑在内的所有购房人应向泸州市中级人民法院提起异议之诉，一审法院对本案无管辖权；三、被上诉人嘉联房地产公司与谢剑之间签订的《商品房诚意选房协议书》没有办理网签和初始登记，双方之间的法律关系尚处于债权状态，被上诉人谢剑仅有请求嘉联房地产公司交付房屋及转移所有权的权利，该权利的法律性质是一种债权请求权，而上诉人就本案诉争房屋已经办理了抵押登记，并取得房屋他项权证书，上诉人对诉争房屋享有的抵押权优于被上诉人谢剑作为购房人享有的债权；四、被上诉人谢剑所出示的收据中部分载明为借款，双方没有签订正式的《商品房买卖合同》，也没有支付购房款的转账记录和嘉联房地产公司出具的售房正式发票，不能证明被上诉人谢剑支付了购房款，其对诉争房屋享有的相关权益不能优先于上诉人对诉争房屋享有的抵押权。被上诉人谢剑辩称：一、上诉人渤海信托公司就诉争商品房办理抵押登记，与本案有法律上利害关系，将其列为本案第三人参加诉讼，符合法律规定；二、本案系商品房买卖合同纠纷，一审法院具有管辖权，上诉人渤海信托公司也未在管辖权异议期间提出管辖权异议，视为上诉人接受一审法院管辖；三、收款收据中载明的借款系预收房款，因当时未取得商品房预售许可，故以借款形式收取房款，并非真正借款；四、在上诉人办理抵押登记之前，被上诉人谢剑已经与嘉联房地产公司签订了《商品房诚意选房协议书》，被上诉人谢剑已经按照协议约定付清了全部购房款，嘉联房地产公司已将房屋交付给被上诉人；五、上诉人在贷款给嘉联房地产公司前明知该项目的大部分房屋已经销售，上诉人作为消费者购买诉争房屋属于善意，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，被上诉人作为购买商品房的消费者对房屋享有的相关权益优先于上诉人享有的抵押权。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人嘉联房地产公司辩称，嘉联房地产公司与被上诉人之间签订房屋认购协议书属实，由于当时未取得商品房预售许可，便以借款名义收取房款，在取得商品房预售许可后，才以房款名义收取。嘉联房地产公司在贷款前，已经向上诉人说明该项目房屋已经预售和未售的情况，嘉联房地产公司愿意将诉争商品房办理网签和不动产登记手续。原审原告谢剑向一审法院起诉请求：判决确认谢剑的购房优先权优先于渤海信托公司享有的在建工程抵押权，判决嘉联房地产公司继续履行合同及时为原告谢剑办理讼争房屋备案或过户登记手续，承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年2月15日，谢剑（乙方）与嘉联房地产公司（甲方）签订《商品房诚意选房协议书》，约定：位置“嘉联·山地名宅”小区住房壹套，面积约为“107.52㎡，房号14号楼2单元3层6号、该商品房单价为3420元/㎡，诚意金150000元。并约定至嘉联房地产公司取得预售许可证后十日内签订《商品房买卖合同》。签订协议书当日，嘉联房地产公司向谢剑收取购房诚意金150000元，2013年9月13日嘉联房地产公司以借款的名义向谢剑收取了购房款199000元；2014年4月24日，嘉联房地产公司与渤海信托公司签订《信托贷款合同》向渤海信托公司借款80000000元。2014年5月6日，嘉联房地产公司办理了抵押权人为渤海信托公司的抵押登记手续，其中坐落于江阳区学院中路6号14号楼2单元3层6号等36套房（在建工程）作抵押向渤海信托公司借款627万元。2014年6月4日，14号楼取得《商品房预售许可证》。2015年9月11日嘉联房地产公司向谢剑收取了购房款30620元，还支付了办证费13287元、代办费300元及维修基金6660元；上述票据均载明房号为14号楼2单元3层6号。此后，谢剑与嘉联房地产公司因办理房屋转移登记手续产生纠纷。上述事实，有本案当事人的当庭的陈述，谢剑提供的《商品房诚意选房协议书》及相关收据，嘉联房地产公司提供的《商品房预售许可证》和渤海信托公司提供的《他项权证》在案证明，一审法院予以认定。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”谢剑已按照约定向嘉联房地产公司支付了全部购房款，且嘉联房地产公司已经依法取得《商品房预售许可证》，双方签订的《商品房诚意选房协议书》具备其主要内容应当认定为商品房买卖合同，嘉联房地产公司应当按照双方的约定和法律的规定履行出售人应当承担的义务。根据约定，嘉联房地产公司在取得该楼栋《商品房预售许可证》后10日内，双方应当签订正式的商品房买卖合同，但由于嘉联房地产公司设置在该讼争房屋上的抵押尚未消灭，导致不能办理该商品房买卖合同的网签备案手续，影响所有权的转移，嘉联房地产公司已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，嘉联房地产公司应承担相应的违约责任。关于谢剑请求法院判决确认谢剑的购房优先权优先于渤海信托公司享有的在建工程抵押权的问题。所谓“购房优先权”，其实质是谢剑依据合同的约定购房依法所享有的相关权益是否优先于抵押权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》载明：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。……”谢剑订购该商品房在抵押权设置之前，并已支付了大部分购房款，且嘉联房地产公司已经依法取得《商品房预售许可证》，依照该司法解释，谢剑购买泸州市江阳区学院中路6号的房屋依法享有的相关权益应优先于该建筑工程的承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，而该建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，所以谢剑购房依法享有的相关权益应优先于本案渤海信托公司享有的抵押权。谢剑已按约付清购房款，故谢剑要求嘉联房地产公司及时办理讼争房屋的买卖合同网签备案手续的理由充分，一审法院予以支持。嘉联房地产公司亦同意在谢剑缴清购房款、税费及办证费用的情况下为谢剑办理产权证；谢剑已按约定履行了付款义务，故嘉联房地产公司应当按照网签备案的房屋买卖合同约定的期限内为谢剑办理房屋的不动产登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，判决如下：一、谢剑购买泸州市江阳区学院中路6号14号楼2单元3层6号房屋依法享有的相关权益优先于渤海信托公司对该房屋享有的抵押权；二、嘉联房地产公司在本判决生效之日起五日内与谢剑办理泸州市江阳区学院中路6号14号楼2单元3层6号房屋买卖合同的网签备案手续；三、嘉联房地产公司在网签备案的合同约定的期限内为谢剑办理泸州市江阳区学院中路6号14号楼2单元3层6号房屋的不动产登记手续。案件受理费一审法院适用简易程序审理减半收取100元，由嘉联房地产公司承担，嘉联房地产公司于本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于被上诉人谢剑于2011年2月15日、2013年9月13日分别支付被上诉人嘉联房地产公司150000元、199000元是借款还是购房款的问题。本院经审查认为，虽然被上诉人嘉联房地产公司出具的收款收据摘要载明收到谢剑的150000元系认购金，199000元系借款，但被上诉人嘉联房地产公司在该收款收据收到谢剑后用括号同时注明了“14号楼2单元3层6号”（2011年2月15日的收据）的文字，被上诉人嘉联房地产公司在该收款收据摘要借款后用括号同时注明了“14-2-3-6”（2013年9月13日的收据）的数字符号，该文字和数字符号与此前双方于2011年2月15日签订的《商品房诚意选房协议书》中约定的房号14号楼2单元3层6号相符。此外，被上诉人嘉联房地产公司与被上诉人谢剑均陈述双方在签订合同和交付购房款时，被上诉人嘉联房地产公司还没有取得“嘉联·山地名宅”项目的商品房预售许可证，被上诉人嘉联房地产公司便以借款名义预收购房款。因此，本院对被上诉人谢剑于2011年2月15日、2013年9月13日分别支付被上诉人嘉联房地产公司150000元、199000元购房款的事实予以认定。关于被上诉人谢剑是否已经实际支付合同约定购房款的问题。本院经审查认为，按照被上诉人谢剑与被上诉人嘉联房地产公司于2011年2月15日签订的《商品房诚意选房协议书》中约定，被上诉人谢剑应当支付被上诉人嘉联房地产公司购房款367718元，根据被上诉人谢剑提供的被上诉人嘉联房地产公司出具的收款收据显示，被上诉人谢剑除交维修基金、办证费、代办费外，实际交纳购房款为379620元，被上诉人嘉联房地产公司对该付款事实予以认可，上诉人渤海信托公司并没有提出被上诉人嘉联房地产公司与被上诉人谢剑相互串通、虚构付款事实的相关证据，本院对被上诉人谢剑已经支付购房款379620元的事实予以认定。本院二审查明：2014年初，嘉联房地产公司开发的“嘉联·山地名宅”项目因资金困难，向案外人乐山市商业银行自贡分行提出贷款申请，并书面报告了“嘉联·山地名宅”项目的基本情况，项目共计16幢可售住宅套数为504套，已经销售301套和未售房203套，该情况已经写入乐山市商业银行自贡分行向公司金融部提交的《四川嘉联房地产开发有限公司8000万房地产开发贷款预审报告》中，在乐山市商业银行自贡分行审贷会决议和乐山市商业银行风险管理委员会提出的专业意见书中，明确要求制定分期还款计划，当销售回款达到1540万元时，超过1540万元的金额应按不低于90%的比例来归还项目贷款，抵押的在建工程需对外销售时，分行应加强审核和把关，根据销售回款情况严格按合同约定归还贷款，密切关注销售进度和回款情况等。此后，乐山市商业银行自贡分行委托渤海信托公司向嘉联房地产公司发放贷款，并办理该项目在建工程抵押登记，登记抵押权人为渤海信托公司。本院二审查明的其余事实与一审法院查明事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，双方当事人对被上诉人谢剑与被上诉人嘉联房地产公司于2011年2月15日签订的《商品房诚意选房协议书》、被上诉人嘉联房地产公司出具了收款收据、渤海信托公司对诉争商品房已办理在建工程抵押登记的事实无争议，本案争议的焦点为：一、上诉人渤海信托公司是否系本案适格主体；二、一审法院对本案是否具有管辖权；三、被上诉人谢剑对其购买诉争商品房的相关权益是否优先于上诉人渤海信托公司对诉争商品房享有的抵押权。关于上诉人渤海信托公司是否系本案适格主体的问题。本院认为，本案虽然系商品房买卖合同纠纷，虽然上诉人渤海信托公司不是商品房买卖合同当事人，但由于上诉人渤海信托公司对诉争商品房已经办理在建工程抵押登记，对诉争商品房享有抵押权，被上诉人谢剑起诉要求确认其购买诉争商品房的相关权益优先于上诉人渤海信托公司享有的抵押权，本案处理结果与上诉人渤海信托公司具有法律上的利害关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，被上诉人谢剑将上诉人渤海信托公司列为本案第三人，符合法律规定，故上诉人渤海信托公司有关其主体不适格的上诉理由不成立。关于一审法院对本案是否具有管辖权的问题。本院认为，虽然根据上诉人渤海信托公司的财产申请，本院在另案中对包括诉争商品房在内的房屋进行了查封，但本案被上诉人谢剑作为诉争商品房的购房人，要求确认其购房相关权益优先于上诉人渤海信托公司对诉争商品房享有的抵押权，并办理网签和过户登记手续，并不是对本院另案查封诉争商品房提出异议，一审法院受理本案，不违反级别管辖和专属管辖相关规定。此外，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条之规定，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出，上诉人渤海信托公司在提交答辩状期间，并没有向一审法院提出管辖异议，视为一审法院有管辖权，故上诉人渤海信托公司有关一审法院对本案不享有管辖权的上诉理由不成立。关于被上诉人谢剑对其购买诉争商品房的相关权益是否优先于上诉人渤海信托公司对诉争商品享有抵押权的问题。本院认为，被上诉人谢剑对其购买诉争商品房的相关权益优先于上诉人渤海信托公司对诉争商品享有的抵押权，理由如下：首先，被上诉人谢剑作为普通购房消费者与被上诉人嘉联房地产公司于2011年2月15日签订的《商品房诚意选房协议书》并于2011年2月15日、2013年9月13日分别支付被上诉人嘉联房地产公司150000元、199000元时，上诉人渤海信托公司并没有与被上诉人嘉联房地产公司签订《信托贷款合同》并办理在建工程抵押登记。其次，在上诉人渤海信托公司向被上诉人嘉联房地产公司发放贷款前，接受贷款申请的案外人乐山市商业银行自贡分行已经按照贷款程序要求对“嘉联·山地名宅”小区是否具备贷款条件进行过调查论证，上诉人渤海信托公司在明知“嘉联·山地名宅”小区301套商品房已经预售的情况下，仍然将该项目504套商品房全部办理在建工程抵押登记，导致被上诉人谢剑所购商品房无法办理网签登记和所有权转移登记，明显损害了被上诉人谢剑作为普通购房消费者的合法权益。再次，被上诉人谢剑在支付被上诉人嘉联房地产公司其余合同约定的购房款、办证费用和维修基金时，被上诉人嘉联房地产公司已经取得了诉争商品房的商品房预售许可证，且商品房预售许可证上并无权利限制情况记载，被上诉人嘉联房地产公司依法可以对外销售诉争商品房。因此，在被上诉人谢剑作为普通购房消费者按照正常的购房程序向被上诉人嘉联房地产公司购买诉争商品房、支付购房款并占有诉争商品房的情况下，被上诉人谢剑作为普通购房消费者对诉争商品房享有的相关合法权利依法应当受到法律保护，一审法院依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，判决被上诉人谢剑作为普通购房消费者对购买诉争商品房的相关权益优先于上诉人渤海信托公司对诉争商品房的抵押权，同时判决被上诉人嘉联房地产公司办理网签备案手续以及不动产登记手续，符合法律规定，依法应予维持，上诉人渤海信托公司有关被上诉人谢剑对诉争商品房享有债权请求权不能优先于抵押权的上诉理由不能成立。综上，上诉人渤海信托公司的上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人渤海国际信托股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 春代理审判员  张晓余代理审判员  刘 静二〇一六年十二月二十日书 记 员  邓 琳