浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终7066号上诉人（原审被告）杭州南嵌科技有限公司，住所地杭州市西湖区锋尚苑2幢417室。法定代表人王海涛，总经理。被上诉人（原审原告）南都物业服务股份有限公司，住所地杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼。法定代表人韩芳，董事长。委托代理人叶嘉媛，浙江浙杭律师事务所律师。上诉人杭州南嵌科技有限公司（以下简称南嵌公司）因与被上诉人南都物业服务股份有限公司（以下简称南都公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初2286号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年11月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2012年，浙江大学科技园发展有限公司与南都公司签订《物业服务合同》一份，约定由南都公司管理浙江大学国家大学科技园物业，委托管理期限为贰年，自2012年4月1日起至2014年3月31日止；由南都公司向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公共能耗费、中央空调能耗费、车位物业管理服务费等费用；写字楼的物业管理服务费收费标准为（按建筑面积）7元/月·平方米；物业使用人（承租户）首次承租物业时应在5日内一次性预交6个月的物业管理服务费，之后每季度首月的5号前应预支付3个月的物业管理服务费。2014年4月1日，浙江大学科技园发展有限公司与南都公司签订《物业服务合同》一份，约定由南都公司管理浙江大学国家大学科技园物业，委托管理期限为贰年，自2014年4月1日起至2016年3月31日止；其余约定同2012年签订的《物业服务合同》。2014年2月18日，南嵌公司的法定代表人王海涛办理521室房屋的入驻手续。《入驻手续书》约定物管费起算日为2014年2月21日。2014年2月28日，浙江大学科技园发展有限公司（出租方）与南嵌公司（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定南嵌公司向浙江大学科技园发展有限公司承租521室房屋，建筑面积为69.38平方米，租赁期自2014年2月28日至2016年2月27日，总计期限为2年。在租赁期间，租赁房屋所发生的水、电、通讯、设备、物业管理、空调等费用，按政府规定或物业公司的测算的标准计算，由南嵌公司承担。浙江大学科技园发展有限公司或其聘用的物业管理公司负责日常的物业管理并负责提供各项设施及相关服务。本合同签订后，南嵌公司应与物业管理公司另行签订物业公约等合同、协议，约定相关的物业管理事项。另，浙江南都物业管理有限公司浙大科技园客户服务中心（甲方）与南嵌公司（乙方）签订《水、电费代收代付协议》一份，约定甲方无偿为乙方办理水电费的计算和代收代付工作。乙方水电费按实结算，乙方须及时缴纳，甲方不垫付；乙方同意在本合同签订之日向甲方缴纳能耗预付款1457元（相当于3个月的物业服务费）。双方又签订《关于浙大科技园租户各项费用支付的补充约定》一份，约定物业费计收方式为：3月31日前收取4-6月物业服务费，6月30日前收取7-10月物业服务费，9月30日前收取11-12月物业服务费，12月31日前收取1-3月物业服务费。承租人须按时交纳有关物业管理所需的各项费用，逾期未支付的，每逾期一日加收应缴费用千分之二的滞纳金。能耗费由租户户内水电费、园区公共能耗费、中央空调使用费组成，南都公司每月初将上月各项能耗费以《缴费通知单》的形式投入南嵌公司信箱，南嵌公司应于每月底前至物业服务中心交纳上月相关能耗费用。南都公司自认，2014年2月21日，南嵌公司缴纳物业管理服务费3043元；2014年4月17日，南嵌公司缴纳能耗费预付款1457元。此后南嵌公司未支付物业管理服务费、能耗费。自2014年12月23日起，南都公司对521室房屋采取断电措施。自2014年2月至2015年1月31日，南嵌公司产生能耗费4706.61元、维修费328.20元、饮用水费180元。2016年3月22日，南都公司诉至原审法院，请求判令：1、南嵌公司支付南都公司物业费3409.34元（自2014年2月21日至2015年3月31日）、能耗费（包括分户水电费、公共能耗费、中央空调能耗费）4706.61元（自2014年2月1日至2015年1月31日）、维修费328.20元、饮用水费180元（自2014年2月1日至2015年1月31日）；2、南嵌公司支付南都公司逾期支付物业服务费用而产生的滞纳金245.01元（以应付未付物业服务费为基数，按每日万分之五的标准，自2014年2月21日暂计至2015年3月31日，此后计算至款清之日止）。一审庭审中，南都公司明确第二项诉讼请求中的滞纳金实质为违约金。原审法院认为：南嵌公司作为房屋租赁人，其居住生活在物业服务区域内，属于物业使用人，应受《物业服务合同》、有关法律、法规以及管理规约的约束，南都公司、南嵌公司之间形成了物业服务关系。南嵌公司接受物业服务，理应按其与业主签订的《房屋租赁合同》、业主与南都公司签订的《物业服务合同》及其与南都公司签订的相关物业服务协议的约定缴纳其租用521室房屋时所产生的物业管理服务费。根据南嵌公司租赁的521室房屋的租赁面积为69.38平方米及物业管理服务费为7元/月·平方米，物业管理服务费自2014年2月21日起算的事实，2014年2月21日至2015年3月31日的物业管理服务费应为6475.47元，扣除南嵌公司已缴纳的3043元，尚余3432.47元未付，按南都公司主张的3409.34元计。对于该款，南嵌公司理应缴纳。南嵌公司以南都公司停止供电、禁止进入租赁房屋为由拒绝支付2014年11月至2015年3月31日的物业服务费，并要求赔偿损失。对此原审法院认为，根据原审法院查明的事实，南嵌公司拖欠南都公司物业管理服务费、能耗费等费用，虽南都公司于2014年12月23日起对521室房屋采取断电措施，但该行为并不构成南嵌公司拒绝给付物业管理服务费的正当理由；南嵌公司亦未提交证据证明南都公司禁止南嵌公司的工作人员进入521室房屋，故对南嵌公司的上述抗辩意见，原审法院不予采信。关于违约金。根据《关于浙大科技园租户各项费用支付的补充约定》约定，3月31日前收取4-6月物业服务费，6月30日前收取7-10月物业服务费，9月30日前收取11-12月物业服务费，12月31日前收取1-3月物业服务费。现有证据证明南嵌公司仅支付部分物业服务费，其逾期未付物业管理服务费的行为已构成违约，应承担违约责任。根据双方约定，逾期未付物管费需按日千分之二的标准支付违约金，现南都公司主张按日万分之五的标准计算违约金，未超过合同约定，原审法院予以支持。暂计算至2015年3月31日的违约金为245.01元。此后的违约金以3409.34元为基数，按每日万分之五的标准另行计付。关于能耗费。根据南嵌公司的用电量及公共能耗费、中央空调能耗费的分摊，2014年2月至2015年1月，南嵌公司应支付能耗费4706.61元，扣除南嵌公司支付的能耗费预付款1457元，南嵌公司尚欠能耗费3249.61元，对于该款，南嵌公司应予支付。关于维修费及饮用水费，有单据为证，南嵌公司亦同意支付，故对南都公司要求南嵌公司支付维修费及饮用水费的诉请，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杭州南嵌科技有限公司于判决生效之日起十日内支付给南都物业服务股份有限公司物业管理服务费3409.34元并支付逾期付款违约金245.01元（暂计至2015年3月31日，自2015年4月1日起至款清之日止的违约金以未付物业管理服务费为基数，按每日万分之五的标准另行计付）；二、杭州南嵌科技有限公司于判决生效之日起十日内支付给南都物业服务股份有限公司能耗费3249.61元、维修费328.20元、饮用水费180元，合计3757.81元；三、驳回南都物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由南都物业服务股份有限公司负担8元，由杭州南嵌科技有限公司负担42元，其中杭州南嵌科技有限公司负担部分于判决生效之日起七日内交纳至原审法院。宣判后，南嵌公司不服，向本院提起上诉称：一、南嵌公司没有与南都公司签订物业服务合同，一审适用合同法第六十条、第一百一十四条属适用法律错误。二、对一审判决中的物业管理服务费、能耗费、违约金，南嵌公司在收到起诉状前从不知晓，但一审法院判决南嵌公司支付上述费用，认定事实错误。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回南都公司的诉讼请求或将本案发回重审。南都公司答辩称：南嵌公司作为房屋租赁人，居住在南都公司的物业服务范围内，双方之间已经形成了物业服务关系，双方之间还签订了其他协议，南嵌公司称其不知晓物业服务费、能耗费是无理取闹。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中双方当事人均未提交新证据。经审理，本院查明的事实与原审认定一致。本院认为：南嵌公司一审中对双方之间存在物业服务关系并无异议，南嵌公司接受物业服务，理应按其与业主签订的《房屋租赁合同》、业主与南都公司签订的《物业服务合同》及其与南都公司签订的相关物业服务协议的约定支付相关物业管理服务费、能耗费、违约金，原审法院适用合同法第六十条、第一百一十四条并无不当。南嵌公司关于其不知晓案涉物业服务费、能耗费、违约金的主张与事实不符，本院不予采信。综上，对南嵌公司的上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由杭州南嵌科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周志军审 判 员  韩 昱代理审判员  王 超二〇一六年十二月二十二日书 记 员  王 琳