广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终13099号上诉人（原审被告）：广州侨瀛投资管理有限公司（以下简称侨瀛公司），住所地广州市白云区。法定代表人：何忠。委托诉讼代理人：杨泓俊，该公司职员。被上诉人（原审原告）：冯国莲，住广州市东山区。委托诉讼代理人：康念青，广东正大方略律师事务所律师。原审第三人：广州市港联长江物业管理有限公司（以下简称港联公司），住所地广州市越秀区。法定代表人：伍志东。原审第三人：广州市十甫名都市场经营管理有限公司（以下简称十甫名都公司），住所地广州市荔湾区。法定代表人：翁妃陆。委托诉讼代理人：邓涛，该公司职员。上诉人侨瀛公司因与被上诉人冯国莲及原审第三人港联公司、十甫名都公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初2997民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人侨瀛公司的法定代表人何忠及委托诉讼代理人杨泓俊、被上诉人冯国莲的委托诉讼代理人康念青、原审第三人十甫名都公司的委托诉讼代理人邓涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人侨瀛公司上诉请求：驳回被上诉人冯国莲的诉讼请求，判令终止双方合约，移交场地。事实和理由：一、上诉人将从小业主处承租的商铺转租给卓某甲公司经营，被上诉人对于此转租行为是知晓并且支持的，现上诉人收不到租金的情况下属于有正当理由不能交租给小业主，不属于违约的情况，小业主是没有理由起诉上诉人。二、应解除双方的协议，判令小业主收回出租的物业。小业主在上诉人并未违约的情况下起诉上诉人，现双方的协议无法再履行下去，小业主在起诉时也要求收回所出租的物业，但一审判决并没有作出相应的判决，恳请二审法院能考虑到本案的实际情况，解除双方的协议，要求小业主收回所出租的物业。被上诉人冯国莲辩称：不同意上诉人侨瀛公司的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审第三人十甫名都公司述称：一审判决与我方无关，对一审判决无异议。原审第三人港联公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2016年5月24日，被上诉人冯国莲向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、侨瀛公司向冯国莲支付2015年10月起至侨瀛公司归还商铺日止的租金（2015年10月至11月每月按2154元计算，2015年12月起每月租金按2369元计算）；2、侨瀛公司支付拖欠从2015年10月至2016年7月31日止租金的违约金（违约金每月为一期，每期以当月租金为本金，从当月的16日起，按每日1%计算，计算至还清之日止）；3、本案诉讼费用由侨瀛公司承担。一审法院认定事实：冯国莲是广州市荔湾区第十甫路125号、158号A2357商铺的产权人。冯国莲（以下简称甲方、出租方）与侨瀛公司（以下简称乙方、承租方），港联公司（以下简称丙方、物管方）于2008年6月5日签订了《租赁协议（合同）》约定：约定甲方同意将位于广州市荔湾区第十甫路122号—180号十甫名都商场二楼A2357商铺17.3659平方米租予乙方经营(招商、经营、租赁)，租赁期限从2008年12月1日起至2016年11月30日止，租赁期八年，租赁期内乙方经营和经营所得及一切债务均与甲方和丙方无关；乙方每月向甲方代理丙方交租，即每月的10日向甲方代理丙方交付月租金1216元人民币，丙方从中提取10%作为代理费后其余租金在每月15日前准时交给甲方，如乙方不能准时交租，并没合理合法理由或视其违约，滞纳金则按租金每日1%计收。甲方丙方可通过书面或者法律程序追讨乙方其合同责任、经济责任和法律责任；从第二年起租金每年递增10%，若乙方在经济管理中需要拆铺，拆铺则应向甲方交纳每间人民币2000元。合同签订后，冯国莲将商铺交给侨瀛公司经营，侨瀛公司则于2008年9月28日与卓某乙公司签订《广州市十甫名都商厦租赁（转托租赁）合同书》，约定将十甫名都商厦第二层商场其中220户商铺建筑面积2800.663平方米出租给乙方。冯国莲于2016年5月16日以快递的方式向侨瀛公司发出催收租金及违约金的《律师函》，该函被退回。一审法院认为，冯国莲与侨瀛公司、港联公司签订了《租赁协议（合同）》是双方当事人自主自愿签订的，没有违反法律、法规的规定，是合法有效的，双方当事人应自觉履行。侨瀛公司从2015年10月起没有按合同的约定在每月的15日前向冯国莲交纳租金，行为已构成违约，应承担相应的违约责任。侨瀛公司应清缴拖欠的租金及支付逾期交纳租金的滞纳金给冯国莲。本判决发生法律效力后，不能确定侨瀛公司是否履行合同，故对判决生效后的租金本案不作处理。本案侨瀛公司以冯国莲知道其将涉案商铺转租他人使用的事实，认为是案外人不向其交纳租金导致其无法向冯国莲交租，是有合法理由，侨瀛公司不存在违约，并要求追加案外人作为本案的当事人。因为侨瀛公司与案外人的转租关系是属于另一法律关系，侨瀛公司以与案外人的合同关系履行不能为由抗辩没有违约，理由不成立，不予采纳。关于租金及租金滞纳金支付标准问题。因合同约定每日按1%支付租金滞纳金的标准过高，一审法院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定每月租金滞纳金侨瀛公司应以每日按万分之五的标准自当月16日起计算为宜，且滞纳金应不超过本金为限。侨瀛公司认为冯国莲主张的租金标准包含物业管费，但没有证据证明，故侨瀛公司要求扣除管理费的理由不成立，亦不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一、二款的规定，于2016年8月23日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州侨瀛投资管理有限公司一次性向原告冯国莲支付2015年10月1日至本判决发生法律效之日止的租金（2015年10月至11月每月租金按2154元计算，之后每月按2369元计算）；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州侨瀛投资管理有限公司一次性向冯国莲支付2015年10月1日至2016年7月31日租金的滞纳金（滞纳金分期计算：每月为一期，每期以本判决第一项的当月租金额为本金，从当月的16日计至付清之日止，按每日万分之五的标准计算），且滞纳金应不超过本金为限；三、驳回原告冯国莲的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费301元，由原告冯国莲负担91元，被告广州侨瀛投资管理有限公司负担210元。本院二审期间，上诉人侨瀛公司提交一份落款时间为2016年8月4日的《关于解决十甫商厦二、三楼业主问题的建议》，拟证明2016年8月1号经过上诉人侨瀛公司、原审第三人十甫名都公司及港联公司三方协商，把涉案商铺全部归还业主，尚未办理交接手续，但粘贴了公告。被上诉人冯国莲对该证据的真实性、关联性均不予确认，并认为合同未到期，未与业主协商，也未在商场内看到该公告，大部分业主也不清楚该公告，该公告只是倡议书，不具备法律效力，本案诉讼请求是拖欠的租金，建议书针对的是交还商铺，与本案无关。原审第三人十甫名都公司确认该证据的真实性、合法性、关联性，该证据显示的是未出租的商铺交还业主。被上诉人冯国莲及原审第三人十甫名都公司在二审中均没有新证据提交。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，一审判决认定上诉人侨瀛公司与被上诉人冯国莲及原审第三人港联公司签订的《租赁协议（合同）》合法有效正确，本院予以确认。上诉人侨瀛公司从2015年10月起没有按合同的约定在每月的15日前向被上诉人冯国莲交纳租金，行为已构成违约，应承担相应的违约责任。一审判决认定上诉人侨瀛公司应清缴拖欠的租金及支付逾期交纳租金的滞纳金给被上诉人冯国莲正确。上诉人侨瀛公司与案外人的转租关系属于另一法律关系，一审判决认定其以与案外人的合同关系履行不能为由抗辩其没有违约的理由不成立而不予采纳亦正确。一审中，被上诉人冯国莲已当庭撤回其要求解除涉案合同、返还涉案商铺的诉请，上诉人侨瀛公司亦未就其要求解除双方的协议、要求小业主收回所出租的涉案商铺提起反诉，上诉人侨瀛公司在二审中提交的证据只是其建议书函，双方可另行协商解决。综上所述，上诉人侨瀛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费602元，由上诉人广州侨瀛投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一六年十二月五日书记员  王日平