天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0116民初52号原告：张哲梅，女，1971年9月3日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：张宪廷，天津悦德律师事务所律师。被告：天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽河北路宏达园10号楼底商。法定代表人：郝振明，董事长。委托诉讼代理人：刘忠义，天津同文和律师事务所律师。被告：郝振明，男，1957年4月10日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：刘忠义，天津同文和律师事务所律师。被告：天津市好爽心购物广场有限公司，住所地天津市自贸区（中心商务区）塘沽上海道A区（983/1061/1073）A0区（1099）。法定代表人:郝心。委托诉讼代理人：刘忠义，天津同文和律师事务所律师。被告：天津市滨海新区好爽心都宝路皮具店，经营场所天津市滨海新区塘沽上海道A区（983/1061/1073）A0区（1099）内*****号。经营者：林永敏，男，1967年9月21日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。原告张哲梅与被告天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司（以下简称宏达公司）、郝振明、天津好爽心购物广场有限公司（以下简称好爽心公司）、天津市滨海新区好爽心都宝路皮具店（以下简称都宝路皮具店返还原物纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，原告申请撤回对被告林永敏的起诉，该申请不违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条的规定，本院予以准许。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张哲梅和委托诉讼代理人张宪廷、被告宏达公司、郝振明、好爽心公司的共同委托诉讼代理人刘忠义到庭参加诉讼，被告都宝路皮具店经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。原告张哲梅向本院提出诉讼请求：1.判令四被告连带向原告支付自2015年2月1日起至2016年10月31日期间的房屋使用费合计53162元；2.判令四被告返还位于天津市××新区塘沽海河外滩B区的160商铺；3.本案的诉讼费用由被告承担。庭审前，原告张哲梅申请撤回第二项诉讼请求，该申请不违反《中华人民共和国民事诉讼法》规定，本院予以准许。事实和理由：2005年7月2日，原告与被告宏达公司签订了《天津市房产买卖合同》，约定原告购买被告开发的塘沽××海××外滩××区××号房屋，建筑面积11平方米。合同签订后，原告依约交付了购房款，宏达公司依约将该商铺交付原告，后原告本人使用该商铺自行开店。2013年6月，在未通知原告的情况下，被告郝振明擅自将该店铺作为投资与他人成立好爽心公司。好爽心公司在未通知原告的情况下，将该商铺拆除重新规划，在该商铺11平方米的原址基础上，扩展成编号为A0区（1099）F0015的商铺，面积为34.5平方米，并以9元/天/平米的价格将该商铺出租给被告都宝路皮具店，该店在该商铺经营皮具箱包批发零售。自2015年2月1日至今，四被告既不向原告支付使用费，也不返还商铺。现被告都宝路皮具店与好爽心公司之间的租赁期限已经届满，四被告应当向原告支付商铺的使用费。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告宏达公司、好爽心公司和郝振明辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告之间曾就房屋使用费的问题提起过诉讼，生效判决认定的房屋使用费标准是每天每平米3.43元，应该继续按照该标准支付原告使用费。不认可原告主张的给付期限，三被告认为应当支付原告房屋使用费至2016年7月份，因为滨海新区人民法院于2016年7月判决解除原、被告之间房屋买卖合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告张哲梅提供的天津市房地产权证、天津市房地产买卖合同、经营管理合同书、外滩B区场地租赁协议、B区首层平面图、民事起诉状一份、天津市企业专用收据、（2014）滨塘民初字第7791号民事判决书、（2015）二中民四终字第731号民事判决书、关于都宝路皮具店使用涉诉商铺的照片等证据，被告宏达公司、郝振明和好爽心公司均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的双方当事人有争议的证据，本院认定如下：1.租赁合同一份，证明好爽心公司将该商铺租给被告都宝路皮具店使用，租金为每平方米每天9元，租赁期限自2014年7月1日至2017年6月30日。被告宏达公司和郝振明表示对该证据的真实性不清楚，被告好爽心公司认可该证据的真实性。但认为该租赁合同项下的场地面积为31平方米，多于原告所购买房屋的面积；9元是按照31平方米计算，包括租金和物业费，故不能按照该租赁合同标准计算原告的房屋使用费。对该证据的真实性，本院予以认定。2.答复函一份，证明被告宏达公司及其母公司向原告承诺于2007年6月15日前协助原告办理产权证，否则应承担违约责任。被告宏达公司、郝振明不认可该证据与本案的关联性，被告好爽心公司不发表质证意见。该证据与房屋使用费事宜无直接关联性，本院不予采纳。3.（2014）滨塘民初字第7507号民事判决书，证明被告宏达公司曾起诉原告，诉求解除双方的天津市房产买卖合同，被法院驳回。被告宏达公司、郝振明不认可该证据与本案的关联性，被告好爽心公司不发表质证意见。该判决已生效，本院确认该证据的真实性。被告宏达公司、郝振明和被告好爽心公司未提供证据。被告都宝路皮具店未出庭应诉，亦未提交证据材料和书面答辩意见。结合当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2005年7月2日，原告与被告宏达公司签订《天津市房产买卖合同》，原告购买了被告宏达公司开发的坐落于塘沽××海××外滩××区××号房屋，建筑面积为11平方米，总价款118580元。合同签订后，原告支付了购房款78580元，上述房屋至今未能办理房产证书。2010年5月18日，原告与案外人天津明晟阳光物业管理有限公司签订《外滩B区场地租赁协议》，约定原告将涉诉房屋租给被告天津明晟阳光物业管理有限公司使用，租赁期限届满后，该公司将房屋返还原告，双方未再签订租赁合同。2013年6月16日，被告郝振明与被告好爽心公司法定代表人刘宝柱及案外人黄丽艳签订了《超市合作投资经营协议》，约定合作经营的场所为塘沽区上海道海河外滩，刘宝柱以现金方式出资10000000元，被告郝振明提供坐落于海河外滩总面积11722平方米的场地作为投资（包含涉诉房屋），黄丽艳对合作超市的部分货物负责经营管理作为投资，三方各占三分之一。合作协议签订后，被告宏达公司、被告郝振明将包括本案涉诉房屋在内的全部场地交给了刘宝柱，被告好爽心公司经营的超市于2014年7月26日开业。2014年5月20日，被告好爽心公司将天津市塘沽上海道外滩店内的店铺（租赁区域编号为F0015，包含涉诉房屋）出租给林永敏，建筑面积为31平方米，租金标准为每天每平米9元，租赁期限自2014年7月1日起至2017年6月30日止。林永敏成立了天津市××新区好爽心都宝路皮具店，在该商铺经营皮具箱包批发零售。包括涉诉房屋在内的塘沽外滩B区产权于2005年3月办理至被告宏达公司名下。涉诉房屋均为非独立结构和门牌号码的完整房屋，而是场地。2014年11月27日，张哲梅以天津明晟阳光物业管理有限公司、宏达公司、郝振明、好爽心公司、都宝路皮具店和林永敏为被告，起诉至天津市滨海新区人民法院，请求依法判令：1、解除原告与被告天津明晟阳光物业管理有限公司于2010年5月18日签订的《外滩B区场地租赁协议》；2、六被告立即向原告返还位于天津市××新区塘沽海河外滩B区160号商铺；3、六被告对该商铺恢复原状；4、六被告向原告支付租金53680元（暂自2013年5月31日至2015年1月31日，共计610天，按4元/天/平米计）；5、本案诉讼费用由被告承担。该院参照天津市国土房管局发布的房屋租赁市场指导租金价格，认定按照每平米每天3.43元的标准计算涉诉房屋的使用费，并于2015年6月1日作出（2014）滨塘民初字第7791号判决书，并判决如下“一、被告天津市××新区塘沽宏达实业发展有限公司、被告郝振明于本判决生效后十日内共同给付原告张哲梅2013年5月31日至2015年1月31日期间的房屋使用费46075元，二被告互负连带责任；二、驳回原告其他诉讼请求。”后张哲梅、宏达公司和郝振明均不服该判决，分别上诉于天津市第二中级人民法院，该院作出（2015）二中民四终字第731号判决书，维持原判。2014年宏达公司向天津市滨海新区人民法院起诉，诉讼请求解除与张哲梅签订的《天津市房产买卖合同》，该院于2015年12月25日作出（2014）滨塘民初字第7507号民事判决书，该判决书驳回宏达公司的诉讼请求。2016年2月22日，宏达公司再次以张哲梅为被告，起诉至天津市滨海新区人民法院，诉讼请求:1.判令解除原、被告于2005年7月2日就位于天津市海河外滩B区160号商铺签订的房产买卖合同；2.恢复原状；3、本案诉讼费用依法承担。该院经审理查明如下事实：2016年1月21日，宏达公司与案外人天津市××新区土地发展中心，天津市××新区土地开发有限公司签订了《土地收储协议》，约定天津市××新区土地发展中心将包括涉诉商铺在内的5宗土地收购，土地使用权补偿款460000000元。自本协议签订之日起，即清理本协议项下土地使用权上的建筑物、与房屋买受人解除合同、与租户解除租赁合同、与合作人解除合作关系、清理房产其他占有人、并负责腾空全部房产。该院认为因诉争商铺及周围土地已被政府相关部门收购，原、被告的合同义务已经无法履行，合同的目的在客观上难以实现。故该院于2016年7月26日作出（2016）津0116民初21223号民事判决书，判决“一、解除原告天津市××新区塘沽宏达实业发展有限公司与被告张哲梅于2005年7月2日签订的针对塘沽海河外滩B区160号商铺的《天津市房产买卖合同》；二、原告于本判决生效后十日内返还被告购房款人民币78580元;三、被告于本判决生效后十日内腾还原告塘沽海河外滩B区160号商铺。”张哲梅因不服该判决书上诉于天津市第二中级人民法院，截至庭审结束之日，该院尚未作出终审判决。法庭辩论结束前，《土地收储协议》项下的天津市××新区塘沽海河外滩B区商铺正在清场。本院认为，原告与宏达公司签订的《天津市房产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。张哲梅向宏达公司交付了购房款，而被告宏达公司出售的涉诉房屋无法办理产权证，应对被告郝振明以涉诉房屋出资经营的行为承担责任，且就涉诉房屋与他人签订《土地收储协议》，不能排除宏达公司个人收益的目的；被告郝振明在未通知张哲梅的情况下，以其个人名义将包括涉诉房屋在内的全部场地作为投资与他人合伙开办超市盈利；因此被告郝振明与宏达公司作为受益人应向原告共同支付实际使用涉诉场地期间的使用费。好爽心公司使用的场地基于郝振明的个人出资，本院已认定宏达公司、郝振明承担给付使用费的责任，原告仍要求被告好爽心公司、被告都宝路皮具店承担给付使用费的责任，因原告与好爽心公司、都宝路公司不存在民事关系，原告的此项主张于法无据，本院不予支持。关于使用费的标准，（2014）滨塘民初字第7791号民事判决书参照天津市国土房管局发布的房屋租赁市场指导租金，认定涉诉房屋每平米每天的租金3.43元，原告主张按照好爽心公司与都宝路皮具店签订租赁合同的标准即每平米每天9元计算，因该租赁合同中商铺的面积大于原告所购买的的房屋的面积，故本院参照天津市国土资源和房屋管理局发布的滨海新区（塘沽）2016非住宅房屋指导租金的标准，本院认定涉诉房屋的使用费标准为每平方米每天3.67元。关于使用费的计算期间，因天津市滨海新区人民法院的（2016）津0116民初21223号民事判决书还未生效，宏达公司与张哲梅签订的《天津市房产买卖合同》是否解除还处于待定状态，对原告张哲梅主张的房屋使用费，本院认定暂时计算至2016年7月26日。自2016年7月27日起的房屋使用费，原告张哲梅可另行主张权利。自2015年2月1日至2016年7月26日止的使用费为3.67元/天/平方米×11平方米×542天=21881元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司、被告郝振明于本判决生效之日起十日内共同给付原告张哲梅自2015年2月1日至2016年7月26日期间的房屋使用费21881元，二被告互负连带责任；二、驳回原告张哲梅其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1697元（系减半收取），由被告宏达公司、被告郝振明共同负担849元，由原告张哲梅负担848元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  闫秀珍二〇一六年十二月二十九日书 记 员  张世宇附：法律释明1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。