济南市历下区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0102民初3817号原告：济南合稼置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：李金勇，总经理。委托代理人：马斌，国浩律师（济南）事务所律师。委托代理人：于海萍，国浩律师（济南）事务所律师。被告：范志美，女，1978年7月28日出生，汉族，住济南市。原告济南合稼置业有限公司与被告范志美商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告济南合稼置业有限公司的委托代理人马斌、于海萍到庭参加诉讼，被告范志美经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济南合稼置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，并将房屋腾空返还原告；2、判令被告范志美返还原告代偿银行贷款本息20935.13元；3、判令被告范志美支付原告违约金401837元；4、判令被告范志美支付律师费30000元；5、判令被告范志美承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2009年12月18日，原告与被告范志美签订《商品房买卖合同》、合同约定被告范志美按照按揭方式付款，首付款809185元，按揭付款1200000元。2010年1月15日，原告与被告范志美向招商银行股份有限公司济南分行签订《个人购房借款及担保合同》，被告范志美向招商银行股份有限公司济南分行借款1200000元，由原告提供担保。后被告范志美违反合同关于办理抵押登记的特别约定，导致该商品房被法院查封，给原告带来了风险。并且被告范志美不履行贷款还款义务，由原告替其偿还了银行部分按揭款，被告范志美的行为已经严重违反了双方的合同约定，并且给原告造成了损失。特诉至法院，望判如所请。被告范志美经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交答辩状、证据等。原告济南合稼置业有限公司围绕其诉讼请求提交了如下证据，由于被告范志美经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交答辩状，本院对原告济南合稼置业有限公司提交的证据认定如下，并在卷佐证：1、《济南市商品房买卖合同》1份，证明原、被告于2009年12月18日签订《济南市商品房买卖合同》，合同约定由被告范志美向原告购买由原告开发建设的位于济南市历下区旅游路南侧的房屋；2、购房发票1份，证明原告于2010年12月25日向被告范志美开具房款为2006407元的发票,亦证明原被告之间的购房关系成立。3、招商银行出具的《个人购房款借款及担保合同》1份，证明被告范志美作为借款人及抵押人向招商银行股份有限公司借款120万元，原告作为保证人为被告范志美向招商银行股份有限公司的借款承担连带责任保证；4、济建开预许字第（2009）375号商品房预售许可证1份，证明原告作为开发单位，建设位于济南市历下区旅游路南侧，项目名称为东山墅的项目，原告有权向被告范志美出售涉案房屋，涉案房屋手续合法；5、交房通知书快递单及承诺书各1份，证明2010年7月24日，原告向被告范志美交付了涉案房屋。6、招商银行出具的《个人贷款催收通知书》及银行划款凭证各1份，证明因被告范志美未按时向招商银行济南分行还款，由原告替其承担了20934.49元的还款责任；7、济南市房屋档案馆查询的涉案房屋被查封档案一宗，证明因被告范志美与杨民涛、徐佳、李志刚的民间借贷纠纷，济南市历下区人民法院及济南市中级人民法院先后查封了被告范志美购买的涉案房屋；8、委托代理合同1份、律师费发票2份，证明原告为本次诉讼而支出的律师费用为30000元。通过对上述证据的的分析认定，结合庭审情况，本院综合确认事实如下：济南市历下区旅游路南侧合稼住宅组团（东山墅）系原告济南合稼置业有限公司建设开发的商品房，规划用途为住宅，该建筑中8号楼（6层）的商品房预售许可证为:济建开预许字第（2009）375号。2009年12月18日，原告济南合稼置业有限公司与被告范志美签订《济南市商品房买卖合同》1份，双方约定被告范志美购买原告济南合稼置业有限公司开发建设的位于济南市历下区旅游路南侧合稼住宅组团（东山墅）项目8号楼2单元602室房屋及8号楼2单元105号地下室和编号为47号的地下停车位，其中8号楼2单元602室建筑面积133.39平方米，单价为每平方米13464元，该房屋价款为1795963元；8号楼2单元105号地下室建筑面积16.92平方米，单价为每平方米2850元，该地下室价款为48222元；47号地下停车位价款为165000元；以上房屋总价款为2009185元。被告范志美于2009年12月18日付给原告济南合稼置业有限公司房款809185元，余款1200000元被告范志美于2010年1月15日通过在招商银行股份有限公司济南分行按揭贷款的方式支付给原告济南合稼置业有限公司。后经实际测量8号楼2单元602室建筑面积为133.19平方米，该房屋总价款实为2006407元，原告济南合稼置业有限公司向被告范志美退还了2778元的购房款，并于2010年12月25日向被告范志美开具了金额为2006407元的购房发票。原告济南合稼置业有限公司于2010年7月24日将上述房屋交付给被告范志美。涉案房屋至今未办理产权初始登记，未过户到被告范志美名下。被告范志美为购买涉案房屋在招商银行股份有限公司济南分行贷款1200000元，系由原告济南合稼置业有限公司提供担保的房屋贷款。被告范志美在2016年1月底之前尚能按照约定向招商银行股份有限公司济南分行偿还借款本息。但自2016年2月起，被告范志美未能按约向招商银行股份有限公司济南分行还款。招商银行股份有限公司济南分行于2016年2月25日向原告济南合稼置业有限公司、被告范志美出具了“个人贷款催收通知书”，并于2016年3月16日及2016年5月23日两次在原告济南合稼置业有限公司的贷款保证金账户中划款共计20934.49元用于抵偿被告范志美拖欠的涉案房屋贷款。因被告范志美与案外人杨民涛、徐佳、李志刚存在借贷纠纷且已被法院立案受理，该涉案房屋先后被济南市历下区人民法院和济南市中级人民法院予以了查封。原告济南合稼置业有限公司与被告范志美签订《济南市商品房买卖合同》第六条“买受人逾期付款的违约责任”约定：“（1）买受人如未按本合同规定的时间付款及办理相关手续，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额”。该合同附件三第（4）条约定：“买受人应办理而故意不办理商品房抵押登记，恶意处分该商品房，包括以该商品房向第三方出资、将该商品房转让、抵押给第三方；或者因买受人的原因导致该商品房被查封、变卖、处置，给出卖人的担保权益或者贷款银行的抵押权益构成风险的出卖人有权解除本合同”。该合同附件三第（5）条约定：“因买受人违反本约定，出卖人解除本合同的，买受人应按购房总价款的20%向出卖人支付违约金。并赔偿因此而给出卖人造成的包括诉讼费、律师代理费等全部损失”。另原告济南合稼置业有限公司为本次诉讼与国浩律师（济南）事务所签订《诉讼法律服务委托协议》，约定由国浩律师（济南）事务所律师马斌、于海萍为本案原告济南合稼置业有限公司的诉讼代理人代理诉讼事宜，原告济南合稼置业有限公司并支付了律师代理费30000元。本院认为，被告范志美经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证等权利。原告济南合稼置业有限公司与被告范志美签订《济南市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且协议内容不违反我国法律法规的强制性规定，上述合同合法有效。合同双方应按约定享有权利并履行义务。被告范志美为购买涉案房屋而在银行按揭贷款，也应按照与银行的借款合同约定履行还款义务。因被告范志美未能按约向银行还款，导致银行对借款担保人即本案原告济南合稼置业有限公司的贷款保证金账户中划款。同时被告范志美因个人债务原因，导致涉案房屋被法院查封。基于上述事实，原告济南合稼置业有限公司在履行了担保义务后，按照其与被告范志美签订《济南市商品房买卖合同》及合同附件三第（4）条的约定，选择与被告范志美解除合同，系正当行使自己的合同权利。原告济南合稼置业有限公司关于解除其与被告范志美签订的《济南市商品房买卖合同》的诉讼请求，事实清楚，合法有据，本院予以支持。对于原告济南合稼置业有限公司要求被告范志美腾空涉案房屋并返还予原告济南合稼置业有限公司的诉讼请求，现该房屋因被告范志美涉及其他案件被其他法院及本院裁定查封，故本院不予支持。因为被告范志美履行担保义务而向银行支出的担保款20934.49元，被告范志美作为主债务人，虽然与本案不属同一法律关系，但为了减少当事人诉累，被告范志美应当向原告济南合稼置业有限公司履行返还义务，对原告济南合稼置业有限公司的该部分诉讼请求，本院予以支持。原告济南合稼置业有限公司所诉金额有误（多计算0.64元），本院予以纠正。被告范志美因个人债务原因，导致涉案房屋被法院查封。被告范志美的行为违反了与原告济南合稼置业有限公司所签《济南市商品房买卖合同》的约定，应当向原告济南合稼置业有限公司承担合同约定的违约责任，原告济南合稼置业有限公司要求被告范志美按照总房款的20%支付违约金，因被告范志美未到庭参加诉讼，未提出抗辩，故被告范志美应依照双方约定向原告济南合稼置业有限公司支付违约金。对原告济南合稼置业有限公司的该项诉讼请求本院予以支持。被告范志美应支付原告济南合稼置业有限公司违约金401281.4元（2006407元×20%），原告济南合稼置业有限公司所诉金额有误（多计算555.6元），本院予以纠正。原告济南合稼置业有限公司主张的律师代理费30000元，根据原告济南合稼置业有限公司提交的《诉讼法律服务委托协议》、律师代理费发票等证据，能够证明该笔费用系原告济南合稼置业有限公司为本次诉讼而实际支出的费用，且该费用的收取没有超过我省对律师收费的限制性规定。本院对该笔费用的真实合法性予以确认。原告济南合稼置业有限公司依据合同约定要求被告范志美承担该项费用，理由正当，合法有据，本院予以支持。由于本案被告范志美未到庭参加诉讼，未进行答辩，未对合同约定的违约金提出抗辩，可以视为范志美放弃相应的诉讼权利，但被告范志美的合法权利同样应当受到保护，在被告范志美承担相应民事责任的同时，原告济南合稼置业有限公司也应当对被告范志美已支付的购房款、银行按揭贷款等事宜作出相应妥善处理，以确保被告范志美的合法权益不受侵害。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告济南合稼置业有限公司与被告范志美于2009年12月18日签订的《济南市商品房买卖合同》。二、被告范志美于本判决生效之日起10日内偿还原告济南合稼置业有限公司担保垫付款20934.49元。三、被告范志美于本判决生效之日起10日内支付原告济南合稼置业有限公司违约金401281.4元。四、被告范志美于本判决生效之日起10日内支付原告济南合稼置业有限公司律师代理费30000元。五、驳回原告济南合稼置业有限公司的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8080元，由被告范志美承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审 判 长  颜承奎人民陪审员  陈家春人民陪审员  刘德荣二〇一六年十二月二十二日书 记 员  李军燕