云南省富民县人民法院民 事 判 决 书(2016)云0124民初909号原告：年某某，男，1996年5月19日生，云南省富民县人。被告：段某某，男，1991年5月30日生，云南省富民县人。被告：段某某1，男，1962年5月30日生，云南省富民县人。被告：范某某，女，1964年12月15日生，云南省富民县人。三被告委托诉讼代理人：沈红林，律臣法律服务所法律工作者。原告年某某与被告段某某、段某某1、范某某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案后，依法适用简易程序，于同年11月21日公开开庭进行了审理。原告年某某，被告段某某1和范某某及三被告的委托诉讼代理人沈红林到庭参加了诉讼，被告段某某未到庭。本案经审委会讨论，现已审理终结。年某某向本院提出的诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《房屋所有权及土地使用权转让协议》；2.依法判令被告限期腾空位于富民县永定街道办事处河东村委会河东村砖混结构房屋一幢(共两层半)，并将房屋及天井一个一并交归原告；3.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2016年9月23日签订《房屋所有权及土地使用权转让协议》，双方约定被告将其所有的位于富民县永定街道办事处河东村委会河东村砖混结构房屋一幢共两层半及其一个天井的所有权和土地使用权一并转让给原告所有。其协议约定：转让价款为人民币25万元；被告收到原告转让价款后，最迟应在2016年10月15日以前将出让房屋内的物品腾空后交归原告；被告对前述房屋在2016年10月15日后就不再享有任何权利，今后该房屋的一切权利全部归原告享有。协议签订后，原告按约将转让款人民币25万元支付给了被告，由被告出具了收条给原告。但到2016年10月15日，被告却未按协议约定履行，经原告多次催促，被告确以各种借口或理由推脱，时至今日，被告一直未能将转让房屋交归原告，致使原告至今无法对转让房屋行使权利。因此，现原告为维护其合法权益，特起诉请人民法院依法支持其诉求。三被告辩称，1、原、被告间签订的《房屋所有权及土地使用权转让协议》依法应属无效，被告无需履行。原告诉讼请求不符合法律规定，根据我国《物权法》和《土地管理法》的规定，宅基地所有权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相关联，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得；其是保障农村村民的居住而批准由村民无偿使用的用于建设居住用房屋的土地，其只能在经本集体经济组织批准后在本集体经济组织成员间转让。本案原告不属于原、被告签订《房屋所有权及土地使用权转让协议》的房屋土地所属集体经济组织成员，不具备农村宅基地使用权转让的主体资格，双方所签订的协议违反法律禁止性规定而无效。2、原告起诉被告农村房屋买卖合同纠纷案不真实。真实的纠纷是原告雇佣被告段某某做民间高利贷生意，原告出资，由被告段某某操作，所得利息按原告占三分之二、被告段某某占三分之一的比例分成；由于高利贷放出后有10万元未能收回，加之现被告段某某不打算和原告再继续合作，于是，原告认为不能收回的高利贷及其利息就得算在被告段某某名下，并由其赔还合计25万元。因被告段某某不能赔还而与原告发生纠纷，原告曾几次登门要求赔款并采取了一些强制手段，逼迫被告段某某及其父母以房抵债，强迫被告以同意卖房的形式来抵偿高利贷，故双方才签订了此农村房屋买卖合同。事实上双方从未公平、自愿地协商过房屋买卖一事，即房屋买卖是假，催讨高利贷是真。而且，协议签订后，原告并未支付过被告任何费用，根本不存在已付25万元购房款一事。3、原告所依据的《房屋所有权及土地使用权转让协议》是在其邀约他人多次夜间到被告家吵闹并被强迫下所签订的。对此，富民县公安局大营派出所曾几次出警处置，事实情况派出所是比较清楚的。故被告在遭受原告威逼下签订的协议无效。综上，被告请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，维护其合法权益。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告出示证据2、《房屋所有权及土地使用权转让协议》及收条各一份书证原件，欲证明原、被告签订协议后，原告已支付转让款项，被告却未按约交房。对此，被告质证认为，这两份书证形式上是真实的，但其内容是不真实的；对协议，双方间没有真实地协商过，是在原告的强迫下签订的，对其合法性不予认可；对收条的真实性和合法性都不予认可，签订是真实的，但没有收到任何款项支付。本院对原告出示证据2、《房屋所有权及土地使用权转让协议》及收条各一份书证原件的合法性等不予采信，其理由将在本院认为中评述。原告出示了另一组证据，被告段某某与原告在手机上交谈的短信，欲证明被告段某某向原告借了25万元，并已被其挥霍完了；其与其父母商量好，不请律师，不上法院，同意卖房赔债后被告另找地建房。被告对此质证认为，短信不能证明发短信的就是被告段某某，短信中不能证明支付了25万元，短信只是证明被告段某某与原告在手机上有过交谈，并没有说明房屋怎么买卖。本院就原告出示的被告段某某与原告在手机上交谈的短信内容，符合证据三性，予以采信。原告还出示了当时在被告家签订协议的视频一组，欲证明被告在楼上商量，原告等在楼下等着，以及被告家户口本的照片。被告就此质证认为，视频没有拍摄时间、地点和有哪些人在场，不能证明被告是自愿的。对此视频，本院认为，其以及综合全案证据都不能足以证明原告所要证明的目的，且合法性存在问题，不予采信。本院对原告申请证人毛某某在庭上所作证言，与本案其他证据能相互印证的，予以采信。被告出示证据1、被告的居民身份证原件两份和户口本原件一本，欲证明被告身份情况。对此，原告质证认为，被告出示的户口本与原告在签订协议时拍摄的不符合，日期也不对。本院对此认为，被告出示的户口本与本案其他证据能相互印证，三被告的确是云南省富民县永定街道办事处河东村委会河东村的一户三人，予以采信。本院认为，本案原告是云南省昆明市富民县永定街道办事处兴贡村委会白沙坡村村民，不属于原、被告签订《房屋所有权及土地使用权转让协议》的宅基地所属集体经济组织的成员，依据我国《土地管理法》和《物权法》及国务院有关规定，转让宅基地使用权，必须同时具备以下条件：1、转让人拥有两处以上农村住房（含宅基地）；2、转让人与受让人为同一集体经济组织内部成员；3、受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；4、转让行为须征得本集体经济组织同意；5、宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。所以，该案当事人双方订立的转让协议，其属向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效。再说，我国《合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。本案被告在与原告订立协议时，综合全案证据分析：1、现被告在村中只有与原告订立协议所涉及的唯一一栋房屋共两层半及其一个天井的所有权和土地使用权；如果将其转让了，被告在村中将寄人篱下是不现实的；被告、特别是第2和第3被告可都是地地道道的粮农，田地都在村里，其生产生活如果离开久居的村子更是不现实的。2、原、被告之所以于2016年9月23日签订《房屋所有权及土地使用权转让协议》，是因为被告段某某欠原告债而其无法赔还被逼无奈之举，特别是第2和第3被告，并非出于其真实意思表示。3、原、被告间的协议事实上是以房抵债，原告实际未支付被告购房对价。可见，当事人双方所订立协议时，被告方并非出于自愿，故原告的诉求依法也不应得到支持。至于被告段某某与原告之间的债务纠纷，因其与本案不属于同一法律关系，故而不能在本案中处理，原告可另行起诉解决。综上所述，原告年某某的诉讼请求，本院依法应当不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告年某某的诉讼请求。案件诉讼费5050元，减半收取2525元，由原告年某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  王健华二〇一六年十二月九日书记员  刘红梅