SHAPE*MERGEFORMAT福建省霞浦县人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0921民初3550号原告：梁秀珍，女，汉族，1969年11月10日生，福建省霞浦县人，住厦门市集美区。委托诉讼代理人：梁春榕，汉族，1964年9月23日生，福建省霞浦县人，住福建省霞浦县，系原告梁秀珍之胞兄。委托诉讼代理人：邓盛良，福建宁川律师事务所律师。被告：福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司，住所地福建省霞浦县松港街道东关工业桃源2号区裙楼北通口二、三层。法定代表人：袁丽华。职务：董事长。委托诉讼代理人：欧阳昆钱，福建建达（霞浦)律师事务所律师。原告梁秀珍与被告福建省鑫辉房地产开发有限公司（以下简称鑫辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁秀珍委托诉讼代理人梁春榕、邓盛良，被告鑫辉公司委托诉讼代理人欧阳昆钱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁秀珍向本院提出诉讼请求：1.依法确认梁秀珍与鑫辉公司双方签订的商品房买卖合同合法有效；2.判令鑫辉公司协助将闽东水产品中市场××号房屋不动产权变更登记至梁秀珍名下。事实和理由：2000年3月3日，由鑫辉公司的前身霞浦县闽东水产品中心市场开发有限公司开发建设的“闽东水产品中心市场编号××号房屋卖给梁秀珍为业，梁秀珍向鑫辉公司支付上述房屋的购房款、建设款等，后双方订立了《商品房买卖合同》。根据《商品房买卖合同》，编号为××号是梁秀珍与鑫辉公司签订的《商品房买卖合同》，2003年年底涉案房屋建成后一直交付梁秀珍使用至今，且梁秀珍也每年从不间断地要求鑫辉公司协助办理上述房屋所有权和土地使用权变更登记至梁秀珍名下，但鑫辉公司一直未予办理，其行为严重损害了梁秀珍的合法权益，故请求依法支持梁秀珍的上述诉讼请求。鑫辉公司辩称，2000年3月3日，梁秀珍之嫂张姿霞向其购买××、××、××、××、××号五块地块，每块地块78000元；双方约定梁秀珍承担所有的建设费用以及房屋建设相关的税费；其与梁秀珍签订的《商品房买卖合同》只包括土地款和办理相关证件税收所需的费用，每榴181748元，涉案房屋在2003年年底交付使用后，按照梁秀珍所起诉的××号房屋计算，梁秀珍还尚欠其购房款以及逾期付款的违约金，同时梁秀珍没有提供建安发票，所以不能办理产权登记是梁秀珍违约在先，要求其协助办理过户登记没有事实依据和法律依据，故请求依法驳回梁秀珍的诉讼请求。本案在审理过程中，梁秀珍提供如下证据：1、《商品房买卖合同》、《房地产出售认定书》，证明（1）、鑫辉公司将涉案房屋卖给梁秀珍的事实；（2）、双方的商品房买卖行为合法有效。2、《建设工程施工合同》、《建设工程施工合同补充协议》、收据、收条，证明（1）、涉案房屋建设情况；（2）、梁秀珍依约支付了购房款、建设款的事实。3、鑫辉公司在2014年4月2日出具给霞浦县供电局的证明，证明涉案的房屋属于梁秀珍所有，而且房产证正在办理中。4、杨日元与鑫辉公司房屋买卖合同纠纷案的一、二审的判决书，证明与涉案房屋相邻的××号房的商品房买卖行为合法性已经一、二审法院的判决确认及相应事实。5、霞浦县下浒镇下浒村民委员会出具的证明，证明梁秀珍、梁春榕、梁春怀、梁某系同胞兄弟姐妹关系及梁春榕与张姿霞系夫妻关系。6、证人梁某的证言，证明梁秀珍交付给鑫辉公司的款项其有经手的事实。鑫辉公司质证认为，1、对于证据1的真实性和合法性没有异议，但仅证实梁秀珍之嫂张姿霞买了五块地，每块地块的价格是78000元。2、对于证据2的待证对象有异议，该《建设工程施工合同》是梁秀珍以及相邻业主与承建方直接签订的建设工程施工合同，款项只是通过其确认一下再转给建筑方，可以证实是业主承担涉案房屋的建设费用。《建设工程施工合同补充协议》是16户业主与建设方签订的《建设工程施工合同》的基础上签订的。该建设施工合同补充协议的第3条的1、2、3款，证明鑫辉公司仅是协助方，相关建设安排及进度以及工程款的拨付全部是业主的自行决定的。对于票号为2164的发票，真实性、合法性没有异议，但是该发票包括五块地的房地产定金，每块地是20000元，因此其中有80000元与本案没有关联；对于涉及到张姿霞的不动产转让（销售）专用发票没有异议，但是对于涉及到梁某的不动产转让（销售）专用发票，与本案没有关系，收条的钱没有经过鑫辉公司，这是梁秀珍直接支付给工程队的，鑫辉公司只是在履行合同义务；2004年1月20日、2004年5月17号,2007年1月23日，梁秀珍之胞兄梁春榕还向建设方支付款项，但是鑫辉公司在2003年年底已将涉案房屋交付给梁秀珍，因此说明这是建设的费用，对于桩基款项发票，没有鑫辉公司的盖章以及法定代表人的签名，因此桩基款项的收款收据真实性有异议，不能作为本案的证据予以采纳。3、对于鑫辉公司出具给霞浦县供电局的证明，这不属于本案的合同买卖关系，仅仅是为了梁秀珍办理水电户头的需要，不能证明鑫辉公司已经认定诉争房屋是属于梁秀珍所有。4、对于杨日元的判决书是以杨日元的案件事实来判决，与本案没有关联，不能作为本案的参照依据，同时相关审理的事实与本案不能混合认定。5、对证据5无异议。6、根据证人与梁秀珍方的关系，其证明力是非常低的；但是可以肯定的是梁某替他人缴纳款项，缴纳的前提是其作为业主在上面签字，因此证人在法庭上陈述其替梁秀珍、张姿霞、梁春怀缴款是受梁春榕的指使，而梁秀珍从来没有要求证人去缴纳款项，从来没有向鑫辉公司明确，而且从鑫辉公司开具出的发票抬头都为梁某，证人梁某也没有就缴纳的款项具体缴纳哪一榴的房款进行明确，所以梁秀珍缴纳的款项是否足额，鑫辉公司无法确认。审理中，鑫辉公司提供如下证据：1、编号为：NO.××《商品房买卖合同》，证明梁秀珍与鑫辉公司双方就房屋买卖的相关约定，梁秀珍没有按照约定履行支付全额的款项，违约在前，无权要求鑫辉公司为其办理相关的产权证书。2、三份办证通知，证明鑫辉公司已经通知了梁秀珍办证的事实。梁秀珍质证认为，1、对于证据1的真实性没有异议，对于证明对象有异议，181748元价款包括建筑款，鑫辉公司认为只包括地块款和办证及税收费用，这不符合客观事实，合同约定砖混结构五层，地块款78000元，其他款项包括建筑款和办证等税费；对于在交房时梁秀珍未支付剩余款项是由于鑫辉公司提供的房子不符合交房的条件，梁秀珍是在履行不安抗辩权。先违约方是鑫辉公司，鑫辉公司没有按期办理产权登记手续。2、对于证据2的三性均有异议，鑫辉公司是否有通知，贴在何处，梁秀珍不得而知，而且闽东水产品市场开发公司早已变更，以此名称来发布通知是无效的，同时鑫辉公司发布通知也应当逐户通知。上述证据经本院审查认为，梁秀珍与鑫辉公司双方提供的《商品房买卖合同》及梁秀珍提供的《房地产出售认定书》、鑫辉公司在2014年4月2日出具给霞浦县供电局的证明、杨日元与鑫辉公司房屋买卖合同纠纷案的一、二审的判决书，来源合法，内容客观真实，与梁秀珍于2003年8月21日向鑫辉公司以每榴181748元购买坐落于霞浦县××街道××水产品中心市场××号房屋的事实相关联，该证据本院予以采信。梁秀珍提供的《建设工程施工合同》、《建设工程施工合同补充协议》、收据、收条、霞浦县下浒镇下浒村民委员会出具的证明及证人梁某的证言，能够相互印证如下事实：1、梁秀珍之嫂张姿霞于2000年3月3日向鑫辉公司即闽东水产品中心市场开发有限公司按每块78000元价格认购了坐落于霞浦县××街道××水产品中心市场××、××、××、××、××五块地块，2003年8月间，张姿霞将其中的××转让予其丈夫梁春榕之胞妹梁秀珍、××转让予案外人林碧英、××转让予其丈夫梁春榕之胞弟梁春怀。2、2002年10月15日，闽东水产品中心市场A7商住楼共计16户业主（包括梁秀珍、杨日元等）与霞浦恒晟建设有限公司签订了《建设工程施工合同》一份，开始在各业主认购的地块上建筑砖混结构五层楼房（不包括桩基部分），每榴（户）建筑面积291.59平方米。3、2002年11月17日，鑫辉公司（原名闽东水产品中心市场开发有限公司）与霞浦恒晟建设有限公司签订了《建设工程施工合同补充协议》一份，鑫辉公司同意并确认A7商住楼业主与霞浦恒晟建设有限公司的协议，并约定付款方式：根据A7商住楼业主与霞浦恒晟建设有限公司协互相承诺的工程进度拨款和决算协议，按A7商住楼业主向鑫辉公司交缴款项扣除由鑫辉公司负责上缴、支付相关部门的监理费、招投标费、房屋维修基金、白蚂蚁防治费、监督费、防雷检测费、人防建设费以及税金后的余额拨付给霞浦恒晟建设有限公司。4、自2000年3月3日始至2007年1月23日止，经梁秀珍之嫂张姿霞、胞兄梁春榕、胞弟梁某手共计32次分别向鑫辉公司缴纳××、××、××、××号四榴房屋认购款249600元、房屋建筑工程款365000元；向霞浦县第二建筑工程公司缴纳四榴房屋桩基基础款73172元，每榴18293元，但该款未入鑫辉公司帐户，鑫辉公司不认可曾收到该款项，该四榴房屋桩基基础款73172元，系梁秀珍、张姿霞、梁春怀三位户业与霞浦县第二建筑工程公司之间的款项往来，可不计入双方签订的《商品房买卖合同》中商品房总价款之内。上述证据客观真实，本院予以采信。经庭审认证，对本案主要事实认定如下：梁秀珍之嫂张姿霞于2000年3月3日向鑫辉公司即闽东水产品中心市场开发有限公司按每块78000元价格认购了坐落于霞浦县××街道××水产品中心市场××、××、××、××、××五块地块，2003年8月间，张姿霞将其中的××转让予其丈夫梁春榕之胞妹梁秀珍、××转让予案外人林碧英、××转让予其丈夫梁春榕之胞弟梁春怀。2002年10月15日，闽东水产品中心市场A7商住楼共计16户业主（包括梁秀珍、杨日元等）与霞浦恒晟建设有限公司签订了《建设工程施工合同》一份，开始在各业主认购的地块上建筑砖混结构五层楼房（不包括桩基部分），每榴（户）建筑面积291.59平方米。2002年11月17日，鑫辉公司（原名闽东水产品中心市场开发有限公司）与霞浦恒晟建设有限公司签订了《建设工程施工合同补充协议》一份，鑫辉公司同意并确认A7商住楼业主与霞浦恒晟建设有限公司的协议，并约定付款方式：根据A7商住楼业主与霞浦恒晟建设有限公司协互相承诺的工程进度拔拨款和决算协议，按A7商住楼业主向鑫辉公司交缴款项扣除由鑫辉公司负责上缴、支付相关部门的监理费、招投标费、房屋维修基金、白蚂蚁防治费、监督费、防雷检测费、人防建设费以及税金后的余额拨付给霞浦恒晟建设有限公司。2003年8月21日，梁秀珍与鑫辉公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：梁秀珍向鑫辉公司购买坐落于霞浦县××街道××水产品中心市场××号商住楼，建筑面积291.59平方米、总价款181748元，至此，双方确定了商品房买卖合同关系。2003年年底该商住楼已实际交付梁秀珍占有使用，但至今鑫辉公司未予梁秀珍办理产权登记。自2000年3月3日始至2007年1月23日止，经梁秀珍之嫂张姿霞、胞兄梁春榕、胞弟梁某手共计24次向鑫辉公司缴纳××、××、××、××号四榴房屋认购款249600元、房屋建筑工程款365000元，共计614600元，梁秀珍占比为四分之一，即153650元，至今梁秀珍尚结欠鑫辉公司商住楼购房款181748元-153650元=28098元。鉴于诉讼中梁秀珍与鑫辉公司均未诉请对方的合同违约责任，本案不予涉及。另查明，2001年6月28日，“闽东水产品中心市场开发有限公司”企业名称变更为福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司，法定代表人俞伏粦。2007年8月24日，公司法定代表人由俞伏粦变更为苏建华，2008年12月18日变更为俞伏粦，2009年1月13日变更为杨凌，2009年7月10日变更为袁丽华至今。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，《建设工程施工合同》、《建设工程施工合同补充协议》、《商品房买卖合同》均系当事人真实意思表示，其内容不违反有关法律规定，应确认为合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因此，梁秀珍请求确认其与鑫辉公司双方签订的商品房买卖合同合法有效的主张，符合法律规定，本院予以支持。鉴于诉讼中梁秀珍与鑫辉公司均未诉请对方的合同违约责任，本案不予涉及；但梁秀珍至今尚结欠鑫辉公司所购买的商住楼购房款28098元，应积极履行自己缴款义务。在梁秀珍积极履行自己缴款义务后，鑫辉公司应主动协助将梁秀珍购买的坐落于霞浦县松港街道闽东水产品中市场A7-10号房屋不动产权变更登记至梁秀珍名下。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：一、梁秀珍与福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司双方签订的商品房买卖合同合法有效；二、梁秀珍应于本判决生效之日起十日内向福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司缴纳结欠的商住楼购房款28098元。三、福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起二十日内主动协助将梁秀珍购买的坐落于霞浦县松港街道闽东水产品中市场A7-10号房屋不动产权变更登记至梁秀珍名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3934元，减半收取为1967元，由梁秀珍、鑫辉公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审判员  郑德寿二〇一六年十二月三十日书记员  颜阔钫附注：一、主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、执行提示本判决申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效关于中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。SHAPE*MERGEFORMATSHAPE*MERGEFORMAT