湖北省安陆市人民法院行 政 判 决 书(2016)鄂0982行初4号原告姚幼明（曾用名姚幼民），男，1962年5月10日出生，汉族，湖北省云梦县人，住云梦县。委托代理人李丛春，安陆市府城法律服务所法律工作者。被告安陆市不动产登记局。所在地址：安陆市府城办事处碧涢路**号。法定代表人周文锦，安陆市不动产登记局局长。委托代理人李春明，安陆市不动产登记局不动产登记中心主任。委托代理人程红伟，湖北维天律师事务所律师。第三人中国农业银行股份有限公司安陆市支行（以下简称安陆农业银行）。所在地址：安陆市解放大道*号。负责人杨梅芳，安陆农业银行行长。委托代理人叶晓东，安陆农业银行经理。第三人金正元，男，汉族，1957年8月16日出生，湖北省安陆市人，住安陆市东城经济开发区。第三人明中华，男，1963年出生，汉族，湖北省安陆市人，住安陆市。第三人彭海，男，1971年1月18日出生，汉族，湖北省安陆市人，农民，住安陆市。原告姚幼明不服安陆市住房保障和房屋管理局（以下简称安陆市房管局）作出的96房字第××号房屋他项权证，于2016年5月6日向本院提起行政诉讼。本院于2016年5月6日向被告安陆市房管局送达了起诉状副本及应诉通知书。因安陆农业银行、金正元、明中华、彭本藻财产继承人彭海与案件处理有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本案审理过程中，因安陆市人民政府设立了安陆市不动产登记局，行使房屋登记职权，故本院根据原告申请，依法裁定变更被告为安陆市不动产登记局。本院依法组成合议庭，于2016年12月8日公开开庭审理了本案。原告姚幼明的委托代理人李丛春、被告安陆市不动产登记局的委托代理人李春明、程红伟、第三人安陆农业银行的委托代理人叶晓东到庭参加诉讼。第三人金正元、明中华、彭海经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。安陆市房管局下属的安陆市房地产交易所于1996年2月14日作出房屋抵押登记行政行为，将原告姚幼明及第三人金正元、明中华、彭本藻的房产作为金正元在安陆农业银行办理贷款的抵押物，并颁发了96房字第××号房屋他项权证。原告姚幼明诉称，安陆市房管局在原告毫不知情的情况下向第三人安陆农业银行下发了96房字第××号房屋他项权证，侵犯了原告的合法权益，违反了法律的相关要求，请求本院依法撤销该房屋他项权证。原告姚幼明向提交了以下证据：证据一、原告的身份证。证明其诉讼主体资格。证据二、安陆市房地产交易所96房字第××号房屋他项权证。证明安陆市房管局作出了以原告房产抵押登记的具体行政行为。证据三、本院(2015)鄂安陆民再初字第00002号民事判决书。证明原告姚幼明对抵押登记毫不知情，抵押关系不成立，抵押无效。被告安陆市不动产登记局辩称，1、本案被告应是安陆市房管局。2、安陆市房管局办理抵押登记符合《城市房屋权属登记管理办法》的规定，对申请人提供的材料只做形式审查，登记程序合法，是合法有效的行政行为。被告安陆市不动产登记局提供了以下证据：证据一、96房字第××号房屋他项权证存根；证据二、申请人为金正元的房地产抵押申请书；证据三、房地产抵押权人申请书；证据四、房地产抵押通知书；证据五、署名为“姚幼民”的意见书。内容为其“同意将自己的房产作金正元贷款抵押”。第三人安陆农业银行述称，银行办理了抵押手续后再发放贷款，抵押程序合法。第三人安陆农业银行提供了以下证据：证据一、署名为“姚幼民”的意见书。内容为“姚幼民”同意将自己的房产作金正元贷款抵押。证据二、抵押借款协议书。证据三、房地产抵押通知书。第三人金正元、明中华、彭海未提出意见，亦未提交证据。经庭审质证，对于被告提供的证据，原告认为:抵押手续是借款人金正元提供，原告不知情；第三人安陆农业银行认为，原告的意见书证明其同意了抵押。对于原告提供的证据一身份证、证据二房屋他项权证，被告及第三人安陆农业银行无异议。对于原告提供的证据三即民事判决书，被告认为该判决未提到原告同意抵押意见书的情况。第三人安陆农业银行认为，原告姚幼明出具了同意抵押意见书，证明其愿意用自己房产作抵押。对于第三人安陆农业银行提供的证据，原告质证认为自己不知情。本院对上述证据认证如下：安陆市房管局1996年2月14日作出了96房字第××号房屋他项权证、并向第三人安陆农业银行发出房地产抵押通知书属实。被告证据二即房地产抵押申请书仅有申请人金正元签名，无原告签名同意抵押，不能证明原告同意抵押；署名为“姚幼民”的同意抵押意见书，原告姚幼明称自己不知情，由于安陆市房管局在办理抵押登记时未对该意见书审查是否原告本人所写，对材料的真实性未尽到审查义务，故不能认定意见书是原告姚幼明真实意思表示。第三人安陆农业银行与第三人金正元签抵押借款协议书的时间是1996年2月15日，晚于安陆市房管局作出抵押登记并颁发96房字第××号房屋他项权证的时间，原告姚幼明未作为抵押人在协议书上签名。经审理查明，1996年2月14日,金正元因向第三人安陆农业银行申请贷款，用其本人及姚幼明、明中华、彭本藻的房产证向安陆农业银行作贷款抵押，安陆农业银行持上述房产权利证书及署名为姚幼民、彭本藻、明中华等人的意见书到安陆市房管局下属的安陆市房地产交易所办理了抵押登记。安陆市房地产交易所于1996年2月14日向安陆农业银行颁发了96房字第××号房屋他项权证，该权证记载的他项权利范围包括原告姚幼明位于安陆市府城护国新区北路的房产(编号C10000)，以及金正元、明中华、彭本藻的房产。金正元于1996年2月15日与安陆农业银行补签了抵押借款协议书，约定以其本人及姚幼明、明中华、彭本藻的房产作抵押借款，原告姚幼明未在抵押协议上签字。安陆农业银行于1996年2月15日、同年2月27日分别贷款20万元、10万元给金正元。本院认为，安陆市人民政府设立安陆市不动产登记局实施不动产统一登记以后，由安陆市不动产登记局行使安陆市范围内的房屋登记职权，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”，故本案被告应是安陆市不动产登记局。对被告安陆市不动产登记局辩称本案被告应是安陆市房管局的意见，本院不予支持。1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十九条规定，“房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。”1995年10月1日起施行的《中华人民共和国担保法》第三十八条也规定，“抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。”1995年2月21日孝感市人民政府发布的孝政发【1995】13号《孝感市城镇房地产管理办法》第四十八条第二款规定，“房地产抵押合同签订后一个月内，抵押人应当向所在地市、县房地产管理部门和土地管理部门分别办理房屋他项权利登记及抵押见证和土地使用权抵押登记手续”。本案中的抵押登记行政行为在作出时，上述法律、管理办法均已施行，安陆市房管局在既没有抵押人姚幼民的抵押登记申请，也没有抵押人和抵押权人签订书面抵押合同的情况下，就办理了抵押登记、颁发房屋他项权证，使原告对其房产的处置权受到限制，安陆市房管局的登记程序明显违法，且缺乏法律依据。因此，该抵押登记行政行为涉及到原告的部分应当撤销。被告安陆市不动产登记局辩称安陆市房管局的登记行为符合《城市房屋权属登记管理办法》的规定，本院认为，建设部《城市房屋权属登记管理办法》发布于1997年10月27日，安陆市房管局办理登记时该管理办法并未发布，所以不是其作出具体行政行为的法律依据。且即使依照该管理办法来看，该办法第十一条规定“房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。”而权利人姚幼明未提出申请，安陆市房管局的登记行为也不符合该条的规定。故被告的辩称理由不成立，本院不予支持。被告辩称办理抵押登记时只需进行形式审查的意见，房屋登记机关作出抵押登记时，因登记行为会对房屋权利人产生一定的法律后果，故应对申请人提供的涉及权利人的材料真实性负有审查义务。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第(一)项、第(二)项之规定，判决如下：撤销安陆市住房保障和房屋管理局下属的安陆市房地产交易所1996年2月14日作出的涉及原告姚幼明的房屋抵押登记行政行为及96房字第××号房屋他项权证关于原告姚幼明房屋产权的部分。本案受理费50元由被告安陆市不动产登记局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本,上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  朱亚平审 判 员  孙小波人民陪审员  吴 俊二〇一六年十二月十九日书 记 员  韩小红