湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂03民终1242号上诉人（原审被告）：高粱俊，男，1984年9月22日生，汉族，个体工商户，公民身份证住址湖北省郧县，现住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：刘铭，湖北诚智成律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审原告）：秦斌，男，1986年9月30日生，汉族，无固定职业，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：陈燕卿，湖北武当律师事务所律师。代理权限：一般代理。原审被告：龚志伟，男，1986年2月6日生，汉族，个体工商户，住湖北省郧县。原审被告：杨伟，男，1985年8月26日生，汉族，个体工商户，住湖北省郧县。上诉人高粱俊因与被上诉人秦斌、原审被告龚志伟、杨伟房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2015）鄂茅箭民一初字第01281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月19日受理后，依法组成由审判员尚郧生担任审判长，审判员王宇鹏、柯幻（主审）参加评议的合议庭，经过阅卷和调查，合议庭认为事实已核对清楚，不需要开庭审理。本案依法办理了暂停审限的手续，现已恢复审限。经合议庭评议，本案现已审理终结。高粱俊的上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回秦斌的诉讼请求。理由如下：1、一审将两个不同的法律关系放在一起审理，致使案件事实未能查清，实体处理不当。本案系房屋租赁合同纠纷，在审理过程中，秦斌提出要求高粱俊等三人对租赁关系以外的房屋予以返还，对于该部分房屋的所有权存在较大争议，一审法院应当释明秦斌另行起诉主张权利，不应和本案涉诉的租赁房屋一并解决。2、一审判决认定事实错误。在王仕、钟梅与���粱俊、龚志伟签订的饭店转让协议中，并没有注明是将动产转让给高粱俊、龚志伟，秦斌没有拿出土地所有权证书以证明该块土地属于其本人所有。根据《中华人民共和国土地法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关规定，宅基地以外的房前屋后的空地院子的所有权归国家所有。另外，村委会超越行政管理权限，故意歪曲基本事实出具的证明不能做作为定案依据。3、一审判决程序违法，为查清案件事实，应当通知王仕、钟梅作为第三人参与本案诉讼。4、高粱俊等人并未给秦斌造成任何损失，一审判决高粱俊等人向秦斌支付2万元违约金，不符合法律规定。5、高粱俊已经将租赁房屋的钥匙交给了一审法院，是秦斌拒绝接收，故高粱俊等人无需向秦斌腾退房屋，也无需支付房屋占有使用费。秦斌二审期间答辩如下：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体结果处理恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。秦斌一审诉请法院依法判令：1、高粱俊、龚志伟、杨伟迁出秦斌的房子；2、高粱俊、龚志伟、杨伟向秦斌支付违约金2万元，房屋占用费（2014年8月1日至2015年8月1日按10万元计算，以后按每月2万元计算）、水电费、停车场费用。3、本案诉讼费用由高粱俊、龚志伟、杨伟承担。一审法院认定：原承租人王仕、钟梅于2010年6月13日承租了秦斌家位于十堰市××箭区××组的房屋用于经营“八零年代酒店”。2013年7月28日，王仕、钟梅与高梁俊、龚志伟签订《饭店转让协议》，约定王仕、钟梅以10万元的价格将酒店转让给高梁俊、龚志伟，店内一些设备及相关动产（产权之外的所有房屋、树等）归高梁俊、龚志伟所有。2013年8月1日，秦斌与高梁俊���龚志伟、杨伟签订了《房屋租赁合同》，约定秦斌将自家所有的位于十堰市××箭区××组房屋及院内所占土地出租给高梁俊、龚志伟、杨伟，租赁期限自2013年8月1日至2014年8月1日，租金为10万元/年；合同还约定：合同期满后，秦斌有权收回房屋，高梁俊、龚志伟、杨伟需要续租房屋或退房，必须在期满前1个月向秦斌提出续租或退租，否则按年租金的20%赔偿秦斌。高梁俊、龚志伟、杨伟合同签订后，将该房屋用于经营“乡味醇大锅台酒店”。合同到期后，双方未续签合同，高梁俊、龚志伟、杨伟也未将房屋交还给秦斌，秦斌于2014年8月6日向茅箭区法院起诉，引起诉讼。在原审一审过程中，高梁俊曾将有产权登记的两间房屋的钥匙交至茅箭区法院，对于王仕、钟梅在秦斌家土地上新建的房屋钥匙拒绝交接。茅箭区法院通知秦斌接收该房屋时，秦斌认为高粱俊未能将所有房屋钥匙全部交给法院，且高梁俊等人还在部分房屋里继续经营，故秦斌拒绝接收钥匙，后茅箭区法院又将两间房屋的钥匙交给高梁俊保管。2014年9月18日，茅箭区法院作出（2014）鄂茅箭民一初字第02331号民事判决书，判决：1、高梁俊、龚志伟、杨伟于本判决生效后十日内搬出从秦斌处租赁的房屋和场地；2、高梁俊、龚志伟、杨伟支付秦斌违约金20000元，减去秦斌应当支付的就餐费54元，还应支付19946元；3、高梁俊、龚志伟、杨伟支付秦斌至搬出租赁房屋、场地前的水电费用；4、驳回秦斌的其他诉讼请求。高梁俊、龚志伟、杨伟对茅箭区法院作出的（2014）鄂茅箭民一初字第02331号民事判决书不服，提出上诉，十堰市中级人民法院于2015年4月15日作出（2015）鄂十堰中民四终字第00018号民事裁定书，裁定：1、撤销（2014）鄂茅箭民一初字第02331号民事判决书；2、本案发回湖北省十堰市茅箭区人民法院重审。另查明，在经营期间，高梁俊、龚志伟、杨伟向秦斌的母亲支付2500停车场使用费；秦斌在高梁俊、龚志伟、杨伟经营的酒店用餐，有554元就餐费未结。一审法院认为，秦斌与高粱俊、龚志伟、杨伟之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同真实、合法、有效，双方应当按照合同履行自己的义务。在合同到期后，秦斌已明确表示不续签租赁合同，双方租赁关系终止，高梁俊、龚志伟、杨伟应当将租赁的房屋及场地返还给秦斌。对于高梁俊、龚志伟、杨伟辩称在秦斌的土地上有部分房屋系王仕、钟梅转让得来，该部分房屋所有权归高梁俊、龚志伟、杨伟所有的抗辩理由，一审法院认为，王仕、钟梅在转让协议时注���是将动产转让给高粱俊、龚志伟，且王仕、钟梅在秦斌的土地上加盖的建筑，其无权转让给他人，故对于高粱俊、龚志伟、杨伟的抗辩理由，不予采信。高梁俊、龚志伟、杨伟在合同到期后，未及时将房屋退还给秦斌，高梁俊、龚志伟、杨伟的行为构成违约，秦斌要求其按年租金20%支付违约金的诉讼请求予以支持。高梁俊、龚志伟、杨伟在合同到期后继续使用该房屋，应当向秦斌支付房屋使用费，该房屋使用费的标准可以参照之前的租金予以认定，故高梁俊、龚志伟、杨伟应当自2014年8月1日至2015年8月1日支付房屋使用费10万元，之后按10万元/年继续支付至高梁俊、龚志伟、杨伟将房屋返还给秦斌之日止。对于秦斌主张高梁俊、龚志伟、杨伟按3500元继续支付停车场使用费的诉讼请求没有依据，一审法院认可高梁俊、龚志伟、杨伟在原一审时认可的3000元予以认定��因秦斌在就餐时尚欠高梁俊、龚志伟、杨伟就餐费554元，该费用可以在停车场使用费上折抵。对于秦斌主张高梁俊、龚志伟、杨伟支付水电费的诉讼请求，因该请求不明确，经释明后，秦斌也未明确水电费的金额，故对于该项诉讼请求不作处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条之规定，判决：一、高梁俊、龚志伟、杨伟于本判决生效后十五日内搬出从秦斌处租赁的房屋和场地；二、高梁俊、龚志伟、杨伟支付给秦斌违约金20000元，减去秦斌尚欠的就餐费54元，还应支付19946元；三、高梁俊、龚志伟、杨伟支付给秦斌2014年8月1日至2015年8月1日房屋占用费10万元，之后按10万元/年继续支付至高梁俊、龚志伟、杨伟搬出租赁的房屋、场地之日止；四、驳回秦斌的其他诉讼请求。案件受理费700元，由高梁俊、龚志伟、杨伟负担。高粱俊和秦斌在二审期间均未提供新证据。二审查明的事实与一审法院查明的基本一致。另查明，高粱俊因故意伤害他人，于2016年6月17日被十堰市公安局张湾区分局刑事拘留，同月30日，经十堰市张湾区人民检察院批准逮捕，同日由十堰市公安局张湾区分局执行逮捕。本案涉诉的房屋由高粱俊、龚志伟、杨伟租赁后用于经营“乡味醇大锅台酒店”。之后龚志伟、杨伟退出，实际经营人仅为高粱俊一人。根据合同相对性，秦斌起诉时将龚志伟、杨伟一并列为原审被告符合法律规定。在一审期间，龚志伟、杨伟委托高粱俊作为诉讼代理人，全权处理该纠纷。二审经询问，高粱俊的意见能够代表龚志伟和杨伟的意见。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，秦斌与高粱俊、龚志伟、杨伟签订��房屋租赁合同合法有效，其中约定的租赁时间为2013年8月1日至2014年8月1日。之后因租金问题未能协商一致，双方未能续订租赁合同，秦斌与高粱俊、龚志伟、杨伟之间的租赁关系已经终止，秦斌有权要求高粱俊、龚志伟、杨伟腾退合同中约定的租赁房屋及场地。本案争议的焦点是合同中约定的租赁房屋及场地的范围。房屋租赁合同中约定的高粱俊、龚志伟、杨伟承租的范围包括秦斌家位于徐家沟村七组自建房屋及其院内所占地。秦斌系徐家沟七组的村民，从徐家沟村委会出具的证明，以及秦斌及其家人多年来将本案涉诉的房屋及土地出租给他人使用的客观事实来看，秦斌及其家人对该房屋及土地享有使用权。王仕、钟梅夫妇并非徐家沟村民，他们是通过与秦斌的母亲签订租赁合同，仅在租赁期限内取得该租赁房屋及场地的使用收益权(该权利系由秦斌的家人让渡而��)，并承担支付租金的义务。王仕、钟梅夫妇对房屋及场地的修整和装饰，乃至搭建扩充就餐包厢，其目的只是为了能够招揽更多的就餐客户，从而增加因经营餐厅所取得的收益，不可能取得任何不动产的所有权，更不可能通过转让协议将场地内的不动产所有权转让给他人（即高粱俊、龚志伟、杨伟）。因此，高粱俊、龚志伟、杨伟应当将院内的所有房屋及场地全部腾退给秦斌。高粱俊称曾于2014年10月24日将钥匙交给一审法官，但是由于高粱俊仅交了部分房屋的钥匙，并未有将全部场地腾退给秦斌的意思表示，秦斌有权拒收。合同到期后，由于高粱俊等人一直未向秦斌腾退所有房屋及场地，故应当继续向秦斌支付占有使用费。2016年6月17日之后，高粱俊因故意伤害被拘留并逮捕，一直处于被限制人身自由状态，无法与外界联系，将被处以何种刑罚、何时能恢复（相对��自由难以预测。秦斌在知道此事的情况下，应当与高粱俊的家人及龚志伟、杨伟协商腾退房屋一事，或是采取其他适当且合法的方式，来防止租金损失的继续扩大。然而，秦斌未能采取积极有效的措施。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”故2016年7月以后的租金损失，应当由秦斌自行承担。高粱俊、龚志伟、杨伟应当支付房屋及场地占有使用费至2016年6月，按合同中约定的10万元/年计算，共计191667元。《房屋租赁合同》中约定：“合同期满后，秦斌有权收回房屋，高梁俊、龚志伟、杨伟需要续租房屋或退房，必须在期满前1个月向秦斌提出续租或退租，否则按年租金20％赔偿秦斌”，此项约定加重了高粱俊、龚志伟、杨伟的��务，内容显示公平，且导致高粱俊、龚志伟、杨伟举证困难。经本院释明，高粱俊要求对违约金予以调整。考虑到高粱俊等人举证困难，且其负有一直向秦斌支付房屋及场地使用费的义务，而高粱俊等人提前告知与否都不会给秦斌造成损失，故本院酌定将违约金调整为零，即高粱俊、龚志伟、杨伟无需向秦斌支付违约金。综上，一审判决认定事实清楚，但是适用法律错误，实体结果处理不当。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持湖北省十堰市茅箭区人民法院（2015）鄂茅箭民一初字第01281号民事判决��一项；二、撤销湖北省十堰市茅箭区人民法院（2015）鄂茅箭民一初字第01281号民事判决第二、三、四项；三、高粱俊、龚志伟、杨伟在本判决生效后30日内向秦斌支付2014年8月1日至2016年6月30日期间的房屋及场地占有使用费191667元；四、驳回秦斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费700元，二审案件受理费2700元，合计3400元，由秦斌负担1400元，高粱俊、龚志伟、杨伟负担2000元。本判决为终审判决。审判长  尚郧生审判员  王宇鹏审判员  柯 幻二〇一六年十二月二十八日书记员  刘亚琼附本案适用的法律：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。2.最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。