沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0104民初10107号原告（反诉被告）：沈阳恒远物业管理有限公司，住所地：沈阳市皇姑区陵园街7—1号。法定代表人：孙丽，职务：总经理。委托诉讼代理人：孙德艳，女。委托诉讼代理人：杨凯，系辽宁大信律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈阳仪表科学研究院有限公司，住所地：沈阳市大东区北海街242号。法定代表人：刘忠来，职务：董事长。委托诉讼代理人：舒佳春，男。委托诉讼代理人：张微娜，系辽宁申扬律师事务所律师。原告（反诉被告）沈阳恒远物业管理有限公司（以下简恒远物业公司）与被告（反诉原告）沈阳仪表科学研究院有限公司（以下简称仪表公司）物业服务合同一案，本院于2016年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）恒远物业公司的委托诉讼代理人孙德艳、杨凯，被告（反诉原告）仪表公司的委托诉讼代理人舒佳春、张微娜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）恒远物业公司向本院提出诉讼请求：1、确定原告与被告签订的物业管理合同自动顺延至2017年9月5日；2、判令被告支付两个月的物业管理费282000元（2016年9月和2016年10月）；3、由被告承担全部诉讼费用（包括律师费3万元）。事实与理由：2015年9月6日，原告与被告签订物业管理合同，合同约定了原告为被告提供物业服务的范围为仪表院本部（沈阳市大东区北海街242号）及仪表院浑南院区（沈阳市浑南新区高科路23号），同时约定了物业服务的内容、要求、期限及物业费等，其中第六条第4项对合同的续订进行了特别约定：合同期满，双方是否续订合同，应在合同期满一个月前书面提出，如未书面提出，合同自动顺延。现原告依约为被告提供物业服务至今，被告应于2016年8月5日前通知原告是否续签合同，但被告至今未履行书面通知义务，且已拖欠两个月物业管理费，故原告认为原、被告于2015年签订的物业管理合同已自动顺延，被告应全面履行合同义务，向原告支付物业费，并无权以合同到期为由要求原告撤场。被告（反诉原告）仪表公司辩称，原、被告双方在2015年9月6日签订了物业管理合同，并且对如何续约的问题作了详细的约定。但是在合同履行期限未满之前，被告已经向原告发出了通知，告知下一期的物业服务合同将通过招标的方式来选聘物业管理人，对此，原告并没有提出异议，并且参加了被告所组织的招标会，进行了投标，说明原告对于被告提出的合同变更条款表示予以认可。依照合同法相关规定，合同变更应当以合同变更后的条款来执行。通过本次招标，原告并没有中标，所以原、被告双方所签订的物业管理合同，已因合同届满而终止。合同终止后，原告拒不退出物业服务范围，拒不与被告进行交接，故被告不应再对原告提供的物业服务支付物业服务费。被告（反诉原告）仪表公司提出反诉请求:1、判令反诉被告立即退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，办理交接手续（大东区北海街242号沈阳仪表科学研究院有限公司；浑南高科路23号沈阳仪表科学研究院浑南厂区；沈阳市浑南新区浑南东路49—29号沈阳汇博热能设备有限公司浑南厂区）；2、由反诉被告承担本案费用。事实与理由：2015年9月，反诉原、被告双方建立物业服务关系，由反诉被告负责对反诉原告所在厂区、反诉原告关联的公司场所及食堂提供物业管理服务，鉴于物业服务地点不同，范围不同，双方共签订了三份物业管理合同，服务期限为一年，关于合同期限届满如何续订的问题，除其中一份物业管理合同没有约定外，其他二份合同中均有约定，即合同期满，双方是否续订合同，应在合同届满一个月前书面提出，如未书面提出，合同自动顺延。在合同履行至2016年8月份时，反诉原告通过口头告知的方式通知反诉被告下一年度物业服务期，反诉原告拟将通过招标的方式聘请物业公司，并且在8月下旬，反诉原告邀请了几家物业公司（包括反诉被告）到反诉原告现场进行走访，实地落实物业服务区域、各个服务岗位人员配置情况，并就服务要求、服务范围召开了招标前的说明会，反诉被告不仅参加了这次招标前的说明会，而且还购买了招标文件，并以投标人的身份于2016年9月5日参加了投标，但通过评审最终评议，反诉被告没有中标。2016年9月6日，反诉原告公示了中标结果后，于次日与中标单位签署了物业管理合同，但反诉被告以种种理由没有撤出反诉原告的物业服务区域。无奈之下，反诉原告于2016年9月15日再次向反诉被告下发书面通知，告知反诉被告办理交接手续，退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，但反诉被告坚持以双方的物业服务合同因未在合同届满一个月前书面提出而合同自动顺延为由，认为双方物业服务关系仍在继续而拒绝撤离。但反诉原告则认为，双方在此之前虽然有合同约定的条款，但在反诉原告提出本合同到期后要以招标方式选聘物业管理人时，被告并没有提出异议，并且以其行为参加了投标，说明反诉被告在明知合同届满如何续订的约定条款发生了变更的情况下，没有异议，反之以行为回应了对变更条款的认可与确认，变更后合同条款对双方具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。综上，请求法院依法支持反诉原告的诉讼请求。原告（反诉被告）恒远物业公司辩称，反诉原告的诉讼请求无事实与法律依据，不应支持。首先，反诉原告所称三份物业管理合同，其中一份是本诉的诉争合同，另外两份是反诉被告与案外人沈阳汇博热能设备有限公司签订的。其次，反诉原告所称招标，第一不包括与汇博热能有限公司签订的物业合同；第二招标在8月29日才开始，此时反诉原告与反诉被告所签订的物业管理合同已依约顺延；第三本次招标的目的是为了达到相关规定，提高反诉被告的物业管理费，走走形式，故招标程序（包括公示、招标文件的发布、开标时间以及选聘符合招标条件的物业公司进行投标）均违反了招投标法中的强制性规定，是民事欺诈行为，应属无效。最后，反诉原告从未向反诉被告发出通知要求反诉被告撤场，且没有实际交接行为，现反诉原告仍欠反诉被告物业管理费未支付。综上，在反诉原告拖欠付物业费、未全面履行交接义务，且双方原物业管理合同仍然有效的情况下，反诉原告无权要求反诉被告退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设备设施。本院经审理认定事实如下:2015年9月6日，仪表公司（甲方）与恒远物业公司（乙方）签订了一份物业管理合同，约定物业管理范围：1、沈阳仪表院本部位于沈阳市大东区北海街242号；2、沈阳仪表院浑南院区位于沈阳市浑南新区高科路23号；3、院本部职工食堂；物业管理费每月141667元，餐费单独结算，乙方给甲方提供物业管理费发票及餐费发票；委托管理期限为1年，自2015年9月6日起到2016年9月5日止；合同期满，双方是否续订合同，应在合同期满一个月前书面提出，如未书面提出，合同自动顺延。签订合同后，恒远物业公司按照合同约定向仪表公司提供物业服务。2016年8月，仪表公司口头通知恒远物业公司，物业管理合同到期后，仪表公司将通过招标方式选聘下一任物业管理公司。仪表公司向恒远物业公司发布了招标文件，恒远物业公司向仪表公司递交了投标文件，并于2016年9月5日参与了仪表公司组织的开标会，最终恒远物业公司未中标，仪表公司与中标单位辽宁中恒物业管理有限公司签订了物业管理合同，委托管理期限为2016年9月14日至2017年9月14日止。2016年9月6日至2016年11月6日期间，恒远物业公司继续为仪表公司提供物业管理服务，仪表公司未予拒绝，且仪表公司负责物业管理的相关领导殳远明、林洪、张士卿均在恒远物业公司递交的维修项目预算审批表中予以签字确认，殳远明、林洪在恒远物业公司递交的物业管理考核及经费审批表中予以签字确认。仪表公司未向恒远物业公司支付2016年9月6日至2016年11月6日期间的物业管理费。另查明，2015年9月12日，仪表公司与恒远物业公司签订一份物业管理委托协议，管理范围为沈阳市浑南新区浑南东路49-29号；2015年9月8日，仪表公司与恒远物业公司还就上述厂区内的食堂签署了一份食堂托管协议书。此后，恒远物业公司与案外人沈阳汇博热能设备有限公司就沈阳市浑南新区浑南东路49-29号厂区及食堂重新分别签订了物业管理委托协议及食堂托管协议书，并由该公司实际向恒远公司支付物业管理费及餐费。再查明，沈阳市浑南新区浑南东路49-29号系案外人沈阳汇博热能设备有限公司浑南新厂区，该公司为独立企业法人，仪表公司系该公司的股东。上述事实，有物业管理合同、物业管理考核及经费审批表、维修项目预算审批表、发票、招标文件、投标文件、投标单位签到表、开标确认表、及庭审笔录等经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，根据仪表公司与恒远物业公司于2015年9月6日签订的物业管理合同约定，委托管理期限自2015年9月6日起到2016年9月5日止，合同期满，双方是否续订合同，应在合同期满一个月前书面提出，如未书面提出，合同自动顺延。仪表公司虽然未在合同期满前一个月以书面方式告知恒远物业公司，合同期满后不再与其续签合同，但仪表公司在合同期满前已口头告知恒远物业公司，将以招标方式确定下一任物业管理单位，且恒远物业公司也参加了仪表公司组织的招标活动，但未能中标，合同期满后，仪表公司未与恒远物业公司续签物业管理合同；虽然恒远物业公司在合同期满后，继续为仪表公司提供物业服务，但双方仅为不定期的物业服务合同关系，仪表公司可以随时主张解除合同关系。综上，恒远物业公司要求确定其与仪表公司签订的物业管理合同自动顺延至2017年9月5日的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持；对于仪表公司要求恒远物业公司退出物业服务区域（沈阳市大东区北海街242号、沈阳市浑南新区高科路23号）、移交物业服务用房和相关设施并办理交接手续的反诉请求，本院予以支持。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。在仪表公司与恒远物业公司签订的物业管理合同于2016年9月5日期满后，2016年9月6日至2016年11月6日期间，恒远物业公司继续为仪表公司提供物业服务，仪表公司未要求恒远物业公司退出物业服务区域，并办理交接手续，仪表公司未拒绝恒远物业公司的员工进入厂区提供物业服务，相反的，仪表公司以实际行为表示认可了恒远物业公司提供的物业服务，综合考虑以上情况，仪表公司应当向恒远物业公司支付2016年9月6日至2016年11月6日期间的物业管理费。根据双方此前签订的物业管理合同约定，每月物业管理费为141667元，2016年9月6日至2016年11月6日期间2个月的物业管理费应为283334元，现恒远物业公司要求仪表公司支付物业管理费282000元，本院予以支持。关于恒远物业公司要求仪表公司承担律师费3万元的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于沈阳市浑南新区浑南东路49-29号厂区物业管理合同问题，仪表公司及案外人沈阳汇博热能设备有限公司均就上述地址厂区内的物业管理和食堂管理与恒远物业公司签订了物业管理委托协议和食堂托管协议书。沈阳市浑南新区浑南东路49-29号系案外人沈阳汇博热能设备有限公司的厂区，该公司为独立企业法人，仪表公司为该公司的股东。实际履行合同过程中，恒远物业公司为案外人沈阳汇博热能设备有限公司提供物业服务及食堂服务，案外人沈阳汇博热能设备有限公司向恒远物业公司支付物业管理费及餐费；仪表公司与恒远物业公司就沈阳市浑南新区浑南东路49-29号厂区签订的物业管理合同及食堂托管协议书，未实际履行。根据合同相对性原则，仪表公司无权要求恒远物业公司退出沈阳市浑南新区浑南东路49-29号的物业服务区域，亦无权要求恒远物业公司将上述地址内的物业服务用房、相关设施及手续交接给仪表公司。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、被告（反诉原告）沈阳仪表科学研究院有限公司于本判决书生效之日起15内向原告（反诉被告）沈阳恒远物业管理有限公司支付物业管理费282000元（2016年9月6日至2016年11月6日）；二、原告（反诉被告）沈阳恒远物业管理有限公司于本判决书生效之日起15日内退出沈阳市大东区北海街242号及沈阳市浑南新区高科路23号的物业服务区域，并与被告（反诉原告）沈阳仪表科学研究院有限公司办理物业服务交接手续；三、原告（反诉被告）沈阳恒远物业管理有限公司于本判决书生效之日起15日内将沈阳市大东区北海街242号及沈阳市浑南新区高科路23号的内的物业服务用房及相关设施交还给被告（反诉原告）沈阳仪表科学研究院有限公司；四、驳回原告（反诉被告）沈阳恒远物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）沈阳仪表科学研究院有限公司的其他反诉请求。如未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5980元，减半收取2990元，由被告（反诉原告）沈阳仪表科学研究院有限公司负担；反诉费50元，由原告（反诉被告）沈阳恒远物业管理有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  彭佳妮二〇一六年十二月十四日书记员  雷 旭