重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝01民终6513号上诉人（原审原告）：魏清芳，女，1963年2月27日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：冯伟，重庆志和智律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜丽诗，重庆志和智律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周国，男，1981年8月16日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：张雷，重庆晟铭律师事务所律师。上诉人魏清芳因与上诉人周国房屋租赁合同纠纷一案，魏清芳、周国均不服重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初3760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案后，依法组成合议庭，于2016年9月28日对本案进行了询问。上诉人魏清芳的委托诉讼代理人杜丽诗与上诉人周国及其委托诉讼代理人张雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人魏清芳上诉请求并答辩称:依法撤销一审判决，改判由被上诉人支付上诉人租金34100元、违约金10000元、商业服务费及水电费1350元；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院适用法律错误，《合同法》第十一条的“数据电文”不包括短信，房屋钥匙也还在被上诉人处，应认为租赁合同至今未解除，被上诉人应当持续给付租金；2.如果租赁合同继续履行，因此发生的商业物业管理费及水电费理应由被上诉人承担，符合生活常理。3.10000元违约金一审未提，二审不应当主张，是因为周国没有及时交租金而扣除的；4.目前房屋钥匙还在周国处，应认为合同没有解除，应支付五个月的租金。上诉人周国上诉请求并答辩称:依法撤销一审判决，改判上诉人不承担支付责任；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人不应再向被上诉人支付违约金10000元。根据合同第六条约定，如乙方违约，则乙方违约金从履约保证金中扣除。本案查清的事实表情，上诉人在合同签订时已向被上诉人缴纳了10000元保证金，且该款项并未退还。同时第四条第5款约定，这10000元履约保证金所保证的范围仅为保证所租赁房屋、房屋设施及拖欠租金，并不具有惩罚性质，在本案中不存在既要没收履约保证金又要支付违约金同时适用的情形，一审判决对该问题没有表述清楚；2.根据双方的短信内容和证人谢某的陈述，2015年11月7日合同就已经解除，上诉人不应当支付2015年12月8日到2016年1月30日期间的租金。周国用过所有告知方式想还钥匙，是魏清芳自己不愿意接受；短信属于数字电文。魏清芳向一审法院起诉请求：判决被告支付原告租金34100元、违约金10000元、商业服务费、水电费1350元。本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年3月23日，原告魏清芳作为甲方，被告周国作为乙方，双方签订了《贝蒙盘古门面租赁合同》一份，合同约定，甲方将北部新区泰山大道路西段2号贝蒙盘古负2层门面9室出租给乙方使用。合同第三条中双方约定门面用途为商业经营（其范围以乙方营业执照为准），未经甲方书面同意，乙方不能作为他用；租赁期间，乙方不得提前解除合同，否则租金、履约保证金不退。合同第四条中门面租赁价格、期限、支付方式及其他费用约定如下：“1、门面租赁期限：租期五年，即从2014年5月8日至2019年5月7日。2、租赁价格：第一年月租金：6200元/月，以后每年按年租金的10%递增，具体租金如下：第一年每月租金：6200元/月（大写：陆仟贰佰元/月整），期间为2014年5月8日至2015年5月7日。第二年每月租金：6820元/月（大写：陆仟捌佰贰拾元/月整）……3、支付方式：1）租金按季度支付：第一年第一季度（2014年5月8日至2014年8月7日）支付租金18600元（大写：壹万捌仟陆佰元整），第一年以后三个季度依次类推。第二年及其以后的各年均按本合同约定的租赁价格按季度支付。2）第一年第一季度租金及履约保证金，乙方在签订合同时一次性支付给甲方，同时甲方出具相应的收款证明。3）其余各年租金支付方式：其余各年的季度租金均提前5天支付……5、履约保证金：乙方向甲方交纳10000元（大写：壹万元整）作为门面设施和其他费用保证金及履约保证金。在租赁期满时，如乙方未损坏门面内设施，未破坏房屋结构和未拖欠其他费用保证金及履约保证金。在租赁期满时，如乙方未损坏门面内设施，未破坏房屋结构和未拖欠其他费用的行为，甲方应无条件全额无息退还保证金。如果乙方对甲方房屋及设施造成损坏，乙方必须修复，如果不能修复的，须照价赔偿。如果乙方在承租期内，甲方提供的房屋设施因被盗造成甲方经济损失，须照价赔偿。6、本合同在甲、乙双方签字，并交纳履约保证金和第一年第一季度租金后生效，上述房屋租赁行为成立，合同生效后甲方于2014年3月25日将上述门面交给乙方使用。”合同第五条约定：“在租赁期间，甲、乙双方中若有一方欲提前终止合同，应提前一个月书面通知另一方。书面提出提前终止租赁合同的一方则导致违约，由此违约方应按本合同第六条承担违约责任。”合同第六条约定：“本合同生效后，甲方或乙方任何一方若违反本合同约定，由违约方支付违约金给守约方，违约金为10000元（大写：壹万元整）。（如乙方违约，则乙方违约金从履约保证金中扣除，且已付租金不退，同时甲方无条件收回租赁房屋使用权）”。2015年11月7日，原告向被告发送短信两条载明：“周老师：盘古门面租金6820元/月，魏清芳：工商行帐号：62×××14”，“周老师：你今天还没把房租打过来，明天一早我就去锁门了。不租你就搬走吧，我这边有人接手。魏”。同日，被告向原告支付了6820元租金。2015年12月7日，被告向案涉小区物业公司，支付物业费539.6元。庭审中，原、被告双方均认可，被告支付租金至2015年12月7日，被告已按合同约定支付了履约保证金及第一季度的租金。2015年12月30日，被告向原告发送短信载明：“之前反复电话跟你确认过这个地方我不租了，我们已经12月7日前搬离该地，所以不构成任何拖欠租金，还望尽早把钥匙拿走，以免产生误会”。一审法院认为，双方签订的《贝蒙盘古门面租赁合同》合法有效。一、合同解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条，双方合同第五条约定解除合同的条件为提前一个月以书面方式提出，被告举示的证据虽不足以证明被告已于2015年12月7日前一个月向原告书面提出解除合同，但被告于2015年12月30日向原告发出的短信可以看出，至少在该日被告解除租赁合同的意思表示已到达原告，根据《中华人民共和国合同法》第十一条，被告发出的短信以文字形式载于数据中并发送至原告处，原告当庭对短信真实性予以认可，故该短信应当认定为书面形式，因此，在解除租赁合同意思表示到达原告后，经过一个月，则双方租赁合同解除，即双方合同于2016年1月31日解除。被告仅支付租金至2015年12月7日，对2015年12月8日至2016年1月30日之间的租金仍然应当负有支付义务，即被告还应当向原告支付租金12049元（6820元/月×1二审中，双方当事人均未举示新证据，本院二审查明的事实和证据与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点：一是合同是否解除及解除日期，二是一审判决支付10000元违约金是否恰当。关于第一点，双方的短信以文字形式明确表达了双方意思，周国通过短信通知解除合同应当有效，一审法院以12月30日起算，经过一个月，认定合同于2016年1月31日解除并无不妥。魏清芳收到周国单方解除合同的明确意思表示后，仍然认为合同没有解除，不收回房屋导致损失扩大，其追索租金的主张本院也不予支持，故一审法院对于租赁合同的解除时间及租金计算方式和金额的认定均无不当。关于第二点，双方合同第六条已载明“如乙方违约，则乙方违约金从履约保证金中扣除，且已付租金不退，同时甲方无条件收回租赁房屋使用权。”乙方已经缴纳的10000元保证金为作为门面设施和其他费用保证金及履约保证金。现周国违约，魏清芳有权不退还周国保证金10000元，周国不需要再另行支付魏清芳10000元违约金，一审法院判决周国三日内支付魏清芳违约金10000元，违反双方当事人合同约定，属判决不当，本院予以纠正。此外，魏清芳提交的证据不足以认定商业费和水电费的真实性以及具体金额，亦不予主张。综上所述，魏清芳的上诉请求不能成立，对周国的部分上诉请求予以支持。一审法院适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初3760号民事判决的第一项、第三项；二、撤销重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初3760号民事判决的第二项。一审案件受理费530元，由魏清芳负担230元，由周国负担300元；二审案件受理费385.03元，由魏清芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  张欲晓审 判 员  刘 静代理审判员  张晋鹏二〇一六年十二月一日书 记 员  李 莉