.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}新疆维吾尔自治区高级人民法院民事判决书（2016）新民终172号上诉人（原审原告）：克拉玛依区日濠水都，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市。负责人：李宁，女，汉族，1973年5月14日出生，克拉玛依区日濠水都经营者，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市青年路北二巷*号**楼*单元***号。委托代理人：李为民，新疆道合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：克拉玛依市城市建设投资发展有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市友谊路36号。法定代表人：王智深，该公司董事长。委托代理人：王辉，男，该公司工作人员。委托代理人：解红梅，新疆众信律师事务所律师。上诉人克拉玛依区日濠水都（以下简称日濠水都）因与被上诉人克拉玛依市城市建设投资发展有限责任公司（以下简称城投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服克拉玛依市中级人民法院（2015）克中民二初字第53号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。日濠水都上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认租赁费基数为25966230.59元；2.本案诉讼费由城投公司负担。事实与理由：一审认定事实错误。1.一审采信了《合作协议书》及《房屋租赁合同》的真实性及当事人合同权利义务的关联性，但违背二者之间的逻辑关系，认为情况说明及文件处理专用纸不能作为定案依据。该二份证据不仅相互印证并且还能够印证《合作协议书》及《房屋租赁合同》，从而证实土地出让金不应纳入总投资额的事实。2.一审将《基本建设财务管理规定》、《企业会计准则-无形资产》、《国有建设单位会计制度》等规范性文件作为否定土地出让金不计入租金基数的依据，违反证据认定规则和当事人意思自治原则。计算租金缴纳基数的约定属于当事人自由处分民事法律权利的具体行为。3.一审已查明城投公司投资开发建设的南新路休闲广场项目为A、B两座楼，则应当进一步查明B座计算租金缴纳基数包括土地出让金，但计取比例低于日濠水都的基本事实，同样证实日濠水都的租金缴纳基数中不含土地出让金。4.一审以日濠水都”作为承租人，履行承租人的权利义务，依据房屋租赁合同约定租金计取条款内容，无权就案涉建筑物建设施工过程中，建设方与承包方已审核确认的造价及其分项设施造价提出异议”为由，简单割裂二者关联，变相认定投资总额31322489.98元的事实客观存在”。双方当事人约定的缴纳租金基数以约定的投资总额为根据，二者之间有密不可分的必然关系。况且，一审将未施工的路灯等工程计算在内，没有合法根据。城投公司辩称，日濠水都租赁南新路休闲广场A座总投资为31322498.98元，包括土地出让金，该数额应为租赁费的计算基数。1.双方在签订《房屋租赁合同》时，房屋尚未建成，合同第三条对租金计取方式的约定是按城投公司总投资额的一定比例分阶段计算。土地出让金是建造房屋必须产生的费用，应纳入总投资额。项目建成后，至2013年7月，A座总投资额确定为31322489.98元。情况说明和文件处理专用纸不能支持日濠水都所说的”双方均认可总投资额减去土地出让金”的观点。上述证据是日濠水都单方书写的，我公司相关人员收到后只是传阅，未做出同意扣减土地出让金的决定。3.城投公司系国有企业，依据财政部《基本建设财务管理规定》、《企业会计准则-无形资产》及《国有建设单位会计制度》等相关规范进行管理，将购置土地使用权实际支付的土地出让金作为无形资产纳入投资总额符合上述规范。4.城投公司第一次收取租金时A座刚竣工，配套尚未完成，投资总额未确定，暂按22508968元为基数计算租金。日濠水都主张按25966230.59元计也说明上述金额不是总投资额。日濠水都一审诉讼请求：确认涉案租赁物总投资额即租金缴纳基数为25966230.59元。一审法院认定事实：城投公司开发克拉玛依市南新路休闲广场项目A、B座前，于2009年4月13日，由其控股全资子公司克拉玛依市城投资产经营有限责任公司（甲方）与日濠水都（乙方）签订《合作协议书》一份，主要内容约定：原则上将该项目二号楼出租给日濠水都经营洗浴，合作期限为20年，定金600000元（其中100000元为合同履约保证金，500000元冲抵房屋租金）；年租金计收方式为前十五年年租金按单体建筑投资总额的7%为基准计算。后五年租金按当时当地市场价格适当调整。同时对其他权利义务亦进行了约定。2010年5月25日，通过招投标方式，克拉玛依广阳建筑安装工程有限责任公司以包工包料的方式中标并进行施工。2011年7月，上述主体工程竣工并验收合格。其中A座于2012年3月12日经克拉玛依市建设部门备案认可。2010年1月15日,南新路休闲广场项目A、B座所占土地性质由划拨用地变为出让土地，城投公司向克拉玛依市国土资源局依法缴纳土地出让金，其中A座土地（9174.08平方米）出让金4178700元。2010年1月21日，日濠水都（乙方）与城投公司（甲方）经自愿协商并达成一致意见，签订《房屋租赁合同》一份，主要内容约定：租赁房屋坐落在南新路以南、油建路以西、建筑面积为6400平方米（以实际测绘面积为准）；租期十五年（指租赁日起满十二个月为一年）；租金分三阶段计费并收取，前七年（自租赁日起的第一年至第七年）每年按甲方总投资（包括但不限于建筑总投资及安装、各种税费等与该房屋有关的全部费用、外配套设施、设备费及建筑物，其中绿化建设工程投资费用除外）的7%收取租金；中间四年（自租赁日起的第八年至第十一年），按甲方总投资（包括内容同上）的8%收取租金；后四年（自租赁日起的第十二年至第十五年），按甲方总投资（包括内容同上）的9%收取租金......；甲方总投资包括地上地下建筑总投资及外部装修、辅助建筑、设施、设备、税费等。双方同时对其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，日濠水都交付定金600000元。2011年7月，案涉A座大楼竣工验收后，日濠水都接收装修经营并按投资总额22508968.60元为基数每年缴纳租金1575627.80元至2015年共计4773810.90元。此期间，双方当事人就土地出让金应否计入建筑投资总额进行协商，日濠水都曾于2011年11月12日自行制作《关于土地出让金已列入房屋总造价计算年租金的情况说明》并送达城投公司。该情况说明主要载明：签订《房屋租赁合同》时，土地出让金包括在总投资额内，不能重复计算。城投公司收到该情况说明后，相关部门领导就此情况说明内容进行内部传阅并未作出决定，亦未向日濠水都作出明确答复。2013年1月22日，配套工程项目灯具，经供货单位、施工单位、监理单位和建设单位验收合格，城投公司遂最终依据主体工程造价定案表、配套工程项目审核结算表和相应发票凭据等资料制作《南新路休闲广场工程A、B座投资明细表》一份，载明A座大楼最终总投资额为31322489.98元，要求日濠水都补交租金。2015年6月8日，城投公司向日濠水都送达书面《催款通知》，主要内容载明：因2010年至2013年租赁房屋的工程决算未最终确定，因此缴纳基数暂定为22508968.60元，你公司按此基数分批缴纳了2011年至2015年的房屋租金共计4773810.90元。现该房屋最终决算于2013年7月完成，即房屋租赁费的缴纳基数确定为31322489.98元，所以应补交租金3996486.30元。基于上述原因，我公司于2014年10月15日及12月9日分别向你公司发出催款通知，但未果，现限你公司于2015年6月12日前书面答复，否则视为同意。随后，双方当事人就涉案房屋租赁合同租金交纳基数即建筑投资总额的确认问题产生争执，日濠水都诉讼至法院。另查，日濠水都起诉状及诉讼请求要求确认涉案总投资额为25966230.59元，但庭审中，其坚持依据《南新路休闲广场调整表》所载投资总额2199131元为基础，扣减绿化费522600元和土地出让金4178700元后所得数额即－2502169元（2199131元－522600元－4178700元）为投资总额，经法庭释明，其仍以上述计算方式所得数额为涉案租赁标的物总投资额即租金缴纳基数。又查，2012年3月28日，城投公司就涉案建筑房屋向克拉玛市房产管理局申请登记并领取房屋产权证书。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。双方当事人应依合同约定内容积极全面地履行各自义务，否则将承担相应的法律后果。城投公司下属的控股全资子公司克拉玛依市城投资产经营有限责任公司与日濠水都签订《合作协议书》后，日濠水都与城投公司正式签订《房屋租赁合同》，对租期、租金交付方式内容进行重大变更。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）关于合同的变更和转让的规定，权利和义务可以依法一并转让。该《房屋租赁合同》内容不违反法律法规强制性规定，双方当事人意思表示真实一致，属于有效合同，对双方当事人均有约束力。双方当事人对事实发生经过无异议，故对上述事实经过一审法院予以确认。当事人的争议焦点是依据《房屋租赁合同》约定内容，如何确认城投公司对租赁物的总投资额以及租赁物的总投资额是否应为25966230.59元。首先，根据合同法第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。案涉房屋租赁合同当事人对租金计取方式约定不明的可以补充协议，不能达成一致意见时，按照合同约定条款或者日常交易习惯予以确定。依上述查明事实，《房屋租赁合同》签订履行过程中，双方当事人就租赁物的总投资额产生争议，虽经多次协商未能达成一致意见。但该《房屋租赁合同》第三条款对租金计取方式明确约定每年按城投公司总投资的一定比例分阶段计收租金，并就总投资的内容亦进行注明即：包括但不限于建筑总投资及安装、各种税费等与该房屋有关的全部费用、外配套设施、设备费及建筑物，其中绿化建设工程投资费用除外。依上述合同条款文意理解，租赁物的总投资额计取费用，除绿化建设工程投资费用除外，其余与建筑物有关的所有费用均应纳入总投资额，当然土地出让金系建筑房屋产生的必须费用，理应纳入总投资额。其次，根据财政部《基本建设财务管理规定》第十条规定，建设成本包括建筑安装工程投资支出、设备投资支出、待摊投资支出和其他投资支出。第二十条规定，其他投资支出是指建设单位按项目概算内容发生的构成基本建设实际支出的房屋购置和基本畜禽、林木等购置、饲养、培育支出以及取得各种无形资产和递延资产发生的支出。财政部关于印发《企业会计准则-无形资产》等8项准则的通知即财会[2001]7号明确规定，无形资产，指企业为生产商品、提供劳务，或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。无形资产可分为可辨认无形资产和不可辨认无形资产。可辨认无形资产包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权等；不可辨认无形资产是指商誉。其中购入的无形资产，应以实际支付的价款作入账价值。财政部财会字[1995]45号关于修改重印《国有建设单位会计制度》的通知第104号科目其他投资明确规定，无形资产是指建设单位取得的各种无形资产，包括经营性建设项目通过出让方式购置的土地使用权以及建设单位购买的专利权和专利技术等。上述有效规章规定，建设单位取得经营性建设项目中，通过出让方式购置的土地使用权，在企业会计制度中作为无形资产，应以实际支付的价款作入账价值。依涉案查明事实，城投公司作为建设单位，在A座大楼建设中通过出让方式购置土地使用权（9174.08平方米），并支付出让金4178700元的事实客观存在。城投公司作为企业单位应依上述会计制度将购置土地使用权实际支付的土地出让金作为无形资产纳入投资总额，否则将承担相应的法律后果。因此，城投公司辩称土地出让金应纳入建筑总投资的理由，于法有据。再次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。第九十二条第一款、第三款规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。自认的事实与查明事实不符的，人民法院不予确认。日濠水都起诉状请求确认总投资额为25966230.59元属自认事实，但庭审中又坚持另一计算方式，使投资总额出现负数，即使视为变更诉讼请求，显然这与其起诉状陈述内容相矛盾，亦与涉案基本事实不符。何况所举证据《南新路休闲广场调整表》系单一复印件，没有城投公司印章或确认，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》该证据不具有有效性。因此，日濠水都自认的事实与法院查明的事实不符，其又不能针对城投公司提供的租赁物所涉及的全部费用审核确定，提供充分有效证据予以否定，故其应承担举证不能责任。综上，双方当事人签订《房屋租赁合同》时，明确约定租金计取依据由城投公司制作的建筑租赁物所涉全部费用作为总投资额。城投公司亦提供了与承包方就建筑工程项目的审核结算材料，从而得出最终投资总额31322489.98元的事实客观存在，该投资总额中没有绿化建设工程投资费用，所含土地出让金纳入投资总额符合本案查明事实和上述法律规定或规范性文件规定。日濠水都作为房屋承租人，履行承租人的权利义务，依该房屋租赁合同约定租金计取条款内容，其无权就涉案建筑物建设施工过程中，建设方与承包施工方已审核确认的造价及其分项设施造价提出异议。据此，日濠水都要求确认建筑租赁物总投资额为25966230.59元的诉求不符合查明的事实，其陈述理由缺乏直接有效证据佐证且于法于理相悖，故对其确认之诉求和理由不予支持。判决：驳回日濠水都的诉讼请求。案件受理费用171631无，由日濠水都负担。二审查明，2011年11月12日，日濠水都向城投公司房地产分公司递交一份《关于土地出让金已列入房屋总造价计算年租金的情况说明》，基本内容为：2009年4月13日，双方签订《合作协议书》，第四条明确约定年租金计算方式为前十五年租金按单体建筑投资总额的7%为基准计算，没有涉及土地出让金的问题。2009年10月左右，你公司提出土地使用性质发生变化，由划拨土地变更为商业用地，总投资增加，需要追加租金。经我方与你公司余明阳常务副总经理、蒋卫东副总经理和ＸＸ董事长多次磋商，所产生的土地出让金问题用提高年租金收取比例方式解决。中间四年的年租金收取比例从7%提高到8%，后四年的租金收取比例从7%提高到9%。随后双方于2010年1月21日签订了《房屋租赁合同》，合同第三条进一步明确了租金计费和收取标准。目前，你公司提出将土地出让金列入工程总造价计算年租金的收费标准，我方认为这样计算是继第二份合同后再次将土地出让金重复列入了工程总造价计算租金。我方对此算法持不同意见，望你公司充分调查真相，尽快达成一致。11月13日，城投公司房地产分公司收到该情况说明，11月18日，陶伟签字”请原城投公司房产筹备组负责人余明阳、蒋卫东签署意见”，同日，余明阳、蒋卫东签字”情况属实”，11月20日，陶伟签字”建议由主管领导召集相关人员研究确定”。二审阶段日濠水都提供一份南新路休闲广场工程AB座投资明细表，明细表载明A座总投资额为31322489.99元。日濠水都主张应从中扣除广场灯具设备23500元、土地出让金及契税、印花税4149492.71元和墙改基金92415.24元后，以27057082元作为租金缴费基数。城投公司对投资明细表无异议，并同意从总投资额中扣减广场灯具设备及墙改基金，但坚持土地出让金及契税、印花税应纳入租金缴费基数。本院认为，本案日濠水都与城投公司的争议焦点为是否应将土地出让金纳入《房屋租赁合同》的租金缴费基数。从本案查明事实反映，双方当事人在2010年1月21日签订《房屋租赁合同》时，已经发生了土地由划拨变更为出让，城投公司向土地管理部门交纳土地出让金的事实，但《房屋租赁合同》中没有土地出让金应纳入总投资额的明确约定。2011年11月12日的《关于土地出让金已列入房屋总造价计算年租金的情况说明》表明，在发生了土地出让金费用后，双方当事人进行了协商，以提高租金交纳比例的方式解决了总投资额增加的问题。城投公司房产筹备组时任负责人余明阳、蒋卫东认可日濠水都所述属实。余明阳同时还是受城投公司委托与日濠水都签订《房屋租赁合同》的代理人。日濠水都提供的证据能够证明双方当事人在签订《房屋租赁合同》时已将土地出让金问题考虑在内，现城投公司再次提出将土地出让金计入租金缴纳基数违反了双方订立合同时协商一致的意思表示，有悖诚实信用的基本民事行为准则，本院不予支持。《房屋租赁合同》的租金缴纳基数应在双方当事人认可的南新路休闲广场工程AB座投资明细表基础上减去广场灯具设备23500元、土地出让金及契税、印花税4149492.71元和墙改基金92415.24元后，以27057082元为计算依据。综上，日濠水都的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销克拉玛依市中级人民法院（2015）克中民二初字第53号民事判决；二、确认克拉玛依区日濠水都与克拉玛依市城市建设投资发展有限责任公司之间《房屋租赁合同》的租金缴纳基数为27057082元。一、二审案件受理费343262.75元，由克拉玛依市城市建设投资发展有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长侯卫宁代理审判员李李代理审判员热依拉二〇一六年十二月二日书记员刘芮