四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终9296号上诉人（原审被告）：李一丁，男，1977年4月5日出生，汉族，住成都高新区。委托诉讼代理人：李蜀，女，1980年6月15日出生，汉族，住成都市高新区。被上诉人（原审原告）：成都玉屏物业有限公司，住所地：成都高新区中和朝阳路。法定代表人：刘雪峰，总经理。委托诉讼代理人：何春莉，四川卓安律师事务所律师。上诉人李一丁因与被上诉人成都玉屏物业有限公司（以下简称玉屏物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初6639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李一丁的委托诉讼代理人李蜀，被上诉人玉屏物业公司的委托诉讼代理人何春莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李一丁上诉请求：1.撤销原审判决中关于李一丁向玉屏物业公司支付物业管理费2146.32元、违约金429元的判决，依法改判驳回玉屏物业公司的该诉讼请求，并判定玉屏物业公司停止非法滞留妨害；2.诉讼费由玉屏物业公司承担。事实与理由：一、高新区规划建设局签发的《关于丹桂苑物业项目执行业主大会决定的通知》明确玉屏物业公司的服务合同期满，丹桂苑第二届业委会通过召开业主大会与玉屏物业公司终止了服务合同，并责成玉屏物业公司退出丹桂苑小区；二、原审判定的丹桂苑第二届业委会未取得丹桂苑业主大会授权的结果，判定结果严重与提交的证据不符；三、对于新物业合同证据，原审法院认为是复印件不予采纳，有失公允；四、原审法院认定“小区从未有第三方物业公司进场提供物业服务”，认可了玉屏物业公司的事实服务，实质上是玉屏物业公司一致霸占小区物业服务区域和设施。五、第二届业委会于2014年12月12日向原审法院起诉要求判令前期物业退出小区物业服务，原审法院审理后亦不能证明得到了业主大会的授权故主体资格不适格为由驳回起诉，并由本院维持原审裁定，该裁定书不是说业委会无权与金房物业公司签订合同或签订的合同无效。玉屏物业公司辩称，1.李一丁没有缴纳相应的物管费、电费、清运费等，这是没有争议的事实；2.李一丁认为丹桂苑小区已经签订新的物管协议，但第二届业委会从始至终没有出具收取小区业主的授权，导致第二次业主委员会被罢免了。实际上玉屏物业公司在丹桂苑小区进行物业管理服务，李一丁拒绝缴纳物管费、电费、清运费没有事实和法律依据。玉屏物业公司向一审法院起诉请求：1.李一丁缴纳物业服务费、垃圾费、停车占道费、电费及由上述费用产生的违约金、滞纳金；2.诉讼费由李一丁承担。一审法院认定事实：丹桂苑小区的开发商成都永慧房地产开发有限公司（原名成都玉屏房地产开发有限公司）在小区建设完成后即将小区的物业管理服务工作交给玉屏物业公司负责。玉屏物业公司接手丹桂苑小区物业服务后至今一直为该小区提供物业服务，该小区也未有任何其他物业公司入场提供物业服务。李一丁系丹桂苑小区11栋1单元10号房屋的业主，其从丹桂苑小区开发商处购买该房屋，房屋建筑面积为127.75平方米。李一丁在2014年7月以前均正常交纳物业服务相关各项费用，具体标准为：物业管理费按建筑面积每月0.7元/平方米交纳、汽车停放费按每月50元/辆交纳、城市生活垃圾处理费按每月8元/户交纳、电费按0.58元/度交纳，其中城市生活垃圾处理费和电费是由玉屏物业公司代收代缴，且该费用玉屏物业公司并未分户缴纳而是按小区整体缴纳至相关机构。2014年7月起至今，李一丁未向玉屏物业公司缴纳物业管理费、城市生活垃圾处理费、电费、占道停车费。李一丁的停车卡因欠费于2014年8月起被停止使用。原审还查明，高新区丹桂苑第二届业主委员会于2014年12月12日向成都高新区人民法院提起民事诉讼，要求法院判令玉屏物业公司退出小区物业服务区域，并将物业用房、电梯、变电站、泵站设施等返还高新区丹桂苑第二届业主委员会；玉屏物业公司向高新区丹桂苑第二届业主委员会移交小区竣工验收资料、技术资料、物业保修文件等相关资料。成都高新区人民法院审理后以“高新区丹桂苑第二届业主委员会提起诉讼不能证明已经得到高新区丹桂苑业主大会的授权，故原告高新区丹桂苑第二届业主委员会的主体资格不适格”为由驳回起诉，并由成都市中级人民法院二审维持原审裁定。再查明，丹桂苑小区存在环境不够整洁、公共设施破损后未及时修复等情况。一审认定上述事实的证据有：有《欠费清单》《电费缴费发票》《城市垃圾处理费缴费发票》、成都高新区人民法院（2015）高新民初字第102号民事裁定书、成都市中级人民法院(2016)川01民终4437号民事裁定书、成都永慧房地产开发有限公司的《情况说明》、丹桂苑小区实景照片、当事人的陈述等。一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中尽管玉屏物业公司未能向法庭举证其与李一丁签订的《物业服务合同》，但通过丹桂苑小区开发商成都永慧房地产开发有限公司的《情况说明》可知玉屏物业公司自丹桂苑小区建设完成后就为该小区提供前期物业服务，且李一丁当庭也认可玉屏物业公司提交的《前期物业管理服务协议》的内容，另李一丁在2014年8月之前均正常向玉屏物业公司缴纳各项物业管理费用，而自2014年8月起至今玉屏物业公司仍一直在丹桂苑小区提供物业服务，因此原审法院认为双方之间形成物业服务合同关系，双方应当按照《前期物业管理服务协议》约定和相关法律规定履行各自权利义务。本案的争议焦点为李一丁是否有权拒绝向玉屏物业公司支付物业管理费。对此，李一丁主张丹桂苑小区第二届业主委员会已与成都金房物业服务有限公司签订新物业合同，玉屏物业公司的前期物业合同自动终止，玉屏物业公司属于非法滞留故其有权拒付。原审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，李一丁主张丹桂苑小区与玉屏物业公司的前期物业服务合同关系已经终止，应当承担相应的举证责任。诉讼中，李一丁向法庭提交了丹桂苑小区第二届业主委员与第三方物业公司另行签订的《物业管理服务合同》，但该合同系复印件，其真实性原审法院无法核实，故原审法院对李一丁提交的该份证据不予采信。另，在另案丹桂苑小区第二届业主委员会请求玉屏物业公司退场的起诉被法院生效裁定驳回起诉且丹桂苑小区从未有第三方物业公司进场提供物业服务的情况下，李一丁应当提供充分证据证明丹桂苑小区与玉屏物业公司的物业服务合同关系已经终止的待证事实，现李一丁提交的证据材料并未充分证明丹桂苑小区第二届业主委员会已经按照法律规定的程序和要求取得丹桂苑小区业主相应授权与第三方物业公司签订新的物业管理合同，从而证明丹桂苑小区与玉屏物业公司的物业服务合同关系已经终止的事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”及第五条第一款“在合同纠纷案件中……主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”的规定，原审法院对李一丁的该项抗辩主张不予采信。故对玉屏物业公司要求李一丁支付2014年8月至2016年7月的物业服务费2146.32元（89.43×24＝2146.32元）的诉讼请求，原审法院予以支持。关于玉屏物业公司要求李一丁自2014年8月按照每日千分之五的标准支付违约金的诉讼请求，原审法院认为，根据《前期物业管理服务协议》第四条第一款“业主交纳费用时间每月12日以前”，第九条第四款“业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物管有权要求业主补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金”的约定，李一丁未按照约定交纳物业服务费已经构成违约，应承担相应的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，”即违约金过高或过低时，当事人可以申请调整，调整的依据是违约金是否过分高于或者低于违约所造成的损失。李一丁当庭提出违约金过高要求调整，玉屏物业公司主张的滞纳金暂计算至2016年7月已高达42084.71元，明显过高。原审法院考虑到本案的实际情况，从平衡双方当事人利益的角度考虑，酌情调整违约金为：在2016年7月12日之前的违约金总额为429元，从2016年7月13日起，以2146.32元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止。关于玉屏物业公司要求李一丁支付2014年8月至2016年7月的电费4634元、2014年8月至2016年7月城市垃圾处理费192元，因玉屏物业公司已经证明其履行了该期间电费、城市生活垃圾处理费的代缴义务，因此原审法院对该项请求予以支持。玉屏物业公司要求支付电费和城市生活垃圾处理费这两项费用滞纳金的诉讼请求，双方在《前期物业服务协议》中对电费、生活垃圾处理费的滞纳金并未进行明确约定，故对于该项请求，原审法院不予支持。关于玉屏物业公司要求李一丁支付车辆停车费的请求，虽李一丁停车卡已经于2014年8月被停止使用，但李一丁当庭认可其继续在小区停车的事实，故对于玉屏物业公司的该项诉讼请求，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、李一丁应在判决生效之日起十日内向玉屏物业公司支付所欠2014年8月至2016年7月的物业管理费2146.32元、电费4634元、城市垃圾处理费192元、占道停车费1200元，合计8172.32元；二、李一丁应于判决生效之日起十日内向玉屏物业公司支付物业管理费违约金（截至2016年7月12日为429元，2016年7月13日以后产生的违约金以2146.32元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）;三、驳回玉屏物业公司其他诉讼请求。如李一丁未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元由李一丁负担。本院二审期间，李一丁申请证人何某到庭作证，拟证明业主大会召开情况、召开业主大会的程序等。玉屏物业公司质证认为，何某系已被罢免的业主委员会副主任，证人证言无法证明第二届业主委员会得到业主大会的合法程序召开，无法证明业主委员会有权利选聘新的物业公司。本院认为，何某的证人证言与本案没有关联性，本院不予采纳。本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为，庭审中，李一丁陈述对支付电费、垃圾清运费无异议，本案争议焦点为李一丁应否向玉屏物业公司支付物业管理费、占道停车费并支付违约金，现评议如下：李一丁上诉认为其与玉屏物业公司的物业服务合同已经终止，应当提交证据予以证明。庭审中，李一丁认可玉屏物业公司派出保安、保洁工作人员等继续为小区提供物业服务，新选聘的金房物业公司亦未进入小区提供服务，李一丁应当基于玉屏物业公司履行物业服务的行为向玉屏物业公司支付物业服务费、占道停车费。李一丁未按照约定交纳费用已经构成违约，原审法院根据违约情形、损害情况对违约金予以调整，并判令李一丁按照调整后的违约金承担责任，并无不当。综上，李一丁的上诉理由不成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费负担方式不变；二审案件受理费50元，由李一丁负担。本判决为终审判决。审判长  陶田源审判员  刘冠男审判员  傅 敏二〇一六年十二月十三日书记员  彭奕翙庭审书记员张余杰