安徽省绩溪县人民法院民 事 判 决 书(2016)皖1824民初892号原告：胡晓琴，女，1964年9月22日生，汉族，居民，住安徽省绩溪县。委托诉讼代理人：许家德，住安徽省绩溪县。委托诉讼代理人：陈小岑，安徽陈小岑律师事务所律师。被告：汪志国，男，1977年10月10日出生，汉族，绩溪聚和园徽菜馆业主，住安徽省绩溪县。委托诉讼代理人：章熙飞，安徽石镜律师事务所律师。被告：安徽绩溪龙川丝业有限公司，住所地安徽省绩溪县。法定代表人：朱振球，公司董事长。委托诉讼代理人：丁远强，男，1978年11月5日出生，汉族，系该公司员工，住安徽省旌德县。原告胡晓琴诉被告汪志国、被告安徽绩溪龙川丝业有限公司（以下简称丝业公司）建筑物区分所有权纠纷一案,本院于2016年9月26日受理后,依法适用简易程序由审判员独任审判,于2016年10月21日公开开庭进行了审理。原告胡晓琴及其委托诉讼代理人许家德、陈小岑，被告汪志国之委托诉讼代理人章熙飞，被告丝业公司之其委托诉讼代理人丁远强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求明确被告丝业公司出售给原告店面房公摊范围及共用区域；2.排除被告汪志国对公共部分采取封闭独占行为；3.准许原告在商品房外墙安装空调钻机、电源箱及排风设施；4.请求被告汪志国后向墙外的排水沟恢复原状；5.请求撤除通道被告私自加装的大门和锁；6.赔偿原告停业损失54000元；7.两被告负担诉讼费。事实与理由：2013年4月10日，原告通过拍卖取得被告丝业公司综合楼一层4-5号门面房，同年10月11日产权登记，记载套内面积114㎡，分摊面积2.82㎡。2015年6月8日交付房屋时，被告汪志国要求给予续租一年，原告同意。2016年4月，被告汪志国将综合楼的后向墙外的排水沟整平，改造停车场，致原告收回房屋后无法排水；2016年6月，原告收回房屋后在外墙安装空调和电源箱时，被告汪志国以占用其土地使用空间阻止原告安装；被告汪志国占有公用化粪池、通道，妨碍原告污水排放和通行；被告汪志国切断原告水电，阻挠原告自行安装，理由是被告丝业公司已将共用部分转让给自己。经有关机关调解无效，原告提起诉讼。被告汪志国辩称：1.被告丝业公司是按照房屋现状交付原告的，原告房屋（综合楼一层4-5号店面房）后侧不设门、房屋没有厕所，故不存在通行和共用化粪池；综合楼后侧的排水沟一直以暗沟形式存在，不存在答辩人覆盖整平，恢复原状没有事实基础。2.答辩人从被告丝业公司买下东侧楼梯间、西侧第9间及2-4层，并已登记取得物权。综合楼东侧通道、停车场，答辩人已取得了土地使用权��没有共用事实。3.原告请求赔偿停业损失没有事实依据。被告丝业公司辩称：1.原告没有按照房屋买卖协议约定及时办理水电、通信等过户手续构成违约，造成空调、水电安装、排水和停业损失等不利后果，应自行承担。2.综合楼及后院车棚已出售给被告汪志国，答辩人已无权为原告处理空调安装、排水、接电事宜。3.答辩人于2015年6月8日将房屋交付原告，原告续租被告汪志国一年后，陆续对门面房进行装修，部分已成功出租他人，不存在停业损失之说。总之，答辩人对原告的买卖协议没有违约和过错，原告的诉求与答辩人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，���院认定事实如下：2013年4月10日，原告、被告汪志国通过安徽双赢集团拍卖分别取得被告丝业公司综合楼一层4-5号门面房和9号门面房。之后均办理了房地权证，记载原告套内面积114㎡，分摊面积2.82㎡。2014年12月28日，被告丝业公司与汪志国签订房屋买卖协议书，将丝业公司综合楼（1-4层，一层不含由东向西数1-9间，汪志国在此经营聚和园酒楼已十余年）及后院车棚出售给被告汪志国。2015年元月17日，被告丝业公司与汪志国签订补充协议，将综合楼后院车棚及双方之间的空坦（包括沿街出入车棚的通道）的土地使用权一并转让给汪志国。2015年3月20日，被告汪志国办理了房地权证，对购买的综合楼属于自己的部分进行了登记，包括原告第二项诉请涉及的通道。2015年3月30日，原告与被告汪志国签订租赁合同，将房屋租给被告汪志国经营，出租时间为2015年6月8日至2016年6月7日。2015年4月15日，被告汪志国办理了丝业公司综合楼东侧通道和后院车棚的土地使用权证，其后在后院车棚紧靠原告店面房后向墙位置设置了若干停车位。租赁合同到期后，双方不再续租，原告对其门面房进行装修，在安装空调外机、电源箱等过程中，与被告汪志国发生矛盾，经有关机关调解无效，原告诉至法院。本院认为：丝业公司综合楼及其后车棚和东侧通道，原为被告丝业公司单一主体所有，现建筑物被区分为数个构造或利用上可以独立的部分，通过拍卖或买卖方式为原告、被告汪志国等取得所有，原告、被告汪志国等取得该建筑物区划专有部分所有权，应被认定为该建筑物的业主。本案原告请求被告丝业公司明确其店面房公摊范围及共用区域，但原告和被告就案涉区域均已办理了合法的房地权证和土地使用权证，对原、被告各���享有的物权及公摊面积进行了明确登记，原告若对登记有异议，可通过其它方式解决，本院对该诉讼请求不予审理。因汪志国已合法取得了包括综合楼楼内通道在内的房屋所有权，通道应为汪志国专有，其有权进行封闭式管理，故对原告第二项诉讼请求本院不予支持。原告在外墙体安装空调外机、排风设施及在综合楼东侧通道外墙体安装电源箱是基于其合理需要，但应尽量减少对汪志国东侧通道后院造成妨碍，故安装空调外机、排风设施及电源箱必须符合特定要求，根据本院查看现场后认为，空调外机和排风设施应安装在原告店面后向外墙体2m高度以上，电源箱安装在距东侧通道大门立柱2m范围内，高度1.5m以上。原告店面房后向的排水沟，基于被告汪志国已就后院整体取得了土地使用权，应属汪志国专有，原告所享有的只是基于业主身份而对案涉整栋大楼占用土地面积范围内的土地使用权享有应有份额，并不包括排水沟（原告提供的宗地图上分摊面积计算方式也可显示），所以排水沟不是原、被告双方共有，原告仅享有基于建筑物区分所有权产生的相邻权而为日常生活需要合理使用及排除妨碍的权利，故对原告第四项诉讼请求，本院不予支持。丝业公司综合楼东侧通道和后院被告汪志国已合法办理土地使用权证，享有专有权利，其有权在专有通道私自加装大门和锁，对原告的第五项诉讼请求，本院不予支持，若日后原告基于建筑物区分所有权合理使用的需要，可享有通行的权利。原告要求被告赔偿停业损失，但未提供证据证明停业损失是确定的，必然发生的，且汪志国对此负有过错，故本院对原告第六项诉讼请求不予支持。综上，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十二条、第七十三���、第八十四条、第九十一条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第四条之规定，判决如下：一、原告胡晓琴可在其店面房后向外墙体安装空调外机和排风设施（墙体2m高度以上），在丝业公司综合楼东侧通道外墙体上安装电源箱（距东侧通道大门立柱2m范围内，高度1.5m以上）和排气设施；二、驳回原告胡晓琴的其它诉讼请求。案件受理费1150元，由原告胡晓琴负担575元，被告汪志国负担575元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  姚学军二〇一六年十二月二十六日书记员  章 琰附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的��外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。第九十一条不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）��够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。