安徽省淮北市杜集区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0602民初905号原告：胡恒国，男，汉族，1966年5月19日生，住淮北市杜集区。原告：饶从军，女，汉族，1965年2月20日生，住址同上。以上两原告共同的委托诉讼代理人：刘亚，安徽日月律师事务所律师。以上两原告共同的委托诉讼代理人：梁婷婷，安徽日月律师事务所律师。被告：安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市杜集区高岳街道办事处北楼二楼。统一社会信用代码340600000089044。法定代表人：娄杰，该公司经理。委托诉讼代理人：周擎，安徽亚星律师事务所律师。被告：中国银行股份有限公司淮北分行,住所地安徽省淮北市古城路50号。组织机构代码850826175。法定代表人：程慧，该行行长。委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师，原告胡恒国、饶从军诉被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司（以下简称润隆房产公司）、中国工商银行股份有限公司淮北杜集支行（以下简称中行淮北分行）房屋买卖合同纠纷、借款合同纠纷一案，本院于2016年5月31日立案后，依法适用普通程序，于2016年6月27日公开开庭进行了审理。原告胡恒国及饶从军、胡恒国共同的委托诉讼代理人刘亚、粱婷婷、被告润隆房产公司委托诉讼代理人周擎、被告中行淮北分行委托诉讼代理人刘文文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡恒国、饶从军向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除商品房买卖合同，退还胡恒国、饶从军已付的购房首付款134500元及按中国人民银行同期贷款利率计算自2014年5月8日至付清时止的利息；2、依法解除胡恒国、饶从军与中行淮北分行的住房公积金抵押贷款合同；3、润隆房产公司退还胡恒国、饶从军为购房所支付的按揭贷款70215.47元（暂计算到2016年2月，之后缴纳的按揭贷款按实际发生的数额退还）及按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止的利息；4、润隆房产公司支付胡恒国、饶从军已付房款1%的违约金5625.05元；5、润隆房产公司偿还中行淮北分行房屋贷款的余额；6、本案诉讼费等相关费用由润隆房产公司承担。事实与理由：2014年5月8日，胡恒国、饶从军与润隆房产公司达成《商品房买卖合同》，合同约定，润隆房产公司将位于杜集区龙山路东学院路南星洲国际城8幢3层302号房屋卖给胡恒国、饶从军，总房款434500元，首付款134500元，剩余款30万元按照按揭方式付款。《商品房买卖合同》第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：（2）逾期超过270日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。胡恒国、饶从军已按照合同约定向润隆房产公司支付首付款134500元，支付按揭贷款70215.47元。胡恒国、饶从军与润隆房产公司达成《商品房买卖合同》后，于2014年6月25日与中行淮北分行签订了《中国银行个人一手住房贷款合同》。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”胡恒国、饶从军认为，《中国银行个人一手住房贷款合同》存在的前提是《商品房买卖合同》的存在，现在胡恒国、饶从军要求解除《商品房买卖合同》，《中国银行个人一手住房贷款合同》已经没有存续的必要，理应一并解除。根据《中国银行个人一手住房贷款合同》和胡恒国、饶从军的帐户扣款记录，胡恒国、饶从军固定于每月10日向中行淮北分行支付按揭贷款。从2014年8月至2016年2月，共发生了19期还款，胡恒国、饶从军合计已经交付了按揭钱款共计70215.47元。因为解除该贷款合同的责任完全在于润隆房产公司，因此，润隆房产公司应当对胡恒国、饶从军已支付的贷款及利息损失承担全部责任。现润隆房产公司逾期交付房屋远超过270天，胡恒国、饶从军已于2016年1月1日向润隆房产公司寄送《解除合同通知书》，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，自2016年1月31日起，胡恒国、饶从军有权要求润隆房产公司退还全部已付款，并支付胡恒国、饶从军累计已付款的1%的违约金，即（134500元+70215.47元+357789.12元）×1%=5625.05元。润隆房产公司辩称：涉案房屋主体已经完工，配套设施正在施工，近期既能交付，且涉案房屋也已经为胡恒国、饶从军进行了备案，解除合同不仅损害润隆房产公司的利益，同时对胡恒国、饶从军自身利益也有损害，也损害了中行淮北分行的利益，因此不同意解除合同。胡恒国、饶从军既要求利息，又要求违约金，没有事实和法律依据，且要求违约金过高。中行淮北分行辩称：淮北市杜集区人民法院对该案件没有管辖权，根据胡恒国、饶从军与中行淮北分行签订的贷款合同，约定的管辖地为银行住所地法院淮北市相山区人民法院管辖；中行淮北分行主体不适格，该案为房屋买卖合同纠纷，但中行淮北分行与胡恒国、饶从军之间为借款合同关系，与本案不是同一法律关系，不应当合并审理；鉴于双方之间的借款合同约定及相关法律规定，本案事实不符合解除合同的条件，中行淮北分行不同意解除与胡恒国、饶从军之间的合同关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对案涉的首付款发票、商品房买卖合同、贷款合同、EMS快递单、银行流水清单等证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：胡恒国、饶从军系夫妻关系。2014年5月8日，胡恒国、饶从军（买受人）与润隆房产公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定买受人向出卖人购买星洲国际城8幢一单元3层302号房屋。房屋建筑面积为107.25平方米，每平方米4051.28元，总金额为434500元。首期款在2014年5月8日前支付全部房价款的30%计134500元，除首期款外，剩余房款300000元，应于2014年8月8日前申请办理公积金贷款，并按照按揭方式付款。出卖人定于2015年3月31日前将该房屋交付买受人使用，除不可抗力、出卖人无法控制之因由、市级以上规划，文物、环保、国土等主管部门根据法律法规的规定采取行政措施或遇到较大技术问题而导致开发建设期延长外。该房的交付必须符合下列条件：出卖人取得单位工程《工程竣工验收报告》。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用按以下方式处理：按逾期时间，分别处理。逾期不超过270日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过270日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金等。2014年6月25日，胡恒国、饶从军作为借款人与中行淮北分行（贷款人）、润隆房产公司（保证人）签订个人一手住房贷款合同，约定贷款金额为300000元，贷款期限为96个月。借款人应将借款用于购置位于淮北市杜集区星洲国际城星洲国际城8幢一单元3层302号的房屋。贷款人将贷款资金划入润隆房产公司名下账户。贷款以按月等额本息还款方式偿还。借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。润隆房产公司为本合同项下胡恒国、饶从军的全部债务提供阶段性连带保证担保。后中行淮北分行发放贷款300000元。胡恒国、饶从军自2014年8月10日起逐月向中行淮北分行归还贷款本息至2016年2月10日，该期间累计已还贷款本金、利息共计为70215.47元。润隆房产公司未能于2015年3月31日前交房。胡恒国、饶从军于2016年1月1日向润隆房产公司寄出EMS通知后均无果，故二人诉至本院。本院认为：胡恒国、饶从军与润隆房产公司签订商品房预售合同系当事人真实意思表示，合法有效。双方均应按约履行各自义务。润隆房产公司作为案涉房屋的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，其应在2015年3月31日前向胡恒国、饶从军交付房屋，逾期超过270天，二人有权单方面解除合同。现润隆房产公司逾期交房已超过270日，至今未能履行交房义务，显然已经违约，胡恒国、饶从军据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，胡恒国、饶从军要求解除其与中行淮北分行签订的个人一手住房贷款合同，应予支持，中行淮北分行辩称不同意解除该合同，于法无据，本院不予采纳。关于合同解除后违约责任的承担问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉商品房预售合同解除后，润隆房产公司应按约返还胡恒国、饶从军已支付的房款，并赔偿二人因此所产生的损失。因此，胡恒国、饶从军要求润隆房产公司返还已付购房首付款及已向中行淮北分行所还贷款本金，并赔偿首付款利息及偿还贷款利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于首付款、已偿还贷款本息的利息损失，应以银行同期存款利率为准，自支付之日计算至判决生效之日止。买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。胡恒国、饶从军与润隆房产公司在合同中约定了违约金的计算方法，其要求违约金应予支持，润隆房产公司应支付胡恒国、饶从军首付款违约金1345元（134500元×1%）及累计已付款违约金702.15元[（已还贷款本金、利息70215.47元）×1%，截至2016年2月10日，之后继续计算至判决生效之日止，以中行淮北分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准，按1%计算]。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故胡恒国、饶从军要求润隆房产公司向中行淮北分行返还自判决生效之日起剩余贷款之请求，本院予以支持。润隆房产公司清偿剩余贷款本息等债务后，中行淮北分行应及时涤除案涉房屋上的抵押登记。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告胡恒国、饶从军与被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司就位于淮北市杜集区星洲国际城8幢一单元3层302号房屋签订的商品房买卖合同（合同编号：第1405080066号）；二、解除原告胡恒国、饶从军与被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司、被告中国银行股份有限公司淮北分行签订的个人一手住房贷款合同；三、被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告胡恒国、饶从军首付款134500元及累计已付贷款本金、利息70215.47元，并按中国人民银行同期存款利率支付利息（贷款本息自2014年8月10日起至2016年2月10日止，之后继续计算至判决生效之日止，以被告中国银行股份有限公司淮北分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内赔偿原告胡恒国、饶从军购房首付款违约金1345元及累计已付款违约金702.15元（自2014年8月10日起至2016年2月10日止，之后继续计算至判决生效之日止，以以被告中国银行股份有限公司淮北分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准，按1%计算）；五、被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向被告中国银行股份有限公司淮北分行偿还原告胡恒国、饶从军自判决生效之日起就个人一手住房贷款合同的贷款余额（自2014年8月10日起至2016年2月10日止，以中国银行股份有限公司淮北分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。自被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司清偿上述贷款之日起七日内，被告中国银行股份有限公司淮北分行办理淮北市杜集区星洲国际城8幢一单元3层302号房屋上抵押登记的涤除手续。六、驳回原告胡恒国、饶从军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7902元，由被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  谢晓宾审 判 员  安 静人民陪审员  杜春华二〇一六年十二月二十八日书 记 员  郑 璐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第款的规定处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。