安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0705民初2756号原告：铜陵瑞祥物业管理有限公司。法定代表人：卢政霞，公司经理。委托代理人：夏海涛，铜官区东郊办事处法律服务所法律工作者。委托代理人：杨丽君，铜官区东郊办事处法律服务所法律工作者。被告：李眩，男，汉族，1980年5月15日出生，住安徽省铜陵市铜官区。原告铜陵瑞祥物业管理有限公司诉被告李眩物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托代理人、被告李眩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告铜陵瑞祥物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费1605.10元（17个月×物业综合服务费1.05元/㎡·月×房屋建筑面积89.93㎡）及滞纳金272.80元（1605.10元×5‰×34天，从2015年7月29日起，暂计算至2016年8月31日止，至实际交付之日止）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年5月21日原告与铜陵世联置业有限责任公司签订《福景东方城（二期）前期物业服务合同》，开始接管福景东方苑小区的物业服务管理事宜。被告是福景东方苑84栋2单元106室的小区业主，该房屋的建筑面积是89.93平方米。2016年6月19日原告与被告签订了《福景东方城（二期）服务协议临时管理规约》，双方协定，原告为被告提供该房屋的物业服务，被告按高层住宅物业综合服务费1.05元/㎡·月的标准按月向原告交纳费用，缴费时间为“每年六月份交当年7-12月费用，每年12月份缴纳次年1-6月费用”，被告若不按约定标准和时间交纳，自逾期之日起按每天千分之五承担违约金等合同主要条款。但被告从2015年8月1日开始无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用构成违约。根据《中华人民共和国物权法》第七十二条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”第八十三条也明确指出拒付物业费是损害其他业主合法权益的违法行为。被告享受了原告提供的物业管理服务，理应按《福景东方城（二期）服务协议临时管理规约》向原告交纳物业管理费，但被告从2015年8月1日至今已拖欠17个月的物业管理费。2016年7月28日原告向被告发出《催告函》，但不管在原告多次催缴的情况下，却一直未交分毫。为维护原告合法权益，特向人民法院依法提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。被告李眩辩称：原告在其服务合同中承诺对房屋公共部位、小区公用部分进行维护、修缮和管理，并在合同中明确写明了房屋公共部位，但一些楼的外墙瓷片掉了，严重威胁住户人身安全，物业没有维护和修缮，一些楼不锈钢护窗伸出墙面二十多公分，物业没有干预；楼梯间堆放杂物，走廊停放电动车，影响到紧急情况下业主的逃生，物业没有管理。小区南门地面很多地砖损坏，地面坑洼，物业至今没有修缮。小区多数电梯张贴小广告，严重影响美观，走廊灯坏了至今没有修理。入户阶梯旁很多不锈钢护栏坏了没有修理。大部分单元的对讲系统和门禁根本无法使用。自业主入住以来，物业从未对绿化实施合同中承诺的养护任务。小区大门经常无人值守，外来人员可随意进出，造成小区业主家中被盗和电动车的电瓶被盗。对小区公共秩序、交通秩序未见物业进行管理和引导小区内生活、装修垃圾的收集和清运，没有做到日产日清，实际情况是物业将装修垃圾直接铲入59栋和60栋地下室。这些事实，物业严重违背了合同中对公共部分进行维护、修缮、管理以及保持房屋外观统一的约定。被告入住的第一年物业费交纳至2015年7月31日，物业在交房时收取我300元拆墙垃圾费，物业人员现场查看确认没有拆除墙体，当时这费用没有按约定退还，只是承诺一年后冲抵物业费。被告并不是不想交物业费，但是缴费后物业不履行服务合同的约定，并且业主们多次交涉未果。基于上述事实和定理的物业服务合同，物业公司没能遵守《合同法》的规定确实履行自己该尽的义务，是物业公司自己违约在先，业主不应当承担违约责任。物业公司始终无法举证其单方实施的服务达到了法定最低标准，仅仅用一个被其已经违约和践踏的物业管理服务合同来主张所谓的物业费，其诉讼请求证据缺失，法律依据严重不足。经审理查明：2014年5月21日原告铜陵瑞祥物业管理有限公司与铜陵世联置业有限责任公司签订《福景东方城（二期）前期物业服务合同》，由原告对该小区提供前期物业管理服务，合同期限自2014年6月1日起至2016年6月1日止。被告李眩系福景东方苑84栋2单元106室（高层）业主，其房屋建筑面积89.93平方米。2014年6月19日原告（甲方）与被告（乙方）双方签订《[福景东方城（二期）]前期物业服务协议》、《[福景东方城（二期）]业主临时管理规约》和《承诺书》。该协议对原、被告之间双方的权利和义务、物业服务内容、物业管理服务内容、物业服务质量、物业管理服务费用、违约责任等进行了约定。其中协议第一条第一项甲方的权利义务：1、对服务各个部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；6、依据本协议向乙方收取物业管理费用。第二项乙方的权利义务：依据本协议向甲方按时、足额缴纳物业管理费用。第二条物业管理服务内容对房屋公共部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放、公共绿化等进行了约定。第四条第二项物业管理费用：1、乙方交纳费用时间每年6月份交当年7-12月费用，每年12月份交纳次年1-6月费用。2、高层住宅按建筑面积每月每平方米0.85元的标准交纳物业管理服务费（不含电梯、水泵运行能耗费）；公共能耗费按建筑面积每月每平方米0.20元标准交纳。第九条违约责任：第四项乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方限期全部补交，并从逾期之日起按每天5‰的比例交违约金。被告自2015年7月31日以后未交纳物业费。原告陈述于2016年7月28日向被告下达《催告函》，要求被告交纳2015年8月1日至2016年8月1日的物业费。期间于2015年11月份原告曾电话告知被告催缴物业费。原告在物业服务过程中存在服务不到位现象。上述事实，有原、被告陈述及原告提供证据及被告提供的证人证人证言在卷予以佐证，本院予以确认。被告提供的照片一组、业主联名信、物业费缴纳发票收据两份等证据系超过举证期限提交，本院不予采纳。本院认为：原告铜陵瑞祥物业管理有限公司与被告李眩签订的《福景东方城（二期）前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故该合同对双方均具有约束力。被告李眩在收房时向原告交纳了部分物业费并在《[福景东方城（二期）]前期物业服务协议》、《[福景东方城（二期）]业主临时管理规约》和《承诺书》上签字确认，上述行为已经表明被告在接受房屋时已明知并接受了原告作为小区的物业服务公司，被告与原告之间的物业服务合同关系成立。合同履行期间，铜陵瑞祥物业管理有限公司依约为包括被告李眩在内的小区业主提供了物业服务，被告李眩作为业主，在接受原告提供的物业服务后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。因此根据双方合同约定和法律的规定，原告向被告主张收取物业服务费用，符合法律规定，本院予以支持。依据合同的约定，被告李眩未能按时交纳物业服务费，显已构成违约，故原告主张物业服务费请求符合法律规定，本院予以支持。原告与铜陵世联置业有限责任公司签订前期物业管理服务合同截止于2016年6月1日，期满后基于原告仍在提供物业服务，原告与该小区业主之间已经形成事实上的物业服务关系，故原告主张此后的物业服务费应当予以支持。对于原告主张的滞纳金，根据合同双方并未约定滞纳金，故该请求不予支持。自2015年8月1日起算至2016年7月31日止，被告欠交的物业服务费为1133.12元[（89.93㎡×1.05元/㎡·月×12个月）]。由于原告在服务过程中存在不足，属于不完全履行物业合同的约定，故在物业服务费的收取上应当酌情予以扣减，被告李眩应支付原告物业服务费为906.50元（1133.12元×80%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、被告李眩于本判决生效之日起十日内支付原告铜陵瑞祥物业管理有限公司物业服务费906.50元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李眩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交上诉状副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  凡中雨二〇一六年十二月五日书记员  朱 琳附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。