九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书(2016）赣0403民初1314号原告陆某某，女，1973年2月15日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区，。委托代理人尹宏，江西际民律师事务所律师，执业证号13604200910673446。被告九江中房地产发展有限公司，住所地江西省九江市浔阳区北司路与塔岭北路交汇处（中房浔阳城营销中心），统一社会信用代码9136040358656374XM。法定代表人陈苏红，经理。委托代理人赵邦国，江西柴桑律师事务所律师，执业证号13604201510496096。原告陆某某与被告九江中房地产发展有限公司（以下简称中房地产）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陆某某及其委托代理人尹宏、被告中房地产的委托代理人赵邦国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆某某诉称：2014年2月26日，原、被告签订了一份九江市商品房预（销）售合同，约定原告向被告购买北司路东侧中房浔阳城第六栋不分单元104号商铺，总价642828元。原告当天向被告支付了首付款322828元，又于2014年8月12日向被告转入32万元，至此购房款全部付清。合同第八条约定，被告应当在2015年12月31日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定，房屋逾期交付的，逾期超过90日后，原告有权解除合同，被告应当退回全部已付款并按已付款的1%支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。在约定的交房时间内，被告并没有向原告交付房屋，且原告所购商铺门前的道路也没有修建。原告多次向被告反映此情况，要求被告承担违约责任，并尽快修建道路，让原告能对商铺经营使用，但被告一直没有答复也没有任何建造行为，更不愿承担违约责任。在交房逾期快满90天时，被告在明知商铺门前道路没有修建，商铺不能正常使用的情况下，还通知原告办理交房手续，逾期办理交房则向原告收取每天50元的房屋保管金。原告与被告交涉无果后，于2016年4月12日委托江西省九江市赣北公证处对原告所购商铺门前的道路、通行情况作了现场拍摄并进行了证据保全，现场情况完全可以证实原告所购的商铺因门前道路没有修建，行人无法通行，不符合正常使用的条件，也根本不能实现原告订立合同的目的。原告为了保护其自身合法权益，特诉至法院，请求依法判令被告对原告所购商铺的门前道路平整、硬化至能正常使用的条件后向原告交付；判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金8305元（自2016年1月1日至5月5日），并按已支付的购房款每日万分之一的标准（64.28元/天）向原告支付违约金至房屋交付之日止；赔偿原告的经济损失1060元。原告陆某某为支持其诉请，向法庭提供了以下证据材料：1、原告的身份证复印件，以证明原告是合法的诉讼主体及身份信息情况。2、被告工商登记信息，以证明被告的基本信息情况。3、九江市商品房预（售）合同，以证明原告购买的是商铺，双方约定的交房日期是2015年12月31日前，双方约定逾期交房要承担违约责任。4、2014年3月3日被告开具收款322828元的收据、2014年8月12日原告向被告转款32万元的付款凭证，以证明原告已付清全部购房款。5、公证书，以证明截止公证之日，商铺门前道路还是没有修建，商铺门前状况是行人不能正常通行的，商铺不能正常使用。6、公证费收据及洗像发票，以证明原告花费公证费1000元及洗像费60元。被告中房地产辩称：原告诉请要求被告将门前道路平整、硬化至能正常使用后再将房屋交付其使用，该诉求是没有任何根据的。商铺门前道路并非被告施工范围，该道路为市政施工路面，因此，道路修建、平整都不应由被告承建。被告只负责商铺前的人行道施工，由于市政道路工程施工延期，造成被告人行道施工不能按期完成。而市政道路未修建之责任不应由被告承担。原告主张的违约金过高。被告在2016年3月已向原告发出交房通知，被告可以将符合合同约定的商品房（即该商品房经验收合格）交付给原告。由于原告不及时接受房屋，按照双方合同约定，被告保留向原告主张按每天50元收取房屋保管费用。被告中房地产为支持其辩解，向法庭提供了以下证据材料：1、商品房预售合同、竣工验收备案表，以证明被告交付给原告的房屋为合格的，且符合合同约定的交付条件；按照商品房预售合同补充协议第六条之规定，买受人拒绝办理房屋交接手续的，买受人应向出卖人支付每日50元的房屋保管金。2、小区平面图、道路施工照片，以证明原告诉称的道路不是被告的施工范围。3、交房公告一份，以证明被告已于2016年3月2日发出交房公告，履行了交房义务。经审理查明:2014年2月26日，原、被告签订了一份九江市商品房预（销）售合同，合同约定，原告向被告购买北司路东侧中房浔阳城第六栋不分单元104号商铺，建筑面积39.41平方米，总价642828元；付款方式为原告于2014年2月26日付清购房首付款322828元，余款32万元办理银行按揭；被告应当在2015年12月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；被告未按合同约定的期限将商品房交付给原告使用，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订的当天，原告向被告付清了购房首付款322828元。2014年8月12日，原告在建设银行办理了32万元的房屋按揭款支付给了被告。合同约定的交房时间到后，被告并没有向原告交付房屋。2016年2月18日，被告所建房屋经过了竣工验收并验收合格，并于2016年2月29日在九江市建设局办理了竣工验收备案手续。2016年3月2日，被告在浔阳晚报上刊登了交房公告，称中房浔阳城1-6号楼已经验收备案，具备交房条件，定于2016年2月29日正式交房。原告因其所购买的商铺门前道路没有修建好，认为不符合正常使用条件，不同意办理交房手续。被告认为其只负责原告所购商铺前的人行道的施工，而人行道的施工是配合市政工程的道路施工进度进行的，由于市政道路工程施工延期，造成了被告人行道施工不能完成。而且因房屋已验收合格，就符合合同约定的交付条件，为此双方发生纠纷。2016年4月12日，被告委托江西省九江市赣北公证处对原告所购商铺门前的道路、通行情况作了现场拍摄并进行了证据保全，现场情况可以反映原告所购的商铺因门前道路没有修建，行人无法正常通行。原告为此支付了公证费1000元及洗像费60元。2016年5月6日，原告起诉至本院。本案诉讼过程中，2016年12月1日，原告因所购商铺门前道路已修建好，到被告处要求办理所购商铺的交房手续，但被告要原告接受只要求被告赔付延期交房两个月的违约金的条件才同意办理交房手续，为此双方有分歧，被告拒绝办理交房手续。后在本院干预下，双方于2016年12月28日办理了交房手续。本院认为：原、被告签订的商品房预（销）售合同合法有效，具有法律约束力。被告未按照合同约定的时间于2015年12月31日前将原告所购商铺交付原告，已构成违约。对于被告提出其所建房屋于2016年2月29日经过了竣工验收并验收合格，并在九江市建设局办理了竣工验收备案手续，已经符合合同约定的交付条件的抗辩意见，因原告所购房屋为商铺，在被告公告通知的交房时间，虽然已经验收合格，但因商铺门前道路没有修建好，从实际需要来讲，不能满足商铺的基本使用功能。而商铺门前道路既包括市政施工道路，也包括有被告负责施工的商铺前人行道，故在商铺前人行道没有修建好的情况下，应认定原告所购商铺不符合交付条件，原告有权拒收。本案诉讼过程中，原告在所购商铺门前道路施工完毕后，于2016年12月1日到被告处要求办理所购商铺的交房手续，但因被告要原告接受只要求被告赔付延期交房两个月的违约金的条件才同意办理交房手续，为此双方发生分歧，导致交房手续未能办理，造成此后损失的扩大，责任也在于被告。现在本院干预下，双方于2016年12月28日办理了交房手续。综上，对于超过合同约定的最后交房期限至2016年12月28日才实际交房，责任在于被告，故原告主张被告自合同约定的最后交付期限的第二天即2016年1月1日起按已支付购房款的每日万分之一的标准支付违约金至实际交房之日止，符合合同的约定及法律规定，应依法予以支持。因被告对原告所购商铺门前道路未修建好的事实一直不予否认，被告提出抗辩的观点只是认为在房屋已验收合格的情况下就符合交付条件，故对原告要求其委托江西省九江市赣北公证处对原告所购商铺门前的道路、通行情况进行现场拍摄及证据保全所花费用由被告承担的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：被告九江中房地产发展有限公司于本判决生效之日起七日内按原告陆某某已支付的购房款每日万分之一标准向原告陆某某支付自2016年1月1日起至2016年12月28日止的延期交房违约金23335元（642828元×0.01%/天×363天=23335元）。二、驳回原告陆某某的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告九江中房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  胡 胜审 判 员  田石林审 判 员  黎 鹏二〇一六年十二月三十日代书记员  姜 雯