浙江省永康市人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0784民初5612号原告姚远，男，1985年1月29日出生汉族，户籍所在地：浙江省永康市，现住浙江省永康市。原告高梦，女，1987年8月29日出生汉族，户籍所在地：安徽省巢湖市无为县，现住浙江省永康市。被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司，住所地：浙江省永康经济开发区。法定代表人应建仁。委托代理人俞冰，浙江门都律师事务所律师。原告姚远、高梦为与被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司（以下简称“卓诚投资公司”）商品房销售合同纠纷一案,于2016年7月18日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员王晓适用简易程序，于2016年9月21日公开开庭进行审理。原告姚远、高梦及被告卓诚投资公司的委托代理人俞冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚远、高梦起诉称：2012年10月26日，原告与被告签署了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的坐落于永康市金色港湾第11幢402、404室商品房二套。合同中对原、被告的权利义务进行了明确、详细约定。原告已按照合同约定将总房款1255580元汇入被告账户。原告按照合同约定履行了买受人的付款义务，根据合同第九条的约定，该商品房应在2013年12月30日前交付使用，但因被告方的原因导致该商品房未能按时交付使用。而且根据合同第十六条的约定，被告应于2014年6月30日前取得相关的土地、房屋权属证书并交付给原告，但因被告方原因亦未能按时办理土地、房屋权属证书并交付给原告。据此，被告方已严重违约，根据合同第十条、第十六条的规定，故原告主张继续履行合同，则被告均应就其逾期交房、逾期交付证件这两项违约行为向原告按日支付已交付房款的万分之一违约金。综上，为维护原告的合法权益，请求依法判令：一、由被告即日给付原告因逾期交房产生的违约金（从2013年12月31日起至2014年1月12日止按已支付购房款1255580元的日万分之一计算，暂算为1506元）；二、由被告即日给付原告因延期交证产生的违约金（从2014年7月1日起至实际交付证书之日止按已支付购房款1255580元的日万分之一计算，暂算为83622元）；三、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确第二项诉讼请求计算至房产证登记时间2016年4月27日为止。被告卓诚投资公司答辩称：一、本案中被告虽存在逾期交房的事实，合同约定应当在2013年12月30日前交房，实际交房时间为2014年1月12日。但根据民法通则第135条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；137条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，关于主张逾期交房违约金的诉讼时效期间的起算点，不论从约定交房时间还是通知交房时间起算，均已超过二年的诉讼时效，且没有中止、中断的原因事由，故原告主张逾期交房违约金已过诉讼时效。二、关于被告是否存在合同约定的逾期交付权属证书问题。首先，原告起诉的观点理由是对《商品房买卖合同》第十六条约定存在误读，理解错误，将初始登记混同于转移登记。该条第二款约定“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》”；该条第三款约定“出卖人承诺于2014年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付买受人。买受人【自行】【委托出卖人】办理该商品房转移登记”。该条款指的“前款规定的土地、房屋权属证书”就是第二款规定的初始登记证书或权属证明，而不是原告诉讼中理解所指的转移登记证书即原告名下的权属证书。“初始登记”是指开发企业办理楼盘确权登记，俗称“大确权”，即一个楼盘把总产权转移到开发商名下的步骤，初始登记证书指的是被告名下的证书，是属于设立登记，是物权转移的基础，是为具备给购房者办理个人房产证的资格和条件。就此，被告已于2014年6月26日，取得上述约定的本案所涉房产的《土地使用权证书》，至于房屋所有权初始登记，由于永康市房管会简化流程，无需被告办理初始登记，直接办理产权转移登记。至于交付问题，由于原告是委托被告办理转移登记，因此交付没有实际意义，无需履行形式上的交付手续，办理即完成约定义务。综上所述，原告要求被告支付逾期交房违约金和逾期交付权属证书违约金的诉请，缺乏法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。原告姚远、高梦为证明其诉讼主张，向本院提供了下列证据：一、《浙江省商品房买卖合同》原件二份（原件与复印件核对无异后当庭退还），用以证明原、被告双方签订购房合同，约定交房时间、办证时间以及违约责任等各项权利义务的事实。二、销售不动产统一发票原件二张（原件与复印件核对无异后当庭退还），用以证明原告支付购房款的事实。三、金色港湾业主入住通知书、业主房屋验收交接表原件各一份，用以证明被告逾期交房的事实。四、房产证复印件二份，用以证明被告逾期办证的事实。被告卓诚投资公司质证意见：对证据一的真实性无异议，合同第十六条约定，被告承诺办理交付权属证书时间是2014年6月30日，证书性质是初始登记证书，并非原告理解的转移登记证书，约定办理的权证也是初始登记的权证。对证据二的真实性无异议，购房款应当按照发票金额计算。对证据三的真实性无异议，恰好证明被告于2014年1月12日已经交房，诉讼时效从2014年1月12日开始计算。对证据四的真实性无异议，对证明目的有异议，证书显示的是转移登记，并非合同约定的初始登记。被告卓诚投资公司为证明其抗辩主张，向本院提交以下证据：1、中国邮政重要函件详情单寄件人存根联、金色港湾业主入住通知书各一份，用以证明2014年1月9日被告方通过邮政特快专递形式通知原告于2014年1月12日办理交房手续的事实。2、金色港湾交房费用清单、业主房屋验收交接表、业主领取资料/钥匙/物品签收单原件各一份，用以证明被告交付的房屋符合合同约定条件；原告于2014年1月12日接收房屋；原告委托被告办理转移登记手续的事实。3、房屋建筑工程竣工验收备案表原件一份（原件与复印件核对无误后当庭退还），用以证明被告交付的房屋符合第九条约定条件的事实。4、土地使用权初始登记证书复印件二份，用以证明原告所购买的房屋已于2014年6月26日办理了土地使用权初始登记的事实。原告姚远、高梦的质证意见：我们没有收到过证据1，要收也是原告姚远的父亲收的，地址是原告姚远父母的住址，被告公司的销售小项电话通知我们交房的，原告高梦去交房的。对证据2、3无异议。对证据4我们不知道，没人通知我们，应按照我们名下房产证的时间来计算。本院的认证意见：原告对证据2、3无异议，本院予以确认；被告对证据一、二、三、四的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。关于证据1，原告方确实收到了通知并在指定的日期前往交房，故对证据1予以确认。关于证据4，被告承认未通知原告方，但该证据确系原告所购房屋的初始登记，本院对此予以确认。经审理，本院认定事实如下：2012年10月26日，原告姚远、高梦与被告卓诚投资公司签订《浙江省商品房买卖合同》二份，约定被告卓诚投资公司将其开发所有的金色港湾第11幢402、404室以预售方式出卖给原告姚远、高梦。双方在合同中约定上述房产房款共计1255932元，被告卓诚投资公司需在2013年12月30日前将竣工验收合格，具备交房条件的房屋交付给原告姚远、高梦，逾期交房的按已付购房款的日万分之一支付违约金。合同中被告卓诚投资公司承诺在2014年6月30日前将土地、房屋权属证书交付给原告姚远、高梦，逾期交付权属证书则按已付购房款的日万分之一支付违约金。合同签订后，原告姚远、高梦按约向被告卓诚投资公司支付房款1255580元。但被告卓诚投资公司逾期通知原告姚远、高梦于2014年1月12日办理交房手续，亦于同日与原告姚远、高梦实际办理交房手续。后被告卓诚投资公司在2014年6月26日完成了土地使用权证的初始登记，但因原告姚远、高梦委托被告卓诚投资公司办理该商品房的转移登记，被告卓诚投资公司并未将该初始登记权属证书交付给原告姚远、高梦。本院认为，原、被告于2012年10月26日签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法应受法律保护，双方均应按合同的约定全面履行各自合同义务。合同签订后，原告已按约履行了付款义务，被告卓诚投资公司虽按约完成了权属证书的初始登记手续，但逾期通知原告姚远、高梦于2014年1月12日办理交房手续，按约应承担相应的逾期交房违约责任。但因原告姚远、高梦未在相应的诉讼时效期间向本院提起诉讼主张，且无证据证明存在诉讼时效中止、中断的原因事由，故对原告姚远、高梦的诉讼请求，本院不予支持。对被告卓诚投资公司提出的抗辩意见中合理有据部分，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告姚远、高梦的诉讼请求。本案案件受理费964元(已减半收取)，由原告姚远、高梦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员  王 晓二〇一六年十二月二十二日代书记员  关莉莎