重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝民终494号上诉人（原审原告）：大连泽华房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区新春街27号，组织机构代码71695219-7。法定代表人：夏修英，该公司总经理。委托诉讼代理人：马小莉，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张爱，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆沙磁房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路44号，组织机构代码62191292-6。法定代表人：余俊平，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：李彬，男，1963年1月20日出生，汉族，住重庆市开县。委托诉讼代理人：曹正顺，重庆正顺律师事务所律师。上诉人大连泽华房地产开发有限公司（以下简称泽华房地产公司）因与被上诉人重庆沙磁房地产开发有限公司（以下简称沙磁房地产公司）、李彬申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第一中级人民法院（以下简称一中法院）（2015）渝一中法民初字第01415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人泽华房地产公司的委托诉讼代理人马小莉、张爱，被上诉人李彬的委托诉讼代理人曹正顺到庭参加诉讼，被上诉人沙磁房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泽华房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.准许执行重庆市合川区南津街道办事处街“紫荆翰林苑”牌坊路513号房屋；3.本案一、二审诉讼费用由沙磁房地产公司和李彬负担。事实和理由：1.讼争房屋自2012年10月30日起即被查封，至今未解封。李彬对讼争房屋的买卖、占有均处于查封期间，不具有合法性。2.一审法院认为李彬购买讼争房屋的时间早于本案查封时间，将《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条中规定的“人民法院”限定为某一特定的法院，不符合立法精神。3.李彬给付房款的金额与合同约定不符，沙磁房地产公司与李彬在主观上存在恶意串通的行为。李彬辩称：1.泽华房地产公司与沙磁房地产公司是合作开发关系，两公司内部的按份债权不能对抗外部债权。2.根据泽华房地产公司举示的证据，该公司与沙磁房地产公司存在商品房买卖合同关系，但根据一审法院查明的事实，泽华房地产公司并未实际支付购房款，该商品房买卖合同关系的实质是联建分房。3.重庆市合川区人民法院（以下简称合川区法院）因另案原因查封讼争房屋系沙磁房地产公司与他人之间的纠纷与本案无关。泽华房地产公司申请法院查封讼争房屋的时间在李彬与沙磁房地产公司签订商品房买卖合同之后。4.李彬对于合川区法院2012年10月30日对讼争房屋的查封情况不知情，合川区法院的查封行为不能对抗善意第三人。泽华房地产公司向法院提起诉讼请求：1.撤销一中法院（2015）渝一中法执异字第484号执行裁定，请求准许执行重庆市合川区南津街道办事处牌坊路513号房屋；2.本案诉讼费用由沙磁房地产公司和李彬负担。一审法院认定事实：2005年4月2日，原重庆洪燕物业发展有限公司（现更名为沙磁房地产公司、甲方)与原大连鑫利房地产开发有限公司（现更名为泽华房地产公司、乙方)签署了重庆市合川区南津街道办事处希尔安大道6号地块“紫荆翰林苑”项目的《项目合作开发协议书》。2005年5月24日，双方签署《协议书》。2005年12月25日，双方签署了《合川“紫荆翰林苑”项目补充协议》。2006年5月13日，沙磁房地产公司与泽华房地产公司签订了关于项目清算与分房等内容的《协议》，依据该协议，泽华房地产公司分得43套住宅房屋（后分户为47套）、19套商业门面。此后泽华房地产公司就上述房屋对外销售。泽华房地产公司与沙磁房地产公司于2006年6月25日签订了《商品房买卖合同》。2012年，泽华房地产公司在调查中发现其已分得的房屋中有13套已由沙磁房地产公司出售并办理了权属转移登记，剩余房屋在沙磁房地产公司的授意下，经其债权人申请被法院采取诉讼保全或执行查封。泽华房地产公司认为自己的权益受到侵害，遂向一中法院起诉。该院根据泽华房地产公司的诉前保全申请，于2013年1月21日作出了（2013）渝一中法民保字第00001号民事裁定，查封了沙磁房地产公司位于重庆市合川区南津街道办事处牌坊路513号房屋。在审理过程中，经该院主持调解，各方当事人自愿达成调解协议，并制作了（2013）渝一中法民初字第00310号民事调解书。该调解书约定了沙磁房地产公司应于2014年9月21日前向泽华房地产公司支付1169万元等内容。2014年11月4日，泽华房地产公司向一中法院申请强制执行，该院于2014年11月10日立案执行，并作出（2014）渝一中法民执字第00721—1号和（2014）渝一中法民执字第00721—2号执行裁定书，继续对沙磁房地产公司所有的房屋采取了续行查封措施。执行中，因案外人李彬提出执行异议，2015年10月25日，该院作出（2015）渝一中法执异字第484号《执行裁定书》，中止对重庆市合川区南津街道办事处牌坊路513号房屋的执行。另查明：2013年1月9日，李彬与沙磁房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定沙磁房地产公司将其开发的重庆市合川区南津街道办事处牌坊路513号房屋出售给李彬，房屋建筑面积为72.38平方米，商品房用途为非住宅，房屋总价款为636944元等条款。2013年1月3日，李彬、陈君、张敏(乙方)与沙磁房地产公司(甲方)签订了《认购协议》，包括513号，515号，517号门市，其中认购协议约定3个门市共交定金17万元，现将上述515、517号门面的定金17万元整转换为513门面的总房款等内容。2013年1月14日，沙磁房地产公司向李彬出具的交房通知载明：“兹有你购买的合川区南办处牌坊路513号门市属于我公司现房，已具备交房条件，水电未使用，我公司现于2013年1月15日将该房交于你使用”。2013年7月11日，李彬的弟弟李明向沙磁房地产公司代缴购房款32万元，其弟媳张燕飞向沙磁房地产公司代缴146944元。2013年7月16日，沙磁房地产公司向李明出具收据，载明收到“紫荆翰林苑”一期牌坊路513号房款（银行进账）636944元。2015年10月18日，沙磁房地产公司出具证明载明，李彬购买的重庆市合川区南津街道办事处牌坊路513号门面一套，门面全款636944元、房屋契税款19108元缴款人为李彬。一审法院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，泽华房地产公司是依据一中法院（2013）渝一中法民初字第00310号民事调解书向该院申请金钱债权的强制执行，且本案争议的位于重庆市合川区南津街道办事处牌坊路513号房屋登记在沙磁房地产公司名下，而李彬在一中法院于2013年1月21日查封上述争议房屋之前即2013年1月9日已与沙磁房地产公司签订合法有效的书面买卖合同，沙磁房地产公司亦在2013年1月15日即一中法院查封前已将房屋交付李彬使用，且李彬已支付完毕全部价款，房屋未能过户并非买受人自身原因。根据上述司法解释规定，李彬对本案争议房屋享有足以排除强制执行的权益，其提出的异议理由成立。泽华房地产公司举示的证据不能充分证明沙磁房地产公司与李彬是恶意串通签订的虚假商品房买卖合同，也不能证明其是合法占有涉案房屋，不能达到案外人不享有足以排除强制执行的权益的证明目的。故泽华房地产公司的诉讼理由不能成立，其诉讼请求该院不予支持。综上，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十三条第一款（二）项、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回泽华房地产公司的诉讼请求。一审案件受理费80元，由泽华房地产公司负担。本院二审期间，李彬围绕上诉请求提交了重庆市开州区云枫街道永安社区居务监督委员会出具的证明一份，拟证明李彬与李明系同父同母兄弟。本院组织双方当事人进行质证，泽华房地产公司对李彬与李明系兄弟关系无异议，本院予以确认。李彬申请证人张燕飞、陈君出庭作证。张燕飞陈述：其与李明系夫妻关系，2015年结婚。李明系李彬的弟弟。案涉房屋的房款是由张燕飞与李明代李彬缴纳，先签订的购房合同，再签订的认购协议。第一笔款17万元定金是张燕飞与李明一起去缴纳的现金，第二笔款32万元系通过李明的卡转账支付。在李彬购买案涉房屋前，张燕飞于2010年开始租赁案涉房屋，租赁期限三年。当时租赁合同是在沙磁房地产公司办公室签订的，加盖了泽华房地产公司印章。现在案涉房屋是由张燕飞代李彬出租。陈君陈述：案涉房屋认购协议当时是李彬、陈君、张敏共同签订，认购定金17万元是由李彬缴纳的，张敏是陈君的侄女。认购协议什么时候签订的记不清楚了，是陈君补签的。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.李明系李彬弟弟，张燕飞与李明系夫妻关系，二人于2015年4月10日登记结婚；2.李彬与沙磁房地产公司于2013年1月9日签订商品房买卖合同，付款方式约定：一次性付款，合同总成交金额636944元，签订合同时，李彬向沙磁房地产公司支付总房款636944元，以实际收款收据为准；3.2013年7月11日，李明通过中国农业银行股份有限公司重庆合川合阳支行向沙磁房地产公司转账支付购房款32万元；4.2013年7月14日，张燕飞从银行提取现金146944元；5.张燕飞于2010年开始租赁案涉房屋，租赁期限三年，合同一方加盖了泽华房地产公司印章；6.李彬并未直接向合川区法院交付定金17万元及房款146944元，亦无向沙磁房地产公司通过银行转账方式交付上述款项的证据。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：李彬对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因本案的情况不符合前述规定，故李彬对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。事实和理由：1.李彬与沙磁房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》约定“李彬须在合同签订时即2013年1月9日一次性向沙磁房地产公司支付总房款636944元”。依据本院查明事实可以认定，李彬并没有在该日向沙磁房地产公司支付任何款项，李彬未按合同约定支付房款的行为违反了其与沙磁房地产公司的约定。2.李彬在本案中举示的证据并不足认定其已经向沙磁房地产公司支付了案涉房屋全部款项。本案现有证据仅能证明在案涉房屋被一中法院查封之后，即2013年7月11日李明通过中国农业银行股份有限公司重庆合川合阳支行代李彬向沙磁房地产公司支付了购房款32万元，对其余款项的缴纳只有沙磁房地产公司出具的收据及张燕飞的部分取款记录予以证明。本案为执行异议之诉纠纷，《执行异议和复议规定》的立法本意在于加强对善意购房人合法权益保护，但同时亦应对其举示的证据进行更严格的审查，李彬在本案中所称向沙磁房地产公司交付现金达30余万元，不符合商品房买卖合同的交易习惯，仅凭沙磁房地产公司的自认无其他证据佐证并不能足以认定李彬向沙磁房地产公司实际交付了该款项。据此，可以认定本案不符合《执行异议和复议规定》第二十八条关于“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定。一审法院认定事实错误，本院予以纠正。综上，泽华房地产公司的上诉请求成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民初字第01415号民事判决；二、准许执行重庆市合川区南津街道办事处牌坊路513号房屋。一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，合计160元，由重庆沙磁房地产开发有限公司、李彬负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐渝梅代理审判员  李 震代理审判员  谭振亚二〇一六年十二月一日书 记 员  刘 丹