重庆市第一中级人民法院民 事 裁 定 书(2016)渝01民再45号上诉人（一审原告）：杨礼芳,女，1966年8月3日出生，汉族，重庆市大足区人，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：罗成，重庆圣必德律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹慧捷，重庆圣必德律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：重庆市大足中学（组织机构代码74531300-1）,住所地重庆市大足区法定代表人：龚爱华，校长。委托诉讼代理人：满小兰，重庆学苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘柏树，男，1972年7月18日出生，汉族，重庆市大足区人，该校后勤主任，住重庆市大足区。上诉人杨礼芳与被上诉人重庆市大足中学合同纠纷一案，原由重庆市大足区人民法院于2015年9月11日作出（2015）足法民初字第03191号民事判决，重庆市大足中学不服，向本院提起上诉后又撤回上诉。2016年2月23日，重庆市大足区人民法院依职权作出（2016）渝0111民监1号民事裁定，再审该案。该院经再审后作出(2016)渝0111民再1号民事裁定。杨礼芳不服该裁定，向本院提起上诉。本院于2016年12月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉杨礼芳及其委托诉讼代理人罗成、邹慧捷，被上诉人重庆市大足中学的委托诉讼代理人满小兰、刘柏树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨礼芳上诉称，本案房屋是集资商品房，不是公房，原审适用法律错误，本案应当按照平等主体之间的纠纷处理。请求：1、撤销一审（2016）渝0111民再1号民事裁定；2、维持一审（2015）足法民初字第03191号民事判决。重庆市大足中学辩称，集资房是经济适用房的组成部分，本案当事人是管理与被管理的关系，被上诉人要求上诉人将其先前在校内的集资房出售给本校职工或学校，或按市场价补足购房款，这是上诉人履行行政监督职责，本案不属于法院受案范围，原审裁定正确。杨礼芳向一审法院起诉请求：被告立即履行协助办理集资建房产权证义务。一审法院审理查明：原告杨礼芳系被告重庆市大足中学教师。2004年10月1日，杨礼芳（乙方）与重庆市大足中学（甲方）签订《重庆市大足中学全额集资建房协议书》（简称“集资建房协议书”），约定了以下主要内容：一、住房面积184平方米左右（含公摊面积），每平方米造价暂定为432.04元（含前期手续费），最后以实际造价结算集资款。二、产权说明及办理：1.学校协助乙方办理集资建房产权证；2.乙方因工作调动、退休迁居、年老病故，其住房按有关政策规定出售时，只能转卖给学校或校内职工。三、注意事项：1.乙方在校内有住房的必须将原有住房转让给校内教职工或学校才能够交集资款和签订协议书，否则将视为放弃资格。2.乙方缴费签订合同后，不准随意更改、更换户名，若确因特殊情况必须征得学校同意。《集资建房协议书》还约定了其他事项。2004年9月9日，杨礼芳交纳集资款5000元。2004年11月3日，杨礼芳交纳集资款42000元。2005年5月20日，杨礼芳交纳集资款23000元。2014年5月16日，杨礼芳交纳集资房尾款2081.12元。另，2005年5月27日，杨礼芳交纳水电户头费1000元。上述集资房于2005年底竣工，杨礼芳于2006年暑假后接收房屋，2007年5月入住。重庆市大足中学提交的《大足中学教职工集资建房名单》载明：杨礼芳的集资房位于重庆市大足区龙岗街道陈家巷31号1幢二单元1-1，建筑面积175.62平方米。在庭审中，重庆市大足中学称杨礼芳参与的集资建房共24户，已办理《房地产权证》的集资户23户，未办理杨礼芳的集资房《房地产权证》。2014年4月22日，重庆市大足中学向杨礼芳发出《通知》，要求杨礼芳按照《重庆市大足中学全额集资修建住房实施办法》的规定将原有住房转让给学校职工或学校。若不愿转让或退还学校，应向学校缴纳“违约金”八万元，否则不予办理集资建房《房地产权证》。2014年6月5日，重庆市大足中学再次向杨礼芳发出《通知》，“经学校教代会和学校行政研究决定，改交纳‘违约金’为交纳‘建筑成本差价’。杨礼芳应交‘建筑成本差价’51100元，即（1132.04元／㎡-432.04元／㎡）×73㎡（约），决定交纳‘建筑成本差价’人民币伍万元整”。2014年6月25日，重庆市大足中学向重庆市大足区国土资源和房屋管理局发出《关于不给杨礼芳集资房办理“两证”的函》，“因杨礼芳未转让原有住房给学校教职工或学校，请求重庆市大足区国土资源和房屋管理局不给杨礼芳办理‘两证’”。同时查明，1996年住房制度改革时，杨礼芳购得原大足县中学（现重庆市大足中学）位于原大足县龙岗镇老北街16号四幢住房一套，建筑面积76.38平方米。一审法院认为，原告杨礼芳与被告重庆市大足中学签订的《集资建房协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的规定，双方均应严格履行各自的义务。本案争议焦点在于：《集资建房协议书》第六条（1）项是否应先履行，即原告要求办理《房地产权证》的条件是否成立。对此，原审评议如下：一、《集资建房协议书》第六条（1）项规定乙方在校内有住房的必须将原有住房转让给校内教职工或学校才能交集资款和签订协议书，否则将视为放弃资格。从此处约定的时间点来看，应是双方对参与集资建房资格的约定。原告杨礼芳虽未在交集资款和签订《集资建房协议书》前将原有住房转卖给校内教职工或学校，但学校接受杨礼芳交纳集资款，与杨礼芳签订《集资建房协议书》并移交房屋、结算尾款的行为表明被告重庆市大足中学已经认可原告杨礼芳的集资建房户资格。二、参与此次集资建房的24户教职工中，至今已办理23户《房地产权证》，证明该集资房办理《房地产权证》的条件已经成立。被告重庆市大足中学以原告杨礼芳未将原有住房转卖给校内教职工或学校为由拒绝办证不符合双方对办理《房地产权证》的约定。被告重庆市大足中学要求原告杨礼芳交纳“违约金”8万元或“建筑成本差价”5万元向杨礼芳发出的两份《通知》不符合双方的约定，本院依法不予采信。综上，在集资房办理《房地产权证》条件成立的情况下，原告杨礼芳作为集资户已履行交款义务并装修入住，被告重庆市大足中学应按照《集资建房协议书》的约定履行协助办证义务。原告杨礼芳的诉讼请求证据充分，依法应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：被告重庆市大足中学于本判决生效后30日内履行协助为原告杨礼芳办理位于重庆市大足区龙岗街道办事处陈家巷31号1幢二单元1-1号集资房《房地产权证》的义务。本案受理费80元，由被告重庆市大足中学承担。判决后，被告重庆市大足中学不服，遂向本院提出上诉，二审中，被告重庆市大足中学申请撤回上诉，本院于2015年12月23日作出（2015）渝一中法民终字第07006号民事裁定书，裁定准许重庆市大足中学撤回上诉。一审法院经再审查明，2005年10月1日，原、被告双方签订了《集资建房协议书》，该协议书5.1条约定：学校协助乙方办理集资建房产权证。2005年10月、2014年5月，原告分别交纳了全额集资款7.4万元、办证要求的建房尾款2081.12元。被告于2006年6月将上述集资房交付原告，原告于2007年5月入住至今。因被告的原领导变更，后任领导借此不问不理，即被告没有履行协助办理集资房产权证义务，原告的集资房至今没有法定的产权证书，成为遗留问题。大足区政府以大足府发（2013）88号文件，高度重视上述遗留问题的解决，要求被告按照该文件的处理办法，凭相关资料申办《房地产权证》。被告不但不主动解决，反而以足中（2014）15号文件函告国土部门，请求不予办理杨礼芳集资房“两证”。一审再审认为，根据最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知,法发（1992）38号笫三条：凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷,因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷,因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷,均不属于人民法院主管工作的范围,当事人为此而提起的诉讼,人民法院应依法不予受理或驳回起诉,可告知其找有关部门申请解决。该案原审原、被告于2004年10月1日签订的《重庆市大足中学全额集资建房协议书》，确定了该争议房产的性质系单位内部集资建房而引起的房地产纠纷，根据该条规定，本案不属于人民法院主管工作的范围，应裁定驳回原审原告起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条第四项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定裁定：一、撤销该院于2015年9月11日作出的（2015）足法民初字第03191号民事判决；二、驳回原审原告杨礼芳的起诉。原审案件受理费40元退还原审原告杨礼芳。本院再审查明的事实与再审一审查明的事实一致。本院认为，双方争议焦点是杨礼芳未转让在校内所得的优惠售房，是否具有本案集资房资格。本案所涉房屋是带有福利性质的集资房，大足中学在与学校职工所签订的《集资建房协议书》中对集资建房资格条款的约定，并非经平等自愿的协商，体现的是大足中学根据当时的房改政策所进行的内部管理行为，故双方为此所发生的纠纷不是平等主体之间的民事纠纷，不属于人民法院受理范围。本案不属于最高人民法院法发（1992）38号文笫三条所规定的情形，再审一审适用该文有误，本院予以纠正，但原审处理结果正确，应予维持。杨礼芳的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  孔繁树审判员  蔺 莉审判员  曹 亮二〇一六年十二月二十七日书记员  秦冬妮