四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0792民初944号原告：张妮惠，女，汉族。委托诉讼代理人：张红军（原告张妮惠之父），住绵阳市游仙区松垭镇日新小区1区**号。委托诉讼代理人：潘武泽，四川汇韬律师事务所律师。被告：绵阳高新区新城房地产开发有限公司，住所地绵阳高新区双碑中街72号。法定代表人：邓光林。原告张妮惠与被告绵阳高新区新城房地产开发有限公司（以下简称绵阳新城房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张妮惠的委托诉讼代理人张红军、潘武泽到庭参加诉讼，被告绵阳新城房产公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张妮惠向本院提出诉讼请求：判令被告绵阳新城房产公司协助办理房屋所有权和土地使用权变更登记。诉讼过程中，原告张妮惠增加诉讼请求：判决确认位于绵阳高新区园艺街45号89栋2号的房屋归原告张妮惠所有。事实和理由：被告绵阳新城房产公司因开发绵阳高新区“半山蓝湾”项目欠付案外人“豪门灯饰”、“森腾药业”、“何林骏”材料款和工程款共计2093589.25元，四方遂于2013年2月4日达成以房抵债协议，约定被告绵阳新城房产公司用位于绵阳高新区“半山蓝湾”项目89栋1楼2号的房屋（建筑面积244.03㎡）抵偿前述债务，其中2001046.25元为购房款，其余92543元为相关税费，并约定由被告绵阳新城房产公司将该房屋出售给原告张妮惠，再由原告张妮惠清偿其对“豪门灯饰”、“森腾药业”和“何林骏”所负债务。同日，原、被告签订《半山蓝湾认购协议书》，主要约定：原告张妮惠认购“半山蓝湾”89栋2号的房屋（建筑面积244.03㎡），房屋单价为8200元/㎡，房屋总价款为2001046元，税费共计92543元，付款方式为一次性付款；原告张妮惠应在收到被告绵阳新城房产公司通知后五日内到场签订《商品房买卖合同》；双方的违约责任。认购书签订后，原告张妮惠承接了被告绵阳新城房产公司对外所负的前述债务，被告绵阳新城房产公司也出具了收到原告张妮惠购房款2001046元的收据，并将“半山蓝湾”项目89栋2号房屋交付给原告张妮惠居住使用。此后，被告绵阳新城房产公司既不通知原告张妮惠签订《商品房买卖合同》，还对原告张妮惠提出的协助办理权属变更登记要求拒不配合。原告张妮惠认为：原、被告所签订认购书具备商品房买卖合同的主要内容，符合商品房买卖合同的形式要件，且原告张妮惠已履行付款义务，被告绵阳新城房产公司也已交付房屋，故买卖涉案房屋是双方当事人的真实意思表示，认购书应属合法有效，被告绵阳新城房产公司应当全面履行自己的义务。原告张妮惠围绕其诉讼请求依法提交了《半山蓝湾认购协议书》、收据、（2014）绵高新民初字第1623号民事判决、（2015）绵民终字第38号民事判决、物业管理费收据、房屋现状照片、异议登记表等证据，因被告绵阳新城房产公司未到庭参加诉讼，本院按照法定程序全面、客观地对证据进行了审核，确认原告张妮惠所提交证据的来源和形式合法，能够反映待证案件事实的真实情况，故对其证据的证明力予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月4日，原、被告签订《半山蓝湾认购协议书》一份，约定：原告张妮惠认购“半山蓝湾”89栋1楼2号的房屋（建筑面积244.03㎡）；该房销售单价为8200元/㎡，房屋总价款为2001046元，付款方式为一次性付清；原告张妮惠应在收到被告绵阳新城房产公司通知后五日内到场签订《商品房买卖合同》及双方的违约责任。同日，被告绵阳新城房产公司向原告张妮惠出具《收据》两份，确认收到原告张妮惠购房款2001046元，并注明抵付“豪门灯饰”、“森腾药业”和“何林骏”工程款。随后，被告绵阳新城房产公司将约定房屋交付给原告张妮惠，原告张妮惠接房后进行了装饰装修并居住至今。另查明：1.2010年12月28日，借款人邓光华、王剑、熊海军、廖治军在绵阳市三台县聚兴小额贷款有限责任公司（以下简称三台聚兴小贷公司）处共计借款1500万元，被告绵阳新城房产公司等人为此向三台聚兴小贷公司提供了连带责任保证，后因借款人邓光华、王剑、熊海军、廖治军未按约偿还借款，三台聚兴小贷公司将借款人和被告绵阳新城房产公司等担保人诉至三台县人民法院，被告绵阳新城房产公司在诉讼过程中承诺将案涉房屋出售给三台聚兴小贷公司将指定人员，并于2012年1月13日按照三台聚兴小贷公司的要求与案外人文丽签订《商品房买卖合同》（合同备案号：106108），约定将案涉房屋作价1049329元出售给文丽；2.2014年9月16日，文丽将被告绵阳新城房产公司诉至本院，请求判令被告绵阳新城房产公司向其交付案涉房屋并办理房屋权属转移登记、给付逾期交房违约金，本院经审理后认为：被告绵阳新城房产公司与文丽签订《商品房买卖合同》是为解决其与三台聚兴小贷公司之间的担保合同关系，不具备商品房买卖的真实意思表示，故判决驳回了文丽的诉讼请求；文丽签收判决后不服提起上诉，绵阳市中级人民法院经审理另查明：文丽所付“购房款”是三台聚兴小贷公司法定代表人杨刚于2012年1月16日转付至文丽银行账户，文丽于次日将该款转付给被告绵阳新城房产公司，并由被告绵阳新城房产公司再转账返还给三台聚兴小贷公司法定代表人杨刚，故认定文丽并未实际交付购房款，判决：驳回上诉、维持原判；3.“半山蓝湾”89栋1楼2号房现在房屋权属登记部门备案的商品房买卖信息（备案号：106112）如下：出卖人被告绵阳新城房产公司、买受人文丽；4.原告张妮惠于2016年7月25日向房屋权属登记部门申请了异议登记；5.被告绵阳新城房产公司取得了“半山蓝湾”项目的预售许可，并已为该项目大部分买受人办理房屋所有权和土地使用权的转移登记。本院认为，虽房屋权属登记部门对案涉商品房买卖信息所作备案具有不动产物权预告登记的效力，但现备案买受人文丽与被告绵阳新城房产公司之间已经经人民法院生效判决确认不存在真实有效的商品房买卖合同关系，故依照《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》[以下简称物权法解释（一）]第五条”买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”之规定，案涉房屋现备案登记的商品房买卖信息已不具备法律效力，其权利应恢复至备案登记前的原始状态，即被告绵阳新城房产公司仍对案涉房屋享有处分权，而本案原告张妮惠与被告绵阳新城房产公司所签订认购书，已明确买卖双方当事人信息、销售方式和房屋价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同的主要内容，且被告绵阳新城房产公司已经按照约定方式实际收受购房款，并将房屋交付给原告张妮惠居住使用，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，该认购书应当认定为效力的商品房买卖合同，故依照物权法第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”和物权法解释（一）第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”之规定，本院对原告张妮惠要求判决确认位于绵阳高新区园艺街45号“半山蓝湾”89栋1楼2号的房屋归其所有的主张予以支持。同时，不动产物权的设立、变更、转让必须依法办理登记，且登记行为也是对外表明物权已发生转移的基本需求，被告绵阳新城房产公司作为案涉房屋的出买人，有义务配合原告张妮惠办理权属转移登记，故依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，本院对原告张妮惠要求被告绵阳新城房产公司协助办理房屋所有权和土地使用权转移登记的请求予以支持，但因此产生的税费应由原、被告依照法律法规的相关规定各自承担。综上所述，原告张妮惠的诉讼请求成立，应当予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、第五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、位于绵阳高新区园艺街45号“半山蓝湾”89栋1楼2号的房屋归原告张妮惠所有；二、被告绵阳高新区新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告张妮惠办理前述房屋所有权及土地使用权的权属转移登记。案件受理费22808元，由被告绵阳高新区新城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审 判 长  王筱莉审 判 员  邹恩昊人民陪审员  蒲桂林二〇一六年十二月十二日书 记 员  罗雅婷