广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0404民初1948号原告：彭东鸿，男，1985年7月1日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：郑社，广东莱特律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁小燕，广东莱特律师事务所实习律师。被告：曹尔杰，男，1984年1月16日出生，布依族，住贵州省安龙县。原告彭东鸿与被告曹尔杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月9日立案后，适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑社到庭参加了诉讼。被告曹尔杰经合法传唤无正当理由没有到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠的房屋租金210,991元；2、被告按拖欠租金的每日千分之三向原告支付自2014年10月8日起至房屋租金清偿之日止的滞纳金，暂计至2016年8月31日的滞纳金为302,015.68（详见计算清单）；3、被告支付原告垫付的税费1438.19元、电费3983元、物业管理费2644元；以上三项合计人民币521,071.87元；4、诉讼费由被告承担。原告在庭审中明确诉讼请求1中的租金是2014年10月至2015年12月的租金，诉讼请求2中的滞纳金实质是违约金。事实和理由如下：2013年9月1日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定原告将位于珠海市金湾区红旗镇珠海大道的“怡泰雅苑”6262号、6264号、6266号三个商铺出租给被告作汽车养护服务使用，商铺建筑面积共264.4平方米，租金第一年按建筑面积每平方米每月50元，即月租金总额13,220元，从第二年起每月租金递增5%，即第二年月租金为13,881元，第三年月租金为14,575元，第四年月租金为15,304元，第五年租金为16,069元，租赁期限从2013年9月1日起至2018年8月30日止。《租赁合同》第八条和第九条还约定，租赁期间，被告每月7号前应向原告支付当月租金、物管费、税费、电费以及其他应交费用（物业管理费按照建筑面积每平方米两元收取，电费按每度1.35元收取，水费按供水公司实际收取），逾期不交，被告应向原告支付每日千分之三那的滞纳金。《租赁合同》签订后，原告依约将租赁商铺交付给被告使用，但被告自2014年10月开始拖欠租金及水电费和物管费。截至2016年1月1日止，被告拖欠租金210,991元、水费1438.19、电费3983元、物管费2644元。上述欠款，经原告多次催缴，但被告至今仍未支付。原告认为，租赁合同一经签订，即具有法律效力，租赁双方均应严格遵守。在原告按合同约定已将租赁场地交付被告使用的情况下，被告未按照合同约定支付租金等费用，被告上述行为明显构成严重违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任原告提交的证据材料有：1、房地产权证；2、租赁合同；3、租金收据；4、水费发票、收据；5、物业管理费收据；6、电费收据；7、律师函、EMS快递单。被告没有向本院提交答辩意见及证据材料。本院经审理认定事实如下：一、合同订立的基本情况涉案的位于珠海市金湾区红旗镇珠海大道6262、6264、6266号商铺的权属登记在原告彭东鸿名下，由原告单独所有。商铺的规划用途均为商业服务。2013年9月1日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）签订了一份《租赁合同》。合同约定由被告承租原告的上述商铺作汽车服务用途，建筑面积共264.4平方米，期限自2013年9月1日至2018年8月30日止。其中，第五条：租金第一年按建筑面积每平方米每月50元，即月租金总额13,220元，从第二年起每月租金递增5%，即第二年月租金为13,881元，第三年月租金为14,575元，第四年月租金为15,304元，第五年租金为16,069元。第六条：甲方应于2013年9月1日前将出租房屋交付乙方使用，甲方给予乙方三个月的装修免租期，从2013年9月1日至2013年11月30日。第七条：甲方交付出租房屋时，乙方应向甲方支付贰个月租金数额的租赁保证金，即26,440元。第八条：租赁期间，乙方每月应向甲方支付当月租金、物业管理费、水费、电费以及其他应缴费用（物业管理费按建筑面积每平方两元收取，电费按每度1.35元收取），水费按供水公司实际收取。第九条：每月7日前为乙方应缴甲方的各项费用的收款时间，预期不交须承担每日千分之三的滞纳金（本金按当月租金计算）。第十条：合同终止时，……同时结清应当由乙方承担的各项费用，在结清费用后甲方向乙方返还保证金。第十五条：按本合同规定应由乙方承担违约责任或下列情形之一，甲方有权解除本合同，收回房屋，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿：（一）乙方拖欠租金及其它各项费用达贰个月；（五）乙方擅自将房屋全部或部分转租他人。第十九条：乙方擅自将出租房屋全部或部分转租分人的，应向甲方交付违约金，违约金金额为转租房屋面积每平方米每月人民币壹佰伍拾元。二、合同履行的基本情况合同订立后，被告在上述商铺开设一家汽车养护中心，向原告交纳了租赁保证金及2013年12月至2014年9月的租金。之后，被告未有交纳租金。原告提交的收据显示原告代被告交纳了2015年6月至12月的水费1483元、2015年7月至11月的电费3983元、2015年8月至12月的物业管理费2644元。原告于2016年8月10日向被告邮寄一份《关于催缴房屋租金的律师函》，内容为要求被告及时支付拖欠的租金。被告于2016年8月11日签收了该邮件。但未有证明证明被告之后有向原告付款。2015年12月17日，被告与案外人刘开辉签订一份《合同》，约定被告将上述汽车养护中心转让给案外人刘开辉继续经营。原告对此予以追认。原告又称2015年12月之后的租金由案外人刘开辉按时交纳。本院认为，原告是涉案商铺的所有权人，对涉案商铺依法享有出租的权利。原、被告双方依据真实意思表示订立的《租赁合同》内容未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，双方应当按照约定履行自己的义务。一、关于欠付的租金本金问题合同明确约定了租金的标准、交纳的期限。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，原告要求被告支付2014年10月至2015年12月的租金，有事实及法律依据，本院依法予以支持。根据《租赁合同》关于合同期限及租金递增的约定，本院认为，合同第五条所述第一年租金是指2013年9月1日至2014年8月30日为13,220元，第二年租金是指2014年8月31日至2015年8月30日为13,881元，第三年租金是指2015年8月31日至2016年8月30日为14,575元，第四年租金是指2016年8月31日至2017年8月30日为15,304元，第五年租金是指2017年8月31日至2018年8月30日为16,069元。因此,原告主张的2014年10月至2015年12月被告共拖欠210,991元租金符合合同约定。本院依法予以采纳。但是，原告在庭上认可被告将汽车养护中心转让给案外人继承经营，又称《租赁合同》已事实解除。本院认为，原告并无诉请解除合同，在向被告出具的《关于催缴房屋租金的律师函》中亦未提到解除合同的事宜，因此不应适用合同第十五条约定的保证金不予退还的情形。被告所交纳的保证金26,440元应予抵扣。故，被告仍需向原告支付的租金本金是184,551元（210,991元-26,440元）。二、关于租金的利息问题《租赁合同》约定，每月7日前为被告应缴原告的各项费用的时间，被告逾期不交租金须承担每日千分之三的滞纳金（本金按当月租金计算）。原告据此要求被告支付违约金，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定。但每日千分之三的标准确属过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，结合被告违约行为的程度及原告的实际损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中的利率规定，本院确定本案违约金以年利率24%为计算标准，计算至本判决判定的债务履行期限届满之日止。违约金计算方式见下表。违约金计算表：序号期间起算点本金（元）12014年10月二〇一四年十月八日1388122014年11月2014年11月8日1388132014年12月2014年12月8日1388142015年1月2015年1月8日1388152015年2月2015年2月8日1388162015年3月2015年3月8日1388172015年4月2015年4月8日1388182015年5月2015年5月8日1388192015年6月2015年6月8日13881102015年7月2015年7月8日13881112015年8月2015年8月8日13881122015年9月2015年9月8日14575132015年10月2015年10月8日14575142015年11月2015年11月8日14575152015年12月2015年12月8日14575三、关于原告代缴的费用问题《租赁合同》明确约定，租赁期间，被告每月应向原告支付当月物业管理费、水费、电费以及其他应缴费用。现原告代被告交纳了相应费用，被告理应及时偿还。原告主张代交的水费是1438.19元，少于票面金额。本院以原告主张的为准。因此，原告要求被告偿还代交的水费1438.19、电费3983元、物业管理费2644元，合共8065.19元，符合合同约定，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告曹尔杰于本判决发生法律效力之日起七日内向原告彭东鸿支付2014年10月至2015年12月的租金184,551元；二、被告曹尔杰于本判决发生法律效力之日起七日内向原告彭东鸿支付违约金（详见违约金计算表）；三、被告曹尔杰于本判决发生法律效力之日起七日内向原告彭东鸿支付代缴的水费、电费、物业管理费共8065.19元；四、驳回原告彭东鸿的其他诉讼请求。如果未按本判决在指定的期间履行上述判决的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费9010元，由原告彭东鸿负担1129元，由被告曹尔杰负担7881元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判长郭美玲人民陪审员袁浩人民陪审员何锦斌二〇一六年十二〇一六年十二月七日书记员赵思远违约金计算表：序号期间起算点本金（元）12014年10月2014年10月8日1388122014年11月2014年11月8日1388132014年12月2014年12月8日1388142015年1月2015年1月8日1388152015年2月2015年2月8日1388162015年3月2015年3月8日1388172015年4月2015年4月8日1388182015年5月2015年5月8日1388192015年6月2015年6月8日13881102015年7月2015年7月8日13881112015年8月2015年8月8日13881122015年9月2015年9月8日14575132015年10月2015年10月8日14575142015年11月2015年11月8日14575152015年12月2015年12月8日14575