成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初1523号原告：成都市宏誉房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市锦江区锦华路一段8号1栋11单元19层1940号。法定代表人：何伟志，成都市宏誉房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：朱华科，女，1980年6月25日出生，汉族，住成都市高新区天顺路**号*栋*单元****号。被告：蒋淑君，女。原告成都市宏誉房地产开发有限公司(以下简称宏誉公司)与被告蒋淑君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年11月3日公开开庭进行了审理。原告宏誉公司的委托诉讼代理人朱华科到庭参加诉讼，被告蒋淑君由于下落不明，本院依法于2016年8月4日在《人民法院报》公告向其送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书及开庭传票等法律文书，现公告期届满，被告蒋淑君未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决”之规定，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告宏誉公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告于《商品房买卖合同》解除后15日内协助原告撤销该商品房预售合同备案登记并承担办理合同解除手续所需的全部费用；3、判令被告支付因其原因导致《商品房买卖合同》解除的违约金617101元；4、本案诉讼费31484元，公告费600元由被告承担。事实和理由：被告与原告于2015年10月9日签订《商品房买卖合同》，约定购买原告开发的位于成都市锦江区房。价款总额为3085507元。被告选择一次性支付，剩余房款2159855元于2015年11月30日前支付，时至今日被告未按约定履行付款义务，原告多次发函催促，被告至今没有任何回应。合同约定了被告未按约支付购房款导致解除合同及违约金的支付事项。综上所述，被告未能在合同约定期限内履行付款义务，其行为已构成根本违约，严重侵害原告合法权益，根据合同约定，原告有权单方面解除合同，被告应向原告支付合同总额20%的违约金，并承担合同解除所需的全部费用。原告宏誉公司为支持其诉讼主张提交了原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、被告身份证复印件、四川商品房买卖合同及附件、补充协议、催款通知书、温馨提示。被告蒋淑君未到庭，未能对上述证据进行质证。对原告宏誉公司提交的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据及当事人陈述，本院认定以下事实：2015年10月9日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》约定被告向原告购买成都市锦江区住宅，预测建筑面积为210.47平方米，套内面积为175.58平方米，装修水平为精装。购房总价款为3085507元，签订合同前，被告已向原告支付100000元，在签订该合同时抵作价款。出卖人和买受人承诺在该合同中记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱均真实有效。同日，双方签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》约定，买受人逾期支付购房款及其他任何应付款项，每逾期一日，买受人应按应付未付款金额的万分之三向出卖人支付违约金，且出卖人有权顺延办理商品房预售合同登记备案手续、顺延交房时间及有权顺延办理及有权顺延办理及交付房屋所有权证书的时间。逾期超过30日的，出卖人有权单方面解除本合同，并按合同解除的特别约定执行。被告向原告通过填写“温馨提示”的形式，确认信函通知通讯地址为广元市。双方约定买受人需保证合同及补充协议载明的地址、联系电话、联络方式真实有效，并对此承担全部责任。若发生变化，需在发生变化之日起3日内书面告知出卖人，并经出卖人书面确认。否则，出卖人发出的通知，一经发出均视为有效送达买受人，由此产生的未送达通知后果由买受人自行承担。双方就书面通知约定如下，书面通知包括电话及电话通知后的记录、短信、地方报纸、销售部张贴通知、挂号信、传真、特快专递等方式中的任何一种方式。若因买受人原因导致合同解除的，买受人应当向出卖人支付该商品房房款总额的20%的违约金并按照出卖人要求的时间与出卖人到房管部门办妥包括合同解除手续（包括但不限于撤销合同登记备案、解除商品房预告登记及解除银行贷款合同等），因此所产生的全部费用由买受人承担。无论因任何原因导致合同解除的，买受人均应自合同解除之日起15日内与出卖人到房管部门办妥合同解除手续，否则每逾期一日，买受人应向出卖人支付房价款总额万分之五的违约金。买受人与出卖人到房管部门办妥合同解除手续后出卖人根据本合同约定将买受人已支付房价款退还买受人的，不论何种原因，出卖人均有权在退还房价款中直接扣除应由买受人承担的违约金及相关费用。在合同附件四中，双方就房屋价款的支付方式进行约定：买受人于2015年10月14日前支付总房款的30%即925652元，于2015年11月30日前向出卖人支付剩余70%即2159855元。《商品房买卖合同（预售）》及补充协议签订后，被告依约支付了购房款925652元，但此后未再支付购房款。原告于2015年12月10日、2015年12月17日分别向被告合同约定的通讯地址邮寄了《催款函》，告知被告应于2015年12月24日前支付购房款及违约金，否则违约金仍将持续计算，如逾期超过15日，原告将有权终止买卖合同，被告应房价款总额的20%支付违约金并承担办理买卖合同解除手续的全部费用。因被告仍未付款，故原告于2016年3月10日提起本案诉讼。被告蒋淑君未作答辩，也未提交证据材料。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定被告购买原告开发的住宅，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。被告支付部分购房款后，至今仍未向原告付清剩余房款，依据双方补充协议的约定，原告享有合同解除权，故原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》及协助原告办理撤销该商品房预售合同备案登记的诉讼请求成立，本院予以支持。关于被告是否构成违约及违约责任承担，因原、被告在合同中约定付款时间及方式，被告未能按约支付全部购房款，未就原因向原告予以说明，也未向原告申请变更付款方式，其行为构成违约，应承担违约责任。对被告应承担的违约金数额，双方补充协议中约定为总房款的20%，按此计算，被告应承担的违约金数额为617101元，但结合被告的违约过错程度、违约天数以及合同履行以及由此给原告造成的损失情况综合考虑，该违约金数额明显过高，本院对被告应承担的违约金数额予以调整，并酌情确定被告向原告给付违约金150000元。根据双方合同约定，因买受人原因解除合同的，被告除支付违约金外，还应承担办理合同解除手续所需的全部费用，故对原告的该项诉讼请求，本院予以准许。同时，原告表示愿将原告已支付的购房款925652元扣除违约金后退还，为避免诉累，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告成都市宏誉房地产开发有限公司与被告蒋淑君于2015年10月9日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》；二、被告蒋淑君应于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告成都市宏誉房地产开发有限公司撤销商品房预售合同备案登记并承担撤销备案登记所产生的费用；三、原告成都市宏誉房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告蒋淑君退还购房款775652元（被告蒋淑君已付购房款925652元－被告蒋淑君应承担违约金150000元）；四、驳回原告成都市宏誉房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果被告蒋淑君未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费31484元，公告费600元，由被告蒋淑君承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  康阳人民陪审员  童娟人民陪审员  李菁二〇一六年十二月二十日书 记 员  罗龙记 录 员  黄敏附：本判决所使用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。