江西省黎川县人民法院民 事 判 决 书(2016)赣1022民初625号原告朱建军，男，1983年11月21日出生，汉族，住黎川县。委托代理人徐长博，北京市天平（广州）律师事务所律师。委托代理人潘顺浩，北京市天平律师事务所律师。被告抚州康达工程有限公司黎川学府名门项目部。法定代表人徐进如，经理。委托代理人龚国庆，江西论研律师事务所律师。原告朱建军诉被告抚州康达工程有限公司黎川学府名门项目部商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐长博、潘顺浩，被告委托代理人龚国庆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱建军诉称，原、被告于2014年1月26日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的学府名门项目部第×幢×单元×号商品房一套，被告应于2015年12月31日前将符合标准的商品房交付原告。合同签订后，原告依约交付了全部购房款431726元。但被告至今未交付经综合验收合格的房屋，且该房存在:1、未经合法验收合格；2、房屋外墙多处脱落及可见裂缝清晰可见；3、房屋内墙多处裂缝清晰可见；4、被告承诺赠送的飘窗并不存在；5、被告擅自更改设计，取消及缩小了篮球场所等公共娱乐场所；6、缩小了大门；7、应安装新的发电机，却只安装了旧发电机。被告的行为侵犯了原告的合法权益，故起诉要求：1、被告支付逾期交房违约金49648.4元（暂计算至2016年8月18日）；2、判令被告支付不符合法定和约定标准交付的商品房赔偿金1元；3、请求法院指定鉴定机构重新测量房屋扣除多记的公摊面积重新计算房价；4、要求被告按原宣传图纸修建篮球场、亭台及其他辅助休闲设施；5、请求被告拆除小区大门两侧各一个商铺，拓宽至原规划宽度；6、要求被告安装新的发电机在小区内。被告抚州康达工程有限公司黎川学府名门项目部辩称，原告的诉请1、2项诉请属民事案件审理范围，3、4、5、6项诉请均不属民事案件审理范畴，由于原、被告双方签订了买卖合同，原告均以缴现或按揭方式交纳购房款，被告不存在逾期交房的情形。原告要求被告支付不符合法定和约定标准交付的商品房赔偿金，但原告并没有提交相关材料，应予驳回该诉请。根据原告的起诉、被告的答辩，本案争议焦点为：1、被告是否构成违约，如违约应承担什么违约责任？2、被告交付的房屋是否符合商品房买卖合同的约定？3、原告的3、4、5、6诉讼请求是否属于民事法律关系调整的范畴。原告为支持自己的主张，提供了以下证据：1、《商品房买卖合同》及补充协议，证明原、被告双方签订了买卖合同，原告履行了付款义务。被告对合同的真实性、合法性、关联性无异议，但请法庭注意合同第8条，该商品房经验收合格就可以交付，在2015年12月31日前达到交付条件即可，就不存违约的情形。合同第9条说明在2015年12月31日前交付房屋不要承担违约责任，但被告在2015年12月31日前均达到了交付使用条件，如被告在2015年12月31日前没有验收合格，那后面就不存在交接的问题，5户没有完成房屋交接，责任在原告不来交接，违约在原告不来交接，违约金计算也只能计算已交房款，而不是按揭款。因被告对合同的三性无异议，本院予以认定。2、被告宣传的学府名门的整体规划图及局部图，证明被告宣传行为构成了要约的相关要素，包括篮球场、凉台、亭台等，而实际建成后并没有。被告认为原告提交的不是原件，对其真实性有异议。原告拍摄的是沙盘照片，沙盘是开发商为了向客户展示房屋的效果图，与原告的主张没有关联，不能证明被告存在违约的情形。因原告提交的是复印件，对其真实性无法认定，故本院对该组证据不予认定。3、被告宣传的户型图，明确标明了赠送面积两个飘窗及阳台，证明被告建成的房屋没有飘窗，给原告造成了巨大的不舒适，降低了房屋整体价值。被告对原告提交的户型图的真实性、合法性、关联性均有异议，该宣传图纸是否是被告的宣传图纸无法确认。该户型图标注了“学府名门”，对其真实性本院予以认定，但原告购买的房屋是否为宣传图中的户型无法确定，故对其关联性，本院不予确认。整个楼的外墙情况照片，室内及楼内公共部分照片，维权照片，证明外墙、室内、楼内裂缝明显，部分裂缝超过0.3MM，房屋整体质量不合格，给房屋整体价值带来损失。被告对原告提交的照片，证明房屋存在质量问题不认可，对房屋出现的裂缝问题也进行了修补，裂缝在0.3毫米以内是允许的，超过0.3毫米才存在瑕疵，但也不能证明房屋存在质量问题。因被告对照片的真实性无异议，本院对照片的真实性予以认定，但房屋是否存在质量问题，应由有鉴定资质的相关部门出具鉴定结论或建设质监部门的检查结论，故对其证明对象不予认定。5、提交装修的瓷砖破裂的照片及在园林局偷拍的规划图照片，证明房屋质量不合格。被告质证认为照片系偷拍，是非法调取的证据，不能作为证据使用。原告自认该照片为偷拍，因该证据取得途径不合法，本院不予认定。被告为支持支持的主张提供了以下证据：1、康达公司黎川学府名门项目部营业执照，组织机构代码，项目负责人身份证明，法定代表人身份证明，证明被告的主体资格。原告对该组证据无异议，本院予以认定。2、黎川学府各门1#楼至7#楼工程竣工验收报告、黎川县城管局建筑工程竣工验收审批表、黎川县公安消防大队建设工程竣工验收消防备案通知书、黎川县房地产开发管理办公室开具的《综合验收联合审批表》、黎川县综治办出具的视频监控验收证明、黎川县建筑工程竣工验收审批表、黎川县城管局工程验收证明、黎川县园林绿化工程竣工备案表，证明被告已按商品房买卖合同第八条的约定在2015年12月31日达到交付条件，且该房验收合格，不存在逾期交房的情况，诉争房验收手续完备，质量合格、报备程序规范，不存在不符合法定和约定标准的问题。原告质证认为，该验收主体是抚州康达有限公司，与本案主体不符。对验收证明、验收审批表，应先经四方验收，该两证据的时间可以看出，先进行综合验收联合审批表，再进行视频监控验收，该验收不符合规定，且竣工验收报告中没有质监站的验收公章。该组证据均是相关部门对被告开发的商品房验收材料，因与客观事实相符，本院予以认定。3、被告关于房屋裂缝等问题维修告知书、黎川县建设局关于房屋修缮一号公告，四方主体现场勘查建筑工程楼板裂缝的情况说明，关于工程1#楼至7#楼板裂缝的情况说明，混凝土楼板裂缝的成因及修补方案，楼板裂缝专项验收报告，上海秋宇碳纤维有限公司营业执照、组织机构代码、税务登记证、安全生产许可证、资质证书及裂缝维修验收情况视频资料，证明诉争房产业主因部分楼面存在裂缝，通过上访、信访方式维权，相关部门积极协调应对解决，被告聘请有专业资质的上海公司进行了修缮，经维修加固后的楼板不影响结构安全，能达到设计规定使用年限。原告对该组证据的真实性无异议，认为恰好说明之前验收的房屋不合格。因原告对该组证据的真实性无异议，且与客观事实相符，本院予以认定。4、学府名门1#楼至7#楼建设工程质量监督报告，证明2016年4月28日经黎川县建筑工程质量监督站验收合格，无质量问题。原告对该验收报告真实性无异议，认为恰好证明之前的验收不合格。因原告对该监督报告无异议，本院予以认定。5、房屋面积测绘成果报告书，证明诉争房屋面积经黎川县房地产测绘所测绘确认，不存在多记公摊面积的情形。原告对该证据真实性无异议，是否重新勘验，要征询当事人意见。因原告对该面积测绘报告真实性无异议，本院予以认定。6、业主领用钥匙表，证明被告按约定及时通知原告办理房屋交接，各业主先后领取钥匙。原告对该领用钥匙表的真实性无异议，但不能证明被告交付的房屋符合交房条件。因原告对领用钥匙表的真实性无异议，本院予以认定。7、关于赠送各户型南面落地窗面积，退还房款公告，证明被告严格履行合同。原告质证认为恰好证明被告所交房屋与宣传时不一样。因原告对该证据的三性未提异议，仅对证明对象提出异议，故本院对该证据三性予以认定。8、柴油发动机增值税发票和合格使用手册，证明发电机是新的。原告认为该证据与本案不具关联性，既便如此也不能证明发电机是新的，仅能证明存在买卖关系。因原告对该证据的真实性、合法性未提异议，仅对关联性提出异议，且该证据与原告诉请有关，故本院予以认定。9、房屋建设和市政基础设施工程验收表，证明房屋建设1-7号楼施工、勘验、设计、规划、消除、环保等手续完备，可以办理房产证。原告对该证据真实性无异议，认为时间是2016年7月4日，没在合同约定的2015年12月31日完成，也说明原告之前交的房是不合格的。该证据是相关部门的验收表，真实、合法，本院予以认定。10、庭审后被告提交了手机短信，证明售楼部通过手机短信通知原告来交房。因该证据是庭审后提交，被告未质证，且超过了举证期限，本院不予认定。根据原、被告的举证、质证和本院认证，可以认定以下事实：2014年1月26日，原告朱建军与被告抚州康达工程有限公司黎川学府名门项目部签订《商品房买卖合同》，合同约定：“原告购买被告开发的学府名门第×幢×单元×号房，建筑面积84.18平方米，每平方米5128.61元，总房价为431726元；付款方式为签订合同当日支付购房款131726元，余款300000元于签订合同日办理银行按揭贷款手续；交付期限为2015年12月31日前，交付条件是该商品房经验收合格；出卖人逾期交房的违约责任是（1）逾期不超过90日，自本合同第11条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万元之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，但因规划部门要求对建筑外面，小区景观等变更事项出卖人可不通知买受人……等”。合同签订后，原告交付了购房款131726元、办理了银行按揭贷款300000元。2016年7月6日，原告到被告售楼部领取了×房钥匙。原告领钥匙后发现楼板有裂缝，多次向被告反映，并到相关部门上访。2016年2月6日，被告组织了建设单位、施工单位、监理单位、设计单位对楼板裂缝问题进行现场勘验，一致认为是非结构性裂缝，不影响结构安全。同时，黎川县建设局张贴了《关于学府名门工程建筑情况一号公告》，均告示业主对楼板裂缝超过0.3MM的会进行加固维修。之后，被告聘请上海秋宇碳纤维有限公司对楼板裂缝进行了加固处理。原告认为被告交付的房屋不符合合同约定，且与被告宣传单不一致，降低了房屋价值，而诉至本院。另查明，被告开发的“学府名门”楼盘1-7号楼于2015年12月29日组织了建设、施工、设计、监理四方验收。2016年1月6日，黎川县公安消防大队对“学府名门”楼盘进行了消防备案验收。2016年1月25日，黎川县城市管理局通过了“学府名门”楼盘规划验收。2016年1月28日，黎川县园林局对“学府名门”楼盘进行了绿化验收。2016年4月28日，黎川县建设工程质量监督站对“学府名门”楼盘进行了质量验收。本院认为，原、被告于2014年1月26日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。原告依约交付了购房款，被告也于2016年2月6日交付了房屋给原告，但与合同约定的2015年12月31日交房时间相差37天。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，被告交付房屋的条件是该商品房经验收合格，被告于2015年12月29日组织了建设、施工、设计、监理四方验收；2016年1月6日，黎川县公安消防大队对“学府名门”楼盘进行了消防备案验收；2016年1月25日，黎川县城市管理局通过了“学府名门”楼盘规划验收，即2016年1月25日被告所建房屋才符合合同约定的交付条件，被告存在违约，逾期交房25日，根据合同第九条的约定，被告应按原告所交房款以日万分之三承担违约金，即431726*25*0.0003=3238元。对2016年1月25日以后收房的，因被告通知了原告收房，而原告不来交接房屋，被告就不存在违约，也不能计算违约金。虽然被告交付的房屋存在楼板裂缝问题，且在保修期内，被告也对裂缝超过0.3MM的进行了加固维修，故本院对逾期交房25天违约金3238元予以支持，超出部分不予支持。原告提出被告交付的商品房不符合约定标准而降低了房屋价值的赔偿金的诉请，因原告未提供因楼板裂缝造成房屋价值折损的相关证据，也未向本院提出因楼板裂缝造成房屋价值折损的鉴定申请，故该一主张因缺乏证据不予支持。对于原告的第3项诉讼请求，因房管部门未对被告开发的每一套商品房进行测绘，也未颁发房产证，故对原告要求指定鉴定机构重新测量房屋扣除多记的公摊面积重新计算房价的诉讼请求不予支持。对于原告要求被告按原宣传图纸修建篮球场、亭台及其他辅助休闲设施和要求被告拆除学府名门大门口两侧商铺至原规划宽度的诉请，因该两项诉请均为城市规划管理部门的管理范畴，不属人民法院民事法律关系受案范围，也与商品房买卖合同不具关联性，故对该两项诉请本院不予处理，建议原告向城市规划管理部门反映并要求处理。至于原告要求被告更换小区发电机的诉请，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》没有对小区发电机的约定，原告也未提供学府名门小区必须安装新的发电机的相关证据，故对该项诉请因缺乏证据而不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告抚州康达工程有限公司黎川学府名门项目部在本判决生效后十日内支付原告朱建军逾期交房违约金3238元。二、驳回原告朱建军的其它诉讼请求。本案案件受理费1041.24元，由原告负担800元，被告负担241.24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审判长邓英智审 判 员  赵 芳代理审判员  吴刚辉二〇一六年十二月五日书 记 员  甘紫嫣