安徽省利辛县人民法院民 事 判 决 书(2016)皖1623民初4249号原告:管秀红,女,1976年12月31日出生,汉族,住安徽省亳州市利辛县。委托代理人：夏浩，男，1972年9月22日出生，汉族，住安徽省利辛县。被告:利辛中豪置业有限责任公司。住所地利辛县城关镇前进路西段163巷*楼。组织机构代码58300083-7。法定代表人：郭昌湘，董事长。委托代理人：秦继忠，安徽龙鼎律师事务所律师。委托代理人：于琦，该公司行政部经理。原告管秀红诉被告利辛中豪置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月10日作出(2015)利民一初字第3551号民事判决。宣判后，原告管秀红不服,提起上诉。亳州市中级人民法院于2016年6月6日作出（2016）皖16民终字469号民事裁定，发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告管秀红的委托代理人夏浩、被告利辛中豪置业有限责任公司的委托代理人秦继忠、于琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告管秀红诉称：2013年原告从被告开发的园景天下小区购买商住房一套，签订了商品房买卖合同，按约缴纳税费，合同约定2014年10月18日前交付，交付时被告按约定不仅有书面通知书，还要涵盖验收、竣工、综合检验备案合格等材料。然而被告不仅没有向原告提供合同约定的检查、验收合格等材料，而且还延期交付房屋，被告应按合同约定向原告支付已付款2%的违约金，即17000元。请求依法判令被告向原告支付合同违约金17000元并承担本案的诉讼费用。被告利辛中豪置业有限责任公司辩称：1、已经于2014年10月18日之前邮寄送达书面的通知书。2、根据合同约定也已经实际向原告交付了房屋。补充协议，对房屋交接手续进行了约定。原、被告之间签订的房屋买卖合同是真实的，在合同所约定的2014年10月18日被告方所建的房屋符合交房条件，被告方并没有违约行为；原告诉称在房屋交付的时候要有验收、备案合格等材料，这与合同约定不相符，在合同中只约定房屋交付的时间，并没有约定在交付之前要有书面通知，尽管没有约定，被告方考虑到原、被告之间存在的买卖关系，在交房之前仍然发出了交房通知，原告方在接到通知后并没有来办理交房手续，但是在当天原告向“园景天下”物业公司缴纳了垃圾清理费、装修保证金以及物业费；被告方所建设的房屋已经经过验收和备案，符合交付条件，被告方无违约事实的存在。原告管秀红针对其诉讼请求及陈述的事实和理由向法庭提交以下证据：证据一、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。证据二、原被告之间的房屋买卖合同书，证明原被告之间房屋买卖关系的存在，根据合同的第八条、第十一条，被告没有出示房屋的合格报告。证据三、《安徽省新建住宅小区综合查验办法》的通知，证明被告有义务向原告提供相关房屋合格验收材料，而被告没有向原告提供相关的材料。被告利辛中豪置业有限责任公司对原告所举证据的质证意见为：对证据一、证据二、证据三的真实性无异议。对证据三证明目的有异议，在合同约定是出示合格验收材料，而不是提供合格验收材料。被告利辛中豪置业有限责任公司针对其抗辩及陈述的事实和理由向法庭提供以下证据：证据一、1、房屋交接通知书（入伙通知书），入伙资料清单、快递回单及快递查询单一份。2、园景天下举办交房活动当日现场照片一组。证明：1、被告依据合同约定向原告2014年10月16日发出了书面的房屋交接通知书，并由原告亲自签收。2、被告于2014年10月18日对广大业主进行了交接。原告本人并未与交房活动当日前往被告处签订交接手续。证据二、1、商品房买卖合同、补充协议一份；2、礼品领取登记一份3、收据三张，证明：1、双方签订的买卖合同是客观存在的，签订时间是2013年2月27日，交付的条件是经验收合格；补充协议第四条第三款证明在房屋交付日期后15日内仍未办理交付的视为已交付。2、物业费的收据三张，证明原告已领取钥匙，房屋已交付。证据三、竣工验收备案表、竣工验收报告，住宅质量保证书、住宅适用说明书各一份。证明：环保、消防等部门于2014年10月16日对该工程进行了竣工验收备案。按照建设部的规定，被告开发的“园景天下”已经符合法定的交房条件。原告管秀红对被告所举证据的质证意见为：对证据一真实性无异议，对证明目的有异议，被告向原告邮寄了通知单，不能证明房屋是否符合交付条件。对交房照片，交房举行了交付仪式，但不能证明房屋符合交房条件和约定。对证据二，对“补充协议”有异议，补充协议内容与主合同约定互相矛盾，且不具合法性。因为原被告签订的主合同，被告有义务向原告出示该房屋的验收合格报告，2014年10月18日没有出示合格报告，该补充协议这一条款不合法。对证据礼品领取登记，原告领取礼品是事实，这与被告的违约没有关系，原告符合业主的相关规定领取礼品，不能代表房屋符合交付条件。对证据收据三张，原告也与其他业主一样，2014年10月18日开发商是先让业主交付物业费，才去交付房屋。该案中，被告并没有提供交付材料，没有向原告实际交付。对证据三，同意验收报告，经相关部门提供了合格验收材料。但是2015年最终的验收报告并没有在交付当日提供。被告是延期提供房屋交付条件材料。本院对原被告所举证据认定如下：对原告所举证据一、二的真实性合法性及关联性予以认定；对证据三的证明目的不予认定。对被告所举证据一具有真实性，予以认定；对证据二商品房买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对其真实性、合法性及与本案的关联性予以认定；对物业费收据三张的真实性及关联性予以认定。证据三具有真实性，故予以认定。根据上述当事人的陈述和认定的证据，审理查明的事实为：2013年2月27日原告与被告签订商品房买卖合同一份，合同约定被告将其开发的园景天下7幢301室，建筑面积为108.41平方米，每平方米3497.92元，总金额为379210元的房屋出售给原告。付款方式及期限为原告于2013年2月27日前支付人民币279210元，余款10万元由原告通过办理银行按揭贷款支付，在签订合同后15日内办妥全部贷款手续，合同对逾期付款、逾期交房、房屋交接、基础设施、产权登记等内容进行了约定。同时合同第八条约定：“交付期限为出卖人应当在2014年10月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格……”；第十一条规定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：见补充协议”。合同补充协议四补充《合同》第十一条规定：……3.如买受人在约定的交房日期后15日内仍未办妥交房手续，则视为该商品房已实际交付买受人。4.买受人在办理交房手续时，须登记签署小区物业管理有关资料文件，承诺遵守物业管理相关规定及小区物业管理相关规定，交纳首期半年的物业管理服务费及前期物业服务合同约定的其他相关费用……”。2014年9月30日该工程竣工。同年10月16日，该工程的建设、设计、施工单位及监理单位对该工程质量竣工进行验收。同日，利辛县公安消防大队、利辛县城乡规划局分别在专业管理部门验收意见中签署已备案及同意7号单体规划验收的意见。2014年11月21日，利辛县环境保护局在验收意见中签署同意验收。2015年1月7日，利辛县建筑工程质量监督站在该验收意见中签署了监督验收意见：“我站对该工程的验收组织形式、程序进行了监督，对各方提供的相关资料进行了抽查，并对工程实体质量进行外观抽查，未发现违反现行质量管理法规和规范标准的情况”。该工程竣工验收备案文件已于2015年1月17日进行备案。原告在收到被告的房屋接收通知书后，于2014年10月18日向园景天下小区的物业公司交付了1年的物业费、垃圾清理费及装修保证金。2015年1月30日，原告参加了被告对已入住业主的礼品赠送活动，并领取了礼品。因目前利辛县没有设置城建档案管理机构，故在《工程竣工验收报告》中城建档案管理机构没有签署意见。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规的规定，该合同成立并有效。根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第4条规定，房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘查、设计、施工、监理等单位进行观察竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。第5条规定，出卖人交付的房屋不符合本意见第4条规定的交付条件，买受人接受了房屋以后以出卖人交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交付违约责任的,在一审法院辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持。本案中，被告在工程竣工后，建设单位、监理单位、施工单位及设计单位于2014年10月16日对该工程进行验收合格；利辛县公安消防大队、利辛县城乡规划局于2014年10月16日对该工程进行验收；利辛县环境保护局及利辛县建筑工程质量监督站分别于2014年11月21日和2015年1月7日对该工程进行验收，并对工程竣工验收进行备案，被告已对该工程进行验收并进行备案登记。原告在接到被告的房屋交接通知书后，于2014年10月18日向物业公司交付了物业费、垃圾清理费及装修保证金，参加了被告对已入住业主的礼品赠送活动，并领取了礼品。被告已按合同约定的期限将涉案房屋交付给原告。原告以被告在交付房屋时没有向原告提供合同约定的检查、验收合格等材料，且延期交付房屋为由，要求被告赔偿违约金17000元。虽然被告在交付房屋时未完整提供“该商品房经验收合格”的材料，但利辛县环境保护局及利辛县建筑工程质量监督站分别于2014年11月21日和2015年1月7日对该工程进行验收，被告现已提供了完整的“该商品房验收合格”的材料，即为“在一审法院辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》”的情形，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。本案经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告管秀红的诉讼请求。案件受理费113元，由原告管秀红负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  魏协军人民陪审员  吴爱国人民陪审员  程 云二〇一六年十二月三十日书 记 员  侯婷婷附本判决引用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。