山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁01民终6182号上诉人（原审被告）：山东科信达置业有限公司，住所地济阳县。法定代表人：李荣涛，董事长。委托诉讼代理人：董树正，男，1988年9月21日出生，汉族，该公司职员，住济阳县。被上诉人（原审原告）：张亮，男，汉族，住济阳县。委托诉讼代理人：于燕（张亮之妻），女，汉族，住济阳县。上诉人山东科信达置业有限公司（以下简称科信达公司）因与被上诉人张亮商品房预售合同纠纷一案，不服山东省济阳县人民法院（2015）济阳商初字第447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。科信达公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审;2.一、二审诉讼费由张亮承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。本案涉诉商品房已于2014年10月30日办理了建筑工程竣工验收报告，商品房已经行政部门验收，根据法律规定达到了交付使用的条件。科信达公司未按照合同约定的时间将商品房交付给张亮的原因，是由于科信达·永康苑二期建设工程因政府职能部门的原因导致手续办理延误。二期工程建设直接影响包括张亮在内的一期工程业主的入住。根据《商品房买卖合同》第八条第二款之约定，因政府职能部门及地方共建设施等非出卖人的原因造成出卖人延期交房的，各种法律法规、规定或通知而导致延期交房的，出卖人可据实延期。合同条款为合同双方当事人共同认可，条款内容不违反法律规定，应具备法律效力。二、违约金标准过高。庭审中科信达公司依据《中华人民共和国合同法》相关规定提出违约金标准参照当地同期同地块房屋市场租赁价格进行调整，一审法院予以支持，但按照逾期交房期间同地段同类房屋租金上浮30％无相关依据。张亮辩称，要求维持一审判决。张亮向一审法院起诉请求：1.判令科信达公司支付张亮逾期交房的违约金21286.20元（自2015年1月1日起至2015年5月31日止共计151天）及以后的违约金；2.本案诉讼费用由科信达公司承担。一审法院认定事实：2013年9月17日，张亮与科信达公司签订《商品房买卖合同》一份，张亮购买科信达开发的科信达·某小区第西区己幢2单元501号房，建筑面积为123.46平方米，总计价款为452234元。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依据《山东省城市房地产开发经营管理条例》的规定，将经竣工综合验收备案，同时满足本合同其他约定条件的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、因政府职能部门及地方公建设施等非出卖人的原因造成出卖人延期交房的各种法律、法规、规定或通知而导致延期交房的；3、买受人不能按合同规定时间付款或市政配套不能到位的，买卖双方互不承担责任。该合同第九条第一款第二项约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.03％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，张亮依照合同约定支付了全部购房款452234元。2013年11月2日，张亮与科信达公司签订《买卖协议》一份，张亮购买科信达公司永康苑小区西区己段车库一套，编号为己段车-2，总价款为80000元。《买卖协议》第四条约定，科信达公司应当在房屋交付时一并交付车库。《买卖协议》第五条约定，科信达公司未按期交付车库，应当每逾期一天按照车库总价款的万分之一支付违约金，最高额不得超过车库总价款的百分之一，且合同继续履行。张亮向科信达公司缴纳了车库价款。科信达至今未向张亮交付上述车库。应科信达公司申请，经一审法院委托，山东新业价格评估有限公司于2016年7月10日作出山东新业价评字【2016】第193号价格评估结论书，评估结论为：涉诉房屋2015年至2016年每平方米月租金价格为6.64元。另，本案涉诉房屋于2016年4月13日通过综合验收备案。涉诉房屋实测面积为121.36平方米。一审法院认为，本案的争议焦点是双方约定的违约金是否调减及如何调减。一审法院经审查后认为，《商品房买卖合同》出卖人逾期交房的违约责任规定，出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额”；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。合同约定逾期交房每日违约金按购房款总额日万分之三计算,每月违约金为4070.11元。根据价格评估结论书，涉诉房屋每月租金为805.83元。张亮、科信达公司约定的违约金远远高于租金损失的30%，根据法律规定，违约金应依法予以调减。涉诉房屋每月租金为805.83元，违约金可调减至该租金的130%即每月1047.58元。综上所述，一审法院认为，张亮、科信达公司签订商品房买卖合同、系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。科信达公司未按合同约定的时间交付房屋，应当给付张亮相应的违约金。科信达公司虽通知过张亮接收房屋，但涉案房屋于2016年4月13日进行综合验收具备交付条件，科信达公司应当支付自2015年1月1日起计算至2016年4月13日止的逾期交房违约金16377.48元（469天×34.92元／天）。对于张亮主张的逾期交付车库违约金，科信达公司未按照约定交付车库，应当按照约定支付逾期交付车库的违约金800元。对于科信达公司主张的逾期交房原因为案外第三人济阳县人民政府导致，科信达公司未提供证据证实，应依法承担举证不能的法律责任，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决：一、被告山东科信达置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张亮逾期交房的违约金16377.48元；二、被告山东科信达置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张亮逾期交车库的违约金800元；三、驳回原告张亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费330元，由被告山东科信达置业有限公司负担。双方当事人在二审中均未提交新的证据。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：一、科信达公司交房时间是否可据实延期;二、一审判决逾期交房违约金计算标准是否合法。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据科信达公司与张亮签订的《商品房买卖合同》约定，科信达公司应当于2014年12月31日前将竣工综合验收备案的房屋交付给张亮。2014年10月30日虽办理了建筑工程竣工验收报告，但此时不符合合同约定的交付房屋条件。科信达公司称因科信达·永康苑二期建设工程因政府职能部门的原因导致手续办理延误影响一期工程业主的入住，该情形出卖人可据实延期，对此科信达公司未提供证据予以证明且因办理二期建设工程相关手续影响到向一期业主张亮交房，不符合双方签订的《商品房买卖合同》约定的据实延期的情形，科信达公司上述抗辩理由，无事实依据，本院不予支持。关于焦点二，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。科信达公司主张违约金过高请求降低符合法律规定，张亮实际损失即为房屋租金的情况下，应根据公平原则和诚实信用原则进行相应调整，一审法院根据价格评估结论书，以每月租金805.83元的130％予以判决并无不当。综上所述，科信达公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费330元，由山东科信达置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘晓菲审判员  高希亮审判员  贺强谟二〇一六年十二月八日书记员  孙 娜