石家庄高新技术产业开发区人民法院民事判决书(2016)冀0191民初1712号原告：张蓓，女，1979年2月6日出生，汉族，住石家庄市。委托诉讼代理人:焦庆亮、刘文浩,河北诚基律师事务所律师。被告：王顺发，男，1966年3月2日出生，汉族，住石家庄高新区。委托诉讼代理人：王丰裕，男，1988年5月12日出生，汉族，住藁城市开发区，系被告王顺发之子。委托诉讼代理人：邱军杰，河北冀正律师事务所律师。第三人：河北佳网络房地产经纪有限公司珠峰分公司，住所地石家庄高新区闽江道18号。负责人：王辉，该公司经理。委托诉讼代理人：郭苏方、王黎庆，该公司员工。原告张蓓诉被告王顺发、第三人河北佳网络房地产经纪有限公司珠峰分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张蓓及其委托诉讼代理人刘文浩，被告王顺发及其委托诉讼代理人王丰裕、邱军杰，第三人河北佳网络房地产经纪有限公司珠峰分公司的委托诉讼代理人郭苏方、王黎庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张蓓向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行合同办理过户手续；2、判令被告承担违约责任计一万六千伍百元整；3、判令被告承担本案诉讼费用。在举证期限内原告向本院申请增加诉讼请求：要求被告王顺发增加承担违约责任91650元。事实与理由：2016年8月26日原、被告双方与河北佳网络房地产经纪有限公司珠峰分公司签署了《房屋买卖三方合同》（合同编号：售A0237025），合同约定原告购买被告出售的私有房产一套（房产证编号：石房证开字第730005427号，房产坐落位置：长江大道润丰盛世家园13-2-302；房屋建筑面积156.83㎡、地下室面积8.6㎡，合计165.43㎡）。合同约定成交价格为人民币一百六十五万元整。根据合同约定原告于合同签订当日向被告支付定金人民币十万元，被告将房产证原件留存第三人处保管。原告根据合同约定向第三人支付了居间服务费两万六千四百元，贷款评估费七千四百五十元，贷款手续费六千五百元，贷款服务费一千元。原告银行贷款于2016年9月9日审批通过。第三人收到银行同意批贷通知后分别通知原、被告根据合同6.1条之约定“银行贷款审批通过3日内到房屋登记主管部门办理该房产过户手续。”而被告迟迟不履行合同约定办理过户手续。随后第三人与原告方多次与被告方当面及电话沟通过户事宜，被告方依旧不履行合同义务。原告在第三人的帮助下于2016年9月20日向被告发出《履约催告函》并抄送第三人，书面要求被告依据合同约定履行过户义务，但至今被告仍拒不履行合同。为维护原告正当合法利益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特向贵院提起诉讼，请求依法裁判如请。被告王顺发辩称：一、合同事实上无法履行。争议的房产系夫妻共同财产，在被告签署房屋买卖三方合同时，第三人未告知被告需征得配偶的同意，合同签订后，被告的妻子和儿子均不同意出售此房屋，造成合同事实上的无法履行。二、按照房屋买卖三方合同的约定，原告系贷款购房，根据合同法第110条的规定，有下列情形的不得要求履行：1、法律上或事实上不能履行；2、债务的标的不适宜强制履行或履行费用较高。原告贷款需要被告先行过户，过户后，将房产抵押银行方可办理，在被告不同意过户的情况下，原告是无法获得贷款的，因此合同在事实上是无法履行的。三、违约金约定的过高，依法应予以调整，被告在接到第三人银行贷款手续审批通过的通知后，已明确告知原告解除合同，但原告拒绝办理解除合同的相关手续，因此9月11日以后的损失是由原告的原因造成的，应由原告自行承担，并且合同约定的违约金是每逾期一日，按总房款的千分之一交违约金，明显过高，应依法予以调整。被告同意在解除合同后，以被告收取原告的10万为基数，按照同期银行贷款利率，支付至9月11日。即被告通知原告解除合同之日。第三人河北佳网络房地产经纪有限公司珠峰分公司述称：一、售A0237025房屋买卖三方合同，真实合法有效，被告应按照合同约定履行合同义务，因房产证上登记的房屋所有权人为王顺发一人，根据公示公信的原则，此房屋的所有权人为王顺发，被告在审验了王顺发的房产证原件及身份证原件后留存了复印件，在2016年8月26日撮合原、被告签订了上述合同，现在合同已经成立生效，贷款已经审批通过，过户条件已经成熟，被告应按照合同约定配合原告办理过户手续。二、我方的义务已经完成，原告的银行贷款已经审批通过，合同未履行，合同责任应由被告来承担，签订合同以后，原告按照合同约定提供了所有的贷款资料并且积极地配合我方办理贷款手续，我方亦联系评估公司对所售房屋进行了评估，以便于原告贷款手续的审批。在第三人的积极组织下，原告的贷款于2016年9月9日审批通过，我方已在贷款审批通过的第一时间告知了原、被告双方，通知其双方按照合同约定办理过户手续，但被告在2016年9月14日却告知我方其不再履行合同义务，我方在2016年9月21日再次以书面形式出具了贷款通过通知书，通知被告贷款已经审批通过，且贷款是有期限的，督促被告配合原告办理过户手续，但被告在2016年9月26日签收通知书后仍然未履行合同义务，故合同未履行责任应由被告来承担。综上，合同成立有效，原告贷款已经审批通过，过户条件成熟，被告应配合原告办理过户手续，并承担相应的违约责任。经本院审查认定事实如下：2016年8月26日，原告张蓓（购买方、乙方）与被告王顺发（出售方、甲方）及第三人河北佳网络房地产经纪有限公司珠峰分公司（居间方、丙方）签订房屋买卖三方合同，约定：“被告王顺发出售其名下坐落于石家庄开发区长江大道1号润丰盛世家园13-2-302室，约定房屋总价为1650000元，乙方向甲方交付定金人民币壹拾万元作为履约保证金，此定金届时冲抵购房款。”双方还约定：“3.2.1以银行贷款方式支付购房款，委托丙方提供金融服务。并于签订合同5日内将所需全部贷款资料交于丙方。3.2.2乙方于该房屋买卖合同网签后，按照网签合同约定的时间、金额将房管局资金监管首付款部分转入房管局指定的资金账户，若有剩余首付款由甲乙双方协商一致自行交接，交接时间、方式等由甲乙双方自行协商。剩余房款以银行贷款方式支付，金额为（大写）陆拾伍万元（¥650000元）。在该房屋过户手续办理完毕并于乙方的银行贷款正式发放后支付给甲方剩余按揭房款。”该合同约定了权属过户及交付事项：“6.1甲乙双方协商一致于贷款审批通过三日内到房屋登记主管部门办理该房屋过户手续。……7.2甲方承诺收到全部房款三日内腾空该房屋，并将房屋钥匙交于乙方同事与乙方办理物业交割手续并结清费用。”该合同还约定了三方责任和违约条款：“8.2甲方保证该房屋、地下室（小房）权属无争议，该房屋其他共有人同意甲方以本合同约定条件出售，以及承租人放弃优先购买权，不存在欠缴水费、物业费及房屋使用过程中发生的各项费用等债务纠纷情况。若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。……9.1甲乙双方未按照本合同的约定支付各项款项或迟延履行过户义务、迟延交房的，逾期在10日内的，每逾期一日应按照总房款千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行。履行天数超过10日的，守约方有权解除合同。”其中，8.2在合同中加粗书写。合同签订后，原告张蓓于当天向被告王顺发交纳购房定金100000元，被告王顺发为其出具收条：今收到张蓓购买开发区长江大道1号润丰盛世家园13-2-302房屋定金壹拾万元。2016年8月27日原告张蓓按约向第三人缴纳了中介费、评估费、贷款服务费、贷款手续费等。后原告张蓓向第三人提交相关贷款资料，用于办理贷款手续。2016年9月9日，第三人通过渤海银行专用网站查询到，其代原告张蓓申请的该房产的贷款手续业已批准。其遂通知被告王顺发办理过户手续，被告王顺发以其子不同意为由拒绝过户，并提出解约申请。2016年9月20日，原告张蓓就王顺发未过户一事向其送达履约催告函，该催告函于2016年9月21日签收。2016年9月21日，第三人就王顺发未过户一事向其送达履约通知书，该通知书于2016年9月26日经被告签收。至本案庭审结束前，被告王顺发尚未配合其办理过户事宜。原告张蓓在诉讼中申请保全，花费保全费5000元。上述事实有庭审笔录、房屋买卖三方合同、房产证、收条、买卖收据、贷款审批内容通知书、履约催告函、通知书等证据在案所证实。本院认为，合同的双方应依据合同约定履行己方义务。2016年8月26日，原告张蓓与被告王顺发及第三人河北佳网络房地产经纪有限公司珠峰分公司签订《房屋买卖三方合同》，由各方签名按印（盖章），属真实意思表示，亦不违反相关法律规定，该合同合法有效，本院予以确认。各方应遵守合同约定，履行各自的义务。原告张蓓已履行了支付定金及办理贷款的义务，依据该合同条款，被告王顺发应在贷款审批通过三日内到房管登记主管部门办理过户手续，现经原告及第三人多次催告，被告仍不予配合办理过户手续，显属违约，故对原告请求被告履行办理过户手续义务的主张本院予以支持。现被告王顺发以该房产为夫妻共同财产，而其妻子不同意该买卖行为为由，要求解除该合同。从被告王顺发的房产证登记上看，涉案房产登记所有权人为王顺发，根据《最高人民法关于适用若干问题的解释（一）》规定：“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，故有此原告张蓓及第三人有理由相信被告王顺发出卖房屋的行为代表了其夫妻的共同意愿。且据该合同8.2条的约定：被告王顺发应“保证该房屋权属无争议，该房屋其他共有人同意甲方以本合同约定条件出售……若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任”，且该条款在合同中以加粗加黑表示，应视为被告对该条款的知悉与承诺，故对被告所辩，本院不予支持。关于违约金的计算，双方在合同中约定了迟延履行过户义务每逾期一日应按照总房款千分之一向守约方支付违约金，但数额过高，本院结合本案实际情况酌定按总房款的1%计算违约金，为16500元。保全费5000元，应由被告王顺发负担。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定判决如下：一、被告王顺发于本判决生效后五日内协助原告张蓓办理石家庄开发区长江大道1号润丰盛世家园13-2-302房屋过户手续；二、被告王顺发于本判决生效后五日内支付原告张蓓违约金16500元、保全费5000元；三、驳回原告张蓓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20615元，减半收取为10307.5，由被告王顺发负担9899元、原告张蓓负担408.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费,收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账户：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  林晓坤二〇一六年十二月二十七日书记员  靳 昭