四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终3823号上诉人（一审被告）：王洪海，男，1966年10月1日出生，汉族，住成都市青羊区。被上诉人（一审原告）：四川省嘉丽来物业管理有限责任公司，住所地：成都市太升北路56-58号江信大厦25楼1号。法定代表人：李进，职务：总经理。委托诉讼代理人：李俊娴，四川明冉律师事务所律师。上诉人王洪海因与被上诉人四川省嘉丽来物业管理有限责任公司（以下简称嘉丽来物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第3172.号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年5月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王洪海、被上诉人嘉丽来物业公司委托诉讼代理人李俊娴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王洪海上诉请求：一、撤销原判并改判上诉人不需支付被上诉人所谓物业费11313.12元；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：因嘉丽来物业公司未完全履行物业服务合同，在合同履行期限届满后到2013年9月30日被强行赶走这段期间内，嘉丽来物业公司所主张的物业费6787.90元于法无据；在物业服务合同履行期间，嘉丽来物业公司存在严重的违约行为，未履行物业服务合同所约定的义务，不应收取物管理费。被上诉人嘉丽来物业公司辩称，虽然物业服务合同2011年到期，但是到期后嘉丽来物业公司一直履行相应的合同义务，故存在事实的物业服务合同关系；嘉丽来物业公司在合同履行期间已经完全地履行了物业服务合同，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审予以维持。嘉丽来向物业公司向一审法院起诉请求：请求判令王洪海向嘉丽来物业公司支付物业服务费11313.12元及违约金3736.99元，本案诉讼费用由王洪海承担。一审法院认定事实：位于成都市金牛区××花园小区××单元××楼××号房屋（建筑面积207.2平方米）的所有权人系王洪海。嘉丽来物业公司系锦城花园小区的物业管理服务企业。2008年8月15日，锦城花园业主大会业主委员会与嘉丽来物业公司签订了《锦城花园物业服务合同》，约定嘉丽来物业公司在2008年8月18日至2011年8月17日期间对锦城花园小区提供物业服务并收取物业服务费。电梯住宅物业公共服务费标准为一楼按住房建筑面积1.1元/平方米/月收取，二楼以上（含二楼）按住房建筑面积1.3元/平方米/月收取。缴费方式为按月交取，缴费时间为每月10-15日，逾期交纳的，从逾期之日起按欠费总额的日5‰收取违约金。合同到期后，因锦城花园第三届业主委员会主任、副主任及部分委员辞职且一直未增补，双方未重新签订物业服务合同。嘉丽来物业公司持续为锦城花园小区提供物业服务至2013年9月底。2013年8月30日，成都市金牛区茶店子街道办事处锦城社区因锦城花园小区物业公司选聘纠纷向锦城花园业主大会作出《关于锦城花园物业纠纷的指导意见》，明确了嘉丽来物业公司在锦城花园小区业主大会选聘物业服务企业结果未正式生效前，由嘉丽来物业公司继续按照原物业服务合同做好小区的服务工作，待选聘结果正式生效后案程序进行交接。2013年9月22日，成都市金牛区房产管理局、金牛区茶店子街道办事处亦因锦城花园小区物业公司选聘纠纷向锦城花园业主大会作出《关于锦城花园物业选聘问题的指导意见》，再次明确了嘉丽来物业公司在业主大会未决定锦城花园小区的物业服务企业前继续提供服务，相关费用应按照双方签订的物业服务合同执行。2013年9月18日，嘉丽来物业公司向锦城花园133户欠费业主催收物业服务费并经四川省成都市公证处公证，其中向王洪海催缴物业服务费金额为11314.8元。2010年4月，王洪海以嘉丽来物业公司服务不到位为由停止交纳物业服务费。2011年10月4日，王洪海家中被盗。截止2013年9月底，王洪海共拖欠嘉丽来物业公司物业服务费共计11313.12元（269.36元/月×42月）。一审法院认定上述事实有当事人的身份信息，《锦城花园物业服务合同》、情况说明、指导意见、房屋信息摘要、欠费明细、公证书、王洪海缴费发票、证明及当事人的陈述等证据在案佐证。一审法院认为，锦城花园业主大会业主委员会与嘉丽来物业公司签订的物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，且合同条款没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应当恪守履行。根据《中华人民共和国物权法》第七十八第一款：“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定，锦城花园业主大会业主委员会与嘉丽来物业公司签订的物业服务合同对小区的全体业主具有法律效力。嘉丽来物业公司在物业合同到期后，因未选聘出新的物业服务企业，继续为锦城花园小区提供物业服务，双方已经形成了事实上的物业服务关系。根据《物业管理条例》第四十二条第一款规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，交纳物业服务费是业主的法定义务。根据《最高人民法院》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”嘉丽来物业公司已经向锦城花园小区提供相应物业服务，履行了物管企业的主要义务，王洪海作为锦城花园小区的业主，接受了嘉丽来物业公司提供的物业服务，应当向嘉丽来物业公司交纳物业服务费用。王洪海反驳嘉丽来物业公司服务不到位，未完全履行合同约定义务，导致家中发生入室盗窃事件，不应当向嘉丽来物业公司支付物业服务费及违约金。从嘉丽来物业公司提交的公证书、指导意见及派出所提供的证明看，锦城花园小区内133户业主长期拖欠物业服务费，与嘉丽来物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵有关。物业服务是一种具有长期性、持续性的行为，对于嘉丽来物业公司在服务项目上存在的瑕疵来否定其全部服务成果并不恰当，故王洪海反驳不支付物业服务费的主张，本院不予支持。嘉丽来物业公司、王洪海在履约中都存在问题，故嘉丽来物业公司要求王洪海承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。王洪海反驳称嘉丽来物业公司在提供物业服务中对其造成损失，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”据此规定，王洪海可以通过诉讼另案主张权利。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条之规定，判决王洪海在本判决生效后三日内向嘉丽来物业公司支付物业服务费11313.12元；驳回嘉丽来物业公司的其他诉讼请求。案件受理费205元，已减半收取102.5元，由王洪海负担。本院经二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、合同履行期限届满后嘉丽来物业公司继续为案涉小区提供物业服务有无相应的事实和法律依据。二、嘉丽来物业公司是否存在严重的违约行为，如果存在违约，王洪海是否有权不交纳物业服务费。关于合同履行期限届满后嘉丽来物业公司继续为案涉小区提供物业服务有无相应的事实和法律依据的问题。本院认为，物业服务合同履行期限届满后，业主委员会应当续签物业服务合同或重新聘请新的物业服务公司提供服务，维持小区正常的生活秩序，否则将损害全体业主的共同利益。在本案中，由于业主委员会未及时聘请新的物业服务公司，嘉丽来物业公司在合同届满后，为维护全体业主的共同利益，按照原合同约定继续为小区提供物业服务，并不违反法律、行政法规的强制性规定。嘉丽来物业公司在提供物业服务后，按照原合同约定向业主收取物业服务费用，符合法律规定。因此，合同履行期限届满后嘉丽来物业公司继续为案涉小区提供物业服务有相应的事实和法律依据。关于嘉丽来物业公司是否存在严重的违约行为，如果存在违约，王洪海是否有权不交纳物业服务费的问题。本院认为，根据王洪海提交的证据，不足以证明嘉丽来物业公司存在严重的违约行为。一审法院以嘉丽来物业公司存在服务瑕疵、王洪海存在未及时交纳物业服务费为由，从相互抵销的角度，驳回了嘉丽来物业公司对王洪海关于违约金的请求，实质上是对嘉丽来物业公司提供服务存在瑕疵应承担责任的处理。同时，对王洪海因家中被盗造成的财产损失，王洪海可以根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，可通过诉讼另案向嘉丽来物业公司主张的权利。因此，王洪海认为嘉丽来物业公司服务存在严重违约行为，不应交纳物业服务费的理由不能成立。综上所述，王洪海的上诉请求，本院不予支持。原审审判程序合法，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费205元，由王洪海负担。本案一审诉讼费负担方式不变。本判决为终审判决。审判长  王卫红审判员  姚 兰审判员  陈良谷二〇一六年十二月二十三日书记员  朱 希