广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终13673号上诉人（原审原告）：刘某，住广州市越秀区。委托代理人：任雅煊，广东诺臣律师事务所律师。委托代理人：李宣，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州白云国际机场集团综合开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：古广汉，该公司董事长。委托代理人：陈羡铃，广东正大联合律师事务所律师。委托代理人：李彪，广东正大联合律师事务所律师。上诉人刘某因与被上诉人广州白云国际机场集团综合开发有限公司（以下简称白云公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第1478号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。刘某上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判白云公司向刘某支付逾期交楼违约金34158.25元；3.白云公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由如下：一、原审法院认定事实不清，许多基本事实没有进行查明。1.没有查明以下事实：案涉房屋在2015年1月4日是否经验收合格、符合交付使用的条件，2013年12月30日，案涉房屋是否进行了竣工验收，白云公司提交的《工程竣工验收报告》是否真实；2.刘某购房的根本目的在于获得能满足居住需求的房屋，原审法院对案涉房屋是否能满足必要的居住条件没有查明。二、原审判决适用法律错误。1.白云公司提供的格式文本《附件七：本合同补充协议》变更交房条件，免除其相关义务违反了《商品房销售管理办法》第十六条的规定，而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，《商品房销售管理办法》第十六条第七款规定的“商品房买卖合同应明确载明供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任”，是商品房买卖合同的必备内容。白云公司通过其提供的格式合同删掉该必备内容，应为无效。2.案涉房屋是否经过验收与合格应该适用《中华人民共和国城市房地产管理法》与《建设工程质量管理条例》规定的“建设工程经验收合格的，方可交付使用”的强制性规定，案涉凡物未经验收合格，不能交付使用，白云公司主张的交付行为因为违反强制性规定无效。3.刘某在《收楼手续单》上签字的主要原因是白云公司提供了不真实的《工程竣工验收报告》，基于白云公司这一欺诈行为，刘侃作出了不真实的意思表示。白云公司违背了诚实守信的基本原则，应承担违约责任。被上诉人白云公司辩称：我方不同意刘某全部的上诉请求。一、购房合同第13条约定的房屋交付时间为2014年1月5日前刘某已经于2014年1月5日收楼，即刘某已经在购房合同约定的房屋收楼的时间内收楼。二、刘某上诉称其在收楼手续单签字是因为白云公司的欺诈行为作出的不真实的意思表示，与事实不符；刘某是完全民事行为能力人，涉案房屋交楼后其入住至今，交楼行为合法有效。刘某于2015年11月23日向一审法院起诉请求：1.白云公司向其支付逾期交楼违约金34158.25元；2.白云公司承担本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费、公证费、鉴定费等）。一审法院认定事实：白云公司是位于广州市花都区梯面镇珠高埔云梯山庄的开发商，于2012年12月29日取得房管部门核发的编号为穗房预（网）字第20120487号-3的《广东省广州市商品房预售许可证》，预售云梯山庄商品房。2013年3月9日，刘某与白云公司签订《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》，约定刘侃认购花都区案涉房产，建筑面积104.94平方米，总价为683165元。2013年3月13日，刘侃（乙方、买方）与白云公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同》及附件一至七，约定乙方向甲方购买位于广州市花都区案涉房产，建筑面积共104.94平方米，总金额683165元，付款方式为按揭贷款方式。甲方应当在2014年1月5日前将涉案房屋交付乙方使用。第十二条约定交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十四条约定的延期交房的违约责任为：甲方未能按合同规定期限交房，不解除合同的履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条约定房屋交付时的资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；（九）无。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。附件七为本合同补充协议，第四条约定：主合同第十二条变更为：以甲方会同施工方、监理方和设计方四方共同进行工程验收合格为准。第六条约定：主合同第十五条变更为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）《商品住宅交楼书》；（二）《房地产（住宅）质量保证书》；（三）《房地产（住宅）使用说明书》；（四）《临时管理规约》。第七条：主合同第十六条变更为：乙方应当在甲方收楼通知书通知的收楼日期内对商品房进行验收，乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应当在收楼通知书通知的收楼日期内以书面形式一次性提出，逾期不提出又不接收该商品房的，视为甲方已按照合同的约定向乙方交付了该商品房。第十八条：双方因违反主合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但主合同或本补充协议及认购书中有具体约定的除外。第二十四条：甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。第二十五条：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。此外，合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，刘某向白云公司支付了全部房款。2013年12月5日，白云公司向刘某发出《商品住宅交楼通知书》，通知刘某于2014年1月5日收楼。2014年1月5日，刘某办理了收楼手续，并签订《收楼手续单》。2015年6月5日，白云公司取得涉案房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。一审诉讼中，白云公司提交《工程竣工验收报告（建筑工程）》，认为其于2013年12月30日已通过四方验收，符合合同约定的交楼条件，刘某对此不予确认，认为白云公司提交的《工程竣工验收报告（建筑工程）》为复印件，验收日期与《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》中四方验收单位出具意见的时间不一致，且涉案房屋应具备合同第十五条约定的资料才符合交楼条件。对于两份文件日期不一致原因，白云公司说明如下：涉案工程完工后，我司组织建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘查单位等对涉案房屋的工程进行竣工验收并盖章确认验收合格，之后待其他所有单项验收项目（如规划、环保、消防、人防等）验收合格后，再统一汇总资料上报花都区质量监督站办理竣工验收备案手续。因办理相关手续的时间有差异，所以盖章签字的时间不一致。刘某认为《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》第2页勘查单位负责人“黄某甲”的签名实际应为“黄某乙”，该签名涉嫌造假，施工单位项目经理“李某乙”的签名，因李某乙的一级注册建造师证件有效期至2011年8月5日，故其对涉案房屋验收作出的意见应属无效。白云公司还提交《中国南方电网客户受电工程中间检查意见书》、《客户受电工程竣工检验意见书》、《竣工验收签证书》、《申领门牌确认通知书》、《临时管理规约》、《房屋质量保证书、房屋使用说明书》，拟证明涉案房屋已接通永久用电、煤气、已通邮、符合合同约定的交楼条件。刘某对上述文件均不予确认，认为无法证明涉案房屋已符合交楼条件。一审诉讼中，经白云公司申请，一审法院就《工程竣工验收报告（建设工程）》与《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示的验收时间不一致的原因等问题向广州市花都区住房和建设局发函调查，该局复函表示：1、我局未收到来函附件1所述的《工程竣工验收报告（建筑工程）》。2、来函附件1所述的《工程竣工验收报告（建筑工程）》与该建设单位办理工程竣工验收备案时提交的《建设工程竣工验收报告》不一致。白云公司表示涉案房屋的建设单位、施工方、设计方、监理方于2013年12月30日出具了工程竣工验收报告，该报告包括G13-G19栋房屋，2014年白云公司在办理涉案房屋的竣工验收备案表时，质监站要求白云公司按固定格式填报工程竣工验收申请表，并按照预售许可证分开填写，G13-17栋填了一份表，G18-19栋填了一份表，填表时间要求白云公司按当时申请的时间即2014年8月15日填写，所以造成四方工程竣工验收报告的时间与工程竣工验收备案表的时间不一致，但是对工程检验内容和项目是一致的，且四方验收所盖的公章是真实的。白云公司还提交一份由监理单位出具的《证明》，拟证明2013年12月30日，建设单位组织监理单位、设计单位、施工单位、勘察单位对工程进行了竣工验收，工程竣工验收报告上的盖章是真实的。刘某认为复函证明白云公司提交的2013年12月30日出具的《工程竣工验收报告（建筑工程）》是虚假的，对白云公司提交的《证明》不予确认。一审诉讼中，白云公司提交《工程竣工验收报告（建筑工程）》的原件予以核对，刘某对白云公司提交的《工程竣工验收报告（建筑工程）》原件的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为该原件与白云公司提交的复印件在盖章位置、负责人姓名、签名笔迹等方面存在不一致之处。刘某确认在收楼时白云公司向其出示过一份工程竣工验收报告的复印件，但不能确认是哪一份。一审法院认为：刘某与白云公司签订的《广州市商品房买卖合同》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同义务。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条以及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、第六条的规定，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，经查，涉案房屋于2015年6月5日办理工程竣工验收备案手续，但刘某已于2014年1月5日办理收楼手续，刘某接收涉案房屋的行为是其对自身权利的合法处分，刘某在合同约定时间办理收楼手续后，要求白云公司支付迟延交楼违约金理据不足，不予支持。刘某认为白云公司提交的《工程竣工验收报告（建筑工程）》的工程验收时间，与《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》的工程验收时间不一致，存在虚假情况，对此，白云公司对时间不一致的情况作出了说明，现亦未有证据证明白云公司提交的《工程竣工验收报告（建筑工程）》存在造假的情况。刘侃的抗辩缺乏依据，不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：驳回刘某的诉讼请求。一审案件受理费654元，由刘某负担。经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为：刘某与白云公司签订的《广州市商品房买卖合同》及附件合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。刘某于2014年1月5日办理收楼手续时，案涉房屋尚不具备合同约定的交楼条件，对此，双方当事人均无异议。双方当事人在合同中约定了刘某在白云公司提供的文件不齐全时，刘某有权拒绝收楼。但刘某自愿办理了收楼手续，是其对自身权利的处分。一审法院驳回刘某在收楼后要求白云公司支付迟延交楼违约金的诉请，并无不当。白云公司提供刘某收楼时2013年12月30日的《工程竣工验收报告（建筑工程）》、其办理工程竣工验收备案手续提交的2014年8月15日的《工程竣工验收报告》，虽然两份报告有不一致的地方，但白云公司就此已作出说明。另，刘某就2013年12月30日的《工程竣工验收报告（建筑工程）》的公章的真实性不持异议，案涉工程的监理单位出具的《证明》也证实了2013年12月30日的《工程竣工验收报告（建筑工程）》的真实性。故刘某上诉称白云公司提供的2013年12月30日的《工程竣工验收报告（建筑工程）》为虚假不真实的报告，不符合事实，本院不予采纳。刘某称其受到了欺诈才作出收楼的意思表示，理据不充分，本院不予支持。综上所述，经审查原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费654元，由上诉人刘某负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  陈珊彬审判员  李 焕二〇一六年十二月十三日书记员  袁 蕾林飘云