宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书(2016）宁01民终2147号上诉人（原审原告、反诉被告）：宁夏回族自治区新华书店，住所地宁夏回族自治区银川市清和北街***号。法定代表人：蔡文贵，该书店总经理。委托诉讼代理人：常平，男，该书店职工，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：顾红岩，宁夏综义律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：银川市兴庆区银湖商务宾馆，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区清河北街***号。经营者：胡合义，男，该宾馆负责人，住宁夏回族自治区银川市兴庆区佑民巷*******室。被上诉人（原审被告、反诉原告）：胡合义，男，1966年5月13日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。共同委托诉讼代理人：祁施诺，宁夏泽芸律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：谢卓言，宁夏泽芸律师事务所律师。上诉人宁夏回族自治区新华书店因与被上诉人银川市兴庆区银湖商务宾馆、胡合义房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2016）宁0104民初1310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宁夏回族自治区新华书店的委托诉讼代理人常平、顾红岩与被上诉人银川市兴庆区银湖商务宾馆、胡合义的共同委托诉讼代理人祁施诺、谢卓言到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁夏回族自治区新华书店上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、依法支持上诉人一审时的全部诉讼请求。在一审支持上诉人租赁费数额的基础上再行判决支持上诉人500000元的租赁费，违约金340000元；3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实严重错误，适用法律严重不当。被上诉人欠上诉人租赁费共计831100元，是被上诉人最终与上诉人共同确认的数据。一审判决却错误的根据”原始”的付款单据计算被上诉人向上诉人所支付的租赁费。一审判决发生了重复计算的错误，重复计算的数额为500000元。二、上诉人向被上诉人主张的违约金有明确的事实为依据。被上诉人逾期交费的行为按照合同约定，已经构成违约，被上诉人依据《合同》第二十二条第一项之约定，应当向上诉人承担违约金（年租金的40%），即340000元。法院判决没有理由不支持上诉人向被上诉人主张的违约金。被上诉人银川市兴庆区银湖商务宾馆、胡合义辩称，一、一审法院，认定事实清楚，证据充分。请二审法院依法驳回上诉人的上诉。二、上诉人虽为国企，被上诉人没有看出其有严格完备的财务管理系统，相反是一味地高高在上的强势。三、关于被上诉人一审反诉部分未被支持，被上诉人原本就该部分想提出上诉，但考虑到没有钱缴纳上诉费，而上诉人已经上诉。故请求二审法院在审理本案过程中能够充分考虑现涉案租赁房屋内扣留着被上诉人全部的宾馆设施设备，该部分价值共计近1000000元，希望二审法院能够考虑在所欠租金中予以扣减。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。宁夏回族自治区新华书店向一审法院起诉请求：1.二被告向原告支付房屋租赁费831100元、违约金340000元；2.二被告向原告支付水电费、暖气费共计13302.2元；3.本案诉讼费、律师费、交通费、文印费由被告负担。银川市兴庆区银湖商务宾馆、胡合义反诉请求：反诉被告返还反诉原告现金1200000元并承担反诉费用。一审法院认定事实：银川市兴庆区银湖商务宾馆系个体工商户。胡合义系银川市兴庆区银湖商务宾馆的经营者。2007年8月1日，原告与胡合义签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于银川市清和北街551号楼宇（区新华书店办公楼）6#、8#、9#房间（面积2143.28平米），三楼、四楼整体出租给胡合义。胡合义承租该房屋用途为商务宾馆，租赁期限为2007年8月1日至2012年7月31日，年租金539151.24元（其中2007年-2008年度因装修因素少收三个月房屋134787.81元），胡合义于每年的7月10日前向原告预先缴纳下一年度的租赁费用；承租期间，水、电、暖等基础设施出现一切问题由胡合义负责解决并承担相应的费用；本合同所涉及的装修费用全部由胡合义承担；当承租期满，或因胡合义违约造成合同提前解除，除合同有特殊约定外，附添物均无偿归属原告所有，不发生补偿后果；胡合义承租期间，该房产所产生的物业管理、水、电、采暖等费用由胡合义承担，胡合义应向原告支付的租金如超过约定的期限，则可自然延长十日期限，十日期满后仍未缴纳或仍未足额交纳的，原告不需要催告即可径直解除合同，同时也须按年租金的40%向原告承担违约金，如发生民事诉讼，败诉一方应当承担胜诉方为诉讼支付的全部费用，包括律师费、交通费、住宿费、文印费等。合同签订后，原告向胡合义交付了房屋。胡合义开设了银川市兴庆区银湖商务宾馆。租赁合同到期后，原告与胡合义达成口头续租协议，除原承租的6#房被原告收回外，被告胡合义继续承租位于银川市清和北街551号楼宇（区新华书店办公楼）8#、9#房间，三楼、四楼整体用于开设银湖商务宾馆。庭审中，原告为证明续租期间年租金涨至850000元向法院提交了如下证据：一、被告工作人员胡军燕制作并加盖”银川市兴庆区银湖商务宾馆财务专用章”的《2012年9月-2013年8月收支明细表》、《2013年9月-2014年8月收支明细表》，该明细表中均载明2012年、2013年的房屋租金为850000元，被告对上二份明细表均不予认可；二、新华书店宁书发[2012]115号”关于区店北门办公楼出租招标的请示”文件、招标情况汇报、招标公告、租房竞标人员明细表（含胡合义）、宁书发[2013]002号”关于续签北门办公楼租赁合同”的请示文件、黄河出版社传媒集团总经理办公会议纪要，证实：1、原告在原租赁期届满后就涉案房屋租金的上调一直向其上级单位请示，且最终经上级单位黄河出版传媒集团确认涉案房屋面积减少170平米，年租金为850000元；2、胡合义一直参与竞标的事实。被告认可文件真实性无异议，但认为该文件不能说明续租期间的年租金850000元。被告提交了胡合义于2013年3月8日向原告出具的《申请书》，内容为：宁夏回族自治区新华书店的两次租赁招标会，都流标，胡合义愿意按以前的租赁价格继续履行。同时提交了银行流水明细佐证续租期间的租金价格胡合义按原合同履行完毕。被告对《申请书》三性不予认可，无法证明续租期间的租赁价格。胡合义于2007年至2015年期间分别向原告支付房屋租金分别为250000元、554363.5元、1187430元、530000元、550424.24元、500000元、700000元、630000元、50000元，总计4952217.74元。2014年6月10日，原告向胡合义发出《催缴房租通知书》，主要内容为：”胡合义：你租赁我单位清和北街551号办公楼，2014年房租为850000元，截止2014年6月10日，只交纳了150000元，尚欠700000元。现通知你，务必于2014年6月30日前再交纳200000元。并且在7月31日前至少应交够450000元。如逾期不交，我单位将采取相应措施。”胡合义在该通知书上签名。2014年12月9日，原告再次向胡合义发出《催缴房租通知书》，主要内容为：”胡合义：你租赁我单位清和北街551号办公楼用于开设银湖商务宾馆的合同即将到期，按合同规定，年房租为850000元，但截止12月8日你仍然欠我单位2014年度房租37万元，请接到此通知后，尽快补交所欠房租。否则产生的一切不利后果将由你本人承担。”胡合义在该通知书上签名。2015年10月13日，原告与胡军燕签订了《出租房接交协议》，协议约定：自2015年10月13日起，被告将承租的房屋交予原告。原告封锁房屋大门，没有原告同意被告不得进入已移交的房屋，不得移动房产内任何物品。被告所欠原告房租于10月15日之前算清，于10月20日结清，双方接交时，被告应将以前所涉及的相关费用（水电暖等）全部结清。如产生不良后果，全部由被告承担。被告银川市兴庆区银湖商务宾馆、胡合义对《出租房接交协议》认可。2015年11月17日，宁夏天豹汽车运输有限责任公司向原告出具《关于交纳采暖费及滞纳金的函》一份，载明银湖商务宾馆拖欠2014年度采暖费9302.2元，欠费产生的滞纳金1074.4元，合计欠缴10376.6元。庭审中，原告同意从被告胡合义处收取的保证金2000元折抵欠付的房租。在胡合义承租期间，原告安排其单位职工在被告开设的宾馆里居住尚欠被告房费6000元，原告亦同意在欠付房租中抵扣。一审法院认为，银川市兴庆区银湖商务宾馆系个体工商户，胡合义系该宾馆的经营者，依据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则﹥若干规定意见》第41条的规定，被告胡合义应当对被告银川市兴庆区银湖商务宾馆的行为承担民事责任。本案中，原告与胡合义签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同。双方按照合同约定均履行了各自的合同义务。租赁期限届满后，原告收回部分房屋并将剩余房屋交付被告胡合义继续承租开设宾馆使用，故法院确认双方不定期租赁合同关系成立。双方未就续租事宜签订书面合同且对续租期间的租金价格未达成一致意见。现原告提交证据的证明力明显大于被告的证据，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条，法院确认续租期间的年租金价格为850000元。2015年10月13日，原告与二被告协议解除租赁合同关系。因被告胡合义自2007年至2015年期间陆续交费，且每年所交付的租金数额不等，无法确定所交付租金的具体年度，故法院合并计算，其中合同期内的房屋租金总计2560968.39元（404363.43元+539151.24×4年）；续租期间（自2012年8月1日-2015年10月13日止）的房屋租金总计为2721939元（850000元×3年+850000÷12月×2月+850000元÷365天×13天），被告胡合义应付租金总额为5282907.39元。被告胡合义已付租金4952217.74元，现尚欠原告房租330689.65元（应付租金5282907.39元-已付租金4952217.74元）。庭审中，原告自愿将收取被告的保证金2000元、欠付被告房费6000元抵顶被告欠付的房屋租金，故被告还应支付原告房屋租金322689.65元（欠付房租330689.65-保证金2000元-欠付房费6000元）。因原告与被告胡合义在续租期间内未对迟延交付房屋租金的违约责任进行约定，故对于原告主张的逾期付款违约金，法院不予支持。对原告主张欠付的采暖费9302.2元，有其提交的供热公司出具的催交函为证，法院予以支持。原告主张的水电费3000元系其自行估算，证据不足，故法院不予支持。原告主张的律师费、文印费、交通费，因原告未举证证明该费用的具体金额，法院不予支持。关于反诉原告银川市兴庆区银湖商务宾馆、胡合义要求反诉被告宁夏回族自治区新华书店折价赔偿1200000元的反诉请求，其中900000元系装饰装修折价补偿费用，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。原、被告在《房屋租赁合同》中约定：”当承租期满，或因胡合义违约造成合同提前解除，除合同有特殊约定外，附添物均无偿归属宁夏回族自治区新华书店所有，不发生补偿后果”。故对该反诉请求，法院不予支持；关于反诉原告主张的承租屋内物品折价300000元，因反诉被告不同意折价，故对该反诉请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条的规定，判决：一、被告胡合义于本判决生效之日起五日内支付原告宁夏回族自治区新华书店房屋租赁费322689.65元；二、被告胡合义于本判决生效之日起五日内支付原告宁夏回族自治区新华书店采暖费9302.2元；三、驳回原告宁夏回族自治区新华书店的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告银川市兴庆区银湖商务宾馆、胡合义的反诉请求。如果被告胡合义未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15460元，原告宁夏回族自治区新华书店负担7730元，被告胡合义负担7730元。反诉案件受理费7800元，由反诉原告银川市兴庆区银湖商务宾馆负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案中，上诉人宁夏回族自治区新华书店与被上诉人胡合义签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同。双方按照合同约定均履行了各自的合同义务。租赁期限届满后，上诉人收回部分房屋并将剩余房屋交付被上诉人胡合义继续承租开设宾馆使用，双方形成不定期租赁合同关系。一审法院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条的规定，确认续租期间的年租金价格为850000元并无不当。2015年10月13日，上诉人与二被上诉人协议解除双方的租赁合同。因被上诉人胡合义自2007年至2015年期间陆续交费，且每年所交付的租金数额不等，无法确定所交付租金的具体年度，故一审法院针对被上诉人胡合义合同期内及续租期间的房屋租金合并计算，被上诉人胡合义应付房屋租金总额为5282907.39元。被上诉人胡合义已付房屋租金4952217.74元，尚欠上诉人房屋租金330689.65，再减去上诉人自愿将收取被上诉人的保证金2000元、欠付被上诉人房费6000元抵顶被上诉人欠付的房屋租金后，被上诉人还应支付上诉人房屋租金322689.65元并无不当。上诉人主张被上诉人欠上诉人租赁费共计831100元，认为一审判决发生了重复计算的错误，重复计算的数额为500000元。但其未提交确凿有效的证据予以证实，故上诉人要求支持重复计算的500000元租赁费的上诉请求，本院不予支持。关于上诉人主张的340000元违约金，因上诉人与被上诉人口头达成续租协议，且租赁事实真实存在，故双方形成不定期租赁合同关系。但双方未就续租事宜签订书面合同，未对续租期间的租金价格达成一致意见，亦未对续租期间内迟延交付房屋租金的违约责任进行约定，故上诉人主张逾期付款违约金340000元（年租金40%），本院不予支持。上诉人的上诉理由不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15460元，由上诉人宁夏回族自治区新华书店负担。本判决为终审判决。审判长 张 鑫审判员 王 斐审判员 彭 云二〇一六年十二月十五日书记员 韩丽萍