广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终14519号上诉人（原审被告）：广州盛德房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：王贺彩，该公司董事长。委托代理人：黄蕉英，该公司职员。被上诉人（原审原告）：阮素琴，住浙江省台州市路桥区。委托代理人：吴骏，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托代理人：张姝，广东南方福瑞德律师事务所律师。上诉人广州盛德房地产开发有限公司（以下简称盛德公司）因与被上诉人阮素琴商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第2021号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人盛某公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回阮素琴全部诉讼请求；2、本案的诉讼费用由阮素琴承担。事实和理由：一、一审法院认为盛某公司逾期为���素琴办理房屋产权证存在不可归责的原因，但仍然判令盛某公司承担违约金，属于认定事实、适用法律错误。一审法院就审理案件时向广州市国土资源和规划委员会发出《协助查询通知书》也得到了相应的回复，盛某公司之所以会逾期为阮素琴办证其主要原因是办理项目房屋初始登记时遇到了不可抗力的政府政策变动原因。第一：自《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见(穗府办[2014]12号)》出台后，改变了楼盘办理初始登记的确权流程，必须先缴纳完地下出让金后才能办理初始登记。第二：要补缴地下出让金又必须先完成项目实测建筑面积的调整，该项目为盛某公司与白云小汽车出租公司合作开发的项目，无论要办理哪一步手续均需要双方签章，白云汽车公司亦属于国有企业，在配合盛某公司在办理各个环节的手续及补充材料时都花费不可预见���时间。第三：根据《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见(穗府办[2014]12号)》第五十一条规定，“原土地出让合同约定暂缓征收地下及建筑土地出让金的，除依法可以划拨外，在办理房屋初始登记时：地下负一层按与其使用性质相对应的地上首层市场评估价的50％计收土地出让金”，该意见于2014年3月28日开始实施。首先在该实施意见没出台前，盛某公司与白云汽车公司都无法预见要完成项目初始登记比须某缴地下土地出让金手续；再者来说该项规定的实施时间在盛某公司与阮素琴签订合同之后，因此盛某公司与阮素琴双方在订立《买卖合同》时更加无法预见须办理补缴地下负一层土地出让金的手续后项目才能完成初始登记，才能办理业主的小产权证，由于出现上述种种不可抗力的客观因素，从而导致办证的时间的延长。一审法院载审判时已认同���述原因导致迟延办证是不可归责盛某公司，则应依法判决盛某公司无需承担违约责任，但一审法院并不依据相关法律法规进行判决，对盛某公司有失公平。从客观事实来说盛某公司逾期办证存在不可抗力的因素，一审法院应依据以下法律对案件进行判决：第一：依《中华人民共和国民法通则》第153条及《中华人民共和国合同法》第117条第二款规定，不可抗力是一项免责条款，是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或推迟履行合同。第二：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，只有因出卖人的原因导致逾期办证的，出卖人才需��承担逾期办证的违约责任。既然一审法院在审判中，已认为逾期办证并非由于某公司的原因所造成，盛某公司也就无需向被上诉人承担逾期办证的违约责任。二、盛某公司项目预测的面积与实测的面积存在差异，根据《不动产登记暂行条例》第九条规定，需要房管部门的系统中做房屋管理系统数据的更改，故在2015年7月6日盛德公司向房管局申请更改房屋管理系统数据，房管局向某公司出具了收件凭证，在凭证中盛某公司属于第四种情形，按收件凭证中的信息共需要33个工作日，即在2015年8月25日后才可以办妥房屋数据更改。同时自2014年10月23日起，珠水能源集团有限公司被七家法院查封，以及广州大优煤炭销售有限公司被五家法院查封，是盛某公司将365号的全部房屋以及369号的部分房屋卖给这两家公司，因为这两家公司的原因导致盛某公司数据被锁死，属于存在尚未���决的权属登记争议，放房管局不予办理初始登记，盛某公司为了履行办证义务，盛某公司多次找到珠水能源集团有限公司、广州大优煤炭销售有限公司以及房管局，协商能否先办理初始登记。期间，盛某公司对法院的查封行为也提出异议，司法行为影响了盛某公司的办证行为。后经协调，房管局于2015年9月10日将案件受理。盛某公司尽力履行了办证的义务。被上诉人阮素琴辩称：一、无论盛某公司说的项目预测的面积与实测的面积存在差异，导致其在房管部门的信息需要变更，还是盛某公司与珠水能源集团有限公司、广州大优煤炭销售有限公司纠纷均不能作为盛某公司延迟办证的抗辩理由。盛某公司说的其去申请更改信息的时间为2015年7月6日，此期限已经严重超期，按照双方合同的约定，盛某公司应该最迟在2015年3月15日办妥产权登记。二、盛某公司与珠水能源集团有限公司、广州大优煤炭销售有限公司的纠纷，是其与第三人之间的法律关系，与本案没有任何关联，不构成抗辩理由。而且2015年3月30日盛某公司出过一份承诺函，其承诺在2015年7月份之前为阮素琴办妥房产证，其承认了延迟办理产权证的事实，盛某公司因自身原因怠于履行合同义务，与阮素琴无任何关系，严重侵犯了阮素琴的合法权益。三、盛某公司因自身原因怠于履行合同义务已经构成严重违约。根据盛德公司与阮素琴签订的广州市商品房买卖合同明确约定盛德公司为阮素琴办妥房产证的时间。但盛某公司由于自身原因延迟履行其办证的义务长达218天，已经构成严重违约，依法应当承担相应的违约责任。四、盛某公司主张其延迟办证不是由其自身原因造成，无需承担违约责任的说法没有任何事实和法律依据，同时也不构成任何形式的不可抗力。首先���盛德公司称其延迟办证的原因是因为受到了广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见的影响，但该实施意见只针对暂缓缴纳土地出让金的楼盘。而盛某公司自称属于该楼盘，却没有提供任何证据对该事实予以证明。这说明盛某公司本来就应该按时缴纳土地出让金，并不受实施意见的影响。其次，退一步而言，即使是盛某公司受到实施意见的影响，根据广州市国土资源和规划局的复函，可见，盛某公司从2015年4月28日申请调整土地使用权出让金至2015年6月26日缴清土地使用权出让金，该期间仅花费了42个工作日，远短于某公司延迟办证的期限218日。五、根据国土局复函的显示，盛某公司在2015年1月16日，提出调整土地使用权出让金的申请，但是由于其自身原因，未能交齐材料而被退回，直到盛某公司2015年4月28日重新申请，该期间的延误是由盛某公司自身��因造成的，足以证明盛某公司怠于履行合同义务。合同法明确规定因不可抗力全部部分免责的理由，而盛某公司延迟办证的理由不属于合同法关于不可抗力的规定。2015年12月24日，阮素琴向一审法院起诉请求：1、盛某公司向阮素琴支付逾期为阮素琴办理房屋产权登记的违约金286775.87元及利息（自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利息计算）。一审法院认定事实：2011年5月14日，盛德公司（甲方/卖方）与阮素琴（乙方/买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》），约定乙方购买天河区黄埔大道西367号（自编B栋）2207房（以下简称案涉房屋）；该商品房合同约定建筑面积共100.64平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米33883.83元，总金额2661914元；（第二十一条）双方同意选择乙方委托甲方办理方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料；（第二十二条）如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金等。《买卖合同》附件七《本合同补充协议���（以下简称《补充协议》）中约定：《买卖合同》第二十一条双方修改确认为双方同意由乙方委托甲方办理该商品房《房地产权证》；甲方应在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产证交付乙方；乙方应按甲方的书面通知提交办理《房地产权证》所需资料，乙方应在收到甲方交楼通知书之日起7日内向甲方提交完毕，否则甲方办理或交付《房地产权证》的时间顺延；因乙方原因导致甲方办理或交付《房地产权证》的时间顺延的，乙方应承担由此产生的一切不利后果，因此给甲方造成损失的，乙方应予以赔偿，乙方未按甲方书面通知或公告的时间、地点领取《房地产权证》的，视为从甲方书面通知或公告的领取日期起，该商品房《房地产权证》已经交付予乙方等。（第八条）本补充协议是对《买卖合同���的修改和补充，《买卖合同》中条款与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准等条款。阮素琴于2011年7月14日前支付全部房款2661914元，后因实测面积与合同约定预售面积存在差异，盛某公司于2015年9月23日退还30942.72元，最终阮素琴支付的购房款2630971.28元。2015年9月23日，盛某公司向阮素琴出具收取案涉房屋购房款的《广东省地方税收通用发票（电子）发票联》，载明建筑面积为100.1114㎡，单价为26280.44元/㎡，金额为2630971.28元。2013年3月18日，盛某公司将案涉房屋交付阮素琴使用。同日，阮素琴向某公司支付案涉房屋契税39928.71元及权证综合费300元，盛某公司出具相应收据；阮素琴支付案涉房屋物业专项维修基金10567.2元，对此阮素琴提交代收费凭证。2015年10月22日，案涉房屋登记至阮素琴名下。阮素琴、盛某公司双方确��案涉房屋交付之日（2013年3月18日）后500个工作日届满时间为2015年3月15日。阮素琴主张逾期办证违约金的计算期间为2015年3月16日至2015年10月22日。盛某公司主张违约及计算期间应从2015年9月29日起算；其抗辩未按合同约定办妥涉案房屋房产证具体理由为：一、我司于2015年1月4日着手办理涉案房屋的房产证事宜，但因广州市人民政府办公厅《关于土地节约、集约利用的实施意见》第五十一条，变更了地下建筑土地出让金的缴交办理，致使办证流程需延长；二、购买涉案楼宇的大业主在房管局变更实测报告之前，涉及七个法院的查封，导致实测报告无法在房管局内部变更，因此延缓了盛某公司办理产权证的时间，但未举证证明。在审理案涉房屋所在楼盘的其他商品房买卖合同纠纷中，一审法院为查明案情依法向广州市国土资源和规划委员会发函查询��下问题：1.盛德公司称因[2014]12号《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》出台后，改变了楼盘办理初始登记的流程，须先缴纳地下空间土地出让金才可以办理初始登记。盛某公司所称是否属实？如属实，上述实施意见何时开始实施？案涉楼盘是否属于应先缴纳地下空间土地出让金方可办理初始登记的范畴？2.如案涉楼盘属于上述范畴，则案涉楼盘办理地下空间土地出让金缴纳手续的具体程序如何？盛德公司办理上述手续的具体情况如何（包括但不限于盛德公司何时提出申请、盛德公司提交相应材料的时间、缴纳相应款项的时间、你单位向盛德公司发放相应通知的时间以及办妥相应程序的时间）？3、盛德公司称其于2015年1月4日领取案涉楼盘的《房屋面积测量成果报告书》、于2015年1月16日向市国土局土地利用中心申请办理国有土地使用权出让金调整、于2015年6月18日收到《市国土房管局土地出让金收款通知》、于2015年6月25日签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，上述情况是否属实？如属实，上述手续是否均为缴纳地下空间土地出让金必须办理的手续？盛德公司在领取案涉楼盘的《房屋面积测量成果报告书》前是否曾向你单位提出过相应申请？盛德公司2015年1月16日提出申请后直至2015年6月18日方收到《市国土房管局土地出让金收款通知》，上述期间是否均为你单位的办文时间？4、盛某公司于何时办妥案涉楼盘的初始登记手续？2016年3月14日，广州市国土资源和规划委员会以穗国土规划协查[2016]66号复函答复一审法院如下：一、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金”、第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产��，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书”及《广州市城镇房地产登记办法》第二十七条“权利人申请土地使用权初始登记，……以出让方式取得土地使用权的，还应当提交已缴清土地使用权出让金的证明”等规定，办理初始登记前，用地单位应当按土地出让合同缴交土地出让金；若项目的实测面积大于出让合同约定的出让面积则应先调整土地出让合同内容，调整土地使用权出让金。二、《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》（穗府办[2014]12号）第五十一条规定，“原土地出让合同约定暂缓征收地下及建筑土地出让金的，除依法可以划拨外，在办理房屋初始登记时，地下负一层按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的50%计收土地出让金……本意见实施前已办理产权登��的，不再计收或补缴土地出让金。”该意见于2014年3月28日开始实施。三、关于盛某大厦项目土地出让合同调整及土地出让金缴交手续办理情况。经查，盛德大厦是广州市白云小汽车出租公司（以下简称白云小汽车公司）、广州盛德房地产开发有限公司（以下简称盛某公司）合作开发项目，该项目位于天河区中山一路北（石牌村西南角、黄埔大道北）地块。2013年9月，原广州市国土房管局与上述两公司签订了该地块的《国有建设用地使用权出让合同变更协议》（穗国地出合[1999]34号的变更协议之三号）。按照协议约定，该项目总建筑面积为68385.39平方米；地下室建筑面积未计收土地使用权出让价款、未办土地有偿使用手续。后因该项目验收和实测建筑面积调整，且测字110112019号的实测成果报告书显示该项目办公和住宅部分的实测面积大于变更协议之三约定的出让面积��盛德公司、白云小汽车公司于2015年1月16日向原市国土房管局申请办理调整该项目国有土地使用权出让金业务（收件编号：NGZ150116960368）。按原市国土局职能分工，该业务由其所属市土地利用发展中心（以下简称发展中心）承办。2015年1月20日，发展中心向上述两用地单位发出《关于补充资料的通知》。告知其补充相关案件材料。由于上述两用地单位未能在限期内补充提交相关材料，2015年1月28日，发展中心对该案件做退案处理。2015年4月28日，上述两用地单位重新向原市国土房管局申请办理该项目国有土地使用权出让金调整业务（收件编号：NGZ150428980869）。按照业务办理流程，2015年5月13日，发展中心向市财政局申请评估土地使用权出让价格；2015年5月18日，市财政局委托广东财兴财产评估土地房地产估价有限公司（下称财兴评估公司）进行土地使用权价格评估；2015年5���28日，财兴评估公司提交估价报告（备案号：4405815IA0068）；2015年6月18日，该案经原市国土房管局审批通过。2015年6月25日，原市国土房管局与盛德公司、白云小汽车公司签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》（穗国地出众[1999]34号的变更协议之四号），按照协议约定，该项目负一层、负二层车库按规定计收了土地出让金。发展中心按协议约定于2015年7月25日前缴清土地使用权出让金。2015年6月26日，用地单位按协议约定缴清土地出让金。经核实，上述过程符合调整土地使用权出让金业务办理流程和时限要求。四、关于盛某大厦项目初始登记手续办理情况。盛某公司2015年9月15日登记1487741号办理了天河区黄埔大道西365，367，369号（除369号第6层、地下2层、地下1层、地下1层夹层外）房屋的初始登记。经调阅上述档案，初始登记时盛某公司提供的《建筑工程规划验��合格证》（穗规验证[2012]596号）显示：“本项目裙楼第六层、地下室暂不验收”。根据《广州市城镇房地产登记办法》第二十八条“房地产开发经营企业应当自新建商品房屋建设工程规划验收之日起九十日内，提交下列材料，申请初始登记，办理《房地产产权权属证明书》：（四）建设工程规划验收合格证及其附图”的规定，由于办证时盛某公司未提供地下室的规划验收资料，因此无法办理该部分的初始登记。经核，15登记1487741号案再2015年9月10日正式受理，于2015年9月28日核准登记，符合办证时限要求。一审法院认为：阮素琴、盛某公司双方签订的《买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应当依约切实履行。按《补充协议》的约定，盛某公司应当在案涉房屋交付之日起500个工作日内到房地产登记机关为阮素琴办妥房地产权证并交付给阮素琴。本案中，盛某公司将案涉房屋交付阮素琴使用的时间是2013年3月18日，故盛某公司应于2015年3月15日前为阮素琴办妥案涉房屋的房地产权证并交付给阮素琴。现盛某公司迟至2015年10月22日办理案涉房屋的房地产权证，已超过合同约定的上述期限。盛某公司抗辩称盛某大厦地下空间土地出让金的缴纳延迟了办理初始登记的时间，按查明的事实，2014年3月28日实行的穗府办[2014]12号《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》第五十一条关于“原土地出让合同约定暂缓征收地下建筑土地出让金的，除依法可以划拨外，在办理房屋初始登记时，地下负一层按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的50%计收土地出让金”的规定，盛某公司申请办理盛某大厦的初始登记手续前须办理补缴地���负一层土地出让金的手续。因该规定的实施时间在双方签订《买卖合同》之后，即双方订立《买卖合同》时无法预见办理补缴地下负一层土地出让金的手续将导致办证时间的迟延，因此，办理上述手续期间（即2015年4月28日至2015年6月26日期间）的迟延责任不可归责于某公司，应在办证期限中予以扣除。至于某公司以由于案外人的债务纠纷导致盛某大厦被查封为由抗辩称其无法调整项目预测面积与实测面积的差异导致办证延后的问题，盛某公司对此并未举证证明，即使盛某公司所述属实，根据合同相对性原则，合同一方当事人因第三人原因导致其不能履行合同义务时，不能以此为由拒绝向合同相对方承担违约责任，因此，一审法院对盛某公司上述抗辩不予采纳。综上，结合阮素琴、盛某公司双方确认案涉房屋交付之日（2013年3月18日）后500个工作日届满时间为2015年3月15日和阮素琴主张逾期办证违约金的计算期间为2015年3月16日至2015年10月22日；故盛某公司应以阮素琴主张的案涉房屋的售房款2630971.28元为本金，按照每日0.05%的标准，向阮素琴支付2015年3月16日至2015年4月27日及2015年6月27日至2015年10月22日期间的迟延办妥并交付案涉房屋的房地产权属证书的违约金。阮素琴主张的超出上述违约金部分，一审法院不予支持。盛某公司抗辩称上述迟延办证违约金的计付标准过高，依据不足，一审法院对其主张不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，于2016年5月31日作出判决：一、广州盛某房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起10日内向阮素琴支付逾期办证违约金（以2630971.28���为本金，按照每日0.05%的标准，向阮素琴支付2015年3月16日至2015年4月27日及2015年6月27日至2015年10月22日）；二、驳回阮素琴的其他诉讼请求。本案受理费5600元，由阮素琴负担1775元，由广州盛某房地产开发有限公司负担3825元。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审期间，盛某公司提交以下证据：证据1、预售许可证，拟证明位于黄埔大道西365、369号房屋属于某公司开发项目；证据2、广州市不动产登记查册表一套，拟证明位于黄埔大道西365号801-809、901-909、1001-1009、1101-1109、1201-1209、1301-1309、1401-1409、1501-1509、1601-1609、1701-1709、1801-1809、1901-1907、2001-2007房属于珠水能源集团有限公司名下所有，位于黄埔大道西369号201-205、254-265、2110-2112、301-304、355-365、3115-3117房属于广州大优煤炭销售有限公司名下所有，因双方名下其��被多家法院申请查封，根据法律法规不予登记，从而导致盛某公司无法办理初始登记，进而导致无法为阮素琴办妥房屋权属登记；证据3、广州市国土资源和房屋管理局非标准化业务登记收件凭证，拟证明盛某公司为办理盛某公司项目服务的初始登记，提交更改数据申请凭证。阮素琴质证称：对证据1、2、3的真实性和合法性予以认可，关联性不予认可。因为盛某公司所提交的新证据与本案争议的事实无任何关联，不构成盛某公司未按时履行义务的抗辩理由。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。盛某公司认为，迟延办证是因政策变动，不归咎于履行办证义务方。对此，经一审法院调查核实，的确存在相关的政��因素，并结合相关政策的变动时点以及涉案房产办证实际情况，对盛某公司给予合理的免责期间，并无明显不当。盛某公司认为应完全免除延期办证责任，而双方合同明确约定在房屋交付之日起500个工作日内办妥涉案房地产权证并交付阮素琴，该条款本身是阮素琴对于办理房地产权证时间合理预期的同时，也是盛某公司对于履行办证义务所需合理时间预设，且属于双方协商确定，在盛某公司无充分证据证实所有超期时段均完全免责的情况下，一审判决并无不当，本院予以维持。综上，盛某公司上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3825元，由上诉人广州盛德房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  闫 娜审判员  曹佑平二〇一六年十二月十六日书记员  张 利