苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0508民初5973号原告：王黎明,男,1968年10月21日出生,住苏州市。委托诉讼代理人：顾李华，江苏恒之律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝玉，江苏恒之律师事务所实习律师。被告：苏州工业园区勤思资产管理有限公司，住所地苏州市工业园区东环路1580号万宝商业广场1幢1226室。法定代表人：唐礼刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕新君，公司员工。第三人：房德胜，男，1962年6月30日出生，汉族，住江苏省兴化市。王黎明与苏州工业园区勤思资产管理有限公司委托合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案，审理中，本院依法追加房德胜为本案第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王黎明委托诉讼代理人王黎明,被告苏州工业园区勤思资产管理有限公司委托诉讼代理人吕新君，第三人房德胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王黎明向本院提出的诉讼请求为：判令解除原告与被告签订的《业主委托租赁经营管理合同》并返还原告的房屋；判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年10月3日，原告与被告��订《业主委托租赁经营管理合同》，合同约定，原告将位于苏州姑苏区城北东路988号苏州宝隆商业广场3-110室的房屋委托给被告对外出租经营，租赁期限为7年，自2013年11月21日开始至2020年9月30日结束，前两年租金被告按照原告该物业租赁合同全额租金扣税转账给原告，第三年起租金每年被告按照原告该物业租赁合同实际租金扣税后的90％以转账方式支付给原告，计租起始日期按被告与商家签订租赁合同日期为准，租金每半年一付。协议签订后，原告按约将房屋交于被告对外出租，由于被告在实际对外租赁过程中没有整体操作得当，致使原告一直未收到租金，造成原告的租金收益损失。现由于被告的严重违约，原告为维护自身的合法权益，向法院提起上述诉讼请求。被告苏州工业园区勤思资产管理有限公司辩称，被告在履行合同过程中没有违约，第三人虽然进场，但截止到现在，第三人仍未营业，被告收取的租金系预收租金，等到实际计租开始之日起转为正式租金，由于该商户进场时间相对较晚，所以无法参照租赁合同整体开业时间作为计租起始时间，综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人王德胜述称，我希望和原告进行协商，签订租赁合同。经审理查明，原告系位于苏州市姑苏区城北东路988号万宝世纪商务广场3幢110室房屋所有权人。2013年10月3日，原告（委托方、甲方）与被告（受托方、乙方）就上述房屋签订《业主委托租赁经营管理合同》，约定委托标的的标的物为苏州市姑苏区城北东路988号（苏州宝隆商业广场，以下简称“宝隆广场”）内，甲方所购置的房屋为3-110室，建筑面积62.47平方米，标的用途：宝隆广场���商务办公用房。甲方就其拥有的宝隆广场的产权物业全部经营管理权委托给乙方，由乙方在承诺拥有合法经营管理资质的基础上，在法律规定的范围内，以宝隆广场的名义进行合法经营，乙方在保证甲方委托前的（不低于向开发商购买价值的）市场价值的基础上，全面展开专业有效的经营，提升被委托商业项目的行业地位、品牌地位及市场价值。委托期限从购买合同生效（双方签字盖章）之日起至2020年9月30日（以实际交房时间为准并作为起始时间，顺延六年）。关于支付方式：前两年租金每年乙方按甲方该物业租赁合同的全额租金扣税后支付甲方，第三年起每年乙方按甲方该物业租赁合同租金的90％扣税后以汇款转账形式支付给甲方，其余10％的合同租金留存由乙方收取，作为经营管理费用；计租起始日期按照乙方与商家签订租赁合同计租日期为准，各商铺年合同租金计算按照该商铺所在商场的楼层年合同租金与该商铺所在楼层房屋总销售金额之比例，乘以各商铺实际成交总价之积来确定，起付款日期为该商铺向对应的租赁合同起始日期后第二季度末和第四季度末（即每半年一付）。关于甲方的权利义务，合同约定，甲方不得单方解除合同，若甲方单方面解除合同，则赔付乙方该房款的20％作为违约金，甲方委托乙方办理交验房手续。关于违约责任，合同约定甲乙双方必须遵守《苏州宝隆商业广场委托经营管理合同》，任何一方违反规定按该合同承担责任，一方违约的，应承担对方的律师代理费和其他维权费用。2015年3月4日，被告（出租方、甲方）与房德胜（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定龚斌承租的经营场地为苏州市宝隆广场3幢1层107、108、109、110室，租赁面积为194.75平方米，该房屋用��为面馆，本合同租期75个月。在合同期满6个月前双方就续租事宜进行协商后，重新签订租赁合同；开业时间为2015年6月1日；租赁费用另行签订补充协议，租金采取先付后租的方式按季支付，首次支付租金时间为2015年3月4日，以后每期租金，乙方应提前30日缴纳下期租金；本合同签订后3日内，乙方一次性向甲方缴纳履约保证金84424元，作为乙方履约本合同的保证，租赁期内，乙方如违反本合同的任何规定，应向甲方支付损失赔偿金、违约金以及延迟交付费用等，甲方均有权在履约保证金中扣减；乙方租赁场地仅限餐饮、鲜花、超市；甲方保证于2015年3月1日前，将本租赁物交付于乙方，乙方应于交付日办理商铺交接手续并按照本合同约定期限支付完毕包括但不限于履约保证金等相关费用，甲乙方双方在交接时需签订交付确认书，交付确认书签署之日为本租赁物正式交付���。装修期为2015年3月1日至2015年5月31日。合同附件一约定租金单价为144.5元/平方米/月（首年），该房屋租金前三年不变，第四年递增9％，租金为153.595元/平方米/月，第五年、第六年租金按照第四年递增后的租金计算；实际起租日以宝隆广场整体开业为准。2015年3月4日，第三人房德胜支付被告商铺经营管理履约保证金（2015年6月1日至2021年5月30日）14898元，商铺租赁履约保证金84424元（2015年6月1日至2021年5月30日），商铺经营质量保证金1万元，商铺经营管理费用（2015年6月1日至2015年9月30日）14898元，商铺租赁费（2015年6月1日至2015年9月30日）84424元。庭审中，原告、被告确认：第三人房德胜支付的上述费用均是四户商铺的房屋产生的，各户分割方法为：以所收取的商铺费用除以租赁的总面积乘以本案所涉房屋面积。据此，涉及本案的商铺经营管理履约保证金4778.83元，商铺租赁履约保证金27080.70元，商铺经营质量保证金3207.70元，商铺经营管理费用4778.83元，商铺租赁费27080.7，上述合计66926.75元。2015年9月30日，在政府代表参加下，业主与被告进行沟通，被告在该会议上确认：截止到目前，已召签约商户54家，面积13898.4平方米，招商率96.46％，进场装修商家32家，进场装修面积6322.3平方米，签约合同的商户共计42家，已签约合同的面积达8020.92平方米，已签约合同未装修商户10家，未装修面积1698.62平方米，意向商户共计12家，签定金未签约合同5918.1平方米，空铺面积468.85平方米。2015年12月27日，宝隆广场1-3层全体业主（委托方、甲方）与被告（受托方、乙方）签订《委托租赁合同补充协议》，约定因甲方自2014年10月起收到各自所购买的产权物业并委托乙方租赁经营管理，至今，未收到乙方关于租赁经营物业的租金，具体的租赁经营情况甲方均不知情，故经甲乙双方友好协商，对原《业主委托租赁经营管理合同》达成如下补充协议：根据2015年9月29日招商与业主沟通会议纪要第四条乙方于2016年2月5日前整体开业，未装修的在1月1日后全部进场装修，如2016年2月5日前不整体开业，按会议纪要第四条业主有权撤销乙方的经营管理权，和业主解除原有委托合同，与商家解除租赁合同及其他协议，还业主商铺原貌，中间所产生的与商家之间的矛盾及损失由乙方承担，与业主无关。……。在委托租赁期间，和商家所签的每一份合同，乙方与甲方中对应产权物业业主一起签订并三方各执一份，按照乙方与商家签订租赁合同之日起十天内足额发放业主租金，如乙方逾期未足额发放给甲方业主应该享有的租金收益，乙方从与商家签订租赁合同日开���，每逾期一天，向甲方业主支付购房款总额的10％除以365天作为每天的赔偿违约金。庭审中，被告向本院提供其公司原法定代表人唐铮在苏州市公安局城北派出所的询问笔录，根据该笔录记载，2015年12月27日下午14时，在苏州江南四季酒店召开业主大会，在会议即将结束时，有业主拿出补充协议一份，要求唐铮签字，由于当时业主人数众多，情绪激动，为了不影响稳定工作，唐铮在未仔细了解合同条款内容的情况下，在该《委托租赁合同补充协议》签字，该签字是在双方不对等的情形下签订的，是被动签字。被告陈述宝隆广场于2016年5月1日试营业。第三人陈述，我们已经装修好了，但目前没有营业。上述事实有原告提供的房屋所有权证、业主委托经营管理合同、会议纪要、委托租赁合同补��协议、被告提供的宝隆广场租赁合同、询问笔录、第三人提供的收据以及当事人的陈述予以证明，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、原告主张解除《业主委托租赁经营管理合同》是否符合法律规定。二、原告、被告签订的《业主委托租赁经营管理合同》解除后，原告要求被告返还租赁房屋是否符合法律规定。关于第一个争议焦点：原告主张解除《业主委托租赁经营管理合同》是否符合法律规定。原告认为，被告已经收取第三人的租金，但被告至今未根据合同约定向原告支付，经原告催讨后，被告仍未能付款，被告的行为已经构成违约，同时，鉴于被告未能在补充协议约定的开业时间整体开业，故双方签订的合同应当予以解除。被告认为，宝隆广场于2016年5月1日试营业，根据《业主委托租赁经营管理合同》的约定，被告收取租金应当在2016年11月1日前予以支付，被告在合同履行过程中没有违约，双方签订的《业主委托租赁经营管理合同》不应予以解除。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告与被告签订《业主委托租赁经营管理合同》后，将商铺的经营权委托被告对外招租，因宝隆广场迟迟未能整体开业，业主长期未取得租金收益，2015年12月27日，原告等宝隆广场的业主与被告法定代表人唐铮签订《委托租赁合同补充协议》，该补充协议系《业主委托租赁经营管理合同》的补充条款，具有法律效力，各方当事人均应严格履行。唐铮事后向苏州市公安��城北派出所报案陈述该签字行为不是在双方对等情形下达成的，但唐铮的上述陈述不能引起该补充协议的无效或撤销，故被告的该项辩论观点，本院不予支持。根据该补充协议约定，如2016年2月5日前不整体开业，原告等业主有权撤销被告的经营管理权，和业主解除原有委托合同，该约定属于原告、被告双方约定解除合同的条件。被告陈述，宝隆广场于2016年5月1日试营业，故应当认定被告未能根据补充协议的约定在2016年2月5日前整体开业，双方在补充协议中约定的解除《业主委托租赁经营管理合同》的条件成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，原告于2016年9月12日以诉讼方式要求解除双方签订的经营管理合同，本院依法于2016年9月20日向被告邮寄送达民事诉状等应诉材料，被告于2016年9月21日予以签收，据此，本院确认双方签订的《业主委托租赁经营管理合同》于2016年9月21日予以解除。关于第二个争议焦点：原告、被告签订的《业主委托租赁经营管理合同》解除后，原告要求被告返还租赁房屋是否符合法律规定。本院认为，原告与被告签订的《业主委托租赁经营管理合同》约定原告将其位于苏州姑苏区城北东路988号3幢110室房屋的全部经营管理权委托给被告经营，该合同属于委托合同。被告与第三人签订的《租赁合同》系被告根据《业主委托租赁经营管理合同》的授权，以受托人即被告自己的名义将原告委托经营的房产与其他业主委托的房产共同出租给第三人。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。根据《租赁合同》的约定，被告为本租赁房产及出让土地使用权的唯一合法授权租赁经营管理、签约人，据此，应当认定第三人在订立租赁合同时已经知道被告仅是租赁房产的合法授权管理人，属于受托人，故该租赁合同直接约束原告和第三人。据此，原告要求受托人即被告归还租赁房屋有悖法律规定。关于租赁房屋的归还，原告可根据《租赁合同》的约定，另行向第三人主张权利。综上，原告要求解除原告与被告签订的《业主委托租赁经营管理合同》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以驳回。关于被告收取第三人的商铺经营管理履约保证金、商铺租赁履约保证金、商铺经营质量保证金、商铺经营管理费用、商铺租赁费，上述费用系被告根据《租赁合同》的约定向第三人收取，属于受托人处理委托事务取得的财产，由于原告与被告签订的《业主委托租赁经营管理合同》已经予以解除，至此，被告应向原告转交上述款项。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第三百九十六条、第四百零二条、第四百零四条的规定，判决如下：一、确认原告王黎明与被告苏州工业园区勤思资产管理有限公司签订的《业主委托租赁经营管理合同》于2016年9月21日予以解除。二、被告苏州工业园区勤思资产管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告王黎明商铺经营管理履约保证金4778.83元，商铺租赁履约保证金27080.70元，商铺经营质量保证金3207.70元，商铺经营管理费用4778.83元，商铺租赁费27080.7，上述合计66926.75元。三、驳回原告王黎明其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1474元，减半收取737元由被告负担，被告负担的案件受理费于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告，原告预交的案件受理费，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 徐 欣二〇一六年十二月十二日书记员 张伟松本案适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的���权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。