重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝01民终7971号上诉人（原审原告、反诉被告）：周萍，女，汉族，1989年10月24日出生，住重庆市铜梁县。委托诉讼代理人：傅太春，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖志军，重庆百君律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆固地实业有限公司，住所地重庆市北部新区金开大道1226号聚信美家居世纪城五楼，统一社会信用代码：91500000059872882C。法定代表人：翁光敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁永强，男，该公司员工。上诉人周萍因与上诉人重庆固地实业有限公司（以下简称固地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初4314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了询问。上诉人周萍的诉讼代理人傅太春、上诉人固地公司的诉讼代理人梁永强参加了询问。本案现已审理终结。上诉人周萍上诉请求：撤销重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初字第4314号民事判决书，依法改判。其主要事实和理由如下：1、一审法院对上诉人主张的石材运费、加工费不予支持错误。石材运费、加工费是客观实际发生的，且原告已经举示了样品清单、送货单、收据并经证人出庭作证，已提供充分证据予以证明，该部分损失应当予以认定。2、一审法院对上诉人主张的2016年1月8日至2016年10月24日期间的经营损失不予支持错误。经营损失客观存在，且上诉人已经举示实际经营期间开具的收据、送货单、进货单等，且能够相互应证，故经营期间的收益能够确定，一审法院以证据不足为由不予支持错误。3、一审法院对残值比例的认定错误。租赁合同约定的租赁期限自2015年6月25日起至2016年10月24日，并约定在签约后90天内进场装修并于2015年9月24日正式营业。故该租赁合同实际的经营期间应当为2015年9月24日起至2016年10月24日，共13个月，2015年6月25日起至2016年9月24日应当为装修期而不能算作经营期间。被上诉人于2015年12月24日要求收回店铺，故上诉人实际经营了3个月，故残值比例应当是10/13而非一审法院认定的10/16。固地公司辩称，周萍主张的石材费和加工费没有事实法律依据，不予认可。周萍主张的经营损失不认可，是周萍违约欠租金导致的合同解除。对于周萍主张的残值也不认可，周萍违约在先。上诉人固地公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判为确认双方的租赁合同于2015年12月24日解除或发回重审。2、撤销一审判决第二项，改判为驳回周萍要求固地公司赔偿其装修损失的诉讼请求或发回重审。3、撤销一审判决第三项，改判为周萍支付固地公司2015年9月25日2015年12月24日租金22360元，支付违约金以22360元为基数，自2015年10月25日算自款项付清为止之日，按每日万分之七计算。或发回重审。4、一二审诉讼费用由周萍承担。其主要事实和理由如下：1、周萍2015年6月24日前未履行自身承诺完清所欠剩余租金310元，且有能力有条件支付第二季度租金及管理费等费用却要求改变合同原付款周期为按月缴纳，因未与出租人、管理方达成变更协议即在出租方、管理方9月份通知缴费后一直拒绝缴纳。致使上诉人不得不于2015年12月24日书面通知解除合同。原一审法院未查清案件事实，未采纳双方租赁合同业已合法解除的事实，错误的进行了先入为主的判决解除合同。2、一审法院在本案微信截图、视频录音证据的认定上存在明显错误，直接导致本案一审判决认定基本事实错误。微信截图的真实性存在疑点；视频录制时间不能确定是在固地公司解除合同之前还是之后；黄春燕是聚信美公司财务人员，其无法代表固地公司真实意愿。3、一审法院仅凭周萍举的照片及付款凭据就直接认定并全部采纳佛山维多利公司供应的样品砖就全部当然的、唯一的、毫无异议的用于店内地上墙面装饰上，这与庭审笔录记载的周萍自认的店内实际采用了其他牌子的杂牌砖等本案事实及逻辑均不相符。4、周萍完全具备向固地公司或代收款方重庆聚信美家居有限公司通过银行转账支付租金，其未履行支付却反怪上诉人及其代收款方重庆聚信美家居有限公司不收，与本案事实及证据明显不相符。5、因是周萍欠费违约导致上诉人解除租赁合同，按合同约定周萍不应享有租金优惠并应承担违约责任，因此固地公司所提反诉请求应当予以支持。周萍辩称，一审认定固地公司违约正确，周萍的损失应当由固地公司进行赔偿。固地公司的上诉理由均不成立。周萍向一审法院起诉请求：1.解除《聚信美家居世纪城营业场地租赁合同》；2.判令被告赔偿因装修投入的各项费用共计727837元；3.判令被告赔偿原告停业期间的经济损失（从2016年1月8日算至2016年10月24日，按每天2000元计算）。固地公司向一审法院反诉请求：1.判令原告支付2015年9月25日至2015年12月24日租金22360元（20元/平方米/月×372.67平方米×3个月）；2.判令原告支付违约金，以22360元为基数，自2015年9月25日算至款项付清之日，按每日万分之七计算。一审法院认定事实如下：2015年5月18日，以固地公司为甲方，以周萍为乙方，双方签订《重庆聚信美家居世纪城营业场地租赁合同》，约定甲方将位于重庆市北部新区金开大道1226号重庆聚信美家居世纪城2B029/2B030，建筑面积372.67平方米的营业场地出租给乙方。租赁期限自2015年6月25日起至2016年10月24日止。乙方承租营业场地用于经营的品种为瓷砖，品牌为维多利。租金20元/平方米/月。计租面积372.67平方米，乙方应交月租金为7453元。第2.3条约定，签约时向甲方交纳第一次3个月租金，可承租营业场地4个月（即甲方优惠1个月的租金）；第二次交纳3个月租金，可承租营业场地3个月（即甲方优惠0个月的租金）；第三次交纳3个月租金，可承租营业场地3个月（即甲方优惠0个月的租金）；第四次交纳3个月租金，可承租营业场地3个月（即甲方优惠0个月的租金）；乙方在上次所交租金期限届满30日前支付给甲方。2.4本合同约定的优惠期，仅限于对租金的一定条件下的优惠。如乙方未按时支付任何一期的租金或有其他违约行为，甲方有权主张收回之前已经给予乙方的全部费用优惠。第五章1.4条约定，本合同履行期内乙方应支付甲方的租金逾期达5天，甲方有权提前解除本合同并要求乙方按照本合同约定承担违约责任。第二条约定，如本合同期满终止或乙方违约而被提前解除后，乙方租赁场地内的一切已形成附合的装饰装修物，归甲方所有，乙方不得拆除和损坏；未形成附合的可移动物品，在乙方无欠款等违约情况下，可由乙方搬走。第六章2.2条约定，乙方已明确其不按时缴纳租金的行为给甲方带来严重的经济损失，故乙方应向甲方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金为：应交而未交、迟交费用的总和×万分之七×逾期天数。合同末尾甲方处有甘泉签字，并加盖固地公司公章。合同签订后，周萍于2015年5月19日以刷卡方式缴纳6万元，固地公司开具的收据载明租金22050元，保证金37950元。合同第一页下方手写字体：乙方首次缴纳合同保证金及租金共计6万元，剩余首次应交费用承诺在2015年6月24日前完清。关于租金金额（22050元）与三个月租金金额（22359元）有差（309元）的问题，周萍陈述，合同没约定保证金，6万元是固地公司对租金和保证金进行的划分，没注意到有差的部分，剩余首次应交费用包括除渣费、电费、装修保证金、管理费，已在2015年6月24日前缴清。固地公司对首次应交费用包括除渣费、电费、装修保证金、管理费无异议，认为还包括差的300多元租金，没一次交清租金是因为周萍资金有压力。2015年12月6日，周萍以微信方式向甘泉发出通知书，载明，贵商场于2015年10月27日和我方维多利陶瓷协商关于贵商场规划我店铺地址要打造独立店，给予我方换店面以及补偿一事，我方一致积极配合。现因贵商场不能确定何时开出门店搬迁方案，我方研究决定在贵商场未能提出准确搬迁店面时间前，我方租金只能逐月期满缴纳当月租金，直到贵商场确定之日止。如贵商场确定不调整我方店铺位置，我方则一次性补足租金。周萍曾向重庆聚信美家居有限公司（以下简称聚信美公司）财务人员黄春燕交纳租金，黄春燕表示，“你们那个商铺还没定好吗……运营部说先不忙收”。视频未显示录制时间，周萍陈述为2015年12月6日。法庭问及聚信美公司与固地公司的关系，固地公司代理人梁永强曾在庭审中陈述，固地公司是业主方，聚信美公司是管理方。其后未经允许将该笔录杠掉。另一代理人陈述，聚信美公司不是管理方，是代固地公司收款。2015年12月22日，固地公司向周萍发出解除租赁合同通知书，载明商铺至今已拖欠包括租金等在内的多项费用，你的欠费行为已经违反了《聚信美家居世纪城营业场地租赁合同》第五章1.4的约定及你作为承租户的法定义务。我方将自本通知书以特快专递方式寄出后第三日2015年12月24日正式解除与你的租赁合同关系，并请你在本通知寄出后五日内截至2015年12月26日办理该店铺并交清相关欠费，将装修完整的店铺交回我方。2015年12月24日，周萍收到解除通知，固地公司收回门面，并搬走了周萍在门面内的物品，包括部分石材样品。2016年1月8日，周萍报警涉案门面物品被盗，重庆市公安局北部新区分局鸳鸯派出所出警了解到，系聚信美公司与周萍的民事纠纷非刑事案件。2016年1月11日，周萍向固地公司发出律师函，要求停止侵权行为，返还物品，拆除封锁，将店面恢复原状。2016年4月5日，周萍一方再次报警称自己店里有人施工，周萍一方欲阻止，有民警出警。庭审中，周萍陈述，2015年9月中旬，固地公司欲给周萍调整店铺，将包括周萍门面在内的6个门面统一出租给另一商家经营，店铺调整事宜双方未能协商下来，周萍未支付下季度租金，周萍也没有固地公司账户，无法支付，且固地公司拒收租金，其后，固地公司强行收回门面，搬走周萍店内物品，拆除店内的装修。固地公司不认可有调整店面的事宜，认为系周萍不交租金导致解除合同和收回门面。一审法院另查明，2015年6月1日，以李俊为甲方，以刘伯宗为乙方，双方签订《形象展厅装修工程双方合同书》，约定乙方对店面进行施工，工程名称：维多利，工程地点：西部聚信建材城二楼，工程面积实际252平方米（根据乙方所施工的，最后以实际丈量的地面投影面积为准，如包括外墙立面则包括四周墙体）。工程预算造价按1000元/平方米计算，共252000元，……。其后，李俊一方分四次支付刘伯宗装修费20万元。李俊出庭作证，陈述自己与周萍是合伙关系，装修的是涉案营业场地。刘伯宗出庭作证，认可装修事实，陈述收到了装修款20万元。另有重庆久同广告传媒有限公司为涉案营业场地制作门头、安装灯箱花费18700元。2015年5月28日，以佛山市维多利陶瓷有限公司为甲方，以周萍为乙方，双方签订《维多利陶瓷区域经销合同书》，约定甲方委托乙方为维多利品牌在重庆地区的经销，乙方必须在签订经销合同2个月内在聚信美建材市场设立维多利品牌专卖店，开展经营活动。第2.3条约定，产品结算方式：现款现货，乙方必须把全额货款支付到甲方指定账户后才能开单提货。佛山利华陶瓷有限公司出具证明载明佛山维多利陶瓷有限公司为佛山利华陶瓷有限公司旗下品牌。周萍从佛山利华陶瓷有限公司购买样品，金额为122908.10元（日期2015年6月15日）、144809.80元（日期2015年6月16日）、6532.10元（日期2015年7月1日）。周萍陈述，以上样品用于涉案营业场地的装饰，镶嵌在营业场地的地板上及四面墙上等（详见照片），部分样品在展厅内摆放，固地公司收回营业场地时一并收走，收走的样品双方同意作价28000元。周萍分别于2015年6月8日、2015年6月8日、2015年6月10日、2015年6月15日、2015年6月16日、2015年6月30日、2015年7月2日支付上述样品费用12000元、50000元、38000元、44809.80元、80000元、42908.10元、6532.10元至佛山市利华陶瓷有限公司法定代表人张仕龙账户。周萍陈述，上述样品由重庆方方达物流运送，运费为25640元（收据2015年6月10日）、19200元（收据2015年7月30日），前一收据运送的是122908.10元、144809.80元样品，后一收据运送的是6532.10元样品以及其他免费样品。前一收据载明的样品由重庆宏典加工厂加工，加工费为25817元（送货单2015年6月8日）、42350元（送货单2015年7月29日），送货单上载明加工的600×600的型号未在样品清单上出现。周萍另陈述有消防设施整改花费7560元、拆除费用10500元，石材（台面）及安装费用6660元，作为损失主张。一审法院认为，《聚信美家居世纪城营业场地租赁合同》，是周萍与固地公司的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行自己义务。关于违约行为的认定，一审法院认为，固地公司以周萍不交租金等费用为由解除租赁合同，周萍陈述非自己不交，而是固地公司欲调换周萍门面，双方未协商下来，固地公司拒收租金。虽固地公司对此予以否认，但结合周萍举示交租金的视频中聚信美公司人员的陈述“你们那个商铺还没定好吗……运营部说先不忙收”，以及周萍以微信方式向固地公司工作人员甘泉沟通调换门面及补交租金的事宜，可以认定周萍所述属实。虽视频未显示录制时间，但至少说明截至录制视频时，固地公司仍不收租金，可视不收租金行为为一个持续的过程，双方因协商租赁场地调换事宜，导致未能对收取租金达成一致。周萍未交租金行为不构成违约，固地公司以周萍不交租金为由解除合同不能成立。相反，合同期限尚未届满，固地公司已收回营业场地，固地公司的行为构成违约，致使合同不能履行，周萍要求解除《聚信美家居世纪城营业场地租赁合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定即“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”对此应予支持。关于损失，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”本案中，因固地公司违约造成的周萍装修损失，固地公司应予以赔偿。双方约定的合同期限为16个月，自2015年6月25日至2016年10月24日止，截至收回营业场地之日2015年12月24日，合同已履行6个月，周萍装修花费20万元，则剩余租赁期内装修残值为12.5万元（20万元×10/16），固地公司应予赔偿。营业场地的门头、灯箱安装花费18700元，属于装修范畴，亦形成附合，固地公司应予赔偿残值为11687.50元（18700元×10/16）。石材样品装修在营业场地，形成附合，周萍主张的石材样品损失，固地公司应予赔偿。石材样品总价减去固地公司搬走的可移动的石材样品28000元，则形成附合的石材样品残值为：153906.25元[（122908.10元+144809.80元+6532.10元-28000元）×10/16]。以上损失共计290593.75元（12.5万元+11687.50元+153906.25元）。关于周萍主张的石材运费、加工费，一审法院认为，由于经销合同约定的是现货现款，先付款后提货，周萍付款时间并非都在其举示运费收据载明的时间以前，且运费收据载明的时间与样品清单显示的各批次时间也不一致，故不能认定运费收据的关联性。加工费收据形成时间在运费收据形成时间之前，不能确定加工费收据的关联性，且加工砖的型号600×600并未在样品清单中出现，故对以上石材运费、加工费的证据不予采信，对周萍主张相应部分的损失不予支持。周萍主张的其他损失（消防设施整改费7560元、拆除费10500元，石材（台面）及安装费6660元）以及2016年1月8日至2016年10月24日期间的经营损失，一审法院亦认为缺乏充分证据，对此不予支持。关于租金，一审法院认为，周萍未构成违约，仍应享有租金优惠，则周萍只应缴纳2015年10月25日至2015年12月24日租金14906元（7453元/月×2个月），对固地公司主张该部分租金予以支持。关于违约金，一审法院认为，周萍未构成违约，固地公司起诉违约金于法无据，对此不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决：“一、解除原告（反诉被告）周萍与被告（反诉原告）重庆固地实业有限公司于2015年5月18日签订的《聚信美家居世纪城营业场地租赁合同》；二、被告（反诉原告）重庆固地实业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）周萍损失290593.75元；三、原告（反诉被告）周萍于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）2015年10月25日至2015年12月24日租金14906元；四、驳回原告（反诉被告）周萍的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）重庆固地实业有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费16516元，减半收取8258元，由原告（反诉被告）周萍负担6258元，被告（反诉原告）重庆固地实业有限公司负担2000元。反诉案件受理费203元，由原告（反诉被告）周萍负担。”本院二审查明，固地公司向一审法院提交的民事反诉状载明：“被告支付了3个月租金22360.2元，截止2015年12月24日尚欠反诉人租金22360元”。在一审第一次开庭审理时，固地公司反诉请求周萍支付欠付租金的金额仍然是按照20元/平方米/每月*372.67平方米*2月计算得出的22360元。在举证阶段，周萍举示了两张2015年5月19日聚信美公司开具的收据，一张载明租金22050元，一张载明保证金37950元，两张均注明“预收款”。周萍对此解释为：根据合同约定，首次应缴纳6万元，6万元究竟包含多少租金与保证金，系固地公司在区分，双方对周萍足额交纳费用均无异议；剩余首次应缴费用包括除渣费2236元、电费、装修保证金10000元、管理费61800元，在2015年6月24日前交清，不包括剩余300多元的租金。固地公司认可周萍剩余首次应缴费用包括除渣费2236元、电费、装修保证金10000元、管理费61800元，但同时又认为，周萍剩余首次应缴费用还包括300多元的租金，周萍没有一次性付清原因是因为有资金压力。至此，固地公司才当庭明确主张周萍的违约行为包括欠付首期租金310元。但固地公司在其后举示解除合同通知时，仍然明确陈述通知中所称拖欠的费用指“2015年10月25日开始的水电费、物管费、租金”，没指出包括首期欠交的租金310元。另查明：1、《重庆聚信美家居世纪城营业场地租赁合同》1.3条约定：“乙方确认并承诺在签约后90天内进场装修并于2015年9月24日正式对公众正常全面营业”。2、周萍通过商户为聚信美公司的POS机刷卡交纳了第一笔租金及保证金，无从得知或者依此查询固地公司银行帐号。3、周萍对于其主张的经营损失的构成陈述如下：我们提交的对帐清单显示，货品进价483046元，销售收入940676元，从而得出毛利润457230元，经营期间总共五个月，每个月平均毛利润91446元，扣除一些杂的开支，请求按照每天2000元，每月60000元的标准主张经营损失；对帐清单的金额与销售收据的对应性暂时不能明确。4、在一审中双方当事人就店内样品价值发表意见时，周萍陈述：“架子上摆的是样品，有几十张，是没有要钱的样品，在庭审中没有举示。其他摆的都是杂牌砖。杂牌砖没有签合同。同意在样品清单基础上扣除28000元”。固地公司陈述：“同意扣除该金额。”5、固地公司在二审中陈述：重庆聚信美家居世纪城业主是固地公司，聚信美公司负责商场的管理；固地公司应收周萍的租金和保证金都是委托聚信美公司代收的，但无书面委托手续；周萍举示的微信截图是真的，周萍是用微信给甘泉发了这个通知，但是她写的内容不属实。本院查明的其它事实与一审查明的事实相同。本院认为，上诉人的上诉理由均不能成立，原判并无不当。现针对双方当事人各自的上诉理由，分别评判如下：一、关于周萍的上诉理由：1、关于周萍主张的装修石材的运费及加工费问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第一百零四条规定：“能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据。”本案中，周萍为履行租赁合同，用石材装修经营场所，产生一定的加工费和运输费也在情理之中。但对于加工费和运输费产生的具体数额，周萍负有举证责任。由于周萍举示的现有证据未能显示加工费和运输费与装修石材的一一对应性（具体理由一审判决已经详细阐述，此处不再赘述），故周萍的证据在关联性和证明力方面尚有欠缺，不足以证明其待证事实。因此，一审判决对其主张的加工费和运输费不予支持并无不当。2、关于周萍主张2016年1月8日至10月24日期间经营损失的问题。周萍对此举示了对账清单和部分销售收据。对账清单系单方制作，而且周萍也无法明确对账清单与销售收据的对应性，因此其对账清单缺乏客观性。同时众所周知，经营收入并不能等同于经营利润。故周萍仅依据其估算结果不足以证明其经营损失的客观存在及大小，一审对此不予主张并无不当。3、关于残值比例的问题。本案中，一审法院对装饰装修残值的认定，并非基于精确计量，而是根据具体情况选择的一种相对公平和便于简单计算的方式。一般情况下，装修用材一旦投入装修使用即开始贬值；另一方面，合同约定的是周萍“承诺在签约后90天内进场装修并于2015年9月24日正式对公众正常全面营业”，并非约定周萍只能在2015年9月24日后营业。在周萍未能提供证据证明其正式全面营业的具体时间的情况下，其主张从其所谓的2015年9月24日正式营业开始计算装饰装修贬值期间缺乏事实依据和法律依据，一审法院以合同约定的整个租赁期间作为经营期间平摊装饰装修价值基本合理，可以维持。关于固地公司的上诉理由：关于微信截图、视频录音证据的认定是否合法的问题。固地公司在二审中已经认可周萍确实发送过该微信，只是不认可微信内容。而视频录音的内容显示，黄春燕并非因为租赁合同已经解除而是基于周萍的商铺调换问题还没有确定而根据运营部的要求暂时拒收租金。因此可以锁定该视频录制时间应该是在固地公司发出解除合同通知之前。同时，既然固地公司认可其委托聚信美公司收取租金，结合固地公司在收到周萍的前述微信后并未提出异议的事实，足以推定聚信美公司拒收租金的行为代表固地公司意愿。故，微信截图和视频录音证据真实、合法、有效，一审采信该证据并无不当。2、关于周萍是否存在违约行为及固地公司解除合同的通知是否生效的问题。根据双方合同约定，周萍首次交费金额为6万元，包括租金和保证金。至于保证金具体金额是多少，合同并未约定。结合固地公司在一审审理过程中的前后陈述和权利主张情况，可以认定固地公司在解除合同和提出本案反诉请求时，均未主张周萍欠交首期租金310元；其解释周萍欠交310元租金的原因在于资金压力也不符合生活常理。因此，周萍的解释即“6万元究竟包含多少租金与保证金，系固地公司在区分，双方对周萍足额交纳费用均无异议”合情合理，本院对此予以采纳。至于第二期租金,虽然事实上周萍尚未支付，但系因固地公司拒收租金。已查明，周萍交纳第一笔租金及保证金系通过聚信美公司的POS机刷卡支付，无从得知或者依此查询到固地公司或者聚信美公司的银行帐号。因此，在固地公司拒收租金而周萍无法主动转账支付租金的情况下，固地公司以周萍欠费为由解除双方租赁合同缺乏正当理由，该解除行为无效。故一审法院未确认固地公司解除合同通知的效力，也未支持其主张周萍承担违约责任并无不当。关于装修损失认定的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”本案中，周萍举示了店铺装饰装修物拆除前后的照片和相关付款凭据以及证人证言等证据，证明一审确认的装修损失存在高度可能性；而固地公司虽然主张“无法排除周萍装修在店内地面或墙上的砖为杂牌砖，而主要展示给客户的所经销的维多利品牌的各个品种花色的样品砖全部就为摆放在展架上的样品砖”，但其既未举示证据证明周萍店内装修用材包含杂牌砖，也未举证证明周萍将装修用材用于了别处。同时其认为周萍在一审中自认店内装修采用了其他牌子的杂牌砖也与本院查明的事实不符（周萍陈述的是摆放样品而非装修用材包含部分杂牌砖）。故一审法院对装修损失的认定并无不当，本院对固地公司的主张不予采信。综上所述，周萍和固地公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审周萍上诉案件受理费11600元，由周萍负担；重庆固地实业有限公司上诉案件受理费5870元，由重庆固地实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡 敬审 判 员  张欲晓代理审判员  张晋鹏二〇一六年十二月二十三日书 记 员  李 莉