成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2015)新都民初字第3180号原告刘波，女，汉族，1978年12月2日出生，住成都市新都区。委托代理人杨钦，四川文典律师事务所律师（特别授权）。被告成都市新都区第一建筑公司，住所地成都市新都区小北街39号，组织机构代码20259053-9。法定代表人李春晓，董事长。委托代理人陈飞，四川信诺达律师事务所律师（特别授权）。委托代理人肖利波，四川信诺达律师事务所律师（一般授权）。被告刘富丽，女，汉族，1986年12月2日出生，住成都市新都区。被告王博敬，女，汉族，1988年6月25日出生，住成都市新都区。被告范国香，女，汉族，1963年4月22日出生，住四川省新都县。原告刘波与被告成都市新都区第一建筑公司(以下简称新都一建司)、刘富丽、王博敬、范国香房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由代理审判员蒋建军担任审判长与人民陪审员欧阳春、朱兆群组成合议庭，于2016年7月19日、12月9日公开开庭进行了审理。原告刘波及其委托代理人杨钦到庭参加诉讼，被告新都一建司委托代理人陈飞、肖利波到庭参加诉讼，被告刘富丽、王博敬、范国香经本院依法公告送达传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘波诉称，被告新都一建司在2008年修建一处临时建筑并对外出租。由于临时建筑法定使用期限是2年，到期后必须拆除或者取得建筑主管部门同意后延长使用期限2年。被告新都一建司既未取得建筑主管部门许可延长使用期限，又没有对临时建筑拆除而是继续对外出租，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第44条、第48条的规定。原告在不知情情况下，通过被告范国香承租了该临时建筑（被告王博敬系被告范国香之女，直接从被告新都一建司承租该建筑物）。并依据交易惯例向上一承租人被告刘富丽支付了转让费38000元。其后在原告不再继续经营情况下，将该临时建筑承租权转让给案外人刘冬梅、彭晓红。随后该临时建筑被有关部门依法拆除，刘冬梅、彭晓红起诉原告，并获法院支持，原告支付其30000元赔偿。原告并非该临时建筑的建设者和管理人，由此造成的赔偿不应由原告最终承担。原告诉至法院，请求判令：1、确认原告承租被告临时建筑的合同无效，四被告承担因违法出租房屋给原告造成的经济损失30000元整；2、被告承担本案诉讼费用。被告新都一建司辩称，首先原告不是适格的主体，本案系租赁合同纠纷，被告公司与原告既没有签订过书面的房屋租赁合同，更没有收过原告任何租金，双方不论在形式上还是事实上均不存在房屋租赁关系。其次，本案已过法定的诉讼时效，涉案房屋于2012年拆迁，原告于2015年5月才提起诉讼，间隔时间已逾三年，中间并没有中止或中断的事由。第三，原告与本案中未到庭的被告范国香签订的房屋租赁合同系无效合同，1、被告范国香未到庭，真实性无法查证；2、原告没有与本案房屋实际权利人签订合同，而是与被告范国香签订合同，被告公司并没有将房屋租赁给范国香；3、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的解释》，本案涉案房屋没有取得规划许可，在法庭辩论前也没有取得，租赁合同应当认为无效。第四，本案中原告并没有损失，原告所谓的30000元损失是因为原告收取过刘冬梅、彭晓红55000元的转让费，后由于房屋拆迁，原告与刘冬梅、彭晓红协商退还了30000元。第五，原告在与范国香签订合同时，并没有审查出租人是否有权对本案涉案房屋进行出租，被告公司与王博敬签订的房屋租赁合同中明确约定王博敬不能转租，原告起诉之前，被告公司不知道涉案房屋已经转租，因此并没有任何过错。基于以上理由，请求法院依法驳回原告的起诉或者驳回原告的诉讼请求。被告刘富丽、王博敬、范国香未答辩。原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1、成都市新都区人民法院（2013）新都民初字第2606号民事判决书，该判决是生效判决，其中有许多查明的事实，且被告公司没有上诉，是认可了这些事实的，证明了被告公司在新都区桂湖商场临三倒拐修建临时建筑商铺，2008年8月18日将铺面租赁给王博敬，合同约定：“租期从2008年8月起至铺面拆迁时止，每月租金1500元，逐年递增。”，被告所说的王博敬与范国香是两个独立的个体，不存在委托关系，该判决中查明的事实是有委托关系，王博敬委托范国香对外承租房屋。另证明，新都一建司因为合同无效应当承担过错赔偿责任，原告的损失应当以其向下家实际赔偿进行计算；2、新都一建司与王博敬之间签订的房屋租赁协议复印件，证明新都一建司将自己修建的临时建筑整体出租给王博敬，该份证据是原告在诉讼过程中取得的，原告和范国香签合同时是不知道的；3、范国香和原告之间的租赁合同，证明双方合同关系，且原告已经按照法律规定，对被告王博敬、范国香进行公告，二人不到庭原告不应承担不利后果。4、（2012）新都民初字第2889号民事判决书及补正裁定书，成都市中级人民法院（2013）成民终字第2452号民事调解书，证明原告2014年5月份经成都中院调解确认原告有义务向下家支付55000元，原告这个时候才确定自己所要遭受的损失；5、收条两张，证明原告当时拿到商铺时依照交易惯例向上家交付转让费，是有偿的。王博敬从一建司租到房屋后，经过一系列的转租，原告是从上家刘富丽的手中租赁房屋；6、执行笔录复印件、收条，证明原告主张损失30000元的依据，原告当庭支付给彭晓红、刘冬梅25000元，后向执行法官交了尾款5000元。被告公司对上述证据质证意见为：第1组证据，代理人不清楚范国香、王博敬与原告之间的合同关系的真实性，但涉案临时建筑确实是一建司修的，最后拆除前也没有取得规划许可；判决虽然生效了，但其他案件只能参考，不能引用；虽然判决认定王博敬委托范国香，但不能证明王博敬委托范国香与原告签订的合同真实合法有效。第2组证据的真实性无异议，但关联性不认可，该协议第3条明确约定商铺严禁转租，被告公司是没有过错的，被告公司只是租给王博敬，相反原告没有核实这个问题，原告存在重大过错。第3组证据因被告范国香未到庭，真实性无法查明，不予质证。第4组证据调解书真实性无异议，调解书确定的是原告返还之前收取彭晓红、刘冬梅转让费55000元，这并不是原告的损失，且不是法院确定的原告的损失，而是原告与刘冬梅、彭晓红达成的协议，如果凭原告与第三方达成的调解协议要求被告承担赔偿，是剥夺了被告的诉权；合同具有相对性，彭晓红和刘冬梅起诉原告时，原告没有追加被告公司，没有突破相对性；该组证据中的判决书及补正裁定书真实性无异议，但没有生效不予质证。第5组证据的真实性关联性不认可，无法核实。第6组证据的真实性无异议，但达不到原告的证明目的，这30000元并不是原告的损失，只是返还的部分的转让费，中院的调解书既然出来了，就说明一审的判决书并没有生效。被告刘富丽、王博敬、范国香未到庭，未质证。被告新都一建司、刘富丽、王博敬、范国香无证据向法庭提交。就以上证据，本院结合庭审质证情况分析认定如下事实：新都一建司在新都区桂湖商场临三倒拐入口处修建临时建筑商铺，2008年8月18日新都一建司将铺面租赁给王博敬。后范国香以自己名义将其中的第一间铺面租与刘富丽，2011年8月刘富丽收取了原告38000元转让费退出租赁，由范国香与原告签订租赁合同，约定范国香将桂湖商城三道拐入口处的商铺第一间租与原告。2012年4月20日原告收取了彭晓红、刘冬梅55000元，将其承租的商铺转让给二人。后因该商铺被拆迁彭晓红、刘冬梅诉至本院，本院作出（2012）新都民初字第2889号民事判决书，撤销彭晓红、刘冬梅与刘波的商铺转让合同，刘波返还彭晓红、刘冬梅55000元。刘波上诉至成都市中级人民法院，经中院主持调解，当事人达成协议刘波分期返还55000元；在执行过程中双方达成和解，刘波共计支付了彭晓红、刘冬梅30000元。以上事实有成都市新都区人民法院（2013）新都民初字第2606号民事判决书、新都一建司与王博敬之间签订的房屋租赁协议复印件、范国香和原告之间签订的租赁合同、（2012）新都民初字第2889号民事判决书及补正裁定书、成都市中级人民法院（2013）成民终字第2452号民事调解书、收条、执行笔录复印件等证据及当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为，本案争议焦点之一是原告起诉是否已过诉讼时效。被告公司认为本案已过法定的诉讼时效，涉案房屋2012年拆迁，原告于2015年5月才提起诉讼，间隔时间已逾三年，中间并没有中止或中断的事由。本院认为原告诉讼请求之一是请求确认租赁合同无效，确认合同无效之诉属于确认之诉，确认之诉的基本特点在于法院仅需确认双方当事人之间是否存在一定的民事法律关系，无诉讼时效要求。在合同无效给当事人造成损失的情况下，有过错的一方应赔偿对方因此遭受的损失，这种赔偿责任属于缔约过失责任，应受诉讼时效制度的限制。但只有合同被确认为无效后，返还财产请求权和赔偿损失请求权才产生，该种因合同无效所产生请求权的诉讼时效期间起算的事由才出现，此时开始计算诉讼时效符合逻辑。同时，原告所主张的损失在成都市中级人民法院调解解决后才得以明确，亦才具备追索的基本条件，因此本院认为原告的起诉并未超过诉讼时效。被告公司主张从房屋被拆迁之日开始计算诉讼时效，本院不予支持。焦点二，涉案租赁合同的效力问题。根据当事人所举证据，被告公司与王博敬签订房屋租赁协议，生效的（2013）新都民初字第2606号民事判决书中查明该处临时建筑其他铺面系范国香受托为王博敬对外转租，范国香系王博敬母亲，综合分析认定本案的涉案铺面应为范国香受王博敬所托与原告签订租房合同。《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条规定：“在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。”，《四川省城乡规划条例》第四十八条规定：“临时建设工程的使用期限不得超过2年，确需延长使用期限的，必须经原批准机关同意，并办理临时建设工程规划延期手续，延期不得超过1年。”。新都一建司2010年至2012年5月23日拆迁公告张贴期间延期使用诉争临时商铺，未取得新都区规划局书面批准意见，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定无效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”。因新都一建司在本案审理期间，未向法庭举证证明其修建的临时商铺在超过法定两年使用期后仍能继续用于出租收益的有效证明，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定。”，认定范国香受王博敬所托与原告签订的转租合同已违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。焦点三，被告公司是否应向原告承担赔偿责任的问题。被告公司辩称租赁合同系原告与范国香签订，并非与被告公司的合同关系，且范国香与王博敬未到庭，签订合同情况无法查明。经庭审查明，涉案铺面系被告公司出租给王博敬，范国香受王博敬所托与原告签订租房合同的行为性质系转租行为。缔约过失责任为法定之债，是法律基于民事活动的诚实信用原则对信赖利益的保护，《民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”第六十一条“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，涉案转租合同无效根源在于被告公司违法将超过使用期限的临时建筑继续对外出租，该行为系无效的民事行为，虽然被告公司与刘博敬签订的租赁合同中约定不得转租，但该合同在临时铺面不具备出租条件后亦为无效合同，被告公司并未及时收回铺面并告知王博敬，且根据庭审调查被告公司应知晓王博敬有多次转租行为仍未提出异议，被告公司的过错行为直接导致转租合同无效，因信赖涉案租赁物合法而导致损失，损害了转租合同缔约当事人的信赖利益，被告公司违反了应遵守的诚实信用义务，为法律所否定，产生了责任，被告公司与涉案转租合同双方产生了债权债务关系，成为转租合同无效缔约过失责任法律关系当事人中有过错的一方，被告公司应当承担相应责任。焦点四，租赁合同（转租合同）无效所致损失的责任具体分担。原告主张损失的转让费30000元。被告公司辩称该款项是原告收到的款项，其并没有损失；被告公司未参加原告与彭晓红、刘冬梅的诉讼，对其退赔产生的损失不予认可；同时合同无效只赔偿直接损失不赔偿间接损失。本院认为，合同无效所承担的责任为缔约过失责任，过错方应赔偿信赖利益损失。原告因信赖转租合同有效与案外人签订转让协议并已收取一定转让费，后因铺面依法被拆除导致该缔约机会的丧失，经成都市中级人民法院调解确认原告退赔彭晓红、刘冬梅55000元，执行中达成和解后原告共计退赔了30000元，经法院生效法律文书确认并在实际执行后原告损失得以确定，各方应根据过错具体情况对损失承担相应责任。关于具体责任的分担，应根据各方过错予以评定，被告新都一建司明知其修建的临时铺面使用期限已在2010年届满，但仍然超期出租，出租给被告王博敬使用。此份合同的签订是王博敬与原告房屋转租合同得以签订的前置条件及导致合同无效的直接因素，合同无效产生的最终损失亦因标的物实际拆除，而无法弥补，新都一建司关于不是转租合同相对人不应承担责任的抗辩理由不能成立。对此笔损失，新都一建司应承担70%的赔偿责任。被告范国香在转租时未将铺面真实状况告知次承租人，被告王博敬应就范国香受托行为后果承担20%的赔偿责任。原告与被告刘富丽均为次承租人，在转租过程中对租赁标的物未能尽到必要的审查义务，其应就损失各承担5%的责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十一条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、原告刘波与被告王博敬就桂湖商城三道拐入口处商铺第一间签订的租赁合同无效；二、被告成都市新都区第一建筑公司在本判决生效后十日内支付给原告刘波人民币21000元；三、被告王博敬在本判决生效后十日内支付给原告刘波人民币6000元；四、被告刘富丽在本判决生效后十日内支付给原告刘波人民币1500元；五、驳回原告刘波其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由被告王博敬负担110元（该款原告已预缴，在履行上述给付义务时一并支付给原告），被告刘富丽负担28元（该款原告已预缴，在履行上述给付义务时一并支付给原告），被告成都市新都区第一建筑公司负担385元（该款原告已预缴，在履行上述给付义务时一并支付给原告），原告刘波负担27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  蒋建军人民陪审员  欧阳春人民陪审员  朱兆群二〇一六年十二月三十日书 记 员  叶秋萍