广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0402民初6002号原告：杨笑雨，男，汉族，1973年6月9日出生，住深圳市，加拿大公民，现常住新加坡。委托诉讼代理人：肖志锋，广东加通律师事务所律师。委托诉讼代理人：晏梓恒，广东加通律师事务所实习律师。被告：梁博勋，男，汉族，1979年11月2日出生，租住地珠海市香洲区，台胞号码H12××360。原告杨笑雨诉被告梁博勋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨笑雨委托诉讼代理人肖志锋、晏梓恒到庭参加诉讼。被告梁博勋经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。原告杨笑雨向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告偿还拖欠租金40000元、大门维修费4000元及水电费、管理费9500元；2、判令被告向原告支付违约金78111元（此处暂计至2016年7月19日，之后的违约金以49500元为基数每日1%，计至实际付清止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月14日，原被告双方签订《房屋租赁合约》（合同编号：0000008），合约约定原告将珠海市香洲区中信红树湾××栋××单元2501房出租给被告使用，租期为一年，自2015年5月14日起至2016年5月13日。每月租金为人民币8000元，每月14日前支付当月租金及其他费用（水电费、管理费等），如逾期支付，则每逾期一日原告有权加收拖欠部分1%的违约金。合同签订后，原告依约将涉案物业交付被告使用，被告开始还能按照合同约定足额支付租金及其他费用，但自2015年12月开始再未支付任何费用，在原告多次催讨的情况下，被告于2016年5月1日向原告出具《欠条》、《承诺书》，承诺2016年5月5日前偿还拖欠费用。但是自2016年5月5日至今日，被告并未实际履行其还款承诺，且未偿还任何费用。原告对被告的违约行为给予极大的容忍，并采取电话、短信及律师函等方式催促被告按照合同的约定履行其义务，但被告均置之不理。原告无奈诉诸贵院。原告杨笑雨为其诉称向本院提交如下证据：1、房产租赁合约；2、欠条；3、承诺书；4、租金及违约金明细表；5、公证书；6、房地产预告登记证明；7、商品房买卖合同。被告梁博勋未答辩，亦未提交证据。经审理查明，2015年5月14日，原告为出租方（委托代理人庄钦烈）、被告为承租方、珠海市滨河物业代理有限公司为经纪方签订一份《房产租赁合约》，约定原、被告通过经纪方出租及租入珠海市香洲区中信红树湾××栋××单元2501房，建筑面积160平方米，租赁期为一年，从2015年5月14日起至2016年5月13日止；租金每月为8000元，支付方式及时间为按月支付，即于每月14日前支付当月租金；被告应于签订本合同当日向原告支付押金8000元整，一个月租金8000元整，共计16000元整；租赁期间，每月的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、卫生费等杂费均由被告支付。第五条第1款约定，被告应及时足额交纳租金及其他费用，每逾期一日，原告有权加收拖欠部分1%的违约金，如拖欠租金超过7天，或拖欠管理费、水电等杂费累计超过2000元，原告有权立即单方解除合同，被告已交的押金作为违约金，全部由原告没收。同时，原告有权就被告拖欠的租金和费用进行追偿。第九条备注约定每月租金转账以下账号：中国农业银行深圳分行、622××××3310、户名黄碧琴。落款处，委托代理人庄钦烈代理原告签名、被告本人签名、经纪方加盖公章。其后，被告依约向原告支付押金8000元，原告将涉案物业交付被告使用。2016年5月1日，被告向原告出具一份《欠条》，内容是：我梁博勋兹因积欠房租费用4个月小计32000元人民币，以及管理费、水电费小计7600元人民币，还有大门维修费用小计4000元人民币，总合计积欠费用43600元人民币。本人梁博勋确认于2016年5月5日以前偿还清此款项。同日，被告还向原告出具一份《承诺书》，内容是：本人梁博勋承认在2016年5月5日前偿还珠海中信红树湾××栋××单元2501业主杨笑雨先生，所欠租金及管理、水电、大门维修费合计43600元人民币。本人承诺于2016年5月5日以前清偿上述款项，否则业主寻法律程序起诉。原告确认被告已于合约到期后即2016年5月13日已搬离涉案房产，但被告未履行上述《承诺书》。原告提交租金及违约金明细表（2016年7月19日）显示被告从2015年12月开始拖欠租金等各项费用，直至2016年4月，被告共拖欠5个月租金40000元，水电费、管理费9500元，违约金78111元。庭审中，原告又解释列表有误，被告从2016年1月开始拖欠租金等各项费用，出具《欠条》和《承诺书》未包含2016年5月1日至5月13日的租金、水电费、管理费。原告请求的2016年5月的水电费、管理费以被告确认4个月欠付水电费、管理费7600元的平均数确定为1900元。另查明，原告于2011年4月26日与中信华南（集团）珠海有限公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房产，并于2011年7月20日办理涉案房产的《房地产预告登记证明》。本院认为，被告梁博勋经本院合法传唤未到庭应诉，本院以原告杨笑雨的举证和陈述作为定案的依据。原、被告于2015年5月14日签订《房屋租赁合约》是双方真实意思表示，形成房屋租赁合同法律关系，内容上不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。被告依约履行一段时间后开始欠付款项，并于2016年5月1日出具《欠条》和《承诺书》确认，被告欠付原告4个月租金32000元、管理费和水电费7600元以及大门维修费4000元。然而，原告提交的起诉状和租金及违约金明细表均主张被告自2015年12月开始拖欠款项，至2016年4月14日被告实欠5个月租金40000元和水电费、管理费9500元，与被告书面确认不符，但原告未提交其他证据证明被告欠付原告在《欠条》确认之外的1个月租金8000元和水电费、管理费1900元。原告关于被告在《欠条》和《承诺书》中确认欠付款项不包括2016年5月1日至2016年5月13日租金和水电费、管理费的说法，本院认为，根据《房屋租赁合约》约定，被告应于2016年4月14日之前缴纳2016年4月14日至2016年5月13日的租金、水电费和管理费，原告在租金及违约金明细表中已统计被告于2016年4月14日前应缴纳的租金和水电费、管理费，包括被告应付的2016年5月1日至2016年5月13日的租金和水电费、管理费，故原告在被告确认欠付金额之外多请求的1个月租金8000元和水电费、管理费1900元，理据不足，本院不予支持。关于违约金，违约金具有惩罚性及补偿性功能，确定违约金的数额主要应考虑被告的违约情形、原告履约情况以及被告违约对原告造成的损失等因素。虽然被告拖欠原告租金和其他费用，但是原告已在租赁合同到期后收回涉案房产，并没收被告交付的押金8000元，可以实现合同履行期内被告拖欠款项的违约金功能。由于被告在《欠条》、《承诺书》中承诺于2016年5月5日前还款但未兑现承诺，故本院支持被告向原告支付以43600元为基数，自2016年5月5日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至欠款付清日止的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用》第九十条之规定，判决如下：一、被告梁博勋于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨笑雨支付租金人民币32000元、大门维修费人民币4000元、管理费和水电费人民币7600元，合计人民币43600元；二、被告梁博勋于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨笑雨支付以人民币43600元为基数，自2016年5月5日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至欠款付清日止的违约金。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2932元，原告杨笑雨负担人民币1932元，被告梁博勋负担人民币1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  王 敏人民陪审员  徐媛媛人民陪审员  闫太民二〇一六年十二月十九日书 记 员  朱梦春张烔尉