广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0402民初6372号原告：余惠玲，女，汉族，1968年9月23日出生，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：郑智悦，广东诚博律师事务所律师。被告：珠海瑞格智造投资有限公司，住所地珠海市香洲区星园路3号（仁恒星园）3栋2单元1002房。法定代表人：王迎奎，执行董事。委托诉讼代理人：黄海涛，广东亚太时代律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁宇鑫，广东亚太时代律师事务所实习律师。第三人：珠海天朗海峰房地产开发有限公司，住所地珠海市香洲区珠海大道33栋2栋201房。法定代表人：何万雄。原告余惠玲与被告珠海瑞格智造投资有限公司（以下简称瑞格智造公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法追加珠海天朗海峰房地产开发有限公司（以下简称天朗海峰公司）作为第三人参加本案诉讼，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告余惠玲及其委托诉讼代理人郑智悦，被告瑞格智造公司的委托诉讼代理人黄海涛、袁宇鑫到庭参加诉讼。第三人天朗海峰公司经本院传票传唤，没有到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告余惠玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房款人民币256563元；2.本案诉讼费由被告承担。原告主张的事实和理由：2015年8月16日，原告到“天朗海峰国际中心”售楼部拟购三套房，用于公司办公使用，需要三套房打通才有足够空间使用。当时“天朗海峰国际中心”售楼部的员工给原告介绍了“天朗海峰国际中心”第1栋2003、2004、2005号三个单元，但由于该楼各单元之间结构问题无法打通使用，原告想放弃购房。此时，售楼部员工经请示上级领导后表示“天朗海峰国际中心”第1栋2003、2004、2005号三个单元的楼道可以给原告围隔起来一并使用，并带原告参观其他已围隔的楼层，也测量了三个单元楼道围隔起来的具体尺寸，原告经过估算，三个单元的楼道围隔一并使用符合公司办公使用需求，就答应认购“天朗海峰国际中心”第1栋2003、2004、2005号三个单元。由于三个单元的楼道围隔一并使用，“天朗海峰国际中心”售楼部只能给原告92折的优惠价即16468元／平方米购买该三个单元，原告同意该方案。当天，原告与“天朗海峰国际中心”售楼部即被告（当时原告并不知开发商系第三人）签订了三份《天朗海峰房产诚意认购协议》，约定房屋价格为16468元／平方米，原告须向被告交纳购买诚意金每个单元10万元，共计30万元，同时被告同意原告一年后收房（不计管理费12个月），如原告提前收房，则接收房起计缴管理费。原告通过POS机刷卡向被告交纳了购买诚意金30万元，被告向原告出具了收据，收据内容为“今收到余惠玲交来天朗海峰国际中心1-2003、1-2004、1-2005诚意金（如按协议书价格成交，此诚意金转为定金）”。2015年8月28日，被告通知原告签订正式的房产认购协议和商品房买卖合同，原告按约来到“天朗海峰国际中心’’售楼部，被告告知原告之前答应三个单元楼道围隔一并使用的事宜，经与开发商第三人（原告此时才得知开发商系第三人）协商后暂时不能做到，需容后再议。原告得知该信息后表示放弃购房，让被告退回购买诚意金30万元，但被告和第三人一直做原告思想工作，承诺给原告85折的优惠价即15215元／平方米，同时承诺原告就三个单元楼道围隔事宜会再深层次协商，暂时不退还相关款项，如最终未能三个单元楼道围隔一并使用，被告和第三人将退回原告多交的购房款。当时，原告相信了被告和第三人的诚意，原告与第三人签订了三份《珠海“天朗海峰国际中心”房产认购协议》和三份《珠海市商品房买卖合同》，以85折的优惠价即15215元／平方米，购买了“天朗海峰国际中心”第1栋2003、2004、2005号房，总面积204.08平方米，总价3105078元，定金及首付款为1079079元，其中2003房定金及首付款100000元、2004房定金及首付款442179元和2005房定金及首付款536900元。原告通过POS机刷卡向第三人支付购房款1035642元，被告从原告已交的30万购房诚意金中向第三人支付了购房款43437元，共计1079079元，第三人向原告出具了收据。事后，原告按约定通过分期付款和银行贷款向第三人支付了全部购房款，第三人也向原告开具了售房发票。关于三个单元楼道围隔一并使用的事宜，被告和第三人一直未为原告解决，也未退还原告购房差价256563元。原告收楼后按三个单元楼道围隔一并使用的装修方案报到物业管理处，物业管理处与被告、第三人沟通后直接否决原告的装修方案，严重侵犯原告合法权益。为此原告诉至法院，请求判如所请。原告余惠玲提交如下证据：1.天朗海峰房产诚意认购协议（8月16日）；2.诚意金30万元收据、银行流水单；3.天朗海峰国际中心房产认购协议、商品房买卖合同；4.定金及首付款1035642元银行流水单；5.购买发票；6.关于客户余惠玲交付购房款情况的说明；7.天朗海峰1栋2003、2004、2005房装修方案；8.天朗海峰国际中心第2栋8楼自己的办公室平面照片；9.2003、2004、2005号房平面装修设计说明及相关法律依据。被告瑞格智造公司答辩称：一、被告在整个购房服务过程中并未向原告作出围隔楼道的承诺，现原告因未能满足其改变房屋楼层平面布局结构的要求而归咎于被告，并要求返还被告合法所得的服务费无法律和事实依据。被告在向原告介绍其所购房屋时，并未告知其所购三套房屋楼道可以围隔起来一并使用，更未在2015年8月28日其签订《认购协议》和《商品房买卖合同》时向其作出“涉案房屋将因围隔楼道问题给原告85折优惠并就楼道围隔事宜会再深层次协商，暂时不退还相关款项，如最终未能楼道围隔一并使用被告将退回原告多交的购房款”的相关承诺，原告上述陈述与事实明显不符。众所周知，改变房屋结构将影响房屋安全，而围隔楼道也将导致消防安全隐患，楼道系公用部分以及消防通道，在这个问题上被告并非开发商，不可能就改变楼层平面布局围隔楼道向购房业主作出任何承诺。从双方签订的《天朗海峰房产诚意认购协议》以及原告与第三人签订的《购房协议》、《商品房买卖合同》内容可知，各方均未就改造或者围隔楼道作出任何约定，更不存在如无法围隔楼道被告将退还原告服务费的承诺。同时，从原告提供的三份《商品房买卖合同》及其附件一《房屋平面图》可知，所购三套房屋均为现房，原告对房屋的楼层现状是完全清楚并且同意的，若双方存在围隔楼道的约定，原告也不可能在《房屋平面图》上签字确认。由此可知，是否围隔楼道自始至终非原告购房的重要前提条件或考虑的重要因素，否则如此重大事项原告不可能不在《诚意认购协议》、《认购协议》、《商品房买卖合同》三份协议中的任何一份当中作出约定。因此，以上事实也充分证明原告上述所谓因围隔楼道问题给其85折优惠以及同意其围隔楼道否则退还购房服务费的承诺的陈述明显与事实不符。二、被告收取的费用系购房服务费，在被告为原告提供了取得购房优惠、获取银行按揭贷款、办理物业管理费减免等购房服务后，按照双方约定收取其相应服务费合法有据。2015年8月16日，被告与原告分别签署了天朗海峰国际中心1栋2003房、2004房、2005房三份《天朗海峰房产诚意认购协议》，协议均约定：1、上述房屋销售价格为17900元／平方米，被告拟向开发商申请房屋优惠价16468元／平方米（三套房屋总价为3360788元），原告同意按上述价格购买，原告向被告交纳三套房屋的购买诚意金人民币30万元；2、同意原告一年后收房（不计物业管理费12个月），如其提前收房，则自收房起计缴物业管理费；3、协助办理银行按揭并协助解决原告多套房导致按揭贷款不能的问题。签订《诚意认购协议》之后，双方还特别口头约定如在16468元/平方米优惠价基础上取得更优惠价格的差价将作为被告提供上述服务的费用支付给被告，并在30万元款项内扣除。此后，被告就优惠价格及管理费优惠积极向开发商争取，经努力，开发商最终同意三套房屋总价3105078元（均价15215元／平方米）的更优惠价格。因原告尚有未清偿房贷，按当时银行房贷政策第三套之后的房屋将难以获得银行按揭贷款。为解决原告购房按揭贷款问题，被告又向开发商争取了调整三套房屋的价款分配，最终达成在三套房屋总价（3105078元）不变的情况下调低2003房单价至11013元／平方米、2004房和2005房均调至17061元／平方米的购房价格方案。同时，被告还积极与两家按揭贷款银行多方协调沟通努力争取，最终合理地为原告解决了按揭贷款资格以及多套房情况下贷款利率过高的问题，成功地为原告向两家银行按揭贷款共计144万元，完全达到了原告关于2003房价款全额支付、剩余两套房办理银行按揭贷款的目的。关于物业管理费优惠问题，被告在开发商开始同意后又不同意减免管理费的情况下，又向物业管理公司支付了管理费11023元，兑现向原告的承诺。至此，被告成功争取到约定的优惠价款并为原告解决了向银行按揭贷款及减免物业管理费问题，根据双方约定，被告收取房款优惠差价255710元（被答人承诺购房总价3360788元减去被告最终争取到的购房总价3105078元）作为服务费合法有据。因此，被告在履行完义务后依约收取相应的服务费合法合约，原告提出返还无法律和事实依据。三、被告所收的是应付购房服务费而非购房款，原告不存在多交购房款的情形，其将应付服务费蓄意歪曲为购房款并要求退还有违诚实信用原则，更与事实不符。被告成功争取到与原告约定的优惠价款并协助原告与签订了三套房屋的《认购协议》及《商品房买卖合同》，其中2003房685999元、2004房1082179元、2005房1336900元，三套房屋总价3105078元（均价15215元／平方米）。2015年8月28日，因原告需向开发商交付房屋定金及部分房款，根据被告与原告的约定，被告将原告所付300000元扣除服务费（即价差255710元）后剩余44290元作为原告购房款直接向开发商刷卡支付（因当时工作人员计算错误，实际刷卡金额为43437元，多付800余元）。首先，从2015年8月28日原告向开发商交付定金情况可知，原告是明知被告收取的255710元为服务费，并知晓扣除服务费后需返还44290元的事实。若双方不存在服务费约定，不仅无法合理解释被告仅代刷43437元而原告亲自在场明知但却此后从未提出异议的行为，更不能合理解释原告向被告及开发商双方双重交付款项的行为。因此，原告是明知服务费在交付给被告的30万元款项中扣除的约定，因此才会出现在与开发商签订《认购协议》及《商品房买卖合同》时，原告又向开发商交付定金以及要求被告仅为其代刷付43437元的情形。其次，根据原告提交的《关于客户余惠玲交付购房款情况的说明》及起诉状可知，截止至2016年1月18日，原告仅有185999元尾款未付给开发商，若服务费是购房款，此时原告完全可向开发商主张房款已全部支付且已多付。但事实是原告不但未向被告或开发商主张其已支付的255710元差价是购房款，反而于2016年2月24日、3月15日分两次向开发商付清了上述185999元尾款。可见，原告自始至终明知255710元差价是服务费而非购房款。最后，原告至起诉前还多次要求被告开具服务费收据，并未要求返还服务费。2016年4月期间，原告多次要求被告开具255710元的服务费收据，只是收据开具后双方因各种原因未能及时交付收据。直至2016年7月，被告还致电原告前来领取收据，但原告因办公室搬迁一直未领取。由此可见，在原告交清全部房款并已领取发票的情况下，其一而再要求开具255710元服务费收据更直接证明了其是明知双方关于服务费的约定，也证明其是自愿依约支付上述服务费用。直至2016年7月，原告从未向被告主张过返还所谓的购房款，现原告却又故意扭曲基本事实并要求返还服务费实属有违诚实信用原则。综上所述，原告主张返还的房款系双方约定的购房服务费，是基于被告成功提供诸多购房服务且原告因此而获利情况下依约收取的。同时，在被告自始至终未作出国隔楼道的承诺情况下，原告以未能满足其围隔楼道为由要求返还服务费更无法律和事实依据。特请求法院依法驳回其全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。被告瑞格智造公司提交如下证据：1.瑞格员工与余惠玲短信往来记录（2016年3月15日至2016年5月20日）；2.瑞格员工与余惠玲通话录音光盘及文字翻译；3.分期付款申请书；4.补充协议；5.入伙《通知》；6.天朗海峰物业收费凭证；7.物业管理费《增值税发票》；8.物业管理费刷卡记录。第三人天朗海峰公司未出庭也未提交书面意见和证据。经审理查明：第三人天朗海峰公司为“天朗海峰国际中心”楼盘的开发商，授权被告瑞格智造公司代理销售该楼盘房屋。庭审中，被告瑞格智造公司确认其按照房屋实际成交价的一定比例向第三人天朗海峰公司提取佣金。2015年8月16日，原告余惠玲与被告瑞格智造公司分别就“天朗海峰国际中心”1栋2003房、2004房、2005房各签订了一份《天朗海峰房产诚意认购协议》，三份协议第二条均约定：上述房屋销售价格为17900元／平方米（三套房屋总价共计3653032元）。三份协议第三条均约定：原告向被告要求申请房屋优惠价16468元／平方米（即原价92折，三套房屋总价共计3360788元），原告并向被告交纳每套房屋的购买诚意金各10万元。1、如果被告按原告要求申请到指定的优惠价格，原告交纳的购买诚意金直接转为原告购买该房屋的定金；2、如果在双方约定的时间内，被告申请不到原告指定的优惠价格，被告接到原告停止购买通知三天内全额退还原告诚意金；3、在双方约定的时间内，被告申请到原告的优惠价格，如果原告放弃购买该房屋，原告同意放弃诚意金作为对被告的补偿。三份协议第四条均约定：双方约定的申请时间为本协议签订起3个工作日；同意原告一年后收房（不计物业管理费12个月），如原告提前收房，则按收房起计缴物业管理费。2015年8月16日，原告余惠玲向被告瑞格智造公司交纳了购房诚意金30万元，被告瑞格智造公司出具的收据写明：“今收到余惠玲交来天朗海峰国际中心1-2003、1-2004、1-2005诚意金（如按协议书价格成交，此诚意金转为定金）人民币30万元”。2015年8月28日，原告余惠玲与第三人天朗海峰公司签订了三份《珠海“天朗海峰国际中心”房产认购协议》和三份《珠海市商品房买卖合同》，约定原告余惠玲购买“天朗海峰国际中心”第1栋2003、2004、2005号房，总价分别为685999元、1082179元、1336900元，房款共计3105078元（系原价85折）。上述房产认购协议约定：原告余惠玲须于该协议签订时交纳上述三套房屋定金各10万元；2003房首付款50万元须分别于2015年9月、10月、11月、12月、2016年1月30日前分期付清；2004房首付款442179元和2005房首付款536900元须于2015年8月30日前付清。2015年8月28日，第三人天朗海峰公司收取2003房定金100000元、2004房定金及首付款442179元和2005房定金及首付款536900元，共计人民币1079079元。其中，原告余惠玲刷卡支付1035642元，被告瑞格智造公司法定代表人王迎奎刷卡支付43437元。此后，原告余惠玲通过分期付款和银行贷款向第三人天朗海峰公司支付了全部购房款，第三人天朗海峰公司向原告余惠玲开具了售房发票。被告瑞格智造公司主张，上述85折的价格系被告瑞格智造公司向第三人天朗海峰公司争取取得，其还替原告解决了向银行按揭贷款及减免物业管理费问题，原、被告双方在签订《诚意认购协议》后，曾特别口头约定如在92折即16468元/平方米优惠价基础上取得更优惠价格的差价，将作为被告提供上述服务的费用支付给被告，并在30万元内扣除。因此，92折的总价3360788元与85折的总价3105078元之间差价255710元，应作为被告瑞格智造公司向原告余惠玲收取的服务费。被告瑞格智造公司主张30万元扣减服务费255710元，应退还原告余惠玲余款44290元，但因计算错误，其工作人员向第三人天朗海峰公司刷卡代付原告余惠玲的购房款43437元。原告余惠玲否认双方之间有上述服务费的约定，称该85折的优惠系由于原告要求围隔三套房屋一并使用而开发商当时无法落实，因此被告和第三人承诺给到原告85折的优惠价，如落实围隔，就签订补充协议再约定，但现在第三人明确告知原告无法进行围隔，因此原告要求返回上述余款。本院认为：原告余惠玲与被告瑞格智造公司签订的三份《天朗海峰房产诚意认购协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。三份《天朗海峰房产诚意认购协议》均约定：如果被告按原告要求申请到指定的优惠价格，原告交纳的购买诚意金直接转为原告购买该房屋的定金。被告瑞格智造公司向原告余惠玲开具的收据亦写明：“今收到余惠玲交来天朗海峰国际中心1-2003、1-2004、1-2005诚意金（如按协议书价格成交，此诚意金转为定金）人民币30万元”。据此，原、被告双方就该30万元的性质明确作出了约定，即原告余惠玲购房后该款应转化为定金。此后，原告余惠玲以更优惠的价格与第三人天朗海峰公司签订了三份《珠海“天朗海峰国际中心”房产认购协议》和《珠海市商品房买卖合同》。但原告余惠玲之前交纳的30万元诚意金，仅由被告瑞格智造公司的法定代表人代原告余惠玲向第三人支付了43437元，余款256563元并未抵作定金支付上述房产认购协议和商品房买卖合同项下的定金和购房款，也未返还给原告。被告瑞格智造公司主张余款系双方口头约定其争取到85折优惠给予的服务费。对此本院认为，被告瑞格智造公司主张的口头约定，没有证据支持，原告余惠玲亦不认可，本院不予采信。被告瑞格智造公司作为第三人的代理销售商，应依照与第三人的协议按照房屋实际成交价向第三人收取佣金，其要求原告余惠玲支付服务费，没有合同和法律依据。原告余惠玲已经向第三人付清房款，被告瑞格智造公司无权继续占有原告余惠玲剩余款项256563元。据此，原告余惠玲要求被告瑞格智造公司返还256563元，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告珠海瑞格智造投资有限公司于本判决发生法律效之日起十日内向原告余惠玲返还人民币256563元。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5148元，由被告珠海瑞格智造投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  崔少俊人民陪审员  王建军人民陪审员  陈淑珍二〇一六年十二月十九日书 记 员  陈晓容