四川省遂宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川09民终909号上诉人（原审被告）：四川宏泽房地产开发有限公司，住所地遂宁市船山区遂州中路385号33栋二层，统一社会信用代码91510903791803773X。法定代表人：胡平安，经理。委托诉讼代理人（一般授权）：尹丽，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人（一般授权）：常梁，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈建华，男，1951年5月20日出生，汉族，户籍地四川省遂宁市船山区，现住四川省遂宁市国开区。被上诉人（原审原告）：徐月珍，女，1950年10月11日出生，汉族，户籍地四川省遂宁市船山区，现住四川省遂宁市国开区。委托诉讼代理人（特别授权）：陈建华（徐月珍之夫），户籍地四川省遂宁市船山区，现住四川省遂宁市国开区。上诉人四川宏泽房地产开发有限公司(以下简称宏泽公司)因与被上诉人陈建华、徐月珍商品房销售合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初1595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宏泽公司的委托诉讼代理人尹丽、常梁，被上诉人陈建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人宏泽公司上诉请求：1.撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初1595号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。被上诉人接房时间为2010年11月23日，办理房屋权属转移登记的期限截止于2011年11月22日。最终上诉人于2014年7月9日为被上诉人办理了权属转移登记，但直到2016年4月被上诉人才向人民法院提起诉讼。被上诉人于2011年11月23日知道或者应当知道自身权益受到侵害，至起诉之日止已超过两年，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定，被上诉人的诉讼请求应当驳回；2.一审判决适用法律错误。一审判决错误认定“每日单独发生的违约金应分别适用诉讼时效”明显与法律相违背，且违背了违约金的性质，违反了诉讼时效制度的法律意义。日付违约金万分之一的约定只是对违约金计算方式的约定，而并非指每天的违约金都构成一个独立债务或连续不断的债务使诉讼时效发生中断的效力。若对违约金可以随时主张，将导致合同的违约责任已过诉讼时效，而违约金还可以得到法院的支持的现象，不符合违约金的本身性质，也是与法律规定违约金制度和诉讼时效制度相背离的，自违约行为发生之日，守约方就可以据此向违约方主张违约责任，如果因合同违约，请求法院判决违约方承担责任已经超过诉讼时效，丧失了胜诉权，要求支付违约金的诉求当然也不可能获得法院支持。被上诉人陈建华、徐月珍辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判，二审案件受理费由上诉人承担。事实和理由：1.上诉人认定的诉讼时效计算起点错误。本案逾期办证的违约金的性质属于连（继）续性债权、未定期债权，未定期债权的时效应从债权人请求支付宽限期届满之次日起计算；2.违约金条款的文义解释应当符合格式条款的解释原则；3.被上诉人存在诉讼时效中断的情形，被上诉人曾通过多种形式向上诉人主张权利；4.按照上诉人的观点，以办证的诉讼时效起算点等于违约金主张诉讼时效的起算点，即使诉讼时效届满或过期，因上诉人履行了办证义务，故根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十八条“超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制”的规定，被上诉人一审起诉也未超过诉讼时效规定；5.逾期办证的责任完全在上诉人，逾期办证是因上诉人挪用被上诉人契税和楼盘营业税，且办理产权证并非是上诉人主动履行义务的结果，而是被上诉人主张权利的结果。陈建华、徐月珍向一审法院起诉请求:1.判令被告支付按合同约定逾期办理房屋产权证的违约金（从2011年11月23日起至2014年7月29日止）15037.44元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年4月26日，遂宁市天宏房屋开发有限公司作为出卖人与作为买受人的原告陈建华签定了一份《商品房买卖合同》，合同编号YS0036127。该合同主要约定：买受人陈建华购买“天宏龙湾一号A区”商品房，该商品房的用途为住宅。预测建筑面积共95.64平方米，其中，套内建筑面积85.27平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1804.56元，总价款人民币153875元。付款方式为一次性付款。合同第二十条“产权登记”中，（一）初始登记，出卖人应当在2011年11月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明……（二）转移登记，1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第二种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹佰元人民币。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人不退房，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分一的违约金。原告为购买该商品房已向被告宏泽公司缴纳全部购房款153634元，被告宏泽公司于2010年11月23日通知原告于2010年11月30日至2010年12月9日办理交房手续。房管、国土部门分别于2014年7月9日、7月29日为原告办理房屋所有权证、国土使用权证。审理中，因双方各执己见，致使本案调解未果。另查明，2013年3月27日，遂宁市天宏房地产开发有限公司更名为四川宏泽房地产开发有限公司。一审法院认为，本案所涉及的“龙湾一号”系被告宏泽公司投资建设的项目。被告宏泽公司与原告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原告已按照《商品房买卖合同》的约定向被告履行了缴纳购房款的义务，但作为开发房地产的被告却未按照合同约定的期限为原告办理房屋权属转移登记，其行为已构成违约，应当承担违约责任。关于诉讼时效问题。被告宏泽公司辩称原告的请求已经超过两年的诉讼时效，被告不应承担违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。原告诉请的逾期办证违约金是基于被告逾期办证的违约行为而承担相应违约责任的请求权，应适用诉讼时效的相关规定。根据原、被告签订的商品房买卖合同中关于违约金的约定，是按日累计计算违约金数额，每日单独发生的违约金应分别适用诉讼时效。诉讼时效的起算点应为每个请求权的次日。因此，从原告起诉之日起往前倒推两年计算，在该两年内的违约金未超过诉讼时效的，予以支持。超过部分，原告未举证证明有中断、中止或延长事由，且被告予以抗辩，不予支持。综上，法院支持原告的违约金的起算时间为2014年4月20日。关于违约金计算截止时间问题，合同未有约定，但违约行为到原告取得房屋所有权证书时就已停止。经查房管、国土部门分别于2014年7月9日、7月29日为原告办理房屋所有权证、国土使用权证，故确认计算的截止点为2014年7月9日。对于违约金计算标准，原、被告签订的《商品房买卖合同》明确约定延迟办证的违约金为“出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一违约金”，该合同是双方当事人自愿签订，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。据此，结合合同约定，违约金按已付房价款以日万分之一从2014年4月20日起至2014年7月9日计算，即对原告主张的迟延办证违约金确认为（153634元×0.0001）×81天=1244.44元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决：一、被告四川宏泽房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告陈建华、徐月珍逾期办证违约金1244.44元。二、驳回原告陈建华、徐月珍其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费180元，由被告四川宏泽房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人申请证人出庭作证的证言以及提供的视频，不足以证明其曾向上诉人主张权利，本院不予采信。经审理查明，2012年3月19日，遂宁市天宏房屋开发有限公司更名为遂宁市天宏房地产开发有限公司，二审经审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是被上诉人要求上诉人支付因逾期办理房屋权属转移登记的违约金是否已过诉讼时效。基于商品房买卖合同标的物的特殊性，上诉人承担的交付标的物义务不仅是要按约交付商品房实物，更有协助办理商品房物权登记、取得房屋所有权证的义务。从本院审理查明的事实看，双方当事人在《商品房买卖合同》中约定逾期办理房屋权属转移登记的违约金计算方式为由出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一,也就是说，在逾期办证的违约行为持续时，违约金应随着违约行为的持续而不断增长，故对该违约金的请求权为继续性债权，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因被上诉人在约定的办证期限届满超过两年后起诉，故应从被上诉人起诉之日倒推两年计算诉讼时效，即从2014年4月20日开始计算诉讼时效，结合上诉人为被上诉人办理房屋所有权证的时间为2014年7月9日以及上诉人在一审中提出诉讼时效抗辩的客观事实，被上诉人要求上诉人支付因逾期办理房屋权属转移登记的违约金（自2014年4月20日始至2014年7月9日止）的主张应当依法得到人民法院保护，一审法院据此计算违约金并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人宏泽公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费180元，由四川宏泽房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  董华路审 判 员  姚梓佳代理审判员  赖 力二〇一六年十二月十七日书 记 员  朱雪萍