广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1202民初2620号原告(反诉被告)：肇庆市建材供销公司（即原广东省肇庆市建材公司），住所地广东省肇庆市人民中路19号。法定代表人：刘光明，该公司经理。委托代理人：刘华君，广东君鼎律师事务所律师。被告(反诉原告)：周万程，男，l9xx年x月x日出生，汉族，身份证登记住址新疆石河子市。委托代理人：周成伟，男，l9xx年x月x日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区，系周万程的孙子。被告：周作霖，男，l9xx年x月x日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区。原告肇庆市建材供销公司（以下简称建材公司）与被告周万程、周作霖所有权确认纠纷一案及反诉原告周万程、周作霖与反诉被告建材公司确认合同无效纠纷一案，本院于2016年2月5日作出(2014)肇端法民四初字386号民事判决书。被告周万程不服该判决，在法定期限内提起上诉。广东省肇庆市中级人民法院于2016年8月10日作出（2016）粤12民终591号民事裁定书，裁定撤销本院(2014)肇端法民四初字386号民事判决；本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭,公开开庭审理了本案。原告建材公司的委托代理人刘华君、被告周万程的委托代理人周成伟、被告周作霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建材公司向本院提出诉讼请求：1、确认位于肇庆市端州区××房屋中的二楼、三楼共142.89平方米的建筑面积属原告所有；2、确认肇庆市端州区××房屋的一楼楼梯的建筑面积及一楼楼梯所占的用地归原告所有（以上1、2项价值共50万元)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：周万程是周仲礼的儿子，周仲礼在解放初期经广东省人民政府发证确认肇庆市端州区米仓巷××的平房一间属其所有，周仲礼于1960年5月14日去世，之后该房屋一直由周万程的母亲芦二女和周万程的儿子周作霖二人居住，周万程从成年后一直在新疆工作和生活，不在该房居住。1980年10月7日，周作霖以户主身份与建材公司（原名广东省肇庆市建材公司，1991年更名为现名）签订了一份《协议书》，写明：经全家讨论同意，将现住平房转让给建材公司加建，双方约定：1、该房拆后，重新建三层楼房一间，底层属原户主周作霖产权所有，二楼以上产权属建材公司所有；2、原旧房右侧（即球场侧）2.5米左右需建顶层楼梯，故应在二楼给原户主周作霖8平方米房一间、阳台一个，属周作霖产权；3、……，4、楼梯底归属市建材公司用地所有。之后双方按《协议书》履行，由建材公司报建并出资建设，于当年拆掉了周仲礼的旧平房，重新建成了一座三层楼房，总面积为周万程.885平方米，周作霖代表芦二女等取得底层71.995平方米和二楼一间8平方米房屋的产权，其余面积共142.89平方米归建材公司所有（价值约为50万元）。建房后双方各自取得房产，以所有人身份使用至今，双方无争议。1984年2月27日芦二女因病在肇庆住所去世，该房屋一楼属于芦二女的建筑面积由周万程等人继承。周万程在芦二女病重去世前回到肇庆探母，对建材公司拆掉其父母的旧房进行改建和分配使用没有任何异议。2014年5月，周万程向肇庆市端州区住房和城乡建设局申请办理端州区××上述全部房屋周万程.885平方米的产权到他名下的房屋所有权登记，意图独占整栋房屋，周作霖居然同意周万程的要求，建材公司在得知情况后于2014年6月25日向肇庆市端州区住房和城乡建设局提出了房屋产权异议登记申请，肇庆市端州区住房和城乡建设局于次日依法受理并做了异议登记。周万程、周作霖的行为损害了建材公司的利益，因而与建材公司发生利益冲突，需要对争议房屋进行确权。因此特向人民法院提出诉讼，请求人民法院依法判如所请。周万程辩称，不认可建材公司的诉讼请求，涉案的土地是我的，我不认可协议书的内容，因不是我的意思表示。周作霖辩称，在1980年10月前，建材公司负责基建的李丙根主动找到本人商量共建米仓巷××（现为40号）房屋事宜，当时该房屋的产权证是我爷爷周仲礼名下。周仲礼于1960年5月14日病亡，当时本人认为自己是屋主，因此没有问过父亲周万程，也没有经过周万程的书面同意，就于1980年10月7日在建材公司事先写好的房屋转让“协议书”上签名同意。事后也未告知父亲周万程，也没有经周万程的书面追认同意。因父亲周万程住在很远的新疆，以前通讯和交通不方便。以上本人所讲是事实，对本案如何处理，本人同意父亲周万程的诉讼请求和处理意见。周万程向本院提出反诉请求：1、广东省肇庆市建材公司与周作霖于1980年10月7日签订的转让肇庆市××（现40号）房屋的“协议书”为无效合同；2、驳回建材公司的诉讼请求。事实和理由：坐落在肇庆市端州区米仓巷××（曾编36号，现40号）房屋是周万程的父亲周仲礼所有。周仲礼于1954年11月9日领取了广东省人民政府发给的粤财字第234150号契证，周仲礼于1960年5月14日病亡。其继承人有妻子芦二女（曾用名芦宝颜）和独生儿子周万程，芦二女于1984年2月27日病亡。周万程于1950年招聘到新疆军区政治部工作。1956年转业到新疆建设兵团粮油加工厂工作，1987年退休，现居住在新疆石河子市工二小区39栋楼房311号。周万程于2013年1月31日办理了继承父亲周仲礼、母亲芦二女上述被继承财产的公证手续，即座落在肇庆市端州区××房屋（旧契门牌××，[粤财字第234150号]以及该房屋的土地使用权[土地使用证号：肇府国用（1994）字第00770号]，于2013年3月11日领取了上述端州区××房屋的土地使用证，证号为肇府国用（2013)第0010306号，并于2013年8月9日领取了上述房屋的建设工程规划许可证，证号为：肇城规端（私）建字第〔2013〕225号，同时也领取了肇庆市城乡规划局建设工程竣工规划验收合格证（存根)，证号：肇规建验证端字〔2013〕第230号。周万程持上述证件到房地产管理部门办理上述××房屋产权证过程中，肇庆市端州区住房和城乡建设局于2013年11月7日给周万程发来“关于端州区××房屋暂缓办证的通知”，通知中说明，其收到建材公司、肇庆市新联国有资产管理有限公司的“异议函”，据此暂缓办理上述房屋的所有权初始登记。通知附有建材公司的“异议函”。“异议函”中说，1980年10月7日周万程的儿子周作霖将上述××（旧契××，现为40号）的平房（长12.5米，宽6米）转让给建材公司加建。拆除平房，重新建三层楼房一间，底层产权属原屋主所有，二楼以上产权属建材公司所有。因旧房右侧约1.5米处需建顶层楼梯，所以建材公司在二楼给回户主产权8平方米房屋一间，阳台一个。该重建房屋由市建材公司报建，建成后按合同约定各自使用至今。建材公司在“异议书”中建议，重建后的三层楼房，应根据原屋主和建材公司各自占有的份额分别办证，以解决这一历史遗留问题。“异议书”附有1980年10月7日转让房屋“协议书”。周作霖在该“协议书”上签了周作林名字。周万程不同意建材公司的建议，于2014年1月3日向肇庆市端州区人民法院起诉建材公司及周作霖，请求判决建材公司与周作霖于1980年10月7日签订的房屋转让“协议书”是无效合同。端州区法院经审理，认为建材公司与周万程并无合同关系，以“被告主体不适格”为由，于2014年4月4日作出（2014）肇端法民四初字第85号裁定驳回周万程的起诉。周万程接到建材公司的起诉状后，认为建材公司与周作霖于1980年10月7日签订的房屋转让“协议书”，因周作霖不是该房屋的产权人（无处分权人、未经该房屋产权人周仲礼的继承人芦二女、周万程的书面授权和委托，也未经该房屋继承共有人芦二女、周万程的书面同意。该协议违反了国家合同法第四十八条和国家城市房地产管理法第三十八条第（四）项的规定。因此，该房屋转让“协议书”是没有法律效力的，是无效合同。其对周万程没有法律约束力。建材公司的诉讼请求没有法律依据，请求法院予以驳回。至于建材公司在××房屋的建设经济补偿问题，周万程愿与建材公司另行协商解决。因此，请求人民法院查明事实，依法作出判决。建材公司针对反诉部分辩称，本案的合同合法有效，应认定其效力，并重新分配新建房屋的面积。公证书认定的内容中对房屋产权的确认是违法的，规划部门和城建部门所补发的规划许可证和验收合格证的基础是不真实的，故不予认可，现不能证明房屋的产权人属于周万程，不同意周万程的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案讼争之房屋及土地位于肇庆市端州区××(原编门牌××，后又变为36号)，房屋为南北座向。据广东省人民政府于1954年11月9日颁发的《买契契纸》所载，肇庆米仓巷第××不动产(上盖连地)为周仲礼(新主)以150元向伍国俊(旧主)所购，四至分别为：东至第31号，西至第34号，南、北至米仓巷行人道。据肇庆市端州区城西街城中路社区居民委员会出具的证明所载，周仲礼于1960年5月14日因病在肇庆市死亡，其妻芦二女(又名芦宝颜)于1984年2月27日因病在肇庆市死亡，双方共同生育了儿子周万程，周仲礼的父母均先于周仲礼死亡。周万程、周作霖系父子关系。2013年1月31日，肇庆市端城公证处出具《公证书》，证明被继承人周仲礼、芦二女的遗产由其儿子周万程继承。继承后，端州区××房屋属周万程所有。据肇庆市人民政府于2013年3月11日核发的《土地使用权证》所载，坐落在肇庆市端州区××土地的土地使用权人为周万程，地型(用途)为城镇住宅用地，使用权面积为77㎡。1980年10月7日，广东省肇庆市建材公司(即建材公司)与周作霖签订了一份《协议书》，约定：“兹有本市××户主周作霖有座东向南，长12.5米，宽6米旧平房一间属私人产业，经全家讨论同意，将现住平房转让给本市建材公司加建，经协商决定协议如下，1、该房拆建后重建三层楼房一间，底层属原户主周作霖产权所有，二楼以上产权属市建材公司所有；2、原旧房右侧(即球场侧)2.5米左右需建顶层楼梯，故应在二楼给原户主周作霖8平方米房一间、阳台一个属周作霖产权；3、户主周作霖要求基建本楼后底层(即户主住地)有三房一厅，有厕所、冲凉房、层高三米四、地铺红阶砖、室内批荡、打灶、建水池；4、楼梯底归属市建材公司用地所有。”协议书签订后，建材公司出资重新拆建了××房屋。上述房屋建成后，双方一直依《协议书》的约定占有使用各自部分。2013年3月11日，周万程领取了肇庆市端州区××的土地使用证。同年8月9日，肇庆市城乡规划局根据周万程的申请核发了肇庆市端州区××的《建设工程规划许可证》。同年8月20日，周万程向肇庆市端州区住房和城乡建设局提交申请，请求为其办理端州区××房屋所有权初始登记的受理手续，期间建材公司、肇庆市新联国有资产管理有限公司对此提出异议。同年11月7日，肇庆市端州区住房和城乡建设局向周万程发出《关于端州区××房屋暂缓办理的通知》，通知暂缓办理上述房屋所有权初始登记。2014年6月26日，建材公司对××房屋办理了《房屋异议登记证明》（粤房地异登肇字第1号）。2014年1月，周万程将建材公司（被告）、周作霖（第三人）诉至本院，要求确认广东省肇庆市建材公司（即建材公司）与周作霖于1980年10月7日签订的《协议书》为无效合同。本院经审理后，因周万程与建材公司并无合同关系，于2014年4月4日作出（2014）肇端法民四初字第85号民事裁定，驳回了周万程的起诉。2014年7月8日，建材公司向本院提起了本案诉讼，期间周万程亦提起了反诉。案经本院多次调解均无果。本院于于2016年2月5日作出(2014)肇端法民四初字386号民事判决书，判决：“一、确认坐落于肇庆市端州区××房屋为原告肇庆市建材供销公司与被告周万程共有，其中该房屋的一楼（除房屋西侧一至三层间楼梯外）及由一楼连通的二楼北侧一间房间、阳台归被告周万程所有，该房屋的二楼（除由一楼连通的二楼北侧一间房间、阳台外）、三楼归原告肇庆市建材供销公司所有（具体的面积以双方根据1980年10月7日签订的《协议书》的约定实际占有、使用核定为准。）。二、确认肇庆市端州区××房屋的土地使用权为原告肇庆市建材供销公司与被告周万程共同共有。三、驳回反诉原告周万程的反诉请求。”周万程不服该判决，在法定期限内提起上诉。广东省肇庆市中级人民法院经审理，于2016年8月10日作出（2016）粤12民终591号民事裁定书，裁定撤销本院(2014)肇端法民四初字386号民事判决；本案发回本院重审。庭审中，周作霖确认肇庆市端州区××房屋一直是由其及家人居住使用，该房屋的土地使用证及相关证照的手续是由其代办。又查明：广东省肇庆市建材公司在1976年经原肇庆市革命委员会同意后成立，属原肇庆市建设局管辖下的事业单位，负责对本市建材生产的管理和经营。1980年，根据原肇庆市人民政府的决定，肇东市建筑材料工业局成立。1982年10月，根据原肇庆市人民政府的决定，市建材局、市建材公司、市建材进出口公司实行一套班子，三个牌子，统一由市建材局领导。1988年，肇庆实行地政市，肇庆地区改为肇庆市，肇庆市则改为端州区。1990年，根据肇庆市人民政府的决定，从1990年10月1日起，原属端州区的肇庆市建材总公司及其分公司划归肇庆市建委管理。1991年，由于肇庆市建材总公司下属的肇庆市建材公司与肇庆市物资局下属的“肇庆市建材公司”名称相同，遂于同年7月将其下属的“肇庆市建材公司”变更名称为“肇庆市建材供销公司”。2003年12月12日，建材公司被工商行政部门吊销营业执照。另查明，本院于2016年11月15日发函肇庆市国土局，了解肇庆市端州区××的国有土地使用证的作出依据。肇庆市国土局于2016年11月30日函复本院：“一、宗地发证依据。（一）1994年11月30日，我局根据《广东省人民政府买卖契纸》【粤财字第234150号】（原门牌号××，新门牌号××）将座落在端州区××地块确权给周仲礼，土地使用面积为76.94平方米，颁发《国有土地使用证》【肇府国用（1994）字第00770号/分编号20001924】。(二）周仲礼于1960年5月14日在肇庆市因病死亡，根据《公证书》【（2013）粤肇端城第000089号】××地块国有土地使用权由其儿子周万程继承。2013年1月31日，周万程申请办理端州区××土地继承登记，颁发《国有土地使用证》【肇府国用（2013)第0010306号/宗地编码441202101203GS00056】。二、宗地其他情况。(一）地籍档案收存1980年周作霖与肇庆市建材公司签订《协议书》复印件一份。该协议书显示：周作霖将现住的××交由肇庆市建材公司出资，重新建造为三层楼房一间。建成后，一楼及二楼北面一个房间一个阳台一楼梯产权属周作霖所有，二楼、三楼及楼梯底产权属市建材公司所有。(二）地籍档案收存1995年8月9日肇庆市西区城中居民委员会证明原件一份。该证明显示：现××居民周作霖的爷爷周仲礼于1960年已病故，现周作霖代其爷爷办理领取土地使用证。特此复函。”本院认为，本案的争议焦点是：1、建材公司是否本案的适格主体；2、广东省肇庆市建材公司（即建材公司）与周作霖于1980年10月7日签订的《协议书》是否有效。关于建材公司是否具有本案民事诉讼主体资格的问题。案涉之1980年10月7日的《协议书》为广东省肇庆市建材公司与周作霖所签订。如上查明，广东省肇庆市建材公司在1976年经原肇庆市革命委员会同意后成立，1980年，根据原肇庆市人民政府的决定，肇东市建筑材料工业局成立。1982年10月，根据原肇庆市人民政府的决定，市建材局、市建材公司、市建材进出口公司实行一套班子，三个牌子，统一由市建材局领导。1988年，肇庆实行地政市，肇庆地区改为肇庆市，肇庆市则改为端州区。1990年，根据肇庆市人民政府的决定，从1990年10月1日起，原属端州区的肇庆市建材总公司及其分公司划归肇庆市建委管理。1991年，由于肇庆市建材总公司下属的肇庆市建材公司与肇庆市物资局下属的“肇庆市建材公司”名称相同，遂于同年7月将其下属的“肇庆市建材公司”变更名称为“肇庆市建材供销公司”。因此，肇庆市建材供销公司与本案有法律上的利害关系。虽然建材公司已于2003年12月12日被工商行政部门吊销了营业执照，但该行为属于工商行政管理机关依据国家工商行政法规对违法的企业法人作出的一种行政处罚,是企业法人经营资格被剥夺。由于建材公司至今未组织清算组依法进行清算及办理工商注销登记，故其法人资格仍然存续。因此，建材公司具有本案民事诉讼主体资格。关于广东省肇庆市建材公司（即建材公司）与周作霖于1980年10月7日签订的《协议书》是否有效。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务。首先，本案所涉的房屋是在原有的肇庆市端州区××房屋的基础上重新拆建的，原有的肇庆市端州区××房屋虽然根据房屋的来源应属于周万程继承所得，但由于其一直在新疆居住生活，房屋一直由其儿子周作霖使用，相关证照手续亦由周作霖代办。周作霖在签订合作建房的《协议书》时，明确表示已“经全家讨论同意”，期间周万程和周作霖自始至终也没有对合作建房表示异议，建材公司有理由相信周作霖的行为是代表周万程，也有理由相信周作霖有权代表周万程签订合作建房协议。其次，从肇庆市国土局的复函可知，《协议书》的复印件存放在上述房屋的地籍档案中，由此可见，在办理上述房屋的地籍资料时，产权人将该《协议书》作为权属证明的组成部分向相关部门提交。再者，房屋建好后，双方均按1980年10月7日签订的《协议书》约定的份额占有、使用房屋。在本案纠纷产生前，房屋依据《协议书》的约定各自占有、使用超过三十年有多，期间周万程亦曾回过肇庆市，其应当知悉合作建房的情况，但至今也没有证据证明期间其对此存在异议。综上理由，应视为周万程认可周作霖代表其与广东省肇庆市建材公司签订《协议书》的行为。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”由于签订的建房《协议书》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规，故该合同为有效合同，各方均应恪守。如上所述，《协议书》为合法有效的合同，建材公司要求根据该《协议书》的约定，确定位于肇庆市端州区××房屋的所有权理据充分，本院予以支持。反之，周万程关于周作霖所签建房合同未经其同意，违反法律规定，合同应当无效的抗辩和反诉理由不成立，本院不予支持。周作霖对此所作之抗辩理由亦不成立，本院亦不予采纳。根据《协议书》的约定，坐落于肇庆市端州区××房屋的一楼（除房屋西侧一至三层间楼梯外）及由一楼连通的二楼北侧一间房间、阳台归周万程所有，该房屋的二楼（除由一楼连通的二楼北侧一间房间、阳台外）、三楼归建材公司所有（具体的面积以《协议书》的约定实际占有、使用核定为准）。对于一楼楼梯部分，因《协议书》仅约定“……楼梯底归属市建材公司用地所有”，对一楼楼梯部分归谁所有没有约定，鉴于二楼北侧一间房间、阳台是归周万程所有的，一楼楼梯是由建材公司和周作霖共同使用的，故一楼楼梯应归建材公司和周作霖共同共有。故建材公司要求一楼楼梯部分房屋归其所有，缺乏依据，本院不予支持。同理，根据《协议书》的上述约定，该房屋楼梯底是归属建材公司所有的。虽然建材公司没有提出明确的诉求，但考虑到本案现处理的是肇庆市端州区××房屋的所有权问题，而楼梯底部分是该房屋的密不可分的一部分，为了便于该房屋整体办理确权手续，减少讼累，故本案对楼梯底部分的归属问题一并处理。本案各方当事人对讼争房屋的原有土地使用权的权属并无争议，现本案对此的争议仅为流转过程中而产生的纠纷。从《协议书》的约定看，双方对土地使用权并未作出约定，仅约定了将平房转让给建材公司拆除加建，并没有以土地作为出资等意思表示。因此，建材公司要求确认一楼楼梯所占的用地归其所有的请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，建材公司的诉讼请求，合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。周万程的反诉请求，于法不合，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认坐落于肇庆市端州区米仓巷40号房屋为原告肇庆市建材供销公司与被告周万程共有，其中该房屋的一楼（除房屋西侧一至三层间楼梯及楼梯底外）及由一楼连通的二楼北侧一间房间、阳台归被告周万程所有，该房屋的一楼楼梯底、二楼（除由一楼连通的二楼北侧一间房间、阳台外）、三楼归原告肇庆市建材供销公司所有（具体的面积以双方根据1980年10月7日签订的《协议书》的约定实际占有、使用核定为准）；二、驳回原告肇庆市建材供销公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告周万程的全部反诉请求。案件本诉受理费8800元(原告肇庆市建材供销公司已预交8800元)，由原告肇庆市建材供销公司负担4400元，被告周万程负担4400元。案件反诉受理费100元(反诉原告周万程已预交100元)，由反诉原告周万程负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  蒙婉珊代理审判员  李志鹏代理审判员  肖静丽二〇一六年十二月九日书 记 员  陈宗华