江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0115民初13624号原告：郑成涛，男，1985年1月6日生，居民身份证号码341103198501063633，汉族，住南京市江宁区横溪街道红旗村龙安桥**号。委托诉讼代理人：金磊，江苏三法律师事务所律师。被告：薛燕琴，女，1976年7月22日生，汉族，住南京市江宁区。第三人：南京百家好置业经纪有限公司（组织机构代码05799367-2），住所地南京市江宁区东山街道天元中路99号武夷绿洲品茗苑4幢104室。法定代表人：丁小勇，公司总经理。委托诉讼代理人：李佳，公司员工。原告郑成涛与被告薛燕琴、第三人南京百家好置业经纪有限公司（以下简称百家好置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2016年11月28日公开开庭进行了审理，本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑成涛向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《房地产买卖中介合同》;2.被告薛燕琴退还购房定金20000元;3.被告薛燕琴支付违约金125000元;4.被告薛燕琴承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2016年8月29日，其与被告在第三人百家好置业公司居间下签订房屋买卖合同，约定被告将位于南京市江宁区秣陵街道文博路1号宜家国际公寓10栋105室房屋出售给其，房屋成交价格为125万元。合同约定购房定金2万元，违约金125000元，后其依约向被告支付了定金。2016年9月18日，双方前往银行办理贷款审批手续，因被告未提供完整资料而未办理成功。后其多次催促，被告均拒绝补充提供资料并协助办理银行贷款审批手续，致使其购买房屋的合同目的无法实现，故向法院提起本案诉讼。被告薛燕琴辩称：1.其至今仍然愿意继续履行房屋买卖合同，若对方坚持要求解除合同，其亦同意解除合同，但合同未能履行的根本原因在于原告未按双方约定先行支付22万元首付款，出于同时履行抗辩权，其拒绝配合办理房屋贷款预审批手续；2.其不存在违约行为，不应当返还定金及赔偿违约金。同时，双方合同约定的违约金亦过高。第三人百家好置业公司述称，原告陈述属实。为保护买卖双方利益，其签订合同之时即已跟双方说明首付款暨解押款22万元须在买方贷款预审通过之后再行支付，预计该笔费用的支付时间大约为10月上旬。同时，9月18日当天，双方已至银行办理贷款预审批手续，由于被告证件不全而未办理成功，当时被告亦承诺会在下周之内将材料补齐。后其与被告联系相关办贷事宜，因被告提出原告先行支付首付款再配合办理批贷手续的要求，双方因此而产生纠纷。经审理查明：2016年8月29日，原告郑成涛（乙方）与被告薛燕琴（甲方）在第三人百家好置业公司（丙方）居间下签订《房地产买卖中介合同》，约定原告购买被告所有的位于南京市江宁区秣陵街道文博路1号宜家国际公寓10栋105室房屋，房屋面积56.25平方米，价格125万元。合同约定的付款方式为：1.定金。乙方于签约时支付甲方定金2万元。2.解押。乙方借给甲方22万元，用于乙方银行贷款预批通过十五日之内办理解押手续。解押后七个工作日内办理产权过户手续，过户后转为房款。如解押后因不可抗力致使该合同不能履行，甲方应在90天内将24万元还给乙方。另，甲方需32万元解押，乙方支付22万元。剩余10万元由第三方金融公司垫资，垫资费用由乙方承担，银行下款当日，甲方需退还金融公司所垫10万元。3.贷款。乙方办理96万元商业贷款，于本合同生效之日起二十日内提供贷款所需材料。4.过户。乙方于产权送件当日支付房款3万元。5.交接。双方于银行下款十五天内办理房屋交接手续，乙方支付剩余房款2万元。违约责任部分约定：无正当理由不履行合同的违约方应当支付总房价的10％违约金给各守约方。合同签订当日，原告支付被告购房定金20000元，支付中介费15000元。2016年9月18日，双方至银行办理贷款预批手续，原告支付南京丰正投资顾问有限公司服务费7000元，后因被告证件不全而未办理银行贷款预批手续。2016年9月26日，被告短信要求原告支付22万元首付款，否则解除合同，双方为此发生纠纷。原告认为双方合同约定的22万元首付款支付时间应当为“银行贷款预批通过十五日之内”。被告坚持上述时间应当为房屋解押时间，22万元首付款支付时间虽未有合同约定，但双方在订立合同之初即口头约定于贷款预批之前。2016年10月8日，被告发函给原告，要求薛燕琴于10月13日之前向银行补交办理银行贷款预批手续的相关证件，否则将承担一切后果。被告薛燕琴自认已收悉该函，但鉴于原告未支付首付款，其拒绝办理贷款预批手续。双方沟通未果，原告于10月26日向本院提起本案诉讼。以上事实,有房地产买卖合同、定金收条、短信记录、函及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的房地产买卖合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，对各方当事人均具有拘束力，各方当事人均应按约诚实履行。本案的争议焦点为：22万元解押款暨首付款支付时间的认定。第一，被告主张“先付款再批贷”为双方口头约定，未提供证据加以证实。原告主张“先批贷再付款”与第三人的陈述相一致。第二，在房地产市场交易惯例中，为保证买卖双方的利益，大多是先办批贷手续再支付购房款，即在证明买方的资信及还款能力之后再予支付购房款。第三，双方合同约定，原告借给被告22万元，用于原告银行贷款预批通过十五日之内办理解押手续。综合前述两点可以得出双方在签订合同之初的真实意思表示为：薛燕琴先行配合郑成涛办理房屋贷款预批手续，在银行贷款预批通过十五日之内，郑成涛再行支付购房款22万元，同时薛燕琴办理房屋解押手续。现被告薛燕琴拒不配合办理相关贷款预审批手续的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。法律规定，商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，故原告要求解除双方签订的《房地产买卖中介合同》的诉请，于法有据，本院予以支持。被告薛燕琴应当退还原告郑成涛购房定金20000元，对原告的该项诉请，本院亦予以支持。关于违约金。法律规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少。双方合同约定的违约金为125000元，被告认为该违约金约定过高。本院认为，本案合同签订于8月29日，受南京市购房新政影响，截止原告诉讼之日（10月26日），本区房屋价格并无多大波动。考虑到原告为履行合同花费的中介费及贷款相关费用，本院酌情将违约金调整为28600元。故对原告要求被告支付违约金125000元的诉请，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告郑成涛与被告薛燕琴于2016年8月29日签订的《房地产买卖中介合同》;二、被告薛燕琴于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告郑成涛购房定金20000元；三、被告薛燕琴于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告郑成涛违约金28600元；四、驳回原告郑成涛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取800元，由原告郑成涛负担642元，被告薛燕琴负担158元（该款项已由原告郑成涛垫付，被告薛燕琴在给付上项款额时应加付此垫款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。代理审判员  ＸＸ娟二〇一六年十二月九日书 记 员  陶晶晶