江苏省昆山市人民法院民 事 裁 定 书(2016)苏0583民初16294号原告：钮岩鹏，男，1990年2月24日出生，汉族，华拓数码科技有限公司客服，住黑龙江省大兴安岭地区。被告：潘幼芳，女，1959年1月14日出生，汉族，退休，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：邬培洁，上海市远东律师事务所律师。被告：彭界兴，男，1959年4月18日出生，汉族，退休，住上海市徐汇区。原告钮岩鹏与被告潘幼芳、彭界兴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月5日公开开庭进行了审理。原告钮岩鹏、被告潘幼芳的委托诉讼代理人邬培洁到庭参加诉讼，被告彭界兴经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告钮岩鹏向本院提出诉讼请求：1、判决两被告协助原告办理昆山市千灯镇XX花园XX号楼XX室房屋的不动产变更登记手续；2、本案诉讼费、保全费等相关费用由两被告负担。事实与理由：原告欲购买两被告名下昆山市千灯镇XX花园XX号楼XX室房屋，因原告工作繁忙无法请假，故于2016年8月20日出具委托书至昆山仁爱房产咨询有限公司（以下简称仁爱公司），委托仁爱公司与两被告洽谈房屋买卖事宜，仁爱公司于2016年8月22日向两被告代付了购房定金25000元，并与两被告签订了《仁爱房产房屋买卖合同》。双方签约后，原告向银行申请房贷。2016年9月6日，原告与被告经经纪机构昆山慧宇房地产经纪有限公司办理了备案合同，原被告双方约定于2016年10月15日办理过户手续。后两被告拒绝继续履行合同。被告潘幼芳辩称，潘幼芳并不认识原告，双方未签订存量房买卖合同。潘幼芳通过仁爱公司与赵某签订《仁爱房产房屋买卖合同》。2016年8月22日，仁爱公司的张燕从昆山驱车到上海与潘幼芳签订了这份合同，张燕称系赵某要买房子，合同的买方落款处也是由张燕代签的赵某并非原告。因合同上没有购买人的身份信息，潘幼芳联系张燕核实购买人身份信息遭到拒绝。2016年10月2日，因潘幼芳怀疑赵某的身份的真实性发函要求解除合同。2016年9月6日网签备案潘幼芳并不知情，亦未委托任何人办理，现已申请撤销。潘幼芳收到法院材料后才得知原告的存在，但潘幼芳认为只与赵某产生合同关系，故不同意原告的诉讼请求。潘幼芳与彭界兴于2013年3月25日离婚，不具备代理彭界兴的资格。被告彭界兴辩称，2013年3月25日我与潘幼芳离婚，她出售房屋的事情我不知情也没有委托她代为出售，涉案房屋买卖合同系无效合同，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下:2016年8月22日，被告潘幼芳（甲方）与赵某（乙方、购买方）在仁爱公司（丙方、居间方）张燕的居间服务下签订《仁爱房产房屋买卖合同》，约定甲方将坐落在昆山市千灯镇XX花园XX号楼XX室房屋出售给乙方，甲方净到手价格为405000元，双方约定于2016年10月15日前办理过户手续。甲方保证上述房屋权属清楚，自本合同生效之日起，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责清楚，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿。甲乙双方中若有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日，违约方应向守约方支付总价款的万分之三作为违约金。逾期超过十五个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总价款的20%作为违约金。该合同甲方处由潘幼芳签署“潘幼芳”和“彭界兴”，乙方处由仁爱公司的员工张燕签署“赵某张燕代”。当日，张燕向潘幼芳支付25000元定金，丙方仁爱公司处由张燕签名。2016年9月6日，昆山慧宇房地产经纪有限公司为钮岩鹏与潘幼芳办理网签合同备案登记手续，庭审中钮岩鹏与潘幼芳均认可网签声明书并非该两人签字，2016年11月18日被告潘幼芳以买卖合同未经出卖人同意、出卖人不认识买方、从未与买方签订任何房屋买卖合同为由申请注销备案登记。2016年10月2日，被告潘幼芳向仁爱公司发函称：1、合同约定的价格低于同期市场价格；2、涉案房屋系潘幼芳与彭界兴共同共有，彭界兴未作出转让涉案房屋的明确意思表示；3、仁爱公司无权代理合同乙方签署房屋买卖合同；4、赵某主体资格不存在；5、合同丙方主体资格不存在，未经丙方盖章，故认为该房屋买卖合同无效，不会于2016年10月15日办理过户手续，并要求退还房屋材料原件。原告提供打印版的委托书以证明在2016年8月20日其与妻子李锦梅委托仁爱公司的张燕与赵某与潘幼芳、彭界兴洽谈房屋买卖具体事宜、签订《仁爱房产房屋买卖合同》、至昆山市房屋交易中心备案《声明书》、代为办理《存量房买卖合同》。该委托书落款时间系打印的二0一六年八月二十日。原告提供2016年8月22日赵某与张燕签订的《收取意向金协议》，载明：“赵某诚心要买XX城XX号XX室，特委托仁爱房产同业主洽谈，并向仁爱房产交纳意向金25000元，赵某心里价格：房东到手价为肆拾万伍仟元整，如果业主同意该价格，意向金由仁爱房产代交业主，作为购房定金，意向金交业主后恕不退还。如业主不同意该价位，必须全额退还意向金给赵某，双方互不追究责任，如政府出台新政策或遇不可抗力的原因导致该买卖不成，双方互不追究责任，如业主签订了买卖协议，收取定金，赵某必须在30日内筹齐首付款人民币肆拾万伍仟元整（包含定金）办完过户手续”。该《收取意向金协议》由赵某和张燕签名。庭审中，原告未能举证证明在签订合同时被告潘幼芳、彭界兴明知房屋的购买方系钮岩鹏。在庭审中，仁爱房产的工作人员张燕出庭作证，张燕播放钮岩鹏与潘幼芳的9月30日的电话录音，以及张燕与彭界兴的9月29日的电话录音，潘幼芳与彭界兴在电话里明确表示不同意继续出售房屋，但是，钮岩鹏在与潘幼芳对话时自称赵某。庭审中，仁爱房产的工作人员赵某出庭作证称其与原告同时签订了委托书和意向金协议书，后因原告没有时间，赵某又与张燕同时签订了委托书、意向金协议书。赵某称带原告看房时看的是昆山市千灯镇XX城XX号楼XX楼和XX楼样板房，没看过涉案房屋，看完样板房后原告说全包在45万元以内的房子他就同意购买，张燕说她手上有合适房源，原告当时口头委托赵某找房源，后来和张燕沟通后由张燕去联系双方，之后的事情就不清楚了。赵某又称8月中旬看完房子后原告就与赵某签了意向金协议，因为意向金协议内包含委托书内容，所以没有单独签订委托书，并称因为原告委托自己，自己又委托张燕，所以又和张燕签订意向金协议，原告签订意向金协议后支付了25000元意向金。在庭审中本院询问赵某关于原告提交的委托书真实性，赵某又表示委托书也签过。原告在庭审中自认2016年9月份去仁爱房产看房并书写委托书，委托书的落款日期2016年8月20日系仁爱房产的中介人员所写，称支付了定金25000元之后几天，也还是9月份，张燕给他打电话说房子定下来了并直接交给了原告房屋买卖合同。审理中，本院询问为何委托书中已明确房号，原告称不知道当时委托书上为何有房号。被告潘幼芳称在2016年8月30日与张燕联系要求核实赵某身份遭到拒绝后即表示合同无效。以上事实，由原告提供的《仁爱房产房屋买卖合同》、收条、委托书、意向金协议书、房产证、土地证，被告潘幼芳提交的收条、银行交易清单及当事人的庭审陈述予以证明，本院予以认定。本院认为，《仁爱房产房屋买卖合同》上的买方系赵某，且张燕代签的也是赵某的名字，原告不能证明在签订合同时已经签署委托书并由委托人张燕告知被告潘幼芳。且根据原告的庭审自认2016年9月份到仁爱公司看房的事实，原告所提供的2016年8月20日的委托书必为2016年9月份之后签署，必然不可能在2016年8月22日向被告潘幼芳披露，且不可能成为2016年8月22日签订合同的相对人。证人赵某陈述在带原告看完样板房，没有看涉案房屋后即签订了委托书，但委托书中已经明确了具体的房号，这不符合常理。证人赵某陈述原告只与自己签订一份意向金协议并未签订委托书，后又改口认可原告提交的委托书，称与原告签过委托书，并且称因原告委托自己，自己又委托张燕，本院认为赵某的陈述前后不一致，无法认定其真实性，且原告提交的委托书中委托赵某和张燕二人，并不需要赵某再次转委托。在张燕播放的2016年9月30日钮岩鹏与被告潘幼芳的电话录音内容明确原告自称赵某与被告潘幼芳洽谈，可以证明张燕、赵某以及原告无人曾向被告潘幼芳透露原告意欲购买涉案房屋。本院认为原告并非本案房屋买卖合同的相对人，不具有依据赵某与潘幼芳之间成立的房屋买卖合同起诉的主体资格。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、第一百四十四条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条之规定，裁定如下：驳回原告钮岩鹏的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审判员  胡小娟二〇一六年十二月二十三日书记员  程雨婷附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。