辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)辽01民初295号原告：方昊，男，1986年1月4日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：王威，系辽宁安行律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宗胜，系辽宁安行律师事务所律师。被告：中诚信托有限责任公司，住所地：北京市东城区安外大街2号。法定代表人：牛成立，该公司董事长。委托诉讼代理人：张朔，系北京同诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒东，系北京同诺律师事务所律师。第三人：沈阳圣地雅阁房地产开发有限公司，住所地：沈阳市东陵区森林路1A8号。法定代表人：杜骄，该公司总经理。委托诉讼代理人：李仁财，该该公司清算组负责人。原告方昊与被告中诚信托有限责任公司（以下简称“中诚公司”）、第三人沈阳圣地雅阁房地产开发有限公司（以下简称“圣地雅阁公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员周濛担任审判长，与审判员姜会军（主审）、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2016年9月5日公开开庭对本案进行了审理。原告方昊的委托诉讼代理人王威，被告中诚公司的委托诉讼代理人舒东，第三人圣地雅阁公司的委托诉讼代理人李仁财均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方昊诉称：1、请求法院判令不得执行位于沈阳市东陵区世博东街30-5号1-3-1室房屋；2、请求确认方昊为沈阳市东陵区世博东街30-5号1-3-1号的房屋所有权人；3、请求法院判令圣地雅阁公司协助方昊办理产权登记；4、诉讼费由圣地雅阁公司、中诚公司承担。事实与理由：方昊在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同，并已支付全部购房款，现该房屋已交付方昊，人民法院不得执行该房屋。因原告是涉案房屋的合法权利人，其不应被法院查封及执行，为维护原告的合法权益，诉至本院。中诚公司辩称：原告既未取得对涉案房屋建筑物的所有权，也未实际合法占有涉案房屋建筑物，其与圣地雅阁公司所签认购或购房协议过程中存在明显的过错，且所签购房协议已无法继续履行和实现合同目的。故原告试图以无法继续履行的合同而享有的一般债权，来对抗被告已登记在册依法享有的担保物权，缺乏事实依据和法律依据，请人民法院依法予以驳回。圣地雅阁公司辩称：同意原告的主张。本院经审理查明：2011年5月31日，圣地雅阁公司（甲方）与方昊（乙方）签订《欧风小镇项目情景洋房认购协议书》。约定的主要内容：一、方昊购买圣地雅阁公司开发的位于沈阳市东陵区世博东街30-5号1-3-1号室房屋，建筑面积为106.06平方米，成交总价款为253,483元；二、方昊选择一次性付款253,483元。合同签订后，圣地雅阁公司于2012年7月1日向方昊送达准住通知单一份，准许方昊入住涉案房屋。另查明：2009年11月8日，方昊向圣地雅阁公司支付289，190元房款，圣地雅阁公司为方昊出具收款收据一张。2010年8月5日，圣地雅阁公司取得欧风小镇（一期）1#-8#住宅的《商品房预售许可证》。2010年8月10日，圣地雅阁公司与中诚公司在沈阳市房产局办理了在建工程抵押登记，抵押物包括查封房屋。2010年8月24日，圣地雅阁公司与中诚公司在沈阳市规划和国土资源局棋盘山国际风景旅游开发区分局办理了国有土地抵押登记。2013年9月18日，北京市第二中级人民法院作出（2013）二中民初字第00008号民事判决：一、沈阳圣地雅阁房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还中诚信托有限责任公司欠款人民币六千八百万元并支付利息；二、中诚信托有限责任公司对编号为棋盘山他项（2010）第019号《土地他项权证》上载明的抵押物、对编号为沈房建中心字第10000895号《在建工程抵押登记证明》上载明的抵押物（包括查封房屋）享有优先受偿权。2014年1月9日，中诚公司向北京市第二中级人民法院申请强制执行。2014年2月19日，北京市第二中级人民法院预查封涉案房屋。后北京市第二中级人民法院委托本院执行。本院执行中，原告提出异议，本院作出（2016）辽01执异214号执行裁定书，以“案外人没有在人民法院查封之前合法占有争议房产”为由裁定驳回原告的异议。2015年8月31日，辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司受本院委托对包括查封房屋在内的欧风小镇（一期）1#-8#住宅进行价值评估，出具《房地产估价结果报告》一份。报告中载明：2015年6月10日现场勘查时，欧风小镇（一期）1#-8#住宅均为在建工程，主体封顶，门窗安装完毕，处于停工闲置烂尾状态，园区内杂草丛生，消防管线未安装，电、地热随主体及砌筑预埋管线，用水管线尚未接入。上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的《欧风小镇项目情景洋房认购协议书》、《商品房预售许可证》、《收款收据》、《准住通知单》、《房地产估价结果报告》等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：首先，原告提供其与第三人圣地雅阁公司签订的《欧风小镇项目情景洋房认购协议书》及第三人出具的专用收款收据，第三人对此予以认可，由此可见，原告的举证基本形成证据链条，证明其与第三人之间存在房屋买卖行为。被告中诚公司虽然对此不予认可，但未能提供充分证据足以推翻或否定原告的主张。其次，关于原告与第三人圣地雅阁公司签订的《欧风小镇项目情景洋房认购协议书》是否应认定为商品房买卖合同的问题。对此问题，应从协议的内容、性质进行全面的考察，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”原告与第三人签订的认购书中载明了双方当事人的具体身份信息，约定了明确的房屋位置及购房款金额，原告亦按约定交纳了全额购房款，第三人对此予以认可，故可以认定原告与第三人圣地雅阁公司签订的《欧风小镇项目情景洋房认购协议书》系双方就案涉房屋买卖的真实意思表示，内容并未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，具备商品房买卖合同性质。第三，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”就本案争议而言，首先，从订立合同及交付购房款来看，如前所述，可以认定原告与第三人之间订立了房屋买卖合同并支付了全额购房款；其次，从房屋实际占有及办理产权过户登记情况来看，因上述规定系针对已竣工验收且具备交付条件及办理过户登记的执行标的，在此条件下已经办理入住手续、实际占有该财产并办理过户登记是阻却执行的有效依据。而本案特殊之处在于作为执行标的的案涉房屋属于在建工程且至今尚未办理竣工验收，并不具备办理产权过户登记的条件，原告在此过程中并没有过错，原告的购房行为应受法律保护，属于该条规定的人民法院不得查封的适用情形。第四，从原、被告双方各自行为发生时间先后来看，被告与第三人之间签订《借款合同》时间、办理包括案涉房屋在内的在建工程抵押登记时间、起诉时间、法院办理预查封时间均发生在原告与第三人签订购房合同及付款时间之后，虽然被告主张原告与第三人之间存在倒签合同情形，但仅为单方陈述，并未提供相应证据予以证明，且原告与第三人对于被告的主张均不予认可，故对被告的该主张不予采纳，对原告签订购房合同及付款时间在先的事实予以确认。综上所述，原告作为案外人就执行标的即案涉房屋享有足以排除被告请求对该房屋申请强制执行的民事权益，对于原告提出判决不得执行该房屋的诉讼请求，本院应予支持。关于原告主张涉案房屋所有权归其所有并要求协助办理产权登记的诉讼请求，本院认为，因查封房屋尚未竣工验收，并不具备办理产权过户登记的条件，故原告的上述两项诉请，本院无法予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：不得执行位于沈阳市东陵区世博东街30-5号1-3-1号的房屋；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费5，638元，由第三人沈阳圣地雅阁房地产开发有限公司负担（原告方昊已预交）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审 判 长  周 濛审 判 员  姜会军代理审判员  朱闻天二〇一六年十二月三十日书 记 员  王可一本案判决依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。