广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终18646号上诉人（原审被告）：广州市宏峰房地产开发有限公司，住所地：广州市花都区。法定代表人：王瑞松，该公司总经理。委托代理人：钟健、钟敏瑶，广东合慧益律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）：邹荣超，住广东省佛山市南海区。被上诉人（原审原告）：邹颖浩，住广东省佛山市南海区。上列二被上诉人共同委托的代理人：刘洋，广东广信君达律师事务所律师。上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司（以下简称宏峰公司）因与被上诉人邹荣超、邹颖浩商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初7971号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。宏峰公司上诉请求：撤销原审判决第一项，改判宏峰公司承担逾期办证的违约责任截止计算至2015年10月28日，即改判宏峰公司支付违约金81246.56元。二审庭询中，宏峰公司明确变更其上诉请求为：在原审判决确定的迟延办证违约金的基础上，改判宏峰公司向被上诉人支付迟延办证违约金（扣减从2015年10月28日起至被上诉人交齐办证资料之日止的违约金）。具体事实和理由如下：一、涉案合同第二十一条及附件七第九条第1款、第3款明确约定了业主提交全部办证资料的时间，及逾期提交材料的责任。在2015年9月30日初始登记完成前，涉案房屋尚不具备办证的前提条件，故此前的迟办证责任应由宏峰公司承担。但办证过程是双方当事人均负有相应义务的过程，被上诉人的主要义务是及时提交齐全办证资料，否则宏峰公司无法为其办证。本案中，涉案房屋在被上诉人收楼时尚不具备办证条件，故被上诉人无法在收楼之日起5天内提交全部的办证资料，但在涉案房屋具备办证条件后，被上诉人应及时交齐办证资料。由于被上诉人无法得知涉案房屋何时具备办证条件，故宏峰公司在涉案房屋具备办证条件的情况下履行了通知业主提交办证资料的相关义务，即宏峰公司在2015年10月23日通过广州首易信息技术有限公司的短信平台向包括被上诉人在内的第四期业主发送了催促提交办证资料的信息。该事实已经之前生效判决所认可，且生效判决的业主方委托代理人也是本案业主的委托代理人，代理人在法庭上的陈述应当视为当事人的陈述，而该代理人在之前案件中已承认宏峰公司发出短信通知的事实，但在本案中却予以否认。本案一审法院仅凭被上诉人的否认，就认定宏峰公司没有履行通知手续，这与常理及生效判决均不相符。被上诉人应当在宏峰公司发出通知后5天内交齐资料，逾期提交资料的，不能据此向宏峰公司主张逾期办证的违约责任。故一审法院没有扣减宏峰公司通知5天后至业主交齐办证资料期间的违约金是错误的，也不符合司法判决的统一性。二、根据合同及附件约定，宏峰公司在为被上诉人取得办证的收件回执之时即完成办证义务，故逾期办证违约金应计至取得收件回执之日，应以《送案清单》上房管部门加盖的收件时间为准，而不应是取得《受理回执》的时间。被上诉人答辩称：不同意宏峰公司的上诉理由、原上诉请求和二审变更的上诉请求。理由如下：1、宏峰公司并未提交其发出短信的相关证据，且因电子证据具有容易消失的特殊性质，故不可以随便提交，应由电信部门提供相关证明，第三方发信息的公司也需要有从事相关业务的资质，而本批案件的宏峰公司所提交的发短信证据并不符合相关要求。2、之前第一批案件中并非所有业主均收到短信，只是一审法院认定业主都收到了短信，后来第二批案件是由于业主都认可收到短信，所以一审法院作出了扣除相应期间违约金的处理，但本批案件业主均不认可收到短信。3、合同中明确约定应书面通知收楼，而短信非书面通知。综上，宏峰公司提出的要求扣除从2015年10月28日到被上诉人交齐办证资料期间的违约金的主张，不符合事实，请求二审法院予以驳回。被上诉人向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.宏峰公司向其支付延迟办证违约金（从2015年2月28日起计至实际取得收件回执之日止，暂计至2016年6月11日，每日按已付房款731951元的0.05%计算为171277元）；2.宏峰公司承担本案所有诉讼费用。原审法院认定事实：宏峰公司是位于广州市花都区镜湖大道2号云某花园的开发商，于2012年8月22日取得广州市国土资源和房屋管理局核发的《广东省广州市商品房预售许可证》，预售云峰花园4区1-20栋房屋。2012年9月30日，邹荣超、邹颖浩（买方、乙方）与宏峰公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买广州市花都区镜湖路2号云峰花园4区12栋XX号房，总房价款731951元，乙方采取一次性付款方式付款。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定：双方同意选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内，到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：如甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条的约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七为本合同补充协议，其中第三条逾期付款、合同解除的第6点约定：双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。第九条关于产权登记的约定的补充约定：1、甲乙双方根据广州市国土资源和房屋管理局花都区分局关于房地产权证的实际办理程序及要求，将商品房买卖合同第二十一条变更为：甲方应当协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起210个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。甲乙双方并同意将该210个工作日延长为300个工作日，在此延长期内不视为甲方违约。在此情况下，乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴交相关费用。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。乙方采用一次性付款或分期付款方式支付房价款的，应在甲方为乙方取得收件回执后，自行前往甲方办公地点领取该收件回执并亲往房地产登记机构换领房地产权证，此事项甲方不再另行通知。乙方未能前来或迟延领取的，甲方不承担延期办理房地产权证的违约责任。乙方采取按揭贷款方式支付房价款的，乙方委托甲方在为乙方办妥该收件回执取得手续后将该收件回执直接交付给乙方的按揭贷款银行，此委托乙方不再另外授权。甲方将该收件回执交付给乙方的按揭贷款银行后，甲方完成为乙方办理产权登记的事项，对该收件回执不再负有保管、交付义务，乙方需与按揭银行自行商定领取房地产权之事宜。甲方在签订本合同时已如实、完备、准确的告知了乙方为办理房地产权证及取得收件回执所需要由乙方提供的证件资料及各项税费。乙方不得以此为由不提供或延迟提供相关资料。2、商品房买卖合同第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”中甲方的违约情形是指：甲方未能协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。乙方不得以“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》”为由追究甲方的违约责任。3、乙方出现下列情形的，视为乙方单方面变更合同约定，同意解除对甲方代其办理房地产权登记的委托，并全部免除甲方关于办理产权登记的责任，乙方须自行办理该商品房的产权登记手续，并不得以此为由追究甲方的责任：乙方自收楼之日起5日内未能前往甲方指定地点签署办理产权登记所需的文件、向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料等办证资料及缴交相关费用（包括但不限于购房款、按揭款、税费、面积差异款、专项维修资金等，相关费用以政府部门最新公布的文件数据为准）。上述情形下，乙方如仍要委托甲方代其办理房地产权登记的，甲乙双方不受商品房买卖合同第二十一条、二十二条及本补充协议第九条第1款约定办证时间及违约处理的限制，甲方不承担任何迟延办证的违约责任。房地产登记手续办理完毕的具体办理期限由双方另行协商。4、如甲乙双方在合同约定的交楼日期前办妥房屋交接手续的，该商品房产权证办理期限仍按合同约定交楼日期届满之日起算。此外，合同及附件还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，邹荣超、邹颖浩依约向宏峰公司支付了全部购房款。2014年1月4日，邹荣超、邹颖浩办理了涉案房屋的收楼手续。2015年1月8日，涉案房屋所在的云峰花园D区（4区）1-20栋取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年9月30日，宏峰公司为涉案房屋办理了初始登记。宏峰公司称其于2015年10月23日通过广州首易信息技术有限公司提供的短信发送平台，以群发方式向邹荣超、邹颖浩等业主的手机发出短信通知，短信的内容为：“因办证需要，请携带一张身份证复印件和一张小一寸彩色相片到云某销售中心售后部，并领取资料办理契税，咨询：020-XX[宏峰物业]”。邹荣超、邹颖浩对此不予认可。2016年5月18日，宏峰公司取得房产登记部门办理涉案房屋产权证的收件回执。一审法院认为，邹荣超、邹颖浩与宏峰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。邹荣超、邹颖浩于2014年1月4日办理了收楼手续，宏峰公司应于收楼之日起300个工作日内即2015年3月19日前向房地产登记机构提交办证资料并取得收件回执。但宏峰公司于2016年5月18日才取得了收件回执，构成违约，应按合同约定承担违约责任。经核算，2015年3月20日至宏峰公司取得了收件回执之日（即2016年5月18日）共426天，宏峰公司应向邹荣超、邹颖浩支付违约金为155905.56元（731951元×0.05%×426天）。邹荣超、邹颖浩要求宏峰公司支付违约金155905.56元的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持；超出部分，一审法院不予支持。补充协议第九条约定乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供办证资料及缴纳相关费用。本案中，邹荣超、邹颖浩于2014年1月4日收楼，宏峰公司在该时并未取得涉案房屋的竣工验收备案表，也未办理涉案房屋的初始登记及取得分户图，不具备办理房产证的条件，邹荣超、邹颖浩也不能办理缴纳契税，因此，邹荣超、邹颖浩客观上不能按照补充协议第九条的约定在收楼之日起5日内向宏峰公司提交齐全的办证资料。而涉案房屋何时具备办证条件，何时可以缴纳契税，邹荣超、邹颖浩也不能主动获知，因此，宏峰公司在涉案房屋具备办证条件的情况下具有通知邹荣超、邹颖浩缴纳契税并提交办证资料的义务。宏峰公司称其于2015年10月23日以发送手机短信息形式通知邹荣超、邹颖浩等业主缴纳契税及提交办证资料，但邹荣超、邹颖浩对此不予认可，宏峰公司也没有证据证明其已通过合理方式通知邹荣超、邹颖浩在合理期限内缴纳契税并向其提交办证资料，因此宏峰公司抗辩认为邹荣超、邹颖浩存在迟延提交办证资料的理由不能成立，一审法院不予采纳。关于违约金计算标准，涉案房屋因宏峰公司原因导致迟延办证，邹荣超、邹颖浩主张按合同约定每日按总房价的0.05%计算违约金，不存在过高的情形，宏峰公司要求违约金调整为按日万分之二计算，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于宏峰公司抗辩认为违约金总额应以房款的5%为上限的问题，“违约金总额应以房款的5%为上限”的约定在补充协议第三条关于迟延付款、合同解除的条款内，适用范围明确，并非是对迟延办证违约责任的约定，宏峰公司的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、广州市宏峰房地产开发有限公司于一审判决发生法律效力之日起十日内向邹荣超、邹颖浩支付迟延办证违约金155905.56元；二、驳回邹荣超、邹颖浩的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1863元，由邹荣超、邹颖浩负担167元，广州市宏峰房地产开发有限公司负担1696元。经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据，并均确认如下事实：1、被上诉人于2016年1月25日交齐办证资料；2、从计算的角度，对原审判决确定的迟办证违约金的起算时间、计算方式和金额均无异议。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。宏峰公司在二审中明确变更其上诉请求，放弃其部分上诉主张，属于处分其自己权利，并无不当，本院予以准许。针对宏峰公司的上诉，分析如下：本案二审中，上诉人上诉坚持认为其已经于2015年10月向被上诉人发出催促提交办证资料的短信通知，但被上诉人迟延交付办证资料，故上诉人对于其发出通知后从2015年10月28日起至被上诉人交齐办证资料之日止的期间不应承担违约责任。对此，经审核，虽然上诉人关于其在符合办证条件的情况下不可能仅通知部分业主的陈述具有一定的合理性，但在上诉人无法充分举证证实短信通知已经送达被上诉人，而被上诉人否认收到短信通知的情况下，结合双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条产权登记条款中“……乙方（被上诉人）应当在收到甲方（上诉人）书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求、需乙方提供的证件资料”的约定，上诉人将上述期间的违约责任归于被上诉人并无事实及合同依据，原审在此基础上认定上诉人承担违约责任并无不当，本院依法予以维持。综上所述，宏峰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1666元，由上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 韩志军审判员 刘 卉二〇一六年十二月二十八日书记员 王日平梁少欣