四川省攀枝花市西区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0403民初1104号原告：攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司，住所地四川省攀枝花市西区蓝湖国际新城小区。法定代表人：李雪松，该公司经理。被告：艾治国，男，1977年1月13日出生，汉族。被告：祝书娟，女，1981年8月10日出生，汉族。原告攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司（以下简称福万佳公司）与被告艾治国、祝书娟物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月20日立案后，依法适用简易程序公开进行审理。2016年9月15日因公告向被告艾治国、祝书娟送达起诉状副本等法律文书，不宜继续适用简易程序，裁定转为普通程序。依法组成合议庭，于2016年12月1日公开开庭进行了审理。原告福万佳公司的法定代表人李雪松，被告艾治国、祝书娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福万佳公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告艾治国、祝书娟一次性支付物业管理费413.12元、生活垃圾清运费42元、公共能耗电费306.01元、电梯年检费72元、电梯维护保养费200元，合计1033.13元；2.要求被告艾治国、祝书娟支付违约金148.72元；3.要求被告艾治国、祝书娟承担诉讼费。事实和理由：2009年6月30日，原、被告签订了前期物业服务合同，双方在合同中就原告向被告所居住的小区提供物业服务的内容、费用承担、收费标准、缴费时间、违约责任等事项作出了明确约定。原告按约在该小区进行物业管理服务。自2014年7月起至2015年1月31日，被告就拖欠该服务合同中约定的物业管理费及其他费用。经原告多次催收，被告至今仍拒绝支付。被告艾治国、祝书娟辩称，1、垃圾清运费42元无异议。2、公共能耗电费、电梯年检费、电梯维护保养费这三项费用因为从我们入住起，八楼以下的住户就没有开通电梯，而八楼以下的部分住户都是坐到八楼以上，再往下走，实际也使用了电梯，但是却不用缴纳以上费用，这部分费用都是由其他八楼以上的业主分摊，所以我们有疑问，我们不该承担这么多的费用。3、物业管理费我们不应该承担，我们所在物业的一楼的商铺将楼后的公共绿化带全部侵占，并且在露天烧蜂窝煤，污染了空气，我们不止一次找过物管，物管都没有给我们解决，小区的卫生很糟糕，在小区停车车也会被划伤，另外停车位的收益应该公开让业主知道，小区里也经常发生偷盗现象，业主没有安全感，我们不交物业费是为了督促物业管理好我们的小区。对于原告福万佳公司提供的营业执照、法人身份证明书、组织机构代码证、前期物业服务合同、备案表、中国银行存款对账单、发票（攀枝花市特种设备检验监督所出具）、蓝湖国际新城电梯年检费及维保费分摊说明、欠费用统计表、停车收费许可证、与俊昆公司的合同一份、催缴物业费等相关费用的通知及照片、工作衔接函（报西区政法委、住建局、房管局、城管局、质监局、俊昆开发、清香坪街办、蓝湖小区业委会、蓝社区）、质监局特种设备安全监察指令书等证据，被告艾治国、祝书娟对真实性均无异议，故本院对这些证据予以确认。对艾治国、祝书娟出示的于2016年12月1日早上拍摄的反应小区原绿化带被商户侵占以及社区卫生状况不好小区照片5张，因拍摄时间不能反应原告为被告提供物业服务期间的卫生状况，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年2月10日福万佳公司向攀枝花市物价局申请备案。2009年3月5日攀枝花市物价局在福万佳公司提交的攀枝花市物业服务收费备案表中注明同意备案。2009年6月30日原、被告签订前期物业服务合同。双方约定：“甲方（物业买受人姓名）：艾治国、祝书娟，建筑面积：84.71平方米，座落位置：2幢1单元1004号；乙方：福万佳公司，资质等级：三级。第一条，本合同所涉及的建筑区划类型为住宅。第二条，建筑物专有部分损坏时，甲方、使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由甲方、使用人承担。第三条，乙方提供的物业公共服务事项如下：（一）建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护；（二）公共绿化的维护；（三）公共区域环境卫生的维护；（四）公共区域的秩序维护；（五）物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告；（六）物业服务档案和物业档案的保管。第四条，乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向甲方收取物业公共服务费及其他费用。1、住宅建筑区划内：多层：0.5元/月·平方米，高层：0.7元/月·平方米，商业：1元/月·平方米；2、物业首次交付使用时应交纳的费用：（1）物业公共服务费（预付半年）标准：0.7元/建筑平方米·月。（2）代收生活垃圾处理费（预付一年）标准：住宅6元/户·月。（3）建档网络资料费（只交一次）标准：20元/户。第五条，甲方自开发商公告或以其它方式通知交房之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用。第七条，本合同有效期间，乙方按包干制计费方式确定物业服务费用。包干制，由业主向乙方支付本合同第四条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。第八条，物业服务费用按月交纳，业主应在每月1日至10日内（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：应按所欠金额每日3‰的标准向乙方支付违约金。第十四条，本建筑区划内，甲方、乙方应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等相关费用。本建筑区划内变压器、庭院、水池、楼道、车库、二次供水、电梯等共用设施、设备能耗，部分业主共同使用的，由相关业主按户等额分摊；全体业主共同使用的，由全体业主按户等额分摊；总表与分表能源输差由全体业主按能源用量分摊；水、电、气、信息、环卫等设施的维修责任，由业主、专业单位按照相关规定承担；前款设施属于业主专有的，由业主承担维修费用；属于业主共同所有的，由全体业主或者相关业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担维修费用。乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向甲方收取手续费等额外费用。”被告艾治国、祝书娟欠交福万佳公司的各项费用为：2014年7月-2015年1月的物管费413.12元、生活垃圾清运费42元、照明公共能耗电费13.4元，2010年5月-2015年1月的电梯公共能耗电费292.61元，2011年9月-2013年6月的电梯年检费72元，2011年7月-2013年6月的电梯维保费200元。本院认为，2009年6月30日原、被告签订的前期物业服务合同是双方的真实意思表示，真实有效，原、被告双方应当按照约定履行各自的义务。依照前期物业服务合同的约定，对建筑物共有部分及设施设备的使用、管理和维护是福万佳公司应当提供的服务之一，但对该项服务的履行以其承接物业时的建筑物共有部分及设施设备的现状为基础。艾治国、祝书娟作为业主，按时交纳物业服务费用是其应尽的义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”艾治国、祝书娟并未提供证据证明已全部履行支付物业费的义务，也未举证证明在福万佳公司主张的欠费期间其有不交纳物业费的正当事由，其应当承担举证不利的法律后果。艾治国、祝书娟所提出小区绿地被其他业主侵占是拒交物业费的理由的主张，福万佳公司已出示证据证实其向相关部门进行了报告，已经履行了合同义务，故该项主张本院不予采纳。艾治国、祝书娟未按约交纳物业服务费、垃圾清运费及其他分摊费用，属于违约，依法应承担违约责任，应当按约定支付物业服务费等相关费用。原告福万佳公司要求艾治国、祝书娟支付物业管理费413.12元、生活垃圾清运费42元、公共能耗电费306.01元、电梯年检费72元、电梯维护保养费200元，合计1033.13元的诉讼请求，本院予以支持。福万佳公司要求艾治国、祝书娟支付违约金148.72元，双方约定按所欠金额每日3‰的标准支付违约金，该标准过高，结合本案所涉物业的现状等情况，参照年利率6%计算，本院酌情确定违约金为20元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告艾治国、祝书娟在本判决生效之日起十日内支付原告攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司物业公共服务费413.12元、生活垃圾清运费42元、公共能耗电费306.01元、电梯年检费72元、电梯维护保养费200元、违约金20元，合计1053.13元；二、驳回原告攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告艾治国、祝书娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审 判 长  赵 东代理审判员  刘博文人民陪审员  崔玉华二〇一六年十二月二十日书 记 员  蒋 山附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。