陕西省镇巴县人民法院民 事 判 决 书陕07**民初519号原告谢美贤，男。原告高弟珍，女。原告谢玉兰，女。原告谢玉花，女。上列四原告共同委托诉讼代理人汪华，镇巴县法律援助中心法律工作者。委托权限为特别授权。被告杨继召，男。委托诉讼代理人马玉琢、唐婷，镇巴县法律援助中心法律工作者。委托权限为特别授权。原告谢美贤、高弟珍、谢玉兰、谢玉花诉被告杨继召所有权确认纠纷一案，本院于2016年6月20日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年11月21日公开开庭进行了审理。原告高弟珍、谢玉兰及其四原告的共同委托诉讼代理人汪华，被告杨继召及其委托诉讼代理人马玉琢、唐婷到庭参加了诉讼，原告谢美贤、谢玉花经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认2008年8月11日原告谢美贤与被告杨继召签订的处理房产协议无效；2、请求依法判令被告腾退占有原告所有的房屋。事实及理由，原告谢美贤和高弟珍之次女谢玉花于2007年1月经人介绍与被告杨继召相识谈婚。2007年1月双方订婚，订婚时约定男到女家生活。2007年9月被告杨继召和四原告在谢美贤、高弟珍私有一层房屋（位于三元镇三元坝村下街小组）顶上加修两层房屋共6间，花去资金4.8万元，被告仅支付1万元。2008年2月22日，谢玉花与杨继召在镇巴县民政局登记结婚，后谢玉花出走。2008年8月11日，在村委会的调解下，双方达成协议：一、双方婚姻关系待女方回来后由法庭依法处理；二、杨继召在谢美贤住房上面加层产权及使用权属杨继召所有。2012年3月10日杨继召起诉要求与谢玉花离婚，镇巴县人民法院作出（2012）镇巴民初字第201号民事调解书，确认双方自愿离婚。此后，杨继召便将原告房屋上的第二、三层房屋出租收益，四原告认为已侵犯其物权，四原告不让租房人使用。被告杨继召得知后，便将二、三层房屋全部锁住。杨继召所建加层房屋与四原告房屋系一体，是在四原告的宅基地上所建。原告认为，被告杨继召在四原告自有房屋上加层所建房屋，是由杨继召出资1万元共同与原告修建，是基于被告与原告谢玉花有婚姻关系所建。现双方已离婚，对杨继召所建房屋应予确认所有权。根据房随地走的法律原则，杨继召对所建房屋加层没有所有权（无房管部门的确认），应归四原告所有。四原告与杨继召之间形成债权债务关系，即由四原告出资赎回所建房屋。出资额度以实际出资及相应利息为准。对该房屋依法确权给四原告后，被告杨继召对加层房屋不再享有物权，再占有该加层房屋，应依法予以排除。双方于2008年8月11日达成的关于加层房屋处理协议违法，应由法院依法纠正。被告杨继召辩称，2008年8月11日由三元坝村委会主持调解的“关于谢美贤与杨继召处理房产的协议”有效，当时修建房屋是基于与谢玉花的婚姻关系，现谢玉花对婚姻反悔，欺骗了杨继召。在原告房屋上加层修建的二、三层房屋及所有权应归杨继召所有。当时修建房屋共花费9.8万元，如原告要取得该房屋所有权的话，就要给杨继召拿出9.8万元的修建房屋费用。否则，杨继召要居住该房原告不得干涉。（一）原告提交了以下证据：①原告的身份证及户口本复印件。②土地使用权证复印件。③关于谢美贤与杨继召处理房产的协议复印件。④（2012）镇巴民初字第00201号民事调解书复印件。⑤修房开支（杨继召支付）复印件。被告杨继召经质证对原告举出的证据①②③④表示无异议，对证据⑤有异议不予认可。（二）被告杨继召提交了身份证复印件，经原告质证无异议。（三）本院依职权调取的证据有：①对诉争房屋拍照照片三张；②对郑廷德的调查笔录。经原告质证后，对证据①无异议，对证据②有异议，认为郑廷德虽然是村干部，但偏向杨继召，他不知道房屋的总造价是多少，不知道花账，村上调解达成的协议是违反法律的，协议上只有谢美贤签字，家庭其他成员未签字，其协议无效。经被告质证后，对证据①②无异议。③对诉争房屋的价格，经征得原、被告协商一致选定，并经本院委托汉中正平房地产评估有限责任公司对诉争房屋价格评估后，出具的评估报告及评估费收据，经原、被告质证后，原告表示无异议；被告有异议，认为对诉争房屋评估的价格没有考虑到房屋增值情况，但表示不再申请重新进行评估。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于谢美贤与杨继召处理房产的协议，因是原、被告发生纠纷后，通过在村干部的主持下调解达成的协议，但当时达成的协议系原告谢美贤与杨继召的真实意思表示，此协议说明了原、被告共同在原告谢美贤原修建的第一层房屋上加修的二、三层房屋使用权归被告杨继召使用，且原告谢玉花与被告因婚姻关系修建房屋的经济账已算清的事实。2、本院对村干部郑廷德的调查笔录，原告对证言有异议，本院经审核，其证言应是真实的，其证言证明了原、被告发生纠纷后到村上去调解的过程以及郑廷德本人对诉争房屋的估价的事实。3、房屋评估报告，虽被告杨继召有异议，但又表示不重新评估，且此评估公司是有资质并由原、被告双方共同选定后由本院委托所作出的评估报告，其真实性、合法性、公正性是无疑的，本院应依法予以采信。经审理查明，原告谢玉花与被告杨继召于2007年1月经人介绍相识一个月后订婚，订婚时原告之父谢美贤及母高弟珍要求男到女家生活。2007年9月被告杨继召在原告谢玉花父母修建的砖混结构房屋一层顶上加修了两层砖混结构房屋共6间，其中原告谢美贤等有出劳出资行为。原告谢玉花与被告杨继召于2008年2月22日在镇巴县民政局办理了结婚登记手续，并约定同年农历7月13日举行结婚仪式，后原告谢玉花于同年7月6日离家出走，致使结婚仪式不能如期举行，为此，被告杨继召请求三元坝村委会进行处理。2008年8月11日，在三元坝村村支书郑廷德的主持下，在柏坪村村支书包继录及茶河村村主任李友槐的参加下，原告谢美贤与被告杨继召达成了“关于谢美贤与杨继召处理房产的协议”。其协议主要内容为：一、婚姻关系待女方回来后或上法庭依法处理，但将来在调解离婚时双方不得提经济问题，在处理房屋分割时已作互补；二、杨继召在谢美贤的住房上面加修的住房其产权及使用权属杨继召所有，谢家不得干预；三、因杨继召所加层房屋，上楼在楼道1.7米前处开门一道，并补谢美贤经济贰佰元，杨继召负责封闭墙上的门，费用由杨继召支付；四、家具是谁买的归谁所有，在搬动时双方不得争执。谢美贤和杨继召在协议落款处签字并捺了指印，见证人李友槐、包继录、郑廷德在协议落款处签了名。此后被告杨继召便外出务工。2009年农历3月，原告高弟珍给被告杨继召打电话称，谢玉花愿意举行婚礼，同时定于2009年农历12月6日举行婚礼。被告杨继召于2009年农历11月20日回家筹备婚礼，因系双方父母包办婚姻，双方并无感情，但谢玉花父母强行要求谢玉花与杨继召结婚，谢玉花于2009年农历11月26日又离家出走，最终导致婚礼举行未成。后杨继召于2012年3月10日向本院三元法庭起诉要求与谢玉花离婚，经调解，双方于当日达成离婚协议。调解中，双方对诉讼前经三元坝村委会调解达成的“杨继召在谢玉花父母房屋顶上修建的三间两层房屋共六间归杨继召所有无异议。双方均认可婚后无子女、无共同债权、无共同债务。”另查明，谢玉花父母在三元镇三元坝村下街小组修建的一层三间房屋，镇巴县人民政府于2012年7月6日给其颁发了土地使用权证书，其使用权人为谢美贤，宅基地使用面积为53.60㎡。杨继召在谢玉花父母房屋顶上加层修建的房屋未经有关机关批复。该加层房于2008年8月11日经村委会调解处理达成协议后，杨继召就将一楼干墙的门进行了封堵，后将其加层的房屋租给他人居住，由于谢玉花父母对租房户干预，杨继召便于2010年农历正月就将加层房屋锁住闲置，2015年农历冬月谢玉花父母又将干墙门打通。诉讼中，因双方对诉争加层房屋的价格不能达成一致意见，经征得原、被告双方同意一致选定并经本院委托汉中正平房地产评估有限责任公司对诉争房屋评估，于2016年11月8日对诉争房屋的价格评估为：该房屋建筑面积为102.20㎡，房屋重置价值为66889.90元，房屋评估价值为55090元（房屋重置价值减折旧）。调解中，原告愿出资6万元给付被告杨继召取得加层房屋所有权。本院认为，本案争议焦点是诉争的加层房屋其所有权应归谁所有更符合法律规定及物尽其用的原则；诉争房屋价值如何确定的问题。根据镇巴县三元镇三元坝村委会关于谢美贤与杨继召处理房产的协议，已将诉争的双方当事人共有的房屋协议归杨继召个人所有。从该房建成来看，一是诉争加层房屋是在原告谢美贤、高弟珍共同修建的一层房屋顶上加修，所使用的宅基地是谢美贤的，二是诉争房屋系原告谢美贤等与杨继召共同出劳出资修建的，虽然在该房产处理协议中明确将该加层房屋归杨继召所有，即将共同房屋转化为个人房屋，但该协议未经原告家庭成员全部同意，在处分加层房屋未考虑与原告房屋的整体性，杨继召与谢玉花离婚时，对加层房屋未提出处理请求，从而引发双方矛盾纠纷。根据房随地走的原则，考虑本案双方当事人的生活便利，将加层房屋确权给一家所有，有利于对房屋的使用，有利于当事人生活起居。鉴于该房土地使用权确权在谢美贤名下，可将加层房屋确权给原告所有，原告在取得加层房屋所有权后，可给予被告杨继召修建加层房屋补偿。关于诉争房屋价值确定问题。诉讼中原告愿出资6万元予以折价补偿，被告杨继召坚持按造价9万元要求补偿，但未提供相应证据佐证。根据汉中正平房地产评估有限责任公司的评估报告的意见，加层房屋重置价值（即成本价）为66889.90元，现该房屋折旧后价值为55090元，考虑加层房屋在村委调解处理时，已将原告出资部分算清，房产已归杨继召的实际，对加层房屋价值可按重置价（即成本价）认定，由原告给予杨继召折价补偿。被告杨继召辩称村委调解处理房产的协议有效的理由，因该协议未经四原告全部签字确认，违反共有人处分共有不动产须经全体共有人同意的规定，此抗辩理由不能成立，该房产处理协议无效。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条、第九十三条、第九十七条、第一百条的规定，判决如下：一、被告杨继召在原告谢美贤、高弟珍位于镇巴县三元镇三元坝村下街小组的一层房屋顶上加层的二、三层房屋（建筑面积102.20平方米）归原告谢美贤、高弟珍、谢玉兰、谢玉花共同所有，限被告杨继召在本判决生效后十日内将加层房屋腾退给四原告；二、原告谢美贤、高弟珍、谢玉兰、谢玉花应共同给付被告杨继召房屋折价款66889.90元，限本判决生效后十日内付清；如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务或行为的，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费1470元，由原告谢美贤、高弟珍、谢玉兰、谢玉花共同承担735元，被告杨继召承担735元。房屋评估费500元，由原告谢美贤、高弟珍、谢玉兰、谢玉花共同承担250元，被告杨继召承担250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。同时向汉中市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将缴费复印件交本院。审 判 长  李昊煜审 判 员  张玉森人民陪审员  韩方兴二〇一六年十二月七日书 记 员  杜菲菲