四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民再1号再审申请人（原审被告）：成都首创金翮投资有限公司，住所地成都高新区天韵路150号1栋1层106号。法定代表人：陈化明，总经理。委托诉讼代理人：蒋奇，上海段和段（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵寅晧，上海段和段（成都）律师事务所律师。被申请人（原审原告）：成都华昌物业发展有限责任公司，住所地成都市青羊区人民中路一段28号。法定代表人：庞琳，总经理。委托诉讼代理人：张跃武，四川英济律师事务所律师。再审申请人成都首创金翮投资有限公司（以下简称首创投资公司）因与被申请人成都华昌物业发展有限责任公司（以下简称华昌物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第6695号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年11月25日作出（2016）川01民申219号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人首创投资公司的委托诉讼代理人蒋奇，被申请人华昌物业公司的委托诉讼代理人张跃武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。首创投资公司申请再审称，1.一审认定事实错误。位于成都高新区天韵路150号（高新国际广场D座）1栋1层104号、105号、106号房屋（以下简称D座104、105、106号房屋），成都高新置业有限公司（以下简称置业公司）至今未交付给首创投资公司；位于成都高新区天韵路186号（高新国际广场E座）2栋1单元2层201号、202号房屋（以下简称E座201、202号房屋），其产权人自2012年8月16日即登记为成都天晖园林工程有限公司（以下简称天晖公司），而非首创投资公司。因此，首创投资公司不应当支付前述房屋的物业服务费。一审判决错误认定事实，错误判决首创投资公司支付物业服务费。2.一审审判程序违法。一审法院未依法向首创投资公司送达传票等诉讼文书，剥夺其辩论权。综上，请求撤销一审判决，驳回华昌物业公司的全部诉讼请求。被申请人华昌物业公司辩称，首创投资公司系D座104号、105号、106号房屋及E座201号、202号房屋的业主，实际占用房屋，应当支付物业服务费。华昌物业公司向一审法院起诉请求：1.首创投资公司向华昌物业公司支付物业服务费2013795元（自2011年5月20日至2015年8月2日止）；2.首创投资公司支付华昌物业公司为主张权利蒙受的各项损失（含律师费18万元）及资金利息（自欠款之日起至华昌物业公司起诉之日止按银行同期同类贷款利率计息）。一审法院认定事实：2006年9月28日，案外人置业公司与华昌物业公司签订《高新国际广场D座及附属设施项目前期物业管理服务合同》及《高新国际广场E座及附属设施项目前期物业管理服务合同》，两份合同均约定：1.合同期限为2006年8月25日至2008年8月24日；2.物业服务费由华昌物业公司向物业买受人或物业使用人在每月1-10日内收取，物业管理服务费标准为14元/月·平方米（其中管理费9元/月·平方米，能耗费5元/月·平方米）。合同期限届满后，置业公司与华昌物业公司签订《高新国际广场D座及附属设施项目前期物业管理服务合同、高新国际广场E座及附属设施项目前期物业管理服务合同补充合同》（以下简称补充合同），约定前期物业服务期限修改为自2006年8月25日起至本物业业主大会成立，业主大会与其选聘的物业服务企业签订物业服务合同为止。首创投资公司向置业公司购买了位于成都高新区天韵路150号（高新国际广场D座）1栋1层102号房屋（以下简称D座102号房屋）、D座104号房屋、D座105号房屋、D座106号房屋，及E座201号、202号房屋，并于2011年5月11日办理了产权登记。2010年6月25日，置业公司与成都乔治希顿房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，成都乔治希顿房地产开发有限公司承租了D座102号房屋，租赁期间的物业服务费由承租人成都乔治希顿房地产开发有限公司交纳。在首创投资公司购买了该房屋之后，原审原、被告及成都乔治希顿房地产开发有限公司签订《三方协议》，由首创投资公司承接《租赁合同》中置业公司的全部权利和义务。成都乔治希顿房地产开发有限公司承租该房屋至2013年12月31日止。华昌物业公司认可在2010年7月1日至2013年12月31日期间D座102号房屋物业服务费已收取完毕，2014年1月1日之后，首创投资公司未交纳。华昌物业公司当庭陈述自2011年5月20日开始计收物业服务费后，首创投资公司从未向华昌物业公司交纳过D座104号、105号、106号房屋及E座201号、202号房屋物业管理费。一审法院认为，对于物业服务费收取的标准，华昌物业公司与置业公司签订的《高新国际广场D座及附属设施项目前期物业管理服务合同》《高新国际广场E座及附属设施项目前期物业管理服务合同》及《补充合同》，内容清楚、条款明确，是合同签订方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，前述合同对高新国际广场D座、E座全体业主具有约束力。根据前期物业服务合同约定，华昌物业公司按照房屋建筑面积、以14元/月·平方米的标准向业主收取物业服务费用，首创投资公司作为D座102号、104-106号及E座201-202号等房屋的业主，应当以此标准向华昌物业公司支付物业服务费。对于首创投资公司欠交物业服务费的期间，华昌物业公司主张D座102号房屋自2014年1月1日开始，首创投资公司未交纳任何物业服务费，D座104-106号及E座201-202号等房屋自2011年5月20日开始，华昌物业公司未交纳物业服务费。首创投资公司未进行答辩亦未提交证据反驳。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，首创投资公司应承担举证不能的不利后果。故物业服务费的计算期间，D座102号房屋应自2014年1月1日开始计算，D座104-106号及E座201-202号等房屋应自2011年5月20日开始计算，截至2015年8月2日。结合房屋建筑面积，首创投资公司应当支付D座102号房屋的物业服务费为339266.03元(计算方式：1271.12×14×19+1271.12×14÷31×2)，应当支付D座104号、105号、106号房屋及E座201号、202号房屋的物业服务费为1670954.39元[计算方式：(386.49+313.72+199.39+580.99+885.12)×14×50+(386.49+313.72+199.39+580.99+885.12）×14÷31×14)]，共计2010220.43元。对于华昌物业公司主张首创投资公司支付律师费18万元的诉讼请求，因前期物业服务合同对律师费无约定，原审原、被告之间亦无其他协议对律师费作出约定，无法律规定，故对华昌物业公司该项诉讼请求不予支持。对于华昌物业公司主张支付资金利息（自欠款之日起至华昌物业公司起诉之日止按银行同期同类贷款计息），华昌物业公司当庭放弃该项诉讼请求，系其对自身权利的自由处分，不违反法律规定，予以确认。据此，成都高新技术产业开发区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：一、首创投资公司于本判决生效之日起十日内一次性支付华昌物业公司物业服务费2010220.43元；二、驳回华昌物业公司的其他诉讼请求。当事人围绕再审请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。首创投资公司出示了《房屋信息摘要》及《房屋所有权证》，载明：E座201、202号房屋的所有权人为天晖公司，登记时间为2012年8月16日。该证据拟证明E座201、202号房屋的产权人非首创投资公司，该公司不应支付物业服务费。华昌物业公司出示了以下证据：1.《高新国际广场D座及附属设施项目前期物业管理服务合同》《高新国际广场E座及附属设施项目前期物业管理服务合同》《高新国际广场D座及附属设施项目前期物业管理服务合同、高新国际广场E座及附属设施项目前期物业管理服务合同补充合同》，拟证明华昌物业公司依据与置业公司的合同进行物业管理，依法收取物业服务费。2.首创投资公司《关于高新国际广场E座201、202号房屋办理装修手续的函》，载明：该公司自2011年5月购买该房屋后，因故尚未办理房屋相关手续，因租与高新区工商行政管理局，请求华昌物业公司办理装修相关手续，2016年9月5日。3.《高新区工商行政管理局“工商注册大厅办公场所租赁”服务项目竞争性磋商结果公告》，载明：中标商为天晖公司，采购项目名称为“工商注册大厅办公场所租赁”服务项目，定标日期为2016年8月18日。4.高新区工商行政管理局出具给华昌物业公司的函。5.首创投资公司工商档案材料，载明：法定代表人为彭晖，2011年3月公司设立时的股东为彭晖、李藜，2014年5月股东变更为彭晖、成都熙吉商贸有限公司。6.天晖公司的工商档案材料《企业信息查询通知单》，载明：法定代表人为彭晖。7.《缴费通知单》，系华昌物业公司于2016年10月24日向首创投资公司发出的缴纳E座201、202号房屋物业服务费的通知。以上证据2-7拟证明首创投资公司与天晖公司人格混同，首创投资公司占有使用E座201、202号房屋，应当支付物业服务费。经质证，华昌物业公司对首创投资公司出示的证据的真实性无异议，对证明力有异议，认为E座201、202号房屋的产权人虽登记为天晖公司，但实际属于首创投资公司。首创投资公司对华昌物业公司出示的7份证据的质证意见为：证据1的真实性不能确定；证据2系复印件，对真实性有异议，且首创投资公司与天晖公司可能存在多种关系，该证据不能证明首创投资公司在实际占用使用E座201、202号房屋；对证据3、4的关联性有异议；证据5、6的真实性无异议，但无证明力，不能证明公司人格混同；证据7系华昌物业公司单方出具，不具有真实性。本院审查认为，首创投资公司出示的证据《房屋信息摘要》及《房屋所有权证》，各方对其真实性均无异议，该证据能证明天晖公司购买了E座201、202号房屋，并于2012年8月16日办理产权登记，本院予以采信。华昌物业公司出示的7份证据中，证据1，即置业公司与华昌物业公司签订的前期物业服务合同，与首创投资公司与置业公司所签《商品房买卖合同》关于物业服务管理企业的约定相吻合，真实、合法，能证明物业服务费交纳标准，本院予以采信。证据2《关于高新国际广场E座201、202号房屋办理装修手续的函》中所述的房屋权属内容与房屋登记信息不符，也与华昌物业公司出示的证据3相矛盾，不能证明首创投资公司为E座201、202号房屋的业主或物业使用人，不应采信。证据3、4，即《高新区工商行政管理局“工商注册大厅办公场所租赁”服务项目竞争性磋商结果公告》及高新区工商行政管理局出具给华昌物业公司的函，真实、合法，能证明高新区工商行政管理局向天晖公司租赁E座201、202号房屋的事实，但不能证明首创投资公司系物业使用人应当支付物业服务费。证据5、6，即首创投资公司及天晖公司工商登记材料内容真实，来源合法，能证明首创投资公司与天晖公司系各自独立的法人，本院予以采信。证据7《缴费通知单》系华昌物业公司单方制作，且所涉房屋为E座201、202号房屋，在无其他证据印证的情况下，无证明力，不能证明首创投资公司应支付该房屋的物业服务费，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年9月28日，案外人置业公司与华昌物业公司签订《高新国际广场D座及附属设施项目前期物业管理服务合同》及《高新国际广场E座及附属设施项目前期物业管理服务合同》，两份合同均约定：1.合同期限为2006年8月25日至2008年8月24日；2.物业服务费由华昌物业公司向物业买受人或物业使用人在每月1-10日内收取，物业管理服务费标准为14元/月·平方米（其中管理费9元/月·平方米，能耗费5元/月·平方米）。合同期限届满后，置业公司与华昌物业公司签订补充合同，约定前期物业服务期限修改为自2006年8月25日起至本物业业主大会成立，业主大会与其选聘的物业服务企业签订物业服务合同为止。2010年3月，首创投资公司与置业公司签订《商品房买卖合同》，购买置业公司出售的D座102号房屋（权1818359，建筑面积为1271.12㎡）、104号房屋（权1818361，建筑面积为386.49㎡）、105号房屋（权1818362，建筑面积为313.72㎡）、106号房屋（权1818360，建筑面积为199.39㎡）。合同约定房屋的交付时间为2011年5月1日前。后双方就前述房屋签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》约定：“商品房达到合同约定的交付使用条件后，置业公司无须一定以书面方式通知首创投资公司接受房屋，无论置业公司的通知在客观上是否能够送达首创投资公司，首创投资公司在本合同约定的交房日届满前前往项目所在地办理房屋交接手续。逾期未来办理，则以原合同中约定的交房最后期限届满日，视为置业公司的实际交付之日。”2011年5月11日，首创投资公司办理了前述房屋的产权登记。2010年6月25日，置业公司与成都乔治希顿房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》约定，成都乔治希顿房地产开发有限公司承租D座102号房屋，租赁期间的物业服务费由成都乔治希顿房地产开发有限公司交纳。在首创投资公司购买了该房屋之后，原审原、被告及成都乔治希顿房地产开发有限公司签订《三方协议》约定，由首创投资公司承接《房屋租赁合同》中置业公司的全部权利和义务。成都乔治希顿房地产开发有限公司承租该房屋至2013年12月31日止，并支付了2010年7月1日至2013年12月31日期间的物业服务费。2014年1月1日之后，首创投资公司未交纳D座102号房屋的物业服务费。华昌物业公司一审庭审中陈述自2011年5月20日开始计收物业服务费后，首创投资公司从未向华昌物业公司交纳过D座104号、105号、106号房屋的物业服务费。另查明，E座201号房屋（权2094770，建筑面积为580.99㎡）、E座202号房屋（权2094791，建筑面积为885.12㎡），系天晖公司向成都高投置业有限公司购买，并于2012年8月16日办理房屋产权证。本院再审认为，本案的争议焦点一是一审送达程序是否违法，二是首创投资公司应否支付D座104号、105号、106号房屋及E座201号、202号房屋的物业服务费。针对该两个争议问题，现分述如下：（一）关于一审送达程序是否违法问题。本案中，首创投资公司登记的住所地为成都市高新区天韵路150号1栋1层106号。一审诉讼中，首创投资公司向法院提交的管辖权异议申请书所载明的住所地也是登记住所地地址，应当认定该地址为首创投资公司诉讼中确认的送达地址。根据一审卷宗材料，一审法院以直接送达方式向首创投资公司送达民事诉状副本、传票等诉讼文书，未能在该地址查找到该公司，后邮寄送达亦被退还。根据《最高人民法院关于关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条第一款关于“因受送达人自己提供或者确认的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未及时告知人民法院、受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收，导致诉讼文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。”的规定，应当视为一审法院已将传票等诉讼文书依法送达首创投资公司。首创投资公司再审主张一审送达程序违法，理由不能成立。（二）关于首创投资公司应否支付D座104号、105号、106号房屋及E座201号、202号房屋的物业服务费问题。（1）关于D座104号、105号、106号房屋。首创投资公司与置业公司所签房屋买卖合同及补充合同约定，前述房屋的交付时间为2011年5月1日前，且该房达到合同约定的交付使用条件后，即便首创投资公司逾期办理房屋交接手续，也以合同中约定的交房最后期限届满日即2011年5月1日为房屋实际交付之日。由于双方均未出示办理房屋交接手续的相关证据，而首创投资公司又未举证证明2011年5月1日前，前述房屋存在不符合交付使用条件的情形，故应当按照双方合同的约定认定置业公司已于2011年5月1日交付房屋给首创投资公司。首创投资公司再审主张其至今未占用使用前述房屋，与本院查明的事实不符。由于首创投资公司已于2011年5月11日办理前述房屋产权登记，成为业主，并已占用房屋，根据《物业服务管理条例》第四十一条第一款关于“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用“的规定，首创投资公司应当自当月起向华昌物业公司支付物业服务费。一审法院判令其支付自2011年5月20日至2015年8月2日期间的物业服务费正确。首创投资公司再审主张不应支付前述房屋物业服务费，理由不能成立。（2）关于E座201、202号房屋。《物业服务管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”根据本院查明的事实，E座201、202号房屋的业主系天晖公司，而非首创投资公司。华昌物业公司以天晖公司与首创投资公司的法定代表人均为彭晖即主张这两家公司人格混同，缺乏法律依据。由于首创投资公司不是该房屋的业主，华昌物业公司亦未提供证据证明首创投资公司系该房屋的物业使用人，并与天晖公司约定交纳物业服务费用，因此，华昌物业公司要求首创投资公司支付该房屋的物业服务费，缺乏事实和法律依据。首创投资公司再审主张不应支付该房屋的物业服务费，理由成立。综上所述，一审审判程序合法，但认定首创投资公司系E座201、202号房屋业主并判令其支付物业服务费，缺乏事实依据，应予纠正。首创投资公司应当向华昌物业公司支付的物业服务费为：D座102号房屋自2014年1月1日至2015年8月2日的物业服务费339266.03元（计算方式：1271.12平方米×14元/平方米×19个月+1271.12平方米×14元/平方米÷31天×2天），D座104号、105号、106号房屋自2011年5月20日至2015年8月2日的物业服务费635407.79元[计算方式：（386.49+313.72+199.39）平方米×14元/平方米×50个月+（386.49+313.72+199.39）平方米×14元/平方米÷31天×14天]，共计974673.82元。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第6695号民事判决第二项，即“驳回成都华昌物业发展有限责任公司的其他诉讼请求”；二、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第6695号民事判决第一项，即“成都首创金翮投资有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付成都华昌物业发展有限责任公司物业服务费2010220.43元；三、成都首创金翮投资有限公司于本判决生效之日起十日内向成都华昌物业发展有限责任公司支付物业服务费974673.82元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29145元，由成都华昌物业发展有限责任公司负担14105元，成都首创金翮投资有限公司负担15040元；再审案件受理费29145元，由成都首创金翮投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 芳审判员 陈 浩审判员 何云鹏二〇一六年十二月三十日书记员 沈 巧速录书记员杨艺梅附：相关法律及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。