浙江省永康市人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0784民初8080号原告应浩波，男，1973年10月21日出生，汉族，住浙江省永康市。原告应江静，女，1974年2月16日出生，汉族，住浙江省永康市。上述二原告的委托代理人胡华杰、ＸＸ（特别授权），浙江畅想律师事务所律师。被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司，住所地浙江省永康经济开发区。法定代表人应建仁。委托代理人俞冰、蒋晓航（特别授权），浙江门都律师事务所律师。本院于2016年10月11日立案受理原告应浩波、应江静与被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司（以下简称“卓诚兆业公司”）商品房销售合同纠纷一案,依法由代理审判员吕学聪适用简易程序于2016年11月10日公开开庭进行审理。原告应浩波、应江静的委托代理人胡华杰，被告卓诚兆业公司的委托代理人俞冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告应浩波、应江静起诉称：原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》二份，约定两原告购买被告开发的金色港湾房屋，总价1407541元。双方在签订的合同第九条中约定出卖人应在2013年12月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。合同第十条约定除第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，按下列1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过30日，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已付房价款万分之一（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。2013年12月30日前原告已付清总房款。双方在签订的合同第十六条中约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人【自行】【委托出卖人】办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的日万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①②项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约履行合同，但被告存在违约。其中，被告没有按约取得《土地使用权证》或土地使用权证明或《房屋所有权证》，没有按期交付权属证书，最终导致原告延期取得产权证书，此期间内的违约责任，应当由被告承担。原告有权要求被告继续履行合同，承担违约责任。综上，为维护原告的合法权益，请求依法判令：一、由被告支付原告逾期交房的违约金（违约金从2013年12月31日起，按已付总房款1407541元的日万分之一计算至至实际符合交付条件之日并实际交付之日止，现暂算至2014年1月27日，违约金暂算为3941元）；二、由被告支付原告逾期交付权属证书的违约金（违约金从2014年7月1日起按已付总房款1407541元的日万分之一计算至实际交付权属证书或登记证明之日止，暂算至2016年1月18日的违约金为78540元）；三、由被告退还购房款186元；四、本案诉讼费由被告承担。原告应浩波、应江静为证明其诉讼主张，向本院提供了下列证据：一、经与原件核对无异的浙江省商品房买卖合同复印件二份，用以证明原、被告之间房屋买卖及对交房时间、房屋价款以及逾期交房办证违约责任的约定。二、经与原件核对无异的销售不动产统一发票复印件三份，用以证明原告按照合同约定已经履行了支付购房款的义务，原告支付总金额与2014年10月28日开具的发票总金额存在186元差价的事实。三、房屋所有权证及国有土地使用权证复印件各二份，用以证明房屋所有权证的登记日期为2016年1月18日，国有土地使用权证的登记日期为2016年2月2日及被告逾期交付权属证件的事实。四、2015年8月13日金色港湾全体业主向永康市信访局提交的倡议书复印件一份，用以证明原告方对被告逾期交房、逾期办证进行了维权，经信访局协调，部分业主代表及被告方代表、信访局工作人员及开发区人员一起在场协商处理维权事项，即本案的诉讼时效在2015年8月13日发生中断的事实。五、永康市房管会私有房屋申请表复印件一份，用以证明本案涉案房屋为初始登记，符合合同约定的初始登记，交证违约日期应按2016年1月18日作为计算违约期限的事实。被告卓诚兆业公司质证意见：对证据一、二、三、五的真实性无异议，但认为证据一中双方合同约定被告在2014年6月30日前需向原告交付的证书性质系初始登记的证书；对证据二，计算违约金的基数应按实际购房款的金额；对证据三中系转移登记的内容；证据五第二页的内容实为转移登记的内容。对证据四的真实性则无法确定，即使该证据是真实的，业主委员会也无权代业主对逾期交房、逾期办证主张相应的权利。被告卓诚兆业公司答辩称：原告向被告购买房屋及约定的相关权利义务属实。被告虽存在逾期交房的事实，合同约定应当在2013年12月30日前交房，通知交房时间为2014年1月12日，原告自身延迟至2014年1月27日前来办理验收交接手续，根据合同首页特别条款及第十条、第十二条约定，逾期期限应算至2014年1月12日止。但根据《民法通则》第135条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；第137条规定,诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，关于主张逾期交房违约金的诉讼时效期间的起算点，不论从约定交房时间还是通知交房时间起算，且没有中止、中断的原告事由，原告的起诉，显然已超过二年的诉讼时效，其民事权利不应受法律保护。合同中，被告确实承诺在2014年6月30日向原告取得并交付相关权属证书，但原告主张逾期交付权属证书的观点理由是对《商品房买卖合同》第十六条约定存在误读，理解错误，将初始登记混同于转移登记。“初始登记”是指开发企业办理楼盘确权登记，俗称“大确权”，即一个楼盘把总产权转移到开发商名下的步骤，初始登记证书指的是被告名下的证书，是属于设立登记，是物权转移的基础，是为具备给购房者办理个人房产证的资格和条件。就此，被告已于2014年6月27日，取得上述约定的本案所涉房产的《土地使用权证书》，至于房屋所有权初始登记，由于永康市房管会简化流程，无需被告办理初始登记，直接办理产权转移登记。至于交付问题，由于原告是委托被告办理转移登记，因此交付没有实际意义，无需履行形式上的交付手续，办理即完成约定义务，故被告未存在合同约定的逾期办理初始权属证书的事实。若结算后有多余的购房款原告只要前往办理退款手续即可。综上所述，原告要求被告支付逾期交付权属证书违约金的诉请，缺乏法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。被告卓诚兆业公司为证明其抗辩主张，向本院提供了下列证据：1、重要函件详情单、金色港湾入住通知书原件各一份，用以证明2014年1月9日被告方通过中国邮政重要函件通知原告于2014年1月12日交房的事实。2、金色港湾业主交房费用清单、业主房屋验收交接表、业主领取资料/钥匙/物品签收单原件各一份，证明原告于2014年1月27日到被告处接收房屋；交付的房屋符合合同第十二条约定；原告委托被告办理转移登记手续的事实。3、房屋竣工验收备案表原件一份，证明涉案房屋于2013年12月16日符合合同第九条中约定交付条件的事实。4、土地使用权初始登记证书复印件二份，证明原告所购买的房屋已于2014年6月27日已经办理了土地使用权初始登记证书，被告按约完成合同第十六条义务的事实。原告应浩波、应江静质证意见：对证据的真实性1有异议，对证明目的有异议，查不到函件投递情况，无法证明被告已履行通知义务；对证据2真实性无异议，证据上的签字是应浩波本人所签，但不能证明交付的房屋符合交付条件，双方于2014年1月27日完成交接，逾期期间应计算至此；对证据3的真实性无异议，但该证据未附有相关部门验收通过的文件，不能证明被告交付的房屋符合交付条件，对证据4真实性无异议，对证明目的有异议，只能说明2014年6月27日被告取得土地证的初始登记，但是被告没有履行交付土地证初始登记的义务，亦未办理房产证的初始登记。对原、被告双方的证据，结合庭审调查，本院认证如下：被告卓诚兆业公司对原告应浩波、应江静提供的证据一、二、三、五的真实性无异议，本院予以确认；证据四不足以证明原告应浩波、应江静的待证目的。原告应浩波、应江静对被告卓诚兆业公司提供的证据2、3、4的真实性无异议，本院予以确认；证据1，中国邮政重要函件详情单加盖有邮戳，能够证明该函件已由中国邮政收件并由其投递，根据合同首页特别约定条款及合同第十二条约定，对被告已履行交房通知义务应予认定，对该证据本院予以确认。对原告应浩波、应江静当庭申请向永康市信访局调取金色港湾业主委员会在2015年8月13日的信访维权材料，以证明其诉讼时效在2015年8月13日发生中断的事实，因信访非引起诉讼时效中断的法定情形，故本院对该调查取证的申请不予准许。经审理，本院认定事实如下：2013年3月15日，原告应浩波、应江静与被告卓诚兆业公司签订《商品房买卖合同》二份，约定被告卓诚兆业公司将其开发所有的金色港湾13幢202室、204室及-2层A区110号车位以预售方式出卖给原告应浩波、应江静。双方在合同中约定上述两套房产房款、车位款共计1407541元，被告卓诚兆业公司需在2013年12月30日前将竣工验收合格，具备交房条件的房屋交付给原告应浩波、应江静，逾期交房的按已付购房款的日万分之一支付违约金。合同中被告卓诚兆业公司同时承诺在2014年6月30日前将土地、房屋权属证书交付给原告应浩波、应江静，逾期交付权属证书则按已付购房款的日万分之一支付违约金。合同签订后，原告应浩波、应江静已按约足额向被告卓诚兆业公司支付房款1407541元，被告卓诚兆业公司则逾期至2014年1月9日通知二原告于2014年1月12日办理房屋交接手续，于2014年6月27日完成了土地使用权证的初始登记，但因原告应浩波、应江静委托被告卓诚兆业公司办理该商品房的转移登记，该初始登记权属证书被告卓诚兆业公司未有交付给原告应浩波、应江静。另查明，被告卓诚兆业公司已于2016年12月12日已向二原告退还面积差价186元。本院认为，原、被告双方于2013年3月15日之间签订的二份《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未有违反法律法规的强制性规定，依法应受法律保护，双方均应按合同的约定全面履行各自合同义务。合同签订后，原告已按约履行了付款义务，卓诚兆业公司在合同约定的办理期限内完成房屋权属证书的初始登记，交房则逾期至2014年1月9日通知二原告于2014年1月12日办理房屋交接手续，按约应承担相应的逾期交房违约责任。但因原告应浩波、应江静直至2016年10月11日才向本院提起诉讼主张，已过两年的诉讼时效期间，且其无证据证明存在诉讼时效中止、中断的法定情形，故对其要求被告卓诚兆业公司支付逾期交房违约金、逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。对被告卓诚兆业公司以原告应浩波、应江静的起诉超过法定诉讼时效为由请求法院驳回其主张逾期交房的违约金的诉讼请求的抗辩意见，本院予以采纳。关于面积差价，因被告卓诚兆业公司已向二原告退还，故对原告应浩波、应江静要求被告退面积差价的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告应浩波、应江静的诉讼请求。本案案件受理费933元(已减半收取)，由原告应浩波、应江静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。代理审判员  吕学聪二〇一六年十二月二十日代书 记员  林晓燕