北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京03民终13298号上诉人（原审原告、反诉被告）：李惠琳，女，1964年2月14日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）：王继龙，男，1983年4月1日出生。委托诉讼代理人：张春雷，北京德恒律师事务所律师。上诉人李惠琳与上诉人王继龙因房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初9235号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李惠琳，上诉人王继龙及其委托诉讼代理人张春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李惠琳上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王继龙一审全部诉讼请求并支持我一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审未就王继龙是否迟延办理抵押登记、是否逾期支付全部房款予以审查，而是以约号问题、迟延过户问题得出王继龙不构成根本违约，属于归纳争议焦点错误；一审对王继龙是否构成根本违约行为审查不明。王继龙构成根本违约，我有权解除合同，王继龙应当根据合同约定支付房屋总价款20%的违约金；在先履行一方履行债务不符合约定的情况下，我作为后履行义务一方有权拒绝履行相应义务，一审判决我承担违约责任属适用法律不当；一审判决程序违法。王继龙辩称：不同意对方的上诉请求，对方的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其上诉请求。王继龙上诉请求：撤销一审判决第一、三、五项，依法改判李惠琳按日万分之五的标准向我支付违约金。事实和理由：我不存在任何违约情节，一审判决我承担1万元的违约金没有依据；双方合同明确约定了迟延交付房屋的违约金，一审判决却混淆违约金与实际损失。李惠琳辩称：不同意对方的上诉请求，对方的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其上诉请求。李惠琳向一审法院起诉请求：判令解除双方于2015年12月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，判令王继龙赔偿我违约金66万元。王继龙向一审法院反诉请求：判令李惠琳将位于北京市朝阳区×小区×号房屋交付给我，判令李惠琳向我赔偿违约金（以330万元为本金，自2016年3月14日起算至李惠琳实际交房之日止，计算依据是合同第六条和第十六条，补充协议第二条和第四条），判令李惠琳赔偿我因延迟交房发生的租房损失（以3800元每月乘以自2016年3月14日起算至李惠琳实际交房之日止）。一审法院认定事实：2015年12月18日，李惠琳与王继龙签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定李惠琳将位于朝阳区×号房屋出售给王继龙，房屋成交价格为330万元。定金为5万元，由王继龙直接支付给李惠琳。王继龙拟贷款金额为231万元。李惠琳在收到王继龙全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后3个工作日内将上述房屋交付给王继龙。如果李惠琳未按照第六条约定的期限和条件将房屋交付给王继龙，逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，李惠琳按日计算向王继龙支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际支付之日起15日内向王继龙支付违约金，合同继续履行。逾期超过15日后，王继龙有权退房，王继龙退房的，李惠琳应自退房通知送达之日15日内退换全部已付款，并按照王继龙全部已付款的20%向李惠琳支付违约金。同日，双方签订《补充协议》，其内容为王继龙于2015年12月18日将第一笔定金5万元自行支付李惠琳。王继龙于面签当日将93万元以理房通托管的方式支付给李惠琳。双方同意在缴税后十个工作日，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。双方应当在李惠琳收到全部购房款后三个工作日内自行办理物业交割手续。双方一致同意，王继龙从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，王继龙应于面签当日以理房通托管的方式支付给李惠琳。双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。王继龙若出现下列情形之一的，王继龙构成根本违约，且李惠琳有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。王继龙出现上述根本违约情形之一的，王继龙应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向李惠琳支付违约金。2015年12月18日，李惠琳收到王继龙支付的定金5万元。2016年1月18日，李惠琳与王继龙双方办理缴税事宜。2月18日，双方办理过户事宜，后李惠琳收到购房款106万元，上述房屋也过户登记至王继龙名下。2016年3月11日，李惠琳收到购房款219万元。2016年2月29日，李惠琳向王继龙邮寄《解约通知书》（其内容为我于2015年12月18日与您签署了位于北京市朝阳区×号买卖合同及补充协议。根据上述文件之约定，您已构成根本违约。现通知您我将依据合同、协议之规定，与您解除合同、协议）。后王继龙收到上述《解约通知书》。庭审中，李惠琳提供微信记录（其内容为李阿姨，应已收到预付款了吧，我刚收到链家系统发的短信通知。已经逾期。不是仅首付款，而应该是全款。是的呀。李阿姨，您房子里是否有户口？会不会您记错了），以此证明李惠琳应于2月18日收到房屋全部出售款。王继龙对上述证据真实性予以认可，但是不确定回答是针对逾期问题，还是首付款问题，其不可能在承担贷款义务后又承担二百余万。证人刘×出庭陈述约号事宜。李惠琳认可证人证言之真实性，但是证人对款项问题没有说实话。王继龙认可证人证言，但是认为融资与其无关。一审法院认为，2015年12月18日，李惠琳与王继龙签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是各方真实意思表示，内容合法有效，双方均应全面履行。本案争议的焦点有二，第一过户问题。2016年1月18日，双方办理完毕缴税事宜，按照合同约定双方应在2016年2月1日前共同办理房屋所有权转移登记手续。事实上，因为朝阳区过户约号问题导致双方办理过户迟延，尽管是王继龙聘请的中介机构，但此不能完全归咎于王继龙，王继龙也不因此构成根本违约。第二，款项支付问题。李惠琳提供之证据不足以证明李惠琳、王继龙、中介就涉案房屋购房款支付变更问题达成一致，王继龙、证人均对此予以否认，故法院对李惠琳该意见也不予采纳。关于李惠琳要求解除《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》一节，考虑到王继龙未构成根本违约、涉案房屋已经过户、购房款支付情况等因素，法院对李惠琳该项诉讼请求不予支持。关于违约金66万元一节，考虑到过户时间、约号等因素，法院酌定王继龙支付李惠琳违约金1万元。关于王继龙要求李惠琳交付涉案房屋一节，鉴于涉案合同继续履行，李惠琳已经收到全部款项，所以王继龙该项诉讼请求合法有据，法院对其该项诉讼请求予以支持；关于违约金和租房损失一节，李惠琳应该交付涉案房屋给王继龙，其行为构成违约，但考虑到王继龙两项诉讼请求重合、涉案房屋过户问题、购房款支付协商等因素，经法院释明后，王继龙也不明确相关诉讼请求，故法院酌定李惠琳支付王继龙的违约金数额，即李惠琳按照每月3000元之标准支付王继龙自2016年3月17日起至李惠琳实际交付王继龙涉案房屋之日止的违约金。判决：一、王继龙于判决生效后十日内支付李惠琳违约金一万元。二、李惠琳于判决生效后十日内将位于北京市朝阳区×号房屋腾退交付给王继龙。三、李惠琳按每月三千元之标准支付王继龙自二〇一六年三月十七日起至李惠琳将位于北京市朝阳区×号房屋实际腾退交付给王继龙之日止的违约金。四、驳回李惠琳其他诉讼请求。五、驳回王继龙其他反诉请求。一审案件受理费两万五千零一元，由李惠琳负担一万六千六百元（已交纳），由王继龙负担八千四百零一元（已交纳）。二审中，王继龙提交收条一份，证明其在2016年2月22日将借出的房本还给了链家公司，李惠琳表示不知道签字人是否为链家工作人员，也不认可其证明目的。另，二审过程中，链家房地产经纪公司员工刘×出庭接受了法庭及双方当事人的询问，王继龙认可证人证言的真实性，李惠琳认为证人的证言与其一审时的证言自相矛盾，不应予以采信。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院在此予以确认。本院认为:根据二审中双方的诉辩意见以及查明的事实，本案二审的争议焦点有二：其一为王继龙是否构成根本违约，以及一审酌定的王继龙应支付的违约金数额是否正确；其二为李惠琳是否应承担迟延交付房屋的违约责任，以及一审酌定的李惠琳应支付的违约金数额是否正确。其一，王继龙是否构成根本违约，以及一审酌定的王继龙应支付的违约金数额是否正确。李惠琳主张王继龙构成根本违约的理由是王继龙迟延办理抵押登记、逾期支付全部房款。首先，就办理抵押登记的时间问题，双方签订的合同中并未对王继龙办理抵押登记的时间作出明确约定，且无论从本案查明的事实还是中介刘×出庭陈述的证言而言，均未体现出王继龙有怠于履行办理抵押登记相关义务的情形，故本院对李惠琳主张王继龙迟延办理抵押登记的主张不予采纳；其次，就支付全部房款的变更问题，李惠琳主张双方已经口头约定将原书面合同的约定作出变更，对此李惠琳提交微信记录，但该微信记录中王继龙的回答并不能证实双方之间曾有过将支付全款的时间变更为过户当日（即2016年2月18日）的口头约定。在王继龙及中介刘×均对该事实不予认可的情况下，李惠琳并未能提供充分有效的证据予以证明，故本院对李惠琳主张王继龙迟延支付全部房款的主张亦不予采纳。综上，对李惠琳主张王继龙构成根本违约的上诉意见，本院不予采纳。因王继龙未构成根本违约，一审判决驳回李惠琳要求解除合同的诉讼请求，并无不当，应予维持。王继龙仅在合同约定的双方应在2016年2月1日前共同办理房屋所有权转移登记手续一节存在迟延的情形，但该迟延的情形与朝阳区过户约号问题有关，一审法院结合本案实际情况，酌情确定的王继龙应支付的违约金数额并无不当，本院予以维持。其二，李惠琳是否应承担迟延交付房屋的违约责任，以及一审酌定的李惠琳应支付的违约金数额是否正确。按照双方签订的合同约定，双方应当在李惠琳收到全部购房款后三个工作日内自行办理物业交割手续。李惠琳在收到全部购房款后，未按合同约定的时间向王继龙交付房屋，应当承担相应的违约责任。对于李惠琳应支付的违约金数额，一审中王继龙既主张迟延交房违约金，又主张迟延交房的实际损失，经一审法院释明后仍不明确其诉讼请求，在此情况下一审判决作出的酌情处理并无不当，本院予以维持。综上所述，李惠琳、王继龙的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40122.5元，由李惠琳负担38400元（已交纳），由王继龙负担1722.5元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  万丽丽审 判 员  张清波代理审判员  周艳雯二〇一六年十二月二十六日书 记 员  杨俊逸