吉林省桦甸市人民法院民 事 判 决 书(2016)吉0282民初3142号原告：于效伏，男，1954年6月13日生，住吉林省长春市。被告：高升珍，女，1954年3月19日生，住吉林省桦甸市。被告：舒安，男，1961年2月24日生，住吉林省桦甸市。原告于效伏与被告高升珍、舒安房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于效伏，被告高升珍、舒安均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。于效伏向本院提出诉讼请求：1、要求解除于效伏与高升珍订立的楼房买卖合同；2、要求高升珍双倍返还购楼款23万元；3、舒安承担连带担保责任；4、案件受理费由高升珍、舒安负担。事实和理由：2012年6月25日于效伏与高升珍、舒安签订了楼房买卖合同，高升珍将振兴东区3号回迁楼6单元6层中门45.03平方米的房屋卖给于效伏，于效伏付款11.5万元。高升珍与舒安保证：所售楼房手续齐全，真实有效，无纠纷，无欠账。在市有关部门办理回迁楼房证过程中，甲方保证与单世民（原房主）家人一起按于效伏指定的时间、姓名、办理房证和过户，绝不推托。合同第四条约定：双方必须履行此合同，如卖方违约，卖方及担保人承担连带赔偿责任，按所收楼款的双倍赔偿买方，若买方违约，卖方不退还买方所交房款。合同签订即日买方交付购楼款11.5万元，卖方交付了楼房。此后，于效伏多次找卖方办理房屋过户手续，卖方以多种借口推辞。2015年7月1日于效伏又找到高升珍签订了楼房买卖补充合同，高升珍承诺：以后按购楼人指定的时间、指定的姓名完成办理房证过户。后又不履行承诺，于效伏最后限定卖方在2016年9月5日前办完房屋过户手续，但卖方至今不予理睬，并称办不了过户。无奈，买方只好请求法院判令卖方按双方签订的楼房买卖合同第四条约定，按所收楼款11.5万元的双倍赔偿于效伏23.5万元，高升珍与舒安承担连带赔偿责任。卖方赔偿买方后，买方返还卖方楼房。高升珍辩称，我于2010年7月18日在振兴东区购买了一幢回迁楼，具体位置是3号楼6单元6楼中门，面积45.03平方米（单世民），没有房证，因为回迁楼3年以后才给办房证。所以，我买楼时当时房主单世民给我的全是票据（回迁手续）。在2012年6月25日我把房子以11.7万元卖给了于效伏。当时于效伏少给我2000元，说办完房证再给我，之后，我时常去振兴东区或政务大厅去问什么时候办房证。在2014年1月份开始办理房证，我就开始联系于效伏，可他就不接电话（不知什么原因），大约2014年5-6月份，我想这房你不住，你也得出租，我去回迁楼去找于效伏办理房证，可是去了几次，家中也无人。终于有一天叫开房门，我和当时的租户说明来意，她说她是租房的，按月付房租，她姓付，我问她要于效伏的电话号，我发现和我打的是一个号。我让小付帮忙拨通后，我告诉老于可以办房证了，让他有时间把房证办了，他说他在外地，回不来。我让他什么时间回来给我打电话。我在小付那里走的时候，她给了我一张名片，说她是教瑜伽的，名片还在我这里，有时间叫我去锻炼。一年以后，也就是2015年7月份，于效伏打电话找我说去办房证，我们来到政务大厅房产处说明情况，工作人员告诉我们需要做公证，把单世民有关的亲属都得找来，我们准备去找单世民。出了政务大厅，于效伏说他写了一份补充协议，我问他什么意思，于效伏说，让单世民和我们俩都都签上字，以后办证就不找我了，他和单世民办就行了。于是，我就签上了。签完字之后给单世民打电话，单世民说他不能签字，他姑姑有病，也不能来做公证（她在外地），他也没有办法。他姑姑和叔叔也没有办证。我回头把单世民的话和于效伏说了一遍，看看怎么办，于效伏说你想办法让单世民把字签了吧，说完于效伏就走了（这是2015年7月1日的事）。因为办证的事，我问了许多人，其中也有和我们情况是一样的，因此，我都找到振兴东区1号楼6单元中门的户主向其询问通过什么渠道办理的。办房证的事我一直在努力，因为于效伏还欠我2000元钱。又一年后，就是2016年8月25日左右，于效伏打电话说我等4年了没有办房证，不能再等了，并说9月5日把房证办完。我说那可不一定，我告诉他你得回来，把手续拿着，没有手续谁也办不了，再者单世民姑姑有病，又在外地不能回来。这是事实，看看想想别的方法。但是你回来得拿手续，我在中间啥也办不了，他说把手续给你了，他钱白花了，我说手续你拿着，你怕什么并且我告诉他9月8号我给他发短信，告诉他办证的事。我问过几个有关部门，说直接起诉单世民就能快速把房证办下来。于效伏当时录的光盘（里面内容有所删减，在光盘通话中我高兴地说“可算联系上你了，我曾经多次打电话约你研究办房证的事，你怎么就是不接电话，最后我没办法了给你发的短信”，告诉于效伏发短信的事，还有最后于效伏问我家在哪住，我说你回来打电话联系我就行了。于效伏说我这是不配合他，这回非让我多花点钱的话他都删掉了）。在通话中，于效伏强调让单世民把姑姑等找来后他再从长春回来，他明知道他姑姑来不了，这就达到他要起诉我的目的。现在看来，由始至终于效伏就没有办证的想法。从打买房就想卖房，可是一直没卖出去，因为房子现在掉价，租又不好租，就找借口来起诉我。我认为于效伏他写的协议从一开始就设了个圈套，尤其是补充协议，说白了就是欺骗，为了达到今天的目的而设计的。于效伏在起诉状中说我不予理睬办房证的事，我不同意这一说法，从开始办房证这2年多看，不是我不理睬，是于效伏不理睬办房证的事。于效伏是在看、在等，不去办房证，想等着直接办到他的下一个买主名上，自己逃避一切税费。等到今天房子也没卖出去，也不值钱了，又找借口起诉我，我更不能接受于效伏在起诉书中说的让我加倍赔偿购楼款和退回房屋等一切诉求。综上所述，我没有违约，协议中首先没有约定由谁办理房证，也没有约定什么时间办完，也没有约定单世民家人由谁来找，所谓的9月5日是他单方约定，没有我的签字。因此。请求法官根据事实，驳回于效伏的诉讼请求。舒安辩称：按于效伏所诉，依合同第四款“甲方违约按所售楼楼款的双倍赔偿乙方”。卖方没有违约的事实存在，故请求法院驳回于效伏的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、于效伏提供的楼房买卖补充合同，虽高升珍、舒安对其证明的问题提出异议，但对此证据真实性未提出异议，本院对此证据客观性予以采信；2、于效伏提供的2016年8月25日分别与高升珍、舒安电话录音光碟两份，因舒安对与自己谈话内容真实性未提出异议，本院对于效伏与舒安谈话录音光碟的客观性予以采信。虽高升珍对与自己谈话录音的时间及内容提出异议，但高升珍在答辩中亦主张于效伏于2016年8月25日与自己电话沟通办房证一事，针对于效伏的待证问题本院对此证据客观性予以采信；3、于效伏提供的房屋拆迁产权调换协议书一份，因此证据与本案没有关联性，在本案中本院对此证据的关联性不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2012年6月25日高升珍由舒安作为担保人与于效伏订立楼房买卖合同，未约定保证期间，约定高升珍将原购买单世民的位于桦甸市振兴东区3号回迁楼6单元6层中门45.03平方米房屋，以11.7万元价款卖给于效伏。该房屋系单世民的祖母作为回迁户的回迁楼，没有房证。于效伏预留2000元购楼款。在办理房证时，一次性直接落到于效伏指定的人名上，于效伏将2000元购楼款给付高升珍，如果先落到单世民家人或高升珍家人名下，高升珍不拿第一次办证钱的话，这2000元于效伏就不给高升珍了。在市有关部门办理回迁楼房证过程中，高升珍保证与单世民家人一起按于效伏指定的时间、姓名办理房证和过户，绝不推拖。双方必须履行此合同，如高升珍违约，高升珍及担保人承担连带赔偿责任，按所收楼款的双倍赔偿于效伏，若于效伏违约，高升珍不退还于效伏所交房款。于效伏于当日交给高升珍购楼款11.5万元。2015年6月30日于效伏与高升珍沟通办房证之事，2015年7月1日于效伏与高升珍共同到桦甸市政务大厅准备办理房证，但因办房证需单世民及其父亲、叔叔、姑姑到场，而单世民不配合不到场，其姑姑有病到不了场，因单世民的姑姑到不了场，所以，其父亲及叔叔也没到场，故而没能办下房证。当日高升珍与于效伏订立楼房买卖补充合同，约定高升珍保证找来原售楼人（动迁户人与手续等须真实有效），在本合同上签字。高升珍与原售楼人承诺：以后按于效伏指定的时间、指定的姓名，完成办理房证过户，管理部门收取正常费用，由于效伏支付。如有违约，则按售楼款的双倍返还给于效伏。于效伏收到原售楼人名的房证，将购楼尾款2000元交给高升珍。原售楼人单世民未在楼房买卖补充合同上签字。2016年8月25日于效伏再次催促高升珍办理房证，高升珍表明因单世民姑姑有病，又在外地不能回来，看看想想别的办法。2016年9月17日于效伏再次与高升珍沟通办理房证之事。2012年6月25日至2016年9月19日（本案立案之日），本金11.5万元、按中国人民银行同期3-5年贷款利率标准计算，计利息14074.75元（其中：2012.6.25-2012.7.5，按年利率6.65%标准计算，计利息234.03元；2012.7.6-2014.11.21，按年利率6.40%标准计算，计利息2845.33元；2014.11.22,-2015.2.28，按年利率6%标准计算，计利息1901.30元；2015.3.1-2015.5.10，按年利率5.75标准计算，计利息1306.40元；2015.5.11-2015.6.27，按年利率5.50标准计算，计利息844.56元；2015.6.28-2015.8.25，按年利率5.25%标准计算，计利息990.61元；2015.8.26-2015.10.23，按年利率5%标准计算，计利息943.12元；2015.10.24-2016.9.19，按年利率4.75标准计算，计利息5009.40元）。在此基础上上浮30%，计18297.18元。于效伏与高升珍之间买卖的房屋，至今没有办理房证。本院认为，于效伏与高升珍在平等、自愿基础上订立的楼房买卖合同及楼房买卖补充合同是双方真实意思表示，并不违反法律规定，虽高升珍对出卖的房屋未取得物权，但买卖合同系独立于物权之外的法律关系，买卖合同合法有效。合同签订后，双方应依约履行合同义务，但高升珍至今不能协助于效伏办理房屋过户手续，致使于效伏不能取得案争房屋所有权，合同目的不能实现，合同应予解除。高升珍应返还于效伏购楼款11.5万元，并赔偿由此给于效伏造成的经济损失，双方虽约定赔偿标准按房款双倍赔偿，但于效伏未向本院提供证据证实因高升珍违约行为给自己造成的实际经济损失数额，双方约定违约金数额过高，本院应依职权予以调整，调整后数额以于效伏受到的利息损失上浮30%为宜。双方未约定合同履行期及舒安的保证期间，在于效伏向高升珍主张权利时双方亦未约定债务履行宽限期，舒安应按约定承担保证责任。高升珍主张于效伏通过欺骗手段订立楼房买卖补充合同，但未向本院提供证据证实自己的此项抗辩主张，高升珍的此项抗辩主张本院无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告于效伏与被告高升珍于2012年6月25日订立的楼房买卖合同；二、被告高升珍返还原告于效伏购楼价款11.5万元，于判决生效之日履行；三、被告高升珍赔偿原告于效伏经济损失18297.18元，于判决生效之日履行；四、原告于效伏返还被告高升珍位于桦甸市振兴东区3号回迁楼6单元6层中门房屋，于判决生效之日履行；五、被告舒安对本判决第二、三项承担连带清偿责任；六、驳回原告于效伏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750元，减半收取计2375元，由原告于效伏负担999元，由被告高升珍、舒安共同负担1376元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  赵宏波二〇一六年十二月一日书记员  冷文颖