四川省双流县人民法院民 事 判 决 书(2015)双流民初字第6880号原告：江历，男，1975年10月29日出生，汉族，住四川省仁寿县。委托诉讼代理人：何希珍，四川琴台律师事务所律师。被告：四川尊汇汽车销售服务有限责任公司，住所地四川省成都市双流区。法定代表人：杜英，总经理。委托诉讼代理人：邱晨，男，1990年8月31日出生，汉族，住四川省北川羌族自治县，系公司员工。被告：杜英，女，1974年12月28日出生，汉族，住四川省安县。原告江历与被告四川尊汇汽车销售服务有限责任公司（以下简称“尊汇公司”）、杜英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江历及其委托诉讼代理人何希珍、被告尊汇公司的委托诉讼代理人邱晨到庭参加诉讼。被告杜英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告江历向本院提出诉讼请求：1.二被告向原告支付租金135万元（从2015年7月1日至2016年6月30日止90万元；从2016年7月1日至2016年12月31日止45万元）；2.二被告向原告支付违约金，以未支付租金为基数，从2015年7月1日起计算至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。事实和理由：原告于2014年4月9日与成都泓峰行实业有限公司（以下简称“泓峰行公司”）签订了《厂房租赁协议》，约定泓峰行公司将自有的房屋等设施出租给原告，并允许原告进行分租，租赁期限2014年6月25日至2022年6月24日。2014年6月30日，原告与被告杜英签订了《厂房分租合同》，约定将涉案租赁物分租给被告杜英，租赁费第一、二、三年每年租赁85万元，半年支付一次，合同生效之日起3日内支付半年租金，以后每年提前一个月付清。合同签订后，被告杜英向原告支付了租金22.5万元。尔后，被告杜英提出与朋友成立尊汇公司共同经营，为扩大规模，再租赁原告场内B座第三层办公楼供员工住宿使用。2014年7月1日，原告与被告尊汇公司签订了《厂房分租合同》，约定第一年的租金为875000元，第二三年每年900000元。根据上述分租合同，二被告共同经营、共同作为承租人应当支付从2015年7月1日至2016年12月31日止的租金。为维护其合法权益，故诉至法院。被告尊汇公司辩称，实际的租赁关系主体、使用租赁物均为尊汇公司，故支付租金的主体为被告尊汇公司；尊汇公司未支付租金是因为原告丧失了出租租赁物的能力，被告享有不安抗辩权；原告主张逾期支付租金的违约金没有法律依据，其在未恢复出租能力的前提下，被告尊汇公司不再履行交付租金的义务。同时，因被告享有不安抗辩权，不应向原告承担违约责任。被告杜英未出庭应诉，但提交出面答辩状，认为租赁关系的主体为原告与被告尊汇公司，原告与被告杜英没有法律关系。本案原告江历围绕诉讼请求依法提交了原、被告的身份信息、厂房租赁协议、厂房分租合同、泓峰行公司的公告、（2015）双流民初字第9466号民事判决书、(2016)川01民终9060号民事裁定书、收据、光盘等。被告对原告提交证据的真实性没有异议，但认为不能达到其证明目的，本院对原告提交证据的真实性、合法性、关联性（以下简称“证据的三性”）予以采信。被告尊汇公司为达到证明目的向法庭提交了律师函（复印件）、通知（贰份）、（2015）双流执字第1117号民事裁定书，原告对（2015）双流执字第1117号民事裁定书的真实性没有异议，但认为（2015）双流民初字第9466号民事判决书已经生效，停止强制执行，亦未载明二被告不交纳租金；对律师函（复印件）、通知（贰份）的证据的三性不予认可。本院对（2015）双流执字第1117号民事裁定书、通知（贰份）的真实性予以采信，但认为不能达到其证明可以不支付租金的证明目的；对律师函因系复印件，故对其证据的三性不予采信。结合原、被告的当庭陈述，本院经审理认定事实如下：2014年4月9日，泓峰行公司与原告签订了《厂房租赁协议》，约定泓峰行公司将其所有的位于成都市双流区（原双流县）白家镇土桥村二社即成都市双流区西航港街道成白路1658号的房屋及场地出租给原告使用，租赁范围包括：①临街A座B座1-3层全部办公楼；②场内c座1-3层全部办公楼，ABC座总共建筑面积为3953㎡；③车间1层，建筑面积836㎡；④场内空地为5737平方米（所租区域，不包含基站所用面积）。租赁期限从2014年6月25日至2022年6月24日止。从签订合同起租之日算起，允许分租，贰年后因特殊情况在保证泓峰行公司利益不受任何损失的情况下，泓峰行公司允许原告在有效期内进行房屋转租，如交租丙方承认并履行本合同，签订三方合同后转租方可生效。2014年6月30日，原告与被告杜英签订了《厂房分租合同》，约定原告分租给被告杜英使用的厂房坐落于成都市双流区（原双流县）西航港成白路1658号临街A座1、2、3层办公楼及A座后面围墙内所有新旧厂房及空地（约82米×37米=3034平方米），具体面积以实际测量为准；租赁期限捌年，从2014年7月1日至2022年6月24日止。租金及支付方式约定：第一、二、三年每年租金为85万元；第四、五年每年租金89.25万元；第六、七年每年租金为93.7万元；第八年的租金为98.38万元。支付方式为半年付一次，本合同生效之日起3日内，被告杜英支付原告半年租金，以后每年租金应提前一个月付清。如原告（或被告杜英）在租赁期间违约，应赔偿对方当年租金的20%的违约金。2014年6日30日，原告与被告杜英签订了《补充协议》，就该厂房第一年租金支付约定，签订合同第二天杜英（乙方）支付江历（甲方）除定金20万元的剩余22.5万，共计42.5万元为半年租金。剩余的半年租金在杜英收到江历A座一楼五间铺面后第七个工作日付清。第二年租金为全年一次性付清，第三、四、五、六、七、八年的租金为半年支付一次。2014年7月1日，原告与被告尊汇公司签订了《厂房分租合同》，约定原告分租给被告尊汇公司使用的厂房坐落于成都市双流区（原双流县）西航港成白路1658号临街A座1、2、3层办公楼和C座第三层办公楼及A座后面围墙内所有新旧厂房及空地（约82米×37米=3034平方米），具体面积以实际测量为准；租赁期限捌年，从2014年7月1日至2022年6月24日止；租金及支付方式约定，原告承租的办公楼租金为15.5万元，厂房及场地租金为72万元（总租金875万元）。支付方式为第一年87.5万元，第二、三年每年支付90万元，其中办公楼租金为18万元，厂房及场地租金为72万元；第四、五年每年支付94.5万元；第六、七年每年支付99.2万元；第八年支付104.2万元。本合同生效之日起3日内尊汇公司应支付给原告半年租金，以后半年应提前一个月付清；第一年和第二年的房屋租金为每年一次性支付，从第三年开始为每半年支付。如原告（或被告尊汇公司）在租赁期间违约，应赔偿对方当年租金的20%的违约金。合同签订后，被告尊汇公司实际使用涉案租赁物向原告支付了第一年的租金，原告于2014年11月22日向被告尊汇公司出具了收据，载明“今收到四川尊汇汽车公司房屋租金现金45万元（肆拾伍万元），全年租金87.5万元已付清（2014年7月1日至2015年6月30日）”。另查明，泓峰行公司于2015年7月7日向被告尊汇公司等实际承租人发出通知，认为原告在未经许可的情况下擅自将厂房转租，已于2015年7月2日解除了与原告签订的《厂房租赁协议》，望实际租用人终止转租合同并暂停缴纳租金。2015年7月9日，泓峰行公司发出公告：经查实与江历就双流县白家镇土桥村二社所有房屋及场地的租赁合同合法有效，无争议。2015年7月13日，泓峰行公司再次向尊汇公司发出通知，要求与其所属产业范围内相关的租赁户暂缓缴纳租金，待公司委托人舒建与承租方完善了租赁关系不足未尽之处再予交纳租金。再查明，成都市双流区人民法院（原四川省双流县人民法院）制发（2015）双流执字第1117号执行裁定书，裁定扣留并提取被执行人泓峰行公司在尊汇公司、保利汽车维修及各实际承租人的租金480万元。尔后，原告提起执行异议之诉，成都市双流区人民法院于2016年5月30日判决停止对尊汇公司、保利汽车维修及各实际承租人的租金480万元的强制执行，且该判决已于2016年10月27日生效。本院认为，本案的争议焦点有三个，现分别评判如下：一、租赁合同关系的主体问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，在原告具有分租权的前提下，其分别于2014年6月30日、2014年7月1日与被告杜英、尊汇公司签订了《厂房分租合同》，在租赁合同期限相同的情况下，原告与被告尊汇公司签订的租赁合同签订时间在后，且合同所约定的租赁物包含了原告与被告杜英签订的租赁合同所涉及的租赁物，且租金也高于原告与被告杜英签订的租赁合同所约定的租金，故本院认为，后签订的租赁合同是对之前租赁合同的变更，原告与被告尊汇公司是本案租赁合同关系的主体，原告主张二被告均系租赁合同的承租人不成立。二、被告尊汇公司是否享有不安抗辩权问题。不安抗辩权是双方合同成立后，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利。本案中，涉案租赁物的实际所有人泓峰行公司先后于2015年7月7日、7月13日向被告尊汇公司发出通知要求暂停交纳租金，且双方均收到了（2015）双流执字第1117号执行裁定书，裁定扣留并提取被执行人泓峰行公司在尊汇公司、保利汽车维修及各实际承租人的租金480万元。在被告尊汇公司仍实际占有、使用租赁物的情况下，原告并未丧失出租租赁物的能力，而（2015）双流执字第1117号执行裁定书，仅仅是裁定扣留并提取租金，故被告尊汇公司辩称行使不安抗辩权并不成立。尔后，成都市双流区人民法院于2016年5月30日判决停止对尊汇公司、保利汽车维修及各实际承租人的租金480万元的强制执行，且该判决已经于2016年10月27日生效，该判决生效后被告尊汇公司应当支付租金。三、原告要求被告尊汇公司支付租金135万元及违约金能否成立的问题。根据原告江历与被告尊汇公司签订的《厂房分租合同》，约定第一年的租金87.5万元，第二、三年每年支付90万元，其中办公楼租金为18万元，厂房及场地租金为72万元；第四五年每年支付94.5万元；第六、七年每年支付99.2万元；第八年支付104.2万元。本合同生效之日起3日内尊汇公司应支付给原告半年租金，以后半年应提前一个月付清；第一年和第二年的房屋租金为每年一次性支付，从第三年开始为每半年支付。如原告（或被告尊汇公司）在租赁期间违约，应赔偿对方当年租金的20%的违约金。被告尊汇公司已经支付租金至2015年6月30日，按照双方的合同约定，租金应提前一个月付清，故被告应当支付从2015年7月1日至2016年12月31日止的租金135万元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”之规定，原告主张被告尊汇公司支付从2015年7月1日至2016年12月31日止的租金135万元，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金问题，根据双方签订《厂房分租合同》约定“如尊汇公司在租赁期间违约，应赔偿对方当年租金的20%的违约金”，原告主张以未支付租金为基数，从2015年7月1日起计算至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，本院认为，计算时间从成都市双流区人民法院判决停止对尊汇公司、保利汽车维修及各实际承租人租金480万元的强制执行裁定书生效之次日即2016年10月28日起算。综上所述，租赁合同关系的主体为原告江历与被告尊汇公司，而原告主张被告杜英作为租赁关系的主体而支付租金及违约金，没有事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告四川尊汇汽车销售服务有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告江历支付从2015年7月1日至2016年12月31日止的租金135万元及违约金（以本金为基数，从2016年10月28日始计算至本判决确定的本金给付之日止，以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述违约金计算至本金付清之日止）；二、驳回原告江历的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16950元，由江历负担950元，四川尊汇汽车销售服务有限责任公司负担16000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 宿 波代理审判员 陈 磊人民陪审员 熊成玉二〇一六年十二月十五日书 记 员 黄小琴