广东省深��市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终20293号上诉人（原审被告）：詹乐生，男，汉族，住所地：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：占国志，广东华商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市龙岗区粮食有限公司，住所地：深圳市龙岗区。法定代表人：程永忠，董事长。委托诉讼代理人：陈星豪，广东普罗米修（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁伟，广东普罗米修（龙岗）律师事务所律师。上诉人詹乐生因与被上诉人深圳市龙岗区粮食有限公司（以下简称：龙岗区粮食公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初10015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案���已审理终结。詹乐生上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判驳回龙岗区粮食公司全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用全部由龙岗区粮食公司承担。事实与理由：一、詹乐生一直按约向被上诉支付租金至今，一审仅认定詹乐生已实际支付租金至2016年6月有误，故应予以改判。事实上，截止一审庭审辩论终结前，詹乐生已实际支付租金至2016年7月，詹乐生提交的2016年7月的银行流水能予以证明，且至今仍按约支付租金。一审仅认定詹乐生已实际支付租金至2016年6月明显有误，詹乐生无须再向龙岗区粮食公司支付2016年7月1日至2016年7月31日期间的房屋租金，故应予以改判。二、詹乐生至今仍未收到龙岗区粮食公司要求解除双方之间的赁合同关系的通知，且龙岗区粮食公司至今未向詹乐生退还履约保证金，故一审判决双方之间的租赁合同关��于2016年7月31日解除缺乏事实和法律依据，应予以改判。首先，詹乐生至今未收到龙岗区粮食公司要求解除双方之间的赁合同关系的通知，一审仅根据龙岗区粮食公司向法院起诉要求确认双方签订的《房产租赁合同》于2016年5月31日终止的行为，就视为龙岗区粮食公司已通知詹乐生要求解除双方之间的租赁合同关系缺乏事实和法律依据。其次，龙岗区粮食公司至今未向詹乐生退还履约保证金，则可视为龙岗区粮食公司没有要求解除双方之间的租赁合同关系的意思表示。最后，假使龙岗区粮食公司要求解除双方之间的租赁合同关系，根据《合同法》的规定，龙岗区粮食公司应当在合理期限之前通知詹乐生，且本案存在复杂转租的行为，一审酌情确认双方于2016年7月31日解除租赁合同关系明显不合理合法。综上所述，一审判决双方之间的租赁合同关系于2016年7月31日缺乏事实和法律依据，故应予以改判。三、龙岗区粮食公司的诉讼请求为确认双方签订的《房产租赁合同》于2016年5月31日终止，而非要求解除双方之间的租赁合同关系，一审判决超出龙岗区粮食公司的诉讼请求范围，故应予以改判。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不正确，判决超出龙岗区粮食公司的诉讼请求范围，请求二审法院查明事实，依法改判，维护詹乐生的合法权益。龙岗区粮食公司辩称：请求二审法院驳回詹乐生的上诉，维持原判。一、一审法院认为龙岗区粮食公司于2016年6月28日正式提出终止租赁合同关系的请求，并判决于2016年7月31日解除租赁合同关系，故詹乐生缴纳2016年7月份的租金是合法的。二、关于履约保证金，在詹乐生搬离租赁物后将予以退还，且租赁保证金也不应属于本案的审查范围。三、其他��可一审判决。龙岗区粮食公司向一审法院起诉请求：1、确认龙岗区粮食公司、詹乐生双方签订的《房产租赁合同》及续约的《房产租赁合同》于2016年5月31日终止；2、詹乐生返还涉案租赁的厂房及宿舍给龙岗区粮食公司；3、詹乐生自2016年6月1日起，按每月33000元（人民币，下同）的标准向龙岗区粮食公司支付房屋占用费，直至返还涉案租赁的房屋之日止；4、詹乐生承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：一、争讼房屋的位置：深圳市龙岗区XX街道XX仓库B栋厂房（1620平方米）、宿舍（614平方米）。二、产权人：深圳市龙岗区粮食有限公司。三、取得产权时间：1992年4月，产权人当时为宝安县粮食局。四、龙岗区粮食公司与詹乐生签订租赁合同情况：2009年12月1日，双方就上述房产签订一份《房产租赁合同》，主要内容如下：1、期限：2009年12月1日至2012年11月30日。2、租金及交纳期限：30000元/月，每月5日前支付当月租金。3、履约保证金：60000元。4、其他约定：本合同在规定的租赁期届满前二个月，如双方愿意延长租赁期，应重新签订合同。2012年12月3日，龙岗区粮食公司、詹乐生双方续签一份《房产租赁合同》，主要内容如下：1、期限：2012年12月1日至2015年11月30日止。2、租赁及交纳期限：33000元/月，每月5日前支付当月租金。3、履约保证金：66000元。4、其他约定：租赁期间，詹乐生可以将房产的全部或部分转租给第三方承租。本合同在规定的租赁期届满前2个月，如双方愿意延长租赁期，应重新签订合同。五、合同实际履行情况：在书面合同约定的��赁期限内，双方一直正常履行租赁合同，期间詹乐生将涉案房屋转租给了案外人。詹乐生称，目前，房屋转租后存在案外人再次转租的行为，转租关系较复杂。截止本案庭审辩论终结前，詹乐生已实际支付租金至2016年6月。六、合同是否终止：龙岗区粮食公司主张，在本案起诉前，龙岗区粮食公司给予了詹乐生宽限期终止合同，詹乐生也同意按原合同标准支付房屋占用费，但詹乐生没有实际行动，故龙岗区粮食公司向法院起诉。詹乐生主张，詹乐生一直没有接到解除或终止双方租赁合同关系的通知，2015年11月30日后，詹乐生一直向龙岗区粮食公司支付租金，而非房屋占用费，双方形成了事实上的不定期租赁合同关系。因转租关系复杂，从庭审开始至少要4个月的时间终止合同。七、其他情况：一审法院庭审中要求詹乐生提供涉案房屋的转租合同及案外租赁人的身份信息，但詹乐生未在指定期限内提供。一审法院认为，龙岗区粮食公司、詹乐生双方签订的书面《房产租赁合同》未违反法律、法规规定，是有效合同。在书面合同约定的租赁期限到期后，龙岗区粮食公司没有证据证明其在起诉前通知詹乐生终止租赁合同关系，双方事实上仍在履行房屋租赁的权利义务，形成事实上的租赁合同关系。龙岗区粮食公司起诉时已经超过原书面合同约定的租赁合同期限六个月以上，而没有采用书面形式续签合同，龙岗区粮食公司亦没有提出异议，原租赁合同继续有效，但应视为不定期租赁合同。龙岗区粮食公司作为出租人有权随时通知詹乐生解除不定期租赁合同关系，但应在合理期限前通知詹乐生。龙岗区粮食公司于2016年6月28日向一审法院起诉请求终止租赁合同关系，可以视为龙岗区粮食公司通知詹乐生的行���，一审法院结合目前实际较复杂的转租关系，酌情确认双方于2016年7月31日解除租赁合同关系。在此日期后，詹乐生实际继续占用涉案房屋的行为属于侵权行为，詹乐生应尽快与案外人解决转租合同关系并返还涉案房屋。詹乐生除应按照合同约定的33000元/月的标准支付2016年7月1日至2016年7月31日期间的房屋租金外，另应支付2016年8月1日起至实际返还房屋之日期间的房屋占用费，龙岗区粮食公司起诉请求按照33000元/月的标准支付合同解除后的房屋占用费，一审法院予以准许。据此，一审法院判决：一、确认龙岗区粮食公司与詹乐生关于深圳市龙岗区XX街道XX仓库B栋厂房（1620平方米）、宿舍（614平方米）的租赁合同关系于2016年7月31日解除；二、詹乐生应于判决生效之日起30日内向龙岗区粮食公司返还深圳市龙岗区XX街道XX仓库B栋厂房（1620平方米）、宿舍（614平���米）；三、詹乐生应于判决生效之日起30日内向龙岗区粮食公司支付2016年7月1日至2016年7月31日期间的房屋租金以及2016年8月1日之后的房屋占用费（租金及房屋占用费均按照33000元/月的标准支付，房屋占用费实际计算至詹乐生实际返还涉案房屋之日止，如詹乐生在本案一审辩论终结后至本判决生效之日前存在继续支付租金或房屋占用费的情形，可予以抵扣）；四、驳回龙岗区粮食公司的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（龙岗区粮食公司已预交），由詹乐生负担。一审法院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁纠纷。龙岗区粮食公司与詹乐生就涉案房产签订的《房产租赁合同》��法有效。涉案合同已于2015年11月30日到期，合同到期后，双方未重新签订书面租赁合同，詹乐生仍继续使用涉案房产，龙岗区粮食公司与詹乐生之间就此形成不定期租赁关系。双方当事人可以随时解除合同，但应在合理期限前通知对方。龙岗区粮食公司提起本案诉讼请求解除合同，起诉状到达对方的时间应视为解约通知到时间。一审法院酌定双方合同于2016年7月31日解除，系在起诉状送达詹乐生后另给予相应的宽限期限，于法有据，本院予以确认。合同解除后，龙岗区粮食公司有权收回涉案房产并收取房屋使用费。詹乐生除应按照合同约定的每月33000元支付2016年7月1日至2016年7月31日期间1房屋租金外，另应支付2016年8月1日至实际返还房屋之日期间的房屋使用费。一审法院对此认定正确，本院予以维持。詹乐生在二审期间申请法院追加第三人的主张不符合法律规定，本��不予准许。综上，詹乐生的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币100元由上诉人詹乐生负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 张    睿二〇一六年十二月二十日书记员 林晓翔（兼）