广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤18民终2763号上诉人（原审被告）：黎嘉满，男，住清远市清城区。委托代理人：梁杰飞、顾永春，均系广东定海针（清远）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王翔，男，住清远市清城区。委托代理人：莫济万，广东南粤律师事务所律师。上诉人黎嘉满因与被上诉人王翔房屋租赁合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初2316号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，清远市清城下廓一街×卡的权属人为王翔。2011年4月15日，王翔与黎嘉满签订《房屋租赁合同》合同主要内容为：甲方为王翔，乙方为黎嘉满，甲方将位于清远市清城区下廓一街×卡租赁给乙方使用，房屋租赁期限为8年，自2011年4月15日起至2019年4月15日止，其中甲方给予乙方二个月的免租装修期。签订合同时乙方应交押金26000元（两个月租金）和第一季度的租金39000元，共计65000元（押金在租赁期满后由甲方验收房屋及配套设施合格后无息返还）。甲方在收到上述押金和租金后将房屋交付给乙方使用。每季度租金为39000元，租金按季度计算，先付后用，由乙方于每季度第3个月的20日前向甲方交付下一季度租金。若乙方存在逾期交租30天或房屋空置80天等情形，甲方有权单方解除协议并收回房屋，已收取的押金、租金不退。若乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的5%以天数计算向甲方交付违约金……2015年7月8日，王翔委托广东南粤律师事务所向黎嘉满发出律师函，认为黎嘉满拖欠租金的行为已构成违约，要求黎嘉满在2015年7月15日前清偿拖欠的租金110000，否则王翔将解除双方签订的《房屋租赁合同》，并将通过诉讼途径追讨拖欠的租金及违约责任。该律师函由黎嘉满本人签收。2015年11月24日，黎嘉满向王翔出具《承诺书》，内容为“现本人（黎嘉满）承诺于2015年11月30日前偿还欠租金8000元；承诺2015年12月31日前付当月租金13000元，付欠款10000元，共计23000元；承诺于2016年1月31日前付当月租金13000元，付欠款20000元，共计33000元；承诺2016年2月20日前付当月租金13000元，付欠款30000元整，共计43000元。此后承诺按原合同约定时间按时支付租金。”王翔主张：1、黎嘉满在2015年7月前已拖欠租金110000元，黎嘉满于2015年11月24日签订《承诺书》时曾口头承诺将以现金先支付几万元租金，剩余68000元租金在承诺书中约定以欠款形式分期支付；2、黎嘉满自2013年9月起出现逾期交租的现象，其中2014年1月4日仅支付了2013年9月至12月的租金30000元，尚欠9000元未支付；3、自2014年1月1日至2016年6月30日，黎嘉满应付租金为390000元，但黎嘉满只支付了230000元，故截止至2016年6月30日，黎嘉满拖欠的租金应为169000元（390000元－230000元＋9000元）。黎嘉满提出以下抗辩：1、租金自2016年3月起拖欠；2、按照《承诺书》中的约定，在2015年11月24日前所拖欠的租金为8000元；3、《承诺书》中约定的分期支付的“欠款”实为预付2016年1至3月的租金，并否认欠款的存在；4、违约金过高，要求按照银行贷款利率调整。王翔、黎嘉满双方签订《承诺书》后，自2015年11月30日至2016年2月27日黎嘉满通过中国农业银行向王翔转账支付了36000元，分别为：2015年11月30日转账5000元、2015年12月8日转账3000元、2016年1月3日转账5000元、2016年1月4日转账5000元、2016年2月13日转账13000元、2016年2月27日转账5000元。现租赁物仍由黎嘉满实际占有使用。原审庭审中，王翔将第三项诉讼请求变更为黎嘉满在法院判决解除房屋租赁合同后十日内返还租赁房屋。原审法院认为：王翔与黎嘉满签订《房屋租赁合同》是双方当事人的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性的规定，因此，《房屋租赁合同》合法有效，王翔、黎嘉满均受此合同的约束。对于王翔要求黎嘉满支付租金的请求。王翔、黎嘉满双方曾就租金的问题进行协议，并由黎嘉满于2015年11月24日立下《承诺书》交王翔收执。根据《承诺书》的内容显示，黎嘉满合计拖欠租金8000元及欠款60000元。虽黎嘉满抗辩《承诺书》中约定的“欠款”60000元为2016年1至3月的预付租金，但按照《房屋租赁合同》的约定，租赁物的租金按季度计付，每季度为39000元，黎嘉满此抗辩明显与事实及常理不符，故原审法院不予采纳。对于《承诺书》的性质，根据双方存在的租赁关系及交易习惯，此《承诺书》应视为双方对黎嘉满在2015年11月25日前所拖欠租赁物租金的结算，《承诺书》中所表述的“欠款”应为黎嘉满所拖欠的租金，故截止至2015年11月24日，黎嘉满所拖欠的租金应为68000元。对于王翔提出黎嘉满在2015年7月前已拖欠租金110000元的主张，王翔只提交了《律师函》佐证，证据证明效力不足，故原审法院不予采信。黎嘉满立下《承诺书》后，于2015年11月30日至2016年2月27日，黎嘉满合计支付了36000元。黎嘉满无依《承诺书》的约定充分履行支付义务，且黎嘉满亦自认2016年3月起拖欠租金，并经王翔催收，仍拒不履行支付租金的义务，黎嘉满行为已违反《房屋租赁合同》的约定，且黎嘉满长期拖欠租金的违约行为，致使王翔不能实现租赁合同的目的，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、二百二十七条的规定，王翔请求解除与黎嘉满签订的《房屋租赁合同》、要求黎嘉满返还租赁物及支付拖欠租金的请求，依据充分，原审法院予以支持。自黎嘉满于2015年11月24日立下《承诺书》计至王翔主张的2016年6月30日，黎嘉满理应支付的租金为165933.28元（68000元+13000元×7个月+13000元/月÷30天×16天），扣除黎嘉满自2015年11月30日至2016年2月27日支付的36000元，黎嘉满实际拖欠的租金应为129933.28元。对于王翔主张的违约金，虽《房屋租赁合同》中约定，若黎嘉满逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的5%以天数计算向王翔交付违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，王翔因黎嘉满拖欠租金而造成的实际损失主要为利息损失，原审法院结合王翔、黎嘉满双方的履约情况，根据公平原则和诚实信用原则，对违约金依法予以调整，违约金可自2016年6月30日起以拖欠的租金129933.28元为基数按月利率2%计付至黎嘉满清偿之日止。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、二百二十六、二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解析》第九十条之规定，于2016年8月25日作出（2016）粤1802民初2316号民事判决：一、解除王翔与黎嘉满于2011年4月15日签订的《房屋租赁合同》；二、黎嘉满应在判决生效之日起10日内返还清远市清城下廓一街×卡给王翔；三、黎嘉满应在判决生效之日起10日内支付拖欠的租金129933.28元给王翔；四、黎嘉满应在判决生效之日起10日内支付拖欠租金的违约金（违约金自2016年6月30日起以拖欠的租金129933.28元为基数按月利率2%计付至清偿之日止）给王翔；五、驳回王翔的其它诉讼请求。本案受理费4160元，由王翔负担1000元，黎嘉满负担3160元。宣判后，黎嘉满不服，向本院提起上诉，请求:1、撤销原审判决；2、查清上诉人欠被上诉人租金的金额为37000元，调整违约金计算标准为中国人民银行同期贷款利率，并依法改判；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。具体事实与理由如下:一、原审认定上诉人欠被上诉人租金为129933.28元事实不清，上诉人欠租金额应为37000元。《房屋租赁合同》约定租金按季度交付，先付后用，《承诺书》已确认2015年11月份欠租金8000元，此后，上诉人交付了36000元租金，计至2016年6月30日共欠租金款37000元（含26000元押金已抵扣租金）。二、原审按月利率2％标准计算违约金过高，敬请二审法院适当调低。上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》约定的违约金计算标准过高，根据《中华人民共和国合同法》第114条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定上诉人可以请求人民法院调整减少违约金，以减轻上诉人的负担。上诉人在一审已经提出请求调整计算违约金标准，但原审按月利率2％标准计算违约金仍过高。根据司法实践，结合被上诉人的实际损失主要为利息损失，本案违约金应以中国人民银行同期贷款利率为计算标准。综上所述，原审认定上诉人欠被上诉人租金为129933.28元事实不清，上诉人欠租金额应为37000元。原审按月利率2％标准计算拖欠租金的违约金标准过高，敬请二审法院适当调低，并支持上诉人的上诉请求。被上诉人王翔口头答辩称：原审法院认定事实清楚、适用法正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。经本院审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方签订的《房屋租赁合同》是在平等自愿的基础上订立的，合同内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，因此，原审法院认定为有效合同正确。由于双方对解除涉案《房屋租赁合同》均无异议，对此，本院予以确认。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议的焦点是：1、上诉人在承诺书中确认的欠款是否为涉案房屋租金。2、原审判决确定的违约金是否过高，应否予以调整。关于上诉人在承诺书中确认的欠款是否为涉案房屋租金的问题。本案中，虽然上诉人出具的《承诺书》有出现欠租金8000元及欠款60000元的表述，但根据现有的证据，只能证实双方之间只存在房屋的租赁合同关系，而上诉人亦存在拖欠租金的违约行为，因此，原审法院根据现有的证据认定承诺书中的欠款实际为拖欠的租金并无不当。况且，即使该欠款并非租金，但上诉人在《承诺书》已明确对该欠款表示认可并同意支付，因此，上诉人仍应按《承诺书》支付该款项给被上诉人。上诉人以出具《承诺书》时仅欠被上诉人租金为8000元，至今尚欠被上诉人的租金为37000元而非原审法院认定的129933.28元的上诉请求，缺乏事实依据，对其该项上诉请求，本院依法不予采纳。关于原审判决确定的违约金是否过高，应否予以调整的问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，逾期交付租金的违约金是每天按租金的5%计算，原审法院就双方约定的违约金已认定过高并调整为按拖欠的租金按月利率2%支计算，该违约金的调整并无违反法律规定，对此，本院予以确认。上诉人认为原审法院认定的违约金仍然过高并请求再次调整的依据不足，对其请求，本院不予采纳。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8320元，由上诉人黎嘉满负担。本判决为终审判决。审判长  巢忠文审判员  何 燕审判员  何昭敏二〇一六年十二月十五日书记员  冯敏静