文书内容广东省梅州市梅江区人民法院民事判决书(2016)粤1402民初1106号原告：广东康宏建设工程有限公司，地址：梅州市梅县区华侨城高级别墅区A区3号。法定代表人：黄开达，该公司总经理。委托代理人：张殷，系广东广和律师事务所律师。委托代理人：刘雪莹，系广东广和律师事务所实习律师。被告：曾伟君，男，汉族，1974年11月16日生，住址：梅州市五华县。被告：刘艳梅，女，汉族，1980年10月8日生，住址：梅州市五华县。两被告委托代理人：温素琴，系广东客都律师事务所律师。被告：梅州市梅江区大华房地产开发有限公司，地址：梅州市梅江区西郊镇西郊街道办事处十甲尾169号三楼。法定代表人：李小平，系该公司董事长。委托代理人：李坚，系该公司员工。原告广东康宏建设工程有限公司（以下简称康宏公司）诉被告曾伟君、刘艳梅、梅州市梅江区大华房地产开发有限公司（以下简称大华公司）申请执行人执行异议一案，本院于2016年6月17日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张殷律师、刘雪莹实习律师，被告曾伟君及曾伟君、刘艳梅的委托代理人温素琴律师，被告大华公司的委托代理人李坚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年11月3日梅江区人民法院作出(2014)梅江法民三初字134号民事判决，大华公司应在该判决生效之日起十日内，支付工程款2717850元及支付逾期利息1468758元给原告。2015年3月13日梅州市中级人民法院作出维持该判项的(2015)梅中法民二终字第4号民事判决书。因被告大华公司未履行上述判决确定的义务，原告于2015年4月27日向原审法院申请强制执行，2015年7月20日向法院提交财产保全申请书，要求查封被告大华公司名下的财产。梅江法院于2015年8月26日作出执行裁定书，查封被告大华公司名下位于梅州市梅江区三角镇宫前村中能香榭丽花园2号楼58号、59号，1号楼31号店铺。2016年3月5日被告曾伟君、刘艳梅向梅江法院提出执行异议，要求解除对涉案二间店铺的查封。梅江法院于2016年5月26日作出(2016)粤1402执异3号执行裁定书，中止对涉案58号、59号店铺的执行。对被告曾伟君、刘艳梅在执行中提出的事实理由，原告认为：1.被告曾伟君、刘艳梅提交的商品房买卖合同显示，购买59号铺的签订时间为2015年6月24日，当时梅江法院已执行立案，曾伟君、刘艳梅与大华公司签订商品房买卖合同变卖房产的行为，属于拒不履行法院判决、裁定的行为。2.被告曾伟君、刘艳梅提交的税收完税证明显示日期为2015年9月22日，说明曾伟君、刘艳梅是在涉案58号、59号店铺被法院查封之后一次性补缴的税款，并不是2014年缴纳的税款。被告之间有串通逃避生效法律文书确定义务的嫌疑。3.被告曾伟君、刘艳梅提交的土地使用权证显示审核日期2015年9月1日，办理日期2015年10月20日，是在法院查封该两间商铺之后，违反了最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第23条第1款“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物”的规定。4.被告曾伟君、刘艳梅提交的收据不能证明其缴纳涉案二间店铺的全部购房款。被告之间签订的房地产买卖合同显示该商铺付款方式为一次性付清全部房款，但被告曾伟君、刘艳梅并未提交汇款（存款）凭证，也无取款记录，仅以被告大华公司开具的二份收据不能证明曾伟君、刘艳梅缴纳了商铺所有价款，反而有恶意串通，通过执行异议妨害执行的嫌疑。5.被告曾伟君、刘艳梅并未提交法院查封涉案二间店铺之前已合法占有的证据，不能证明其合法占有两套商铺。6.被告曾伟君、刘艳梅近几年内涉及多起民事诉讼、刑事诉讼，信誉及品行恶劣。综上，原告认为被告曾伟君、刘艳梅提出的执行异议所述与事实不符，被告大华公司应继续履行生效判决确定的义务。为保障原告的合法权益，原告起诉至法院，请求法院判令：1.梅江法院继续执行大华公司位于梅州市梅江区三角镇宫前村中能香榭丽花园2号楼58号店铺（房地产权证号：01××94）。2.梅江法院继续执行大华公司位于梅州市梅江区三角镇宫前村中能香榭丽花园2号楼59号店铺（房地产权证号：01××95）。3.本案诉讼费由被告承担。原告起诉时提交的证据有：原告营业执照、组织机构代码证，被告身份证，被告营业执照、组织机构代码证，（2016）粤1402执异3号执行裁定书，执行异议书，商品房买卖合同，税收完税证明，土地使用权证，收款收据等，以证实其诉请。被告曾伟君、刘艳梅答辩称：一、涉案58号、59号二间店铺在法院查封前，答辩人已签订合法有效的书面合同，已付清全部价款，已合法占有。1.2014年4月答辩人与大华公司签订《商品房买卖合同》（编号：20141000033788），购买涉案58号店铺，2015年6月与大华公司签订《商品房买卖合同》（编号：20141000033789），购买涉案59号店铺，二份合同签订时间都在法院作出查封之前，合同是双方真实意思表示，内容合法有效，未违反法律法规的强制性规定，应受法律保护。2.答辩人支付购店铺款后，被告大华公司向答辩人开具了收据及发票，根据《中华人民共和国发票管理办法》规定，发票是购销商品，提供或接受服务以及从事其他经营活动中开具、收取的付款凭证，即发票是已付款的凭证，收据和发票足以证明答辩人已付清价款。原告称答辩人在法院查封之后一次性补缴税款不属实，答辩人支付购店铺款中包含了办理房地产权证所需的税费，缴纳税款只是办理房地产权证登记的行为，答辩人支付购房款的行为早已完成。3.在法院查封之前答辩人已合法占有涉案58号、59号店铺。因现房交易，被告大华公司与答辩人签订合同后就将店铺交付给答辩人使用，答辩人提出执行异议时已向法院提交了水电费缴款册（户名为：曾伟君）予以证明店铺已交付使用。4.非因答辩人原因未办理权属登记。根据合同约定，被告大华公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。对于买受人来说，尽快办理好产权登记手续，使自己的合法权益得到牢固的保护，是求之不得的事情，但由于被告大华公司的原因，迟迟未办理权属登记，直至2015年才办理房地产权登记手续、缴纳税款，取得了土地使用权证，办理房产证时，才发现店铺被查封，无法办理房产证。法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》作出中止执行的裁定，事实清楚，证据充分，适用法律正确。二、原告无证据证明答辩人与被告大华公司有串通逃避债务的行为，反而诬陷答辩人信誉及品行恶劣，答辩人将起诉要求原告及原告代理律师赔偿答辩人名誉损失。答辩人以合理市场价格购买58号、59号店铺，已支付全部价款并实际占有店铺，答辩人不是(2015)梅中法民二终字第4号案件中的当事人，对民事判决书是否生效并不知情，58、59号店铺权属登记在被告大华公司名下，未被抵押、查封，答辩人作为善意购买人根据物权公示原则，购买店铺时已尽合理的注意义务。同时被告大华公司作为房地产公司，答辩人作为购房者向其购买店铺是正常的商业交易行为，若因房地产公司身陷官司，购房者购买房地产公司开发的房子就有串通的嫌疑，那纯属无稽之谈，也违背社会常理。原告及原告代理人从网上下载未经核实的资料，纯属捏造事实，严重损害答辩人的名誉，答辩人将另行提起损害赔偿之诉，如是原告代理人所为，答辩人将向相关部门进行投诉。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告曾伟君、刘艳梅答辩时提交的证据有：《商品房买卖合同》、收款收据、发票、完税证明、银行转帐凭证、农业银行卡交易明细清单、证人证言、说明函、水电费缴交册、租赁合同、土地使用权证、租户营业执照等，以证实其答辩意见。被告大华公司答辩称：不同意原告的诉请，大华公司与曾伟君、刘艳梅之间的交易已经完成。2014年4月24日涉案58号、59号店铺网签了《商品房买卖合同》，当时58号店铺签订在被告曾伟君、刘艳梅名下，59号店铺签订在曾恒强名下，都是被告曾伟君、刘艳梅委托李某办理购买二间店铺的相关手续，同时支付了购房款1997500元，该款项包括税费、门窗制作费、店铺基础建设等。因是现楼交易，合同签订后经验收，大华公司直接将店铺交付客户使用。2015年6月24日，被告曾伟君、刘艳梅与曾恒强协商将59号店铺产权人改为曾伟君、刘艳梅，所以大华公司与被告曾伟君、刘艳梅重新签订《商品房买卖合同》，合同编号都与原来一样。对办理产权证的问题，因大华公司办证习惯都是以已购房客户进行集中分批办理产权登记的，所以在2015年6月25日才开始帮被告曾伟君、刘艳梅办理产权登记手续，同年10月份国有土地使用证已经办理好。被告大华公司答辩时未提交证据证实其答辩意见。经审理查明:2015年4月27日，原告依据（2014）梅江法民三初字134号、（2015）梅中法民二终字第4号生效民事判决书，向本院申请立案执行。在执行过程中，原告向法院申请保全被执行人即被告大华公司的财产，本院于2015年8月26日作出（2015）梅区执裁封字第381号执行裁定书，对登记在被执行人大华公司名下的位于梅州市梅江区三角镇宫前村中能香榭丽花园2号楼58号、59号店铺（房地产权证号：01××94、01××95）进行查封。本院拟对该二间店铺进行处置时，案外人即本案被告曾伟君、刘艳梅向本院提出执行异议，称该二间店铺属其所有，请求解除对该二间店铺的查封，同时提交了与大华公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20141000033788、20141000033789）、国有土地使用证（证号：梅州市国用（2015）第13221、13222号）、购店款收款收据及税收缴税证明等证据材料。本院经审查认为，登记在被执行人大华公司名下的涉案58、59店铺，在本院查封前案外人与被执行人已签订有书面买卖合同，案外人已付清了购房款，并实际占有使用该房产，但因被执行人的原因未办理登记，案外人并无过错。本院据此作出（2016）粤1402执异3号执行裁定书，裁定中止对涉案58、59店铺的执行。原告不服该裁定，以其诉称理由向本院起诉，提出了上述诉讼请求，被告则作出上述答辩意见。另查：2014年4月被告曾伟君、刘艳梅拟向被告大华公司购买位于梅州市梅江区三角镇宫前村中能香榭丽花园2号楼58号、59号店铺，委托其朋友李某办理与被告大华公司签订购房合同等相关手续。2014年4月24日，被告曾伟君、刘艳梅的委托人李某与被告大华公司签订二份《商品房买卖合同》（合同编号为：（合同编号：20141000033788、20141000033789），购买位于梅州市梅江区三角镇宫前村中能香榭丽花园2号楼58号、59号店铺，其中58号店铺合同买受人签订为被告曾伟君、刘艳梅，59号店铺合同买受人签订为曾桓强。同时，李某以其帐号通过中国农业银行梅州客都支行转帐1997580元至被告大华公司指定帐户，并在汇款凭证中注明购买店铺款。被告大华公司出具收到58号、59号店铺款、综合费用的收款收据给被告曾伟君、刘艳梅收执。上述两份合同签订及购房款付清后，经双方验收，被告大华公司将涉案店铺交付买受人使用,店铺水电费缴交款册户名登记在被告曾伟君名下。2015年3月21日，被告曾伟君将涉案59号店铺出租给周海平，用于经营园林工程绿化、园林建筑、园林装饰工程等项目，并签订一份《商铺租赁合同》，周海平于2015年5月25日办理了广东胜境园林工程有限公司的营业执照，公司住所地显示为梅州市正兴路中能香榭丽59号店。因59号店铺合同买受人名称需变更为被告曾伟君、刘艳梅，故被告曾伟君、刘艳梅于2015年6月24日与被告大华公司重新签订一份《商品房买卖合同》，合同编号仍为20141000033789，由被告大华公司重新出具收款收据给被告曾伟君收执，并将原买受人为曾桓强的《商品房买卖合同》撕毁。2015年6月25日，被告大华公司向被告曾伟君、刘艳梅出具收到58号、59号店铺款发票二张。尔后被告大华公司向有关部门申请办理产权登记，2015年8月梅州市国土部门对该二间店铺宗地图进行测绘，被告曾伟君、刘艳梅于2015年9月22日缴纳了有关的税收费用，2015年10月20日办理国有土地使用证【证号：梅州市国用（2015）第13221、13222号】,权属人为曾伟君、刘艳梅。庭审中，原告对2014年4月24日《商品房买卖合同》真实性无异议，2015年6月24日《商品房买卖合同》真实性有异议，对二份合同支付购房款的真实性不予认可，认为被告曾伟君、刘艳梅没有实际支付购房款，被告曾伟君、刘艳梅所述委托他人支付购房款，但未提交相关的书面委托或公证手续，对被告曾伟君、刘艳梅提交的《租赁合同》三性不予认可，同时认为涉案店铺未办理产权证，被告曾伟君、刘艳梅主观上有明显的过错。被告曾伟君、刘艳梅则坚持答辩意见，并认为其委托李某签订商品房买卖合同及支付购房款,并不一定要书面或公证的委托,同时申请证人李某出庭作证。为查清案件事实，法院通知证人李某到庭，李某出庭证实,2014年4月,被告曾伟君、刘艳梅委托其与被告大华公司签订《商品房买卖合同》,购买涉案的二间店铺,并通过其账户向被告大华公司支付了购房款,合同签订并经验收后,被告大华公司即将店铺交付买受人使用,同时称其本人未向被告大华公司购买过房产或店铺,与被告大华公司也无任何经济往来。本院认为：本案为申请执行人执行异议之诉。现本案争议焦点为:案外人即本案被告曾伟君、刘艳梅是否享有对涉案二间店铺的民事权益。1.从被告曾伟君、刘艳梅提交的2014年4月24日《商品房买卖合同》、2015年6月24日《商品房买卖合同》显示,合同签订时间均在法院对该二间店铺查封之前，原告对2014年4月24日《商品房买卖合同》的真实性无异议,本院予以确认。2015年6月24日《商品房买卖合同》，签订时间虽为2015年6月25日,但从庭审查明事实可以认定,该合同涉及的59号店铺在2014年4月已有买卖合同关系。2.从被告曾伟君、刘艳梅提交的水电费缴交手册、租赁合同、承租人营业执照显示,被告曾伟君、刘艳梅在购买后即占有使用该店铺,并于2015年3月将店铺出租给他人使用,承租户营业执照显示办理时间为2015年5月,可以认定在法院查封前被告曾伟君、刘艳梅即合法占有使用涉案二间店铺。3.从被告曾伟君、刘艳梅提交的收款收据、发票、银行转帐凭证、农业银行卡交易明细清单显示,虽然签订合同时付款转账户名不是被告曾伟君、刘艳梅,但其委托人李某向被告大华公司转账付款的行为,并不影响曾伟君、刘艳梅与大华公司之间的商品房买卖合同关系,及被告曾伟君、刘艳梅已支付购房款的行为,出卖人对涉案二间店铺已付清购房款的事实亦予以认可。且经查明,被告曾伟君、刘艳梅的委托人李某本人未在被告大华公司处购买过房产或店铺,与被告大华公司之间也无任何经济往来。因此可以认定被告曾伟君、刘艳梅在签订合同时已经实际付清了购店铺款。4.庭审查明，在法院查封前未办理涉案店铺的产权过户登记,是因为被告大华公司对已购买客户进行集中、分批办理产权登记的办证习惯,导致被告大华公司于2015年6月才开始办理产权过户的相关手续,作为买受人,被告曾伟君、刘艳梅不存在有故意迟延办证的行为,主观上并无过错。因此,未办理过户登记并非因被告曾伟君、刘艳梅的自身原因。综上,被告曾伟君、刘艳梅与被告大华公司之间的《商品房买卖合同》关系,系买卖双方当事人的真实意思表示,未违反有关法律法规禁止性规定,应为合法有效的合同。依法成立的合同,受法律保护。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，买受人已付清购房款，出卖人已将标的物交付买受人占有使用，被告曾伟君、刘艳梅提交的证据足以证实其对涉案二间店铺享有所有、使用、收益的民事权益,可以排除法院对该二间店铺的强制执行。因此，被告曾伟君、刘艳梅在执行过程中提出执行异议理由充分。现原告请求法院对涉案二间店铺继续执行，也未提交证据证实被告曾伟君、刘艳梅与被告大华公司有串通逃避债务的行为，故原告请求证据不足，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费100元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判长  刘育平审判员  曾士芳审判员  张炜健二〇一六年十二月九日书记员  陈 悦