江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏03民终3467号上诉人（原审被告）：郭衡，男，1988年9月22日生，汉族，住徐州市。委托诉讼代理人：张本恩，男，1966年7月12日生，汉族，住徐州市铜山区。被上诉人（原审原告）：徐州锦尚纺织品有限公司，住所地徐州市云龙区彭城南路商业步行街C1#-1-205。法定代表人：薛伟，该公司经理。委托诉讼代理人：颜长林，江苏天地明律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵德高，江苏天地明律师事务所实习律。上诉人郭衡因与被上诉人徐州锦尚纺织品有限公司（以下简称锦尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2016）苏0303民初1484号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年10月19日公开开庭进行了审理。上诉人郭衡及其委托诉讼代理人张本恩、被上诉人锦尚公司的委托诉讼代理人颜长林、赵德高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭衡上诉请求：撤销一审判决，改判驳回锦尚公司的诉讼请求。事实与理由：李红菁代表锦尚公司与郭衡签订的《场地租赁合同》虽未生效，但可以证明郭衡租赁的是场地，不是房屋。锦尚公司为搞活市场，承诺免收市场内承租户开业后的第一个季度的租金。郭衡接收承租的场地后，投入大量的资金进行装修。市场开业经营不久，消防部门通知郭衡，承租的位置是消防设施占位，责令郭衡让离、拆房。锦尚公司迫于消防部门的压力，强行拆除郭衡的店铺。从开业到拆除，四个多月，期间还有纠纷交涉期间，郭衡不存在拖欠租金的事实。一审诉讼期间，李红菁代表锦尚公司就本案纠纷与郭衡协商和解，并达成和解协议，由郭衡拉走商铺内货物，店铺装修折抵全部租金。李红菁签字予以确认。综上，一审判决违背事实，规避证据，且适用法律错误。锦尚公司辩称，《场地租赁合同》合法有效，但其内容不完善。锦尚公司为明确双方的权利义务，又签订了《房屋租赁合同》，细化了合同内容。郭衡陈述的免除一个季度租金的事实不存在。郭衡原承租的店铺拆除重建与消防无关。李红菁作为公司职员，并未得到授权与郭衡进行和解。综上，一审判决事实清楚，程序正当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。锦尚公司向一审法院起诉请求：依法判令郭衡支付租金47968.9元（345.1元/天×139天）及利息1441.85元、违约金14823.23元（47968.9元×30%）、滞纳金1441.85元。一审法院查明事实：2015年8月14日，双方签订《场地租赁合同》一份，约定郭衡承租锦尚公司位于彭城南路商业步行街C区一楼127号场地，合同面积（实用面积+公摊面积）147.9平方米，从事纺织品经营。租赁期三年，从2015年开业日为准。前二年价格不动，第三年以市场行情变动。月租金为10353元，郭衡方于每季度前十内支付本季租金。合同签订时，郭衡向锦尚公司缴纳保证金2万元（以收据为准），作为对合同的担保。合同并对双方当事人的其他权利义务进行了约定。锦尚公司工作人员李红菁、郭衡在合同上签字。合同签订时，锦尚公司将该场地交付于郭衡。2015年8月18日，锦尚公司收取郭衡摊位押金1万元，锦尚公司工作人员李红菁出具收据。2015年10月18日，锦尚公司（出租方、甲方）与郭衡（承租方、乙方）以上述场地租赁合同为基础，签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方自愿承租甲方位于127#的房屋作为窗帘经营使用。租赁面积为147.9平方米（租赁面积为实用面积+公摊），租赁期限自2015年10月18日起至2017年10月17日止共2年。自装修期满次日起或租赁期日起计算租金。年租金标准为12.4236万元，租金季度支付一次，先付后租，每季度1日支付租金。合同第四条“房屋的交付及装修”4.1约定：该房屋以现状出租，房屋交付日暂定为2015年10月18日；第六条“乙方的权利义务”6.9约定：租赁期满或因乙方原因及不可抗力，导致租赁合同终止的，乙方已对该房屋进行的装修、装饰，甲方不予赔偿/补偿；第七条“违约责任”7.2约定：租赁期内，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋，没收租赁保证金，并要求乙方支付相当于合同终止前六个月的租金标准作为违约金。违约金不足以弥补甲方因此受到的损失，乙方应向甲方赔偿违约金与乙方受到的损失之间的差额：（5）乙方未按本合同约定按期支付租金或者其他费用超过30日的。7.4约定乙方未按合同约定支付租金，每延迟一日乙方需按日租金的2倍支付滞纳金，逾期超过30日的，甲方可依据7.2条款要求解除合同。合同并对双方当事人的其他权利义务进行了约定。锦尚公司法定代表人薛伟在该合同甲方一栏签字并加盖锦尚公司公司印章，郭衡在该合同乙方一栏签字。庭审中，郭衡否认该合同上“郭衡”的签字是其本人所写。但对房屋租赁合同内容的真实性，以及实际按照合同履行均无异议。并提供房屋建造明细单及马金龙书写的装修清单拟证明涉案房屋系郭衡建造，锦尚公司对此不予认可。在合同履行过程中，因郭衡未支付租金，锦尚公司于2016年3月3日将涉案房屋收回，并表示解除双方签订的房屋租赁合同。一审法院认为，郭衡虽否认房屋租赁合同上的签字不是其本人所写，但对合同内容的真实性及履行情况均无异议，故该房屋租赁合同对双方当事人产生法律约束力，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。锦尚公司依约将涉案房屋交付于郭衡后，郭衡亦应按照合同约定履行给付租金的义务，逾期未支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。因郭衡未支付租金，锦尚公司根据房屋租赁合同约定收回涉案房屋并解除双方之间的房屋租赁合同亦不违反合同约定。郭衡辩称该合同不是最终协议，只是一份过渡性文件，但从该房屋租赁合同的内容、形式上来看，均符合租赁合同的构成要件，且双方亦是按照该合同履行合同义务，故对郭衡的上述抗辩，法院不予采信。对于郭衡辩称锦尚公司曾口头约定免除郭衡一个季度的租金以及曾许诺该市场纯经营轻纺类，合同未有约定，锦尚公司亦不予认可，故对郭衡的上述抗辩理由，法院不予采信。对于郭衡主张涉案房屋系由郭衡自行建造，锦尚公司仅交付的场地，双方所签订的租赁合同应为无效合同的抗辩。郭衡提供的证据不足以证明其对涉案房屋进行了建造，且即使系郭衡自行建造，根据双方均予以认可的场地租赁合同的约定，月租金为10353元，即年租金为12.4236万元（10353元×12个月），该租金数额与房屋租赁合同所约定的年租金数额12.4236万元一致，可以说明涉案房屋的建造问题并不加重郭衡的租金给付义务。郭衡应根据房屋租赁合同的约定履行租金给付义务。根据房屋租赁合同约定，涉案房屋自2015年10月18日起开始计算租金，年租金为12.4236万元，即月租金为10353元，日租金为345.1元。锦尚公司于2016年3月3日将涉案房屋收回。故郭衡应向锦尚公司给付自2015年10月18日起至2016年3月3日止的房屋租金为46933.6元（10353元/月×3个月+345.1元/天×46天）。扣除锦尚公司已收取的保证金10000元，郭衡还应向锦尚公司给付租金36933.6元。对于锦尚公司主张的利息损失、违约金、滞纳金，上述款项均是由于郭衡未履行给付租金义务所造成的赔偿损失额，虽合同对违约金、滞纳金有相应约定，但其约定过高，锦尚公司亦未提供证据证明其因郭衡的违约行为所造成的实际损失，同时，根据房屋租赁合同“乙方未按本合同约定按期支付租金或者其他费用超过30日的，甲方有权要求乙方支付相当于合同终止前六个月的租金标准作为违约金”的约定，法院根据涉案房屋所在市场的经营状况、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，支持46933.6元租金的违约金按以下方式计算：以31059元租金为基数，自2015年11月18日起至2016年3月3日止；以15874.6元租金为基数，自2016年1月18日起至2016年3月3日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、郭衡于判决生效之日起七日内给付锦尚公司租金36933.6元及违约金（以31059元租金为基数，自2015年11月18日起至2016年3月3日止；以15874.6元租金为基数，自2016年1月18日起至2016年3月3日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）；二、驳回锦尚公司的其他诉讼请求。本院二审期间，郭衡围绕上诉请求提交如下证据：1.照片8张，证明锦尚公司交付的是场地，不是房屋；店铺建造，装潢情况；店铺消防设施占位状况。2.李红菁与郭衡于2016年5月9日签订的和解协议书，证明双方已经达成和解协议。锦尚公司质证认为，1、8张照片不能反映拍照时间，与本案没有关联性，不能证明上诉人的主张；2、和解协议书真实性无法确定，不能确认是否为李红菁签字；李红菁虽是公司的员工，但是其无权代表公司与上诉人达成调解协议，和解协议书不合法。被上诉人对李红菁的此行为不认可也不予追认，故该调解协议没有效力。为查明和解协议书的真实性，本院依法对李红菁进行调查。李红菁认可签署上述协议书，但声称协议书中“从此两清，互不牵扯”系郭衡事后添加。锦尚公司在二审期间未提交新证据。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。二审另查明：李红菁于2016年5月9日签署协议一份，内容为：“徐州锦尚纺织品有限公司起诉郭衡支付租金一事，经过协商，郭衡愿以装修房屋折抵全部租金，可以把商铺里面货物拉走。2016年3月23日徐州锦尚纺织品有限公司起诉郭衡支付租金由锦尚纺织品有限公司负责撤诉。从此两清，互不牵扯。李红菁2016年5月9日”。本院认为，案涉的《场地租赁合同》、《房屋租赁合同》均合法有效，对双方当事人均有约束力。双方当事人之间的权利与义务应依据《场地租赁合同》、《房屋租赁合同》进行认定。郭衡主张锦尚公司承诺免除开业后的第一季度租金，但未能提交证据证明，故本院对郭衡的该主张不予采纳。郭衡未按《房屋租赁合同》的约定交付租金，锦尚公司按《房屋租赁合同》的约定行使解除权，并主张租金与违约责任，符合法律规定，应予支持。但是，在一审诉讼期间，李红菁代表锦尚公司与郭衡就本案纠纷达成和解协议，该协议合法有效，应作为处理本案纠纷的依据。因上述和解协议约定，以装修折抵全部租金，郭衡拉走商铺里货物，双方两清，故锦尚公司在本案中的请求权已经消灭，其一审诉讼请求应当予以驳回。对锦尚公司有关未授权李红菁进行和解，且锦尚公司未追认和解协议，上述和解协议对锦尚公司无约束力主张，本院认为，从李红菁签订《场地租赁合同》、收取押金、签署和解协议的行为来看，可以认定李红菁的上述行为系锦尚公司的意思体现，上述和解协议对锦尚公司具有约束力，故本院对锦尚公司的该主张不予采纳。综上所述，因二审出现新证据，郭衡的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第一百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销徐州市云龙区人民法院（2016）苏0303民初1484号民事判决；二、驳回徐州锦尚纺织品有限公司的诉讼请求。一审案件受理费1442元，减半收取为721元，由徐州锦尚纺织品有限公司负担200元，郭衡负担521元；二审案件受理费724元，由徐州锦尚纺织品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李存生审判员  史善军审判员  程 叶二〇一六年十二月三十日书记员  孙晓明