重庆市城口县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0229民初867号原告：李国朝，男，1966年5月2日出生，汉族。被告：陈伦明，男，1968年8月6日出生，汉族。被告：王从菊，女，1973年6月16日出生，汉族。第三人：王从周，男，1957年5月15日出生，汉族。第三人：袁加明，男，1957年2月19日出生，汉族。原告李国朝与被告陈伦明和王从菊、第三人王从周和袁加明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月29日立案后，原告李国朝于2016年9月13日以双方私下协商为由向本院提出了延期开庭审理的申请，2016年10月13日，原告李国朝又向本院提出了追加王从周、袁加明为第三人的申请，本院审查后依法追加王从周、袁加明为第三人参加本案诉讼，并依法适用普通程序分别于2016年11月17日、2016年12月8日公开开庭审理了本案。原告李国朝、被告陈伦明和王从菊、第三人王从周和袁加明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李国朝向本院提出诉讼请求：1、确认原告李国朝与被告陈伦明和王从菊于2007年10月6日和2007年12月20日签订的两份《房屋买卖协议》有效；2、被告陈伦明和王从菊向原告李国朝履行办理买卖房屋的权属转移登记的义务，第三人袁加明、王从周协助办理；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：原告与被告陈伦明和王从菊于2007年10月6日、2007年12月20日签订两份《房屋买卖协议》，约定由我购买城口县葛城街道北大街金山宾馆所在楼房的401号和402号房屋。2009年8月21日，二被告以自己的名义办理了该幢房屋编号为309房地证2009字第00160号房地产权证，2009年9月29日，王从菊、王从周和袁加明又以三人的名义为该幢房屋办理了309房地证2009字第00184号房地产权证。多年以来，二被告拒不配合原告办理所购房屋的转移登记手续。陈伦明辩称，讼争房屋是由我筹资并以王从菊的名义修建的，我与原告李国朝签订的两份《房屋买卖协议》属实，原告已将购房款全部支付，房屋也已经交付原告。我和王从菊为该幢房屋办理了房地产权证，后城口县国土资源和房屋管理局无故将房地产权人“陈伦明、王从菊”变更为“王从菊、王从周、袁加明”三人，并重新办理房地产权证，致使我无法配合原告办理其购买房屋的房地产权证。我同意原告的诉讼请求。王从菊辩称，该幢房屋是我与袁加明、王从周共同修建的。陈伦明与李国朝签订买卖协议时我不在场，我也没有签字。陈伦明对房屋只有30%的处分权，且讼争房屋已经分割给第三人袁加明所有，《房屋买卖协议》属于无效合同。因此，请求驳回原告的诉讼请求。王从周述称，我不清楚原告买房的事实，但是该幢房屋是由我和王从菊、袁加明共同修建的，讼争房屋已经分割给袁加明所有。因此，请求驳回原告的诉讼请求。袁加明述称，该幢房屋是由我和王从菊、王从周共同修建的，讼争房屋属于我所有，被告陈伦明与原告签订的《房屋买卖协议》无效。因此，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院在庭审中对证据进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对原告李国朝提供的《中华人民共和国建设用地规划许可证》和309房地证2009字00184号《房屋产权证》，被告陈伦明、王从菊和第三人袁加明对其真实性无异议，第三人王从周对其真实性提出了异议；因这两份证据符合法定要件，且第三人王从周没有提供证据予以反驳，本院对其证明的事实依法予以认定。对原告李国朝提供的《证明》，被告陈伦明和王从菊、第三人袁加明和王从周对其真实性均提出了异议；因这份证据符合法定要件，且异议当事人均没有提供证据予以反驳，本院对其证明的事实依法予以认定。2、对被告王从菊提供的《协议》、《北大街房子三人分割》，第三人王从周和袁加明无异议，原告李国朝和被告陈伦明提出了这两份证据系三人伪造的异议；因这两份证据没有其他充分的证据予以佐证，本院对其证明的事实依法不予认定。3、对第三人王从周提供的《城口县建设委员会关于王从菊住宅建设用地规划许可证自行失效的通知》、城口县建委的《证明》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《土地转让协议》、《土地过户协议》、《城口县北大街建设用地许可证》、《城口县国土局登报公告》、《建房协议》、《协议》、《北大街房屋分割协议》、葛城镇东方红一村村委《证明》、城口县建筑工程公司《证明》、张志凤等人的《证明》、廖永祥等人的《证明》、周其冬的《证明》、《建筑工程施工合同》等证据，被告王从菊、第三人袁加明无异议，原告李国朝和被告陈伦明的对其真实性提出异议，并认为达不到第三人的证明目的；《城口县建设委员会关于王从菊住宅建设用地规划许可证自行失效的通知》、城口县建委的《证明》、《建设用地规划许可证》、《城口县国土局登报公告》等证据符合法定要件，且异议当事人没有提供证据反驳，本院对其证明的事实依法予以认定；《建设工程规划许可证》与本案不具有关联性，本院对其证明的事实不予评定；《土地转让协议》、《土地过户协议》、《建房协议》、葛城镇东方红一村村委《证明》、城口县建筑工程公司《证明》、张志凤等人的《证明》、廖永祥等人的《证明》、周其冬的《证明》等证据没有充分的证据予以佐证，本院对这些证据证明的事实依法不予认定；《建筑工程施工合同》虽然形式上符合法定要件，但第三人没有提供证据证明合同上王从周和袁加明的签名的形成时间，本院对第三人提供该证据的证明事实不予认定。4、对第三人袁加明提供的城口县公安局葛城派出所的两份《证明》，被告王从菊和第三人王从周无异议，原告李国朝和被告陈伦明对其真实性提出了异议；因这两份证据与本案不具有关联性，且达不到第三人的证明目的，本院对该证据依法不予评定。综上，结合当事人的陈述和经依法审查后确认的证据，本院认定事实如下：2006年9月12日，城口建设委员会向王从菊核发了（2006）70号建设规划用地许可证，该证载明：用地位置为城口县葛城镇北大街、用地面积为235㎡、用地项目名称为住宅。在该地块的楼房建成后，陈伦明分别于2007年10月6日和2007年12月20日与李国朝签订了两份《房屋买卖协议》约定：将北大街葛城镇教办宿舍楼傍边的新楼四楼前面（房款108000元）、后面（108000元）卖给李国朝，陈伦明和王从菊负责房屋产权证办理，王从菊的署名系陈伦明所签。李国朝支付全部房款后，经装修入住至今。2009年8月21日，城口县国土资源和房屋管理局向陈伦明和王从菊颁发了309房地证2009字第00160号房地产权证，确认本案讼争房屋所在的整幢楼房权利人。2009年9月29日，城口县国土资源和房屋管理局以309房地证2009字第00184号房地产权证将本案讼争房屋所在整幢楼房的权利人变更登记为王从菊、王从周、袁加明，并于2009年12月8日在《城口报》刊登公告宣布：309房地证2009字第00160号房地产权证作废。陈伦明在和李国朝签订《房屋买卖协议》时，与王从菊系夫妻关系，2009年8月17日，陈伦明与王从菊在城口县民政局协议离婚。王从周为王从菊之兄，袁加明系王从周妻弟。本院认为，因被告陈伦明提供的证据足以证明讼争房屋所在楼房的建设和销售，均是以被告王从菊的名义进行，并由被告陈伦明签订合同和办理相关手续，根据《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定，应当确认被告王从菊为本案诉争住房所在楼房的建造者，当时被告陈伦明与王从菊系夫妻关系，且没有证据证明二被告就所建楼房的权属另有约定，因此依据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，被告王从菊和陈伦明取得了该幢楼房的原始物权。原告李国朝作为房屋买受人，有理由相信被告陈伦明、王从菊对本案讼争房屋具有处分权，有理由相信与被告陈伦明签订的《房屋买卖协议》系被告陈伦明、王从菊夫妻的共同意思表示，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释一》第十七条第二项之规定，被告王从菊不得以不同意或不知道为由对抗原告李国朝，且被告王从菊及第三人王从周、袁加明没有充分的证据证明原告李国朝与被告陈伦明签订的《房屋买卖协议》属于法定的无效情形。因此，原告李国朝与被告陈伦明签订的《房屋买卖协议》依法应认定为从签订时即发生法律效力，被告陈伦明和王从菊应当根据诚实信用原则，按照合同约定及时全面地履行合同义务，否则依法应向原告李国朝承担违约责任。依据《中华人民共和国物权法》的规定，房屋建设者因事实行为取得房屋所有权后，可以基于多种原因对房屋的所有权进行变动，但是这种变动不属于物权的原始取得而是继受取得，经依法登记后发生物权变动的效力。被告王从菊与第三人王从周、袁加明基于合伙关系对被告王从菊和陈伦明共有财产的变动依法经登记后发生物权变动的效力，但依据《中华人民共和国民法通则》第三十四条之规定，即使被告王从菊没有取得第三人王从周、袁加明的同意对外销售房屋，王从周和袁加明仍然应当承担合同约定的义务，不能以不同意为理由主张合同无效和不履行义务。综上所述，原告李国朝的诉讼请求有事实依据和法律依据，依法应当予以支持。为了维护社会经济秩序，保护交易安全，依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告李国朝与被告陈伦明、王从菊分别于2007年10月6日和2007年12月20日签订的《房屋买卖协议》有效；二、被告陈伦明、王从菊于本判决生效后十日内向原告李国朝履行《房屋买卖协议》确定的房屋转移登记手续的义务；三、第三人王从周、袁加明于本判决生效后十日内协助原、被告双方办理《房屋买卖协议》所涉房屋的转移登记手续。案件受理费2460元，由被告陈伦明、王从菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  徐永凌审 判 员  张步华人民陪审员  余绍斌二〇一六年十二月二十日书 记 员  魏 兴