成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0114民初5318号原告张川宇，男，汉族，1970年5月6日出生，住成都市青羊区。原告谢合彬，男，汉族，1976年2月14日出生，住四川省简阳市。原告严可芯，女，汉族，1981年12月30日出生，住成都市新都区。原告吴毅，男，汉族，1983年11月12日出生，住成都市新都区。原告刘优杰，男，汉族，1973年12月19日出生，住成都市新都区。委托代理人白萍，女，汉族，1976年9月3日出生，住成都市新都区，原告刘优杰妻子，特别授权）。被告成都市新都区维也纳花园一期第一届业主委员会，住所地新都区育英路422号维也纳花园一期。负责人代蕊，业主委员会主任。委托代理人高槐，四川荣恩律师事务所律师（一般授权）。原告张川宇、谢合彬、严可芯、吴毅、刘优杰与被告成都市新都区维也纳花园一期第一届业主委员会（以下简称维也纳一期业委会）业主撤销权纠纷一案，本院2016年9月23日受理后依法由代理审判员蒋建军适用简易程序独任审判，于2016年11月3日公开开庭进行了审理，原告张川宇、谢合彬、严可芯、吴毅到庭参加诉讼，原告刘优杰的委托代理人白萍到庭参加诉讼，被告维也纳业一期业委会的委托代理人高槐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张川宇、谢合彬、严可芯、吴毅、刘优杰诉称，原告是维也纳一期业委会所属主区域范围内的业主。2014年9月10日业委会经过政府主管部门备案成立，此后原告房屋所在区域的后续物业服务企业一直由本小区前期物业服务企业成都市嘉怡物业服务有限公司（后名称变更为成都市嘉德联行物业服务有限公司）承担物业服务。业委会在2014年9月10日至今，未按照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《招投标法》、成都市房产管理局《关于进一步规范物业服务招标投标活动的通知》成房发[2007]91号、《维也纳花园一期管理规约》、《维也纳花园一期业主大会议事规则》等要求召开业主大会，并于2015年9月13日业委会公告告示与成都德昌行物业服务有限公司签订的物业服务合同，违反了《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业；第十二条“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其它事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的相关规定，也违反了《维也纳花园一期管理规约》第二十条、《维也纳花园一期业主大会议事规则》第二十二条等相关规定。业委会在没有经过业主大会决定是否解聘和选聘物业服务企业，业主大会也未对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行过表决情况下于2015年9月13日发布的公告的行为是明显的侵权和越权行为。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：1、撤销维也纳一期业委会2015年9月13日出具的侵犯业主合法权利的公告的决定；2、被告承担本案全部诉讼费用。被告维也纳一期业委会辩称，1、原告请求撤销公告不符合法律规定，根据合同法或民法通则，本案不存在重大误解和显示公平；2、本案原告诉称的公告在发出前，业委员会征求了包括原告张川宇在内的业主意见，并未损害业主利益；3、成都德昌行物业服务有限公司与成都市嘉怡物业服务有限公司同属德尚集团，物业服务有较大提升，如撤销公告小区将无人管理，会损害其他业主的利益。原告为支持其主张所举证据如下：1、公告照片（无原件），证明2015年9月13日公告事实；2、物业合同照片（无原件），证明维也纳一期业委会在未召开业主大会决定是否解聘和选聘物业服务企业，业主大会也未对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行过表决的前提下，在没有代理权的情况下于2015年10月签订物业合同；3、维也纳一期业委会财务明细收取合同保证金的照片、成都市嘉德联行物业服务有限公司注册信息、成都市嘉怡物业服务有限公司变更为成都市嘉德联行物业服务有限公司、成都市嘉怡物业服务有限公司网站注明名称变更为成都市嘉德联行物业服务有限公司信息、成都德昌行物业服务有限公司注册信息，证明成都市嘉怡物业服务有限公司与成都德昌行物业服务有限公司是不同法定代表人的两家公司；4、成都市嘉怡物业服务有限公司物业费、电费、垃圾费2014年10月-12月收款收据及2014年12月收取2015年1-3月物业费收据、成都市嘉怡物业服务有限公司变更为成都嘉德联行物业服务有限公司后的物业费、垃圾费2015年1月-12月收款收据，证明成都市嘉怡物业服务有限公司变更为成都嘉德联行物业服务有限公司后一直在小区内服务至2015年12月；5、成都德昌行物业服务有限公司2015年12月收取的2016年1-3月物业费、垃圾费收款收据，证明成都德昌行物业服务有限公司2016年1月开始在小区收费；6、维也纳一期业委会委员曾剑琴证明，证明成都市新都维也纳一期业委会成立至今未召开过业主大会；7、原告房屋产权信息，证明原告系小区业主；8、维也纳花园一期业主委会业主大会街道办备案材料，原告从街道办复印的备案资料没有被告所说的可以采取公告的形式，证明被告违反议事规则作出决定；9、后续公告的照片，证明没有盖章进行公告。被告对原告所举证据质证的意见：第1组证据公告的真实性认可，被告确实进行了公告和采取收集业主书面意见的方式征求意见，业委会在2015年9月13日后，又于9月25日、10月13日发布了内容相同的公告。第2组证据合同的真实性不予认可，发布公告的时候只粘贴了空白的合同文本，未签订合同，几次公告以后才签订的合同。第3组证据业委会的财务支出明细与本案无关，真实性被告代理人不清楚，从原告提交的照片来看，业委会也曾召开一个临时业主大会，原告所说的业委会成立以后没有召开过业主委员会是与事实不符的；该组证据中其他网上打印的工商信息及网站的信息，全是打印件无法核实真实性。第4组证据对收费票据没有异议。第5组证据对收费票据没有异议。第6组证据如果作为证人证言，证人未出庭，不应采纳。第7组证据无异议。第8组证据无异议。第9组证据，原告出示的第一张照片模糊不清，不发表质证意见；第二张上面又没有公章，不认可真实性。被告为支持其主张，所举证据如下：会议纪要复印件，证明本案原告张川宇作为业主代表参与了业主委员会与业主的沟通会，且没有对物业合同提出异议。原告对被告证据的质证意见为：不认可。时间和内容均不认可，原告张川宇是8月1日早晨10点，不是晚上7点参与会议，当时讨论的内容无关物业合同，是车辆管理方面，还有财务管理制度方面内容。主持会议的人是业委会主任代蕊的父亲，代蕊本人没有参加，内容不是真实的，而且被告提交的也是复印件，对真实性不认可。当时参加的还有另一个业主，上面有个叫宋艳的是原告张川宇的爱人，就算张川宇和他爱人参与了这个所谓的业主代表大会，但张川宇和他爱人并不能代表其他业主。经审理查明，维也纳一期业委会于2015年9月13日在小区发布公告，公告内容如下：全体业主：维也纳花园一期业主委员会将与成都德昌行物业服务有限公司（该公司与成都市嘉怡物业服务有限公司同属德尚集团公司）签订“物业委托管理合同”，现将物业委托管理合同内容予以公示，我们广泛听取意见。另查明，成都市嘉怡物业服务有限公司（后变更为成都嘉德联行物业服务有限公司）在新都区维也纳花园一期小区内服务至2015年12月。后维也纳一期业委会与成都德昌行物业服务有限公司签订物业服务合同，成都德昌行物业服务有限公司于2016年1月在小区开始收费提供服务。再查明，维也纳花园一期业主大会议事规则内容中：第九条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，具体会议形式由业主委员会确定。”，第十条“（集体讨论议事的方式）采用集体讨论形式议事的，本业主大会选择以下第二种方式：（二）由业主推选业主代表参加业主大会会议。”，第二十二条“（物业服务企业或其它管理人的选聘）业主大会选聘物业服务企业或其它管理人之前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。在业主大会会议之前，业主委员会应通过业主代表会议、征询意见表等方式听取业主对物业服务和物业服务企业或其他管理人选聘的意见和要求，并结合本物业管理区域规模、实施物业服务的客观需要等制定具体选聘方案和草拟物业服务合同。选聘方案（选聘方式、具体实施者）和物业服务合同中涉及的物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等主要内容应当在召开业主大会会议15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主委员会应当按照本规则第十八条的约定，将选聘方案（选聘方式、具体实施者）和物业服务合同中涉及的物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等主要内容提交业主大会会议表决，作出业主大会决定，并在物业管理区域内公告。”以上事实有公告照片、维也纳花园一期业主大会议事规则、物业服务收费收据等证据及当事人当庭陈述，在卷佐证。本院认为，业主委员会作为小区业主的自治组织，应充分听取业主意见，代表业主，维护业主合法利益。对于涉及选聘物业服务公司提供服务并决定物业服务合同内容等涉及小区业主重大利益的事项，应充分与业主沟通，按照议事规则收集业主意见，然后依法作出决定。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”维也纳花园一期业主大会议事规则规定议事方式为可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，具体会议形式由业主委员会确定，被告公告将与成都德昌行物业服务有限公司签订物业委托管理合同同时公示合同内容征求意见，而维也纳花园一期业主大会议事规则没有以公告方式征求意见作为决定依据的规定，民法通则明确规定默示只有在法律规定的情况下方发生法律效力，对未反映意见的业主以默示方式认定其意见明显不符合法律规定且违背了维也纳花园一期业主大会议事规则约定，书面征求意见应为直接以书面方式与每位业主联系取得其意见，公示征求意见不能作为议事规则中的书面征求意见方式。被告所称征求了包括原告张川宇在内的业主意见，其提交的会议记录系复印件真实性无法确认，且缺乏具体会议内容，亦未证明参加人员有代表全体业主的资格，该次会议不能证明其决定将对外选聘物业服务企业签订物业服务合同并草拟合同内容符合法律规定和议事规则的规定。被告业主委员会决定将对外签订物业服务合同，并草拟合同内容通过公示方式征求意见，不符合维也纳花园一期业主大会议事规则，亦不符合选聘和解聘物业服务企业的相关法律规定，被告业委会擅自作出的决定，侵害了业主的“建筑物区分所有权”合法权益。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”规定，五原告作为业主，有依法请求法院撤销被告作出的该决定的权利，现五原告于2016年9月8日向本院提起诉讼，9月12日交纳案件受理费，其诉请支持业主撤销权的请求合法，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：对被告成都市新都区维也纳花园一期第一届业主委员会2015年9月13发布的公告及公告中涉及的将与成都德昌行物业服务有限公司签订物业委托管理合同及以公示方式征求意见的决定予以撤销。案件受理费100元(已减半收取)，由被告成都市新都区维也纳花园一期第一届业主委员会承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。（此页无正文）代理审判员  蒋建军二〇一六年十二月二十二日书 记 员  刘 洋