江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终7735号上诉人(原审被告)：从娜。委托诉讼代理人：詹吉夫，江苏国之泰律师事务所律师委托诉讼代理人：蒲孝东，江苏国之泰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘采扉。委托诉讼代理人：钱震宇，江苏梁丰律师事务所律师。原审被告：支海斌。上诉人从娜因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院作出的（2016）苏0582民初358号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人从娜上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：刘采扉在签订《转租及资产转让协议》时，隐瞒消防设施已拆除或关闭，不符合消防要求，构成根本违约。2015年5月26日，上诉人通知被上诉人后涉案转让合同即已解除。根据合同约定，上诉人付款的前提是涉案房屋符合约定条件，被上诉人配合办妥消防等证照和手续。上诉人不存在违约行为。双方当事人之间存在房屋转租关系和资产转让关系，不可分割，应一起处理。原审法院仅处理转租关系无法律依据，适用法律错误。上诉人出借给被上诉人的款项不应直接抵扣转让款。从娜诉刘采扉、沈琳租赁合同一案，于2015年12月14日立案，与本案是基于同一法律关系产生的两个案件，本案的审理应以前案的审理结果为依据。原审法院未同意上诉人中止审理申请程序严重违法。原审法院未同意上诉人现场勘验申请，认定事实错误。被上诉人刘采扉二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告支海斌二审未发表意见。刘采扉向一审法院起诉请求：1、判令解除原审原告与原审被告从娜间于2014年10月1日签订的转租合同，并立即腾退房屋；2、判令原审被告从娜立即支付租金20万元并支付实际使用费（自2015年7月7日起按照年租金42.4万元计算至实际交付之日）；3、判令原审被告从娜支付原审原告违约金20万元；4、判令原审被告支海斌对原审被告从娜的上述债务承担连带清偿责任；5、本案的诉讼费用由两原审被告承担。原审法院经审理查明：2012年9月22日，刘采扉（乙方）与路婷（甲方）签订《租赁合同》，甲方将位于张家港华怡商厦M2、M4、M6、M8、M10、M12门面房（一下简称案涉房屋）约600平方米出租给乙方用于开设茶楼，租赁期限自2012年7月8日至2022年7月7日。第一、二年租赁年度租金为35万元，第三年租赁年度每年租金为40万元。第四年租赁年度每年租金为人民币42.4万元，第五租赁年度的每年租金为44.9万元，第六租赁年度每年租金为人民币48.5万元，以后4年的租价另行约定，直至合同期满。租赁年度是指自2012年7月8日起，向后推算，满十二个月为一租赁期限。房租支付以先付后用为原则，乙方在本合同签订后10日内一次性支付2012年7月8日至2013年的房租，以后一年为一期，乙方应在每一期房租开始前将下一期房租支付给甲方。合同同时对其他条款进行了约定。刘采扉在对案涉房屋进行装潢后，将场所用于张家港市杨舍西城铂金咖啡店经营。2014年9月30日，刘采扉（乙方）与徐军、季玉芳（甲方）签订《补充协议》，主要内容为：“2012年9月23日，甲方曾以儿媳路婷的名义，与乙方签订《租赁合同》，约定将甲方及甲方儿子徐俊杰名下的案涉房屋出租给乙方使用。……。经过充分协商后达成本补充协议：一、甲方同意乙方根据实际情况的需要，采用自用或整体转租的方式（经营范围不变）使用前述房屋。如乙方转租的，乙方仍应按原协议向甲方负责”。2014年10月1日，刘采扉（甲方、转租方）与从娜（乙方，次承租方）签订《转租及资产转让协议》，约定上述《租赁合同》、《补充协议》作为本协议附件。主要内容包括：一、转租、转让范围：甲方将案涉房屋及室内装潢及《铂金咖啡店资产清单所列资产》转租、转让给乙方。二、转让价格：转让总价款950000元，包括：1、租赁物在本协议签订之日起算至2015年7月7日止期间的租金30万元及相关权利；2、甲方已向房东支付的租房押金10万元的所有权、返还请求权等相关权利，即该押金归乙方所有；3、前述资产转让价格55万元。三、转让款的支付期限、进度：在本协议签订10日内，乙方向甲方支付人民币10万元作为定金；在甲方将前述租赁物及资产移交乙方，并协助、配合乙方办理工商、卫生等有关证照、手续（不包括消防手续）后15-30天内，乙方向甲方支付人民币45万元，余款40万元在之后60日内付清。……五、甲方保证：甲方保证前述租赁物及资产质量合格，性能良好，不存在隐蔽质量瑕疵和安全隐患（且租赁物已通过消防、建筑等有关主管部门的验收），完全符合乙方的使用要求（开设茶座等），双方按照现状进行交接（详见交接清单）。六、乙方保证：乙方应严格按照前述房屋租赁合同确定的租金标准及支付进度，向甲方支付租赁物自2015年7月8日起算的租金。租期自2014年10月1日至2022年7月7日。七、违约责任：在本协议签订后，如甲方保证不实的，或甲方未按承诺的内容履行的，或客观情况表明甲方无法将前述资产交付给乙方的，乙方可随时解除本协议，届时甲方应全额退还乙方所付款项，并另行按人民币20万元标准补偿乙方的损失，如甲方的前述行为给乙方造成的经济损失超过20万元的，甲方还应赔偿乙方超过部分的损失；如乙方逾期支付前述转让款的，或者逾期按照前述《租赁合同》确定的租金标准和付款期限支付租金的，每日应按未付款同期同类银行贷款利率两倍的标准向乙方支付利息损失。如乙方逾期付款达30日的，甲方还可解除协议，并可要求乙方按20万元的标准补偿甲方损失，如乙方的前述行为给甲方造成经济损失超过20万元，乙方还应赔偿甲方超过部分的损失。该协议同时对其他条款进行了约定。支海斌自愿为从娜的该协议项下的义务提供保证，直到按约将本协议项下义务全部履行完毕为止。该协议附件还包括《铂金咖啡资料移交清单》及《铂金咖啡物品（吧台）、（厨房）、（外场）交接转让清单》，其中《铂金咖啡资料移交清单》第二项为2013年2月8日张家港市消防大队向张家港市杨舍西城铂金咖啡店颁发的《公众场所投入使用、消防前消防安全检查合格证》。同日，刘采扉（甲方、抵押人）与从娜（乙方，抵押权人）签订《抵押协议》，约定：1、甲方自愿以其位于张家港××镇玉水世家5幢403室及28号车库的房产向乙方提供抵押担保；2、抵押担保的范围包括：在前述《租赁合同》确定的租赁期内，前述《租赁合同》及补充协议项下的甲方享有的各项权利不发生变化。如发生变化并造成乙方损失的，该损失由甲方承担。抵押期限自本协议签订之日起至2023年1月7日止。抵押金额为120万元。2014年10月9日，刘采扉（甲方、债务人）与从娜（乙方，债权人）签订《借款协议》，约定甲方向乙方借款55万元，借款期限自2014年10月1日至2016年10月1日。借款甲方以房产抵押担保。同日，刘采扉（甲方、抵押人）与从娜（乙方，抵押权人）签订《抵押合同》，约定：甲方以张家港××镇玉水世家5幢403室及28号车库为上述借款提供担保。从娜分别于2014年10月11日、10月14日将上述55万元交付刘采扉。之后，刘采扉（甲方）与从娜（乙方）签订《备忘录》，约定：关于前述《转租及资产转让协议》、《借款协议》、《抵押合同》的履行事宜，经双方协商后形成备忘录如下：1、双方商定，前述《借款协议》项下的借款本金支付期限、进度为：在甲方办妥前述《借款协议》项下房产抵押登记手续后10个工作日内，乙方向甲方支付借款55万元；2、双方在前述《转租及资产转让协议》第三条项下有关转让款的支付期限、进度的约定不再执行；3、在甲方严格按照《租赁合同》、《补充协议》及《转租及资产转让协议》的约定履行完毕后，乙方可直接用前述《借款协议》项下甲方应还乙方的借款本金，直接抵扣前述《转租及资产转让协议》项下相应金额的乙方应付甲方的转让款。抵扣后，应视为乙方已向甲方支付了前述《转租及资产转让协议》项下部分转让款55万元。该转让协议项下剩余转让款40万元，由乙方在甲方将前述协议项下租赁物及资产移交乙方，并协助乙方办理工商、卫生等所有证照、手续后90日内付清。2014年10月12日，从娜以案涉房屋为经营场所开设张家港市杨舍西城沁缘茶楼（以下简称沁缘茶楼），并办理了工商登记。2015年1月31日，刘采扉作为借款人向从娜借款10万元，并出具借条，约定从娜可从其应支付的转让款中直接扣除该本金。2015年3月29日，张家港市公安局城中派出所向沁缘茶楼发出《责令改正通知书》，因沁缘茶楼一层东侧火灾自动报警系统控制设施未按消防要求发送控制信号，责令该单位于2015年4月12日前改正。2015年4月29日，江苏安泰消防检测有限公司向沁缘茶楼出具《消防设施检测存在问题意见书》，发现以下问题：火灾自动报警系统按钮无法报警、报警主机无法进行联动、无法远程启动喷淋泵；消火栓系统管网内污水，无法启动消火栓泵；自动喷淋灭火系统压力开关启动后不报警、水流指示器动作后不报警。2015年6月8日，从娜以案涉房屋不符合消防及环保等安全规范，房屋的消防管道、喷淋系统等主要消防设施早已被永久性拆除或关闭，严重影响经营为由，以刘采扉、沈琳、徐军、季玉芳、路婷为原审被告向原审法院提起诉讼，案号为（2015）张开民初字第567号，请求判令刘采扉返还转让款65万元及利息，沈琳对刘采扉的上述债务承担连带清偿责任。2015年12月3日该案以撤诉结案。2015年6月26日，刘采扉曾以从娜、支海斌为原审被告向原审法院提起诉讼，案号为（2015）张开民初字第618号，请求判令从娜支付剩余转让款30万元，支海斌对上述债务承担连带清偿责任。2015年9月29日，该案以撤诉结案。2015年12月14日，从娜又以同一事由，以刘采扉、沈琳、徐军、季玉芳、路婷为原审被告向原审法院提起诉讼，案号为（2015）张民初字第2733号，请求判令确认《转租及资产转让协议》于2015年5月26日解除，刘采扉支付经济补偿金20万元及利息，沈琳、徐军、季玉芳、路婷对刘采扉的上述债务承担连带清偿责任。目前该案尚在审理中。原审被告从娜认为，原审原告故意隐瞒案涉房屋的消防管道、喷淋系统等主要消防设施早已被永久性拆除或关闭的情况，为此提供了其与原审原告的录音。原审原告刘采扉表示，其在录音中也陈述对消防改造的情况不清楚，是原审被告出现消防问题后联系才知道的。2015年9月17日，张家港市公安局城中派出所副指导员陈晓军在原审法院的调查笔录中陈述：2015年3月29日的《责令改正通知书》中涉及的改正内容应由现在经营的人负责；店名变更只要申请更改消防责任人、管理人，原来的消防证还是有效的；只要把日常存在的消防隐患解决了，自动消防设施接入整个消防设施就可以了。原审原告（从娜）讲的（房屋的消防管道、喷淋系统等主要消防设施早已被永久性拆除或关闭）情况应该不会存在，否则就不会有2013年2月8日的安全检查合格证了。2016年3月16日，江苏安泰消防检测有限公司的工作人员袁泉在原审法院的调查笔录中陈述：我是安泰公司负责消防设施检测的，当时现场检测只发现了意见书里所列出的问题，没有房屋的消防管道、喷淋系统等主要消防设施早已被永久性拆除或关闭的情况。另查明：原审法院于2016年1月19日将本案起诉状副本、应诉通知书等诉讼材料邮寄送达原审被告从娜。原审原、被告确认，沁缘茶楼一直在营业，但对于原审被告已支付的65万元意见不一，原审原告认为其中55万元是转让款、10万元是租金，原审被告认为其中55万元是借款，10万元是租房押金。以上事实，由《租赁合同》、《补充协议》、《转租及资产转让协议》、《抵押协议》、《借款协议》、《责令改正通知书》、《消防设施检测存在问题意见书》、沁缘茶楼工商登记查询、调查笔录、录音资料及庭审笔录等予以证实。原审法院认为，原审原、被告间的《转租及资产转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照协议的约定履行各自的权利、义务。《转租及资产转让协议》包括转租合同和转让合同两部分内容。原审原告交付房屋、室内装潢及《铂金咖啡店资产清单所列资产》中的资产设备，已履行主要的合同义务，原审被告从娜经工商登记，已使用案涉房屋开设沁缘茶楼经营至今，其理应按照协议的约定支付转让款、租金。对于转让合同部分，原审原告交付标的物，原审被告从娜出借给原审原告的借款65万元，根据《备忘录》及借条的约定，可抵扣转让款55万元。可见，该转让合同已履行完毕。本案争议的基础法律关系是租赁合同纠纷。在原审原告已履行交付房屋的义务后，原审被告以原审原告故意隐瞒消防设施已拆除的事实，案涉房屋消防及其他附属设施不符合合同约定为由拒付租金，但未能对此充分举证证明，《责令改正通知书》及《消防设施检测存在问题意见书》中也未反映出其提出的问题，原审被告也未举证证明因消防问题对其经营造成的影响，对其上述抗辩意见，原审法院碍难采信。现原审原告主张原审被告从娜出借的65万元中的10万元为租金，并无不妥，原审法院予以采信。原审被告从娜未按《转租及资产转让协议》及《备忘录》的约定支付租金，已构成对《转租及资产转让协议》中转租合同部分的根本违约，现原审原告要求解除该转租合同部分，符合法律规定，原审法院依法予以支持。《转租及资产转让协议》中转租合同部分应自原审法院将起诉状副本、应诉通知书等诉讼材料送达原审被告之日，即自2016年1月19日解除。依照相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿。现原审原告要求原审被告腾退房屋，符合法律规定，原审法院依法予以支持。原审原告主张原审被告支付租金20万元，并自2015年7月7日起按照年租金42.4万元支付实际使用费，该主张的租金、占有使用费计算标准未超过双方约定，原审法院予以采信，但原审被告从娜应支付的租金应自2014年10月1日起算至2016年1月19日止，其中2014年10月1日至2015年7月7日租金为30万元，自2015年7月8日至2016年1月19日租金为226133元，合计526133元，扣除已抵扣的10万元后，尚结欠426133元。占有使用费应自2016年1月20日起算。原审被告从娜认为原审原告主张的20万元违约金过高，请求予以调整，原审原告也认为其损失主要是其已付给出租方的租金利息损失，故原审法院依法酌情将违约金的计算方法调整为以欠付租金、占有使用费为基数，自应支付之日起至原审被告实际给付之日止，按中国人民银行同期银行贷款基准利率的1.3倍计算。原审被告支海斌作为担保人对原审被告从娜因《转租及资产转让协议》所欠的债务提供担保，虽未明确担保方式，但依照相关规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任，故原审被告支海斌应对原审被告从娜的上述债务依法应按照连带责任保证承担保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，原审法院判决如下：一、原审原告刘采扉与原审被告从娜于2014年10月1日签订的《转租及资产转让协议》中的转租合同于2016年1月19日解除。二、原审被告从娜应于本判决生效10日内腾退张家港华怡商厦M2、M4、M6、M8、M10、M12门面房，并返还原审原告刘采扉。三、原审被告从娜应于本判决生效后10日内支付原审原告刘采扉自2014年10月1日起至2016年1月19日止的租金426133元（已扣除抵扣的10万元）、占有使用费（自2016年1月20日起至原审被告从娜实际返还房屋之日止按照年租金424000元计算）及违约金（以20万元为基数，自2015年1月11日起算；以226133元（426133元-20万元）+上述占有使用费为基数，自2015年7月8日起，均按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算至原审被告实际给付之日，以20万元为限）。四、原审被告支海斌对原审被告从娜的上述第三项中的债务承担连带清偿责任。（如采用转账方式支付，请汇入原审原告指定账号；或汇入张家港市人民法院，开户行：中国银行张家港支行营业部，账号：46×××84）。案件受理费7300元由原审被告从娜、支海斌负担。上述费用原审原告已预交至原审法院，由两原审被告在履行本判决时一并给付原审原告。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，根据2015年9月17日，张家港市公安局城中派出所副指导员陈晓军的陈述：2015年3月29日的《责令改正通知书》中涉及的改正内容应由现在经营的人负责；店名变更只要申请更改消防责任人、管理人，原来的消防证还是有效的；只要把日常存在的消防隐患解决了，自动消防设施接入整个消防设施就可以了。以及2016年3月16日，江苏安泰消防检测有限公司的工作人员袁泉的陈述：我是安泰公司负责消防设施检测的，当时现场检测只发现了意见书里所列出的问题，没有房屋的消防管道、喷淋系统等主要消防设施早已被永久性拆除或关闭的情况。本院难以认定被上诉人向上诉人交付涉案房屋时主要消防设施被拆除或关闭，原审法院未予准许上诉人现场勘查申请合理。上诉人以此拒付租金并要求解除合同无法律依据。上诉人接收涉案房屋、室内装潢及资产设备，经工商登记后开设茶楼经营，原审法院认定上诉人应按照协议支付转让款、租金正确。上诉人认为本案应以其起诉刘采扉等人的案件的处理结果为依据无法律依据，本院不予支持。根据双方当事人签订的备忘录及借条约定，上诉人出借给被上诉人的借款可抵扣转让款，原审法院对此表述并无不当。因上诉人违约导致涉案转租合同关系解除，其在二审中要求解决资产转让争议无法律依据，本院在本案中不予理涉。综上所述，上诉人从娜的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由从娜负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨恩乾审 判 员  黄学辉代理审判员  黄源榕二〇一六年十二月五日书 记 员  毛莉莉