江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)赣07民终2986号上诉人（原审被告、反诉原告）：肖世杰，男，1993年11月14日生，汉族，江西省赣州市人，住赣州市章贡区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：闵红荣，男，1968年9月18日生，汉族，江西省南昌市人，住赣州市章贡区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：戚务兰，女，1970年12月28日生，汉族，江西省赣县人，住赣州市章贡区。上述俩被上诉人共同委托诉讼代理人：朱钦昕，江西兴略律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）：聂婉贞，女，1938年12月28日生，汉族，江西省高安市人，住赣州市章贡区。被上诉人（原审被告、反诉被告）：肖至荣，男，1939年4月27日生，汉族，江西省吉水县人，住赣州市章贡区。上述俩被上诉人共同委托诉讼代理人：吴正信，赣州市章江法律服务所法律工作者。上述俩被上诉人共同委托诉讼代理人：肖丽春（系被上诉人聂婉贞、肖至荣的儿子），住赣州市章贡区。上诉人肖世杰因与被上诉人闵红荣、戚务兰、聂婉贞、肖至荣房屋买卖合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2016）赣0702民初1415号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖世杰的上诉请求：撤销一审判决，改判撤销肖世杰、聂婉贞与闵红荣于2016年3月24日签订的《房地产买卖（居间）合同》（NO：x）；本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定房屋买卖合同有效，事实不清，证据不足。肖世杰虽为完全民事行为能力人，但只是大二学生，涉世未深，作为奶奶的聂婉贞及作为叔叔的肖丽春利用长辈的身份以欺骗和误导让肖世杰作出不是其真实意思的表示。聂婉贞多次以年老经济困难为由将该商铺用于办理银行按揭贷款，肖世杰出于对聂婉贞的信任，以为此次也是用于办理贷款，才会在没有经过询问其用途的情况下在复印件上签字，肖世杰对合同存在重大误解，《房地产买卖（居间）合同》是可撤销合同。肖世杰作为商铺共有人，聂婉贞、肖至荣收到购房款后据为己有，没有给予肖世杰购房款份额的意思，一审法院判决闵红荣、戚务兰将余款70万元支付给聂婉贞、肖至荣严重侵害了肖世杰的合法权益。一审判决事实认定与判决自相矛盾。一审法院判令闵红荣、戚务兰办理房产转移登记手续之后30日内将剩余70万元购房款支付给聂婉贞、肖至荣、肖世杰，但又认为本案争议的房屋买卖关系未涉及聂婉贞、肖至荣、肖世杰之间的权属归属，认为归属问题可以另行协商或通过法律途径解决，属于自相矛盾。聂婉贞、肖至荣辩称：肖世杰七岁时，案涉商铺的确赠与50%的产权给肖世杰。但今年4月，因为聂婉贞、肖至荣多年疾病，急需卖房治病。卖房时2016年4月10日，肖世杰来聂婉贞家中已经口头告知他这个房子卖了给爷爷奶奶看病用，当时肖世杰同意了，愿意将争议份额还给聂婉贞、肖至荣，为此肖世杰在买卖合同上签字，在交房协议上也签字。但却在办理房屋过户时反悔。聂婉贞、肖至荣为解决与肖世杰之间的纠纷，已另行提起撤销赠与诉讼，请法庭中止本案诉讼的审理。闵红荣、戚务兰辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应该驳回肖世杰的上诉请求。应当依据双方的买卖合同约定将余款支付给聂婉贞，肖世杰在合同及相关文件上签名，表示其放弃了财产的权益，该房产的出售是基于聂婉贞的身体多病的原因及需钱看病，应当照顾购买人及出售人的合法权益，将以上这些合法款项判决给聂婉贞。肖世杰向一审法院反诉请求：1、撤销肖世杰、聂婉贞与闵红荣于2016年3月24日签订的《房地产买卖（居间）合同》；2、由闵红荣、戚务兰与聂婉贞、肖至荣承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年3月24日，闵红荣（买方）与案外人肖丽春（聂婉贞、肖至荣的儿子，肖世杰的叔叔）在赣州世华房地产经纪有限公司世华星辰茗苑分公司（居间方）共同签订了一份《房地产买卖（居间）合同》，案外人肖丽春系卖方代理人。合同约定：买卖双方通过居间方买卖位于赣州市章贡区南京路x号x#店铺（房屋所有权证号：x），房屋成交总价为160万元整。双方约定在签订该合同时买方向卖方支付定金5万元，于2016年4月6日前支付首期款90万元，剩余购房款以银行抵押贷款方式支付。在银行同意贷款之日起三个工作日内，买卖双方须到相关部门办理产权变更手续并到相关部门缴纳各项税、费。如卖方未能履行本合同约定，则买方可要求卖方双倍返还定金，且买方有权要求卖方赔付不低于本合同物业转让价格10%的违约金。如买卖双方有任何一方未能履行本合同约定，违约金须即时向居间方全额支付买卖双方的服务佣金32000元。……。2016年4月11日，闵红荣、戚务兰与聂婉贞、肖至荣、肖世杰一同前往中国建设银行股份有限公司赣州市分行办理银行贷款手续，双方当事人五人在原签订的《房地产买卖（居间）合同》的复印件上签字按捺手印，同时应银行要求签字确认了《交易确认书》以及《中国建设银行个人再交易住房贷款售房人面谈记录表》。该《交易确认书》中明确写明若银行放款，则将贷款款项汇入聂婉贞个人账户。2016年4月11日，闵红荣、戚务兰向聂婉贞账户转入90万元购房首期款。之后，闵红荣、戚务兰按合同约定通知聂婉贞、肖至荣、肖世杰前往办理房屋产权过户手续，肖世杰拒绝配合。另查明，1998年12月16日，聂婉贞向赣江住宅合作社第二开发部购买了本案争议的章贡区南京路x号x#、x1#店铺两间，购房款总额为623545元，付款方式为分期付款。案涉房屋所有权人登记为聂婉贞与肖世杰。肖世杰生于1993年，现已成年。一审法院认为，首先，关于房屋买卖合同的效力问题。本案案涉合同系由闵红荣与被告的代理人肖丽春先签订的，而后再由各方当事人五人同时在该合同复印件中签字确认。被告三人在原合同复印件中签字的行为应视为是对代理人肖丽春所拟定合同的事后追认，同时应贷款银行的要求，原、被告五人还签订了《交易确认书》以及《中国建设银行个人再交易住房贷款售房人面谈记录表》，该事实进一步佐证了房屋买卖交易的真实性。故一审法院认为，闵红荣、戚务兰与聂婉贞、肖至荣、肖世杰之间签订的《房地产买卖（居间）合同》、《交易确认书》以及《中国建设银行个人再交易住房贷款售房人面谈记录表》系当事人的真实意思表示、合法有效，双方均应依合同约定履行义务。闵红荣、戚务兰在庭审中愿意在案涉房屋办理完产权过户手续后及时办理房屋按揭手续并将剩余房款支付给聂婉贞。其次，关于承担民事责任的问题。闵红荣、戚务兰依约将案涉房屋的首期款支付给了聂婉贞，原、被告亦同时前往银行办理银行贷款手续，闵红荣、戚务兰已履行了自己的付款义务，而肖世杰拒不配合办理房屋过户手续，属违约行为，应承担违约责任。聂婉贞、肖至荣辩称是由于肖世杰拒不配合办理过户手续导致的违约，其责任应由肖世杰承担。根据双方签订的合同，在一方违约的情形下，违约方应承担违约责任，但未对违约方之间的责任进行划分。在合同没有明确约定的情况下，聂婉贞、肖至荣、肖世杰作为地位同等的合同一方当事人，应按合同约定对闵红荣、戚务兰承担同等责任，即共同责任。再次，关于违约金的计算问题。根据双方的合同约定，在卖方未按期将该房产交付给买方的情形下，按每日房屋总价的万分之五支付违约金，而本案中，该店铺一直在对外出租，在本案诉讼之前，聂婉贞将案涉店铺的租金如实转交给闵红荣、戚务兰，该行为应视为本案争议的店铺已实际交付，故对闵红荣、戚务兰要求按每日房屋总价的万分之五计算违约金的主张，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。但该合同第十条违约责任中，约定一方未能履行合同约定的，可以要求对方赔付不低于本合同物业转让价格10%的违约金，结合本案被告的违约情况、时间以及给闵红荣、戚务兰造成的实际损失等因素，该合同约定的违约金明显高于给闵红荣、戚务兰造成的实际损失，故一审法院酌定聂婉贞、肖至荣、肖世杰应支付的违约金为1万元。另外，根据双方合同的约定，若买卖双方有任何一方违约的，违约方应向居间方全额支付服务佣金32000元。而本案中，闵红荣、戚务兰当庭认可应向居间方支付的服务佣金至今尚未支付，闵红荣、戚务兰也未垫付，故一审法院认为服务佣金系原、被告或有违约的一方向居间方支付的，应由居间方来主张权益。故闵红荣、戚务兰该项诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予认可。最后，关于肖世杰的反诉请求部分。肖世杰主张该合同系在重大误解和显失公平的情形下签订的，一审法院认为，肖世杰作为一个完全民事行为能力人，对整个签约过程是有完全认识和判断能力，签订买卖合同同时对合同内容有足够的认知力，特别是在签《交易确认书》以及《中国建设银行个人再交易住房贷款售房人面谈记录表》时肖世杰更清楚知道应承担的法律后果。肖世杰在合同以及其他文件中签字确认应视为其已明确知晓该民事行为的内容以及对该民事行为的确认，即使肖世杰在签字按捺手印的时候对房屋交易的基本情况未做充分了解，但其在银行工作人员、闵红荣、戚务兰及其他被告均在场确认的情形下，应对其所签字确认的事实给予充分注意，否则应承担对已不利的法律后果。关于显失公平的问题，肖世杰虽是房屋共有权人，但本案案涉的合同中未明确购房款全部归聂婉贞所有，《交易确认书》中指明的贷款款项发放账户也只是贷款银行履行贷款手续时明确的收款人，并不能据此确认该购房款就是归聂婉贞所有，换言之，本案争议的房屋买卖关系并未涉及三被告之间的权益归属，也就不存在对肖世杰显失公平的事由。三被告之间对购房款的归属可以另行协商或通过法律途径解决，肖世杰以此提出案涉合同显失公平的主张没有事实和法律依据，一审法院不予认可。同时，肖世杰对自己提出的主张亦未提供任何证据给予证明，应承担举证不能的法律后果。综上，肖世杰的反诉主张于法无据，一审法院不予认可。综上所述，对于闵红荣、戚务兰要求三被告办理房屋过户手续以及三被告承担部分违约责任的诉讼请求，一审法院予以支持；对于闵红荣、戚务兰要求三被告承担居间服务佣金的诉讼请求，一审法院不予支持；对于肖世杰的反诉请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、聂婉贞、肖至荣、肖世杰于本判决生效之日起三日内协助闵红荣、戚务兰办理位于章贡区南京路x号x#房产的产权转移登记手续。二、闵红荣、戚务兰在办理上述第一项房产转移登记手续之后30日内将剩余70万元购房款支付给聂婉贞、肖至荣、肖世杰。三、聂婉贞、肖至荣、肖世杰于本判决生效之日起三日内向闵红荣、戚务兰支付违约金10000元。四、驳回闵红荣、戚务兰的其他诉讼请求。五、驳回肖世杰的反诉请求。二审中,当事人没有提交新证据。二审认定的事实与一审查明的一致。本院认为,关于案涉房屋买卖合同是否可以撤销的问题。肖世杰认为其对案涉合同存在重大误解，要求撤销案涉房屋买卖合同。关于这个问题，首先，肖世杰没有提供证据证实，案涉房屋买卖合同签订过程中，肖世杰从事的签字确认等行为是出于重大误解。其次，肖世杰作为完全民事行为能力人，并且作为大学生，对于“卖房”一事具有完全识别和判断能力，在其爷爷肖至荣、奶奶聂婉贞和买房人闵红荣、戚务兰均在场的情况下，肖世杰签字确认的行为，更是对“卖房”一事的认可。肖世杰认为其存在重大误解的主张，没有事实依据，与常理相悖，本院不予采信。对肖世杰要求撤销案涉房屋买卖合同的主张，本院不予支持。关于一审法院判令闵红荣、戚务兰将剩余房款支付给肖至荣、聂婉贞是否侵害肖世杰合法权益的问题。本案房屋买卖合同的双方是买方闵红荣、戚务兰和卖方聂婉贞、肖至荣、肖世杰，根据合同相对性原则，一审法院判令作为买方的闵红荣、戚务兰将剩余房款支付给合同相对方即卖方聂婉贞、肖至荣、肖世杰，并无不当。同时，聂婉贞、肖至荣与肖世杰针对卖房款如何分配的问题属于其内部纠纷，不影响卖方履行付款义务。该内部纠纷，聂婉贞、肖至荣或肖世杰可以另行主张。故，肖世杰认为一审法院该项判决显失公平的主张不能成立，本院不予支持。关于聂婉贞、肖至荣提出其已向一审法院提出撤销赠与诉讼，要求本院中止本案审理的问题。本案是房屋买卖合同纠纷，是买方闵红荣、戚务兰与卖方聂婉贞、肖至荣、肖世杰关于房产过户与剩余房款支付的问题，并不涉及卖方即房屋共有人聂婉贞、肖至荣、肖世杰之间对房款的分配问题。关于房款分配问题，聂婉贞、肖至荣与肖世杰可另行主张处理，不影响本案的审理。故，对聂婉贞、肖至荣要求中止本案审理的意见，本院不予支持。综上所述，肖世杰的上诉请求不能成立。应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人肖世杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐 军审 判 员 傅 忠代理审判员 彭 莉二〇一六年十二月二日书 记 员 王 佳代理书记员 姚冰霞