四川省大邑县人民法院民 事 判 决 书(2016)川0129民初1751号原告大邑聚仁物业管理有限公司。法定代表人孙乐添，执行董事兼总经理。委托代理人李星雨、杨敏（均为一般授权），四川蓉信律师事务所律师。被告牟攀。原告大邑聚仁物业管理有限公司（以下简称“聚仁物业公司”）与被告牟攀物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月29日立案受理后,依法适用简易程序于2016年12月26日公开开庭进行了审理。原告聚仁物业公司的委托代理人杨敏到庭参加了诉讼，被告牟攀经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告聚仁物业公司诉称，被告系原告所管理的邑都上城小区的业主。被告于2011年4月2日与开发商大邑银都房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购得邑都上城X-X-X-X号房，建筑面积219.79㎡；X栋X单元X号商铺，建筑面积32.62㎡；X栋X单元X号商铺，建筑面积26.84㎡。被告在接收该物业时与原告签订了《前期物业管理服务协议》，约定：原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积0.8元/㎡（住宅）、2元/㎡（商铺）的标准向原告交纳物业管理费，如被告逾期付款应根据欠款金额按每天0.5%的标准向原告支付滞纳金。合同生效后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告交纳物业管理费，自2011年9月至2016年6月31日，被告共欠物业管理费14,089.49元、垃圾费1,140.00元，滞纳金21,621.00元。原告多次对其书面及上门催缴，均无果。为此，现起诉要求判令：1、被告给付原告2011年9月至2016年6月的物业管理服务费14,089.49元、垃圾费1,140.00元；2、被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止；3、被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告将第一项诉讼请求的起止时间明确为自2011年10月1日至2016年6月30日止。被告牟攀辩未作答辩，也未提交证据。经审理查明，大邑银都房地产开发有限公司（以下简称“大邑银都公司”）开发了位于“邑都·上城”小区，原告聚仁物业公司系大邑银都公司委托的该小区前期物业管理公司，被告牟攀于2011年购买了“邑都·上城”小区X栋X楼X号住宅（登记建筑面积219.79平方米）、X栋X单元X楼X号商铺（登记建筑面积32.65平方米）及X栋X单元X楼X号商铺（登记建筑面积26.84平方米）（以下简称“诉争房屋”）。2011年4月2日，原、被告就前述三套诉争房屋签订了《“邑都·上城”前期物业管理服务协议》各一份，约定：原告为被告居住的大邑县晋原镇大邑大道458号邑都上城小区X栋X楼X号住宅、X栋X单元X楼X号商铺及X栋X单元X楼X号商铺提供物业服务；物业管理服务内容：环境卫生管理、公共秩序安全、交通秩序与车辆停放管理、房屋装饰装修管理等事项；物业管理服务费用：按业主所拥有的物业面积计算，每月交纳一次，被告交纳费用时间为每月的前五天（1-5号），在办理入住手续时需预先支付六个月的物业管理服务费用，被告交纳管理服务费用的起算时间按交房公告通知日期办理交房手续之日起计算，未按期收房的以开发商刊登交房公告的第十日起计算；多层住宅按建筑面积0.8元/平方米·月，商业用房按建筑面积1.2元/平方米·月；被告出租物业的，物业管理服务费由被告交纳；代收代缴费服务：原告若受有关部门或者单位的委托，可提供代收代缴服务，收费与标准按政府规定办理；被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求其补交，并从逾期之日起就其应交而未交的费用按每天0.5%交纳违约金等内容。合同签订后，原告履行了合同义务，被告自2011年10月1日起未交纳物管费。另查明，2013年7月1日，原告与大邑县邑都上城业主大会业主委员会签订了《邑都上城小区物业管理服务合同》，约定原告为邑都上城小区继续提供为期三年的物业管理服务，期限从2013年7月1日起至2016年7月1日止，收费标准住宅0.8元/月/㎡，商业1.2元/月/㎡等内容。2016年6月30日，原告因与业委会的物业合同期满而撤离“邑都·上城”小区，并进行了催收欠缴物管费及滞纳金的公告。大邑县人民政府在2005年6月发文，从2005年6月起开始征收城市生活垃圾处理费，城市规划区内居住户每户每月应缴纳4元的垃圾费，商业经营场所（不含餐饮、娱乐）40平方米以内的商户每户每月应缴纳15元的垃圾费（现原告已将该收费标准调减为8元/月）。2009年6月17日，大邑县城市管理局根据上述文件委托原告代其向业主收取垃圾费，并与原告签订了《大邑县城市管理局委托小区物管代收生活垃圾处置费协议》。原告已实际为被告代缴了2011年度、2014年度及2015年度的垃圾费，被告从2011年10月起未按时缴纳垃圾费。上述事实，有原告的陈述及经本院审查具有证明力并予以采信的原告提交的《前期物业管理服务合同》、房屋信息摘要及登记信息证明、《“邑都·上城”前期物业管理服务协议》、《邑都上城小区物业管理服务合同》、《大邑县城市管理局委托小区物管代收生活垃圾处置费协议》、大邑府发（2005）57号文件、大邑县城市管理局出具的垃圾费票据、公证书及情况说明等所证实。本院认为，原告聚仁物业公司与被告牟攀签订的三份《“邑都·上城“前期物业管理服务协议》意思表示真实，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。合同签订后，原告已按约履行了提供物业服务的义务，被告牟攀每月应缴纳的物业费应为219.79平方米×0.8元∕平方米∕月+32.65平方米×1.2元∕平方米∕月+26.84平方米×1.2元∕平方米∕月=247.22元/月，现被告从2011年10月1日起未按合同约定支付物业服务管理费，应承担支付欠缴物管费及相应滞纳金的违约责任。本案中，原告于2016年6月30日因物业服务期满而撤场，故被告欠缴的物管费应自2011年10月1日计付至2016年6月30日，共计57个月，即物管费为247.22元/月×57月﹦14,091.54元，现原告要求被告支付其物管费，符合法律规定，本院予以支持。原、被告在合同中约定的滞纳金属于违约金性质，现原告提供的证据不能证明被告未交物管费除给其造成资金利息损失外，还存在其他损失的情形，因此原告要求被告按照每日千分之三标准支付逾期付款滞纳金过高，应予调减，本院将该标准酌定为按中国人民银行同期贷款基准利率的二倍计算。对原告代被告垫付的垃圾费，由于双方在合同中约定了由原告根据有关部门或者单位的委托，为被告提供代缴服务，被告应按时按量缴纳，现原告已根据大邑县城市管理局的委托，实际代被告缴纳了2011年度、2014年度及2015年度的垃圾费用，而被告从2011年10月起就未按合同约定缴纳垃圾费，故对原告要求被告支付从2011年10月至12月、2014年度及2015年度共计27个月的垃圾费=（4元/户/月×1户+8元/户/月×2户）×27月=540.00元的请求，符合双方合同约定，本院一并予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告牟攀在本判决生效后十五日内支付原告大邑聚仁物业管理有限公司自2011年10月1日至2016年6月30日止的物管费14,091.54元及违约金（计算方式：以每月应交物管费247.22元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的二倍，从合同约定的每月5日起计算至本判决确定的支付之日止；若未按本判决确定的支付之日支付物管费的，上述违约金计算至物管费付清之日止）。二、被告牟攀在本判决生效后十五日内支付原告大邑聚仁物业管理有限公司从2011年10月至12月、2014年度、2015年度的垃圾费540.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费361元,由被告牟攀承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  王露蓉二〇一六年十二月二十九日书 记 员  邓 薇