湖南省衡阳市珠晖区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0405民初536号原告：衡阳某某物业管理有限公司。法定代表人：李强，该公司经理。委托诉讼代理人：佘珍君，湖南金雁律师事务所律师。被告：常某某，男，汉族，1940年出生。委托诉讼代理人：李英杰，衡阳市珠晖区求是法律服务所法律工作者。原告衡阳某某物业管理有限公司（以下简称某某公司）与被告常某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案后，依法适用普通程序，于2016年10月31日公开开庭进行了审理。原告某某公司法定代表人李强及其诉讼代理人佘珍君，被告常某某及其诉讼代理人李英杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某某公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告的房屋租赁合同关系，被告常某某立即退出其占有的位于衡阳市珠晖区东阳渡街道某房屋；2、被告常某某按每月600元向原告偿付自2013年4月至其退出租赁房屋之日止的租金。事实与理由：坐落于衡阳市珠晖区东阳渡街道某房屋系原国营710厂建设的作为仓库使用的房屋，其后该厂将底层西头改建成了门面。2003年3月6日，原国营710厂建安公司将该房屋底层西头房屋及其他5��门面、一间小油漆房出租给了被告常某某，租赁期限为10年，年租金为人民币12000元。被告在此经营某某超市。2005年6月8日，因原国营710厂破产，被告常某某承租的房屋移交给衡阳市华联社区管理。2007年4月3日，因消防部门的要求，华联社区拆除常某某承租的5间门面，华联社区下属的物业管理公司（2015年12月3日正式登记为衡阳某某物业管理有限公司）遂与常某某重新签订了一份《关于某某超市原五间门面拆除问题的协议》，华联社区除免除被告常某某的部分租金外，还将常某某应缴纳的房屋租金从每月1000元减少至每月600元，协议还约定，被告不得以任何理由拖欠、少交或拒交，否则，华联社区除追回所欠之租金外，并有权收回所租的房屋，同时，被告方不得转租。但被告常某某并没有遵守这份协议的约定，而是违约将其承租的房屋隔成了二个部分，一部分以每月500元的价格转租给了赵某某开办电游厅，另一部分则以每月1200元的价格转租给刘某某开办太平洋服装超市城，被告为了向原告方隐瞒其转租的事实，还谎称其与刘某某是合伙经营，并签订假的“合伙协议”欺骗原告。2013年初因华联社区拆除原职工单身楼38、39栋房屋，通向租赁房屋的架空电路被切断，同时因供电方式改变需进行电路改造暂时停电，原告方将上述情况及时告知被告，并通知被告自行承担改造线路的费用，原告方予以协助，被告对此也没有异议。但自2013年4月份至今，被告常某某一直拖欠原告租金不予交纳，原告方也多次催促被告，但被告以停电等借口为由拒绝交纳租金。同时，原告方以租赁合同早已到期，要求被告退出租赁房屋，被告也拒不腾房交还给原告。被告的行为，严重违反了合同的约定，侵害了原告的权益，请求法院判如所请。被告常某某辩称：请求驳回原告的起诉或诉讼请求。事实与理由：1、原告不是本案适格的诉讼主体，被告没有与原告签订租赁合同，而是与原710厂签订租赁合同。2、原告陈述的事实与理由均与事实不符，被告将承租的部分房屋转租他人，原告对此知情，被告不存在非法转租。3、被告并不拖欠原告租金，被告严格履行了合同，向建安公司缴纳了租金，不存在拖欠建安公司或华联社区租金的事情。2013年3月，因华联社区在没有任何理由的情况下切断了被告的电源，拆除了被告的电表，致使被告无法经营，给被告造成了严重的经济损失。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原、被告双方有争议的证据及事实，本院认定如下：1、原告是否与本案有利害关系，是否系本案的适格原告。本院认为：原告提交的城市建设工程竣工一览表、施工许可证、关于国营七一0厂破产资产处理意见、托管协议、二份移交协议能够充分证明被告承租的位于衡阳市珠晖区某底层西头房屋原系国营七一0厂建设的房屋，2005年6月，在该厂破产处置过程中，根据湖南省人民政府国有资产监督管理委员会的意见，包括被告承租的房屋在内的该厂当时无法变现的破产财产均被移交给新组建的衡阳市华联社区代管。2016年1月1日，衡阳市华联社区将被告承租的房屋交由原告某某公司管理、使用、收益。因此，原告某某公司与本案有利害关系，系本案的适格原告。2、关于被告是否存在非法转租的问题。原、被告双方对被告曾将承租房屋转租给他人的事实不持异议，只是被告认为原告知���，原告认为己方并不知情，被告转租未经原告同意，因此，被告是违反合同的非法转租。本院认为，被告曾将房屋转租给他人是双方均承认的事实，但目前房屋的转承租人已经退出房屋，且原、被告承租合同期限已经届满，原告对被告曾经的转租行为是否知情已不再影响本案纠纷的处理，故对双方争议的原告是否知道被告转租的事实，本院无需再予以审查。3、被告是否拖欠原告房屋租金。本院认为，被告对其自2013年4月份以后未向原告方交纳房屋租金或房屋占用费用的事实并无异议，只是认为原告方在2013年3月中旬以后停止向被告承租房屋供电，造成被告不能营业，被告因此无需再向原告交纳租金。本院认为，原、被告双方对被告自2013年4月以后未再向原告交纳房屋租金或占用费用的事实不持异议，本院予以确认，至于被告是否应向原告交纳上述期限后的租金，本���将在后文阐述。根据原、被告陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年3月6日，被告常某某以其从事个体经营字号“衡阳市江东某某标准件五金经销部”的名义与原国营710厂建安公司签订了一份《关于仓库出租开发利用合同协议书》，承租原国营710厂建设的坐落于衡阳市珠晖区某底层西头房屋及其他5间门面及一间小油漆房，租赁期限为10年，收费计算起点自2004年1月1日起计算，年租金为12000元，每年分二次交清。被告在此经营某某超市。2005年6月8日，原国营710厂破产，根据湖南省人民政府国有资产监督管理委员会的意见，原国营710厂破产财产被移交给衡阳市华联社区代管。同年6月28日，国营710厂破产清算组将包括被告常某某承租的房屋在内的财产移交给衡阳市华联社区。2007年4月3日，华联社区��属的物业管理公司（2015年12月3日正式登记为衡阳某某物业管理有限公司）与常某某再次签订了一份《关于某某超市原五间门面拆除问题的协议》，协议约定：华联社区应消防部门的要求拆除被告承租的5间门面房，收回被告承租的小油漆房，同时在继续租赁的房屋西北方向调换一间空房给被告使用作为补偿，并将被告的房屋租金从每月1000元减少至每月600元。其后，被告将其承租的房屋隔成了二个部分，一部分以每月500元的价格转租给了赵某某开办电游厅，另一部分则以合伙的形式转租给刘某某开办太平洋服装超市城，被告每月收取1200元的费用。2013年3月份，因华联社区拆除原职工单身楼38、39栋房屋，通向租赁房屋的架空电路被切断，造成被告租赁房屋停电。其后，原告愿意为被告接通照明电源，但被告要求安装三相四线电源，原告因自身不能做到而未能与被告达��一致意见，照明电线也一直没有安装。2014年8月30日，被告自行出资9820元（其中预购电费2000元）向电业部门申请安装了一块三相四线电能表新装业务。自2014年以后，因被告10年租赁期限届满，原告方曾多次要求被告交纳租金及退还租赁房屋，但被告以原告无故停电，造成其很大的经济损失为由，拒绝交付2013年4月份至今的房屋租金及占有费用，同时要求原告补偿1年的租赁期限，另外再延长4-5年的租赁期限，但遭到原告拒绝。为此，双方纠纷成讼。本院认为：原、被告间系房屋租赁合同关系，双方应当按照房屋租赁合同的约定享受权利，履行义务。原、被告间的房屋租赁合同期限为10年，即自2004年1月1日起至2013年12月31日止，上述合同期限届满后，原告没有再向被告出租房屋的意向，被告应当遵守合同的约定，自觉腾出租赁房屋返��给原告。被告至今仍占有租赁房屋拒不返还给原告，违反了合同约定及法律的规定，侵害了原告的财产权利，原告要求被告立即退出租赁房屋，并按原合同每月600元的约定支付欠缴的房屋租金及占有房屋期间的费用，符合法律的规定，本院予以支持。原、被告间的房屋租赁合同期限早已届满，双方间的租赁合同关系已经终止，本院无需再判决解除双方间的租赁合同。原告因改造其他房屋的需要切断电源对被告在租赁期间使用房屋虽造成了一定影响，但租赁房屋长期未能接通电源实因被告超出合同的约定，另行要求原告安装三相四线电表源所致。根据上述具体情况，本院酌情减免被告一个月的房屋租金，被告要求免除2013年4月份以后的全部租金及占有费用，没有事实及法律依据，本院不予支持。至于被告要求原告对其承担违约赔偿责任，不是本案的审理范围，被告可���案提起诉讼，但无论被告是否另案起诉，被告均不得以此作为继续占有原告房屋的理由。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告常某某于本判决生效后十日内退出其占有的位于衡阳市珠晖区某底层西头房屋，并将全部房屋返还给原告衡阳某某物业管理有限公司；二、被告常某某于本判决生效后三日内向原告支付自2013年5月份起至被告全部退出房屋之日止的房屋租金及占有费用，费用按每月600元计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由被告常某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  屈建国审 判 员  李 潇人民陪审员  聂红春二〇一六年十二月二十三日代理书记员  罗 珺附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。