四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终11195号上诉人（原审原告）：冯丹，女，1987年1月25日出生，汉族，住四川省双流县。委托诉讼代理人：刘晓林，四川恒和信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雷，四川恒和信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市高新区交子大道***号中海国际中心*座**楼。法定代表人：郭勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：倪弘，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹骥，泰和泰律师事务所律师。上诉人冯丹因与上诉人中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司（以下简称中海公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服成都高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第7759号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯丹上诉请求：1.变更（2015）高新民初字第7759号民事判决第一项为“中海公司自2015年1月31日起至2016年8月1日止，按照每日万分之二的标准向冯丹支付违约金240885.50元”；2.二审案件诉讼费由被上诉人承担。其上诉事实和理由为：一、中海公司应当遵循诚信原则，依约支付违约金，一审调减违约金缺乏事实依据。二、即使需要对违约金进行调整，一审判决将违约金调减至1000元亦明显错误。中海公司的违约行为给冯丹造成巨大损失，正是因为中海公司未提供居民用电，导致冯丹未使用案涉房屋，却需要支付物管费，1000元的违约金未体现公平诚信原则，也未体现对中海公司不诚信行为的惩罚。三、因一审调减金额过低，使中海公司的违约成本大大降低，不利于引导良好的社会风尚。据此，请求二审支持其上诉请求。中海公司答辩称，1、中海公司没有违约行为，不应承担违约责任。2、冯丹没有证据证明其实际遭受的损失数额。3、开通正式居民用电前，中海公司也提供了用电，未对冯丹的生活和财产造成影响。4、冯丹在居民用电正式开通前，并未支付任何电费。一审依据法律规定调减违约金并无不当。中海公司上诉请求：1.撤销（2015）高新民初字第7759号民事判决，改判驳回冯丹的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由冯丹承担。其上诉事实和理由为：一、一审适用法律错误。冯丹并未因用电问题受到任何损失，且中海公司一直为案涉楼盘开通正式居民用电而努力，相关部门已经明确案涉房屋所在土地配电网责任主体并非中海公司且中海公司不存在逾期交房的违约情形，案涉房屋也无质量问题，没有违反双方合同约定。二、一审认定事实错误，漏查土地配电网的责任主体不是中海公司的事实。对于合同约定的“达到使用条件”理解错误，应当理解为“正常使用且价格正常”。据此，请求二审支持其上诉请求。冯丹答辩称，1、一审认定中海公司违约正确。2、即使是案外人的原因造成中海公司违约，也不影响中海公司向守约方冯丹承担违约责任。3、居民用电和施工用电明显不同，产生的用电舒适度完全不同，中海公司称二者没有区别的观点不能成立。冯丹向一审法院起诉请求：1、中海公司立即为冯丹开通永久性正式用电及永久用水；2、中海公司从2015年1月31日起每日按冯丹支付购房款的万分之二向冯丹支付违约金，计算至永久性正式用电及永久用水开通之日止；3、自2015年1月30日交房至永久性正式用电及永久用水开通之日期间的物管费由中海公司承担；4、案件受理费由中海公司承担。一审法院认定事实：2014年10月31日，冯丹、中海公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，由冯丹购买中海公司开发的位于成都高新区南部新区仁和片区剑南大道以东，交子大道以南（地块A）中海·九号公馆[原暂定名为中海·仁和片区39号地块（A地块）]的3幢2单元18层1号房屋（建筑面积189.78平方米）。《商品房买卖合同》中与本案相关的条款主要包括：第十条交付条件“（一）出卖人应当在2015年1月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、5项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。······4、满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件······”；第十一条市政基础设施和其他设施的承诺“出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2015年1月30日达到工程竣工条件，由买受人自行向有关部门申请开通；（2）电：2015年1月30日达到使用条件；······如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）出卖人按本合同第十二条逾期交房责任的约定向买受人承担违约责任，但此违约责任和逾期交付房屋的违约责任不能重复追究；······”；第十二条逾期交房责任“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]······（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”；第二十二条前期物业服务“······（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为住宅3.98元/月·平方米（建筑面积）······”；第二十四条不可抗力“因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明”。《商品房买卖合同补充协议》中与本案相关的条款主要包括：第四条关于房屋交付的特别约定“······8、如买受人购买的商品房为已经完成竣工验收后的现房，则买受人须在签订合同及补充协议前对房屋、社区环境等现状进行实地查看，并对此没有任何异议，双方同意以房屋的现状进行交付。······11、买受人承诺：在签订合同及本补充协议时已知晓所购买房屋、房屋所在项目内部以及周边区域已有的道路交通环境、线网架设、市政配套设施等现状情况，若项目周边区域情况发生变化的，均以政府规划为准，出卖人不承担任何责任。买受人在《商品房买卖合同》及本协议签订后不得以环境噪声、线网架设干扰等为由，向出卖人主张任何权利。”上述合同签订后，冯丹向中海公司支付了房屋总价款2193857元。2014年6月20日，案涉房屋所在楼栋经过工程竣工验收备案并取得《建设工程规划合格证》。中海公司于2015年1月8日向冯丹发出交房通知书，冯丹于2015年4月3日前往收房并办理入伙手续。案涉房屋物业服务费收费标准为755.32元每月。国网四川省电力公司成都供电公司于2016年7月13日向案涉房屋所在“中海·仁和片区39号地块”送正式用电。中海公司于2016年8月1日将居民正式用电接入案涉房屋所在楼栋，此前，该房屋用电系使用施工用电。案涉房屋所在小区于2015年12月出现过停电及电梯故障现象。该小区采用由物业公司按照丰水期（6月-10月）的低谷时段电价即0.175元每度的收费标准按月从业主收集电费后交付中海公司，再由中海公司按照施工用电收费标准向供电部门支付电费的电费缴纳模式。冯丹于2015年4月3日收房至2015年12月7日共计用电189度，尚未向物管公司交纳用电费用。另查明，2012年5月3日，成都市国土资源局作为出让人，案外人钜星（成都）商务服务有限公司作为受让人，受让GX07(252/211)：2012-37号宗地使用权。2012年10月24日，成都市国土资源局作为出让人，钜星（成都）商务服务有限公司作为原受让人，中海公司作为新受让人签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，由中海公司取得GX07(252/211)：2012-37号宗地使用权。2013年7月15日，成都高新区管委会向成都市对外开放工作领导小组办公室发出的《成都高新区管委会关于外商投资企业座谈会企业反映问题办理情况的复函》（成高管函[2013]37号）载明：“根据你办《关于办理“外商投资企业座谈会”反映问题的函》（成开放办[2013]14-23号）要求，现将高新区企业反映问题办理情况回复如下：······三、中海地产成都公司反映问题：高新区仁和片区40号地块、39号地块已全面开工，其中40号地块交房在即，希望协调解决项目用电问题。办理情况：据了解，中海项目地块是2011年5月由兴城投资公司拍卖的，其电力配套应由兴城投资公司统一出资和安排，高新区已将具体情况通报企业。下一步，高新区将对项目用电事宜给予积极协调、配合。”2013年7月25日，成都市国土资源局向成都市对外开放工作领导小组办公室发出的[成都市国土资源局关于《成都市对外开放工作领导小组办公室关于办理“外商投资企业座谈会”反映问题的函》的复函]（成国土资函[2013]275号）载明：“······三、中海地产成都公司反映问题的落实情况。高新区仁和片区40号地块、39号地块已全面开工，其中40号地块交房在即，希望协调解决项目用电问题。经我局和国网四川省电力公司成都供电公司（以下简称成都供电公司）对接，成都供电公司随即会同高新区管委会专题研究了以上两宗土地的供电问题后，达成一致意见。在成都兴城投资有限公司出资完善110千伏万象变电站第二电源并移交供电企业后，由成都供电公司对高新区仁和片区40号、39号地块按照招拍挂项目电力配套政策，采取10KV电压等级供电。具体供电方案由成都供电公司另行正式答复40号、39号地块的开发单位中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司、中海振兴（成都）物业发展有限公司。”另，根据冯丹、中海公司的调查取证申请，一审法院向国网四川省电力公司成都供电公司进行了调查取证，其出具的《关于（2015）高新民初字第7759号调查令的回复》载明：“······调查令1至3项资料{审注：该3项资料为中海公司作为证据出示的复印件：1、《关于高新区站南组团、大源组团及西部园区招标、拍卖、挂牌出让土地配电网情况说明的函》（成电业函[2008]34号）；2、《成都市兴城投资有限公司招标、拍卖、挂牌出让土地配电网电气工程建设框架协议》（签订时间：2011年7月8日）；3、《国网成都供电公司关于中海地产高新南区仁和片区39、40号宗地用电问题的复函》（成电函[2013]2号）；}未能找到，另有相关信息提供给法院参考（详见附件），调查令4-7项问题的有关情况如下：问题4：位于成都高新区南部新区仁和片区剑南大道以东、交子大道以南（A地块）的‘中海九号公馆’楼盘是否接入城市公共生活供电网络，还是采用临时用电？”答：位于成都高新区南部新区仁和片区剑南大道以东、交子大道以南（A地块）的’中海九号公馆’楼盘目前使用的是施工用电，非正式用电或临时用电。问题5：若‘中海九号公馆’楼盘采用的是临时用电，则该楼盘是否已具备接入城市公共生活供电网络的条件，未接入的原因是什么？答：楼盘接入正式供电需实施外部电源建设工程并竣工验收合格。外部电源建设工程主要分为土建部分工程和电气部分工程（土建部分工程指设备基础及外部电源通道），土建部分工程完成并通过供电企业验收合格后才具备电缆敷设条件即才能开始外部电源电气部分工程施工。目前该项目土建部分工程尚未实施完毕，不具备电气部分工程进场施工条件，因此，目前无法接入正式供电。‘中海九号公馆’外部电源土建部分工程实施主体非成都电业局，也非国网成都供电公司。问题6：‘中海九号公馆’楼盘接入城市公共生活供电网络的进展情况，是否能够预计接入时间？答：中海九号公馆楼盘接入城市配电网预计时间按照《供电营业规则》第四十三条相关规定执行：‘用户受电工程施工、实验完工后，应向供电企业提出竣工验收报告。供电企业接到用户的受电装置竣工报告及检验申请后，应及时组织检验······检验合格后的十天内，供电企业应派员装表接电。’目前无法预计接入时间······”针对问题7即‘中海九号公馆’2015年12月以来的用电记录。国网四川省电力公司成都供电公司提供了2015年12月及1月的相关《四川省电力公司模拟电费发票》以证明用电情况，根据模拟电费发票显示，中海兴业（成都）发展有限公司缴纳的电费标准为峰时电价1.410480每千瓦时，平时电价0.940320每千瓦时，谷时电价0.470160每千瓦时。作为上述回复的附件，国网四川省电力公司成都供电公司另提供了2012年7月10日，成都市电业局向成都高新区重点建设领导小组办公室发出的《关于高新区十二宗出让土地供电情况说明的函》（成电业函[2012]59号），主要载明：“成都高新区重点建设领导小组办公室：······一、按该十二宗地《规划条件通知书》的用地规划要求，其建设项目受电变压器总容量较大。根据《国家电网公司业扩供电方案编制导则（试行）》的相关规定，该十二宗地建设项目供电电压等级宜选取110千伏及以上电压等级，地块内宜预留相应受电设施用电。当该宗地块规划设计条件发生改变，则用电需求测算应作相应调整。二、该十二宗出让土地不纳入《招标、拍卖、挂牌出让土地配电网建设试行办法》的范围，土地供配电设施不由我局出资建设，由该宗土地竞得人自行申请用电，其电源工程所需费用由土地竞得人承担······”。另，根据冯丹的调查取证申请，一审法院向成都市自来水公司进行了调查取证，成都市自来水公司向本院提供了案涉楼盘部分《水表安装业务登记单》、四川省城市供用水合同、《水表移交信息记录单》、《用水性质变更登记表》，其中，《用水性质变更登记表》显示中海公司于2015年1月5日申请将原用水性质非居民生活用水变更为居民生活用水，变更时间为2015年1月18日，成都市自来水公司于2015年1月9日受理该申请。一审法院认为，冯丹、中海公司签订的《商品房买卖合同》、《[中海·九号公馆]清水住宅补充协议及相关附件》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。冯丹就案涉房屋所提出的诉讼请求涉及用水和用电两个方面，诉讼过程中，冯丹确认中海公司已按照合同约定开通了居民生活用水不存在违约行为，故对于冯丹请求中海公司立即开通永久用水，以及因未开通永久用水支付违约金、赔偿物管费的诉讼请求，一审法院不予支持。就用电方面，案涉房屋于2016年8月1日接入居民正式用电，交房至接入居民正式用电期间系使用施工用电，冯丹、中海公司就此期间的用电形式是否符合合同约定，以及中海公司是否应承担违约责任产生争议。就本案所涉争议焦点，评议如下：一、关于案涉房屋买卖合同中用电“达到使用条件”如何理解，中海公司交付接入施工用电的房屋在用电方面是否符合合同约定的问题。冯丹、中海公司双方签订的《商品房买卖合同》第十一条市政基础设施和其他设施的承诺约定，“出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：······（2）电：2015年1月30日达到使用条件；······”。即案涉房屋买卖合同约定的通电要求系“达到使用条件”，何为“达到使用条件”，冯丹主张开通居民正式用电才是达到使用条件，中海公司主张房屋交付后能够正常使用电即达到使用条件。对此，一审法院认为：首先，从交易目的和交易习惯来看，合同是当事人之间为了实现特定交易目的而为的真实意思表示，当合同双方当事人对具体条款的理解存在分歧时，应依照合同订立的目的及交易规则、交易习惯等寻求双方真实的或应有的意思表示。本案中，结合双方订立商品房买卖合同的交易目的及交易习惯，冯丹所购买的是商品房，目的是为满足城市居住生活，而水、电设施属于商品房的基础设施，稳定的生活供水、供电是商品房满足城市居住生活所需的基础条件之一。对于“非正式供电”的行为，即使实际上达到了通电的效果，但并未纳入城市生活供电网络，供电性质的不同，通常不能保证其供应是长期的、持续的和稳定的，不能视为其达到了合同约定的“使用条件”。其次，从电力部门相关规章的规定来看，《供电营业规则》第十二条规定,“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理······”；第十四条规定，“用户不得自行转供电······”；第七十五条规定，“城镇居民用电一般应实行一户一表······”。《建设工程施工现场供用电安全规范》第8.0.18条规定，“用电管理应符合下列要求······3、施工用电完毕后，应由施工现场用电负责人通知维护班组，进行拆除······”。综合上述规定来看，城镇居民生活用电一般应接入正式用电，中海公司提供的施工用电系用于一般工业与民用建设工程现场施工供用电，不能作为居民的日常生活用电，中海公司以其施工用电向外转供电的行为亦与国家电力管理的相关规定相悖。最后，从格式条款的特殊解释来看，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。就本案而言，诉争的用电条件条款系中海公司为重复使用而预先拟定的合同条款，订立合同时也未与冯丹进一步协商，现“达到使用条件”的约定不明引发争议，冯丹、中海公司双方对该条款的理解存在分歧，除上述按照交易目的和交易习惯对该条款作通常解读之外，依法应作不利于提供该格式条款一方的解释，故一审法院认定“达到使用条件”并非仅指能够用电。综上，“达到使用条件”应理解为电力能够长期、持续、稳定供应，满足居民城市生活用电所需，通常指开通正式用电。中海公司交付的房屋用电系施工用电，不能视为达到合同约定的使用条件，构成违约。二、关于中海公司提出的案涉房屋系现房交易，双方同意以房屋现状交付，根据合同约定，应视为冯丹对于房屋配套设施及用电形式清楚知晓并接受的问题。中海公司主张冯丹所购商品房于2014年6月验收合格，冯丹于2014年10月购房，冯丹购房时房屋已经实际呈现，根据《商品房买卖合同补充协议》的约定，应视为冯丹对于房屋配套设施及用电形式清楚知晓并接受。本院认为，虽然《商品房买卖合同补充协议》第四条中约定了如买受人购买的商品房为已经完成竣工验收后的现房，则买受人须在签订合同及补充协议前对房屋、社区环境等现状进行实地查看，并对此没有任何异议，双方同意以房屋的现状进行交付。买受人承诺在签订合同及本补充协议时已知晓所购买房屋、房屋所在项目内部以及周边区域已有的道路交通环境、线网架设、市政配套设施等现状情况，若项目周边区域情况发生变化的，均以政府规划为准，出卖人不承担任何责任等，且相关条款以黑体加粗的方式特别标识。但采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。中海公司作为开发商主要的合同义务即向购房者交付符合合同约定和法律规定的房屋，按照交易习惯，正式通电、通水、通气、通邮是城市生活的必要居住条件，即使作为现房交易，购房者作为普通消费者，通常只能对房屋、社区环境和市政配套设施的外观进行察看，不具备鉴定专业配套设施质量或功能的能力，更不具备通过实地查看甄别房屋用电形式的能力，不能因为是现房交易，就将开发商对房屋质量及相关配套设施的保障义务和交易风险通过赋予购房者实地查看的义务而转嫁给购房者。因此，在中海公司将施工用电作为交付标准明显与一般购房者的购房目的和日常交易习惯相悖的情形下，中海公司未举证证明其在签订合同时已就用电形式向冯丹进行特别提示或解释说明，仅依据格式条款的约定主张冯丹知晓并接受案涉房屋为施工用电的抗辩意见本院不予采信。三、关于中海公司提出的构成不可抗力应予免责的问题。中海公司提出其在购买案涉房屋所在地块国土使用权时，土地出让方明确出让土地配电网的建设属于土地出让方的责任范围，并且土地配电网由第三方建设，属于中海公司不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因此即便认定中海公司违约，也应适用不可抗力条款免责。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。中海公司作为受让人于2012年10月24日取得案涉房屋所在项目地块的国有建设用地使用权。根据国网成都供电公司《关于高新区十二宗出让土地供电情况说明的函》（成电业函[2012]59号），成都市电业局于2012年7月10日已向相关部门明确说明案涉项目地块宜选取110千伏及以上电压等级，不纳入《招标、拍卖、挂牌出让土地配电网建设试行办法》的范围，土地供配电设施不由其出资建设，由土地竞得人自行申请用电并承担电源工程所需费用。而根据《成都高新区管委会关于外商投资企业座谈会企业反映问题办理情况的复函》（成高管函[2013]37号）、[成都市国土资源局关于《成都市对外开放工作领导小组办公室关于办理“外商投资企业座谈会”反映问题的函》的复函]（成国土资函[2013]275号）中相关内容，中海公司于2013年7月前后仍就案涉房屋所在项目地块用电问题向有关部门反映情况并请求协调解决。可见，2013年7月前后，案涉房屋所在项目地块用电问题仍在协调解决中，具体供电方案尚未形成。而经一审法院当庭询问中海公司，何时取得具体供电方案，中海公司亦未在法庭要求的时限内予以回复。根据庭审查明的事实，中海公司虽一直积极为解决项目地块用电问题进行沟通、协调，但作为房地产开发商，对于房地产的开发程序是清楚的，对于建设风险也是可以预见的，中海公司与冯丹签订《商品房买卖合同》之时距离约定的交房时间仅余三月，此时中海公司明确知晓项目地块用电问题尚未解决，外部电源建设工程尚未落实，中海公司理应预见三个月后不能如期开通居民正式用电的风险。而中海公司在答辩意见中主张冯丹于签订合同时对包括临时用电在内的房屋现状进行交付是认可的并且冯丹于签订合同时是充分理解达到“使用条件”含义的，更进一步印证了中海公司是预见到了交付房屋时仍不能开通正式用电的风险的。故案涉情况并非中海公司之不能预见，不构成不可抗力，中海公司据此免责的抗辩理由，本院不予支持。中海公司为证明此项主张举出的未调取到原件的复印件证据不影响该认定的作出，故本院对复印件证据的证明效力不再进行认定。四、关于中海公司如何承担违约责任，合同约定的违约金标准是否应予调整，以及冯丹主张的物管费损失是否应得到支持的问题。本案中，冯丹于诉讼请求中既主张违约金又同时主张赔偿物管费损失，而违约金的适用应以补偿性为主，惩罚性为辅，冯丹在请求违约金的同时另请求赔偿损失，则需要证明违约金低于实际损失，其主张的损失系违约金所不能弥补之范围。冯丹主张赔偿的损失为物管费，而物管费系冯丹接受物业服务而向物业管理部门支付的对价，案涉房屋虽在用电类型上不符合合同约定，但并非不能使用，故冯丹因使用房屋且享有物业服务而支付的物管费不应认定为因中海公司违约而产生的损失，对冯丹主张的物管费损失，一审法院不予支持。关于冯丹主张的违约金，中海公司提出两点抗辩意见：一是其已承担采取补救措施的违约责任承担方式，即中海公司按照施工用电收费标准向供电部门支付电费，而按照居民用电丰水期的低谷时段电价收费标准向业主收取电费，故不应再承担支付违约金的责任。二是即使法院判定应承担违约金，因冯丹没有经济损失，中海公司也不应实际支付违约金或仅象征性支付违约金。对此，一审法院认为，合同当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。冯丹、中海公司之间通过合同约定了违约金条款，中海公司存在违约行为，即符合适用违约金条款的前提条件。中海公司所采取的措施虽在电费价格上避免了冯丹的经济负担，但不可因此否认中海公司的违约行为，也不能因此抵消中海公司依照合同应承担的违约金，中海公司据此不承担违约金责任的抗辩意见，一审法院不予采纳。至于中海公司应承担的违约金数额，《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。经一审法院询问，冯丹主张因中海公司违约造成的损失为“买到的房子不能正常使用”，“因为电没有得到保证，没有安全感，这个损失是不可估量的”。诚然，冯丹因房屋用电类型不符导致的不安感客观存在，不同用电模式其供电电压、装见容量等关键指标也有所不同，客观地影响居住者的用电体验，但案涉房屋并非因此不能使用。冯丹提供的证据即使能够证明案涉小区出现过停电、电梯故障等情况，但冯丹并未举证证明该情况的发生系因施工用电所致，亦未举证证明因此遭受了实际损失。综上，因合同约定的违约金明显过高，一审法院综合考量冯丹损失情况，居民正式用电开通情况，未能如期开通居民正式用电的客观原因，中海公司的过错程度，以及中海公司为避免损失扩大采取的措施等因素，酌定中海公司向冯丹支付违约金1000元。冯丹的诉讼请求虽未得到全部支持，但考虑案涉纠纷系因中海公司违约所致，冯丹依据合同约定提起诉讼金额并无不当，故一审法院根据案件具体情况，决定本案诉讼费由中海公司承担。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向冯丹支付违约金1000元；二、驳回冯丹的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1116元，由中海公司中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司承担。本院二审期间，双方均无新证据提交，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点在于：一、2015年1月31日至2016年8月1日期间，中海公司向案涉房屋提供施工用电是否构成违约；二、如果中海公司的行为构成违约，应当承担的违约金数额如何。本院依此评述如下：关于第一个焦点问题。中海公司认为其不构成违约的主要理由在于其已尽最大努力履行合同义务，但因涉案房屋所在出让土地配电网责任主体并非中海公司，需要案外第三方的建设才能实现，故是否提供居民用电不受中海公司意志控制。并且中海公司不存在逾期交房的违约情形，案涉房屋也无质量问题，没有违反双方合同约定。对此，本院认为，因双方在《商品房买卖合同》中约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：······（2）电：2015年1月30日达到使用条件；······”。故中海公司有在2015年1月30日提供达到使用条件的用电的合同义务。关于“达到使用条件”的界定，中海公司认为是指达到使用目的，即用电结果的约定，而非对电力来源的约定，因此只要买受人能够正常使用电力即为达到使用条件。冯丹主张应以开通居民正式用电才是达到使用条件。对此，本院认为，案涉房屋系商品房，一般用于居民生活，根据《供电营业规则》、《建设工程施工现场供用电安全规范》等规定的内容来看，案涉房屋的用电模式应当为居民日常生活用电。但案涉房屋自交房起至接入居民正式用电期间，均使用施工用电，施工用电与居民用电显系不同用电模式，不能仅因实际达到通电效果而认定两种用电模式没有区别。并且，上述关于用电条件的条款系中海公司为重复使用而预先拟定的合同条款，故一审认定上述条款系格式条款正确。依据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。中海公司另主张，冯丹购买的是现房，故对商品房现状应当有所了解。双方在《商品房买卖合同补充协议》中亦确认了买受人已经知晓所购买房屋、房屋所在项目内部以及周边区域已有的道路交通环境、线网架设、市政配套设施等现状情况，故中海公司不应承担违约责任。对此，本院认为，冯丹作为普通消费者，不具备通过观察确认案涉房屋的用电模式是居民用电亦或施工用电的能力，并且，合同中并未明示“线网架设”的内涵是指使用施工用电，不能据此认定冯丹已经接受案涉房屋采用施工用电的用电模式。中海公司反复强调，案涉房屋所在楼盘的土地配电网由第三方建设，造成案涉房屋一度使用施工用电的责任主体不是中海公司。对此，本院认为，根据一审法院调取的证据以及中海公司在二审中关于其已经预见到电网问题，才会在双方签订的合同中对相关内容进行相应约定的陈述，能够证明虽然中海公司一直在推动解决案涉房屋所在楼盘的土地配电问题，但其对于案涉房屋在交付使用时不能开通居民用电是明知的，也进一步印证了双方关于用电“达到使用条件”的约定，应当理解为开通正式居民用电。并且，因中海公司主张的土地配电网责任主体并非本案诉争合同的相对方，本案诉争合同双方系中海公司与冯丹，中海公司应当依据合同约定向冯丹提供正式居民用电。故一审判决认定中海公司违反合同约定正确，中海公司应当承担相应的违约责任。二、关于第二个焦点问题。居民用电与施工用电因用电模式不同会影响用户的用电体验，但施工用电依然能够通电，不必然造成买受人无法使用房屋。根据一审中冯丹提供的证据，尚不足以证明案涉房屋所在小区发生过的停电、电梯故障等情况系因小区采用施工用电所致，也无证据证明案涉房屋因使用施工用电造成买受人无法出租房屋产生经济损失。至于物管费系小区业主接受物业服务而向物业管理部门支付的对价，故一审认定该费用不属于冯丹因中海公司违约而产生的损失并无不当，冯丹的上诉理由不能成立。根据一审法院调取的证据，能够证明中海公司为开通案涉房屋所在楼盘正式居民用电与相关单位进行了沟通、协调。并且，案涉房屋所在小区采用由物业公司按照丰水期（6月-10月）的低谷时段电价即0.175元每度的收费标准按月从业主收集电费后交付中海公司，再由中海公司按照施工用电收费标准向供电部门支付电费的电费缴纳模式，也说明中海公司在用电费用上采取了相应的应对措施。虽然上述措施不能否定中海公司的违约行为，但可以作为人民法院考量违约金数额的因素。故一审酌定中海公司向冯丹支付违约金1000元符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定。虽然冯丹的上诉请求未得到支持，但因案涉纠纷系中海公司违约所致，故本院根据案件具体情况，决定本案二审案件诉讼费由中海公司负担。综上所述，冯丹、中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4963元，由上诉人中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 笛审判员 赵 锋审判员 龚 耘二〇一六年十二月十五日书记员 谭小雨