山东省高级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁民终2402号上诉人（原审被告、反诉原告）：莒南县富华置业有限公司。住所地山东省莒南县南环路中段。法定代表人：王乐富，总经理。委托诉讼代理人：庄绪军，男，该公司经理。委托诉讼代理人：王淑萍，山东学法律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：日照智点房产投资顾问有限公司。住所地山东省日照市开发区天津路。法定代表人：孙冰，总经理。委托诉讼代理人：薛启刚，山东宇正律师事务所律师。上诉人莒南县富华置业有限公司（以下简称富华公司）因与被上诉人日照智点房产投资顾问有限公司（以下简称智点公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服山东省临沂市中级人民法院(2014)临商初字第51号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人富华公司的委托诉讼代理人庄绪军、王淑萍，被上诉人智点公司的法定代表人孙冰及委托诉讼代理人薛启刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富华公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.诉讼费及保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定被上诉人在代理销售了101套房屋错误；二、被上诉人以自己的行为表示不履行合同义务，显属违约；三、一审计算佣金数额和溢价金的方法错误；四、被上诉人主张的违约金600000元不应支持；五、一审审理程序严重违法。智点公司辩称，富华公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一、上诉人关于被上诉人在合同期内只销售了45套商品房的主张与事实不符；二、上诉人关于被上诉人没有按照合同约定的期限销售楼房且提前撤离销售现场的主张与事实不符；三、被上诉人认为所销售的楼房数量已经达到合同约定的70%；四、上诉人关于溢价金计算方法错误的主张不能成立。智点公司向一审法院起诉请求：1.判令富华公司支付销售代理佣金1669788元、违约金600000元，共计2269788元；2.诉讼费由富华公司负担。富华公司向一审法院提出反诉请求：1.判令智点公司承担因违约给富华公司造成的经济损失等各种费用共计40万元；2.诉讼费用由智点公司负担。一审法院认定事实：双方当事人对下列事实无异议：2010年11月4日，富华公司（甲方）与智点公司（乙方）签订了《瑞祥嘉苑项目销售代理合同》（以下简称销售代理合同）一份，约定：“一、合作内容：甲方委托乙方代理策划销售甲方开发的“瑞祥嘉苑”项目，包括住宅、商铺，其中总销售面积30%的为甲方团购，剩余的70%为乙方所代理销售的面积。二、合作期限：１、合同代理期限为24个月，即自2010年11月2日至2012年11月1日。合同到期后，按本合同中终止条款处理。２、本合同有效代理期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止合同。三、双方权利及义务：（一）甲方权利义务。１、提供甲方营业执照副本复印件。２、甲方应提供政府有关部门对开发建设项目批准的有关证照和销售“瑞祥嘉苑”项目的商品房屋（预）售许可证。３、关于代销的项目所需的有关资料。4、甲方全权委托乙方进行销售代理工作，在本合同有效代理期内，甲方不得指定其他代理商。5、甲方全权委托乙方“瑞祥嘉苑”的销售工作，如遇未经过乙方，直接在甲方处销售的房屋也应计入乙方销售业绩并结算销售佣金。……8、甲方派专人收款，审核并签订购房合同及认购协议。……10、甲方应在项目定价时向乙方提供“销售基价表”并作为本合同的附件，用以销售佣金的计算依据。……12、甲方应按时按本合同的规定向乙方支付有关费用。（二）乙方权利及义务。１、在合同期内，乙方应作以下工作：制定计划、进行广告宣传、策划等。……4、自行负责销售人员的招聘、培训薪金及支付报酬，所有销售人员均由乙方直接管理，凡发生一切纠纷均与甲方无关。……11、乙方应在项目开盘之日起，一年内销售完代理房屋销售总数的70％，一年半销售完代理房屋总数的90％。四、乙方的销售代理佣金为售出房屋销售总金额的1.3％和溢价的分成部分。客户在交齐首付款（以银行按揭贷款要求的最低首付比例为标准）及签订商品房买卖合同后，即算乙方完成销售代理任务。乙方在销售代理任务完成后，即可支取全部销售佣金及溢价的分成部分。１、乙方实际销售价格超出销售基价的部分即为溢价，甲方按七成，乙方按三成比例分成。２、甲方应在每月5日将前月乙方应得代理佣金和拉价提成全部一次性支付给乙方。五、违约责任。甲方如不按本合同第四条第二款规定的期限向乙方支付销售代理佣金，每超过一天，支付违约代理费欠款总额的千分之五。乙方如未能按本合同第三条第二款第十一项规定的期限内完成代理销售任务，每超过一天，须向甲方支付违约金200元／天。六、其他事宜：在本合同到期后，双方若同意终止本合同，双方应通过协作妥善处理终止合同后的有关事宜，但甲方未按本合同的规定向乙方支付应付费用的除外。合同如有未尽事宜，经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。”2011年5月21日，富华公司（甲方）与智点公司（乙方）签订了《瑞祥嘉苑销售代理合同销售基价表》（以下简称销售基价表），载明：“瑞祥嘉苑一期销售基价：一、多层：3号、4号、5号、6号楼每座楼均价基价为3260元平米。均价＝各楼层价格总和／楼层数（复式按2层计算，6楼加阁楼作为一个楼层价格计算）。二、高层：1号楼、2号楼的均价基价没有约定。注明：1、本附件为2010年11月4日双方签署的合同第三条（一）10条所指的销售基价表，用以计算销售佣金的依据；2、乙方实际销售均价超出上述均价基价部分为均价溢价部分，乙方佣金溢价部分计算=均价溢价部分×实际销售平方数×0.3（甲方按7成，乙方按3成比例分成）；3、乙方全权代理销售房屋范围（包括车库、储藏室、阁楼）；4、在乙方全权代理销售的房屋范围内，如未通过乙方，直接在甲方处销售的房屋也计入乙方销售业绩并结算销售佣金；5、二期的基价待用地规划通过后另行再定；6、本附件作为瑞祥嘉苑销售代理合同的补充，具有同样的法律效力”。后原告智点公司分别于2011年10月17日、10月20日，2012年4月16日、4月19日、4月24日、7月12日、7月25日分别在临沂沂蒙晚报和明报传媒报刊中为“瑞祥嘉苑”楼盘营销做广告宣传，该楼盘于2011年10月23日开盘销售，于2011年10月24日办理了商品房预售许可证。开盘后，智点公司按照合同约定开始陆续销售该楼房。双方当事人对下列事实有异议：一、关于智点公司撤离销售现场的时间问题。富华公司主张智点公司在楼盘开盘后就离开了销售现场，智点公司提供了2012年1月至2013年3月期间所雇佣销售人员杨晓菲、王修英、陈玉莹、崔可秀、李丹、胡方德等人的工资发放表，并主张其离开销售现场的时间为2013年3月。经质证，富华公司当庭对工资表的形成时间及员工签名的真实性申请鉴定。鉴于上述员工的居住地与富华公司住所地相近，按就近原则，一审法院在征询了富华公司的意见，富华公司确定陈玉莹、崔可秀、胡芳德三人能到场且能提取笔迹的情况下，对富华公司提出的笔迹鉴定申请予以准许，并确定举证责任由富华公司承担。但在法庭辩论终结前，富华公司又放弃了笔迹鉴定申请。二、关于智点公司在销售代理合同期间内销售房屋套数的问题。为查在其销售代理合同期间（自2010年11月2日至2012年11月1日）已销售楼房的套数，智点公司申请一审法院向莒南县房产和住房保障局调取楼房备案的销售合同。一审法院向莒南县房产和住房保障局调取了“瑞祥嘉苑”楼盘3、4、5、6号楼（其中主房170套，储藏室168套）的房主、签约时间、面积、房款的登记信息，查明在该局有备案登记的为150套，其中包括：（一）在合同约定的销售代理期间即2012年11月1日之前销售的楼房在莒南县房产和住房保障局有销售合同备案的有93套（详见后附件）。（二）莒南县房产和住房保障局出具的登记表显示孙春红、杨云芳、林涛、宋庆民、李文吉、明治安、朱湘秋、刘合磊等8户房主备案的时间在2012年11月1日之后，但付款时间在2012年11月1日之前，即在销售代理期间一次性付款购房。经智点公司申请，一审法院又向莒南县工商银行、莒南县信用社十字路信用社及莒南县农业银行调取了该8户房主向富华公司交款的交易明细。其中：1、2011年10月23日，购房者孙春红（乙方）与被告富华公司（甲方）签订了瑞祥嘉苑房屋认购协议书，约定：“第一条，乙方认购甲方开发的瑞祥嘉苑3号楼2单元301室。该房屋销售面积136.43平米、车库为18号。第二条，乙方认购的该房屋单价3799元／平米。主房款享受10000元优惠。乙方采取一次性付款方式，主房款享受98折优惠。第三条，乙方同意在甲方签订本协议时，支付定金10万元，作为双方当事人订立商吕房预售合同的担保，并于签订本协议五个工作日内补齐剩余首期房款和办理银行贷款所需资料。乙方支付的定金自动转为首期房款。第四条，双方签订本协议后，甲方如将乙方认购房屋另行出售，甲方应双倍返还乙方已支付的定金。第五条，双方对办理银行贷款所需资料进行了约定。第六条，乙方已经选定楼房，就不得以任何理由退房，否则甲方有权没收所缴纳的房屋定金及已缴纳房款。第七条，本协议一式两份，双方各持一份”。协议签订后，孙春红于2011年10月28日存入被告在莒南县工商银行的账户138297.57元，于2011年11月25日存入上述账户334751.14元。一审法院向莒南县房产和住房保障局调取的资料显示总房款为493048元。2、杨云芳于2011年10月23日购买了4号楼2单元302室住宅楼一套（面积102.39平米、单价3859元/平米、总房款373000元），当天签订房屋认购协议书（格式同上），支付定金10万元，剩余房款于2011年11月3日存入被告在莒南县工商银行的账户28万元；3、林涛于2011年10月23日购买了6号楼2单元101、102室住宅楼一套（面积212.04平米、单价3789元|平米、总房款804783.6元，优惠后房款为759916.97元。储藏室为39号，车库为6号）。当天签订房屋认购协议书（格式同上），支付定金20万元，剩余房款于2011年10月29日存入被告在莒南县信用社十字路信用社账户151419.56元，剩余房款516497.41元于2012年3月10日存入上述被告账户；4、宋庆民于2011年10月23日购买了6号楼3单元101、202室住宅楼一套（面积212.04平米、单价3789元/平米、总房款804783.6元，优惠后房款为759916.97元。储藏室为34号，车库为14号）。当天签订房屋认购协议书（格式同上），支付定金20万元，剩余房款于2011年11月4日存入被告在莒南县信用社十字路信用社账户667916.97元；5、李文吉于2011年10月23日购买了6号楼4单元302室住宅楼一套（面积106.02平米、单价3769元/平米、总房款399589.38元，优惠后房款为377901元。车库为18号）。当天签订房屋认购协议书支付定金10万元，剩余房款于2011年10月29日存入被告在莒南县信用社十字路信用社账户30万元；6、明治安于2012年6月22日将购买6号楼4单元402室（面积106.02平米）房款转存于被告在莒南县信用社的账户436407元，优惠后房款为371407元；7、朱湘秋于2012年8月20日将购买4号楼3单元402室（面积110.27平米）房款转存于被告在莒南县农业银行的账户376446元，优惠后房款为386446元；8、刘合磊于2011年11月30日在被告莒南县工商银行的账户存入房款112541元，2012年1月12日存入上述账户房款234274元，其购买的房屋5号楼2单元401室（面积97.47平米）。优惠后房款为346815元。对于以上1至5户，智点公司提供了相应的购房协议复印件，该购房协议中约定了当事人名称、商品房基本状况、销售方式等内容。同时，智点公司主张购房协议的原件在富华公司处，富华公司如有异议，应提供其所保留的原件加以认证。富华公司对收取的款项无异议，仅对购房协议有异议。（三）莒南县房产和住房保障局出具的登记表显示49户房主备案的时间在2012年11月1日之后，对此智点公司并未主张。综合上述分析，智点公司仅主张101户，具体为两部分：1、房管局所查已备案，符合代理期限内客户实际成交明细，有93户；2、在银行所查出的资金付款明细，符合代理期限内的一次性付款的客户，有8户。此101户实际成交情况：“3号楼成交户数10户，成交面积1355.64平米，房款实际成交额4898946.86元；4号楼成交户数21户成交面积2199.99平米，房款实际成交额7854598.96元；5号楼成交户数41户，成交面积4046.13平米，房款实际成交额14345684.48元；6号楼成交户数29户，成交面积3750.2平米，房款实际成交额13318713.94元。合计成交面积11352米，实际成交总额为40417944元”。富华公司主张智点公司自2010年11月4日至2012年2月16日只销售了45套楼房（从开盘至2012年2月16日）。45套楼房销售面积（包括主房、储藏室、车库、阁楼）5792.68平米。同时，富华公司主张储藏室、车库、阁楼分别作为一层进行计算，销售提成为19757866.93元×0.3=256852.27元。37套正溢价提成为339463元、8套溢价为负257743.21元，总溢价为81719.79元（339463元-257743.21元）。智点公司应赔偿富华公司主张的40万损失包括：负溢价257743.21元，24个月的违约金200元×30天×24个月=144000元，合计401743.21元。另查明，因富华公司提出违约金过高，经一审法院释明，智点公司主张违约金可自2013年4月5日起（自智点公司撤出之日后续一个月计算）按欠款总数以中国人民银行同期贷款利率四倍计算。双方当事人均认可富华公司已支付智点公司佣金25万元。一审法院认为，智点公司与富华公司签订销售代理合同及销售基价表，约定富华公司委托智点公司独家代理销售“瑞祥嘉苑”小区商品房，双方之间的商品房委托代理销售合同关系依法成立并生效，双方均应依约履行各自的义务。关于原告撤出并停止售房的时间问题。庭审中，原告所提交的多家媒体的报刊、广告等宣传资料，能够证明原告于2012年7月25日仍在为涉案楼房作销售广告。原告提供的销售人员工资发放表显示，直至2013年2月，原告仍在向楼房销售人员支付薪酬，被告虽曾否认工资发放表的真实性，并当庭申请对该工资表的形成时间及销售人员签名的真实性进行鉴定，但在其后的庭审中，被告又明确放弃了鉴定申请，故，一审法院对该工资表的证明力予以确认，并认定上述证据能够证明被告关于原告自2012年3月即自行撤离不再销售的主张与事实不符。对于原告主张其至2013年3月才停止售房，一审法院予以认定。关于原告在合同期内（2012年11月1日前）所代理销售房产的套数问题。一审法院依原告申请调取的莒南县房产管理局“瑞祥嘉苑”房产销售合同的备案登记资料表明，2012年11月1日前，“瑞祥嘉苑”3、4、5、6号楼已签约备案的以银行按揭贷款方式付款的房产共计93套，该宗房产应属原告依约完成代理销售的房产。此外，一审法院依原告申请调取的孙春红、杨云芳、林涛、宋庆民、李文吉、明志安、朱湘秋、刘合磊等8名购房人的银行转存款记录能够证明上述8名购房人在2012年11月1日前分别向被告支付了一定金额的款项，被告虽然在庭审中否认该8人所交款项是购房款，但未提交证据证明其与该8人存在其他交易，且该8名购房人向被告所交的款项金额与莒南县房产管理局所备案登记的相关商品房买卖合同载明的房款金额相互吻合。此外，孙春红、杨云芳、林涛、宋庆民、李文吉等5名购房人在涉案楼盘开盘当天还与被告签订了认购协议书。上述事实足以证明，上述8名购房人在2012年11月1日前全额付清了所购“瑞祥嘉苑”房产的购房款，虽然8名购房人的相关商品房买卖合同备案时间发生于合同到期日2012年11月1日后，但原告对该8套房产的代理销售行为在合同到期前已实际完成，故该8套房产应属原告在合同期内代理销售的房产。综上，一审法院认定原告在合同期内共代理销售房产101套。关于原告应得的销售代理佣金计算。原告在合同期内共计销售房产101套，销售总面积11352平方米，销售总金额40417944元。根据销售代理合同约定，实际成交的101户代理销售佣金计算如下：1、销售提成=实际成交额×1.3%=40417944元×1.3%=525433元。２、销售溢价的分成部分=[实际成交额-销售基价成交额]×0.3=[40417944-（3260元/平米×11352平米）]×0.3=[40417944元-37007520元]×0.3=1023127元。销售佣金=销售提成（销售总金额的1.3%）+销售溢价的分成部分（超出基价的部分×0.3）=525433元+1023127元=1548560元。被告已经支付原告代理佣金25万元，尚欠1298560元。关于被告是否构成违约及其应承担的违约责任。根据销售代理合同约定，被告应在每月5前将原告应得的代理佣金和溢价提成一次性支付给原告，而被告在合同期内仅向原告支付了25万元代理佣金，尚欠1298560元。被告构成严重违约，应当依照合同约定自其应付款之日起承担违约责任。鉴于被告提出违约金过高，原告对其主张的违约金主动予以调整，主张违约金自2013年4月5日（即原告撤出并停止销售之日次月的5日）起按被告欠款总数以中国人民银行同期贷款利率四倍计算。原告所调整主张的违约金计算标准不违反法律规定，一审法院予以支持。根据原告所主张的违约金计算标准，按照目前中国人民银行一至三年（含三年）贷款基准利率（年利率4.75%）计算，原告所主张的违约金计算至2015年10月即已超过60万元，故一审法院对原告所主张的违约金60万元予以支持。关于原告是否构成违约及其应承担的违约责任。根据销售代理合同约定，原告应在项目开盘之日起一年内销售完代理房屋销售总数的70%。由于被告至2011年10月24日才取得商品房预售许可证，该项目至2011年10月23日才开盘，原告应当于2012年10月22日前销售完代理房屋销售总数的70%。根据销售代理合同约定，原告代理房屋销售的总数为该小区总面积的70%（即总面积扣除被告团购的30%），因此，原告应当于2012年10月22日前完成的销售面积=该小区总面积×70%×70%=该小区总面积的49%。该小区总房屋套数为338套，原告在合同期内仅完成销售101套，故原告未能在规定期限内依约完成代理销售目标，原告亦构成违约，应当依约承担违约责任。原告应当自逾期之日起（2012年10月23日起）按照每天200元的标准向被告支付违约金，直至合同到期终止日（2012年11月1日），共计2000元。被告主张原告所售房产中储藏室、车库、阁楼应当作为一层计算，原告所售房产的价格没有达到合同约定的均价基价3260元/平方米，一审法院认为被告的主张与事实不符。被告主张将储藏室、车库、阁楼作为一层计算，不仅与商品房销售惯例不符，并且双方在销售基价表中也已明确约定“6楼加阁楼作为一个楼层价格计算”，因此被告的该项主张不能成立。原告在代理合同期内所售房产的均价为3560元/平方米，显著高于双方约定均价基价3260元/平方米，被告反诉主张原告所代理销售的房产的均价未能达到双方约定的均价基价，并据此向原告主张房产销售负溢价的违约责任，被告的该项反诉请求无事实依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第四百零五条之规定，判决：一、被告莒南县富华置业有限公司于本判决生效后十日内向原告日照智点房产投资顾问有限公司支付销售代理佣金1298560元及违约金600000元；二、反诉被告日照智点房产投资顾问有限公司于本判决生效后十日内向反诉原告莒南县富华置业有限公司支付违约金2000元；三、驳回原告日照智点房产投资顾问有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告莒南县富华置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24958元，财产保全费5000元，由原告日照智点房产投资顾问有限公司承担4243元，被告莒南县富华置业有限公司承担25715元；反诉费3650元，由反诉被告日照智点房产投资顾问有限公司承担650元，反诉原告莒南县富华置业有限公司承担3000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点问题为：一、一审对销售代理佣金的认定是否正确；二、一审对违约金的认定是否正确；三、一审审理程序是否违法。富华公司与智点公司签订的销售代理合同及销售基价表系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审关于销售代理合同及销售基价表合法有效的认定是正确的。关于一审对销售代理佣金的认定是否正确的问题。首先，关于智点公司是否根本违约的问题。富华公司主张智点公司存在提前撤场及不按时为售楼人员发放工资的根本违约行为，但未提供充分证据证明。智点公司提供了媒体宣传资料及销售人员工资发放表，证明其至2012年7月仍在进行房产销售广告宣传，至2013年2月仍在销售房产。富华公司虽否认智点公司提供的工资发放表的真实性，并当庭申请对工资发放表的形成时间及销售人员签名的真实性进行鉴定，但富华公司在后续庭审中明确放弃鉴定申请。故，富华公司关于智点公司存在提前撤场及不按时为售楼人员发放工资的根本违约行为的主张不能成立。另外，富华公司关于智点公司不具备商品房代理销售资格的主张缺乏事实和法律依据，亦不能成立。其次，关于代理销售房产套数的问题。销售代理合同明确约定“甲方全权委托乙方‘瑞祥嘉苑’的销售工作，如遇未经过乙方，直接在甲方处销售的房屋也应计入乙方销售业绩并结算销售佣金”。一审法院根据智点公司申请，调取了莒南县房产和住房保障局“瑞祥嘉苑”房产销售合同的备案登记资料及孙春红等8人的银行转存款记录，查明在销售代理期限内已签约备案的房产有93套，在销售代理期满后签约备案但在销售代理期限内全额付款购买的房产有8套。富华公司虽主张孙春红等8人所交款项不是购房款，但未提供反驳证据，其主张亦与相关商品房买卖合同及认购协议书的记载相悖。故，一审认定智点公司在销售代理期限内共代理销售房产101套，并无不当。再次，关于均价计算方式的问题。富华公司主张均价是包括主房、车库、储藏室在内的平均价格，但销售基价表明确约定“均价＝各楼层价格总和/楼层数（复式按2层计算，6楼加阁楼作为一个楼层价格计算）”，并未约定均价计算应当包括车库和储藏室。故，富华公司的该项主张缺乏合同依据，不能成立。最后，关于一审认定的销售代理佣金是否过高的问题。富华公司主张一审认定的销售代理佣金超出销售总金额3%的部分不应受法律支持，但未提供证据证明一审认定的销售代理佣金所占销售总金额比例违反了法律、行政法规的强制性规定。故，富华公司关于一审认定的销售代理佣金过高，违反法律规定的主张不能成立。因此，一审认定销售代理佣金为1548560元，并无不当。关于一审对违约金的认定是否正确的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，富华公司欠付销售代理佣金，应当承担相应违约责任，富华公司提出违约金过高，智点公司亦主动对其主张的违约金计算方法进行了调整。本院认为，对违约金的认定应以上述司法解释规定为依据。在富华公司欠付销售代理佣金，智点公司亦未提供证据证明其遭受了其他损失的情况下，可以认定智点公司实际损失即为富华公司欠付销售代理佣金的利息损失。根据上述司法解释规定，结合合同履行情况，本院认定，富华公司应支付违约金为在以欠付销售代理佣金1298560元为基数自合同约定的最后一次付款日2012年12月5日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效之日的基础上上浮30%。一审对违约金认定不当，本院依法予以纠正。关于一审审理程序是否违法的问题。一审庭审笔录已经双方当事人核对并签字确认，本院对一审庭审笔录的真实性予以认定。富华公司关于一审只有审判长开庭的主张与其签字确认的一审庭审笔录的记载内容相悖。因此，富华公司关于一审审理程序严重违法的主张不能成立，本院不予支持。综上，富华公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省临沂市中级人民法院(2014)临商初字第51号民事判决第二、三、四项；二、变更山东省临沂市中级人民法院(2014)临商初字第51号民事判决第一项为莒南县富华置业有限公司于本判决生效后十日内向日照智点房产投资顾问有限公司支付销售代理佣金1298560元及违约金（违约金为在以1298560元为基数自2012年12月5日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效之日的基础上上浮30%）。一审本诉案件受理费24958元，财产保全费5000元，由日照智点房产投资顾问有限公司负7539元，莒南县富华置业有限公司负担22419元；反诉案件受理费3650元，由莒南县富华置业有限公司负担3000元，日照智点房产投资顾问有限公司负担650元。二审案件受理费24958元，由莒南县富华置业有限公司负担18677元，日照智点房产投资顾问有限公司负担6281元。本判决为终审判决。审 判 长  颜振贞代理审判员  王新兵代理审判员  毕中兴二〇一六年十二月二十一日书 记 员  王 策