广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0111民初7604号原告：吴永东，男，1969年6月20日出生，满族，身份证住址广州市海珠区，被告：广东耀华房产开发有限公司，住所地广州市白云区机场路17号金茂大厦10楼1006、1007、1008、1010室。法定代表人：傅宜全。被告：广州鑫耀物业管理有限公司，住所地广州市白云区飞鹅西路1号之一五楼502房。法定代表人：王绪鑫。被告：徐雨梅，女，1978年9月19日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，上述三被告的共同委托诉讼代理人：侯静，广东国道律师事务所律师。被告：广州市越丽市场经营管理有限公司，住所地广州市白云区机场路10号之二之三之四422房。法定代表人：陈壮欣，总经理。第三人：吴树炎，男，1980年3月9日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区，委托诉讼代理人：谭毅翔，广东旭瑞律师事务所律师。原告吴永东与被告广东耀华房产开发有限公司（以下简称耀华公司）、广州鑫耀物业管理有限公司（以下简称鑫耀公司）、徐雨梅、广州市越丽市场经营管理有限公司（以下简称越丽公司）、第三人吴树炎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月27日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴永东及第三人吴树炎的委托诉讼代理人谭毅翔到庭参加了诉讼。被告耀华公司、鑫耀公司、徐雨梅、越丽公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告耀华公司于2010年6月19日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告耀华公司购买位于白云机场东侧，广州中医院西南侧地段编号为170的地块，鑫耀大厦（裙楼栋）4层446房（以下称该商品房），房屋地址是广州市白云区机场路10号之二之三之四446房，建筑面积25.76平方米，套内建筑面积为11.25平方米，楼款总金额为人民币1694551元。合同已于签署当日在广州市房地产交易中心办理网上签订登记。合同签署后原告向被告耀华公司付清了全部楼款，以及用于办理产权证所需的契税等款项53086元。被告耀华公司根据合同第十三条约定于2010年7月28日向原告交楼。后原告按照被告耀华公司的要求与被告鑫耀公司签订耀华国际皮具城《租赁合同》，约定被告鑫耀公司向原告承租该商品房，租期为五年。第一至五年的月租金分别为：7964元、9292元、10619元、11947元、13274元。2015年7月27日《租赁合同》期满，甲、乙双方未能达成续约协议，耀华公司和鑫耀公司应在本合同终止10个工作日内将该房屋腾空交还给原告，但经原告多次催交，被告耀华公司和鑫耀公司均不遵照履行该商品房交付责任。被告徐雨梅是耀华公司董事会5位主要成员之一，担任公司监事长，是债务公司的董事会主要成员，应该正确履行其岗位职责，使其公司运转符合各项法律、法规要求。但是经调查发现2013年开始到现在徐雨梅蓄意让40多位购买商铺但银行没有发放贷款的业主（即2010年因伟国事件158间商铺被经侦查封，致无法放贷的已付一半楼款的业主）的一半售楼款存入其私人账户里，以逃避耀华公司给原告办理另外房屋4××号房产证及支付延迟办证违约金的白云法院生效判决裁定（即2010穗云法民四初字第570号及2014穗云法执字第6436号）。经调查，徐雨梅银行私人账户共存入售楼款约2000万到3000万元左右，原告作为耀华公司的债权人，有权查封耀华公司的所有固定资产和追讨其公司现金。耀华公司董事会主要成员徐雨梅用多个银行账号个人收受耀华公司巨额楼款2000万元到3000万元去向不明，原告有权要求其承担耀华公司的债务。另外，涉案商铺现在由越丽公司实际控制和使用，租赁合同到期后多名业主找到越丽公司要求收回商铺，但越丽公司提出很多条件，比如说要缴纳保证金等，后双方未达成协议，越丽公司拒绝将涉案商铺交给原告。综上所述，原告认为，被告违反租赁合同约定，不腾空交还该商品房的行为，严重损害原告合法权益，被告应承担《合同法》相关违约责任。现诉至法院，请求判令：一、被告耀华公司、鑫耀公司、越丽公司将广州市白云区机场路10号之二之三之四[鑫耀大厦（裙楼栋）[446房屋腾空交还经营权给原告使用；二、被告耀华公司、鑫耀公司、徐雨梅、越丽公司向原告支付房屋占用费（按月租金13274元，即租赁合同第五年租金计算，自2015年7月28日起计至返还房屋之日止）。三、本案诉讼费由被告耀华公司、鑫耀公司、徐雨梅、越丽公司共同负担。被告耀华公司、鑫耀公司、徐雨梅辩称：1.我方认为鑫耀公司与原告签订的租赁合同已于2015年7月27日租赁期届满，涉案商铺事实上已经交还给原告，不存在任何占用的情况。原告也并没有提供任何证据证明涉案商铺由我方占用，因此原告要求我方腾空交还经营权没有事实和法律依据。2.据了解租赁合同终止之后原告在2015年7月28日已经是将涉案商铺收回了，且原告将涉案商铺交给了越丽公司进行经营管理，越丽公司在2015年5月20日就租赁合同尚未到期之前，越丽公司已经向原告发出了关于委托经营的通知告知函，该函件的内容就是告知原告本人在2015年7月28日前到越丽皮具市场管理处办理移交经营权，告知原告收铺，所以在事实上我方是从来没有占用过原告的商铺进行经营，因此也不存在向原告支付房屋占用费的情形。3.徐雨梅与本案没有任何利害关系，不应当成为本案的被告，首先徐雨梅个人是没有占用商铺的，其次耀华公司或者鑫耀公司作为独立法人具备完全的民事行为能力和责任能力，是独立承担民事责任的，徐雨梅作为公司的监事对公司的经营行为不应当承担任何的连带责任，因此原告要求支付房屋占用费的诉求是没有事实和法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告越丽公司未答辩。第三人吴树炎述称，1.《补充协议》中的所有内容已经履行完毕，与本案的诉讼请求没有关联关系；2.对于原告提出的诉讼请求，我方认为与我方不存在关联性，因此我方不发表意见；3.之所以产生《补充协议》是因为白云区街道和政府要求本案的耀华公司为业主办理房产证而所作的维稳工作，我方之所以签订《补充协议》也是为了尽快解决场地的问题而主动进行垫付，因为我方也持有涉案大部分物业，也属于是业主，所以当时存在前因后果才签订《补充协议》的，因此对《补充协议》的真实性、合法性没有异议，但与本案的诉讼请求无关。经审理查明：2010年6月19日，吴永东与耀华公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定吴永东向耀华公司购买鑫耀大厦（裙楼栋）幢4层446号房（以下简称涉案商铺），房屋地址为广州市白云区机场路10号之三446房；合同约定建筑面积25.76平方米，其中套内建筑面积11.25平方米，楼款总金额为1694551元。耀华公司应当在2010年7月28日前将涉案商铺交付给吴永东使用。同年12月29日，耀华公司向鑫耀大厦商铺业主出具《承诺函》，内容为耀华公司以未出售的158间商铺作为承担重新签订《租赁合同》的担保，如在2015年7月27日前销售，则保证以销售回笼资金优先一次性支付业主全部剩余租金。上述合同签订后，吴永东已向耀华公司付清合同约定的全部房价款。2010年12月31日，吴永东（出租方，甲方）与鑫耀公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方经营使用；租赁期限为5年，即从2010年7月28日至2015年7月27日；租金从2010年7月28日起计收，2010年7月28日至2011年7月27日期间的月租金为7964元，2011年7月28日至2012年7月27日期间的月租金为9292元，2012年7月28日至2013年7月27日期间的月租金为10619元，2013年7月28日至2014年7月27日期间的月租金为11947元，2014年7月28日至2015年7月27日期间的月租金为13274元；租金支付周期为从2010年7月28日起，每3个月支付一次；甲方委托乙方收楼，乙方代理甲方办理收楼手续，乙方代理甲方收楼视为房屋自然交付乙方，并不影响甲方租金收益。本合同期满双方未能达成续约协议的，或合同被终止、解除的，乙方应于本合同终止或解除后10个工作日内将该房屋腾空交还甲方。乙方逾期没有搬走的物件视为乙方放弃所有权，由甲方自行处置。吴永东确认上述《租赁合同》约定的租赁期租金已全部取得。2013年4月21日，吴永东（甲方）与耀华公司（乙方）、鑫耀公司（丙方）、吴树炎（丁方）签订《补充协议》，约定：第一条甲乙丙叁方确认：就上述《租赁合同》所约定共五个租赁年度的租金甲方已收至2013年第一季度租金，叁方同意上述剩余租金一次性分三期付清给甲方，第一期在2013年4月28日前支付剩余租金余额的30%，第二期在2013年7月28日前支付剩余租金余额的30%，第三期在2013年10月28日前支付剩余租金余额的40%。乙方和丙方应按时支付剩余租金，如有延迟，按每延迟一日，计收延迟部分金额的千分之叁的滞纳金。丁方对乙、丙两方依期履行支付义务承担保证责任。第二条本协议签订后，甲方不再向乙方和丙方要求退铺、追究迟付租金滞纳金、迟延交楼违约金、迟延办理房地产证违约金等责任，乙方保证在2013年10月28日前办好签订本协议商铺业主的房产证，否则，甲方将保留购买合同中有关房产证办理相应条款的一切权利。第三条本协议壹式肆份，各方各执壹份，具有同等法律效力，自各方签字盖章之日起生效。等等。庭审中，吴永东提交东莞银行转账记录拟证明在2011年期间部分租金都是以耀华公司的名义向吴永东支付的。被告耀华公司认为其是代鑫耀公司支付的租金，实际履行合同义务的是鑫耀公司。2016年6月5日，吴永东向耀华公司和鑫耀公司邮寄了《关于移交经营权的再次通知》，要求耀华公司和鑫耀公司向其交还涉案商铺。被告耀华公司、鑫耀公司、徐雨梅主张其自2015年7月28日起未再占用涉案商铺，在此之前，其已将涉案商铺的管理权移交给越丽公司，至于其与越丽公司是转租还是委托经营管理的关系其无法明确。为证明上述主张提交以下证据：1.2013年4月21日越丽公司与吴永东签订的《委托协议》，经查，该《委托协议》的内容为吴永东将其名下的涉案商铺委托予越丽公司实行物业管理，委托管理期限为2013年6月1日起至2023年5月31日，委托管理期限内，物业费为每月每平方米45元，2015年7月28日始，吴永东须于每月5日前缴纳当月物业管理费，但吴永东出租该物业后，承租方已交交物业管理费的，吴永东无需再缴交物业管理费。2.越丽公司于2015年6月10日向吴永东邮寄的《关于委托经营的通知》，该通知的内容为越丽公司要求吴永东于2015年7月28日前到越丽皮具城4楼管理处办理经营权移交手续（已经委托该司经营的业主除外）；3.越丽公司于2015年3月6日、2016年5月11日向吴永东邮寄的《关于临时经营管理贵业主商铺的告知函》的EMS详情单，认为吴永东收到越丽公司发出的关于委托经营的通知函后并没有过来办理收铺手续。对于上述《委托协议》，吴永东认为根据《委托协议》，越丽公司提供的是物业服务，与经营权无关，当时其收到通知函后确实有与其他业主到越丽皮具城收铺，但越丽公司却设置很多障碍不让收铺，至今都没有收到钥匙和商铺，吴树炎当庭提交越丽公司于2016年3月7日向吴永东发出的《关于临时经营管理贵业主商铺的告知函》，主要内容为按照双方的约定，从2015年7月28日后，由贵业主承担其商铺每月交付管理费的义务，但贵业主没有依约依时交付管理费，经越丽公司多次催缴未果。为改变这种双输局面，减少双方损失，越丽公司决定采取临时经营管理贵业主的商铺，并在2016年2月27日招租了，所收取的租金优先冲抵贵业主所欠商铺的管理费，然后留存待交贵业主等。吴永东另提交以下证据：1.越丽公司于2014年5月19日提交的《续签委托经营合同的要约通知》，该通知的主要内容为越丽皮具城（原耀华皮具城）经越丽公司的整合运营后已达100%满租，委托经营合同将于2015年7月27日到期，因此邀请业主与越丽公司签订委托经营合同，期间为8年，委托经营期内，委托商铺经营收益由越丽公司与业主分成等。2.越丽公司于2015年6月24日向越丽皮具城小业主提交的《关于移交经营权的再次通知》，该通知的内容为商铺移交的流程为业主缴交水电周转金、2个月的管理费按金及首月管理费或签订委托合同，之后签订《物业管理服务合同》后领取钥匙。3.越丽公司于2015年9月24日向越丽皮具城小业主发出的《给越丽业主的一封信》，主要内容前期与业主协商委托经营事宜，现将移交经营权的手续简化为“收取1000元的水电周转金，应交未交管理费及补签协议”。吴永东提交以上证据，拟证明越丽公司设置障碍，不让业主收铺。本案审理过程中，本院依职权追加越丽公司和吴树炎作为本案第三人参加诉讼，后根据吴永东申请追加越丽公司为本案被告参加诉讼。本院于2016年8月4日到越丽公司皮具城张贴公告，要求涉案商铺现实际使用人于张贴公告之日起五个工作日之内与法院工作人员联系，并提交合法使用商铺依据（租赁合同等），以便法院查明事实，维护涉案当事各方的合法权益。上述公告张贴至今未有人与本院联系。涉案商铺现地址为广州市白云区机场路10号之二之三之四446房，该商铺已于2013年10月31日登记至吴永东名下。吴永东明确其第一项诉讼请求中“交还经营权”就是指“腾空交还商铺”。另查明，徐雨梅系耀华公司监事，2014年期间，徐雨梅以其名下个人账户收取了耀华公司出售鑫耀大厦（裙楼栋）部分商铺的售楼款。以上事实，有广州市商品房买卖合同、租赁合同、房款发票、房产证、耀华公司承诺函、租赁合同补充说明、耀华公司公告、返租合同签订注意事项、申请报告、补充协议、关于移交经营权的再次通知及快递单、工商资料、民事判决书、银行明细清单及结算申请书、关于委托经营的通知、关于临时经营管理贵业主商铺的告知函、委托协议、EMS详情单、续签委托经营合同的要约通知、关于移交经营权的再次通知、给越丽业主的一封信及当事人陈述等证据证实。本院认为：吴永东与鑫耀公司签订的《租赁合同》，以及吴永东与鑫耀公司、耀华公司、吴树炎订立的《补充协议》系各方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定合法有效，各方应恪守履行。从《补充协议》的内容来看，耀华公司已加入到《租赁合同》中，与鑫耀公司共同作为承租人，故耀华公司应当与鑫耀公司共同承担租赁合同项下的责任。租赁合同已于2015年7月28日到期，根据《租赁合同》的约定，鑫耀公司、耀华公司应当在合同到期后10个工作日内将涉案商铺腾空交还给吴永东。耀华公司和鑫耀公司主张租赁期满后吴永东将商铺委托给越丽公司经营，但其提交的吴永东与越丽公司签订的《委托协议》仅约定越丽公司为涉案商铺提供物业管理服务，该协议并未约定吴永东授权越丽公司出租经营商铺。越丽公司虽向吴永东发出移交经营权的通知，但对于吴永东收铺附加了多项条件，根据越丽公司向吴永东发出的关于临时经营管理贵业主商铺的告知函，可证实越丽公司并未将涉案商铺交还给吴永东。鑫耀公司、耀华公司作为出租方，在租赁期满双方未达成续租协议的情况下，至今未向吴永东交还涉案商铺的行为已构成违约，依法应承担违约责任。吴永东要求鑫耀公司、耀华公司交还涉案商铺合理合法，本院予以支持。涉案商铺现由越丽公司实际控制和使用，越丽公司未能提供其合法使用涉案商铺的依据，故越丽公司应当协助鑫耀公司、耀华公司将涉案商铺交还给吴永东。对于吴永东提出鑫耀公司、耀华公司支付从2015年7月28日起房屋占用费的诉讼请求，根据《租赁合同》约定，鑫耀公司、耀华公司应当在合同期满后10个工作日内将涉案商铺腾空交还给吴永东，即鑫耀公司、耀华公司应当在2015年7月27日起计10个工作日内即2015年8月10日前将涉案商铺交还给吴永东，吴永东现主张2015年8月10日以前的房屋占用费，本院不予支持；2015年8月11日之后的房屋占有使用费本院予以支持，占用费的标准可参照《租赁合同》第五年的租金标准即13274元/月计算，吴永东主张的超出部分，本院不予支持。对于吴永东要求越丽公司承担房屋占用费的诉讼请求，吴永东现系依据《租赁合同》及《补充协议》提起本案租赁合同纠纷，由于越丽公司并非其租赁合同的相对方，吴永东要求越丽公司支付房屋占有使用费缺乏合同依据，本院不予支持。对于吴永东要求徐雨梅承担房屋占用费的诉讼请求，吴永东现系依据《租赁合同》及《补充协议》提起本案租赁合同纠纷，由于徐雨梅并非其租赁合同的相对方，吴永东要求徐雨梅支付房屋占有使用费缺乏合同依据；徐雨梅系耀华公司监事，其以个人账户收取耀华公司出售房屋的房款。根据《中华人民共和国公司法》第一百四十七条规定，董事、高级管理人员不得侵占公司的财产；第一百四十八条的规定，董事、高级管理人员不得侵占公司的财产，将公司资金以其个人名义或者以其他个人名义开立账户存储，董事、高级管理人员违反前款规定所得的收入应当归公司所有。本案中徐雨梅虽存在以其个人账户收取其所任职的公司款项的行为，耀华公司依法可要求徐雨梅返还所得收入，但法律并未规定在此情况下公司的债权人可直接要求监事对公司债务承担连带清偿责任，故吴永东要求徐雨梅承担支付房屋占用费法律依据不足，本院不予支持。被告耀华公司、鑫耀公司、徐雨梅、越丽公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告广东耀华房产开发有限公司、广州鑫耀物业管理有限公司在本判决生效之日起三日内，将鑫耀大厦（裙楼栋）幢4层446号房（现地址广州市白云区机场路10号之二之三之四446房）腾空交还给原告吴永东；二、被告广州市越丽市场经营管理有限公司协助被告广东耀华房产开发有限公司、广州鑫耀物业管理有限公司将鑫耀大厦（裙楼栋）幢4层446号房（现地址广州市白云区机场路10号之二之三之四446房）腾空交还给原告吴永东；三、被告广东耀华房产开发有限公司、广州鑫耀物业管理有限公司向原告吴永东支付房屋占有使用费（按照每月13274元的标准计算，从2015年8月11日计至交还房屋之日止；至本判决生效之日的房屋占有使用费于判决生效之日起十日内一次性支付，自判决生效之日次日起的房屋占有使用费于每月十日前逐月支付）；四、驳回原告吴永东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2954元，由被告广东耀华房产开发有限公司、广州鑫耀物业管理有限公司共同负担并于本判决生效之日起3日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  何贤涛人民陪审员  陈柳红二〇一六年十二月二十三日书 记 员  郑萍军