广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0111民初10292号原告：朱丽君，女，1963年10月10日出生，汉族，身份证住址上海市徐汇区，被告：广东耀华房产开发有限公司，住所地广州市白云区机场路17号金茂大厦10楼1006、1007、1008、1010室。法定代表人：傅宜全。被告：广州鑫耀物业管理有限公司，住所地广州市白云区飞鹅西路1号之一五楼502房。法定代表人：王绪鑫。被告：广州市越丽市场经营管理有限公司，地址广州市白云区机场路10号之二之三之四422房。法定代表人：陈壮欣，总经理。原告朱丽君与被告广东耀华房产开发有限公司（以下简称耀华公司）、广州鑫耀物业管理有限公司（以下简称鑫耀公司）、广州市越丽市场经营管理有限公司（以下简称越丽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱丽君到庭参加了诉讼。被告耀华公司、鑫耀公司、越丽公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告耀华公司于2010年5月25日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告耀华公司购买位于白云机场东侧，广州中医院西南侧地段编号为170的地块，鑫耀大厦（裙楼栋）2层243房（以下称该商品房），房屋地址是广州市白云区机场路10号之三243房，建筑面积19.58平方米，套内建筑面积为8.55平方米，楼款总金额为人民币2548627元。合同已于签署当日在广州市房地产交易中心办理网上签订登记。合同签署后原告向被告耀华公司付清了全部楼款，以及用于办理产权证所需的契税等款项80112元。被告耀华公司根据合同第十三条约定于2010年7月28日向原告交楼。后原告按照被告耀华公司的要求与被告鑫耀公司签订耀华国际皮具城《租赁合同》，约定被告鑫耀公司向原告承租该商品房，租期为五年。第一至五年的月租金分别为：11979元、13975元、15971元、17968元、19964元。2015年7月27日《租赁合同》期满，甲、乙双方未能达成续约协议，两被告应在本合同终止10个工作日内将该房屋腾空交还给原告，但经原告多次催交，两被告均不遵照履行该商品房交付责任。涉案商铺现在由越丽公司在使用，越丽公司要求业主签订委托其经营的合同，若不办理委托经营则以租金抵扣管理费。综上所述，原告认为，三被告违反租赁合同约定，不腾空交还该商品房的行为，严重损害原告合法权益，三被告应承担《合同法》相关违约责任。故诉至法院，请求判令：一、三被告将广州市白云区机场路10号之三[鑫耀大厦（裙楼栋）]243房屋腾空交还经营权给原告使用；二、三被告向原告支付房屋占用费（按月租金19964元，即租赁合同第五年租金计算，自2015年7月28日起计至返还房屋之日止）。三、本案诉讼费由三被告共同负担。被告耀华公司、鑫耀公司、越丽公司未答辩。经审理查明：2010年5月25日，朱丽君与耀华公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定朱丽君向耀华公司购买鑫耀大厦（裙楼栋）幢2层243号房（以下简称涉案商铺），房屋地址为广州市白云区机场路10号之三243房；合同约定建筑面积19.58平方米，房屋总价款2548627元。耀华公司应当在2010年7月28日前将涉案商铺交付给朱丽君使用。同年12月29日，耀华公司向鑫耀大厦商铺业主出具《承诺函》，内容为耀华公司以未出售的158间商铺作为承担重新签订《租赁合同》的担保，如在2015年7月27日前销售，则保证以销售回笼资金优先一次性支付业主全部剩余租金。上述合同签订后，朱丽君向耀华公司支付了房款2548627元及代缴税费80112元，耀华公司向朱丽君开具了购房款发票及代缴税费的收款收据。2010年12月31日，朱丽君（出租方，甲方）与鑫耀公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方经营使用；租赁期限为5年，即从2010年7月28日至2015年7月27日；租金从2010年7月28日起计收，其中2010年7月28日至2011年7月27日期间的月租金为11979元，2011年7月28日至2012年7月27日期间的月租金为13975元，2012年7月28日至2013年7月27日期间的月租金为15971元，2013年7月28日至2014年7月27日期间的月租金为17968元，2014年7月28日至2015年7月27日期间的月租金为19964元；租金支付周期为从2010年7月28日起，每3个月支付一次；甲方委托乙方收楼，乙方代理甲方办理收楼手续，乙方代理甲方收楼视为房屋自然交付乙方，并不影响甲方租金收益。本合同期满双方未能达成续约协议的，或合同被终止、解除的，乙方应于本合同终止或解除后10个工作日内将该房屋腾空交还甲方。乙方逾期没有搬走的物件视为乙方放弃所有权，由甲方自行处置。朱丽君确认上述《租赁合同》约定的租赁期租金已经支付完毕。2016年6月，朱丽君向耀华公司和鑫耀公司邮寄了《关于移交经营权的再次通知》，要求耀华公司和鑫耀公司向其交还涉案商铺。还查明，2010年期间，耀华公司将鑫耀大厦（裙楼栋）幢一至四层的部分商铺出售给多名小业主，并通过鑫耀公司与小业主签订返租合同，返租期间从2010年7月28日至2015年7月27日。返租合同到期后，因耀华公司与鑫耀公司未将商铺交还给业主，多名业主诉至我院要求耀华公司与鑫耀公司交还商铺，相关案件审理过程中，小业主主张租赁合同到期后，业主找到鑫耀公司和耀华公司要求收回商铺，鑫耀公司和耀华公司表示商铺由越丽公司控制，要求业主找越丽公司收铺，业主于是找越丽公司要求收回商铺，但越丽公司先后提出将涉案商铺委托给其经营、租金分成、缴纳保证金68000元等一些不合理的条件，业主无法同意越丽公司提出的条件，越丽公司因此拒绝将涉案商铺交还给业主。相关案件中，业主向本院提交了越丽公司向业主发出的《关于委托经营的通知》、《关于移交经营权的再次通知》、《给越丽业主的一封信》、《关于临时经营管理贵业主商铺的告知函》等证据，越丽公司在上述文件中提出要求业主在租赁合同到期后将商铺委托其经营，租金分成等方案，以及已经将业主商铺临时招租抵扣管理费等。上述案件中，本院已追加越丽公司作为被告或第三人参加诉讼。本院于2016年9月14日到越丽公司皮具城张贴公告，要求涉案商铺现实际使用人于张贴公告之日起七日之内与法院工作人员联系，并提交合法使用商铺依据（租赁合同等），以便法院查明事实，维护涉案当事各方的合法权益。上述公告张贴至今未有人与本院联系。涉案商铺现地址为广州市白云区机场路10号之二之三之四243房。朱丽君明确其第一项诉讼请求中“交还经营权”就是指“腾空交还商铺”。以上事实，有广州市商品房买卖合同（预售）、租赁合同、购房发票、契税款收据、广州市房地产产权情况表、耀华公司承诺函、租赁合同补充说明、耀华公司公告、返租合同签订注意事项、申请报告、关于移交经营权的再次通知及快递单及原告陈述等证据证实。本院认为：朱丽君与鑫耀公司签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定合法有效，双方应恪守履行。朱丽君与鑫耀公司租赁合同已于2015年7月27日到期，根据《租赁合同》的约定，鑫耀公司应当在合同到期后10个工作日内将涉案商铺腾空交还给朱丽君，鑫耀公司未提供证据证实其已交还涉案商铺，其未交还涉案商铺的行为已构成违约，依法应承担违约责任。朱丽君要求鑫耀公司交还涉案商铺合理合法，本院予以支持。从《租赁合同》可以看出，该租赁合同出租方和承租方分别为朱丽君和鑫耀公司，无证据证明耀华公司系租赁合同的承租方之一，故朱丽君和耀华公司之间并不存在租赁合同关系，耀华公司与朱丽君之间为房屋买卖合同关系，朱丽君已经收取涉案商铺的租金，即耀华公司已经履行了房屋买卖合同项下的房屋交付义务，现涉案商铺现在并非由耀华公司占有和使用，朱丽君现要求耀华公司向其交还商铺依据不足，本院不予支持。涉案商铺现由越丽公司实际控制和使用，越丽公司未能提供其合法使用涉案商铺的依据，故越丽公司应当协助鑫耀公司将涉案商铺交还给朱丽君。对于朱丽君提出鑫耀公司、耀华公司和越丽公司支付从2015年7月28日起房屋占用费的诉讼请求，根据《租赁合同》约定，鑫耀公司应当在合同期满后10个工作日内将涉案商铺腾空交还给朱丽君，即鑫耀公司应当在2015年7月27日起计10个工作日内即2015年8月10日前将涉案商铺交还给朱丽君，朱丽君现主张2015年8月10日以前的房屋占有费，本院不予支持；2015年8月11日之后的房屋占有使用费本院予以支持，朱丽君现主张占有费的标准参照《租赁合同》第五年的租金标准即19964元/月计算是合理的，本院予以支持。耀华公司和越丽公司并非《租赁合同》当事人，朱丽君要求耀华公司、越丽公司支付租赁合同到期未及时腾退房屋的房屋占有使用费依据不足，本院不予支持。被告耀华公司、鑫耀公司，越丽公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告广州鑫耀物业管理有限公司在本判决生效之日起三日内，将鑫耀大厦（裙楼栋）幢2层243号房（现地址广州市白云区机场路10号之二之三之四243房）腾空交还给原告朱丽君；二、被告广州市越丽市场经营管理有限公司协助广州鑫耀物业管理有限公司将鑫耀大厦（裙楼栋）幢2层243号房（现地址广州市白云区机场路10号之二之三之四243房）腾空交还给原告朱丽君；三、被告广州鑫耀物业管理有限公司向原告朱丽君支付房屋占有使用费（按照每月19964元的标准计算，从2015年8月11日计至交还房屋之日止；至本判决生效之日的房屋占有使用费于判决生效之日起十日内一次性支付，自判决生效之日次日起的房屋占有使用费于每月十日前逐月支付）；四、驳回原告朱丽君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4894元，由被告广州鑫耀物业管理有限公司负担并于本判决生效之日起3日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  朱 玲人民陪审员  孙 慧二〇一六年十二月二十二日书 记 员  郑萍军