广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终11899号上诉人（原审被告）：王某，身份证住址湖北省浠水县，现住址广州市白云区。被上诉人（原审原告）：陈某，香港永久性居民。委托诉讼代理人：岑永胜，广东宏港律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁裕操，广东宏港律师事务所实习律师。上诉人王某因与被上诉人陈某物权保护纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2016)粤0111民初1933号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人王某、被上诉人陈某及其委托诉讼代理人岑永胜、梁裕操到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王某上诉请求：1、撤销一审判决，在查清案件事实与证据、适用法律正确的基础上改判；2、判令一审、二审诉讼费由被上诉人陈某承担。事实和理由：一、上诉人现居住的涉案房屋为其在广州的唯一住房，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，理应保障上诉人的居住权。二、涉案房屋拍卖状态本就为不交接，且房屋内价值50多万元的装修未能在拍卖成交价中体现，一审判决要求上诉人腾退涉案房屋与支付相应的租金，未能尊重客观事实与体现法律的合理、公平性。被上诉人通过拍卖仅拿到的是房屋所有权，但对附着在房屋内的价值不菲的装修却没有进行竞价购买，也意味着被上诉人无形中获得了额外的经济收益，而上诉人却遭受了严重的损失，属严重的显失公平。被上诉人明知房屋为不交接的情况下仍然竞价购买，也应承担相应的风险。被上诉人陈某辩称：不同意上诉人王某的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。2016年1月28日，被上诉人陈某向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、王某及其同住人员马上腾退广州市白云区机场西路景丽街1号XX房；二、王某支付上述房产自2015年9月30日至今的房屋使用费及相应利息（房屋使用费按照广州市国土资源和房屋管理局公布的《2014年广州市房屋租金参考价》，暂计四个月，按同地段租金标准：36元/㎡×118㎡×4；利息分别以每个月的使用费为本金，按中国人民银行同期贷款利率从每个月的月初开始起算至实际付清之日止）；三、本案诉讼费由王某承担。一审法院认定事实：2014年12月12日，广州市越秀区人民法院作出（2014）穗越法执字第1394-1号《执行裁定书》，载明：本院依据已经发生法律效力的（2013）穗越法民二初字第3460号民事判决书，向被执行人王某、广州市豪发皮具有限公司发出执行通知书，责令被执行人立即履行判决书确定的义务，但被执行人至今仍未履行，故裁定：拍卖、变卖被执行人王某所有的广州市白云区机场西路丽景街1号XX房的房屋产权以清偿债务。后广东翔实拍卖有限公司受广州市越秀区人民法院委托公开拍卖涉案房屋。陈某于2015年9月30日在拍卖人广东翔实拍卖有限公司于广州市新港西路82号广州联合交易园区广交所综合交易大楼举行的拍卖会上，通过公开竞价方式竞得涉案房产。同日，陈某与拍卖人广东翔实拍卖有限公司签订拍卖成交确认书，载明：……一、拍卖物名称：广州市白云区机场西路景丽街1号XX房，成交价：1821601.92元，佣金率按《竞买规则》约定计收，佣金额91080.09元，总金额1912682.01元。……五、委托法院对拍卖的竞买条件及情况说明：1.按现状拍卖，法院不负责清场。2.买受人一旦买受上述标的物，即表明买受人接受上述标的物的现状，买受上述标的物后发生的风险由买受人自行承担。……7、房屋由被执行人使用。2015年11月11日，广州市越秀区人民法院作出的（2014）穗越法执字1394-2号执行裁定书裁定：一、被执行人王某所有的广州市白云区机场西路景丽街1号XX房的所有权及相应的其他权利归买受人陈某【香港身份证号码：MXX(3)】所有。二、买受人陈某【香港身份证号码：MXX(3)】可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。涉案房产于2016年1月5日登记在陈某名下，陈某取得该房屋的《不动产权证书》，《不动产权证书》登记的该房屋建筑面积为118.61平方米，同时附记中载明：依据（2014）穗越法执字第1394号《协助执行通知书》予以登记。一审中，陈某要求按照广州市房地产租赁管理所发布的《2014年广州市房屋租金参考价》中同地段月租金标准36元/平方米作为计算房屋占用使用费的依据。经查，广州市房地产租赁管理所发布的《2014年广州市房屋租金参考价》涉案房屋所在的小区（翠逸家园）房屋租金标准为42元/平方米。王某在一审庭审中表示若将涉案房屋对外出租，租金标准比陈某主张的租金标准略高一些。一审另查，陈某于2016年6月21日向一审法院提交情况说明，内容为将其第二项诉讼请求中关于房屋使用费起算时间由2015年9月30日（签订《拍卖成交确认书》的日期）改为涉案房屋房产证的核发日期，即2016年1月5日。一审法院认为：陈某系因参与法院对被执行人财产的拍卖，通过竞拍取得案涉房产。根据《最高人民法院关于人民法院执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条规定，拍卖成交或者以流拍的财产抵债的，人民法院应当作出裁定，并于价款或者需要补交的差价全额交付后十日内，送达买受人或者承受人。第二十九条第二款规定，不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。据此，不动产的拍卖中，不动产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。2015年11月11日，广州市越秀区人民法院作出的（2014）穗越法执字1394-2号执行裁定书已裁定被执行人王某所有的广州市白云区机场西路景丽街1号XX房的所有权及相应的其他权利归买受人陈某【香港身份证号码：MXX(3)】所有。买受人陈某【香港身份证号码：MXX(3)】可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。故涉案房屋的所有权应自该裁定书送达给陈某时转移。一审中，陈某未能提供证据证明上述裁定书送达的时间，但涉案房屋的《不动产权证书》显示涉案房屋已于2016年1月5日登记在陈某名下，说明（2014）穗越法执字1394-2号执行裁定书在2016年1月5日前已经送达给陈某，故陈某至迟于2016年1月5日已取得涉案房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，故王某及同住人员继续居住在涉案房屋已缺乏合法依据，现陈某作为涉案房屋的所有权人起诉要求王某及其同住人员搬离该房屋于法有据，予以支持。陈某取得涉案房屋所有权后，王某继续占用房屋客观上对陈某行使其对涉案房屋的权利造成了影响，理应支付相应对价。对于房屋使用费的标准，《2014年广州市房屋租金参考价》中公布涉案房屋所在的小区（翠逸家园）房屋租金标准为42元/平方米，现陈某主张按照36元/平方米的标准支付房屋使用费是合理的，予以支持。陈某现要求自涉案房屋登记在其名下之日即2016年1月5日起算房屋使用费未超过法律规定，予以支持，房屋使用费应当计算至王某及其同住家属腾退涉案房屋之日止。王某抗辩称其现在没有其他地方可供搬出，由于陈某已经取得涉案房屋的产权，王某继续居住在涉案房屋亦应支付房屋使用费，且房屋使用费标准已高达4248元/月，故王某通过搬离后另寻其他更加经济实惠的住处更能解决其所面临的困境，其以没有其他地方可供搬出为由拒绝搬出涉案房屋依据不足，但考虑到王某及同住人员需要另寻住处确实需要一定时间，酌情认定王某及同住人员应于本判决生效之日起六个月内搬出涉案房屋。王某对陈某取得涉案房屋产权提出异议，但在王某通过合法途径撤销（2014）穗越法执字1394-2号执行裁定书前，上述裁定至今仍具有法律效力，现王某以对涉案房屋被法院拍卖不知情、未收到（2014）穗越法执字1394-2号执行裁定书等为由拒绝搬出涉案房屋及拒绝支付房屋使用费，理据不充分，不予支持。对于陈某主张的房屋使用费的利息，由于陈某与王某对于房屋使用费的支付时间并无约定，故陈某要求王某支付逾期支付房屋使用费的利息依据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《最高人民法院关于人民法院执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条第二款的规定，于2016年6月24日作出如下判决：一、在本判决生效之日起六个月内，被告王某及其同住人员腾退广州市白云区机场西路景丽街1号XX房；二、被告王某向原告陈某支付自2016年1月5日至王某及其同住人员腾退广州市白云区机场西路景丽街1号XX房之日止的房屋使用费（使用费标准为4248元/月，至判决生效之日的使用费于判决生效之日起五日内一次性支付，自判决生效之日次日起的使用费于每月五日前逐月支付）；三、驳回原告陈某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费225元，由被告王某负担并于本判决生效之日起三日内向一审法院交纳。经审查，各方对一审判决查明的事实均无异议，亦均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为：一审判决根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，认定被上诉人陈某作为涉案房屋的所有权人起诉要求上诉人王某及其同住人员搬离该房屋于法有据而予以支持正确，本院予以确认。被上诉人陈某是因参与法院对被执行人财产的拍卖，“按现状拍卖”通过竞拍取得涉案房屋，且上诉人王某在二审庭询中亦承认其没有相关的装修合同及材料清单、发票等证据证明涉案房屋的装修状况，故上诉人王某关于涉案房屋内价值50多万元的装修未能在拍卖成交价中体现的上诉意见缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，上诉人王某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费225元，由上诉人王某负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一六年十二月十二日书记员  王日平