广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终20707号上诉人（原审原告）：深圳市格天瑞科技有限公司，住所地：深圳市罗湖区。法定代表人：邓茜，总经理。委托诉讼代理人：陈志钧，广东华商（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭旭，广东华商（龙岗）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陈永英，女，香港居民。委托诉讼代理人：黄简，广东深信律师事务所律师。委托诉讼代理人：林小冬，广东深信律师事务所律师。原审第三人：美联物业代理（深圳）有限公司，住所地：深圳市罗湖区。法定代表人：张锦成，执行董事。委托诉讼代理人：洪志军，男，汉族，住所地：广东省龙门县，系公司员工。委托诉讼代理人：崔显卓，男，汉族，住所地：湖北省建始县,系公司员工。原审第三人：中国建设银行股份有限公司深圳市分行，住所地：广东省深圳市福田区。法定代表人：王业，行长。上诉人深圳市格天瑞科技有限公司（以下简称：格天瑞公司）因与被上诉人陈永英及原审第三人美联物业代理（深圳）有限公司、中国建设银行股份有限公司深圳市分行房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初8590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。格天瑞公司上诉请求：一、改判一审判决第三项为：陈永英应于本判决生效之日起十日内向格天瑞公司支付违约金（违约金以人民币140万元为基数，按日万分之五计算，自2016年3月29日起计至房产交付之日止，暂计至2016年8月1日，为84000元）二、诉讼费由陈永英承担。事实与理由：2016年1月14日格天瑞公司与陈永英签订《房屋转让合同》，该合同第11条明确约定：“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。”格天瑞公司监管了全部购房款，履行做为买方的全部义务。陈永英却不履行房产交易的义务，导致房产无法继续交易，已经严重违反合同的约定。陈永英签订了合同，就应当对合同内容有明确的了解，对合同约定的违约责任也应当知晓，并清楚知道违约的后果。但在合同履行过程中，陈永英却无视合同的约定，违反合同精神，拒绝履行合同，应当按照合同约定的违约条款承担违约责任。格天瑞公司因为陈永英的违约行为耗费了时间、精力，支付了律师费，按照银行利率计算远远不能弥补格天瑞公司的损失。一审法院置合同约定于不顾，径自调整违约金利率，损害格天瑞公司的合法权益，且对违约行为惩罚力度不够，使违约方违约成本过低，一审法院此举无异于放纵违约行为，不利于遏制近期大范围的房屋买卖违约潮。请求贵院支持格天瑞公司的上诉请求，严格依照合同约定追究违约方的违约责任。陈永英辩称：一审法院判令答辩人继续履行合同将涉案房产过户给被答辩人被答辩人的诉讼目的以及购房目的都已经实现，但被答辩人对利息部分判决不服提起上诉，我们认为是滥用诉讼权利的恶意诉讼行为。基于以下两大理由，1、深圳市格天瑞科技有限公司有两次违约行为，根据双方在2016年1月14日签订的房屋转让合同中第三条约定，买方同意在签署本合同当天支付定金30000元，在签订本合同后8日内再付定金20000元，但深圳市格天瑞科技有限公司是在2016年的1月27日才将20000元定金转账给答辩人，属于深圳市格天瑞科技有限公司的第一次违约。2016年3月11日在深圳市格天瑞科技有限公司的要求下，陈永英被迫同意签署了主体变更确认书，就是由原来签署房屋转让合同的颜胜权转为本案的格天瑞公司深圳市格天瑞科技有限公司。房屋转让合同第四条还约定买方应于2016年3月15日前将首期款支付到监管账号，但直到3月29日深圳市格天瑞科技有限公司才将购房款支付至监管账号，为其第二次违约。同时在合同履行过程中，颜胜权变为深圳市格天瑞科技有限公司之后，深圳市格天瑞科技有限公司一直没有指定联络人与陈永英进行联系。同时经办房产买卖中介的美联物业代理（深圳）有限公司的业务员彭忆清因为个人原因被公安机关拘留羁押失联，导致陈永英连房产中介的业务员也联系不上，美联物业代理（深圳）有限公司对房屋买卖的迟延履约也有重大过失。综上可知，本案涉及的房屋买卖的违约是由多种原因造成的，是合同各方当事人共同过错的结果，按民法过错责任原则的有关精神，以及合同法120条的规定，在双方过错的情况下，当事人都违反合同约定的，应当各自承担应负的民事责任，由此，由陈永英独自承担违约责任显然是于法无据。同时根据一审的庭审情况以及本案证据表明，陈永英根据没有主观过错，一审判决予以确认也由于陈永英对法律不熟悉，法律意识淡薄，在一审中没有聘请律师，在一审时没有准确表达真实意思，导致过错问题在一审中并没有阐述清楚。综上，除了陈永英之外的过失，深圳市格天瑞科技有限公司有两个迟延履约的过错，在陈永英由于办身份证的原因，但是陈永英是后违约，深圳市格天瑞科技有限公司并没有主动，一次都没有通知陈永英去履行合同，违反了合同法60条的规定，当事人应当根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助保密义务。2、一审法院调低违约金标准的法理基础，根据合同法司法解释二27、28、29条的规定，以及最高法关于适用审理商品房买卖合同的若干问题的解释17条的规定，人民法院有权根据公平原则和诚实信用原则考量当事人的过错程度，以及预期利益等综合因素做出调低违约金标准的裁决。同时关于违约金的法律性质，我国合同法的立法规定对违约金强调的是补偿性原则，也就补偿守约方的损失，但同时是有限承认违约金惩罚功能，格天瑞公司深圳市格天瑞科技有限公司主张按照日万分之五计算违约金，尽管有格式合同的约定（涉案买卖合同是格式合同），但当事人违背公平原则的约定是应当受到法律的正当干预，否则必然和违约金的法理精神相悖理。一审法院根据自由裁量权调低违约金，根据过错情况，准确理解和适用民法原则，系公平公正的司法判例，符合契约正义精神。且陈永英在一审中明确表示反对日万分之五的违约金，一审笔录有清晰的记载。根据合同法第119条，在双方都违反合同约定应当分别承担各自的民事责任，当一方因为另一方违反合同受损的应及时采取措施防止损失的扩大，没有采取措施致使损失扩大的无权就扩大的损失要求赔偿。格天瑞公司在付款后未通知我方，实质上属于未采取措施而致使了损失的扩大，无权要求我方承担扩大部分的违约责任。利息应当计算至一审判决判项二确定的交付房产履行期限截止日。格天瑞公司在上诉请求中要求利息计算至房产交付日，与其起诉状当中的不符，属于变更诉讼请求，依法应当驳回。原审第三人美联物业代理（深圳）有限公司述称：对一审判决没有异议，其已履行了相关居间义务。原审第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行经本院依法传唤未参加二审调查，亦未作书面陈述。格天瑞公司向一审法院起诉请求：1、判决陈永英继续履行《房屋转让合同书》，将位于深圳市罗湖区XX路XX大厦B1406号（房产证号：2000049XX**）过户登记至格天瑞公司名下，并将该房屋移交给格天瑞公司。2、判决陈永英支付违约金。（以140万为基数，按每日万分之五计算，自2016年3月29日起计至判决确定的履行之日止，暂计至2016年4月15日，为1190元）。3、诉讼费由陈永英承担。一审法院认定事实：位于深圳市罗湖区XX路XX大厦B1406的房产（以下简称涉案房产）权利人为陈永英，房屋用途为住宅，建筑面积为31.91平方米，房产证号：200049XX**。2016年1月14日，经第三人美联物业公司居间，颜胜权以深圳亿鑫海实验室设备有限公司代理人的身份（买方）与陈永英（卖方）签订了一份《房屋转让合同书》，约定陈永英将涉案房产转让给深圳亿鑫海实验室设备有限公司，转让成交价为人民币140万元；买方同意签署合同时支付定金3万元，在签署合同后8日内（含当日）再向卖方支付定金2万元；合同第四条约定，买方应于2016年3月15日前将首期款（不含定金）以银行贷款承诺函为准支付至监管机构的监管帐号，并于2016年3月15日前向贷款部门提交申请按揭贷款的相关资料，卖家需配合买方申请按揭；涉案房产产权现状为有抵押，卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须于签订本合同之日起10日内（含当日）出具公证委托书给担保公司及指定人员，办理赎楼手续，买方应配合；卖方应于收到人民币5000元交楼押金外的其余楼款之日起10日内将涉案物业交付予买方；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过5个工作日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过5个工作，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金；合同中还约定了一些其他的权利和义务。后陈永英、格天瑞公司与深圳亿鑫海实验室设备有限公司三方协商一致，将买方变更为格天瑞公司，三方共同签订《主体变更确认书》，约定深圳亿鑫海实验室设备有限公司关于涉案房屋所有的权利义务一并转让给格天瑞公司。一审另查，合同签订后，颜胜权以深圳亿鑫海实验室设备有限公司代理人的身份先后将定金合计5万元支付给了陈永英，陈永英出具了收款收据，目前有人民币5000元水电押金托管在第三人美联物业公司处。其后，格天瑞公司、陈永英双方签署了《交易资金委托监管业务申请表》，格天瑞公司于2016年3月29日将剩余购房款人民币135万一次性支付至中国银行文锦渡支行资金监管账户内。但陈永英未能依约办理涉案房产的赎楼手续，致使合同未能继续履行。陈永英称其因在办理香港身份证，影响房产过户，陈永英仍愿意将涉案房产卖给格天瑞公司，但不愿意承担违约金。一审再查，涉案房产因陈永英于2010年向第三人建设银行申请商业贷款人民币42万元而抵押于第三人建设银行处，目前抵押尚未解除。因本案诉讼，一审法院根据格天瑞公司的申请查封了涉案房产产权。格天瑞公司在庭审中表示，其坚持要继续履行《房屋转让合同书》，愿意代陈永英清偿贷款办理注销抵押登记手续，并同意在一个月内一次性向陈永英支付购房余款。一审法院认为，格天瑞公司、陈永英双方签订的《房屋转让合同书》，是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《房屋转让合同书》签订后，格天瑞公司依约履行了定金支付、购房款资金监管等合同义务，陈永英因自身办理香港身份证等原因未能依约办理赎楼义务，显然，《房屋转让合同书》未能履行的责任在于陈永英，陈永英是违约方，格天瑞公司是守约方。格天瑞公司作为守约方，有权要求继续履行《房屋转让合同书》，格天瑞公司要求继续履行《房屋转让合同书》的诉讼请求，一审法院予以支持。《房屋转让合同书》明确约定“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同”，该约定虽是双方真实的意思表示，但鉴于一审法院已支持了格天瑞公司要求继续履行《房屋转让合同书》的诉讼请求，格天瑞公司购房的合同目的将可以得到实现，且陈永英主观过错较小，因此，一审法院依照我国《合同法》的规定对违约金的标准进行调整，酌定陈永英自2016年3月29日起以转让成交价即人民币140万元为基数，按中国人民银行规定的贷款利率标准向格天瑞公司支付违约金。由于涉案房产目前抵押于第三人建设银行，第三人建设银行应为涉案房产的赎楼提供必要的协助。据此，一审法院判决：一、确认格天瑞公司与陈永英之间的《房屋转让合同书》应继续履行。二、格天瑞公司应于判决生效之日三十日内将剩余购房款人民币135万元支付给陈永英；陈永英应于判决生效之日三十日内协助格天瑞公司办理位于深圳市罗湖区XX路XX大厦B1406房产（房产证号200049XX**号）产权的抵押解除及转移登记至格天瑞公司名下的相关手续。因赎楼需偿还的银行贷款本息及相关费用从格天瑞公司应向陈永英支付的剩余购房款人民币135万元中直接扣除。第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行应为抵押解除手续办理提供必要的协助；陈永英应于收到剩余购房款人民币135万元之日起十日内将上述房产交付格天瑞公司使用。三、陈永英应于判决生效之日起十日内向格天瑞公司支付违约金（违约金以人民币140万元为基数，自2016年3月29日起按中国人民银行规定的贷款利率标准计算，计至判决判项二确定的交付房产履行期限截止日）。四、驳回格天瑞公司的其他诉讼请求。如未按前项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。本案受理费人民币10885元，由格天瑞公司负担人民币2885元，陈永英负担人民币8000元；保全费人民币3016元由陈永英负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，格天瑞公司与陈永英签订的《房屋转让合同书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于双方争议的陈永英迟延履行合同应承担的违约金标准认定问题，一审法院根据格天瑞公司的实际损失，结合涉案合同履行情况、当事人的过错程度等因素，将涉案合同所约定的违约金标准予以调减，于法有据，本院予以确认。格天瑞公司认为违约责任均在陈永英一方，本案不应调整约定的违约金标准，但格天瑞公司在履行涉案合同过程中实际也存在迟延办理资金监管手续的情况，故本院对其主张不予采信。综上所述，格天瑞公司的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1900元由上诉人格天瑞公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 张    睿二〇一六年十二月二十六日书记员 林晓翔（兼）