广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终17219号上诉人（原审被告）：广州市越丽市场经营管理有限公司，地址广州市白云区。法定代表人：陈壮欣，总经理。委托代理人：谭毅翔，广东旭瑞律师事务所律师。委托代理人：李妍，广东旭瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄婉媚，身份证住址广东省佛山市顺德区。原审被告：广州鑫耀物业管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：王绪鑫，总经理。原审被告：广东耀华房产开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：傅宜全。上诉人广州市越丽市场经营管理有限公司（以下简称越丽公司）因与被上诉人黄婉媚、原审被告广州鑫耀物业管理有限公司（以下简称鑫耀公司）、广东耀华房产开发有限公司（以下简称耀华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2016)粤0111民初7445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。越丽公司上诉请求：1.改判越丽公司无责任协助耀华公司、鑫耀将鑫耀大厦（裙楼栋）幢3层350号房（现地址广州市白云区机场路10号之二之三之四350房）腾空交还给黄婉媚。2.本案一、二审诉讼费由黄婉媚、鑫耀公司、耀华公司共同承担。事实与理由：一、一审法院认定越丽公司为实际控制人和使用人，属于认定事实错误。《关于再一次敦请业主立即缴付管理费的函》中，越丽公司提出将以涉案商铺以临时招租的方式收取租金抵扣业主所欠的商铺管理费，是越丽公司对黄婉媚拖欠商铺管理费追讨无果，对其拖欠管理费解决方法的一种提议。黄婉媚收到函件后无缴纳管理费，亦无对该提议提出异议。《关于临时经营管理归业主商铺的告知函》表明，从2015年7月28日后，由业主承担起商铺每月交付管理费的义务，但业主没有依约依时交付管理费，经越丽公司多次催讨未果的情况下，越丽公司采取的为减少双方损失的临时措施。所收取的租金在优先冲抵业主所欠商铺管理费，留存代交业主。越丽公司只是因黄婉媚违约在先，采取措施减低自己的损失。从该两份函内容均无法看出涉案商铺现在由越丽公司实际控制和使用。在黄婉媚无法提供确切充分证据证明越丽公司实际控制涉案店铺的情况下，一审法院认定事实错误。二、越丽公司与黄婉媚签订了《委托协议》，案涉商铺是黄婉媚委托越丽公司实行物业管理，越丽公司仅对案涉商铺有管理的责任，无协助腾空交还的责任。越丽公司是越丽皮具城的市场经营管理公司，对该市场的所有商铺有管理责任。而且黄婉媚与越丽公司签订了《委托协议》，约定将案涉商铺委托越丽公司实行物业管理，该协议是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。越丽公司是依双方合同约定，行使商铺的管理权，并没有实际控制和使用商铺，亦并没有拒绝业主行使业权。现在涉案商铺仍登记在耀华公司名下，黄婉媚无办理好产权登记手续。依照《物权法》第九条规定，黄婉媚并不是完全合法的业主，其应当办好有关手续后，依法占有商铺。越丽公司既不是涉案商铺房屋买卖的出售方，亦不是房屋租赁合同的承租方，并不应承担腾空交还商铺的义务。一审法院判决越丽公司协助腾空交还案涉商铺给黄婉媚无法律依据。黄婉媚辩称：同意一审判决，不同意越丽公司的上诉请求、事实和理由。鑫耀公司、耀华公司二审未到庭，无作答辩。黄婉媚向一审法院起诉请求判令：一、鑫耀公司、耀华公司、越丽公司将广州市白云区机场路10号之三[鑫耀大厦（裙楼栋）]350房屋腾空交还经营权给黄婉媚使用；二、鑫耀公司、耀华公司、越丽公司向黄婉媚支付房屋占用费（按月租金19420元，即租赁合同第五年租金计算，自2015年7月28日起计至返还房屋之日止）。三、本案诉讼费由鑫耀公司、耀华公司、越丽公司共同负担。一审法院认定事实：2010年5月25日，黄婉媚与耀华公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定黄婉媚向某公司购买鑫耀大厦（裙楼栋）幢3层350号房（以下简称涉案商铺），房屋地址为广州市白云区机场路10号之三350房，房屋总价款2479216元。耀华公司应当在2010年7月28日前将涉案商铺交付给黄婉媚使用。同年12月29日，耀华公司向鑫耀大厦商铺业主出具《承诺函》，内容为耀华公司以未出售的158间商铺作为承担重新签订《租赁合同》的担保，如在2015年7月27日前销售，则保证以销售回笼资金优先一次性支付业主全部剩余租金。上述合同签订后，黄婉媚已向某公司付清合同约定的全部房价款，并向某公司支付了代缴税费。2010年12月31日，黄婉媚（出租方，甲方）与被告鑫耀公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方经营使用；租赁期限为5年，即从2010年7月28日至2015年7月27日；租金从2010年7月28日起计收，其中2010年7月28日至2011年7月27日期间的月租金为11652元，2011年7月28日至2012年7月27日期间的月租金为13594元，2012年7月28日至2013年7月27日期间的月租金为15536元，2013年7月28日至2014年7月27日期间的月租金为17478元，2014年7月28日至2015年7月27日期间的月租金为19420元；租金支付周期为从2010年7月28日起，每3个月支付一次；甲方委托乙方收楼，乙方代理甲方办理收楼手续，乙方代理甲方收楼视为房屋自然交付乙方，并不影响甲方租金收益。本合同期满双方未能达成续约协议的，或合同被终止、解除的，乙方应于本合同终止或解除后10个工作日内将该房屋腾空交还甲方。乙方逾期没有搬走的物件视为乙方放弃所有权，由甲方自行处置。2013年10月25日，黄婉媚（甲方）与耀华公司（乙方）签订《补充协议》，约定：1.甲方购买乙方位于广州市机场路十号之一至之五鑫耀大厦350号商铺，合同面积为27.48平方米，每平方米单价为90216元，总房价为人民币2479126元。现实测面积29.4015平方米，比合同面积多了1.9215平方米，实测后总房款为人民币2652475元。尚有购房款人民币173349元未支付给乙方。乙方应支付甲方返租租金65179元。优惠房款10817元。甲方应补交契税人民币5200元。甲方实际应补房款97353元。2.双方同意将以返租租金共计人民币195751元抵扣实际应补交房款97353元。乙方实际应付甲方返租租金为人民币98398元。等等。2016年6月，黄婉媚向某公司和鑫耀公司邮寄了《关于移交经营权的再次通知》，要求耀华公司和鑫耀公司向其交还涉案商铺。一审另查明，黄婉媚在购买涉案商铺时，同时向耀华公司购买了广州市白云区机场路10号之二之三之四248、249、320、362房。2016年4月15日，越丽公司就249、362、320号铺向黄婉媚发出的《关于再一次敦请业主及时缴付管理费的函》，主要内容是按照双方的约定，从2015年7月28日后，由贵业主承担商铺每月交付管理费的义务，但贵业主没有依约依时交付管理费，经多次催缴后仍未缴纳，越丽公司将采取临时经营管理贵业主商铺，向社会招租，以收回商铺的管理费；如能招租且能有租金收入的，将优先冲抵业主之前所欠商铺的管理费等。2016年5月11日，越丽公司就248号及涉案商铺向黄婉媚发出的《关于临时经营管理贵业主商铺的告知函》，主要内容是按照双方的约定，从2015年7月28日后，由贵业主承担其商铺每月交付管理费的义务，但贵业主没有依约依时交付管理费，经越丽公司多次催缴未果。为改变这种双输局面，减少双方的损失，越丽公司决定采取临时经营管理业主的商铺，分别于2016年4月1日、2016年4月6日将贵业主在越丽皮具城248号商铺、涉案商铺招租了，所收取的租金优先冲抵贵业主所欠商铺的管理费，然后留存待交贵业主等。本案审理过程中，一审法院于2016年8月4日到越丽公司皮具城张贴公告，要求涉案商铺现实际使用人于张贴公告之日起五个工作日之内与法院工作人员联系，并提交合法使用商铺依据（租赁合同等），以便法院查明事实，维护涉案当事各方的合法权益。上述公告张贴至今未有人与一审法院联系。涉案商铺现地址为广州市白云区机场路10号之二之三之四350房。黄婉媚明确其第一项诉讼请求中“交还经营权”即要求被告腾空并交还涉案商铺。一审法院认为：黄婉媚与鑫耀公司、耀华公司订立的《租赁合同》、《补充协议》系各方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定合法有效，双方应恪守履行。从《补充协议》的内容来看，耀华公司亦为《租赁合同》承租人之一，应当与鑫耀公司共同承担责任。租赁合同已于2015年7月27日到期，根据《租赁合同》的约定，鑫耀公司、耀华公司应当在合同到期后10个工作日内将涉案商铺腾空交还给黄婉媚，鑫耀公司、耀华公司未提供证据证实其已交还涉案商铺，其未交还涉案商铺的行为已构成违约，依法应承担违约责任。黄婉媚要求鑫耀公司、耀华公司交还涉案商铺合理合法，一审法院予以支持。根据黄婉媚提交的《关于再一次敦请业主及时缴付管理费的函》、《关于临时经营管理贵业主商铺的告知函》，一审法院对黄婉媚主张涉案商铺现在由越丽公司实际控制和使用的主张予以采信，越丽公司未能提供其合法占用涉案商铺的依据，故越丽公司应当协助耀华公司、鑫耀公司将涉案商铺交还给黄婉媚。对于黄婉媚提出鑫耀公司、耀华公司支付从2015年7月28日起房屋占用费的诉讼请求，根据《租赁合同》约定，鑫耀公司、耀华公司应当在合同期满后10个工作日内将涉案商铺腾空交还给黄婉媚，即鑫耀公司、耀华公司应当在2015年7月27日起计10个工作日内即2015年8月10日前将涉案商铺交还给黄婉媚，黄婉媚现要求鑫耀公司、耀华公司支付2015年8月10日以前的房屋占有费，一审法院不予支持；2015年8月11日之后的房屋占有使用费一审法院予以支持，黄婉媚现主张占有费的标准参照《租赁合同》第五年的租金标准即19420元/月计算是合理的，一审法院予以支持。黄婉媚要求越丽公司支付房屋占有使用费的诉讼请求，由于本案黄婉媚是依据《租赁合同》及《补充协议》提起本案诉讼，越丽公司并非上述合同当事人，黄婉媚要求越丽公司支付租赁合同到期未及时腾退房屋的房屋占有使用费依据不足，一审法院不予支持。耀华公司、鑫耀公司、越丽公司经一审法院传票传唤逾期未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2016年9月12日作出如下判决：一、在判决生效之日起三日内，耀华公司、鑫耀公司将鑫耀大厦（裙楼栋）幢3层350号房（现地址广州市白云区机场路10号之二之三之四350房）腾空交还给黄婉媚；二、越丽公司协助耀华公司、鑫耀公司将鑫耀大厦（裙楼栋）幢3层350号房（现地址广州市白云区机场路10号之二之三之四350房）腾空交还给黄婉媚；三、耀华公司、鑫耀公司向黄婉媚支付房屋占有使用费（按照每月19420元的标准计算，从2015年8月11日计至交还房屋之日止；至判决生效之日的房屋占有使用费于判决生效之日起十日内一次性支付，自判决生效之日次日起的房屋占有使用费于每月十日前逐月支付）；四、驳回黄婉媚的其他诉讼请求。一审案件受理费2092元，由耀华公司、鑫耀公司共同负担并于判决生效之日起3日内向一审法院交纳。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中,越丽公司向本院提交了以下证据:1.越丽公司与耀华公司签订的《前期物业服务协议》，拟证明越丽公司与耀华公司签订前期物业服务协议，越丽公司对鑫耀大厦（广州市白云区机场路10号之二至之五一至四层商场及地下三层车库）提供前期物业管理服务；2.准予变更（备案）登记通知书，拟证明原广州市越丽物业管理有限公司名称变更为广州市越丽市场经营管理有限公司；3.黄婉媚与越丽公司签订的《委托协议》，拟证明黄婉媚委托越丽公司对涉案商铺实行物业管理，越丽公司是经合法授权行使物业管理权的。黄婉媚对上述证据未发表质证意见。关于案涉商铺的管理及使用情况,越丽公司表示:案涉商铺是由鑫耀公司交付给其进行管理，但没有办理书面交接手续，案涉楼宇所在的商铺越丽公司进行了出租，其中部分出租，部分空置；越丽公司使用商铺的依据为：一是黄婉媚与越丽公司签订的《委托协议》;二是耀华公司、鑫耀公司、越丽公司就案涉商铺签订的《三方协议》，但无法提交该证据。越丽公司明确表示其对于案涉商铺不享有经营管理权。另查：越丽公司所述的《委托协议》约定的主要内容为：黄婉媚将其名下的物业委托越丽公司实行物业管理，委托管理期限为10年，自2013年6月1日至2023年5月31日止；委托管理期限内，物业管理费（含空调费）按该物业建筑面积每月每平方米45元收取；自2015年7月28日起，黄婉媚须于每月5日前按前述标准向越丽公司交纳物业管理费。本院认为，本案二审当事人之间的争议焦点为：租赁合同期限届满后，越丽公司应否承担案涉商铺的协助腾空交还义务。《中华人民共和国合同法》第三百二十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，鑫耀公司与黄婉媚签订的《租赁合同》约定，鑫耀公司应于租赁合同终止或解除后10个工作日内将该房屋腾空交还黄婉媚。因此，在租赁合同期限届满后，双方当事人并未就继续履行租赁合同协商一致的情况下，黄婉媚坚持要求收回商铺，鑫耀公司即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，其作为承租方理应履行合同约定和法律规定的租赁物交还义务。越丽公司二审承认案涉商铺由鑫耀公司交付给其进行管理，并上诉主张依据与黄婉媚签订的《委托协议》，其有权使用案涉商铺，但双方当事人在《委托协议》中仅约定越丽公司有权收取物业管理费，而并无约定黄婉媚授权越丽公司可将商铺进行出租经营，故，越丽公司以此为由主张可合法使用商铺缺乏依据，本院不予采信。越丽公司上诉提出其没有实际控制和使用商铺，与庭审中的自认陈述不符；其二审中提交的所谓证据，亦不足以证明越丽公司对于商铺的占有和使用具有合法依据，对其上诉主张，本院不予采信。一审法院依法判令耀华公司、鑫耀公司承担案涉商铺的腾空交还义务，越丽公司承担案涉商铺的协助腾空交还义务，处理并无不当，本院予以维持。综上所述，越丽公司的上诉请求和理由均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人广州市越丽市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 李 静二〇一六年十二月二十七日书记员 邹文芳游瑞娜