福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)闽03民终1742号上诉人（原审原告）：黄国祥，男，1978年2月5日出生，汉族，农民，住莆田市城厢区，委托诉讼代理人：李志海、周妹妹，福建湄海律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：莆田市世全房地产开发有限公司，住所地莆田市城厢区学园路，组织机构代码证代码61125271-7。法定代表人：李国镇，董事长。委托诉讼代理人：范少阳，福建普阳律师事务所执业律师。上诉人黄国祥因与被上诉人莆田市世全房地产开发有限公司（以下简称世全公司）商品房销售合同纠纷一案,不服福建省莆田市城厢区人民法院（2015）城民初字第3600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄国祥的委托诉讼代理人李志海及被上诉人世全公司的委托诉讼代理人范少阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄国祥上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判世全公司应当自2013年9月11日起每日按购房款363584元的0.01%支付违约金给黄国祥，直至黄国祥取得房屋所有权证及土地使用权证止；2.本案一、二审诉讼费用由世全公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，并非是黄国祥原因导致无法办理房屋权属证书。1.世全公司于2015年4月16日才办理了涉案商品房初始登记，根据相关的政策及交易习惯，世全公司办理商品房初始登记之前，黄国祥根本无法缴纳涉案房屋的契税；2.世全公司未提交任何证据证明其在办理初始登记之后有通知要求黄国祥缴纳契税，且其在一审庭审中也自认未履行通知义务。二、一审判决适用法律错误，世全公司应当自2013年9月11日起每日按购房款363584元的0.01%支付违约金，直至黄国祥取得房屋所有权证及土地使用证止。1.本案系因世全公司原因导致黄国祥无法在交房后90日内取得房屋权属证书，因此世全公司应当按照合同约定向黄国祥支付违约金。2.世全公司未遵循诚信原则即未按合同约定办理涉案房屋的初始登记，以及未按先后顺序和交易习惯履行通知义务的违约行为即未通知黄国祥缴纳契税，却判令世全公司不承担违约责任，显然适用法律错误。3.在世全公司楼盘逾期办证系列案件中，世全公司在具备缴纳契税的情况下才通知业主向其缴纳契税。由于世全公司迟迟未能办理涉案房屋初始登记，故其没有也不敢向黄国祥收取契税，这一事实可以从世全公司在交房时未向黄国祥收取契税的事实和在近期才通知黄国祥缴纳的事实得以证实。世全公司答辩称：1.黄国祥与世全公司签订的商品房买卖合同属于形式合同，不能作为认定双方权利义务的依据。2.黄国祥的诉讼请求也超过诉讼时效，应当予以驳回。3.即使按照双方的合同约定，世全公司对逾期办证有免责的依据。4.黄国祥没有履行约定的办证先行义务，要求世全公司承担责任不能成立。根据合同补充协议第二条及相关法律规定，申请房屋转移登记应当由双方共同申请，登记机构对申请人进行审核签字确认后予以受理，申请房屋转移登记还有提供相应的材料，且缴纳契税的相关规定申请人为纳税人。综上所述，黄国祥请求违约金没有依据，不应予以支持。黄国祥向一审法院起诉请求：1.判令世全公司立即为黄国祥办结房屋所有权证及国有土地使用权证并交付给黄国祥；2.判令世全公司支付给黄国祥自2013年9月11日起至黄国祥取得房屋所有权证及国有土地使用权证之日止每日按购房款363584元的0.01%计算的违约金。一审法院认定事实：2011年3月10日，世全公司与黄国祥签订编号为MF-2007-01-0298075号的《商品房买卖合同》一份，合同约定：黄国祥向世全公司购买世全·兴安名城西区第12幢4层409、410号商品房；建筑面积共124.09平方米,单价为每平方米人民币2930元，总价款为人民币363584元；世全公司应于2011年4月30日前交房；该合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记,并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。……”；附件六：合同补充协议第二条约定：“原合同第八条、第九条、第十一条和第十四的补充约定：1、为了便于办理房产权证，在商品房交付时，买受人应预先缴清该商品房办理产权证书所应缴纳的契税、公共维修金等应缴费用，否则出卖人有权不予代为办理办证手续，因此造成权属登记的拖延或无法办证责任由买受人承担责任。……”。合同签订后，黄国祥依约交纳购房款人民币363584元。世全公司也于2012年将上述商品房交付给黄国祥。因黄国祥至今尚未取得《房屋所有权证》及《土地使用权证》，遂于2015年9月14日提起诉讼。黄国祥至今尚未预缴该商品房办理产权证书所应缴纳的契税。讼争的商品房于2015年4月16日已办理了初始登记手续，房屋所有权证号为C201506444。一审法院认为：黄国祥与世全公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应当按照合同约定履行义务。世全公司作为商品房的开发商，在商品房出售给黄国祥后，应当按照合同约定为黄国祥办理《房屋所有权证》及《土地使用权证》。按照黄国祥、世全公司签订的《商品房买卖合同》中《附件六：合同补充协议》第二条约定，黄国祥预交办理产权证书所应缴纳的契税、公共维修金等应缴费用后才有权要求世全公司为其办理两证，故酌情确定世全公司应在黄国祥预交该商品房办理产权证书所应缴纳的契税后二个月内为黄国祥办结《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》并交付给黄国祥；因《附件六：合同补充协议》第二条明确约定，在商品房交付时，黄国祥应预先缴清该商品房办理产权证书所应缴纳的契税、公共维修金等应缴费用，否则世全公司有权不予代办理办证手续，因此造成权属登记的拖延或无法办证责任由黄国祥承担责任，而黄国祥至今未预交该商品房办理产权证书所应缴纳的契税，故造成权属登记拖延的责任应由黄国祥承担，黄国祥请求判令世全公司支付自2013年9月11日起至黄国祥取得《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》之日止每日按购房款363584元的0.01%计算的违约金，缺乏依据，不予支持。世全公司虽主张黄国祥实际上是向案外人邹文水购买商品房的，但其提供的证据不足以证明其主张的事实，故世全公司的该主张缺乏事实依据，不予采信。据此，为维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、莆田市世全房地产开发有限公司应于本判决生效后黄国祥预缴清该商品房办理产权证书所应缴纳的契税之日起二个月内为黄国祥办结位于莆田市城厢区学园路与东园路交叉路口世全·兴安名城西区第12幢4层409、410号商品房的权利类型为国有建设用地使用权和房屋所有权的《不动产权证书》并交付给黄国祥；二、驳回黄国祥的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币564元，由黄国祥和莆田市世全房地产开发有限公司各负担282元。经审理查明，黄国祥对一审查明的事实中“原告至今尚未预缴该商品房办理产权证书所应缴纳的契税”有异议，认为世全公司至今未通知黄国祥缴纳相应契税，所以造成黄国祥至今未缴纳契税的原因在于世全公司；黄国祥对一审查明的其他事实没有异议。世全公司对一审查明的事实没有异议，但认为一审遗漏查明双方签订的合同属于形式合同，黄国祥实际上并非与世全公司发生买卖合同关系，而是与第三方发生的买卖关系的事实。对一审查明的事实中双方当事人均无异议的部分，本院予以确认。本院二审期间，黄国祥没有提交新的证据。世全公司向本院提交如下证据：1.黄国祥的《不动产权证书》复印件，用于证实黄国祥的房产证在2016年7月7日已经办理；2.完税证明、委托办证申请书，该申请书实在完税证明之前出具的，证实黄国祥缴纳契税的情况及委托办证的事实。黄国祥质证认为：1.对世全公司提供的上述证据的真实性、合法性及关联性没有异议；2.黄国祥的《不动产权证书》可以证实世全公司有为黄国祥办理房屋权属证书的义务，也可以证实世全公司在本案审理过程中的2016年5月下旬才通过张贴公告的形式通知缴纳契税的；3.对第二组证据的证明内容有异议，认为世全公司是在具备权属转移条件之后才通知黄国祥缴纳契税，该办证委托申请系世全公司单方制作的格式条款，该申请书中所述世全公司没有收到购房款不是事实，申请书中称买卖合同不能作为双方权利义务的依据是违法无效的，该格式条款免除世全公司的法定义务，加重黄国祥的负担，世全公司没有进行释明，是无效的，申请书也可以证明所需的委托手续也是依照世全公司的通知才进行办理的，故世全公司负有先行通知的义务。本院经审查认为，黄国祥对世全公司提供的上述证据的真实性、合法性及关联性均无异议，对世全公司提供的上述证据本院予以采信。根据上述对证据的分析认定，本院对本案另认定事实如下：在本案审理期间，黄国祥在世全公司提供的《办证委托申请书》中的申请人签名处签名并摁手印，但落款处未签署时间。该申请书的内容为：“莆田市世全房地产开发有限公司：本人购买世全兴安名城商品房后，为办证及纳税需要而与贵司签订《商品房买卖合同》，房价款由本人支付给实际出卖人，贵司并无收取本人购房款。现申请将该商品房产权直接登记给本人并委托贵司全权代办产权证登记一切手续；同时本人与实际出卖人之间的权利义务及经济结算关系由本人与实际出卖人自行解决，上述《商品房买卖合同》不作为确定双方权利义务的依据，作为办证及按揭贷款使用”。2016年6月22日，莆田市城厢区地方税务局向黄国祥出具了《房产/土地使用权权属转移涉税证明》。2016年7月7日，世全公司代黄国祥办理了权利类型为房屋（构筑物）所有权证号为闽（2016）莆田市不动产权第CX10735号的《不动产权证书》。本院认为：根据世全公司在一审提供的《拟签销售合同产权人确认表》及黄国祥在《办证委托申请书》中所确认的事实，可以确认本案双方虽签订了《商品房买卖合同》，但其之间不存在实际的房屋买卖关系，黄国祥在《办证委托申请书》中也确认该《商品房买卖合同》不能作为确认双方权利义务的依据，故现黄国祥依据该合同约定，请求世全公司支付逾期办证违约金，缺乏依据。综上所述，黄国祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费282元，由上诉人黄国祥负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈建华代理审判员  李 忠代理审判员  彭赵龙二〇一六年十二月二十九日书 记 员  倪益群附注：相关主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。