浙江省永康市人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0784民初5713号原告余俊茂，男，1979年3月13日出生汉族，户籍所在地：浙江省永康市，现住浙江省永康市。原告郦香瑰暨原告余俊茂的委托代理人，女，1981年12月19日出生（公民身份号码：3307221981********），汉族，户籍所在地：浙江省永康市古山镇后郦村新兴路**弄**号，现住浙江省永康市金色港湾*幢*单元****室。系原告余俊茂的妻子。二原告的委托代理人汪金刚，浙江宁涛律师事务所律师。被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司，住所地：浙江省永康经济开发区。法定代表人应建仁。委托代理人蒋晓航，浙江门都律师事务所律师。原告余俊茂、郦香瑰为与被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司（以下简称“卓诚投资公司”）商品房销售合同纠纷一案,于2016年7月20日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员王晓适用简易程序，于2016年9月21日公开开庭进行审理。原告郦香瑰及二原告的委托代理人汪金刚，被告卓诚投资公司的委托代理人蒋晓航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余俊茂、郦香瑰起诉称：二原告与被告于2012年11月9日签订商品房买卖合同，被告将位于金色港湾5幢2单元1001、1004室出售给二原告，二原告按约将购房款1287242元交付给被告。双方在该合同中约定，如出卖人逾期交房，出卖人应自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。双方约定出卖人应在2013年12月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用，但出卖人直到2014年2月12日才将房屋交付给二原告。双方约定出卖人应在2014年6月30日前将土地及房屋权属证书交付二原告，如出卖人逾期交付，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。但出卖人2015年3月11日才将房屋权属证书办出，2015年4月27日将土地权属证书办出。综上，为维护原告的合法权益，请求依法判令：一、由被告支付原告逾期交房违约金5663元；二、由被告支付逾期交付权属证书违约金38874元；三、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确：逾期交房违约金以总房款1287242元为基数，从2013年12月31日起至2014年2月12日止按照日万分之一计算；逾期办证违约金以总房款1287242元为基数，从2014年6月30日起至2015年4月27日止按照日万分之一计算。被告卓诚投资公司答辩称：结算后的购房款是1286060元，被告已退还面积差价1182元。一、本案中被告虽存在逾期交房的事实，合同约定应当在2013年12月30日前交房，通知交房时间为2014年1月17日，原告自身延迟至2014年2月12日前来办理验收交接手续，根据合同首页特别约定条款及第十条、第十二条约定，逾期期限应算至1月17日止。但根据民法通则第135条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；137条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，关于主张逾期交房违约金的诉讼时效期间的起算点，不论从约定交房时间还是通知交房时间起算，均已超过二年的诉讼时效，且没有中止、中断的原因事由，故原告主张逾期交房违约金已过诉讼时效。二、关于被告是否存在合同约定的逾期交付权属证书问题。首先，原告起诉的观点理由是对《商品房买卖合同》第十六条约定存在误读，理解错误，将初始登记混同于转移登记。该条第二款约定“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》”；该条第三款约定“出卖人承诺于2014年6月23日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付买受人。买受人【自行】【委托出卖人】办理该商品房转移登记”。该条款指的“前款规定的土地、房屋权属证书”就是第二款规定的初始登记证书或权属证明，而不是原告诉讼中理解所指的转移登记证书即原告名下的权属证书。“初始登记”是指开发企业办理楼盘确权登记，俗称“大确权”，即一个楼盘把总产权转移到开发商名下的步骤，初始登记证书指的是被告名下的证书，是属于设立登记，是物权转移的基础，是为具备给购房者办理个人房产证的资格和条件。就此，被告已于2014年6月26日，取得上述约定的本案所涉房产的《土地使用权证书》，至于房屋所有权初始登记，由于永康市房管会简化流程，无需被告办理初始登记，直接办理产权转移登记。至于交付问题，由于原告是委托被告办理转移登记，因此交付没有实际意义，无需履行形式上的交付手续，办理即完成约定义务。综上所述，原告要求被告支付逾期交房违约金和逾期交付权属证书违约金的诉请，缺乏法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。原告余俊茂、郦香瑰为证明其诉讼主张，向本院提供了下列证据：一、浙江省商品房买卖合同原件二份（原件与复印件核对无异后当庭退还），用以证明交房时间是2013年12月30日前，办证时间2014年6月30日前，被告逾期交房、逾期办证的事实。二、销售不动产统一发票原件三张（原件与复印件核对无异后当庭退还），用以证明原告按照约定缴纳购房款；预售购房款80000元也是计算到发票中的事实。三、入住通知书及验收交接表各一份，用以证明被告的交房时间为2014年2月12日的事实。四、房产证复印件四份、土地证复印件二份，用以证明被告逾期办理转移登记的事实。被告卓诚投资公司质证意见：对上述证据的真实性无异议。但根据合同第16条约定，被告承诺在2013年6月30日前办理的是土地、房产的初始登记证书而不是转移登记证书。被告对证据三证明交房期限算到2014年2月12日有异议，原告是收到过入住通知书的，收到即视为交付，原告逾期接受房屋不应由被告方承担责任，逾期期限应算到2014年1月17日止。被告卓诚投资公司为证明其抗辩主张，向本院提交以下证据：1、中国邮政重要函件详情单寄件人存根联、投递邮件清单影印件、金色港湾业主入住通知书各一份，用以证明2014年1月11日被告方通过邮政特快专递形式通知原告于2014年1月17日办理交房手续的事实。2、金色港湾交房费用清单、业主房屋验收交接表、业主领取资料/钥匙/物品签收单原件各一份，用以证明原告自身延迟到2014年2月12日到被告处接收房屋；原告委托被告办理，被告无需履行初始登记证书的交付手续；被告交付的房屋符合合同规定条件的事实。3、房屋建筑工程竣工验收备案表原件一份（原件与复印件核对无误后当庭退还），用以证明涉案房屋于2013年12月30日符合合同第九条约定交付条件的事实。4、土地使用权初始登记证书复印件二份，用以证明原告所购买的房屋已于2014年6月23日办理了土地使用权初始登记证书，被告按约完成合同第十六条义务的事实。5、金色港湾交房费用清单及中国建设银行客户专用回单影印件各一份，用以证明被告向原告退回多缴纳的款项，其中包含面积差价1182元的事实。原告余俊茂、郦香瑰的质证意见：证据1中的入住通知书上没有原告的签名，也没有被告的盖章，对真实性有异议，也不能证明房屋的交付。对证据1中的详情单和投递清单无异议。对证据2无异议，但交付必须满足合同第9条规定，原告认为交房时间应以实际接收房屋的2014年2月12日为准。对证据3的真实性无异议，跟证明目的有出入。根据合同第9条约定，竣工验收是被告交付房屋的条件，合同中规定房屋交付还必须取得公安消防许可文件等，该备案表只能证明房屋符合交付的其中一个条件，并不能视为房屋可以交付。对证据4无异议，但是与本案无关。根据购房合同16条第4款规定，双方没有约定权属证书是初始登记还是转移登记，被告在庭审中提交初始登记证书与案件是没有关联的；原、被告签订买卖合同是为了原告能按时拿到房屋和土地证书，被告办理土地初始登记证书是被告向原告交付房屋的前提条件，是被告自己的事情跟原告无关；合同是格式合同，按照合同第16条第4款规定交付的是权属证书而不是初始登记证书；即使合同中约定交付的是初始登记证书，被告也只是在庭审时才交付原告，不管是按照初始登记还是转移登记，原告都是没有超过诉讼时效的。因为合同是格式合同，发生争议的时候应当作出不利于被告的解释。对证据5无异议。本院的认证意见：原告对证据1中的详情单和投递清单、证据2、4、5无异议，本院予以确认；原告对证据3的真实性无异议，被告对证据一、二、三、四的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。关于证据1中的入住通知书，原告虽有异议，但该通知书内容与原告自身提交的入住通知书内容相一致，结合证据1中的其他证据，本院对该通知书予以确认。经审理，本院认定事实如下：2012年11月9日，原告余俊茂、郦香瑰与被告卓诚投资公司签订《浙江省商品房买卖合同》二份，约定被告卓诚投资公司将其开发所有的金色港湾第5幢2单元1001、1004室及-2层C区130号车位以预售方式出卖给原告余俊茂、郦香瑰。双方在合同中约定上述房产、车位共计1287242元，被告卓诚投资公司需在2013年12月30日前将竣工验收合格，具备交房条件的房屋交付给原告余俊茂、郦香瑰，逾期交房的按已付购房款的日万分之一支付违约金。合同中被告卓诚投资公司承诺在2014年6月30日前将土地、房屋权属证书交付给原告余俊茂、郦香瑰，逾期交付权属证书则按已付购房款的日万分之一支付违约金。合同签订后，原告余俊茂、郦香瑰按约向被告卓诚投资公司支付房款。但被告卓诚投资公司逾期通知原告余俊茂、郦香瑰于2014年1月17日办理交房手续，且直至2014年2月12日才与原告余俊茂、郦香瑰实际办理交房手续。后被告卓诚投资公司在2014年6月23日完成了土地使用权证的初始登记，但因原告余俊茂、郦香瑰委托被告卓诚投资公司办理该商品房的转移登记，被告卓诚投资公司并未将该初始登记权属证书交付给原告余俊茂、郦香瑰。另，被告向原告方退还面积差价款1182元，实际购房总价为1286060元。本院认为，原、被告于2012年11月9日签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法应受法律保护，双方均应按合同的约定全面履行各自合同义务。合同签订后，原告已按约履行了付款义务，被告卓诚投资公司虽按约完成了权属证书的初始登记手续，但逾期通知原告余俊茂、郦香瑰于2014年1月17日办理交房手续，按约应承担相应的逾期交房违约责任。但因原告余俊茂、郦香瑰未在相应的诉讼时效期间向本院提起诉讼主张，且无证据证明存在诉讼时效中止、中断的原因事由，故对原告余俊茂、郦香瑰的诉讼请求，本院不予支持。对被告卓诚投资公司提出的抗辩意见中合理有据部分，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告余俊茂、郦香瑰的诉讼请求。本案案件受理费457元(已减半收取)，由原告余俊茂、郦香瑰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员  王 晓二〇一六年十二月二十三日代书记员  关莉莎