成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初3293号原告：余春春，女，1971年2月1日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。委托诉讼代理人：李玉华，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何伟成，四川铁剑蓝律师事务所律师。被告:成都斐普尔纳酒店管理有限公司，住所地：成都高新区。法定代表人：余德深，成都斐普尔纳酒店管理有限公司董事长。委托诉讼代理人：鲁灵西，四川瑞利恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小苑，四川瑞利恒律师事务所律师。原告余春春与被告成都斐普尔纳酒店管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案。被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院依法作出(2016)川0104民初3293号民事裁定书，裁定驳回被告的管辖权异议，被告在法定期限内提起上诉，四川成都市中级人民法院依法作出（2016）川01民辖终1410号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序分别于2016年9月29日、12月28日公开开庭进行了审理。第一次开庭审理，原告余春春的委托诉讼代理人何伟成、被告成都斐普尔纳酒店管理有限公司的委托诉讼代理人鲁灵西到庭参加诉讼。第二次开庭审理，原告余春春的委托诉讼代理人李玉华、被告成都斐普尔纳酒店管理有限公司的委托诉讼代理人鲁灵西到庭参加诉讼本案现已审理终结。原告余春春向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付原告位于成都锦江区XXXX房屋的租金共计8944元（庭审中阐明，根据房屋租赁合同约定，自2012年11月1日至2017年10月31日期间，月租金标准为135.01元/平方米，月租金为2395元，房屋所有权证上载明的面积有变更，月租金变更为2236元/月，本案中主张按2236元/月的月租金标准支付2016年2月1日至2016年5月31日共计4个月的租金）；2.被告按合同约定向原告支付年租金10%的违约金，金额为2683.2元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告（更名前为成都名人快捷酒店管理有限公司）于2012年7月7日签订《房屋租赁合同》（购买房产时由出卖方单方指定的酒店管理公司）。合同约定租赁期限为15年，其中1-5年月租金标准为135.01元/平方米，月租金合计2395元/月，因产权面积变化，实际月租金变更为2236元/月；租金支付方式为每月支付，需在每月10号前支付当月租金。租赁合同生效后，原告按照合同的约定履行了交付租赁物的义务，被告从2016年2月至今一直拖欠应当支付给原告的租金。原告与被告多次协商，但被告至今未支付租金。被告成都斐普尔纳酒店管理有限公司辩称，1、原告主张2016年2月1日至5月31日的租金有误，因为原告起诉的日期为2016年5月5日，5月的租金应当是5月10日才支付，因此原告起诉时无权主张5月份的租金。2、关于违约金，根据原、被告租赁合同约定，支付10%违约金的前提是原告要主张合同解除，但本案中合同并没有解除。2016年8月11日，被告与6楼的部分业主委托的三名业主代表签署了解除房屋租赁合同协议书，对租金的支付有明确的约定，如果原告对协议有异议，应该找三名业主代表解决，与被告无关，被告无需向原告支付租金。3、在本案中被告未支付租金的原因在于双方的租赁合同对于出租房税费没有明确约定，一直都由被告在代为缴纳。2016年1月1日成都市对于个人出租房屋的税费进行调整，调整后的税费超过30%。关于税费的承担、租金支付标准的调整，原、被告一直未能达成一致意见，加上被告公司经营亏损，导致没能及时支付租金，因此并无违约恶意，不应当支付违约金。本院经审理认定事实如下：2012年7月7日，原告（甲方）与被告（乙方）（2015年7月31日进行了名称变更，名称变更前为成都名人快捷酒店管理有限公司）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁位于成都市锦江区走马街68号1栋6楼46、47号房屋，建筑面积17.74平方米。房屋租赁期限为15年，即从2012年11月1日至2027年10月31日。房屋月租金标准：第1-5年为135.01元/平方米，月租金为2395元；第6-10年为144.02元/平方米，月租金为2555元；第11-15年为152.99元/平方米，月租金为2714元。租金支付方式为每月支付，于每月10日前支付当月租金（如遇国家法定节假日顺延），租金转账至甲方在建设银行的账户（账号：6217003810000545239）中。甲方取得该房屋《房屋所有权证》前，乙方按照甲方《房屋买卖合同》面积和甲方进行租金结算；甲方取得《房屋所有权证》后次月开始，乙方按照甲方《房屋所有权证》证载面积和甲方进行租金结算。租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋，乙方向甲方支付合同年租金10%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：（1）因乙方原因，拖欠租金达30日以上的……2013年10月8日，原告取得成都市锦江区走马街68号1栋6楼46、47号房屋的所有权证，面积共计16.56平方米。原告签名出具《委托书》，委托毛志、余翔、张莉处理关于其位于成都市锦江区走马街68号第六层房屋的相关事宜，委托事项及权限如下：1、代表本人与被告谈判、协商、签署解除《房屋租赁合同》和《授权委托书》及相关文书；2、代表本人与四川古蔺郎酒销售有限公司谈判、协商、签署《房屋租赁合同》及相关文书；3、代表本人向承租方及四川古蔺郎酒销售有限公司收取房屋租金，并由承租方将房屋租金付到业主代表组成员在《房屋租赁合同》中约定的收款账户，再由该账户向本人支付，本人知晓因此项委托所存在的租金风险并由本人及业主代表组成员共同承担，与承租方无关；4、管理本人房屋，对外代表本人招商、招租、收款。2016年8月11日，毛志、余翔、张莉作为成都市锦江区走马街68号“春熙1号”房屋第六层业主的授权委托人（甲方），与被告（乙方）签署《解除房屋租赁合同协议书》，约定双方一致确认，双方签订的《房屋租赁合同》和《授权委托书》在本协议签订之日正式解除，本协议签订后，乙方应与该房的实际使用人四川古蔺郎酒销售有限公司解除房屋租赁合同，合同解除后，由甲方自行与四川古蔺郎酒销售有限公司建立房屋租赁关系并收取租金，双方合同解除后，甲方自行行使业主权利，甲方自行向房屋实际使用人四川古蔺郎酒销售有限公司收取2016年1月1日至2016年8月31日期间未付的租金。甲方及其授权委托人承诺，成都市锦江区走马街68号“春熙1号”房屋第六层业主，若不认可本协议的签署和履行而要求乙方承担相应的责任，与乙方无关。以上事实的认定，有原告提交的原告的身份证复印件、被告工商信息查询单、房屋租赁合同、房屋所有权证复印件、房屋信息摘要，被告提交的银行流水复印件、《解除房屋租赁合同协议书》、委托书以及双方当事人的庭审陈述在案为证。本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。2016年8月11日，经原告授权，毛志、余翔、张莉作为成都市锦江区走马街68号“春熙1号”房屋第六层部分业主的授权委托人与被告签署了《解除房屋租赁合同协议书》，约定双方签订的《房屋租赁合同》和《授权委托书》在本协议签订之日正式解除，合同解除后，由原告自行向房屋实际使用人四川古蔺郎酒销售有限公司收取2016年1月1日至2016年8月31日期间未付的租金。该委托书上虽然只有原告作为委托人的签名，但委托书载明的委托事项“代表本人与被告谈判、协商、签署解除《房屋租赁合同》和《授权委托书》及相关文书”内容，已由受托人毛志、余翔、张莉实际实施，受托人以实际行为接受了原告的委托并与被告签署了《解除房屋租赁合同协议书》，该法律后果应由原告承担。协议书内容是双方的真实意思表示，双方均应按照该协议书的约定履行权利义务。综上所述，《房屋租赁合同》已解除，原、被告的合同权利义务已终止的情况下，原告要求被告支付案涉房屋2016年2月1日至2016年5月31日的租金及其违约金，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（二）项、第九十七条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：驳回原告余春春的全部诉讼请求。本案案件受理费45元，由原告余春春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 李 军二〇一六年十二月二十八日书记员 张海燕附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。