江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0582民初8515号原告：曹政，男，1969年7月29日生，汉族，住张家港市。被告：邵晓，男，1980年1月5日生，汉族，住张家港市。被告：江苏惠华实业有限公司,住所地张家港经济开发区（杨舍镇南二环路南侧）。法定代表人：邵梅生，该公司总经理。委托诉讼代理人：祁海龙，男，该公司员工。原告曹政与被告邵晓、江苏惠华实业有限公司（以下简称惠华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月22日立案后，依法适用简易程序公开审理，并于2016年8月10日公开开庭进行了审理。后于2016年11月4日组成合议庭适用普通程序审理，并于2016年12月12日公开开庭进行了审理。原告曹政、被告邵晓、被告惠华公司的委托诉讼代理人祁海龙到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。原告曹政向本院提出诉讼请求：1、判令被告邵晓支付2015年8月17日至2016年8月17日房屋租金293000元以及逾期利息（利息按同期银行贷款利率）；2、判令被告邵晓支付2016年8月17日至2017年8月17日房屋租金345500元以及逾期利息（利息按同期银行贷款利率）；3、判令解除原告与被告邵晓之间《租赁协议》，并由被告承担违约金293000元；4、判令被告惠华公司对上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2012年8月15日，原告与被告邵晓签订两间门面的《租赁协议》。2015年7月15日，原告与被告邵晓签订另一间门面的《租赁协议》。协议对租期、租金及违约责任等做出了明确约定。后被告逾期支付租金，原告曾于2015年1月26日将被告邵晓诉至法院，判决支付租金后已执行完毕。2015年7月15日，被告再次逾期支付次年租金293000元及2016年8月17日-2017年8月17日的租金345500元。经原告多次催讨无果，为此起诉。审理中，原告曹政变更诉讼请求为：1、判令被告邵晓支付张家港市沙洲东路1号门面2间房屋2015年8月17日至2016年8月17日的租金293000元及至实际归还之日的房屋占有使用费；2、判令被告邵晓支付张家港市沙洲东路1号原酷美健身房楼梯西一间房屋2015年7月15日至2016年7月15日的租金15000元、空调等转让费15000元及至实际归还之日的房屋占有使用费；3、解除原告与被告邵晓签订的两份协议、归还房屋及支付违约金263000元；4、判令被告惠华公司对上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由两被告承担。被告邵晓辩称，1、我是代表惠华公司承租的案涉房屋，我是惠华公司法定代表人的儿子，实际承租人是惠华公司，有补充合同为证，应该由惠华公司来支付租金；2、2012年8月15日协议约定的2间房屋应该是300平方米，实际承租的面积只有200多个平方，应相应扣减租金；协议上的违约金内容是原告自行添加的，不应承担违约金。被告惠华公司辩称，我们公司委托邵晓去租赁房屋的，实际承租人是我们公司。违约金内容为事后添加，且租金应按照实际交付的房屋面积重新计算。本院经审理查明：2009年8月15日，甲方（出租方）惠华公司与乙方（承租方）徐援平签订租赁协议一份，约定惠华公司将座落于张家港市杨舍镇沙洲东路1号梁丰大厦约2100平方米房屋出租给徐援平使用，租赁期限自2009年8月15日起至2017年10月20日止，并对租金及支付方式、违约责任等进行了约定。同日，惠华公司向徐援平出具证明一份，证明徐援平对上述房屋享有转租权。2009年10月17日，徐援平（出租方、甲方）与曹政（承租方、乙方）签订《租赁协议》一份，由曹政向徐援平承租位于张家港市沙州东路1号梁丰大厦中前述2100平米房屋中的约360平方米房屋，租赁期限8年，自2010年1月1日起至2017年12月31日止。2010年10月30日，徐援平出具《证明》一份，该证明载明：“本人将张家港沙洲东路1号梁丰大厦约360平方米租赁给曹政，并同意曹政租赁给他人”。2012年8月15日，甲方曹政与乙方邵晓签订协议1份。协议约定张家港市沙洲东路1号门面2间出租于邵晓，租期为2012年8月17日至2017年8月17日；年租金为第一年218000元，第二年起每年递增15000元。第二年租金必须提前1个月交付，否则甲方有权收回。即2015年8月17日至2016年8月16日的租金为263000元，应于2015年7月16日前给付；2016年8月17日至2017年8月16日的租金为278000元，应于2016年7月16日前给付。上述2015、2016年度租金，邵晓均逾期未付。2012年10月30日，甲方徐援平、乙方曹政与丙方惠华公司签订补充合同1份，“梁丰大厦300平方由徐援平租给曹政并同意转租，现有曹政租给惠华实业有限公司并同意惠华实业有限公司出租但不能转让。从2012年10.31日起水电费由曹政委托徐援平收取。”丙方惠华公司由邵晓签字，无公司盖章。2015年7月15日，甲方（出租人）曹政、乙方（承租人）邵晓、丙方（见证人）邵晓签订协议1份。协议约定甲方将张家港市沙洲东路1号原酷美健身房楼梯西一间约40平方左右租给乙方。2015年7月15日至2016年7月15日，年租金为65000元，以后每年递增2500元。如到期未交房租，甲方有权收回房屋。协议未明确约定租期。但本协议所涉房屋系从徐援平处租赁所得，徐援平系从惠华实业公司处租赁所得，根据转租期限不得超过原租赁期限的法律规定，本协议租期应确定为2015年7月15日-2017年7月15日。同日，曹政书写收条1份，载明收到原酷美健身房楼梯西一间约40平方左右2015年7月15日-2016年7月15日租金50000元，余15000元租金及15000元空调等转让费，三个月内付清。邵晓在收条右下角签字确认。上述款项，邵晓未能支付。2015年8月19日，因申请执行人张家港市金茂资产管理有限公司与被执行人江苏惠华实业有限公司、邵梅生、黄和娣借款合同一案，苏州市中级人民法院裁定将惠华公司名下位于张家港市杨舍镇东环路与沙洲路交叉口东南梁丰大厦1室、2室的房屋作价7600万元抵偿给张家港市金茂资产管理有限公司。另，被告邵晓于2016年7月22日签收本案起诉状等应诉材料。以上事实由（2014）张锦民初字第00913号民事判决书、(2015)张开民初字第00208号民事判决书、协议、补充合同、收条及庭审笔录等予以证实。本案争议焦点为：1、2012年8月15日协议“并赔偿相当于一年房租的违约金”的内容，是否双方合意？原告曹政述称事后在自己的协议上进行了添加，但添加后已经给邵晓进行确认；被告邵晓认为曹政事后添加了违约金内容，未交由其确认，其并不知晓。本院认为，原告曹政在签订协议之后添加了违约金内容，被告邵晓又不予认可，原告曹政也未能就其陈述的有关添加内容已经邵晓确认举证，应认定双方就违约金内容未达成合意。2、2012年8月15日的协议租赁物是以面积还是间数结算租金？原告曹政认为，协议已经明确是“沙洲东路1号门面2间”，并无具体面积，是以间数收取租金。被告邵晓、惠华公司认为，补充合同载明“梁丰大厦300平方由徐援平租给曹政并同意转租，现有曹政租给惠华实业有限公司……”，即明确了租赁面积为300平方米，但实际只有200多个平方，应以实际面积结算租金。本院认为，双方租赁协议明确了租赁物为沙洲东路1号门面2间及收取租金标准，补充合同并无明确变更原租赁协议结算方式的意思表示。故应认定2012年8月15日的协议以间数结算租金。3、本案两份租赁协议的承租方是邵晓还是惠华公司？补充协议的效力？原告曹政认为，签订两份协议时的承租方为邵晓，其是跟邵晓以个人名义签订协议的，协议也是邵晓签字，并无公司盖章。租金也是邵晓以现金或个人名义划账支付的。补充合同签订的目的是为了收取水电费便利，三方进行了确认，并非明确承租方为惠华公司，且补充合同上惠华公司并无盖章，邵晓无权代表惠华公司。被告邵晓认为，在签订协议时，原告知晓其是惠华公司法定代表人的儿子，其签字代表的是惠华公司，且在2012年10月30日，签订补充合同时明确原告租赁给惠华公司，实际承租方为惠华公司，应由惠华公司支付租金。被告惠华公司认为，是公司委托邵晓出面租赁，实际承租人是公司，由公司支付租金。本院认为，邵晓系惠华公司法定代表人邵梅生的儿子；惠华公司在本案庭审上自认其是实际承租人，其委托邵晓与曹政签订租赁协议，但曹政否认在签订协议当时知晓邵晓受惠华公司委托。邵晓在与曹政签订本案所涉张家港市沙洲东路1号门面2间、原酷美健身房楼梯西1间房屋的两份协议时均以个人名义签订，曹政也否认在签订协议当时知晓邵晓受惠华公司委托；2012年10月30日签订补充协议时，邵晓并未向曹政出具惠华公司的委托书，其在“丙方”（惠华公司）处签名系无权代理行为，故该补充协议效力待定，应自惠华公司追认时生效。但直至本案审理前，惠华公司并未向曹政出具任何书面的材料对邵晓的行为进行追认。2015年1月，曹政向本院起诉要求邵晓承担责任的行为即表示在该份补充协议未得到惠华公司及时追认的情况下，其作为相对人对该份补充协议撤销，对其效力不予认可。补充协议自此无效。综上，本院认为，徐援平经惠华公司同意后将向惠华公司承租、惠华公司所有的部分房屋转租给曹政，后曹政经徐援平同意将承租的部分房屋转租给被告邵晓，曹政与邵晓签订的两份租赁协议真实有效，双方之间的房屋租赁合同关系依法成立生效。案涉房屋因被法院强制执行而裁定作价抵偿给案外人，但不影响本案房屋租赁合同的效力。因邵晓逾期支付全部租金，曹政主张解除合同，符合法定解除权的条件，应予支持，以通知（即诉状）送达之日为解除之日；曹政主张支付违约金，因双方并未达成违约金合意，不予支持；曹政主张房屋实际归还之前参照租金标准计算房屋占有使用费，于法有据，应予支持；承租人邵晓逾期支付租金，已构成违约，应承担逾期付款利息。因曹政在邵晓向其披露委托人为惠华公司后，曹政选择向邵晓主张权利，曹政要求惠华公司承担连带责任的主张并无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条等相关规定，判决如下：一、原告曹政与被告邵晓于2012年8月15日、2015年7月15日签订的两份协议自2016年7月22日解除；被告邵晓腾退并向原告曹政归还上述两份协议所涉张家港市沙洲东路1号门面2间、原酷美健身房楼梯西1间房屋。限被告邵晓在判决生效后20日内履行。二、被告邵晓应给付原告曹政张家港市沙洲东路1号门面2间房屋2015年8月17日至2016年7月21日租金及2016年7月22日至2016年8月16日房屋占有使用费共计293000元，并支付2016年8月17日至实际归还之日的房屋占有使用费（以308000元年租金为标准计算）；三、被告邵晓应给付原告曹政张家港市沙洲东路1号原酷美健身房楼梯西一间房屋2015年7月15日至2016年7月14日的租金15000元及空调等转让费15000元、并支付自2016年7月15日至2016年7月21日租金及自2016年7月22日起至实际归还之日的房屋占有使用费（均以67500元年租金为标准计算）；上述二、三项限被告邵晓在判决生效后10日内履行。(如采用转账方式支付,请汇入原告指定账户;或汇入张家港市人民法院,开户行:中国银行股份有限公司张家港分行营业部,账号:46×××84)四、驳回原告曹政的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13116元，由被告邵晓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审 判 长  申 佩代理审判员  狄丽娜人民陪审员  李振飞二〇一六年十二月二十三日书 记 员  曹云菲