石狮市人民法院民 事 判 决 书(2015)狮民初字第6405号原告：蔡辉琳，男，1953年9月11日出生，汉族，户籍所在地台湾高雄市，现住福建省石狮市。委托诉讼代理人：许开展，上海柏年（泉州）律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：蔡明珠，上海柏年（泉州）律师事务所执业律师。被告：邱凤姑，女，1974年3月16日出生，汉族，住福建省石狮市。委托诉讼代理人：王志勇，福建华达律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：曾嘉湘，福建华达律师事务所执业律师。原告蔡辉琳与被告邱凤姑房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月30日立案受理后，依法公开开庭进行了审理。蔡辉琳的委托诉讼代理人许开展和邱凤姑的委托诉讼代理人王志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡辉琳向本院提出诉讼请求：判令邱凤姑立即向蔡辉琳支付购房款人民币96970元，并支付相应的违约金（自2008年12月25日起算，其中30日以325350元为基数按日千分之三计算，其余按中国人民银行同期同类贷款年利率6%计算，自2009年3月31日起以290350元为基数，自2013年11月1日起以96970元为基数，暂计至2015年11月30日为人民币124712.4元）。事实与理由：2008年12月22日，蔡辉琳与邱凤姑签订一份《购房合同书》，主要约定邱凤姑向蔡辉琳购买位于石狮市前廊村四号工业区27号金领公寓第7层701室，总购房款为350350元，邱凤姑应于签订合同时向蔡辉琳支付首期购房款175350元，余款在5年内按月分60次付清，同时按银行同期利息支付利息。邱凤姑逾期付款的违约责任：1.邱凤姑应在每月1号前将房款汇入蔡辉琳指定的账户，逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二日（即每月2号）起至实际全额支付应付款之日止，邱凤姑按日向蔡辉琳支付逾期应付款之千分之三的滞纳金，合同继续履行。2.逾期超过30日，蔡辉琳有权解除合同，并立即采取封闭房屋，让法院对房屋进行拍卖或其他任何方式对邱凤姑所欠房款进行回收，邱凤姑不得有任何异议等其他内容。合同签订后，蔡辉琳已依约将该房屋交付邱凤姑，但邱凤姑未能按时支付全部购房款，尚欠购房款人民币96970元未付清。经蔡辉琳多次催收，邱凤姑仍未将所欠购房款及相应违约金支付给蔡辉琳。邱凤姑辨称，双方签订的购房合同有效成立并已经得到全面履行。2008年12月22日双方签订“购房合同书”之前，邱凤姑已支付订金25000元，合同签订后双方有对付款方式作了约定，此后蔡辉琳通过广东众达成律师所向邱凤姑发函催款，邱凤姑按函件要求于2009年3月31日缴纳购房款35000元，因双方之间曾有多次诉讼，经法院审理后，邱凤姑已按判决要求于2013年11月11日前支付给原告购房款220280元，共计已支付280280元购房款，即已达诉争购房合同总额350350元的80%，不存在违约之处，其余的购房款应待蔡辉琳将产权两证办完后再支付。蔡辉琳在与邱凤姑等业主签订购房合同时，亲笔出具承诺书，承诺“1.消防验收报告在二年内办理好，如二年内没办理好消防验收报告业主将停止交纳购房按揭款，待消防验收报告办好后再继续剩余按揭款。2.蔡辉琳必须协助业主办理好房屋手续。”因蔡辉琳逾期未能按约办理好消防验收报告，也从没有通知业主办理房屋产权登记，邱凤姑作为业主依法有权行使先履行抗辨权，即在蔡辉琳办理好消防验收报告并通知邱凤姑办理房屋产权登记手续后，蔡辉琳才可再要求邱凤姑交纳剩余房款。因蔡辉琳至今未交纳诉争楼房中违章建筑部分应交纳的罚金等费用，导致诉争房屋至今无法办理产权登记及过户登记手续，邱凤姑享有同时履行抗辨权。诉争房屋的所有权已属于邱凤姑所有，蔡辉琳未按约定履行协助办理产权手续的义务，其主张支付剩余房款的条件尚未成就，其诉请不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方没有争议的事实，本院依法予以确认：石狮市前廊村四号工业区27号综合楼系蔡辉琳于1997年6月10日通过司法拍卖取得，进行装修后取名为金领公寓。2008年12月22日，邱凤姑（乙方）与蔡辉琳（甲方）签订《购房合同书》一份，约定：一、甲方出售的金领公寓位于石狮市前廊村四号工业区27号，此房屋高11层，为框架结构。相关文件有：（1）民事裁定书、（2）拍卖成交书、（3）拍卖行的收款收据、（4）福建省建设用地许可证、（5）建设用地申请表、（6）建设用地规划许可证、（7）建设用地规划许可证申请表、（8）建设许可证申请表、（9）建设工程规划许可证、（10）用地红线图、（11）前廊村委会转让的证明、（12）建设项目环境影响报告表。（备注：本幢楼房为法院拍卖所得，批建文件为六层，实建十一层，土地性质为回批地）。二、乙方了解此楼房情况，并自愿购买第7层第701室。甲方按层（套）为单位对房屋进行出售，此层（套）总建筑（含公摊）面积为143平方米（面积以实际测量为准，房款多退少补）；总价（大写）叁拾伍万零仟叁佰伍拾元，（小写）￥350350元。特别声明：甲方向乙方收取的房款不含办证费用，如办证，甲方除提供合同第一条所列文件外，办证所需要的一切费用由全部业主根据自己购买的面积与房屋性质进行分摊。……四、乙方选择下列第（2）种付款方式：1.一次性付款；2.分期付款：签定本合同时，乙方缴纳首期房款（大写）壹拾柒万伍仟叁百伍拾元，（小写）￥175350元；余额在5年内按月分60次付清，同时按银行同期利息支付利息（见还款附表）。五、乙方逾期付款的违约责任：1.乙方应在每月1号前将房款汇入甲方指定账户，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天（即每月2号）起，至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款千分之三的滞纳金，合同继续履行；2.逾期超过30日，甲方有权解除合同，并立即采取封闭房屋，让法院对房屋进行拍卖或其它任何方式对乙方所欠房款进行回收，乙方不得有任何异议。六、双方签定购房合同后，乙方即可在甲方的指导下，对房屋进行装修。七、甲方保证现所售乙方的房屋的原产权归甲方所有，没有债权与债务纠纷。……十、双方签定此购房合同后，由张京春代签的《房屋认购书》自动失效，订金自动转为房款定金。十一、在未取房产证前，各业主的姓名与购买情况体现在裁定书及拍卖确认书的原件上，业主二次转让的，需在裁定书及拍卖确认书上注明新业主的姓名及购买情况。十二、本楼的相关文件由业主代表与蔡辉琳先生共同保管，所有业主付清房款后，蔡辉琳先生需将所保管的文件全部交给业主代表。……十四、自本合同签定之日起计算，乙方需在三天内将50%的首付款（即175350元）汇入蔡辉琳的指定帐户中，合同即时生效；逾期视为乙方自愿放弃，定金不再退还。……蔡辉琳、邱凤姑分别在甲、乙方的签章栏中签名。同日，蔡辉琳向上述楼房的业主出具《承诺书》，《承诺书》载明：“前廊村委会四号工业区27号楼买卖承诺如下：1.消防验收报告在二年内办理好，如二年内没办理好消防验收报告业主将停止交纳购房按揭款，待消防验收报告办好后业主再继续交纳剩余按揭款。2.蔡辉琳必须协助业主办理好房屋手续。”签订合同后，蔡辉琳交付房屋给邱凤姑。2009年4月22日，石狮市商业街27号（即包括涉案房屋的金领公寓）经石狮市公安消防大队审查、测试，该建筑工程消防验收合格。邱凤姑在签订合同前通过其姐姐邱景治由蔡命旭经手收取定金25000元，2001年3月31日转账方式支付给蔡辉琳70000元（系支付701室、702室各35000元），2013年11月11日通过其姐姐邱景治转账支付给蔡辉琳220280元，共计支付案涉购房款280280元。另，蔡辉琳拍卖取得包括案涉房屋在内的楼房至今尚未办理相关产权手续至蔡辉琳名下。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1.蔡辉琳主张根据合同约定“余款在5年内按月分60次付清，同时按银行同期利息支付利息”进行计算,邱凤姑每月应付分期款项是3365元，现尚欠购房款96970元，邱凤姑则主张已支付280280元，已达购房款总额的80%，尚欠购房款应为70070元。本院认为，根据合同约定分期付款还应支付银行同期利息，参照同类案件计算标准，蔡辉琳主张每期分期付款额为3365元予以采信。案涉购房款应为3365×60＋175350＝377250元，扣除邱凤姑已支付280280元，邱凤姑尚欠蔡辉琳购房款应为96970元。2.蔡辉琳提供的福建省泉州市中级人民法院（2014）泉民终字第489号民事判决书和法律文书生效证明，除证实本院认定的上述无争议事实外，还要证明石狮市人民法院曾向石狮市国土资源局、石狮市规划建设局发出调查函：一、处理石狮市灵秀镇前廊村四号工业区27号综合楼（金领公寓）违章建筑部分应补交的款项（包括交款项目、标准及金额）；二、上述房产违章建筑部分补交的款项处理完毕后，该房产是否能办理产权登记，并办理产权过户登记手续。上述二单位以口头答复称“从2010年10月1日起，全市的范围的回批地暂时无法办理权属登记。四、石狮市房产登记交易中心、石狮市土地登记交易中心出具《情况说明》，该情况说明载明按上级主管部分通知，从2010年10月1日起，全市范围内的回批地，应依法向上级审批；回批地已办理《国有土地使用证》的，尚未补交土地出让金的不得转让，需按规定补交土地出让金后方可进行交易。”邱凤姑对该份判决书的真实性无异议，但质证认为对判决书的证明目的和关联性有异议，判决书中要求该案被告支付剩余购房款。而邱凤姑提供的福建省泉州市中级人民法院（2014）泉民终字第488号判决书的结果是驳回该案原告的诉讼请求及上诉请求。3.邱凤姑提供的已发生法律效力的福建省泉州市中级人民法院（2014）泉民终字第488号、（2011）泉民终字第2583号民事判决书，证明与本案案案情类似的生效判决查明的事实及对本案中整栋楼盘、买卖合同效力的认定，蔡辉琳质证认为，对判决书体现整栋楼房的性质、状况的确认的事实没有意见，但判决书里面的部分跟本案是不同的诉讼请求，个案与本案也不同，且该判决书中的理由被后面生效的判决所否定。另，为核实案涉楼房产权证办理情况，本院于2016年8月9日向石狮市不动产登记中心发出《协助调查函》，要求核实：1.址在石狮市灵秀镇前廊村四号工业区27号金领公寓能否办理产权证并办理产权过户手续；2.若无法办理产权证，原因是什么；3.若可以办理产权证，应如何办理。石狮市不动产登记中心于2016年8月10日答复本院：“经核查：1.查无坐落为石狮市灵秀镇前廊村四号工业区27号或金领公寓的房地产登记记录，也查无蔡辉琳名下在该区域的房地产登记记录；该房地产如未办理首次登记，无法办理其他的过户转移登记；2.因贵院没有提供关于该房地产的用地批准文件、建设工程规划批准、建设工程竣工验收等相关资料或情况，我单位无法确定该房地产能否办理产权证以及相应的其他产权登记；3.因国有建设用地和集体建设用地上的房地产办理首次登记所需材料不同，详见所附相应的《办事须知》。特此函复。”2016年9月22日本院再次向石狮市不动产登记中心发出《协助调查函》，并随函附送案涉楼房的《建设用地规划许可证》、《建设用地许可证》、《建设工程规划许可证》等许可文件的复印件。石狮市不动产登记中心于2016年9月26日答复本院：“根据贵院提供的《建设用地规划许可证》（狮规1991044号）、《建设用地许可证》（闽土狮字（1991）第村0061号）、《建设工程规划许可证》（狮建1991082号）等许可文件的复印件所记载的内容，该宗土地的权属性质是集体建设用地，批准的建设用地单位为前廊村委会，批准的建设规模为六层，建筑面积1920平方米。根据贵院提供的资料，该宗房地产实际建设规模为十一层。因该宗房地产存在超批准规模建设的情况，应先经规划和建设等行政管理部门处理后，并出具认可文件后，才能申请房地产的首次登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，要办理该房地产的首次登记需提交：……。因该宗土地为集体建设用地，该宗房地产只能在前廊村集体经济组织成员范围内进行安置。不能受理向集体经济组织外部人员的转移登记申请。特此函复。”2016年10月8日本院向石狮市国土规划和房产管理局发出《协助调查函》，该局于2016年10月13日答复本院：“……核查贵院提供的材料，该宗房地产若要办理登记尚应补齐建设工程符合规划的材料和建设工程已竣工的材料等。因该宗土地为集体建设用地，该宗房地产只能在前廊村集体经济组织成员范围内进行安置。不能受理向集体经济组织外部人员的转移登记申请。特此函复。”对上述三份回复函，双方对真实性均无意见。本院经审查认为,蔡辉琳提供的（2014）泉民终字第489号民事判决涉及的是购房款的支付,邱凤姑提供的（2014）泉民终字第488号民事判决涉及的是购房合同的解除,但两份判决对案涉楼房的取得、合同效力的认定、案涉楼房存在违章建筑问题均是一致，结合本院调取的三份回复函的内容，可认定案涉楼房如未办理首次登记，将无法办理其他的过户转移登记且双方对违章建筑部分需补交罚金费用的承担存在争议。综上，本院认为，蔡辉琳通过司法拍卖程序取得石狮市灵秀镇前廊村四号工业区27号综合楼的所有权，其依法享有对该楼房的处分权，故蔡辉琳与邱凤姑签订的本案《购房合同书》，双方主体资格适格，意思表示真实，且未违反效力性强制性法律规定，应认定合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。蔡辉琳已交付案涉房屋，通常情况下，邱凤姑应依约支付购房款。但根据本案查明的事实，蔡辉琳至今尚未将包括案涉房屋在内的案涉楼房的产权手续办理至其名下，即案涉楼房尚未办理首次登记，且案涉楼房存在违章建筑问题及违章建筑部分需补交罚金费用的承担双方存在争议，因此在邱凤姑支付全部购房款后，案涉的房屋仍无法办理产权变更登记手续。虽然双方在《购房合同书》中未约定办理产权变更登记的具体时间，但协助买受人办理过户登记系出卖人的法定义务，蔡辉琳也在签订《购房合同书》同时出具承诺函，承诺“必须协助业主办理好房屋手续”，因此依照《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，在蔡辉琳将案涉楼房产权手续办理至其名下之前，邱凤姑享有同时履行抗辩权，其有权拒绝继续履行支付购房款的义务。鉴于本院在审理涉及“金领公寓”房屋买卖合同纠纷系列案时已判决买受人应支付购房款80%，故邱凤姑应参照其他同类案件支付案涉购房款的80%，案涉购房款如前认定应为377250元，应支付购房款的80%为377250×80%＝301800元，邱凤姑已支付280280元，还应再支付给蔡辉琳购房款21520元，其余购房款等蔡辉琳将案涉楼房产权手续办理至其名下后再支付，故蔡辉琳要求邱凤姑支付购房款96970元的诉讼请求，以本院确认的应支付的21520元为准，超出部分暂不予支持。因邱凤姑享有同时履行抗辩权，故蔡辉琳要求邱凤姑支付违约金的诉讼请求，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百零九条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条规定，判决如下：一、邱凤姑应于本判决生效后五日内支付给蔡辉琳购房款21520元。二、驳回蔡辉琳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4625元，由蔡辉琳负担4287元，邱凤姑负担338元。如不服本判决，蔡辉琳可在判决书送达之日起的三十日内，邱凤姑可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  吴志生人民陪审员  陈冰冰人民陪审员  吴思思二〇一六年十二月二十八日书 记 员  苏丽蓉附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3、《中华人民共和国合同法》第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。4、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。5、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。6、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。7、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条：下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。执行申请提示:1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。