成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0114民初2012号原告成都和顺物业服务有限责任公司，住所地成都市新都区新都街道马超东路266号和信.新城市中心1栋6楼609、610、611、601A室，组织机构代码71609847-X。法定代表人陈俊，该公司副总经理。委托代理人何治雄，四川君合律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告刘中平，男，1953年4月23日出生，汉族，住成都市新都区。原告成都和顺物业服务有限责任公司（以下简称和顺物业公司）与被告刘中平物业服务���同纠纷一案，本院于2016年4月12日受理，依法于2016年5月24日公开开庭进行了审理。原告和顺物业公司委托代理人何治雄、被告刘中平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和顺物业公司诉请，1、判令被告支付物业服务费用4648.88元（自2011年6月1日起至2011年12月31日止以及自2014年1月1日起至2015年12月31日止）及违约金11592.19元，合计16241.07元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：被告依约认购位于成都市新都区水沐天城31栋2单元102号电梯住宅，该房屋建筑面积为134.36平方米。根据原告与成都市新都区水沐天城第一届业主委员会签订的《水沐天城物业服务合同》以及原告与被告签订的《前期物业服务协议》等约定，原告为被告提供物业管理服务；物业服务费的收费标准为按电梯住宅标准收取，被告应在每年6月30日和12月30日前履行下一个半年物业服务费的交纳义务，如逾期未交纳物业服务费用，从逾期之日起被告应当向原告支付违约金。但被告自2011年6月1日起至2011年12月31日止以及自2014年1月1日起至2015年12月31日止共计拖欠物业服务费用4648.88元，同时，按照合同约定，被告应向原告支付违约金共11592.19元。原告催收未果，遂起诉至法院。被告刘中平辩称，被告没有欠费。被告自2009年7月10办理收房手续至今空置房屋5年零10个月，期间被告已交物管费用5643元。根据1999年2月四川省人民政府颁布的《四川省城市住宅物业管理暂行办法》第五章第三十条之规定，已购买商品房取得产权后尚未入住的业主，减半缴纳物业管理公共服务费用，据此，原告房屋物业管理费用应当减半收取，减半后被告不欠费用。被告并未感受到物管提供的服务，物管人员阻碍被告房屋��租，造成被告房屋空置，被告房屋外墙的墙面砖掉落后两年多时间没维修好，有问题找物管时被物管推诿，物管提供的服务不合格。经审理查明，被告刘中平系位于成都市新都区水沐天城31栋2单元102号电梯住宅的业主，该房屋建筑面积为134.36平方米。2010年6月24日，原告和顺物业作为甲方与被告刘中平作为乙方签订《前期物业协议》，约定甲方为乙方提供前期物业管理服务，电梯住宅物业服务费用的收费标准为按建筑面积1元/平方米/月的标准收取，若乙方不按协议约定交纳物业管理费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按应交金额每天5‰交纳违约金。2014年11月18日，水沐天城小区第一届业主委员会作为甲方与和原告和顺物业公司作为乙方签订《水沐天城物业服务合同》，约定由乙方向甲方提供物业管理服务，��务期限从2015年1月1日至2017年12月31日。《水沐天城物业服务合同》第六条规定：电梯住宅物业服务费用的收费标准为按建筑面积1.3元/平方米/月收取，物业服务费按每半年交纳，业主应在每年6月30日和12月30日前向乙方交纳相应下一个半年的物业服务费用进行履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金按所欠费用的3‰日的标准支付。刘中平在办理收房手续之后交纳物管费用5643元，尚有部分物管费其以未曾入住应减半收取为由拒交，经和顺物业多次催收,至今仍未支付，和顺物业遂诉至法院。以上事实有原告提交的原、被告双方身份信息、前期物业服务协议及物业服务合同、律师函及业主登记表、房产摘要信息，被告提交的《四川省城市住宅物业管理办法》、物管费收据、收楼书等证据在卷予以证明。本院认为，本案的争议焦点系未入住业主是否应该减半缴纳物管费用，被告刘中平抗辩称其物管费应减半的依据是1999年2月由四川省人民政府颁布的《四川省城市住宅物业管理办法》第五章第三十条之规定，但《四川省城市住宅物业管理办法》已经被四川省人民政府于2006年7月3日发布的《四川省人民政府办公厅关于贯彻实施国务院《物业管理条例》有关问题的通知》（川办发［2006］24号）第八条规定所明文废止。据2003年9月开始实施的国务院《物业管理条例》、2012年7月1日起施行的《四川省物业管理条例》等相关规定，物业服务收费标准由合同双方当事人予以约定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原、被告签订的《前期物业服务协议》、原告与被告所在小区业主委员会签订的《水���天城物业服务合同》均约定了物业服务收费标准。根据《最高人民法院》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。…”的规定，《水沐天城物业服务合同》与《前期物业服务协议》均对被告具有约束力。和顺物业按服务合同的约定履行了物业服务职责，刘中平作为小区业主，理应按照合同约定支付相应的物业管理费。据合同约定，刘中平应交物管费用如下：2011年6月1日起至2011年12月31日期间的物管费为1元/月×134.36平方米×7月＝940.52元；2014年1月1日至2015年12月31日期间物管费为1.3元/月×134.36平方米×24月＝4192.03元。以上费用共计5132.55元。关于刘中平提出原告服务质量不合格的问题，刘中平并不能证明和顺物业未提供基本物业服务以致达到根本违约的程度。若物业存在服务瑕疵，应通过合理途径向物业公司主张并督促其改进，但不能以此为由拒交物业服务费。故和顺物业要求刘中平支付物业管理费4648.88元的诉请，本院予以支持。关于原告要求被告支付的物管费逾期违约金，因原告未提供证据证明其因被告逾期支付物管费造成的实际损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“…当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准调整逾期付款违约金，即按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率的1.3倍计算违约金，违约金的起算时间为物业服务合同约定的各期物管费应交费用的下一期起计算，违约金为1元/月×134.36平方米×6月×9期×5.6%×1.3÷2期+1.3元/月×134.36平方米×6月×3期×5.6%×1.3÷2期=378.54元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘中平于本判决生效后十日内支付原告成都和顺物业服务有限责任公司物业服务费4648.88元，及逾期付款违约金378.54元。二、驳回原告成都和顺物业服务有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取）由被告刘中平负担（此款已由原告预交，被告在执行时一并结清）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数作出副本，上诉到四川省成���市中级人民法院。审判员  余唯嘉二〇一六年十二月二十六日书记员  马 玲