文书内容湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂09民终1042号上诉人（原审被告）：熊永江，男，1984年11月20日出生，汉族，个体工商户，孝感市人，住孝感市。委托诉讼代理人：罗三容、谈伟，湖北山川律师事务所律师。代理权限：代为参加诉讼活动，代为陈述诉讼请求及相关事实理由，代为调查收集证据，代为提交证据材料，代书代签法律文书。被上诉人（原审原告）：孝感市广场街熊嘴村民委员会。法定代表人：熊卫华，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：肖丽敏，湖北律之心律师事务所律师。代理权限：代为答辩，调查、收集证据材料，参与法庭诉讼活动，权利的承认、放弃、变更，和解，代收代签法律文书。原审被告：熊永高，男，1968年12月17日出生，汉族，个体工商户，孝感市人，住孝感市。上诉人熊永江因与被上诉人孝感市广场街熊嘴村民委员会及原审被告熊永高房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2016）鄂0902民初397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日受理后，依法组成合议庭，于2016年12月7日公开开庭审理了本案。上诉人熊永江及其委托诉讼代理人罗三容、被上诉人孝感市广场街熊嘴村民委员会的委托诉讼代理人肖丽敏、原审被告熊永高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊永江上诉请求：依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与“湖北省孝感市熊咀批发大市场管理委员会”之间存在房屋租赁关系，本案租赁合同并未到期，不应当判令腾空房屋。二、本案不存在转租行为。三、一审法院判令支付逾期腾房占有使用费，是不符合本案事实的。四、依据上诉人的第二份租赁合同关于租期的约定，并考虑到本案实际情况，租赁合同也不宜解除。孝感市广场街熊嘴村民委员会辩称，一、上诉人与熊永高的租赁期限已满，上诉人应依法将本案所涉房屋及场地交还给被上诉人。《合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。据此规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定是无效的。上诉人以与熊永高的租赁期限未满拒不交还租赁物是没有法律依据的。在2015年6月30日熊永高与被上诉人租赁期满后，上诉人就应无条件交还房屋。二、上诉人非法占用租赁房屋场地拒不交还给被上诉人，依法应支付逾期腾房占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。2015年6月30日，被上诉人与熊永高租赁期满后，被上诉人及熊永高多次催促上诉人腾退房屋，上诉人却置之不理，没有合法的理由强行占用被上诉人的房屋。被上诉人在第一审起诉时明确提出要求上诉人承担赔偿损失，赔偿的损失包括但不限于逾期腾房占用费。一审法院在被上诉人提交证据充分证实上诉人非法占用被上诉人房屋场地的情形下，判决上诉人支付逾期腾房占有使用费是合理合法的。三、上诉人辩称的第二份租赁合同是无效合同。上诉人称第二份租赁合同不宜解除系法律概念认知错误，混淆了合同无效与解除的概念。被上诉人没有请求解除第二份合同，一审法院也没有判决解除第二份合同。因为此合同是无效合同。首先，此合同是上诉人以欺骗手段取得，借口办理工商登记手续骗取熊永高盖章所得，以合法形式掩盖非法目的，是无效合同。其次，其约定内容依法无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。因此，上诉人辩称的第二份租赁合同是无效合同，上诉人以此合同为借口拒不交还被上诉人的房屋场地是没有法律依据的。至于上诉人所称因拆除出租房屋会造成上诉人的经营面临清算所以不能退还房屋更是荒谬之极，法律保护的是合法权益，不是侵占他人财产后的非法利益。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人陈述的事实与理由不成立，请求二审法院驳回其上诉请求，维持原判。熊永高述称，一、本案所涉房屋及场地所有权××被××人××广场街熊嘴村民委员会所有。租赁期间，我以孝感市熊咀批发市场管理委员会的名义从事经营活动并对外转租房屋场地。孝感市熊咀批发市场管理委员会未办理工商登记手续，实为我个人经营。2015年6月30日租赁期满后，我不再续租房屋场地，我按照约定将租赁房屋场地交还给孝感市广场街熊嘴村民委员会。本案所涉房屋场地在租赁期满后，上诉人一直非法占用拒不交还，我多次通知上诉人腾退房屋，上诉人却置之不理，长期非法占用，导致我不能按照约定将所租赁的房屋全部交还给孝感市广场街熊嘴村民委员会。一审法院在查明事实的基础上判决上诉人将房屋交还给被上诉人及赔偿房屋占用费是合理合法的。二、我与上诉人约定的租赁期已满，上诉人应交还租赁房屋场地并赔偿孝感市广场街熊嘴村民委员会的损失。2014年4月16日，我为帮助上诉人办理工商手续，与其再签订了一份租赁合同。上诉人于签订租赁合同当日出具了一份书面承诺，承诺此租赁合同仅供办理营业执照使用。此合同并未实际履行，上诉人也未向我交纳租金。2015年6月30日，我与孝感市广场街熊嘴村民委员会的租赁期届满，我多次催促上诉人交还房屋，上诉人却以采取欺骗手段取得的租赁合同为借口，非法占用租赁物拒不腾退。上诉人在不具有合法事由的情形下非法占用孝感市广场街熊嘴村民委员会的房屋场地，应依法予以返还，并赔偿因非法占有房屋场地给孝感市广场街熊嘴村民委员会造成的损失。综上所述，我与上诉人的租赁期限早已届满，上诉人应依法交还租赁物，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。孝感市广场街熊嘴村民委员会向一审法院起诉请求：请求人民法院依法判令熊永高、熊永江：（一）立即腾空占用的房屋及场地并交还孝感市广场街熊嘴村民委员；（二）赔偿经济损失（按每月1000元，自2015年7月1日起算至实际交还房屋场地之日止），另赔偿占用房屋造成的其他损失；（三）承担本案诉讼费用及其他费用。一审法院认定事实：2008年12月15日，孝感市广场街熊嘴村民委员会（又名孝感孝南区广场街熊咀村民委员会）将自己所有的位于熊咀二路的熊咀市场，包括门店84间、院内及出口出租给熊永高经营蔬菜批发市场，双方签订了租赁合同，约定租期为五年，自2009年7月1日起至2014年6月30日止，租金为每年14万元。后又续租一年至2015年6月30日。该蔬菜市场未办理工商登记，熊永高以湖北省孝感市熊咀批发大市场管理委员会的名义对外转租。2010年5月1日起，熊永高将市场内冷库后面约270平方米门店租赁承包给熊永江经营江海汽车维修中心，每月租金1000元。2014年4月16日，熊永高又与熊永江续订了一份租赁合同，该合同约定租期至2018年4月30日止。2015年6月30日孝感市广场街熊嘴村民委员会与熊永高租期届满，熊永高不再续租，并将租赁的市场交还孝感市广场街熊嘴村民委员会，熊永江却以2018年4月30日租赁期满为由拒不交还其租赁的房屋，以致成讼。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。孝感市广场街熊嘴村民委员会与熊永高签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。熊永高经孝感市广场街熊嘴村民委员会许可将部分房屋转租给熊永江，亦合法有效，但转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。孝感市广场街熊嘴村民委员会与熊永高的租赁期限截止2015年6月30日，熊永高与熊永江签订的租赁合同虽租期为2018年4月30日，亦以2015年6月30日为限。熊永江应当继受熊永高与孝感市广场街熊嘴村民委员会签订的租赁合同中的权利义务，孝感市广场街熊嘴村民委员会租赁期满合同终止后不再续租给熊永高、熊永江，作为目前租赁房屋的实际占有人熊永江有义务按合同约定搬迁腾空房屋交回给孝感市广场街熊嘴村民委员会，故对孝感市广场街熊嘴村民委员会要求熊永高、熊永江立即腾空占用的房屋及场地并交还孝感市广场街熊嘴村民委员会，赔偿逾期腾房所造成经济损失的诉讼请求，依法予以支持。熊永江辩称与自己签订租赁合同的是孝感市熊咀批发大市场管理委员会，孝感市广场街熊嘴村民委员会诉讼主体不适格，经庭审查明，孝感市熊咀批发大市场管理委员会系熊永高个人经营，未办理工商登记手续，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第六十二条之规定，法人或者其他组织应登记而未登记，行为人即以该法人或者其他组织名义进行民事活动的，以行为人为当事人。故本案实际承租人为熊永高而非孝感市熊咀批发大市场管理委员会。对熊永江这一辩称，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第六十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、熊永高、熊永江于判决生效后十日内共同腾空占用的租赁房屋及场地并交还孝感市广场街熊嘴村民委员会；二、熊永江赔偿孝感市广场街熊嘴村民委员会逾期腾房占有使用费（按月租金1000元，自2015年7月1日起算至熊永江实际交还租赁房屋场地之日止）；三、熊永高对上述赔偿义务承担连带赔偿责任。案件诉讼费300元，由熊永江负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，孝感市广场街熊嘴村民委员会将自己所有的位于熊咀二路的熊咀市场出租给熊永高经营蔬菜批发市场，该蔬菜市场未办理工商登记，熊永高以湖北省孝感市熊咀批发大市场管理委员会的名义对外转租，熊永高经孝感市广场街熊嘴村民委员会许可将部分房屋转租给熊永江的事实清楚，证据充分。上诉人称自己直接与“湖北省孝感市熊咀批发大市场所管理委员会”发生租赁关系，不是转租的上诉请求因未提供充分证据予以证明且与事实不符，本院不予采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。据此规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定是无效的。熊永江以与熊永高的租赁期限未满拒不交还租赁物没有法律依据。2015年6月30日，熊永高与孝感市广场街熊嘴村民委员会的租赁合同期满后，熊永江就应该交还房屋。故原审判决熊永江支付逾期腾房占有使用费符合事实和法律规定。上诉人称第二份租赁合同不宜解除的上诉理由，因与法相悖，本院不予支持。综上所述，上诉人熊永江的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人熊永江负担。本判决为终审判决。审判长  李雪飞审判员  陈 萍审判员  柳 萍二〇一六年十二月二十九日书记员  苏小燕