广西壮族自治区陆川县人民法院民 事 判 决 书(2015)陆民初字第482号原告李宗燕，女，汉族，1980年8月1日出生，住广西陆川县，委托代理人覃远湘，广西民族律师事务所律师。委托代理人杨国军，广西民族律师事务所律师。被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司陆川县分公司，住所地广西陆川县新洲路100号。负责人许铁，该分公司经理。被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司，住所地桂林市灵川县八里街金色嘉苑小区。法定代表人郭树贵，该公司董事长。二被告共同委托代理人潘志华，男，壮族，1966年2月25日出生，系桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司陆川县分公司职员，住广西桂林市七星区。二被告共同委托代理人吕春，广西广盟律师事务所律师。原告李宗燕诉被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司陆川县分公司、桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月9日受理后，依法组成由审判员姚飞担任审判长、人民陪审员黄文胜、陈伟泽参加的合议庭，于2015年6月3日、2015年11月17日、2016年4月7日公开开庭审理了本案。书记员万春柳担任法庭记录。原告李宗燕及其委托代理人覃远湘、杨国军及二被告的委托代理人潘志华、吕春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李宗燕诉称，被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司陆川县分公司开发位于陆川县城中心的“凯悦华庭”楼盘，2011年8月8日，原告基于该楼盘宣传及销售人员的承诺：二层复式楼、房价按市场均价约每平方3200元等基本条件购买了2栋215号房，并支付了房款共350836元。原告被告签订的合同约定，按套购买，因被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司陆川县分公司声称房产具体尺寸未确定，合同中房屋面积留空，签名后全部的合同由被告保管。2013年3月31日，被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司陆川县分公司向原告交付房屋，原告发现房屋面积、尺寸与被告的销售人员承诺存在较大出入，原告以远高于市场价格购买了房屋。经原告与其他业主向有关部门反映问题，2014年7月11日，玉林市住房和城乡规划建设委员会函告原告，本案房屋二楼层高不够，无法办理房产证，上面只是杂物间，不适用家庭生活所需。《商品房销售管理办法》第十九条规定：“按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。”被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司陆川县分公司利用开发商的强势地位，借用面积空白的格式合同，按套计价预售商品房，平面图不标明尺寸，隐瞒了房屋的实际面积及结构，导致原告以市场面倍价格以上的总价购买了本案房屋。原告所购房屋的建筑面积为47平方米，购房时的市场价每平方米约为3200元，总价应为150400元，因被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司陆川县分公司的隐瞒欺骗行为，原告却付了350836元房款，导致原告损失了200436元购房款，被告应承担赔偿责任。被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司陆川县分公司作为被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司陆川县分公司的总公司，应对被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司陆川县分公司的债务承担连带责任。为此，原告请求：1、被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司陆川县分公司赔偿原告多付购房款200436元损失；2、被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司陆川县分公司赔偿原告多付购房款贷款利息损失36980元（以6.15%年贷款利率暂计至2015年1月2日）；3、被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司对被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司陆川县分公司的债务承担连带赔偿责任；4、二被告承担本案的全部诉讼费用。原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、2013年7月29日玉林晚报，2、2013年7月29日南国早报，3、广西电视台法治最前线视频，证据1-3证明被告与原告在签订合同面积留空，事后单方面填写面积，隐瞒了房屋结构、面积等商品房重要细节。4、商品房买卖合同，证明①合同所附平面图没有标明所卖房屋的详细尺寸，被告隐瞒了面积、房屋结构等商品房重要细节。②原告遭受远高于市场价的商品房购房款损失。5、玉林住建局函，6、广西住建厅函，证据5-6证明原告所购商品房为复式楼，上层因层高不够，不计算产权面积。7、凯悦华庭置业表复印件以及销售人员的名片，证明涉案楼盘房屋均价应该是为每平米3200元左右。8、凯悦华庭宣传单，证明“凯悦华庭宣传单”上标明该楼盘所售商品房乃复式楼。9、凯悦华庭二-八夹层平面图，证明被告在售房前，已知所售房屋二层为杂物间，非为复式楼。从平面图看二楼是规划有书房等空间的而不是杂物间，被告在卖房的时候存在隐瞒和欺骗行为。10、群众来访登记卡、被告存档的其他购房者（田洪兰）的商品房买卖合同，类推证明被告提供给原告的合同签订时部分是留空的。11、陆川县文化和体育局网站打印页，证明2014年玉林市商品房的均价为3469元/平方米，证明原告超出市场价格购买了涉案的房屋，而超出部分是因为被告的隐瞒和欺骗行为所引起的。12、房屋购销协议，证明2011年周边房屋（家家福旁边）市场均价为3000元/平方米。二被告辩称：1、原告认为被告有虚假宣传是没有事实理由的。2、原告认为双方签订的合同在合同里将房屋面积留空不是事实。3、虽然合同里所附的平面图没有标明长宽的尺寸，但这仅仅属于合同的瑕疵，但不影响合同的效力，也不能作为原告要求多付赔偿款的依据。请求驳回原告的诉讼请求。被告对其辩解的事实在举证期限内提供的证据有：1、营业执照，证明被告的主体资格。2、商品房预售许可证复印件，证明陆川县分公司在2011年6月20日取得商品房预售许可证。3、（商品房预售许可证）材料目录，证明办理商品房预售许可证需要提交房屋预测报告、平面图等材料。4、房产测绘成果报告，证明每一套房都有确定的房号、面积、尺寸、结构，与商品房买卖合同约定的完全相符。5、公司员工的工资名册复印件，证明被告公司员工的情况。6、销售合作协议，证明被告方是外包给陆川县和居房地产营销策划有限公司对本案的房屋进行宣传销售。7、《关于本公司与业主代表达成退房协议及不退房业主装修补贴协议的情况说明》，装修补贴明细，已发放装修补贴业主名单目录、承诺书，退房协议书、陆川县房地产管理所证明、中国工商银行业务回单，公告，证明在2013年11月份，陆川县政府组织了相关部门对凯悦华庭业主的诉求进行了处理，有一部分业主要求退房，对要求退房的，我方都进行了退房。有一部分要求补贴，这部分人都办理了手续，领取了退房款或者领取了补贴。给的处理时间是150个工作日。证明如果业主对房子提出异议的，我方都进行了处理，或者退房，或者补贴，或者其他。本案的原告当时并没有提出异议。8、清单，陆川县预购商品房贷款抵押登记证明、《中国银行股份有限公司个人住房贷款合同》、凯悦华庭房屋交接书，证明本案的11个原告，除了尤武军和吕伟清都与银行签订了房屋的贷款协议，除了吕伟清以外，其他的10个原告都已经接收了房子。前段时间，吕伟清就要求收房，我方就要求吕交清物业费，但是吕没有交，就没有收房。证明本案的原告对本案的房屋的价格是没有异议的。依原告的申请，本院向陆川县住建局调取了“凯悦华庭”楼屋平面设计图及相关附图，证明房屋的第二层是标注为杂物间。本院依职权向陆川县房产管理所调取了“凯悦华庭”预售方案，证明被告销售“凯悦华庭”楼盘的方案。经过开庭质证，被告对原告提供的证据5、6、9没有异议，对证据4的真实性没有异议，证明了合同没有任何违法或隐晦之处，对证据1、2、3提出只能证明新闻媒体对部分业主不满住房的情况进行报告，对证据7、8的真实性有异议，对证据10的群众来访登记卡没有异议，对证据10的田洪兰的商品房销售合同，该合同约定的1栋601号房的买受人不是田洪兰，不是达成协议的合同，证据11与本案没有关联性，对证据12的真实性提出异议，且与本案无关。原告对被告第二次提交的证据提出不知该合同的真假，且与本案无关。原告对被告提供的证据1、2、4、5无异议，对证据3有异议，对证据6提出虽然有该协议，但外包销售的公司也代表了被告的行为，对证供7、8提出不知其真实性，陆川县委组织相关部门处理恰恰反证明了媒体报导的真实性，公告及有部分业主接受了退房和补偿，可能是被告方区别对待通知。补贴方案也是被告单独提出，不是我们业主达成的协议。原、被告对本院调取的证据的真实性均无异议。对上述当事人无异议的证据，本院予以确认。经过开庭质证，原告提供的证据7、8，虽系复印件，但里面内容有“凯悦华庭”字样，本院予以确认，证据10中的销售合同，因无合同的相对人，不是一份完整的合同，本院不予以采信，证据11、12因均与本案没有关联性，本院不予采信。被告提交的证据3，有原件予以证实，且与本案具有关联性，本院予以采信，提供的证据7、8有原件证实，具有关联性、合法性，本院予以采信。综合全案证据，本院确认以下法律事实：本案诉争的“凯悦华庭”楼盘的开发商为被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司陆川县分公司，被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司陆川县分公司的总公司是桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司，桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司的经营范围为房地产开发经营。2011年6月9日，陆川县房产开发公司九洲房产测绘队对位于陆川县××路的桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司陆川县分公司开发的“凯悦华庭”两幢商品房进行测绘，2011年6月20日，桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司陆川县分公司取得商品房预售许可证，预售位于陆川县××路的“凯悦华庭”的两幢商品房。2011年8月8日，原告李宗燕与被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司陆川县分公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为陆川昌字第019号），原告李宗燕购买被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司陆川分公司开发的“凯悦华庭”2幢2层215号房一套，合同约定，层高4.8米，建筑面积47平方米，其中套内建筑面积34.64平方米，公共部位与公用房屋分摊面积12.36平方米，按套计算该商品房价款，总价款为350836元，产权登记面积与合同约定面积发生差异以房管部门实测为准，原总价款与建筑面积计算之房屋单价不变，多退少补，原告通过银行按揭付款，首付110836元，余款240000元通过银行按揭付清。2012年1月5日，原告与中国银行股份有限公司陆川支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，向银行贷款240000元用于购房，并于2011年11月10日到陆川县房产管理所办理了陆川县预购商品房贷款抵押登记手续，抵押登记证明明确贷款的商品房建筑面积47平方米，抵押物价值350836元，贷款240000元。2013年3月31日，被告向原告交付房屋后，原告认为，交付的房屋面积与被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司陆川县分公司销售人员承诺有较大出入，原告与其他业主向政府有关部门反映，在政府有关部门主持下，2013年11月14日，桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司陆川县分公司公告同意要求退房的业主退房，并办理了退房手续；同时，桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司陆川县分公司对不退房的业主给予购房合同总价款2%的购房优惠，并已支付完毕。原告认为，原告所购房屋的建筑面积为47平方米，购房时的市场价每平方米约为3200元，总价应为150400元，因被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司陆川县分公司的隐瞒欺骗行为，原告却付了350836元房款，导致原告损失了200463元购房款，遂向本院提起诉讼要求处理。本院认为，原告李宗燕与被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司陆川县分公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，为有效合同。合同中约定按套计算该商品房价款，总价款为350836元，建筑面积为47平方米，原告诉请按市场均价计算该商品房价款，因该合同已经明确约定本案房屋的价款，故原告提出的该诉讼请求，本院不予支持。原告李宗燕提出，被告的销售人员承诺每平方3200元及其与被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司陆川县分公司签订的《商品房买卖合同》中房屋面积留空，因其不提供证据证明其主张，且其提交的购房合同有明确面积数，对原告提出的上述意见，本院不予以采信。因桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司陆川县分公司是桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司的分公司，不具备法人资格，因此不是本案的适格被告，原告请求桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司陆川县分公司承担责任，于法无据，桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司陆川县分公司应承担的责任应由其总公司桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、《商品房销售管理办法》第十九条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告李宗燕的诉讼请求。案件受理费4861元（原告已预交2431元），由原告李宗燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于玉林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费4861元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号20×××57；开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行）。逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  姚 飞人民陪审员  陈伟泽人民陪审员  黄文胜二〇一六年十二月××日书 记 员  万春柳