襄阳市襄城区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0602民初1923号原告：襄阳市安厦房地产经纪有限公司。法定代表人李小光，襄阳市安厦房地产经纪有限公司总经理。委托诉讼代理人：董修华，湖北法正大律师事务所律师。代理权为特别授权：代为承认、放弃、变更诉讼请求；代为进行和解、提起上诉；代收法律文书。被告：孙桂华。委托诉讼代理人：王敬锋，湖北思扬律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：黄丛杰。原告襄阳市安厦房地产经纪有限公司（以下简称安厦房产）诉被告孙桂华、黄丛杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月23日立案受理后，依法由审判员肖春杰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安厦房产的委托诉讼代理人董修华、被告孙桂华及其委托诉讼代理人王敬锋、被告黄丛杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安厦房产向本院提出诉讼请求：1、二被告赔偿原告损失，违约金18000元、佣金8000元，共计26000元；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年年底，被告黄丛杰到原告安厦房产提出购买一套住房的意向，原告按照被告黄丛杰要求，进行了对方对比、查找，最终找到被告孙桂华，其名下有一套房产待售，经过多次沟通协商，2016年2月27日，三方达成了房地产买卖合同，约定付款方式、付款时间及违约责任。合同签订后，孙桂华反悔，拒绝履行合同，致使原告利益受到重大损失，故诉至人民法院，请求判令违约方孙桂华向原告支付违约金，并赔偿佣金损失。被告孙桂华辩称，根据双方协议约定，其行使的是先履行抗辩权，在履行合同过程中不存在过错，居间费用应在合同履行完毕后再支付。诉讼费不承担。被告黄丛杰辩称，由于孙桂华违约不履行合同造成了原告的损失，其没有违约，故赔偿原告请求的违约金、佣金其不赔偿，诉讼费其不承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、房地产买卖居间合同1份，拟证明三方签订的合同合法有效；原告主张中介服务费的依据；明确三方的权利和义务与违约后果。2、电话通话及短信记录，拟证明原告公司工作人员与孙桂华、案外人徐某（孙桂华丈夫）、黄丛杰多次联系，要求孙、徐二人履行合同义务的事实，其中包括在2016年5月24日以后，孙办理完房产证、土地证，中介公司多次督促孙行中介公司移产权证，但孙以各种借口拒绝，原告尽到了合同履行的协助义务。3、2016年5月4日原告发出的通知、同年5月6日孙桂华的回函，同年5月16日原告发出的通知、同年5月19日孙桂华的短信通知，拟证明孙桂华违约的事实。4、录音1份，拟证明双方履行合同的流程，首先是孙桂华拿到房产证后，交到中介公司，然后由黄丛杰支付首付款和中介公司支付垫付款，用以解除银行贷款，其后再去办理贷款手续（录音第四页、第七页）；孙桂华、徐某违约的事实；5月24日，双方没能达成和解，同时黄丛杰并没有放弃要求对方承担违约责任；本次录音就是设的套，防备对方起诉，并不是处于真正履行合同目的；从三方对话录音中，可以看出原告已尽到了协助义务。5、证人证言1份，拟证明被告孙桂华、案外人徐某没有按5月24日口头承诺的履行合同，其在办理完土地证后，并没有将房产证、土地证移交原告中介公司，致使合同无法履行。被告孙桂华为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：1、2016年5月24录音记录、6月7日通话记录、6月12日、15日短信截图，拟证明其没有违约，卖方很有诚意。2、房地产买卖居间合同1份，拟证明双方买卖房屋的事实。3、房产证、土地证、公积金还款明细表各1份，拟证明争议房屋的相关情况、贷款还款相关情况。被告黄丛杰为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：1、房产买卖居间合同、购房定金收据、买方确认书及收据，拟证明其购买被告孙桂华房屋的相关约定及支付意向金、定金情况。2、原告发给被告孙桂华的违约通知、孙桂华的回函、孙的违约通话记录、短信截图、中国移动通话清单、证人黄某的证言，拟证明孙桂华违约的事实。本院经审理认定事实如下：2016年年初，在原告安厦房产的促成下，被告孙桂华与被告黄丛杰达成一致。被告孙桂华所有的位于襄阳市襄城区某小区1栋1单元1202房屋的房屋出售给被告黄丛杰。2016年1月26日，被告黄丛杰向原告安厦房产交纳了诚意金2000元。同年2月27日，原告安厦房产（合同中列为丙方）促成被告孙桂华（合同中列为甲方）、被告黄丛杰（合同中列为乙方）签订了《房地产买卖居间合同》一份。该合同约定：“在丙方的促成下，甲方将自有的位于襄阳市襄城区某小区1栋1单元1202房产（面积102平方米）出售给乙方。成交价格600000元。签订合同时，乙方须向丙方交纳中介佣金10000元。乙方于2016年2月27日交付购房定金10000元给甲方，甲方将房产证、土地证、不动产发票、完税证、维修基金收据、公证书、购房合同和缴款收据原件暂存于丙方。甲乙双方于甲方办理好房产证时，乙方首付105000元给甲方。尾款480000元由乙方通过银行贷款，贷款直接放款给甲方。违约责任：…如甲、乙任何一方拒绝履行或延迟履行合同，均由违约方向另一方支付本合同第三条确定的房屋成交价的20%作为违约金。违约方同时赔偿丙方成交价款3%的中介佣金损失和违约金。违约方承担违约责任后，不免除甲、乙方其他合同义务。…。甲方在交房前未收到全部房款，由乙方支付给甲方600000元。在甲方还清银行时，丙方垫付给乙方160000元。甲方支付给丙方2000元利息。在甲方收到银行放款时，还给丙方160000元。…”合同签订当天，被告黄丛杰向被告孙桂华支付了购房定金10000元。2016年3月16日，被告孙桂华取得了位于襄阳市襄城区某小区1栋1单元1202房屋的房屋所有权证（证号：襄阳市房权证襄城区字第××号）。同年5月25日，被告孙桂华取得了该房屋的国有土地使用权证（证号：襄阳国用2016第××号）。该房屋系被告孙桂华单独所有。被告孙桂华取得房屋产权证后，没有将合同约定的房屋产权证等交给原告安厦房产。经原告安厦房产与被告孙桂华联系，被告孙桂华以与丈夫就出卖房屋未协商一致等理由，不同意出售房屋。2016年5月5日，原告安厦房产通过微信向被告孙桂华发出违约通知：“孙桂华：你于2016年2月27日在我公司与乙方黄丛杰签订了《房地产买卖居间合同》，签订合同后你多次找到我公司要求与乙方中止该合同，不予售房，且不履行合同。2016年4月22日，我公司再次约见你与乙方黄丛杰，要求你执行合同，但你仍拒绝履行合同。你的行为已构成违约，应承担违约责任。”同年5月6日，被告孙桂华给原告安厦房产回函称：“安厦房地产经纪有限公司：你于2016年5月5日通过微信传经我的《通知》已经超出了你公司的经营范围。你公司从哪些地方认定我违约？这是其一。其二，你所说内容基本不符合事实。我并没有多次找你公司要求与黄丛杰中止《房地产买卖居间合同》。无法履行合同的原因是未能征得丈夫的同意并授权，这在2016年3月已通过电话告知黄丛杰。并在3月28日再次当面告知了乙方本人陈某（黄丛杰妻子）。又于2016年4月22日在你公司进行协调再次明确告知。你公司现在发一个书面《通知》说我违约了，你们无权认定，本人晢且保留追究你公司侵权的责任”。2016年5月16日，原告再次向被告孙桂华发出通知，告知孙桂华，其违反了合同相关条款，被告黄丛杰要求孙桂华依约赔偿违约金壹拾贰万整，退还其定金壹万元整，并向原告支付中介费壹万元整。2016年5月19日，被告孙桂华向原告工作人员发送短信，索要被告黄丛杰银行账号，准备退还购房定金。原告认为被告应当承担合同约定的全部违约责任，被告孙桂华不同意，原告诉至本院。本院认为，原、被告对三方签订的房地产买卖居间合同，均予认可，且合同内容不违反法律强制性规定，本院予以采信，并作为定案依据。该合同对原、被告均有法律约束力。本案中被告孙桂华签订《房地产买卖居间合同》后，未按合同约定将房屋产权证交存原告，又借故对出售房屋一事反悔，致合同不能履行。已构成违约。应当承担违约责任。故被告孙桂华称“被告黄丛杰没有支付全部付购房款，所以拒绝履行合同”与事实不符；其辩称的“是行使先履行抗辩权、合同履行过程中没有过错”理由不能成立。按合同约定，被告孙桂华应赔偿原告争议房屋成交价款3%违约金18000元约定过高，本院根据案件情况，酌情对违约金进行调整6000元。原告起诉被告孙桂华赔偿既得利益损失即佣金损失8000元，因原告只是促成签订了合同，对后期协助办理不动产权证的变更，协助办理按揭贷款等居间工作没有实施。故对原告主张的佣金，本院根据原告完成居间工作实际情况酌情支持3000元。以上合计9000元。被告黄丛杰没有违约行为，原告起诉被告黄丛杰的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一、三款条之规定，判决如下：一、被告孙桂华于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告襄阳市安厦房地产经纪有限公司9000元；二、驳回原告襄阳市安厦房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，减半收取225元，由原告襄阳市安厦房地产经纪有限公司负担147元，被告孙桂华负担78元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  肖春杰二〇一六年十二月一日书记员  杨大为