福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)闽06民终2647号上诉人(原审原告)：叶思惠，男，1972年6月15日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。委托诉讼代理人：许晓达，福建达峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丞，福建达峰律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：明发集团(漳州)房地产开发有限公司，住所地漳州市龙文区水仙大道与龙江路交叉路口边。统一社会信用代码91350600798370691B。法定代表人：黄焕明，董事长。委托诉讼代理人：吕良怡，福建天衡联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玮，福建天衡联合律师事务所律师。上诉人叶思惠因与被上诉人明发集团(漳州)房地产开发有限公司(以下简称明发公司)商品房预售合同纠纷一案，不服漳州市龙文区人民法院(2016)闽0603民初1189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人叶思惠的委托诉讼代理人许晓达，被上诉人明发公司的委托诉讼代理人吕良怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶思惠上诉请求：撤销原判，依法改判支持买受人的一审诉讼请求。事实与理由：一、原判对出卖人明发公司可据实予以延期交房的事由及可延期的时间认定有误。(一)原判认定出卖人可据降雨、六级以上风及台风天气事由予以延期交房时间有误。1、漳州地处东南沿海，对于降雨、六级以上风及台风天气均为正常的天气现象，出卖人在与其签订《商品房买卖合同》前完全可预见，因此，出卖人再依据上述天气事由要求延期交房时间，依法不应当支持。2、对于出现降雨天气的，按建筑业惯例，一般也应达到暴雨才可顺延工期，中、大雨天气一般不致于导致工程停工，涉案商品房所在的18#楼施工过程中遇中雨、大雨天气也是照常施工，因此，原审认定中雨以上天气就可作为延期交房事由，不符合客观情况。3、出卖人未能举证证明涉案商品房工程因上述天气事由导致停工的事实，故上述天气因素并不能成为出卖人延期交房的事由。(二)原判将从2011年5月4日起至实际交房日2013年6月4日止出现可延期事由的天气均作顺延扣除是错误。本案在合同签订日2011年5月4日起至约定交房期限2012年12月30日加上该期间可顺延的时间内出现可延期事由的，交房期限才能作相应顺延。同时，讼涉商品房所在的18#楼工程于2013年3月20日竣工验收后，根本不可能再因上述天气因素而导致停工，因此，从2013年3月20日起至2013年6月4日止所出现的可延期事由的天数，不应再顺延扣除。二、原判认定出卖人无需支付“将不具备交付条件的讼涉房屋交付使用(即瑕疵交付)”的违约金10000元，明显错误。(一)出卖人于2013年6月4日将讼涉商品房交付买受人时虽已具备法定交付条件，但并不具备本案合同第八条第一款第2.3项约定的交付条件，属于瑕疵交付。(二)本案合同第八条第二款是对瑕疵交付讼涉商品房违约责任的约定，10000元违约金支付的条件有两个：一是讼涉商品房在约定的交付期限内未达到法定和约定的交付条件；二是买受人同意接收，但并未约定买受人同意接收的时间必须是在约定的交房期限内，而原审将10000元瑕疵交付违约金的支付条件理解为“买受人应在约定的交房期限内同意接收”，违背双方的约定。同时，买受人是否同意接收讼涉商品房的基本前提是出卖人已通知交房，而出卖人直至约定的交房期限后2013年3月21日才发出交房通知，买受人根本不可能在约定的交房期限内作出是否同意接受的意思表示。(三)根据“举轻以明重”的司法原则，“在约定的交房期限内瑕疵交付应当支付10000元违约金，在约定的交房期限后还瑕疵交付更应当支付10000元违约金”，故本案也应当依法认定出卖人在约定交房期限后的瑕疵交付违约责任，由出卖人支付买受人瑕疵交付违约金10000元。三、原判认定本案《合同补充协议》第22条条款合法有效并据此计算逾期协助办证违约金，属于适用法律错误，应予纠正。《商品房买卖合同》第十四条约定逾期协助办证违约金按日以已付款的万分之一计付，而《合同补充协议》第22条条款对违约金的约定作了变更，即出卖人按已付款的1%一次性支付违约金。该《合同补充协议》第22条条款系明发公司提供的格式条款，明发公司在签订合同时未采取合理方式尽到提示和说明义务，且该条款将原约定按日计付的违约金变更为一次性计付违约金，明显是明发公司免除出卖人责任、排除买受人主要权利的条款，应认定无效。四、协助办证义务是出卖人应承担的法定义务，合同约定的“提供办理权属登记的相关资料”义务仅是协助办证义务的一部分内容。如依原判所认定的出卖人仅需履行“提供办理权属登记的相关资料”，那么买受人根本办理不了房屋权属证书，故原判对此认定错误，应予纠正。明发公司辩称：原判认定事实清楚，判决正确，应予维持。买受人所述上诉理由均不能成立。理由：一、关于逾期交房的延期事由。原判认定符合法律和合同的约定，也有相应的证据予以证明；六级以上大风和台风等因素并非可预知的天气因素，出卖人在施工过程中只能对会出现哪类的天气有大致的了解，但无法具体预料到各类天气现象所发生的具体时间及影响时间的长短。原判依据两组证据对天气事由进行确认。一是施工日志；二是气象报告，及其它的停水、停电等证明文件，符合双方合同第八条的约定。二、关于瑕疵交房违约金的问题。原判认定符合双方订立合同的本意。涉案合同第八条第二款约定：“如果在规定日期内未达到上述条件，则买受人同意接收，出卖人支付买受人10000元违约金。”据此可看出，讼涉商品房在合同第八条约定的交房时间尚未达到交房条件，而且买受人要在规定的时间按现状接收房屋。在同时满足两个条件的情况下，才能适用，故出卖人认为原判认定符合双方的真实意思表示。买受人称双方并未约定买受人同意接收的时间是在约定的交房时间内，显然是对该条款的曲解。(三)关于逾期办证违约责任的问题。原判适用法律正确。买受人认为逾期办证违约金的设立目的在于对买受人因逾期办证所造成的经济损失的一种补偿。根据合同法的规定，双方对实际损失可以通过直接约定违约金的计算方式给予确定。同时合同法赋予了守约方调整违约金的权利，但相应的权利行使与其具有相应的证据为前提。结合本案事实，逾期办证对买受人造成的经济损失已足以由逾期办证违约金来覆盖，且买受人至今未提供证明其受到的实际损失远高于合同约定的违约金的相应证据，在买受人行使其调整违约金的权利之前不应当以格式条款为由否认《合同补充协议》第22条的约定。叶思惠向一审法院起诉请求：1、判令明发公司支付给叶思惠逾期交房违约金23503元；2、判令明发公司支付给叶思惠将不具备交房条件的“明发商业广场”18幢××号房屋交付使用（即瑕疵交付）的违约金10000元；3、判令明发公司立即协助叶思惠办理“明发商业广场”18幢××号内房屋权属证书（包括房屋所有权证书和土地使用权证书，下同）；4、确认双方签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第二十二条条款无效、判令明发公司支付给叶思惠逾期协助办证违约金（违约金以叶思惠已付购房款753308元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2013年9月3日起至叶思惠实际取得上述房屋权属证书之日止）。一审法院认定事实：2011年5月4日，出卖人明发公司与买受人叶思惠签订一份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。合同约定：“买受人购买的商品房为龙江路以东、水仙大街以北明发商业广场18幢××号，建筑面积112.3平方米，每平方米6708元，总金额753308元，买受人于2011年5月4日支付首付款453308元，于2011年6月20日前支付剩余房款300000元。合同第八条约定：出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人10000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×日内书面告知买受人的；2、出卖人可据实予以合理延期的其他因素：因政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工的。以上情形以政府及其相关部门发布文件或相关有案可查的数据资料为据。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。补充协议第二十二条约定：双方一致同意将购房合同第十四条第2项变更为：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金等内容。补充协议第二十三条约定：双方一致同意若出卖人在约定的时间内向房屋权属登记机关提供了需由出卖人提供的办理房屋权属登记的相关资料，则视为已依约履行了办理房屋权证之义务等内容。签约后，买受人依约履行了全部付款义务。在约定的交房时间2012年12月30日，出卖人未与买受人交接讼涉商品房。2013年3月20日，讼涉商品房所在的明发商业广场18#楼经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位和施工单位共同组织建筑工程竣工验收，结论为合格；同年4月27日，该楼盘经漳州市公安消防支队进行建设工程消防验收，综合评定为合格；同年3月20日，该楼盘燃气管道安装验收完工；同年3月26日，该楼盘供水、供电工作完工，可正常供水供电；同年3月25日，讼涉商品房所在的明发商业广场住宅区景观工程通过竣工验收合格；2014年5月29日，漳州市城乡规划局核实明发商业广场10#-19#楼达到城市规划要求。2013年3月21日，出卖人向买受人发出《交房通知书》，通知买受人于2013年3月29日至3月30日办理交房手续。2013年6月4日，买受人与出卖人办理交房验收手续，接收了讼涉商品房。自双方约定交房期限2012年12月30日次日起至实际交房的2013年6月4日止的时间为156天。根据漳州市气象科技服务中心提交气象报告，2011年5月4日至2013年6月4日，漳州市出现中雨以上96天，六级以上风及台风44天。漳州发展水务集团有限公司发布2012年9月19日停水通知，漳州电业局发布停电通知，具体时间为2011年11月17日、11月18日、12月6日、12月9日、2012年7月12日、8月12日，其中停水停电与中雨以上和六级以上风、台风天气重复19天，扣除后合计天数为128天。根据出卖人提供的施工日记记载，在上述时间里，因受天气和停水停电影响，出卖人均暂时停止施工。一审法院认为：出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依法全面履行合同约定义务。买受人要求出卖人承担逾期交房和逾期办证违约责任理由成立，应予采纳，但部分请求项目和数额不当，不予全部支持，出卖人应当向买受人支付逾期交房违约金2109.26元和逾期办证违约金7533.08元；买受人要求出卖人按照《商品房买卖合同》第八条约定支付10000元违约金、请求认定《合同补充协议》第二十二条无效及按照银行贷款利率按日支付逾期办证违约金、要求明发公司协助办理房屋权属证书，因缺乏事实根据和法律依据，不予支持。出卖人认为应当予以扣除的合理逾期天数为157天不当，辩解合理延期事由已经超过逾期天数、其不应承担逾期交房责任，缺乏事实根据和法律依据，不予采纳，其他辩解有理，可以采纳。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条的规定，判决：一、明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内向叶思惠支付逾期交房违约金2109.26元；二、明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内向叶思惠支付逾期办证违约金7533.08元；三、驳回叶思惠的其他诉讼请求。本案受理费638元，由叶思惠负担588元，明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：买受人认为讼涉楼盘燃气管道安装验收完工的时间为2013年2月20日，而非原判认定的2013年3月20日和讼涉楼盘的住宅景观工程通过竣工验收合格的时间为2013年4月12日，而非原判认定的2013年3月25日，并提供漳州安然燃气有限公司出具的《证明》和《漳州明发商业广场住宅区景观工程竣工验收》予以证明，出卖人对买受人陈述的上述事实予以认可，故本院予以确认。买受人还认为原判依据出卖人提供的《施工日志》的记载而认定涉案工程因受天气因素和停水、停电的影响而均暂时停止施工，与事实不符，且证据不足。并提供2011年6月11日和2011年7月12日的四份《混凝土工程(预拌)施工记录》，欲证明：(1)讼涉商品房所在的“明发商业广场”18#楼施工过程中遇中、大雨天气仍在继续施工，并未因此停工的事实；(2)原审将中、大雨天气认定为出卖人可主张延期交房的事由与客观实际不符；(3)出卖人所提交的《施工日志》与其提供的上述证据相矛盾，显然涉嫌伪造，不能作为本案的定案依据。出卖人对买受人提供的上述证据的真实性、合法性均无异议，但关联性不予认可，证明的对象不能成立。理由：(1)买受人提供的《混凝土工程(预拌)施工记录》明确是混凝土工程(预拌)施工记录，而非讼涉工程主体的施工记录，与本案的《施工日志》所记载的内容并非一一对应的关系。所谓混凝土工程(预拌)并非当天使用，且在中、大雨的情况下，完全可以预拌工作，并不代表讼涉主体工程就可以施工。(2)买受人提供的上述证据指向其中两天即2011.6.11和2011.7.12，仅以该两天的记载，否认所有施工日志的证据“三性”，且与《施工日志》不符，显然不能成立。本院认为，买受人提供的上述证据形成于一审庭审之前，不属于二审新的证据，且该证据所载明的内容与本案争议的事实不具有关联性，故买受人提供的上述证据，不予采纳。本院认为：涉案《商品房买卖合同》与《合同补充协议》是出卖人明发公司与买受人叶思惠双方建立在平等、自愿基础上订立，意思表示真实，且内容未违反有关法律、法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点可归纳为：一、出卖人明发公司可延期交房的事由及可延期交房的时间认定，涉及约定的降雨、六级以上风、台风天气及停水、停电等天数如何认定及能否作为可顺延交房的天数。二、出卖人明发公司应否按《商品房买卖合同》第八条的约定支付买受人叶思惠违约金10000元。三、《合同补充协议》第二十二条约定是否有效并据此计付逾期办证的违约金是否属于适用法律错误。四、出卖人明发公司应承担何种办证义务。对此，本院予以分析、认定如下：一、关于出卖人明发公司可延期交房的事由及可延期交房的时间认定，涉及约定的降雨、六级以上风、台风天气及停水、停电等天数如何认定及能否作为可顺延交房的天数的问题。根据《商品房买卖合同》第八条第三款第2项约定，“出卖人可据实予以合理延期的其他因素：因政府及相关部门或其它非出卖人所能控制的客观原因造成停工的，以上情形以政府及其相关部门发布文件或相关有案可查的数据资料为据。”本案出现的降雨、六级以上风及停水、停电等因素是否符合上述合同的约定，对此，本院予以分析、认定。第一，关于降雨、六级以上风。本案买受人对真实性、合法性均无异议的《气象报告》，可以证明双方签订合同时起至交房期间本地区的降雨和六级以上风等气候情况。降雨和六级以上风是双方签订合同时不可预知的事由，属于非出卖人所能控制的客观原因，符合上述合同的约定的事由。因此而造成的停工，出卖人提供了施工方的《施工日志》，买受人虽对《施工日志》的真实性提出异议，但其未能提供相反的证据予以反驳，不予采纳。故对于降雨和六级以上风等因素造成停工，以降雨和六级以上风等论证报告的《气象报告》及《施工日志》为据，可据实予以延期交房期间。第二关于停水、停电。停水、停电属于政府及相关部门原因造成停工，属非出卖人所能控制的客观原因而造成停工，这有水务、电业部门的停水、停电通知予以证实，该事由也符合上述合同约定，可据实予以延期交房期间。第三，关于台风天气。台风天气属于法定的不可抗力，《合同补充协议》第十一条虽然约定如果遭遇不可抗力，出卖人应在发生之日起90日内或结束之日止30日内履行书面告知义务，但本案合同同时还约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”，综合上述条款，从双方订立合同的目的理解，上述义务履行与否仅影响“双方协商同意解除合同或变更合同”。而该条中的解除或变更均以协商为前提，并非是一种单方的权利。由此可见，履行上述义务的实质仅在于满足合同相对方的知情权，故上述义务履行与否不是认定可否延期交房的依据。因此，根据有关规定应当停工，台风天气的天数可直接予扣除。第四，关于可顺延的时间应截止至何时。依照本案《商品房买卖合同》第八条的约定，结合关于延期交房情形的证据，可计算出交房具体顺延期限的截止日，该时间应为出卖人承担违约责任的起点。但对于上述时间起至实际交房日期间如何承担违约责任，本合同约定的是按日计付违约金。如果违约方在该期间又发生约定延期交房情形(虽然说该情形在约定上适用对象是约定交房日的顺延，但从双方约定时一致的意思表示可以推定，双方都认为，上述情形一旦发生，违约方事实上无法交房)，根据《合同法》第一百一十条的规定，违约方的交房义务属于法律上的履行不能。在此情况下，违约方支付上述情形发生期间的违约金显失公平，故应予扣除。根据上述分析，本合同第八条约定的延期交房情形系约定交房时间顺延及违约后交房履行不能期间扣除违约金的事由，相对于实体后果，本案再界定出交房具体顺延期限的截止日已没有实际意义，由此，合同签订之日起至实际交房日期间发生上述情形可以从逾期交房的天数中扣除。因此，买受人主张发生在约定交房时间之后的部分情形不能免责，即发生在约定交房时间之后出现可顺延事由而不能扣除，未正确理解合同约定及法律规定，理由不能成立。据此，原审经核实确定出卖人依约可据实予以延期交房时间为128天并无不当。因此，买受人主张降雨、六级以上风、台风天气及停水、停电等事由不能作为出卖人可顺延交房的天数的理由缺乏事实依据，不予采纳。二、关于出卖人应否按《商品房买卖合同》第八条的约定支付买受人违约金10000元的问题。《商品房买卖合同》第八条约定了讼涉商品房的交付条件与期限，并约定“如果在规定日期内未达到”交房条件而“买受人同意接收，出卖人支付买受人10000元违约金”，这是对支付10000元违约金的前提条件所作出的约定，是讼涉商品房在约定的期限内未能达到交付使用条件，但买受人同意在此期限内予以接收的，出卖人才应当支付违约金10000元。本案中，出卖人未在约定的交房时间2012年12月30日前要求买受人接收不具备交房条件的商品房，买受人也没有在约定的交房时间2012年12月30日前同意接收，而是在约定交房日期之后的2013年6月4日才接收房屋。诚然，出卖人虽于2013年3月21日通知买受人办理交房手续，此时讼涉商品房尚未通过消防验收，直至2013年4月27日才通过工程消防验收，届时已具备了法定的交付条件，但出卖人未依约再次通知买受人办理交房手续，直至2013年6月4日双方才办理交房验收手续，接收了讼涉商品房。此时出卖人向买受人交付的商品房已符合法定交付使用条件，并非如买受人诉称的将不具备交房条件的商品房交付使用，因此本案双方交房的情形不应适用第八条约定，买受人请求按照《商品房买卖合同》第八条约定由出卖人向其支付“瑕疵交付”违约金10000元缺乏事实根据和法律依据，不予采纳。三、《合同补充协议》第二十二条约定是否有效并据此计付逾期办证的违约金是否属于适用法律错误。《合同补充协议》第二十二条载明：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。判断合同具体条款是否存在权利、义务失衡，应从合同的整体上把握审查，否则，合同的每一条款均可能被认为“免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利”。尽管该《合同补充协议》性质上是格式条款，但考察其全部内容，双方约定的权利、义务基本对等，该补充协议是对《商品房买卖合同》第十四条逾期办证的违约金计算标准的变更，是双方的真实意思表示，并未违反法律、法规禁止性规定，且未免除出卖人逾期办证的违约责任，也未加重买受人的责任，更未排除买受人的主要权利，因此，该约定并不符合《合同法》第四十条规定的情形，买受人主张该条款的约定应认定为无效，与事实、与法不符，理由不能成立。据此，原判认定本案的违约金按买受人已付房价款1%计算即为7533.08元并无不当，应予维持。买受人主张《合同补充协议》第二十二条约定无效，原判据此条款计付逾期办证的违约金，适用法律错误的理由，不能成立，不予采纳。四、关于出卖人明发公司应承担何种办证义务的问题。《合同补充协议》第二十三条约定：“双方一致同意若出卖人在约定的时间内向房屋权属登记机关提供了需由出卖人提供的办理权属登记的相关资料，则视为出卖人已依约履行了办理房屋权证之义务。”据此约定，出卖人的办证义务仅需要向房屋权属登记机关提供了办理权属登记的相关资料，即视为依约履行了办理房屋权证之义务，从上述约定可见，出卖人的办证义务是只需要提供办理权属登记的相关资料，双方并未约定出卖人应当协助为买受人办理房屋权属证书。由于双方未约定出卖人应当协助办理房屋权属证书，买受人要求出卖人协助办理包括房屋所有权证书和土地使用证书的房屋权属证书，缺乏事实根据和法律依据，不予采纳。综上所述，买受人叶思惠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费638元，由叶思惠负担。本判决为终审判决。审判长 花 絮审判员 李 凌审判员 翁艺晖二〇一六年十二月二十一日书记员 卢 杰