广东省英德市人民法院民 事 判 决 书(2016）粤1881民初3747号原告（反诉被告）：英德市北江防护体系建设管理局。住所地：广东省英德市。法定代表人：张红，系该局局长。委托代理人：龙翔，广东浈阳律师事务所律师。委托代理人：李小娴，广东浈阳律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：莫杨芳，男，汉族，1968年10月29日出生，住广东省英德市。委托代理人：张帮练，广东清豪律师事务所律师。原告英德市北江防护体系建设管理局（收下简称北防局）诉被告莫杨芳及莫杨芳反诉北防局租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告北防局的委托代理人龙翔、李小娴、被告莫杨芳及其委托代理人张帮练到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北防局诉称，2011年4月1日起，经原被告协商，由被告莫杨芳租赁原告管理的12卡铺位，租期5年，从2011年7月1日起至2016年6月30日止，被告需于每月1至5日前支付原告的租金，逾期按日千分之一支付滞纳金，同时约定合同期满后，被告所建的固定建筑物无条件移交原告，被告不得破坏，在同等条件下，被告享有优先承租权。但是被告承租后，从2014年11月开始拖欠租金。2014年5月，考虑到洪水期对被告商铺的正常经营有影响，原告出于同情已减免了被告6个月租金。现合同期满，原告决定收回商铺，但是被告拒不搬离，且拖欠租金，属于违约行为，因此，特诉请法院判令：第一、限令被告从租赁铺位搬走，把铺位交还给原告；第二、被告支付从2014年11月起的租金59136元、占用费20160元、滞纳金25216.8元，共计104512.8元。被告莫杨芳答辩称，第一、被告承租的12卡商铺，被告在同等条件下享有优先承租权，原告决定收回商铺不再对外出租的陈述不符合事实，原告要求被告返还商铺的主张没有事实和法律依据；第二、被告不存在拒交租金的事实，原告对防洪堤整治，严重影响了被告的经营，造成亏损，被告提出减免租金的申请，但是原告迟迟不予答复，直至2016年3月28日、4月26日发出通知，将租金交付防洪堤招商中心，而不是原告，被告将租金交付给原告，原告拒收，并将商铺出租给第三人英德市永昌投资开发有限公司，因此，原告要求被告承担滞纳金的主张没有事实和法律依据；第三、被告已对承租商铺投入了几十万元，且对承租商铺享有优先承租权，而原告将商铺出租给第三人英德市永昌投资开发有限公司，侵害了原告的合法权益；第四、本案应追加英德市永昌投资开发有限公司为第三人，查清原告向其出租的租金数额及租期。被告莫杨芳反诉称，2011年被告租赁了原告城防西岸段防洪堤背江侧A交通闸门往南8至19卡一层及二层共12卡铺位，每月租金3360元，第四、五年加20%，合同期满后，被告享有优先承租权，但是，在合同期内，原告违约将铺位出租给第三人英德市永昌投资开发有限公司，严重侵犯了被告的优先承租权，同时，被反诉人于2012年至2013年对防洪堤进行综合整治，影响了反诉人的经营，因此，诉请法院判令：第一、反诉人对租赁商铺享有优先承租权，在相同条件下继续承租租赁商铺；第二、由被反诉人承担反诉人一年的租金损失。原告北防局对被告的反诉答辩称，原告并没有将相应铺位出租给他人，目前相关铺位仍由被告霸占。优先承租权是在出租人愿意继续出租且原承租人只有在与第三人同等条件下才能享有的权利。被告反诉并未提供实际损失的证据，且防洪整治属于政府规划建设行为，根据双方的合同约定，双方互不赔偿损失。因此，反诉人的反诉，没有事实和法律依据。经审理查明，2011年4月1日起，经原被告双方协商，由被告莫杨芳租赁原告管理的城防西岸段防洪堤背江侧A交通闸门往南8至19卡一层及二层共12卡铺位，每月租金3360元，第四、五年加20%，租期5年，从2011年7月1日起至2016年6月30日止，被告需于每月1至5日前支付原告的租金，逾期按日千分之一支付滞纳金，同时约定合同期满后，被告所建的固定建筑物无条件移交原告，被告不得破坏，在同等条件下，被告享有优先承租权。因市政府及市政规划建设需要拆迁改建防洪堤，非原告方原因造成无法执行合同，双方应无无条件服从，互不补偿经济损失。被告承租后，租金交至2014年10月。目前，被告仍实际占用租赁商铺。2012年6月28日，根据英德市人民政府办公室的堤防规划整治通知，原告向被告发出通知，要求被告等承租户前往协商解除商铺租赁事宜，并在2012年9月30日前搬离防洪堤铺位。事后，原告对防洪堤进行了改建。2012年12月7日，原告与英德市永昌投资开发有限公司达成协议，由英德市永昌投资开发有限公司对原告管理的防洪堤的商铺取得独家经营权，对防洪堤的商铺进行管理。该协议保留了原承租户的优先承租权。原告于2016年3月28日、4月26日、8月30日向被告发出了通知及律师函，要求被告及时向防洪堤招商中心缴纳拖欠租金。上述事实，有原告北防局提供的防洪堤铺位租用合同、收据通知、最新通知、律师催告函、英德市政府办公室的关于人民桥提防段至南山段整治的通知、被告莫杨芳提供的关于收回防洪堤铺位的通知、关于防洪堤商铺原旧租户王玉兰要求优惠承租的答复、押金单及到庭当事人的法庭陈述等证据证实，本院依法予以确认。本院认为，本案系商铺租赁过程中引起的纠纷，属于租赁合同纠纷。原告北防局代表政府对涉案防洪堤商铺进行管理，依法取得管理权，原被告的商铺租赁合同系双方的真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人具有约束力。被告承租商铺后，应依约缴纳租金，2014年5月洪水后，被告申请减免租金，并未获得原告同意，且洪水为自然灾害，非原告过错，被告并无拒交租金的正当理由，同时，根据法律规定，原告有权指定被告根据合同约定的租金数额向第三人履行合同义务。因此，被告抗辩的是由于原告原因造成不能缴纳租金的主张，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，被告莫杨芳应承担继续履行缴纳租金、商铺占用费及承担违约金的义务。因此，对原告诉请的被告从2014年11月至2016年6月30日的租金59136元及2016年7月后的占用费20160元，本院依法予以支持。原告于2016年3月28日、4月26日、8月30日向被告发出的通知及律师函，只要求被告缴纳拖欠租金，并未要求被告承担滞纳金，因此，应视为原告对之前的滞纳金予以了放弃，对其主张的滞纳金，本院支持从原告于2016年8月30日发出的律师函要求的五日后开始按双方合同约定的日千分之一计算，即从2016年9月6日起计算。原告于2012年12月7日与英德市永昌投资开发有限公司达成协议，由该公司以独家经营权方式对防洪堤的商铺进行管理行为，只是将商铺的管理权转让给案外人英德市永昌投资开发有限公司，并无证据证实原告将涉案商铺另行出租给案外人使用，实际上被告一直占用涉案商铺使用至今，该协议并未对被告的租赁权造成影响，且该协议保留了被告同等条件下的优先承租权，只是发包的管理权由案外人行使，因此，被告声称的原告与英德市永昌投资开发有限公司达成的协议剥夺其优先承租权的主张，本院不予采纳。被告的租金从2014年11月开始拖欠，属于严重违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，尽管原被告之间的合同约定期已满，被告事实占有了原告的租赁物，但是，因被告无正当理由长期拖欠租金的严重违约行为，其已丧失了优先承租权，因此，请其返还租赁商铺的主张，本院依法予以支持，对被告反诉的要求对涉案商铺享有优先承租权及继续承租商铺的主张，依法予以驳回。2012年6月份，原告依据英德市人民政府办公室的堤防规划整治通知对防洪堤进行整治改建，属于双方合同约定“因市政府及市政规划建设需要拆迁改建防洪堤，非原告方原因造成无法执行合同，双方应无无条件服从，互不补偿经济损失”的情形，因此，被告主张由原告承担该段期间相当于一年租金的损失赔偿的要求，因理据不足，本院依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告莫杨芳在本判决发生法律效力之日起十日内将承租的位于英德市英城城防西岸段防洪堤背江侧A交通闸门往南8至19卡一层及二层共12卡铺位返还给原告英德市北江防护体系建设管理局；二、限被告莫杨芳本判决发生法律效力之日起三日内支付原告英德市北江防护体系建设管理局租金及占用费79296元及滞纳金（滞纳金按日千分之一从2016年9月6日起计算）；三、驳回原告英德市北江防护体系建设管理局的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告莫杨芳的诉讼请求。本案本诉费1195.13元，反诉费受理300元，合计1495.13元，由被告莫杨芳负担1200元，其余由原告负担。当事人逾期不履行前述债务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍承担迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  易典兵二〇一六年十二月十四日书记员  邓瑞军