河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)豫17民终2936号上诉人（原审被告、反诉原告)：吴文良，男，1967年6月26日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：刘征，河南文苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：驻马店市驿城区橡林街道王楼社区居民委员会王楼东居民组。负责人：王根柱，该居民组组长。委托诉讼代理人：李威亚，河南华珠律师事务所律师。上诉人吴文良因与被上诉人驻马店市驿城区橡林街道王楼社区居民委员会王楼东居民组（以下简称王某4）租赁合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2015）驿民初字第6213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴文良的委托诉讼代理人刘征，被上诉人王某4的委托诉讼代理人李威亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴文良的上诉请求：一、请求撤销(2015）驿民初字第6213号民事判决第一项，依法改判其不支付王某4租金及利息。二、上诉费由王某4承担。事实与理由：一审判决仅凭王某4拼凑的部分收据认定其没有按时缴纳租金，属于认定事实错误。王某4辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，应当依法予以维持，上诉人的上诉请求和理由没有事实依据，应当依法驳回。王某4向一审法院起诉请求：依法判令吴文良支付王某4租金28500元及利息。庭审中，王某4变更诉讼请求为：要求吴文良支付王某4房屋租金27780元，利息从2014年6月10日开始计算至款付清之日止，利率按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算。吴文良向一审法院反诉称：一、要求王某4继续履行与吴文良签订的租赁合同；二、要求王某4赔偿因违约给吴文良造成的损失10650元。一审法院认定事实：2010年6月10日，王某4（甲方）与吴文良（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：为了发展经济，甲方愿将解放路王楼北门门面楼五层全部租给乙方有偿使用，现经双方共同友好协商，达成协议如下：1、房屋租用时间从2010年6月10日至2018年6月10日止，共为8年，租赁期满后，需经双方协商再续合同，如乙方继续使用，可由乙方优先使用。如有政府拆迁或外商开发，互不赔偿。2、门面楼每年租金陆万元整（60000.00），每年要一次性结清一年的租金。水电按表计算，用多少由乙方自负。3、甲方需将门面楼全部整修，达到水、电、下水道三通可以使用后，再交给乙方开始计算租金。4、乙方在承租期内，有房屋出租和转让权，但乙方无论出租和转让给谁，甲方只承认乙方，一切事务及每年房屋租金仍由乙方负责，任何人不能代替。5、如遇到没能料到而发生的事情，甲方要支持和帮助乙方协调解决，以保障乙方的合同权益等条款。合同签订后，王某4将门面楼交付给吴文良租赁。后双方因租金交纳问题发生纠纷，王某4以诉称理由提起诉讼。另查明：一、诉讼中，王某4提交2014年11月11日的收据1份，收据载明“今收到吴文良交来房租（2014.1-6月底）人民币叁万元正”，王某4用以证明：吴文良于2014年11月11日向王某4补交了2014年6月之前的房租3万元，以后再也没有向王某4交纳过房租。吴文良质证称：对该证据予以认可，吴文良确实于2014年11月11日向王某4交纳房租3万元，但并不是补交房租。二、王某4提交2014年11月26日的通知1份及照片2张，该通知载明“吴文良：现就你租赁王东村民组位于解放路王楼北门五层门面楼门面房屋相关事宜再次通知你：根据贵、我双方2010年6月10日签订的《房屋租赁合同》约定，您应在2013年12月30日前向我王东村民组补交2014年度的房屋租金60000元，虽然我王东村民组多次催要，但至今仍未能向我王东村民组缴纳。为妥善解决问题，请您在接到本通知之日起三日内向我王东村民组补交2014年度的房屋租金60000元，限7日内搬离并解除合同，收回我王东村民组门面房屋，并追究您的违约责任。通知人：王东村民组。2014年11月26日。”。王某4用以证明：其于2014年11月26日向吴文良发出了解除合同通知，并将该通知张贴于吴文良租赁的门面房上，同时拍摄照片2张。该通知载明的“2014年度租金6万元”是指2013年6月10日至2014年6月9日的租金。在发出解除通知之前，吴文良已补交了2014年6月9日之前的租金，尚欠2014年6月10日至2015年6月9日的租金。吴文良的质证意见是：1、吴文良没有拖欠王某4租金，该通知也没有送达吴文良；收回门面房、解除合同也是违法的，没有法律依据；王某4不能证明该通知粘贴在吴文良租赁的门面房上。即使王某4真的贴在了门面房上，也不能证明王某4已经通知到了吴文良。三、王某4申请证人王某1、王某2、王某3出庭作证，其中王某1作证称“我是群众代表，当时租赁房屋时，订的协议是一年一给，后来2014年向吴文良催要房租，吴文良一直不来，锁他的门，他也不来，锁门之后我们给他粘贴的通知，内容就是再不来就解除合同。具体时间都记不清楚了，只记得事情的发生”；王某2作证称“我是队里的居民。吴文良租赁我们队里的房屋后经常拖欠队里的房租，到2014年去要的时候，他还是不给，就去把他的门锁了，先锁的门，后贴的通知，通知内容就是不给钱就和你终止合同，通知是2014年11月左右发的。通知就贴到门面房的门口”；王某3作证称“我是村委的代表。吴文良在2014年6月9日之后的房租没有给，账上显示吴文良的房租只交到2014年6月9日。2014年11月发出的解除通知，就贴在虾客一品的大门上。在贴通知之前，村民组给吴文良多次联系，见过一两次面，后来就不再接村民组电话了，也见不到人，村民组才贴的解除书面通知。至于吴文良一共欠多少钱的房租我不知道”。吴文良的质证意见是：上述证人证言不能证明王某4所证明的内容，三位证人都与王某4有利害关系，其中两个证人都是村民代表，且都参与村民管理，证人等同于王某4，证言不够客观真实；拖欠房租是要有票据来证明，不能单靠证人证言来证明。四、诉讼中，吴文良提交收据12张，包括：收据①、2009年12月24日的收款收据一份，金额为3000元；收据②、2010年8月30日的收款收据一份，金额为30000元；收据③、2011年6月10日的收款收据一份，金额为27000元；收据④、2013年1月1日的收条一份，金额为30000元；收据⑤、2013年6月3日的收款收据一份，金额为30000元；收据⑥、2014年1月11日的收条一份，金额为2600元；收据⑦、2014年5月13日的收据一份，金额为30000元；收据⑧、2014年5月17日的收据一份，金额为12600元；收据⑨、2014年6月4日的收条一份，金额为40000元；收据⑩、2014年7月6日的收条一份，金额为20000元；收据⑾、2014年8月2日的收到条一份，金额为27400元；收据⑿、2014年11月10日的收条一份，金额为30000元。吴文良用以证明：截止到2014年11月11日，吴文良一共向王某4交纳房租282600元。吴文良不仅不拖欠王某4的租金，还多付了4万多元；从交款情况来看，双方从来没有每年一次性足额交纳过租金，说明双方已经变更了租金的交纳方式，吴文良不存在违约。王某4主张解除合同没有依据。王某4的质证意见是：1、对上述证据的真实性均没有异议；2、2014年1月11日，吴文良交纳租金2600元即收据⑥；2014年5月13日，孔凡建代吴文良交纳房租30000元即收据⑦；2014年5月17日，孔凡建代吴文良交纳房租10000元，加上收据⑥载明的2600元，共计12600元，由王某4向吴文良出具收据一份即收据⑧；由于孔凡建已经替吴文良代交租金40000元，为了方便对帐，应孔凡建的要求，由王某4队长王中堂重新向孔凡建出具1张40000元的收条即收据⑨。故收据⑥中的2600元加上收据⑨中的40000元，共计42600元；收据⑦中的30000元加上收据⑧中的12600元，共计42600元，该两笔款系重复计算，应从吴文良主张其已交租金的数额中扣除42600元，下余才是吴文良已交纳的租金数额。五、吴文良提交其与案外人孔凡建签订的租赁协议1份、孔凡建的证言1份、胡庙派出所的证明1份、照片4张，吴文良用以证明孔凡建代吴文良交纳房租及王某4违约锁门的事实。王某4的质证意见是：租赁协议和孔凡建的证言与本案没有关联性；锁门的事实存在，是当时的村民自发组织的村民代表锁的，锁门的原因是吴文良没有依约支付租金，并不是违约行为；对胡庙派出所的证明无异议。六、吴文良提交（2014）驿民初字第792号民事判决、（2015）驻民四终字第281号民事判决各一份。吴文良用以证明：王某4出租给吴文良的房屋漏水，给次承租人聂青臣造成了损失，法院判决吴文良向聂青臣赔偿损失10650元，同样王某4也应当赔偿给吴文良该笔款。王某4的质证意见是：真实性无异议，但与王某4并没有任何因果关系。王某4的房屋经过了全面整修且经吴文良验收后交付给吴文良使用，吴文良在承租期间负有一定的管理责任。吴文良作为承租人将房屋转租给次承租人，在不明原因漏水的情况下，是应当承担相应的赔偿责任的。七、吴文良承租王某4门面楼后，又将该楼中的二、三、四、五层转租给案外人聂青臣。租赁期间，双方因房屋租金及房屋漏水问题发生纠纷。经驻马店市驿城区人民法院审理后作出（2014）驿民初字第792号民事判决，判决吴文良向聂青臣赔偿财产损失9650元、鉴定费用1000元，共计10650元。该判决现已生效。一审法院认为，吴文良承租王某4位于驻马店市××南王楼北门五层门面楼，双方并签订有书面的租赁合同，该合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效。合同签订后，王某4依约将房屋交付给吴文良使用。诉讼中，王某4称吴文良未按约定向王某4支付足额租金，吴文良则主张其向王某4已超额支付了租金。关于吴文良是否拖欠王某4租金问题。1、租赁合同约定“门面楼每年租金陆万元整，每年要一次性结清一年的租金”，从吴文良提交的12张收据的交费时间显示，吴文良均未按合同约定的期限按期足额向王某4交纳租金，构成违约。吴文良主张王某4接收租金的行为应视为双方对租金交纳方式的变更，无事实依据，不予采纳。2、庭审中，吴文良提交12张收款收据用以证明其已向王某4超额支付了前4年的租金。王某4主张收条⑥、⑨载明的42600元与收据⑦、⑧所载明42600元系同一笔款项，吴文良属于重复计算。首先，从该4份收据的形式来看，收条⑥、⑨是以手写收条的形式所出具，是一种临时收条；而收据⑦、⑧是以带有编号的收据形式所出具，较为正式；其次，庭审中，王某4称“收据⑦、⑧是王某4向案外人孔凡建所出具，后孔凡建将上述两份收据交给了吴文良。因孔凡建已代吴文良支付租金40000元，为了方便以后对帐，故在孔凡建的要求下，王某4又重新向孔凡建出具了收条⑨”。最后，依据双方所签订的合同约定，前4年应交租金数额为240000元。本案中，吴文良提交的12张收据中载明的租金数额为282600元，与前4年应交租金总额相比差额为42600元，即吴文良主张的多交租金数额；在此期间产生的收据⑾载明“今收到孔凡建交来现金27400元，代给文良交付2013年补交清房租款。代收人，张世强，2014年8月2号”及王某4提交的2014年11月11日的收据载明“今收到吴文良交来房租（2014.1-6月底）人民币叁万元正”中显示，吴文良已向王某4交清了2014年6月9日以前的租金，即前4年的租金已全部交清，并不存在多交。故对王某4主张的收条⑥、⑨载明的42600元与收据⑦、⑧所载明42600元系同一笔款项，吴文良属于重复计算，予以采纳。同时对吴文良主张的其已向王某4交纳前4年租金282600元，无事实依据，不予采纳。3、根据合同约定“每年要一次性结清一年租金”，本案中，吴文良已向王某4交纳了截止2014年6月9日前的租金，2014年6月10日以后租金吴文良至今未向王某4交纳，构成违约，现王某4请求吴文良支付下欠租金，于法有据，予以支持。关于尚欠租金的数额。本案中，王某4请求吴文良支付租金的截止日期为2014年11月25日，经计算，吴文良下欠王某4租金数额为27780.82元[（60000元÷365天）×169天]，王某4请求27780元，予以支持。关于利息，合同约定每年要一次性结清一年租金，双方虽然未约定每年租金从何时开始交纳，也未对每年租金交纳的时间达成补充协议。按照上述合同约定，吴文良应当在该租赁年度内一次性向王某4交纳当年租金，即2014年6月10日至2015年6月9日期间的租金吴文良最迟应于2015年6月9日前支付，现吴文良未支付，故该租金的利息损失应从2015年6月10日开始计算至款付清之日止，利率可按中国人民银行公布的同期贷款利率计息。王某4请求从2014年6月10日开始支付利息损失，不予支持。关于反诉部分：1、关于租赁合同是否已解除问题。庭审中，王某4以吴文良未向其交纳租金为由，向吴文良发出《通知》一份，并主张双方的租赁合同已于通知发出当天即2014年11月26日已经解除。吴文良则辩称其并未收到该《通知》。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条之规定，本案中，王某4向本院提交照片2张，并申请3位证人出庭作证，王某4用以证明其已将通知粘贴到吴文良租赁门面楼的大门上，吴文良已收到该通知。首先，该2张照片并不显示粘贴的时间；虽然该照片粘贴的场地是本案所诉争房屋，但吴文良并未实际使用，而是由案外人承租并经营“虾客一品”；其次，王某4申请的3位证人均为吴文良王某4的居民和居民代表，与吴文良存在一定的利害关系，该证人证言的证明力较低；且3位证人陈述称只见到该通知粘贴在“虾客一品”的大门上，未能证明吴文良已实际接到了该通知。除此之外，王某4也未提交其他证据证明吴文良已收到该份《通知》，故王某4主张其已向吴文良送达了解除合同通知，履行了通知义务，不予采信。王某4据此主张双方签订的租赁合同已于2014年11月26日解除，不符合法律规定的解除条件，不予采纳。因王某4主张租赁合同已通知解除未被采纳，故对吴文良请求继续履行该租赁合同，予以支持。2、关于吴文良反诉要求王某4赔偿损失10650元，本案中，吴文良将其承租该门面楼中的二、三、四、五层转租给案外人聂青臣，王某4系出租人，吴文良系承租人，案外人聂青臣系次承租人。因王某4、吴文良在合同中未对维修义务做出特别约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，本案中的维修义务人为出租方王某4；又因本案中王某4未对其出租的房屋进行修缮，从而导致吴文良向聂青臣赔偿因房屋漏水造成的各项损失共计10650元，该项损失属于王某4未履行出租人的维修义务而造成，最终应由出租人王某4承担。故吴文良反诉请求王某4赔偿其因房屋漏水而造成的房屋维修损失10650元，有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条，第二百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、限吴文良于本判决生效后十日内向驻马店市驿城区橡林街道王楼社区居民委员会王楼东居民组支付下欠租金27780元及该款的利息损失（从2015年6月10日计算至款清之日止，利率按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算）。二、限驻马店市驿城区橡林街道王楼社区居民委员会王楼东居民组于本判决生效后十日内向吴文良赔偿房屋维修损失10650元。三、驻马店市驿城区橡林街道王楼社区居民委员会王楼东居民组与吴文良继续履行双方于2010年6月10日签订的《房屋租赁合同》。四、驳回驻马店市驿城区橡林街道王楼社区居民委员会王楼东居民组的其他诉讼请求。本诉案件受理费510元，保全费320元，共计830元。驻马店市驿城区橡林街道王楼社区居民委员会王楼东居民组负担122元，吴文良负担708元；反诉案件受理费35元，由驻马店市驿城区橡林街道王楼社区居民委员会王楼东居民组负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明：一审中，吴文良提交12张收条收据，其中收条⑥显示：“今收到吴文良予交2012年下半年租房款贰仟陆佰元整。收方：王某4。张世强。2014年元月11日。”，收据⑦显示：“入帐日期：2014年5月13日；交款单位：吴文良付款；收款方式：现金；人民币（大写）叁万元；￥30000元；收款事由：收2012年下半年房租款，地址王东小区北五层楼租房款；张世强、王中堂。”，收据⑧显示：“入帐日期：2014年5月17日；交款单位：吴文良付款；收款方式：现金；人民币（大写）壹万贰仟陆佰元整；￥12600元；收款事由：收2013年上半年房租款，王东小区五楼计款，张世强、王中堂。”，收条⑨显示：“今收到孔凡建付租房款肆万元（40000元），代吴文良收。收款人：张世强、王中堂；2014年6月4日。”王某4的质证意见为：“真实性无异议，该四张条的来源是2014年1月11日吴文良向原告交纳2012年下半年租金2600元；2014年5月13日孔凡建代吴文良交纳2012年下半年房租3万元；2014年5月17日孔凡建代吴文良交纳2013年上半年租金房租1万元，加上吴文良于2014年1月11日交纳的2600元，共计12600元，由王某4向吴文良出具收据一份作为2013年上半年的房租。综上，孔凡建已代吴文良交纳房租4万元，该收据孔凡建已交给吴文良，为了以后对帐，孔凡建又要求原告当时队长及会计向孔凡建重新出具一份收条，即2014年6月4日的收条。”，“从票据8、10、11金额的相加正好为6万元，该6万元系吴文良补交2013年12月9日前房屋租金，从票据11的2014年8月2日27400元的收条也可以看出，已经注明2014年8月24日才补交到2013年12月9日之前的租金，这已经充分说明2014年6月4日的4万元收条并没有实际收到，而是与票据7、8的实际交款金额重复了。”二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，吴文良承租王某4位于驻马店市××南王楼北门五层门面楼，双方并签订有书面的租赁合同，该合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。且双方当事人对一审判决认定王某4向吴文良赔偿房屋维修损失10650元以及双方继续履行于2010年6月10日签订的《房屋租赁合同》不持异议，予以确认。一审中，吴文良提交12张收款收据用以证明其已向王某4超额支付了前4年的租金。王某4的质证意见是：对上述证据的真实性均没有异议，但其认为收条⑥、⑨载明的42600元与收据⑦、⑧所载明42600元系同一笔款项，属于吴文良重复计算，应从吴文良主张的已交租金的数额中扣除42600元。在吴文良提交的⑥、⑦、⑧、⑨四份收条收据中，⑥、⑦、⑧三份收条收据上载明的交款人均为吴文良，收条⑨载明的是孔凡建代吴文良交纳的房租款。王某4辩称收据⑦和⑧系孔凡建代吴文良交纳的房租，该辩称理由与收据⑦和⑧载明的事实相矛盾，且其也未提交证据予以证明，对其该项辩称应不予采信。王某4辩称收条⑥上载明的款项加上2014年5月17日孔凡建代吴文良交纳2013年上半年租金房租1万元共计12600元，系其向吴文良出具收据⑧作为2013年上半年的房租，因收条⑥与收据⑧所载明的交纳房租的时间不一致，且王某4也未提交2014年5月17日孔凡建代吴文良交纳2013年上半年租金房租1万元的证据，故对其该项辩称应不予采信。关于王某4在一审中辩称，收条⑨上载明的4万元款项其没有实际收到，而是与收据⑦、⑧的实际交款金额重复的问题。因收据⑦、⑧所载明款项总额及交款人与收条⑨载明的款项总额4万元及交款人均不一致，且王某4在未收到孔凡建交付的4万元房租款以及也未收回相应收据的情况下，由张世强、王中堂共同出具收条⑨，既不符合常理，也不符合交易习惯，对该辩称理由不予采信，一审法院判决认定对王某4主张的收条⑥、⑨载明的42600元与收据⑦、⑧所载明42600元系同一笔款项，吴文良属于重复计算予以采信，对吴文良主张的其已向王某4交纳前4年租金282600元不予采信，属于认定事实不当，导致判决结果错误，本院予以纠正。根据双方当事人一审中提交的证据证明自2009年12月24日起至2014年11月10日止，吴文良向王某4交纳租金共计282600元。根据合同约定，截止2014年6月9日止，吴文良应向王某4支付租金24万，且王某4认可吴文良已补交2014年6月9日之前的租金，故吴文良向王某4超额支付的42600元系吴文良向王某4支付的自2014年6月10日起的房屋租金，王某4请求吴文良支付自2014年6月10日至起2014年11月25日止期间租金没有事实依据，应不予支持。综上所述，吴文良的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持驻马店市驿城区人民法院（2015）驿民初字第6213号民事判决第二项、第三项；二、撤销驻马店市驿城区人民法院（2015）驿民初字第6213号民事判决第一项、第四项；三、驳回驻马店市驿城区橡林街道王楼社区居民委员会王楼东居民组的诉讼请求。如未在判决指定期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费510元，保全费320元，共计830元，反诉案件受理费35元，由驻马店市驿城区橡林街道王楼社区居民委员会王楼东居民组负担。二审案件受理费490元，由驻马店市驿城区橡林街道王楼社区居民委员会王楼东居民组负担。本判决为终审判决。审 判 长  于俊义代理审判员  王 威代理审判员  呼小伟二〇一六年十二月七日书 记 员  袁慧明