广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2016)粤01民终16833号上诉人（原审原告）：邱其美，住广东省德庆县。被上诉人（原审被告）：龙鸣，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审被告）：刘玉珍，住湖北省宣恩县。上诉人邱其美因与被上诉人龙鸣、刘某乙房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院(2016)粤0106民初7628号之一民事裁定书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人邱其美上诉称：被上诉人龙鸣与被上诉人刘玉珍于2011年7月27日签订的《广州市存量房买卖合同》关于争议解决方式中的“仲裁条款”无效，因为该条款违反了《中华人民共和国民事诉讼法》关于专属管辖的规定，故该仲裁事项涉及不动产纠纷已超出法律规定的仲裁范围，因此本案依法应由广东省广州市天河区人民法院审理。具体事实和理由如下：上诉人曾委托被上诉人龙呜出售上诉人位于广州市天河区天河直街1号华宛小区A栋902房，但被上诉人龙鸣瞒着上诉人，以显著低于市场价的价格(房产评估价为147万，被上诉人龙鸣仅以66万元价格出售)，同时出售的对象被上诉人刘玉珍，是被上诉人龙鸣的母亲，根据《中华人民共和国民法通则》第66条：“代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。”及《中华人民共和国合同法》第52条：“有下列情形之一的，合同无效：(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”之规定，被上诉人龙鸣以显著低价，将上诉人房产出售给其母亲刘玉珍，且上诉人还没有收到出售房款，被上诉人龙鸣与刘玉珍房屋买卖行为属于恶意串通损害上诉人合法权益的行为，被上诉人龙鸣与被上诉人刘玉珍于2011年7月27日签订的《广州市存量房买卖合同》依法无效。同时，虽然该合同第十四条约定发生争议提交广州仲裁委员会仲裁，但根据《中华人民共和国民事诉讼法》第33条：“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：(一)因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”及《最高院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第38条：“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。”之规定，该合同关于争议解决方式中的“仲裁条款”违反了《中华人民共和国民事诉讼法》关于专属管辖的规定，且不动产纠纷案应当由不动产所在地人民法院专属管辖，故该合同关于争议解决方式中的“仲裁条款”，因该仲裁事项涉及不动产纠纷己超出法律规定的仲裁范围，根据《中华人民共和国仲裁法》第17条：“有下列情形之一的，仲裁协议无效：(一)约定的仲裁事项超出法律规定的仲裁范围的；”之规定，该合同关于争议解决方式中的“仲裁条款”依法无效，本案依法应由争议房地所在地的人民法院，即广东省广州市天河区人民法院依法审理。综上所述，请求二审法院：1、请求依法撤销广东省广州市天河区人民法院出作的(2016)粤0106民初7628号之一《民事裁定书》；2、请求依法裁定本案由有管辖权的广东省广州市天河区人民法院进行审理。被上诉人龙呜答辩称：一审裁定认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，邱其美的上诉理由明显缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。1、涉案的《广州市存量房买卖合同》关于争议解决方式中的“仲裁条款”没有违反《中华人民共和国民事诉讼法》关于专属管辖的规定，是合法有效的。根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第二十八条第一款的规定：“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。”本案系房屋买卖合同纠纷，属债权纠纷，并不涉及不动产的权利确认、分割和相邻关系等物权纠纷，邱其美的主张明显是对该法律条文理解错误而导致，完全没有事实和法律依据。更何况，该《广州市存量房买卖合同》是由广州市国土资源和房屋管理局制定和广州市工商行政管理局监制的网签版本合同，合同中第十四条明确列举了两项争议解决方式供当事人进行选择，“提交广州仲裁委员会仲裁”即为第1种，作为国家机关的国土资源和房屋管理局以及工商行政管理局怎么可能会犯违法的低级错误。2、第一，龙鸣与邱其美于2008年12月共同到广州市广州公证处办理公证委托手续，邱其美在公证员的见证下将有关出售涉案房屋的事项委托给龙鸣，其程序合法，没有违反法律、行政法规的有关规定，龙鸣获得邱其美的代理权限是合法有效的。第二，涉案房屋曾被邱其美抵押给中国建设银行股份有限公司广东省分行，当时建行广东省分行对涉案房屋的价值进行评估后贷款给邱其美的金额为639400元。龙鸣作为邱其美的代理人将涉案房屋出卖给被上诉人二刘玉珍的价款为666600元，并没有损害邱其美的利益。如交易价格以邱其美主张的属恶意串通，并显著低于市场价格，则双方在房屋管理部门递件办理过户手续时不可能获得同意，也不可能按照该交易价格进行计税。第三，龙鸣作为邱其美出售涉案房屋的全权代理人，其并未超越代理权限实施代理活动，其与被刘玉珍签订案涉合同是自愿的，双方选择广州仲裁委员会仲裁作为争议解决方式也是自愿的。邱其美作为被代理人依法应当认可上述代理行为，并承担相应的民事责任。综上所述，邱其美的上诉请求缺乏事实和法律依据，对上诉人的上诉依法予以驳回。被上诉人刘玉珍没有提交答辩状进行答辩。邱其美于2016年4月21日向原审法院起诉请求：1请求确认龙鸣与刘玉珍签订的房屋买卖合同无效。2、请求刘玉珍返还因该房屋买卖合同取得的房产。3、要求龙鸣、刘玉珍承担本案一切的诉讼费用。邱其美诉龙鸣、刘玉珍房屋买卖合同纠纷一案，原审法院于2016年4月21日受理。龙鸣在提交答辩状期间，向原审法院提出管辖权异议，认为其曾作为邱其美的代理人与刘玉珍于2011年7月27日签订《广州市存量房买卖合同》，该合同第十四条的解决方式约定“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第1种方式解决：1、提交广州仲裁委员会仲裁”。综上，根据《民事诉讼法》及《仲裁法》的相关规定，本案纠纷不应由人民法院管辖，故请求原审法院依法裁定驳回邱其美的起诉。原审法院认为：本案中，邱其美以龙鸣及刘玉珍所签订的房屋买卖合同侵害其合法权益而向原审法院提起诉讼。本案依据涉案不动产在原审法院辖区内而立案受理，但在提交答辩状期间，龙鸣提出管辖权异议，认为双方当事人事前已约定将涉案纠纷提交仲裁委员会仲裁。经查，涉案《广州市存量房买卖合同》第十四条关于争议的解决方式约定“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第1种方式解决：1、提交广州仲裁委员会仲裁……”，上述仲裁条款明确表达了将与合同有关的争议交付仲裁解决的意思，符合我国仲裁法的规定，亦未违反法律和法规的强制性规定，是有效的仲裁条款，对双方当事人均有约束力。《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定：“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。”据此，邱其美与龙鸣、刘玉珍之间的合同纠纷应当通过仲裁解决，原审法院对本案不具有管辖权。龙鸣就本案提出的管辖权异议成立，原审法院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款及《中国人民共和国仲裁法》第二十六条的规定，裁定如下：驳回原告邱其美的起诉。本院经审查认为，双方当事人签订合同中明确约定仲裁条款，原审依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款及《中国人民共和国仲裁法》第二十六条的规定，裁定驳回上诉人原审起诉，依法有据，并无不当，本院予以维持。邱其美的上诉请求并无事实及法律依据，本院依法予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一六年十二月十五日书记员  冯冠豪