北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0119民初4067号原告范永丰，男，汉族，1968年7月8日出生。被告北京国天鸿宇物业管理有限公司，住所北京市延庆区延庆镇双路小区1号平房，组织机构代码：79758XXXX。法定代表人田树亭，经理。委托代理人高鹏，男，汉族，1962年10月22日出生。原告范永丰与被告北京国天鸿宇物业管理有限公司（以下简称物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王得存担任审判长，与人民陪审员耿万利、人民陪审员侯学丽组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告范永丰、被告物业公司的委托代理人高鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告范永丰诉称，原告系××区××镇××小区业主，被告系管理该小区的物业服务公司。自2015年4月10日起原告所居住的小区房屋漏水，致使原告所在房屋的床、衣物等物品全部长毛并腐烂，除此之外，修好的房屋被水浸泡，墙面出现石膏线脱落、墙面起皮等。就上述损失原告曾与被告协商，但无果。无奈之下，原告诉至法院，请求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求，具体如下：1、要求被告支付因房屋漏水未及时维修而无法出租的损失7200元（一年租金损失）；2、要求被告赔偿财产损失费4800元（包括席梦思床3800元、衣物被子1000元）；3、要求被告支付房屋修复费用（室内装修）2000元；4、要求被告赔偿贵重物品（结婚照等）损失费3000元，以上合计17000元，并要求由被告承担本案诉讼费用。被告物业公司辩称，第一，原告室内物品被水淹不是我公司的工作管辖范围，承建原告的××号楼原产权人是××县技术监督局，该产权并未移交给延庆县物业管理公司，原告的屋顶漏水属于楼房结构问题，非物业工作管辖范围，因此原告应该起诉真正的责任人即延庆县技术监督局，而非答辩人；第二，我方的工作范畴是清扫楼道、小区绿化、小区卫生、垃圾清运、化粪池清理、小区照明管理、垃圾箱管理、上水井楼梯扶手的管理，原告所述事实已超出我方的工作职责范围，因此我方不应该承担责任。我方只是由于前期物业管理者非原则的承揽了××号楼的卫生，所以才本着以人为本的原则曾经对原告的房屋进行了力所能及的修复，这只是帮忙，不能成为原告要求我方赔偿其室内物品损失的理由；第三，原告所住的楼房维修基金已经移交给开发商，并且开发商已经把维修基金交到了××区建委统一管理，由于××号楼的屋顶漏水属于楼房结构问题，因此应属于楼房维修基金的范畴，原告应起诉延庆区建委，让建委动用维修基金赔偿其损失。综上，我方认为，原告所述的事实及诉求与答辩人无事实上和法律上的因果关系；另外，原告的财产损失及原告照片的损害形成的具体原因和财产损失数额及维修费用的确定，亦应当由北京市高级人民法院指定的相关鉴定机构鉴定后确定，而不是由原告主观臆断单方面确定，故请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2004年5月8日，原告（乙方）与××房地产开发有限公司（甲方）签订现房出售合同，该合同约定：乙方购买××小区××号楼××室房间一套，该幢楼房委托××镇××街物业管理公司管理，在该幢楼房交付使用后，在保修范围期内由甲方责成承建单位保修，移交后由物业管理部门维修和管理。签订现房出售合同后，甲方将房屋交付于原告，原告即对房屋进行了装修。2011年10月26日，该房屋在××区住房和城乡建设委员会办理了房屋所有权登记，房屋所有权证为X×房权证延字第XX**号，房屋所有权人为范永丰，房屋坐落于××区××号楼××层××。2014年7月10日被告物业公司与北京市××区××街道××社区业主委员会签订物业服务合同，并提供物业服务至今。自2015年4月10日开始，原告所居住的本案涉诉房屋楼顶出现漏水现象，为此原告多次找被告要求负责修理，但一直未修复好，致使下雨漏水导致墙面的石膏线脱落、墙面起皮、房屋内的床和衣物等财物受损。2015年5月31日，被告物业公司为原告出具收据一张，该收据载明：今收到范永丰××#楼××物业费231、代收取暖费1775（2015.1—12月），人民币（大写）贰仟零陆元整。原告认为被告物业公司既然已收取了其2015年1月至12月的物业费，物业公司就有负责屋顶漏水维修之义务。故原告曾于2016年1月5日诉至本院，要求被告物业公司：1、对楼顶进行维修，修复好楼顶漏水问题，使其不再漏水；2、赔偿财产损失费4800元（席梦思床3800元、衣物被子等1000元）；3、赔偿修复费（室内修复）2000元；4、赔偿贵重物品（结婚照等）损失费3000元。以上共计9800元。后因诉讼中考虑第二项诉求要求赔偿财产损失费4800元（席梦思床3800元、衣物被子等1000元）及第三项诉求要求赔偿修复费（室内修复）2000元、第四项诉求要求赔偿贵重物品（结婚照等）损失费3000元等，双方庭审中对损失费用及因果关系各持己见、协商未果，可能涉及专业鉴定机构的鉴定问题，时间较长，原告据此撤回了上述三项诉讼请求，仅保留第一项诉求即要求被告物业公司对原告所居住的涉诉楼房楼顶进行维修。2016年4月5日，××区人民法院作出（2016）×××民初××号民事判决书，判决由本案被告物业公司将本案原告所有的、位于××市××区××号楼××层××室楼房的楼顶修好，使其不再漏水。判决作出后，双方均未提起上诉，现该判决书已生效。2016年5月16日，原告范永丰就房屋漏水导致室内相关物品受损一事再次向本院提起诉讼，要求被告物业公司赔偿各项损失合计17000元。庭审中双方对财产损失数额以及因果关系各持己见；因损失数额以及因果关系涉及专业鉴定问题，经本院释明，原、被告双方均提起鉴定申请。首先，原告提出的鉴定请求内容如下：1、原告被淹房屋内的物品（包括席梦思床、衣物被子）的价值减损情况；2、原告被淹房屋的室内损害情况及修复费用；3、贵重物品（结婚照片）的实物损失及对当事人本人的精神损失弥补费用。后本院通过相关职能部门向××市高级人民法院移送相关材料，××市高级人民法院通过摇号确定××价格评估有限公司为本案原告损失数额的具体鉴定机构，但由于评估标的已经不复存在，2016年11月2日××价格评估有限公司向本院邮寄了“退案说明”一份，该“退案说明”载明：我公司经北京市高级人民法院随机摇号确定，贵院2016×鉴字第××号案件由我公司进行价格评估工作；接受委托后我公司对此案涉及的被淹房屋内损害情况进行价格评估。经价格评估人员向贵院及当事人了解案件情况后，得知该案件评估标的已经灭失，无法确定价格评估标的涉及的相关项目名称、规格、型号、材质、尺寸等数据，缺少必要的评估条件，我公司经与贵院取得联系后，予以退案。特此说明。上有××价格评估有限公司的公章，日期为2016年11月2日。被告物业公司亦向本院提出鉴定申请，内容如下：原告范永丰房屋漏水和财产损失与被告物业公司未及时维修之间的责任比例及因果关系。后经本院向相关部门了解，这种涉及房屋结构以及设计方面的专业性鉴定，未列入××市高级人民法院摇号确定的鉴定机构花名册范畴，后经本院释明，被告物业公司撤回此鉴定申请。庭审中因双方当事人各持己见、争执较大，故未能协商解决。另查明，原告范永丰在诉讼期间已经将本案诉争的位于××市××区××镇××小区××号楼××室室内进行了重新装修，其提供的“收据”上载明人工及材料费合计8800元（40元/平方米*220平方米=8800元）；经本院核实，原告受淹的房屋墙面粉刷面积约50平米。经本院进一步核实，装修市场行业对室内装修的价格在35元/平方米至40元/平方米之间（其中包括刮墙面、粉刷、漂白以及人工费等）。再查，2016年××辖区雨季来临之际，因××号楼顶层10户居民家中漏雨严重（包括原告范永丰），北京市××区××街道××社区南区业主委员会授权本案被告物业公司对上述楼房屋顶进行修缮，启动维修基金。现查明原告范永丰居住的位于××市××区××镇××小区××号楼××室的房顶已经维修完毕。上述事实，有原、被告的陈述，结婚照片、（2016）×××民初××号民事判决书、（2016）×××民初××号民事卷宗、退案说明、收据、《××号楼漏雨修缮授权书》等证据材料以及谈话笔录、庭审笔录在案佐证。本院认为，公民合法的民事权益受法律保护。当事人应当按照约定履行相应义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方争议焦点在于原、被告双方是否存在物业服务合同关系以及被告物业公司是否尽到了物业服务合同约定的合同义务。上次本院庭审过程中原告范永丰提交2015年5月31日被告物业公司为其出具的收据一张，用以证明双方之间存在物业服务合同关系；被告提交物业服务合同一份，证明原告的楼房不在其物业服务合同的范围之内，故双方之间不存在物业服务合同关系。对此，本院认定2015年5月31日收据在性质上属于原始证据、直接证据，足以证明双方存在物业服务合同关系。依据我国现行证据规则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实提供的证据，对方予以反驳的，应当提供反驳的证据加以证明，其未提供证据或提供的证据不能证明其反驳主张的，应确认对方当事人提供证据的证明力。故本院认定原告范永丰与被告物业公司之间存在事实上的物业服务合同关系。鉴于此，原告作为小区业主，有享受被告物业公司向其提供物业服务的权利，并负有向物业公司支付相应物业费的义务；被告作为原告所在小区的物业服务机构，享有向原告主张物业费的权利，并负有向包括原告在内的小区业主提供及时、周到、尽职的物业服务之义务。事实上，本案原告范永丰向被告物业公司履行了交纳物业费的义务，而作为提供物业服务的一方，本案被告物业公司未能及时、有效的为原告提供相应的物业服务。关于被告物业公司辩称本案原告房屋漏水系因房屋结构问题所致，本院认为，首先，被告物业公司的服务项目包括小区业主的房顶漏水修复问题；其次，小区楼房建造结构与屋顶漏水之间是否存在因果关系是技术性极强的鉴定问题，这一问题并非本案争议焦点，故本院对其该项抗辩意见不予采信。关于被告物业公司辩称其并非原告所住小区的原产权人，本院认为，原告范永丰与被告物业公司之间系物业服务合同关系，而本案争执的第二个焦点就在于双方是否履行了各自应尽的义务，尤其是作为提供物业服务的一方，被告是否尽到了合同义务；而这与小区原产权人是谁并无法律上的牵连关系，故本院对其该项抗辩意见亦不予采信。关于原告所主张的各项诉讼请求，有事实及法律依据的部分，且原告提供证据加以佐证的项目本院依法应予支持。鉴于本案中鉴定机构未能做出损失价格鉴定结论，故本院应结合庭审中双方举证质证、当地经济社会发展现状以及本案的具体情况，对原告的财产损失数额以及其损失与被告物业公司未能提供有效物业服务之间的因果关系及双方责任比例综合加以认定。关于原告所遭受损失的情况，其诉讼请求第一项即要求被告物业公司支付其房屋未出租而造成的租金损失7200元的问题，因房屋出租与否系属房主个人意愿，并且房屋出租所得租金亦属于不动产保值增值的一种方式，与被告物业公司未能提供及时、有效的物业服务之间不存在必然的因果关系，故原告该项诉讼请求无法律依据，本院不予支持；关于原告要求被告赔偿其财产损失费4800元（包括席梦思床3800元、衣物被子1000元）的请求，本院认为，因原告未能提交相关票据证实其物品原始价值以及实际遭受损坏的具体情形，根据“谁主张、谁举证”的民事诉讼证据规则，原告范永丰应承担举证不能的不利法律后果，本院对其该项请求不予支持；关于原告要求被告赔偿其室内装修费用2000元、贵重物品（结婚照）损失费3000元的请求，本院认为，从庭审查明的事实看，原告确因被告物业公司未及时维修屋顶遭受了室内房顶漏水导致结婚照毁损，原告自行找人进行了室内装修（粉刷墙面等）并支付了相应的室内装修费用，故原告的上述诉讼请求，有事实及法律依据、亦有证据加以佐证，故本院应予支持。考虑到××辖区室内装修的行情现状，结合原告受损的墙面面积，本院认定原告对受损室内墙面进行装修的费用损失为40元/平方米*50平方米=2000元；关于结婚照片受损的精神抚慰金问题，本院综合本案的实际情况，酌情确定为1500元。以上合计3500元。关于责任划分问题，本院认为，从本案查明的事实分析，被告物业公司作为提供物业服务的一方，未能及时、有效的为原告修复漏水屋顶，故对原告造成的相应损失应负主要责任；原告作为业主，其本身不在涉案房屋居住，而是将房屋出租给第三人，此种情况下原告未能及时查看屋顶漏水情况并及时转移相关物品，故其本人对损失的造成亦应承担一定的责任。根据查明的事实，本院综合认定被告物业公司应承担原告损失的80%赔偿责任；原告本人亦应对其自身损害承担20%的责任。故本案中被告物业公司应向原告范永丰赔偿因其未及时维修致使屋顶漏水、室内财产受损的费用合计为2800元。综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十四条；《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告北京国天鸿宇物业管理有限公司赔偿原告范永丰因房屋未及时、有效维修而导致屋顶漏水造成室内财产损失合计二千八百元，于本判决书生效后七日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二百二十六元，由原告范永丰负担一百八十九元，已交纳；由被告北京国天鸿宇物业管理有限公司负担三十七元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉但拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  王得存人民陪审员  耿万利人民陪审员  侯学丽二〇一六年十二月十五日书 记 员  昝 彤书 记 员  张 旭