天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)津01民终5565号上诉人(原审被告):邓秀英,女,1952年6月12日出生,汉族,天津市化学试剂三厂退休工人,住天津市红桥区。委托诉讼代理人:董萌(系邓秀英之子),住天津市河北区。委托诉讼代理人:白巍,天津天元律师事务所律师。被上诉人(原审原告):中国新兴天津进出口公司,住所地天津市河东区新开路创智大厦2402。法定代表人:徐斌,总经理。委托诉讼代理人:孙志强,该公司法务职员。被上诉人(原审被告):天津市河北区彩鸿老人院,住所地天津市河北区容彩里**号。法定代表人:杨震钚。上诉人邓秀英因与被上诉人中国新兴天津进出口公司(以下简称新兴公司)、被上诉人天津市河北区彩鸿老人院房屋租赁合同纠纷一案,不服天津市河北区人民法院(2015)北民初字第4761号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年8月26日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人邓秀英的委托诉讼代理人董萌、白巍,被上诉人中国新兴天津进出口公司的法定代表人徐斌,委托诉讼代理人孙志强到庭参加诉讼。被上诉人天津市河北区彩鸿老人院经公告送达开庭传票,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人邓秀英上诉请求:1、撤销原判,发回重审或驳回被上诉人新兴公司的诉讼请求;2、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由:1、上诉人与被上诉人新兴公司没有租赁关系;2、新兴公司并非涉案房屋的所有权人,不具备诉讼主体资格;3、上诉人开办的是老人院,目前有118名老人入住,一审判令六个月腾房不具备操作性。被上诉人新兴公司辩称,同意一审判决,请求驳回上诉,维持原判中国新兴天津进出口公司向一审法院起诉请求:判令被告停止侵权,立即将位于天津市河北区增产道容彩里54号房产腾退给原告;向原告支付自2015年4月1日至6月30日的房屋占用费5万元及2015年7月1日起至被告实际腾退房屋之日止的房屋占用费(该占用费按照每月占用费5万元计算);拆除其在承租及占用期间私自搭建的房产,恢复房产原状;由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实:天津市河北区增产道容彩里54号(契载河北区王串场二十五段)的房产登记在中国人民解放军总后勤部名下,土地使用证登记在中国人民解放军总后勤部(中国新兴天津进出口公司)名下。涉诉房地产原由中国人民解放军第三五二六工厂(现已更名为天津华津制药有限公司)管理使用。中国新兴(集团)总公司系经国务院批准组建的军内以开展生产经营和科技开发为主要经营内容的企业集团,其主要职责是负责组织领导中国人民解放军总后勤部直属工厂、企业的生产经营工作。原告中国新兴天津进出口公司原系中国人民解放军总后勤部隶属企业,原中国人民解放军第三五二六工厂系中国人民解放军总后勤部隶属工厂。1992年,经原告与中国人民解放军第三五二六工厂向中国新兴(集团)总公司请示,中国新兴(集团)总公司批复:“同意将三五二六工厂位于天津市河北区王串场二十五段九十九号房产769.75平方米及土地1132.93平方米划转天津进出口公司使用;有关具体交接事宜由双方协商办理。1992年7月21日”。后原告向中国人民解放军第三五二六工厂支付了85万元转让费并实际接收了涉案房地产。2004年,原告与杨震钚签订《房屋租赁协议》,将涉诉房屋(包括三层楼房、七间平房和全部院落)租赁给其使用,租期10年,自2004年10月1日至2014年9月30日止,租金每年15万元。杨震钚自2004年9月开始在涉诉房屋经营天津市河北区彩鸿老人院,法定代表人登记为杨震钚。2011年2月1日,杨震钚(甲方)与邓秀英(乙方)签订《转让协议》,杨震钚将天津市河北区彩鸿老人院转让给邓秀英经营,约定:“1、甲方自2011年2月1日起将老人院转让给乙方;2、乙方自2011年2月1日起担负起老人院的一切事务(包括经济责任、法律责任);3、自2011年2月1日起老人院的收入、支出及盈亏都属乙方所有,甲方不再参与;4、乙方应及时办理老人院的营业执照及法人更改的事宜,在未改之前仍沿用前执照(老人院以后发生任何事故与法定代表人无关)。预留印章:天津市河北区彩鸿老人院(盖章)、天津市河北区彩鸿老人院财务专用章(盖章)、杨震钚印(盖章)。本协议一式两份。甲方:杨震钚(签字摁手印),乙方:邓秀英(签字摁手印)。”后邓秀英实际接管天津市河北区彩鸿老人院,并经营至今,但天津市河北区彩鸿老人院法定代表人一直未进行变更登记。2014年9月30日,《房屋租赁协议》到期后,原告向杨震钚并董萌送达了《房屋腾空限期通知书》,该通知书的签收方为:董萌、天津市河北区彩鸿老人院(盖章)。内容为要求在2014年12月31日前将房产腾空,同时需交纳2014年9月30日至2014年12月31日期间的房屋占用费伍万元整;2014年12月31日,原告向杨震钚并董萌送达了《房屋腾空限期通知书》,该通知书的签收方为:邓秀英代董萌。内容为因2014年12月31日前未将房产腾空,现要求在2015年3月31日前将房产腾空,同时需交纳2015年1月1日至2015年3月31日期间的房屋占用费用伍万元整;2015年3月31日,原告向杨震钚并董萌送达了《房屋腾空限期通知书》,该通知书的签收方为:董萌。内容为因2015年3月31日前未将房产腾空,现要求在2015年6月30日前将房产腾空,同时需交纳2015年4月1日至2015年6月30日期间的房屋占用费用伍万元整。董萌系被告邓秀英之子,为天津市河北区彩鸿老人院的管理员,负责老人院的日常管理。2011年3月28日,天津市河北区彩鸿老人院登记的法定代表人杨震钚离境前往加拿大,后杨震钚回国两次。2015年4月30日,杨震钚又离境前往加拿大,至2015年10月8日没有入境记录。截止起诉前,原告已经收取涉诉房地产的使用费至2015年3月31日。天津市河北区彩鸿老人院经营期间在涉诉的容彩里54号院落内又搭建了部分房屋用于经营使用。一审法院认为,首先,对于本案原告的主体资格问题,根据原告提交的从中国人民解放军总后勤部档案馆复印的证据材料及天津华津制药有限公司出具的房产情况说明,可以认定涉诉房地产虽登记在中国人民解放军总后勤部名下,但实际是由其下属企业或工厂管理使用。涉诉房地产经中国新兴(集团)总公司的批复后,从原中国人民解放军第三五二六工厂划转给原告管理使用,本案原告支付了相应的对价并实际接收了涉诉房地产,其有权对涉诉房地产进行管理使用,本案是房屋租赁合同纠纷而并非所有权确认纠纷,房屋租赁合同到期后,中国新兴天津进出口公司有权作为原告主张权利。在合同履行过程中,被告邓秀英与杨震钚于2011年签订了天津市河北区彩鸿老人院的《转让协议》,并一直在使用涉诉房产,其应知道涉诉房产的出租方是原告,故其现在否定原告的主体资格缺乏事实及法律依据。其次,对于负有腾房义务的主体,因杨震钚签订房屋租赁合同的目的是在涉诉房地产经营天津市河北区彩鸿老人院,在合同期内,杨震钚将天津市河北区彩鸿老人院转让给邓秀英,但法定代表人并没有变更,现房屋租赁合同到期后,天津市河北区彩鸿老人院及实际经营人邓秀英均应作为负有腾房义务的主体,并承担相应责任。关于被告邓秀英主张原告的法定代表人曾口头允诺过房屋租赁合同到期后可以继续将房屋租赁给其使用的抗辩,因被告邓秀英提供的证人证言系其职工,与其有利害关系,不予采信,即使原告的法定代表人有过口头承诺,但双方也没有签订书面合同,根据法律规定,未采用书面形式的,视为不定期租赁,当事人可以随时解除合同,故被告邓秀英的该项抗辩不构成对原告主张腾房的限制。因房屋租赁合同已经到期,原告也多次要求过腾房,并给予了一定的腾房期限,现二被告继续占用涉诉房地产并无合理理由,故对原告诉请中要求二被告腾房的诉讼请求,予以支持。但考虑到天津市河北区彩鸿老人院仍有上百名老人居住的实际情形,应给予合理的腾房期限,该期限酌定为六个月。对于原告主张的涉诉房地产的使用费,一审法院认为在给被告的腾房宽限期内应参照最后一期原告收取的房屋使用费进行确定,如果超过宽限期被告未腾房,应给付高额使用费,以每月5万元为宜。对于未经许可私自搭建的三层楼房及七间平房之外的房屋,因搭建的房屋系用于天津市河北区彩鸿老人院的经营使用,被告邓秀英合法受让了杨震钚转让的经营场所,根据权利义务相对等的原则,故被告邓秀英与被告天津市河北区彩鸿老人院均应履行恢复原状的法律义务。被告天津市河北区彩鸿老人院经合法传唤,无正当理由拒不到庭,视为对自己诉讼权利的放弃,一审法院依法缺席判决。判决:一、判决生效之日起六个月内,二被告天津市河北区彩鸿老人院、邓秀英将天津市河北区增产道容彩里54号(契载河北区王串场二十五段)的房地产(包括三层楼房、七间平房和全部院落)腾空交予原告中国新兴天津进出口公司;二、判决生效之日起六个月内,二被告天津市河北区彩鸿老人院、邓秀英按每季度5万元的标准给付原告中国新兴天津进出口公司天津市河北区增产道容彩里54号(契载河北区王串场二十五段)房地产自2015年4月1日起至限期腾房之日止的房屋使用费。二被告逾期未腾房,按每月5万元的标准给付原告房屋使用费至实际腾房日止;三、二被告天津市河北区彩鸿老人院、邓秀英在腾房之时将天津市河北区增产道容彩里54号(契载河北区王串场二十五段)院落内私自搭建的房屋即原告中国新兴天津进出口公司与杨震钚签订的《房屋租赁合同》涉及房产之外的房屋(原有建筑以房屋所有权证附图为准)予以拆除。如二被告不履行拆除义务,可由原告拆除,所需拆除费用用房屋拆除后的残值材料折抵。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1130元,公告费560元,由被告天津市河北区彩鸿老人院与被告邓秀英共同负担。本院二审期间,二审中,当事人没有提交新证据。本院认为,涉案房屋系中国人民解放军总后勤部所有,被上诉人新兴公司虽然并非所有权人,但一审法院审理中,向法庭提交的相关证据能够证实其支付了85万元后取得了使用权,现无证据证实所有权人持有异议,况且本案亦非房屋所有权确认纠纷,故被上诉人新兴公司以房屋使用权人的身份与被上诉人天津市河北区彩鸿老人院法定代表人杨震钚签订的协议并未侵害房屋所有权人的利益。2011年2月1日杨震钚与上诉人签订的协议约定由上诉人继续经营老人院,故上诉人成为涉案房屋的实际使用人,因二被上诉人间签订的协议租赁期至2014年10月,而上诉人与杨震钚签订的协议没有约定使用期,故被上诉人新兴公司于2015年8月起诉主张上诉人及被上诉人天津市河北区彩鸿老人院腾房,符合法律规定。被上诉人天津市河北区彩鸿老人院是协议的的相对方应负有腾房义务,上诉人系涉案房屋的实际使用人,亦应负有腾房义务。故一审判决上诉人与被上诉人天津市河北区彩鸿老人院腾房正确。因上诉人及被上诉人天津市河北区彩鸿老人院在经营期间搭建了部分建筑物,一审判决一并拆除亦无不当。一审法院已充分认识并考虑到上诉人经营的是老人院,故已经为上诉人留有六个月的腾房宽限期,上诉人应在此期间另寻他处经营。一审法院基于案情,酌定如上诉人逾期腾房将承担每月50000元的使用费适当,本院不持异议。综上所述,上诉人邓秀英的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定,缺席判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费1050元,由上诉人邓秀英负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏庆松审 判 员  王宗新代理审判员  王福群二〇一六年十二月十九日书 记 员  刘振铭附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文:一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条:被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项:二、第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条:第二审人民法院审理上诉案件,除依照本章规定外,适用第一审普通程序。