河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)豫05民终4478号上诉人（原审原告）：房方，男，1980年10月10日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托代理人：王莲，河南彪炳律师事务所律师。委托代理人：杨明春，河南彪炳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安阳铭信地产开发有限公司，住所地：安阳市文峰区平原路南段聂村加油站对面。法定代表人：牛拴金，该公司经理。委托代理人：陈燕民，河南永生律师事务所律师。上诉人房方因与被上诉人安阳铭信地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服文峰区人民法院（2016）豫0502民初1816号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。房方上诉请求：请求二审法院撤销原判，查明事实依法改判。理由：1、一审判决认定事实错误。本案商品房预售合同对于实际面积与合同约定面积不一致的处理办法是由被上诉人自行选择，并未向上诉人进行任何解释和说明，加重了上诉人责任，排除了上诉人主要义务，属于格式条款，应属无效，该问题应按照最高法院“商品房买卖司法解释”规定处理。2、一审判决适用法律错误。本案上诉人之所以不能办理房产证，原因不在上诉人，是被上诉人一直不能办理完毕房产证所需的手续，被上诉人应当承担逾期办理房产证的违约责任，一审法院未支持上诉人该项请求适用法律错误。另外，一审法院计算逾期交房违约金时参照标准不当，应当参照合同逾期付款的违约金方式计算。安阳铭信地产开发有限公司答辩称，1、上诉人提到格式条款理由不能成立，商品房预售合同文本是由安阳市房产中心统一提供的示范文本，文本中第5条对于面积差异处理，允许选择处理方式，当时双方选择是按照自行约定，既然允许双方进行选择，不存在加重对方责任，减轻我方责任的情形，也就不存在无效条款。2、关于逾期办证的责任，本案中因双方对补交房款存在争议，被上诉人不能开具大票和维修基金票据，不能向房产中心提供，所以不能办证，这是上诉人责任导致的，原审双方同意协商解决，我方认为对方可以及时缴纳房款，也可以及时退房解决。3、逾期交房的违约责任，上诉人称是按照总房款的千分之一计算，与其起诉状不一致，原审法院按照其起诉请求结合合同条款依法判决，合同有据。4、关于超出面积问题，合同中约定按照实测报告为准，希望上诉人尽快按照实测面积补交房款，解决本案问题。原审判决正确，请求二审依法维持原判。房方向一审法院起诉请求：1、判令安阳铭信地产开发有限公司承担房屋合同约定超出公摊面积的费用17648.22元；2、判令安阳铭信地产开发有限公司支付延期办理房产证的违约金（自2015年6月15日起计算），按已付房款272621元，同期逾期贷款利息计算，每日74.42元，计算至判决生效执行完毕当日；3、判令安阳铭信地产开发有限公司支付延期交房的违约金，自2014年5月31日起，按已付房款272621元，以贷款利息计算，每日54.52元，共计6487.88元。4、案件诉讼费由安阳铭信地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2014年10月28日，原告房方（××）与被告安阳铭信地产开发有限公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于安阳市××与××交叉口西南角××楼××单元××号，该商品房预测建筑面积共105.78平方米，其中，套内建筑面积85.87平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.91平方米；按建筑面积计算，该商品房单价人民币每平方米3522.6元，总金额人民币372621元；××已交首付款272621元整，剩余房款100000元整向银行办理贷款；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以测绘报告为准，房款按合同单价多退少补；出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经出卖方初步验收合格，并经当地有关行政机关主管部门指定工程质监部门验收合格的该商品房，并符合本合同约定的商品房交付××使用；除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付××使用，应按违约期间人民银行最低活期存款利率付××已交房款的利息；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。《商品房预售合同》附件二，公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明约定：按国家规定执行。具体分摊办法，分摊系数，分摊面积，以安阳市房地产管理局测绘中心测绘报告为准。2014年11月25日安阳市房产测绘中心出具房屋测绘报告，原告购买的明福苑1号楼2单元601号商品房产权面积为110.79平方米，套内建筑面积86.27平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.522平方米。被告安阳铭信地产开发有限公司于2014年9月27日将商品房交付于原告房方。一审法院认为，原、被告在平等自愿的基础上签订的商品房预售合同，系双方的真实意思表示，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同行使权利，履行义务。原告购买的该商品房预测建筑面积为106.16平方米，测绘报告中该商品房产权面积为110.79平方米，超出部分面积价格为17648.22元。原、被告双方约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以测绘报告为准，房款按合同单价多退少补。故原告主张被告承担房屋合同约定超出公摊面积的费用17648.22元，不符合原、被告双方的约定，不予支持。因原告未补缴购房款等因素本案商品房尚不具备办理房产证的条件，且合同约定，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。故原告要求被告支付延期办理房产证的违约金，自2015年6月15日起计算，按已付房款272621元，同期逾期贷款利息计算，每日74.42元，计算至判决生效执行完毕当日的诉请，不符合原、被告双方的约定，于法无据，不予支持。原、被告双方约定交房日期为2014年5月31日前，被告安阳铭信地产开发有限公司于2014年9月27日向原告交付房屋，不符合合同约定，被告安阳铭信地产开发有限公司应负迟延交付房屋的违约责任。原告主张的由被告按同期贷款利息支付延期交房违约金，且从2014年5月31日起计算不符合原、被告双方的约定，不予支持。按合同约定，迟延交付房屋违约金应按违约期间中国人民银行最低活期存款利率计算，即被告应向原告支付延期交房的违约金，从2014年6月1日计算至2014年9月27日止，支付原告已交房款272621元的利息，按中国人民银行同期活期存款利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、被告安阳铭信地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告房方延期交房违约金，从2014年6月1日计算至2014年9月27日止，支付原告房方已交房款272621元的利息，按中国人民银行同期活期存款利率计算；二、驳回原告房方的其他诉讼请求。案件受理费403元，由原告房方负担。本院经审理查明事实与一审一致。本院认为，本案商品房预售合同有双方当事人签名按印，一审认定合同有效依法有据，本院予以确认。双方当事人均应依约履行合同义务。关于房屋实际面积与合同面积的误差，双方合同约定以测绘报告为准，房款按合同单价多退少补，故上诉人应按合同单价补缴多出面积房款，一审认定以上事实清楚，处理合法得当，本院予以确认。上诉人称合同相应条款为格式条款，应属无效理由不足，本院不予采纳；关于逾期交房违约金计算标准，一审参照双方合同约定按中国人民银行同期活期存款利率计算并无不当，上诉人在二审变更请求标准依法不予支持；关于逾期办证的违约责任，因上诉人未补缴购房款等因素本案商品房尚不具备办理房产证的条件，且双方合同约定，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。故上诉人请求被上诉人承担该项违约责任证据不足，一审未予支持合理合法，本院予以确认。综上，上诉人上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审判决合法正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费403元，由上诉人房方负担。本判决为终审判决。审 判 长  崔素萍审 判 员  段合林代理审判员  闫海英二〇一六年十二月二十二日书 记 员  刘 悦