广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1973民初9349号原告：谢健，男，汉族，1973年10月7日出生，住址：广东省东莞市，委托诉讼代理人：赖声平，广东常正律师事务所律师。委托诉讼代理人：周雪兰，广东常正律师事务所律师。被告：东莞市星宇荔苑广场开发有限公司，住所地：广东省东莞市。法定代表人：黄坚。委托诉讼代理人：谭春松，广东君政律师事务所律师。委托诉讼代理人：李思慧，广东君政律师事务所实习律师。被告：东莞市常平房地产开发实业公司，住所地：广东省东莞市。法定代表人：黎清志。委托诉讼代理人：古伟芳，女，汉族，1985年10月5日出生，住址：广东省韶关市浈江区，系该公司员工。原告谢健与被告东莞市星宇荔苑广场开发有限公司（下称星宇公司）、被告东莞市常平房地产开发实业公司（下称常平房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢健的委托诉讼代理人赖声平，被告星宇公司的委托诉讼代理人谭春松，被告常平房地产公司的委托诉讼代理人古伟芳已经到庭。本案现已审理终结。原告谢健向本院提出诉讼请求：一、两被告立即为原告办理好东莞市常平镇木棆村口岸大道的东逸高尔夫花园J栋1402单元（下称案涉房屋）的不动产权证书并承担一切办证应由其承担的费用；二、两被告连带支付逾期办证违约金给原告，以购房楼款人民币308880元为本金，从2006年12月20日起按照中国人民银行同期逾期还贷利率日万分之二点一直计至原告的不动产权证书办好为止（现暂计至起诉之日逾期办证违约金为227027元）；三、解除原、被告于2006年12月19日所签订的有关案涉房屋经营管理的《商品房买卖合同补充协议》，两被告立即将所占有的该《补充协议》所涉商品房连同商品房一切装饰、家电、家具再装好水表、电表后还给原告；四、两被告连带支付所拖欠的分红款给原告，按每月570元从2014年1月起直计至实际将案涉所占用原告的商品房返还给原告之日止（计至起诉之日暂计人民币12540元）及支付逾期利息，按银行同期贷款利率计算，每月应付分红逾期利息从下月1日起计，直计至实际清偿分红之日止（至起诉之日暂计分红逾期利息人民币1316.7元）；五、两被告连带支付代供按揭贷款的月供款给原告，按每月1593.8元从2016年6月起，直计至实际将案涉所占用原告的商品房返还给原告之日止（至起诉之日暂计人民币3187.6元）及支付逾期付款利息，按银行同期贷款利率计算，每月应付代供款逾期利息从下月1日计算，直计至实际清偿代供款之日止（至起诉之日暂计代供款逾期利息人民币15.94元）；六、两被告连带赔偿其未提供免费入住的权益损失给原告，按180元一间/每晚的标准，以每年15天（间）计算（即每月1.2间），自2014年起直计至被告实际将案涉所占用原告的商品房返还给原告之日止，至起诉之日止，暂计47.5天，计人民币8550元（上述款项共计252637.24元）；七、被告承担本案一切诉讼费用。第一次庭审后，原告以被告已不能返还家具、电器为由，变更第三项诉讼请求为：解除原、被告于2006年12月19日所签订的有关案涉房屋经营管理的《商品房买卖合同补充协议》，两被告立即将所占有的该《补充协议》所涉商品房返还给原告并装好水表、电表及被告向原告返还20000元。事实与理由：被告星宇公司与被告常平房地产公司共同开发东逸高尔夫花园房地产项目，2006年12月19日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》（该合同为两被告单方拟定的格式合同），约定原告向两被告购买位于东莞市常平镇木棆村口岸大道的东逸高尔夫花园J栋1402单元，建筑面积为59.4平方米，购房价款总价款为308880元，以首付2成，向兴业银行东莞分行东城支行按揭贷款8成支付。合同第八条约定两被告应于2007年3月28日前，将经验收合格的商品房交付给原告使用，另合同第十五条约定：两被告应于在商品房交付使用后60天内，将办理权属登记需由其提供的资料报送登记机关备案。2006年12月19日，被告星宇公司与原告签订《商品房买卖合同补充协议》，约定被告星宇公司在按揭期内经营管理案涉原告的商品房。在按揭期内由被告星宇公司支付案涉房屋的月供款1593.8元，并由被告星宇公司以经营收益支付月供款，若收益不足支付时，则由被告星宇公司补足，同时自2008年1月起，由被告星宇公司向原告支付每月570元的利润分红，并约定被告星宇公司给予原告每年享受15天的免费入住权。该《补充协议》类似于买卖返租合同。代供款加分红加免费入住15天等相关合同权益类似于租金收益。被告于2008年1月开始支付分红。上述合同签订后，原告的按揭款于2006年12月31日发放，由2007年1月开始首供，被告星宇公司于该月开始代供，即应视为被告于该月1日起将房屋交付给原告，被告星宇公司又从原告手中返租回去。两被告至今未将办理权属登记需由其提供的资料报送登记机关备案，致使原告至今未取得房地产权证书或不动产权证书。依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；由于被告至今仍未依法为案涉房屋办理初始登记，导致原告无法办理案涉房屋的房地产权证书；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日内；（三）商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约所造成的损失确定违约金的数额。本案由于被告出具的格式《商品房买卖合同》第十五条仅约定逾期办证违约金为房价款1%，严重过低，故请求增加如下，以购房款人民币308880元为本金，从交纳契税之日或支付契税给开发商之日即2006年12月20日起按照中国人民银行同期逾期还贷利率日万分之二点一直计至原告的不动产权证书办好为止。再者，案涉房屋内的家具家电亦为原告所有，原告出资了20000元人民币给被告用以全屋配齐家具、家电。被告交付案涉房屋又返租后，一直占有原告的案涉房屋经营御信酒店至今，但被告自2014年1月起，未按照约定支付每月570元分红给原告，2014、2015、2016年度被告也未给予原告享受免费入住的合同权益，现2016年6月起亦未按约定存入代供款至原告提供的账号，以供兴业银行东莞分行东城支行扣款。被告以其行为表明其不继续履行合同，已经构成根本违约，而被告星宇公司一直占有案涉商品房至今尚未交还给原告，被告已经严重违反有关法律规定及合同约定，损害了原告的权益，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院查清事实，判如所请。被告星宇公司辩称，一、关于要求办理不动产产权证书的诉求，被告同意协助予以办理，实际上被告也已经在就原告的申请在具体办理相关事宜。但是涉及关于原告主张的费用，诉求不明确，且按照《商品房买卖合同》第十五条第三项、《补充协议》第三条的内容及法律的规定办理房产证应该由房屋买受人即原告承担相应的税费。二、关于原告的第二项诉请，要求按照购房款为本金，按照每日万分之二点一计算违约金没有事实和法律依据。按照法律规定及双方《商品房买卖合同》第十五条、《补充协议》第三条、第五条等相关规定，被告并没有存在任何所谓原告主张的关于逾期办理房产证的违约行为：（1）办理房屋房产证的义务是购买者即原告，而并非被告，根据《城市商品房预售管理办法》第十二条的规定，开发商在办证中所承担的只是协助购买者办理权属登记手续的义务，而本案原告并未申请也未办理房产证事出有因，因为原、被告已经就办理房产证签订了相关的补充内容。（2）综合双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的特别约定，被告在商品房交付后60日内将办理权属登记的备案，而关于产权证书的取得时间，双方另有特别约定，而非原告主张的起始时间。对于双方特别约定的关于“规定期限内取得房地产权属证书”应属于附条件的办理产权登记证。双方在《补充协议》的第三条所约定的“按揭期三年后，乙方可以选择是否继续持有物业……”，表明按揭期三年后，原告可以自行主张将物业转让给被告并办理相关手续，或者是不转让而继续持有物业，直到补充协议第五条所约定的“二十年经营期满后乙方（原告）拥有完全产权。”表明双方对于取得房屋产权登记是已经有特别的约定，是按揭期三年后，直接卖回给被告，此情况下不存在办理房产证的情况和要求，抑或是被告二十年经营期满后再行办理原告的产权登记，这是双方特别合意约定的结果。现如今，因为《补充协议》的合同履行条件也发生了重大的客观变化，双方已经不再继续履行《补充协议》，被告也愿意协助配合原告办理相关的产权证书，从《商品房买卖合同》及相关协议签订后到《补充协议》解除期间，均是由被告统一安排所有的业主代供揭款，在此期间，所有的业主包括原告在内均没有提出异议，也没有主张或者申请被告办理房产证的相关事宜。试想，如果不是当初双方有这样的特别约定，原告怎么可能在近十年的时间内均没有对办理房产物业权属证书提出过疑问或要求，明显不符合常理。（3）《商品房买卖合同》第十五条约定的关于被告在60日内向房管部门办理备案，对此，被告已经对案涉房屋买卖合同等情况进行了备案登记，而非原告主张的没有办理而导致案涉的房产证无法办理的情况。而双方就案涉房屋签订了补充协议进行酒店返租收益，在酒店开发中对房屋的相关结构进行了相应的改造，现在目前要恢复到规划的条件以确权后再办理案涉的房产证，而非被告的责任所导致的，这是双方之间的特别协议的结果。（4）在双方合作的近十年时间，被告均按照《补充协议》的内容支付了原告的相关利润分红，并及时为原告代缴按揭款，对原告并未造成任何实际损失，相反，给原告创造了丰厚的收益，原告要求所谓增加违约金的要求明显没有事实和法律依据。（5）退一万步来说，即便是法院最终认定被告责任原因导致案涉房屋无法取得办理房产证，双方约定的违约金仅为房价款的1%，该约定是属于双方真实意思表示，为合法、有效的约定，原告的诉求明显不符合双方约定。更何况，案涉房屋不存在原告诉求后无法办理房产证的情况，现在被告已经在开展协助办理房产证的相关工作，需要原告最终去房管部门进行申请办理，根本不存在所谓被告的责任问题。综上，双方自签订合同以来，被告均按照双方的约定履行相关的合同约定，也符合双方就案涉房屋进行酒店经营管理的约定，原告近十年来也没有提出任何关于办理房产证的要求，被告不存在任何违约责任，无需承担任何的违约赔偿责任。三、对于第三项诉请，因为双方就《补充协议》的合作内容，因为客观经营环境的变化，客观实际上双方已经不存在继续合作的基础和条件，对此，被告也于2016年6月8日通过《通知函》形式向原告发出解除通知，双方合同关系已经解除。对于装饰、家电及家具等物品的要求，因为涉及到原告已经获利收益，同时相关的电器早在酒店经营管理时已经购买使用，被告同意按照现状对相关家电等物品进行交付。四、关于第四项请求，要求支付分红款，被告对2014年8月份之前的分红均已经支付过，后因为东莞现实酒店经营环境的影响，2014年9月份开始不再支付。同时，双方关于《补充协议》已经于2016年6月8日解除，被告目前已经不再就原告的案涉房屋进行实际经营和管理，并没有享有使用权，无法收益，原告要求支付分红到商品房返还之日没有事实依据。关于其要求支付利息，双方没有任何关于未支付需要支付所谓的利息的约定，没有事实和法律依据。五、关于原告第五项诉讼请求，没有事实和法律依据。根据双方《补充协议》第二条的相关约定，被告为原告代缴月供的前提是被告指定的酒店仍在经营期内，被告用经营收益为原告代缴月供款。但是，2016年6月8日，被告已经书面通知原告因为酒店不再经营，相关的分红和代缴的月供款已经无法继续履行，双方的合作条件已经发生变化，并要求原告“自行决定物业的使用，自行负责物业的按揭的供款”，案涉的房产已经在发出该《通知函》时一并退还给原告，不存在原告主张所谓还需要由被告返还房屋之说。原告作为房屋实际购买方，应该按照规定按时支付月供款。原告现如今要继续履行《补充协议》约定的内容，与事实及其解除《补充协议》的请求相互矛盾。六、关于第六项诉讼请求，更无任何事实和法律依据。首先，原告并无任何证据可以证明其2014年起未入住酒店的事实，其次，是否入住酒店是双方约定的给予原告的特殊福利，原告对其享有的特殊福利享有自主处分权利，即便是原告自2014年起没有入住酒店，完全属于其对自身权力的处分，双方没有任何关于该权力处分需要由被告来承担的约定义务及法定义务，为此，原告该诉求没有依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告常平房地产公司辩称，一、被告常平房地产公司作为东逸高尔夫花园开发商的被挂靠方，不参与项目的开发经营管理、不参与利益分配、不承担经济风险。东逸高尔夫花园是被告星宇公司挂靠被告常平房地产公司开发的房地产项目。二、原告一直无提出办证申请及擅自变更案涉房屋的使用用途及规划，导致被告常平房地产公司无法协助原告办理产权证。（1）原告有过错在先，其要求被告常平房地产公司履行办理产权证义务、支付逾期办证违约金无法律依据。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及《契税暂行条例》第十一条、第十二条等法律法规明确规定，原告负有主动向房管部门申请办理产权证登记手续并按照要求提供相关的材料、缴纳契税等费用的义务。可见，在原告申请办理登记手续及缴纳完契税及相关费用的情况下，被告常平房地产公司才负有协助原告办理产权证的义务。（2）最重要的是，案涉房屋所在的楼宇工程于2008年1月3日已在东莞市建设局备案，获发《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》，也就是说案涉楼宇在建成之初，是具备办理确权初始登记条件的。根据《房屋登记办法》及相关房产办事流程规定，办理商品房确权的初始登记手续，其房屋现状必须与规划图保持一致才可以办理。而原告擅自与被告星宇公司签订了《房屋买卖合同补充协议》，将案涉房屋的住宅用途改变为商业酒店用途，同时变更了规划，直接导致了被告常平房地产公司无法对该楼宇进行大确权，无法履行协助办理所有权手续的义务。（3）本案中，原告既没有主动提出办证申请，关键是还对案涉房屋的使用用途及规划进行了变更。原告购买并出租使用涉诉商品房已达十年之久，一直没有向房管部门提出过办理房地产权证的申请，也没有向房管部门提交应由购房者提交的办证材料，没有履行作为购房者办理房地产权证的申请义务；其次原告与被告星宇公司签订《房屋买卖合同补充协议》、《补充协议》，改变案涉房屋的使用用途及规划，直接导致被告常平房地产公司无法按时办理好相关的确权证明。故原告至今未能取得房地产权证的原因应当归责于原告。（4）被告常平房地产公司在案涉商品房买卖合同签订后及时到房管部门办理了备案手续，已经完成了一切应尽的协助义务。被告常平房地产公司并没有违约，故原告要求被告常平房地产公司支付逾期办理房地产权证的违约金请求根本不能成立。三、原告请求变更支付逾期办证违约金的计算方式无任何法律依据。（1）根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条的规定，当事人一方认为在订立合同时显失公平的，有权请求法院变更或者撤销，人民法院不得撤销；具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。原告于2007年1月1日收楼，根据买卖合同第十五条的约定，被告常平房地产公司应该在2007年3月2日前将办理权属登记需由被告常平房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，原告就于该日知道或者应当知道撤销或变更合同的事由，则原告应于2008年3月2日前行使其权利，但原告直至2016年7月才向法院提起诉讼，已经超过法定的一年除斥期间。故原告变更合同的权利已依法消灭，不应获得支持。（2）其次，被告常平房地产公司主要的合同责任是依约向原告交付房产，将办理权属登记须由被告提供的资料报产权机关备案仅是协助义务；原告主要的合同责任是依约支付房款；买卖合同约定被告逾期交房的违约责任与原告逾期付款的违约责任是对等的，且约定了被告逾期协助办理房产权证的违约责任。因此买卖合同第十五条并不符合《中华人民共和国合同法》第四十条关于格式合同条款无效的法定情形。（3）逾期办证违约金，有约定应从约定。买卖合同第十五条已明确约定逾期办证的违约责任，并无违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，是有效条款，双方应该遵守；同时房屋属于生活材料，非生产材料，国家并不保护炒房行为，住宅仅用于生活，办证是为了满足国家规定的政策，不产生利益，无利益也就无损失。而且“按照中国人民银行同期逾期贷款利率日万分之二点一”的标准计算违约金的规定已于2004年1月1日失效。另，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十八条规定，如原告认为该约定过低（相对于实际损失来说），可以申请调整，但前提是必须提供相应的证据证明其受到的实际损失。在此，司法解释的用词为“可以”调整，也就是说不是“必须”调整，在实践中，应当以实际损失为依据。本案中，被告交楼后十年来，该房屋至今完好存在，原告不但没有受到任何损失，而且一直正常出租使用案涉房屋，获得可观的收益，且原告亦无任何证据证明因被告逾期办理产权证登记造成的损失。（4）退一万步说，原告如确系因被告的原因不能如期取得涉诉商品房的房屋产权证（实际是由其自身原因造成），则应按买卖合同第十五条约定承担违约责任，按已付房价款的1%支付违约金，即308880元*1%=3088.8元。四、原告与星宇公司签订《商品房买卖合同补充协议》、《补充协议》，原告列被告常平房地产公司为被告主体不适格，原告起诉对象错误，被告常平房地产公司不应承担法律责任。（1）《补充协议》标题看似买卖合同的补充条款，但协议内容并非买卖合同条款中的任一款的补充说明，其实质应该是独立的一份租赁及为了实现租赁目的而产生的装修合同，是原告与被告星宇公司就案涉房屋使用达成租赁及装修的关系。（2）其次，《商品房买卖合同》约定的交楼标准为毛坯房，而且《补充协议》、《商品房买卖合同补充协议》并无在房管部门备案存档，也就是说，被告常平房地产公司与原告之间只存在房屋买卖合同关系，并不存在承租及装修合同关系。（3）被告常平房地产公司并无授权、委托或者追认被告星宇公司承租及装修该物业，也不清楚原告与被告星宇公司达成任何承租及装修内容。被告常平房地产公司与被告星宇公司均是在法定核准经营范围内开展经营活动的独立主体，是两个不同的法律主体；除了被被告星宇公司挂靠开发案涉小区外，被告常平房地产公司与被告星宇公司并无其他合作关系。原告将被告常平房地产公司列为被告要求解除《商品房买卖合同补充协议》（实质为租赁合同），返还房屋及房屋内的装饰、家电等，支付所拖欠的分红款及利息，支付代供按揭贷款月供款及利息，赔偿未提供免费入住的权益等，实是起诉对象错误，被告常平房地产公司依法不应承担法律责任。恳请法院依法判决。本院经审理认定事实如下：被告星宇公司挂靠被告常平房地产公司对东逸高尔夫花园进行开发造建，被告星宇公司是实际的开发商。2006年12月19日，原告作为买受人，被告星宇公司、常平房地产公司作为出卖人，共同签订《商品房买卖合同》（合同编号：2006121954D6B6023396），约定买受人向出卖人购买位于东莞市常平镇木棆村口岸大道东逸高尔夫花园J栋1402号房，总金额是308880元，买受人按银行按揭的方式付款；买受人如未按合同时间付款，逾期在90日之内，自合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；出卖人应当在2007年3月28日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，买受人需付清楼款及有关政府税费，否则不受前定日期约束。附件三约定装饰、设备标准为：厨房、卫生间是墙身水泥沙浆批档，地面水泥沙浆找平，给排水入房，地面及墙裙做防水防漏处理。同日，被告星宇公司作为甲方与原告作为乙方达成《商品房买卖合同补充协议》，约定如下：甲方享有该物业的使用权，并按照星级标准进行装修，公共部分豪华装修，配备热水、洗衣房等必备设施，该费用全部由甲方承担，全屋配齐家具、电器，共计费用20000元，该费用由乙方承担；在二十年经营期内，甲方按照该物业定价的八成二十年按揭月供款的额度支付月供款直至供满二十年，甲方享有使用权，并指定专业酒店管理公司经营管理，乙方免缴月供款，由甲方以经营收益支付该物业定价的八成二十年按月供款，自2008年1月起，由甲方向乙方支付每月570元的利润分红；按揭三年后，乙方可选择是否继续持有物业，甲方在规定的期限内（按揭批准后的第三十七个月内）同意接受乙方转让所购物业，在转让的期限内，甲方同意按乙方已付款总额（首付款+税费）加上该已付款总额的3%（每年）作为受让价格，具体转让手续按照国家法律、法规及政府相关规定执行；若超过规定的转让期限，则视为乙方同意继续持有物业；乙方每年可享受十五天的免费入住权，其中双休日、公众节假日入住每年不超过五天；二十年经营期满后乙方拥有完全产权，若继续选择甲方指定的专业酒店管理公司进行经营，经营纯利润按甲方占30%、乙方占70%进行分配；本协议为商品房买卖合同不可分割的组成部分，与之具有同等法律效力。2006年12月19日，原告向被告星宇公司支付印花税93元、契税9266元、监督管理服务费618元、房屋登记费90元、测量费300元、代办证费1500元，并支付购置家私、家电费用20000元。东逸高尔夫花园J栋（会所、地下室）于2005年9月27日取得建设工程规划许可证，于2005年12月31日取得建筑工程施工许可证，于2008年1月3日经建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位验收合格，于2008年11月14日取得商品房预售许可证。案涉《商品房买卖合同》已于2007年8月16日办理商品房合同备案登记证明书。据此，被告星宇公司主张案涉房屋已按照法律规定办理了相关的手续，符合商品房交易的相关法定条件和要求，且被告已按照房屋买卖合同的约定办理了房屋备案登记，不存在任何的违约责任。原告主张从2016年6月起被告停止支付供楼款，并提交兴业银行帐户流水到庭，该流水显示2016年6月21日、2016年7月21日、2016年8月21日分别扣款1593.8元。被告星宇公司辩称有支付2016年6月份的供楼款，自2016年7月份起没有支付，但未能提供相应的证据到庭。原告主张从2014年1月份起被告星宇公司停止支付分红款，被告星宇公司辩称分红款是发放至2014年8月份，自2014年9月份起没有支付，并提交2014年2月至2014年8月的银行流水，以证明分别于每月底向原告转账分红款570元。被告星宇公司提交《通知函》到庭，主张因客观因素导致御信酒店不再经营，被告星宇公司及时通知了原告，并按照合同约定被告星宇公司不再分红和承担代缴月供，尽了合同的通知义务，《商品房买卖合同补充协议》于2016年6月8日解除。2016年4月29日，东莞市常平房地产管理所向被告常平房地产公司出具《关于东逸高尔夫花园10栋确权问题的告知函》，告知：收到东逸高尔夫花园10栋办理商品房确权的相关资料，根据规划图、房产面积测绘成果实测报告书到现场进行核对，发现该栋商品房的现状与规划存在差异（并具体列举），根据《房屋登记办法》及相关房产办事流程约定，办理初始登记（商品房确权）手续，其房屋现状必须与规划图保持一致才可办理，故建议将与规划图不符的部分恢复原状或补办房屋的规划、报建、验收手续后再办理确权手续。2016年11月24日，经本院组织到案涉东逸高尔夫花园J栋实地勘查，J栋正进行施工，案涉房屋内并无摆设符合经营酒店需要的家具、家电。2016年8月3日，被告星宇公司收到案涉起诉状及相关诉讼文书。以上事实，有《商品房买卖合同》、《补充协议》、《商品房买卖合同补充协议》、收款收据、兴业银行流水、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、竣工验收备案证书、商品房合同备案登记证明书、《通知函》、《关于东逸高尔夫花园10栋确权问题的告知函》、银行流水、《关于挂靠开发常平荔苑广场房地产项目合同书》及本院庭审笔录、现场勘查笔录及现场照片等附卷为证。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，本案争议焦点为：一、《商品房买卖合同补充协议》的解除时间；二、案涉房屋逾期办证，被告是否违约，违约金如何计算。关于焦点一。《商品房买卖合同补充协议》是原告与被告星宇公司的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的规定，是合法有效的合同，双方应该严格依照合同的约定履行各自权利义务。被告星宇公司因在御信酒店经营不善，于2014年8月份停止分红且在2016年5月份起分阶段停止酒店营业，因被告星宇公司违约行为导致不能实现合同目的，守约方也就是原告有权解除合同。现原告主张解除《商品房买卖合同补充协议》，被告星宇公司于2016年8月3日签收起诉状，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，本院依法确认案涉《商品房买卖合同补充协议》已于2016年8月3日解除。因《商品房买卖合同补充协议》已解除，原告主张2016年8月份及之后的分红款、供楼款无合同依据，本院不予支持。原告主张被告星宇公司自2014年1月起未分红，但被告星宇公司提交2014年2月至8月分红的银行流水到庭，本院对被告星宇公司的抗辩意见予以采信。故此，被告星宇公司应支付原告2014年9月至2016年7月共23个月的分红款，即570元/月×23个月=13110元。被告星宇公司拖欠原告分红款，造成原告流动资金损失，原告主张被告星宇公司按银行同期同类贷款利率支付逾期利息，本院予以支持。故分红款利息从2014年9月开始逐月分别计算，以每个月分红款570元为本金，从次月的1日开始计算至实际清偿之日止。原告主张被告星宇公司自2016年6月起未支付供楼款，被告未能提供证据以证明已支付上述供楼款，故此，被告星宇公司应支付原告2016年6月至2016年7月共2个月的供楼款，即1593.8元/月×2个月=3187.6元。被告星宇公司拖欠原告供楼款，造成原告流动资金损失，原告主张被告星宇公司按银行同期同类贷款利率支付逾期利息，本院予以支持。故供楼款利息从2016年6月开始逐月分别计算，以每个月供楼款1593.8元为本金，从次月的1日开始计算至实际清偿之日止。因《商品房买卖合同补充协议》是约定原告“可以”享受免费入住权，但原告未能提供证据以证明其有向被告星宇公司申请免费入住或被告星宇公司拒绝提供免费入住，故对原告主张的被告未提供免费入住的权益损失，本院不予支持。《商品房买卖合同》仅约定“给排水入房”，原告主张被告安装水表、电表无合同依据，本院不予支持。至于原告主张被告返还家具、家电的费用20000元，因家具、家电投入酒店经营长达8年之久，产生相应的折旧和损耗，本院酌情判决被告返还家具、家电的费用2000元。对于原告超出上述标准的诉讼请求，本院不予支持。《商品房买卖合同补充协议》系原告与被告星宇公司签订的，被告常平房地产公司不是合同的相对方，原告主张被告常平房地产公司连带支付分红款、供楼款及家具、家电的费用没有合同依据，本院不予支持。关于争议焦点二。案涉《商品房买卖合同》是原告与两被告的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的规定，是合法有效的合同，双方应该严格依照合同的约定履行各自权利义务。《商品房买卖合同》约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告签订《商品房买卖合同补充协议》，同意被告星宇公司享有案涉房屋的使用权并指定专业酒店管理公司经营管理，但从《商品房买卖合同补充协议》的内容均无法体现原告同意被告无需在交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而原告作为一般的房屋买受人，也不可能知悉利用房屋进行酒店经营、对房屋进行内部改建将影响办理权属登记，故对被告星宇公司主张双方以《商品房买卖合同补充协议》对办理权属登记进行了特别约定的抗辩意见，本院不予支持。另，两被告抗辩原告负有主动向房管部门申请办理产权证登记的义务，被告只是进行协助。从东莞市常平房地产管理所于出具《关于东逸高尔夫花园10栋确权问题的告知函》可知，因东逸高尔夫花园10栋的现状与规划存在差异，截至2016年4月29日，案涉房屋尚未办理初始登记（商品房确权）手续。经本院实地勘查，截至2016年11月24日，与规划图不符的部分尚未恢复原状。虽然向房管部门办理权属登记需要原告主动申请，但因案涉房屋尚未办理初始登记（商品房确权）手续，也就是说被告尚未将“需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，原告至今未能取得房地产权证的过错在于被告，被告作为案涉房屋的开发商，负有协助原告办理房屋产权登记手续的义务，现原告主张被告协助办理案涉房屋的产权登记手续，本院予以支持。至于原告主张被告承担一切办证应由被告承担的费用，因原告未能明确办证应由被告承担的具体费用项目，本院无法核算，原、被告双方按照相关法律法规执行即可，故对原告该部分诉讼请求，本院不予支持。至于违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。被告尚未就案涉房屋办理初始登记手续，从交付使用法庭辩论终结时长达八年之久，《商品房买卖合同》约定的已付房价款的1%违约金明显低于因违约造成的损失，原告有权请求增加。本案中，考虑到被告星宇公司以返租方式经营酒店，被告星宇公司代原告支付按揭月供款并支付原告每月分红，原告在酒店经营期间有相应的收益，本院酌情支持违约金从《商品房买卖合同补充协议》解除之日（即2016年8月3日）起，以308880元为本金，从2016年8月3日起按年利率6%计算至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止。被告常平房地产公司作为被挂靠的单位，应当对被告星宇公司的责任承担连带责任。对于原告主张的超出上述计算标准的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市星宇荔苑广场开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告谢健办理东莞市常平镇木棆村口岸大道东逸高尔夫花园J栋1402号房产的产权登记手续，并在上述时间内按照产权登记部门的要求提供属于被告应提供的办理产权登记所需的相关资料；二、限被告东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市星宇荔苑广场开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告谢健支付逾期办理产权登记的违约金（按房价款308880元为本金，从2016年8月3日起按年利率6%计算至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止）；三、确认原告谢健与被告东莞市星宇荔苑广场开发有限公司签订《商品房买卖合同补充协议》于2016年8月3日解除；四、限被告东莞市星宇荔苑广场开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告谢健支付2014年9月至2016年7月分红款13110元及利息（利息从2014年9月开始逐月分别计算，以每个月分红款570元为本金，从次月的1日开始计算至实际清偿之日止）；五、限被告东莞市星宇荔苑广场开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告谢健支付2016年6月至2016年7月供楼款3187.6元及利息（利息从2016年6月开始逐月分别计算，以每个月供楼款1593.8元为本金，从次月的1日开始计算至实际清偿之日止）；六、限被告东莞市星宇荔苑广场开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告谢健支付家具、家电的费用2000元；七、驳回原告谢健的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务或履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费5390元，由原告谢健负担5028元，被告东莞市星宇荔苑广场开发有限公司负担362元。受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  丁秀霞人民陪审员  周福如人民陪审员  陈妙玲二〇一六年十二月二十三日书 记 员  何嘉琪附判决引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。