广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2016)粤1971民初22669号原告罗万祥，男，1971年8月20日出生，汉族，住重庆市忠县，。委托代理人聂计谋，系广东国锋律师事务所律师。被告翟旭秀，男，1948年8月22日出生，汉族，住广东省东莞市南城区，。委托代理人何润洪、邝华轩，均系广东方中天律师事务所律师。原告罗万祥诉被告翟旭秀房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后，依法适用简易程序，于2016年11月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人聂计谋及被告的委托代理人何润洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行《铺位承租协议》；2、被告赔偿原告装饰装修损失61103.7元及停业损失31295.2元（参照接送站本部2016年上半年盈利状况计算，暂计算2015年下半年及2016年上半年停业损失62590.4元，其中由被告承担50%即31295.2元，应计至被告继续履行协议时止）以及转让费6000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实理由：原、被告于2014年7月15日签订《铺位承租协议》，约定被告将位于东莞市南城区周溪社区聚秀坊祠右街六巷1号的铺位出租给原告作为住宿用，月租金600元，原告需先付600元作为押金，租期3年，自2014年7月15日至2017年7月15日止。协议签订后，原告按时履行协议约定的义务，但被告于2015国庆期间以房屋重建为由要求原告搬离，并承诺房屋重建完毕后继续交由原告承租，原告唯有搬离。房屋建成后，原告多次同被告交涉，要求继续履行原协议，但被告均以种种理由拒绝。为符合学生住宿的要求，原告于2014年7月22日装修案涉房屋花费61103.7元，房屋被拆除后，房屋内的装饰装修皆被破坏。案涉房屋与隔壁2号房屋作为整体，是原告重要的营业场所，房屋重建至今，该部分营业处于停滞状态。原告为维护自身权益，特诉至法院解决。庭审中，原告以被告无法继续履行双方签订的协议为由，申请变更第一项诉讼请求为：解除双方签订的《铺位承租协议》并退还押金600元。被告翟旭秀辩称，一、因原告没有按时交纳租金及被告拟重建案涉租赁房屋，原、被告于2015年国庆期间经协商一致，终止双方签订的《铺位承租协议》，原告也主动搬离案涉租赁房屋。案涉租赁房屋已被拆除重建，房屋结构完全发生变化，且被告已将重建后的铺位出租给他人，《铺位承租协议》无法继续履行。二、被告没有违约，原告未按合同约定向被告支付2015年8月16日至搬离期间的租金，构成违约。原告没有对租赁房屋进行装修，也未就装修问题征求过被告意见。原告只在租赁物安装了两台空调、一台吊扇、一台壁扇、两张办公桌、两张床、一台电脑，上述物品在原告搬离时已全部拆除，不存在装修损失。租赁房屋才20平方米，原告主张装修损失超过60000元，完全不符合常理。三、原告没有停业，除案涉房屋外，原告还承租周边其他房屋用于经营，案涉房屋仅是原告经营场所的一小部分，并非主要经营场所。终止《铺位承租协议》是双方协商一致的结果，即使存在经营损失责任也不在被告。四、原告主张赔偿损失明显过高，根据《铺位承租协议》的约定，原告在合同期限内仅需支付租金21600元，原告主张10万余元的违约责任明显过高，远超出正常合理预期。本院经审理认定事实如下：2014年7月15日，原告（乙方、承租方）和被告（甲方、出租方）签订《铺位承租协议》，约定:1、甲方将位于聚秀坊祠右街6巷1号铺位出租给乙方为住宿用，面积20平方米，租用时间由2014年7月15日至2017年7月15日，每月租金600元，乙方应缴纳铺位承租押金600元；2、乙方在租日起必须按时按规定缴纳承租产生的一切费用（包括租金、水电等费用），由甲方每月在15日前收取，乙方不得拖欠否则甲方有权提前收回铺位；3、乙方承租过程中，不得私自改变房屋建筑结构，如需装修必须经甲方同意。合同签订后，被告将店铺交付原告使用，并收取原告押金600元。原告提交收款收据证明每月按时交纳租金，其中编号为01478624的收款收据显示被告2015年8月15日收取铺位租金600元。被告对编号01478624的收款收据不予确认，但未能提交相反证据反驳，经本院释明亦明确表示不对收款收据上被告的签名申请笔迹鉴定。被告对其他收款收据予以确认，称原告租金交纳至2015年8月15日，此后租金至今未付。被告称原告未按约定支付2015年8月15日之后租金构成违约，且案涉房屋在2015年国庆后需要拆除重建，双方口头协商终止《铺位承租协议》，原告自行拆除及搬离房屋内设施设备。原告则称租金已支付至2015年9月15日，被告在9月明确表示房屋重建无法给予原告使用，承诺房屋重建后优先出租给原告，重建后因扩大面积的承租费用在重建后双方协商，故原告同意被告将案涉房屋内的设施设备拆除搬离至周溪村村委会空置房堆放，房屋钥匙在被告处，被告为此向村委会支付近5万元保证金。原告为此提交视频为证，原告方称“我们想等你新房子搞好后继续租你房子，我们先说好价钱”，被告称“我这个房子一定会租给你，你的东西都放在这里，到时候搞好了再讲价钱”。被告对视频不予确认，称视频也证明双方已经协商终止了《铺位承租协议》，并未就房屋重建后的新租赁合同达成一致意见，房屋重建后原被告协商了近两个月无法就新的租赁合同达成一致意见，被告才于2016年8月1日出租给案外人，对此被告没有责任。原告则称被告在房屋重建后未与原告协商，直接向案外人出租。被告确认原告的设施设备存放在周溪村村委会，但并非被告控制，原告可随时拿走。原告提交装饰工程施工合同、收据、平面布置图证明对案涉租赁物进行装修支出费用61103.7元，原告在确认三年承租权的情况下投入巨资装修房屋及添置设施设备，被告应赔偿原告装修损失。被告对上述证据不予确认，称合同约定装修需征得被告同意，原告未对租赁房屋进行装修，且装修款没有相应发票，租赁房屋20平方米花费装修费用6万多元极不合理。被告提交周边居民及东莞市南城街道周溪社区居民委员会出具的《证明》证明原告在2014年7月15日至2015年10月初期间只在铺位内安装了空调、吊扇、壁扇、办公台、床及办公设备，并没有对铺位进行全面系统装修。原告对《证明》不予确认，称周溪社区居民委员会并未对房屋承租时状况进行核实，存在滥用职权。原告提交收入支出报表、接送站学生收费信息表、工资袋、接送站本部平面图及1号房平面图证明案涉房屋设计学生容量为26人，参照接送站本部学生容量44人及2016年上半年盈利状况计算，原告2015年下半年及2016年上半年在案涉店铺的停业损失为62590.40元。被告对上述证据不予确认，称上述证据是原告单方制作，案涉房屋不是原告的主要经营场所，合同终止没有造成原告停业及产生损失。原告未能提交纳税记录证明接送站的收入及盈利情况。原告提交收据证明承租案涉房屋向原承租人支付6000元转让费，该收据注明“黄曙美收到洪老板店铺转让费6000元整，已付清，美美早餐店”，经手人是“黄曙美”。被告对该收据不予确认，称相关费用不是原告支付，也不是被告收取，与本案没有关联性。另查，案涉租赁房屋没有办理房地产权证及建设工程规划许可证。经本院释明合同效力，原告明确表示不需要变更诉讼请求。以上事实，有铺位承租协议、收据、装饰工程施工合同、平面图、工程报价表、企业营业执照、收入支出报表、接送站学生收费信息表、工资袋、接送站本部平面图及1号房平面图、照片、视频、国有土地使用证、确认书、铺位租赁合同、证明、施工备案回执及本案开庭笔录、质证笔录等附卷为证。本院认为，因案涉租赁物未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉《铺位承租协议》属无效合同。因案涉承租协议无效，被告收取原告的押金600元没有依据，应予以返还。编号01478624的收款收据显示原告已向被告支付2015年8月15日至2015年9月14日租金600元，被告不予确认但未能提交证据予以反驳，本院对该收款收据予以认定。被告主张原告未支付2015年8月15日之后租金构成违约于法无据，本院不予采纳。结合双方陈述及原告提交的视频可知，因案涉房屋需要拆除重建，双方协商一致终止履行《铺位承租协议》，被告承诺房屋重建后优先出租给原告使用，但双方未对重新出租的租金、租赁期限等租赁事宜达成协商一致的意见。由于双方协商一致终止履行《铺位承租协议》，被告要求原告赔偿装饰装修损失及停业损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告并未收取原告转让费6000元，原告要求被告返还于法无据，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告翟旭秀应于本判决发生法律效力之日起三日内返还原告罗万祥押金600元；二、驳回原告罗万祥其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1129.99元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员  刘秋霞二〇一六年十二月十四日书 记 员  简凤娇刘作朋（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。