广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2016)粤18民终2399号上诉人（原审被告):欧东梅，女，汉族，1984年9月23日出生，住广东省阳山县。委托代理人：肖伟光，广东业证律师事务所律师。委托代理人：欧靖斐，广东业证律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：阳山碧桂园房地产开发有限公司。住所地：阳山县。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托代理人：刘柏涵，该公司员工。上诉人欧东梅因与被上诉人阳山碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省阳山县人民法院（2016）粤1823民初370号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：欧东梅（买受人）购买了碧桂园公司（出卖人）所开发建设的阳山县阳城镇东社区阳山大道389号[阳山碧桂园]观澜苑××五街××号的商品房一套。2015年11月28日，碧桂园公司、欧东梅双方签订了《商品房买卖合同》，约定：“……第四条、计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第3种方式计算该商品房价款：……3、该商品房属现房，按整幢出售，总价款为人民币壹佰贰拾万零柒仟贰佰玖拾（1207290）元整；……第六条、付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：……3、其他方式即为银行按揭分期付款，具体付款期限及金额详见本合同附件四《补充协议书》第二条方式的约定；……第七条、买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）买受人如未按本合同时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……”该合同附件四《补充协议书》内容如下：……二、买受人同意按下列方式付款，并以人民币为计算货币：（1）出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为壹佰贰拾万柒仟贰佰玖拾元整（1207290）元整；（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的2.48%给出卖人，即叁万元（30000元）元整；（3）买受人必须在2016年1月1日前，付该商品房总房价款的37.88%给出卖人，即肆拾伍万柒仟贰佰玖拾元整（457290）元整，并向贷款银行办理按揭申请手续；（4）买受人必须在2016年2月1日前，付该商品房总房价款的59.64%（银行按揭款项）给出卖人，即柒拾贰万元整（720000）元整。……二十六、结算和清理：……《商品房买卖合同》因法定或约定解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用，不足扣减的，买受人应当支付给出卖人。买卖双方因法定或约定原因解除合同关系的，不影响本条关于结算和清理约定的效力。三十二、双方约定的其他事项：《商品房买卖合同》第七条第1种方式中第（2）项约定“累计应付款”是指买受人应支付给出卖人的所有房价款，即《商品房买卖合同》第四条约定的该商品房房价款的总金额。……”欧东梅已向碧桂园公司支付了购房款30000元。由于欧东梅逾期超过90天仍未支付第二期房款，也未向贷款银行办理按揭申请手续，碧桂园公司遂向原审法院提起诉讼，要求支持其诉讼请求。庭审中，碧桂园公司表示根据《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第二十六条第二款的约定，欧东梅已付的30000元应在其应承担的违约金中予以扣减。原审法院认为：欧东梅购买碧桂园公司开发建设的房屋，双方之间即成立商品房买卖合同关系。由于双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的禁止性规定，因此合法有效，双方均应切实履行。关于涉案合同是否解除及违约金金额问题。碧桂园公司、欧东梅双方在《商品房买卖合同》第七条中对买受人逾期付款的违约责任进行了约定，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%支付违约金。双方对“累计应付款”约定的定义为：“买受人应支付给出卖人的所有房价款，即《商品房买卖合同》第四条约定的该商品房房价款的总金额。”因此，碧桂园公司要求解除《商品房买卖合同》及要求欧东梅支付相应的违约金，理据充分，原审法院依法予以支持。依照涉案合同附件四《补充协议书》第二十六条第二款的规定：“《商品房买卖合同》因法定或约定解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用，不足扣减的，买受人应当支付给出卖人。”欧东梅在签订《商品房买卖合同》时已支付30000元的购房款给碧桂园公司，碧桂园公司亦表示同意该30000元在其应承担的违约金中予以扣减，因此，欧东梅实际应支付违约金211458元（1207290×20%-30000）给碧桂园公司。欧东梅经原审法院传票传唤拒不到庭参加诉讼，原审法院依法对本案进行缺席审理和判决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（二）项、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、解除阳山碧桂园房地产开发有限公司与欧东梅于2015年11月28日签订的《商品房买卖合同》；二、欧东梅于本判决生效之日起十日内支付违约金211458元违约金给阳山碧桂园房地产开发有限公司。案件受理费2416元，由欧东梅负担。宣判后，欧东梅不服原审判决，向本院提起上诉。请求:1、撤销原审判决；2、确认原审法院将民事起诉状副本送达上诉人之日，《商品房买卖合同》已经正式解除；3、按被上诉人的利息损失调整上诉人应向被上诉人支付的违约金，并在上诉人已付30000元房款中扣减（被上诉人利息损失分两阶段计算：以首期应付房款457290元为基数，按同期银行贷款年利率4.35%，从2016年1月1日起计算至2016年1月31日共30日，利息为1657.68元；以总房款1177290元为基数，按同期银行贷款年利率4.35%，从2016年2月1日起计算至2016年4月27日共86日，利息为12234元；以上两项相加为13891.68元）；4、一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由是：一、上诉人预期违约，已明确向被上诉人表示不履行主要债务，被上诉人依法享有解除合同的权利。上诉人与被上诉人于2015年11月28日签订了《房屋买卖合同》，约定上诉人向被上诉人购买位于阳山碧桂园观澜苑十五街37号的商品房一套。根据合同约定，上诉人应分两期向被上诉人支付购房款共计1177290元，其中，双方约定上诉人应于2016年1月1日前，向被上诉人支付首期款457290元。在购房合同签订后，上诉人出现资金周转困难，难以按约定履行合同。在付款履行期限届满之日前，在被上诉人多次向上诉人催收房款的过程中，上诉人均已明确向被上诉人作出确实无力履行合同，希望解除合同的意思表示。在上诉人已经严重违约的情况下，被上诉人依法可以行使合同解除权，以阻止损失的扩大。二、被上诉人向法院起诉要求解除合同，法院将民事起诉状副本送达上诉人之日，《商品房买卖合同》已经正式解除。根据《中华人民共和国合同法》第94条之规定，自上诉人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务之日起，被上诉人可依法行使单方解除权。被上诉人于2016年4月21日起诉至阳山县人民法院，请求法院判令解除双方《商品房买卖合同》，是以明示方式行使合同解除权。法定解除权是形成权，一经行使，双方合同关系即正式解除。因此，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》，于法院将民事起诉状副本送达上诉人之日即2016年4月27日正式解除。三、被上诉人因上诉人违约行为造成的实际损失，仅限于上诉人未履行房款的银行同期贷款利息损失。在本案标的房产所在的阳山县城同期同类房屋价格没有出现明显下降的情况下，被上诉人因上诉人违约行为造成的实际损失，仅为上诉人与被上诉人商品房买卖法律关系存续期间，因上诉人占用该房屋的交易权却未支付相应房款，而被上诉人无法将该房屋及早销售的预期资金占用损失，即利息损失。因此，被上诉人因上诉人违约行为所造成的实际损失为13891.68元。四、原审判决按房屋总价1207290元的20％计算违约金明显过高，请人民法院根据公平原则，依法予以调整。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。上诉人因此请求人民法院充分考虑被上诉人因违约所造成的损失，以实际损失为基础，依法将违约金额调整。综上所述，上诉人在没有充分预估自身资金短缺风险的情况下与被上诉人订立购房合同，确实存在过错，行为构成违约，理应承担违约责任，合理补偿给被上诉人造成的损失。但一审判决判令上诉人应承担的违约金明显过高，与被上诉人的实际损失以及上诉人的过错程度并不相符，现上诉人依法提起上诉，请二审法院支持上诉人的上诉请求。碧桂园公司答辩称：逾期付款解除合同的违约金，双方在合同中有明确的约定，而且合同中的约定是对等的，如果答辩人逾期交楼，也是承担20%的违约金。同时，上诉人逾期付款，所造成的损失绝非利息损失，上诉人既未按时付款，也未与答辩人沟通，甚至一审庭审都没有出庭。请求驳回上诉人的上诉请求。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：合同约定的违约金是否过高。《商品房买卖合同》约定了买受人欧东梅的付款方式和付款时间，欧东梅在支付了第一期3万元购房款后，没有按时支付第二期和第三期购房款，至碧桂园公司提起诉讼之时，欧东梅逾期支付第二期购房款已经超过90天。双方对该节事实并无异议，本院对此予以确认。按照《商品房买卖合同》第七条的约定，买受人逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。故碧桂园公司要求解除合同并主张20%的违约金有合同依据。欧东梅上诉的主要理由是认为合同约定的违约金过高。对其该节上诉理由，首先，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，如出卖人逾期交房超过90日，买受人也可以选择解除合同，并要求出卖人按照累计已付款的20%承担违约责任。由此可见，双方在违约责任的承担上权利义务对等。其次，当事人以违约金过高为由主张调低的，按照谁主张谁举证的原则，应当由主张的一方即违约方承担初步的举证责任，举证证明合同约定的违约金明显高于守约方的实际损失。本案中，欧东梅没有提交任何证据证明其主张，故其要求调低违约金本院不予支持。最后，欧东梅在支付了第一期购房款后，未按照合同约定支付第二期及第三期购房款，亦未与碧桂园公司协商解决，在碧桂园公司提起诉讼后也未到庭应诉,是导致涉案合同解除的过错方，故对其要求调低违约金的上诉理由本院不予支持。欧东梅提出其已经在支付了首期款3万元后向碧桂园公司提出解除合同，因碧桂园公司不予认可，且欧东梅也未提供任何证据证明，故对其该节上诉理由，本院亦不予支持。按照《商品房买卖合同》第七条的约定，欧东梅承担违约金的数额为累计应付款的20%，一审判决按照总房款的20%计算违约金，因上诉人上诉对此并未提出异议，故本院对此不予审查。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2416元，由上诉人欧东梅负担。本判决为终审判决。审判长  巢忠文审判员  何昭敏审判员  何 燕二〇一六年十二月十四日书记员  潘昌浩附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。