徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0311民初6166号原告：赵世宽，男，1937年11月11日生，汉族，无业，住本市铜山区。委托诉讼代理人：李政，江苏同瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏鹏，江苏同瑞律师事务所律师。被告：徐州市同力创展房地产有限公司，法定代表人：王广备，总经理。被告：孙光，男，1982年2月18日生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：孙平来，男，1952年2月2日生，汉族，徐州市第二建筑公司退休职工，住本市。委托诉讼代理人：解振西，男，1949年1月18日生，汉族，无业，住本市。原告赵世宽与被告徐州市同力创展房地产有限公司、被告孙光房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月24日公开开庭进行了审理。原告赵世宽的委托诉讼代理人李政，被告孙光的委托诉讼代理人孙平来、解振西到庭参加了诉讼，被告徐州市同力创展房地产有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵世宽向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告对其与被告徐州市同力创展房地产有限公司签订的《拆迁产权交换协议书》中确定的补偿安置房屋（房屋坐落：奎山美景嘉园X号楼X单元XXX室房屋）享有优先取得权（价值500000元）；2、本案的诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：被告徐州市同力创展房地产有限公司开发奎西村旧村改造项目中，拆除原告原有房屋，原告和被告徐州市同力创展房地产有限公司签订《拆迁产权交换协议书》一份，约定：因国家建设需要，甲方(同创公司)根据文件批准在奎西村新建住宅。需要拆除乙方（原告）房屋，达成安置协议如下：一、甲方以奎山美景嘉园1号楼2单元202室房屋，同乙方被拆除房屋进行产权交换，作为定居安置。……六、安置房产权过户手续和国有土地登记手续由甲方办理并承担费用。七、安置建筑面积在办理产权登记时按产权处测绘的实际面积为准结算，多退少补……。其他内容见协议。上述协议订立后，原告把房屋交给被告徐州市同力创展房地产有限公司拆除。现被告徐州市同力创展房地产有限公司用于安置的房屋建设处于扫尾阶段，原告发现被告徐州市同力创展房地产有限公司将上述拆迁补偿协议确定的房屋又出售给被告孙光，给原告造成了重大损失。被告徐州市同力创展房地产有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。被告孙光辩称，徐州市同力创展房地产有限公司以出让方式取得徐土国用2012第42718号土地权证，并经批准在上述地块上建设奎山美景嘉园，后该小区商品房取得徐房售许字2014第166号预售许可，被告孙光于2015年2月5日与徐州市同力创展房地产有限公司签订商品房买卖合同并交纳购房款360000元，购买奎山美景家园X-X-XXX室房产，该商品房买卖合同已经备案登记。被告认为，孙光购买涉案房产按照国家规定手续齐全，材料合法充分，不容对抗。本院经审理确认如下事实：徐州市泉山区奎山乡奎西村旧村改造计划于1999年6月2日由徐州市计划委员会批复同意，徐州市同力创展房地产有限公司于2003年10月27日经徐州市发展计划委员会批准参与实施奎西村旧村改造项目，2011年1月27日，徐州市发展和改革委员会以徐发改行政许可服务核字[2011]003号《关于徐州市同力创展房地产有限公司2010-5号地块住宅建设项目核准的批复》同意由徐州市同力创展房地产有限公司实施2010-5地块住宅建设项目，确认该项目建设地点为徐州市中心医院南侧、翠园小区西侧。2011年3月7日，被告徐州市同力创展房地产有限公司作为甲方与原告赵世宽作为乙方签订了《拆迁产权交换协议书》一份，其中约定：因国家建设需要，甲方根据1999年6月2日市计委243号文件批准，在奎西村集体土地新建住宅。需拆除乙方使用的座落在西山三排X-X#、X#私有房屋，建筑面积68.4平方米，使用面积61.2平方米及附属物等，经双方协商达成本协议：甲方以奎园美景小区X号楼X单元XXX室、建筑面积72平方米同乙方被拆除房屋进行产权交换，作定居安置。旧房交甲方拆除并回收旧料，原产权注销；甲方与乙方同等建筑面积68.4平方米不结算差价，甲方比乙方所拆除超安置建筑面积5平方米以内，按成本基价1100元/㎡计3960元，该套房屋层差600元，此项合计4560元，乙方应付给甲方4560元；双方产权调换后，关于安置房屋毗邻产权的管理等有关问题，按照房管部门有关规定执行；本协议签订后，所安置房屋产权属乙方所有，安置房产权过户手续和国有土地登记手续由甲方徐州市同力创展房地产有限公司办理并承担其费用；安置建筑面积在办理产权登记时按市产权处测绘的实际建筑面积为准结算，多退少补；X-X层的过渡费从第13个月（自交钥匙之日开始计算过渡费）开始发到上房之日（以甲方通告之日为准）为止，如超过18个月按政策规定翻倍发放；小高层的按市拆迁规定不超过30个月上房，从第13个月开始发放过渡费，如超过30个月按规定翻倍赔偿过渡费。协议签订后，原告赵世宽按约将其原房屋交由被告徐州市同力创展房地产有限公司拆除。徐州市规划局于2011年11月1日批准的徐州市中心医院南侧、翠园小区西侧、中心医院宿舍东侧、奎山公园北侧地块的规划图显示：该地块规划建设楼宇两栋，其中X#楼为高层住宅（XXF）、X#楼为多层住宅（XF）；2011年10月20日，徐州市同力创展房地产有限公司填报的徐州市地名命名、更名审批表中对上述地块建设两栋楼房所在居民点申报名称为奎山美景嘉园，徐州市地名委员会以徐地名[2012]1号公告予以核准。经现场勘查，上述奎山美景嘉园X#楼高层住宅和X#楼多层住宅均为两单元楼宇，且均为一梯两户并配备电梯。2015年2月5日，被告徐州市同力创展房地产有限公司与被告孙光签订编号为0481749号《商品房买卖合同》，约定被告徐州市同力创展房地产有限公司将奎山美景嘉园X号楼X单元XXX室房屋（建筑面积58.63平方米）以总金额360000元（单价4992.37元/平方米）的价格出售给被告孙光。同日，被告徐州市同力创展房地产有限公司与被告孙光签订了《徐州市预购商品房预告登记申请书》和《徐州市房屋权属登记申请书》，确认房屋坐落于徐州市中心医院以南、四院宿舍以东、奎山公园以北奎山美景嘉园X号楼X单元XXX室，建筑面积72.11平方米；徐州市房产登记交易中心出具抬头为徐州市同力创展房地产有限公司的《商品房预（销售）合同网上登记备案证明（合同号№0481749）》，其内容为：你单位与孙光于2015年2月5日签订的商品房买卖合同已经进行商品房预（销）售合同网上登备案，房屋座落泉山区徐州市中心医院以南、四院宿舍以东、奎山公园以北奎山美景嘉园X号楼X单元XXX室，建筑面积72.11平方米，套内建筑面积58.63平方米，分摊建筑面积13.48平方米。被告孙光提交的中国银行客户回单显示：2015年2月5日，自户名为解虎、卡号为62×××56的银行卡中转至户名为王静、卡号为52×××25的银行中820000元。被告孙光主张该820000元中的360000元用于支付其购买奎山美景嘉园X号楼X单元XXX室的房款，另外的460000元用于李梅购买奎山美景嘉园X号楼X单元XXX室的房款，为此提交了签订双方为徐州市同力创展房地产有限公司（××）与李梅（××）、签订日期为2015年2月5日的《商品房买卖合同》（合同号0481748）一份，其中约定被告徐州市同力创展房地产有限公司将奎山美景嘉园X号楼X单元XXX室房屋（建筑面积85.65平方米）以总金额460000元（单价5370.69元/平方米）的价格出售给李梅。同日，被告徐州市同力创展房地产有限公司分别为被告孙光及李梅在线开具了发票号码为00156116和00156115的销售不动产统一发票（电子），其中载明徐州市同力创展房地产有限公司第三分公司作为收款人收取付款人孙光购买奎山美景嘉园X号楼X单元XXX室房屋的购房款360000元、收取付款人李梅购买奎山美景嘉园X号楼X单元XXX室房屋的购房款460000元。2016年2月1日，徐州市泉山区奎山街道办事处奎西居民委员会为原告赵世宽出具证明一份，其内容为：兹证明赵世宽为我社区居民，于2011年3月7日与徐州市同力创展房地产有限公司签订《拆迁产权交换协议书》，约定安置补偿房屋坐落奎山美景嘉园X号楼X单元XXX，至今仍未上房。相应地，原告提交的其与被告徐州市同力创展房地产有限公司于2011年3月7日签订的《拆迁产权交换协议书》中“甲方以奎园美景小区X号楼X单元XXX室、建筑面积72平方米同乙方被拆除房屋进行产权交换”的“奎园美景小区X号楼”被更改为“奎山美景嘉园小区X号楼”，该更改部分加盖了徐州市同力创展房地产有限公司印章。现经检索，本院2016年度受理的被告为徐州市同力创展房地产有限公司拆迁安置补偿合同纠纷的案件中有35件涉及被安置房屋为奎山美景嘉园（奎园美景）小区，分布在1至16楼层，其中的30件《拆迁产权交换协议书》中约定的被安置房屋由“奎园美景小区X号楼”更改为“奎山美景嘉园小区X号楼”、1件《拆迁产权交换协议书》中约定的被安置房屋由“奎园美景小区X号楼X单元”更改为“奎山美景嘉园小区X号楼X单元”、1件《拆迁产权交换协议书》中约定的被安置房屋由“奎园美景小区X号楼X单元”更改为“奎山美景嘉园小区X号楼X单元”、另外3件《拆迁产权交换协议书》中约定的被安置房屋分别由“奎山小区X3-X单元XXXX室”更改为“奎山美景嘉园小区X号楼X单元XXX室”、“奎园美景小区X号楼X单元XXX室”更改为“奎山美景嘉园小区X号楼X单元XXX室”、“奎园美景小区X号楼X单元XXX室”更改为“奎山美景嘉园小区X号楼X单元XXX室”。原告赵世宽于2016年10月27日以徐州市同力创展房地产有限公司和孙光为被告向本院提起诉讼要求确认其对奎山美景嘉园X号楼2单元202室房屋享有优先取得权，被告徐州市同力创展房地产有限公司经本院合法传唤未到庭应诉，被告孙光应诉后以辩称理由答辩。本案争议的焦点为：原告赵世宽是否享有涉案奎山美景嘉园小区X号楼X单元XXX室房屋的优先权？本院认为，当事人订立、履行合同应当遵循诚实信用的原则，必须遵守法律或国家政策，不得损害社会公共利益、扰乱社会经济秩序。本案中，原告赵世宽原有的座落于奎西的私有房屋依其与被告徐州市同力创展房地产有限公司签订的《拆迁产权交换协议书》提起诉讼主张涉案奎山美景家园小区X号楼X单元XXX室房屋为拆迁安置房屋而要求享有对该房屋的优先权，但双方签订的《拆迁产权交换协议书》中载明的原用于安置房屋为奎园美景小区X号楼X单元XXX室，而更改后的奎山美景嘉园小区X号楼X单元XXX室房屋由被告徐州市同力创展房地产有限公司通过与被告孙光签订《商品房买卖合同》的方式出售给被告孙光且办理了网上备案登记，因此处理本案关键是确定奎园美景小区X号楼X单元XXX室与奎山美景嘉园小区X号楼X单元XXX室之间的关系。根据审理查明的事实，被告徐州市同力创展房地产有限公司经徐州市发展和改革委员会批准在徐州市中心医院南侧、中心医院宿舍东侧、奎山公园北侧地块、翠园小区西侧地块实施住宅建设项目后，与原告赵世宽等被拆迁人签订《拆迁产权交换协议书》，约定将原告等人安置在其建设的奎园美景小区1至16楼层，其后该地块建设的居民点被命名为奎山美景嘉园，且经批准的规划定点图中将该居民点两栋楼宇中高层住宅（20F）被确认为1号楼、多层住宅（6F）被确认为X号楼。据此可以确认“奎园美景小区”与“奎山美景嘉园”系同一居民点，《拆迁产权交换协议书》将“奎园美景小区”更改为“奎山美景嘉园”是基于该居民点正式命名后的变更；而从被安置房屋楼层分布情况来看，其所指向的用于安置的楼宇明显应为X号楼（高层住宅）而非X#楼（多层住宅），故在规划定点确定在建的楼房编号后《拆迁产权交换协议书》中载明的奎山美景嘉园（奎园美景小区）X号楼更改为X号楼既是客观事实变化的结果，也是符合合同目的的行为，现原告以变更后的《拆迁产权交换协议书》主张权利，应系其对变更行为和内容的认可，本院对变更后的《拆迁产权交换协议书》的效力予以确认。依具有法律效力的《拆迁产权交换协议书》约定的内容，奎山美景嘉园X号楼X单元XXX室房屋系对原告赵世宽的拆迁补偿安置房屋，根据《最高人民法院》第七条关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，原告赵世宽要求确认其对涉案房屋享有优先取得权的诉讼请求具有合同和法律依据，本院予以支持。被告徐州市同力创展房地产有限公司在将该房屋安置给原告仍与被告孙光签订《商品房买卖合同》将其出卖给孙光，存在主观恶意；被告孙光虽然依据该《商品房买卖合同》系将合同约定的价款交付给被告徐州市同力创展房地产有限公司且对涉案房屋进行了网上备案登记，但其并不能以此对抗原告享有的优先权。被告孙光与被告徐州市同力创展房地产有限公司的商品房买卖合同因原告依法享有涉案房屋优先权导致履行不能所产生的争议，可由双方另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第七十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：原告赵世宽对其与被告徐州同力创展房地产有限公司2011年4月7日签订的《拆迁产权交换协议书》中确定的用于补偿安置的本市奎山美景嘉园X号楼X单元XXX室房屋享有优先取得权。案件受理费80元，减半收取40元，由被告徐州市同力创展房地产有限公司负担（此款原告已预交，被告于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  郑凤金二〇一六年十二月十二日书记员  王 恺