广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民 事 判 决 书(2016)桂0312民初1935号原告：桂林市某物业服务有限公司，住所地桂林市民主路。法定代表人：全某，该公司经理。委托诉讼代理人：邓某，广西某律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂某，广西某律师事务所律师。被告：石某，男，住桂林市七星区。委托诉讼代理人：赖某，广西某律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄某，广西某律师事务所律师。原告桂林市某物业服务有限公司（以下简称原告某公司）与被告石某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案后，依法组成由代理审判员徐文耀担任审判长，人民陪审员叶永付、侯有喜参加的合议庭，于2016年12月14日公开开庭审理了本案。书记员周诚担任记录。原告某公司的委托诉讼代理人邓某、聂某、被告石某的委托诉讼代理人黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告石某向原告支付物业服务费30067.2元及违约金30126.45元（该违约金按照逾期交纳的物业服务费每日万分之五的标准计算至2016年9月30日，2016年10月1日起的违约金按照逾期交纳的物业服务费每日万分之五的标准计算至被告清偿全部物业服务费为止）；2、判决被告向原告支付公共水电费2160元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与桂林市某业主委员会签订物业合同，由原告为某小区提供物业服务，物业服务费收取标准为人民币1元/平方米/月，公共水电费合计为15元/月，业主逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按日加收违约金。被告是某小区x栋房屋的业主，自2004年10月1日起，被告就一直未向原告交纳物业服务费和公共水电费，经原告多次催促，被告仍然未交纳，被告的行为严重损害原告的合法权益。原告根据法律规定诉诸法院，请求法院维护合法权益。原告某公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、营业执照复印件、法定代表人身份证明书、《名称变更核准通知书》复印件，证明原告基本情况，是适格的诉讼主体；2、某业主登记表，证明被告基本情况，是适格的诉讼主体；3、《商品房买卖合同》复印件，证明被告是某房屋的业主及所购房屋的建筑面积；4、《房屋质量保证书》复印件、《房屋使用说明书》复印件，证明被告已于2003年10月7日接收房屋；5、《某别墅物业管理委托合同》复印件、《某别墅物业服务委托合同》复印件共5份、收据及收入凭单复印件共11张、桂林市物业服务费发票复印件共3张，证明原告与桂林市某业主委员会签订多份物业合同，被告未向原告交纳物业费、公共水电费违约，被告应承担违约责任；6、关于催收物业管理费的律师函复印件、快递详情单（共4份）复印件、国内挂号函件收据复印件，证明原告向被告催收的事实。被告石某辩称，1、被告在收房之后发现房屋出现了外墙开裂渗水的质量问题，被告与原告进行协商，原告承诺对其房屋进行维修修缮，但随后被告多次与原告沟通，原告一直没有兑现自己的承诺，因原告未兑现承诺履行义务在先，被告享有抗辩权，才未交物业费；2、原告与某业主委员会签订的物业合同应属于无效合同，根据相关规定，在选聘物业公司时有法律强制性的要求，本案所涉及的物业服务合同违法了相关法律规定，属于无效合同，因此在本案中原告并没有请求权；3、原告的诉请已经超过诉讼时效。被告石某未在举证期限内向法庭提供证据。经过开庭质证，被告对原告提供的证据1-2的三性认可，对证明内容有异议，任务原、被告是否为适格的诉讼主体有待于本案所涉及的物业服务合同的效力确认；对证据3-4的三性及证明内容认可；对证据5中的1份《某别墅物业管理委托合同》复印件、5份《某别墅物业服务委托合同》复印件真实性无法确认，对其所证明的内容不予认可，因为原告没有提供业主委员会成立的合法证明、选聘物业公司经过合法程序的相关证据，因此合同无效；对收据复印件、发票复印件真实性无法确认，认为与本案无关；对证据6中的律师函复印件，光凭这个函件不能证明被告收到过该函件，也不能证明原告向被告主张过权利，另外律师函当中只提及物业费，没有提及违约金；4张快递详情单有1张模糊，不具备作为书面证据的条件，另外3张均没有被告本人签收，在能看清的3掌中，有1张没有年份，另外2张是2011年和2012年的；对国内挂号函件收据复印件不认可，因此，该组证据不能证明原告向被告主张过任何权利，不发生诉讼时效重新计算的法律效力。本院结合双方举证和质证,认证如下:对原、被告确认的书证，予以确认并采信；对原、被告提出异议的书证,因无相反证据予以否定,且该类书证确与双方诉辨事由具有一定的关联性,故本院亦作为定案的参考依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年8月7日，被告石某与桂林市某房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定被告购买桂林市某房地产开发有限公司开发的位于机场路收费站南侧××生活区内××房，该商品房建筑面积共208.8平方米，其中套内建筑面积198.06平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.74平方米。2003年10月7日，被告石某与桂林市某房地产开发有限公司办理了上述房屋交接手续。2006年4月9日，桂林市某业主委员会（为甲方）与原告桂林市某物业管理有限公司（为乙方）签订了一份《某别墅物业管理委托合同》，该合同第十四条约定：本物业委托管理期限为2年，自2006年4月9日至2008年4月9日；第四十四条对物业管理服务费的约定：（1）本着服务为主、微利经营的原则，本物业管理服务费为别墅每平方米建筑面积收费标准为人民币1元/平方米，甲方须督促业主在本物业租售时间向购租人公布上述管理服务费收费标准；（2）略；第四十五条约定：业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起可按日加收应交费用万分之五的滞纳金。2008年4月9日，桂林市某业主委员会（为甲方）与原告某公司（为乙方）签订了一份《某别墅物业服务委托合同》，该合同第十四条约定：本物业委托服务期限为2年，自2008年4月9日至2010年4月9日；第四十四条对物业服务费的约定：（1）本着服务为主、微利经营的原则，本物业服务费为别墅每平方米建筑面积收费标准为人民币1元/平方米，甲方须督促业主在本物业租售时间向购租人公布上述物业服务费收费标准；（2）略；第四十五条约定：业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起可按日加收应交费用万分之五的滞纳金。2011年4月24日，桂林市某业主委员会（为甲方）与原告某公司（为乙方）签订了一份《某别墅物业服务委托合同》，该合同第十四条约定：本物业委托服务期限为2年，自2010年4月9日至2012年4月8日；第四十四条对物业服务费的约定：（1）本着服务为主、微利经营的原则，本物业服务费为别墅每平方米建筑面积收费标准为人民币1元/平方米，甲方须督促业主在本物业租售时间向购租人公布上述物业服务费收费标准；（2）略；第四十五条约定：业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起可按日加收应交费用万分之五的滞纳金。桂林市某业主委员会（为甲方）与原告某公司（为乙方）签订了一份《某别墅物业服务委托合同》，该合同第十四条约定：本物业委托服务期限为2年，自2012年4月9日至2014年4月8日；第四十四条对物业服务费的约定：（一）本物业区域物业收费方式为：酬金制；物业服务资金由业主按其物业的建筑面积预先交纳，具体标准为：人民币1元/平方米。（二）公共电费（路灯、喷泉、监视系统、红外线、低压配电柜等设备设施电费）每月每户10元，公共水费（景观、喷泉、绿化）每月每户5元，共计15元×12月＝180元/年（这项费用与物业服务费一并收取）；（三）-（五）略；第四十六条约定：业主（或物业使用人）应当按半年/年交纳物业服务费，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按日加收应交费用万分之五的滞纳金。2014年11月24日桂林市某业主委员会（为甲方）与原告某公司（为乙方）签订了一份《某别墅物业服务委托合同》，该合同第十四条约定：本物业委托服务期限为2年，自2014年4月9日至2016年4月8日；第四十一条对物业服务费（不包括房屋共用部位、公共水电费用、共用设施设备维修、更新、改造的费用和业主自用部位的维修、政府部门应缴垃圾费用等）约定：（1）本着服务为主、微利经营的原则，本物业服务费为别墅每平方米建筑面积收费标准为人民币1元/平方米，甲方须督促业主在本物业租售时间向购租人公布上述物业服务费收费标准；（2）公共电费（路灯、喷泉、监视系统、红外线、低压配电柜等设备设施电费）每月每户10元，公共水费（景观、喷泉、绿化）每月每户5元，共计15元×12月＝180元/年（这项费用与物业服务费一并收取）；（3）略；（4）物业服务费交费时间：按年交纳，所交纳物业服务期限到期之日起，一个月内交纳全年的物业服务费；第四十二条约定：业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起可按日加收应交费用千分之五的违约金。2016年4月8日桂林市某业主委员会（为甲方）与原告某公司（为乙方）签订了一份《某别墅物业服务委托合同》，该合同第十四条约定：本物业委托服务期限为2年，自2016年4月9日至2018年4月8日；第四十四条对物业服务费（不包括房屋共用部位、公共水电费用、共用设施设备维修、更新、改造的费用和业主自用部位的维修、政府部门应缴垃圾费用等）约定：（1）本着服务为主、微利经营的原则，本物业服务费为别墅每平方米建筑面积收费标准为人民币1元/平方米，甲方须督促业主在本物业租售时间向购租人公布上述物业服务费收费标准；（2）公共电费（路灯、喷泉、监视系统、红外线、低压配电柜等设备设施电费）每月每户10元，公共水费（景观、喷泉、绿化）每月每户5元，共计15元×12月＝180元/年（这项费用与物业服务费一并收取）；（3）略；（4）物业服务费交费时间：按年交纳，所交纳物业服务期限到期之日起，一个月内交纳全年的物业服务费；第四十六条约定：业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起可按日加收应交费用千分之五的违约金。上述合同签订后，原告某公司一直在某小区为业主提供物业服务。原告分别于2011年12月15日、2012年12月24日向被告刘某邮寄催收物业费律师函，要求被告支付所欠的物业服务费及承担相应的违约金。该律师函载明：被告分别于上述时间共欠物业管理费、若不按时交纳物业管理费，将按合同约定承担物业管理费每日万分之五的违约金、限期自接到函件后七日内前往缴纳所欠的款项等事项内容。另查明，某公司成立于2003年4月14日，统一社会信用代码9xxxxxxxxxxxxxxx95，营业期限为2003年4月14日至2023年4月13日，经营范围为：物业服务；园林绿化工程施工，道路维修工程施工，房屋修缮管理，水电安装，机电设备维修和保养（以上范围不含许可、审批项目）；停车场服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2008年4月7日桂林市工商行政管理局《准予变更登记通知书》（（桂林）登记内变字[2008]第0xxx5号）核准，将“桂林市某物业管理有限公司”名称变更为“桂林市某物业服务有限公司”。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案所涉合同均是桂林市某业主委员会与原告某公司在平等、自愿的基础上所签订，并未违反法律、法规的规定，是合法有效的，均应受法律的保护。被告石某对作为某小区x栋房屋业主应当按照上述合同履行相应的义务。根据《中华人民共和国民法通则》第四十四条“企业法人分立、合并上或有其他重要事项变更，应当向登记机关办理登记并公告。企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担”的规定，桂林市某物业管理有限公司已更名为桂林市某物业服务有限公司，因此，其于2006年4月9日与桂林市某业主委员会签订的《某别墅物业管理委托合同》相应权利和义务由原告享有和承担。原告某公司诉称因被告自2004年10月1日起，被告就一直未向原告交纳的物业服务费，因原告没有证据证明其于2004年10月1日起至2006年4月9日期间为某小区提供相关物业管理等服务，故对上述时间段原告的诉请本院不予认可。自2006年4月9日起至2016年9月30日期间被告石某无证据证明其已经按照合同约定交纳物业费，故自2006年4月9日起至2016年9月30日期间被告石某未按合同约定向原告交纳物业服务费的事实，本院予以认可并确认，但因2016年4月8日某业主委员会与原告签订的《某别墅物业服务委托合同》第四十四条第（4）款约定“物业服务费交费时间：按年交纳，所交纳物业服务期限到期之日起，一个月内交纳全年的物业服务费”，因此，对于被告自2016年1月1日起至2016年9月30日期间的物业服务费，应待被告至2016年12月31日到期后仍未交纳，原告才可起诉被告，现条件尚未成就，故本案不作审理。原告分别于2011年12月15日、2012年12月24日向被告邮寄催收物业费律师函要求被告支付所欠的物业服务费及承担相应的违约金，后于2016年10月14日起诉至法院。因原告无证据证明被告已经收到上述两份律师函，且原告主张中的要求被告支付自2006年4月9日起至2013年12月31日所欠的物业服务费及承担相应的违约金已经超过诉讼时效，故原告主张被告支付自2006年4月9日起至2013年12月31日期间所欠的物业服务费及承担相应的违约金于法有悖，本院不予支持。原告要求被告支付自2014年1月1日至2015年12月31日所欠的物业服务费及承担相应的违约金，符合合同约定与法律规定，本院予以支持，本院予以支持。被告辩称在收房之后发现房屋出现了外墙开裂渗水的质量问题，经与原告进行协商，原告没有履行承诺对该房屋进行维修修缮，被告可以向开发商另行主张权利，不能因此拒绝交纳物业服务费，故被告的该项辩称本院不予采纳。综上，对原告诉请中被告从2014年1月1日起至2015年12月31日向原告交纳物业服务费及承担相应的违约金的诉请，本院予以支持。根据合同约定“本物业服务费为别墅每平方米建筑面积收费标准为人民币1.00元/平方米”，因被告应房屋建筑面积共计208.8平方米，被告应该按照每月（208.8×1）元的标准，从2014年1月1日起至2015年12月31日向原告交纳物业服务费，共计5011.2元（208.8×1×12＋208.8×1×12）；根据合同约定“业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按日加收应交费用万分之五的滞纳金”，若按照此计算被告2014年违约金，则明显过高并超过法律规定的限额，故本院根据公平原则酌情按照被告方应缴物业费的30%予以确定违约金，2015年违约金可按合同约定计算，据此被告应向原告支付违约金共计1090元（208.8×1×12×30%＋208.8×1×12×5?×270天）。原告某公司要被告刘某支付公共水电费1455元的诉求，经本院审核，按照合同的约定原告应从2012年4月9日起开始向被告收取公共水、电费，其中公共水费每月每户5元，公共电费每月每户10元，共计15元×12月＝180元/年，因这项费用与物业服务费一并收取，故被告自2016年1月1日起至2016年9月30日的公共水电费，有待视被告是否于2016年12月31日前交纳，而由原告另行主张。原告诉求超过本院核准部分，本院不予支持。因此，被告因从2012年4月9日至2015年12月31日向原告支付公共水电费675元（15×9＋15×12＋15×12＋15×12）。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告石某支付原告桂林市某物业服务有限公司从2014年1月1日起至2015年12月31日的物业服务费，共计5011.2元（208.8×1×12＋208.8×1×12）；二、被告石某支付原告桂林市某物业服务有限公司违约金共计1090元（208.8×1×12×30%＋208.8×1×12×5?×270天）；三、被告被告石某支付原告桂林市某物业服务有限公司从2012年4月9日至2015年12月31日的公共水电费675元（15×9＋15×12＋15×12＋15×12）；四、驳回原告桂林市某物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1359元（原告桂林市某物业服务有限公司已预交），由原告桂林市某物业服务有限公司负担1309元，由被告石某负担50元。上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费1359元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  徐文耀人民陪审员  叶永付人民陪审员  侯有喜二〇一六年十二月十九日书 记 员  周 诚