浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0782民初18002号原告：中国人民解放军海军宁波房地产管理处，住所地：浙江省宁波市江北区人民路***号-458。负责人：高建华，处长。委托诉讼代理人：应旭海，浙江东邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢义，浙江东邦律师事务所实习律师。被告：义乌市泰利工艺品有限公司，住所地：浙江省义乌市北苑万村。法定代表人：万青，总经理。原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处与被告义乌市泰利工艺品有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员吴晨播独任审判，于2016年12月16日公开开庭进行了审理。原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处的委托诉讼代理人应旭海，被告义乌市泰利工艺品有限公司的法定代表人万青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处起诉称：2014年12月26日原被告签订军队房地产租赁合同，合同约定：原告自愿将位于浙江省义乌市北苑街道万村（座落号：海航浙字第1172号）的房屋建筑面积2528平方米，场地面积1800平方米出租给被告使用，租赁期限自2014年7月1日起至2015年6月30日止，租赁用途办工艺品厂。年租金为15万元，租金按年结算，被告于每年的前十日内交付原告，付款方式为转账，被告逾期支付租金的，应按滞交租金总额的每日千分之三加收违约金。被告未经原告允许不得擅自在承租地上新建和添建各种建筑物以及转租等行为，若被告违约的，应向原告支付4.5万元违约金等等内容。原告按约交付了租赁房屋给被告使用至今。2015年6月30日合同到期被告继续租赁场地，但未支付2015年7月1日起至2016年6月30日止的年租金15万元，按合同约定被告应于2015年6月20日前支付租金，但被告经原告多次催要，却以各种理由推诿拒不支付或避而不见。现诉请：1、判令立即解除原被告签订的军队房地产租赁合同，并判令被告立即腾空清退房屋和场地交付给原告；2、判令被告立即支付原告租金（租金从2015年7月1日起按年租金15万元计付至房屋场地实际腾空清退之日止），并判令被告按滞交租金总额的每日千分之三承担违约金（从2015年6月21日起计算）；3、判令被告立即支付违约金人民币4.5万元整。本案在审理过程中，原告明确第二项诉请中的滞交租金总额为15万元。被告义乌市泰利工艺品有限公司答辩称：涉案房屋被告从2002年开始承租，我方在涉案场地已经投入284万元用于建造房屋，这个是经过原告方同意的，我方还花了15万元更新了变压器。房屋和场地都是自用的，没有转租给别人。现在原告方要解除合同并搬迁，解除合同、搬迁我们也是同意的，但是要求原告方给予一定的搬迁时间和一定的经济补偿。租金也不是说我们不付，是原告方不接收。以前是原告方通知，我们才付的，他们不通知我们是不能付的。所以滞纳金、违约金不同意支付。而且当时双方约定的违约金过高。原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处为证明自己的主张，提供以下证据：证据一、军队房地产租赁合同一份，证明原被告于2014年12月26日签订军队房地产租赁合同一份，合同约定被告承租原告的房屋场地用于办工艺品厂，租赁期限为2014年7月1日至2015年6月30日止，年租金为15万元，租金按年结算，于每年合同到期前十日内支付，付款方式为转账。另有约定，违反合同的违约金以及违约金的计算方法等内容的事实。证据二、国有土地使用证（复印件）一份，证明被告承租原告的房屋和场地，依法属于原告所有的事实。被告义乌市泰利工艺品有限公司质证认为对上述证据均无异议。被告义乌市泰利工艺品有限公司未提供证据。结合被告的质证意见，本院对原告提供的证据认证如下：1、对军队房地产租赁合同的真实性予以确认。2、对国有土地使用证复印件的证明效力予以确认。经审理，本院认定事实如下：2014年12月26日，原、被告签订《军队房地产租赁合同》一份，约定：原告自愿将位于浙江省义乌市北苑街道万村【土地证号：义国用（1990）字第0032号】的房屋建筑面积25**平方米，场地面积1800平方米出租给被告使用，租期自2014年7月1日起至2015年6月30日止，年租金为15万元，租金按年结算，被告于每年的前十日内交付原告，付款方式为转账；被告逾期支付租金的，应按滞交租金总额的每日千分之三加收违约金；被告未经原告允许不得擅自在承租地上新建和添建各种建筑物以及转租等行为，若被告违约的，应向原告支付4.5万元违约金。原告按约交付了租赁房屋和场地。2015年6月30日合同到期后被告继续使用租赁房屋和场地，但未支付2015年7月1日起的租金。2016年10月25日，原告诉至本院。另查明：本案所涉场地现仍由被告在管理使用。本案在审理过程中，原、被告双方一致同意双方订立的涉案租赁合同于2016年12月16日解除。本院认为：原、被告签订的《军队房地产租赁合同》系当事人真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效（违约金约定条款除外）。双方均应全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，原、被告约定的书面约定租赁期限即2015年6月30日之后，双方形成的为不定期租赁合同。但其他内容仍应遵照双方签订的《军队房地产租赁合同》处理。故被告应按合同约定在2015年6月20日前付清下一年度的租金，逾期至今未交纳，应认定已构成违约。被告辩称自己愿意交纳租金，但经核实，合同明确约定租金的付款方式为转账，被告如真心愿意交纳租金，完全可以通过转账方式支付，故被告的辩解不符合常理，本院不予采信。原、被告双方一致同意双方订立的涉案租赁合同于2016年12月16日解除，本院予以确认，故原告的第一项诉讼请求已无必要。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；继续履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告在合同解除后腾退租赁物理由正当，本院亦予以支持。被告仍应按《军队房地产租赁合同》约定的租金标准支付合同未解除之前的租金和合同解除后的占用使用费。关于违约金，经核实，原、被告约定的按滞交租金15万元的每日千分之三的标准计算明显过高，结合本案情况和被告的意见，本院酌定对滞交租金总额按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍从2015年6月21日起计算违约金至实际腾退租赁物之日止。关于原告主张另行支付的违约金4.5万元，其性质与前述违约金一致，应属重复计算，故本院不予支持。综上，原告的合理诉请本院予以支持。被告关于要求原告补偿的问题，应属反诉的范畴，被告未提起反诉，本院在本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、被告义乌市泰利工艺品有限公司于本判决生效后十五日内腾退从原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处租赁的位于浙江省义乌市北苑街道万村的房屋和场地【土地证号：义国用（1990）字第00**号】，并于本判决生效后三十日内支付原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处租金（按年租金15万元的标准从2015年7月1日起计付至被告义乌市泰利工艺品有限公司实际腾退所租赁的上述房屋和场地之日止）。二、被告义乌市泰利工艺品有限公司于本判决生效后三十日内支付原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处违约金（以滞交租金15万元为基数从2015年6月21日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至被告义乌市泰利工艺品有限公司实际腾退所租赁的房屋和场地之日止）。三、驳回原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2244元，由原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处负担244元，由被告义乌市泰利工艺品有限公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。代理审判员  吴晨播二〇一六年十二月二十九日书 记 员  李 双