江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏10民终2165号上诉人(原审被告、反诉原告）：扬州潮人空间百货市场有限公司，住所地扬州市汶河北路9号。法定代表人：林艳，总经理。诉讼代理人：陆小芳，江苏新浪潮律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：扬州教育投资集团有限公司，住所地扬州市文昌西路219号。法定代表人：李福祥，董事长。诉讼代理人：葛华、李红梅，江苏琼宇律师事务所律师。上诉人扬州潮人空间百货市场有限公司（以下简称潮人空间公司）因与被上诉人扬州教育投资集团有限公司（以下简称教育投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院(2015)扬广民初字第3283号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2016年9月12日公开开庭审理了本案。上诉人法定代表人林艳、诉讼代理人陆小芳，被上诉人诉讼代理人葛华、李红梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。教育投资公司原审诉称：2013年原、被告续签租赁合同一份，约定原告将扬州市汶河北路综合楼房屋继续出租给被告使用，期限为2013年12月20日至2014年11月30日止，租金142万元，采用先付后使用原则，每半年支付一次，并约定用途、水电费承担、违约责任等。现被告尚欠原告租金67万元、水电费58253元。原告经催要未果，故诉至法院，要求判令被告立即支付租金67万元、水电费58253元、逾期付款违约金5万元，并赔偿损失71750元。潮人空间公司原审诉称：1、被告对尚欠原告67万元租金的事实无异议，被告之所以无力支付67万元租金是因为原告于合同期满前9个月就向社会公开招标，给被告的租户造成恐慌，在此期间拒交租赁费导致被告陷入经营困难，濒临破产状况，故系原告的行为严重扰乱被告的经营秩序，侵犯了被告的合法权利，导致合同不能履行；2、原告在诉讼请求中既主张违约金也主张赔偿损失，不符合法律规定，不应得到支持。反诉原告潮人空间公司原审辩称：反诉原告是合法设立的有限责任公司，从承租反诉被告房屋之日起就投入大量资金和精力，苦心经营多年，到2013年好容易有了一些盈利。2014年反诉被告却公然违反合同约定，提前9个月左右对外公开招租，严重扰乱企业正常经营秩序，导致反诉原告倒闭遭受巨大损失。综上，反诉被告已构成违约，故反诉要求判令：1、反诉被告返还保证金5万元；2、反诉被告赔偿反诉原告经营损失622375元。反诉被告教育投资公司原审辩称：1、反诉被告对房屋的公开招租是一个正常的市场行为，而且针对的是对双方签订的租赁合同期满后的房屋使用权，不影响双方租赁合同的履行，故反诉原告主张的各项赔偿不应予以支持；2、反诉原告未能举证证明其缴纳了保证金5万元，故该项请求不予支持。综上，请求驳回原告诉讼请求。原审查明：2004年11月，教育投资公司与潮人空间公司的法定代表人林艳就扬州市汶河北路9号一期综合楼二层房屋（建筑面积约2040平方米）签订房屋租赁合同，租赁期间自2004年11月10日起至2010年12月19日止。2007年9月，教育投资公司与林艳就扬州市汶河北路11号房屋（建筑面积约73.6平方米）签订房屋租赁合同，租赁期间自2007年9月12日起至2013年12月19日止。2013年，教育投资公司作为甲方、潮人空间公司作为乙方签订租赁合同，由教育投资公司将坐落于扬州市汶河北路综合楼房屋（建筑面积约2040+73.6平方米）继续出租给潮人空间公司使用，约定：租赁期限从2013年12月20日起至2014年11月30日止；租金为142万元，租金支付方式为先付租金后使用，每半年支付，于租赁期开始前的五日内一次性缴纳，金额为2013年12月20日—2014年6月19日75万元，2014年6月20日—2014年11月30日67万元；甲方为租赁物设立独立的水、电表，费用由乙方承担，并会同乙方记录原始数据，乙方按月依表读数（电费加损耗8%、水费加损耗3%）向甲方支付电等费用；乙方违约时，乙方缴纳的履约保证金归甲方所有，但履约保证金不足以弥补甲方损失的，乙方应当继续赔偿；履约保证金由甲方在合同履行期间届满乙方无任何违行为且乙方结清相关费用后一次性退还乙方（不计息）；租赁期满或因乙方违约甲方提前解除合同的，乙方对承租房屋所作装璜改造（可移动物品除外）全部无偿归甲方所有，若甲方无故违约终止合同履行的，乙方有权要求甲方按一般装璜的使用年限折旧合理补偿乙方的装璜损失；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，违约方须按年租金的30%向对方支付违约金，造成损失超过违约金的还应当依法承担赔偿责任。合同签订后，潮人空间公司按合同约定支付了2013年12月20日—2014年6月19日的租金75万元。庭审中，潮人空间公司认可2014年6月20日—2014年11月30日的租金67万元未付。因租赁合同于2014年11月30日到期，2014年3月10日教育投资公司委托扬州市产权交易中心在网上对上述房屋进行公开招租，报名起止日期为2014年3月10日至2014年3月21日。2014年3月28日教育投资公司委托扬州市产权交易中心进行第二次公开招租，报名起止日期为2014年3月28日至2014年4月15日。2015年10月8日教育投资公司委托扬州市产权交易中心进行第三次公开招租，报名起止日期为2015年10月8日至2015年10月20日。庭审中，潮人空间公司认可其水电费缴纳至2014年10月底，但称其于2014年12月初离场，教育投资公司称其于2015年2月离场。本案原审争议的焦点：1、潮人空间公司是否应向教育投资公司支付租金67万元、水电费58253元、逾期付款违约金5万元；2、教育投资公司要求潮人空间公司赔偿损失71750元应否得到支持；3、潮人空间公司要求教育投资公司返还保证金5万元、赔偿经营损失622375元的诉讼请求应否得到支持。关于争议焦点一，原审法院认为，教育投资公司与潮人空间公司签订的房屋租赁合同合法有效，当事人应按约定履行自己的义务。根据租赁合同约定，年租金为142万元，支付方式为先付租金后使用，每半年支付，于租赁期开始前的五日内一次性缴纳，而潮人空间公司仅支付了2013年12月20日至2014年6月19日的租金75万元，庭审中其亦自认尚欠租金67万元，其行为显然违反了双方的合同的约定，故对教育投资公司要求给付2014年6月20日至2014年11月30日租金67万元的诉讼请求，予以支持。对于水电费，根据合同约定，应由双方会同记录原始数据，由潮人空间公司按月依表读数支付水电费，而教育投资公司未能提供2014年11月、2014年12月、2015年1月水表、电表的读数，故对其要求给付2014年11月－2015年1月水电费的诉讼请求，不予支持。对于违约金，合同约定，任何一方违反合同规定，违约方须按年租金的30%向对方支付违约金，教育投资公司自愿将违约金降为5万元，依法照准。关于争议焦点二，原审法院认为，庭审中，教育投资公司称潮人空间公司撤场后对房屋现状造成破坏，遗留大量垃圾致其支付垃圾清理费71750元，但其提供的证据不足以证明其主张，不予支持。关于争议焦点三，原审法院认为，潮人空间公司未能举证证明其在租赁合同签订后向教育投资公司交纳了保证金5万元，故对其要求返还保证金5万元的诉讼请求不予支持；对于潮人空间公司按2013年租户缴纳租金的金额主张赔偿其损失622375元的诉讼请求，因其提供的证据不足以证明其主张，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条等规定，遂判决：1、潮人空间公司于本判决生效后三十日内给付教育投资公司房屋租金67万元、违约金5万元；2、驳回教育投资公司的其他诉讼请求；3、驳回潮人空间公司的诉讼请求。判决后，潮人空间公司不服，向本院提出上诉称:1、被上诉人曾经承诺免收上诉人半年租金，故被上诉人无权主张房屋租金；2、被上诉人提前招租行为侵犯了上诉人优先承包权，引起了商户上访并拒交租金，致上诉人遭受巨大损失，应予赔偿；3、上诉人向被上诉人缴纳租金5万元是事实，应当返还。综上，请求二审法院依法改判。二审期间，上诉人潮人空间公司向本院提交了以下证据：1、商户上访报告、登记表、商户证明、承诺书，证明因被上诉人提前招标导致商户上访和拒交租金；2、2013年1月至2014年7月上诉人的纳税证明，证明上诉人每年定额纳税情况，2014年7月后上诉人无收入也无纳税，因为遭受了损失；3、商铺租赁合同68份，证明上诉人损失的数额；4、保证金凭证，证明交纳5万元保证金的事实；5、证人盛某、顾某的证言，证明商户上访，与教育投资公司谈判，该公司相关人员答应免收林艳2014年5月以后的租金，但教育投资公司没有作出书面承诺。经质证，被上诉人教育投资公司对第一、二组证据真实性不予认可，同时认为不能证明潮人空间公司盈亏状况；对第三组证据没有异议，认可潮人空间公司与其他商户之间存在租赁关系；对第四组证据交款单位是林艳的收据，已经依照林艳要求转付给了吴琪华（提交了林艳书写的转付委托书和付款凭证）；对第五组证据认为不能证明教育投资公司承诺免收半年租金的事实。经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，教育投资公司与潮人空间公司签订的《租赁合同》合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。潮人空间公司对欠付租金67万元无异议，但称教育投资公司已向其承诺免收上述租金，为此其申请了两位证人出庭作证。本院认为证人证言等证据不足以证实租赁合同发生变更的事实：其一，双方虽有过磋商，但最终并没有签订变更协议，教育投资公司也没有出具书面减免租金的承诺；其二，证人、在证明上签字的商户等与潮人空间之间存在租赁关系，租金的免除也与其自身利益相关，故在缺乏其他证据佐证的情况下，现有证据并不足以证实教育投资公司同意免除67万租金的事实。根据双方签订的《租赁合同》，租赁期限至2014年11月30日止。教育投资公司在租赁期满前以招标的方式招租属于正常的市场行为，也是对自有财产的合理处分，无违反合同约定之处，且不影响潮人空间公司租赁期内对租赁物的使用。至于潮人空间公司未收到转租商户租金事宜，本院认为根据法律规定，承租人将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。因《租赁合同》对租赁期限有明确的约定，在租赁期满后潮人空间公司能否续租本就不确定，故次承租人对不能续租产生异议并拒绝向潮人空间公司交纳租金与教育投资公司无关，潮人空间公司以教育投资公司招标导致次承租人上访并拒交租金为由主张赔偿损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于5万元保证金事宜，经查林艳以个人名义于2004年11月9日向教育投资公司交纳了5万元“进场押金”，但其于2005年4月28日向教育投资公司出具委托书载明“本人同意将暂存于你处的5万元支付给吴琪华”。教育投资公司于当日向吴琪华分三笔支付了5万元。本院认为根据双方所提交的上述证据，关于5万元的收支已基本平衡，如果林艳有证据证明其委托教育投资公司支付的款项并非来源于该“进场押金”，可以就相关债权另行主张。综上所述，潮人空间公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，所作判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12300元，由上诉人潮人空间公司负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  柏 鸣审 判 员  韩 冰代理审判员  唐宏杰二〇一六年十二月二十六日书 记 员  羊 燕