北京市通州区人民法院民 事 判 决 书2016京01**民初17061号原告（反诉被告）：姚凌，女，1977年8月4日出生。委托诉讼代理人：孙文胜，北京天驰君泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗鸣燕，女，1972年10月2日出生。委托诉讼代理人：李天博，北京德兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆燕萍，系被告罗鸣燕之姐，1970年7月7日出生。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号，统一社会信用代码：×××。法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：郭东方，女，1980年11月28日出生。原告（反诉被告）姚凌与被告（反诉原告）罗鸣燕及第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告姚凌及其委托诉讼代理人孙文胜，被告罗鸣燕及其委托诉讼代理人李天博、骆燕萍，第三人我爱我家经纪公司的委托诉讼代理人郭东方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚凌向本院提出诉讼请求：1、判令解除我与被告方签订的房屋买卖合同；2、判令被告方偿还我定金5万元；3、判令被告支付我违约金10万元；4、判令被告方支付我中介居间费损失28125元；5、本案诉讼费用由被告方承担。事实和理由：2015年12月12日，我和被告方签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），约定由我出资购买被告方位于北京市通州区中上园21号楼×××号的住房（以下简称案涉房屋），房屋总价款为375万元，我于合同签订当天支付了定金5万元，并于2015年12月19日向第三人我爱我家经纪公司支付了居间费56250元。我和被告方又于2015年12月31日签订了《补充协议》，约定：我最迟于2016年3月12日获得北京市购房资质，双方继续履行合同，如果我未获得购房资质或其他任何原因不能履行房屋买卖合同，应赔偿被告方10万元，若因被告方个人原因不能继续履行房屋买卖合同，应赔偿我10万元，且房屋买卖合同自行废除，一切后果由双方自行承担；我以一次性交付房款的方式交付首付款，应于2016年3月12日交付首付款220万元，双方于2016年12月12日签订的补充协议在该协议签订后1日内作废。我如约准备好了220万首付款。但在3月12日，我到我爱我家经纪公司新华联家园店要求交付首付款时，被告方拒不出面接收首付款，被告方在接到我的短信后就将我的电话拉黑，我换电话再打，被告方听到是我要交首付款，就立即挂断电话并拉黑，拒绝任何形式的协商，然后就再也无法联系上被告方了。被告方的姐姐骆燕萍及其男友出面，要求加价到450万，宣称不加价就不履行合同。当时中介职员蔡茂盛、店长丁晶均在场。被告方的违约行为已经致使我无法履行合同。原告方被迫于2016年3月27日向被告方送达了《解除合同通知书》，书面告知被告方正式解除房屋买卖合同及补充协议。故为了维护我的合法权益，现诉至贵院，望贵院支持我的诉讼请求。被告罗鸣燕辩称：双方于2015年12月31日签订补充协议，原告方承诺2016年3月12日前取得购房资质。截至今日，我通过银行汇款收到原告支付的购房定金5万元，之后再未收到一分房款。到2016年3月12日，原告应支付220万元首付款，但原告虽知悉我的银行卡号，却拒绝向我再支付一分房款，也未取得购房资质。之后原告也没有付款的意思表示，更没有积极履行付款义务，反而一再要求解除与我签订的房屋买卖合同。后我爱我家经纪公司通知我，原告直到2016年3月21日才通过购房资质审核，同时与另一卖家完成了网签。但在3月12日到起诉前，原告不提首付款的事，也不提购房资质的事，只一味要求与我解除合同，我不同意解除，原告便恶意称我欲加价卖房。我自2015年12月12日签订房屋买卖合同至今，仅收到原告定金5万元，却没有等到原告依约履行合同。因此在整个买卖过程中，我没有任何的违约行为，反而同意一直给原告延期履行合同，等待其具备购房资质，但依然没有等到原告付房款、履行合同。综上，我们之间房屋买卖合同无法继续履行，我同意解除合同，不同意原告的其他诉讼请求。反诉原告罗鸣燕向本院提出反诉请求：1.判令解除我和反诉被告签订的房屋买卖合同及补充协议；2.判令反诉被告向我支付违约金10万元；3.判令反诉被告赔偿我损失50万元；4.判令中介在其后台电脑系统里撤销对以本案房屋为标的的草拟网签协议，并承担反诉被告赔偿金的部分额度；5.本案受理费由反诉被告承担。事实与理由：与对本诉答辩意见基本一致，补充：反诉被告于2016年3月底与另一卖家完成网签，其另购的房屋比我的房屋面积大30平米，价格却便宜146万。在此之前的3月25日，反诉被告向我致函宣布解约，明显是为了避免我追究其另购便宜房源的违约责任。反诉被告不但是根本违约，还是恶意的，应当承担全部违约责任。由于其违约，导致我的房子至今未出售，更失去了在北京通州购买商住两用房的最后机会，造成了重大经济损失，因此其应当赔偿我损失50万元。我爱我家经纪公司在反诉被告未能与我履约的情况下，积极协助反诉被告购买另一套便宜得多的大房子，完成过户之后，仍然拒不消除锁定我房屋的草拟网签，造成我房屋长期不能销售，并以此要挟索取高额赔偿金才能完成退单，更是反诉被告向我巨额索赔的策划者和利益同谋，因此应分担反诉被告赔偿的部分额度，综上，请求法院支持我的反诉请求。反诉被告姚凌辩称，我不同意反诉原告的反诉请求。我方与案外人的购房协议是在本案案涉房屋买卖无法进行下去的情况下才签订的，反诉原告拒不与我方联系，在等待过程中得不到消息，且寄出的解除合同通知也得不到消息。第三人我爱我家经纪公司述称，关于合同的履行情况请求法院判决；关于中介费用，我方已经完成了居间服务，是由于双方的原因导致合同无法继续履行，所以我公司不应承担责任，应当由违约方承担，双方合同明确约定居间服务费是由违约方承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议的事实如下：2015年12月12日，原告姚凌（乙方、买受方）与被告罗鸣燕（甲方、出售方）签订了房屋买卖合同及补充协议，约定甲方将登记在其名下的案涉房屋出售给姚凌，该房屋建筑面积155.20平方米，双方约定的价款为3750000元，此外，该合同及补充协议还对房款给付、房屋交付、违约责任及合同解除等做了相关约定。签约当日，姚凌向罗鸣燕支付定金50000元。被告我爱我家经纪公司为双方提供居间服务，姚凌向我爱我家经纪公司支付居间服务费56250元。2015年12月31日，罗鸣燕（甲方）与姚凌（乙方）签订一份新的补充协议，对于付款方式、违约责任做出新的约定：“第二条：现于乙方有其他房产正在出售一卖一买交易中，经甲乙双方友好协商同意，约定乙方最迟于2016年3月12日获得北京购房资质，在甲乙双方积极配合的前提下，继续履行甲乙双方签订的房屋买卖合同；第三条：经甲乙双方友好协商同意，如因乙方于2016年3月12日未获得北京购房资质或者其他任何原因不能履行买卖合同，应赔付甲方罗鸣燕10万元，若甲方因个人原因不能履行买卖合同，应赔付乙方姚凌10万元且房屋买卖合同将自行作废，一切后果均由甲乙双方自行承担。第四条：乙方以一次交付房款的方式交接首付房款：乙方于2016年3月12日交付甲方首付款220万元，交付方式为自行交接，一切后果均由甲乙双方自行承担；第五条：经甲乙双方友好协商，2015年12月2日签订的关于案涉房屋补充协议所有条款，在签署本协议后1日内作废。此协议为甲乙双方自行协商，一切后果均由甲乙双方自行承担，如有未尽之处，视为双方无约定或不需进行约定，若有争议产生，应由甲乙双方另行协商解决。”2016年3月12日，双方对于房屋买卖合同及补充协议的履行产生争议，上述协议未再继续履行。经询问，案涉房屋登记在罗鸣燕名下，一直是由罗鸣燕的姐姐骆燕萍与姚凌及我爱我家经纪公司协商房屋买卖一事。2016年3月15日，姚凌开始通过我爱我家经纪公司与案外人进行房屋买卖的交涉，并于3月31日进行了网签。庭审中，我爱我家经纪公司认可案涉房屋已经在其公司进行了草拟网签，撤销该草拟网签需要原被告双方的签字。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于补充协议中“乙方最迟于2016年3月12日获得北京购房资质”含义的理解。姚凌主张“获得”购房资质的含义是指其具备在北京购买房屋的资格，因其在此之前尚有一处房屋未出售，故其不具备在北京购买房屋的资格；罗鸣燕主张“获得”购房资质的含义是指姚凌的购房资质通过相关部门的审核。经查，姚凌的房屋于2016年3月8日出售，随即姚凌委托我爱我家经纪公司向相关部门提交其购房资质审核手续，该资质审核于2016年3月21日通过。在本案庭审过程中，我爱我家经纪公司经纪人即本案原被告双方业务负责人蔡茂盛出庭接受法庭和双方询问，蔡茂盛表示“获得”购房资质的含义应该是指姚凌名下在北京无房，而3月12日之前，姚凌已经出售了其名下房屋，所以3月12日姚凌已经“获得”了购房资质，只是还没有通过审核。2.被告罗鸣燕是否明示不愿意再履行房屋买卖合同。姚凌主张骆燕萍曾表示不想继续履行双方的房屋买卖合同，因为房价上涨，为此其提交了其与骆燕萍的谈话录音佐证，但在该录音中，骆燕萍并未明确表示因为房价上涨拒绝出售房屋。庭审中，蔡茂盛出庭表示骆燕萍一方曾表示过因房价上涨，不想继续履行合同，但又表示骆燕萍一方未曾当面向其表述过不想卖房一事。但通过双方的谈话录音可以看出，骆燕萍拒绝继续履行合同，原因为姚凌的购房资质未能在2016年3月12日之前审核通过。3.姚凌是否应于2016年3月12日继续向被告罗鸣燕支付首付款。罗鸣燕认为姚凌未能在2016年3月12日通过购房资质审核，故双方的合同无法继续履行，而姚凌亦认可双方合同无法继续履行，如果其坚持继续履行，应当依照约定向其支付首付款，姚凌未支付首付款的行为表明姚凌亦认为双方的合同无法继续履行；姚凌主张2016年3月12日，罗鸣燕已经明确表示其不想出卖房屋，故其不再向罗鸣燕支付首付款，此为行使不安抗辩权。通过姚凌提供的其与罗鸣燕的电话录音显示，姚凌于2016年3月12日告知罗鸣燕，因骆燕萍对继续履行合同提出异议，故其不再向罗鸣燕支付首付款，罗鸣燕并未提出异议。本院认为：依法成立的合同对缔约双方具有法律拘束力。合同缔约方应全面履行各自的合同义务。符合法定条件的，当事人可以解除合同。根据本案查明的事实，姚凌与罗鸣燕签订的房屋买卖合同及补充协议系双方的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对双方具有法律约束力。在合同履行过程中，双方产生争议，姚凌已经另购其他房屋，现双方的房屋买卖合同及补充协议的合同目的已经无法实现，双方均要求解除房屋买卖合同及补充协议，本院对此不持异议。姚凌是否存在违约行为，本院持否定意见。姚凌作为买受方，积极履行合同义务，在双方产生纠纷后，还欲通过增加价款的方式继续履行合同，可以看出其欲履行合同的诚意。至于对3月12日“获得”购房资质的理解，作为普通买受人，其理解为“具备”购房资质，即理解为其名下没有房屋便“获得”了购房资质，符合一般人的理解，在3月8日出售房屋后，其名下已无房屋，故其认为自己“获得”了购房资质。2016年3月12日，姚凌与骆燕萍进行协商时，姚凌已经明确得知骆燕萍不愿意继续履行合同，故其有理由不向罗鸣燕支付首付款项，而且其已经通过电话向罗鸣燕进行了说明，罗鸣燕也并未提出异议，故姚凌未按约定支付首付款并非其违约行为。在被告罗鸣燕一方明确表示不再继续履行合同的情况下，姚凌另寻房源，与他人签订购房合同，亦不属于其违约行为。罗鸣燕是否存在违约行为，本院亦持否定意见。罗鸣燕将“获得”购房资质理解为通过相关部门的资质审核，该理解也并无不妥，作为出卖方，其有审慎的注意义务，购房资质审核是本市购买房屋的必经程序，审核通过方能进行房屋买卖合同的下一步程序，故罗鸣燕将“获得”购房资质理解为购房资质审核通过更符合常理。故在姚凌的购房资质未如期审核通过的情况下，罗鸣燕拒绝继续履行合同并非其违约行为。若姚凌、罗鸣燕均不存在违约行为，那么是什么导致双方合同无法继续履行呢？通过上面的总结，可以看出姚凌、罗鸣燕所签订的补充协议中措辞的不严谨导致双方对合同的理解产生歧义，而该歧义通过双方的举证并不能消除，即双方均无法证明在双方签订补充协议时，对方所理解的“获得”购房资质的意思和己方所理解的一致。第三人我爱我家经纪公司并未参与双方的补充协议的签订，故其证词不能作为合同解释的依据。双方对合同中所涉及概念不进行明确阐述，是导致双方合同无法继续履行的症结所在，双方对此均应负有责任。现双方合同解除，罗鸣燕应当将其收取的姚凌支付的定金退还，对于姚凌支付的中介服务费，原被告双方应共同负担。综上所述，因双方所签订房屋买卖合同及补充协议的合同目的已经无法实现，现双方均要求解除合同，本院予以支持；因双方均不存在违约行为，故对于双方向对方主张的违约金，本院不予支持；关于姚凌主张的定金，理由正当，证据充分，本院予以支持；关于罗鸣燕主张的实际损失，缺少事实和法律依据，本院不予支持；关于姚凌主张的中介服务费，结合双方导致房屋买卖合同和补充协议不能继续履行的过错比例，双方应各负担二分之一。依照《中华人民共和国合同》第八条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除姚凌与罗鸣燕于2015年12月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及于2015年12月31日签订的《补充协议》；二、罗鸣燕于本判决生效之日起七日内给付姚凌定金及中介服务费共计78125元；三、驳回姚凌的其他诉讼请求；四、驳回罗鸣燕的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36800元，由姚凌负担（已交纳）。反诉案件受理费36800元，由罗鸣燕负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  姚玮东人民陪审员  刘秀红人民陪审员  叶 宏二〇一六年十二月十四日书 记 员  王艳春