北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京02民终8987号上诉人（原审原告）：胡雪君，男，1964年2月8日出生。上诉人（原审原告）：高易，女，1969年9月27日出生。二上诉人之共同委托诉讼代理人：吴国磊，北京市中策律师事务所律师。二上诉人之共同委托诉讼代理人：李福来，北京市中策律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京德胜投资有限责任公司，住所地北京市西城区德胜门外大街36号楼12层2单元1213。法定代表人：刘洋，执行董事。委托诉讼代理人：张晗，北京市兰台律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾渊源，北京市兰台律师事务所律师。上诉人胡雪君、高易因与被上诉人北京德胜投资有限责任公司（以下简称德胜公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第35085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人胡雪君、高易及其共同委托诉讼代理人吴国磊、李福来、被上诉人德胜公司之委托诉讼代理人张晗、艾渊源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。胡雪君、高易上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项；2.改判德胜公司向我们交付位于北京市西城区某某某某某9号院7号楼50平方米的商铺一处；3.一、二审诉讼费由德胜公司负担。主要事实和理由：1.我们在一审中提交的照片及营业执照能够证明被拆迁房屋中存在自建房，一审遗漏被拆迁房屋存在自建房的重要事实；2.我们与德胜公司已就被拆迁安置补偿事宜达成一致，一审判决却认定我们与德胜公司签订的协议书2非双方真实意思表示系无效条款，属认定事实及适用法律错误；3.协议书1、2合法有效，德胜公司应如实履行合同义务，一审判决认定德胜公司无须向我们交付一处50平方米的房屋，与本案事实不符，属认定事实错误。德胜公司辩称，同意一审判决，不同意胡雪君、高易的上诉请求。一审法院认定事实正确，适用法律正确，请求驳回其上诉请求。主要事实和理由：1.一审法院已经在判决中对胡雪君、高易提到的自建房屋有认定，不存在遗漏自建房屋的事实；2.一审判决认定协议书2不是双方的真实意思表示，属于无效条款，我们认为一审法院对该认定正确。协议书2并非我公司认可向胡雪君、高易安置一套50平方米房屋的真实意思表示。我公司仅需依据协议1为其安置一套房屋，并由其补足差价，且该房屋现在已经安置，我公司无需向上诉人再另外安置一套50平方米的房屋。胡雪君、高易自述其存在自建房屋的事实并无证据证明。胡雪君、高易向一审法院起诉请求：1.要求德胜公司按照两份协议书支付迟延办理两处安置房屋所有权证的违约金（自2007年6月14日至实际交付之日，以199870元为基数，按同期银行贷款利率计算）；2.要求德胜公司交付北京市西城区某某某某某9号院7号楼7-22号房屋所有权证；3.要求德胜公司履行双方签订协议书的约定，交付北京市西城区某某某某某9号院7号楼的50平方米商铺一处；4.诉讼费由德胜公司承担。主要事实和理由：2005年4月27日，双方签订协议书两份。协议书1性质是拆迁安置协议，约定德胜公司拆迁胡雪君位于北京市西城区某某某某1号商业用房，建筑面积33平方米，就地返还安置西城区某某某某某9号院7号楼北起第一间建筑面积不少于50平方米的商铺，多出原房屋面积部分由胡雪君按照每平方米11000元的标准购买，胡雪君应支付德胜公司187000元，该款项已经于2005年6月3日给付到位，德胜公司于2005年6月14日将房屋交付予胡雪君，但一直不给办理房屋产权证。存在违约行为，应支付迟延办理房屋产权证的违约金。同日签署的协议书2约定，除协议书1中返还的50平方米商铺外，德胜公司还应就胡雪君用于经营酒家的自建厨房安置一套50平方米商铺，胡雪君应支付总房款550000元，抵扣了胡雪君补差的房款后，不足部分原告于2005年6月3日另外支付了12870元，但德胜公司未交付该处房屋。一审法院认定事实：胡雪君与高易系夫妻，二人于1993年4月21日登记结婚。北京市西城区某某某某1号3幢房屋2间所有权人原登记为胡雪君，登记时间为1999年9月2日，房屋登记表记载有证房屋33平方米。2001年8月23日，德胜公司取得西拆许字（2001）第33号房屋拆迁许可证，因德外危旧房改造项目建设，拆迁含某某某某1号在内的房屋及附属物。2002年2月2日，德胜公司（甲方）与胡雪君（乙方）签订《北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议》（编号2-2-32#），约定：根据《房屋拆迁许可证》西拆许字（2001）第33号，甲方因危旧房改造项目建设，需拆除乙方在拆迁范围内某某某某1号私产房屋2间，建筑面积33平方米；甲方就地安置乙方德外小区（设计号）建筑面积不小于33平方米商业房。注：回迁还商业用房不小于33m2建筑面积，不补任何差价，超出部分按商业用房商品价补差；一次性停产停业综合补偿款共计五万一千五百五十元整；回迁后按当地物业管理规定交纳有关费用。2005年4月27日，德胜公司（甲方）与胡雪君（乙方）签订协议书两份，一份为两页（简称协议书1），一份为一页（简称协议书2）。协议书1约定：甲方根据北京市西城区房屋土地管理局西拆许字（2001）第33号《房屋拆迁许可证》，对乙方位于德外危改范围内经营的房屋进行拆迁安置，经甲、乙双方协商，签订拆迁安置协议书如下：一、乙方座落在德外某某某某1号，私产房屋两间系商业用房，建筑面积33平方米，乙方同意上述房屋就地返还安置，放弃其他安置方式。二、甲方就地返还乙方非住宅房屋（底商），地址为某某某某某街9号院7号楼北起第一间（具体位置见附图）。建筑面积暂定50平方米，最终以西城区房地局测绘所测绘为准，多退少补，不计利息。三、甲方就地返还乙方原房屋的建筑面积33平方米部分，互不补差价，超出乙方原房屋的建筑面积部分预计17平方米，按照11000元/平方米购买（不含综合地价款，综合地价款以评估报告为准），乙方应于2005年5月10日前支付总房款预计为187000元后，于2005年5月31日前甲方为其办理进住手续。四、乙方应按规定交纳公共维修基金。五、双方约定该房屋进住使用后两年内办理房屋产权证明在办理权属证明时乙方应向国家交纳综合地价款及相关税费。......八、本协议自签订之日起生效。2002年2月2日双方签订的编号2-2-32号《北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议》同时废止。协议书2约定：一、乙方自愿购买甲方坐落在某某某某某街9号院7号楼北起第一间，建筑面积为50平方米（详见附图）。二、甲乙双方议定按照11000元/平方米购买。乙方应支付总房款550000元（不含综合地价款），乙方于2005年5月10日前，一次性付给甲方。三、双方同意于2005年5月31日前由甲方将上述房屋交付给乙方使用。四、乙方按规定交纳公共维修基金。五、办理房屋权属证明时，乙方应向国家交纳综合地价款及相关税费。六、本协议经双方盖章后，经房地产交易主管机关审核，上述房屋产权归乙方所有。七、本协议一式三份双方各持一份。报区房屋拆迁主管部门一份备案。八、本协议自签订之日起生效。2005年6月3日，胡雪君向德胜公司分别支付187000元及12870元，交款单中均标注：协议书编号2-2-32，其中款项为12870元的交款单中标注为补交。2005年6月14日，德胜公司向胡雪君交付北京市西城区某某某某9号院7号楼7-22号房屋一间（建筑面积51.17平方米）。2008年8月12日，德胜公司向胡雪君开具某某某某6号院7号楼底商北起第一间房款发票，数额199870元。2009年8月31日，德胜公司取得西城区某某某某9号院（6号楼、7号楼、巳9号楼）房屋所有权证。为证明被拆迁房屋处另有自建房，胡雪君、高易申请法院向西城测绘所调取测绘房屋测绘记录，向北京西域房地产价格评估有限公司调取评估材料，调取材料中均未显示自建房屋具体情况。为证明未办理房屋所有权转移登记的责任在于胡雪君、高易拒不办理授权委托书，德胜公司提供房屋所有权转移登记申请书及相关材料一份，申请书上记载买房人胡雪君，卖房人德胜公司，转移房屋地址为西城区某某某某9号院7号楼7-22号（建筑面积51.17平方米），但其上未显示申请日期及提交审批情况，其后所附房屋登记表的填表日期记载为2009年9月22日，胡雪君、高易表示该时间为其申请时间。胡雪君、高易对此不予认可。2015年11月23日，胡雪君、高易向法院提起本案之诉，德胜公司不同意胡雪君、高易诉讼请求。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。胡雪君与德外公司于2005年4月27日分别签订协议书两份，现就两份协议书内容双方存在不同解释。胡雪君、高易主张两份协议书所涉安置标的系不同房屋，德胜公司则主张系同一房屋。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。法院认为，胡雪君作为原西城区德外某某某某1号房屋的所有权人，德胜公司作为该地区拆迁人，双方有权就拆迁安置事宜签署相关协议，双方亦确认相关两份协议书系针对本次拆迁所签署，根据语言表述，协议书1就拆迁基础事实及具体安置方案进行了较完整约定，并约定签订该协议后编号2-2-32号《北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议》同时废止，因此该协议应属于新的拆迁安置协议，而协议书2仅对回迁房屋的购买及相关价款进行了约定，应为购房协议，两份协议书约定的安置和购买房屋的地址、面积、交付时间均一致，明显为同一处房屋，而非不同房屋。胡雪君、高易所述协议书2安置房屋系针对原有自建部分，但现协议书2中并无就自建房屋进行补偿安置的约定，胡雪君、高易此项陈述无事实依据。两份协议书约定的安置和购买房屋情况一致，仅就价款约定不同。根据实际履行情况而言，协议书1中约定的房屋价款符合相关拆迁安置情况，且双方亦按照协议书1约定方案实际支付房屋价款，就数额为12870元的款项支付，胡雪君、高易表述为协议书2所涉安置房屋购房款，但该数额与协议书2约定不符，且交款单中亦注明为补交，该情节恰与已交纳187000元及已交付房屋实际面积相吻合，应为安置的西城区某某某某9号院7号楼7-22号房屋补交购房款，而非另一处安置房屋的购房款项，综上，协议书1中约定应为双方实际履行的合同文本，系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同。协议书2虽由双方签订，但就有关合同价款的条款并非双方真实意思表示，并非有效条款。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案审理中，双方确认德胜公司已经向胡雪君、高易交付了西城区某某某某9号院7号楼7-22号房屋，建筑面积超过50平方米，鉴于德胜公司已经履行了交付房屋之义务，胡雪君、高易再行要求德胜公司交付一处五十平方米房屋，无事实及法律依据。协议书1约定房屋进住使用后两年内办理房屋产权证明，双方确认实际交房时间为2005年6月14日，目前约定办证期限早已届满，胡雪君、高易尚未取得房屋所有权证，其要求德胜公司履行办证义务的理由正当，但鉴于办理产权证涉及房地产管理部门的行政审查及胡雪君、高易方的配合，德胜公司并非办证机构，仅负有协助义务，现德胜公司同意协助胡雪君、高易办理相关手续，法院对胡雪君、高易该请求中合理部分予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。就延期办证违约金一节，德胜公司虽称系胡雪君、高易原因未能办理，并提交了房屋所有权转移登记申请表，但该申请书系德胜公司自行填写，并非向房屋管理部门提交之凭证，亦无法显示其在协议书约定期限内已通知胡雪君、高易办理相关手续，而系胡雪君、高易原因导致未能办理，故其应承担举证不能之后果。双方在协议书1中并未约定逾期办证的违约责任，但德胜公司逾期办证必然给胡雪君、高易造成相应利息损失，对此德胜公司应给予相应赔偿，对利息的计算方式本院依法酌情确定以实际购房款为基数，参照中国人民银行同期贷款利率计算。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。胡雪君、高易明知协议书约定的办证期限届满，但未及时行使主张违约责任的权利，部分请求已经超过诉讼时效，对于自起诉日前两年内的利息损失法院予以支持。胡雪君与高易虽系夫妻，但其依据协议书要求德胜公司履行合同约定，协议书相对方为胡雪君，因此本案协议书履行主体及违约金支付主体确认为胡雪君，高易与胡雪君就所得利益的具体分割问题可通过其他法律关系另行解决。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2016年7月判决：一、自本判决生效之日起七日内，北京德胜投资有限责任公司协助胡雪君办理北京市西城区某某某某9号院7号楼7-22号房屋不动产登记转移手续，不动产权利人变更为胡雪君；二、自本判决生效之日起七日内，北京德胜投资有限责任公司支付胡雪君二〇一三年十一月二十三日至实际取得不动产登记证书之日的逾期办证利息损失（以十九万九千八百七十元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回胡雪君其他诉讼请求；四、驳回高易的起诉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，胡雪君、高易提交被拆迁房屋照片等资料，拟证明存在自建房屋，德胜公司对此不予认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，胡雪君与德胜公司签订的协议书1、协议书2均未附图。胡雪君、高易在二审中称，德胜公司已向其安置的房屋为自建房拆迁安置的房屋，而正式房屋未得到安置，其交付的12870元为协议书2补交的购房款，协议书2中其余购房款因德胜公司未补偿，因此，应视为已经向其交纳。本院认为，根据双方当事人的上诉及答辩意见，双方对一审判决第一、二项未持异议，本院予以确认。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案争议焦点为：1.本案所涉协议书1与协议书2指向的是两套房屋还是一套房屋；2.已经安置的一套房屋是否为自建房安置所得；3.是否存在自建房。关于第一个焦点问题，德胜公司主张两份协议书指向的系同一房屋，胡雪君、高易主张两份协议书所涉安置标的系不同房屋。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。据查，胡雪君因房屋拆迁，先与德胜公司于2002年2月2日签订《北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议》（编号2-2-32#），并领取了一次性停产停业综合补偿款共计51550元，后双方于2005年4月27日，签订协议书二份，即协议书1和协议书2。从协议约定内容看，协议书1的内容较为详细，就拆迁基础事实及具体安置方案进行了较完整约定，并约定签订该协议后编号2-2-32号《北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议》同时废止。据此，一审法院确认该协议应属于新的拆迁安置协议，并无不当。而协议书2仅对回迁房屋的购买及相关价款进行了约定，一审法院认定其为购房协议，本院对此认可。二份协议书约定，安置和购买房屋的地址、面积、交付时间均一致，虽然，协议1和协议书2中有详见附图字样，但双方认可并没有附图以明确房屋具体坐落位置。因此，通过对二份协议书的文字及内容分析，其指向的为同一处房屋，而非不同房屋。从协议履行情况看，协议书1约定了安置房屋建筑面积暂定50平方米，超出原房屋的建筑面积部分预计17平方米，按照每平方米11000元的价格购买，胡雪君应于2005年5月10日前支付总房款预计为187000元。胡雪君于2005年6月3日向德胜公司分别支付187000元及12870元，交款单中均标注：协议书编号2-2-32，其中款项为12870元的交款单中标注为补交。德胜公司为胡雪君开具了房款发票，数额199870元，德胜公司实际向胡雪君交付的北京市西城区某某某某9号院7号楼7-22号房屋一间,建筑面积为51.17平方米。从以上履行情况看，胡雪君交付的款项总额与德胜公司交付的房屋面积相符。因此，从以上协议签订内容及履行情况看，本院有理由相信德胜公司所陈述的涉案协议书1、协议书2均指向同一处房屋。胡雪君、高易称补交的12870元系协议书2中安置房屋的面积差，其余款项已经向德胜公司交付的主张，未提交证据证明，本院不予采信。关于第二个争议焦点，从协议书1、协议书2约定的内容看，均没有关于自建房屋存在及补偿的任何记载内容。胡雪君、高易在一审审理中称自建房未获得安置，二审审理中又更改为自建房已获得安置，而正式房屋未予安置。二人陈述前后并不一致，亦未就此提供合理理由予以解释。德胜公司对二人在二审审理中的陈述不予认可，故本院对胡雪君、高易在二审中所持此项上诉理由不予采信。关于第三个争议焦点，基于上述分析，在本案所涉三个合同中，均没有关于自建房屋是否存在及如何补偿的约定，一审法院据此认定涉案三份协议均指向产权房屋正确。故自建房屋是否存在及应如何处理，均不在本案审理范围之内。综上所述，胡雪君、高易的上诉理由没有充分的证据支持，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9300元，由胡雪君、高易负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  霍翠玲审判员  王金龙审判员  王 佳二〇一六年十二月二十九日书记员  张 璐-12--11-