河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫1202民初3953号原告李浩，男，1980年7月3日生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。委托代理人刘路，河南大进律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告孙会芳，女，1962年4月12日生，汉族，住河南省灵宝市。第三人卢学郎，男，1962年10月15日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托代理人刁复兴，河南天保律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告李浩与被告孙会芳、第三人卢学郎租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孙卫卫独任审判，公开开庭进行了审理。原告李浩的委托代理人刘路，第三人卢学郎的委托代理人刁复兴到庭参加诉讼，被告孙会芳经本院依法传唤，未到庭。本案缺席审理，现已审理终结。原告李浩诉称：2015年4月28日，第三人与被告签订《房屋买卖合同》将位于三××市湖滨区××与××交叉口东南角宏达上院204、205、206、207、208、209房屋转让给被告，在无法办理房产证的情况下，由被告保管相应的购房手续并实际占有该房屋。2016年6月18日，被告与原告签订了《房屋租赁合同》，约定由原告承租上述房屋，同时告知并征得第三人卢学郎同意。后原告按照合同约定入场对上述房屋进行装修，并投入了大量人力、物力。但在原告装修过程中才得知，该上述房屋在第三人转让给被告之前已经因其他纠纷被列入执行财产，并在2016年7月29日，也就是在原告装修过程中被三门峡市中级人民法院查封，不仅导致租赁合同无法继续履行，更给原告造成了包括装修费用、设计师费用、人工工资、广告宣传在内等多项经济损失共计261641元。原告认为，在签订《房屋租赁合同》时，被告以及第三人明知上述房屋已经被列入被执行财产而故意向原告隐瞒，并最终给原告造成经济损失，属于严重的违约行为。根据《房屋租赁合同》的约定，原告有权要求被告按照法律规定和《房屋租赁合同》的约定向原告赔偿包括装修在内的所有损失。现诉至法院，要求被告向原告承担因其违约行为给原告造成的各项损失共计261641元。被告孙会芳未答辩。第三人卢学郎辩称：应当驳回原告的诉讼请求。1、该房屋原产权人人是卢学郎，2015年4月28日，卢学郎与孙会芳签订了房屋买卖协议，后孙会芳与原告签订了合同，该房屋在卢学郎转让给孙会芳之前，法院查封了，但我并不知情，根据法律规定不影响租赁合同的履行。2、查封行为法院并没有告知原告不能经营，查封并不影响原告使用房屋。3、没有达到严重违约行为。该房屋还正常放在那里。原告诉称要求赔偿损失没有法律根据。经审理查明：2015年4月28日，出卖人（甲方）卢学郎与买受人（乙方）孙会芳签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：1、乙方向甲方购买其位于三门峡市湖滨区虢国路2街坊二号楼2层201、202号商品房（建筑面积476.07平方米，套内建筑面积392.2平方米），三门峡市湖滨区虢国路2街坊二号楼2层203、204、205号商品房（建筑面积580平方米，套内建筑面积为505平方米），三门峡市湖滨区虢国路2街坊二号楼2层206、207、208、209号商品房（建筑面积955.87平方米，套内建筑面积为864.9平方米），上述房屋的成交价为人民币14365000元。2、本协议签订之日，甲方应将其编号为110309、110310、110311商品房买卖合同原件交与乙方保管，出卖人三门峡市宏达房地产开发有限公司为甲方出具的收款凭证原件亦应交于乙方保管。3、由于上述9套房屋系甲方按揭贷款所购，房产暂时无房产证，现经双方协商约定由甲方继续偿还银行的按揭贷款，待银行按揭贷贷款还完，可以顺利办理房产证，甲方应将房产证办理为乙方姓名或直接过户给乙方。4、双方协商同意于本协议签订之日甲方将上述房产正式交付乙方。房产移交给乙方后，其该房屋所有、使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。5、甲方必须保证对该转让房屋有完全的所有权，无任何家庭内部共有纠纷，转让前该房屋没有设置任何抵押、担保、出租、被查封等他项权项，若发生与甲方有关的债务或家庭纠纷，一概由甲方解决并承担民事诉讼责任，因此造成的经济损失由甲方负责赔偿。6、特别约定：若甲方能够在2015年12月31日前偿还乙方人民币14365000元，则协议约定的9套房屋仍归甲方所有，本协议自甲方偿还完毕之日起无效，乙方将甲方的商品房买卖合同和收款凭证等原件还给甲方。甲方卢学郎、乙方孙会芳及见证人河南华灵律师事务所分别在协议上签字、盖章。之后，卢学郎将上述房屋交付给孙会芳。2016年6月18日，孙会芳（甲方）与李浩（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将位于三门峡市湖滨区上阳路与五原路路口东南角宏达上院二层204、205、206、207、208、209号房屋出租给乙方，房屋建筑面积总计1393.5平方米；2、甲方确保其用于出租的房屋、土地、设施产权清晰，该房产及设施符合国家法律规定，并取得合法权利证书。3、租赁期限：租赁起租日为2016年6月18日，租赁期为15年，即自2016年6月18日起至2031年6月17日止。4、免租装修期：甲方给予乙方装修经营免租装修期5个月，即2016年7月1日至2016年11月30日，免租期内乙方无需缴纳租金。5、甲方应于2016年6月18日前，将该租赁房屋依照本协议约定，将全部设施如约交付给乙方。甲方有义务保证交付给乙方的房屋没有产权争议和第三人争议，因此导致乙方损失的，视为甲方违约，甲方应承担违约责任和乙方损失的赔偿责任。6、租金计算及支付方式：该房屋租金为30元/平方米/月，每月租金41805元，每三个月缴纳一次租金；先缴纳后使用。租金每三年递增一次，递增额度按8%计。7、违约责任：因甲方违反约定，导致乙方不能正常经营，除依照合同约定一年期间的租金数额向乙方支付违约金外，还应当赔偿乙方包括装修在内的所有损失；甲方认可乙方为经营需要的装修费用将不低于300万元，最终赔偿金额由法院裁定等。甲方孙会芳、乙方李浩分别在租赁合同上签字。在租赁合同的最后一页，特别备注：卢学郎于2015年4月28日将购买的该房产转让给孙会芳，孙会芳对该房产拥有所有权。本人卢学郎对本合同租赁内容完全知悉，无任何异议，且无任何纠纷。如果在租赁期内回购该房产，买卖不破租赁，对本合同不作变更，继续履行。卢学郎也在该租赁合同上签字。之后，李浩接手该套房屋，并开始装修，用于开办健身俱乐部，并开始聘用工作人员，从事前期营销宣传活动。2016年7月29日，三门峡市中级人民法院在涉案房屋的门上张贴查封条，对涉案房屋进行查封，但并声明该房屋不能继续使用。之后，李浩认为涉案房屋无法继续使用，从房屋中搬出，在距离涉案房屋约100米处另行租赁房屋，用于其经营活动。2016年8月30日，李浩向本院提起民事诉讼，要求依法判令被告向其承担因违约行为给其造成的各项损失共计261641元；并支付上述损失所产生的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日）。庭审中，原告李浩提交一系列证据，用以证明其损失情况。原告所主张的损失由两部分组成，分别是：1、三门峡店筹备前期费用支出，包括：房租费用33800元；宿舍床2010元；电费1710元；住宿费1002元；车费、加油费、过路费2317元；团队建设1700元；招聘简历742元；展架、台卡、展台费用：1610元；打印、印刷费用5934元；制作门头、水柱旗费用9800元；办公用品费用8074元；刻章费570元；保洁用品271元；拓客费55元；电话、宽带费用824元；开锁费40元；工资费：19600元。2、三门峡店预售前期费用支出，包括：安科费用31500元；赠品费用16382元；桌椅费用6740元；IT设备费用14509元；广告宣传费用11740元；办公用品费2483元；电费2204元；监控音响设备费5106元；购买小工具120元；工资费50135元；加油费100元；车费436元；保洁费700元；律师费10000元；刻章费40元；提供会员用品810元；施工费12000元；设计费54600元。另查明：本案所涉房屋的登记所有权人为卢学郎，该房屋已经分别于2015年4月23日和2015年5月5日被三门峡市中级人民法院依法查封。2016年8月5日，李浩委托律师给孙会芳发出律师函，要求孙会芳立即向人民法院提起执行异议，解除法院查封，保证李浩一方的前期装修和运营工作的继续进行；如果孙会芳在接函后一周内无法解除查封，李浩一方无法继续开展运营工作，将不再缴纳房屋租金，并得以解除该租赁协议。孙会芳收到该函后未予答复。经本院对涉案房屋的现状进行现场勘查，确定原告李浩将其承租的204至209号房屋中的原有装修部分，包括：玻璃门、吊顶、墙面装饰、卫生间等已经全部拆除，但尚未进行装修。本院认为：被告孙会芳与原告李浩签订租赁合同，将涉案房屋出租给李浩时，该房屋已经被法院依法查封。由于李浩对法院的查封行为并不知情，在租赁合同签订后，即组织人员对所承租的房屋的进行拆除施工，并开展前期运营工作。在装修过程中，三门峡市中级人民法院执行局在涉案房屋的门上张贴封条，导致李浩无法继续租赁使用涉案房屋，合同目的无法实现，李浩被迫从涉案房屋中搬出，并且于2016年8月向被告发出律师函，要求解除查封，否则要求解除租赁合同。但由于时至今日，该房一直处于查封状态。按照《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。因此，原告李浩与被告孙会芳之间的租赁合同符合解除的条件，应当予以解除。由于孙会芳在与李浩签订房屋租赁合同时未将房屋已被法院查封的事实告知原告，未履行如实告知义务，导致原告在毫不知情的情况下，进行了前期的投资活动，给原告造成了一定的经济损失，被告孙会芳存在过错，应当对原告李浩承担赔偿责任。庭审中，原告提交了相关票据，但根据现场勘查，可以确定涉案房屋尚未进行实质性的装修，仅将原有的门窗等进行拆除，未全部拆除，原告主张的装修损失，包括拆除门窗等所花费的施工费用损失，该损失数额，依据原告所提交的票据，确定为12000元。由于原告租赁该房屋是从事健身类的经营活动，并且对涉案房屋进行了前期的设计，并交纳设计费用，因此，原告主张的设计费损失54600元，符合客观实际，本院予以认定。由于房屋尚未装修完毕，也未投入使用，原告为了经营需要而进行的前期宣传所支付的各项费用等，是双方在签订合同时无法预见的费用，并且原告李浩已经在附近另行租赁房屋从事健身房的经营活动，该部分损失，没有事实根据，本院不予认定。同时，由于房屋未装修完毕，未投入使用，原告所主张的办公用品费用和电话、宽带等费用，没有事实根据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决（缺席）如下：一、自本判决发生法律效力之日起即解除原告李浩与被告孙会芳之间所签订的租赁合同。二、被告孙会芳支付原告李浩各项损失共计66600元。限本判决发生法律效力之日起十日内付清。三、驳回原告李浩的其他诉讼请求。案件受理费5220元，减半收取2610元，由被告孙会芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审判员  孙卫卫二〇一六年十二月二十六日书记员  杨佳明