广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤18民终2512号上诉人（原审被告）：清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区。法定代表人：陈桂和，董事长。委托代理人：成惠雄，广东劲龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕文科，男，汉族，1978年7月2日出生，住清远市清新区。被上诉人（原审原告）：谢彩珠，女，汉族，1978年5月4日出生，住清远市清新区。上诉人清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司(以下简称“乐雅居公司”)因与被上诉人吕文科、谢彩珠商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初1524号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，吕文科、谢彩珠两人是夫妻关系。2013年6月23日，吕文科、谢彩珠与乐雅居公司签订《广东省商品房买卖合同》，第三条约定吕文科、谢彩珠购买位于清远市清新区太和镇旅游大道3号×××豪庭×号楼×梯×房屋为预售商品房，房屋建筑面积143.05平方米，套内建筑面积118.72平方米，分摊建筑面积24.33平方米；第四条约定房屋总金额536888元；第六条约定首付款166888元于签订合同当日支付，剩余房款370000元采用银行按揭贷款方式；第八条约定乐雅居公司应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格商品房交付吕文科、谢彩珠使用。下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，乐雅居公司可据实予以延期：（1）若遭不可抗力，且乐雅居公司在发生之日起30日内告知吕文科、谢彩珠的；（2）吕文科、谢彩珠未能按时支付购房款；（3）由于政府主管部门审批事项发生延迟的，或由于市政设施的施工、安装验收或审批手续发生延迟或者由于乐雅居公司非所能控制或抗拒的其他事件或行为。第九条约定乐雅居公司如未按合同规定的期限将该商品房交付吕文科、谢彩珠的违约责任：（1）逾期不超过45日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，乐雅居公司按日向吕文科、谢彩珠支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日后，吕文科、谢彩珠有权解除合同。吕文科、谢彩珠解除合同的，乐雅居公司应当自吕文科、谢彩珠解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按累计已付款的5％向吕文科、谢彩珠支付违约金。吕文科、谢彩珠要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，乐雅居公司按日向吕文科、谢彩珠支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，乐雅居公司应当书面通知吕文科、谢彩珠办理交付手续。双方进行验收交接时，乐雅居公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，乐雅居公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，吕文科、谢彩珠有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由乐雅居公司承担。合同签订后，吕文科、谢彩珠按约定共向乐雅居公司支付了购房款536888元。2014年7月4日，乐雅居公司将商品房交付吕文科、谢彩珠使用。至今，乐雅居公司没有向原审法院提交涉案房屋建筑工程经竣工验收合格备案的相关证据。原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。乐雅居公司与吕文科、谢彩珠签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、关于违约金。商品房买卖合同约定的竣工验收合格，应理解为该商品房经验收合格并备案。乐雅居公司没有依照合同约定于2014年6月30日前将竣工验收合格的讼争房屋交付吕文科、谢彩珠，是违约行为，应承担违约责任。2014年7月4日，虽然乐雅居公司将商品房交付吕文科、谢彩珠使用，至今没有提交证据证明所交付的商品房符合合同约定，应继续承担违约责任至竣工验收合格备案日止。吕文科、谢彩珠请求乐雅居公司从2014年7月1日起、以536888元为基数、按日万分之二计付违约金至商品房竣工验收合格备案之日止，应于支持。乐雅居公司辩称环城路东延段道路建设工程在2014年11月20才竣工验收，不存在违约行为，乐雅居公司没有提交证据证明环城路东延段道路建设工程影响了商品房的竣工验收，应不予支持。据此，原审法院《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2016年8月3日作出（2016）粤1803民初1524号判决：清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司应付吕文科、谢彩珠的违约金（从2014年7月1日起、以536888元为基数、按日万分之二计付至商品房竣工验收合格备案之日止），于本判决生效之日起十日支付实际应付违约金部分，以后每30日按实际应付违约金支付一次。本案受理费827元，由清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司负担。此款吕文科、谢彩珠已预交，原审法院不作退回，由清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司在履行上述判决时迳付给吕文科、谢彩珠。宣判后，清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人在本案中不存在违约行为，涉案房屋未能在2014年6月30日交付给被上诉人使用的原因非上诉人造成，上诉人根据合同约定可延期交付，被上诉人要求上诉人支付违约金缺乏事实依据和法律依据。上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定上诉人应当在2014年6月30日前把验收合格的房屋交付给被上诉人使用。本案中，清远市清新区住房和城乡建设局2014年11月20日出具的《建设工程竣工验收报告》可证实，清新城区环城路东延段道路建设工程在2014年11月20才通过验收；清远市清新区太和供水有限公司2014年8月5日出具的《证明》证实，该公司在2014年8月5日才上诉人开发的×××豪庭小区进行了永久用水报装；清远港华燃气有限公司2015年8月7日出具的《通知》证实，清远港华燃气有限公司要在2015年8月10日才开始对上诉人开发的×××豪庭小区进行通气。课件，正是由于上述政府主管部门审批事项的延迟和市政设施的施工、安装验收延迟，才导到涉案房屋未能在2014年6月30日前通过验收合格。而上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》第八条第二款第3点约定，如遇下列特殊原因：“由于政府主管部门审批事项发生延迟的；或由于市政设施的施工、安装验收或审批手续发生延迟；或由于非出卖人所能控制或抗拒的其他事件或行为”，出卖人可据实予以延期（交楼）。可见，上诉人在本案中不存在违约行为，被上诉人要求上诉人承担违约责任缺乏事实依据和法律依据，一审判决认定事实错误，适用法律不当，应依法予以撤销。二、被上诉人在2014年7月4日已收楼，一审判决判令上诉人支付违约金至商品房竣工验收合格备案之日缺乏依据。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，吕文科、谢彩珠与清远市怡德物业管理有限公司2014年7月4日签订的《前期物业服务协议》和签署的《前期物业服务协议》和签署的《承诺书》可证实，被上诉人已对×××豪庭×号楼×梯×单元进行验收，查验了该房的建筑质量情况后，认为该物业可以交付使用，并同意接收房屋。由于被上诉人在2014年7月4日确认已接收涉案房屋，故其要求上诉人支付违约金74197.92元应不予支持。一审判决以“虽然乐雅居公司将商品房交付给吕文科、谢彩珠使用，至今没有提交证据证明所交付的商品房符合合同约定，应继续承担违约责任至竣工验收合格备案日止”为由，判令上诉人支付违约金至商品房竣工验收合格备案之日显然违反上述司法解释规定。综上所述，上诉人为维护自身合法权益，特依照《民事诉讼法》第一百六十四条规定提起上诉，请求二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。被上诉人吕文科、谢彩珠答辩称：答辩人认为道路工程的验收与房屋工程的验收是两个不同的法律关系，这两个关系是没有关联性的，答辩人认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉请求，维持原判。经本院审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人乐雅居公司上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人是否存在逾期交房的违约行为，如有，违约金计算的起止时间如何确定。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人乐雅居公司应当在2014年6月30日前如约如期交付房屋，上诉人在2014年7月4日才将涉案房屋交付给被上诉人，已违反合同约定，应当按照合同约定承担违约责任。上诉人乐雅居公司提出，根据合同约定，因市政设施的施工、安装验收或审批手续发生延迟，上诉人可对交楼期限予以延期，上诉人迟延交楼不构成违约。本院认为，上诉人提交的《建设工程竣工验收报告》仅可证明清新城区环城路东延段道路于2013年10月26日开工，于2014年11月20日竣工的事实，但不能证明该道路的施工存在工期延迟，因此，前述道路的施工并不符合合同约定的可延期交楼的情形，本院对上诉人该辩解不予采纳。另外，供水、管道燃气设施的报装及开通受上诉人与供水、燃气公司之间的合同约束，供水、管道燃气设施未及时报装及开通，不属于合同约定可以迟延交楼的情形，不能免除上诉人依约交房的合同义务，本院对上诉人该辩解亦不予采纳。关于违约金计算的起止时间问题。根据合同约定，上诉人乐雅居公司应当在2014年6月30日前交付房屋，逾期不超过45日的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向被上诉人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。本案中，上诉人在2014年7月4日将涉案房屋交付给被上诉人，被上诉人对此没有异议，视为上诉人已经在2014年7月4日履行了合同约定的交付义务。现被上诉人要求上诉人承担实际交房之后的违约金没有事实和法律依据。如被上诉人认为涉案房屋未达到合同约定的交付条件导致其损失，可另循途径解决。本案中，逾期交房的违约金应当从2014年7月1日起每日按已付房款536888元的万分之一计算至2014年7月4日止，即536888元×0.0001×4=214.76元。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院对其合理部分予以支持。原审判决适用法律部分错误，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：变更（2016）粤1803民初1524号民事判决为：上诉人清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人吕文科、谢彩珠支付逾期交房违约金214.76元。一审案件受理费827元，由上诉人清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司负担27元，被上诉人吕文科、谢彩珠负担800元。二审案件受理费827元，由上诉人清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司负担27元，被上诉人吕文科、谢彩珠负担800元。本判决为终审判决。审判长  巢忠文审判员  何 燕审判员  何昭敏二〇一六年十二月二十六日书记员  黄 沁附相关法律条文：第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。