江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0291民初2286号原告金科物业服务集团有限公司无锡南长分公司，组织机构代码07987540-7，住所地无锡市梁溪区南湖大道城南世家小区中南路34号。负责人夏绍飞，该公司经理。委托代理人虞晓峰，江苏福庆律师事务所律师。被告华新珠，女，1975年11月20日生，，汉族，户籍在无锡市新吴区，住无锡市新吴区。原告金科物业服务集团有限公司无锡南长分公司（以下简称金科南长分公司）与被告华新珠物业服务合同纠纷一案，本院2016年4月19日受理后，依法组成合议庭，于2016年12月8日公开开庭进行了审理。原告金科南长分公司的委托代理人虞晓峰、被告华新珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金科物业诉称：华新珠系金科南长分公司提供物业服务的无锡市金科米兰小区29号501室房屋业主。金科南长分公司受托对无锡市金科米兰小区进行前期物业服务，华新珠也签订了《临时规约》，在《前期物业服务协议》及《临时规约》中均明确约定花园样房按每月每平方米2.7元标准收取物业费，业主不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，每日按应交费用总额的千分之三支付违约金。华新珠结欠金科南长分公司2013年4月1日以后的物业费。现请求判令华新珠支付2013年4月1日至2016年12月31日的物业费17056.62元，并支付该款按每日万分之五计算的违约金6072.94元。被告华新珠辩称：其与金科南长分公司之间并无合同关系，金科南长分公司无权向其主张物业费。金科南长分公司诉请无事实与法律依据，请求驳回金科南长分公司的诉讼请求。经审理查明：2010年8月19日，无锡金科房地产开发有限公司与重庆金科物业管理有限公司签订《米兰花园前期物业服务合同》一份，约定由无锡金科房地产开发有限公司选聘重庆金科物业管理有限公司对米兰花园提供前期物业管理服务，该合同第六条第一款载明：物业服务收费选择包干制方式即物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中花园洋房按2.7元/月.平方米（包括电梯费、公共水电费）的标准计算。该合同第七条第四款载明：物业服务费用（物业服务资金）按季（年/季/月）交纳，业主或物业使用人应在每年的第一季度在1月10号前、第二季度在4月10号前、第三季度在7月10号前、第四季度在10月10号前（每次交纳的具体时间）履行交纳义务。该合同第三十一条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业费用（物业服务资金）的，每日应按应缴费用总额千分之三的标准向物业服务企业支付违约金。该合同第三十五条约定：本合同期限自2010年9月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。2010年11月25日，华新珠与无锡金科房地产开发有限公司订立《商品房买卖合同》一份，约定由华新珠购买无锡市米兰花园29号501室房屋，于2012年3月31日前交付。同日，双方还签订了《米兰花园（洋房）补充协议》一份，在该《协议》第九条“物业管理的约定”第五条载明：在该项目业主委员会未与物业服务企业签订物业服务协议前，买受人应当按出卖人与物业服务企业签订的《前期物业管理服务协议》履行相关义务，并按《前期物业管理服务协议》约定的《临时管理规约》规定及时交纳物业费。华新珠于同日签收了《米兰花园临时管理规约》，该《规约》第五章“物业的管理”第五条载明：自建设单位首次交房之日起三年内暂按花园洋房住宅按2.7元/平方米.月（含水电公摊）标准收取物业费。第六条载明：业主同意物业交付使用之日起承担其所拥有物业的服务费用或服务资金（另有规定按规定执行）。物业的服务费用按季度交纳，各业主应在物业服务企业规定的时间内履行交费义务。每季度物业费（含车位物业费）第一季度为1月10日前、第二季度为4月10日前、第三季度为7月10号前、第四季度在10月10号前由业主自行到物业服务企业收费前台交纳，交费时间如有变更，以物业服务企业另行通知为准。在第七章第一条载明：违反本约定及前期物业服务合同的约定，未能按时足额交纳物业费，每日应按应缴费用总额千分之三的标准向物业服务企业支付违约金。华新珠于2012年5月20日与无锡金科房地产开发有限公司办理了上述房屋验收交接手续，并于同日预交了物业费4610元。此后，双方为华新珠结欠物业费产生争议，金科南长分公司遂于2016年4月19日诉讼来院。以上事实，有金科南长分公司提供的《米兰花园前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《米兰花园临时管理规约》、《接房声明》、《接房手续书》、物业费收据和双方当事人陈述等证据在卷证实。另查明：重庆金科物业管理有限公司于2011年3月29日变更为重庆市金科物业服务有限公司，2014年4月16日变更为金科物业服务有限公司，2015年7月8日变更为金科物业服务集团有限公司。金科物业服务集团有限公司无锡南长分公司系金科物业服务集团有限公司的下属分公司。金科物业服务集团有限公司授权金科南长分公司履行《米兰花园前期物业服务合同》并行使相关诉讼权利。以上事实，有金科南长分公司提供的无锡市南长区市场监督管理局企业登记资料查询表、工商登记档案资料和双方当事人陈述等证据在卷证实。诉讼中，金科南长分公司主张华新珠支付结欠的物业费及违约金，具体如下：一、物业费。自2013年4月1日至2016年12月31日止，按单价2.7元/平方米/月，建筑面积142.28平米，物业费共计17287.20元，扣除华新珠之前结余的物业费230.58元，华新珠尚需支付物业费17056.62元。二、违约金。合同约定违约金每日应按应缴纳费用总额3‰计算，金科南长分公司主张按照0.05%计算，具体明细如下：1、2013年4月11日至2016年12月31日，1360天，以921.90元为本金，为626.89元；2、2013年7月11日至2016年12月31日，1269天，以1152.48元为本金，为731.25元；3、2013年10月11日至2016年12月31日，1177天，以1152.48元为本金，为678.23元；4、2014年1月11日至2016年12月31日，1085天，以1152.48元为本金，为625.22元；5、2014年4月11日至2016年12月31日，995天，以1152.48元为本金，为573.36元；6、2014年7月11日至2016年12月31日，904天，以1152.48元为本金，为520.92元；7、2014年10月11日至2016年12月31日，812天，以1152.48元为本金，为467.91元；8、2015年1月11日至2016年12月31日，720天，以1152.48元为本金，为414.89元；9、2015年4月11日至2016年12月31日，630天，以1152.48元为本金，为363.03元；10、2015年7月11日至2016年12月31日，539天，以1152.48元为本金，为310.59元；11、2015年10月11日起计算至2016年12月31日止，447天，以1152.48元为本金，为257.58元；12、2016年1月11日至2016年12月31日，355天，以1152.48元为本金，为204.57元；13、2016年4月11日至2016年12月31日，264天，以1152.48元为本金，为152.13元；14、2016年7月11日至2016年12月31日，共计173天，以1152.48元为本金，为99.69元；15、2016年10月11日至2016年12月31日，共计81天，以1152.48元为本金，为46.68元，以上违约金合计6072.94元。本院认为：无锡金科房地产开发有限公司与重庆金科物业管理有限公司签订的《米兰花园前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，对无锡市米兰花园业主均具有约束力，华新珠作为该小区业主应当按时足额交纳物业费。华新珠在与无锡金科房地产开发有限公司订立的米兰花园（洋房）补充协议》与其接收房屋时签收的《米兰花园临时管理规约》中均有交纳物业费以及逾期未交纳物业费应支付违约金的规定，华新珠对此知情并交纳了预交部分物业费，现华新珠以其非合同当事人为由拒不交纳物业费，于法无据，本院不予采信。金科南长分公司按上述合同约定，主张华新珠交纳自2013年4月1日至2016年12月31日、标准2.7元/平方米/月、面积142.28平米计算的物业费17056.62元，于法有据，本院予以支持。因华新珠逾期未交纳物业费，按照《米兰花园前期物业服务合同》与《米兰花园临时管理规约》等约定，华新珠应按每日欠缴金额千分之三的标准支付违约金，现金科南长分公司主张华新珠每日按照欠费数额0.05%的标准支付违约金，系其对自身民事权利的处分行为，本院予以准许，对金科南长分公司主张的违约金6072.94元予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：华新珠于本判决发生法律效力之日起十日内向金科南长分公司支付无锡市米兰花园29号501室房屋自2013年4月1日起至2016年12月31日止结欠的物业费17056.62元及违约金6072.94元，合计23129.56元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费378元（已由金科南长分公司预交），由华新珠负担。（金科南长分公司同意其预交的案件受理费378元由华新珠向其直接支付，本院不再退还，由华新珠在本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给金科南长分公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  吴成新审 判 员  黄思佳人民陪审员  孔新颜二〇一六年十二月二十九日书 记 员  陆 凯本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。