湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书(2015)株荷法民一初1525号原告谢春芳，女，汉族，1981年2月2日出生。特别授权委托代理人杨立东，湖南湘江律师事务所律师。被告赖虎成，男，汉族，1969年12月13日出生。第三人方志荣，男，汉族，1970年10月6日出生。第三人谭玉辉（追加），女，汉族，1970年12月8日出生。特别授权委托代理人钟卓峰，湖南通程律师事务所律师。原告谢春芳与被告赖虎成、第三人方志荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月28日作出（2014）株荷法民一初字第1086号民事判决。宣判后，原告不服，提起上诉。株洲市中级人民法院于2015年8月17日作出（2015）株中法民四终字第221号民事裁定，撤销本院的（2014）株荷法民一初字第1086号民事判决，发回本院重新审理。本院于2015年10月28日受理后，依法追加谭玉辉为本案第三人参加诉讼。本案由审判员黄河担任审判长，与代理审判员童建荣、人民陪审员王建平组成合议庭于2016年1月26日公开开庭进行了审理。书记员邓韵芳担任庭审记录。原告谢春芳及其委托代理人杨立东、第三人方志荣、第三人谭玉辉的委托代理人钟卓峰到庭参加了诉讼。被告赖虎成经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢春芳诉称，2008年11月19日，被告赖虎成从第三人方志荣受让了株洲药检所内1栋102号房屋，并且付清了全部购房款240000元。2011年2月24日被告赖虎成与原告谢春芳达成株洲药检所内1栋102号房屋买卖协议，价格为480000元；签订协议之日首付300000元，余款180000元在办理两证后一次性付清，过户费用由原告谢春芳承担，被告并承诺在2011年年底办理好两证更名手续。原告依照协议的约定支付了300000元给被告，但被告赖虎成仍未办理好过户手续。故诉至法院，请求判令：1、依法确认药检所1栋102号房屋的所有权归原告所有，被告履行合同办理房屋产权两证变更手续；2、第三人协助被告办理房屋产权两证变更手续；3、被告承担本案诉讼费用。第三方志荣述称，第三人与被告进行房屋交易，原告与被告之间如何交易，第三人不知情，且也与第三人无关，第三人没有义务办理房产证变更登记。第三人谭玉辉述称：1、第三人谭玉辉是本案诉争房屋的共同所有权人，其对房屋的所有权为对世权，故本案原、被告及第三人方志荣均负有不得侵犯所有权的义务；2、第三人谭玉辉对本案房屋处分未作任何意思表示，其不负有协助办理房产证登记的义务。被告赖虎成未予答辩。原告谢春芳为支持自己的诉讼请求，向本院提供了以下证据：1、原、被告及第三人身份信息，拟证明原、被告及第三人诉讼主体资格；2、房屋转让协议，拟证明原告以480000元的价格购买被告房屋的事实；3、被告与第三人之间的房屋转让协议，拟证明第三人将其所有的位于株洲药检所内1栋102号房屋以240000元的价格转让给被告的事实；4、购房收条，拟证明被告已支付第三人购房款240000元的事实；5、原告购房款收条，拟证明原告已将330000元购房款支付给被告的事实。第三人方志荣为支持其述称，向本院提交如下证据：1、（2013）株荷法民一初字第752号民事判决书，拟证明被告尚欠第三人293000元的事实；2、执行和解协议复印件，拟证明诉争房屋交付给第三人的事实；3、株洲市食品药品检验所出具的证明，拟证明房产证办理事项的事实；4、株洲市东区文化路中角湾18栋304号房屋所有权证，拟证明诉争房屋没有办理房产证的原因；5、市行政事业单位批复，拟证明办证的政策的事实；6、挂号信复印件，拟证明第三人告知被告收回房屋的通知。第三人谭玉辉为支持其述称，向本院提交如下证据：房产证、土地使用权证复印件，拟证明房屋所有权人为第三人方志荣、谭玉辉的事实。被告赖虎成未向本院提交证据。根据原告、第三人的举证、质证，本院对原告、第三人提供的证据确认如下：对原告提供的证据经第三人方志荣质证意见如下：对证据1、4无异议；对证据2的真实性无法确认；对证据3的真实性无异议，但第三人的购房协议中没有见证人签名；对证据5的真实性无法确认。对原告提供的证据，第三人谭玉辉表示无原件核实，不予质证。后原告向本院提交部分证据原件，本院依法通知第三人谭玉辉到庭质证，第三人谭玉辉无正当理由未到庭质证，视为第三人放弃质证的权利。本院认为，第三人方志荣对证据1、4质证无异议，本院予以认定；证据2、3，经本院核实，该证据客观真实，能够证明本案事实，本院予以认定；证据5，经本院核实，该证据客观真实，但仅能证明原告支付房屋款300000元，故本院对其真实性予以认定。对第三人方志荣提交的证据经原告质证意见如下：对证据1的真实性无异议；对证据2的真实性无异议，但该协议书系在本案原审上诉中签订；对证据3的真实性无异议，恰恰证明房屋的所有权人为方志荣；对证据4的真实性无异议，但无法达到其证明目的；对证据5的真实性无异议，对其关联性有异议；对证据6的三性均有异议。经第三人谭玉辉质证意见如下：对证据1无异议，对证据2有异议；对证据3、4、5、6均无异议。经查，该六份证据客观真实，故本院对其真实性予以认定。对第三人谭玉辉提交的证据经原告质证对其真实性无异议，对其关联性有异议；经第三人方志荣质证无异议。本院认为，该证据客观真实，能够证明本案事实，本院予以认定。对本院调取的株洲市食品药品检验所出具的情况说明及株洲市房产管理局出具的房屋登记薄，经原告谢春芳、第三人方志荣、谭玉辉质证对其真实性无异议，第三人方志荣对其关联性有异议，第三人谭玉辉对其合法性有异议。本院认为，该证据系本院依法调取，本院予以认定。被告赖虎成对原告、第三人方志荣、谭玉辉提交的证据及本院调取的证据未予质证，视为其放弃质证的权利。根据本院采纳的证据和当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2008年11月，第三人方志荣将其工作单位株洲药检所分配的位于单位院内的1栋102号房屋一套作价240000元卖给被告赖虎成，双方签有房屋转让协议。该协议签订时，该房尚未办理产权登记手续。协议履行中，被告赖虎成支付了全部购房款。2011年2月24日，被告赖虎成将该房转让给原告谢春芳，并签订《房屋转让协议》一份，协议约定：房屋转让价格为480000元，首付300000元，余款180000元待株洲药检所办好房屋产权证后一次性付清；办理产权证费用由原告谢春芳自行承担。在合同签订后，原告谢春芳及时支付了被告赖虎成首付款300000元，并催促被告赖虎成办理产权过户手续，但至今未办理。在庭审过程中，本院向原告谢春芳释明其是否变更诉讼请求为违约之诉，原告谢春芳不同意变更诉讼请求。另查明，本案诉争的房屋位于株洲市荷塘区药检路66号1栋101号房屋（建筑面积160.51平方米）已于2014年6月11日在株洲市房产管理局办理了所有权登记，该房屋登记在第三人方志荣与谭玉辉名下。再查明，第三人方志荣与被告赖虎成民间借贷纠纷一案执行过程中，被告赖虎成与第三人方志荣于2014年5月8日达成执行和解协议，该协议内容为：一、被执行人赖虎成现自愿将申请执行人方志荣前期出售给自己的位于株洲市药检所1栋102号的房屋抵偿给申请执行人方志荣，用于偿还与申请执行人方志荣民间借贷纠纷一案的欠款；二、被执行人赖虎成应在本协议签订后十五日内将位于株洲市药检所1栋102号的房屋腾空，并将房屋交付给申请执行人方志荣；三、被执行人赖虎成如未在规定时间内按照上述协议履行，将恢复该案的原审判决执行。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案第三人方志荣与赖虎成达成的房屋买卖合同仅第三人方志荣签名，该房屋实际为第三人方志荣与谭玉辉共同共有。2011年2月24日被告赖成虎在未取得本案诉争房屋所有权情形下，与原告签订《房屋转让协议》，将本案房屋转让给原告谢春芳，关于两份房屋买卖合同效力，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，虽然第三人方志荣在缔约时未有共有人谭玉辉签字，被告赖虎成在缔约时对标的物没有处分权，但并不影响买卖合同的效力，该二份买卖合同应确认为有效合同。但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于当事人事后是否予以追认。鉴于第三人方志荣、谭玉辉系夫妻关系，在订立合同时其二人经济上一体，第三人方志荣也表示谭玉辉对其出卖房屋可能知情，而第三人谭玉辉对方志荣出卖房屋并未提出异议，可见方志荣转让诉争房屋是经过谭玉辉的同意或得到其追认，第三人方志荣与被告赖虎成签订房屋买卖合同虽无谭玉辉签字，但发生所有权转移的物权变动效果，被告赖虎成已按约定支付房屋款240000元，故第三人方志荣、谭玉辉应将位于株洲市荷塘区药检路66号1栋101号房屋过户登记至被告赖虎成名下。被告赖虎成将诉争房屋转让原告谢春芳，朱跃芳作为丙方在《房屋转让协议》上签名，朱跃芳与第三人方志荣系同事关系，方志荣应知晓被告赖虎成转让诉争房屋，但未提出异议，视为对被告赖虎成转让诉争房屋予以追认，原告与被告签订房屋买卖合同发生所有权转移的物权变动效果，原告已按约定支付被告房屋款，被告赖虎成应待诉争房屋过户至其名下后，过户登记至原告谢春芳名下。因被告赖虎成未到庭参加诉讼，本院无法组织调解。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认位于株洲市荷塘区药检路66号1栋101号房屋产权为原告谢春芳所有；二、第三人方志荣、谭玉辉于本判决生效后三十日内协助原告谢春芳办理位于株洲市荷塘区药检路66号1栋101号房屋所有权证及土地使用权证变更手续。本案案件受理费17000元，诉讼保全费2920元，共计人民币19920元，由被告赖虎成承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：市农行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：1611011040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  黄 河代理审判员  童建荣人民陪审员  王建平二〇一六年十二月五日书 记 员  邓韵芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。