重庆市梁平县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0228民初3251号原告：中国农业银行股份有限公司重庆梁平支行，住所地：重庆市梁平县梁山镇双桂路137号。负责人：张奎，系该行行长。委托代理人：颜智勇，男，生于1972年5月19日，汉族，重庆市梁平县人，住重庆市梁平县。被告：陈忠均，男，生于1988年4月8日，汉族，重庆市梁平县人，在外务工，住重庆市梁平县。被告：重庆市梁平县戴斯置业有限公司，住所地：重庆市梁平县。法定代表人：姜锋，系该公司经理。委托代理人：林光德，男，生于1980年1月26日，汉族，重庆市綦江县人，重庆市綦江县。原告中国农业银行股份有限公司重庆梁平支行（以下简称：“农业银行梁平支行”）诉被告陈忠均、重庆市梁平县戴斯置业有限公司（以下简称：“戴斯公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案后，依法由审判员杨红霞担任审判长，与代理审判员李昌旭、人民陪审员高宗琴组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行梁平支行的委托代理人严智勇与被告戴斯公司委托代理人林光德到庭参加诉讼，被告陈忠均经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告农业银行梁平支行向本院提出诉讼请求：1.由被告陈忠均偿还原告借款本金、利息、罚息、复利共计162041.74元，其中本金160698.71元，利息、罚息及复利计算至2016年12月14日共计1343.03元，并自2016年12月14日至清偿之日止按合同约定计收利息、罚息、复利，利随本清；2.确认原告对被告陈忠均位于重庆市梁平县双桂街道云复路X-X幢X-X-X的房屋抵押权有效；3.原告对被告陈忠均所提供抵押的房屋在第一项诉讼请求范围内享有优先受偿权；4.由被告戴斯公司对上述债务承担连带担保证责任；5.案件受理费由二被告共同负担。事实和理由：2014年2月28日，原告月被告陈忠均、戴斯公司签订了编号为55020120140012439号的《个人购房担保借款合同》，约定：由原告向被告陈忠均发放贷款180000.00元，用于按揭购买戴斯公司开发的房地产住房，贷款期限为180个月，实行按月等额本息还款，到期日为2029年4月29日，执行利率为年利率6.681%，若借款人未按合同约定还款，将在执行利率的基础上上浮50%，即10.0215%计收罚息，对应付而未付的利息，依据中国人民银行规定计收复利。同时被告陈忠均以其购买的房屋对上述贷款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押登记手续，被告戴斯公司自愿作为保证人，对上述债务承担连带保证责任。合同签订后，原告依约于2014年4月30日履行了放款义务。被告陈忠均按约定按期偿还了原告部分借款，但从2016年2月起至8月，被告陈忠均未按约定按期偿还借款本息。经原告多次催收未果，遂诉至本院，请求依法裁判。被告陈忠均本院合法传唤，未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状。被告戴斯公司辩称：对原告的诉讼请求及事实和理由均表示认可。原告为支持其诉讼请求，向本院举示了如下证据：1、借款人身份证复印件；2、借款人婚姻证明；3、抵押人身份证；4、抵押人婚姻证明；5、借款申请书；6、抵押借款承诺书；7、个人信贷业务申请表；8、购房合同；9、个人担保借款合同；10、抵押贷款合同权；11、房屋抵押登记书；12、个人借款凭证；13、合约信息查询；14、债务逾期催收影印件；15、担保人股东会决议。被告戴斯公司质证称：对原告举示的证据没有异议。被告陈忠均经本院合法传唤，为到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利，对原告举示的证据本院经审查，作出如下评判：原告方提交的第1-4项证据能证明被告陈忠均的身份情况及借款时的婚姻状况，其来源真实、合法；与本案具有关联性，本院予以采信。原告方提交的第5-15项证据能证明被告陈忠均向原告借款以原告支付借款的事实，被告陈忠均以其房屋对借款提供抵押担保，被告戴斯公司提供连带保证的事实，以及被告陈忠均拖欠部分借款未还，经原告催收后仍尚欠部分借款的事实，以上证据来源真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。本院经审理，结合原告的陈述及举示的有效证据，认定事实如下：2014年2月28日，被告陈忠均因购买被告戴斯公司开发的座落于重庆市梁平县双桂街道云复路X-X幢X-X-X商品房需要资金向原告申请贷款18万元，并由原告与二被告共同签订了编号为55020120140012439号的《个人购房担保借款合同》，合同约定：由原告向被告陈忠均发放贷款180000.00元，用于按揭购买戴斯公司开发的房地产住房，贷款期限为180个月，实行按月等额本息方式还款，到期日为2029年4月29日，执行利率为年利率6.681%；若借款人未按合同约定还款，将在执行利率的基础上上浮50%，即10.0215%计收罚息；对应付而未付的利息，依据中国人民银行规定计收复利；被告陈忠均以其购买的前述房屋对上述贷款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押登记手续，被告戴斯公司自愿作为保证人，对上述债务承担连带保证责任。合同签订后，原告依约于2014年4月30日履行了放款义务。被告陈忠均按约定按期偿还了原告部分借款，但从2016年2月至8月期间，被告陈忠均未按约定按期偿还借款本息。经原告多次催收，被告陈忠均于2016年9月又开始偿还借款，但至今仍有3个月的借款本金及利息、罚息、复利没有偿还。原告认为被告陈忠均的行为已构成违约，原告有权提前收回借款，于是诉至本院，请求依法判决由被告陈忠均偿还原告借款本金、利息、罚息、复利共计162041.74元，其中本金160698.71元，利息、罚息及复利计算至2016年12月14日共计1343.03元，并自2016年12月14日至清偿之日止按合同约定计收利息、罚息、复利，利随本清；确认原告对被告陈忠均位于重庆市梁平县双桂街道云复路X-X幢X-X-X的房屋抵押权有效；原告对被告陈忠均所提供抵押的房屋在第一项诉讼请求范围内享有优先受偿权；由被告戴斯公司对上述债务承担连带担保证责任；案件受理费由二被告共同负担。本院认为，被告陈忠均自愿向作为金融机构的原告农业银行梁平支行借款，用于购买被告戴斯公司开发的商品房，双方签订了借款合同，原告也实际支付了借款，双方意思表示真实，借款合同成立并生效。按照合同约定，被告陈忠均应按期偿还借款的本金及利息，但在履行还款义务过程中，因为其自身原因没有按期足额履行还款义务，其行为已经构成违约，原告有权提前收回借款，并按照约定的标准计收利息、罚息及复利。同时，经审查认为原被告之间约定的利息、罚息、复利的计收标准不违反法律规定，且原告的主张与约定一致，本院予以确认。因此，原告主张由被告偿还其借款本金及按照约定支付利息、罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。被告陈忠均自愿以其购买的房屋用于对本案借款进行担保，并办理了预购商品房抵押登记手续，其真实意思表示，双方签订的《个人购房担保借款合同》中的抵押担保条款及办理的预售商品房抵押登记手续合法、有效。但根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”据此，预购商品房抵押登记实为对抵押物进行的预告登记，不等同于抵押登记，其不具有物权效力。由此可见，预购商品房抵押登记权属于一种可期待的权利，预告登记权利人也并非必然将来成为不动产所有权人，只有在预告登记权利人依照法律规定或者约定的条件取得所有权，才能办理抵押登记。因此，原告农业银行梁平支行主张的抵押权并未设立，其主张对该房屋享有优先受偿权的请求没有法律依据，依法不予支持。被告戴斯公司在担保借款合同中，自愿作为保证人盖章，承诺对借款承担连带保证责任，其意思表示真实，保证关系成立并生效，原告主张由被告戴斯公司对被告陈忠均的债务承担连带保证责任的请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、由被告陈忠均在本判决生效之日偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆梁平支行借款本金160698.71元，利息、罚息、复利合计1343.03元，共计162041.74元，并按合同约定自2016年12月14日起计算利息、罚息、复利至本息清偿之日止；二、由被告重庆市梁平县戴斯置业有限公司对上述债务承担连带保证责任；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆梁平支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3704.74元，由被告陈忠均、重庆市梁平县戴斯置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  杨红霞代理审判员  李昌旭人民陪审员  高宗琴二〇一六年十二月十四日书 记 员  汤 曾