广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2016）��0115民初4403号原告：广东省广州市南沙区东涌镇官坦股份合作经济联合社，住所地广东省广州市南沙区。负责人：郭钰群。委托代理人：彭歆，广东法纳川穹律师事务所律师。被告：广州市龙保软性电路有限公司，住所地广东省广州市南沙区。法定代表人：宋玉峰，职务：执行董事。委托代理人：程勇，公司员工。原告广东省广州市南沙区东涌镇官坦股份合作经济联合社（以下简称官坦联合社）诉被告广州市龙保软性电路有限公司（以下简称龙保公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月19日立案受理后，依法适用��易程序，公开开庭进行了审理。原告官坦联合社的负责人郭钰群及委托代理人彭歆，被告龙保公司的委托代理人程勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告官坦联合社向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的编号为HT-440115107205001-201400078的房屋租赁合同，原告收回厂房；2、判决被告支付拖欠的第1项诉求所涉合同租金、管理费计974662.8元，《厂房、宿舍及土地使用权租赁合同》租金20万元及利息（按照银行贷款利率标准从拖欠时暂计至2016年10月，实际计算至被告交回租赁房屋日止）；3、判决被告支付原告违约金850000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2012年1月1日签订《厂房、宿舍及土地使用权租赁合同》，合同到期时间是2014年12月31日。2014年11月7日，双方重新签订一份编号为HT-440115107205001-201400078���房屋租赁合同，期限自2015年1月1日至2024年12月31日。被告向原告缴纳合同履约保证金500000元。2014年12月30日，双方签订终止《租赁合同协议》，约定被告缴清租金，原告退回保证金。同日，双方签订《广州市龙保软性电路有限公司租金还款协议》，约定被告在2015年1月20日前一次性支付拖欠原告的2014年租金共20万元。后因被告未按合同约定时间向原告交纳租金，被告分别于2016年4月26日、2016年5月13日、2016年8月5日向原告发出催款通知、律师函函告其支付租金及原龙保厂所拖欠的20万元租金。2016年9月28日，双方再次签订还款协议，确认龙保公司拖欠官坦联合社租金、管理费人民币812219元；旧龙保租金人民币200000元，并对10月、11月及之后的租金进行约定支付。被告确认上述款项分期清还，如任何一期未按时还清，原告有权解除合同，被告须从逾期之日归还厂房，并按租赁合同违约条款约定承担违约责任。此后，被告未依约清还《厂房、宿舍及土地使用权租赁合同》拖欠租金200000元及2016年5月份以后编号HT-440115107205001-201400078房屋租赁合同的租金，且将厂房内主要机器设备搬离、工人撤离。截止2016年10月逾期付款已达6个月。被告龙保公司答辩称：对于官坦联合社的诉讼请求，关于支付违约金的计算，其要求85万元过高，希望法院依法调整，其他部分没有异议。本院经审理认定事实如下：广州市南沙区东涌镇励业路15号土地系集体土地，土地类型为工矿仓储用地，官坦联合社（原广州市番禺区东涌镇官坦村经济合作社，后文统称官坦联合社）为该土地的所有权人。官坦联合社分别于2003年12月30日、2006年6月7日经土地管理与规划部门许可，在上述土地上建设了部分厂房。2012年1月1日，官坦联合社（作为甲方，下同）与龙保公司（作为乙方，下同）签订一份《厂房、宿舍及土地使用权租赁合同》（后文统称第一份合同），约定甲方将位于东涌镇励业路15号自有的工业两幢均为三层的厂房、一幢五层的宿舍楼及附属建筑出租给乙方，期限从2012年1月1日至2014年12月31日，乙方缴纳保证金30万元，每月租金及管理费为11万元，乙方应当在每月的15日前支付。2014年12月30日，官坦联合社与龙保公司签订了一份《终止协议》，就前述到期的租赁合同相关事宜约定如下：1、乙方必须在本协议签订生效前向甲方缴清至2014年12月份所有的租金合计94万元整；2、从本协议签订生效之日内，甲方无息退还该租赁合同保证金30万元……同日，双方又签订了《龙保公司租金还款协议》，约定：官坦联合社同意龙保公司在2015年1月20日前一次性支付拖欠的2014年租金20万元，如龙保公司不能按时支付，每天按拖欠总金额的5‰计算滞纳金。因第一份合同租期将届满，龙保公司以竞标方式继续租赁前述厂房等并交纳保证金50万元，官坦联合社与龙保公司于2014年11月7日签订一份《官坦村励业路15号厂房厂房租赁合同》（合同编号：HT-440115107205001-201400078，后文统称第二份合同），其中约定：租赁期限自2015年1月1日至2024年12月31日；租金及管理费162443.8元/月,租金从第四年开始递增且每三年为一个周期，乙方应在每月5日前交纳当月租金，若逾期则每逾期一日，乙方应向甲方支付应付款项的5‰违约金直至应欠款项付清；乙方逾期90天仍未付清款项的，甲方有权解除本合同、收回厂房，保证金归甲方所有，并有权追究���方的违约责任。双方在违约责任部分约定“除本合同另有约定外，因乙方违约，另一方有权按照本合同的相关约定或者法律规定解除本合同，且履约方有权要求违约方支付等额于剩余租赁期内的租金总额的30%违约金……”。双方于2014年12月31日以签订协议方式确认并交接了租赁物。因龙保公司未能按时支付第二份合同确定的租金，官坦联合社分别于2016年4月26日、2016年5月13日向龙保公司送达催款通知、发出律师函，要求其支付2016年1月至4月份租金、第一份合同的未付租金20万元及在2016年5月31日前支付2016年5月份租金。2016年8月5日，官坦联合社向龙保公司发出催款通知，要求其支付2016年5月至8月份租金及第一份合同的未付租金20万元。2016年9月28日，双方再次签订还款协议，确��：龙保公司拖欠官坦联合社2016年5月至9月份的租金、管理费共812219元，旧龙保（即第一份合同）租金20万元；上述租金由龙保公司在2016年10月14日前支付487331.4元（5月-7月租金）、在2016年10月30日前支付324887.6元（8月、9月租金）、在2016年11月15前支付324887.6元（10月、11月租金）、在2016年11月30日前支付旧龙保租金20万元；如任何一期未按时还清，官坦联合社有权解除合同，龙保公司须从逾期之日归还厂房，并按租赁合同违约条款约定承担违约责任。龙保公司未依约偿清上述租金，并于2016年9月份将厂房内主要机器设备搬离、工人撤离。龙保公司称目前公司在租赁厂房内有人员留守，公司处于调整阶段，对外已经没有实际经营。本院认为：官坦联合社与龙保公司作为平等的民事主体，双方签订租赁合同应视为其真实意思的表示，依法成���的合同对双方均具有约束力，双方均应当诚信地履行。一方无合法理由未能按照约定履行义务时，应当依法承担相应的违约责任。关于本案的合同是否应予解除的问题。双方在第二份合同中已经明确约定了可以解除合同的情形，其中包括龙保公司超过90天未能支付租金，该约定并不存在违法之处。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，官坦联合社主张解除与龙保公司签订的第二份合���，并收回租赁物的请求，合法有据，本院予以支持。关于拖欠的租金、利息及违约金问题。本案双方作为租赁合同的当事人应当按照约定全面履行自己的义务，龙保公司作为承租人应当按照约定的期限支付租金。但是，龙保公司没有及时支付合同约定的租金、管理费，且在双方达成延期、分期支付拖欠的租金情况下仍未支付，将主要生产设备搬离租赁厂房，至官坦联合社起诉时仍未能支付第一份合同的租金200000元及第二份合同到期的租金、管理费974662.8元，是明显的违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，其应当继续履行并承担相应的违约责任。官坦联��社要求龙保公司支付拖欠租金管理费1174662.8元合法有据，本院予以支持。至于上述租金产生的利息，双方虽无约定利息，但双方在2014年12月30日签订的还款协议中明确了逾期偿还200000元产生的滞纳金计算标准（应为违约金）。官坦联合社未主张该滞纳金而主张利息，龙保公司对此亦无异议，本院予以确认。龙保公司长期拖欠第二份合同从2016年5月至官坦联合社起诉的2016年10月期间的租金共974662.8元，导致官坦联合社未能及时获取、支配上述资金，故龙保公司存在明显过错，应当支付相应的利息，其中200000元的利息起算时间应为2015年1月21日；2016年5月至10月每月租金产生的利息起算时间应为逾期之日即每月的5日，利率按照中国人民银行确定的同期贷款基准利率标准计算。至于违约金数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约���低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，双方有权约定违约金计算方法，龙保公司当庭请求对违约金进行调整符合法律规定。综合本案来看，在官坦联合社并未举证证明其遭受实际损失的情况下，该计算方法对龙保公司确有失公平。鉴于本院已支持2016年5月至10月的租金，龙保公司虽无举证损失情况，但因龙保公司未交还租赁物导致官坦联合社无法及时再次出租或进行其他经营活动，龙保公司应当支付违约金，本院确定以每月租金数额为标准从2016年11月开始计算违约金直到官坦联合社实际取回租赁物之日为止，但是数额不应超过850000元。至于本案的诉讼费负担，官坦联合社对于龙保公司违约进而导致本案诉讼并无任何过错，应当由败诉方龙保公司承担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第六十五条��之规定，判决如下：1、解除原告广东省广州市南沙区东涌镇官坦股份合作经济联合社与被告广州市龙保软性电路有限公司于2014年11月7日签订的编号为HT-440115107205001-201400078租赁合同，被告广州市龙保软性电路有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内将位于广州市南沙区东涌镇励业路15号的厂房（含宿舍、空地等附属设施）交还给原告广东省广州市南沙区东涌镇官坦股份合作经济联合社。2、被告广州市龙保软性电路有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告广东省广州市南沙区东涌镇官坦股份合作经济联合社租金（管理费）1174662.8元及利息（利息以中国人民银行同期贷款基准利率为标准，其中200000元从2015年1月21日起计算至偿清之日止；162443.8元从2016年5月5日起计算至偿清之日止；162443.8元从2016年6月5日起计算至偿清之日止；162443.8元从2016年7月5日起计算至偿清之日止；162443.8元从2016年8月5日起计算至偿清之日止；162443.8元从2016年9月5日起计算至偿清之日止；162443.8元从2016年10月5日起计算至偿清之日止）。3、被告广州市龙保软性电路有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内按照162443.8元/月的标准支付违约金给原告广东省广州市南沙区东涌镇官坦股份合作经济联合社（违约金从2016年11月1日起计算至原告广东省广州市南沙区东涌镇官坦股份合作经济联合社实际收回租赁物之日止，且数额不得超过850000元）。4、驳回原告广东省广州市南沙区东涌镇官坦股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱��务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费10611元，由被告广州市龙保软性电路有限公司负担（该款直接支付给原告广东省广州市南沙区东涌镇官坦股份合作经济联合社）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。代理审判员  胡秋玲二〇一六年十二月六日书 记 员  李羿盟