广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终20278号上诉人（原审被告）：黄全中，男，汉族，住所地：重庆市云阳县。委托诉讼代理人：黄秋苑，广东深南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市德美物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区。法定代表人：杜登平，总经理。委托诉讼代理人：周深根，广东坤龙律师事务所律师。上诉人黄全中因与被上诉人深圳市德美物业管理有限公司（以下简称：德美物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初12460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄全中上诉请求：1、依法撤销一审判决第一、二项，改判驳回德美物业公司的全部诉讼请求。2、依法判令德美物业公司承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院经审理查明部分的第一段事实缺乏证据支持，属于认定事实错误。1、一审法院在判决书第4页第二段中就(2015)深中法房终字第1566号生效民事判决书进行了整段叙述。一审中，深圳市德美物业管理有限公司（下称德美物业公司）从未出示过该份判决书，黄全中也从未收到该份判决书。不知道一审法院大篇幅提及的上述生效判决书，法院到底是依职权调取的还是通过其他方式取得的。因此，黄全中认为一审法院根据庭审未出示的判决书作为查明事实及裁判的依据，缺乏证据支持。另外，由于人民法院生效裁判所确认的事实是来源于特定案件、特定证据环境，且案件当事人诉讼能力有强弱，决定了人民法院生效裁判所确认的事实是相对的客观真实，故不具有绝对的效力。而黄全中了解到，1566号案件业主萧岸平与德美物业公司签订过物业管理合同，而黄全中从未与德美物业公司签订过任何协议，据此，黄全中认为，两案案情明显不同，1566号生效判决所认定的事实不能直接作为本案认定依据。2、一审法院第5页载明“深圳市德美物业管理有限公司有向业主主张管理费及本体维修基金，物业管理人员每月将《催缴通知单》塞入业主门缝下的方式符合行业催缴物业管理费操作”。由于萧岸平与德美物业公司有物业服务合同关系，黄全中认为在这种情况下，不排除德美物业公司每月将《催缴通知单》通过塞入门缝方式送达给萧岸平。但是能否据此推出德美物业公司每月通过上述方式将《催缴通知单》发放给小区的全部业主呢？黄全中认为该推断显然是缺乏依据，且过于武断。二、一审法院认定德美物业公司与奥城公司签订前期物业服务合同《物业管理委托合同》合法有效，属于事实认定错误，法律适用错误。1、关于合同效力问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。从上述规定内容可知，有权订立前期物业服务合同的主体是“建设单位”。众所周知，一个建设工程项目，可以有多个合作投资方参与，投资人根据合作投资协议获取投资回报，但是并不是所有的合作投资人均具有建设单位的主体资格。也就是说，不是所有的投资方都有权参与签订前期物业管理合同。因此，黄全中认为，奥城公司即使是涉案项目的合作投资方之一，但是也不具备建设单位的主体资格。涉案XX苑二期小区的建设单位，不管是从相关政府部门还是黄全中购房合同，均显示为深圳市西湖房地产有限公司。而根据建设单位与黄全中签订的购房合同显示，前期物业管理公司并非德美公司，黄全中认为德美公司与奥城公司签订的《物业管理委托合同》应为无效合同。2、关于合同期限问题。一审法院查明：1566号生效判决查明德美物业公司与涉案小区投资方奥城公司签订《物业管理委托合同》，约定德美物业公司对涉案XX苑二期实行专业化、一体化的物业管理，合同期限3年，自2008年1月1日至2010年12月31日。退一步讲，即使法院认定涉案《物业管理委托合同》有效，但上述委托合同已在2010年11月10日已终止，德美公司向上诉入主张2010年11月10日以后的权利缺乏合同依据和法律依据。三、一审法院判令黄全中支付利息缺乏合同依据和法律依据。1、黄全中认为德美物业公司与奥城公司签订的《物业管理委托合同》为无效合同，且上述合同显示的服务期限为2010年11月10日。在此情况下，德美物业公司根本无权向黄全中收取物业管理费及本体维修基金，而其主张利息更是无稽之谈！2、逾期利息支付的前提就是未按约定支付而产生的损失赔偿。撇开德美物业公司是否具有合法的前期物业管理公司身份问题，具体到本案，就逾期支付而言，首先双方应该存在一个支付的约定。黄全中从未与德美物业公司签订过任何物业管理合同，而德美物业公司在本案诉讼前，也从未向黄全中出示过其与开发商签订的《物业管理委托合同》，未向黄全中告知其收费时间、收费标准等等信息。因此，在没有约定，也没有告知的情况下，黄全中何来的逾期支付问题？四、一审法院关于诉讼时效的认定缺乏证据支持，属于认定事实错误。1、一审法院不采纳黄全中诉讼时效的抗辩主要有理由有三个，在此，黄全中对其理由驳斥如下：1、一审法院在判决书中第8页第三段“关于1566号生效民事判决已认定德美物业公司每月会将《催缴通知单》塞入业主门缝下，每月向业主催收管理费和本体维修基金的事实”，对于一审法院这一段认为部分，黄全中按照一审法院的审理逻辑，理解上述文字意思是：在1566号案中，法院认定的是德美物业公司已经向包括黄全中在内的小区全体业主的门缝下都塞了《缴款通知单》？显然该逻辑是错误的！对此，黄全中坚持前述关于1566号判决认定事实的上诉意见，一审法院据此认定德美物业公司向上诉入门缝塞入了《缴款通知书》的推定显然没有依据！2、关于德美物业公司一审提交的《国内小包邮件详情单》、《深圳同城速递业务详情单》及《查询单》的问题：德美物业公司提交的证据《992010842XXXX号快递单》收件人签名不是黄全中本人签收；《Y22073742XXXX号快递单》收件人不是黄全中本人签收，且退还原因栏显示：多次无人在，手机余额不足…。该两份证据恰恰说明，德美物业公司从未将《缴款通知单》送达给黄全中。至于一审法院“只是黄全中拒收了其中两次邮件而已”的认定从何而来，黄全中不得而知。德美物业公司提交的《查询单》显示的投递日期为2013年9月1日，收件人黄全中，接受日期为2013年9月2日。黄全中从未收到过一审法院认定的投递日期为2013年9月3日的快递，而即使是德美物业公司提交的2013年9月2日显示为黄全中的快递，德美物业公司也未举证证明其邮寄的是《缴款通知单》。3、一审法院认定“最后，德美物业公司主张物业管理人员每月都向包括黄全中在内的业主催收管理费和本体维修基金，同时在小区公告栏进行张贴公告，德美物业公司的该陈述也符合行业催缴物业管理费的习惯……”。一审法院该点理由，完全没有证据支持。对于是否张贴公告，是否催收，岂能是凭当事人一方陈述就能认定的。4、本案一审中关于诉讼时效的判法，与黄全中情况完全相同的业主朱海宁的另案物业纠纷中，同样是龙岗法院的一审判决关于诉讼时效的认定也不一样(详见黄全中提交的证据：(2016)粤0307民初9051号《民事判决书》）。五、一审法院适用《合同法》条文缺乏事实基础，属于适用法律错误。涉案纠纷中，黄全中从未与德美物业公司签订过任何合同，双方也从未达成任何口头协议，双方不存在依约履行和承担违约责任的事实基础，自然也就不存在适用《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条等条款的情形。因此，一审法院适用上述条款作出的一审判决，属于适用法律错误。综上，请求二审法院采纳黄全中上诉理由，驳回德美物业公司的全部诉讼请求。德美物业公司辩称：一、黄全中与德美物业公司之间虽然没有物业管理协议，但因为涉案小区的开发商与德美物业公司之间签有前期物业管理合同，到目前为止仍然处于前期物业管理阶段，并且德美物业公司也与小区70%以上的业主签有物业管理协议。德美物业公司对涉案小区履行了物业管理义务，黄全中在一审中确认未缴纳过2008年1月至今的物业管理费及本体维修金。原审法院判令黄全中支付相关费用合法有据，二审法院应予支持。二、前期物业管理服务合同是经过多次生效判决确认的事实。德美物业公司向一审法院起诉请求：一、黄全中承担深圳龙岗区XX街道XX社区XX苑水岸香2栋D单元102房无因管理之债，即2008年1月至2016年7月期间物业管理费和房屋本体维修基金小计20502元、2013年9月至2016年7月停车费3500元；二、黄全中支付上述款项的利息损失（从当月11日起逐月按银行同期贷款利率计算至付清之日）；三、由黄全中承担本案诉讼费用。庭审中，德美物业公司变更第一项诉请的停车费自2014年9月起算，金额为2300元；明确第二项诉请中物业管理费及本体维修基金的利息起算时间为2008年1月11日，停车费的利息起算时间为2014年9月11日。一审法院认定事实：一审法院于2014年12月5日就德美物业公司诉黄全中萧岸平物业服务合同纠纷一案作出（2014）深龙法地民初字第1382号民事判决书，其后该案经二审，由深圳市中级人民法院作出（2015）深中法房终字第1566号生效民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述生效判决查明：“2007年11月10日，深圳市德美物业管理有限公司与涉案小区的投资方深圳市奥城投资有限公司（以下简称“奥城公司”）签订《物业管理委托合同》，约定深圳市德美物业管理有限公司对位于深圳市龙岗区XX街道XX社区的XX苑二期实行专业化、一体化的物业管理，合同期限3年，自2008年1月1日至2010年12月31日；管理服务费住宅1.5元/平方米，别墅1.8元/平方米，本体维修基金0.25元/平方米，合同注明‘鉴于本物业属西湖公司，本合同只具有临时约束力，为前期物业合同’。合同订立后，德美物业公司进驻XX苑二期物业，并提供物业管理服务。”“深圳市德美物业管理有限公司提交经深圳市龙岗物价检查所盖章的《物业管理服务收费公示栏》显示的收费标准：带电梯的住宅1.5元/平方米/月，本体维修基金0.25元/平方米/月，车辆停放服务费小车100元/月，大车200元/月。深圳市德美物业管理有限公司还提交《深圳市经营性停车场许可证》（深公交停管许字B02XX6号）证明其在涉案小区收取停车费系经政府部门许可的，该许可证显示发证有效期自2014年9月21日至2016年11月30日”，并认定“涉案居民小区尚未成立业主委员会，仍处在由开发商签订的前期物业合同期间。该前期物业合同由深圳市奥城投资有限公司与深圳市德美物业管理有限公司签订，而深圳市奥城投资有限公司则是涉案物业的开发合作方之一，另一合作方为深圳市西湖房地产开发公司。”“深圳市德美物业管理有限公司有向业主主张管理费及本体维修基金，物业管理人员每月将《催缴通知单》塞入业主门缝下的方式符合行业催缴物业管理费操作”。根据深圳市工商行政管理局龙岗分局出具的《变更通知书》显示，深圳市德进投资有限公司于2005年1月14日变更企业名称为深圳市奥城投资有限公司。根据德美物业公司提交的《不动产权资料电脑查询结果表》显示，涉案房产位于深圳市龙岗区XX镇中心村XX苑二期2栋D单元102房产，产权人为黄全中，产权份额各为100%，建筑面积为114.74平方米。一审诉讼中，德美物业公司还提交了《深圳同城速递业务详情单》、《缴款通知书》、《国内小包邮件详情单》及《查询单》等用以证明其曾向黄全中催收物业管理费；以及提交了水费、电费、电梯维修费等发票证明其自2007年至今一直在为涉案的小区提供物业管理服务。庭审中，黄全中对上述证据有异议，称其没见过《缴款通知书》，也没有收到过《缴款通知书》的邮件，水电费、垃圾处理费、电梯维修费单据均没见过。黄全中确认未缴交过涉案房屋2008年1月至2016年7月期间的物业管理费和本体维修基金，也确认粤BZHX**号车辆属于其所有，但否认该车辆经常停在涉案小区内，只是偶尔在小区内停一下。德美物业公司未提交黄全中停车时间、次数及产生停车费的证据。一审庭审时，德美物业公司称每月有派工作人员向包括黄全中在内的业主催收物业管理费及本体维修基金，《缴款通知书》上有注明本月物业管理费及本体维修基金金额，也载明了业主所欠物业管理费及本体维修基金的金额，同时在小区公告栏进行张贴公示。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷案件。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。本案中，生效民事判决已确认奥城公司是涉案物业的开发合作方之一，奥城公司与德美物业公司签订的前期物业服务合同《物业管理委托合同》合法有效，对包括黄全中在内的涉案小区业主具有约束力，故黄全中以其与德美物业公司间未签订物业服务合同，德美物业公司无权向黄全中主张权利为由抗辩，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信。德美物业公司诉请黄全中依据上述《物业管理委托合同》的约定支付2008年1月至2016年7月期间物业管理费、本体维修基金等，因该约定的费用标准未违反国家相关规定，黄全中也确认未缴交上述费用，故该诉请合法有据。经核算，2008年1月至2016年7月期间的物业管理费为17727元（每平方米1.5元/月×114.74平方米×103个月）、本体维修基金为2955元（每平方米0.25元/月×114.74平方米×103个月），共计20682元，但德美物业公司仅诉请20502元，不违反法律规定，一审法院予以支持。关于利息。一审法院认为，因黄全中未按约定支付物业管理费及本体维修基金，故德美物业公司主张黄全中支付逾期利息，合理合法，一审法院予以支持。德美物业公司与开发商签订的《物业管理委托合同》虽未载明交费时间，德美物业公司主张交费时间为每月10日前，符合行业惯例，一审法院予以采信。因此，德美物业公司诉请的上述期间的物业管理费及本体维修基金的利息，应分段计算，均以当月欠费201元[（1.5元+0.25元）×114.74平方米]为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，自欠费当月11日起分别计算至实际付清之日止。关于停车费。一审法院认为，由于德美物业公司未能举证证明黄全中停车的时间、次数及产生的停车费，也未能举证双方关于停车费的约定，故德美物业公司的该主张缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于诉讼时效。德美物业公司称，其每月有向黄全中采用多种方式催收过物业管理费及本体维修基金。一审法院认为,首先，（2015）深中法房终字第1566号生效民事判决已认定德美物业公司每月会将《催缴通知单》塞入业主门缝下，每月向业主催收管理费和本体维修基金的事实；其次，德美物业公司提交的《国内小包邮件详情单》、《深圳同城速递业务详情单》及《查询单》，显示德美物业公司曾于2011年6月3日、2013年9月3日、2015年8月14日分别向黄全中邮寄《缴款通知书》，只是黄全中拒收了其中两次邮件而已，但2013年9月3日的《缴款通知书》已经妥投，证明德美物业公司确曾多次向黄全中催收过物业管理费及本体维修基金的事实；最后，德美物业公司主张物业管理人员每月都向包括黄全中在内的业主催收管理费和本体维修基金，同时在小区公告栏进行张贴公示，德美物业公司的该陈述也符合行业催缴物业管理费的习惯，而《缴款通知单》显示每月都有载明黄全中所欠前期未缴交的管理费和本体维修基金金额，证明德美物业公司每月都有向黄全中催收所欠前期未缴交的管理费和本体维修基金。据此，黄全中对诉讼时效的抗辩缺乏事实及法律依据，一审法院不予采纳。据此，一审法院判决：一、黄全中于判决生效之日起十日内向德美物业公司支付2008年1月至2016年7月期间的管理费、本体维修基金合计20502元；二、黄全中于判决生效之日起十日内向德美物业公司支付上述物业管理费及本体维修基金的逾期利息（自2008年1月1日至2016年7月30日期间，以201元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，逐月自欠费当月11日起分别计算至实际付清之日止）；三、驳回德美物业公司的其他诉讼请求。如黄全中未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费272元（德美物业公司已预交），由德美物业公司承担25元，黄全中承担247元。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，德美物业公司在本案一审期间提交了本院对曾祥兴与德美物业公司物业服务合同纠纷一案作出的（2016）粤03民终979号生效民事判决书，该生效判决中查明并引述了（2015）深中法房终字第1566号生效民事判决所载明的相关案件事实，与本案一审判决所查明及引述的内容一致。在本案一审庭审质证过程中，黄全中对（2016）粤03民终979号生效民事判决书的真实性、合法性予以认可。本院认为，本案二审争议焦点为：一、德美物业公司与奥城公司签署的涉案《物业管理委托合同》对黄全中是否具有法律约束力；二、德美物业公司在本案中的诉讼请求是否超过诉讼时效。关于第一项争议焦点，本院已生效的（2016）粤03民终979号民事判决书已查明并确认奥城公司是涉案物业的开发合作方之一，涉案小区的前期物业合同由奥城公司与德美物业公司签订，合同签订后德美物业公司进驻涉案小区并提供了物业管理服务。涉案小区尚未成立业主委员会，仍处在由开发商签订的前期物业合同期间。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，涉案《物业管理委托合同》对黄全中具有法律约束力。黄全中主张（2015）深中法房终字第1566号生效民事判决未在一审期间质证、不能作为本案认定事实的依据，但经黄全中质证的（2016）粤03民终979号生效民事判决书同样查明并引述了（2015）深中法房终字第1566号生效民事判决所载明的相关案件事实，对此黄全中并无相反证据推翻，故黄全中关于涉案《物业管理委托合同》为无效合同、涉案前期服务服务合同关系已于2010年11月10日终止的上诉理由，没有事实依据，本院不予采纳。一审法院依据涉案《物业管理委托合同》的约定内容判令黄全中向德美物业公司支付2008年1月至2016年7月期间的物业管理费、本体维修基金及利息，处理并无不当，本院依法予以维持。关于第二项焦点问题，德美物业公司主张其每月会将《催缴通知单》塞入业主门缝下以催收管理费及本体维修基金，德美物业公司也曾多次向黄全中邮寄了《缴款通知书》，并会通过物业管理人员进行催收以及通过在涉案小区公告栏张贴公示的方式进行催收，一审法院对德美物业公司的陈述及提交的证据经过综合判断，采信了德美物业公司关于其已及时行使权利的主张，符合日常生活经验，一审认定并不不当，本院予以确认。黄全中提出的诉讼时效抗辩缺乏充分的事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人黄全中的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币313元，由上诉人黄全中负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 张    睿二〇一六年十二月二十六日书记员 林晓翔（兼）