眉山市东坡区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1402民初2027号原告眉山华陆（西安）实业有限公司，住所地：眉山市东坡区眉州大道西一段71号华陆大厦26层。法定代表人张维明，公司执行董事。委托代理人周怡，四川达宽律师事务所律师。委托代理人刘秀梅，四川达宽律师事务所律师。被告颜克辉，男，1982年4月11日出生，汉族，住四川省仁寿县。原告眉山华陆（西安）实业有限公司诉被告颜克辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月8日受理后，原告向本院提出财产保全申请，本院于2016年6月13日作出（2016）川1402民初2027号民事裁定，对被告单独所有的位于东坡区眉州大道西一段71号华陆.世纪景城29栋的房产（档案保管号：档0208313、档0208312、档0208311、档0208310）予以查封。本案由审判员白琼花适用简易程序进行审理，后因案情复杂依法转为合议庭，公开开庭进行了审理。原告眉山华陆（西安）实业有限公司委托代理人周怡、刘秀梅，被告颜克辉到庭参加了诉讼，在审理过程中，双方自愿申请庭外调解45天。本案现已审理终结。原告眉山华陆（西安）实业有限公司诉称，原告与被告于2014年8月20日签订6份《商品房买卖合同》和补充协议，被告向原告购买华陆世纪景城29号楼15层1-6号写字楼。购房合同约定被告付款方式为分期付款，但2015年4月被告向原告申请将付款方式由分期付款变更为银行按揭贷款方式。经原告同意后，被告向中国建设银行股份有限公司眉山分行申请办理购房抵押贷款，并于2015年7月和银行、原告签订了6份《借款合同》，共计借款1898000元，约定原告在办理商品房抵押登记之前对前述借款承担连带保证责任。因被告未能按时偿还贷款，中国建设银行股份有限公司眉山分行于2016年5月17日从原告的担保保证金专用户扣收被告按揭贷款余额1849090.16元。原告承担了前述保证责任后，多次要求被告偿还原告代为支付的1849090.16元，但被告一直拖延至今没有支付。综上，原告在保证期限内代被告偿还银行借款，履行了连带保证责任，依法有权向被告追偿，现诉至法院，请求1、判令被告偿还原告1849090.16元及利息（利息自2016年5月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告实际还清之日止）；2、判令被告赔偿原告律师费损失5万元。诉讼中，原告将第一项诉讼请求变更为“判令解除原被告签订的6份《商品房买卖合同》及补充协议，被告将本案所涉房产及土地使用权变更登记在原告名下，被告向原告支付违约金475052.7元”，将第二项诉讼请求变更为“判令被告赔偿原告律师费损失108000元。”被告颜克辉辩称，其向原告购买房屋后已经对房屋进行了装修，除了购房款外，还投资了100多万元，所以不同意解除合同，也不同意将房屋产权证、土地使用权证变更登记到原告名下。律师代理费按双方合同约定执行,违约金过高。经审理查明，2014年8月20日，原被告双方签订6份《商品房买卖合同》（合同签约备案号：89632、89634、89635、89636、89639、89641,合计6份《商品房（写字楼）买卖合同补充协议》，约定被告购买原告位于眉州大道西一段111号29栋15层1、2、3、5、6、8号办公用房，总计价格为4750527元，付款方式为分期付款，房款于签订合同时支付首期房款，正式入驻前最迟不能超过2014年12月31日支付二期房款，剩余房款须在2015年2月10日前付清；买受人办理了银行按揭贷款手续后，因买受人逾期偿还贷款，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任，由此给出卖人造成的担保损失及产生的所有费用（包括但不限于债权及利息、违约金、损害赔偿金以及因追索担保损失而产生的律师费、诉讼费或仲裁费及执行、评估、拍卖等费用）均由买受人承担，买受人应当在接到出卖人电话或书面通知后5日内向出卖人支付，否则出卖人有权解除合同及其附件，并有权将本合同约定的房屋另行出售给第三方，且买受人应当向出卖人支付合同约定总房价款10%的违约金。合同及补充协议对双方的其他权利义务作了详细约定。被告支付部分购房款后向原告出具情况说明，称因个人原因，其向原告申请改变付款方式，由原来合同约定的分期付款变更为银行按揭付款（贷款金额：1898000元），被告承诺，根据付款方式的变更，自动适用《商品房买卖合同》及补充协议中关于银行按揭付款的全部约定，由此造成的所有法律责任及经济损失由其自行承担。2015年7月16日，原告作为保证人、被告及周静作为借款人、被告同时作为抵押人、中国建设银行股份有限公司眉山分行作为贷款人签订6份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告用其位于东坡区眉州大道西一段111号华陆世纪景城29-15-1、2、3、5、6、8号房向中国建设银行股份有限公司眉山分行抵押贷款1898000元，用于购置位于东坡区眉州大道西一段111号华陆世纪景城29-15-1、2、3、5、6、8号办公用房，借款期限为2015年7月16日至2025年7月16日，采用按月等额本息还款法，出现任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利“…。（二）宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用…。”；保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同对双方的其他权利义务作了详细约定。合同签订后，中国建设银行股份有限公司眉山分行按约发放了贷款，被告按约向银行偿还了部分贷款，于2016年3月开始拖欠贷款，经中国建设银行股份有限公司眉山分行催收仍未能按时偿还，中国建设银行股份有限公司眉山分行于2016年4月5日向被告出具宣布贷款提前到期通知。2016年5月16日，中国建设银行股份有限公司眉山分行向原告发出《个人贷款履行保证责任通知书》，称原告担保的借款人(即本案被告)迄今为止没有履行与银行签订的借款合同的约定，未按时归还银行贷款本息；根据保证合同条款的约定，在借款人未能如期归还银行贷款时，由原告承担连带保证责任，请原告在本通知发出2日内向借款人催收或代为清偿欠款，超过上述日期仍未还清贷款款项的，银行将有权按照保证合同约定在原告开立的“担保保证金”专户扣收。中国建设银行股份有限公司眉山分行于2016年5月17日从原告在中国建设银行股份有限公司眉山分行开立的保证金专户上扣收被告未付贷款本息共计1849090.16元。后原告多次要求被告还款未果，于2016年6月8日诉来本院，原告因此支出律师代理费108000元。另查明，原告因向被告出售房屋向税务机关缴纳了各种税费501655.65元，同时原告提交了同一幢楼其他房屋2016年5月份的《商品房买卖合同》，以证明现在的房价每平方米比当初低1268元，原告损失远远高于双方约定的违约金数额。被告购买的位于眉州大道西一段111号29栋15层1、2、3、5、6、8号办公用房于2015年12月3日登记到被告个人名下，现被公安机关查封冻结。上述事实，有《商品房买卖合同》、《商品房（写字楼）买卖合同补充协议》、被告出具的情况说明、《人个住房（商业用房）借款合同》、中国建设银行客户专用回单、中国建设银行股份有限公司眉山分行出具的情况说明及原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房（写字楼）买卖合同补充协议》，是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。依照双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房（写字楼）买卖合同补充协议》，双方除约定被告应当支付原告购房款外，还约定如果被告逾期偿还银行按揭贷款、导致原告承担担保责任的，应承担由此给原告造成的损失，同时应当在收到原告通知5日内支付原告垫付的按揭款，否则原告有权解除合同及附件，同时被告还应支付原告合同约定总房价款10%的违约金及律师代理费。该约定是双方商品房买卖合同的重要组成部分，被告应承担的付款义务及违约后果明确。根据该约定，本案中，虽然被告付清了购房款，但没有按约支付原告为其垫付的按揭贷款，即被告在《商品房买卖合同》、《商品房（写字楼）买卖合同补充协议》中的义务尚未履行完毕，并且出现了合同约定的原告可以解除合同的情形，故原告可以根据双方在合同中的约定解除合同，并追究被告的违约责任。被告辩称，违约金按合同约定总价款10%计算475052.7元过高。对此本院认为，违约金数额是双方当事人在缔结合同时，对违约造成损失的预定，签订合同时双方均能预见到违约会承担的相应责任，只有在被告举证证明违约金畸高的情况下，才能予以调减。现原告对其损失予以了合理说明，被告辩称违约金过高，但未举证证明，应由其承担举证不能的后果，对原告要求被告按约定支付违约金475052.7元的诉讼请求，本院予以支持。原告因被告违约，支出律师代理费108000元，但根据原告变更后的诉讼请求，参照《四川省律师服务收费管理实施办法及标准》，原告主张的律师代理费108000元过高，本院酌情核定应由被告支付原告合理的律师代理费4万元。因被告向原告购买的位于眉州大道西一段111号29栋15层1、2、3、5、6、8号办公用房现已被公安机关查封冻结，无法办理房屋所有权证及土地使用权证的过户登记手续，故对原告要求将房屋所有权证及土地使用权证过户登记到原告名下的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：一、解除原告眉山华陆（西安）实业有限公司与被告颜克辉于2014年8月20日签订的6份《商品房买卖合同》（合同签约备案号：89632、89634、89635、89636、89639、89641、）、6份《商品房（写字楼）买卖合同补充协议》；二、被告颜克辉于本判决生效之日起十日内支付原告眉山华陆（西安）实业有限公司违约金475052.7元及律师代理费4万元；三、驳回原告眉山华陆（西安）实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21936元，诉讼保全费5000元，共计26936元，由原告眉山华陆（西安）实业有限公司负担750元，被告颜克辉负担26186元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判长  白琼花审判员  冯靖雅审判员  吴燕伶二〇一六年十二月三十日书记员  陈 思