广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终19084号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨海兰。委托诉讼代理人：许鹏飞，广东世纪华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝明，广东世纪华人律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨帆。委托诉讼代理人：李伟铎，广东王芬律师事务所律师。委托诉讼代理人：扈林，广东瀛尊律师事务所律师。原审第三人：深圳市中运房地产经纪有限公司。法定代表人：叶贵荣。上诉人杨海兰为被上诉人杨帆、第三人深圳市中运房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初4326号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审认定，涉诉房屋位于南山区铜鼓路与科苑中学交汇处科苑学里，建筑面积115.17平方米，于2005年5月8日登记至杨海兰名下。2016年2月29日，杨帆（买方）与杨海兰（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定卖方将涉诉房屋以868万元的价格转让给买方，买方应在合同生效当日向卖方支付定金42万元。卖方收到定金后须将涉诉房屋之房地产证原件及其他产权证明资料放于第三方作为过户之用，上述定金在双方完成交易时自动转为第一部分楼款，第二部分楼款为826万元。双方约定付款方式为银行按揭付款：1、买方在2016年4月15日前将首期房款2604000元交予第三方或银行资金托管，并办理按揭贷款手续；2、银行承诺贷款并出具“承诺书”后三个工作日内买方须和第三方落实首期房款金额（多退少补），第二部分楼款总额减去银行承诺贷款之金额为准确的首期款（未含定金部分），如因物业本身或买方条件等原因致使不能达到买方的贷款金额，买方应及时补足首期款，并可预见银行贷款的风险性，随时保证购买房产的足额资金支付，否则视为买方违约；卖方应积极配合买方办理银行贷款手续，否则视为卖方违约等。如买方未按照合同约定的期限履行义务（包括但不限于付款等义务），卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期义务超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按照合同约定的期限履行义务（包括但不限于交房及做委托公证等义务），买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同还约定了其他内容。同日，杨帆、杨海兰与第三人就涉诉房屋买卖交易中办理转让的相关事项签订了《二手房委托服务合同》。杨海兰出具《收款收据》证明收到杨帆交付的定金42万元。2016年4月12日，杨帆委托律师向杨海兰发出《律师函》，告知杨海兰涉诉房屋交易在2016年3月25日深圳市政府办公厅发布的《关于完善住房保障体系促进房地产市场健康发展的意见》出台后，其购房首付比例由原来的三成提高至四成，首期款将在原来基础上增加868000元，杨帆虽多方筹集资金但仍无法在约定时间内筹足款项，遂委托律师发出该函，解除其与杨海兰签订的《二手房买卖合同》，请杨海兰在收到律师函之日起二日内向其返还定金42万元。根据EMS邮件查询系统显示，该《律师函》已于2016年4月14日送达杨海兰。2016年4月18日，杨海兰委托律师向杨帆发出《律师函》，说明其对杨帆先前发出的律师函内容有异议，其不同意解除合同，要求杨帆在收函后五日内继续履行合同。2016年4月26日，杨海兰又向杨帆发出《解除二手房买卖合同通知书》，由于杨帆未依约继续履行合同，特此通知杨帆自收到本通知书之日起正式解除双方签订的《二手房买卖合同》并要求杨帆支付转让成交价的百分之二十的违约金。杨帆提交了其与银行客户经理的电话记录，证明其向银行工作人员咨询房屋贷款情况的变化情况，相关人员告知其由于政策变化，首付由原来的三成提高至四成。以上事实，有《房地产权证》、《二手房买卖合同》、《二手房委托服务合同》、《收款收据》、《律师函》、《解除二手房买卖合同通知书》、EMS快递查询单、电话记录等证据及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。原审认为，杨帆与杨海兰签订的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效。签约后杨帆依约支付了定金42万元，但在2016年3月25日深圳市政府办公厅发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场健康发展的意见》后，杨帆购买涉诉房屋的首期比例由原约定的三成提高至四成，双方就首期款如何支付的问题未能达成新的合意。对此，原审认为，双方签订的《二手房买卖合同》因签约后出台的房地产调控政策实施而不能继续履行，属不可归责于当事人双方的事由致使合同不能继续履行，当事人可请求解除合同。合同自享有解除权的一方通知到达对方时解除，杨帆的包含解除合同意思表示的《律师函》于2016年4月14日送达杨海兰，故依法确认双方于2016年2月29日签订的《二手房买卖合同》于2016年4月14日解除。合同解除后，杨帆有权请求杨海兰返还其已支付的定金42万元，其有关诉讼请求，依法予以支持。杨帆要求杨海兰向其支付定金利息的诉讼请求，无合同和法律依据，不予支持。合同因不可归责于双方的事由解除后，买受人并不构成违约，故对杨海兰要求杨帆支付涉诉房屋转让成交价百分之二十违约金的诉讼请求，不予支持。考虑到如果允许杨帆可以解除合同摆脱履约困境，却对杨海兰由此而发生的损失不予补偿，则会造成新的利益失衡，故根据公平原则对失衡利益进行调整，杨海兰可在合同解除后另行主张杨帆分担其为订立涉诉合同而实际发生的费用等合理损失。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第五款、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认杨帆与杨海兰于2016年2月29日签订的《二手房买卖合同》于2016年4月14日解除；二、杨海兰应于本判决生效之日起十日内向杨帆返还定金42万元；三、驳回杨帆其他的诉讼请求；四、驳回杨海兰全部的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7600元，保全费2620元，共计10220元，杨帆已预交，由杨海兰负担；反诉案件受理费8322元，杨海兰已预交，由杨海兰负担。一审宣判后，杨海兰提出上诉，请求：1、撤销广东省深圳市南山区人民法院(2016)粤0305民初4326号民事判决；2、改判确认上诉人与被上诉人于2016年2月29日签订的《二手房买卖合同》于2016年4月26日解除；3、改判被上诉人杨帆向上诉人杨海兰支付涉诉房屋转让成交价百分之二十的违约金，除已支付的42万元外，仍需向上诉人支付1316000元。4、改判驳回被上诉人全部的诉讼请求；5、一审受理费、保全费、反诉费、二审上诉费全部由被上诉人负担。其事实与理由是：一、上诉人与被上诉人签订的《二手房买卖合同》已经明确约定：由因物业本身或买方条件等原因，即使不能达到买方的贷款金额，买方应及时补足首期款，并可预见向银行贷款的风险，随时保证购买房产的足额资金支付，否则视为买方违约。一审法院判决书第6页第三段本院认为：“原告与被告签订的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效。”一审法院既然认定该合同合法有效，买卖双方应严格按照合同约定履行各自义务，否则不履行合同一方构成违约。至于买方的义务，也作了明确约定，即是即使不能达到买方的贷款金额，买方应及时补足首期款，并可预见向银行贷款的风险，随时保证购买房产的足额资金支付，否则视为买方违约。二、被上诉人没有按合同履行并单方违法通知解除合同，该事实十分清楚，但一审法院未认定被上诉人违约，认定事实完全错误。一审法院判决书第4页第三段审理查明：双方于2016年2月29日签订《二手房买卖合同》，合同约定被上诉人在2016年4月15日前将首期房款2604000元交予第三方或银行资金托管，并办理按揭贷款手续；同日，上诉人收到被上诉人交付的定金42万元。一审判决书第5页第二段查明：2016年4月12日，被上诉人委托律师向上诉人发出《律师函》，以被上诉人无法在约定时间内筹足款项为由通知上诉人解除《二手房买卖合同》，该《律师函》于2016年4月14日送达上诉人。2016年4月18日，上诉人委托律师向被上诉人发出律师函，不同意解除合同，要求被上诉人在收函后五天内履行合同；2016年4月26日，上诉人向被上诉人发出《解除二手房买卖合同通知书》。从上述事情经过来看，被上诉人在合同约定的履行期限未满即随意通知上诉人解除《二手房买卖合同》，上诉人随后复函要求继续履行合同，被上诉人不予理睬后，上诉人被迫再通知解除合同。被上诉人通知解除合同的理由是其自己无法筹足资金，即是违背了《二手房买卖合同》“随时补足首期款”、“随时保证购买房产的足额款项支付，否则视为买方违约”的合同约定。因此被上诉人不履行合同明显属于违约，属于单方违法解除合同。而上诉人通知被上诉人继续履行合同，被上诉人不予理睬后，上诉人被迫通知被上诉人解除合同则合法合理。三、一审法院认为购房首期比例由三成提高至四成，属不可归责于当事人双方的事由致使合同不能继续履行，一审法院该意见既违背合同约定，也没法律依据，认定事实和适用法律错误。一审法院完全无视双方之间关于“即使不能达到买方的贷款金额，买方应及时补足首期款，并可预见向银行贷款的风险，随时保证购买房产的足额资金支付，否则视为买方违约”的合同有效约定；也完全错误理解关于被上诉人不能筹集资金，不属于客观情势和无法预见，而是属于被上诉人违约的事实。一审法院认为关于首付由三成提高至四成，双方就首期款如何支付的问题未能达成新的合意，更加不能成为被上诉人不履行合同的理由，因为合同已经明确被上诉人预见向银行贷款的风险和随时保证购买房产的足额资金支付。四、被上诉人违约不履行合同，应依法承担违约责任，上诉人反诉要求被上诉人支付违约金合法合理，一审法院判决驳回上诉人全部的反诉请求错误。上诉人在本案中没有任何违约行为，在要求被上诉人继续履行合同无果后，才通知被上诉人解除合同。被上诉人存在上述违约行为，应按照合同约定向上诉人承担违约责任，支付按照总房价20%的违约金。综上所述，被上诉人不履行合同完全是违反合同约定的行为，一审法院认为属于不可归责于被上诉人的事由致使合同不能继续履行，错误认定事实和错误理解法律，没有任何事实和法律依据。故一审法院判决支持被上诉人的诉讼请求，驳回上诉人的全部反诉请求，判决完全错误。为维护上诉人的合法权益，特提起上列上诉请求，请二审法院依法判决，纠正一审法院的错误判决。本院经审理查明，原审判决查明的事实准确，本院予以确认。在二审中，杨海兰提交了一份新证据，即（2016）粤0305民初6107号民事判决。杨帆对该份证据的真实性予以认可。本院认为，在二审中，双方当事人争议的焦点问题是杨帆解除房屋买卖合同是否合法。本案中，2016年2月29日，杨帆（买方）与杨海兰（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定卖方将涉诉房屋以868万元的价格转让给买方，双方约定付款方式为银行按揭付款，并特别约定如因物业本身或买方条件等原因致使不能达到买方的贷款金额，买方应及时补足首期款，并可预见银行贷款的风险性，随时保证购买房产的足额资金支付，否则视为买方违约。本院认为，双方签订的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效。本案的关键问题是合同中特别约定的内容“如因物业本身或买方条件等原因致使不能达到买方的贷款金额，买方应及时补足首期款，并可预见银行贷款的风险性，随时保证购买房产的足额资金支付，否则视为买方违约”应如何理解。本院认为，此项约定的真实意思应当是指物业本身（如银行评估价格低于合同价格）或者买方条件（如信用原因、收入水平等）导致贷款不能达到预计金额，并不包括因房地产政策调整而导致贷款额度不能达到预计金额的情形。这是因为，在双方签订房屋买卖合同之时，杨帆应当对物业本身和买方条件有清晰的认识，如其认识与实际情况有误，则应当由其承担相应的责任。而房地产政策，个人难以预测，更无法控制，故由合同的任何一方承担因房地产政策变化造成的后果，显然不适当。在2016年3月25日深圳市政府办公厅发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场健康发展的意见》后，杨帆购买涉诉房屋的首期比例由原约定的三成提高至四成，双方就首期款如何支付的问题未能达成新的合意。双方签订的《二手房买卖合同》因签约后出台的房地产调控政策实施而不能继续履行，属不可归责于当事人双方的事由致使合同不能继续履行，当事人可请求解除合同。合同自享有解除权的一方通知到达对方时解除。本案中，杨帆通知杨海兰解除合同，有合法依据，故应当确认双方于2016年2月29日签订的《二手房买卖合同》于2016年4月14日解除。本案中，合同的解除系因不可归责于双方的事由，杨帆作为买受人，并不构成违约。杨海兰上诉以合同的相关约定为由，主张杨帆违约，其理由不能成立。本院对其上诉请求不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费计人民币16644元，由上诉人杨海兰负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 赖 秋 姗审判员 蔡 雪 燕审判员 彭 安 明二〇一六年十二月一日书记员 孙巍（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。