广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法审监民再字第143号再审申请人(一审原告，二审上诉人)：司徒国灿，香港永久性居民，现住广东省广州市。被申请人（一审被告，二审上诉人）：广州新城市房地产开发有限公司，住所地广东省广州市海珠区。法定代表人：ＸＸ伟,职务总经理。委托代理人：向春兰，广东胜伦律师事务所律师。委托代理人：王欣亮，广东胜伦律师事务所律师。一审被告：广州市荔湾区危房改造建设管理所，住所地广东省广州市荔湾区。法定代表人：王英志,职务所长。委托代理人：黄楚容，广东文领律师事务所律师。司徒国灿因与广州新城市房地产开发有限公司（以下简称新城市公司）、广州市荔湾区危房改造建设管理所(以下简称荔湾危改所)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服本院2013年9月5日作出的（2012）穗中法民五终字第952号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2014年6月19日作出（2014）粤高法民一申字第293号民事裁定,指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭开庭审理了本案。司徒国灿，新城市公司的委托代理人向春兰、王欣亮，荔湾危改所的委托代理人黄楚容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2011年5月20日，司徒国灿向广东省广州市荔湾区人民法院提起诉讼称：广州市荔湾区逢源路宝义三巷6号房屋是司徒国灿的物业。荔湾危改所经批准拆除上址房屋，2001年5月10日与司徒国灿签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《房屋拆迁安置协议》，约定：司徒国灿于2001年5月31日前迁出上址房屋，荔湾危改所每月支付临迁费3115元给司徒国灿；荔湾危改所于2006年4月20日前安排司徒国灿回迁新建回迁楼八楼南向G房（建积约63平方米）、九楼南向G、D房（建积约110.05平方米）；每超期一天按规定的标准向某灿承担违约责任等。后新城市公司经拍卖取得该地块继续建设。2009年10月21日，新城市公司书面通知司徒国灿回迁新城市逢源轩B栋901房(以下简称B901房)及B栋1005房(以下简称B1005房)，司徒国灿到现场查看后，发现B901房属于合同约定的南向房屋，但房屋属于毛坯房，没有基本的水电设施，不符合居住使用条件，新城市公司应按出售的商品房的装修标准完善房屋的装修，然后才将房屋交付给司徒国灿使用。新城市公司在设计B栋01套间时，屋内的两个阳台均为非封闭式阳台，但新城市公司为了减少回迁面积，故意单独将B901房的其中的一个阳台改为封闭式阳台，使B901房的回迁面积增大，剩余的回迁面积减少，这是不公平的。B1005房位于整栋房屋的西北角，不属于南向房屋，司徒国灿不同意回迁该房。由于新城市公司至今未能提供合同约定的房屋给司徒国灿回迁，新城市公司应当向某灿支付延期补助费、逾期补偿金。故起诉要求：1.撤销新城市公司要求司徒国灿回迁B1005房，由新城市公司按合同约定在逢源轩A栋3002房（以下简称A3002房）划出63平方米的房屋给司徒国灿回迁；2.要求新城市公司安排B901房给司徒国灿回迁，上述的A3002房及B901房的装修标准按照逢源轩B栋2702房（以下简称B2702房）的装修标准，并向某灿发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；3.判令新城市公司按有关规定向某灿支付由2009年11月1日起至2009年11月31日止的临迁费3115元、由2009年12月1日起至2010年4月30日止的延期补助费（按每月3115元×300%×5个月=46725元计算），及由2009年11月28日起至2010年4月30日止（每日按3115元×3%×154日=14391.30元计算）的逾期支付延期补助费的补偿金。延期补助费及补偿金一直计至交付回迁房之日止。新城市公司答辩称：我公司只同意安排司徒国灿回迁B901房、B1005房，不同意司徒国灿的其他诉讼请求。理由如下：一、司徒国灿要求回迁的B901房房产证记载的建筑面积为123.63平方米，根据双方签订的《拆迁协议》和《安置补偿协议》约定司徒国灿回迁的面积，司徒国灿剩余回迁的面积只有49.12平方米，所以司徒国灿要求回迁A3002房63平方米与协议约定不符。逢源轩是两栋工字形的楼体，前后两栋楼都是属于南向房屋，B1005房是大门朝正南，南北通风对流，北部全部裸露采光，B901房和B1005房是完全符合司徒国灿的拆迁协议和补偿安置协议的回迁房，司徒国灿现在要求回迁A3002房完全超出拆迁补偿协议的约定。二、关于商品房的交楼标准，整个楼盘所有的房屋都是毛坯交楼，包括A3002房的交楼标准也是毛坯的。所有的房屋都是毛坯交房，B2702房是为了向所有的客户展示房子的装修情景所做的带全套电器的情景样板房，双方签订的协议没有约定按情景样板房回迁，司徒国灿要求按照B2702房的装修标准回迁是不可能的。B901房和B1005房不仅设置有卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等功能室，已开通水、电等生活设施，而且通过质量、规划、消防、人防等验收，完全具备交付使用条件。本项目迄今为止，已售出商品房和其他回迁户均已收楼入住，完全符合《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的要求。三、2009年10月，我公司发放回迁通知给司徒国灿，我公司提供的B901房和B1005房是完全符合合同约定的，如果司徒国灿不愿意回迁的，我公司完全可以按照2010年4月同地段的商品房价格补偿给司徒国灿，司徒国灿要求我公司支付每月390%的临迁费没有依据，按照《协议》及司徒国灿的《请求》，我司支付临迁费义务截止时间为“通知回迁之月止”，所以2009年10月后临迁费等，我司不应承担支付义务。荔湾危改所答辩称：司徒国灿于2008年对延期回迁违约金提起诉讼，法院已作出生效判决，该判决书判令我方只需要承担建设用地批准书变更前的义务，我方现已履行了相应的义务。根据生效的民事判决，我方只承担在建设用地批准书变更前，即2006年6月8日前的拆迁义务。故不同意司徒国灿的诉讼请求，司徒国灿要求我方和新城市公司一起安排其回迁是不可行的。广东省广州市荔湾区人民法院一审查明：原广州市荔湾区逢源路宝义三巷6号房屋（建筑面积173.05平方米，以下简称原址房屋）是司徒国灿的物业。2001年5月10日，荔湾危改所(甲方）与司徒国灿（乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《房屋拆迁安置协议》约定：乙方同意甲方拆除原址房屋，甲方应于2006年4月20日将自有的广州市荔湾区逢源路新建回迁楼八楼南向G房（建积约63平方米）、九楼南向G、D房（建积约110.05平方米）用作拆除乙方原址房屋后的产权调换；甲方用作产权调换（补偿）的房屋楼屋高度、结构、质量应符合城市规划部门批准的设计方案；超出或不足原产权面积部分，均按95年5月的《广东省拆迁城市华侨房屋规定》第十条处理，其中的商品住宅价格按5247元/平方米计算；甲方违反协议约定逾期将自有房屋交付乙方的，应按每超期一天赔偿按规定的标准向乙方承担违约责任；乙方愿意自行解决临时搬迁，甲方按每月3115元（173.05平方米×18元/平方米）向乙方发放临时搬迁补助费至甲方通知乙方回迁之月止；甲方违反协议安置乙方回迁的，应按每超期一天赔偿按规定的标准向乙方承担违约责任。甲方不按本协议规定的房屋面积安排乙方回迁的，乙方可依照法律程序请求人民法院保护，在属于甲方所有的房屋中选择同等面积的房屋回迁的权利。本协议签订后，如因城市规划需要变更协议的，甲方应在接到规划部门的变更意见后，在七天内向乙方发出通知，乙方应服从城市规划的建设需要，依法变更本协议的有关条款，并报送市房地局备案。2005年12月23日，广州市国土资源和房屋管理局（甲方）与新城市公司(乙方）签订《广州市国有土地使用权出让合同》约定以挂牌出让的方式出让荔湾区逢源路22－70号、逢源新街2－14号、宝义二巷2－22号、宝义大街地段，其中甲方出让给乙方的土地面积为4485平方米，规划用途是住宅，国有土地出让金总额50000000元；该项目回迁安置面积2923.17平方米（其中回迁安置住宅面积2753.53平方米，非住宅面积169.64平方米），回迁日期2006年4月，每月应支付临迁费、代管房租金、除四害费6.1万元；回迁安置义务责任主体为新城市公司。同日，荔湾危改所向某灿发出《通知》称：被拆迁房屋所在地块由于政策原因，原征用单位不再投资开发。该地块于2005年12月23日通过挂牌方式出让给新城市公司，出让后回迁安置义务责任主体为受让人，因此荔湾危改所向某灿发放的临迁费到2005年12月31日止，从2006年1月1日起由新城市公司负责履行回迁安置义务，请司徒国灿接通知后提供安置户的相关资料并与新城市公司联系办理《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《房屋拆迁安置协议》甲方（拆迁人）的变更手续，以便由新城市公司履行回迁安置义务。2006年1月26日，司徒国灿就临迁费的支付问题向新城市公司发出书面请求，表示同意在招商银行开设《一卡通》用于临迁费的发放，每月临迁费3115元，每三个月支付一次，在每三个月第二个月的5日前支付,直至新城市公司发出回迁通知书后一个月止。新城市公司同意司徒国灿的上述请求。2006年6月8日，新城市公司取得涉诉地块的《建设用地批准书》。2006年6月30日，新城市公司取得涉诉地块的《国有土地使用证》。新城市公司从2006年1月起向某灿每月支付临迁费3115元至2009年10月31日。2008年，司徒国灿向一审法院起诉要求新城市公司、荔湾危改所支付延期补助费、逾期补偿金。一审法院于2008年11月5日作出（2008）荔法民三初字第284号民事判决。判后，司徒国灿不服提出上诉。2009年11月27日，本院作出（2009）穗中法民五终字第705号民事判决，认定新城市公司、荔湾危改所未能依约安置司徒国灿回迁，应承担逾期安置回迁的违约责任，涉案项目地块的建设用地单位未变更为新城市公司前，荔湾危改所仍应承担拆迁人的权利义务，在2006年6月8日，新城市公司取得涉案地块的《建设用地批准书》起荔湾危改所因征用涉案地块所产生的权利义务应转由新城市公司承继，判决：荔湾危改所向某灿支付从2006年4月21日起至2006年6月7日止的延期补助费（按每月3115元×200%计算）以及逾期支付延期补助费的补偿金（每日按3115元×3%计算，每月的补偿金以不超过当月临迁费本金为限）。新城市公司向某灿支付从2006年6月8日起至本判决送达之日止的延期补助费（按每月3115元×200%计算）以及逾期支付延期补助费的补偿金（每日按3115元×3%计算，每月的补偿金以不超过当月临迁费本金为限）。2009年10月21日，新城市公司书面通知司徒国灿回迁新城市逢源轩B901房及B1005房，并于2009年10月31日办理收楼手续。后双方就B901房是否符合居住条件、回迁面积及B1005房是否属于南向房屋产生争议，司徒国灿拒绝办理房屋接收手续。2009年11月27日，荔湾危改所向某灿复函称，拆迁补偿协议书中“原面积分两套回迁八楼南向G房，建积约63平方米，九楼南向G、D房，建积约110.5平方米”所明确的回迁房屋与附图所示的座号、方位和面积相符（见附图），据附图显示八楼南向G房、九楼南向G、D房位于该大楼的南面。2009年12月30日新城市公司向某灿发出《关于再次敦促办理回迁安置手续的通知》，通知司徒国灿于2010年1月4日办理回迁安置和收楼手续。讼争大楼逢源轩在2009年12月15日通过了建筑工程消防验收、2009年12月31日通过了建设工程规划验收。2010年5月11日，新城市公司取得《建设工程施工质量验收监督意见书》。新城市公司为证明回迁房已经房管部门审核、备案和公示，提供了广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局的荔国房【2008】93号文件、新城市公司向房管部门发出的广新房【2008】63号、87号报告、拆迁安置明细表、平面图、阳光家缘网站上关于涉案楼盘的相关房屋信息打印表等。现下列房屋已由新城市公司领取独立的房地产权证：1.逢源路**号901房（即B901房），登记的套内建筑面积为98.32平方米，建筑面积为123.63平方米，该房属于回迁房；2.逢源路66号1005房（B1005房），登记的套内建筑面积为44.18平方米，建筑面积为55.55平方米，该房属于回迁房；3.逢源路66号402房（B栋402房），登记的套内建筑面积为54.82平方米，建筑面积为68.93平方米，该房属于回迁房；4.逢源路66号503房（B栋503房），登记的套内建筑面积为54.82平方米，建筑面积为68.93平方米，该房属于回迁房；5.逢源路66号1002房（以下简称B1002房），登记的套内建筑面积为134.48平方米，建筑面积为169.11平方米，该房属于回迁房；6.逢源路66号1003房（B栋1003房），登记的套内建筑面积为60.01平方米，建筑面积为75.46平方米，该房属于回迁房；7.逢源路66号1103房（B栋1103房），登记的套内建筑面积为106.86平方米，建筑面积为134.37平方米，该房属于回迁房；8.逢源路66号2702房（B2702房），登记的套内建筑面积为125.92平方米，建筑面积为158.34平方米，该房属于商品房；9.逢源路68号3002房（A3002房），登记的套内建筑面积为179.27平方米，建筑面积为225.43平方米，该房属于商品房。新城市公司陈述涉案楼盘现尚有的回迁房为上述1-7的房屋，司徒国灿应在该范围内的回迁房中安置，而上述8-9的房屋属于商品房，不应安置司徒国灿回迁。本案中，新城市公司确认位于讼争大楼南向剩余尚未出售或安排回迁的房屋有：B栋402房、503房、901房、1002房、2702房、A3002房。另B901房、A3002房为毛坯房，B2702房为带装修的样板房。司徒国灿坚持诉讼请求的回迁方案，对新城市公司提供的其他回迁方案均不予接受。经现场勘验，B901房的现状是水泥地面，部分墙壁没有扇灰，厨、厕安装有水龙头、但没有灶台、洗手台、便器等设备；有电源接线口，但没有插座、灯具；有水电表、煤气表。B1005房位于整栋大楼的西北角，虽为南北走向，但南面是入屋的大门，且对着公共走廊，并非朝向南面的马路。根据司徒国灿的申请，一审法院裁定查封了A3002房中建筑面积为63平方米房屋的所有权。案件审理过程中，一审法院发函向规划部门和房管部门了解涉案房屋的相关情况。广州市规划局荔湾分局复函称：新城市公司开发建设的新城市逢源轩前经我局以“穗规建证【2008】2153号”《建设工程规划许可证》批准建设，并经“穗规验证【2009】1883号”《建设工程规划验收合格证》同意规划验收。来函咨询的上址A3002房、B2702房是经规划许可的独立套间，按照规划管理的要求，建设项目的住宅户数是规划控制指标之一，将上述两独立套间进行分割，涉及改变房屋平面功能布局，增加或改变厨、厕设置。套间分割后建筑布局不合理，将增加住宅户数2户，不符合规划管理的要求。该项目不存在因城市规划变更而由规划部门要求变更原规划的情况。广州市国土资源和房屋管理局复函称：一、新城市逢源轩A3002房、B2702房均已办理初始登记并已领取独立的房地产权证，产权人是新城市公司，属于商品房。二、关于上述房屋是否可以办理分割的问题，建议你院征询规划部门的意见。三、2011年8月22日，新城市公司在申请办理变更回迁房注记业务时，提供了逢源轩项目的《房屋拆迁补偿方案备案表》及《逢源轩拆迁安置明细表》供我局进行审核。四、新城市逢源轩B栋402房、503房、901房、1002房已办理初始登记并已领取独立的房地产权证，上述房屋均属回迁房。据《房屋拆迁补偿方案备案表》及《逢源轩拆迁安置明细表》显示，新城市公司计划安置司徒国灿的回迁的方案为B901房和B1005房。司徒国灿对上述复函有异议，认为复函不能替代双方拆迁合同约定的内容，不能构成对合同的约束和干扰。新城市公司、荔湾危改所对上述复函没有异议。本案审理中，针对司徒国灿要求新城市公司、荔湾危改所按合同约定在逢源轩A3002房划出63平方米的房屋给其回迁的诉讼请求，一审法院向某灿进行了释明，告知该请求可能存在事实上或者法律上不能履行的情形，司徒国灿可选择其他房屋回迁或货币补偿等方式解决，但司徒国灿坚持该项诉讼请求，不作变更。另查明，司徒国灿于2010年4月30日向一审法院提起诉讼，要求判决：1.撤销新城市公司要求司徒国灿回迁B1005房，由新城市公司、荔湾危改所按合同约定在逢源轩A3002房划出63平方米的房屋给司徒国灿回迁；2.要求新城市公司、荔湾危改所安排B901房给司徒国灿回迁，上述的A3002房及B901房的装修标准按照B2702房的装修标准，并向某灿发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；3.新城市公司、荔湾危改所按有关规定向某灿支付由2009年11月1日起至2009年11月31日止的临迁费3115元、由2009年12月1日起至2010年4月30日止的延期补助费（按每月3115元×300%×5个月=46725元计算），及由2009年11月28日起至2010年4月30日止（每日按3115元×3%×154日=14391.30元计算）的逾期支付延期补助费的补偿金。延期补助费及补偿金一直计至交付回迁房之日止。一审法院于2010年12月29日作出（2010）荔法民三初字第1135号民事判决，判后，司徒国灿、新城市公司不服该判决，向本院提起上诉，本院于2011年4月28日以（2011）穗中法民五终字第975号民事裁定撤销了一审法院（2010）荔法民三初字第1135号民事判决，发回一审法院重审。遂为本案。广东省广州市荔湾区人民法院一审认为：司徒国灿与荔湾危改所签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《房屋拆迁安置协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据已生效的（2009）穗中法民五终字第705号民事判决认定，2006年6月8日，新城市公司取得涉诉地块的《建设用地批准书》，在涉案项目地块的建设用地单位变更为新城市公司后，荔湾危改所因征用涉案地块所产生的权利义务应转由新城市公司承继，新城市公司承担拆迁人的权利义务，故本案司徒国灿要求荔湾危改所承责缺乏法律依据，不予支持。本案争议的焦点集中于：一、新城市公司安置司徒国灿回迁的B901房、B1005房是否符合合同约定，新城市公司是否构成违约。二、司徒国灿诉请在A3002房划出63平方米的房屋给其回迁在法律上及事实上是否可行。三、相关民事责任如何承担。一、对于第一个争议焦点。根据拆迁协议约定：甲方应将新建回迁楼八楼南向G房（建积约63平方米）、九楼南向G、D房（建积约110.05平方米）用作拆除乙方原址房屋后的产权调换；甲方用作产权调换（补偿）的房屋楼屋高度、结构、质量应符合城市规划部门批准的设计方案，超出或不足原产权面积部分，均按95年5月的《广东省拆迁城市华侨房屋规定》第十条处理，其中的商品住宅价格按5247元/平方米计算。现讼争大楼逢源轩已通过了建设工程规划验收及质量验收，故新城市公司交付的房屋是符合合同约定的交付标准的，司徒国灿要求按照B2702房样板房的装修标准交付，发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》没有依据，不予采纳。新城市公司安排司徒国灿回迁的B901房已有独立的房产证，司徒国灿认为新城市公司将该房其中的一个阳台改为封闭式阳台，使B901房的回迁面积增大，剩余的回迁面积减少没有依据。该屋在楼层、方位与面积上均基本符合合同约定，司徒国灿拒绝回迁的理由不足。关于新城市公司安置的B1005房，位于大楼西北角,南面正对公共走廊，明显不属于南向房屋，与拆迁协议约定的楼层、方位均不相符，对此，新城市公司构成违约。但安置B1005房仅是新城市公司的单方意思表示，并未与司徒国灿达成一致意见，不存在法律上的权利义务关系，也不存在撤销问题，司徒国灿诉请撤销回迁B1005房不当，不予采纳。二、对于第二个争议焦点。根据规划部门的答复，上址A3002房是经规划许可的独立套间，按照规划管理的要求，建设项目的住宅户数是规划控制指标之一，将上述独立套间进行分割，涉及改变房屋平面功能布局，增加或改变厨、厕设置。套间分割后建筑布局不合理，将增加住宅户数2户，不符合规划管理的要求。我国合同法第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”。故司徒国灿要求在A3002房划出63平方米的房屋给其回迁违反规划管理要求，该请求存在法律上或者事实上不能履行的情形，不予支持。三、对于第三个争议焦点。该大楼于在2009年12月15日通过了建筑工程消防验收、2009年12月31日通过了建设工程规划验收。2010年5月11日，新城市公司取得《建设工程施工质量验收监督意见书》。至此，该大楼才具备最基本投入使用条件，亦即具备交付房屋给司徒国灿使用的条件，故2010年5月11日前新城市公司应按合同全额支付司徒国灿临迁费、延期补助费及逾期支付延期补助费的补偿金。司徒国灿按合同应回迁的面积为建筑面积173.05平方米，由于新城市公司安置B901房（建筑面积123.63平方米）给司徒国灿回迁是符合合同约定的，故从2010年5月12日起，应按比例扣减建筑面积123.63平方米计算临迁费、延期补助费及逾期支付延期补助费的补偿金，司徒国灿拒绝回迁B901房没有依据，由此造成的损失应自行承担。对于尚未按合同安置的建筑面积49.42平方米房屋，新城市公司应承担违约责任，按该部分面积比例计算支付临迁费、延期补助费及逾期支付延期补助费的补偿金给司徒国灿至判决发生法律效力之日止。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第一款的规定,于2011年12月12日作出判决:一、自判决发生法律效力之日起十日内，新城市公司将B901房交付给司徒国灿回迁居住，并作为司徒国灿的产权补偿。二、自判决发生法律效力之日起十日内，新城市公司向某灿支付从2009年11月1日起至2010年5月11日止的临迁费（按每月3115元计算）、从2009年12月1日起至2010年5月11日止的延期补助费（按每月3115元×200%计算）以及从2009年11月28日起至2010年5月11日止逾期支付延期补助费的补偿金（每日按3115元×3%计算，每月的补偿金以不超过当月临迁费本金为限）。三、自判决发生法律效力之日起十日内，新城市公司向某灿支付从2010年5月12日起至判决发生法律效力之日止的临迁费（按每月49.42平方米×18元/平方米，即每月889.56元计算）、延期补助费（按每月889.56元×200%计算）以及逾期支付延期补助费的补偿金（每日按889.56元×3%计算，每月的补偿金以不超过当月临迁费本金为限）。四、驳回司徒国灿的其他诉讼请求。一审案件受理费1606元，由新城市公司负担，财产保全费5000元，由司徒国灿负担。判后，上诉人司徒国灿不服一审判决，向本院上诉并答辩称：一、重审判决只将B901房判给司徒国灿作为拆迁产权补偿是错误的，应当撤销该判决改判维护司徒国灿回迁产权。合同约定：甲方不按本协议规定的房屋面积安排乙方回迁的，乙方可依照法律程序请求人民法院保护，在属于甲方所有的房屋中选择同等面积的房屋回迁的权利。司徒国灿要求回迁A3002房是别无选择。因为新城市公司、荔湾危改所的违约行为，不能履行承诺用B1002房划出正南向位置解决司徒国灿合同约定回迁8楼南向G房安置。而新城市公司、荔湾危改所现安置的B1005房经原审法院现场勘查及重审论证，已确认不是南向房。故新城市公司、荔湾危改所不能强加给司徒国灿接受，按有关规定其他房间包括B1002房在内又不能分割回迁，司徒国灿只有舍弃B901房而全部回迁至A3002房，该房无论座位、朝向、面积均符合合同约定。二、产权调换要遵循等价有偿和诚实信用原则，“征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。根据重审审理查明和新城市公司、荔湾危改所确认的B1002房回迁房的居住条件，司徒国灿也因此调整了回迁房的居住条件应与新城市公司、荔湾危改所确认的B1002房回迁房居住条件同步，不再要求新城市公司、荔湾危改所说价值100多万的B2702房的装修为标准。而B901回迁房没有B1002回迁房一样的居住条件，司徒国灿拒收有理。三、《建设工程施工质量验收监督意见书》是一份逢源轩验收不合格意见书，重审判决认证失当，应予纠正。根据新城市公司、荔湾危改所提供的“三证”，其中穗监质验[2010]第039号《建设工程施工质量验收监督意见书》是一份按国家、省、市有关法律法规、规范工程质量验收标准组织的验收，发现逢源轩工程尚存在质量缺陷，责成新城市公司、荔湾危改所继续组织整改完善，并按照有关规定，及时办理工程竣工验收备案手续。是一份验收不合格意见。请求本院判决：1.撤销一审判决，改判将已查封的A3002号房作为司徒国灿的回迁房，司徒国灿则放弃要求取得B901房作回迁房的主张，按照B1002房的装修标准将A3002房进行装修后交付司徒国灿入住，面积差异按合同约定结算；2.新城市公司、荔湾危改所未能依约安置司徒国灿回迁，应按二审法院(2009)穗中法民五终字第705号民事判决确认的计算方法向某灿承担违约责任至回迁之日止；3.因审理本案所产生的一切费用由新城市公司、荔湾危改所承担。新城市公司向本院提起上诉并答辩称：一、司徒国灿在回迁B901房的同时，应一并回迁B1005房。《房屋拆迁安置协议》第三条第1项、第七条，《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第二条约定，司徒国灿回迁安置房屋的质量、结构、设备、楼层高度应按规划执行，并符合城市规划部门批准的设计方案；本协议签订后，如因城市规划需要变更协议的，司徒国灿应服从城市规划的建设需要，依法变更本协议的有关条款。本案中，涉案土地在拆迁后的烂尾期间，一直未能办理规划报建。直至2005年12月23日，新城市公司通过公开土地出让拍卖受让涉案土地后，涉案工程于2006年6月才办理规划报建许可手续。司徒国灿举证并于2000年绘制的“标准平面图”，既未经规划报建、许可和验收的非合法图纸，也未曾付诸实施，新城市公司从未得到过该图纸，更无法安置新城市公司回迁该“空中楼阁”。对照“拆迁补偿(安置)协议”约定，司徒国灿的安置房，楼层均高于约定1层(有利回迁户)，总面积大于约定回迁面积6.1345平方米。其中，B901房位于大楼南部中央，面积占全部回迁房面积的71.44％；B1005房，除入户阳台式走廊、入户大门及部分客厅面向正南及裸露外，另有整套房屋的北面全部裸露，不仅南北对流，通风采光也好，与司徒国灿只有两面采光的旧危破房相比，升值数倍。B1005房的《房地产权证》房屋座向所示该单元为南向单位，且该房屋楼层、面积等更有利于司徒国灿居住使用。为彻底解决司徒国灿回迁安置问题，避免当事人讼累，法院在判决司徒国灿回迁B901房的同时，应一并判决其回迁B1005房。该大楼是一栋“工”字型大楼，原审判决以B1005房虽位于建设项目的西北位置，即“工”字型左上角，南向大门正对公共阳台走廊，即认定该房屋不属于南向房屋，并不顾涉案大楼规划、建设实际和房地产权证的确认，将新城市公司在楼层、面积等方面作出的更有利于司徒国灿的安置方案视为新城市公司违约，不予采信，完全错误。二、新城市公司无须向某灿再支付任何临迁费、延期补助费及补偿金。讼争大楼逢源轩于2009年10月26日通过《竣工验收》。全体商品房业主已于2009年按同样的毛坯房交楼标准收楼。同时，除司徒国灿等3户涉案回迁户外，其他回迁户均依新城市公司报送审核备案并公示的回迁安置方案在2009年按毛坯房交楼标准收楼。2009年10月21日、11月29日及12月30日，新城市公司多次书面通知司徒国灿回迁，但司徒国灿至今未能回迁。究其原因，并非新城市公司没有依合同约定及大楼实际情况对其安置。为攫取“楼王单位、高额临迁费及装修费”等不当利益，司徒国灿借口“回迁房属于毛坯房，没有水电设施，不符合居住使用条件”，无故拒绝新城市公司安置，并强行要求切割及回迁楼王单位A3002房。即便新城市公司拿出位于“工”字型大楼左下部正南部位、商品房标准间隔并已豪华精装修的留用商品样板房B1002房，司徒国灿仍不同意回迁。可见，自新城市公司2009年10月21日通知回迁起，逾期回迁的责任完全在司徒国灿。司徒国灿应自行承担相应责任。与此同时，2006年1月26日，司徒国灿曾以《请求》致函新城市公司，确认新城市公司支付其拆迁补偿费(标准为3115元／月)的时间为“新城市公司发出回迁通知书后一个月止”。据此，凡新城市公司发出回迁通知书一个月后的拆迁补偿费应视为司徒国灿放弃。因此，司徒国灿在2009年10月21日收到回迁通知书并已收取临迁费用至2009年10月份后的2009年11月份起，已不再存在临迁费、延期补助费、逾期支付延期补助费的补偿金的问题。需强调的是：司徒国灿诉请回迁至A3002房的49.42平方米房屋已被一审法院驳回。就该部分房屋逾期回迁的过错责任，完全应由司徒国灿自行承担。请求判决：1.维持一审判决第一项和第四项；2.撤销一审判决第二项和第三项，并驳回司徒国灿就临迁费、延期补助费及逾期支付延期补助费的补偿金诉讼请求；3.新城市公司将B1005房交付给司徒国灿回迁居住，并作为司徒国灿49.42平方米房屋的产权补偿，回迁房超出该面积的部分由司徒国灿按市场价补偿给新城市公司。荔湾危改所对一审判决没有意见。本院二审查明：一审法院查明事实无误，本院二审予以确认。另查明，在本案审理过程中，本院组织双方进行多次调解，但双方未能达成一致意见。在调解过程中，新城市公司提出的八套调解方案之一是B1002房共169.11平方米作为安置司徒国灿和另案被拆迁人谭某的拆迁用房，其中49.42平方米作为司徒国灿的补偿，75.8平方米作为安置谭某的补偿，超出部分43.89平方米需司徒国灿和另案被拆迁人谭银香按各自所超面积以一手房市场价补交房款。本院二审认为:司徒国灿与荔湾危改所签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》为当事人自愿签订，其内容无违反法律、行政法规的规定，一审判决认定合法有效正确。荔湾危改所在签订上述协议后，未能履行安置回迁的合同义务，此后，涉案项目地块建设单位变更为新城市公司，新城市公司据此应继续承担履行上述协议的义务。根据《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的约定，司徒国灿回迁的房屋分两部分，分别是新建回迁楼八楼南向G房（建积约63平方米）、九楼南向G、D房（建积约110.05平方米），司徒国灿在本案原一审及重审时的诉讼请求要求安置至B901房及在A3002房划出63平方米的房屋给司徒国灿回迁。对于B901房，经房管部分核发的房地产权证记载，建筑面积为123.63平方米，该房屋位于整个回迁楼的南向，楼层也相符，因此，一审法院判决新城市公司将B901房作为司徒国灿的回迁安置房合理有据，本院二审予以支持。新城市公司本应在回迁楼八楼南向房屋中提供一套房屋给司徒国灿，但新城市公司现可以安排的回迁房中没有八楼的南向房屋，新城市公司为此以B1005房作为司徒国灿的另一套回迁房，司徒国灿对此予以拒绝。本院二审认为，B1005房首先楼层不符合合同约定，其次，B1005房的方位亦不符合合同约定。因此，新城市公司要求以B1005房作为司徒国灿的回迁安置房一审法院不予支持并无不当。关于司徒国灿主张将A3002房作为司徒国灿全部回迁安置房是否支持的问题。司徒国灿在原一审及重审时均未提出用A3002房作为全部回迁安置房的诉讼请求，而是提出分别以B901房和A3002房划出63平方米作为回迁安置房，司徒国灿在上诉时提出用A3002房作为回迁安置房不符合法定的诉讼程序。司徒国灿的该诉讼请求属于新增加诉讼请求，且未能与新城市公司形成一致意见，依照《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第184条的规定，司徒国灿该诉讼请求缺乏理据，本院二审不予支持。在本案审理过程中，本院组织双方进行多次调解，但双方未能达成一致意见。在调解过程中，新城市公司提出的八套调解方案之一是B1002房共169.11平方米作为安置司徒国灿和另案被拆迁人谭某的拆迁用房，其中49.42平方米作为司徒国灿的补偿，75.8平方米作为安置另案被拆迁人谭某的补偿，超出部分43.89平方米需司徒国灿和另案被拆迁人谭银香按各自所超面积以一手房市场价补交房款。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，鉴于双方对B1002房某向均无异议，且优于《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《房屋拆迁安置协议》约定的楼层，在无其他可供回迁房屋选择的情况下，新城市公司提出B1002房共169.11平方米作为安置司徒国灿和另案被拆迁人谭某的拆迁用房较为合宜，本院二审予以采纳。关于司徒国灿主张的临迁费、延期补助费、逾期支付补助费问题。新城市公司提交的《建设工程施工质量验收监督意见书》证明涉案工程于2010年5月11日经广州市建设工程质量监督站验收，司徒国灿认为该验收监督意见是一份验收不合格的意见本院不予采信。新城市公司于2009年10月21日书面通知司徒国灿回迁，其中B901房符合合同约定，因此，一审法院根据B901房的建筑面积及尚未安置的房屋建筑面积，分时段、分金额计算相应的临迁费、延期补助费、逾期支付补助费，判决新城市公司支付给司徒国灿的处理并无不当。鉴于本案二审期间已确定司徒国灿另一套回迁房并判决司徒国灿回迁至该房屋，新城市公司对其未能安置司徒国灿部分应承担逾期回迁的违约责任至安置司徒国灿回迁荔湾区B1002房之日止。至于荔湾危改所的责任问题，在本院（2009）穗中法民五终字第705号民事判决已有定论，一审法院未判决荔湾危改所承担责任正确。鉴于本案纠纷系因新城市公司不能全部履行《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《房屋拆迁安置协议》中拆迁人的义务所致，故诉讼费应由新城市公司负担。司徒国灿、新城市公司的上诉理由均不成立，应予驳回。审查一审判决查明事实清楚，本院二审据实调整部分处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下:一、维持广州市荔湾区人民法院(2011)穗荔法民三重字第3号民事判决第一、二、四项；二、撤销广州市荔湾区人民法院(2011)穗荔法民三重字第3号民事判决第三项；三、自本判决送达之日起六十日内，新城市公司在原拆迁地段新建回迁楼新城市逢源轩B栋1002房中靠东面由南至北划出建筑面积为49.42平方米（含分摊面积、保留公共通道出入）且符合回迁居住条件的房屋交付给司徒国灿回迁居住，并作为司徒国灿的产权补偿；四、自本判决送达之日起十日内，新城市公司向某灿支付从2010年5月12日起至本判决送达之月止的临迁费（按每月49.42平方米×18元/平方米，即每月889.56元计算）；自本判决送达之次月起至新城市公司按上述第三项判项安置司徒国灿回迁之月止的临迁费，按上述标准每月支付给司徒国灿；五、自本判决送达之日起十日内，新城市公司向某灿支付从2010年5月12日起至本判决送达之月止的延期补助费（按每月889.56元×200%计算）；自本判决送达之次月起至新城市公司按上述第三项判项安置司徒国灿回迁之月止的延期补助费，按上述标准每月支付给司徒国灿；六、自本判决送达之日起十日内，新城市公司向某灿支付从2010年5月12日起至本判决送达之月止逾期支付延期补助费的补偿金（每日按889.56元×3%计算，每月的补偿金以不超过当月临迁费本金为限）。一、二审案件受理费各1606元，一审财产保全费5000元，均由新城市公司负担。判后，司徒国灿不服二审判决，向广东省高级人民法院申请再审称：一、新城市公司应按房屋拆迁补偿协议给司徒国灿回迁至具备居住条件的房屋，二审判决认定将同一房屋B1002房安置给司徒国灿及案外人谭某，对同一房屋的分割可能造成原套间有厅没房或有厨没厕，不符合国家房屋设计规范，亦不符合拆迁安置合同的约定。二、现有证据证明二审判决认定司徒国灿的拆迁安置房即B901房、B1002房，其入户花园未依规定按1/2计算面积，故二审判决关于拆迁安置房面积认定事实有误导致裁判错误，应予改判。三、2009年11月1日起的临迁费、2009年12月1日起的延期补助费、2009年11月28日起的逾期支付延期补助费补偿金应计至司徒国灿回迁之日止。综上，请求判令：1.撤销一、二审判决；2.新城市公司应依双方的房屋拆迁补偿协议约定方案将司徒国灿回迁安置至符合回迁居住条件的B901房，并按B1002房室内装配的基本居住条件装修B901房；并同时回迁至B栋1002房，如超出面积则按《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》第十条中商品住宅价格按5247元/平方米计算。新城市公司答辩称：一、司徒国灿关于回迁、装修和临迁费的再审申请超出一审诉讼请求的范围，本案不应予以审查。司徒国灿一审未提出回迁房、装修的标准问题，其关于临迁费、补偿金、延期补助费的再审申请超出一审审理范围。二、二审判决判令新城市公司将司徒国灿回迁至B1002房而非B1005房，新城市公司对此予以尊重。三、司徒国灿关于回迁至B1002房的再审申请如得到支持，势必影响到案外人谭某的合法权益。因二审法院(2012)穗中法民五终字第1933号生效判决已经确认案外人谭某享有B1002房部分权益即75.83平方米，如司徒国灿全部占有B1002房，与生效裁判抵触。四、新城市公司交付房屋已到交付标准且回迁协议中并无关于新城市公司的装修义务，故司徒国灿关于新城市公司必须对回迁房进行装修的请求缺乏依据。五、依房屋拆迁安置协议的约定，新城市公司仅需支付临迁费至通知回迁之月，且新城市公司亦依约履行，不存在仍需向某灿再行支付临迁费、延期补助费和补偿金的问题。依照《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中关于临迁费的约定，双方约定临迁费支付至新城市公司通知回迁之月止而非回迁之日止。根据新城市公司提供的证据《关于办理回迁安置手续的通知》显示，新城市公司已于2009年10月21日书面通知司徒国灿回迁“B901房及1005房，并于2009年10月31日办理收楼手续”。又，根据新城市公司提交的《关于再次敦促办理回迁安置手续的通知》，新城市公司已于2009年12月30日再次向某灿发出回迁通知，要求其在2010年1月4日办理回迁安置和收楼手续。因此，新城市公司已履行通知义务且依约将临迁费支付至2009年10月，故后续不存在任何所谓临迁费，自然也不存在延期补助费和补偿金。综上，二审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。荔湾危改所答辩称：同意新城市公司的答辩意见。本院再审查明：二审查明事实属实，本院再审予以确认。再审期间，本院于2014年12月10日作出(2014)穗中法行终字第929、930号行政判决：驳回上诉，维持原判，上述两判决现已发生法律效力。该两判决认为B901房、1002房建筑面积和套内面积核定有误，故判令撤销上述两套房屋的房地产权证即粤房地权证穗字第××号、第××号。本院再审认为：本案争议的焦点在于：一、二审判决认定新城市公司安置司徒国灿回迁B901房、B1002房是否妥当；二、临迁费、延期补助费、逾期支付补助费的认定。关于新城市公司安置司徒国灿回迁B901房、B1002房是否妥当的问题。根据《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》的约定，新城市公司本应将司徒国灿回迁至新建回迁楼八楼南向G房（建积约63平方米）、九楼南向G、D房（建积约110.05平方米），现经二审法院调停，司徒国灿对于二审判决认定安置其至B901房并无异议，但对新城市公司未依约回迁其至“八楼南向G房（建积约63平方米）”，而是将B1002房共169.11平方米作为安置司徒国灿和另案被拆迁人谭某的拆迁用房存有异议。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，虽然新城市公司本应依拆迁协议回迁司徒国灿至“八楼南向G房（建积约63平方米）”，但鉴于该回迁楼八楼南向并无合同约定的回迁房可继续履行，新城市公司应对此当承担采取补救措施、赔偿损失等违约责任。本院再审认为，B1002房符合拆迁协议约定朝向“南向”且楼层亦优于《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》约定的八楼，在目前并无其他可供回迁房屋选择的情形下，二审法院在经多次调停在八个调解方案中择优选择由B1002房作为安置司徒国灿和另案拆迁人谭某的拆迁安置房，亦兼顾谭某的合法权益，确为新城市公司作出的较优补救措施。二审判决据此认定新城市公司在B1002房中靠东面由南至北划出建筑面积为49.42平方米作为司徒国灿的产权补偿，合法有据，本院再审予以维持。新城市公司应依房屋设计规范对B1002房进行合理分割，以保证该房符合回迁居住条件。关于临迁费、延期补助费、逾期支付延期补助费的补偿金认定。讼争大楼逢源轩于2009年12月15日通过建筑工程消防验收，于同年同月31日通过建设工程规划验收，又于2010年5月11日取得《建设工程施工质量验收监督意见书》，自此该楼具备交付房屋使用条件。因B901房符合合同约定，二审判决据此认定新城市公司应依B901房的建筑面积计算相应临迁费、延期补助费及逾期支付延期补助费的补偿金至2010年5月11日止并无不当，本院再审予以维持。同样，二审判决关于新城市公司应依B1002房的建筑面积计算相应临迁费、延期补助费及逾期支付延期补助费的补偿金至安置回迁之月止，符合合同约定，本院再审亦予以维持。至于司徒国灿再审期间提出本院(2014)穗中法行终字第929、930号行政判决撤销B901房、B1002房屋的房地产权证一节，因房管部门至今未对B901房、B1002房屋虚增面积作出认定亦无重新作出该两套房屋的房地产权证，司徒国灿可待上述房地产权证作出后另循法律途径主张权利。综上，审查二审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。司徒国灿的再审请求缺乏依据，本院再审不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条的规定，判决如下:维持本院（2012）穗中法民五终字第952号民事判决。本判决为终审判决。审判长  叶惠莲审判员  汤 琼审判员  林 娟二〇一五年十二月××日书记员  周夏如