浙江省永康市人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0784民初9835号原告吕飞和，男，1977年1月9日出生汉族，住浙江省永康市。原告吕培璐，女，1977年11月2日出生汉族，住浙江省永康市。二原告的委托代理人黄鸳鸯，浙江雷欧律师事务所律师。被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司，住所地：浙江省永康经济开发区。法定代表人应建仁。委托代理人吕华静，浙江四方法律服务所法律工作者。原告吕飞和、吕培璐为与被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司（以下简称“卓诚投资公司”）商品房销售合同纠纷一案,于2016年12月1日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员王晓适用简易程序，于2016年12月26日公开开庭进行审理。原告吕飞和及二原告的委托代理人黄鸳鸯，被告卓诚投资公司的委托代理人吕华静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕飞和、吕培璐起诉称：2011年12月30日，原告与被告签署了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的坐落于永康市金色港湾第1幢2单元1101、1104室商品房二套、地下平面车位一个（编号为-1层B区273号）。合同中对原、被告的权利义务进行了明确、详细约定。原告已按照合同约定将总房款1155950元汇入被告账户。原告按照合同约定履行了买受人的付款义务，根据合同第九条的约定，该商品房应于2013年6月30日前交付使用，但因被告方的原因导致该商品房未能按时交付使用。而且，根据合同第十六条的约定，被告应于2013年12月30日前取得相关的土地、房屋权属证书并交付给原告，但因被告方的原因亦未能按时办理土地、房屋权属证书。后经原、被告双方协商一致，被告同意原告换房，按照多退少补原则收取了房价的差额，并承诺换房之前该商品房的相关权利义务均由换房后的商品房继受和履行。据此，按照换房之前的商品房的买卖合同，被告已构成逾期交房和逾期办证违约，原告要求被告按照合同第十条、第十六条的规定支付逾期交房和逾期办证违约金，但被告拒不履行。综上，为维护原告的合法权益，请求依法判令：一、由被告即日给付原告因逾期交房产生的违约金（从2013年7月1日起至2014年4月2日止按已支付购房款1155950元的日万分之一计算，暂算为23000元）；二、由被告即日给付因延期办证产生的违约金（从2013年12月31日起至实际办证之日止按已支付购房款1155950元的日万分之一计算为20000元）；三、本案诉讼费用由被告承担。被告卓诚投资公司答辩称：一、原、被告之间就金色港湾1幢2单元1101、1104室的房屋买卖合同已解除，相应的权利义务终止，原告主张支付逾期交付房屋、延期办证的违约金主体不适格，无法律和事实依据。理由：1、2011年12月30日原、被告就原告购买金色港湾1幢2单元1101、1104室商品房签订《商品房买卖合同》两份属实。原告按约在2012年1月7日交付了相应的房款，并在2014年4月份交纳了相应契税等费用。2、2014年1月8日商品房符合交付条件时，原告因其购买的房子不能满足其居住需求，要求换房，经多次沟通和协商，原、被告达成一致意见。在2014年10月份原告补交了退房申请，被告向永康市住房和城乡建设局报批，原、被告于2011年12月30日就购买金色港湾1幢2单元1101、1104室签订的商品房买卖合同在2014年11月10日正式解除，相应的权利义务终止。3、原、被告就当时解除合同时的约定，原告向被告购买了金色港湾6幢202、203室，原告交纳的房款及其他费用进行了转化，约定多退少补。二、退一万步讲，即使如原告所说的原合同权利义务由其持有的理由成立，无论从原告认可的实际交房时间（2014年4月2日）或是从金色港湾1幢2单元1101、1104室的土地使用证初始登记时间（2014年6月24日）看，原告在2016年12月1日才主张权利，诉讼时效已超过了两年，原告怠于主张权利的责任应自行承担，不应得到法律的支持。综上所述，请求法院依法驳回原告的全部诉求。原告吕飞和、吕培璐为证明其诉讼主张，向本院提供了下列证据：一、浙江省商品房买卖合同复印件二份，用以证明原、被告于2011年12月30日签订购房合同，合同中约定涉案房屋的具体位置、单价、面积、总购房款，并约定交房时间、办证时间以及违约责任等各项权利义务的事实。二、销售不动产统一发票复印件三张，用以证明原告于2012年1月7日已交付购房款的事实。三、金色港湾交房费用清单原件一份，用以证明被告向原告收取了房产证和土地证的办证费用和代理费用，办证义务在被告的事实。四、收条原件一份，用以证明被告已经收到原告换房后的所有费用，且注明了多退少补以及一平方换一平方的事实。被告卓诚投资公司质证意见：对证据一的真实性无异议，该合同在2011年12月30日签订，但该房屋已经转卖给胡吉福、朱晓平，该合同原件被告方也已经向原告方收回，该房屋的所有人不再是原告，原告也不能主张相应的权利义务。对证据二的真实性无异议，发票上面也明确注明原件已收回的事实，被告方也开具了相应的红字发票与之抵消，该房款原告已经用于折抵6幢202、203室的房款。对证据三的真实性无异议，清单上的客户签字以及时间是原告后来补上的，相应费用也已用于折抵6幢202、203室的费用。对证据四的真实性无异议，恰好证明了原合同解除的事实。被告卓诚投资公司为证明其抗辩主张，向本院提交以下证据：1、浙江卓诚兆业投资开发有限公司金色港湾项目合同撤备案明细表原件一份（原件与复印件核对无误后当庭退还），用以证明原、被告双方解除原合同的事实。2、退房申请表、红字发票填开申请审批表复印件各一份，销售不动产统一发票复印件三份，用以证明应原告的申请，原、被告双方解除了原合同，重新向被告购买6幢202、203室房屋，被告向建设局申请退房的事实。3、土地初始登记材料复印件二份，用以证明原告另行购买房屋的事实。原告吕飞和、吕培璐的质证意见：对证据1的真实性无异议，但不能证明原告申请退房的事实。关于证据2，对于退房申请表上的签名确系原告方所签，但签名时申请表中并没有内容，当时原告曾提出疑问，被告处的销售人员回答办手续所需，省得以后再过来填写，而且表上也没有日期，按照常理会有相应的落款日期；对于审批表以及销售发票真实性有异议，原告并不知晓，从未见过，且被告也未出示，该程序由被告自行办理，原告并不知晓该发票已冲红。如按照被告所说是退房，则相应款项应先退还，再将相应款项支付给被告。但事实上被告方的销售人员及被告的种种行为均表明系换房。对证据3的真实性无异议，同意第二项诉讼请求算至2014年6月24日。本院的认证意见：被告对证据一、二、三、四的真实性无异议，原告对证据1、3的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。关于证据2，原告对退房申请书上的签名予以确认，虽然原告对内容有异议，但未能提交证据佐证，且该抬头明确是“退房申请书”；原告对审批表及发票虽有异议，但与原告自身提交的三张发票内容能一一对应，也符合原告陈述的原房款折抵新房款的事实，故对证据2予以确认。经审理，本院认定事实如下：2011年12月30日，原告吕飞和、吕培璐与被告卓诚投资公司签订《浙江省商品房买卖合同》二份，约定被告卓诚投资公司将其开发所有的金色港湾第1幢2单元1101、1104室及-1层B区273号车位以预售方式出卖给原告吕飞和、吕培璐，约定上述房产、车位款共计1155950元。被告卓诚投资公司需在2013年6月30日前将竣工验收合格，具备交房条件的房屋交付给原告吕飞和、吕培璐，逾期交房的按已付购房款的日万分之一支付违约金。合同中被告卓诚投资公司承诺在2013年12月30日前将土地、房屋权属证书交付给原告吕飞和、吕培璐，逾期交付权属证书则按已付购房款的日万分之一支付违约金。合同签订后，原告吕飞和、吕培璐按约向被告卓诚投资公司支付房款1155950元。后原告吕飞和、吕培璐提出退房申请，重新购买房号为6幢202、203室房屋，原缴纳的1155950元房款折抵新购买的房款，多退少补，并开具新的发票。被告卓诚投资公司对原合同撤销备案，明确载明退房日期为2014年11月10日。另，被告卓诚投资公司在2014年6月24日完成了6幢202、203室房屋的土地使用权证的初始登记。本院认为，原、被告于2011年12月30日签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法应受法律保护，其效力应予确认。但合同签订后，双方在履行过程中经协商，明确退房并重新购房，故2011年12月30日签订的《浙江省商品房买卖合同》已于2014年11月10日正式解除，相应权利义务随之终止。原告吕飞和、吕培璐主张继受原合同权利义务，依据不足，故对原告吕飞和、吕培璐的诉讼请求，本院不予支持。对被告卓诚投资公司提出的抗辩意见中合理有据部分，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告吕飞和、吕培璐的诉讼请求。本案案件受理费438元(已减半收取)，由原告吕飞和、吕培璐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员  王 晓二〇一六年十二月二十七日代书记员  施蓓萱