广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤04民终2578号上诉人（原审原告、反诉被告）：黎晃，男，汉族，1967年5月9日出生，住广东省珠海市斗门区，委托诉讼代理人：邓向龙，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雅，广东广大律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨广生，男，汉族，1964年8月6日出生，住广东省珠海市斗门区，委托诉讼代理人：王伟深，广东弦正律师事务所律师。上诉人黎晃因与上诉人杨广生租赁合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2015）珠斗法民三初字第1047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黎晃上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或改判杨广生赔偿黎晃高压线迁移、土地平整回填、地上建筑物及设施的全部损失；2、杨广生承担本案一审、二审所有诉讼费。事实与理由：一、原审判决未评估租赁场地平整费用和地上建筑物的现有价值，事实认定不清，适用法律不当。1、黎晃为建设8000平方米的租赁场地投入了超过500万以上的费用。2009年3月19日，黎晃与珠海市恒源电力建设有限公司签订《尖峰村线路改造工程施工合同书》，整个工程完成迁移了两座12.5米铁塔，拆除两条15米水泥杆、双回导线线路0.212千米，新驾设导线线路0.209千米，黎晃对于变压器进行了迁移、改造工程支付110000元；线路搬迁工程经过广东电网珠海斗门供电局出具用户工程竣工查验验收合格。2009年11月21日，黎晃分别与福建省福茂建筑工程有限公司、曾健强签订《工程施工合同》，先后完成了租赁场地的挖山填土平整等工程，向福建省福茂建筑工程有限公司支付了工程款222000元，向曾健强支付了373299元以及其他费用134400元。从租赁场地现状可以看出，珠海市斗门区井岸镇尖峰村刀沟坑尖峰游泳池内有三个游泳池和一座两层高的临时建筑物。2、杨广生对于场地租赁合同无效过错明显大于黎晃，对于无法返还的财产应该评估价值后全部补偿给黎晃，而不是按照50%部分进行补偿。（1）租赁合同无效的赔偿采用过错责任原则，承担过错损害赔偿需满足主观上有过错、因过错造成合同无效、损害事实、导致合同无效的行为与损害事实之间具有因果关系的条件。如果合同被确认无效，违约方承担的是缔约过失责任。在缔约过失责任中，赔偿范围除积极损失外，还包括信赖利益和履行利益，即当事人因信赖合同有效而履约，当合同被确认无效或撤销后，为订立和履行合同所支出的各种费用和代价即为当事人的损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”（2）场地租赁合同无效，黎晃对诉争土地是否属于集体荒地认识不清的情况下，与黎晃签订租赁合同，杨广生还承诺保证土地来源合法，配合办理土地水、电、路等有关手续，同意在国家征收同意折旧补偿地上建筑物；2012年6月29日，珠海市斗门区井岸镇尖峰村民委员会还配合出具《证明》，向政府部门申报尖峰泳场是集体土地公共建设的游泳场，加剧了黎晃为建设尖峰泳场支出更多费用和产生巨大损失，杨广生和珠海市斗门区井岸镇尖峰村民委员会其对合同无效的后果都存在过错，因此，杨广生过错程度明显大于黎晃，对于合同无效的后果需要承担80%以上赔偿责任。二、原审判决遗漏第三人珠海市斗门区井岸镇尖峰村民委员会参加诉讼，属于程序错误。杨广生辩称，关于评估损失费用，一审法院经过了法庭释明，黎晃明确不变更诉讼请求，所以一审不进行建筑物的评估合法合理，对方可以另案起诉。变压器的迁移改造工程支付的11万，一审没有折旧，不应该按照一审每人55000元来计算。按照合同约定是给对方农业用途使用，对方租用后变更了土地的性质使用，单方改变土地使用性质所产生的法律后果和责任应该由其自行承担，所以认定了合同无效也应该由对方承担80%责任，而不是50%责任。即使尖峰村委会在2016年2月29日配合对方出具证明，证明的内容和目的都不能证明尖峰村委有过错，反而证明尖峰村委会帮助对方办理了工商登记。根据合同相对性，应该由合同双方去承担相应的合同责任和法律责任，尖峰村委并不是涉案合同的合同方，他不是必须参加本案诉讼的诉讼主体，同时对方在起诉的时候包括在法院释明后也没有变更诉讼请求。综上所述，黎晃的事实与理由没有法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。杨广生上诉请求：1、撤销一审第一项判决，并改判为“解除杨广生与黎晃于2009年2月15日签订的《租赁合同》和于2011年1月5日签订的《关于尖峰泳场、球馆地租的补充协议》”；2、撤销一审第三项、第四项“关于利息损失按50%计算”的判决，并改判为“利息每日按实际拖欠租金总额的5‰计算”；3、撤销一审第五项判决；4、撤销一审第七项判决，并改判为“黎晃立刻将位于珠海市斗门区井岸镇尖峰村刀沟坑全部租赁土地的地上建筑物及其它固定设施交还杨广生管业，黎晃交还该地上建筑物及其它固定设施时，不得拆除和损坏；5、由黎晃承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、杨广生与黎晃签订的租赁合同与补充协议合法有效。该租赁合同和补充协议的内容，无约定土地使用用途。根据合同法的相关规定，双方对土地用途无约定的，按土地的性质使用。杨广生出租涉案土地给黎晃时，租金是按农用地的标准去计算和收取的。黎晃承租涉案土地后，擅自改变土地的性质，作工业用途使用，这是其单方应承担的法律责任。租赁合同和补充协议在有效的情况下：第一，黎晃不按时交纳租金，已经构成严重的违约，故杨广生对因违约解除合同的，依法无需对黎晃的电线改造工程损失及其它损失作出任何补偿。第二，黎晃逾期交租违约的情形下，其应当按照租赁合同的约定“违约金每日按实际拖欠租金总额的5‰计算”承担违约责任。2、土地与地上建筑物是不可分的，一审既判决黎晃返还涉案土地给杨广生，又不支持地上建筑物及其它固定设施与土地一并返还给杨广生，前后矛盾，现实中该判决也无法执行。据此，土地应当按现状与地上建筑物等一并返还给杨广生，黎晃因此造成的损失，其可另案起诉主张补偿。黎晃辩称，以其上诉意见作为答辩意见。黎晃向一审法院起诉请求：1、杨广生赔偿黎晃各项经济损失839699元（其中包含向福建省富茂建筑工程有限公司支付的预付工程款222000元、向曾健强支付的工程款373299元、向珠海市恒源电力建设有限公司支付的工程款110000元、修建羽毛球馆平整土地支付的费用134400元）；2、杨广生承担本案诉讼费。杨广生向一审法院反诉请求：一、确认黎晃、杨广生分别于2009年2月15日、2011年1月5日签订的租赁合同和关于尖峰泳场、球馆地租的补充协议无效；二、黎晃立刻将位于珠海市斗门区井岸镇尖峰村刀沟坑的全部租赁土地（约8000平方米）及地上建筑物交还杨广生，黎晃交还该土地及地上建筑物时，不得拆除、损坏该地块的建筑物及其他固定设施；三、黎晃立刻向杨广生支付2014年6月至2015年4月拖欠的使用费14300元及违约金（违约金每日按实际拖欠租金总额的5‰计算，从2014年7月1日起计至实际清偿之日止，暂计至2016年1月31日为4290元）；四、黎晃立刻向杨广生支付从2015年5月1日起至黎晃实际交还租赁场地之日止的使用费（租金按每月14300元计算，暂计至2016年1月31日为128700元）及违约金（违约金每日按实际拖欠租金总额的5‰计算，从2015年5月1日起计至实际清偿之日止，暂计至2016年1月31日为38610元）；五、由黎晃承担本案全部的诉讼费用。一审法院认定事实：珠海市斗门区井岸镇尖峰村经济合作联社（以下简称尖峰村经济合作联社）作为甲方、杨广生作为乙方签订了租地合同，约定甲方将位于尖峰山北侧原沙厂宿舍东西面荒地租给乙方使用，租赁期从2008年10月1日至2025年1月1日止。乙方每年向甲方缴纳租金3000元，每隔五年租金上调10%，乙方须在每年10月30日前交清当年租金。此宗地上的青苗补偿、填土费用及相应建设等一切投资由乙方全资支出，甲方负责协助乙方办理相关手续。租赁期间，乙方必须合法经营。由于此宗地具体位置不明确，乙方必须到国土部门核准位置，乙方一定在甲方地域内进行建设。租赁期间，乙方不得未经甲方同意将此宗地转租第三方，否则视作违约，甲方有权收回此宗地。2009年2月15日，杨广生作为甲方与作为乙方的黎晃签订租赁合同，约定杨广生将尖峰村刀沟坑荒地租给黎晃使用，租赁期从2009年6月1日至2024年6月1日止。第一个五年每月租金20000元，第二个五年每月租金在第一个五年租金的基础上增加10%，第三个五年在第二个五年租金的基础上递增10%，由签订合同日起，黎晃须交付一个月押金、一个月租金给杨广生，每月必须于当月底前交齐下一个月的租金。黎晃如逾期不缴纳，杨广生有权收取黎晃每天5‰的滞纳金以及解除合同，收回该土地并采用必要措施追回黎晃所欠的租金。杨广生必须保证该土地来源的合法性，必须配合协助黎晃办理使用该土地的有关手续及水、电、路三通。不得以单方面的任何条件终止该合同。黎晃必须合法经营，保证经营中所发生的一切税收、债权债务及一切费用等与杨广生及该土地无关，并必须依时缴纳租金。黎晃未经杨广生同意不得将该地转让给任何人经营。2009年2月19日，中南勘察设计院出具尖峰村委会10KV沿江线（65#--67#电塔）临时搬迁线路走向定位方案图。2009年3月4日，珠海市规划局出具批复，同意珠海市斗门区井岸镇尖峰村民委员会报来的10KV沿江线（65#--67#电塔）临时搬迁线路方案。2009年3月19日，黎晃作为甲方、珠海市恒源电力建设有限公司作为乙方签订尖峰村线路改造工程施工合同书，合同约定施工地点为珠海市斗门区尖峰村，工程范围和内容为迁移12.5米铁塔两座，拆除15米水泥杆两条、双回导线线路0.212千米，新架设导线线路0.209千米，工程总价为110000元（不含税）。2009年4月28日，广东电网公司珠海斗门供电局出具用户工程竣工查验报告单，载明用户为尖峰村民委员会，项目名称为101m沿江线体育线#64-#68段搬迁管，承装单位为珠海市恒源电力建设有限公司，检查结果为合格，黎晃在检查结论处签名确认。2009年5月19日，珠海市恒源电力建设有限公司出具发票一份，载明委建单位为尖峰村，工程名称为尖峰村线路改造工程，项目为建筑安装，金额为110000元。2011年1月5日，杨广生作为甲方、黎晃作为乙方签订关于尖峰泳场、球馆地租的补充协议，载明黎晃、杨广生双方经友好协商，就泳场、球馆租金达成如下协议：黎晃必需按期交清租金（2011年1月15日前交清），杨广生同意黎晃从2011年1月15日后暂停球场租金，直到有人接手为止，双方共同确认球馆面积为3000平方，租金共柒仟元整。2016年3月31日，珠海市国土资源局斗门分局出具珠国土斗函[2016]208号关于白蕉镇白蕉村和井岸镇尖峰村存在违法占地建设的转办函，载明井岸镇尖峰村尖峰泳场侧存在违法占地建设情况，应由斗门区城市管理行政执法局依法查处。由尖峰村委员会提供的《关于珠海市国土资源局斗门分局珠国土斗函[2016]208号回复》载明尖峰村尖峰泳场侧土地属性为尖峰村集体用地。尖峰村民委员会主任黄争光陈述，该村经济合作联社出租给杨广生的尖峰山北侧原沙厂宿舍东西面荒地包括杨广生出租给黎晃的尖峰村刀沟坑荒地在内；尖峰村刀沟坑荒地属于尖峰村集体用地，有部分属于林地性质；黎晃由于支付租金比较吃力，要求将原计划建设羽毛球馆的土地退回给杨广生，减一部分租金，杨广生不同意，后来该村委会出面协调，黎晃、杨广生最终达成协议，其是负责调解此事的工作人员。一审法院另查明，尖峰村刀沟坑荒地（约8000平方米）属于尖峰村集体用地，其中南边部分土地的性质为林地。黎晃从杨广生处承租尖峰村刀沟坑荒地后将土地分成东西两部分，西边的土地（约5000平方米）计划建设尖峰泳场，东边的土地（约3000平方米）计划建设羽毛球馆，后尖峰泳场建成，内有三个游泳池和一座两层高的临时建筑物，并由黎晃一直经营，而羽毛球馆没有建成。2011年1月5日黎晃、杨广生达成补充协议后，黎晃向杨广生退回东边原计划建设羽毛球馆的土地，只使用西边尖峰泳场的土地，并按每月13000元的标准向杨广生交纳租金。杨广生收回上述土地后进行了两次复绿，并于2014年6月出租给他人使用。一审法院认为，一、关于黎晃、杨广生签订的租赁合同和关于尖峰泳场球馆地租的补充协议效力问题。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”的规定和第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，黎晃、杨广生签订的租赁合同系杨广生将其从尖峰村经济合作联社承租的农民集体所有的土地转租给黎晃作经营尖峰泳场使用，违反了上述法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，黎晃、杨广生签订的租赁合同和关于尖峰泳场球馆地租的补充协议应属无效。杨广生反诉要求确认其与黎晃签订的租赁合同和关于尖峰泳场球馆地租的补充协议无效，依法有据，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同认定无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。鉴于黎晃已于2011年1月5日将原羽毛球馆的土地退还给杨广生，杨广生也已将黎晃退还的土地出租给他人使用，黎晃只使用尖峰泳场所在的土地，故黎晃应将尖峰村刀沟坑荒地中尖峰泳场所在的土地返还给杨广生。杨广生反诉要求黎晃返还地上建筑物，不得拆除、损坏土地的建筑物及其他固定设施。一审法院认为，黎晃、杨广生签订的租赁合同约定杨广生向黎晃出租的是土地，并不涉及地上建筑物，土地上的三个游泳池和一座两层高的临时建筑物系黎晃承租案涉土地后才建设的。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，杨广生要求黎晃返还地上建筑物、不得拆除、损坏土地的建筑物及其他固定设施的主张没有依据，一审法院不予支持。二、关于黎晃要求杨广生赔偿各项损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同认定无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，杨广生在明知案涉租赁土地属于尖峰村集体用地的情况下，与黎晃签订租赁合同，将案涉土地出租给黎晃，并对黎晃使用该土地经营尖峰泳场予以确认，导致黎晃为经营尖峰泳场投入相关费用产生损失，其对合同无效的后果存在过错；黎晃作为土地承租人，在订立合同过程时应对案涉土地的性质进行审慎审查，在明知道或者应当知道案涉土地的性质为尖峰村集体所有土地的情况下，承租案涉土地建设尖峰泳场用于营利，亦对合同无效及所发生的损失后果存在过错。一审法院确定黎晃、杨广生应根据各自的过错情况对合同无效的后果各承担50%的责任。对黎晃主张的各项损失，一审法院评析如下：关于黎晃主张的线路改造工程费用110000元。黎晃提供了关于10KV沿江线（65#--67#电塔）临时搬迁线路走向方案的批复、临时搬迁线路走向定位方案图、施工合同书、发票联等证据证明其支出了线路改造工程的费用，杨广生在庭审中亦确认系黎晃出资将尖峰泳场上的电线线路迁移泳场外的道路上，故一审法院对黎晃支出的线路改造工程费用110000元予以采信。此费用系黎晃为在承租的案涉土地上建设尖峰泳场而清除地上的线路障碍物所产生的损失，根据黎晃、杨广生对合同无效的后果各承担50%的责任，一审法院确定杨广生应向黎晃赔偿线路改造工程费损失55000元（110000元×50%）。关于黎晃主张为建设羽毛球馆而支付给福建省富茂建筑工程有限公司的工程款损失222000元、支付给曾健强的羽毛球馆工程款损失373299元、平整羽毛球馆土地支出的费用损失134400元。一审法院认为，首先，黎晃提供的三张转账凭证均无法证明案外人是替黎晃向福建省富茂建筑工程有限公司支付工程款，黎晃亦无提供其他证据证明其实际向福建省富茂建筑工程有限公司支付了工程款；其次，黎晃提交的其与曾健强签订的工程施工合同约定的工程造价为373299元，在羽毛球馆尚未建成时黎晃主张已向曾健强支付完毕全部工程款373299元，有悖常理，在黎晃未提交其他证据予以佐证的情况下，仅凭曾健强出具的收据和存款凭条不足以证明黎晃有实际支出工程款；再次，黎晃庭审中陈述平整土地费用134400元是请姓冯人士的车队拉土的费用，但黎晃提交的金额为134400元的收款收据显示填票人为李玉连，与黎晃陈述不符，且黎晃没有提交其他证据予以佐证，该收据不能证明黎晃实际支出了该费用以及该费用就是黎晃主张的平整土地的费用。综上，黎晃并不能提供足够的证据予以证明其实际支出了上述费用，故对黎晃主张产生的上述损失一审法院不予采信。黎晃主张杨广生擅自将黎晃原计划建设羽毛球馆的土地租赁给第三人，致使黎晃无法向他人提供施工场地造成违约，导致黎晃承担违约责任，认为杨广生应赔偿黎晃为建设羽毛球馆支出的损失。一审法院认为，结合黎晃、杨广生提交的证据、一审法院依职权制作的询问笔录及庭审调查，黎晃是主动自愿要求退还原计划建设羽毛球馆的土地给杨广生，经尖峰村民委员会工作人员的调解，双方达成协议，杨广生同意黎晃退还该土地，并在原租金的基础上减免黎晃租金7000元。黎晃退还该土地后，一直由杨广生自行使用，期间进行了两次复绿，后于2014年出租他人使用，并不存在杨广生擅自出租给他人的情形。若黎晃真实地与他人签订了施工合同并预付了工程款，则在黎晃主动要求退还该土地给杨广生之时，黎晃就知道或者应当预计到后果，应对自己的行为承担责任。故黎晃认为杨广生擅自将原计划建设羽毛球馆的土地租赁给第三人导致黎晃产生损失的主张，一审法院不予采信。且如前所述，黎晃并不能提供足够的证据予以证明其实际产生了支付给福建省富茂建筑工程有限公司的工程款损失222000元、支付给曾健强的羽毛球馆工程款损失373299元、平整羽毛球馆土地支出的费用损失134400元。综上，黎晃要求杨广生赔偿上述损失没有依据，一审法院不予支持。三、关于杨广生反诉要求黎晃支付占有使用费的问题。虽然黎晃、杨广生签订的租赁合同和关于尖峰泳场球馆地租的补充协议无效，但黎晃实际一直使用尖峰泳场所在的案涉土地，应向杨广生支付占有使用费。杨广生反诉要求黎晃参照租赁合同约定的租金标准支付占有使用费依法有据，一审法院予以支持。参照租赁合同的租金约定，2014年6月至2019年5月的每月占有使用费应为14300元〔13000元×（1＋10%）〕。杨广生主张黎晃拖欠2014年6月至2015年4月递增部分的占有使用费[每月1300元（13000元×10%），共11个月]以及自2015年5月1日起每月14300元的占有使用费，黎晃在庭审中陈述其没有拖欠上述费用，但并未提交证据证明其已向杨广生支付上述费用，黎晃应承担举证不能的不利后果，故一审法院对杨广生主张的黎晃拖欠占有使用费的期间和金额予以确认。一审法院确定黎晃应向杨广生支付2014年6月至2015年4月的占有使用费14300元（13000元×10%×11个月）及从2015年5月1日起至实际返还土地之日止每月14300元的占有使用费。四、关于杨广生反诉要求黎晃支付拖欠占有使用费的违约金问题。由于黎晃、杨广生签订的租赁合同及补充协议无效，故合同中的违约金条款亦归于无效，杨广生援引合同的约定主张违约金没有依据，一审法院不予支持。鉴于黎晃欠付占有使用费给杨广生造成的损失为黎晃欠付款项期间的利息损失，根据黎晃、杨广生对合同无效的后果各承担50%的责任，一审法院确定黎晃应赔偿杨广生的利息损失，该损失为以欠付当月的占有使用费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从欠付占有使用费当月的次月1日起计至一审法院确定的付款之日止的利息的50%。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、确认黎晃与杨广生于2009年2月15日签订的租赁合同以及于2011年1月5日签订的关于尖峰泳场、球馆地租的补充协议无效；二、黎晃于判决生效之日起十日内向杨广生返还位于珠海市斗门区井岸镇尖峰村刀沟坑荒地中尖峰泳场所在的土地；三、黎晃于判决生效之日起十日内向杨广生支付拖欠2014年6月至2015年4月的占有使用费14300元及利息损失（该利息损失以欠付当月的占有使用费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从欠付占有使用费当月的次月1日起计至一审法院确定的付款之日止的利息的50%）；四、黎晃于判决生效之日起十日内按每月14300元向杨广生支付从2015年5月起至黎晃实际返还土地之日止的占有使用费及利息损失（该利息损失以欠付当月的占有使用费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从欠付占有使用费当月的次月1日起计至一审法院确定的付款之日止的利息的50%）；五、杨广生于判决生效之日起十日内赔偿黎晃损失55000元；六、驳回黎晃的其他诉讼请求；七、驳回杨广生的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12197元（黎晃已预交），由黎晃负担11398元，杨广生负担799元。案件反诉费4118元（杨广生已预交），由黎晃负担3168元，杨广生负担950元。本院二审期间，黎晃围绕上诉请求依法提交了如下证据：1、2012年6月29日证明；2、关于拟建康体活动设施的请示（向井岸镇国土规划所）；3、关于拟建康体活动设施的请示（向井岸镇领导）；4、关于尖峰村建健身娱乐中心地块的调查报告。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院另查明，杨广生原反诉请求为：一、解除杨广生与黎晃分别于2009年2月15日、2011年1月5日签订的租赁合同和关于尖峰泳场、球馆地租的补充协议；二、黎晃立刻将位于珠海市斗门区井岸镇尖峰村刀沟坑的全部租赁土地（约8000平方米）及地上建筑物交还杨广生，黎晃交还该土地及地上建筑物时，不得拆除、损坏该地块的建筑物及其他固定设施；三、黎晃立刻向杨广生支付2014年6月至2015年4月拖欠的租金14300元及违约金（违约金每日按实际拖欠租金总额的5‰计算，从2014年7月1日起计至实际清偿之日止，暂计至2016年1月31日为4290元）；四、黎晃立刻向杨广生支付从2015年5月1日起至黎晃实际交还租赁场地之日止的租金（租金按每月14300元计算，暂计至2016年1月31日为128700元）及违约金（违约金每日按实际拖欠租金总额的5‰计算，从2015年5月1日起计至实际清偿之日止，暂计至2016年1月31日为38610元）；五、由黎晃承担本案全部的诉讼费用。2016年7月15日一审法院向黎晃和杨广生释明涉案《租赁合同》无效，并询问双方是否变更诉讼请求，黎晃表示诉讼请求不变更，如果是无效合同就按照无效来处理；杨广生则变更反诉请求为：将反诉请求第一项变更为：确认杨广生与黎晃分别于2009年2月15日、2011年1月5日签订的租赁合同和关于尖峰泳场、球馆地租的补充协议无效；将反诉请求第三、四项中的租金变更为使用费；其他诉讼请求内容不变。2009年4月7日，尖峰村委会向斗门区井岸镇人民政府发出《关于我村要求建健身娱乐中心的请示》，称为了落实科学发展观，加快我村社会主义新农村建设，大力发展村集体经济，改善村民的生活环境，建设村民的健身娱乐设施，增强村民的身体素质，推进和谐农村工作的全面发展。经村两委研究决定，在尖峰山前的自留用地（原沙厂宿舍的空地）拟建一个健身娱乐中心（附有设计图纸），面积2100平方，用铁皮结构羽毛球馆、游泳池等康体设施，特向区府申请批准我村在该地上建健身娱乐中心（临时建筑）。以上请示当否，恳请批复。经审查，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，杨广生上诉主张涉案租赁合同及其补充协议应为有效。但在一审法院释明涉案租赁合同及其补充协议无效的庭审中，杨广生对一审法院的释明并未提出异议，反而根据释明对反诉请求进行了变更，则本院认为，一审法院根据《中华人民共和国土地管理法》第八条和第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，认定涉案租赁合同及其补充协议无效并无不当，本院对杨广生的该项上诉主张不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同认定无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。则根据该条规定，黎晃基于无效的租赁合同而取得的租赁土地，原本应当向杨广生返还。但本院认为，因黎晃在涉案土地已经投资建设了三个游泳池和一座两层临时建筑物，基于土地与其地上建筑物不可分之特性，若如一审判决仅支持土地返还而不对地上建筑物的返还进行处理，则会造成难以执行的困局，有可能产生更多矛盾。杨广生反诉请求黎晃返还尖峰村刀沟坑荒地中尖峰泳场所在的土地及其地上建筑物，则须同时对黎晃投资建设的地上建筑物进行一定的补偿，但因一审审理中未对地上建筑物的价值进行评估，囿于诉讼程序的限制，二审法院不宜对地上建筑物问题径行判决，而应认定杨广生请求返还土地及其地上建筑物的诉讼请求不具备条件，予以驳回。双方对此应另循途径解决。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同认定无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，一审法院确定黎晃、杨广生应根据各自的过错情况对合同无效的后果各承担50%的责任较为公平合理，本院予以维持。黎晃上诉主张因为杨广生擅自将原计划建设羽毛球馆的约3000平方米土地向第三人出租，导致黎晃损失839699元。对此本院认为，首先，关于补充协议的理解。结合补充协议“杨广生同意黎晃从2011年1月15日后暂停球场租金，直到有人接手为止，双方共同确认球馆面积为3000平方米”的内容以及尖峰村委会主任黄争光关于“黎晃由于支付租金比较吃力，要求将原计划建设羽毛球馆的土地退回给杨广生，减一部分租金，杨广生不同意，后来村委会出面协调，黎晃与杨广生最终达成协议，我是负责调解此事的工作人员”的陈述，本院认为，黎晃与杨广生在补充协议中关于退回羽毛球馆所在约3000平方米土地达成一致意见，此后杨广生有权对该3000平方米土地另行转租，黎晃主张杨广生擅自将该片土地向第三人出租缺乏依据，本院不予采信。其次，关于合同无效的损失认定。如前所述，关于游泳场的损失问题，双方应待所涉土地及其地上建筑物返还时一并解决。关于羽毛球场的损失问题，本院认为，杨广生对于黎晃出资11万元用于电线改造工程这一事实不持异议，一审法院根据过错比例确定杨广生向黎晃赔偿电线改造工程费损失55000元正确，本院予以维持。关于黎晃主张的为建设羽毛球馆而支付给福建省富茂建筑工程有限公司的工程款损失222000元、支付给曾健强的羽毛球馆工程款损失373299元、平整羽毛球馆土地支出的费用损失134400元。本院认为，一方面，杨广生抗辩上述费用并未发生，另一方面，福建省富茂建筑工程有限公司的《工程施工合同》、曾健强的《工程施工合同》中的工程名称均为“尖峰村健康娱乐中心”、134400元的《收款收据》注明的地点为“尖峰村旁边工地”，即均未对羽毛球场和游泳场进行区分，黎晃提交的相关证据无法证明上述费用的产生系因羽毛球场的前期建设而形成，故本院对黎晃的上述主张不予采信。杨广生上诉主张占有使用费的利息损失应按照合同约定的日千分之五计算。本院认为，由于黎晃、杨广生签订的租赁合同及补充协议无效，故合同中的违约金条款亦归于无效，杨广生援引合同的约定主张违约金没有依据，一审法院结合拖欠租金的实际利息损失和过错比例，确定黎晃赔偿杨广生的利息损失按中国人民银行同期同类贷款利率利息的50%较为妥当，本院予以维持。黎晃另上诉主张本案应追加尖峰村委会作为第三人参加诉讼，本院认为，尖峰村委会将涉案土地出租给杨广生，杨广生又转租给黎晃，根据合同相对性，杨广生与黎晃之间的租赁合同权利义务关系与尖峰村委会并无法律上的关联，黎晃的追加主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，黎晃的上诉请求部分成立；杨广生的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持珠海市斗门区人民法院（2015）珠斗法民三初字第1047号民事判决第一、三、四、五、六、七项和诉讼费负担部分；二、撤销珠海市斗门区人民法院（2015）珠斗法民三初字第1047号民事判决第二项。三、驳回杨广生的上诉请求。四、驳回黎晃的其他上诉请求。二审案件受理费16215元，由黎晃负担12097元，杨广生负担4118元。本判决为终审判决。审 判 长  李烈斌审 判 员  廖世娟代理审判员  牟宏微二〇一六年十二月二十六日书 记 员  江月娴