湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)衡中法民一初字第41号原告：彭泽济，男，汉族，1957年3月30日出生，住广东省东莞市城区。原告：李国锋，男，汉族，1962年10月6日出生，住常宁市。被告：衡阳市阳平房地产开发有限公司，住所地湖南省衡阳市珠晖区荷花坪27号。法定代表人：秦阳球，该公司总经理。管理人：衡阳荣桥破产清算服务有限公司。委托诉讼代理人：易振宇，男，1970年10月7日出生，住湖南省安化县。委托诉讼代理人：张磊，男，1985年11月27日出生，住武汉市洪山区。原告彭泽济、李国锋因与被告衡阳市阳平房地产开发有限公司（以下简称阳平公司）商品房预约合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2015年4月27日受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。阳平公司破产重整申请依法经本院（2015）衡中法民二破字第1－1号裁定立案受理后，本案中止诉讼，管理人衡阳荣桥破产清算服务有限公司（以下简称管理人）接管阳平公司的财产后，本案继续审理。原告李国锋同时作为原告彭泽济的委托诉讼代理人、被告阳平公司的法定代表人秦阳球参加了第一次、第二次开庭，原告彭泽济、李国锋及管理人的委托诉讼代理人易振宇、张磊参加了第三次开庭。本案现已审理终结。彭泽济、李国锋向本院提出诉讼请求：确认由阳平公司开发的位于衡阳市珠晖区荷花新城2期项目中的第3－4栋1－2层商铺房屋（约2600平方米）为二原告所有。经本院释明后，二原告变更诉讼请求为：1、判令被告立即退还购房款3120万元；2、判令被告按双倍另行返还定金708万元。事实和理由：2012年11月30日，二原告与被告阳平公司签订《荷花新城认购协议书》（以下简称涉案合同），认购由阳平公司开发的位于衡阳市珠晖区荷花坪新城2期项目中的第3－4栋1－2层商铺房屋，面积约2600平方米，其中一层商铺面积为1.65万元/平方米，二层商铺面积为8000元/平方米，合同总金额为3180万元，双方约定了付款方式及交付房屋时间为2016年10月，被告为二原告出具了相应的房屋结构图。涉案合同签订后，二原告共计已付购房款3120万元。房屋开发过程中，由于被告阳平公司自身原因，工程于2014年3月起停工至今。现被告拟将开发项目转让他人，其行为已表明不愿意继续履行涉案合同，二原告遂提起本案诉讼。阳平公司答辩称，阳平公司与二原告签订涉案合同后已收到二原告购房款3120万元，且阳平公司已进入破产程序，故对二原告的诉讼请求均无异议。管理人答辩称，二原告的诉讼请求无事实和法律依据。二原告没有实际支付定金，其已交纳的款项均是购房款。双方签订涉案合同时，阳平公司未取得预售许可证，故涉案合同无效，相应的定金条款亦无效。综上，请求驳回二原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方无争议的事实，本院确认如下：2012年11月16日，二原告签订《合作购房协议书》。2012年11月30日，二原告与被告阳平公司签订涉案合同，约定：二原告以3181万元购买阳平公司开发的荷花新城2期3－4栋1－2层商铺，用途为商业，建筑面积2600平方米，采用分期付款方式，即2012年12月前付款708万元，2013年12月30日前付款1832.5万元，2014年8月30日前付款579.5万元，余款交房时付清；该合同第三条同时约定：“认购人应当自签订本认购书之日向出卖人支付认购定金708万元；出卖人在收到定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间”。2012年12月11日，秦阳球出具《收条》：“今收到李国峰购房款1110万元”。李国锋支付款项的相应凭证如下：2012年8月2日，贺安凡向秦阳球转账100万元的银行凭条及代付证明；2012年12月11日，常宁市五源农林科技有限公司向秦阳球转账508万元的银行凭条及公司代付证明；李国锋分别于2013年7月15日、11月16日向彭东云各转账100万元的银行凭条及秦阳球代付款证明；2013年11月1日，李国锋向王继红转账212万元的银行凭条及秦阳球代付款证明。上述凭证款项合计1020万元。2013年3月1日，何海泉开具《收条》：“今收到彭泽济现金15万元”，秦阳球在该收条上注明已转入其账户；2013年4月8日，秦阳球开具《收据》：“今收到彭泽济现金86.9万元用于购房”；2013年5月18日，秦阳球出具《收据》：“今收到彭泽济现金97万元，此款用于购房”。彭泽济提交了以下支付凭证：承兑汇票9张（承兑汇票为债权人工程施工收取的款项），金额共计629.9894万元，交秦阳球安排使用，主要用于支付工程款（其中周孝祝1张100万、何敏1张200万、贺建华1张50万、张小伟4张130万、秦阳球2张149.9894万元）；东莞市万江盘伟建材经营部通过东莞农村商业银行东城支行代为付款10笔，总金额为579.5106万元（其中付至阳平公司荷花新城二期项目部账户2笔合计250万元、付至秦阳球账户6笔合计229.5106万元、何海泉账户2笔合计100万）及阳平公司代付证明；彭泽济［工行、建行、东莞农村商业银行东城支行转账13笔，合计向秦阳球（12笔607.6万）、何海泉（1笔35万元）账户共支付642.6万元］。何海泉账户所收取的款项已转交给秦阳球或由秦阳球安排使用。上述凭证款项合计1852.1万元。阳平公司于2015年8月20日经本院（2015）衡中法民二破字第1－1号裁定符合破产重整的条件后，彭泽济、李国锋依法向管理人申报了债权，金额为本金3120万元，定金708万元，合计3828万元。阳平公司认为，其向彭泽济借款1800万元、向李国锋借款1100万左右，其中彭泽济月息3分，已付息50万左右，李国锋月息5分，已付息300万左右；李国锋是秦阳球的原同事、朋友、常宁市东亿小额贷款有限公司（以下简称东亿公司）股东，彭泽济是何海泉的朋友。管理人认为，双方签订涉案合同时未取得商品房销售许可，故涉案合同无效，且阳平公司、秦阳球在双方签订涉案合同后向李国锋、彭泽济支付了利息，该债权有借款转购房款的事实，并根据二原告提交的支付凭证，认可了彭泽济合计转账1852.1万元，李国锋合计转账1020万，总额2872.1万元，该款扣除阳平公司于2013年9月3日向彭泽济的还款105万，2012年8月之后向李国锋、贺安凡的还款合计471万元，阳平公司尚欠彭泽济1747.1万元、李国锋549万元，故彭泽济、李国锋的债权合计2296.1万元，利息无约定，不予认可。李国锋、彭泽济对管理人上述初审认定的债权提出异议，管理人于2016年7月29日复审认为，彭泽济合计转账1852.1万元，扣除阳平公司于2013年9月3日向彭泽济的还款105万元，尚欠彭泽济1747.1万元；李国锋合计转账1020万元，秦阳球于2014年7月10日支付的400万元不应扣除外，其他支付款项均应扣除，尚欠李国锋借款本金884万元，复审后确认的债权合计为2631.1万元。另查明，东亿公司成立于2011年11月22日，法定代表人秦阳球，经营范围为发放小额贷款、提供财务咨询。李国锋与阳平公司均是该公司的股东；贺安凡在阳平公司破产程序中没有申报债权，其向秦阳球转账的100万元包括在李国锋申报的债权中，东亿公司已申报了债权（与二原告申报的债权无重复），未得到管理人的认可。李国锋、彭泽济陈述：涉案合同签订前，秦阳球向李国锋借款608万元，因李国锋是常宁市五源农林科技有限公司董事长，李国锋于2012年12月11日以常宁市五源农林科技有限公司名义向秦阳球转账508万元，李国锋向贺安凡借款的100万元由贺安凡于2012年8月2日向秦阳球转账支付；秦阳球向彭泽济借款200万元，彭泽济于2012年12月5日分四笔共计向秦阳球转账195万元，于2012年12月7日转账5万元。二原告在签订涉案合同时考虑到上述708万元借款（李国锋508万元、彭泽济200万元）存在风险，已将该款转为涉案合同中的定金。李国锋没有收到借款608万元的利息，彭泽济未实际收到借款200万元的利息，相应利息15万元已由何海泉（系阳平公司副总）于2013年3月1日以收条形式转为彭泽济应交纳的购房款；涉案合同签订后，除去李国锋与阳平公司均是东亿公司的股东二者之间有经济往来外，二原告与阳平公司只存在涉案合同关系，二原告交纳的款项均是购房款。因李国锋与秦阳球系朋友、股东关系，秦阳球收到二原告的购房款和借款后均未出具收条，故双方才在事后签订涉案合同及秦阳球补签其已收到李国锋购房款1110万元的收条时将实际签订涉案合同和出具收条的时间倒签；秦阳球倒签的收条中涉及的购房款1110万元包括李国锋借给秦阳球的借款608万元及涉案合同签订后陆续交纳的购房款，管理人提交的阳平公司的银行流水中载明的已返还贺安凡的10万元、26万元是李国锋应返还给贺安凡的借款。对双方有争议的事实，管理人认为阳平公司向二原告支付的款项应予扣除，并提交了阳平公司的银行流水。本院认为，二原告均认可该银行流水的真实性，可认定如下事实：2013年9月3日，阳平公司分两笔向彭泽济合计支付105万元，款项用途注明为工程款；秦阳球分别于2010年11月12日向李国锋转账5万，2011年12月16日转账60万，2013年2月18日转账10万，2014年7月10日转账400万；2013年4月3日，罗小燕（系阳平公司的员工）向李国锋转账25万；2013年7月26日、27日，秦阳球分别向贺安凡转账还款10万元、26万元。本院认为，本案的争议焦点是：1、涉案合同的效力；2、阳平公司（含秦阳球）已收取二原告的定金数额；3、二原告已交纳阳平公司（含秦阳球）购房款的数额；4、阳平公司已退还二原告的款项中哪些款项应予扣除。本院作如下评析：阳平公司与二原告于2012年11月30日签订的《荷花新城认购协议书》系商品房预约合同性质，该涉案合同除定金条款约定的定金数额超出合同标的额的20％无效外，其他内容均未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有拘束力。从二原告提交的银行转账等支付凭证及管理人初核、复核的情况看，可确认阳平公司（含秦阳球）合计收到李国锋转账款项1020万元、彭泽济转账款项1852.1万元，总计2872.1万元，阳平公司无证据证明上述款项系双方因其他法律关系产生的经济往来款项，该款可认定为二原告已交纳的购房款。李国锋提交的其代秦阳球支付现金11.8万元的收条未有其他证据佐证与购房款具有关联性，故该笔款项不能认定为购房款。彭泽济提交的其他证据无银行转账凭证等证据佐证真实性、关联性，该证据涉及的款项亦不能认定为购房款；关于定金数额，根据二原告的陈述及涉案合同有关定金条款的约定，二原告主张其已交纳的定金708万元系其在涉案合同签订前借给秦阳球的借款，因双方在涉案合同既未约定已将借款转为定金，二原告又无其他证据佐证秦阳球已收到款项中包含了定金708万元，故二原告请求按定金双倍返还无事实和法律依据，本院不予支持；对于涉案合同签订后管理人提交的银行流水载明的款项是否应予扣除的问题，从阳平公司的银行流水看，阳平公司于2013年9月3日分两笔向彭泽济支付款项105万元，该款在银行流水中注明用途为工程款，阳平公司未提交其他证据证明该款与购房款具有关联性，故对管理人请求扣除该款的主张不予采纳。秦阳球向李国锋分别于2010年11月12日转账5万，2011年12月16日转账60万，2013年2月18日转账10万，2014年7月10日转账400万，罗小燕于2013年4月3日向李国锋转账25万，考虑到李国锋与阳平公司均是东亿公司的股东，还存在其他法律关系，上述款项不宜在本案中处理，双方如协商不成可另行通过法律途径解决。2013年7月26日、27日，秦阳球分别向贺安凡转账10万元、26万元，结合李国锋的陈述看，该款与贺安凡于2012年8月2日向秦阳球转账的100万元具有关联性，阳平公司请求扣除于法有据，本院予以采纳。综上，二原告已向阳平公司（含秦阳球）转账购房款2872.1万元，该款扣除阳平公司已退还的购房款36万元，阳平公司应退还二原告购房款2836.1万元。故二原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。鉴于阳平公司已进入破产程序，二原告提起本案诉讼实质已由给付之诉转变为确认债权之诉，本院依法确认二原告因涉案合同不能继续履行而享有阳平公司的债权为2836.1万元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第五项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、原告李国锋、彭泽济因《荷花新城认购协议书》不能继续履行而享有对被告衡阳市阳平房地产开发有限公司的债权为2836.1万元；二、驳回原告李国锋、彭泽济的其他诉讼请求。本案一审案件受理费132800元，财产保全费5000元，合计137800元，由原告李国锋、彭泽济负担35000元，被告衡阳市阳平房地产开发有限公司负担102800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审 判 长  唐建华审 判 员  许建中人民陪审员  王艳华二〇一六年十二月十二日书 记 员  谢倩茜