山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书(2015)天民园初字第835号原告：曾庆标，男，1970年1月6日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：王先荣，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢汝俏，山东国曜律师事务所律师。被告济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会，住所地济南市。法定代表人王金国，该居委会主任。委托诉讼代理人：王晓震，山东舜尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏晴，山东舜尧律师事务所律师。原告曾庆标与被告济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会（以下简称北闸子居委会）租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告曾庆标及其委托诉讼代理人谢汝俏，被告北闸子居委会的委托诉讼代理人王晓震到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。曾庆标向本院提出诉讼请求：1、解除曾庆标与北闸子居委会签订的《商铺使用权转让协议》及其《补充协议》；2、北闸子居委会返还曾庆标购房款200万元并偿付赔偿金50万元；3、案件受理费由北闸子居委会负担。诉讼中，曾庆标将其诉讼请求变更为：1、确认曾庆标与北闸子居委会签订的《商铺使用权转让协议》及其《补充协议》无效；2、北闸子居委会返还曾庆标购房款200万元并偿付利息（以150万元为基数，自2014年8月8日起至本案判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以50万元为基数，自2015年2月11日起至本案判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3、北闸子居委会赔偿曾庆标装修费27.86万元及律师代理费6万元；4、案件受理费由北闸子居委会负担。事实与理由：2014年7月31日，曾庆标与北闸子居委会签订《商铺使用权转让协议》及其补充协议，约定：曾庆标自北闸子居委会购买地块五最东头商务办公楼西邻编号为13的两层商铺的使用权，建筑面积为252平方米，单价为1.5873万元/平方米；合同签订后支付定金5万元，防水做好当日支付150万元（在北闸子居委会收到该150万元当日需将定金5万元予以退还），2015年2月9日前支付50万元，2016年1月29日前支付100万元，2017年1月18日前支付100万元。上述合同签订后，曾庆标按约履行了付款义务，北闸子居委会亦于2014年9月初将上述房屋交付给曾庆标。在曾庆标将上述房屋装修完毕用于快餐经营过程中，北闸子居委会新一届居委会对上述协议予以了否认，并于2015年10月21日强行将上述房屋予以停水停电。因此，曾庆标诉至法院，提出如上所列之请求。北闸子居委会辩称，1、北闸子居委会与曾庆标之间不存在合同关系，曾庆标列北闸子居委会为被告属主体错误；2、曾庆标隐瞒、歪曲事实，不存在北闸子居委会对其停水、停电的事实；3、曾庆标未按约定支付购房款，属违约行为。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2014年7月31日，北闸子居委会作为甲方，经其受托人许邦军与作为乙方的曾庆标签订《商铺使用权转让协议》及其《补充协议》。《商铺使用权转让协议》主要约定：甲方将其开发的位于小清河北路、泺口市场西邻的地块五最东头商务办公楼西临13号商铺（共两层）的使用权转让给乙方，商铺建筑面积为252平方米，单价约为1.5873万元，总价为400万元；使用年限为30年，自2014年12月31日起至2045年1月1日止，使用期满后乙方在同等价格下又有优先购买权；甲方应于2014年10月31日前将商铺交付给乙方，乙方分期支付甲方款项，具体付款方式为：合同签订后支付定金5万元，防水做好当日支付150万元（同日需退还前述定金5万元），2015年2月9日前支付50万元，2016年1月29日前支付100万元，2017年1月18日前支付100万元，付款方式均为银行转账，付至为北闸子居委会名下的账号XXXXXXXXXXXXXXXX内，甲方查收后开具收款证明；乙方对商铺有使用、出租、转让的权利；在不擅自改变房屋结构和私拉电源的前提下，乙方在商铺使用期限内有权对商铺进行装修、改造；乙方承租的房屋范围的广告位归乙方免费使用，使用时间为三十年。《补充协议》主要约定：乙方必须按约定的付款日期及金额付款，除第一笔150万元款项汇入原协议约定的账号中之外，后三期共计250万元乙方应在约定的时间转账至户名为许邦军的账号XXXXXXXXXXXXXXXX内，甲方查收后开具收款证明；乙方应严格履行本补充协议约定的付款事项，向本补充协议约定的账号按时付款；本协议与原协议冲突的，以本补充协议为准。2014年8月7日，曾庆标自其名下的账户XXXXXXXXXXXXXXXX中向《商铺使用权转让协议》约定的北闸子居委会名下的账号XXXXXXXXXXXXXXXX内转账付款150万元，北闸子居委会在收到款项后于2014年8月8日向曾庆标出具了收据一份，载明的金额为150万元。2014年9月初，北闸子居委会将涉案商铺交付给曾庆标，并由曾庆标一直占用至今。2015年2月11日，曾庆标又通过案外人王顺名下的账户XXXXXXXXXXXXXXXX向《补充协议》约定的许邦军名下的账户XXXXXXXXXXXXXXXX内转账付款40万元，并将金额为10万元的银行承兑汇票一张交付给北闸子居委会，当日北闸子居委会亦向曾庆标出具了收据一份，载明的金额为50万元。诉讼中，双方当事人均认可自签订《商铺使用权转让协议》及其《补充协议》起至今涉案商铺未取得建设工程规划许可证。对有争议的证据，本院认定如下：1、曾庆标提交的由北闸子居委会出具的通知及授权委托书各一份，其上主要载明北闸子居委会授权济南舜启房地产营销策划有限公司对北闸子居委会的房产进行经营管理，各商户在接到通知后于2015年6月15日前至北闸子居委会办理登记复印备案工作。曾庆标以此证明北闸子居委会单方违约，不履行双方之间的协议。对该证据，因其上所载内容并不能体现出曾庆标之主张，且北闸子居委会对曾庆标之主张亦不认可，故本院不予采信该证据。2、曾庆标提交的2015年10月28日齐鲁电视台《拉呱》节目及2016年2月19日齐鲁电视台《小溪办事》节目光盘各一份，前者内容主要为记者采访济南针织市场业户及北闸子居委会关于租赁合同的事宜，后者内容主要为记者就涉案商铺协助曾庆标恢复供电以方便其开启卷帘门面并进行经营餐饮的事宜，曾庆标以此证明北闸子居委会违约停电的事实。但是，该两份均未能体现出北闸子居委会就涉案商铺进行停电的事实，仅系记者协助曾庆标恢复供电以方便其经营餐饮，停电原因并未能予以体现，且北闸子居委会对该证据亦不认可，故对该证据本院亦不予以采信。3、曾庆标提交的其与济南玉昌门业有限公司于2014年7月30日签订的《卷帘门合同》及济南玉昌门业有限公司出具的收据各一份，证明曾庆标已在涉案商铺安装了卷帘门并支出了卷帘门费用1.23万元。对该证据，北闸子居委会虽认为其上所载内容系曾庆标的个人行为，与本案无关，但结合曾庆标提交的上述证据2所显示的内容，涉案商铺确安装了卷帘门，故对该证据本院予以采信。4、曾庆标提交的山东尚禾餐饮服务有限公司与济南华诺盛隆经贸有限公司于2014年8月7日签订的《格力空调设备供货及安装施工合同》及济南华诺盛隆经贸有限公司出具的收据各一份，证明曾庆标已在涉案房屋安装了价值4.008万元空调设备。对该证据，因不能显示与本案的关联性，且北闸子居委会亦认为系曾庆标的个人行为，与本案无关，故对该证据本院不予采信。5、曾庆标提交的其与北京富菱立达公司于2014年8月10日签订的《富菱传菜电梯工程合同》及北京富菱立达公司出具的收款收据各一份，证明曾庆标已在涉案商铺安装了价值2万元的传菜电梯。对该证据，与本院对上述证据3的分析同理，本院亦予以采信。6、曾庆标提交的山东尚禾餐饮服务有限公司与济南市天桥区龙诚电子于2014年8月27日签订的《LED显示屏采购合同》及济南市天桥区龙诚电子出具的收款收据各一份，证明曾庆标已在涉案商铺户外安装了价值0.55万元的显示屏。对该证据，与本院对上述证据4的分析同理，本院不予采信。7、曾庆标提交的山东国曜律师事务所于2015年11月26日出具的发票一份，证明曾庆标为本案支出律师代理费6万元。对该证据，因其上载明的购买方系山东金百胜照明工程有限公司，并非曾庆标个人，且北闸子居委会对该证据亦不认可，故对该证据本院不予采信。8、曾庆标提交的其与董汉章签订的《建筑装修施工合同》、装修费定金收据、装修进度款收据、装修结算款收据、建筑装饰工程质保金收据各一份，证明曾庆标为装修涉案商铺支出装修费共计20万元。对该证据，结合曾庆标提交的上述证据2，能够体现出涉案商铺已装修的事实，故对该证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，对于曾庆标主张的北闸子居委会对涉案商铺停电的事实本院不予采纳，但认定如下事实：曾庆标于2014年9月初收到北闸子居委会交付的涉案商铺后，对涉案商铺进行了装修，安装了卷帘门、传菜电梯等设施，并开始经营。对于涉案商铺未形成附合的装修，北闸子居委会不同意进行利用，对于其现价值，曾庆标虽主张为27.86万元，但未能予以举证证实，亦未申请进行评估。本院认为，曾庆标与北闸子居委会签订的《商铺使用权转让协议》及其《补充协议》之内容，仅系针对涉案商铺使用权，并未涉及不动产权之变动，且双方当事人亦于协议中将涉案商铺明确为“乙方承租的房屋”，故该协议之性质应属租赁合同。该协议既系租赁合同，因涉案商铺并未取得建设工程规划许可手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，涉案《商铺使用权转让协议》及其《补充协议》应属无效合同。既然该协议系无效合同，那么依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，北闸子居委会应当将其依据该协议所向曾庆标收取款项200万元予以返还。所以，曾庆标要求北闸子居委会返还200万元合法有据，本院予以支持。同时，曾庆标亦应当将涉案商铺腾空后交付给北闸子居委会。对于曾庆标主张的利息损失，因其双方在签订该《商铺使用权转让协议》及其《补充协议》时均明知涉案商铺无建设工程规划许可证，均有过错，按理双方应对该利息损失予以分担，但鉴于曾庆标已实际使用涉案商铺至今并进行了经营，已获得相应利益，故该利息损失应当由其自行负担。因此，对曾庆标要求北闸子居委会偿付利息的请求，本院不予支持。对于曾庆标主张的就涉案商铺未形成附合的装修费损失27.86万元，因其未能举证证实该装修的现价值，且亦未申请对其现价值进行评估，无法确定其现价值，故对其该请求本院亦不予以支持。对于曾庆标主张的律师代理费6万元，因其所举证据不能证实该费用系由其个人支出，且即使由其个人支出亦系其个人自愿行为，故对其该请求本院亦不予以支持。另，关于北闸子居委会于诉讼中提出的涉案《商铺使用权转让协议》及其《补充协议》的合同主体系曾庆标与许邦军的主张，因北闸子居委会于诉讼中同时认可其就涉案商铺全权委托许邦军对外招商、销售，且《商铺使用权转让协议》及其《补充协议》、收据中均加盖有北闸子居委会印鉴，故《商铺使用权转让协议》及其《补充协议》的合同主体应系曾庆标与北闸子居委会，因该协议所产生的法律后果应由北闸子居委会负担。因此，对北闸子居委会提出的上述主张本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告曾庆标与被告济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会于2014年7月31日签订的《商铺使用权转让协议》及其《补充协议》无效；二、被告济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会于本判决生效之日起10日内返还原告曾庆标合同款200万元；三、原告曾庆标于本判决生效之日起15日内将位于小清河北路、泺口市场西邻的地块五最东头商务办公楼西临13号商铺（共两层）腾空并交付给被告济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会；四、驳回原告曾庆标的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26800元，由原告曾庆标负担3880元，被告济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会负担22920元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  郭 怡审 判 员  曹新建代理审判员  栗方程二〇一六年十二月一日书 记 员  苏 婷