重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终7544号上诉人(原审原告）：程序，女，汉族，1981年4月20日出生，住重庆市江津区。上诉人(原审原告）：程迪金，男，汉族，1954年10月19日出生，住重庆市江津区。委托代理人：庞先勤，男，1979年3月8日出生，汉族，系程迪金女婿，住重庆市江津区。被上诉人(原审被告)：重庆市华贵房地产开发有限责任公司，住所江津区几江江洲大道66号津都鼎苑C1幢1-2-1号。统一社会信用代码91500116762684680D。法定代表人：唐军，董事长。委托代理人：廖厚洪，重庆市江津区维权法律服务所法律工作者。上诉人程序、程迪金因与被上诉人重庆市华贵房地产开发有限责任公司（以下简称华贵公司）商品房销售合同纠纷一案不服江津区人民法院(2015)津法民初字第11033号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审经审理查明：程序、程迪金与华贵公司于2009年3月12日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定程序、程迪金购买华贵公司开发建设的位于重庆市江津区几江街道东部新城A6-1号地华贵·沁园春11栋3单元4-3号房，并对房价款、付款方式及期限、交房期限及条件、产权登记、双方违约责任等内容进行了约定。程序、程迪金按约付清了购房款，华贵公司按约将房屋交付程序、程迪金。2010年夏季，邻近程序、程迪金所购房屋的沁园春二期D栋高层商住楼开始施工。同年6月1日，程序、程迪金等业主发现所购房屋出现墙体裂缝等质量瑕疵后向华贵公司反映，华贵公司随即向江津区城乡建设委员会、江津区建设工程质量监督站报告了情况。江津区建设工程质量监督站委托重庆市建设工程质量检验测试中心，对毗邻沁园春二期D栋基坑工程施工是否影响华贵·沁园春11栋3单元和12栋房屋安全进行技术鉴定。该中心于2010年12月30日作出鉴定报告，鉴定结论及建议为：“6.1华贵·沁园春11栋3单元和12栋房屋的结构安全性等级综合评定为Bsu级，在正常居住使用条件下结构安全。6.2华贵·沁园春11栋3单元和12栋房屋多数墙体裂缝是由于2010年6月中旬毗邻基坑开挖，加之该段时间连续降雨，邻房屋侧边坡变形导致房屋地基土失稳、沉降不均引起；少部分墙体裂缝、预制板间裂缝是由于材料自身干缩或不同材料干缩变形不一致、温差作用等原因引起。根据施工单位检测结果，房屋地基基础沉降已趋于稳定，因此应采取适当措施进行上述裂缝的修补工作。6.3为确保毗邻边坡更加稳定安全，应抓紧新建工程桩基及上升主体结构的施工进度。”华贵公司将该鉴定结论及建议及时告知了程序、程迪金等业主。程序、程迪金与华贵公司对出现的房屋质量瑕疵问题多次协商解决无果，经行政主管部门领导组织协调数次也无效。2011年1月21日，程序、程迪金领取了华贵公司支付的住房瑕疵补偿费3000元，并出具领条一张，载明：“今领到重庆市华贵房地产开发有限公司预付住房瑕疵补偿费叁仟元正（￥3000元）。此款待最终鉴定结论下来后，与业主协商或司法裁决赔款中抵扣。（已入住业主）领款人：程序二0一一年一月二十一日”。一审法院依法委托后勤工程技术司法鉴定中心对华贵·沁园春11栋3单元和12栋房屋在正常使用条件下结构是否安全，以及11栋和12栋的房屋地基失稳、沉降、墙体及住户室内预制板间裂缝的原因进行鉴定。该中心于2013年6月5日作出后司鉴字（2013）第027号司法鉴定意见书，鉴定意见为：“8.1重庆市江津区华贵·沁园春小区11栋12栋住宅总体评定结构安全性等级为Bsu级，结构总体安全。但该建筑36~40轴线裂缝墙体及其余严重裂缝墙体、裂缝门窗过梁的安全性等级为cu级，该建筑36~40轴线区域整体性等级为Cu级。8.2重庆市江津区华贵·沁园春小区11栋12栋房屋损害的主要表现是墙体裂缝，墙体裂缝产生的主要原因是11栋3单元、12栋1单元在40轴线相邻区域（12栋1单元）地基基础不均匀沉降。8.3根据我中心监测结果，该建筑地基沉降已趋于稳定。8.4为确保该房屋结构安全，建议采取以下加固处理措施。⑴建议对该建筑的裂缝规律性明显墙体及严重裂缝墙体等cu级构件进行适当加固处理，对该建筑36-40轴线区域（整体性Cu级区域）进行适当加强整体性的加固处理。⑵建议对其余裂缝墙体适当加固、修缮处理；对变形门窗进行修缮，对其他影响房屋正常使用的缺陷进行修缮。具体加固整改方案应由有资质的设计单位出具。”经该院依法委托，华诚博远（北京）建筑规划设计有限公司于2014年5月作出了“华贵·沁园春11栋3单元、12栋楼加固工程施工设计”。在张超、苏承嘉等人诉华贵公司案件审理中，经协商，由华贵公司将华贵·沁园春11栋3单元、12栋楼加固工程发包给具有相应施工资质的重庆聚友建筑工程有限公司进行施工，并由华贵公司委托具有相应监理资质的重庆吉沣工程项目管理有限公司对该加固工程进行施工质量监理。2014年8月28日，华贵公司与重庆聚友建筑工程有限公司签订了《结构加固施工合同》，约定了双方的具体权利义务，其中合同工期总日历天数90天，开工日期：2014年9月10日，竣工日期：2014年12月10日。同日，华贵公司与重庆吉沣工程项目管理有限公司签订了《建设工程委托监理合同》，约定了双方的具体权利义务。重庆聚友建筑工程有限公司按加固工程施工设计要求对地基基础、外墙及其他部分业主房屋室内裂缝加固、修复竣工后，华贵公司于2015年1月22日组织有关单位对已竣工部分加固工程进行了竣工验收并一致通过。已竣工的加固工程中，地基基础加固施工1个月，外墙及室内裂缝加固修复施工近2个月，严重的室内裂缝加固修复到干了需1个多月。该院于2015年1月25日依法委托后勤工程技术司法鉴定中心，对华贵·沁园春11栋3单元、12栋房屋加固后是否能正常安全使用进行评估鉴定，该中心于同年2月4日作出后司鉴字（2015）第002号结构安全性鉴定报告，鉴定意见为：“6.1重庆市江津区华贵·沁园春11栋3单元和12栋房屋加固工程按图施工，房屋墙体裂缝和基础已经进行加固和修复，基础稳定，加固工程施工质量合格，房屋结构安全，可正常使用。6.2建议使用过程中注意对房屋异常现象的观察，若房屋构件出现较大变形或出现新裂缝，应及时通知有关部门处理。”2015年3月11日，后勤工程技术司法鉴定中心向该院作出明确房屋裂缝安全等级意见的回复函，内容为：“根据我鉴定中心出具的报告中5.1、7.1.2（4）监测结果，依据《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292-1999第4.4.6等条评定标准，36-40轴范围内地基基础沉降导致的裂缝墙体、裂缝过梁为cu级，36-40轴整体性为Cu级，故36-40轴对应各套房屋均属于Cu级。其余各套房屋属于Bu级。”根据华贵公司申请，鉴定人员谢孝出庭接受质询，其陈述：11栋3单元共有3户，36-40轴区域内属于CU级，仅指2号房，1号、3号房属于BU级。程序、程迪金所购11栋3单元4-3号房屋不属于CU级，属于BU级。华贵公司开发建设的华贵·沁园春1-15栋房屋于2009年4月17日取得建设工程竣工验收备案登记证，其中11栋、12栋设计的合理使用年限为50年。程序、程迪金所购房屋已办理产权登记，程序、程迪金2010年6月起已居住使用房屋。经重庆道尔敦工程造价咨询有限公司对程序、程迪金房屋装修损失（即裂缝修复费用）的工程造价鉴定为3529.24元。根据《民用建筑可靠性鉴定标准》，安全性评级含义为：Bsu、Bu、bu:安全性基本满足要求，尚不显著影响承载能力，可采取措施；Csu、Cu、cu:安全性不满足要求，显著影响承载能力，应采取措施。审理中，华贵公司同意支付程序、程迪金飘窗、书柜、及整体定做的衣柜损失9000元；程序、程迪金与华贵公司达成一致：华贵公司支付程序、程迪金2个月的加固修复期间房租2400元。程序、程迪金一审诉称：其与华贵公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定程序、程迪金购买华贵公司位于重庆市江津区几江街道长风路98号华贵·沁园春11幢3单元4-3号房屋。合同签订后，程序、程迪金按约履行了义务。但程序、程迪金装修入住后，发现其中一间卧室飘窗漏水，多次催促华贵公司修复后，华贵公司一直采取小修小补方式予以拖延，导致漏水问题至今没有解决。目前该卧室飘窗、书柜存在不同程序的霉烂发黑，华贵公司应予恢复或赔偿损失。2010年6月，华贵公司在华贵·沁园春二期D栋基坑工程土方开挖时，造成毗邻的华贵·沁园春11幢3单元和12栋房屋地基土失稳、沉降、墙体开裂、楼板裂缝，严重影响房屋的安全性、使用性及使用年限等。根据鉴定报告，对华贵·沁园春11幢3单元中的36-40轴线区域安全性等级评定为CU级，程序、程迪金居住的房屋位于该轴线内，华贵公司应赔偿该期间租房损失。综上，请求判决：1、华贵公司赔偿程序、程迪金加固修复费用，金额以鉴定报告为准；2、华贵公司赔偿程序、程迪金因房屋渗水导致飘窗、书柜及整体定做的衣柜损失9000元；3、华贵公司赔偿程序、程迪金2010年6月1日起至2015年2月28日期间，按每月1200元计付租金损失。华贵公司一审辩称：1、程序、程迪金房屋裂缝修复加固费用经鉴定为3529.24元，2011年1月21日程序、程迪金以已入住业主身份在华贵公司处领取了3000元的住房瑕疵补偿费，双方约定此款为预赔款，等最终鉴定下来后与业主协商或在司法裁决赔偿款中抵扣。程序、程迪金已领取了3000元，华贵公司尚差529.4元;2、程序、程迪金诉称的涉案房屋漏水等损失属实，程序、程迪金要求飘窗、书柜及整体定做衣柜的损失，应提供相应证据或鉴定依据；鉴定报告中所述36-40区域内地基失稳，安全性等级达不到合格标准，评为CU级，但该区域仅指11栋3单元2号房，1号房和3号房均不在此区域内，程序、程迪金属于3号房，受损程度达不到CU级，在正常使用条件下是符合安全性的，且程序、程迪金并没有搬出该房，另行租房，没有给程序、程迪金造成租金损失，程序、程迪金该项请求，不应得到支持。一审法院认为，程序、程迪金与华贵公司签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应严格履行自己的义务，否则应依法承担相应的违约责任。关于赔偿加固修复费用问题。本案中，华贵公司出卖给程序、程迪金的商品房虽于2009年通过竣工验收合格并取得了有关证书，并交付程序、程迪金，但是，该房屋于2010年6月1日因地基下沉出现墙体裂缝等质量瑕疵，发生在该房屋工程设计的合理使用年限即50年内，亦不存在华贵公司可以免责的法定事由，该质量瑕疵依法属于华贵公司的保修范围，华贵公司应承担保修责任。因此，华贵公司依法应对程序、程迪金所购房屋因地基下沉出现墙体裂缝的质量瑕疵承担相应的违约责任。经重庆道尔敦工程造价咨询有限公司对程序、程迪金房屋室内裂缝加固修复费用（即房屋装修损失）的工程造价鉴定为3529.24元。程序、程迪金要求华贵公司以鉴定金额赔偿其加固修复费用，对该金额华贵公司也认可，并同意赔偿，对程序、程迪金的该项请求予以支持。因程序、程迪金与华贵公司的约定用程序、程迪金已领取的瑕疵补偿费3000元抵扣，故华贵公司还应支付程序、程迪金加固修复费用529(24元（3529.24元-3000元）。关于赔偿程序、程迪金因房屋渗水导致飘窗、书柜及整体定做的衣柜损失9000元问题。由于程序、程迪金与华贵公司双方对于华贵公司应当支付程序、程迪金飘窗、书柜及整体定做的衣柜损失9000元均无异议，该院予以确认。关于赔偿2010年6月1日起至2015年2月28日期间，按每月1200元计付的租金损失问题。根据两个有资质的鉴定机构作出的鉴定意见、明确房屋裂缝安全等级意见的回复函以及出庭鉴定人员的证言，程序、程迪金房屋因地基下沉出现墙体、预制板间裂缝质量瑕疵安全性等级为Bu级，该等级房屋的性质为“安全性基本满足要求，尚不显著影响承载能力，可采取措施”，不存在不能居住使用的安全隐患，程序、程迪金可以居住使用并要求华贵公司对裂缝进行加固修复，要求华贵公司赔偿房屋租金损失于法无据。华贵公司认为不应赔偿该期间租金损失的抗辩理由成立，该院予以采纳。程序、程迪金虽未请求华贵公司对房屋室内裂缝进行加固修复，而只要求华贵公司赔偿裂缝加固修复费用，但因房屋裂缝的客观存在，程序、程迪金自行加固修复施工期间必然导致其不能正常居住使用房屋，华贵公司依法应当赔偿程序、程迪金此间所遭受的房租损失，审理中，程序、程迪金与华贵公司双方一致认可，由华贵公司赔偿程序、程迪金2个月的加固修复期间租金损失2400元（1200元/月×2月），该院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国建筑法》第六十条第一款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决：一、重庆市华贵房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内赔偿程序、程迪金加固修复费用529(24元。二、重庆市华贵房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内赔偿程序、程迪金因房屋漏水导致飘窗、书柜及整体定做的衣柜损失9000元。三、重庆市华贵房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内赔偿程序、程迪金房屋租金损失2400元。四、驳回程序、程迪金的其他诉讼请求。如果重庆市华贵房地产开发有限责任公司在本判决指定的期限内未履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由重庆市华贵房地产开发有限责任公司负担。程序、程迪金不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判或发回重审，本案诉讼费由华贵公司承担。主要事实和理由:房屋质量等级未查清。一审法院于2013年2015年两次委托后勤工程技术司法鉴定中心对程序、程迪金居住的华贵·沁园春11栋3单元房屋进行了鉴定，后勤工程技术司法鉴定中心两次书面意见中均提及该建筑36-40轴线区域整体性等级为CU级，一审法院亦作出判决认可与程序、程迪金户型相同的房屋等级为CU级。后勤工程技术司法鉴定中心两次书面意见以及程序、程迪金提供给一审法院，由江津区建委出具的华贵·沁园春11栋二层至五层平面图，华贵·沁园春11栋1-60轴立面图，均证明程序、程迪金居住的房屋有两间卧室和一个卫生间位于36-38轴之间，即属于鉴定报告中认定为CU级的36-40轴以内，而并非一审判决中指出的“根据两个有资质的鉴定机构作出的鉴定意见、明确房屋裂缝安全等级意见的回复函以及出庭鉴定人员的证言，程序、程迪金房屋因地基下沉出现墙体、预制板间裂缝质量瑕疵安全性等级为Bu级”。华贵公司答辩称:一审判决正确，请求维持原判。二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，关于程序、程迪金购买房屋质量等级问题。后勤工程技术司法鉴定中心作出的司法鉴定意见书第7.2.2条载明，由于筏板基础出现不均匀沉降，导致12栋1单元整体下沉，12栋2单元和11栋3单元靠近12栋1单元的上部墙体多处开裂，特别是该建筑的36-40轴线范围因墙体规律性裂缝严重，该区域结构整体性受到较严重影响，该建筑36-40轴范围整体性评级为Cu级，其余区域结构整体性等级评定为Bu级。据此，鉴定报告明确了该建筑36-40轴线范围整体性评级为Cu级的事实，而对于程序、程迪金购买的房屋质量等级并未明确。一审中，出具该鉴定报告的鉴定人员谢孝出庭陈述，程序、程迪金所购11栋3单元4-3号房屋不属于CU级，如涉诉房屋属于轴线范围内，应以36-38轴区域来划分，而不是表述为36-40轴线范围，也不会单独将某两个房间划分为CU级，11栋3单元共有3户，36-40轴区域内属于CU级，仅指2号房，1号、3号房属于BU级，而非CU级。因鉴定报告中载明内容与鉴定人员的陈述并不矛盾，鉴定人员的陈述仅是其对于鉴定报告内容的补充说明。故程序、程迪金认为其所购11栋3单元4-3号房屋属于CU级的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，程序、程迪金的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，法律适用正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由程序、程迪金负担。本判决为终审判决。审 判 长  申 威审 判 员  张小明代理审判员  岳 林二〇一六年十二月十三日书 记 员  徐一佳