四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川05民终452号上诉人（原审被告）四川嘉联房地产开发有限公司，住所地四川省成都市金牛区三洞桥15号4楼，组织机构代码77982995-4。法定代表人罗平，该公司董事长兼总经理。委托代理人陈锋云，四川恒智达律师事务所律师。委托代理人邓勤，四川恒智达律师事务所（实习）律师。被上诉人（原审原告）腾庆，男，汉族，生于1981年10月10日，住四川省泸州市江阳区。被上诉人（原审原告）程燕，女，汉族，生于1983年4月19日，现住四川省泸州市江阳区。委托代理人腾庆，男，汉族，生于1981年10月10日，住四川省泸州市江阳区，系程燕丈夫。二位被上诉人共同委托代理人唐茂仁，四川远智律师事务所律师。上诉人四川嘉联房地产开发有限公司（以下简称嘉联房地产公司）因与被上诉人腾庆、程燕商品房销售合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2016）川0502民初1398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月24日受理本案后，依法组成合议庭于2016年11月9日公开开庭进行审理。上诉人嘉联房地产公司的委托代理人陈锋云、邓勤，被上诉人腾庆及其与程燕的共同委托代理人唐茂仁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人嘉联房地产公司上诉认为，双方签订的《商品房买卖合同》的合同目的能够实现，是被上诉人不配合才导致不能网签过户，上诉人用于抵押的是在建工程，并非所售房屋，本案不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定支持被上诉人一倍房款的赔偿，且2014年9月26日收据载明的金额是否收到无法确定，上诉人只对收到10万元预付款予以认可。因此，上诉人嘉联房地产公司请求二审法院撤销原审判决，并依法驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人腾庆、程燕作如下答辩：上诉人的确是在建工程抵押，但被上诉人购买的房屋就在上诉人用于抵押的房产当中，合同签订的时间是2014年9月26日，双方签订合同后因上诉人已将房产抵押不能网签，也无法交付房屋，上诉人构成违约。故被上诉人请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，并依法维持原判。腾庆、程燕于一审起诉时请求判决：解除双方签订的《商品房买卖合同》，由嘉联房地产公司返还腾庆、程燕购房款121473元、维修基金3855元、办证费13652元，并赔偿腾庆、程燕一倍购房款121473元。原判认定，2012年6月19日，腾庆、程燕按照与嘉联房地产公司签订的《商品房诚意选房协议书》以借款名义缴纳了10万元诚意金。2014年9月26日，腾庆、程燕与嘉联房地产开发公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定以381473元的价款购买嘉联房地产公司开发的位于江阳区商品房，单价为每平方米4750元，预测建筑面积共80.31平方米，合同第四条抵押情况载明该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押；付款方式为贷款方式付款，签订本合同当日买受人支付出卖人121473元房款，向银行按揭贷款支付260000元房款，其余款项在交房时一次性全部结清；合同第二十九条约定自本合同生效之日起180日内，由出卖人向泸州房地产监理所申请办理该商品房预售合同登记备案手续；出卖人自本合同生效之日起30日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记；预售的商品房已抵押的，预售登记应当由出卖人和买受人双方共同申请。嘉联房地产公司于2014年9月26日向腾庆、程燕开具2张《收款收据》载明收到“腾庆山地11-1-7-13号房款”金额共计121472元，其中10万元单据上载明“换”字样，腾庆、程燕陈述系购房诚意金10万元转为购房款。2015年2月10日，腾庆、程燕向四川省泸州市诚达公证处缴纳了“个人购房借款合同公证费（工行山地）”400元。2015年10月14日，腾庆、程燕向嘉联房地产公司支付了办证费13352元、代办费300元及维修基金3855元。讼争房屋即位于泸州市江阳区的房屋于2014年5月6日以在建工程抵押给案外人渤海国际信托股份有限公司并作了抵押登记。原判认为，嘉联房地产公司其将开发的商品房出售给腾庆、程燕，所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，属有效合同，依法应予保护，双方均应按照约定全面履行自己的义务。按照《商品房买卖合同》约定该商品房在建工程未设定抵押、付款方式为贷款方式付款，签订本合同当日买受人支付出卖人121473元房款，向银行按揭贷款支付260000元房款；腾庆、程燕主张该房产在出卖前已设置抵押致使其所购房屋不能办理网签备案手续购房目的不能实现，要求解除合同并退还房款及已缴纳的办证费、代办费和维修基金17507元的请求，结合腾庆、程燕已按合同约定足额缴纳购房首付款，原审法院认为应解除双方签订的《商品房买卖合同》并退还腾庆、程燕购房首付款121473元及办证费、代办费和维修基金17507元。关于腾庆、程燕要求嘉联房地产公司承担已付购房款1倍即121473元的赔偿责任的主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”之规定，及合同的约定，原审法院对腾庆、程燕的该诉讼请求依法予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，判决如下：一、解除腾庆、程燕与四川嘉联房地产开发有限公司于2014年9月26日签订的位于江阳区房屋的《商品房买卖合同》；二、四川嘉联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向腾庆、程燕退还已缴纳的购房款121473.00元及办证费、代办费和维修基金17507.00元，合计138980.00元；三、四川嘉联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿腾庆、程燕已付购房款的损失121473.00元。案件受理费减半收取2603.00元、诉讼保全费1870.00元，合计4473.00元，由四川嘉联房地产开发有限公司负担。本案二审审理过程中，双方当事人均无新证据向法庭提交。本院二审经审理查明的案件事实与原审法院经审理查明的案件事实一致。本院对原审法院经审理查明的案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点如下：一、腾庆、程燕是否有权解除其与上诉人签订的《商品房买卖合同》；二、腾庆、程燕是否有权主张已付购房款一倍的赔偿；三、腾庆、程燕已付购房款金额如何确定。上诉人嘉联房地产公司认为其将在建工程予以抵押，并未将所售房屋予以抵押，只要被上诉人配合，双方签订的《商品房买卖合同》的合同目的能够实现，该合同不能解除。且上诉人未将所售房屋抵押，不符合承担已付购房款一倍赔偿责任的情形。因此，本案需审查的关键在于嘉联房地产公司将本案讼争房屋的在建工程予以抵押是否影响当事人双方合同目的的实现，嘉联房地产公司是否应当因此承担已付购房款一倍的赔偿责任。经审查，2014年9月26日，腾庆、程燕与嘉联房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定腾庆、程燕以381473元的价格购买嘉联房地产公司开发的泸州市江阳区商品房。该房的在建工程于2014年5月6日由嘉联房地产公司抵押给了案外人渤海国际信托股份有限公司并作了抵押登记。该抵押物虽系在建工程，但工程竣工后，上诉人并未向案外人履行义务，该工程上所设抵押权并未撤销，致使被上诉人购买该商品房不能进行合同网签，也无法办理过户手续，合同目的无法实现。因此，腾庆、程燕有权要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。且依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；”之规定，本案中，上诉人将所售房屋在建工程进行抵押，工程竣工后所设抵押权仍未撤销，抵押权人有权对包括所售房屋在内的整个抵押工程主张权利。上诉人于2014年5月6日将该在建工程抵押给案外人，2014年9月26日与被上诉人签订《商品房买卖合同》时却隐瞒了已将所售房屋在建工程抵押的事实，致使双方签订的合同目的无法实现，合同因此而解除，符合上述司法解释规定的情形，腾庆、程燕有权要求嘉联房地产公司承担已付购房款一倍的赔偿责任。至于腾庆、程燕已付购房款金额如何确定的问题。上诉人否认收到2014年9月26日收据所载款项，但对该收据真实性予以认可。既然被上诉人出具的该份收据系上诉人所出具，上诉人对该收据真实性予以认可，上诉人否认收到该款项无事实依据，本院对上诉人该主张不予支持。综上所述，上诉人四川嘉联房地产开发有限公司的上诉理由不成立，原审法院认定事实清楚、适用法律正确、程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5207元，由上诉人四川嘉联房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘剑审判员  李野审判员  李平二〇一六年十二月六日书记员  杨艺