四川省中江县人民法院民 事 判 决 书(2016)川0623民初1603号原告：李阳秀，女，1967年2月17日出生，汉族，小学文化，农民，住四川省中江县。委托诉讼代理人：吴芳，四川君唐律师事务所律师。被告：四川森昌房地产开发有限公司，住所地四川省成都市金牛区二环路北一段10号。法定代表人：李平，系该公司经理。委托诉讼代理人：代红梅，女，1969年6月3日出生，汉族，系四川森昌房地产开发有限公司职工，住四川省罗江县。原告李阳秀与被告四川森昌房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月23日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李阳秀及其委托诉讼代理人吴芳、被告四川森昌房地产开发有限公司的委托诉讼代理人代红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李阳秀向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告于2015年8月12日签订的《车位转让合同》无效；2、判令被告退还原告支付的100万元车位转让款及相关利息（利息按月息百分之二计算，计算至付清之日止，暂计至2016年7月12日，利息为22万元）；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将利息的计算方式明确为：从2015年9月1日起，按年利率24%的标准计算资金利息损失至被告全部返还所交纳的款项之日止。事实与理由：2015年8月12日，原告李阳秀与被告四川森昌房地产开发有限公司签订《车位转让合同》，合同约定被告将其开发的铜山名都小区的地下车库中1至25号车位的所有权转让给原告，转让价款为100万元。经原、被告协商，将2014年10月21日，由刘琦分别向四川森昌房地产开发有限公司法定代表人李平指定的账户转款41万、49万以及同日原告李阳秀向李平现金支付10万元，共计100元用于充抵本次购买车位的转让价款，2015年8月12日，被告四川森昌房地产开发有限公司向原告出具了收条。在合同第四条载明：由于车库销售许可证尚未办齐，车库移交时间定于车库销售许可证办理好后的七日内。现由于原、被告签订合同时被告并未取得车库销售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，《车位转让合同》应属无效，因合同无效而取得的财产，依法应当予以返还。原、被告虽然在合同中约定被告不得迟于2016年12月31日之前办理好车库预售许可证，移交车位，但现被告承建的该工程已停工数月，被告负债累累，故原告有理由相信被告已经以其行为明确表示不能全面履行合同。综上，原告为了维护自己的合法权益，故诉至本院并提出前述诉讼请求。被告辩称，1、原、被告双方于2015年8月12日签订的《车位转让合同》，是被告将铜山名都地下车库中25个车位（1-25号）所有权转让于原告，原告支付100万车位转让价款的合同，该合同不违反有关法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，该合同为有效合同；2、本案审理的车位转让合同项下的标的物系地下车位，按照现有政策和市场交易习惯，车位预售许可证是在房地产开发企业建造的可销售的房屋销售量达到一定数量方可办理，现被告方已经办理好商品房预售许可证，原告有理由相信被告同样能办理好车位预售许可证；3、被告按照合同第六条：“由于甲方在收到乙方转让借款后，不能立即移交车位，应在交付车位之前按月息5%支付资金占用利息”约定，已经向本次车位转让的保证人刘琦支付了10个月利息，共计50万元，现应根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题》的规定将超过年利率24%的部分退还给被告；4、被告合法拥有铜山名都项目地下车位的所有权和处分权，被告基于该权利向原告转让本案所涉地下室车位属于有权处分，原、被告在签订车位转让协议后，原告向被告支付了全额价款，被告将按照合同约定的履行期限交付车位给原告。根据合同第四条之约定，被告履行义务的期限尚未届满，原告主张合同无效，无事实与法律依据，故请求驳回原告的诉讼请求。5、原告并未提供证据证明被告经营状况严重恶化或者有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，故原告称是在行使不安抗辩权的理由不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。6、本案诉讼费应有原、被告共同承担。综上，原、被告于2015年8月12日签订的《车位转让合同》合法有效，且被告对原告不存在任何事实和法律上的违约情形，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告围绕其诉讼请求，提交了如下证据材料：1、原告的身份证复印件、被告的营业执照、被告的法人身份证明；2、车位转让合同；3、2014年10月21日，刘琦向贺春凤转款49万元电汇凭证、2014年10月21日，刘琦向黄达军转款41万元转款凭证；4、2015年8月12日，被告出具的收条；5、2016年6月28日，被告的法定代表人李平出具的收条；6、2016年6月27日，黄达军出具的情况说明复印件。被告围绕其反驳意见，提交了商品房预售许可证。对于原告提交的1、2、3、4、5项证据材料，经质证，被告对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信。对于原告提交的第6项证据材料，因该份证据材料为复印件，无法核实其真实性，且被告对该份证据材料不予认可，本院不予采信。对于被告提交的证据材料，经质证，原告对该证据材料的真实性无异议，该证据客观真实，本院予以采信。根据上述认定的证据，结合原、被告陈述，本院认定本案的事实如下：2015年8月12日，原告李阳秀与被告四川森昌房地产开发有限公司签订《车位转让协议》，合同约定被告将其开发的铜山名都小区的地下车库中1至25号车位的所有权转让给原告，转让价款为100万元，经原、被告与案外人刘琦、黄达军协商，用被告欠案外人刘琦、黄达军的工程保证金90万元充抵车位转让款90万元，余下10万元车位转让款由原告李阳秀向李平现金支付。2015年8月12日，被告四川森昌房地产开发有限公司向原告出具了收条。截止开庭时，被告未取得车位预售许可证。根据双方当事人的诉辩理由,确定本案争议焦点为：1、原、被告签订的《车位转让合同》的效力；2、原告的诉讼请求是否应得到支持；3、被告主张已支付了50万元的资金占用利息，对超过年利率24%的部分应返还的请求是否应得到支持。针对争议焦点1，原告主张双方签订的《车位转让合同》违反法律的禁止性规定应为无效，被告辩称涉案的合同不违反法律的禁止性规定应为有效。本院认为：原、被告对涉案合同效力的争议，其关键在于本案车位买卖合同纠纷是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定。本案中，涉案的标的物为地下车位，地下车位是否属于商品房范畴？本院认为，所谓商品房是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。而涉案地下车位系被告开发，其具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体，系建筑物专有部分，故，涉案的地下车位应属于商品房范畴。原、被告因车位买卖合同引发的该纠纷适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。根据该解释第二条之规定，“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案中，截止一审法庭辩论终结前，被告并未提交涉案地下车位已经取得车位预售许可证的相关证据材料。综上，原、被告所签订的《车位转让合同》，违反了法律的禁止性规定，应属无效。针对争议焦点2，本院认为：根据《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告认可收取了原告的车位转让价款100万元，现因《车位转让合同》被认定为无效合同，被告应承担将车位转让价款100万元返还给原告的义务并支付相应的资金利息损失。具体计算为以本金1000000元为基数，自2015年9月1日起，按年利率24%的标准计付至被告全部返还所交纳的款项之日止。针对争议焦点3，被告主张其已经按照《车位转让合同》第六条的约定向原告支付了资金占用利息50万元，原告应将超过年利率24%的部分予以返还。本院认为，被告的该主张，原告不予认可，且被告并未提供相应的证据予以证实其已支付的利息金额，故对被告的主张，本院不予认可。综上所述，原告的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：原告李阳秀与被告四川森昌房地产开发有限公司于2015年8月12日签订的《车位转让合同》无效。二、被告四川森昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告李阳秀车位转让款100万元及资金利息（计算方法为：以1000000元为基数，从2015年9月1日起计算至本判决确定的本金给付之日止，以24%的年利率标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述资金利息计算至本金付清之日止）；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16680.00元，由原告李阳秀负担7000.00元，由被告四川森昌房地产开发有限责任公司负担9680.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 长  黎安宁代理审判员  骆丙娟人民陪审员  夏时理二〇一六年十二月一日书 记 员  董俊梅