安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0104民初3641号原告（反诉被告）：邵显柱，男，汉族，1976年3月2日生，住安徽省淮南市大通区。委托代理人：王明红，安徽事茂律师事务所律师。委托代理人：潘文骏，安徽事茂律师事务所律师。被告（反诉原告）：合肥保利房地产开发有限公司，住所地合肥市政务区。法定代表人：陈冬桔，总经理。委托代理人：杨霄鹏，北京大成（合肥）律师事务所律师。原告邵显柱与被告合肥保利房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邵显柱的委托代理人王明红、潘文骏，被告（反诉原告）合肥保利房地产开发有限公司的委托代理人杨霄鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）邵显柱向本院提出如下诉讼请求：1.被告支付延期交房违约金17454元（以402161元为基数，每日按万分之二标准，自2015年10月1日暂算至2016年5月5日，其后顺延至房屋交付时止）；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年7月22日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的合肥市政务文化新区香槟花园16幢2层201室房屋一套。双方约定：原告以按揭付款方式付款，首付房款402161元，剩余房款770000元办理按揭贷款。被告须在2015年9月30日前将符合合同约定的房屋交付，否则每日按已交付房款的万分之二支付延期交房违约金。现距被告承诺交付时间已逾八月有余，但被告仍未按照合同约定交付房屋。被告（反诉原告）合肥保利房地产开发有限公司辩称：我方已完全履行了房屋买卖合同的约定义务，该房屋已具备法律及约定的交付条件；原告未切实履行合同义务，其于2013年7月签订合同后至今未办理合同约定的按揭贷款，我方有权推迟交付房屋；原告所购房屋已被法院预查封，无法办理抵押登记，不能办理按揭贷款。反诉原告（被告）合肥保利房地产开发有限公司向本院提出如下反诉请求：1、解除反诉人与被反诉人签署的《商品房买卖合同》，并根据约定支付逾期付款违约金117216元；2、反诉费用由被反诉人承担。事实与理由被反诉人于2013年7月16日缴纳首付款并签订《商品房买卖合同》，但截至今日，尚未办理按揭贷款，根据《商品房买卖合同》第七条第二款约定，反诉人有权解除合同，被反诉人应按累计付款10%向反诉人支付违约金，累计付款即为总房款1172161元，违约金117216元，反诉请求：反诉被告辩称：解除合同请求不能成立，反诉人主张解除合同理由是因为被反诉人没有支付余下房款，但未支付房款的原因不在于本案被反诉人。当时购买房屋时，案涉房屋属于限购，反诉人为刺激自己消费，承诺为被反诉人办理按揭贷款，所以被反诉人与反诉人签订合同，约定以按揭贷款方式购买案涉房屋，但被反诉人缴纳了代办款项后，反诉人一直未为被反诉人办理银行按揭贷款，导致房屋尾款未能支付；因生活所需，在2016年4月底被反诉人要求全额支付剩余房款，放弃按揭贷款的方式购买房屋，并要求反诉人提供接收尾款的银行账号，但反诉人未能予以回应，并告知被反诉人通过诉讼途径解决房屋事项，在这种情况下，尾款未付是反诉人自己放弃房款；反诉人在诉讼之前从未提出要求解除合同，而被反诉人同意支付房款，这时反诉人提出解除合同显然缺乏法律依据。本案并非被反诉人违约，被反诉人不同意支付违约金，但同意支付尾款，前提是反诉人同意接收。原告围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同原件、收款收据、全国企业信用信息公示系统、抵押登记费用收款收据，被告围绕诉讼请求提交了保利香槟花园16栋《建筑工程规划许可证（正本）》、保利香槟花园16栋2层201室《商品房买卖合同》、安徽省合肥市蜀山区人民法院执行裁定书、房地产主管部分网上备案系统，本院经审查予以确认并在卷佐证。原告提供的律师催告函无法实现其证明目的，证据效力不予确认。根据原被告陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月22日，邵显柱作为买受人与合肥保利房地产开发有限公司作为出卖人签订合同编号为20130479800739XF20130111商品房买卖合同，约定买受人购买香槟花园16幢2层201室住宅，建筑面积为131.88平方米，总金额为1172161元，买受人采取按揭方式付款，首付房款402161元应于2013年7月22日前支付给出卖人，剩余房款770000元，办理按揭贷款。买受人如未按本合同约定的时间付款按下列第1、2种方式处理1、按逾期时间，分别处理（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行：（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应累计付款的10%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。本条的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际应付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际应付款的差额确定。出卖人依据该条解除合同的，应书面通知买受人，买受人应在收到该通知后30日内前往出卖人处，无条件配合办理解除合同的相关手续，之后由出卖人从买受人的已付款中扣除约定违约金，剩余款项返还给买受人；买受人逾期不与出卖人办理解除合同手续的，应另支付违约金3万元，并赔偿出卖人的全部损失。出卖人应当在2015-9-30前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定商品房交付买受人使用：5、取得《建设工程规划许可证（正本）》但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，但本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之2的违约金。买受人依据该条解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人在收到该通知后30日内应按照前款规定办理解除合同的相关手续，出卖人逾期不与买受人办理解除合同手续的，应另支付违约金3万元，并赔偿买受人的全部损失。合同补充协议贷款的约定，买受人应于签订《商品房买卖合同》当日付清首付款，并缴清由出卖人代收的相关税费。因现行银行按揭政策所限，买受人统一向双方约定的银行办理按揭贷款，贷款金额、利率、年限已买受人与银行约定为准。买受人应无条件地配合银行等相关单位办理贷款的申请、审批、获准手续，买受人应按照补充协议第二条第4款的约定自行承担房屋抵押贷款申请是否获得贷款银行批准的责任。买受人应于签订《商品房买卖合同》当日签订按揭和哦托尼归并在签订按揭合同当日按银行要求提供按揭所需的真实有效的全部资料。买受人逾期5日内未将办理按揭贷款所需资料提供给出卖人并于银行签署按揭合同及完善相关手续，则视为逾期付款，双方一致同意按照合同地七条的相关规定执行若出卖人开具发票或者已经进行合同等级的，应由买受人承担因此产生的相关税、费等损失，出卖人可从买受人支付的款项中直接扣除违约金及损失，不足扣除的，由买受人另行补足，如有剩余，由出卖人在10个工作日内无息退还买受人剩余房款。4、办理按揭贷款违约责任的约定（1）因买受人原因，导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款授予申请贷款数额的，买受人应在按揭银行书面通知到达之日起10日内以现金或其他方式支付不足部分款项。在此期限内，不承担本合同第七条约定的违约责任。如买受人未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第七条的约定执行。（2）因不可归责于双方的事由导致买受人未能获得银行贷款或获得银行贷款少于申请贷款数额的，双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。2013年7月16日邵显柱支付定金20000元，2013年7月22日，邵显柱支付保利香槟花园三期16栋1-201首期款382161元，2015年9月24日合肥保利房地产开发有限公司取得建字第340101201560020号建设工程规划许可证正本。因邵显柱系（2013）蜀民二初字第00296号民事案件的被执行人，依据已经发生法律效力的安徽省合肥市蜀山区人民法院作出的（2013）蜀民二初字第00296号民事裁定书，2014年9月28日，本院作出（2014）蜀执字第00895号执行裁定书，裁定查封、扣押被执行人邵显柱等所有的价值504848元的财产，案涉房屋被本院预查封。2016年4月21日原告代理人向被告出具律师催告函，载明邵显柱放弃采取银行按揭贷款方式支付剩余房款，愿一次性支付剩余房款770000元至合肥保利房地产开发有限公司指定的收款账户，但需给予合理的时间。合肥保利房地产开发有限公司如认为委托人应支付违约金，请将核算的违约金数额及依据，以书面方式函复律师事务所，请贵司见函后三日内提供第一条、第二条所致款项的收款银行账户，委托人款项已经转入该账户，即视为贵司收讫，具体到帐时间以金融机构办理业务为准等。在本案诉讼过程中，被告已向原告交付了案涉房屋。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项，按《商品房买卖合同》约定，出卖人可以据实将商品房交付买受人使用期限予以延期，邵显柱要求合肥保利房地产开发有限公司支付延期交房违约金本院不予支持。在诉讼过程中合肥保利房地产开发有限公司已向邵显柱交付案涉房屋，邵显柱已接收房屋，双方已实际履行合同义务，达成继续履行合同的合意，被告要求解除与原告签署的《商品房买卖合同》的诉讼请求本院不予支持，原告要求被告支付累计付款10%的违约金，因该违约金的支付条件为双方解除合同，被告该主张本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）邵显柱的诉讼请求。二、驳回反诉原告（被告）合肥保利房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费236元，减半收取118元，由原告邵显柱承担，反诉案件受理费1322元，由合肥保利房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  王嘉佳二〇一六年十二月五日书记员  童 星附本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。