广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0111民初10236号原告：广州城建开发物业有限公司，住所地广州市天河区体育西横街111号。法定代表人：杜凤君。委托诉讼代理人：陈爱莲，女，1976年1月15日出生，该单位工作人员。委托诉讼代理人：陈映行，女，1993年9月4日出生，该单位工作人员。被告：李白虹，男，1969年11月7日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，原告广州城建开发物业有限公司（以下简称城建物业公司）与被告李白虹物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州城建开发物业有限公司的委托诉讼代理人陈爱莲到庭参加了诉讼。被告李白虹经本院传票传唤逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告2011年1月1日至2011年7月31日按每月118.81元的标准向原告支付物业服务费；2011年8月1日起按每月150.07元的标准向原告支付物业服务费至2016年6月30日，两项管理费合计为9685.8元。2.请求法院判令被告从逾期之日起按逾期金额的千分之一的标准支付逾期付款违约金至全部欠费付清之日止。3.请求法院判令被告全额缴纳从2011年l月起至2016年6月期间分别拖欠原告代垫有线电视费1122元；卫生处理费330元；及全额缴纳2010年5月至2016年5月期间拖欠原告公共用电分摊62.91元：以上合计共1514.91元。四、请求法院判决由被告承担全部诉讼费用。事实与理由如下：2004年1月被告购买了广州市白云区西槎路岭南花园岭南西街X房，建筑面积为125.06平方米。原告广州市城建物业有限公司2002年接管岭南花园小区的物业管理服务，与被告于2004年1月14日签订了《物业管理服务合同》，约定住宅物业服务费标准为：每月每平方米建筑面积人民币0.95元。每月的物业服务费为118.81元。2011年7月，原告提出物业管理费提升方案，并按照国家物业管理条例相关规定，通过了经专有部分占建筑总面积半数的业主且总人数过半数的业主同意，管理费标准由原来的0.95元／平方米，提升至1.2元／每平方米，于2011年8月起正式按新标准收费。自2011年8月起，被告应按照新的物业管理费标准缴纳费用，即按1.2元／平方米计算，每月的物业服务费为150.07元。原告作为岭南花园的物业管理公司，与被告之间形成了物业管理服务关系。原告对所在服务区域按照物业服务合同的约定按质按量提供物业服务，已尽到物业服务义务。且原告定期向被告发出收费通知单，而被告一直未能缴费。根据被告迟迟不交拖欠的物业服务费，2012年8月20日，原告委托广东思为律师事务所向被告发出律师函，同样无回应。根据《物业服务合同》第二十条的规定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费或专项设备运行费的，从逾期之日起每日按应交费的千分之一交纳滞纳金。故被告应按照每月每平方建筑面积人民币1.2元的标准缴纳拖欠的物业服务费并从逾期之日起按每日总欠费全额的千分之一的标准向原告交纳滞纳金，并承担承担本案的诉讼费用。被告于庭后到本院接受询问时辩称：原告所主张的2011年1月1日至2016年6月30日期间我确实没有缴纳过物业费，对原告主张的2011年1月1日至2016年6月30日的物业管理费及标准均没有异议。对于原告主张的物业费滞纳金标准过高，请求法院予以调低。对于原告第3项诉讼请求没有异议，我同意支付。对原告提交的证据均无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对城建物业公司提交的房屋交付使用通知书、物业管理服务合同、物业管理服务委托合同、税局查询缴费记录、欠费统计表、催交记录、交寄邮件收据、快递详情单、管理费提升方案公示、提升管理费情况公布、查册表、关于岭南花园首届业主委员会备案的通知、岭南花园提升管理费确认表，李白虹均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李白虹、李白梅系广州市白云区西槎路同嘉路岭南西街X房（以下简称涉案房产）的登记产权人，其中李白虹占99%的产权份额，李白梅占1%的产权份额，该房屋建筑面积为125.0623平方米。2003年11月19日，李白虹、李白梅与城建物业公司签订《物业管理服务合同》，约定：李白虹、李白梅同意就涉案房产由城建物业公司对其提供物业管理服务，物业管理服务期限为三年，自本合同签字之日起生效。合同期内，本物业业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立后，可续聘或另行选聘物业管理公司。物业管理服务费标准为住宅0.95元/平方米·月。等等。2005年12月8日，涉案房产所在的岭南花园业主委员会（甲方）与城建物业公司（乙方）签订了《岭南花园物业服务委托合同》，约定：甲方将岭南花园委托乙方实行物业管理服务，委托管理期限自2004年10月21日起至2006年12月30日；本物业服务费用，由甲乙双方协商决定，按以下收费标准向业主或物业使用人收取，其中住宅为0.90元/月·平方米；乙方按月向业主或物业使用人收取服务费；业主或物业使用人交纳物业管理费的期限为收到乙方的催缴通知书之日起15日天内；本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。业主逾期交纳物业服务费或公共设施的分摊费用的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之一加收滞纳金。李白虹于2010年12月17日向城建物业公司缴纳了2010年1月1日至2010年12月31日的物业服务费后，未再向城建物业公司缴纳过物业服务费。2011年5月1日，城建物业公司在岭南花园张贴《岭南花园住宅管理费提升方案公示》，主要内容是表示该司拟于2011年7月1日起对小区住宅的管理费标准进行适当的调整及说明其原因，物业管理费由原来0.95元/平方米/月提升至1.20元/平方米/月，并将就管理费调整事宜进行公示和上门征询意见。2011年7月1日，城建物业公司在岭南花园张贴《提升管理费情况公布》，主要内容为：岭南花园业主总数1251户（其中住宅1196户，商铺55户），建筑物总面积97677.42平方米（其中住宅专有面积94938.93平方米，商铺专有面积2738.49平方米），经过近段时间上门收集业主意见签名，截止2011年6月29日，共计有730户业主签名确认同意提升管理费，同意的业主占总户数的58.4%，签名确认专有面积59523.32平方米，占建筑物总面积的60.9%，已超过国家物业管理条例第十二条规定的：“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意”。我司将按国家相关规定进行备案和公示，由2011年7月1日起住宅按新的标准1.20元/平方米/月收费。为证实已就管理费提升方案向岭南花园业主征询意见，城建物业公司提交了岭南花园部分业主签名的《岭南花园提升管理费确认表》，李白虹对该证据无异议。城建物业公司于2012年8月29日向李白虹寄送了《律师函》，向其催缴物业服务费。本案审理过程中，城建物业公司主张其每个月会上门张贴催交物业费的通知书，根据缴费习惯，业主在每个季度末之前缴纳当季度的管理费，因此其主张的违约金从下一个季度的第一个月的1日开始起算；城建物业公司并表示放弃对涉案房产共有人李白梅主张物业服务费的权利。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条，因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务。涉案房产为李白虹和李白梅共有，两人对涉案房产产生的物业服务费承担连带清偿责任，现城建物业公司表示放弃对李白梅主张物业服务费的权利，仅向李白虹主张物业服务费系对自身合法权益的处分，本院予以尊重。城建物业公司依照《岭南花园物业服务委托合同》依约对涉案房产实施的物业管理服务行为合法有效，李白虹现对城建物业公司主张的2011年1月1日至2016年6月30日的物业管理费标准及应交物业管理费的金额9685.8元，以及2011年1月起至2016年6月垫付的有线电视费1122元、卫生处理费330元、2010年5月至2016年5月的公共用电分摊62.91元均无异议，并表示同意支付，故本院对城建物业公司的上述诉讼请求予以支持。对于滞纳金，根据《岭南花园物业服务委托合同》，城建物业公司按月向业主或物业使用人收取服务费；业主或物业使用人交纳物业管理费的期限为收到城建物业公司的催缴通知书之日起15日天内，业主逾期交纳物业服务费或公共设施的分摊费用的，从逾期之日起每日按应缴费用千分之一加收滞纳金。城建物业公司主张每个月都会上门派送缴费单，每三个月的物业管理费应不晚于每季度的最后一天交纳，符合一般物业服务交易习惯，本院予以合理采信。城建物业公司主张滞纳金从下一个季度第一个月的1号计算滞纳金未超过双方的约定，本院予以支持，即2011年1月1日至2011年3月31日期间的物业服务费，被告最迟应在2011年3月31日前缴纳，该期间的滞纳金应从2011年4月1日起算；2011年4月1日至2011年6月30日期间的物业服务费，被告最迟应在2011年6月30日前缴交，该期间的滞纳金应从2011年7月1日起算，如此类推。对于滞纳金的标准，双方约定每日千分之一的标准过高，李白虹要求调低，本院根据公平原则酌情将滞纳金的标准调整为按照中国人民银行计收逾期贷款利率即在同期贷款利率水平上上浮40%计付，对于城建物业公司主张的超出部分，本院不予支持。李白虹经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第一百零二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告李白虹向原告广州城建开发物业有限公司支付2011年1月1日至2016年6月30日的物业服务费9685.8元及滞纳金（滞纳金分段计算，其中以356.43元为本金，分别从2011年4月1日、2011年7月1日起算，均计算至实际清偿之日止；以450.21元为本金，分别从2011年10月1日、2012年1月1日、2012年4月1日、2012年7月1日、2012年10月1日、2013年1月1日、2013年4月1日、2013年7月1日、2013年10月1日、2014年1月1日、2014年4月1日、2014年7月1日、2014年10月1日、2015年1月1日、2015年4月1日、2015年7月1日、2015年10月1日、2016年1月1日、2016年4月1日、2016年7月1日起算，均计算至实际清偿之日止；滞纳金均按照中国人民银行计收逾期贷款利率即在中国人民银行同期同类贷款基准利率基础上上浮40%计付；滞纳金以本金为限）；二、在本判决生效之日起三日内，被告李白虹向原告广州城建开发物业有限公司支付2011年1月起至2016年6月垫付的有线电视费1122元、卫生处理费330元、2010年5月至2016年5月的公共用电分摊62.91元，以上合计1514.91元；三、驳回原告广州城建开发物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，由被告李白虹负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  刘 莲人民陪审员  王向慧二〇一六年十二月二十八日书 记 员  郑萍军