浙江省江山市人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0881民初2991号原告上海益朗投资有限公司，住所地：上海市闸北区北宝兴路600号1幢303室。法定代表人王钧由，职务：总经理。特别授权代理人郑燕斌，浙江刚诚律师事务所律师。被告衢州市振辉实业有限公司，住所地：江山市鹿溪北路215号。法定代表人王军民，职务：经理。特别授权代理人李艳红，浙江方博律师事务所律师。原告上海益朗投资有限公司（以下简称益朗公司）与被告衢州市振辉实业有限公司（以下简称振辉公司）服务合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案受理。依法由审判员毛志明适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告特别授权代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告益朗公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付招商代理服务费用60万元，支付违约金100万元，并按每日千分之一的标准支付自逾期付款之日起至本案判决实际履行之日止的逾期付款违约金；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月31日，原、被告签订《振辉·商务广场招商代理委托和经营管理服务合同》一份，约定由原告为被告提供振辉商务广场的商业物业独家招商服务。合同对服务的费用、支付方式、双方的权利义务、违约责任等作了约定，其中，被告应当支付被原告的服务费用包含固定月费和招商佣金两部分，被告应当在每月开始前的5日内支付10万元固定月份给原告，其余5万元固定月费在完成业绩考核后5日内一次性支付，招商佣金由双方根据实际情况据实结算。如有拖欠支付的，应当按拖欠金额每日千分之一的标准支付逾期付款违约金。合同签订后，原告即按合同要求开展招商服务工作，联系洽谈物业管理公司，与星巴克、德克士、金饭碗、金仕宝健身、美特斯邦威等签订了合作意向书，并且按月向被告提交工作情况总结报告，被告代表也在双方的备忘录上签字确认。原告认为，原、被告之间的服务合同合法有效，原告已经按约提供了服务，被告也应当按约向原告支付服务费用，被告拖欠支付服务费的行为已属违约，依法应当承兑相应的违约责任。现特具状法院，望法院支持原告的诉讼请求。被告振辉公司辩称，对双方签订了服务合同的事实无异议，但原告的诉讼请求缺乏法律事实。理由如下：1、原告未依约提供服务，也未达到约定的服务业绩，截止起诉之日也未成功一家商户，开业筹备六项工作一项也未完成。原告所称与多家商户达成入住振辉商务意向书，但在合同履行中，原告未向被告提供相应的文件；2、合同约定了原告应当在2015年4月20日前提交项目服务计划书，并约定在收到第一期月费后5日内全部人员应当到岗，同时在每月10日前提交招商汇总报表和招商计划等资料，但合同指定的被告对接人从未收到过上述报告；3、在合同履行期间，被告依约支付了20万元的代理服务费，但由于原告未配备足够人手开展工作，也未提交招商成果，导致招商进度达不到合同约定，故付款条件也就没有达到。原告不但没有按照合同约定推进服务工作，反而中途无故退场，在合同履行期内还承接了其他业务，给被告造成巨大损失。根据合同相关约定，原告仅有权收取每月1万元的补偿，对多收部分应当退还，并向被告支付违约金100万元。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年3月31日，原、被告签订《振辉·商务广场招商代理委托和经营管理服务合同》一份，约定：“第一条、物业概况及产权保证：……招商工作，五层以下的物业建筑面积约50000㎡，以实际招商的房号清单及《房产权证》为准；第二条、1、由乙方（即原告）为甲方（即被告）提供振辉商务广场的商业物业独家招商服务；2、招商前期及服务内容：实施策划主力店（超市大卖场）在本合同签订日起6个半月内，乙方完成正式合同签订面积不少于12000㎡。如未能完成主力店超市大卖场出具的租赁正式合同，则甲方有权单方面结束本合同，甲方所有已付的月费中扣除1万元给乙方作为补偿，其余已收取的月费在合同解除之日起三日内退还。《项目服务计划书》在2015年4月20日前提交甲方并经审核书面确认后实施；第三条、合同期限及工作进度：1、合同期限自本合同签订之日起计算至该物业整体开业日。整体开业日期为2016年2月1日前（开业率70%以上）。自收到甲方支付的首月第一部分月费10万元后的5个工作日内乙方的主管等不少于5人全部到岗。剩余的第二部分5万元月费合计30万元在签订本合同日起6个半月内完成主力店（超级大卖场正式合同签订）考核目标后5日内一次性支付”。合同对服务的费用、支付方式、双方的权利义务、违约责任等作了约定。原、被告对以下事实存在争议，本院予以分析认定：一、原告是否完成招商任务及其没完成任务的原因。原告向本院提供了星巴克公司出具的抵押权人同意证明及与德克士、金饭碗、金仕宝健身、美特斯邦威等签订了合作意向书及2015年5、6、7、8月份的月工作情况总结报告，证明原告已依约进行了招商服务，因物业未办理相应的证照，且因物业已设定了抵押，故无法满足承租方的要求，前期只能以意向书代替合同。根据合同5.4条规定，“如因该物业的质量及相关标准不符合规定，……或因甲方其他原因，导致租赁客户在签订租赁合同后提出解约的，则甲方仍应按本合同约定向乙方结算并支付招商服务费”，因此，原告已完成招商任务。被告经质证认为，意向书未提供给被告，也没有被告的认可，不具备合同成立的要件，所以不属于合同，且房产设定抵押并不影响租赁权的实现。故原告未完成招商任务。另提供单位竣工验收结论汇总表、建设工程消防验收意见书各一份、房屋所有权证四份，证明原、被告签订服务合同时，被告已办理了相关证照。原告经质证，对被告证据的真实性和证明对象无异议。本院认为，意向书与合同是不同性质的契约，意向书是对预期事项签订的磋商性文件，是为签订本约合同的基础，其本身并不具有可履行的实体义务，而合同是设立权利、义务关系的契约，合同内容具有实际履行的实体义务，具有合同效力。因此，入住或租赁意向书并不等于是入住合同或租赁协议，且抵押并不影响租赁房屋的使用。原、被告签订的服务合同第5.4条的规定则明显是以签订具有实质性租赁内容的合同作为招商任务是否完成的标准，故原告仅签订合作意向书并不能等于以完成了招商任务。二、原告是否依约向被告提供了项目服务计划书、合作意向书、工作进度月报等文件。原告认为，原告已向被告提交了合同约定应当提交给被告的有关资料及文件，并提供了由被告单位人员鲁海龙签署的提交相关文件资料的备忘录及鲁海龙身份证各一份，以证明其主张。被告经质证认为，根据合同第4.3.8.2条规定，被告方指定对接人是施×敏，并约定如要更换对接人则需要书面确认。故证明鲁海龙无权接受资料、文件，也证明原告未将相关资料交给对接人。另鲁海龙与原告关系密切，且在原告未退场时已因与被告单位打官司而离职，故该证据不能得到确认。本院认为，原、被告双方签订的服务合同约定“甲方应按本合同约定向乙方支付相关费用。每月10日前由乙方与甲方指定对接人施×敏（对接），如甲方更换对接人，应以书面形式通知乙方后有效，乙方提交的上月招商业绩报表，甲方在5个工作日内审核完并经双方确认盖公章后乙方提供税务发票后支付佣金。”根据此规定，原告向被告提交相关文件应当向合同约定的对接人提交，现原告未能提供向该对接人提交相关文件的证据，故对原告的证明对象不予认定。三、原告是否中途退场及退场时间。原告认为其退场时间为2015年的12月退场，即鲁海龙过完生日后的下个月退场。被告认为原告是2015年9月份退场的，并提供江山市劳动人事争议仲裁委员会江劳人仲案字（2015）第200号仲裁裁决书一份，证明鲁海龙于2015年10与被告打劳动争议官司，可证明其当时已辞职。江劳人仲案字（2015）第200号仲裁裁决书确定鲁海龙是工作至2015年10月20日离开被告处。原告经质证，对被告上述证据的真实性和证明对象无异议。本院认为，根据原告的陈述，其离场时间是在鲁海龙辞职后的下个月，如按原告的说法，则其应该在11月离场。由于其不能提供证据证明其是在11月或12月离场，被告也不能提供证据证明原告是在9月退出，根据原告提供其提交工作月报的时间最迟在9月，故本院确定为2015年10月离场，即鲁海龙辞职后离场。故对其主张也不予认定。四、原告是否应取得在未离场前的每月10万元的月费。原告认为，根据合同约定，被告每月应支付原告10万元的月费。被告认为，根据合同约定：“乙方（即原告）提交的上月招商业绩报表，甲方在5个工作日内审核完并经双方书面确认盖章后，乙方提供税务发票后支付佣金（4.3.8.2）”，据此，支付月费的条件是双方在对招商业绩报表确认盖章，而现因原告没有提交业绩报表，故支付条件尚未成就。本院认为，上述合同条款是对被告是否提供业绩报表所作的支付限制，而业绩报表是对业绩考核使用。根据合同约定，对业绩考核是以另5万元作为月费的。因此，未完成招商任务，并不影响该10万元月费的支付。综上所述，本院认为，原、被告签订的代理服务合同合法有效，从双方签订的合同看，每月10万元的月费并不以招商任务是否完成作为支付标准，因此，原告要求支付每月10万元的服务月费符合合同约定，其合理期限内的月费请求本院应予支持，但对退场后的月费不予支持。根据上述本院对原告退场时间的认定，被告尚需支付原告服务月费共4个月，即40万元。对原告要求支付100万元违约金及按每日千分之一支付违约金的请求，经本院庭审中释明后，原告坚持该两项诉讼请求。因诉讼请求不明，对该两项诉讼请求本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十八条规定，判决如下：一、被告衢州市振辉实业有限公司支付原告上海益朗投资有限公司代理服务月费40万元，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费19200元，减半收取9600元，由原告负担7800元，被告负担1800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审判员  毛志明二〇一六年十二月二十八日书记员  郑 云