浙江省永康市人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0784民初5670号原告周福康，男，1966年11月1日出生汉族，住浙江省永康市石柱镇石柱村，现住浙江省永康市。原告吴巧美，女，1970年1月1日出生汉族，住浙江省永康市前仓镇麻车店村大路金**号，现住浙江省永康市。委托代理人胡华杰、ＸＸ，浙江畅想律师事务所律师。被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司，住所地：浙江省永康经济开发区。法定代表人应建仁。委托代理人蒋晓航，浙江门都律师事务所律师。原告周福康、吴巧美为与被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司（以下简称“卓诚投资公司”）商品房销售合同纠纷一案，于2016年7月19日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员王晓适用简易程序，于2016年8月26日公开开庭进行审理。原告周福康、吴巧美及其委托代理人胡华杰、ＸＸ，被告卓诚投资公司的委托代理人蒋晓航均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周福康、吴巧美起诉称：原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》2份，约定原告向被告购买金色港湾房屋，总价1984153元。《浙江省商品房买卖合同》第十六条约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人【自行】【委托出卖人】办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的日万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①②项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约履行合同，但被告存在违约。其中，被告没有按约取得《土地使用权证》或土地使用权证明或《房屋所有权证》，没有按期交付权属证书，最终导致原告延期取得产权证书，此期间内的违约责任，应当由被告承担。原告有权要求被告继续履行合同，承担违约责任。综上，为维护原告的合法权益，请求依法判令：1、由被告支付原告逾期交付权属证书的违约金（违约金从2015年1月1日起按已付总房款1984153元的日万分之一计算至实际交付权属证书或登记证明之日止，暂算至2015年11月20日，为63492元）；2、由被告退还购房款529元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回第二项诉讼请求，并明确违约金计算至2015年11月20日止。被告卓诚投资公司答辩称：原告对合同十六条的理解错误，合同约定被告承诺于2014年6月30日前取得初始登记的土地证书，并非原告起诉理解的转移登记证书，被告于2014年6月26日取得本案房屋土地使用权证书。至于房屋所有权初始登记证书由于房管会简化流程，被告无须办理初始登记，直接办理转移登记。由于原告委托被告办理转移登记手续，无须履行实际交付手续，因此被告不存在合同约定的逾期交付的违约行为，不应承担违约责任，请求驳回原告的第一项诉讼请求。购房款按实结算为1983624元，已经退还原告多余的购房款529元，原告诉请的违约金基数应当扣除529元。原告周福康、吴巧美为证明其诉讼主张，向本院提供了下列证据：一、浙江省商品房买卖合同原件二份（原件与复印件核对无异后当庭退还），用以证明原、被告之间房屋买卖及约定房屋价款、逾期办证的违约责任的事实。二、销售不动产统一发票原件三张（原件与复印件核对无异后当庭退还），用以证明原告按照合同约定支付购房款1984153元，票面金额是1983624元，差额为529元的事实。三、房产证、土地证复印件各一份，用以证明房产证的登记日期为2015年11月20日，土地证登记日期为2015年12月18日。四、2015年8月13日金色港湾业主倡议书复印件一份，用以证明原告方对被告逾期交房、逾期办证进行了维权，经信访局协调，部分业主代表及被告方代表、信访局工作人员、开发区工作人员一起在场协商处理维权事项；证明本案的诉讼时效在2015年8月13日发生中断的事实。五、浙江省永康市私有房屋所有权登记申请书及附件复印件各一份，用以证明房管部门为业主办理房产证是初始登记，办理登记之前被告应当开具发票以及缴纳相应费用，以达到原告办理产权登记条件的事实。被告卓诚投资公司质证意见：对证据一无异议，合同十六条约定被告办理的是初始登记证书，被告没有违约。对证据二无异议，实际购房款是1983624元。对证据三无异议，原告提交的房产证属于转移登记的证书，跟合同十六条的约定无关，与本案没有关联性。对证据四的真实性无法确认，作为业主委员会只能就物业管理、公共事业方面主张相应权利，房屋买卖属于业主个人的权利，应该由业主本身提出相应的诉求，或者特别授权他人提出相应诉求。证据五反映的是转移登记情况，并非初始登记资料，原告只是看到资料中登记种类是初始，就认为是初始登记的资料。被告认为该初始并非法律意义上的初始登记，而是相对于二手房转移而言。被告卓诚投资公司为证明其抗辩主张，向本院提交土地使用权初始登记证书复印件二份，用以证明原告所购买的房屋已于2014年6月26日办理了土地使用权初始登记，被告按约完成合同第十六条约定义务的事实。原告周福康、吴巧美的质证意见：对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，只能说明2014年6月26日被告取得土地证的初始登记，但被告没有履行交付土地证初始登记的义务，更加没有履行房产证的初始登记交付义务。本院的认证意见：被告对证据一、二、三无异议，本院予以确认；被告对证据五的真实性无异议，原告对被告提交证据的真实性无异议，本院对该二份证据的真实性予以确认。关于证据四，被告不予认可，原告亦未提交其他证据佐证，本院对证据四不作为本案定案依据确认。对原告方当庭要求调取金色港湾业主委员会在2015年8月13日信访维权材料的申请，因无法确认该业主委员会的成立是否符合相关规定、是否经过备案，即使业主委员会是依法成立、经过备案，主张逾期交房、逾期办证并非业主委员会的职权，且信访非引起诉讼时效中断的法定情形，故本院对该调查取证的申请不予准许。经审理，本院认定事实如下：2013年11月23日，原告周福康、吴巧美与被告卓诚投资公司签订《浙江省商品房买卖合同》二份，约定被告卓诚投资公司将其开发所有的金色港湾第9幢2602、2604室及负二层B区032号车位以预售方式出卖给原告周福康、吴巧美。双方在合同中约定上述房产、车位共计1984153元，被告卓诚投资公司需在2014年6月30日前将竣工验收合格，具备交房条件的房屋交付给原告周福康、吴巧美，逾期交房的按已付购房款的日万分之一支付违约金。合同中被告卓诚投资公司承诺在2014年12月30日前将土地、房屋权属证书交付给原告周福康、吴巧美，逾期交付权属证书则按已付购房款的日万分之一支付违约金。合同签订后，原告周福康、吴巧美按约向被告卓诚投资公司支付房款1983624元。后被告卓诚投资公司在2014年6月26日完成了土地使用权证的初始登记，但因原告周福康、吴巧美委托被告卓诚投资公司办理该商品房的转移登记，被告卓诚投资公司并未将该初始登记权属证书交付给原告周福康、吴巧美。本院认为，原、被告于2013年11月23日签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法应受法律保护，双方均应按合同的约定全面履行各自合同义务。合同签订后，原告已按约履行了付款义务，被告亦按约完成了权属证书的初始登记手续。故对原告方要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。对被告的抗辩意见中合理有据部分，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告周福康、吴巧美的诉讼请求。案件受理费700元（已减半收取），由原告周福康、吴巧美负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员  王 晓二〇一六年十二月二十日代书记员  关莉莎