四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0792民初1677号原告：刘刚，男，汉族。被告：遂宁市中元房地产开发有限公司，住所地：遂宁市北河街港湾丽景二楼3号。法定代表人：余晓安，董事长。委托代理人：何沙，公司员工。原告刘刚与被告遂宁市中元房地产开发有限公司(以下简称：“中元房产公司”)商品房销售合同纠纷一案。本院于2016年12月15日立案受理，依法由审判员桂霞适用简易程序，公开进行了审理。原告刘刚及其委托代理人曹杨，被告中元房产公司的委托代理人何沙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘刚向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还购房款449899元并承担原告已付房款的利息损失约35051.50元（按照人民银行同期贷款利息分段暂计至2016年10月31日）；3、被告承担449899元的赔偿责任；4、被告返还契税17996元、维修基金2550元；5、被告返还物业租金损失44989.90元、违约金1349.69元（暂计至2016年6月1日）；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于绵阳高新区绵兴东路55号中元广场1幢4层128号商铺一间。原告先后于2015年2月25日、3月2日向被告支付购房全款449899元。《商品房买卖合同》约定，商品房交付日期为2015年5月31日，但时至今日，该处商品房仍然未交付原告。2015年6月2日，原告与案外人绵阳中安仁德商贸有限公司（以下简称“中安仁德商贸公司”）签订《物业委托代管合同》，约定该处物业由案外人中安仁德商贸公司代为经营管理，中安仁德商贸公司应当于2016年6月1日向原告返租44989.90元，但时至今日，案外人仍然未向原告返租。后原告查明，该处房产于2015年6月25日抵押给四川信托有限公司，抵押起止日从2015年12月25日起至2016年12月25日。商品房买卖合同订立后，被告未告知原告又将该房屋抵押给第三人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第8条的规定，被告应当向原告承担相关赔偿责任。被告中元房产公司辩称：1、被告同意解除合同，退还原告购房款，但目前资金困难，请求给予一定支付期限。2、原告主张的赔偿金过高，被告认为已付房款的资金利息及违约损失均应按照双方签订的《商品房买卖合同》约定履行。3、关于维修金和契税，即使被告已上缴，也愿意退还给原告。4、关于物业租金损失，应按照原告与中安仁德商贸公司之间签订的合同约定履行。本院经审理查明如下事实：2015年3月2日，原告刘刚与被告中元房产公司签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定:原告刘刚购买绵阳高新区绵兴东路55号中元广场1幢4楼128号商铺一间,建筑面积33.99平方米，价款共计449899元。合同第四条抵押情况载明：该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押。合同第六条约定:出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。合同第十条约定：出卖人应当在2015年5月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定：出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在30日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。2015年2月25日，刘刚向中元房产公司支付购房定金20000元。2015年3月2日，刘刚向中元房产公司缴纳购房款429899元、契税17996元、维修基金2550。另查明：1、2015年6月24日，被告中元房产公司与四川信托有限公司签订了《信托贷款合同》（编号为：XXXXXXXX(XXX)字第【XX】号-X），约定由四川信托有限公司向中元房产公司开发的位于绵阳市绵兴东路55号中元广场项目提供借款人民币壹亿元，借款期限为2015年6月29日起至2015年12月29日止，并在绵阳市房管局高新分局办理了在建工程抵押手续，抵押面积为47788.33m2。2015年12月23日，中元房产公司向绵阳市房管局高新分局申请办理抵押物变更及延期：抵押延期期限自2015年12月25日起至2016年12月25日止；抵押面积由47788.33m2变更为45303.31m2。2、2016年11月14日，经查询绵阳高新区住房和城乡建设局系统，显示：绵阳高新区绵兴东路XX号中元广场X幢X楼XXX号房屋已于2015年12月25日作在建工程抵押，抵押权人为四川信托有限公司，房屋他项权证号为XXXXXXXXXX号，重庆市南岸区人民法院亦于2016年1月28日对该房屋予以查封。3、2015年6月2日，原告刘刚与中安仁德商贸公司签订了一份《物业委托代管合同》，约定刘刚委托中安仁德商贸公司对其所有的位于中元广场X栋X层XXX号物业进行独家经营管理，委托期限自2015年6月1日至2025年5月31日止，中安仁德商贸公司自2016年起于每年6月1日向刘刚支付房款10%即44989.90元的经营收益。2016年3月11日，被告中元房产公司向与中安仁德商贸公司签订《物业委托代管合同》的业主出具了一份《担保函》，承诺：在委托期限内若“中元广场”商业经营出现任何风险，绵阳中安仁德商贸有限公司无法履行《物业委托代管合同》中的返租资金兑现时，则相关返租资金兑现由遂宁市中元房地产开发有限公司全部承担。审理中，原告刘刚与被告中元房产公司均认可案涉房屋至今未向原告刘刚交付，亦未办理房屋所有权转移登记。庭审中，本院向原告刘刚释明其主张的物业租金系原告与中安仁德商贸公司之间签订的《物业委托代管合同》所产生的权利义务关系，与商品房销售合同纠纷系另一法律关系，原告刘刚应另案向中安仁德商贸公司、中元房产公司主张权利，但原告刘刚坚持要在本案中主张权利。本院认为：原告刘刚与被告中元房产公司均同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告中元房产公司同意退还原告刘刚购房款449899元、契税17996元、维修基金2550元，系当事人在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，不违反法律规定，本院对此予以确认。本案争议的焦点一是原告主张的违约金是否过高，二是原告主张的物业租金损失是否由被告承担。关于违约金的问题。商品房买卖合同的标的物是不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，因此，出卖人承担交付标的物的义务不仅是要按约交付商品房实物，更有协助买受人办理商品房物权登记，使其取得房屋所有权证的义务。而本案中，被告中元房产公司在与原告刘刚签订《商品房买卖合同》后不久就因借款而在案涉房屋上为他人设置了抵押权，截止目前，案涉房屋仍未解除抵押担保，且该房屋亦被重庆市南岸区人民法院查封，因此，案涉房屋不能按照合同约定的时间交付并办理产权转移登记的原因主要在于被告中元房产公司，中元房产公司的行为已违反了合同的约定，应当承担相应的违约责任。原告主张的已付购房款的资金利息及一倍购房款的赔偿金，其本质为违约损害赔偿金，即违约金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条及《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知（法发〔2009〕40号）的规定，违约金是否适当，是以是否明显超过造成的实际损失，是否超过合同订立时的预期利益为衡量标准，综合考量合同约定的违约金、本案的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益、当事人的履行能力以及其他债权人的合法权益诸因素，本院认为被告中元房产公司应承担的违约责任：以原告刘刚已支付的购房款为基数，从交款之日起至法院判决书确定的给付时间止参照中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率两倍分段计算的资金利息为宜。关于物业租金损失问题。本案系商品房销售合同纠纷，即原告与被告之间在履行《商品房买卖合同》过程中产生的争议，而原告主张的物业租金损失则是基于原告与中安仁德商贸公司之间签订的《物业委托代管合同》，中安仁德商贸公司未按该合同的约定履行支付经济收益的义务，双方为此而产生的争议，此争议系委托合同纠纷，与本案系另一法律关系，故原告应另案向中安仁德商贸公司主张权利。被告中元房产公司为中安仁德商贸公司应付的物业租金提供担保，是基于委托合同这个主合同而存在的从合同，原、被告双方之间的争议仍以委托合同关系为前提，原告可在委托合同纠纷中一并向中元房产公司主张权利。原告主张的物业租金损失，本院在本案中不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告刘刚与被告遂宁市中元房地产开发有限公司于2015年3月2日签订的《商品房买卖合同》；二、被告遂宁市中元房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告刘刚返还购房款449899元、契税17996元、维修基金2550元，并支付购房款的资金利息（利息计算方法为：包括其中购房款20000元，从2015年2月25日开始计算至本判决确定的给付之日止，以中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率两倍为标准进行计算；其中购房款429899元，从2015年3月2日开始计算至本判决确定的给付之日止，以中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率两倍为标准进行计算；若未按本判决确定的给付之日支付款项的，则上述利息计算至款项付清之日止）；三、驳回原告刘刚的其他诉讼请求。本案受理费减半收取为6908元，由原告刘刚承担2108元，由被告遂宁市中元房地产开发有限公司承担4800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员  桂霞二〇一六年十二月二十三日书记员  白敏