四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终9744号上诉人（原审原告）：余勇，男，1968年6月11日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。委托诉讼代理人：宿彬远，男，1948年3月8日出生，汉族，住四川省崇州市，系余勇居住地成都市青羊区草市街道文殊院社区居民委员会推荐公民。委托诉讼代理人：李奕，男，1970年3月9日出生，汉族，住四川省成都市武侯区，系余勇居住地成都市青羊区草市街道文殊院社区居民委员会推荐公民。被上诉人（原审被告）：成都紫荆名城市场管理有限公司。住所地：成都市高新区紫竹北街**号。法定代表人：王莉，总经理。委托诉讼代理人：丁昭，四川精济律师事务所律师。委托诉讼代理人：李兵，四川精济律师事务所律师。原审第三人：毛怀远，女，汉族，1968年5月14日出生，住成都市高新区。上诉人余勇因与被上诉人成都紫荆名城市场管理有限公司（以下简称紫荆名城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第7607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余勇上诉请求：1.撤销（2015）高新民初字第7607号民事判决并改判紫荆名城公司继续履行合同；2.一、二审诉讼费用由紫荆名城公司承担。其事实和理由为：一、毛怀远、宋陈军、余勇、李奕四人自愿出资进行合伙经营，并推选毛怀远为合伙负责人和场地租赁合同的签订人，毛怀远遂于2009年9月20日与紫荆名城公司签订了为期八年的租赁合同。因紫荆名城公司提供的场地是清水房，为此，包括余勇在内的合伙人共同投入大量资金进行了改造和装修。毛怀远作为完全民事行为能力人，理当知晓“全权办理”和“全权处理”的准确释义和区别。毛怀远在2014年3月11日给余勇出具了授权委托书后，余勇才于同年4月16日与紫荆名城公司续签了租赁合同，但毛怀远突然起诉余勇后又撤诉，便再与余勇没有联系。毛怀远与余勇的纠纷是合伙内部纠纷，与他人无关。二、本案系发回重审案件，第一次一审，即（2015）高新民初字第252号案审理程序违法。三、（2015）高新民初字第252号案的审理过程中，余勇对紫荆名城公司提交的证据提出了质疑，认为对方提交的是伪证，又在（2015）高新民初字第7607号案中反复强调该问题，但一审判决并未追究对方提供伪证的责任，也未对该证据进行认证。四、一审判决认定案涉房屋系“一房二租”没有依据。是紫荆名城公司主动通知余勇签订相关协议，余勇是承继毛怀远签订的合同。据此，请求二审支持余勇的诉请。紫荆名城公司答辩称，余勇的上诉理由与本案没有关系，一审判决结果正确，但是认定双方签订的合同有效不当，应当认定合同无效。毛怀远既未到庭，也未提交书面答辩意见。余勇向一审法院起诉请求：1、紫荆名城公司继续履行合同向余勇交付位于成都市高新区紫竹北街85号大世界商业广场2-（379-398）、2-（415-422）号商铺；2、紫荆名城公司赔偿原告余勇经济损失662000元。一审法院认定事实：2009年9月14日，毛怀远与紫荆名城公司签订了《租赁合同》，约定由毛怀远承租紫荆名城公司管理的位于高新区紫竹北街85号大世界商业广场2-（379-398）、2-（415-422）号商铺作为经营酒店的场所，租金每月43元/平方米，月租金38507.36元，租赁期限自2009年9月20日至2017年9月19日；该合同另约定，租赁期内若要转租第三者，须满足双方原签订的房屋租赁合同条件并征得紫荆名城公司书面同意并办理相关手续方可，原合同条款对第三方继续有效。毛怀远用其租赁的房屋开办了“高新区紫竹阁浴足坊”。2013年3月11日，毛怀远出具《授权委托书》，授权余勇全权处理“高新区紫竹阁浴足坊”的变更事宜。2013年10月，毛怀远授权余勇办理“高新区紫竹阁浴足坊”工商等证照的注销手续，2013年10月25日，“高新区紫竹阁浴足坊”经工商登记注销。2013年11月，经毛怀远的授权，以案外人谭兴平的名义在租赁场所开办了“高新区紫荆紫竹阁浴足坊”，并进行了工商登记，2014年2月14日，案外人谭兴平授权余勇全权处理“高新区紫荆紫竹阁浴足坊”的相关事宜。2014年4月16日，余勇向紫荆名城公司出具《说明》以及《申请》，该《说明》载明：兹有紫竹阁商户因变更法人，进行消防手续变更，需变更与贵公司所签租赁合同及场地合同，原主租赁合同及场地合同原件遗失，故以2014年4月16日改签变更后的新合同为准，原合同同时作废。该《申请》载明：兹有本人余勇受毛怀远全权委托，前来贵公司办理关于紫竹北街85号大世界商业广场2-（379-398）、2-（415-422）号商铺及场地的租赁合同变更转让的相关手续，希接洽办理。同日，余勇在向紫荆名城公司出示前述《授权委托书》、《说明》、《申请》后，余勇作为乙方与紫荆名城公司作为甲方签订了《租赁合同》，该合同第一条约定由乙方经选位自愿租赁甲方坐落于紫竹北街85号大世界商业广场2-（379-398）、2-（415-422）号商铺作为经营酒店的场所，建筑面积合计895.52平方米，单价43元/月/平方米，月租金38507.36元，保证金50000元；第二条约定：租赁期从2009年9月20日至2017年9月19日，商铺租金按半年支付；该合同第九条“关于生效条件”约定：经双方签字，交清第一期房款后生效，未尽事宜，双方协商解决。双方还另行签订了《场地租赁合同》，约定甲方同意将位于高新区紫竹北街85号大世界商业广场指定场地提供给乙方使用，场地面积40平方米，使用期限自2010年5月1日起与主租赁合同同步，每月场地租金为1500元，租金按季度支付。合同签订后，余勇于2014年6月8日向紫荆名城公司支付租金41651元（2014年5月20日至6月19日）、水电费12149.80元，于2014年6月24日支付租金28200元。2014年5月8日，余勇将其租赁的高新区紫竹北街85号大世界商业广场2-（381-386）商铺作为开办“高新区知足茶楼”的经营场所，并办理了个体工商户营业执照。2014年9月，“高新区紫荆紫竹阁浴足坊”经工商登记注销。紫荆名城公司未向余勇移交租赁房屋及场地，2014年8月，余勇向紫荆名城公司提出申请，请求紫荆名城公司尽快落实营业场地交付使用问题。现租赁房屋由“富贵花开”的经营者使用，“富贵花开”的经营者向紫荆名城公司交付租金。另查明，2014年6月24日，毛怀远向一审法院提起诉讼，认为，余勇系其所经营茶楼的员工（已辞职），平时负责为毛怀远办理工商、税务、财务等手续，从而有机会接触和得到有毛怀远签名的空白纸张。2014年3月，毛怀远为便于茶楼经营、管理或转让，决定将茶楼挂名经营者为谭兴平的工商营业执照注销后重新办理工商营业执照，具体事宜全部交由余勇办理。余勇所持委托书受委托事项并非毛怀远本人的真实委托意愿，余勇的每一步都严重侵害毛怀远的利益，其最终目的就是非法拥有茶楼的经营权和租赁权。2014年9月3日，毛怀远向一审法院申请撤诉，一审法院裁定予以准许。庭审中余勇陈述，经营浴足坊系毛怀远、余勇以及李奕合伙，毛怀远之夫宋陈军参与经营但不是股东；2013年11月，因为毛怀远欠案外人张宋林的钱，毛怀远经将浴足坊交给案外人张宋林经营；2014年4月，因为毛怀远要退出，就出具委托书由余勇与紫荆名城公司签订租赁合同，将浴足坊转让给余勇。紫荆名城公司认为，现仍在履行与毛怀远之间的租赁合同，谁向其支付租金就将商铺交付给谁使用。一审法院认为，毛怀远与紫荆名城公司签订租赁合同后，余勇主张毛怀远将该合同权利义务转让给余勇，余勇与紫荆名城公司建立租赁关系后，紫荆名城公司应当按约将房屋交付给余勇；而紫荆名城公司认为与毛怀远签订的租赁合同没有解除，仍在履行，与余勇签订的租赁合同未生效，不能履行，故本案争议焦点为紫荆名城公司将案涉租赁房屋租赁给余勇是“一房二租”，还是毛怀远将合同权利义务转让给余勇。现评述如下：一、关于法律关系问题。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，毛怀远与紫荆名城公司签订租赁合同租赁28间商铺，在合同履行过程中，毛怀远可以将租赁合同中的权利义务转让给余勇，但须经紫荆名城公司的同意。诉讼中余勇主张毛怀远将租赁合同转让给余勇，提交了毛怀远的授权委托书，同时余勇向紫荆名城公司出具了《说明》以及《申请》，以“高新区紫竹阁浴足坊”变更法人，须另行签订租赁合同为由，提出与紫荆名城公司签订新的租赁合同，紫荆名城公司同意并与余勇签订了租赁合同，余勇签订合同后支付了部分租金及水电费。而紫荆名城公司否认与毛怀远已经终止履行双方签订的租赁合同。毛怀远虽未参加本案陈述意见，但其通过诉讼的方式请求确认余勇与紫荆名城公司签订的租赁合同无效，即否认将租赁合同的权利义务转让给余勇的事实。结合诉讼过程中当事人的陈述以及举证、质证情况，余勇提交了毛怀远出具的《授权委托书》，但只授权余勇办理“高新区紫竹阁浴足坊”的变更事宜，并未明确授权余勇与紫荆名城公司重新签订租赁合同，同时结合毛怀远、谭兴平均授权过余勇办理工商登记手续的事实，余勇持有该委托书，不能认定毛怀远有将租赁合同权利义务转让给余勇的意思表示。余勇向紫荆名城公司出具《说明》、《申请》，提出“高新区紫竹阁浴足坊”变更法人，须另行签订租赁合同，但只是其个人意思表示，毛怀远并未签字认可，也远超出了毛怀远的授权范围。综上，毛怀远、紫荆名城公司均无作出租赁合同转让的意思表示，余勇主张合同转让的证据不足。余勇持《说明》、《申请》提出与紫荆名城公司签订租赁合同，只是其个人向紫荆名城公司发出签订租赁合同的要约。紫荆名城公司具有案涉商铺的合法租赁权，与毛怀远签订租赁合同将商铺转租给毛怀远，且履行多年，该合同合法有效。同时，紫荆名城公司在与毛怀远之间的租赁合同未解除的情况下，又将租赁商铺转租给余勇，双方签订的租赁合同也是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，也属有效合同。即紫荆名城公司存在“一房二租”行为。紫荆名城公司提出余勇未按照合同约定的所附生效条件支付半年租金，双方签订的租赁合同未生效，一审法院认为，按照紫荆名城公司向毛怀远及商铺实际使用人收取租金的惯例，均是按月收取租金，余勇按月向紫荆名城公司支付租金，符合双方交付租金的惯例，紫荆名城公司也未提出异议；同时紫荆名城公司陈述与余勇签订租赁合同后，毛怀远提起了诉讼，与毛怀远之间的租赁合同中止，待诉讼结束后才确定与谁履行合同，后毛怀远撤诉，因余勇未缴纳租金，故继续履行与毛怀远之间的租赁合同，其陈述与余勇提出向紫荆名城公司交付租金被拒收能够相互印证；后紫荆名城公司提出向余勇进行了催收，但未提交证据证明，同时与其陈述谁用房子就向谁收租金（实际使用房子的是张宋林）相矛盾。综上，余勇与紫荆名城公司签订合同后，余勇支付了部分租金，因为毛怀远提起诉讼，双方有暂缓缴纳租金的意思表示，后紫荆名城公司未收取余勇交纳的租金，阻止了合同所附条件的成就，视为合同生效条件成就，该合同已生效。二、关于租赁合同的履行问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。本案中，紫荆名城公司将案涉租赁房屋租赁给毛怀远，该合同履行多年，毛怀远也已使用租赁房屋开办浴足坊多年。结合余勇提交的电话录音证据及余勇的陈述，毛怀远之夫宋陈军将案涉商铺交给案外人张宋林使用，双方建立的是转租关系，紫荆名城公司陈述只管收取租金，至于谁使用不管，说明其认可转租事实。2014年4月，紫荆名城公司在没有与毛怀远解除租赁合同收回商铺的情况下，又与余勇签订租赁合同，但该合同签订在后，且毛怀远仍转租他人使用房屋，同时紫荆名城公司也主张继续履行与毛怀远之间的租赁合同，现余勇要求紫荆名城公司履行合同交付房屋，不符合司法解释的相关规定，一审法院不予支持。余勇与紫荆名城公司签订的租赁合同有效，而该合同已事实上履行不能，余勇可以另案主张解除合同、退还已缴纳的租金和水电费、并可要求其承担违约责任。据此，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回余勇的诉讼请求。案件受理费收取5210元，由余勇负担。二审中，双方均无新证据提交。本院在二审中查明，2014年12月18日，余勇以紫荆名城公司为被告，诉请判令其交付案涉商铺，赔偿其经济损失662000元。一审法院以（2015）高新民初字第252号案立案受理。庭审过程中，紫荆名城公司出示了一份承诺，余勇当庭对该份证据的真实性提出异议。一审法院作出（2015）高新民初字第252号民事判决后，余勇向本院提起上诉，本院经审查认为（2015）高新民初字第252号判决遗漏当事人，遂作出（2015）成民终字第4232号民事裁定，将案件发回一审法院重审，一审法院以（2015）高新民初字第7607号案立案受理。（2015）高新民初字第7607号案诉讼过程中，紫荆名城公司未再出示该份证据。另查明，毛怀远出具《授权委托书》的时间是2014年3月11日。除上述事实外，本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，因紫荆名城公司既与毛怀远签订了租赁合同，并将案涉商铺出租给毛怀远，又与余勇签订租赁合同，约定将同样的商铺出租给余勇，现余勇主张毛怀远已经以出具《授权委托书》的方式将案涉商铺的承租权转移给余勇，故本案争议的焦点在于：毛怀远是否将合同权利义务转让给余勇，两份租赁合同的效力如何评判。现评述如下：余勇主张，2009年毛怀远与李奕、余勇合伙经营“高新区紫竹阁浴足坊”，以毛怀远的名义向紫荆名城公司租赁案涉商铺并签订合同。余勇还主张，因2014年毛怀远要退出合伙，故向余勇出具《授权委托书》，余勇也向紫荆名城公司出具了相应的《说明》和《申请》。对此，本院认为，毛怀远在《授权委托书》中并未授权余勇重新与紫荆名城公司签订租赁合同，毛怀远也通过另案诉讼请求法院确认余勇与紫荆名城公司签订的合同无效；并且，毛怀远也未在余勇向紫荆名城公司出具的《说明》、《申请》上签字确认，故不能仅凭《授权委托书》的内容确认毛怀远将租赁合同的权利义务全部转让给余勇。故一审认定毛怀远与紫荆名城公司签订的租赁合同有效正确。紫荆名城公司在与毛怀远的合同尚未解除的情况下，又与余勇签订了租赁合同。紫荆名城公司主张合同无效，理由是余勇未按合同第九条的约定交清第一期房款。余勇陈述，紫荆名城公司与毛怀远签订的合同上亦有租金按半年支付的类似约定，但实际紫荆名城公司按月向毛怀远收取租金。因紫荆名城公司实际是按月收取租金，故其亦是按照交易惯例交付租金，后来余勇再向紫荆名城公司交付房租时被紫荆名城公司拒收。一审庭审中紫荆名城公司出示了收取“富贵花开”、“知足茶楼”等房租的收据，证实其是按月收取租金，与余勇的陈述吻合。并且，因毛怀远曾提起诉讼请求确认余勇与紫荆名城公司的合同无效，紫荆名城公司在一审庭审中的陈述证明其因毛怀远的起诉使其对履行哪份合同有疑义，也与余勇陈述紫荆名城公司向其要求待毛怀远提起诉讼的官司完结后再缴纳租金，毛怀远撤诉后其向紫荆名城公司支付租金被拒的陈述相印证，故一审认定余勇与紫荆名城公司签订的租赁合同有效并无不当。但因紫荆名城公司已先行将案涉商铺出租给毛怀远，虽然毛怀远又将案涉商铺交给其他人使用，但无论是从余勇提交的录音证据还是从紫荆名城公司的当庭陈述，都能认定紫荆名城公司实际认可了毛怀远将案涉商铺转租他人的事实。因紫荆名城公司与毛怀远签订的合同在先，与余勇签订的合同在后，且余勇与紫荆名城公司签订合同时案涉商铺尚未收回，毛怀远与紫荆名城公司的租赁合同亦在实际履行中，故一审根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定认定余勇与紫荆名城公司的合同事实上不能履行正确。因余勇已实际向紫荆名城公司支付了部分租金、水电费，故余勇有权另行主张相应权利。综上所述，余勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人余勇负担。本判决为终审判决。审判长 田 笛审判员 赵 锋审判员 龚 耘二〇一六年十二月二十日书记员 谭小雨