徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0302民初3982号原告：徐州嘉福物业管理有限公司,住所地徐州市鼓楼区。法定代表人：田龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩孝善，男，汉族，该公司项目经理，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：谢飞燕，女，汉族，该公司客服副经理，住徐州市鼓楼区。被告:汪彪,男,汉族,住徐州市鼓楼区。被告:马玉凤,女,汉族,住徐州市鼓楼区。原告徐州嘉福物业管理有限公司（以下简称嘉福物业）与被告汪彪、马玉凤物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月19日受理后，依法由审判员蒋敏适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告徐州嘉福物业管理有限公司的委托诉讼代理人韩孝善、谢飞燕、被告马玉凤到庭参加诉讼，被告汪彪经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉福物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费3645.01元、公共耗能费483.33元，违约金370.28元，合计4498.62元；2、判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系被告所在徐州市鼓楼区豪绅嘉苑小区的物业管理服务公司。2012年2月1日，原告与被告签订物业管理服务协议，由原告为被告提供物业管理服务，合同第七条明确约定物业管理服务收费标准：多层住宅物业服务费1元/建筑平方米/月，别墅住宅物业服务费1.5元/建筑平方米/月，商业物业服务费2元/建筑平方米/月，首次交费时需要支付一年的物业管理服务费，以后在每年1月10日前按年度以现金方式一次性缴纳当年的物业管理服务费。合同签订后，原告按照合同约定认真履行合同相关义务，尽心尽职为被告提供物业管理服务，但被告从2014年2月1日至2016年6月30日共29个月未按约定缴纳物业管理费。被告房产建筑面积为125.69平方米，按照1元/建筑平方米/月计算，加上公共耗能，欠费总额为4128.34元。另外，依据原告与被告签订的协议书约定违约金按合同约定的千分之三执行，但依据法院以往判决，原告按中国人民银行贷款基准利率的1.3倍主张违约金370.28元，合计：4498.62元。被告马玉凤辩称，涉案房屋属于被告马玉凤和汪彪共同所有，房屋面积是125.69平方米，2014年2月1日至2016年6月30日没有交纳物业费是有原因的，原因是：1、物业公司服务不到位，账务不公开；2、被告的房屋漏水，窗户进气。被告是2012年上房，2012年发现房屋漏水就开始保修，一直拖到2016年6、7月份才修的房子，造成被告现在房屋发霉，墙皮脱落；3、被告现在没有车位，小区车辆乱停乱放，影响被告的出行；4、上房说集中供暖，到现在都没有实现。综上，被告同意缴纳483.33元公共耗能费，但是被告不同意缴纳物业费。被告汪彪未作答辩。原告嘉福物业为证明其主张，向本院提交以下几组证据：1、营业执照、物业服务资质，证明原告一直在该小区服务，在上房时与业主签订了前期物业服务合同，具备物业服务的二级资质；2、前期物业服务协议，证明业主上房时与物业签订的前期物业服务协议及业主领取的相关资料；3、2014年7月至2016年6月物业费用收入支出明细，证明物业所收取的相关费用的收入支出明细；4、业主产权证明，证明涉案房屋的业主为汪彪、马玉凤，房屋实际面积为125.69平方米。针对原告提供的上述证据，被告马玉凤未提出异议。被告马玉凤为证明其抗辩，向本院提供15张照片。针对被告马玉凤提供的证据，原告发表质证意见如下：对于照片1-4真实性无异议，对剩下的照片模糊看不清楚，原告认可被告家中漏水，原告可以协助被告维修及维权。关于集中供暖问题，业主买房时售楼处承诺集中供暖，开发商自己花了2000万集中供暖，没有向业主收取初装费，前两年烧燃气了，因为入住率低，费用高就停了。关于车位问题，原告对小区车位是集中画线，2014年前报名的业主都有画线车位，现在因为车辆较多，车位很少，再画车位需要社区和政府来确定，原告是服务企业没有办法确定。关于账目公示问题，原告在每年7、8月份将账目贴在东门、中门、西门公示栏，公示期为15天。被告汪彪未到庭质证，亦未向法院提供证据。经审理查明：2012年，被告（协议甲方）与原告（协议乙方）签订《豪绅嘉苑（二期）前期物业管理服务协议书》一份，其中合同第四条约定“自本协议签订之日起，在业主大会或业主委员会与新的物业管理公司签订物业服务合同前，本协议有效”，第五条约定“2、乙方的义务：（1）对本物业的房屋共用部位、公共设备设施、绿化、环境卫生、安全、交通、社区文化等方面进行维护、修缮、服务和管理。……（6）根据乙方能力，向甲方提供房屋专用部分、自用部分、自用设施设备维修养护等有偿服务。（7）因房屋质量、小区配套设施等非乙方责任给甲方带来生活不便与损失，乙方有义务协助甲方要求责任单位予以解决，甲方不得以此为借口拒交物业管理费”，第六条约定“乙方必须按下列规定，实现目标管理：1、房屋外观：每年定期对房屋外观（墙体、墙面）进行检查，保持房屋外观完好、整洁；外墙面砖、涂料等装修材料完整、美观。2、房屋及设施设备的维修、养护：设备完好，运行正常；专人定期维护保养，建立维修养护记录。3、环境卫生：垃圾日产日清，小区共用场地保持清洁。4、绿化：花草树木长势良好，定期修剪、养护得当。5、交通秩序：交通秩序良好，停车场管理制度完善。6、保卫消防：24小时值班及巡逻制度，消防设备设施完好，可随时启用”，第七条约定“1、物业管理服务费收费标准：多层住宅物业服务费1.00元/建筑平方米/月，别墅住宅物业服务费1.50元/建筑平方米/月，商业物业服务费2.00元/建筑平方米/月；2、甲方自收到《入住通知书》中约定交付时间的次日起开始计算物业费，首次交费时需向乙方一次性支付一年的物业管理服务费，以后在每年1月10日前按年度以现金方式一次性缴纳当年的物业管理服务费……5、物业管理服务费用不包含小区电梯、水泵等公共设施的运行电费及公共照明、公共用水等能耗费用，以上费用由物业公司实行代收代缴，按户分摊。每户按300元/年/次收缴，由物业公司每半年公布一次分摊金额，多退少补”，第九条约定“2、甲方应按时缴纳物业管理服务费，逾期半年以上缴纳者即构成违约，乙方将按欠费金额每天3‰计算向甲方收取违约金，乙方有权向人民法院提起诉讼……4、乙方违反本合同约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，但甲方不得以此为理由拒绝缴纳物业管理服务费”。该协议还约定了其他事项。另查明，被告汪彪、马玉凤系徐州市鼓楼区九里山豪绅嘉苑39#-2-501室的业主，该房屋建筑面积为125.69平方米。诉讼过程中，被告抗辩其房屋漏水，原告对此不持异议，本院对该事实予以认定。本院认为，根据相关法律规定，原告与被告签订的前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，合法有效。关于被告主张的房屋漏水，根据前期物业管理服务协议第五条的约定，原告有义务协助被告要求责任单位予以解决，但被告不得以此为借口拒交物业管理费，故被告房屋漏水的抗辩不能作为拒交物业费的有效抗辩。关于被告抗辩的小区供暖问题不属于前期物业管理服务协议的约定义务，该抗辩意见不能成立。关于被告主张的小区车位及账目公示问题，因原告负有保证小区“交通秩序良好，停车场管理制度完善”的管理目标，同时原告按照约定应当对小区公共能耗费用进行公示，原告如未达到上述管理目标或者未按照约定进行账目公示，根据前期物业管理服务协议第九条的约定“被告有权要求原告限期整改，但被告不得以此为理由拒绝缴纳物业管理服务费”，故被告有权要求原告对上述现象进行整改，但是被告的该项抗辩亦不能作为拒交物业费用的有效抗辩。综上，根据原告的举证，结合原、被告陈述，本院认定，被告应当按照合同的约定向原告交纳物业管理费用。关于物业费及公共耗能费问题。依据《豪绅嘉苑（二期）前期物业管理服务协议书》之约定，多层住宅收费标准为1元/建筑平方米/月。被告名下的房屋建筑面积为125.69平方米，原告按照1元/建筑平方米/月的标准要求被告支付2014年2月1日至2016年6月30日期间的物业费3645.01元，未超出双方约定及法律规定，本院依法予以支持。关于公共能耗费问题，被告在庭审中明确表示同意缴纳，本院依法予以确认。关于原告主张的违约金问题。原告提供的《豪绅嘉苑（二期）前期物业管理服务协议书》明确约定了违约金，被告未按约支付原告物业管理费用，应当按照合同约定向原告支付违约金。鉴于合同上约定的每日千分之三的违约金标准过高，现原告按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍主张违约金，本院依此核算，原告主张的违约金370.28元不违反双方约定和法律法规的强制性规定，本院予以支持。被告汪彪经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《中华人民共和国物权法》第一百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条之规定，判决如下：被告汪彪、马玉凤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐州嘉福物业管理有限公司支付物业费3645.01元、公共耗能费483.33元、违约金370.28元，合计4498.62元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预付），减半收取25元，由被告汪彪、马玉凤负担（与上述款项一并给付原告）。本判决为终审判决。审判员 蒋 敏二〇一六年十二月十七日书记员 江琼琼