广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终16152号上诉人（原审被告，反诉原告）：深圳市宝安丽晶酒店有限公司，住所地深圳市宝安区沙井镇万丰第三工业区，组织机构代码19248403-7。法定代表人：林进权，董事长。上诉人（原审被告）：深圳市洁华物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道上南工业区企路一路第二幢二楼（办公场所），组织机构代码77989652-4。法定代表人：顾建华，总经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：颜森兴，广东宝城（前海）律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈楚洲，广东宝城（前海）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：深圳市万丰（集团）股份有限公司，住所地深圳市宝安区沙井镇万丰村新丰宾馆二楼，组织机构代码192474437。法定代表人：潘植波，总经理。被上诉人（原审原告，反诉被告）：深圳市沙井万丰股份合作公司，住所地深圳市宝安区沙井万丰村委大楼二楼（办公场所），组织机构代码192474429。法定代表人：潘敏基，董事长。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李树春，男，系被上诉人公司法律顾问。二被上诉人共同委托诉讼代理人：杜春联，男，系被上诉人公司法律顾问。原审被告：深圳市宝安区沙井鑫义士多店，住所地深圳市宝安区沙井街道万丰社区南环路****号铺。经营者：温道义，男，1983年6月21日出生，汉族，身份证住址江西省宜春市奉新县，原审被告：深圳市宝安区沙井富华正泰电器商行，住所地深圳市宝安区沙井街道南环路99-4号，组织机构代码L51864119。经营者：王朝东，男，1974年10月1日出生，汉族，身份证住址湖北省南漳县，原审被告：深圳市宝安区沙井达诚电池润滑油店，住所地深圳市宝安区沙井街道南环路99-5号，组织机构代码L26556982。经营者：陈勇，男，1984年10月15日出生，汉族，身份证住址广东省揭东县，原审被告：深圳市超宇达起重机设备有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道流塘路荣华楼1栋406，组织机构代码682027533。法定代表人：伍华飞。原审被告：深圳市宝安区沙井欣城老味湘菜馆，住所地深圳市宝安区沙井街道万丰社区南环路99-7、99-8号铺，组织机构代码L58499898。经营者：冯品树，男，1981年12月29日出生，汉族，身份证住址湖南省衡阳县，原审被告：深圳市宝安区沙井琨轮砂轮店，住所地深圳市宝安区沙井街道万丰社区南环路**号第10间。经营者：陈明明，男，1977年11月9日，汉族，身份证住址江西省樟树市，原审被告：深圳市宝安区沙井盛发灯饰五金店，住所地深圳市宝安区沙井街道万丰社区南环路**号第12、13间。经营者：郑银灶，男，1985年2月28日出生，汉族，身份证住址福建省南安市，原审被告：深圳市美康汽车服务有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道南环路（丽晶俱乐部）东侧，组织机构代码398501453。法定代表人：王俊辉。原审被告：深圳市宝安区沙井好神大碗厨餐厅，住所地深圳市宝安区沙井街万丰第三工业区丽晶酒店一楼，组织机构代码L47615507。经营者：戴满华，女，1973年6月16日出生，汉族，身份证住址湖南省双峰县，原审被告：深圳市宝安区沙井丽晶烟酒茶商行，住所地深圳市宝安区沙井街道万丰社区南环路****号。经营者：李永胜，男，1979年11月12日出生，汉族，身份证住址湖南省益阳市资阳区，上诉人深圳市宝安丽晶酒店有限公司（以下简称丽晶公司）、深圳市洁华物业管理有限公司（以下简称洁华公司）因与被上诉人深圳市万丰（集团）股份有限公司（以下简称万丰集团公司）、深圳市沙井万丰股份合作公司（以下简称万丰股份公司）及原审被告深圳市宝安区沙井鑫义士多店、深圳市宝安区沙井富华正泰电器商行、深圳市宝安区沙井达诚电池润滑油店、深圳市超宇达起重机设备有限公司、深圳市宝安区沙井欣城老味湘菜馆、深圳市宝安区沙井琨轮砂轮店、深圳市宝安区沙井盛发灯饰五金店、深圳市美康汽车服务有限公司、深圳市宝安区沙井好神大碗厨餐厅、深圳市宝安区沙井丽晶烟酒茶商行物权保护及租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第376号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人丽晶公司的上诉请求和理由：一、撤销一审判决，依法发回重审；二、改判确认丽晶公司对涉案五栋房屋享有优先承租权；三、判令两被上诉人立即与丽晶公司就涉案五栋房屋签订期限三年的书面房屋租赁合同；四、判令两被上诉人承担全部诉讼费。具体理由如下：一、本案涉案的人数众多，一审法院仅送达了部分的当事人，严重违反法定程序，依法应发回重审；二、一审法院混淆了确认优先承租权和是否达成续租合意的两个概念。上诉人认为确认优先承租权是法定的权利，即使双方没有事前达成续租合意，但只要被上诉人对外出租物业，上诉人就依法享有优先承租权，一审法院错误的认定双方没有达成续租合意就不审理上诉人的优先承租权，确认优先承租权的诉求，属于遗漏审查当事人的诉讼请求；三、一审对争议房屋范围没有查清，原审被告三至被告十一原使用的房屋均不属于被上诉人向上诉人出租的房屋，上述面积也没有记入出租的范围；四、一审法院对上诉人关于争议房屋在水电、加建、扩建、改建和装修形成的物权权属和造价也没有查清，上述物权应为上诉人所有，无论双方的合同是否到期，被上诉人均无权要求返还，即使要求返还也应先行赔偿，并对此申请鉴定；五、一审法院对争议双方是否达成续租合意，以及上诉人向被上诉人所提交的26.3万元押金性质未查清，也未要求相关人员出庭接受调查，一审对上述争议事实作出认定的证据不足。上诉人洁华公司的上诉请求：撤销一审判决，改判丽晶公司、洁华公司及全部涉案分租户无需将涉案房屋腾退给两被上诉人。两被上诉人辩称，一、一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，依法应予维持；二、上诉人认为其对本案涉案的物业享有优先承租权没有法律依据，其主张对承租物业涉及的加建、扩建部分进行鉴定并赔偿没有法律依据；三、双方没有达成续租的合意，即便上诉人认为达成了续租的合意，上诉人也已用行为方式作出了解除续租合意的确认，因为上诉人已经拖欠600多万元的租金，让被上诉人集体经济蒙受重大的损失，有关租金已由上诉人的有关股东或亲戚以个人名义收取，已涉嫌违法犯罪，被上诉人保留追究有关人员刑事责任的权利。二审中，丽晶公司提交了2015年12月12日邮寄的特快专递邮单底单第3联及邮件送达情况的网上查询回执，用于证明其已按一审法院的要求回复了是否在原租赁合同履行中支付租赁押金的情况，其回复的内容系确认未向被上诉人支付过原租赁合同履行期内的租赁押金，因为原租赁合同并没有约定上诉人支付租赁押金的义务，且涉案物业经上诉人加建、扩建、改建和装修成了商业性的酒店、KTV歌房、餐厅等后，除了主体框架是被上诉人的，其他都是上诉人的，故其无需支付租赁押金。丽晶公司二审中主张的其在一审期间所回复确认的内容，与一审按其未在指定期限内回复则视为其未在原租赁合同履行中支付了租金押金的事实认定一致。本院对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，万丰股份公司与丽晶公司签订的《租赁合同书》、《补充合同书》均系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。关于优先承租权的问题。所谓优先承租权须由双方当事人在合同中明确约定，而非法定的优先权。本案中，万丰股份公司与丽晶公司在《租赁合同书》、《补充合同书》中仅约定“合同期满双方可续约或终止合同，但要提前六个月知会对方，”并未明确约定丽晶公司的优先承租权。丽晶公司主张优先承租权所依据的《深圳经济特区房屋租赁条例》已于2015年8月31日废止，而且即便依据该条例当时的规定，丽晶公司主张优先承租也须在同等条件下、在合同到期终止前一个月提出、在合同终止前十日内重新签订租赁合同。故丽晶公司能否继续承租涉案物业，取决于双方当事人是否已经达成续租协议。关于丽晶公司与被上诉人是否达成续租协议的问题。双方当事人并未签订书面续租协议。丽晶公司主张其已与万丰集团公司实际达成了续租协议，租金为每月每平方米18元（总面积14390平方米合计为每月259020元），续租租赁期限为3年，并提交了支付续租押金的收据和支付续租租金的转账凭证，用于证明续租押金为263000元、续租租金为每月169500元。万丰集团公司于2014年6月24日出具的押金收据载明，收到丽晶公司第三工业区第1、2、10、11栋厂房押金263000元。丽晶公司主张该笔款项为续租押金，但其既未提交证据证明双方有关于续租及支付续租押金的约定，该押金的金额也与其主张的续租协议的租金金额（即每月259020元）无法对应。被上诉人主张，该笔款项系因原租赁合同履行中未收取丽晶公司租赁押金，为了降低集体资产风险，减少丽晶公司在合同到期后搬迁、交付涉案房产时可能损害房屋的风险，而要求丽晶公司交付的押金，包括可能拖欠的水电费、房屋损害修复费等费用，并非丽晶公司主张的续租押金。被上诉人的该项主张能够与双方当事人均确认的丽晶公司未向被上诉人支付过原租赁合同履行期内的租赁押金的事实互相印证。故该证据无法证明丽晶公司关于其已支付了续租押金的主张。丽晶公司提交的转账凭证记载，其于2014年7、8、9三个月分别支付的租金金额为169500元、170000元、169500元。上述金额远远少于丽晶公司主张的续租协议的租金金额（即每月259020元），无法证明其关于双方已经达成续租协议的主张。丽晶公司未能提交有效证据证明其在原租赁合同到期后，与被上诉人达成了续租协议，故原审对丽晶公司关于要求确认其享有优先承租权并就涉案物业与被上诉人签订书面租赁合同的反诉请求未予支持并无不当，本院予以确认。关于涉案物业的腾退。基于前述认定，本案原租赁合同已经到期终止，丽晶公司占有使用涉案物业没有合同依据，依法应当将涉案物业腾空后退还给被上诉人。丽晶公司转租涉案物业没有合同依据，亦没有取得被上诉人的同意，且原租赁合同已经到期终止，作为涉案物业次承租人的洁华公司及原审被告三至被告十二占有使用案涉物业亦没有合同依据，故均应将所占有使用的涉案物业腾空后返还给被上诉人。丽晶公司在二审期间提交了不动产权资料电脑查询结果表两份，用于证明涉案的第1栋和第10栋物业的产权是无效的。两被上诉人对该证据既不同意在二审期间质证，也不确认其关联性和合法性。由于涉案第1栋和第10栋物业均已办理了房地产证，双方当事人在一审各自的诉讼请求中，均明确指向了该已经办理了房地产证的涉案物业，且双方当事人在一审中对涉案物业的范围均予以确认，故本院对丽晶公司提交的该项证据不予采信。丽晶公司在二审期间提交了现场勘查、测绘及评估鉴定申请和15页现场照片，要求对争议物业进行现场勘查、测绘及评估鉴定，用于确定涉案争议物业的范围及评估鉴定丽晶公司对争议物业的加建、扩建、改建、装修的造价。理由是，一审对丽晶公司在争议房屋的水电、加建、扩建、改建和装修形成的物权权属和造价没有查清，上述物权应为其所有，被上诉人无权要求返还，即便返还也应进行赔偿；一审对争议房屋范围没有查清，原审被告三至被告十一占有使用的房屋均不属于被上诉人向其出租的物业，上述面积也没有记入出租的范围。由于丽晶公司一审时并未对其在涉案房屋的水电、加建、改建和装修部分的费用损失或权属确认等提起反诉，且双方当事人在一审时对涉案物业的范围及丽晶公司将部分涉案物业转租、分租给原审被告三至被告十二的事实均予以确认，故本院对丽晶公司的现场勘查、测绘及评估鉴定申请不予准许。关于占有使用费。万丰集团公司在原租赁合同到期后，以每月每平方米18元的租金标准将案涉物业厂房部分出租给案外人，并已签订租赁合同、收取了租赁押金，万丰集团公司与案外人的租赁合同已实际履行。丽晶公司在原租赁合同到期后仍占有使用涉案物业，其应当从原租赁合同到期后次日起按照物业市场租金标准支付占有使用期间的房屋占有使用费。一审对占有使用费金额的具体计算并无不当，本院予以确认。丽晶公司于2014年6、7、8、9月支付的押金、租金772000元（分别为263000、169500、170000、169500元）依法可予以抵销相应占有使用费，但由于丽晶公司在诉讼中未提出抵销的抗辩主张，故本院对此不作处理，双方当事人可在实际履行过程中自行抵销。此外，一审并不存在《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条规定的严重违反法定程序的情形，故本院对丽晶公司关于撤销一审判决、发回重审的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人深圳市宝安丽晶酒店有限公司、深圳市洁华物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11464元，由上诉人深圳市宝安丽晶酒店有限公司、深圳市洁华物业管理有限公司各承担5732元。本判决为终审判决。审 判 长  李凤麟审 判 员  刘欢飞代理审判员  谢冰羚二〇一六年十二月十五日书 记 员  许新惠