苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书(2015)园民初字第00339号原告：归雪英，女，汉族，1956年9月3日生，住苏州。原告：顾文新，男，汉族，1981年6月1日生，住苏州。以上两原告共同委托诉讼代理人：蒋红霞，江苏尚韬律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：刘卿涛，江苏尚韬律师事务所实习律师。被告：苏州工业园区拆迁事务中心，住所地苏州工业园区星海街***号师惠大厦**室。法定代表人：徐剑，主任。委托诉讼代理人：张华，江苏德富信律师事务所律师。第三人：苏州工业园区唯亭镇房地产开发公司，住所地苏州工业园区唯亭星澄路9号。法定代表人：沈诗雁，总经理。委托诉讼代理人:马艳、肖翔，北京大成（苏州）律师事务所律师。原告归雪英、顾文新诉被告苏州工业园区拆迁事务中心（以下简称“拆迁事务中心”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理，本案依法由审判员杨俊适用简易程序独任审判，于2015年3月11日第一次公开开庭审理。后因案情复杂，本院依法转为适用普通程序，并追加苏州工业园区唯亭镇房地产开发有限公司（以下简称“唯亭房产公司”）作为本案第三人参加诉讼。本案于2015年9月22日、2016年3月16日、8月17日、10月14日组织公开开庭及质证。原告顾文新及两原告共同委托代理人蒋红霞，被告拆迁事务中心委托代理人张华，被告唯亭房产公司委托代理人马艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告归雪英、顾文新的诉讼请求为：1、请求法院依法判令被告立即交付苏州工业园区唯亭镇北区新村（现畅元小区）七区9幢1单元102、301室，11幢1单元201室共计3套面积总计为304.48平方米的安置房（即相应的车库61平方米）并赔偿损失432000元。2、判令被告承担诉讼费用。因原诉请中房屋已出售，原告在审理过程中变更诉讼请求为：按照2004年签订的拆迁安置协议中三套房屋及配套车库的现在市场价，以每平方米2万元计算，房屋价款为6089600元，车库按每平方米3000元计算，车库面积61平方米，价值为183000元，两项总计为6272600元，被告对此承担赔偿责任。事实及理由:2004年7月，原告与被告下设机构苏州工业园区唯亭镇动迁安置办公室（以下简称“唯亭动迁办”）签订了一份产权调换协议书，约定唯亭动迁办对原告位于苏州工业园区唯亭镇陵北村三组的自有宅基地楼房实行动迁，安置给原告北区新村（现畅元小区）七区9幢1单元102室、301室，11幢1单元201室共计三套房屋面积总计304.48平方米的房屋。协议签订后，原告将宅基地按时交给唯亭动迁办，并自行解决了过渡问题，但唯亭动迁办在长达十年时间内未能将上述协议书约定的动迁安置房交付给原告。期间原告多次要求唯亭动迁办及被告履约，但至今未果。原告认为被告严重侵犯其合法权益，因此诉讼至法院。被告拆迁事务中心辩称，原被告双方于2015年5月18日重新签订了拆迁安置协议书，该协议只是一个形式，被告经原告委托将该协议书中的两套动迁房委托唯亭房产公司出售，以售房款折抵原告购买的位于东亭家园29幢402室的商品房。原告在2014年4月23日支付了393313.89元购房款，说明了在此时间点之前，原告的购房款被冲抵，因第三人处领导频繁变动、资料交接等问题，导致原告在2014年办理产证时该笔款项未做相应抵消。十多年来，两原告从未要求被告交付拆迁安置协议书中的约定房产，也体现了原告对此安置结果的认可，被告的义务已经履行完毕，请求驳回原告的诉讼请求。第三人唯亭房产公司辩称，第三人按照唯亭镇政府及拆迁事务中心的要求代建拆迁安置小区，并不负责拆迁安置事宜。第三人按照上级要求将涉案2015年5月18日的拆迁安置协议书中的两套房屋对外出售，但未找到该协议书中两套房屋的销售款折抵原告购买的东亭家园29幢402室房款的支付记录，原被告的争议与第三人无关，请求法院依法判决。原告针对被告抗辩认为：一、本案所涉的动迁安置应该以2004年两原告与唯亭动迁办签订的产权调换协议书为准，该份协议书体现了双方的真实意思表示，合法有效应当履行。顾小弟于2005年5月18日签订的产权调换协议书，因事前两原告并不知情，事后两原告也没有追认，所以该协议因无权代理而无效。而且在庭审中被告也陈述过该份协议只是一个形式并未实际履行。至于顾文新在动迁办将约定的结算余款107742.71元的转账支票上签字的行为，并不能就此反推原告对该协议是知情或者认可，也无法改变该协议无效的本质。况且，该协议中所载明的两套安置房实际早在签订前就已安置给他人，标的物已经不存在，则该协议也是无效的。二、被告在庭审中陈述的原告曾委托被告将2005年所签协议中的两套房子出售后抵作东亭家园29幢402室商品房房款的说法与事实不符，也没有任何依据。即便是2005年的时候，原告的父亲顾小弟曾与动迁办及相关镇领导协商过安置方案为动迁办代付一套商品房的房款，但实际上该方案在镇领导工作调动后并未能付诸实施。在此后长达十年间，该方案也从未得到既任的领导或动迁办的认可，因此被告直至现在除了转账至第三人处的过渡费107742.71元之外，对原告没有任何的安置。第三人通过核查并没有找到用本案所涉的2005年拆迁安置协议中载明的两套安置房出售后的房款用于折抵原告所购买第三人开发的402室商品房房款的记录，更说明被告所陈述的用安置房房款来折抵商品房房款的内容是不属实的，且没有任何事实依据，也更说明2005年顾小弟所签订的这份拆迁安置协议是无效的，事实上也没有履行的可能。因此，原被告之间还是应该按照2004年的拆迁协议来履行。经审理查明，2004年6月，原告顾文新代表其家庭与被告下属机构唯亭动迁办签订拆迁私有住房产权调换协议书（以下简称“第一份拆迁协议”）和车库安置协议，两原告共同作为被安置人安置位于北区××新村××单元××室、××室以及××单元××室××套房屋，面积合计304.48平方米，两原告应支付唯亭动迁办186658.2元。此后，因两原告对安置房屋不甚满意，由顾小弟（顾文新父亲）与动迁部门协调安置事宜。2005年5月18日，案外人顾小弟与唯亭动迁办再次签订了拆迁私有住房产权调换协议书（以下简称“第二份拆迁协议”），协议约定的安置房屋位于东亭二期61幢1单元102室、2单元103室，面积均为94.13平方米，唯亭动迁办应支付原告73938.45元。该协议书左下方注明：因原签协议已遗失，故依本协议为准，以前协议书作废。此后，原告顾文新签字确认收到了包括上述第二份协议书中的补偿差价73938.45元及过渡费等其他拆迁安置费用合计107742.71元。2005年5月20日，唯亭动迁办将原告的安置补偿款107742.71元支付第三人唯亭房产公司，原告顾文新在支票存根联签字，存根联注明的收款人为唯亭房产公司，并写明：划房产公司归雪英补偿款。原告说明，因为当时想要在唯亭房产公司买一套商品房，顾小弟和动迁办谈过，动迁办答应象征性的签一份产权调换协议书，然后将补偿款转入了唯亭房产公司。2005年4月，唯亭动迁办与万利间花厂签订动迁遗漏项目补偿协议，补偿金额为206651.02元，案外人顾小弟代表万利间花厂签字。5月19日，顾小弟出具收条确认收到补偿款206651.02元，同时在金额为198127.55元支票存根上签字，该198127.55元由唯亭动迁办支付至唯亭房产公司。2006年，原告归雪英与唯亭房产公司签订商品房销售合同，原告购买位于苏州工业园区东亭家园29幢402室的房产，建筑面积264.67平方米，房屋总价为612264.6元。2014年4月23日，原告向唯亭房产公司支付了该房屋尾款393313.89元。2014年7月3日，苏州工业园区东亭家园29幢402室登记于原告名下。原告认为该房屋房款由以下三部分组成：第一部分是原告的拆迁补偿款107742.71元，第二部分是原告父亲所开的万利间花厂的部分补偿款198127.55元，第三部分是原告自己支付的393313.89元，共计699184.15元，其中包括了合同约定的价款和另购一个汽车库5万元以及办理不动产登记手续所需的税费。被告及第三人对上述房款的组成无异议。被告另提交了唯亭动迁办出具给唯亭房产公司的书面说明，指示由园区二中三位老师选购含上述第二份拆迁协议中两套房屋在内的三套房屋。被告提交了两份于2005年4月签订定销商品房购销合同复印件，两份协议分别约定唯亭房产公司将东亭家园61幢1单元102室、2单元103室出售予他人，房屋价款均为180347元，合计360694元。原告及第三人对上述证据均无异议。本院向顾小弟核实情况时，顾小弟陈述：我与归雪英在1998年离婚，离婚的时候房产都是归雪英和儿子顾文新所有，当时我们家的房子在村里建的应该是最好的。拆迁的时候要随机抽拆迁安置房，顾文新、归雪英抽到的三套房全是一层的房子，归雪英当时对抽的房子不满意，希望能有带阁楼的房子，所以就不愿意拆迁。当时拆迁的任务重，政府一定要拆迁掉，我以前做过厂长的，所以镇里找到我，让我做通我儿子、老婆的拆迁工作。我儿子顾文新购买了唯亭房产公司开发的带阁楼的商品房，所以我就和当时的镇长王峰协商，拿安置的房产和拆迁中的其他补偿费用直接抵作顾文新购买的商品房的购房款，这样安置就结束了。当时王峰镇长是同意的，但是没有书面的协议，过不了几天王峰就调走了，之后我再多次要拆迁办的人要求处理这个事情，但是都没有结果。我之后没有和归雪英、顾文新讲具体的拆迁安置方案，我就和他们说，你们就住在买的商品房里，告诉他们这个事情已经解决了。关于涉案2005年5月18日签订的拆迁协议书的形成，顾小弟陈述：我已经与当时的镇长谈好了，动迁办拿什么过来我就签了，安置一套或者两套也无所谓，反正谈的是用动迁房把买的商品房的房款付掉就行了，这份协议书中的两套房子在签协议的时候已经安置给其他人了，这份协议只是走一个形式。顾文新购买的东亭家园402室的房款包括归雪英的拆迁安置款和我的万利间花厂的安置款。本院向顾文新核实情况时，顾文新陈述：我父亲顾小弟代我们与镇里协调房屋拆迁的事情我是知道的，当时我问我父亲协调的结果怎么样，他说这个事情已经解决了，你们就住进去吧（东亭家园29幢402室），具体的经过我没有过问。之后我父亲让我到动迁办签字，我也就过去了。我和归雪英从来没有拿到本案两份协议书中的房子，我们拆迁后一直住在购买的东亭家园29幢402室商品房内。因为当时年纪轻，大学刚毕业，还要找工作，有很多事情我也就没有多过问。到了2014年，唯亭房产公司的一个朋友说我的房款还没有付清，唯亭房产公司要注销，到时候产证也办不来，我就着急了把剩余的房款42万左右付清了。然后我问了我父亲整个事情的经过，我父亲才说清楚。之后我到唯亭动迁办协调处理这件事情，但是对方一直拖延，也没有解决，在起诉之前，这件事情已经协调了一年多了。以上事实，由原告提交的拆迁测量表、拆迁安置协议书、房屋产权登记信息、商品房销售合同及发票、定销商品房销售合同、银行流水记录等证据，被告提交的拆迁安置协议书、支付明细表等证据，第三人提交的支付明细表、支票存根、银行进账单等证据，以及双方庭审陈述予以证实。本案的争议焦点问题为：案外人顾小弟是否有代理权及本案实际履行的拆迁安置协议内容的认定。本院认为，案外人顾小弟具有代表两原告与唯亭动迁办协商签订拆迁安置协议的权利。一、从拆迁安置方案形成的背景来看，原告因对原安置房屋的位置不满意而不愿意配合动迁，动迁部门遂意图通过顾小弟做通两原告的思想工作。顾小弟与两原告的身份关系亲密，两原告在当时是明确知道顾小弟代表他们与唯亭镇协调解决房屋拆迁事宜而未表示反对。原告顾文新陈述，在顾小弟告告诉顾文新拆迁事宜已经协调解决了之后，顾文新也未再过问，亦未提出异议，也能印证两原告对顾小弟代理两原告处理拆迁事宜的结果表示认可。二、从拆迁安置的实际经过来看，原告顾文新在安置款支付明细表和支票存根上签字，其作为成年人理应知晓签字的内容及含义。第一份拆迁协议书约定两原告应支付唯亭动迁办房屋差价，而顾文新此后反而收到了唯亭动迁办支付的安置款，两原告理应认识到实际履行的拆迁安置方案应与第一份拆迁协议书不一致。原告顾文新签收的安置款明细中包括了第二份拆迁协议书中的补偿差价73938.45元，而明显区别于第一份拆迁协议书。被告唯亭房产公司与代表两原告的顾小弟均确认在签订第二份拆迁协议书时，明确知道该份协议书中的两套房产已经出售，签订该协议只是一个形式，双方达成了以该份协议中的两套房的售房款及其他补偿款项作为支付顾文新购买的东亭家园29幢402室购房款以完成安置的口头协议，两被告对此事实知道或应当明知。首先，在付款方面，原告顾文新在2015年5月20日的划转补偿款的支票存根上签字，收款人为唯亭房产公司，其应当知道该笔补偿款划转唯亭房产公司的原因，应当知道该笔款项是用于其在第三人处购买房产的。其次，在房产交付方面，唯亭房产公司已将涉案的402室交付两原告使用十年有余，两原告仅支付了部分房款，且认为该402室房产应属于其所有。基于基本的生活经验，两原告应知道剩余房款的款项来源。原告说明其对顾小弟与动迁部门协商的拆迁安置方案不清楚，但两原告居住近十年而不清楚房款是如何付清的、房屋是如何取得的，该陈述不符合基本的生活常识。再次，从两原告在十多年来对安置方案的态度来看，顾文新陈述曾向顾小弟询问过安置方案的协调结果，顾小弟告诉顾文新已经解决了，就入住东亭家园402室吧，顾文新就未再过问。顾小弟作为顾文新的父亲，又出面协调拆迁安置事宜，两原告入住402室十余年，其理应知道顾小弟曾与动迁部门达成的安置方案。从入住使用到2014年的近十年内，未有证据证明两原告对拆迁安置后的现状提出异议。综合被告及顾小弟关于拆迁安置方案形成经过的陈述，原告签字同意将补偿款划转第三人的行为，第三人向原告交付房屋使用多年的状态等因素，可认定上述事实相互印证形成完整的证据链，可证明顾小弟作为两原告代理人与被告之间达成了以第二份协议书中的拆迁房出售款及其他补偿款冲抵涉案402室购房款的拆迁安置方案。原告以拆迁补偿款支付部分房款、第三人将402室交付原告使用即为该协议的履行方式，事后的履行行为亦可以印证两原告对顾小弟代表其处理安置事宜结果的认可。案外人顾小弟已经代表两原告与被告重新达成了安置协议，并且第二份拆迁协议书中注明原第一份协议书已经作废，第一份拆迁协议书已经解除，两原告根据第一份协议书要求被告履行义务，进而根据三套房屋的市场价主张不能履行的违约责任，本院不予支持。本案纠纷产生的起因在于被告未能完全履行合同，根据第三人反馈的结果，未找到以第二份协议书中两套房屋的房款冲抵涉案402室购房款的支付记录，而导致两原告另行支付了剩余房款。被告未全面履行协议约定，应对应由其支付而由两原告支付的款项予以返还。根据本案证据，第二份拆迁协议书中的两套房屋的出售总价为360694元，被告应返还两原告该费用，并支付原告从垫付之日即2014年4月23日起按照银行同期贷款基准利率计算的资金占用损失。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏州工业园区拆迁事务中心应于本判决生效之日起十日内返还原告归雪英、顾文新3606**元，并以此为基数，支付从2014年4月23日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至被告实际支付之日止的资金占用损失。二、驳回原告归雪英、顾文新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27307元，由原告归雪英、顾文负担10000元，被告苏州工业园区拆迁事务中心负担17307元。被告负担款项已由原告预交，本院不再退还，被告应于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  杨 俊人民陪审员  张伟元人民陪审员  沈永年二〇一六年十二月二十四日书 记 员  谢天一第11页共11页