广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终20270号上诉人（原审被告、反诉原告）：张秋兰，女，中国香港居民。委托诉讼代理人：杨华，广东鹏港律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡长明，广东鹏港律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张建新，男，汉族,住所地：山西省柳林县。被上诉人（原审原告）：刘康英，女，汉族，住所地：山西省柳林县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：雷晓群，广东国欣律师事务所律师。原审第三人：深圳市世嘉行投资发展有限公司，住所地：深圳市龙岗区。法定代表人：王伟。委托诉讼代理人：许修贺，男，汉族，住所地：安徽省太和县，原该公司工作人员。委托诉讼代理人：周佩，男，汉族，1989年12月6日，住所地：湖南省祁东县洪桥镇沿江东路218号，身份证号码：4304261989********，系该公司工作人员。上诉人张秋兰与被上诉人张建新、刘康英及原审第三人深圳市世嘉行投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张秋兰上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判为驳回张建新、刘康英对张秋兰的全部请求。2、判决张建新支付张秋兰违约金人民币377660元。2、一、二审诉讼费用由两被张秋兰承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，导致判决结果错误。2015年5月3日张秋兰与张建新签订《房产买卖合同》时，张建新隐瞒其不具备在深圳购买商品房资格的事实与张秋兰签订了《房产买卖合同》。据《合同法》第52条第五项“违法法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，张建新在签订合同时及合同签订后履约过程中都不具备国家房屋调控政策，取得在深圳购买商品房的资格。本案中，张建新并不具备合同主体资格，因此签订的合同应无效。一审判决没有认定合同无效错误认定合同合法有效，且进一步错误认定违约事实，导致判决结果严重错误。二、张建新存在严重的缔约过失责任，应当赔偿张秋兰违约金。首先，张建新隐瞒不具备签约资格与张秋兰签订买卖合同；其次，在签订合同后未按约履行合同：合同约定被张秋兰应当在2015年5月28日前向张秋兰支付购房首期款，而张建新未合同约定的时间内支付此款，构成根本违约；同时，第三人作为合同居间人在签订合同时并没有尽到居间义务，如实告知张秋兰张建新不具备购房资格，严重失职。张建新违背诚实信用原则，根据《合同法》第42条缔约过失责任应当承担违约赔偿责任。一审判决对这些全部忽略，当然不可能做出正确判决结果。三、一审关于涉案合同“备注”条款认定错误。其一，合同“特别备注”第2条张建新承诺“个人银行征信记录良好、无任何不良记录”。事实上是，2015年5月27日张秋兰与张建新办理购房首期款第三方银行资金监管时，因张建新个人征信问题无法办理银行贷款导致无法支付首期购房款（张建新提供的录音证据可以直接证明）。其二、合同“特别备注”第3条张建新有“增名权、更名权”中的增名权、更名权本就不是法律术语，张秋兰作为香港居民在一审开庭时才明白其意义，恰恰能证明张建新一开始就知道自己不具备购房资格。其三、即使张建新具有“增名权、更名权”，但根据合同法相对性原则，合同的主体还是张秋兰与张建新，张建新都应当在合同约定的2015年5产月28日前向张秋兰支付合同首期款（不管资金来源他自己还是他指定的人）。其四、一审认定张秋兰于2015年5月24日知道张建新指定将房子名字变更为刘康英，就认定刘康英是合同的当事人显然是错误的；无论房屋变更到谁名下，合同的主体还是张秋兰与张建新，刘康英只能是合同的受益方不能直接作为合同主体。即使要变更，也应该签署新的合同确认，明确新的主体权利义务，新的主体也需要承诺愿意接受该权利义务，受该合同约束才行。一审判决似乎对这些法律常识一知半解，完全是“知其然不知其所以然”的在判决案件，焉能不错。四、一审法院认定事实本末倒置，变更合同主体。前述已表明，合同的主体是张秋兰与张建新，而不是张秋兰与刘康英。那么事实在清楚不过，张建新作为买方就应当在合同约定的2015年5月28日前向张秋兰支付首期款（不论是自有资金还是贷款），只有张建新在履行合同约定后，再根据合同其它条款将房屋指定登记在他人名下，而不是先将房屋变更到他人名下后再付款或向合同主体外的人收款（合同相对性原则）。合同约定的张建新应当在2015年5月28日前支付首期款，张建新不仅没有在此前支付，而且在2015年5月28日当日起诉张秋兰违约要求赔偿，完全是“司马昭之心”，如其诉讼属实，大可要求张秋兰继续履行合同而不是解除合同。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，判决结果自然错误。因此，请二审法院查明事实真相，依法改判，维护法律的尊严和当事人合法权利。被上诉人张建新、刘康英辩称：张秋兰的上诉理由不符合事实，导致张秋兰与被张秋兰签订的房屋买卖合同无法履行的真实原因，就是因为张秋兰与张建新签订房屋买卖合同后房价暴涨，张秋兰见利忘义、违背诚信，拒绝履行合同。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。原审第三人深圳市世嘉行投资发展有限公司表示没有意见陈述。张建新、刘康英向一审法院起诉请求：1、解除张建新、张秋兰之间签订的房产买卖合同；2、张秋兰向张建新支付违约金人民币377760元；3、张秋兰向张建新返还定金人民币50000元；4、张秋兰承担本案诉讼费用。张秋兰向一审法院反诉请求：1、解除双方于2015年5月3日签订的深圳市龙岗区XX街道XX园16栋（XX阁）G701房产买卖合同；2、张建新向张秋兰支付违约金人民币377660元；3、本案诉讼费用由张建新承担。一审法院认定事实：2015年5月3日，张建新作为买方，张秋兰作为卖方，双方签订《房产买卖合同》，约定张建新购买张秋兰所有的位于深圳市龙岗区XX街道XX园16栋（XX阁）G701号房产，转让成交价人民币1888800元。合同第二条第一款约定，房产无抵押，卖方应在签订本合同后五日内将房产证原价交付第三方办理过户手续之用。合同第五条第一款约定，购房定金人民币50000元，买方在签订合同当日支付人民币20000元，签订合同后三日内日，买方补交定金人民币30000元。合同第六条约定，卖方应结清房产交付前所欠的物管、水电及其他设备设施等应付费用，并保证按约定的交房条件如期向买方交付房产，为此卖方同意从定金中预留人民币5000元作为交房保证金，此款托管于第三方，待卖方结清所有应付费用，并办理完毕水电及其他设备设施过户手续，按约定交房条件如期交付房产后10日内，由第三方无息退还给卖方。卖方拒不结清所欠费用或未按约定条件如期交付房产及家私家电的，买方有权要求将此款用于抵扣所欠费用或用于补偿损失，不足部分仍由卖方承担（如附有家私家电的，包括家私家电交付）。合同第七条约定，买方须于2015年5月28日之前预付首期购房款（不包含定金）人民币以银行贷款为准，到买方贷款银行做资金监管，依据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议。买方应在买卖双方办理首期购房款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准。如银行承诺的贷款少于应交房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内向第三方或监管银行补足首期款，卖方应一同办理首期款监管手续并配合买方办理按揭申请手续，并签署《收款账户确认书》等银行要求签署的相关文件。合同第九条约定，在买方贷款银行出具贷款承诺书（函）及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起五日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续。如任何一方需委托第三方办理过户手续，应当在过户前3日内做好授权委托手续给第三方。在房产过户收文回执载明的回复日期届满之日起五日内，买卖双方应办理缴纳税费的手续，买方应在办出其名下新房产证后当日内无条件到抵押登记部门办理银行贷款抵押登记，否则买方应承担由此造成卖方及担保人等其他一切损失。因买方或卖方中某一方原因导致合同本条约定的签订国土部门现售合同及递件迟延的，每延迟一天应向另一方支付延迟履行违约金500元/天。合同第十条约定，房产过户到买方名下后，因买方过错未办理抵押登记导致银行不发放按揭贷款超过五日的，卖方有权要求买方以银行未付款项总额为基数，按日万分之五支付延期付款违约金，合同继续履行。合同第十二条约定，任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任：如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。合同第十五条（备注条款）约定，卖方保证房屋属正常买卖所得，因此产生的费用由卖方自行承担；买方承诺个人银行征信记录良好无任何不良记录，因此所产生的费用由买方自行承担；买方有增名权和更名权。2015年5月3日、5日，张秋兰向张建新出具收款收据，载明分别收到张建新支付定金20000元、30000元。一审庭审中，张秋兰称实际收到定金45000元，另外5000元作为交房保证金监管于第三人处，第三人予以确认；张秋兰称2015年5月3日即签订合同当日，张秋兰将涉案房产的房地产证原件交给第三人，第三人亦予以确认。张建新、张秋兰及第三人均确认张建新、刘康英、张秋兰及第三人于2015年5月27日到银行办理资金监管手续，但监管手续并未办理成功，张建新认为签订合同时张建新已告知张秋兰自己不具备购房资格，合同主体变更为张建新妻子刘康英，张秋兰应根据合同备注条款“买方有增名权和更名权”的约定，与张建新妻子刘康英办理按揭手续，但张秋兰拒绝办理，主张张秋兰应承担相应违约责任；张秋兰认为合同相对方是张建新并非张建新妻子刘康英，且合同涉及的增名权、更名权双方在理解上存在差异，张建新因自身原因致使无法办理资金监管，导致合同无法继续履行，要求解除合同。第三人认为违约责任在于张秋兰，备注条款的内容已经向张建新、张秋兰双方解释，意思是买方在过户之前可以增加或变更为其他人的名字，且张秋兰在2015年5月24日已知悉名字变更为刘康英。一审另查，涉案位于深圳市龙岗区XX街道XX园16栋（XX阁）G701号房产（深房地字第600067XX**号）的登记权利人为张秋兰。张建新与刘康英系夫妻关系。一审法院认为，张建新与张秋兰于2015年5月3日签订的《房产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，张建新按约向张秋兰支付了定金50000元，张秋兰按约将涉案房产的房地产证交予第三人。后张建新、刘康英与张秋兰、第三人于2015年5月27日到银行办理资金监管手续，但未办理成功，张建新认为张秋兰拒绝与刘康英办理按揭手续构成违约，张秋兰认为合同相对方是张建新并非张建新妻子刘康英，张建新因自身原因致使无法办理资金监管，构成违约。一审法院认为，合同第十五条（特别备注）约定，买方有增名权和更名权，第三人当庭陈述备注条款的内容已经向张建新、张秋兰双方解释，意思是买方在过户之前可以增加或变更为其他人的名字，且张秋兰在2015年5月24日已知悉名字变更为刘康英。张秋兰既然在合同上签字，即对合同约定的事项予以认可，则张建新享有增加、变更合同当事人的权利，张建新有权变更妻子刘康英作为合同当事人履行合同义务。因此，张秋兰以合同相对方是张建新并非张建新妻子刘康英，且双方当事人对合同涉及的增名权、更名权在理解上存在差异为由进行抗辩，要求解除合同并主张张建新支付违约金，一审法院不予支持。张秋兰未配合张建新办理并签订相关首期款监管协议，导致合同无法继续履行，已经构成违约，依法应承担相应违约责任。根据合同第十二条约定，任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任：如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。故张建新主张解除涉案合同并要求张秋兰支付房产转让价百分之二十违约金人民币377760元（1888800×20%=377760），一审法院予以支持。因涉案合同解除，张建新要求张秋兰返还购房定金50000元合理合法，一审法院亦予以支持。据此，一审法院判决：一、解除张建新与张秋兰于2015年5月3日签订的《房产买卖合同》；二、张秋兰于判决生效之日起十日内向张建新返还定金人民币50000元；三、张秋兰于判决生效之日起十日内向张建新支付违约金人民币377760元；四、驳回张秋兰的其他反诉请求。张秋兰如未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币21799元，保全费人民币2408元，反诉受理费人民币3482元，合计人民币27689元，由张秋兰负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案《房产买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认。张秋兰以张建新不具备购房资格为由主张涉案合同因违反了法律法规的强制性规定而属无效合同，没有法律依据，本院不予支持。本案二审争议焦点为涉案合同履行过程中当事人的违约责任应当如何认定的问题。涉案合同签订后，张建新已如约支付了定金50000元，但双方在办理银行资金监管及贷款申请手续过程中因张秋兰拒绝配合刘康英办理相关手续导致合同无法继续履行。对此，张秋兰主张双方对合同备注条款约定的“买方有增名权和更名权”在理解上存在差异，涉案合同的买方仍应为张建新，其有权拒绝配合刘康英办理相关手续。对此，本院认为，对双方所争议的“买方有增名权和更名权”条款的理解问题，应当按照一般的通常理解予以确定，即张建新作为买方享有增加、变更合同买方主体的权利。张秋兰作为具有完全民事行为能力的成年人，其在签署涉案合同时理应对上述条款内容具有正确的认识并承担由此产生的法律后果。况且，原审第三人也证实其已就备注条款的内容向张秋兰进行过解释，张秋兰在2015年5月24日即已知悉买方变更为刘康英，因此，张秋兰拒绝配合刘康英办理银行资金监管及贷款申请手续的行为已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。原审法院判决解除合同、由张秋兰返还定金并承担合同约定的违约金，实体处理正确，本院予以确认。综上，张秋兰的上诉请求不能成立，本院对此不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币28763元由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 张    睿二〇一六年十二月二十日书记员 林晓翔（兼）