天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)津02民终5329号上诉人(原审被告):姜枫。委托诉讼代理人:姜乃兰(姜枫之母)。被上诉人(原审原告):天津市红磡物业经营管理有限公司,住所地天津经济技术开发区黄海路249号中信物流科技园3号单体2层A185室。法定代表人:李德福,董事长。委托诉讼代理人:孙超,男,该公司职员。委托诉讼代理人:张辉,男,该公司职员。上诉人姜枫因与被上诉人天津市红磡物业经营管理有限公司物业服务合同纠纷一案,不服天津市河西区人民法院(2016)津0103民初849号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年10月14日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜枫上诉请求:撤销一审判决,改判驳回天津市红磡物业经营管理有限公司(以下简称红磡物业公司)的一审诉讼请求,一、二审诉讼费用由红磡物业公司承担。事实及理由:1、名仕达花园业委会于2012年3月2日已向红磡物业公司第一次终止了服务合同,直到2014年5月18日小区是无物业服务合同状态。2014年11月,名仕达花园业委会第二次向红磡物业公司提出终止合同,至今名仕达花园仍是无物业服务合同状态,而红磡物业公司拒不撤出小区,在小区内进行不规范的强制服务。只有2014年5月19日至2014年11月初共计六个月有物业服务合同保障。2、红磡物业公司拒不履行物业服务合同约定,擅自动用解危资金,随意处置小区内财产,小区内被盗事件屡屡发生,甚至引进有毒材料在电梯内设置广告牌,造成老人中毒反应等。被上诉人红磡物业公司辩称,请求驳回上诉,维持一审判决。红磡物业公司向一审法院起诉请求:1、判令姜枫给付2013年5月1日至2015年12月31日物业服务费3677.76元;2、判令姜枫给付2013年5月1日至2015年12月31日机电设施的运行、维护、管理费2451.84元;3、本案诉讼费用由姜枫承担。一审法院认定事实:2003年5月12日,红磡物业公司与天津市河西区名仕达花园的开发建设单位天津开发区永泰房地产开发有限公司(以下简称永泰开发公司)签订《天津市前期物业管理服务合同》,约定:本合同自2003年5月13日开始,至本物业首次业主会确定物业管理服务企业,并签订《物业管理服务合同》之日终止。物业服务费收费标准为住宅房屋按建筑面积计算每月每平方米1.92元,红磡物业公司自2006年1月1日起实际按照建筑面积每月每平方米1.50元标准向姜枫收取。2014年5月19日,红磡物业公司接受名仕达花园业主大会的委托,继续为名仕达花园提供物业服务,并与业主大会签订为期二年的《天津市住宅物业服务合同》,服务期限自2014年5月19日至2016年5月18日止,物业服务费收费标准为:高层住宅按建筑面积计算每月每平方米0.90元,配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积计算每月每平方米1.02元。红磡物业公司实际按照每月每平方米0.60元标准收取机电设施的运行、维护、管理费。姜枫系天津市河西区解放南路与湘江道交口名仕达花园房屋产权人,房屋建筑面积为127.71平方米,每月应交纳物业服务费114.93元,机电设施的运行、维护、管理费76.62元。姜枫自2013年5月1日至2015年12月31日未交纳物业服务费3677.76元,机电设施的运行、维护、管理费2451.84元。经红磡物业公司向姜枫催交未果,故呈诉法院。另查,2015年5月26日,红磡物业公司通过天津市河西区诉前联合人民调解委员会向姜枫提出诉前调解。一审法院认为,公民、法人的合法民事权益应予保护。红磡物业公司与天津市河西区名仕达花园小区的建设单位永泰开发公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》、与名仕达花园业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》均系双方真实意思表示,内容符合法律规定,就其法律效力依法予以确认。姜枫作为该小区业主,上述合同对其发生法律效力。现红磡物业公司已依约履行了基本的物业服务义务,姜枫应按照合同约定履行交纳相应物业服务费的义务。关于红磡物业公司的物业服务质量问题,结合该小区实际情况,对红磡物业公司主张的物业服务费中除机电设施的运行、维护、管理费外的部分酌情减免5%。姜枫所述抗辩理由,因其提交的证据不足,不予支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《物业管理条例》第七条第(五)项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,判决:一、本判决生效之日起十日内,被告姜枫给付原告天津市红磡物业经营管理有限公司2013年5月1日至2015年12月31日物业服务费3493.87元。二、本判决生效之日起十日内,被告姜枫给付原告天津市红磡物业经营管理有限公司2013年5月1日至2015年12月31日机电设施的运行、维护、管理费2451.84元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,由原告天津市红磡物业经营管理有限公司负担1.55元,被告姜枫负担48.45元。本院二审期间,姜枫提供了一审证据1、2的原件;另提供了小区业委会原主任、副主任隋晓牧、杨自明出具的证明,证明业委会两次终止物业合同合法。红磡物业公司对一审证据1的真实性、合法性、关联性不予认可,对小区业委会原主任隋晓牧、副主任杨自明出具的证明内容的真实性均不予认可。本院经审查认为,姜枫提供的证据1、2可证明小区业主大会通知、公告的内容,但不能充分证明已将上述通知、公告送达到了红磡物业公司;对业委会原主任隋晓牧、副主任杨自明身份的真实性予以确认,但不能充分证明其证明目的。一审法院审理查明的事实清楚,本院予以确认。本院认为,关于姜枫是否应向红磡物业公司交纳2013年5月1日至2015年12月31日物业服务费问题。红磡物业公司与名仕达花园的建设单位永泰开发公司于2003年5月12日签订《天津市前期物业管理服务合同》后,即开始对名仕达花园提供物业服务。依照该前期物业合同的约定,该合同至首次业主会确定物业管理服务企业,并签订物业管理服务合同之日终止。名仕达花园业主大会于2014年5月19日与红磡物业公司签订《天津市住宅物业服务合同》,则永泰开发公司与红磡物业公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》于2014年5月19日终止。关于姜枫所述名仕达花园业主大会已于2012年3月10日通知红磡物业公司《天津市前期物业管理服务合同》于2012年3月31日终止问题,因姜枫并未提供充足证据证明该通知已送达到红磡物业公司,且姜枫已交纳2012年4月1日至2013年4月30日期间的物业服务费,故姜枫主张《天津市前期物业管理服务合同》于2012年3月31日终止,证据不足,本院不予支持。关于姜枫主张名仕达花园业主大会与红磡物业公司于2014年5月19日签订的《天津市住宅物业服务合同》,因名仕达花园业主大会于2014年11月10日已公告终止问题,亦因其不能提供充足证据证明终止通知已送达到红磡物业公司,故其该主张不能成立。红磡物业公司自2003年5月至2015年12月期间,一直为名仕达花园提供物业管理服务,姜枫作为小区的业主,应当承担交纳物业管理服务费的义务。综合双方当事人的庭审陈述及姜枫提供的相关证据看,红磡物业公司提供的物业服务确有瑕疵,一审法院酌情减免5%的物业服务费并无不当。综上,姜枫的上诉请求,依据不足,本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费50元,由上诉人姜枫负担。本判决为终审判决。审判长  强国琴审判员  王 新审判员  杨宝华二〇一六年十二月十五日书记员  张新进