审批人拟稿人广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1202民初2930号原告：肇庆市中港物业管理有限公司，住所地广东省肇庆市前进南路鼎湖新村二区三幢二卡。法定代表人：文贵江。委托诉讼代理人：杨梅嫦，该公司员工。被告：蔡友明，男，19XX年XX月X日出生，汉族，身份证住址广东省高要市，现住广东省肇庆市端州区。原告肇庆市中港物业管理有限公司（以下简称中港物业公司）与被告蔡友明物业服务合同纠纷一案,本院于2016年10月10日立案后,依法适用简易程序，于2016年11月29日公开开庭进行了审理。原告中港物业公司委托诉讼代理人杨梅嫦，被告蔡友明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中港物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即付清拖欠物业服务费、公共水电分摊及智能维护费3517.6元及滞纳金500元（欠费51个月，2012年1月至2016年3月）共4017.6元；2、案件受理费由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉求：被告立即付清拖欠的物业费、公共水电分摊、智能维护费、地下照明费（含G203车房）3517.6元及滞纳金500元，共4017.6元。事实和理由：2007年9月5日起肇庆市粤中物业管理有限公司与江南苑小区F303房业主签订前期物业服务协议。2008年7月21日，肇庆市江南苑房地产开发有限公司与肇庆市粤中物业管理有限公司签订物业委托合同。按照合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修管理、小区绿化、环境卫生、秩序维护等管理服务。相应被告应按照合同约定每月支付物业服务费52.37元(按住宅建筑面积0.45元／平方米收取，被告住宅建筑面116.38平方米)、公共水电分摊5元、智能维护费5元。肇庆市粤中物业管理有限公司于2009年10月1日退出管理由我司接管。但被告从2012年1月1日起一直以各种理由拖欠物业管理费，经我司多次催收仍拒绝交纳。根据《物业管理条例》的规定，为维护原告合法权益，特向法院起诉，望判如所求。蔡友明辩称，因原告物业管理服务较差，在原告管理期间，我的摩托车遭到盗窃，绿化、环卫等也是不到位的，故我不同意交物业费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中港物业公司于2007年8月31日依法成立，经营范围为物业管理服务、家政服务，具有叁级资质等级的物业服务企业。肇庆市西江南路江南苑2号楼F303房、半地下室车位、车房G203号车房的权属人为蔡友明，该房屋属于经济适用房，建筑面积为105.16㎡，车房建筑面积为12.99㎡，该房屋所在的肇庆市端州区西江南路江南苑小区系由肇庆市江南苑房地产开发有限公司开发。2007年7月21日，肇庆市江南苑房地产开发有限公司选聘肇庆市粤中物业管理有限公司为该小区提供物业管理服务，并于同日与该公司签订《物业管理委托合同》，约定委托的事项包括房屋建筑共用部份、共用设施设备、市政公用设施和附属物构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，公共环境卫生，交通与车辆停放等；由肇庆市粤中物业管理有限公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费按建筑面积0.45元/月/平方米、公共水电费分摊5元/月/户、智能系统维护5元/月/户；委托管理期限自2007年7月21日至2010年7月30日。2009年9月21日,肇庆市粤中物业管理有限公司与中港物业公司签订《物业管理承包责任书》，约定将端州区江南苑小区发包给中港物业公司，按肇庆市粤中物业管理有限公司与肇庆市江南苑房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》约定收取费用；承包期自2009年10月1日起至2010年9月30日止；本责任书签订前肇庆市粤中物业管理有限公司应收未收的物业管理费用委托中港物业公司代收，肇庆市粤中物业管理有限公司按实际收取金额的5%向中港物业公司支付劳务费。上述《物业管理承包责任书》到期后，双方于2010年11月26日再签订《物业管理承包责任书》，约定承包期限至江南苑业主委员会与中港物业公司或其他物业公司签订新的物业管理服务协议时止。中港物业公司从2009年10月1日起进驻江南苑小区进行物业管理，为包括蔡友明在内的端州区江南苑小区业主提供了物业服务。中港公司为江南苑小区提供物业管理服务至2016年3月31日。由于蔡友明一直拒绝缴交物业管理费用，中港物业公司向其追讨无果，遂向本院提起诉讼，要求蔡友明交纳自2012年1月至2016年3月期间的物业服务费等费用。诉讼中，双方均确认存在地下室照明费5元/月。中港物业公司认为端州区江南苑小区在2016年初左右成立了业主委员会，蔡友明则认为是2016年4月1日成立。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。针对中港物业公司与蔡友明在本案中的争议，评述如下：（一）关于中港物业公司作为本案原告是否适格问题。中港物业公司是依法登记设立并具有叁级资质等级的物业服务企业。蔡友明案涉房屋所在的端州区江南苑小区系由肇庆市江南苑房地产开发有限公司开发，肇庆市江南苑房地产开发有限公司选聘肇庆市粤中物业管理有限公司为该小区提供物业服务。2009年9月21日，肇庆市粤中物业管理有限公司与中港物业公司签订《物业管理承包责任书》，将江南苑小区的物业管理服务发包给中港物业公司。之后，中港物业公司进驻江南苑小区，为包括蔡友明在内的江南苑小区业主提供了事实上的物业服务，以其实际行为履行了物业管理的主要义务。中港物业公司与蔡友明虽无签订正式的物业服务合同，但双方形成了事实上的物业服务关系，中港物业公司作为本案的原告，主体适格。（二）关于蔡友明应否向中港物业公司支付物业服务费、公共水电分摊和智能维护费、地下室照明费的问题。如上所述，中港物业公司进驻江南苑小区后，为包括蔡友明在内的江南苑小区业主提供了事实上的物业服务，也付出了一定的成本，蔡友明作为端州区江南苑小区的业主接受了中港物业公司提供的相应物业管理服务，双方之间形成了事实上的物业管理服务关系。因此，根据公平合理原则和权利、义务相一致原则，蔡友明虽无与中港物业公司签订《前期物业管理服务协议》，但其享受了物业服务的权利，应承担支付相应对价的义务，即蔡友明应向中港物业公司支付物业管理的相应费用。对于收费的标准，中港物业公司请求参照肇庆市江南苑房地产开发有限公司与肇庆市粤中物业管理有限公司签订合同时的收费标准收取物业服务费、公共水电分摊和智能维护费、地下室照明费，合理合法，本院予以采纳。参照上述标准，蔡友明应支付给中港物业公司从2012年1月1日至2016年3月31日的物业服务费为2711.54元［0.45元/月/㎡×118.15㎡（105.16㎡＋12.99㎡）×51个月］、公共水电分摊为255元［5元/月×51个月］、智能维护费为255元［5元/月×51月］、地下室照明费为255元［5元/月×51个月］，合计为3476.54元。中港物业公司要求蔡友明付清从2012年1月1日至2016年3月31日拖欠的物业服务费、公共水电分摊及智能维护、地下照明费的请求，符合法律规定，本院予以支持。对于蔡友明辩称中港物业公司管理不到位的问题，这不能成为抗辩不交纳相关费用的理由，其可另循法律途径解决，故本院对蔡友明辩解不予采纳。（三）关于蔡友明应否支付中港物业公司物业服务费的滞纳金500元问题。中港物业公司要求蔡友明从欠费之日起计收滞纳金，因双方之间没有书面合同约定迟延缴费需支付滞纳金，故对中港物业公司要求蔡友明支付滞纳金500元的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：一、被告蔡友明应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市中港物业管理有限公司支付其所欠的2012年1月至2016年3月的物业服务费2711.54元、公共水电分摊255元、智能维护费255元，地下室照明费255元，合计3476.54元；二、驳回原告肇庆市中港物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序审理减半收取25元（原告已预交25元），由原告承担5元，被告负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  葛雪媚二〇一六年十二月××日书记员  陈宗华