成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初3289号原告：罗霆，男，xxxxxxxx。委托诉讼代理人:李玉华，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。被告:成都斐普尔纳酒店管理有限公司（原成都名人快捷酒店管理有限公司），住所地：成都高新区天府大道北段20号1栋6楼6号。法定代表人:余德深，该公司董事长。委托诉讼代理人:关红全，四川瑞利恒律师事务所律师。委托诉讼代理人:李小苑，四川瑞利恒律师事务所律师。原告罗霆与被告成都斐普尔纳酒店管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案。被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院依法作出(2016)川0104民初3289号民事裁定书，裁定驳回被告的管辖权异议，被告在法定期限内提起上诉，四川成都市中级人民法院依法作出（2016）川01民辖终1452号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序于2016年9月28日、10月25日两次公开开庭进行了审理。两次开庭审理中，原告的委托诉讼代理人李玉华，被告的委托诉讼代理人关红全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗霆向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付原告位于成都锦江区走马街68号1栋6楼156、158号房屋的租金共计9521元（庭审中原告明确，根据房屋租赁合同约定，自2012年11月1日至2017年10月31日期间，月租金标准为154.37元/平方米，月租金为2788元，房屋所有权证上载明的面积有变更，月租金变更为2473元/月，本案中主张按2473元/月的月租金标准支付2016年2月1日至2016年5月31日共计4个月的租金）；2.被告按合同约定向原告支付年租金10%的违约金，金额为2968元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告（更名前为成都名人快捷酒店管理有限公司）于2012年7月28日签订《房屋租赁合同》（购买房产时由出卖方单方指定的酒店管理公司）。合同约定租赁期限为15年，其中1-5年月租金标准为154.37元/平方米，月租金合计2788元/月；租金支付方式为每月支付，需在每月10号前支付当月租金。租赁合同生效后，原告按照合同的约定履行了交付租赁物的义务，被告从2016年2月至今一直拖欠应当支付给原告的租金。原告与被告多次协商，但被告至今未支付租金。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告成都斐普尔纳酒店管理有限公司辩称，1、原告主张2016年2月1日至5月31日的租金有误，因为原告起诉的日期为2016年4月13日，5月的租金应当是5月10日才支付，因此原告起诉时无权主张5月份的租金。2、关于违约金，根据原、被告租赁合同约定，支付10%违约金的前提是原告要主张合同解除，但本案中原告并没有解除。2016年8月11日，被告与6楼的部分业主委托的三名业主代表签署了解除房屋租赁合同协议书，对租金的支付有明确的约定，如果原告对协议有异议，应该找三名业主代表解决，与被告无关，被告无需向原告支付租金。3、在本案中被告未支付租金的原因在于双方的租赁合同对于出租房税费没有明确约定，一直都由被告在代为缴纳。2016年1月1日成都市对于个人出租房屋的税费进行调整，调整后的税费超过30%。关于税费的承担、租金支付标准的调整，原被告一直未能达成一致意见，加上被告公司经营亏损，导致没能及时支付租金，因此并无违约恶意，不应当支付违约金。4、2016年3月8日，被告向原告支付了371元租金，该笔费用应当在原告诉讼请求中扣除。本院经审理认定事实如下：2012年7月28日，原告（甲方）与被告（乙方）（2015年7月31日进行了名称变更，名称变更前为成都名人快捷酒店管理有限公司）签订《房屋租赁合同》，约定：被告租赁位于成都市锦江区走马街68号xxxxxx号房屋，建筑面积18.06平方米。房屋租赁期限为15年，即从2012年11月1日至2027年10月31日。房屋月租金标准：第1-5年为154.37元/平方米，月租金为2788元；第6-10年为164.67元/平方米，月租金为2974元；第10-15年为174.97元/平方米，月租金为3160元。租金支付方式为每月支付，于每月10日前支付当月租金（如遇国家法定节假日顺延），租金转账至原告在建设银行的账户（账号：xxxxxxxxxx）中。甲方取得该房屋《房屋所有权证》前，乙方按照甲方《房屋买卖合同》面积和甲方进行租金结算；甲方取得《房屋所有权证》后次月开始，乙方按照甲方《房屋所有权证》证载面积和甲方进行租金结算。租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋，乙方向甲方支付合同年租金10%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：（1）因乙方原因，拖欠租金达30日以上的……2013年8月29日，原告取得成都市锦江区走马街68号1栋xxxxxxxx号房屋的所有权证，面积均为8.01平方米，共计16.02平方米。2016年3月8日，被告向原告的建设银行账户（账号：xxxxxxxxxx）转账支付371元，被告称该笔转账系支付租金，应当在原告诉讼请求中扣除。以上事实的认定，有原告提交的原告的身份证复印件、被告工商信息查询单、房屋租赁合同、房屋所有权证复印件、房屋信息摘要，被告提交的银行流水复印件以及双方当事人的庭审陈述在案为证。被告提交的《解除房屋租赁合同协议书》系三名业主代表作为6层业主的授权委托人与被告签订，被告并未举出本案原告委托三名业主代表的证据，因而该证据不能证明被告的主张，故对被告提交的该项证据，本院不予采纳。本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行其义务。原告已依约将租赁房屋交付被告，但被告未按约支付租金。《房屋租赁合同》约定第1-5年的租金标准为154.37元/平方米，月租金为2788元。原告于2013年8月29日取得走马街68号1栋6楼156、158号房屋的所有权证，根据《房屋租赁合同》的约定，原告取得《房屋所有权证》后次月开始，被告按照《房屋所有权证》证载面积进行租金结算，因证载房屋面积为16.02平方米，按月租金154.37元/平方米的标准计算，月租金实际应变更为2473元，故原告主张按2473元/月的标准计算为支付的租金，有事实依据，本院予以支持。2016年2月1日至2016年5月31日共计4个月的租金应为9892元。因被告于2016年3月8日支付了371元租金，该笔金额应冲抵本案应付租金，故被告尚欠原告2016年2月1日至2016年5月31日期间的租金9521元，原告起诉金额与该金额相符，故本院对原告的第一项诉讼请求予以支持。关于被告是否应支付违约金。原、被告双方的争议焦点在于：第一，违约金的支付是否以解除《房屋租赁合同》为前提；第二，被告逾期未支付租金是否存在正当理由。被告主张违约金的支付应以解除《房屋租赁合同》为前提，同时，被告逾期未支付租金有正当理由故并不存在违约行为，不应当支付违约金。对此，本院认为，根据《房屋租赁合同》违约责任的约定，被告拖欠租金达30日以上时，原告有权解除合同并收回房屋，被告向原告支付合同年租金10%的违约金，可见，解除合同系原告在被告违约时享有的权利，原告有权选择解除但也可以选择不解除，而被告向原告支付违约金系被告违约时应当向原告承担的违约责任，该违约责任并未明确要以原告解除合同为前提，故原告要求被告支付违约金不以解除合同为前提。同时，《房屋租赁合同》未对出租收益税费缴纳进行约定，并不影响被告按约履行支付租金的义务，被告经营亏损也并非逾期未支付租金的正当理由，故对被告辩称其逾期未支付租金有正当理由，本院不予采纳。由于被告未按约支付租金，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于违约金的数额。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本案中，被告否认其应当承担违约责任，举重以明轻，视为其提出了违约金过高的抗辩。约定的违约金是否过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。被告因拖欠租金构成违约，本院综合考虑原告的实际损失以及合同的约定、履行等情况，以弥补损失为基准点，同时适度体现一定的惩罚性，酌情确定被告按尚欠租金9521元的10%向原告支付违约金即952.1元，对原告多主张部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告成都斐普尔纳酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗霆支付2016年2月1日至2016年5月31日的租金共计9521元；二、被告成都斐普尔纳酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗霆支付违约金952.1元；三、驳回原告罗霆的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费112元，减半收取计56元，由被告成都斐普尔纳酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  成敏二〇一六年十二月二十日书 记 员  何苗书 记 员  胡楠附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。