江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0104民初8650号原告（反诉被告）：南京市秦淮区福成顺餐饮店（组织机构代码L6644122-3），住所地本市秦淮区中山南路79号中央商场7楼。经营者：成娟，女，1975年9月28日出生，汉族，住本市鼓楼区。委托诉讼代理人：嵇新，江苏宁法律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京龙之翔工贸实业有限公司（统一社会信用代码91320104660673358R），住所地本市秦淮区太平南路333号2幢506室。法定代表人：沈国良，总经理。委托诉讼代理人：吴致麟，江苏苏源律师事务所律师。原告（反诉被告）南京市秦淮区福成顺餐饮店（以下简称福成顺餐饮）与被告（反诉原告）南京龙之翔工贸实业有限公司（以下简称龙之翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）福成顺餐饮的委托诉讼代理人稽新，被告（反诉原告）龙之翔公司的法定代表人沈国良、委托诉讼代理人吴致麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）福成顺餐饮向本院提出本诉诉讼请求：1、被告（反诉原告）支付违约金238455.12元；2、被告（反诉原告）退还押金137240元；3、被告（反诉原告）赔偿损失500000元。2016年10月19日，原告（反诉被告）福成顺餐饮撤回第三项赔偿损失500000元的诉讼请求。事实和理由：双方于2013年12月26日签订《南京中央商场七楼美食城商铺租赁合同》，由原告承租被告合法拥有使用经营权的位于南京中央商场7楼美食城铺位，经营“一茶一坐”。合同约定租赁期限为2014年1月1日起至2018年5月19日止，2014年1月1日至2016年5月19日的租金标准为87205元/月，2016年5月20日至2018年5月19日的租金标准为92923元/月，押金为137240元；本合同签订后，甲方不得以任何其他人为的、行政的决定为理由，要求乙方解除上述商铺的租赁使用权或中途单方终止此合同协议，否则，甲方须赔偿乙方一切实际发生的和可预估的因此而遭受的损失，并除退还押金外，并支付给乙方剩余租赁期限租金6%的违约金。原告在2014年9月12日收到南京中央商场（集团）股份有限公司（以下简称中央商场）发出的通知，称被告自2014年3月起拒绝支付房屋租金、物业管理费等费用，经多次催告仍拒绝支付，故要求解除房屋租赁合同。原告于2014年9月29日收到被告的回函，称2014年9月18日中央商场对整个7楼美食城的所有商铺均停止供电、供水、供气等，损害了实际经营者的合法权益。事件发生后，原告多次找被告商谈赔偿事宜，无法达成一致，故原告诉至法院。被告（反诉原告）龙之翔公司辩称，双方未达成过解除合同的合意，被告也从未有违约行为，本案双方合同无法履行是由于中央商场，也就是租赁房屋的实际所有人强行断水断电，造成实际租赁方无法经营，实际租赁方与中央商场单方达成协议同意撤场所致；被告在第一时间到法院进行诉讼，起诉中央商场继续履行租赁合同、停止侵害、赔偿损失，但原告及另一承租方上海巴贝拉餐饮集团先后与中央商场达成协议，同意撤场，造成被告与中央商场之间的合同无实际履行的可能，被告在诉讼中变更诉讼请求为解除合同，被告无违约行为，不存在赔偿违约金；关于押金，对原告主张的数额没有异议，但原告拖欠被告的租金以及滞纳金、水电费，应当抵扣。被告（反诉原告）龙之翔公司向本院提出反诉诉讼请求：1、原告（反诉被告）支付拖欠的房租及物业费107000元、滞纳金58037元；2、原告（反诉被告）支付拖欠的水电费27629元、滞纳金41885元。2016年11月10日，被告（反诉原告）变更诉讼请求为：1、原告（反诉被告）支付拖欠的房租及物业费107000元、滞纳金5179元；2、原告（反诉被告）支付拖欠的水电费27629元。事实和理由：2008年3月，被告（反诉原告）与中央商场签订房屋租赁合同，中央商场将7楼美食城1326平方米整体发包给被告（反诉原告）。双方于2013年12月26日签订房屋租赁合同，被告（反诉原告）将美食城470平方米的场地租赁给原告（反诉被告）经营餐饮，合同约定，租金87205元/月、物业费8000元/月，双方实际结算价为租金及物业费95000元/月。此后双方正常履行合同至2014年4月30日。2014年5月5日，原告（反诉被告）以经营困难为由只支付了45000元，欠缴房租50000元至今未付。此后原告（反诉被告）又正常履行合同至2014年8月31日。2014年9月1日至18日，原告（反诉被告）正常经营租赁店铺却没有支付房租57000元。原告（反诉被告）还欠缴2016年8、9月产生的水电费27629元。原告（反诉被告）辩称，房租物业费、水电费已经超过诉讼时效；水电费根据合同的约定，原告（反诉被告）的支付时间是收到被告（反诉原告）的书面通知和中央商场的支付清单，因其未收到相关材料，故不存在滞纳金；另外滞纳金的标准过高，计算时间不予认可。本院经审理认定事实如下：2008年3月13日，被告（反诉原告）与中央商场签订《中央美食城房屋租赁合同书》，中央商场将位于本市中山南路79号七楼共计使用面积约2000平方米房屋租给被告（反诉原告）经营中央美食城使用，租期十年，自2008年5月20日至2018年5月19日。2013年12月26日，原、被告双方签订《南京中央商场七楼美食城商铺租赁合同》，约定被告（反诉原告）为出租方（甲方），原告（反诉被告）为承租方（乙方），甲方将中央商场7楼美食城470平方米铺位（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，作餐饮商业经营项目；租赁期限自2014年1月1日至2018年5月19日；租金自2014年1月1日起至2016年5月19日止，租金为6.1元/天/平方米，自2016年5月20日起至2018年5月19日止，租金为6.5元/天/平方米，租金支付方式押二付二，押金137240元；物业管理费8000元/月；租金付款日期为第二次的前月24-31日支付下二个月租金，使其支付，每逾期一天，乙方须按月利率2%支付使其付款滞纳金；水、电、煤气等费用按时结算，乙方另需支付读表数费总额的5%以分摊总分表之间的差额，乙方在租赁期限内所使用的水、电、煤气等费用，应依甲方的书面通知和中央商城的支付清单支付；在租赁期间，乙方使其支付租金、物业管理费等费用，每逾期一天，应对所逾期支付的费用以月利率2%的标准支付滞纳金；本合同签定生效后，甲方不可以任何其他人为的、行政的决定为理由，要求解除乙方对上述商铺的租赁使用权或中途单方终止此合同协议，否则，甲方须赔偿乙方一切实际发生的和可预估的因此而遭受的损失，并除退还押金外，并支付给乙方剩余租赁期限租金6%的违约金。合同签订后，原告（反诉被告）支付押金137240元，并将租金、物业费付至2014年8月31日（其中欠缴2014年5月半个月租金50000元）。原告（反诉被告）在承租涉案房屋期间，被告（反诉原告）与中央商场发生纠纷。2014年9月12日，中央商场分别向原告（反诉被告）及其他两家实际使用人黄金荣、上海巴贝拉意舟餐饮管理有限公司（以下简称巴贝拉公司）发出《通知》，要求实际使用人在9月18日前腾空租赁房屋。同年10月14日，原告（反诉被告）函告中央商场，称其于9月18日停止经营，将于10月14日至25日期间将物品搬离。同年9月18日，中央商场对租赁商铺断水断电。10月23日，中央商场收回涉案房屋。2014年9月18日，被告（反诉原告）向本院起诉中央商场，请求判令确认中央商场发出的解除合同通知无效、解除双方签订的《中央美食城房屋租赁合同书》、赔偿损失，期间中央商场提出反诉。本院于2015年2月11日作出（2014）秦民初字第4568号民事判决，判决，中央商场发出的解除通知不发生解除合同的效力；双方合同于2014年9月18日解除；中央商场以自己的行为不再继续履行合同导致合同解除，赔偿被告（反诉原告）6个月的经营损失479820元；被告（反诉原告）支付2014年7月至9月的水、电、气费139505.4元（其中8月共计56913.43元、9月共计28780.44元）。被告（反诉原告）、中央商场不服一审判决，上诉至南京市中级人民法院。南京市中级人民法院于2015年7月24日作出（2015）宁民终字第2738号民事判决，维持中央商场解除通知不发生效力等判项，变更中央商场赔偿被告（反诉原告）损失为932983.33元。2015年8月24日，被告（反诉原告）向本院起诉巴贝拉公司，请求判令巴贝拉公司支付拖欠的房租、物业费、水电气费、房租滞纳金，并赔偿损失。期间，巴贝拉公司提出反诉，请求判令被告（反诉原告）退还履约保证金、赔偿装修残值、因未能设置广告牌而多收取的租金，并赔偿解除房屋租赁合同的违约金。本院于2016年1月26日作出（2015）秦民初字第4528号民事判决，认为，因中央商场与被告（反诉原告）的房屋租赁合同于2014年9月18日解除，故被告（反诉原告）与巴贝拉公司之间的房屋租赁合同也于同日解除；因无法核实具体的水电发生额，故被告（反诉原告）按生效判决认定的2014年8月至9月其应付的水电气费金额按照面积分摊至巴贝拉公司并无不当，并根据违约程度，调整巴贝拉公司逾期支付租金的违约金标准为每日万分之五；因合同并非双方违约导致，故对被告（反诉原告）赔偿损失的诉讼请求及巴贝拉公司要求退还装修残值、因未能设置广告牌而多收取的租金、赔偿违约金的诉讼请求均予以驳回。该民事判决已经生效。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，生效判决认定中央商场与被告（反诉原告）的房屋租赁合同于2014年9月18日解除，故原、被告之间签订的《南京中央商场七楼美食城商铺租赁合同》也应于同日解除。关于本诉部分原告（反诉被告）主张的支付违约金238455.12元的诉请，本院认为，虽然合同约定，被告（反诉原告）不可以任何其他人为的、行政的决定为理由，要求解除合同，或中途单方终止合同，但双方租赁合同解除是因中央商场以行为表示不再履行租赁合同所致，并非是因被告（反诉原告）提出解除或单方终止所致，也并非被告（反诉原告）违约所致，故本院对原告（反诉被告）的该项诉讼请求不予支持。关于押金137240元，于法有据，本院予以支持。关于反诉部分被告（反诉原告）主张的房租物业费107000元及滞纳金5179元，其中房租、物业费系2014年5月欠缴50000元及2014年9月1日至9月18日57000元合计组成；滞纳金以50000元为本金自2014年5月5日至2014年9月18日、以57000元自2014年9月1日至2014年9月18日均按每月2%标准计付。原告（反诉被告）对欠缴总额不持异议，但认为滞纳金过高，且已过诉讼时效。被告（反诉原告）陈述，因解除时，原告（反诉被告）已支付押金，故被告（反诉原告）认为可以直接用押金冲抵，未进行主张，本院认为，押金根据其法律性质，即为承租方按约支付房屋租金及相关费用的保证金，如承租方不能按约支付相关费用，可以押金进行抵扣，故在原告（反诉被告）主张押金返还的情况下，被告（反诉原告）主张本诉请并要求抵扣押金，并无不当。被告（反诉原告）主张的房租物业费107000元，原告（反诉被告）对数额不持异议，本院予以支持。被告（反诉原告）主张滞纳金5179元，并无不当，本院予以支持。关于水电费27629元（139505元÷1326平方米×470平方米-21818元），原告（反诉被告）对数额无异议，本院亦予以支持。综上所述，双方签订的《南京中央商场七楼美食城商铺租赁合同》于2014年9月18日解除。被告（反诉原告）应当退还押金137240元；原告（反诉被告）应当支付房租、物业费及滞纳金112179元（107000元+5179元），水电费27629元，合计139808元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本诉被告南京龙之翔工贸实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告南京市秦淮区福成顺餐饮店押金137240元。二、驳回本诉原告南京市秦淮区福成顺餐饮店的其他诉讼请求。三、反诉被告南京市秦淮区福成顺餐饮店于本判决生效之日起十日内支付反诉原告南京龙之翔工贸实业有限公司房租及物业费107000元、滞纳金5179元，合计112179元。四、反诉被告南京市秦淮区福成顺餐饮店于本判决生效之日起十日内支付反诉原告南京龙之翔工贸实业有限公司水电费27629元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6935元，减半收取为3467.5元，反诉案件受理费1548元，合计5015.5元，由原告（反诉被告）南京市秦淮区福成顺餐饮店负担3400元，被告（反诉原告）南京龙之翔工贸实业有限公司负担1615.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：43×××18）。审 判 员  李 娜二〇一六年十二月九日见习书记员  夏美玲