山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁11民终1894号上诉人（原审被告）：胡善芹，女。委托诉讼代理人：王飞，山东竞天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：牟敦秀，女。委托诉讼代理人：张加奎，五莲街头法律服务所法律服务工作者。上诉人胡善芹因与被上诉人牟敦秀、原审被告冯启收房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省五莲县人民法院（2016）鲁1121民初1074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，现已审理终结。胡善芹上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1、一���程序违法。一审起诉时牟敦秀将刘海龙列为本案第三人，但是在诉讼过程中，刘海龙数次开庭均未到庭，一审判决书中也未列刘海龙，一审法院程序违法。2、一审法院认定涉案房屋是牟敦秀为刘海龙向冯启收借款10万元提供的抵押担保是错误的。首先，一审时，牟敦秀向法庭陈述了本案事实真相，即牟敦秀与刘海龙在涉案合同签订履行时是同居关系，两人在同居期间找到冯启收，协商欲将房屋卖给冯启收。冯启收在充分考察了解的基础上，特别是在与牟敦秀一同到居委会出具证明证实牟敦秀对涉案房屋有处分权的情况下，才与胡善芹协商同意购买涉案房屋，并以胡善芹的名义与牟敦秀签订了房屋买卖协议。正因如此，涉案协议是由刘海龙起草书写的，并在协议上作为证明人签字确认，同时刘海龙也在收到条上签字确认证实牟敦秀确实收到了房款，这也说明了牟敦��与刘海龙之间的关系非同一般。其次，一审时牟敦秀向法庭做了虚假陈述并向法庭提供了虚假证据。刘海龙与牟敦秀是同居关系，刘海龙编造了向冯启收借款用房屋作抵押理由，刘海龙在公证机关所做的陈述也不属实。且牟敦秀在涉案房屋院内加盖房屋及车某也是不存在的，一审法院在牟敦秀无其他证据证明的情况下采信牟敦秀的证据是错误的。最后，一审时胡善芹提交的村委会证明证实却坡城中村改造工程建设房屋征收补偿协议、征收房屋腾空验收单等客观证据可以证实涉案合同是双方当事人的真实意思表示，且双方已经实际履行完毕各自的合同义务。3、一审法院适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》的相关法条属于适用法律错误。牟敦秀辩称：1、一审法院已经查明牟敦秀一直居住在涉案房屋内，证人��言等证据可以证实。房屋被征收时，村委会进行实际调查时，牟敦秀就一直居住在涉案房屋内。2、牟敦秀与胡善芹签订的房屋买卖合同实际就是牟敦秀为刘海龙借款提供的抵押担保合同，刘海龙至公证处作了证明，公证处出具的公证书可以证实。一审法院程序合法，适用法律正确，结果公平公正，请求二审法院驳回胡善芹的诉讼请求，维持原判。冯启收述称：同胡善芹意见一致。牟敦秀向一审法院起诉请求：判令牟敦秀与胡善芹签订的房屋买卖合同无效。一审法院认定事实：对涉案房屋买卖合同的签订过程。牟敦秀陈述2011年刘海龙因需要资金周转向冯启收借款10万元，冯启收要求刘海龙提供担保，刘海龙遂找到作为朋友的牟敦秀担保。按冯启收要求，以冯启收配偶胡善芹名义与牟敦秀签订房屋买卖合同的方式为上述借款提供担保，��该10万元还清后，该房屋买卖合同无效。并提供刘海龙于2013年10月8日在五莲县公证处的事实情况陈述一份予以证实，在该公证书中，刘海龙陈述：刘海龙向冯启收借款10万元并以涉案房屋作为担保，冯启收让刘海龙抄好借条和虚假的房屋买卖合同后让牟敦秀签字，冯启收称该10万元还清后，该买卖合同无效，只是一个担保形式，该借款牟敦秀分文未用，更与牟敦秀的房子无关。胡善芹、冯启收辩称对公证书本身真实性无异议，但对刘海龙在所作的陈述内容有异议。对涉案房屋买卖合同的签订过程。胡善芹陈述听说牟敦秀要出卖涉案房屋，在查看房屋现状及与牟敦秀协商价款后，双方于2011年9月份签订房屋买卖合同并一次性支付购房款10万元，牟敦秀将涉案房屋交付胡善芹。并提供如下证据：1、五莲县洪凝街道却坡居委会证明一份，载明：我居牟敦秀于1995年在我居东环路以东建平房四间，该房屋产权归牟敦秀所有，2011年8月26日；2、房屋买卖合同一份，载明：今有却坡村牟敦秀将坐落在富强路南头路东平房四间，作价10万元卖与胡善芹，购房款付清后以收到条为准。买卖合同双方自愿。本房屋保证无任何纠纷，卖方无偿提供过户手续。如违约每天按购房款总价的2%支付对方违约金。牟敦秀在出卖方处签字并捺印，胡善芹在承买方处签字，冯启收在证明人处签字，刘海龙在担保人处签字；3、收到条一份，载明：今收到胡善芹购买却坡富强路南边路东房屋四间，全款10万元（壹拾万元）收款人刘海龙，牟敦秀2011年9月8日。对上述证据，牟敦秀质证意见为：1、对却坡居委会证明无异议，从该证明中可以看出涉案房屋归牟敦秀所有；2、对于房屋买卖合同有异议，该合同实际是为刘海龙向冯启收借款提供的担保，且在该合同中，作为胡善芹配偶的冯启收作为证明人，刘海龙作为担保人与常理不符；3、对收到条有异议，该收款人为刘海龙，该10万元实际上是刘海龙向冯启收所借的款项，若按胡善芹、刘海龙陈述的房屋买卖合同属实，收款人不应是刘海龙，因为刘海龙与涉案房屋无关。胡善芹主张牟敦秀收到购房款后，将涉案房屋交付胡善芹，2013年五莲县住房和城市规划建设局征收了涉案房屋。并提供：1、却坡城中村改造工程建设房屋征收补偿协议一份，载明：五莲县住房和城乡规划建设局作为征收部门征收了包括涉案房屋在内的却坡居城中村房屋，胡善芹在被征收人处签字；2、征收房屋腾空验收单一份，载明：2013年9月2日，经征收人与被征收人共同检验胡善芹同志所属的A16位置房屋及其附属设施均已腾空，符合要求，验收合格。对胡善芹提供的上述证据，牟敦秀质证意见为：上述协议是因当时感觉居委会的拆迁补偿款不合适拒绝签字，胡善芹、冯启收持虚假的房屋买卖合同到居委会签订的。同时，牟敦秀辩称胡善芹所主张的牟敦秀收到购房款后将涉案房屋交付胡善芹与事实不符，涉案房屋在拆迁前一直由牟敦秀居住，并于2012年7月份在涉案房屋院内花费4万余元加盖了西屋和车某等建筑，并申请证人牟某、倪某、何某等出庭作证。牟某证实：2012年阴历六月十九日到七月十二日，证人带领的小工程队为牟敦秀在院内建造了房屋及车某，牟敦秀支付劳务费8000余元。倪某证实：证人在却坡居居住，与牟敦秀系邻居关系，涉案房屋平时由牟敦秀居住，并于2012年重新建造了南屋等。何某证实：证人与牟敦秀系邻居关系，牟敦秀于2012年修建的东屋、西屋及车某，证人给付牟敦秀人情费200元。胡善芹、冯启收质证意见为：证人与牟敦秀存在利害关系，不能证实牟敦秀一直居住在涉案房屋内，也不能否认牟敦秀将涉案房屋交付胡善芹、冯启收的事实。一审法院认定上述事实的证据有牟敦秀提供的五莲县公证处公证书，却坡居委会证明、房屋买卖合同、收到条、却坡城中村改造工程建设房屋征收补偿协议、征收房屋腾空验收单各一份，证人牟某、倪某、何某证人证言及到庭当事人的陈述等。一审法院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十三条规定：双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。本案中，对于涉案房屋买卖合同的签订过程及效力，双方持有不同意见，牟敦秀主张该房屋买卖合同系虚假合同，是为刘海龙向冯启收借款的担保合同，且涉案房屋一直由牟敦秀居住，并提供刘海龙在五莲县公证处所做的事实情况陈述、牟某、倪某、何某的证人证言等证据进行证实；胡善芹、冯启收辩称该房屋买卖合同合法有效，并提供却坡居委会证明、房屋买卖合同、收到条、却坡城中村改造工程建设房屋征收补偿协议、征收房屋腾空验收单等证据进行证明。一审法院综合分析双方提供的证据，认为在牟敦秀与胡善芹签订的房屋买卖合同中，由其配偶冯启收作为证明人，由案外人刘海龙作为担保人；收到条中由与房屋无关的刘海龙作为收款人；以及胡善芹主���的房屋买卖合同签订及涉案房屋交付后，牟敦秀再组织人员在院内加盖房屋及车某，上述现象均与常理不符，故对胡善芹、冯启收的辩称，一审法院不予采信，该房屋应是牟敦秀为刘海龙向冯启收借款10万元提供的抵押担保。《中华人民共和国担保法》第四十条规定：订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本案中，结合双方提供的证据可以看出，牟敦秀与胡善芹签订的房屋买卖合同实质上是抵押担保合同，双方在合同约定了所有权的转移，违反了上述法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下���情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。牟敦秀与胡善芹签订的房屋买卖合同违反了担保法和物权法的强制性规定，应为无效合同。故对牟敦秀请求依法判决牟敦秀与胡善芹签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，一审法院予以支持。冯启收在该房屋买卖合同中为证明人，牟敦秀对冯启收的起诉无法律依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条的规定，一审法院判决：一、依法确认牟敦秀与胡善芹签订的房屋买卖合同无效；二、驳回牟敦秀的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：庭审中胡善芹申请证人安某、冯某1出庭作证，拟证实：1、2011年牟敦秀已将涉案房屋交付胡善芹使用，牟敦秀已经离开涉案房屋；2、原审中牟敦秀提交的证据是虚假的；3、牟敦秀与刘海龙有利害关系。证人安某证实其通过冯启收认识的刘海龙和牟敦秀；安某听冯启收说刘海龙与牟敦秀是两口子；冯启收跟安某说冯启收在却坡买了一处房子；安某问冯启收房子空着没有，冯启收说空着；安某说没事的话安某去住一段时间，冯启收说可以；冯启收就将钥匙给安某；安某大约住了五六个月；涉案房屋中有没有南屋和车某。证人冯某1证实��与冯启收是堂兄弟关系，与牟敦秀不认识；冯某1知道冯启收夫妻从却坡买房屋的事情；当时冯启收往却坡村搬家以及房屋拆迁时其均区涉案房屋帮忙了，涉案房屋有过道，没有南屋；涉案房屋西边跟南边是院墙，西边一个厕所，北边是堂屋，东边一个过道。牟敦秀对证人证言质证认为：牟敦秀不认识两证人；两证人是经胡善芹申请出庭作证，且证人冯某1与冯某2堂兄弟关系，证人证言不应采纳；两证人陈述的房屋并非涉案房屋，涉案房屋拆迁时有西屋两间，南面是厕所，北面是厨房，院墙的东面建有车某。牟敦秀为证实自己的上述质证意见以及房屋被拆迁时其居住在涉案房屋内向法庭提交照片七张以及村委会盖章的照片打印件六张，牟敦秀主张照片是2013年七八月份涉案房屋拆迁时，村委会到牟敦秀家中核实情况所拍摄的，照片中的两人为村干部许崇彩与牟敦秀。��敦秀提交的照片显示房屋安装了车某门。胡善芹质证认为：牟敦秀提交的证据不能证实牟敦秀的主张。相片上的车某不是车某，是过道安了车某的门。涉案房屋要拆迁时，牟敦秀恶意反悔，故意赖在涉案房屋中。另查明，2016年4月18日，牟敦秀向一审法院递交申请书申请撤回对刘海龙的起诉。次日，一审法院裁定准予牟敦秀撤回对刘海龙的起诉。该裁定一审法院未送达胡善芹、冯启收。本院认为:本案争议焦点为牟敦秀与胡善芹签订的房屋买卖合同是否有效。判断合同是否有效的因素是合同是否是当事人的真实意思表示；合同是否违反了法律的强制性规定。本案中，牟敦秀主张涉案房屋买卖合同是虚假的，是刘海龙向冯启收借款借款的担保合同，胡善芹、冯启收辩称房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。一方面，刘海龙的证言证实其以牟敦秀所有的房屋为担保向冯启收借款10万元，冯启收让其在房屋买卖合同上签字，房屋买卖合同实际上是刘海龙向冯启收借款签订的担保合同。胡善芹主张刘海龙与牟敦秀存在利害关系，但是未能提交证据证实，一审法院采信刘海龙的证言并无不当。另一方面，若如冯启收主张双方存在真实的房屋买卖合同关系，双方却在房屋买卖合同中约定了担保人，且担保人为刘海龙。冯启收作为涉案房屋的买受人，在买卖合同中却记载为证明人。刘海龙并非涉案房屋的所有权人，亦非涉案房屋的出卖人，却在收到10万元购房款的收到条中签字，房屋买卖合同、收到条的内容违背常理。此外，证人牟某、倪某、何某的证言证实2012年6.7月份牟敦秀对涉案房屋进行了投资建设，出售房屋后又对房屋进行投资建设的行为违背房屋买卖的正常交易习惯。二审时胡善芹申请证��安某、冯某1出庭作证，因冯启收未能提交其他证据对证人证言予以佐证，且冯某1与冯某2堂兄弟关系，对证人证言本院不予采信。综上所述，2011年8月26日牟敦秀与胡善芹签订的合同名为房屋买卖合同，实为牟敦秀以涉案房屋为刘海龙向冯启收借款提供的担保。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。因此牟敦秀与胡善芹签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，且非当事人的真实意思表示，一审法院判决牟敦秀与胡善芹签订的房屋买卖合同无效并无不当，本院予以维持。牟敦秀申请撤回对刘海龙的起诉，且经一审法院准许，因此庭审时刘海龙未出庭，一审判决书中未出现刘海龙并无不当。一审法院未将裁定送达胡善芹、冯启收，程序存在瑕疵，但是不��响实体处理，判决结果正确，本院予以维持。综上，胡善芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人胡善芹负担。本判决为终审判决。审 判 长  张琳代理审判员  李云代理审判员  汤阳二〇一六年十二月二十三日书 记 员  刘敏