安徽省宁国市人民法院民 事 判 决 书(2016)皖1881民初2519号原告：宁国市亿佳物业有限公司，住所地安徽省宁国经济技术开发区管委会大楼，统一社会信用代码91341881669494268P（1-1）。法定代表人：徐化萍，董事长。委托诉讼代理人：钟霞，安徽西津律师事务所律师。被告：芜湖市华龙房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市九莲塘华联商城2号楼5层，组织机构代码70507888-7。法定代表人：高易华，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱长华，安徽仝人律师事务所律师。委托诉讼代理人：高程，公司员工。原告宁国市亿佳物业有限公司（以下简称“亿佳物业公司”）与被告芜湖市华龙房地产开发有限公司（以下简称“华龙房地产公司”）物业服务合同纠纷一案,本院2016年7月21日立案后,依法适用简易程序。本院于2016年8月10日收到华龙房地产公司提交的民事反诉状，要求判令亿佳物业公司停止、消除对华龙房地产公司坐落于宁国市育英山庄的架空层车库使用权的侵害，并赔偿其损失247500元；于2016年8月12日收到华龙房地产公司的民事补充反诉状，要求判令亿佳物业公司对华龙房地产公司坐落于宁国市育英山庄的架空层车库进出通道履行物业管理人的服务保障义务。本院于2016年8月15日作出（2016）皖1881民初2519号民事裁定书，对华龙房地产公司的反诉不予受理，华龙房地产公司不服，向安徽省宣城市中级人民法院提出上诉，后又撤回上诉。本院于2016年8月30日公开开庭审理了本案。原告亿佳物业公司的委托诉讼代理人钟霞，被告华龙房地产公司的委托诉讼代理人朱长华、高程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿佳物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2013年7月1日至2016年12月31日的物业费共计35700元，并承担违约金68957.1元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告系宁国市“育英山庄”小区物业服务企业，被告系该小区业主，拥有空置车库85间。2013年6月27日，原告与该小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，该合同于2013年7月1日生效。双方在合同中约定：车库由业主按每月10元交纳物业费，每年1-3月预交；逾期交纳的，从逾期之日起按物业管理费的千分之三收取违约金。随后原告在2014年12月28日、2015年12月31日续签了《物业管理服务合同》，委托期限一直至2016年12月31日止。现诉至贵院，请求判如所请。华龙房地产公司辩称：请求驳回原告对被告的诉请，案件诉讼费用由原告承担。一、被告是宁国市育英山庄小区的开发商，现为部分业主，在开发结束后，被告将物业移交给小区业主委员会，办理了移交手续。原告取得小区物业管理权后，应当保证小区正常使用。被告作为小区业主同样也享有上述权利。但原告一直无视政府批准的小区规划，在车辆进出必经区域自行划定停车位，有偿出租给他人使用。不仅阻断了被告车库的必经通道，使车库无法使用，造成损失，且其行为阻碍小区消防通道，使得小区消防严���毁坏，基于以上事实，被告认为原告作为物业管理服务提供者，应当给业主提供起码的物业管理服务。原告在诉状中称提供了物业管理服务有权取得物业管理费，即原告承认其收取物业管理费的前提是提供物业管理服务。物业管理人提供物业管理服务，物业服务人缴纳物业管理费是物业管理服务合同的基本权利义务。原告诉请被告支付物业管理费，但其并未提供任何物业管理服务。原告在诉状中也未说明其提供了什么物业管理服务作为其收取物业管理费的依据。由于原告在被告所有的车库机动车进出必经区域划定停车位从事租赁经营活动导致被告自有车库无法投入使用，对于物业服务人的行为，使得业主的物业无法使用的，依法不享有收取物业管理费的权利，且应当承担赔偿业主损失的责任。二、最高人民法院相关司法解释中明确规定物业合同虽是由物业管理企��与业主委员会签订，但实际约束的是物业服务人和业主双方，据此被告在物业服务合同中所规定的业主权利被剥夺的情况下，有权拒绝承担合同约定的义务。三、原告划定停车位致使被告车库不能投入使用，有事实依据和法律依据。由于原告的侵害被告的车库使用权，属于侵权行为与积极违约行为。中华人民共和国行业标准及建设部1998年发布规范以及车库建筑设计规范，其中规定小型机动车后退式停车的宽度不得低于5.5米，前进式停车不得低于5.9米。原育英山庄车库外道路为6米，现被原告划定了2米的宽度，仅剩宽度为4米，小型机动车无法安全进出。综上，本案原告以提供了物业服务为由要求被告承担物业管理费，被告对于承担物业管理费的义务无异议，但本案原告是否提供了物业管理服务存有异议。如原告提供物业服务，则被告应当缴纳物业管理费，但如原告侵害了被告权利致使被告车库无法使用，被告则不承担物业管理费缴纳的义务。原告对于被告所有的车库完全没有提供物业服务。原告亿佳物业公司围绕诉讼请求提交了会议记录复印件、《物业管理服务合同》复印件、物业费收取清单复印件、《关于停止侵权行为的再次交涉函》复印件等证据，被告为反驳原告的诉讼请求提交了《育英山庄物业移交补充合同》复印件、车库位置图、照片、借条复印件等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的《育英山庄物业移交补充合同》系被告方与育英山庄业主委员会签订，其中“另乙方或乙方委托的物业公司不得在未售车库前划停车位，保证车库内车辆自由进出，否则甲方��权拒交物业费用”的条款不能约束并非合同相对人的原告，且原告与育英山庄业主委员会签订的《物业管理服务合同》中未有上述相关约定，故被告不能据此条款拒绝承担物业管理费；被告提交的平面图、照片结合本院庭后调查情况，能够证实原告在育英山庄小区内道路及车辆的管理上存在瑕疵的事实；被告提交的调解协议、借条与收款收据与本案不具有关联性，不予认定。根据认定的证据，结合当事人庭审陈述及本院受理的（2016）皖1881民初2875号案件的审理情况，本院确认如下事实：被告华龙房地产公司系宁国市“育英山庄”小区的开发商，小区内共有架空层车库88间，其中29间车库已经出售，59间车库未售出仍属原告所有。2013年6月27日，原告亿佳物业公司（乙方）与宁国市育英山庄业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》一份，约定：甲方将“育英山庄”小区委托给乙方实行物业管理，期限自2013年5月12日至2014年12月31日止；车库的业主按每月10元向乙方交纳物业管理服务费，于每年1-3月预交；逾期交纳的自逾期之日起按物业管理费的千分之三收取违约金。原告于2013年7月1日入驻“育英山庄”小区进行物业管理。2014年1月23日，芜湖市华龙房地产开发有限公司宁国宁中分公司（甲方）与宁国市育英山庄业主委员会（乙方）签订《育英山庄物业移交补充合同》，约定对甲方所有的车库按照每月每间10元的标准缴纳物业管理服务费。2014年12月28日、2015年12月31日，原告与宁国市育英山庄业主委员会续签《物业管理服务合同》，委托管理期限延续至2016年12月31日止。本院庭后前往育英山庄进行了调查核实，确有少数车辆停放于被告所有的车库门前，对车库的使用造成妨碍。本院认为：原告与宁国市育英山庄业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规强制性规定，依法成立并生效，双方当事人均应信守并全面履行。原告称被告名下的车库共有85间，但被告仅认可59间，原告亦未提供证据对其主张的该项事实予以证实，故对原告要求被告支付其名下59间车库的物业管理费的诉请予以支持，超出部分不予支持。经本院核算，被告拖欠原告2013年7月1日至2016年12月31日的物业管理费数额为24780元（59间×10元/间/月×42个月）。原告依据合同的约定向本院主张按日3‰计算违约金，显属过高，且原告在履行物业服务的过程中存在瑕疵，根据双方对案涉《物业管理合同》的履约情况，本院酌定违约金数额为6000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百��七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告芜湖市华龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告宁国市亿佳物业有限公司物业管理费24780元及违约金6000元；二、驳回原告宁国市亿佳物业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2393元，已减半收取1196.5元，由原告宁国市亿佳物业有限公司负担800元，被告芜湖市华龙房地产开发有限公司负担396.5��。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员 施 璟二〇一六年十二月十六日书记员 程明敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的���交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务:……（五）按时交纳物业服务费用；……《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接收相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。