重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0111民初1206号原告：刘金鑫，男，1996年5月20日出生，汉族，重庆市大足区人，住重庆市大足区双桥区。委托代理人：陈健康，重庆志和智律师事务所律师。被告：重庆巴月庄实业有限公司（统一社会信用代码91500111563485451B），住所地重庆市双桥经开区星湖路三号。法定代表人：蒋永，董事长。破产管理人：重庆巴月庄实业有限公司清算组。委托代理人：兰智慧，男，1984年1月20日出生，汉族，四川省资阳市人，住四川省资阳市安岳县，一般代理，系破产管理人工作人员。原告刘金鑫诉被告重庆巴月庄实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月16日立案受理后，依法由代理审判员邓俊适用简易程序于2016年10月27日公开开庭进行了审理。原告刘金鑫特别授权委托代理人陈健康，被告重庆巴月庄实业有限公司一般授权委托代理人兰智慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判决确认原、被告签订的巴月庄2014商字第014号《重庆市商品房买卖合同》有效；2、判决被告继续履行巴月庄2014商字第014号《重庆市商品房买卖合同》；3、判决被告将位于重庆市双桥经济技术开发区XX大道X号巴月庄附XX号XX房屋交付给原告使用；4、判决被告为原告办理巴月庄附XX号XX房屋《房地产权证》；5、判决被告向原告支付逾期交房违约金（违约金以46万元为基数，按每日万分之一的标准从2015年1月1日起计算至交付房屋之日止）；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告签订了巴月庄2014商字第014号《重庆市商品房买卖合同》，约定：被告将位于重庆市双桥经济技术开发区XX大道XX号巴月庄附XX号的XX房屋销售给原告，采取按揭付款方式，被告于2014年12月31日前交付房屋。合同签订后，原告依约向被告支付了房屋的首付款46万元，但被告没有在约定的2014年12月31日前向原告交付房屋，且至今仍未交付。为维护原告的合法权益，特依法起诉，诉前所请。2016年10月27日，原告当庭变更诉讼请求，最终确认诉讼请求如下：1、判决确认原、被告签订的巴月庄2014商字第014号《重庆市商品房买卖合同》有效；2、判决被告继续履行巴月庄2014商字第014号《重庆市商品房买卖合同》；3、判决被告将位于重庆市双桥经济技术开发区XX大道XX号巴月庄附XX号XX房屋交付给原告使用；4、判决被告为原告办理巴月庄附XX号XX房屋《房地产权证》；5、判决被告向原告支付逾期交房违约金（违约金以516805元为基数，按每日万分之一的标准从2015年1月1日起计算至交付房屋之日止）；6、本案诉讼费由被告承担。被告重庆巴月庄实业有限公司辩称：1、被告已于2016年7月7日进入破产诉讼程序，由重庆市江北区人民法院裁定受理被告的重整申请，并于2016年8月8日指定巴月庄实业有限公司清算组作为破产管理人，根据破产法第十八条之规定，涉案合同属于双方当事人均未履行完毕的合同，管理人自破产申请受理之日即2016年7月7日起，两个月内未通知原告，或在2016年8月收到原告催告（诉状）之日起，30日内未答复的，所以涉案合同应当视为已解除，故被告不再负有继续交付房屋等义务；2、继续履行涉案合同不具备可行性，因为该涉案合同的房屋现已停工，是否恢复施工，现在不确定，合同目的现在不能实现；3、请求法院驳回原告的诉讼请求。另外，被告自2016年7月7日，重庆市江北区人民法院受理破产程序之后，于2016年9月5日在人民法院报、重庆日报向社会公告，要求各位债权人向被告破产管理人申报债权，所以被告已经履行了破产的告知义务。本院经审理认定事实如下：原告与被告签订了巴月庄2014商字第014号《重庆市商品房买卖合同》，双方在合同中约定：甲方（被告）将重庆市大足区双桥经济技术开发区巴月庄XX号XXX的房屋一套出售给乙方（原告），房屋建筑面积213.82平方米，总成交金额为1530000元。原告于签订合同之日首付房款460000元，余款1070000元由银行按揭支付。甲方（被告）应当在2014年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（原告）使用。甲方（被告）逾期交房超过30日的，乙方（原告）有权要求解除合同，乙方（原告）要求继续履行合同的，有权要求甲方（被告）按日支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告于2014年3月21日支付了购房定金200000元，又于2014年8月6日支付了房款260000元、契税45900元、大修基金10691元等各项费用共计316805元，但是双方并未办理银行按揭手续。现被告一直不履行交房、办证义务，原告特起诉来院，请求判令：1、判决确认原、被告签订的巴月庄2014商字第014号《重庆市商品房买卖合同》有效；2、判决被告继续履行巴月庄2014商字第014号《重庆市商品房买卖合同》；3、判决被告将位于重庆市双桥经济技术开发区东环大道XX号巴月庄附XX号XX房屋交付给原告使用；4、判决被告为原告办理巴月庄附XX号XX房屋《房地产权证》；5、判决被告向原告支付逾期交房违约金（违约金以46万元为基数，按每日万分之一的标准从2015年1月1日起计算至交付房屋之日止）；6、本案诉讼费由被告承担。在庭审中，原告当庭变更诉讼请求，最终确认如下：1、判决确认原、被告签订的巴月庄2014商字第014号《重庆市商品房买卖合同》有效；2、判决被告继续履行巴月庄2014商字第014号《重庆市商品房买卖合同》；3、判决被告将位于重庆市双桥经济技术开发区XX大道XX号巴月庄附XX号XX房屋交付给原告使用；4、判决被告为原告办理巴月庄附XX号XX房屋《房地产权证》；5、判决被告向原告支付逾期交房违约金（违约金以516805元为基数，按每日万分之一的标准从2015年1月1日起计算至交付房屋之日止）；6、本案诉讼费由被告承担。另查明，本案所涉及的房屋现于2015年4月14日被重庆市江北区人民法院（2014）江法民保字第00223号/00223-3号司法查封。庭审中，经本院释明后，原告仍坚持其诉讼请求。还查明，本案所涉房屋现尚未完成建设工程竣工验收备案登记，未进行合同备案登记，也未进行所有权初始登记。上述事实，有当事人陈述、巴月庄2014商字第014号《重庆市商品房买卖合同》一份、收据两张一份、（2016）渝0105民破8号民事裁定书及（2016）渝0105民破8号决定书等证据以及庭审记录载卷为凭，上述证据经本院依法核实后，本院予以采信。本院认为，合法的商品房预售合同受法律保护。本案中，双方对原、被告签订的巴月庄2014商字第014号《重庆市商品房买卖合同》均表示没有异议，本院予以确认。被告辩称应当适用《破产管理法》第十八条的法律规定，该合同应当视为自动解除。本院认为，根据（2016）渝0105民破8号民事裁定书及（2016）渝0105民破8号决定书，现被告仍处于破产重整阶段，尚未宣布正式破产，所以本院对被告辩称的合同自动解除不予支持。另外，原告要求继续履行该合同，本院认为，现在被告已经处于破产重整阶段，是否继续履行合同不具有确定性，被告在庭审中也辩称合同目的现在无法实现，被告也无法达到原告要求继续履行合同的要求。所以，本院认为，因双方签订的合同现在是否能够继续履行现不具有确定性，待被告企业破产重整之后，根据被告的实际情况，原告可以另案起诉。关于交房和办理房地产权证。本案涉讼房屋上的土地已经被司法查封，查封期限内不能转移登记，且本案涉讼房屋所在的楼栋尚未取得建设工程竣工验收备案证明，并且也一直处于停工阶段，恢复施工时间不确定，也不具备交房的条件，根据《重庆市土地房屋权属登记条例》第四十条规定，现无法办理初始登记。所以，本案所涉讼房屋无法办理房屋产权证，到目前为止不具备交房的条件，该房屋在法律或事实上均无法履行，故对原告要求被告交付房屋和办理房地产权证的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金。根据双方签订的合同，被告应于2014年12月31日前将所购房屋交予原告使用，如因被告的原因超过30日未交房的，原告要求继续履行合同的，有权要求被告按日支付已付房价款万分之一的违约金。依照该约定，被告交房的期限已过，原告经本院释明后仍要求继续履行合同，所以被告应当承担相应的违约责任。根据被告出具的收据，原告所缴纳的定金200000元已转为购房款，并且原告在2014年8月6日缴纳了房款260000元、契税45900元、大修基金10691元等各项费用共计316805元，根据合同约定违约金应当以所缴纳的购房款作为基数进行计算，所以本案中原告所缴纳的契税、大修基金不应当计算在购房款当中，最终原告所缴纳的房价款应当为460000元。被告辩称，原告所支付的房款金额较大，应当出具相应的转账凭证，本院认为，被告已经向原告出具了收据证明收到了上述款项，该证据能够达到原告的证明目的，所以对被告的辩论意见不予支持。综上，原告诉称的违约金本院确认为从2015年1月1日起以460000元为基数，按照每日万分之一的标准计算至房屋交付之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一款第一项、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、第三十八条第二款之规定，判决如下：一、确认原告刘金鑫与被告重庆巴月庄实业有限公司签订巴月庄2014商字第014号《重庆市商品房买卖合同》有效；二、被告重庆巴月庄实业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告刘金鑫逾期交房违约金（利息以460000元为本金，从2015年1月1日起按照每日万分之一的利率计算至交房之日止）；如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告刘金鑫的其他诉讼请求。案件受理费9367元（已减半），由被告重庆巴月庄实业有限公司承担4100元，原告刘金鑫承担5267元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  邓俊二〇一六年十二月十二日书 记 员  唐巧