安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖13民终2346号上诉人（原审被告、反诉原告）：魏贞。被上诉人（原审原告、反诉被告）:陈素侠。委托诉讼代理人：朱安英，安徽烁光律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈胜楠，安徽烁光律师事务所实习律师。上诉人魏贞因与被上诉人陈素侠房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院（2016）皖1322民初728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏贞上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持魏贞一审反诉请求。事实和理由：其与陈素侠签订合同后，按照约定使用房屋，2015年6月初，陈素侠趁魏贞外出之际，赶走魏贞店员、强行锁店门，造成婚纱店停业至今。2015年8月20日，陈素侠带人砸毁婚纱店玻璃，强逼魏贞搬离，致使魏贞流产，给魏贞经济及精神上造成很大的损失和摧残。因此，魏贞未向陈素侠支付租金，责任应当由陈素侠承担，陈素侠存在违约行为，应当赔偿由此给魏贞造成的损失。陈素侠辩称，本案系房屋租赁合同纠纷，因魏贞在租赁期间未支付租金，陈素侠提起本案诉讼，一审判决未支付陈素侠本诉请求，而是以魏贞不能拆除的装潢抵付房租，陈素侠对此不服，为息事宁人才未上诉。魏贞一审的反诉请求无事实及法律依据，不应得到支持。陈素侠向一审法院起诉请求：解除2015年1月1日其与魏贞签订的房屋租赁协议，魏贞返还租赁房屋，并支付2015年度房屋租金8万元，承担诉讼费用。魏贞向一审法院反诉请求：陈素侠赔偿经营经济损失12万元、装潢费用6万元及精神损害损失2万元，合计20万元。一审法院认定事实：魏贞从2007年起租赁陈素侠位于萧县龙城镇交通路北侧与小商品市场交界西拐角处的二层门面楼房经营婚纱摄影生意，并在租赁期间自费改装装修门面橱窗、门头、铺设二楼室内地面等部位。2015年1月1日双方签订房屋租赁协议，约定：一、甲（陈素侠）乙（魏贞）双方经协商，甲方自愿把小商品市场南头自己的拐角楼1楼2间和2楼2间出租给乙方使用，乙方有转让权，优先续租权，有吸引第三方丙方合租的权利。二、租期五年，乙方每年只需按时向甲方交房租费捌万元整，到期再续。三、乙方租赁与停租时，甲方必须给乙方预留一定的时间装修布置和盘点，清理搬运物品，10天左右，不得计费。四、结账方式：一次性付清，年年清帐，不拖欠，随行就市。五、乙方有招租的权利，但不负担第三方丙方的房租费及其他费用。六、以上条款均是甲乙双方真实意志的表示，必须共同遵守，不得违约。七、租期内，乙丙两方合租时，向甲方交纳的总房租费不变，各自的房租费由乙丙两方协商解决，另签协议。八、第三方丙方同样享有乙方的权利和义务。九、如有未尽事宜，甲乙双方另议。十、本协议一式三份，甲乙丙三方各一份，签字有效。备注：乙方租楼下北头小间和2楼2间。丙方租楼下2间的南半部分。该协议签订前，2014年8、9月起魏贞已实际使用一楼北面小间及二楼两间，一楼南面两间预留招租丙方，但双方均未能招租到丙方承租。2015年7、8月份，陈素侠向魏贞催缴2015年房租8万元，双方发生了争执，又因魏贞生病住院，婚纱摄影生意逐渐停业，至2016年1月4日陈素侠发函督促魏贞缴纳租金未果。一审法院审理期间双方于2016年4月8日达成调解协议，自愿解除了房屋租赁协议，魏贞返还租赁房屋，并于2016年5月7日实际交割完毕。但双方对陈素侠诉请的房屋租金8万元及魏贞反诉请求的损失赔偿20万元未能协商解决。一审法院认为：陈素侠与魏贞存在连续多年房屋租赁事实关系，2015年1月1日签订的房屋租赁协议系再次延续租赁关系，协议内容是双方真实意思表示，依法有效，对当事人具有法律约束力；协议未明确租金缴付时间节点及预留招租第三方应承担缴纳的租金数额，且备注魏贞实际租赁使用部分房屋，致使双方对租金交付期限及数额形成争议，但魏贞实际使用部分租赁房屋数月，仍应支付相应租金；魏贞在前期租赁期间添附装修物的事实及项目情况在案涉协议中没有涉及，装修项目、费用情况不明确，且未约定租赁终止后处置方式，而部分装修物与租赁房屋形成附合，其残值具有使用价值，应可抵付应承担房屋租金。现双方提前解除租赁关系，部分装修物属于附合财产，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，又不能拆除的，具有使用价值，其残值可与所欠房屋租金折抵。现双方已解除房屋租赁关系，魏贞返还了案涉租赁房屋，对陈素侠的此项诉求不再裁决。陈素侠要求魏贞支付房屋租金8万元及魏贞要求陈素侠给付装修物残值6万元，不予支持；魏贞生病住院与房屋租赁纠纷没有内在因果关系，要求陈素侠赔偿经营损失12万元及精神损害也没有事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决：一、驳回陈素侠要求魏贞给付2015年度房屋租金8万元的诉讼请求；二、驳回魏贞的反诉请求。案件本诉受理费1800元，由陈素侠负担；案件反诉受理费2150元，由魏贞负担。本院二审期间，魏贞申请本院调取2015年8月22日其报警及出警记录。本院调取2015年8月22日，魏贞与陈素侠丈夫吴孝强因涉案房屋租赁一事发生纠纷的报警记录及公安机关向魏贞与吴孝强做的询问笔录，双方对于本院调取证据的真实性均无异议，本案对本院调取证据的真实性予以确认。一审查明事实除“2015年7、8月份，陈素侠向魏贞催缴2015年房租8万元，双方发生了争执，又因魏贞生病住院，婚纱摄影生意逐渐停业”应为“合同签订后，魏贞经营数月，2015年6月，双方因租赁事宜产生纠纷”外，其他事实属实，本院予以确认。本院认为，魏贞与陈素侠2015年1月1日签订的房屋租赁协议对于租金支付约定“一次性付清，年年清帐，不拖欠，随行就市”，虽然陈素侠主张在合同签订之前双方支付租金的惯例及签订合同时约定均是半年支付一次，但魏贞对此不予认可，陈素侠也未能提供证据证明，结合《中华人民共和国合同法》对租金支付期限没有约定或者约定不明确，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付的规定，魏贞在本案中应当在租赁期间每届满一年时支付租金。因此，陈素侠于2015年6月向魏贞索要租金不当。因二人在一审法院主持下于2016年4月8日达成调解协议，自愿解除房屋租赁合同，并于2016年5月7日将合同解除后续事宜交割完毕，魏贞庭审中亦承认自2015年1月1日起未交纳租金，因此，一审法院以魏贞在涉案房屋装饰装修残值抵付其实际占有房屋期间房租并无不当，魏贞要求陈素侠赔偿其装潢费用6万元的上诉请求不能成立，本院不予支持。魏贞主张陈素侠于2015年6月趁其外出之际，赶走店员、强行锁店门，造成婚纱店停业，因一审提供的证据均是书面证言，证人未出庭作证，陈素侠对此不予认可，本院自公安机关调取的报警材料亦无法证明其上述主张，且魏贞亦未提供证据证明其营业损失数额，因此，其要求陈素侠赔偿其营业损失12万元无事实及法律依据，本院亦不予支持。另，魏贞虽一审提供了住院票据及费用清单，但无法证明该费用的支付与涉案房屋租赁一事存在因果关系，对其此项上诉主张，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。魏贞上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2150元，由魏贞负担。本判决为终审判决。审 判 长  丁 伟审 判 员  吴昊彧代理审判员  曹 志二〇一六年十二月十二日书 记 员  王 艳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。