福建省高级人民法院民 事 裁 定 书(2016)闽民申1359号再审申请人(一审原告、二审上诉人）：孙金，男，1969年6月14日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区，现住浙江省温州市。被申请人(一审被告、二审被上诉人）：王伟雄，男，1985年6月3日出生，汉族，住福建省惠安县，现住福建省厦门市思明区。再审申请人孙金因与被申请人王伟雄物权保护纠纷一案，不服福建省厦门市中级人民法院（2015）厦民终字第2115号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。孙金申请再审称，本案属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第(一)项、第(五)项、第(十一)项规定的情形，请求撤销一、二审判决，依法改判。事实和理由为：(一)其有新的证据足以推翻原判决。1.一审认定讼争房C3103跃层为二楼即C3203，C3203上方为整幢楼顶即为三十三层屋面，二审认为C3103单元实际只有跃二层，这一认定是错误的，其提供的新证据足以推翻原判决。根据其提供的新证据一，即厦门市测绘与基础地理信息中心(以下简称信息中心)在2015年11月23日根据其申请作出的《政府信息公开告知书》，可以证明涉讼房产是三层的，第三十三层也是有房子的，该房子用途是住宅，套内面积为4.81平方米，公摊面积为1.51平方米，建筑面积为6.32平方米。2.根据厦门市思明区人民法院(2014)思民初字第1464号民事判决(以下简称原一审判决)查明的事实，“案外人何联川与新景地公司(即厦门新景地集团有限公司)签订《商品房买卖合同》，购买涉讼C梯31跃33层C3103单元房产。该合同约定房产所在楼宇的屋面使用权即三十三层屋面归全体业主所有。2010年11月3日，何联川与孙金签订《房产买卖协议》，将该房产转让给孙金，并于2010年12月10日将房产交付给孙金使用。”该判决清楚表明涉讼房系31跃33层。3.二审认定“但根据一审法院现场勘查，C3103单元实际仅有跃二层”，这是违背原一审法院查明的事实。在本案所涉四次审理中，只有原一审法院在案件的审理过程中做过实地勘查，根据原一审判决查明的事实，“三楼部分本由二楼内部通往，但目前通道封闭，须从房外公用通道另行到达，三楼套内共分割为五间房”；“另原被告共同确认，三楼部分原有二十几平方的房屋”。需说明的是，原来二楼通过室内楼梯通到三楼房间及露台，为便于管理，其将楼梯口用木板封闭，这就是判决中所称的“目前通道封闭”，而二楼通到三楼的楼梯依然是保留的。根据这唯一的一次现场勘查和双方当事人的确认，也表明讼争房的三楼部分是一直存在的。该事实与信息中心提供的涉讼房《户室明细表》所载的三楼有房子的内容是一致的。4.二审认定，孙金与何联川签订的《房屋买卖协议》中也明确体现为“C梯31跃32层C3103单元的房产”，并以此认定讼争房是跃二层，该认定是违背事实的。事实上，其与何联川签订的《房屋买卖协议》，是以何联川与新景地公司的《商品房买卖合同》为基础，在该合同中，何联川购买的是C梯31跃33层C3103单元的房产，该合同中约定的商品房建筑面积为171.72平方米。在该合同第三条也确认，建筑层数为地上33层。所以讼争房产是三跃层，即31跃32跃33层，其与何联川的《房屋买卖协议》中的面积为171.72平方米，与何联川和新景地公司签订的《商品房买卖合同》的面积是完全一致的。根据法律规定及交易习惯，何联川卖给其的是讼争房的整套房产，而不可能只是其中的一部分。其与何联川签订的《房屋买卖协议》表述的“C梯31跃32层C3103单元的房产”纯属笔误，现提供其与何联川签署的《补充协议》(即本案的新证据二)对此予以确认。另在原案件审理过程中，其提供的其与何联川签署的《交房确认书》也表明讼争房产是31跃33层C3103三层的。5.涉讼《商品房买卖合同》的附图部分已清楚描绘了讼争房产C梯三十一层平面图、C梯三十二层平面图、C梯三十三层平面图，对三十三层的房屋及露台均清楚地表示出来。另外，其向信息中心咨询，该中心通过调取新景中心2#地块33层平面图和屋顶层平面图确认讼争房三楼部分的露台部分的使用权归C3103业主单独使用，而不是公用，并建议其去厦门市城市建设档案馆调取新景中心2#地块33层平面图和屋顶层平面图提供给法院审查。其已向二审法院提供了上述图纸，通过该图纸可以看出最初核准通过的规划设计图表明讼争房产的三楼露台部分，具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用。该露台完全是C3103业主独立使用的，只有通过C3103三楼部分房间才能进入该露台，并没有其它公共楼梯通到此露台。在开发商的原始设计上，该露台与隔壁的房产及露台之间已砌了女儿墙进行明确区分，其对房产的权属及建筑物状况已做了充分的举证。根据信息中心提供的《户室明细表》，每一层的户室明细标示很清楚，而且根据相关法律规定，露台只有使用权，而不计算建筑面积。6.其购买讼争房长达数年却未办理房产权属证书，是因为一手房房东何联川的权属证书还未办理，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，该情况不影响该物业业主的地位和该房产的实际使用权。而本案系其诉王伟雄侵占讼争房产三楼的房屋及露台的使用权，王伟雄侵犯其利益而不当得利。(二)根据其提供的证据，可以证明讼争房产三楼部分是原有的33层部分房子再加上32层的屋面(即露台)部分搭盖而成。但二审却认定“一审法院据此认定违章搭建系在33层屋面上所搭建、侵害了该幢楼全体业主的合法权益并无不当”。如果在33层屋面上搭建那就应当是搭盖成34楼，这与其主张的讼争房产三楼部分(即讼争房产32层屋面上的建筑物)无任何关系，实际上在33层屋面上也是没有任何搭盖物的，二审的判决超出其诉讼请求，属于程序违法，应予重审。此外，“屋面”是建筑上的一个专业名词，根据辞海的解释，“屋面”为：屋顶的表面防水构件。根据百度百科的解释，“屋面”为建筑物屋顶的表面，主要指屋脊与屋檐之间的部分，这一部分占据了屋顶的较大面积，一、二审之所以作出错误判决是因为不能正确理解“屋面”的释义。本院审查查明如下事实：(一)原一审的有关情况1.在原一审审理中，孙金提供证据的情况及王伟雄的质证意见(1)何联川与新景地公司订立的《商品房买卖合同》载明：“第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品为本合同第一条规定的项目中的：新景中心2#地块C梯31跃33层C3103单元。该商品房的用途为住宅，……，层高为三～三十三层2.9米，建筑层数地上33层，……。该商品房(合同约定)建筑面积共171.72平方米，其中套内建筑面积132.142平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积39.578平方米。”“第十七条双方可以就下列事项约定：1.商品房所在楼宇的屋面使用权三十三层屋面归全体业主所有。”王伟雄质证称：“真实性没有异议，但当时只有31、32层，33层是我从32层的屋顶加盖的，故3303不是原告所有的。同时合同中也约定33层的屋面属于全体业主共同所有。”(2)由厦门市房地产交易权籍登记中心于2007年6月5日填发的《商品房买卖合同备案证明》，载明：“项目名称：新景中心2#地块；座落(单元)：新景中心2#地块C梯31跃33层C3103单元；建筑面积：171.72平方米；出卖人：厦门新景地集团有限公司；买受人：何联川。”王伟雄质证称：“表面真实性没有异议，但并没有图纸什么的，也不能证明3303是原告的。”(3)2010年12月10日由何联川(甲方)与孙金(乙方)订立的《房屋交接确认书》载明：“鉴于甲方从开发商处所购买的座落于厦门市思明区新景中心2#地块C梯31跃32跃33层C3103室的房屋已竣工，……已具备入伙条件，可以进驻。甲乙双方已于2010年11月3日签订《房产买卖协议》，甲方将此房屋卖给乙方。……一、双方确认，自2010年12月10日起，该房屋由甲方交付给乙方使用。”王伟雄质证称：“没有异议”。2.原一审现场勘验笔录的内容原一审法院在2014年3月5日制作的《现场勘验笔录》载明：“3103即31楼C座分为A、B区域，3103A为两房一厅，3103B为一房一厅，该部分曾合并出租给王伟雄，月租金4000元。……三楼部分，本来由二楼内部通往三楼，但目前已封闭，须从房外公用通道另行到达。三楼部分目前大门紧闭。(经拨打王伟雄电话，王伟雄称不到场，但会交待人前来开门。)十分钟左右以后，三楼门打开，套内一走廊共五间房，分别上锁。3303部分原来开发商有加盖部分(固有)，然后房屋有原有开发商的框架柱，套内有1.5米高的半墙与其它单元区分开，后孙金在原有框架上加屋顶，未再继续施工。其后，王伟雄将1.5米高的半墙加高到屋顶，并重新进行了拆分，拆分成现有的五间。由二楼内部通往三楼的楼梯，是孙金堵的，从外部通往三楼的楼梯的小部分及敲墙开门也是孙金施工的。”3.本案当事人在原一审审理中的有关陈述原一审庭审中，王伟雄称：3303都是其加盖的，孙金并不是所有人；转账明细表示，其自2011年11月开始每月向孙金支付3303的租金2500元；从转账记录中可以显示自2011年11月就确认双方存在事实租赁关系，但后来即2013年8月25日开始其才发现孙金不是3303的产权人，孙金无权收取租金，所以这种租赁关系是非法的；同时，其从2013年9月25日开始就没有再向孙金支付租金，因为孙金不是产权人。孙金称：讼争房是31跃33层，3303的产权人也是其；王伟雄加盖没有通知其，也没有经过其同意。王伟雄称：其加盖是经过孙金同意的，邻居可以证明。法官问：“孙金要求恢复的原状是什么样子？”孙金答：“三楼的原状是有二十几平方米的房屋，其它是平台，我当时就按一、二楼的格局把它加盖水泥浇筑成房屋屋顶，但没有分隔包围。本来是一楼到二楼再到三楼的，但因为一、二楼出租了，所以我们就把楼梯口堵了；然后去三楼就要从消防梯直接进入三楼。”王伟雄称：“孙金是进行了搭盖，但已经被城管拆除了。后来是我重新加盖。”孙金称：“被拆除的是加盖在33楼上面的34楼，而不是33楼。”王伟雄称：“孙金要盖34楼时，城管就来了，所以连着33楼的加盖一起拆除了。本来33楼有的那个二十几平方米的房间是存在的，但这房间是谁的，我不知道，其他部分是我加盖的不是孙金加盖的。”王伟雄称：“目前33层是不需要经过31、32层的，是独立的。现在孙金也承认3303是我搭盖的，故就不再提供其他的证据了。”孙金称：“3303有部分是原有的，其它部分是王伟雄搭盖的。王伟雄为什么要搭盖，是其为了获得不正当利益，确实没有经过孙金同意且损害了孙金的利益。”(二)二审审理中，孙金向法院提供了盖有“厦门市国土房产测绘档案管理中心档案利用专用章(1)”的《房屋分层平面图》，载明：“幢坐落：思明区嘉禾路11-19号(单)；所在层次：33；层建筑面积(m2)：311.14”；“所在层次：屋顶；层建筑面积(m2)：118.84”。(三)本院询问中查明的有关事实1.对新证据的质证情况在本院审查期间，孙金向本院提交了三份新的证据材料，具体如下：新证据一为：信息中心在2015年11月23日出具的《户室明细表(摘录)》。该明细表系信息中心应孙金申请公开涉讼房产测绘资料(户室明细表)而出具的。该明细表载明：“建设单位：厦门新景地集团有限公司；项目名称及幢号：新景中心2#地块；坐落：嘉禾路17号3103室”。“层次31：套内面积(平方米)：78.12；公摊面积(平方米)：24.55；建筑面积(平方米)：102.67”。“层次32：套内面积(平方米)：40.21；公摊面积(平方米)：12.64；建筑面积(平方米)：52.85”。“层次33：套内面积(平方米)：4.81；公摊面积(平方米)：1.51；建筑面积(平方米)：6.32”。“房屋用途：住宅”。孙金拟以该明细表证明一、二审认定讼争房产只有跃二层的事实错误。新证据二为：孙金(乙方)与何联川(甲方)在2015年10月12日签订的《补充协议》，该协议载明：“甲乙双方已于2010年11月3日签署的编号为1004312的《房产买卖协议》。现对该协议第一条：甲方同意将座落于厦门市思明区新景中心2#地块C梯31跃32层C3103单元的房产，用途住宅，出售给乙方。建筑面积171.72平方米，……因该套房产实际是新景中心2#地块C梯31跃32层跃33层C3103单元，现发现原购房协议对此描述有误。甲乙双方一致同意对2010年11月3日签署的……《房产买卖协议》的第一条更正如下：第一条：甲方同意将座落于厦门市思明区新景中心2#地块C梯31跃32层跃33层C3103单元的房产，用途住宅，出售给乙方。建筑面积171.72平方米……”该协议上有何联川的签名，并捺有手印。孙金拟以该《补充协议》证明一、二审认定讼争房产只有跃二层的事实错误。新证据三为：新景地公司在2016年7月28日出具的《证明》，内容为：“厦门新景地集团有限公司出售的新景中心2#地块嘉禾路17号3103室为跃三层房屋即31跃32跃33层，其中31层套内面积78.12平方米，公摊面积24.55平方米，建筑面积102.67平方米，32层套内面积40.12平方米，公摊面积12.64平方米，建筑面积52.85平方米，33层套内面积4.81平方米，公摊面积1.51平方米，建筑面积6.32平方米，33层露台为封闭式露台，归业主独立使用。”该《证明》上盖有新景地公司的印章，经办人亦在其上签名。孙金拟以该《证明》证明一、二审认定讼争房产只有跃二层是错误的，其所购买的讼争房屋是跃三层。王伟雄对上述证据质证称：对于新证据一，“我认为这份证据与本案无关，就没有去核实。”“(所以)对该份证据的真实性无法确认，因为我没有去信息中心核实过。如果这份证据是真实的，就是合法的，但是与本案没有关联性，不能证明孙金所购买的讼争房就是跃式三层。”“(对于新证据二即)《补充协议》我也没有核实，无法确认其真实性。该份《补充协议》与本案没有关联性，不能证明孙金的主张。”“(对于新证据三即)新景地公司出具的《证明》我没有核实过，无法确认其真实性。该份证据与本案没有关联性，不能证明孙金的主张。”2.询问查明的其他事实(1)对于原一审法院制作的《现场勘验笔录》，王伟雄称：“勘验笔录中对于屋顶是由孙金搭盖的我不认可，其他我没有异议。”“是我加盖的屋顶。”(2)对于王伟雄在32层屋面搭盖的建筑物，具体搭盖在何位置的问题，王伟雄称：“不仅全部覆盖了(涉讼C3103单元33楼的露台)，而且我还覆盖了04单元的房间。”对于王伟雄搭盖的建筑物是否覆盖了涉讼C3103单元33层4.81平方米建筑物所在位置的问题，王伟雄称：“我不知道，(涉讼C3103单元第33层4.81平方米的建筑物)应该是(在)东北角，但是在这个东北角上我也已经盖了房子了。”本院经审查认为，本案的争议焦点为：涉讼C3103单元是跃二层还是跃三层，涉讼建筑物是搭盖在孙金独立使用的第33层的露台上，还是搭盖在归全体业主所有的第三十三层屋面上。对此，本院分析如下：首先，孙金与何联川订立的《房产买卖协议》约定，孙金买受的是涉讼C梯31跃32层C3103单元，但根据何联川与新景地公司订立的《商品房买卖合同》约定，何联川买受的是涉讼C梯31跃33层C3103单元，该商品房层高为三～三十三层，建筑层数地上33层。何联川从新景地公司买受的涉讼C3103单元的面积与孙金向何联川买受的涉讼C3103单元的面积一致，均为171.72平方米。现无其他相反的证据可以证明孙金仅买受涉讼C3103单元的部分面积，故应当认定孙金买受的是涉讼C3103单元的全部面积。其次，在原一审审理中，孙金向法院提交了涉讼C3103单元的《商品房买卖合同备案证明》、《房屋交接确认书》，王伟雄对该两份证据的真实性没有异议，该两份证据与涉讼《商品房买卖合同》相佐证，可以证明涉讼C3103单元为31跃32跃33层，即三层跃式楼。再次，根据孙金向本院提供的新证据即《户室明细表(摘录)》、新景地公司出具的《证明》，可以证明新景地公司在出售涉讼C3103单元时，该房屋为31跃32跃33层，第33层套内面积4.81平方米，公摊面积1.51平方米，建筑面积6.32平方米，新景地公司认为33层露台为封闭式露台，归业主独立使用。王伟雄对上述两份新证据不予认可，但未提供证据反驳，故本院对孙金提供的上述两份新证据予以采信。因上述两份新证据足以证明孙金买受的涉讼C3103单元为跃式三层，故其与何联川订立的《补充协议》是否真实，该证据应否采信，不影响本案的审查。第四，原一审在勘验后，并未作出涉讼C3103单元实际仅有跃二层的勘验结论。相反，在该勘验笔录中载有“3303部分原来开发商有加盖部分(固有)，然后房屋有原有开发商的框架柱，套内有1.5米高的半墙与其它单元区分开”的内容，即经原一审现场勘验查明，涉讼C3103单元的第33层上最初就有开发商搭盖好的构筑物，该构筑物与其他单元是分隔开的。在本院审查期间，王伟雄对该勘验笔录中除涉讼第33层建筑物的屋顶是由孙金搭盖的不认可外，对其他内容没有异议，即王伟雄亦认可涉讼C3103单元第33层上最初就有与其他单元分隔开的、由开发商搭盖的构筑物。故二审认定根据一审法院现场勘查，C3103单元实际仅有跃二层，该认定缺乏依据。第五，根据本院审查期间王伟雄的陈述，其在涉讼C3103单元第33层搭盖的建筑物，覆盖了该单元的整个露台，其中包括4.81平方米建筑物原来所在的位置，即王伟雄亦认可涉讼C3103单元第33层上最初有4.81平方米的建筑物。根据上述查明的事实可以证明，孙金买受的涉讼C3103单元为31跃32跃33层，即三层跃式房屋，故二审认定“根据原审法院现场勘验，C3103单元实际仅有跃二层”缺乏依据，是错误的。因涉讼C3103单元为三层跃式房屋，在该单元第33层露台上搭盖的建筑物是搭盖在涉讼《商品房买卖合同》第十七条所称的归全体业主所有的三十三层屋面上，还是搭盖在新景地公司2016年7月28日出具的《证明》所称的归业主独立使用的33层封闭式露台上，需予进一步查清。综上，孙金的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第(一)项、第(二)项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定如下：一、指令福建省厦门市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。审判长 高 晓审判员 黄晓文审判员 刘云贞二〇一六年十二月二十九日书记员 张 涛附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；（十）未经传票传唤，缺席判决的；（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。第二百零六条按照审判监督程序决定再审的案件，裁定中止原判决、裁定、调解书的执行，但追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用、劳动报酬等案件，可以不中止执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。《最高人民法院关于民事审判监督程序严格依法适用指令再审和发回重审若干问题的规定》（法释〔2015〕7号）第二条因当事人申请裁定再审的案件一般应当由裁定再审的人民法院审理。有下列情形之一的，最高人民法院、高级人民法院可以指令原审人民法院再审：（一）依据民事诉讼法第二百条第（四）项、第（五）项或者第（九）项裁定再审的；（二）发生法律效力的判决、裁定、调解书是由第一审法院作出的；（三）当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的；（四）经审判委员会讨论决定的其他情形。人民检察院提出抗诉的案件，由接受抗诉的人民法院审理，具有民事诉讼法第二百条第（一）至第（五）项规定情形之一的，可以指令原审人民法院再审。人民法院依据民事诉讼法第一百九十八条第二款裁定再审的，应当提审。