苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0505民初497号原告：郝尚印。委托诉讼代理人：杜晓青，北京盈科（苏州）律师事务所律师。被告：王建林。委托诉讼代理人：曹火根，苏州市相城区黄埭法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：蔡方，苏州市相城区黄埭法律服务所法律工作者。被告：顾彬。委托诉讼代理人：曹火根，苏州市相城区黄埭法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：蔡方，苏州市相城区黄埭法律服务所法律工作者。被告：崔洪良。原告郝尚印与被告王建林、顾彬、崔洪良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月1日受理后，依法由审判员王耀华独任审判，后因案情复杂，本案转为普通程序并依法组成合议庭。本案于2016年5月26日、11月15日公开开庭进行审理，原告郝尚印及其委托诉讼代理人杜晓青、被告王健林、顾彬及其委托诉讼代理人曹火根、被告崔洪亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝尚印向法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、被告支付原告违约金244000元、佣金12800元，返还定金20000元，共计276800元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与顾彬及卓越房产经纪公司在2015年11月30日签订《房屋买卖（置换）合同》，约定原告购买被告顾彬位于苏州高新区上河花园一区3幢XXX室房屋，总价122万元。被告崔洪亮是被告顾彬的表舅，虽没有授权委托书，但事后被告顾彬和王建林以接受定金的方式承认了合同效力，合同自2015年11月30日成立、生效。但在双方约定的订立网签和资金托管协议的前一天，被告提出重新签订合同并进行公证，新合同要求原告在1月28日前交付全款，否则被告赔付320万元。被告的无理要求导致网签合同无法订立，致使合同目的无法实现。被告顾彬、王建林辩称：合同无效，即使如果是合同有效，被告也没有违约。被告崔洪良辩称:合同签订时，其是房屋中介，不应当在本案中承担责任经审理查明：苏州高新区上河花园一区3幢XXX室房屋是被告顾彬所有的不动产。2015年11月30日，在卓越房产经纪公司的居间下，被告顾彬的母亲王建林委托被告崔洪良，以被告顾彬的名义与原告郝尚印签订了《房屋买卖（置换）合同》，合同约定：被告顾彬将上河花园一区3幢XXX室房屋（含车位一个）出卖给原告郝尚印，价格122万元，居间服务费12800元由郝尚印支付，2015年11月30日郝尚印应当支付顾彬定金2万元，2016年1月7日前签订网签合同和资金托管协议，郝尚印在1月1日前将25%首付款汇入资金托管账户，余款办理银行商业贷款，双方在2015年12月26日前提供合法的证件，2016年1月30日前将房屋变更登记至郝尚印名下，每延期一日违约方应当向另一方支付房屋成交价格万分之五的逾期履行金，超过十日按照合同第六条的方式承担违约责任，任何一方违约或拒绝履行合同，支付房屋价格的20%作为违约金。2015年11月30日，原告郝尚印向卓越经纪公司交付定金2万元。2015年12月1日，王建林将上述房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证交于卓越经纪公司，卓越经纪公司将上述定金2万元及上述合同的复印件交付被告王建林。2015年12月28日，被告王建林报案称，要求房屋中介卓越经纪公司退还其交付的房产证。2016年1月4日，原告郝尚印、被告王建林、以及卓越经纪公司在卓越经纪公司办公处就上述房屋买卖合同进行磋商，被告王建林提出房屋全款在2016年1月28日前支付，如果没有拿到全款郝尚印需赔偿卖方320万元损失，同时重新签订合同并办理合同公证。原告郝尚印未同意被告王建林提出的变更要求。2016年1月6日，被告顾彬向高新区不动产登记分中心提出投诉称：上河花园一区3幢XXX室房屋经卓越经纪公司中介出售，因本人急需用款，原约定2015年12月26日前办理相应手续，且原合同并非本人所签，现要求卓越经纪公司约买方重新签订买卖合同并办理公证，但中介不愿签合同并公证，所以房屋无法继续出售，要求卓越经纪公司归还房屋所有权证。本案审理过程中，被告王建林提出就房屋价格进行鉴定，后因其经催告未预交鉴定费，导致鉴定程序终止。庭审中经释明，被告顾彬拒绝对上述合同进行追认。王建林在送达回证中签收确认于2016年3月19日收到本案诉状副本。本案争议焦点：无权处分合同的法律后果。本院认为，处分他人不动产应当取得权利人的授权。被告王建林、崔洪良未经被告顾彬授权，事后亦未取得追认，故被告崔洪良、王建林订立合同处分不动产的行为属无权处分，并不能约束被告顾彬。涉案房屋所有权人为顾彬，王建林虽为其母亲，但不动产以公示方式宣示权利主体，被告崔洪良仅凭顾彬、王建林间的身份关系并不足以认定王建林已得权利人顾彬授权，因此被告崔洪良在订立合同时具有过错。同时，崔洪良以顾彬的名义订立合同，因此本院认为崔洪良明知真实权利人是顾彬，作为一名房产中介崔洪良应当知道尚未得到房屋所有权人顾彬的授权签订合同系无权代理，违反法律规定。订立合同时被告王建林、崔洪良具有意思联络，合同系在王建林委托下签订，故本院认为崔洪良是王建林的代理人，《房屋买卖（置换）合同》由王建林负卖方责任。《房屋买卖（置换）合同》在2015年11月30日相关行为人签字确认时已经成立并生效，并在原告郝尚印与被告王建林间发生法律效力。之后被告王建林、顾彬提出的更改付款条件、办理合同公证、重新签订合同的意思表示均系合同成立后提出的新的要约，因未经承诺不发生合同效力，故原告郝尚印拒绝上述要求并不构成违约。本案所涉房屋买卖合同系无权处分订立的合同，虽具有合同效力，但未经权利人追认无法继续履行，合同目的无法实现，故原告可解除合同。载有合同解除意思表示的诉状副本于2016年3月19日达到被告王建林，故合同于该日解除。合同解除后，基于合同取得的财产应予返还，因此被告王建林应返还原告郝尚印定金2万元。被告王建林未经授权处分他人不动产，其作为卖方应对合同无法履行负主要责任。不动产以公示的方式宣示权利主体，不动产买卖双方均应对缔约主体的身份予以审查和注意。原告未经必要审查和注意迳行与崔洪良订立合同具有疏忽大意的过错，亦应对合同无法履行的损失负一定的责任。合同约定违约金为房屋价格的20%，此为双方对合同无法履行损失赔偿的约定，故本院酌定合同解除后被告王建林应赔偿原告合同无法履行的违约金17万元。关于原告主张的被告赔偿佣金的诉讼请求，因上述违约金已足以弥补佣金损失，原告亦未举证证明其实际损失超出上述金额，故本院不予支持。上已论及被告崔洪良是王建林的代理人，崔洪良在订立合同时应当知道王建林并无处分不动产的权利仍然进行代理活动的，故代理人崔洪良应和被代理人王建林对合同订立后无法履行的赔偿损失负连带责任。但定金2万元是王建林自己收取，定金支付中被告崔洪良并未从事代理活动，因此崔洪良对定金返还不负连带责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、原告郝尚印与被告王建林签订的《房屋买卖（置换）合同》于2016年3月19日解除。二、被告王建林应于本判决生效之日起十日内返还原告郝尚印定金2万元。三、被告王建林应于本判决生效之日起十日内赔偿郝尚印违约金17万元，被告崔洪良负连带责任。四、驳回原告郝尚印其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5152元，分别由原告郝尚印负担1616元、被告王建林、崔洪良共同负担3536元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、副本三份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。并应根据国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定预交上诉费用。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行；帐号：10555301040017676。审 判 长  王耀华人民陪审员  顾建云人民陪审员  朱 革二〇一六年十二月八日书 记 员  司明健