成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0191民初12923号原告：港联物业（广州）有限公司成都分公司。住所地：四川省成都市青羊区人民南路一段**号**楼*单元。负责人：孔庆翔。委托代理人：陈晓冬，四川明炬律师事务所律师。一般授权代理人。委托代理人：魏齐廉，四川鼎博律师事务所律师。一般授权代理人。被告：宋晓欢，男，汉族，1979年9月30日出生，住成都市成华区。被告：李海燕，女，汉族，1989年4月22日出生，住四川省郫县。二被告共同委托代理人：李小凤，成都市武侯区律政法律服务所法律工作者。特别授权代理人。原告港联物业（广州）有限公司成都分公司（简称港联公司）与被告宋晓欢、李海燕物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案受理，依法适用简易程序，由审判员张媛媛于2016年12月8日、12月20日公开开庭进行了审理。原告港联公司的委托代理人陈晓冬、魏齐廉，被告宋晓欢及二被告的委托代理人李小凤（第一次到庭、第二次未到庭）到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。原告港联公司向本院提出诉讼请求：1、二被告向原告支付自2015年3月20日起至付清之日止的物业服务费，暂计算至2016年8月19日为39708.6元；2、二被告向原告支付逾期支付物业费自2015年3月20日起至付清之日止的违约金，暂计算至2016年8月19日为31988.78元；3、二被告向原告支付律师费3147元（即15000元律师费中的20.98%）。事实和理由：二被告在购买了成都高新区希顿国际广场1栋13层1304号房屋后，与原告于2012年7月4日签订了《前期物业服务合同》及《业主临时公约》等相关文件，就物业服务涉及的权利义务进行了约定。后来，二被告未依约向原告支付自2015年3月20日至今的物业服务费，在原告多次催告后仍不支付，故原告委托四川明炬律师事务所通过中国邮政特快专递向二被告邮寄送达了律师函向其催收物业服务费及违约金等，但二被告至今未向原告支付相关费用。被告宋晓欢、李海燕辩称：二被告还未接房，不应交纳物业服务费，且原告对物业服务费的计算有误；因二被告不构成违约，故也不应支付违约金，且原告主张的约定的违约金过高；原告主张的律师费没有约定，不是必然产生的费用，不应由二被告支付；综上，原告的诉请应予全部驳回。经审理查明：2012年7月4日，原告（合同乙方）与二被告（合同甲方）就二被告购买的希顿国际广场1栋13层1304号房屋(137.86㎡)签订了《前期物业服务合同》及《业主临时公约承诺书》。其中《前期物业合同》约定：1、甲方应遵守本物业的物业管理制度和《业主临时公约》，其中包括《服务手册》、《装修指南》等相关规定；2、物业服务费标准：（1）计费面积：在该物业取得权属证明书前，按《商品房买卖合同》注明的建筑面积来计收，在该物业取得权属证明书后，以确权的测绘实测面积为准计算物业服务费，如测绘实测面积与合同约定面积存在差异，双方互不需退、补；（2）物业服务费按17元/㎡·月计算；3、物业服务费收取起始日期：按《商品房买卖合同》中约定的交房日期起开始收取；4、交费方式：物业服务费按照季度交纳；5、违约责任：甲方不按本合同约定的收费标准和时间足额缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按每日应交费用的千分之三的标准向乙方支付违约金。《业主临时公约》第八十二条约定：如欠费业主拒不缴费，管理公司通过法律途径追讨管理费的，所产生的一切费用由业主承担，包括但不限于：律师费、诉讼费、仲裁费、公证费、评估费等。《业主手册》第8.1.2条约定：每月5日/每季首月5日前履行支付当月/季度物业服务费，逾期支付的，每逾一日应按未付金额的千分之三向物业服务公司支付违约金。另查明，2012年8月14日，二被告与成都乔治希顿房地产开发有限公司（简称希顿公司）签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》及《补充协议》。其中《商品房买卖合同》约定二被告的通讯地址为四川省成都市青羊区西华门街17号天府中心907号，其购买的房屋建筑面积为137.86平方米，交房时间为2013年12月16日。《补充协议》第八条第2款约定：买受人应当按照出卖人通知的交房日期和地点办理商品房交付和交接手续，如果出卖人没有通知买受人，买受人应于合同约定的交房日期届满前前往“希顿国际广场”现场办理商品房交付和交接手续，否则，视为出卖人已按约交付和交接，该商品房的保修期、物业服务费、水电费等自合同约定的交房日期或者出卖人通知的交房日期届满时开始计算，商品房毁损等所有风险和其他责任自合同约定的交房日期或者出卖人通知的交房日期届满后由买受人承担。第十七条第3款约定：出卖人与买受人的通讯联络以合同及本补充协议所载明的地址、电话、传真为准，双方通讯方式如有变更，应在变更后7日内以书面形式通知另一方，由于任一方没有及时书面通知对方变更联络方式导致发生任何可能的纠纷或损失，由违约方全部承担。2013年12月23日，希顿公司通过EMS邮政特快专递向二被告留在《商品房买卖合同》中的通讯地址邮寄了案涉房屋的《交房通知书》。再查明，原告为向二被告追索物业服务费，在本案前还曾向本院提起过诉讼，本院于2015年9月24日作出了（2015）高新民初字第2293号《民事判决书》，该判决已于2015年10月24日生效。该判决查明的事实包括：由成都度量诚测绘有限公司出具的《房屋建筑面积测绘成果报告（产权实测面积）》显示，希顿国际广场1栋13层1304号房屋的实测建筑面积为137.40㎡。该判决认定二被告向原告支付2013年12月20日至2015年3月19日期间的物业服务费及相应的违约金、律师费等。还查明，由于二被告一直未向原告支付物业服务费，2016年5月25日，原告又通过EMS邮政特快专递向二被告留在《商品房买卖合同》中的通讯地址及各自的户籍所在地等邮寄了催收物业费及滞纳金的函件。2016年6月27日，原告与四川明炬律师事务所签订了一份《委托代理合同》【（2016）川明炬民代字第913号】，委托该所律师为其代理与二被告的物业服务合同纠纷案件，代理费15000元等。2016年7月27日，原告向该所支付了15000元代理费；该所向其出具了相应的增值税发票。原告本次向二被告追索物业服务费，在本院提起了共计5起诉讼，本案应分担代理费3147元。截至2017年1月19日，二被告拖欠的物业服务费（按房屋建筑面积137.40㎡计算）共计51387.6元，按照合同约定计算的滞纳金为53221.2元。以上事实，有原、被告当庭陈述及原告提交的《前期物业服务合同》、《业主临时公约》、《业主手册》、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《交房通知书》、EMS邮政专递凭条一组、邮寄费发票、《委托代理合同》、《中国农业银行客户收付款入账通知》、律师费发票、（2015）高新民初字第2293号《民事判决书》及其《法律文书生效证明》、原告计算的案涉房屋物业费及滞纳金明细等证据予以证明。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务合同》、二被告与希顿公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均是其真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。上述合同及《业主临时公约》、《业主手册》的相关内容，对当事人均具有约束力。二被告未按约向原告交纳物业服务费，其辩称并未收房、未享受物业服务，故不应支付物业服务费及滞纳金等费用。然而，《商品房买卖合同》及《补充协议》明确约定了交房时间为2013年12月16日，并约定了如果二被告怠于收房仍将承担物业服务费等费用；房屋开发商希顿公司在2013年12月23日向二被告寄送了《交房通知书》，原告也按约提供了物业服务，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”二被告作为该房屋的业主，其怠于行使权利并不能免除其应承担的义务，故原告有权向二被告收取约定的物业服务费。原告主张二被告向其支付自2015年3月20日至付清之日为止的物业服务费，由于二被告在本案审理终结后是否支付物业服务费并不确定，故本院仅能支持在法庭辩论终结前已届支付期限的物业服务费，即对原告主张的2015年3月20日至2017年1月19日期间的物业服务费（按房屋建筑面积137.40㎡计算）51387.6元予以支持。对原告主张的违约金。二被告认为关于违约金的约定过高。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”按照案涉合同约定，逾期支付物业费按照每日0.3%计收滞纳金，即年费率达到了109.5%。考虑到原告为维权支出的费用在合同中已有另行约定，二被告逾期交费给原告造成的主要是资金占用损失，故本院酌情将其调低80%，即按照年费率21.9%支付违约金。对于截至2017年1月19日前的违约金53221.2元，二被告应支付其20%即10644.24元，对于在此之后的违约金，则以欠费金额为基数、按照年利率21.9%计付。对原告主张的律师费。由于原、被告对此费用的负担有明确约定，原告亦举证证明该律师费确已发生，故本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告宋晓欢、李海燕于本判决生效之日起十日内向原告港联物业(广州)有限公司成都分公司支付2015年3月20日至2017年1月19日期间的物业服务费51387.6元，截至2017年1月19日的违约金10644.24元，以及从2017年1月20日起至付清之日为止、以欠付物业服务费为基数、按照年费率21.9%计算的违约金；二、被告宋晓欢、李海燕于本判决生效之日起十日内向原告港联物业(广州)有限公司成都分公司支付律师费3147元；三、驳回原告港联物业(广州)有限公司成都分公司的其他诉讼请求。如果被告宋晓欢、李海燕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费836元，由被告宋晓欢、李海燕负担。如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  张媛媛二〇一六年十二月二十日书记员  狄 强