浙江省永康市人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0784民初5611号原告章有承，男，1985年8月9日出生汉族，住浙江省永康市。委托代理人丁雪梨（特别授权），系其妻子。原告丁雪梨，女，1983年1月9日出生汉族，住浙江省永康市。被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司，住所地浙江省永康经济开发区。法定代表人应建仁，董事长。委托代理人蒋晓航，浙江门都律师事务所律师。委托代理人王晓亮，浙江门都律师事务所实习律师。本院于2016年7月18日立案受理原告章有承、丁雪梨与被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司（以下简称“卓诚投资公司”）商品房销售合同纠纷一案,依法由审判员金东波适用简易程序于2016年9月23日公开开庭进行审理。原告章有承、丁雪梨，被告卓诚投资公司的委托代理人蒋晓航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章有承、丁雪梨起诉称：2012年11月22日，原告与被告签订了《浙江省商品房买卖合同》，原告购买被告开发的金色港湾3幢2单元302、303室商品房二套，合同中对原、被告的权利及义务进行了明确约定。原告已按合同约定支付房款1203928元。根据合同第九条中约定出卖人应在2013年12月30日前，将商品房交付买受人使用。另双方在合同的第十六条中约定，被告应于2014年6月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给原告。但因被告原因也未能按时办理土地、房屋权属证书并交付原告。据此，被告已严重违约，应承担违约责任。综上，为维护原告的合法权益，请求：1、判令被告即日支付原告逾期交房的违约金（违约金从2013年12月31日起至2014年1月15日止按已付购房款1203928元的日万分之一计算，暂为1805元）；2、判令被告支付原告逾期交付权属证书的违约金（违约金从2014年7月1日起至实际交付权属证书或登记证明之日止按已付总房款1203928元的日万分之一计算，暂算为29496元）；3、本案诉讼费由被告承担。原告章有承、丁雪梨为证明其诉讼主张，向本院提供了下列证据：一、浙江省商品房买卖合同原件2份，证明原、被告双方签订商品房买卖合同，并约定权利义务。二、发票原件4张，证明原告全额缴纳购房款。三、入住通知书、验收交接表复印件各1份，证明被告逾期交房。四、房产证、土地证复印件18页，证明被告逾期办证。被告卓诚投资公司的质证意见：对证据一的真实性没有异议，合同十六条约定，被告承诺办理交付权属证书的时间是2014年6月30日，证书的性质是属于初始登记的证书而非原告理解的转移登记的证书。办理权证是初始登记的权证，而不是转移登记的权证。对证据二、三没有异议。对证据四的真实性没有异议，但该登记属于转移登记证书，不是合同约定的初始登记证书，与本案没有关联性。被告卓诚投资公司答辩称：原告向被告购买房屋及约定的相关权利义务属实。被告虽未在合同约定的2013年12月30日前交房，确实存在逾期交房的事实，实际的交房时间是2014年1月15日。本案中，关于主张逾期交房违约金的诉讼时效起算点，不论从约定交房时间还是实际交房时间起算，均已超过二年的诉讼时效，且没有存在中止、中断的原因事由，故原告主张逾期交房违约金已过诉讼时效。原告主张逾期交付权属证书的观点理由是对《商品房买卖合同》第十六条约定存在误读，理解错误，将初始登记混同于转移登记。“初始登记”是指开发企业办理楼盘确权登记，俗称“大确权”，即一个楼盘把总产权转移到开发商名下的步骤，初始登记证书指的是被告名下的证书，是属于设立登记，是物权转移的基础，是为具备给购房者办理个人房产证的资格和条件。就此，被告已于2014年6月18日，取得上述约定的本案所涉房产的《土地使用权证书》，至于房屋所有权初始登记，由于永康市房管会简化流程，无需被告办理初始登记，直接办理产权转移登记。至于交付问题，由于原告是委托被告办理转移登记，因此交付没有实际意义，无需履行形式上的交付手续，办理即完成约定义务，故被告未存在合同约定的逾期办理初始权属证书的事实。综上所述，原告要求被告支付逾期交房违约金和逾期交付权属证书违约金的诉请，缺乏法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。被告卓诚投资公司为证明其抗辩主张，向本院提供了下列证据：1、重要函件详情单原件一份、投递邮件清单打印件一份、金色港湾业主入住通知书复印件一份，证明2014年1月10日被告发入住通知书，通知原告2014年1月15日交房的事实。2、金色港湾业主交房费用清单、业主领取钥匙、资料签收单、业主房屋验收交接表原件各一份，证明原告实际于2014年1月15日就到被告处接收房屋，被告交付房屋符合合同第12条的交付条件。原告委托被告办理转移登记手续。3、房屋竣工验收备案表原件一份（原件供法庭核对后退还给被告方保管），证明涉案房屋符合合同第9条约定交付条件的事实。4、复印自永康市国土资源局的土地使用权初始登记证书复印件二份，证明被告于2014年6月18日取得土地所有权初始登记，被告按约完成合同第十六条义务，不存在违约的事实。原告章有承、丁雪梨的质证意见：对证据1、2、3无异议。对证据4，被告办理出来大证对于孩子就读是没有用的，且没有通知原告，房屋转卖也不是以办理大证的时间为准。对原、被告双方的证据，结合庭审调查，本院认证如下：对原告章有承、丁雪梨提供的证据，被告卓诚投资公司对证据二、三没有异议，对证据一、四的真实性无异议，因上述证据均是书证，本院予以确认；但证据四不足以证明原告章有承、丁雪梨的待证目的。原告章有承、丁雪梨对被告卓诚投资公司提供的证据1、2、3没有异议，对证据4的真实性没有提出异议，上述证据同样是书面证据，本院予以确认。经审理，本院认定事实如下：2012年11月22日，原告章有承、丁雪梨与被告卓诚投资公司签订《商品房买卖合同》二份，约定被告卓诚投资公司将其开发所有的金色港湾3幢2单元302室、303室房屋以预售方式出卖给原告章有承、丁雪梨。双方在合同中约定上述两套房产房款共计1203928元，被告卓诚投资公司需在2013年12月30日前将竣工验收合格，具备交房条件的房屋交付给原告章有承、丁雪梨，逾期交房的按已付购房款的日万分之一支付违约金。合同中被告卓诚投资公司同时承诺在2014年6月30日前将土地、房屋权属证书交付给原告章有承、丁雪梨，逾期交付权属证书则按已付购房款的日万分之一支付违约金。合同签订后，原告章有承、丁雪梨已按约向被告卓诚投资公司支付房款1203928元，被告卓诚投资公司于2014年1月15日与原告章有承、丁雪梨办理了交房手续。被告卓诚投资公司在2014年6月18日完成了土地使用权证的初始登记，但因原告章有承、丁雪梨委托被告卓诚投资公司办理该商品房的转移登记，该初始登记权属证书被告卓诚投资公司未有交付给原告章有承、丁雪梨。本院认为，原、被告双方于2012年11月22日签订的二份《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未有违反法律法规的强制性规定，依法应受法律保护，双方均应按合同的约定全面履行各自合同义务。合同签订后，原告章有承、丁雪梨已按约履行了付款义务，卓诚投资公司虽按约完成了权属证书的初始登记手续，但其2014年1月15日与原告章有承、丁雪梨办理房屋交接手续，按约应承担相应的逾期交房违约责任，因原告章有承、丁雪梨直至2016年7月18日才向本院提起诉讼主张，已过两年的诉讼时效期间，且其无证据证明存在诉讼时效中止、中断的法定情形，故对其要求被告卓诚投资公司支付逾期交房违约金、逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。对被告卓诚投资公司抗辩意见中合理有据部分，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告章有承、丁雪梨的诉讼请求。本案案件受理费291元(已减半收取)，由原告章有承、丁雪梨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 金东波二〇一六年十二月二十一日代书记员 应若影