安徽省淮北市杜集区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0602民初801号原告：谢秀红，女，1969年3月5日生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。原告：黄思喜，男，1970年3月5日生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。以上两原告共同的委托诉讼代理人：叶广明，淮北市辰光法律服务所法律工作者。被告：安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市杜集区高岳街道办事处北楼二楼。统一社会信用代码340600000089044。法定代表人：娄杰，该公司经理。委托代理人：周擎，安徽亚星律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司淮北杜集支行，住所地安徽省淮北市杜集区高岳街道办事处。统一社会信用代码91340600850825877Y。负责人：蔡淑华，该行行长。委托代理人：高洁，该行员工。委托代理人：王卓，该行员工。原告谢秀红、黄思喜诉被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司（以下简称润隆房产公司）、中国工商银行股份有限公司淮北杜集支行（以下简称工行杜集支行）房屋买卖合同纠纷、借款合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案后，依法适用普通程序，于2016年5月23日公开开庭进行了审理。原告黄思喜及黄思喜、谢秀红共同的委托诉讼代理人叶广明、被告润隆房产公司委托代理人周擎、第三人工行杜集支行委托代理人高洁、王卓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢秀红、黄思喜向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除商品房买卖合同；2、依法判令润隆房产公司返还谢秀红、黄思喜为购房首付款108253元和已付房贷款从2014年5月2日至2016年3月计47402.30元及利息；3、依法解除谢秀红、黄思喜与工行杜集支行的借款担保合同；4、润隆房产公司偿还工行杜集支行的贷款226000元的余款数额及利息；5、润隆房产公司承担违约责任，支付谢秀红、黄思喜违约金按房款累计数额1%计算6000元；6、本案诉讼费等相关费用由润隆房产公司承担。事实与理由：谢秀红、黄思喜与润隆房产公司于2014年2月11日签署商品房买卖合同（所购商品房为星洲国际城2幢一单元6层602号房产，建筑面积88.43元，单价3779.80元）。合同约定的交房日期为2015年3月31日，但至今违约12个月未能交付使用，现润隆房产公司已无能力盖好此房屋，经多次协商未果，故诉至法院。润隆房产公司辩称：不同意解除合同。润隆房产公司与谢秀红、黄思喜签订合同并备案，在工行杜集支行处办理抵押手续，涉案房屋主体已经完工，因不可抗力因素未交付，涉案房屋正在积极建设，双方的买卖合同能继续履行。2、合同不能解除，如解除合同影响工行杜集支行的利益。工行杜集支行辩称：依法维护工行杜集支行权益。在本案没有结果之前，请谢秀红、黄思喜继续履行还款义务，减少国家损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对案涉的首付款发票、商品房买卖合同、个人借款/担保合同、EMS快递单、银行流水清单、协议书、代理费发票等证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：谢秀红、黄思喜系夫妻关系。2014年2月11日，谢秀红、黄思喜（买受人）与润隆房产公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定买受人向出卖人购买星洲国际城2幢一单元6层602号房屋。房屋建筑面积为88.43平方米，每平方米3779.86元，总金额为334253元。双方约定按商业按揭贷款方式支付房款。首期款在2014年2月11日前支付全部房价款的32%计108253元，除首期款外，剩余房款226000元，应于2014年3月11日前申请办理商业贷款，并按照按揭方式付款。出卖人定于2015年3月31日前将该房屋交付买受人使用，除不可抗力、出卖人无法控制之因由、市级以上规划，文物、环保、国土等主管部门根据法律法规的规定采取行政措施或遇到较大技术问题而导致开发建设期延长外。该房的交付必须符合下列条件：出卖人取得单位工程《工程竣工验收报告》。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用按以下方式处理：按逾期时间，分别处理。逾期不超过270日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过270日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金等。2014年3月6日，润隆房产公司向谢秀红、黄思喜出具金额为108253元的不动产统一发票。同年3月21日，谢秀红、黄思喜作为借款人与工行杜集支行（贷款人）、润隆房产公司（保证人）签订个人购房借款/担保合同，约定贷款金额为226000元，贷款期限为180个月。借款人应将借款用于购置位于淮北市杜集区星洲国际城2幢一单元6层602号房屋、建筑面积88.43平方米的房屋。贷款人将贷款资金划入润隆房产公司名下账户。贷款以按月等额本息还款方式偿还。借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。润隆房产公司为本合同项下谢秀红、黄思喜的全部债务提供阶段性连带保证担保。后工行杜集支行发放贷款226000元。谢秀红、黄思喜自2014年5月2日起逐月向工行杜集支行归还贷款本息至2016年3月2日，该期间累计已还贷款本金、利息合计为44481.42元。润隆房产公司未能于2015年3月31日前交房。2015年8月25日，润隆房产公司与购房者（含谢秀红、黄思喜）达成协议书，润隆房产公司承诺于2015年12月25日前交房，到期后，润隆房产公司仍未能交房。谢秀红、黄思喜于2016年1月1日向润隆房产公司寄出EMS通知后均无果，故二人诉至本院。本院认为：谢秀红、黄思喜与润隆房产公司签订商品房预售合同系当事人真实意思表示，合法有效。双方均应按约履行各自义务。润隆房产公司作为案涉房屋的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，其应在2015年3月31日前向谢秀红、黄思喜交付房屋，逾期超过270天，二人有权单方面解除合同。现润隆房产公司逾期交房已超过270日，至今未能履行交房义务，显然已经违约，谢秀红、黄思喜据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，谢秀红、黄思喜要求解除其与工行杜集支行签订的个人购房借款/担保合同，应予支持，工行杜集支行辩称不同意解除该合同，于法无据，本院不予采纳。关于合同解除后违约责任的承担问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉商品房预售合同解除后，润隆房产公司应按约返还谢秀红、黄思喜已支付的房款，并赔偿二人因此所产生的损失。因此，谢秀红、黄思喜要求润隆房产公司返还已付购房首付款及已向工行杜集支行所还贷款本金，并赔偿首付款利息及还还贷款利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于首付款利息的损失，应以银行同期存款利率为准，自支付之日计算至判决生效之日止。买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。谢秀红、黄思喜与润隆房产公司在合同中约定了违约金的计算方法，其要求违约金应予支持，润隆房产公司应支付谢秀红、黄思喜首付款违约金1082.53元（108253元×1%）及累计已付款违约金444.81元[已还贷款本金、利息44481.42元×1%，截至2016年3月2日，之后继续计算至判决生效之日止，以工行杜集支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准，按1%计算]。谢秀红、黄思喜要求润隆房产公司负担其代理费用，因双方对于该项费用并未约定，且该费用并非合同解除所造成的直接损失，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故谢秀红、黄思喜要求润隆房产公司向工行杜集支行返还自判决生效之日起剩余贷款之请求，本院予以支持。润隆房产公司清偿剩余贷款本息等债务后，工行杜集支行应及时涤除案涉房屋上的抵押登记。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告谢秀红、黄思喜与被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司就位于淮北市杜集区星洲国际城2幢6层602号房屋签订的商品房买卖合同（合同编号：第1402110035号）；二、解除原告谢秀红、黄思喜与被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司淮北杜集支行签订的个人购房借款/担保合同；三、被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内返还原告谢秀红、黄思喜购房首付款108253元及累计已还贷款本金及利息44481.42元，并按中国人民银行同期存款利率支付利息（贷款本息自2014年5月2日起至2016年3月2日止，之后继续计算至判决生效之日止，以第三人中国工商股份有限公司淮北杜集支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告谢秀红、黄思喜首付款违约金1082.53元及累计已付款违约金444.81元（自2014年5月2日起至2016年3月2日止，之后继续计算至判决生效之日止，以第三人中国工商股份有限公司淮北杜集支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准，按1%计算）；五、被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向第三人中国工商银行股份有限公司淮北杜集支行偿还原告谢秀红、黄思喜自判决生效之日起就个人购房借款/担保合同的贷款余额（以第三人中国工商股份有限公司淮北杜集支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。自被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司清偿上述贷款之日起七日内，第三人中国工商银行股份有限公司淮北杜集支行办理淮北市杜集区星洲国际城2幢6层602号房屋上抵押登记的涤除手续。六、驳回原告谢秀红、黄思喜其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6404元，由被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  李跃文审 判 员  谢晓宾人民陪审员  陈 冲二〇一六年十二月二十八日书 记 员  王 波附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第款的规定处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。