江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0722民初7359号原告胡玉叶，女，1987年9月8日生，汉族，住东海县。委托代理人陈小瑞，江苏瑞宏律师事务所律师。被告连云港太设房地产开发有限公司，住东海县牛山镇钢铁路79号水晶购物广场三楼（以下简称太设房地产公司）。法定代表人赵红，总经理。原告胡玉叶与被告太设房地产公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月18日受理后，依法适用简易程序，于同年11月10日由审判员温爱英独任审判，公开开庭进行了审理。原告胡玉叶的委托代理人陈小瑞到庭参加诉讼，被告太设房地产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，2016年11月11日江苏众昇律师事务所律师孙宜前将太设房地产公司的授权委托书、律师事务所函件、公司法定代表人证明、答辩状递交我院。本案现已审理终结。原告胡玉叶诉称，2011年8月15日，原被告签订《商品房买卖合同》（预售），合同约定原告以总价344146元购买被告开发建设的新天成国际大酒店暨购物广场A幢1单元1901室房产一套。合同签订后原告依合同约定支付了全部购房款（银行按揭，具体内容见合同）。该合同第八条约定：出卖人（被告）应当在2012年6月30日前将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但是直到2014年5月20日在没有取得商品房住宅交付使用批准文件（即没有取得国家及地方政府竣工验收合格备案证明）的情况下，被告竟将涉案房屋交付给原告使用，也就是说涉案房屋当时不符合法定的交付使用条件。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用（建设工程验收合格方可交付使用，具体细则参照《建设工程质量管理条例》第六十条规定）后360日内（法律规定是90日内），将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权机构备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%（即344元）向买受人支付违约金。从合同约定2012年6月30日前交付房屋至今已近4年，早已超过360日，被告仍然不能提供相关资料配合原告办理涉案房产权属登记，已构成违约。由于涉案合同约定的违约金明显过低（只有区区344元），并且没有约定具体的起止期限，显然对原告不公平，因此被告应当以原告支付的购房款为基准，自2015年5月21日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金，直至涉案房产具备办理产权证书条件之日止。原告多次要求被告按照上述标准支付违约金，但被告均无理由拒绝。被告的种种行为，给原告造成巨大的经济损失和心理恐慌并造成其他社会不稳定因素。为了维护原告的合法权益，特诉，请求依法判令：1、被告将办理涉案房产权属登记所需应由其提供的资料报产权机关备案，配合原告办理涉案房产权属登记；2、被告支付因被告原因原告未在约定期限内取得房产权属证书的违约金（违约金以原告支付的购房款为基准，从2015年5月21日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，计算至涉案房产具备办理产权证书条件之日止）；3、由被告承担诉讼费。原告胡玉叶举证有，一、2012年8月15日原被告签订的商品房买卖合同（预售）。证明原被告之间的权利义务关系及被告违约；2、原告缴纳的契税证明，证明原告已经全部履行了缴纳购房款的义务，没有任何违约行为，被告直到现在都没有办理房产证。经审理查明，2011年8月15日，原告胡玉叶作为买受人与被告太设房地产公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，双方约定，原告购买被告开发的位于东海县牛山镇钢铁路南侧新天成国际大酒店暨购物广场A幢1单元1901室。在该合同第八条约定，被告应在2012年6月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付原告。该合同的第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。另查明，合同签订后，原告支付全额房价款人民币344146元，后因实测面积小于购买面积，被告退还原告人民币1820元，即原告实际交纳购房款为人民币342326元。被告未在合同约定的2012年6月30日前交付本案所涉商品房，被告将本案所涉商品房交付原告，并支付了违约金，现原告已装修入住。因被告原因，本案所涉商品房产权证书一直未予办理。2014年5月20日以上事实有《商品房买卖合同》、完税凭证、当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案中，关于涉案房产权属办理及违约金问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）……；（二）……；（三）……。据此规定，当事人之间有约定的应从约定，如没有约定的可以按照法律规定的期限计算违约时间。本案中原被告在《商品房买卖合同》中约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，根据双方签订的《商品房买卖合同》之内容，该期限的约定应属当事人双方真实意思的表示且该约定不违反法律的规定，故本案权属证书的办理时间应根据本案所涉商品房交付时间即2014年5月20日起360日内，即被告应在2015年5月14日之前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告未在该期限内履行该义务，系违约，应承担继续履行该义务的民事责任。对于权属证书办理违约责任双方约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。因该违约金数额约定明显过低，本院依法予以调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故根据本案查明的事实及法律规定，原告已实际支付购房款人民币342326元，应从2015年5月15日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，现原告诉求从2015年5月21日起依此规定支付违约金符合本案查明的事实，予以支持。被告太设房地产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，依法应承担举证不能及判决于己不利的后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告太设房地产公司在本判决生效之日起三十日内将办理本案所涉商品房权属登记所需应由其提供的资料报产权机关备案，成就本案所涉房产办理房屋产权登记证书所需之条件；二、被告太设房地产公司在本判决生效之日起三十日内支付原告胡玉叶因其违约未提供办理涉案商品房权属证书条件的违约金，违约金以原告支付的购房款人民币342326元为基准从2015年5月21日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至本案所涉房产具备办理产权证书条件之日止（截止到本案所涉房产具备办理产权证书条件之日止，原告胡玉叶可以在每年的12月31日就本案所涉违约金申请本院强制执行）；案件受理费减半收取人民币500元，由被告太设房地产公司承担，原告已预付，待被告支付以上款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币1000元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。010000依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  温爱英二〇一六年十二月七日书记员  赵方会附上诉须知：根据有关法律、法规、司法解释之规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉的相关的权利、义务。上诉人自递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，本院依法报连云港市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。本上诉须知与催交上诉费通知具有同等法律效力。适用法律条文：（一）、《中华人民共和国合同法》第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。