重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝01民终7932号上诉人（原审被告）：重庆恒大君鑫房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路2号大西洋国际大厦30层07至12、15、16号，统一社会信用代码915001075520438506。法定代表人：廖嘉宁，董事长。委托诉讼代理人：黄金炤，男，1978年3月4日出生，汉族，该司法务，住重庆市渝北区。被上诉人(原审原告)：中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行，住所地重庆市沙坪坝区小龙坎新街33号，统一社会信用代码91500106903071248F。负责人：刘宏，行长。委托诉讼代理人：张启坪，重庆铭友律师事务所律师。委托诉讼代理人：章明容，重庆铭友律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：孙建，男，1990年5月11日出生，汉族，住重庆市铜梁区。上诉人重庆恒大君鑫房地产开发有限公司（下称恒大君鑫公司）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行（下称农行沙支行）、被上诉人孙建借款合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院(2016)渝0106民初8659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月24日立案后，依法组成合议庭,进行了调查审理。上诉人恒大君鑫公司的委托诉讼代理人黄金炤、被上诉人农行沙支行的委托诉讼代理人张启坪、章明容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒大君鑫公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项；2.改判农行沙支行对重庆市××路3号5栋10-2号房屋无优先受偿权；3.改判恒大君鑫公司不需（连带）支付农行沙支行律师费；4.改判恒大君鑫公司不需对孙建应付本息、罚息、复利、律师费承担连带保证责任；5.由农行沙支行、孙建承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、本案中涉案房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理房屋所有权登记或抵押权登记。在未变更为正式抵押权登记前，农行沙支行作为债权人尚未取得该预购商品房的抵押权。一审法院认定农行沙支行就涉案房屋享有优先受偿权属于认定事实不清、适用法律错误。二、恒大君鑫公司并未事先收到农行沙支行宣布孙建借款到期的通知，亦未事先收到农行沙支行要求恒大君鑫公司履行担保责任的要求，农行沙支行直接起诉导致额外产生律师费、诉讼费。农行沙支行为了通过诉讼途径实现债权而自愿支出律师费，并非实现债权的必要花费，不应由恒大君鑫公司承担，且诉讼时农行沙支行并未提交证据证明其已实际支出律师费。三、农行沙支行未积极履行提醒义务，放任损失扩大，故其应自行承担扩大的损失如利息、罚息、复利、律师费，一审判决判令恒大君鑫公司对孙建应付利息、罚息、复利、律师费承担连带清偿责任属于适用法律错误。农行沙支行辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。孙建未进行答辩。农行沙支行向一审法院起诉请求：1.判令孙建偿还借款本金386781.73元及截止2016年4月19日的利息6850.38元、复利67.41元、罚息15.01元；2.判令孙建从2016年4月20日起至清偿之日止，继续按《个人购房担保借款合同》的约定支付罚息、复利；3.判令农行沙支行对重庆市九龙坡区房屋享有优先受偿权；4.判令孙建支付律师代理费15749元；5.判令恒大君鑫公司就上述债务向农行沙支行承担共同清偿责任。一审法院认定事实：2014年5月12日，孙建、恒大君鑫公司与农行沙支行签订《个人购房担保借款合同》，约定孙建因购房向农行沙支行借款393000元，借款期限360个月，以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础上浮10%确定贷款利率，借款人未按约定期限归还借款本金的，农行沙支行对逾期借款从逾期之日起在合同约定的执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，农行沙支行依据中国人民银行规定计收复利；因借款人、担保人违约导致农行沙支行以诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担其为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用；恒大君鑫公司为贷款提供连带责任保证。2014年5月26日，孙建、恒大君鑫公司与农行沙支行签订《预购商品房抵押贷款合同》，约定孙建以所购重庆市××路房屋设定抵押担保，双方办理了该房预购商品房抵押权预告登记。合同还约定，在领取《房屋所有权证证之前》，如孙建不按期清偿债务，恒大君鑫公司保证代其履行还款义务。2014年5月28日，农行沙支行向孙建放款393000元，执行利率为7.205%。此后孙建发生多次还贷逾期，截止2016年4月19日，差欠农行沙支行借款本金386781.73元、利息6850.38元、罚息15.01元、复利67.41元。另查明，2016年5月16日，农行沙支行与重庆铭友律师事务所签订委托代理协议，约定由重庆铭友律师事务所指派律师就郭治、孙建、张娟三案提供诉讼代理服务，支付费用的最高限额为50000元。2016年6月13日，农行沙支行向律师事务所支付了律师费15749元。一审法院认为，农行沙支行与孙建、恒大君鑫公司签订《个人购房担保借款合同》、《预购商品房抵押贷款合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方均应严格履行。孙建借款后未按时足额还款，构成违约，农行沙支行有权宣布合同项下全部贷款到期。孙建以其购买的房屋设定抵押担保，且已完成抵押登记，农行沙支行要求确认其优先受偿权，理由正当。农行沙支行要求恒大君鑫公司承担连带保证责任，符合合同约定，该院予以支持。孙建经该院传票传唤，未到庭参加诉讼，该院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、孙建于判决发生法律效力后立即偿还农行沙支行截止2016年4月19日借款本金386781.73元及利息6850.38元、罚息15.01元、复利67.41元；并自2016年4月20日起至清偿之日止，继续按《个人购房担保借款合同》的约定给付罚息、复利。二、孙建于判决发生法律效力后立即给付农行沙支行律师费15749元。三、恒大君鑫公司就上述债务向农行沙支行承担连带清偿责任。四、农行沙支行有权就抵押物—位于重庆市××路房屋优先受偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7442元，减半交纳3721元（农行沙支行预交），由孙建、恒大君鑫公司负担，此款限本判决发生法律效力后立即给付农行沙支行。二审中，本院查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为,本案二审的争议焦点为：1.农行沙支行对孙建购买的涉案房屋是否享有优先受偿权。2.恒大君鑫公司对孙建的本案债务（包括律师费在内）是否应承担连带保证责任。针对第一个争议焦点，本院认为，农行沙支行与孙建就本案涉案房屋办理的是预购商品房抵押权预告登记。由于预购商品房抵押权预告登记的对象为将来设立抵押权的请求权，该请求权虽经预告登记后产生了一定的物权效力，即排他性，但并不产生抵押权设立的法律后果，在未变更为正式抵押权登记前，债权人尚未取得该预购商品房的抵押权，故一审法院对农行沙支行要求对仅办理了预告登记的房屋享有优先受偿权请求予以支持显属不当。虽然孙建作为预购商品房抵押权预告登记的抵押人，并未就一审判决提起上诉，但因涉及物权，本院理应依职权予以审查并纠正。针对第二个争议焦点，本院认为，恒大君鑫公司就《个人购房担保借款合同》项下孙建对农行沙支行的债务（借款本金、利息、罚息、复利）以及律师费等实现债权的费用提供连带责任保证担保的意思表示真实，且农行沙支行就截止2016年4月19日孙建尚欠借款本金、利息、罚息、复利金额及其所产生的律师费金额已举示了充分的证据，故本院对农行沙支行要求恒大君鑫公司对孙建的本案债务承担连带清偿责任的请求予以支持。恒大君鑫公司所谓其事先未收到农行沙支行宣布借款到期的通知以及事先未收到农行沙支行要求其履行担保责任的要求，故不应承担连带清偿责任的理由既无合同约定，又无法律依据，本院不予采纳。综上，恒大君鑫公司的上诉理由部分成立，部分不成立。一审判决认定事实清楚，但部分判处不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持重庆市沙坪坝区人民法院(2016)渝0106民初8659号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销重庆市沙坪坝区人民法院(2016)渝0106民初8659号民事判决第四项；三、驳回被上诉人中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费的负担维持不变；二审案件受理费7442元，由上诉人重庆恒大君鑫房地产开发有限公司负担5442元，由被上诉人中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行负担2000元。本判决为终审判决。审 判 长  张 毅审 判 员  颜 菲代理审判员  黄春燕二〇一六年十二月十四日书 记 员  张天珍