广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤04民终3008号上诉人（原审被告）：李春华，女，汉族，XX年XX月XX日出生，住广东省珠海市斗门区。委托诉讼代理人：蒙晋伟，广东嘉骏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒙崇佳，男，汉族，XX年XX月XX日出生，住广西岑溪市。委托诉讼代理人：罗沛燕，广东莱恩律师事务所律师。上诉人李春华因与被上诉人蒙崇佳房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2016）粤0403民初1994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李春华的上诉请求为：1.撤销原审判决，发回重审；2.蒙崇佳承担本案诉讼费用。事实和理由如下：一、原审程序有误，没有追加本案的必要当事人即中介珠海市斗门区佳美物业代理有限公司（以下简称佳美公司）为本案的第三人。李春华和蒙崇佳以及佳美公司三方签订《房地产买卖合同》，三方都是合同当事人，该合同除了买卖双方的买卖关系以外，还包含着李春华、蒙崇佳分别和佳美公司的居间合同关系。佳美公司是否尽到居间义务？本次买卖之所以造成今天的后果，是否都是佳美物业公司造成的？等等。这些都将影响本案基本事实以及各方责任的认定。故，根据合同法规定，理应将佳美公司列为本案的第三人。二、原审中，李春华申请法院依职权调取李春华办理银行按揭的相关证据，但是原审法院未予调取，仅听蒙崇佳一面之词就作出了事实认定。通过这些按揭手续文件，可以查明李春华和蒙崇佳指定的购买人之间的购房总价，以及李春华已经履行了合同义务。而且可以查明银行是否出具了《同意贷款审批通知书》，银行同意贷款的额度，如果银行不同意贷款或额度不足，那么根据三方《房地产买卖合同》第二条第2款B项的约定，蒙崇佳作为买方必须一次性付款购买该物业。三、原审判决认定事实相互矛盾。原审判决第4页12行认定“……事后，蒙崇佳、李春华依约来到中国银行某支行办理了房屋按揭贷款手续，该支行批准了蒙崇佳的贷款……”。但是根据蒙崇佳提交的证据《微信聊天记录》，佳美公司于7月20日还在要求李春华“改签银行”。因此原审判决在没有任何证据的情况下，即认定成功办理了按揭手续错误。原审判决既没有查明办理按揭手续的时间，也没查明在中国银行具体哪家支行办理，即用一个非常笼统的“某支行”，不符合法律规定。如果第一次就已办理完成按揭手续，那为何佳美公司三番五次要求李春华继续换其他银行办理按揭，如果办理按揭失败，其原因又是什么呢？实际上，没有办理成功是因为银行查明了蒙崇佳和佳美公司用假证明、虚假交易等手段串通骗贷的不良记录。四、蒙崇佳和佳美公司涉嫌串通欺诈李春华。根据李春华事后通过了解得知蒙崇佳是佳美公司的实际老板，其在和李春华签订买卖合同之时，并未表明身份。蒙崇佳之所以隐瞒身份，也是为了能够先用5万元定金套住李春华的房产，然后再伺机找到实际购房人，然后转手高价卖掉。这从合同最后的补充条款的第2条即可知道。所以蒙崇佳实际上就是佳美公司中介，其和佳美公司为了赚取差价共同实施低买高卖的“倒房”行为，违反了《房地产经纪管理办法》第二十一第（二）款“是否与委托房屋有利害关系”、（四）款“房屋交易的一般程序及可能存在的风险”，以及第二十五条第(二)款“对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价”;第(八)款“承购、承租自己提供经纪服务的房屋”的规定。佳美公司没有告知李春华只收5万元定金，不收取首付款而是将余下绝大部分房款办理银行按揭所隐含的交易风险，佳美公司存在严重的服务缺陷。佳美公司联合与其有利害关系的蒙崇佳，隐瞒真实信息“低买高卖”、“自买自卖”倒房，赚取差价，违反法律规定。五、原审判决第4页第9行“李春华在2016年7月30日前过户”与合同补充条款第3点“卖方要求买方2016年7月30日前必须过户”的本义完全不相符。卖方要求在2016年7月30日前过户，并非是卖方必须在2016年7月30日前过户。原审判决擅自变更了双方的真实意思。根据双方《房产买卖合同》补充条款的第3点其语义上实际上是约定了卖方的权利，而非买方的权利，只是让卖方拥有了要求买方“2016年7月30日前过户”的权利，买方不能要求卖方“2016年7月30日前过户”。因为卖方当初之所以主动要求指定过户时间，就是给足了买方办理按揭所需的时间，蒙崇佳承诺按揭不成即一次性付款，由此可知，依照交易习惯，蒙崇佳办理按揭失败后，理应先一次性支付房款，才能要求卖方办理过户，且买方要求过户的时间不以“2016年7月30日”为限。六、由于佳美公司和蒙崇佳之间秘密勾结，故应当排除佳美公司的证言。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定，审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联性、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。在房地产买卖合同纠纷中，不排除有些中介及其工作人员为了自己的利益而与房地产买卖合同的一方当事人串通，做出与事实相违背的证明、证言，因此，对佳美公司的证明以及其工作人员的证言的证明力应结合其他证据进行综合判断，在没有其他证据佐证的情况下，不宜单独作为认定房屋出卖人或房屋买受人违约的依据。蒙崇佳二审辩称，一、原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。二、原审程序合法，佳美公司不是本案必要当事人，本案事实清楚，不需要将佳美公司列为第三人，也没有法律规定必须将佳美公司列为第三人，佳美公司是否履行居间义务是另一法律关系，不属本案审理范围。三、蒙崇佳认可李春华曾到银行办理贷款手续，但李春华没有在约定时间内办理过户，导致银行无法放贷，双方合同无法继续履行。四、蒙崇佳没有提交微信聊天记录作为证据，蒙崇佳在房产交易过程中提交的资料都是真实的，李春华主观臆想胡乱猜测，在没有任何证据的情况下诬陷蒙崇佳，蒙崇佳与佳美公司没有任何关系，只是普通买家，请求法院查明事实，如李春华认为佳美公司存在违法违规行为，可到相关部门追究其责任，而不是责怪于蒙崇佳。双方签订买卖合同所约定的房价符合当时市场价格，不存在低卖，反而是李春华因房价飙升不愿意配合蒙崇佳办理过户手续，才导致双方合同无法继续履行。五、合同约定卖方在2016年7月30日前过户，双方在合同上签字同意，对双方都有约束力，并不存在只约束买方的说法。六、本案没有任何证人证言，佳美公司没有作为证人出现。综上，李春华没有按合同约定履行义务，因房价飙升故意违约不履行合同，导致蒙崇佳因新政策无法在珠海范围内购买其他房屋，造成蒙崇佳极大损失，原审判决李春华双倍返还定金合情合理合法，请求二审法院予以维持。原审法院认定以下事实：2016年4月1日，蒙崇佳与李春华签订了一份《房地产买卖合同》，主要约定：一、双方通过珠海市斗门区佳美物业代理有限公司（以下简称佳美公司）作为经纪方出售及购买蒙崇佳位于珠海市斗门区白蕉镇城东连兴路XX号X栋X单元XX03房，房地产证号03××77，建筑面积为141.48平方米；二、总价款为80万元，蒙崇佳按下述方式付款：1.定金5万元为第一部分房款，签订合同后三个工作日内，蒙崇佳交付定金，李春华将房地产权证托管于经纪方作为转让过户使用；2.房款75万元为第二部分楼款，由蒙崇佳负责向银行贷款支付给李春华；如银行贷款金额与蒙崇佳所需的贷款差额，由蒙崇佳支付给李春华；如蒙崇佳不符合银行要求而无法贷款，蒙崇佳应一次性支付现金给李春华；……十、如买方未能履行本协议条款，以致本合同不能顺利完成，已付定金由卖方没收；十一、如卖方未能履行本协议条款，以致本合同不能顺利完成，由卖方须返还双倍定金予买方。并在补充条款约定，1、李春华同意蒙崇佳将房产权过户到蒙崇佳指定人的名下；2、李春华在2016年7月30日前过户；3、所有税费由蒙崇佳负担；4、卖方收款帐户……。合同签订当日，蒙崇佳交付定金5万元给佳美公司转交给李春华，李春华出具了收据。事后，双方依约到中国银行某支行办理了房屋按揭贷款手续，该支行批准了蒙崇佳的贷款。2016年7月23日及2016年7月29日，佳美公司向李春华两次发出催告通知，要求李春华协助办理贷款及过户手续，也可以一次性付清房款，但李春华没有在2016年7月30日前与蒙崇佳办理房地产权过户手续。蒙崇佳原审诉讼请求为：1.李春华向蒙崇佳双倍返还购房定金10万元，并按同期银行贷款利率支付利息1000元（暂计至起诉日，并实际支付至履行完毕之日），合计101000元；2.本案诉讼费用由李春华负担。原审法院认为，蒙崇佳、李春华签订的《房地产买卖合同》没有违反法律、法规强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方应全面履行合同义务。现由于李春华没有在约定的期间(2016年7月30日前)与蒙崇佳办理房地产权的过户手续,已经构成违约，应承担合同约定的违约责任。现蒙崇佳诉讼请求判令李春华双倍返还定金，有理有据，原审法院予以支持；但蒙崇佳诉讼请求判令李春华支付定金的银行同期贷款利息，依据不足，原审法院不予支持。关于李春华辩称蒙崇佳没有在2016年7月30日前支付剩余房款75万元给李春华属于违约的问题。原审法院认为，双方在合同中没有约定剩余房款支付的具体时间，现蒙崇佳没有在2016年7月30日前支付剩余房款75万元给李春华，没有构成违约，不应该承担违约责任。据此，李春华的辩称意见，原审法院不予采纳。关于李春华辩称蒙崇佳愿意一次性支付剩余房款属于合同变更的问题。原审法院认为，双方在合同中约定，“如银行贷款金额与蒙崇佳所需的贷款差额，由蒙崇佳支付给李春华；如蒙崇佳不符合银行要求而无法贷款，蒙崇佳应一次性支付现金给李春华”，因此，蒙崇佳愿意一次性支付剩余房款给李春华不属于变更合同，李春华的辩称意见，原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十五条，原审法院判决如下：一、李春华于判决生效之日起七日内向蒙崇佳双倍返还定金10万元；二、驳回蒙崇佳的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费2320元，减半收取1160元，诉讼保全费1025元，合计2185元(蒙崇佳已预交)，由蒙崇佳负担10元，李春华负担2175元。李春华和蒙崇佳二审期间均未提交证据。本院经审理查明，蒙崇佳与李春华签订的《房地产买卖合同》第二条第2点约定“房款75万元为第二部分楼款，付款方式如下：银行按揭付款，买方须在珠海市斗门区房地产交易中心签署《珠海市房地买卖合同》过户递件当日支付首期房款。且该合同的签署及递件至房地产交易中心，应在银行出具《贷款承诺函》后3日内办理完毕……银行实际贷款额与买方所须贷款额之间差额由买方以现金支付给予卖方。如因买方贷款资格不符合银行要求而导致无法贷款，则买方应以一次性付款方式购买该物业”。补充条款第3点约定“卖方要求买方2016年7月30日前必须过户。”另查明，蒙崇佳与李春华签订《房地产买卖合同》后，双方依约到中国银行珠海分行办理了房屋按揭贷款手续，中国银行珠分行于2016年5月10日作出《同意购房抵押贷款意向书》，该意向书载明“兹有徐锦贤为购买位于广东省珠海市斗门区白蕉镇城东连兴路83号5栋3单元603房向我行申请个人住房贷款，申请个人房屋贷款673000元，期限11年，商业贷款利率按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次贷款基准下浮5%执行。经我行初步审核，拟同意该借款申请并报上级行审批……特别说明：……3.本意向书有效期为自出具当日起计2个月止。过期后，如有必需，可向我行申请重新开立。”再查明，2016年7月19日15时，佳美公司业务员与李春华通话录音如下“佳：按揭申请，我们公司同事不是上个月有人通知你过去签了吗，但是你现还在还没有过来。李：我没有办理什么银行。佳：交通银行，签按揭申请。李：我没有义务配合你们到这里签那里签……我之前不是和你们去中国银行签了吗？佳：就是你不同意签交通银行吗？李：我不可能配合你们的。”2016年7月23日11时59分，佳美公司总经理与李春华通话录如下：“佳：那原来不是说按揭不成一次性吗？那人家凑钱吗？……李：那钱能给我全部付清吗，那行，我还要跟家里人沟通，今天给不了，我家里人不在这里。……大不了我不卖，现在我也无所谓的，你们要怎么就怎么样，我现在最坏打算就是打官司了，那就打官司了。佳：你就过来过户吗？李：那行，我也要工作啊，那钱赔给你们……我给你们办了该办的问题，就是现在你给我惹祸了告诉你，我现在也无所谓了，一次性也好，什么也好，我也不管，你们大不了就去起诉我咯。佳：……现在客户也同意过户当天一次性付款给你，现在不是我们一直给你打电话，是和你讲，你的房子还要不要卖？”2016年7月23日13时15分，佳美公司业务员与李春华通话：“佳：……那个客户现在一次性给你，直接去打税过户就可以了。李：没空。佳：没空？你抽点时间，好吗？李：有时间再说。”本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，因蒙崇佳对原审判决未提出上诉，应视为服从原审判决，根据李春华的上诉请求及事实理由，本案二审争议的焦点为李春华应否向蒙崇佳双倍返还定金10万元。对此，本院分析如下：诚如原审法院分析，蒙崇佳与李春华签订的《房地产买卖合同》没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应恪守。虽然上述合同补充条款第3点约定“卖方要求买方2016年7月30日前必须过户”，但是买方亦在该合同上签名，表明买方同意在该时间前过户，合同中并无其他关于过户时间的约定，那么上述补充条款的约定应视为双方就过户时间达成一致意见，双方均应恪守，李春华主张该条款仅为卖方权利，没有事实依据，本院不予采纳。根据本院查明的事实，李春华确已配合蒙崇佳在中国银行珠海分行办理了银行按揭贷款手续并取得了银行发出的《同意购房抵押贷款意向书》，蒙崇佳庭审中主张因李春华不配合办理过户手续导致该意向书过期失效，李春华则辩称是因为蒙崇佳没有在过户前支付银行批准的贷款金额与蒙崇佳应付房款的差额，蒙崇佳违约在先，本院认为，根据合同第二条第2点的约定，对于银行批准的贷款金额与蒙崇佳应付房款的差额，蒙崇佳应在过户递件当日支付，李春华主张在过户前支付，没有事实依据，因此其以此主张蒙崇佳违约在先，没有事实和法律依据，不应予以采纳。由于双方对更换银行重新办理按揭手续未达成一致意见，因此李春华不予配合，并无不当。在此情形下，原《同意购房抵押贷款意向书》已失效，蒙崇佳理应按合同约定一次性付清房款，佳美公司于2016年7月23日向李春华表示蒙崇佳愿意一次性付清房款，要求李春华确定办理过户的时间，但根据李春华与佳美公司业务员的电话录音，李春华不但没有提出付款时间的要求，反而对此明确表示拒绝，作出不予继续履行合同的意思表示，因此原审法院认定李春华没有在合同约定的时间前办理过户手续，构成根本违约，应向蒙崇佳双倍返还定金，认定正确，本院予以维持。关于李春华上诉主张应追加佳美公司为本案第三人，本院认为，虽然《房地产买卖合同》系蒙崇佳、李春华与佳美公司三方共同签订，但是该合同既包括佳美公司与蒙崇佳、李春华之间分别成立的居间合同关系，又包括蒙崇佳、李春华之间的房屋买卖合同关系。本案系蒙崇佳与李春华因房屋买卖合同发生纠纷，佳美公司并非房屋买卖合同关系的主体，因此原审法院未予追加其为诉讼主体，并无不当，李春华此上诉主张，没有法律依据，本院不予采纳。关于李春华上诉主张应排除佳美公司的证言，本院认为，本案中佳美公司并未作为证人向原审法院提供证言。对于蒙崇佳提供的证据即佳美公司与李春华的通话录音内容，李春华在原审庭审质证时表示对该通话录音的真实性无异议，但不认可蒙崇佳所主张的证明目的，原审法院结合该通话录音来源及与本案的关联性，对该证据予以认定，并无不当，李春华的该上诉主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。李春华上诉主张蒙崇佳为佳美公司实际老板，其与佳美公司串通，低买高卖，对此李春华并无相关证据证明，本院不予采纳。综上所述，李春华上诉无理，本院予以驳回。原审判决查明事实清楚，法律适用正确，故本院对原审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原审判决。二审案件受理费人民币2320元，由李春华负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾艺能审 判 员  庹 佳代理审判员  王 芳二〇一六年十二月二十六日书 记 员  李立荣