四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川14民终1012号上诉人（原审被告）：蒋天继，男，1976年10月15日出生，汉族，住四川省仁寿县文林镇中心校路。上诉人（原审被告）：阙兴群，女，1978年12月1日出生，汉族，住四川省仁寿县文林镇奎星街。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：何云，四川红地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：四川省仁寿县丽景物业管理有限公司，住所地四川省仁寿县文林镇滨河路上段。委托诉讼代理人李晓明，仁寿县陵阳法律服务所法律工作者。上诉人蒋天继、阙兴群因与被上诉人四川省仁寿县丽景物业管理有限公司（以下简称丽景公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2016）川1421民初1768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蒋天继、阙兴群共同委托诉讼代理人何云，被上诉人丽景公司委托诉讼代理人李晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋天继、阙兴群上诉请求：确认案涉《物业服务合同》无效，改判蒋天继、阙兴群自2014年7月15日起按每年1万元向丽景公司缴纳物业管理费。事实和理由：（一）前期物业服务管理公司介入的方式有二种：一是通过招投标，二是通过行政审批手段。丽景公司并未通过上述方式成为案涉房屋的物业服务公司，违反了《物业管理条例》第二十四条第一款、第二款的禁止性规定，根据《合同法》第五十二条的规定，案涉《物业服务合同》无效。（二）如案涉《物业服务合同》有效，一审法院适用法律和采信证据不当，具体有：1.物管费计算时间错误。一审判决自相矛盾，在认定2013年9月30日之前的物业费已过诉讼时效的情况下，又判决支持了2011年9月30日起至2013年9月30日期间的物业服务费。2.物管费标准认定错误。由于蒋天继、阙兴群已缴纳的2014年7月15日至2015年7月15日的物业费收据，应视为双方已对物业费价格进行了重新约定，故2015年7月15日起应以每年10000元标准收取。丽景公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律适当，判决正确，请求驳回上诉、维持原判。丽景公司向一审法院起诉请求：蒋天继、阙兴群立即给付2011年3月1日至2014年7月15日及2015年7月16日至2016年7月15日期间尚欠的物业服务费60833元及违约金3042元，共计63875元。一审中，丽景公司主动放弃了对违约金的诉讼请求。一审法院认定事实：蒋天继、阙兴群夫妇系美好阳光商业街21幢2单元3楼“花仙子艺术学校”计1158.72平方米房产的产权人和使用人。2010年2月8日，丽景公司与美好阳光商业街原开发商四川中正房地产开发有限公司（以下简称中正公司）签订了《美好阳光步行街前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》），约定由丽景公司对“美好阳光商业街规划红线内的全总部区域及地上、地下建筑物、构筑物”进行物业管理服务。双方对物业服务内容及收费标准进行了约定：物业服务费按1.0元／平方米﹒月标准缴纳，每年交纳一次，同时约定业主应于每年第一个月的1-5日缴清全年物业服务费用，逾期超出约定期限30日仍未交纳物业管理费用的，按照应缴费用5%的标准支付违约金。合同签定后，丽景公司按照合同约定履行了物业服务义务，蒋天继、阙兴群却未按合同约定缴纳物管费，丽景公司于2013年9月30日、2014年5月18日和2016年4月9日到“花仙子艺术学校”张贴“物管费催缴通知书”，通知蒋天继、阙兴群缴纳物业管理费，蒋天继、阙兴群于2014年7月15日向丽景公司交纳了10000元物业管理费，并注明是2014年7月15日至2015年7月15日的花仙子学校物业管理费。其余物管费至今未付，经多次催收无果，丽景公司诉至一审法院。一审法院认为，丽景公司按照《物业服务合同》约定履行了物管业务，提供了物管服务，蒋天继、阙兴群却未按照合同约定全面履行给付物业管理服务费的义务，应当承担相应的法律责任。对于蒋天继、阙兴群认为2014年7月15日之前的物业费已过诉讼时效的问题，蒋天继、阙兴群是2011年3月前购买该房，物业费应从2011年3月1日开始计算，但丽景公司出示的“物管费催缴通知书”是在2013年9月30日、2014年5月18日和2016年4月9日到“花仙子艺术学校”张贴的，没有提供其他证据能够证实在2013年9月30日之前有催款行为，由此可以认定2013年9月30日之前的两年前即2011年3月1日至2011年9月30日之间的物业费已过两年诉讼时效，对于丽景公司要求蒋天继、阙兴群给付2011年3月1日至2011年9月30日的物业管理费的主张，不予支持；对丽景公司诉请的物业服务费，由于蒋天继、阙兴群已经交纳了2014年7月15日至2015年7月15日的物管费10000元，因此应分段计算，即2011年9月30日起至2014年7月14日的物业服务费（32.5个月×1.0元／平方米×1158.72平方米）计37658.4元，2015年7月16日至2016年7月15日的物业服务费（12个月×1.0元／平方米×1158.72平方米）计13904.64元，共计51563.04元的诉讼请求，予以支持。一审中，丽景公司主动放弃了对违约金的诉讼请求，予以采纳。蒋天继、阙兴群辩解的物业服务合同对蒋天继、阙兴群无法律约束力且收费标准过高、服务质量很差，但并无充分证据予以证实，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，一审法院判决：蒋天继、阙兴群在判决生效之日起二十日内给付丽景公司物业管理费51563.04元。一审案件受理费690元，由蒋天继、阙兴群负担。二审中，蒋天继、阙兴群与丽景公司均未提交新证据。本院经审理查明的事实，除了“丽景公司于2013年9月30日、2014年5月18日和2016年4月9日到‘花仙子艺术学校’张贴‘物管费催缴通知书’，通知蒋天继、阙兴群缴纳物业管理费”与原审法院查明的事实不一致外，其余与原审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案争议焦点在于：1.案涉《物业服务合同》的效力。2.蒋天继、阙兴群在本案中应当承担的物业服务费的认定。关于第一个焦点。蒋天继、阙兴群上诉称，案涉《物业服务合同》违反了《物业管理条例》的禁止性规定，属于无效合同。对此，本院认为，根据国务院《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中，建设单位中正公司与物业服务企业丽景公司签订案涉房屋《前期物业服务合同》，该约定系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，符合《物业管理条例》第二十一条规定，合法有效。因此，蒋天继、阙兴群关于案涉《物业服务合同》违反了《物业管理条例》的禁止性规定而无效的上诉理由，依法不能成立，应予驳回。关于第二个焦点。蒋天继、阙兴群抗辩称，由于2014年7月前的物业服务费已过诉讼时效，故不应计算该期间的物业服务费，且应按已缴纳物业费每年10000元标准收取。对此，本院认为，首先，关于是否超过诉讼时效的问题。本案中，在蒋天继、阙兴群否认丽景公司催缴物管费的情况下，丽景公司所提交的由其单方出具的2份《物管费催缴通知单》并不能有效证明其于2013年9月30日、2016年4月9日向蒋天继、阙兴群催缴物管费的事实，故丽景公司关于其已向蒋天继、阙兴群催缴物业费的主张，依法不能成立。丽景公司于2016年5月13日向一审法院主张该项权利，在丽景公司不能举证证明本案存在法定的诉讼时效中止、中断的情形下，丽景公司有关2011年3月1日至2014年5月12日期间的物业服务费的诉讼请求已过诉讼时效。因此，蒋天继、阙兴群有关该期间的物业费已过诉讼时效的抗辩主张成立。故蒋天继、阙兴群应支付2014年5月13日至2016年7月15日期间的物业服务费。由于蒋天继、阙兴群已缴纳了2014年7月15日至2015年7月15日的物业费，故还应支付2014年5月13日至2014年7月14日、2015年7月16日至2016年7月15日期间的物业服务费。因此，一审法院判决蒋天继、阙兴群支付丽景公司2011年9月30日至2014年5月12日期间的物业费，属于适用法律错误，应予纠正。其次，关于物业费缴费标准。蒋天继、阙兴群上诉称，由于蒋天继、阙兴群已缴纳了2014年7月15日至2015年7月15日的物业费10000元，故应视为双方对物业服务费的价格进行了重新约定，因此，自2015年7月16日起的物业费应按每年10000元计算。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，蒋天继、阙兴群于已2014年7月15日缴纳的2014年7月15日至2015年7月15日的物业费10000元，仅能证明双方已就2014年7月15日至2015年7月15日期间的物业费经协商达成了交纳10000元的一致意见，但并不能以此证明双方已就物业费价格自2015年7月16日起变更为每年10000元的事项达成了新的约定。由于蒋天继、阙兴群并未就双方已就物业服务费自2015年7月16日起变更为每年10000元的事实提供证据予以证明，故蒋天继、阙兴群关于物业费自2015年7月16日起按每年10000元标准计算的抗辩主张，依法不能成立。双方仍应按《前期物业服务合同》约定的每月每平方米1元的标准计算，故一审法院以每月每平方米1元的标准计算物业服务费，并无不当。因此，蒋天继、阙兴群应支付丽景公司的物业服务费，应分段计算如下：1.2014年5月13日至2014年7月14日期间物业费3476.16元（1.0元／平方米元×1158.72平方米×3个月）；2.2015年7月16日至2016年7月15日期间物业费13904.64元（1.0元／平方米元×1158.72平方米×12个月）。上述两项合计17380.8元。综上，蒋天继、阙兴群的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项之规定，判决如下：一、撤销四川省仁寿县人民法院（2016）川1421民初1768号民事判决；二、蒋天继、阙兴群于本判决生效之日起十日内支付四川省仁寿县丽景物业管理有限公司2014年5月13日至2014年7月14日、2015年7月16日至2016年7月15日期间的物业服务费共计17380.8元；三、驳回四川省仁寿县丽景物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费690元，由蒋天继、阙兴群负担420元，四川省仁寿县丽景物业管理有限公司负担270元；二审案件受理费1089元，由蒋天继、阙兴群负担655元，四川省仁寿县丽景物业管理有限公司负担434元。本判决为终审判决。审判长 唐 部审判员 张澌岷审判员 余 鹏二〇一六年十二月十九日书记员 宋鸿杰