云南省姚安县人民法院民 事 判 决 书(2016)云2325民初212号原告杨自祥，男，1970年12月26日生，汉族，农民，初中文化，住云南省姚安县。委托代理人李靖，姚安县法律援助中心法律工作者。代理权限：一般授权代理。被告云南祥东商贸有限公司。住所：云南省姚安县栋川镇梅葛文化园*组团**号。注册号：532325100004909。法定代表人田孟芬，该公司董事长。原告杨自祥诉被告云南祥东商贸有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨自祥及其委托代理人李靖到庭参加诉讼，被告云南祥东商贸有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼。2016年9月13日，因本案案情复杂，在原审理期限内不能审结，经本院院长批准，本案延长审理期限六个月。本案现已审理终结。原告杨自祥诉称：2012年10月，原告向云南祥东商贸有限公司以挂牌出让的方式，购买了该公司在光禄农贸市场开发建设的商铺光禄镇白塔路商住楼。该商品房套内建筑面积61.31平方米、单价为每平方米5800元、总金额355598元。原、被告双方已签订了《购房合同》，合同第八条约定：自本合同约定应付款时限届满后未实际付款的应承担违约责任（逾期后每天100元的违约金）。合同第九条约定：自本合同约定的交房时间届满后未按期交房的应承担违约责任（逾期后每天100元的违约金）。原告房款已付清多日，双方约定交房时间为2014年6月。现在房屋未竣工被告一跑了之，不知去向快两年了，原告辛辛苦苦购买的房屋不能按期得到使用，由于被告的违约而给原告造成了较大的经济损失。为维护原告的合法权益，原告只能向人民法院提起诉讼，请求人民法院给予公正裁决。诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告尽快恢复光禄镇白塔路商住楼施工；二、请求人民法院依法判令被告按合同约定支付原告违约金63000元（从2014年7月1日起至2016年6月30日止，按每天100元计算支付）；三、诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告变更其诉讼请求，即要求：一、请求人民法院依法判令被告尽快恢复光禄镇白塔路商住楼施工并立即将原告购买的房屋交付原告管理使用；二、请求人民法院依法判令被告按合同约定支付原告违约金63000元（从2014年7月1日起至2016年6月30日止，按每天100元计算支付）；三、请求人民法院依法判令被告赔偿原告因逾期交房给原告造成的房屋租金损失（从2014年7月1日起至开庭时即2016年5月10日止，按每年租金20000元计算支付）；四、诉讼费用由被告承担。被告云南祥东商贸有限公司未作答辩。经审理查明:被告投资开发建设姚安县光禄镇综合农贸市场。2013年1月2日，原告与被告签订了一份《商品房购销合同》（该合同包含《合同补充协议》在内）。原、被告在双方签订的《商品房购销合同》及其《合同补充协议》中对原告所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积误差的处理、付款方式及期限、交付期限、原告逾期付款的违约责任、被告逾期交房的违约责任、交接、关于产权登记的约定及争议的处理方式等都作了明确约定。其中原、被告双方在《商品房购销合同》中约定：乙方（原告）购买的商品房位于光××农贸市场商住楼××组团第一间商铺；该商品房的产权登记面积包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，产权登记面积以产权登记机关确定为准；该商品房套内建筑面积为63.61平方米，单价为每平方米5800元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额为368938元；乙方在合同签订后十日内一次性付清房款；甲方（被告）应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；乙方如未按本合同的约定付款，自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止60天内，乙方按每天100元向甲方支付违约金，合同继续履行，逾期60天后，乙方按应付未付款的0.01％乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行；甲方如未按本合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期60天后，甲方按乙方已付款的0.01％乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当通知乙方办理交接手续，交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，由于甲方原因未能按期交接的，责任由甲方承担。其中原、被告双方在《合同补充协议》中约定：合同签订前，甲方（被告）已向乙方（原告）明示本合同涉及地的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《销售许可证》等证书、证明文件，乙方特此声明，对甲方上述文本的全部内容完全明白和同意；乙方未向甲方支付全部购房款、配套设施费、房屋维修基金等费用以前，甲方有权拒绝交付房屋；本合同第七条中“验收合格并符合本合同约定”是指甲方房屋经施工、监理、勘察、设计及甲方共同验收合格；甲乙双方的权利义务以双方签订的《商品房购销合同》、《补充协议》为准，甲方的广告宣传只属于要约邀的，不作为确定双方权利、义务的依据，甲方不承担任何法律责任。2013年4月18日，原告与被告签订了一份《购房定金合同》，双方在该《购房定金合同》中约定：乙方（原告）于2013年4月18日实地查看了甲方（被告）位于光××农贸市场××第一间商铺，房屋产权面积为61.31平方米，并自愿购买房屋，甲方保证将此房屋售给乙方；买卖双方协商：约定上述出售的房屋价格为人民币5800元/平方米；付款方式：乙方支付购房定金50000元给甲方，自交付定金之日起，若甲方不卖，需向乙方双倍赔偿违约金，若乙方不买，定金不退；甲乙双方签订本协议后，在2013年6月10日前办理购房协议，如遇特殊情况，应事先通知对方，再确定最后签订日期，否则视为违约，并承担违约责任；甲乙双方在签订购房协议之后，乙方支付355598元给甲方，定金转为支付款；甲乙双方其他约定事项：交50000元定金到时算60000元购房款，2014年1月30日前交房给乙方，如不能按时交房，每月承担违约金3‰。在原、被告双方于2013年4月18日签订《购房定金合同》后当天，原告向被告支付了定金50000元。后原告与被告未按双方在《购房定金合同》中的约定签订购房协议。2014年1月2日，原告向被告支付了购房款90000元。另查明，被告于2013年3月投资开发建设的姚安县光禄镇综合农贸市场项目包含商住楼主体工程及标准化交易大棚、交易商铺、通道、公厕等配套基础设施。该建设项目工程中的商住楼主体工程于2013年4月开工建设，计划1年内完工并投入使用，商住楼主体工程自施工后于2015年3月即停工至今。该建设项目工程中商住楼主体工程（原告向被告购买的商品房系位于商住楼第A组团第一层第一间商铺）现在仅基本完成第一、二层工程建设，第三层已进行模板安装及部分钢筋绑扎还未封顶，该商住楼主体工程现尚未竣工。上述事实，有原告的当庭陈述及原告提交的《商品房购销合同》、《合同补充协议》、《购房定金合同》、《收据》等证据证明。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十八条规定：“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，原、被告双方于2013年1月2日签订的《商品房购销合同》及其《合同补充协议》和2013年4月18日签订的《购房定金合同》的内容均未违反法律、行政法规的强制性规定，且双方当事人的意思表示真实，为合法有效合同，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据原、被告双方在《商品房购销合同》中的约定，被告应于2014年6月30日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告，被告如未按合同约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告按每天100元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期60天后，被告按原告已付款的0.01％乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。由于被告投资开发建设的姚安县光禄镇综合农贸市场项目工程自2013年4月开工建设后，该建设项目工程于2015年3月即停工至今，该建设项目工程中商住楼主体工程（原告向被告购买的商品房系位于商住楼第A组团第一层第一间商铺）现尚未竣工，被告至今未将原告向其购买的商品房交付原告管理使用。依照法律规定，因被告未按合同约定的期限向原告交付房屋，被告的行为已构成违约，被告应按合同约定承担相应的违约责任。对原告在起诉及庭审中提出的要求被告尽快恢复光禄镇白塔路商住楼施工并立即将原告购买的房屋交付原告管理使用这一诉讼请求，因原、被告在双方签订的《商品房购销合同》中已对被告逾期交房的违约责任作了明确约定，且原告向被告购买的商品房其所在的商住楼主体工程现尚未竣工，而建筑工程须在竣工经验收合格后，方可交付使用，故对原告提出的要求被告尽快恢复光禄镇白塔路商住楼施工并立即将原告购买的房屋交付原告管理使用这一诉讼请求，本院依法不予支持。对原告在起诉中提出的要求被告按合同约定支付原告违约金63000元（从2014年7月1日起至2016年6月30日止，按每天100元计算支付）这一诉讼请求，依照原、被告双方于2013年1月2日签订的《商品房购销合同》中的约定，被告应于2014年6月30日以前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告管理使用，因被告至今未将原告向其购买的商品房交付给原告管理使用，因此，被告应按合同约定向原告支付违约金，违约金的计算期限应从2014年7月1日起至2016年6月30日止，逾期交房60天内，按每天100元向原告支付违约金，逾期交房60天后，按已付款的0.01％乘以逾期天数向原告支付违约金，被告应给付原告的违约金实为15380元（100元/天×60天+140000元×0.01％×670天），故对原告在起诉中提出的要求被告按合同约定支付原告违约金63000元这一诉讼请求，本院依法予以部分支持。对原告在庭审中提出的要求被告赔偿原告因逾期交房给原告造成的房屋租金损失（从2014年7月1日起至开庭时即2016年5月10日止，按每年租金20000元计算支付）这一诉讼请求，因原、被告在双方签订的《商品房购销合同》中已对被告逾期交房的违约责任作了明确约定，该约定中无被告应赔偿原告因逾期交房给原告造成的房屋租金损失的内容，故对原告提出的要求被告赔偿原告因逾期交房给原告造成的房屋租金损失这一诉讼请求，本院依法不予支持。对原告在起诉中提出的诉讼费用由被告承担这一诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、由被告云南祥东商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告杨自祥支付违约金15380元。二、驳回原告杨自祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1375元，由被告云南祥东商贸有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即具有法律效力，若负有义务的当事人不主动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  布学双审 判 员  陈 武人民陪审员  陶 音二〇一六年十二月二十七日书 记 员  杨 梅