上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第1758号原告：宋同杭。原告：吴从玲。以上两位原告共同委托诉讼代理人：毛莹，上海小城律师事务所律师。以上两位原告共同委托诉讼代理人：陆宇，上海小城律师事务所律师。被告：上海天祥华侨城投资有限公司。法定代表人：吴学俊。委托诉讼代理人：张骥，上海市襄阳律师事务所律师。原告宋同杭、吴从玲与被告上海天祥华侨城投资有限公司(以下简称“华侨城公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理，依法适用简易程序，由审判员陈洁独任审理。期间，双方均同意本案适用简易程序延长一个月。2015年10月15日，原告向本院提交《评估申请书》，要求对原告购买的位于上海市闵行区浦驰路XXX弄XXX号商品房(以下简称“涉案房屋”)的外墙面花岗岩的工程造价进行司法鉴定。本院从尊重当事人意愿、且进一步查明事实的角度出发，遂提交上海市高级人民法院摇号确定由上海联合工程监理造价咨询有限公司对原告的上述申请进行司法鉴定。2016年2月1日，上述鉴定单位向本院出具了《工程造价鉴定意见书》。2016年4月15日，因本案案情复杂，本院作出民事裁定，将本案转为普通程序。2016年7月15日，因本案无法在审限内审结，遂报请院长批准延长本案的审理期限。本案于2016年3月1日、2016年8月8日公开开庭进行了审理。两位原告的共同委托诉讼代理人陆宇，被告的委托诉讼代理人张骥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.判令被告按《上海市商品房出售合同》附件三约定的标准，将原告购买的位于上海市闵行区浦驰路XXX弄XXX号2-4层房屋外墙面修复为花岗岩石材；2.判令被告向原告补偿24,000元(人民币，下同)。事实和理由：原、被告于2012年12月31日签订《上海市商品房出售合同》一份，约定原告购买被告开发建设的新浦江城二期、浦驰路XXX弄XXX号2-4层房屋一幢。该房屋总价为3,602,326元，合同附件三中，明确约定该房屋的外墙面为花岗岩石材。合同第十条约定“甲方(即被告)交付的该房屋装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方(即原告)……有权要求甲方按照装修、设备差价0.1倍补偿”。原告收房后发现，被告实际交付的房屋外墙面未使用花岗岩石材，而是普通的涂料，严重不符合合同附件三约定的交付标准，而且小区内其他房屋外墙面均为花岗岩，使得涉案房屋在小区内显得极不美观、协调，严重降低涉案房屋品质。原告为解决问题，多次连同其他业主要求被告将房屋外墙面恢复至合同附件三约定的标准，但被告始终予以推诿、拖延，原告为维护自身权益，诉至法院。被告华侨城公司辩称：不同意原告诉请，理由如下：1.原告购买的是现房，原告在购房时对房屋外墙采用的是涂料还是石材应该有非常直观的感受和认知；2.被告没有在原告购买房屋时宣传过房屋是采用石材标准的；3.涉案房屋的施工图和竣工图都表明房屋外墙面是涂料而非花岗岩；4.通过对该幢房屋其他三户的房屋买卖合同可以得出，其实原告合同附件三关于外立面的标准属于笔误，被告将一楼商铺的标准套用到了楼上的住宅，所以本案并非被告故意隐瞒所造成。对于原告诉请1，被告认为，与原告同一幢另三户的合同没有错误，且该三户没有提出修复主张，若按合同约定将房屋外墙面修复为花岗岩将与设计不符，且会牵涉其他业主，故原告要求修复的诉请，被告不予认可。退一步讲即使由于因被告的工作失误承担责任的话，也请法院降低相应的补偿标准。对于诉请2，被告认为本案并非由其故意所导致，其次原告诉请的24,000元没有相应依据，因此不应得到法院支持。另，被告认为原告的诉请也超过了诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2012年12月31日，原告宋同杭、吴从玲(乙方、买方)与被告华侨城公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房出售合同》一份，约定乙方向甲方购买上海市闵行区浦驰路1809弄《新浦江城二期122-8地块商品房项目》6号2-4层。房屋建筑面积为189.77平方米，其中套内建筑面积为180.53平方米、公用分摊建筑面积为9.24平方米。根据该房屋的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)为3,602,326元。甲方交付的该房屋装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方在办理该房屋交接手续时有权要求甲方按照装修、设备差价0.1倍补偿。合同附件三中关于该房屋结构、装修及设备标准为：“外墙面：花岗岩石材”。该合同还就其他权利义务作了约定。合同签订后，双方各自履行各自合同义务。2013年3月1日，原告取得涉案房屋。收房过程中，因外墙面实际施工材料与合同所载不一致，原告与被告发生纠纷。起诉前，原告与其他业主发函至被告处，上载：“我们是浦驰路XXX弄XXX-XXX号的全体业主，我们所有业主都已经履行与你公司签订合同中的所有事项，如今我们已经入住。可是你们公司对我们这栋房屋的外墙面仍然未按合同约定的标准，合同中明确的是花岗岩石材外墙面。我们已经多次与你们沟通未果，所以这次我们全体业主联名要求贵公司立即履行你们公司的职责，完成对这栋房屋外墙面花岗岩石材的装修工程及屋顶已经出现裂缝的防水工程。”函件上有原告在内的各业主签名。被告工作人员对上述函件予以签收。因协商未果，2015年7月27日，原告向法院提起诉讼。2015年10月15日，原告向本院提出申请，要求对涉案房屋外立面恢复为花岗岩石材所需费用委托专业机构进行评估。本院收到上述申请后，提交上海市高级人民法院摇号确定由上海联合工程监理造价咨询有限公司对原告申请进行司法鉴定。2016年2月1日，上述鉴定单位向本院出具了《工程造价鉴定意见书》(报告编号：Z15002B075-ZJFY001)。鉴定结论如下：“1、原告主张按现在恢复外墙花岗岩的费用如下：①浦驰路XXX弄XXX号商品房恢复外墙面花岗岩的工程造价费用70,142元；其中人工费用25,297元，其中材料费用27,164元。②被告认为公共部位不应计算，双方合同约定的是业主所购房屋的附件三标准，而不是约定公共部位材质标准；我司将公共部位的费用列为争议项，供法院参考，争议费用9,532元；其中人工费用3,479元，其中材料费用3,660元。2、被告主张按工程竣工时期施工外墙花岗岩的费用如下：①浦驰路XXX弄XXX号商品房按工程竣工时期施工外墙面花岗岩的工程造价费用51,760元；其中人工费用13,765元，其中材料费用29,730元。②被告认为公共部位不应计算，双方合同约定的是业主所购房屋的附件三标准，而不是约定公共部位材质标准：我司将公共部位的费用列为争议项，供法院参考，争议费用6,986元；其中人工费用1,896元，其中材料费用3,993元。”原告对该鉴定意见书异议如下：1.修复工程应使用干挂工艺，而鉴定部门计算的是湿贴工艺；2.应使用2015年鉴定时的市场价格；3.应计算公共部位。被告对该鉴定意见书异议如下：1.公共部位不应计算，合同附件三中只约定外立面使用花岗岩，且这也是笔误；2.应按照工程竣工时期的市场价作为标准；3.审价单位应按照竣工时被告公司的采购价和工程造价作为鉴定依据，而非2000定额；4.被告交付房屋外墙使用了涂料粉刷，支付的补偿款应为花岗岩与涂料的差价。2016年10月24日，原告向本院提出申请，要求对涉案房屋外墙面涂料粉刷的材料费及人工费进行审价。为诉讼效率考虑，原、被告双方一致同意审价工作继续由上海联合工程监理造价咨询有限公司完成。完成审价工作后，鉴定单位向本院提交《工程造价鉴定意见书(补充)》(报告编号：Z15002B075-ZJFY002)一份，补充鉴定结论如下：1、按鉴定时期(2015年11月份)外墙花岗岩、涂料的费用及差额分别如下：①外墙面花岗岩的工程造价费用70,142元；其中人工费用25,297元，其中材料费用27,164元。外墙面涂料的工程造价费用15,296元；其中人工费用7,176元，其中材料费用3,973元。两种做法差额费用54,846元；其中人工费用差额18,121元，其中两种材料费用差额23,191元。②争议项公共部位花岗岩的工程造价费用9,532元；其中人工费用3,479元，其中材料费用3,660元。公共部位涂料的工程造价费用2,245元；其中人工费用1,072元，其中材料费用579元。两种做法差额费用7,287元；其中人工费用差额2,407元，其中材料费用差额3,081元。2、按工程竣工时期(2010年7月份)外墙花岗岩、涂料的费用及差额分别如下：①外墙面花岗岩的工程造价费用51,760元；其中人工费用13,765元，其中材料费用29,730元。外墙面涂料的工程造价费用8,180元；其中人工费用3,993元，其中材料费用2,721元。两种做法差额费用43,580元；其中人工费用差额9,772元，其中材料费用差额27,009元。②争议项公共部位花岗岩的工程造价费用6,986元；其中人工费用1,896元，其中材料费用3,993元。公共部位涂料的工程造价费用1,197元；其中人工费用598元，其中材料费用405元。两种做法差额费用5,789元；其中人工费用差额1,298元，其中材料费用差额3,588元。原告对上述补充鉴定意见无异议，但是认为因为外墙面的恢复是现在恢复，因此差价部分价格应该为审价时花岗岩材料费及人工费减去竣工时涂料的材料费及人工费。被告对上述补充鉴定意见无异议。另查明，被告与案外人邹超凡、黄钱利就浦驰路1809弄《新浦江城二期122-8地块商品房项目》3号2-4层房屋签订的《上海市商品房出售合同》及被告与案外人王玉兰就浦驰路1809弄《新浦江城二期122-8地块商品房项目》8号2-4层、9号2-4层房屋签订的《上海市商品房预售合同》附件三中，关于该房屋建筑结构、装修及设备标准约定为：“外墙面：外保温系统，外墙面砖或石材或外墙涂料饰面”。还查明，被告与案外人上海鑫仁商业有限公司就浦驰路1809弄《新浦江城二期122-8地块商品房项目》1号101室房屋签订的《上海市商品房预售合同》附件三中关于该房屋建筑结构、装修及设备标准约定为：“外墙面：花岗岩石材”。以上事实，由原告提供的《上海市商品房出售合同》、上海市房地产权证、现状照片、《工程造价鉴定意见书》、《工程造价鉴定意见书(补充)》、交涉函件，被告提供的四套其他房屋出售合同、预售合同、竣工图以及原、被告的当庭陈述等证实。本院认为，行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。从被告提交的其与一楼及二楼其他三户的合同来看，被告华侨城公司与原告签订合同时，由于工作失误，并未更换合同版本，导致合同对于外墙工艺表述为花岗岩石材，而非被告自认为并实际施工的涂料。被告对于房屋外墙面工艺形式的认识存在错误，因此被告之意思表示应为重大误解。本案撤销权因未及时行使而消灭，合同当属有效，原、被告双方均应依约履行。本案中，被告履行合同不符合约定，构成违约，应承担相应的违约责任。对于原告要求被告按照合同约定将房屋外墙面修复为花岗岩石材的诉讼请求，本院认为，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或事实上不能履行的；……。结合本案中对于房屋外墙面施工工艺的约定系基于重大误解的事实，以及被告进行备案的竣工图均为涂料并且考虑被告与原告同一层另三户的合同等实际情况，被告若继续履行合同将存在与规划不一致及影响其他业主的情形，原告经本院释明仍坚持原诉讼请求，故本院对原告此项诉请不予支持。对于原告要求被告按照合同约定进行补偿的诉请，本院认为，被告履行合同不符合合同约定，理应依照合同第十条的约定支付原告装修、设备差价的0.1倍补偿。在对本条约定的“装修、设备差价”的理解上，原、被告有不同意见。原告认为该差价应包含公共部位，且应由审价时花岗岩造价减去竣工时涂料造价得出，另外墙面花岗岩装修应使用干挂工艺；被告认为该差价不应包含公共部位，且应为竣工时两种造价的差价。本院就原、被告意见分析如下：一、外墙面装修工艺问题，本院认为，鉴于本案合同就外墙面装修的约定系因被告合同版本错误所致，因此装修工艺以一楼商铺花岗岩装修工艺为参考较为合理，故对鉴定部门所做与一楼商铺外墙面相同之湿贴工艺的造价本院予以认可。二、公共部位的装修、设备差价问题，本院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。外墙面公共部位为涉案房屋内全体业主共有，现仅有5户业主提出对外墙面的公共部位进行修缮，不符合建筑物区分所有权中业主共有权的行使要求，故外墙面公共部位不应计算在补偿价格内。三、装修、设备差价的计算时间节点问题，本院认为，虽然合同未明确约定装修差价是指何时的差价，但考虑到合同约定原告在办理房屋交接手续时即可向被告提出差价补偿，而且原告自交房后也一直与被告协商上述修复补偿事宜，最终因无法协商一致而涉讼，因此装修、设备补偿以审价时节点为宜。综合以上意见，被告应向原告支付补偿款(审价时花岗岩造价70,142元-竣工时涂料造价8,180元)×0.1=6,196.20元。对于被告提出原告诉请已超过诉讼时效的抗辩意见，本院认为，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。由原告提供的交涉函件及本院与原、被告于2016年10月24日的谈话笔录可以看出，原告在交房之后即一直与被告进行沟通、磋商，原告起诉并未超过诉讼时效，故本院对被告此项抗辩意见不予认可。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条第一项、第一百四十条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第七十一条、第七十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国物权法》第七十条之规定，判决如下：一、被告上海天祥华侨城投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宋同杭、吴从玲补偿款人民币6,196.20元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计400元，由原告宋同杭、吴从玲负担300元，被告上海天祥华侨城投资有限公司负担100元。审价费3,660元，由被告上海天祥华侨城投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陈 洁人民陪审员  董孟范人民陪审员  邓红霞二〇一六年十二月二十日书 记 员  刘 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五十九条下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：（一）行为人对行为内容有重大误解的；……第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。二、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》71.行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。73.……可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。三、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……四、《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。