广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2016)粤18民终2971号上诉人（原审被告):清远市华泰房地产开发有限公司。法定代表人：陈镜华。委托代理人：赖伟劲，广东中肯律师事务所律师。委托代理人：苏振标，广东中肯律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杨朝谦，男，汉族，住连州市。被上诉人（原审原告）：夏细群，女，汉族，住连州市。上列两被上诉人共同委托代理人：姜晓华，广东裕信律师事务所律师。上列两被上诉人共同委托代理人：乞位红，广东裕信律师事务所律师。上诉人清远市华泰房地产开发有限公司因与被上诉人杨朝谦、夏细群房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2015）清城法横民初字第752号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。2013030745363×）及合同补充协议，该合同约定“第三条，××所购商品房的基本情况。××购买的商品房为清远市清城区横荷清远大道西35号中兴豪庭祥兴楼东梯×层×号；该商品房的用途为住宅，……该商品房合同约定建筑面积共71.92平方米，其中，套内建筑面积59.66平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.26平方米……第四条，计价方式与价款。该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4565.10元，总金额272354元。第六条，付款方式及期限。付款方式为首期款82354元，银行按揭贷款190000元。第八条，交付期限。××应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经清远市住建局工程竣工验收备案，并符合本合同约定的商品房交付××使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起30日内告知××的；2、不可抗力的客观情况包括但不限于异常天气、异常地质等自然灾害、战争、政府行政行为等。第九条，××逾期交房的违约责任。××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的5%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之三的违约金。第十一条，交接。商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明条件，并签署房屋交接单。……第十五条，关于产权登记的约定。××应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、××不退房，××按已付房价款的1%向××支付违约金。”双方在合同中还就商品房买卖的其他相关事宜作了详细的约定。合同签订前，杨朝谦、夏细群于2013年2月28日向清远市华泰房地产开发有限公司支付购房定金20000元，2013年3月7日向清远市华泰房地产开发有限公司支付了首期购房款62354元，余款190000元在中国农业银行股份有限公司清远分行办理了按揭贷款。2013年5月14日，该190000元贷款划至清远市华泰房地产开发有限公司账户。截至2014年8月14日，杨朝谦、夏细群已归还中国农业银行股份有限公司清远分行按揭贷款本金18104.66元和利息13386.19元。2014年8月19日，杨朝谦、夏细群提前向中国农业银行股份有限公司清远分行清偿购房按揭贷款，归还贷款本金171895.34元和利息140.74元。因涉案房屋未能如期办理商品房工程竣工验收备案，未向杨朝谦、夏细群交付房屋，杨朝谦、夏细群遂向原审法院提起诉讼。在诉讼中，清远市华泰房地产开发有限公司提供《主体结构分部（子分部）工程验收记录》、《住宅工程质量分户验收汇总表》，拟证实涉案房屋经建设、承包、监理、设计等单位验收合格；提供《环境保护验收意见》、《建设工程规划验收合格通知书》、《防雷装置验收意见书》、《建设工程消防验收意见书》，拟证实涉案房屋经环保、规划、防雷、消防等政府部门验收合格；并提供一份《竣工验收备案表》，拟证实涉案房屋于2015年8月5日经验收备案。杨朝谦、夏细群对于主张的其他费用，提供了由清远市清城区地方税务局出具的实纳金额为2723.54元的契税完税证、清远市华泰房地产开发有限公司出具的金额为185元的代办费（包括产权登记费160元、工本费20元、印花税5元）；并提供一份银行存折，拟证实其支出住房维修基金。原审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。杨朝谦、夏细群与清远市华泰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（含合同补充协议），系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，各方应依合同约定享有权利和承担义务。本案争议焦点为：一、杨朝谦、夏细群要求解除合同的条件是否成就；二、购房款、贷款本息以及违约金等各项费用损失的计算问题。关于解除合同的条件是否成就的问题。杨朝谦、夏细群已经依约向清远市华泰房地产开发有限公司交付了购房首期款，并在银行成功办理房屋贷款，至此，杨朝谦、夏细群的购房款已全部付清，清远市华泰房地产开发有限公司应依约于2014年12月31日前将房屋交付给杨朝谦、夏细群使用。对于清远市华泰房地产开发有限公司辩称相关建设单位、监理单位、施工单位等部门已于2014年11月前作出相关竣工验收报告，涉案工程已通过验收的意见，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，验收合格是房屋交付的法定条件，结合本案，清远市华泰房地产开发有限公司自行聘请的设计、施工、监理等公司自检记录不能代替国家职能机关的竣工验收备案，不能以之作为竣工交付依据，清远市华泰房地产开发有限公司认为因住建部门原因导致迟延至2015年8月5日才取得工程竣工验收备案，但没有提供相关证据予以证实，故清远市华泰房地产开发有限公司作为房产开发商，并没有在合同约定的期限前完成交付质量合格的房屋的义务，其行为已构成逾期交付房屋。根据《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定，逾期超过60日后，解除合同的条件成就，杨朝谦、夏细群有权解除合同。对于购房款及贷款本息清远市华泰房地产开发有限公司应如何返还问题。纵观杨朝谦、夏细群的诉讼请求及本案查明的事实，由于其提前向中国农业银行股份有限公司清远分行付清涉案房屋贷款，故清远市华泰房地产开发有限公司应向杨朝谦、夏细群返还已付购房款82354元及其已归还银行的贷款本金190000元，至于贷款利息13526.93元，杨朝谦、夏细群主张其为履行合同过程中支出的费用，原审法院予以支持，该款由清远市华泰房地产开发有限公司承担支付责任。另杨朝谦、夏细群主张的代办费185元，系杨朝谦、夏细群购房实际支出的费用，属清远市华泰房地产开发有限公司迟延交楼违约造成杨朝谦、夏细群的损失，故予以支持。对于违约金问题，根据《商品房买卖合同》第九条中“××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的5%向××支付违约金”的约定，该约定不违反法律规定，应予遵守，清远市华泰房地产开发有限公司应向杨朝谦、夏细群支付违约金13617.70元（272354元×5%）。对于杨朝谦、夏细群主张的契税和住房维修基金，由于杨朝谦、夏细群没有提供充分的依据证明上述款项在房屋买卖合同解除后有关部门并不能退还，尚不能确定作为杨朝谦、夏细群的最终损失，故对该项费用本案中不作认定处理。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，作出如下判决：一、解除杨朝谦、夏细群与清远市华泰房地产开发有限公司于2013年3月7日签订的合同编号为2013030745363×的《商品房买卖合同》；二、限清远市华泰房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向杨朝谦、夏细群返还购房款272354元；三、限清远市华泰房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向杨朝谦、夏细群支付违约金13617.70元；四、限清远市华泰房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向杨朝谦、夏细群支付赔偿款13711.93元；五、驳回杨朝谦、夏细群的其他诉讼请求。案件受理费3019元，由杨朝谦、夏细群负担133元，清远市华泰房地产开发有限公司负担2886元。宣判后，上诉人清远市华泰房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉。请求:1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。主要事实与理由：一、涉案房屋经有关单位和相关政府部门验收合格，因不可抗力的特殊因素导致上诉人未按合同约定时间交付房屋，根据合同第八条第2款的约定，上诉人可予以延期交付房屋。上诉人于2014年11月已全部完成了办理工程竣工验收备案所需全部文件并向住建部门提交竣工验收备案申请。上诉人一直积极跟进备案事项，因住建部门不作为造成备案迟疑，是不可抗力理由，上诉人无需承担违约责任。二、被上诉人提起本案诉讼时涉案房屋已完成竣工验收备案，达到合同交付条件，被上诉人的合同目的可以实现，合同不应予以解除。三、涉案房屋竣工验收备案延迟是由于住建部门不作为所致，被上诉人请求支付违约金及履约过程中支出的各项费用应予驳回。四、被上诉人诉请上诉人返还购房款272354元，原审法院判决上诉人向被上诉人返还购房款273694元超出被上诉人诉讼请求范围，认定事实错误，程序违法。五、原审判决上诉人既向被上诉人支付违约金又支付赔偿金没有法律依据。原审判决认定被上诉人的损失为银行的贷款利息13526.93元和代办费185元，共13711.93元，原审判决第三项判令上诉人支付违约金13617.7元，被上诉人的损失基本得到弥补，上诉人既支付违约金又支付赔偿金，金额已大大超出被上诉人的损失，超出上诉人订立合同时预见或者应当预见到违约可能造成的损失。被上诉人杨朝谦、夏细群答辩称：原审判决查明事实清楚，证据充分，应予维持。请求驳回上诉人的上诉请求。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：一、杨朝谦、夏细群要求解除合同的条件是否成就。二、杨朝谦、夏细群能否同时要求清远市华泰房地产开发有限公司支付违约金和赔偿损失。关于争议焦点一。清远市华泰房地产开发有限公司与杨朝谦、夏细群签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定，清远市华泰房地产开发有限公司应当在2014年12月31日前，将经清远市住建局工程竣工验收备案并符合合同约定的商品房交付杨朝谦、夏细群使用。第九条约定，逾期超过60日后，杨朝谦、夏细群有权解除合同。涉案房屋于2015年8月5日才通过竣工验收备案，至此才符合合同约定的交付条件，清远市华泰房地产开发有限公司已逾期交楼超过60日，解除合同的条件成就，原审法院认定杨朝谦、夏细群有权解除合同正确。对于清远市华泰房地产开发有限公司提出竣工验收备案延迟是由于住建部门不作为导致的，清远市华泰房地产开发有限公司未能举证证明，故对其主张，本院不予采纳。关于争议焦点二。杨朝谦、夏细群的违约金主张是基于合同明确约定而提出，而贷款利息及代办费是基于实际损失而提出的，违约金请求权并不排斥损害赔偿请求权的存在。本案因清远市华泰房地产开发有限公司的违约行为导致《广东省商品房买卖合同》解除，杨朝谦、夏细群有权要求清远市华泰房地产开发有限公司赔偿其因购房向银行按揭贷款所产生的利息损失13526.93元及代办费损失185元，原审予以一并支持并无不妥。且清远市华泰房地产开发有限公司在订立合同时就应当预见到因违反合同可能给杨朝谦、夏细群造成的银行按揭贷款利息损失和代办费损失，清远市华泰房地产开发有限公司认为赔偿杨朝谦、夏细群银行按揭贷款的利息损失及代办费损失，超过了其订立合同时预见范围的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6038元，由上诉人清远市华泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。二〇一六年十二月二十八日书记员  汤有金附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。