重庆市武隆县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0232民初2764号原告：张宇，女，1986年1月4日出生，住重庆市武隆县。被告：黄冬，男，1974年8月27日出生，住重庆市武隆县。委托诉讼代理人：李容（系被告黄冬之妻），1978年11月10日出生，住重庆市武隆县。原告张宇与被告黄冬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理，依法由审判员代霞适用简易程序于2016年10月31日公开开庭进行了审理。原告张宇、被告黄冬及其委托诉讼代理人李容均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张宇向本院提出诉讼请求：1、被告黄冬立即支付原告张宇房屋租金13500元；2、被告黄冬赔偿原告张宇资金占用损失（损失计算方法：以13500元为基数，从2016年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清为止）；3、被告黄冬承担本案诉讼费。事实和理由：原告张宇于2012年11月在邓小兵处购买了位于武隆县巷口镇XX号的门面1间，原告张宇于2012年12月31日对该门面办理房地产权证。该门面在2011年3月1日邓小兵出租给被告黄冬做生意，经营卫浴与装饰材料，邓小兵与被告黄冬签订了《房屋租赁合同书》，约定租赁期限5年，房屋租金每年按房租费的5%递增。经过原告张宇与邓小兵协商，从2013年1月1日起至2016年3月30日，这三年多的房屋租金由邓小兵收取，抵扣原告张宇的购房款。在2016年3月30日，原告张宇与被告黄冬协商承租门面的房屋租金，双方当时协商约定房屋租金为4500元/月，租期1年，实行先交房租后使用房屋的原则。当时被告黄冬没有交房租，也没有签订书面租赁合同，但邓小兵在场，邓小兵出租时是按间数收取租金，而不是按门面面积收取。被告黄冬经营了2个月后，想将门面转租他人，原告张宇不同意，被告黄冬将门面关了1个多月，并将门面钥匙交与他人。在2016年6月30日，因另有人想看门面，在原告张宇无法联系被告黄冬交付钥匙的情形下，原告张宇请人去换了门锁。原告张宇认为，被告黄冬拖欠房屋租金长达3个月，经多次催收，一直拖延不交，其行为违反了关于先交房屋租金后使用房屋的约定。庭审后，原告张宇口头称如果法院按原房屋租赁合同计算合同期满后的租金，其要求按照原合同约定计算违约金。请求法院支持原告张宇的诉讼请求。被告黄冬辩称，2011年3月1日，被告黄冬与邓小兵签订了房屋租赁合同，被告黄冬对门面进行了装修使用，之后，关于门面是否出卖以及出卖给谁，被告黄冬不清楚。原告张宇称2016年3月30日双方协商房屋租金事宜不属实，被告黄冬没有认可租金4500元/月，觉得太高，原告张宇还要求签订租赁合同的期限为1年，合同1年1签，而被告黄冬要求租赁期限为5年，后来双方因房屋租赁期限无法达成一致，被告黄冬于2016年6月9日搬离，并通知原告张宇拿钥匙，而原告张宇称没时间。6月14号左右，被告黄冬的妻子李容将钥匙交给了邓小兵。被告黄冬现只认可2个月10天的房租，房租标准按前面的合同计算即2495.7元/月，门面内能拆除的装修样品等，被告黄冬自行拆除，不能拆除的厕所、阁楼等，原告张宇应按市场价格折抵租金，否则，由原告张宇赔偿被告黄冬的装饰装修损失。本院经审理认定事实如下：2011年3月1日，被告黄冬（承租方乙方）与邓小兵（出租方甲方）签订《房屋租赁合同书》，约定：第一条，甲方将自有的坐落在重庆市武隆县巷口镇X号及XX号门面的房屋两间，建筑面积65.86+54.47=120.33平方米，类型商业门面出租给乙方只作卫浴及装饰材料使用。装修及设备情况：此房屋为粗壮房，只通水、通电及卷帘门安装号（此房不能作其他任何用）。第二条、租赁期限。租赁期暂定为5年，甲方从2011年4月1日起将出租房交付乙方使用，至2013年3月30日房屋费为每年60000元，大写：陆万元整，以后每年房屋费的5%递增。……第三条、租金、交纳期限和交纳方式。甲乙双方议定月租金5000元，交纳方式为每半年交一次，计人民币30000元，大写：叁万元整。由乙方在2011年2月28日交纳给甲方，先付后用。以后每半年付款一次，应在付款期末前5天支付。……第五条、租赁双方的变更。1、如甲方按法定手续程序将房产所有权转移给第三人时，在无约定的情况下，本合同对新的房产所有者继续有效；……。第七条、甲方收乙方押金10000元，大写：壹万元整，乙方退房时，结清水、电、气费，交还钥匙后，由甲方退还乙方押金10000元，大写：壹万元整（此款不计息）。第八条违约责任。……3、乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的5%，以天数计算向甲方交付违约金。……5、本合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用承租房屋，按约定租金的10%，以天数计算向甲方支付违约金后，甲方仍有终止合同的申诉权。”2012年11月，邓小兵将《房屋租赁合同书》中的31号门面（面积为51.42平米）出卖给原告张宇，原告张宇于同年12月31日取得该门面的房地产权证，邓小兵收取2013年1月1日起至2016年3月30日的房屋租金，抵扣原告张宇的购房款。租赁合同到期后，原告张宇与被告黄冬协商续租事宜，因合同租赁期限无法达成一致，2016年6月14日，被告黄冬将门面钥匙交给邓小兵，要求由邓小兵转交给原告张宇。之后，原、被告因双方合同到期后的房屋租金数额产生争议，原告张宇于2016年10月8日向本院起诉，请求判决：1、被告黄冬立即支付原告张宇房屋租金13500元；2、被告黄冬赔偿原告张宇资金占用损失（损失计算方法：以13500元为基数，从2016年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清为止）；3、被告黄冬承担本案诉讼费。庭审后，原告张宇认可被告黄冬于2016年6月14日交付门面钥匙。另查明，邓小兵曾经组织原、被告协商，双方曾达成租金4500元/月，但其不清楚其余的约定，被告黄冬最终没有租。被告黄冬在本院指定的期限内未提起反诉。上述事实，有原告张宇与被告黄冬的当庭陈述及答辩，原告张宇提交的《房屋租赁合同书》、《房地产权证书》、证人邓小兵的出庭证言等证据在案为凭，以上证据经庭审举证、质证及本院审查，具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。邓小兵与被告黄冬签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律规定，该合同具有法律效力，之后，邓小兵虽然将房屋租赁合同中的X号门面出售给本案原告张宇，但根据买卖不破租赁原则，被告黄冬对于该门面的使用权不因买卖而受到影响，在租赁期限内租赁合同对原告张宇仍然有效。租期届满后，原告张宇与被告黄冬多次协商未能就出租房屋有关事项达成一致意见，被告黄冬仍然占用租赁房屋直至2016年6月14日。据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，自2016年3月31日起原告张宇与被告黄冬之间形成不定期租赁合同关系。2016年6月14日，被告黄冬将钥匙交付给邓小兵，原告张宇也予以认可，故双方于2016年6月14日以实际行为解除了上述不定期租赁合同。关于该期间的租金标准，原告张宇主张4500元/月，根据证人邓小兵的陈述，原、被告即使在协商过程中曾有过租金4500元/月的合意，但该合意应是建立在协商一致的租赁期限之上，而合同租赁期限并未达成一致，因此，双方对期满后的租金并没有明确的约定，原告张宇主张按4500元/月计算租金，无事实根据，本院不予支持。结合本案实际，期满后的租金标准在无明确约定的情况下宜参照前次租赁合同，双方约定2011年4月1日至2013年3月30日止的租金为60000元，之后的每年按租金的5%递增，即至2016年3月，30号及31号两间门面租金共计为5788元/月。原告张宇称合同中门面系按间数出租，两间门面的租金一致，而被告黄冬辩称两间门面面积大小不一，租金系按面积计算，本院认为前合同中并未明确约定租金是按间数或者面积计算，按照日常交易习惯，同地段门面的租金会受面积等因素的影响，本案中，合同中载明31号门面的面积（54.47平方米），30号门面的面积（65.86平方米），从公平合理的角度，宜按面积计算期满后的月租金即2620元，双方的租赁期为2.5个月，故租金合计为6550元。原告张宇庭审后要求被告黄冬按合同约定支付逾期违约金，本院认为前合同到期后，双方一直处于对租金和租期进行协商的过程中，此情况不属违约事由，故本院对原告张宇的该项请求不予支持。关于原告张宇主张从2016年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率赔偿资金占用损失，本院认为在法院判决之前，因双方的争议，租金总额一直处于不确定状态，原告张宇的该项诉请，无事实根据，本院也不予支持。被告黄冬要求对房屋装修进行拆除，如不能拆除，要求原告张宇按市场价进行补偿，本院认为被告黄冬在指定时间内未提起反诉，故对该主张不予处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第二百二十九条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黄冬在本判决生效后三日内支付原告张宇房屋租金合计6550元；二、驳回原告张宇的其他诉讼请求。如果被告黄冬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费138元，减半收取69元（原告已预交），由被告黄冬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 代 霞二〇一六年十二月六日书记员 何开亮