重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终8239号上诉人（原审原告）:张正金，女。委托诉讼代理人：谢尚江，男。委托诉讼代理人：谢启华，男，系张正金的儿子。被上诉���（原审被告）：罗章福，男。委托诉讼代理人：李贵宾，重庆市綦江区打通法律服务所法律工作者。上诉人张正金因与被上诉人罗章福农村房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2016)渝0113民初8122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张正金委托诉讼代理人谢尚江和谢启华、被上诉人罗章福委托诉讼代理人李贵宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张正金上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持张正金的一审诉讼请求，一、二审诉讼费用全部由罗章福承担。事实及理由：1.一审判决将当事人双方买卖房屋的间数认定为7间与事实为5间不符。2.罗章福举示的摁有“红手印”的同意书是虚假的，且签字人员未达法定人数，不���有证明力。同意书的最后完成时间是2006年10月13日，即房屋买卖协议签订的前一日，但在该份同意书上签字的社长不是当时的社长程金华，而是现任社长谢尚发，且村委会的章是现在的，而非是綦江区撤县设区前的印章。青坪村8组有农户48户共计113人，其中18周岁以上的70人，在同意书上签字的人员不足三分之二以上。3.罗章福及其妻子均不具备取得张正金宅基地使用权的主体资格。因为罗章福不是张正金村社成员，且其妻子也于2009年将户口从青坪村8组迁出，不具有该集体经济组织成员资格。4.罗章福将7间房屋全部过户到其名下，是对张正金余下2间房屋的恶意侵占，应予返还。罗章福答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，张正金的上诉请求和理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。张正金上诉状中陈述罗章福恶意侵占了案涉房屋7间���的2间，该陈述不是事实，因为合同中明确约定“现有住房5间”，实际上农村房屋正面是排面只有5间，张正金所称的2间，是附着于5间正房的，我方认为现有住房就是所有的房屋，因为当时房屋买卖后，张正金把房产证等相关证件全部交给罗章福，合同中还约定将现有4个人的承包土地转让给罗章福，如果不是全部转让的话，也会予以备注说明，所以张正金陈述的与事实不符。关于同意书的问题，一审法院专门对同意书也就是对张正金集体经济组织签名的成员进行了调查核实，均是属实的，所以张正金的该理由不成立。对于罗章福的妻子是否享有集体经济组织成员资格的问题，一审法院专门对此进行了调查，也核对了当事人双方集体经济组织的负责人，均认可了罗章福的妻子在2009年户口没迁出，仍然属于张正金所在的集体经济组织的成员，其在户口迁出后，在罗章���处也没有取得承包地和宅基地，而且罗章福是因为地质灾害采空影响搬迁户，政府和煤矿以及国土部门相关的证据能够证明，为人身财产安全，政府同意罗章福在外购买住房居住。最后，买卖协议是双方真实意思的表示，并且罗章福已经支付了对价，所以协议是有效的，请求驳回上诉，维持原判。张正金向一审法院起诉请求：确认张正金、罗章福签订的房屋买卖协议无效；由被告返还原告7间房屋及畜圈。一审法院认定事实如下：张正金系青坪村8组村民，罗章福系红椿村7组村民，罗章福于1994年与青坪村8组村民程立芳结婚，程立芳的户口于2009年5月29日迁至罗章福所在的红椿村7组。由于石壕煤矿采空影响造成罗章福在红椿村7组的房屋成为危房，必须搬迁。张正金、罗章福经协商于2006年10月14日达成房屋买卖协议约��，张正金将现有住房五间（土木结构），畜圈两排卖给罗章福，罗章福交买房现金18000元。房产证、土地证、柴山证，三证权利属罗章福管辖权的，由罗章福产权所有。双方还对张正金承包地的管理、房前屋后果树、树木归属等亦作出了约定。张正金、罗章福分别在协议上签字，青坪村8社时任社长程金华、红椿村7社时任社长程良胜作为鉴证人在协议上签字，张正金丈夫谢尚江、儿子谢启华，罗章福妻子程立芳等8人作为参加协议人员在协议上签字。当日，罗章福将购房款18000元交给张正金。之后，张正金将诉争房屋的乡村房屋所有权证、集体土地建设用地使用权证和农村土地承包经营权证、林权证交给了罗章福。罗章福一家于2006年11月搬入诉争房屋居住至今，其在红椿村7组原有房屋后经宅基地复垦而拆除。张正金在诉争房屋居住一年多后搬到綦江区打通镇街上的房屋居住生活。2011年3月21日，诉争房屋变更登记在罗章福名下（产权证号207房地证201XX字第11XX1号）。现张正金以张正金、罗章福属不同村的村民，张正金、罗章福之间的农村房屋买卖违反了集体经济组织成员向同一集体经济组织以外的成员出让农村房屋和宅基地的禁止性规定，应属无效为由，要求确认房屋买卖无效；由罗章福返还张正金7间房屋。一审审理中，罗章福以双方的房屋买卖合法有效，并得到了青坪村8组社长以及23户村民代表的同意为由，要求驳回张正金的全部诉讼请求。双方各执己见，调解未果。一审另认定，红椿村7组多户村民的房屋因石壕煤矿多年采煤的采空影响形成危房，并危及人身安全。该矿对已形成危房的村民赔偿后，政府部门要求获得赔偿的村民搬离危房，选择地质结构稳定的宅基地另建房屋或者购买安全房屋居住��罗章福属受采空影响在外购房居住的搬迁户。在本案一审审理中，罗章福提交了由青坪村村民委员会加盖公章，有时任青坪村8组社长程金华和现任社长谢尚发等21户社员代表签名同意张正金、罗章福之间房屋买卖的同意书。经一审法院调查核实，时任青坪村8组社长程金华和现任社长谢尚发均对该同意书上其签名的真实性予以确认，并对张正金、罗章福间的房屋买卖无异议。一审法院认为，罗章福在红椿村的房屋因受石壕煤矿采空影响形成危房必须搬迁，基于生产、生活需要与相邻合作社的张正金及其丈夫谢尚江通过平等协商，自愿达成房屋买卖协议，该房屋买卖得到了张正金所在合作社时任社长程金华和现任社长谢尚发的同意。张正金按照协议履行了房屋交付义务，罗章福按照协议履行了支付购房价款的义务。罗章福占有使用诉争房屋达十年，且房屋产权已变更登记至罗章福名下。故张正金、罗章福之间的房屋买卖协议合法有效，对张正金要求确认房屋买卖协议无效的请求，以及张正金基于无效合同情形下返回7间房屋的请求，一审法院不予支持。虽然，张正金、罗章福不属同一集体经济组织成员，但罗章福的妻子程立芳原系青坪村8组社员，其户口于2009年5月29日才从青坪村8组迁到红椿村7组，2006年罗章福向张正金购买的房屋应属罗章福与程立芳的夫妻共同财产，且房屋买卖协议亦有程立芳的签字，程立芳作为同一集体经济组织成员有权利向张正金购买房屋。故张正金、罗章福之间的房屋买卖并不违反法律、行政法规的强制性规定，张正金关于非同一集体经济组织成员之间房屋买卖无效的理由，一审法院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十���条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，遂判决：“驳回原告张正金的诉讼请求。案件受理费250元，本院减半收取125元，由原告张正金负担（已交纳）。”本院二审审理中，各方均未提交新证据。本院二审审理认定的事实与一审审理认定的事实一致。本院认为，就现有证据和双方陈述来看，张正金与罗章福于2006年10月14日签订涉案房屋买卖协议应系双方当时的真实意思表示。且此时罗章福之妻程立芳尚未将户口迁到红椿村7组，其与张正金仍同为青坪村8组社员，罗章福向张正金购买涉案房屋系罗章福与程立芳的夫妻共同财产，房屋买卖协议亦有程立芳的签字，程立芳作为同一集体经济组织成员有权利向张正金购买房屋；张正金在庭审中亦认可，其与罗章福签订房屋买卖协议时，双方所在社的社长��签字同意；张正金称罗章福提交的社员同意书虚假，但并未提交充分证据予以证明，结合以上事实可知，张正金以此为由要求确认其与罗章福签订的房屋买卖协议无效于法无据，本院不予采信，故张正金以此为由要求罗章福返还房屋的请求亦不能成立。至于张正金称即使协议有效，房屋买卖协议中只约定了五间房屋，罗章福侵占了其所有的两间房屋，也应予返还的问题。房屋买卖协议中约定“张正金将现有住房五间（土木结构），畜圈两排卖给罗章福……”，现有住房从字面意思来看应为现在所有的全部住房；且从常理来看，如除此五间房屋之外还另有其他住房张正金未予出售的话，应在房屋买卖协议中予以注明，然而房屋买卖协议中并无此备注；涉案房屋原房屋产权证上也并未载明张正金所称的这两件房屋；协议签订后，张正金将房屋以及房屋所涉权证一并交付于罗章福，也未提出任何异议。故从双方在房屋买卖协议中的约定，以及双方在签订协议之后的履行情况结合其他证据来看，张正金称罗章福侵占其所有的两间房屋并要求罗章福返还的请求不能成立，本院不予支持。综上所述，张正金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由张正金负担。本判决为终审判决。审 判 长  倪洪杰审 判 员  秦 敏代理审判员  宋 扬二〇一六年十��月二十一日书 记 员  吴晓亮