海南省保亭黎族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)琼9029民初331号原告(反诉被告)黎宏,男,1981年11月10日出生,汉族,自谋职业,住保亭黎族苗族自治县。委托代理人杜尔山,海南知非律师事务所律师。被告(反诉原告)钟雪琴,女,1975年11月11日出生,汉族,自谋职业,住保亭县。委托代理人何庆红，男，1969年6月21日出生，汉族，自谋职业，住保亭县。系被告钟雪琴的丈夫。委托代理人陈立勇，海南中海律师事务所律师。原告（反诉被告）黎宏诉被告（反诉原告）钟雪琴房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年5月5日立案受理,被告钟雪琴在法定时间内提起反诉,本院决定合并审理。本院依法组成合议庭,分别于2016年6月23日、11月30日两次公开开庭进行审理。原告黎宏的委托代理人杜尔山,被告钟雪琴的委托代理人何庆红、陈立勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黎宏诉称,原告与被告钟雪琴均为国营三道农场职工子女，双方于2010年2月12日签订一份《房屋租赁与土地转承包合同》，约定：被告钟雪琴将自有产权，位于G224国道261+700M处东侧的二层楼房的第一层约150平方米及房屋前后左右的空地出租给原告；租期自2010年1月18日起至2031年2月17日止，共二十一年；租金按年支付，其中2010年2月18日至2015年2月17日间的年租金为24000元/年，2015年2月18日起的年租金为30000元/年。合同签订后，原告向被告钟雪琴缴纳了两个月的租金作为押金，并提前向被告支付每年的租金，每年租金均以现金方式支付。六年来双方都正常履行合同，未出现矛盾纠纷。2016年1月底，其因改变经营内容对房屋重新装修，故暂时没有在所租赁的房屋内居住和经营，房屋处于关门状态。按照合同约定，原告应于2016年2月18日向被告提前支付次日起至2017年2月18日的一年租金，但因被告去外省务工，也没有打电话给原告或者被告授权代理人来索要租金，且被告也从未给原告预留过指定收款账户和联系方式，导致原告准备好的年租金无法给付被告。为保证双方签订的合同继续履行。现诉至法院请求判令:1、确认双方所签订的房屋租赁合同继续有效，并继续履行。2、请求法院提存原告应付被告2016年度租金30000元。3、要求被告书面指定收款账户，确保当被告不在时，原告能够及时向被告缴纳年租金并保留有效证据。4、判令被告立即将种植在涉案房屋（商铺）周边的香蕉等作物迁移，排除妨碍。5、判决扣减原告应付被告2016年度租金10438.40元（暂定，自2016年2月25日起至本案第一次辩论终结时止，每天82.20元计）。被告（反诉原告）钟雪琴辩称,双方于2010年2月12日签订一份房屋租金合同，约定：被告（反诉原告）将自有产权的房屋（合同约定的标的物）租赁给原告（反诉被告）使用，租期共二十一年，自2010年1月18日起至2031年2月17日止。其中2010年1月18日起至2015年2月17日的租金为每年24000元，自2015年2月18日起至租赁期满，每年的租金为30000元，并约定每年2月18日前支付当年租金，反诉被告必须按期支付租金，每逾期一天须每天按年租金为基数的5‰向反诉原告缴付滞纳金，若逾期超过两个月，反诉原告有权单方解除合同，该合同尾页上有见证人何庆红及翁某签字确认。何庆红系反诉原告的丈夫，翁某系反诉被告的亲戚。合同签订后，反诉原告按约定将房屋交付给反诉被告，而反诉被告即将房屋转给翁某使用，用于经营夜宵，当时反诉原告也予以认可并由反诉原告的丈夫何庆红与翁某履行合同约定的义务，即由翁某向何庆红缴纳每年租金和水电费等。但不久，翁某又将该房屋高价转租给他人经营涂料生意多年。更不可思议的是，2016年春节前后，反诉被告竟然未经反诉原告同意，擅自将所租赁的房屋内墙全部打掉，改变房屋结构，将房屋原有的三房及一个卫生间改变成一个商铺，给反诉原告的房屋造成严重的损失，也直接影响反诉原告居住在二楼的正常生活。反诉原告知道后多次要求反诉被告对房屋重新修复恢复原状，但反诉被告置之不理。至2016年2月18日按照双方合同约定：反诉被告应于2016年2月18日前支付2016年度的租金，可是反诉被告不仅不按反诉原告要求对反诉原告的房屋恢复原状并且不按合同约定支付租金，经反诉原告多次催促，反诉被告均不支付。根据双方的合同约定：反诉被告未按期支付租金的，每逾期一天须每天按年租金为基数的5‰向反诉原告缴付滞纳金，若逾期超过两个月，反诉原告有单方解除合同的权利。现反诉被告至今已逾期四个月未支付年租金，且擅自改变房屋结构未予修复原状，已构成根本上的违约。为此，反诉请求：1、判决解除双方于2010年2月12日签订的房屋租赁合同，并判令反诉被告自本案判决生效之日按房屋原状交付反诉原告。2、判令反诉被告支付拖欠的2016年度租金30000元及违约金17100元（从2016年2月19日起按合同约定每天150元暂计至2016年6月10日止共计114天）。3、判决反诉被告赔偿擅自拆除反诉原告房屋内墙造成的经济损失30000元（具体损失以鉴定为准）。4、判令反诉被告支付拖欠的电费301元、水费140元。5、由反诉被告承担反诉费用。原告(反诉被告)黎宏针对反诉原告钟雪琴的反诉请求辩称,1、反诉原告要求解除房屋租赁合同没有事实和法律依据，双方均应按合同的约定履行各自的义务。自签订合同后，原告均如实缴纳了2010年2月-2016年2月份之前的全部租金，忠实履行了合同义务，至于2016年度未能支付租金给反诉原告的原因是其没有留下联系信息和支付渠道，导致其无法履行支付义务，责任应在反诉原告。2、现其起诉请求提存2016年度租金30000元，由此可知其并不存在迟延支付或拖欠房屋租金的主观故意，不应承担违约责任。3、其拆除内墙是经与反诉原告电话沟通并获得同意后才进行的，反诉原告诉请赔偿损失应有证据证明。4、反诉原告要求其支付电费301元、水费140元，只要提交正式发票，均同意给付。总而言之，造成2016年度房屋租金和相应的水电费未及时给付的原因和责任在于反诉原告，故请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求，支持原告的诉讼请求。原告（反诉被告）黎宏为支持自己的主张，向本院提交的如下证据：《房屋租赁与土地转承包合同》一份，证明双方于2010年2月12日签订了包括诉争房屋及周边土地在内的租赁合同，租赁期限为二十一年。且原告在履行该合同过程中不存在违约行为。被告（反诉原告）钟雪琴对原告（反诉被告）黎宏提供的证据材料的质证意见是：对该合同的真实性没有异议，确是双方签订的租赁合同。这反而证实反诉被告没有按照合同约定支付租金，反诉原告有按照合同约定行使单方解除合同的权利。反诉原告钟雪琴为证明其反诉请求，向本院提交如下证据材料：1、《房屋租赁与土地转承包合同》一份，证明双方于2010年2月12日签订了包括诉争房屋及周边土地在内租赁合同，租赁期限为二十一年。并且按照合同约定，由于反诉被告违约，反诉原告具有单方解除合同的权利。2、《结婚证》一本，证明反诉原告钟雪琴与委托代理人何庆红系夫妻关系。3、收据一张，证明原告支付的房屋租金都是由翁某交给何庆红收取的事实。4、证人吉某、高某（高丽香）书写的证明一份，证明原告未经反诉原告同意将房屋转租给他人的事实。5、企业基本信息一份，证明原告将房屋转租给吉某、高某从事涂料生意的事实。6、翁某书写的水电费稿纸一张，证明房屋的水电费由翁某收取的事实。7、收据一张，证明原告转租房屋给高丽香，翁某向高丽香收取水电费的事实。8、租金、水电费的交款回单一张，证明房屋的租金及水电费的支付和收取是由翁某和何庆红来履行的事实。9、录音光盘一张，证明2016年2月18日后，反诉原告的丈夫何庆红催促反诉被告缴付2016年度租金，而反诉被告未按合同约定履行给付的事实。反诉被告黎宏对反诉原告钟雪琴提交的证据质证如下：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但并不能证明反诉被告在履行过程中存在违约责任。对证据2的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，不能证实涉案房屋为夫妻共同财产，也不能证明何庆红可作为反诉原告钟雪琴的代理人收取房屋租金。对证据3无异议，反诉被告委托翁某将租金交给反诉原告钟雪琴，至于翁某交租金给何庆红，反诉被告不知情。对证据4、5均有异议，这两份证据证人未到庭，不能证实所证明的内容。对证据6有异议，这仅是翁某书写的一份条据。对证据7、8有异议，这仅是证明翁某与高某之间的收取水电费关系，不能证明反诉被告在履行合同过程中存在违约行为。对证据9有异议，这仅能证明翁某与何庆红之间的通话，且翁某是当时签订合同的见证人，不是相对人，从而不能证实反诉被告有违约行为。反诉被告黎宏为证明其主张，向法院申请证人翁某到庭作证。证人翁某的证言，称其原与原告黎宏是亲戚关系，在原、被告于2010年2月12日签订《房屋租赁与土地转承包合同》时，其作为见证人在合同上有签名。后来原告黎宏有委托其代为缴交房屋租金的事实。反诉原告对证人翁某证言的质证意见是：其证言不属实，其才是真正承租人。本院依职权对保亭县公证处公证员黄玉珍的调查笔录中称：按规定提存本应是公证处的业务工作，但由于保亭县公证处现为行政编制，目前尚未开展此项工作。原、被告对黄玉珍以上证言无异议。经被告（反诉原告）钟雪琴申请，本院依法委托海南省第一中级人民法院委托海南佳深工程咨询有限公司对被告（反诉原告）提出的恢复其房屋原状所需费用进行鉴定。该公司于2016年11月8日作出了海佳司（2016）20号《工程造价鉴定报告》，鉴定结论为：恢复房屋原状所需费用为13328.79元。原、被告对以上《工程造价鉴定报告》没有异议。经本院审查，对上述证据分析、认定如下：对原、被告提供的《房屋租赁与土地转承包合同》，双方均无异议，本院予以认定。保亭县公证处公证员黄玉珍的询问笔录，原、被告无异议，本院予以采纳。海南佳深工程咨询有限公司的《工程造价鉴定报告》，原、被告均无异议，本院予以认定。对被告钟雪琴提交的证据认定如下：证据2、3，原告对其真实性无异议，本院亦予以确认。证据4”证人吉某、高某的证明”，原告对此证人证明有异议，经本院审查认为，根据法律的相关规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询，而两名证人均未到庭，故对其所作的证言证明，本院不予采信。证据5只能证明吉某等人从事涂料生意的事实，而被告未能提供其他相关证据印证原告已将房屋转租的事实，该证据与本案无关联性，本院不予认定。证据6、7、8，只能证明翁某与吉某、高某之间收取水电费的往来关系，与案情事实不具有关联性，本院不予认定。证据9，光盘的制作没有具体时间、单位，且为合同见证人之间的通话，与本案无关联性，本院不予认定。证人翁某的证言，被告虽有异议，但经审查，本院认为其证言能如实反映案件的客观事实，本院予以采信。经双方当事人陈述、举证、质证和本院认证，查明本案的事实如下：2010年2月12日，原告黎宏与被告钟雪琴签订《房屋租赁与土地转承包合同》，该合同包括两个标的物，其之一为房屋租赁（系本案诉争房屋），其二为土地转承包。其中关于房屋部分的租赁内容约定：”钟雪琴将位于保亭县国营三道农场场部，即位于G224国道线261KM+700M处至261KM+730M处东侧的二层楼房的第一层房屋（本案争议的房屋，约150平方米）及周边土地出租给黎宏使用，租期为二十一年，即从2010年2月18日起至2031年2月17日止，租金为2010年2月18日至2015年2月17日年租金24000元，2015年2月18日起至合同期满年租金为30000元，租金每年一次性给付，在当年的2月18日前支付。”何庆红、翁某作为合同见证人，也在该合同上签名确认。合同签订后，直至2016年2月17日，双方均能按合同约定的权利和义务履行。但2016年2月18日后，由于按合同约定的缴交房屋年租金时间已过，原告为继续履行合同，诉至本院请求确认双方所签订的合同有效，应继续履行，并请求提存当年房屋年租金。而被告认为原告要求缴纳年租金的时间已明显超过合同约定的逾期时间，违约责任在于原告，而且原告擅自将房屋转租他人又拆除房屋的内墙结构，违反了合同的约定和相关法律的规定，侵犯了自己的合法权利，为此向本院提起反诉。另查明，2016年1月份，原告为经营需要，将本案诉争的房屋（原为三房一卫）内墙全部拆除，经海南佳深工程咨询有限公司作出的《工程造价鉴定报告》鉴定：恢复房屋原状所需费用为13328.79元。2016年4月20日起至今，被告钟雪琴的丈夫何庆红已将房屋锁门，原告无法使用。本院认为，一、原告黎宏与被告钟雪琴于2010年2月12日签订《房屋租赁与土地转承包合同》，主体合法，意思表示真实，虽然合同内容里约定的租期为二十一年，不符合《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款”租赁期限不超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，该合同部分无效，但不影响合同的整体实际生效。因此，本院予以确认双方所签订的合同为有效合同。二、合同生效后，原、被告应当恪守履行。按照合同约定租金履行的时间，原告应于2016年2月18日前向被告提前支付次日起至2017年2月17日的一年租金，但因被告去外省务工，既没有联系原告也没有授权他人向原告索要租金，且被告也从未给原告预留过指定收款账户和联系方式，导致原告无法将租金及时给付被告。虽然被告辩称，在此之前其丈夫何庆红曾向合同的另一见证人翁某催交租金，但根据合同的相对性原则，被告钟雪琴作为房屋所有权人，其应向合同的相对方原告黎宏催讨，故被告钟雪琴有过错责任。而原告黎宏在合同约定租金履行的时间乃至约定逾期时间两个月后才向法院起诉，请求确认合同有效并继续履行，虽然其主观上不存在拖欠租金的故意，但行为上已构成违约。因此，双方因缴交2016年度房屋租金问题引致本案纠纷，双方均有过错责任，且自2016年4月20日起被告钟雪琴的丈夫何庆红已将该房屋锁门，原告无法使用。故本院对于原告黎宏诉请扣减应付2016年度的部分租金10438.40元和被告钟雪琴反诉要求原告支付拖欠的租金30000元及违约金17100元均不予支持。三、原告未经被告同意，擅自将所承租的房屋内墙拆除，虽然原告辩称其已通过电话征得被告同意，但被告对此予以否认且未能提交相关的证据印证，本院对其辩解意见，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条”承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”和第二百二十三条第二款”承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”的规定，现被告钟雪琴提起反诉请求解除双方所签订的合同并要求原告赔偿其房屋恢复原状的经济损失，于法有据，本院予以支持。该房屋恢复原状的经济损失计算标准应参照海南佳深工程咨询有限公司作出的《工程造价鉴定报告》鉴定结论：恢复房屋原状所需费用为13328.79元。四、至于原告请求法院提存2016年度房屋租金30000元，不符合法律的相关规定，本院不予照准。另原告诉请判令被告立即将种植在涉案房屋（商铺）周边的香蕉等作物迁移，排除妨碍。由于本院上述确认双方的合同应依法解除，故对其此项诉请不予支持。五、反诉原告请求判令反诉被告支付拖欠的电费301元、水费140元，由于没有提交相关的证据佐证，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第二百一十九条、第二百二十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）黎宏与被告（反诉原告）钟雪琴于2010年2月12日签订的《房屋租赁与土地转承包合同》（房屋租赁部分）自本判决生效之日起解除。二、原告（反诉被告）黎宏于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）返还涉诉租赁的房屋。三、原告（反诉被告）黎宏于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）钟雪琴赔付恢复房屋原状所需费用人民币13328.79元。四、驳回原告黎宏的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）钟雪琴的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币550元，由原告黎宏负担；反诉案件受理费人民币863元，由反诉原告负担600元，由反诉被告黎宏负担263元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判长  唐昌平审判员  符祥毛审判员  汤玲燕二〇一六年十二月十九日书记员  欧宇斌