呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)内01民终3310号上诉人（原审原告、反诉被告）：赵锐彬,住呼和浩特市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：内蒙古巨华房地产开发集团有限公司。法定代表人：王宏俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘兴廷，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。上诉人赵锐彬因与被上诉人内蒙古巨华房地产开发集团有限公司（以下简称巨华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初2856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵锐彬、被上诉人巨华公司的委托诉讼代理人刘兴廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵锐彬上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；二、一、二审诉讼费用全部由巨华公司承担。事实和理由：一、赵锐彬与巨华公司与2010年6月13日书面签订了房屋买卖合同，按照合同约定，其与2010年6-7月通过现金和公积金贷款方式向巨华公司履行了付款义务，而巨华公司未依约向其交付所购买房屋。2014年12月30日巨华公司通知赵锐彬与2015年2月2日办理交房手续，但要求赵锐彬交纳土地增加成本及暖增容费用1062元/平米，否则拒绝交房。巨华公司违反了双方签订的合同，一审法院没有对此项事实作出认可；二、关于呼和浩特市人大办公厅与巨华房地产之间的《团购职工住宅合作协议》赵锐彬并不知晓，且在赵锐彬与巨华公司签订的购房合同中也没有体现，赵锐彬对上述协议未作出任何承诺和认可，故该协议对赵锐彬没有约束力。巨华公司辩称，一、一审法院认定的《商品房买卖合同》是建立在《团购职工住宅合作协议》基础之上，二者互为补充符合客观事实，当《团购职工住宅合作协议》约定房屋价格因客观情况发生变化后，巨华公司变更房屋价格不属于违约；二、一审法院认定呼市人大与巨华公司签订《团购职工住宅合作协议》的效力及于赵锐彬符合客观事实；三、一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定认为巨华公司享有先履行抗辩权适用法律正确、符合市场交易规则。综上所述，一审判决事实认定清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回赵锐彬的上诉请求，维持原判。赵锐彬向一审法院起诉请求：巨华地产向赵锐彬交付其所购买的××镇号房屋。巨华公司向一审法院反诉请求：赵锐彬向巨华公司补交房款80039元。一审法院认定事实：单位团购是指企业为了职工利益，利用集团购买优势，代表职工购买商品房的行为。职工基于对单位的信任委托单位购买商品房，职工与单位之间形成委托代理关系。虽然单位以自己的名义与开发公司协商团购事宜，但最后签订商品房买卖合同的是单位职工而不是单位。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，本案中，赵锐彬以未委托单位协商团购事宜，且对团购协议存在的内容均不知情的抗辩理由本院不予采信。据《团购合作协议》与赵锐彬和巨华公司之间的《商品房买卖合同》的内容上看，赵锐彬所购房屋系单位团购，虽无明确的授权，但在实际履行的过程中，赵锐彬全程遵守了单位的程序，并认可团购协议约定的价格以及确定后的房屋坐落及编号，赵锐彬与单位之间形成了事实上的委托代理关系，应当受团购协议的约束。一审法院认为，赵锐彬与巨华地产所签订的《商品房买卖合同》中主要条款不完善，不明确，只能视为赵锐彬具有购房意向，该商品房买卖合同是建立在市人大办公厅与巨华公司签订的《团购职工住宅合作协议》的基础之上，二者互为补充。团购合作协议中约定价格2660元/平方米（不含土地费、城市配套费、及暖增容费），而根据呼市人大常委会机关事务中心出具的证明，其上载明未能减免土地出让金和暖增容费，经过测算，核准每平方米增加1062元，基于市人大办公厅与巨华公司签订的团购合作协议对赵锐彬产生约束力，故巨华公司要求增加购房款每平方米1062元本院予以认可，根据《房屋面积暂测成果报告书》，赵锐彬所购买的3号楼1单元202号房屋的建筑面积为106.55平方米，现巨华公司主张80039元本院予以支持。对于赵锐彬请求交付房屋的诉讼请求，本案房屋已经具备交付条件，赵锐彬有支付价款的义务，巨华公司有交付房屋的义务，待赵锐彬支付全部购房款之后，巨华公司即交付验收合格的房屋。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条关于先履行抗辩权的规定，巨华公司基于该规定可以暂不交付房屋，待赵锐彬补充支付新增房款后再履行交付义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、一、赵锐彬于本判决生效之日起十五日内向巨华公司补交房款80039元；二、补交房款次日，巨华公司将德林美镇小区3号楼1单元202号房屋（建筑面积106.55平方米）交付赵锐彬；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6048元，由赵锐彬负担，反诉案件受理费1800元，由赵锐彬负担。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明，巨华公司与赵锐彬签订的《商品房买卖合同》中约定涉案房屋每平方米价格为2660元，但在《呼和浩特市人大常委会办公厅登记购房汇总明细》中注明的赵锐彬购买的涉案房屋的每平方米的单价为2580元，巨华公司在出具的《赵锐彬补交房款明细》中也承认赵锐彬所购买涉案房屋的每平米单价为2580元，根据该明细计算得出赵锐彬应向巨华公司实际需补交的房款为71515.10元，这一情况经本案双方当事人确认且已记录在卷，故本院对这一事实予以确认。除上述事实外，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是：《职工团购协议书》的内容对赵锐彬是否具有法律约束力，巨华公司依照该协议要求赵锐彬补交购房款80039元是否有事实及法律依据。针对争议焦点，本院认为，根据巨华公司出示的多组证据，能够客观反映出在2009年至2010年期间，市人大为能在享受优惠政策前提下解决本单位职工的住房，在单位200余人自愿的前提下，与巨华公司进行协商，形成了《团购职工住宅合作协议》。根据单位职工个人申报认购，于2010年6月10日以通知书的形式通知到本案购房人赵锐彬，于2010年6月15日携带其个人相关证件与巨华签订《购房合同书》，在通知书中对赵锐彬购买的房屋面积及楼盘座落均予以了明确的约定，与赵锐彬所出具的《商品房买卖合同》中载明的面积、签订的时间一一对应。因此可以看出，赵锐彬与巨华公司形成的房屋买卖合同法律关系，是在享受了市人大与巨华公司达成的《团购职工住宅合作协议》基础上订立的，市人大所应当承担的义务及于单位团购职工赵锐彬，因此，该协议书对赵锐彬具有法律约束力。后因市人大无法落实《团购职工住宅合作协议》中约定的减免事宜，巨华公司依据该协议及内蒙古诚公工程造价咨询有限公司的评估结果，要求团购职工赵锐彬按照房屋实际面积每平方米补交1062元，合计80039元。但据本院在二审中查明的事实来看，应以涉案房屋为每平米2580元来计算赵锐彬应向巨华公司补交的购房款数目为准，由此得出赵锐彬实际应向巨华公司补交购房款71515.10元。故赵锐彬的部分反诉请求应予支持。综上，赵锐彬的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初2856号民事判决第二项，即：补交房款次日，被告内蒙古巨华房地产开发集团有限公司将德林美镇小区3号楼1单元202号房屋（建筑面积106.55平方米）交付原告赵锐彬；二、变更呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初2856号民事判决第一项”反诉被告赵锐彬于本判决生效之日起十五日内向反诉原告内蒙古巨华房地产开发集团有限公司补交房款80039元”为：上诉人赵锐彬于本判决生效之日起十五日内向被上诉人内蒙古巨华房地产开发集团有限公司补交房款71515.10元。一审本诉案件受理费6048元，一审反诉案件受理费1800元,二审案件受理费7848元，共计15696元;由赵锐彬负担13696元，由内蒙古巨华房地产开发集团有限公司负担2000元。本判决为终审判决。审判长  马国民审判员  鄂晓红审判员  孙 昊二〇一六年十二月二十九日书记员  乌日汗