四川省遂宁市船山区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0903民初56号原告：文秀清，女，52岁，汉族，初中文化，无职业，住遂宁市船山区。原告：谭合清，男，56岁，汉族，高中文化，四川百灵电器有限公司董事长，住遂宁市船山区。委托诉讼代理人：许明荣，四川斗城律师事务所律师律师。被告：潘羽，女，35岁，汉族，中专文化，无固定职业，住遂宁市船山区。特别授权委托诉讼代理人：潘永贵（系潘羽之父），汉族住遂宁市船山区。委托诉讼代理人：蒋明武，遂宁市船山区凯旋法律服务所法律工作者。第三人：遂宁市富鑫建筑工程有限公司，住所地遂宁市船山区创新工业园区明星大道。法定代表人：姜平，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐坤利，四川明谐律师事务所律师。第三人：遂宁经济技术开发区管理委员会，住所地遂宁市明月路65号。法定代表人：黄远新，管委会主任。委托诉讼代理人：敬小菊，四川浩典律师事务所律师。原告文秀清、谭合清诉潘羽排除妨碍纠纷一案，2015年3月18日起诉来院。本院作出（2015）船山民初字第829号民事判决后，二原告不服，向遂宁市中级人民法院提出上诉。该院于2015年11月30日作出（2015）遂中民终字第323号民事裁定，撤销一审判决，发回本院重审。本院于2016年1月5日立案受理。同年3月3日，二原告申请追加遂宁市富鑫建筑工程有限公司（以下简称富鑫公司）为本案的被告参加诉讼，本院裁定追加为第三人参加诉讼。依法组成合议庭，于同年5月12日公开开庭进行了审理。休庭后，二原告再次于7月20日申请追加遂宁经济技术开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）为本案的第三人参加诉讼，本院裁定予以准许。于9月30日再次公开开庭进行了审理。原告文秀清、谭合清及其委托诉讼代理人许明荣，被告潘羽的委托代理人潘永贵、蒋明武，第三人富鑫公司的委托诉讼代理人蒲容、唐坤利，第三人开发区管委会的委托诉讼代理人敬小菊到庭参加诉讼。本案报经本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。原告文秀清、谭合清提出诉讼请求：1、判令原告对南津商城底楼(5号房)营业房人行、消防通道享有使用、收益及物权请求权等共有权利；2、判令被告停止占用南津商城底楼(5号房)人行、消防通道；3、判令被告立即排除妨害，恢复人行、消防通道原状。二原告增加诉讼请求，判令被告与第三人签订的房屋买卖合同无效。事实及理由：2007年8月，二原告购买了位于遂宁市营业房，建筑面积1103.86㎡，该商城一楼5号系通往一二楼的楼梯通道和消防疏散通道，属于该商城的附属设施。被告将该附属设施购买作营业房使用，并办理了房屋产权证。被告在门面内经营建材，堵塞了该人行通道和消防通道，导致二原告二楼无法开展经营活动，一直处于空置状态，损失惨重。二原告历经多次诉讼，遂宁市中级人民法院终审撤销了遂宁市房管局颁发给被告的遂宁市城区字第A0076939号房产证。虽被告向四川省高级人民法院申诉，亦被驳回。目前遂宁市房管局已协助执行生效判决，对被告持有的房产证予以公告撤销和作废处理。经原告书面通知被告腾空并搬离，被告仍置之不理，故原告提起诉讼。被告潘羽在审理中辩称：被告通过公开拍卖取得5号门面所有权，竞拍过程没有违法行为，被告履行了自己的义务；被告取得房屋是2004年，原告取得二楼是2007年，原告明知一楼通道已经出售，致使二楼无法开展经营活动仍购买；原告和楼上的业主都没有将5号房作为公摊面积计入产权，故其不享有将5号门面作为过道使用的权利；法院只撤销了5号营业房的产权，但还没有完全撤销；被告与供销社签订的房屋买卖合同合法有效，并已履行完毕。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人富鑫公司在审理中辩称：富鑫公司不是本案适格主体，其与被告没有签订买卖协议，被告是与供销社签订的房屋买卖协议。第三人开发区管委会在审理中辩称：开发区管委会不是本案适格主体，开发区管委会没有和原、被告签订合同，原告是与原供销社签订的买卖合同，具体由谁承接供销社的权利、义务不明确。经审理查明：南津商城（共九层）位于遂宁市城区，建设单位为原遂宁南强供销股份合作社，该商城一、二楼规划为商业用房，底层5号房为一楼通往二楼的楼梯通道（大通道），商城左右两侧各有一个通往二楼的消防楼梯通道。1997年9月，遂宁市中区建筑规划设计所对原图纸中现一楼5号房作出设计变更，将原来设计的一、二楼之间的自动扶梯（电梯）取消，改为整体现浇楼梯，其余未作变动。1999年7月1日竣工并经验收合格。2001年10月，经南强供销社申请，遂宁市房管局对商场整体进行了初始登记。2003年6月，遂宁市房管局为南强供销社颁发了遂宁市房权证城区字第××号房屋所有权证，范围为该商场底层2至8号（由北向东），建筑面积580.15平方米，设计用途为营业。2004年10月，遂宁市盈信拍卖有限公司接受南强供销社的委托对南津商城底层包括5号房在内的部分营业房进行拍卖，被告潘羽通过竞买取得了5号营业房。2005年7月，遂宁市房管局为被告潘羽颁发了5号营业房的房屋所有权证（即遂宁市城区字第A0076939号）。此后，潘羽在该门面经营建材生意。因南强供销社在中国农业银行遂宁市分行（以下简称市农行）有贷款300万元本息无法归还，借贷双方签订以资抵债协议书，将南津商城底层两间营业房及第二层全部抵偿给市农行。2007年8月3日，遂宁市聚鑫拍卖有限公司受托拍卖抵偿给市农行位于南津商城的房屋。拍卖资料备注栏载明：“尚未办理房屋所有权证和土地使用权证，土地性质为划拨。现有资料有南强供销股份合作社与农行遂宁市分行签订的以资抵债协议书复印件。特别提示：中间大通道已被出售，现仅有两边侧通道。”同日，二原告（系夫妻关系）以109万元拍得。2007年9月，遂宁市房管局向文秀清、谭合清分别颁发了遂宁市房权证城区字第××、Ａ0××68号房屋所有权证，建筑面积分别为575.83㎡、528.03㎡。因被告潘羽在底层5号房经营建材，二原告无法通过大通道上楼，致使二楼营业房长期闲置。二原告遂以市房管局为被告、潘羽为第三人向本院提起行政诉讼。2009年4月27日，市中级法院作出终审判决，撤销了市房管局颁发给潘羽的房屋所有权证。后被告潘羽向四川省高级人民法院申诉，经该院复查，其申诉被驳回，仍维持原判决。潘羽之父潘永贵遂雇人将5号房内现浇混凝土楼梯割断，南津路派出所出警并现场取证。2013年8月1日和9月4日，市房管局公告了潘羽持有的遂宁市城区字第A0076939号作废。后二原告与被告多次协商搬出5号房未果。另查明，潘羽买卖合同的相对方为遂宁市市中区供销社改制工作领导小组南强工作组，目前工作组已不存在。2002年4月26日，中国共产党遂宁市委员会、遂宁市人民政府以遂委【2002】33号文件《关于将市中区南强镇及南师路、段家店居委会委托创新工业园区管委会管理的通知》，确定将南强镇及南津路街道办事处所属的段家店居委会、南师路居委会的行政管理权委托给创新工业园区管委会（以下简称工业园区管委会）管理。遂宁经济技术开发区升级为国家级开发区以后，工业园区管委会划归开发区管委会管理。原告申请追加富鑫公司、开发区管委会参加诉讼后，本院曾责令追加的当事人以及四川盈信天地拍卖有限公司就其与改制工作组之间的关系举证。逾期后，各方均未举证。在开庭审理中，原告认为原南强供销社与被告签订的《房屋买卖协议》无效，自始不受法律保护，被告侵占、改变消防通道用途的行为非法；被告非法拆除楼梯间，改变其通行、消防功能的行为对原告构成侵权，并持续到至今；5号房屋系该栋建筑的共有部分，原告对该共有部分享有共有和共同管理的权利；拍卖提示“中间大道已被出售，现仅有两边侧通道”的内容违法，不受保护。被告认为潘羽与供销社的买卖合同是公开拍卖取得，合法有效；被告潘羽租赁、买卖在先，占有、使用在先；原告明知5号房作为消防大通道已出售而购买二楼营业房，潘羽的行为没有侵权；原告的营业房没有公摊5号楼梯间的面积。第三人富鑫公司、开发区管委会均认为自己不是适格主体，要求驳回原告对第三人的诉讼请求。由于诉辩双方各执己见，致本案调解未果。上述事实，有自然人身份证明、法人营业执照、拍卖资料、房屋产权证、行政判决书、驳回申诉通知书、公告、照片、竣工验收资料以及开庭审理笔录等证据在卷为证。本院认为：首先，被告潘羽通过拍卖取得南津商城5号房屋在先，原告通过拍卖取得该商城第二层房屋在后，且原告在参拍时，拍卖机构已明确告知“中间的大通道已出售，仅有两边侧通道”的事实，原告接受该瑕疵而选择购买，即已认可和接受二楼商城没有消防大通道，对其经营可能产生影响的法律后果。其次，原南强供销社在出售前变更了底层5号房屋的规划用途，该行为违反了法律、法规的禁止性规定，已经中级法院生效判决所确认，但被告基于买卖合同支付了相应的对价，其损失应当得到弥补。再次，作为潘羽房屋出卖人的南强供销社改制组消灭以后，原告追加了第三人富鑫公司、开发区管委会，从审理查明看，无证据证明它们属于潘羽买卖合同权利、义务的继受人。被告亦通过起诉等途径主张返还并赔偿，但因无法查找合同权利、义务的继受人而无法实现自己的权利。最后，被告潘羽买受的房屋权属虽已被撤销登记，仅丧失对抗第三人的法律效力，不改变被告基于买卖合同占有的事实，在其占有未经人民法院判决返还前，其占有合法。综上，原告在购买二楼营业房前，作为商场底层的大通道已出售，该出售行为系出卖人改变规划用途的情况下的无效行为。但因出卖人死亡，且无合法的权利、义务继受人，致使被告无法主张权利，如判令被告腾退并恢复原状，将极大地损害被告的利益。为充分发挥物的效用，原、被告应按照公平合理、等价有偿的原则友好协商，力争早日平息纷争。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回文秀清、谭合清的诉讼请求。本案受理费人民币500元，由文秀清、谭合清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。审 判 长  邓 毅人民陪审员  李爱萍人民陪审员  陈玉霞二〇一六年十二月二十六日书 记 员  吕和丽