广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民 事 判 决 书(2016)桂0312民初840号原告：沈xx，男，1992年10月25日出生，汉族，住桂林市，原告：张xx，女，1967年6月13日生，汉族，住桂林市，被告：桂林xx投资有限责任公司，住所地广西桂林市临桂区临桂镇新龙路北侧,奥园东路西侧（嘉华府邸小区）。法定代表人：谢xx，该公司董事长。原告沈xx、张xx诉被告桂林xx投资有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张xx、沈xx到庭参加诉讼，被告桂林xx投资有限责任公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈xx、张xx向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行合同约定的交房义务；2、判令被告支付逾期交房违约金78228元（从2014年12月1日计至2016年11月8日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止），违约金还应计至被告实际交房之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2013年6月28日与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于桂林市临桂区新龙路北侧、奥园东路西侧的嘉华府邸3号楼3单元8-2号房屋。合同约定，该房屋总价为人民币叁拾捌万玖千捌佰壹拾陆元整（￥389816元），另代收电视、管道天然气、门禁、基础建设、办证等五项费用玖仟捌佰叁拾肆元整(￥9834元）；交房时间为2014年11月30日；逾期交房未超过120日的，出卖人按日万分之一从约定交房之日至实际交付之日止支付违约金；逾期交房超过120日的，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日万分之一继续承担违约责任。合同签订后，原告如约履行，全额交付了房款及其他费用。但被告一直未能履行合同按期交房。至2015年4月28日，在原告的多次催促下，双方签订《商品房买卖合同》补充协议一份，补充协议约定，交房时间定于2015年8月31日，若届时无法将房屋验收合格交付，则2014年11月30日至2015年8月31日违约金按日向买受人支付己交付房款的万分之一支付违约金；2015年8月31日后违约金按日万分之四计算逐月支付给业主。至今，约定的交房期限又己过去15个月，被告仍未能交房亦无任何逾期理由，严重损害了原告的利益。为维护原告的合法权益，特依法起诉。请予受理并支持原告之诉请。原告张xx、沈xx对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、被告工商登记档案查询单，证明被告主体适格；2、《商品房买卖合同》，证明原、被告发生商品房买卖合同关系，合同约定了房价、交房时间及违约责任；3、交款收据及发票，证明原告按合同约定交清全部房款及其他费用；4、补充协议，证明被告逾期交房构成严重违约，承诺2014年11月31日至2015年8月31日按日万分之一支付违约金，2015年8月31日至实际交房时止按日万分之四支付违约金。被告桂林xx投资有限责任公司未作答辩，亦未向法庭提供任何证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告桂林xx投资有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告沈xx、张xx提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认，并作为本案定案依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月28日，被告桂林xx投资有限责任公司（为出卖人）与两原告张xx、沈xx（为买受人）签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定由被告将其开发的“嘉华府邸”第3幢3单元8层2号房出卖给两原告，该商品房的用途为住宅，建筑面积136.41平方米，其中套内建筑面积107.86平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积28.55平方米。按套内建筑面积计算，该商品房单价为3614.09元／平方米，总价款为389816元。该合同第六条约定付款方式为买受人在签订本《商品房买卖合同》时一次性支付全部房价款389816元。该合同第八条约定交付期限。出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房竣工验收合格，并取得《建筑工程竣工验收备案表》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同变更合同外，出卖人可据实予以延期：l、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、因国家、地方重大政治、经济政策实施，或国家、地方有关法令、规范性文件等实施导致工期、开发进度、验收等等受到影响的；3、因政府有关部门调整规划、临时限制行为导致工期受到影响的，或停水、停电导致停工的（以有关部门文件、通知或报纸刊登的相关预告、通知或监理单位的施工记录为准）；4、因气候异常停工的（以监理单位的施工记录为准）；5、因买受人未按时付清房款的，或其他按国家或地方政策法规或规章规定可以顺延施工工期的情形出现的。该合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第一天起至实付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2013年5月23日，在原告给付完购房款389816元及附属费用9834元后，被告分别开具发票及收据给原告收执。2013年5月23日，被告为两原告将所购商品房到房管部门办理了购销合同备案登记。因无法按期交付房屋使用，2015年4月28日，被告（合同甲方）与原告（合同乙方）签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》，协议第一条约定违约赔偿。1、逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第一天起至实付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过120日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；3、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年4月起逐月将逾期交房违约金存入买受人指定账户，直至付清。乙方签订《商品房买卖合同》补充协议视为选择继续履行合同，从签订本补充协议之日至2015年8月31日，乙方不得以任何理由在此期间向甲方申请退房。（逾期时间界定为：自本合同第八条规定的最后交付期限〈2014年11月30日〉的第二天起至实际交付之日止）。第二条约定交付期限。按主合同第八条规定，出卖人应当在2014年11月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。现因天气等不可抗力因素导致工期延误，出卖人与买受人重新约定商品房于2015年8月31日前通过相关部门验收，合格后交付买受人装修。若2015年8月31日无法验收给业主，则此后违约金按日万分之四计算逐月支付给业主。被告至今未向两原告交付所购房屋，亦未向本院提交该公司不能按《商品房买卖合同》第八条约定时间交付房屋并有特殊原因予以延期交房的证据材料。本案诉讼中，经本院释明，两原告放弃了其诉讼请求中的第一项即“判令被告履行合同约定的交房义务”。本院认为，原告张xx、沈xx与被告桂林xx投资有限责任公司于2013年6月28日签订的《商品房买卖合同》及于2015年4月28日签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》，是当事人在平等自愿、协商一致的情况下签订的，内容合法，为有效合同，应受法律保护，对原、被告双方具有约束力，双方均应根据合同的约定履行各自义务。《商品房买卖合同》是出卖人将房屋交付并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。在履行本案所涉《商品房买卖合同》中，两原告依合同约定履行了支付价款的合同义务，但被告却未能按合同约定交付时间即2015年8月30日前将两原告的所购房屋交付给两原告，且未提交不能按合同约定时间交付房屋并存在特殊原因予以延期交房的证据材料，故被告的行为已构成违约，依照合同约定及法律规定应对此承担违约责任。被告逾期未能交房构成违约，原告要求继续履行合同，逾期交房违约金的计算按合同约定从2014年12月1日起至2015年8月31日按已交付房价款389816元的日万分之一计，2015年9月1日起按已交付房价款389816元的日万分之四计，两原告诉请要求被告因逾期交房而向其支付从2014年12月1日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止的违约金部分，符合本案事实及合同约定和法律规定，本院予以支持。本案生效判决规定的履行期限最后一日后的逾期交房违约金部分尚未实际产生，原告要求被告支付，理由不能成立，本院不予支持，原告可在该逾期交房违约金实际产生后另行主张权利。本案诉讼中，经本院释明，两原告放弃了其诉讼请求中的第一项即“判令被告继续履行合同约定的交房义务”，这属其诉权的行使，且符合法律规定，本院予以准许，对该项诉请在本案中不再处理。两原告可待本案所涉房屋交付条件业已成就而被告仍未能履行交付义务时，对此另行起诉主张权利。同时，被告桂林xx投资有限责任公司在本案中拒不到庭的行为和在举证期间内不向法院提供相应证据材料，应视为放弃举证权利，其应根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，承担举证不能的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：被告桂林xx投资有限责任公司支付逾期交房违约金（逾期交房违约金计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以已交付房价款389816元为基数，从2014年12月1日起至2015年8月31日按日万分之一计，2015年9月1日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止按日万分之四计）给原告张xx、沈xx。案件受理费1756元（原告方已预交），适用简易程序审理依法减半收取878元，由被告桂林xx投资有限责任公司负担。上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1756元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判员  李定健二〇一六年十二月二十二日书记员  于 慧