呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)内01民终2757号上诉人（原审被告）：胡毓芳，女，1959年12月2日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市玉泉区。委托诉讼代理人：闫义茂，男，1960年8月16日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市玉泉区，系胡毓芳配偶。被上诉人（原审原告）：内蒙古农业大学，住所地呼和浩特市赛罕区昭乌达路***号。法定代表人：王万义，该大学校长。委托诉讼代理人：高巍，内蒙古庆胜律师事务所律师。上诉人胡毓芳因与被上诉人内蒙古农业大学房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初4534号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年8月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡毓芳的委托诉讼代理人闫义茂、被上诉人内蒙古农业大学的委托诉讼代理人高巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡毓芳上诉请求：一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初4534号民事判决，依法改判；二、一、二审案件受理费由内蒙古农业大学负担。事实与理由：（一）胡毓芳与内蒙古农业大学的租赁合同关系于2015年9月25日就已经终止，但其故意拒绝接收房屋钥匙，胡毓芳没有占有使用的事实。根据合同约定胡毓芳在合同到期前一个月就和内蒙古农业大学的工作人员就续租问题交涉过，因经营状况不善，希望能够降低房租，否则就不续租，内蒙古农业大学的工作人员承诺请示单位领导，但直至合同期满后未给胡毓芳答复。2015年9月26日就停止经营并将屋内物品清走，屋内遗留的其他物品胡毓芳不想要了，无偿赠送给内蒙古农业大学。胡毓芳向内蒙古农业大学交付钥匙时，其工作人员表示其为行政单位，接收钥匙之事需审批方能决定，拒绝接收。（二）内蒙古农业大学内部办事效率低下，工作人员相互推诿，不接收房屋钥匙导致其损失扩大，对此胡毓芳不存在过错，不应当支付租赁费。合同法规定当事人对于损失应当采取适当措施防止，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。内蒙古农业大学答辩称，一审法院事实认定清楚，适用法律正确。本案不存在胡毓芳给内蒙古农业大学交付钥匙而不接受的事实，事实上是内蒙古农业大学多次催促胡毓芳退房无果，无奈才诉至人民法院，而且一审判决后，胡毓芳才将钥匙退还给内蒙古农业大学。内蒙古农业大学起诉请求：一、解除内蒙古农业大学与胡毓芳之间的租赁合同关系；二、胡毓芳腾让位于内蒙古农业大学东区西墙外6号、7号两层商业房，并支付从2015年9月26日开始至2016年6月6日占用期间的房屋租金89145.45元及延期违约金195228元，共计284373.45元，并从2016年6月7日开始每日支付租金及延期违约金1115.19元至腾让房屋止。一审法院认定事实：2014年12月17日，内蒙古农业大学国有资产管理处（甲方）与胡毓芳（乙方）签订《内蒙古农业大学商业房租赁合同》一份，该合同约定：甲方租赁给乙方位于内蒙古农业大学东区西墙楼（两层）商业房两间，建筑面积110×2平方米。租赁期限自2014年9月25日至2015年9月25日止，租期为1年，每年租金人民币127600元整。租赁期满甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。合同就付款方式约定，按建筑面积承租者一次性向甲方交清1年租金，合计人民币127600元整，收据号NO1402847。合同还约定，乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，还需自逾期交付之日起每天按照年租金的6‰向甲方交付延期违约金。超过60日甲方有权采取措施收回房屋；乙方擅自将承租房屋转给他人使用，甲方有权责令停止转租行为，终止合同，并不予赔偿乙方的损失。另查明，内蒙古农业大学与胡毓芳于2015年9月25日合同到期后未就续租事宜签订新的书面合同，胡毓芳占有使用内蒙古农业大学东区西墙楼（两层）商业房至今。再查明，内蒙古农业大学在庭审中增加解除与胡毓芳租赁合同的诉讼请求，经一审法院依法释明，胡毓芳当庭表示不需要答辩期。一审法院认为，内蒙古农业大学与胡毓芳于2014年12月17日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，该合同于2015年9月25日到期后已终止。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，双方签订的租赁合同期间届满后，双方未签订新的书面租赁合同，胡毓芳继续占有使用房屋至今，内蒙古农业大学主张双方已形成新的租赁关系，表明双方之间的原租赁合同已转化为不定期租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”根据上述规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同，内蒙古农业大学以胡毓芳不支付房屋租金为由于2016年7月4日庭审中提出要求解除与胡毓芳之间的租赁合同，该解除通知当日已到达对方，故内蒙古农业大学提出解除与胡毓芳的租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持。关于内蒙古农业大学提出胡毓芳腾让位于内蒙古农业大学东区西墙外6号、7号两层商业房的诉讼请求。如前所述，胡毓芳占有使用涉案房屋至今，且未支付任何房屋租赁费，内蒙古农业大学有权解除双方间的不定期租赁合同，合同解除后胡毓芳应当腾让涉案房屋并将其交还内蒙古农业大学，但应留给胡毓芳一定的合理期限，对内蒙古农业大学的该项诉讼请求予以支持。对于胡毓芳提出双方现不存在租赁合同关系，原租赁合同到期后曾向内蒙古农业大学表示房租不降就不续租，并向其交付钥匙，内蒙古农业大学因房屋里有胡毓芳的物品未接收亦未给予答复，房屋已经在去年退还的主张。一审法院认为，胡毓芳在原合同到期后未与内蒙古农业大学签订续租合同，其占有使用房屋至今属客观事实，虽然胡毓芳主张曾交付钥匙被对方拒收，但涉案房屋中存放有胡毓芳的物品，内蒙古农业大学并未认可接收其物品，胡毓芳亦未将其物品搬离涉案房屋，故房屋返还交付并未完成，对胡毓芳的该项答辩意见不予采纳。关于内蒙古农业大学提出胡毓芳支付从2015年9月26日开始至2016年6月6日占有期间的房屋租金89145.45元及延期违约金195228元，共计284373.45元，并从2016年6月7日开始每日支付租金及延期违约金1115.19元至腾让房屋时止的诉讼请求。胡毓芳自原合同终止后，从2016年9月26日开始一直占有使用涉案房屋至今，内蒙古农业大学要求按照原合同约定的租金标准支付房屋租金属合理诉求，一审法院予以支持。对于违约金问题，违约金是合同当事人在合同中约定，在合同债务人不履行或不适当履行合同义务时，向对方当事人支付一定数额的金钱。内蒙古农业大学与胡毓芳签订的原租赁合同到期后，双方形成不定期租赁合同，对违约金问题彼此没有明确确认，故原租赁合同的违约金约定不应继续沿用，且原租赁合同约定的违约金条款系针对当时特定租赁期限的合同作出，并不适用于原租赁合同届满后的不定期租赁合同，对内蒙古农业大学主张的违约金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、确认原告内蒙古农业大学与被告胡毓芳不定期租赁合同于判决生效之日解除；二、被告胡毓芳于本判决生效之日起三十日内腾让位于内蒙古农业大学东区西墙外6号、7号两层商业房给原告内蒙古农业大学；三、被告胡毓芳于本判决生效之日起十五日内给付原告内蒙古农业大学从2015年9月26日开始至2016年6月6日占有期间的房屋租金89145.45元，并从2016年6月7日开始每日支付租金直至腾让房屋时止，该租金以原租赁合同约定的房屋租金标准计算（127600元÷365天=349.5元/日）；四、驳回原告内蒙古农业大学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取2783元，由内蒙古农业大学负担1911元，胡毓芳负担872元。二审中，各方当事人没有提交新证据。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是一、胡毓芳是否应当承担从2015年9月26日开始至2016年6月6日占有期间的房屋租金89145.45元，并从2016年6月7日开始每日支付租金直至腾让房屋时止。针对该争议焦点认为，胡毓芳从双方于2014年12月17日签订的《房屋租赁合同》到期后，占有该房屋使用至今，在合同到期后双方并未就胡毓芳后续占有使用涉案房屋的相关事宜达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》规定，双方形成不定期租赁关系，一审法院认定事实清楚，对双方法律关系定性准确，本院予以确认。胡毓芳在上诉中称其在合同到期前一个月与校方工作人员进行联系商量后续租赁相关事宜，并在校方未给予答复的情形下，于2015年9月26日搬离涉案房屋，屋内剩余物品无偿赠送校方的，根据胡毓芳的抗辩理由，本院就上述事实当庭询问校方委托诉讼代理人及电话联系了胡毓芳自称与其面谈上述事宜的邢老师，校方及邢老师对上述事实均予以否认。最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，胡毓芳应当对其抗辩理由提供证据予以佐证，但其未能提供任何有效的证据证明上述事实，胡毓芳应当承担举证不能的法律后果。关于胡毓芳所称将屋内的电视、电脑及被褥无偿赠与校方的抗辩理由，其也未能提供证据证明其无偿赠与的意思表示通知到校方，且该抗辩理由不符合生活常理，在无其他证据予以佐证的情形下，本院不予采信。因此，一审法院在认定双方为不定期租赁合同的前提下，在确认合同解除后，并判定“胡毓芳于本判决生效之日起十五日内给付原告内蒙古农业大学从2015年9月26日开始至2016年6月6日占有期间的房屋租金89145.45元，并从2016年6月7日开始每日支付租金直至腾让房屋时止，该租金以原租赁合同约定的房屋租金标准计算（127600元÷365天=349.5元/日）”并无不当，本院予以确认。综上所述，胡毓芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费872元，由胡毓芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩 韬审 判 员  戴玉英代理审判员  刘 伟二〇一六年十二月七日书 记 员  曹建飞