江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05���终8185号上诉人（原审被告）：姑苏区惠琴服饰店，住所地苏州市姑苏区彩香路4号。经营者：张惠琴。委托诉讼代理人：尹中，苏州市姑苏区虎丘法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：中华人民共和国苏州海关，住所地苏州市吴中区越溪苏街188号。法定代表人：叶刚，关长。委托诉讼代理人：吴维贤，江苏五洲信友律师事务所律师。委托诉讼代理人：张锦宇，江苏五洲信友律师事务所律师。上诉人姑苏区惠琴服饰店因与被上诉人中华人民共和国苏州海关（以下简称苏州海关）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初3308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。���苏区惠琴服饰店的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：双方从2003年以来形成长期租赁关系，之前被上诉人也没有就续租作出书面答复；被上诉人发出的不再续约通知书中约定了2016年5月31日为过渡期，但被上诉人5月12日就提出诉讼，违背诚信原则；原审对房屋产权未查清。苏州海关辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。苏州海关向一审法院起诉请求：1.姑苏区惠琴服饰店立即迁让坐落于苏州市彩香路4号房屋，并归还房屋；2.姑苏区惠琴服饰店支付自2016年1月1日起至实际迁让交付上述房屋之日止，按原租赁合同约定的以原租金标准的三倍按日支付占有使用费（18375／365*3=151元／日）。一审法院认定事实：坐落于苏州市彩香路4号4-1至4-7号、4-8至4-19号系苏州海关所有，由苏州海关分别以出租方式使用。苏州海关与姑苏区惠琴服饰店的经营者张惠琴就涉案建立房屋租赁关系多年，张惠琴此前租用涉案房屋经营名为“银河文化”的办公用品店，自2015年起张惠琴开始在涉案房屋内经营姑苏区惠琴服饰店。故此前苏州海关与张惠琴就涉案房屋签订的租赁合同主体均为苏州海关与银河文化，双方最后一次于2015年2月27日签订的房屋租赁合同主体为苏州海关（甲方、出租方）与姑苏区惠琴服饰店（乙方、承租方），该合同约定：第一条、甲方房屋坐落于苏州市彩香路4号，面积约21平方米；第二条、租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止；第三条、该房屋年租金为18375元；第四条、乙方应于本合同签订前向甲方支付上半年租金9187.50元，下半年租金9187.50元，由乙方于6月30日前交付甲方；第八条、租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前2个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前1个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则由双方续签租赁合同，具体合同内容双方另行商定；第十条、任何情况下，本合同解除或终止的，乙方须在15日内迁出并将租赁物归还甲方，逾期的视为乙方放弃租赁物内所有物品的所有权，甲方有权自行处理并不承担任何责任。同时，逾期期间，乙方须按本合同约定租金标准的三倍按日向甲方支付实际占有使用费。本合同到期终止不再续签或因乙方原因提前解除或终止的，乙方对租赁物内的任何装修、装饰、填附等物均无偿归甲方所有。合同还对其它租赁事项作了约定。合同订立后，姑苏区惠琴服饰店按约向苏州海关支付租赁期内的租金，继续使用该租赁房屋作经营使用，上述租赁合同期满后，双方未再续签合同，姑苏区惠琴服饰店也未将租���房屋交还给苏州海关。目前，涉案房屋仍由姑苏区惠琴服饰店经营使用。审理中，苏州海关称，合同期满后，因执行海关总署要求，涉案房屋不得作经营性使用，故其向姑苏区惠琴服饰店等承租户要求收回房屋，并多次派员上门张贴公示，均被姑苏区惠琴服饰店等承租户阻止，2016年4月22日书面向姑苏区惠琴服饰店邮寄不再续租通知书，姑苏区惠琴服饰店拒收。另查明：姑苏区惠琴服饰店提供的2012年租赁合同中，苏州海关与银河文化就涉案房屋签订的租赁合同中，存在涉案房屋坐落于“苏州彩香路4号-42”约定，但在之后双方2014年、2015年签订的租赁合同中，对涉案房屋的地址仅表述为“苏州市彩香路4号”。此前张惠琴经营的银河文化与目前经营的姑苏区惠琴服饰店实际使用的租赁房屋地址没有变化。上述事实，由双方的当庭陈述及苏州海关提供的房屋所有权证、国有土地使用证、房屋租赁合同、姑苏区惠琴服饰店提供的房屋租赁合同、物业服务合同、发票等证据证实；上述证据均经庭审质证，法院予以确认。一审法院认为，苏州海关、姑苏区惠琴服饰店签订的房屋租赁合同系合同双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。关于返还房屋的问题。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，根据双方租赁合同约定，涉案房屋租期至2015年12月31日届满。此前，姑苏区惠琴服饰店并未按约提前两个月书面向苏州海关表示继续承租该房屋，故苏州海关亦未就续签租赁合同事宜作出书面答复；此后，双方也未就涉案房屋续签租赁合同，苏州海关亦已向姑苏区惠琴服饰店表示不再出租涉案房屋，也未再向姑苏区惠琴服饰���收取任何租金，涉案房屋租赁合同到期自然终止，姑苏区惠琴服饰店亦应依约在合同终止后15日内迁出并交还涉案房屋，而姑苏区惠琴服饰店仍占用涉案房屋至今，已构成违约，理应返还房屋。故苏州海关要求姑苏区惠琴服饰店迁出并返还苏州市彩香路4号房屋的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。至于姑苏区惠琴服饰店抗辩认为双方之间形成不定期租赁关系的观点，法院不予采信。关于使用费的问题。根据法律规定，租赁期满，承租人逾期返还房屋的，应当支付出租人房屋占有使用费。本案中，双方的合同于2015年12月31日届满后，姑苏区惠琴服饰店未依约将涉案房屋交还给苏州海关，而是继续占有使用，理应向苏州海关支付自2016年1月1日起至其实际搬离并交还涉案房屋之日止的房屋使用费。至于该房屋使用费的标准，苏州海关主张按照合同约定的租金���准的三倍按日支付，原审法院审查后认为，房屋使用费的支付应以姑苏区惠琴服饰店逾期返还房屋给苏州海关造成的实际损失为基础。本案中，苏州海关除可获取的租金收益外，并无其他实际损失产生，故该使用费标准确实过高。结合苏州海关所述系因执行海关总署要求，合同期满后涉案房屋此后不再作经营性使用的情况，原审法院将苏州海关主张该使用费标准酌情调整为以合同约定的租金标准的1.3倍按日支付（18375/365*1.3=65.45元/日）。此外，关于姑苏区惠琴服饰店抗辩称因合同约定的涉案房屋编号与苏州海关房屋产权证记载的编号及国有土地使用证所附的宗地图上的编号皆不符，故苏州海关并非是涉案房屋的产权人的问题，法院审查后认为，虽然苏州海关所持有的房屋所有权证记载其系苏州市彩香路4号房屋4-1至4-19号的所有权人，但姑苏区惠琴服饰店��承租的涉案房屋部分确实在苏州市彩香路4号房屋范围之内，而姑苏区惠琴服饰店仅能提供2012年苏州海关与银河文化就涉案房屋签订的租赁合同存在苏州市彩香路4号-42的约定，此后姑苏区惠琴服饰店的经营者张惠琴与苏州海关就涉案房屋所签订的租赁合同中均将涉案房屋约定为苏州市彩香路4号，且张惠琴自2012年至今均系在涉案房屋内开店经营。再结合苏州海关所述因苏州市彩香路4号涉及房屋较多且多用于出租，故彩香路4号-42是为了便于管理进行的内部编号的内容，原审法院对姑苏区惠琴服饰店的该项抗辩不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、姑苏区惠琴服饰店于判决生效之日起十五日内将苏州市彩香路4号房屋（建筑面积约21平方米）腾清后交还给中华人民共和国苏州海关；二、姑苏区惠琴服饰店于判决生效之日起十五日内按每日65.45元的标准向中华人民共和国苏州海关支付自2016年1月1日起至其实际交还上述房屋之日止的房屋使用费；三、驳回中华人民共和国苏州海关的其他诉讼请求。案件受理费366元，减半收取183元，由中华人民共和国苏州海关负担104元，姑苏区惠琴服饰店负担79元。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，上诉人姑苏区惠琴服饰店与被上诉人苏州海关于2015年2月27日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效。根据该合同约定：房屋坐落于苏州市彩香路4号；租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止；如姑苏区惠琴服饰店要求继续租赁，���须提前2个月书面向苏州海关提出，苏州海关在合同期满前1个月内向姑苏区惠琴服饰店正式书面答复，如同意继续租赁，则由双方续签租赁合同。根据苏州海关提供的房屋所有权证，可以证明苏州海关为涉案房屋的产权人，原审对此已经查明。双方合同租赁期限届满前，姑苏区惠琴服饰店未向苏州海关申请续租，租赁期限届满后，双方未达成新的租赁合同，姑苏区惠琴服饰店也没有向苏州海关交纳过租金，因此租赁期限届满，姑苏区惠琴服饰店无理由继续占用涉案房屋，应当交还苏州海关。姑苏区惠琴服饰店上诉称苏州海关之前也没有就续租作出书面答复；苏州海关的通知书中约定了2016年5月31日为过渡期故租赁关系继续存在，均没有法律依据，本院不予采信。综上所述，姑苏区惠琴服饰店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费366元，由上诉人姑苏区惠琴服饰店负担。本判决为终审判决。审 判 长  王稚群审 判 员  叶 刚代理审判员  郭 锐二〇一六年十二月十二日书 记 员  吴茂程