贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2016)黔2601民初3244号原告：陈淑斌，女，1948年8月12日出生，汉族，四川省双流县人，黔东南州水务局退休职工，住凯里市。委托诉讼代理人：张安权，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：方贵琴，女，1963年9月20日出生，汉族，安徽省庐江县人，贵州省凯里市纺织品公司退休职工，住凯里市。原告陈淑斌诉被告方贵琴房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年9月29日立案受理后，依法适用简易程序于2016年12月19日公开开庭进行了审理。原告陈淑斌及其委托的诉讼代理人张安权、被告方贵琴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈淑斌请求本院依法判决：1、确认原、被告达成的《房屋买卖协议》有效；2、被告协助原告办理位于凯里市××单元××号房屋的过户手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：1996年，被告称其有几套房屋，欲将其中位于凯里市××单元××的一套出售。之后我与被告协商达成口头协议，约定我向被告支付购房款4万元，被告将该房屋出售给我并交付给我使用，待办理房屋产权证条件成就时，被告协助我办理过户手续。事后，我依约支付了4万元购房款，被告也依约将房屋交付给我使用至今。现在房屋已具备办理过户条件，我多次通知被告配合我办理房屋过户登记手续，但被告却以种种理由推拖。为了维护我的合法权益，特向法院提起诉讼。原告陈淑斌为证明诉请理由成立，在举证期限内向本院提供的证据材料有：1、《身份证》复印件一份1页，拟证明原告的基本信息及诉讼主体资格。2、《户口簿》复印件一份2页，拟证明原告与黄钦系母子关系的事实。3、《通话录音光碟》一张、《通话记录》复印件一份16页，拟证明（1）原告于1996年出资4万元向被告购得位于凯里市××单元××号房屋的事实；（2）被告将房屋出售给原告后，欲向原告回购该房屋的事实。4、《房屋租赁合同》、《收款收据》复印件二份共15页，拟证明原告从被告处购得房屋后，将房屋交由儿子黄钦管理使用的事实。5、《凯里市房管局产权登记表》复印件一份1页，拟证明被告出让给原告的房屋已达到办理更名过户手续条件的事实。经庭审举证，被告的质证意见是：1、2、4、5号证据无异议；3号证据的真实性无异议，但原告支付的4万元只是预付款，不是全部购房款。经审查，本院认为：上述原告所举的证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告方贵琴辩称：第一、1996年，双方诉争的房屋属于我所在的单位所有，我向单位交纳了4万多元购房款后，取得了房屋的管理使用权，但没有所有权，且还未缴纳土地收益金等款项。所以当时我还无权出售该房屋，只是同意在房屋具备上市条件时可以优先转让给原告，但房屋价格需要另行协商确定。我和原告只是存在购买房屋的意向，并未实际达成房屋买卖协议，原告诉称的协议根本不存在。第二、我收到原告支付的4万元只是预付款，并非全部购房价款，我也只是暂时将房屋交付给原告管理使用。诉争房屋的建筑面积是83平方米，按照当时凯里市房屋价格每平方米700多元计算下来，房屋价值在7万元之上，绝不仅仅值4万元。第三、2015年，诉争房屋过户至我名下并办理上市证之后，我和原告多次协商，却仍未就房屋转让价格达成一致。我也曾告知原告，若原告不愿意购房房屋，我愿意退还原告已支付的预付款4万元，原告则将房屋退还给我，但双方也未达成协议。综上所述，因诉争房屋系单位福利房，1996年至今，房屋的转让价格一直处于不确定状态，双方一直为房屋出售价格发生争议，并未达成原告诉称的房屋买卖协议，故请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告方贵琴为证明答辩理由成立，向本院提供的证据材料有：1、《居民身份证》复印件一份1页，拟证明被告的基本身份信息及诉讼主体资格。2、《准入许可证》复印件一份2页，拟证明诉争房屋可以上市交易，应该与商品房价格一致。3、《房屋所有权证》复印件一份1页，拟证明诉争房屋系被告所有。经庭审举证，原告的质证意见是：对于3组均无异议，争议房屋确实可以上市，但交易的价格是由相关文件规定的。经审查，本院认为：上述被告所举的证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。经审理查明：原告陈淑斌与被告方贵琴系朋友。1996年，被告作为贵州省凯里市纺织品公司职工，分得公司开发建设的经济适用房两套，欲将其中一套出售，便找到原告就房屋买卖事宜进行协商。事后，原告向被告支付4万元购房款，被告将位于凯里市××单元××的房屋交付给原告管理使用至今。2015年1月15日，诉争房屋从贵州省凯里市纺织品公司过户至被告名下。同年1月20日，被告办理了诉争房屋的《准入许可证》。原告在得知诉争房屋可以办理房屋产权证后，多次要求被告协助办理过户登记手续未果，遂于2016年9月29日向本院提起诉讼。庭审中，因双方当事人意见分歧较大，案经本院调解未果。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩状以及双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，本院依法审查，可以认定。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。我国合同法所述的买卖合同是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”第二条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外。”本案原告陈淑斌与被告方贵琴在平等自愿的基础上，于1996年就住房转让事宜进行协商后，原告支付被告购房款4万元，被告将房屋交付给原告管理使用至今。虽然双方就涉诉房屋买卖事宜并未签订书面合同，但根据被告认可收到原告交付的4万元购房款的事实以及被告将房屋交付给原告管理使用长达20余年的情况来看，足以推定双方就涉诉房屋买卖事宜有订立合同的意愿，且存在房屋买卖关系。被告辩称原告支付的4万元仅是购房预付款以及与原告未达成任何协议，但未能提供证据加以证明，依法应当承担举证不能的法律后果，本院不予采纳该辩解意见。本院可以确认双方在房屋买卖过程中已经达成了“被告以4万元购房价款转让位于凯里市××单元××的房屋一套给原告”的约定，而该约定是房屋转让过程中的主要条款，且双方已实际履行，故本院依法认定原、被告就涉诉房屋买卖事宜通过口头协商的方式订立了合同。该合同既是原、被告的真实意思表示，也不存在合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。虽然被告在出售诉争房屋时尚未享有房屋的所有权，但现今该房屋已过户至被告名下，且具备上市交易的条件，结合房屋买卖合同的性质和交易习惯，出卖人协助买受人办理房屋产权变更手续系出卖人应尽的合同随附义务。综上所述，原告的诉请事实清楚、证据充分、于法有据，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条、第十条第一款、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款、第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告陈淑斌与被告方贵琴在1996年就位于凯里市韶山南路2号附2号1栋2单元1层18号房屋达成的《房屋买卖协议》有效。二、被告方贵琴在本判决生效之日起十日内协助原告陈淑斌办理位于凯里市韶山南路2号附2号1栋2单元1层18号房屋的产权变更登记手续。案件受理费60元，减半收取30元，由被告方贵琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人，可在判决书确定履行义务期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审判员  杨顺钰二〇一六年十二月二十九日书记员  朱 瑾