广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0105民初5393号原告：张智文，男，1981年出生，汉族，住所地广州市海珠区，原告：李建华，女，1980年出生，汉族，住所地广州市海珠区，上述两原告共同的委托代理人唐海红、廖洁玲，分别是广东博浩律师事务所律师及实习律师。被告：张玉兰，女，1964年出生，汉族，住所地广州市海珠区，委托代���人：郑嘉鑫，广东笃敬律师事务所律师。第三人：张金华，男，1962年出生，汉族，住所地广州市海珠区，委托代理人：郑嘉鑫，广东笃敬律师事务所律师。第三人：广州市英辉房地产咨询有限公司，地址广州市海珠区工业大道南路金碧都市广场号楼首层自编号法定代表人：李勇。原告张智文、李建华诉被告张玉兰，第三人张金华、广州市英辉房地产咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张智文及两原告的委托代理人唐海红，被告张玉兰，第三人张金华的共同委托代理人郑嘉鑫，第三人广州市英辉房地产咨询有限公司的法定代表人李勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年5月1日，原告与被告及中介方签订三方协议，约定：被告���位于广州市海珠区工业大道南路金碧二街*号*房（建筑面积125.9平方米）以*元的价格卖给原告。由买方在2016年5月5日前支付200000元定金给被告，买方做公积金商业组合贷款，做加急手续，卖方支付加急手续费。卖方确保该物业为吉屋（未发生非自然死亡以及刑事案件）。买卖双方及中介方一致约定2016年5月25日到广州市海珠区房地产交易中心去办理房产交易手续。但是，在2016年5月25日交易当日，被告提交的房产证却是虚假的，广州市海珠区房产交易中心的工作人员当即报警，广州市海珠区公安分局龙凤派出所接到报警后即将被告张玉兰及第三人张金华（是被告张玉兰的哥哥，房屋实际所有人）带走，并进行了询问，做了问话笔录。后来，经过多次沟通，第三人张金华同意退还定金给原告，但至今为止，被告及第三人张金华既没有退还定金给原告，也没有能够成功办���交易手续，严重违反了三方协议的约定，严重影响了原告的合法权益，为此，请求判令：1、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、被告退还定金200000元给原告；3、被告支付违约金384000元给原告；4、第三人张金华对被告的上述赔偿责任承担连带责任；5、被告和第三人张金华承担本案全部诉讼费用。被告张玉兰辩称，不同意原告的诉讼请求，涉案房屋所有权人是被告，被告没有委托第三人张金华处理买卖房屋的事宜，也没有委托第三人张金华代收任何款项，他人也无权处分属于被告的定金，与原告没有约定解除合同的条件和时间，合同可以继续履行，2016年5月25日去办理过户交易时，房管部门工作人员认为被告出示的房产证不真实，之后报了警，故无法办理交易手续，房管部门后来表示由于无法判断该证是否真实，建议被告挂失重新补办新证再交易，由于原、被告双方没有约定2016年5月25日必须办理过户手续，也没有收到原告任何解除合同的通知，被告于2016年7月11日取得新房产证后就通知原告及第三人广州市英辉房地产咨询有限公司继续交易，要求继续履行买卖合同。第三人张金华辩称，不同意原告的诉讼请求，本案与第三人张金华无关，第三人张金华没有经手涉案房屋买卖，只是交易时陪同被告去办理，被告没有委托其办理房屋交易的事，其也没有答应过原告5月31日退回定金200000元。第三人广州市英辉房地产咨询有限公司辩称，第三人张金华委托第三人广州市英辉房地产咨询有限公司放盘交易涉案房屋，当时第三人张金华没有出具委托书，是电话委托，被告来签订房屋买卖合同，而房屋放盘、谈价及签约细节是第三人张金华经手，与第三人广州市英辉房地产咨询有限公司联系，谈好后，���告只是在买卖合同及收据上签名，签名后被告也将款项交给第三人张金华。2016年5月25日，第三人广州市英辉房地产咨询有限公司李勇、第三人张金华、原、被告到广州市国土资源和房屋管理局海珠分局办理房屋交易过户手续，由于房管部门工作人员发现被告提交的房地产权证是虚假的，当即报警，之后，第三人广州市英辉房地产咨询有限公司李勇、第三人张金华、原、被告到龙凤街派出所作笔录，原告当时要求解除合同，退回定金，由于当时房管部门快下班，被告急于去办理挂失手续，口头要求原告与其哥哥即第三人张金华商谈后续事宜。2016年5月30日，原告、第三人张金华到第三人广州市英辉房地产咨询有限公司重新约谈，商谈结果第三人张金华承诺在15日内退还定金200000元给原告，原告当时也表示同意。2016年6月22日，原告通过微信告知第三人广州市英辉房地产咨询有限公司李勇已发挂号信给被告表示要解除合同，并要求第三人广州市英辉房地产咨询有限公司拍照并告知被告及第三人张金华。之后，第三人广州市英辉房地产咨询有限公司李勇通过微信将解除合同通知告知被告、第三人张金华，第三人张金华回复表示什么时候答应过31号退200000元定金，被告则没有回复。2016年7月11日被告通过微信告知第三人广州市英辉房地产咨询有限公司李勇新房产证已到手，可以通知原告交易。之后第三人广州市英辉房地产咨询有限公司李勇将该微信转发给原告，原告电话告诉已起诉，希望原、被告双方协调解决本案纠纷。经审理查明：2016年5月1日，原告张智文、李建华（买方）与被告张玉兰（卖方）及第三人广州市英辉房地产咨询有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，合同主要约定：卖方将位于广州市海珠区工业大道南路金碧二街*号*房，建筑面积约125.9平方米，以现状按套售予买方，总楼价*元，卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收方收齐楼款当天。卖方在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、以及解除抵押等事项处理完毕，保证买方无须对上述事项负责。银行按揭付款，签订本合同时支付人民币200000元，作为定金。卖方应尽快准备所需按揭资料，买方应于2016年5月6日前到经纪方指定之按揭公司签订《购房抵押贷款合同》，并提交全部贷款按揭资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供协助，包括签署有关文件等、委托公证费自付。首期楼款（含定金）共580000元，应到房管部门成功办理交易递件手续后当日付清；购房余款共计人民币1340000元于办妥交易及抵押登记后，由按揭银行直接拨入卖方所提供的银行帐号内。第十条买方或卖方违反本合同约定，如拒绝���配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行本合同各项约定及义务的，则付等额于总楼价20%的违约金给守约方，守约方应向违约方发出解除合同通知书；已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1‰支付违约金，合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出催促履行通知书之日起五天为履行期限。备注：1、签约当天买方先支付定金50000元，剩下定金*000元在2016年5月5日前支付给卖方；2、卖方确保该物业为吉屋（未发生非自然死亡以及刑事案件）；3、买方做公积金商业组合贷款，做加急手续，卖方支付加急手续费。2016年5月4日，被告张玉兰收取了原告张智文、李建华购房定金共200000元，并出具定金收据。2016年5月25日，原、被告与第三人一起到广州市海珠区房地产交易中心办理房产交易过户手续。由于广州市海珠区房产交易中心的工作人员认为被告提交的房地产权证是虚假的，当即报警，广州市海珠区公安分局龙凤派出所接到报警后将被告张玉兰及第三人张金华带走进行询问，原、被告双方房屋交易未能完成。之后经过多次沟通未果。2016年6月21日，原告向被告住所地广州市海珠区昌岗中路99号301房寄出《解除合同通知书》，逾期无人领取，退回。通知书主要内容：致张玉兰女土：2016年5月1日，我方与贵方签订了广州市海珠区工业大道南路金碧二街*号*房及复式上层《房屋买卖合同》编号《008120》，[以下简称《合同》]。合同当事人三方为：卖方：张玉兰。买方：张智文，李建华。经纪方：广州市英辉房地产咨询有限公司。根据《中华人民共和国合同法》，[以下简��《合同法》的规定]，该《合同》各方当事人主体适格，意思表示真实，于各方当事人签字之时已依法成立并生效，依法成立的合同对各方当事人具有法律约束力，现就《合同》履行过程中的有关事宜郑重函告于您：合同签订后，我们双方积极配合办理过户手续，后因在2016年5月25号过户当天贵方所提供房产证原件不真实，导致该交易办理不了，在我方发现此事实后，我方当场确定此物业我方不再购买，要求退回我方支付的定金人民币贰拾万元整《￥200000元整》，贵方当时急于去挂失房产证，贵方要求我方与贵方兄长张生洽谈后续处理方案。现场，张生，中介方及我方达成一致，贵方应于2016年5月31号退回我方已交付的定金人民币贰拾万元整《￥200000元整》，后于2016年5月31号，贵方兄长张生与我方在中介方处会面，贵方兄长以资金周转困难为由要求延后几天还款，暂��签订还款协议，我方同意。后经过几次催要，贵方兄长均以各种理由推脱，且不出面签订还款协议。现我方特发此函催告贵方及其兄长，我方主张解除《合同》，并请于2016年6月27号前履行贵方兄长张生的承诺，退回我方的定金人民币贰拾万元整《￥200000元整》，我方将放弃诉诸法律的权利。届时如果未收到贵方或贵方兄长未退回该款项，我方将申请本事件进入司法程序，请知悉。特此函告。该《解除合同通知书》原告当天交给了经纪方广州市英辉房地产咨询有限公司李勇，2016年6月22日，经纪方广州市英辉房地产咨询有限公司李勇通过微信向被告张玉兰和第三人张金华的微信号“靓靓兰姐”和“张生*”转发《解除合同通知书》。原告于2016年7月6日提起本案诉讼。2016年7月11日，被告张玉兰通过微信号“靓靓兰姐”向第三人广州市英辉房地产咨询有限公司李勇发出：��房产证已在我手，特告知，请贵公司通知买家”。原告为证明其主张，提交了以下证据：1、2016年5月1日签订的房屋买卖合同，证明原告向被告购买金碧二街2号*房及复式上层房产，房价192万元，合同对双方的权利义务进行了约定；2、2016年5月4日张玉兰收取原告200000元的定金收据。经质证，被告对于证据1的真实性、合法性没有异议，但认为本案中没有约定确定的交易所需资料及办理过户的时间；对证据2的真实性、合法性、关联性没有异议。第三人张金华认为不是本案的交易人、经纪人，与本案无关。第三人广州市英辉房地产咨询有限公司对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性没有异议，认为涉案房屋放盘、谈价及签约细节是第三人张金华经手，谈好后，被告只是在买卖合同及收据上签了名，签名后被告也将款项交给了第三人张金华。被��为证明其主张，提交了以下证据：1、2016年5月25日的查册表，证明涉案房屋所有权人是被告，被告有权处分该财产，房屋登记号为*登记字*，另记载2016年5月25日报遗失；2、登记时间为2016年7月6日的不动产权证书，证明事实同上；3、2016年7月1日的发票，证明2016年7月1日办理新房产证的费用。经质证，原告对上述证据的真实性、合法性、关联性没有异议，认为房产权证书于2016年7月6日核发，而按照原、被告在2016年5月25日办理的交易，按照约定，双方要带查册表及房产证到房管部门办理交易，而当时被告拿出的不动产权证书不是真实的，房管部门的人员也报了警，导致交易不成功，2016年7月6日核发的房产权证不能证明2016年5月25日办理交易时出示的房产权证是真实合法的，2016年7月1日被告打印不动产权证书所交的费用，说明在2016年5月25日被告手上的材料是不齐备或不真��的。第三人广州市英辉房地产咨询有限公司提交了以下证据：1、2016年5月25日广州市海珠区地税局出具的通知书，证明2016年5月25日第三人广州市英辉房地产咨询有限公司陪同买卖双方到房管部门办理交易手续，当时发现被告提供的房产证是虚假的，所以无法办理过户手续。2、第三人广州市英辉房地产咨询有限公司李勇与“张生*”，“靓靓兰姐”的微信聊天记录。主要内容：2016年6月22日，经纪方广州市英辉房地产咨询有限公司李勇通过微信向微信号“靓靓兰姐”和“张生*”分别转发《解除合同通知书》。2016年7月11日，微信号“靓靓兰姐”向李勇发出：“李勇，你好，房产证已在我手，特告知，请贵公司通知买家”。微信上的“张生*”是张金华，昵称笨笨猪，电话号码186××××5931，“靓靓兰姐”是张玉兰，其已经删除加李勇的好友，证明广州市英辉房地产咨询有限公司已发过解除合同通知书给张玉兰。经质证，原告、被告、第三人张金华对通知书真实性、合法性、关联性没有异议。原告对微信聊天记录的真实性没有异议，确认2016年6月22日，第三人广州市英辉房地产咨询有限公司李勇通过微信将解除合同通知书发给了被告张玉兰，对于7月11日张玉兰发的信息效力不认可。被告和第三人张金华认为微信聊天记录不属于新证据，已超出举证期限，不予认可、质证，不确认微信号“张生*”是张金华，“靓靓兰姐”是张玉兰。原告于2016年7月6日提起了本案诉讼。庭审中，原告表示2016年5月25日发现被告的房地产权证是虚假无法过户，在龙凤街派出所时就表示要解除合同，退回定金，被告并没有对其说挂失补办房地产权证后继续履行合同。对此，被告不承认同意解除合同，表示原告对其挂失补办房地产权证后继续��行合同没有异议。第三人广州市英辉房地产咨询有限公司确认原告在龙凤街派出所要求解除合同，退回定金，没有听到被告对原告承诺挂失补办房地产权证后继续履行合同。本院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均有约束力。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案原、被告双方当事人在2016年5月25日去房管部门办理房屋交易过户手续，由于房管部门工作人员发现被告的房地产权证是虚假的，即时报警，导致双方无法办理房屋交易过户，原告在龙凤街派出所问话时就表示要求解除合同，退回定金，当时，被告急于去办理挂失房产证，要求原告与第三人张金华洽谈后续处理方案，之后，被告及第三人张金华与第三人广州市英辉房地产咨询有限公司商谈未达成协议。被告认为与原告没有约定解除合同的条件和时间，要求继续履行合同，但由于合同约定是加急处理的，原告经合理期限催告，被告并没有书面承诺挂失补办房地产权证后继续履行合同，原告要求解除合同，合法、合理，本院予以支持。合同解除后，被告应退还定金200000元给原告，被告逾期退还，可参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率的标准计算利息。由于办理房屋交易过户手续时被告提供的房地产权证有暇疵导致无法交易过户，之后，原、被告双方就如何继续履行房屋买卖合同又没有达成合意，2016年7月11日，被告挂失补办房地产权证后通过第三人广州市英辉房地产咨询有限公司要求原告继续履行合同，原告不同意继续履行，现原告要求被告支付违约金有失公平，本院不予采纳。第三人张金华只是协助被告办理过户手续，并不是合同的主体，原告要求第三人张金华承担连带责任，缺乏依据，本院不予采纳。至于受理费负担，由于本案纠纷是因被告提供的房地产权证有暇疵造成，被告存在过错，故由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；二、被告张玉兰在本判决生效之日起三日内退还定金200000元给原告张智文、李建华；三、被告张玉兰在本判决生效之日起三日内支付逾期退还定金的利息给原告张智文、李建华，利息从2016年7月6日起计至实际还清之日止，以200000元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率的标准计算；四、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费9640元，由被告张玉兰负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄学文人民陪审员  彭 海人民陪审员  王穗仪二〇一六年十二月二十日法官 助理  易 芳书 记 员  许珊珊钱国雄