福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0304民初3265号原告：莆田市安居物业管理有限公司，住所地福建省莆田市荔城区拱辰办延寿中街1786号荔园小区会所。组织机构代码证代码72973983-8。法定代表人：姚友松。委托诉讼代理人：范明亮、王茶英，福建凌龙律师事务所执业律师。被告：黄欣荣，男，1971年12月19日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。原告莆田市安居物业管理有限公司（以下简称“安居物业”）与被告黄欣荣物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告安居物业的委托诉讼代理人王茶英和被告黄欣荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安居物业向本院提出诉讼请求,1.黄欣荣支付物业费6240元及滞纳金(滞纳金以拖欠的物业费为基数，按月利率2%计自2010年1月11日起分阶段计算，暂计至2016年7月11日为5342.76元；当庭表述为：滞纳金自2010年1月11日起至2015年12月11日期间，以每个月拖欠的物业费87.3元为基数至全部还清之日止按月利率2%计算，暂计至2016年7月11日为5342.76元，虽与起诉状的表述不同，但是计算方法、金额是一致的），共计11583元；2.本案诉讼费用由黄欣荣承担。事实与理由：安居物业是荔园小区的物业管理公司，黄欣荣系荔园小区的业主。安居物业与黄欣荣签订一份《物业管理服务合同》，合同约定安居物业向黄欣荣提供物业管理服务，黄欣荣依照约定收费标准向安居物业缴纳物业费；若黄欣荣未按合同约定的物业管理服务费标准和时间交纳费用的，安居物业有权要求黄欣荣补交费用并从逾期之日起每日按应交服务费的千分之六交纳滞纳金。合同生效之后，安居物业依约为黄欣荣提供完善的物业管理服务，黄欣荣开始还能依约向安居物业缴纳物业费。但自2010年1月起，黄欣荣无故拒缴物业费，安居物业多次向其催缴，均无果。截至2015年12月，黄欣荣共欠物业费6240元。综上所述，黄欣荣拒不缴纳物业费的行为违反了双方的合同约定，严重侵犯了安居物业的合法权益。黄欣荣答辩称,1.其与安居物业签订的物业服务合同于2010年6月5日已到期，安居物业起诉其支付物业管理费没有法律依据，且安居物业的主体不适格；2.双方签订的《物业管理服务合同》第三章第十六条之约定：委托管理期限为五年，无特殊安居物业合同到期后可自行延续。上述合同期满后，其于2011年去安居物业管理办公室缴纳物业费时被拒绝，安居物业单方面要求改变合同主要条款，提高物业服务价格，由原合同价每平方米0.65元/月涨到0.75元/月，因合同主要条款被更改，双方对此未能达成一致意见，安居物业拒绝接受0.65元/月物业费标准至今；3.安居物业擅自提高物业服务价格，于法无据；4.安居物业管理水平低下，调整物业管理费没有任何依据；5.安居物业要求其支付滞纳金的请求，于法无据。安居物业围绕诉讼请求，向本院提供以下证据：证据一：《企业法人营业执照》、《组织机构代码》、《法定代表人身份证》及《身份证》复印件各一份，欲证明：安居物业的诉讼主体适格；证据二:《物业管理服务合同》、《关于同意成立“荔园小区”业主大会的批复》、《荔园小区首届业主委员会委员名单》、《荔园小区第二届业主委员会委员名单》、《荔园小区业主委员会会议纪要》、《荔园小区业主委员会关于同意调整物业服务管理费的决定及公示的照片》、《证明》、《说明材料》复印件各一份，欲证明：1、安居物业与黄欣荣于2005年6月6日签订的《物业管理合同》合法有效;2、黄欣荣逾期未交纳物业费的行为已构成严重违约，应当承担相应的违约责任；3、安居物业按调整后的标准收取物业费是经荔园小区业主委员会同意，并已在小区公示完毕；证据三：《荔园小区业主委员会的证明》复印件一份、《照片》复印件两张，欲证明：安居物业依照物业合同的约定，在小区公共设备、部位使用管理维修维护、公共绿化维护、公共保洁、安全防范等方面提供了优质的服务；证据四：《关于成立“荔园小区”业主大会的报告》、《荔园小区首届业主大会签到表》、《荔园小区二届二次业主代表大会签到表》复印件一组，欲证明：荔园小区业主大会是经过主管部门审批并依法成立，并于2006年8月27日召开第一届第一次业主代表大会选举产生第一届业主委员会，之后于2016年4月24日召开业主代表大会选举产生第二届业主委员会，故业主委员会作出的决定是依法行使职能，对业主都具有约束力；证据五：《荔园小区业主委员会关于拟定建设停车场及其所需资金筹措的公示》、《布告》及《荔园小区车辆管理规定》、2015年12月16日《报告》、2015年12月19日《公示》、《临时停车场车辆名单》、《公示照片》复印件一组，欲证明：车辆管理规定是全体业主大会讨论通过后在荔园小区公示，安居物业根据荔园小区车辆管理规定对车辆进行管理，正是履行职责的表现。黄欣荣对安居物业提供的上述证据质证认为,对证据一、三的真实性不清楚；对证据二中的《物业管理服务合同》真实性无异议，对该组其他证据的真实性有异议；证据四、五的真实性有异议，业主委员会是不合法成立的，其所作出的决定也不合法。本院经审查分析认为,安居物业提供的上述证据均有原件供核对，来源合法，证据内容与证明对象具有关联性，可以作为认定案件事实的依据，本院对上列所有证据真实性、合法性、关联性和证明力均予以确认。黄欣荣对除证据二中的《物业管理服务合同》之外的其他证据提出异议或不清楚，但未能举证予以反驳，本院不予采信。黄欣荣为证明其抗辩主张，向本院提供如下证据：证据一：《报警回执单》复印件一份，欲证明：物业的安全管理不到位，小区摄像头少且关键位置没有设摄像头，保安配备的人数不够，达不到安全要求；黄欣荣家中被盗的事实；证据二：《房产证》复印件一份，欲证明：房产建筑面积为115.51平方米，物业费应按实际面积收取；证据三：《录音资料翻译》一份，欲证明：黄欣荣去物业要求按每月每平方米0.65元缴纳物业费被拒绝，物业要求其按每月每平方米0.75元缴纳物业费。安居物业对上述证据质证认为,证据一的真实性由法庭确认，即使有发生失窃，也无法证实失窃的具体金额；盗窃案件是2014年9月26日发生，黄欣荣是从2010年1月1日起就拒交物业费，黄欣荣以此理由拒交物业费没有依据；证据二中黄欣荣没有提供房产证原件，附条件质证，真实性由法庭确认，黄欣荣与安居物业签订的合同中约定的面积是116.4平方米，黄欣荣没及时向物业出示房产证及要求更正面积，物业无从知晓，所以不利后果应由黄欣荣自行承担；对证据三的“三性”均有异议，物业并没有听到该录音，不能证明黄欣荣的主张。本院经审查分析认为,针对安居物业对黄欣荣在第一次庭审中提供的《报警回执单》是复印件的异议，黄欣荣在第二次庭审中提供了《报警回执单》原件，对该回执真实性予以确认，可以证实2014年9月26日黄欣荣家中发生失窃，莆田市公安局拱辰派出所接到报案；证据二有原件供核对，来源合法，与本院存在关联，故对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；证据三没有录音原件予以核对，故对“三性”不予认可。经庭审举证、质证、本院认证并结合庭审笔录，本院认定本案主要事实如下：安居物业成立于2001年8月29日，经营范围为物业管理、道路清扫、保洁工作及园林绿化管理，现系福建省莆田市荔城区“荔园小区”的物业管理服务单位，黄欣荣系荔园小区的业主；2005年6月6日，黄欣荣（甲方）与安居物业（乙方）签订《物业管理服务合同》一份，主要约定：甲方将位于荔园小区B区（无电梯）的住宅委托乙方实行物业服务管理，住宅建筑面积116.4平方米，委托管理服务事项为：房屋建筑本体共用部位与小区共用设施设备的维修、养护、运行、管理及小区共用绿地、公共卫生、公共秩序的管理等；委托管理期限五年，无特殊原因合同到期后可自行延续；甲方按其拥有的房屋建筑面积按时交纳物业管理服务费，交纳标准：为多层(无电梯)住宅0.65元/月·平方米,带电梯住宅0.90元/月·平方米,写字楼1元/月·平方米，商业0.95元/月·平方米等，物业管理服务费在房屋交付使用时一次性预交六个月，起算时间自物业交付使用次月时，以后每一个月交纳一次，每次交纳的时间为当月的1日至10日，甲方违反协议，未能按合同约定的物业管理服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按应交服务费的千分之六交纳滞纳金，合同自双方签字之日起生效等内容。合同签订后，安居物业按约提供相关物业管理服务，黄欣荣亦依约交纳物业交付使用次月起至2009年12月份止的物业管理服务费，但自2010年1月始未交纳物业管理服务费。黄欣荣的涉案房产实际建筑面积为115.51平方米。2006年6月20日，莆田市房地产开发总公司向莆田市建设局申请成立荔园小区业主大会；2006年7月24日，莆田市建设局作出批复，同意成立“荔园小区”业主大会；之后，荔园小区业主委员会被选举产生；2009年4月20日，荔园小区业主委员会以会议纪要形式研究同意安居物业提出的关于调整物业管理服务费的请求，并于同年4月26日作出《荔园小区业主委员会关于同意调整物业管理服务费的决定》，同意将小区多层住宅的物业管理服务费由原来的每月每平方米0.65元调整为0.75元、小高层住宅的物业管理服务费由原来的每月每平方米0.9元调整为1.05元，新标准自2009年7月1日起施行；同月29日，荔园小区业主委员会与安居物业联名在小区内发布《关于调整荔园小区物业管理服务费的公示》；之后，安居物业公司多次向黄欣荣催交物业管理服务费，但黄欣荣仍不履行支付自2010年1月1日起至2015年12月31日止的物业服务费6240元（115.51平方米×0.75元/月·平方米×72月≈86.63元×72月≈6237元），致诉讼。2015年12月16日，安居物业向荔园小区业主委员会报告荔园小区东侧临时停车拟入驻车辆资格审查结果符合资格明细表及公示，2015年12月19日，荔园小区业主委员会和安居物业联名在小区内发布《公示》；2016年6月22日，荔园小区业主委员会公布经荔园小区二届二次业主代表大会讨论并在小区公示通过的自2016年7月1日起实施的《荔园小区车辆管理规定》。另查明，2014年9月26日，黄欣荣向公安机构报警称其居住的荔园小区发生失窃，莆田市公安局拱辰派出所出具报警回执。本院认为，安居物业与黄欣荣签订的《物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务；安居物业公司作为“荔园小区”的物业管理单位，已依约为小区业主提供相关物业服务，黄欣荣作为该小区内的业主接受其服务，应承担交纳物业服务费的义务，黄欣荣不交纳物业服务费，不仅有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利。根据合同约定，业主按其拥有的房屋建筑面积交纳物业管理服务费，多层（无电梯）住宅的交纳标准为每月每平方米0.65元，黄欣荣的房屋系多层（无电梯）住宅。合同中虽约定建筑面积为116.40平方米，但黄欣荣住宅建筑面积应以房产证上的实际面积115.51平方米为准，安居物业主张黄欣荣未及时向其告知面积上的错误应自行承担不利后果没有事实依据。2009年7月1日起的物业管理服务费因荔园小区业主委员会作出《荔园小区业主委员会关于同意调整物业管理服务费的决定》，同意将小区多层住宅的物业管理服务费由原来的每月每平方米0.65元调整为每月每平方米0.75元，并向小区业主发布《关于调整荔园小区物业管理服务费的公示》，公示期间无业主提出异议，荔园小区业主委员会调整收费标准针对的对象是该小区内的所有业主，根据《物业管理条例》第十二条第四款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，故黄欣荣自2010年1月1日起至2015年12月31日止尚欠物业管理服务费应为6237元；现安居物业主张黄欣荣支付尚欠的物业管理服务费6240的合理部分，予以支持；超过部分，本院不予支持；黄欣荣抗辩安居物业应当依照双方签订的《物业管理服务合同》中约定的每月每平方米0.65元的标准计收物业费，不能成立，本院不予支持。双方约定每月物业管理服务费交纳时间为当月的1日至10日，未能按约定标准和时间交纳费用的，从逾期之日起每日按应交服务费的千分之六交纳滞纳金，该滞纳金实为双方约定的逾期付款违约金。黄欣荣拖欠物业管理服务费已构成违约，应按照约定承担支付逾期付款滞纳金的违约责任，安居物业公司主张上述拖欠的物业管理服务费应自逾期之日起按照月利率2%计算滞纳金，未超出合同约定的滞纳金范围，也符合法律的规定，理由正当，予以支持。黄欣荣辩称安居物业管理不善，导致其家中失窃，拒缴物业管理服务费确事出有因，但经审查，黄欣荣仅提供报警回执并没有提供公安机关的立案决定材料，无法证实其家中确有失窃一事，且也无法举证证实安居物业存在哪些管理不善之处，故本院对黄欣荣的抗辩理由不予采信。另外，安居物业公司作为荔园小区的物业管理单位，在收取物业管理费的同时，应当按照合同约定为小区业主提供优质、满意的服务，尽可能在职责范围内满足业主的合理要求，并加强与业主的沟通，共同建设一个和谐、文明的小区。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项、第十二条第四款之规定，判决如下：一、黄欣荣应在本判决生效之日起十日内支付莆田市安居物业管理有限公司自2010年1月1日至2015年12月31日的物业管理服务费6237元及以每个月拖欠的物业费86.63元为基数至全部还清之日止按月利率2%计算的滞纳金(自2010年1月1日起以每个月拖欠的物业管理服务费为基数，自当月的11日起至还清之日止按照按月利率2%计算，如2010年1月1日至2010年1月31日间拖欠的物业管理服务费86.63元的滞纳金自2010年1月11日起算至还清之日止，以此类推)；二、驳回莆田市安居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果黄欣荣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90元，由莆田市安居物业管理有限公司负担1元，黄欣荣负担89元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  林嘉伟人民陪审员  郑绍平人民陪审员  高天明二〇一六年十二月十五日书 记 员  肖 婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第六条第一款房屋的所有权人为业主。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；．．．．．．；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十二条第四款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。