河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)豫01民初849号原告：朱小丽，女，1967年5月3日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：兰文旭，河南宛信律师事务所律师。被告：河南宝祥资产管理有限公司，住所地郑州高新开发区玉兰街55号。法定代表人：李波，该公司董事长。委托诉讼代理人：丹志慧，河南信行（濮阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊绍桢，河南信行（濮阳）律师事务所律师。原告朱小丽与被告河南宝祥资产管理有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年5月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱小丽的委托诉讼代理人兰文旭，被告河南宝祥资产管理有限公司的委托诉讼代理人樊绍桢、丹志慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱小丽向本院提出诉讼请求：1、依法确认位于河南省南阳市××区××楼××单元××号房屋归原告所有；2、依法判决对河南省南阳市××区××楼××单元××号房屋不予执行；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年5月5日原告朱小丽与南阳市淯阳房地产开发有限公司签订淯龙苑商品房预约登记书，并于同日签订了淯阳·淯龙苑商品房买卖协议书，约定将河南省南阳市卧龙区人民路126号淯龙苑1号楼7单元1207号房屋出售给原告，原告朱小丽已依约支付了全部房款222090元，并已实际入住。2014年11月21日郑州市中级人民法院作出（2013）郑法执字第411号民事裁定书，将原告的房产予以查封，原告遂提出执行异议。2016年5月5日郑州市中级人民法院作出（2016）豫01执异103号执行裁定书，驳回了原告朱小丽的异议请求。现原告特依据《民事诉讼法》第227条和司法解释第304条的规定，向人民法院提起诉讼，望人民法院对原告的诉讼请求予以支持。河南宝祥资产管理有限公司辩称：一、原告无法证明其对本案争议房产享有所有权，依法应判决驳回其诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，原告应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告诉称属于其的房产并未签订合法有效的书面买卖合同，亦未在房管局进行网签备案或预告登记，尚在房地产开发企业名下。原告提供所谓的收据真实性存疑，仅仅凭借收据，没有转款凭证无法证明购房款已经实际支付。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，原告并不同时具备该规定的三个条件，故其不享有能够排除执行的民事权益，依法应驳回其诉讼请求。二、原告诉称本案争议房屋的交付时间、装修情况与实际情况严重不符，对原告是否真实购买该房产存在怀疑，依法判决驳回原告的诉讼请求。被告于2013年8月22日对争议房产申请执行，根据河南开来房地产评估咨询有限公司于2015年6月2日出具的豫郑开来评字[2015]第060433A《房地产估价报告书》以及当时现场勘查的照片，都可以看出本案争议房屋装修状况为水泥砂浆地面，墙面涂刷水泥砂浆，顶棚为水泥砂浆抹平，彩铝窗双层玻璃，这样的装修属于毛坯房，没有交付且有人入住的迹象。从申请执行、采取查封措施到进行评估，历时两年多的时间，原告都没有入住装修，说明原告并没有实际享有该房屋的所有权。并且如该房屋确实在原告名下，法院也无法采取查封措施。综上，原告不享有能够排除执行的民事权益，应当依法驳回原告的诉讼请求。原告朱小丽为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：第一组系原告朱小丽的身份证复印件一份，证明原告朱小丽的身份情况；第二组系郑州市中级人民法院（2016）豫01执异103号执行裁定书一份，证明原告朱小丽曾向郑州市中级人民法院提出执行异议，但是被驳回；第三组证据，2008年5月5日原告朱小丽与南阳淯阳房地产开发有限责任公司签订的《淯龙苑商品房预约登记书》以及《“淯阳·淯龙苑”商品房买卖协议书》各一份，证明原告所主张的房屋已经由原告向南阳市淯阳房地产开发有限责任公司购买了涉案房屋，并且购买日期均早于被告2013年8月22日申请执行的裁定日期，说明物权已经进行了转移；第四组证据，淯龙苑商住小区选房卡号0616一份，证明原告朱小丽所选择的房屋位置等情况；第五组证据，收款收据，证明原告朱小丽已向南阳市淯阳房地产开发有限责任公司交纳了全部房款；第六组证据，《小区前期物业管理服务协议》、《淯龙苑小区安全责任书》，证明原告朱小丽已在该房屋居住。被告河南宝祥资产管理有限公司针对原告提供的证据发表质证意见称：一、对原告提交上述证据的真实性无法核实，其中《商品房买卖协议书》中的公章无法辨识是否为开发商的公章，出具的收款收据无法证明全部房款已经支付完毕，应当提供转款凭证。二、对上述证据的证明目的有异议，上述证据无法证明原告对本案争议房产享有所有权。原告与南阳市淯阳房地产开发有限责任公司签订的不是正式商品房买卖合同，且没有到房管局办理产权登记。被告河南宝祥资产管理有限公司为支持其答辩意见向本院提交如下证据：第一组证据，郑州市中级人民法院（2013）郑法执一字第411号执行裁定书一份，证明河南宝祥资产管理有限公司自2013年8月22日开始对本案争议房产申请强制执行并采取查封措施；第二组证据，2015年6月2日河南开来房地产评估咨询有限公司出具的豫郑开来评字[2015]第060433A《房地产估价报告书》一套，证明河南宝祥资产管理有限公司查封、评估、拍卖本案争议房产的程序合法有效，查封、评估期间执行标的均在南阳市淯阳房地产开发有限责任公司名下无其他权利人，原告就该执行标的不享有排除强制执行的民事权益；第三组证据，法院对执行标的进行现场勘查并张贴拍卖通知的照片，结合第二组证据，共同证明本案争议房产在现场勘查时，房屋状况为毛坯房不属于精装修，亦未实际交付原告入住。原告朱小丽针对被告提供的证据发表质证意见称：对被告提交的第一组证据，对真实性没有异议，对合法性有异议，首先涉案房产淯阳房地产开发有限责任公司办有预售许可证，并且由原告进行了购买，签订了买卖协议书，交纳了全部购房款，已经实际入住并进行了装修，所以产权已属原告所有，查封扣押侵犯原告权利；第二组证据，对真实性没有异议，但对合法性有异议，首先该房屋于2011年前原告已经交纳了房款并进行了装修，评估报告对原告的房产进行估价，显然错误；对第三组证据有异议，真实性无法核实。根据原、被告的举证、质证情况，本院对双方的证据认证如下：原告提交的证据，符合证据的真实性、合法性、关联性的要求，能够证明原告的证明目的，本院予以采信；被告提交的三组证据，因不能证明被告的证明目的，本院不予采信。根据原、被告的举证、质证情况，本院依据采信的证据及庭审笔录等证据，确认如下事实：河南宝祥资产管理有限公司与南阳市淯阳房地产开发有限责任公司、冯居朝、闫保霞、吴云冬借款合同纠纷一案，本院于2013年6月28日作出（2013）郑民四初字第12号民事调解书，该调解书生效后，南阳市淯阳房地产开发有限责任公司、冯居朝、闫保霞、吴云冬未履行调解书确定的义务，河南宝祥资产管理有限公司向本院申请强制执行，本院立案执行，执行案号为（2013）郑执一字第411号。在执行过程中，本院于2014年11月21日作出（2013）郑法执字第411号民事裁定书，查封了登记在南阳市淯阳房地产开发有限责任公司名下的位于南阳市××区××、预售证号为2014010号项下1号楼7单元607、707、807、907、1107、1207、1307、1407、1507、1707、1807、2207共计12套房产。2008年5月5日原告朱小丽与南阳市淯阳房地产开发有限公司签订《淯龙苑商品房预约登记书》，并于同日签订了《淯阳·淯龙苑商品房买卖协议书》，约定朱小丽以222090元的价格购买淯龙苑1B号楼11层C中西南户的房屋一套，该房产即本院查封房屋中的河南省南阳市卧龙区人民路126号淯龙苑1号楼7单元1207号。原告朱小丽实际付款233035元（含超合同面积款），分批将购房款全部付清。原告朱小丽并于2014年6月19日缴纳物业维修基金6567.4元。本院在（2013）郑执一字第411号案件执行过程中，本案原告朱小丽以案外人身份向本院提出执行异议，认为南阳市淯阳房地产开发有限责任公司已将位于南阳市卧龙区人民路126号淯龙苑1号楼7单元1207号房产出售给原告朱小丽，原告朱小丽已全部付清购房款，南阳市淯阳房地产开发有限责任公司将该房产交付给原告朱小丽，涉案房屋现已装修完毕并使用，本院对该房产的查封侵犯了原告朱小丽的所有权，请求法院依法解除对该房产的查封。本院于2016年5月5日作出（2016）豫01执异103号执行裁定书，裁定驳回朱小丽的异议请求。原告朱小丽认为本院裁定错误，为此，原告朱小丽诉至本院，请求依法判决对河南省南阳市××区××楼××单元××号房屋不予执行，并确认上述房屋归原告所有。本案审理期间，经本院前往南阳市卧龙区人民路126号1号楼7单元1207号房屋现场调查，现原告朱小丽已将该涉案房屋装修完毕并使用，且原告朱小丽名下没有其他用于居住的房屋。另经向南阳市淯阳房地产开发有限责任公司询问，其认可涉案房屋已卖给朱小丽，其表示不反对朱小丽提出的执行异议。本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，根据本院查明的事实，原告朱小丽系在本院查封涉案房产之前就与开发商南阳市淯阳房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖协议，也已支付了全部购房款，所购涉案房屋已交付居住使用，且原告朱小丽无其他用于居住的房屋。上述商品房买卖协议合法、真实、有效，原告朱小丽的异议理由满足上述法律规定的要件，其对涉案房屋享有的权利足以排除强制执行，故本院对其要求对河南省南阳市××区××楼××单元××号房屋不予执行的请求，应予支持。关于原告朱小丽要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，可由其与开发商南阳市淯阳房地产开发有限责任公司另行解决。河南宝祥资产管理有限公司的辩称理由，因缺乏事实根据和法律依据，本院不予采信。综上，对原告朱小丽的诉讼请求，本院予以部分支持。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》的解释第三百一十二条之规定，判决如下：一、对位于河南省南阳市卧龙区人民路126号预售证号为2014010项下1号楼7单元1207号房屋不得执行；二、驳回原告朱小丽的其它诉讼请求。案件受理费4631元，由被告河南宝祥资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省高级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长 周 金审判员 宋江涛审判员 谢宏勋二〇一六年十二月五日书记员 崔顺龙