江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0982民初4053号原告：冯美华。委托诉讼代理人：赵和秋。被告：南通房地产开发集团（东台）有限公司。委托诉讼代理人：窦保平，江苏苏东律师事务所律师。原告冯美华与被告南通房地产开发集团（东台）有限公司（以下简称南通房地产开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告冯美华的委托诉讼代理人赵和秋，被告南通房地产开发公司的委托诉讼代理人窦保平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯美华向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的商品房买卖合同，被告退还原告已付购房款295439元。2.被告赔偿原告已付的购房各项规费16330.39元及赔偿原告自付款之日起至判决被告履行还款之日止按中国人民银行同类同档贷款基准利率计算的利息损失。3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年6月17日签订二份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于东台鼓楼农贸市场预售商用房二套。双方在合同中对商用房的价格、付款、交房时间、交房方式及逾期交房违约责任等进行了约定。原告按合同约定支付给被告购房款295439元，并按被告要求缴纳了契税、房屋维修基金等规费16330.39元，原告履行了合同约定的义务，被告应于2015年12月15日前按合同约定的方式向原告交房，但被告公司未按约履行商品房交付义务。被告逾期交房的违约责任在购房合同第九条第1款第（2）项约定“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金”。原告于2016年2月4日向被告发出合同解除通知书，被告收到通知后既未按合同约定履行退还款义务，又未依法向人民法院起诉确认解除合同的效力。原、被告签订的二份《商品房买卖合同》解除后，被告拒不退还原告所交付的购房款及拒不赔偿原告为此支出的各项规费和利息损失，被告的行为损害了原告的合法权益，依法应当承担相应的民事法律责任。被告南通房地产开发公司辩称，本案争议焦点是被告公司是否履行了交付义务，原告要求解除合同理由是否成立。第一，被告已经履行了交房通知义务，原告诉称被告未履行商品房交付的理由不成立。本案同时存在两个交房通知，这两个交房通知的时间分别是2015年12月和2015年7月，两个交房通知时间可以由业主自由选择时间到被告处办理交接手续，第一个交房通知发出时间是2015年5月22日，该交房通知发出时被告公司已经就商品房的建设通过了竣工验收，具体时间为2015年4月24日，该通知书标明的交房时间是2015年12月6日-12月15日，交房通知书交房时间与合同约定的时间是一致，合同约定时间是2015年12月15日前。原告收到了该交房通知并作为证据向法庭提交，同时原告在诉状中称，被告应于2015年12月15日前按合同约定方式向原告交房。根据相关规定销售商交房的条件是在取得竣工验收备案资料以后，但没有限制销售商在取得竣工验收备案资料前发出交房通知，该通知约定的交房时间是2015年12月6日-12月15日，该交房时间之前也就是2015年7月23日被告已经竣工验收备案资料，因此该交房通知是有效的。第二个交房通知，交房时间为2015年7月31日，该通知发出时间是2015年7月24日，是在被告取得竣工验收备案资料后发出的，该交房通知符合合同约定的交房时间，合同约定交房时间是2015年12月15日，除了原告拒不承认收到该通知外，其他业主均收到该通知，并且均办理了相关物业手续。2015年7月31日其他业主均到开发公司办理房屋交接手续，并且办理了物业管理手续。相关证据表明原告也已经收到第二个交房通知，该通知上面的交房时间是2015年7月31日，原告也自认其提供的证据也表明7月31日其到售楼处办理了结算尾款手续，同时相关证据印证了原告收到了第二个交房通知，原告向法庭提供的交付款明细表中印证2015年7月原告向开发公司缴纳了产权证代办费1600元（800×2），从办理交接的流程看只有在房屋交接以后才可能缴纳代为办证费用，原告既然缴纳了代办证费用，不仅说明了原告收到了第二个交房通知，同时也收到了其购买的房屋，原告自称2015年7月27日收到的另一封挂号信的陈述前后矛盾，在8月8日的庭审中原告当庭表述其当日同时收到了二封挂号信，另一封和已经向法庭提供的一封是一样的，而其庭后向法庭提交的却是经营管理规定，该经营管理规定并不是2015年7月签订的，而是2014年6月7日在原告缴纳购房订金时，签订委托经营协议同时签订了经营管理规定，这个规定是原告在订房时当着销售商面签订的，一式二份，原告当场收取一份，对于由原告签字的管理规约，被告方没有必要再邮寄给原告。如果有必要我们可以申请对该规约形成的时间进行鉴定。综上，1.被告履行了交房通知义务，且两个交房通知均在合同约定的交房期限内，两个通知都有效，原告方无论按照哪个通知去收房，被告方都可以为其办理交接手续。2.涉案房屋已经交付。第一，原告在收到上述两个交房通知后，未能到被告处办理交接手续，该行为符合合同约定的拒绝接收交房的相关规定，依据合同第11条第二款应视为交付。第二，相关证据可以证明原告已经收到该房屋，因为原告已经缴纳了产权证代办费用，足以表明其已经收到了其购买的商品房。原告购买的是商铺，该商铺位于农贸市场的经营范围以内，农贸市场的大门24小时开，原告的商铺无门无窗无锁，每个商铺上面有明确的编号，每个商铺与左右邻居以玻璃隔开界址清楚，只要业主有正常的认知程度，在办理好相关手续后该商铺即已完成交付，如果业主还不清楚其商铺所在的位置，开发商也会作现场交接。3.原告要求解除商品房买卖合同的理由不能成立。合同法第93条规定，当事人协商一致可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时解除权人可以解除合同，本案原告自认解除条件并不成立，所以其要求解除即便提出依法也不应当支持，被告方收到其要求解除合同的通知后，即发出律师函给出明确的答复。综上，涉案房屋被告已经履行了通知交房义务，原告要求解除合同的条件不成立，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年6月17日，冯美华与南通房地产开发公司分别签订合同备案编号为20140617001号和合同备案编号为20140617002号格式化商品房买卖合同各一份，合同载明：冯美华购买由南通房地产开发公司开发建设的位于东台市鼓楼农贸市场内，房号0169、层次2、用途商业、层高5.45米，建筑面积13.45平方米，套内面积6.769平方米，分摊面积6.68平方米，建筑面积单价10366.1元/平方米，总价139424元。房号0111、层次2、用途商业、层高5.45平方米，建筑面积16.25平方米，套内面积8.18平方米，分摊面积8.07平方米，建筑面积单价9550.09元/平方米，总价155189元。两份合同第八条交付期限：出卖人应当在2015年12月15日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条：出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之一的违约金。第十一条：交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人接到出卖人的书面交房通知（挂号信或特快传递），无正当理由拒绝接收的视同房屋己交付，并承担交付通知确定的交房期限届满之日起的相应物管费，且承担房屋毁损、灭失的风险责任。附件六：合同补充协议，所有投资户在签购房协议的同时，必须签订《鼓楼农贸市场委托经营管理协议》……等内容。双方签订上述商品房买卖合同的同时，冯美华（甲方）与东台新鼓楼农贸市场有限公司（乙方）签订“鼓楼农贸市场商铺委托经营管理协议”，并约定甲方将其所购买的鼓楼农贸市场二层0169号商铺和二层0111号商铺在市场开业后的六个月内委托乙方管理使用，并对相关的权利义务进行了约定。2015年4月20日，南通房地产开发公司所建鼓楼农贸市场经勘察单位常州康辉岩土工程有限公司东台分公司、设计单位南通市民用建筑设计院有限公司、施工单位江苏亨达建设有限公司、监理单位江苏润华工程咨询有限公司联合验收合格，并出具了“单位工程竣工验收报告”。2015年5月20日，南通房地产开发公司与东台新鼓楼农贸市场有限公司共同向冯美华送达书面告知函，载明：“1、鼓楼农贸市场定于2015年5月20日试营业，2015年6月6日开业。开业后六个月内为市场培育期，自2015年6月6日至2015年12月5日止，该期间内的收益由东台新鼓楼农贸市场有限公司负责收取并全部用于培育市场，到时出示收支情况。2、您购买的商品房办理交付手续的时间为2015年12月6日-2015年12月15日”。2015年7月23日，南通房地产公司就开发的鼓楼农贸市场向东台市住房和城乡建设局领取东建备证字第201507053号“东台市房屋建筑工程竣工验收备案证明”。2015年7月24日东台新鼓楼农贸市场有限公司和南通房地产公司共向冯美华邮寄了两封挂号信（邮戳时间为2015年7月27日），其中一封为“新鼓楼农贸市场业主情况调查”；另一封挂号信，南通房地产公司声称系邮寄给冯美华的是交房通知书，而原告冯美华则予以否认，认为两封挂号信内容一致，均是“新鼓楼农贸市场业主情况调查表”，而在举证过程中，原告冯美华向法庭提交内容为“鼓楼农贸市场经营管理规定”及信封，该管理规定有冯美华的签名，并盖有东台新鼓楼农贸市场有限公司的公章。2015年7月24日东台新鼓楼农贸市场有限公司和南通房地产公司向各购房户分别邮寄了格式的交房通知书（实际交邮时间为2015年7月27日），其中邮寄给购房户李小丽的格式“交房通知书”载明：“尊敬的业主：李小丽女士，您好！您所购买的“新鼓楼农贸市场”0061号商铺将于2015年7月27日办理交付手续。由于前来办理接房手续的业主较多，为使交房工作有序进行，请您按《交房通知书》约定的时间到达。交房时间较合同约定提前，并不代表合同约定的其他义务一并提前，如办理产权等。如您不能在《交房通知书》约定的时间前来交房，请联系销售人员另行预约时间。现将交房有关事宜通知如下：一、交房地点：鼓楼雅苑接待中心，届时请携带下列资料：1.《交房通知》。2.业主本人身份证、户口簿、结婚证原件及复印件1份。3.《商品房买卖合同》原件，全部购房缴款凭据、物业维修基金票据和契税发票。4.根据实测面积多退少补，请携带现金或银行卡一张。注：1.如业主不能亲临，被委托人在持有委托人和被托人有效身份证明及复印件的同时，还需出具已公证的业主《授权委托书》原件、恕不接受业主亲属无公证委托书代为办理。2.为方便业主，在交房期内公司销售部，财务部和物业公司集中办理手续，如超过指定期限交房，将会给您带来不便，敬请谅解。南通房地产开发集团（东台）有限公司，二0一五年七月二十四日”。2015年7月31日，冯美华持商品房买卖合同、购房缴款的全部凭证、物业维修基金票据、契税发票与南通房地产公司对购房款尾帐进行了结算，并予以结清。南通房地产公司收回了购房缴款的凭证置换了销售不动产统一发票，并向冯美华收取代办证费用。后于2015年9月为冯美华代办了案涉房屋所有权证和土地使用权证（原告现已申请撤销）。期间，冯美华在被告约定的交房期间内，未主动与被告签订交房手续，并对新鼓楼农贸市场旁又新建一市场提出异议，认为另建的市场其建设侵害了业主的合法权利，并多次与南通房地产公司进行交涉，要求拆除未果，双方形成纠纷。冯美华在约定的交付房屋最后期间内亦未到南通房地产公司签署房屋交接单，也未办理房屋交接手续。2016年2月2日，冯美华及案外人等9人共同向南通房地产公司邮寄送达了《商品房买卖合同》解除通知书，载明：“南通房地产开发集团（东台）有限公司：买受人丁慧平等9人（买受人名单附后）分别与出卖人你公司签订12份《商品房买卖合同》（合同备案编号附后）。你公司应当按合同约定的交房期限和房屋交接方式向买受人交房，但你公司未按约定履行向买受人交房的义务，逾期已超过30日。因买卖双方对逾期交房的违约责任有明确约定，现约定的解除合同条件已成就，上列买受人通知你公司，解除买受人与你公司签订的12份《商品房买卖合同》，买受人在此前以口头或电话方式通知你公司解除《商品房买卖合同》的仍然有效。并请你公司按合同约定全面履行退还款义务，并承担相应的违约责任。”2016年2月22日，南通房地产公司委托江苏苏东律师事务所窦保平针对冯美华的商品房买卖合同解除通知书予以回复，回函载明：“一、双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护，双方均应严格履行该合同。二、该公司已在约定期限内履行了交房义务，具体流程是：销售房屋前，该公司出示了包含售价和编号的鼓楼农贸市场的平面图，供您选择需要购买的商铺，您选定了要购买的0111、0169号商铺并签字确认。之后双方签订《商品房买卖合同》，上述平面图同时作为该合同的附件。2015年5月22日和7月27日，该公司两次向您寄送了《交房通知书》，要求您到售楼处办理交房手续。2015年7月31日，您到售楼处办理交房手续，签署了《鼓楼农贸市场商铺结算单》，缴清了全部购房款，并填写了《东台市房屋所有权转移登记申请书》。2015年9月28日，东台市住建局发放了房产证，证号为：东台房权证市区字第××号、第××号。2015年12月10日，东台市国土局发放了土地使用权证，证号为：东国用（2015）第147987号、第148093号。至此，您购买的商铺的所有权已转移至您名下。三、鉴于该公司已依约向您履行了交房义务，不存在您们通知书中所称的逾期交房情形，您已取得所购房屋的所有权，故您们要求解除《商品房买卖合同》的理由不能成立。四、望你收到此函后三日内到该公司领取您的房屋所有权证和土地使用证。”双方就此交涉无果，原告遂于2016年7月19日向本院提起诉讼。另查，原告冯美华所购的鼓楼农贸市场房号为0169号和0111号商业用房，位于鼓楼农贸市场二楼内，建成后为市场内无窗无门的固定式柜台。本院认为，本案争议焦点：1、被告南通房地产公司是否存在逾期交房的违约行为？2、原告冯美华的解除通知是否有效？原、被告间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。关于被告是否构成逾期交房的违约行为问题。依照双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人应当在2015年12月15日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。本案中，被告南通房地产公司所建工程于2015年4月20日经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位和勘察单位联合验收，取得了“单位工程竣工验收证明”。此时，2015年5月20日，被告南通房地产公司向原告冯美华书面发出告知函，在告知函中，告知原告其购买的商品房办理交付手续的时间为2015年12月6日至2015年12月15日。客观上被告在约定的交房前，即2015年7月23日就已领取了东台市房屋建筑工程竣工验收备案证明，具备了交房条件。在约定交房前的前六个月，该市场所涉案房屋已实际经营了六个月，且该交房行为以签订交房手续作为一种形式要件。就双方所争议的被告于2015年7月27日是否再次向原告邮寄送达交房通知书，被告提供了邮政部门邮寄信件的登记名单，并提供了其他购房户的交房通知书。而原告在庭审中的陈述与所提交法庭的信件内容相互矛盾。特别是原告冯美华在被告向各购房户发出交房通知后，按照交房通知的要求持商品房买卖合同、全部购房缴款凭证、物业维修基金票据和契税发票与被告结清了房款，并置换了销售不动产统一发票。综合认定，被告的书面交房通知义务已履行完毕。原告冯美华收到交房通知后，怠于与被告签订房屋交接手续，依照合同的约定应视为被告已履行交付义务，且原告也未能证实在2015年12月15日前，其要求被告交付所购房屋，被告予以拒绝的相关证据。故本院认定被告不构成违约，不应承担逾期交房的违约责任。关于原告的解除商品房买卖合同通知是否有效的问题。依照相关法律规定，当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条规定，主张解除合同的应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，双方在商品房买卖合同中约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人应当在2015年12月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收具备合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。在合同履行过程中，被告南通房地产公司于2015年4月20日，就获得单位工程竣工验收合格的报告。又于2015年7月23日取得东台市房屋建筑工程竣工验收备案证明。在此基础上，2015年5月20日向原告冯美华送达书面告知函，并告知鼓楼农贸市场定于2015年5月20日试营业，其所购买的商品房办理交付手续的时间为2015年12月6日-2015年12月15日。后又于2015年7月27日再次通知原告于2015年7月31日办理交接手续。在约定的交付期间，原告冯美华虽然与被告南通房地产公司结算了房款及费用，但未能主动与被告签订交房手续。依照双方的约定，买受人接到出卖人的书面交房通知（挂号信或特快传递），无正当理由拒绝接收的，视同房屋已交付。并承担交付通知确定的交房期限届满之日起的相应物管费，且承担房屋毁损、灭失的风险责任。故未能办理的交房手续的责任在于原告本身。案涉房屋应视为已交付，原告冯美华不具备解除合同的条件。原告冯美华向被告提出解除合同的请求，未得到被告的同意，其行为属无效行为。双方所签订的商品房买卖合同应当继续履行，对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条的规定，判决如下：驳回原告冯美华的诉讼请求。案件受理费5977元，由原告冯美华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  黄 杰人民陪审员  焦长贵人民陪审员  吴 陈二〇一六年十二月十日书 记 员  程 艳附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。