四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0703民初1250号原告:峗建，男，汉族，生于1963年2月11日，绵阳市涪城区人，住绵阳市涪城区。原告：李健，女，汉族，生于1963年5月3日，绵阳市涪城区人，住绵阳市涪城区。二原告共同委托诉讼代理人：袁玉梅，四川春雷律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：刘吉熙，四川春雷律师事务所律师。被告：绵阳市瑞阳房地产开发有限责任公司，住所地：绵阳高新区。管理人负责人：李剑生。委托诉讼代理人：唐莎娜，四川法丛律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓军，四川法丛律师事务所律师。原告峗建、李健诉被告绵阳市瑞阳房地产开发有限责任公司（以下简称“瑞阳房地产公司”）拆迁安置合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员张梓入适用简易程序公开开庭进行了审理。原告峗建、李健的委托诉讼代理人袁玉梅、刘记熙，被告瑞阳房地产公司的委托诉讼代理人唐莎娜、邓军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2011年1月13日签订《剑南路西段14号院内私房住宅拆迁补偿安置协议》（以下简称《拆迁协议》），约定原告将自有的成套住宅交由被告统一拆迁开发，被告向原告补偿还房。协议第五条约定了自拆迁之日起被告每月向原告支付600元过渡费。后经双方协商一致后签订的《补充协议》将过渡费提升至1500元每月。原告搬离拆迁房屋后，被告却迟迟不能交房，且拖欠过渡费若干。截止2015年12月底，拖欠了4个季度的过渡费。分别是2014年第3、4季度，2015年第3、4季度，同时2015年第2季度还少发1500元。原告多次找被告负责人及管理人，要求发放过渡费，被告在破产重整之前对1500元/月的过付费标准没有异议，且一直按该标准实际履行。管理人接管后，2015年第1季度依然对1500元/月的标准表示认同，且履行了一个季度。后被告对该标准突然不予以认可，且在破产重整计划方案里单方面调整为1000元/月执行。原告认为，虽然补充协议中没有写明过渡费标准为1500元/月，但确实是双方协商一致后的真实意思表示，虽然被告现处于重整期间，但该协商一致的标准应当继续履行。被告的行为已经构成违约，为维护合法权益，请求判令：1、被告支付原告2014年第3、4季度以及2015年第3、4季度共计4个季度的拆迁过渡费，以及补足2015年第2季度少发的1500元，每个季度过渡费标准为4500元/月，以上过渡费合计为19500元，以及从2016年1月1日起至被告实际交付房屋期间新产生的过渡费；2、被告向原告支付以欠付拆迁安置过度费为基数，自应发放之日起至实际支付之日止，按每日千分之二标准计算的的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：原告诉请1500元/月拆迁过渡费无事实法律依据，应以1000元/月的标准计算，安置协议第五条第五款约定了拆迁安置费，后期签订了补充协议将费用更改为1000元/月，过渡费有一次性发放也有每一个或者每两个季度发放，多发的500元/月应在应发过渡费中抵扣。另外，原告主张的违约金计算标准过高，若判决支付，应当按照原告的实际损失计算。经审理查明：2011年1月13日，原、被告签订《剑南路西段14号院内私房住宅拆迁补偿安置协议》，约定原告将其自有的绵阳市剑南路西段住房一套交由被告拆迁并整体开发建设，被告向原告支付拆迁补偿费、装修补偿费。物业管理补偿费等，并向原告还建新房。合同约定原告搬离时间为2012年4月12日前，拆迁过渡期从2012年4月10日起计算，同时还约定了还建房屋面积、房源选择等。合同第五条约定：“拆迁过渡：……5、过渡费的支付。过渡费按照600元/月的标准支付。乙方搬离被拆迁房当日，凭甲乙双方签具的被拆迁房移交书面清单，甲方一次性支付3个月的过渡费”。合同第十二条约定：“违约责任……2、甲方逾期付款的，应从逾期之日起，每日向乙方支付协议约定支付金额的2‰的违约金”等。2011年1月24日，原、被告双方就上述合同在四川省绵阳市国证公证处办理了公证。2011年10月20日，被告向原告等拆迁还建业主发出《致一幢拆迁还建业主的一封信》，说明因办证需要，要求原告等1幢业主提前交房开始过渡，其中载明：“为了确保你能搬得出，能过渡，我司主动将拆迁过渡费从600元/月调整为1000元/月，搬家费从500元/次调整为1000元/次。从2011年11月1日正式开始过渡，若你能在2011年11月20日前搬离旧房，我司奖励8000元的工作配合奖……”。2012年1月12日，原、被告签订《的补充协议》，对原合同部分条款进行了变更，其中第三条约定：“根据当前房屋租赁和搬家市场实际情况，《拆迁协议》第五条第5款约定的过渡费由600元/月的标准调整为1000元/月，搬家费由500元/次的标准调整为1000元/次。具体支付方式仍按原《拆迁协议》约定执行。”上述合同签订后，原告搬离房屋，被告进场开始拆迁安置。原告在庭审中提交的由被告出具的《瑞阳首座拆迁户过渡费发放情况统计表》和被告在庭审中提交的《瑞阳首座拆迁户过渡费发放情况清理表（二）》显示，原告于2012年1月12日领取一次性过渡费18000元，2013年度每季度领取拆迁过渡费4500元，2014年1、2季度领取过渡费9000元，2015年领取7500元。对于领取标准的问题，被告陈述：“被告考虑到原告是大户型房子的实际情况自愿多补贴至1500元/月，但当时原、被告双方并未形成合意，瑞阳管理人现处于重整阶段，无法继续支付这笔费用，故还是按照合同约定向原告按照1000元/月发放过渡费”。对于该情况，原告陈述1500元/月的标准系原告与被告公司拆迁安置负责人张力协商后双方形成一致意见后对原合同进行了变更。并出具署名为“张力”的《证明》一份，载明：“原瑞阳首座拆迁户：瞿坤、杨第禄、李仕成、峗建、李健、峗建五户人属公司拆迁办集体研究后，口头合同约定每户人每月在外租房款为1500元，因为当时拆迁已**，原合同未作修改，以2011年到2015年公司一直按口头约定在支付租房款1500元。特此证明”。张力在证明上签名捺印。对于出具《证明》的“张力”的身份，原告陈述系被告公司拆迁安置负责人，被告称非其公司员工。在与本案共同审理的瞿坤诉被告瑞阳房地产公司拆迁安置补偿合同纠纷一案中，原告瞿坤所持有的《补充协议》落款处除加盖被告瑞阳房地产公司公章外还有张力的签名。另，被告瑞阳房地产公司于2015年1月28日经本院裁定进入破产重整程序，现尚未重整完毕，案涉瑞阳首座工程尚未向原告交付房屋。以上事实，有当事人身份证明、拆迁安置补偿协议、公证书、补充协议、《致一幢拆迁还建业主的一封信》、《瑞阳首座拆迁户过渡费发放情况统计表》《瑞阳首座拆迁户过渡费发放情况清理表（二）》、证明以及当事人陈述等证据经庭审质证，在卷证明，足以认定。本院认为：原、被告签订的拆迁补偿安置协议及其补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，各方都应当遵照执行。依照双方的合同约定，被告应当向原告支付拆迁安置期间的相应补助。本案中原、被告对被告向原告已支付的安置补偿费金额和时间段均不持异议，案件审理的焦点在于安置补助费应当适用1000元/月的标准还是1500元/月的标准。根据庭审查明的事实，原告主张应按1500元/月的标准计算安置补助费，为证明该标准系原、被告约定之标准向本院提交了张力的《证明》和前期安置补助费发放的情况统计表。上述证据能够证明被告瑞阳房地产公司在与原告签订合同，原告搬离被拆迁房屋后，直到进入重整程序前，均按照1500元/月的标准向原告支付了安置补助费。被告当庭也陈述按1500元/月向原告发放安置补助费系公司认可的行为，只是在进入重整程序后，现管理人认为应按原合同执行1000元/月的标准。被告否认张力系其公司员工，但在同时审理的瞿坤诉被告一案中，瞿坤所持有的补充协议原件落款处既有被告公司印章，亦有张力的签名，应当认为张力系当时代表被告公司与原告等拆迁户签订合同的代表人，被告否认张力的员工身份，但未举出相应证据对原告的证据予以反驳，应当承担举证不利的责任。而张力的《证明》内容所反映的情况与原告的陈述和被告实际发放补助费的情况相吻合。结合上述证据分析，应当认为原、被告在签订拆迁安置协议和补充协议后，共同对合同约定安置过渡费的标准再次进行了变更。原告主张按照1500元/月计算过渡费的主张与查明的事实相符，本院予以支持。结合查明的事实，被告应当按约定向原告支付2014年3、4季度、以及2015年3、4季度的安置过渡费，少支付2015年2季度安置过渡费1500元，以及2016年1月1日起至今的剩余安置过渡费，原告依法享有上述债权。被告未按照约定向原告支付安置过渡费已经构成违约，双方合同中约定了违约金的计算标准，即“甲方逾期付款的，应从逾期之日起，每日向乙方支付协议约定支付金额的2‰的违约金”，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，被告在辩论中认为约定的违约金标准过高，要求予以调整。本院认为，被告未按照约定向原告支付安置补助费，给原告造成了资金占用期间的利息损失，双方合同中约定的违约金计算标准一年为72%，该标准明显高于原告的实际损失，被告要求调整违约金计算标准的主张于法有据，本院予以支持。结合查明的事实，本院确定由被告向原告支付以欠款金额为基数，自欠款之日起至付清之日止，按年利率6%计算的违约金（该欠费基数按月计算）。因被告瑞阳房地产公司现处于重整阶段，不具备向原告支付款项的现实条件，故本院确认原告对被告瑞阳房地产公司享有上述债权。原告可待被告破产重整具备支付条件后向被告主张权利。为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同》六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告峗建、李健对被告绵阳市瑞阳房地产开发有限责任公司享有2014年度拆迁安置过渡费9000元、2015年度拆迁安置过渡费10500元以及自2016年1月1日起至实际交付房屋之日止按1500元/月的标准计算的安置过渡费的债权；二、原告峗建、李健对被告绵阳市瑞阳房地产开发有限责任公司享有违约金的债权，违约金计算标准为：以欠款金额为基数，自应付款款之日起（按月计算）至付清之日止，按年利率6%计算；三．驳回原告峗建、李健的其他诉讼请求。本案受理费减半收取575元，由被告绵阳市瑞阳房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可从判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员  张梓入二〇一六年十二月三十日书记员  郭婷茹附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。