成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0114民初3727号原告成都市海伦堡商业管理有限公司，住所地成都市新都区电子路172号，统一社会信用代码91510114098105686F。法定代表人盛高。委托诉讼代理人陈高繁，四川诚伦律师事务所律师，代理权限特别授权。被告田小燕，女，1987年11月26日出生，汉族，住四川省。原告成都市海伦堡商业管理有限公司（以下简称海伦堡公司）与被告田小燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月15日受理后，依法适用简易程序于2016年9月8日、11月16日公开开庭进行了审理，原告海伦堡公司委托诉讼代理人陈高繁、被告田小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海伦堡公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告签订的《成都海伦城市广场物业租赁合同书》、《成都海伦城市广场物业管理合同书》；2、判令被告立即将承租商铺腾空归还给原告；3、被告向原告支付拖欠的租金、物管、水电费用33807.19元以及违约金15469.87元及滞纳金9379.43元，上述合计58656.49元（以上费用暂从2015年12月12日始计算至2016年5月31日止，2016年5月31日以后的费用另行计算）；4、被告承担诉讼费用。事实与理由如下：原告与被告于2015年10月26日签订了《成都海伦城市广场物业租赁合同书》及《成都海伦城市广场物业管理合同》各一份。被告自愿承租原告位于成都市××电子路××购物中心“××广场”××号商铺用作经营内衣。商铺租赁面积85.99平方米，租赁期限从2015年11月20日至2017年11月19日止。其中前三个月为免租期。此后原告按照合同约定将商铺交付给被告经营。但是在2016年3月底，原告发现被告突然将商铺关闭，货品搬空，停止了经营活动。原告为此数次联系被告均联系不上，导致此事久拖不决。被告田小燕辩称，原告诉请金额与事实不符，于法无据。被告并未拖欠租金和物管费用，未用水无水费发生，电费应以电表读数为准。费用计算时间应截止至合同解除的2016年4月27日。滞纳金是行政处罚行为，原告请求无法无据。被告并未违约，不应支付违约金，解除合同是双方意思表示，被告于2016年2月28日向原告递交解除合同的书面申请，原告于4月27日向被告寄送了《终止〈租赁合同〉、〈物业管理合同〉及收回商铺的通知》，被告不存在过错，相反原告存在过错，在招租时具有虚假宣传行为，被告轻信原告谎言才签订租赁合同；出租商场内部硬件设施达不到要求，商场管理混乱，安全措施不到位。但原告未进行交接，将承租铺面上锁导致被告货物无法处理。此外，被告向原告交付了租赁押金18917.8元、水电押金5000元，被告同意放弃租赁押金，但其他押金在合同解除时应退还被告。故，请求法院驳回诉讼请求。经审理查明，2015年10月26日，原告海伦堡公司与被告田小燕签订了《成都海伦城市广场物业租赁合同书》及《成都海伦城市广场物业管理合同》。租赁合同约定，原告将位于新都区电子路海伦城市广场第二层23号的商铺出租给被告用作经营内衣。商铺租赁面积85.99平方米，租赁期限从2015年11月20日至2017年11月19日止。合同第3.1.（2）条规定，在乙方遵守合同各项条款的前提下，甲方同其中90天为免租期，免租期内乙方无须承担租金，但必须承担物管费用及其他费用；第3.2条约定自2015年11月20日起至2016年11月19日期间，每月租金为4643.46元；第3.3条约定，租金按第三个月为一个支付期，先支付后使用，首期租金支付时间为合同约定交付日起7个工作日，金额为13930.38元。第4条是租赁保证金的约定，约定收取9286.92元租赁保证金，不仅是履约的担保，也是质量保证金，在租赁期内保证金不能抵扣物业的租金，在租赁关系终止后乙方在完成甲方约定条件前提下再退还保证金；第14条约定了违约责任，14.1条约定若乙方不论任何原因实际租赁物业的期限不满2.2条约定的期间，甲方有权向乙方索取装修期内所免去的所有租金。14.8条约定，在合同期限内，如未经甲方同意，乙方擅自撤场或停止营业，视为乙方违约，甲方有权随时解除合同而不承担任何法律责任，同时甲方可要求乙方赔偿由此给甲方造成的一切经济损失；第14.10约定，租赁期间，除法定或约定事由外，任何单方提出终止合同均视为违约，违约方应付对方违约金，违约金按未完成租期租金总额的百分之十计算。第14.11条约定，乙方拖欠甲方租金等费用视为违约，每逾期一天按拖欠金额千分之二支付违约金…拖欠达20天或者延迟交纳租金等累计超过3次，甲方有权单方解除合同。物业管理合同约定，由原告向被告提供物业管理服务，物业服务费用接商铺的租赁面积计算，月租金为4815.44元。原告按照合同约定将商铺交付给被告经营。后因被告向原告提出解约，双方产生矛盾，原告遂诉至法院。另查明，庭审中，原告经本庭准予当庭撤回判令被告立即将承租商铺腾空归还给原告的诉讼请求。经双方当庭认可确认如下事实：商场于2015年12月12日正式开业，被告于2016年3月31日停止营业。原告认可被告不欠物业费，只欠三个月免租期租金13930.38元，欠交电费金额为385.41元。又查明，双方存在争议的事实如下：关于违约金，原告主张根据租赁合同第14.10约定“租赁期间，除法定或约定事由外，任何按未完成租期租金总额的百分之十计算单方提出终止合同均视为违约，违约方应付对方违约金，违约金按未完成租期租金总额的百分之十计算。”因被告的原因导致合同解除，被告按未完成租期租金总额的百分之十计算，原告主张未完成租期期间的应交租金75943.04元，按百分之十计算的违约金金额为7594.30元。关于保证金，被告抗辩已交租赁、物管、水电押金共23917.8元，其中同意放弃租赁押金，但其余押金应予以扣除。被告已交押金其实质是合同约定的保证金。《物业管理合同》第3条履约保证金中明确约定甲方收取乙方物业服务费保证金9630.88元及水电费保证金5000元。同时约定，若因乙方违约行为致甲方经济损失，经甲方书面通知后乙方仍未支付相应的费用的，甲方有权直接从履约保证金中扣除相应金额。租赁合同第14.11条约定“乙方拖欠甲方租金、水电费、物业服务费等费用视为违约。每逾期一天按拖欠金额千分之二支付违约金；拖欠超过7天，甲方有权对乙方进行停业整改和采取停止向乙方提供有关服务等其他强制措施；拖欠达20天的，甲方有权终止合同，乙方所交保证金不予退还，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金”。以上事实，有原、被告主体身份证明，《成都海伦城市广场物业租赁合同书》、《成都海伦城市广场物业管理合同》、费用构成统计表，租赁确认书及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同、物业服务合同是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，原告依约交付了房屋并提供了物业管理服务，被告应依约定履行合同义务。被告在租赁期间单方提出终止合同，其行为并无法定或约定依据，据合同约定被告单方提出解约视为违约行为，原告有权解除合同，对原告提出解除合同的诉请，予以支持。被告辩称原告具有虚假宣传承诺、擅自断电锁门等行为，并无证据支持与合同约定，对被告辩称原告有根本违约行为，不予以采信。鉴于原、被告均认可被告已于2016年3月31日搬离，合同解除时间认定为2016年3月31日。关于原告要求被告补交免租期租金的诉请，原告主张系依据租赁合同所约定“乙方实际租赁期限不满规定的租赁期，甲方有权向乙方索取装修期间内所免去的所有租金”，此处需明确合同约定的装修期租金与诉请中的免租期租金，二者文字方面表述并不一致，但结合免除期约定的前提条件是“乙方遵守本合同各项条款”，以及其目的是鼓励乙方遵守合同约定包括租赁期间为三年的约定，现乙方在免租期内违约且明确提出解约，乙方行为已违背该条款约定意旨，出于诚信原则、公平原则考量，被告应补交免租期的租金，本院对原告此项诉请予以支持，免租期自2015年12月12日至2016年3月11日共三个月，按合同约定月租金4643.46元，免租期租金共计13930.38元。被告未交电费金额385.41元，物管费用已结清。关于逾期付款违约金。本院认为免租期间补交租金不应该计算逾期付款违约金。根据租赁合同第14.10条约定计算的违约金7594.30元，接近三个月的租金金额，可以视为对合同解除后出租方另行出租之前涉案房屋闲置损失的一种赔偿。原告根据该项约定要求被告支付相应的违约金，理由正当，予以支持。被告违约给原告造成的房屋闲置损失已得到支持，原告并无其余实际损失，故原告以被告违约为由再主张没收物管费与水电费保证金，于法无据，不予以支持。租赁保证金在合同中约定也是质量保证金，可能涉及到相关产品质量遗留问题，不宜在本案处理，且被告已明确在本案中放弃，故不予以处理。被告已交水电保证金5000元直接冲抵电费后的余款4614.59元、已交物管费用保证金9630.88元，二项共计14245.47元应予以退还。原告应退还保证金14245.47元与被告应付租金13930.38元、违约金7594.30元予以品迭，品迭后，被告应支付原告违约金7278.21元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告成都市海伦堡商业管理有限公司与被告田小燕于2013年所签订的《成都海伦城市广场物业租赁合同书》、《成都海伦城市广场物业管理合同书》于2016年4月27日解除；二、被告田小燕于本判决生效之日起十日内向原告成都市海伦堡商业管理有限公司支付违约金7278.21元；三、驳回原告成都市海伦堡商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币633元（已减半收取），由被告田小燕负担50元，原告成都市海伦堡商业管理有限公司负担583元（此款原告成都市海伦堡商业管理有限公司已预交，被告田小燕在履行上述给付义务时一并结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  余唯嘉二〇一六年十二月六日书记员  马 玲