山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁17民终1498号上诉人（原审第三人）：山东郓城农村商业银行股份有限公司。���所地：郓城县东门街中段路西。法定代表人：崔荣国，该公司董事长。委托诉讼代理人：闫金铸，山东两仪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武邦山，男，1950年1月10日出生，汉族，市民，住郓城县。委托诉讼代理人：李勇，郓城县松柏法律服务所法律工作者。原审被告：王国华，男，1961年11月25日出生，汉族，市民，住郓城县。上诉人山东郓城农村商业银行股份有限公司（以下简称郓城农商行）因与被上诉人武邦山及原审被告王国华确认合同有效纠纷一案，不服山东省郓城县人民法院（2015）郓商初字第100号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人郓城农商行的委托诉讼代理人闫金铸，被上诉人武邦山的委托诉讼代理人李勇参加了诉讼。原审被告王国华经本���合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。郓城农商行上诉请求：请求二审法院撤销原判，改判驳回武邦山的诉讼请求，诉讼费用由武邦山承担。事实和理由：一、武邦山出示的房屋缴款单据显示的收款人是郓城县华达房地产中介公司（以下简称华达公司），收款时间为2005年12月31日，案涉协议签订的时间为2008年7月25日，王国华签订协议显然是代表华达公司对2005年12月31日收款行为的确认，故武邦山购买的是华达公司的房屋，其与王国华并不存在房屋买卖合同关系，其对郓城农商行依法享有抵押权的房屋主张权利，显然不具有法律上的关联性。原审判决认定武邦山与王国华之间的房屋买卖合同成立并生效，显属错误。二、案涉房屋未经房产管理部门进行转移登记，依法不发生无权转移的效力，故案涉房屋应认定为王国华所有。武邦山依据房屋买���合同只能要求出卖人履行合同或返还价款、赔偿损失，对案涉房屋并不享有所有权。原审判决判令案涉房屋为武邦山所有，明显违法。三、郓城农商行与王国华签订的《最高额抵押合同》合法有效，郓城农商行对抵押物享有优先受偿权，原审判决在案涉房屋他项权证为被撤销的情况下，以不构成善意取得为由，认定郓城农商行未取得房屋抵押权，没有事实及法律依据。1.王国华是案涉房屋的所有权人，共有人宋华在办理抵押登记时在抵押登记申请书上签字确认，其明知共有财产抵押而未提出异议，案涉抵押行为有效。王国华有权处分案涉房屋，不存在善意取得的问题。2.王国华与郓城农商行依法办理了抵押登记手续，郓城农商行依法取得他项权证，案涉抵押行为依法生效并设立，郓城农商行在500万元的最高抵押限额内对案涉房地产依法享有优先受偿权，无论武邦山���诉的房屋买卖合同是否有效，都无法实际履行，更不能办理过户登记手续。综上，原审判决认定事实、适用法律错误。武邦山答辩称，在物权法颁布前，武邦山已经实际取得案涉房产的所有权，物权法对不动产产权取得的规定并不能影响武邦山系该房屋的实际产权人的认定；王国华作为案涉房产的实际开发商，将已经卖出并实际交付的房屋申请登记在自己名下的行为不能认定为有效行为，不能被法院所保护；与本案案情完全一样的王艳峰作为原告的案件经郓城县人民法院（2014）郓民初字第2553号判决已经生效，郓城农商行对该案未提出异议；在办理抵押登记手续中存在严重过错不应认定为善意抵押权。综上，请求驳回郓城农商行的上诉，维持原判。王国华未陈述、答辩。武邦山向原审法院提出诉讼请求：1.确认案涉房屋归武邦山所有，并变更房屋登记手续；2.本案诉讼费用由王国华承担。事实和理由：2005年12月，武邦山购买华达公司开发的门头房一套，价款为297600元，该房款当时全部付清，华达公司为武邦山出具了收据，并将该房屋交付于武邦山。该门市房位于商业局东、城市信用社西，自东往西第2间。华达公司是王国华组建。后来才知道该房屋登记在王国华名下，为了避免发生纠纷，2008年7月25日，武邦山与王国华签订协议，再一次明确了房产的权属，并约定“在未办过户手续之前，不得用原房产证、土地使用证抵押或做任何商业性交易”。现王国华因经济纠纷，用武邦山的房产办理了抵押贷款，侵犯了武邦山的合法权益。原审法院经审理查明，2002年12月20日王国华以出让的方式取得郓城县盘沟路中段路南790.3平方米的土地使用权，并办理了土地权证，土地权证号为郓国用（2002）��第4075号。2005年王国华以华达公司名义进行开发，门市房建成后，该房屋登记在王国华名下，房产登记证号为0510150，登记时间为2005年9月14日。2005年12月，武邦山购买王国华以华达公司名义开发的门头房一套，该门市房位于商业局东、城市信用社西，自东往西第2间，华达公司为武邦山出具了收据，价款为297600元，随之王国华将房屋交付武邦山。2008年7月25日，武邦山与王国华签订协议，协议约定：王国华将座落于盘沟路南侧、商业局东、城市信用社西门市房一间（自东往西第2间）售于武邦山，款已全部交清（包括土地使用费），房产的权属归武邦山所有，并约定“武邦山在办理过户手续时，王国华应协助，在未办过户手续之前，不得用原房产证、土地使用证抵押或做任何商业性交易”，该协议由王国华和武邦山签字。该门头房由武邦山自2005年12月对外出租给薛伟祥��和其它共计四间经营利朗西服，该门头房一直由武邦山收取租金。2014年3月王国华私自与郓城农商行签订抵押合同，将案争门头房抵押给郓城农商行办理银行贷款，并在郓城县房产局办理了房产登记。郓城农商行与王国华办理抵押手续时，未就案争门头房的权属向承租方调查、询问，王国华之妻宋华未在抵押合同上签字。抵押合同签订后未在保险公司进行投保。原审法院认为，本案的争议焦点为：一、武邦山与王国华之间的房屋买卖合同是否有效；二、武邦山与王国华之间谁对涉案房屋拥有所有权；三、郓城农商行取得涉案房屋抵押权是否为善意取得。关于焦点一，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的��不影响合同效力。案涉买卖合同是双方当事人的真实意思，不违反法律、法规的强制性规定，且武邦山支付了购房款，王国华交付了房屋，故案涉房屋买卖合同成立并生效。关于焦点二，对当事人之间物权权属有争议的问题，应在查清相关事实的基础上，保护事实物权人的合法权益，即物权登记人不能对抗事实物权人。本案根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定：财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的规定第十一条：对房屋的转移、占有视为房屋的交付使用；再者根据审理一房数卖的法律规定精神，即按照办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位的规定。武邦山对案涉案房屋已通过买卖合同、房款支付、交付房屋这些事实取得所有权。关于焦点三，从以上事实可以认定王国华对案涉房屋进行处分属无权处分，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；……。从以下几个方面看，郓城农商行均构不成善意：1.郓城农商行与王国华签订的抵押合同第九条9.4项明确规定：抵押财产不属于共有财产或虽属于共有财产但已就抵押事项征得共有人书面同意，郓城农商行既没有要求王国华作出承诺抵押财产不是共有财产，也未向法院提供其他共有人如王国华妻子的书面同意材料，因此过错明显存在。2.抵押合同第四条约定，抵押权人应随时检查抵押财产的使用情况。案涉财产为谁使用，权属是否存在争议，郓城农商行未能提供证据证明进行了检查。因此抵押合同签订时郓城农商行未尽到合理注意义务，故不能构成善意。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法解释》第五十四条规定，共同共有人以其共有财产设定抵押的，未经其他共有人同意，抵押无效。同时《中国人民银行贷款通则》第二十五条第4项规定，借款人申请贷款，应当提供有处分权人的同意抵押证明；郓城农商行对此亦未要求提供，存在严重疏忽，再者《中华人民共和国商业银行法》第三十六条规定，商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及以实现抵押权、质权的可行性进行严格实查。郓城农商行明知抵押物为门头房，但却未审查是否出租，租赁期限，承租人意见，以及抵押物的权属等，这关系抵押权的实现，郓城农商行作为金融机构没有履行法定注意义务，因此其取得抵押权不属于善意。综上，郓城农商行未依法取得涉案房屋的抵押权，对其陈述请求，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，判决：一、案争房屋（座落于郓城县盘沟路南侧，郓城县城市信用社西自东向西第2间门头房）房产登记证号为0510150属原告武邦山所有。二、被告王国华应于判决生效后十日内协助原告武邦山办理房产过户手续。三、驳回第三人山东郓城农村商业银行股份有限公司就案争门头房享有抵押权的请求。案件受理费5764元，由被告王国华负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认为，武邦山虽于2005年12月31日将297600元购房款交于郓���县华达房地产中介有限公司，但并未提供证据证明双方签订房屋买卖合同。案涉房屋于2005年9月14日登记在王国华名下，王国华、武邦山于2008年7月25日签订房屋买卖合同，约定王国华将案涉房屋售于武邦山，房款已全部交清，产权归武邦山所有。王国华将该房屋交付后，由武邦山实际占有并使用。故王国华与武邦山之间的房屋买卖合同意思表示真实，且已实际履行，合法有效。武邦山基于该房屋买卖合同请求王国华协助办理房产登记手续，于法有据，应予支持。针对本案中武邦山、王国华之间房屋买卖合同的效力及履行，郓城农商行没有独立的请求权，其请求驳回武邦山诉讼请求的主张，没有法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实虽有瑕疵，但判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5764元，由上诉人山东郓城农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  田佰旺审 判 员  崔 冰代理审判员  朱晨曦二〇一六年十二月五日书 记 员  王 森