四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终9745号上诉人（原审原告）：雷通武，男，1969年12月31日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：王思安，北京盈科（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢娟，北京盈科（成都）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：成都雅驰置业有限公司，住所地：成都高新区西芯大道2号。法定代表人：吴章焰，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏揉柔，四川泰常律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈娇，四川泰常律师事务所律师。上诉人雷通武因与被上诉人成都雅驰置业有限公司（以下简称雅驰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第5565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雷通武上诉请求：1.撤销（2015）高新民初字第5565号民事判决，改判雅驰公司向雷通武支付延期交房违约金及经济损失共计403340.4元（其中违约金324360元，计算方式：已付款×万分之四/天×1095天）及经济损失78980.4元（暂计算至2016年7月1日）。2一、二审诉讼费由雅驰公司承担。其上诉事实和理由为：一、一审判决认定事实错误，未对雷通武提交的重要证据予以认定，侵害雷通武的合法权益。雷通武与雅驰公司签订的《商品房买卖合同》中明确约定，商品房交付时雅驰公司应当取得该商品房的规划验收合格证，但一审判决在没有任何证据的情况下认定《建设工程规划合格证》等同于合同约定的规划验收合格证，规避雅驰公司应当履行的合同义务，损害雷通武的合法权益。雅驰公司提供的《建设工程规划合格证》系违法取得。勘察单位、设计单位等均只在竣工验收意见栏上加盖公章，而未注明验收时间。此外，一审法院错误认为只要雅驰公司按照合同约定提供交付房屋时所需文件，雷通武就不得以任何理由拒绝收房错误。案涉房屋存在漏水等质量问题，雷通武有权要求雅驰公司承担修复责任，并承担赔偿损失等违约责任。《商品房买卖合同》第十五条第二款第三项的约定系雅驰公司提供的格式条款，一审判决未认定该条款无效不当。一审判决错误认定雅驰公司在2014年10月修理完毕了案涉房屋，但截至2015年12月，雅驰公司依然对案涉房屋的墙体进行修复，一审判决认定系雷通武以自身判断就不接收房屋错误。二、一审审理程序违法。三、案涉房屋本应于2013年6月30日前交付给雷通武，但因雅驰公司的违约行为导致雷通武至今未入住案涉房屋，雷通武不得不租房居住。如因雅驰公司的违约行为导致雷通武支付未入住期间的物管费，显失公平。据此，请求二审法院予以改判。雅驰公司答辩称，1、雷通武的上诉请求超过一审诉讼请求，其超过部分不属于二审审理范围。2、一审认定事实清楚、适用法律正确、程序合法。3、案涉房屋完全符合双方约定的交付条件。4、《建设工程规划合格证》即是双方约定规划验收合格证，由规划部门出具，没有证据证明该合格证违法。据此，请求驳回上诉，维持原判。雷通武向一审法院起诉请求：1、雅驰公司立即向雷通武交付位于保利.香槟国际6幢1单元1601号房屋；2、雅驰公司按照合同约定向雷通武支付延期交房违约金216240元；3、赔偿雷通武经济损失共计54000元。一审法院认定事实：2011年6月28日，雷通武与雅驰公司签订《商品房买卖合同》，约定雷通武向雅驰公司购买其建设的位于高新区西区××号保利.香槟国际6幢1单元1601号房屋，合同总价款740548元。该合同第十条约定出卖人（雅驰公司）应当在2013年6月30日前向雷通武交付前述房屋，交付商品房时应当符合下列条件：1、取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书，该商品房为住宅的，雅驰公司还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同第十二条对逾期交房责任约定，逾期超过90天后，雷通武有权退房。雷通武要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，雅驰公司按日计算向雷通武支付全部已付款万分之四的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。合同第十四条“交接手续”约定，由于雷通武原因，未能按期交付，应视为雅驰公司已按时交付，房屋的保修期开始计算。合同第十五条“商品房质量、装饰、设备标准”约定，雅驰公司承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本省颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件要求，交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，雅驰公司应当与雷通武共同查验收房，发现有其他问题的，由雅驰公司按照国家和本省有关工程质量的规范和标准，在与雷通武约定的期限内对该商品房进行整改，并承担整改费用，但雷通武应在本合同约定的交付时间内办理完毕房屋交付手续，不得拒绝收房，否则视为房屋已交付。2012年9月11日，成都市国伦房地产测绘有限公司为涉争项目出具《房产测绘成果报告》。2013年4月1日，雅驰公司对涉争建设项目取得了成都市规划管理局颁发的《建设工程规划合格证》，该证载明“未取得本证的，建设单位或个人不得组织竣工验收，有关部门不得予以竣工验收备案和房屋所有权登记”。2013年5月，雅驰公司出具了涉争项目的《保利.香槟国际住宅质量保证书》和《保利.香槟国际住宅使用说明书》。2013年5月17日，成都高新区规划建设局对涉争项目出具《竣工验收备案表》，备案意见为“该工程的竣工验收备案文件已于2013年5月17日收讫，文件齐全”。2013年5月，雅驰公司向雷通武发出《收房通知书》，告知雷通武房屋已达到《商品房买卖合同》第十条约定的交付条件，集中交房时间定于2013年6月8日至2013年6月12日。2013年6月，雷通武前往涉争项目办理交付手续时，提出客厅、主次卧窗户处有渗水情况，因此拒绝接收房屋。随后，雅驰公司对涉争房屋进行了维修整改，并于2014年10月通知雷通武前去验房，雷通武前往验房后认为整改不符合要求仍然拒绝接收房屋。2015年1月4日，雷通武就室内主次卧渗水问题向四川省保护消费者权益委员会提出调解申请，因雷通武与雅驰公司未达成一致意见调解未果。2015年7月13日，雅驰公司再次向雷通武发出《催收房通知书》，要求雷通武前去办理房屋交接手续。一审法院认为，雷通武与雅驰公司订立的《商品房买卖合同》和《补充协议》主体适格、意思表示真实、内容合法，双方形成买卖合同关系，双方均应当按照合同约定履行相关义务。本案的争议焦点包含两个，第一个是雅驰公司是否向雷通武延期交付房屋，以及雅驰公司是否应承担延期交付房屋的违约责任；第二个是雅驰公司是否应当向雷通武承担因买卖合同标的房屋渗水而向雷通武赔偿不能使用房屋损失的违约责任。对于第一个争议焦点，根据雷通武与雅驰公司之间的合同约定，雅驰公司在合同约定的交房期限内于2013年5月向雷通武书面通知收房，在交房时已经具备了双方之间的商品房买卖合同第十条约定的交付条件，取得了《建设工程规划合格证》和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书、质量保证书和使用说明书，而雷通武以该房屋存在渗水的质量问题为由拒绝收房并非合同约定的交付条件，其拒收房屋的理由不能成立，雅驰公司不承担延期交房的违约责任。同时，根据雷通武与雅驰公司之间商品房买卖合同第十四条约定，因买受人（雷通武）原因导致涉争房屋未能如期交付，应当视为出卖人已经按时交付，房屋的交房时间为2013年6月12日，房屋的保修期开始计算。对于雷通武所称的双方之间的该交付条件约定系格式合同条款应当无效的诉讼意见，一审法院认为，该合同条款虽然系雅驰公司提供，但交付条件条款系商品房买卖合同的通常条款，并无排除雷通武权利、免除雅驰公司责任、加重雷通武责任的情形，不属于无效条款，雷通武的该意见一审法院不予支持。对于雷通武主张的雅驰公司提供的系《建设工程规划合格证》而非合同约定的“规划验收合格证”的意见，一审法院认为，《建设工程规划合格证》内载明了该证用途为竣工验收，没有证据表明房屋所在地规划管理部门出具过“规划验收合格证”，故《建设工程规划合格证》应当视为雷通武与雅驰公司合同约定的“规划验收合格证”，一审法院对于雷通武的该项主张不予支持。综上所述，对于雷通武主张的第一项交付房屋、第二项延期交房违约金的诉讼请求一审法院不予支持。对于雷通武主张的请求雅驰公司赔偿房屋不能使用的经济损失54000元，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人进行修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”，本案涉争房屋从交房时即发现渗水，属于房屋本身的质量问题，雅驰公司交付存在质量瑕疵的房屋应当承担相应的违约责任，该房屋系刚交房的清水房，雷通武需要进行装修才住，而雷通武必须待渗水问题解决之后才能进行装修，因此雷通武主张的不能使用房屋期间的经济损失属于雅驰公司交房瑕疵的损失范围。从雷通武提供的证据可以表明，自房屋交付之日即2013年6月12日起雷通武即不能使用该房屋，直至2014年10月雅驰公司通知了雷通武接收修理完毕的房屋，因此在房屋维修期间的房屋使用费应当作为雷通武的损失由雅驰公司予以赔偿，雷通武提供的房屋使用费的计算依据证据不足，一审法院参考房屋所在地的通常租金标准按照每月2000元计算房屋不能使用的损失，雅驰公司共计应当向雷通武赔偿16个月房屋不能使用的损失共计32000元。对于雷通武提出的雅驰公司一直未能修理好因此其不能接收房屋的意见，一审法院认为，雷通武和雅驰公司对房屋在2014年10月是否还存在渗水的质量问题发生争议，但雅驰公司已经提出完成了修复工程，雷通武如果对是否渗水存在异议应当向有资质的第三方机构申请进行鉴定或者直接向人民法院起诉，雷通武仅以自身判断不接收房屋属于雷通武的举证责任，雷通武未能举证证明雅驰公司在2014年10月通知交房时存在渗水问题其后的责任应当由雷通武自行承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、成都雅驰置业有限公司于本判决生效之日起十日内向雷通武赔偿损失人民币32000元；二、驳回雷通武的其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币2677元，由雷通武承担人民币1338.5元，由成都雅驰置业有限公司承担人民币1338.5元（此款原告已预交，被告在支付前述款项时一并向原告支付此款）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，雷通武提交四川省成都市蜀都公证处出具的《公证书》一份，内容是2016年3月29日14时30分，公证员罗某工作人员江琴到位于成都市××号的“保利.香槟国际”与雷通武会合，当日14时36分，三人到该小区物业管理办公室，雷通武用该公证处提供的数码摄像机当着罗丽、江琴的面，对在上述物业管理办公室领取房屋钥匙的过程以及该小区6幢1单元16层1601的房屋现状进行了不间断的摄像。摄像结束后，雷通武用手机对该房屋现状进行了拍照。公证员将摄像内容刻录成光盘。公证书中粘连的照片系雷通武现场拍照取得，与实际情况相符，公证书所附光盘内容系雷通武现场摄像取得，与实际情形相符。雷通武提交该公证书拟证明房屋的漏水情况和雅驰公司的修复情况。雅驰公司质证认为，公证过程雅驰公司未参与，对公证书内容及所附照片、光盘的合法性和真实性以及关联性均不予认可。本院经审查后对该公证书及所附照片、光盘的真实性予以采信，能否达到证明目的将在后文予以论述。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，雷通武在一审中主张雅驰公司向其赔偿延期交房违约金216240元，赔偿经济损失54000元，但在二审中雷通武增加诉讼请求，请求判令雅驰公司向其赔偿延期交房违约金324360元，赔偿经济损失78980.4元，对于雷通武新增的诉讼请求，不属于本案的审理范围。本案争议焦点在于：1、案涉房屋是否按照合同约定交付，雅驰公司应否承担延期交房的违约责任；2、雅驰公司因案涉房屋存在渗水需向雷通武赔偿的经济损失如何确定。本院依次评述如下：关于第一个焦点问题。雷通武主张双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定雅驰公司应当在交房时取得规划验收合格证，但雅驰公司并未取得该证。雅驰公司称其取得的《建设工程规划合格证》即是约定的规划验收合格证。对此本院认为，案涉房屋所在地为四川省成都市,《成都市城乡规划条例》第四十四条规定“建设工程竣工后，城乡规划行政主管部门应当依据规划条件、建设工程规划许可证及其附图、附件，对建设工程予以核实。符合规划要求的，应当核发建设工程规划合格证。”《建设工程规划合格证》内载明该证是经城乡规划主管部门依法核实，建设工程符合城乡规划要求的法律凭证，该合格证足以证明案涉房屋所在项目符合规划要求，并由相关行政机关予以确认，故一审认定雅驰公司在交房时已经具备了《商品房买卖合同》第十条约定的交付条件并无不当。雷通武另提出雅驰公司系违法取得《建设工程规划合格证》，本院经审查认为行政机关颁发《建设工程规划合格证》系其履行行政管理职能，不属于民事案件审理范围，本案不做处理。雷通武还主张，案涉房屋在交付时存在渗水等质量问题，不能因为雅驰公司提供了合同约定的法律文件即要求买受人必须收房。并且《商品房买卖合同》第十五条第二款第三项系加重买受人责任的格式条款，应当认定为无效。对此，本院认为，双方在《商品房买卖合同》第十条中对案涉房屋的交付条件进行了约定，雅驰公司在约定的时间前通知买受人收房，并提供了约定的法律文件，双方约定的交房条件已经成就。虽然交房时确实存在渗水问题，但雷通武未举证证明渗水问题已达到严重影响正常居住使用的严重程度。雷通武主张《商品房买卖合同》第十五条第二款第三项系加重买受人责任的格式条款，但该条款系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且该条款适用的前提是交付商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，对于双方共同查验收房时发现的其他问题，亦约定由出卖人按照有关工程质量的规范和标准，在与买受人约定的期限内进行整改，并承担整改费用，故不能认定该条款免除了雅驰公司的责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利，本院对雷通武关于该条款无效的意见不予支持。故一审判决对雷通武要求雅驰公司交付房屋并承担延期交房违约金的诉请不予支持并无不当。关于第二个争议焦点。雷通武主张雅驰公司在2014年10月后仍然在对案涉房屋进行整改，造成其不能使用案涉房屋进而产生经济损失，亦在二审中提交了公证书及相应的照片和光盘，拟证明案涉房屋依然渗水。对此本院认为，虽然公证书中所附照片和光盘的制作时间均是2016年3月，确为雅驰公司2014年10月通知雷通武收房之后，照片和录影资料中案涉房屋的墙体上确实存在痕迹，但房屋是否存在渗水的质量问题应当由有资质的机构进行鉴定，雷通武提交的照片和光盘录影不能证实案涉房屋仍存在渗水的质量问题，也不能证明案涉房屋当时仍在渗水。事实上雷通武在二审中也自认其于2016年11月13日进入案涉房屋，无法判定是否漏水。双方在《商品房买卖合同》第十五条中亦约定了出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，但雷通武并未委托相应机构对案涉房屋的质量进行鉴定，故不能认定2014年10月雅驰公司通知雷通武后，案涉房屋仍存在渗水的质量问题。一审判决认定自2013年6月至2014年10月雅驰公司修复案涉房屋期间雅驰公司应向雷通武赔偿经济损失正确，参考房屋所在地通常租金标准适当。因雷通武不能举证证明2014年10月后案涉房屋仍然存在渗水问题，故其请求雅驰公司赔偿其2014年10月后因不能使用案涉房屋产生的经济损失的诉请不能成立。综上所述，雷通武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5354元，由上诉人雷通武负担。本判决为终审判决。审判长 田 笛审判员 赵 锋审判员 龚 耘二〇一六年十二月二十三日书记员 谭小雨