广东省新丰县人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0233民初487号原告：官红花，女，1969年3月18日出生，汉族，广东省新丰人，住新丰县。委托诉讼代理人：赵凤珍，女，1989年2月15日出生，汉族，广东省新丰县人，住新丰县。被告：罗丽萍，女，1960年11月14日出生，汉族，广东省新丰县人，住新丰县。原告官红花诉被告罗丽萍定金合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人和被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求判令：1、被告双倍返还定金2万元；2、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年2月18日，原、被告双方议定原告以368000元价格购买被告位于新丰县丰城镇东门路一号公路局家属楼B座203房，原告向被告支付定金10000元，双方约定在2016年5月1日前到房管所签定购房合同，并交付购房首期房款，但至今已逾期4个月，被告仍不履行约定，被告的行为严重违约，为此，原告向法院提起诉讼，要求被告依约二倍返还定金，以维护原告的合法利益。被告罗丽萍辩称，不同意原告的诉讼请求，未能按约定的时间签订合同办理房屋过户手续的原因，是因为卖给原告的房屋，房屋产权证的所有权人是登记我已去世的丈夫名字，办理房屋过户涉及到继承问题，而被告的小女儿要到2016年6月份满18岁，有权决定放弃继承之后，被告才能办理房屋买卖过户手续，此情况已告诉原告，原告也同意延期，后又由于新丰县成立不动产登记中心，对被告此类性质的房屋暂时不办理房屋过户手续，2016年8月中旬原告打电话给被告问还需多久才能办好房屋过户，被告答复不清楚要等多久，但可以将房屋先交付给原告使用，直到办妥过户手续，原告未表态，之后向被告提出要双倍返还定金给原告，并向法院提起诉讼。被告认为，并不是被告不卖房屋给原告，只是由于客观原因，造成房屋产权暂时无法过户，且已将暂时无法办理过户的原因向原告讲清楚了，原告也同意延期的，现被告已可以与原告去办理房屋转让过户手续，如原告不要房屋，被告同意退回定金并按一年的存款定期利率计付利息给原告。原告围绕自己的诉讼请求向本院提供以下证据：1、原、被告身份证，证明原、被告诉讼主体资格及身份；2、收据1份，证明被告收取我方的定金10000元。对原告提交的证据，被告质证后对证据1无异议；证据2真实性无意见，但认为该证据不能证明被告有违约行为，原、被告双方也没有约定何时办理好过户手续。对原、被告未能在2016年5月1日前签订购房合同和办理房屋产权转让手续的原因，本院依职权对新丰县富迪地产中介机构进行调查，该机构的工作人员向本院陈述，原、被告的房屋买卖是通过新丰县富迪地产中介机构来进行的，原、被告未能按约定的时间办理房屋转让手续是因为涉案的房屋涉及到遗产继承以及新丰县不动产登记局对涉案房屋因土地性质暂时不予办理产权转移登记的原因造成的，并将此情况告知了原告，原告同意延期办理的事实。对此调查情况，原、被告双方当事人进行了质证，原告质证后认为笔录中的被询问人所讲不是事实，被告没有将涉案房屋的房产证给原告查看，该中介机构的人员有叫原告要等段时间才办理过户的事实，但没有向原告讲明需要延期办理房屋过户手续的原因。被告质证后对该调查笔录所讲的内容认为是事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月份、原、被告通过“新丰县富迪地产“中介机构的介绍，原告向被告购买位于新丰县丰城镇东门路一号公路局家属楼B座203房，2016年2月18日原告向被告支付购房定金10000元，被告立据交原告收执，双方同时在收据中约定以下主要内容：被告收到原告购买新丰县丰城镇东门路一号公路家属楼B座203房的购房定金人民币10000元整，在2016年5月1日前到房管所签定购房合同并交此房款首期，房屋总价368000元，被告包过户手续费用，同时还约定如原告不买此房，定金不予退还，如被告不卖房要赔偿原告10000元，并退还定金10000元共20000元。后因为涉案的房屋权属人登记的名字是被告已去世的丈夫姜春发，被告将房屋卖给原告时要先将房屋过户到被告名下才能进行交易，因为被告与姜春发婚生小女儿不满18周岁，被告在去公证处办理遗产继承公证时得知，要等其女儿到2016年6月份成年，有权决定放弃继承之后，被告才能将涉案房屋过户到被告名下后再去办理房屋买卖过户手续将房转卖给原告，此情况被告告知了中价机构，中价机构又转达给原告，2016年5月1日前，原、被告及中价机构都未到房管部门签订合同和办理房产过户手续，原告也未向被告支付购房首期房款。2016年6月28日新丰县不动产登记局成立对外办理不动产产权转移登记业务，对单位房改房，集资房、单位家属楼此类性质的房屋因涉及土地使用性质问题暂时不予办理房屋转移登记，导致原、被告房屋交易暂时无法进行，原告为此认为被告违约，要求被告退回定金并赔偿10000元，经中介机构调解无效，向本院提起诉讼。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原、被告在2016年2月18日被告所立收据中明确注明原告不买被告房屋，定金不予退还，如被告不卖房给原告，赔偿10000元给原告及退回定金10000元共20000元的约定，可以认定原、被告对因某一方的违约行为造成房屋买卖合同无法履行的，双方是特别约定了过错方违约应负的违约责任。而本案中原、被告未能在2016年5月1日前签订购房合同和办理房屋产权转让手续的原因，被告已通过中介公司向原告告知，且原告也未和被告及中介公司去房管部门签订购房合同和交付首期购房款，应视为原告是同意延期签订购房合同和办理房屋转让产权手续，后由于本县不动产登记局的成立，不动产的转移登记要通过该局进行，而该局对被告此类性质的房屋因涉及土地性质和产权问题是暂时不予办理转移登记，因此，对原、被告之间的房屋转让暂时无法履行不是被告违约行为所造成的，而是因客观存在的意外事件导致的，且庭审时被告明确表示同意继续把房卖给原告，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”，本院认为本案被告不应承担违约责任。对原告认为被告违约，要求赔偿双倍定金的主张，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。……”、第一百二十二条：“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。……”及参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，原告认为被告违约，要求按约定赔偿双倍定金的主张，本院不予支持。对在原告明确不购买被告房屋的前提下，被告同意退回原告的定金和按银行定期（一年）存款利率计付利息给原告的意见，合理合法，本院采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条、第一百二十二条的规定，判决如下：被告罗丽萍应在本判决生效后5天内返还原告官红花的定金10000元及利息（利息：从2016年2月18日起按中国人民银行定期（一年）存款利率计算，支付至本判决确定的履行之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元及公告费260元，共560元，由被告罗丽萍负担，限同上款一并向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。审 判 长  罗燕生审 判 员  陈小奎人民陪审员  李 萍二〇一六年十二月九日书 记 员  罗小惠