福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)漳民终字第1266号上诉人(原审被告)：明发集团（漳州）房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区水仙大道与龙江路交叉路口边。法定代表人：黄焕明，董事长。委托诉讼代理人：罗宏强，福建天衡联合律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：朱宇光，男，1980年1月22日出生，住北京市东城区。上诉人明发集团(漳州)房地产开发有限公司(以下简称明发公司)因与被上诉人朱宇光商品房预售合同纠纷一案，不服漳州市龙文区人民法院(2015)文民初字第793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月22日立案后，依法组成合议庭，因本案二审没有出现新的事实和证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。明发公司上诉请求：撤销原判，依法驳回朱宇光的一审全部诉讼请求。事实与理由：一、出卖人已提交《建筑工程竣工经验收报告》和《漳州市公安消防支队建设工程消防验收意见书》等证据证明讼涉商品房已于2014年1月21日具备合同约定的交房条件，并于2014年2月24日发出《交房通知书》，而买受人并未提供讼涉商品房未达到合同约定的交付条件的任何证据，故原判在此情形下认定讼涉商品房未达到合同约定的交付条件，属认定事实和适用法律错误。二、涉案《商品房买卖合同》第八条明确约定了商品房的交付条件，不存在没有约定或约定不明的情况，因此不需要引用相关法律规定。而原判却无端创设商品房交付的“法定条件”，显然加重了出卖人的义务，违背公平原则。在商品房买卖合同纠纷的审判实务中，通常都严格遵循当事人的合同约定，以明确当事人的权利义务，从未出现过在合同约定的交房条件之外还有“法定交房条件”的概念。三、原判根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定认定出卖人书面通知的交房行为无效，属适用法律错误。首先，《城乡规划法》作为行政管理法律，并非是审理商品房买卖合同纠纷所依据的法律；其次，《城乡规划法》第四十五条并未否定出卖人已取得《建筑工程竣工经验收报告》和《漳州市公安消防支队建设工程消防验收意见书》的法律效力，因此，出卖人在符合合同约定的交房条件之后发出的交房通知书，也应是有效的；再次，《城乡规划法》第四十五条属于管理性规定，并非效力性强制性规定，违反该规定并不会导致民事行为无效。因此，出卖人未经规划主管部门核实的交房行为是有效的，其书面通知买受人讼涉商品房已达到合同约定的交房条件，而原判认为出卖人书面通知买受人的交房行为无效，是对法律的错误理解与适用。四、原判在毫无根据的情况下认为高温作业停工属于双方签订合同时可预知的事由，从而认定高温造成的停工不属于合理延期的情形，属于认定事实错误。五、原判错误认定计算出卖人逾期交房天数的截止时间，导致判决错误。出卖人已按合同约定的方式于2014年2月24日向买受人发出《交房通知书》，通知买受人于2014年2月27日办理交房手续，而买受人未在通知日期内前来收房，为此，买受人不得向出卖人主张该日之后逾期交房的责任。因此，出卖人逾期交房总天数仅能计算至2014年2月27日。朱宇光经合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未递交书面答辩意见。朱宇光向一审法院起诉请求：出卖人支付买受人逾期交房违约金计至2015年3月24日为82355.92元，并自2015年3月25日起至实际交房之日止每日按已付购房款651550元的万分之二计付逾期交房违约金。一审法院认定事实：2011年10月5日，买受人朱宇光与出卖人明发公司签订一份《商品房买卖合同》及合同补充协议。合同约定买受人向出卖人购买漳州市龙文区龙江路以东、水仙大街以北明发商业广场x幢x号商品房一套，建筑面积139.22平方米，每平方米4680元，总金额651550元。购房款买受人已依约支付完毕。合同第八条约定：出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、…2、…3、…4、…如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、…2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）10000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×日内书面告知买受人的；2、出卖人可据实予以合理延期的其他因素：因政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工的。以上情形以政府及其相关部门发布文件或相关有案可查的数据资料为据。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。合同补充协议第十一条约定：双方一致同意，变更购房合同第八条中出卖人可据实予以延期的特殊原因之第1项为：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内或结束之日止30日内书面告知买受人的。2013年12月26日，出卖人开发的明发商业广场20#-26#楼通过建筑工程竣工验收合格；2014年1月21日通过建设工程消防验收合格。本案讼涉商品房所在的25#楼迄今未通过建设工程竣工规划条件核实。2014年2月24日，出卖人向买受人发出《交房通知书》，通知买受人于2014年2月27日办理房屋交接手续。买受人于2014年7月30日接收讼涉商品房。自2013年7月1日起至2014年7月30日止的期间时间为394天。一审另查明，根据漳州市气象科技服务中心出具的《气象报告》，2011年10月5日至2014年7月30日，漳州市出现中雨以上141天，六级以上风25天，台风30天。漳州发展水务集团有限公司发布2012年9月19日停水通知，漳州电业局发布停电通知，具体时间为2011年11月17日、11月18日、12月6日、12月9日、2012年7月12日、8月12日。上述因素扣除重复天数后出卖人可延期交房天数为175天。一审法院认为：出卖人明发公司与买受人朱宇光签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同约定全面履行。关于出卖人可据实予以延期交房时间的认定问题。本案中，中雨以上、台风和六级以上风属于双方签订合同时不可预知的事由，符合合同第八条关于因遭遇不可抗力可据实予以延期的约定。停水、停电属于政府及相关部门原因造成停工，有出卖人提交水务、供电部门的停水、停电通知证实，可以认定，该事由符合合同第八条关于政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工可据实予以延期的约定。综上，经一审核实确定出卖人依约可据实予以延期交房时间为漳州市出现中雨以上、六级以上风、台风、停水停电，在扣除重复计算的天数后为175天。关于本案逾期交房违约金应当如何计算问题。商品房的交付使用，应当同时具备双方合同约定的交付使用条件和法定的交付使用条件。本案中，出卖人在讼涉商品房仅经竣工验收合格和消防验收合格，但在没有举证证明其他法定、约定交付使用条件是否均已达到的情况下，书面通知买受人办理交房手续，但因讼涉建设工程迄今未通过竣工规划条件核实，故根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条“未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”的规定，应认定出卖人于讼涉建设工程竣工规划条件核实通过之前的通知交房行为属于无效行为。但因买受人于2014年7月30日已实际接受讼涉商品房，根据损益相抵的原则，对于该日之后的逾期交房违约金依法不予支持，对于该日之前的违约金应依约支持。自2013年7月1日起至2014年7月30日止的天数为394天，扣除出卖人可延期交房天数175天，出卖人应承担逾期交房违约金的天数为219天，故应认定讼涉商品房逾期交付实际超过90日。依据合同第九条约定，出卖人应按买受人已付款的日万分之二计算，向买受人支付219天逾期交房违约金计28537.89元（651550元×0.02%×219天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付朱宇光逾期交房违约金28537.89元。二、驳回朱宇光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1859元，由朱宇光1215负担元，明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担644元。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对原审查明认定的事实均无异议，本院予以确认。根据漳州市气象科技服务中心出具的《气象报告》，2011年10月5日至2014年2月27日，漳州市出现中雨以上109天，六级以上大风18天，台风26天。上述因素扣除重复天数5天后，出卖人可延期交房天数为148天。本院认为：涉案《商品房买卖合同》与《合同补充协议》是出卖人明发公司与买受人朱宇光双方建立在平等、自愿基础上订立，意思表示真实，且内容未违反有关法律、法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点可归纳为：一、出卖人于2014年3月24日发出书面交房通知时是否符合交房条件。二、高温天气是否属于出卖人司可顺延交房的约定情形。三、出卖人可延期交房时间的认定，涉及约定的降雨、六级以上风、台风天气及停水、停电等天数如何认定及能否作为可顺延交房的天数。对此，本院予以分析、认定如下：一、关于出卖人2014年2月24日向买受人发出书面交房通知时是否符合交房条件的问题。本案中，讼涉商品房所在的工程属依法应当进行工程竣工验收和消防验收，其于2013年12月26日竣工验收合格，2014年1月21日消防验收合格，才具备法定交付条件。出卖人于工程竣工验收合格及消防验收合格后的2014年2月24日向买受人发出交房通知，通知买受人于2014年2月27日办理交房手续，此时讼涉商品房已符合法定交房条件，买受人无权拒收。出卖人于2014年2月27日向买受人发出交房通知时已符合讼涉商品房的法定交付条件。《城乡规划法》第45条有关经过规划条件核实作为交付使用的法定条件，依据不足，原判将此作为讼涉商品房的法定交付条件不当，应予纠正。二、关于高温天气是否属于出卖人可顺延交房的约定情形问题。法定的高温天气是在40度以上，根据有关规定应当停工的，其天数可直接予扣除。但本案出卖人所主张的高温天气并未举证已达到法定的高温度数，故出卖人所主张的本案高温天气并未达到法定的高温度数。对此，关于高温天气40度以下的天气是否可据实予以延期，本院予以分析、认定如下：首先，高温天气属于季节性的天气现象，具有一定的规律性，虽然很难预先判断具体哪一天气温达到应当停止施工的程度，但因高温天气每年都会在大致时段必然出现，故可以作概括性的预测，双方签订合同时，该因素应已考虑在内。其次，退一步讲，从本案合同看，因高温天气并未以列举式的方式明确约定为可顺延交房的情形，且按日常经验也难以判断是否“造成停工”，故出卖人欲以此主张可顺延交房还须同时对“造成停工”的事实进行举证，本案中，出卖人未进行相应举证，也应承担举证不能的法律后果。结合以上两点，原审未将高温天气列入可顺延交房的约定情形并无不当。出卖人的主张，缺乏事实依据，理由不能成立。三、关于出卖人可延期交房的天数及逾期交房总天数的认定问题。根据《商品房买卖合同》第八条第三款第2项约定，“出卖人可据实予以合理延期的其他因素：因政府及相关部门或其它非出卖人所能控制的客观原因造成停工的，以上情形以政府及其相关部门发布文件或相关有案可查的数据资料为据。”本案出现的降雨、六级以上风及停水、停电等因素是否符合上述合同的约定，对此，本院予以分析、认定。第一，关于降雨、六级以上风。本案买受人对真实性、合法性均无异议的《气象报告》，但其认为出卖人在出现上述情形时未书面通知买受人。该证据可以证明双方签订合同时起至交房期间本地区的降雨和六级以上风等气候情况。降雨和六级以上风是双方签订合同时不可预知的事由，属于非出卖人所能控制的客观原因，非属于不可抗力情形，符合上述合同约定的事由。因此而造成的停工，出卖人提供了施工方的《施工日志》，故对于降雨和六级以上风等因素造成停工，以降雨和六级以上风等论证报告的《气象报告》及《施工日志》为据，可据实予以延期交房期间。第二关于停水、停电。停水、停电属于政府及相关部门原因造成停工，属非出卖人所能控制的客观原因而造成停工，这有水务、电业部门的停水、停电通知予以证实，该事由也符合上述合同约定，可据实予以延期交房期间。第三，关于台风天气。台风天气属于法定的不可抗力，《合同补充协议》第十一条虽然约定如果遭遇不可抗力，出卖人应在发生之日起90日内或结束之日止30日内履行书面告知义务，但本案合同同时还约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”，综合上述条款，从双方订立合同的目的理解，上述义务履行与否仅影响“双方协商同意解除合同或变更合同”。而该条中的解除或变更均以协商为前提，并非是一种单方的权利。由此可见，履行上述义务的实质仅在于满足合同相对方的知情权，故上述义务履行与否不是认定可否延期交房的依据。因此，根据有关规定应当停工，台风天气的天数可直接予扣除。据此，出卖人应从合同约定交房次日2013年7月1日起至通知买受人接收讼涉商品房之日2014年2月27日止的期间为241天，扣除可据实予以延期交房的天数148天。综上，出卖人逾期交房总天数为93天，依据《商品房买卖合同》第九条约定应向买受人支付93天的逾期交房违约金计12118.83元（651550元×0.02%×93天）。综上所述，出卖人上诉原判以《城乡规划法》第四十五条作为讼涉商品房的法定交付条件，并据此认定逾期交房天数不当的，理由成立，应予采纳。其余部分的上诉理由，不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持漳州市龙文区人民法院(2015)文民初字第793号民事判决第二项即驳回朱宇光的其他诉讼请求二、变更维持漳州市龙文区人民法院(2015)文民初字第793号民事判决第一项为明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付朱宇光逾期交房违约金12118.83元。一、二审案件受理费各1859元，由明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担一、二审案件受理费各1069.56元，朱宇光负担一、二审案件受理费各789.44元本判决为终审判决。审判长 花 絮审判员 李 凌审判员 翁艺晖二〇一六年十二月二十一日书记员 卢 杰