广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤06民终6293号上诉人（原审原告）：梁林好，女，1956年9月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：何仲南，广东言法律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐嘉欣，广东言法律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：周静雯，女，1982年6月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：何仲南，广东言法律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐嘉欣，广东言法律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：周妹芳，女，1987年3月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：何仲南，广东言法律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐嘉欣，广东言法律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：周妹玲，女，1988年4月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：何仲南，广东言法律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐嘉欣，广东言法律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：丘立忠，男，1968年6月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：高文谦，广东广捷律师事务所律师。上诉人梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲为与被上诉人丘立忠租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初3415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲上诉请求二审法院，依法判令：1.撤销佛山市顺德区人民法院(2016)粤0606民初3415号民事判决书；2.改判解除梁林好与丘立忠之间签订的《租约合同》；3.改判丘立忠向梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲支付租金18000元及2015年9月份之后的水电费600元，合计18600元；4.改判丘立忠立即搬离、腾空租赁物，并将租赁物还给梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲；5.一审、二审诉讼费用由丘立忠承担。上诉事实及理由：一、一审法院认定梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲干预丘立忠使用涉案房屋是错误的。丘立忠对租赁房屋进行装修改造期间，梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲只是要其出示装修改造的设计方案以及提供对房屋结构施工的安全评估，这是作为业主行使监督权的表现，暂停施工是为了防止发生安全责任事故，但丘立忠仍进行破墙挖柱等野蛮施工。二、一审法院认定梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲对出租房屋实施断电的事实是错误的。因丘立忠经梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲多次催缴后仍拒交电费，致使南方电网容桂供电所对租赁房屋中止供电，但梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲及时到供电部门办理缴费手续（有相关电费单据），出租屋断电的时间只有十天左右，不是丘立忠所陈述的在2015年9月后就断电而导致其无法使用。三、丘立忠并不因为涉案房屋在诉讼过程中而停止使用。丘立忠一直将房屋提供给陈月凤及其孩子居住使用，从2014年6月至今从未间断。自2015年9月起至梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲一审起诉之日止，丘立忠使用居住房屋而一直未支付租金，己拖欠租金达6个月以上，丘立忠应向梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲支付该6个月租金合计18000元及期间所产生的水电费600元。被上诉人丘立忠答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲的上诉请求没有事实依据，请求二审法院予以驳回。一审法院认定事实：梁林好与丘立忠于2014年6月24日签订《租约合同》，约定梁林好将位于佛山市顺德区容桂街道幸福路六街5号的房屋（约150平方米）出租给丘立忠使用，租赁期限为2014年9月1日至2044年9月1日，租金为每月3000元，租赁期内产生的水电费由丘立忠支付。合同还约定，梁林好只提供场地，不提供建筑结构及装修等，由丘立忠自行投资兴建（约200000元），丘立忠有权分租及转让。合同期限内，如果丘立忠拖欠租金半年以上，梁林好有权终止合同，并有权没收丘立忠投资建设及装修的物品。上述合同签订后，丘立忠按照合同约定对房屋进行装修改造，并增加搭建棚架后投入使用，但是自2015年9月起，梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲多次投诉丘立忠，导致丘立忠无法正常使用租赁物。2015年10月14日，梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲起诉请求解除合同，并要求丘立忠赔偿损失，广东省佛山市顺德区人民法院经审理后作出（2015）佛顺法容民初字第2473号民事判决书，判决驳回梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲的全部诉讼请求。另查明，位于佛山市顺德区容桂街道办事处幸福居委会幸福六街5号的房屋登记为周作荣、梁林好、周妹玲、周静雯、周妹芳共有，周作荣已于2003年死亡，佛山市顺德区公证处根据梁林好的申请于2007年10月16日出具（2007）佛顺内民证字第15759号公证书：周作荣遗下的上述房产份额遗产由梁林好取得。一审法院认为：梁林好与丘立忠之间的租赁合同关系依法成立，双方就案涉房屋的租赁事宜签订《租约合同》，该合同已实际履行约一年时间，周妹玲、周静雯、周妹芳作为房屋共有人对该合同的签订无异议，故该合同是双方的真实意思表示，该合同约定的租赁期限为三十年，违反了法律有关租赁期限不得超过二十年的规定，应认定超过二十年部分无效；其他方面的合同条款合法有效，双方应按相关约定履行各自的义务。根据合同中“梁林好只提供场地，不提供建筑结构及装修等丘立忠自行投资兴建（约200000元）”的约定，丘立忠投入资金对涉案租赁物进行必要的装修改造符合合同约定，因此梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲以丘立忠未经其允许私自进行装修的理由不能成立。至于丘立忠对案涉房屋所进行的改造、装修是否符合相关安全标准，所进行的搭建是否属违章建筑及应否拆除，梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲已向相关部门进行投诉，目前相关部门尚未就此作出明确的认定和处理，故梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲和丘立忠双方应诚实信用地履行合同。综上所述，梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲提供的证据不足以证实丘立忠存在违约行为，鉴于丘立忠已投入资金对租赁物进行装修改造，为更好实现合同目的，对梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲提出解除合同的请求不予支持。对梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲主张的租金，由于自2015年9月起因梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲的干预行为导致丘立忠无法正常使用涉案房屋，导致合同目的不能实现，在此情况下丘立忠有权拒绝缴纳租金，因此对梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲在本案中主张的租金，应不予支持。对梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲主张的水电费，因其未提供证据证明主张金额的合理性，亦应不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲的诉讼请求。案件受理费减半收取132.5元，由梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲负担。上诉人梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲于二审期间向本院提交证据如下：证据1、发票9张，用以证明2014年12月至今，梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲一直有交纳电费，房屋断电时间只有十天。证据2、调查笔录，用以证明双方当事人约定时间去安装用电分表，但丘立忠至今没有按照要求安装分表。证据3，照片一张，用以证明丘立忠至今没有按照约定去安装用电分表。被上诉人丘立忠对上诉人梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲提交的证据质证认为：对证据1发票的真实性没有异议，但发票所反映的电费系梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲自行居住涉案房屋的电费；对证据2不确认，不知是否与原件一致，系梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲不配合安装电表，导致丘立忠无法使用涉案租赁物；对证据3真实性不确认，该照片上显示有修图软件的界面。经质证，由于梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲提交的证据1不能认定为系丘立忠的用电费用支出，故不作本案定案依据；对证据2、证据3不足以证明梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲的诉讼主张，亦不作为本案定案依据。经审查，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为：案涉《租约合同》系当事人双方真实意思表示，周静雯、周妹芳、周妹玲作为案涉房屋共有人对梁林好与丘立忠签订案涉《租约合同》出租共有房屋未持异议，原审法院确认案涉合同在二十年期间内有效妥当，本院予以维持，当事人各方应依约履行。梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲以丘立忠未依约交纳2015年9月至2016年3月的租金18000元（2015年9月份租金3000元丘立忠已支付），其行为构成违约为由，诉请解除案涉合同，丘立忠应向其返还案涉租赁房屋并支付租金欠款18000元及2015年9月后的水电费600元。原审法院根据本案案件事实，对梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲于本案的诉讼请求判决不予支持并无不当，本院予以维持。其理由为：第一，在案涉合同签订后，当事人双方已依约履行一年多的情形下，梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲以丘立忠在案涉租赁房屋违法改造、装修为由，自2015年9月起，多次投诉丘立忠，并于2015年10月份向原审法院诉请解除案涉合同，原审法院于2016年1月11日对该案作出民事判决〔案号：（2015）佛顺法容民初字第2473号〕，认定梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲诉称主张欠缺证据证实，对其解除案涉合同诉讼请求予以驳回。之后，梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲又于2016年3月份提起本案诉讼，再次诉请解除案涉合同。此表明，自2015年10月自（2015）佛顺法容民初字第2473号民事判决作出之前，当事人双方因处诉讼状态，案涉合同是否应予解除尚不确定，双方租赁关系可否继续履行并不明确。（2015）佛顺法容民初字第2473号民事判决作出后，梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲又于2016年3月份提起本案诉讼，使双方案涉房屋租赁关系再次处于不稳定状态，因案涉房屋租赁关系不稳定状态足以影响丘立忠对案涉租赁物的正常使用，在此情形下，梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲诉称丘立忠未交纳2015年10月至2016年2月份的租金构成违约，理据不充分。第二，自2015年10月份起，案涉租赁房屋处断电状态，案涉租赁房屋不能按照案涉合同约定的目的正常使用，梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲并未恢复供电，使丘立忠能够正常使用案涉租赁房屋。据此，梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲诉请丘立忠向其交纳该期间的租金18000元及电费600元依据不充分。综上，原审法院对梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲于本案的诉讼请求判决不予支持妥当，本院予以维持。梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲上诉主张欠缺事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费265元，由上诉人梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  安建须审 判 员  李 虹代理审判员  黄玉凤二Ｏ二Ｏ一六年十二月二十八日书 记 员  李嘉敏