广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0983民初1637号原告成丽娟，女，1969年11月1日出生，汉族，住信宜市。委托代理人卢德杰，男，1956年4月17日出生，汉族，城镇居民，住信宜市。被告信宜市亘德房地产开发有限公司，住所地：信宜市东镇陈锦垌村育龙湾小区一幢一、二楼，电话：0668883****。法定代表人卢彦敏，该公司董事长。委托代理人李龙周，广东粤茂律师事务所律师。原告成丽娟诉被告信宜市亘德房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案受理后，依法组成合议庭于2016年9月28日公开开庭进行了审理。原告成丽娟的委托代理人卢德杰，被告信宜市亘德房地产开发有限公司的委托代理人李龙周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成丽娟诉称，原、被告于2010年11月29日在信宜市东镇街道亘德·育龙湾售楼部签订《广东省商品房买卖合同》。原告付清了合同房价款358083元给被告。被告于2012年8月23日将涉案商品房交付给原告使用。原告于2013年12月28日交办证费13000元给被告。根据合同第十五条双方约定，被告应当在商品房交付使用后2年内将房地产权属证书办好交给原告，但被告逾期二年多之后才登记办好证，迟延办证的责任在于被告没有按时缴纳政府部门依法征收的相关税费，导致迟延至2016年6月20日才办好登记涉案801房的房地产权属证书。被告该违约行为损害原告权益。该合同第十五条关于产权登记的约定非常明确，对迟延办证处理是按合同第十五条第一款第2项处理：原告不退房，被告应按已付房价款的3%向原告支付违约金。该约定符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条。为此，原告起诉至法院，请求法院判令：一、被告信宜市亘德房地产开发有限公司立即支付合同（迟延办证）违约金10742.49元（已付房价款358083元×3%）给原告成丽娟。二、案件受理费由被告承担。原告对其主张提供的证据有：1、原告成丽娟的身份证复印件一份。2、《广东省商品房买卖合同》复印件一份。3、《收楼确认书》复印件一份。4、《收据》复印件一份（二张）。5、《房地产权证书》复印件一份。6、《税收缴款书》复印件一份。7、《国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知》国发【2014】62号复印件一份。8、《国务院关于税收等优惠政策相关事项的通知》国发【2015】25号复印件一份。被告信宜市亘德房地产开发有限公司在庭审中辩称，一、我方没有延期办理权属证，不存在违约事实，因为合同第十五条约定的是交房后两年内提供资料到房产局备案的，并不是要求两年内办理好权属证书。二、未能够及时办理好房产证书的责任不是被告方，是由于原告延期交付办证费用，同时原告未按合同约定的期限内交清该款项，因此，原告存在责任。三、受信宜市土地出让金政策变更的影响导致未能及时办证，因此，我方并不存在延期办证的责任。四、房产局已经明确答复不需要房屋权属登记备案手续。综上，我方不同意原告的诉讼请求。被告对其主张提供的证据有：1、信宜市人民政府办公室文件信府办函[2009]5号《关于减免陈锦垌城中村改造项目“育龙湾”住宅小区建设收费问题的批复》复印件一份。2、信宜市人民政府《关于追缴有关建设规费和土地出让金的通知》[信府函（2014）45号]文件复印件一份。本院调查收集的证据有：1、信宜市房地产管理局于2016年1月5日出具的《关于信宜市人民法院调查商品房办理权属登记有关手续的复函》复印件一份。2、信宜市房地产管理局于2016年2月2日出具的《关于亘德育龙湾小区部分业主办理房产证的复函》复印件各一份。3、信宜市房地产管理局于2016年7月21日出具的《信宜市房产管理局回复函》复印件各一份。4、（2016）粤09民终948号判决书复印件一份。经审理查明，被告信宜市亘德房地产开发有限公司是依法登记成立的房地产开发企业，经营范围是房地产开发、销售；小区物业管理、园林绿化；房地租赁咨询服务、林业种植开发（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。被告信宜市亘德房地产开发有限公司在信宜市东镇教育路陈锦垌开发建设亘德·育龙湾住宅小区。2010年11月29日，原告成丽娟作为买受人，被告信宜市亘德房地产开发有限公司作为出卖人，双方签订《广东省商品房买卖合同》一份，约定：出卖人信宜市亘德房地产开发有限公司取得位于信宜市东镇教育路陈锦垌编号为信府国用（2009）第0001284和信府国用（2009）第0001532号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。该地块面积为19234㎡，规划用途为住宅，土地使用年限自2009年10月19日至2079年9月29日；买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为信宜市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为信房预售[2010]23号；原告成丽娟向被告信宜市亘德房地产开发有限公司购买位于信宜市东镇教育路陈锦垌的亘德·育龙湾第A座七幢8层801号房，该商品房属预售，购房总金额为358083元；该《广东省商品房买卖合同》第十五条是关于产权登记的约定，该条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后二年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。”2012年8月23日，原告成丽娟在收楼确认书上签名确认接收了涉案的801号商品房。从证据上显示，原告于2013年12月28日及2016年2月4日分别向被告交纳办证费13000元及2000元，2015年9月29日缴交契税5371.25元。被告于2016年6月20日为原告的涉案商品房办理好产权证。2016年8月22日，原告成丽娟具状诉至本院，提出上述诉称中的诉讼请求及事实理由。另查明，信宜市人民政府于2008年12月30日发布信府办函[2008]81号《关于陈锦垌城中村改造项目市政公共道路建设问题的批复》，该文件写明由信宜市亘德房地产开发有限公司负责出资建设属“育龙湾”住宅小区基础设施配套项目，而市政府对该公司投资建设城中村改造项目基础设施的补偿问题另行专题研究。2009年1月16日，信宜市人民政府发布信府办函[2009]5号《关于减免陈锦垌城中村改造项目“育龙湾”住宅小区建设收费问题的批复》，该批复写明经市政府常务会议研究，同意对信宜市亘德房地产开发有限公司投资开发的陈锦垌城中改造项目“育龙湾”住宅小区（占地面积约5.9万平方米、建筑面积约15.8万平方米），按最低标准的10%收取建设和土地转让过程中市本级权限范围内各项行政事业性收费（其中防空地下室易地建设费按50%的标准收取），按最低标准的50%收取政府定价和政府指导价的中介服务及经营服务性收费（其中监理费按60%的标准收取）。2014年11月28日，信宜市人民政府发出《关于追缴有关建设规费和土地出让金的通知》[信府函（2014）45号]，要求采取有力措施，对违规减免的城市基础设施配套费、防空地下室易地建设费和降低标准少收取的防空地下室易地建设费以及少征的土地出让金的追缴，确保在2014年12月31日前将所涉及的违规减免、应征未征、少征的财政资金全额征收追缴入库。再查明，信宜市房地产管理局于2016年1月5日出具的《关于信宜市人民法院调查商品房办理权属登记有关手续的复函》显示以下内容：一、房产局在办理业主的房产权属登记前，不要求出卖人将相关权属登记的资料报房产局备案。房产局在办理权属登记时不需要备案手续。二、房产局目前办理商品房预售合同备案的目的是为了对开发商预售行为进行合法性审查，维护购房人的合法利益。对商品房预售行为进行全过程的行政监督，有利于交易双方权益的实现，有利于房地产市场良性交易秩序的建立。三、买受人属于银行按揭付款的，交楼后按揭银行目前无需向房产局或业主出具书面同意办理《房地产权证》及他项权证的手续。信宜市房地产管理局于2016年2月2日出具的《关于亘德育龙湾小区部分业主办理房产证的复函》显示以下内容：亘德育龙湾小区A座7幢商品房至今未能办好房产证的原因之一是市政府针对房地产行业新出台了土地出让金大幅度变更的新政策。信宜市房产管理局于2016年7月21日出具的《信宜市房产管理局回复函》的内容为：一、办理《房地产权证》需提交的材料：1、原产权证（总证复印件）；2、房地产交易申请确认表；3、买卖合同；4、房屋销售涉税证明；5、契税证明；6、测绘表等相关材料。二、办理《房地产权证》需要开发商提供“房屋销售涉税证明”以及产权人提供住房买卖契税证明。本院认为，原、被告于2010年11月29日签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，是双方的真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性、禁止性规定，应认定为合法有效。根据本院查明的事实及原告的诉讼请求，本案的争议焦点是：1、被告应否支付迟延办证违约金10742.49元给原告。关于被告信宜市亘德房地产开发有限公司应否支付迟延办证违约金10742.49元给原告成丽娟的问题。本院认为，首先，本案的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后二年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备。”而信宜市房地产管理局的复函显示，在业主的房产权属登记前，不要求出卖人将相关权属登记的资料报房产局备案，即房产局在办理权属登记时不需要备案手续。因此，被告没有将产权登记所需资料办理备案，并不存在过错。其次，信宜市房地产管理局的复函还说明涉案房屋未能办好房产证的原因之一是市政府针对房地产行业新出台了土地出让金大幅度变更的新政策。对于政府调整土地出让金的行为不是被告可以预见、避免或克服的，因此导致迟延办理涉案房屋产权证的风险应由双方当事人共同负担。第三，被告不是办证机关，其协助办理涉案房屋的权属证是其随附义务。从信宜市房产管理局于2016年7月21日出具的《信宜市房产管理局回复函》显示：一、办理《房地产权证》需提交的材料：1、原产权证（总证复印件）；2、房地产交易申请确认表；3、买卖合同；4、房屋销售涉税证明；5、契税证明；6、测绘表等相关材料。二、办理《房地产权证》需要开发商提供“房屋销售涉税证明”以及产权人提供住房买卖契税证明。而从本案现有的证据看，原告于2013年12月28日及2016年2月4日分别向被告交纳办证费13000元及2000元，2015年9月29日缴交契税5371.25元。现原告认为被告在交房后二年内即2014年8月23前未能为其办好房地产权证，已构成违约，要求被告承担违约责任没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：驳回原告成丽娟的诉讼请求。案件受理费62元（原告已预交），由原告成丽娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  张良创审 判 员  万彩凤人民陪审员  林 辉二〇一六年十二月十四日书 记 员  何雪莲附法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款：没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。