四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1502民初3844号原告:江玲，女，1971年6月12日出生，汉族，四川省宜宾市人。委托诉讼代理人：岳意均，四川鼎证律师事务所律师。被告：任发兴，男，1973年7月27日出生，汉族，四川省宜宾市人。委托诉讼代理人：张选隆，宜宾市翠屏区南广法律服务所法律工作者。原告江玲诉被告任发兴房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江玲的委托诉讼代理人岳意均、被告任发兴及委托诉讼代理人张选隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江玲提出诉讼请求如下：1.解除原、被告签订的《租赁经营合同》，被告搬离翠柏大道滨江公园房屋并交还钥匙；2.被告支付原告租金从2016年1月1日起按合同约定付至搬离房屋时止；3.被告支付原告设施设备费8万元；4.被告承担违约金27万元；5.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2007年8月10日，原告通过拍卖竞买取得宜宾市翠柏大道滨江公园营业房的经营权。2009年9月27日，原被告就翠柏大道滨江公园营业房的使用权和设施设备达成《租赁经营合同》，约定租期8年，从2009年10月1日至2017年8月30日止，租金为当年年底缴纳第二年度第一季度租金，以此类推，每季度末缴纳第二季度房租；被告支付原告设施设备费8万元，同时约定了违约责任。合同签订后，原告履行了义务，被告接手经营，但被告未按时交纳租金。2016年3月14日，被告来函要求解除合同，原告复函同意并座谈要求完善相关手续，可被告不交租金也不办理解除合同的手续，经营至今。综上所述，为维护原告合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。被告任发兴辩称：1、合同虽然约定了房租交付方式，但双方在实际履行和交易习惯中采用的是一年结算一次房租的方式，被告不存在未按时交纳房租的行为，不符合解除合同的条件；2.合同约定的被告支付设施设备费8万元但并未约定如何支付此款，原、被告口头约定原告及其合伙人每年在被告处消费1.2万元八年共计9.6万元抵作设施设备费8万元，如果被告将房屋转租第三人则一次性缴清该8万元给原告；3.被告不存在违约情形，不应承担违约金，且违约金约定过高，合同约定总房租63.8万元，按30%计算也不应超过19.14万元，且合同已经履行六年，也未给原告造成损失；4.从双方的往来函件可以看出，原告同意被告继续经营至合同期满，不存在被告强行经营；5.原告取得该房屋经营权时间为从2007年8月15日至2017年8月14日，但原告与被告约定的租赁期间为2009年10月1日至2017年8月30日，超过其经营权期间的转租无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了《租赁经营合同》、《盘点表》、《告知函》两份、《房屋催缴通知》、《办理结算及支付款项通知书》、照片两张、宜发改办发（2005）485号、600号文件、宜规建函（2006）832号文件、《建筑工程施工许可证》、《申请》等证据；被告对原告出示的证据真实性均无异议，但认为双方实际履行中已经变更为年度缴纳租金，并不是被告恶意拖欠房租。被告提交了《租赁经营合同》、《滨江公园营业用房租赁协议》、《收据》、销货清单4张、《告知函》（任发兴2016年4月18日）、《告知函》（江琳2016年4月24日）、结算凭证、资产清单等证据；原告对被告出示的资产清单真实性不予认可，对其他证据真实性无异议，但认为结算凭证上写明的折旧费不是抵扣设施设备费而是装修方面的折旧，并陈述原告的证据不能证明交易习惯中变成了一年一付租金。本院经审理认定事实如下：2007年8月10日，原告（乙方）与宜宾市投资集团有限责任公司(以下简称宜投集团，甲方)签订《滨江公园营业用房租赁协议》，约定：甲方将宜宾市中坝滨江公园营业用房约215平方米出租给乙方使用，租期从2007年8月15日至2017年8月14日止共十年，租金2275元每月，共计租金273000元，乙方于2007年8月10日前一次性支付甲方，合同同时对双方的权利义务、违约责任等进行了约定。2009年6月1日，原告向宜投集团提交《申请》拟将其所租赁的宜宾市中坝滨江公园14号营业用房转租他人经营，宜投集团表示同意并盖章确认。2009年9月27日，原告（出租方）与被告（承租方）签订《租赁经营合同》，约定：出租方将宜宾市滨江公园14号营业用房的使用权出租给承租方，租期从2009年10月1日至2017年8月30日止共八年，合同约定了每年的租金，2016年1-12月每月9000元，2017年1-8月每月9500元，合计租金63.8万元；交纳租金时间每季度末交纳第二季度房租；经双方确定，现有设施设备评估总价8万元，承租方将承租权转租时应提前30天通知出租方，一次性缴清出租方设施设备评估总价；租赁期间如乙方确因特殊情况需退租，须提交一个月书面通知，出租方同意解除合同的，不退还保证金；协议签订时承租方向出租方缴纳3万元保证金，若承租方违约，出租方不退还保证金并向出租方另行支付27万违约金，若出租方违约向承租方支付30万违约金；承租方无故拖延租金一个月以上，出租方可以终止租约。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告使用房屋至今，租金付至2015年12月31日。2016年3月14日，原告向被告发《告知函》，告知原告将于2016年4月30解除双方签订的《租赁经营合同》，要求原告接函后及时办理相关结算手续。2016年3月15日，原告向被告发《房屋催缴通知》，通知原告于二日内缴清2016年一季度房租27000元。2016年4月15日，原告向被告发《办理结算及支付款项通知书》，称已收到被告于2016年3月14日发的《告知函》，原告同意解除合同，经核实被告应向原告支付1-4月房租36000元，设施设备折旧8万元，违约金27万元，通知被告于接到通知三日内支付款项并按约定将房屋恢复原状退还原告。2016年4月18日，原告再次向被告发《告知函》，称收到原告发出的《办理结算及支付款项通知书》，不同意原告所述设施设备费及违约金，同时陈述撤回其于2016年3月14日发出的解除合同《告知函》，并愿意继续履行合同至期满为止，租金问题和以往一样。2016年4月24日，原告回函通知被告同意继续履行合同至期满，并通知被告于4月28日前支付原告1-6月房租54000元，以后的房租按合同约定支付，并附补充协议要求被告签订完善。被告未签订原告所附补充协议。庭审中，原告陈述其主张的设施设备费8万元的依据系其出示的经原、被告签名确认11张《盘点表》，被告对该表的真实性予以认可，但认为该费用双方口头约定以原告在被告处消费进行了抵扣；原告对此不予认可。被告陈述双方从2011年开始采用一年结算一次房租的方式支付租金，原告对此不予认可并陈述因被告一直拖欠房租经催收后拖到年底才交租，并非改变支付租金的方式。另查明，宜投集团于2006年11月3日取得中坝组团滨江公园工程（建、构筑物）工程的《建筑工程施工许可证》。本院认为：原、被告签订的《租赁经营合同》系各方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行合同。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告应当依约向支付房租等相关费用。被告辩称交易习惯中双方采用年底结算房租的方式支付租金，被告没有违约行为，因双方签订的租赁合同明确约定交纳租金时间每季度末交纳第二季度房租及承租方无故拖延租金一个月以上出租方可以终止租约，双方均确认房租付至2015年12月31日，现被告未提供充分的证据证明双方对租金支付变更为按年结算当年租金且原告对此不予认可，故对被告该辩称本院不予采纳，原告有权依约主张解除合同并要求被告退还房屋及支付房租。综上，原告主张解除原、被告签订的《租赁经营合同》，被告搬离翠柏大道滨江公园14号房屋并交还钥匙及被告按合同约定支付原告从2016年1月1日起至搬离房屋时止租金（房租算至2017年8月14日为限）的诉请，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告主张被告支付设施设备费8万元，因合同中明确约定“现有设施设备评估总价8万元”，双方共同对设施设备签订了《盘点表》予以确认，鉴于被告提供的结算凭证上注明的折旧费24000元，原告对真实性无异议但认为不是抵扣设施设备费而是装修方面的折旧，因双方签订的合同并未约定装修折旧，原告也未对此作出合理解释，故该24000元折旧费用应予扣除；合同虽约定设施设备费在被告转租时一次性付清，因合同已经解除，故原告有权主张被告支付设施设备费，经扣减已抵扣的折旧费24000元后被告应付原告设施设备费为56000元。原告主张被告承担违约金27万元，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二九十条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，本案合同约定的房租总额为63.8万元，被告向原告支付房租至2015年12月31日，合同租期为八年但已实际五年多，综合考虑原告的损失及合同履行情况及剩余合同期限，对原告主张的违约金本院酌情支持违约金8万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二九十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、解除原告江玲与被告任发兴签订的《租赁经营合同》。二、被告任发兴于本判决生效之日起7日内搬离位于翠柏大道滨江公园14号的房屋并交还原告江玲该房屋钥匙；三、被告任发兴于本判决生效之日起7日内支付原告江玲从2016年1月1日起至搬离房屋时止的租金（房租按合同约定标准计算，算至2017年8月14日为限）。四、被告任发兴于本判决生效之日起7日内支付原告江玲设施设备费56000元。五、被告任发兴于本判决生效之日起7日内支付原告江玲违约金8万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行的债务利息。案件受理费7560元，由原告江玲负担2560元，被告任发兴负担5000元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于宜宾市中级人民法院。审 判 长  刘 晗代理审判员  牟冬勤人民陪审员  龙小洪二〇一六年十二月二十七日书 记 员  王乐园书 记 员  杨象婷