广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终10786号上诉人（原审被告、反诉原告）：王蔚潇，男，汉族，1984年3月26日出生。委托诉讼代理人：周争锋，广东华商律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李俊平，男，汉族，1978年3月23日出生。委托诉讼代理人：甘勇明，广东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪沛铨，广东诚公律师事务所实习律师。原审被告：郑艺群，女，汉族，1969年7月17日出生。委托诉讼代理人：甘勇明，广东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳华军，广东诚公律师事务所实习律师。上诉人王蔚潇因与被上诉人李俊平、原审被告郑艺群房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王蔚潇上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、李俊平、郑艺群承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审基本事实没有查明，影响法院的法律适用。1、李俊平、郑艺群和证人存在恶意串通行为，一审没有查明。表现在作为中介证人在开庭时陈述其和李俊平、郑艺群于2015年4月30到银行办理了资金监管，而王蔚潇一审提交的5月7日的通话录音，恰好可以证明中介也就是本案的证人根本没有去办理资金监管，对于当天的情况一无所知，证人是李俊平、郑艺群找的，因证人故意做虚假陈述，法院不能采信证人及李俊平、郑艺群的陈述，李俊平、郑艺群应承担不利的法律后果。2、王蔚潇在委托担保公司后不需要再办理任何手续，这是作为中介的证人在5月7日通话录音中对王蔚潇讲的，中介保证王蔚潇不用提交工行的监管账户就可以办理完毕所有的手续，见5月7日的通话录音。何况王蔚潇在本案提供了建设银行的账户，在合同中有写明。也提供了自己的抵押贷款合同，里面有王蔚潇的农业银行账户。说因为王蔚潇不提供账户导致无法办理资金监管的理由不成立，根本没有人通知王蔚潇要提供工行的账户。3、李俊平、郑艺群在举证时有王蔚潇公证委托授权代理人的身份证复印件和王蔚潇提交给代理人的抵押合同，这一反常的行为证明中介和担保公司公司和李俊平、郑艺群三方串通起诉王蔚潇。依据正常的逻辑李俊平、郑艺群不可能得到这些证据。王蔚潇委托的担保公司正是本案做假证帮助李俊平、郑艺群的中介推荐的。二、一审法律适用错误，超范围裁决。李俊平、郑艺群一审没有提出要求返还定金的诉讼请求，也没有缴纳此项诉讼费用，一审在李俊平、郑艺群没有提出此诉讼请求的情况下，超范围判决返还定金适用法律错误。三、一审法院在买卖合同的买家主体变更以后，郑艺群具不具备诉讼的主体身份问题上认定错误，本案郑艺群不具有诉讼主体资格。李俊平、郑艺群辩称：一、王蔚潇第一项上诉请求不成立，请求驳回。理由是：根据合同，一方违约以后承担违约的责任有两个，一是双倍返还定金，二是合同价款20%的违约金，可以看出双倍返还定金里是包含了5万元定金的，因此20％的请求也是包括了定金在内，一审法院的裁判结果没有超过20％。违约金10％加上了定金5万元，这两个数加起来没有超过李俊平、郑艺群的申请。诉讼费用也没有超过，李俊平、郑艺群交的是40多万的诉讼费，裁决30万不到，一审这项裁判本身并无不当。二、王蔚潇对其他裁判没有提出上诉，王蔚潇对违约是认可的，对其他的裁判是没有意见的，请求法院驳回其上诉。李俊平、郑艺群向一审法院起诉请求：1、王蔚潇向李俊平、郑艺群支付违约金476,000元；2、王蔚潇承担本案的诉讼费用、保全费用。王蔚潇向一审法院反诉请求：1、李俊平、郑艺群连带赔偿王蔚潇违约金47.6万元；2、李俊平、郑艺群承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年4月14日，郑艺群（买方）与王蔚潇（卖方）签订了《二手房买卖合同》（NO.80126），约定买卖双方交易的房地产位于深圳市宝安区裕安路海滨广场（三期）X栋X楼X单元XX单位，建筑面积约为71.3平方米，房地产证号XXX**。转让成交价为人民币238万元。买方同意在本合同生效之日起2日内向卖方支付定金人民币5万元。买方向银行按揭贷款支付楼款，买方须于2015年4月30日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批手续，卖方须配合买方申请按揭银行提供所需业主资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件。该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起3日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理。双方同意在定金或首期款中预留人民币20,000元作为交楼押金。此款在卖方实际交付该物业时进行结算。买卖双方约定交楼押金交由第三方监管。如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。上述合同对办理首期款资金监管的期限未作约定。同日，郑艺群向王蔚潇支付定金人民币50,000元，王蔚潇出具相应的收款收据确认收到上述款项。同日，李俊平作为新买方，与郑艺群、王蔚潇签署《买方主体变更确认书》，约定三方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为李俊平，由李俊平继续履行《二手房买卖合同》、《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件及补充协议等项下原买方郑艺群未履行的义务，郑艺群对李俊平承担保证责任。2015年4月15日，王蔚潇出具经公证的委托书（公证书编号：2015深宝证字第6359号），委托深圳市XX融资担保有限公司、刘X峰、马X元、胡X、欧X代为办理出售涉案房产交易的资金监管手续、赎楼、注销抵押登记等事宜。2015年4月30日，李俊平向银行提交了按揭贷款申请材料，并与王蔚潇的委托代理人欧智签署了《二手楼交易资金监管协议》，但协议中未注明王蔚潇的收款账户。2015年5月7日，李俊平将首期款人民币67万元存入银行指定的资金监管账户。李俊平主张，由于2015年4月30日签订《二手楼交易资金监管协议》时不确定可贷款数额及首期款数额是多少，要等银行评估房价后才能确定，所以直至2015年5月7日才存入首期款，《二手楼交易资金监管协议》中载明的监管金额为人民币67万元是后填上去的，但未提交相应证据证明；王蔚潇认为李俊平上述主张与一般交易习惯不符，李俊平没有理由不在签署资金监管协议当日存入首期款。2015年5月8日，王蔚潇向中介发信息称，“我们今天已沟通关于通知买方解除二手房买卖的事宜，请勿在接收到我的书面同意之前让公证书上写明的担保公司的四位具有代理权的工作人员进行赎楼和代替我进行银行开户，以及进行资金监管事宜等任何进一步动作。此短信将作为正式有效的通知，如果违背我的意愿单方面进行的任何措施导致了不良结果或者经济纠纷，我不予承认。”2015年5月14日，王蔚潇向郑艺群寄送《解除的通知》，该通知的落款时间为2015年5月7日，内容为：因郑艺群截至当日中午12点，仍未按合同约定履行按揭贷款申请等义务，也未将首期款汇至监管账户，已构成根本违约。并且郑艺群在与王蔚潇签订合同时，郑艺群仅提出且王蔚潇仅同意可以以郑艺群女儿的名义购买涉案房屋和办理过户登记，但郑艺群私自将房屋转卖给他人，该行为属于欺诈，依据合同法的规定，王蔚潇有权撤销合同。王蔚潇即日起解除与郑艺群的《二手房买卖合同》，并没收郑艺群已支付的定金，不予退还。2015年8月7日，工商银行宝安支行将人民币67万元退回李俊平账户，并在转账凭证中注明“监管不成立，已满90天，退回买方账户”。一审法院向工商银行宝安支行去函查询涉案交易情况，该行复函称：1、李俊平与王蔚潇就涉案房产交易委托该行办理首期款资金监管，李俊平与王蔚潇的代理人欧智于2015年4月30日到该行签订资金监管协议，监管资金为67万元，李俊平于2015年5月7日在该行刷卡67万元作为监管资金；2、监管资金67万元已退回李俊平，情况属实。监管不成立的原因是根据双方签订的《二手楼交易资金监管协议》第七条第一款的规定，即“在丙方监管期限至90天（含）时，甲方仍未向丙方提供监管资金划转有关材料或未办好过户手续的，丙方在第91天起的5个工作日内将监管资金划入甲方的指定账户”。90天后，买卖双方过户未成功，该行将监管资金划入李俊平账户；3、李俊平于2015年4月30日向该行提交资料申请住房按揭贷款，因贷款资料未齐全，未提交审批，因而未出具贷款承诺函；4、工商银行宝安支行收悉的贷款申请资料中，缺少王蔚潇应提供的资金收款账号。因上述资料不全，该行无法提供房屋买卖资金监管服务。李俊平、郑艺群申请证人周后成出庭作证，证人系涉案房产买卖合同的居间人，证人称其于2015年4月29日通知过王蔚潇办理资金监管的时间，但王蔚潇本人未到场。王蔚潇未提交银行账户，王蔚潇称是因为房子可能不卖了，如果卖了涉案房产，王蔚潇就不好再买其他房产了。由于签署资金监管协议时，未确定贷款的额度，直至2015年5月7日才知道须监管的首期款金额是67万元，所以才将监管款项存入监管账户。一审法院认为，郑艺群（买方）与王蔚潇（卖方）签订的《二手房买卖合同》（NO.80126）及李俊平、郑艺群与王蔚潇签署的《买方主体变更确认书》系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。关于合同不能继续履行的原因。合同签订后，郑艺群已依约支付了定金，此后经各方协商一致，买方主体由郑艺群变更为李俊平。由于涉案合同中并未约定首期款资金监管的办理期限，李俊平在2015年4月30日与王蔚潇的代理人签署《二手楼交易资金监管协议》，后于2015年5月7日将监管资金存入银行监管账户，并未违反合同约定，在此情形下，王蔚潇单方通知中介方暂停办理赎楼、代王蔚潇在银行开户等手续，其行为已导致合同无法继续履行，构成根本违约，应承担相应的违约责任。李俊平作为守约方，诉请解除合同并要求王蔚潇支付违约金的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。王蔚潇诉请李俊平、郑艺群支付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。根据法律规定，当事人一方依法解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方之日解除。故一审法院确认上述合同于本案起诉状副本送达王蔚潇之日即2015年7月15日解除。合同解除后，王蔚潇应将收取的定金人民币50,000元返还郑艺群。关于违约金的数额。根据《二手房买卖合同》约定，在王蔚潇违约导致合同无法继续履行的情况下，李俊平有权选择要求王蔚潇支付涉案房产转让价款20%的违约金。本案中，李俊平与王蔚潇的代理人于2015年4月30日签署了《二手楼交易资金监管协议》，李俊平主张因当时未确定须监管的首期款金额，故直至2015年5月7日才将监管款项存入银行监管账户。但从查明的事实可知，《二手楼交易资金监管协议》中已载明委托银行监管的金额为人民币67万元，李俊平主张该金额是后填上去的，无证据证明，一审法院不予采信。涉案房产交易过程中，王蔚潇一直未提交其个人银行账号作为监管资金收款账号，资金监管也因该原因而未能成功，李俊平在双方未约定资金监管办理期限的情况下于2015年5月7日将首期款存入银行监管账户，对其自身损失的扩大，存在一定过错。故综合考虑本案案情，《二手房买卖合同》中约定的违约金数额过分高于实际造成的损失，一审法院酌情判令王蔚潇向李俊平支付违约金人民币238,000元。据此，一审法院判决：一、确认李俊平与王蔚潇签署的《二手房买卖合同》（NO.80126）于2015年7月15日解除；二、王蔚潇应于本判决发生法律效力之日起五日内向郑艺群返还定金人民币50,000元；三、王蔚潇应于本判决发生法律效力之日起五日内向李俊平支付违约金人民币238,000元；四、驳回李俊平、郑艺群的其他诉讼请求；五、驳回王蔚潇的反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4,220元，保全费人民币2,900元，合计人民币7,120元，由李俊平、郑艺群负担人民币2,812元，由王蔚潇负担人民币4,308元。反诉费人民币4,220元，由王蔚潇负担。案件受理费及保全费李俊平、郑艺群已预交，反诉费王蔚潇已预交。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《二手房屋买卖合同》、《买方主体变更确认书》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有法律约束力。涉案合同签订后，李俊平、郑艺群已按合同约定履行了支付定金、办理首期款资金监管等义务，而作为卖方的王蔚潇却通知中介方暂停赎楼，并向郑艺群寄送《解除的通知》，王蔚潇的行为导致涉案合同无法继续履行，构成根本违约，应承担相应的违约责任。一审判决对此认定正确，本院予以维持。关于王蔚潇上诉主张郑艺群不具有诉讼主体资格的问题，本院认为，虽然各方签订了《买方主体变更确认书》，确认买方主体由郑艺群变更为李俊平，但郑艺群签订涉案《二手房屋买卖合同》，并向王蔚潇支付了定金5万元，系与本案有直接利害关系的公民，其有权作为原告提起本案诉讼。王蔚潇该上诉理由缺乏依据，本院不予支持。但郑艺群在本案中未请求退还定金5万元，一审判令王蔚潇向郑艺群退还该笔定金，不符合民事诉讼“不告不理”原则，处理不当，应予纠正。综上所述，王蔚潇的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1123号民事判决第一、三、五项；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1123号民事判决第二、四项；三、驳回李俊平、郑艺群一审其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费共计人民币12390元，由王蔚潇负担人民币9390元，由李俊平、郑艺群负担3000元。本判决为终审判决。审  判  长 唐 毅审  判  员 张 睿代理 审 判员 王丹妮二〇一六年十二月二日书记员（兼） 李开宇附本判决所适用法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。