广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书(2015)茂信法民二初字第310号原告李荣，男，1974年10月11日出生，汉族，住信宜市，。原告彭金英，女，1979年5月11日出生，汉族，住信宜市。两原告的共同委托代理人卢德杰，男，1956年4月17日出生，汉族，住信宜市。被告信宜市亘德房地产开发有限公司，住所地：信宜市东镇陈锦垌村育龙湾小区一幢一、二楼。法定代表人卢彦敏，该公司董事长。委托代理人李龙周，广东粤茂律师事务所律师。原告李荣、彭金英诉被告信宜市亘德房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月30日立案受理后，依法由审判员彭秋香独任审判，后因案情复杂于2016年1月20日转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年12月21日、2016年1月14日、1月27日三次公开开庭进行了审理。原告李荣、彭金英的共同委托代理人卢德杰，被告信宜市亘德房地产开发有限公司的委托代理人李龙周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李荣、彭金英诉称，2012年6月21日，在被告亘德.育龙湾售楼部，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：081502）。合同约定原告购买被告开发的位于信宜市东镇教育路陈锦垌（亘德.育龙湾小区）D座第八幢第15层1502号商品房。原告如期履行合同约定义务，如数支付清合同房价款492174元给被告。按照合同约定，被告应当于2012年8月1日前将涉案商品房交付原告使用，被告却于2012年10月31日才将涉案商品房交付原告，这本属违约，但原告并未追究被告迟延交房违约责任。然而被告迟延交房给原告使用后，于2013年12月30日被告收到原告交来八幢1502号房的办证费用19500元。办证费虽然收了，但因被告责任至今仍未办理房地产权属证书交给原告。由于被告拖延缴税和其他原因及其自身的责任不能办理房地产权属登记，因而原告不能在接收房屋之日起二年内取得房地产权属证书，从而造成原告损失，被告行为再次违约。根据合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后二年后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。”该商品房买卖合同第十五条是关于产权登记的约定，并不是关于产权登记备案时间的约定，产权备案登记时间明确约定是90天，合同中关于产权登记备案时间的约定是在商品房买卖合同的第二十四条，同时根据被告提供的信宜市房地交易所办事指南预售商品房买卖登记备案中的第六条第二项规定，被告应当在签订商品房预售合同之日起30天内到信宜市房地产交易所办理合同登记备案，由此可证明备案的时间不是两年。为此，原告起诉至法院，请求法院判令：一、被告信宜市亘德房地产开发有限公司立即支付超期办证违约金14765.22元（房价款492174元×3%）给原告李荣、彭金英。二、限被告信宜市亘德房地产开发有限公司在30日到信宜市房地产管理局登记办理好信宜市教育路亘德.育龙湾小区第八幢第15层1502号房的房地产权属证书给原告李荣、彭金英（××）领取。三、案件受理费由被告承担。原告对其主张提供的证据有：1、原告李荣、彭金英的身份证复印件各一份。2、《广东省商品房买卖合同（合同编号：081502）》复印件一份。3、收楼确认书复印件一份。4、收据复印件一份。5、《国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知》国发【2014】62号复印件一份。6、《国务院关于税收等优惠政策相关事项的通知》国发【2015】25号复印件一份。7、财信网发布的《国务院暂停税费优惠专项清理地方避免毁约尴尬》评论文章一份、《国务院暂停税收优惠专项清理或为“放水养鱼”》评论文章一份。被告信宜市亘德房地产开发有限公司在庭审中辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求，理由如下：一、被告已经在2012年6月27日办理了原告涉案房屋的备案登记，这有信宜市房产局的书面证据证实。二、原告涉案房屋现在没有办理房产权属证书，该责任不是被告造成的，而是由于信宜市人民政府针对土地出让金出台了相关的新规定，提高了土地出让金，这是因为政策性原因导致房产证没有及时办理好，就该问题我公司已经咨询了信宜市房产局，所以并不存在因被告的原因导致不能办好证。三、根据商品房买卖合同的第十五条，商品房交付使用后两年内这个期限是出卖人办理备案的时间，不是办好房产证的时间，原告对此期限的理解是不符合合同的约定的。四、按照商品房买卖合同附件四中的相关约定，买受人应该协助办理房产证的，如果是政府部门的原因导致的办证时间的拖延，出卖人是不承担任何责任的。五、涉案的1502号房尚未办理好房屋产权证是由于信宜市人民政府原承诺我公司投资开发的陈锦垌城中村改造项目后，我公司将在建设和土地转让过程中在市本级权限范围内的各项行政事业性收费（主要包括契税和土地出让金）按最抵标准的10%收取，但在我公司投资开发了陈锦垌城中村改造项目后，政府又取消了上述优惠政策，特别是信宜市地方税务局要求我公司按信宜市国土资源局工作会议纪要信国土资纪[2015]1号，该会议纪要中第（二）项第1点的规定即按照2008年基准地价70%的标准收取土地出让金，并交清有关税费后方可办理确权发证手续。由于原来政府给我公司的优惠政策不能落实，所以一直没有办理好房产证，我公司也有发函去信宜市地方税务局，但是对方也一直没有书面答复给我们。现在信宜市地方税务局要求我公司按信宜市国土资源局工作会议纪要信国土资纪[2015]1号第（二）项第1点的要求缴交税费，即我公司享受不到原来政府承诺优惠政策的。按照原来政府承诺的优惠政策，我公司为城中村改造的公共道路建设支付了1997.2596万元，该金额是已经经我公司与相关部门结算确认的。但现在取消了优惠政策，而我公司为政府建设公共道路支付的1997.2596万元政府也没有退还，所以双方就该问题正在协商当中。被告对其主张提供的证据有：1、《信宜市房地交易所办事指南—预售商品房买卖合同登记备案》复印件一份、信宜市房地产交易所出具的关于信宜市亘德育龙湾小区第八幢商品房备案登记时间表复印件一份。2、信宜市人民政府办公室文件信府函[2008]4号《关于同意实施陈锦垌城中村改造项目的批复》复印件一份、信宜市人民政府办公室文件信府办函[2008]81号《关于陈锦垌城中村改造项目市政公共道路建设问题的批复》复印件一份、信宜市人民政府办公室文件信府办函[2009]5号《关于减免陈锦垌城中村改造项目“育龙湾”住宅小区建设收费问题的批复》复印件一份、信宜市国土资源局工作会议纪要信国土资纪[2015]1号复印件一份。3、市陈锦垌城中村改造道路（我公司已竣工的项目）、其他应收款明细账、预付账款明细账、在建工程明细账、预付账款明细账复印件各一份根据原、被告的申请本院调查收集的证据有：信宜市房地产管理局于2015年11月26日出具的《信宜市房地产管理局的回复函》一份、信宜市房地产管理局于2015年12月24日出具的《关于亘德育龙湾小区部分业主办理房产证的复函》一份、信宜市房地产管理局于2016年1月5日出具的《关于信宜市人民法院调查商品房办理权属登记有关手续的复函》一份。经审理查明，被告信宜市亘德房地产开发有限公司是依法登记成立的房地产开发企业，经营范围是房地产开发、销售；小区物业管理、园林绿化；房地租赁咨询服务、林业种植开发（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。被告信宜市亘德房地产开发有限公司在信宜市东镇教育路陈锦垌开发建设亘德.育龙湾住宅小区。2012年6月21日，原告李荣、彭金英作为买受人，被告信宜市亘德房地产开发有限公司作为出卖人，双方签订《广东省商品房买卖合同》一份，约定：出卖人信宜市亘德房地产开发有限公司取得位于信宜市东镇教育路陈锦垌编号为信府国用（2009）第0001284和信府国用（2009）第00015323号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。该地块面积为19234㎡，规划用途为住宅，土地使用年限自2009年10月19日至2079年9月29日。买受人李荣、彭金英向出卖人信宜市亘德房地产开发有限公司购买位于信宜市东镇教育路陈锦垌的亘德.育龙湾第八幢15层1502号商品房，该商品房属预售，购房总金额为492174元，买受人按银行按揭方式付款即交定金伍万元，签订《购房协议书》，并按《购房协议书》所规定的付款时间到售楼部缴交首期购房款不少于30%（含定金）并签署《商品房买卖合同》。待该幢房屋封顶后十五天内到指定银行办理按揭贷款；若楼房已封顶的，于签署《商品房买卖合同》后十五天内到指定银行办理按揭贷款（属购买第二套房者，按银行规定办理）。关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后二年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金等内容。2012年10月31日，原告李荣在收楼确认书上签名确认接收了涉案的1502号商品房。2013年12月30日，原告李荣、彭金英向被告信宜市亘德房地产开发有限公司交纳了涉案1502号房的办证费用19500元。2015年10月30日，原告以被告拖延缴税而致使原告不能在两年内取得房地产权属证书，被告违约为由起诉至本院，提出上述诉称中的诉讼请求及事实理由。另查明，信宜市人民政府于2008年12月30日发布信府办函[2008]81号《关于陈锦垌城中村改造项目市政公共道路建设问题的批复》，该文件写明由信宜市亘德房地产开发有限公司负责出资建设属“育龙湾”住宅小区基础设施配套项目，而市政府对该公司投资建设城中村改造项目基础设施的补偿问题另行专题研究。2009年1月16日，信宜市人民政府发布信府办函[2009]5号《关于减免陈锦垌城中村改造项目“育龙湾”住宅小区建设收费问题的批复》，该批复写明经市政府常务会议研究，同意对信宜市亘德房地产开发有限公司投资开发的陈锦垌城中村改造项目“育龙湾”住宅小区（占地面积约5.9万平方米、建筑面积约15.8万平方米），按最低标准的10%收取建设和土地转让过程中市本级权限范围内各项行政事业性收费（其中防空地下室易地建设费按50%的标准收取），按最低标准的50%收取政府定价和政府指导价的中介服务及经营服务性收费（其中监理费按60%的标准收取）。而信宜市国土资源局工作会议纪要信国土资纪[2015]1号，该会议纪要中第（二）项第1点规定：2008年11月11日我市土地基准地价公布后至2014年4月1日新的基准地价公布前出让的土地，一律按照2008年基准地价70%的标准收取土地出让金，并交清有关税费后方可办理确权发证手续。该会议纪要是从2015年1月1日开始执行。再查明，信宜市房地产管理局于2012年6月27日对信宜市亘德房地产开发有限公司与李荣、彭金英签订的涉案的《广东省商品房买卖合同》进行了备案。2014年11月28日，信宜市人民政府发出《关于追缴有关建设规费和土地出让金的通知》[信府函（2014）45号]，要求采取有力措施，对违规减免的城市基础设施配套费、防空地下室易地建设费和降低标准少收取的防空地下室易地建设费以及少征的土地出让金的追缴，确保在2014年12月31日前将所涉及的违规减免、应征未征、少征的财政资金全额征收追缴入库。信宜市房地产管理局于2016年1月5日出具的《关于信宜市人民法院调查商品房办理权属登记有关手续的复函》显示以下内容：一、房产局在办理业主的房产权属登记前，不要求出卖人将相关权属登记的资料报房产局备案。房产局在办理权属登记时不需要备案手续。二、房产局目前办理商品房预售合同备案的目的是为了对开发商预售行为进行合法性审查，维护购房人的合法利益。对商品房预售行为进行全过程的行政监督，有利于交易双方权益的实现，有利于房地产市场良性交易秩序的建立。三、买受人属于银行按揭付款的，交楼后按揭银行目前无需向房产局或业主出具书面同意办理《房地产权证》及他项权证的手续。信宜市房地产管理局于2016年2月2日出具的《关于亘德育龙湾小区部分业主办理房产证的复函》显示以下内容：亘德育龙湾小区D座8幢商品房至今未能办好房产证的原因之一是市政府针对房地产行业新出台了土地出让金大幅度变更的新政策。此外原、被告在庭审中也确认至目前为止，涉案的1502号房的房屋产权证尚未办好。本院认为，原、被告于2012年6月21日签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，是双方的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应认定为合法有效。本案的争议焦点有：1、被告应否支付超期办证违约金14765.22元给原告。2、对原告要求被告在30日内到产权登记机关办理好涉案1502号房的房地权属证书给原告能否获得法院支持。关于被告信宜市亘德房地产开发有限公司应否支付超期办证违约金14765.22元给原告李荣、彭金英的问题。本院作如下评述：首先，本案的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后二年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”但信宜市房地产管理局于2012年6月27日已对涉案房屋进行了备案。同时，信宜市房地产管理局的复函显示，在业主的房产权属登记前，不要求出卖人将相关权属登记的资料报房产局备案，即房产局在办理权属登记时不需要备案手续。因此，被告仅将涉案合同备案，而没有将产权登记所需资料办理备案，并不存在过错。其次，被告不是办证机关，其协助办理涉案房屋的权属证是其随附义务，而要办理涉案房屋的产权登记，作为买受人需缴纳相关的契税及办证费用。从本案现有的证据看，被告于2012年10月31日将涉案的1502号商品房移交给原告，但原告于2013年12月30日才向被告交纳办证费。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的有关规定，被告可以将办证时间相应予以顺延，也即被告应从原告交纳办证费之日起二年内（即2015年12月30日前）办理好涉案房屋的权属证书。此后，由于政府于2014年11月28日发出了《关于追缴有关建设规费和土地出让金的通知》，对原来的优惠政策及土地出让金的收取标准作了大幅度变更，同时，从信宜市房地产管理局的复函也说明涉案房屋未能办好房产证的原因之一是市政府针对房地产行业新出台了土地出让金大幅度变更的新政策。对于政府调整土地出让金的行为不是被告可以预见、避免或克服的，因此导致迟延办理涉案房屋产权证的风险应由双方当事人共同负担。综上，原告认为被告在交房后二年内未能为其办好房地产权证，已构成违约，要求被告承担违约责任的依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告在30日内到产权登记机关办理好涉案1502号房的房地权属证书给原告能否获得法院支持？被告不是办证机关，其协助办理涉案房屋的权属证是其随附义务。同时本案属于民事纠纷，而政府职能部门何时为房屋权属人办理好房地权属证书不属民事案件的处理范畴，为此本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：驳回原告李荣、彭金英的诉讼请求。案件受理费169元（原告已预交），由原告李荣、彭金英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判长  黄方强审判员  彭秋香审判员  万彩凤二〇一六年十二月十四日书记员  谢 燕许瀚丹附法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款：没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。