肇庆市中级人民法院法律文书审批表案号（2016）粤12民终字第956号份数拟稿单位民四庭拟稿人拟稿时间2016年9月8日秘密等级核稿审批意见广东省肇庆市中级人民法院民事判决书（稿）（2016）粤12民终956号上诉人（原审原告）：曹水连，女，汉族，1976年9月23日出生。住广东省廉江市。委托诉讼代理人：骆军辉，广东国灿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肇庆市瑞兰房地产开发有限公司。住所地：广东省肇庆市大旺经济开发区。法定代表人：朱得文。委托诉讼代理人：郭鹏志、邓传华，均为广东安鼎律师事务所律师。上诉人曹水连因与被上诉人肇庆市瑞兰房地产开发有限公司（以下简称“肇庆瑞兰公司”）商品房预约合同纠纷一案，不服四会市人民法院（2016）肇1284民初68号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日立案后组成合议庭审理了本案，现已审理终结。曹水连上诉请求：1.撤销四会市人民法院（2016）肇1284民初68号民事判决；2.判令解除曹水连与肇庆瑞兰公司之间的《大旺广场益华购物中心认购书》；3.判令肇庆瑞兰公司双倍返还曹水连定金100000元；4.判令肇庆瑞兰公司返还曹水连购房款59000元；5.判令肇庆瑞兰公司支付曹水连差旅费损失3000元；6.本案诉讼费由肇庆瑞兰公司承担。事实及理由：一审判决对肇庆瑞兰公司已实际签订《商品房买卖合同》认定错误。曹水连在《商品房买卖合同》上签字后因不愿意在《租赁协议》及租金收据上签字，肇庆瑞兰公司就告知曹水连只有同时将三个文件都签订合同才是有效及能够履行，否则，《商品房买卖合同》不成立。之后肇庆瑞兰公司一直不将《商品房买卖合同》盖章并交付曹水连就是最好的证明。肇庆瑞兰公司为避免承担违约金而在本案开庭前在《商品房买卖合同》盖章，并坚持必须签署其他两个文件后《商品房买卖合同》才能得到认可及履行，也足以说明肇庆瑞兰公司虽然在《商品房买卖合同》上盖章但实际并没有与曹水连达成一致，且合同文本都在肇庆瑞兰公司受理，一审仅以合同上盖章就认定合同已经签署并生效是片面和错误的。综上，一审判决认定事实不清，导致判决错误，请求二审依法改判，支持曹水连的诉讼请求。肇庆瑞兰公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。曹水连向一审法院起诉请求：1.判令解除曹水连与肇庆瑞兰公司之间的《大旺广场益华购物中心认购书》；2.判令肇庆瑞兰公司双倍返还曹水连定金100000元；3.判令肇庆瑞兰公司返还曹水连购房款59000元；4.判令肇庆瑞兰公司支付曹水连差旅费损失3000元；5.本案诉讼费由肇庆瑞兰公司承担。一审法院认定事实：2014年10月9日，经肇庆市高新区房产管理局批准，肇庆瑞兰公司取得大旺广场3栋的《商品房预售许可证》（编号：肇旺许字第2014020）。2015年7月5日，曹水连（乙方）与肇庆瑞兰公司（甲方）分别签订两份《大旺广场益华购物中心认购书》（以下简称“认购书”），均约定曹水连认购肇庆瑞兰公司位于肇庆市高新区工业大街10号首层1-94号商铺（以下简称“该物业”）（建筑面积12.25平方米，套内面积为7.62平方米）（该物业按套销售），其中编号为0000261的《认购书》约定的优惠价为220000元（已减3年租金），另一份编号为0000281的《认购书》约定的优惠价为209000元（已减3年租金），物业的交付日期均为2018年12月31日，乙方须于签署《认购书》时向甲方支付定金人民币50000元，该定金在乙方所缴付的首期房款中自行抵扣……等。曹水连在签订《认购书》前，即在2015年6月28日和2015年6月29日分别向肇庆瑞兰公司支付定金500元和19500元；在签订《认购书》后，即2015年7月8日，曹水连再向肇庆瑞兰公司支付定金30000元，并在2015年7月8日和2015年8月31日分别向肇庆瑞兰公司支付首期款10000元和49000元。上述款项为定金50000元和部分购房款59000元，肇庆瑞兰公司均向曹水连出具了《收款收据》。2015年7月27日，肇庆瑞兰公司将拟好的买卖本案所涉房屋的《商品房买卖合同》先交曹水连签署，曹水连签署后肇庆瑞兰公司将合同收走，一直未将其签署及盖章的合同交予曹水连收执。上述《商品房买卖合同》约定：曹水连购买肇庆瑞兰公司大旺广场一期3栋商铺1-94号，总金额209000元，2015年7月8日付总房款的50%即109000元，余额于2015年7月12日前办理10年银行贷款按揭，肇庆瑞兰公司应当在2015年12月30日前将房屋交付曹水连使用。后肇庆瑞兰公司提出曹水连所购物业要给肇庆瑞兰公司免费使用三年至2018年12月31日止，由双方签订一份《大旺益华购物中心（大旺广场）商铺租赁协议书》，约定租赁期限为2015年12月31日至2018年12月31日，第一、第二年每年租金15675元，第三年租金20900元，并要曹水连给肇庆瑞兰公司签署一份已收到肇庆瑞兰公司三年租金共55000元的《收据》，曹水连认为双方之前无此约定，拒绝将所购房屋租赁给肇庆瑞兰公司使用，亦拒绝签署租金收据，双方为此发生争议，肇庆瑞兰公司亦一直未将曹水连已签名的合同交付曹水连。一审法院认为，本案曹水连与肇庆瑞兰公司就商品房买卖经协商后，双方先签订《认购书》，约定曹水连认购肇庆瑞兰公司商铺，并由曹水连支付定金，后曹水连于2015年7月27日在肇庆瑞兰公司拟好的《商品房买卖合同》上签名，但肇庆瑞兰公司一直未将己方签署及盖章的合同交付一份给曹水连收执，事实清楚，证据充分。民事合同是合同主体设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案曹水连已在《商品房买卖合同》上签名，虽然一直没有收到双方均已签署的合同原件，但从肇庆瑞兰公司在诉讼中提供的合同，肇庆瑞兰公司亦已在该合同上签署及盖章。除房屋交付时间外，合同内容符合双方在《认购书》中约定的事项，不违反法律有关规定。虽然肇庆瑞兰公司并非与曹水连同时签署合同，但一方先签名，另一方后续签署的形式并不违反法律规定。在肇庆瑞兰公司在合同上签字盖章后，该《商品房买卖合同》已依法成立。故本案属于商品房买卖合同纠纷。曹水连主张本案为商品房预售合同纠纷，其观点是双方并未签订《商品房买卖合同》，此理由不符合客观事实。曹水连认为肇庆瑞兰公司在双方签订《认购书》后，无理拒绝签订《商品房买卖合同》，其行为构成违约，请求解除双方签订的《认购书》并由肇庆瑞兰公司承担违约责任，但肇庆瑞兰公司实际上已签订《商品房买卖合同》，只是在要求曹水连与其签订《大旺益华购物中心（大旺广场）商铺租赁协议书》及签署收取租金收据被拒后，一直未将买卖合同原件交付曹水连。双方因为对是否应将曹水连所购铺位先交付肇庆瑞兰公司租赁使用3年存在争议，而致肇庆瑞兰公司未将合同交付曹水连。肇庆瑞兰公司认为根据《认购书》约定内容，双方对曹水连购买铺位后先交付肇庆瑞兰公司租赁使用3年已有共识，从《认购书》约定的房屋交付时间亦可证明该情况，是曹水连违反诚信原则，对将铺位租赁给肇庆瑞兰公司使用反悔，而曹水连坚持没有此约定。经查明，本案中，双方在2015年7月5日签订两份《认购书》，除了房价外，其余内容基本一致。从协议双方在《商品房买卖合同》中关于房价的约定及曹水连交付的定金、首期房款等事实，应认定编号为0000281的《认购书》才是双方最终确认的协议。上述《认购书》中，约定的购房优惠价为209000元，并注明“已减3年租金”，同时约定物业交付时间为2018年12月31日。对比肇庆瑞兰公司提供的《有房有铺超值大组合》中1-94号铺的价格及双方在认购书》中确定的实际房价，肇庆瑞兰公司确实给予了优惠，而从《认购书》签订日期、约定的签订《商品房买卖合同》时间及物业交付时间，签订《商品房买卖合同》至实际交付物业时间亦大致为3年，从上述情况分析，有理由相信双方曾对涉案铺位先交肇庆瑞兰公司租赁使用3年进行过协商约定，只是在协议文字上没有明确订明。《商品房买卖合同》内容第八条第1款约定曹水连所购1-94号商铺在2015年12月30日前交付使用。《认购书》只是双方对认购房屋的意向表示，在买卖双方签订《商品房买卖合同》后，依照约定及有关规定，《认购书》自动失效。因此，双方在《商品房买卖合同》中约定商铺在2015年12月30日前交付使用，是双方对原约定的物业交付时间进行了变更，该物业应以《商品房买卖合同》约定的交付时间为准。双方已依法签订《商品房买卖合同》，合同已依法成立。只是由于双方对是否先将商铺交付肇庆瑞兰公司租赁使用3年存在争议，而致合同未履行。商品房预售合同争议与商品房买卖合同争议属于不同法律关系。曹水连主张肇庆瑞兰公司违反《认购书》约定，并非主张肇庆瑞兰公司违反《商品房买卖合同》约定。在双方签订《商品房买卖合同》并在合同成立后，原《认购书》已失效，故曹水连请求解除《认购书》及由肇庆瑞兰公司双倍返还定金、购房款及赔偿损失的无事实及法律依据，理由不成立，该院不予支持。肇庆瑞兰公司的抗辩理由成立，该院予以采纳。如双方认为对方在履行《商品房买卖合同》中不符合约定，可另行主张解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第1款、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条的规定，判决：驳回曹水连的全部诉讼请求。本案受理费1770元（已减半收取），由曹水连负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认，并补充查明：双方签订的《认购书》第二条第一项约定：…签订《商品房买卖合同》后，本认购书自动失效。第二项约定…本认购书生效后，若甲方无故解除本认购书的，甲方应在收到乙方通知之日起十五天内将所收定金双倍返还给乙方。本院认为，本案因曹水连诉请解除其与肇庆瑞兰公司签订的《认购书》而引发，应定性为商品房预约合同纠纷，一审认定为商品房销售合同纠纷有误，本院予以纠正。根据当事人的上诉、答辩及查明的事实，本案二审争议的焦点是涉案《商品房买卖合同》是否成立的问题。本案中，曹水连和肇庆瑞兰公司先后在《商品房买卖合同》上签字或盖章，虽然后者盖章的时间不能确定，但在曹水连起诉时该合同处于已签订的状态，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”的规定，涉案《商品房买卖合同》已经成立。因合同成立的条件已成就，肇庆瑞兰公司未在盖章后将合同交给曹水连收执不影响合同的成立，肇庆瑞兰公司应积极履行该附随义务，尽快将合同交给曹水连。至于曹水连认为其未在《租赁协议》及租金收据上签字，双方没有达成合意，因租赁和买卖是不同的法律关系，该协议及收据与《商品房买卖合同》是相互独立的，彼此没有关联，且认定合同双方是否达成合意的标准是有无在合同上签字，故《商品房买卖合同》不因未签订《租赁协议》及租金收据而不成立。根据《认购书》第二条第一项“签订《商品房买卖合同》后，本认购书自动失效”的约定，涉案的《认购书》已失效，双方在《认购书》中约定的权利义务终结，故曹水连请求解除该认购书的主张理据不足，不能得到支持，其依据该认购书提出的其他诉讼请求的理由亦不成立，一审判决驳回曹水连的诉讼请求并无不当，应予维持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，曹水连的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3540元，由上诉人曹水连负担。本判决为终审判决。审 判 长  张秀丽代理审判员  覃争义代理审判员  黄国涛二〇一六年九月八日书 记 员  吴兰芳第9页共910页