安徽省灵璧县人民法院民 事 判 决 书(2016)皖1323民初3521号原告：灵璧县浍沟粮食购销有限公司破产管理人。住所地：灵璧县。负责人：蔡善连，该破产管理人负责人。委托代理人：吕少玲，男，1964年5月6日出生，汉族，住安徽省灵璧县。委托代理人：朱兴玲，灵城镇法律服务所法律工作者。被告：朱荣侠，女，1960年10月3日出生，汉族，小学文化，农民，住安徽省灵璧县。原告灵璧县浍沟粮食购销有限公司破产管理人与被告朱荣侠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案受理后，依法由审判员晏若冰适用简易程序，并于2016年11月15日公开开庭进行了审理，原告灵璧县浍沟粮食购销有限公司破产管理人的委托代理人吕少玲、朱兴玲，被告朱荣侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。灵璧县浍沟粮食购销有限公司破产管理人诉称：原灵璧县第三粮食购销公司浍沟分公司于2006年1月1日与被告朱荣侠签订了房屋租赁合同，将原告坐落在浍沟镇浍沟街东西主干道北侧两间门面房上下两层租赁给被告使用、租赁期限为50年（即从2005年12月30日至2055年1月30日），租金70000元，一次性付清。合同第四条约定，房屋北15米内有权使用，但不得构建设施。合同签订后被告已经使用10年，不仅没有缴纳租金，还擅自在主房北15米内土地上构建房屋及其他建筑物。因浍沟分公司不是法人单位，也不是单独核算单位，无权与他人签订合同；合同法中规定租赁房屋期限不得超过20年；该合同显示公平、违反等价有偿原则。另灵璧县第三粮食购销公司浍沟分公司于2006年2月7日撤销变更为灵璧县浍沟粮食购销有限公司。上述所出租的房屋属该公司管理。2009年9月30日该公司申请破产，2010年1月18日经法院裁定破产，并成立破产管理人，2010年3月30日终结破产，但破产管理人没有撤销。现起诉要求解除灵璧县第三粮食公司浍沟分公司与被告签订的房屋租赁合同；判令被告拆除其在租赁房屋北15米内土地上的房屋及构建屋并恢复原状；判令被告支付拖欠原告房屋租金14000元。朱荣侠辩称：原告起诉我不合适，我们签订合同的时候站长不是现在这个人，但是签合同的不是个人，代表的是公司，是加盖公章的，说签50年合同违法，但是违法也是公司与我们签的，我认为应该按照合同签订的50年来。原告向本院提交房屋租赁合同一份。证明原、被告之间签订的是租赁合同，被告尚欠租赁费用，合同应该是无效合同，按照合同约定，乱搭建的应该拆除。针对原告提供证据材料，朱荣侠质证时认为：我们当时签订的是买卖合同。根据双方举证、质证意见，本院认为原告提供的房屋租赁合同能证明双方签订了房屋租赁合同。本案经举证、认证，本院查明以下事实：2005年1月30日，被告朱荣侠与原灵璧县第三粮食购销公司浍沟分公司签订《房屋租赁合同》一份，合同主要内容有：朱荣侠租赁原灵璧县第三粮食购销公司浍沟分公司房屋两间；租期从2005年12月30日至2056年12月30日；租金每间35000元，总计70000元，一次性缴清；因土地、税务、环保、城建及政府政策性拆迁、改建等一切损失均由朱荣侠负责；主房北15米，朱荣侠有权使用，不得构建设施影响原灵璧县第三粮食购销公司浍沟分公司的正常工作和环境污染；原房屋的结构，不得改建、专卖，造成损失由朱荣侠负责。合同签订后，原灵璧县第三粮食购销公司浍沟分公司按合同约定交付了房屋。朱荣侠也支付了房屋租赁费并使用了本案所涉及的房屋，并在主房北15米范围内构建院墙、楼梯、房屋等。另查，灵璧县第三粮食购销公司浍沟分公司系灵璧县第三粮食购销公司成立的分公司。2006年2月7日，灵璧县第三粮食购销公司撤销变更为灵璧县粮食购销有限公司，后成立灵璧县浍沟粮食购销有限公司。本案所争议房屋也由灵璧县浍沟粮食购销有限公司管理。2009年9月30日，灵璧县浍沟粮食购销有限公司申请破产，2010年1月18日经本院裁定宣告破产，并成立灵璧县浍沟粮食购销有限公司破产管理人。2010年3月30日，本院终结破产。但灵璧县浍沟粮食购销有限公司破产管理人时至今日未到破产人灵璧县浍沟粮食购销有限公司的原登记机关办理注销登记。本院认为：本案争议焦点是被告朱荣侠与原灵璧县第三粮食购销公司浍沟分公司签订《房屋租赁合同》，是否有效；原告要求解除该合同是否应予支持。原灵璧县第三粮食购销公司浍沟分公司虽然在签订合同时候是原灵璧县第三粮食购销公司的分公司，但原灵璧县第三粮食购销公司浍沟分公司当时具有营业执照，对外出租房屋以自己的名义实施，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第（五）项规定的其它组织，且2006年2月7日，灵璧县第三粮食购销公司撤销变更为灵璧县粮食购销有限公司，后原灵璧县第三粮食购销公司浍沟分公司变更为灵璧县浍沟粮食购销有限公司，本案所争议的房屋仍属于原灵璧县浍沟粮食购销有限公司。因此，原灵璧县第三粮食购销公司浍沟分公司在签订合同时候是适格主体。由于灵璧县浍沟粮食购销有限公司于2010年1月18日经本院裁定宣告破产，并成立灵璧县浍沟粮食购销有限公司破产管理人，且灵璧县浍沟粮食购销有限公司破产管理人没有注销，故璧县浍沟粮食购销有限公司破产管理人是本案适格主体。根据《中华人民共和国民法通则》第六十条“民事行为部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效”及《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，2006年1月30日，朱荣侠与原灵璧县第三粮食购销公司浍沟分公司签订《房屋租赁合同》即租赁期限从2005年12月30日起至2026年12月29日止的期间是有效合同，超过部分无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告应当退还从2026年12月29日以后的房租费即42000元。至于朱荣侠在主房北15米中搭建的建筑物，违反了合同中的不得构建设施影响原灵璧县第三粮食购销公司浍沟分公司的正常工作和环境污染的相关约定，因此朱荣侠在主房北15米中搭建的建筑物也应当拆除。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六十条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条第一款之规定，判决如下：一、2006年1月30日被告朱荣侠与原灵璧县第三粮食购销公司浍沟分公司签订《房屋租赁合同》中超过20年租赁期限部分无效；二、原告灵璧县浍沟粮食购销有限公司破产管理人在本判决书生效后三十日内一次性退给被告朱荣侠超过20年部分房租费42000元；三、被告朱荣侠在本判决书生效后十日内拆除在本案涉及租赁房屋主房北15米范围内的建筑物；四、驳回原告璧县浍沟粮食购销有限公司破产管理人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元,减半收取75元，原告灵璧县浍沟粮食购销有限公司破产管理人负担40元，被告朱荣侠负担35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于市中级人民法院。审判员  晏若冰二〇一六年十二月二十日书记员  张 琼附相关法律条文中华人民共和国民法通则第六十条民事行为部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效。中华人民共和国合同法第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。中华人民共和国民事诉讼法第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（一）依法登记领取营业执照的个人独资企业；（二）依法登记领取营业执照的合伙企业；（三）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；（四）依法成立的社会团体的分支机构、代表机构；（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果