重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0240民初4553号原告：马勤龙，男，1969年3月8日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。原告：谭其梅，女，生于1967年7月7日，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。二原告委托诉讼代理人：高亚，重庆经冠律师事务所律师。被告：石柱土家族自治县城市建设综合开发公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇万寿大道27号建设大厦8楼。组织机构代码证69393877-0。法定代表人：敖天宝，该公司经理。委托诉讼代理人：陈江碧，重庆律缘律师事务所律师。原告马勤龙、谭其梅诉被告石柱土家族自治县城市建设综合开发公司（以下简称城建公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马勤龙、谭其梅的委托诉讼代理人高亚，被告城建公司的委托诉讼代理人陈江碧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马勤龙、谭其梅向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期交房及逾期取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的违约金24673.15元。事实与理由：2013年1月28日，原、被告签订《重庆市商品买卖合同》（以下简称《合同》）。该合同约定被告将其开发的位于X处房屋出售给原告。《合同》第七条约定被告应于2014年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告；《合同》第八条第一款约定被告于确定交房日的七日前书面通知原告做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接的，被告应当出示《重庆建设工程竣工验收备案登记证》，验收交接后，双方应签署房屋交接单。被告还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝接房，由此产生的延期交房责任由被告承担。《合同》第九条约定被告逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。被告于2015年5月11日将房屋交付原告，违约314天，应支付原告违约金13042.71元。《合同》第十三条第二款约定了被告应当在商品房交付使用之日起60日内，向土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交相关资料，取得受理单。被告于2016年4月14日取得登记受理单，违约280天，应支付原告违约金11630.44元。城建公司辩称，《合同》已明确约定单栋验收合格为交房条件，交房时间应以原告实际接房的时间为准。原告未按时提交相应的资料，以致被告迟延取得土地房屋登记机构出具的办理《房地产权证》的登记受理单，逾期的截止时间应认定为2016年3月20日。被告迟延取得登记受理单，未给原告造成任何损失，相应的违约金应调整为合同约定的60%。本院经审理认定事实如下：2013年1月19日，原告马勤龙支付被告购房款定金50000.00元。2013年1月28日，二原告（乙方）与被告（甲方）签订了《合同》，约定二原告以415373.00元的价格购买被告开发建设的位于南宾镇万寿大道17号附1号2-2-8-3号商品房一套。同日，二原告支付被告购房首付尾款145373.00元，并向被告交付大修基金9079.00元。《合同》第七条约定：“属预售商品房的，甲方应于2014年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用……本商品交付时应符合以下条件：（1）本商品方已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；（2）本商品方为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定；（3）暂未达到上述条件的，已通过单幢竣工验收亦视为符合交付条件”。《合同》第八条约定：“(1)甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接的，被告应当出示《重庆建设工程竣工验收备案登记证》，验收交接后，双方应签署房屋交接单。被告还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝接房，由此产生的延期交房责任由被告承担。(2)由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担”。《合同》第九条约定：“逾期超过60日后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金》”。《合同》第十三条约定：“预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同三日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：……逾期超过60日后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任”。2014年3月15日，原告所购房屋所在楼房单幢验收合格。2015年5月11日，二原告接收被告交付的房屋。2015年11月26，原告所购房屋所在工程取得石柱土家族自治县建设委员会出具的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（石柱县建竣备字［2015］0030号）。2016年4月14日，原告所购房屋申请办理房地产权证被石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局受理。以上事实有原、被告提交的证据及庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告于2013年1月28日签订的《合同》第七条约定的“暂未达到上述条件的，已通过单幢验收亦视为符合交付条件”内容，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”和《商品房销售管理办法》第四十条“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚”的规定，属无效协议。《合同》第七条约定被告于2014年6月30日前交付房屋，该房屋于2015年11月26日取得竣工验收备案登记证。原告于2015年5月11日接房，视为原告认可该房屋于2015年5月11日合格。被告迟延316天交付房屋，并于签订合同前支付购房款115353.00元，于2013年3月8日支付购房款220000.00元。按照《合同》第九条的约定，被告应支付原告逾期交房的违约金为415353.00元÷10000×316=13125.79元。《合同》第十三条第二款约定被告应当在商品房交付使用之日起60日内，取得土地房屋登记机构出具的办理《房地产权证》的登记受理单。被告于2015年5月11日将房屋交付原告，于2016年4月14日取得土地房屋登记机构出具的办理房地产权证的登记受理单。被告共逾期280天取得登记受理单，按照《合同》第十三条第四款“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：……逾期超过60日后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”的约定，被告应支付原告的违约金为415373.00元÷10000×280天＝11547.37元。被告未提供相应的证据证明其已通知原告提供相应的资料办理房地产权证，被告应支付的迟延取得受理单的违约金是对被告怠于行使义务的惩罚，不应以原告方的具体损失来计算。故对被告方请求减少或免除违约金的抗辩理由，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告石柱土家族自治县城市建设综合开发公司于本判决生效之日起三十日内支付原告马勤龙、谭其梅逾期交房及逾期取得土地房屋登记机构出具的办理房地产权证登记受理单的违约金24673.15元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取208.00元，由石柱土家族自治县城市建设综合开发公司负担，并于本判决生效之日起三十日内支付原告马勤龙、谭其梅。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员  尹华正二〇一六年十二月二十八日书记员  谭 媛