河北省香河县人民法院民 事 判 决 书(2016)冀1024民初3500号原告王培培，女，1982年9月7日出生，汉族，河北省香河县人，住香河县。委托代理人宋长浩，男，1981年12月20日出生，汉族，河北省香河县人，住香河县，系原告丈夫。被告杜松岩，男，1982年9月7日出生，汉族，河北省香河县人，住香河县城西区。委托代理人张福印，河北正昊律师事务所律师。原告王培培诉被告杜松岩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案受理，依法由审判员许广恒适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王培培及其委托代理人宋长浩、被告杜松岩及其委托代理人张福印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年5月7日，被告杜松岩与我签订《房屋买卖居间合同》，我购买被告坐落于香河县××小区××楼××单元××室房屋，产权证号为香Ａ字第××号，根据上述合同约定，被告于2016年9月4日至2016年9月15日之间办理房屋过户手续，在此期间，我多次催促被告配合办理房屋过户手续，均遭被告拒绝。故此向法院提起诉讼，请求法院判令被告履行《房屋买卖居间合同》，配合我办理房屋过户手续；判令被告按照房屋总价款的20%赔偿我的损失；诉讼费由被告负担。被告辩称，第一、本案的《房屋买卖居间合同》应属无效，原告的诉讼请求不应予支持。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定，共有的房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。本案涉及的房产系我与妻子夫妻共有的房产，我无独立的处分权。在原告与我签订房屋买卖居间合同时，没有经我妻子书面同意。第二、原告与我未依法定程序办理房屋买卖的网签合同，未依法办理房屋的买卖登记备案。房屋买卖是要式法律行为，未经上述的法律程序和方式依法未成立，那么原告的诉请不应得到支持。第三、原告与我于2016年5月签订了合同，但原告故意拖延至今未办理网签的房屋买卖合同，未办理银行的房屋按揭贷款合同，拖延历时达5个月之久。在此期间，北京和香河房价飙升，我想将香河的首套房出售后在北京买房，现在我的设想已成为泡影。因原告的故意拖延，造成与签订房屋买卖居间合同时的情形发生巨大反差，按该合同进行交易难以进行，加之合同无效，我要求终止双方的合同履行意向。第四、我的户籍在香河县，涉案的房屋是我的唯一住房，造成我失去这唯一住房后无法购买房屋和无处容身，对我的利益和合法权益造成无法弥补的巨大损失。因此我无法接受按原居间合同履行，其过错和责任不在我方，所以我要求终止合同履行是有充分理由的，应当给予支持。第五、按照房屋买卖居间合同第五条第一款第四项约定，原告应在银行面签日将该房首付款755000元交付给我，但原告至今未办理银行房贷的面签合同，合同约定的首付款给付条件未成就，即使原告给付首付款，也不是合同约定的履行行为。那么本案买卖双方并未按法定程序进行任何履行，双方仅处于和停留在意向合同状态。这种长时间迟滞造成了意向合同签订时的情况发生了重大情势变迁，严重危及和损害了我签订意向合同的初衷和目的，因此，我要求终止意向合同应当予以支持。综上所述，原告与我签订的房屋买卖居间合同违反法律强制性规定，依法应属无效。并且双方未依法定程序到房产交易管理部门签订网签的标准合同，双方的买卖意向未经登记备案，依法尚未生效。并且因原告拖延网签合同和面签银行按揭贷款合同，且拖延达五个月没有任何进展，造成房屋交易市场巨大变化和反差的情势变更，过错在原告方，我因此要求终止意向合同关系应当给予支持，原告诉请完全不能成立。请求法院依法查明事实，公正裁判，支持我的答辩意见。原告为证明其主张的事实，向本院提供如下证据：1、《房屋买卖居间合同》一份，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系及双方权利义务约定情况。2、收款人为被告的收据一份、农业银行卡交易明细清单一份、建设银行卡客户交易查询单一份，证明原告按照合同约定向被告支付购房首付款及定金的事实。3、收款人为中介公司的收据一份，证明原告按照合同约定向中介公司支付中介费的事实。4、手机截屏一份，证明被告就涉案房屋在银行有按揭贷款，2016年5月至9月的月供是原告支付的。5、涉案房屋的房屋所有权证一份，证明被告在收取原告首付款后，将房屋及产权证交付给原告。6、香河万盛装饰工程有限公司报价单一份、原告与该公司签订的装修合同一份、香河万盛装饰工程有限公司收据一份，证明原告对涉案房屋投资进行装修的事实。原告证据经被告质证，被告对原告证据1、2、3、4、5的真实性无异议，但认为原告证据1不是双方依法确定房屋买卖合同关系的证据，法律规定进行房屋买卖应当依法签订网签合同，由房地产管理部门备案，该合同只能说明双方初步的买卖意向，没有经过网签合同，双方的房屋买卖合同关系不成立。原告证据2证明原告付款行为违反合同约定，不是在办理银行贷款面签合同时交付的。原告证据3与本案无关。原告证据4不能达到原告举证目的，事实上原告仅支付了2016年5月至8月的银行贷款，9月以后的贷款是被告偿还的。原告证据5不是被告交付给原告的，不能证明房屋交付行为；实际是被告为了方便办理网签合同，将房产证存放于中介公司。被告对原告证据6的真实性、合法性、关联性均有异议，认为被告在2016年8月就向原告提出不同意对涉案房屋进行交易，而原告却在9月份对房屋进行装修，缺乏真实性；合同经中介公司签订，所以如果交付房屋，中介机构当有手续，但原告没有提供中介公司关于交付房屋的相关手续，所以凭此证据不能证明被告已将房屋实际交付原告。本院经审查认为，因被告对原告证据1、2、3、4、5的真实性无异议，故此本院对原告该几项证据的真实性予以确认。原告证据6有原告及装修公司签字盖章，故此本院对原告该证据真实性予以确认。被告为证明其抗辩主张，向本院提供如下证据：1、《房屋买卖居间合同》一份，证明原告付款行为违反合同约定。2、结婚证一份，证明被告欲出售的房屋系被告与其妻子的夫妻共同财产，被告没有独立的处分权。3、被告与中介机构通话的电话录音一份，证明原告提供的房产证是被告交给中介机构保管，而不是交给原告，原告主张房产已经交付与事实不符。4、手机通话记录截屏、中国电信通话明细各一份，证明被告证据3的真实性及通话日期。5、被告手机短息截屏一份，证明中介机构的电话号码是原告提供给被告。6、被告的手机通话记录截屏一份，证明被告给原告打电话，原告拒接，导致房屋买卖合同履行延误。被告证据经原告质证，原告对被告证据1、2无异议，故此本院对被告证据1、2予以确认。原告对被告证据3、4的真实性无异议，但认为与被告通话的中介机构工作人员不是涉案交易的经办人，不了解交易的具体情况。原告对被告证据5、6的真实性不认可。本院经审查认为，被告证据3、4因原告对真实性无异议，故此本院对被告该两项证据真实性予以确认。被告证据5、6与被告使用的手机短信、通话记录一致，原告虽然对真实性有异议，但未提供证据证明其异议成立，故此本院对被告证据5、6的真实性予以确认。经当事人陈述、举证、质证及本院认证，查明如下事实：2016年5月5日，原告王培培与被告杜松岩及香河百义强房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》，约定被告将其所有的位于香河县××小区××楼××单元××室，房产证号为廊房权证香Ａ字第××号住宅楼一套出售给被告，成交价1155000元。被告在该合同中声明其出售给原告的房屋有贷款抵押，至签订合同之日，贷款余额为401927元。被告承诺事项：本合同涉及的房产如为夫妻共同财产或者其他形式共同财产，被告承诺为夫妻双方或其他共有人一致同意出售该房屋给原告，同时被告保证出售该房屋无任何债权债务纠纷，否则按被告违约责任处理。原、被告对于付款方式和办理变更房屋产权登记的期限约定如下：原告为贷款购房，原告在银行面签日内将房屋首付款755000元（含定金）交付被告，余款在银行放款之日由银行打入被告指定账户；被告同意原告以按揭贷款的方式支付购房款，原告申请贷款的具体事宜按照贷款银行的规定执行，若银行批贷额度不足，原告应当在办理产权过户之前将不足部分支付给被告，否则原告按照本合同约定承担违约责任；被告于收到首付款当日将房屋交付原告；原、被告于2016年9月4日至2016年9月15日之间办理房产过户手续；被告2016年5月至9月的房贷由原告承担，原告将此款10000元直接打入被告账户。关于费用负担双方约定：签订合同时原告支付中介机构居间服务费4000元；此次房屋买卖产生的相关税费由原告承担；房屋交付前的物业费、水、暖、电、燃气、有线电视、电话等费用由被告承担。关于违约责任双方约定：原、被告双方如未按合同约定履行付款义务，每逾期一日按应付款额的千分之三向收款方支付违约金，合同继续履行，若连续逾期20日，守约方有权解除合同，违约方按总房款20%支付违约金；因原、被告任何一方违约导致合同不能继续履行，居间服务费应全额支付给中介机构，若上述费用守约方已支付，可向违约方追偿，若上述费用尚未支付，由违约方支付，守约方已发生的税费及因贷款产生的各项费用由违约方承担；因原告单方原因未能成功申请贷款导致不能购买房屋，则原告支付的评估费、居间服务费等不予退还；如果未按合同约定的期限办理房屋产权变更登记手续，每逾期一日，违约方向守约方支付总房款千分之三的违约金，逾期超过20日，守约方有权解除合同，同时违约方应按总房款的20%向守约方支付违约金。合同签订后，原告于2016年5月5日通过银行转账向被告支付购房首付款755000元，被告为原告出具了收款收据。原告于2016年5月8日通过微信转账，将合同约定负担的被告按揭贷款10000元给付被告。原告交付首付款后取得了涉案房屋的房屋所有权证及房门钥匙，并与装修公司签订装修合同，对房屋进行装修。2016年8月被告向原告提出不同意对涉案房屋进行交易。至2016年9月15日前，原、被告就涉案房屋未办理产权过户手续。原告于2016年9月19日，向被告发送手机短信，催促被告配合原告办理产权过户，被告于2016年9月20日向原告回复短信便是拒绝。另查明，涉案房屋于2015年1月9日办理确权登记，房屋所有权人登记为被告，房屋所有权证共有情况为空白。被告在出售涉案房屋时存在合法婚姻，被告于2012年4月25日，与其妻子李晴登记结婚。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖居间合同》有双方签字，是双方的真实意思表示，合同内容不违背法律，且被告在与原告签订《房屋买卖居间合同》时，向原告及中介机构明确表示，涉案房屋如为夫妻共同财产或者其他形式共同财产，被告承诺为夫妻双方或其他共有人一致同意出售该房屋给原告，加之在涉案房屋的所有权证书中登记的所有权人为被告杜松岩，未登记共有情况，使原告有理由相信被告杜松岩签订房屋买卖合同的行为系夫妻双方共同意思表示，被告杜岩松的行为属有权处分，且原告已经实际占有涉案房屋。故此原、被告之间的《房屋买卖居间合同》合法有效，双方应当自觉履行合同义务。被告未按合同约定协助原告办理房屋产权过户手续，属违约行为，应当承担民事责任。故此本院对原告要求被告履行协助过户义务的诉讼请求予以支持。买卖合同约定被告按照总房款的20%向原告支付违约金，是以被告违约，原告行使合同解除权为前提，在本案中，原告既要求继续履行合同，又要求被告按购房款总额的20%支付违约金，不符合合同约定，故此本院对原告该项诉讼请求不予支持。合同中约定逾期办理过户手续违约金为每日千分之三属约定过高，被告抗辩表示不同意支付，且在合同继续履行的情况下不会给原告造成重大损失，故此本院结合案件实际情况，认为被告以向原告支付10000元违约金为宜。被告以原、被告签订合同未经网签备案，合同尚未成立，及涉案房屋属被告夫妻共同财产，买卖合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》规定为由主张合同无效，不符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，本院不予支持。被告主张因原告怠于履行合同义务致使发生情事变更，要求终止合同，因被告在合同约定的房屋过户期限届满前已经明确向原告表示拒绝履行合同，致使原告无法办理银行贷款面签及对买卖合同进行网签备案，故此本院对被告的该项抗辩主张不予支持。原、被告对于首付款的支付在合同中虽然约定“原告在银行面签日内将房屋首付款755000元交付被告”，但原告提前支付被告已经接收，既不损害被告利益，且为被告还清购房贷款，履行房屋产权过户创造了有利条件，故此本院对被告主张原告支付首付款的行为属不适当履行行为的抗辩主张不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告王培培于本判决生效后30日内，将未给付被告杜松岩的剩余购房款400000元交到香河县人民法院。如逾期不交纳，视为原告自愿解除原、被告之间的《房屋买卖居间合同》；本判决书第二项终止履行。二、被告杜松岩于本判决生效后30日内协助原告王培培办理香河县淑阳镇珠光御景小区13号楼3单元701室房屋的过户手续，将该房屋的所有权变更到原告名下。三、被告杜松岩于本判决生效后30日内，向原告王培培支付违约金10000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，诉讼保全费5000元，共计5100元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于廊坊市中级人民法院。审判员  许广恒二〇一六年十二月五日书记员  刘文星