黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书(2016)黑0103民初2208号原告张岩，住哈尔滨市南岗区。委托代理人赵海军，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。被告深圳沃尔玛百货零售有限公司，住所地深圳市罗湖区洪湖路湖景花园1-3层楼。法定代表人SeanJohnClarke，职务董事长。委托代理人冯慧丽。被告深圳沃尔玛百货零售有限公司哈尔滨中山路分店，住所地哈尔滨市南岗区中山路256号。代表人SHANEJOHNBOURK，职务总经理。委托代理人冯慧丽，北京市百瑞（哈尔滨）律师事务所律师。原告张岩与被告深圳沃尔玛百货零售有限公司（以下简称沃尔玛公司）、深圳沃尔玛百货零售有限公司哈尔滨中山路分店（以下简称沃尔玛公司中山路店）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵海军、二被告委托代理人冯慧丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年8月15日，原告与被告沃尔玛深国投资百货有限公司（变更后名称为深圳沃尔玛百货零售有限公司）签订了租赁协议，协议约定，原告租赁其位于先锋路475号第一层F1F0004号铺位，租赁区域面积为20平方米，用于经营“牛杂张”面铺。协议签订后，原告对租赁的铺位进行了装修及购买了经营需要的其它相关物品，并在2014年9月22日向被告沃尔玛公司中山路店的账户汇入履约保证金22200元开始经营。2015年1月初，消防部门对被告沃尔玛公司经营的沃尔玛商场进行消防检查，因被告沃尔玛公司出租给原告的铺位阻挡了消防通道，因而将原告商铺内租赁面积的一半作为消防通道，并且要求通道前不允许摆放任何物品，导致原告商铺无法正常营业，无法实现合同目的，亏损严重。原告于2015年1月14日、2015年1月29日向被告沃尔玛公司提出了撤店申请，至今未得到二被告的任何回复，并在未通知原告的情况下将原告店内的相关设备查扣未予返还。为此原告起诉，要求：一、判决解除原告与被告沃尔玛公司签订的租赁协议；二、判决二被告返还原告交纳的履约保证金22200元；三、判决二被告赔偿原告装修费用损失75277元；四、判决二被告赔偿扣押原告设备的损失16069元；五、案件受理费由二被告承担。二被告辩称，1、二被告同意解除与原告签订的租赁协议；2、依据2014年8月15日原被告签订的租赁协议违约责任15.02款中h项、p项的规定，履约保证金不退回，故二被告不同意返还履约保证金；3、依据租赁协议违约责任15.03款，出租人解除本协议后，承租人应于本协议终止之日起5个工作日内搬离租赁区域，并自付费用将租赁区域恢复原状，承租人逾期未搬离租赁区域，出租人有权按照本协议约定租金标准两倍向承租人收取场地占用费，故对原告第三项请求不同意予以支付；4、依据《租赁协议》第15.04款承租人逾期未搬离租赁区域，出租人有权搬离或拆除唯一租赁区域内的承租人所有的财产及固定装置，并存放至出租人单方面决定的任何位置，出租人搬离、拆除和存放该等财物及装置所产生的一切费用均应有承租人承担，该等财产及装置在搬离、拆除和存放过程中产生的一切损失均应由承租人承担，承租人逾期未搬离，或经出租人存放超过一个月的，视为承租人不可撤销且永久放弃其位于租赁场地内的承租人所有的财产及固定装置的所有权以及因租赁场地而产生的或与租赁场地相关的权利，任何位于租赁场地内的逾期未搬离的财产应成为出租人的财产，出租人有权对该等财产自由处理且无需就前述承租人逾期未搬离的财产给予承租人任何补偿，同时承租人同意偿付出租人因追究上述违约行为而产生的全部支出，包括为行使本条项下出租人的权利而聘请律师产生的合理的律师费用，出租人在解除本协议和追究承租人的违约责任后，仍保留其他合法方式追究承租人其他责任的权利，故此就原告第四项请求不同意支付。另依据《租赁协议》16.03款约定，如承租人要求提前解除协议的，承租人应提前三个月向出租人提出书面申请，经出租人同意后，本协议可以解除，履约保证金不予返还。原告为证明其诉讼主张成立，向本院举示下列证据：证据一、《租赁协议》及《租赁协议之补充协议》各一份，证明原告与被告沃尔玛公司租赁关系成立；经质证，二被告对证据一真实性及证明问题均无异议。证据二、中国工商银行哈尔滨汉水路支行转账凭证六份，证明原告按照租赁合同的约定支付了履约保证金22200元，并支付了正常经营期间的租金及管理费，租金每月7400元，管理费每月600元；经质证，二被告对证据二真实性及证明问题均无异议，沃尔玛公司中山路店收到了原告交纳的22200元，租金及管理费二被告也确实收到。证据三、撤店申请书两份、牛杂张店铺赔偿费用明细两份，证明原告非因其自身原因无法经营，并向被告的电子邮箱有效送达了撤店申请及赔偿请求；经质证，二被告对证据三真实性及证明问题均有异议，依据租赁协议27.01条、27.02条的约定，就双方通知的送达方式及接受方式有明确约定，原告向被告采用邮箱方式邮寄申请，在合同约定中没有体现，合同明确写明应以书面形式或者特快专递送达或者传真，才可以视为有效申请，被告不认可原告向被告提交的任何有关的撤店申请。证据四、建筑装饰工程施工合同一份、黑龙江瀚翔装饰有限公司报价一份、收据一份，证明原告为在被告处经营牛杂张店铺花费的装修费用；经质证，二被告对证据四真实性及证明问题均有异议，依据合同16.06款及15.04款规定及违约责任项下款项的约定，就原告的装修费用、搬离撤离、拆除及恢复原状的所有费用被告均不予承担，故对其请求不同意承担。证据五、牛杂张店铺设备价格明细一份，证明原告为在被告处经营牛杂张店铺购买的相关设备的价值为16069元；经质证，二被告对证据五真实性及证明问题均有异议，对票据来源及真实性不予认可；原告所租赁店铺及经营购买的设备与本案租赁合同关系不存在直接因果关系，是经营的正常投入，且依据租赁协议15.04款约定，经被告通知撤离而未在限期内撤离超过一个月之后，就其租赁物及场地的其它所属的所有权一并项下归被告所有，因此原告无权主张上述费用。被告为其答辩主张，向本院举示下列证据：证据一、照片六张（复印件），证明原告租赁店面占用消防通道，在停业前店面的情况不符合消防要求及在2015年2月25日原告停业，并在2015年5月27日被告向原告铺位张贴退款通知书及解除函，2015年5月29日被告向原告铺面送达撤离函的照片，原告在2015年1月30日尚在经营状态中，被告按照租赁合同项下27.01款的约定向其在本协议承租区域内进行送达，视为出租人向承租人送达，被告已经将解除通知、撤离函、催款函送达给原告；经质证，原告对证据一真实性及证明问题均有异议，该证据不能证明被告在上述时间内向原告送达了退款通知书及解除函，并且该份证据可以证明被告租赁给原告的商铺存在瑕疵，占用消防通道，直接导致原告无法正常经营，无法实现合同目的，并且该证据原告是按照片出具的，是复印件。证据二、平面图四张，第一ＸＸ面图证明原告租用被告铺面的位置，第二、三张证明原告占用了消防通道的情况，装修使用的时候已经占用了消防通道，与证据一中的照片比较可以体现出来，第四张证明原告铺面进行整改的平面图，证明消防部门要求原告铺面需要整改；经质证，原告对证据二真实性无异议，证明问题有异议，该组证据恰恰可以证明被告租赁给原告的商铺占用了消防通道，并且双方在签订租赁协议时被告没有告诉原告此情况，因此而导致原告无法正常经营，并且原告经营的商铺因被告没有预先告知占用消防通道导致经营面积减半是直接导致原告无法实现合同目的的主要原因。证据三、通知三份及解除租赁协议函件各一份（复印件），证明被告向原告发出催款通知书，解除租赁协议函及限期搬离通知书，并且已经送达到铺面，视为原告签收；经质证，原告对证据三真实性有异议，该证据系复印件，无法与原件核对；原告从未接到过任何关于撤店申请、限期搬离、解除租赁协议等的通知。证据四、租赁协议一份，证明被告依据合同相关条款向原告送达了上述通知，并解除租赁合同，并向其提出催款函件；依据该份租赁协议，被告不应向原告支付任何款项，相反原告尚欠被告各项费用65767.81元；被告尚保留向其追讨欠款的权利；经质证，原告对证据四真实性无异议，证明问题有异议，该租赁协议并不能证明被告以合法有效的方式向原告送达了解除租赁合同的通知，并且解除合同并不是单方行为，是需要和原告协商的；被告通过单方通知解除合同，没有事实及法律依据。分析原、被告所举证据，原告举示的证据一、二，二被告无异议，本院予以确认并采信；原告举示的证据三、五，二被告对真实性有异议，本院不予采信；原告举示的证据四，二被告虽有异议，但未向本院提供反证，故本院予以确认并采信。二被告举示的证据一、二、三，不能证明待证内容，本院不予采信；二被告举示的证据四，本院对真实性予以确认，但该证据不能证明待证内容，故本院对证明内容不予采信。综上，本院确认如下事实：2014年8月15日原告与被告沃尔玛公司签订租赁协议及补充协议，协议约定，出租人为被告沃尔玛公司，承租人为原告；出租人将位于哈尔滨市南岗区先锋路475号出租人经营场所内第1层F1F0004号铺位租赁给承租人；租赁区域面积约为20平方米；承租人将在租赁区域内设立商铺，经营项目为食品，商铺名称为牛杂张；租赁期限为一年，自2014年9月1日起至2015年8月31日止；月租金7400元，月管理费600元；承租人需向出租人交纳履约保证金22200元，金额等同于3个月的租金；本协议终止后，在承租人缴纳完所有应支付出租人的租金与相关各种费用并提供出租人要求的退还保证金申请资料后3个月内，出租人无息退还给承租人；出租人有权以承租人缴纳的履约保证金，冲抵承租人应支付而未支付出租人的款项；承租人在出租人交付租赁区域后，可根据经营需要，对场地进行装修，但承租人对租赁区域进行相关工程施工和装修前，应将设计图及施工方案两套送出租人审核，经出租人认可后方可施工；本协议终止时，承租人应负责恰当处理和移走租赁区域内的全部建筑材料和废料，由此产生的费用由承租人自行承担；承租人违反商场场地使用的要求，擅自占用公共通道、出入口、消防通道等公共场地或者实施其他行为影响出租人以及商场内其他经营主体正常经营，经出租人提出后十个日历日内未能整改，或在整改后再次出现类似情况的，履约保证金不退回；出租人解除本协议后，承租人应于本协议终止之日起5个日历日内搬离租赁区域，并自付费用将租赁区域恢复原状，若承租人逾期未搬离租赁区域，出租人有权按照本协议约定租金标准的两倍向承租人收取场地占用费；依据《租赁协议》第15.04款承租人逾期未搬离租赁区域，出租人有权搬离或拆除位于租赁区域内的承租人所有的财产及固定装置，并存放至出租人单方面决定的任何位置，出租人搬离、拆除和存放该等财物及装置所产生的一切费用均应有承租人承担，该等财产及装置在搬离、拆除和存放过程中产生的一切损失均应由承租人承担，承租人逾期未搬离，或经出租人存放超过一个月的，视为承租人不可撤销且永久放弃其位于租赁场地内的承租人所有的财产及固定装置的所有权以及因租赁场地而产生的或与租赁场地相关的权利，任何位于租赁场地内的逾期未搬离的财产应成为出租人的财产，出租人有权对该等财产自由处理且无需就前述承租人逾期未搬离的财产给予承租人任何补偿，同时承租人同意偿付出租人因追究上述违约行为而产生的全部支出，包括为行使本条项下出租人的权利而聘请律师产生的合理的律师费用，出租人在解除本协议和追究承租人的违约责任后，仍保留其他合法方式追究承租人其他责任的权利；本协议如需变更，双方应另行签订书面协议；本协议期满，双方未续签的，或者由于一方的违约行为造成协议提前解除的，本协议终止；如承租人要求提前解除协议的，承租人应提前三个月向出租人提出书面申请，经出租人同意后，本协议可以解除，履约保证金不予返还；除另有约定外，本协议终止后，出租人应将承租人已支付但未使用的租金及履约保证金，在承租人缴纳完所有应支付给出租人的租金与相关各种费用并提供出租人要求的退还保证金申请材料后的三个月后无息退还承租人；本协议项下的所有通知均应以书面形式并以专人、传真或特快专递公司送达，出租人向承租人在本协议的承租区域进行送达等内容。租赁协议签订后，原告向被告沃尔玛公司交纳了履约保证金22200元及租金和管理费，开始对租赁区域进行装修，花费装修费75277元。此后原告购买经营用品开始经营。2015年1月初，被告沃尔玛公司通知原告，其经营的商铺占用消防通道，根据消防部门整改要求，需进行整改。2015年2月25日，原告停止经营，但未将经营用品搬离。2015年3月1日，被告沃尔玛公司将原告商铺内的经营用品搬出自行存放，按整改要求恢复了消防通道，整改后原告商铺的经营面积部分减少。本案在审理过程中，经本院及原、被告到原告租赁的场所进行现场勘查并对被告沃尔玛公司存放的原告物品进行了清点，经现场勘查，原告租赁的场所装修有部分拆除，装修的原始状态已经改变，现由案外人租赁使用，经营“周黑鸭”食品。审理中，原告同意将存放在被告沃尔玛公司的物品自行取走，放弃主张经营物品损失，被告沃尔玛公司亦表示同意。现原告已将经营用品全部取走。另在本院审理过程中，原告放弃了要求被告沃尔玛公司中山路店承担责任的主张。本院认为，原、被告签订的租赁协议及补充协议是在平等、自愿的基础上签订的，系双方真实意思表示，合法有效，该合同对双方均具有约束力。被告在与原告签订租赁协议时，应该知道租赁给原告的商铺位置占用消防通道，由此导致不符合消防要求被整改，致使租赁协议不能履行，对此被告有过错，应承担相应责任。现原告要求解除合同，被告沃尔玛公司同意，本院准予。协议解除后，被告沃尔玛公司应将履约保证金22200元返还原告，并应赔偿由此给原告造成的经济损失。关于经营用品损失，因诉讼期间原告已将其经营用品全部取走，并放弃主张赔偿经营用品损失，被告沃尔玛公司表示同意，本院准予。关于原告主张被告沃尔玛公司赔偿装修损失问题，本院认为，导致租赁协议不能履行的责任在被告沃尔玛公司，故其应对原告的装修损失承担相应的赔偿责任。对于赔偿数额，本院认为，原告租赁的区域装修状态已经改变，且被告沃尔玛公司在庭审中表示对装修费用不主张鉴定，依据原告举证，装修费用为75277元，双方在租赁协议中约定租赁期限一年，至原告停业时止，原告已经营使用店铺近6个月，故本院按装修费用的50%予以赔付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告张岩与被告深圳沃尔玛百货零售有限公司签订的租赁协议；二、被告深圳沃尔玛百货零售有限公司于本判决生效后十日内返还原告张岩履约保证金22200元；三、被告深圳沃尔玛百货零售有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张岩商铺装修费元37638.5元。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告预交案件受理费人民币2567元，由被告承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  吕桂梅人民陪审员  王仁人人民陪审员  陈东梅二〇一六年十二月十二日书 记 员  王晓佳