广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0105民初2730号原告：怡乐路60号大院业主委员会，住所地广东省广州市海珠区。负责人：冯志强，主任。委托代理人：张文群，广东执正律师事务所律师。被告：广州怡乐市场经营管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：陈庆坤。被告：广州机床工具有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：孙海翔。委托代理人：封芸、陈小英，均为广东格林律师事务所律师。原告怡乐路60号大院业主委员会（下称“怡乐路60号大院业委会”）诉被告广州怡乐市场经营管理有限公司（下称“怡乐市场经营管理公司”）、广州机床工具有限公司（下称“机床工具公司”）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告怡乐路60号大院业委会的负责人冯志强及其委托代理人张文群，被告机床工具公司的委托代理人封芸均到庭参加了诉讼。被告怡乐市场经营管理公司经本院传票传唤，没有正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法按缺席审理。本案现已审理终结。原告怡乐路60号大院业委会诉称：原告于2012年9月25日依法成立，物业管理区域为广州市海珠区怡乐路60号之一、之二大楼及小区内2805.16平方米的全体业主共有场地。怡乐路60号大院原业主为被告机床工具公司，大院住户为被告机床工具公司的全民所有制职工。2000年5月房改并领取房产证后，确定该大院内房屋所有权归属房改住户，物业小区内2805.16平方米的公共场地归属全体业主共同使用。2005年由被告怡乐市场经营管理公司出资把讼争的370平方米业主共用场地东面和北面围墙拆除，并建造一排房屋把讼争场地隔离，建成现有的经营商铺（以下称“讼争物业”），由两被告收取租金。两被告于2010年4月30日签订《协议书》，约定被告机床工具公司于2010年5月1日起，将讼争公共场地内370平方米的场地出租给被告怡乐市场经营管理公司，由被告怡乐市场经营管理公司进一步开发经营。至2015年4月30日租赁协议到期后，两被告续签了协议，租赁期限暂定为2016年4月30日。对于两被告长期占用全体业主共用场地搭建违章建筑出租的侵权行为，原告自成某多次去函要求其停止其侵权行为，但被告至今仍未停止，并拒绝与原告协商解决。怡乐路60号大院业主大会临时会议决定，授权原告提起维权诉讼。关于被告的侵权所得，结合被告的成本付出，被告应当赔偿给原告。为维护涉案物业全体业主的合法权益，原告请求判令：1、两被告立即停止侵权，将怡乐路60号大院后370平方米地上建筑物拆除，恢复原状；2、两被告共同赔偿121700元（自2012年10月1日暂计至2016年3月31日，实际金额计算至本案结案之日）；2、本案受理费由两被告承担。被告机床工具公司辩称：一、涉案物业现为国有资产，被告作为全资国有单位，代为行使相关权利：1、原告诉称的讼争物业原并非为空置的共用场地，而是被告建设的固有建筑物。1971年广州机床厂划拨获得怡乐村土地4.5市亩作为仓库码头使用（约3000平方米），1992年广州市房管局向广州机床厂颁布了怡乐路鸭墩水地段2800余平方米土地使用权的土地使用权属证明书（含怡乐路60号之一、之二大楼所占用土地，下称“鸭墩水地块”）并于1993年办理了鸭墩水地块的建筑用地规划许可证附地块红线图；1994年被告正式与国土部门签订了《国有土地使用权出让合同》并缴纳了土地出让金；1993年进行了广州机床厂九层住宅（即怡乐路60号之一、之二大楼，下称“九层大楼”）的报建，而报建时讼争物业处为仓库、码头。1996年广州机床厂与新港街文化站联合开发相关商业铺位，此后原仓库部分改建成了现讼争商铺，部分仍作为仓库使用。可见，原告诉称的“场地”并非为空置的共有场地，而是被告作为合法的建筑用地使用权人建设的固有建筑物，现该讼争物业为经营型物业，被告享有该讼争物业的一切相关权益。2、原怡乐路60号后拆分为怡乐路60号、怡乐路60号之一、之二等不同门牌号码，形成了独立的物理空间。在1996年时，鸭墩水地块（九层大楼）报建了住宅，同时在1996年也报建了涉案经营型物业。为了进行推翻1996年时的历史，被告申请将原整一地块的怡乐路60号门牌拆分为怡乐路60号、之一、之二的不同门牌，且将之一、之二的九层大楼与其他的区域以围墙进行了区隔。九层大楼建好后，其中二至九楼作为宿舍提供给当时的员工使用，从目前双方提供的现场照片及规划局出具的平面图可见，九层大楼与涉案物业均以围墙进行了区隔，形成了独立的空间，九层大楼处挂有怡乐路60号之一、之二门牌编号，九层大楼形成的独立管理区域处挂有怡乐路60号门牌编号，且内有保安室、停车场等公共设施。3、怡乐路60号之一、之二的九层大楼的二至九层业主通过房改取得了相应物业产权，但房改区域并不包括讼争物业。从被告提供的买卖公有住房协议书公证书、售价评估表及房屋面积查丈图，可知怡乐路60号之一、之二业主是于1999年通过房改购买了原租住的怡乐路之一、之二大楼，购买的面积为房产证登记的建筑面积（含房改面积与梯间分摊面积）成本价为1359.36元/平方米，扣除各项优惠后实际购价约500元/平方米，九层的土地出让金均为被告支付，业主至今仍未支付；从被告提供的证据可查明，被告原为广州机床厂，于2000年兼并广州市机床工具工业公司、广州第三机床厂和广州第四机床厂，后变更为广州机床工具有限公司，为全资国有单位，被告仅将位于怡乐路60号之一、之二的九层大楼的二至九层进行了房改，业主购买时并未支付怡乐路60号或上盖物业的相应对价，故怡乐路60号及上盖的讼争物业并未房改，仍为国有资产，现仍由被告代为行使相关权利。二、原告的主体不适格，理由：原告召开业主大会存在造假的可能，故按照怡乐路60号大院业主大会议事规则第二章第五条及第五章第十六条等规定，原告此次业主大会及决议不符合相关程序，应当视为无效；且原告管理的区域应当仅为选举其业主（即怡乐路60号之一、之二处九层大楼）所在区域，故相关业主及原告均无权提起诉讼，主体存在不适格；三、本案是单位内部建房、分房等房改政策所导致的房地产纠纷，按照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定不属于民事诉讼受理范围，应不予受理或驳回起诉，由政策所涉相关部门解决。被告怡乐市场经营管理公司没有到庭提出抗辩意见及证据。经审理查明：怡乐路60号大院业主委员会成立于2012年9月25日。“广州机床厂”在2000年10月26日经批准改制为“广州机床工具有限公司”。原告在2016年4月8日提起本案诉讼。诉讼中，原告为证明其主体适格，提交证据如下：1、业主提议召开业主大会临时会议，证明提议召开业主大会临时会议的业主人数符合法定；2、召开业主委员会会议通知及公某照片，证明原告依法召开业主委员会会议，且公某期限符合法定；3、怡乐路60号之二203房业主确认书，证明该房屋业主确认其母亲梁某签名的效力；4、提议业主统计表，证明提议人数及所占专有面积符合法定；5、业主委员会会议决定的公告及公某照片，证明原告决定召开业主大会临时会议，并将相关事项通知全体业主；原告将此时临时大会的相关文件抄送街道及居委，并抄送被告机床工具公司，公某期限符合法定；6、召开业主大会临时会议的通知（附表决票样本）及公某照片，证明内容同上；7、函请街道办事处、社区居委会指导、见证本次会议的封箱、开箱、计票等工作（附现场照片），证明投票工作在社区居委会的见证下公开公正的进行；8、业主大会临时会议表决票，证明此次业主大会临时会议的表决事项均已经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主及占总人数三分之二以上的业主同意；9、公某表决结果的通知和附件及公某照片，证明全体业主公某此次会议的表决结果，且公某期限符合法定；10、业主大会临时会议的决定和附件及公某照片，证明业主大会临时会议依法对此次会议表决事项作出决定及公某期限符合法定；11、将此次会议的相关文件寄送被告机床工具公司的快递妥投单据，证明原告依法将业主大会临时会议相关文件送达被告机床工具公司；12、将此次会议的相关文件报送街道办事处及社区居委会备案的情况，证明原告依法将业主大会临时会议相关文件向有关部门备案；13、社区居委会联系卡、组织委员资料，证明备案社区居委会成员的情况。被告机床工具公司的质证意见：对证据1—13真实性、合法性均无法确认，因为里面的签名是否属实，是否为业主或者其他被告所确认，无法确认，对业主大会及相关召开的时间、事实均存在怀疑，原告也没有按规定在15天内通知街道办封箱、开箱和计票工作，同时图片也无法证实街道全程见证上述过程真实性，故上述证据不能证明原告是本案适格主体。原告为证明涉案场地为本案全体业主共同使用的事实，提交证据如下：1、全体业主不动产登记查册表，证明涉案物业88户全体业主的房地产情况，公共用地面积2805.16平方米是整幢楼房的产权人共同使用；2、房地产权证，证明涉案物业的公共用地情况，附图与规划红线图一致；3、坐标用地规划红线图，证明讼争物业小区建筑用地范围，小区前后相关讼争场地为全体业主共同使用的共有场所；4、报建图，证明涉案物业的报建情况；5、地形图，证明红线范围内的涉案建筑物位于业主共有使用的土地范围，住宅楼房前后场地为全体业主公共用地，却由被告占有使用至今。被告机床工具公司的质证意见：对证据1真实性、合法性无异议，但无法证明讼争物业所在处为物权法所称的共用场地；对证据2真实性、合法性无异议，但无法证明讼争物业所在为共用场地，从房产证可知业主是通过房改以成本价购买相关物业，用地面积为空白，共用面积为2805.16平方米，而发证时间为2000年即物权法并没有颁布，当时法律上并没有共用场地的相关规定；在理解上，房产证仅为权属证的一种书面形式，并不等同于物权法所称的共用场地，而事实上是在机床厂在进行初始登记时，并不知道之后颁布的物权法关于共用土地这一概念，故这也是一种历史的缘由。对证据3-5真实性、合法性无异议，证明了1993年在办理建设用地许可证时，被告为整块地的合法权属人，但不能证明涉案物业所在处为共用场地；另外地形图可以明显看出怡乐路之一、之二和九层大楼存在明显的区隔，是独立的物理空间。所以上述证据更加说明涉案物业并非全体业主所有，原告并没有相应的、更有指向性的证据证明讼争物业为其有权使用的共用场地。原告为证明被告侵权事实、讼争物业为违章建筑及侵权所得的事实，提交证据如下：1、广州市规划局依申请公开政府信息决定书，证明涉案商铺为两年临时建筑，现已是违章建筑；若因此与住户发生纠纷，被告有协调解决的义务；不作为任何办理产权的依据；被告至今仍经营讼争商铺是违法行为。2、协议书及收款收据（复印件），证明被告侵犯原告权益及侵权所得。3、被告占用业主共用场地的近期照片，证明被告侵权现状。4、函告三被告停止侵权的书面材料及被告的签收情况，证明原告要求被告停止侵权的情况。5、租金发票（复印件），证明被告多年来的侵权所得。被告机床工具公司的质证意见：证据1真实性、合法性无异议，申请公开是指没有怡乐路60号后共用地商铺的信息，但不能证明其侵权的事实；对证据2、5的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据3真实性、合法性无异议，关联性不予认可，从照片可以看出，讼争物业与九层大楼有区隔，分别独立，证明讼争物业并非单纯所谓的空置场地；对证据4认为函中本案另一被告的盖章，其不确认收到该证据。被告机床工具公司为证明其抗辩事实，提交证据如下：1、同意使用土地通知书，2、土地使用权属证明书，3、字384用地规划许可证附图，4、土地出让合同，证据1-4证明鸭墩水地块整宗土地面积约为2800平方米；从70年代开始，被告为鸭墩水地块原建有码头、仓库、后建有九层综合大楼；被告已缴纳土地出让进。5、报建平面图，6、联合开发协议书及规划许可证，证据5-6证明在九层综合大楼报建前，讼争物业处已上盖有仓库码头，且于1996年改造（建）为商铺；九层综合大楼的产权人为被告。7、宿舍大楼有关规定，证明九层综合大楼盖好后，出租给员工作为宿舍使用；8、申请门牌审批表，9、门牌证明，10、整体平面图及现状照片，证据7-10证明在九层综合大楼建成后（即房改出售前），为区隔鸭墩水地块的相关建筑，原怡乐路60号门牌，拆分为怡乐路60号、60号之一与之二；其中60号之一与之二为九层综合大楼区域，而目前讼争物业所在实际为怡乐路60号区域进行了区隔与划分，从九层综合大楼与讼争物业现状可知为两个门牌及围墙的区隔明显，为两个独立的区域，从规划提供的平面图显示：讼争物业为肉菜市场与原告小区区隔清晰。11、公证书（含协议书、评估表等）；12、建筑面积查丈图，证据11-12证明九层综合大楼的二至九层于1999年从原公有性质房改至被告当时的员工，其他的部分未房改，仍为公有行为；原告所代表的业主均通过房改优惠价购买物业的时间，取得房产证的登记时间为2000年左右；通过房改取得物业的业主地址为怡乐路60号之一、之二，即不包括涉案物业所在的怡乐路60号区域；业主支付购房款的面积为物业的建筑面积（含分摊面积），均不包括怡乐路60号处讼争物业；原告未缴纳土地出让进。13、小区议事规则，证明原告所谓的决议未按照议事规则进行，决议无效，故其主体不适格。14、业委会决议，证明原告所谓的决议不真实。原告怡乐路60号大院业委会的质证意见：对证据1-4真实性、合法性、关联性均无异议；对证据5真实性、合法性、关联性无异议；对证据6真实性、关联性无异议，合法性有异议，理由：该协议是1996年签订的，合作期为八年，协议到2004年到期，但是2000年时位于涉案土地上的九层大楼已经完成了房改，依法该大楼红线范围内的公共用地在房改后即为全体业主的公共用地，被告机床工具公司作为众多业主之一，无权私自与他人合作开发占用收益；该协议的第三条写明两排之间留有汽车通道，宽不少于7.5米，根据规划这条通道是9.8米宽，是作为业主进出小区的道路，被告这种合作建成商铺的行为是占用了业主的公共用地；报建审核书的审核意见第三条载明讼争物业是临时建筑，使用期为两年，但协议约定合作期为八年，显然协议自签订时就违法，两年期满后被告并没有拆除或者履行任何的延期手续而是占有使用至今；审核意见书中被告刻意隐瞒了两点内容：首先临时建筑引起了北面住户的纠纷，由你两单位和新港街办事处协调解决；其次本案不作为任何办理产权的依据，这两点可以看出由被告合作建成的商铺于北面的住户，即原告代表的广大业主是存在利害关系的，而且出现纠纷后，被告非但不积极解决，反而拖延至今。对证据7真实性、合法性无异议，但与本案无关；对证据8真实性、合法性、关联性均不认可，仅为呈批表，产权归属凭证是房产证，与门牌是没有关系；对证据9真实性、合法性、关联性均不予认可，广州机床工具工业公司的注册地址自始至终都没有注册在广州市怡乐路60号，而是曾注册在广州市解放北路，后来又变更为新港西路40号，故派出所的证明是错误的；对证据10真实性、合法性不予认可，全体业主包含被告机床工具公司的房产证上均注明了怡乐路60号大院公共用地面积为2805.16平方米，而讼争物业明显是在公共用地范围内，被告机床工具公司仍以围墙区隔开，并声称是两个独立的区域，不符合事实。对证据11-12的真实性、合法性、关联性无异议，但认为证据证明原告代表的业主在2000年通过房改，合法购买怡乐路60号二至九层房屋，根据一体化的法律规定，购房的同时也取得了怡乐路60号大院规划区域内2805.16平方米公共用地的土地使用权；关于出让金的问题，原告所代表的业主依据房改政策经房屋行政主管部门确认取得房屋的产权及公共用地的共同使用权，土地出让金缴纳的问题并不影响业主行使自身的物权。对证据13认为原告是依法成立，提起维权是合法有效，原告主体适格；对证据14认为公某期中由2016年1月1日覆盖了上次的公某。本院认为：关于原告诉讼主体问题。根据原告提交证据反映，原告为提起本案诉讼，召开了业主大会临时会议，并在有关部门见证下经业主表决“双过半”投票通过，被告表示有异议，但没有提交证据反驳，故可认定原告提起本案诉讼在形式上符合法律规定，原告是本案的适格主体，同时本案属于人民法院受理范围。广州市海珠区怡乐路60号之一、之二大楼（九层大楼）及讼争物业所在鸭墩水地块，原是被告机床工具公司前身广州机床厂的码头、仓库用地，后建有九层综合大楼，为原广州机床厂所有，并将原怡乐路60号门牌，拆分为怡乐路60号、60号之一与之二，并以围墙作区隔。之后，广州机床厂将该九层综合大楼的二至九层通过房改出售给原告代表的业主，其中60号之一与之二为九层综合大楼区域，而现讼争物业所在区域是怡乐路60号。可见，怡乐路60号之一、之二大楼（九层大楼）业主权属证明书所载公用地面积2805.1639平方米，实际是鸭墩水地块整宗土地的面积，其形成和现状有其历史的原因，故本案不能仅以权属证明书的公用地面积记载为依据，割裂其形成的历史原因，简单地对原告所诉共用场地的事实做出认定。虽然根据规划部门公开信息决定书反映，经查无海珠区怡乐路60号大院内后共用地商铺的《建设工程规划许可证》相关档案资料，但讼争物业的报建手续是否存在瑕疵，建筑物建设是否符合法律法规规定，应否拆除，均应由相关行政部门先行审查处理。因此，原告以2805.16平方米为物业小区内业主的公共场地为由，要求两被告停止侵权、拆除讼争物业及赔偿损失的请求，依据不足，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条之规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。本案受理费2734元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡泳贤人民陪审员  侯文卿人民陪审员  王颖仪二〇一六年十二月××日书 记 员  徐 石书 记 员  徐 石程淑玲