广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤18民终2907号上诉人（原审被告）：清远市联亿房地产开发有限公司。住所地：清远市清城区。法定代表人：陈国伦。委托代理人：江志远，广东明典律师事务所律师。委托代理人：冯丽丽，广东明典律师事务所工作人员。上诉人（原审原告）：蔡绍澎，男，1981年5月25日出生，汉族，住清远市清城区。委托代理人：陆锋，广东中肯律师事务所律师。委托代理人：邓铁轩，广东中肯律师事务所律师。上诉人清远市联亿房地产开发有限公司因与上诉人蔡绍澎房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初2274号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭案进行了审理。现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年4月11日，蔡绍澎与清远市联亿房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定蔡绍澎向清远市联亿房地产开发有限公司购买位于清远市清城区城北二路XXX翠湖花园房屋，房屋总价款为505614元。合同第八条对交付期限、交付标准为经竣工验收备案、违约责任等事项进行了约定。合同第十一条对交付方式进行了约定。合同第十五条对办证事项及违约责任进行了约定。合同签订后，蔡绍澎付清了购房款。2014年5月4日，清远市联亿房地产开发有限公司向蔡绍澎交付了涉案房屋。2015年10月27日，上述翠湖花园小区已经清远市住房和城乡建设管理局办理了竣工验收备案手续。2013年4月12日，清远市联亿房地产开发有限公司与广东电网公司清远供电局签订了一份《供电方案》。2014年7月31日，清远供电局计划发展部发布《关于清城供电局2014年中低压配电网业扩配套项目可研的批复（7月）》的内部文件，该文件批复清城供电局对包含清远市联亿房地产开发有限公司在内的3个公司的用电需求需进行的中低压配电网业扩配项目可进行投资建设。2014年12月29日，清远市联亿房地产开发有限公司的中低压配电网业扩配套工程经清城供电局验收合格。清远市联亿房地产开发有限公司认为供电部门这才给翠湖花园小区提供永久居民用电，相应的消防及综合验收才得以进行。2015年2月10日，翠湖花园小区低压配电工程经清城供电局检验合格。2013年1月28日，因清远市联亿房地产开发有限公司在翠湖花园7、8号楼北面吊塔安装过程中，擅自在10KV高压电缆保护范围内开挖作业，并移动运行中的10KV高压电缆，造成严重的安全隐患。为此，清城供电局凤城供电所、飞来湖市政道路建设指挥部、清远市工程建设安全监督站分别向清远市联亿房地产开发有限公司发出了通知，要求3日内将上述高压电缆恢复原状。对此，清远市联亿房地产开发有限公司认为该10KV高压电缆是属违法建设，且建设在翠湖花园项目建设用地的规划红线内，于2013年2月3日向清远市规划局作出“关于责令违反规划违法建设的高压电缆改正迁出的请示”，要求清远市规划局责令飞来湖市政道路建设指挥部在一个月内依法办理该10KV电缆的规划、报建手续，自行改道迁出其公司用地红线范围。于2013年4月3日向飞来湖市政道路建设指挥部作出“要求迅速迁移10KV高压电缆的函”，要求该指挥部迅速将该条10KV高压电缆迁移出其公司建设用地的规划红线之外。对上述电缆导致的影响，清远市联亿房地产开发有限公司认为历时六个多月才得以将该10KV高压电缆迁移出清远市联亿房地产开发有限公司建设用地红线之外，因此而导致了工期被延误六个多月。2016年6月13日，广东清远农村商业银行股份有限公司新城支行出具一份《关于翠湖花园向我行借用资料办证的情况说明》，内容为：“我行于2015年11月23日收到清远市联亿房地产开发有限公司的《申请书》。因联亿公司开发的翠湖花园办理房产证工作需要，向我行申请调出在我行办理按揭业务客户的相关档案资料170户，后经我行查实核对共有166户属该楼盘的按揭业务。根据房管部门的相关规定，对于按揭贷款的客户办理房产证和他项权证时，需要提供《商品房买卖合同》、《清远市房地产抵押权登记申请书》、《清远市房地产抵押权预告登记申请书》等资料。我行在收到联亿公司的申请后，立刻联系相关客户到我行签订办证的相关资料。截止2016年1月28日，共有121户签订相关资料，我行于当日把该121户的购房合同和办证相关资料移交到联亿公司办证，剩下45户待客户到我行签订相关资料后再移交。”2016年6月13日，清远市房产交易中心出具一份《情况说明》，内容为“根据我中心的记录，清远市联亿房地产开发有限公司代业主向我中心递交申请办理翠湖花园各业主的房地产权登记资料的情况如下：1、2015年11月25日，交来170户的申请登记资料（一次性付款的业主资料）；2、2016年2月2日，送来121户的申请登记资料（向农商银行申请按揭贷款的业主资料）；3、2016年3月11日，送来254户的申请登记资料（包括向中国银行申请按揭贷款的业主资料120份，向东莞银行申请按揭贷款的业主资料40份，向农业银行城南支行申请按揭贷款的业主资料69份，以及25份一次性付款的业主）；4、2016年6月1日，送来119户的申请登记资料（向农业银行新城支行申请按揭贷款的业主资料）。由于清远市近几年的房地产开发和销售数量巨大，而我中心人手有限，因此，在上述资料送交我中心之后，只能先进行登记记录，然后按预约登记安排核实和收件工作。因此，申请人送交资料的时间与我中心最终核实收件并出具《清远市房产登记收件收据》的时间，会存在时间差。”原审法院审理认为，本案的争议焦点是：清远市联亿房地产开发有限公司是否构成逾期交楼；清远市联亿房地产开发有限公司是否构成逾期协助办证，如构成违约，违约金应否调整。本案中，蔡绍澎与清远市联亿房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。蔡绍澎已支付全部购房款，清远市联亿房地产开发有限公司按约定应在2014年10月30日前将经建设局工程竣工验收合格的商品房交付蔡绍澎使用。对于清远市联亿房地产开发有限公司提出10KV的高压电缆严重影响了翠湖花园项目的建设进度以及广东电网公司迟至2014年12月才给翠湖花园小区接通城市电网，可据实予以延期的意见，根据清远市联亿房地产开发有限公司提供的证据显示，清远市联亿房地产开发有限公司与广东电网公司清远供电局于2013年4月12日就已为翠湖花园小区18号楼签订了《供电方案》，而清城供电局为翠湖花园小区需进行的中低压配电网业扩配套工程于2014年12月29日才经验收合格，至此才给翠湖花园小区提供永久居民用电，相应的消防验收等后续验收工作才能进行。另在清远市联亿房地产开发有限公司对翠湖花园小区建设施工期间，清远市工程建设安全监督站等部门就清远市联亿房地产开发有限公司施工过程中对用地红线内的10KV高压电缆擅自迁移发出通知要求恢复原状，清远市联亿房地产开发有限公司为此曾向清远市规划局、飞来湖市政道路建设指挥部等部门强烈要求将该电缆迁移出翠湖花园小区建设用地红线外，因此可以确定涉案楼盘用地红线内10KV高压电缆的存在的确给翠湖花园小区的建设工期产生一定的影响。综上，对清远市联亿房地产开发有限公司的该答辩意见予以部分采纳，予以认定为符合《商品房买卖合同》第八条中“政府部门负责的市政配套安装之延误、政府行为而导致工期延误的，出卖人可据实予以延期”的约定，对合同约定的2014年10月30日前交付商品房给蔡绍澎的期限应给予一定的合理顺延，酌定顺延至2015年3月31日前。即清远市联亿房地产开发有限公司最迟应于2015年3月31日前将经清远市住房和城乡建设管理局竣工验收备案房屋交付蔡绍澎。本案蔡绍澎属于提前收楼，故清远市联亿房地产开发有限公司应于最迟交楼时间起算90日内即2015年6月29日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权机关登记备案。清远市联亿房地产开发有限公司抗辩提供的证据显示，清远市联亿房地产开发有限公司于2016年2月2日将办证申请资料报清远市房产交易中心。因此，清远市联亿房地产开发有限公司构成违约。清远市联亿房地产开发有限公司将办证申请资料报清远市房产交易中心之后，何时取得办证收件回执也非清远市联亿房地产开发有限公司可以左右，因此应视为至2016年2月2日已完成将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，故对于蔡绍澎要求清远市联亿房地产开发有限公司将办理涉案房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案的诉讼请求已无需处理。对于违约金计算标准应否调整问题。按合同约定：“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。诉讼中，蔡绍澎认为上述约定低于清远市联亿房地产开发有限公司违约行为造成其实际损失但没有提供相应依据，不予采信。蔡绍澎要求清远市联亿房地产开发有限公司按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付违约金的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。鉴于清远市联亿房地产开发有限公司迟延协助办证的违约事实，清远市联亿房地产开发有限公司应按约定向蔡绍澎支付违约金5056.14元。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、限清远市联亿房地产有限公司于判决生效之日起十日内向蔡绍澎支付逾期办证违约金5056.14元。二、驳回蔡绍澎的其他诉讼请求。受理费629元，由蔡绍澎负担604元，清远市联亿房地产有限公司负担25元。宣判后，清远市联亿房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回蔡绍澎的诉讼请求。诉讼费用由蔡绍澎负担。主要事实和理由是：根据《商品房买卖合同》的约定，出卖人清远市联亿房地产开发有限公司协助办证的起算点应从工程竣工验收备案之后，且买受人已经配合办理了应办的手续及提交了买受人应提交的资料时开始。清远市联亿房地产开发有限公司在2015年11月4日已经取得《房地产初始登记告知书》，可证实清远市联亿房地产开发有限公司已经在合同约定的90天内履行了将“需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的合同义务，不存在逾期办证的违约行为，不应支付逾期办证违约金。上诉人蔡绍澎亦不服，共同向本院提起上诉，请求改判支持蔡绍澎的诉讼请求。诉讼费用由清远市联亿房地产开发有限公司负担。主要事实和理由是：一、原审判决酌情顺延合同约定的交付期限，是错误的。二、清远市联亿房地产开发有限公司逾期办证，《商品房买卖合同》约定的违约金数额低于实际损失，违约金应予以调整。应参照金融机构计收逾期贷款利率标准计至清远市联亿房地产开发有限公司履行办证义务之日止。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方上诉和答辩意见，本案的主要争议焦点为：清远市联亿房地产开发有限公司是否构成逾期办证，违约金数额应如何确定。关于清远市联亿房地产开发有限公司是否构成逾期办证的问题。根据《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第2项处理……”的约定，出卖人清远市联亿房地产开发有限公司的义务是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。清远市联亿房地产开发有限公司上诉提出90日期限起算点应从工程竣工验收备案之后，且买受人已经配合办理了应办的手续并提交了买受人应提交的资料时开始。清远市联亿房地产开发有限公司该节上诉主张不符合《商品房买卖合同》条款中“商品房交付使用后”的约定，本院不予采纳。清远市联亿房地产开发有限公司认为其已于90天期限内将办证的全部资料提交给产权登记机关，并于2015年11月4日取得《房地产初始登记告知书》办证义务已经履行完毕。对此，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人清远市联亿房地产开发有限公司的义务是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。清远市联亿房地产开发有限公司取得初始登记，可证实其作为出卖人应当提交的办证资料已经提交。买受人在向产权登记机关提出申请并提交相应的办证资料后，应可顺利领取房地产权属证书。但《商品房买卖合同》第十五条对“需由出卖人提供的资料”所指的范围并不具体。另外，对于买受人方所应提交的资料是否有委托出卖人代为协助收集提交，亦无明确约定。合同双方在该事项上权利义务内容，确实存在争议。但从案中清远市房产交易中心出具的《情况说明》所记载的内容反映，买受人方所应提交的办证资料实际上均由清远市联亿房地产开发有限公司代为协助收集并提交。因此，清远市联亿房地产开发有限公司认为其取得《房地产初始登记告知书》表明其办证义务已经履行完毕的理由，与合同履行状况不相符，本院不予采纳。原审法院判令支付逾期办证违约金，处理正确。关于蔡绍澎请求参照金融机构贷款利率标准计算逾期办证违约金的依据是否充分的问题。本院认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决。据此，考虑到本案清远市联亿房地产开发有限公司已完成将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，违约期间较短，违约行为对蔡绍澎造成的实际损失并未明显高于《商品房买卖合同》约定的固定数额，本院不予调整增加。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1258元，由清远市联亿房地产开发有限公司负担100元，由蔡绍澎负担1158元。本判决为终审判决。审判长  苏永术审判员  郑家驹审判员  何 燕二〇一六年十二月二十二日本件与原本核对无异书记员  朱丽飘