重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0113民初11385号原告：朱艳秋，女，1993年8月30日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：李沛，重庆诺绅律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴美嫦，重庆诺绅律师事务所律师助理。被告：雷婷婷，女，1990年3月20日出生，汉族，住重庆市巴南区。第三人：杨静，女，1982年1月25日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人邓超（系第三人杨静配偶），1979年8月25日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告朱艳秋与被告雷婷婷、第三人杨静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案后，依法适用简易程序，由代理审判员李庆祥独任审理。于2016年10月17日和2016年12月2日公开开庭进行了审理。原告朱艳秋及其委托诉讼代理人李沛和吴美嫦、被告雷婷婷、第三人杨静委托诉讼代理人邓超到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告朱艳秋向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告签订的《租赁合同》；2.要求被告雷婷婷返还2016年9月12日至2017年3月31日的租金18200元；3.要求被告雷婷婷返还房屋押金20000元；4.要求被告雷婷婷支付违约金50000元。事实和理由：原、被告于2016年3月22日签订了《租赁合同》，约定被告雷婷婷将其坐落于重庆市巴南区龙洲大道某号某幢的房屋（以下简称诉争房屋）出租给原告朱艳秋，租赁期限自2016年4月1日至2017年3月31日，租金为31200元/年。合同履行过程中，原告朱艳秋按约定交付了诉争房屋，被告雷婷婷支付了房屋租金31200元、押金20000元。期间，被告雷婷婷告知原告朱艳秋该房屋已经出卖给了第三人杨静，并要求原告朱艳秋搬离诉争房屋。之后，在未经原告朱艳秋许可的情况下，被告雷婷婷许可第三人杨静进入诉争房屋将原告朱艳秋装饰装修毁损，导致原告朱艳秋无法正常使用诉争房屋，合同已无法实际履行。原告朱艳秋要求被告雷婷婷退还未到期的租金和押金，并承担违约责任，均遭被告雷婷婷拒绝，遂向本院提起诉讼。被告雷婷婷辩称，承认原告朱艳秋所述签订租赁合同并收取租金及押金的事实，但被告雷婷婷并未违约。在签订合同时，被告雷婷婷已告知原告朱艳秋诉争房屋要出卖，是原告朱艳秋违约。原告朱艳秋自愿退租，并已经将诉争房屋的钥匙、水卡、电卡交还被告雷婷婷。原告朱艳秋装修的设施是原告朱艳秋自己毁坏。请求驳回原告朱艳秋的诉讼请求。第三人杨静述称，第三人杨静与被告雷婷婷于2016年6月14日签订了《重庆市房屋买卖合同》，被告雷婷婷将其所有的原告朱艳秋诉争房屋卖给第三人杨静。房屋过户后，第三人杨静要求原告朱艳秋与第三人杨静重新签订租赁合同，原告朱艳秋不同意，表示要与原告朱艳秋解除租赁合同。之后，被告雷婷婷向第三人杨静出具了承诺书，明确表示其与原告朱艳秋的租赁关系已经清理完结，第三人杨静遂将购房尾款全部支付给被告雷婷婷后才进入诉争房屋进行装修。本案系原、被告之间的纠纷，与第三人杨静无关。当事��围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告朱艳秋举示的《租赁合同》、房地产权证复印件、租金收条2份、押金收条、不动产登记申请表、《重庆市房屋买卖合同》、不动产登记受理通知单、出警证明、照片、短信内容照片、钥匙，被告雷婷婷举示的水费收据、电费收据、物业费收据、第三人杨静出具的承诺书，第三人杨静举示的被告雷婷婷出具的承诺书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告朱艳秋举示的装修材料送货清单和费用收据，无发票佐证，虽然原告朱艳秋确对诉争房屋进行了装修，但无法确认真实性，本院不予认可。本院经审理查明认定事实如下：2016年3月22日，原告朱艳秋与被告雷婷婷签订了《租赁合同》，其中，被告雷婷婷由其父亲雷关伦作为代理人��为签订，原、被告约定被告雷婷婷将其坐落于重庆市巴南区龙洲大道6号14幢1-5号的房屋出租给原告朱艳秋，租期自2016年4月1日起至2017年3月31日止，租金为31200元/年。合同签订后，被告雷婷婷按约定交付了诉争房屋，原告朱艳秋支付了房屋租金31200元、押金20000元，并对诉争房屋进行了装修。2016年6月14日，被告雷婷婷与第三人杨静签订了《重庆市房屋买卖合同》，约定被告雷婷婷将诉争房屋出售给第三人杨静。在签订《重庆市房屋买卖合同》前，第三人杨静已经知道原、被告签订并履行《租赁合同》的事实，双方约定，由被告雷婷婷负责解决《租赁合同》的履行事宜，如需要继续履行，则由第三人杨静在购买诉争房屋后继续履行《租赁合同》，房屋过户后的租金由第三人杨静收取。2016年9月3日，被告雷婷婷向第三人杨静出具承诺书，告知并承诺原、被告签订的《租赁合同》已经终结。2016年9月12日，被告雷婷婷向原告朱艳秋发送手机短信，告知原告朱艳秋第三人杨静要对诉争房屋进行装修，要求原告朱艳秋腾空诉争房屋。对此，原告朱艳秋短信回复被告雷婷婷，表明在双方未对租赁关系结算之前，其不会搬走诉争房屋内的物品，如果其在诉争房屋内的物品遭受损坏，将要求被告雷婷婷赔偿。当日，第三人杨静开始对诉争房屋进行装修，并将诉争房屋内的部分墙体拆除，原告朱艳秋得知情况，于当日报警。另查明，诉争房屋建筑面积95.63㎡，套内建筑面积77.96㎡，包含1个客厅、1个厨房、1个生活阳台、1个院馆、2个卧室、2个卫生间。原告朱艳秋承租房屋后进行了装修，对厨房和2个卫生间做了吊顶，2个卫生间贴了墙砖、客厅贴了木地板、除1间卧室因之前的承租人贴了地砖外的地面铺贴了地砖，对除吊顶和贴了墙砖的墙面和天花板做了粉刷。诉争房屋的水卡、电卡已交还给被告雷婷婷后，已由被告雷婷婷交付给第三人杨静。诉争房屋钥匙的门锁已被第三人杨静更换。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于《租赁合同》现权利、义务主体，虽然原、被告及第三人均未就此争议，因被告雷婷婷将租赁房屋出售给第三人杨静时，其与第三人杨静明确约定如原告朱艳秋要求继续履行合同的，则由第三人杨静与原告朱艳秋继续履行合同，时间自房屋过户登记日始，但第三人杨静与原告朱艳秋商定，由被告雷婷婷负责处理合同解除事宜。且实际亦由被告雷婷婷负责与原告朱艳秋协商解决合同解除事宜。故，原告朱艳秋可以起诉要求被告雷婷婷承担违约责任。本案的主要争议焦点在于《租赁合同》是否已合意解除，被告雷婷婷认为双方已协商一致解除了《租赁合同》，对此应负举证责任。原告朱艳秋交还租赁房屋水卡、电卡等行为，并不能必然认定为原告朱艳秋同意解除租赁合同，最多也只能认定双方可能对合同解除事宜进行过协商，但鉴于以下原因并不能认定原、被告已经就合同解除事宜达成一致：首先，原告朱艳秋并未交还房屋所有钥匙，亦未腾空交还租赁房屋，且被告雷婷婷举示的双方于2016年9月12日的短信记录明显表明双方并未就解除合同的退还房屋与否、退房时间等核心事宜达成一致，而是存在明显分歧���其次，原、被告也未就解除合同后的租金、押金的处理达成一致；第三，原、被告也未就房屋装修损失处理事宜达成一致；最后，被告雷婷婷未举示充分证据证明其已经与原告朱艳秋协商一致解除合同。在此情况下，被告雷婷婷向第三人杨静出具承诺书，告知第三人杨静《租赁合同》已经终结，第三人杨静遂进入诉争房屋进行装修，致使《租赁合同》事实上无法继续履行，被告雷婷婷的行为已经明确表明其将不再继续履行合同，已构成违约，应当承担相应的违约责任，原告朱艳秋有权要求解除合同。自第三人杨静进入诉争房屋进行装修开始，原告朱艳秋已无法继续使用诉争房屋，其有权要求被告雷婷婷返还其已经交付而实际无法使用期间的租金。经核算，被告雷婷婷应返还原告朱艳秋租金17181.37元（原告朱艳秋已交足1年租金，实际使用时间共计164天，应返还租金��31200元-31200元÷365天×164天）。另，合同不能继续履行并非原告朱艳秋的原因引起，其有权要求返还押金20000元，该押金实为履约保证金。《租赁合同》因被告雷婷婷的原因解除，因被告雷婷婷与第三人杨静约定由被告雷婷婷负责处理合同解除事宜，被告雷婷婷应当承担赔偿损失等的违约责任，同时，第三人杨静在没有确认原、被告双方是否协商一致解决合同的情况下进入涉案房屋进行装修，致使《租赁合同》最终无法继续履行，并造成原告朱艳秋损失，亦应与被告雷婷婷一起承担连带责任，对此，原告朱艳秋可以选择承担责任的主体。综合《租赁合同》的标的额及原告朱艳秋的实际损失等，该合同约定的50000元的违约金明显过高，被告雷婷婷明确要求调整，考虑到原告朱艳秋的实际装修房屋状况、使用时间以及预期经营利益损失等因素，本院酌情主张违约金定为8000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告朱艳秋与被告雷婷婷于2016年3月22日签订的《租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告雷婷婷在本判决生效后七日内返还原告朱艳秋多支付的自2016年9月12日至2017年3月31日止的租金17181.37元、押金20000元，共计37181.37元；三、被告雷婷婷在本判决生效后七日内支付原告朱艳秋违约金8000元；四、驳回原告朱艳秋其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2010元，减半收取1005元，由原告朱艳秋承担468元。被告雷婷婷承担537元（此款原告朱艳秋已经垫付，被告雷婷婷在本判决生效后七日内支付原告朱艳秋537元，本院预收的案件诉讼费不作清退）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，预交上诉费2010元。递交上诉状后七日内仍未预交上诉费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律���书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  李庆祥二〇一六年十二月十三日书 记 员  方 腾