江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0103民初2418号原告：江西名家物业管理有限公司，地址：南昌市抚生路669号众鑫城上城内，组织机构代码：76703308-6。法定代表人：黄锡荣，系该公司执行董事。委托代理人：马建平，江西灯正律师事务所律师。委托代理人：汤晓岚，江西灯正律师事务所律师。被告：鄢亮华，男，汉族，1982年12月7日生，住南昌市南昌县，被告：程志平，女，汉族，1982年12月7日生，住南昌市西湖区，原告江西名家物业管理有限公司诉被告鄢亮华、程志平物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江西名家物业管理有限公司委托代理人马建平，被告鄢亮华到庭参加诉讼。被告程志平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告江西名家物业管理有限公司诉称：原告根据与江西众鑫房地产开发有限公司签订的《众鑫城上城前期物业管理服务合同》，受委托负责南昌市“众鑫城上城”住宅小区的物业服务管理工作，被告系众鑫城上城业主。《众鑫城上城前期物业管理服务合同》中第二十条第一款为“本物业的管理服务费按双方协商的标准由乙方向业主（用户）收取”，其第一项为“高层住宅按1.48元/月·㎡；”原告与被告签订的前期物业服务协议第三条第一项第一款为：“高层住宅物业管理服务标准：1.48元/月·㎡”；第四条第一款为：“物业买受人应遵守本协议和业主规约约定，不按本协议的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日3‰的标准收取滞纳金，直至诉讼至当地人民法院。”原告认为，原告是依据协议在“众鑫城上城”承担物管工作，根据法律规定和双方约定，原告提供了物管服务，被告应当向原告交纳物管费，原告多次向尽了通知义务后，被告仍不缴纳物管费。为了维护原告的合法权益及小区的正常物业管理，特向法院提起诉讼，请求依法判令：被告支付拖欠的物业服务费10314.72元及违约金3000元（自2012年2月1日算至2016年10月31日止）。原告江西名家物业管理有限公司提交了如下证据：证据一、1.南昌市房管局房产登记资料，证明：被告购买西湖区抚生路669号众鑫城上城（朝阳绿洲）8号C单元501室房屋，被告系该房业主。证据二、1.《前期物业服务协议》一份，2.《物业服务协议》一份；证明：原告依据与开发商众鑫房地产开发有限公司签订的前期物业管理合同，在众鑫城上城从事物业管理服务工作，2008年8月1日，原告又与被告签订物业服务协议，继续在该小区从事物业服务管理服务工作，该二份合同均对有关物业收费及拖欠物业费交纳违约金等标准等事项进行了约定，合同约定高层住宅物业管理费1.48元/月每平方米，如不按合同约定时间和标准交纳物业费，应从逾期之日起每日加收应缴费用地千分之三的违约金。因到目前为止，原告一直依法在众鑫城上城从事物业管理工作，被告应当依法向原告交纳居住小区的物业费。证据三、告知被告交纳拖欠的物管费《通知》照片一张，证明：原告已经依法催告了被告，被告应当交纳拖欠的物管费。证据四、被告拖欠物业费时间数额表，证明：从2012年2月1日起至2016年10月31日止，共拖欠物业管理费10314.72元及违约金24919.65元。被告鄢亮华辩称：被告拖欠物管费的原因是原告没有尽到物业管理义务。首先，被告的电动车于2013年、2014年被盗两三次；其次，因楼盘外墙的雨水管容易堵塞，造成被告阳台漏水，洗衣服的泡沫水等经常漏到被告家中。被告鄢亮华提交了手机上拍摄的两段视频，证明阳台漏水的情况。庭审中，经办法官限其指定期限内提交视频刻录版本，但被告始终未能提交。原告对该视频质证如下：两段视频上被告阳台漏水情况属实，真实性无异议。本来设计该外墙水管是用于排雨水，有的业主私自改装当做洗衣机的排水管道，导致洗衣服的泡沫水不能及时排出，堵塞回流至被告阳台造成漏水。原告找过开发商，开发商表示系设计、建筑问题不能更改，所以一直未能予以整改。并表示被告可以就房屋质量问题起诉开发商，原告会积极支持配合。被告程志平未到庭，亦未提交证据。本案经审理，确认了如下事实：被告鄢亮华、程志平为西湖区抚生路669号众鑫城上城（朝阳绿洲）8号C单元501室房屋的业主，该房屋面积为120.16㎡。原告江西名家物业管理有限公司按照于2008年7月16日与江西众鑫房地产开发有限公司签订的《众鑫城上城前期物业管理服务合同》以及于2010年元月8日与被告鄢亮华、程志平签订的《前期物业管理服务协议》的约定，受委托负责南昌市“众鑫城上城”住宅小区的物业服务管理工作。《众鑫城上城前期物业管理服务合同》中第二十条第一款约定：“本物业的管理服务费按双方协商的标准由乙方向业主（用户）收取”，其第一项为“高层住宅按1.48元/月·㎡”。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》第三条第一项第一款约定：“高层住宅物业管理服务标准：1.48元/月·㎡”；第四条第一款约定：“物业买受人应遵守本协议和业主规约约定，不按本协议的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日3‰的标准收取滞纳金，直至诉讼至当地人民法院。”自收房后，被告鄢亮华、程志平自2012年1月1日起未缴纳物业费，截止2016年10月31日共计拖欠58个月的物业费，合计10314.72元。原告多次催缴无果，遂向本院提起诉讼，并提出如前诉请。另查明，庭审中，原告表示其起诉书中诉请的物业费系自2012年2月1日起至2016年10月31日止共计57个月的物业费，因原告诉请书写错误，遗漏了2012年1月份的物业费，现自愿放弃对该月份物业费的诉请。还查明，庭审中，被告表示于2013年、2014年被盗电动车两三次，但未提交证据予以佐证。被告还提交了手机上拍摄的两段视频，证明阳台漏水的情况。虽未提交视频刻录版本，但原告对漏水真实性予以认可，并就漏水原因详细阐述（如前）。上述事实，有原被告陈述，原被告提供的证据及庭审笔录等证实。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告江西名家物业管理有限公司与江西众鑫房地产开发有限公司签订的《众鑫城上城前期物业管理服务合同》，对作为业主的被告具有约束力。而原告与被告鄢亮华、程志平签订的《前期物业管理服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，应认定该合同有效。原告按照《众鑫城上城前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》的约定提供了物业服务，被告理应按约支付物业管理费。因原告诉请书写错误，遗漏了2012年1月份的物业费，现自愿放弃对该月份物业费的诉请，本院认为，原告有权自由处分自己的民事权利，对此本院予以准许。被告拖欠2012年2月1日起至2016年10月31日止的物业管理费10136.69元（120.16㎡×1.48元/㎡/月×57个月），庭审中被告未提出异议，本院予以确认。被告提出的因2013年、2014年被盗电动车两三次，所以未能缴纳物业费的辩解，因未提交证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果，故对该事实本院不予认定。被告提出因阳台漏水，所以未能缴纳物业费的辩解，本院认为，引起被告阳台漏水的发生，既有其他业主私自改装并占用雨水管道，用于洗衣机排水的行为，也有开发商房屋设计时考虑不足等多方面原因导致，被告的损失无法确认完全是原告的过错所致，同时被告在本案也未提出反诉，故对该主张，本院不作评判。被告可以就房屋漏水问题向有关主体另行主张。同时，被告房屋存在漏水的情况，也说明了原告提供的物业服务存在一定瑕疵，被告有权要求酌情减少缴纳物业服务费用。本院认定，被告应缴纳欠缴物业服务费用的80%，即10136.69元×80%=8109.35元。关于原告主张违约损失3000元，本院认为，原、被告为物业费用缴纳一事一直在协商之中，在被告房屋漏水问题未能妥善解决的情况下，被告未缴纳物业费，情有可原，故被告无须支付违约金。被告程志平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对其辩解权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告鄢亮华、程志平于本判决生效后十日内支付原告江西名家物业管理有限公司2012年2月1日至2016年10月31日期间的物业管理费人民币8109.35元。二、驳回原告江西名家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费人民币130元，由原告自行承担50元，由被告鄢亮华、程志平承担80元，限随上述判决款项一并给付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审 判 长  陶 然人民陪审员  蔡靓靓人民陪审员  史隆铃二〇一六年十二月二日书 记 员  万追星