重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝02民终02635号上诉人（原审原告）：吴显权，男，汉族，1973年9月3日出生，住重庆市忠县。上诉人（原审原告）：聂玲，女，汉族，1974年12月25日出生，住重庆市忠县。共同委托诉讼代理人：龚原，重庆金牧锦扬（万州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘华山，男，汉族，1968年9月16日出生，住重庆市忠县。被上诉人（原审被告）：杨素琼，女，汉族，1968年10月8日出生，住重庆市忠县。被上诉人（原审被告）：聂世奎，男，汉族，1976年8月4日出生，住重庆市忠县。被上诉人（原审被告）：吴显淑，女，汉族，1978年11月10日出生，住重庆市忠县。原审第三人：忠县品诚宜家房产经纪有限公司，住所重庆市忠县忠州镇健康路122号，组织机构代码565617729。法定代表人：叶华芳，公司经理。上诉人吴显权、聂玲因与被上诉人刘华山、杨素琼、聂世奎、吴显淑、原审第三人忠县品诚宜家房产经纪有限公司（以下简称宜家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市忠县人民法院（2016）渝0233民初2895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴显权、聂玲上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判支持吴显权、聂玲第2、3、4项一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。主要事实及理由：1、《补充协议》系刘华山一方提供的格式合同，其内容违反中国人民银行关于按揭贷款房屋买卖的相关规定，应属部分无效；《房屋买卖合同解除协议》针对的是吴显权、聂玲的共有财产，仅有吴显权一人的签字，聂玲并未同意，该解除协议应属无效。一审法院认为该二份协议均有效，明显违背“以事实为根据、以法律为准绳”的法律基本原则，应予纠正；2、刘华山、杨素琼未按《房屋买卖合同》将涉案房屋的大门钥匙及按揭银行卡交给吴显权、聂玲，系实质性违约，应支付违约金81000元、租金损失74000元、装修损失75820元、中介费4000元、律师代理费9000元，并继续履行《房屋买卖合同》，将涉案房屋交付给吴显权、聂玲，办理过户手续；3、吴显权、聂玲委托聂世奎支付100000元购房款给刘华山、杨素琼夫妇，却被刘华山、杨素琼夫妇以高利贷借给了聂世奎，收取68000元利息。一审法院对此一字不提。4、刘华山、杨素琼与吴显淑、聂世奎恶意串通，欺诈吴显权、聂玲，应承担连带赔偿责任。刘华山、杨素琼答辩，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。聂世奎、吴显淑在二审中未作答辩。宜家经纪公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对一审判决没有意见。吴显权、聂玲向一审法院起诉请求：1、判决确认双方签订的《房屋买卖合同》有效；2、判决刘华山、杨素琼、吴显淑、聂世奎支付违约金81000元；3、判决刘华山、杨素琼、吴显淑、聂世奎承担装修房屋损失77820元及其他各种损失91650元；4、判决刘华山、杨素琼将坐落于忠县忠州镇的香山国际10号楼25-6房屋交付吴显权、聂玲，并协助办理房屋产权过户；5、案件受理费由被告方承担。一审法院认定事实：吴显权与聂玲系夫妻关系，刘华山与杨素琼系夫妻关系，聂世奎与吴显淑也系夫妻关系，吴显权与吴显淑系兄妹关系。2012年，吴显权与聂玲委托聂世奎、吴显淑在忠县购买房屋，聂世奎通过第三人宜家经纪公司居间介绍，相中刘华山、杨素琼所有的位于忠县香山国际一期10号楼1单元25层6号房屋。2012年12月10日，聂世奎交给宜家经纪公司10000元定金。同年12月20日，吴显权、聂玲与刘华山、杨素琼及第三人中介公司签订《房屋买卖合同》，约定：1、甲方（刘华山、杨素琼）自愿将位于忠县X一期10号楼1单元25层6号房、建筑面积101.88平方米（具体以房产证为准）房屋一套卖与乙方（吴显权、聂玲），房屋成交价格405000元，办理产权变更时所产生的相关税费由乙方承担；2、甲方在得到首付款后将房屋交付给乙方；3、甲、乙双方按协议约定内容履行权利义务，如一方未按协议约定内容履行，逾期将支付房屋成交额20%的违约金等。同日，吴显权、聂玲与刘华山、杨素琼又签订《补充协议》一份，就付款方式补充约定如下：1、买方于2012年12月18日付给卖方购房定金10000元，于2012年12月20日付164000元，于2012年12月25日付100000元；2、银行按揭余款121000元由买方以卖方的名字继续按揭，买方每月必须按时还款，不得对卖方的信用记录造成影响，卖方在房产未过户前不得挂失，不得影响买方正常还款；3、尾款10000元在房屋产权过户之日付清等。吴显权在协议签订当日通过银行转账的方式向刘华山支付164000元，刘华山将房屋钥匙及房屋按揭银行卡（户名刘华山、账号6228851033xxxxx）交给吴显权。此后，吴显权因外出务工将房屋按揭银行卡交给聂世奎，委托聂世奎对房屋进行装修及向银行偿还按揭款。聂世奎代为偿还了2012年12月23日至2014年2月23日的银行按揭贷款，同时将房屋装修完毕。后因吴显权、聂玲未按时向银行偿还按揭款并支付剩余房款，刘华山从聂世奎手中收回房屋钥匙、银行卡及购房合同。2014年6月17日，刘华山作为乙方与吴显权作为甲方签订《房屋买卖合同解除协议》。约定：1、经甲、乙双方协商，自愿解除2012年12月20日签订的X一期10栋25-6《房屋买卖合同》及2012年12月20日签订的《补充协议》，该房屋由原卖方（乙方）所有，银行按揭由乙方自行支付；2、乙方原收取甲方购房款人民币壹拾六万肆仟元（164000）及已支付的按揭款乙方不予退回，甲方不再追究；3、本协议签订后，甲、乙双方不再有任何经济纠纷，双方不再向任何一方主张任何权利和费用；4、本协议签字生效，不得反悔等。聂世奎作为在场人在《房屋买卖合同解除协议》上签名。2014年6月18日起，刘华山开始向银行按月偿还银行按揭款至今。一审法院认为，吴显权、聂玲与刘华山、杨素琼、宜家经纪公司签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，应为有效合同。《补充协议》系吴显权、聂玲与刘华山、杨素琼真实意思表示，并不违反法律、法规禁止性规定，亦为有效合同。吴显权、刘华山和聂世奎均认可《房屋买卖合同解除协议》上签名的真实性，吴显权认为是在刘华山和聂世奎的胁迫、诱逼下所签订，但未举示证据予以证明，因此对《房屋买卖合同解除协议》的真实性、关联性和合法性予以采信。聂玲在签订《房屋买卖合同》和《补充协议》时就未参与合同事宜，由吴显权个人与刘华山签订《解除协议》，并无不当。根据《房屋买卖合同解除协议》，吴显权与刘华山、杨素琼已解除《房屋买卖合同》及《补充协议》，且已将房屋返还给刘华山、杨素琼，也停止支付剩余购房款，双方之间的房屋买卖合同关系已经解除，吴显权、聂玲请求刘华山、杨素琼继续交房及协助办理房屋过户手续，请求刘华山、杨素琼支付违约金81000元、承担装修损失77820元及其他各种损失91650元，均不予支持；吴显权、聂玲请求聂世奎、吴显淑承担装修损失77820元及其他各种损失91650元，因双方已形成事实委托关系，与本案法律关系不同，聂世奎、吴显淑即使因未履行职责给吴显权造成损失，也不应在本案中处理，吴显权、聂玲可以另案主张权利。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三第一款、第六十六第二款、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十一条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于使用的解释》第九十条之规定，判决：1、吴显权、聂玲与杨素琼、刘华山于2012年12月20日签订的《房屋买卖合同》合法、有效；2、驳回吴显权、聂玲的其他诉讼请求。案件受理费9121元，减半收取4560.50元，由吴显权、聂玲承担。本院二审中，上诉人吴显权、聂玲出示一份新证据，即重庆市忠县人民法院（2016）渝0233民初348号民事裁定书，以证实其在一审中出示的第5、6、7份证据来源合法。本院审查认为，该裁定书是针对吴显权、聂玲第一次起诉后又申请撤诉作出的法律文书，与本案争议事实缺乏关联性，因此不予采信。经本院二审查明的事实与一审判决认定事实相同。另查明，2014年6月17日，吴显权与刘华山签订《房屋买卖合同解除协议》时，刘华山已从聂世奎处收回涉案房屋的钥匙、按揭贷款银行卡，从吴显权处收回刘华山与开发商签订的原始房屋买卖合同，涉案房屋现由刘华山、杨素琼夫妇占有、控制。以上事实，有吴显权、刘华山、杨素琼在二审中的陈述证实。本院认为，本案的争议焦点是涉案《补充协议》、《房屋买卖合同解除协议》的效力以及吴显权、聂玲的上诉请求应否得到支持。根据查明的事实及相关法律规定，逐一评析如下：第一、涉案《补充协议》、《房屋买卖合同解除协议》均属合法有效。主要理由如下：1、《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。依据该法条，《补充协议》不属于格式条款。《补充协议》系吴显权、聂玲夫妇与刘华山、杨素琼夫妇对于支付购房款内容的约定，表达了双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。吴显权、聂玲提出《补充协议》无效的上诉理由不能成立，不予采纳；2、《房屋买卖合同解除协议》由吴显权、刘华山二人亲自签订，聂世奎作为在场人签名，其内容涉及涉案房屋、购房款、装修款的最终处理，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，且已得到双方自觉执行，亦属合法有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，吴显权、聂玲提出聂玲没有参加签订《房屋买卖合同解除协议》，吴显权单独签订的《房屋买卖合同解除协议》应属无效的理由不能成立，不予采纳。一审法院对于上述二份协议效力的认定均无不当；3、《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：在订立合同时显失公平的。该法第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。吴显权、聂玲提出刘华山与吴显权签订《房屋买卖合同解除协议》时存在胁迫、诱逼行为，《房屋买卖合同解除协议》对吴显权夫妇显失公平，均可以依法行使变更权或者撤销权，请求变更或者撤销《房屋买卖合同解除协议》。《房屋买卖合同解除协议》在被人民法院、仲裁机构变更或者撤销之前，其法律效力并不受影响。吴显权、聂玲以《房屋买卖合同解除协议》签订时存在胁迫、诱逼行为以及显失公平因而无效的上诉理由不能成立，不予采纳；4、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款（四）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效。吴显权、聂玲提出《房屋买卖合同解除协议》因刘华山夫妇与聂世奎恶意串通形成，因而无效。但是，现已查明，该协议系吴显权与刘华山订立，内容涉及刘华山夫妇与吴显权夫妇之间的权利义务，并未损害国家、集体或者第三人利益。吴显权、聂玲的该项上诉理由不能成立，不予采纳。第二、吴显权、聂玲的上诉请求不应得到支持。主要理由如下：1、《房屋买卖合同解除协议》第三条、第四条分别规定，本协议签订后，甲、乙双方不再有任何经济纠纷，双方不再向任何一方主张任何权利和费用。依据上述约定，吴显权、聂玲请求判决刘华山、杨素琼交付涉案房屋并办理过户手续，支付违约金81000元，承担涉案房屋装修损失91650元等，均没有合同根据、法律依据，均不应得到支持；2、一审法院已查明，吴显权与他人签订装修合同，对涉案房屋进行了装修，并委托聂世奎以刘华山的名义支付了2012年12月23日至2014年2月23日的银行按揭贷款。上述事实可以证明，刘华山、杨素琼夫妇已履行《房屋买卖合同》约定的交付涉案房屋、按揭贷款银行卡的义务，并无违约行为。吴显权、聂玲夫妇即便依据已被解除的《房屋买卖合同》，申请追究刘华山、杨素琼夫妇未及时交付涉案房屋、按揭贷款银行卡的违约责任，也与查明的事实不符，不应得到支持。一审法院判决驳回其诉讼请求，并无不当；3、本案系房屋买卖合同纠纷，基础法律关系是买卖合同关系。吴显权、聂玲夫妇提出刘华山、杨素琼夫妇与吴显淑、聂世奎夫妇恶意串通、欺诈其100000元，其诉称事实不属于本案审理范围，可另案主张权利。吴显权、聂玲夫妇与聂世奎、吴显淑夫妇并未建立买卖合同关系，其请求聂世奎、吴显淑夫妇与刘华山、杨素琼夫妇承担连带责任，亦不属于本案审理范围，可另案主张权利。一审法院未予支持吴显权、聂玲的该项一审诉讼请求，并无不当。综上所述，吴显权、聂玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9577元，由上诉人吴显权、聂玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨继伟代理审判员  蒋乾巽代理审判员  毋向娟二〇一六年十二月二十三日书 记 员  章立立