广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016)粤2071民初9873号原告：中山市万联房地产开发有限公司，住所地中山市沙溪大道6号时代倾成花园1201卡，组织机构代码663344437。法定代表人：岑兆雄，职务董事长。委托诉讼代理人：吴晓嘉，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾嘉俊，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：甘艳良，男，1981年8月14日出生，汉族，住广东省高要市。被告：林国杰，男，1988年10月11日出生，汉族，住广东省四会市城中区。原告中山市万联房地产开发有限公司（以下简称万联公司）诉被告甘艳良、林国杰商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万联公司的委托诉讼代理人吴晓嘉到庭参加诉讼。被告甘艳良、林国杰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万联公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告甘艳良、林国杰于2014年10月14日签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议，并判令两被告向原告支付房款总额20%的违约金134657.6元；2.判令两被告于判决生效之日起十日内协助原告办理位于中山市沙溪镇××大道××××花园××房的商品房销售登记备案注销手续；3.判令两被告承担原告为实现债权而支付的律师费6000元。事实和理由：2014年10月14日，两被告与原告签订《中山市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）及补充协议，购买原告开发的位于中山市沙溪镇××大道××××花园××房，房屋总价款为673288元，其中首期款为203288元，剩余款项470000元以按揭贷款的方式支付。根据买卖合同补充协议第二条的约定，“若因买受人违约（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人承担担保责任后，有权采用包括解除买卖合同等方式，向买受人追偿其代为支付的按揭贷款本金、利息和滞纳金、违约金以及因此而支付的诉讼费、律师费，并有权向买受人收取该商品房价款总金额的20%的违约金”。2014年11月18日，原告与两被告、中国工商银行股份有限公司中山沙溪支行（以下简称沙溪支行）签订《个人购房借款／担保合同》（以下简称贷款合同），约定被告向沙溪支行贷款470000元，两被告作为抵押人，以中山市沙溪镇××大道××××花园××房作抵押担保，且原告对该笔贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带保证责任。贷款合同签署后，被告甘艳良拖欠按揭银行多期月供款及逾期利息，原告多次履行担保责任为被告甘艳良代偿月供款及逾期利息，且两被告在原告多次催促的情况下，拒不向原告偿还原告已实际代被告甘艳良清偿的贷款本息。鉴于原告已按贷款合同的约定承担了担保责任，同时委托广东南方福瑞德律师所代理原告参与本案诉讼，并支付6000元律师费，根据买卖合同补充协议第二条的约定，原告有权单方解除与两被告签署的买卖合同，向两被告追偿原告代付的贷款本金、利息和滞纳金以及因此而支付的诉讼费、律师费，同时有权要求两被告支付房屋价款20%的违约金。原告确认，买卖合同解除后，两被告应支付的违约金、律师费及原告代被告清偿的贷款本息，在原告应退还于两被告的购房款中扣除，即原告在扣除上述两被告应支付予原告的款项后，将剩余购房款（如有）退还给两被告。此外，案涉房屋已办妥房地产预告登记手续，在案涉买卖合同解除后，两被告负有协助原告办理预告登记注销手续的附随义务。综上，恳请法院依法判如所请。原告万联公司对其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同及补充协议（合同条码：14×××65）；2.中山市商品房销售登记备案表（合同编号：HTN2014×××）；3.个人购房借款／担保合同；4.扣款告知书；5.代偿明细表；6.偿还代偿款通知书及快递单；7.解除《商品房买卖合同》通知书及快递单；8.中国工商银行个人贷款提前清偿通知书；9.关于扣收甘艳良住房贷款的通知函；10.借据历史处理明细本地查询；11.确认书；12.法律服务委托合同；13.律师费发票。被告甘艳良、林国杰未提交答辩意见和证据。本院经审理认定事实如下：2014年10月14日，万联公司（出卖人）与甘艳良、林国杰（买受人）签订中山市商品房买卖合同一份（合同条码：14×××65），约定买受人向出卖人购买位于中山市沙溪镇××大道××××花园××房，房屋价款为673288元，支付方式为在2014年10月14日付款203288元，商业贷款在2014年11月14日付款470000元；出卖人应当在2015年11月15日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用；买受人逾期付款的违约责任：买受人未按合同约定支付房款的，出卖人有权解除合同，并要求买受人向出卖人支付房款总额的20%作为违约金，合同解除后，买受人与出卖人应及时办理合同登记备案撤销等手续，相关费用由买受人承担，出卖人有权在买受人已付款项中扣除税费、手续费、违约金后将余款无息退回给买受人。合同还约定了其他内容。合同补充协议（一）第二条第三款约定：若因买受人违约（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人承担担保责任后，有权采取包括解除买卖合同等方式，向买受人追偿其代为支付的按揭贷款本金、利息和滞纳金、违约金以及因此而支付的诉讼费、律师费外，还有权向买受人收取该商品房房价总额20%的违约金。合同补充协议还约定其他事项。上述合同签订后，甘艳良、林国杰依约向万联公司支付了首期款203288元。同年10月24日，万联公司在中山市房地产交易登记管理所为甘艳良、林国杰购买的涉案房地产办理了商品房销售登记备案手续。2014年11月18日，沙溪支行（贷款人）、甘艳良（借款人、抵押人）、林国杰（抵押人）、万联公司（保证人）签订个人购房借款／担保合同，合同约定：甘艳良、林国杰以位于中山市沙溪镇××大道××××花园××房的房地产作抵押担保，向沙溪支行贷款470000元用于购买上述涉案房地产，贷款期限30年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮7%确定；甘艳良授权沙溪支行将上述贷款一次性划入万联公司指定账户；甘艳良按月等额本息还款法偿还贷款本息；万联公司为甘艳良、林国杰的上述借款提供阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；合同还约定了其他内容。合同签订后，沙溪支行依约发放了贷款470000元。但甘艳良未依约向沙溪支行履行按时足额偿还本息义务，从2015年6月25日起已累计12期未按合同约定还款。2016年4月12日，沙溪支行向甘艳良、林国杰发出个人贷款提前清偿通知书，要求其于2016年4月15日前清偿全部贷款本金467931.08元及利息。但甘艳良、林国杰仍未履行还款义务。沙溪支行遂于同年5月10日向万联公司发出关于扣收甘艳良住房贷款的通知函。同年5月30日，沙溪支行向万联公司出具确认书，确认截止2016年5月18日，万联公司共向其清偿了甘艳良、林国杰的全部借款本金467931.08元并给付了全部应付利息32642.52元。至此，万联公司已代偿完毕借款合同项下的全部本金、利息及罚息。万联公司向甘艳良、林国杰追偿无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：万联公司为本案诉讼已支付律师费6000元，有律师费发票为证。本院认为：万联公司（出卖人）与甘艳良、林国杰签订的中山市商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，合法有效，双方均应恪守履行。关于涉案商品房买卖合同及补充协议能否解除的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，合同补充协议（一）第二条第三款约定“若因买受人违约（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人承担担保责任后，有权采取包括解除买卖合同等方式，向买受人追偿其代为支付的按揭贷款本金、利息和滞纳金、违约金以及因此而支付的诉讼费、律师费外，还有权向买受人收取该商品房房价总额20%的违约金”。甘艳良、林国杰以按揭贷款方式支付购房款，但未能按照其与中国工商银行股份有限公司沙溪支行签订的个人购房借款合同的约定如期还款，导致万联公司作为甘艳良借款担保人向中国工商银行股份有限公司沙溪支行代为清偿贷款本息共计500573.6元。根据双方上述合同约定，本案解除合同条件已成就，万联公司有权解除合同并由甘艳良、林国杰承担违约金及因此而产生的律师费。故万联公司请求解除双方签订的中山市商品房买卖合同及补充协议，本院予以支持。甘艳良、林国杰经法院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，致本院无法向其二人释明违约金是否调整的问题。故万联公司主张甘艳良、林国杰支付房价总额20%的违约金134657.6元及律师费6000元，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定。因涉案房屋已在房产管理部门办理商品房销售登记备案手续，在双方合同解除后，甘艳良、林国杰应协助万联公司办理注销商品房销售登记备案手续，同时万联公司应返还甘艳良、林国杰已支付的购房款673288元。但因万联公司已承担保证责任代甘艳良、林国杰清偿中国工商银行股份有限公司沙溪支行贷款本息500573.6元，该款项万联公司有权向甘艳良、林国杰追偿。鉴于万联公司在本案中未将其主张甘艳良、林国杰清偿上述代为清偿的款项作为诉讼请求提出，仅表示代为清偿的贷款本息款、违约金及律师费在应退还予甘艳良、林国杰的购房款中扣除，故根据民事诉讼不告不理原则，本案不作处理。甘艳良、林国杰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院说明正当理由，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，并承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告中山市万联房地产开发有限公司与被告甘艳良、林国杰于2014年10月14日签订的中山市商品房买卖合同及补充协议（合同条码：14×××65）；二、被告甘艳良、林国杰于本判决生效之日起十日内协助原告中山市万联房地产开发有限公司办理位于中山市沙溪镇×××大道×××房的商品房销售登记备案（合同编号：HTN2014×××）注销手续；三、被告甘艳良、林国杰向原告中山市万联房地产开发有限公司支付违约金134657.6元、律师费6000元，上述款项从原告中山市万联房地产开发有限公司因合同解除而应返还被告甘艳良、林国杰的购房款中抵扣。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3114元(原告中山市万联房地产开发有限公司已预交)，由被告甘艳良、林国杰连带负担（被告甘艳良、林国杰于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  董爱民人民陪审员  梁蓓莉人民陪审员  张子锋二〇一六年十二月八日书 记 员  雷 珊陈奇