湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0902民初2657号原告（反诉被告）：宋胜华，女，1983年10月10日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住湖北省孝昌县。委托诉讼代理人：袁琛丽、杨胜华，湖北锡爱律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖北邱臣氏商业管理有限公司。住所地：湖北省孝感市孝南区长征路**号。组织机构代码证：56274405-2。法定代表人：周度清，该公司总经理。委托诉讼代理人：饶彬，湖北名流律师事务所律师。原告（反诉被告）宋胜华与被告（反诉原告）湖北邱臣氏商业管理有限公司商业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋胜华的委托诉讼代理人袁琛丽、杨胜华，被告（反诉原告）湖北邱臣氏商业管理有限公司的委托诉讼代理人饶彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）宋胜华向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即退还原告交纳的保证金132152元及利息；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年12月3日，原告宋胜华与孝感保丽房地产开发有限公司签订《保丽国际广场商用物业租赁合同》，约定原告租赁孝感市保丽国际广场第5F层5007号商铺经营“和之吉川菜天宫”（后更名为川府宴），同日，原告与孝感保丽房地产开发有限公司授权商业管理的被告签订了《保丽国际广场商业管理服务合同》并按合同约定的要求交纳了保证金132152元。原告与孝感保丽房地产开发有限公司因租赁物业发生纠纷，分别解除了租赁合同、商业管理服务合同，并多次主张退还上述费用，但被告均以租赁合同纠纷未了结而不予结算退还。2016年4月8日，湖北省高级人民法院下达了（2015）鄂民监二再终字第00038号民事判决书，判决宋胜华与孝感保丽房地产开发有限公司于2010年12月3日签订的《保丽国际广场商用物业租赁合同》于2013年2月4日解除，同时判决孝感保丽房地产开发有限公司赔偿原告损失202019元，驳回了该公司的反诉请求。后在案件执行阶段，原告再次主张退还上述款项无果。为此，为维护原告合法权益，特提起上述诉讼请求，望人民法院依法准予所请。被告（反诉原告）湖北邱臣氏商业管理有限公司答辩并反诉称，宋胜华的诉求与事实不符，依法应予驳回。2010年12月3日，我公司与宋胜华签订的《商业管理服务合同》约定，宋胜华租赁时间从2011年4月28日起，免租期3个月，即从2011年7月27日起公司按宋胜华承租的套内面积收取商业管理费，收费标准为第一年（即2011年7月27日至2012年7月26日）每月16795元，第二年（即2012年7月28日至2013年7月27日）为16795元；双方在签订合同时，宋胜华应交纳保证金132152元。宋胜华在承租物业期间，已交纳3个月商业管理费50385元，支付保证金132152元。另据湖北省高级人民法院（2015）鄂民监二再终字第00038号民事判决，宋胜华诉争房屋租赁时间段应为2011年11月18日至2013年2月5日是（包括3个月的免租期）。基于上述事实，宋胜华承租物业的时间为1年2个月加17天，减去3个月的免租期和已交纳的3个月物业管理费50385元，共计还应支付商业管理费143879元。与宋胜华交纳的保证金132152元相抵，宋胜华还欠我公司商业管理费11727元。请求人民法院判令反诉被告宋胜华支付商业管理费11727元，并承担本诉及反诉的全部诉讼费用。原告（反诉被告）宋胜华对反诉辩称，双方签订的商业管理服务合同已于2012年6月1日解除，反诉原告请求支付商业管理费没有依据，应依法予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告（反诉被告）宋胜华提交的湖北省高级人民法院（2015）鄂民监二再终字第00038号民事判决书、《保丽国际广场商业管理服务合同》、财务收据、《解除合同通知书》、复函，因被告（反诉原告）湖北邱臣氏商业管理有限公司对上述证据的真实性无异议，能够作为认定事实的依据，本院依法予以采信；2.被告（反诉原告）湖北邱臣氏商业管理有限公司提交的《保丽国际广场商业管理服务合同》和湖北省高级人民法院（2015）鄂民监二再终字第00038号民事判决书，与原告（反诉被告）宋胜华提交的文本一致，本院予以采信；3.被告（反诉原告）湖北邱臣氏商业管理有限公司提交的〈关于〈关于支付商铺租赁费用的催收函〉的律师函》具备真实性、合法性及关联性，本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月3日，原告（反诉被告）宋胜华与孝感保丽房地产开发有限公司签订《保丽国际广场商用物业租赁合同》，承租该公司位于孝感市保丽国际广场第5F层5007号商铺经营“和之吉川菜天宫”（后更名为川府宴）。被告（反诉原告）湖北邱臣氏商业管理有限公司系受孝感保丽房地产开发有限公司委托对保丽国际广场商用物业进行商业运营管理的公司。同日，原告（反诉被告）宋胜华（乙方）与被告（反诉原告）湖北邱臣氏商业管理有限公司（甲方）签订《保丽国际广场商业管理服务合同》，合同约定：合同期限从2011年4月28日起至2016年4月27日止，免租期为3个月，又注明具体起租日期以实际开业时间为准，合同期限顺延；乙方按承租的套内面积支付商业管理费，每平方米每月18.30元，第一年每月16795元，以后逐年每月为16795元、17455元、18149元、18878元；合同签订时乙方支付保证金132152元，保证金由甲方在整个合同期间保存，合同期满后，保证金自然转变为产品售后服务保证金由甲方保管90天，保管期后如无售后投诉，甲方在十日内将保证金无息退还给乙方；如乙方要求提前解除合同，应提前2个月通知甲方，并得到甲方及本合同授权业主及相关物业管理方的书面同意方可解除。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，宋胜华向湖北邱臣氏商业管理有限公司交纳了3个月商业管理费计50385元，并交纳保证金132152元。2012年6月1日，宋胜华向湖北邱臣氏商业管理有限公司发出《解除合同通知书》，以公司未提供过服务，合同显失公平为由，提出解除合同。2012年6月8日，湖北邱臣氏商业管理有限公司向宋胜华复函，以其理由不成立为由不同意解除合同，并要求其支付拖欠的租金及商业管理费。另据湖北省高级人民法院（2015）鄂民监二再终字第00038号民事判决，宋胜华与孝感保丽房地产开发有限公司于2013年2月4日解除房屋租赁合同，该判决认定宋胜华实际占有使用房屋租赁时间段为2011年11月18日至2013年2月5日（包括3个月的免租期）。本院认为，原告（反诉被告）宋胜华与被告（反诉原告）湖北邱臣氏商业管理有限公司签订的《保丽国际广场商业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同全面履行各自的义务。关于商业管理服务合同是否于2012年6月1日解除的问题。双方在《保丽国际广场商业管理服务合同》第七条约定宋胜华可以解除合同的条件为“如乙方要求提前解除合同，应提前2个月通知甲方，并得到甲方及本合同授权业主及相关物业管理方的书面同意方可解除”，而湖北邱臣氏商业管理有限公司于2012年6月8日复函不同意解除合同。宋胜华在《解除合同通知书》中所主张解除合同的理由也不属于合同法第九十四条可以行使法定解除权的情形。合同法第九十六条和合同法解释二第二十四条关于合同约定解除和法定解除权利行使方式和期限的规定，不能适用于本案宋胜华通知解除合同的情形。宋胜华以《解除合同通知书》通知湖北邱臣氏商业管理有限公司解除合同的行为，不发生解除合同的效力。商业管理公司提供的是物业区域的公共事务管理，其提供了商业管理服务，有权收取商业管理费，故对湖北邱臣氏商业管理有限公司反诉请求宋胜华支付商业管理费，本院依法予以支持。宋胜华实际占有使用租赁物业时间段为2011年11月18日至2013年2月5日（包括3个月的免租期），依约应支持该期间商业管理费143879元（16795元/月×11月＋16795元/月÷30天×17天－50383元）。宋胜华于2013年2月5日返还租赁物业，其主张湖北邱臣氏商业管理有限公司返还保证金132152元符合合同约定，本院依法予以支持。宋胜华主张利息无合同依据，本院依法不予支持。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）湖北邱臣氏商业管理有限公司返还原告（反诉被告）宋胜华保证金132152元；二、原告（反诉被告）宋胜华支付被告（反诉原告）湖北邱臣氏商业管理有限公司商业管理费143879元；三、驳回原告（反诉被告）宋胜华的其他诉讼请求；上列应付款项，于本判决生效之日起七日内付清。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2945元，由被告（反诉原告）湖北邱臣氏商业管理有限公司负担；反诉受理费3178元，由原告（反诉被告）宋胜华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  肖应友人民陪审员  吴桂清人民陪审员  姚汉波二〇一六年十二月十二日书 记 员  聂华丽附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。