重庆市沙坪坝区人民法院民事判决书(2016)渝0106民初14611号原告：重庆富州物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区富洲路8号，统一社会信用代码915001066666441777U。法定代表人：林金銮，重庆富州物业管理有限公司总经理。委托代理人：石菲，重庆康发律师事务所律师。被告：冯春香，女，1986年2月9日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告：宋涛，男，1982年7月5日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告重庆富州物业管理有限公司（以下简称富州公司）与被告冯春香、宋涛物业服务合同纠纷一案,本院于2016年10月26日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富州公司的委托代理人石菲，被告冯春香，被告宋涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富州公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告支付原告2010年12月1日至2016年10月31日期间物业服务费13956元（其中2011年1月1日至2011年3月31日、2011年11月1日至2012年3月31日期间按1.26元/平方米/月计算；2010年12月1日至12月31日、2011年4月1日至10月31日、2012年4月1日至2016年10月31日期间，按1.80元/平方米/月计算）；并以每月应缴纳的物业服务费为基数，从当月第11日起，按每日千分之三的标准支付违约金。事实和理由：原告是重庆市沙坪坝区富洲新城小区的物业服务公司，被告是该小区10-1-3301房屋的业主，原告与富洲新城小区开发商签订了《前期物业管理服务合同》，原告按照合同约定提供了物业服务，但被告至今未交纳2010年12月1日至2016年10月31日期间的物业服务费。被告冯春香、宋涛辩称，被告未交纳2010年12月1日至2016年10月31日期间物业服务费属实。但是被告家里漏水，多次向原告反映，原告也未处理好，小区安防系统一直未投入使用。原告提供的物业服务不到位，不同意原告的诉讼请求。若法院认为被告应当支付违约金，则被告认为物业服务合同约定的违约金标准为高，请求法院予以调整。本院经审理认定事实如下，被告冯春香、宋涛系重庆市沙坪坝区富州路富州新城X栋X单元X号房屋的所有权人，该房屋建筑面积113.02平方米。2007年12月1日，重庆富洲物业管理有限公司（乙方后更名为富州公司）即原告与富洲新城小区开发商重庆富洲房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，由甲方选聘乙方对富洲新城一期实施物业管理服务，合同期限从本合同生效之日起至业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理等事项的协助管理和服务。双方约定住宅的物业服务收费标准为2.20元/月•平方米，按建筑面积计算。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业管理费的，每逾期一日，应按欠缴部分千分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告为富洲新城小区提供了物业服务。2007年11月16日，重庆富洲房地产开发有限公司作为建设单位制定《富洲新城一期业主临时规约》，该规约载明，住宅物业管理费收费标准（按建筑面积计算）为1.80元/月•平方米；业主应在每月1-10号履行当月物业管理费的交费义务；如业主违反本规约及《前期物业管理服务合同》的约定，未能按时足额地交纳物业管理费，每逾期一天，业主应按其未交纳部分千分之三的标准向物业管理公司支付违约金。原告向重庆市物价局进行备案并取得的《重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表》，均载明住宅物业服务费标准1.80元/月•平方米（含电梯费、公摊费）。被告至今未交纳2010年12月1日至2016年10月31日期间的物业服务费。原告曾向被告催收过欠缴的物业服务费用。现原告起诉来院，要求判如所请。审理中，双方当事人意见分歧较大，调解未成。上述事实，有原告提供的《前期物业管理服务合同》、《富洲新城一期业主临时规约》、房屋档案查询结果、入伙流转表、承诺书、催费通知、快递回执、（2016）渝0106民初9723号民事判决书以及当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与富洲新城小区开发商重庆富洲房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。《前期物业管理服务合同》约定物业服务费收费标准为2.20元/月·平方米，但《业主临时规约》载明住宅物业服务费已变更为1.80元/月·平方米。现原告要求按1.80元/月·平方米收取物业服务费，本院予以支持。对于部分期间原告主张按1.26元/月•平方米收取物业服务费，系其对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。原告为富洲新城小区提供了物业服务，被告接受了原告提供的物业服务，应当按照合同约定向原告支付物业服务费。被告辩解因原告未解决被告家里漏水的问题，且原告提供的物业服务不到位，不同意交纳物业服务费，但并未提供充分的证据加以证明，原告的辩解，理由不能成立，本院不予采信。原告的房屋建筑面积为113.02平方米，2011年1月1日至2011年3月31日、2011年11月1日至2012年3月31日期间，按1.26元/平方米/月计算，被告应当交纳的物业服务费为712.03元（1.26元/平方米/月×113.02平方米×5个月）；2010年12月1日至12月31日、2011年4月1日至10月31日、2012年4月1日至2016年10月31日期间，按1.80元/平方米/月计算，被告应当交纳的物业服务费为12816.47元（1.80元/平方米/月×113.02平方米×63个月），合计为13528.50元。被告延迟交纳物业服务费，除应继续向原告支付物业服务费外，还应按合同约定向被告支付违约金。合同约定的违约金为每日千分之三，过分高于造成的损失，经被告申请，本院予以适当调整为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的百分之一百三十进行计算。故违约金的计算方式调整为，应依照约定以每月应交物业服务费为基数，从当月第11日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的百分之一百三十标准计算。但违约金总金额应以不超过欠费本金金额13528.50元为限。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告冯春香、宋涛于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆富州物业管理有限公司2010年12月1日至2016年10月31日期间的物业服务费13528.50元；二、被告冯春香、宋涛于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆富州物业管理有限公司逾期交纳物业服务费的违约金，该违约金以2011年1月1日至2011年3月31日、2011年11月1日至2012年3月31日期间每月应交物业服务费142.41元为基数；2010年12月1日至12月31日、2011年4月1日至10月31日、2012年4月1日至2016年10月31日期间每月应交物业服务费203.44元为基数，从当月第11日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的百分之一百三十标准累计至本判决发生法律效力之日止，总额以不超过13528.50元为限。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费158元，减半交纳79元（原告已预交），由被告冯春香、宋涛负担。限被告冯春香、宋涛于本判决发生法律效力后三日内迳付原告重庆富州物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  金歆二〇一六年十二月二十八日书 记 员  王蕾