广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0113民初2830号原告：广州市番禺区沙湾镇沙湾东村股份合作经济社，住所地广州市番禺区。法定代表人：黎湛洪，职务理事长。委托诉讼代理人：郭嗣彦，广东品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘少媚，广东品智律师事务所工作人员。被告：广州市百巨建筑机械设备有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：喻晖，职务董事长。委托诉讼代理人：梁锐汉，广东华誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄结美，广东华誉律师事务所律师。原告广州市番禺区沙湾镇沙湾东村股份合作经济社（以下简称为沙湾东村合作社）诉被告广州市百巨建筑机械设备有限公司（以下简称为百巨公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月15日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告沙湾东村合作社的法定代表人黎湛洪及委托诉讼代理人郭嗣彦，被告百巨公司的委托诉讼代理人黄结美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沙湾东村合作社向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告于2011年9月20日签订的《租赁合同》，并判令被告立即将承租厂房及空地交还原告；2.判决被告按每月71850.24元的标准，向原告支付自2015年12月起至被告将承租厂房及空地交还原告时止的租金（暂计至2016年4月共计人民币359251.2元）；3.判令被告向原告支付自2015年12月11日起的逾期支付租金的违约金，每月租金违约金以其每月拖欠租金的为本金，按每日2‰的标准分段计算至付清全部租金时止，现暂计至2016年4月30日共计人民币58054.80元；4.判令被告向原告交付的定金人民币130000元归原告所有；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年9月20日，原告与被告签订《租赁合同》，原告将坐落于沙湾镇经述路18号1#-2#厂房及空地（以下简称为“涉讼物业”）共7420平方米出租给被告用于工业经营。合同约定：租赁期限共5年，自2011年10月1日起至2016年9月30日止；本合同签订后的三天内，乙方（被告）向甲方（原告）缴纳定金人民币13万元；2015年10月1日起至2016年9月30日止每月租金为71850.24元，乙方须在当月的10日前缴纳；乙方不按时缴纳租金，除须补缴外，每逾期一天，按所欠租金的0.2%向甲方交付违约金，逾期超过30天作违约处理，甲方有权终止合同，乙方所交定金不得退回。合同签订后，原告将涉讼厂房及空地交付给被告经营，但被告自2015年12月以来，一直拖欠租金不交，经原告多次催收无果，现累计拖欠共计5个月的租金359251.2元未予支付，至2016年4月30日累计应付逾期付款违约金58054.80元。原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，请求依法裁判。诉讼中，沙湾东村合作社变更诉讼请求为：1.要求判决被告立即向原告返还承租厂房及空地；2.被告支付占用厂房及空地期间的使用费，使用费按每月71850.24元的标准自2015年12月计算至被告实际交还厂房及空地之日止；3.要求被告自2015年12月11日起以每月拖欠的使用费为本金，按中国人民银行同期贷款利率支付逾期缴纳使用费的利息至清偿之日止；4.被告支付的13万元定金用于抵扣被告拖欠的使用费；5.被告承担本案诉讼费用。被告百巨公司辩称：原告自2016年9月初已将涉讼厂房的大门上锁，但具体上锁时间不清楚，被告的人员和货物已经无法进出厂区，被告的法人代表发现大门被上锁后报案处理，至今厂房内的资料及设备均无法取出。若原告同意被告将设备取出，被告也愿意将厂房交还给原告，但租金或占有使用费也应计算至2016年8月底。由于原告出租物业未办理报建手续及领取房产证，双方签署的租赁合同为无效合同，因此原告在本案中无权向被告主张违约金或利息。关于被告支付的定金，由于双方签订租赁合同时明确该款性质为保证金，且双方签署的合同无效，原告无权没收保证金，对于保证金抵扣占有使用费没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院认定如下：1.沙湾东村合作社是位于广州市番禺区沙湾镇沙湾东村土地一宗的登记所有权人，土地总面积19.0239公顷；2.自2006年起，沙湾东村合作社和百巨公司建立了租赁关系，2011年9月20日，沙湾东村合作社和百巨公司签订了《租赁合同》，约定：由沙湾东村合作社将涉讼物业共7420㎡出租给百巨公司使用，只能用于合法工业经营用途，租赁期自2011年10月1日至2016年9月30日止，此合同为原合同基础上续租，厂房已由百巨公司使用；其中从2015年10月1日起至2016年9月30日止，每月租金71850.24元；在本合同签订后的三天内，百巨公司必须向沙湾东村合作社交纳定金13万元等。百巨公司接手涉讼物业后，未进行拆建、加建或改建。签订《租赁合同》后百巨公司按时交纳租金，但自2015年12月起发生欠租。本案法庭辩论终结前，涉讼物业未取得政府部门的建设工程规划许可证，所在土地也没有取得建设用地使用权证；3.双方确认百巨公司于2006年9月8日交纳的10万元已转为本案《租赁合同》中的款项；2012年6月18日，沙湾东村合作社出具编号为穗财0384403的《广州市农村财务专用收据》，确认收到百巨公司交纳的保证金3万元，备注栏注明“原合同为十万元保证金，续租升为十三万元保证金”；4.2015年12月11日，因另案劳动争议案，广州市番禺区人民法院查封了百巨公司存放于涉讼物业内的财产一批，并要求百巨公司的员工代表负责保管；5.沙湾东村合作社和百巨公司同意依照现状由百巨公司将涉讼物业交还沙湾东村合作社，双方已于2016年11月17日办理了涉讼物业的交接手续，沙湾东村合作社确认于2016年11月17日收回了涉讼物业。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.《租赁合同》的效力问题。百巨公司认为沙湾东村合作社既未能提供涉讼物业的产权证，亦未能提供涉讼物业办理合法报建的证明，故主张《租赁合同》无效；沙湾东村合作社则认为虽涉讼物业未取得房产证，但涉讼物业在该村的辖区内，其对涉讼物业享有合法权利，并提交集体土地所有权证原件予以证实，因而主张《租赁合同》有效。本院认为，至本案庭审辩论结束前，涉讼物业未取得政府部门的建设工程规划许可证，所在土地也没有取得建设用地使用权证，故上述《租赁合同》应认定为无效合同；2.涉讼物业的占有使用费应计收至何时的问题。沙湾东村合作社和百巨公司对占有使用费计收的截止时间存在争议。百巨公司陈述：2016年9月初沙湾东村合作社将涉讼物业的大门上锁，导致其无法进出厂区，当时我方有报警，故主张场地使用费计收至2016年8月止，并提交了《报警回执》、沙湾东村合作社、沙湾房地产开发公司2016年5月出具的《通知》一份和2016年9月30日拍摄的照片两张以证明。沙湾东村合作社的质证意见为：对《报警回执》的真实性和合法性予以确认，但对关联性不予认可，对照片的真实性、合法性和关联性不予认可，对《通知》的真实性认可，但其内容是通知百巨公司在合同期满后不再续约，要求其做好选址搬迁的工作，无法证明百巨公司将涉讼物业的大门上锁，我方没有将涉讼物业的大门上锁，百巨公司的财产仍存放在涉讼物业内，设备设施是否被查封、厂房是否被上锁并不影响百巨公司占用厂房的事实，因而主张占有使用费计收至涉讼物业交接之日止。本院认为，百巨公司对自己的主张应承担举证责任，百巨公司提交的上述证据不能充分有效地证明沙湾东村合作社将涉讼物业大门上锁的事实，沙湾东村合作社对此也予以否认，故百巨公司应承担举证不能的法律后果，对于百巨公司的上述主张，本院不予采纳。百巨公司自2015年12月起欠租，在涉讼物业交接前，其持续占用涉讼物业，双方亦未对占有使用费的缴纳问题达成新的协议，故涉讼物业的占有使用费应计收至双方完成交接之日止，即2016年11月17日。本院认为：依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，涉讼物业未取得政府部门的建设工程规划许可证，所在土地也没有取得建设用地使用权证，故沙湾东村合作社与百巨公司签订的《租赁合同》为无效合同，对此，双方均存在一定过错。虽《租赁合同》被认定为无效合同，但沙湾东村合作社已经将涉讼物业交付给百巨公司使用，百巨公司已实际占有并使用涉讼物业，故百巨公司应支付占有使用费，沙湾东村合作社请求参照《租赁合同》约定的租金标准支付涉讼物业从2015年12月至实际交还之日止的占有使用费，不违反法律规定，本院予以支持。现沙湾东村合作社和百巨公司同意按现状由百巨公司将涉讼物业交还沙湾东村合作社，且沙湾东村合作社已于2016年11月17日收回了涉讼物业，本院予以确认。因沙湾东村合作社已经实际收回涉讼物业，故对于沙湾东村合作社请求百巨公司交还涉讼物业的诉请，本院不再重复处理。综上，百巨公司应向沙湾东村合作社支付涉讼物业2015年12月至2016年11月17日的占有使用费831067.78元[11个月×71850.24元+（17÷30）个月×71850.24元]。另，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，沙湾东村合作社已收取百巨公司的13万元应予返还。沙湾东村合作社要求将13万元抵扣百巨公司拖欠的占有使用费的请求，未违反法律规定，本院予以准许，则百巨公司仍需向沙湾东村合作社支付占有使用费701067.78元（831067.78元-130000元）。因《租赁合同》无效，沙湾东村合作社要求百巨公司自2015年12月11日起以每月拖欠的使用费为本金，按中国人民银行同期贷款利率支付逾期缴纳使用费利息的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告广州市百巨建筑机械设备有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告广州市番禺区沙湾镇沙湾东村股份合作经济社支付占有使用费701067.78元；二、驳回原告广州市番禺区沙湾镇沙湾东村股份合作经济社的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费36368元，由原告广州市番禺区沙湾镇沙湾东村股份合作经济社负担12800元，被告广州市百巨建筑机械设备有限公司负担23568元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  易 洁人民陪审员  黄苑仪人民陪审员  彭莹莹二〇一六年十二月十三日书 记 员  范津津