苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0506民初4546号原告姚宇,男,1962年5月14日生，汉族,住苏州市姑苏区。原告李荷芳,女,1959年7月28日生，汉族,住苏州市姑苏区。两原告共同委托代理人刘志耘，江苏仁海方舟律师事务所律师。被告唐静,女,1978年7月15日生，汉族,住苏州市高新区。被告邱宣峰,男,1972年3月7日生，汉族,住苏州市。原告姚宇、李荷花诉被告唐静、邱宣峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案受理，由代理审判员吴宁剑适用简易程序公开开庭审理，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告姚宇、李荷花的委托代理人刘志耘，被告唐静到庭参加诉讼，被告邱宣峰经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告姚宇、李荷花诉称，其与被告于2015年11月2日签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将其所有的位于苏州市吴中经济开发区城南街道东吴绿郡花园5幢603室（以下简称东吴绿郡5幢603室）的房屋以180多万元的价格出让给其。因房贷的利息、罚息每日不断变化，故双方在合同中对购房款作如下约定：在其付给被告定金2万元及替唐静归还全部欠款后，在办理房屋过户时，再付给被告18万元。被告于合同签订当天，将房屋交付给其。其于2015年11月3日，代被告向工商银行付清了所欠全部款项及律师费。之后，其又付清了被告欠交的物业费。另，该房屋于2014年4月17日以唐静的个人名义购买，当时唐静与邱宣峰实际处于婚姻存续状态。现因被告邱宣峰处于失联状态，其无法办理房屋过户手续，其只得诉至法院，请求法院判令：1、确认原、被告于2015年11月2日签订的房屋买卖合同合法有效；2、确认东吴绿郡5幢603室房屋归原告所有；3、被告将登记在唐静名下的东吴绿郡5幢603室房屋所有权证及土地使用权证过户至原告名下。被告唐静辩称，其与原告签订的房屋买卖合同是有效的，其同意涉案房屋过户给原告，但因涉案房屋现已被法院查封，故无法办理过户手续。被告邱宣峰未作答辩。经审理查明，被告唐静、邱宣峰原是夫妻关系，双方于2001年9月28日登记结婚，于2014年10月8日在苏州市虎丘区民政局办理了离婚手续。两被告在婚姻期间通过银行贷款购买东吴绿郡5幢603室房屋，于2014年4月17日取得涉案房屋的房屋所有权证及国有土地使用证，该涉案房屋登记在唐静个人名下。另查明，2015年11月2日，两原告与两被告签订房屋买卖合同一份，其中主要约定如下内容：一、房屋基本情况：1、被告向原告出售东吴绿郡5幢603室房屋，建筑面积141.98平方米，套内建筑面积109.68平方米；2、该房屋购买时，唐静向工商银行留园支行申请了贷款，后因贷款逾期未归还，被工商银行诉至法院，该案现已审理终结。到目前为止，唐静已有共计约160多万元款项（贷款本金、利息、罚息、律师费、诉讼费）未归还；3、该房屋目前欠交10000元物业费。二、购房款的支付：房屋转让价为180万元，支付方式为两原告代唐静付清上述欠款后（多出160万元的部分也由原告承担），再付给被告20万元（含定金2万元，另外的18万元由原告通过资金托管方式支付）。三、付款方式为，原告以现金方式于2015年11月2日支付被告2000元定金；于2015年11月5日前，支付唐静欠工商银行留园支行的贷款本金、利息、罚息，一次性付入工商银行留园支行指定的还款帐户；原告在双方办理房屋过户手续时，通过资金托管方式向被告支付购房款18万元。此外，原、被告双方还约定了违约责任。原告姚宇、李荷芳，被告唐静、邱宣峰均在该房屋买卖合同上签名。原告于当天向被告支付定金20000元后，被告即向原告交付了房屋，并同时交付了涉案房屋的房屋产证、土地使用权证、门禁卡、房门钥匙等物品，两原告在该房屋内一直居住至今。又查明，工商银行苏州分行就与唐静涉案房屋贷款纠纷向苏州市姑苏区人民法院提起诉讼，经该院调解后，该院于2015年8月18日出具民事调解书，约定由被告唐静归还所欠借款本金1493640.66元、利息、律师费35000元及案件受理费9442元。2015年11月3日，原告姚宇代唐静归还了其因购买涉案房屋所欠工商银行留园支行的贷款本金、利息、罚息及因诉讼而产生的应由其承担的诉讼费、律师费。工商银行留园支行于该日向原告出具个人贷款结清证明，载明借款人唐静在我行申请个人一手住房购置贷款，贷款发放日期为2013年6月1日，贷款金额为人民币153万元，贷款期限为360个月，该笔贷款本息已于2015年11月3日全部结清。再查明，原告于2015年11月9日向朗诗东吴绿郡物业服务中心缴清了涉案房屋2015年1月至2015年12月的物业费、相应热水费共计8490.7元及该期间的车位费720元。原告又于2016年6月15日向朗诗东吴绿郡物业服务中心支付了2016年全年的物业费7754.4元及热水费198元，合计7952.4元。原告于2016年1月29日又向被告唐静支付了房款30000元，被告唐静向原告出具了收条，载明因邱宣峰与其离婚后，约定给付的抚养费至今未付，其又没有工作，经与姚宇协商，将未付的购房款30000元先支付给我。后，被告唐静又于2016年6月25日收到原告支付的房款20000元，并向原告出具了收条。另，经本院查询，涉案房屋东吴绿郡5幢603室于2015年11月9日被江苏省海门市人民法院查封，于2016年3月8日被苏州工业园区人民法院轮侯查封，于2016年4月6日被苏州市吴中区人民法院轮侯查封，于2016年4月15日被苏州工业园区人民法院轮侯查封。审理中，原告称，被告与银行就涉案房屋贷款纠纷达成调解协议后，与其签订了房屋买卖合同。双方约定由其代被告向工商银行留园支行归还所有欠款，因被告所欠贷款利息需根据贷款日期不断计算，故签订合同时双方仅暂计被告所欠贷款为160万元，除此之外其还向被告支付房款20万元，故双方约定涉案房屋房款为180万元，双方还约定超出160万元的贷款欠款由其承担并自愿代被告归还。此外，双方于2015年11月2日交接房屋时，被告欠付的物业费8490.7元和车位费720元，亦由其支付，该费用亦系原告自愿承担。被告唐静对原告的上述陈述予以认可。以上事实，由原告提供的房屋买卖合同、离婚证、房屋交付确认书、收条、付款记录、个人贷款结清证明、民事调解书及庭审笔录予以证明。本院认为，原告姚宇、李荷芳与被告唐静、邱宣峰于2015年11月2日签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律规定，应属合法有效。原告实际应支付的房款包括其应代被告支付的所欠工商银行留园支行的涉案房屋贷款本金、利息、罚息、律师费、诉讼费等所有款项及另需向被告支付的20万元。现原告已提供了工商银行留园支行出具的个人贷款结清证明及相应付款记录，以上证据足以证实原告已为被告支付了结欠银行的所有款项。此外，结合被告另外向原告出具的共计7万元收条（含20000元定金），本院认定原告现仅欠13万元房款未向被告支付。另，根据原告出具的房屋交付确认书、物业费发票及被告唐静的确认，本院对原告所作其自2015年11月2日已居住在涉案房屋内一直至今的陈述予以采纳。虽原告已支付了绝大部分房款，且已居住于涉案房屋内，但涉案房屋现还处于法院查封状态，故该套房屋现在尚不具备过户的条件，原告要求两被告配合将东吴绿郡5幢603室房屋过户至其名下的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，故对涉案商品房的所有权应自房产登记时成立，现因该房屋被查封，原、被告双方继续履行该商品房买卖合同受限，涉案房屋尚未过户登记至原告名下，故原告请求本院确认东吴绿郡5幢603室房屋归其所有的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条,《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原、被告双方于2015年11月2日签订的房屋买卖合同合法有效。二、驳回原告姚宇、李荷花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取人民币21000元，由原告姚宇、李荷花承担10500元，被告唐静、邱宣峰承担10500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  肖仁刚代理审判员  吴宁剑人民陪审员  殷华芬二〇一六年十二月十六日书 记 员  于 悦