广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终15171号上诉人（原审被告）：李凤嫦，女，汉族，住所地：广东省深圳市罗湖区。被上诉人（原审原告）：深圳市龙城物业管理有限公司，住所地：深圳市龙岗区。法定代表人：徐永平，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘萍，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王亦寰，男，该公司工作人员。上诉人李凤嫦因与被上诉人深圳市龙城物业管理有限公司（以下简称龙城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院(2016)粤0305民初4629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李凤嫦上诉请求：1、驳回龙城物业公司的诉讼请求；2、龙城物业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：（一）李凤嫦虽然从2011年1月起至今未交管理费，但是龙城物业公司在2016年4月22日才提起民事诉讼，对2014年4月22日以前的欠费已经超过了两年的法定诉讼时效期间。诉讼时效是指“在知道或者应当知道的二年之内是否实施了诉讼行为”，而龙城物业公司在本案中对超过了诉讼时效部分的欠费不起诉，就是放弃了通过诉讼途��追讨这部份欠费，这与欠费是否处于持续状态无关。因此，一审法院判决李凤嫦支付超过法定诉讼时效期间的欠费，违反了法律的明确规定。龙城物业公司在《起诉状》中并没有关于“滞纳金”的诉讼请求，而一审法院却主动判决，超越了“不告不理”的审理原则。（二）龙城物业公司对XX村三期提供的物业管理不到位，例如：1、XX村三期共有12个楼道口，在2009至2010年期间每个楼道24小时都有一个保安值班，而现在每个楼道口都是空无一人；2、在2009至2010年期间每栋楼每天都配置有两个清洁工负责清擦各楼层门窗和地板卫生，而现在几乎是两栋楼才配置1个清洁工，楼层地板每个星期擦洗不到1次；3、在2009至2010年期间地面道路以及每栋地下架空层过去都整洁明亮、井井有条，而现在不但小区之内经常出现乱摆卖，而且几乎所有架空层都乱堆放杂���垃圾。对以上事实，李凤嫦拍摄有现场图片提交，而龙城物业公司并未能提供反驳证据。尽管龙城物业公司提交了XX村三期社区工作站的《证明》，但除了能证明龙城物业公司一直在为XX村三期提供物业管理以外，但并不能证明其管理服务是否达标。也正是因为龙城物业公司的管理服务未达标，到目前为止已经有65%以上的业主拒交管理费，而且年年有增无减，65%以上的业主不会无理取闹。如果一审法院能够深入现场调查研究，深入调查龙城物业公司近几年来对XX村三期投入的在岗服务人员和工资档案，龙城物业公司只收钱而不管理的事实昭然若揭，一审法院仅凭庭审书面证据就作出判决，与法律意义上的“强迫交易”没有差异，极为不公。（三）本案争议的焦点不是李凤嫦该不该交管理费，而是李凤嫦应当向龙城物业公司缴交���少管理费的问题。李凤嫦愿意支付管理费，但是，管理费的标准应当按以下事实确定：1、龙城物业公司的前期《物业管理合同》至2010年3月2日就已经超期失效。2、根据有关法律法规，只有业主委员会代表业主大会才有权与龙城物业公司重新签订《物业管理合同》，重订物业管理要求标准和重订物业管理收费价格，但是，直到目前为止XX村三期并未成立业主委员会。3、龙城物业公司在前期《物业管理合同》失效以后，在XX村三期业主委员会成立之前，其依法只有继续管理权，并没有自动续约的法律规定，更加没有无论物业管理水平如何都应当照旧收费的法律依据。基于以上因素，不管是由李凤嫦或者龙城物业公司单方决定收费标准都有欠合理合法，一审法院判决也是于法无据。龙城物业公司辩称，李凤嫦在一审中未提出诉讼时效的抗辩，对其在二审中提��的应不予支持，且龙城物业公司曾多次采取电话通知、上门催缴等方式向李凤嫦主张，并于2015年8月向李凤嫦发出催缴函，均构成诉讼时效中断。一审判决中的滞纳金与龙城物业公司诉讼请求中的逾期付款违约金的实质内容是一致的，仅是表述不同。李凤嫦主提供的少数特定场所的照片、光盘等证据不能证明龙城物业公司的服务不到位。在龙城物业公司提供事实上物业管理服务的期间，按照前期物业服务合同的约定标准收取物业管理费，合法合理并无不当之处。李凤嫦拒绝缴纳物业管理费的行为不仅严重侵害了龙城物业公司的利益，更是严重侵害了小区全体业主的共同利益。龙城物业公司向一审法院起诉请求：1、李凤嫦支付物业管理费13，525.38元、房屋本体维修基金611.01元、逾期付款违约金2029.03元，合计16165.42元（以上各项费用请求判决至实际付款日）��2、李凤嫦承担本案所有诉讼费用。一审庭审中，龙城物业公司明确其主张的诉讼请求暂计至2016年3月份，实际计至2016年5月底，违约金从次月5日开始计算。一审法院认定事实：（一）2008年7月19日，李凤嫦（买方）与深圳市国土资源和房产管理局（卖方）签订《深圳市经济适用住房买卖合同》，约定：买方向卖方购买XX村三期1栋F座6D房、建筑面积为91.09平方米，及其它内容。2008年12月26日，深圳市国土资源和房产管理局向李凤嫦出具《房屋交付使用通知书》，通知其办理涉案房产的入住手续。2009年2月9日，龙城物业公司（乙方）与深圳市国土资源和房产管理局（甲方）签订《XX村三期前期物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对XX村三期经济适用房项目进行前期物业管理，合同期限从2008年10月8日起至2010年3月2日止，高层住宅楼统一按每月每平方米2.6元收取，物业专项维修资金的交纳标准按照市政府的相关规定执行，物业服务费按月收取，于每月5日前收取本月物业服务费，及其它内容。深圳市住房和建设局深建访[2013]XXX号文《关于XX村三期信访问题的复函》记载，自2011年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费，业主按2.2元/平方米/月的标准向物业服务企业支付，差价由政府补贴给龙城物业公司。（二）一审庭审中，李凤嫦认可其从2008年入住涉案房产至今，涉案小区没有其他物业管理公司进行物业管理，但其称龙城物业公司没有进行物业管理。龙城物业公司提交了龙珠社区工作站出具的证明以及李凤嫦欠缴物业管理费及维修基金明细表，拟证明涉案小区由龙城物业公司从事物业管理至今，李凤嫦从2011年1月起至2016年3月未向龙城物业公司缴纳管理费、本体维修基金：其中2011年1月至2013年12月每月管理费为199.17元；2014年1月至2016年3月，每月管理费为235.38元，维修基金为22.63元。李凤嫦对上述明细表不予认可，但认可自2011年1月至今未向龙城物业公司支付管理费。2015年8月31日，龙城物业公司向李凤嫦发出律师函催告支付至2015年7月31日的物业管理欠费及其它欠费。龙城物业公司称李凤嫦拒收上述函件。（三）李凤嫦提交了照片、光盘等证据拟证明龙城物业公司的管理服务差，侵犯业主权益、利用公共资源牟利出租，没有通过公示申请出租广告牌位收益，没有移交维修基金，认为龙城物业公司向其收取管理费不合理。龙城物业公司对上述证据的真实性不予认可，并认为上述证据不能确定拍摄的时间、地点，不能作为李凤嫦拒绝缴纳物业管理费的理由。龙城物业公司陈述其在涉案小区提供了清洁、绿化、消杀、化粪池清理、管道疏通、电梯及空调维护、秩序维护、公共设施设备维修等综合类的服务。李凤嫦认为龙城物业公司所述不实，龙城物业公司存在严重的管理不到位问题：李凤嫦投诉随便倒垃圾、安保设施不到位、经常有易燃气体泄露、大门处无保安、电梯经常故障、设施破损等问题，龙城物业公司都是不予处理；对于外来人员跳楼自杀、半夜有人喝醉闹事，龙城物业公司也从来不予处理；龙城物业公司从来不公示收费情况，擅自改建和强占业主公共设施和资源。一审法院认为，龙城物业公司与深圳市国土资源和房产管理局签订的《XX村三期前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容符合法律规定，应为有效合同，双方当事人均应严格履行。龙城物业公司作为涉案小区的物业管理公司亦实际为涉案小区提供了物业管理服务，李凤嫦认可从2008年起在涉案房��居住至今，故李凤嫦理应向龙城物业公司支付物业服务费及本体维修基金。李凤嫦虽辩称龙城物业公司未提供物业服务，但李凤嫦所提交的证据并不足以证明，且即使龙城物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵，李凤嫦也不应因此拒绝交纳全部的物业管理费用。物业服务企业对小区进行管理并提供服务，其收取的物业管理费是用于整个小区设施的维修、养护、管理等，业主拒交物业管理费，不仅损害了物业服务企业的利益，也是对其它业主利益的侵害；龙城物业公司也应听取业主的意见，提高服务质量。故对于李凤嫦的抗辩，一审法院不予采纳。李凤嫦未举证证明已向龙城物业公司支付从2011年1月起至2016年5月止的物业管理费、本体维修基金，故李凤嫦应向龙城物业公司支付2011年1月起至2016年5月止的物业管理费，其中2011年1月至2013年12月每月管理费为200.4���，2014年1月至2016年3月，每月管理费为236.83元，维修基金为22.77元，龙城物业公司仅主张2011年1月至2013年12月每月管理费为199.17元，2014年1月至2016年3月每月管理费235.38元，维修基金22.63元，此为龙城物业公司对自身权益的处置，一审法院予以照准。故李凤嫦应向龙城物业公司支付2011年1月起至2016年5月止的物业管理费共13，996.14元（199.17×36+235.38×29），2014年1月至2016年5月止的本体维修基金656.27元（22.63×29）。至于龙城物业公司主张的管理费和本体维修基金的滞纳金，李凤嫦应以每月欠缴的数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从欠交次月的5日起计至一审法院确定李凤嫦应支付上述拖欠款项之日（其中2011年1月至2013年12月每月的欠费金额为199.17元，2014年1月至2016年5月每月的欠费金额为258.01元）。据此，一审法院判决：一、李凤嫦应于一审判决生效之日起十日内向深圳市龙城物业管理有限公司支付物业管理费共13，996.14元，本体维修基金656.27元及上述费用的滞纳金（以每月欠缴的数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从欠交次月的5日起计至一审法院确定李凤嫦应支付上述拖欠款项之日止；其中2011年1月至2013年12月每月的欠费金额为199.17元，2014年1月至2016年5月每月的欠费金额为258.01元）；二、驳回深圳市龙城物业管理有限公司的其它诉讼请求。案件受理费102.1元，由李凤嫦负担。本院对一审已查明的事实予以确认。另查：1、龙城物业公司在二审中向本院提交了XX村三期2015年至2016年内部分期间的保安巡逻签到表及2016年内部分期间的清洁计划安排表，其中签到时间、签名及工作安排内容、完成情况系手写填写。李凤嫦质证认为前述证据属龙城物业公司为本案诉讼伪造的证据，且龙城物业公司经常将XX村一至三期的保安及清洁人员抽调互换。2、2016年5月26日一审庭审时，经法庭询问龙城物业公司主张违约金的依据，该公司回答称：“按照合同约定，当月的物业管理费是在下个月的5日前支付，所以违约金是从次月的5日开始计算”。经本院二审调查询问，龙城物业公司确认涉案前期物业管理服务合同中未约定逾期付款违约金。3、经本院二审调查询问，李凤嫦确认其在一审中未提出诉讼时效抗辩。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于李凤嫦应否向龙城物业公司支付物业管理费、本体维修基金并支付滞纳金。涉案前期物业管理服务合同虽于2010年3月2日到期，但涉案小区尚未召开业主大会选聘新的物业服务企业，在李凤嫦亦确认在原服务合同到期后涉案小区内并无其他物业服务企业的情况下，根���《深圳经济特区物业管理条例》第六十九条第二款关于原合同到期后可继续履行至新合同履行之日，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于前期物业服务合同对业主具有约束力的规定，原物业服务合同可继续履行并仍对本案双方当事人具有法律约束力，龙城物业公司有权在继续提供物业管理服务后依约向李凤嫦主张支付物业管理费及本体维修基金。李凤嫦关于物业费标准应由双方重新协商确定的上诉主张不成立，本院不予支持。李凤嫦上诉称因龙城物业公司提供的服务质量严重不达标，故其有权拒付相关管理费用，本院对此认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款、第九十一条第二项关于当事人就于己有利的事实承担举证证明责任的规���，李凤嫦应就其主张的前述事实提供证据并承担证明责任。而按李凤嫦提供的照片、视频所显示内容：“乱摆卖”发生在市政公路旁的人行道上，不是发生在小区内部；垃圾、物品未清理的照片未能显示所拍摄的所在小区和具体楼房，无从判定是否影响李凤嫦对其房屋的正常居住使用，且清洁工作属日常持续性工作，不能仅以某时某地存在垃圾、物品堆放即推定物业服务企业其后未进行清洁、清理；照片显示的空调机位墙体裂缝、遮雨棚玻璃破损则属应使用维修基金进行维修的范围，并无其他证据显示龙城物业公司经业主请求后仍无理拒绝维修；至于其他建筑内空间被占用的照片，既不能证明被占用部分系何建筑部位及是否属于业主共有，也不能证明该占用属违法违规使用或已被行政主管部门认定对公共安全存在危害，且即使李凤嫦关于龙城物业公司擅自利用小��公共设施牟利的事实主张属实，也应由业主对其提出违约或侵权之诉，亦非业主拒付管理费的法定事由。李凤嫦虽亦申请本院现场查勘物业服务情况，但如前所述，物业管理服务具有日常持续性的特点，不能仅依据在某具体时点存在服务需要的事实，即可认定其后物业服务企业未提供服务。据此，根据本案现有证据，本院难以确信李凤嫦关于龙城物业公司服务质量严重不达标的事实主张具有高度可能性。并且，物业服务费的缴纳关系全体业主利益，在物业服务企业未停止提供服务的情况下，部分业主对物业服务内容的异议不是其可完全拒付物业服务费的正当适法事由；维修基金根据《中华人民共和国物权法》第七十九条的规定属全体业主共有，根据《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条第四款的规定，日常收取的专项维修资金应由业主在交纳物业服务费时一并交纳，故缴纳维修基金则系业主的法定义务，业主亦无权以物业服务质量为由拒付。因李凤嫦在一审中未提出诉讼时效抗辩，一审法院对诉讼时效问题未进行审理符合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条的规定，同理，根据前述司法解释第四条第一款的规定，本院对李凤嫦在二审中提出的诉讼时效抗辩不予支持，一审法院判令李凤嫦支付欠付的物业管理费及本体维修基金，于法有据，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于违约金责任的规定，违约金责任以当事人约定为适用前提。而涉案前期物业服务合同中没有逾期付款违约金条款，龙城物业公司一审诉讼请求中则系请求违约金，经一审法院庭审询问违约金计付依据后，龙城物业公司亦未变更诉讼请求为违约损失赔偿，在欠款利息损失赔偿与逾期付款违约金分属《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条所分别规定的不同违约责任类型的情况下，一审法院判令计付滞纳金既超出当事人诉讼请求的范围，也缺乏合同依据。李凤嫦此项上诉主张成立，本院对一审判决予以相应纠正。综上所述，李凤嫦的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第七十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百二十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《深圳经济特区物业管理条例》第六十九条第二款、第八十五条第四款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款，《中华人民共和国民事诉��法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更深圳市南山区人民法院(2016)粤0305民初4629号民事判决第一项为：李凤嫦于本判决生效之日起十日内向深圳市龙城物业管理有限公司支付物业管理费13，996.14元、本体维修基金656.27元；二、撤销深圳市南山区人民法院(2016)粤0305民初4629号民事判决第二项；三、驳回深圳市龙城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费102.1元，由李凤嫦负担92.9元，由深圳市龙城物业管理有限公司负担9.2元。二审案件受理费204.2元，由李凤嫦负担185.8元，由深圳市龙城物业管理有限公司负担18.4元。本判决为终审判决���审 判 长 唐    毅审 判 员 张    睿代理审判员 王  丹  妮二〇一六年十二月二十日书 记 员 林晓翔（兼）附本判决所适用法律法规、司法解释：《中华人民共和国物权法》第七十九条：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。��中华人民共和国合同法》第一百二十四条：本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《深圳经济特区物业管理条例》第六十九条：物业服务合同期限为二年至五年。前期物业服务合同具体期限由建设单位和物业服务企业约定，最长至业主大会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。物业服务合同期限届满时，业主大会尚未成立或者未依法选聘物业服务���业的，原合同可以继续履行至新的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。建设单位在销售物业时，应当明示前期物业服务合同，并向业主告知物业服务企业的名称、办公场所、联系方式和资质等级等。《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条：一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的，应当设立物业专项维修资金。物业专项维修资金属业主所有。物业专项维修资金包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金。首期归集的专项维修资金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的百分之二，在办理该物业项目初始登记前一次性划入指定的物业专项维修资金专户。日常收取的专项维修资金由业主在交纳物业服务费时一并交纳，由物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户。日常收取的���项维修资金交纳标准由市价格主管部门会同市主管部门制定。市政府应当根据物业不同类型，分别制定各类物业建筑安装工程总造价标准，并向社会公布。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主��以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。