重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终7460号上诉人(原审被告）:罗克勇,男,汉族,1972年4月22日出生。被上诉人（原审原告）:重庆新天域物业服务有限公司,统一社���信用代码915001126220974171。法定代表人：田永彬，总经理。委托诉讼代理人:朱建伟,男，汉族，1963年4月15日出生，公司工作人员。上诉人罗克勇为与被上诉人重庆新天域物业服务有限公司（以下简称新天域物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2016)渝0108民初6754号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。罗克勇上诉请求：撤销原判，查清并按物业履行合同服务项比例及等价有偿原则确定收费标准为按原合同约定的5折收取，作为物业提供部分服务、业主享受部分服务的缴费依据，物业提供公用水电分摊依据，业主据实缴纳公用水电费。事实和理由：本案中《物业服务合同》无效，不能按合同的约定确定收费标准。即使合同有效，新天域物业公司也没有履行合同中第三条1、2、3款、第十四条乙方义务中的第5、7、8、10、11款、第二十三条、第二十八条规定的其应当履行的义务，为主没有义务按合同约定的标准支付物业服务费。公摊的水电费按法律明确规定应据实支付，新天域物业公司按自己的标准收费不合理不合法。新天域物业公司辩称，罗克勇上诉理由不充分，所谓物业服务质量问题没有证据支持。物业服务收费标准是物业服务合同的主要内容，罗克勇作为欠费业主无权要求更改原来的收费标准，且一审判决参照六年前的物业服务合同约定的标准计算物业服务费明显低于现行标准。关于公摊水电费，物业公司应当公示，但与本案不是同一法律关系。希望罗克勇作为业主促进小区尽快成立业主委员会，重新确定物业合同的内容。一审判决正确，要求维持。新天域物业公司向一审法院起诉请求：罗克勇��付拖欠新天域物业公司的从2014年7月起至2016年4月止共计22个月的物业服务费2420元、公摊费132元，共计2552元。一审法院认定事实：原告系具有贰级资质的物业服务企业。被告系重庆市南岸区某小区3幢8层1号房屋业主，建筑面积为109.52平方米。2010年12月24日，原告与该小区业主委员会签订《小区物业服务合同》。该合同约定，由原告对该小区提供物业服务，合同期限为三年，自2010年12月1日起至2013年11月30日止。合同明确了物业服务区域概况、委托服务事项、物业服务质量、合同双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同第四章约定，物业服务费采取包干制方式，按建筑面积计算，住宅高层以1元/月/平方米，二楼以（含二楼）0.8元/月/平方米，住宅多层以0.7元/月/平方米收取物业服务费；业主公用部位、公用设备设施的用水、用电据实结算，暂按照每月6元每户进行收费；业主应于每月20日前交纳物业服务费，未按时交纳物管费应按每日万分之五的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告一直为该小区提供物业服务至今。2014年7月起至2016年4月期间，被告未向原告缴纳物业服务费及公摊费。另查明，该小区前期物业服务企业为重庆骏飞物业管理有限责任公司。原告进入该小区后，其物业服务费的收费标准未作改变。还查明，该小区另外的业主刘继凡、李振、杨光碧、潘素兰、王小丽诉小区业主委员会、新天域物业公司物业服务合同纠纷一案，该院于2014年10月17日作出（2014）南法民初字第04322号《民事判决书》，判决该小区业主委员会与新天域物业公司于2010年12月24日签订的《小区物业服务合同》无效。该小区业主委员会及新天域物业公司不服该判决，向重庆市第五中级人民法院提出上诉。���庆市第五中级人民法院于2015年2月2日作出（2014）渝五中法民终字第05862号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。庭审中，被告认为原告提供的物业服务质量差，并举示如下证据：1、2016年5月19日，重庆市南岸区人民政府某街道办事处出具的《该小区星级评定业主满意度调查情况说明》，该小区参与物业星级评定满意度调查的业主共36人，其中满意7人，不满意29人。2、重庆市南岸区某街道社区于2016年6月29日作出的《证明》，该社区对新天域物业服务有限公司在该小区内的具体服务时间、内容、质量均不做任何证明。3、小区物管处下半年物业管理工作和急需解决的问题，拟证明小区问题长期存在。4、《对告业主公开书（一）的回复》，拟证明原告不尊重法院生效裁判。5、案件接报回执，拟证明物业公司管理不善，小区安保不到位。6、2016年6月30日，重庆市公证处出具的（2016）渝证字第40454号公证书。申请人张伟因物业管理服务事宜，2016年6月29日申请对重庆市南岸区该小区的物业管理服务现在进行保全证据公证。公证员对小区公共环境、设备设施等进行了拍照，现场照片共计398张，由公证处刻录成光盘。7、2011年10月22日新闻报道，拟证明物业公司提供的服务不到位。8、行政处罚决定书，拟证明小区物业服务不到位，消防设施无水。原告对证据1的真实性有异议，认为小区业主约1360余户，说明中36人是否是小区业主无法证明，不具有代表性；对证据2真实性无异议，恰好说明原告为小区提供了物业服务，但社区不作为；证据3、证据4真实性无异议，原告的回复是正确的，也证明原告为小区提供了物业服务；证据5不能证��事件的发生及损失情况；证据6光盘照片三个多小时的实时记录，不能持续不断反映小区每天环境卫生的变化情况，但足以证明物业公司提供了物业服务；证据7照片真实性无异议，但照片正好拍摄堆放垃圾的位置，事后经小区业委会举报，报社已道歉；证据8真实性无异议，原告于2013年申报了消防管道的维修手续，但小区内未到达三分之二业主同意，故至今未维修，目前管道有水，但无法加压，小区发生火灾系业主自身问题，与天气、个人用火有关。一审法院认为：虽原告与小区业主委员会于2010年12月24日签订的《小区物业服务合同》经生效裁判文书确认系无效合同，但事实上原告从2010年12月起至今一直为该小区提供物业服务。根据等价有偿原则，被告作为小区业主，享受了原告的服务，就应当参照与该小区同地段其他小区物业服务费的收费标准及该小区���期物业服务费的收费标准，向原告支付等价服务费。该院酌定被告每月物业服务费为110元（109.52平方米×1元/月/平方米），则被告拖欠原告自2014年7月至2016年4月止共计22个月的物业服务费为2420元（110元/月×22个月）。对于原告请求的公摊费132元（6元/月×22个月），原告为小区提供物业服务期间，小区公共区域照明、用水必然产生水电公摊费，该院酌定参照每户6元/月的标准执行，对原告请求的公摊费132元，该院予以支持。原告提供的物业服务包括小区物业共同部分、共用设施、设备的日常维护、管理，公用绿地、花木等养护、管理及小区公共场所的清洁卫生、垃圾的清运等内容，原告提供的物业服务是长期、持续性，且原告并未怠于履行物业服务职能，故对被告提出的该项辩称理由不予采纳，但原告在此后的物业服务中应加以完善，对业主提出的意见应虚心采纳。据此，一审依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决：“被告罗克勇于本判决生效之日起十日内支付原告重庆新天域物业服务有限公司从2014年7月至2016年4月的物业服务费2420元、公摊费132元，共计2552元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告罗克勇负担（此款由原告重庆新天域物业服务有限公司垫付，被告罗克勇支付上述款项时一并付清）。”罗克勇在二审中出示了《关于的调查结果汇报》，拟证明小区超过三分之二的业主参与对物业服务满意度的调查，不满意的占97%。新天域物业公司质证后认为，该汇报材料是小区内几个欠费业主自行组织编写，没有代表性、公正性和权威性。该结果未得到社区、街道办及其他政府部门的认可，本案中不具备证据效力。经审查，本院对一审判决查明的案件事实予以确认。本院认为，虽然罗克勇所在的小区业主委员会与新天域物业公司签订的《小区物业服务合同》已于2015年2月被生效判决确认为无效合同，但新天域物业公司从2010年12月至今事实上为包括罗克勇在内的全体小区业主提供物业服务，故罗克勇等小区业主仍然应向新天域物业公司支付此期间的物业服务费。同时，由于该小区客观上存在水电公摊等费用，故罗克勇等业主亦应支付此费用。上述两笔费用的具体收费标准可参照《小区物业服务合同》的约定进行计算。一审法院据此判决罗克勇应向新天域物业公司支付2420元的物业服务费及132元的公摊费，其判决结果并无不当，本院对此予以确认。小区内部分业主对新天域物业公司服务质量的负面评价，不足以成为拒付或少付物业服务费的正当理由。对于小区��主而言，在《小区物业服务合同》被确认无效的情况下，确有必要依照法定程序尽快重新选聘物业服务企业为该小区提供物业服务，并按新的合同对物业服务双方的权利义务予以约定，以维护自己的合法权益。综上所述，罗克勇的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人罗克勇负担。本判决为终审判决。审 判 长  周海燕代理审判员  周 舟代理审判员  陈 莹二〇一六年十二月二十九日书 记 员  刘德宝