成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0114民初5678号原告（反诉被告）成都忠信物业管理有限公司，住所地成都市武侯区星狮路511号1栋4层27、28号。法定代表人田永云，总经理。委托代理人向世林，男，汉族，1970年9月21日出生，住四川省大邑县。委托代理人颜利君，女，汉族，1969年6月30日出生，住成都市新都区。被告（反诉原告）雷勇，男，汉族，1975年2月18日出生，住四川省遂宁市安居区，委托代理人邓永亮，四川聚仁德律师事务所律师。被告（反诉原告）喻永蓉，女，汉族，1976年1月30日出生，住成都市青羊区，委托代理人邓永亮，四川聚仁德律师事务所律师。被告（反诉原告）雷文才，男，汉族，1952年3月22日出生，住四川省遂宁市安居区，委托代理人邓永亮，四川聚仁德律师事务所律师。原告（反诉被告）成都忠信物业管理有限公司（简称忠信物业公司）与被告（反诉原告）雷勇、喻永蓉、雷文才物业服务合同本反诉纠纷二案，本院立案受理后，依法由审判员佘冰独任审判，于2016年12月19日在本院斑竹园法庭公开开庭合并进行审理。原告（反诉被告）忠信物业公司委托代理人向世林、颜利君，被告（反诉原告）雷勇、喻永蓉、雷文才的委托代理人邓永亮及被告（反诉原告）雷文才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告忠信物业公司诉称，原告依据《“红湖公园城”前期物业服务合同》为红湖公园城小区提供物业服务工作。原告从2007年11月7日起至今按约定为小区提供相关物业服务。三被告作为红湖公园城6栋1单元3楼2号房屋的业主，应按时履行缴费义务。由于三被告拒绝交纳2013年7月至2015年12月31日期间的垃圾清运费、水费及物业服务费，请求法院判令三被告支付拖欠的费用1678.3元（其中物业服务费1404.4元、居民水费153.9元、垃圾清运费120元），并支付逾期付款违约金（在开庭审理过程中，原告放弃了违约金请求）。被告雷勇、喻永蓉、雷文才辩称，被告未缴纳物业服务费1404.4元、居民水费153.9元、垃圾清运费120元属实，但原告在履行物业服务合同过程中违反物业服务标准，管理混乱、门禁形同虚设、小广告到处张贴、未对公共设施尽到保养义务、改变原有公共设施、对环境卫生未尽到维护义务、擅自改造游泳池、侵犯了被告的休闲娱乐、对雷文才进行殴打。被告不缴纳物业服务费是履行抗辩权，居民水费应由自来水公司收取，原告主张的水费无法律依据和事实依据。反诉原告雷勇、喻永蓉、雷文才反诉称，反诉原告基于本诉的答辩意见，要求确认物业合同无效；请求判决反诉被告开具2009年6月至2014年11月的物业费发票；请求判令反诉被告对本小区的绿地、游泳池恢复原状；请求判令反诉被告补偿反诉人劳务费、误工费1000元。反诉被告忠信物业公司辩称，被告要求确认物业服务合同无效的请求没有法律依据；反诉原告从未要求开具发票，如果要求出具发票，在不违反规定的情况下，反诉被告可以出具；对游泳池的回填和改造，是业委会与开发单位协调处理的，与忠信物业公司无关；要求支付劳务费的请求没有法律与事实依据。经审理查明：忠信物业公司是一家物业服务企业，2007年11月7日与位于成都市新都区大丰街道蓉北路三段9号红湖公园城小区的开发商成都红湖假日置业有限责任公司签订《“红湖公园城”前期物业服务合同》，约定：忠信物业公司为红湖公园城小区提供前期物业服务，物业服务费按高层住宅1.1元/平方米·月收取。红湖公园城小区成立业主委员会后，于2014年11月10日与忠信物业公司签订《红湖公园城物业服务合同》，约定：忠信物业公司按建筑面积向业主收取公共性物业服务费，住宅物业服务费2016年1月1日前按1.1元/月·平方米执行，2016年1月1日后按1.4元/月·平方米执行。忠信物业公司因该小区6栋1单元3楼2号房屋业主未缴纳物业服务费等费用起诉至本院。经查，该房屋2016年7月7日前的业主为雷勇、喻永蓉；2016年7月7日后业主变更为雷勇（占49%的份额）、喻永蓉（占50%的份额）、雷文才（占1%的份额）。该房屋业主未缴纳相关费用如下：2015年1月1日至2015年12月31日物业服务费1404.40元、居民水费153.9元，2013年7月1日至2015年12月31日垃圾清运费120元，三项费用共计1678.30元。另查明：1.忠信物业公司已向新都大丰自来水厂、成都市新都区水务局等单位交纳了红湖公园城小区的自来水费、污水处理费、生活垃圾处理费等费用。2.2015年4月28日，红湖公园城1、2、3期第一届业主委员会召开会议，讨论填平游泳池问题，最后一致通过了填平游泳池方案，业主委员会在会议记录上加盖了印章。以上事实有双方主体信息、房屋信息摘要、住宅用水明细表、垃圾清运费水费发票、缴费通知书、有关小区管理的相关材料（含关于游泳池是否填平及开发商对广场补偿资金的分配方案）、红湖公园城物业服务合同以及双方当事人的当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，1.物业服务合同效力：《红湖公园城物业服务合同》是红湖公园城1、2、3期第一届业主委员会与忠信物业公司双方意思表示一致基础上签订，内容不违反法律强制性规定，也没有《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的无效情形，该物业服务合同合法有效。2.是否应支付物业服务及相关费用问题：无论根据前期物业服务合同还是物业服务合同，物业服务公司在对小区业主提供了物业服务的情况下，业主均负有支付物业服务费等相关费用的义务。对业主方提出的物业公司在履行合同中违反物业服务标准的问题，业主方并未提出足够的证据予以证实，即便物业公司提供的服务存在一定的不足，但业主拒缴物业服务费等费用在客观上也可能造成物业服务质量降低。物业服务公司代业主实际缴纳的水费等，是物业公司提供物业服务的行为，代为缴纳的费用应由业主承担。因此，雷勇、喻永蓉拒缴物业服务费等费用的理由不能成立。3.雷文才是否有支付物业服务费等费用的义务：雷文才于2016年7月7日成为该小区6栋1单元3楼2号房屋业主，忠信物业公司要求支付的相关费用发生在雷文才成为该房屋业主之前，并不负有支付相关费用的义务。4.其他问题：①恢复绿地问题：雷勇、喻永蓉没有足够的证据证明物业公司有破坏绿地的行为；②游泳池问题：对于游泳池的填平是经过业主委员会同意的行为，雷勇、喻永蓉所称的物业公司擅自填平游泳池与事实不符；③劳务费、误工费：由于雷勇、喻永蓉请求的事项缺乏事实基础，其要求支付劳务费、误工费的请求不能成立；④物业费发票问题：开具发票是基于财务核算及税务管理需要由经营主体承担的一项义务，用以证明交易双方发生了相应业务，但不能证明相应交易的款项支付情况。而出具收据则表明相应业务发生后发生了收付款行为。物业公司向雷勇、喻永蓉收取物业服务费以后，出具收据，用以表明雷勇、喻永蓉履行了交纳物业服务费的义务，物业公司的该项行为并无不妥；并且，雷勇、喻永蓉作为非经营主体，如需要发票，应向物业公司提出，但没有证据证明其向物业公司提出过。故雷勇、喻永蓉要求补开发票的请求，本院不予支持。如果雷勇、喻永蓉有证据证明物业公司未开据发票有其他违法违规行为，可向有关部门反映。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）雷勇、喻永蓉于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都忠信物业管理有限公司支付2015年物业服务费1404.40元及居民水费153.9元、2013年7月1日至2015年12月31日的垃圾清运费120元；二、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告（被告）雷勇、喻永蓉、雷文才的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由雷勇、喻永蓉负担；反诉案件受理费50元，由雷勇、喻永蓉、雷文才负担（本诉案件受理费已由忠信物业公司垫付，雷勇、喻永蓉在履行判决时一并支付给忠信物业公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。（本页无正文）审判员  佘冰二〇一六年十二月二十七日书记员  骆冰