安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖12民终2926号上诉人（原审原告）：王焕荣，女，1973年7月14日出生，汉族，农民，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：杜施雷，安徽法汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽省阜南县风采置业有限责任公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇地城北路农业局楼下，组织机构代码69570818-6。法定代表人：张强，该公司经理。委托诉讼代理人：杜凤宇，安徽弘大律师事务所律师。上诉人王焕荣因与被上诉人安徽省阜南县风采置业有限公司（以下简称阜南风采公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2016）皖1225民初2845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月8日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月21日公开开庭审理了本案。上诉人王焕荣的委托诉讼代理人杜施雷，被上诉人阜南风采公司的委托诉讼代理人杜凤宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王焕荣上诉请求：撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求。事实与理由：阜南风采公司未完成交付义务，一审判决认定阜南风采公司于2014年8月25日交付涉案房屋属认定事实错误，且对涉案房屋的交付标准认定错误，对双方签订的和解协议认定不当。阜南风采公司辩称：涉案房屋已经交付王焕荣使用，有王焕荣的签字确认，且其公司已于2016年7月4日取得竣工验收备案表，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王焕荣向一审法院起诉请求：1.阜南风采公司继续履行合同；2.阜南风采公司支付延迟交付房屋违约金235702元；3、阜南风采公司按合同约定标准支付2016年6月30日至实际交房之日止的延期交付房屋违约金；4、阜南风采公司支付本案律师费18856元。一审法院认定事实：2012年6月18日，王焕荣与阜南风采公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为：GF-2001-0171，2#113。合同约定王焕荣购买阜南风采公司开发建设的位于阜南县淮河东路北侧中岗北路东侧的“风采世纪广场”内第2幢113+213室商铺一套，面积92.88平方米，总价款为2380831元。首付款1190831元，按揭贷款1190000元。合同第八条关于交付期限中约定：阜南风采公司应当于2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种（即该商品房经验收合格）条件、并符合本合同约定的商品房交付王焕荣使用。如遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的或因执行法律、法规、政策、指令等导致的延期等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，阜南风采公司可据实予以延期。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中第1款第（2）项约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条关于交接中约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人需按出卖人通知规定的交付时间、地点和出卖人办理交付手续，通知规定的交付截止日视为房屋交付使用日，买受人仍需从交付截止日次日起承担物业管理费，并开始计算该商品房的保修时间。合同签订后，王焕荣于2013年8月21日向阜南风采公司交付购房款2380831元（收据1张）。阜南风采公司于2012年5月4日取得涉案楼房商品房预售许可证，证号为（南）房预售证第02号。2013年12月20日，涉案楼房经建设单位、勘察设计单位、施工单位、监理单位联合验收合格。2016年7月5日，涉案房屋取得阜南县住房和城乡建设局核发的《商品房竣工验收备案表》。2014年9月，王焕荣曾提起诉讼。案件在审理中，双方于2014年11月25日自行和解并签订《和解协议》，主要内容为：1.阜南风采公司在签订本协议时支付王焕荣延期交房违约金及延期办证违约金14万元;2.阜南风采公司于2014年11月30日将涉案房屋交由王焕荣占有使用（包括装修、出租、自用等）；阜南风采公司应于2015年6月30日前完成原买卖合同约定的交付并协助办理产权证书，办证条件达到时王焕荣应在收到书面通知书后7日内交给需要的办证材料，否则承担不利后果。5.王焕荣装修经阜南风采公司书面认可后其使用行为不作为免除阜南风采公司对所售房屋质量法律责任的依据，但王焕荣的损坏行为除外，也不得作为履行原买卖合同约定的“经综合验收后交付”的依据，也不构成影响阜南风采公司申请政府相关部门综合验收之理由。6.本次阜南风采公司给付王焕荣的违约金，为双方自2013年12月31日至本协议签订之日产生的所有违约金。10.王焕荣有权在下列情况之一出现时再次起诉阜南风采公司要求支付违约金：一、2014年11月30日阜南风采公司所移交的涉案房屋因阜南风采公司的原因王焕荣无法在事实上占有使用，违约金从2014年12月1日开始计算；二、虽然2014年11月30日阜南风采公司所移交的涉案房屋王焕荣可以占有使用，但2015年6月30日届满时阜南风采公司仍然无法完成法律上交付并办理房产证。延迟办证违约金从2015年7月1日按原合同约定标准再次一次性开始计算。否则，王焕荣可在2015年7月15日后再起诉。如王焕荣再次起诉并请求得到法院支持，发生的诉讼费、保全费、律师费等所有维权开支均由阜南风采公司承担，律师费标准按诉讼判决标的的8%支付。和解协议签订当日，阜南风采公司支付给王焕荣违约金14万元，王焕荣给阜南风采公司出具收条1张。2014年11月27日，王焕荣撤回起诉。一审法院另查明：2014年8月25日，阜南风采公司将房屋交付给王焕荣，王焕荣在接收单上签字。2015年8月10日，王焕荣再次向本院提起诉讼，本院于2016年1月12日作出（2015）南民一初字第02851号民事判决，判决：一、王焕荣与安徽省阜南县风采置业有限责任公司于2012年6月18日签订的商品房买卖合同继续履行；二、安徽省阜南县风采置业有限责任公司于判决生效之日起十日内支付王焕荣违约金24284.48元；三、安徽省阜南县风采置业有限责任公司于判决生效之日起十日内支付王焕荣律师费用1942.76元。双方不服以上判决，均提起上诉，后双方均又申请撤回了上诉。本案在审理过程中，王焕荣申请诉讼保全，阜南县人民法院于2016年7月13日作出民事裁定，裁定查封阜南风采公司所有的位于安徽省阜南县鹿城镇淮河路与中岗路交汇处风采世纪广场5号楼116号商铺1间，查封期限自2016年7月13日起至2017年7月13日止；查封期间不得预售登记、变卖、抵押、过户等。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》，为合法有效合同，双方应依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，王焕荣依合同的约定向阜南风采公司支付了房款，阜南风采公司应按约定在2013年12月30日前将经验收合格的房屋交付给王焕荣，但阜南风采公司未按约履行交付，以致违约。双方在产生纠纷后，经协商又达成和解协议，该协议也是双方真实意思的表示，合法有效。王焕荣要求继续履行合同，因生效的（2015）南民一初字第02851号民事判对此项请求已经判决确认，该请求系重复诉讼，依法应予驳回。根据有关法律法规规定，商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程档案、消防设施、特种设备、防空工程、环境质量、规划等方面验收，建设工程是否验收合格最终有审查权和监督权的机关是建设行政主管部门，其颁发的《竣工验收备案表》才是证明商品房经验收合格的依据。阜南风采公司已经于2016年7月5日取得建设行政主管部门颁发的《竣工验收备案表》，故涉案房屋已具备法定交付条件。双方在和解协议中明确约定阜南风采公司应于2014年11月30日将涉案房屋交由王焕荣占有使用，并应于2015年6月30日前完成原买卖合同约定的交付并协助办理产权证书。事实上，双方在和解协议签订前，王焕荣于2014年8月25日就已接收了房屋，完成了涉案房屋的转移、占有，阜南风采公司的房屋交付行为已经完成。双方在和解协议第10条中约定了再次支付违约金的条件，从协议字面内容探寻双方约定的本意：第一款约定的是如果阜南风采公司交付的房屋不能使用，则再次支付违约金；第二款约定的真实意思是延迟办证违约金的计算方式，并不包括交付房屋违约金。阜南风采公司在交付房屋时，涉案房屋已经竣工验收达到使用条件，且在本案法庭辩论终结前提供了《竣工验收备案表》，已具备了全部交付条件。王焕荣未提供证据证明其接收的房屋不能正常使用，存在再次支付约定违约金的情形，在接收了房屋后又以阜南风采公司未按照合同约定及法律规定交付涉案房屋为由主张逾期交房违约责任，不予支持。关于本案律师费、诉讼保全费，因对王焕荣主张的违约金不予支持，故应由王焕荣承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回王焕荣的诉讼请求。案件受理费5118元，减半收取计2559元，由王焕荣负担；诉讼保全费1792元，由王焕荣负担。二审期间，王焕荣向本院提交（2016）皖南公证字第2543号公证书一份，证明涉案房屋周边有障碍物未予以清除，达不到正常使用条件。阜南风采公司质证意见：该证据反映的施工地点在主干道，并不影响业主的经营，其中脚手架是应业主的要求安装LED设备所用，且业主在接受涉案房屋时已经进行验收，并在房屋签收单上签字确认，故该证据不能达到证明目的。本院认证意见：涉案房屋已经生效判决确认于2014年8月31日交付给王焕荣，并经其签字确认，该证据系王焕荣单方提供，阜南风采公司对其证明目的不予认可，本院对该证据不予采信。阜南风采公司向本院提交照片7张，证明涉案房屋已经交付使用。王焕荣的质证意见：与本案不具有关联性，亦不能证明阜南风采公司按照和解协议约定的时间内办理竣工验收手续。本院认证意见：从该组证据不能确定是涉案房屋，故与本案不具有关联性，本院不予认定。双方所举的其他证据与一审相同，对方的质证意见同一审一致，本院的认证意见同于一审。本院对于一审查明的事实予以确认。本院认为，2014年8月25日，阜南风采公司将涉案房屋交付给王焕荣，王焕荣在房屋接收单上签字确认，该事实已经阜南县人民法院（2015）南民一初字第02851号生效判决书予以确认，且涉案房屋已于2013年12月20日验收合格，并于2016年7月5日取得《竣工验收备案表》，涉案房屋已经具备法定交付条件。双方于2014年11月25日签订的和解协议第10条关于王焕荣有权再次起诉违约金的条件，一审判决认定“该条第一款的本意为：如果阜南风采公司交付的房屋不能使用，则再次支付违约金；第二款的本意为：延迟办证违约金的计算方式，并不包括交付房屋违约金。”并无不当。王焕荣已于2014年8月25日接收占有涉案房屋，其主张涉案房屋达不到交付使用的条件，但未能提供充分、有效的证据予以证明，应承担举证不能的责任。故王焕荣再次主张逾期交房违约金缺乏事实根据和法律依据，一审判决驳回其诉讼请求正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5118元，由王焕荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 马 杰审 判 员 马 林代理审判员 姚 莉二〇一六年十二月七日书 记 员 宁楠楠附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。