北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京03民终13302号上诉人（原审被告）：金红花，女，1972年1月5日出生。委托诉讼代理人：张国龙，北京仁威律师事务所律师。委托诉讼代理人：高洒洒，北京仁威律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：黎珊，女，1983年1月14日出生。委托诉讼代理人：罗岩，北京永瑞律师事务所律师。上诉人金红花因与被上诉人黎珊房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初16544号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金红花之委托诉讼代理人张国龙、高洒洒，被上诉人黎珊之委托诉讼代理人罗岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金红花上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项，依法改判驳回对方一审诉讼请求或减少违约金。事实和理由：金红花的丈夫金波并非合同相对方，其主张合同无效不能作为金红花违约的证据；金红花不应承担违约责任；即使认定金红花违约，一审判决的违约金亦过高，黎珊未及时购房，由此扩大的损失应由其自行承担；中介费的支付与承担与本案属于不同的法律关系，一审在本案中加以裁判，超出了房屋买卖合同应审理的范围。黎珊辩称：同意一审判决，不同意对方的上诉请求，对方的上诉请求没有事实和法律依据，金红花在卖房过程中一直在与金波进行商议，黎珊一直认为是在和金红花夫妇进行交易，金波的意思表示就是金红花夫妇二人共同的意思表示；至于未能再行买房是因为黎珊已经给了金红花预付款100多万又加之申请财产保全担保花费了100多万，黎珊已经无力再行购买房屋，因此未另行买房的损失不应由黎珊承担。因此，请求法院依法驳回金红花的上诉请求，维持原判。黎珊向一审法院起诉请求：1.请求判令解除黎珊、金红花之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.请求判令金红花返还定金136万元；3.请求判令金红花向黎珊支付合同标的额20%即137.4万元的违约金；4.请求判令金红花赔偿黎珊已付居间服务费13.74万元。一审法院认定事实：涉案房屋登记于金红花名下。2016年1月28日，黎珊、金红花及北京麦田房产经纪有限公司签订《居间服务合同》，三方约定：黎珊、金红花双方应积极配合北京麦田房产经纪有限公司的居间活动，保证提交的资料及签名真实、合法、有效；由黎珊向北京麦田房产经纪有限公司支付居间服务费13.74万元；黎珊或金红花违反本合同约定，导致北京麦田房产经纪有限公司不能继续履行义务的，北京麦田房产经纪有限公司有权收取居间服务费，如支付方为守约方，则守约方可要求违约方赔偿。同日，黎珊和金红花在北京麦田房产经纪有限公司居间下签署《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，约定金红花将涉案房屋出售给黎珊，房屋成交价格为687万元；定金为136万元，其中，黎珊应于2016年1月28日支付50万元，于2016年2月29日前支付剩余的定金86万元；黎珊应于2016年4月29日前付清尾款551万元。合同另约定金红花承诺其配偶及其他共有权人知晓并认可本次交易，因一方违反合同承诺被解除、撤销或认定无效，违反承诺一方应向另一方承担成交价格的20%作为赔偿金。同日，黎珊、金红花签署《房屋状况说明书》，确认涉案房屋无其他共有人。2016年1月28日、30日，黎珊共计向北京麦田房产经纪有限公司支付了居间服务费13.74万元。2016年1月28日，黎珊向金红花支付定金50万元。2016年2月29日，黎珊向金红花另付定金86万元。2016年3月7日，金红花出具收据确认收到黎珊交付的定金136万元。2016年3月29日，黎珊收到案外人金波以金红花配偶名义发送的《通知书》，上载......因坐落于北京市朝阳区×号房屋系我与金红花女士婚后夫妻共同财产，2016年1月28日金红花......出售上述房产的事实我并不知晓，也未征得我的同意，根据我国相关法律规定，上述合同属于无效合同......对于已收到的黎珊的定金136万元整请与收到本通知之日起告知您的银行账户，将上述定金退还给您。2016年3月31日，黎珊将金红花诉至法院，以金红花单方解除合同为由要求法院判决解除原、金红花签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并由金红花承担违约责任。经查，金波与金红花系夫妻关系。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，依据合同信守原则，当事人应按照约定全面履行合同义务，而不得擅自变更或者解除合同。本案中，《居间服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是黎珊、金红花的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应依照合同履行。现双方均同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，法院不持异议，故法院判决《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除。但法院认为，在合同履行期内，系金红花的原因造成合同无法继续履行，故金红花系根本违约方。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因金红花系根本违约方，故应当按照合同约定向黎珊返还定金、支付违约金，并赔偿黎珊已支付的居间服务费。庭审中，金红花辩称黎珊诉请的违约金数额过高，要求法院予以酌减，故法院综合考量黎珊、金红花的履约情况以及黎珊的实际损失对黎珊诉请的违约金予以酌减。判决：一、黎珊和金红花于2016年1月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》于判决生效之日解除；二、金红花于判决生效之日起七日内返还黎珊支付的定金136万元；三、金红花于判决生效之日起七日内支付黎珊违约金130万元；四、金红花于判决生效之日起七日内赔偿黎珊居间服务费13.74万元；五、驳回黎珊其他诉讼请求。一审案件受理费29945元，由金红花负担（于判决生效之日起七日内交纳）。保全费5000元，由金红花负担（于判决生效之日起七日内交纳）。二审中，金红花提交合同解除时链家网房屋售价截图一份，证明黎珊的损失数额，黎珊对于截图的真实性认可，但对证明目的不予认可。黎珊提交微信聊天记录一份，用以证明不卖房系金红花与金波两人的意见，金红花表示该聊天记录的真实性无法核实。黎珊提交目前房屋售价截图一份，用以证明其损失又有扩大。金红花认为房屋目前的价格与本案无关。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院在此予以确认。本院认为:本案中，黎珊、金红花签订的《居间服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应依照合同履行。双方在一审中均表示同意解除合同，一审对此不持异议，本院亦予以确认。根据双方的合同约定，金红花承诺其配偶及其他共有权人知晓并认可本次交易，因一方违反合同承诺被解除、撤销或认定无效，违反承诺一方应向另一方承担成交价格的20%作为赔偿金。现金红花的配偶金波通过向黎珊发送通知书的形式明确表示，对金红花出售房屋的事实其不知晓且未征得其同意。金红花一方明显违反双方的合同约定，导致合同解除，应当承担相应的违约金。金红花称黎珊诉请的违约金数额过高，请求法院予以酌减，一审法院综合双方的履约情况以及黎珊的实际损失情况所酌情确定的数额并无不当，应予维持。故对金红花主张其不应承担违约责任，以及一审酌定的违约金数额过高的上诉意见，本院不予采纳。有关金红花主张居间服务费的承担与本案属于不同的法律关系，不属于本案处理范围一节，按照双方签订的合同约定，守约方可要求违约方赔偿已支付的居间服务费，故一审法院判决金红花赔偿黎珊居间服务费13.74万元，具有合同依据，本院予以维持。对金红花的此项上诉意见，本院不予采纳。综上所述，金红花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15060元，由金红花负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  万丽丽审 判 员  张清波代理审判员  周艳雯二〇一六年十二月二十六日书 记 员  杨俊逸