黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)齐商四终字第89号上诉人（一审原告）何丽芳，住黑龙江省齐齐哈尔市。委托代理人刘志彬，黑龙江京诺律师事务所律师。上诉人（一审第三人）金东斌，个体工商户，住黑龙江省齐齐哈尔市。委托代理人孙雷，黑龙江天扩律师事务所律师。被上诉人（一审被告）马洪生，个体工商户，住黑龙江省齐齐哈尔市。委托代理人陈文革，黑龙江陈文革律师事务所律师。被上诉人（一审被告）王占林，住黑龙江省齐齐哈尔市。委托代理人宋海波。被上诉人（一审被告）齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市建华区福顺小区27号楼，组织机构代码12853XXXX。法定代表人迟宝贵，该公司总经理。委托代理人杨立广，黑龙江百烁律师事务所律师。上诉人何丽芳、金东斌因与被上诉人马洪生、王占林、齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司（以下简称华联公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院〔2014〕建商初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人何丽芳及其委托代理人刘志彬、金东斌及其委托代理人孙雷、被上诉人马洪生及其委托代理人陈文革、王占林的委托代理人宋海波、华联公司的委托代理人杨立广到庭参加诉讼。本案于2015年10月8日中止审理，于2016年11月28日恢复审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2008年11月20日，黑龙江省福田建筑装饰工程有限公司（法定代表人迟宝贵）与马洪生签订鸿福楼装饰工程合同。约定马洪生、王占林承包由黑龙江省福田建筑装饰工程有限公司发包的齐齐哈尔市鸿福楼餐饮装修工程，工程造价暂定人民币3500000元，工期2008年11月20日至2009年4月20日。2009年5月6日，华联公司与马洪生签订诉争房产预定协议书两份及诉争房产交易合同两份。约定：华联公司以诉争房产抵马洪生、王占林鸿福楼装修工程款，其中1#诉争房产价格611808元，2#诉争房产价格584352元，计1196160元，马洪生、王占林于2009年5月6日前付清房款（记账），华联公司于2010年12月31日前交付房产，诉争房产不退不换。合同签订当日，华联公司为马洪生、王占林二人分别出具611808元和584352元三联单收据作为收款凭证，其中记账凭证一联装订在2009年5月传票中，在预收账款明细账贷方增加马洪生收入记账。马洪生、王占林未办理进户手续，未取得诉争房产。2009年9月30日，何丽芳与马洪生、王占林协议买卖诉争房产，在征得华联公司同意抹帐及更名后，马洪生、王占林将诉争房产以相同价格转让给何丽芳，取得何丽芳购房款1000000元。当日，华联公司为何丽芳出具诉争房产交易合同和财务收据，同时收回马洪生、王占林诉争房产交易合同和财务收据，并且为何丽芳与马洪生、王占林抹帐及更名登记，即冲减马洪生、王占林购房款611808元和584352元，增加何丽芳购房款611808元和584352元，将诉争房产由马洪生、王占林名下更名登记在何丽芳名下。何丽芳未办理进户手续，未取得诉争房产。2010年6月，华联公司又与金东斌签订诉争房产交易合同，合同时间填写为2008年5月25日。约定：金东斌购买华联公司开发的诉争房产，其中1#诉争房产价格669165元、2#诉争房产价格639135元；2008年5月25日前首付300000元，主体到二层时余款全部付清，2010年12月31交付房产。合同签订后，金东斌于2010年6月2日交付1#诉争房产价款150000元、2010年6月交付1#诉争房产价款300000元（收据时间填写为2008年5月25日）、2010年6月交付2#诉争房产价款300000元（收据时间填写为2008年5月25日）、2011年5月13日交付29#楼1#-3#商服房产300000元。金东斌未办理进户手续，于2012年末非法占有诉争房产至今。一审法院认为，何丽芳、马洪生、王占林、华联公司就诉争房产买卖行为系各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，受法律保护。华联公司在将马洪生、王占林账款抹帐、诉争房产更名到何丽芳名下后，再与何丽芳签订诉争房产交易合同并出具财务收据，双方建立了新的权利义务关系，合法有效。由此，马洪生、王占林不是诉争房产交易合同相对人，不再具有诉争房产的权利义务。华联公司分别与何丽芳、金东斌签订诉争房产交易合同，在均未办理产权过户登记、预售登记、交付诉争房产的情况下，谁的诉讼请求能得到支持，系本案争议焦点。首先，从诉争房产交易合同签约时间看，何丽芳签约相对于金东斌签约在先，何丽芳合同标的毫无瑕疵；而金东斌合同标的在该合同成立之前已存在第三方权利。其次，从诉争房产的实际履行看，何丽芳相对于金东斌先行支付合同价款，履行了自己的合同义务。因此，根据公平、诚实信用的民事行为的基本原则，何丽芳的诉讼请求理应得到优先保护。对何丽芳关于确认与华联公司签订的商品房交易合同有效的请求一审法院予以支持,其他请求不宜支持。金东斌的诉讼请求因缺乏证据，一审法院不予支持。马洪生、王占林抗辩其诉讼主体不适格，要求驳回对其诉讼请求的辩解意见一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，一审判决：一、何丽芳与华联公司签订的齐齐哈尔市建华区鸿福家园29#楼1#、2#商品房交易合同有效；二、驳回金东斌的诉讼请求；三、驳回何丽芳其他诉讼请求。一审案件受理费15565.40元，由华联公司负担。何丽芳不服一审判决，向本院提起上诉称：请求华联公司将本案诉争房产交付给其，并为其办理产权登记手续。（一）何丽芳与华联公司签订的商品房买卖合同是有效的，一审法院对此认定正确；（二）金东斌与华联公司之间签订的商品房买卖合同存在不真实之处，根据金东斌提供的其与华联公司经理李泽伟之间的谈话录音可以证实金东斌是私自侵占诉争房屋，华联公司不认可，故不存在法律意义上的合法交付，且华联公司对金东斌购买房屋的价格存在异议，认为金东斌没有交足房款，故一审法院驳回金东斌的诉讼请求是正确的；（三）要求华联公司根据双方签订的商品房买卖合同协助其办理产权登记。金东斌不服一审判决，向本院提起上诉称：（一）一审认定事实错误。金东斌与华联公司于2008年5月25日签订了两份商品房买卖协议，约定1号诉争房产价格669165元，2号诉争房产价格639135元，金东斌于2008年5月25日、2010年6月2日、2011年5月13日分三次全部付清购房款，并实际占有该房产。但华联公司一直未将房产过户到金东斌名下。此事实在一审法院的多次开庭笔录里均能证实，华联公司在几次开庭中均承认了此事实的真实性与合法性，而一审法院未对此事实予以认定属于认定事实错误，导致判决结果错误；（二）一审法院适用法律错误。对于一审法院在未经当事人申请的情况下自行调取的多份证人证言，因其不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定的“人民法院认定审理案件需要的证据”的情形，故在无当事人申请的情况下，一审法院对证人调查取证违背了民事诉讼法和证据规则的规定，属于违法取证，且多份证人证言也不具有客观真实性，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》关于证据需要具有客观性的规定，所以不能作为证据被采信。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。一审法院未认定金东斌的书面证据，仅根据几份违规调取并未接受质证的证言否定书面证据，所作出的判决属于适用法律错误；（三）一审法院认定何丽芳的房屋买卖合同在先，金东斌房屋买卖合同在后，属于主观臆断。一审法院在未经过司法鉴定机构的鉴定下，仅凭多份违规调取并未接受质证的的证人证言否定了书面证据的日期，属于主观臆断，因为从合同的约定中可以明显看出双方约定的内容是客观真实的，并不是证人所某某的将日期提前。《中华人民共和国合同法》规定：在履行合同中，当事人有约定的从约定，无约定的从交易习惯。所以在当事人有约定的情况下，法院应根据合同约定作出判决，而不能仅凭主观猜测和违规调取并未接受质证的证人证言来判定。其中迟宝贵的证言不符合证人证言的法律规定，因其本身是华联公司的法定代表人，不是证人，所以迟宝贵的证言只能是华联公司的陈述，而一审法院将其证言作为证据适用违背法律的公平与公正，更有违法院的中立原则；（四）马洪生、王占林与华联公司之间不是商品房买卖关系，实质是抵押关系，何丽芳也未向华联公司支付购房款。马洪生、王占林与华联公司之间的《商品房预定协议书》第三条“用鸿福楼装修款抵房款”的约定，证明该协议书的本质就是抵债，另通过一审庭审中华联公司承认“两套商品房合同实际是抵押性质的，不是实际支付房款，也就是说没有给马洪生和王占林，最后以实际结算为准，实际结算的结果是不欠马洪生和王占林的钱，这两套房产不应该给马洪生和王占林”。而何丽芳是向没有处分权的马洪生和王占林购买的房屋，房款也交给了马洪生和王占林，并未交给华联公司，几次笔录对此事均予以证实。因此华联公司给何丽芳开出的收据是假的，华联公司与何丽芳的房屋买卖合同也是假的，事实上华联公司也未将房屋交付给何丽芳，而是交给了金东斌，金东斌才是实际占有人。四位被上诉人的行为属于恶意串通，所签订的合同损害了金东斌的利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同。综上，金东斌与华联公司签订的房屋买卖合同合法有效，签订在先，并且实际占有。何丽芳的房屋买卖合同在后，且属于恶意串通所签订的无效合同，一审法院对此事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判驳回何丽芳的一审诉讼请求。马洪生二审答辩称：（一）2008年11月20日，马洪生承包齐齐哈尔市鸿福楼装修工程，完工后，华联公司拖欠马洪生和王占林鸿福楼装修工程款，双方于2009年5月6日签订鸿福家园29号楼1号、2号商品房预定协议书及房产交易合同两份，约定：华联公司以611808元和584352元，总计1196160元的价格抵偿马洪生、王占林工程款，马、王二人于2009年5月6日前付清房款（记账），华联公司于2010年12月31日前交付房产，诉争房产不退不换。合同签订当日华联公司为马洪生、王占林出具了三联单收据作为收款凭证，在2014预收账款明细贷方增加马洪生收入记账。由此马洪生、王占林获得了对诉争房产合法处分权。2009年9月30日何丽芳与马洪生协议买卖诉争房产，经过华联公司同意抹账及更名后，马、王二人将该房以相同价格转让给何丽芳，取得何丽芳购房款100万元。当日由华联公司向何丽芳出具房产交易合同和财务收据，同时收回马洪生和王占林诉争房产交易合同和财务收据，并且为何丽芳与马洪生进行财务抹账及更名登记，即冲减马洪生、王占林购房款1196160元，增加何丽芳购房款1196160元，将诉争房产更名登记何丽芳名下，该抹账后，何丽芳与华联公司双方形成了权利义务关系，何丽芳取得房屋所有权，华联公司用何丽芳的购房款冲抵马洪生、王占林的工程款，与马洪生、王占林之间的工程款债权债务关系终止，该事实华联公司的财务账可以证实，所以马洪生不是该房屋买卖合同纠纷适格当事人，马洪生、华联公司和何丽芳之间就诉争房产的买卖行为是当事人各方的真实意思表示，不存在恶意串通损害他人利益的情形；（二）2015年7月10日，金东斌向法院提交的书面证据，即金东斌与华联公司2008年5月25日交款收据、商品房交易合同、2010年6月30日、2011年7月10日华联公司财务记账凭证、2010年明细账，所记载的时间和金额内容均不相符合，不具有真实性，不能说明金东斌的商品房买卖合同签订在先。按照华联公司财务管理制度，公司销售商品房所得收入应在当年就及时入账，记载到公司记账凭证中。马洪生同样向法院提交了交款收据、商品房买卖合同、记账凭证、明细账等，其所提交的证据之间在时间和价格上都体现了同一性、真实性，而从金东斌提供的商品房交易合同和交款收据以及记账凭证、明细账显示，金东斌交款和入华联公司账时间相隔两三年，也就是2008年交款，2010年、2011年才入账，这与客观事实严重不符，因此金东斌提交的证据不具有真实性与合法性，无法证明金东斌签订合同和交款在先的事实，只能说明金东斌的交款收据和商品房交易合同是后补的，并且这一事实已经得到多份证人证言和迟宝贵陈述的证实。本案诉争房屋鸿福家园29#1-3号网点商品房，在2009年立项开工，2008年涉案商品房根本不存在，所以金东斌的购房合同和交款收据明显是伪造的，而马洪生与华联公司的购房合同和交款收据才是真实有效凭证，综上一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。王占林二审答辩意见同马洪生。华联公司二审答辩意见同其一审答辩意见。本院在二审审理过程中，上诉人金东斌为证明其上诉主张，申请本院调取以下证据：第一组证据：华联公司记账凭证（2009年8月记账凭证册：137-182内，制单编号为160），摘要内有马洪生更何丽芳29-1#网、马洪生更何丽芳29-2#网的相关凭证，包括收据、记账凭证、商品房交易合同；第二组证据：华联公司记账凭证（2010年1-7月记账凭证册：1-51内，制单编号分别为22号、33号）的，摘要内有金东斌29-1#、29-3网的相关凭证，包括记账凭证、商品房交易合同；第三组证据：华联公司2010-2011年预收账款明细账（第42页、二级科目：鸿福网点、户名：29#楼），2010年6月账目：记账凭证号数分别为22号（金东斌1#15万元）、33号（金东斌3#21万元）、35号（金东斌1#30万元）、35号（金东斌2#30万元），2011年账目：134号（金东斌1-3号30万元）、147号（金东斌40万元）。金东斌质证意见：上述证据中涉及金东斌的相关证据能够证实其与华联公司签订的合同是真实的，至于华联公司为何在2010年才入账，应由华联公司解释回答，且华联公司入账的时间不影响双方签订合同的时间以及金东斌交款时间的真实性。何丽芳质证意见：对何丽芳、马洪生、王占林三人与华联公司之间的合同、收据的真实性无异议。对于涉及金东斌的证据，其认为存在问题，金东斌实际交房款入账是在2010年6月份，所以金东斌与华联公司关于诉争房屋的往来款应以此时间为准，而不应以商品房买卖合同中体现的2008年5月25日为准。马洪生质证意见：对于马洪生与何丽芳之间的记账凭证的真实性无异议。因金东斌的交款记账凭证、合同及入账材料所体现的时间不一致，相差两三年，故对证据中涉及金东斌内容的真实性、合法性均有异议。王占林质证意见：同马洪生质证意见。华联公司质证意见：对于上述证据的真实性无异议，对于金东斌交款时间与华联公司入账时间不相符的情况，以华联公司法定代表人迟宝贵陈述为准，但华联公司对于收到款项数额无异议。本院经审查认为，上述证据均系本院直接调取的原始票据、账簿，与本案事实有直接关联，亦能证明诉争房屋购买过程的事实，故本院对上述证据予以采信。本院在二审审理过程中，依金东斌申请对华联公司法定代表人迟宝贵进行了调查，其在调查过程中证实金东斌购买诉争房屋是在2010年6月份办理的手续，时间写的是2008年5月25日，所以入账就记载在2010年的记账凭证内，合同也是在2010年签订的，后金东斌没有经过华联公司同意即将诉争房屋私自占有。金东斌质证意见：对该调查笔录不认可，迟宝贵所述与事实不符，且与一审第二次开庭笔录中其所陈述的内容相矛盾。何丽芳质证意见：对该调查笔录无异议，且其陈述与华联公司售楼员曹帅和出纳崔亚杰以及之前出示的华联公司记账凭证及账簿一致。马洪生质证意见：同何丽芳质证意见。王占林质证意见：同何丽芳质证意见。华联公司质证意见：因该调查笔录是迟宝贵本人所述，以其陈述为准。本院经审查认为，迟宝贵在二审调查笔录中陈述的事实与一审调查笔录一致，且能证明金东斌对诉争房屋购买过程的事实，故本院对该调查笔录予以采信。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为何丽芳、金东斌二人分别与华联公司签订关于本案诉争房屋鸿福家园29#楼1#、2#门市房的商品房买卖合同究竟哪个生效在先的问题。何丽芳与华联公司所签订两份商品房买卖合同均系当事人真实意思表示，无证据证实何丽芳与马洪生、王占林、华联公司存在恶意串通行为，故何丽芳与华联公司所签订两份合同均合法有效。虽然金东斌现实占有诉争房屋，但金东斌没有证据证实其占有房屋有合法依据，且华联公司法定代表人迟宝贵、华联公司副总经理李泽伟证实金东斌系强行侵占诉争房屋，华联公司并未为其办理诉争房屋入户手续，故金东斌占有诉争房屋属于无权占有。金东斌主张其向华联公司购买鸿福家园29#楼1#、2#门市房交款及签订合同时间为2008年5月25日，但其交款记账凭证（标注时间为2008年5月25日、备注为鸿福家园29#楼1#网、数额为30万元及标注时间为2008年5月25日、备注为鸿福家园29#楼2#网、数额为30万元）和相应合同却装订在华联公司2010年度会计记账凭证册之内，且会计记账亦记载于华联公司2010年-2011年度会计账簿之内。另一张记账凭证（标注时间为2008年5月25日、备注为福顺鸿福家园29#楼1层3号、金额为40万元）据会计账簿显示却记载于2011年度会计账簿之内。本院认为，如金东斌购买诉争1#、2#房屋真实时间为2008年5月25日，则其交款记账凭证及合同应装订在2008年度会计凭证册之内，且记账亦应相应记载在2008年度会计账簿之中。金东斌陈述自己购买鸿福家园29#楼1#、2#、3#网三处楼房是一起向华联公司购买的，如其陈述真实则标注时间为2008年5月25日、备注为鸿福家园29#楼1层3号、数额为40万元的会计凭证与两张标注时间为2008年5月25日、数额为30万元的会计凭证应一并装订在2008年度会计记账凭证册内，并应记载在2008年度会计账簿之内，购买鸿福家园29#楼3#网的记账也不应记在2011年度会计账簿之中。根据华联公司对金东斌购买诉争房屋记账凭证册装订和账簿记账情况，结合迟宝贵一、二审调查笔录的陈述和一审调查相关人员所查明的事实，能够认定金东斌向华联公司交付本案诉争房屋购房款并签订商品房买卖合同的真实时间是2010年6月份，同时，其2005年10月8日向华联公司所交260967元购房款系购买案外房屋的房款，因未成交，华联公司将此款转入金东斌购买鸿福家园29#楼1#、2#、3#门市房房款之内。对于本案诉争商品房，何丽芳、金东斌二人均未办理登记且标的房屋尚未合法交付的情况，签订在先的合同生效在先，具有合同效力，故对金东斌的上诉请求，本院不予支持。关于何丽芳的上诉理由，根据目前情况，本院亦不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39417.80元，由上诉人金东斌负担23852.40元，由上诉人何丽芳负担15565.40元。本判决为终审判决。审判长  孙世明审判员  董 铭审判员  林美宇二〇一六年十二月十六日书记员  于 剑