广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终16290号上诉人（原审被告）:姬艳芳，住广州市越秀区。委托代理人:黄子彬，广东捷成律师事务所律师。委托代理人:王章志，广东捷成律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:广州招商房地产有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人:何飞，职务:董事长。委托代理人:刘钊，广东百思威律师事务所律师。上诉人姬艳芳因与被上诉人广州招商房地产有限公司（以下简称招商地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民三初字第1260号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。姬艳芳上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，驳回招商地产公司的诉讼请求，改判继续履行双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》；2.一、二审诉讼费由招商地产公司承担。事实和理由：（一）一审判决解除双方于2014年8月23日签订的《商品房预售合同》没有事实和法律依据。依据合同法规定，合同解除须有约定或者法定的事由，依法成立的合同不能擅自变更或解除。依据意思自治原则，法律允许合同当事人约定解除合同的条件，条件成就时，可以主张解除合同；同时，《中华人民共和国合同法》第九十四条也规定了当事人可以解除合同的法定情形。纵观双方的合同约定以及合同的履行状况，本案并没有招商地产公司可据以解除合同的约定或者法定事由。（二）一审法院支持解除双方签订的合同错误。首先，从程序上讲，招商地产公司主张解除合同的理由并非基于双方是否就合同履行方式达成一致，法院的处理超越了当事人的主张；其次，招商地产公司要求姬艳芳一次性支付余款，完全是超越了合同的约定，而不是在如何“分期付款”这一合同约定框架内进行协商，招商地产公司的主张本不应得到支持，法院支持合同解除，相当于支持招商地产公司违约；再次，本案客观上并不存在无法继续履行的情形，姬艳芳的义务是金钱给付，姬艳芳完全愿意也有能力履行合同，在一审庭审中也明确表达了继续履行合同的意愿，更是清晰地表达了愿意一次性支付。可见，一审判决认定合同无法继续履行错误。（三）从法律角度看，一审判决解除合同非但依法无据，反而与法律相违背。双方在合同中约定，如姬艳芳的按揭申请非因招商地产公司的原因最终未获银行接纳的，则姬艳芳应当更改为分期付款方式并按期支付房款。从该约定看，分期付款的履行方式是非常清楚的，没有具体约定付款期限、期数、每期金额，应属于合同约定不明确的情形，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定，也是应该继续履行合同，而不是解除。招商地产公司辩称，同意一审判决，不同意姬艳芳的上诉请求、事实和理由。具体理由如下：（一）一审判决解除合同没有超越招商地产公司的诉讼请求范围，判决程序并无不当。（二）涉案合同解除条件已成就，一审判决解除合同符合法律规定。本案中，姬艳芳按揭申请于2014年10月20日被银行拒绝，招商地产公司随即要求姬艳芳履行付款义务，至招商地产公司于2015年7月27日签发解除合同通知书期间，招商地产公司已给予姬艳芳将近10个月的时间，让其准备购房款以及向其他银行办理按揭贷款申请，但姬艳芳一直不予配合，拒绝履行付款义务。招商地产公司于2015年6月11日向姬艳芳签发了一次性支付剩余房款函，书面催告姬艳芳履行付款义务，但姬艳芳至起诉之日仍未履行，依照法律规定以及合同约定，招商地产公司有权解除合同。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。招商地产公司向一审法院起诉请求：1.确认招商地产公司和姬艳芳签订的《广州市商品房买卖合同》已解除；2.姬艳芳在判决生效后的5日内办理网签合同注销手续；3.姬艳芳向招商地产公司支付解除合同的违约金81629元；4.姬艳芳承担案件所有的诉讼费用。诉讼过程中，招商地产公司变更其第1项诉讼请求为解除双方于2014年8月23日签订的《广州市商品房买卖合同》。一审法院认定事实：2014年8月16日，招商地产公司（甲方、出售方）与姬艳芳（乙方、认购方）签订《楼宇认购书》，约定：乙方认购位于广州市番禺区市广路飞鹅岭金山谷花园广州金山谷七期上苑街14栋1404房，建筑面积139.8352平方米，套内建筑面积114.995平方米；认购价为1745903元，乙方选择的付款方式为商业贷款，享受（总价优惠80000元优惠），定金为50000元，成交楼价为1665903元；首期楼款1175903元，剩余楼款490000元。2014年8月23日，招商地产公司（甲方、卖方）与姬艳芳（乙方、买方），签订编号为201408188130的《商品房预售合同》，其中约定：乙方购买的商品住宅为预售商品房，该商品房已取得《商品房预售许可证》，编号为穗房预（网）字第20140576号；乙方所购商品房位于番禺区东环街东艺路金山谷上苑七期14号楼（金山谷七期14#）1404房（以下简称涉讼房屋），建筑面积139.8352平方米，其中套内建筑面积114.995平方米；该商品房以套出售，总金额1632585元；甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款自合同签订之日起0日内支付全部房价款的70.6%，金额1152585元，除首期款外，剩余房款金额480000元须于2014年8月23日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。该合同附件七补充协议中约定，乙方选择按揭贷款方式付款，有关贷款的条件、成数、期限、金额、利率以及应提交的资料，以乙方签订的贷款银行的最后审批为准，甲方不承诺乙方代办按揭贷款、公积金贷款或组合按揭贷款手续；乙方应在签署买卖合同同时签署按揭合同并向律师事务所提供贷款所需资料，如未按期签署按揭贷款合同或乙方不提供贷款资料或乙方提供的贷款资料不齐且5天内未补齐的，则视为逾期付款；如乙方的按揭申请非因甲方的原因最终未获银行接纳的，则乙方应当在接到银行或甲方通知后10日内更改为分期付款方式并按期支付房款，且不能享受基于付款方式的优惠折扣，逾期乙方应按照本补充协议的约定承担逾期付款的违约责任；逾期付款的，按逾期时间，分别处理：逾期在30日之内（含30日）的，自约定的应付款期限届满日至次日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付该笔逾期应付款0.3‰的违约金，买卖合同继续履行；逾期超过30日的，甲方有权要求乙方支付全部价款或者有权解除买卖合同，甲方要求乙方支付全部价款的，买卖合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款0.4‰的违约金，甲方要求解除买卖合同的，乙方应当配合甲方办理解除、注销买卖合同的相关手续，并且乙方应当自甲方解除买卖合同通知送达之日起10日内按本房地产总价款的5%向甲方支付违约金，在前述手续办理完毕且甲方收到乙方支付的违约金后，甲方应当不计利息返还乙方已付的全部购房价款，违约金与返还的购房价款可互相冲抵；若因乙方原因导致本买卖合同解除的，乙方应自甲方解除买卖合同通知到达之日起10日内向甲方支付该商品房房款总额10%的违约金并承担办理买卖合同解除手续的全部费用；无论因任何原因导致本买卖合同解除，乙方均应自买卖合同解除之日起15日内与甲方到房管部门办妥合同解除手续，否则，每逾期一日，乙方应向甲方支付房价款总额0.3‰的违约金；乙方与甲方到房管部门办妥买卖合同解除手续后甲方根据本买卖合同约定将乙方已支付购房款不计息退还乙方，不论何种原因，甲方均有权在向乙方退还其已支付的购房款中直接扣除应由乙方承担的违约金及相关税费。《商品房预售合同》载明姬艳芳的通讯地址为广州市广园东碧桂园凤凰城，通讯电话为186××××2558。同日，姬艳芳向招商地产公司支付了涉讼房屋首期购房款1152585元，招商地产公司向其出具了相应的《广东省地方税收通用发票（电子）》。2014年10月20日，交通银行股份有限公司广州番禺支行向招商地产公司出具《退件函》，载明该行有借款客户姬艳芳，经该行对其所出具相关资料进行审核，该借款人资质不符合该行对住房贷款用户的相关要求，予以退件处理。2015年2月2日，招商地产公司向姬艳芳位于广州市广园东碧桂园凤凰城的通讯地址邮寄《催补按揭资料函》（EMS特快专递号：1003419117611），载明根据双方签订的买卖合同第八条约定，姬艳芳应于2014年8月23日前申请办理银行按揭手续。鉴于姬艳芳至今尚未办妥银行按揭手续，招商地产公司要求其在该通知发出之日起三日内补齐以下资料：供楼卡、银行流水、无婚姻登记证明、查册、刷卡单。该邮件被退回。2015年6月12日，招商地产公司向姬艳芳位于广州市广园东碧桂园凤凰城的通讯地址邮寄《一次性支付剩余房款函》（EMS特快专递号：1098982075014），载明根据《商品房预售合同》的约定，姬艳芳应于2014年8月23日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭付款方式支付房款，现经银行查核，因姬艳芳自身原因，按揭贷款申请银行不予批准，因此，姬艳芳应在本通知书发出之日起十日内向招商地产公司一次性支付包括未获银行批准的按揭贷款在内的剩余房款，逾期支付的，招商地产公司将依据买卖合同及补充协议中的相关条款追究违约责任。该邮件于2015年6月13日妥投、由他人签收。2015年7月27日，招商地产公司向姬艳芳邮寄《解除合同通知函》（EMS特快专递号：1071258027515），载明招商地产公司书面催姬艳芳一次性支付房款，但截至目前，姬艳芳仍未付款；根据《广州市商品房买卖合同》附件七补充协议的约定，“乙方逾期付款超过30日的，甲方有权解除买卖合同”；姬艳芳已违约，招商地产公司要求解除买卖合同，姬艳芳应当按总房价的5%向招商地产公司支付违约金81629元（违约金与返还的购房价款可互相冲抵），双方签订的买卖合同自本通知函发出之日起即告解除；姬艳芳应自买卖合同解除之日起15日内与招商地产公司到房管部门办妥买卖合同解除手续并承担买卖合同解除手续的全部费用，否则，每逾期一日，姬艳芳应支付房价款总额0.3‰的违约金。上述邮件因姬艳芳不在指定地址而被退回。2015年10月14日，招商地产公司以姬艳芳逾期支付剩余款项购成违约为由诉至一审法院，要求解除《商品房预售合同》，并要求姬艳芳协助办理网签合同注销手续及支付违约金。诉讼中，姬艳芳和招商地产公司对于《商品房预售合同》解除的时间、原因及责任承担问题存在较大争议。招商地产公司主张认为按揭贷款银行为姬艳芳自行选定，招商地产公司并未代其办理按揭贷款手续，姬艳芳的按揭申请未获批准是由于其自身原因导致，招商地产公司并无责任；根据合同约定，如按揭申请非因招商地产公司原因最终未被银行接纳，则姬艳芳应当一次性付清剩余款项，故招商地产公司于2015年6月12日发函通知姬艳芳在通知发出之日起十日内一次性付清剩余购房款；姬艳芳曾分别向交通银行股份有限公司广州番禺支行、招商银行广州分行、农业银行广州番禺支行、建设银行等银行申请办理按揭手续，均由于其征信不良没有得到批准；根据《商品房预售合同》的约定，姬艳芳逾期支付购房款超过30日的，招商地产公司有权解除合同，招商地产公司于2015年7月27日向其寄送《解除合同通知函》，要求解除双方签订的《商品房预售合同》。姬艳芳则反驳认为，其代理人对于具体按揭的办理过程不是很清楚，但是招商地产公司委托广东南国德赛律师事务所办理涉讼房屋的按揭贷款手续，其一直配合该所的邓某乙办理按揭手续；直到2015年6月30日，邓某乙仍与姬艳芳通信，称农业银行可以办理按揭贷款；后其自行寻找银行办理按揭手续，至于向哪些银行提出申请，其代理人于庭审中亦表示不清楚。因此，姬艳芳抗辩认为其按揭申请最终未获银行批准，责任在于招商地产公司，至于理由其表示不太清楚。一审法院认为，招商地产公司与姬艳芳于2014年8月23日签订的《商品房预售合同》主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。本案争议的焦点在于《商品房预售合同》解除的原因及责任承担的问题。根据交通银行股份有限公司广州番禺支行出具的《退件函》可知，姬艳芳因其个人原因，不符合该行的审批规定而按揭申请未被受理。此外，根据《商品房预售合同》的约定，姬艳芳选择按揭贷款方式付款，有关贷款的条件、成数、期限、金额、利率以及应提交的资料，以姬艳芳签订的贷款银行的最后审批为准，招商地产公司不承诺姬艳芳代办按揭贷款、公积金贷款或组合按揭贷款手续，即按揭贷款手续应为姬艳芳自行办理。因此，对于姬艳芳主张其按揭贷款申请未能获得银行同意的责任在于招商地产公司的抗辩意见，理据不足，一审法院不予采纳。至于招商地产公司提出《商品房预售合同》解除的原因是由于姬艳芳逾期支付购房款项违反合同约定原因所致的主张。根据《商品房预售合同》附件七的约定，如姬艳芳的按揭申请非因招商地产公司的原因最终未获银行接纳，则姬艳芳应在接到银行或招商地产公司通知后10日内更改为分期付款方式并按期支付房款，因此，姬艳芳的按揭申请因其个人原因未被受理后，按照《商品房预售合同》的上述约定，剩余本应以按揭方式支付的购房款应变更为分期付款方式支付。因此，姬艳芳的按揭申请未被银行受理后，招商地产公司要求其一次性付清全部剩余购房款项，不符合法律的规定和合同的约定，其以此为由要求解除《商品房预售合同》，理据不足，一审法院不予支持。本案中，由于姬艳芳与招商地产公司无法就剩余480000元房款的分期付款方式达成一致意见，《商品房预售合同》因不可归责于双方当事人的原因无法继续履行，故对于招商地产公司提出要求解除双方签订的《商品房预售合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。如前所述，《商品房预售合同》因不可归责于双方当事人的原因无法继续履行，故对于招商地产公司提出要求姬艳芳向其支付解除合同违约金81629元的诉讼主张，缺乏理据，一审法院不予支持。至于招商地产公司主张的姬艳芳协助其办理解除网签合同注销手续的问题。根据《商品房预售合同》约定，无论因任何原因导致合同解除的，姬艳芳均应自合同解除之日起15日内与招商地产公司到房管部门办妥合同解除手续，否则应当每日按房价总额的0.3‰支付违约金。因此，招商地产公司的上述诉讼主张，理据充分，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年4月1日作出如下判决：一、解除招商地产公司和某芳于2014年8月23日签订的《商品房预售合同》；二、姬艳芳应于判决发生法律效力之日起十日内协助招商地产公司办理位于番禺区东环街东艺路金山谷上苑七期14号楼（金山谷七期14#）1404房网签的《商品房预售合同》的注销手续；三、驳回招商地产公司的其余全部诉讼请求。一审案件受理费9747元，由招商地产公司负担。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明:姬艳芳在一审庭审中明确表示要求继续履行合同，并称可以一次性支付剩余房款。在本案二审过程中，姬艳芳表示愿意一次性支付剩余房款，为证明其有能力支付剩余房款，向本院提供了如下证据：1.中国农业银行股份有限公司广东自由贸易实验区南沙分行于2016年12月9日出具的户名为姬艳芳的借记卡产品资料查询，显示账户余额为485051.14元；2.华泰证券股份有限公司广州环市东路证券营业部出具的客户名称为姬艳芳的对账单，显示对账日期自2016年1月1日至2016年12月8日的资产总值为1996888元。招商地产公司表示即便姬艳芳有钱支付剩余房款，其也不同意履行，对上述证据不同意质证，由法院核实认定。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合姬艳芳的上诉请求和理由以及招商地产公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：招商地产公司主张解除《商品房预售合同》的请求应否支持的问题。现评析如下：从交通银行股份有限公司广州番禺支行于2014年10月20日向招商地产公司出具的《退件函》可知，该行不批准姬艳芳的按揭贷款申请。故按照招商地产公司与姬艳芳签订的《商品房预售合同》附件七，有关如姬艳芳的按揭申请非因招商地产公司的原因最终未获银行接纳，则姬艳芳应在接到银行或招商地产公司通知后10日内更改分期付款方式并按期支付房款的约定，剩余的购房款应变更为分期付款方式支付，而上述合同内容并未就分期付款作出明确具体约定，属于约定不明，故双方有必要就此进行协商解决。在未经充分协商的情况下，招商地产公司直接要求姬艳芳一次性支付剩余购房款，缺乏合同和法律依据，其据此向姬艳芳邮寄《解除合同通知函》并不发生解除合同的效力。虽然双方最终无法对具体分期付款方式达成一致意见，但姬艳芳在一、二审期间均已表示愿意一次性支付剩余购房款，并向本院提供其具有一次性支付剩余房款能力的依据，因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（五）项：“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。”之规定，一审法院判决支持招商地产公司解除合同的诉请不妥，本院予以纠正。招商地产公司主张解除双方签订合同，不符合上述法律规定，本院不予支持。同理，因本院不支持招商地产公司主张解除合同的诉请，故其基于合同解除主张姬艳芳办理网签合同注销手续及违约金诉请，缺乏依据，本院亦不予支持。至于姬艳芳上诉要求判决继续履行合同问题，由于其在本案中未对此提出反诉，故本院不予调处，姬艳芳可另循其他合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第六十二条第（五）项的规定，判决如下：一、撤销广州市番禺区人民法院(2015)穗番法民三初字第1260号民事判决；二、驳回广州招商房地产有限公司全部诉讼请求。本案一审案件受理费9747元，二审案件受理费19494元，均由被上诉人广州招商房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 李 静二〇一六年十二月十七日书记员 邓安达游瑞娜