广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终15345号上诉人（原审被告、反诉原告）：纪传晶，男，汉族，1968年10月24日出生。委托诉讼代理人：刘为忠，广东利人律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔琼斯，广东利人律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：康岚，女，汉族，1987年10月23日出生。委托诉讼代理人：朱小敏，广东五维律师事务所律师。上诉人纪传晶因与被上诉人康岚房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。纪传晶上诉请求：1、撤销(2015)深龙法民三初字第953号民事判决第二项、第三项、第四项和第五项；2、改判康岚向纪传晶支付违约金人民币155600元；3、依法判令康岚承担本案一审、二审诉讼费用和反诉费用。事实与理由：一、一审法院认定：在实际履行过程中，康岚交付了定金，双方办理资金监管的时间为2015年5月25日，该时间虽迟于合同约定的时间，但并未构成根本违约，因此，纪传晶不应以此为由拒绝履行合同。一审法院对该事实认定错误。纪传晶与康岚未达成涉案交易，并非是因为康岚办理资金监管时间迟于合同约定的时间。由于康岚要求纪传晶配合向银行提供虚假的申请贷款资料，纪传晶意识到涉嫌虚假骗贷的行为是非法行为。纪传晶为了避免承担不必要的法律责任和损失，同时也为了维护自身合法的权益，因此要求康岚提交真实的贷款资料，否则纪传晶将不能与康岚继续涉案交易。事实上，由于银行在审查过程中发现康岚提供的虚假贷款申请资料，已经决定不向康岚发放贷款。因此，康岚由于无法获得银行的贷款，已经构成了根本性违约，导致涉案的交易无法进行。从上述也可知，一审法院也明确认定了康岚已违反合同约定，只是未构成根本违约而已。根据双方签订的《二手房买卖合同》中的第十条的约定：如买方未按照本合同约定的期限履行义务，且买方逾期履行义务超过七日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成加价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。同时，根据《中华人民共同国合同法》的规定，违约责任具有约定性，这是合同法的意思自治原则的体现，当事人可以在合同中约定违约责任的形式，约定违约金及赔偿损失额数额、计算办法等。合同法的宗旨在于最大限度地实现私法自治并鼓励交易，只要合同的约定不违反法律效力性的强制性规定，便赋予了当事人意思自治的权利，允许当事人在法律规定的范围内自由作出约定。因此，一审法院不应对双方真实意思的表示，加以干涉。二、一审法院在未查明案件事实的情况下，认定纪传晶构成根本违约，做出错误判决，驳回纪传晶关于违约金的反诉求，实属枉法裁断，严重损害了纪传晶的合法权益，应予以纠正。康岚在涉案交易中违约的事实清楚，具体如下：1、康岚违反了合同的约定，并未按照合同的约定支付首期款；2、康岚并未办妥贷款承诺书；3、康岚提供虚假的办理按揭贷款的材料，涉嫌骗贷，银行的客户经理明确告知不可能放贷。由于康岚无法履行合同义务，纪传晶才要求康岚尽快履行合同义务，否则纪传晶有权要求解除合同。而纪传晶在涉案合同履行过程中不存在违约行为，而是多次催促康岚按合同约定履行义务，尽快办妥贷款手续。综上，一审法院认定基本事实错误，适用法律错误，因此，特依法提起上诉，恳请二审法院依法查明事实，维护纪传晶的合法权益。康岚辩称：纪传晶的上诉理由没有事实和法律依据，理由如下：针对高评高贷的问题，在一审查明事实以及一审康岚提交的材料里面已经显示出纪传晶对该行为是予以配合并且知晓的。另外，纪传晶也没有证据证实银行已经向康岚出具了不予贷款的相关证据。根据本案双方当事人以及纪传晶与该案中介工作人员的聊天记录显示，双方未达成涉案交易的主要原因是纪传晶向康岚以及地产中介工作人员明确表示不将涉案房产卖予康岚，纪传晶这一行为已构成根本违约，理应根据双方签订的买卖合同承担相应的责任。综上所述，康岚认为纪传晶的上诉理由没有事实及法律依据，请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。康岚向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《二手房买卖合同》；2、纪传晶向康岚返还定金20000元；3、纪传晶向康岚支付违约金155600元；4、本案的诉讼费用由纪传晶承担。纪传晶反诉请求：1、解除康岚、纪传晶签订的二手房买卖合同；2、康岚向纪传晶支付违约金155600元；3、康岚承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年5月6日，康岚作为买方，纪传晶作为卖方，双方签订《二手房买卖合同》，约定将纪传晶所有的位于深圳市龙岗区千林山居X区X号楼X座公寓X层XX房屋（房地产证号为XXX**，建筑面积64.79平方米）转让予康岚，合同约定房产转让总价款为778000元，康岚于合同生效当日内向纪传晶支付定金20000元；双方约定付款方式为首期房款支付及按揭抵押贷款办理：买方须于2015年5月20日支付首期款，并到买方贷款银行做资金托管（监管），卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议；买方须向银行提交按揭贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准，如银行承诺发放贷款少于应交房款余额的，买方接银行或第三方通知后积极配合办理，并签署银行要求的相关文件。经查，该条款对于首期款支付的金额以及买方申请贷款的期限进行明确约定；关于递件过户，双方约定，在银行出具贷款承诺函之日起七日内（含当日），买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，递件回执由买卖双方指定的第三方或第三方的人员代为托管，在递件回执载明的答复日期之日起七日内（含当日），买卖双方须到国土局、产权登记中心等相关部门办理完税费交纳及领取房产证手续…涉案房屋处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起十日内（含当日）出具公证委托书，同时买方须配合卖方办理赎楼手续并配合签署一切相关文件；关于违约责任，双方约定如买方未按合同约定的期限履行义务，纪传晶有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之二十支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过七日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之二十支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过七日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同签订当日，康岚交付定金20000元，纪传晶出具了收据。2015年5月8日，纪传晶出具公证委托书，委托深圳市XX融资担保有限公司及相关工作人员进行担保赎楼。2015年5月25日，到中国工商银行股份有限公司深圳龙岗支行办理了首期款监管，后该银行要求康岚增加首付，双方遂协商更换了贷款银行。2015年5月29日，康岚、纪传晶与中国农业银行龙岗支行签订《二手房交易结算资金托管协议》，托管首期款资金200000元。纪传晶称，第二次资金监管协议是由康岚与纪传晶公证委托的代理人签订的，纪传晶当时向居间方提出了异议，康岚强烈要求纪传晶协助办理资金监管，因此纪传晶也认可公证委托代理人签订的资金监管协议，但此后了解到康岚向银行提供资料中有虚假的资料，涉嫌虚假骗贷，纪传晶因此称不卖了。纪传晶主张康岚违约，主要理由为：1、康岚未按照合同约定支付首期款，逾期支付首期款；2、康岚至今都未办妥贷款承诺书；3、康岚提供虚假的办理按揭贷款的材料，涉嫌骗贷，银行的客户经理明确不可能放贷。康岚提交一份微信记录，显示2015年6月11日，康岚、纪传晶商讨办理按揭贷款的事宜。2015年6月12日，康岚称会找银行要求尽快放款，纪传晶则称不想卖了。双方在此后的微信来往中协商纠纷无法解决，双方同意向法院起诉解决。再查，2015年6月17日，纪传晶结清了其在中国建设银行深圳黄贝岭支行的按揭贷款。一审法院认为，本案的争议焦点是康岚、纪传晶各自是否存在违约行为。首先，康岚、纪传晶签订的《二手房买卖合同》为双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。康岚、纪传晶双方应当严格遵照合同约定履行各项合同义务，合同约定通过银行贷款的方式支付房款，那么双方均应配合积极履行办理。本案中，双方签订合同之后，康岚应按期支付定金、办理首期款监管并申请银行贷款，纪传晶应给予全力配合协助，并履行其赎楼义务。而在实际履行过程中，康岚交付了定金，双方办理资金监管的时间为2015年5月25日，该时间虽迟于合同约定的时间，但并未构成根本违约，因此，纪传晶不应以此为由拒绝履行合同。另外，在办理资金监管以及申请银行贷款的阶段，康岚、纪传晶均配合签署相关文件，提交相关资料，可见，双方对申请高贷的事宜是清楚并且认可的，而在银行未正式通知康岚、纪传晶双方不予贷款的情况下，纪传晶无权拒绝交易，纪传晶通过微信告知康岚不再出售房屋，应视为其拒绝履行合同的行为，已构成根本违约。因此，康岚有权解除合同，并请求纪传晶返还康岚已支付的定金20000元。关于违约金的计算，一审法院依据案件情况，以及双方在履行过程中的过错大小，依法酌定纪传晶向康岚支付违约金100000元。据此，一审法院判决：一、解除康岚与纪传晶于2015年5月6日签订的《二手房买卖合同》；二、纪传晶于本判决生效之日起五日内向康岚返还定金20000元；三、纪传晶于本判决生效之日起五日内向康岚支付违约金100000元；四、驳回康岚的其他诉讼请求；五、驳回纪传晶的其他诉讼请求。本案本诉受理费1906元，反诉费1706元，保全费1398元，由康岚负担1146元，纪传晶负担3864元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，康岚与纪传晶签订的《二手房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应严格遵照履行。结合各方的诉辩意见，本案争议的焦点为:涉案《二手房买卖合同》无法履行应归责于哪一方的问题。本院认为，合同签订后，康岚已按约支付购房定金20000元，虽然双方办理资金监管的时间（2015年5月25日）迟于合同约定的时间，但由于纪传晶已配合康岚实际办理了资金监管，应视为双方以实际行为变更了合同约定的资金监管条款，纪传晶不得以此主张康岚根本违约。此外，在办理资金监管以及申请银行贷款的阶段，纪传晶均配合康岚签署相关文件并向银行提交相关资料，说明纪传晶对于康岚申请高评高贷是知情并认可的，双方对此均存在过错。如纪传晶认为康岚履行付款义务过程中存在履约瑕疵，其也只能行使不安抗辩权，要求康岚以其他合理方式履行付款义务以消除其不安，而不得单方终止交易。况且，在合同履行过程中，银行尚未拒绝发放贷款，而纪传晶亦不能证明该笔贷款必然不能获批。即使康岚无法从银行取得相应贷款，在约定的付款期限内，康岚仍可选择以其他方式履行付款义务。纪传晶明确告知康岚拒绝出售涉案房产的行为已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。康岚有权解除合同并请求纪传晶承担相应的违约责任。一审法院考虑到合同履行的实际情况和双方当事人的过错程度，确定纪传晶向康岚支付违约金10万元，已经对合同约定的违约金标准予以调减，不存在过高情形。一审法院对此处理正确，本院予以维持。综上，纪传晶的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5434元，由上诉人纪传晶负担。本判决为终审判决。审  判  长 唐 毅审  判  员 张 睿代理 审 判员 王丹妮二〇一六年十二月二十二日书记员（兼） 李开宇