北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0107民初16588号原告（反诉被告）王铠，女，1965年10月18日出生。被告（反诉原告）王华，男，1973年3月16日出生。原告（反诉被告）王铠与被告（反诉原告）王华租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员蔡景光独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王铠、被告（反诉原告）王华均到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。原告王铠诉称，原、被告双方系房屋租赁甲方、乙方关系。原告将位于北京市石景山区隆恩寺路建筑面积61.59平方米的办公、商业用房一套。2016年1月19日，开发商（北京金石融景房地产开发有限公司）向原告交付使用。被告于2015年11月12日与原告自愿签订《北京市房屋租赁合同》，租赁期为5年，自2016年1月31日至2021年1月30日止。原、被告双方约定“各期租金支付日期为上季度的季末前10天”。按照约定，被告应于2016年9月末的前10天向原告支付2016年第4季度15000元租金，但至今仍未支付。故向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。诉讼请求：令被告立即向原告支付第四季度房租15000元及违约金5000元，并向水、电、热力等供应部门支付水、电、采暖等合同约定被告支付的费用，至收回房屋之日止。被告王华辩称，水电费我会支付，租金我不给，原告不满足我办公用途，无法办理营业执照，造成我方损失，违约金不同意支付。房子同意交还给原告。反诉原告王华诉称，2015年11月12日原、被告双方签订《北京市房屋租赁合同》，租赁房屋地址为北京市石景山区隆恩寺路17号院2-1号房屋，建筑面积61.59平米，租赁用途：办公。租赁期限五年，自2016年1月31日至2021年1月30日止。租金的支付方式押一付三。前两年月租金标准5000元/月，第三年开始月租金标准为5250元/月；当日，原告向被告支付押金5000元及第一季度租金15000元2016年7月4日原告向被告支付第二季度租金15000元。原告承租该房屋用于办公经营之用，但是在原、被告双方签订合同之后，被告却无法向原告提供符合办理营业执照的相关资料。由此，被告的房屋无法办理营业执照给原告造成了损失。故此，原告多次与被告进行沟通，万般无奈之下，特诉至贵院，望贵院判如所请。诉讼请求：1、请求法院依法判决解除原、被告2015年11月12日签订《北京市房屋租赁合同》；2、请求法院依法判决被告返还房屋押金5000元；3、请求法院依法判决被告返还房屋租金30000元；4、请求法院依法判决被告赔偿原告部分房屋装修损失50000元；5、本案诉讼费用全部由被告承担。反诉被告王铠辩称，我帮忙办理营业执照了，但没有办下来，双方合同没有约定要求办理营业执照。同意解除合同，王华要交够租金。经审理查明，2015年11月12日原告（反诉被告）王铠（甲方）与被告（反诉原告）王华（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定将王铠名下位于北京市石景山区隆恩寺路17号院2-1号建筑面积61.59平方米的商业用房租给王铠作为办公用房，其中合同约定的租赁期限为2016年1月31日至2021年1月30日（其中装修期为45天）。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应承担的费用。租金标准及支付方式为5000元/月，租金按季支付，每季人民币15000元/季。第三年开始，5250元/月，租金按季支付，每季人民币15750元/季。支付方式为押一付三，第一次乙方支付甲方人民币两万元（含押金5000元）。各期租金支付日期为上季度的季末前10天。押金人民币五千元租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应有乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。在租赁期内下列费用应该由乙方承担：水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费、物业收取的装修服务管理费、垃圾清运费等。该合同第八条合同解除（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：（1）不按照约定支付租金达5日的。第九条违约责任（一）乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同签订后，被告（反诉原告）王华对涉案房屋进行了装修并实际入住至今，2016年9月20日被告（反诉原告）王华依照合同约定应该向原告（反诉被告）王铠交纳第四季度的租金15000元，但被告（反诉原告）王华并未依约向原告（反诉被告）王铠交纳租金。被告（反诉原告）王华当庭提出反诉并表示由于原告（反诉被告）王铠未向其提供办理营业执照的相关资料导致其无法进行工商登记，因而被告（反诉原告）王华要求与原告（反诉被告）王铠解除合同并主张返还押金、租金以及赔偿房屋装修损失。原告（反诉被告）王铠表示虽然合同中没有约定办理营业执照但是其依然协助被告（反诉原告）王华去办理过营业执照事宜，被告（反诉原告）王华认可原告（反诉被告）王铠与其一起办理过营业执照，但并未办理成功。另查明，被告（反诉原告）王华表示在去办理营业执照时并未携带任何手续。被告（反诉原告）王华主张装修损失，原告（反诉被告）王铠对此不予认可。经询问，被告（反诉原告）王华主张解除合同，原告（反诉被告）王铠表示同意与其解除合同。被告（反诉原告）王华表示原告（反诉被告）王铠主张的违约金过高，请求法院依法予以酌减。上述事实，有房屋租赁合同、入住通知单、房屋买卖合同、装修合同、付款收据、租金押金转账凭证及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的租赁合同均系双方当事人真实意思表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效���双方均应依约履行。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被告（反诉原告）王华未按合同约定给付原告（反诉被告）王铠房屋租金，因而被告（反诉原告）王华的行为属于违约行为，因而对于原告（反诉被告）王铠主张被告（反诉原告）王华给付房屋租金的诉讼请求本院予以支持，具体给付数额依据合同解除的时间加以计算。被告（反诉原告）王华提出的原告（反诉被告）王铠房屋不能办理营业执照的抗辩理由并不能成为其不履行合同的合理抗辩，再则双方合同中并未约定原告（反诉被告）王铠协助办理营业执照的义务，因而对于被告（反诉原告）王华此项抗辩理由不予采纳。被告（反诉原告）王华主张与原告（反诉被告）王铠解除合同，原告（反诉被告）王铠表示同意解除，本院对此不持异议，双方于2015年11月12日签订的房屋租赁合同自2016年11月29日起解除。被告（反诉原告）王华给付原告（反诉被告）王铠房屋租金应计算至2016年11月29日。原告（反诉被告）王铠主张被告（反诉原告）王华赔偿违约金5000元，被告（反诉原告）王华认为违约金约定数额过高请求法院予以酌减，本院认为违约金的适用并非惩罚性赔偿而是补偿性赔偿，因而对于原告（反诉被告）王铠主张被告（反诉原告）王华给付违约金数额本院酌定为1000元。原告（反诉被告）王铠主张被告（反诉原告）王华给付至���回房屋之日的水、电、热力等供应部门被告（反诉原告）王华应交纳的费用，被告（反诉原告）王华同意交纳，本院对此予以支持。被告（反诉原告）王华主张原告（反诉被告）王铠返还房屋押金5000元，原告（反诉被告）王铠对此予以认可，本院对此予以支持。被告（反诉原告）王华主张原告（反诉被告）王铠返还房屋租金30000元于法无据，且被告（反诉原告）王华作为违约方无权要求原告（反诉被告）王铠返还房屋租金，本院对被告（反诉原告）王华的该项诉讼请求不予支持。被告（反诉原告）王华主张原告（反诉被告）王铠赔偿其装修损失50000元，根据合同约定及其被告（反诉原告）王华的违约情况，本院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王铠与被告（反诉原告）王华于二〇一五年十一月十二日签订的房屋租赁合同自二〇一六年十一月二十九日解除；二、被告（反诉原告）王华于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）王铠自二〇一六年十月一日至二〇一六年十一月二十九日的房屋租金九千八百三十三元；三、被告（反诉原告）王华于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）王铠违约金一千元；四、被告（反诉原告）王华于本判决生效后七日内交纳其租赁期间应该由其交纳的水、电、热力等各项费用；五、原告（反诉被告）王铠于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）王华房屋押金五千元；六、驳回原告（反诉被告）王铠、被告（���诉原告）王华的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费八十八元，由被告（反诉原告）王华负担（于本判决生效后七日内交纳)。反诉案件受理费九百六十三元，由被告（反诉原告）王华负担（于本判决生效后七日内交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。代理审判员 蔡 景 光二〇一六年十二月七日书 记 员 ���向煦