安徽省宁国市人民法院民 事 判 决 书(2016)皖1881民初3545号原告：操庆华，男，1975年8月24日出生，朝鲜族，住安徽省宁国市。原告：陈凤燕，女，1984年10月19日出生，汉族，住安徽省宁国市。两原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：雷绪琴，安徽向群律师事务所律师。被告：董韦，男，1982年10月16日出生，汉族，住安徽省宁国市。被告：郎小敏，女，1989年9月8日出生，汉族，住安徽省宁国市。委托诉讼代理人（特别授权）：张仁荣，安徽周振华律师事务所律师。原告操庆华、陈凤燕与被告董韦、郎小敏确认合同无效纠纷一案，本院2016年10月8日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月16日公开开庭进行了审理。原告操庆华及两原告共同委托代理人雷绪琴，被告董韦，被告郎小敏及其委托代理人张仁荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。操庆华、陈凤燕向本院提出诉讼请求：1、确认两被告之间签订的《房屋买卖协议》无效；2、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系，被告董韦系被告郎小敏姐夫。2015年5月，两原告因资金周转需要向董韦借款，并以所有的宁国市XXX室房产作为担保，但双方并未办理房屋抵押担保手续，而是于2015年5月14日在宁国市公证处办理了关于两原告委托董韦代办售房事宜的委托书。两原告与董韦口头约定，如两原告确实不能按期还款，董韦可以通过真实的售房交易以所得价款扣除房贷后的余款清偿借款，但必须向两原告及时报告售房情况，售房价格需双方进行确认且不得低于同期同地段的市场价格。2015年5月27日，董韦依约借款30万元给两原告，约定借款期限自2015年5月12日至2015年8月10日。借款到期未偿还，董韦在未与两原告确认房价的情况下，于2015年11月24日与郎小敏签订《房屋买卖协议》，以总房款25万元（明显低于市场价）的价格将该房出售给郎小敏，并办理了房屋过户手续。两被告系亲戚关系，董韦假借售房之名行保资金安全之实，出售房屋后亦未与两原告清算借款；郎小敏明知董韦的真实目的仍帮助实现，且实际未支付分文房款，两被告的行为系恶意串通，损害了两原告合法权益，因而两被告签订的《房屋买卖协议》无效。董韦辩称，借款到期后原告没有钱偿还，原告就让董韦将房子卖掉，当时写了份合同，房屋价格大概是在66万元左右，这份合同两原告也签字按手印了的。后来董韦就以66万元的价格卖给了郎小敏了，之后也多次找到原告沟通过。郎小敏辩称，1、原告所诉的《房屋买卖协议》并非两被告之间的真实买卖协议，只是为了办理过户登记。真实合同的房屋交易价格为66万，且经原被告双方在合同上签字确认。2、在房屋交易合同签订之后，郎小敏多次找过两原告和被告董韦，要求两原告搬离未果，为此郎小敏也曾报警要求派出所处理。3、原告诉请要求确认合同无效，理由一是价格显失公平，二是两被告之间恶意串通，但显失公平是可撤销而不是无效的理由，故要求合同无效无法律依据。根据真实合同来看，该合同是原被告双方签字确认的，被告董韦依据经过公证的委托书与郎小敏达成房屋交易及过户手续，主观上不存在恶意，且本案达不到法律规定的恶意串通的条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了身份证、《房屋买卖合同》、委托书、房地权证等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提举借款协议，拟证明两原告向被告董韦借款30万元的事实。被告郎小敏认为与本案无关联，该异议成立，故本院对该证据不予认定。2、原告提举《房屋买卖协议》，拟证明协议房价25万元显然低于市场价格，协议约定税费由买方承担与最终卖方被告董韦承担的情况不符，两被告之间没有真实的房屋买卖交易，该协议系两被告恶意串通，损害了两原告的合法权益，显属无效的事实。两被告认为该协议的签字虽是真实的，但并不是两被告之间交易的真实合同，而是两被告为避税而签订的，但最后税务机关也并没有采纳该协议，而是以评估价39万元征税的。两被告对上述协议达成房屋买卖合意的真实性无异议，应否列入效力审查范围非证据采纳而属裁判范畴，故本院对该证据予以认定。3、被告郎小敏提举《二手房买卖合同》，拟证明原被告之间签订了真实房屋买卖协议，房屋交易价款为66万元的事实。两原告对合同上的签名及手印无异议，但认为签字时是空白合同，签字时间并非落款时间2015年11月14日。经查明，该合同系两原告与被告董韦之间关于售房的委托书公证之后，为了董韦届期能够行使权利而签订的空白合同，实质系两原告认可并授权董韦届期行使房屋处分权利，事后董韦完善空白内容的行为属于两原告授权范围，符合证据三性，故本院予以认定。4、被告郎小敏提举接处警登记表、物业费票据，拟证明被告主张两原告交房的事实。两原告认为出警情况是因为借款还款和售房事实发生争执而不是因为搬房，物业费收据上登记的是原告陈凤燕的名字而不是郎小敏。该组证据反映的系涉案房屋买卖成交、过户后房屋权利行使事宜，与本案无关联性，本院不予认定。本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系。2015年5月，两原告因资金周转需要向董韦借款。为保证借款能够按期偿还，2015年5月14日两原告与被告董韦签订《委托书》，载明“委托人（本案两原告）系夫妻，我们共同拥有一幢位于宁国市XXX室（权证字号：房地权证宁字第X**号，建筑面积：XXX平方米）的房产。现我们决定将上述房产出售，因我们即将赴西藏工作，为便于交易，特委托董韦为代理人全权办理如下所有事项：一、代为办理与买方签订房屋买卖合同；二、代为办理偿还建设银行宁国支行按揭贷款并领取房屋他项权证；三、代为到房屋登记管理部门办理抵押登记注销相关手续；四、代为办理上述房产的产权过户变更登记相关手续；……八、代为办理上述房产买卖过程中的其他一切相关事宜。受托人在办理上述事务时所签署的一切相关文件，我们均予以认可，并自愿承担其法律后果。委托人：陈凤燕操庆华二O一五年五月十四日”。为了借款到期未还时董韦能够及时行使权利，两原告又与被告董韦签订一份《二手房买卖合同》（主要内容空白）。借款到期后，因两原告仍未能偿还借款，被告董韦、郎小敏于2015年9月将上述《二手房买卖合同》相应内容完善后，将涉案房屋出售给被告郎小敏。合同载明“第二条：上述房产的交易价格选择如下第1种计算方式：1、按套定价为陆拾陆万元整。……第四条：付款时间、办法及产权交割，选用如下第3种方式：3、乙方（郎小敏）在2015年11月26日前支付甲方或代理人房屋购房款肆拾万元整，同时甲方将银行按揭贷款还清后，双方办理产权过户登记手续，剩余尾款乙方在甲方搬离该房后的20天内一次性付清。……”。期间，为了在房屋买卖过程中能够少交相关税费，2015年11月24日，被告董韦以两原告名义又与郎小敏签订一份《房屋买卖协议》，代替之前的《二手房买卖合同》交予房管部门。协议载明“一、甲方同意将所位于XXX室，面积XXX平米，房产证号X**，现出售给乙方（郎小敏），总房款贰拾伍万元；二、付款颁发：乙方在本协议签字时，向甲方付购房定金伍万元，余款在房产过户时一次性付清；三、费用：房屋买卖所涉及的所有税费均由买受人承担；四、违约责任：双方约定于2015年11月24日前付清房款并办理产权过户，乙方逾期未付款，定金转作违约金不予退还；若甲方违约，双倍返还购房定金。并且期间所产生的费用均由违约方承担……”。然税务部门最终按照总房款397794.45元（单价3194.62元/平米）计收契税7955.89元。2015年11月24日，被告郎小敏登记取得涉案房屋的房地权证（房地权证宁字第X**号）。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，两原告书面委托被告董韦代办售房事宜并经公证，被告董韦依法取得代理权限后，与被告郎小敏签订《二手房买卖合同》，就房屋出售、价款、付款方式等内容予以明确约定，意思表示真实，内容合法有效。然在办理房屋产权证期间，两被告签订《房屋买卖协议》并呈交房管部门，约定房屋基本情况、总价款25万元、付款方式、违约责任等内容，其目的系为少交契税。因该协议约定的房屋价款部分内容系两被告恶意串通、意欲损害国家利益的意思表示，违反法律强制性规定，依法当然无效。该协议其余部分仍系合同当事人关于房屋买卖的真实意思表示，虽然上述关于房屋价款的约定依法无效，但并不影响其余部分的法律效力。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认被告董韦以原告操庆华、陈凤燕名义与被告郎小敏于2015年11月24日签订的《房屋买卖协议》第一款中“总房款（人民币）贰拾伍万元”的内容无效；二、驳回原告陈凤燕、操庆华其他诉讼请求。本案受理费300元，保全费1770元，合计2170元，由原告操庆华、陈凤燕共同负担1170元，被告董韦负担500元，被告郎小敏负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  陈木三人民陪审员  沈宣宁人民陪审员  刘桂兰二〇一六年十二月十九日书 记 员  程明敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。