陕西省铜川市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕02民终393号上诉人（原审原告、反诉被告）：宋玉亲，女，汉族，1961年7月28日生。委托诉讼代理人：房登峰，男，1973年8月3日生。上诉人（原审被告、反诉原告）：铜川市城乡建设投资开发有限公司，住所地铜川市新区正阳路华荣商城1号。法定代表人：雷永锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈胜利，该公司副总经理。委托诉讼代理人：闵菊花，陕西秦中律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：宋保平，男，1978年9月4日生。上诉人宋玉亲和上诉人铜川市城乡建设投资开发有限公司（以下简称城乡建设公司）因与被上诉人宋保平房屋租赁合同纠纷一案，不服铜川市印台区人民法院（2016）陕0203民初318号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋玉亲上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决城乡建设公司支付违约金32万元，并向宋玉亲交付全部出租房屋；3、一、二审诉讼费由城乡建设公司承担。事实和理由：一审认定判决事实错误。一审对于惠民公司已经向城乡建设公司交付房屋的事实未予认定，对城乡建设公司违反约定未交付房屋的行为未予认定，未判决城乡建设公司向宋玉亲交付全部房屋和支付违约金错误。城乡建设公司辩称，宋玉亲的上诉理由不符合事实，不能成立，不同意宋玉亲的诉讼请求。城乡建设公司上诉请求：1、终止宋玉亲与城乡建设公司签订的房屋租赁合同，驳回宋玉亲要求继续履行合同的诉讼请求；2、上诉费由宋玉亲和宋保平承担。宋玉亲辩称，城乡建设公司的上诉理由不符合事实，不能成立，不同意城乡建设公司的诉讼请求。宋玉亲向一审法院起诉请求：1、城乡建设公司继续履行房屋租赁合同，向宋玉亲交付惠民佳苑6号楼临街一层、二层及地下室全部出租商铺；2、城乡建设公司向宋玉亲支付违反合同约定的违约金72万元；3、诉讼费由城乡建设公司承担。城乡建设公司向一审法院提起反诉请求：1、终止2014年9月30日其与宋玉亲签订的房屋租赁合同，由宋玉亲返还租赁房屋；2、反诉费用由宋玉亲承担。一审法院认定事实：2011年9月22日，城乡建设公司与铜川惠民房地产开发有限责任公司签订《惠民佳苑认购合同》，约定由城乡建设公司购得惠民佳苑6号楼，临街一层、二层及地下室（一层、二层面积约3089.12㎡，地下室约1544.56㎡），随后城乡建设公司向社会公开招租经营。2012年10月15日原告宋玉亲与第三人宋保平签订授权委托书，委托宋保平进行竟租。同日，宋保平与城乡建设公司签订《竟租成交确认书》，约定由宋保平竟得涉案房屋租赁权成为租赁人，承租年限为15年，承租面积为4633.68㎡，竟租价格为每年92万元，租赁房屋交付时间以开发商交房时间为准。2012年11月12日，原告宋玉亲与被告城乡建设公司签订《授权书》一份，约定原被告双方签订的位于铜川市南关，房号/铺号：惠民佳苑6#楼，临街一层、二层及地下室《房屋租赁合同》，合同中约定的房屋经营权由被授权人（宋玉亲）行使，被授权人可以与第三方签订合作合同，并自行收取费用。2013年10月左右，铜川康居物业有限责任公司将惠民佳苑负一、一、二层门面房钥匙交于原告，原告于2014年3月5日出租一间房，并交纳了物业费。2014年9月30日，宋玉亲与城乡建设公司正式签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方（城乡建设公司）将位于铜川市惠民佳苑一楼、二楼、负一楼房屋共计4600㎡，租赁给乙方（宋玉亲）；房屋租赁期限至2033年止（共计二十年），合同期满自动失效；房屋租金每年玖拾贰万元整，合同签订时乙方一次性缴清当年租金和租房保证金合计壹佰壹拾贰万元。每年12月31日一次性缴清至次年12月31日，一年房租费为92万元；甲方每年承担乙方12万元维修费；在合同有效期内，甲方不得收回房屋使用权，如违约，应向乙方承担两倍当年房租的违约金责任，并赔偿对方因违约造成的损失；房屋交工日期以惠民公司给城乡建设公司交房日期为准，如甲方不能按期交房，每逾期一日，甲方则应向乙方承担年租金和保证金总和2%的损失。2016年4月1日，城乡建设公司向宋玉亲发出收房通知一份，内容为：城乡建设公司与宋玉亲于2014年9月30日签订的惠民佳苑房屋租赁合同，因宋玉亲拖欠房费已超90日，城乡建设公司将终止合同，收回房屋经营权。城乡建设公司又在铜川日报上向宋玉亲发出通知，内容为：“2014年9月30日你与我公司签订的房屋租赁合同，由于你不能按合同约定的条款支付租赁费，2016年4月1日我公司通知你终止双方签订的房屋租赁合同，收回所有租赁房屋。今再次通知你：一、请你接通知后于2016年4月15日前来我公司进行财务结算；二、禁止你违规再向外出租房屋，否则造成的损失由你负责”。另查明，2014年9月18日，第三人宋保平通过银行汇款向被告城乡建设公司支付租赁费100万元，此后再未支付租赁费用。还查明，铜川惠民房地产开发有限责任公司至今未向被告城乡建设公司交付位于铜川市印台区南关惠民佳苑6#楼，临街一层、二层及地下室房屋。原告宋玉亲在从施工方手中取得房屋钥匙后，于2014年3月份开始对外出租房屋。2016年4月惠民佳苑负一层门前施工未完成，消防未验收。一审法院认为，在从事民事活动时，双方当事人应遵循公平自愿、诚实守信的原则。公民的合法财产权益受法律保护，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告宋玉亲与被告城乡建设公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定及社会公共利益，合同内容合法有效，本院依法予以确认。原、被告于2014年9月30日签订《房屋租赁合同》中约定租赁房屋的交房时间以开发商交房时间为准，但被告至今未从开发商处收到房屋，按其约定，被告未向原告交房，严格讲双方约定的条件未成就，双方实际租赁尚未开始，但原告从建筑商处取得房屋钥匙，于2014年4月份开始对外招租，被告也认可，现该租赁合同已处于实际履行当中，只因该房负一层施工未完成，消防设施等问题，导致该房租赁合同尚未完全履行。另，原被告双方约定的合同期限为至2033年，合同约定的履行期限尚未届满，故原告宋玉亲要求被告城乡建设公司继续履行该租赁合同的诉讼请求，本院依法予以支持；被告应督促开发商尽快完成施工未结束部分，并按合同约定向原告交付。依上所述，由于开发商惠民公司现未向被告依约按期交房，直接导致被告无法正常向原告完全履行合同约定，由此被告城乡建设公司并无违约行为，原告宋玉亲要求被告城乡建设公司支付违约金的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。被告城乡建设公司反诉称因原告未支付租赁费，要求终止该租赁合同的诉讼请求，因该租赁的房屋负一层在2016年4月门前施工未完成，且消防设施未验收合格，致使该楼层房屋无法正常承租，现被告要求原告依约交付租赁费理由不能成立，且该合同亦不存在法律规定合同终止的法定要件，故被告反诉要求与原告终止租赁合同，返还租赁房屋的反诉请求，缺乏法律与事实依据，本院依法不予支持，因此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第二百一十二条和第二百一十六条之规定，判决如下：一、原告宋玉亲（反诉被告）与被告铜川市城乡建设投资开发有限公司（反诉原告）继续履行双方于2014年9月30日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告宋玉亲（反诉被告）的其他诉讼请求。三、驳回被告铜川市城乡建设投资开发有限公司（反诉原告）的反诉请求。案件受理费11000元，由原告宋玉亲（反诉被告）承担10000元，被告铜川市城乡建设投资开发有限公司（反诉原告）承担1000元；反诉费250元，由被告铜川市城乡建设投资开发有限公司（反诉原告）承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，故对一审查明的事实予以确认。本院认为，宋玉亲与城乡建设公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同依法成立，对双方均具有约束力。该合同中约定租赁房屋的交房日期以开发商惠民公司给城乡建设公司交付该房屋日期为准，虽然宋玉亲曾占有使用了部分租赁房屋，但宋玉亲和城乡建设公司对占有使用的该租赁房屋部分并无一致意思表示，且惠民公司至今未给城乡建设公司交付全部房屋，故原审认定宋玉亲和城乡建设公司约定的租赁房屋的交付条件未成就，房屋租赁合同尚未完全履行的意见符合事实和法律规定，是正确的。该租赁房屋负一层施工未完成，并存在消防设施问题，未能交付非一方过错，城乡建设公司通知认为由于宋玉亲不能按合同约定的条款支付租赁费，要求终止双方签订的房屋租赁合同，不符合事实和法律规定，对宋玉亲没有约束力。城乡建设公司应督促开发商尽快交付全部租赁房屋，双方应继续履行合同。根据租赁合同约定，开发商交付租赁房屋是履行合同的重要条件，但该条件何时成就，双方未约定，亦不能依法认定，故宋玉亲上诉要求城乡建设公司交付全部出租房屋的请求不能具体确定，不能成立，不予支持。宋玉亲无证据证明城乡建设公司存在违反合同约定的行为，其上诉要求城乡建设公司支付违约金的诉讼请求，不能成立，不予支持。城乡建设公司亦未提供该合同应予解除或终止的证据，其上诉要求终止与宋玉亲签订的房屋租赁合同的请求，不能成立，不予支持。综上所述，宋玉亲和城乡建设公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6100元，由上诉人宋玉亲负担5700元，铜川市城乡建设投资开发有限公司负担400元。本判决为终审判决。审判长  陈建安审判员  梁 勇审判员  梁兴旗二〇一六年十二月十二日书记员  任敏蕾