海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)琼02民终405号上诉人（原审被告）：叶琳，女，汉族，1980年3月25日出生，公民身份号码，住。委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：三亚学院，住所地三亚市迎宾大道学院路。法定代表人：陆丹，该院院长。委托诉讼代理人：刘新钢，该院职工。原审第三人：三亚高知园房地产有限公司，住所地三亚市吉阳区荔枝沟社区落笔洞村。法定代表人：王永飚，该公司董事长。上诉人叶琳与被上诉人三亚学院，原审第三人三亚高知园房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2012）城民一初字第3409号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人叶琳委托代理人聂友峰、被上诉人三亚学院委托代理人刘新钢到庭参加诉讼。原审第三人三亚高知园房地产有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院将依法进行缺席审理。本案现已审理终结。叶琳上诉请求：1、请求依法撤销（2012）城民一初字第3409号判决，驳回三亚学院一审诉讼请求。2、请求判令三亚学院承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决存在如下违法及错误，具体如下：一、《关于教职工优惠购买髙知园区住宅有关事项的合同书》（简称《优惠购买住宅合同书》）中的违约责任条款违反《劳动合同法》规定，应认定为无效条款，一审法院认定错误。《优惠购买住宅合同书》第八条第二款明确表示：本合同……作为双方签订的《劳动合同》或《聘用合同》的合法、有效补充，可见其性质为双方劳动合同的从合同，《优惠购买住宅合同书》中的劳动期限、违反劳动期限的违约责任（主要为对所购商品房的处理）也属于劳动合同的补充条款。《劳动合同法》第22条、23条规定了劳动者违反服务期约定应当承担违约责任的情形分别是“培训费”和“竞业限制”两种情形，并在25条规定“除本法第二十二条和第二十三条规定的情形外，用人单位不得与劳动者约定由劳动者承担违约金”。因此，《优惠购买住宅合同书》中约定的违约责任——“原价回购叶琳的房屋”显然不属于22、23条中的任何一种，依据《劳动合同法》25条的规定，应不具法律效力。一审法院错误认定《优惠购买住宅合同书》为《商品房买卖合同》的补充，对叶琳与三亚学院之间并非平等民事主体关系，以及该《优惠购买住宅合同书》违反劳动法规事实不作认定，并作出错误判决。二、生效判决确认叶琳解除劳动关系合法，一审法院却认定叶琳为达到解除劳动合同目的故意违反三亚学院相关规定，该认定与事实不符，与生效判决背离。三亚中院作出的（2013）三亚民三终字第56号生效判决己认定因为三亚学院没有为叶琳发放7，8月份工资，叶琳从9月1日起解除劳动关系是合法的，因此，导致双方劳动关系解除的过错方为三亚学院，不是叶琳。该判决仅认定叶琳没有向学校请假，存在过错，叶琳未请假的行为虽违反了学院规定，但并不构成为达到解除劳动合同目的故意违反三亚学院相关规定，反而是三亚学院故意克扣叶琳工资，致使双方劳动关系解除。一审法院无视三亚学院克扣劳动者工资的重大过错，却将叶琳行使劳动者合法权益的行为认定为为达到解除劳动合同的目的故意违反三亚学院的相关规定，显然错误，因此，本案并不属于《优惠购买住宅合同书》违约条款B款的情况，叶琳并不存在违约。三、无论叶琳是否违约，该优惠购买住宅合同书约定的违约责任也明显属于《合同法司法解释（二)》第二十九条规定“超出实际损失的30%”的情形，法院应当依法予以调整至实际损失的30%为限。一审法院支持三亚学院以大大低于市场价格回购，属适用法律错误。《合同法》第一百一十四条：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”，《合同法司法解释（二）》第二十九条规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。”本案中，叶琳当时购房时仅享受了比当时市场价略低的优惠（大约比市场价低300元/平方米)及三亚对叶琳的每月1000多元的购房补贴，因此三亚学院的损失即是所购房屋当时比市场价低的那部分价值，及对叶琳的购房补贴，合同约定的违约责任不应超出上述总额的1.3倍，否则法院应该予以调整。现在因海南国际旅游岛的获批，目前那个地段的房价已上涨至购房时房价的一倍甚至更高，这是众所周知的事实。如果三亚学院现在按照购买时的原价回购房屋，相当于获得了该房屋的所有增值价值，也相当于要求叶琳向三亚学院支付房屋的所有增值作为叶琳应当承担的违约责任，这种违约责任显然属于过分高于三亚学院的实际损失，而三亚学院却在利叶琳支付的购房款，获得了房价增值的巨额利益。事实上，三亚学院目前按照相同模式向老师提供的房屋要求老师支付的价格为每平方9000多元，这个9000多元与三亚学院主张的向叶琳的回购价格的差，就是一个非常直观的三亚学院的利润。三亚学院通过诉讼来获得的这个利润是没有法律依据的。房屋价格波动已导致了产生房屋价值的变化，该回购条款的违约责任法院应当依法予以调整。四、一审法院判令叶琳归还借款、支付利息，没有法律依据。三亚学院给叶琳的每月支付的1000多元是以补助形式发放在叶琳的工资里的，该费用已列入工资而缴扣了个人所得税,显然属于工资的性质，不属于借款性质，显然不存在利息问题。综上所述，一审判决错误，请求法院依法撤销并改判。三亚学院辩称，一审判决事实认定清楚、程序合法、适用法律正确，应当依法予以维持。叶琳请求撤销一审判决没有任何事实和法律依据，其上诉请求应当予以驳回。一、叶琳、三亚学院、三亚高知园房地产有限公司三方签订的《关于教职工优惠购买高知园区住宅有关事项的合同书》【以下简称《优惠购房合同》】系三方在平等、自愿、协商一致基础上签订的附条件的调整优惠购房关系的双务有偿合同,系签订各方真实意思表示，不存在胁迫、欺诈、显失公平的情况，合法有效。（一）该合同的性质已经经过法院多次认定，不属于劳动合同；不应适用劳动合同法的规定。叶琳主张适用劳动合同法第22条、第23条的规定确认《优惠购房合同》的第六条违约责任无效，没有任何的法律依据、纯属无理。叶琳与三亚学院之间另案已经生效一、二审判决已经明确认定《优惠购房合同》不属于劳动合同，不由劳动法律关系调整。叶琳与三亚学院之间的劳动争议一、二审判决【三亚市城郊人民法院（2013）城民二初字第503号民事判决，三亚市中级人民法院（2013）三亚民三终字第56号民事判决书】认定，《关于教职工优惠购买高知园住宅有关事项的合同书》系双方当事人平等自愿协商一致签署，属于房屋买卖合同法律关系调整的范围。叶琳要求确认该合同第六条无效的主张不予审理。也就是说该条款有效与否不属于劳动争议，不适用劳动合同法律关系。（二）《优惠购房合同》系三方在平等、自愿、协商一致基础上签订的附条件的调整优惠购房关系的双务有偿合同，系签订各方真实意思表示，不存在胁迫、欺诈、显示公平的情况，合法有效。一审判决确认了合同属性为附条件的房屋买卖合同，并认定了《优惠购房合同》为有效合同，完全符合法律规定。二、劳动合同纠纷生效判决认定叶琳从2012年9月1日起解除劳动合同关系合法，不能说明叶琳的行为没有违反三亚学院的劳动纪律、也不能说明叶琳的行为没有违反《优惠购房合同》约定不需承担《优惠购房合同》的违约责任。更何况，生效判决对于三亚学院的诸多违反劳动纪律行为进行了充分认定，其行为从根本上违反了《优惠购房合同》约定，触及了相应违约条款。而且对于叶琳的行为是否存在违反《优惠购房合同》的行为，是由本案中房屋买卖合同关系中进行认定的，而不是由劳动合同关系纠纷判决来认定的。（一）原生效判决是认定叶琳2012年9月1日起解除劳动关系合法，但是并没有就此否定了叶琳的主观故意和过错行为。并且原判决内还特意明确了叶琳的主观故意和过错行为。即叶琳执意在职自费出国留学、在未获批准的情况下，未按时返校报到，也未完善请假手续，故意违反三亚学院的规章制度和劳动纪律。（二）劳动合同解除的结果和理由出现的根源——叶琳故意违反三亚学院的规定。而且，在该案件两审判决中对于叶琳的种种违反三亚学院规定的事实同时进行了充分的认定，已经查明的事实证实叶琳的行为违反三亚学院规定行为。（三）叶琳主张在劳动纠纷诉讼中，判决认定叶琳2012年9月1日主动解除劳动合同关系合法，因此其在本案中可以不按照优惠购房合同约定交回所优惠购买的高知园房产，这是完全不成立的。一审认定叶琳存在“为达到解除劳动合同的目的故意违反三亚学院的相关规定”完全正确。三、叶琳认为应当适用《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条规定，这是完全错误的。该条明确的表述是违约金，而非违约责任。本案的《优惠购房合同》是附条件的房屋买卖合同，叶琳与三亚学院之间约定的回购是违约责任的承担，并非违约金的承担，该项规定对本案并不适用。叶琳是在故意的混淆违约金与违约责任之间的概念。四、一审法院判令叶琳按照《优惠购房合同》约定归还借款、支付利息符合法律规定。《优惠购房合同》三-1明确约定“为最大程度地减轻乙方的付款压力，帮助愿意按照约定在甲方服务的乙方购买高知园区住房，甲方按照以下方式作为出借人向乙方发放借款，并在条件成就时转为对乙方的补贴……上述借款由甲方分8年按月支付至乙方还款账户。上述借款如乙方无违约行为，不计收任何利息。如乙方有违约行为，上述借款需按照银行同期贷款利率计收利息。”也就是说该借款约定的发放形式就是按月发放，为操作方便，在发放工资的同时，一同发放的。但是该笔费用为购房借款，并非工资。叶琳违反约定就应当返还该部分借款及利息。《优惠购房合同》已经经生效判决及海南省高级人民院裁定，确认合法有效，合同义务主体应当切实履行相应权力义务。综上，三亚学院认为，叶琳提出的上诉请求没有任何法律依据。应当依法驳回叶琳的全部上诉请求。原审第三人三亚高知园房地产有限公司未到庭，未陈述任何意见。三亚学院向一审法院起诉请求：1、请求判令三亚高级知识分子住宅园区西区一期9幢B单元1004房产全部权益归三亚学院所有，三亚学院以房屋原购价格444073元+装修款折旧款（以鉴定依据为准）-暂计至2015年4月16日的借款本息41124.2元的所得金额回购该房屋；2、请求判令叶琳及第三人高知园公司配合三亚学院办理上述房产的过户及交付手续并承担相应的税费；3、叶琳在判决生效之日起30日内将涉案房产交付给三亚学院；4、请求判令叶琳承担本案的全部诉讼、保全费用。一审法院认定事实：2009年2月13日三亚学院与叶琳签订《聘用合同书》，约定叶琳入职外语学院从事教师岗位工作，劳动期限约定为四年。高知园公司根据三亚学院的要求，以低于市场价格的优惠价格，出售给经三亚学院审核批准，愿意长期在三亚学院服务的教职工。2010年9月19日，三亚学院、叶琳与高知园公司签订一份《优惠购买住宅合同书》，合同约定：叶琳购买的住宅楼由三亚学院委托所属集团的合作单位高知园公司根据三亚学院的要求开发建设，并按照三亚学院的要求以大幅度低于市场价格的优惠价格销售给叶琳，是三亚学院出于为愿意长期在三亚学院服务的教职工，给予如约履行该协议义务的教职工的准福利性住房，该住房不属于叶琳独立享有的投资性住房。三亚学院在优惠价格外，给予叶琳进一步的资金支持，叶琳在享有该优惠政策时，应履行相应的义务；三亚学院给予叶琳的高知园住宅最终购买优惠价格以叶琳选定住宅座落、楼层、朝向后，与高知园公司签订的《商品房买卖合同》的价格为准；叶琳购买的高知园住房的建筑面积为79平方米，三亚学院作为出借人向叶琳发放161000元（每平方米2300元[享受补贴标准]×70平方米[享受补贴的建筑面积]）借款，分8年按月支付至叶琳还款账户，并在条件成就时转为对叶琳的补贴。上述借款如叶琳无违约行为，不收取借款利息，如有违约行为，则按银行同期贷款利率计收利息。如叶琳按协议约定的服务年限为三亚学院服务届满，届满时三亚学院同意将上述全部借款一次性转为三亚学院给叶琳的住房补贴；叶琳的服务年限自本合同签订之日起不少于19年。本合同约定的劳动服务年限取代之前签订的劳动服务年限；采用高知园公司与叶琳签订《商品房买卖合同》的方式购买高知园区住房，该房具备抵押条件时，应将房产抵押给三亚学院（叶琳以按揭贷款方式购房的，三亚学院为银行抵押权全部或部分解除后的第一抵押权人），如叶琳依约履行完毕服务义务之日，三亚学院无条件配合叶琳办理相应解除抵押登记手续；对于叶琳购买的高知园住房，有协议约定的违约行为的，三亚学院有权立即以叶琳与高知园公司签订的《商品房买卖合同》中约定的叶琳原始购买价+经过三亚学院委托的专业评估机构评估后的个人装修费用（扣除折旧）-三亚学院已提供支付给叶琳的购房借款及利息后所确定的价格回购该房产；叶琳有以下违约行为，可被三亚学院解聘，具体为同时与其他用人单位建立劳动关系，对完成三亚学院的工作任务造成严重影响或者经三亚学院指出，拒不改正的；在服务年限未满时主动提出解除劳动合同或为解除劳动合同，故意违反三亚学院有关规定的；一年内累计旷工达一个月或在聘期内累计旷工达到三个月；三亚学院依据该约定要求回购房产的，叶琳必须配合，由此发生的双方税费均由叶琳承担；本合同作为叶琳与高知园公司《商品房买卖合同》的前提约定,《商品房买卖合同》为本合同不可分割的组成部分。同年9月29日，高知园公司与叶琳签订了《商品房买卖合同》，约定由叶琳购买高知园公司开发的位于三亚高级知识分子住宅园区西区一期9幢B单元1004号房产，建筑面积79.51平方米、套内面积68.46平方米，按套内面积计算，每平方米6486.61元，房价共计444073元。合同签订后，叶琳向高知园公司支付了全部购房款。三亚学院于2011年1月31日至2012年8月1日期间依约定每月支付叶琳住房借款1677.08元,共计33541.6元。涉案房产于2012年1月交付给叶琳后，叶琳对房屋进行了装修并入住。2012年11月1日，三亚学院作出《关于对叶琳同志作擅自离职处理的决定》，认为叶琳自8月29日起，在未完善请假手续的情况下，擅自离岗，至今未归，旷工时间已超过学校规定时限，解除了双方的劳动合同关系。双方劳动合同解除后，三亚学院依据《优惠购买住宅合同书》的约定，要求叶琳返还涉案房产未果，特诉至法院，要求判如所请。另查明，叶琳不服三亚学院解除劳动合同的决定，在本案诉讼期间，向三亚市劳动人事争议仲裁委员会（以下简称三亚仲裁委）提起仲裁，请求：1、请求撤销三亚学院作出的《关于对叶琳同志作擅自离职处理的决定》；2、请求三亚学院支付2012年7、8月份工资8202.96元；3、支付经济补偿金10405.92元和赔偿金32811.84元；4、叶琳从2012年9月1日起解除与三亚学院的劳动关系；5、确认《优惠购买住宅合同书》第六条“违约责任”条款无效等。该委于2013年5月15日作出三劳人仲裁字（2013）90号仲裁裁决书，裁决：三亚学院支付叶琳工资8138.94元。叶琳不服该裁决，以同样的诉求向法院提起诉讼。经审理，法院认为：三亚学院与叶琳签订的《优惠购买住宅合同书》作为双方签订《聘用合同》的补充，叶琳的劳动合同关系存续时间从2009年2月13日至2013年2月12日变更为2010年9月19日至2029年9月18日。三亚学院应向叶琳支付2012年7、8月份的工资。《优惠购买住宅合同书》第6条将叶琳的劳动服务期等作为高知园住房回购的违约条件，该合同系当事人平等自愿协商一致签署，劳动服务期限系符合优惠购房的条件之一，属于房屋买卖合同法律关系调整范围，叶琳诉求该条款无效属于房屋买卖合同处理的范围，应予以驳回。关于解除劳动关系的责任归属问题。叶琳在两次向三亚学院提出在职自费留学申请均未获得同意的情况下，未能按时返校报到，也未能完善请假手续，三亚学院按照学校相关制度对叶琳未办理请假手续的情况进行了处理，并经多种形式对叶琳进行告知，故对三亚学院主张因叶琳擅自离校而根据相应的程序及管理制度作出《关于对叶琳同志作擅自离职处理的决定》，解除双方劳动关系的事实，应予认定。叶琳诉求撤销该决定，不予支持。叶琳自认2012年9月1日后未再上班，双方当事人对于已解除劳动关系的事实亦无异议，故认定三亚学院与叶琳已于2012年9月1日解除了劳动合同。据此，法院作出（2013）城民二初字第503号民事判决书，判决驳回叶琳关于确认《优惠购买住宅合同书》中的第6条条款无效的诉求以及请求撤销三亚学院作出的《关于叶琳同志作擅自离职的决定》的诉求。叶琳不服，上诉至海南省三亚市中级人民法院（以下简称三亚中院）。三亚中院经审理，认定三亚学院没有为叶琳发放7、8月份的工资，叶琳从2012年9月1日起解除劳动关系是合法的。叶琳向三亚学院申请出国留学，在未经三亚学院同意的情况下，未按时返校报到，也未完善请假手续，三亚学院按照学院相关制度对其作擅自离职处理，符合学校管理制度及程序，应予支持。叶琳主张撤销三亚学院作出的《关于对叶琳同志作擅自离职处理的决定》的请求，不予支持。叶琳存在过错，三亚学院也不应向其支付补偿金和赔偿金。《优惠购买住宅合同书》第六条将叶琳的劳动服务期限等作为高知园住房回购的违约条件，该合同书系双方当事人平等自愿协商一致签署，属于房屋买卖合同法律关系调整的范围，不属于本案审理的范围，叶琳诉求确认该合同第6条无效，在该案中不予审理。据此作出（2013）三亚民三终字第56号民事判决书，维持本院判决。诉讼中，三亚学院向本院提出申请，要求对叶琳购买的涉案房屋现有装修价值（叶琳自费装修部分的折旧价值）进行司法技术鉴定。经法院委托，海南中明智工程造价咨询有限公司作出（2015）中明智价鉴字第15082号《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：叶琳购买的涉案房产现有的装修价值为12325.66元，根据鉴定申请人的请求，暂按每年折旧10%,折旧3.25年（截止至2015年4月初）计算装修折旧后的价值为12325.66元x(100%-10%x3.25)=8319.82元。该鉴定意见书特别说明：1、本工程鉴定造价不包括叶琳装修购买的家具等可移动物的价值；2、叶琳购买安装的厨房净水器和阳台晾衣架由叶琳在庭审时向法庭提交相关票据并由法庭裁决，未含在上述造价鉴定金额内。庭审中，三亚学院确认涉案房屋的折旧时间计至鉴定意见书的2015年4月初止，即折旧3.25年。叶琳未向本院提供厨房净水器和阳台晾衣架的购买收据、发票。另，涉案房产在房产部门办理了商品房备案登记，合同备案号为（2010）1101610283,该房屋至今还未办理土地房屋权证。一审法院认为，叶琳原为三亚学院所聘用的教师。涉案房产系高知园公司应三亚学院的要求，为稳定三亚学院教职工在学校长期工作，开发建设具有产权的三亚高知园区住房。高知园公司同时还按三亚学院的要求，以低于市场价格的优惠价格，作为三亚学院给予愿意长期在三亚学脘服务的教职工的准福利性住房，目的是为了大力鼓励和稳定相关教职工在三亚学院长期服务。据此，三亚学院与叶琳、高知园公司签订了《优惠购买住宅合同书》，确认三方的权利和义务。该合同系附条件的房屋买卖合同，内容未违反法律、法规的强制性规定，系双方真实意思表示，双方应按约定全面履行各自义务。依该合同约定，叶琳与高知园公司签订的《商品房买卖合同》以《优惠购买住宅合同书》作为前提约定，《优惠购买住宅合同书》作为《商品房买卖合同》不可分割的组成部分。因此，叶琳与高知园公司签订的《商品房买卖合同》受《优惠购买住宅合同书》约定的制约，高知园公司与叶琳应以《优惠购买住宅合同书》约定的内容为前提履行双方签订的商品房买卖合同。生效判决书认为三亚学院未向叶琳发放2012年7、8月份二个月工资，叶琳从2012年9月1日起解除劳动合同是合法的。同时生效判决书还认为叶琳在申请出国留学未得到批准的情况下，未按时返校报到，也未完善请假手续，三亚学院按照相关制度对叶琳作擅自离职处理，符合学校管理制度及程序，叶琳诉求撤销三亚学院于2012年11月1日作出的《关于对叶琳同志作擅自离职处理的决定》没有事实和法律依据，不予支持，并认定叶琳存在过错，其诉求三亚学院支付补偿金和赔偿金也不予支持。《优惠购买住宅合同书》约定叶琳的服务年限自2010年9月19日起不少于19年，叶琳于2012年6月25日、2012年8月30日两次向三亚学院申请在职自费去英国留学，在未得到批准的情况下，未按时返校报到，也未完善请假手续，是导致双方劳动合同解除的原因。叶琳的行为应确认为为达到解除劳动合同的目的故意违反三亚学院的相关规定，其行为明显存在过错。叶琳的擅自离校的行为已构成违约，应承担违约责任。叶琳的违约行为导致合同中约定的如叶琳在服务期未满时主动提出解除劳动合同或为解除劳动合同故意违反三亚学院相关规定，三亚学院有权立即以叶琳与高知园公司签订的《商品房买卖合同》中约定的叶琳原始购买价+经过三亚学院委托的专业评估机构评估后的个人装修费用（扣除折旧费）-三亚学院已经给付给叶琳的购房借款及利息后确定回购涉案房产的条件成就。高知园公司与叶琳签订的《商品房买卖合同》的全面履行必须以叶琳符合《优惠购买住宅合同书》约定的购房条件为前提，高知园公司也明确表示愿意配合三亚学院回购涉案房屋，因此，叶琳应按《优惠购买住宅合同书》的约定将涉案房屋返还给三亚学院。据此，三亚学院诉求确认涉案房产的全部权益归其所有，并回购涉案房产具有事实和法律依据，予以支持。海南中明智工程造价咨询有限公司作出的《工程造价鉴定意见书》程序合法、内容客观真实，对其作出的鉴定意见，予以确认。根据该鉴定意见，涉案房屋的现有装修价值为12325.66元，从叶琳入住至2015年4月初，折旧3.25年，涉案房屋装修折旧后的价值为8319.82元。三亚学院确认只折旧至2015年4月，予以准许。因叶琳未能提供其在涉案房屋安装的厨房净水器和阳台晾衣架的购买收据或发票证明其购买时的价格，双方对两份产品的现有价值也未能达成一致，因此，对该两份产品的价值在本案中不做处理，叶琳可另行起诉维护其权益。三亚学院和高知园公司主张叶琳支付给高知园公司房款444073元中含有装修款55577.49元，该装修款不能计入房款，装修部分应以每年10%折旧。因三亚学院、高知园公司均未提供叶琳与高知园公司之间就装修部分计入房款、装修价格达成合意的相关合同证明其主张，且叶琳不予认可，对三亚学院和高知园公司的该项主张，不予采信。回购涉案房屋应清算的具体费用为：1、涉案房屋房价总款为444073元；2、涉案房屋现有装修价值8319.82元；3、截止至2012年9月三亚学院共向叶琳发放借款33541.6元，按中国人民银行同期贷款利率计付，截止至2015年4月16日利息为7582.6元，合计41124.2元。综上，根据合同约定，回购涉案房屋应清算的费用为411268.62元[购房总款444073+装修款8319.82元-借款本息41124.2元（利息截止至2015年4月16日）]。因叶琳的违约行为导致其丧失对涉案房屋的占有，三亚学院诉求其配合办理涉案房屋商品房备案变更登记，及交付涉案房屋于法有据，也予以支持。高知园公司作为涉案房屋的开发商，且在本案中明确表示愿意配合三亚学院回购涉案房屋，因此，高知园公司应与叶琳一起配合三亚学院办理涉案房屋的变更登记。叶琳主张《优惠购买住宅合同书》应定性为劳动合同，该辩解已被生效判决书所否认，叶琳的该项辩解，不予采纳。《优惠购买住宅合同书》约定如叶琳违约，则承担所购房屋被回购的违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条的规定系关于减少过高的违约金的解释，叶琳依据该条规定主张合同约定的违约责任过重，应予以调整没有事实和法律依据，也不予采纳。叶琳于2012年1月占有涉案房屋并使用至今，该房屋的装修价值必然会有折旧，房价的上升与房屋装修价值折旧无关联，叶琳主张不应计算房屋装修折旧费与合同约定不符，不予采信。叶琳另向法院申请对涉案房屋目前（2015年11月6日）的市场价格以及其认购时（2009年6月5日）的市场价格进行鉴定。该申请事项与本案证明的待证事实没有意义且无关联，对叶琳的申请，不予准许。合同明确约定三亚学院每月支付给叶琳的1677.08元为借款，叶琳履行完合同义务后，该款项转为房款。款项性质未达到条件成就前，其性质仍为借款，双方形成的是民间借贷法律关系，三亚学院作为借款人可约定借款期间的利息。叶琳关于该款项为工资的一部分与事实不符，也不予采信。判决：一、确认位于三亚市田独镇（现为吉阳区）荔枝沟社区学院路三亚高级知识分子住宅园区西区一期9幢B单元1004号房的全部权益归三亚学院所有，三亚学院以411268.62元（借款本金33541.6元的利息截止至2015年4月16日）回购款回购该房屋；二、叶琳及第三人三亚高知园房地产有限公司应自判决生效之日起30日内协助三亚学院将位于三亚市田独镇（现为吉阳区）荔枝沟社区学院路三亚高级知识分子住宅园区西区一期9幢B单元1004号房的商品房备案登记变更至三亚学院名下[商品房预售许可证为三预许字（2010）第027号、合同备案号为（2010）1101610283]，变更所产生的费用由叶琳承担；三、叶琳应自判决生效之日起30日内将位于三亚市田独镇（现为吉阳区）荔枝沟社区学院路三亚高级知识分子住宅园区西区一期9幢B单元1004号房交付给三亚学院。案件受理费7960元（三亚学院已预缴）、保全费2740元、鉴定费4716.98元，由叶琳承担。经审理查明：一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为,本案的争议焦点为:一、《优惠购买住宅合同书》的优惠购房违约条款是否有效；二、叶琳是否违反《优惠购买住宅合同书》约定的义务与三亚学院回购房价应为多少；三、叶琳是否应当偿还借款本金与利息。一、关于《优惠购买住宅合同书》中的优惠购房违约条款的效力问题根据《优惠购买住宅合同书》序文的内容，可知高知园公司给予叶琳购买房屋的价格优惠，实系三亚学院给予经其审核批准的、同意按照约定长期服务的教职工的住房福利。根据该合同第三条，三亚学院还向叶琳提供一定数额的购房借款，至约定服务年限届满时转为给予叶琳的住房补贴福利。涉诉的优惠购房违约条款，系该合同第六条违约责任的情形之一，其具体内容是，叶琳在协议服务期未满时主动提出解除劳动合同或为解除劳动合同故意违反三亚学院相关规定的，三亚学院有权回购该房产，回购价格按叶琳与高知园公司签订的《商品房买卖合同》约定的原始购买价+经过三亚学院委托的专业评估机构评估后的个人装修费用（扣除折旧）-三亚学院提供给叶琳的购房借款及利息后确定。优惠购房违约条款中的该项内容，系三亚学院、叶琳与高知园公司三方针对叶琳与高知园公司的房屋买卖合同关系，就叶琳取得购房资格与两项购房优惠利益(指购房价格优惠，以及获得购房借款帮助且在符合条件时转为住房补贴)的对价关系作出的约定。具体到本案，在房屋买卖合同中，叶琳取得房屋所有权，须履行两重合同义务，第一重是为取得购房资格，以及购房价格优惠与获得购房借款帮助且在符合条件时转为住房补贴等购房优惠利益，须履行在三亚学院服务至约定年限届满的义务；第二重是履行给付按优惠价格确定的购房款义务。叶琳仅履行第二重给付义务是不能取得房屋所有权的。叶琳如果不愿履行房屋买卖合同中的第一重给付义务，可以放弃以购房优惠利益与高知园公司签订房屋买卖合同的机会，而不会改变其与三亚学院之间原来存在的劳动合同关系。由此可见，叶琳须履行在三亚学院服务至约定年限届满的义务，并非三亚学院与叶琳在劳动合同关系中约定劳动者承担的违约金责任。三亚学院、叶琳与高知园公司三方约定《优惠购买住宅合同书》为叶琳与三亚学院签订的《劳动合同》或《聘用合同》的补充，具体指的是该合同中有关叶琳须履行在三亚学院服务至约定年限届满的内容。但是，该部分内容属于叶琳在房屋买卖合同中承担的给付义务之一，是叶琳为取得购房资格，享受购房价格优惠与获得购房借款帮助且在符合约定条件时转为住房补贴的购房优惠利益，而承担的给付对价，并不是叶琳在《劳动合同》或《聘用合同》中承担的劳动合同义务。因此，优惠购房违约条款并未实质订入《劳动合同》或《聘用合同》而成为其中的补充。综上，优惠购房违约条款并不违反《中华人民共和国劳动合同法》第二十五条的规定。因此，一审判决认定优惠购房违约条款合法有效，并无不当。关于叶琳是否违反《优惠购买住宅合同书》约定的义务及如何确定三亚学院回购房价的问题叶琳是否违反《优惠购买住宅合同书》约定的义务，是一个事实认定问题。已经发生法律效力的三亚市城郊人民法院（2013）城民二初字第503号民事判决书，与本院（2013）三亚民三终字第56号民事判决书，认定叶琳擅自离岗超过三亚学院规定的期限具有过错，应予支持三亚学院作出《关于对叶琳同志作擅自离职处理的决定》，叶琳与三亚学院的劳动合同关系于2012年9月1日解除。而劳动合同关系的解除，表明叶琳将不再履行《优惠购买住宅合同书》中承担的第一重义务。换言之，劳动合同关系的解除导致叶琳对《优惠购买住宅合同书》约定的在三亚学院服务至约定年限届满义务的违反。叶琳违反《优惠购买住宅合同书》约定的义务，未能在三亚学院服务至约定年限届满，依据该合同第六条，叶琳所购买房屋即应由三亚学院回购。《优惠购买住宅合同书》第六条约定了确定回购房价的方法，该约定内容合法有效，故回购房价应按约定方式予以确定，即按《商品房买卖合同》约定的原始购买价+经三亚学院委托的专业评估机构评估后的个人装修费用（扣除折旧）-三亚学院已提供支付给叶琳的购房借款及利息确定回购房价。三、关于叶琳是否应当偿还借款本金与利息的问题《优惠购买住宅合同书》第三条约定，由三亚学院向叶琳提供购房借款帮助，当叶琳在三亚学院服务至约定年限届满，所提供借款可转为给予叶琳的住房补贴而无需偿还。本案中，叶琳违反《优惠购买住宅合同书》约定的义务，未能在三亚学院服务至约定年限届满，因而三亚学院向叶琳提供的购房借款未能依据合同转为住房补贴，故叶琳应按《优惠购买住宅合同书》第三条承担偿还购房借款本息的义务。综上所述，叶琳的上诉理由没有事实和法律依据，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7960元（叶琳已预交），由叶琳负担。本判决为终审判决。审判长  尹合欢审判员  左家锋审判员  欧 颖二〇一六年十二月九日书记员  符雅慧附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。