北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2015)海民初字第40668号原告谢修元，女，1976年10月06日出生，汉族，住北京市海淀区。委托代理人王琮玮，北京市京师律师事务所律师。被告北京肆维基业房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区南口镇龙虎台村西。法定代表人吴国英，董事长。委托代理人卢宇浩，北京中伦律师事务所律师。原告谢修元与被告北京肆维基业房地产开发有限公司（以下简称肆维基业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，于2014年12月11日作出一审判决。肆维基业公司不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2015年10月14日裁定撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第30164号民事判决书,发回北京市海淀区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢修元的委托代理人王琮玮，被告肆维基业公司的委托代理人卢宇浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢修元向本院提出诉讼请求：判令肆维基业公司限期为我办理并交付北京市x区x路x号（xx家苑项目）x号住宅楼x层x单元x号房屋的所有权证，判令肆维基业公司赔偿我自2014年6月1日起至房屋所有权证交付之日止的逾期办理房屋所有权证的违约金，暂计算至2014年8月31日为93647.98元。本案诉讼费由肆维基业公司负担。事实和理由：2011年1月27日，我与肆维基业公司签订《商品房预售合同》，购买该公司开发的x区x路x号（xx家苑项目）x号住宅x层x单元x号房屋。我依约支付了全部购房全款5033634.92元，该公司应于2012年5月31日交付房屋。2012年6月1日，我接收房屋，肆维基业公司至今未能为我办理房屋所有权证。被告肆维基业公司辩称，我公司之所以延期办理产权证是由于军队部门长期介入该项目调查导致项目停建，造成项目工程上的迟延及各项手续的迟延。军队介入调查属于政府行为，长期持续存在属于不可避免、不能克服的情况，且直接导致了合同约定义务迟延，应当免除相应责任。军队介入调查后，与我公司原股东达成一致，在向我公司原股东支付相应对价后，将我公司股权转让给军队一方，军队收回项目后本应注销我公司，但考虑到127套房屋已经对外公开出售，基于购房人利益及稳定，军队一方没有注销公司，反而投入了资金维持后续工作，如果再让肆维基业公司承担违约金，军队一方将受到损失，不利于后续项目的建设及手续的办理。即使应由肆维基业公司承担违约责任，对方主张的违约金数额也远高于实际损失，其没有证据证明实际损失。双方合同中没有对逾期办证的违约责任进行约定，对方应就实际损失进行举证，我公司有权要求按合同法规定进行调整。另外，即使承担违约责任，也应以合同约定的交房时间计算违约金，不应统一以2014年6月1日起算，每户交付的时间是不一致的。关于违约金计算至实际办证之日止，但该部分逾期办证损失没有实际发生，不应在本案中主张。故我公司同意尽快向谢修元履行办理并交付房屋所有权证的义务，但逾期办证存在免责事由，是因为政府行为导致的可免责范围，请求驳回谢修元的相应诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人确认的证据查明，2011年1月27日，谢修元（买受人）与肆维基业公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同）及附件，约定购买该公司开发位于本市x区x路x号（xx家苑项目）x号住宅楼x层x单元x号房屋。预售合同内容包括：该商品房的用途为普通住宅，预测建筑面积工110.82平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币54964.35元，总价人民币肆佰玖拾柒万陆仟肆佰柒拾贰元整。出卖人应当在2012年5月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。买受人同意委托出卖人代交下列第（6）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（6）产权代办费。产权登记：（一）初始登记：出卖人应当在2013年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。双方同意按照下列第2种方式处理，2、本合同继续履行，出卖人应按下款约定办理商品房的转移登记。（二）转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：(2)买受人同意委托出卖人或出卖人指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹仟元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）由于买受人原因（包括但不限于买受人未按合同约定办理面积结算、按时交齐办理产权过户的税费及相关资料）或其他非出卖人原因（包括但不限于政府部门未在法定期限内办妥行政事务、不可抗力）致使房地产权属证书延期办理的，该规定期限相应顺延，出卖人不承担任何违约责任。3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。附件五付款方式及期限的约定：商业按揭贷款：（1）首付款1976472.00元，其中，买受人于2011年1月27日之前支付第一笔首付款976472.00。剩余首付款：100万元，买受人应在该商品房交付之日前付清。剩余房款：300万元，买受人应当以商业按揭贷款方式支付，即在2011年2月26日之前付清。上述合同签订后，谢修元向肆维基业公司支付了全部约定购房款。2012年6月1日，谢修元根据肆维基业公司通知办理了入住手续，同时补付了部分房款57162.92元，并交纳契税、公共维修基金、印花税、产权代办费、登记费、物业费等。此后至今，肆维基业公司未能在上述合同所约定的期限内为谢修元办理该房屋的所有权证。另查，上述房地产项目系由肆维基业公司与中国人民解放军总参谋部军训和兵种部第四管理处联合取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，由肆维基业公司取得相应地块的《国有土地使用证》及其中部分商品房的《北京市商品房预售许可证》。庭审中，谢修元以肆维基业公司违约未履行办证义务为由，要求该公司限期继续履行并赔偿相应违约金。肆维基业公司确认负有为谢修元办理并交付房屋所有权证之义务，且对未在约定期限内履行相应义务之事实无异议，其中包括未按约定取得该商品房竣工验收备案及初始登记。肆维基业公司表示同意尽快为谢修元办理并交付相应房屋所有权证，但未能承诺具体时限。肆维基业公司另称军队司法部门介入对公司和军队合作单位主要负责人在项目实施过程中所涉违法问题的调查，导致项目停建并影响了相关手续的办理，并以此为由主张免责，但未得到谢修元的认可。肆维基业公司还对谢修元主张的违约金标准提出异议。上述事实，有双方当事人陈述、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《北京市商品房预售许可证》、《北京市商品房预售合同》、发票等证据材料在案佐证。本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力，双方当事人均应严格遵照执行。本案中，肆维基业公司是上述xx家苑项目的开发商，并取得了相应商品房销售的许可。谢修元与肆维基业公司签订商品房预售合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。根据双方合同约定，谢修元主要负有依约支付相应购房款之义务，肆维基业公司主要负有依约交付房屋并办理产权转移登记等义务。合同在实际履行中，谢修元履行了支付全部购房款义务，肆维基业公司亦向谢修元交付了房屋，但该公司未能在约定的期限内履行为谢修元办理房屋初始登记及转移登记的义务，其行为违反了合同约定。现谢修元依据合同约定要求肆维基业公司支付延期办证的违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持。但肆维基业公司逾期未能办证的原因系项目开发建设中相关责任人涉嫌经济犯罪导致项目资金被查封，该情形应属肆维基业公司在签订涉案商品房预售合同之时不能主观预见的，涉案合同的履行在客观上已非肆维基业公司能够掌控，该公司并非故意拖延为谢修元办理房产证。本院虽对肆维基业公司的免责主张不予采纳，但鉴于上述情况，又因双方当事人在合同中未明确约定违约金的计算标准，现谢修元所主张的违约金数额过高，具体金额由本院综合考虑房屋买受人的实际损失、肆维基业公司的主观过错等因素依法判定。因无法确定办证的具体时间，故本案逾期办证违约金计算的起止时间为自2014年6月1日至2016年12月30日。因肆维基业公司根据当前情况在客观上仅凭自身努力确实无法确定具体的办证时间，谢修元要求该公司办理房产证的诉请虽然合理，但因不具备现实的履行条件，故本院对该项诉请不予支持。肆维基业公司自本判决后，应该尽快为谢修元办理房屋产权证。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京肆维基业房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向谢修元支付自二○一四年六月一日起至二〇一六年十二月三十日止的逾期办证违约金四万七千五百一十七元五角一分。二、驳回谢修元的其它诉讼请求。案件受理费一千零七十一元，由北京肆维基业房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  曹 力人民陪审员  马淑珍人民陪审员  张淑萍二〇一六年十二月三十一日书 记 员  李 娜