云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2016)云2601民初3087号原告（反诉被告）：郑某某，男，1982年8月31日生，汉族，住文山市。委托诉讼代理人：郑炳忠，男，1958年4月16日生，汉族，住文山市，系原告的父亲（特别授权）。委托诉讼代理人：邹自明，维权法律服务所法律工作者（特别授权）。被告（反诉原告）：文山华泰房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码，住所地文山市开化中路华泰园D幢二单元201室。法定代表人：钟新莲，总经理。委托诉讼代理人：杨启献，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：张前方，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。原告（反诉被告）郑某某与被告（反诉原告）文山华泰房地产开发有限责任公司（以下简称华泰公司）合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案后，依法适用简易程序于2016年10月27日公开开庭进行了审理。原告郑某某的委托诉讼代理人郑炳忠、邹自明，被告华泰公司的委托诉讼代理人杨启献、张前方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郑某某向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方2014年8月20日签订的购车位协议，被告立即赔还原告购车位款40000元，并承担违约金42800元，合计82800元；2、诉讼费由被告承担。诉讼过程中,原告郑某某将违约金42800元变更为40000元。事实和理由：原告方购买由被告在文东苑开发的住房一套，在购房时又向被告购买一个车位使用，于是原、被告双方于2014年2月19日签订协议，由原告向被告购买一个地上停车位使用权，双方在协议中约定，停车位价款5万元，订立协议时预交购车位款40000元，其余款在确定车位时一次性交清，被告方需于2015年6月30日以前将建好的车位交给原告管理使用，如果被告违约，在30天内，被告每日支付30元违约金至交车位给原告使用之日止，协议继续履行，如果超过60日，原告有权解除协议被告全额退购车位款，每日承担违约金100元。协议签订后，原告按时支付购车位款40000元，但被告在2015年6月30日止至原告起诉的2016年8月30日仍未将建好的车位交给原告使用，被告已违约428天，按协议应支付违约金42800元（428天×100元/天），根据法律的规定及双方的约定，现原告有权解除合同，请求人民法院判决解除原、被告双方2014年2月19日订立的购车位协议，退给原告购车位款40000元，赔偿违约金40000元，以维护原告的合法权益。被告（反诉原告）华泰公司辩称：一、原告与答辩人签订的《文东苑车位转让使用权协议》无约定或法定解除情形，依法不应当解除。第一、“文东苑”小区系云南文山交通运输集团公司为解决交通集团职工住房问题，与答辩人协商后签订《文东苑小区购房协议书》，在答辩人新建的文东苑小区建设商品房，在协议书中已明确约定，购房时须同时认购车位，交房日期以答辩人与住户签订购房合同为准。原告与答辩人签订《商品房购销合同》时即签订的《文东苑车位转让使用权协议》（以下简称“协议”），协议系双方真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性规定，自双方签字确认即生效，对双方均具有法律约束力。第二、依据协议内容，原告逾期付款或者答辩人逾期交付车位，双方均有权提出解除协议。但是，本案并无协议约定可解除之情形。首先，双方签订《商品房购销合同》及《文东苑车位转让使用权协议》时即约定交付时间均为2015年6月30日。至2015年6月，答辩人就己发出公告通知各业主交接房屋及车位，但原告及部分业主在接到通知后拒绝与答辩人签订车位使用权交接书，经多次通知，至今也未签订。第三、依据《合同法》第九十四条之规定，本案无原告可提出解除协议的法定情形。综上，《文东苑车位转让使用权协议》无约定或法定解除情形，依法不应当解除。二、答辩人不应返还原告已付车位款及承担违约责任。第一、原告违约在先，答辩人不主张解除协议，应按协议约定继续履行。因协议不存在任何约定解除或者法定解除之情形，因此，答辩人不应返还原告已付车位款。第二、答辩人已按期交付车位，无违约情形。商品房及车位交付，答辩人已经发出公告通知原告等业主验收组织交付，但原告无正当理由拒绝履行交接义务。依据协议约定，原告无正当理由拒绝签订车位使用权交接书，视为答辩人已完成交付。三、本案无论双方是否存在违约情形，依据《合同法》之规定，约定的违约金过高，人民法院应当予以减少。综上所述，《文东苑车位转让使用权协议》无约定或法定解除情形，依法不应当解除；答辩人已按期交付车位，无违约情形，不应返还原告已付车位款及承担违约责任；原告诉请无任何事实及法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）华泰公司向本院提出反诉请求：1、郑某某支付反诉原告违约金11300元；2、反诉被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原、被告于2014年2月19日签订《文东苑车位转让使用权协议》（以下简称“协议”），约定反诉被告受让反诉原告开发的文东苑小区地上（下）车位，协议对车位的基本情况、转让价款及付款方式等均作明确约定。其中协议第四条、第五条第二款特别约定，协议签订当日反诉被告预付车位款肆万元，逾期30日支付，每日向反诉原告支付违约金30元，逾期60日支付，反诉原告有权解除协议，对己付车位不予退款且有权重新处置车位。反诉被告愿意继续履行，则须向反诉原告支付自转让价款应付次日起至实际支付之日止期间内每天100元的违约金。但双方自2014年2月19日签订协议后，反诉被告并未如约支付车位款，而是至2014年6月12日才支付预付款，由此，反诉被告已构成违约，依据协议约定，反诉被告应当向反诉原告支付违约金。综上所述，反诉被告逾期付款构成违约，亦应当向反诉原告支付相应的违约金。原告（反诉被告）郑某某针对被告（反诉原告）华泰公司的反诉，答辩意见：双方签订协议是事实，被反诉人逾期交款构成违约不是事实。协议中未明确约定交款时间，只要被反诉人在交付车位前将款项交付，都不构成违约。被告反诉称在2015年6月30日前已建好车位不是事实，实际通知时间是2015年11月15日。按照双方合同的约定，建好车位应当将车位验收合格后交付，但反诉人并未提供相应的车位验收合格证明，也未在约定的2015年6月30日将车位交付给被反诉人使用，被告的反诉不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告（反诉被告）郑某某针对其主张，提交以下证据：1、原、被告身份信息，证明原、被告主体适格；2、文东苑车位转让使用权协议、收据复印件各一份，证明①原告向被告购买车位使用权一个，并交购车位款40000元的事实；②被告未按约定在2015年6月30日以前将车位建好交给原告使用，原告有权解除协议；3、收据复印件两份，证明原告已按期交付购车位款；4、文山总站后勤部证明、照片三张，证明①被告于2015年11月15日才将车位建好，并通知业主抽签确定车位的事实；②被告将2015年11月15日在文东苑小区抽签确定车位的通知张贴在总站老年活动室门口以及公告的内容与原告提交的公告内容完全一致；③被告于2015年11月15日组织抽签活动现场情况，被告已违约；5、照片两张，证明被告于2016年7月29日工程才竣工，该竣工标志张贴于文东苑小区进大门右侧；6、收据复印件一份、机打发票三份，证明在原、被告双方签订买房协议时，原告按要求支付30%的购房款，50%的车位款，在2014年2月19日原告已补清车位款17879元，之后被告将原告方的收据原件收回后，又补开了机打发票3份，机打发票载明的都是购房款。经质证，被告（反诉原告）华泰公司对原告（反诉被告）郑某某提交的第1组证据没有异议；对第2组证据的合法性、真实性没有异议，但对关联性有异议，根据协议约定，在签订协议时原告应交付款项，被告已按照约定于2015年6月发出公告，通知业主交房及车位，对原告的证明观点不予认可；对第3组证据不认可，未提交原件，无法核对真实性，收据上面也没有说明是购车位的款项；对第4组证据均不认可，因与被告签订的合同是文东苑小区购房协议书，主体是交通集团运输公司，而不是云南省文山汽车运输经贸总公司后勤部，且证据上没有出具经办人的签名以及联系方式，不符合证据规则，也不符合民事诉讼法关于有关单位在证据上出具证明的规定。照片时间、地点以及活动内容是否真实均无法从照片中看出；对第5组证据的真实性无意见，不同意原告的证明观点，被告的竣工时间是2015年6月20日，竣工时间应以备案登记时间为准；对第6组证据中2014年6月12日被告收到原告的车位款4万元的收据复印件予以认可，对其余收据及机打发票的真实性不予认可，没有原件，不能证明原告的观点，对于被告所收到原告提交的金额，被告都出具了正规发票，发票注明的是原告购买不动产的购房款。本院认为，原告郑某某提交的第1组证据客观真实，本院予以采信。根据被告庭审中认可原告已付清购房款及收到车位款40000元，且出具机打发票的同时被告已将原告持有的收据原件收回，原告提交的第2、3、6组证据与被告的陈述能相互佐证原告向被告购买了文东苑小区商品房及签订车位转让使用权协议，原告分别向被告支付购房款及车位款，被告向原告出具2013年5月6日收据金额117000元、2014年2月19日收据金额17879元、2014年8月28日收据金额110000元，原告向银行按揭贷款10万元，被告将原告持有的上述三份金额共计244879元的收据收回，被告另行向原告出具购房款的三份机打发票及2014年6月12日40000元车位款收据的事实，本院予以确认。原告提交的第4组证据中的文山总站后勤部证明及车位抽签活动的现场照片能相互佐证被告于2015年11月15日组织文东苑小区车位抽签，本院予以采信。另拍摄粘贴于总站星光老年之家的门口文东苑车位抽签方案的两张照片，因该照片载明的内容上无被告印章，对其真实性，本院不予采信。原告提交的第5组照片客观真实，被告设立的工程标志牌虽载明文东苑小区开工及竣工日期，但其内容与交付车位无关联，本院不作为定案依据采用。被告（反诉原告）华泰公司针对其主张，提交以下证据：1、《文东苑小区购房协议书》、《补充协议书》复印件各一份，证明①云南文山交通运输集团公司为解决职工住房问题，于2012年11月12日与被告签订《文东苑小区购房协议书》，对项目、开发方式、交付标准均作了明确约定，在房屋价格中就已明确每户必须认购一个车位的事实；②2015年7月14日云南文山交通运输集团公司与被告签订《补充协议书》，对《文东苑小区购房协议书》部分条款修改，对交房日期约定修改为以被告与住户签订的购房合同为准；2、《商品房购销合同》、《文东苑车位转让使用权协议》复印件各一份，证明原告与被告签订《商品房购销合同》的同时签订了《文东苑车位转让使用权协议》，原告自愿认购文东苑地上（下）车位，合同及协议约定交付时间为2015年6月30日前的事实；3、工程竣工验收证明复印件两份、交房公告复印件一份，证明被告于2015年6月19日通过文山电视频道点播1、2发出关于文东苑的交房公告，已经告知各业主文东苑已具备交房条件，定于2015年6月30日正式交房，即文东苑小区房屋及车位正式交付使用，被告不存在延期交付等违约行为，系原告拒不履行车位交接的事实；4、国有土地使用权证复印件两份，证明被告系依法取得文山市人民政府批准通过出让方式取得文山市朱店坡（现文东苑小区）的国有土地使用权，土地类用途为城镇住宅用地的事实；5、商品房预售许可证明复印件两份，证明被告对外预售文东苑小区住宅已获文山州住房和城乡建设局许可的事实；6、文山市规划局文规复（2013）2号文件、建设工程规划许可证、文东苑小区规划平面图复印件各一份，证明被告开发的文东苑小区规划建筑、停车位365个（其中地上车库41个、地下车库236个、露天车位88个）等已获文山市规划局审批许可的事实；7、文山映像传媒有限公司证明，证明被告委托文山映像传媒有限公司于2015年6月19日通过文山电视频道（点播1、2）发出关于文东苑的交房公告的电视视频因电视频道改版，视频已被删除的事实；8、文山市建设工程规划验收合格证、文山州建设工程竣工验收备案证复印件各一份，证明文东苑小区已经验收合格并依法进行登记备案的事实。经质证，原告（反诉被告）郑某某对被告（反诉原告）华泰公司提交第1组证据的真实性及合法性认可，对证明观点不予认可，云南文山交通运输集团公司与被告签订的合同与原告同被告签订的合同不是一回事；对第2组证据的真实性及合法性认可，对证明观点不予认可，该证据反而证明了原告等业主单独与被告签订了协议；对第3组证据的证据三性均不予认可，没有验收合格证，在2015年6月30日被告并没有将房屋建好，应当提交在电视台的影像记录及发票证明；对第4、5、6、8组证据均是复印件，对真实性不予认可，复印件加盖的公章是被告公司的，不符合证据规则，对被告的证明观点不认可，只能证明被告对所开发的本案争议房屋取得了相关的行政许可证，对于公共面积已分摊各业主头上，被告无权对公共车位进行出售。被告开发的车位已取得车库开发权，但车位是否可以出售没有证据证明。对工程验收合格证只能证明可以报批验收，不能证明已经验收合格，被告没有提交验收合格的报告。对第7组证据不认可，没有播出交费收据，是否进行了播放不清楚，另媒体播放的形式只适用于商品房的交付，不适用于车位的交付方式。本院认为，被告华泰公司提交的第1组证据系被告与云南文山交通运输集团公司签订的协议，与本案无关联，本院不予采信。被告提交的第2、4、5、6、8及第3组证据中的工程竣工验收证明客观真实，能证明被告开发的文东苑小区，被告取得了商品房预售许可证，文东苑小区车位已通过文山市规划局的审批，原、被告分别签订了《商品房购销合同》、《文东苑车位转让使用权协议》，文东苑小区已竣工验收，本院予以采信。被告提交的第3组证据中的交房公告及第7组证据，被告未提交播放的视频资料予以佐证其已通知文东苑小区业主于2015年6月30日办理车位的交付，对被告主张于2015年6月30日已交付车位的证明观点，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月19日原告郑某某与被告华泰公司签订《文东苑车位转让使用权协议》，协议约定：“被告（甲方）将其开发的文东苑小区地上车位使用权转让给原告（乙方），转让期限自文东苑小区交房并确定车位之日起至文东苑商品房土地使用权期限届满时止。转让价款为地上5万/个，地下8万/个（此价款中不包含车位的物业管理服务费）。四、付款方式在甲、乙双方约定在本协议时预付4万元，余款待交房并确定车位时乙方一次性向甲方付清全部转让价款。五、乙方逾期付款的违约责任，乙方未按照约定的期限付款的，按照逾期时间，分别做如下处理：1、逾期在30日之内，自约定的转让价款应付次日起至实际支付之日止，乙方每日向甲方支付30元的违约金。2、逾期超过60日，甲方有权解除协议，乙方所付款甲方不予退还，甲方对该车位有权重新处置。乙方如愿意继续履行合同的，经甲方同意后，合同继续履行，自约定的转让价款应付次日起至实际支付之日止，乙方向甲方支付每日100元的违约金。六、交付期限与方式，甲方应于2015年6月30日前将车位交付给乙方使用。车位使用权的交付以双方签订车位使用权交接书为标志，如乙方无正当理由拒绝签订车位使用权交接书，视为甲方已完成交付。七、甲方逾期交付的违约责任：1、甲方未按照约定的期限交付车位的，逾期在30日之内的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，甲方每日向乙方支付30元的违约金。2、甲方逾期超过60日的，乙方有权解除协议，乙方所付款甲方全款退还。乙方如愿意继续履行合同的，经双方协商同意后，合同继续履行，甲方按逾期每日向乙方支付100元的违约金。”该协议并对车位基本情况、使用管理等进行了约定。另2014年5月27日原告郑某某及其父亲郑炳忠与被告签订《商品房购销合同》，原告购买被告建设的位于文山市朱店坡××小区××号商品房，该商品房总价款304879元。合同约定原告于2014年5月27日前向被告支付30%首付款计94879元，其余房款办理银行按揭贷款。在签订《商品房购销合同》前后，原告陆续向被告支付了车位款及购房款，被告分别向郑炳忠出具载明商品房认购款的收据，即2013年5月6日收据金额117000元、2014年2月19日收据金额17879元、2014年8月28日收据金额110000元，共计244879元。后原告向银行按揭贷款10万元，被告将原告持有的上述三份金额共计244879元的收据收回，被告另行向原告出具购房款机打发票三份（金额合计304879元）、2014年6月12日40000元车位款收据一份。2015年11月15日，被告通知文东苑小区业主在该小区内召开车位抽签选定活动。原告认为被告已逾期交付车位，不同意接收车位，并要求解除《文东苑车位转让使用权协议》。综合原、被告的诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点本院归纳为：1、原、被告双方是否存在违约行为；2、原告的诉讼请求、被告的反诉请求是否应得到支持。本院认为，商品房销售合同是房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告分别签订的《商品房购销合同》、《文东苑车位转让使用权协议》系两个独立的合同，本案纠纷系车位使用权转让，不具有商品房销售合同的性质，故本案案由应为合同纠纷。原、被告签订的《文东苑车位转让使用权协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同义务。关于原告郑某某是否存在违约行为的问题。通过原、被告签订的《商品房购销合同》可以看出，被告分别出具的2013年5月6日金额117000元收据、2014年2月19日金额17879元收据，合计金额134879元，减去30%的商品房首付款94879元，余40000元系原告应支付的车位款。被告庭审中已陈述在收回上述收据后，另行向原告出具购房款的机打发票，说明被告于2014年6月12日向原告出具的40000元车位款收据系事后补开。故原告郑某某不存在逾期付款的违约行为。关于被告华泰公司是否存在违约行为的问题。原、被告签订的《文东苑车位转让使用权协议》并未约定交付车位的通知方式。被告主张车位的交付通知方式与《商品房购销合同》中约定的以电话媒体方式通知一致，对该主张无事实和法律依据，本院不予支持。庭审中，被告认可选定车位的方式为通过抽签决定。原告提交的车位抽签活动现场照片客观真实，能反映出被告于2015年11月15日组织该文东苑小区业主进行车位抽签，2015年11月15日应视为被告通知交付车位的时间。被告提交的竣工验收证据仅能证明其开发的文东苑小区竣工时间，文山映象传媒有限公司的播放证明无视听资料进行佐证，被告提交的证据均不能证明其已在2015年6月30日前通知原告接收车位。被告逾期交付车位，已构成违约。关于原告的诉讼请求是否应得到支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本院认为，被告逾期交付车位，已构成违约，原、被告双方约定解除合同的条件已成就，原告主张解除《文东苑车位转让使用权协议》，被告退还车位款40000元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。根据原、被告签订的《文东苑车位转让使用权协议》中违约责任的约定：“甲方（被告）逾期超过60日的，乙方（原告）有权解除协议，乙方所付款甲方全款退还。乙方如愿意继续履行合同的，经双方协商同意后，合同继续履行，甲方按逾期每日向乙方支付100元的违约金。”原告要求被告支付违约金40000元，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告的反诉请求是否应得到支持的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被告提交的证据不能证明原告郑某某存在违约行为，被告反诉要求原告支付违约金11300元的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）郑某某与被告（反诉原告）文山华泰房地产开发有限责任公司于2014年2月19日签订的《文东苑车位转让使用权协议》；二、被告（反诉原告）文山华泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）郑某某车位款40000元；三、驳回原告（反诉被告）郑某某的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）文山华泰房地产开发有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1870元，减半收取计935元，由原告（反诉被告郑某某负担485元，被告（反诉原告）文山华泰房地产开发有限责任公司负担450元。反诉费80元，减半收取计40元，由被告（反诉原告）文山华泰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  温录波二〇一六年十二月十三日书记员  蒋发厅