安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖12民终3192号上诉人（原审原告）:杨静，女，1978年1月6日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：余鸿飞，安徽皖北律师事务所律师。上诉人（原审被告）：安徽环球房地产股份有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区中市办事处胜利北路128号，统一社会信用代码9134120075296403XL。法定代表人：游荣丁，该公司董事长。上诉人（原审被告）：游荣丁，男，1959年2月17日出生，汉族，户籍所在地福建省邵武市洪墩镇。上诉人（原审被告）：石大桢，男，1948年10月30日出生，汉族，户籍所在地浙江省绍兴市越城区。上述三上诉人共同的委托代理人：孙超，安徽路仁律师事务所律师。上诉人杨静因与上诉人安徽环球房地产股份有限公司（以下简称环球公司）、游荣丁、石大桢房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2016）皖1204民初715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月29日立案后，依法组成合议庭，于2016年12月13日公开开庭进行了审理。上诉人杨静及其委托诉讼代理人余鸿飞，上诉人环球公司、游荣丁、石大桢的委托诉讼代理人孙超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨静上诉请求：改判支持其全部诉讼请求。事实与理由：双方约定的涉案D9#楼四间商铺购房款及利息5070770.44元，环球公司、游荣丁、石大桢未按期支付，应按约定支付其违约金1014154元。E9E10幢116商铺购房款及利息5257600元，环球公司、游荣丁、石大桢应支付违约金1051520元及利息，一审判决认定事实错误，显示公平。违约金是双方自愿约定的，一审判决调低违约金比例没有依据。其因本案支付的律师费用150000元，按约定应由环球公司、游荣丁、石大桢支付。环球公司、游荣丁、石大桢上诉请求：撤销一审判决第一项，改判环球公司、游荣丁、石大桢不支付98.077044万元的利息的责任；撤销一审判决第二项，改判环球公司、游荣丁、石大桢不支付26.04万元违约金。事实与理由：综合本案事实，双方之间是借款合同纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。判决书第一项98.077044万元是购房款利息，不应再支付该款项的利息。双方约定的月息2份已经足以弥补杨静的损失，一审判决环球公司、游荣丁、石大桢违约金26.04万元违反法律规定。杨静向一审法院起诉请求：判令环球公司支付其购房款4508370元、逾期违约金2065674元、逾期利息1087472元及实现债权费用15万元，游荣丁、石大桢承担连带责任。一审法院查明：2013年8月10日，杨静与环球公司签订一份《商品房买卖合同》。合同约定，杨静购买环球公司开发的位于阜阳市河滨路南侧、胜利北路东侧外滩国际城黄金水岸E9E10幢116号商铺，该商铺建筑面积共201.8平方米，该商品房单价为（人民币）每平方米18434.09元，总金额（人民币）叁百柒拾贰万元整（￥3720000.00）。由于环球公司不能在2015年4月30日前撤销116商铺银行抵押，2015年4月14日，杨静（为乙方）与环球公司（为甲方）签订一份《协议书》，该协议书的主要内容为：“2013年8月10日甲乙双方签订《商品房买卖合同》，根据合同约定，乙方购买甲方开发建设的外滩国际城黄金水岸E9E10幢116号商铺，甲方在商铺出售前已将116号商铺抵押给银行，乙方在购买时清楚抵押的事实，按约定甲方应在2015年4月30日撤销116号商铺的银行抵押，由于甲方逾期不能撤销116号商铺的银行抵押，故甲乙双方就解除《商品房买卖合同》以及偿还购房款等事宜，在自愿、友好协商的基础上达成一致，特立书证，以资双方遵守。1、由于甲方在2015年4月30日不能撤销（或注销）116号商铺的银行抵押，故甲、乙双方协商一致，同意解除为购买外滩国际城黄金水岸E9E10幢116号商铺而签订的《商品房买卖合同》。2、乙方为购房支付给甲方购房款3720000元，截止到2015年4月30日，甲方同意按（月息2分）的利率支付乙方购房款20个月零20天利息为1537600元，两项合计为5257600元，甲方承诺在2015年4月30日前偿还乙方的购房款及利息5257600元。3、甲方应信守承诺，如逾期不能在2015年4月30日前偿还乙方的购房款及利息5257600元，甲方应按违约金额支付乙方20%的违约金同时按月息2分支付利息。”自2015年4月30日以后，按协议约定的利息2分计算，环球公司于2015年9月21日退款68000元（按合同约定折应还本金62200元，利息5800元），2015年9月18日退款32000元（按合同约定折应还本金29300元，利息2700元），2015年9月18日退款100000元（按合同约定折应还本金91600元，利息8400元），2016年1月29日退款1500000元（按合同约定折应还本金1272000元，利息228000元），2015年11月16日退款30000元（按合同约定折应还本金26500元，利息3500元），以上合计为还本金148.16万元，利息24.84万元。截至2015年11月16日，尚欠本金223.84万元（372万元-148.16万元），尚欠利息128.92万元（153.76万元-24.84万元）。2014年1月26日，杨静与安徽环球房地产股份有限公司签订两份《商品房买卖合同》。合同约定，杨静购买环球公司开发的位于阜阳市河滨路南侧、胜利北路西侧外滩国际城黄金水岸D9幢的111、112、114、115四间商铺[111、112号商铺，建筑面积共53.9平方米，该商品房单价为（人民币）每平方米22005.18元，总金额壹百壹拾捌万陆千零柒拾玖元整（￥1186079.00）；114、115号商铺，建筑面积共128.25平方米，该商品房单价为（人民币）每平方米22637.44元，总金额（人民币）贰百玖拾万叁千贰百伍拾贰元整（￥2903252.00）]。该四间商铺由于环球公司不能在2015年1月30日前撤销四间商铺银行抵押，2015年2月7日杨静（为乙方）与环球公司（为甲方）签订一份《协议书》，该协议书的主要内容为：“2014年1月26日甲乙双方签订《商品房买卖合同》，根据合同约定，乙方购买甲方开发建设的外滩国际城黄金水岸D9的111、112、114、115四间商铺，甲方在商铺出售前已将四间商铺抵押给银行，乙方在购买时清楚抵押的事实，按约定甲方应在2015年1月30日撤销四间商铺的银行抵押，由于甲方逾期不能撤销四间商铺的银行抵押，故甲乙双方就解除《商品房买卖合同》以及偿还购房款等事宜，在自愿、友好协商的基础上达成一致，特立书证，以资双方遵守。1、由于甲方在2015年1月30日不能撤销（或注销）四间商铺的银行抵押，故甲、乙双方协商一致，同意解除为购买外滩国际城黄金水岸D9的111、112、114、115四间商铺而签订的《商品房买卖合同》。2、乙方为购房支付给甲方购房款4089331元，截止到2015年1月30日，甲方同意按（月息2分）的利率支付乙方购房款20个月利息为981439.44元，两项合计为5070770.44元，甲方承诺在2015年2月16日前偿还乙方的购房款及利息5070770.44元。3、甲方应信守承诺，如逾期不能在2015年2月16日前偿还乙方的购房款及利息5070770.44元，甲方应按违约金额支付乙方20%的违约金同时按月息2分支付利息。”2015年2月17日环球公司通过网银转账支付给呀杨静409万元，下欠98.077044万元没有支付给杨静。2015年4月30日，以安徽环球房地产股份有限公司为甲方，杨静为乙方，担保人石大桢、游荣丁，三方共同签订了一份《担保合同》，主要内容载明为：“因甲方与乙方签订商品房屋买卖合同，甲方未按合同约定日期交付房屋，双方于2015年2月7日即2015年4月14日签订的两份协议，经甲、乙及担保人协商达成如下协议：担保人自愿为甲方2015年2月7日及2015年4月14日两份的协议约定债务提供担保，如甲方未按协议约定日期解除商品房买卖合同抵押，不能交付杨静房屋，担保人自愿为甲方应支付乙方购房款及利息以及实现债权的费用提供连带责任担保，担保期限两年，在担保期限内乙方可在2015年2月7日及2015年4月14日两份协议期满后的任何一时间内向担保人主张担保责任。”三方均签名、加盖公章。一审法院另查明：2015年10月25日，杨静的原委托代理人龚琪山向环球房公司发出律师催款函，催款函之前环球公司支付给杨静409万元，催款函之后环球公司偿还给杨静173万元，合计环球公司已支付给杨静582万元。后杨静一直在追索，但是环球公司以种种理由拒绝支付余款。一审法院认为：环球公司按双方约定不能在2015年1月30日前撤销四间商铺银行抵押，2015年2月7日杨静与环球公司签订《协议书》，双方约定解除商品房买卖合同，杨静为购房支付给环球公司购房款408.9331万元，截止到2015年1月30日环球公司同意按月息2分的利率支付杨静购房款12个月利息为98.143944万元，两项合计为507.077044万元。该笔购房款项的本息按协议约定于2015年2月16日到期，环球公司于2015年2月17日偿还409万元，虽构成违约，但未给杨静实际造成经济损失，故对杨静要求环球公司支付违约金20%的诉求，不予支持。至于下欠98.077044万元，环球公司至今未予偿还，因双方还款时未约定是偿还本金还是利息，故根据双方约定，该笔款项应按协议约定以月息2分支付利息，自2015年2月17日起至还清之日止。环球公司按双方约定不能在2015年4月30日前撤销116商铺银行抵押，2015年4月14日杨静与环球公司签订《协议书》，双方约定解除该商品房买卖合同，杨静支付给环球公司购房款372万元，截止到2015年4月30日，环球公司同意按（月息2分）的利率支付杨静购房款20个月零20天利息为153.76万元。双方约定的协议，系双方真实意思表示，予以确认。按照环球公司对该笔款的还款的金额、时间计算已还本金148.16万元，利息24.84万元，尚欠本金223.84万元；利息128.92万元未还。按约定违约金即372万元×20%=74.4万元，因环球公司未能及时偿还，拖延时间较长，对杨静要求环球公司支付违约金的诉讼请求，由于约定违约金比例较高，应予降低，故杨静要求环球公司偿还借款本金及利息、违约金的诉讼请求合理合法部分，予以支持。因双方在签订《协议书》时，还款协议书上既约定了逾期利率，又约定了违约金，杨静可以选择主张逾期利息、违约金，现杨静要求一并主张，故对约定违约金调整为7%为宜，即欠违约金372万元×7%=26.04万元。本案中，游荣丁、石大桢在协议书中自愿为环球公司2015年2月7日及2015年4月14日两份的协议约定债务提供担保，因环球公司未能及时偿还。因此，游荣丁、石大桢在担保期间债权人要求保证人承担连带保证责任，符合有关法律规定，保证人的保证责任不能免除，故杨静要求游荣丁、石大桢承担连带清偿责任的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十条、第二十一条、第二十六条、第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、安徽环球房地产股份有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内偿还杨静四间商铺余款98.077044万元；（自2015年1月30日起按年利率24%计算至还清之日止），游荣丁、石大桢负连带清偿责任。二、安徽环球房地产股份有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内偿还杨静116商铺款本金223.84万元（利息自2015年4月30日起按年利率24%计算至还清之日止），游荣丁、石大桢负连带清偿责任。三、安徽环球房地产股份有限公司偿还杨静116商铺款利息128.92万元；安徽环球房地产股份有限公司偿还杨静116商铺违约金26.04万元；游荣丁、石大桢负连带清偿责任。四、驳回杨静其他的诉讼请求。案件受理费66481元，保全费5000元，由安徽环球房地产股份有限公司负担。在本院指定的举证期限内，杨静向本院提交《环球·外滩国际城商业街委托经营合同》三份，证明双方签订《商品房买卖合同》后，杨静将涉案房屋对外出租，环球公司作为担保方，租金由环球公司收取，故双方协议约定逾期支付利息为月息2分合理，并不显失公平。环球公司的质证意见：上述三份合同均未实际履行，但对杨静主张逾期支付利息月息2分无异议。本院认证意见：环球公司对上述证据的证明目的无异议，故本院对上述证据的证明目的予以认定。双方当事人所举的其他证据与一审相同，相对方质证意见同于一审，本院认证意见与一审一致。本院对于一审查明的事实予以确认。本院认为：环球公司与杨静签订《商品房买卖合同》，后因环球公司不能按照合同约定撤销涉案房屋的银行抵押，双方又达成购房款的返还协议，双方就协议履行发生纠纷，一审法院认定双方当事人之间的法律关系为房屋买卖合同关系正确，环球公司、游荣丁、石大桢上诉称本案应为借贷关系的上诉理由不能成立。2015年2月7日，杨静与环球公司达成协议，约定环球公司于2015年2月16日前偿还杨静涉案D9#楼四间商铺购房款及利息5070770.44元，如违约，则应按违约金额支付杨静20%的违约金同时按月息2分支付利息。环球公司于2015年2月17日支付409万元，履行了主要付款义务，未对杨静造成实际损失，故一审判决对杨静主张的违约金1014154元不予支持并无不当。上述协议确定的月息2分是双方对逾期支付5070770.44元的利息约定，故环球公司未支付的98.077044万元应按照约定支付利息，一审法院对该项利息的判决正确。2015年4月14日，杨静与环球公司就E9E10幢116商铺购房款及利息5257600元的返还达成协议，约定环球公司应于2015年4月30日前履行支付义务，并约定违约金20%及月息2分得利息。协议签订后，环球公司未按协议约定履行义务，至2015年9月21日才陆续支付上述款项，构成违约，应按照协议约定支付违约金及利息。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求人民法院予以适当减少。因双方当事人已经约定利息弥补杨静的损失，故一审法院根据环球公司的请求，综合考虑杨静的实际损失，酌定将违约金降低至违约数额的7%即26.04万元适当，本院予以确认。根据《中华人民共和国担保法》第五条、第二十一条的规定，涉案2015年4月30日的《担保合同》是2015年2月7日及2015年4月14日的《协议书》的从合同，担保人游荣丁、石大桢应在主合同债务范围内承担保证责任，因上诉两份《协议书》均未约定实现债权的费用，游荣丁、石大桢不应承担杨静实现债权费用保证责任，故杨静主张实现债权费用即律师费1500000元没有事实根据和法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27736元，由杨静负担22530元，由安徽环球房地产股份有限公司、游荣丁、石大桢负担5206元。本判决为终审判决。审 判 长 马 杰审 判 员 马 林代理审判员 姚 莉二〇一六年十二月十八日书 记 员 宁楠楠附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发挥原审人民法院重审；原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。