河北省香河县人民法院民 事 判 决 书(2016)冀1024民初3682号原告栾桂枝，女，1957年4月4日出生，汉族，河北省承德县人，住承德县。委托代理人刘立军，北京润辰律师事务所律师。被告王明学，男，1958年2月24日出生，汉族，河北省承德县人，住承德县。委托代理人王德洲，男，1986年9月1日出生，汉族，河北省承德县人，住承德县，系被告王明学之子。被告马俊英，女，1970年6月15日出生，汉族，山东省禹城市人，住禹城市。原告栾桂枝与被告王明学、马俊英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月28日立案受理，依法由审判员许广恒适用简易程序公开开庭进行了审理。原告栾桂枝的委托代理人刘立军、被告王明学的委托代理人王德洲、被告马俊英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告栾桂枝诉称，我与被告王明学于2000年3月4日结婚，近几年，被告王明学经常与我吵架，并对我实施家庭暴力，我无奈之下，与被告王明学长期分居。在我与被告王明学婚姻关系存续期间，曾共同购买位于河北省香河县安平镇大运河孔雀城五期弘运园小区64号楼1单元502室楼房一套。2016年7月7日，被告王明学在没有通知并征得我同意的情况下，私自、单方与被告马俊英签订《房屋买卖居间合同》，将该房屋出售给被告马俊英。故此向法院提起诉讼，请求法院判决二被告签订的《房屋买卖居间合同》中的房屋买卖条款无效；诉讼费由二被告承担。被告王明学对原告主张的事实和提出的诉讼请求均无异议。被告马俊英辩称，我认为我与被告签订的合同是有效的。我曾经以王明学、王德洲为被告向法院提起诉讼，要求确认合同有效，香河县人民法院现已作出判决确认合同有效，继续履行。所以我不同意原告的诉讼请求。原告栾桂枝为证明其主张的事实，向本院提供如下证据：1、原告栾桂枝与被告王明学结婚证一份、河北省承德县人民法院（2015）承民初字第3501号民事裁定书一份、河北省承德县人民法院（2015）承民初字第03501号民事裁定书一份，证明原告栾桂枝与被告王明学系夫妻关系，涉案房屋系原告栾桂枝与被告王明学夫妻共同财产。2、房屋买卖居间合同复印件一份，证明二被告签订房屋买卖居间合同未征得原告同意，且原告不知情。3、香河县人民法院（2016）冀1024民初3216号民事裁定书一份，证明原告发现被告将涉案房屋出售给被告马俊英后，为维护其合法权益，立即向香河县人民法院提出申请，要求中止（2016）冀1024民初3216号民事案件诉讼。原告证据经二被告质证，被告王明学对原告证据均无异议。被告马俊英对原告证据1、3的真实性无异议，对原告证据2的真实性持有怀疑。本院经审查认为原告证据2虽然是复印件，但根据当事人的陈述及其他相关证据可以证实原、被告诉争的标的物与原告证据2的标的物相同，且被告马俊英作为该证据原件持有人（合同当事人）曾经以该证据为依据向本院提起诉讼，主张证据中所赋予的权利。故此本院对原告证据的真实性予以确认。被告马俊英为证明其主张的事实，向本院提供如下证据：1、香河县人民法院（2016）冀1024民初3216号民事判决书复印件一份，证明二被告签订的房屋买卖居间合同经法院判决确认有效。2、中介机构工作人员郭某与被告王明学的通话录音一份，证明二被告签订的房屋买卖居间合同是被告王明学委托其子王德洲与被告马俊英签订，被告王明学同意合同约定条款。3、廊房权证香字第××号房产证复印件一份，证明被告王明学系涉案房屋的所有人。4、申请本院调取（2016）冀1024民初3216号民事案件档案中的被告王明学之子王德洲与被告马俊英的通话录音一份、手机短信截屏四页、证人郭某（中介机构工作人员）的出庭作证笔录三页，证明二被告签订合同及产生纠纷的过程。被告马俊英证据经原告及被告王明学质证，原告对被告马俊英证据1的真实性无异议，对该证据的合法性有异议，认为该证据属于法院未生效的判决书，不能作为证据使用。原告对被告马俊英证据2的真实性无异议，内容是中介机构与被告王明学的对话，无原告的意思表示，不具合法性。原告对被告马俊英证据3的真实性无异议，但认为该证据的房屋产权登记日期在原告与被告王明学夫妻关系存续期间，可以证明涉案房屋系夫妻共同财产。原告对被告马俊英证据4有异议，认为对该证据中被告马俊英与王德洲的通话录音、短信截屏的真实性无法判断，内容均是被告马俊英与王德洲的意思表示，没用原告的意思表示，原告不知情。郭某的证言可以证明原告没有参与此次交易，对交易情况不知情。被告王明学对被告马俊英证据1、2及证据4中被告马俊英与王德洲的通话录音、短信截屏的真实性无异议，但认为被告马俊英证据中的（2016）冀1024民初3216号民事判决书尚未生效，被告王明学接到该判决书后，在上诉期间内已经提出上诉。被告王明学对被告马俊英证据3的真实性表示怀疑，需与原件核实。被告王明学对被告马俊英证据中的证人郭某的出庭证言有异议，认为该证言对房屋买卖过程叙述不属实，事实是被告马俊英在签订合同时承诺很快将房款凑齐，但一直没给付房款，后来还表示不想买房了，是被告马俊英违约在先。本院经审查认为，被告马俊英证据1系本院制作的法律文书，被告王明学作为该法律文书的一方当事人，有证据证明其在上诉期间内就该法律文书行使上诉权。故此本院对该证据真实性予以确认。被告马俊英证据2及证据4中的通话录音、短信截屏均系被告马俊英、中介机构及被告王明学之子王德洲之间就涉案合同洽商、签订及履行问题的证据材料，王德洲的行为是被告王明学的授权行为，王德洲对上述证据真实性无异议，故此本院对该部分证据的真实性无异议。被告马俊英证据3系其自中介机构调取，虽然是复印件，但该证据中的房屋登记所有人、房屋坐落位置、证号等内容均与涉案合同一致，且被告王明学作为该证据原件的持有人也出示原件证明该证据与原件之间的差异，故此本院对被告马俊英证据3的真实性予以确认。被告马俊英证据4中的证人郭某系涉案合同居间方香河兴达恒远房地产经纪有限公司工作人员，参与了二被告签订房屋买卖居间合同的过程，该证人证言内容有通话录音、短信截屏等证据佐证，故此本院对被告马俊英该证据予以确认。被告王明学为证明（2016）冀1024民初3216号民事判决书尚未生效，向本院提供廊坊市中级人民法院预交上诉费票据一份。被告王明学证据经原告及被告马俊英质证，均无异议，故此本院对被告王明学证据予以确认。经当事人陈述、举证、质证及本院认证，查明如下事实：2016年7月7日，被告王明学委托其子王德洲与被告马俊英、香河兴达恒远房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》，被告王明学为出卖方，被告马俊英为买受方，香河兴达恒远房地产经纪有限公司为居间方，合同约定，被告王明学将其名下位于香河县安平镇大运河孔雀城五期弘运园小区64号楼1单元502室住宅楼一套以102.5万元的价格出售给被告马俊英，该房屋建筑面积88.57平方米，房产证号为廊房权证香字第××号，房产证登记的所有权人为被告王明学，共有情况未登记，登记日期为2016年7月5日。合同第六条第2项约定，该房屋如为被告王明学夫妻共同财产或者其他形式的共同财产，被告王明学承诺为夫妻双方或者其他共有人一致同意出售该房屋给被告马俊英，如因上述原因造成该房屋不能办理产权过户登记的，被告王明学应按成交总房款的20%向被告马俊英支付违约金。合同对于付款方式约定，被告马俊英在签订合同时向被告王明学支付定金5万元，首付款35万元（含定金）被告马俊英于银行面签日支付，余款被告马俊英以银行按揭贷款支付。合同签订后，被告马俊英向被告王明学支付了定金5万元。2016年7月25日，香河兴达恒远房地产经纪有限公司工作人员郭某与被告王明学手机通话，约被告王明学协助被告马俊英办理银行按揭贷款手续，被告王明学在电话里答应过三几天过来办手续，但始终未露面。2016年7月底，被告王明学之子王德洲向中介机构表示要求被告马俊英全款购房。被告马俊英将全部购房款筹齐后，于2016年8月11日用手机短信与被告王明学之子王德洲联系，通知其购房款已经凑齐，要求办理购房合同约定的相关手续。王德洲手机短信回复被告马俊英，因卖这套房子家里人纠纷很大，家里人不同意卖了，并向被告马俊英表示愿意退还定金。2016年9月2日，被告马俊英作为原告，以王明学为被告，以中国农业银行股份有限公司廊坊银广支行为第三人，向本院提起诉讼，请求确认其与被告王明学签订的房屋买卖居间合同合法有效；请求判令被告王明学履行合同相关义务。在该案诉讼过程中，原告栾桂枝于2016年10月21日向本院提出中止诉讼申请书，认为其与被告王明学于2000年3月4日结婚，涉案房屋属于其与被告王明学夫妻共同财产，被告王明学出售该房屋是在其不知情且未经其同意的情况下与被告马俊英签订买卖合同，要求本院中止该案诉讼。本院于2016年10月24日作出（2016）冀1024民初3216号不予中止诉讼通知书，通知原告栾桂枝的申请不符合中止诉讼的条件，不予中止诉讼。在该案开庭审理时，被告王明学经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。2016年11月21日，本院作出（2016）冀1024民初3216号民事判决书，确认被告马俊英与被告王明学签订的房屋买卖居间合同合法有效；判决二被告继续履行该合同。被告王明学收到本院（2016）冀1024民初3216号民事判决书后，对该判决不服，提出上诉，并于2016年12月7日向廊坊市中级人民法院预交了上诉费。另查明，原告栾桂枝与被告王明学于1994年3月4日登记结婚。2015年，原告栾桂枝向河北省承德县人民法院提起离婚诉讼，要求与被告王明学离婚。2015年11月26日，原告栾桂枝提出撤诉申请，要求撤回离婚诉讼，河北省承德县人民法院于当日裁定准许原告栾桂枝撤诉。王德洲是被告王明学的婚生子。原告栾桂枝系王德洲继母。在被告王明学购买涉案房屋时，王德洲与原告栾桂枝、被告王明学户籍登记在一起，为一个家庭的成员，王德洲已成年并参加工作。本院认为，被告王明学委托其子王德洲向被告马俊英出售涉案房屋，虽未出具授权委托书，但有房地产交易中介机构工作人员郭某与被告王明学的手机通话录音、证人郭某的证言予以证实，王德洲的委托代理行为合法有效，应视为被告王明学的出售行为。二被告及房地产交易中介机构签订的房屋买卖居间合同是合同当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，且二被告在房屋买卖居间合同中约定，涉案房屋如为夫妻共同财产或者其他形式共同财产，被告王明学承诺为夫妻双方或其他共有人一致同意出售该房屋给被告马俊英，加之在涉案房屋的所有权证书中登记的所有权人为被告王明学，未登记共有情况，使原告有理由相信被告王明学签订房屋买卖合同的行为系夫妻双方共同意思表示，被告王明学的行为属有权处分。故此原、被告之间的《房屋买卖居间合同》合法有效。我国《婚姻法》规定夫妻关系存续期间取得的财产归夫妻共同所有，系为了维护夫妻婚姻关系乃至家庭关系的稳定性，其立法的本意在于保证夫妻对婚姻关系存续期间取得的财产享有平等的权利，该规定应当被限定在处理夫妻内部关系时适用，即当因婚姻关系解除而需要对夫妻共有财产进行分割时，夫妻关系存续期间取得的财产均被纳入夫妻共有财产的范围予以分割。我国《物权法》规定的不动产、动产的设立方法则重点是为了突出物权变动的公示公信力和对抗效力，其针对的应当是夫妻之外的“他人”，故该规定的适用范围更应当被界定在夫妻因共有财产而对外发生纠纷时。从此种意义上讲，夫妻关系存续期间取得的房产在夫妻分割财产时，应当被确定为共有财产，自无问题。但如果其并未按照《物权法》的规定将房产登记在夫妻双方名下，而是将房产登记在一方名下，应当认定为夫妻对共有财产的共同共有尚未具备一般意义上的公示公信力和对抗效力，即尚不可对抗善意第三人。在本案中，因涉案房屋登记的所有权人为被告王明学一人，未登记共有人，使被告马俊英信赖登记表彰的涉案房屋权利状态。故此根据我国《物权法》的规定应当确认被告王明学以登记权利人的身份为之的处分属于有权处分。综上所述，本院对原告的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第四十九条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决如下：驳回原告栾桂枝的诉讼请求。案件受理费100元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于廊坊市中级人民法院审判员  许广恒二〇一六年十二月二十九日书记员  刘文星