江苏省沛县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0322民初2286号原告:张国防，男，1981年2月6日出生，汉族，居民，住沛县。委托诉讼代理人：刘宏伟，沛县正大法律服务所法律工作者。被告：胡金亮，男，1972年10月14日出生，汉族，居民，住沛县。委托诉讼代理人：朱涛，江苏沛翔律师事务所律师。被告：宁淑敏，女，1976年6月5日出生，汉族，居民，住沛县。原告张国防诉被告胡金亮、宁淑敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张国防委托诉讼代理人刘宏伟、被告胡金亮及其委托诉代理人朱涛、被告宁淑敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张国防向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告签订的房屋租赁合同并返还租金40000元、租房押金2000元及已支出的装修费132893元，合计174893元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告张国防与被告胡金亮于2016年2月24日签订房屋租赁合同一份，双方约定被告胡金亮将其所有的位于沛县沛城镇天齐庙58号房屋一套（约300平方米）出租给原告用于经营饭店。原告于签订合同当日支付给胡金亮一年租金40000元及租房押金2000元。被告胡金亮将房屋交付给原告后，原告于2016年3月1日与徐州太阳风建设工程有限公司签订房屋装修合同，装修过程中陆续花费132893.4元装修费用，装修期间被告宁淑敏多次到房屋内阻止原告施工，并称房屋为宁淑敏所有，胡金亮无权出租。原告无法继续租赁房屋。胡金亮辩称，被告胡金亮与原告签订房屋租赁合同并收取原告租金及押金是事实，但原告主张解除合同无事实及法律依据，宁淑敏与胡金亮于2004年已经离婚，涉案房屋属于胡金亮所有，宁淑敏阻止行为不能作为原告解除合同的理由。原告主张要求被告胡金亮赔偿装修损失132893元无事实和法律依据，双方租赁合同约定，原告应将装修的永久性设施不得拆除，归属被告胡金亮所有，故请求驳回原告对胡金亮的诉讼请求。宁淑敏辩称，天齐庙58号房屋属宁淑敏所有，房屋于2004年自建，建造房屋的手续均由宁淑敏办理，2004年12月27日宁淑敏与胡金亮离婚，双方约定该房屋归宁淑敏所有，该内容在离婚协议书中有约定，自2004年12月27日两被告离婚以来，被告宁淑敏一直对该房屋行使居住和出租收益的权利，2016年2月24日被告胡金亮未经被告宁淑敏允许，擅自将该房屋出租给原告，被告宁淑敏得知后即进行了制止，明确告知原告胡金亮无权出租房屋，原告不以为然仍对房屋进行装修，被告宁淑敏多次阻止原告施工，原告不听劝阻，被告宁淑敏报警，2016年3月底，涉案房屋被征收，相关部门通知被告宁淑敏对房屋进行丈量，为以后拆迁做准备。原告得知房屋将要拆迁才停止了装修，并以被告宁淑敏阻止装修为由要求赔偿。原告停止装修的原因是担心房屋拆迁会带来损失，且原告张国防装修房屋破坏了房屋的原有状态，请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理查明，2016年2月24日原告张国防与被告胡金亮签订房屋租赁合同一份，约定由张国防租赁胡金亮所有的位于沛县天齐庙58号的房屋一套用于饭店经营，双方约定租赁期限为2016年3月18日至2021年3月18日，每年租金40000元，租赁期间胡金亮保证张国防正常使用房屋，无任何纠纷。张国防装修永久性设施不得拆除归胡金亮所有，房屋租金自第三年起递增租金的10%，第四年递增15%，合同期房屋租金递增不超出租金的15%。签订合同当日张国防向胡金亮交纳第一年租金40000元及租房押金2000元。胡金亮将房屋交付给张国防后，张国防于2016年3月3日与徐州太阳风建设工程有限公司签订建筑装饰工程施工合同一份，约定由徐州太阳风建设工程有限公司对涉案房屋进行装饰装修，合同价款为337300元，签订合同后徐州太阳风建设工程有限公司该对涉案房屋进行装修施工。在施工过程中被告宁淑敏以房屋为其所有，应与其签订租赁合同为由多次到现场阻止原告施工，原告张国防、被告宁淑敏分别报警。装修施工部分后，原告于2016年3月底停止施工、撤出房屋，并向徐州太阳风建设工程有限公司支付了装修费用，2016年3月29日徐州太阳风建设工程有限公司向原告开具132893.4元工程款发票。后原告要求与胡金亮解除房屋租赁合同。经被告胡金亮申请，本院委托徐州茂然工程咨询事务所有限公司租赁房屋的装修工程费用进行鉴定，该公司于2016年10月10日出具徐茂造鉴（2016）第001号鉴定报告，鉴定结果为54749.52元。本院认为，一、关于原告与被告胡金亮签订的《房屋租赁合同》是否应当解除的问题；根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。原告租赁房屋的目的是为了饭店经营，原告与被告胡金亮签订的《房屋租赁合同》第四条第一项约定：租赁期间甲方（胡金亮）保证乙方（张国防）正常使用该房屋，无任何纠纷。在原告租赁该房屋并对涉案房屋进行装修期间，因被告宁淑敏与胡金亮对涉案房屋存在产权纠纷，宁淑敏多次到涉案房屋阻止原告施工，致使原告无法继续施工，在涉案房屋权属纠纷未解决之前，原告租赁该房屋处于不确定状态，无法达到稳定经营之目的，故本院对原告要求解除与胡金亮之间的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。二、关于原告主张的各项数额是否有事实法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因被告胡金亮未保证原告正常使用房屋，导致合同解除，被告胡金亮应当返还房屋租金40000元及租房押金2000元，并赔偿原告损失。经鉴定原告的对涉案房屋进行装修的费用为54749.52元，本院予以确认，以该费用作为原告的损失。三、关于被告宁淑敏是否应当承担责任。原告要求被告承担责任的基础是原告与被告胡金亮之间的房屋租赁合同，租赁合同的当事人为原告张国防与被告胡金亮，根据合同相对性原则，被告宁淑敏不应承担返还租赁费、租赁押金及赔偿损失的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、解除原告张国防与被告胡金亮之间的《房屋租赁合同》；二、被告胡金亮于本判决生效之日起十日内返还原告张国防租赁费40000元，返还租赁押金2000元，赔偿原告张国防装修损失54749.52元，以上合计96749.52元；三、驳回原告张国防对被告宁淑敏的诉讼请求；四、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3798元，由原告张国防负担1697元，由被告胡金亮负担2101元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于徐州市中级人民法院。审 判 长  袁 航审 判 员  金战磊人民陪审员  郝敬利二〇一六年十二月七日书 记 员  陈思巧