德阳市旌阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0603民初5327号原告:绵阳中环文化传播有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城区临园路东段41-43号，统一社会信用代码：91510703MA6243HK12。法定代表人：王征，董事长。委托诉讼代理人：杨清华，四川守信律师事务所律师。被告：四川德阳锦虹建筑房产有限公司，住所地：四川省德阳市市区华山南路8号，组织机构代码：62086115-1。法定代表人：江丙财，董事长。委托诉讼代理人：王久俊，四川君唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李剑英，四川君唐律师事务所律师。原告绵阳中环文化传播有限公司（下面简称绵阳中环公司）与被告四川德阳锦虹建筑房产有限公司（下面简称德阳锦虹公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月20日立案后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告绵阳中环公司的委托诉讼代理人杨清华，被告德阳锦虹公司的委托诉讼代理人王久俊、李剑英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绵阳中环公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即按双方签订的《房屋租赁合同》第七条违约责任第7.1款约定向原告赔偿违约金450000元；2.判令被告立即按双方签订的《设施设备租赁合同》第七条违约责任第7.1款约定向原告赔偿违��金450000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月，原、被告双方签订两份名称分别为《房屋租赁合同》和《设施设备租赁合同》的租赁合同。合同主要内容为：原告租赁被告位于德阳市旌阳区泰山北路与淮河路交汇处银河广场五楼房屋及其配套的附属设施设备用于影院经营及相关配套业务，乙方影院投资概算总额1900万元，投资租赁期限为16年，租赁费保底分别为16元/平方米/月，且第三年递增6%，原告作为承租方应于合同签订生效之日起十天内向被告另分别支付房屋租赁履约保证金和设施设备租赁保证金各15万元，合计30万元。另在两份合同第七条还分别约定了，如甲方即被告无故终止合同或将租赁物出租给第三方，则甲方应向乙方即原告返还履约保证金15万元，并按已缴履约保证金的3倍赔偿原告，反之如原告违约则无权要求返还履约保证金，同时还��按已缴履约保证金的3倍赔偿被告。该两份租赁合同签订后，原告即在2015年6月17日将两合同的履约保证金共30万元支付给被告，并积极开展后续合同履行事宜。被告于2015年8月19日和2015年9月1日，两次向原告发出单方解除合同通知书，表明其无故解除两份租赁合同，不再执行合同的意见。原告在收到被告的通知后即回函表示不予认可，并提出按合同执行，如被告强行解除合同必须以按合同承担相应违约责任为前提。2015年9月29日，被告仅仅退还了收取原告两合同的履约保证金30万元，而对于合同约定的违约责任未作任何表示和承担。为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告德阳锦虹公司辩称：1.合同签订后因发生“情势变更”无法实现合同目的而解除合同，不属于无故解除合同，原、被告签订的两份租赁合同无法实现合同目的，是符合法定条件、法定理由、避免给双方造成损失的单方解除合同；2.原告主张被告赔偿违约金90万元，无合同约定和法律规定。双方未在合同中约定90万元的性质属违约金，且履约保证金约定过高；3.两份租赁合同均尚未进入实质履行期，故违约金的计算应以实际损失为限，原告的实际损失仅为30万元履约保证金的资金利息，被告愿意承担101天的资金利息。经审理查明：2015年6月9日，原告绵阳中环公司（乙方）与被告德阳锦虹公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告位于德阳市旌阳区泰山北路与淮河路交汇处银河广场五楼房屋，租赁面积约3260平方米，计划总投资1900万元以上；同日，原、被告双方又签订《设施设备租赁合同》，约定原告租赁被告位于德阳市旌阳区泰山北路与淮河路交汇处银河广场五楼房屋的供电系统、自动扶梯、垂��升降电梯、自动消防系统等设施设备，用于影院经营及相关配套业务。两份合同均约定，租赁期从2018年6月1日起至2034年5月31日止共16年；租赁费包括保底租金和年净票房总收入超额分成收益两部分，保底租赁费为16元/平方米/月，且每三年递增6%；两份合同同时约定，原告作为承租方应于合同签订生效之日起十天内向被告支付房屋租赁履约保证金及设施设备履约保证金各15万元；合同签订后，除合同约定情况外，若甲方单方无故终止合同或将租赁物出租给第三方，则甲方应向乙方返还房屋租赁履约保证金各15万元；并应按已缴履约保证金的3倍赔偿乙方即各45万元，共计90万元。合同签订后，原告于2015年6月17日将两份合同约定的履约保证金共30万元转帐支付给被告。被告经董事会决定，对银河广场的商业开发用途作出改变，分别于2015年8月19日和2015年9月1日���原告发函称，因宏观经济增速下行，商业经济行业竞争以及跨界竞争加剧，公司董事会决定调整银河商场的现有商业业态，该商场不再包含电影院业态的开发，故要求解除双方签订的两份租赁合同。原告分别于2015年8月24日和2015年9月8日回函表示不同意解除合同，如果被告执意要求解除合同，必须以主动承担合同约定的违约责任为前提。被告于2015年9月29日将30万元履约保证金退还给原告。审理过程中，原、被告双方均认可上述两份《租赁合同》于2015年9月8日解除。原告当庭陈述，就两份合同主张90万元的违约金，计算基础为合同得以履行的预期收入损失，但没有证据证明产生了实际损失。以上事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《设施设备租赁合同》、银行转账凭证、《协商解除合同通知书》及《回函》等证据予以证实。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》和《设施设备租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应当遵照履行。关于被告解除合同是否违约的问题。本案中，被告抗辩称，被告系发生“情势变更”无法实现合同目的，故要求解除合同不属于违约。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况是否变更或解除。被告要求解除合同的理由系商业风险的重大变化，属于被告在订立合同时��预见的情形，不属于情势变更的法定情形，因此本院对被告的抗辩理由不予采纳，被告解除双方签订的两份租赁合同构成违约。关于违约金的问题。原告认为，被告应按照合同约定承担90万元的违约金，所主张的违约金系合同得以履行所产生的预期利益损失。被告认为，原告主张的违约金过分高于实际损失，要求人民法院予以调整。本院认为，根据庭审查明的事实，被告在履行期限届满前明确表示不再履行主要债务，已构成合同违约；原告作为守约方，有权根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，要求被告承担违约责任；同时依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过分高于其违约造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，以及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合��纠纷案件若干问题的指导意见》第七条的规定，人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位的强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡。本案中，因该两份合同未得以实际履行，且原告未举证证明预期利益的具体损失金额，综合考虑被告的过错程度、原告如按约履行投入经营后的预期利益等多种因素，原告主张的违约金确实存在过高的情况，本院对被告主张对违约金进行适当调整的抗辩理由予以采纳，故根据本案的具体情况，本院对原告主张的违约金酌情支持40万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十��条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第七条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告四川德阳锦虹建筑房产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告绵阳中环文化传播有限公司支付违约金40万元；二、驳回原告绵阳中环文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应减半征收案件受理费6400元，由被告四川德阳锦虹建筑房产有限公司负担2128元，由原告绵阳中环文化传播有限公司负担4272元。本案应征收诉讼保全费5000元，由原告绵阳中环文化传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 长  蔡 静代理审判员  邓国康代理审判员  王 月二〇一六年十二月二十九日书 记 员  许 丽