重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0152民初738号原告：王行中，男，1965年5月6日出生，汉族，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：尹力，重庆市潼南区塘坝法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：尹容凯，重庆市潼南区塘坝法律服务所法律工作者。原告：任华碧，女，1967年1月5日出生，汉族，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：尹力，重庆市潼南区塘坝法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：尹容凯，重庆市潼南区塘坝法律服务所法律工作者。被告：王建恒，男，1963年9月29日出生，汉族，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：董俊中，重庆俊中律师事务所律师。原告王行中、任华碧与被告王建恒合同纠纷一案，本院于2016年2月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王行中、任华碧及其委托诉讼代理人尹力、被告王建恒的委托诉讼代理人董俊中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王行中、任华碧向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决被告支付尚欠原告房屋补偿款84000元；2、请求人民法院判令被告支付利息96000元。3、判令被告向原告支付违约金160000元。事实和理由：2013年8月26日，二原告与被告签订《卧佛镇老街联建房屋合同书》及《卧佛镇老街联建房屋补充协议》。约定：由原告将自有的旧房土地126.75平方米作为出资，与被告联合开发建房。若一方违约，应赔偿守约方160000元违约金。房屋建成后，原告所应享受的住房及门面房折合800000元，由被告向原告支付全款后即享有该房屋的所有权和销售权。由于原、被告担心双方所签合同及补充协议在执行过程中发生分歧，遂申请由潼南区卧佛镇司法所居中调解，进一步明确了双方的权利和义务。双方在《人民调解协议书》第二条中约定：若被告未在约定的时间内给付原告房屋折价款，将承担以800000元为标准额度每月2%的利息。截止2015年5月为止，被告先后向原告给付了房屋补偿款716000元，余下84000元至今未付。原告多次要求被告付清余款，被告均以种种理由予以搪塞。被告王建恒辩称，被告与原告签订联建合同及补充协议属实；被告已向原告支付了房屋补偿款776000元而非原告诉称的716000元；因原告未按协议约定履行义务，故被告依法行使抗辩权，待原告依约履行相应义务后，被告愿意一次性向原告支付余下的房屋补偿款；被告仅仅是极少部分尾款未支付，不能按照800000元为基数并按月息2%计息。请求人民法院依法驳回原告要求被告支付到期利息和违约金的诉讼请求。经审理查明，原告王行中与任华碧系夫妻关系，二人在重庆市原潼南县卧佛镇三仙巷XX号处共同所有砖木结构住房一套（该房屋权利登记人为王行中；建筑面积为51平方米；国有土地用地面积为126.75平方米）。2013年8月26日，二原告与被告自愿签订了《卧佛镇老街联建房屋合同书》（以下简称联建合同）。双方在该合同中约定：一、合作方式：甲方（即二原告）提供原有旧房土地，乙方（即被告）提供资金进行“老街联建房”。甲方提供现有土地使用权面积为126.75平方米（证号：xxxx），房屋产权面积51平方米（证号：xxxxxx）。二、补偿方式：（一）乙方还甲方一层面积为80平方米，住房三、四楼房屋面积为220平方米。注：以上偿还面积均含公摊建筑面积，在旧房原位置（邻李颜雄）。（二）还去甲方的房屋面积后，乙方拥有房屋的所有权及销售权。（三）偿还房屋的面积如超出或不足面积实行多退少补原则，价格按门面4500元/平方米，套房2000元/平方米计算。三、房屋结构为现浇结构，水、电安装到门口。四、交房期为两年（从全部拆迁户旧房拆迁完毕之日起计时）。五、在施工过程中，乙方应按照国家规划建设相关要求施工，工程应按照国家相关规定标准进行验收。甲方有权利对工程质量监督，如有争议应双方协商解决。六、甲方应配合乙方在施工过程中的用水、用电及工程相关的左邻协调工作，所产生的费用由乙方负责。七、甲方配合乙方办理：规划、建设、报批、红线图、国土等相关手续，费用由乙方承担。八、工程完工后甲方配合乙方办理所有权房屋过户手续及产权证，乙方进行旧房拆迁工作。九、旧房由乙方负责拆除，旧房的材料由乙方所有，甲方应配合乙方进行旧房拆迁工作，甲方原屋基地有柴山纠纷由甲方负责处理。十、因战争、地震、动乱等不可抗拒因素，使工程停工或者不能按时交房，乙方不负责任。甲方提供的房产证是什么性质，乙方就办同样的房产证。若是集体的房产证变为国有证，甲方应补交税费。十一、未尽事宜由双方协商解决，签定补充协议，同样具有法律效力。十二、本协议从双方签字日生效，双方不得违反。如一方违约，应赔偿对方造成的损失，违约金16万元人民币。本协议一式两份，甲乙双方各持一份，双方签字生效。该合同签订后，原、被告又在当日自愿签订了《卧佛镇老街联建房屋补充协议》（以下简称补充协议）。双方约定：1、甲方（即二原告）只是提供原有旧房土地和协助乙方办理联建相关手续。2、乙方还甲方门市面积为80平方米，价格按4500元/平方米计算，折合人民币36万元，乙方还甲方住房面积为220平方米，2000元/平方米计算，折合人民币44万元。3、由乙方偿还房屋款给甲方现金80万元。4、首次付款10万元，时间不超过2013年8月31日，第二次付款10万元，时间不超过2013年12月30日，第三次付款20万元，时间不超过2014年6月30日，第四次付款40万元，时间不超过2014年12月30日。同年8月27日，原、被告在原潼南县卧佛镇人民调解委员会的主持下自愿达成以下协议：1、将《卧佛镇老街联建房屋合同书》中的还房补偿方式更改为《卧佛镇老街联建房屋补充协议》中的现金补偿方式（即补偿800000元人民币）。2、若王建恒未按协议约定时间支付给王行中商定的补偿金额，则王建恒应按总金额800000元标准支付王行中资金利息（利息按月息2%计算）并承担违约责任以及造成的损失。履行协议方式、地点、期限：按照《卧佛镇老街联建房屋合同书》和《卧佛镇老街联建房屋补充协议》内容中的约定方式履行。上述协议签订后，被告于2013年8月28日通过农村商业银行向原告任华碧转账支付了100000元。随后，二原告亦按照约定将涉案旧房交由被告拆除并另行修建。2014年6月27日，二原告向被告出具“收条”一份，载明：“今收到王建恒赔偿王行中卧佛街村三仙巷11号房屋赔偿款人民币400000元整”。2015年3月10日，二原告再次向被告出具“收条”一份，载明：“今收到王建恒赔偿王行中卧佛街村三仙巷11号房屋赔偿款人民币262000元整”。同年4月22日，被告通过邮政储蓄银行向王行中汇入房款40000元。同年7月18日，被告又向王行中在农业银行开设的622845047800125xxxx账户上存入现金14000元。此后，被告未再向原告付款。为此，原告诉至本院，请求如诉称。另查明，涉案联建房屋于2013年8月动工修建，在2014年2月全部完工。上列事实，有原、被告陈述、联建合同及补充协议、人民调解协议书、收条、银行交易明细、对账单、转账回单等在卷为凭，这些证据经开庭质证和本院审查，足以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。本案中，双方当事人争议焦点是：1、联建合同及补充协议的性质与效力；2、被告实际向原告支付的房款数额是77.6万元或是71.6万元？3、原告主张的利息及违约金应否得到支持？针对上述焦点，本院评判如下：一、关于联建合同及补充协议的性质与效力问题:本案中，二原告提供其共有的城镇房屋及国有土地，被告提供资金进行联合建房，双方为此签订了联建合同。但从该合同约定的内容及双方实际履行合同义务的情况看，二原告并不承担建房风险，也未参与被告建房的经营活动，其仅享受新建房屋的分配及所有权，故双方并非合作开发房地产的合伙人。从双方当事人签订的补充协议及之后的人民调解协议约定的内容分析，可以看出二原告实质上是将房屋转让给被告，被告通过买卖方式获得房屋的所有权，二原告获得该房屋的相应对价。因此，原、被告之间名义上是联合建房，实质上双方建立的是房屋买卖合同关系，二原告在该法律关系中作为出卖人，被告则为房屋的买受人。经本院审查，联建合同及补充协议系双方当事人自愿订立，合同内容并未违反法律法规强制性效力性规定。故该合同依法成立，合法有效，应当受到法律保护。庭审中，被告认为其签订联建合同及补充协议并非其真实意思表示，是受二原告胁迫所订立，但被告就此并未向本院举示相关证据予以证明。故对被告的这一辩解，本院不予支持。二、关于房款实际支付金额的认定问题：庭审中，二原告陈述其在签订协议后至今仅收到被告支付的房款总金额为716000元。而被告则辩称其已向二原告支付了房款776000元，并向本院举示了农村商业银行转账回单、二原告出具的二份收据。经本院审查，双方差异的地方产生在二原告出具的两份收据上。二原告陈述，由于被告付款方式均是通过银行转存，且其转存次数较多，故双方并未采取每次转款就出具收据的方式作为凭证。当被告要求出具收据时，就把之前分期付款的金额加在一起后统一出具收据，故该两份收据包含了原告在出具收据之日前被告向其支付的所有转存款数额。而被告在庭审中则辩解，在2015年3月10日出具的收据中确实包含了2015年2月9日的转账88000元及现金存款14000元，但2014年6月27日出具的收据中并不包括在此之前的转存款数额。已支付的776000元的构成为：1、2013年8月28日的转账100000元；2、2014年6月27日出具的收据400000元；3、2015年3月10日出具的收据262000元；4、2015年7月18日现金存款14000元。经本院审查二原告提供的银行交易明细，在2014年6月27日前，被告已先后四次向二原告转款379000元。如按照被告的这一辩解计算，被告在该日前就已向二原告支付了779000元。但事实上，被告在此后还多次向二原告付款数十万元。因此，被告的这一辩解与客观事实不符，本院不予支持。从日常生活经验法则分析，原告先收款再向被告出具总收据亦符合当地的交易习惯和日常生活逻辑。因此，可以确认被告在2014年6月27日前已向二原告支付房款400000元，在2015年3月10日前又向二原告支付了262000元。在此之后，被告又在4月22日、7月18日分别向二原告支付了40000元及14000元。故二原告认为被告实际付款数额为716000元的主张与事实相符，本院依法予以确认。依照双方的约定，被告应支付的房款数额为800000元，且最后支付的时间应为2014年12月30日前，但被告至今仍有84000元未予支付，故被告已构成违约，应当承担违约责任。因此，本院对二原告要求被告支付房屋补偿款84000元的主张依法予以支持。三、关于违约金及利息的问题：依照相关规定，经人民调解委员会调解达成的具有民事权利义务内容，并由双方当事人签字或者盖章的调解协议，具有民事合同性质。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除调解协议。本案中，原、被告在人民调解协议书中约定：若王建恒未按协议约定时间支付给王行中商定的补偿金额，则王建恒应按总金额800000元标准支付王行中资金利息（利息按月息2%计算）并承担违约责任以及造成的损失。本院认为，原、被告在卧佛镇人民调解委员会主持下达成的该协议系双方的真实意思表示，协议内容不损害他人利益，亦未违反法律法规禁止性规定，故该约定合法有效，应当依法予以保护。经本院审查，王建恒除首次付款是按照约定的时间、数额履行外，其余款项均未按照协议约定的时间支付，且其至今未全额付清。故王建恒应当依照人民调解协议书的约定以800000元为基数并按月息2%的标准向二原告支付资金占用利息。虽然双方未对利息的起算时间和终止时间未作约定，但依照相关规定，利息应当从违约之日起开始计付，并计算至被告实际清偿应付的800000元之日止。本案中，被告在2013年12月30日前就应按照约定向二原告支付房款100000元但其未予支付，故其从2013年12月31日起就已构成违约。因此，利息应当从次日开始计算至其全部付清之日止。因二原告在本案中就利息的期间仅主张了6个月，此系当事人对自己实体权利的自由处分，且不损害他人利益，本院对二原告的这一主张应予尊重。故被告应当向二原告支付的利息数额为96000元（800000元×6月×2%）。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约金的数额应该与损失大体相当。本案中，双方当事人虽然约定了违约金的数额为160000元，但双方又同时约定了延期付款应当以800000元为基数并按月息2%的标准支付资金占用利息。如前述，被告已经按照约定承担了支付资金占用利息的违约责任，其对二原告的损失已经进行了弥补。因违约金本是损失填补性质，具有赔偿性，且二原告亦未举示相关证据证明被告的违约行为给其造成的经济损失已明显超过应获得的利息损失赔偿额。故二原告要求被告在支付利息后还应按照约定承担160000元违约责任的主张，本院不予支持。庭审中，被告认为二原告未按照联建合同及补充协议履行配合办理相关手续及房屋产权转移登记的义务，已构成违约。被告之所以未支付房屋尾款，是依法行使抗辩权，故被告不应当承担利息和其他违约责任。因被告对其辩解并未举示充分的证据加以印证，故本院对被告的这一辩解不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告王建恒在本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向原告王行中、任华碧支付房款84000元。二、被告王建恒在本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向原告王行中、任华碧支付利息96000元。三、驳回原告王行中、任华碧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6400元，减半收取3200元（此款原告已预交），由被告王建恒负担1800元，原告王行中、任华碧负担1400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  沈德建二〇一六年十二月十三日书记员  邓 涛