广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0402民初6752号原告：珠海经济特区白莲实业发展总公司，住所地珠海市香洲区。法定代表人：江镜耀，董事长。委托诉讼代理人：廖绍业，男，汉族，住珠海市香洲区，系该公司业务员。被告：张秀敏，女，汉族，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：邵健，广东莱恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：林伟杰，广东莱恩律师事务所律师。原告珠海经济特区白莲实业发展总公司（以下简称白莲公司）与被告张秀敏确认合同无效纠纷一案，本院于2016年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白莲公司的法定代表人江镜耀、委托诉讼代理人廖绍业，被告张秀敏的委托诉讼代理人邵健和林伟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白莲公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告白莲公司与被告张秀敏1996年8月18日签订《房地产买卖契约》无效；2.全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系香洲区吉大官村村委会在1986年间成立的子公司为集体企业。根据珠国土许字（1990集）第266号集体建设用地单位为官村村委会。根据珠海市建设用地许可证用地单位为官村村委会（地址：吉大九洲大道北侧官村村口自留用地）。2014年12月9日，珠海市住房和城乡规划建设局（以下简称珠海市住规建局）向原告提供1990规字449查询结果，在1990年12月26日批准官村村委会建设官村XX号综合楼共六层（又称官村大厦），在1993年建成。该三份证据证明：1、该土地为官村集体自留用地。2、用地单位为官村村委会。3、所建成的官村大厦产权人为官村村委会。根据《中华人民共和国民法通则》第74条规定，该官村XX号楼综合楼的物业属官村村委会集体所有的建筑物（即是官村农民集体所有，受法律保护）。在1996年8月18日，原告原法定代表人官杨金与被告张秀敏，签订官村综合楼XX号楼第XX层西侧起第XX间41.3平方米的《契约》，该《契约》的第九点注明：本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查准后生效。该《契约》一直没有经房地产登记中心批准，至今没有办理房产证，该《契约》至今未生效。并且原告无权处分官村村委会的官村综合楼XX号楼第XX层西侧起第XX间41.3平方米集体物业，违反多方面法律等行政法规的强制性规定情况如下：一、原告与被告签订《契约》违反《中华人民共和国土地管理法》（1988年修订）。该法第41条规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准”，可见，当时城镇户口居民协议购买使用农村宅基地上房屋的，是以县级人民政府批准为生效要件之一。原告与被告签订《契约》，但涉案房屋土地性质属农村集体所有土地，由于未办理相应的政府审批手续，致使该《契约》一直未生效。1999年5月6日，国务院办公厅颁布实施的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发【1999】39号）明确规定“农村的住宅不得向城市居民出售”，此后，被告《契约》不具备生效。该《契约》实质上一直没有发生效力。城镇非农业户口居民建住宅，属集体土地上所建房屋，该《契约》应该依法认定为无效《契约》。根据(2011)珠金法民一初字第224号及(2011)珠中法民三终字第201号的案例与原告和被告所签订的《契约》同一个性质，原告认为该《契约》应该属于无效《契约》。二、被告的《契约》违反《广东省农村集体资产管理条例》(1996年3月1日实施)第12条（二）、（五）的规定，转让官村村委会的官村综合楼XX号楼第XX层西侧起第XX间41.3平方米集体财产，未经依法评估损害集体利益及第19条（三）、（六）的规定，未经过村民过半数同意处分官村村委会的官村综合楼XX号楼第XX层西侧起第XX间41.3平方米集体财产，该《契约》应该属于无效合同。三、被告的《契约》违反《中华人民共和国村民委员会组织法》（试行）(1987/11/25)第11条的规定。未经过村民过半数同意处分官村村委会的官村综合楼XX号楼第XX层西侧起第XX间41.3平方米集体财产。根据粤检民抗字【2011】292号的案例，查明原告与官村村委会的关系，并且认为原告无权处置官村村委会的集体财产。根据(2012)粤高法审监民提字第133号的案例，官村村委会的集体财产变更必须在符合法律法规的前提下，涉及村民利益，必须经过半村民讨论决定和办理。原告与被告所签订的《契约》未经过村民过半讨论通过，该《契约》不符合法律规定。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第58条（四）、（五）、（七）的规定，在1996年8月18日原告原法定代表人官杨金与被告签订《契约》处分官村村委会的官村综合楼XX号楼第一层西侧起第三间41.3平方米集体财产，违反上述相关法律等行政强制性规定，证据确凿，原告认为原告与被告在1996年8月18日所签订的《契约》从行为开始起就没有法律约束力，应该依法认定无效。为此，请求法院查明事实，支持原告的请求，依法维护官村集体合法权益。原告白莲公司为其主张提供了以下证据：1.珠国土许字（1990集）第266号；2.珠海市建设用地许可证；3.1990规字449查询结果；4.官村综合楼XX号楼平面图；5.房地产买卖契约；6.国办发【1999】39号；7.粤检民抗字【2011】292号；8.（2012）粤高法审监民提字第133号；9.（2012）粤高法证字第806号；10.珠香府办【2001】86号；11.香洲区原行政村集体资产处理指导性意见（珠香“村转居”字【2001】1号）；12.珠海市香洲区城中旧村房地产权及附属物补偿核定表（官村综合楼XX号楼）；13.珠国土（土管）函【2007】43号；14.关于慎重处理吉大官村集体自留用地问题的意见；15.珠国土（土管）函【2008】35号；16.珠海经济特区白莲实业发展总公司村民（股东）会决议/现场记录/公证书；17.证明；18.企业机读档案登记资料；19.证明；20.（2016）粤0402民初4622号法庭审理笔录；21.购房合同书；22.（2011）珠金法民一初字第224号民事判决书；23.（2011）珠中法民三终字第201号民事判决书；24.珠改函【2003】28号；25.房屋拆迁许可证；26.1991规字308查询结果；27.1991规字307-1查询结果；28.1991规字307-2查询结果；29.1992规字111查询结果；30.房地产权登记表（厂房1-2层共2份）；31.投诉书；32.珠海市公安局经济犯罪侦查支队案件回告通知书；33.暂不收押通知书。被告张秀敏辩称，双方签订的合同合法有效，且已实际履行完毕。一、根据被告提交的证据3《保证书》以及证据5珠府办复[1991]57号《关于白莲实业发展总公司在官村工业区出售部分楼房问题的批复》，原告作为“官村工业区”楼房的经营销售主体是直接由珠海市人民政府在1991年3月29日批准的。而原告所出具的《保证书》也证明原告已经获得了涉案房产的经营权。至于珠海市人民政府在批准前是否审核过“官村工业区”楼房有无经村民大会决议等情形，被告并无权进行干预。原告如果认为其没有对外销售“官村工业区”楼房的资格，应当向市政府主动说明问题并由市政府对此作出决定。因此，在市政府没有撤销该《批复》之前，被告作为善意第三人，有充分的依据相信原告将涉案商铺出卖给被告是合法有效的民事行为，并有权依据签订的《房地产买卖契约》取得合同项下房产的物权权利。二、被告购买涉案房产并没有违反《土地管理法》等法律法规的强制性禁止性规定。其一，根据被告提交的证据十五珠国土字[2016]767号《不予赔偿决定书》，证明了案涉原官村村委会名下的集体土地早在1984年就被全部统征，土地性质已经转为了国有土地；其二，原告在1991年取得了政府批复可对案涉房产对外出售；其三，原告在1991年5月31日与珠海经济特区滩涂开发总公司签订的《合作经营合同书》中也记载了案涉房产可对外销售的性质；其四，珠海市人民政府房产登记、规划、国土、拆迁主管部门均认可了包括被告在内等房产业主的产权人地位及权利，并要求由作为开发商的原告交纳地价款后为被告在内的各个小业主进行确权；其五，原告本身也多次认可被告的产权人地位和权利，并与被告、珠海市南福房产开发有限公司共同在2006年1月20日签订了《官村大厦底层商铺拆迁补偿合同》；其六，被告作为案涉房产的实际权利人以及被拆迁人的资格也得到政府拆迁主管部门的审核认定，并按照拆迁合同的约定获得了拆迁补偿。综上，在案涉土地性质已为国有土地，且原告本已取得对外销售案涉房产的政府批复的情况下，被告购买案涉房产的行为依法合法有效，被告依法是涉案房产的产权人。这也是得到原告及政府各个主管部门确认的事实。三、案涉《房地产买卖契约》未交由房地产买卖主管机关审查，不影响其成立并生效。依据合同第九条约定，双方约定了案涉《房地产买卖契约》的生效要件之一是交由房地产买卖主管机关审查批准，但双方均未履行该约定，且该约定内容实际上也并非合同生效的法定强制性要件。首先，该条约定是历史条件下珠海市房管局所印制的格式文本中的固定条款，并非原、被告双方在订立合同时的真实意思表示，也没有法律依据的规定，况且自90年代珠海存在该格式条款的《房地产买卖契约》以来，还无一例因该条款未履行而被拒绝产权登记或者被司法、仲裁机构认定为无效或者未生效的。总而言之，该条款的设立没有法律依据，也从来未曾被使用过，连制定该条款的机构都未曾据此作出合同未生效的认定。恰恰相反，针对包括案涉房产在内的官村XX号综合楼的合同问题，珠海市房地产登记中心于2006年1月20日向市信访办呈报的珠房登字【2006】153号《关于解决官村大厦综合楼办证问题的处理意见》中明确认可了小业主向原告所购买房产的产权权利。其次，从法律上讲，该条款正如上述所讲，并非原、被告之间在订立合同时的真实意思表示，故双方在签订该份合同后，早已就房款的支付以及房产的交付等合同主要内容予以了履行且履行完毕。依据《合同法》第七十七条的规定，原、被告事实上以履行行为变更了《契约》中的该款格式条款。按照《商品房买卖合同司法解释》第六条第二款的规定，案涉《房地产买卖契约》已经依法成立并生效。四、原告有权出售案涉房产，不存在无权处分一说。1、原告引用《广东省农村集体资产管理条例》的规定主张合同无效。对此，如上所述，原告在1991年就已经获得政府批复并对外销售官村大厦，而获得批复所需的程序及文件是否完善无疑应由市政府审查。并且该条例也是在1996年才实施，对本案原告取得的经营销售权无溯及力，且依据《合同法》的规定，条例是地方性法规，依法不能作为认定合同有效性的法律依据。2、依据原告在（2015）珠香法民三初字第216号案件的陈述，原告与官村村委会实际就是一套人，其作为集体所有制企业，是官村村委会下设的工贸公司，享有官村村委会的经济管理职能，且涉案官村大厦的销售以及拆迁处理一直都是以原告的名义进行处理，原告也实际从销售及拆迁中获得收入和补偿。因此，原告也承认了其自身是官村大厦的实际权利人，与被告签订《房地产买卖契约》不存在所谓“无权处分”一说。3、被告提交的珠改函[2006]20号《关于官村旧村改建范围内XX号综合楼确权问题的函》、珠房登字[2006]153号《关于解决官村大厦综合楼办证问题的处理意见》、《关于官村XX号综合楼确权问题的请示》及珠规验函[2007]372号《关于官村1#综合楼规划验收情况的函》共同证明了原告就是案涉官村大厦的开发商，并负有缴交地价款及为被告等小业主办理确权办证的义务；而原告也实际将官村大厦全部出卖给了小业主，且原告出卖物业的款项已经全部成为村集体收入的事实。因此，原告作为开发商的法律地位以及出卖房产的行为均得到政府部门的认可，其是完全有权出卖案涉房产的。4、至今为止，原告所称的权利人官村村委会并无就本案所涉及财产提起诉讼或者追索财产权利，更没有主张案涉合同无效的行为。被告张秀敏为其主张提供了以下证据：1.《房地产买卖契约》及发票；2.《官村大厦底层商铺拆迁补偿合同》；3.原告于1998年7月23日出具给被告的《保证书》；4.珠改函【2006】20号《关于官村旧村改建范围内XX号楼综合楼确权问题的函》；5.珠府办复【1991】57号《关于白莲实业发展总公司在官村工业区出售部分楼房问题的批复》；6.珠房登字[2006]153号《关于解决官村大厦综合楼办证问题的处理意见》；7.《关于官村XX号楼确权问题的请示》；8.珠规验函【2007】372号《关于官村1#综合楼规划验收情况的函》；9.（2015）珠香法民三初字第216号案件的《法庭审理笔录》；10.（2013）民再申字第10号《民事裁定书》；11.原告就官村大厦一层商铺与姚光签订的《商品房买卖合同》及发票；12.原告就官村大厦一层商铺与黄景佐签订的《房地产买卖契约》及发票；13.官村村民向吉大街道办联名出具的要求停止原告一切经济活动（包括公章暂定使用）的请示；14.《珠海经济特区白莲实业发展总公司章程》；15.珠国土字【2016】767《不予赔偿决定书》；16.《关于廖先生投诉官村旧村改造有关事宜的答复》；17.《关于官村村民自治组织换届的申请》及《请示》；18.《请求珠海市人大监督村民组织选举的函》；19.《关于官村村民自治组织换届的申请（二）》；20.《通知》。经审理查明：原告白莲公司系由香洲区吉大官村村委会在1986年开办的集体企业。2001年发布的《香洲区民政局关于在62个行政村设立社区居民委员会的实施意见》和《香洲区原行政村集体资产处理指导性意见》（珠香“村转居”字［2001］1号）规定，珠海市香洲区决定在62个行政村设立社区居民委员会，原行政村的社会管理职能与经济管理职能在设立社区居民委员会后分离。2002年，官村村委会的经济管理职能转交给白莲公司，社会管理职能转交官村社区居民委员会。1990年，珠海市国土局向官村村委会颁发珠国土许字（1990集）第266号《国有、集体（私人）建设用地许可证》，划定在官村自留用地内的3783.425平方米给官村村委会作为建综合楼用地。官村村委会于1993年在此用地范围内建设了官村综合楼XX号楼和2号楼，其中XX号综合楼又称官村大厦。1996年8月18日，原、被告签订《房地产买卖契约》，约定原告将官村综合楼XX号楼第XX层西侧起第XX间的房地产（建筑面积41.3平方米）以330400元的价格转让给被告张秀敏，等等。1996年12月24日，被告张秀敏向原告白莲公司支付购房款330400元，同日原告白莲公司向被告张秀敏开具了收取上述购房款的发票。1998年7月23日，原告白莲公司发出《保证书》，写明：“官村大厦XX、XX号楼绝大部分已出售，由于涉及需补交珠海市国土部门费用，至今仍无法办理官村大厦的产权证明文件。”“我公司作出保证：官村大厦XX号、XX号楼由于我公司欠交市国土部门费用而未予以购房者办理房地产证书，我公司负完全责任。”2003年9月，南福公司获发房屋拆迁许可证，获准对官村旧村改建红线内的旧房实施拆迁。2006年1月20日，以南福公司为甲方，张秀敏为乙方，白莲公司为丙方，三方签订一份《官村大厦底层商铺拆迁补偿合同》，约定：官村大厦系丙方开发建设的综合楼，其底层西侧起第三间商铺丙方于1996年8月18日卖给乙方，但一直未办理房地产权证；现因旧村改建需要拆迁，乙、丙方均同意将乙方已拥有实际产权的该商铺交由甲方拆迁改建；乙方选择现金补偿的15.19平方米，现金补偿合计144305元，此笔款项在签订本合同后7天内支付50%，余款在乙方搬迁完毕并将钥匙交给甲方后7天内支付完毕；乙方选择产权补偿30.03平方米，以抽签结果确定回迁商铺；等等。之后，南福公司向张秀敏付清了全部现金补偿款，张秀敏取得了回迁房产锦园XX栋XX层XX号商铺。2006年5月10日，珠海市香洲区改造城中旧村建设文明社区领导小组（以下简称香洲区改建领导小组）向珠海市规划局发出《关于官村旧村改建范围内XX号楼综合楼确权问题的函》（珠改函[2006]20号），主要内容是：官村于1992年开始自行改建，2000年纳入全市城中旧村改建统一规划管理范围。根据原签订的历史合同，该项目由南福公司开发建设。其中官村旧村改建范围内的XX号综合楼于1990年办理报建手续，报建面积3070平方米，实建面积4376.86平方米，上述建筑物原为官村村委会自用物业，后全部卖给小业主。鉴于上述建筑物已卖出，成为村集体收入，为加快该项目旧村改建工作，维护广大小业主的切身利益，经研究，建议根据珠府办复[1991]57号文的精神，由官村股份合作公司向贵局补办报建手续，并补交相应地价后将产权确认到相关小业主名下。函件将《关于白莲实业发展总公司在官村工业区出售部分楼房问题的批复》（珠府办复[1991]57号）作为附件。该批复系珠海市人民政府办公室于1991年向白莲公司作出，内容是：你公司关于在“官村工业区”出售部分楼房的请示收悉，经研究，同意你公司在官村工业区按报批项目和数量经营部分商品房，但必须按珠府[1988]53号文规定，补交50%的配套费，并向工商、税务、房管等有关部门办理有关手续。2006年7月10日，白莲公司向珠海市规划局提交《关于官村XX号楼确权问题的请示》，称我村旧村工作正顺利展开，但关于XX号综合楼的确权问题尚未处理完毕，该楼于1992年经规划部门同意建设，报建6层实建8层，我司已按实际建设面积全部销售给小业主，为推进改建工作和保障小业主权益，我司曾于2005年底向市改建领导小组请示，对该部分超建面积按农村经营房地产标准地价补交地价后进行确权，市改建领导小组批文同意我司向贵局补办相关手续。2006年11月20日，珠海市房地产登记中心作出《关于解决官村大厦综合楼办证问题的处理意见》（珠房登字[2006]153号），就购买官村XX号综合楼住宅的41户业主反映的不能办证问题提出处理意见，指出XX号综合楼存在违规超建、欠地价、没有消防验收证明等问题；认为该楼属历史问题楼盘，为妥善处理好历史遗留问题，保障购房业主的合法权益，故提出由市规划局按实测面积给予规划验收、白莲公司支付欠缴地价并向消防局申办消防验收手续等处理意见。(2016)粤0402民初4622号案庭审中，白莲公司表示，XX号综合楼的41户业主，除了其中7户，其他人目前均已办理了房产证。2007年7月15日，珠海市规划局向白莲公司发出《关于官村1#综合楼规划验收情况的函》（珠规验函[2007]372号），主要内容是：你公司申请1#综合楼规划验收的资料已收悉。该楼于2006年8月通过规划验收，但因未按要求补办地价手续而没有发《规划验收合格证》。经我局研究，因该楼现已拆除，不符合核发《规划验收合格证》的要求，所以不核发《规划验收合格证》，等等。白莲公司2013年6月16日的章程规定，公司设董事会，董事会设董事长1人；董事会由村民会议选举产生，每届任期三年，可连选连任，董事任期届满未及时改选，在改选前，原董事经村民户代表过半数同意可以继续履行董事职务二年。该届董事会于2016年6月到期后没有组织进行改选。白莲公司称按照部分村民户代表的决定，董事继续履行职务二年。张秀敏称目前吉大街道办正组织白莲公司进行董事监事的改选，暂时没有结果。张秀敏同时主张白莲公司在本案中提起的诉讼，是白莲公司个别人的个人行为，同时官村过半数村民也曾向吉大街道办联名要求停止白莲公司一切经济活动，因此，白莲公司的起诉不合法。本院认为，白莲公司工商登记的法定代表人仍为江镜耀，其在提起本案诉讼时，提供了符合规定的诉讼主体资格材料，其起诉民事诉讼符合受理条件，故被告张秀敏就原告白莲公司主体资格提出的异议依据不充分，本院不予采纳。白莲公司和张秀敏于1996年签订了关于买卖官村综合楼XX号楼第XX层西侧起第XX间房地产的《房地产买卖契约》，对于该合同的效力，本院分析认定如下：一、官村村委会于2002年进行了“村转居”，其社会管理职能与经济管理职能分离，经济管理职能转交给白莲公司。因此，白莲公司对原以官村村委会名义报建建设的官村综合楼有处分权。事实上，村转居后，与官村综合楼相关的报告申请均由白莲公司作出，政府部门的相关批复函件等文件也是针对白莲公司。二、根据有关部门作出的许可证、批复和函件等文件，可以证实，官村综合楼是官村村委会经审批，于1993年在其自留用地上建设的，其对外销售应当办理审批手续。香洲区改建领导小组于2006年5月作出的《关于白莲实业发展总公司在官村工业区出售部分楼房问题的批复》及附件《关于白莲实业发展总公司在官村工业区出售部分楼房问题的批复》（珠府办复[1991]57号），以及珠海市房地产登记中心于2006年11月作出的《关于解决官村大厦综合楼办证问题的处理意见》（珠房登字[2006]153号）等文件，可以反映相关部门曾允许白莲公司经营商品房，且同意在白莲公司办理相关手续后给予购买官村综合楼的小业主办理产权登记，实质是同意白莲公司销售相关房产。相同地块上同时建设的XX号综合楼的大部分购房业主最终办理了产权登记，也印证了这一点。三、关于原告白莲公司提出的其未依1996年3月1日实施的《广东省农村集体资产管理条例》的规定评估涉案房产的价值后再转让给被告张秀敏、《商品房买卖合同》无效的主张，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条关于“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”的规定，《广东省农村集体资产管理条例》不是认定合同效力的依据，原告白莲公司的该项主张依据不充分。四、关于白莲公司提出的转让涉案商铺未经村民大会讨论并取得过半数同意，违反《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定而无效的主张。本院认为，原告白莲公司也没有举证证明转让涉案商铺属于应当由村民大会讨论并取得过半数同意的事项，原告的该项主张依据不充分。综上所述，原告白莲公司已经获准在办理相关审批手续的情况下，可以转让官村XX号综合楼的房产，而后XX号综合楼由于官村旧村改建而被拆除，导致相关的审批手续没有继续进行，而原告白莲公司主张的关于合同无效的其他理由均不成立，因此，应当认定原、被告签订的《商品房买卖合同》未生效，原告白莲公司主张该合同无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定，判决如下：驳回原告珠海经济特区白莲实业发展总公司的诉讼请求。案件受理费减半收取3128元，由原告珠海经济特区白莲实业发展总公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  崔少俊二〇一六年十二月十五日书记员  陈晓容