福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)闽06民终1927号上诉人（原审被告）卢福展，男，1970年3月18日出生，汉族，经商，住福建省长泰县。委托诉讼代理人陈帅，福建闽卫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）蔡志英，女，1983年7月26日出生，汉族，经商，住福建省长泰县。原审第三人陈温明，男，1960年7月26日出生，汉族，职工，住福建省长泰县。上诉人卢福展因与被上诉人蔡志英、原审第三人陈温明案外人执行异议之诉纠纷一案，不服长泰县人民法院(2016)闽0625民初199号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人陈帅、被上诉人蔡志英、原审第三人陈温明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判查明：2015年4月20日，原告蔡志英（协议乙方）与第三人陈温明（协议甲方）签订《房地产买卖协议书》一份，约定：1、甲方自愿将址在长泰县古农农场银塘街工业北路、土地证号泰国用（2010）第x号，房权证号古农场字第××号、地号x、图号x沿街房屋及店面（建筑面积176.08平方米）出售给乙方；2、总房价为人民币700000元，乙方应于2015年4月20日支付人民币250000元作为定金；3、若甲方在2015年7月30日日前未将房产权证及土地使用证过户给乙方，上述定金改为租用店面15年，乙方应于过户后2个月内，付清购房余款。该协议最后备注栏载明“购买房屋和店面定金人民币250000元已收”，陈温明在收款人项下签名。2014年2月14日，陈温明以上述古农农场银塘街x号房产（房权证号古农场字第××号）作抵押，向漳州市宏原典当有限公司借款人民币500000元，并办理了抵押登记。2015年7月30日，原告蔡志英与陈温明所签订协议约定的过户期限届至，因借款未偿清，以致无法过户，购房事宜搁浅。后原告蔡志英经与陈温明协商继续购房事宜，由蔡志英代为偿还陈温明欠漳州市宏原典当有限公司借款人民币500000元作为应交付购房款，超出部分作为陈温明对蔡志英的欠款。2015年12月1日蔡志英通过其账户转款人民币500000元至漳州市宏原典当有限公司法定代表人施燎原账户。当日，该公司以主债权消灭为由向长泰县房地产交易与权属登记所申请注销抵押登记，并实际注销。2016年1月7日，漳州市宏原典当有限公司出具证明一份，证实原告蔡志英转入施燎原账户的人民币500000元系替陈温明偿还陈温明、王秀月以房抵押向该公司的借款。2015年12月1日，原告蔡志英与陈温明、王秀月在抵押登记注销后签订《存量房买卖合同》一份，约定：××房产坐落于古农农场银塘街x号（详见长泰县房权证古农场字第××号房屋所有权证）；房产成交价为人民币150000元，于2015年11月30日交付等。2015年12月1日，长泰县价格认定局接受长泰县地方税务局委托，为委托方提供征税依据。当日的泰价认定[2015]x号《关于存量房征税的价格认定意见书》确定“认定标的为陈温明位于长泰县古农农场银塘路x号自建房，建筑面积176.08平方米”，证号为泰国用（2010）第x号、长泰县房权证古农场字第××号；价格鉴定意见：认定标的计税价格为人民币357550元。2015年12月1日当日第三人陈温明将上述房产的产权证及土地使用证交给原告蔡志英。次日，交付该房产。2015年12月14日，原告蔡志英交纳了因房屋权属转移应缴的全部税费。当日，在申请办理房产过户时知晓所购房产已被法院查封。2015年12月22日，原告蔡志英申请将该房产自来水另行安装户头至自己名下，自来水公司出具“安装工料款”的相应发票。被告卢福展因与第三人陈温明的民间借贷纠纷以致诉讼，法院作出（2014）泰民初字第2198号民事调解书。后卢福展申请强制执行人民币60000元。2015年12月8日，法院作出（2015）泰执字第639号执行裁定书，依据已发生法律效力的民事调解书，查封了陈温明所有的址在福建省长泰县古农农场银塘街x号房产一套（产权证号x），即本案所涉房产。2015年12月23日，原告蔡志英作为案外人对执行标的向本院提起书面异议。2016年1月7日，法院作出（2015）泰执异字第8号民事裁定书，认定蔡志英提出的异议理由不成立，裁定“驳回案外人蔡志英提出的异议”。蔡志英由此于2016年1月21日向法院提起案外人执行异议之诉。原判认为，《中华人民法院共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案即是蔡志英作为卢福展与陈温明民间借贷纠纷一案的案外人，对卢福展在申请执行债务人陈温明的涉案房产时提出的案外人执行异议之诉，蔡志英的诉请与据以执行的实体判决无关，该诉的提起符合法律规定，至于该诉应否支持，应以其对涉案标的是否享有足以阻却强制执行的权利进行判断。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，涉案房屋因被告卢福展与第三人陈温明的民间借贷纠纷已被本院查封。而原告蔡志英于查封前2015年4月20日，与第三人陈温明签订了房屋买卖协议，又最终于2015年12月1日达成履行合意。在2015年4月20日的协议中，陈温明即已注明收到购房定金人民币250000元，且在2015年12月1日为继续履行购房协议，原告转账人民币500000元于房屋抵押权人，替陈温明偿还借款作支付购房款。再结合长泰县价格认定局2015年12月1日的《关于存量房征税的价格认定意见书》（泰价认定[2015]168号）可知，原告已向税务部门提出购房纳税申请，故而才有税务部门委托认定房屋价格的事实存在。以及此后原告于2015年12月14日交纳购房相关税费的事实，均表明原告蔡志英已履行了房屋买卖协议的主要义务，在被告无相反证据予以否定蔡志英与陈温明之间房屋买卖的意思表示时，依法认定原告蔡志英与第三人陈温明之间的房屋买卖法律关系成立并合法有效。对于购房款的支付问题。原告蔡志英与第三人陈温明约定的购房款为人民币700000元，在2015年4月20日协议签订之时，陈温明即已注明收到定金人民币250000元。原告又举证了2015年12月1日转账人民币500000元于房屋抵押权人法定代表人账户的转账凭证，且于当日转账成功后，抵押权人即申请解除抵押，并由房产部门实际注销抵押登记。上述事实均表明在法院查封涉案房屋前，原告已全部支付了购房相应对价。关于房产交付问题。原告蔡志英及第三人陈温明均表示，涉案房屋在转账人民币500000元发生后已交与原告使用，且从原告提交的用水“安装工料款”发票反映，用水设施安装于农场二建旁，亦即涉案房屋所在地，由此表明涉案房屋的水表户头已登记在原告蔡志英名下，该房已实际交付于原告蔡志英。关于蔡志英未办理房屋过户手续，其自身是否具有过错的问题。原告蔡志英与第三人陈温明房屋买卖过程中，自协议签订至最终履行，前后虽相隔近半年时间，但因当时陈温明将该房抵押借款尚未还清借款、未注销抵押，无法过户的事实存在，故此事暂时搁置亦符合情理及购房者的一般心理状态。在2015年12月1日，原告替陈温明偿还借款，以促使涤除抵押权，满足过户条件，且当日即由税务部门申请对房屋价格进行认定。以上说明原告在积极履行房屋买卖合同义务，配合完成过户手续。故涉案房屋在法院查封时虽尚未办理过户登记手续，但原告对此并无过错。综上所述，原告蔡志英已交纳全部购房款及相关税费，并实际占有该房屋，且陈温明对双方间房屋买卖不持异议，该房应归原告所有。蔡志英要求对涉案房屋不予执行符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，应予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决：一、址在福建省长泰县古农场银塘街x号房屋（长泰县房权证古农场字第××号）归原告蔡志英所有。二、停止对位于福建省长泰县古农场银塘街x号房屋（长泰县房权证古农场字第××号）的执行。原审法院宣判后，原审被告卢福展不服一审判决，向本院提起上诉。上诉人卢福展上诉称：1、对于被上诉人支付了定金250000元，属于大额款项，仅第三人在协议中的备注，缺乏依据证实，依法不应当予以认定；2、被上诉人作为购房人，在购置房屋时必然对房屋产权进行充分的了解，故被上诉人对于房屋被抵押的情况必然已知，原审认定是事后才知道未注销抵押无法过户与客观事实不符，假如确实是事后才知道的，也说明被上诉人购置房屋时未对房产进行必要的了解，仍有过错；3、被上诉人并无证据证实何时执掌房屋，原审认定的交房时间缺乏依据；4、假定买卖协议真实，对于原审认定被上诉人交纳了全部税费是错误的，应认定被上诉人税收并未依法缴齐。被上诉人蔡志英答辩称：一、上诉人卢福展的上诉理由没有事实和法律依据，不应支持。1、蔡志英已支付全部购房款750000元，卢福展对其中的250000元有意见，但没有提供证据证明。其实，出卖人陈温明也承认有收到全部购房款，如没有收到，就不会办理过户手续。2、卢福展认为蔡志英没有及时办理过户手续就存在过错，没有事实依据。3、出卖人陈温明在一审时也承认在办理过户手续前已将房屋交付给蔡志英使用，卢福展对此有异议，但没有证据证明。二、一审法院的判决事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持。蔡志英是善意购买房产，并无过错，该房屋买卖合同合法有效，蔡志英享有对址在古农农场银塘街x号的房屋(房产证号：长泰县房权证古农场字第××号)所有权，并享有足以排除强执执行的民事权益，法院不得对该房屋采取执行措施。1、蔡志英与陈温明之间不存在恶意窜通逃避债务的故意，而是善意购买该房产。2015年4月2O日，蔡志英与第三人签订《房地产买卖协议书》，蔡志英向第三人购买址在古农农场银塘街x号的房屋，该买卖合同合法有效。2、原告已交清了全部购房款750000元。3、买卖双方在办理过户手续前已完成了房屋及钥匙等交接，并且原告也实际占有房屋使用，合同已全部履行完毕。4、房屋作为不动产转让需要过户登记，最终办理没有完成过户责任不在原告，原告在房屋交易过程中没有过错(另附房屋买卖全部资料)。5、根据《最高人民法院关于人民法院在民事执行中查封、扣押、冻结财产的司法解释》，“对于被执行人财产的执行，凡涉及第三人利益，应当保护第三人利益。被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”从维护交易秩序和善意一方的利益出发，如由于登记部门的原因，或者其他非原告所能去控制的原因，应当认定原告已经取得房屋的所有权，应当解除对其的查封、扣押、冻结，不得对该房屋采取执行措施。6、蔡志英享有对该房屋的所有权变更登记到其名下的请求权，针对是该房屋。而卢福展享有的是对陈温明的金钱债权，且数额只有60000元。因此，蔡志英的请求权优先且重要于卢福展的金钱债权，应优先保护蔡志英的权利。卢福展的金钱债权完全可通过其他执行措施进行保护。原审第三人陈温明答辩称：我们对法律不是很熟悉，20000元本来应是写成定金才对，我们农村人比较不懂得这些东西；我现在欠了钱，被查封房产，60000元也不是很大一笔，买卖也是为了还钱，赶快把钱还给上诉人事情就解决了。经审理查明，双方当事人对原判认定的事实除对“2015年12月1日当日第三人陈温明将上述房产的产权证及土地使用证交给原告蔡志英。次日，交付该房产。”及“2015年12月14日，原告蔡志英交纳了因房屋权属转移应缴的全部税费。”有异议外，其余事实均无异议，对无异议的事实，本院予以确认。另查明，关于原审第三人陈温明是否于2015年12月1日当日将上述房产的产权证及土地使用证交给蔡志英及次日交付房产的事实，有被上诉人蔡志英与原审第三人陈温明在一审庭审中较为一致的陈述，上诉人也未能提供证据否认这一事实，可以认定；关于蔡志英于2015年12月14日交纳了因房屋权属转移应缴的全部税费的事实，有蔡志英在一审庭审中提供的原始票据予以证实，可以认定。本院认为，关于被上诉人蔡志英与第三人陈温明的房屋买卖是否已支付全部房款及已实际占有的事实，有相关票据、买卖合同等书证证明，买卖双方对该部分事实均无异议，可以认定。关于定金250000元，双方在签订协议书时，备注：购买房屋和店面定金人民币：贰拾伍万元整已收。收款人：陈温明。上诉人主张仅第三人在协议中的备注、缺乏依据证实、依法不应当予以认定的上诉理由不能成立，不予采纳；其上诉认为被上诉人并无证据证实何时执掌房屋、原审认定的交房时间缺乏依据的上诉理由亦与客观事实相违背，不予采信；关于房屋未办理过户登记手续，蔡志英是否存在过错的问题，从蔡志英在满足过户条件的当日即由税务部门申请对房屋价格进行认定并积极缴纳税费等一系列行为看，其没有怠于行使过户登记的行为，也即蔡志英在办理过户登记过程中不存在主观过错，之所以未能办理产权过户登记的原因是由于法院的查封这一客观障碍，上诉人认为被上诉人在购置房屋时必然对房产进行必要的了解或缺乏必要的了解，均有过错，该上诉理由与法律规定的过错的本意相违背，不能成立，不予采纳；至于上诉人提出原审认定被上诉人交纳了全部税费是错误的上诉理由与客观事实不符，且与本案的法律关系不具关联性，不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，所作判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人卢福展负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐志忠审 判 员  陈天明代理审判员  杨国栋二〇一六年十二月二十七日书 记 员  黄玉良附：有关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。