江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初13221号原告：顾广春，男，1981年12月26日出生，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：周建飞，江苏经权律师事务所律师。被告：叶世林，男，1973年11月7日出生，汉族，住重庆市忠县。被告：聂巧玲，女，1974年10月6日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：缪婧婷，上海海耀律师事务所律师。（代理上述两被告）原告顾广春与被告叶世林、聂巧玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月23日、12月12日两次公开开庭进行了审理。原告顾广春及其委托诉讼代理人周建飞、被告叶世林、聂巧玲的共同委托诉讼代理人缪婧婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾广春向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的昆山市存量房买卖合同；2、判令被告返还原告定金50000元；3、判令被告支付原告违约金150000元；4、判令被告支付原告房价上涨损失365800元；5、判令被告支付原告律师费12500元、房屋买卖中介费用3750元、房屋交易评估费、贷款服务费8192元；6、本案诉讼费、财产保全费、评估鉴定费由被告承担。事实和理由：原被告通过昆山安康房产经纪有限公司（以下简称安康公司）于2016年4月10日签订昆山市存量房买卖合同（卖方聂巧玲签字由叶世林代签），合同约定了涉案房屋的总价、双方权利义务及违约责任。原告按约于2016年4月10日向被告支付购房定金50000元，后原告在居间方的协助下申请办理银行贷款手续。2016年5月12日原告贷款手续审批完毕，银行同意放贷。但由于房价上涨，被告通知原告不愿意继续履行合同。被告有意悔约，望判如所请。被告叶世林、聂巧玲共同辩称，签订合同时被告聂巧玲不知情，房屋买卖合同并非被告聂巧玲所签，被告聂巧玲对房屋买卖合同不予追认，故合同无效；原告明知被告聂巧玲系房屋产权人的情况下，未征得被告聂巧玲同意即与被告叶世林签订合同，原告存在严重过错；被告叶世林仅收取了原告支付的50000元，原告要求被告承担高额违约金显失公平，加之合同无效，原、被告应根据双方过错程度承担相应缔约过失责任。被告同意解除合同并返还原告定金50000元，对原告其它诉请被告均不予认可。本院经审理认定事实如下：2016年4月10日原告（乙方）与被告叶世林（甲方）通过安康公司（丙方）居间签订昆山市存量房买卖合同，约定甲方将位于昆山市千灯镇景泾路XX号华美达广场XX号楼XXX室（建筑面积123.07平方米）出售给乙方，转让总价款750000元，签约时乙方向甲方支付定金50000元，房款240000元在办理过户当日支付。签约后甲乙双方于5日内备齐所有资料，配合丙方到银行申请贷款，审贷通过后在银行放贷三个工作日内房款450000元到甲方账户。尾款10000元在交房时结清。合同还约定若产权人不到场，由代理人代其签订本合同，则代理人必须确保已征得产权人同意或出具真实有效的委托书。若因代理人隐瞒实情或委托书无效，导致本合同不能履行则代理人须承担本合同之违约责任。甲乙双方若有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日向守约方支付总价款的万分之三作为违约金。逾期超过二十日，守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付总价款的20%作为违约金。乙方支付丙方佣金7500元（签约时支付50%，过户时支付50%）。如因合同纠纷诉至人民法院，违约方应承担守约方其他合理支出费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、误工费、申请财产保全费、执行费等等）。补充约定仅因乙方贷款审批不通过，甲方退还乙方定金50000元，互相解约，互不追究违约责任。甲乙双方协商同意于2016年12月31日前交房，甲方处理好租客事宜。合同落款甲方由被告叶世林签字并代被告聂巧玲签字，乙方由原告签字，丙方盖有安康公司印章及经办人陈正伟签字。合同签订当日，原告支付被告叶世林购房定金50000元，被告叶世林向原告出具收条。2016年7月13日被告叶世林以手机短信的方式告知原告因被告聂巧玲不同意卖房，房子不卖了。2016年8月27日本院向两被告送达原告的起诉状副本。2016年10月3日之后昆山市对房地产交易市场进行限购调控。另查明，涉案房屋的房屋所有权证载明房屋所有权人为叶世林，共有权人为聂巧玲，土地使用证载明土地使用权人为叶世林和聂巧玲。原告因本案诉讼与江苏经权律师事务所签订委托代理合同，发生律师费12500元。2016年4月10日原告支付安康公司佣金3750元，2016年4月18日原告支付安康公司9192元用于支付房屋交易评估费、贷款服务费、网签费。原告提供安康公司出具的网签费1000元收据并称因双方未办理房屋产权过户，安康公司同意退还原告网签费1000元。原告提供安康公司出具的贷款服务费4500元收据、昆山恒正土地房地产评估造价咨询有限公司出具的评估费3230元收据。庭审中，原告称双方在签订合同后于2016年4月18日将各方的贷款材料交付安康公司，安康公司于2016年5月9日通知原告贷款申请通过银行审批。2016年7月13日被告叶世林短信通知原告房屋不卖了。原告此时已备好第二笔房款240000元，存于原告弟弟顾广锦支付宝账户，原告提供顾广锦支付宝账户清单，载明2016年4月10日至2016年7月13日期间，顾广锦支付宝账户余额均在33万元以上。被告提交聂巧玲于2016年8月23日出具的申明，载明叶世林在聂巧玲不知情的情况下将涉案房屋出售，聂巧玲表示反对，对叶世林与顾广春签订的房屋买卖合同不予追认。审理中，本院向中国邮政储蓄银行股份有限公司昆山市支行调查原告购买涉案房屋的银行贷款情况，该行出具个人房屋贷款审查审批表，载明原告向该行贷款450000元，贷款期限240个月，于2016年5月16日经该行审批通过。原告于2016年9月23日向本院申请对涉案房屋价值进行估价鉴定，本院依法委托苏州拓普森土地房地产评估有限公司进行估价鉴定，该公司于2016年11月22日出具房地产评估报告，确定2016年7月13日涉案房屋估价为1009800元，2016年9月23日涉案房屋估价为1265800元，原告为此发生评估鉴定费12179元。以上事实，由原告提供的昆山市存量房买卖合同、收条、房屋所有权证复印件、土地使用证复印件、手机短信、委托代理合同、律师费发票、收据、房地产评估报告、评估鉴定费发票、支付宝账户清单、被告提供的申明、本院依职权调取的个人房屋贷款审查审批表及当事人在庭审中的陈述等予以证实。本院认为，原告与被告叶世林订立房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，依法成立有效。原告依约向被告叶世林给付定金，并申请办理银行贷款，在原告的银行贷款申请已通过审批且原告已做好支付第二笔房款准备的情形下，被告叶世林向原告明确表示解除合同，被告叶世林构成根本违约，应向原告承担违约责任。现原告主张解除合同，被告叶世林于2016年8月27日接收本院送达的原告起诉状副本，且庭审中被告叶世林表示同意解除合同，故本院确认涉案房屋买卖合同于2016年8月27日解除。原告要求被告叶世林返还定金50000元的诉讼请求，本院予以支持。合同约定守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付总价款的20%作为违约金，原告要求被告叶世林支付违约金150000元的诉讼请求，本院亦予以支持。根据苏州拓普森土地房地产评估有限公司出具的房地产评估报告，涉案房屋2016年7月13日的估价值为1009800元，2016年9月23日的估价值为1265800元，可以证明在被告叶世林向原告表示不继续履行合同时涉案房屋市场价格处于上行趋势，但2016年10月3日之后昆山市对房地产交易市场进行限购调控，被告叶世林对其因违反合同可能造成原告的损失在订立合同时存在一定程度的不可预见性，原告主张以申请估价鉴定之日（2016年9月23日）的评估价1265800元减去合同约定的房屋价款750000元及违约金150000元后的差价损失365800元，缺乏法律依据，本院酌定被告叶世林赔偿原告超出违约金150000元以外的损失200000元。至于原告主张的律师费、房屋买卖中介费用、房屋交易评估费及贷款服务费，属于违约损失范畴，已包含在上述赔偿费用中，故本院对原告有关律师费、房屋买卖中介费用、房屋交易评估费及贷款服务费的主张不予支持。原告与被告叶世林签订的房屋买卖合同约定若产权人不到场，由代理人代其签订本合同，则代理人必须确保已征得产权人同意或出具真实有效的委托书。若因代理人隐瞒实情或委托书无效，导致本合同不能履行则代理人须承担本合同之违约责任。本案中被告叶世林代涉案房屋共有权人聂巧玲在房屋买卖合同上签字，并未提供被告聂巧玲的授权委托书，原告亦无充分证据证明被告叶世林已征得被告聂巧玲同意出售涉案房屋，故合同相应违约责任应由被告叶世林承担，原告要求被告聂巧玲共同承担合同违约责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告顾广春与被告叶世林于2016年4月10日签订的昆山市存量房买卖合同于2016年8月27日解除。二、被告叶世林于本判决生效之日起十日内返还原告顾广春定金50000元。三、被告叶世林于本判决生效之日起十日内支付原告顾广春违约金150000元。四、被告叶世林于本判决生效之日起十日内赔偿原告顾广春损失200000元。五、驳回原告顾广春的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费11300元，减半收取5650元，财产保全费4270元，评估鉴定费12179元，合计22099元由原告顾广春负担2099元，被告叶世林负担20000元。被告负担部分原告已预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。）审判员 汪 华二〇一六年十二月十四日书记员 徐梦丹附判决引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。