.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省澄迈县人民法院民事判决书（2016）琼9023民初1068号原告：许建超，男，1982年2月26日出生，汉族，现住浙江省诸暨市。被告：海南信伟实业有限公司，住所地：海南省澄迈县老城经济开发区北一环路南侧。法定代表人：马家礼，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺飞飞，海南天泽律师事务所律师。原告许建超诉被告海南信伟实业有限公司（以下简称信伟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案受理后，依法由审判员李劲松担任审判长，与人民陪审员宋家民、符厚文共同组成合议庭适用普通程序于2016年12月12日公开开庭进行了审理。原告许建超，被告信伟公司委托诉讼代理人贺飞飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许建超诉称，2014年8月2日，原告在信伟公司出示关于《提前收楼的申请》的回复函、办理延迟土地至2081年的承诺书、”赠送物管费”协议书等资料的基础上，同信伟公司签订《澄迈商品房买卖合同》（CML000037938），购买信伟公司所在海南省××县的商品房，面积为88.38平米，并一次性付清全部购房款649275元。2015年8月31日，到了信伟公司所承诺提前交房日期，但信伟公司销售人员称要到10月底交房。到了10月底又说到了2016年1月肯定能交房，2016年1月16日，原告接到信伟公司电话通知到现场交房，但现场根本没有达到合同附件三约定的装饰、设备标准，连条路都没有。原告与信伟公司物业部经理杨总交涉到底什么时候交房，杨总承诺5月底肯定能交房，原告也当场表示既然5月底能交房，也不要求信伟公司按照承诺书内容报销机票。但到5月底致电信伟公司销售人员明确表示要到2016年12月才能交房，原告于2016年5月30日发顺丰快递（单号：370XXXXXXXX2）向信伟公司寄出收房催告通知书，要求2016年6月30日不能按合同约定日期交房，就要求解除合同。2016年6月13日，原告到项目现场查看，无人施工，根本没有任何改变，并多次与信伟公司销售人员交涉解除合同事宜无果，信伟公司也不书面回复原告收房催告通知书。原告认为，信伟公司在《提前收楼的申请》的回复函自称2015年8月31日能达到《澄迈商品房买卖合同》附件三约定的装饰、设备标准交楼，但逾期后也一直未履行合同第二十六条约定书面告知原告的义务。信伟公司在承诺书中承诺将房屋土地使用年限延长至2081年，未能办理也同样未告知原告。合同第八条约定交房日期为2016年6月30日，信伟公司仍不能交付，要延期到2016年12月。明明是提前交房反而是要延期，根本不符合常理。而且信伟公司还拒绝支付《提前收楼申请》的回复函中承诺支付2015年9月1日至2016年6月30日到期违约金。信伟公司为了达到销售商品房的目的，隐瞒事实真相，根本没有履行合同的能力，虚假宣传《提前收楼申请》的回复函及赠送物管费协议书并承诺2015年8月31日收楼，属于欺诈行为，原告在受到信伟公司误导及欺诈下签订《澄迈商品房买卖合同》，这并非原告真实意思表示，应予以撤销。原告依据《合同法》第五十四条：”下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”之规定，向本院起诉，请求：一、判决撤销原告与被告签订的《商品房合同》；二、判决被告一次性退回原告购房款人民币649275元；三、判决被告向原告一次性支付房价款同期银行贷款利率的利息人民币40826元；四、判决被告承担本案全部诉讼费。被告信伟公司辩称，一、答辩人不存在隐瞒事实的欺诈行为，许建超没有合同撤销权，其诉讼请求不能成立。理由如下：2014年8月2日，许建超与答辩人签订《澄迈商品房买卖合同》，在签订合同之前，答辩人预售涉案房产已经依法取得了项目五证，具备预售涉案房产的合法资格资质。在合同签订之后，2014年11月25日，答辩人向澄迈县住房保障与房产管理办理局完成了商品房买卖合同网签备案。2015年11月2日，因威马逊、海鸥等超强台风的影响，项目二期的施工进度延误，特告知各业主延期交房。以上事实足以证明，答辩人具备合法的预售资格，也具备履约能力，也具有履约诚意。至于涉案房屋未能如期竣工交付，是在合同履行过程中出现的天气等客观因素导致的，并不能据此说明答辩人在签订合同存在隐瞒事实的欺诈。本案中，涉案商品房是预销售，在签订合同时，涉案房屋尚未完工，如未能如期完工，至多只是合同履行过程中违约问题，而不是属于在订立合同违背双方真实意思的情形。因此，在订立合同时，答辩人不存在隐瞒真相或者虚构事实的欺诈，许建超不具备合同法五十四条规定的撤销权。二、退一步讲，即便许建超具备合同法五十四条规定的撤销权，根据许建超证据九证明，许建超选择了行使变更权，变更合同履行期限，继续履行合同，而不是选择行使撤销权，撤销双方签订的合同。也正因如此，答辩人也在继续履行合同，至今没有将涉案房产出售给他人。三、即便许建超具备合同法五十四条规定的撤销权，根据合同法第五十五条的规定，撤销权行使的期限是自知道撤销事由之日起一年内行使。许建超主张答辩人应当于2015年8月31日前交付涉案房产，逾期未交付即认为欺诈，至今已经逾期超过一年，其撤销权也已经消灭了。四、根据双方签订《澄迈商品房买卖合同》附件七补充协议第3.2条约定，交付涉案房产前，许建超作为买受人必须付清全部款项，包括购房款、房屋专项维修基金、燃气管道入网费、入户安装费、有线电视初装费等。但事实上，许建超至今没有交付购房款以外的其他上述费用。因此，根据合同法规定履行抗辩权，许建超在履行在先义务之前，答辩人有权不将涉案房产交付给许建超，且不承担违约责任，更不可能存在所谓的逾期即为欺诈的问题。经审理查明，2014年8月2日，许建超与信伟公司签订了《澄迈商品房买卖合同》（以下简称《商品房合同》，编号为CML000037938），约定许建超购买信伟公司开发的的位××区住宅楼（幢）2（单元）18（层）1801（房号），并一次性向信伟公司支付购房款人民币649275元。《商品房合同》第八条约定，出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已完成建设工程规划验收和各种专项验收并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同日，许建超向信伟公司提交《提前收楼的申请》，信伟公司也同时向许建超出具《关于的回复函》，该复函内容为：我司同意您所购买的”后海温泉小镇”项目G7-2（幢）18层1801号房，全部房款及相关税、费交齐后，可在2015年8月31日前按《商品房合同》附件三：装饰、设备标准约定的交楼标准进行交付，但不视为对《商品房合同》约定的交楼时间的变更，且提前交付的房屋可能未能达到《商品房合同》（第八条）及补充协议约定的交付条件，我司建议您谨慎考虑提前收楼。《商品房合同》第四条约定的房屋成交价款已包含合同”附件三：装饰、设备标准”的费用，我司并承诺：若您已交齐全部房款及相关税、费并已向我司提交书面申请，而我司未能在本回复函所述的时间内给予交付的，每逾期一日，愿按您已付房款的万分之一承担违约责任。同日，信伟公司还向许建超出具《承诺书》，内容主要是：该房屋所在地块土地使用年限至2061年，我司为更好的服务购房者，已着手办理该地块土地使用年限延长手续，拟将土地使用年限变更至2081年。我司并就相关事项向许建超做如下承诺：我司承诺于2014年12月31日前办妥该地块土地使用年限延长手续，将土地使用年限变更至2081年。若我司未能在上述承诺日期前办妥土地年限延长手续，许建超有权在逾期后15日内单方面向我司书面提出解除《商品房买卖合同》、撤销合同备案及办理退房相关手续，同时我司应在许建超全部退房手续办理完后60日内退还全部已付房款并支付已付房款的10%作为违约金。同日，许建超同信伟公司还签订《”赠送物管费”协议书》，约定许建超按约定付清全部房款就有权获得信伟公司赠送物管费一年。2015年11月2日，信伟公司向购买涉案房屋所在项目的各位业主发出《关于后海温泉小镇延期交房相关声明》，内容为：后海温泉小镇项目二期商品房因去年威马逊、海鸥等超强台风影响了项目的施工进度，造成项目二期竣工日期延误，向各位业主道歉。同时，公司也积极努力，确保涉案项目进展顺利并承诺2016年1月15日进行二期提前收房业主的交房。2016年5月29日，许建超向信伟公司发出《收房催告通知书》，内容为：本人许建超于2014年8月2日与贵公司签订了《商品房合同》，因为贵公司书面承诺在2015年8月31日前可以收房，我才一次性付清全款的方式购买后海温泉小镇项目G7-2-1801号房。由于贵公司多次违约交房时间，且违约后从没按合同第二十六条向本人寄送相关书面通知，为保护本人合法权益通知如下：2016年6月30日贵公司不能按时收房且达不到合同第八条的交房要求的，本人要求解除购房合同撤除合同备案，办理退房合同赔偿相关违约金。2016年6月23日，信伟公司向部分业主发出《交房通知》，通知2016年6月30日起开始办理交房手续。因信伟公司交付的房屋不符合约定，导致业主无法入住，2016年8月11日，信伟公司向业主们发出《回复函》，就业主提出的问题意见进行回复。2016年7月7日，原告许建超向本院起诉，请求：一、判决撤销原告与被告签订的《商品房合同》；二、判决被告一次性退回原告购房款人民币649275元；三、判决被告向原告一次性支付房价款同期银行贷款利率的利息人民币40826元；四、判决被告承担本案全部诉讼费。2016年7月16日，信伟公司向许建超寄送《延期交房通知书》，内容为：您所购买的××镇，因天气等多方面因素影响造成您所购买的房屋延期交付。许建超在向本院起诉后，信伟公司同其沟通撤诉事项。2016年9月27日，许建超向信伟公司发出《关于（2016）琼9023民初1068号民事诉讼一案撤诉告知书》，告知信伟公司在收到本告知书一个月（即2016年10月31日）内支付包括购房款本金649275元、同期银行贷款利息40826元、诉讼费5350.5元。收到贵公司赔偿金后同意撤诉并办理相关手续。2016年10月10日，信伟公司向许建超发出《和解承诺函》，承诺：1、在2016年12月31日前，您购买的房屋达到《商品房合同》附件三约定的精装修标准，不影响您入住使用。否则我公司按约定承担违约责任。2、关于逾期交房的补偿，我公司将根据合同的约定和实际逾期情况，对您进行统一核算和安排。另查明，信伟公司于2014年11月25日为涉案房屋办理备案相关手续。截止本案开庭审理时涉案房屋过道的地面瓷砖已铺好，房屋里面还在装修中，未达到合同中约定的交房条件。以上审理查明的事实有原告提交的《商品房合同》、澄迈县商品房买卖合同备案表、《关于的回复函》、《承诺书》、《”赠送物管费”协议书》、《关于后海温泉小镇延期交房相关声明》、《 收 房 催 告 通 知 书 》 、 《 交 房 通 知 》 、 《 回 复 函 》 、 《 延 期 交 房 通 知 书》、《关于（2016）琼9023民初1068号民事诉讼一案撤诉告知书》、《和解承诺函》等证据材料、当事人陈述以及庭审笔录在案佐证，可以认定。本院认为，本案的争议焦点为：原、被告双方签订的《商品房合同》是否应撤销。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：”一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”，因此，信伟公司是否存在欺诈行为是本案涉案合同是否应撤销的关键。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条规定：”一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误的意思表示的，可以认定为欺诈行为。”可知，认定当事人是否实施了欺诈行为，所参考的时间点应当是在合同订立之前而非合同成立之后。本案中，信伟公司同许建超签订《商品房合同》时向对方出具了《关于的回复函》和《承诺函》，虽然信伟公司未能按时履行承诺，但不能因此认定信伟公司存在上述规定的欺诈情形。因为双方在签订《商品房合同》时涉案房屋还系尚未建成的期房，一般情况下，开发商最终能否按《商品房合同》约定或承诺的时间向购房者交付房屋会受到多种因素的影响，如果出现开发商违反合同约定无法及时交房，其应当向买受人承担相应的违约责任而不应因此认定开发商构成欺诈。本案中，结合许建超提交的涉案房屋照片及已查明的案情可知，其购买的房屋主体结构已经完工现正进行内部装修，且信伟公司在无法按时交房的情况下，能积极同各业主沟通，承诺给予业主补偿，可以看出信伟公司积极面对错误，在主观上不存在欺诈的故意。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告许建超全部诉讼请求案件受理费人民币10701元，由原告许建超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判长李劲松人民陪审员宋家民人民陪审员符厚文二〇一六年十二月二十七日法官助理温健书记员王驰