河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0191民初9759号原告秦壮志，男，1969年5月20日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人张永军、赵朝，河南世鼎律师事务所律师。被告张建学，男，1985年10月18日出生，汉族，住郑州高新技术开发区。委托代理人张小明，河南优泽律师事务所律师。委托代理人张路羽，河南优泽律师事务所实习律师。原告秦壮志与被告张建学房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告秦壮志委托代理人张永军、赵朝，被告张建学委托代理人张小明、张路羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年8月1日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于郑州市××路彩虹花园的商铺进行商业经营，该合同并对租赁标的物、租赁期限、租金支付及违约责任等进行约定。被告未按照合同约定全额支付2015年8月1日至2016年2月1日的租金及空调使用费，2016年2月1日至今的房租及空调使用费均未支付。被告的行为已构成违约，故请求判令解除原被告签订的房屋租赁合同，被告支付原告房租296000元、空调使用费119205元（暂计算至2016年5月31日，如5月31日后被告未完成腾房义务，按照合同约定继续计算房租及相关费用至被告完成交付之日），支付逾期费用5908.95元，违约金500000元，共计921113.95元。被告辩称：1、原被告签订的租赁合同已于2016年3月19日解除，因原告拒绝向被告提供消防验收合格手续造成被告的酒吧场所无法经营，被告已向原告提出解除合同，被告未在异议期内主张权利，合同已解除。2、被告并不拖欠原告租金及空调使用费，空调使用费在双方合同中未作出约定。3、被告向原告发出解除合同通知后即要求从该房屋搬离，遭到原告拒绝，原告私自将被告的财物予以扣押，大门上锁，导致被告财物至今仍在原告处存放。4、因原告扣押被告财产未进行妥善保管，造成相应设备浸水损坏，已向法院提出鉴定申请。5、因原告拒绝向被告提供消防验收合格证书，被告解除合同并不违反法律规定及合同约定，被告并不构成违约。故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年8月1日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），签订商铺招租一份。约定：租赁位置为高新区瑞达路彩虹花园，土地证号为200602**，建筑面积为一层145平方米，地下室1100平方米，该房屋有土地证，无房产证，乙方已知。租赁期限自2014年8月1日至2023年1月31日，甲方给予乙方6个月装修期，装修期不计租金。前四年一层月租金80元每平方米，月租金11600元，后四年月租金17400元，前四年地下室月租金30元每平方米，月租金33000元，后四年月租金55000元。空调使用费前四年每月每平方米8元，后四年每月每平方米10元。乙方应于合同签订当日向甲方交清半年的租金，以后至少提前三十天一次性交付下半年度租金，每半年交付一次。逾期缴纳，每逾期一天须向甲方支付应交租金及费用的千分之一作为滞纳金。合同签订当日乙方向甲方交付保证金50000元。乙方自行办理工商、税务、卫生、治安等一切相关证照手续，产生的费用由乙方承担，甲方必须全力协助办理并不能收取任何费用。甲乙任何一方中途退租，支付对方一百万元作为补偿金。双方通过书面协议解除本合同、乙方迟延履行合同主要义务，经催告在合理期限内仍未履行的，合同终止。原告提交有被告在该租赁房屋所开设的郑州高新区九五博客台球馆的营业执照及营业区消防安全检查合格证。被告称其所租原告房屋用于经营台球厅和酒吧，所租房屋具有消防验收合格证书，但原告拒不向被告提供，导致被告经营的酒吧无法办理手续，无法正常经营。原告提交有被告所租房屋正门上锁的照片，原告称该锁是被告所上，被告至今仍占据该房屋拒不搬离。被告称该锁是被告要求搬出物品，双方发生纠纷后由原告所上不让被告将室内的东西搬走，在2016年6月原告通知让把东西搬走，但当时室内物品已被雨水浸泡。庭审中被告称其将于庭后提交双方发生纠纷时的视频及出警记录，但经本院释明其未在指定的期限内提交。被告提交有其于2014年8月1日与原告签订的房屋租赁合同一份，该合同对于地下室面积部分记载为1015平方米，地下室月租金为30450元，空调使用费为每平方米79元每月。原告称被告提交的该合同是双方最初签订的合同版本，后双方对地下室面积进行确认为1100平方米，遂签订了原告提交的合同，并按该合同实际履行。庭审中被告称其已按照地下室面积1015平方米的标准交齐了2015年8月1日至2016年2月1日期间的房租，但经本院释明未在指定期限内提交其交纳该期间房屋的证据。另查明，庭后经原被告双方协商，被告已于2016年11月14日从所租原告的房屋腾房完毕，双方完成交接。上述事实有原告提交的商铺招租、土地使用证、被告营业执照、消防安全检查合格证各一份、照片两份，被告提交的房屋租赁合同一份以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。被告提交有郑州富迪酒店管理有限公司向其出具的通知单、EMS邮寄存根联各一份，因该通知书记载的内容为被告酒吧噪音超标，影响该酒店经营，要求其对噪音问题进行整改，故被告依据上述证据主张解除合同依据不足，故对上述证据本院不予采纳。被告庭后提交有邮件查询结果、解除合同通知、录音光盘、证人证言、2016年11月10日出警记录各一份，欲证明双方合同已于2016年3月20日解除，因原告阻碍被告将物品搬出房屋，此后的占用费被告不应支付。因被告并未提交证据证明双方合同存在法定的解除事由，双方亦未就解除合同协商一致并签订相关书面材料，且被告占用该租赁物至2016年11月14日，故被告以上述证据主张双方合同已于2016年3月20日解除依据不足。被告庭后提交的证人证言中，证人称2016年3月系其他人去拉屋里的游戏机，2016年11月10日拉东西是证人自己拿钥匙开门后拉东西，当时报警也是证人所报。原告称其未允许将屋内东西拉走系因被告并不在场，去拉东西的人身份亦不明。因被告并未提交证据证明原告将其所租房屋上锁，阻止其使用租赁物，且其实际于2016年11月14日才向原告交付房屋，被告所称的原告不允许其拉屋内物品并不能证明原告已实际将租赁物收回，且原告已就不允许拉屋内物品的原因作出解释，故被告上述证据不能证明其证明目的，故对被告庭后提交的上述证据本院不予采纳。本院认为：原被告于2014年8月1日签订的商铺招租协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同履行各自义务。就本案双方租赁合同对于地下室面积及空调使用费的约定，原告提交的商铺招租协议与被告提交的房屋租赁合同约定不一致。原告称约定不一致系因双方对地下室面积最终确认后签订了8月1日的招租协议。原告称2015年8月1日至2016年2月1日期间的房租被告已交了150000元，尚欠117600元未交。被告称其已按照地下室面积1015平方米的标准交足了该期间的房租，但未提交其交纳房租的相关证据，经本院释明后其亦未在指定的期限内提交。因根据被告以往交纳房租的相关证据，可以推算出该租赁房屋的面积，被告拒不提交上述证据，应自行承担相应不利后果。故本院对双方关于地下室面积及空调使用费的约定应以原告提交的商铺招租协议为准予以确认。原被告签订的商铺招租协议对于房屋的租赁期限、面积、租金、支付方式、违约责任等均作有约定。按照该协议约定，一层月租金为11600元，地下室月租金为33000元，共计44600元，2015年8月1日至2016年2月1日期间租金应为267600元，原告称被告已支付该期间租金150000元，欠租金为117600元。被告称其已交足该期间租金，但未提交证据予以证明，应承担相应不利后果，故本院对被告欠原告2015年8月1日至2016年2月1日期间租金为117600元予以确认。原告请求被告支付2016年2月1日之前的空调使用费。原被告签订的商铺招租协议对于空调使用费约定为前四年每平方米8元每月，因被告所租房屋中1100平方米系地下室，存在日常使用空调及通风的需要，被告应按每平方米8元每月标准支付2015年2月1日至2016年2月1日期间的空调使用费。庭审中原告明确其请求被告支付空调使用费的数额为79365元，其该请求符合合同约定且不超出范围，本院予以支持。庭审中被告认可其未向原告交过空调使用费，但称双方协商以保证金50000元抵空调使用费，原告对此不予认可，故对被告该辩称本院不予采纳。原告请求被告支付自2016年2月1日自被告实际腾房完毕之日的房租。被告实际于2016年11月14日腾房完毕，在其腾房完毕之前，该房屋仍由被告实际占用，被告应按合同约定的租金标准支付原告该期间的占用费，经计算为422213元。综上被告共应支付原告拖欠的房租及空调使用费619178元，扣除被告签订合同时支付给原告的保证金50000元，被告应再支付原告569178元。原告请求被告支付滞纳金及违约金。原被告签订的商品招租协议中对于该部分费用约定为：“逾期缴纳房租，每逾期一天须向甲方支付应交租金及费用的千分之一作为滞纳金。甲乙任何一方中途退租，支付对方一百万元作为补偿金”。被告未按期支付原告租金，导致双方合同终止，被告的行为已构成违约，应支付原告违约金。因该协议约定的违约金标准过高，综合考虑被告的违约时间、违约程度、原告的可期待利益、被告承担债务的能力，本院酌定违约金为20000元，该数额足以弥补原告的损失，也体现了对被告违约行为的惩罚。对于原告违约金请求过高部分本院不予支持。原告请求解除其与被告签订的房屋租赁合同，因双方已就本案房屋完成腾房交接，该合同已实际终止。故对原告该请求本院不予处理。被告辩称其已向原告交齐房租，但其作为负有履行交纳房租义务的一方，并未提交证据予以证明，且其庭后亦认可租金未交齐，故对其该辩称本院不予采纳。被告辩称其与原告签订的房屋租赁合同已于2016年3月19日解除，但并未提交证据证明原告存在导致合同解除的法定情形及双方已就解除合同一事协商一致并实际履行，故被告主张双方租赁合同已解除并不符合合同法关于解除合同的法定情形，故对其该辩称本院不予采纳。被告辩称原告拒不向其提供消防验收合格证书，其解除合同并不违反法律规定及合同约定。被告就其该主张并未提交证据予以证明，且被告在所租房屋内经营的台球厅已取得了消防验收手续，故被告该辩称依据不足，本院不予采纳。被告辩称其向原告发出解除合同通知后，多次要求搬出房屋内的物品，被原告拒绝，原告并将被告租赁的房屋上锁，原告上锁之后视为租赁房屋已交付给原告。原告称被告系因经营不善自行将房屋上锁。本案中被告作为承租方，从原告处租赁有该房屋，其对所承租的标的物具有支配权和控制权，应就其该主张承担举证责任。就该房屋由谁上锁，双方均未提交证据予以证明，被告庭审中称将于庭后提交3月底其要求搬东西时的出警记录，但经本院释明并未在指定的期限内提交。被告作为负有举证责任的一方，未就其主张的该事实提供证据，应承担相应不利后果。且被告庭后提交的证人证言中亦称“2016年11月10日该证人拿钥匙打开房门拉东西”。故被告主张本案房屋由原告上锁导致其无法使用租赁物依据不足，对其该辩称本院不予采纳。被告称其向原告发出解除合同通知后，要求将东西从所租房屋搬出，但原告不允许搬出。原告作为出租方有将租赁物交付被告使用的义务，被告作为承租方有使用租赁物并交纳租金的义务。本案中被告提供的证据不能证明双方合同符合法定解除条件，被告在合同履行期限内是否将屋里东西拉走，并不影响其继续使用租赁物，也不因此免除其交纳租金的义务。被告并未提供证据证明存在原告将其所租房屋大门上锁，致使其无法使用租赁物的情形，故被告以上述理由主张不应支付其后的租金依据不足，本院不予采纳。被告辩称其在2016年11月14日与原告进行房屋交接之前，已将屋内东西腾空，台球厅的房屋早已移交原告。因原告租给被告的房屋并未对酒吧及台球厅进行区分，被告称其早已将台球厅的房屋移交给原告，但未提交证据予以证明，原告亦不认可，故对其该辩称本院不予采纳。本院于2016年11月16日对被告所作的询问笔录中，被告称“2016年11月13、14日拉走的是音响、灯光、酒吧的栏杆、沙发，用小货车拉的，拉了有十趟才拉完”。故对被告所称其在11月14日与原告交接房屋前，已将屋内东西腾空的辩称，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张建学于本判决生效后十日内支付原告秦壮志房租、空调使用费569178元、违约金20000元，共计589178元。二、驳回原告秦壮志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13011元，由原告负担3319元，由被告张建学负担9692元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  汪涛审 判 员  王青人民陪审员  高攀二〇一六年十二月十三日书 记 员  宋婕