重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终6962号上诉人（原审被告）重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司。法定代表人舒策丸，董事长。委托代理人舒徐华。委托代理人张代玉。被上诉人(原审原告)陈启莉。委托代理人陈维彬。上诉人重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司（以下称“五洲五金公司”）与被上诉人陈启莉商品房预售合同纠纷一案，上诉人五洲五金公司不服重庆市荣昌区人民法院(2016)渝0153民初1006号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人五洲五金公司上诉称：一、双方签订的《重庆市商品房买卖合同》明确约定办理产权登记申请是双方的共同义务，且被上诉人应当提交委托资料及委托书。被上诉人未就已提交委托资料及委托书进行举证，上诉人不再负有办理房屋登记的义务。二、违约金的约定过高，请求依法调低。三、被上诉人的诉讼请求已过诉讼时效。综上，请求驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。被上诉人陈启莉辩称、一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。陈启莉向一审法院诉称:双方于2011年12月19日签订了《商品房买卖合同》（合同编号YS0031597）。本商品房位于昌州，建筑面积为63.39平方米，总成交金额296551元。本商品房为预售房屋，陈启莉分别于2011年12月19日、2012年4月26日、2013年4月30日向五洲五金公司支付购房款共计296551元。2013年4月30日，五洲五金公司向陈启莉交付了本商品房。由于五洲五金公司的原因导致该商品房至2014年3月13日才办理好产权证明，五洲五金公司已严重违约，但未按约定支付违约金。综上所述，为了维护陈启莉的合法权益，根据相关法律法规的规定，特向法院起诉，请求依法支持陈启莉的请求，请求判令：一、请求判决五洲五金公司支付陈启莉延期办理房地产权证违约金22775.17元；二、本案诉讼费由五洲五金公司承担。一审法院经审理查明：陈启莉与五洲五金公司于2011年12月19日签订《重庆市商品房买卖合同》（下称“《合同》”）及《荣昌五洲国际商贸城商品房买卖合同补充协议》(下称“《补充协议》”)，并陈启莉于当日向五洲五金公司支付大修基金1902元、转让手续费2966元、转移手续费550元、抵押登记费550元等费用，《合同》约定甲方（五洲五金公司）将座落于重庆市荣昌县的商业用房以总金额296551元的价格出售给陈启莉。该房为预售商品房，用途为非住宅商业用房，付款方式为：按揭付款，乙方在签订本合同时已支付房款166551元整，余款130000元在甲方指定银行办理按揭贷款。对于产权登记的办理，《合同》第十三条第二款约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。《合同》第十三条第四款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过30日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”《补充协议》第七条第一项a目约定，甲方将该商品房交付乙方使用的前提是乙方办理收房手续时，应付清全部应付房价款、违约金、契税、公共维修基金、办理产权的相关费用，提供物业服务费的收据凭证、提供委托代办产权证和抵押登记所需要的资料等，否则甲方有权相应顺延交付至乙方履行全部义务之日，且无需承担任何违约责任。2013年1月31日，本案房屋取得竣工备案登记证。2013年4月30日，陈启莉（乙方）、五洲五金公司（甲方）与荣昌县五洲物业管理有限公司（丙方）三方签订《五洲国际商贸城房屋交接书》，载明：“乙方购买甲方开发的荣昌县五洲国际商贸城11栋1-6号商铺，现该商铺以达到交付条件，乙方同意接收上述商铺……”同日，陈启莉、五洲五金公司签订《重庆市新建商品房使用说明书、新建商品房质量保证书》，陈启莉向五洲五金公司支付应补房款2807元、契税8981元、合同印花税150元、权证印花税5元。庭审中，陈启莉、五洲五金公司一致确认本案房屋付款方式为分期付款，陈启莉已付房款为299358元，并双方于2013年4月30日实际完清接房手续及相关税费的事实。陈启莉、五洲五金公司双方均认可本案房屋于2014年3月13日提交办证申请并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。另查明，五洲五金公司公司于2016年4月21日经重庆市工商行政管理局荣昌区分局准予变更名称登记，名称由荣昌县五洲五金装饰城有限公司变更为重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司。一审法院认为，陈启莉、五洲五金公司签订的《合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，法院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。对于陈启莉要求五洲五金公司承担逾期办证违约金的诉讼请求，五洲五金公司抗辩其无办证义务，陈启莉也未授权五洲五金公司办理房产证申请，五洲五金公司不负有为陈启莉申请办证的义务，不应承担延期办证的违约责任。根据《合同》第十三条第二款约定，甲乙双方均为向房屋所在地土地房屋登记机构提出办证申请的义务人，双方应当履行各自的办证义务。按照《补充协议》第七条关于接房的约定，五洲五金公司将房屋交付陈启莉的前提是陈启莉付清了全部房款、契税、办理产权的相关费用、提供委托代办产权和抵押登记的资料、办理物业相关手续等。陈启莉在接房时已与五洲五金公司完清了所有房屋交接手续，可知陈启莉已经提交了委托五洲五金公司办理房屋所有权证的有关资料，并将办证的费用交与五洲五金公司，五洲五金公司即负有为陈启莉申请办理所购房屋所有权证的义务，五洲五金公司的该项抗辩理由不成立，法院不予采信。对于违约金起算时间，陈启莉于2013年4月30日实际接房，故五洲五金公司应在实际交付使用之日起60日内，即2013年6月29日前为陈启莉申请办理诉争房屋的产权登记。五洲五金公司在此期间未为陈启莉申请办理房屋产权登记，应从次日，即2013年6月30日起承担违约责任。对于违约金计算的终止时间，陈启莉、五洲五金公司双方均认可本案房屋于2014年3月13日提交办证申请并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，按照合同约定，延期办证违约金计算至五洲五金公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，故法院依法确认本案房屋取得登记受理单的前一日为违约金的终止时间，即2014年3月12日。对五洲五金公司主张陈启莉的诉讼请求已经超过二年的诉讼时效，超过二年的部分五洲五金公司不应再承担违约赔偿责任的抗辩意见。根据有关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，诉讼时效的期间从当事人知道或者应当知道权益被侵害时起计算。陈启莉、五洲五金公司签订的《合同》约定，在五洲五金公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向陈启莉支付违约金。法院依法确认本案房屋转移登记时间为五洲五金公司申请办证并取得受理通知单之日，五洲五金公司应从2014年3月13日起30日内向陈启莉支付违约金，30日届满后诉讼时效才开始起算。陈启莉于2016年2月15日向法院提起诉讼，尚未超过二年诉讼时效。五洲五金公司的抗辩理由不成立，法院不予采信。综上，五洲五金公司违约期间共计256天。对于五洲五金公司应承担的违约金额，五洲五金公司抗辩陈启莉已与荣昌县五洲物业管理有限公司签订《商铺委托经营管理协议补充协议》，本案房屋至今在对外出租，产生了租金收益，陈启莉没有损失。五洲五金公司举示的《商铺委托经营管理协议补充协议》仅能证明陈启莉行使房屋使用权而产生的收益，本案争议的事项系陈启莉逾期取得房屋所有权而产生的法律后果，五洲五金公司该抗辩理由与本案延期办证违约金纠纷不具关联性，法院不予采信。《合同》明确约定按照陈启莉已付房款的万分之三每日计算，根据该约定，年利率为10.95%，并不畸高，五洲五金公司认为违约金约定过高，要求调减违约金的意见不能成立，法院不予支持。综上，对延期办证违约金，法院计算为：299358元×0.0003/天×256天=22990.69元。陈启莉诉讼请求主张22775.17元，系陈启莉自愿处分其民事权利，法院依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司在本判决生效后十日内支付陈启莉延期办证违约金22775.17元。案件受理费减半收取154元（陈启莉已预付），由重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司负担，并连同上述款项直付陈启莉。二审查明的事实与一审相同。本案的争议焦点是：一、上诉人是否应当承担逾期办证的违约责任，二、逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效，三、逾期办证违约金是否过高。本院就焦点问题评析如下：一、上诉人是否应当承担逾期办证的违约责任。根据一、二审查明的事实，被上诉人已接房。按照《补充协议》第七条关于接房的约定，上诉人将房屋交付给被上诉人的前提是被上诉人付清了全部房款、契税、办理产权的相关费用、提供委托代办产权和抵押登记的资料、办理物业相关手续等。因此，被上诉人已履行提供委托代办产权和抵押登记的资料的义务，上诉人应当为被上诉人办理房屋产权登记。上诉人未及时为被上诉人办理房屋产权登记，应当承担逾期办证的违约责任二、关于逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。上诉人与被上诉人在商品房买卖合同中约定，在上诉人实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向被上诉人支付违约金。上诉人在庭审中未举证证实其向房屋管理部门提出办理房屋所有权证并取得受理通知单的时间，对于一审法院依法确定房屋转移登记时间为上诉人申请办证并取得受理通知单之日，本院予以支持。上诉人应从2014年1月13日起30日内向被上诉人支付违约金，30日届满后诉讼时效才开始起算。被上诉人于2015年8月31日向一审法院提起诉讼，尚未超过二年诉讼时效。故对该上诉理由本院不予采信。三、逾期办证违约金是否过高的问题。上诉人与被上诉人通过合同约定违约金金额按照被上诉人已付房款的日万分之三计算，该约定是双方真实意思表示，不违背法律法规的规定。按此标准计算，年利率为10.95%。一审法院对延期办证违约金的计算方式与金额均无不当，本院予以确认。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费308元，由上诉人重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖 琴代理审判员  刘恋砚代理审判员  史大贤二〇一六年十二月十四日书 记 员  许翠玲