新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)新01民终3791号上诉人（原审被告）：新疆安之居房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市天山区。法定代表人:周志，该公司董事长。委托诉讼代理人：付霆，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马媛，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张某某，男，1964年6月2日出生，汉族，新疆再生资源集团有限公司职员，住乌鲁木齐市新华南路98号朗润天成小区。委托诉讼代理人：彭军，新疆元正律师事务所律师。委托诉讼代理人：周斌，新疆元正律师事务所律师。原审被告新某某（集团）开发有限公司，住所地乌鲁木齐市。法定代表人：陈捷，兆日实业公司董事长。委托诉讼代理人：付霆，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马媛，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。第三人：新疆再生资源集团有限公司，住所地乌鲁木齐市天山区。法定代表人：张述新，再生资源公司董事长。委托诉讼代理人：张文生，男，1966年12月5日出生，汉族，该公司职员，住乌鲁木齐市天山区。上诉人新疆安之居房地产开发有限公司(以下简称安之居公司)因与被上诉人张某某、原审被告新某某（以下简称兆日公司）、第三人新疆再生资源集团有限公司（以下简称再生资源公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2016）0102民初3298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案后，依法组成合议庭于2016年10月25日公开开庭进行审理。上诉人安之居公司的委托诉讼代理人付霆，被上诉人张某某及委托诉讼代理人彭军，原审被告兆日公司的委托诉讼代理人付霆，第三人再生资源公司的委托诉讼代理人张文生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安之居公司上诉请求：1.撤销天山区人民法院（2016）新0102民初3298号民事判决书第一项、第二项、第三项;2.改判第一项为我公司向张某某支付房屋拆迁安置补偿款405,860元；3.改判第二项为驳回张某某要求支付过渡费的诉讼请求；4.由张某某负担一、二审相应金额诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，认定案件主要事实证据不足。1.一审法院认定“2010年6月底张某某搬离了拆迁房屋”，并依据该事实进一步认定本案在2010年6月就已达到我公司向张某某支付过渡费的条件。一审法院除应查明拆迁房屋的现状外，还应查明该现状形成的原因和形成的时间。一审法院在张某某没有提供拆迁房屋现状的形成原因和形成时间相关证据的情况下，认定张某某在2010年6月已搬离拆迁房屋，并认定是因为我公司拆迁房屋的原因张某某才搬离的事实，显属认定事实不清、认定案件主要事实证据不足。即使可以认定张某某在起诉前已搬离，那么从2010年11月8日《补充协议》所强调的内容来看，至少在2010年11月8日张某某还没有搬离拆迁房屋。这也印证了，一审法院关于“2010年6月底张某某搬离了拆迁房屋”的认定是错误的。2.一审法院认定“协议签订后，张某某已经依约搬离了拆迁房屋”的事实。对此，我公司认为，根据一审法庭调查的情况，本案涉及张某某提交的2010年6月8日的《拆迁补偿安置协议书》、2010年11月8日的《补充协议》，以及根据2010年11月8日的一份《补充协议》，双方应另行签订的拆迁办制式《拆迁补偿安置协议书》共计三份协议书。因为每份协议书的内容并不完全一致，一审法院应分别考察张某某是否已充分、全面的按照所有协议的约定向我公司交付了拆迁房屋。但一审判决仅笼统的表述为“协议签订后，张某某已经依约搬离了拆迁房屋”，并未明确张某某是依据那一份协议书搬离了拆迁房屋，显属认定事实不清。3.根据2010年11月8日补充协议约定，张某某应在接到我公司通知十日内腾空房屋并将拆迁房屋交付我公司，过渡费自甲方通知乙方搬迁时开始起算。对过渡期应从我公司通知张某某开始起算的事实，一审法院避而不谈，亦属于认定事实不清或遗漏重要事实的情形。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院弱化张某某义务，使用双重标准，显失公平。一审法院未按照双方约定的“交付”标准判断张某某是否履行了合同义务，反而认为张某某履行了“搬离”行为，视为其履行了交付房屋的义务，一审法院弱化了张某某应当履行的义务，显失公平。2.一审法院在弱化了张某某的“交付”义务后，依据张某某单方搬出的事由，进一步认定我公司应依据协议履行支付过渡费及按照每平方米14,000元的标准向张某某支付赔偿款，是错上加错。综上，请求二审法院查明事实依法支持我公司的各项上诉请求。张某某辩称，针对是否对我按照14,000元每平方米标准支付房屋回购款，我在一审中提供了双方于2010年10月8日签订的的第二份安置协议书，第三条明确了过渡期如果超过48个月后，安之居公司按照14,000每平方米赔偿，双方签订的协议及会议纪要内容均谈到了48个月的过渡期后，安之居公司按照14,000元每平方米回购拆迁房屋，截止日期为2014年10月，48个月的过渡期已超过，我向安之居公司主张14,000每平方米回购款成立。其他拆迁户均是按照14,000元每平方米进行回购。双方签订的两份协议中对过渡时间和支付标准进行了约定,我有权获得过渡费，我在签订协议之后便搬离了涉案房屋，涉案房屋也不具备居住的条件，在一审法院现场勘验笔录可以反映该事实，因此我具备获得过渡费的条件，一审法院事判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。兆日公司辩称，我公司认可安之居公司的上诉请求、事实与理由，请求二审法院支持安之居公司的各项上诉请求。再生资源公司辩称，针对与安之居公司对我公司及职工住宅的拆迁安置补偿行为，在具体操作中，我公司、安之居公司和拆迁户曾进行了多次协商，我公司认为安之居公司应当按照14,000元每平方米支付房屋回购款，过渡费也应该按照协议支付，对于如何支付和支付时间，安之居公司应严格按照协议约定履行义务。张某某向一审法院起诉请求：请求判令安之居公司支付房屋回购款811,720元、延期支付房屋回购款的利息损失20,000元、过渡费81,500元，判令兆日公司承担连带支付责任。一审法院认定事实：2010年6月8日，张某某（乙方）与安之居公司（甲方）签订《拆迁补偿安置协议书》一份，约定：甲方拆迁新华北路1号家属院5号楼3单元14室乙方房屋一套，面积57.98平方米；经双方协商同意，采取回迁安置房的形式进行补偿安置，以1：1.4比例进行补偿，产权调换回迁面积81.172平方米；乙方应在本协议签订后十五日内将《房屋产权证》、《土地使用证》原件交给甲方以备办理注销手续；过渡形式为乙方自行解决，过渡期限为35个月，过渡费每户每月800元（含搬迁费），每季度领取一次；如乙方在规定期限内不能按时腾空旧房交甲方拆除，乙方承担一切法律和经济责任，并承担所造成的一切后果。2010年6月底，张某某搬离了拆迁房屋。2010年11月8日，安之居公司（甲方）、张某某（乙方）以及再生资源公司（丙方）又签订《拆迁补偿安置协议书》补充协议书一份，约定：乙方应当在甲、乙双方签订乌鲁木齐市拆迁办公室制定的规范文本《拆迁补偿安置协议书》15日内，在领取安置补偿费或者回迁户领取安置过渡费的同时，将拆迁房屋的房屋产权证、土地证等相关证件交付丙方；《拆迁补偿安置协议书》签订后，乙方在接到甲方通知十日内腾空房屋并将拆迁房屋交付甲方；甲、乙双方签订的《拆迁补偿安置协议书》中约定的回迁户的过渡期限为35个月，自甲方通知乙方搬迁时开始起算；若甲方因工程竣工验收等原因过渡期超过48个月的，则乙方可以选择按照《拆迁补偿安置协议书》约定的房屋安置，也可以选择以乙方的房屋产权为依据，按照14,000元/平方米要求甲方赔偿；本协议签订后，若因乙方的原因影响甲方整体开发的时间进程的，则给甲方造成的损失（因迟延开发产生的拆迁安置费、安置补偿费等）由乙方按照毁约者的比例实际承担。2013年10月12日，再生资源公司、搬迁户代表以及安之居公司召开会议就开发进展情况进行了座谈，安之居公司在会议上答复：“……四、依据《拆迁补偿安置协议书》补充协议书第三条第三款的相关规定，48个月到期后，回迁户如愿出售房屋，安之居公司按14,000元/平方米予以收购，在48个月到期之前，回迁户如确实困难等原因愿意出售房屋的，由晨星公司出具证明，安之居公司按14,000元/平方米予以收购。”2014年3月20日，再生资源公司与安之居公司再次召开了会议，会议纪要载明：“贵公司（再生资源公司）提出关于过渡费2012年1月1日起至2013年8月底，这期间的过渡费由800元/月增加到1,100元/月，差额300元/月，2013年9月1日起至今，过渡费增加到1,400元/月一事，安之居公司答复：过渡费增加部分可以尽快打入贵公司财务账户，根据会议中我公司提出的要求请选择妥善发放；贵公司提出关于拆迁户要求现金置换一事，安之居公司答复：按双方签订的项目合作开发协议在2014年10月48个月到期后，拆迁户不愿再等待的，我公司可以按14,000元/平方米的价格回购，在48个月之前有拆迁户提出现金置换的，由贵公司出具证明，也可按此价格回购。”2014年4月10日，兆日实业公司出具《担保函》一份，载明其对安之居公司与再生资源公司签订的所有协议项下安之居公司义务的履行、安之居公司与再生资源公司家属院拆迁户签订的所有协议项下安之居公司义务的履行、以及安之居公司对再生资源公司、再生资源公司家属院拆迁户作出的所有承诺的履行提供连带责任保证担保。因安之居公司至今未开始拆迁房屋，亦未能向张某某安置回迁房屋，张某某遂于2016年5月23日诉至一审法院，请求如诉。经查，张某某至今未将拆迁房屋的房产证及土地使用权证交由安之居公司或再生资源公司，庭审中，张某某陈述因房产证丢失故未能向安之居公司交付房产证，再生资源公司陈述土地使用权证由其公司统一保管，统一与安之居公司进行交接。自签订协议以后，张某某未向安之居公司领取过过渡费。案件审理过程中，经一审法院工作人员前往上述拆迁房屋实地查看：该房屋内物品已全部搬空，房屋内有很厚的一层灰，已长期无人居住。并且水表被冻裂，暖气包也已拆除放在地上。一审法院认为：张某某与安之居公司签订的《拆迁补偿安置协议书》及补充协议书系其双方意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。根据庭审查明的事实，协议签订后，张某某已经依约搬离了拆迁房屋，安之居公司亦应当依约向张某某支付过渡费，从2010年7月1日至2016年5月31日，安之居公司应向张某某支付过渡费82,600元（800×18=14,400，2010年7月1日至2011年12月31日共18个月；1,100×20=22,000，2012年1月1日至2013年8月31日共20个月；1,400×33=46,200，2013年9月1日至2016年5月31日共33个月；14,400＋22,000＋46,200=82,600元），现张某某仅主张81,500元，以张某某主张为准。并且，根据补充协议书以及会议纪要的内容，现过渡期已超过48个月，安之居公司应当依照其承诺按14,000元/平方米的价格回购张某某房屋，故张某某主张安之居公司支付回购款811,720元（14,000×57.98=811,720）的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。对于张某某未能按照协议约定交付房产证，其行为构成违约，安之居公司可主张张某某继续履行该项义务，或者就张某某该违约行为给其造成的损失主张赔偿，但未交付房产证并非支付过渡费及回购款的前置义务，故亦并非安之居公司拒付上述款项的合理辩称事由。对于张某某主张的利息损失20,000元，因张某某并未举证其在起诉前向安之居公司主张了回购事宜，并且鉴于张某某自身亦存在违约行为，对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。兆日公司作为安之居公司的控股股东，虽未参与上述协议的履行，但根据其于2014年4月10日出具的《担保函》，可以认定是其承诺对上述协议的履行及款项给付承担连带责任保证的意思表示，故兆日公司应对安之居公司承担的上述款项承担连带责任保证。遂判决：一、新疆安之居房地产开发有限公司给付张某某房屋回购款811,720元；二、新疆安之居房地产开发有限公司给付张某某过渡费81,500元；三、新某某对上述款项承担连带责任保证；四、驳回张某某的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人张某某向法庭出示了三份民事调解书，用于证实安之居公司按照每平方米14,000元的价格回购了与张某某条件类似拆迁户的拆迁房屋。安之居公司对上述证据的真实性、合法性认可,对关联性均不认可，兆日公司上述证据的真实性、合法性认可,对关联性均不认可，再生资源公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均认可。因上述民事调解书的内容系案外人与安之居公司就拆迁安置补偿协议履行进行协商一致的结果，对本案的处理不具有证明力和约束力，本院对上述证据与本案的关联性不予确认。本院认为双方的争议焦点为：安之居公司是否应按照每平方米14,000元向张某某支付拆迁案房屋回购款，安之居公司是否应当向张某某支付过渡费。本院认为，安之居公司与张某某因《房屋拆迁安置补偿合同》及《补充协议书》的履行问题产生争议，张某某主张安之居公司应按照合同约定向其支付房屋回购款及过渡费，安之居公司辩称张某某未按照合同约定全面履行合同义务，不应向张某某按照每平方米14,000元的标准支付房屋回购款及过渡费。安之居公司与张某某签订的《拆迁补偿安置协议书》及《补充协议书》对房屋回购款的支付标准及履行期限、过渡费的领取条件、标准进行了明确约定。关于安之居公司上诉认为不应当按照14,000元每平方米的标准向张某某支付房屋回购款的问题，双方签订的《拆迁补偿安置协议书》约定：安之居公司因工程竣工验收等原因过渡期超过48个月的，则张某某可以选择按照《拆迁补偿安置协议书》约定的房屋安置，也可以选择以张某某的房屋产权为依据，按照14,000元/平方米要求安之居赔偿，《补充协议书》约定：48个月到期后，回迁户如愿出售房屋，安之居公司按14,000元/平方米予以收购，在48个月到期之前，回迁户如确实困难等原因愿意出售房屋的，由晨星公司出具证明，安之居公司按14000元/平方米予以收购。上述协议条款对房屋回购款的支付期限、标准约定明确，该协议约定的48个月期间已截至，张某某主张安之居公司按照每平方米14,000元支付房屋回购款符合协议约定，安之居公司的上诉理由没有事实依据和法律依据，本院不予采信。关于安之居公司主张不应向张某某支付安置过渡费的问题，双方签订的《拆迁补偿安置协议书》约定：张某某应当在签订《拆迁补偿安置协议书》15日内，在领取安置补偿费或者回迁户领取安置过渡费的同时，将拆迁房屋的房屋产权证、土地证等相关证件交付再生资源公司；《拆迁补偿安置协议书》签订后，张某某在接到安之居公司通知十日内腾空房屋并将拆迁房屋交付安之居公司；双方签订的《拆迁补偿安置协议书》中约定过渡期限为35个月，自安之居公司通知张某某搬迁时开始起算。庭审过程中，张某某自认未向再生资源公司或安之居公司交付房屋产权证，2016年8月向再生资源公司交付了房屋产权证。张某某未收到要求其腾空房屋并将拆迁房屋交付安之居公司的通知，自认看到其他拆迁户搬迁后搬离了涉案房屋。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务;第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，张某某及安之居公司对过渡费的领取期限、方式及条件有两点约定：一、回迁户领取安置过渡费的同时，将拆迁房屋的房屋产权证、土地证等相关证件交付再生资源公司；二、接到安之居公司通知十日内腾空房屋并将拆迁房屋交付安之居公司，过渡期自甲方通知乙方搬迁时开始计算，过渡期限为35个月。上述合同内容对双方履行合同债务的方式进行了明确约定，领取过渡费同时应当交付房屋产权证，过渡费的起算时间为安之居公司通知张某某搬迁时开始计算，在该合同履行过程中，张某某未按照约定交付房屋产权证，其主张安之居公司单方先履行支付过渡费义务不符合合同法中关于同时履行抗辩权的规定，同时，该合同中对搬离期限及计算过渡期限有明确约定，张某某自认未收到安之居公司要求其搬离的通知，其自行搬离行为亦不符合合同约定，张某某主张安之居公司向其支付自2010年7月至2016年5月的过渡费没有合同依据和法律依据，安之居公司关于不应向张某某支付过渡费的上诉请求，符合双方协议约定，本院予以支持。综上所述，安之居公司的上诉请求合理部分，本院予以支持，一审法院适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持乌鲁木齐市天山区人民法院（2016）0102民初3298号民事判决第一项，即新疆安之居房地产开发有限公司给付张某某房屋回购款811,720元；二、撤销乌鲁木齐市天山区人民法院（2016）0102民初3298号民事判决第二项、第三项、第四项；三、原审被告新某某对上诉人新疆安之居房地产开发有限公司向被上诉人张某某给付房屋回购款811,720元承担连带责任保证；四、驳回被上诉人张某某的其他诉讼请求。以上上诉人新疆安之居房地产开发有限公司给付被上诉人张某某款项共计811,720元，限本判决生效之日起十日内一次履行完毕，逾期不付，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案请求标的913,220元，核定给付标的811,720元，占请求标的的89%，一审案件受理费12,932.2元（张某某已预交），减半收取6,466.10元，由上诉人新疆安之居房地产开发有限公司负担5,754.83元，由被上诉人张某某负担711.27元，余款6,466.10元由一审法院退还被上诉人张某某;二审案件受理费8,610.4元（安之居公司已预交），由上诉人新疆安之居房地产开发有限公司负担7,663.26元，由被上诉人张某某负担947.14元。本判决为终审判决。审判长 陈 琛审判员 卫 杨审判员 冯 宁二〇一六年十二月十三日书记员 石晓峰杨文新