天津市静海区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0118民初4301号原告：天津市君谊物业发展有限公司，地址天津市静海区西双塘村维拉庄园。法定代表人：张兴祥，董事长。委托代理人：王诺，公司项目经理。委托代理人：王星全，天津海静律师事务所律师。被告：蔡凤岗，男，1961年6月8日出生，汉族，城镇居民，住静海区。委托代理人:许杰（被告之妻），1962年12月25日出生，汉族，城镇居民，现住同上。原告天津市君谊物业发展有限公司与被告蔡凤岗物业纠纷一案，本院于2015年12月24日作出（2015）静民初字第2926号民事判决，因被告蔡凤岗不服本判决，向天津市第一中级人民法院提起上诉，天津市第一中级人民法院于2016年5月27日以原判决认定基本事实不清为由，撤销（2015）静民初字第2926号民事判决，发回本院重审。本院于2016年6月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托代理人王诺、王星全，被告蔡凤岗及委托代理人许杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津市君谊物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2013年2月1日至2015年4月30日物业管理服务费23015.07元；2.支付原告2013年2月26日至2015年4月30日的违约金4545.48元；3.支付原告2015年5月1日至实际支付给原告物业管理服务费期间的违约金，违约金计算标准每日千分之0.5计算；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：案外人天津德泰隆基房地产开发有限公司系静海区双塘镇西双塘村内凤凰庄园的开发商，通过公开招投标，天津德泰隆基房地产开发有限公司与天津市三盈物业管理有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，2011年11月18日，天津德泰隆基房地产开发有限公司与天津市三盈物业管理有限公司协商一致解除了《天津市住宅前期物业服务合同》。2011年11月19日，天津德泰隆基房地产开发有限公司依据公开招投标中标人的顺序，与原告签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，《天津市住宅前期物业服务合同》第三条约定：前期物业服务合同自2011年12月15日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。第六条第一款第一项约定：物业服务管理费标准为别墅：3.05元/月/平方米；第六条第六款约定：物业服务管理费业主于每月25日前交纳；第六条第七款约定：甲方或业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交纳物业管理服务费的千分之0.5比例交纳违约金。2011年6月1日，被告与天津德泰隆基房地产开发有限公司签订《天津市商品房买卖合同》，购买了静海县双塘镇西双塘村内凤凰庄园30号楼1房屋，之后办理了入住手续。2012年8月4日，被告交纳了2012年2月1日至2013年1月31日的物业费8474元。自2013年2月起，被告拖延交纳物业费，原告一直向其催要，但至今被告再没有交纳过物业费。综上所述，被告的行为严重违反了《天津市住宅前期物业服务合同》的约定，侵害了原告的合法权益，为维护原告合法权益，故成诉。被告蔡凤岗辩称，不同意原告的诉讼请求，首先当时我不知道原告物业公司的存在，买房时是三赢物业公司前期物业，我在办入住时，改成原告物业公司，我签订了确认书，当时2.6元/平米，入住后出现了很多问题，包括房屋的质量问题：一、防腐木的问题，定的期房，看完样板间定的，后发现其偷工减料，找物业反映，让找开发商；二、入住后又发现房屋起碱，越来越严重，多次找到物业公司无果，原告也去看了，但从未维修过。地面变形，井盖塌陷，造成车多次拖底，至今也未维修。路灯不亮，长达半年之久。下雨天小区积水，停水停电停气。小区的监控如同虚设，丢东西没人管。综上，所谓的君谊物业公司跟业主无任何关系，没有享受任何福利，实际入住四年了，原告未解决任何问题。原告就其主张向本院提交如下证据：一、天津市物业管理投标书面报告，证明原告是通过招标的合法程序与天津德基隆房地产开发有限公司签订合同；二、天津德基隆房地产开发有限公司与天津市三盈物业管理有限公司签订的合同，证明2011年11月18日之前，静海区双塘镇西双塘村内凤凰庄园的物业管理公司是天津市三盈物业管理有限公司；三、天津德基隆房地产开发有限公司与天津市三盈物业管理有限公司解除的协议书、申请、声明等文件，证明2011年11月18日，天津德基隆房地产开发有限公司通过合法手续与天津市三盈物业管理有限公司解除了之前签订的合同；四、天津德基隆房地产开发有限公司与原告签订的合同，证明自2011年12月15日开始，原告成为静海区双塘镇西双塘村凤凰庄园的物业管理公司；五、天津德基隆房地产开发有限公司与被告签订的《天津市商品房买卖合同》，证明被告购买了凤凰庄园30号楼1房屋；六、确认书，证明被告办理了入住手续，应依照约定缴纳物业费；七、收费凭证，证明被告缴纳了2012年2月1日至2013年1月31日间的物业费8474元。被告对原告提交的证据质证意见为：对于原告提供的七组证据均不认可。被告就其主张向本院提交如下证据：一、照片一组，证明被告买到的房子与看到的样板间不一样；二、照片一组，证明房屋墙面起碱，房屋质量有问题，原告不作为，不维修；三、照片一组，证明地面有塌陷；四、照片一组，证明下雨天小区存有积水；五、照片（小区西侧修路、东侧修门），证明业主出门都要靠自己铺砖；六、会议纪要，证明业主召开业主大会讨论小区出现的问题；七、手机视频一段，证明小区存在积水问题；八、证人蔡某证言：我是2014年入住的，10月份我们装修后房屋就起碱，装修队补后还是起碱；路面高低不平，有塌陷的地方，因此我还把脚崴了；2015年4月10日至4月16日路灯不明，7月15日至11月16日路灯不明，8月2日因下雨小区内存有积水，出不了门。11月2日至12月1日路灯不明。路灯问题是从2016年的7、8月份修过，路面至今没有维修。原告对被告提交的证据质证意见为：对于证据一、二真实性不认可，与本案也没有关联性；证据三、塌陷是与开发商的建造有关系，与原告没有关系，原告也维修过；证据四、事实客观存在，有积水，实际上还是跟开发商建造配套设施不完备有关系，与我们服务内容没有关系；证据五与本案没有关联性；证据六、真实性不认可；证据七、事实认可，积水是因为抽水泵排量小，是开发商在建造时配套设施造成的，不是原告造成的；证据八、确实是存在水、路面的问题，原告与开发商沟通过，路灯全部维修了，积水主要是因为排水泵的排量小。综合原、被告陈述及当庭举证、质证，本院确认如下事实：案外人天津德泰隆基房地产开发有限公司系静海区双塘镇西双塘村内凤凰庄园的开发商，被告为凤凰庄园业主。天津德泰隆基房地产开发有限公司公司通过公开招投标与天津市三盈物业管理有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，后该公司于2011年11月18日与天津市三盈物业管理有限公司协商一致解除了《天津市住宅前期物业服务合同》。2011年11月19日该公司公开招投标与原告签订了《天津市住宅前期物业服务合同》。合同约定天津德泰隆基房地产开发有限公司将天津市静海区双塘镇西双塘村凤凰庄园委托给原告进行前期物业管理服务，小区物业类型为多层、高层住宅、别墅。双方在合同中就物业服务内容及标准、前期物业服务合同期限、权利义务、物业管理服务费用、交纳费用时间等进行了约定。该前期物业服务合同自2011年12月15日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止，服务合同尚在履行当中。该物业服务合同中别墅的物业管理服务费用标准（按建筑面积计算）为3.05元/月·平方米。截止2015年5月25日前（原告诉讼前）原告在履行合同义务过程中对被告房屋墙皮碱化、路灯长期不亮、路面井盖塌陷等现象没有维修或维修不及时、不到位。2012年8月30日被告作为凤凰庄园30号楼1房屋的业主已对《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的条款内容予以确认。该房屋建筑面积279.48平方米。被告已经交纳了2012年2月1日至2013年1月31日的物业费8474元，自2013年2月1日至2015年4月30日的物业服务费23015.18元（3.05元/月·平方米×279.48平方米×27个月）尚未交纳。本院认为，原告与案外人天津德泰隆基房地产开发有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》系双方在平等、自愿、协商的基础上所签订的，意思表示真实，不违反法律法规强制性规定，为有效合同，合同对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。在2015年5月25日前（原告诉讼前）原告在履行合同义务过程中物业服务确实存在瑕疵，被告蔡凤岗提出的其房屋墙皮碱化、路灯长期不亮、路面井盖塌陷等现象事实存在，原告对上述存在问题在截止2015年5月25日前没有维修或维修不及时、不到位，考虑到原告服务标准与等级、实地调查情况、物业服务区域的整体缴费比例，可在物业服务费23015.07元基础上酌情减免30%，即由被告给付原告物业服务费16110.55元；因原告在物业服务过程中其服务质量确实存在瑕疵，违反了其与开发商签订的前期物业服务合同，故其要求被告承担违约金的诉讼请求，理由不足，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《物业管理条例》第三十六条第一款，《天津法院物业服务纠纷案件审理标准（试行）》（一）的通知第五条第五项、第六项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》法释［2001］33号第二条之规定，判决如下：一、被告蔡凤岗自本判决生效后十日内给付原告天津市君谊物业发展有限公司自2013年2月1日至2015年4月30日的物业服务费16110.55元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费490元，由原告承担147元，被告蔡凤岗承担343元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  薛玉莲审 判 员  元哲生人民陪审员  马建兵二〇一六年十二月十三日书 记 员  荆凤波