四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川03民终860号上诉人（原审被告）：胡哲平，男，1954年5月11日出生，汉族，住四川省富顺县。委托诉讼代理人：周永芳，女，1964年11月13日出生,汉族，住四川省富顺县，系胡哲平配偶。被上诉人（原审原告）：富顺县盛丰房屋租赁有限公司，住所地四川省富顺县。法定代表人：张静，董事长。委托诉讼代理人：梁波，四川漆大律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘刚，四川漆大律师事务所律师。上诉人胡哲平因与被上诉人富顺县盛丰房屋租赁有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省富顺县人民法院(2016)川0322民初1240号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人胡哲平委托诉讼代理人周永芳、被上诉人富顺县盛丰房屋租赁有限公司委托诉讼代理人梁波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡哲平上诉请求：请求撤销四川省富顺县人民法院(2016)川0322民初1240号民事判决，驳回原审原告的诉讼请求。事实和理由：上诉人胡哲平属于租房的合法公民，系原建设动迁临时周转才租的被上诉人富顺县盛丰房屋租赁有限公司的房屋，在上诉人胡哲平承租此房屋之前，该房屋就是危房了。被上诉人不能出具D级鉴定就单方面终止租赁关系，应该给予安置或者继续出租给上诉人胡哲平，且上诉人胡哲平与其他租赁户一起修建的路也没有予以赔偿。庭审中，上诉人胡哲平增加上诉理由，即租赁合同不是上诉人胡哲平签订的，而是上诉人胡哲平的母亲陈志远与被上诉人富顺县盛丰房屋租赁有限公司签订的。富顺县盛丰房屋租赁有限公司辩称，根据双方签订的《住宅租赁合同》内容看，承租方是胡哲平，其母亲仅是帮忙签字，且胡哲平也有向我公司缴纳房租的行为，因此，租赁合同的双方当事人是胡哲平与富顺县盛丰房屋租赁有限公司。上诉人与被上诉人仅是租赁关系，在2012年6月，经相关部门鉴定，该房屋属于D级危房，已不符合居住条件，且合同到期后，租赁关系自然终止，上诉人仍拒不搬离，就属于侵权。关于该房屋是否早就属于危房，上诉人没有证据证明。富顺县盛丰房屋租赁有限公司向一审法院起诉请求：判令被告立即停止侵权，将位于富顺县富世镇玉河巷9号附14号房屋交还给原告；本案受理费由被告承担。一审法院认定事实：原告系富顺县房地产管理局委托管理国有公房的国有控股有限责任公司。被告系1990年因富顺县西干道建设动迁搬至本案诉争的房屋。2010年10月28日，原、被告双方签订编号为（A0001）第0116号《住宅房屋租赁合同》一份，双方在合同中约定：“一、房屋坐落：甲方（即原告）将位于芋河巷9号附14号（即现在的富顺县富世镇玉河巷9号附14号）住房，使用面积39.14平方米，结构砖混，租赁给乙方（即被告）。二、租赁用途：住宅；三、租赁期限：本合同期限三年，自2010年10月1日起至2013年9月30日止。如乙方继续使用，在无违约行为的情况下可以续租，但必须在合同期满前二个月向甲方提出书面申请，重新签订租赁合同。…….；四、租金数额及交款方式：1、……。2、根据建设部《城市房屋租赁管理办法》规定，房屋租金由甲、乙双方协商定价。乙方每月向甲方缴纳租金59元。3、乙方缴纳租金的方式：采取银行转账或上门自缴，应做到月租月清，每月租金应于当月5日前缴清。逾期未缴清，从次月一日起，按月租金的5%向甲方缴纳滞纳金。逾期六个月以上不交租金���，甲方有权提前解除租赁关系，收回房屋，并追收欠租。五、修缮责任：1、甲方有权对该房屋进行定期或不定期检查，并承担房屋的正常维修责任。当房屋出现危险，甲方负责解危，并有权作出相应的处理措施。2、乙方是房屋安全责任第一人，如房屋出现危险或安全隐患时，乙方应及时报修，并采取措施防止安全事故发生。对一时不能排除险情的，甲方有权作出限制使用、停止使用或解除租赁关系的措施，乙方应予以配合。否则，发生安全事故甲方不承担任何责任。……。”《住宅房屋租赁合同》还另行约定了其他条款。租赁期限届满后，被告没有向原告缴纳租金，原告也没有向被告催收租金。2012年6月19日，富顺县房屋安全鉴定办公室作出《关于县盛丰公司芋河巷9-15房屋安全鉴定的报告》（富房鉴办（2012）20号）（以下简称《报告》），鉴定结论为��根据中华人民共和国行业标准《危险房屋鉴定标准》JGJ125-99，该房屋承载力不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。评定该房屋为D级危险房屋。此次鉴定的D级危险房屋包括被告居住的玉河巷9-14号住房。同时，在《报告》中载明：“房屋损坏的主要原因：（一）建造年代久远，房屋的自然老化、毁损。（二）建筑材料质量较低，砌体强度、混泥土强度砂浆强度偏低，房屋工程质量不高。（三）房屋渗漏造成结构构件损坏。（四）使用期间缺乏日常维修和养护，失修失养较严重。（五）无圈梁和构造柱，房屋整体稳定性差，抗震性能低。”2012年6月27日，原告因玉河巷尤文湘等35户公租房存在严重安全隐患，依照相关规定以及是《住宅租赁房屋合同》的约定，发布《解除公告》，内容为：“一、经我司研究决定解除以下35户公房住户的租��关系（含本案被告）。二、解除租赁关系时间为2012年7月1日。三、搬迁房源由各租赁户自行解决，既可投亲靠友，亦可向中介机构联系租赁私有房屋。搬迁后，符合廉租房住房补贴条件的，可向有关部门申请廉租房住房补贴。四、在解除租赁关系后一个月内必须搬出。如不搬出造成的一切后果，我司根据合同规定概不负责。”2016年5月23日，富顺县富世镇富州花园社区居民委员会出具证明一份，内容是：“兹证明位于我社区的富顺县盛丰房屋租赁有限公司管理的富世镇玉河巷9-15号国有公房（共35户租住户）自2012年6月鉴定为D级危房后，我社区多次陪同该公司对上述公房进行检查、维修，并做租住户的搬迁思想工作；同时该公司关于与35户租赁户解除租赁关系的公告也由我社区陪同张贴到社区及每栋楼。”现被告的岳母仍居住在本案诉争的租赁房屋内。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同具有有偿性、双务性等特征。在出现法定或约定的情况下，租赁合同可以解除，并由承租人交付租赁物给出租人。本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律的保护。在合同履行过程中，该房屋作为国有公房由原告作为管理人出租给被告，因房屋修建年代较远且相关建筑技术和材料已老化，经富顺县房屋安全鉴定办公室鉴定为D级危房已经无法修缮加固消除危险，继续租赁使用此房屋，势必存在严重的安全隐患，这一点是客观存在的。原告作为出租人，基于出租公房的时间、结构、材料等原因已经无法满足安全的考虑，发布公告解除与被告的租赁合同并要求被告限期搬离，既是从租赁住户的人身安全考虑，也是��合同目的无法实现的角度考虑，符合双方在合同中第五条关于“修缮责任”的约定，不违背法律的规定。同时，原、被告双方签订的租赁合同已经于2013年9月30日到期。合同到期后，原告既没有收取租金，被告也没有缴纳租金。基于租赁合同的有偿性和原告解除合同的意思表示，双方的租赁合同关系的权利义务从2013年9月30日起实质处于一种终止状态。依照合同法第二百三十五条的规定，租赁合同期限届满，承租人应当返还租赁物。本案的租赁合同因期限届满而终止，故被告具有返还诉争租赁房屋的义务。原告主张被告返还诉争出租房屋的请求成立，本院予以支持。被告辩解租赁关系继续有效的理由，与本院确认的双方租赁关系实质上处于终止状态的事实不符，该理由不能成立，本院不予采纳。关于被告主张经济困难，搬出要解决好房屋居住的问题，系相关职能部门���处理范围，不属于本案租赁合同纠纷处理的范围，本院不予处理。被告主张因本次诉讼要求原告赔偿经济损失，既未向本院提起反诉，也未提出具体的赔偿项目和数额，本院不予处理。判决：限被告胡哲平于本判决生效之日起六十日内将其占有的坐落于富顺县富世镇玉河巷9号附14号住房（使用面积39.14平方米）腾空并返还原告富顺县盛丰房屋租赁有限公司。本案二审期间，上诉人胡哲平向法庭依法提交了四组证据。第1组：富顺县富世镇富州花园社区居民委员会出具的《证明》一份，拟证明胡哲平原是富顺县西干道建设动迁户；第2组：富顺县房地产管理局于1992年向租赁户叶泽民发出的《通知》、于1998年分别向叶泽民、吴玉良发出的《关于作价出售直管公房的通知》复印件各一份，拟证明房管部门通知拆迁户买房，但这个房子原来就是危房；第3组：《房��拆迁、安置、补偿通知》复印件一份，拟证明上诉人一直没有被安置。第4组：富顺县富世镇富州花园社区居民委员会出具的《证明》，内容为“兹有富世镇富州花园社区玉河巷9号附14号属陈志远原住户。曾由其儿子胡哲平代缴房费情况。特此证明。”，拟证明涉案房屋系陈志远居住，承租方系陈志远。被上诉人富顺县盛丰房屋租赁有限公司质证意见认为：该第1-3组证据均不属于二审新证据，均与本案无关联性，且第2、3组证据系复印件，对其真实性也有异议。第4组证据形式不符合证据要件，且不能达到证明目的。上诉人胡哲平提交的第1-3组证据，与本案无关联性，本院不予采信；第4组证据，《证明》仅说明了陈志远系原住户，且陈志远居住并不能说明《住宅房屋租赁合同》是谁与富顺县盛丰房屋租赁有限公司签订的，故本院不予采信。本院另查明：2010年10月28日，编号为（A0001）第0116号《住宅房屋租赁合同》开头载明出租方为富顺县盛丰房屋租赁有限公司，承租方为胡哲平。该合同尾部的“乙方”签名处记载“乙方：陈志远（胡哲平之母）身份证：510322195405115496”。胡哲平的身份证编码为510322195405115496。本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，根据合同格式及内容，载明承租方是胡哲平，尾部所记载的身份证编码也是胡哲平的，仅乙方签名是陈志远，并注明了陈志远与胡哲平的关系，该合同的相对方应是胡哲平，仅是其母亲陈志远代为签字。上诉人关于胡哲平不是承租方的主张，本院不予支持。上诉人胡哲平与被上诉人富顺县盛丰房屋租赁有限公司签订的《住宅房屋租赁合同》约定的租赁期限是2010年10月1日起至2013年9月30日。租赁期限届满，双方���续签合同的，可自愿达成合意。被上诉人富顺县盛丰房屋租赁有限公司以实际行动表示不再继续签订租赁合同，且在2012年6月，该房屋被鉴定为D级危房，已不能再居住、使用，亦不能再出租，故上诉人胡哲平与被上诉人富顺县盛丰房屋租赁有限公司在租赁期限届满之日租赁关系就终止，上诉人胡哲平应返还租赁房屋。故上诉人胡哲平关于被上诉人富顺县盛丰房屋租赁有限公司不能单方解除合同，租赁合同应继续有效的主张，本院不予支持；上诉人胡哲平关于租赁房屋在其租赁之前就属于危房的主张，无证据予以证明，本院不予支持；上诉人胡哲平关于其属于富顺县西干道建设动迁人员，尚未得到安置，以及其与案外人共同修建的租赁房屋外的路未赔偿的主张，不属于本案审理范畴，本院不予支持。综上所述，胡哲平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由胡哲平负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾伟贤审 判 员  李 彬代理审判员  谢邑钦二〇一六年十二月五日书 记 员  党若丹