广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0402民初6621号原告：珠海市锦豪物业服务有限公司，住：珠海市香洲心华路42号7栋604房。法定代表人：曾淑贤，系该公司经理。委托代理人：曾俊维，广东凯邦律师事务所律师。委托代理人：余景军，广东凯邦律师事务所实习律师。被告：于某某，男，汉族，1989年11月X日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区，现住：珠海市香洲区。原告珠海市锦豪物业服务有限公司诉被告于某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市锦豪物业服务有限公司的委托代理人曾俊维、余景军，被告于某某到庭参加诉讼，本院依法进行审理。本案现已审理终结。原告珠海市锦豪物业服务有限公司诉称：2014年6月24日，被告承租了位于珠海市香洲区九洲大道中1009号101号之二商铺作经营之用，建筑面积为268平方米。2014年6月24日，被告与原告签订了一份《珠海钰海XX汇购物广场物业管理协议》，约定被告同意并自觉接受原告提供的物业管理服务；被告需从营业之日起向原告交纳物业管理费，每月每平方米（建筑面积）38元，合计每月人民币10184元；被告需在每月10日前向原告交纳当月的物业管理费；水、电、电话等采取分户计量，被告需自行承担承租该场地的水费、电费及其他费用；被告需在每月的10日前向原告交纳上月的水电费。协议第三条还约定，被告逾期交纳物业管理费、水电费或其他费用的，每逾期一天，被告需按逾期金额的5‰向原告支付逾期违约金；逾期超过三十天的，原告有权单方解除合同、没收保证金（如有）并追究被告的其他违约责任。协议还就原、被告双方其他权利和义务作出了约定。但是协议签订后，被告自2016年3月份起开始拖欠物业管理费用，原告曾多次向被告催缴，但被告不理不睬，拒绝向原告支付拖欠的物业管理费用，至今仍未向原告交纳2016年3月至2016年7月期间的物业管理费人民币50920元、水费人民币633.55元、电费人民币9491.04元，合计人民币61044.59元，因逾期交费产生的相应逾期违约金按合同约定标准暂计至2016年7月20日共计人民币21253.35元。原告认为，被告与原告签订物业管理服务协议并接受了原告提供的物业管理服务，应当及时依约支付相应的物业管理费用。被告拖欠物业管理费用的行为，构成违约，并违背了诚实信用原则，损害了原告的合法权益，应当依法承担相应的违约责任。原告经多次催讨无果，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。原告的诉讼请求如下：1、请求判令解除原、被告双方于2014年6月24日签订的《珠海钰海XX汇购物广场物业管理协议》；2、请求判令被告向原告支付拖欠的2016年3月至2016年7月期间的物业管理费用共计人民币61044.59元；3、请求判令被告向原告支付逾期交纳上述物业管理费的预期违约金，预期违约金按逾期交纳金额每日5‰的标准计算，分别从各笔逾期交纳费用之日起计至还清之日止（暂计至2016年7月20日共计人民币21253.35元）；4、本案诉讼费用由被告承担。以上第2、3项暂计至2016年7月20日为人民币82297.94元。原告珠海市锦豪物业服务有限公司提交了以下证据：1.珠海钰海XX汇购物广场物业管理协议；2.被告于某某2016年欠费明细表。庭审后原告补充提交证据如下：1.钰海环球金融中心缴费通知单；2.钰海环球金融中心消费单据及发票；3.钰海环球金融中心电费单据及发票；4.珠海市锦豪物业服务有限公司物业管理协议（合同编号：YHW2015A028）。被告于某某辩称：一、答辩人与被答辩人之间所签订《协议》法律效力不足。1、2014年6月24日签订《协议》至今，被答辩人从未公示或者向答辩人出示过物业收费标准的依据，而38元/平方的物业管理费从未征得答辩人同意或者和答辩人进行商议，从始至终是被答辩人单方定价得出。答辩人认为定价高昂，又无任何依据，并且收费和服务不匹配，但答辩人多次与被答辩人沟通，答辩人被告知这一定价为商户统一标准，不协调也不议价。2、2014年10月2015年1月共4个月，答辩人所经营餐厅的上楼通道的卷帘门一直处于关闭状态，2014年10月2015年3月共计6个月，答辩人所经营餐厅门口扶手梯一直处于停运状态，答辩人所经营餐厅紧邻扶手梯和卷帘门，顾客通行通道被封死给生意造成了巨大影响和损失，导致经营惨淡，每周的周六、日更加无人经过，但物业管理费并没有丝毫减少，答辩人都是如数上缴。被答辩人收取答辩人的物业管理费，但并没有将公共设备设施完善，且至今仍有许多需完善的配套设施和服务没有到位，但《协议》中未见一条被答辩人可以在公共设施设备和服务未达标时照收答辩人的物业费，可见被答辩人过错在先。3、被答辩人没有对商场进行周期性的消杀工作。因答辩人经营餐厅的隔壁至今未租赁出去，仍处在毛坯状态，成了老鼠、蟑螂等的栖息地，给答辩人的餐厅经营造成了巨大的影响和卫生安全隐患。答辩人曾多次要求被答辩人进行消杀防护工作，但总是一拖再拖，直到被逼迫到再无托词时，才象征性的做一点工作。隔壁曾多次有老鼠跑到答辩人经营的餐厅，更因为隔壁老鼠成灾，天花上的静音棉被老鼠咬坏，打开空调就飘散到答辩人餐厅的各个角落，更严重的是老鼠从答辩人经营餐厅的天花上直接坠落下来，给顾客造成了巨大的困扰和伤害，给答辩人餐厅造成了巨大的经济损失和恶劣影响。（可见附件相关照片），另外，近期被答辩人对商场进行了一次消杀工作，但唯独没有对答辩人餐厅进行，费用照收，但区分对待。二、物业管理费收费不一。按照被答辩人承诺，所有商户采取统一收费标准，但据答辩人了解，负一层后进场商户有调低物业费收费的情况，例如“九鼎拉面”，但因受惠的商户不想优惠被被答辩人收回，不愿拿出发票等佐证材料。但既然被答辩人对外宣扬物业管理费统一标准，答辩人申请将负一层其他各商户的物业费收费情况出示或进行公示，维护公平原则。三、根据答辩人和被答辩人签订的《珠海钰海XX汇购物广场物业管理协议》，协议第二条第1款约定乙方需从营业之日起向甲方交纳物业管理费，每月每平方米（建筑面积）38元，合计每月人民币10184元。但从实际收费起，费用被拆分成了管理费和中央空调电费，而到了2015年8月开始，又被拆分成了管理费、公摊水费、公摊电费和中央空调电费。答辩人质疑拆分的原因，并且签订协议时为什么不将费用拆分，而是在交纳费用的时候拆分？并且费用拆分的依据是什么？而每个月的公摊电费和水费并没有公示公开，这个数额是怎么确定的？另外，每个月水电表的读数都是被答辩人提供给答辩人，并且水电表安装位置隐秘，全权在被答辩人的控制范围，答辩人质疑水电表读数的准确性。（可见附件相关材料）。四、因商场经营不善，尤其周末和平日晚餐时间人流量不足100人，在被迫无奈的情况下，答辩人餐厅曾较长时间晚餐和周末停止营业，但中央空调费没有丝毫的减免。既然将物业费拆分成若干项，中央空调不使用也照收，存在不合理和乱收费的现象，答辩人质疑的是,多收取的费用用在了何处，而多收取的原因又是什么？五、2016年6月答辩人所经营餐厅准备再次出售面食和经营早餐，但被答辩人却横加阻拦，层层设阻，早晨阻拦员工上班，经营时不准广告牌摆放，而且竟然不准许答辩人餐厅出售自有产品，让本就困难的经营雪上加霜。综上所述，答辩人所欠被答辩人费用，与被答辩人所提供设备设施不完善、服务不到位和承诺不兑现以及收费不合理甚至阻拦答辩人经营自有产品有着直接影响和必然联系，被答辩人实为过错方，收费与服务不匹配，已构成违约，并且违背了诚实信用原则。现因答辩人已将所有财物投入到餐厅经营，如被答辩人不同意暂调低或重新划定物业收费标准，答辩人只能将所经营餐厅和被答辩人进行清算和费用相抵，故请求法院考虑答辩人提供的材料和事实，维护道义，维护答辩人合法权益。被告于某某在举证期限内未提交证据，庭审后补充提交证据如下：1.珠海钰海XX汇购物广场物业管理协议；2.11月份水电表；3.8月发票；4.11月水电费发票和10月物业发票；5.证明2份。经审理查明，2014年6月24日，原告珠海市锦豪物业服务有限公司作为甲方与被告于某某作为乙方签订一份《珠海钰海XX汇购物广场物业管理协议》，该协议主要内容如下：鉴于乙方已经向出租方承租位于珠海市香洲区九洲大道中1009号101号之二商铺的场地（建筑面积268平方米），用于经营铁板烧式自选快餐，并于2014年6月24日与出租方签订了一份合同编号为YHW2014A048的《场地租赁合同》，订立如下协议：一、乙方承租该场地进行经营，同意并自觉接受甲方提供的物业管理服务，严格遵守甲方的各项规章制度和管理规定，按时向甲方交纳物业管理费及其他有关费用。二、费用标准及交纳办法。1.物业管理费。（1）乙方需从营业之日起向甲方交纳物业管理费，每月每平方米）建筑面积38元，合计每月人民币￥10184元。（2）上述物业管理费已包含商场共用部位、共用设施设备的维修保养费，公共区域的保安保洁费，以及公共区域的水电费、中央空调费；但不包括本合同约定和法律规定应由乙方承担的其他费用。…….（4）乙方需在每月10日前向甲方交纳当月的物业管理费。……2.水、电费。（1）水、电、电话等采取分户计算量。乙方需自行承担承租该场地的水费、电费及其他费用。（2）水、电费的计算标准按照政府规定并结合本商场实际情况执行。除非另有通知，自用水费按3.65元/吨计收；自用电费按1.2元/度计收。有关水电费的单价标准会按供水供电公司或政府部门作出的调整而相应地调整。有关水电费的单价会按供水供电公司或政府部门作出的调整而相应地调整。（3）乙方需在每月的10日前向甲方交纳上月的水电费。三、乙方逾期交纳物业管理费、水电费或其他费用的，每逾期一天，乙方需按逾期金额的5‰向甲方支付逾期违约金；逾期超过三十天的，甲方有权单方解除合同、没收保证金（如有）并追究乙方的其他违约责任。并且，如果乙方违反或不履行本协议，或违反法律和政府部门的有关规定，甲方可以根据情形给予乙方罚款（可在代收的乙方销售款中扣除），并可以采取停水停电、勒令停业、围闭场地等措施处理，乙方须承担一切损失和法律后果。”被告于某某提交了其之前缴纳物业管理费的发票，显示缴费分为管理费、代收水费、代收电费、中央空调电费四个项目，每项每月数额不同，但总额均为10184元。被告于某某另提供了照片、以及员工证明，证明原告未尽到管理职责。被告于某某于2016年9月向原告递交了撤场申请。原告主张被告于某某拖欠2016年3月至2016年7月的物业管理费50920元，2016年4月至2016年月水费633.55元、电费9491.04元，合计61044.59元。以上事实，有以上证据及当事人的陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《珠海钰海XX汇购物广场物业管理协议》是当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同行使权利、履行义务。《珠海钰海XX汇购物广场物业管理协议》第三条约定：乙方逾期交纳物业管理费、水电费或其他费用的，每逾期一天，乙方需按逾期金额的5‰向甲方支付逾期违约金；逾期超过三十天的，甲方有权单方解除合同、没收保证金（如有）并追究乙方的其他违约责任。现被告于某某未按该协议约定期限缴纳物业管理费及相关水电费，原告诉请解除双方签订的物业管理协议并缴纳相关物业管理费用61044.59元，符合合同约定，本院予以支持。关于逾期违约金，物业管理协议虽有约定，但虑及本案约定的物业管理费相对过高，被告现在并未实际经营，故对原告该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告于某某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市锦豪物业服务有限公司支付2016年3月至2016年7月的物业管理费50920元、2016年4月至2016年月水费633.55元、电费9491.04元，合计61044.59元；二、驳回原告珠海市锦豪物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2413元，由原告珠海市锦豪物业服务有限公司负担218元，被告于某某负担2195元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 杨 凡二Ｏ二Ｏ一六年十二月一日书记员 朱丹君劳慧花