安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0103民初4310号原告：合肥市庐阳区海棠街道藕塘社区居民委员会，住所地安徽省合肥市庐阳区茨河路6号。负责人：马红梅，主任。委托诉讼代理人：胡文斌，北京德恒（合肥）律师事务所律师。被告：苏州红叶装饰工程有限公司，住所地苏州吴中经济开发区东吴南路60号179-2。法定代表人：杜全能，总经理。委托诉讼代理人;陈光明，江苏安铂志律师事务所律师。被告：合肥市四龙聚商务酒店管理有限公司，住所地安徽省合肥市临泉路芙蓉南村1号楼1号。法定代表人：韩光俊，总经理，委托诉讼代理人：张宗昊，北京中银（合肥）律师事务所律师。原告合肥市庐阳区海棠街道藕塘社区居民委员会(下称藕塘社居委)诉被告苏州红叶装饰工程有限公司（下称红叶公司）、合肥市四龙聚商务酒店管理有限公司（下称四龙聚公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2016年6月21日立案受理。依法由审判员许欣竹适用普通程序，公开开庭进行了审理。藕塘社居委委托诉讼代理人胡文斌，红叶公司委托诉讼代理人陈光明，四龙聚公司委托诉讼代理人张宗昊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。藕塘社居委向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付原告房屋租金4897627元，逾期付款利息570636元（按银行贷款利率计算，计算至2016年3月31日），总额为5468263元；2、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2009年2月25日原告与红叶公司的分支机构红叶公司合肥分公司签订了《房屋租赁合同协议书》，约定由原告将合肥颖上路与固镇路交口处的芙蓉苑北村会所一至五楼租赁给红叶公司经营使用，装潢期四个月，四个月后起算租期自2009年7月1日至2019年6月30日，租赁房屋面积3534.34平方米，月租金60083.78元，租金自承租后的第四年起每年递增15%，租金支付时间为每季度初预付，先付后用。2009年2月26日红叶公司向原告支付了100000元履约保证金。合同签订后，原告发现租赁房屋由四龙聚公司实际使用，四龙聚公司将一部分房屋用于自营，一部分房屋转租给他人。自2009年11月至2016年3月31日，两被告应付租金5987627元，四龙聚公司实际支付1090000元，尚欠4897627元未支付。据查，红叶公司的分支机构合肥分公司已于2012年7月份注销。根据法律规定，红叶公司的分支机构从事民事活动产生的法律责任应由红叶公司承担。因两被告拖欠租金，原告多次通过邮寄催款函、电话及召集开会等方式向两被告催款，两被告互相推诿，拒不付款。红叶公司辩称：一、红叶公司与藕塘社居委之间签订的房屋租赁合同已经解除。合同签订后双方井未实际履行该合同,藕塘社居委既未交付房产,红叶公司也从未支付房屋租金,井且红叶公司所交的履约保证金,藕塘社居委也早已退还给红叶公司。2009年2月25日红叶公司与藕塘社居委之问就英蓉苑北村会所签署房屋租赁合同协议书?合同签订后,红叶公司于2009年2月26日向藕塘社居委支付履约保证金10万元,但由于藕塘社居委所出租的房产没有产权证,故双方签署的合同并未实际履行,藕塘社居委也因此未向红叶公司交付芙蓉苑北村会所房产。此后,藕塘社居委将该房产交由四龙聚公司承租,四龙聚公司也向藕塘社居委支付房屋租金。有关红叶公司所支付的涉案合同10万元的保证金,藕塘社居委也已早于2011年12月退还给红叶公司。由上可见,涉案房产由四龙聚公司承租,房屋租金也由四龙聚公司支付,红叶公司的保证金藕塘社居委也早已退回,种种事实证明,尽管红叶公司与藕塘社居委签署租赁合同,但该合同根本没有履行,并早已经解除。二、红叶公司与四龙聚公司之间不存在房屋租赁关系,四龙聚公司也从未向红叶公司支付过房屋租金。红叶公司与四龙聚公司之间没有签署房屋转租合同,也没有就房屋转租价格达成协议,支付转租的租金,故红叶公司与四龙聚公司之间不存在房屋租赁关系。三、藕塘社居委将红叶公司、四龙聚公司列为本案的共同被告缺乏法律的依据。本案系房屋租赁合同纠纷,而合同纠纷案件被告主体的前提是合同的相对人,否则只能追加为第三人。藕塘社居委将红叶公司、四龙聚公司列为本案的共同被告均缺乏法律的依据。四、藕塘社居委依四龙聚公司单方之言,就向红叶公司提出诉请,属于恶意诉讼。经前期与藕塘社居委交流,其主张之所以在多年后找到红叶公司,是因为四龙聚公司主张其向红叶公司承租,但该主张并无任何依据,藕塘社居委在明知已与红叶公司解除合同关系,保证金均已退还的情况下,依据四龙聚公司单方之言,就向红叶公司提出诉请,造成红叶公司人力物力之损失,属于恶意诉讼。五、退一步说,即使原告对红叶公司的诉请合法,其主张也超过诉讼时效。双方所签署的合同是2009年2月,按照藕塘社居委的主张,涉案房产租金的拖欠时问开始于2011年1月,但直到2016年2月藕塘社居委方才以发函方式向红叶公司主张权益,中间长达5年之久,其主张明显超过了诉讼时效。综上所述,红叶公司与藕塘社居委之间签署的房屋租赁合同已经解除,该合同自签定后,双方并未实际履行,红叶公司与四龙聚公司之间不存在房屋租赁关系,藕塘社居委对红叶公司之诉请事实不清,于法无据,请法院依法子以驳回。四龙聚公司辩称：四龙聚公司与原告之间没有租赁合同，根据合同相对性原则，原告只能向签订合同的相对人主张租金，而不能以其与他人签订合同向四龙聚公司主张租金，请求法院驳回原告诉讼请求。原告围绕诉讼请求提交了证据1、公司注册信息、营业执照、组织机构代码证，证明两被告主体资格。红叶公司无异议。四龙聚公司无异议。证据2、《房屋租赁合同协议书》、银行支付系统专用凭证，证明1、原告与红叶公司的分支机构签订租赁合同的事实。2、红叶公司向原告支付履约保证金，知道并同意其分支机构签订租赁合同，原告与红叶公司系租赁合同法律关系3、房屋租赁期限、租金计算及租金支付方式的合同依据。红叶公司质证对租赁合同真实性无异议，但合同双方没有实际履行，因该合同房屋产权证没有下来，原告早已于2011年12月5日将于2009年2月26日收取红叶公司的履约保证金10万元退还给红叶公司。四龙聚公司质证对真实性均无异议，四龙聚公司认为这是红叶公司与原告构成租赁关系的证明，四龙聚公司不是房屋租赁合同当事人。证据3、产权证明，证明原告系本案租赁房屋的产权人。红叶公司质证认为出具证明的是主体与原告是上下级关系，且不是产权部门的确认机构，无法证明房屋产权由谁所有。四龙聚公司质证同红叶公司质证意见。证据4、转租合同、律师函、租赁房屋内饰及外观照片，证明1、四龙聚公司租用本案租赁房屋的事实；2、四龙聚公司转租合同与原告和红叶公司签订合同的内容一致，租金计算和支付时间相同3、四龙聚公司转租本案所涉房屋给他人的事实。红叶公司质证认为均是复印件，恰恰证明涉案房产与红叶公司无关。该律师函缺乏律所盖章，不具备效力，照片无异议。四龙聚公司：真实性均无异议，证明目的有异议，四龙聚公司与红叶公司之间确系房屋转租关系，但是双方之间合同内容与原告与红叶公司签订的合同不一致，达不到原告的证明目的，双方对租金递增及缴纳方式均有不同意见。证据5、藕塘社区居民委员会收据、现金缴款单、税务局机打发票（记账联），证明四龙聚公司实际支付房屋租金1090000元，拖欠房屋租金的事实。红叶公司质证对其真实性无异议，对2010年3月24日收据交款单位注明红叶装饰的内容不认可，红叶公司未向原告支付任何租金，也没有委托第三方支付，该109万支付凭证证明了原告与四龙聚公司之间系房屋租赁关系，与红叶公司无关。四龙聚公司质证质证认为四龙聚公司实际支付125万元，其中有一部分18万交给红叶公司。红叶公司提交了证据1、同城票据清算提入贷方凭证，证明原告早已于2011年12月5日将于2009年2月26日收取红叶公司的履约保证金10万元退还给红叶公司。原告质证无异议。证据2、照片，证明涉案房屋目前由四龙聚商务宾馆、富贵海棠足道会所、好又多超市等多家企业承租。原告：对其证明目的有异议，只能证明涉案房屋实际由四龙聚公司使用，并转租给其他企业。证据3、房屋租赁合同，证明原告早已于2009年5月18日就与四龙聚公司建立了房屋租赁合同关系。原告质证对其关联性有异议，该合同与本案无关，所涉房屋与本案房屋不是同一处。证据4、企业基本信息，5产权证明，6房屋租赁合同协议书，证明1、海棠足道会所经营场所由四龙聚公司直接出租给富贵海棠足浴店经营，2、原告对四龙聚公司的转租行为明确知晓，并出具证明协助富贵海棠足浴会所办理营业手续。原告质证对其三性无异议，证明目的有异议，该三组证据证明房屋由四龙聚公司实际使用且对外转租给个人。证据7、企业基本信息、证据8房屋租赁合同协议书，证明好又多超市经营的场所系由合肥庐阳区可真多百货商行向原告直接承租。原告质证对其三性无异议，对其证明目的有异议，合同协议书是为了便于好又多超市办理营业执照，但其实际经营场所是由四龙聚公司转租给杨柳军经营超市使用。证据9、房屋租赁协议书，10租赁凭证，11证明，12企业信息查询单，证明原告将涉案房产出租给侯玉梅，作为合肥吉庆大药房经营用房。原告质证认为与本案无关，所涉房屋不在案涉房屋范围内。证据13、收款收据（7份），14、现金缴款单，15、发票，证明自2009年10月四龙聚公司就开始向原告支付房屋租金109万元，进一步证明四龙聚公司与原告系房屋租赁关系。原告质证对其三性无异议，证明目的有异议，仅仅证明四龙聚公司支付租金事实，不能证明四龙聚公司与原告的房屋租赁关系。2012年初红叶公司负责人去世，他们支付租金是2009年。证据16、通话记录，17语音详情，证明原告自认与红叶公司之间不存在房屋租赁关系。原告直接将房产交付给四龙聚公司。原告质证认为1、该证据是原告与红叶公司单位人员私下交流内容，带有强烈的主观性与随意性，其表述不符合客观事实，不能作为证明双方不存在法律关系的证据。2、原告负责人的表述是基于情理而不是法理，房子名义上是与红叶公司签的，但是实际使用是四龙聚公司。从法律上来看，原告与红叶公司签订合同，合同在持续没有解除。不能达到红叶公司的证明目的。证据18、解除合同通知书，证明红叶公司直至2016年2月才收到原告就涉案房产处理事宜的通知函件。原告质证对其三性无异议，证明目的有异议，该证据是因为双方的合同存在，承租人与次承租人拒不支付租金才发出的通知，也证明双方在之前存在合同关系。四龙聚公司质证对上述证据真实性均无异议，质证意见基本同原告的质证意见，需指出证据1不能证明原告与红叶公司的合同关系解除。退还保证金不能构成合同关系解除。剩余证据就是原告将房子租给红叶公司，红叶公司转租给四龙聚公司，四龙聚公司又将部分租给其他企业。109万交款是因为红叶公司负责人去世，四龙聚公司为了正常经营支付了部分房租，并不是原告与四龙聚公司直接构成合同关系。对解除合同通知四龙聚公司并不知情。红叶公司提供补充证据1、通话录音，证明1、四龙聚公司交付给原告的款项属于四龙聚公司委托红叶公司代为交付给原告的租金，红叶公司已将租金交付给原告。2、四龙聚公司向原告交付过10万元房屋租赁保证金。3、四龙聚公司与原告自2012年至2016年一直在就涉案房产租赁合同在协商，但未签订书面租金合同。原告质证对其证明目的有异议，1、该证据不能证明四龙聚公司与原告一直在协商租赁合同，根据四龙聚公司支付租金的情况及四龙聚公司签订的转租合同均表明四龙聚公司是按原告与红叶公司签订的租赁合同履行合同义务的；2、四龙聚公司对外签订的转租合同与原告和红叶公司的租赁合同除合同主体外，其他条款是一样的，所以四龙聚公司应按原租赁合同约定支付租金。四龙聚公司质证对三性及证明目的均有异议。1、该录音无法确定通话人是谁，即使是韩光俊，但其并非四龙聚公司的法人，其意思表示不能代表四龙聚公司，从形式上说其仅是证人，证人应出庭所述才能作为证据使用。2、双方转租合同关系明确，不存在代缴租金的情况。补充证据2、房屋租赁合同协议，证明四龙聚公司与原告就涉案房产的租赁合同事宜一直在协商，但未达成书面协议。原告质证对其三性均有异议，该证据由红叶公司提供，且没有任何一方当事人签署的合同，不能达到其证明目的。四龙聚公司质证同原告质证意见。四龙聚公司提交了支付租金凭证，证明四龙聚公司向红叶公司支付租金。原告质证认为该证据充分证明四龙聚公司使用房屋交租金给红叶公司，也能证明红叶公司与原告之间是房屋租赁合同关系。红叶公司与四龙聚公司是转租关系。红叶公司质证对证据真实性无异议，但收据的款项系四龙聚公司委托红叶公司代为支付，后红叶公司将该笔款项交付给原告，金额为12万元，余款6万元四龙聚公司与潘中财的其他交易抵消，且在原告主张的2010年3月24日的收据中也能体现，原告主张的收据明确载明“四龙聚（苏州红叶）”，录音中也能体现该笔款项为委托支付款项。本院经审核对原告证据1的真实性予以确认。对证据2、真实性予以确认，可以证明原告与红叶公司原为租赁合同关系。证据3、真实性予以确认，可以反映涉案房产尚未办理房产证。证据4真实性予以确认，可以反映四龙聚公司将部分房产转租他人。证据5真实性予以确认，可以反映四龙聚公司向原告交纳租金情况。原告补充证据1真实性予以确认，可以反映2010年3月24日四龙聚公司委托红叶公司代交原告12万元租金，四龙聚公司与原告一直在协商租赁合同。原告补充证据2，因无各方签名，真实性不予确认。红叶公司证据1真实性予以确认，可以反映原告收红叶公司保证金10万元已于2011年12月5日退还红叶公司。证据2真实性予以确认，可以反映四龙聚公司将部分房产转租他人。证据3真实性予以确认，但与本案无关联性。证据4、5、6真实性予以确认，可以证明四龙聚公司将部分房产对外转租。证据7、8真实性予以确认，可以证明四龙聚公司将部分房产转租他人。证据9、10、11、12与本案无关联性。证据13、14、15真实性予以确认，可以反映四龙聚公司向原告支付租金109万元。证据13、14、15真实性予以确认，可以反映原告与红叶公司租赁合同关系实际终止。证据18真实性予以确认，可以反映四龙聚公司不付租金的事实。四龙聚公司证据真实性予以确认，可以反映2010年3月24日四龙聚公司委托红叶公司代为支付租金。本院经审理查明事实如下：2009年2月25日原告与红叶公司的分支机构红叶公司合肥分公司签订了《房屋租赁合同协议书》一份，约定由原告将合肥颖上路与固镇路交口处的芙蓉苑北村会所一至五楼租赁给红叶公司合肥分公司经营使用，装潢期四个月，四个月后起算，租期自2009年7月1日至2019年6月30日，租赁房屋面积3534.34平方米，月租金为60083.78元，季度租金为180251.34元。租金自承租后的第四年起每年递增15%，租金支付时间为每季度初预付，先付后用。原告及红叶公司合肥分公司均在合同上签名盖章。2009年2月26日红叶公司向原告交纳了100000元保证金。合同签订后，原告交付房屋，但红叶公司未实际使用房屋，红叶公司合肥分公司原负责人将房屋交给了四龙聚公司使用。后原告发现租赁房屋由四龙聚公司实际使用，四龙聚公司将一部分房屋用于自营，一部分房屋转租给他人。四龙聚公司自2009年10月29日至2012年12月17日累计向原告交纳租金109万元。原告认为截止2016年3月31日被告应付租金5987627元，尚欠4897627元未支付。原告经向四龙聚公司催要租金未果，现诉至法院。另查明：2011年12月5日原告将收取的红叶公司保证金100000元退还了红叶公司。本院认为，本案双方争议的焦点问题是本案原告与红叶公司之间的租赁合同的状态，原告与四龙聚公司是否形成租赁关系。原告与红叶公司之间的租赁协议合法有效，但红叶公司在接手房屋后便将房屋交给四龙聚公司，后实际一直由四龙聚公司使用房屋，并直接交纳租金给原告，并且原告也于2011年12月5日将履约保证金10万元退还原告。后原告一直向四龙聚公司催告要求其交纳租金，故可以认定原告与红叶公司之间的租赁合同关系已实际终止，原告与四龙聚公司之间形成了实际的租赁关系，由于原告与四龙聚公司双方并无租赁书面协议，故本案原告与四龙聚公司之间的租金标准以四龙聚公司实际交付给原告的每季度租金18万元为准。据此计算自2009年7月1日至2016年3月31日，计27个季度，合计租金为486万元，扣除四龙聚公司已支付的原告的109万元，仍应支付原告租金377万元，原告要求被告四龙聚公司支付原告房屋租金4897627元，本院可支持377万元，原告要求被告四龙聚公司支付逾期付款利息570636元（按银行贷款利率计算至起诉时），本院可支持493557.53元{4.75%/365*［（1916+182）*10+90）］*180000元}。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告合肥市四龙聚商务酒店管理有限公司于本判决书生效之日起十日内一次性支付原告合肥市庐阳区海棠街道藕塘社区居民委员会房屋租金3770000元、逾期付款利息493557.53元（按同期银行贷款基准利率计算至2016年3月31日）；二、驳回原告合肥市庐阳区海棠街道藕塘社区居民委员会的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为50078元，由原告合肥市庐阳区海棠街道藕塘社区居民委员会负担10978元，被告合肥市四龙聚商务酒店管理有限公司负担39100元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  许欣竹人民陪审员  刘晓莉人民陪审员  姜大磊二〇一六年十二月三十日书 记 员  包雨婴附判决引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。