广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1202民初3111号原告：陈诗辉，男，1985年1月17日出生，汉族，身份证登记住址广东省。委托代理人：容志鹏，广东七星律师事务所律师。委托代理人：潘金星，广东敬业律师事务所律师。被告：肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司，住所地肇庆市端州区。法定代表人：何昶明。委托代理人：罗伟佳，广东勤思进律师事务所律师。委托代理人：温锡棋，广东端庆律师事务所律师。原告陈诗辉诉被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案受理后，依法适用简易程序，于同年11月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人容志鹏，被告的委托代理人罗伟佳、温锡棋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年7月30日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买商品房一套，合同约定该套房产建筑面积共100.95㎡，其中套内建筑面积81.57㎡；该商品房属预售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米6335.1元，总金额516754元。合同签订后，原告依约履行了付款义务。原告于2016年9月2日到房管部门查询确权信息后才得知该房产的产权登记建筑面积为99.76㎡，套内建筑面积为80.15㎡，比合同约定的面积有所减少。合同第十五条约定了办理房产证的相关事宜，合同附件四第十条对有关《房地产权证》进行了补充约定。但被告却拖延办理房地产权证，违反合同约定的义务，应当按已付房价款的0.5%支付违约金。原告与被告多次协商均无果。为此，请求法院判令：1、被告向原告退还房屋减少面积的房款8995.84元及利息2244.81元（利息以8995.84元为本金，按照年利率6.15%从2012年8月23日起计算至还清之日止，暂计至起诉之日为2244.81元）；2、被告立即向原告支付逾期办理房产证违约金2583.77元；3、被告承担本案诉讼费。被告辩称：一、案涉《商品房买卖合同》合法有效，双方约定按套销售，故不存在退补面积差价的问题。《商品房买卖合同》第四条约定“出卖人与买受人按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套销售。”，而该合同第五条关于面积确认及面积差异处理明确表明“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”。原告作为一名完全民事行为能力人，其应当了解和知道所签订合同的内容，而双方对于房屋以按套销售的形式计价并不违反法律规定，且原告已经收楼，也并不存在退补面积差价的问题，故此原告的诉讼请求缺乏依据，请求驳回原告该项诉讼请求。二、原告已按约定收楼，案涉房屋与合同约定的位置、样式等条件相符，被告已履行了交楼义务，请求驳回原告的诉讼请求。被告按照合同的约定，向原告交付了经过当地行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续的房屋，交付的房屋与合同约定的情形相符，包括位置、样式等条件，被告已经完全履行了合同约定的交楼义务，不存在违约。三、被告预售的商品房关于面积的信息是按肇庆市房屋测绘所提供的数据向原告披露，因测绘所两次测绘结果的不同而导致原告产权证登记的面积有所变化的责任不在被告方，被告销售商品房时不存在恶意。被告向原告销售的商品房的面积是以测绘所出具的测绘报告作为销售参考的，并且被告向原告销售的房屋以按套的方式销售，原告在购买房屋时也对拟购买的房屋进行了解，其清楚知道其购买房屋的实际面积的大小。测绘所对同一标的物不同时期出具的两次报告书的面积存在差异，并不是被告的责任。被告亦就该差异的问题向测绘所咨询原因，但测绘所却没能够给出合理的解释。如上所述，由于被告销售的房屋是以按套的方式销售的，即使因为测绘所两次的报告的面积存在差异，导致据以办理房屋产权登记的《房屋建筑面积测绘成果报告书》所得出的房屋面积少于其之前用于预售商品房使用的《预售商品房面积计算报告书》的房屋面积，也不影响原告按套整体使用房屋的属性。因此，原告要求补偿房屋面积差价的请求是不成立的，请求予以驳回。四、即使面积存在差异，也应当按照合同的约定计算，根据《商品房买卖合同》第五条的规定，对于面积差异的方法列举了三种处理办法，既然合同已经对面积差异的处理方法进行了约定，那么，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款的规定，即使原告认为案涉面积存在差异，需要退还差价的话，也应当按合同的约定进行计算，不存在支付差额房款部分的利息问题。故原告的诉讼请求中支付利息是没有合法根据的，请求驳回原告的诉讼请求。五、《房地产权证》的办理应当按照《合同补充协议》第十条的约定去处理，即原告提交完整的资料后365天内，被告才向登记部门提交完整的登记资料，且没有违约金这一说法。根据《商品房买卖合同》第二十条：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议(附件四)。而根据《合同补充协议》第十四条“本补充协议与本合同正文内容冲突时，以补充协议为准”的规定，补充协议的效力优先于买卖合同。故此，按照《合同补充协议》第十条关于办理《房地产权证》的补充约定：“买受人委托出卖人办理房地产权证，自买受人交付全部办理登记的资料、支付办理房地产权登记所需的契税、印花税、交易登记费等政府部门收取的一切税费之日起365日内，出卖人向登记部门提交完整的登记资料。……如买受人迟延签署或提交上述文件与资料或不按时交清所有购房款及办证税费的，则办证时间相应推后，出卖人不承担延迟办证的责任，因此导致的一切损失和责任均由买受人承担。买受人领取房地产权证时必须本人持有效证件到出卖人处或指定地点办理有关手续。”的约定，双方对于办理房屋产权证的问题，在《合同补充协议》第十条已有明确的约定，并且对买卖合同第十五条进行了修改：即自买受人交付全部办理登记的资料、支付办理房地产权登记所需的契税、印花税、交易登记费等政府部门收取的一切税费之日起365日内，出卖人向登记部门提交完整的登记资料，原告所诉请的合同第十五条已经失效。而且，该条款并没有对超出期限提交资料的违约情况进行约定。另外，即使计算为办证责任，也应当从交付使用之日起计算60+365=425日的免责期。故此，原告要求支付所谓迟延办证的违约金缺乏合同以及法律依据，请求依法予以驳回。六、原告提供的不动产权属证明书存根不符合法律和相关行政法规定，不可以作为本案的定案根据。经审理查明：2012年7月30日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了一份《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于肇庆市端州区X路X侧X区“X豪庭”第X幢X层之X房预售商品房一套，合同约定建筑面积100.95㎡，其中套内建筑面积81.57㎡，公共部位车公用房屋分摊建筑面积19.38㎡。其中合同第四条“计价方式与价款”约定,该商品房属预售,按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币6335.1元/㎡，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币5118.91元/㎡，总金额为人民币516754元。合同第五条“面积确认及面积差异处理”约定(当事人选择按套计价的，不适合本条约定),该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权面积与合同约定计价面积发生差异的双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值为±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房,选择退房的,出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息(以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算)；面积差异百分比=（产权登记套内建筑面积-合同约定计价套内建筑面积）/合同约定计价套内建筑面积×100%。合同第六条“付款方式及期限”约定,买受人选择第3种方式(其他方式)付款：按揭贷款方式付款,买受人已付首期款(人民币)266754元整,余款(人民币)250000元整办理银行按揭,自签订合同之日起3日内办理好银行按揭申请手续，并按照银行规定的按揭方式付款。合同第十五条“关于产权登记的约定”约定,出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。双方在合同中还就交付期限、违约责任等进行了约定。此外，在合同附件一“房屋平面图”中所附所售房屋的平面图中标注了套型及相关尺寸等，但并未标注尺寸的误差范围。合同附件二“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”则为空白。合同附件三“装饰、设备标准”对房屋外墙、内墙、门窗等的装饰、设备标准进行了约定。合同附件四则为“合同补充协议”，其中“补充协议”的第十条“关于办理《房地产权证》的补充约定”，买受人委托出卖人办理房地产权证，自买受人交付全部办理登记的资料、交付办理房地产权登记所需的契税、印花税、交易登记费等政府部门收取的一切税费之日起365日内,出卖人向登记部门提交完整的登记资料。提交资料的时间以登记部门的收件单的日期为准。出具房地产权证的时间由登记部门确定；在买受人向出卖人提交了全部的办证文件与资料并交清所有购房款和相关税费的前提下，出卖人应及时为买受人办理房地产权证。出卖人将办理买受人房地产权证的有关文件与资料交给政府主管部门的，因主管部门原因不能在双方约定或法定的期限内取得房地产权证的，出卖人不承担责任；如买受人迟延签署或提交上述文件与资料或不按时交清所有购房款及办证税费的，则办证时间相应推后，出卖人不承担延迟办证的责任，因此导致的一切损失和责任均由买受人承担。合同签订后，被告分别于出具2012年8月11日和同年8月24日《发票》收到原告支付的购房款266754元、250000元。此后，原告在向有关职能部门查询期间发现所购的商品房存在面积差异，从肇庆市住房和城乡建设局出具的《商品房房地产权权属证明书存根》(证明书号码××××)及所附的“本幢各单元建筑面积”，发现肇庆市端州区X路X号X花园第X幢之X房的建筑面积、套内建筑面积和分摊面积分别为99.76㎡、80.15㎡、19.61㎡，其中与《商品房买卖合同》约定的套内面积减少了1.42㎡。双方因而产生纠纷，原告遂诉至本院。诉讼中，双方均确认《房地产权证》中所登记的坐落于肇庆市端州区X路X号X花园第X幢之X房即为2012年7月30日签订的《商品房买卖合同》中的肇庆市端州区X路X侧X区“X豪庭”第X幢X层之X房预售商品房。诉讼中，对于房屋交付及原告交付办证资料等的时间，被告确认：案涉房屋交付时间为2014年11月16日，原告交付办证资料给其的时间为2014年6月29日，送件到房管部门的时间则为2016年5月3日。原告则确认：案涉房屋交付时间为2014年，但具体时间已记不清楚，由法院核定；有关办证资料交付的时间被告所说属实。又查明，诉讼中，本院向肇庆市住房和城乡建设局发函了解被告开发的“X豪庭”有关情况，并随函附上“X豪庭”X幢之X房的《商品房房地产权权属证明书存根》及其所附的“本幢各单元建筑面积”。肇庆市住房和城乡建设局于2016年11月7日函复本院：1、根据权属证明书档案中的肇庆市民政局文件《关于对“X豪庭”更名的批复》、肇庆市公安局端州分局黄岗派出所《关于门牌申请的回复》的材料显示，肇庆市端州区X路X号“X花园”与肇庆市端州区X路X侧X区“X豪庭”为同一楼盘；2、我局出具的《商品房房地产权权属证明书存根》所附的“本幢各单元建筑面积”中所载房屋的建筑面积、套内面积是肇庆市端州区X路X号X花园第X幢之X房的确权面积。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告于2012年7月30日签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方的真实意思表示，其主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同，双方均应全面履行约定的义务。对于本案争议的问题，本院分别作如下认定：一、关于案涉商品房的计价方式问题。根据《商品房买卖合同》第四条“计价方式与价款”的约定,案涉之商品房属预售,按套出售，双方在诉讼中存在争议亦在于此，被告认为，案涉之商品房是按套计价的。但原告则认为，根据《商品房销售管理办法》第十二条的规定，房屋不得分拆销售，故案涉之商品房是按照面积计价格的。对此，本院认为,由于原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》为广东省建设厅、广东省工商行政管理局提供的示范文本的样式合同，且双方在合同中亦未明确案涉商品房为按套计价，故本案所涉之商品房的计价方式应根据国家相关规定确定较为公平合理。根据《商品房销售管理办法》第十二条的规定，商品房按套销售，不得分割拆零销售。第十九条第二款的规定，按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。根据上述规定，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》第四条“计价方式与价款”的约定是基于《商品房销售管理办法》第十二条的规定而约定,且根据《商品房销售管理办法》第十九条第二款的规定，按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。本案中，被告在合同中附所售房屋的平面图虽标明详细尺寸，但并未约定误差范围。在此情形下，认定案涉商品房按套计价明显有违公平合理原则。因此，案涉商品房应以合同约定的建筑面积单价进行计价。被告对此所提之抗辩，理据不足，本院不予采纳。二、关于对案涉商品房存在面积差异的处理的问题。首先，关于面积差异的问题。合同约定的涉案的商品房的建筑面积为100.95㎡，套内建筑面积为81.57㎡。根据肇庆市住房和城乡建设局在诉讼中的复函，肇庆市住房和城乡建设局确认其所出具的《商品房房地产权权属证明书存根》所附的“本幢各单元建筑面积”中所载房屋的建筑面积、套内面积是确权面积。据肇庆市住房和城乡建设局出具的《商品房房地产权权属证明书存根》所附的“本幢各单元建筑面积”,案涉之房屋即肇庆市端州区X路X号X花园第X幢之X房确权的建筑面积、套内建筑面积和分摊面积分别为99.76㎡、80.15㎡、19.61㎡，与《商品房买卖合同》约定的套内面积少了1.42㎡。对此，《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”作了明确约定，该条规定合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。因此，涉案商品房的面积差异百分比达1.741%。根据合同约定，应按房屋单价多退少补，因此，被告理应依约退回涉案商品房多收取的面积差额款给原告。其次，关于面积差异的计价问题。根据合同第五条的约定，面积差异百分比是依据套内建筑面积进行计算，且我市城区近几年房地产市场的交易习惯亦是以套内建筑面积计价出售的，故面积差异的退款应以套内建筑面积进行计价，因此，依据合同第三条、第四条关于房屋面积及计价方式的约定，被告应退回的面积差额款为8995.84元[（81.57㎡-80.15㎡）×6335.1元/㎡=8995.84元]。综上，由于交付的房屋存在面积差异，被告应根据套内建筑面积差异退回的面积差额款为8995.84元给原告。原告的该项诉讼请求合理合法，本院予以支持。被告对此所提之抗辩，理由不成立，本院不予采纳。三、关于原告要求被告支付占用多付房款的利息2244.81元（利息以8995.84元为本金，按照年利率6.15%从2012年8月23日起计算至还清之日止，暂计至起诉之日为2244.81元）的请求。由于合同约定计价面积与产权登记面积发生差异而致原告多交了房款，确实造成了损失，因此，根据被告占用款项的期间，原告从付清全部房款之日按照中国人民银行同期一年至三年(含三年)金融机构人民币贷款基准利率即年利率6.15%的标准主张利息的诉讼请求合理合法，本院予以支持,但其主张从2012年8月23日起计付该部分利息不当，应予纠正。上述利息应以8995.84元为基准,从2012年8月24日起按中国人民银行同期一年至三年(含三年)金融机构人民币贷款基准利率即年利率6.15%的标准计付。被告对此所提之抗辩，理由不成立，本院不予采纳。四、关于迟延办理房地产权证的违约金问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，但在附件四“合同补充协议”第十条约定“买受人委托出卖人办理房地产权证，自买受人交付全部办理登记的资料、支付办理房地产权登记的契税、印花税、交易登记费等政府部门收取的一切税费之日起365日内，出卖人向登记部门提交完整的登记资料，提交资料的时间以登记部门的收件单的日期为准”，此应视为双方对办理房地产权登记期间的变更，本案应以“合同补充协议”第十条约定的期间来衡量违约情形，由于本案被告已确认原告交付办证资料的时间为2014年6月29日，送件到房管部门的时间则为2016年5月3日。因此，被告已超过“合同补充协议”第十条约定的“365日内”的期间，已构成违约。原告根据合同约定主张逾期办理房产证违约金合理合法，本院予以支持，但其主张违约金的金额有误，应予纠正。逾期办理房产证违约金应为2538.79元[(516754元-8995.84元)×0.5%=2538.79元]。被告对此所提之抗辩，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内退回面积差异的购房款人民币8995.84元给原告陈诗辉。被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日支付上述购房款的利息给原告陈诗辉，上述利息以人民币8995.84元为基准，从2012年8月24日起按年利率6.15%的标准计至本院指定履行义务期间届满之日止。被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司应在本判决发生法律效力起七日支付逾期办理房产证违约金2538.79元给原告陈诗辉。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币73元(已由原告预交)，原告承担3元，被告承担70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审案件判决部份的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  梁凯文二〇一六年十二月二十八日书记员  郑凤鸣