上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一(民)初字第6580号原告上海市浦东新区棕榈泉花园小区业主委员会，住所地上海市浦东新区。负责人徐申民，主任。委托代理人林兴鹤，上海市天云律师事务所律师。委托代理人丁雷，上海市天云律师事务所律师。被告上海世邦魏理仕物业顾问有限公司，注册地上海市杨浦区。法定代表人潘可维，总裁。委托代理人陈任重，中豪律师集团(上海)事务所律师。委托代理人赵晨，中豪律师集团(上海)事务所律师。原告上海市浦东新区棕榈泉花园小区业主委员会(以下简称棕榈泉业委会)诉被告上海世邦魏理仕物业顾问有限公司(以下简称世邦魏理仕物业公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年4月15日公开开庭进行了审理。此后，本案依法转为普通程序，于2016年9月21日公开开庭进行了审理。原告棕榈泉业委会的委托代理人丁雷、被告世邦魏理仕物业公司的委托代理人陈任重、赵晨到庭参加诉讼。审理中，本院根据原告棕榈泉业委会的申请，依法委托立信会计事务所进行司法审计。本案经批准延长审限6个月。本案现已审理终结。原告棕榈泉业委会诉称，被告与案外人上海西北盛唐房地产有限公司(以下简称西北盛唐公司)签订《前期物业管理服务合同》(以下简称前期物业合同)，由被告对坐落于本市浦东新区龙东大道3800号棕榈泉花园小区(以下简称小区)进行物业管理，期限至小���业委会成立；被告每月按酬金制收取酬金。2012年9月，小区成立业委会(即原告)，被告就小区物业管理未中标。因小区物业管理移交问题，原、被告约定被告继续服务至2013年6月15日。期满被告退出小区，但未与原告进行账目、账册的移交。经查，被告只是一家具有三级管理资质的物业公司，但却按一级资质物业公司的收费标准收费。另，被告在履行物业服务合同过程中违反合同约定，存在如下问题：1、未按前期物业合同约定，选聘专业公司承担物业专项管理业务，并将物业管理责任转让第三方，损害原告利益。2、被告未实现前期物业合同的管理目标：设备运行正常，公共环境整洁，房屋及设施、设备的维修、养护及时完好，保安24小时值岗，无重大刑事案件等。小区业主多次被盗，被告不闻不问，未采取措施改善。3、被告在退出小区后，仍收取小区业主物业费，���致原告权利受损。故诉请：1、判令被告退还自2012年1月起至2013年6月15日止的物业管理酬金人民币(以下币种相同)216,000元(按原标准的60%收取)；2、判令被告将多收的物业管理费退还原告，并移交相关账册；3、判令被告赔偿原告违约损失100,000元；4、判令被告赔偿原告小区设施设备费82,954.29元；5、诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉请为：1、判令被告减少自2009年1月至2013年6月15日期间物业管理酬金的收费标准，按照原酬金的60%进行收取，其余共计642,000元(3万元/月)退还给原告；2、判令被告向原告退还费用2,693,694.48元(有线电视费3,354元，多列支物业管理酬金60,000元，办公费910元，代付电视初装费6,300元，业主违约金12,271.35元，2009年至2013年6月合同编制与实际到岗人数计算的保安费差额1,343,790.95元，员工薪金、保险费、外包人员综合费按25%退还计1,267,068.18元)，并将物业管理期间的合同、账册、发票凭证等所有材料交还给原告；3、判令被告退还多收取的物业费114,143.10元；4、判令被告支付审计费用160,000元；5、判令被告支付原告小区设施、设备赔偿款51,351.71元(包括闸机25,708.71元、门岗内空调主机5,600元、监控室内硬盘10,767元、巡更系统主要部件9,276元)；6、判令被告向原告支付违约金100,000元；7、本案诉讼费用由被告承担。被告世邦魏理仕物业公司辩称，不同意原告全部诉请，请求予以驳回。原告第一项诉请要求减少物业酬金收费标准，但该标准是由前期物业合同明确约定，原告称被告是三级物业企业无权进行物业管理并无法律依据，原告小区面积10万平方米不到，未达到20万平方米，被告可以管理。被告服务期间也无疏忽管理，原告主张无事实及法律依据，故不予认可。对第二项诉请也不同意，被告管理小���期间没有收到这么多的物业管理费，已经收到的物业管理费已全部用于开支，另外被告自行垫付了150多万元管理费用支出，根本不存在可退还的费用。原告主张的费用明细表中的项目是因被告存在账目调整错误的问题，其中有线电视费3,354元、管理费用中6万元物业管理酬金、办公费910元、代付电视初装费6,300元，这4项认可予以从正常的支出中调整出去。79号业主的违约金不认可调整，该违约金已转交房产开发商收取，已向法庭提供相关证据。对审计报告中的保安费差额，被告有证据证明已经发生并属合理，保安服务确有实际保安人数少于合同约定的情况，主要是因为最低工资等费用增长，合同约定的保安费用无法支付约定的保安人数的工资，故采取减少人数增加工资，以加班加点方式确保岗位保安要求，故保安服务仍是到位的，原告要求退回保安费差额并无根据，不予认可。就员工薪金、保险费、外包人员综合费，原告要求按25%标准予以退还无任何理由。保安、保洁、绿化费用都是被告聘请第三方发生的，第三方的劳动合同、工资发放凭证根据要求只保存2年，已无法提供，被告也无权要求他们提供全部材料，且这些费用实际发生，已由被告支付第三方。物业管理期间的合同、账册、发票凭证等所有材料都是被告财务资料，应该由被告保存，不存在需退还原告的情况。就第三项诉请，如被告确实预收了业主的物业管理费，应与现在的物业公司交接，对被告预收费用和现在的物业公司所补收的被告管理期间业主未交纳的费用进行结算，而不应交还给原告，现原告要求退还多收物业费无事实依据。就第四项诉请，审计费用属本案诉讼费用范围，应按审判结果由法庭依法判定。就第五项诉请，原告无证据证明设备设施损失由被���导致，且无证据证明相关价值依据。如确实发生损害应从物业费中支出，故也不予认可。就第六项诉请，被告没有违约，是由于原告阻碍小区业主缴纳物业费，导致被告发生150多万元垫付款，无法继续进行物业管理，故不应由被告支付违约金，原告的该诉请无合同及法律依据。双方是酬金制物业服务合同关系，被告收到的物业费低于物业服务支出，应由业主来承担支出。经审理查明，坐落于本市浦东新区龙东大道3800号棕榈泉花园系由案外人西北盛唐公司委托被告进行前期物业管理。为此，双方签订了前期物业合同以及续约协议，约定被告进行前期物业管理期限自2003年11月1日至小区业委会成立；被告负责向业主及物业使用人收取物业管理服务费、有偿服务费及其它代收代缴费用等；被告每月自物业管理服务费中收取17,000元作为管理酬金(2009年1月1日起调整为30,000元/月)，该管理酬金不包括其他额外开支(如税费、追缴费用而产生之法院和律师费用等)。另，前期物业合同第十九条第4项约定，被告可选聘专营公司承担专项物业管理业务，但不得将物业管理责任转让给第三方；第十九条第8项约定，被告每6个月向全体业主和物业使用人公布一次维修养护费成本收支使用情况，全年保持租金管理费的收支平衡略有盈余；第十九条第10项约定，合同终止时，被告必须移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。第二十条约定，被告须按下列约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对被告管理满意率达到90%，2年内达到上海市文明小区：房屋外观完好，设备运行正常，房屋及设施、设备的维修、养护及时、完好，公共环境整洁，绿化美观，交通秩序通畅有序，保安24小时值岗、无重大刑事案件，急修15分钟到现场，小修24小���内解决；第二十九条约定，被告违反合同第五章(即第二十条)约定，不能完成管理目标，甲方(即西北盛唐公司)有权要求被告限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，被告应给予甲方经济赔偿。2012年9月，小区成立业委会，并对物业公司进行招标，被告因故未中标，但继续实施物业管理服务。2013年6月15日，被告与小区新的物业管理公司办理移交手续后，退出小区物业管理。另查明，1、在被告实施前期物业管理期间，被告将小区的保安管理委托案外人上海奥鑫物业管理有限公司(以下简称奥鑫公司)实施，为此双方签订了《棕榈泉花园》保安服务合同(以下简称保安合同)，其中约定奥鑫公司为小区提供24小时的保安服务，保安岗位年中无休；服务期限自2010年7月1日起至业委会成立；被告每月支付奥鑫公司保安服务费用94380元，该费��已经包含奥鑫公司提供服务的全部费用，如遇最低工资及基金(综合保险)调整则费用相应调整；奥鑫公司提供保安服务的人员编制为44人。2011年7月，被告与奥鑫公司签订补充协议，约定因自2011年4月1日起，基本工资上调，故自2011年4月1日至同年6月30日按每位员工补贴100元/月计算，被告合计补贴奥鑫公司9,900元；自2011年7月1日起，被告每月多付3,100元服务费，故合同总费用为97,480元/月，另将实际编制人数减少2人，为31人。2、在被告实施前期物业管理期间，被告将小区的清洁、保洁服务委托案外人上海龙博环境工程有限公司/荣鑫居室保洁服务社(以下简称荣鑫保洁)实施，为此双方签订了清洁服务合同(以下简称清洁合同)，其中约定服务期限自2010年8月1日至小区业委会成立；被告每月支付荣鑫保洁清洁费56,978元(根据市政府的最低工资标准进行调整)，小区灭虫��消毒费4,000元/月。3、在被告实施前期物业管理期间，被告将小区的绿化养护管理委托案外人上海永润市政养护工程有限公司(以下简称永润公司)实施，为此双方签订了绿化养护委托合同(以下简称绿化合同)，其中约定服务期限自2010年7月1日起至小区业委会成立；被告每月支付绿化养护费用57,000元。4、2013年6月15日，被告在退出小区物业管理当天，将管理处资产移交统计表、业主信息资料、业主钥匙清单、会所钥匙1串、前台办公桌1个、大门道闸4台、监控室显示器5台、电话机1部、物业费欠缴情况表(电子档，截止至2013年6月15日)、2013年物业管理费收费台帐复印件1份、项目施工工程技术资料、工程部资产移交清册与新的物业公司进行了移交，但在移交清册目录上载明“道闸为二套，全部坏，(监控室显示器)其中只有一台显示器好，其余坏”。当天，���交接过程中，经唐镇派出所接警后了解，小区监控室内监控录像机的硬盘及小区门岗道闸及主要器械在交接时遗失。另，原告于2013年6月19日在移交确认函上盖章确认小区绿化、会所、财务移交结束。5、审理过程中，本院经原告申请，委托立信会计师事务所(以下简称立信会计)就2009年1月至2013年12月期间小区物业管理费收取和支出情况进行了审计。原告为此预交审计费16万元。立信会计出具司法会计鉴定意见书，其鉴定意见为：综合对棕榈泉花园小区2009年至2013年8月物业费收支的审计分析，对该期间的利润表中的会计差错有明确依据可作为调整的项目，作了必要的审计调整，其中调整后的金额为：经营收入18,760,490.68元，经营税金1,009,709.25元(调整增加7,412.78元)，营业费用11,510,641.37元(调整减少3,354元)，管理费用7,634,057.82元(调整减少67,210元)，财务费用61,949.57���，其他业务收入48,095.15元，其他业务支出2,608.94元(调整增加130.06元)，营业外收入10,179.22元，营业外支出0元(调整减少12,271.35元)，利润总额为-1,400,201.90元；对于账面比合同、发票计算多计的清洁费495,500.90元，少记的绿化费605,035元，多记的保安服务费91,313.60元，以及按合同约定编制人数计算与考勤记录实际到岗人员计算的保安服务费相差919,080.95元，给营业费用的准确计算影响重大。由于被告提供的资料不齐全，会计处理缺乏依据，无法实施满意的审计程序，获取适当的审计依据，作出审计结论，故不予调整。由于被告未能提供收取的物业费具体使用标准的文件和完整的预决算资料，未能提供完整的人员考勤记录和工资发放清单。所编制的会计凭证上缺乏制表、出纳、记账、复核、财务主管等岗位人员的签章。有些会计凭证后缺乏必要的原始凭证。大额服务合同付费金额与相应期间发票金额未完全相同。且2010年12月31日第33号转账凭证中对收入、成本、费用的调整缺乏调整依据等，致使许多必要的审计鉴定程序，无法得到正常执行，故仍无法对以上经审计调整后的利润表作出鉴定意见。在鉴定意见书的查证情况中载明：4、管理费用，对大额的明细项目进行审核：员工薪金、保险费、外包人员综合费合计为5,068,272.72元，主要列支的是支付与被告签订劳动合同的小区物业总经理，以及与上海知轩人力资源有限公司和中智上海经济技术公司签订劳动合同员工的工资、津贴、加班工资等的工资薪金。支付给上海知轩人力资源有限公司和中智上海经济技术公司的管理费。被告仅提供部分的工资发放清单、考勤记录以及相关劳动合同。2010年提取的员工补偿金70,000元，被告在2010年12月31日第33号转账凭证进行的调整减少，但未附调���依据。在鉴定意见书的分析说明中载明：1、物业管理费收入，按小区面积和合同约定单价计算应收物业管理费收入22,836,624.37元与账面记载实际收入17,772,627.31元差异5,063,997.06元，经询问，主要原因是有些业主未能及时足额缴纳物业管理费所致，原、被告对此未有异议。2、经营税金，应列支营业税金及附加为1,009,709.25元，实际列支1,002,296.47元，应调增7,412.78元。3、营业费用，(1)清洁费，根据合同、协议及发票进行复核计算，自2009年至2013年6月15日，应列支清洁费3,054,043元(包括工资差额及垃圾清运费40,452元)，账面列支清洁费3,549,543.90元，差额495,500.90元。(2)绿化费，根据合同、协议及发票进行复核计算，自2009年至2013年6月15日，应列支绿化费2,895,475元(包括购草皮苗木、会所布置费等43,975元)，账面列支为2,290,440元，差额605,035元。(3)保安服务费，根据合同、协议及发票进行复核计算，自2009年至2013年6月15日，应列支保安服务费5,141,470.62元(包括犬防费、遮阳伞等152,940.62元)，账面列支为5,232,784.22元，差额91,313.60元。综合2010年2月10日银付6号会计凭证后的请款单支出内容一栏以及合同、补充协议，可以推算在2009年1-10月期间，每月编制人数为48人，11月份49人，2009年12月至2011年6月为44人，2011年7月至2012年8月为42人。由于被告提供的考勤表不全，根据现有的考勤表显示和被告的情况说明，2010年7月至2013年6月15日，实际到岗人员在28人至33人间不等(缺乏2010年7月以前的考勤表)。计算出的安保人员费用为2,504,259.05元，与合同约定编制人数计算的应列支安保费用3,423,340元，差额919,080.95元。(4)其他费用支出，2011年11月25日，被告代付21户业主2010年全年的有线电视费及1户业主2010年半年的有线电视费合计3,354元，计入营业费用依据不足，应予以冲回。4、管理费用，(1)管理费用，管理酬金账面列支1,665,000元，按2009年1月至2013年6月15日共计53.5个月，每月30,000元，应列支1,605,000元，故冲减多列支60,000元物业服务酬金。(2)2010年10月30日将一台打印机1,100元全部计入管理费用-办公费用-其他，将两台电脑共计8,000元全额计入管理费用-办公费用-其他，按照被告制定的按折旧年限2年，10%的残值率计算，前述两项固定资产应冲减管理费用-办公费用910元。(3)在2011年1月30日银付18号凭证，被告代付7户业主的电视初装费共计6,300元，计入管理费用-杂项支出，该费用计入管理费用依据不足，故予冲回。5、其他业务支出，应计提税金为2,608.94元，实际列支税金2,478.88元，应调增130.06元。6、营业外支出，2011年1月30日银付18号会计凭证，被告将79号业主的违约金12,271.35元计入营业外支出依据不足，应予冲回。审理中，���告表示，保安服务合同履行期间，被告是按合同约定支付了保安费。由于政府法规政策的变化，保安服务成本逐渐提高，但合同约定的保安服务费用未相应调整，被告曾就提高物业服务费用、降低保安人员合同编制人数和实际在岗人数向开发商进行了汇报。实际在岗人数虽然少于合同编制人数，但实际工作小时数大于合同约定的工作小时数，提供的服务标准并未减损。保安人员加班完成保安工作符合物业管理部门的实际情况。另，被告就原告要求移交的物业管理期间的合同、账册、发票凭证等表示，此些材料作为被告内部的原始凭据，涉及财务、审计等工作，被告是经手人，被告自己制作的账册，应由被告保留原件，可以允许原告进行复制。以上事实，有原告提供的前期物业合同、续约协议、保安合同、补充协议、清洁合同、绿化合同、保安人员情况表、业主委员会备案证、证明、移交清册目录、案件接报回执单、确认函、公函、审计报告、预收款清单、工程款发票、道闸工程发票、商品住宅维修资金支取汇总表、空调费发票、鉴定意见书、审计费发票，被告提供的保安人员考勤表、函件、回函、会计凭证、审计报告、资料交接清单，以及庭审笔录等证据材料在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。就本案原告要求减少物业酬金的收费标准的第一项诉请，因原告并无充分的依据证明被告在前期物业管理期间存在管理资质问题以及未尽物业管理之责的事实，故本院难以支持。就原告要求退还费用2,693,694.48元并交还物业管理期间合同、账册、发票凭证等所有材料��第二项诉请，其中管理办公费910元、代付有线电视费3,354元、代付电视初装费6,300元，该三项费用虽经审计并无列支的依据，应予冲减，但该三项费用并非被告实际取得，且在审计意见中已作调整，故要求被告予以返还并无依据，原告可向相关欠费业主主张有线电视费3,354元、电视初装费6,300元。其中列支业主违约金12,271.35元，虽然被告表示该款已支付房产开发商，并提供了相应的支付凭证，但该款应属物业管理费用范畴，被告将该款支付房产开发商无合法依据，故原告现要求被告返还，本院予以采纳，被告承担返还责任后，可向房产开发商另行主张。另多列支的物业管理酬金60,000元，被告就此款无相应的收取依据，故应予返还。对原告要求返还的2009年至2003年6月保安费差额1,343,790.95元(其中经审计的2010年7月至2013年6月15日保安费差额为919,080.95元)，该费用系因保安实���人数与合同约定编制人数的差额造成的保安费差额，对此，根据被告的抗辩意见及提供的证据材料，本院认为在保安人员基本工资收入等支出费用不断调整增加，而保安服务合同约定的保安费用不变的情况下，保安服务公司在保证保安服务前提下，调整减少保安人员数量应属合理举措，原告仅凭保安数量的减少而要求被告退还保安费差额，本院难以支持。至于原告要求被告退还员工薪金、保险费、外包人员综合费的25%计1,267,068.18元，原告主张的此些支出费用，已在审计意见中予以说明，虽然被告列支了此些费用，但其支出严重缺乏支付依据，违反相关财务制度，原告对此提出异议，并要求作相应减少，应属合理的要求，本院酌情予以采纳。就原告要求被告交还物业管理费期间的合同、账册、发票凭证等所有材料的主张，因被告在退出小区管理时已办理相关材料的移交，包括物业管理必须的相关材料，现原告主张交还的材料系被告财务账册材料，非原告小区物业管理必需资料，且被告亦同意由原告进行查阅复制，故原告该主张，于法无据，本院不予支持。就原告第三项诉请，要求被告退还多收取的物业费114,143.10元，因原告就此并未提供充分的证据证明，且该费用可能涉及第三方即新的物业公司的利益，故本院不予处理。就原告第四项诉请的审计费16万元，该款系审理过程中本院委托审计产生的费用，应作诉讼费用处理。就原告第五项诉请的设施、设备赔偿款51,351.71元(闸机25,708.71元、门岗内空调主机5,600元、监控室内硬盘10,767元、巡更系统主要部件9,276元)，原告提供的证据证明上述设施、设备存在缺失的事实，并已由原告出资修复，上述设施、设备的缺失应不属正常的使用损耗，被告应负管理过错责任，故原告该主张，本���予以支持。就原告第六项诉请的违约金10万元，因无合同及事实依据，本院难以支持。根据审计意见，在对上述应返还的物业酬金6万元已作调整的情况下，小区物业费用收支(即利润总额)仍为-1,400,201.90元，与被告主张其已为小区垫付150多万元的情况基本相符，故即使被告在本案中需赔偿原告设施、设备赔偿款51,351.71元以及返还业主违约金12,271.35元，退还员工薪金、保险费、外包人员综合费1,267,068.18元，但被告的垫付金额系已超出上述应支付原告的费用，故实际已无需再负支付责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告上海市浦东新区棕榈泉花园小区业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费人民币6,040元，财产保全费2,100元，鉴定费160,000元，由原告上海市浦东新区棕榈泉花园小区业主委员会负担88,140元，被告上海世邦魏理仕物业顾问有限公司负担80,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  顾江平审 判 员  唐华萍人民陪审员  汤洪波二〇一六年十二月三十日书 记 员  孙 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理物���服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。