黑龙江省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016)黑民1549号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：哈尔滨工大建筑工程有限公司。法定代表人：尹庆奎，该公司董事长。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：黑龙江蓝筹房地产开发有限公司。法定代表人：陈丽滢，该公司董事长。一审被告：孙家喜。再审申请人哈尔滨工大建筑工程有限公司（简称工大建筑公司）因与被申请人黑龙江蓝筹房地产开发有限公司（简称蓝筹地产公司）、一审被告孙家喜合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市中级人民法院哈尔滨市中级人民法院，(2015)哈民一民终字第1645号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。工大建筑公司申请再审称：（一）申请人没有占有诉争的三套门市房，不应承担被申请人的租金损失。1.一审判决认定申请人强占被申请人三套门市房缺乏证据证明。（1）被申请人提交的14份证据中仅有证据七“黑龙江金晟伟业物业管理有限公司证明”是用以证明申请人占用诉争房屋的证据。该证据为证人证言，但证人未出庭作证，不能单独作为认定案件事实的依据；该证人是被申请人聘用的，与被申请人存在利害关系，对其证明内容不应予以认定。（2）据申请人了解，诉争的三套门市房一直处于大门上锁的闲置状态，原判决认定申请人“占有使用”无证据证明。申请人有证据证明申请人并未占用诉争的三套门市房。被申请人一审提交的《追加被告申请书》自认孙家喜是诉争房屋的实际占用人，可以证明申请人并未实际占用诉争的三套门市房。孙家喜一审自认在6＃楼工程交付后，被申请人将诉争房屋作为施工地下车库工程人员居住的宿舍，证明申请人在6＃楼工程竣工交付使用时并未占用诉争房屋。孙家喜提交的证据一（4份工程验收单）和申请人提交的新证据2009年6月4日的《技术联系（通知）单》可以证明孙家喜在作为申请人的项目经理施工6＃楼工程时，还以个人名义承包了被申请人发包的地下车库工程，且该地下车库工程在6＃楼工程交付使用后仍然在进行施工。被申请人一审提交的证据十三可以证明其与被申请人在6＃楼工程交付使用后存在工程款争议。孙家喜在一审提交的证据三（收据和承诺）可以证明，孙家喜与被申请人对于孙家喜个人承包的香坊玻璃厂售楼处工程存在工程款争议，孙家喜主张因被申请人拖欠该工程的工程款导致农民工占用诉争房屋有事实依据。以上证据可以形成完整的证据链条，证明在申请人承包的6＃楼工程竣工交付使用后，孙家喜个人承包的地下车库工程仍未竣工，被申请人将诉争房屋作为施工地下车库的农民工的宿舍，申请人在6＃楼工程竣工交付使用时并未占用诉争房屋；被申请人拖欠地下车库和玻璃厂售楼处的工程款，导致农民工占用诉争房屋，因此申请人并未因6＃楼工程的争议占用诉争房屋。2.二审判决认定申请人是诉争房屋的实际占用人的理由不能成立。（1）二审判决认为地下车库施工人员不应占用诉争房屋的理由不能成立。在日常生活中，因债务人欠款，债权人占有债务人与债权债务关系无关的财产的情况大量存在。因此，二审判决的上述理由无任何事实和法律依据。如前所述，诉争房屋是为孙家喜个人承包地下车库工程施工的人员的宿舍，在被申请人拖欠地下车库工程款的情况下，施工人员完全有理由占用诉讼房屋。（2）二审判决以施工人员混同认定申请人为诉争房屋占用人的理由不能成立。一个施工项目，不仅仅只需要一个项目经理进行管理，还应当有财务、质量、技术、安全等多个管理人员，因此二审判决仅以项目经理相同就认定施工管理存在混同，缺乏证据证明。根据“谁主张，谁举证”的原则，被申请人应当举证证明申请人占有诉争房屋，施工人员是否存在混同。二审判决在没有分配举证责任的情况下，认定应由申请人举证，违反法律规定。农民工存在极大的流动性，即使在6＃楼工程竣工后，孙家喜雇用为6＃楼工程施工的农民工为地下车库工程施工，也不能认定占有诉争房屋的农民工是为了6＃楼工程的工程款占有诉争房屋。综上，申请人没有占有诉争的三套门市房，不应承担被申请人的租金损失。（二）一审判决对诉争房屋的租金认定缺乏证据证明。（1）根据被申请人提交的证据二，本案诉争的7号门市房的用途为公厕，不可以对外出租，因此不存在产生租金的问题。（2）被申请人提交的证据四租赁合同的日期为2009年1月3日，当时及其后，被申请人将诉争房屋交给地下车库的施工人员作为宿舍使用，无法对外出租，因此该租赁合同应当是伪造的合同。即使该合同真实，在因被申请人的原因无法交付诉争房屋的情况下，被申请人也不存在租金损失。（3）被申请人在诉讼中主张，5号门市房一直被他人占有。在5号门市房被他人占有，无法移交的情况下，被申请人与太平大街街道办事处签订移交协议，被申请人存在过错。（4）被申请人提交的证据六道外区太平大街街道办事处收据的交款事由为“社区用房押金”，交款时间为2011年4月1日，不能证明是被申请人自2009年起为办事处租房支付的租金。此外，按照被申请人提交的证据，其对外出租184.53平方米的诉争用房的每年租金才为5.6万元，其提供给办事处的用房仅为95.62平方米，租金不可能达到30万元。（三）原审判决认定应由申请人承担维修费用存在错误。1.原审判决认定由上诉承担维修费用缺乏证据证明。房屋的质量缺陷可能由多种原因造成，如设计原因、施工原因、使用原因、第三方破坏等原因。只有在确定质量缺陷是由施工单位的原因造成的情况下，才能由施工单位承担。因此，原审判决在没有证据证明屋面漏水是由申请人的施工原因造成的情况下，就判决由申请人承担维修费用，缺乏证据证明。2.原审判决对维修费用的认定缺乏证据证明。被申请人在原审只提交了维修协议和施工单位的收据来证明维修费用的金额，而没有提交具体的维修项目和维修数量，无法确认其主张的维修费用是否合理。按照原审判决的认定方式，如果被申请人提交维修协议和收据证明维修费用为100万元，原审判决也会认定，但这显然是不合理的。（四）1.申请人提交的2014年2月20日作出(2013)哈民二民终字第805号民事判决可以证明，申请人与被申请人在2009年1月3日对6＃楼工程进行了验收，2009年1月5日对6＃楼进行了交付，并签署了工程结算单，双方在此时关系良好。因此，一审判决第11页认定由于原告与被告工大建筑公司因结算工程款发生矛盾，被告工大建筑公司于2009年1月6日强行将原告上述三套门市房占有使用无事实依据，也不符合常理。2.在再审审查听证中提到原审作为定案依据的证人证言，在原审并未进行质证，违反法定程序。蓝筹地产公司答辩称：（一）申请人提出没有占有诉争的三套门市房错误。一审诉讼中有黑龙江金晟伟业物业管理有限公司和道外区太平大街街道办事处泰达社区主任殷秀珍证明诉争房被哈尔滨工大建筑工程有限公司项目经理孙家喜占有。孙家喜占有诉争房的原因是他承建的涉案6号楼工程结款没有完全到位，黑龙江天和房地产开发有限公司拖欠申请人近200万元的工程款没有付清。从孙家喜的父亲录音视频也可以证明这一事实，所以强行将诉争的三套门市房占有。申请人一再强调孙家喜占房是因为地下车库工程，但地下车库完工后没有争议，被申请人已将地下车库的工程款全部付清，申请人又说是因香坊区工程欠款，香坊区工程也不欠工程款，剩余20万元尾款孙家喜不可能占3套门市房。事实证明被申请人在2015年向道外区人民法院执行局交付了200万元工程款后，孙家喜才将占有的3套门市房交出。（二）原审法院认定房屋租金是正确的。在诉讼庭审中道外区太平大街街道办事处泰达社区主任殷秀珍证明被申请人确实给办事处支付了30万元的房屋租金，办事处给被申请人出具了收据。从2009年1月至2015年11月道外区太平大街街道办事处泰达社区一直在租用房屋。被申请人支付的30万元租金早已不够了，至今该办事处还在要求被申请人支付后期的房屋租金。三、法院判决申请人承担维修费用是正确的。在质量保证期内申请人城建的6号楼屋面出现漏水，根据相关规定负有保修义务，经通知拒不履行保修义务，被申请人要求申请人承担维修费用有法可依，就不在此论述了。综上，申请人因所承建的6号楼工程款发生纠纷，本应通过法律途径解决，强行抢占诉争房5、6、7号门市房，给被申请人造成损失，请求依法驳回申请人的再审请求。本院经审查认为，二审判决已经认定蓝筹地产公司与哈尔滨市方松隐形纱窗厂约定由黑龙江省哈尔滨市方松隐形纱窗厂承租案涉6、7号门市房三年，年租金为56000元，蓝筹地产公司依据租赁合同约定在正常履行的情况下可得租金168000元。蓝筹地产公司诉讼中除提供租期三年的租赁合同用以证明案涉6、7号门市房已经出租外，没有提供其他证据证实此间以外还将案涉6、7号门市房另行出租或者其他有偿使用并造成损失的事实。工大建筑公司应赔偿蓝筹地产公司租金损失168000元。蓝筹地产公司按照有关规定为哈尔滨市道外区太平大街街道办事处提供公益性房屋，由于工大建筑公司占有案涉5号门市房屋，导致蓝筹地产公司无法为哈尔滨市道外区太平大街街道办事处提供公益性房屋，并出资另行租赁房屋。上述事实有哈尔滨市道外区太平大街街道办事处泰达社区主任殷秀珍证实。工大建筑公司亦应承担蓝筹地产公司为黑龙江省哈尔滨市道外区太处另行租赁房屋的租金损失。本案中，蓝筹地产公司已经举示证据要求工大建筑公司对屋面漏水问题部分进行维修，工大建筑公司也以《回复函》的形式同意对漏水部分维修。因工大建筑公司未在规定的时间内进行维修也未与蓝筹地产公司就维修问题进一步协商变更维修时间，蓝筹地产公司委托案外人对6号楼屋顶漏水维修所产生的维修费由工大建筑公司承担，有事实基础和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回哈尔滨工大建筑工程有限公司的再审申请。审 判 长  闫谦逊代理审判员  吕一由代理审判员  孔祥鹏二〇一六年十二月二十五日书 记 员  安伟亮