广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1202民初2925号原告：肇庆市中港物业管理有限公司，住所地广东省肇庆市前进南路鼎湖新村二区三幢二卡。法定代表人：文贵江。委托诉讼代理人：杨梅嫦，该公司员工。被告：陈肇明，男，19xx年x月x日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市高要区，现住广东省肇庆市。原告肇庆市中港物业管理有限公司（以下简称中港公司）诉被告陈肇明物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中港公司的委托诉讼代理人杨梅嫦、被告陈肇明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中港公司向本院提出诉讼请求：1、被告陈肇明立即付清物业服务费、公共水电分摊、智能维护费1282.5元、滞纳金300元、房管局查档费40元，合计1622.5元（共欠27个月，自2014年1月至2016年3月止）；2、本案诉讼费由被告陈肇明承担。事实和理由：2007年9月5日起，肇庆市粤中物业管理有限公司与江南苑小区C408房签订前期物业服务协议，按照合同约定，对房屋及配套设施进行维修管理、小区绿化、秩序维护等管理服务。相应陈肇明应按照合同约定每月支付物业管理服务费37.04元（按住宅建筑面积0.45㎡收取，陈肇明住宅建筑面积：82.32㎡）、公共水电分摊5元，智能维护费5元。肇庆市粤中物业管理有限公司于2009年10月1日退出管理由中港公司接管。但陈肇明从2014年1月1日起以各种理由拖欠物业管理费，经中港公司多次催收仍拒绝交纳。为维护自身的合法权益，中港公司特依法提起诉讼，要求判如所请。陈肇明答辩称，一，中港公司并非合法管理江南苑小区的物业公司，对中港公司的主体资质不认可；二，中港公司与陈肇明不存在合同关系，肇庆市粤中物业管理有限公司委托中港公司管理江南苑小区没有告知陈肇明；三、中港公司没有开具正规发票收取陈肇明款项不合法。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中港公司是于2007年8月31日依法登记设立的有限责任公司，经营范围为物业管理、家政服务，资质等级为三级。肇庆市西江南路江南苑1号楼C408房的权属人是陈肇明，该房屋建筑面积为81.99平方米，该房屋所在的肇庆市西江南路江南苑小区系由肇庆市江南苑房地产开发有限公司开发。2007年7月21日，肇庆市江南苑房地产开发有限公司作为甲方、肇庆市粤中物业管理有限公司（以下简称粤中公司）作为乙方签订一份《物业管理委托合同》，约定：1、甲方将江南苑小区（物业名称）委托于乙方实行物业管理；2、负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公共水电费分摊每月每户5元、智能系统维护费每月每户5元；3、物业管理服务质量：房屋外观保持整洁、美观，设备运行保持正常运行和及时维修，房屋及设施、设备的维修、养护保持正常使用，公共环境至少每天清扫一次和无卫生死角，绿化保持常绿和品种不减，交通秩序保持交通畅顺和主要通道、空地禁止停放，保安确保24小时值班，急修随叫随到解决，小修及时处理跟进；4、住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.45元向业主或者物业使用人收取，管理服务费标准的调整按市场价和与业主委员会协商调整，空置房屋的管理服务费由乙方按建筑面积每月每平方米0.45元向业主收取；5、业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天千分之一交纳滞纳金，每月缴费时间为110日；6、乙方可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。2009年9月21日，粤中公司作为甲方、中港公司作为乙方签订了一份《物业管理承包责任书》，约定：1、项目名称为江南苑商住小区，乙方承包江南苑商住小区物业管理，按甲方与开发商签订的合同的约定收取费用，自负盈亏；2、承包期限暂定为十二个月，自2009年10月1日起至2010年9月30日止，期满后视实际需要另行协商；3、乙方管理期间不得自行增加收费项目及提高收费标准，须对小区公共设施进行及时、完善的保养维护，服务质量以业主满意为标准；4、本责任书签订前，甲方应收而未收的物业管理费用总额为___元，为甲方债权，甲方委托乙方代收，甲方按实际收取金额的5%向乙方支付劳务费用。之后，中港公司进驻西江南路江南苑小区进行物业服务。2010年11月26日，粤中公司作为甲方、中港公司作为乙方再次签订了一份《物业管理承包责任书》，约定：1、项目名称为江南苑商住小区，乙方承包江南苑商住小区物业管理，按甲方与开发商签订的合同的约定收取费用，自负盈亏；2、承包期限为原承包合同期满次日（2010年10月1日）起至江南苑业主委员会与乙方或其他物业公司签订新的物业管理服务协议止；3、乙方管理期间不得自行增加收费项目及提高收费标准，须对小区公共设施进行及时、完善的保养维护，服务质量以业主满意为标准。之后，中港公司继续为西江南路江南苑小区进行物业服务。2016年1月13日，西江南路江南苑小区成立业主委员会。中港公司为江南苑小区提供物业管理服务至2016年3月31日。中港公司认为陈肇明拖欠C408房2014年1月至2016年3月的物业服务费、公共水电分摊、智能维护费，遂向本院提起诉讼。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。关于中港公司作为本案原告是否适格问题。中港公司是依法登记设立并具有叁级资质等级的物业服务企业。陈肇明案涉房屋所在的端州区江南苑小区系由肇庆市江南苑房地产开发有限公司开发，肇庆市江南苑房地产开发有限公司选聘粤中公司为该小区提供物业服务。2009年9月21日，粤中公司与中港公司签订《物业管理承包责任书》，将江南苑小区的物业管理服务发包给中港公司。之后，中港公司进驻江南苑小区，为包括陈肇明在内的江南苑小区业主提供了事实上的物业服务，以其实际行为履行了物业管理的主要义务。中港公司与陈肇明虽无签订正式的物业服务合同，但双方形成了事实上的物业服务关系，中港公司作为本案的原告，主体适格。陈肇明抗辩中港公司不具有合法资质，与事实不符，本院不予采信。2009年9月21日和2010年11月26日，粤中公司和中港公司分别签订一份《物业管理承包责任书》，将西江南路江南苑小区的物业服务发包给中港公司。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第（一）项的规定，且肇庆市江南苑房地产开发有限公司与粤中公司签订的《物业管理委托合同》亦约定粤中公司可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方，故粤中公司与中港公司签订的两份《物业管理承包责任书》无效。在粤中公司与中港公司签订两份《物业管理承包责任书》后，中港公司进驻西江南路江南苑小区为包括陈肇明在内的业主提供物业服务，中港公司与陈肇明虽无签订正式的物业服务合同，但中港公司为包括陈肇明在内的业主提供了事实上的物业服务，并付出了一定成本，以自己的行动履行了合同的主要义务，故中港公司与陈肇明之间形成了事实上的物业服务关系。根据公平合理原则和权利、义务相一致的原则，陈肇明虽无与中港公司签订物业服务合同，但其享受了物业服务的权利，应承担支付相应对价的义务，即陈肇明应在中港公司提供物业服务期间向中港公司相应费用。对于收费标准，中港公司主张参照粤中公司的收费标准收取物业服务费、公共水电分摊费和智能维护费，合理合法，本院予以支持。参照肇庆市江南苑房地产开发有限公司与粤中公司签订的《物业管理委托合同》，物业管理服务费计算标准为每平方米0.45元，公共水电分摊费计算标准为每月5元，智能系统维护费计算标准为每月5元。陈肇明应向中港公司支付拖欠的费用为2014年1月至2016年3月期间的物业管理服务费996.18元（81.99平方米×0.45元/平方米×27个月）、公共水电分摊费135元（5元/月×27个月）、智能系统维护费135元（5元/月×27个月），合计1266.18元。中港公司要求陈肇明支付滞纳金300元，但双方之间没有书面合同约定迟延缴费需支付滞纳金，故对中港公司要求陈肇明支付滞纳金300元的诉讼请求，本院不予支持。中港公司要求陈肇明支付房管局查档费40元，该项诉讼请求依据不足，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告陈肇明应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市中港物业管理有限公司支付物业管理服务费996.18元、智能系统维护费135元和公共水电分摊费135元，以上合计1266.18元；二、驳回原告肇庆市中港物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序审理依法减半收取25元（原告肇庆市中港物业管理有限公司已交纳25元），由原告肇庆市中港物业管理有限公司承担5元，被告陈肇明承担20元。本判决为终审判决。审判员  蒙婉珊二〇一六年十二月八日书记员  陈宗华