广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤18民终2737号上诉人（原审原告）：白传健，男，汉族，1974年4月14日出生，住广东省清远市清城区。委托代理人：潘丽红、傅志坚，均系广东法行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周志华，男，汉族，1978年5月18日出生，住湖南省双峰县。委托代理人：黄金全，广东金亚律师事务所律师。上诉人白传健因与被上诉人周志华房屋租赁合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初3411号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，白传健、周志华于2015年2月17日签订《房屋租用合同》，约定由周志华承租白传健位于清远市清城区北门街富利花园富丽苑×号楼×层北座×号铺，用于经营电脑产品，租赁期为三年，其中第一年即2015年3月1日至2016年2月28日的租金为11000元/月，第二年即2016年3月1日至2017年2月28日的租金为11000元/月，第三年即2017年3月1日至2018年2月28日的租金为12100元/月，实行先交款后使用，租金于每月1号前缴交。白传健收取周志华押金22000元。并约定如周志华不按时缴交租金，逾期10天的，白传健有权解除合同，已收取的押金不予返还。现白传健认为在签订合同后即将涉案房屋交付给周志华使用，但周志华一直至今没有向白传健缴交过任何租金。白传健以周志华在2016年2月单方擅自中途退场，减少损失为由，于2016年3月26日将涉案商铺租给他人。白传健同时提交了周志华交押金15000元的收据。周志华对白传健提供的15000元押金收据无异议，认为向白传健交纳的是22000元的押金，但没有提供证据。庭审中，周志华对白传健提出解除《房屋租用合同》并无异议，但认为在租赁白传健的房屋后，均有向白传健交付租金，只欠白传健2015年12月及2016年1月的租金，并提供通过其妻子龙美慰向白传健交付款项55000元的转账凭证，其中2015年11月12日转账33000元，2015年12月9日转账22000元。同时，周志华也提供其与龙美慰的结婚证。白传健以该转账凭证中没有注明用途为由，而不予认可。原审法院认为：白传健与周志华签订的《房屋租用合同》，是双方真实意思表示，为有效合同，双方应履行合同中的权利义务。庭审中，周志华对白传健请求解除《房屋租用合同》没有异议，对此原审法院予以确认。周志华向白传健支付租金的认定问题。周志华提交了其妻子向白传健汇款55000元的转账凭证，与《房屋租用合同》中约定每月租金11000元相吻合，虽然该转账凭证无注明汇款用途，而白传健也未能说明该款项的用途，故可认定55000元为周志华向白传健所交纳的租金，即周志华向白传健交纳了5个月的租金。至于周志华辩称其租赁涉案房屋后，均有向白传健交纳租金，只欠白传健2015年12月和2016年1月的租金，但其并未能提供每月向白传健交纳租金的证据。而从周志华提供的转账凭证看，其交租金的时间为2015年11月12日和2015年12月9日，而周志华自述于2016年1月30日就离开涉案房屋，显然周志华所汇款的55000元是交纳前期的租金，故对周志华称租赁后均有向白传健交纳租金的陈述，并无依据支持其说法，故原审法院不予采信。对于周志华交纳押金是22000元还是15000元的问题。白传健提交了周志华交纳押金15000元收据，周志华对此无异议，但对其认为交纳押金22000元，并没有提供证据，故可认定周志华所交纳押金为15000元。由于双方同意解除《房屋租用合同》，白传健也没有主张对押金作如何处理，故押金15000元应在所欠的租金中扣减。由于周志华离开后，并没有与白传健解除《房屋租用合同》，故对白传健请求租金计至2016年3月，原审法院予以支持。周志华租赁时间从2015年3月至2016年3月共13个月，租金共143000元。周志华尚欠白传健租金为73000元（143000元－55000元－15000元），故对白传健要求周志华支付租金143000元的请求，原审法院予部分支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2016年8月22日作出（2016）粤1802民初3411号民事判决：一、解除白传健与周志华于2015年2月17日签订《房屋租用合同》。二、周志华应在判决生效之日3天内向白传健支付租金73000元。二、驳回白传健的其他诉讼请求。本案受理费2317元，由白传健负担1497元，周志华负担820元。宣判后，白传健不服，向本院提起上诉，请求:1、依法撤销原审法院第二项、第三项判决，支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。具体事实和理由如下：上诉人与被上诉人自2009年4月就存在房屋租赁关系，对此，一审判决没有认定，属事实不清，依据不足。上诉人自2009年4月开始就将涉案商铺北座×号铺（原北向大堂A3卡）及另一商铺×座×层第×卡（原北×卡）共两卡位一起租赁给被上诉人经营金鑫电脑，每次租赁期为2－3年不等，每次租赁期满后，双方就租金、租期再重新签订新的合同，其中，2012年－2015年2月的租金为13500元/月。直至2015年3月份，经上诉人与被上诉人协商一致，被上诉人放弃对北座×层第×卡(原北×卡)的租赁，只承租涉案商铺北座×号铺，租赁期为3年，自2015年3月1日起至2018年2月28日止，其中第1、2年租金为11000元/月，第3年租金为12100元/月(详见合同)，同时，上诉人母亲莫平亦将北座×层第×卡(原北×卡)以每月4500元租金租赁给第三人兰玉群经营教育科技，租赁期为3年，自2015年3月1日起至2018年2月28日止。对此，从上诉人一审提交的押金收据(编号:0000411)以及租金收据的时间显示均可证明上诉人与被上诉人自2009年4月就存在房屋租赁关系，望二审纠正一审错误的判决。二、关于被上诉人提交的转账凭证合计55000元的说明。1、因上诉人长期在国外生活，上诉人名下所有商铺房屋的租金均交由其堂弟白文强代为收取，直至2014年11月份，白文强因个人原因大半年没有向各租户收取租金，经有租户向上诉人反映大半年没有人前来收取租金，上诉人才知悉情况，知悉后上诉人便逐一向各租户催收租金，对此，绝大部分租户亦纷纷补交拖欠的租金，唯独是被上诉人一直以各种理由拖欠，对此，从上诉人提交的与涉案商铺同×号楼即×号楼的其他租户的房屋租用合同、收据可清晰反映，自2014年11月、12月起至2015年8月期间，普遍存在租户拖欠租金的情形。因此，被上诉人实际拖欠上诉人的租金为自2014年12月-2015年2月，共3个月，每月租金13500元，共40500元;自2015年3月一2016年3月，共13个月，每月租金11000元，共143000元;以上被上诉人拖欠上诉人租金合计183500元。2、根据上述第1点可知，在签订涉案合同前，上诉人与被上诉人之间早在2009年4月就存在租赁关系，且在签订涉案合同前，被上诉人仍欠上诉人3个月租金合计40500元，因此，经上诉人多次催收，上诉人在2015年11月、12月转账合计55000元只是清偿在未签订涉案合同前拖欠的租金，自2015年3月至2016年3月的租金被上诉人一直没有支付。因此，一审判决认为“被告提交了其妻子向原告汇款55000元的转账凭证，与《房屋租用合同》中约定每月租金11000元相吻合，虽然该转账凭证无注明汇款用途，而原告也未能说明该款项的用途，故可认定55000元为被告向原告所交纳的租金，即被告向原告交纳了5个月的租金。”没有事实依据，被上诉人支付的55000元只是清偿在未签订涉案合同前拖欠的租金。三、一审判决认为上诉人没有主张对押金15000元作如何处理，没有事实和法律依据，应予纠正。关于押金15000元上诉人在民事起诉状的事实和理由部分明确:“已收取的押金不予返还”，这是上诉人作为原告已经清楚明确了对押金15000元作如何处理的表示，对此，一审法院在查明事实亦查清:“逾期10天的，原告有权解除合同，已收取的押金不予返还”，但一审判决却又认为“由于双方同意解除《房屋租用合同》，原告也没有主张对押金作如何处理，故押金15000元应在所欠的租金中扣减。”明显前后矛盾，没有事实和法律依据，望二审法院予以纠正。综上所述，一审判决部分认定事实不清，证据不足，二审法院依法应予纠正。被上诉人周志华口头答辩称：1、2015年3月签订的房屋租赁合同，在答辩人实际经营期间，答辩人已经支付了3-11月份的租金，其中3-6月份是以现金方式支付给白文强的，7-11月份是租金是应上诉人的要求转账到其账户，原审白文强没有到庭，且其已经收取了答辩人的租金未予查明的情况下，只认定答辩人仅支付了5个月的租金，属认定事实不清、实体处理不当。2、上诉人所称的答辩人支付的55000元只是签订合同前的租金，于理不合。从金额上看，答辩人支付的金额与涉案合同约定的租金是一致的。假设上诉人诉称的55000是支付之前的租金，答辩人应支付的租金是40500元。然而，我方支付了55000给上诉人。显然，上诉人诉称的只是支付签订合同前的租金，于情于理不合。再者，倘若签订合同之前，答辩人尚欠上诉人租金，按一般商业习惯，不可能续签下一个合同。即便要签，按常理也应该要答辩人出具欠条。3、本案合同是2015年3月1日起至2018.2.28止，是一个独立的合同。上诉人在原审中，没有主张之前的合同关系，但在上诉中称原审没有认定，是事实不清、依据不足，也超出了一审的审理范围。4、答辩人支付的押金是22000元，而非15000元。根据双方签订的合同，押金是22000元，而且上诉人与其他租户签订的也是2个月的押金，两押一租是房屋租赁的惯例。根据习惯，可推断答辩人已经支付了22000元的押金。我方认为，该押金是抵减了租金。经本院审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方签订的《房屋租赁合同》是在平等自愿的基础上订立的，合同内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，因此，原审法院认定为有效合同正确。由于双方对解除涉案《房屋租赁合同》均无异议，对此，本院予以确认。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议的焦点是：1、被上诉人拖欠上诉人的租金数额是多少。2、上诉人主张被上诉人缴交的押金15000元不予退回应否支持。关于被上诉人拖欠上诉人的租金数额是多少的问题。本案中，上诉人是依据2015年2月17日与被上诉人签订《房屋租用合同》，主张2015年3月至2016年3月的租金，原审法院根据合同约定的每月租金数确认被上诉人应缴交的13个月租金共计为143000元，双方均无异议，对此，本院予以确认。该应缴交的租金减除被上诉人已缴交的55000元，上诉人实际拖欠的租金为88000元。至于上诉人提出之前双方之间已存在租赁合同关系，该55000元是缴交之前拖欠租金的问题。由于上诉人在一审期间并没有提出要求被上诉人支付之前拖欠的租金诉讼请求，因此，上诉人在二审期间提出，属于增加诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十八条关于“第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则予以调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”之规定，由于双方不同意调解，因此，根据上述规定，上诉人认为被上诉人之前尚欠其租金可另行提出诉讼，本院在本案中不作处理。关于上诉人主张被上诉人缴交的押金15000元不予退回应否支持的问题。双方签订的合同对于被上诉人逾期交纳租金明确约定为：如被上诉人不按时缴交租金，逾期10天的，上诉人有权解除合同，已收取的押金不予返还。根据查明的事实，被上诉人确实存在逾期缴交租金的违约行为，且也达到合同约定押金不予返还的条件，而上诉人在一审起诉状中，明确提出押金应按合同约定不予返还，因此，上诉人上诉认为该押金应按合同约定不予返还的上诉请求，依据充分，本院予以采纳。原审法院以上诉人没有提出对押金处理为由，认为该押金应折抵租金属认定事实不清，本院依法予以纠正。综上所述，原判认定事实不清，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初3411号民事判决第一、三项。二、变更清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初3411号民事判决第二项为：被上诉人周志华应在判决生效之日3天内向上诉人白传健支付租金88000元。一审案件受理费按原判执行。二审案件受理费4634元，由上诉人白传健负担4000元，由被上诉人周志华负担634元。本判决为终审判决。审判长  巢忠文审判员  何 燕审判员  何昭敏二〇一六年十二月十五日书记员  冯敏静