宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0212民初5558号原告：宁波市江东盛业酒店管理有限公司（统一社会信用代码为91330204786799159W）。住所地：宁波市江东区江东南路***号。法定代表人：戴莹，该公司总经理。委托代理人：李军飞，浙江浙甬律师事务所律师。被告：李方平，男，1981年1月26日出生汉族，职业不详，住宁波市鄞州区。被告：卢志宇，男，1976年8月18日出生汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。委托代理人：田野，浙江导司律师事务所律师。委托代理人：张奇，浙江导司律师事务所律师。原告宁波市江东盛业酒店管理有限公司（以下简称盛业公司）为与被告李方平、卢志宇房屋租赁合同纠纷一案，于2016年6月20日向本院起诉，请求判令：1、被告李方平支付原告租金512798元（计算至2016年5月30日）、利息62453元（暂计算至2016年5月30日，要求按月利率2%继续计算至被告李方平履行付款义务之日止）、律师费15000元；2.被告卢志宇对被告李方平的上述付款义务承担连带清偿责任。被告李方平未作答辩。被告卢志宇答辩称：1.被告卢志宇仅应对被告李方平应付的租金和利息承担保证责任，而不应对违约金和律师费承担保证责任；2.原告扣除被告李方平的200000元押金未通知被告卢志宇，加重了作为保证人的被告卢志宇的保证责任，被告卢志宇只应承担该200000元以外的保证责任。而且双方约定的违约金过高，请求调整；3.原告与被告李方平签订两份补充协议未征得被告卢志宇的同意，被告李方平分别多承担的租金加重了被告卢志宇的保证责任，被告卢志宇对被告李方平多承担的租金部分不应承担保证责任；4.原告与被告李方平之间的租赁合同尚未解除，原告又将房屋出租给第三人已属违约，加重了被告卢志宇的保证责任，被告卢志宇不应承担该部分的保证责任。请求依法裁判。本院查明的事实如下：2015年5月17日，原告盛业公司与被告李方平签订《房屋租赁协议》一份，约定：原告盛业公司将位于宁波市鄞州区古林镇薛家南路33号天玮大厦内2至4楼总建筑面积约3000平方米的场地出租给被告李方平使用；租赁期限自2015年7月17日起至2025年6月30日止；年租金为1600000元，每月结算一次，先付后用，被告李方平应提前一个月支付租金；被告李方平向原告盛业公司交纳押金400000元，合同终止时退还；如被告李方平拖欠租金累计达2个月以上的，原告盛业公司可以自然终止合同、收回房屋；租赁合同期满终止时，如被告李方平逾期不搬迁，原告盛业公司有权向人民法院起诉申请执行，由此产生的律师费、诉讼费、交通费、保全费均由被告李方平承担，并应赔偿原告盛业公司因此造成的所有损失等等。2016年1月12日，原告盛业公司与被告李方平签订《租赁合同补充协议书》一份，约定：双方一致同意终止3楼房屋的租赁，被告李方平于2016年1月12日退回3楼房屋，继续租赁2楼和4楼。被告李方平应支付3楼房屋租金至2016年2月底，租金支付按原租赁合同约定按实支付；原租赁合同约定的2015年度租金1600000元改为1050000元，原约定押金400000元改为270000元。2016年4月26日，原告盛业公司与被告李方平再次签订《租赁合同补充协议书》一份，约定：双方一致同意终止2楼房屋的租赁，被告李方平于2016年6月30日退回2楼房屋，继续租赁4楼。被告李方平应支付2楼房屋租金至2016年6月30日，租金支付按原租赁合同约定按实支付。被告李方平应在2016年5月4日前付清2016年6月30日之前所欠租金以及应付利息；原租赁合同约定的2015年度租金1050000元改为450000元；本协议生效后，如被告李方平再次违约支付租金，原告盛业公司有权直接收回房屋；本协议生效后，如一方违约，违约方应支付违约金200000元，还应承担守约方的律师费等费用支出。上述协议签订后，被告李方平分别于2015年8月4日、同年9月30日、同年12月31日向原告盛业公司支付了266666元、99700元、300000元，原告盛业公司自愿将上述款项抵冲被告李方平所欠的房屋租金。因被告李方平仍拖欠租金，原告盛业公司于2016年5月12日向被告李方平发送手机短信，告知被告李方平原告盛业公司决定收回租赁房屋，并要求被告李方平在7日内返还房屋。但被告李方平未予回复。后原告盛业公司将出租给被告李方平的4楼房屋另行出租给了他人，租赁期限自2016年6月1日起算。原告盛业公司尚有被告李方平交纳的保证金270000元未予退还，原告盛业公司主张将其中的200000元抵冲违约金，将其中的70000元抵冲被告李方平所欠的房屋租金。2016年1月30日，原、被告签订《担保协议》一份，约定：因被告李方平长期拖欠房租费，现三方约定拖欠房租费按月利率2%计算利息，被告卢志宇提供保证担保。原、被告未约定被告卢志宇提供保证担保的保证方式。另查明，原告盛业公司为本案诉讼支付了律师费15000元。以上事实由《房屋租赁协议》、《租赁合同补充协议书》、《担保协议》、手机短信、《诉讼委托代理合同》、律师费发票及当事人陈述等予以证明。本院认为：被告李方平向原告盛业公司承租房屋，但未按约定支付租金，应承担违约责任。被告李方平拖欠原告盛业公司租金的数额已符合双方约定的原告盛业有权解除合同收回房屋的条件，原告盛业公司已短信通知被告李方平收回房屋，且自2016年6月1日起将涉诉房屋另行出租给了他人，故本案应认定原告盛业公司已实际于2016年6月1日解除了与被告李方平之间的租赁合同并收回了出租房屋。所以，原告盛业公司主张计算至2016年5月30日被告李方平仍拖欠其租金582798元，符合双方合同约定，本院予以认定。根据原告盛业公司与被告李方平约定的支付租金的数额、时间以及利率标准，暂计算至2016年5月31日，被告李方平应支付给原告盛业公司的利息为62020元，本院对原告盛业公司多主张的利息不予支持。2016年6月1日以后的利息应以未支付租金为基数，按月利率2%继续计算至被告李方平履行付款义务之日止。原告盛业公司主张被告李方平支付违约金200000元，因被告李方平已违约，应向原告盛业公司支付违约金，但在双方对租赁合同进行变更后年租金仅剩余450000元，原告盛业公司也已在2016年6月1日实际收回了房屋并出租给了他人，且本院保护了原告盛业公司主张的利息损失，故现原告盛业公司主张200000元的违约金过高，本院认为以调整为100000元为宜。在原告盛业公司收回租赁房屋时，尚有被告李方平交纳的保证金270000元未予退还，双方未对保证金的用途未作出明确约定，根据有关法律规定，该保证金应先抵冲被告李方平应向原告盛业公司支付的违约金100000元、2016年5月31日前已产生的利息62020元，余款107980元用于抵冲租金。故被告李方平还应向原告盛业公司支付租金474818元。原告盛业公司主张的律师费15000元，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。被告卢志宇对被告李方平欠付原告盛业公司的租金及利息承担保证责任，因双方未约定保证方式，故应按连带责任保证承担连带清偿责任。综上，本院对原告盛业公司合法合理的诉讼请求予以支持，对被告卢志宇合法、合理的抗辩意见予以采纳。被告李方平未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零五条之规定，判决如下：一、限被告李方平于本判决生效后五日内支付原告宁波市江东盛业酒店管理有限公司租金474818元，并按月利率2%支付自2016年6月1日起计算至被告李方平履行上述付款义务之日止的利息；二、限被告李方平于本判决生效后五日内支付原告宁波市江东盛业酒店管理有限公司律师费15000元；三、被告卢志宇对上述判决第一项确定的被告李方平的付款义务承担连带清偿责任，并有权在承担责任后向被告李方平追偿；四、驳回原告宁波市江东盛业酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费9703元，由原告宁波市江东盛业酒店管理有限公司负担1651元，由被告李方平负担8052元（被告卢志宇对其中的7805元承担连带责任）。公告费400元，由被告李方平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  韩 涛人民陪审员  翁志道人民陪审员  华安军二〇一六年十二月三十日代书 记员  徐巧娜??2???1?