四川省内江市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川10民终980号上诉人（原审被告）：成都俏身段品牌管理有限公司，住所地四川省成都市武侯区浆洗街。法定代表人：吴家骏，该公司董事长。委托诉讼代理人：游玲，女，该公司员工。委托诉讼代理人：许怀国，四川凯盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王琼，女，汉族，1982年7月26日出生，住四川省成都市成华区二环路东一段。委托诉讼代理人：王成国（系王琼父亲），住四川省资中县水南镇寿音街。上诉人成都俏身段品牌管理有限公司（以下简称成都俏身段公司）因与被上诉人王琼房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省资中县人民法院（2016）川1025民初885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人成都俏身段公司的委托诉讼代理人游玲、许怀国，被上诉人王琼的委托诉讼代理人王成国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。成都俏身段公司上诉请求：撤销一审判决，驳回王琼诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费由王琼负担。事实和理由：王琼没有提交证据证明《协议书》签订后即行招租情况，一审判决对此认定错误。一审判决认定承租人胡安平于2015年9月与王琼之父谈妥房屋租赁，没有查清具体时间、地点、租期、租金标准及支付方式。王琼向一审法院提交的建设银行存款凭证，不能证明与胡安平支付租金具有关联性，一审判决据此认定2015年9月17日银行存款凭条系胡安平支付的租金是错误的。王琼与成都俏身段公司签订的《协议书》约定诉争房屋租金市场价格为22万元至257,453元，因此王琼与胡安平签订的租赁合同约定诉争房屋租金为146,000元系明显不合理低价。一审判决以《协议书》第三条第3款内容支持王琼主张，不按第三条第4款内容支持成都俏身段公司抗辩属于适用法律错误。王琼未提出《协议书》显失公平的问题，一审判决将《协议书》第三条第4款认定显失公平属程序违法。王琼辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。王琼向一审法院起诉请求：一、成都俏身段公司立即给付还差王琼的房租补偿款71,453元；二、成都俏身段公司补偿王琼恢复门面隔墙产生的差额款1,800元；三、本案诉讼费由成都俏身段公司负担。一审法院认定事实：王琼与成都俏身段公司于2011年4月8日签订《房屋门面服务设施使用合同》，合同约定：王琼将其所有的位于资中县重龙镇后西街233号门面一间租赁给成都俏身段公司经营使用，租赁期限5年，房屋年租金从2011年9月1日至2012年8月31日为人民币147,200元，2012年9月1日至2013年8日31日为人民币169,280元，2013年9月1日至2014年8月31日为人民币194,672元，2014年9月1日至2015年8月31日为人民币223,872元，2015年9月1日至2016年8月31日为人民币257,453元。双方履行了2011年9月1日至2015年8月31日约定的房屋租赁，后因相邻门面影响成都俏身段公司生意，经双方多次协商后，成都俏身段首先于2015年8月17日通过建行向王琼之父王成国支付解除房屋租赁补偿款40,000元，同年8月19日签订《协议书》，协议约定：一、双方同意于2015年7月30日解除《房屋门面服务设施使用合同》；二、成都俏身段公司于2015年8月18日前腾空房屋并搬出和于2015年8月22日上午10时向王琼办理房屋交还手续；三、成都俏身段公司向王琼补偿方案：1、协议签订时，成都俏身段公司向王琼支付人民币40,000元；2、协议签订后，王琼即行招租，成都俏身段公司可予以协助；3、若王琼与承租人签订的租赁合同约定的租金标准低于《房屋门面服务设施使用合同》约定的租赁标准（以年租金257,453元为准），其差额大于上述第1项的，则成都俏身段公司向王琼补足相应的款项。但是，成都俏身段公司按本款约定王琼支付的款项与上列第1款约定向支付的款项之和不得超出人民币257,453元；4、若王琼与承租人签订的租赁合同约定的租金标准低于《房屋门面服务设施使用合同》约定的租赁标准（以年租金220,000元为准），其差额小于上述第1项支付的款项的，则王琼向成都俏身段公司退还相应的款项。协议签订后，王琼通过广告即行招租，也经常向成都俏身段公司反映招租的情况，承租人胡安平于2015年9月与王成国谈妥房屋租赁，胡安平与其兄胡安彬于2015年9月17日通过建行和邮政银行分别向王成国支付半年房屋租赁费50,000元和23,000元，合计73,000元。并于同年9月20日签订租房合同，即王琼委托其父王成国将位于资中县重龙镇后西街233号门面一间出租给胡安平使用，租赁期从2015年9月20日至2018年9月19日，房屋年租金为人民币146,000元，第一年半年交清，第二年后一次付清等约定。承租人胡安平在履行合同中，经营的服装生意难做，就联系到内江百姓人大药房连锁有限公司租赁该门面，经三方协商好后，王琼与内江百姓人大药房连锁有限公司于2016年3月12日签订房屋租赁合同，即租赁期自2016年3月20日至2021年9日19日，年租金从2016年3月20日至2018年3月19日为146,000元等约定。一审法院认为，双方签订的《房屋门面服务设施使用合同》和《协议书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。双方在履行房屋租赁合同中，在租赁期间尚未届满前，经协商附条件解徐租赁合同的行为，符合《中华人民共和国合同法》第九十二条“当事人协商一致，可以解除合同”和第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”的规定，成都俏身段公司虽向王琼履行了部分义务，但未按协议约定全面履行其义务，违背《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定。成都俏身段公司未依约向王琼支付补偿款的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，成都俏身段公司依法应当承担给付王琼房屋租赁补偿款的责任。因此，王琼诉请成都俏身段公司支付尚差房租补偿款71,453元的主张，一审法院予以支持。对成都俏身段公司以王琼与案外人约定的租赁费明显过低，且应按协议约定第三款第4项认定补偿费的抗辩主张，一审法院认为，王琼与案外人约定的房屋年租赁费146,000元，虽然比王琼、成都俏身段公司约定的租赁费更低，但因签订租赁合同的时间不同，房屋租赁是以发生的时期、市场的需求、市场经济变化才能使出租人与承租人达成租赁合意，因近年受经济、电商、网购的影响，房屋租赁也受到冲击，王琼与案外人按房屋租赁市场总体价格变化情况而约定的租赁费与王琼、成都俏身段公司之间约定的租赁费并不发生冲突。因此，对王琼与案外人约定的年租赁费146,000元，一审法院予以认定。对双方于2015年8月19日签订的解除房屋租赁补偿协议，一审法院认为该协议是基于成都俏身段公司未履行最后一年房屋租赁费257,453元形成的，而成都俏身段公司以协议第三款第4项设定的租赁标准进行抗辩，与双方解除附条件租赁合同的真实意思相悖，且设定的标准不符房屋租赁市场交易，对出租人显失公平，一审法院对其抗辩主张不予支持。对王琼要求成都俏身段公司支付尚差维修费1,800元的主张，因双方在解除租赁合同补偿协议中未约定，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、成都俏身段公司在本判决生效之日起10日内，向王琼支付房屋补偿款71,453元；二、驳回王琼的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案受理费816元，由王琼负担50元，成都俏身段公司负担766元。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院阻止当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：成都俏身段公司未向本院提交新证据，但申请对王琼与胡安平签订的《租房合同》中胡安平签字真实性进行鉴定，并申请本院责令王成国提供或调取王成国建设银行卡2015年9月17日转账汇入5万元的转款人账户户名。王琼向本院提交3组新证据：一、照片，证明成都俏身段公司在同一条街另外租用门面做同一生意，对王琼存在欺骗行为；二、兰莉的邮政储蓄银行卡交易明细、兰莉的身份证、兰莉与胡安彬的结婚证，证明兰莉系胡安彬的妻子，兰莉于2015年9月17日向王成国转账房屋租金5万元；三、王成国的建设银行卡明细，证明王成国于2015年9月17日收到兰莉转账5万元。成都俏身段公司对王琼提交的新证据的质证意见是：对证据一真实性、关联性均有异议；对证据二、三真实性无异议，但不具有关联性，一审中胡安彬、胡安平作证是在2015年9月20日之后才付的租金。本院对王琼提交的新证据的认证意见是：对证据一真实性予以认定，但与本案不具有关联性，不予采信；对证据二、三真实性、合法性、关联性均予以认定，予以采信。本院认为，本案二审的争议焦点是：成都俏身段公司是否应向王琼支付房屋租金差价，如应当支付，应支付多少。王琼提交的证据，已足以证实其父亲王成国在2015年9月17日收到案外人胡安平、胡安彬交来的半年租金，与王成国和胡安平签订的《租房合同》以及胡安平、胡安彬的证言互相印证，形成证据锁链，能够证实该《租房合同》的真实性，故本院对成都俏身段公司对该《租房合同》中胡安平签名真实性进行鉴定的申请不予准许。王琼与成都俏身段公司签订的《协议书》第三条约定：成都俏身段公司愿意向王琼补偿，具体方案如下：1、协议签订时，成都俏身段公司向王琼支付人民币40,000元；2、协议签订后，王琼即行招租，成都俏身段公司可予以协助；3、若王琼与承租人签订的租赁合同约定的租金标准低于《房屋门面服务设施使用合同》约定的租赁标准（以年租金257,453元为准），其差额大于上述第1项的，则成都俏身段公司向王琼补足相应的款项。但是，成都俏身段公司按本款约定王琼支付的款项与上列第1款约定向支付的款项之和不得超出人民币257,453元；4、若王琼与承租人签订的租赁合同约定的租金标准低于《房屋门面服务设施使用合同》约定的租赁标准（以年租金220,000元为准），其差额小于上述第1项支付的款项的，则王琼向成都俏身段公司退还相应的款项。王琼与案外人签订的租赁合同约定的年租金为146,000元，按照该条第3款约定，与和成都俏身段公司约定的年租金257,453元差额为111,453元，满足“差额大于上述第一项（即4万元）”的条件；按照该条第4款约定，与和成都俏身段公司约定的年租金22万元差额为74,000元，不满足“差额小于上述第一项（即4万元）”的条件，则成都俏身段公司应按照第3款约定向王琼补足差额111,453元，品迭已支付的4万元，尚需支付71,453元，一审认定并无不当。综上所述，成都俏身段公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1586元，由上诉人成都俏身段品牌管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周利芬审 判 员  吴 敏代理审判员  王 侯二〇一六年十二月五日书 记 员  阴 莲