浙江省永康市人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0784民初5743号原告胡槐斌，男，1973年3月17日出生，汉族，住浙江省永康市。原告李敏，女，1979年5月19日出生，汉族，住浙江省永康市。两原告的委托代理人胡华杰，浙江畅想律师事务所律师。两原告的委��代理人ＸＸ，浙江畅想律师事务所律师。被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司，住所地浙江省永康经济开发区。法定代表人应建仁。委托代理人蒋晓航，浙江门都律师事务所律师。本院于2016年7月20日立案受理原告胡槐斌、李敏与被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司（以下简称“卓诚投资公司”）商品房销售合同纠纷一案,依法由审判员许玲晓适用简易程序于2016年8月24日公开开庭进行审理。原告胡槐斌、李敏的委托代理人胡华杰、ＸＸ，被告卓诚投资公司的委托代理人蒋晓航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡槐斌、李敏起诉称：原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》两份，约定两原告购买被告开发的金色港湾房屋，总价1280873元。双方在签订的合同第十六条中约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记���取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人【自行】【委托出卖人】办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的日万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①②项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权��证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约履行合同，但被告存在违约。其中，被告没有按约取得《土地使用权证》或土地使用权证明或《房屋所有权证》，没有按期交付权属证书，最终导致原告延期取得产权证书，此期间内的违约责任，应当由被告承担。原告有权要求被告继续履行合同，承担违约责任。综上，为维护原告的合法权益，请求依法判令：1、由被告支付原告逾期交付权属证书的违约金（违约金从2014年7月1日起按已付总房款1280873元的日万分之一计算至实际交付权属证书或登记证明之日止，暂算至2015年1月29日的违约金为26898元）；2、由被告退还购房款175元；3、本案诉讼费由被告承担。原告胡槐斌、李敏为证明其诉讼主张，向本院提供了下列证据：一、经与原件核对无异的浙江省���品房买卖合同复印件二份，用以证明原、被告之间房屋买卖及对交房时间、房屋价款以及逾期交房办证违约责任的约定。二、经与原件核对无异的销售不动产统一发票复印件三张，用以证明原告按照合同约定已经履行了支付购房款的义务。三、房产证、土地证复印件各一份，用以证明房产证、土地证的登记日期分别为2015年1月29日、2015年2月5日及被告逾期交付权属证件的事实。四、2015年8月13日金色港湾全体业主向永康市信访局提交的倡议书复印件一份，用以证明原告方对被告逾期交房、逾期办证进行了维权，经信访局协调，部分业主代表及被告方代表、信访局工作人员及开发区人员一起在场协商处理维权事项，即本案的诉讼时效在2015年8月13日发生中断的事实。被告卓诚投资公司质证意见：对证据二无异议；对证据一、三的真实性无异议，但认为证据一中双方合同约定被告在2014年6月30日前需向原告交付的证书性质系初始登记的证书；原告在证据三中提交的两证时间为非合同约定的初始登记时间；证据四的真实性则无法确定，即使该证据是真实的，业主委员会也无权代业主对逾期交房、逾期办证主张相应的权利。被告卓诚投资公司答辩称：原告向被告购买房屋及约定的相关权利义务属实。合同中，被告确实承诺在2014年6月30日向原告取得并交付相关权属证书，但原告主张逾期交付权属证书的观点理由是对《商品房买卖合同》第十六条约定存在误读，理解错误，将初始登记混同于转移登记。“初始登记”是指开发企业办理楼盘确权登记，俗称“大确权”，即一个楼盘把总产权转移到开发商名下的步骤，初始登记证书指的是被告名下的证书，是属于设立登记，是物权转移的基础，是为具备给购房者办理个人房产证的资格和条件。就此，被告已于2014年6月18日，取得上述约定的本案所涉房产的《土地使用权证书》，至于房屋所有权初始登记，由于永康市房管会简化流程，无需被告办理初始登记，直接办理产权转移登记。至于交付问题，由于原告是委托被告办理转移登记，因此交付没有实际意义，无需履行形式上的交付手续，办理即完成约定义务，故被告未存在合同约定的逾期办理初始权属证书的事实。若结算后有多余的购房款原告只要前往办理退款手续即可。综上所述，原告要求被告支付逾期交付权属证书违约金的诉请，缺乏法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。被告卓诚投资公司为证明其抗辩主张，向本院提供了下列证据：1、经与原件核对无异的房屋竣工验收备案表复印件一份，用以证明涉案房屋2013年12月30日符合合同第九条约定交付条件的事实。2、土地使用权初始登记证书复印件一份，用以证明原告所购买的房屋已于2014年6月18日已经办理了土地所有权初始登记，被告按约完成合同第十六条义务的事实。原告胡槐斌、李敏质证意见：对证据1认为只有施工单位的章，没有公安、消防、规划、环保部门的文件，需原始备案材料；对证据2的真实性无异议，但该证据仅是土地初始登记证明，且其未有在合同期限内将两证交付原告。对原、被告双方的证据，结合庭审调查，本院认证如下：对原告胡槐斌、李敏提供的证据一、二、三的真实性，因被告卓诚投资公司无异议，本院予以确认；证据四不足以证明原告胡槐斌、李敏的待证目的。对被告卓诚投资公司提供的证据1、2的真实性原告胡槐斌、李敏无异议，本院予以确认。对原告胡槐斌、李敏��庭申请向永康市信访局调取金色港湾业主委员会在2015年8月13日的信访维权材料，以证明其诉讼时效在2015年8月13日发生中断的事实，因信访非引起诉讼时效中断的法定情形，故本院对该调查取证的申请不予准许。经审理，本院认定事实如下：2013年5月18日，原告胡槐斌、李敏与被告卓诚投资公司签订《商品房买卖合同》二份，约定被告卓诚投资公司将其开发所有的金色港湾第1幢2单元2301房屋、2304房屋及-1层B区227号车位以预售方式出卖给原告胡槐斌、李敏。双方在合同中约定上述两套房产房款、车位款共计1280873元，被告卓诚投资公司需在2013年12月30日前将竣工验收合格，具备交房条件的房屋交付给原告胡槐斌、李敏，逾期交房的按已付购房款的日万分之一支付违约金。合同中被告卓诚投资公司同时承诺在2014年6月30日前将土地、房屋权属证书交付给原告胡槐��、李敏，逾期交付权属证书则按已付购房款的日万分之一支付违约金。合同签订后，原告胡槐斌、李敏已按约足额向被告卓诚投资公司支付房款1280873元，被告卓诚投资公司则在2014年6月18日完成了土地使用权证的初始登记，但因原告胡槐斌、李敏委托被告卓诚投资公司办理该商品房的转移登记，该初始登记权属证书被告卓诚投资公司未有交付给原告胡槐斌、李敏。另因面积存在差额，预交的购房款多余了175元，原告胡槐斌、李敏尚未前往被告卓诚投资公司处办理退款手续。本院认为，原、被告双方于2013年5月18日之间签订的二份《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未有违反法律法规的强制性规定，依法应受法律保护，双方均应按合同的约定全面履行各自合同义务。合同签订后，原告胡槐斌、李敏已按约履行了付款义务，被告卓诚投资���司在2014年6月18日亦按约完成了权属证书的初始登记手续。故对原告胡槐斌、李敏要求被告卓诚投资公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。对结算后多余的款项175元，被告卓诚投资公司确实尚未退还原告胡槐斌、李敏，故对该项诉讼请求，本院予以支持。对被告卓诚投资公司抗辩意见中合理有据部分，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司退还原告胡槐斌、李敏结算后的多余款项人民币175元，款项限本判决生效之日起三日内履行完毕。二、驳回原告胡槐斌、李敏的其他诉讼请求。本案案件受理费238元(已减半收取)，由原告胡槐斌、李敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 许玲晓二〇一六年十二月十六日代书记员 周 群