安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0603民初1099号原告：张奇，男，1976年8月15日出生,汉族，住安徽省淮北市相山区。原告：王小玉（系张奇之妻），女，1977年1月22日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。上述二原告共同的委托代理人：徐华敏，安徽亚星律师事务所律师。上述二原告共同的委托代理人：沈利利，安徽亚星律师事务所实习律师。被告：淮北唯一置业有限公司，住所地安徽省淮北市相山区濉溪路。法定代表人：武建华。被告：淮北农村商业银行股份有限公司矿山集支行，住所地安徽省淮北市杜集区。法定代表人：葛强，该行行长。原告张奇、王小玉与被告淮北唯一置业有限公司（以下简称唯一公司）、淮北农村商业银行股份有限公司矿山集支行（以下简称农商行矿山集支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理后，依法由审判员单美玲适用简易程序，于2016年4月22日公开开庭进行了审理。原告张奇、王小玉的委托代理人徐华敏，被告农商行矿山集支行负责人葛强到庭参加诉讼，被告唯一公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。经本院释明，原告变更第三人农商行矿山集支行为本案被告。因本案的审理需以另一案件的审理结果为依据，本院依法对本案中止审理，现另一案件已审理终结，故恢复本案的诉讼。本案现已审理终结。张奇、王小玉向本院提出诉讼请求：1、请求解除张奇、王小玉与唯一公司签订的商品房买卖合同，解除张奇、王小玉与农商行矿山集支行签订的个人住房按揭合同；2、请求判令唯一公司返还已付房款178467.4元（包括首付款149500元及已支付银行按揭款28967.4元）及利息（利息以178467.4元为准，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年2月开始至其付清为止）；3、判令唯一公司支付的违约金3569.35元（按全部已付房款2%计算）；4、要求唯一公司返还下余的银行贷款328187.74元，如其不能归还，抵押备案的房屋由银行自行处理；5、要求唯一公司继续支付下余的银行贷款328187.74元的利息（从2015年12月开始至其返还完银行贷款为止）；6、本案诉讼费用由唯一公司负担。事实和理由：2014年12月17日，张奇、王小玉与唯一公司签订商品房买卖合同，约定张奇、王小玉购买唯一公司开发的金汇广场商品房一套，总价款489500元。双方约定，唯一公司应在2015年4月8日前将验收合格的商品房交付，并约定，如其逾期交房超过60日，购买人有权解除合同，并按其累计付款的2%支付违约金。后张奇、王小玉首付房款149500元，余款34万元办理了按揭贷款，其从2015年2月开始按月还房屋贷款，到2015年11月已支付28967.4元。因唯一公司不能按期交房，张奇、王小玉要求解除合同，归还房款未果。唯一公司未作答辩。农商行矿山集支行辩称：1、张奇、王小玉与唯一公司之间的商品房买卖合同，与其之间的借款合同不是主从合同的关系，农商行矿山集支行与张奇、王小玉之间的借贷关系是独立于房屋买卖关系的，所以其无权要求解除与农商行矿山集支行的借款合同；2、合同如果需要解除需要三方共同协商，张奇、王小玉与农商行矿山集支行的合同不符合解除条件。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证，农商行矿山集支行对张奇、王小玉所举证据1、2无异议，对其效力，本院予以认定并在卷佐证；对张奇、王小玉所举证据3，即银行还款清单，农商行矿山集支行认为看不懂。该证据具有客观性、合法性及与本案的关联性，本院予以认定。根据当事人的陈述及经本院审查确认的证据，本院审理查明的事实为：2014年12月17日，张奇、王小玉与唯一公司签订商品房买卖合同，合同约定张奇、王小玉购买唯一公司开发的金汇广场商品房，建筑面积89平方米，总价款为489500元，付款方式为签订合同当日支付首付款149500元，其余34万元以银行按揭贷款方式支付；唯一公司应当在2015年4月8日前将商品房交付张奇、王小玉使用，唯一公司逾期交房超过60天后，购买人有权解除合同，唯一公司应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按累计已付款的2%向张奇、王小玉支付违约金等内容。合同签订当日，张奇、王小玉向唯一公司支付购房款149500元。随后，双方在淮北市房地产管理局对上述商品房买卖合同办理了商品房预售备案登记。2015年1月31日，张奇、王小玉就其余房款34万元与农商行矿山集支行签订个人商住房按揭合同，约定借款金额34万元；借款期限15年，自2015年2月3日至2030年2月3日，贷款人将34万元款项一次性划入唯一公司账户；借款人的还款方式为等额本息还款法，采用委托扣款方式；张奇、王小玉以所购房屋作为抵押担保，保证人唯一公司承担连带责任保证等内容。合同签订后，2015年2月3日，农商行矿山集支行即将34万元贷款交付给唯一公司。张奇、王小玉于2015年2月起开始偿还上述银行贷款本息，每月偿还按揭贷款2896.74元，至2015年11月，其已偿还借款28967.4元。2015年1月22日，张奇、王小玉与农商行矿山集支行就涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。因唯一公司未能按合同约定时间向张奇、王小玉交付涉案房屋，双方交涉无果，张奇、王小玉遂涉诉来院。本院认为：张奇、王小玉与唯一公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方均应如约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。双方在合同上约定唯一公司应在2015年4月8日前将商品房交付给张奇、王小玉使用，逾期交付超过60日的，张奇、王小玉有权解除合同。本案中，张奇、王小玉如约支付了购房款，但至合同约定的交房日以及此后60日内，唯一公司未能履行交房义务，应为违约。张奇、王小玉提出解除双方的商品房买卖合同，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于张奇、王小玉与农商行矿山集支行签订个人商住房按揭合同问题。本案中，商品房买卖合同和个人按揭贷款合同两者紧密联系又各自独立，两者不是主从合同关系，不能必然导致两者一并处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。同时，该解释第二十五条规定“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。……商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因张奇、王小玉与唯一公司之间的商品房买卖合同解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，张奇、王小玉请求解除与农商行矿山集支行之间签订的个人商住房按揭合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。本案商品房买卖合同及个人商住房按揭合同被解除后，唯一公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还农商行矿山集支行和张奇、王小玉，唯一公司应按合同约定向张奇、王小玉支付违约金3569.35元（已付购房款149500元+28967.4元的2%）。但张奇、王小玉要求赔偿其首付款的利息损失，没有法律依据，应按双方合同约定自解除合同通知到达之日起30日内即唯一公司收到本案民事起诉状之日2016年3月18日起30日内按同期银行贷款利率计算已付款的逾期利息。同时，解除上述商品房买卖合同的备案登记及预购商品房抵押权预告登记。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张奇、王小玉与被告淮北唯一置业有限公司之间签订的商品房买卖合同；二、解除原告张奇、王小玉与被告淮北农村商业银行股份有限公司矿山集支行之间签订的个人商住房按揭合同；三、被告淮北唯一置业有限公司于本判决生效后15日内返还原告张奇、王小玉购房款178467.4元及已偿还银行贷款本金及利息部分，并从自解除合同通知到达之日起30日，即2016年4月17日起按同期银行贷款利率计算逾期利息至付清款之日，支付违约金3569.35元，同时，原告张奇、王小玉协助被告淮北唯一置业有限公司办理解除上述商品房买卖合同的备案登记；四、被告淮北唯一置业有限公司于本判决生效后15日内将原告张奇、王小玉就涉案住房按揭贷款尚未偿还的贷款余额返还给被告淮北农村商业银行股份有限公司矿山集支行，同时，原告张奇、王小玉，被告淮北农村商业银行股份有限公司矿山集支行协助被告淮北唯一置业有限公司办理解除涉案房屋的预购商品房抵押权预告登记；五、驳回原告张奇、王小玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8902元，减半收取4451元，由被告淮北唯一置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  单美玲二〇一六年十二月八日书记员  王 浩附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第三款人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。