四川省自贡市自流井区人民法院民 事 判 决 书(2015)自流民初字第1567号原告（反诉被告）自流井区中医院，住所地自贡市自流井区。法定代表人王润成，院长。委托代理人王积才，四川瀚毅律师事务所律师。被告（反诉原告）曾顺祚，男，1946年12月7日出生，汉族，自贡市人，住自贡市自流井区。委托代理人梁波，四川漆大律师事务所律师。被告（反诉原告）陈丽娜，女，1981年9月18日出生，汉族，自贡市人，住自贡市自流井区。原告自流井区中医院诉被告曾顺祚、陈丽娜返还原物纠纷一案，本院受理后，被告曾顺祚、陈丽娜于2015年7月10日向本院提起反诉，本院受理后，依法由审判员罗耀雄适用简易程序公开开庭进行了合并审理。因案情复杂，本院于2016年4月14日转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2016年12月20日公开开庭进行了审理，原告自流井区中医院的委托代理人王积才，被告曾顺祚、陈丽娜及其共同的委托代理人梁波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告自流井区中医院向本院提出诉讼请求：被告返还原告所有的坐落于自贡市自流井区的店面诊所。事实和理由：2009年1月14日，原、被告签订了为期五年的租房合同一份，约定原告将其拥有全部产权的坐落于自贡市自流井区五星街诊所及店面出租给二被告经营管理。并约定二被告可改建诊所房屋，但费用自行承担，合同期满交还房屋及诊所时，所有改建、装修及附着物全部归原告所有等内容。2014年3月11日，合同到期后，二被告既不与原告续签合同，又占用原告诊所和店面拒绝返还。原告为维护其合法权益，诉至本院。被告曾顺祚、陈丽娜辩称，与原告签订租房合同属实，被告租赁的是房屋并非五星街诊所。同意原告关于返还房屋的诉讼请求，但因原租赁房屋年久失修，不能正常使用，经双方协商一致已拆除，并由被告出资重建成现在的房屋，要求原告对房屋的差价进行补偿。被告（反诉原告）曾顺祚、陈丽娜向本院提出反诉请求：原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付自流井区房屋重建前与重建后的差价500,000.00元。事实和理由：曾顺祚原系原告的职工。2004年3月，原告将五星街门诊部内部承包给曾顺祚，期限为5年，期限届满后，双方协商，将本已属危房的上述房屋租赁给曾顺祚做诊所使用，并命名为“自流井区中医院五星街诊所”，并于2009年4月14日签订《租房合同》，租赁期限为5年。该房屋系修建于上世纪60年代，是穿木结构，年久失修，房屋结构、墙面、门窗等损坏严重，屋面漏水严重，部分檩条、楼板断裂，屋檐部分垮塌，在“5.12”地震后，该房屋破败不堪。2009年6月，一场暴雨将该房屋冲毁一部分，由于该房屋已严重危及生命与财产安全，自流井区中医院五星街诊所于2009年7月1日向自流井区建设局紧急报告，要求加固维修。同日，自流井区建设局批准被告排危抢修，后补办手续。7月9日，原、被告为了解该房屋的实时价值，作为双方合作红承租人出资改建前该房屋价值的依据，双方共同委托了自贡信达房地产评估咨询有限公司对出租房屋进行评估，该公司出具的评估报告书载明该地产价值57,800.00元。被告开始自筹资金、组织人员对租赁房屋进行加固排危抢修，但在加固排危抢修过程中，租赁房屋自行垮塌，房屋基础已腐烂变空，瓦已完全风化，无任何材料可利用，加固维修已不可能。为此，原告要求被告拆除重新修建，并承诺谁投资谁受益。因此，被告筹措资金、设计方案，将原二层房屋重新修建为三层的砖混结构房屋，面积增加至300余平方米，并对房屋进行了装修，为此共花费约500,000.00元。现原告要求被告返还房屋，被告为维护其合法权益，遂提出上述反诉请求。原告（反诉被告）自流井区中医院辩称，双方签订的《租房合同》明确约定：被告租房后对原有房屋进行重新改建，改建期间的一切费用及安全事故由被告承担；租赁期满后，被告在完清电费、水费、门前三包等费用后，被告将房屋交还原告，房屋改建、装修及附着物归原告所有。该约定是双方共同的意思表示，应严格按照双方约定的履行合同。被告反诉要求补偿差价500,000.00元没有依据，要求驳回被告的反诉请求。本院对原、被告双方提交的如下证据依法予以采信：房屋所有权证及国有土地使用权证复印件、《租房合同》、自贡信达房地产评估咨询有限公司出具的《房地产估价报告书》、案涉租赁房屋改建前后的照片、紧急报告、四川中衡安信房地产评估有限公司出具的《房地产评估报告》及《关于自贡市自流井区中医院房产评估报告的说明》。根据当事人陈述和经审查采信的证据，本院认定事实如下：被告曾顺祚原系原告自流井区中医院的员工。被告自2004年开始承包自流井区中医院五星街门诊部（位于自流井区，被告向原告交纳管理费，期限为5年。2009年4月14日，原告与二被告签订《租房合同》，约定原告将其所有的坐落于自流井区店面（面积128.85平方米，砖木结构，2层共8间）租赁给二被告作营业（诊所）使用；租期自2009年3月12日至2014年3月11日止；租金每月1,000.00元，交纳保证金2,000.00元，每月5日前预付当月租金；被告在租房后对原有房屋进行重新改建，改建期间一切费用及安全事故由被告承担，原告提供相关证件；租赁期满后，被告在完清电费、水费、门前三包等费用后，被告将房屋交还原告，房屋改建、装修及附着物归原告所有。该房屋较修建于60年代，因地震毁损，加之年久失修，房屋结构、墙面、门窗等损坏严重，屋面漏水严重，部分檩条、楼板断裂等问题。2009年7月1日，被告以自流井区中医院五星街诊所的名义向自流井区建设局紧急报告，称该房屋因地震毁损，近日暴雨致屋檐垮塌，要求对诊所加固维修的申请及时平批复，以便及时抢修，恢复门诊正常诊治工作。同日，自流井区建设局在该《紧急报告》上批注：“雨季来，6月28日暴雨后房屋损坏严重，同意中医院排危抢修，注意安全，排危后补办手续”，并盖章确认。原、被告为了解租赁房产的当时价值，作为承租人出资改建前该房地产价值的依据，双方共同委托自贡信达房地产评估咨询有限公司对租赁房屋及土地使用权进行评估，该公司于2009年7月20日出具《房地产估价报告》，评估该租赁房屋及土地使用权的价格共计为57,800.00元。随后，被告将该租赁房屋拆除后自筹资金重建、装修，用于经营自流井五星街诊所。2009年11月25日，原告出具《证明》，载明现五星街诊所已装修改建完毕，不再租用自贡市公房处的房屋作为通道。本案在审理过程中，被告申请对其重新修建房屋的成本进行司法评估，本院依法委托四川中衡安信房地产估价有限公司评估，该司于2016年9月8日出具《房地产估价报告》，于2016年12月23日出具《关于自贡市自流井区中医院房产评估报告的说明》，载明坐落于自流井区重新修建的房屋建筑面积共计为331.2平方米，该房屋在2009年11月30日的修建成本单价为1,639.00元∕平方米，评估总价为543,000.00元。另查明，因双方对续租事宜未达成一致协议，被告自2014年4月开始未再支付过租金。本院认为，本案的争议焦点为原告是否应对被告出资重建的房屋差价进行补偿？关于本诉部分。本院认为，原告自流井区中医院与被告曾顺祚、陈丽娜之间的租赁关系成立，合法有效。双方约定租赁期于2014年3月11日届满，双方对续租事宜未达成一致意见，现原告要求被告返还租赁房屋，被告亦同意返还，对此诉讼请求，本院予以支持。但被告自2014年4月起未再支付租金，本院确认被告按原合同约定即1,000.00元每月支付相应房屋占用费，原告应返还被告支付的保证金2,000.00元可抵扣两个月的房屋占用费，即被告自2014年6月起支付房屋占用费。原告要求被告支付律师费，但未明确具体的金额，亦未提交证据证实其主张成立的依据，对此诉讼请求，本院不予支持。关于反诉部分。本院认为，原、被告于2009年4月签订《租房合同》后，由于原租赁房屋修建于上世纪60年代，为砖木结构，因地震毁损，加之年久失修，房屋结构、墙面、门窗等损坏严重，并存在屋面漏水严重，部分檩条、楼板断裂等问题，导致租赁房屋不能正常使用，被告才于2009年7月1日向自贡市自流井区建设局紧急报告，要求对租赁房屋进行加固维修。虽然双方没有签订书面的合同，但原、被告共同委托自贡信达房地产评估咨询有限公司对原租赁房地产当时价值进行评估，从双方的估价目的“作为双方合作中承租人出资改建前该房地产价值的依据”来看，可推定双方在当时就被告出资重建房屋问题达成了一致合意，并且有补偿被告差价的意思表示，如双方没有该合意，则无需共同委托评估公司对该房地产进行估价。再者，双方《租赁合同》的租赁期限为5年，被告投入500,000.00余元对租赁房屋进行重建、装修，若按该合同约定一切费用由被告承担，租赁期满改建、装修及附着物归原告所有，有违公平原则。故对被告反诉要求原告支付重建前与重建后的差价款的反诉请求，本院予以支持。原告主张严格按合同履行，不补偿差价款的抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于差价款的金额，评估机构四川中衡安信房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》及《关于自贡市自流井区中医院房产评估报告的说明》确定被告重建后房屋的成本为543,000.00元，自贡信达房地产评估咨询有限公司于2009年7月20日出具的《房地产估价报告》确定重建前租赁房屋及土地使用权的价格共计为57,800.00元，但该估价包括了土地使用权的价格，不宜直接两者相减确认差价，结合被告的反诉金额，本院酌情确定该差价款为500,000.00元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第十条第一款、第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告曾顺祚、陈丽娜于本判决生效之日起十五日内将坐落于自流井区现有房屋返还给原告自流井区中医院，并支付自2014年6月起按每月1,000.00元的标准计算至实际返还房屋之日止的房屋占用费；二、驳回原告自流井区中医院的其他诉讼请求；三、反诉被告自流井区中医院于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告曾顺祚、陈丽娜房屋差价款500,000.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100.00元，由被告曾顺祚、陈丽娜承担。反诉案件受理费4,400.00元，由原告自流井区中医院承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审 判 长  罗耀雄人民陪审员  王 静人民审判员  赖静容二〇一六年十二月二十七日书 记 员  黄 敏