山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁01民终5682号上诉人（原审原告）：王媛媛，女，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：邓文秀，山东文昂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东天澍置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴士民，总经理。委托诉讼代理人：房坤，山东博睿律师事务所律师。上诉人王媛媛因与被上诉人山东天澍置业有限公司（以下简称天澍置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王媛媛上诉请求：1.撤销济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初226号民事判决第二条，依法改判天澍置业公司支付王媛媛违约金27388.85元，并从2015年12月1日起至天澍置业公司如约交付房产之日止，每日支付王媛媛违约金127.99元；2.一、二审诉讼费用由天澍置业公司承担。事实和理由：一、天澍置业公司未向王媛媛交付房屋，王媛媛也未实际收到房屋，此承诺不能证明天澍置业公司向王媛媛交付了约定的商品房。二、一审判决将《物业买受人承诺书》作为定案依据错误。该承诺书明确写明：“因办理孩子上学事宜，必须在龙洞派出所落户，按照户籍相关要求必需物业公司出具《入住证明》一份”，可见该承诺书是在王媛媛迫于孩子上学，需要物业公司出具虚假的入住证明，才违背真实客观状态，在违背真实意思表示的情况下出具的。该承诺书作为王媛媛的单方承诺，其形式并不完整，其未经王媛媛最终签字确认，即使填空部分的签名也非王媛媛本人所签，承诺书尚未生效。2016年4月30日，王媛媛向天澎置业公司发函撤销承诺，行使其撤销权。天澍置业公司所主张的承诺，使得天澍置业公司可以永远不交房，而永远不承担法律责任。三、一审判决程序错误。一审庭审中、庭审后，合议庭明确表示拒绝王媛媛提供抗辩证据，而该抗辩证据能够说明在双方的商品房买卖合同签订前、签订后、履行过程中，天澎置业公司一直都以山大辅仁学校学区房进行宣传和承诺，由于天澎置业公司违约交房，造成历下教委无法对该正在建设的小区进行学区划分，天澎置业公司利用此情势，迫使王媛媛出具承诺。天澍置业公司辩称，一、天澍置业公司收到王媛媛出具的承诺书，属于单务合同，本承诺书是王媛媛自愿出具的，自愿放弃了权利，是合法有效的。二、王媛媛不享有撤销权，王媛媛未提供证据证明本承诺书存在欺诈、胁迫的情形，此承诺书不能撤销。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。王媛媛向一审法院起诉请求：1.天澍置业公司继续履行合同；2.天澍置业公司支付王媛媛违约金27388.85元（以1066544元为基数，按每日万分之一点二，从2015年5月1日计算至2015年11月30日）；3.天澍置业公司从2015年12月1日起至天澍置业公司如约交付房产之日止，每日应支付127.99元违约金;4、本案诉讼费用由天澍置业公司承担。一审法院认定事实：2014年3月24日，王媛媛与天澍置业公司签订《济南市商品房买卖合同》两份，约定王媛媛购买天澍置业公司开发的位于济南市历下区经十路以南，转山西路以西，龙泉山庄以北涉诉房屋。同时约定出卖人应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》、《分期综合验收备案证明》条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇非因出卖人原因导致房屋延期交付的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点二的违约金。合同签订后，王媛媛付清了购房款1066544元，天澍置业公司至今未向王媛媛交付涉诉房屋。另，王媛媛于2015年5月13日向天澍置业公司出具《物业买受人承诺书》，承诺自签订承诺书之日起放弃追究物业出卖人即天澍置业公司逾期交房的权利，并配合其进行所有施工、验收及查验工作，在未收到物业公司入住通知前，不得要求交房验收使用、装修及其他，自愿接收某房屋为自有物业等。后王媛媛向天澍置业公司邮寄通知书，要求撤销关于免除天澍置业公司违约责任的承诺。一审法院认为，王媛媛与天澍置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应全面严格的履行合同义务。按照合同约定，涉案房屋应于2015年4月30日前交付王媛媛使用，但天澍置业公司至今仍未完成交付义务，已构成违约，天澍置业公司应当按约定继续履行合同义务并承担违约责任，本案中，王媛媛向天澍置业公司出具了《物业买受人承诺书》，承诺自愿放弃追究天澍置业公司逾期交房的权利，一审法院认定该承诺书是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，不损害社会公共利益和公序良俗，具有法律效力，故一审法院认为王媛媛有权要求天澍置业公司继续履行合同义务，但无权要求其承担逾期交房的违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告山东天澍置业有限公司继续履行涉案合同；二、驳回原告王媛媛的其他诉讼请求。案件受理费人民币480元，诉讼保全费人民币420元，均由被告山东天澍置业有限公司负担。本院二审期间,王媛媛围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据一2014年2月14日济南时报A17版《说好的辅仁学区去哪了》，证据二收到条，证明天澍置业公司在销售房屋时一直承诺的商品房所在的学区是某学校学区，但由于天澍置业公司延期交房，造成历下区教委无法对该未交房的小区在建工程进行学区划分，天澍置业公司违约交房在先，同时在王媛媛与历下区教委交涉后教委以无法家访为由，拒绝王媛媛的孩子入学，天澍置业公司利用了此情势，以先交房屋借给王媛媛由其应付家访为诱饵，使王媛媛非处于本人意愿签订该承诺并由天澍置业公司暂时将房屋钥匙交付王媛媛，家访完毕后，2015年8月22日王媛媛又将钥匙返还给天澍置业公司，由天澍置业公司的经理杜某出具收到条，至此借用在建工程中所购房产的行为进行完毕，天澍置业公司从未交付涉案房屋，也并不是合同中所约定的交房；证据三2014年2月15日生活日报03版《百万房产逾期十年交房只赔2000》，证明天澍置业公司在商品房合同签订过程中与全体业主多次谈判，天澍置业公司所设定的合同条款显失公平，造成全体业主严重不安，对天澍置业公司的履约能力和履约的诚意、诚信度均严重怀疑;证据四离婚协议书，证明2015年6月17日王媛媛与邓某某协议离婚。证据五交房通知（复印件）、证据六济南市政务服务网截图（复印件），证明天澍置业公司于2016年4月就具备了交房条件，但由于其主观上不愿意向王媛媛交房，因此天澍置业公司存在违约交房的主观故意和过错，这种状态有别于2016年4月之间的客观履行不能，是基于能够交房这一情势而产生的新的过错和违约状态，此违约状态不能适用天澍置业公司所主张的承诺，且承诺在法定的撤销期限内也已经被撤销，且王媛媛关未因承诺得到任何利益，出具承诺的目的并非由天澍置业公司努力获得。出具承诺后天澍置业公司仅仅向王媛媛出具了入住证明，从而王媛媛才得以落户，同时此后的与教育局对接、家访与学校对接等工作才是王媛媛孩子入学的核心因素，所以天澍置业公司以出具入住证明，这一微小代价即获得了免除违约金这一非法的收益与王媛媛的真实意思、事实状态、双方权利义务等均不相符也不相对应，因此王媛媛才发函撤销承诺，撤销行为符合法律规定，能够使双方的权利义务对等，在2015年4月30日这一交房时间、2015年5月13日出具承诺时间、2016年4月30日撤销承诺时间、2016年4月份已具备客观交房条件而天澍置业公司主观上不予履行的时间，区分双方之间权利和义务的变化。天澍置业公司质证称，对于证据一至四，王媛媛提供的证据不属于新证据与本案事实无关，不予质证;对于证据五，因复印件不能作为认定事实的依据，此复印件单元号房间号及业主的姓名都有涂抹，不能证明此入住通知和交房通知是谁？此证据不属于新证据，天澍置业公司已经向90％以上的业主进行了发放通知。证据六此证据不属于新证据且为复印件，不予质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王媛媛二审中所举证据一至四与本案事实有关联，本院予以采信。证据五、证据六，因系复印件，天澍置业公司有异议，本院不予认定。本院认为，根据天澍置业公司与王媛媛签订的《济南市商品房买卖合同》约定，天澍置业公司应当于2015年4月30日前将涉诉房屋交付给王媛媛，现天澍置业公司未依约交付涉诉房屋构成违约。本案，王媛媛向天澍置业公司承诺称因孩子上学，必须在龙洞派出所落户，按照户籍相关要求，需物业公司出具《入住证明》壹份，编号某某，同时放弃追究物业出卖人逾期交房的权利。承诺书作出时间发生在王媛媛与邓某某夫妻关系存续期间，该承诺未损害他人利益，王媛媛对承诺所产生的后果是明知的。现王媛媛的孩子已进入某学校学习，虽然2015年8月22日王媛媛已将钥匙交回，但不足以认定王媛媛在作出承诺时受欺诈、胁迫以及重大误解等情形，故王媛媛称2016年4月30日已向天澍置业公司发函予以撤销承诺不予支持，其请求天澍置业公司承担逾期交房违约责任本院不予支持。综上所述，王媛媛的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费480元，由王媛媛负担。本判决为终审判决。审判长  刘晓菲审判员  高希亮审判员  贺强谟二〇一六年十二月二日书记员  孙 娜