福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0103民初3407号原告：陈伟铭，男，1956年5月31日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。原告：陈宇，男，1984年12月17日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：陈伟铭，男，系原告陈宇的父亲。被告：福建华辰房地产有限公司，住所地福建省福州市台江区台江路47号华联商厦1012层，统一社会信用代码91350100759375916U。法定代表人：蔡红，总经理。委托诉讼代理人：宫晓婷，女，系被告公司职员。委托诉讼代理人：曾瑾瑜，女，系被告公司职员。原告陈伟铭、原告陈宇与被告福建华辰房地产有限公司（以下简称华辰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈伟铭、原告陈宇、被告华辰公司的委托诉讼代理人宫晓婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈伟铭、原告陈宇向本院提出诉讼请求：1.判令被告华辰公司向两原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金58020元（违约金以购房款总额602380元为基准，按中国人民银行15年年贷款利率4.75%计算，自2014年9月23日起计至2016年9月22日止，逾期730天的总和）；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，两原告申请变更第1项诉讼请求为：判令被告华辰公司向两原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金（违约金以购房款总额602380元为基准，按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算，自2014年9月23日起计至2016年8月4日止）。事实和理由：2012年5月7日，原告陈伟铭受原告陈宇委托与被告华辰公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：1、两原告作为买受人向被告华辰公司购买位于福州市XX区XX路XX号“XX”商业综合楼第XX层XX办公房（建筑面积68.01㎡）；2、合同总价款为陆拾万贰仟叁佰捌拾元整；3、被告华辰公司应当在2013年6月30日前将符合约定条件的商品房交付两原告使用；4、被告华辰公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告华辰公司提供的资料交付两原告。如因被告华辰公司的原因，导致两原告不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，被告华辰公司自逾期之日起每日按两原告已付款的0.001%向两原告支付违约金。《商品房买卖合同》还约定其他事项。合同签订后，两原告付清全部购房款602380元。2012年12月29日，被告华辰公司将房屋交付两原告使用。但此后，被告华辰公司并未向两原告提供不动产正式发票等办证材料。2016年8月4日，两原告取得上述房屋的《房屋所有权证》。原告认为，被告未按合同约定及时将办理权属登记所需材料交付两原告，导致原告未能在房屋交付使用后的365日内取得房屋权属证书，已构成违约，依法应承担违约责任并支付违约金。双方约定违约金按日0.001%计算明显低于原告损失，依法应按人民银行同期贷款年利率4.75%计算。为此，原告诉至法院，要求判如所请。被告华辰公司辩称，1.2016年7月21日，原告陈伟铭至被告处签署《办理产权证相关事宜、数据确认书》。在上述确认书中，双方已就逾期办理产权证等事宜达成谅解，被告华辰公司无需承担违约责任；2.若被告确需承担违约责任，依据双方所签《商品房买卖合同》中关于违约金的约定，被告逾期办理产权证，应按日0.001%向原告支付违约金。原告主张按年利率4.75%计算违约金，于法无据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告陈伟铭主张未经原告陈宇授权签署《办理产权证相关事宜、数据确认书》，且签字时未注意确认书中所载“双方知悉产权证初始登记逾期，本着谅解、友好互不追究逾期办理房屋产权证责任”，被告华辰公司也未对此作出解释，不能以此证明双方已就逾期办证事宜达成谅解。对此，被告华辰公司提出原告陈伟铭受原告陈宇委托代为办理购房事宜，《办理产权证相关事宜、数据确认书》所载内容亦与购房事宜相关，被告华辰公司有理由相信原告陈伟铭有代理权。本院认为，被告华辰公司未就《办理产权证相关事宜、数据确认书》中所载“双方知悉产权证初始登记逾期，本着谅解、友好互不追究逾期办理房屋产权证责任，购房面积按产权测绘面积据实结算且不按合同第五条的约定追究缩水面积的责任……”等内容，采取合理的方式提请对方注意，且上述内容属于免除条款提供方责任、排除对方主要权利的情形，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条的规定，应认定为无效条款，被告华辰公司以此主张免除违约责任，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月7日，原告陈伟铭受原告陈宇委托与被告华辰公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：1、两原告作为买受人向被告华辰公司购买位于福州市XX区XX街道XX路与XX路交叉处XX地块X商业综合楼XX层XX办公房屋；2、合同总价款为陆拾万贰仟叁佰捌拾元整；3、被告华辰公司应当在2013年6月30日前将符合约定条件的商品房交付两原告使用；4、被告华辰公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告华辰公司提供的资料交付两原告。如因被告华辰公司的原因，导致两原告不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，被告华辰公司自逾期之日起每日按两原告已付款的0.001%向两原告支付违约金。上述合同还约定其他事项。合同签订后，两原告向被告华辰公司付清购房款602380元。2012年12月29日，被告华辰公司将房屋交付两原告使用。2014年9月2日，被告华辰公司办理XX地块X房产项目产权初始登记。2016年8月4日，两原告取得上述房屋的《房屋所有权证》（榕房权证ＦＺ字第16050011××号）。本院认为，原告陈伟铭、原告陈宇与被告华辰公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方均应依约履行。被告在合同订立后，依约于2012年12月29日履行了交房义务。根据合同的约定，被告应当在履行交房义务后365日内，即2013年12月28日前向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由被告提供的材料交付两原告，但被告迟延至2014年9月2日才完成XX地块X房产项目产权初始登记，两原告于2016年8月4日取得《房屋所有权证》，其行为已构成违约，应承担合同约定的违约责任。两原告诉请被告支付自2014年9月23日起至2016年8月4日止的逾期办证违约金，未违反法律规定，本院予以支持。但两原告提出日0.001%的违约金标准低于实际损失，却未能举证证明具体损失金额，对此主张本院不予采纳。被告华辰公司应按日0.001%标准向原告支付逾期办证违约金4102.21元（602380元×0.001%×681日，四舍五入取整）。两原告的诉请超出本院上述确认部分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告福建华辰房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈伟铭、原告陈宇支付逾期办理福州市XX区XX街道XX路与XX路交叉处XX地块X商业综合楼XX层XX办公房屋所有权证的违约金人民币4102.21元；二、驳回原告陈伟铭、原告陈宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元，由原告陈伟铭、陈宇负担1200元，由被告福建华辰房地产有限公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  董 清人民陪审员  陈建珠人民陪审员  郑少能二〇一六年十二月二日书 记 员  马艳珍附：一、本判决书所适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。