江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏07民终3740号上诉人（原审被告）连云港市嘉安房地产开发有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇黄海路创联大厦16楼。法定代表人：穆家德，该公司董事长。委托诉讼代理人：ＸＸ，该公司职工。委托诉讼代理人：刘杰，江苏公善民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李大林，男，1960年1月4日生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。上诉人连云港市嘉安房地产开发有限公司（以下简称嘉安公司）因与被上诉人李大林商品房销售合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2016）苏0707民初1194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年10月31日、2016年12月23日公开开庭审理了本案，上诉人嘉安公司的委托诉讼代理人ＸＸ、刘杰，被上诉人李大林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人嘉安公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人已于2009年12月20日以公示的方式通知被上诉人等业主接收涉案房屋，但被上诉人因为个人原因拒不与上诉人办理房屋交接手续，而是自行将涉案房屋装修并于2011年8月份实际入住，因此，上诉人不应承担逾期交房的违约责任。2、一审法院没有依职权调取被上诉人的水电使用情况，致使被上诉人入住时间明显错误，这也与一审法院判决的类似案件结果不同。被上诉人李大林答辩称：上诉人所说的并不属实。我没有装修，根本就没到涉案房屋那住，我有其他房子。李大林向一审法院诉讼请求：1、嘉安公司限期为李大林办理买卖商品房的产权登记手续；2、嘉安公司支付逾期办理产权证的违约金10640元，逾期交房违约金64231元。一审法院查明事实：2009年8月26日，李大林与嘉安公司签订了商品房买卖合同，约定由李大林购买嘉安公司开发的位于连云港市赣榆区青口镇黄海西路的商业邻里中心第5幢8单元301号普通住宅房一套，建筑面积为132.84平方米，单价为每平方米2180元，房款共计289591元。合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2009年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”；合同第九条逾期交房违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”；合同第十五条产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付5元/天的违约金”。合同签订后，李大林按约给付购房款并交纳契税。一审庭审中，李大林放弃要求嘉安公司限期为李大林办理买卖商品房的产权登记手续的诉讼请求并认可2015年10月进行装修。嘉安公司提交了交房通知照片、记账凭证以证明嘉安公司于2009年12月20日向业主们公示交房事宜、李大林于2011年3月19日接收房屋，李大林对上述证据均不予认可。一审法院另查明，商业邻里中心5号楼于2009年5月10日通过工程竣工验收。一审法院认为，李大林、嘉安公司签订的商品房买卖合同合法有效。李大林、嘉安公司双方均应依照合同的约定全面履行合同规定的义务。李大林按合同约定给付购房款并交纳契税，但嘉安公司却没有按合同约定于2009年12月30日前将商品房交付给李大林，嘉安公司已构成违约，应承担逾期交房的违约责任，李大林认可其于2015年10月对涉案房屋进行装修，视为李大林对该房屋的接收，故嘉安公司应向李大林支付2009年12月31日至2015年9月30日期间的逾期交房违约金60814.11元（289591元×1÷10000×2100天）。嘉安公司没有按合同约定在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由嘉安公司提供的资料报登记机关备案，致使李大林不能在规定的期限内取得房地产权属证书，嘉安公司应按约向李大林支付2015年12月30日至2016年1月29日期间的逾期办证违约金155元（5元/天×31天）。李大林撤回要求嘉安公司限期为其办理商品房产权登记手续的诉讼请求，是对其实体权利的处分，不违反法律规定，一审法院依法予以准许。嘉安公司辩称2009年12月20日通知李大林交房、李大林于2011年3月19日接收房屋并提交交房通知照片及记账凭证予以证明，因李大林对此不予认可，且嘉安公司亦未提交其他证据予以佐证，故对嘉安公司的该辩解理由，一审法院依法不予采信。综上，对李大林诉讼请求中的合理合法部分，一审法院依法予以支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：嘉安公司应于判决生效之日起十日内给付李大林逾期交房违约金60814.11元、逾期办理房地产权属证书违约金155元，共计60969.11元。如果嘉安公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1670元，由李大林负担345元，嘉安公司负担1325元。本院二审期间，上诉人嘉安公司依法向本院提交下列证据：1、国网江苏省电力公司连云港市赣榆区供电公司（以下简称赣榆区供电公司）证明一份，证明李大林于2011年9月开始缴纳电费；2、连云港市青源水务有限公司（以下简称青源水务公司）证明一份，证明李大林于2011年7月开始缴纳水费。被上诉人李大林经质证认为，该两份证明不具备合法性、真实性，且上诉人未按照合同约定交付房屋，故用电用水证明与本案无关。根据要求上诉人应当调取的是供水供电部门出具的涉案房屋的初始用水情况资料，被上诉人认为初始房屋用水用电资料应该是被上诉人与供水供电公司签订的用水用电协议，只有用电用水协议签订后相关用水用电公司才可以向被上诉人收取相关费用，而青源水务公司提供的证明不能代替用水协议，赣榆区供电公司提供的用电汇总表也不能代替用电协议。本院对上诉人嘉安公司提供证据的认证意见为，对该证据的真实性、合法性及关联性予以确认。本院经审理查明：除“商业邻里中心5号楼于2009年5月10日通过工程竣工验收”这一事实无充分证据证实外，一审法院查明的其他案件事实清楚，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：被上诉人李大林接收房屋的时间应当如何认定。本院认为，根据赣榆区供电公司及青源水务公司出具的证明，李大林正常缴纳水费电费的时间分别为2011年7月及2011年9月，这与李大林在一审中自认的2015年10月开始装修的时间不相符。本院经审查后认为，从2011年7月开始，涉案房屋的用水量保持正常生活实用的量值，应当认定此时为李大林接收使用涉案房屋的时间，一审法院以李大林自认的2015年10月作为涉案房屋交付的时间与事实不符，本院依法予以纠正。故上诉人嘉安公司应当向李大林支付2010年1月1日至2011年6月30日期间的逾期交房违约金15782.71元（289591元×1÷10000×545天）。嘉安公司没有按合同约定在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由嘉安公司提供的资料报登记机关备案，致使李大林不能在规定的期限内取得房地产权属证书，嘉安公司应按约向李大林支付2011年9月30日至2016年1月29日期间的逾期办证违约金7910元（5元/天×1582天）。综上，上诉人嘉安公司的上诉请求和理由能够成立，本院依法予以支持。一审法院认定事实不清，适用法律不当，判决结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：变更连云港市赣榆区人民法院（2016）苏0707民初1194号民事判决主文为：连云港市嘉安房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付李大林逾期交房违约金15782.71元、逾期办理房地产权属证书违约金7910元，共计23692.71元。如果连云港市嘉安房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1670元，由李大林负担345元，由连云港市嘉安房地产开发有限公司负担1325元；二审案件受理费1670元，由李大林负担。本判决为终审判决。审 判 长  乙 斌代理审判员  严伟晏代理审判员  吴雪莹二〇一六年十二月二十七日书 记 员  杨 慧法律条文附录一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。