广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终12984号上诉人（原审原告）：陆剑，住广州市。上诉人（原审原告）：陈坤姐，住广东省吴川市。上述两上诉人共同委托代理人：刘斐，广东品泰律师事务所律师。上述两上诉人共同委托代理人：刘福田，广东品泰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市万轩房地产有限公司，住所地：广州市黄埔区。法定代表人：唐激杨，该公司董事长。委托代理人：洪绮媚，广东卓信律师事务所律师。上诉人陆剑、陈坤姐、广州市万轩房地产有限公司（以下简称万轩公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初355号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人陆剑、陈坤姐上诉请求：1、改判一审判决第一项为万某公司向陆剑、陈坤姐按每天0.02%的标准，支付自2015年10月1日（含）起至实际给付之日（止）的逾期交房违约金86459.2956元，即在一审判决的基础上请求判决万某公司向陆剑、陈坤姐增加支付逾期交房违约金65989.1856元，暂计算至2016年8月15日共321天，1346718×0.02%×321，请求判决并执行至实际给付之日；2、撤销一审判决第二项，改判支持《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）附件六作为交付标准具备法律约束力，涉案房屋未达到合同附件六约定的交付标准应成为陆剑、陈坤姐拒绝收楼的理由之一，判决支持涉案房屋燃气管道问题应成为拒绝收楼的理由之一；3、本案一、二审全部诉讼费用由万某公司承担。事实和理由：一、一审法院将逾期交房违约金计算的截止之日认定为万某公司向陆剑、陈坤姐发出《维修完成确认函》的通知验收之日，少判逾期交楼违约金计算截止日期，事实认定不清，依据不足。1、2015年9月29日，万某公司取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，因此万某公司在2015年9月28日现场拟向陆剑、陈坤姐交付的房屋不具备交付条件。2、一审期间，万某公司已承认施工过程中对燃气工程进行了变更设计，而且没有向政府部门申请备案，也没有向陆剑、陈坤姐履行告知义务。根据《商品房买卖合同》第十九条、附件七补充协议第十三条的约定，万某公司擅自更改涉案房屋的燃气工程设计，导致燃气管道已直接占用房屋的套内面积和套内立体空间，降低了陆剑、陈坤姐所购房的阳台使用功能，给陆剑、陈坤姐造成直接利益损失，万某公司依法应当履行书面告知义务，并征得陆剑、陈坤姐同意，但万某公司却没有履行告知义务，依法应承担违约赔偿责任。3、一审法院虽依据《商品房买卖合同》第十六条约定，认定陆剑、陈坤姐于2015年9月28日提交的《商品房交付异议记录表》合法有效，并且已认定万某公司于2015年10月30日回函是逾期回复，视为陆剑、陈坤姐异议事实成立，该商品房视为未交付，但认定万某公司承担违约责任仅截止于2015年12月15日，是逻辑错误判断，依据前后自相矛盾。4、一审期间，万某公司承认自2015年12月29日《维修完成确认函》后无再向陆剑、陈坤姐发出任何书面形式收楼通知书的客观事实。一审法院无视陆剑、陈坤姐已通过视频、照片等证据，证明2015年12月15日现场验楼涉案房屋并没有解决陆剑、陈坤姐于2015年9月28日所提出的《商品房交付异议记录表》的问题、2015年12月15日当场再次提出《房屋验楼情况异议书》的客观事实，片面认定万某公司2015年12月15日具备交楼条件错误，违背前述异议事实已成立的认定。2015年12月25日至今涉案房屋仍不具备交楼条件，陆剑、陈坤姐有权拒绝收楼，万某公司承担逾期交楼的违约责任。二、一审法院询问陆剑、陈坤姐“在燃气变更规划的情况，是否主张解除合同？”，陆剑、陈坤姐起初表示主张解除合同，但法院认为如主张解除合同则需要另案起诉，陆剑、陈坤姐经过讨论，考虑另案起诉可能影响本案审理进程，随即表示本案期间不主张解除合同，陆剑、陈坤姐一直主张，燃气管道问题为拒绝收楼的原因之一。一审法院片面将“不主张解除合同”理解为陆剑、陈坤姐全面放弃一切追责权利的判决逻辑以及认定燃气问题不构成拒绝收楼的原因是错误的。三、陆剑、陈坤姐要求万某公司以《商品房买卖合同》附件六载明的交付标准交楼，并以房屋未达合同附件六交付标准为由拒绝收楼，于法于理有据。根据合同第二十三条、附件六第一条、第二条，以及附件七第十七条的约定，应依法认定以合同附件六作为唯一交付标准依据。一审法院无视该合法有效的合同条款，仅以《房地产平面层图》一简图的简要标注而认定涉案房屋无入户花园，不予支持陆剑、陈坤姐据此拒绝收楼。万某公司在一审诉讼过程中从未将《房地产平面层图》作为证据提交，而一审法院却以未经质证的资料作为定案依据，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第六十六条的规定。四、涉案房屋交付完成前，根据合同约定，房屋风险责任应该由卖方承担，由此产生的一切费用（包括涉案房屋的物业管理费用、水电费用（含公摊部分）、燃气费用、房屋设备维修费用以及与之对应的滞纳金）与买方无任何关联。万某公司答辩称：不同意陆剑、陈坤姐的上诉请求。万某公司已经在合同约定的交付日前将符合法定交付条件以及合同约定条件的房屋交付，陆剑、陈坤姐第一项上诉请求实质上是增加了诉讼请求，根据《中国人民共和国民事诉讼法》的规定，超出一审诉请的部分不属于二审审理的范围，陆剑、陈坤姐应另行起诉。其他意见与万某公司上诉意见一致。上诉人万某公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回陆剑、陈坤姐一审全部诉讼请求；2、判令陆剑、陈坤姐承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院以万某公司发送《交付使用通知书》时未取得《建设工程竣工验收备案表》，认定涉案房屋不符合交付条件，由此认定万某公司需要承担逾期交付违约责任，属于适用法律错误。（一）涉案房屋已满足约定的交付条件。双方在《商品房买卖合同》第十二条、合同附件七第六条对交楼条件有明确约定，应按约定办理。因此，万某公司于2015年9月10日和2015年9月15日(即取得竣工验收备案表之前)向陆剑、陈坤姐发送《交付使用通知书》时，已经具备合同约定的交楼条件。（二）一审法院认为万某公司是2015年9月10日、15日分别发送交付使用通知书，但竣工验收备案表是2015年9月28日才取得，因此需要承担逾期交付违约责任，是罔顾客观事实。1、根据合同附件七第十条约定：房屋交付验收时间以卖方约定的时间为准。换言之，并非以通知发出的日期为准。2、陆剑、陈坤姐验房时间为2015年9月28日，而万某公司于2015年9月24日已经取得《建筑工程竣工验收报告》，即经验收合格，符合法定的交付条件。而且，该时间也并未超过合同约定的交付时间。3、商品房交付的法定条件并不包括取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。根据《中华人民共和国建筑法》第61条和《城市房地产开发经营管理条例》第17条，开发商向购房者交付商品房的法定强制条件是房屋必须“经验收合格”，而备案是赋予政府等行政主管机关对建设工程质量监督的权力，是政府对开发商设定的行政性质的义务，与验收是不同性质的法律行为，并不属于民事法律关系调整的范围。陆剑、陈坤姐答辩称：不同意万某公司的上诉请求。一、一审判决认定2015年9月28日不符合交楼条件是正确的，事实上至今日，万某公司的房屋仍然没有达到交付标准，也没有实际交付，陆剑、陈坤姐也没有实际收楼。一审法院认定2015年12月15日已经交付错误。二、万某公司欲交付给陆剑、陈坤姐的房屋与销售的样板房以及万某公司的宣传图册不符，万某公司应向陆剑、陈坤姐承担违约责任，交付与样板房配置一样的房屋。陆剑、陈坤姐一审起诉时违约金是暂计到2016年5月31日，因没有交楼，万某公司的违约行为一直存在。2016年1月18日，陆剑、陈坤姐向一审法院起诉请求：1、万某公司支付陆剑、陈坤姐延期交房违约金合计为166953.48元(从2015年10月1日起计算至2016年5月31日止);2、万某公司支付陆剑、陈坤姐交通往返、上班误工等费用损失合计为5269.09元;3、万某公司支付陆剑、陈坤姐租金损失5200元（从2015年10月1日起计算至2016年5月31日止）；4、万某公司承担本案的一审诉讼费。一审法院认定事实：万某公司于2013年12月19日取得涉案房屋的商品房预售许可证。2014年2月25日，陆剑、陈坤姐（乙方）与万某公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买房屋地址为萝岗区金杏街2号（自编G17栋幢3层301号房[项目地址为：金色梦想花园自编G16G17栋第自编G17栋幢3层301号房（以下简称“涉案房屋”），合同约定建筑面积共87.3415平方米，其中，套内建筑面积70.9865平方米，共有分摊面积约16.355平方米；按套内建筑面积计算房价，单价为18971.47元/平方米，总金额1346718元。第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2015年9月30日前将涉案房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：视为甲方已按合同约定交房，甲方不承担延期交房的违约责任。第十五条房屋交付时的有关资料约定：双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：(一)规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。(二)建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。(三)消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。(四)供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。(五)人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。(六)《房地产（住宅）质量保证书》。(七)《房地产（住宅）使用说明书》。(八)《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收约定：乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十七条风险责任转移约定：乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第十九条规划、设计的变更约定：该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应当书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3中方式处理：3.甲方提供同等品质的材料设备的，视为符合交付标准。第三十二条约定：本合同附件与正文具有同等法律效力。《商品房买卖合同》附件一《房地产平面层图》标明涉案房屋包括客厅、阳台、餐厅、厨房、主卧室、卧室、卧室、卫生间。《商品房买卖合同》附件七补充协议第六条约定：对合同第十二条、第十五条的修改：在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》）、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可向买方交付该商品房。若买方要求交房条件为“该商品房取得竣工验收备案表”，则买方同意交楼时间相应顺延一年。本合同第十二条、第十五条所指永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，开发商有权以临时设施或服务取代，以不影响买方正常居住为限。买方不得以此为理由提出退房、赔偿或拒绝收楼。第七条约定：对合同第十三条的补充：1.在商品房达到交付使用条件后，卖方应以短信或特快专递通知买方办理交付手续。以特快专递通知的，同城以特快专递发出后的第二日为送达日，异地以特快专递发出后的第四日为送达日，以短信通知的，通知送达时间为卖方发送短信的时间，买方未收到交付通知的，交付使用时间为合同约定的交付期限届满之日，交付地点为商品房所在地。2.卖方交付通知送达后，除非有合法的理由，否则视为卖方已按期交付，交付日期以卖方通知的交付日期为准。第八条约定：对合同第十四条的补充：卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%。第九条约定：对合同第十五条的补充：房屋交付时，除（六）（七）两项资料卖方提供原件外，其余（一）至（五）项验收文件卖方在交付现场提供给买方查阅，买方如有需要，可向卖方申请复印。如卖方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但在本合同约定交付期限前，卖方已办妥竣工验收备案手续的，买方不得拒绝收楼，卖方不承担延期交房的违约责任。买卖双方确认竣工验收备案手续并非法定亦非约定的交付条件。第十条约定：对合同第十六条的补充：房屋交付验收时间以卖方收楼通知书约定的时间为准，无论什么原因导致买方未能收到卖方发出的通知，买方最迟应在本合同第十三条约定的交付之日对该房屋进行验收。否则，视为买方已接收该房屋，该房屋的风险责任及由此产生的一切费用（包括物业管理费等）由买方承担。如交付时卖方具备合同第十五条约定的情形，买方无权拒绝收楼，否则视为房屋已交付。买方对于房屋交付标准或条件有异议的，应在约定的验收期限内一次性提出书面异议，并说明异议的具体事项，未在约定的验收期限内提出或说明异议具体事项的，视为买方无异议，房屋已达到交付标准。第十一条约定：对合同第十七条的修改：卖方通知买方收楼后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，卖方应当发出书面催告书一次，买方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自收楼通知书通知的验收交接日之次日起视为该房屋已交付，该房屋的风险责任转移，由此产生的一切费用（包括物业管理费等）由买方承担。第十三条约定：对合同第十九条的修改：买方同意卖方在不改变买方已购商品房的结构形式、户型、朝向、性质、楼层，以及在不影响买方所购商品房质量或使用功能的前提下，且在满足国家法律法规的情况下，可以向政府部门申请修改及调整以下文件，并同意将本条款作为“买方同意卖方向政府部门申请变更的书面证明”：1.修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图；2.建筑方案意见及附图；3.建设工程规划许可证附件（含附图、指标）；4.办理以上调整所涉及的相关政府部门意见。卖方不得变更本合同项下商品房的结构形式、户型、朝向，否则应当书面通知买方。买方有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复，买方在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视为接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的波动。买方要求解除买卖合同的，应书面通知卖方，卖方应在收到买方解除合同通知之日起60日内退还买方已支付房价款并支付利息，同时按该商品房总价款的3%向买方支付违约金。在不影响买方所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，卖方对原规划设计方案作出局部的调整，可不通知买方，除非买方因该局部改变而遭受直接损失的，卖方不承担赔偿责任。第十六条约定：对合同第二十三条的补充：卖方在示范单位中展示的装饰、设备如果注明为交付标准的，作为合同附件六，对双方具有约束力，否则，未列入附件六的不作为交付标准。陆剑、陈坤姐（甲方、业主）、广东上城建设有限公司（乙方、装修单位）、万某公司（丙方）签订《装修协议书》，第一条约定：乙方同意承接实施本次装修，为保证该方案的质量、效果，并维护小区建筑风格的一致性，甲、乙双方同意乙方在丙方的组织、管理、监督、支持下完成该房屋装修。第二条约定：甲方已知悉并充分了解本“装修协议书”装修标准，装修标准详见本协议书附件一。甲方对本协议约定的总费用进行了充分考量，鉴于乙、丙方的品牌价值、技术、设计理念等因素，甲方认为公平合理，甲方完全同意并没有任何异议自愿接受本次装修发生的各项费用44561元，包括但不限于乙方、丙方为实施本协议所需的材料费、施工费、人工费、设计费、安全施工保障费等费用，三方同意前述费用一次性包干，本协议各方不再结算差额。第三条约定：乙、丙方同意甲方按照协议第1种方式支付价款即须于2014年2月25日前支付全部装修款，总金额44561元，丙方于收款时向甲方出具收据，待装修完成后，由丙方向甲方出具正式发票。合同签订后，陆剑、陈坤姐按约定支付房款1346718元和装修款44561元。万某公司于2014年2月27日出具406718元的售房款发票给陆剑、陈坤姐，于2014年5月27日出具940000元的售房款发票给陆剑、陈坤姐，于2014年5月27日出具44561元的款项性质为“其他”的发票给陆剑、陈坤姐。2014年10月，设计单位长春燃气热力设计研究院有限责任公司出具《设计更改通知单》，载明更改原因为根据现场实际施工情况，出此变更。2015年9月10日，万某公司向陆剑、陈坤姐发出《商品房交付使用通知书》，主要内容为：陆剑、陈坤姐购买的涉案房屋已符合了交付条件，请陆剑、陈坤姐携带相关资料，于2015年9月25-31号以微信预约时间为准到金色梦想销售大厅二楼办理房屋交接手续。2015年9月15日，万某公司向陆剑、陈坤姐发出《商品房交付使用通知书（更正版）》，主要内容为：陆剑、陈坤姐购买的涉案房屋已符合了交付条件，请陆剑、陈坤姐携带相关资料，于2015年9月25-30号以微信预约时间为准到金色梦想销售大厅二楼办理房屋交接手续。2015年9月28日，陆剑、陈坤姐向万某公司发出《商品房交付异议记录表》，主要内容为：陆剑、陈坤姐在交付现场因下列原因拒绝接受本商品房的交付使用：1.燃气管公共部分占用套内面积，要求改装，将公共部分改装至室外，该设计占用套内空间未事先书面知会；2.燃气管走线经客厅、饭厅地板，与《住宅设计规范》不符合，存在安全隐患未解决；3.右地漏在工地开放日已反馈，目前未整改；4.客厅推拉门左右不平，工地开放日已反馈，目前未整改；5.书房墙上插座底座预埋错，尚未封堵完成；6.园区公摊部分涉及的用电、用水范围不明确；7.户型过入门道宽度与样板房不一致，合同附件未标明宽度，应以样板房作为交付条件，目前未满足该条件；8.缺少入户花园，与销售过程承诺和样板间不符，拒收楼。2015年10月30日，万某公司向陆剑、陈坤姐发出《关于交付异议回函及催告函》，主要内容为：陆剑、陈坤姐购买的涉案房屋已经竣工验收合格，具备《商品房买卖合同》约定的交付使用条件，根据双方签订的合同约定，万某公司已通知陆剑、陈坤姐于2015年9月28日办理入伙手续，并就陆剑、陈坤姐办理交付手续进行了相应的安排，但陆剑、陈坤姐于2015年9月28日在《商品房交付异议书》上提出了房屋交付异议，至今尚未办理入伙手续。对陆剑、陈坤姐提出的房屋交付异议，万某公司书面答复如下：1.燃气管道工程经检验符合《城市燃气设计规范》，并且已通过燃气公司验收，具备通气条件，主燃气管道设置未占用该房屋套内面积，因开放式阳台面积按一半计算；2.关于陆剑、陈坤姐提出入户过道及入户花园与交付样板不一致，与销售承诺不符，经核查，合同附图与实际交付的房屋相符；3.公共区域水电分摊可至幸福驿站前台索取，每月也会将费用清单投递至陆剑、陈坤姐的信箱；4.陆剑、陈坤姐提出6个装修质量瑕疵的问题，涉及更换玻璃，预计于2015年10月30日前维修完成。万某公司认为陆剑、陈坤姐提出的交付异议均不构成拒绝接收房屋的理由，应视为房屋已经交付，同时依据相关法律规定，房屋灭失、损毁的风险自《房屋交付使用通知书》确定的交付使用之日起次日由买受人承担。为确保陆剑、陈坤姐的利益不受损失，请陆剑、陈坤姐尽快办理交付手续。万某公司于2015年11月3日向陆剑、陈坤姐邮寄了上述催告函。陆剑、陈坤姐于2015年11月2日向万某公司提交落款日期为2015年10月30日的《关于入户花园、入厅燃气管问题解决的催告函》，主要内容为：陆剑、陈坤姐拒绝接受不符合《商品房买卖合同》约定、存在重大安全隐患的商品房，催告万某公司实施整改，尽快组织验收。万某公司于2015年12月1日向陆剑、陈坤姐发出落款日期为2015年11月10日的《关于房屋入户花园、入厅燃气管问题解决的催告函》的回函，主要内容为：陆剑、陈坤姐提出的《交付异议函》已于现场回复，并于合同交付日期后30日内寄出纸质版，请陆剑、陈坤姐查收；关于陆剑、陈坤姐提出入户过道及入户花园与交付样板不一致及与销售承诺不符，经核查，实际交付的房屋与合同第四条《合同标的物基本情况》、合同户型图相符；燃气管道经检验符合《城镇燃气设计规范》GB50028-2006，并且已通过燃气公司根据《城镇燃气室内工程施工与质量验收规范》CJJ94-2009验收，具备通气条件。根据双方签订的合同约定，陆剑、陈坤姐提出的交付异议不构成拒绝接收房屋的理由，应视为房屋已经交付。2015年11月29日，万某公司向陆剑、陈坤姐发出《维修完成确认函》，主要内容为：陆剑、陈坤姐报修的以下维修事项，现已维修完成：1.次卧两扇玻璃2扇需更换；2.地漏错位；3.厨房两扇玻璃需要更换；4.书房墙上插座底座预埋错，尚未封堵完成；5.推拉门左右不平；6.主卧两扇玻璃需更换。为及时了解我们的维修情况，请陆剑、陈坤姐于2015年12月15日前联系返修办工程师到现场验收。陆剑、陈坤姐陈述收到上述确认函后于2015年12月15日对涉案房屋进行验收，认为万某公司仍未解决其2015年9月28日异议记录表中的问题，陆剑、陈坤姐拒绝收楼，并当场提出了异议，万某公司的工作人员拒收陆剑、陈坤姐当场提出的异议书，陆剑、陈坤姐拍摄了视频为证。万某公司对此不予确认，认为视频无法证明陆剑、陈坤姐该日有对涉案房屋进行验收。陆剑、陈坤姐提交了预售房屋样板间视频、消防疏散图摄像记录、照片、公证书、售楼宣传资料以证明万某公司的样板间和宣传资料承诺有入户花园，并赠送一半的面积。2015年3月25日，涉案房屋取得《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》，主要内容为：万科金色梦想一期燃气管道工程已按合同规定完成，经检验该工程符合《城市燃气设计规范》、《室内燃气管道施工及验收规范》、《城镇燃气输配工程施工及验收规范》和有关技术标准，通过验收，具备通气条件。2015年9月29日，涉案房屋取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。万某公司提交了公证书以证明其交付房屋时已向陆剑、陈坤姐出示合同第十五条约定的资料，公证员于2015年9月30日下午来到涉案房屋的交付现场，对现场公示的相关文件进行拍摄照片，并对公示文件进行了复印。陆剑、陈坤姐提交了收入证明以证明陆剑的月收入为14000元，陈坤姐的月收入为4000元。陆剑、陈坤姐提交了其与案外人签订的《房屋租赁合同书》、租赁收据以证明其存在租金损失5200元。案件审理过程中，陆剑、陈坤姐明确其拒绝收楼的原因：一是万某公司交付的房屋不符合法定的商品房交付条件；二是收楼时某公司交付的房屋没有入户花园，与签订《商品房买卖合同》前所宣传的资料及样板房不一致；三是样板房是管道煤气在通风井上去直接到厨房，收楼时发现燃气主管道直接通过客厅地下再直通厨房，不符合施工规范，存在重大安全隐患。陆剑、陈坤姐表示在燃气变更规划的情况下，其不主张解除合同。一审法院认为：陆剑、陈坤姐与万某公司签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于万某公司是否逾期交楼的问题。陆剑、陈坤姐在案件审理过程中明确其拒绝收楼的原因：一是万某公司交付的房屋不符合法定的商品房交付条件；二是收楼时某公司交付的房屋没有入户花园，与签订《商品房买卖合同》前所宣传的资料及样板房不一致；三是样板房是管道煤气在通风井上去直接到厨房，收楼时发现燃气主管道直接通过客厅地下再直通厨房，不符合施工规范，存在重大安全隐患。关于法定的交楼条件，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”据此可以认定取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是房屋交付的法定条件。万某公司于2015年9月29日取得涉案房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，表明涉案房屋于2015年9月29日才符合法定的交楼条件。因此，万某公司于2015年9月10日和2015年9月15日向陆剑、陈坤姐寄出《收楼通知书》时并不具备交楼条件，陆剑、陈坤姐有权拒收涉案房屋；且陆剑、陈坤姐于2015年9月28日向万某公司发出《商品房交付异议记录表》，万某公司于2015年10月30日向陆剑、陈坤姐发出《关于交付异议回函及催告函》，根据《商品房买卖合同》第十六条的约定，万某公司在接到陆剑、陈坤姐异议后，应在30日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为陆剑、陈坤姐异议事实成立，该商品房视为未交付，因此根据合同约定，涉案商品房视为未交付。万某公司应承担相应期间的逾期交房违约责任。万某公司于2015年11月29日，向陆剑、陈坤姐发出《维修完成确认函》，告知陆剑、陈坤姐报修的维修事项，已维修完成并通知陆剑、陈坤姐于2015年12月15日前联系返修办工程师到现场验收可视为万某公司对陆剑、陈坤姐发出的催收通知，陆剑、陈坤姐收到该函后仍以涉案房屋不符合交楼标准为由拒绝收楼的行为无理，逾期交楼违约金应计至上述确认函确定的2015年12月15日止，此后的责任应由陆剑、陈坤姐自行承担。据此，万某公司应自2015年10月1日起至2015年12月15日止，以1346718元为本金，按每日0.02%的标准向陆剑、陈坤姐支付逾期交楼违约金20470.11元（1346718元×0.02%/天×76天）。关于入户花园的问题。涉案房屋是否应包含有入户花园应以双方合同约定为准，双方签订的《商品房买卖合同》中所附的《房地产平面层图》明确标明涉案房屋包括客厅、阳台、餐厅、厨房、主卧室、卧室、卧室、卫生间，并未标明有入户花园，因此陆剑、陈坤姐主张涉案房屋应有入户花园依据不充分，一审法院不予支持。关于燃气管道的问题。因涉案房屋已于2015年3月25日取得《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》，于2015年9月29日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，而该备案表目录载有单位工程质量综合验收文件；规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件等内容，表明涉案房屋的燃气管道问题已通过验收且涉案房屋已符合“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件”的条件；且在案件审理过程中，陆剑、陈坤姐表示在燃气变更规划的情况下，其不主张解除合同。综上所述，燃气管道的问题不构成陆剑、陈坤姐拒绝收楼的理由。关于损失赔偿问题。陆剑、陈坤姐主张的逾期交楼违约金已足以弥补其因延期交楼而遭受的损失，因此陆剑、陈坤姐在主张逾期交楼违约金的同时还主张万某公司支付陆剑、陈坤姐租金损失无理据，一审法院不予支持。陆剑、陈坤姐还主张万某公司支付陆剑、陈坤姐的交通往返、上班误工等损失5269.09元无合同依据，一审法院不予支持。万某公司应向陆剑、陈坤姐支付逾期交楼违约金共计20470.11元，陆剑、陈坤姐其他诉讼请求缺乏依据，一审法院依法予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2016年7月25日作出判决：一、广州市万轩房地产有限公司于判决生效之日起十日内向陆剑、陈坤姐支付逾期交楼违约金20470.11元；二、驳回陆剑、陈坤姐的其他诉讼请求。案件受理费3848元，由陆剑、陈坤姐负担3404元，由广州市万轩房地产有限公司负担444元。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院另查明，万某公司一审提交的证据显示涉案住宅楼于2015年8月20日通过建设工程消防验收，于2015年9月21日取得《建设工程规划验收合格证》，于2015年9月24日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2015年3月25日通过燃气管道工程验收，于2015年9月20日取得可予通邮的《通邮申请表》，2015年9月28日通过竣工环保验收，于2015年9月29日就住宅部分取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2015年11月23日就学校、公某（幼儿园）部分取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（两份备案表显示竣工验收日期均为2015年9月24日），万某公司与广州供电局有限公司于2014年6月12日签订《供用电方案协议》。陆剑、陈坤姐确认上述验收通过的时间。此外，关于供水验收的问题，万某公司一审期间提交的《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》填表日期手写修改后为2015年9月2日，同意验收一栏处的日期手写为2015年9月2日，其中月份处系从11月改为9月。经本院调查，广州开发区供水管理中心向本院提供加盖其单位公章的上述验收表，填表日期处为空白，同意验收一栏日期手写为2015年11月2日。陆剑、陈坤姐质证称：应以法院调取的《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》为准，《建筑工程竣工验收报告》中没有提供供水中心的验收表，可能设施已经到位，但是供水的验收是专业专项验收，应以供水管理中心的验收表为准，公证书的附图也没有《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》。万某公司质证称：对法院调取的证据真实性没有异议，但法院调取的《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》与万某公司提交的该验收表在部分字迹相对于盖章的位置略有不同，只能表明验收表一式两份，只是填写的日期不一样；万某公司提交的《建筑工程竣工验收报告》第四页第五行注明“建筑给水、排水及采暖”，表明是有对建筑给水进行验收，而《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的文件目录包含了《建筑工程竣工验收报告》；公证书的附图中有《广州经济技术开发区供水管理中心户内工程设计审核批复表》，但该表上没有供水验收的日期；供水验收通过的日期以法院调取的《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》上的日期为准，当时的经办人曾某已离职难以联系，一份材料从办出来到归档会经过很多人的手，确实难以查出是公司的哪一个员工或者公司以外的人改动日期的。本院认为：本案争议焦点在于涉案房屋是否已具备交楼条件以及何时具备交楼条件。《商品房买卖合同》第十二条明确约定了交楼条件为经竣工验收合格，并取得《建设工程质量监督报告》和规划、消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得永久供水、供气、供电、通邮的证明文件，现万某公司已取得上述相关文件，根据本案查明的事实，万某公司最后取得的文件为供水验收的文件，故万某公司于2015年11月2日通过供水验收时具备交楼条件，一审判决认定万轩公司在2015年9月29日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》时具备交楼条件有误，本院予以更正。万某公司上诉认为其在2015年9月10日、9月15日发出《商品房交付使用通知书》时已具备交楼条件，缺乏合同和事实依据，本院不予采纳。陆剑、陈坤姐在2015年9月28日发出《商品房交付异议记录表》后，万某公司于2015年10月30日回函构成逾期处理，但万某公司在2015年11月29日的《维修完成确认函》中明确对陆剑、陈坤姐在《商品房交付异议记录表》中提出的地漏、推拉门、插座底座等装修问题已修复完成，并要求陆剑、陈坤姐于2015年12月15日前到现场验收，此时已具备交楼条件。涉案房屋装修问题并不影响陆剑、陈坤姐接收使用涉案房屋，陆剑、陈坤姐在收到《维修完成确认函》之后仍以涉案房屋装修质量问题拒绝收楼理据不足，本院不予支持。一审法院认定逾期交楼违约金应自2015年10月1日计算至2015年12月15日并无不当，本院予以确认。关于陆剑、陈坤姐购买的房屋有无入户花园以及没有入户花园是否构成拒绝收楼理由的问题。涉案房屋有无入户花园应以双方合同为准，合同约定的面积、房号、平面图所反映的房屋结构等对双方所买卖房屋的具体情况有固定和明确的作用，双方签订的《商品房买卖合同》所附的《房地产平面层图》并无入户花园。陆剑、陈坤姐主张合同附件六约定了入户花园的装修标准，万某公司在售楼时承诺有入户花园，该承诺亦构成合同的内容，并提交了售楼宣传资料等证据；万某公司不予确认，表示合同附件六装修标准是统一的版本，其销售的住宅楼均有带入户花园和不带入户花园的单位，为便于销售，在装修标准上采用统一标准，并提交其户型宣传图，显示面积约87平方米的01、02单位没有入户花园。陆剑、陈坤姐提交的宣传资料与万某公司提交的宣传资料内容不同，而证明力相当，陆剑、陈坤姐的证据在证明力上没有优势，而合同附件《房地产平面层图》则能够证明涉案房屋没有入户花园。故陆剑、陈坤姐关于涉案房屋应带有入户花园的主张依据不足，本院不予接纳。陆剑、陈坤姐以没有入户花园为由拒绝收楼并主张涉案房屋不具备收楼条件缺乏依据，本院不予认可。《房地产平面层图》系陆剑、陈坤姐一审提交的《商品房买卖合同》的附件，万某公司对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，陆剑、陈坤姐以平面图未经质证为由提出上诉与事实不符，本院不予支持。关于燃气管道安装是否违反相关规范以及该问题是否构成拒绝收楼的理由。涉案房屋已取得《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》，载明涉案房屋燃气管道工程经检验符合《城市燃气设计规范》、《室内燃气管道施工及验收规范》、《城镇燃气输配工程施工及验收规范》和有关技术标准，通过验收，具备通气条件。在没有相反证据的情况下，陆剑、陈坤姐主张万某公司违反住宅设计规范和燃气设计规范，造成安全隐患，影响使用，依据不足。且陆剑、陈坤姐如认为万某公司改变规划构成违约，其可提出解除合同而非在继续履行的情况下拒绝收楼。陆剑、陈坤姐明确不主张解除合同，其以燃气管道问题拒绝收楼并认为涉案房屋不具备交楼条件，该主张依据不充分，本院不予支持。解除合同与继续履行合同情况下如何追究违约责任系矛盾的请求，陆剑、陈坤姐只能选择其一，陆剑、陈坤姐明确不解除合同后以一审法院理解错误为由提出上诉缺乏依据。综上所述，上诉人陆剑、陈坤姐与万某公司上诉理由不成立，其上诉请求均应予驳回。审查原审对具备交楼条件的时间认定有误，但判决结果并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1894元，由上诉人陆剑、陈坤姐负担1450元，由上诉人广州市万轩房地产有限公司负担444元。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  闫 娜审判员  曹佑平二〇一六年十二月一日书记员  张 利