安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖12民终2317号上诉人（原审原告）：安徽省天力房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市琥珀山庄128幢405号，组织机构代码15183618－X。法定代表人：王新华，该公司董事长。委托诉讼代理人：闫磊铭，上海宇弘勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阜阳市国土资源局，住所地安徽省阜阳市清河东路322号，统一社会信用代码113412007050117620。法定代表人：徐国平，该局局长。委托诉讼代理人：李强，安徽仲天律师事务所律师。上诉人安徽省天力房地产开发有限公司（以下简称天力公司）因与被上诉人阜阳市国土资源局（以下简称阜阳国土局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2015）州民一初字第04297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月30日立案后，依法组成合议庭，于2016年9月20日公开开庭审理了本案。上诉人天力公司的法定代表人王新华及其委托代理人闫磊铭，被上诉人阜阳国土局的委托代理人李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天力公司上诉请求：请求撤销（2015）州民一初字第04297号民事判决第二项、第三项，改判阜阳国土局依据鉴定结论赔偿天力公司损失344.77万元。事实与理由：因阜阳国土局的违约行为造成涉案1323平方米土地不能开发，合同予以解除，天力公司依法有权要求阜阳国土局赔偿损失。一审法院判决阜阳国土局返还涉案土地出让金不符合法律规定。且一审法院依职权对涉案土地进行司法鉴定，价格为344.77万元，故应按照评估价格赔偿天力公司。阜阳国土局辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。天力公司向一审法院起诉请求：1.依法解除天力公司与阜阳国土局于1995年12月16日签订的国有土地使用权出让合同中尚未开发的1323平方米土地部分；2.判令阜阳国土局赔偿天力公司损失362万元。一审法院认定事实：阜阳天力房地产综合开发实业公司为安徽省天力房地产开发有限公司的前身。1995年8月4日，愿原县级阜阳市委、市政府召开联席会议，其中就市日用化工厂破产工作进展情况，听取了市企业破产工作领导小组办公室的汇报，会议决定：“日用化工厂西部沿阜王路部分土地使用权转让给天力公司，市建委和土地局提供一切方便及时办理有关手续”。1995年9月，原县级阜阳市人民政府向阜阳市日用化工厂发出关于收回阜阳市日用化工厂土地使用权的通知。同年12月5日，原县级阜阳市第二轻工工业局向原县级阜阳市人民政府提交“化破字（95）26号关于原市日用化工厂企业破产中土地出让问题及职工安置的请示报告”，该报告称：“原市日用化工厂破产的法律程序已于9月6日终结，但职工安置尚未完成，主要原因是该厂区土地使用权政府已无偿收回，在建委和土地局的支持下，对拟开发的‘奎星花园’小区地段重新进行勘测，总面积为29.28亩”。1995年11月3日，原县级阜阳市计划委员会根据阜纪（1995）4号文件精神，作出批复同意天力公司开发建设的“奎星花园”立项。1995年12月16日，天力公司与原县级阜阳市土地管理局签订了国有土地使用权出让合同，出让合同约定：阜阳市土地管理局为甲方，天力公司为乙方，甲方以现状出让给乙方位于行署北大门西侧的土地；本合同项下的宗地，按照批准的总体规划建设“奎星花园”项目，该宗地的土地使用权出让金为每平方米165元，出让金作为破产企业职工安置拆迁补偿费用。1995年12月10日，天力公司向阜阳市日用化工厂破产清算组交纳了2029500元土地出让金，该清算组给天力公司出具了收条，收条载明该土地出让金全部作为破产企业职工安置拆迁补偿费用。1996年1月10日，原县级阜阳市土地管理局为天力公司颁发了证号为阜阳市国用（96）字第00015号国有土地使用证，土地证载明用地面积12300.6平方米，东至文光路，西至国银公司，南至地委，北至汽运公司。1996年阜阳市城乡建设委员会给天力公司颁发了建设用地规划许可证。至2002年，天力公司已完成规划许可范围内绝大部分土地的开发建设，大部分购房户已经办理了房产证。2002年10月9日，阜阳国土局向天力公司下发了“限期开发建设用地通知”，通知载明：“安徽省天力房地产开发有限公司：经查，1995年12月16日，你公司受让国有土地12300平方米（18.45亩）兴建“奎星花园”，至今尚有未动工开发建设的土地1323平方米（1.99亩），根据国土资源部令第5号《闲置土地处置办法》第二条、第三条之规定，限接此通知后一年内开发建设”。天力公司所持有土地证北侧与阜阳市第一运输公司相邻，2006年1月10日，该公司以土地局颁发给天力公司的土地证与颁发给阜阳市第一运输公司土地证载明的土地范围有部分交叉重叠为由，以阜阳市人民政府为被告，以天力公司更名前的名称为第三人向颍州区人民法院提起行政诉讼，请求撤销颁发给天力公司的土地证，颍州区法院经审理后于2006年9月14日作出（2006）州行初字第14号行政判决书，现已经发生法律效力。判决书查明：“…天力公司与阜阳市第一运输公司及卢文俊使用的两宗地为重复颁证，市政府为天力公司颁发的土地证为错误登记…”；认为：“阜阳市人民政府在没有收回阜阳市第一运输公司土地使用权的情况下，将阜阳市第一运输公司合法取得使用权的部分土地颁发在天力公司土地使用证范围内，市政府给天力公司颁发土地使用权证事实不清，证据不足，属于程序违法…”。人民法院依据相关法律规定撤销了阜阳市国用（96）字第00015号国有土地使用证。2007年8月21日，阜阳国土局在《阜阳日报》刊登公告，声明天力公司所持有的阜阳市国用（96）字第00015号《国有土地使用证》作废。2007年天力公司申请重新办理土地使用权证，阜阳国土局颍州分局于2007年11月29日作出通知，对天力公司的土地登记申请不予受理。天力公司提起行政诉讼，安徽省阜阳市中级人民法院指定该案由安徽省阜阳市颍东区人民法院管辖，该院于2008年8月26日判决撤销阜阳国土局颍州分局于2007年11月29日作出不予受理通知。2009年8月4日，阜阳市人民政府召开城建联席会议，该会议纪要载明，1995年12月16日原市土地局与天力公司签订的位于原行署北门西侧面积12300.6平方米国有土地使用权出让合同，出让金202.95万元，该公司在接到阜阳国土局“限期开发建设用地通知”后一年内没有完成1323平方米闲置土地的开发建设，会议同意阜阳国土局的意见，终止该公司1323平方米闲置未开发土地的《国有土地使用权出让合同》。2009年9月1日，阜阳国土局作出了阜国土函〔2009〕171号“关于解除阜阳天力房地产开发公司部分土地出让权合同的通知”，该局于2009年9月14日在《阜阳日报》上刊登了该通知，通知主要内容为终止与天力公司1323平方米闲置土地的土地出让合同。为此，天力公司以其对该宗土地开发建设面积已达90%左右，不符合《闲置土地处置办法》规定的“已动工面积占应动工面积不足1/3”的规定，阜阳国土局认定为闲置土地，无法可依为由，于2010年3月25日向颍州区法院提起诉讼，请求确认双方签订的出让合同有效，撤销阜阳国土局作出的阜国土函〔2009〕171号通知，阜阳国土局依法继续履行该合同，重新为天力公司颁发国有土地使用证。颍州区法院经审理后于2013年4月22日作出（2011）州民一初字第00256号民事判决书，驳回天力公司的诉讼请求。天力公司不服依法提起上诉。经阜阳市中级人民法院审理，于2015年10月13日作出（2013）阜民一再终字第00038号民事调解书，现已经发生法律效力。该调解书内容为：“一、天力公司原取得阜阳市国用（96）字第00015号《国有土地使用证》已被注销，扣除未开发利用的1323平方米土地，剩余土地由阜阳国土局为天力公司重新颁证。…二、天力公司撤回对阜阳市国用（96）字第00015号《国有土地使用证》中尚未开发的1323平方米土地要求阜阳国土局履行颁证合同义务的上诉和起诉，由天力公司变更诉讼请求另行起诉。…”阜阳市中级人民法院于2015年10月13日同日作出（2013）阜民一再终字第00038-2号民事裁定书，裁定：“准予天力公司撤回对双方签订的国有土地出让合同中尚未开发的1323平方米土地上诉和起诉。”现天力公司根据已经生效的民事调解书向人民法院提起诉讼。本案在诉讼过程中人民法院根据天力公司的申请依法委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对于1323平方米土地进行估价评估，2016年3月18日该公司做出土地估价报告确定估价基准日2015年12月1日土地总地价为344.77万元。人民法院及时送达双方当事人，均没有提出异议。天力公司为此支付评估费用30000元。开庭后天力公司向人民法院出具书面说明，虽然该地评估价格为344.77万元，但是该公司愿意行使280万元的权利，其余自愿放弃。由于市县合并和分区等行政区划多次变更，原县级阜阳市土地管理局颁发国有土地使用证的职权，现由阜阳国土局行使。2002年10月9日，阜阳国土局向天力公司下发“限期开发建设用地通知”引用了《闲置土地处置办法》第二条和第三条，第二条规定已动工面积占应动工面积不足1/3的可以认定为闲置土地，第三条是对于闲置土地的处置方案，其中包括延长开发时间、办理有关手续后继续开发、政府收回部分或者全部土地使用权等。一审法院认为，对于建设用地使用权出让合同性质，全国人大常委会法制工作委员会于2004年9月答复最高人民法院《关于国土资源部门解除国有土地使用权有偿出让合同属于民事争议还是属于行政争议的答复》中指出“在国有土地使用权出让合同履行过程中，因土地管理部门解除国有土地使用权出让合同发生的争议，宜作为民事争议处理”，最高人民法院在《民事案件案由规定》中也将“建设用地使用权出让合同纠纷”归结到民事案件的案由中，这说明立法机关已明确该纠纷属于民事纠纷。既然建设用地使用权出让合同属于民事纠纷，双方签订的建设用地出让合同受民事法律调整。在民事合同中当事人的法律地位平等。平等主体签订合同成立后，合同双方不得随意解除合同。阜阳国土局作为民事合同一方的主体单方解除土地出让合同违约。双方之间的纠纷已经阜阳市中级人民法院调解且由于重叠颁证已经被撤销，天力公司要求解除与阜阳市国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》其中尚未开发的1323平方米部分本院予以支持。阜阳国土局的违约行为造成天力公司不能开发的1323㎡土地出让金阜阳国土局应当返还天力公司，返还土地出让金不应当按照评估价格进行计算，应当按照出让时实际未开发的土地出让金计算。天力公司1995年取得土地缴纳出让金为2029500元，天力公司没有开发的1323平方米土地的出让金计218295元（165元/㎡×1323㎡=218295元）阜阳国土局应当返还天力公司。同时考虑到阜阳国土局行为造成天力公司的损失、房地产市场等因素，阜阳国土局返还天力公司损失时还应当支付利息损失，利息从天力公司缴纳土地出让金1995年12月10日之日起按照同期人民银行贷款基准利率计算至款实际返还之日止。依据《中华人民共和国民法通则》第二条，《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国土地管理法》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，案件经审判委员会讨论决定，判决：一、阜阳市国土资源局与安徽省天力房地产开发有限公司于1995年12月16日签订的《国有土地使用权出让合同》其中尚未开发的1323平方米部分予以解除。二、阜阳市国土资源局于判决生效之日起60日内返还安徽省天力房地产开发有限公司1323㎡土地出让金218295元及利息损失（利息按照同期人民银行贷款基准利率计算从1995年12月10日起至实际返还之日止）。三、驳回安徽省天力房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费35760元、评估费30000元、合计65760元，由天力公司负担52608元、阜阳国土局负担13152元。归纳双方当事人陈述及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：天力公司上诉要求阜阳国土局赔偿其损失344.77万元是否有事实和法律依据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。天力公司与原县级阜阳市土地管理局（即阜阳国土局前身）于1995年12月16日签订的《国有土地使用权出让合同》涉及的建设用地中的1323平方米系重复颁证，存在违约行为，致使涉案国有土地使用权出让合同目的部分不能实现，天力公司要求解除合同，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人有权根据履行情况和合同性质要求赔偿损失，故阜阳国土局应退还天力公司该1323平方米土地出让金并赔偿相应损失。现天力公司请求判决阜阳国土局赔偿其涉案土地1323平方米未能开发的经济损失362万元（包括该部分土地出让金）中的合理部分，应予支持。涉案土地经颍州区人民法院依法委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司进行价值评估，价值为344.77万元，因该价值系按2015年12月1日土地出让基准价为基础进行的评估，未考虑房地产开发过程中的其他影响因素，不能准确反映涉案土地1323平方米未开发对天力公司造成的实际损失，不应作为确定天力公司涉案损失的依据，故天力公司上诉要求阜阳国土局赔偿其损失344.77万元的上诉请求，本院不予支持。本院认为，一审判决以涉案1323平方米土地出让金的同期人民银行贷款利率，自土地出让金缴纳之日计算至实际返还之日，亦有不妥，应予纠正。综合本案具体情况及房地产相关因素，酌定阜阳国土局补偿天力公司涉案1323平方米土地出让金的双倍利息，按中国人民银行同期贷款利率，自土地出让金缴纳之日即1995年12月10日起计算至实际付清之日。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持安徽省阜阳市颍州区人民法院（2015）州民一初字第04297号民事判决第一项、第三项，即阜阳市国土资源局与安徽省天力房地产开发有限公司于1995年12月16日签订的《国有土地使用权出让合同》其中尚未开发的1323平方米部分予以解除；驳回安徽省天力房地产开发有限公司的其他诉讼请求；二、变更安徽省阜阳市颍州区人民法院（2015）州民一初字第04297号民事判决第二项，即阜阳市国土资源局于判决生效之日起60日内返还安徽省天力房地产开发有限公司1323㎡土地出让金218295元及利息损失（利息按照同期人民银行贷款基准利率计算从1995年12月10日起至实际返还之日止）为阜阳市国土资源局于判决生效之日起60日内返还安徽省天力房地产开发有限公司1323㎡土地出让金218295元并赔偿双倍利息损失（利息按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，从1995年12月10日起计算至实际返还之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费35760元，评估费30000元，二审案件受理费30294元，合计96054元，由安徽省天力房地产开发有限公司负担77480元，阜阳市国土资源局负担18574元。本判决为终审判决。审 判 长 马 杰审 判 员 马 林代理审判员 姚 莉二〇一六年十二月二十八日书 记 员 刘梦李附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。