中华人民共和国上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第594号原告：廖淑娟，女，1954年2月23日出生。委托诉讼代理人：刁康成，上海星翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴瑶，上海星翰律师事务所律师。被告：曾茗茗(英文名：CHANMINGMING,SYLVIA)，女，1969年8月21日出生，新加坡籍，暂住上海市马当路***弄***号楼***室。委托诉讼代理人：严巍，上海中申律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文，上海中申律师事务所律师。原告廖淑娟与被告曾茗茗房屋租赁合同纠纷一案，于2015年3月9日起诉来院，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刁康成、被告曾茗茗及其委托诉讼代理人严巍、张文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖淑娟向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告于2012年8月24日签订的《翠湖御园20号101室房屋租赁合同》及补充条款于2014年8月25日解除；2.判令被告立即向原告返还上海市顺昌路XXX弄XXX号楼101室房屋，并结清水电煤等租赁相关费用；3.判令被告向原告支付拖欠的租金65146元(包括：2012年10月8日至12月7日应付56000元，实际支付53860元，欠付2140元；2013年2月8日至4月7日应付56000元，实际支付53554元，欠付2446元；2013年7月8日至8月7日应付28000元，实际支付24800元，欠付3200元；2013年10月8日至12月7日应付56000元，实际支付54640元，欠付1360元；2014年5月8日至6月7日租金28000元；2014年8月8日至9月7日租金28000元)；4.判令被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金756.90元(暂计算至2014年9月25日，欠付租金的滞纳金要求计算至判决生效之日止)；5.判令被告向原告支付合同解除违约金56000元；6.判令被告向原告支付自2014年8月26日起至实际交房之日止的房屋占用使用费共计154933元。诉讼中，原告撤回第2项诉讼请求，变更第4项诉讼请求为判令被告向原告支付租金的逾期付款违约金(要求计算至判决生效之日止)，变更第6项诉讼请求为判令被告向原告支付自2014年8月26日起至2015年2月1日止的房屋占用使用费(按照月租金56000元除以30计算)，并增加诉请，即要求判令租赁保证金56000元不予退还。事实和理由：2012年8月24日，原、被告签订《翠湖御苑XXX号XXX室房屋租赁合同》及补充条款，约定原告将上海市顺昌路XXX弄XXX号楼101室房屋(下简称系争房屋)出租给被告居住使用，租赁期为2年(自2012年9月8日起至2014年9月7日止)，约定月租金为28000元，被告应于每月的7日前向原告支付租金。租赁合同签订后，原告按约向被告交付系争房屋。租赁期间，被告存在拖延支付房屋租金的情况，且在未经原告同意的情况下，多次擅自扣除部分租金。2014年5月，被告未支付任何租金，严重违反了租赁合同的约定，使原告蒙受了巨大损失。原告在多次催讨未果的情况下，于2014年8月25日向被告发出了一份《解除合同通知书》，通知被告租赁合同于当日正式解除，并请求被告立即搬离系争房屋，同时支付欠租及逾期违约金等款项。然被告收到通知后，未给予任何反馈，亦未向原告支付任何款项，为此原告提起本案诉讼。另外补充条款第十一条中的“一个月的押金不予退还”是笔误，应当是“二个月的押金不予退还”，因为双方约定的押金是二个月的租金金额，而不是一个月的租金金额。由于租金是按照滚动方式支付，故原、被告之间的租金应属于滚动帐，没有超过诉讼时效。原告当时考虑到双方处于租赁期间，原告希望被告按期支付租金，所以原告当时并没有准备追究被告的逾期付款违约金。被告曾茗茗辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告之间的租赁合同已经在2014年9月7日届满终止，并非8月25日解除。被告已在合同届满时即2014年9月7日向原告归还系争房屋。2014年5月8日至6月7日的租金被告在2014年5月12日已付，2014年8月8日至9月7日的租金被告没有支付，由于被告在原告处有押金56000元，还有被告租赁期间垫付了13000元左右的维修费用，所以该段租金已经抵扣。2012年10月8日至2012年12月7日、2013年2月8日至2013年4月7日、2013年7月8日至8月7日、2013年10月8日至12月7日被告少付的均为被告垫付的维修费，直接在租金中扣除。被告逾期付款的事实确实发生，但由于各种原因，包括原告三次更换收款账号、原告迟延给被告收款账号，也包括被告几次自身的原因。被告已经在合同届满搬离时通知了原告，所以被告并没有违约。被告并没有拖欠租金，且原告关于租金及其逾期付款违约金的诉请已过一年的诉讼时效。另外，补充条款第十一条中的“一个月的押金不予退还”不是笔误。正因为是约定一个月的押金不退还，所以被告没有支付最后一个月(即2014年8月8日至9月7日)的租金。被告多次向原告提出用押金冲抵最后一个月的租金，还有被告垫付的费用要求原告结算，但原告一直没有理会被告。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是系争房屋的产权人。2012年8月24日，原、被告通过案外人上海昊龙房产经纪有限公司(下简称昊龙公司)居间签订《翠湖御苑XXX号XXX室房屋租赁合同》一份，约定：原告将系争房屋出租给被告居住使用，租赁期限为2年(2012年9月8日至2014年9月7日)；自2013年9月8日起，被告有权提前2个月通知原告解除合同，且租金付至合同实际解除日；月租金为28000元，被告应于支付租金月的7日前向原告支付租金，被告应按月支付租金给原告，如被告逾期3日，不予追究责任，逾期4日起，则被告需按日租金的千分之一支付违约金(被告支付租金的方式见补充条款第一条)；被告应向原告支付房屋租赁保证金56000元，租赁关系终止时，该租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告；租赁期间使用系争房屋所发生的水、电、煤、电话等费用，由被告承担，其他费用如物业管理费、会所使用费、宽带和电话的开通费均由原告承担(见补充条款第一条、第七条)；租赁期间，被告发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知原告修复，原告应在接到被告通知后的2日内进行维修，逾期不维修的，被告可代为维修，费用由原告承担；除原告同意被告续租外，被告应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按日租金的双倍价格向原告支付该房屋占用使用费；被告返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时应经原告验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；被告逾期不支付租金累计超过1个月的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。该合同补充条款第一条约定：2012年9月8日至2013年9月7日的月租金为56000元(包括物业管理费、宽带安装费、小区会所卡)，被告应在入住前支付2个月的押金和首月租金，以后的租金在每月的10日前以银行转账方式支付给原告(原告的银行账号为：6222***71182)。补充条款第二条约定：系争房屋的租赁押金为相当于一个月的租金，被告应在签约时以转账方式支付。补充条款第三条约定：原、被告在租赁结束时双方共同验收系争房屋，如房屋结构和房内设施无损坏(自然损耗除外)，被告结清其所应支付的所有费用，原告应在合同终止日将所有押金无息返还给被告，如被告不能及时结清所应支付的所有费用，原告则保留所有的押金，待被告结清所应支付的所有费用后，由原告立即无息返还给被告。补充条款第四条约定：在租赁期间，被告因自身的原因提前退租，应支付给原告相当于2倍的月租金作为赔偿金。补充条款第十条约定：被告在租赁期间应及时按账单支付实际使用的水、电、煤、宽带和电话的费用，并保存所有的账单。补充条款第十一条约定：如被告逾期一个月不付房租，可视为自动解约，被告需承担违约责任，一个月的押金不予退还。补充条款第十二条约定：若补充条款与合同正文不一致，以补充条款为准。该合同附件二约定：原告应在2012年8月25日将系争房屋的钥匙交给被告，以方便被告安排搬家及其他事宜。2014年8月25日，原告将《解除合同通知书》张贴在系争房屋的门上，内容为：被告连续多次迟延支付租金，目前累计已经超过三个月。原告通过代理人EricLee已多次电话追讨，但延迟支付租金的情况未能改善。鉴于被告的上述行为直接给原告带来了不便，同时也违反了合同约定，故正式书面通知被告解除合同，要求被告在收到此函起3日内办理系争房屋，并支付结欠的房屋租金及逾期支付房租的违约金。2014年9月2日，被告的保姆短信被告，称：“廖小姐来了”、“她说6点30分再来”、“她说要换锁，许多人在外面”、“你打个电话给她”，被告回复：“我在跟中介谈”。2014年9月3日，原告致被告短信，称：“关于催讨租金的通知相信你已经收到，请你配合于8月28日之前支付租金。如果到期仍未收到，我将不得已请人上门换锁，特此通知”。被告回复原告短信：“你们这2年一直都不按照合同进行维修，当中我都帮你们在维护房。我也有很多顾虑，现在见了你的代理人，这么强势，我也会找相关部门。我刚跟你代理人说了我们去房管局和仲裁，如果你换锁，我会找警察”。原告回复被告短信：“曾小姐，你好！请了解我的代理人所做都是按照我的指令。以往我们得到通知的账单都请你在付房租时扣掉了。你现在所说的账单并未知会我们。有确实是你所代付的账单，我们都会支付给你。请你在本月房租中扣除相应金额，并交房租立即支付给我。相关费用账单请留在前台，我会叫人去取。我已于8月25日短信联系你关于房租事宜，但并未得到你任何回复。请将应付房租扣除相关在今天之内支付。以免造成不便。另外，由于你晚付房租连续超过30天，你已经造成事实违约，请知悉”。被告回复原告短信：“那我只好把这案子报给房管局处理，也跟新天地警局通知我们有不可和解的纠纷”、“我已经跟你代理人说到房管局去，她不肯，我只好自己求助”、“首先你不可以用野蛮，帖子在我门上，你根本没在25号发短信！你都用黑社会方式做事”。原告回复被告短信：“曾小姐，其实我们都已经通知了。还是希望你能立即支付拖欠之房租。请不要再发短信来，有事请联络李一然先生”。2014年9月5日9点10分，被告打电话报警，称系争房屋有租房纠纷，门孔内被涂胶水，人无法出来，请民警到场处理。民警到场后了解到，已经通过物业联系锁匠，锁匠已经把门打开。被告称不需要民警帮助了，当场处理。2014年9月9日，原告致被告短信：“曾小姐你好！本人已于2014年8月25日正式通知与你解除租约并请你搬出本人住宅。而你还一直占用本人住宅至今。本人再次请你尽快搬离本人位于上海市顺昌路XXX弄XXX号101室的住宅，并结清相关费用”。被告回复原告短信：“我们是到9月7日，你5号把我们封锁在里面，我们报警被解救”。2015年5月19日，案外人昊龙公司出具《情况说明》，称：双方于2012年8月25日办理该房屋的交接手续。2015年5月26日，系争房屋所在的新昌物业管理(深圳)有限公司上海分公司翠湖天地御苑物业管理中心(下简称翠湖天地物业)出具《情况说明》一份，称：“2014年9月5日，翠湖天地御苑物业管理中心接到小区20#-101租客(曾茗茗)女士电话投诉，称其租住的25#-101单元进户门锁被人为损坏，无法进门。管理中心客服人员提醒租客(曾茗茗)报警处理。随后，警方赶到现场，在警方的见证下，物业管理中心安排开锁人员打开门锁。2014年9月6日，曾茗茗女士携带私人物品离开20#-101单元，入住同小区8#-802单元。搬离过程中，物业管理中心客服人员(任璐)电话通知业主代理人。2014年9月12日，曾茗茗女士聘用的阿姨(王女士)将单元进户门钥匙存放于物业前台并留下电话，称业主方会派人来领取。2014年10月4日，因20#-101业主方一直未派人领取钥匙，王女士将钥匙收回。2014年11月初，物业管理客服中心接到20#-101业主(廖淑娟女士)投诉，称租赁双方因租金问题有纠纷。20#楼及附近楼栋保安员称2014年9月6日至2014年11月期间，曾见到业主方来过”。2015年11月16日，翠湖天地物业出具《情况说明》一份，称：“2014年9月8日，我司收到小区20号101室业主廖淑娟(以下称业主)女士的投诉，称其与租客曾茗茗(以下称租客)因租金支付问题发生纠纷，现租客已搬离该房屋，但没有同业主办理交房手续。2014年11月16日，因业主担心房屋现场情况，经沟通协调，我司安排客服助理陶旭敏先生会同业主代理律师(刁康成先生)、开锁匠(袁鸣秋先生)，单元内设备维保厂方(上海珂世电器技术服务有限公司负责人吕俊先生)共同前往该房屋，由开锁匠打开房门进入，在我司客服助理的见证下，各方共同清点检查，发现该房屋内包括花洒淋浴头、电视机、微波炉、烤箱、油烟机、洗衣机、地砖等多处设施有损坏或缺失。整个过程由业主代理律师全程摄像记录。我司客服助理现场见证进入后无其他破坏行为。随后，业主就房屋内设施受损问题，委托上海珂世电器技术服务有限公司定损并报价，合计金额为人民币壹万肆仟玖佰圆整。业主方同意由上海珂世电器技术服务有限公司负责维修事宜”。又查明，2012年11月1日，被告向原告转账支付2012年10月8日至12月7日的租金53860元(其中，2012年10月8日至11月7日的租金逾期22天；2012年11月8日至12月7日的租金28000元被被告扣款2140元)。2012年12月7日，被告向原告转账支付2012年12月8日至2013年1月7日的租金28000元。2013年1月11日，被告向原告转账支付2013年1月8日至2月7日的租金28000元。2013年2月8日至3月7日的租金28000元未支付。2013年4月28日，被告向原告转账支付2013年3月8日至5月7日的租金53554元(其中，2013年3月8日至4月7日的租金28000元逾期49天，2013年4月8日至5月7日的租金28000元被被告扣款2446元并逾期18天支付)。2013年5月9日，被告向原告转账支付2013年5月8日至6月7日的租金28000元。2013年6月17日，被告向原告转账支付2014年6月8日至8月7日的租金56000元(其中，2013年6月8日至7月7日的租金28000元逾期7天)。2013年8月7日，被告向原告转账支付2013年8月8日至9月7日的租金24800元，被被告扣款3200元。2013年9月24日，被告向原告转账支付2013年9月8日至11月7日的租金56000元(其中，2013年9月8日至10月7日的租金28000元逾期14天)。2013年12月5日，被告向原告转账支付2013年11月8日至2014年1月7日的租金54640元(其中，2013年11月8日至12月7日的租金28000元逾期25天，2013年12月8日至2014年1月7日的租金28000元被被告扣款1360元)。2014年2月11日，被告向原告转账支付2014年1月8日至3月7日的租金56000元(其中，2014年1月8日至2月7日的租金28000元逾期32天，2014年2月8日至3月7日的租金逾期1天)。2014年3月13日，被告向原告转账支付2014年3月8日至4月7日的租金28000元，逾期3天。2014年4月17日，被告向原告转账支付2014年4月8日至5月7日的租金28000元，逾期7天。2014年5月12日，被告向原告转账支付2014年5月8日至6月7日的租金28000元，逾期2天。2014年7月1日，被告向原告转账支付2014年6月8日至7月7日的租金28000元，逾期21天。2014年7月16日，被告向原告转账支付2014年7月8日至8月7日的租金28000元，逾期6天。2014年8月8日至9月7日的租金28000元，被告没有支付。审理中，被告提供了其与案外人签订的《上海市房屋租赁合同》，约定被告向案外人租赁上海市顺昌路XXX弄XXX号XXX室，租赁期限为2014年9月10日至2016年9月9日。以上事实，由《上海市房地产权证》、《翠湖御苑XXX号XXX室房屋租赁合同》、《情况说明》、《解除合同通知书》、银行明细、支付凭证、《上海市公安局案(事)件接报回执单》、短信、照片及本院的审理笔录等证据证实。本院认为，当事人合法的民事权益受法律保护。原、被告所签订的《翠湖御苑XXX号XXX室房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式并未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效合同，双方均应恪守。被告作为系争房屋的承租人，理应按照合同约定的时间和金额支付租金。根据合同约定，被告逾期不支付租金累计超过1个月的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金。根据本院查明的事实，被告从2012年承租系争房屋起，多次逾期付款，且逾期不支付租金累计已超过1个月，因此，被告的行为已经构成违约，原告有权依据合同约定行使合同解除权，并有权要求被告支付违约金。现原告要求解除合同并支付违约金的诉请，符合双方的约定，且于法无悖，本院应予支持。至于合同解除日，根据我国法律规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。鉴于原告在2014年8月25日将《解除合同通知书》张贴在系争房屋的门上，被告的短信中显示其看到了该通知书，因此，以2014年8月25日作为合同解除日并非不妥。关于原告主张被被告扣款的租金9146元，虽然2012年10月8日至12月7日的租金被告实际支付53860元，被被告扣款2140元，2013年3月8日至5月7日的租金被告实际支付53554元，被被告扣款2446元，2013年8月8日至9月7日的租金被告实际支付24800元，被被告扣款3200元，2013年11月8日至2014年1月7日的租金被告实际支付54640元，被被告扣款1360元，但根据本院查明的事实和当事人的来往短信，可以证明这些扣款系经过原告同意，且用于系争房屋的维修等，因此，原告向被告主张上述这些扣款有违诚信原则，本院对该部分租金及其相应逾期付款违约金的诉请不予支持。依据我国法律的有关规定，诉讼时效从当事人知道或者应当知道其权利受到侵害之日起计算。虽然租金是分期支付，但每一期租金都有各自产生的时间，都是一笔独立的债，被告只要未在约定的时间内履行该笔债务，即侵害了原告关于该笔租金享有的权利，诉讼时效应从原告知道或者应当知道被告欠交租金之日起计算，适用一年的诉讼时效。虽然原告是在2015年3月9日起诉来院，但原告于2014年8月25日将《解除合同通知书》张贴在系争房屋的门上，该《解除合同通知书》中包含催讨租金及其逾期付款违约金的内容，后原告又于2014年9月3日给被告短信，再次催讨租金，且合同补充条款第一条约定租金应在每月的10日前以银行转帐方式支付，因此诉讼时效在2014年8月25日、9月3日中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。鉴于此，对原告所主张的2013年8月25日之前被告所欠的租金及其所发生的逾期付款违约金已过诉讼时效，本院不予支持。对被告所欠的2014年8月8日至9月7日租金28000元，因在诉讼时效期间内，故本院对该笔租金予以支持。根据合同约定，若被告支付租金逾期3日，不予追究责任，逾期4日起，则被告需按日租金的千分之一支付违约金，因此，对于2014年2月8日至3月7日租金逾期付款的违约金、2014年3月8日至4月7日租金逾期付款的违约金、2014年5月8日至6月7日租金之逾期付款的违约金，因租金逾期支付未超过3天，属于合同约定的不予追究责任的范畴，故本院对该部分的逾期付款违约金不予支持。2013年9月8日至10月7日的租金28000元因逾期14天，2013年11月8日至12月7日的租金28000元因逾期25天，2014年1月8日至2月7日的租金28000元因逾期32天，2014年4月8日至5月7日的租金28000元因逾期7天，2014年6月8日至7月7日的租金28000元因逾期21天，2014年7月8日至8月7日的租金28000元因逾期6天，2014年8月8日至9月7日的租金28000元因被告没有支付，逾期天数均超过合同约定的不予追究责任的期限，故被告应承担相应的逾期付款违约金，但计算逾期付款违约金的时间均应从该月14日起算(即逾期的第4日起算)。鉴于被告在原告处有租赁保证金56000元，双方在合同中约定租赁关系终止时，租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告，故被告所欠的2014年8月8日至9月7日的租金28000元完全可以用租赁保证金予以冲抵，该笔租金的逾期付款违约金应计算至合同解除日即2014年8月25日为妥。根据约定，逾期付款的违约金是按照日租金的千分之一标准计算，然双方在合同中仅约定了月租金的金额，未约定日租金的金额，故本院按照月租金28000元乘以12个月再除以365天的方法，计算出日租金约为920.55元。对于原告要求被告承担2014年8月26日至2015年2月1日的房屋占用使用费，首先，原告在其主张的2014年8月8日至9月7日租金28000元中已包括2014年8月26日至9月7日的房屋使用费，故该笔费用不能重复主张。其次，根据我国法律的有关规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。鉴于翠湖天地物业在2014年9月6日被告搬离过程中，已将被告搬离的事实电话通知原告方的代理人，且原告在2014年9月8日向翠湖天地物业投诉时也陈述被告已经搬离，因此，虽然被告未与原告办理房屋移交手续，也未结清相关费用，但原告仍有义务采取适当的措施防止损失的扩大，因此原告主张2014年9月8日至2015年2月1日的房屋占用使用费，于法无据，本院不予支持。关于原告要求租赁保证金56000元不予退还。虽然合同补充条款第十一条约定，如被告逾期一个月不付租金，可视为自动解约，被告需承担违约责任，一个月的押金不予退还，但鉴于该违约金是针对被告逾期一个月不付房租的违约事实，而原告要求的解除合同违约金亦是针对该违约事实，因此，原告不能同时主张解除合同违约金和租赁保证金不予退还。鉴于本院已支持原告关于解除合同违约金的诉请，故对原告要求租赁保证金不予退还的诉请，本院不予支持，原告应当将租赁保证金56000元扣除相关费用后余款退还被告。据此，依照第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十八条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、廖淑娟与曾茗茗于2012年8月24日签订的《翠湖御苑XXX号XXX室房屋租赁合同》于2014年8月25日解除；二、曾茗茗应于本判决生效之日起十日内给付廖淑娟逾期支付租金的违约金91.13元；三、曾茗茗应于本判决生效之日起十日内给付廖淑娟合同解除违约金56000元；四、廖淑娟应于本判决生效之日起十日内返还曾茗茗剩余租赁保证金28000元(已扣除曾茗茗应付的2014年8月8日至9月7日间的房屋租金和房屋使用费28000元)；五、驳回曾茗茗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5453元，由廖淑娟负担4900元，曾茗茗负担553元。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王蓓蕾审 判 员  霍 毅人民陪审员  石志仁二〇一六年十二月三十日书 记 员  蒋 杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。