天津市静海区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0118民初4911号原告（反诉被告）：杨协艺，男，1967年11月13日出生，汉族，农民，住广东省揭西县凤江镇。委托代理人：郝金源，天津观潮律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨刚，男，1963年1月7日出生，汉族，自由职业，户籍地湖南省泸溪县白沙镇辰河戏剧团宿舍，暂住天津市静海区双塘镇。委托代理人：胡桃艳（被告之妻），1971年9月13日出生，汉族，自由职业，住同上。委托代理人：冯波，北京市汉衡律师事务所律师。原告杨协艺与被告杨刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托代理人郝金源，被告委托代理人胡桃艳、冯波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨协艺向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2015年10月17日、2015年11月9日签订的《房屋租赁合同》、《协议书》（餐饮部补充协议）；2.判令被告返还原告进场费10万元、租金62050元（租期2015年12月17日至2016年5月16日）、装修费15万元，共计312050元；3.判令被告赔偿原告以312050元作为基数的利息损失（按照银行同期贷款利率计算从2015年12月17日起至被告实际给付312050元时止）；4.判令被告赔偿原告基于信赖被告能够完全履行合同而支付的居住房屋租赁费、交通费等4万元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年下半年原告经朋友介绍与被告相识，被告声称自己租了位于静海区双塘镇××村委××空置办公大楼2000多平米，4层楼（每年租金300万）用于经营自己的公司，公司主要做毛瓷产品，很快会发展起来并有很多客人前来参观、很多学生来学习，需要解决餐饮问题，原告出于对被告的信任便租用被告的位于静海区双塘镇西双塘村东五台寺后面一栋一至四层的毛坯框架结构楼房正面右边相连的两层房屋的第二层租给原告。签订合同前，被告向原告索要了10万元进场费，2015年10月12日被告给原告出具收条一张证明：收到杨协艺进场费10万元。随后双方于同年10月17日签订了《房屋租赁合同》一份，载明：面积为680平方米，租金为0.5元/平米/每天，被告给予原告两个月的装修期限（2015年10月17日至2015年12月16日止），租金半年一交，同年11月9日双方签订了一份《协议书》作为补充。原告于2015年10月29日给被告转款62050元用于支付半年租金（按合同约定2015年12月17日至2016年5月16日）。合同签订后，被告声称要改变部分条款，为了统一规划施工，现由被告负责装修，原告需给被告支付装修费15万元，并将合同中原装修日期顺延一个月（2015年11月17日至2016年1月16日）并在此期限内装修完毕，原告于2015年11月19日分两次给被告转款15万元。但在合同履行过程中，被告至今收取原告费用后，装修毫无进度，而且被告并没有实现当初的承诺，原告完全实现不了当初订立合同的目的，同时在原告向被告对于装修问题进行催促后，被告在合理期限内仍无进展。经原告了解得知，被告因装修事宜已经和案外人产生诉讼，被告已经到了无法继续履行合同的程度，即便被告能够继续履行合同也会给原告造成巨大损失，鉴于双方目前履行合同的状况，原告认为：人民法院应当判令原、被告双方解除合同并赔偿原告诉请损失。综上，原告为维护自身合法权益，故成诉。庭审中，原告（反诉被告）变更诉讼请求第一项，请求人民法院依法确认原、被告于2015年10月17日、2015年11月9日签订的《房屋租赁合同》、《协议书》无效。被告（反诉原告）杨刚辩称，一、其主张本案合同与补充协议无效，是不成立的。其诉讼主张当中四项请求，第一项确认合同无效，与第四项所要求的基于信赖被告能够完全履行合同的观点本身自相矛盾。其陈述事实和理由当中，完全体现了原、被告之间是在自愿协商、意思表示真实，公平合理之下签订的房屋租赁合同及补充协议，和双方真实地履行合同。双方根本就不存在合同无效的情况，而是合同符合法律规定是双方真实意思的表示，合法有效；二、原告所陈述的事实和理由，要求退费等主张也是不成立的，是原告在履行合同中，多次违约不能够正确的履行合同，而使房屋处于现在的状态，被告在履行合同过程中，已按照合同约定，正确履行合同的义务。现在双方应当继续履行合同，才是最好的解决本案的办法；三、请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，维护双方签订的合同。被告（反诉原告）杨刚向本院提出诉讼请求：1.判令被反诉人继续履行房屋租赁合同，并按合同约定支付2016年5月17日至2016年11月16日期间六个月的房租费人民币大写陆万贰仟零伍拾元（￥62050元）并承担延迟履行付款义务损失；2.支付反诉人代被反诉人垫支的房屋装修费人民币大写伍万柒仟伍佰柒拾捌元（￥57578元）；3.反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2015年10月17日反诉人和被反诉人经过充分协商、自愿达成合意，被反诉人承租反诉人位于西双塘村口东五台寺后面一栋一至四层楼的毛坯框架结构楼房正面右边相连的两层房屋的第二层作为餐饮部使用。当日双方签订了《房屋租赁合同》，后于2015年11月9日双方又签订了补充《协议书》，根据《房屋租赁合同》及其补充协议的约定，租期为5年，每年租金为124000元，每半年提前缴纳一次。被反诉人于2015年10月29日缴纳了2015年12月17日至2016年5月16日的半年房租人民币大写陆万贰仟零伍拾元（￥62050元），时至2016年5月17日时，被反诉人本应提前缴纳之后半年的房租费，但被反诉人未能依约按时缴纳，经反诉人多次催要，被反诉人至今依然没有缴纳。为了保证整栋大楼装修的统一性和完整性，双方在合同中约定，餐饮部的装修要符合原建筑工程设计的建筑图纸和技术，并取得专业技术人员的同意后才能施工。据此，大楼整体装修时，被反诉人的餐饮部便委托反诉人代为管理，装修所需费用由被反诉人承担，装修之初，经过预算餐饮部装修费为大写人民币叁拾捌万（￥38万元），而被反诉人付给反诉人人民币大写壹拾伍万元（￥15万元），装修单位已为餐饮部装修花费人民币大写贰拾壹万零肆佰肆拾圆伍角（￥210440.5元），还有人民币大写陆万零肆佰肆拾圆伍角（￥60440.5元）是反诉人垫付的。被反诉人应向反诉人支付所垫付的费用，并支付装修费人民币大写贰拾叁万元（￥23万元）方可完成餐饮部的剩余装修认为。综上，被反诉人违反合同约定，拒绝履行房租支付义务和餐饮部继续装修的费用，故成诉。原告（反诉被告）杨协艺辩称，事实和理由部分，有一点不符，大楼整体装修时，被反诉人不是委托，而是应反诉人的要求。对于诉讼请求，我方认为，根据相关规定，认定合同和协议无效。也是认为反诉人在履行合同当中，不积极履行反诉人的义务，导致被反诉人在长达一年的时间里没有使用房屋，所以说第一项诉讼请求，被反诉人不应该支付房屋租赁租金；第二项，鉴于合同无效，反诉人要求被反诉人，我方无论花费多与少，都应由反诉人承担。原告（反诉被告）杨协艺就其主张向本院提交如下证据：一、房屋租赁合同，证明涉案房屋位于双塘规划区内，本诉被告没有转租权，根据法律规定，合同应属无效；二、协议书，证明装修的不能拆除的一律属于被告，但装修费用应由被告承担；三、收据三张，证明被告收取原告10万元进场费，出于对被告的信赖原告在当地租赁房屋造成12000元房屋损失；四、银行交易流水单，证明原告于2015年10月12日给被告转账10万元，同年10月29日转账62050元，11月19日分两次转账共计15万元；五、微信聊天记录，证明原告通知被告在合理期限内完成装修，被告以实际行动表明不能再合理期限内完成被告要求义务；六、公证书一册，证明聊天记录中，显示进场费原告是应被告的要求支付的；另证实被告装修的进度远远超出预期，原告交付半年的租期也没使用该房屋。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交证据的质证意见为：对于证据一、真实性没有异议，是合法的、有效的，是双方真实意思表示，不存在原告所说的无效条件存在。而且该协议当中，约定非常明确，双方的权利和义务以及原告装修房屋的时间和自己应该承担装修费的约定，所以该合同合法有效；对于证据二、补充协议真实合法，是双方自愿签订的，也不存在无效行为，仅是原告没有按照合同、协议约定的条件正确履行；对于证据三、1.两张收条，原告自己租房居住，与本案没有关系，不能作为证据；2.入场费10万元是在双方签订合同以前，双方协商实施的入场行为的费用，不在本合同范围之内，与本案没有关系，应由原、被告另行协商解决；对于证据四、原告提供的银行转单，根据审查，只有证据四1中，10月12日，10万元与本案没有关系，其余的我方已经接到；对于证据五、原告应该提交原件，该证据不符合法律规定的证据原件，故该证据不合法；即便是真实合法的，也是从微信当中提取，聊天记录中的内容，双方一直在商议，不存在不能按期完成装修，完全在被告身上的情形，而且内容，明确原告已超过支付房屋的期限，违约的行为，该证据不能证明原告的诉讼请求；对于证据六、1、原有证据已经证明房屋是原告租赁及使用，仅是委托被告对该房屋的装修而实施代为管理和监督，这也是原告本身对房屋的使用；2、房屋开始交接租赁给原告之后，特别是装修合同开始实施，现场已经进行了很多装修且至今存在，原告一直没到现场，他随时随地可到现场查验装修情况；3、不管是房屋租赁合同还是进场费，都是经过原、被告双方自愿协商，同意的原则而签订的，不存在进场费10万元是被告要求而原告不同意的情况，不管是谁先提出谁后提出，为原告的房屋租赁，意味着原告对该场地的进场，按照双方的约定，你进场之前，就应缴纳进场费也叫保证金，租赁了又不使用它，不及时投资会影响被告的使用。故该证据证明不了其证明目的。被告（反诉原告）杨刚向法庭提供如下证据：一、房屋租赁合同，证明双方协商自愿签订，不存在任何违法现象。双方权利义务明确，特别是合同乙方的权利和义务当中，第二项指出乙方对房屋妥善保管，不能损害房屋主体，装修过程中，出现必要的改动，要经过甲方的同意；三项，乙方发现甲方主体，由甲方完成装修事项；四项、装修费由乙方自行承担；二、协议书，证明双方协商自愿达成餐饮部的补充协议，针对餐饮部的装修，和合同到期后，是否继续履行以及租金的增减问题，在协议中明确规定。不存在违背法律，导致无效的情形；三、工程承包合同，证明被告与天津市天家源装饰有限公司，就被告使用的整栋大楼装修事宜所签订的合同，该合同中，包含原告所租房屋，为了整体化一、统一管理，由被告将整栋大楼包于该单位。该合同合法有效；四、西双塘村津京毛瓷窑餐厅装修工程预算书，证明该预算书是在证据三，装修工程承包合同签订后，为了统一管理整体装修由装修公司对餐饮部部分的装修给予预算，作出的价格表。该预算书经过了原告的认可和同意，并且在最后一页，签名同意该预算书，原告才向被告打款装修费15万元，至今并未支付38万元。原告自身履行的行为，整个的装修费用应该由原告自行承担；五、实际施工工程明细单，证明针对餐饮部经过装修后，所列出的明细单。该明细单明细了餐饮部已经装修完成的事项。共花费21.0440万元，原告仅支付了15万元的装修费，已经超额完成了装修任务，由被告垫付了装修费用，原告的装修费没有按时到位，并且由被告垫付一部分。餐饮部没有完成装修是原告自身造成的，与被告毫无关系。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供证据的质证意见：对于证据一、二，真实性没有异议，但证明不了，这两份合同的合法性。虽说双方自愿签订的合同书，但改变不了国家有关规定；证据三、合同当中对总的装修款没有进行约定，而且与本案的关联性不予认可；证据四、证明不了被告主张装修费用的成本以及支出；证据五、被告与装饰公司没有进行盖章确认，对于真实性、关联性、合法性不予认可，证明不了实际施工的范围、价款、工程量，以及被告是否支出了该部分费用。本院经审理认定事实如下：2015年10月17日原告（反诉被告）与被告（反诉原告）达成《房屋租赁协议》一份，协议约定，被告（反诉原告）将其租赁的静海区双塘镇西双塘村委会所有的位于村西五台寺后一栋一至四层毛坯框架结构楼房正面右边相连的两层房屋的第二层转租给原告（反诉被告），同年11月9日又签订了餐饮部补充协议一份。协议其他约定，租赁期限为5年（自2015年10月17日起至2020年10月16日止），年租金124000元，每半年提前交付一次，被告（反诉原告）给予原告（反诉被告）装修期限2个月（自2015年10月17日至2015年12月16日止），协议达成后，原告（反诉被告）于2015年10月29日缴纳了2015年12月17日至2016年5月16日前的租赁费62050元，并交付给被告（反诉原告）进场费100000元等。被告（反诉原告）于2015年11月8日与案外人天津市天家源装饰工程有限公司签订了装饰装修工程，由天津市天家源装饰工程有限公司为被告（反诉原告）所租赁的楼房进行室内装修（一、二层装修工程），双方未书面约定装修期限。原告（反诉被告）所租赁的餐饮部的内部装修均由天津市天家源装饰工程有限公司进行施工装修，并委托被告（反诉原告）对餐饮部的装修负责管理，装修费用由原告（反诉被告）承担，经原告（反诉被告）与被告（反诉原告）及天津市天家源装饰工程有限公司协商，餐饮部装修预算为380000元，天津市天家源装饰工程有限公司并为此出具了餐厅装修工程预算书，原告（反诉被告）在预算书上签字认可。2015年11月19日被告（反诉原告）将原告（反诉被告）预付的装修费150000元转入到天津市天家源装饰工程有限公司负责人陈茂林账户上，其余预算装修款至2016年4月8日装饰公司撤离时未付。2016年4月8日被告（反诉原告）与天家源装饰公司因拖欠装修款等发生纠纷，天津市天家源装饰工程有限公司于2016年4月8日停工并撤离装修现场。原告（反诉被告）未缴纳被告（反诉原告）2016年5月17日至2016年11月16日期间的房屋租赁费。诉讼过程中，被告（反诉原告）撤回要求原告（反诉被告）给付垫付的装修款57578元的诉讼请求。另查明，被告（反诉原告）所租赁的静海区双塘镇西双塘村坐落在静双路西侧四层楼及附楼一、二层楼房不在村规划之内。上述事实，有原、被告双方提供的证据及原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）双方签订的房屋租赁合同（转租）及补充协议为双方真实意思表示，且不违反法律，合法有效，双方应按照合同约定的内容行使权利、履行义务。被告（反诉原告）与案外人天津市天家源装饰工程有限公司所达成的房屋装饰合同中包括了原告（反诉被告）所租赁的餐饮部的装修，在装修开始后，原告（反诉被告）只通过被告（反诉原告）支付装修公司150000元后，其余装修款至装修公司撤离时尚未给付，装修公司的撤离，主要原因为装修费用未及时给付，因此，原告（反诉被告）未逐步支付剩余装修费也是导致装修公司撤离的原因之一，存在违约行为；现原告（反诉被告）已支付部分装修费用，而且房屋租赁合同及餐饮部的装修都已实际履行，原告（反诉被告）已投入部分装修款、缴纳部分租赁费等费用数额巨大，如果解除房屋租赁合同会对双方造成很大的经济损失，因此对原告（反诉被告）要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持，双方应继续履行该合同，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）返还进场费100000元、租赁费62050元、装修费150000元的诉讼请求，本院不予以支持；原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）赔偿以312050元作为基数的利息损失及支付房屋租赁费、交通费的诉讼请求，无法律依据，本院不予以支持。因双方需要继续履行合同，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付2016年5月17日至2016年11月16日期间房屋租赁费62050元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》法释［2001］33号第二条之规定，判决如下：一、原（反诉被告）、被告（反诉原告）继续履行双方签订的《房屋租赁合同》、《餐饮部补充协议书》。二、驳回原告（反诉被告）其它的诉讼请求。三、原告（反诉被告）杨协艺于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）杨刚2016年5月17日至2016年11月16日期间的房屋租赁费人民币62050元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6722元，反诉费2692元。由原告（反诉被告）杨协艺承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  薛玉莲审 判 员  元哲生人民陪审员  马建兵二〇一六年十二月三十日书 记 员  荆凤波