广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终16531号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄权达，男，汉族，住所地：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：袁建华，广东深翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：费勇，男，汉族，住所地：四川省叙永县。委托诉讼代理人：夏世友，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨安琪，广东卓建律师事务所实习律师。原审第三人：深圳市中联地产置业顾问有限公司，住所地：深圳市福田区。法定代表人：杜欣。上诉人黄权达因与被上诉人费勇及原审第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄权达上诉请求：1、撤销原审判决第一、二、三项；2、维持原审判决第四项；3、撤销原审判决第五项，改判支持黄权达原审的全部反诉诉讼请求即确认黄权达与费勇所签订的《房产买卖合同》已于2015年5月19日解除；费勇向黄权达支付房产转让价百分之二十违约金的差额676000元（被反诉人所支付的定金100000元已用于冲抵违约金）；4、本案原审及二审诉讼费用由费勇承担。事实和理由：一、原审关于涉案合同不能履行的原因及违约责任认定错误。其一，根据涉案合同第七条第1款第1项的约定，费勇须于2015年2月lO日之前办理资金监管手续并支付首付款。但费勇方一直拖延到2015年3月16日才办理。原审根据“费勇、黄权达均未提供证据迟延办理系对方原因造成”而认定“双方均对此存在过错”明显不当。按时办理资金监管并支付首期款是费勇的合同义务，存在迟延履行明显是费勇违约。在费勇没有证据证明黄权达存在过错的情形下，应由费勇承担举证不能的后果，黄权达没有过错。其二，费勇系通过提交虚假的贷款申请材料而取得《个人购房贷款承诺函》。费勇骗取银行贷款的行为，根据银行出具的《个人购房贷款承诺函》第一条的内容，很可能会对黄权达产生不利风险和后果。费勇通过非法的方式履行涉案合同，明显存在重大瑕疵，构成重大违约。原审不将该行为定性为违约行为，不认为费勇存在过错，明显不当。其三，黄权达在一审已提供“短信记录”作为证据证明费勇以该房产已满两年不需交营业税为由，要求黄权达方降低转让价128640元。而原审却认定黄权达没有提供任何证据证明费勇提出过上述要求明显与事实不符。显然，费勇的该行为也构成违约，存在过错。可见，费勇不仅有一次违约行为，而是一而再、再而三的违约。黄权达本来就是因为急需用钱才转让涉案房产，而房价又一直在上涨，这种情况下，费勇还不断出现违约行为，导致黄权达既不能及时拿到转让款，又眼看着丧失房屋增值利益。基于所有这些情况，黄权达实在忍无可忍，才最终解除涉案合同。黄权达解除合同的行为有事实依据，黄权达原审的反诉请求应当得到支持。二、即便认定黄权达存在违约行为，原审完全支持费勇要求的房屋差价损失131.32万元也明显不当。其一，涉案合同仅约定了费勇在黄权达根本违约时，可以选择要求双倍返还定金或者要求赔偿房产转让价20%的违约金，并没有约定费勇可以直接要求赔偿损失。根据《合同法》第一百一十四条的规定，费勇即便认为违约金低于造成的损失，也应当是请求法院增加违约金。可见，费勇原审的第二项诉讼请求即完全无视双方关于违约责任的约定，直接要求赔偿损失，没有合同依据，也没有法律依据。其二，原审没有考虑违约赔偿的可预见性规则。根据《合同法》第一百一十三条的规定，损失赔偿额不得超过违约方在订立合同时可预见或应当预见的损失。费勇主张的超过房产转让价20%部分的违约金明显超过了黄权达签约时可预见和应当预见的损失范围。因为房屋价格的波动，尤其是剧烈的拨动，不受合同当事人意志影响，而且普通人根本无法预见。何况涉案合同签约于“3.30政策”之前的1月5日，当时黄权达和费勇双方都根本无法预见房价会出现非常规性猛涨的情形。如果双方能预见房屋价格的非常规性猛涨，违约可能导致到更大的损失，那么双方就会在签订合同时事先约定更高的违约金标准。显然，涉案合同约定的房产转让价20%的违约金也就是双方当时所能预料并事先安排的可能发生的损失的范围。原审让黄权达承担其签约时根本无法预见的损失，对其明显不公平。其三，原审没有考虑费勇履行合同过程中与有过错的情况。根据《合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。如何确定费勇主张的违约金应当考虑到费勇也存在多次违约，也有重大过错的情况，根据双方过错程度，进行下调。被上诉人费勇辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予以维持。费勇自与黄权达签订《房屋买卖合同》以来，按时支付定金，办理首期款资金监管手续，取得了《个人购房贷款承诺函》，按约定完成了买方的所有义务。但由于政府对房产的新政策出台，导致涉案房产价格上涨，黄权达为了得到更大的利益，拖延办理过户手续，将涉案房产另行出售给案外人，致使涉案合同无法履行，费勇遂提起诉讼，请求解除合同并要求黄权达赔偿损失。根据《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”黄权达的行为已构成根本违约，并给费勇造成了巨大损失，应承担相应的违约责任，赔偿费勇的损失。因此，原审法院认定黄权达构成根本违约，判令其赔偿费勇损失属于认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。二、费勇实际损失远远超过一审诉讼请求所主张的赔偿数额，原审法院判决黄权达赔偿损失131.32万元符合事实和法律，证据充分，公平合理。本案审理过程中，费勇中请对涉案房产的市场价值进行评估，评估机构出具的评估结论显示涉案房产在2015年5月21日的市场价值为519.32万元。费勇因黄权达的违约行为不得不另行购买房产，需要额外支付131.32万元，黄权达应当对其违约行为承担赔偿责任。费勇本来有机会另行购买房产减少损失，但黄权达始终不配合办理资金监管解除手续，致使首期款101万元于2015年9月17日资金监管到期后才由银行自动退回给费勇。在此期间，房屋价格持续上涨，至首期款退回费勇时，费勇所遭受的损失已远远超过了131.32万元。费勇遭受的实际损失本应按照2015年9月17日的涉案房屋市场价值进行评估计算，但费勇为了双方能尽快解决纠纷，尽可能的挽回损失，迫于无奈作出了巨大的让步，放弃了按2015年9月17日作为基准曰进行评估的权利，接受了以2015年5月21日为评估基准曰的评估金额价差131.32万元的损失进行赔偿。原审判决金额其实并不能完全弥补费勇损失。实际上，在一审庭审期间，法院已明确告知黄权达配合解除资金监管以减小费勇的损失，但黄权达始终不予配合。是黄权达的恶意不配合行为导致损失持续扩大，黄权达理应对费勇遭受的扩大部分的损失承担赔偿责任。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，作出的判决公平合理，应予以维持。三、费勇于2015年3月16日办理首期购房款资金监管手续不构成违约。首期购房款的资金监管是由费勇和黄权达双方亲自去银行签字办理，双方均在资金监管协议上签字确认并由监管银行盖章。黄权达对在2015年3月16日办理资金监管并未持反对意见，并且自愿签署了资金监管协议，应当视为黄权达和费勇对办理首期款监管的时间进行了变更，重新达成了在2015年3月16日办理资金监管的一致主张。因此，黄权达主张费勇构成违约不能成立。四、费勇与黄权达另行签订的《房屋买卖合同》是经评估机构评估后签订的用于银行贷款之用的合同，以便于费勇更好的履行涉案合同。黄权达在上诉状中称“提交虚假的贷款申请材料”不符合事实，费勇并不构成违约。五、费勇在合同履行过程中不存在过错，黄权达主张费勇“多次违约”、“重大过错”仅仅是为了掩盖其违约行为，并无事实和法律依据。根据《房产买卖合同》第二条第2款B项约定“卖方现金赎楼，卖方应在签订合同后3日内向原按揭贷款银行申请提前还款．．．并在房产注销抵押登记后将房产证原件交付第三方办理过户。”《房屋买卖合同》于2015年1月5日签订，直至2015年4月28日，经第三人工作人员宋小姐多次催促黄权达进行赎楼，黄权达均不配合。而费勇早已经于2015年3月30日就获得银行批注，拿到了银行《个人购房贷款承诺函》。后费勇和第三人的工作人员宋小姐多次催促黄权达办理相关材料履行过户手续，但黄权达均以“有事白天谈”、“在开车不方便说话”等各种理由推脱。事实上，根据2015年5月22日从深圳市房地产权利登记中心查询的信息显示，涉案房产早已费勇另行转卖于案外人，黄权达针对费勇和第三人工作人员宋小姐的催促下做出的回答，只不过是在拖延时间，以达到其将房产尽快以高价转让他人的目的。至于黄权达称费勇要变更价格致使合同目的无法实现，更是虚构事实情况，没有任何事实和法律依据。可见，未办理递件过户的主要原因是由于黄权达拖延赎楼等一系列不配合行为，而并非费勇过错。黄权达在费勇和第三人员工催促其赎楼及过户期间，将涉案房产另行出售给案外人，反而称费勇存在过错，目的仅仅是为了掩盖其违约的事实。综上所述，费勇认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，黄权达的上诉理由不能成立，恳请二审法院审理后驳回黄权达的上诉请求，依法维持原判。原审第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司未作答辩。费勇向一审法院起诉请求：一、黄权达返还费勇购房定金10万元及应付之日起至付清之日止的利息(利息按银行同期贷款利率计算)；二、黄权达向费勇支付违约金77.6万元；三、诉讼费、保全费由黄权达承担。其后在一审庭审中变更其第二项诉讼请求为：黄权达向费勇赔偿损失（包括房屋差价损失1313200元、评估费27386元、2015年7月10日至9月17日资金监管101万元的同期贷款利息损失）。一审法院认定事实：2013年7月23日，深圳市房地产权登记中心向黄权达颁发了深房地字第500058XX**号《房地产证》，黄权达系深圳市宝安区XX街道XX花园1栋F座2101号房地产权利人，该房地产建筑面积132.48平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。2015年1月5日，费勇作为买方与作为卖方的黄权达订立了一份《房产买卖合同》，约定黄权达将上述房地产转让给费勇，该房地产上有抵押，卖方应在签订合同后3日内向原按揭银行申请提前还款，在按揭银行批准提前还款的期限内及时还款，并在房产注销抵押登记后将房地产证原件交付第三方办理过户。房产的转让价格为388万元，买方在签订合同当日支付定金10万元；双方约定将定金委托第三方监管，买方按约定将定金转账或交付给第三方后，视为定金交付，发生定金交付的法律效力。买方通过申请按揭贷款的方式支付除购房定金以外的房款，买方须于2015年2月10日之前预付首期购房款（不包括定金，以银行贷款为准）到买方贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议；买方应在买卖双方办理首期购房款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准；如银行承诺的贷款少于应交房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内向第三方或监管银行补足首期款，卖方应一同办理首期款监管手续并配合买方办理按揭申请手续，并签署《收款账户确认书》等银行要求签署的相关文件。在买方贷款银行出具贷款承诺书及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起3日内，买卖双方须办理递件过户手续；因买方或卖方中某一方原因导致合同约定的办理递件过户手续迟延的，每迟延一天应向另一方支付迟延履行违约金万分之五。任何一方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。合同备注条款约定卖方承担营业税148,640元，超出部分由买方承担。合同亦对其他相关事宜进行了约定。2015年1月5日，费勇向黄权达支付定金10万元。2015年3月16日，费勇、黄权达与中国农业银行股份有限公司深圳万象城支行签订了《二手房交易结算资金托管协议》，办理了首期款101万元的资金监管手续，资金托管期限为自协议生效且全额托管资金存入专用账户之日起至2015年9月16日。2015年3月30日，费勇取得了《个人购房贷款承诺函》，中国农业银行股份有限公司深圳地王支行承诺就案涉交易向费勇发放贷款277万元。2015年5月18日，黄权达向费勇发出一份《告知函》，称费勇迟延办理首期款资金监管，并要求黄权达签订一份金额为396万元的虚假买卖合同，骗取银行贷款。黄权达已于2015年5月8日注销了房产抵押登记，但费勇以房产已满两年不须交纳营业税为由要求黄权达降低转让价128,640元，拒绝办理递件过户手续。费勇已构成根本违约，黄权达的合同目的无法实现，现通知费勇解除案涉合同，并没收费勇已支付的定金10万元。2015年5月21日，费勇提起本案诉讼。2015年5月30日，黄权达收到含有费勇解除合同意思表示的起诉状。2015年7月8日，本案第一次庭审时，一审法院明确告知费勇、黄权达，因双方均诉请解除合同，案涉合同实际上已无法继续履行，为减少费勇损失，一审法院明确要求黄权达配合费勇尽快解除首期款资金监管。2015年9月17日，中国农业银行股份有限公司在资金监管到期后将托管款项101万元退回至费勇账户。一审另查明，费勇于2015年1月14日与案外人罗文芬签订了《深圳市二手房买卖合同》，费勇名下XX华府1栋A座2606号房地产转让给案外人，并于2015年1月21日办理了过户手续。本案审理过程中，费勇申请对案涉房地产的市场价值进行评估，一审法院依法委托深圳市广衡房地产和土地估价有限公司对案涉房地产的市场价值进行评估，该评估机构出具的评估结论为案涉房地产在2015年5月21日的市场价值为519.32万元，评估费27,386元由费勇预交。后费勇主张黄权达不配合办理资金监管解除手续，致使首期款101万元于2015年9月17日资金监管到期后才由银行自动退回给费勇，费勇因此丧失了购房时机，损失持续扩大，故申请对案涉房地产在2015年9月17日的市场价值进行评估。之后，费勇明确表示放弃上述申请。一审庭审中，费勇称其于2015年5月21日起诉申请财产保全时获知黄权达已于2015年5月18日将案涉房地产另行出售给他人；2015年11月12日，费勇与案外人签订了一份房屋买卖合同，另行购买了XX街道XX园一套房地产。黄权达称其已于2015年5月18日左右将案涉房地产另行出售他人。一审法院认为，费勇、黄权达签订的《房产买卖合同》系费勇、黄权达双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行合同义务。关于涉案合同不能履行的原因及违约责任。费勇主张黄权达拖延办理过户手续，并将案涉房地产另行出售他人，致使案涉合同无法履行；黄权达称费勇要求降低合同转让成交价，拖延办理过户手续，致使合同无法履行。一审法院认为，根据案涉合同的约定，费勇应于2015年2月10日前办理资金监管并支付首期款，但案涉首期款资金监管手续于2015年3月16日才办理，存在迟延，但费勇、黄权达均未提供证据迟延办理系对方原因造成，双方对此均存在过错。但费勇、黄权达共同签署资金监管协议，即表明双方愿意继续履行案涉合同，费勇、黄权达双方应按照合同约定继续推进合同履行。之后，费勇于2015年3月30日取得贷款承诺函，银行承诺发放贷款的金额为277万元，此数额为案涉合同转让价388万元与费勇已支付的定金和首期款的差额，并未存在高贷情形。黄权达应当按案涉合同的约定办理赎楼手续，并将案涉房地产过户登记至费勇名下。但黄权达并未提供证据证明其履行了上述义务，相反，其在案涉合同履行期间将案涉房地产另行出售给案外人，致使案涉合同无法履行，其已构成根本违约。黄权达主张费勇要求降低转让价，并以此为由拒绝办理过户手续，但其未提供任何证据证明费勇曾提出上述要求，黄权达的该主张没有证据证明，一审法院不予支持。黄权达以此为由通知费勇解除案涉合同没有事实依据，其关于确认案涉合同已解除及费勇支付违约金的诉讼请求，一审法院均不予支持。关于合同解除。根据案涉合同的约定，一方违约的，另一方有权解除案涉合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，费勇有权解除案涉合同，并有权要求黄权达赔偿损失。关于合同解除，黄权达已于2015年5月30日收到费勇含有解除合同意思表示的起诉状，案涉合同已于2015年5月30日解除。关于赔偿损失。案涉房地产所在区域的房价在案涉合同履行期间存在一定幅度的上涨，根据评估机构出具的评估报告，案涉房地产在2015年5月21日的市场价格为519.32万元，费勇因黄权达违约行为不得不另行购买房产，其需额外支付131.32万元（519.32万元-388万元），费勇因此遭受了损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于减损规则的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此，费勇负有采取另行购买房产等措施以减少损失扩大的义务，但费勇购买房产的首期款被监管，在取回上述款项前，费勇实际上并没有另行购买房产的减损能力。黄权达在一审法院明确要求其配合费勇解除资金监管后仍未配合解除，黄权达对费勇遭受的扩大部分的损失负有责任，其仍应对扩大的损失承担赔偿责任，但考虑到费勇在合同履行过程中亦存在违约行为，且费勇放弃对扩大部分损失的评估，因此，费勇所遭受的另行购买房产所需额外支出的费用损失以131.32万元为准；上述损失赔偿款项不足以弥补费勇遭受的房屋差价损失的部分，由费勇自行承担。关于定金返还。因案涉合同已解除，黄权达收取费勇定金已没有合同依据，其应当将定金10万元退还给费勇。据此，一审法院判决：一、费勇与黄权达签订的《房产买卖合同》已于2015年5月30日解除；二、黄权达应于判决生效之日起七日内赔偿费勇损失131.32万元；三、黄权达应于判决生效之日起七日内退还费勇定金10万元；四、驳回费勇的其他诉讼请求；五、驳回黄权达的反诉诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费15,450元、保全费4,900元、评估费27,386元，由黄权达负担，本诉受理费、保全费、评估费费勇已预交；反诉受理费2,640元，由黄权达负担，反诉受理费黄权达已预交。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，费勇与黄权达签订的《房产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应严格遵照履行。根据涉案《房产买卖合同》约定，费勇应于2015年2月10日办理首期款资金监管，但资金监管手续于2015年3月16日才办理，存在履约迟延。但黄权达并未对此提出异议或主张解除合同，而是以签署资金监管协议的行为表示其愿意继续履行合同。故黄权达再以此主张费勇根本违约没有事实依据，本院不予支持。费勇取得银行承诺贷款金额277万元，该金额与涉案房产转让价款388万元减去费勇已支付的定金和首期款金额相当，并不存在黄权达所称的高贷情形。而黄权达并未按照合同约定办理赎楼及过户手续，反而将涉案房产转卖他人，一房二卖，构成根本违约。费勇有权解除合同并主张黄权达支付相应的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；根据评估机构出具的报告，涉案房地产在2015年5月21日的市场价格为519.32元，费勇因黄权达的违约行为导致其另行购买与涉案房产类似的房产需额外支付131.32万元，此为费勇因黄权达的违约行为所遭受的损失，黄权达应当予以赔偿。且黄权达在一审法院明确要求配合办理解除资金监管手续后仍未配合，导致费勇所受损失扩大，主观恶意明显，过错程度增大，对其调减违约金的请求，本院不予支持。综上，黄权达的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费23514元,由上诉人黄权达负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐    毅审 判 员 张    睿代理审判员 王  丹  妮二〇一六年十二月二十日书 记 员 林晓翔（兼）