连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0703民初3691号原告：连云港青和物业管理有限公司，住所地连云港经济技术开发区久和国际新城一期。法定代表人：符莉娟，董事长。委托代理人：王海林，公司职员。被告：张会，女，1976年3月17日生，汉族，住连云港经济技术开发区。原告连云港青和物业管理有限公司（以下简称青和物业公司）与被告张会物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告青和物业公司委托代理人王海林到庭参加了诉讼，被告张会经本院合法传票传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告青和物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付拖欠的2013年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费4773.6元、2012年11月1日起至2016年6月30日止的公摊水电费366.41元、2014年1月1日起至2015年12月31日止的电梯维保费470元，以及承担自欠款之日起按欠付的物业费以万分之五/日计算的违约金1503.7元，被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告为被告的连云港市开发区久和国际新城一期11-201室房屋及所在小区提供物业管理服务，被告拖欠原告2013年1月1日起到2016年12月31日止的物业费及至2016年6月30日止的公摊水电费。经原告催缴无果。原告为减少损失，特向贵院提起诉讼。被告张会未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。原告青和物业公司围绕诉讼请求依法提交了：证据一、原告青和物业公司和开发商连云港久和置业投资发展有限公司2011年8月11日签订的《久和国际新城欧洲印象前期物业服务合同》原件一份，证明原告已经按照前期服务合同的要求履行了相应的权利和义务；证据二、原告青和物业公司和久和一期业主大会（业主委员会）2015年11月1日签订的《久和国际新城·一期物业服务合同》原件一份，证明在小区业委会成立后，经过业委会的选聘，续签的协议，明确了原告在小区的权利和义务；证据三、原告青和物业公司和被告签订的《前期物业管理服务协议》原件一份，证明原告和被告之间的权利和义务关系是非常明确的；证据四、《连云港工商行政管理局经济技术开发区分局公司准予变更登记通知书》原件一份，证明连云港久和物业管理有限公司变更为连云港青和物业管理有限公司，两公司为同一家公司。证据五、连云港市物价局连开价服备字[2009]3号、连开价备[2016]2号文件原件各一份，证明物业服务收费标准是经过物价部门备案审核的。证据六、催缴通知五份及收取电梯日常维护费用通告一份，证明自2012年至2016年期间原告一直向被告催缴物业相关费用。证据七、公共水电费及电梯电费发票明细表及2013年度至2016年度发票复印件59张，证明原告对小区的公摊费用是按照实际产生的缴费票据进行分摊的。被告张会未到庭，视为放弃举证及质证的权利，对原告所举的证据，本院作如下认证意见：原告所举的证据一、二、四、五系原件，对其真实性予以采信。原告所举的证据三虽系原件，但无被告签字，对其证明目的不予采信。原告所举的证据六系照片打印件，对其真实性予以采信。原告所举的证据七发票系复印件，对其真实性不予采信。公共水电费及电梯电费发票明细表系原告单方制作，主张的金额是否符合合同及法律规定，本院在审理查明和本院认为部分一并阐述。根据审查确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：被告张会购买位于连云港经济技术开发区久和国际新城一期11号楼201室房屋，房屋为小高层带电梯，建筑面积142.17平方米，该房屋所在小区由原告公司提供物业管理服务。2011年8月11日，涉案小区开发商连云港久和置业投资发展有限公司（甲方）与原告青和物业公司（乙方）签订《久和国际新城欧洲印象前期物业服务合同》，其中第三章服务费用第六条约定，高层住宅0.7元/月·㎡，第七条第4项约定物业服务费用按年交纳，业主应在每年的第一个月底5日前履行交纳义务，第6项约定物业的电梯、水泵、中央空调、智能化设备的维修费用，运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代缴费用的，由乙方单独列帐，合理、公开分摊。第八章违约责任第二十八条约定，甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按应交数额日万分之五向乙方支付违约金。第九章其他事项第三十三条约定，本合同期限自2011年8月11日起至业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同另对物业基本情况、服务内容与质量等事项进行了约定。2015年11月1日，久和一期业主大会（甲方）与原告青和物业公司（乙方）签订《久和国际新城·一期物业服务合同》，其中第三章服务费用约定，小高层住宅0.7元/月·平方米（包含：电梯日常运行、维护保养费用，不包含电梯运行电费），第七条第5小项约定，物业服务费用可按每年或半年交纳一次，业主应在每年的1月1日至1月31日履行上半年缴费义务；业主应在每年的7月1日至7月31日履行下半年缴费义务。第九条约定公共能耗费及电梯运行电费等费用由业主按时分摊（电梯电费由单元电梯楼内2层及以上业主按楼层或户面积分摊），第二十五条约定业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按应交数额日万分之五向乙方支付违约金。合同另对物业基本情况、服务内容与质量等事项进行了约定。上述合同签订后，原告青和物业公司于2009年12月15日、2016年4月11日就涉案小区小高层住宅收费标准（0.7元/平方米/月）两次经连云港市物价局备案。合同签订后，原告为被告提供了物业服务，并通过在小区内公告栏张贴的方式向被告催缴物业费，时间分别为2012年12月27日、2013年12月1日、2014年12月1日、2016年1月16日。被告购买涉案房屋后至今尚欠原告自2013年1月1日起至2016年12月31日止的物业管理费、自2012年11月1日起至2016年6月30日止的公摊水电费、自2014年1月1日起至2015年10月31日止的电梯维保费。原告于2016年10月17日以上述物业费未交为由将被告诉至本院，并于2016年10月26日撤回起诉。另查明，被告所在小区电梯日常维护费用按每户每年分摊235元收取，原告向小区业主及物业使用人就2014年度电梯维保费用收费标准进行了公示。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应严格按照合同约定履行自己的义务。业主及时缴纳物业费用是小区整个物业正常运行的保障，也是业主对整个小区应尽的义务。本案原告为涉案房屋及所在小区提供物业管理服务，被告也接受了原告提供的物业管理服务。因此，被告应当向原告缴纳物业管理费用，被告拖欠原告2013年1月1日起至2016年12月31日止期间物业服务费4776.9元（142.17×0.7×48），对原告该部分诉讼请求，本院予以支持；关于原告主张的公摊水电费366.41元，合同虽约定该费用由业主分摊，但《江苏省物业管理条例》第五十一条第一款规定，物业服务企业应当定期公布共用场地、公用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额，并按照实际费用和物业服务合同约定的方式向全体业主分摊。现原告就该部分诉求只提供了公摊水电费和电梯电费明细表及水电费票据复印件，既不能证明就公摊水电费的收取金额向业主进行了公示，也不能证明公摊水电费实际支出的金额，对该部分诉求，本院不予支持。关于原告主张的电梯维保费，《江苏省物业管理条例》第七十五条规定，住宅物业交付使用后，电梯、消防等设施设备的日常维护费用由业主承担，原告与开发商签订的《久和国际新城欧洲印象前期物业服务合同》亦约定物业的电梯维修费用由业主分摊，故原告应当按照合同的约定及法律的规定单独列帐，按照分摊的数额向被告收取，现原告只举证证明就2014年度电梯维保费用收费标准进行了公示，被告未提出异议，应承担该部分的费用。关于原告主张的违约金1503.7元，符合合同约定，不违反法律规定，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百七十二条之规定，判决如下：被告张会于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告连云港青和物业管理有限公司物业服务费4776.9元、电梯维保费235元及违约金1503.7元。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张会负担（因原告已预交，被告张会于支付上述款项时将该款项一并支付原告）。本判决为终审判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。代理审判员  刘广侠二〇一六年十二月二十四日书 记 员  俞 莎法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。