广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终20281号上诉人（原审原告、反诉被告）：葛喜贵，男，汉族，住所地：吉林省东丰县。委托诉讼代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴研，广东深大地律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵志，女，满族，住所地：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：朱运德，广东德纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖雅，广东德纳律师事务所实习律师。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司信义假日五期分公司，住所地：广东省深圳市龙岗区。主要负责人：梁文华。上诉人葛喜贵因与被上诉人赵志及原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司信义假日五期分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。葛喜贵上诉请求：一、维持一审判决第一项，并依法改判第二项为判决赵志赔偿葛喜贵经济损失359200元；二、依法判定赵志承担本案全部诉讼费用、保全费等费用。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，赵志存在恶意违约责任，其应当承担全额违约责任。1、根据《房地产买卖合同》第20条第一款之约定，买卖双方约定在2015年9月15日前办理过户手续。而根据二手房的操作惯例及深圳市不动产权登记中心的业务办理要求，如需在2015年9月15日前办理过户手续，则需要具备两个基本条件即一是卖方（赵志）已经将涉案物业的抵押权注销并将涉案物业的红本房产证原件交付予居间方即第三人；其二是买方（葛喜贵）或买方所指定人员必须已经取得按揭银行所批复的贷款承诺函或已经与卖方办理了一次性支付楼款的资金监管手续。涉案案合同中约定买方的支付方式为银行按揭方式支付购房款，根据深圳二手房的操作惯例及深圳市各大银行办理二手房贷的业务要求，买卖双方需要前往买方的按揭银行办理两项手续：1是买卖双方办理首期款的监管手续；2是买卖双方需共同向买方的按揭银行提供书面申请。从一审查明事实及本案的真实情况的来看，买方（葛喜贵）或买方的指定人员确实未办理首期款监管手续及银行按揭贷款的申请手续，但是因众所周知的原因，自2015年“3.30”政策以来，房价不断飚升，导致涌现卖方违约潮，卖方拒绝配合买方或买方的指定人员办理首期款监管手续及银行按揭贷款的申请手续是导致涉案合同不能继续履行的根本原因。2、一审审理过程中，葛喜贵申请了担保公司经办人员及中介公司业务人员出庭作证，上述证人均可证明卖方因房价上涨迳行撤销公证授权，导致担保公司不能配合买方及买方指定人员办理首期款监管手续及银行按揭手续，但上述事实一审判决书只字未提。赵志虽然按照合同约定向深圳市XX融资担保有限公司出具了用于赎楼的公证委托书，但担保公司经办人员及中介公司业务人员均可证实赵志亲临担保公司办公场所明确表示不再履行合同并撤销了公证委托授权。赵志的上述行为已经构成了根本违约。根据双方葛喜贵与赵志签订的房地产买卖合同第十六条约定：“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本性违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。”因此葛喜贵的诉讼请求应该得到支持。二、葛喜贵不存在任何的违约行为，葛喜贵发函解除是基于赵志的违约行为而行使合同所约定的解除权，不应当承担任何责任。1、基于上述论述，葛喜贵未能办理首期款监管及银行按揭贷款申请的原因在于赵志。葛喜贵为了止损，尽快解除合同另行购买房产符合法律规定。2、二手房买卖合同中的买方办理首期款监管及银行按揭贷款申请是双务合同行为，而并非买方单方可以实施。卖方（赵志）撤销公证委托同时又明确拒绝买方（葛喜贵）行使更名权的行为，构成根本违约。葛喜贵有权解除涉案合同并追究赵志的违约责任。3、葛喜贵20**年9月7日发函解除涉案合同的行为，符合合同约定及法律规定。根据合同约定第十六条：“…如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同…”赵志撤销公证委托的同时又明确拒绝买方（葛喜贵）行使更名权的行为，构成根本违约，葛喜贵可以解除合同。同时，至2015年9月7日之时，因赵志的拒绝配合买方指定人员办理首期款监管手续及银行按揭贷款申请手续，涉案合同所约定的2015年9月15日之前办理过户手续已经事实不可能成就。因此，葛喜贵在2015年9月15日之前发函符合合同约定及法律规定。4、葛喜贵在一审过程中向原审法院提交双方的通讯短信证据及证人出庭作证均可证明葛喜贵及第三人均多次催促赵志配合相关手续，但赵志以更名权的不同理解为由，拒绝履行合同义务，赵志经多次催告仍然拒绝配合葛喜贵及葛喜贵所指定的人员办理首期款监管及银行按揭贷款手续，已经构成了根本违约。5、从主观上讲，2015年房价飚升，买方（葛喜贵）完全没有违约的可能性，任何一个理性的买方都不可能作出拒绝履行合同义务的愚蠢决定。三、一审判决书未能完整的反应整个庭审活动，未能记载证人出庭作证的相关情况，多项事实未能查明，进而导致错误的认定。综上，一审法院未能依照双方签订的《房地产买卖合同》的约定，查清赵志的恶意违约责任及给葛喜贵造成的经济损失，而是直接驳回葛喜贵要求赵志支付违约金及损失赔偿的诉讼请求，属于认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院查明事实，依法改判支持葛喜贵要求赵志支付违约金及损失赔偿的诉讼请求。赵志辩称：一、本案的争议焦点是谁根本违约，我方认为是葛喜贵根本违约。理由如下：1、赵志一直在积极履行合同，一审法院已查明赵志在合同约定的时间内（2015年4月10日）已经办理了融资赎楼、公证特别委托书，并已明确委托第三人到担保公司办理赎楼、资金托管、签署二手房买卖合同等相关手续。2、赵志多次以电话、短信等方式通知葛喜贵在约定期限内协助办理过户手续。在2015年9月15日多次短信通知葛喜贵履行合同义务。二、本案中，葛喜贵存在根本违约。1、签署合同时隐瞒自己不符合深圳市购房资格的事实。2、葛喜贵从来没有提及过要变更为张水玉的情况及提过张水玉的名字，也没有提供过张水玉的任何身份资料。3、葛喜贵应在签订合同之日起付清首期房款，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内向银行提供按揭贷款申请及相关材料，但葛喜贵没有履行该义务。4、2015年9月7日即在合同约定的过户时间（9月15日）未届满之前就告知赵志解除合同，已构成根本违约。综上所述，葛喜贵已构成根本违约，应承担违约责任。请求二审法院依法驳回葛喜贵全部诉讼请求。原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司信义假日五期分公司经本院依法传唤未参加二审调查，亦未出具书面陈述意见。葛喜贵向一审法院起诉请求：1、赵志返还葛喜贵定金人民币200000元；2、赵志赔偿葛喜贵经济损失人民币359200元；3、本案受理费、保全费由赵志承担。赵志向一审法院反诉请求：1、葛喜贵向赵志赔偿经济损失人民币359200元；2、葛喜贵承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2015年4月9日，葛喜贵（买方）与赵志（卖方）签订《房地产买卖合同》（编号为819XXXX），约定葛喜贵购买赵志所有的位于深圳市龙岗区XX街道XX御都（XX华庭）B栋1708号房产，转让价格人民币1796000元。合同第三条约定，买方在签署本合同时向卖方支付定金50000元，买方在签署本合同之日起3日（含当日）内再向卖方支付定金150000元。前述定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收具的，不影响定金已交付的认定。第二部分房款为1596000元。买方须办理银行按揭，则第二部分房款中之部分款项可由买方负责向银行贷款支付给卖方。买方应于签署申请按揭文件前自行缴纳办理银行按揭所产生的按揭服务费、律师费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、贷款合同印花税等，否则视为买方违约。买方应于签署本合同之日起付清首期房款以银行承诺书为准（不含已付定金）（首期房款等于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额。前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续）。买方应于约定的应付首期房款之日起三日（含当日）内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约。合同第四条约定，该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签订本合同之日起2日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同；同时买方须协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等），卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约。卖方撤销该公证委托又不在撤销之日起七日（含当日)内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约。卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起六十日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方。合同第五条约定，买卖双方协商同意在购房定金或其他购房款中预留5000元作为该物业之交房保证金，交由居间方托管。合同第十五条约定，如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同第十六条约定，如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同第二十条备注条款约定，1、买卖双方经友好协商，卖方同意买方在该物业满两年过户，时间在2015年9月15日前；2、卖方赠送空调两台；3、买方如果提前收房按每月租金人民币4200元支付至9月份；4、买方有更名权；5、买卖双方如有违约，违约方按总房价的20%赔偿。2015年4月9日、10日，赵志分别向葛喜贵出具《收据》，载明赵志分别收到葛喜贵购买涉案房产定金50000元、150000元。2015年4月10日，赵志出具公证《委托书》，委托深圳市XX融资担保有限公司等就涉案房产办理提前还款申请、注销抵押登记手续、转移登记等手续。2015年9月7日，葛喜贵向赵志短信发送《解除合同通知书》。葛喜贵称其解除合同的原因在于经葛喜贵多次催促，赵志仍不协助办理相关手续。赵志称葛喜贵并未催促继续履行合同。庭审中，对于葛喜贵办理资金监管的时间，葛喜贵认为应在2015年9月15日前办理包括赎楼、按揭、过户、付款等手续；赵志认为葛喜贵必须履行按揭、资金监管等相关手续，赵志一直催告葛喜贵履行合同义务，但葛喜贵要求解除合同。葛喜贵、赵志双方确认涉案合同已解除。从签订涉案合同至本案起诉之日，葛喜贵未支付首期房款，亦未向银行提交申请按揭贷款所需资料。葛喜贵称因赵志于2015年8月中旬通知第三人及担保公司停止办理所有手续，故其未办理首期款监管手续，但赵志不予认可。一审另查，涉案位于深圳市龙岗区XX街道XX路口XX华庭B栋1708号房产（深房地字第600058XX**号）的登记权利人为赵志，涉案房产现处于抵押状态，抵押权人为中国银行股份有限公司深圳布吉支行。一审法院认为，葛喜贵、赵志双方于2015年4月9日签订的《房地产买卖合同》（编号为819XXXX）是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，葛喜贵按约向赵志支付了购房定金人民币200000元，赵志按约出具公证委托书给担保公司办理赎楼手续，后双方未在合同约定的2015年9月15日前完成过户手续。关于未履行过户手续的原因，葛喜贵、赵志双方各执一词，葛喜贵认为其多次催促，但赵志仍不协助办理相关手续；赵志认为其一直催告葛喜贵履行合同义务，但葛喜贵要求解除合同。本案中，首先，涉案合同未约定葛喜贵办理首期款监管及申请银行按揭贷款的时间，但从签订涉案合同至本案起诉之日，葛喜贵一直未进行首期款监管，亦未向银行提交申请按揭贷款所需资料，葛喜贵虽辩称其原因系赵志通知第三人及担保公司停止办理所有手续，但未提交相关书面证据，赵志又不予认可，故一审法院对葛喜贵的该点辩解不予采信。此外，涉案合同约定2015年9月15日前完成过户手续，但葛喜贵于2015年9月7日以短信方式向赵志发送《解除合同通知书》，葛喜贵称其解除合同的原因系葛喜贵多次催促，赵志仍不协助办理相关手续，但葛喜贵未提交充分证据证明其主张，而赵志称葛喜贵并未催促赵志继续履行合同，故一审法院认为葛喜贵解除涉案合同不符合合同约定及法律规定。综上，葛喜贵解除涉案合同的行为及未申请银行按揭贷款的行为构成违约，依法应当承担违约责任。另一方面，涉案合同第四条约定，卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起六十日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方。但至本案法庭辩论结束时，涉案房产仍处于抵押状态，故赵志未按约自行赎楼亦构成违约，应当承担违约责任。因此，在涉案合同的履行过程中，葛喜贵、赵志均存在违约行为，现葛喜贵、赵志双方均确认涉案合同已解除，一审法院予以认可。因葛喜贵、赵志对于涉案合同未能继续履行均存在过错，应各自承担相应的法律责任，故合同解除后，赵志应返还葛喜贵定金人民币200000元，对于葛喜贵、赵志主张对方赔偿损失的诉请，一审法院不予支持。据此，一审法院判决：一、赵志于判决生效之日起十日内向葛喜贵返还定金人民币200000元；二、驳回葛喜贵的其他诉讼请求；三、驳回赵志的全部反诉请求。如赵志未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币9392元，保全费人民币3316元，合计12708元，由葛喜贵负担4545元，赵志负担8163元；反诉费人民币3344元，由赵志负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：本案一审庭审期间，一审法院传唤具体负责涉案房屋经纪服务工作的原审第三人员工石某强（身份证号：41038119880827XXXX）以及具体负责办理赎楼手续的深圳市XX融资担保有限公司员工孙某（身份证号：41302419790303XXXX）到庭接受询问。石某强述称：双方当事人自2015年7月份开始因为更名权的问题发生分歧，赵志在7月份的时候通知石某强，如果葛喜贵继续履行合同需要更名成葛喜贵的直系亲属，否则不能继续交易。石某强则向赵志解释更名权是针对所有人，不是直系亲属。在合同履行过程中，葛喜贵已将变更后的履行合同主体的身份信息发送给了赵志。孙某述称：2015年5月份，赵志前往深圳市XX融资担保有限公司要求终止委托，不让该司进行赎楼，该司就没有再进行赎楼手续。再查，根据赵志在一审期间提交的其与葛喜贵的短信记录，双方在涉案合同履行过程中对合同约定的更名权如何理解的问题发生争议，赵志表示其与葛喜贵本人签订合同，房子明确卖给葛喜贵本人，如葛喜贵本人要求过户赵志可以配合，同时也包括葛喜贵的妻子、孩子。除此之外，拒绝配合过户。又查，本案一审庭审期间，主审法官询问葛喜贵提出本案诉请的依据。葛喜贵回答：因赵志拒不履行合同违约，定金按照合同约定应当予以返还，双方在合同中约定一方违约应按总房价20%赔偿符合法律规定。主审法官另询问关于违约责任，双方有何意见？葛喜贵回答：赵志因房价上涨故意违约，表现为拒不履行相关合同义务。本院认为，葛喜贵一审诉请赵志赔偿其经济损失359200元，根据一审法官的调查及葛喜贵在一审庭审中的表述，可以确定葛喜贵的诉讼请求系赵志按照合同约定支付涉案房产总价20%的违约金。本院认为，葛喜贵与赵志签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。涉案合同签订后，葛喜贵已依约支付定金，赵志也办理了委托公证手续，但双方在履行合同过程中对合同约定的更名权理解问题发生争议。根据原审第三人员工石某强的证言，赵志曾明确表示除葛喜贵及其直系亲属外拒绝配合办理房屋过户手续，赵志所提交的短信记录也对上述情况予以了印证。由于涉案合同并未约定葛喜贵所享有的更名权只能将房屋买受主体变更为葛喜贵的直系亲属，故赵志的上述要求既不符合双方合同约定，也没有相应的法律依据。同时，深圳市XX融资担保有限公司员工孙某也证实赵志于2015年5月即要求深圳市XX融资担保有限公司停止办理赎楼手续。赵志通过自身的明确表态以及实际行为表明不再履行合同义务，由此导致双方纠纷，涉案合同无法继续履行，赵志的行为构成根本违约，葛喜贵有权解除涉案合同并要求赵志按约承担合同总价款20%的违约金。虽然葛喜贵不具备购房资格，但涉案合同已明确约定葛喜贵享有更名权，故葛喜贵不具备购房资格并不是导致涉案合同无法继续履行的原因。一审法院对当事人的违约责任认定不当，本院予以纠正。综上所述，葛喜贵的上诉请求成立，本院依法予以支持。一审法院认定事实不清，实体处理不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1615号民事判决第一、三项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1615号民事判决第二项；三、赵志应于本判决生效之日起十日内向葛喜贵支付违约金人民币359200元。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费人民币9392元、保全费人民币3316元、反诉受理费人民币3344元，二审案件受理费人民币6688元，均由被上诉人赵志负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 张    睿二〇一六年十二月二十六日书记员 林晓翔（兼）附本判决所适用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。