.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}鄂尔多斯市东胜区人民法院民事判决书（2016）内0602民初8101号原告王东胜,男,汉族,1949年8月2日出生,陕西省榆林市人,个体。身份证号：×××。委托代理人张露、樊俊卿，系内蒙古赫扬律师事务所律师。被告李新干，男，汉族，1977年5月20日出生，浙江省瑞安市人，个体。身份证号：×××。委托代理人崔羽晗，系内蒙古锡尼律师事务所律师。原告王东胜诉被告李新干租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员李艳适用简易程序公开开庭进行审理后，原告及其委托代理人、被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2012年11月1日，原被告双方签订《租房合同》，约定原告将其所有的位于时代商城旁面积700平方米共计三层的房屋租赁给被告，租赁期限从2012年11月1日至2015年10月30日，租金为每年50万元，并且约定违约金为500元每天，合同签订后，被告只支付了2012年11月1日至2014年11月1日的租金共计100万元，另外支付了2014年11月1日至2015年10月30日的租金6万元和15000元的碰接费，剩余租金至今未付，并且被告尚在使用租赁房屋，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求：1、请求依法判令被告继续履行2012年11月1日的租房合同，承担给付租金义务；2、请求依法判令被告李新干立即支付从2014年11月1日至2016年7月1日的租金800003元；3、请求依法判令被告支付从2014年11月1日至2016年7月1日的违约金58687.62元。（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；4、请求依法判令被告支付从2016年7月1日至判决生效之日的租金及违约金。（租金为41667元每月，违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；5、请求依法判令由被告承担本案所有诉讼费用等。被告辩称，不同意原告第一项诉讼请求，2012年11月1日的房屋租赁合同双方当事人在2014年3月5日已经协商进行变更，因此不同意履行原合同，不同意第二项诉讼请求，截止到2016年7月1日，被告并不下欠原告租金800003元，仅下欠原告租金2.5万元，理由是由于原被告在双方协商在第二年度租金变更为每年30万元，第三个年度，双方协商将租金变为每年18万元，被告已支付107.5万元，截止到2016年7月1日，被告应付原告的租金共计为110万元，因此仅下欠2.5万元；不同意原告第3、4项诉讼请求，合同中的第五条，违约责任的约定属于无效条款，该条仅约定了被告的责任，但未约定原告应承担的责任，原告的违约金主张无法律依据，而且被告并未拖欠原告主张数额的租金，对2016年7月1日至判决生效的租金，因为原被告在2014年3月5日约定将租金改变为每月1.5万元，且被告同意按每月1.5万元支付，被告不存在违约。原告针对其诉称向法庭提交如下证据：1、房屋租赁合同一份(2页，与原件核对无异的复印件)，证明原被告约定的租赁期限，租赁期限从2012年11月1日至2015年10月30日止，每年租金为50万元，每半年付一次租金，若被告拖欠原告租金，每迟延一天应付给原告500元的违约金，双方并未变更过合同。2、2006年5月1日租房合同复印件一份（1页），证明双方变更租金是都会签订书面合同，本案所涉合同未变更租金。被告针对其辩称向法庭提交如下证据：1、收条两张（与原件核对无异的复印件），证明2013年10月30日以后的租金双方书面变更为每年30万元，且被告按照变更后的数额向原告支付了租金。2、房屋租赁合同一份(2页，与原件核对无异的复印件)，证明的问题为合同中的第五条，该条仅约定了被告的责任，但未约定原告应承担的责任，违约责任的约定属于无效条款。3、转账凭证复印件5张（与原件核对无异复印件），证明支付租金时间和数额。庭审质证中，被告对原告提交的证据质证意见为：1、房屋租赁合同一份，真实性认可，证明问题不认可，虽然原、被告双方在2012年11月1日对租赁期限以及年租金给付时间进行了约定，但后期经双方协商，对年租金的数额进行了变更。2、2006年5月1日租房合同复印件一份，真实性认可，对证明问题不认可，理由重新签订合同并不是合同变更，而是租赁期满原被告重新签订了租赁合同。原告对被告提交的证据质证意见为：1、收条两张，对真实性均认可，证明问题不认可，理由为两支收条时间分别为2014年3月5日和2014年6月3日，共收到30万元租金，并不能证明双方已将合同中租金变更为每年30万元，仅能证明原告从被告处收到租金共计30万元，收条中并未明确体现租金的变更。按照租金合同约定每半年支付一次，每半年支付25万元，收条是收到了对应当年的一部分房租，而不是全部，收到的是租赁费，而不是总租金，同时两支收据并不能代表第三个年度的租金18万元，到现在被告已经举出了全部证据，没有任何书面证据可以证明经双方协商变更过租金，两支收条是在原房屋租赁合同下支付的部分租赁费，而不是变更了房屋年度租金。按照合同约定租金应提前半年交付，而没有约定提前一年半交付的说法，所以被告的说法是自相矛盾的。2、房屋租赁合同一份，对真实性认可，证明问题不认可，关于第五条约定是双方真实意思表示，被告愿意承担不支付租金的违约责任，合法有效。违约责任是在原告履行了合同义务后，剩余平等约定的条款，假设在被告违约的前提下，对被告违约的惩罚，不存在单方不平等的条件。3、转账凭证复印件5张，真实性认可，对数额认可，但不能证明对租金数额的变更，证明了被告是陆续支付的租金，恰恰证明了被告的经济能力削弱了。本院审查认为，原告提交的证据，被告对其真实性认可，且该证据符合证据有效要件的要求，本院予以确认。对于被告提交的证据，原告对其真实性认可，且该证据符合证据有效要件的要求，本院予以确认。经审理查明，原告、被告于2006年5月3日签订《租房合同》一份，约定将位于达拉特路6号街坊13栋9号房屋租赁给被告，租赁期限从2006年5月1日至2012年11月1日，租金为每年35万元。租赁期限到期后，原告、被告又于2012年11月1日签订《租房合同》一份，合同约定原告将其位于时代商城旁面积700平方米共计三层的房屋租赁给被告，租赁期限从2012年11月1日至2015年10月30日，租金为每年50万元，第四条约定付款方式：自本合同签订之日起，一次性付给原告半年租金25万元，以后每半年付一次，并提前一个月付清下一半年房租。五、违约责任：被告不得以任何理由，拖欠原告租金，如每延迟一天应付给原告人民币500元的违约金，如30天仍然不付房租。原告有权收回本租房合同，并要求赔偿由此造成的一切费用。......合同还约定了其他内容。另，原告对涉案房屋有权处分。另查明，原、被告均对被告从2012年11月1日之后已付租金107.5万元认可。其中，2012年支付50万元租金，2014年分两次共计支付30万元租金，原告向被告出具收条两张，收条具体内容：”今收到2013年10-2014年5月房费总计壹拾伍万元（150000元）今收人王东胜2014年3月5日”、”今收到2014年5月-2014年11月房费总计壹拾伍万元（150000元）今收人王东胜2014年6月3日”；在2015年5月4日被告委托其哥哥李新荣通过农业银行向原告转账了7万元，2015年11月17日被告委托其哥哥李新荣通过中信银行转到农业银行向原告支付了5万元，在2016年1月27日被告委托其哥哥李新荣通过农业银行向原告支付4万元，被告委托其哥哥李新荣于2016年3月4日通过农业银行向原告支付了3万元。被告代支付了15000元暖气碰接费，抵顶租金。另，对于剩余已付租金的数额原告认可，但对付款时间原告称记不清楚。本院认为，原、被告双方于2012年11月1日签订的《租房合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，对双方当事人有约束力，原、被告双方均应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，原告已向被告履行了交付了租赁房屋的义务，被告应向原告履行支付租金的义务。双方对被告应向原告支付的租金数额有异议，原告称双方应按租房合同中约定的每年50万元支付租金，被告辩称双方已对2012年11月1日签订的《租房合同》中50万元租金数额进行变更，即，第二年度变更为30万元，第三年度变更为18万元，本院认为，本案中，双方虽在2012年11月1日的签订的《租赁合同》第三条中约定每年租金为50万元，租期从2012年11月1日至2015年10月30日，但通过被告提交的原告书写的收条中明确载明的内容：”今收到2013年10-2014年5月房费总计壹拾伍万元（150000元）今收人王东胜2014年3月5日”、”今收到2014年5月-2014年11月房费总计壹拾伍万元（150000元）今收人王东胜2014年6月3日”，再结合合同中约定每半年付一次租金，可以说明双方对2013年10月之后租金数额变更为30万元，即，对合同租金每年50万元变更为30万元。对于被告辩称的将第三年度的租金数额变更为18万元，被告提交的证据不能证明其辩称，且原告亦不认可，故本院不予采纳。综上，本院认为，从2013年10月之后的租金数额变更为每年30万元。据此推算从2014年11月1日至2016年7月1日的租金为225833元。即，从2014年11月1日至2015年10月30日应付租金300000元，核减原告自认该期间被告已付的275000元租金后，被告下欠原告租金25000元。对于从2015年11月1日起至2016年7月1日租金，原告要求被告根据双方签订的房屋租赁合同约定的标准支付房屋占有使用费，但基于本院认定双方已对租赁合同中租金数额变更为每年30万元，月租25000元，故本院支持从2015年11月1日起至本判决生效之日止，每年租金按30万元，月租金按25000元计算，据此推算从2015年11月1日起至2016年7月1日租金共计200833元（计算公式：200833元=25000元/月×8个月+833元/天）。对于原告主张的从2016年7月2日至本判决生效之日的租金，本院支持年租金按30万元，月租金按2.5万元。关于原告主张的违约金，即，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，因被告未按期向原告支付租金存在违约，故应向原告支付违约金，且原告主张的利率符合法律规定，故本院予以支持。关于违约金的起算时间，下欠租金25000元应付租金的时间为2014年11月1日，故本院支持25000元租金从2014年11月1日起至本判决生效之日止的违约金。对于200833元租金的应付时间为2015年11月1日，故本院支持200833元租金从2015年11月1日起至本判决生效之日止的违约金。对于2016年7月2日起至本判决生效之日止的违约金，本院支持每月应付租金25000元的违约金。另，对被告提出降低违约金的辩称本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李新干于本判决发生法律效力十日内支付原告王东胜从2014年11月1日至2015年10月30日的剩余租金25000元。二、被告李新干于本判决发生法律效力十日内支付原告王东胜从2015年11月1日至2016年7月1日的租金200833元。三、被告李新干于本判决发生法律效力十日内支付原告王东胜从2016年7月2日至本判决生效之日的租金（年租金按30万元计算，月租金按2.5万元计算）。四、被告李新干于本判决发生法律效力十日内支付原告王东胜租金25000元从2014年11月1日至本判决生效之日的违约金，违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计算。五、被告李新干于本判决发生法律效力十日内支付原告王东胜租金200833元从2015年11月1日至本判决生效之日的违约金，违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计算。五、被告李新干于本判决发生法律效力十日内支付原告王东胜每月租金按25000元计算从2016年7月2日起至本判决生效之日的违约金，违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计算。六、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6193元，由被告负担2454元，由原告负担3739元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。代理李艳二〇一六年十二月十日书记员燕泽楷