重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0114民初1053号原告：王兴益，男，生于1978年11月5日，土家族，住重庆市黔江区。原告：喻福翠，女，生于1981年12月10日，土家族，住重庆市黔江区。二原告共同委托代理人：彭先斌，重庆纵深律师事务所律师。被告：重庆黔江国际旅游集团房地产开发有限公司，住所地重庆市黔江区正阳街道桐坪1组缇香郡销售中心。负责人：葛伟德，该公司经理。委托代理人：任容，重庆云霁律师事务所律师。委托代理人：邵曾，该公司员工。第三人：中国工商银行股份有限公司重庆黔江分行，住所地重庆市黔江区新华大道西段1128号。负责人：龚兵，该行行长。委托代理人：祖文浩、罗建忠，该公司员工。原告王兴益、喻福翠与被告重庆黔江国际旅游集团房地产开发有限公司（以下简称黔江国旅公司）、第三人中国工商银行股份有限公司重庆黔江分行（以下简称工行黔江分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月24日受理后，依法由审判员李化独任审判，适用简易程序于2016年3月10日公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院依被告黔江国旅公司的申请追加工行黔江分行为本案第三人。后因案情复杂转入普通程序，依法由审判员刘光生担任审判长，与审判员李化、人民陪审员甘石海组成合议庭，于2016年7月11日公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人彭先斌、被告黔江国旅公司的委托代理人任容、第三人工行黔江分行的委托代理人祖文浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王兴益、喻福翠诉称：2014年4月20日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于重庆市黔江区正阳街道XXX房屋一套。建筑面积132.09平方米，套内面积110.21平方米，套内单价3964.62元/平方米，总价款523686元。付款方式为签订合同之日支付首付款173686元，余款由原告向银行申请办理按揭贷款。该合同还约定，被告应于2015年7月30日前��已进行建设工程竣工验收备案登记的房屋交付原告使用。逾期90日以上的，原告有权解除合同，原告要求解除合同的，被告应自解除合同通知到达之日起30日内退还原告全部已付房款及资金利息，并按原告已付房款百分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告支付首付款173686元，并签订按揭贷款合同，通过工行贷款将余款付清，同时原告缴纳物业专项维修资金9907元。被告至今未取得建设工程竣工验收备案登记证书，且没有交付房屋，至今已逾期半年多。由于被告的严重违约，原告于2015年10月4日通知被告解除合同，要求被告按合同约定退还原告已付房款及利息，可被告至今置之不理。故此，原告起诉来院，请求判令：1、解除原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、被告返还原告已支付的购房款523686元及资金利息；3、被告赔偿原告已交纳的物业专项维修资金、登记费10067元；4、调增合同第九条约定的违约金至10%，并判决被告承担逾期交房的违约金52368元；5、被告承担本案诉讼费用。二原告为证明其主张，在庭审中向本院提交了以下证据材料：1、重庆市商品房买卖合同；2、购房款收据；3、销售不动产统一发票；4、个人购房借款/担保合同；5、中国工商银行借款凭证；6、物业专项维修资金专用收据；7、预告登记费收据；8、退房申请书及照片；9、原告身份证复印件；10、登记备案证明；11、原告解除通知书的投递单；12、原告自营历史明细列表。被告黔江国旅公司辩称：一、原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效。2014年4月20日，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是在平等自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均具有约束力。二、被答辩人的部分诉求无法无据。（一）违约金：1、合同第九条明确约定了违约金的计算方式“甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退换全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金”。2、合同中约定的违约责任足以弥补被答辩人的损失。答辩人认为，一般情况下被答辩人既主张返还资金利息，又主张违约金属于重复主张，只能选择其一。但本案中合同第九条除约定返还��金利息外还约定了支付已付购房款的1%违约金，足以赔偿被答辩人的经济损失，被答辩人主张10%的违约金无约定，更无法律依据，因此该请求不应得到支持。（二）代收费：首先，物业专项维修基金并不是由答辩人收取，该费用的收取主体是重庆市黔江区住房资金管理中心，系被答辩人自行缴纳，答辩人不负有返还义务。其次，登记费的收取是行政收费，不属于民事法律关系，答辩人只是依据交易习惯代为收取，并非收取主体，对于该费用答辩人不负有返还义务。最后，答辩人对于未能如期将房屋交付使用表示歉意。综上，答辩人与被答辩人之间的合同合法有效，答辩人要求按照合同约定承担相应的责任，请求法庭依法驳回被答辩人不合理合法的诉求。被告为证明其主张，在庭审中向本院提交了以下证据材料：黔江国旅公司的组织机构代码及营业���照的复印件。第三人工行黔江分行陈述：原告的诉求没有涉及我行，原告请求解除的是商品房买卖合同。原告与银行存在借贷关系，被告是保证关系，因原告没有和银行解除借贷关系，原告还应履行还款义务，被告应履行保证义务，我们与原告的借款合同仍然有效。第三人未向法庭提交证据。经审理查明：2014年4月20日，原告王兴益、喻福翠（乙方）与被告黔江国旅公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由二原告购买被告所有的位于黔江区正阳街道XXX的房屋。合同第五条第3项约定“本商品房总成交金额为523686元整。（1）在签订合同之日向甲方支付首期房款173686元整；（2）余下房款350000元整由乙方向银行申请办理按揭贷款”。合同第七条第（一）款第2项约定“属预售商品房的，甲方应在2015年7月30日前，依照国家和地��的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房”。合同第九条约定“甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日（含）内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退换全部已付房价款及利息（按银���同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金……”。《重庆市商品房买卖合同》签订后，二原告在2014年4月24日向被告黔江国旅公司缴纳了首期房款173686元。2014年4月24日，原告王兴益向重庆市黔江区住房资金管理中心缴纳了物业专项维修资金9907元。2014年4月20日，原告王兴益向黔江国旅公司缴纳了预告登记费及转移登记费共计160元。2014年5月8日，二原告购买的位于黔江区正阳街道桐坪居委一组山水名城3幢11-4的房屋办理了预购商品房买卖合同登记备案。2014年8月18日，原告王兴益作为借款人，二原告作为抵押人，黔江国旅公司作为保证人与工行黔江分行签订了《个人购房借款/担保合同》。合同第三十九条约定“贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额为人民币350000元（大写叁拾伍万元整）”，抵押物清单标注抵押房产为重庆市黔江区XX街道XX居委X组XX城X幢X-X。2014年9月3日，工行黔江分行向王兴益发放了350000元住房贷款，并将此笔款项汇入被告黔江国旅公司的账户。截止本案法庭辩论终结，被告黔江国旅公司仍未将二原告购买的房屋交付使用。庭审中，被告黔江国旅公司同意解除与二原告签订的《重庆市商品房买卖合同》，并愿意返还二原告的购房款523686元。本院认为：由于被告黔江国旅公司当庭同意解除与二原告签订的《重庆市商品房买卖合同》并返还购房款523686元，故本院对原告要求解除《重庆市商品房买卖合同》及要求被告返还购房款523686元的请求予以支持。根据《重庆市商品房买卖合同》第九条“乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退换全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）”的约定，被告黔江国旅公司应当支���资金利息，首付款173686元的资金利息从支付次日即2014年4月25日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿完毕之日止，按揭贷款350000元从2014年9月4日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿完毕之日止。二原告要求被告黔江国旅公司赔偿其在2014年4月24日向重庆市黔江区住房资金管理中心缴纳的物业专项维修资金9907元，由于该费用的收取主体并非被告黔江国旅公司，原告没有举示证据证明该笔费用不能退还，亦未证明被告延期交房会导致或已经造成原告此笔费用的损失，故对二原告的该诉求本院不予支持。对于原告要求被告赔偿预告登记费和转移登记费的诉求，该笔费用是被告黔江国旅公司收取的，虽然黔江国旅公司辩称其只是代为收取，但并未提供证据证明该款项已经支付给相关其他部门。现因被告的违约行为导致合同解除，被告应当赔偿原告��笔费用，故对该诉求本院予以支持。对于原告请求调整违约金至10%的诉求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，二原告应举证证明因被告的行为对其造成的具体损失，由于本案中二原告未能举示证据证明其损失，故本院对其要求增加违约金的诉求不予支持。根据《重庆市商品房买卖合同》第九条“乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退换全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金”的约定，被告黔江国旅公司应向二原告支付的违约金为5236.86元（523686元×1%）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王兴益、喻福翠与被告重庆黔江国际旅游集团房地产开发有限公司于2014年4月20日签订的《重庆市商品房买卖合同》。二、被告重庆黔江国际旅游集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王兴益、喻福翠购房款523686元及利息（利息具体计算为：以173686元为基数自2014年4月25日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿完毕之日止，以350000元为基数自2014年9月4日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿完毕之日止）。三、被告重庆黔江国际旅游集团房地产开发有限公司于本判决生效��日起十日内赔偿原告王兴益、喻福翠预告登记费及转移登记费共计160元。四、被告重庆黔江国际旅游集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王兴益、喻福翠支付违约金5236.86元。五、驳回原告王兴益、喻福翠的其他诉讼请求。案件受理费9661元，由原告王兴益、喻福翠负担572元，被告重庆黔江国际旅游集团房地产开发有限公司负担9089元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向本院预交上诉费用（金额与一审相同）。递交上诉状后上诉期满��日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  刘光生审 判 员  李 化人民陪审员  甘石海二〇一六年十二月二十七日书 记 员  张云江