贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书(2016)黔0181民初2069号原告：张宇，男，1990年3月9日生，汉族，住贵阳市云岩区。原告：钟琪，女，1991年5月25日生，汉族，住址同上。被告：贵州源兴房地产开发有限公司，统一社会信用代码91520100683955462Y，住所地清镇市青龙街道办事处云岭东路。法定代表人：廖长林，执行董事。委托诉讼代理人：胡海，男，1979年12月6日生，汉族，系贵州源兴房地产开发有限公司职员，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：周梢茂，贵州群众律师事务所律师，执业证号15201201410785904，代理权限为一般代理。第三人：中国建设银行股份有限公司贵州省分行，住所地贵阳市中华北路148号。负责人：王浩，行长。委托诉讼代理人：兰林宁，男，1963年4月22日生，汉族，系中国建设银行股份有限公司贵州省分行职员，代理权限为特别授权代理。原告张宇、钟琪与被告贵州源兴房地产开发有限公司（以下简称源兴公司）、第三人中国建设银行股份有限公司贵州省分行（以下简称建行贵州省分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案受理，于2016年11月30日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张宇、钟琪、被告源兴公司的委托诉讼代理人周梢茂到庭参加诉讼。第三人建行贵州省分行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张宇、钟琪向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除合同，被告偿还原告首付款人民币72759元；2、判决被告偿还原告已付维修基金人民币4815元；3、判决被告偿还原告已付水表、电表、煤气、数字电视安装费、预告、抵押登记费、工本费人民币共计5330元；4、判决被告偿还原告自购房合同签订起至偿还支付日银行贷款按揭本息，暂计算至2016年11月为人民币46523.42元；5、判决被告赔偿原告预期违约金，按实际支付日截止计算；6、判决被告赔偿原告自合同约定交房日至2016年10月住房安置费用人民币11000元；7、判决被告支付原告剩余购房贷款本息，并协助办理解除贷款合同手续，银行产生的违约金及其他费用由被告支付；8、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年8月31日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定购买被告开发的位于清镇市源兴东城小区45单元13层3号房，交房时间为2015年12月31日。但截至2016年10月21日，被告仍未向原告交房，且该小区早已处于停工状态。根据合同约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人有权退房，出卖人应自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按已支付的全部购房款的1%向买受人支付违约金。由于被告复工日期无法确定，原告向被告出具了解除合同/退房通知，但被告拒绝签收和退款。综上，原告特诉请判令如前所述。被告源兴公司辩称：由于房地产市场整体下滑，原告资金链断裂，导致工程停工，系不可抗力。原告不具备解除合同的法定条件，即使被告有逾期交房的情形，原告可以提起违约的相关诉请，请判决驳回原告的诉讼请求。第三人建行贵州省分行庭后述称，原告在诉讼请求中没有明确解除借款合同，原告与第三人是借款合同关系，原告作为借款人，需要依法偿还借款，在原告完全偿还借款之前不能解除借款合同。经审理查明，原告张宇、钟琪系夫妻关系。2014年8月31日，原告张宇、钟琪（买受人）与被告源兴公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定张宇、钟琪购买源兴公司开发建设的位于清镇市东门桥源兴东城小区45单元13层3号房屋，建筑面积81.43平方米，套内建筑面积68.28平方米，房屋总价款240759元，买受人于合同签订之日交付首期房款72759元，余款168000元以银行按揭支付；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房；除不可抗力外，出卖人如未按本合同约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金等内容。同日，被告出具《收据》，载明收到原告交付的首期房款人民币72759元、房屋维修基金4815元及水表、电表、煤气、数字电视安装费、预告、抵押登记费、工本费5330元。2014年10月21日，第三人建行贵州省分行（贷款人）、原告张宇、钟琪（借款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定第三人向原告提供借款168000元，用于购买被告开发建设的清镇市源兴东城小区45单元13层3号房屋；借款期限自2014年10月14日至2029年10月14日；采用等额本金还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本金金额人民币933.33元，利息逐月结算还清等内容。同日，原告委托第三人将购房贷款168000元转存至被告公司名下银行账户。2016年5月12日，原告向被告发出《解除合同/退房通知书》，称被告逾期未交房，原告依《商品房买卖合同》约定行使解除权，解除双方签订的《商品房买卖合同》，公司支付相应的违约金并赔偿其他损失，要求退款如下：首付款72759元、维修基金4815元、水表、电表、煤气、数字电视安装费、预告、抵押登记费、工本费5330元、截止8月按揭本息41479.64元、违约金1243.84元；全部已付款计算银行同期存款利息360元；剩余本金及银行产生的违约金由房开商向银行支付。原告将《解除合同/退房通知书》送交被告公司财务部门，该部门拒收。《中国建设银行个人贷款还款计划表》显示，截至2016年11月，原告已偿还第三人贷款本金23333.25元、利息23190.17元，合计46523.42元；当期贷款余额为144666.75元。另查明，原告向被告所购买的清镇市源兴东城小区45单元房屋至今仍处于停工状态。审理中，经本院释明，原告表明诉请解除《商品房买卖合同》，未提出解除《个人住房（商业用房）借款合同》。本院认为:原告与被告就买卖被告开发建设的清镇市源兴东城小区45单元13层3号房屋签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律法规规定，系有效合同，对各方均具有拘束力，各方均应按照合同约定行使权利履行义务。关于原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》的主张，现查明，双方于《商品房买卖合同》约定如出卖人未按合同约定的期限即2015年12月31日前将商品房交付买受人，逾期超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。现被告因工程停工，至今未交付商品房，原告购买商品房的合同目的不能实现，双方约定的解除条件成就，原告亦以书面形式通知被告解除合同要求退还相应款项，故对原告诉请解除《商品房买卖合同》的主张，本院予以支持。合同解除后，被告依法应返还原告支付的相应购房款项，故对原告诉请被告返还首付款72759元、房屋维修基金4815元及水表、电表、煤气、数字电视安装费、预告、抵押登记费、工本费5330元的主张，本院予以支持。关于原告诉请被告按实际支付日截止计算赔偿预期违约金的主张，庭审中，本院要求原告明确该项诉讼请求及计算方式，原告未予以明确，本院认为该项诉请不明确具体，指向不明，故对该主张，本院不予支持。关于原告诉请被告赔偿自合同约定的交房日至2016年10月住房安置费用人民币11000元的主张，因被告原因长期未能交房，双方《商品房买卖合同》解除条件成就并导致解除后果，根据合同约定，被告应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的1%向原告支付违约金。本院认为，被告长期占用原告所支付的购房款，原告因此产生损失，上述约定的违约金并不足以弥补原告的损失，本院酌定以案涉房屋总价款240759元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从原告通知被告解除合同之次日起即2016年5月13日至起诉之日即2016年10月24日止期间的违约损失4712.86元。关于原告诉请被告偿还截至2016年11月已向第三人支付的贷款本息46523.42元、被告向原告支付剩余购房贷款本息、协助办理解除贷款合同手续及承担相应违约金及费用的主张，审理中，经本院释明原告未提出解除与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”之规定，故对原告诉请被告偿还贷款本息（含已向第三人支付及剩余部分）、协助办理解除贷款合同手续及承担相应违约金及费用的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决如下：一、解除原告张宇、钟琪与被告贵州源兴房地产开发有限公司于2014年8月31日签订的《商品房买卖合同》；二、被告贵州源兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告张宇、钟琪首付款人民币72759元；三、被告贵州源兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告张宇、钟琪房屋维修基金人民币4815元；四、被告贵州源兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告张宇、钟琪水表、电表、煤气、数字电视安装费、预告、抵押登记费、工本费人民币5330元；五、被告贵州源兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张宇、钟琪违约损失人民币4712.86元；六、驳回原告张宇、钟琪的其他诉讼请求。案件受理费2456元，由被告贵州源兴房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  程丹二〇一六年十二月二十三日书记员  李艳