重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0110民初5994号原告（反诉被告）：黄露，女，1987年9月25日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：李正福，重庆市綦江区古南法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：周呈巧，女，1986年8月24日出生，汉族，户籍地重庆市綦江区。委托诉讼代理人：袁义，男，系被告周呈巧之夫。委托诉讼代理人：杨文海，重庆市綦江区打通法律服务所法律工作者。第三人：綦江县鸿惠房地产经纪有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道九龙大道68-539号，统一社会信用代码915002225590486895。法定代表人：戴志梅，经理。委托诉讼代理人：岳伦，男，系该司工作人员。原告黄露与被告周呈巧、第三人綦江县鸿惠房地产经纪有限公司（以下简称鸿惠公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案受理后，被告周呈巧于2016年8月26日提起反诉，本院经审查决定本诉与反诉合并审理。为方便行文，若无关系当事人法律地位处，以下判决正文均以本诉的原告、被告相称。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄露及其委托诉讼代理人李正福，被告周呈巧的委托诉讼代理人袁义、杨文海，第三人的委托诉讼代理人岳伦到庭参加诉讼。审理中，双方当事人向本院申请庭外和解，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。原告黄露提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还原告定金60000元并继续履行合同，协助原告办理产权过户手续；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：其与被告于2016年5月11日在第三人鸿惠公司促成下签订《房地产买卖居间协议》，被告将其所有的位于綦江区文龙街道健康路5号全泰西苑1-10-2住房一套以518000元的价格出卖给原告，付款方式为按揭付款。双方约定由于该房屋处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起15日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续，并将房地产权证原件托管于经纪方作为办理产权转移登记手续之用。合同签订后，原告向被告缴纳履约定金30000元。被告事后反悔，拒不履行买卖合同，其行为已经构成违约，应依法承担违约责任。反诉原告周呈巧答辩及反诉称，请求判决：1.确认反诉原告、反诉被告于2016年5月11日签订的《房地产买卖居间协议》已于2016年5月28日解除；2.反诉被告解除本合同前根本违约，应向反诉原告给付违约金60000元；3.诉讼费由反诉被告负担。事实和理由：反诉原告因经商急需资金周转，遂将案涉房屋的出售信息登记在鸿惠公司处进行出售。2016年5月11日，在鸿惠公司撮合下反诉原告、反诉被告及鸿惠公司签订《房地产买卖居间协议》，协议约定案涉房屋总价518000元；反诉被告支付反诉原告定金30000元，协议约定违约金60000元；反诉被告应在十五日内向反诉原告支付320000元首付款。协议签订后，反诉被告仅向反诉原告支付30000元定金，后以各种理由拖延支付，经反诉原告催告后反诉被告仍未支付。另协议未约定反诉被告办完按揭贷款的期限，导致该条款约定的160000元房款无支付期限，该协议无法履行。反诉原告要求反诉被告、鸿惠公司三方签订对该条款的补充协议，但未达成。同月16日，反诉原告到银行签完字后，期待反诉被告转款。反诉被告不仅没有转款，还串通第三人共同造了一张假的汇款凭证。反诉原告打电话问反诉被告，反诉被告说是鸿惠公司不同意付款。反诉原告曾找鸿惠公司，鸿惠公司以各种理由搪塞。反诉原告还就虚假的汇款凭证向公安机关报警，这使鸿惠公司对反诉原告的行为不满。反诉原告经多次要求反诉被告付款，而反诉被告、鸿惠公司不同意付款，导致矛盾越来越尖锐。反诉原告于2016年5月25日发短信通知，如反诉被告不履行支付320000元的主要义务，则要解除合同，但反诉被告和鸿惠公司未予理会。反诉原告见反诉被告在短期内支付320000元已无希望，且后面的160000元的房款遥遥无期，致反诉原告卖房及时获得房款用于资金周转的目的根本无法实现，遂于同月28日给反诉被告发出解除本协议的通知。故请求法院驳回原告的诉讼请求，支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告黄露答辩称，反诉被告不存在违约行为，反诉被告应在十五天内给付320000元的约定并不存在，事实系反诉原告周呈巧违约，并导致合同不能履行。现我方当庭放弃要求继续履行合同的请求，并将诉讼请求变更为被告周呈巧支付违约金60000元，并返还30000元定金，请求法院驳回反诉原告的第二、三项诉讼请求。第三人鸿惠公司述称，2016年5月11日，三方在卖方周呈巧的住处签订案涉合同，房价为518000元。由于房屋涉及抵押，需要先解押，才能拿到房产证，再由买方黄露对该房进行抵押贷款。因为黄露刚刚在我司卖了一套房，所以我司知道黄露付首付款320000元是没有问题的。所以双方就协商由卖方准备所有还贷手续，并通知第三人和买方一起去银行解除卖方在该套房屋上的抵押。我司经办人催促买卖双方来办理这个事情，因为合同约定是十五天内完成。（5月）19号的时候我司打电话给卖方问她钱准备好没有，因为她在银行的贷款仅凭买方的320000是不够还款的，所以我就叫她尽快准备好一起去银行还贷、解押。5月23日，我司向卖方邮寄告知书，内容是告知她期限快到了，要尽快办理合同约定的事务，但被拒收。5月25日，卖方的丈夫到我司办公室来协商，卖方同意在5月31日或6月1日去银行还贷，同时买方支付320000元。卖方担心尾款160000元没有具体支付时间，要求补充约定具体支付时间，经我司与买方电话沟通后，买方同意在约定的卖方还款时间签订补充协议。5月28日，卖方夫妻二人拿着一份告知书到我司办公地点，拍照后离开。经审理查明，2016年5月11日，周呈巧作为卖方，与黄露（作为买方）、鸿惠公司（作为经纪方）签订《房地产买卖居间协议》，协议约定：“……一、房屋基本情况：坐落于綦江县文龙街道健康路五号全泰栖苑1-10-2，建筑面积98（平方米），套内面积81.52（平方米），……二、房屋产权现状为以下第2种：……2.该房屋处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起15日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续，并将房地产权证原件托管于经纪方作为办理产权转移登记手续之用。……三、成交价格：1.该房屋成交价格为518000元，……五、付款约定：……买方须于签署本协议时交纳诚意金人民币叁万元（￥30000元）予卖方，卖方签署本协议并对上述款项以定金名义签收后，买方所交诚意金自动转为定金；……（二）买方按揭付款约定：1.按本条第一款的约定，诚意金转为定金后，该笔定金将在房屋产权转移登记时作为买方向卖方支付的第一部分购房款。2.买方须于签订本协议书后在卖方银行还款之日交付（首付款=成交价-定金-银行贷款-尾款）人民币叁拾贰万元整（￥320000元）予卖方；该房的首付款作为第二部分购房款，此款限用于卖方还银行贷款（用）。3.买方委托经纪方向银行申请个人二手房商业按揭贷款预计人民币拾陆万元整（￥160000元）支付卖方第三部分房款，买卖双方须积极配合经纪方于2016年5月20日之前备齐个人二手房商业按揭贷款所需相关资料及费用交予经纪方，并到场办理过户及按揭等相关一切手续，同时须提供相应的合法证件。若以上事宜出现延误，均由延误方承担违约责任。按揭贷款具体金额以银行审批为准。如银行实际贷款金额低于买方申请贷款金额，不足部分由买方于该房屋产权转移登记之日以现金的方式支付给卖方。4.房屋尾款8000元待该房屋全部手续办理完毕，买卖双方确认该房屋相关费用交接清楚、并已在房屋交接清单上签字后当日内，由买方向卖方支付。六、相关约定：1.买方按约定付清全款或首付款后，在买方已通过银行贷款审批的情况下，买卖双方按经纪方要求在3日内到房交所现场办理该房屋产权转移登记手续。……5.卖方同意在收到银行贷款后7日内交付案涉房屋给买方使用，……七、违约责任：1.如因卖方原因导致本协议不能履行，则视为卖方违约，卖方应向买方支付违约金60000元，并向经纪方支付违约金5180元。2.如因买方原因导致本协议不能履行，则视为买方违约，买方应向卖方支付违约金60000元，并向经纪方支付违约金5180元。……八、……本协议未尽事宜由各方友方协商解决，协商不成则依照法律相关规定执行。……”同日，黄露向周呈巧支付30000元，周呈巧向黄露出具“今收到黄露购房定金人民币叁万元整（￥30000元）。”的收条。2016年5月16日，三方到银行办理黄露160000元按揭贷款的手续，并提交黄露的丈夫霍知伦向周呈巧银行账户转账320000元的转款凭证复印件一份（事实上黄露的丈夫霍知伦仅向周呈巧银行账户转账320元）。同月18日，周呈巧向银行工作人员了解到办理黄露按揭贷款手续的材料中有前述转款凭证，遂要求银行停止相关审批手续，并于次日向公安机关报案。同月20日，周呈巧打电话给黄露，通话内容有：周呈巧问黄露在银行签字那天是否向周呈巧转账320000元；黄露回答是由于买卖双方都希望快一点，于是当天周呈巧拿320元给黄露丈夫，黄露丈夫再转320元给周呈巧；周呈巧告知黄露自己当时不清楚中介公司为什么要其拿320元，银行打电话来说周呈巧已经收到了320000元了，而且之前说的是签合同的时候就要把320000支付给周呈巧，但其至今并未收到该款项，没想到后来去银行查到了320000元的虚假汇款凭证；黄露回答因为周呈巧的房屋有抵押，她担心提前将320000转给周呈巧，周呈巧又不能及时将房屋解押，所以双方都把钱凑齐，一起去解押，她320000是准备好的，只要周呈巧这边准备好钱了随时给她讲；周呈巧问前述虚假的汇款凭证是谁制作的；黄露称不清楚；周呈巧称中介公司和黄露都未告诉她造假这个事情，她现在已经向公安机关报案；黄露问周呈巧的意思是否是指黄露现在就要将320000元支付给周呈巧；周呈巧回答不是这个意思，而是觉得中介公司和黄露联合起来欺骗她，要先把这个虚假的汇款凭证处理好。同月23日，鸿惠公司向周呈巧邮寄告知书，告知书内容为：“你位于綦江县文龙街道健康路五号全泰西（栖）苑1-10-2的房屋，于2016年5月11日经由我公司促成与买方黄露成交，你至今未来与买方黄露履行相关手续，合同中的部分条款于2016年5月26日到期，为避免因逾期而违约给你造成不必要的损失，请你尽快到我公司同买方黄露完善相关手续。”之后，周呈巧予以拒收。同月25日下午15时许，周呈巧向鸿惠公司工作人员发送短信，短信内容为：“我于2016年5月11日签了居间协议，买方黄露应在2016年5月25日把首付款32万支付我方，至今未收到该笔款项，导致我方无法还银行贷款，无法解压（押）。因对方违约，我方要求解除合同。”同日16时许，周呈巧认为《房地产买卖居间协议》未约定黄露办完第三部分房款160000元按揭贷款的期限，所以导致160000元的第三部分房款没有支付期限，遂到鸿惠公司处商量签订补充协议事宜，但最终未形成书面补充协议。同月28日，周呈巧到鸿惠公司处送交告知书要求与黄露解除合同，告知书内容为：“黄露：你与我双方于2016年5月11日在鸿惠房产签订的房地产买卖居间协议，双方约定你于2016年5月26日支付我方32万元，用于我方归还银行贷款，我方早已备足资金，但你方为支付该笔款项，导致我方无法到银行还款解押，现你方已违约，导致我履行该合同无实际意义，故我方通知你方解除该合同。”审理中，被告周呈巧陈述，当时被告用两套房屋（含案涉房屋）抵押贷款六十多万元，签合同的时候约定被告准备350000元,加上原告的320000元才能解押，被告已经向朋友说好了能够借到350000元，但是被告提出要原告先将320000元打到被告账户；贷款是（2016年）8月19日到期，被告向亲戚朋友借款后解除了抵押，再以涉案房屋办理了抵押贷款，现在涉案房屋仍处于抵押状态。原告举示向银行查询的黄露、霍知伦（黄露丈夫）、邹小玲（黄露母亲）账户交易明细，拟证明原告有充裕资金支付首付款320000元；被告对真实性无异议。原告后又将诉讼请求最终变更为要求被告双倍返还定金60000元，本院告知被告后，被告亦要求变更其反诉请求为反诉被告黄露支付反诉原告周呈巧违约金60000元之后，继续履行合同，且双方需重新签订合同后反诉原告才会将房屋卖予反诉被告黄露。关于金额为320000元的虚假转账凭证由谁提供的问题。原告黄露陈述不清楚相关情况；被告周呈巧陈述不是其提供，上面的签字也不是其签的；第三人鸿惠公司则称系周呈巧提供，但是因为周呈巧去银行查，又去报警，所以银行早就把材料退回来了，银行退回来后，第三人已经将材料扔了。但三方均认可被告周呈巧并未实际收到该320000元。前述事实，有原、被告及第三人的陈述、房地产买卖居间协议、收条、银行交易明细等在案为凭，并经庭审质证和本院审查，可以认定。本院认为，原告黄露、被告周呈巧及第三人鸿惠公司签订的《房地产买卖居间协议》，是各方当事人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。首先，双方对买方黄露是否应当于协议签订后先行支付卖方周呈巧320000元首付款存在争议。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本院结合三方签订的《房地产买卖居间协议》第二条“该房屋处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起15日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续，并将房地产权证原件托管于经纪方作为办理产权转移登记手续之用。”、第五条“买方须于签订本协议书后在卖方银行还款之日交付（首付款=成交价-定金-银行贷款-尾款）人民币叁拾贰万元整（￥320000元）予卖方；该房的首付款作为第二部分购房款，此款限用于卖方还银行贷款（用）。”的约定，以及仅用买方的首付款320000无法偿还卖方的银行贷款，还需卖方另行准备解除抵押的钱款等事实，加之作为居间方的鸿惠公司的当庭陈述，二手房买卖的交易习惯等，本院确定双方的真实意思是指由买方准备320000元，卖方准备剩余的三十多万元以及还贷资料，双方各自准备好后互相负有通知对方的义务，并于协议签订后十五日之内一起到银行办理还贷手续，买方的首付款320000元直接在银行用于卖方还贷。卖方周呈巧所称买方黄露应先行支付其320000元首付款，并不符合合同约定，本院不予采信。其次，关于原告和反诉原告均提出对方违约，主张违约金或定金的诉讼请求可否支持的问题。卖方周呈巧认为案涉协议履行受阻的原因是三方在2016年5月16日到银行办理买方黄露的贷款审批所提交材料中包含一张金额为320000元的虚假汇款凭证。本院认为，提交虚假材料骗取银行贷款的行为属于违法行为，应当予以制止，若构成犯罪的，应依法追究刑事责任。但在卖方周呈巧向买方黄露询问前述虚假汇款凭证的时候（即在协议签订后第九日），买方黄露已经明确表态并不就以此汇款凭证为已经支付卖方首付款320000元的依据，而是为了提前办理买方黄露贷款160000元的材料，故卖方周呈巧以虚假凭证作为无法收到首付款从而行使履行抗辩权的理由，并不成立；相反，在前述通话的时候买方黄露明确表示320000元已经准备好，若卖方准备好其需要还贷的其他钱款就随时通知买方，加之买方黄露已举证证明其已准备好首付款。因此，买方已按合同约定履行了准备首付款和通知卖方的义务；而卖方并未举示证据证明其已经按照合同约定筹备好偿还贷款的钱款和还贷资料，而是在明知买方已准备好首付款的情况下，以买方黄露未支付其首付款为由要求解除合同，其解除合同的理由并不符合约定解除和法定解除的情形。且在卖方周呈巧向鸿惠公司发出解除短信后，又以合同未对第三部分房款的具体支付时间进行约定为由要求签订补充协议，前后反复。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。”的规定，卖方周呈巧未举证证明其已按照合同约定履行义务，应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的乙方不履行约定的债务的，无权要求偿还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，卖方周呈巧应当双倍返还卖方黄露定金60000元。故对原告要求被告双倍返还定金的请求，本院予以支持。对反诉原告周呈巧要求反诉被告黄露支付违约金的请求，本院不予支持。另外，关于案涉合同的解除问题。反诉原告诉请确认反诉原告、反诉被告于2016年5月11日签订的《房地产买卖居间协议》已于2016年5月28日解除，经查，反诉原告作为卖方仅向第三人鸿惠公司发出告知，作出解除的意思表示，该意思表示并未到达反诉被告，故对其该项请求，本院不予支持。反诉原告向本院提起反诉要求确认合同已经解除后，原告在庭审中明确表示放弃要求继续履行合同并主张返还定金，本诉第三人对于案涉协议的解除亦未提出异议，故案涉协议已于本院2016年9月13日开庭审理时经合同当事人协商解除。在合同已协商解除后，反诉原告再要求原告从新签订合同并继续履行合同的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周呈巧于本判决生效后十日内双倍返还原告黄露定金60000元；二、驳回反诉原告周呈巧的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取650元，由被告周呈巧负担（此款原告已预交，被告在履行上述判决义务时一并支付原告），反诉案件受理费减半收取650元，由反诉原告周呈巧负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员  杨丽容二〇一六年十二月二十八日书 记 员  冯跃红