湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)湘12民终1400号上诉人（原审被告）怀化宏宇房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区顺天南路。法定代表人黄伟飞，系公司董事长。委托诉讼代理人黄勇，湖南宏峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）曾引，女，1986年4月15日出生，侗族，住湖南省通道侗族自治县。委托诉讼代理人唐永洪，湖南诚怀律师事务所律师。上诉人怀化宏宇房地产开发有限公司因与被上诉人曾引商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。怀化宏宇房地产开发有限公司上诉请求：一、驳回被上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、怀化宏宇房地产开发有限公司已经提供了质量合格、适宜居住的房屋，且房屋已经分栋验收合格与消防验收合格，已经高于怀化房地产交房的实际标准，怀化宏宇房地产开发有限公司所提要求按照交房最高标准，要求房屋取得《整体工程竣工验收备案证》于房屋买卖而言并无实际意义；二、双方签订的《怀化市商品房买卖合同》并未约定要取得《整体工程竣工验收备案证》，而是约定“出卖人应当在2015年08月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用……取得《竣工验收备案表》”这一条款中明确开发商可以不一定要取得《整体工程竣工验收备案证》而是取得《竣工验收备案表》即可，本案中所涉房屋已经取得分栋的《竣工验收备案表》，并经消防验收合格，已完全符合合同约定的交房条件，怀化宏宇房地产开发有限公司不存在因房屋不符合交房条件而导致延期交房的违约情形；三、2015年颁布的《怀化市人民政府关于引导和促进房地产市场健康发展的补充意见》第二条已明确规定：“允许企业申请项目按栋开具完税证明单，允许企业同宗土地分期分栋验收、按户办理“两证”（房产证、国土证）。”该意见属地方人民政府的有关规定，也明确了采取分期分栋验收的方式也为合格交付。曾引辩称：一、怀化市宏宇房地产开发有限公司没有提供分栋验收合格的证据材料，且案涉房屋消防验收合格日期迟于约定的交房日期；二、怀化市宏宇房地产开发有限公司所取得的分栋《竣工验收备案表》不是完整的，未经过相应主管部门审批和备案，且所涉建设、设计、施工、监理等单位盖章处落款均未写明验收时间，因此不符合约定的交房条件；三、《怀化市人民政府关于引导和促进房地产市场健康发展的补充意见》中规定允许企业分期分栋验收，但其并不能证明案涉房产已经分期分栋验收合格，符合了法律规定；四、怀化市宏宇房地产开发有限公司未按照约定和约定的交房条件，应承担逾期交房的违约责任。曾引向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付自2015年9月1日起至交房之日止的延期交房违约金（暂计算至2016年1月31日为5305.38元）;2、判令被告修复入户门，并承担修复费用和占用套内面积的补偿费用；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月27日,原告与被告签订《怀化市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的宏宇新城二期柏景湾项目中的第22幢1单元13层1302号房；房价总金额346757元，于2013年12月27日支付首付款104757元，剩余房款242000元采用银行按揭方式支付。合同第十条第一款约定：“出卖人应于2015年8月31日前，按照国家和地方政府的有关规定将商品房交付给买受人使用，交付时商品房必须经竣工验收合格并在当地主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。”合同的附件四《合同补充协议条款》约定：“因出卖人原因导致延期交房的，甲方按日向买受人支付总房款的万分之一作为违约金；。”合同签订后，原告至2015年9月22日付清全部购房款。原告所购商品房所在住宅楼于2015年8月18日分栋竣工验收合格，于2015年10月9日经消防验收合格，但至今未取得《竣工验收备案表》，原告也未收房。另查明，应包括原告在内的柏景湾小区部分业主的维权申请，怀化市规划局于2015年8月28日组织柏景湾小区部分业主与被告召开协调会议，达成了被告应整改的内容、时间的协议，并明确“开发商承诺上述所有问题必须在11月30日前整改到位，否则开发商按合同约定赔偿延期交房违约金”。协议达成后，被告进行了部分整改。一审法院认为：原、被告签订的《怀化市商品房买卖合同》体现了双方真实意思，且没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。本案被告提交的证据证明商品房所在住宅楼已全部经分栋验收合格、并经消防验收合格，但双方约定的达到取得经主管部门备案的《竣工验收备案表》的验收标准，要高于被告已取得的上述实际验收标准，也高于怀化市人民政府许可的验收标准。尽管双方约定标准较高，但并不违反法律行政法规的强制性规定，因而具有法律效力，义务方必须履行，除非权利方放弃该利益。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第六条规定，《竣工验收备案表》以备案机关签署文件收讫为取得要件。被告提交的《竣工验收备案表》尚不具备该要件，故尽管案涉住宅楼已全部经分栋验收合格、消防验收合格，但原告不愿放弃合同约定的交房标准，拒绝在现有条件下收房，对此被告仍应按约定承担延期交房违约责任。合同约定被告延期交房应“按日向买受人支付总房款的万分之一作为违约金”，即被告每日应承担的延期交房违约金为：346757元×0.0001≈34.68元。被告在代理意见中，提出约定违约金标准过高应调整的主张没有依据，但本案原告于2015年9月22日付清全部购房款，故违约金的计算应自该日起算。至于包括原告在内的柏景湾小区部分业主与被告在协调会上达成的协议，被告虽根据协议进行了部分整改，但是否对电梯进行了整改并达到安全要求，其仅有建设单位的说明尚不足以证明，故其延期交房违约金责任并不能免除。另，原告要求被告修复入户门，并承担修复费用和占用套内面积的补偿费用。为此并请求法庭对入户门进行现场勘察，本院认为原告该项请求应以要求被告交付房产为前提，否则原告对现产权仍属被告的商品房瑕疵不享有修理请求权，故不予支持。原告的勘察申请也无意义，本院不予准许。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：一、被告怀化宏宇房地产开发有限公司按每日34.68元支付原告曾引自2015年9月22日起至收房之日止的延期交房违约金，限于原告收房之日起十日内付清；二、驳回原告曾引的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告怀化宏宇房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的一致，本院予以确认。二审补充查明：上诉人当庭陈述在本案中未向法院提交其在约定时间内通知被上诉人收房的相关证据。本院认为，上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，原审作有效认定正确。鉴于上述合同约定案涉房屋的交房条件为该商品房取得《竣工验收备案表》，而上诉人至今未取得《竣工验收备案表》,其已构成违约。且上诉人怀化宏宇房地产开发有限公司亦当庭陈述其未向法院提交通知被上诉人收房的相关证据。故原审认定涉案房屋不具备交付使用的条件并按照合同约定判令上诉人向被上诉人支付相应的违约金正确，本院予以维持。另上诉人关于其已经分栋验收合格及引用《怀化市人民政府关于引导和促进房地产市场健康发展的补充意见》的相关规定来对抗双方当事人关于合同的有关约定，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费116元，由怀化宏宇房地产开发有限公司。本判决为终审判决。审 判 长  李东恒审 判 员  刘士平代理审判员  宋艳云二〇一六年十二月二十三日代理书记员  杨世新