四川省遂宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川09民终236号上诉人（原审原告）：张文军，男，1966年4月18日出生，汉族，住四川省蓬溪县。委托诉讼代理人（特别授权）：张绍波，四川斗城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川省永明房地产开发有限公司，住所地四川省遂宁市开发区兴和东街永明丽景，组织机构代码76230670-0。委托诉讼代理人（特别授权）：谢保勇，四川斗城律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：杨国武，四川斗城律师事务所律师。上诉人张文军因与被上诉人四川省永明房地产开发有限公司（以下简称永明公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2015）船山民初字第1940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张文军及其委托诉讼代理人张绍波，被上诉人永明公司的委托诉讼代理人谢保勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张文军上诉请求：撤销（2015）船山民初字第1940号民事判决，改判由被上诉人永明公司协助办理房屋权属转移登记并于本判决生效后五日内向其支付迟延办理房屋权属转移登记房屋违约金27258元，本案一、二审诉讼费由被上诉人永明公司承担。事实和理由：1.双方当事人订立的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，应当合法有效，合同明确约定了违约金的支付办法，双方当事人应当受到违约金条款的约束；2.《商品房买卖合同》是住建部及工商总局发布的示范性文本，对商品房买卖合同关系具有指导作用，且迟延办证违约金的条款为被上诉人永明公司拟定提供，为格式条款，应当得到遵守；3.迟延办证违约金约定为“日万分之一”并非过高；4.被上诉人永明公司主张违约金过高，并未提供证据证明上诉人张文军主张的违约金已超过损失的30%。因此，一审法院适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条减少被上诉人永明公司应当向上诉人支付的违约金数额错误。被上诉人永明公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.双方当事人认可合同合法有效，但违约行为的出现并非被上诉人永明公司主观造成，其与政府就占地发生矛盾，造成未能及时办理产权登记及权属转移登记；2.被上诉人永明公司履行了按时交付房屋的义务，未能按时办理房屋权属登记造成的损失小，一审法院据此调整违约金在法律允许范围内；3.其他15名买受人在一审法院判决后未上诉已获得赔偿，二审的判决结果应当与获得赔偿的买受人的结果保持一致。上诉人张文军向一审法院起诉请求：依法判令被告立即为原告办理所购买房屋的权属转移登记；支付截止2015年8月25日的延迟办证违约金27258元并从该日期之次日至实际办证之日止按照日万分之一计算违约金；本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年8月23日，被告永明公司作为出卖人与作为买受人的原告张文军签定了一份《商品房买卖合同》，合同编号YS0040613。该合同主要约定：买受人张文军购买“永明.东海岸”三期50栋第15层1502号商品房，该商品房的用途为住宅。预测建筑面积共122.51平方米，其中，套内建筑面积102.01平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2930.2元，总价款359979元。付款方式为分期付款。合同第二十条“产权登记”中，（一）初始登记，出卖人应当在2013年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明……（二）转移登记，1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第二种方式处理：（2）买受人同意委托人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生额支付。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）原告不退房，被告按日向原告支付全部已付房款万分一的违约金。该合同附件五中载明：买受人采用分期付款方式：买受人在合同签订之日起壹日内付清首付款（总房款的50%）人民币180979元；买受人在其购买房屋的所在楼宇主体封顶时付清总房款的40%共计人民币143000元；余款人民币35000元在买受人交接房屋时一次性结清。被告永明公司作为出卖人与作为买受人的原告张文军分别在《商品房买卖合同》上面加盖印章和签名捺印。自2010年8月23日至2012年7月15日，原告为购买该商品房已向被告永明公司缴纳全部购房款354173元，被告永明公司于2012年7月15日向原告张文军交付了其购买商品房。审理中，因双方各执己见，致使本案调解未果。一审法院认为，本案所涉及的“永明.东海岸三期”系被告永明公司投资建设的项目。被告永明公司与原告签订《商品房买卖合同》，约定所购商品房的基本情况、价款及付款方式、交付条件、逾期交房责任以及产权登记等合同必备条款，且被告已按合同约定向原告收取了全部购房款，故应当认定《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。本案中，原告已按照《商品房买卖合同》的约定向被告履行了缴纳购房款的义务，但作为开发房地产的被告却未按照合同约定的期限为原告办理房屋权属转移登记，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。本案中，被告永明公司辩称双方约定的违约金过高，应予以减少，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条之规定“当事人主张约定的违约金过高予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……”，判断约定的违约金是否过高，主要的参照标准为“实际损失”，而本案中原告的实际损失则应结合合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益、合同目的等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以确定。结合案件的实际情况，对于原告主张截止2015年8月25日的违约金27258元，酌情支持13600元。对于原告主张的2015年8月26日起至被告实际办证之日止的违约金，原告可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第六十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：被告四川省永明房地产开发有限公司协助原告张文军办理所购房屋权属转移登记并于本判决生效后五日内向原告张文军支付迟延办理房屋权属转移登记的违约金人民币13600元。本案案件受理费人民币153元，由被告四川省永明房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是上诉人张文军与被上诉人永明公司约定的违约金是否高于实际损失的30%。上诉人张文军与被上诉人永明公司订立《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，应属合法有效，双方当事人均应受到合同的约束。被上诉人永明公司虽按照合同约定交付了案涉房屋，上诉人张文军因该交付行为取得了合法占有使用房屋的权利，但案涉房屋在办理房屋权属登记之前，上诉人张文军不能对外表明其拥有所占有房屋的所有权，不能对案涉房屋进行法律上的处分，权属登记的迟延将实质上影响上诉人张文军权利的实现，双方当事人在《商品房买卖合同》中约定迟延办理房屋权属登记的违约金即是为了确保买受人该权利的及时实现。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，双方当事人在《商品房买卖合同》对迟延办理房屋权属登记约定了违约金的计算方式即由出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，该条款为约定损害赔偿，因出卖人责任导致房屋权属登记迟延办理的前提下，违约金数额应当按照约定履行。被上诉人永明公司主张有不可全部归责于出卖人的原因导致迟延办理房屋权属登记且违约金过高请求调低，但未能提供充分的证据证明，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被上诉人永明公司应当承担举证不能的不利后果，且从《商品房买卖合同》约定的迟延办理房屋权属登记违约金的计算方式看，按日支付万分之一即年利率为3.6%，低于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的在未约定违约金或者损失数额难以确定的前提下，按照已付房款总额，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。据此，上诉人张文军关于要求被上诉人永明公司按照商品房买卖合同约定支付违约金的上诉请求成立，本院予以支持，被上诉人永明公司应当自2013年7月15日起至2015年8月25日止按日向上诉人张文军支付已付房款的万分之一的违约金27342.16元。因上诉人张文军上诉请求仅为改判一审判决中的违约金金额为27258元，该请求是当事人对自己的权利的处分，本院予以确认。综上所述，上诉人张文军的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：川省遂宁市船山区人民法院（2015）船山民初字第1940号民事判决。二、四川二、四川省永明房地产开发有限公司于本判决生效后七日内协助张文军办理所购房屋权属转移登记并向张文军支付自2013年7月15日起至2015年8月25日止迟延办理房屋权属转移登记的违约金27258元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费153元，由四川省永明房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  董华路审 判 员  姚梓佳代理审判员  赖 力二〇一六年十二月三十日书 记 员  朱雪萍