苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2014)相民初字第01725号原告（反诉被告）：徐建良，男，1958年9月8日生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：韩圣，江苏简恒律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏州市相城区达丰房地产开发有限公司，住所地苏州市相城区元和街道嘉元路959号5楼。法定代表人：沈孝丰，董事长。委托诉讼代理人：徐摩，江苏新天伦律师事务所律师。原告徐建良与被告苏州市相城区达丰房地产开发有限公司（下称达丰房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月28日受理后，依法由审判员丁亦辛独任审判。审理中，达丰房产公司提出反诉，本院予以合并审理。本案于2014年10月15日、2015年5月8日、2015年7月1日、2015年11月16日四次公开开庭进行了审理。原告徐建良的委托诉讼代理人韩圣、被告达丰房产公司的委托诉讼代理人徐摩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐建良向本院提出诉讼请求：1、判令原告退还向被告租赁的无法用于餐饮经营的房屋，暂计690平方米（以测评为准，三楼要求保留厨房及正常通行面积）；2、判决被告减少自计费之日起至退还之日止无法用于餐饮经营的房屋租金，暂计人民币251850元（暂以690平方米计算至2014年8月31日），要求计算至实际退还日；3、判决被告赔偿原告各项损失暂计人民币1429028元；其中装修损失暂计人民币1150000元，物业服务费损失暂计人民币55200元（以评估为准，暂计算至2014年8月31日，该部分款项原告已实际支付），商业服务费损失暂计224088元（以评估为准，暂计算至2014年8月31日，该部分款项原告已实际支付），均要求计算至我方要求退还的房屋的实际退还日；4、被告承担本案诉讼费。审理中，徐建良变更诉讼请求为：因被告于2014年11月7日对原告断电断水，双方的合同实际上已经无法履行，要求判令：1、双方合同于2014年11月7日解除，涉案房屋实际上由被告方实际控制，原告方不需要再向被告返还房屋。2、要求被告赔偿损失，包括装修和设备的损失3115594.42元（根据鉴定报告）和营业损失，营业损失计算如下：三楼漏水点690平方米，从2013年1月1日开始计算；其余面积（1811.17-690-71.17）平方米从2014年11月7日被告断电断水开始计算，标准按税务部门核定原告固定营业额每月20万元的55%的毛利率计算；3、要求赔偿物业费损失55200元（2012年8月20日交了43468元，2014年6月19日交了65202.12元，现主张的数额是针对不能使用的690平方米），要求计算至2014年11月7日；主张商管费损失224088元，该份费用是我实际支出给了商管公司的，我方认为被告违约，被告应该承担赔偿损失的责任；另要求赔偿维修费合计145595元。事实和理由：2011年12月27日，原、被告签订租赁合同，原告租赁被告开发的相关商铺用于经营。原告另根据被告要求及相关约定，与苏州百居顺物业服务有限公司（下称百居顺物业公司）以及苏州市好旺商务管理有限公司（下称好旺商务管理公司）分别签订了物业管理服务协议和商业管理合同。原告依约履行了付款义务，被告于2012年8月向原告交房，原告亦进行了装修。2013年1月，原告在经营过程中发现三楼楼顶大面积渗漏，无法用于经营。经多次与被告联系，被告不予理睬。故起诉要求变更合同缩小租赁面积，被告退还相应面积的租金等。因被告于2014年11月7日对原告断电断水，致原告合同目的不能实现，故要求解除双方的租赁合同。被告达丰房产公司辩称，1、我方也要求解除合同，因原告一直不按约支付租金；另外原告违反约定，擅自将承租的部分房屋进行转租，原告的行为已经构成根本违约，应当按约解除合同；被告于2014年11月7日断水断电，是根据双方合同第22.4条的约定，采取的相应措施，不构成违约；承租房屋内至今都是原告的物品，未向被告交付房屋；被告一直要求原告能够尽快履行交接手续，但是原告始终未能交接。2、原告要求被告承担赔偿责任缺乏法律依据，首先，原告要求被告赔偿应当证明损害是由被告所造成的；原告认为其损害有两方面组成，一方面由于四楼漏水造成三楼无法使用，该部分原因应为四楼“格林豪泰”所造成的，“格林豪泰”已经对漏水进行了修复，并且漏水的面积也并非原告所述整个三楼690平方米。另一方面，由于被告的断电断水造成；事实上被告断电断水行为是根据合同约定行使权利，归根到底是因为原告未按约缴纳租金，因此损害事由并非被告所造成。其次，根据合同第16.7条约定，由于第三方造成的损害，原告应自行向第三方索赔，被告不承担责任。合同第22.4条规定，被告有权暂停全部的能源供应，因此，原告向被告主张损失是没有依据的。最后，原告所谓的装修损失、营业损失、维修费并没有相应的客观证据相印证，不应该得到认定。另外，原告将物业费和商管费同样作为损失要求被告承担，表明原告认可所缴纳的相关费用。然而，原告又在另案中要求商管公司返还商管费，本身自相矛盾，原告就商管费只能主张一次权利。综上，对于原告本诉的诉请，依法应当予以驳回。反诉原告达丰房产公司向本院提出诉讼请求，要求判令：1、解除租赁合同，好婆家餐饮店向我方交付租赁房屋；2、支付租金，面积按1871.17平方米计算（面积已有变动），从2013年1月1日开始计算至徐建良迁出并向我方交付房屋之日止，按合同约定的分层单价和不同时段的价格计算；扣除我方认可收到的租金224088元（2012年8月20日）、140000元（2014年6月29日）、10000元（2014年6月25日）；3、支付滞纳金即迟延履行违约金；根据合同第22.4条按照每天欠费金额的千分之三分段计算，计算至实际支付之日止；4、支付违约赔偿金，根据合同第22.1条，好婆家餐饮店逾期支付租金，我方有权解除合同并且要求支付相当于保证金双倍金额的违约赔偿金；保证金为81266元，双倍为162532元，好婆家餐饮店已支付的保证金为120272元，现我方主张差额部分42260元。另，好婆家餐饮店已付保证金不应该另抵付租金。反诉被告徐建良辩称，由法院依法判决。经审理查明，2011年12月27日，以达丰房产公司为出租方（甲方）、徐建良为承租方（乙方）签订中环百汇广场《租赁合同》（编号ZH-005）1份，约定：乙方承租甲方的商铺用于餐饮经营，租约年为计租日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，其他租约年均依此类推；商业管理公司为好旺商务管理公司；物业服务公司为吴江市望湖物业管理有限公司（后名称变更为百居顺物业公司），免租装修期为进场日至开业前一日；开业日为商业广场整体开业日；计租日为免租装修期届满次日；租赁面积为1971.17㎡，1楼71.17㎡、2楼950㎡、3楼950㎡；租赁期限为10个租约年，自计租日开始计算；计租日暂从2012年5月1日起；租赁期限10年分为5期，自2012年5月1日至2022年4月30日止；第一期3年，从2012年5月1日至2015年4月30日，第二期2年，从2015年5月1日至2017年4月30日，第三期2年，从2017年5月1日至2019年4月30日，第四期2年，从2019年5月1日至2021年4月30日，第五期1年，从2021年5月1日至2022年4月30日；免租装修期为2011年12月31日至2012年4月30日；租金标准：一楼和二楼，第一期838636元，0.75元/㎡/天；第二期587045元，0.79元㎡/天；第三期616397元，0.83元/㎡/天；第四期647217元，0.87元/㎡/天；第五期339789元，0.91元/㎡/天;三楼，第一期624150元，0.60元/㎡/天；第二期436905元，0.63元㎡/天；第三期458750元，0.66元/㎡/天；第四期481688元，0.69元/㎡/天；第五期252886元，0.73元/㎡/天；租金支付方式为：以6个月为一个缴费期，乙方应在每个缴费期最后一个月的20号前向甲方一次性付足下个缴费期租金；第一期缴费应于本合同签订后并于进场装修前20个工作日内支付；合同签订当日，乙方应向甲方支付81266元履约保证金；进场日为2011年12月31日；开业日暂定2012年5月1日，乙方不得提前开业；乙方应自计租日起向甲方或甲方指定的管理公司缴纳物业管理费，标准为计租日起每平方米每月4元，支付方式与租金支付方式相同；乙方应在开业日到来前向甲方支付5000元作为销售商品或提供服务的质量保证金；自进场日起，乙方应支付房屋所发生的水、电、燃气等能源费用；因第三方原因导致乙方的货物或其他财产发生损害或导致乙方蒙受损失的，由乙方自行向第三方索赔；因乙方延迟缴纳租金、商业管理服务费、物业管理费，导致甲方代为支付并承担责任的，甲方有权向乙方追偿并要求乙方承担甲方因此而支付的其他费用；未经甲方书面批准，乙方不得对房屋进行任何形式的转租、分租等，否则视为严重违约，甲方有权提前解除合同，乙方应承担导致合同提前终止的违约责任；本合同签署后，如乙方未能在本合同规定的期限内向甲方或甲方指定管理公司足额支付履约保证金、商业管理服务保证金、物业服务费保证金或质量保证金，则自乙方逾期支付第15个工作日以上的，甲方即有权以书面通知方式解除合同，同时乙方应当向甲方支付应付保证金双倍金额的违约赔偿金；本合同因乙方违约而提前中止的，甲方有权没收本合同项下履约保证金；因甲方违约而提前中止，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金；甲方同意，经双方协商一致，乙方经提前90天书面通知甲方，可提前终止本合同，除履约保证金不予退还外，无须承担本合同项下其他违约责任；乙方延迟缴纳本合同项下租金及其费用的，每延迟一天，乙方应当支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金；延迟超过15日，甲方有权单方解除合同；乙方如有3次延迟支付行为，甲方亦有权解除合同；乙方延迟支付超过15日，经甲方或物业管理公司书面催告，乙方仍不缴纳，甲方或甲方指定管理公司有权对房屋暂停部分或全部能源供应，直至乙方履行相关付款义务，甲方无需因此向乙方承担任何责任；双方确认，在乙方欠付租金、物业费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该屋；因甲方原因导致乙方无法继续享有该房屋的使用权，则甲方应在乙方发出书面通知后30日内作出相应改正的积极有效措施，直至完全改正；若经甲方改正，仍无法使乙方继续享有该房屋的使用权，在该期间内，乙方无须缴纳租金、物业管理费；合同项下租赁期限届满之日或本合同因任何原因终止后7日内，乙方应当将房屋交还甲方；因乙方违约导致合同终止的，在上述房屋交还期内，乙方仍应按届时所在租约年租金标准向甲方支付占用费和物业服务费；如因甲方原因导致合同提前终止，在房屋交还期内乙方无需付费；无论任何原因，在房屋交还期后乙方仍未交房，则自交还期届满之日的次日起，乙方应按合同终止时房屋租金及商业管理费标准的200%支付占用费，直至交还房屋止；双方还作了其他约定；达丰房产公司在合同上加盖公章，徐建良作为乙方签名。同日，以吴江市望湖物业管理公司为甲方、徐建良为乙方还签订了《物业管理服务协议》，约定由该公司为乙方承租的商铺、共1971.17㎡进行物业管理，物业服务费的缴纳标准为4元/㎡/月，乙方应于协议签订之日起一次性支付相当于两个月的物业服务费的履约保证金（按约定面积计算应为15769.36元）。徐建良还于当日与好旺商务管理公司签订了《商业管理合同》，约定了服务费标准，在合同签订当日，应向好旺商务管理公司缴纳商业管理合同履约保证金81266元。徐建良于2011年5月31日向达丰房产公司转账支付130816.4元、2012年8月20日支付租金224088元；2014年6月25日支付的10000元、2014年6月29日支付的140000元，均由好旺商务管理公司开具收据，但均注明为租金。原告于2013年1月1日实际开业，双方均认可计租日从该日开始。达丰房产公司于2014年11月3日向原告发出通知，于2014年11月7日对原告停电停水，原告停止营业。另查明，原告于2012年12月18日申领了个体工商户营业执照，字号为苏州市相城区元和好婆家餐饮店；好婆家餐饮店于2015年4月9日经核准注销登记。再查明，因原告将一楼转租他人，2015年11月19日由原、被告双方以及案外人冯机生、黄友芳达成《腾房交还协议》，原告与案外人的口头租赁协议于2015年11月19日终止，被告将一楼71.17平方米收回，继续出租给案外人使用，由被告收取租金。上述事实，由租赁合同、营业执照、《腾房交还协议》、双方陈述为证，本院予以确认。审理中，经原告申请，双方协商，本院委托苏州东正资产评估事务所对好婆家餐饮店的资产进行评估。该事务所于2015年9月24日作出苏东正评报法字（2015）第018号评估报告，结论为：固定资产—构筑物及其他辅助设施，二楼，原值1066773.72元，净值912707.67元；三楼，原值2372935.87元，净值2037276.75元。资产—经营设备，原值306564元，净值165610元；固定资产合计，原值3746273.59元，净值3115594.42元。鉴定费90000元由原告预交。经质证，原告对鉴定结论认可，被告认为评估价值太高，且与其无关。双方确定，实际交付为1811.17平方米，二楼、三楼各比约定面积少80平方米；被告称收款即是按实际面积计算的。原告于2016年10月13日向本院发函称，原告于2016年10月9日，发现涉案房屋已不是进行司法评估时的状态，现场已被破坏。后承办人员与双方到场察看，确如原告所称。后被告于2016年11月18日向本院出具情况说明，称2016年9月30日现场已被清空，认可原告实际占用房屋至2016年9月30日，其公司于2016年10月1日开始接管房屋。本院认为，原、被告所签《租赁合同》为双方真实意思的表示、且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应各自充分、恰当地履行各自的义务。本案起因为原告以部分租赁房屋漏水，要求被告减少部分租金，并予以赔偿相应的装修损失、物业管理费、商业服务费。诉讼中，被告以原告欠付租金，从2014年11月7日依合同约定对原告停电停水，导致原告停业。审理中，双方确认，计租日从2013年1月1日开始，解除租赁合同日期为2014年11月7日。因被告实际向原告交付房屋的二楼、三楼各少80平方米，原告应付租金按双方约定的单价从2013年1月1日起予以计算，故原告每六个月应付租金224087.64元，第二次付费应于2013年6月20日前、第三次付费应于2013年12月20日前、第四次付费应于2014年6月20日前、第五次付费应于2014年12月20日前、第六次付费应于2015年6月20日前。至2014年11月7日，原告共向被告支付504904.4元，其中包括按约定应于签订合同时即支付的履约保证金81266元，故认定已支付的租金为423638.4元。而至2014年11月7日，原告应付租金至少为四期、每期224087.64元的租金。故被告根据合同约定停电停水，最终导致合同解除的责任应归责于原告。原告认为房屋漏水，导致其部分面积不能使用，进而要求被告减少租金、并赔偿相应损失以及维修费用等，对此，合同约定，因第三方原因导致乙方的货物或其他财产发生损害或导致乙方蒙受损失的，由乙方自行向第三方索赔，故被告无赔偿责任。因导致合同解除的责任在原告方，故原告方赔偿停业损失等相关请求不予支持。合同解除后，原告的装修和设备等均遗留在现场，未予清理。根据法律规定，合同解除时，除有约定，未形成附合的装修装饰物，可由承租人拆除；对已形成附合的装修物没有约定，因承租人违约导致解除的，承租人要求赔偿的，不予支持，但出租人同意利用的，适当补偿。在原告未向被告办理交还房屋手续的情况下，被告自认于2016年10月1日自行收回房屋，且房屋内设备等均已灭失。据此，根据评估报告，对构筑物及其他辅助设施部分形成附合的相应价值予以扣除，其余被告应赔偿原告。根据计算，应扣除634063.58元，余额2481530.84元，被告应予赔偿原告。关于被告的反诉请求，租金部分，原告于2015年11月19日向原告返还了一楼71.17平方米，租金计算至该日；二楼和三楼，原告停业后并未向被告返还，在本案进行评估后的2015年11月16日第四次开庭时，被告要求原告对装修进行拆除、将其余设备取走，但原告不同意，故原告应支付的租金和占有使用费应计算至2016年9月30日，并按合同约定单价分段计算。原告已付被告504904.4元，其中包括按约定应于签订合同时即支付的履约保证金81266元，为方便计算，履约保证金直接作为租金予以抵扣，故此，原告欠付第三期租金56729.12元，第四期、第五期租金各224087.64元，第六期租金221685.65元（已扣除返还的71.17平方米租金），第七期租金225460.5元、第八期租金（计算三个月）112730.25元。关于被告的滞纳金、违约金请求，合同约定了欠付租金以每日千分之三计算滞纳金，还约定了以保证金双倍计算的违约赔偿金，实质均为违约金，此约定过高，本院予以调整，以中国人民银行同期同类贷款利率的3倍计算逾期付款违约金，并按合同约定应付款期限分别计算。原、被告双方的其他请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条以及相应法律的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）徐建良与被告（反诉原告）苏州市相城区达丰房地产开发有限公司的房屋租赁合同解除。二、被告苏州市相城区达丰房地产开发有限公司赔偿原告徐建良人民币2481530.84元，于本判决生效之日起十日内履行。三、反诉被告徐建良支付反诉原告苏州市相城区达丰房地产开发有限公司租金和占有使用费人民币1064780.8元，并支付其中56729.12元从2013年12月20日起、224087.64元从2014年6月20日起、224087.64元从2014年12月20日起、221685.65元从2015年6月20日起、225460.5元从2015年12月20日起、112730.25元从2016年6月20日，均计算至本判决确定的给付期限止、按中国人民银行同期同类贷款利率的3倍计算的逾期付款利息，均于本判决生效之日起十日内履行。四、驳回原告徐建良的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告苏州市相城区达丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取25866元、反诉案件受理费10004元、鉴定费90000元，合计人民币125870元，由原告负担41956元、被告负担83913元；其中原告已预交115866元、被告已预交10004元，相抵后，被告尚应支付73909元（此款原告已自愿垫付，本院不再退还，被告苏州市相城区达丰房地产开发有限公司在判决生效后十日内直接支付原告徐建良）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  丁亦辛二〇一六年十二月三十日书记员  顾艺纬