重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝01民终8288号上诉人（原审被告）：王波林。被上诉人（原审原告）：何明渝。上诉人王波林因与被上诉人何明渝房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院作出的（2016）渝0106民初4292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人王波林，被上诉人何明渝到庭参加审理。本案现已审理终结。王波林上诉请求：依法撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2016）渝0106民初4292号民事判决。事实与理由：1、本案程序问题。首先，法院两次要求何明渝变更诉讼请求的做法有失公正，该做法严重损害王波林的利益。其次，本案庭审结束，一审法院主动调取证据，只为给何明渝变更诉讼请求创造条件，法院调取的证据内容与王波林所提供的证据完全相同，这份证据完全没有调取的必要，法庭只是为了配合何明渝变更诉讼请求。再者，本案提起诉讼的时效期间已超过；2、本案中的实体问题：首先是所涉买卖合同是否无效，王波林认为，所涉买卖合同有效。其次，本案中，办理过户是双方确认和履行合同的行为，同时也可以印证合同的签订的真实性。再者，关于本案所涉价款的金额及支付，本案所涉合同约定房款20万，但总计给付房款24万元，是由于其中过户费用及中间人的费用是卖方垫付的，所以买方在打款时付了24万元。同时关于偿还贷款的问题，本来贷款应由买方来还，但是卖方即何明渝由于暂无他处可以居住，要求继续租住王波林名下的涉案房屋，王波林同意并约定以还贷的金额作为租金。双方不计较多少，照此履行。但是由于一年前，何明渝说不再租住该房，所以贷款就由王波林本人偿还。最后关于房屋交付的问题，涉案房屋其实在过户结束就完成了产权变更。但是由于何明渝要继续租住，所以房屋就由何明渝继续使用，王波林与何明渝之间形成房屋租赁关系。因此，这和房屋买卖没有完成不是一回事，买卖的完成是从租赁关系开始前就已全部完成。何明渝辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，涉案房屋是何明渝的唯一住房，且何明渝儿子也无房屋可住，故不能卖出，请求驳回上诉，维持原判。一审法院认定的事实：2010年3月9日，何明渝（甲方）与王波林（乙方）签订《重庆市房地产买卖合同》，约定甲方将其所有的位于重庆市沙坪坝区沙正街xxx号房屋出售给乙方，房屋建筑面积为63.44平方米，套内面积51.21平方米；甲乙双方协商议定上述房地产成交价格为200000元，乙方于2010年3月9日向甲方支付；2010年3月9日，甲方将上述房地产全部移交给乙方；甲乙双方应按规定办理房地产权属转移登记，办理登记的有关税费由双方按规定各自承担。合同签订后，何明渝将位于重庆市××区沙××街××号房屋过户给了王波林。2010年3月19日，王波林与中国光大银行股份有限公司重庆分行签订《个人贷款合同》，约定贷款人向借款人发放二手房按揭贷款，贷款金额为240000元，贷款期限为228个月，自2010年3月19日起至2029年3月18日；借款人再次授权贷款人将借款人依据本合同规定取得的贷款一次性划入借款人在贷款人处开立的指定账户，户名何明渝，账号**×××**，开户行光大银行；抵押人自愿将其享有合法所有权和处分权的以本合同签订时贷款人认可的价值为300000元的房产（沙坪坝区沙正街90-2-23）抵押给贷款人，以担保借款人按期偿还本合同项下的贷款本息和其他应付款项。2010年3月19日，王波林（甲方）与中国光大银行股份有限公司重庆分行（乙方）签订《重庆市房地产抵押合同》，约定甲方将其所有的位于重庆市××区沙××街××号房屋抵押给乙方，用于担保乙方出借的240000元贷款。同日，双方向重庆市沙坪坝土地房屋权属登记中心办理了抵押登记。2010年3月24日，中国光大银行股份有限公司重庆分行向何明渝的中国光大银行**×××**账户转款240000元。2010年4月至2015年1月期间的银行按揭贷款均由何明渝偿还，每月还款金额在1572元至1760元之间不等。2015年2月起的银行按揭贷款由王波林偿还。该房屋抵押登记尚未解除。另查明，《重庆市房地产买卖合同》签订后，重庆市××区沙××街××号房屋一直由何明渝居住使用。审理中，王波林称其系何明渝儿子李劲的朋友，房屋买卖合同签订后，王波林就将涉案房屋出租给何明渝，因此何明渝未搬离涉案房屋，并代其偿还2010年4月至2015年1月期间的银行按揭贷款，用以冲抵租金。2015年2月，王波林不再将房屋租赁给何明渝，并要求其搬离，因此，王波林自2015年2月起自行偿还的银行按揭贷款。王波林称购房款是200000元，但因何明渝支付了房屋过户手续费以及中介费，故将中国光大银行股份有限公司重庆分行发放的240000元贷款一并支付给了何明渝。何明渝称2015年初，何明渝告知王波林准备还清剩余的全部贷款，要求王波林将涉案房屋过户给何明渝，王波林不配合，就未再向中国光大银行股份有限公司重庆分行还款。何明渝举示中国光大银行的收费单及个人取款回单，证明王波林只向其支付191000元。王波林对证据的真实性无异议，但上述单据仅反映何明渝在自己的账户取款的事实，不能证明此款是王波林向何明渝支付房款。一审法院认为，本案的争议焦点为何明渝与王波林签订《重庆市房地产买卖合同》的效力确定。对王波林签订的《重庆市房地产买卖合同》真实意思系出售房屋，还系获取银行贷款的探析，是本案审理重点。对此一审法院对《重庆市房地产买卖合同》的签订、履行进行分析如下：第一，何明渝与王波林签订的《重庆市房地产买卖合同》中未明确约定房屋的过户时间，仅约定房屋的买受人于2010年3月9日支付全部购房款，有违常理。实际履行过程中，涉案房屋的全部款项是在房屋办理过户后支付的，在房屋过户前，王波林未向何明渝支付过任何款项，显然也不符合通常房屋买卖的交易情形。第二，涉案房屋位于重庆市××区沙××街××号，该地段属于××××区中心位置，房屋建筑面积63.44平方米，以200000元出售明显低于市场价格。既然何明渝需要资金周转，若是以通过卖房的方式获得资金，按照常理不应低于市场价格出售。第三，《重庆市房地产买卖合同》签订后，何明渝并未按照合同约定向王波林交付涉案房屋，该房屋实际上一直由何明渝居住。王波林辩称何明渝居住涉案房屋，是因为何明渝向王波林租赁该房屋，并以代王波林偿还银行按揭贷款的方式向其支付房屋租金。但王波林并未举示证据证明出租房屋的事实，且何明渝举示的中国光大银行个人存款回单显示每月偿还的按揭贷款金额并不相同。按照生活常理，即使系口头约定的租赁关系，承租方向出租方支付租金也应是明确的金额。王波林称2015年2月何明渝不再承租涉案房屋，但一直未搬离，然而在何明渝起诉前，王波林并未通过起诉等方式要求何明渝搬离涉案房屋。综上，对王波林的上述抗辩不予采纳。第四，《重庆市房地产买卖合同》中约定涉案房屋总价为200000元，但王波林向中国光大银行股份有限公司重庆分行申请的贷款金额为240000元，中国光大银行股份有限公司重庆分行按照王波林要求将该笔贷款足额转入何明渝账户。王波林辩称因何明渝垫付了40000元的过户费及中介费，故向何明渝支付的款项超过合同中约定的房屋总价款。何明渝则表示王波林帮忙贷款，因此涉案房屋过户费是其自行支付的。对于中介费，王波林并未举证证明其确实发生，且何明渝也表示没有找第三人帮忙。故王波林并未合理解释向何明渝超额支付购房款的原因。综上论证，何明渝与王波林签订《重庆市房地产买卖合同》的真实意思系获取银行的按揭贷款。在银行按照相关规定不允许何明渝以个人身份申请贷款时，王波林与何明渝串通，假借卖房之名，骗取银行的贷款，可能损害银行的利益。因此，何明渝请求法院确认《重庆市房地产买卖合同》无效，有事实和法律依据，一审法院予以支持。《重庆市房地产买卖合同》违反法律的强制性规定，自始无效，故不受诉讼时效的限制。何明渝与王波林均认可涉案房屋的银行按揭贷款未还清，涉案房屋抵押登记也尚未解除。现何明渝要求王波林协助办理过户的诉讼请求，无法履行，一审法院依法予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、何明渝与王波林于2010年3月9日签订的《重庆市房地产买卖合同》无效。二、驳回何明渝的其他诉讼请求。案件受理费1466元，减半收取733元（何明渝已预交），由王波林负担，此款王波林于本判决生效之日后5日内支付给何明渝。本院二审期间，双方未提供新证据。因双方对一审查明的事实无异议，本院对此予以确认。本院认为，综合审理情况，双方当事人争议的上诉焦点主要在于：一审程序是否违法以及何明渝与王波林签订的《重庆市房地产买卖合同》是否无效。关于一审程序是否违法的问题。因王波林并未举示证明一审程序存在违法的证据，而合同效力的审查，属于法院依职权主动审查并释明的范围，故王波林的此项上诉理由不能成立。关于何明渝与王波林签订《重庆市房地产买卖合同》是否无效的问题。如一审判决所述，何明渝出售以及与王波林签订《重庆市房地产买卖合同》后的实际履行过程，均有违常理，也显然不符合通常房屋买卖的交易情形。其真实意思系获取银行的按揭贷款。在银行按照相关规定不允许何明渝以个人身份申请贷款时，王波林与何明渝串通，假借卖房之名，骗取银行的贷款，可能损害银行的利益。一审法院确认《重庆市房地产买卖合同》无效，有事实和法律依据，本院予以支持。故王波林的此项上诉理由不能成立。本案涉及的其他问题同一审判决，本院不再赘述。综上，王波林的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1466元，由上诉人王波林负担。本判决为终审判决。审判长 刘 毅审判员 刘润荔审判员 赵文建二〇一六年十二月三十日书记员 陈紫薇