苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2015)相民初字第00709号原告:窦贤兵,男,1973年2月28日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。委托诉讼代理人:薛荣民、徐水金，上海薛荣民律师事务所律师。被告：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层416-109室。法定代表人：董建晶。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，总经理。委托诉讼代理人：邓贤仁、卜孟婕，上海市海华永泰律师事务所律师。原告窦贤兵与被告上海奥银房地产开发有限公司（以下简称被告奥银房产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年5月13日依法受理。审理中，本院根据原告的申请，通知苏州东方国际名品城有限公司（以下简称被告名品城公司）作为被告到庭参加诉讼。本院依法适用简易程序于2016年11月16日公开开庭对该案进行了审理。原告窦贤兵的委托诉讼代理人徐水金、被告名品城公司的委托诉讼代理人邓贤仁到庭参加诉讼。被告奥银房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告窦贤兵向本院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告签订的《认购合同书》7份；2、两被告共同返还原告购房款1345486元（其后其变更为1542004元）并支付违约金（以1542004元为基准从最后一笔支付款项的次日起按每天万分之1.75计算至被告实际退款之日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告奥银房产公司在2009年和2010年期间分别签订了七份《认购合同书》，约定原告认购被告位于苏州市相城区元和街道××编号××、××、××、××、××、××、××七间商铺，原告缴纳了部分房款合计1542004元。其后，被告因自身原因迟延交付以及无法和拖延办理产权登记，属于单方违约，符合解除合同的条件和法定情形。为此，原告现起诉至法院，请求判如所请。被告名品城公司辩称，不同意原告针对答辩人的诉讼请求。因为该批认购合同签订主体是被告奥银房产公司与原告。答辩人从未签订过该批认购合同，从未收取过上述款项，也未实际享受过该批认购合同的实际的权利义务，更无法解除其他主体签订的合同，也无义务承担退款的责任，无义务承担诉讼费。且原告仅向被告奥银房产公司支付了部分款项，原告自身已先期违约。综上，故不同意诉讼请求。被告奥银房产公司未作答辩。经审理查明，2009年9月6日，原告窦贤兵（乙方）与被告奥银房产公司（甲方）签订编号为（认）字090906007《认购合同书》一份，约定：“乙方自愿委托甲方办理认购本合同项下约定物业的有关事宜，乙方拟认购的物业位于江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号D馆地上四层4037号单元，合同价款为278843元”。第二条价款与付款方式的2.2载明“双方约定付款方式按照以下第2.2.2款履行，乙方应在本合同签署后五日内支付应付款项”。2.2.2分期付款载明：“如乙方选择分期付款支付，则总价款保持第二条第2.1款约定之总价款不变。乙方首先支付甲方第一期款项139422元。剩余款项由乙方向银行申请按揭，乙方应按照银行的申办要求提供相应真实资料，甲方将协助乙方办理，如银行最终未能审批通过，乙方应在银行审批未通过之日起三个工作日内按第二条第2.1款约定总价款补齐余额”。第四条“买卖合同及产权登记”4.1载明：“甲方将于本合同订立后6个月内通知乙方与开发商订立正式买卖合同，并开始交付及协助向产权登记机关办理产权登记手续，乙方应给予积极配合，如由于遭遇不可抗力、政府因素和乙方事先违约，可据实予以顺延，如因甲方原因造成逾期三十日仍未履行的，经过乙方书面申请，甲方将在收到乙方书面申请后十五个工作日内无息返还实际认购款”。2014年3月22日，原告与被告奥银房产公司签订补充协议一份，约定：“一、双方确认乙方对于购房款总额278843元中现仍有购铺余款130000元尚未支付；二、经甲方与开发商协商，剩余款项可以按分期付款的方式支付，1、分期付款的期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止，2、自本协议签订的次月起，乙方应分期按月向甲方支付购铺款的本金及手续费，共计60期，每月支付手续费连同分期支付的购铺款共计2708.33元；……；四、在本协议签订后的15个工作日内，甲方应安排办理该房产相关的网签手续；……”。2009年9月6日，原告窦贤兵（乙方）与被告奥银房产公司（甲方）签订（认）字090906008《认购合同书》一份，约定：“乙方自愿委托甲方办理认购本合同项下约定物业的有关事宜，乙方拟认购的物业位于江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号D馆地上四层4038号单元，合同价款为278843元”。第二条价款与付款方式的2.2载明“双方约定付款方式按照以下第2.2.2款履行，乙方应在本合同签署后五日内支付应付款项”。2.2.2分期付款载明：“如乙方选择分期付款支付，则总价款保持第二条第2.1款约定之总价款不变。乙方首先支付甲方第一期款项139422元。剩余款项由乙方向银行申请按揭，乙方应按照银行的申办要求提供相应真实资料，甲方将协助乙方办理，如银行最终未能审批通过，乙方应在银行审批未通过之日起三个工作日内按第二条第2.1款约定总价款补齐余额”。第四条“买卖合同及产权登记”4.1载明：“甲方将于本合同订立后6个月内通知乙方与开发商订立正式买卖合同，并开始交付及协助向产权登记机关办理产权登记手续，乙方应给予积极配合，如由于遭遇不可抗力、政府因素和乙方事先违约，可据实予以顺延，如因甲方原因造成逾期三十日仍未履行的，经过乙方书面申请，甲方将在收到乙方书面申请后十五个工作日内无息返还实际认购款”。2009年12月11日，原告窦贤兵（乙方）与被告奥银房产公司（甲方）签订（认）字091211014《认购合同书》一份，约定：“乙方自愿委托甲方办理认购本合同项下约定物业的有关事宜，乙方拟认购的物业位于江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号C馆地上四层4080号单元，合同价款为389021元”。第二条价款与付款方式的2.2载明“双方约定付款方式按照以下第2.2.2款履行，乙方应在本合同签署后五日内支付应付款项”。2.2.2分期付款载明：“如乙方选择分期付款支付，则总价款保持第二条第2.1款约定之总价款不变。乙方首先支付甲方第一期款项194511元。剩余款项由乙方向银行申请按揭，乙方应按照银行的申办要求提供相应真实资料，甲方将协助乙方办理，如银行最终未能审批通过，乙方应在银行审批未通过之日起三个工作日内按第二条第2.1款约定总价款补齐余额”。第四条“买卖合同及产权登记”4.1载明：“甲方将于本合同订立后6个月内通知乙方与开发商订立正式买卖合同，并开始交付及协助向产权登记机关办理产权登记手续，乙方应给予积极配合，如由于遭遇不可抗力、政府因素和乙方事先违约，可据实予以顺延，如因甲方原因造成逾期三十日仍未履行的，经过乙方书面申请，甲方将在收到乙方书面申请后十五个工作日内无息返还实际认购款”。2014年3月22日，原告与被告奥银房产公司签订补充协议一份，约定：“一、双方确认乙方现对于购房款总额389021元中仍有购铺余款190000元尚未支付；二、经甲方与开发商协商，剩余款项可以按分期付款的方式支付，1、分期付款的期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止，2、自本协议签订的次月起，乙方应分期按月向甲方支付购铺款的本金及手续费，共计60期，每月支付手续费连同分期支付的购铺款共计3958.33元；……；四、在本协议签订后的15个工作日内，甲方应安排办理该房产相关的网签手续；……”。2010年9月18日，原告窦贤兵（乙方）与被告奥银房产公司（甲方）签订（认）字20100918014《认购合同书》一份，约定：“乙方自愿委托甲方办理认购本合同项下约定物业的有关事宜，乙方拟认购的物业位于江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号C馆地上二层2264号单元，合同价款为277676元”。第二条价款与付款方式的2.2载明“双方约定付款方式按照以下第2.2.2款履行，乙方应在本合同签署后五日内支付应付款项”。2.2.2分期付款载明：“如乙方选择分期付款支付，则总价款保持第二条第2.1款约定之总价款不变。乙方首先支付甲方第一期款项157676元。剩余款项由乙方向银行申请按揭，乙方应按照银行的申办要求提供相应真实资料，甲方将协助乙方办理，如银行最终未能审批通过，乙方应在银行审批未通过之日起三个工作日内按第二条第2.1款约定总价款补齐余额”。第四条“买卖合同及产权登记”4.1载明：“甲方将于本合同订立后6个月内通知乙方与开发商订立正式买卖合同，并开始交付及协助向产权登记机关办理产权登记手续，乙方应给予积极配合，如由于遭遇不可抗力、政府因素和乙方事先违约，可据实予以顺延，如因甲方原因造成逾期三十日仍未履行的，经过乙方书面申请，甲方将在收到乙方书面申请后十五个工作日内无息返还实际认购款”。2010年9月18日，原告窦贤兵（乙方）与被告奥银房产公司（甲方）签订（认）字20100918015《认购合同书》一份，约定：“乙方自愿委托甲方办理认购本合同项下约定物业的有关事宜，乙方拟认购的物业位于江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号C馆地上二层2265号单元，合同价款为277676元”。第二条价款与付款方式的2.2载明“双方约定付款方式按照以下第2.2.2款履行，乙方应在本合同签署后五日内支付应付款项”。2.2.2分期付款载明：“如乙方选择分期付款支付，则总价款保持第二条第2.1款约定之总价款不变。乙方首先支付甲方第一期款项157676元。剩余款项由乙方向银行申请按揭，乙方应按照银行的申办要求提供相应真实资料，甲方将协助乙方办理，如银行最终未能审批通过，乙方应在银行审批未通过之日起三个工作日内按第二条第2.1款约定总价款补齐余额”。第四条“买卖合同及产权登记”4.1载明：“甲方将于本合同订立后6个月内通知乙方与开发商订立正式买卖合同，并开始交付及协助向产权登记机关办理产权登记手续，乙方应给予积极配合，如由于遭遇不可抗力、政府因素和乙方事先违约，可据实予以顺延，如因甲方原因造成逾期三十日仍未履行的，经过乙方书面申请，甲方将在收到乙方书面申请后十五个工作日内无息返还实际认购款”。2014年3月22日，原告与被告奥银房产公司签订补充协议一份，约定：“一、双方确认乙方现对于购房款总额555352元（应系包括2264和2265两个铺子）中仍有购铺余款240000元尚未支付；二、经甲方与开发商协商，剩余款项可以按分期付款的方式支付，1、分期付款的期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止，2、自本协议签订的次月起，乙方应分期按月向甲方支付购铺款的本金及手续费，共计60期，每月支付手续费连同分期支付的购铺款共计5000元；……；四、在本协议签订后的15个工作日内，甲方应安排办理该房产相关的网签手续；……”。2010年9月18日，原告窦贤兵（乙方）与被告奥银房产公司（甲方）签订（认）字20100918016《认购合同书》一份，约定：“乙方自愿委托甲方办理认购本合同项下约定物业的有关事宜，乙方拟认购的物业位于江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号C馆地上二层2266号单元，合同价款为277676元”。第二条价款与付款方式的2.2载明“双方约定付款方式按照以下第2.2.2款履行，乙方应在本合同签署后五日内支付应付款项”。2.2.2分期付款载明：“如乙方选择分期付款支付，则总价款保持第二条第2.1款约定之总价款不变。乙方首先支付甲方第一期款项167676元。剩余款项由乙方向银行申请按揭，乙方应按照银行的申办要求提供相应真实资料，甲方将协助乙方办理，如银行最终未能审批通过，乙方应在银行审批未通过之日起三个工作日内按第二条第2.1款约定总价款补齐余额”。第四条“买卖合同及产权登记”4.1载明：“甲方将于本合同订立后6个月内通知乙方与开发商订立正式买卖合同，并开始交付及协助向产权登记机关办理产权登记手续，乙方应给予积极配合，如由于遭遇不可抗力、政府因素和乙方事先违约，可据实予以顺延，如因甲方原因造成逾期三十日仍未履行的，经过乙方书面申请，甲方将在收到乙方书面申请后十五个工作日内无息返还实际认购款”。2014年3月22日，原告与被告奥银房产公司签订补充协议一份，约定：“一、双方确认乙方购房款总额275757元中现仍有购铺余款100000元尚未支付；二、经甲方与开发商协商，剩余款项可以按分期付款的方式支付，1、分期付款的期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止，2、自本协议签订的次月起，乙方应分期按月向甲方支付购铺款的本金及手续费，共计60期，每月支付手续费连同分期支付的购铺款共计2083.33元；……；四、在本协议签订后的15个工作日内，甲方应安排办理该房产相关的网签手续；……”。2010年11月22日，原告窦贤兵（乙方）与被告奥银房产公司（甲方）签订（认）字20101122004《认购合同书》一份，约定：“乙方自愿委托甲方办理认购本合同项下约定物业的有关事宜，乙方拟认购的物业位于江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号E馆地上二层2263号单元，合同价款为759103元”。第二条价款与付款方式的2.2载明“双方约定付款方式按照以下第2.2.2款履行，乙方应在本合同签署后五日内支付应付款项”。2.2.2分期付款载明：“如乙方选择分期付款支付，则总价款保持第二条第2.1款约定之总价款不变。乙方首先支付甲方第一期款项389103元。剩余款项由乙方向银行申请按揭，乙方应按照银行的申办要求提供相应真实资料，甲方将协助乙方办理，如银行最终未能审批通过，乙方应在银行审批未通过之日起三个工作日内按第二条第2.1款约定总价款补齐余额”。第四条“买卖合同及产权登记”4.1载明：“甲方将于本合同订立后6个月内通知乙方与开发商订立正式买卖合同，并开始交付及协助向产权登记机关办理产权登记手续，乙方应给予积极配合，如由于遭遇不可抗力、政府因素和乙方事先违约，可据实予以顺延，如因甲方原因造成逾期三十日仍未履行的，经过乙方书面申请，甲方将在收到乙方书面申请后十五个工作日内无息返还实际认购款”。2014年3月22日，原告与被告奥银房产公司签订补充协议一份，约定：“一、双方确认乙方现仍有购铺余款370000元尚未支付；二、经甲方于开发商协商，剩余款项可以按分期付款的方式支付，1、分期付款的期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止，2、自本协议签订的次月起，乙方应分期按月向甲方支付购铺款的本金及手续费，共计60期，每月支付手续费连同分期支付的购铺款共计7708.33元；……；四、在本协议签订后的15个工作日内，甲方应安排办理该房产相关的网签手续；……”。2009年12月1日，原告向被告奥银房产公司支付订金144511元，被告奥银房产公司出具收据予以确认。2009年12月10日，原告向被告奥银房产公司转账50000元。2010年9月20日，被告奥银房产公司向原告出具640704元收据。2010年11月19日，被告奥银房产公司向原告出具50000元收据，同日，原告向被告奥银房产公司转账339103元。2014年1月7日，被告奥银房产公司向原告出具20000元收据。以上合计人民币1244318元。2014年10月24日，被告奥银房产公司向原告出具情况说明，载明：“客户窦贤兵于2009年9月6日半款购买了上海奥银房地产开发有限公司旗下的苏州环球奥食卡项目D4037、D4038商铺，两个商铺分别支付金额为148843元，共计297686元”。又查，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现被告名品城公司。被告奥银房产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东。庭审中，关于被告名品城公司和被告奥银房产公司在涉案商铺销售时的角色和关系问题，被告名品城公司在本院涉及该批量案件审理中曾经述称：其系委托奥银房产公司销售，而同时也自行销售，谁销售谁收款，被告奥银房产公司所收的款项至今尚未支付给被告名品城公司，对此未提供证据予以证明。庭审中，被告名品城公司明确，原告所认购的商铺中C4080、D4038、D4037、E2263、C2266现尚未网签；C2265已经网签；C2264不存在。以上事实有当事人举证的《认购合同书》及补充协议、收据、汇款凭证、工商登记查询资料以及当事人陈述等附卷作证。审理中，原告窦贤兵向本院申请追加江苏惠龙实业有限公司（以下简称江苏惠龙公司）、苏州工业园区惠龙投资有限公司（以下简称苏州园区惠龙公司）作为被告参加诉讼，并要求由被追加的被告与原来的被告承担连带清偿责任。理由：1、江苏惠龙公司、苏州园区惠龙公司与被告奥银房产公司相互勾结刻意隐瞒被告名品城公司在2012年8月前根本不属于被告奥银房产公司所有的事实，共同策划、搭台，联合进行宣传广告、明星出场，隐瞒真相，欺骗原告把真实购置被告名品城公司的商铺的购房款交付给被告奥银房产公司，造成投资人重大损失。2、2012年8月后，被告名品城公司的当时的股东即江苏惠龙公司、苏州园区惠龙公司将其全部股权变更给被告奥银房产公司，其为各自经济利益纠纷不断，毫不顾及投资者权益，相互制约，互相设置障碍，并且在股权已经全部转让变更的情况下依然扣押被告名品城公司的公章至今。此举导致投资人多年来无法网签、无法办证，投诉无门，造成重大经济损失和精神损失。被告名品城公司认为，不同意原告的追加被告请求，因为该两公司与被告名品城公司之间的股权转让事宜，与本案没有关联性，不影响本案事实的认定及法院的公正审判。对此，本院认为，本案系商品房预约合同纠纷，本案中仅处理原告与现有两被告之间关于商品房预约过程中的争议；至于原告所述的被告奥银房产公司、被告名品城公司以及案外人江苏惠龙公司、苏州园区惠龙公司之间的股权变更事宜，根据合同相对性和公司法人有限责任的原则，与本案并非同一法律关系，于本案的处理也不存在法律上的关联，因此对于原告追加江苏惠龙公司、苏州园区惠龙公司作为被告的请求，缺乏法律依据，本院不予准许。本院认为，原告窦贤兵与被告奥银房产公司签订的上述七份《认购合同书》及部分补充协议，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规效力性强制性规定，合法、有效。双方均应按照上述协议的约定履行各自的合同义务。虽然原告窦贤兵在本案中并未足额支付各个商铺的购房款，但根据其中的补充协议约定可以分期支付，而被告奥银房产公司则应在签订补充协议之日起十五日内为原告办理网签手续，其显然没有办理，故应该认定系被告奥银房产公司违约在先。现上述《认购合同书》和补充协议也已经无法实际履行，故原告现要求解除上述七份《认购合同书》的请求，合理有据，应予支持。合同解除后，被告方应当返还原告已经支付的商铺款。由于涉及商铺数量较多，虽然原告举证了相应的收据及情况说明，但对于收据和情况说明的款项中很可能存在重复计算的可能性，因此原告现将上述金额全部相加得出已付购房款总额1542004元依据不足，本院依据每份补充协议中载明的购房款总额减去确认尚未付款额，得出每份《认购合同书》项下的已付款额，再结合情况说明中的内容，核算出原告应该已经支付购房款总额为1370919元，此款应由被告方返还原告并支付占用期间的利息损失。对于该利息的计算,原告自愿按照最后一笔款项支付的时间即2014年1月7日起算，合理有据，应予准许，故本院认定该利息以1370919元为基准，从2014年1月7日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算至被告方实际返还购房款之日止。对于上述清偿责任的承担，由于作为涉案商业体的建造者、所有者的被告名品城公司曾明确其当初的对外销售方式为委托被告奥银房产公司销售和自行销售并行，且也未举证证明各自销售的范围和界限，又不能证明本案涉案商铺的销售超出了委托范围，故该行为所引起的后果应当由委托人即被告名品城公司承担，因此被告名品城公司应当对上述购房款的返还承担清偿责任；同时，由于被告奥银房产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东，涉案所有认购合同系签订在此日期之前，故被告奥银房产公司不应当对被告名品城公司的债务承担连带清偿责任。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国公司法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，判决如下：一、原告窦贤兵与被告上海奥银房地产开发有限公司签订的编号为（认）字090906007、（认）字090906008、（认）字091211014、（认）字20100918014、（认）字20100918015、（认）字20100918016、（认）字20101122004的《认购合同书》解除。二、被告苏州东方国际名品城有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告窦贤兵1370919元并支付该款的利息（以1370919元为基准，从2014年1月7日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算至被告方实际返还购房款之日止）（如采用转账支付，请汇入当事人指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告窦贤兵的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币11422元，由原告窦贤兵负担3614元，被告苏州东方国际名品城有限公司负担7808元（此款原告已垫付，本院予以退还，被告负担之款于本判决生效之日起十日内直接支付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  乔宁宁二〇一六年十二月十四日书记员  姚丽君