重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝02民终2028号上诉人（原审原告）：沈强，男，汉族，1977年7月5日出生，个体工商户，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：谭坤明，重庆聚焦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王耀波，重庆聚焦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐萍，女，汉族，1964年7月20日出生，居民，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：冉健，重庆环法律师事务所律师。上诉人沈强因与被上诉人徐萍房屋租赁合同纠纷一案，不服奉节县人民法院（2016）渝0236民初241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈强上诉请求：撤销一审判决，支持其诉讼请求，判令被上诉人双倍返还定金，并承担诉讼费。事实和理由：一审认定事实错误，上诉人和被上诉人约定交付定金后签订正式合同，而被上诉人举示的《商铺租赁合同》不是上诉人与被上诉人签订，是与彭文龙签订的，合同中租赁面积、租金等内容均系彭文龙自行添加，且合同中出现了另一案外人吴本国，该合同系草签合同，并不是正式合同。被上诉人后来又将租赁物租给其他人，足以认定被上诉人拒绝与上诉人签订合同。徐萍辩称，上诉人已经与被上诉人签订了正式合同，吴本国在隔壁有个商铺，上诉人也给付了定金，合同里的330平方米的面积包括吴本国的商铺面积，上诉人也予以了认可。一审判决正确，请求维持。沈强向一审法院起诉请求：判令被告按定金原则双倍返还定金10万元，诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2015年5月23日签订《收条》，约定被告出租位于海成金街一区三楼X门市给原告，《收条》第1条约定“租金为套内面积（即使用面积）”，第2条约定“乙方交付租赁定金5万元整（伍万元整）给甲方。”原告于当日交付租赁定金5万元给被告。后双方于2015年6月13日签订《商铺租赁合同》，合同第十条约定“本合同一式两份，甲方双方代表签字生效，双方各执一份”。双方签订的《商铺租赁合同》未实际履行，现该门市已出租他人使用。一审法院认为：原告能否依据定金罚则主张被告双倍返还定金，关键在于原告交付的定金的性质。根据给付目的和效力的不同，定金分为证约定金、立约定金、成约定金、违约定金和解约定金。立约定金，是指为保证正式订立合同而交付的定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”该司法解释明确了当事人可依意思自治设立立约定金，担保当事人未来的正式缔约行为。如果当事人违背承诺，拒绝订立正式合同，则适用定金罚则。本案中，原、被告就门市租赁形成合意后，为保证未来能够签订形式和内容均符合法律规定的合同，原告即交付被告5万元定金，很明显，这5万元定金属立约定金。被告收受定金后应当按照约定与原告签订合法有效的门市租赁合同。本案中，原告在交付定金后，双方签订了《商铺租赁合同》，合同对租赁的具体事项进行了约定，原、被告双方均已签字确认，故应是原、被告双方的真实意思表示，无论《商铺租赁合同》中载明的“商铺面积”、“第一年租金”是否系被告在合同签订后单方添加，均只是合同部分内容是否明确的问题，并不影响合同的成立，故原、被告之间的租赁合同自双方在《商铺租赁合同》上签字时成立。同时，被告出租的门市延伸面积是否属违法建筑只是属于行政管理层面的问题，是发生在违法建设主体和行政机关之间的关系，而和承租人没有任何关系，故不应当影响原、被告之间基于真实意思表示而签订的租赁合同的效力。综上，《商铺租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，其并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形。故原告提出《商铺租赁合同》未成立的理由不成立，该合同已成立并生效。故本案不应适用定金罚则，原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十二条、第六十一条、第六十二条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十五条之规定，判决：驳回原告沈强的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告沈强负担。二审中，沈强提供了手机中2015年6月12日保存图片打印出来的相片，证实合同只有一份，自己拍了照的，且该相片是同步上传互联网络微云，图片中证实出租人只有彭文龙，商铺面积和金额为空白。徐萍质证后称该份证据不是新证据，且相片有可能是后期制作的，不予认可，法庭询问是否进行数据鉴定，徐萍称不需要。对一审查明的收条的事实本院予以确认。徐萍出示的合同中出租方为彭文龙，吴本国，商铺面积按330平方米算，金额为316800元。沈强出示的相片中出租方只有彭文龙，商铺面积和金额为空白。双方出示的租赁合同不一致，但双方认可只有一份合同，沈强予以了拍照。徐萍承认自己的商铺使用面积是175平方米，合同中的330平方米包括了吴本国的面积。双方的录音证据可以证明双方草签合同后，正式签订合同前双方发生了争议，争议中包括给付租金的方式等，但导致合同无法签订的最终原因是沈强要求按照开发商合同中的套内面积作为租赁面积，而徐萍方要求按照收条中约定的使用面积作为租赁面积。本院认为，本案中的定金是签约保证金，本案的焦点是租赁合同是否签订，以及责任归属认定。针对以上焦点问题，本院综合评述如下：一、本案中租赁合同是否签订徐萍提供的合同中有具体的商铺面积和金额，且出租人多了吴本国，出租的商铺面积包含了吴本国的商铺面积。二审中沈强提供了手机相片，出租人只有彭文龙，相片中显示合同中的商铺面积和金额为空白。徐萍虽然称相片有可能是后期制作，但又放弃进行数据鉴定，本院对沈强提供的手机相片真实性予以确认。录音证据中双方均认可签订的是草签合同，双方为租金的给付，面积发生了争议。该合同中第十条约定为“本合同一式两份，甲乙双方代表签字生效，双方各执一份”，事实上合同只有一份，如果该合同为正式合同，形式上不符合双方的约定。定金收条中，双方不但有签名，还盖有指纹印章，而这份合同中，双方均未盖有指纹印章。结合双方的证据，本院认为，沈强称合同为草签合同，双方因发生争议，并未签订正式合同，理由成立。徐萍认为双方已经签订正式租赁合同，理由不能成立。二、合同没有签订的责任归属认定根据查明的事实，合同没有签订的最终原因是双方对于商铺面积发生了争议。沈强要求按照套内面积，即开发商合同中面积进行租赁。而徐萍要求按照实际使用面积进行租赁。沈强给徐萍出具的定金收条中，明确租金为套内面积（即使用面积），双方的约定很清楚，套内面积就是使用面积，该商铺的使用面积是明确的，就是商铺的实际面积，并非开发商合同中的面积。录音证据证实了徐萍方一直要求签约的事实，徐萍并非无任何理由不签订合同。沈强在使用面积明确的情况下，在草签合同时，却要求按照开发商合同中的面积确定租赁面积，导致正式合同没有签订。沈强称徐萍拒绝签订合同的理由不能成立，导致合同最终不能签订的原因是沈强违反定金收条中的约定，不按照使用面积确定租赁面积。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”，因此，沈强无权要求返还定金。其要求双倍返还定金的上诉理由不能成立。综上，上诉人沈强提供了新证据，对事实的认定发生了改变，其称双方没有签订租赁合同的上诉理由成立。但沈强要求双倍返还定金的上诉理由并不成立。一审虽然认定事实不当，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人沈强负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘丽苹代理审判员  熊德才代理审判员  胡相龙二〇一六年十二月六日书 记 员  蒋大威