贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书(2016)黔0201民初5111号原告（反诉被告）：六盘水市兴隆房地产开发有限责任公司，住所地六盘水市钟山区向阳南路61号。法定代表人：姜晓斌，系该公司经理。委托诉讼代理人：惠仕刚，系贵州中创联律师事务所六盘水分所律师。被告（反诉原告）：马艳，女，1975年4月3日出生，苗族，个体户，住六盘水市钟山区。原告（反诉被告）六盘水市兴隆房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）马艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月12日作出（2016）黔0201民初1456号民事判决。被告马艳不服判决，向贵州省六盘水市中级人民法院提起上诉。贵州省六盘水市中级人民法院于2016年10月21日作出（2016）黔02民终1322号民事裁定，撤销本院（2016）黔0201民初1456号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告六盘水市兴隆房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人惠仕刚、被告马艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）六盘水市兴隆房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2014年12月5日签订的关于钟山区××××路（丰华小区A楼）M201202006的《门面租赁合同》；2、判令被告立即将座落于钟山区××××路（丰华小区A楼）M201202006的门面返还原告；3、判令被告支付原告2015年12月1日至2016年11月1日的门面租金9900元（900元×11个月），并承担违约金2160元（10800元×20%），共计12060元；4、判令被告从2016年11月2日起每月按900元向原告支付门面租金至被告实际将上述门面返还原告时止；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2014年12月5日签订门面租赁合同，原告将位于文化南路（丰华小区A楼）M201202006的门面（面积35平方米）出租给被告作经营服装使用，约定租赁期限为1年，即从2014年12月1日至2015年11月30日；年租金为10800元，交付方式为先付款后使用。租赁期满后，被告拒不向原告支付租金，也拒不将门面返还原告，根据《门面租赁合同》第七条规定，被告的行为已构成违约，原告有权要求被告按年租金的20%支付违约金因双方已形成不定期租赁关系，根据《合同法》的规定，原告方可随时要求解除租赁，故诉至法院。因租赁物存在外墙砖脱落现象，为了排除安全隐患，原告于2015年10月在被告租赁门面的门头上方安装了安全防护措施，但并不影响被告正常经营，故请求驳回被告的反诉请求。被告（反诉原告）马艳辩（诉）称，被告与原告存在租赁关系是事实，确实被告自2015年12月1日至今的租金未给付原告，原因是2015年10月原告要把被告安装的门头牌子打掉，要求被告与原告签安全合同，因被告要求原告把被告安装的牌子维护好，原告未答应，故双方就没有签订安全合同，后原告强行拆除门头的装修内容及卷闸门，导致被告无法经营，故原告诉请的租金及违约金不应支付。被告对门面进行了装修，且在原告拆除门头牌子时门面内有大量的货物，原告的行为给被告造成了极大的经济损失，故提起反诉，请求：1、解除原告与被告于2014年12月5日签订的《门面租赁合同》；2、判决原告赔偿被告门面装修损失39170元（58755元÷48个月×32个月）及货物损失20000元、经营损失21000元、退回押金1400元，合计人民币81570元；3、判决被告从2015年12月1日起至2016年5月20日止不支付原告租金5400元（实际期限以被反诉人接收门面时间为准）；4、本案所有诉讼费用由被原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对被告的装修明细单，因合同约定被告装修须经原告同意，而被告并未经原告同意而装修，与原告无关，故不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月4日，原告六盘水市兴隆房地产开发有限责任公司（甲方）与被告马艳（乙方）签订《门面租赁合同》，原告将位于文化南路（丰华小区A楼）M201202006的门面（面积35平方米）出租给被告作经营服装使用，租期1年（自2012年12月1日至2013年11月30日止），年租金8400元，被告向原告交纳保证金1400元。事后，合同每年签订一次，2014年12月1日之前被告已按合同约定履行完毕合同义务。2014年12月5日，针对该租赁物又以六盘水市兴隆房地产开发有限责任公司为甲方与被告马艳为乙方签订《门面租赁合同》，合同约定：年租金为10800元，半年一付，先付租金后使用房屋，每期租金应在上期租金截止前一个月交付；租赁期限为2014年12月1日至2015年11月30日；租赁合同期满后，同等条件下乙方享有优先承租权，但必须在租赁期满前提出书面申请，经甲方同意按续租时的市场价重新签订《租赁合同》；乙方对门面进行装修，其装修方案必须经甲方审核通过后方可进行，未经同意擅自改造的，甲方可以要求乙方恢复原状，并赔偿损失；乙方装修属自愿行为，合同期满后不再续租的，不得以门面装修为由向甲方索赔；乙方未按合同约定按期支付租金及相关费用，逾期一个月的，甲方可要求解除合同，且不退还保证金给乙方。2014年12月1日至2015年11月30日的租金马艳已支付给六盘水市兴隆房地产开发有限责任公司。在租赁期间，因该排被租赁门面的房屋外墙砖脱落，六盘水市兴隆房地产开发有限责任公司于2015年10月在该排门面外面（包含马艳经营的门面）门头上方的挡水墙砖拆除，重新安装简易挡水设施，该拆装工作时间为一周，马艳门头“独飞毛衫工厂店”的牌子并未受损，但马艳认为六盘水市兴隆房地产开发有限责任公司的行为导致其无法经营，未支付2015年12月1日之后的租金，六盘水市兴隆房地产开发有限责任公司亦未向马艳催交租金。事后，六盘水市兴隆房地产开发有限责任公司诉至本院。马艳也因此提起反诉。双方对解除合同无异议，在原审庭审中，本院已告知马艳自2016年5月25日起7日内将租赁物移交给六盘水市兴隆房地产开发有限责任公司，但至今并未移交。本院认为，原告六盘水市兴隆房地产开发有限责任公司与被告马艳于2014年12月5日签订的《门面租赁合同》约定的租赁期限虽然为2014年12月1日至2015年11月30日，但租赁期限满后，马艳并未交付租赁物给六盘水市兴隆房地产开发有限责任公司，该公司也未及时要求返还租赁物，视为双方同意续租，故上述租赁合同继续有效，但视为租赁期限不定期。该合同未违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。现因原、被告均主张解除合同，故予以支持。解除合同后，应由被告返还给原告门面，故对原告主张返还门面的诉请予以支持。对原告主张由被告支付2015年12月1日至2016年11月1日的门面租金9900元，因六盘水市兴隆房地产开发有限责任公司自认其在马艳租赁的门面上方拆除安装设施的时间为一周，因在此期限内客观上对马艳的经营确有一定的影响，可酌情扣减一个月租金作为对马艳经营损失的弥补，故由马艳支付原告租金9000元。对原告主张的违约金，因合同期限满后马艳继续使用该门面，原告并未向马艳催交租金，故对违约金不予支持。原告主张由马艳支付从2016年11月2日起至返还门面时的租金理由成立，予以支持。马艳反诉称，原告在其租赁门面上方拆除安装设施导致其无法经营，因未提交向相关部门申请停业的证据佐证，故对被告反诉不支付原告租金及主张由原告赔偿经营损失21000元的反诉理由不能成立，故不予支持。马艳装修房屋时未按约定报原告审核，且属自愿装修与原告无关，故对被告反诉由原告赔偿门面装修损失39170元的反诉理由不能成立，故不予支持。被告马艳反诉由原告赔偿货物损失20000元，因未提交证据证实，故不予支持。对被告马艳反诉由原告退还押金1400元的理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）六盘水市兴隆房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）马艳于2014年12月5日签订的《门面租赁合同》；二、被告（反诉原告）马艳于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）六盘水市兴隆房地产开发有限责任公司座落于钟山区文化南路（丰华小区A楼）的门面；三、被告（反诉原告）马艳于本判决生效后十日支付原告（反诉被告）六盘水市兴隆房地产开发有限责任公司门面租金9000元（900元×10个月，从2016年1月1日至2016年11月1日止），2016年11月2日起至返还门面时止的租金仍按每月900元计算支付；四、驳回原告（反诉被告）六盘水市兴隆房地产开发有限责任公司的其他本诉请求；五、原告（反诉被告）六盘水市兴隆房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）马艳押金1400元;六、驳回被告（反诉原告）马艳的其他反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费102元，反诉案件受理费1840元，合计1942元，由原告负担102元，被告负担1840元（原、被告双方已各自预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判长  姜志成审判员  罗永明审判员  张泳群二〇一六年十二月三十日书记员  黄春燕