四川省长宁县人民法院民 事 判 决 书(2016)川1524民初706号原告:郭朝英，女。原告:郑永莲，女。原告:李伟，男。委托代理人陈德银，四川省竹都律师事务所律师律师，系三原告共同委托代理人。被告：张明祥，男。被告：陈家会，女。委托代理人张光甫，男，系二被告共同委托代理人。原告郭朝英、郑永莲、李伟与被告张明祥、陈家会合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李昌利及其委托代理人陈德银、被告张明祥、陈家会及其委托代理人张光甫到庭参加诉讼。后，原告李昌利因病去世，其第一顺位继承人郭朝英（李昌利母亲）、郑永莲（李昌利妻子）、李伟（李昌利儿子）申请参加诉讼，本案由简易程序转普通程序，公开开庭进行了审理，原告郑永莲及三原告的委托代理人陈德银、被告张明祥、陈家会及其委托代理人张光甫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郭朝英、郑永莲、李伟向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付购房款96000元及利息，利息以96000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2012年5月15日计算至被告付清为止；2、判令被告承担本案诉讼费；后，经本院释明，原、被告之间的房屋买卖违反相关法律规定，属无效合同后，原告变更了诉讼请求，请求：1、判令被告返还原告交付的房屋；2、判令被告支付原告2012年5月15日起至本判决生效止的房屋使用费95580元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年1月9日，原告李昌利与李昌蓉、戴应楷签订《联建房协议》，约定：由原告出资修建费用，在李昌容，戴应楷位于长宁县花滩镇新光村二组的210平米承包地上建房，集体土地使用证号：长宁集用（2014）第xxxxx号、长宁集用（2014）第xxxxx号，土地使用权人分别是李昌容，戴应楷。房屋建成后，李昌容，戴应楷各享有住房一套，其余房屋归李昌利所有。2012年5月15日，原、被告双方签订《售房协议》，约定：原告将位于长宁县花滩镇新光村2组李昌容底层住房出售给被告，面积177平方米，购房价款138000元，被告一次性支付给原告。合同签订后，原告将房屋交付给被告，但被告仅支付了42000元，余款96000至今未支付，经原告多次催收无果，故原告诉讼来院。被告张明祥、陈家会辩称，1、我们认为合同合法有效，答辩人已经一次性支付了原告138000元；2、现在答辩人已经装修并居住，如果原告要求退还房屋，答辩人要求原告全额退还138000元购房款及房屋装修费用；3、李昌利的房子为非法修建并出售，原告应该承担一切责任；4、答辩人买受房屋，装修居住合情合理，不应支付房屋使用费；5、答辩人要求被告支付138000元的资金利息，从交付房款之日起计算至判决生效日止，按人民银行同期贷款利率计算。原告围绕自己的诉讼请求向本院依法提交了以下证据：1、原、被告身份信息，2、花滩镇林园社区证明，3、《联建方协议》复印件，4、《售房协议》原件，5、集体土地使用证复印件，6、庭审笔录，7、沙河镇大里村出具的《关系证明》。被告张明祥、陈家会对原告提交的证据质证意见：原告提交的证据真实性无异议。被告张明祥、陈家会围绕自己的诉讼请求向本院依法提交了以下证据：1、李昌利与罗富兴的售房协议复印件，2、李昌利与张明祥《售房协议》原件，3、（2016）川1524民初289号民事裁定书。原告对被告张明祥、陈家会提交的证据真实性无异议，证明目的有异议。本院经审理认定事实如下：2012年5月15日李昌利与被告张明祥、陈家会签订了《售房协议》，载明：“甲方：李昌利，乙方：张明祥。乙方为改善生活条件，自愿与甲方协商：一、住房位置：位于花滩镇林园社区下街场口新光村2组李昌容私人住宅楼底层住宅楼、2、住房面积：住房面积177平方米，四周以自有墙和滴水为界，其中院坝和人行通道40平方米，甲乙双方共同使用。三、房款及结付方式：甲方该住房房款为138000元（大写：壹拾叁万捌仟元），甲乙双方合同签订后，乙方付房款138000元，乙方一次性付清甲方，若到期未不付清欠款，甲方有权收回房屋......五、涉及土地、房产两证的办理和费用由乙方自行负责，甲方协助办理，土地划拨面积按有关规定分摊（注：该土地使用证属集体土地使用证）......七、违约责任：甲乙双方必须信守合约，任何乙方不得以何理由和方式违背本协议，否则违约乙方向另一方支付违约金贰仟元整......”原告李昌利在协议上签字并捺印，被告张明祥、陈家会在协议上签字并捺印。另查明：原告李昌利出售给被告的房屋（集体土地使用证号：长宁集用（2014）第00001号、长宁集用（2014）第00002号），位于长宁县花滩镇新光村二社，系李昌利与李昌容、戴应楷联合建房所分。该房屋的土地用途是农村宅基地，土地使用权人是李昌容、戴应楷。2012年5月15日原告将协议约定的房屋交付给被告张明祥、陈家会，被告向原告支付了购房款42000元。本院认为本案的争议焦点有：一、原、被告双方签订的《售房协议》是否有效。国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房或“小产权房”。农村集体土地宅基地使用权的农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。原、被告之间所签订的《售房协议》的买卖标的物不仅是房屋，其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权。被告张明祥、陈家会是四川省高县人，其不具有使用长宁县花滩镇新光村2组的集体土地宅基地的资格。原、被告双方签订房屋买卖协议后，至今也未取得长宁县花滩镇新光村的同意。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款“有下列情况之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，原告李昌利与被告张明祥、陈家会签订的《售房协议》违反法律、行政性法规的强制性规定，合同无效，双方应当按照各自的过错承担相应的责任。二、原、被告双方签订的《售房协议》被认定无效的处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告应返还被告张明祥、陈家会购房款，对被告张明祥、陈家会房屋装修的折价款进行补偿，被告张明祥、陈家会应将房屋交付给原告。三、原告应返还被告张明祥、陈家会购房款数额的认定。原告在庭审中自认，被告于2012年5月15日支付了其购房款42000元，故只应返还被告42000元购房款。被告辩称已经按照合同约定一次性支付给了原告138000元，要求被告返还138000的购房款及资金利息。本院认为原、被告双方签的的《售房协议》虽然约定一次支付138000元，但根据交易习惯及常理，被告支付了如此大数额的购房款后，不可能不向原告索要收条。被告也没有提供相关证据证明其已经一次性支付了138000元的购房款，对于被告主张已经一次性支付了购房款138000的辩称，本院不予支持。原告应返还被告张明祥、陈家会购房款42000元。若被告张明祥、陈家会有相应的证据证明其已经一次性付清了138000购房款，可另案向原告郭朝英、郑永莲、李伟主张权利。四、被告张明祥、陈家会主张原告应就房屋装修的折价款进行补偿的数额认定。被告在得到原告交付的房屋后，进行了装修，并居住的4年多。原告应该就装修的折价款补偿给被告。被告在庭审中未提供证据证明其装修的折价款具体计算方法及依据，休庭后十日内也未向本院提交相关证据。故被告张明祥、陈家会主张原告应就房屋装修的折价款进行补偿的主张，本院不予支持。但被告张明祥、陈家会有相应的证据证明其房屋装修的折价款具体计算方法及依据，可另案向原告郭朝英、郑永莲、李伟主张房屋装修折价款。五、合同无效，原、被告双方之间责任划分及损失赔偿问题。本案中，原告明知自己出售的是“小产权房”还要出售给被告，被告也在明知该情况下还要买受，双方都有过错，应当按照各自的过错承担相应的过错责任。原告主张判令被告支付原告2012年5月15日起至本判决生效止的房屋使用费95580元。被告辩称，买受房屋，装修居住合情合理，不应支付房屋使用费。本院认为，合同无效，原告也有责任。被告买受房屋的目的是居住，对房屋进行装修，合情合理，且原告应返还的装修款已经进行了折价。故对于原告的该主张，本院不予支持。被告主张原告应赔偿相应的资金利息。本院认为，合同无效，被告也有责任，且被告已经居住了该房屋4年多，对于原告主张的房屋使用费也没有支持。故对于被告请求原告赔偿资金利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、原告李昌利与被告张明祥、陈家会签订的《售房协议》无效；二、被告张明祥、陈家会返还原告郭朝英、郑永莲、李伟位于长宁县花滩镇新光村2组李昌容底层住房（面积177㎡，集体土地使用证号：长宁集用（2014）第00001号、长宁集用（2014）第00002号）；三、原告郭朝英、郑永莲、李伟于本判决生效之日起十日内向被告张明祥、陈家会返还购房款42000元。四、驳回原告郭朝英、郑永莲、李伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3210元，由原告郭朝英、郑永莲、李伟承担2247元，被告张明祥、陈家会963元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长  严 强人民陪审员  张西平人民陪审员  蒯树银二〇一六年十二月十三日书 记 员  唐 琪