广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0306民初13215号原告杨建芳，女，汉族，1962年12月12日出生，身份证住址福建省永安市。委托代理人刘少捕，广东德纳律师事务所律师。被告李权林，男，汉族，1957年4月28日出生，身份证住址深圳市罗湖区。被告深圳市权林实业有限公司，住所地深圳市宝安区，组织机构代码723037798。法定代表人潘英霞。委托代理人刘美霞，广东永航律师事务所律师。委托代理人邓远辉，广东永航律师事务所实习律师。被告湛江市粤西建筑工程深圳分公司，住所地深圳市福田区，组织机构代码892217175。负责人魏君璇，经理。委托代理人李权林，系被告湛江市粤西建筑工程深圳分公司员工。被告湛江市粤西建筑工程公司，住所地广东省湛江市，组织机构代码194671338。法定代表人黎春盛。原告杨建芳诉被告李权林、深圳市权林实业有限公司、湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司、湛江市粤西建筑工程公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨建芳及其委托代理人刘少捕，被告李权林，被告深圳市权林实业有限公司的委托代理人刘美霞，被告湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司的委托代理人李权林均到庭参加了诉讼。被告湛江市粤西建筑工程公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，1998-2000年期间，被告李权林、深圳市权林实业有限公司挂靠被告湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司，承包施工项目金丰豪庭（即原创业广场）向原告订购水泥等物料，货款总共804428元，其中未付清部分为495082.5元。2000年12月16日，被告深圳市权林实业有限公司代表被告湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司、湛江市粤西建筑工程公司名义与原告签订《创业广场认购书》，约定将创业广场711房（现金丰豪庭7楼A号）以315688元转让给原告，购房款从货款中扣除，原告居住该房至2016年1月18日。现该房因相关被告原因造成原告无法办理房产证并被拍卖，相关被告均得到部分拍卖款。被告李权林、被告深圳市权林实业有限公司、被告湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司的过错造成原告无法办理房产证并遭受巨大的经济损失，上述三被告应当共同承担责任，被告湛江市粤西建筑工程公司作为被告湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司的母公司，应当承担连带责任。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告李权林、深圳市权林实业有限公司、湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司支付房款及利息共计982375.3元（以房款495082.5元为本金，按同期银行贷款利率计，暂计至2014年4月20日，以上述三被告实际支付为准）；2、被告李权林、深圳市权林实业有限公司、湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司赔偿经济损失500万元；3、被告湛江市粤西建筑工程公司对上述债务承担连带责任；4、四被告承担本案诉讼费用。在庭审过程中，原告当庭增加一项诉讼请求，请求法院判令解除原告与被告深圳市权林实业有限公司签订的《认购书》，本院予以准许。被告李权林、湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司答辩称，被告李权林、湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司与本案没有关系，不作答辩。被告深圳市权林实业有限公司答辩称，原告诉请依据是《认购书》。但第1项请求以“未付清部分”水泥款495082.5元为本金计算利息，从而诉请支付本金及利息合计982375.3元，没有任何事实及法律依据。被告深圳市权林实业有限公司在与杨建芳签署涉案《认购书》后，杨建芳只支付了购买涉案房屋的首期款30%，即95688元。杨建芳诉称深圳市权林实业有限公司与湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司尚欠其水泥款495082.5元，被告深圳市权林实业有限公司不予认可，且这属于水泥货款纠纷，与本案无关，不属于本案房屋买卖合同纠纷的审理范围。原告第2项请求赔偿经济损失500万元没有任何事实及法律依据。杨建芳在履行《认购书》的过程中，不但没有发生任何损失，反而获得了超额收益。原告认购的涉案房屋总价为315688元，选择交付首期30%、余款15年银行按揭。在其只支付了30%，即95688元后，深圳市权林实业有限公司于2000年12月16日就将涉案房屋交付给杨建芳，其一直使用到2016年1月18日，直至由涉案房屋的现有权属人支付其约4倍的收益35万元，由其搬离。可见杨建芳由于其与被告深圳市权林实业有限公司签署涉案《认购书》，获得的收益包括：涉案房屋15年的使用权、收取租金和35万元搬离涉案房屋的补偿费，其根本不存在任何损失。此外，依据《认购书》第8条的约定，如果深圳市权林实业有限公司不能出售物业的，也不需要承担任何赔偿责任。本案为房屋买卖预约合同纠纷，涉案《认购书》的签约主体“卖方”为深圳市权林实业有限公司，“买方”为杨建芳及杨琴，且深圳市权林实业有限公司为独立法人。依据合同相对性原则，李权林、湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司、湛江市粤西建筑工程公司均非本案适格的被告，原告诉称李权林、深圳市权林实业有限公司挂靠湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司以及前述三被告的过错造成其重大经济损失，进而诉请前述三被告共同支付982375.3元及赔偿经济损失500万元，缺乏事实、合同及法律依据。涉案《认购书》的法律性质是预约合同，本案的房屋买卖合同尚未成立，深圳市权林实业有限公司与原告之间尚未建立房屋买卖合同关系，被告深圳市权林实业有限公司并无交付房屋或办理房产证的合同义务，也不存在违反涉案《认购书》中任何条款的行为，则深圳市权林实业有限公司根本不存在任何违约行为，同时，在签署《认购书》时，原告明知深圳市权林实业有限公司并非涉案房屋开发商，也明知涉案房屋将会存在法律诉讼并承诺不需要深圳市权林实业有限公司负任何责任，可见深圳市权林实业有限公司在签署《认购书》时不存在任何过错。依据原告提交的《交付房产协议书》，原告已经将依据涉案《认购书》对深圳市权林实业有限公司享有的债权转让给了涉案房屋的现有产权人深圳市隆新安居装修工程有限公司，并取得了约4倍的收益35万元的转让对价。故杨建芳无权再向深圳市权林实业有限公司追索债权，否则将构成不当得利。原告诉请深圳市权林实业有限公司返还购房本金、利息及赔偿损失，却未请求确认涉案《认购书》无效或者是解除《认购书》，而后者是前者的前提，故其主张的本案诉讼请求整体缺乏法律依据。被告深圳市权林实业有限公司认为，无论《认购书》是无效或被解除，原告只支付了95688元，而深圳市权林实业有限公司已经将使用权属于自己的涉案房屋交付给杨建芳使用长达15年之久，依据市场价格，涉案房屋2015年、2016年的年租金约为8万元，那么，15年的租金远远超过原告已支付的95688元款项，故此深圳市权林实业有限公司不需要返还95688元给原告。涉案《认购书》的买方除了原告杨建芳外，还有杨琴，但本案的原告只有杨建芳一人，本案遗漏了必要共同诉讼当事人。另，原告应当继续支付70%的房屋余款给深圳市权林实业有限公司，但原告却起诉请求返还30%房款及其他，深圳市权林实业有限公司保留另案起诉原告返还房屋使用权或者返还转让房屋使用权取得的补偿金及房屋15年租金的权利。被告湛江市粤西建筑工程公司未到庭，亦未提交书面答辩状。经审理查明，1992年5月23日，案外人深圳宝丰实业公司获得涉案房产所在小区地块的土地使用权。1993年12月24日，深圳宝丰实业公司获得了建设用地规划许可证。1996年3月15日，案外人深圳宝丰实业公司获得宗地号为A009-009地块（即涉案房产所在小区地块）的房地产证，签署证件记载该地块土地使用年限为50年，用途为商住用地，并获得了预售许可。1999年2月5日，深圳宝丰实业公司获得了创业广场的建设工程施工许可证。1998年10月28日，深圳宝丰实业公司、深圳市金银威实业发展有限公司与被告湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司签订《工程施工合同》，约定由湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司实施创业广场的施工建设工程。2000年12月16日，原告杨建芳与被告深圳市权林实业有限公司签订《认购书》，约定原告杨建芳认购中国深圳市宝安区前进路与创业路交汇处的创业广场第七层0711（C1）室；认购价为人民币315688元；首期购房款95688元抵扣材料款，剩余楼款220000元采取15年银行按揭方式支付；卖方需依上述付款方式依期如数缴付上述楼款；如买方未在约定期限内签订预售合同或未依时缴付上述楼款或不履行本认购书任何条款，卖方有权没收买方已缴付的定金及其他款项，并有权不再另行书面通知将该物业另行出售，无论以公开拍卖或私人交易，均由卖方自行处理，该物业因转售而引致一切损失，均由买方全部负责，因转售而获得之一切利益全部归卖方所有；买方如需办理转名手续或转让本认购书之权利，必须先获得卖方书面同意，卖方在发出同意书之前，有权向买方收取楼价总额1%的转名手续费，买方亦须按有关规定办理转名或转让手续及支付因此而引起至律师费、有关费用及其他一切税费；买方同意，由卖方指定的管理公司统一管理（创业广场），并承诺在签署预售合同时，或在卖方指定的日期，签署一份由卖方指定的管理公司拟定的大厦管理公约或一份承诺遵守此大厦管理公约的承诺书；有关购买该物业至项目契约及大厦管理公约之律师费、公证费、办理房屋所有权证费用、登记费及其他一切有关费用及税项，概由买方支付；当买方缴清所有楼价款项，补交利息（若有）、管理费、公用或该物业的水电费按金及有关税费时，卖方将按预售合同规定的日期将该物业交付予买方；在未签订预售合同前，卖方因任何理由不能出售该物业，不受任何事先约定或约束，只需退还所收定金予买方，而不必附加利息做出任何赔偿，退还所收定金后，本认购书自动作废，双方权益义务即时终结；当买卖双方签订本认购书后，双方一切有关该物业的权益和责任，均以本认购书内的条款作为依归，其他口头或未经双方书面确认的承认均属无效。认购书备注栏注明杨建芳首期95688元楼款，从送创业广场材料（水泥）款中扣除。同日，被告深圳市权林实业有限公司出具收款收据称收到杨建芳、杨琴交来购创业广场住宅7楼711（C1）房款95688元整（此款从水泥款中扣除）。2008年3月5日，深圳市宝安区新安街道信访办公室出具通知称因为消防安全隐患整改需要，现安排创业广场大厦711房住户杨建芳、杨琴暂时搬至大浪社区安置居住，待消防隐患整改合格后，再安排回原单位居住。2009年12月14日，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局作出《关于要求搬回创业电子城居住的函》称，房屋建筑工程需经过竣工验收合格并取得消防、电梯、燃气竣工验收合格证明或者准许使用文件后，方可投入使用，故请杨建芳、钟丽红、李淑琴向对应的主管部门咨询反映。2013年深圳市中级人民法院拟对涉案小区整体拍卖，原告杨建芳向深圳市中级人民法院提出执行异议称涉案房产系原告杨建芳所有，原告杨建芳已经支付了购买涉案房产的对价，请求深圳市中级人民法院撤销对涉案房产的查封和拍卖。2013年12月14日，深圳市中级人民法院作出（2013）深中法执外异字第149号执行裁定书，裁定驳回原告杨建芳的异议。2014年12月19日，金丰豪庭项目（原“创业广场”）被公开拍卖。2016年1月18日，原告杨建芳（乙方）与案外人深圳市隆新安居装修工程有限公司（甲方）签订了《交付房产协议书》，约定乙方确认知晓甲方已合法取得金丰豪庭项目的所有权及相关权益，并同意配合甲方进行接收入驻金丰豪庭项目的工作；乙方同意办理本大厦，并将乙方居住的全部房产交付给甲方，甲方同意支付乙方搬迁补偿金人民币350000元；本协议签订之日，乙方应将行使前款所述房产相关资料复印件交付给甲方，该等资料复印件包括但不限于：乙方与权林实业签订的《公司内部认购协议》、乙方向权林实业支付购房款的银行转账凭证、权林实业出具的收款收据、乙方支付水电费、管理费的付款凭证、乙方与权林实业、物业管理公司往来的相关文件、乙方身份证复印件（由乙方签名）等；本协议签订之日起二日内，乙方应自行清空金丰豪庭7楼A号【原711（C1）房】共1套房产内的全部私人物品，并将该房产完整的交付给甲方；乙方保证移交给甲方的房产主体结构未受任何形式的损坏，并承诺不再占有、使用该房产，否则应承担相应的法律责任；在乙方向甲方交付金丰豪庭7楼A号【原711（C1）房】共1套房产，并办理交接手续当日，甲方以转账方式向乙方支付搬迁补偿金350000元，乙方必须在收到此款前向甲方开具收款收据；乙方应按照本协议约定的日期及时全面的履行交付房产、资料的义务，如有逾期，每逾期一天，乙方应按照总搬迁补偿费用的千分之一向甲方支付违约金；在乙方完全履行了交付房产和资料的义务的前提下，甲方应按照本协议第五条的约定及时足额支付乙方搬迁补偿金，如有逾期，每逾期一天，甲方应按照逾期金额的千分之一向乙方支付违约金；房产交付后，甲方对本协议所涉房产享有完全的占有、使用、收益和处分权，乙方不得以任何理由占有、使用该房产，并不得以任何理由就该房产向甲方主张任何权利；乙方承诺该房产不涉及任何第三方权益，如有任何第三方主张权利的，由乙方负责处理并承担一切法律和经济责任；乙方承诺对本协议的全部内容承担保密义务，非经甲方书面同意绝不向任何第三方泄露，如有泄露，本人同意全额退还搬迁补偿金。以上事实，有国有土地使用权证、房地产证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、深圳市建设工程施工合同、创业广场认购书、收款收据、搬迁通知、深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局复函、（2013）深中法执外异字第149号执行裁定书、拍卖信息、交付房产协议书、等证据及庭审笔录在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。有关合同效力。原告与被告深圳市权林实业有限公司签订《认购书》时，涉案小区已经获得了预售许可。该《认购书》系原告与被告深圳市权林实业有限公司真实的意思表示，且未违反国家强制性规定，应当认定有效。尽管被告深圳市权林实业有限公司在签订《认购书》时，对涉案房产不具有所有权，但所有权的瑕疵仅对合同能否得到履行构成影响，并不影响合同效力。故涉案《认购书》合法有效，原告与被告深圳市权林实业有限公司应当遵照《认购书》的约定履行合同。合同签订后，原告以水泥款抵扣了首期房款95688元，被告深圳市权林实业有限公司出具了收款收据，并交付了房产。原告与被告深圳市权林实业有限公司签订的《认购书》得以实际履行。《认购书》中约定，签订《认购书》后，原告应与被告深圳市权林实业有限公司签订正式的预售合同，在未签订预售合同前，卖方因任何理由不能出售该物业，不受任何事先约定或约束，只需退还所收定金予买方，而不必附加利息做出任何赔偿，退还所收定金后，本认购书自动作废，双方权益义务即时终结。依据上述约定，尽管被告深圳市权林实业有限公司已经交付了涉案房屋给原告使用，但由于双方并没有签订正式的预售合同，故如因被告深圳市权林实业有限公司的原因导致涉案交易不能履行的，被告深圳市权林实业有限公司应当退回所收定金。现涉案房产因开发商的原因始终未签订预售合同，且因另案被深圳市中级人民法院依法拍卖，原告与被告深圳市权林实业有限公司签订的《认购书》实际上已经无法履行，原告可以主张解除合同。有关合同的解除。因涉案《认购书》已经无法实际履行，原告有权解除合同。由于原告系于庭审过程中，当庭主张解除合同，故涉案《认购书》于2016年8月29日解除。有关购房款。由于涉案合同已合法解除，已经支付的购房款应当返还。经审理查明，原告杨建芳实际交付的购房款为95688元。原告主张其已经交付了全部购房款，并提交了被告湛江市粤西建筑工程公司收取原告水泥的送货单，称全部购房款已在被告湛江市粤西建筑工程公司拖欠的水泥款中扣除。本院认为，在原告与被告深圳市权林实业有限公司签订的认购书中反复注明首期款95688元从水泥款中扣除，且在被告深圳市权林实业有限公司出具的收款收据中，亦注明从水泥款中扣除的为首期款95688元。故原告主张已从水泥款中抵扣了全部房款，缺乏事实依据，本院不予采信。综上原告杨建芳实际支付的购房款为95688元，该款应当由被告深圳市权林实业有限公司予以退回。被告深圳市权林实业有限公司抗辩称，涉案《认购书》系原告杨建芳与案外人杨琴共同与被告深圳市权林实业有限公司签订的，本案仅杨建芳一人起诉，缺少了必要的诉讼主体，应当驳回杨建芳的起诉。经审查，本院认为，涉案《认购书》的买方虽然写了杨琴、杨建芳两个名字，但在签字确认处仅杨建芳一人签名。故依法可以认定涉案合同系原告杨建芳与被告深圳市权林实业有限公司签订的。被告深圳市权林实业有限公司提出关于诉讼主体的抗辩，但又没有提交证据证实涉案合同的确由杨琴、杨建芳两人共同签订，或杨琴曾委托杨建芳签订，故本着谁主张谁举证的原则，被告深圳市权林实业有限公司应当承担举证不能的不利后果，对其抗辩，本院不予支持。综上被告深圳市权林实业有限公司应当退回原告杨建芳首期购房款95688元。关于利息，因涉案《认购书》约定了在未签订预售合同前，卖方因任何理由不能出售该物业，不受任何事先约定或约束，只需退还所收定金予买方，而不必附加利息做出任何赔偿。且原告仅支付了首期购房款95688元，故原告主张被告以全部房款315688元为基数自支付房款之日起支付利息的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告主张的500万元损失。因涉案合同签订后，原告仅支付了首期购房款95688元，所受损失有限。原告主张其购买涉案房产的预期利益损失为500万元，但没有提交任何证据予以证实。且涉案房产至今尚未进入市场流通，不具备市场交易的资格。因此原告主张预期利益损失500万元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告李权林、湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司、湛江市粤西建筑工程公司的连带责任问题。原告主张被告李权林和被告深圳市权林实业有限公司挂靠湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司进行涉案小区的开发建设，但没有提交任何证据予以证实。另一方面被告李权林和被告深圳市权林实业有限公司是否挂靠湛江市月息建筑工程公司深圳分公司进行涉案小区的开发建设，均与本案无关。本案审理的是原告与被告深圳市权林实业有限公司之间的房屋买卖合同纠纷，合同相对人仅为原告和被告深圳市权林实业有限公司。原告没有提交任何证据证实被告李权林、湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司、湛江市粤西建筑工程公司应当对被告深圳市权林实业有限公司所负债务承担连带责任，本着谁主张谁举证的原则，原告应当承担举证不能的不利后果。故原告主张被告李权林、湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司、湛江市粤西建筑工程公司应当对被告深圳市权林实业有限公司所负债务承担连带责任的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告杨建芳与被告深圳市权林实业有限公司于2000年12月16日签订的《认购书》于2016年8月29日解除；二、被告深圳市权林实业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告杨建芳返还首期购房款95688元；三、驳回原告杨建芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费53677元，由原告杨建芳承担52603元，由被告深圳市权林实业有限公司承担1074元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 范    藜人民陪审员 陈  远  霞人民陪审员 郭  映  舜二〇一六年十二月十五日书 记 员 董    宏书 记 员 银海莹（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。