天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)津01民终6724号上诉人(原审被告):天津市华霓物业服务有限公司,住所地天津市南开区万德花园3幢1层4-101号。法定代表人:李小林,经理。委托诉讼代理人:吴彤,天津瀚洋律师事务所律师。委托诉讼代理人:曹鹏飞,天津瀚洋律师事务所律师。被上诉人(原审原告):万德花园业主会,地址天津市南开区万德庄大街万德花园。负责人:许全胜,业主会主任。委托诉讼代理人:胡俊琦,天津津顺律师事务所律师。上诉人天津市华霓物业服务有限公司(以下简称“华霓物业”)因与被上诉人万德花园业主会(以下简称“业主会”)物业服务合同纠纷一案,不服天津市南开区人民法院(2015)南民初字第11059号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年10月28日立案后,依法组成合议庭,因当事人未提出新的事实和理由,不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华霓物业上诉请求:1.撤销一审判决,裁定不予受理本案;2.两审诉讼费用由被上诉人业主会承担。事实和理由:一、一审判决认定业主会系本案的适格主体,适用法律错误。根据法律规定,起诉返还物业服务费的主体是业主而非业主会。二、华霓物业与业主会签订的物业合同虽已到期,但物业服务关系并未解除,业主会存在违反物业服务管理规定的行为,华霓物业已经反映到物业办公室等相关部门,正待行政裁决。三、业主会存在虚假诉讼之嫌,利用合法诉讼,掩盖非法目的,利用司法程序,确认其违法行为合法的事实。四、本案涉及不特定多人的利益,且属于行政管理关系,在行政机关没有做出裁决前,不予受理为宜。被上诉人业主会辩称,不同意华霓物业的上诉请求,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院驳回上诉,维持原判。答辩理由:一、业主会具有诉讼主体资格。业主会系经依法备案成立,根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动,产生的法律后果由全体业主承担;华霓物业在签订物业服务合同时,明知并认可业主会具有签订合同的资格,是合同相对方,故业主会诉讼主体适当。二、华霓物业将多收的物业管理服务费、场地占用费等自合同终止时起十日内向业主会移交,有合同约定为依据。华霓物业收取合同期外的费用,多收行为本身就是违约,没有事实和法律依据;2015年3月16日始由其他物业公司对万德花园提供物业服务,未收取华霓物业多收的业主服务费。三、万德花园大部分业主已经向华霓物业预交了2015年3月15日后的物业管理服务费、场地占用费,不可能愿意向新物业公司再重复缴费。按照华霓物业的逻辑,势必增加业主的诉累,浪费司法资源。业主会向一审法院起诉请求:1.判令华霓物业向业主会移交预收物业管理服务费64465.09元、预收停车服务费22635元,合计87100.09元;2.判令华霓物业支付业主会未按规定时间办理移交事项的违约金6000元;3.案件受理费由华霓物业承担。在案件审理过程中,业主会向一审法院提交申请,要求撤回对没有票据原件的物业管理服务费及场地占用费部分的主张,仅主张目前持有票据原件的物业管理服务费12436.92元及停车场地占用费3645元,合计16081.92元。一审法院经审理认定事实如下:2015年3月16日,业主会与案外人天津市丰凯物业管理有限公司签订《天津市住宅物业服务合同》,万德花园小区已委托案外人天津市丰凯物业管理有限公司进行物业服务事宜,华霓物业不再向万德花园小区提供物业服务。根据业主会提交的物业费缴费凭证,一审法院对提交原件的票据真实性予以确认,经核实,物业管理服务费预交金额共计12436.92元,停车场地占用费预交金额为3645元。一审法院认为,本案双方的争议焦点集中于三方面:焦点一、业主会是否具有诉讼主体资格;焦点二、华霓物业预收的物业费是否应予返还及金额;焦点三、违约金是否应给付。针对焦点一,业主会是否具有诉讼主体资格。1、双方签署的物业服务合同明确约定自本合同终止时起十日内,华霓物业向业主会办理移交预收的物业管理服务费、场地占用费和收取的利用物业共用部位、共用设施、场地经营所得的收益余额;2、万德花园业主大会召开会议,通过决议授权业主会向华霓物业索要预交的物业管理服务费、场地占用费;3、万德花园部分业主出具书面授权委托书,委托业主会代为履行索要物业管理服务费、场地占用费;4、新进场的物业公司明确出具说明,对于业主预交了物业服务费、场地占用费的期限,暂不收取相关费用,待业主会索要后交付新的物业公司;5、本案案情简单,且众多业主涉及一个小区,若要求单独业主诉讼索要预交的物业费,会增加当事人的诉讼成本,不便于案件的解决。故此,一审法院认定业主会具有诉讼主体资格。针对焦点二,业主会与华霓物业于2014年3月15日签订的《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示,合同明确记载物业管理服务期限为一年(自2014年3月16日起至2015年3月15日终止),并不违反法律规定,应确认有效。合同履行期限届满,业主会已委托新的物业公司进行小区物业管理,对此,华霓物业应在合同终止后向业主返还多收取的物业管理服务费、停车场地占用费。关于金额,根据现有证据可确认业主会主张返还的数额,物业管理服务费12436.92元及场地占用费3645元,应予支持。针对焦点三,对于业主会主张的违约金问题,根据涉案合同第十三条第(四)项的表述,应认定该违约金限定事项不仅包括本案涉及的费用返还,还涉及了相关档案资料等。庭审中一审法院向华霓物业示明是否认为违约金金额过高,是否要求调整,华霓物业明确表示不需要调整,但本案不涉及违约金给付。对此,一审法院认为,违约条款系各方当事人协商确认,现双方均表示认可,不再调整;华霓物业认为业主会违约,可根据法律规定另行主张,但在本案中,华霓物业逾期履行确已构成违约,故对业主会关于违约金的主张予以支持。综上,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定,判决如下:一、判决生效后十五日内,被告天津市华霓物业服务有限公司向原告万德花园业主会移交预收的物业管理服务费12436.92元,场地占用费3645元,共计16081.92元;二、判决生效后十五日内,被告天津市华霓物业服务有限公司向原告万德花园业主会给付违约金6000元;三、驳回原告万德花园业主会其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2128元,业主会负担1748元,华霓物业负担380元,华霓物业负担部分于判决生效后十五日内交付一审法院。二审中,上诉人华霓物业与被上诉人业主会均没有提交新证据。本院经审理查明的事实和证据与一审法院查明的事实和证据一致,本院对一审查明的事实予以确认。案经本院调解未果,诉讼当事人各持己见。本院认为,本案系物业服务合同纠纷。万德花园业主会与华霓物业于2014年3月15日签订的《天津市住宅物业服务合同》,是双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定有效并受法律保护,双方均应依照合同约定的权利义务予以履行。业主会与华霓物业约定的合同履行期限一年,合同履行期限届满,业主会已委托新的物业公司进行小区物业管理,华霓物业应在合同终止后规定时间内向业主会返还多收取业主的物业管理服务费、停车场地占用费,逾期履行应按合同约定支付违约金。该合同对华霓物业和业主会及小区全体业主均具有约束力,且万德花园业主大会召开会议,已通过决议授权业主会向华霓物业索要预交的物业管理服务费、场地占用费,故业主会向华霓物业主张权利的诉讼主体资格适格,一审法院据此所作判决并无不当,本院予以确认。华霓物业上诉主张“业主会诉讼主体不适格,请求裁定不予受理”等理由,缺乏事实和法律依据,本院不予采信。综上所述,华霓物业的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费352元,由上诉人天津市华霓物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 权代理审判员  魏晓川代理审判员  张振超二○二○一六年十二月五日书 记 员  李兴明附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文:1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件,应当组成合议庭,开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人,对没有提出新的事实、证据或者理由,合议庭认为不需要开庭审理的,可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项:第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;……