浙江省永康市人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0784民初5587号原告胡振康，男，1966年4月12日出生汉族，户籍所在地：浙江省永康市，现住浙江省永康市。原告李爱春，女，1965年2月14日出生汉族，户籍所在地：浙江省永康市，现住浙江省永康市。被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司，住所地：浙江省永康经济开发区。法定代表人应建仁。委托代理人蒋晓航，浙江门都律师事务所律师。原告胡振康、李爱春为与被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司（以下简称“卓诚投资公司”）商品房销售合同纠纷一案,于2016年7月18日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员王晓适用简易程序，于2016年9月21日公开开庭进行审理。原告胡振康、李爱春及被告卓诚投资公司的委托代理人蒋晓航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡振康、李爱春起诉称：2013年3月15日，原告胡振康、李爱春向被告购买金色港湾商品房第13幢2502、2504室，房产价款共计人民币1564309元。双方签订《商品房买卖合同》2份，合同中第9条约定被告应当在2013年12月30日前将房屋交付原告，合同第10条约定被告逾期交付房屋的违约责任。合同第16条约定了被告应当在2014年6月30日前将房屋的土地使用权及房屋所有权证交付给原告及被告逾期交付上述证件的违约责任。被告在2014年4月29日才通知原告办理交房手续，延迟交付房屋120天，被告至今未按合同第16条之规定向原告交付双证。经原告查询，被告于2015年11月20日才办出标的房屋的房产证，2015年12月23日才办出土地证。按照合同约定，被告应当支付原告逾期交房违约金18772元，逾期交付双证违约金79467元，共计98239元。综上，为维护原告的合法权益，请求依法判令：一、由被告支付原告迟延交房违约金18772元、迟延交付房产证、土地证违约金79467元，共计98239元；二、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确：逾期交房违约金以总房款1564309元为基数从2013年12月31日起至2014年4月29日止按照日万分之一计算；逾期办证违约金以总房款1564309元为基数从2014年7月1日起至2015年11月20日按照日万分之一计算。被告卓诚投资公司答辩称：一、本案中被告虽存在逾期交房的事实，合同约定应当在2013年12月30日前交房，通知交房时间为2014年1月12日，原告自身延迟至2014年4月29日前来办理交接手续。根据《合同》首页特别约定及第12条约定，逾期期限应算至1月12日止。但根据民法通则第135条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；137条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，关于主张逾期交房违约金的诉讼时效期间的起算点，不论从约定交房时间还是通知交房时间起算，均已超过二年的诉讼时效，且没有中止、中断的原因事由，故原告主张逾期交房违约金已过诉讼时效。二、关于被告是否存在合同约定的逾期交付权属证书问题。首先，原告起诉的观点理由是对《商品房买卖合同》第十六条约定存在误读，理解错误，将初始登记混同于转移登记。该条第二款约定“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》”；该条第三款约定“出卖人承诺于2014年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付买受人。买受人【自行】【委托出卖人】办理该商品房转移登记”。该条款指的“前款规定的土地、房屋权属证书”就是第二款规定的初始登记证书或权属证明，而不是原告诉讼中理解所指的转移登记证书即原告名下的权属证书。“初始登记”是指开发企业办理楼盘确权登记，俗称“大确权”，即一个楼盘把总产权转移到开发商名下的步骤，初始登记证书指的是被告名下的证书，是属于设立登记，是物权转移的基础，是为具备给购房者办理个人房产证的资格和条件。就此，被告已于2014年6月30日，取得上述约定的本案所涉房产的《土地使用权证书》，至于房屋所有权初始登记，由于永康市房管会简化流程，无需被告办理初始登记，直接办理产权转移登记。至于交付问题，由于原告是委托被告办理转移登记，因此交付没有实际意义，无需履行形式上的交付手续，办理即完成约定义务。综上所述，原告要求被告支付逾期交房违约金和逾期交付权属证书违约金的诉请，缺乏法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。原告胡振康、李爱春为证明其诉讼主张，向本院提供了下列证据：一、《浙江省商品房买卖合同》原件二份（原件与复印件核对无异后当庭退还），用以证明原、被告双方签订购房合同，约定交房时间、办证时间以及违约责任等各项权利义务的事实。二、销售不动产统一发票复印件二张、中国工商银行个人贷款借款凭证复印件一份，用以证明原告已付清全部购房款的事实。三、房产证及土地证复印件各二份，用以证明被告于2015年11月20日、2015年12月23日向原告交付房产证、土地证的事实。被告卓诚投资公司质证意见：对上述证据真实性无异议。但根据合同第16条约定，被告承诺在2013年6月30日前办理的是土地、房产的初始登记证书而不是转移登记证书。发票是预缴发票，主张违约金的基数应当以结算后的金额为准。被告卓诚投资公司为证明其抗辩主张，向本院提交以下证据：1、中国邮政重要函件详情单寄件人存根联、投递邮寄清单影印件、金色港湾业主入住通知书各一份，用以证明2014年1月9日被告方通过邮政特快专递形式通知原告于2014年1月12日办理交房手续的事实。2、金色港湾交房费用清单、业主房屋验收交接表、业主领取资料/钥匙/物品签收单原件各一份，用以证明原告实际于2014年4月29日到被告处接收房屋；原告委托被告办理，被告无需履行初始登记证书的交付手续；被告交付的房屋符合合同规定条件的事实。3、房屋建筑工程竣工验收备案表原件一份（原件与复印件核对无误后当庭退还），用以证明被告交付的房屋符合第九条约定条件的事实。4、土地使用权初始登记证书复印件二份，用以证明原告所购买的房屋已于2014年6月30日办理了土地使用权初始登记的事实。原告胡振康、李爱春的质证意见：对证据1无异议，确实有收到过，可以按照被告通知我交房的时间计算。对证据2无异议，确实签过的。对证据3无异议。对证据4真实性无异议，但是我认为应当是做在我名下的房产证才算。本院的认证意见：原告对证据1、2、3无异议，本院予以确认；原告对证据4的真实性无异议，被告对证据一、二、三的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。经审理，本院认定事实如下：2013年3月15日，原告胡振康、李爱春与被告卓诚投资公司签订《浙江省商品房买卖合同》二份，约定被告卓诚投资公司将其开发所有的金色港湾第13幢2502、2504室以预售方式出卖给原告胡振康、李爱春，房款共计1564309元。被告卓诚投资公司需在2013年12月30日前将竣工验收合格，具备交房条件的房屋交付给原告胡振康、李爱春，逾期交房的按已付购房款的日万分之一支付违约金。合同中被告卓诚投资公司承诺在2014年6月30日前将土地、房屋权属证书交付给原告胡振康、李爱春，逾期交付权属证书则按已付购房款的日万分之一支付违约金。合同签订后，原告胡振康、李爱春按约向被告卓诚投资公司支付房款1564309元。但被告卓诚投资公司逾期通知原告胡振康、李爱春于2014年1月12日办理交房手续，并于2014年4月29日与原告胡振康、李爱春实际办理交房手续。后被告卓诚投资公司在2014年6月30日完成了土地使用权证的初始登记，但因原告胡振康、李爱春委托被告卓诚投资公司办理该商品房的转移登记，被告卓诚投资公司并未将该初始登记权属证书交付给原告胡振康、李爱春。本院认为，原、被告于2013年3月15日签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法应受法律保护，双方均应按合同的约定全面履行各自合同义务。合同签订后，原告已按约履行了付款义务，被告卓诚投资公司虽按约完成了权属证书的初始登记手续，但逾期通知原告胡振康、李爱春于2014年1月12日办理交房手续，按约应承担相应的逾期交房违约责任。因原告胡振康、李爱春未在相应的诉讼时效期间向本院提起诉讼主张，且无证据证明存在诉讼时效中止、中断的原因事由，故对原告胡振康、李爱春的诉讼请求，本院不予支持。对被告卓诚投资公司提出的抗辩意见中合理有据部分，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告胡振康、李爱春的诉讼请求。本案案件受理费1128元(已减半收取)，由原告胡振康、李爱春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员  王 晓二〇一六年十二月二十三日代书记员  关莉莎