四���省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川07民终2260号上诉人（一审被告）:王建华，男，汉族，1961年8月20日出生，身份证住址上海市杨浦区，现住四川省绵阳市游仙区。委托诉讼代理人：杨清华，四川守信律师事务所律师。被上诉人（一审原告）:薛鸿，女，汉族，1966年4月2日出生，住四川省宜宾市珙县。委托诉讼代理人：叶沁松，男，汉族，1989年9月25日出生，住四川省宜宾市珙县，系薛鸿儿子。上诉人王建华因与被上诉人薛鸿房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院（2016）川0792民初993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王建华及其委托诉讼代理人杨清华、被上诉人薛鸿的委托诉讼代理人叶沁���到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王建华上诉请求：1.撤销（2016）川0792民初993号民事判决，改判被上诉人向上诉人支付购房款32万元及利息；2一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。《二手房买卖经纪合同》第16条补充条款只约定了具体付款期限和金额，并没有约定以办理按揭贷款作为付款前提，因此，被上诉人不应当以不能办理贷款为由拒绝履行付款义务；上诉人、被上诉人与新城房地产公司口头协商为被上诉人办理网签的期限为2015年2月15日，但合同约定2014年12月31日前付款7万元，且过户义务应为新城公司；无任何证据证明新城房地产公司经营状况变化。2.一审法院适用法律错误。三方口头协商由新城公司为被上诉人办理网签手续，实质上是经债权人（被上诉人）同意的情况下，将房屋买卖的过户义务转移给了第���人（新城房地产公司）。现新城房地产公司未能为被上诉人办理网签手续，其责任不应由上诉人承担。3.上诉人多次要求被上诉人进行合同备案等级，但因被上诉人不缴纳费用，以致于未备案，而依据双方签订的合同，该费用应由被上诉人缴纳。薛鸿辩称，一审法院判决正确，请求驳回上诉，维持原判。王建华向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付原告购房款32万元及违约金2万元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年8月3日，原告与绵阳高新区新城房地产开发有限公司（以下简称新城房地产公司）签订商品房买卖合同，购买该公司开发建设的位于绵阳高新区园艺街45号“半山蓝湾”X号房屋一套。签订合同后，原告按约定向新城房地产公司付清了购房款、维修基金及契税，新城房地产公司向当地房地产管理部门办理��商品房买卖合同网上签约备案登记，向原告实际交付房屋，并由原告对该房屋进行了装修。其后，原告通过中介将该房屋出售。经绵阳高新区华夏房地产经纪有限公司高水分公司（以下简称华夏房地产经纪公司）居间撮合，并经被告薛鸿实地察看了解房屋状况后，原、被告及华夏房地产经纪公司利用该经纪公司所提供的格式合同于2014年11月16日签订一份《二手房买卖经纪合同》，约定原告将该涉案房屋（面积89.99平方米）以419800元卖与被告，由被告承担房地产过户双方应缴纳的所有相关税费及中介费，原告实际应向被告净收房款为420000元，房款支付办法为：签订合同后15日内被告向原告支付首付款100000元，2014年12月31日前支付70000元；剩余房款分四次付清，其中2015年至2016年每年支付70000元，2017年至2018年每年支付50000元，付款时间在每年12月底之前。同时，各方还约定���被告在签订合同时应向原告支付购房定金10000元（该款在首次支付房款时冲抵为购房款），原告收取定金时应出具收条并将自己的房屋产权证、土地证及相关资料交于经纪人代管，并由原被告协同经纪人办理房屋产权证、土地证。该合同还对违约责任及各方的其他权利义务作了约定。订立合同后，被告当天向原告支付定金10000元，并于2014年12月9日付清首付购房款100000元（含定金），原告出具了收条并向被告交付了房屋。由于涉案房屋此前由新城房地产公司卖与原告，已办理商品房买卖合同网上签约备案登记，但原告尚未取得该房屋相关产权证书，而被告提出需要取得房屋产权证书方可申请住房公积金贷款并支付所欠购房款，经原被告及新城房地产公司口头协商，约定由原告与新城房地产公司撤销其商品房买卖合同网上签约备案登记，由新城房地产公司重新为被告就房屋买卖合同办理网上签约备案登记及房屋产权证，由被告承担相关费用。同日，被告向新城房地产公司交纳办理该事务相关费用20000元，新城房地产公司工作人员出具了收条，载明“今收到薛鸿20000元，用于办理半山蓝湾某栋X单元X号撤案及相关费用，时间定于2015年2月15日前完成。”华夏房地产经纪公司在该收条上加盖公章，并注明“属实”。2015年6月18日，原告向本院起诉，以新城房地产公司未按合同约定为其办理房产初始登记及转移登记为由，请求法院解除双方所签订的商品房买卖合同。诉讼过程中，经本院主持调解，双方达成调解协议，同意解除双方于2011年8月3日签订的《商品房买卖合同》，本院作出（2015）绵高新民初字第970号民事调解书予以确认。但此后新城房地产公司未就被告购买涉案房屋向房地产管理部门办理签约备案登记，也未为其办理房产初始登���及转移登记，被告因无法获得公积金贷款，未向原告支付剩余购房款。另查明，新城房地产公司目前经营状况恶化，未按商品房买卖合同约定为购买该公司“半山蓝湾”小区商品房的众多买受人办理房屋产权证。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、二手房买卖经纪合同，交纳购房款及维修基金和契税的收据，收取定金及购房首付款收条，收取撤销房屋买卖签约备案登记及相关费用的收条，（2015）绵高新民初字第970号民事调解书，证人张开雄的证言，当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。一审法院认为，原被告之间签订的房屋买卖合同合法有效，双方当事人对此无争议。本案争议焦点在于被告未支付剩余购房款是否构成违约，原告是否有权请求被告支付剩余购房款并承担违约责任。依照《中华人民共和国��同法》第一百三十条、第一百三十五条和第一百三十六条规定，原告作为本案房屋买卖合同出卖人有义务向被告转移买卖房屋所有权，办理涉案房屋产权过户等相关手续，被告作为买受人有义务向原告支付购房款。在合同履行过程中，原被告及新城房地产公司于2014年12月9日口头协商，约定由原告与新城房地产公司撤销其商品房买卖合同网上签约备案登记，由新城房地产公司重新为被告就房屋买卖合同办理网上签约备案登记及房屋产权证书，并由被告承担相关费用，但被告交纳相关费用后，原告和新城房地产公司未按约定于2015年2月15日前完成撤销原商品房买卖合同网上签约备案登记，其后虽于2015年6月18日通过诉讼解除双方所签订的商品房买卖合同，但新城房地产公司一直未就被告购买涉案房屋向房地产管理部门办理签约备案登记，也未为其办理房产过户登记等手续，致使被告无法获得公积金贷款，未按约定向原告支付剩余购房款。依照《中华人民共和国合同法》第六十五条规定，由于案外第三人新城房地产公司未按约定向被告履行涉案房屋买卖合同签约备案登记及办理房屋产权过户手续，相应法律责任应由原告承担，原告作为出卖人应就此向被告承担违约责任。由于原告违约，且约定代其履行相关义务的新城房地产公司目前经营状况恶化，未履行为购买该公司“半山蓝湾”小区商品房的众多买受人办理房屋产权证义务，可能丧失履行该项债务能力，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第六十八条之规定，被告有权中止本案房屋买卖合同履行，拒绝原告支付剩余购房款的履行要求。综上所述，原告主张被告违约，请求被告支付剩余购房款32万元并计付资金利息，其诉讼主张不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十五、第六十七条、第六十八条、第一百三十五条和第一百三十六条之规定，判决如下：驳回原告王建华的诉讼请求。本案受理费3200元，由原告王建华负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下:1.证人张开雄的出庭证言，证明王建华向绵阳高新区新城房地产开发有限公司缴纳了维修基金，但因绵阳高新区新城房地产开发有限公司挪用了该笔维修基金，以致于现在无法将房屋备案到薛鸿名下，除非再次缴纳一笔维修基金。2.王建华未实际取得位于绵阳市高新区园艺街45号“半山蓝湾”X号房屋的相关产权证书，也未按照《二手房买卖经纪合同》第三条的约定，将房屋产权证、土地证等原件交于丙方（绵阳高新区华夏房地产经纪有限公��）代管。3.薛鸿于2014年12月9日向绵阳高新区新城房地产开发有限公司缴纳了2万元用于办理“半山蓝湾某栋X单元X号撤案及相关费用”。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，王建华、薛鸿与绵阳高新区新城房地产开发有限公司在2014年12月31日前已口头协商，由绵阳高新区新城房地产开发有限公司在2015年2月15日前完成撤销案涉房屋原商品房买卖合同网上签约备案登记，并为薛鸿办理合同备案登记，但绵阳高新区新城房地产开发有限公司在收取了相关费用后未为薛鸿办理。薛鸿已经按照约定履行截止2014年12月31日之前的义务，但案涉房屋并未备案登记于其名下，故其继续向王建华支付房款的条件并不成就。综上所述，王建华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6400元，由王建华负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘立冬代理审判员  李 俊代理审判员  马翰霖二〇一六年十二月六日书 记 员  肖忠源