沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0102民初7271号原告：中国建银投资有限责任公司，住所地北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心C座11层。法定代表人：仲建安，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李晶，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：金陆，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。被告：沈阳市帆布制品厂，住所地沈阳市皇姑区嘉陵江街**号。法定代表人：高秀顺，系总经理。委托诉讼代理人：曹英魁，系辽宁正直律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洪涛，系��宁正直律师事务所律师。被告：沈阳何氏眼科医院有限公司，住所地沈阳市于洪区黄河北大街128号。法定代表人：何伟，系该公司院长。委托诉讼代理人：赵凯，系辽宁格莱瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：席冬林，系辽宁格莱瑞律师事务所律师。被告：沈阳何氏眼科医院有限公司和平眼科门诊部，住所地沈阳市和平区南京北街97号。负责人：赵国华。委托诉讼代理人：赵凯，系辽宁格莱瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：席冬林，系辽宁格莱瑞律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司辽宁省分行，住所地沈阳市和平区中山路176号。法定代表人：袁桂军，系该分行行长。委托诉讼代理人：李昂飞，男，1977年8月25日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市和平区。原告中国建银投资有限责任公司（以下简称建银公司）与被告沈阳市帆布制品厂（以下简称帆布制品厂）、沈阳何氏眼科医院有限公司（以下简称何氏眼科医院）、沈阳何氏眼科医院有限公司和平眼科门诊部（以下简称何氏眼科门诊部）、第三人中国建设银行股份有限公司辽宁省分行（以下简称建行辽宁省分行）物权保护纠纷一案，本院于2016年7月1日受理后，适用普通程序，依法组成由审判员严冬云担任审判长并主审，人���陪审员高嵩、于颖参加评议的合议庭，于2016年8月5日公开开庭进行了审理，原告建银公司委托诉讼代理人李晶、金陆与被告何氏眼科医院、何氏眼科门诊部共同委托诉讼代理人赵凯、席冬林、第三人建行辽宁省分行委托诉讼代理人李昂飞到庭参加诉讼。被告帆布制品厂经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案于2016年11月11日第二次公开开庭进行了审理，原告建银公司委托诉讼代理人李晶、金陆与被告何氏眼科医院、何氏眼科门诊部共同委托诉讼代理人赵凯、第三人建行辽宁省分行委托诉讼代理人李昂飞到庭参加诉讼。被告帆布制品厂虽派员出庭，但未提交合法的应诉手续。本案于2016年11月22日第三次公开开庭进行了审理，原告建银公司委托诉讼代理人李晶、金陆与被告帆布制品厂委托诉讼代理人曹英魁、王洪涛、被告何氏眼科医院、何氏眼科门诊部共同委���诉讼代理人席冬林、第三人建行辽宁省分行委托诉讼代理人李昂飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建银公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告帆布制品厂、何氏眼科医院、何氏眼科门诊部从原告所有的位于辽宁省沈阳市和平区南京北街97号、建筑面积为213.72㎡的房产中搬出；2、判令被告帆布制品厂、何氏眼科医院、何氏眼科门诊部赔偿原告二年（自2014年5月28日至2016年5月27日止）的房屋租金损失人民币24万元；3、判令三被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：沈阳市和平区南京北街97号、建筑面积为213.72㎡的房产原为第三人建行辽宁省分行所有。2004年，中国建设银行重组分立时，该资产由原告依法承继。2005年12月，原告与第三人建行辽宁省分行依法进行了固定资产交接。现经原告调查了解，被告帆布制品厂于2014年5月28日将原告房产出租给被告沈阳何氏眼科医院有限公司，现该房产由被告何氏眼科门诊部实际使用。被告无正当理由占用原告的房产。原告为维护自己的合法权益，特提起本诉，恳请法院支持。被告帆布制品厂辩称，第一、答辩人认为原告诉讼主体不适格。原告在1985年之前在诉争地点没有任何所有权的，按照当时政策，房屋动迁之后，除了自用的办理所有权外，他人或者单位的房改房还原面积或者货币安置。当时因货币安置没有谈成，所以双方实行的是还原面积的方式。还原面积之后，按照当时政策，诉争房子仍然交由房产局管理，然后由答辩人继续承租。由于第三人建行辽宁省分行和房产局都没有按照当时的政策严格履行职责，所以演变成今天的现状；第二、诉争房产系第三人建行辽宁省��行与和平区太原街道商业网点办公室共同共有的房屋，既然是共有的，共有人应该共同作为原告起诉；第三、所有权证没有登记变更不产生物权效力，故原告主体不适格；第四，答辩人对诉争房产的承租使用权应是无限期，或者与原告建银公司、第三人建行辽宁省分行协商参加房改，以保护答辩人的合法权利；最后，关于租金，南京街200多平方米的房产不可能是530多元的租金。答辩人本着客观态度，企业还在生存，还有员工，答辩人将诉争房产出租给被告何氏眼科医院使用，收取的租金用于缴纳答辩人的职工的养老保险。如果诉争房产被原告收回，会造成极大的社会动荡。综上，答辩人不同意腾房。被告何氏眼科医院辩称，1996年12月4日，第三人建行辽宁省分行将涉案房屋托管给和平区房产管理局，由房产局进行维护、维修及行��相应的租赁权利。和平区房产管理局将房屋租赁给被告帆布制品厂，该租赁为不定期租赁，在未解除租赁合同期间，被告帆布制品厂将房屋租赁给答辩人，合法有效。因该租赁为不定期租赁，故被告帆布制品厂与答辩人签订的房屋租赁合同在有效期内，原告无权向答辩人主张权利。原告主张的房屋租金应当由被告帆布制品厂承担，因为原告与被告帆布制品厂之间存在房屋租赁关系。答辩人在承租房屋过程中没有过错，因为被告帆布制品厂向答辩人提供人了房屋使用权证，虽然被告帆布制品厂的承租期已到，但原告怠于行使相关权利，答辩人有理由认为原告与被告帆布制品厂所订立的为不定期的租赁合同。另，无论原告还是被告帆布制品厂对诉争房产具有出租权，答辩人都希望能够继续承租此房。被告何氏眼科门诊部辩称，答辩人是被告何氏眼科医院的分支机构，不具有诉讼主体资格。第三人建行辽宁省分行述称，原告所述资产承继的关系属实，建行上市之后，该处房产的产权人即为原告。2011年该处房产与原告委托的大连建兴达物业管理有限公司进行交接。被告何氏眼科医院在答辩中提到的与和平区房管局建立托管关系应当是当时的中国建设银行。上市之后，中国建设银行的主体变更为中国建银投资有限责任公司，即本案原告。经审理查明，第三人建行辽宁省分行原系位于沈阳市和平区南京北街97号（旧址：沈阳市和平区南京街四段一里）、建筑面积289.18平方米（使用面积213.72平方米）房产的产权人，1996年12月10日，经沈阳市和平区房产管理局核准，第三人建行辽宁省分行将该房出租给被告帆布制品厂使用。沈阳市房��管理局向被告帆布制品厂颁发的《单位自有住宅租赁证》载明房屋租赁期为五年，承租人在租赁期内不得擅自转租、转让、转借、转兑房屋或改变房屋用途，如有违犯，产权单位有权收回房屋使用权。承租期满后，被告帆布制品厂未更换新的承租使用证，亦未缴纳租金，仍占有使用该房屋。2014年5月28日，被告帆布制品厂（出租方/甲方）与何向东（被告何氏眼科医院的原法定代表人，承租人/乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将前述房屋出租给乙方用于生产、办公和经营等相关活动。租赁期三年，自2014年5月28日起至2017年5月27日止，年租金12万元，每半年支付一次。……嗣后，何向东（××）、被告何氏眼科门诊部（××）与被告帆布制品厂（××）签订《房屋��赁三方协议书》，载明‘甲方与丙方于2014年5月28日签订《房屋租赁合同》，约定丙方将坐落于沈阳市和平区南京北街97号的房屋租赁给甲方使用，租赁期限为3年；因甲方资产重组之原因，甲方拟将《租赁合同》中尚未履行的全部权利及义务转让于乙方经营使用’，并约定：1、甲方同意，自本协议签署并生效之日，将甲、丙双方签订的《租赁合同》中截至本协议签署并生效之日尚未履行的甲方所应享有的全部权利及所应承担的全部义务转让给乙方，乙方完全了解《租赁协议》的内容及其所应享有的权利和所应承担的义务，并同意于本协议签署并生效之日概括承受甲、丙双方签订的《房屋租赁合同》中尚未履行的原应由甲方承担的全部权利及利务；2、丙方同意甲方、乙方之间的房屋租赁权利义务概括转让，并进一步同意甲方于本协议签署并��效之日退出《租赁合同》，由乙方继承甲方在《租赁合同》中的合同地位并概括承受截至本协议签署并生效之日甲方尚未履行的《租赁合同》中的权利及义务；3、甲方、乙方及丙方共同同意不再另行签订新的合同，各方仍须依照《租赁合同》的约定由乙方、丙方行使相关权利、履行相关义务。……2016年7月29日，被告何氏眼科门诊部领取了沈阳市房主局颁发的房屋租赁证，并使用租赁房屋至今。2004年9月14日，中国银行业监督管理委员会下发银监复﹝2004﹞144号批复，同意中国建设银行承继未纳入中国建设银行股份有限公司的资产和负债，并改制成为中国建银投资有限责任公司（即本案原告），核准中国建银投资有限责任公司业务范围为：投资于中国建设银行股份有限��司，接收、经营、管理、处置从原建设银行分立后承继的资产，经中国银行业监督管理机构等监管部门批准投资于其他金融企业及经营其他业务。2005年12月5日，第三人建行辽宁省分行（交方）与原告（接方）共同出具《中国建银投资有限责任公司与中国建设银行股份有限公司固定资产交接清单》，清单中有位于沈阳市和平区北七马路21号房屋，并载明其中有213.72平方米的面积由原告帆布制品厂租用。现原告认为，诉争房产已由其依法承继，被告帆布制品厂、何氏眼科医院、何氏眼科门诊部无理由占用该房屋，故诉至法院。庭审中，被告帆布制品厂提供：1、集体所有制工商企业登记申请书、工商企业变更申请登记表等证据，证明其第一门市部所在地为和平区南京街1-4号即本案诉争房产，回迁亦在此地址，一直未变更。原告与被告何氏眼科医院、何氏眼科门诊部、第三人建行辽宁省分行质证后均称该证据与本案无关；2、专用收款收据，证明其向诉争房产原产权人即本案第三人建行辽宁省分行缴纳基础租金（534.30元/月）至2001年底。被告帆布制品厂称其实际缴纳基础租金至2010年左右，但未举证证明，且第三人建行辽宁省分行亦未予认可；3、证人张某（被告帆布制品厂原厂长、法定代表人，于2006年退休）的证言，证人张某称被告帆布制品厂是于1956年成立，主要经营帆布制品和汽车装饰，在和平区南京街门市部经营有一定的历史，当时诉争房产归和平区房产局，该厂向和平区房产局第二房管所交纳房租。第三人建行辽宁省分行于1984年对诉争房产所在地点动迁，动迁时因帆布制品厂在此经营，张某代表帆布制品厂与第三人��行辽宁省分行的孙主任协商，在动迁以后归还帆布制品厂原来使用的面积。涉案诉争房产近200平方米。1985年，第三人建行辽宁省分行盖完楼，在原来的位置北迁近50米归还帆布制品厂面积为210平方米左右。回迁以后房产局给帆布制品厂发的承租证，中途换过一次承租证，之后就一直没换。原告与第三人建行辽宁省分行质证后称该证人证言恰恰说明被告帆布制品厂系从第三人建行辽宁省分行处承租使用诉争房产，被告帆布制品厂系与第三人建行辽宁省分行没有达成续租协议，且未缴纳房屋租金，对诉争房产不具有合法的使用权。被告何氏眼科医院、何氏眼科门诊部对该证人证言未发表质证意见。另，被告何氏眼科医院称其已按照《房屋租赁合同》的约定足额缴纳2014年5月28日至2017年5月27日的房屋租金。被告何氏眼科医院还提供连锁���经营用门面房兑店合同，证明其与案外人陈震签订兑店的合同，并为兑店支付了相关费用，有实际的损失，希望原告考虑该损失，能继续与其签订房屋租赁合同。原告称该损失与其无关。上述事实，有原告提供的房屋所有权证、房屋电子登记（簿）查询证明、银监复﹝2004﹞144号批复、固定资产交接清单、单位自有住宅租赁证，被告帆布制品厂提供的集体所有制工商企业登记申请书、工商企业变更申请登记表、专用收款收据、证人证言，被告何氏眼科医院提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁三方协议书》、房屋租赁证、连锁店经营用门面房兑店合同，第三人建行辽宁省分行提供的建计﹝2005﹞203号文件及建总函﹝2011﹞547号文件等证据，以及各方当事人的当庭陈述，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。诉争房产的产权单位原系第三人建行辽宁省分行，根据中国银行业监督管理委员会下发的银监复﹝2004﹞144号批复，中国建设银行承继了未纳入中国建设银行股份有限公司的资产（包括涉案诉争房产）和负债，并改制成为中国建银投资有限责任公司即本案原告，第三人建行辽宁省分行与原告亦于2005年12月5日进行了包括诉争房产在内的固定资产交接，原告自该日起享有诉争房产所有权人的一切权利，即原告具有诉讼主体资格。虽然房屋所有权证载明的所有权人未予变更，但不影响原告对诉争房产所享有的实体权利，即原告为诉争房产的合法占有、使用权人。故对被告帆布制品厂关于原告不具备诉讼主体资格的抗辩，本院不予采信。关于被告帆布制品厂与何向东签订的《房屋租赁合同》，何向东系被告何氏眼科医院的原法定代表人，有权代表被告何氏眼科医院行使权利，且租赁房屋用于被告何氏眼科医院经营，应认定何向东系代表被告何氏眼科医院与被告帆布制品厂签订的租赁合同。同理，何向东代表被告何氏眼科医院与被告帆布制品厂、何氏眼科门诊部签订的《房屋租赁三方协议书》。对此，原告建银公司与被告帆布制品厂、何氏眼科医院、何氏眼科门诊部及第三人建行辽宁省分行均无异议。关于原告主张的腾房一节。根据单位自有住宅租赁证，被告帆布制品厂系诉争房产的承租使用人，其租赁期限为五年，自1996年12月至2001年12月，即被告帆布制品厂的承租期至2001年12月已届满，且被告帆布制品厂向第三人建行辽宁省分行缴纳基础租金��2001年底，此后再未与第三人建行辽宁省分行续签租赁合同，亦未向第三人建行辽宁省分行缴纳租金。被告帆布制品厂在租期届满后仍继续占用诉争房产并无合法依据，更无权利对诉争房产进行处分，故被告帆布制品厂与被告何氏眼科医院之间的《房屋租赁合同》无效。同理，被告帆布制品厂与被告何氏眼科医院、被告何氏眼科门诊部就诉争房产签订的《房屋租赁三方协议书》亦无效，故被告何氏眼科门诊部应将诉争房产腾空并返还原告。鉴于被告何氏眼科门诊部系被告何氏眼科医院的分支机构，被告何氏眼科医院亦有义务协助并配合被告何氏眼科门诊部将诉争房产腾空返还原告。关于原告主张的房屋租金损失一节。如前所述，被告帆布制品厂的承租期至2001年12月已届满，之后仍占用诉争房产的行为已侵害了原告的合法权益，应��担相应的民事责任，原告有权主张房屋租金损失。被告何氏眼科医院就诉争房产与被告帆布制品厂签订租赁合同并无过错，且租赁行为已既成事实，并已向被告帆布制品厂足额缴纳了2014年5月28日至2017年5月27日的房屋租金，故原告诉请的自2014年5月28日至2016年5月27日期间的房屋租金损失，应向被告帆布制品厂主张。原告主张房屋租金损失按被告帆布制品厂与被告何氏眼科医院在《房屋租赁合同》中约定的租金12万元/年计算，并无不当，故对原告主张的2014年5月28日至2016年5月27日期间的房屋租金损失24万元，本院应予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十八条、第六十一条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十五条及《最高人民法院关于民事诉���证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告沈阳何氏眼科医院有限公司、沈阳何氏眼科医院有限公司和平眼科门诊部于本判决生效后三十日内将位于沈阳市和平区南京北街97号（旧址：沈阳市和平区南京街四段一里）、建筑面积289.18平方米（使用面积213.72平方米）的房屋腾空，并交付给原告中国建银投资有限责任公司;二、被告沈阳市帆布制品厂于本判决生效后十日内给付原告中国建银投资有限责任公司房屋租金损失24万元（自2014年5月28日起至2016年5月27日止）；三、驳回原告其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5400元，由被告沈阳市帆布制品厂负担4900元，由被告沈阳何氏眼科医院有限公司、沈阳何氏眼科医院有限公司和平眼科门诊部负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  严冬云人民陪审员  高 嵩人民陪审员  于 颖二〇一六年十二月二日书 记 员  胡丹丹本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国民法通则》第五十八条下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）以合法形式掩盖非法目的的；无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。《中华人民共和国民法通则》第六十一条民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。《中华人民共和国侵权责任法》第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。