浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0602民初9111号原告张国炎，男，1984年1月27日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。委托代理人（特别授权代理）陶冬生，绍兴市新世纪法律服务所法律工作者。被告张海强，男，1972年11月14日出生，汉族，住绍兴市越城区。原告张国炎诉被告张海强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案受理，依法由审判员戴伟章适用简易程序，于2016年10月19日公开开庭进行了审理。原告张国炎的委托代理人陶冬生，被告张海强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年1月15日，原、被告签订绍兴市越州轻纺工贸园区市场营业房转让协议1份，约定：被告将其承租的位于绍兴市越州轻纺工贸园区一区6幢58号营业房承租权转让给原告，转让价格为650000元，被告在收到原告支付的转让费后，应配合原告办理租赁营业房过户手续；交房时间为2014年4月30日。协议签订后，原告于2014年1月14日、1月15日，以转账的方式分别支付给被告转让款100000元、500000元和48000元。在协议约定的交房期限届满后，经原告多次催告，至今被告未将租赁营业房交付给原告，也未配合原告办理好租赁营业房承租人变更登记手续，且产权人不同意涉案租赁营业房租赁权转租或转借。因被告未能完全履行缔约义务，也未能提供履约担保，且双方未能就协议继续履行达成合意，故原告起诉要求依法解除原告张国炎与被告张海强于2014年1月15日签订的“绍兴市越州工贸园区市场营业房转让协议”；判决由被告张海强返还给原告张国炎转让款650000元，并赔偿该款自2014年1月16日起至判决确定履行之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息；诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告自愿撤回要求被告赔偿转让款650000元自2014年1月16日起至判决确定履行之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息的诉讼请求。被告辩称：原告诉状中所称不是事实，租赁权是原告自动放弃的，不是被告没有交给原告，双方签订的协议都是事实；被告转让的是营业房承租权，而不是营业房，当时被告将原始合同交给了原告，双方认可签字生效的，原告也知道是有风险的；被告已经于2014年4月30日将房子交付给原告了，而且原告又将房子出租给他人使用，协议约定已经明确被告是配合协助办过户手续，租赁权如果不能过户与被告无关，现在是原告到期后自动放弃了转租赁权，责任不在被告而在原告自己，如果法院认为该协议无效的话，那么被告请求法院追加李长明为本案第三人，因为这个房子是被告从李长明那里转来的，原始租赁协议上的承租人名字就是李长明。原告为证明自己的主张成立，向本院提交了以下证据：1、市场营业房转让协议1份，要求证明2014年1月15日，原、被告签订绍兴市越州工贸园区市场营业房转让协议的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以确认。2、农业银行绍兴越城支行转账交易记录2份，要求证明协议签订生效后，原告于2014年1月14日、1月15日，以转帐方式分别支付给被告转让款100000元、500000元和48000元的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为原告实际付款为648000元，还有2000元已作为原告的回扣，如果原告主张实际已付款650000元，那么被告认可其中2000元为其自愿支付给钱幼娟的好处费，原告主张实际已付款648000元，那么被告认可双方合同按照648000元履行，其自愿减少2000元。本院对该证据的真实性予以确认。被告为证明自己的主张成立，向本院提交了以下证据：1、出租协议1份（复印件）、照片1组，要求证明钱幼娟将诉争租赁房屋转租给了肖本伟的事实。经质证，原告认为：该出租协议系复印件，其真实性无法确认，出租协议与本案没有关联，虽约定的地址相同，但是出租房不是本案原告，钱幼娟也不是受本案原告的委托行使转租的权利；对于照片的来源无法确认，而且与本案无关，这两份证据不能证明本案被告已将诉争营业房租赁权交付给原告的事实。本院认为，该组证据中的出租协议为复印件，又无其他证据佐证；照片的来源不明确，且与本案缺乏关联性，故本院对该组证据的证明效力均不予确认。2、委托书1份（复印件），要求证明当时被告将房屋转租给原告时，原始承租人是同意的事实。经质证，原告认为该委托书系复印件，并且委托时间不明确，真实性无法确认，委托书载明的问题内容是委托本案被告关于涉案营业房的过户缴费一切事项，从委托书可以看出被告不是涉案营业房的承租人，不能享有涉案营业房的转租期限的权利，根据转租协议看出本案的被告从合同的相对性讲，是出租人一方，不是受托人，因此该委托书与本案无关。本院认为，该证据为复印件，又无其他证据佐证，故本院对该证据的证明效力不予确认。3、房屋转让协议书1份，要求证明原始承租人李长明将房屋转让给了被告（鲁智伟和被告系合伙关系），该合同签订于2013年11月的事实。经质证，原告认为其不是该协议的相对方，对协议的内容不是很清楚，该协议所涉的营业房是一区66幢58号，而不是本案诉争的营业房，从关联性的角度看，协议中的营业房和涉案的营业房如果是同一个营业房的话，本案讼诉争的营业房已经由李长明出租给了鲁智伟，交房的时期是2014年4月底，与诉争的营业房的交房时间是一样的，说明诉争转租营业房已经交付给了他人鲁智伟，且营业房转让协议合同承租方是鲁智伟而不是本案被告，原、被告在签订涉案房屋的合同时这个行为并没有得到李长明的同意。本院认为，该证据为复写件且有添加内容，又无其他证据佐证，故本院对该证据的证明效力不予确认。根据上述确认有效的证据以及原告的当庭陈述，以下事实可以认定：2014年1月15日，原、被告签订绍兴市越州轻纺工贸园区市场营业房转让协议1份，约定：被告将其承租的位于绍兴市越州轻纺工贸园区一区6幢58号营业房承租权转让给原告，转让价格为650000元，被告在收到原告支付的转让费后（如园区市场可以过户）配合原告办理租赁营业房过户等手续；如果市场过不了户与被告无关，原始租赁协议已给原告；交房时间为2014年4月30日，原始协议上就该营业房所签订的有关协议是本协议的组成部分，继续受法律保护，原协议中的一切权利和义务全部转让给原告，原协议的一切票据全部由原告保管。协议签订后，原告于2014年1月14日、1月15日，以转账的方式分别支付给被告转让款100000元、500000元和48000元，共计648000元。2016年9月18日，原告以被告未交付租赁房屋为由诉至本院。本院认为，原、被告于2014年1月15日签订营业房转让协议，其合同的目的是被告以其已取得将涉案营业房的租赁权为由，将该租赁权转让给原告，故其合同性质应定性为租赁权转让合同。租赁权为债权范畴，承租人转让租赁权实际上是将其与出租人订立的合同债权债务一并转让，该转让行为需征得出租人的同意，否则对出租人不发生法律效力，但对承租人和租赁权受让人而言，该两方间订立的租赁权转让合同则体现双方真实意思表示，并未违反法律法规的禁止性规定，应属有效，故本案原、被告签订的营业房转让合同应确认有效，根据合同相对性原则，该协议对原、被告双方具有约束力。在协议履行中，虽原告提交的证据只能证实其已向被告交付了转让款648000元，但结合被告的庭审陈述，被告同意双方合同实际按648000元履行，余款2000元被告已作减让，故可以认定原告已经完成了协议约定的转让款的交付义务，被告也理应按约定的时间交付租赁房屋。现被告主张其已经将租赁营业房按合同约定时间以交付钥匙的方式交付给了原告，并且由原告出租给案外人使用，被告已实际履行了交付租赁物的义务。本院认为，租赁物的交付应办理相关的交付手续，除非双方之间有特别约定。本案原、被告双方签订的房屋租赁协议中只对租赁物交付的时间作出了约定，对于租赁物的交付方式并未作出特别的约定，而且租赁物交付的确切时间是判断是否违约以及行使解除权的条件之一，故本案中租赁物的交付应由被告对其已按约完成交付义务承担举证责任。虽被告为了证明已向原告交付租赁物，提供了钱幼娟与案外人签订的涉案房屋出租协议复印件加以证实，但该证据因系复印件，又无其他证据予以佐证，且该协议没有具体签订日期，载明的租期起始时间为2014年12月1日，与原、被告约定的交付时间并不一致，被告亦未能进一步举证证实本案原告与钱幼娟之间的身份关系，故该证据对租赁物已交付这一事实缺乏证明效力，而就涉案租赁营业房，双方至今也未向产权人办理租赁关系变更登记手续或取得产权人关于租赁权的转让许可，故应认定被告未能全面履行交付租赁房屋的义务，且根据被告陈述，该营业房的原承租期已于原告起诉前届满，致使原告不能实现合同目的，现原告要求解除双方之间的营业房转让协议，并按实际履行的转让款金额返还给原告张国炎转让款648000元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告张国炎与被告张海强于2014年1月15日签订的绍兴市越州轻纺工贸园区市场营业房转让协议于2016年9月30日解除；二、被告张海强应于本判决生效之日起三十日内返还给原告张国炎转让款648000元；三、驳回原告张国炎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5150元，由被告张海强负担，在本判决生效后三十内向本院付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  戴伟章二〇一六年十二月十六日书记员  凌金佳