四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川14民终951号上诉人（原审被告）：田胜云，男，1974年10月1日出生，汉族，住重庆市开县白鹤街道登云村。委托诉讼代理人：刘强，四川孟鸣律师事务律师。被上诉人（原审原告）：蹇仲华，男，1967年9月1日出生，汉族，住眉山市东坡区松江镇解放村。委托诉讼代理人田建军，四川维是律师事务所律师。上诉人田胜云因与被上诉人蹇仲华房屋租赁合同纠纷一案，不服眉山市东坡区人民法院（2016）川1402民初1687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人田胜云委托诉讼代理人刘强，被上诉人蹇仲华委托诉讼代理人田建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田胜云上诉请求：撤销原判，改判驳回蹇仲华的诉讼请求。事实和理由：（一）蹇仲华的出租房屋由于部分无产权证，故合同部分无效。因租金过高，田胜云向蹇仲华提出解除合同，但一审法院忽略审查该事实，故事实不清。（二）一审法院对双方协商变更或解除合同的事实未予查清，错误认定田胜云未接受每平方米6元租金的变更，错误认定双方解除合同未协商一致。（三）田胜云在搬离设备时向蹇仲华提出水电户头报停，必须要蹇仲华的身份证明。由于蹇仲华不配合，由此产生的水电户头费损失不应由田胜云负担。一审法院未对电费产生的原因进行查明，故认定事实错误。（四）一审法院未对蹇仲华的租金损失50万元进行认定，却用保证金20万元赔偿该损失，认定事实错误。（五）一审法院未适用《合同法》第97条、第112条、第113条、第119条以及《最高人民院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第28条的规定，属适用法律错误。蹇仲华辩称，（一）田胜云在签订《房屋租赁合同》时对租赁物部分无权属证明是无知的，且双方将无证的面积写进了合同第一条。即使合同部分无效，参照《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第五条的规定，田胜云也应按约定支付房屋占有使用费。（二）案涉《房屋租赁合同》系双方协商一致签订的，按每平方米每月9元计算租金并不高。（三）田胜云以租金过高为由要求调到每平方米6元，以及要求解除合同，该理由不属于解除合同的情形，故蹇仲华未予同意。（四）田胜云搬离后，蹇仲华为了减少损失，同意转租，但直至2015年12月1日才转租出去。（五）田胜云在2015年12月4日委托王成全办理移交并未就解除合同及退保证金进行协商。王成全于2015年7月23日电话联系蹇仲华，由于之前双方不认识，故蹇仲华将电话挂断，并不存在拒绝配合水电户头报停的事。（六）田胜云一审中同意用20万元保证金赔偿蹇仲华的损失，且按双方合同约定，合同终止时若田胜云没有违约行为时退还，违约方应按当年度租金的20%支付守约方的违约金，并赔偿损失，且20万元仅占蹇仲华2768728元损失的7%多一点，因此蹇仲华除了保证金20万元外，还存在租金损失。综上，一审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，应予维持。蹇仲华向一审法院起诉请求：1.田胜云给付从2015年9月1日至2015年12月4日止的租金105387元；2.田胜云给付蹇仲华垫付的水费604元、电费28558.18元；3.田胜云按当年度租金即2015年9月1日起至2016年8月31日止租金594000元的20%给付违约金118800元；4.田胜云赔偿租金损失50万元。一审法院认定事实：（一）2014年6月24日，蹇仲华与田胜云签订《房屋租赁合同》，约定田胜云租赁蹇仲华位于眉山市东坡区松江镇鲜滩村8组的办公用房、生产车间、住宿楼等房屋、场地和附属配套设备、设施及绿化。房屋面积约5500㎡，其中有证4518㎡，无证约900多㎡。租期8年，从2014年9月1日起至2022年8月31日止。租金前两年按每月9元／㎡计算，不含税票，从第三年起每年在上一年度基础上递增8%。第一年的租金在2014年7月30日前支付，以后每半年支付一次，每次提前1个月支付，先交后租。保证金20万元，田胜云在签订合同时支付，合同终止时若田胜云没有违约行为即退还。租赁期满或合同解除后，田胜云应返还房屋及其附属设施，田胜云保证返还的设备设施能正常运行。田胜云应结清自行承担的费用。蹇仲华未按约定时间交付该房屋或者田胜云不按约定支付租金，以及田胜云未按约定时间返还房屋的，违约方应按当年度租金的20%支付给守约方违约金，并赔偿损失。合同签订后，田胜云支付了蹇仲华保证金20万元。（二）2015年7、8月，田胜云将设施设备搬离蹇仲华厂房。（三）2015年12月1日，蹇仲华与彭卫权、沈德勇签订《房屋租赁合同》，将上述厂房租赁给彭卫权、沈德勇，租期5年，从2015年12月20日起至2020年12月19日止，租金46万元/年。（四）2015年12月4日，王成全受田胜云委托与蹇仲华办理了厂房及设施设备的移交手续。（五）2015年9月1日，蹇仲华交纳了2015年8月电费19544.65元（用电户名:绿果林公司）。2015年9月，蹇仲华交纳了2015年8月电费954.77元{用电户名:蹇仲华（预）}。2015年9月17日，蹇仲华交纳了2015年9月电费286元{用电户名:蹇仲华（预）}。2015年9月25日，蹇仲华交纳了2015年9月电费7117.81元（用电户名:绿果林公司）。2015年10月12日，蹇仲华交纳了2015年10月电费241元{用电户名:蹇仲华（预）}。2015年11月26日，蹇仲华交纳了2015年11月电费279.16元{用电户名:蹇仲华（预）}。2015年12月15日，蹇仲华交纳了2015年12月电费134.79元{用电户名:蹇仲华（预）}。以上共计28558.18元。一审庭审中，蹇仲华陈述出租厂房留存设施设备物品（交接）清单中变压器（50K）1套的用电户头是蹇仲华。变压器(400K)1套的用电户头是绿果林公司。小变压器购电卡（50K）1张、大变压器购电卡(400K)（户名：绿果林）1张，说明蹇仲华厂房是两个变压器，需交两个电费。对此，田胜云辩称上述变压器都是绿果林的，并提交了2015年7月户头是绿果林公司的水电费发票主张其在2015年7月24日已结清水电费。一审另查明，蹇仲华交纳了2015年7月10日至2015年8月9日的水费332元，2015年8月9日至2015年9月9日的水费140元，2015年9月9日至2015年10月9日的水费124元，2015年10月9日至2015年11月11日的水费8元，以上共计604元，用水户名均为绿果林公司。一审庭审中，田胜云提交了与蹇仲华的短信记录，主张田胜云于2015年6月向蹇仲华提出解除合同及水电报停，蹇仲华仅同意田胜云转租并将租金降至6元/㎡。对此，蹇仲华辩称其不同意解除合同，田胜云按蹇仲华要求张贴了转租广告。蹇仲华提出的降低租金为6元/㎡，因田胜云认为过高，双方并未协商好，租金仍应按9元/㎡计算。田胜云也未请求过水电报停。经查，蹇仲华曾于2015年8月28日、30日短信通知田胜云去交电费才能报停。蹇仲华曾于2015年6月27日短信通知田胜云不能解除合同，同意田胜云转租，价格可以每平方9元降到6元。但田胜云并未提交其回复蹇仲华同意降低租金至6元的短信。一审庭审中，田胜云申请的证人王成全到庭陈述，田胜云于2015年7月21日搬离蹇仲华厂房。田胜云叫其向蹇仲华移交设备并张贴转租广告。因水电报停需蹇仲华身份证，其于2015年7月23日左右与蹇仲华联系，但蹇仲华以不认识其为由挂了电话。其与蹇仲华于2015年12月4日移交了厂房设施。对此，田胜云认为证人证言证明了2015年7月，田胜云搬离厂房并向蹇仲华提出水电报停被拒绝。双方于2015年12月4日解除合同，并办理了厂房移交。蹇仲华认为证人于2015年12月4日才取得田胜云授权，之前并不认识蹇仲华，证人陈述向田胜云主张水电报停不是事实。2015年12月4日，双方只是协商由田胜云派人办理移交手续。双方合同并未变更解除。一审又查明，蹇仲华至今未退还田胜云交纳的保证金20万元。一审法院认为，田胜云已搬离蹇仲华厂房，双方也于2015年12月4日办理了厂房及设施设备的移交，双方《房屋租赁合同》已于2015年12月4日解除。蹇仲华主张田胜云给付从2015年9月1日至2015年12月4日的租金105387元。田胜云辩称应按双方协商降低的6元/㎡计算租金。虽蹇仲华曾短信告知田胜云价格可以每平方9元降到6元，但前提条件是田胜云继续租赁或转租，之后双方并未就此达成协议，故对田胜云该辩解理由不予支持。田胜云应支付蹇仲华租金105387元。蹇仲华主张田胜云给付其垫付的水费604元、电费28558.18元，虽田胜云只认可蹇仲华用电户头为绿果林公司的，但根据出租厂房留存设施设备物品（交接）清单及蹇仲华电费交纳情况可知，蹇仲华厂房存在两个变压器，两张购电卡。蹇仲华据此交纳了绿果林公司和蹇仲华个人两个名义开立的厂房电费。虽田胜云证人王成全陈述其因水电报停曾与蹇仲华联系，但蹇仲华也以不认识王成全挂了电话。田胜云也无其他证据证明是蹇仲华未同意水电报停导致水电费用损失扩大。蹇仲华已于2015年8月28日、30日短信通知田胜云去交电费才能报停。故对蹇仲华该主张，予以支持。因双方并未就租金变更为6元/㎡协商一致，故蹇仲华主张田胜云按当年度租金即2015年9月1日起至2016年8月31日止租金594000元的20%给付违约金118800元，符合合同约定，予以支持。蹇仲华主张田胜云赔偿租金损失50万元。但双方租赁合同约定田胜云交纳的保证金20万元在合同终止时若田胜云没有违约行为退还。现因田胜云原因导致合同无法继续履行，故田胜云已交纳的履约保证金20万元应用于赔偿蹇仲华损失，蹇仲华不再退还田胜云。对蹇仲华主张的其余损失，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、田胜云于判决生效之日起十日内给付蹇仲华从2015年9月1日至2015年12月4日止的租金105387元；二、田胜云于判决生效之日起十日内给付蹇仲华垫付的水费604元、电费28558.18元；三、田胜云于判决生效之日起十日内给付蹇仲华违约金118800元；四、驳回蹇仲华的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取5667元，由蹇仲华负担2267元，田胜云负担3400元。二审中，田胜云、蹇仲华均未提交新证据。本院经审理查明的事实，与原审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。二审同时查明，1.根据《房屋租赁合同》约定，田胜云应支付2015年9月1日至2016年8月31日的租金594000元。2.在不解除案涉《房屋租赁合同》的情况下，田胜云按合同约定应向蹇仲华支付的租金明细如下：2015年12月5日至2016年8月31日488613元，2016年9月1日至2017年8月31日641520元，2017年9月1日至2018年8月31日692841元，2018年9月1日至2019年8月31日748268元，2019年9月1日至2020年8月31日808130元，2020年9月1日至2021年8月31日872780元，2021年9月1日至2022年8月31日942603元；与之相对应，蹇仲华与案外人彭卫权、沈德勇签订的该房屋租赁合同在合同期内的租金情况如下：2015年12月5日至2016年8月31日345000元，2016年9月1日至2017年8月31日460000元，2017年9月1日至2018年8月31日460000元，2018年9月1日至2019年8月31日460000元，2019年9月1日至2020年8月31日460000元，2020年9月1日至2020年12月19日126027元。在不解除案涉《房屋租赁合同》的情况下，田胜云按合同约定应向蹇仲华支付的租金与蹇仲华与案外人彭卫权、沈德勇签订的房屋租赁合同在合同期内的租金相差2883728元。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案争议焦点在于：1.在履行案涉《房屋租赁合同》过程中，双方是否就变更租金单价达成协议，案涉《房屋租赁合同》在2015年9月1日至2015年12月4日期间每平方米租金单价的认定。2.田胜云是否存在违约行为，是否应承担在不退还保证金20万元外，还应支付违约金118800元的违约责任。3.案涉水、电费的金额及其责任主体的认定。关于第一个焦点。1.关于是否变更租金单价的问题。蹇仲华述称，双方未就变更租金达成一致协议，故应按合同约定单价计算租金。而田胜云抗辩称，双方已就每平方米租金由9元降到6元协商一致。为此，田胜云提交了其与蹇仲华于2015年6月至8月的手机短信记录。对此，本院认为，田胜云虽提交了其与蹇仲华在2015年6月至8月期间的手机短信记录，上述证据虽表明双方就合同解除、转租以及转租的租金单价等进行过协商，但不足以证明双方已就案涉《房屋租赁合同》每平方米的租金单价由9元降到6元一事经协商达成一致意见的事实，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，由于田胜云提交的证据不足以证明其抗辩主张，故田胜云依法应对此承担举证不力的不利后果。同时，结合2015年6月27日蹇仲华在手机短信中载明的内容看，蹇仲华不同意田胜云关于解除合同的要求，仅是同意田胜云以每平方9元至6元价格转租。因此，一审法院认定双方并未就租金单价由9元降到6元协商一致，并无不当。2.关于案涉租金单价的认定问题。根据上述分析可知，田胜云、蹇仲华并未就案涉租赁房屋的租金单价由9元降到6元协商一致，且双方一致认可案涉《房屋租赁合同》于2015年12月4日解除，因此，田胜云应按《房屋租赁合同》约定的每平方米9元向蹇仲华支付租金。故一审法院判决田胜云按每月每平方米9元支付租金的处理，并无不当。关于第二个焦点。1.关于田胜云是否存在违约。由于案涉《房屋租赁合同》明确约定：第一年的租金在2014年7月30日前支付，以后每半年支付一次，每次提前1个月支付，先交后租。根据上述合同约定，田胜云应当于2015年8月31日前支付2015年9月1日至2016年2月29日期间的租金，而根据庭审查明的情况，田胜云在合同未解除的情况下，至今未支付2015年9月1日至2015年12月4日期间的租金，因此构成违约。2.关于违约责任的认定。本院认为，本案中，由于田胜云存在未按约定交付租金的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，田胜云应赔偿因其违约行为给蹇仲华造成的损失。首先，关于违约金。由于案涉房屋租赁合同约定：违约方应按当年度租金的20%支付给守约方违约金，该约定系双方当事人的真实意思表示，且符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，田胜云应根据租赁合同约定支付违约金。而根据租赁合同约定，田胜云应支付2015年9月1日至2016年8月31日期间的租金594000元，由于其违反约定支付租金，故应按约定向蹇仲华支付违约金118800元（594000元×20%）。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，由于在不解除案涉《房屋租赁合同》的情况下，田胜云按双方合同约定应向支付合同期内的租金，与蹇仲华同案外人彭卫权、沈德勇签订的租赁合同在合同期内的租金相差2883728元，该租金差额应视为蹇仲华依赖该合同履行后可期获得的利益。案涉租赁合同由于田胜云的违约行为得以解除，而合同约定的合同违约金118800元，远远不足以弥补蹇仲华因田胜云的违约行为造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，由于约定的违约金远低于蹇仲华因此造成的损失，故蹇仲华可以请求予以增加。本案中，根据租赁合同的约定，田胜云向蹇仲华支付的20万元保证金，在合同终止时且田胜云没有违约的情况下，由蹇仲华予以退还。而本案中，由于田胜云的违约行为致使合同解除，使得案涉租赁合同未按约定全面严格履行完毕，在此情况下，蹇仲华不退还该保证金的行为符合合同约定，且不退还保证金20万元以及支付违约金118800元并未超过蹇仲华基于案涉租赁合同履行后可以获得的利益。因此，在判决田胜云根据合同约定承担违约金118800元的情况下，根据本案合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情判决由田胜云在承担违约金118800元外，另外承担保证金20万元不予退还的违约责任，既符合双方合同约定，也符合《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第二十八条的规定。因此，一审法院判决田胜云承担违约金118800元以及不退还保证金20万元的违约责任，并无不当。关于第三个焦点。关于案涉水、电费的问题。为此，田胜云上诉称，田胜云是在2015年7月21日搬离设备，并在2015年7月23日派人与蹇仲华联系报停水电户头，由于蹇仲华不配合，导致产生了2015年8月以后高额的水电费，同时由于田胜云已于2015年7月21日搬离厂房，故2015年8月以后的水电费不应由田胜云负担。对此，本院认为，由于双方对案涉《房屋租赁合同》于2015年12月4日解除的事实均无异议，且田胜云并未就租赁期间产生的水电费不应由其承担提出抗辩，仅仅是认为2015年8月至2015年12月4日期间的水电费，是由于蹇仲华的不配合而产生，故不应由其负担。因此，本院对一审法院查明的2015年9月至2015年12月期间电费28558.18元、水费604元予以确认；同时对租赁期间产生的水、电费由田胜云负担予以确认。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，由于田胜云提交的证据不足以证明其已于2015年7月21日搬离案涉租赁厂房以及由于蹇仲华的不配合而未能报停水电户头的事实，依法应承担举证不力的不利后果。而案涉《房屋租赁合同》于2015年12月4日解除，故对合同解除前即合同履行期间2015年9月至2015年12月的电费28558.18元、水费604元应由田胜云负担。因此，一审法院判决田胜云负担该期间的电费、水费的处理，并无不当。另外，关于田胜云上诉称，由于案涉租赁房屋部分未办理产权证，故双方合同部分无效。对该上诉理由，本院认为，根据《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第四条、第五条的规定，案涉租赁房屋合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续，并不影响租赁合同的效力，且即使案涉房屋租赁合同部分无效，蹇仲华也可要求田胜云参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因此，田胜云的该上诉理由依法不能成立。综上，田胜云的上诉请求不能成立；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案案件受理费5100元，由田胜云负担。本判决为终审判决。审判长 唐 部审判员 张澌岷审判员 余 鹏二〇一六年十二月九日书记员 陈乐奕