山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁02民终7010号上诉人（原审被告、反诉原告）:青岛辉煌伟业文化传播有限公司。法定代表人：孙继川，总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）:青岛苏商伟业投资发展有限公司。法定代表人：张雪忠，董事长。委托诉讼代理人：宋军，山东军诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘英美，山东军诺律师事务所实习律师。上诉人青岛辉煌伟业文化传播有限公司（以下简称辉煌公司）因与被上诉人青岛苏商伟业投资发展有限公司（以下简称苏商公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服市北区人民法院（2015）北民初字第5071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并与2016年9月19日组织双方当事人进行了证据和事实核对，上诉人辉煌公司的法定代表人孙继川，被上诉人苏商公司的委托代理人宋军、刘英美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辉煌公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由为：一审认定事实有误。第一，一审判决书中关于苏商公司主张的租赁费用拖欠一事，表述与事实有偏差。辉煌公司从未说过不交租赁费，签合同时没有足额交齐房租，是因与苏商公司有其他合作。后来，辉煌公司一直在与苏商公司协商用相关费用抵顶租赁费。在商场贴出公示后，辉煌公司到苏商公司办公室没有找到负责人，便贴出公示说明，由于苏商公司原因导致问题迟迟不解决；第二，一审判决书关于违约金的认定不合理。双方一直就各种费用及房屋租赁事宜进行商谈中，一直用微信沟通，辉煌公司不存在违约；第三，一审判决书关于案件受理费认定不当。苏商公司在双方尚在商讨和寻找解决问题办法之时启动诉讼，与理与法都不合适，案件受理费应由苏商公司承担。苏商公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院查明事实，依法驳回上诉，维持原判。苏商公司向一审法院起诉请求：1、判令辉煌公司支付租金34683元；2、判令辉煌公司支付逾期房屋占用费15062.36元（计算至2015年7月27日）；3、判令辉煌公司支付违约金9884.66元；4、判令辉煌公司立即腾还所租赁的场地；5、诉讼费由辉煌公司承担。辉煌公司一审中反诉请求：苏商公司支付装修损失费65000元、返还保证金1000元。一审法院认定事实：1、2014年6月1日，苏商公司（合同甲方）与辉煌公司（合同乙方）签订《经营场地租赁合同》（以下简称“6月1日合同”），约定辉煌公司承租苏商公司青岛市德兴路24号苏尚国际建材家居广场商务楼三楼区第05号场地，总计面积220.21平方米，租期自2014年6月1日至2015年5月31日，合同总价款48226元。合同第五条约定：单价每天每平方米0.6元（包括场地使用费、服务费）。第六条约定场地费用10127元、服务费用38099元，合计48226元。合同第八条、第九条约定：场地保证金的收取标准为场地面积在100平方米至199平方米的缴纳10000元，乙方实际缴纳质保金1000元，质保金在租赁期满退还场地时，验收场地无损坏后3日内返还。第十条约定，乙方按照合同缴纳质量保证金和场地费用后，甲方将场地交付乙方。第十三条，乙方如需对所承租的场地进行装修或者翻新装修，最迟应当提前3日向甲方提交装修方案、设计图纸以及电器线路图、电器设备安装清单、施工时间与工期计划，经甲方同意后方可施工。第三十三条，合同期满后未继续租的，合同期满之日乙方应当搬离承租的场地，将场地交还甲方。合同第三十六条约定：乙方逾期占有场地的费用，应当依照合同第五条约定的场地费用标准，按日双倍支付逾期占有的费用，或者由甲方在应当退还的质量保证金中予以扣除。第三十九条，乙方未按时足额支付场地费用，应按拖欠费用金额每日千分之五承担违约金。合同签订后，苏商公司即将房屋交付由辉煌公司管理使用。辉煌公司向苏商公司缴纳租金13543元，拖欠租金34683元。2、涉案“苏尚国际建材家居广场”（以下简称“广场”），系苏商公司与土地权利人青岛市四方区某工贸总公司合作，由苏商公司出资建设，并于2011年6月30日取得《建设工程规划许可证》，2012年8月20日该广场取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（青四公消安检许字【2012】第109号）。同年10月15日取得《市场登记证》。3、合同到期后，辉煌公司未将租赁场地交还苏商公司。苏商公司要求辉煌公司支付所欠租金34683元及违约金9884.66元[34683元×5‰×57天（2015年6月1日至2015年7月27日）]，并要求辉煌公司支付2015年6月1日至2015年7月27日期间占用费15062.36元（0.6元×220.21平方米×57天×2）。辉煌公司当庭出示山东省青岛市中级人民法院民事裁定书（2013青民一初字第31号）及其协助执行通知书两份，用来证明2012年11月19日该法院查封青岛市四方区某工贸总公司名下德兴路24号的土地及其地上附着物，查封期间自2012年11月23日至2018年11月3日，查封期间不得租赁等，进而用来证明苏商公司无出租权，出租行为非法。苏商公司质证称上述法律文书不是送达给苏商公司的，涉案建筑物是合法且允许对外经营的。经法庭核查，辉煌公司所出示的上述山东省青岛市中级人民法院民事裁定书并未记载“查封青岛市四方区某工贸总公司名下德兴路24号的土地及地上附着物”等内容；上述两份协助执行通知书均系通知“青岛市房产交易登记中心”，均记载有“查封辉煌公司青岛市四方区某工贸总公司名下位于德兴路24号的土地及地上附着物”等内容。其中一份协助执行通知书记载的查封期限自2012年11月23日至2014年11月22日，另一份协助执行通知书记载查封期限自2015年11月4日至2018年11月3日。4、苏商公司主张按照合同三十六条的约定，以每天每平方米0.6元的单价，双倍计算逾期占用场地220.21平方米的费用，并要求辉煌公司腾让场地。辉煌公司则抗辩称苏商公司主张的占用费用及违约金数额过高，不予认可；系苏商公司撤离场地放弃管理，不应支付逾期占用费；对于腾让场地问题，是苏商公司避而不见无法交接。要求苏商公司支付装修损失、返还保证金。庭审中，辉煌公司未提交证据证明其装修损失，也未申请对装修损失进行司法评估。一审法院认为，本案双方的争议焦点问题是：一、苏商公司对涉案青岛市德兴路24号“苏尚国际建材家居广场”是否享有处分权、其出租广场内展位是否是为法律所禁止的不正当经营行为；二、辉煌公司是否应当支付苏商公司违约金、逾期占用场地的费用及其计算标准；三、苏商公司是否应支付辉煌公司装修损失及保证金。首先，依据《中华人民共和国物权法》第三十条关于因合法建造等事实行为设立物权的、自事实行为成就时发生效力的规定，涉案广场作为不动产，系苏商公司投资建设，且依法取得了《建设工程规划许可证》，因此，该广场所有权应归属苏商公司享有，也就是说，苏商公司享有该广场的处分权。再者，苏商公司在取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《市场登记证》的前提下，其出租广场内展位的行为并不为法律所禁止。苏商公司所取得的2009年《临时建设工程许可证》被后颁发的《建设工程规划许可证》所取代。因此，辉煌公司称涉案“广场”系违法建筑、苏商公司以欺骗手段与辉煌公司签订租赁合同，并据此主张双方签订的租赁合同无效，其上述主张与事实和法律规定不符，法院不予支持。此外，辉煌公司所出示的山东省青岛市中级人民法院民事裁定书未记载查封涉案标的物等内容，协助执行通知书并非送达给苏商公司，因此，辉煌公司以上述证据材料证明苏商公司无出租权、出租行为非法，显属证据不足，应对此承担举证不能的不利法律后果。对其该项主张，法院不予支持。综合上述，辉煌公司主张租赁合同无效的抗辩理由不能成立。对于辉煌公司是否应当支付苏商公司逾期占用场地的费用及其计算标准，对此，法院认为，如上所述，苏商公司、辉煌公司所签订租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人应当依照合同约定履行义务、享受权利。现合同期满终止，辉煌公司未及时腾让场地，又未能证明其有正当理由，其逾期行为给苏商公司造成一定损失，现苏商公司要求辉煌公司予以赔偿，理由正当，符合法律规定。双方合同第三十六条关于“乙方逾期占有场地的费用，应当依照合同第五条约定的场地费用标准，按日双倍支付逾期占有的费用”的约定，实际上是关于合同期满终止后、辉煌公司不及时腾让场地，对因此所造成损失赔偿数额如何计算的约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于当事人“可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，上述约定应当作为计算辉煌公司赔偿数额的依据。但是，苏商公司主张按照单价每天每平方米0.6元为标准计算损失赔偿数额，不符合合同约定，法院不予采纳。理由如下：依据合同第五条、第六条的约定，费用“单价”每天每平方米0.6元，其中包括“场地使用费”、“服务费”两项内容，而第六条中根据上述单价计算的“场地费用”和“服务费用”分别具明了数额，因此，根据上述约定，第六条记载的“场地费用”与第五条记载的“场地使用费”应是指称同一项费用，即“场地费用”就是“场地使用费”，“场地费用”仅是“单价”0.6元中的一部分。因此，合同第三十六条关于“乙方逾期占有场地的费用，应当依照合同第五条约定的场地费用标准，按日双倍支付逾期占有的费用”的约定，应当是按“场地费用”的两倍计算损失赔偿数额，而不是按照苏商公司主张的按“单价”0.6元的两倍计算。辉煌公司抗辩称苏商公司主张的占用费用数额过高，意见成立，本院予以采纳。按照合同约定和实际履行情况，法院确认“场地费用”为每天每平方米0.13元（按照场地费用占总费用的比例计算，即：10127元÷48226元×0.6元)。逾期占用场地费用自2015年6月1日起算，计算至苏商公司主张的2015年7月27日。根据上述，法院确认2015年6月1日至2015年7月27日期间的逾期占用场地的损失数额为3263.51元（0.13元×220.21平方米×57天×2）。辉煌公司欠苏商公司租金34683元的事实清楚，法院对于苏商公司要求辉煌公司支付所欠租金34683元的诉讼请求予以支持。辉煌公司未按合同约定支付租金，已构成违约，应承担违约责任。苏商公司要求辉煌公司以所欠租金34683元为基数支付自2015年6月1日至2015年7月27日期间的违约金并无不当，法院予以支持。即辉煌公司应按合同约定向苏商公司支付违约金9884.66元（34683元×5‰×57天）。苏商公司主张的违约金不高于合同约定的违约金数额，辉煌公司主张违约金过高的抗辩理由，无事实依据，不予采纳。苏商公司要求辉煌公司腾让所租赁场地的请求，符合双方约定和《合同法》第二百三十五条关于租赁期满承租人应当返还租赁物的规定，法院予以支持。至于辉煌公司主张的装修损失，因辉煌公司既未提交证据证明其损失情况，又未申请评估，故法院对其主张的装修损失65000元不予支持。根据双方的合同约定，租赁期满退还场地时返还保证金，现苏商公司主张辉煌公司返还场地，辉煌公司主张返还保证金1000元的请求，理应得到支持。综合上述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、第二百三十五条的规定，判决：一、青岛辉煌伟业文化传播有限公司于判决生效之日起十日内支付青岛苏商伟业投资发展有限公司租金34683元、违约金9884.66元及2015年6月1日至2015年7月27日期间的逾期占用场地费3263.51元，合计47831.17元；二、青岛苏商伟业投资发展有限公司于判决生效之日起十日内返还青岛辉煌伟业文化传播有限公司保证金1000元；上述一、二项相抵后，青岛辉煌伟业文化传播有限公司实际应支付租金、违约金、场地占用费共计46831.17元，由于判决生效之日起十日内支付青岛苏商伟业投资发展有限公司。三、驳回青岛辉煌伟业文化传播有限公司要求青岛苏商伟业投资发展有限公司支付装修损失65000元的反诉请求。四、青岛辉煌伟业文化传播有限公司于判决生效后10日内将青岛市德兴路24号苏尚国际建材家居广场商务楼三楼区第05号场地腾让给青岛苏商伟业投资发展有限公司。如果未按判决指定的期间履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，或支付迟延履行金。本诉案件受理费1291元，由苏商公司承担258.2元，辉煌公司承担1032.8元；反诉案件受理费725元，由辉煌公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。辉煌公司提交证据一：微信记录两份，证明用演出费用抵顶租金的事实。苏商公司质证称，对该证据的真实性及证明问题均有异议。辉煌公司没有提供微信的原始载体，对真实性无法确认。该聊天记录的聊天对象身份无法确定，且内容与本案无关。两份聊天记录的内容主要是辉煌公司叙述说明，并不能确定双方以所谓的费用抵顶。辉煌公司提交证据二：公告照片两张，证明辉煌公司不是不缴纳租金，是找不到苏商公司，无法缴纳租金。苏商公司质证称，对催款公告的真实性无异议，对其上所写文字有异议。该证据恰恰说明苏商公司曾向辉煌公司发出催款公告，要求其支付所欠租金，但辉煌公司一直拖欠没有支付。经审理查明，二审庭审期间，苏商公司称涉案场地已由苏商公司控制，无需再进行交接。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审查明事实一致。本院认为，本案双方争议的焦点为：一、是否存在辉煌公司所述以其他费用抵顶租金的情形；二、辉煌公司应否承担违约金及逾期其占用涉案场地使用费。关于第一个焦点问题，本院认为，辉煌公司主张其曾与苏商公司协商一致通过其他费用抵顶租金，苏商公司对此不予认可，辉煌公司对其主张负有举证责任。辉煌公司虽对此提交微信记录予以证明，但该微信记录系打印件，辉煌公司无法提供微信记录的原始载体，且该证据的内容亦无法证明涉案双方就租金抵顶达成一致意见，对该证据本院不予采信。在辉煌公司无其他有效证据证明其主张的情况下，应由其承担举证不能的法律后果。因此，对辉煌公司关于以其他费用抵顶租金的主张，本院不予采信。关于第二个焦点问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“双方均应按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，辉煌公司与苏商公司签订的《经营场地租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。辉煌公司主张其愿意缴纳租金，但找不到苏商公司，但对其主张辉煌公司未能提交有效证据予以证明，故，本院对此不予采信。原审据此判令辉煌公司依据合同约定向苏商公司支付违约金及逾期其占用涉案场地使用费，并无不当。另，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”。一审法院确定一审诉讼费的分担符合上述法律规定，辉煌公司的主张于法无据。综上，上诉人青岛辉煌伟业文化传播有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2016元，由上诉人青岛辉煌伟业文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  马 喆审 判 员  杨保国代理审判员  龙 骞二〇一六年十二月十三日书 记 员  王庆光书 记 员  吴苗苗