福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0104民初1528号原告（反诉被告）：郭贤，男，1978年10月20日出生，汉族，住福州市晋安区。委托诉讼代理人：杨清、许芳紊，福建瑞权律师事务所律师。被告：陈茂铨，男，1965年6月18日出生，汉族，住福建省福清市。被告（反诉原告）：王森光，男，1956年1月11日出生，汉族，住福州市仓山区。委托诉讼代理人:袁海渝，上海市郑传本律师事务所律师。原告（反诉被告）郭贤与被告陈茂铨、被告（反诉原告）王森光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭贤及其委托诉讼代理人许芳紊、被告陈茂铨、被告（反诉原告）王森光及其委托诉讼代理人袁海渝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭贤向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的《厂房租赁合同》;2.被告陈茂铨、王森光向原告承担违约责任，并赔偿原告装修费110000元，搭建厂房费130000元、搬迁费用130000元及产品损失1535500元等经济损失暂计1905500元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2010年7月25日，原告为经营水产养殖，特与被告签订《厂房租赁合同》，约定被告陈茂铨将位于仓山区盖山镇东升原龙达精品厂（则徐大道XXX号）内现有3间房屋（大约250平方米）和部分空地、被告陈茂铨办公室隔壁15平方米转租给原告使用，其中被告王森光为房屋出租人，被告陈茂铨为房屋承租人，原告作为房屋次承租人。合同第一条约定:“租赁期自2010年8月1日至本厂区拆迁之前一个月止”，第二条约定：“租金为每月贰仟伍佰元（不含税），年租金为叁万元”，合同第十条约定：“如果本厂区拆迁之前，甲方（陈茂铨）或者出租方中止合同将本厂转租给他人，应承担乙方由此造成的损失，赔偿乙方搭建厂房、搬迁的费用。”合同签订后，被告依约将房屋交付给原告承租，原告也依约向被告陈茂铨支付房屋租金。2016年2月24日，由于被告陈茂铨拖欠被告王森光的租金及水电费，被告王森光发出《催款并解除租赁合同通知书》给被告陈茂铨，要求缴清拖欠的租金及水电费，并解除被告陈茂铨与被告王森光之间的《厂房租赁合同》，并定于2016年3月10日9时停电。由于被告陈茂铨未支付租金，导致被告王森光将厂房供水切断。被告王森光收回租赁厂房及强制断水的行为，给原告的生产经营造成极大的损失。综上所述，原、被告之间的《厂房租赁合同》意思表示真实，内容未违反法律禁止性规定，合法有效。在租赁期内，原告依约履行支付租金的合同义务，但被告未按约定继续履行提供租赁场所的义务，导致《厂房租赁合同》无继续履行的必要，导致原告经营严重损失。被告陈茂铨辩称,原告涉嫌偷漏巨额电费的违法行为,导致被告陈茂铨所经营的工厂倒闭，客观上已造成了侵害被告陈茂铨的合法权益，被告陈茂铨无法继续履行合同，有权解除合同;原告未能依约履行合同义务，多次逾期缴交租金与水电费;擅自改造厂房违反法律相关规定;无视政府关于搬离本区域的通知，违反了政府法规。原告多次、多项违约，应当承担违约责任。被告王森光同意被告陈茂铨的辩称，还认为于2016年2月份已经由原告与被告陈茂铨、王森光达成解除的协议，赔偿损失费等费用没有证据证明其金额；原告提出的事实不符合实际，原告对被告陈茂铨、王森光长期违约、没有按时缴费，按合同约定履行，被告陈茂铨有权解除合同；被告王森光与原告之间没有合同关系，根据合同相对性，被告王森光没有存在违约行为。反诉原告王森光向本院提出反诉请求:1.反诉被告归还则徐大道XXX号内的租赁物；2.反诉被告支付2016年4月起至实际退还租赁物之日的占用费（参照周边租金水平月租金13495元）。事实和理由：2008年11月25日、2010年4月1日，反诉原告王森光分别将福州市仓山区则徐大道XXX号内福州龙达精品厂内的房屋等租赁物出租给陈茂铨，后陈茂铨将部分租赁物转租给反诉被告郭贤。在反诉被告承租期间，屡屡违约未及时支付租金或者水电费用；同时，陈茂铨因经营不善而无法继续承租反诉原告的租赁物。2015年10月20日，在事先由陈茂铨通知反诉被告后，陈茂铨与反诉原告协商签订了《协议书》解除原租赁合同，并在《协议书》中给反诉被告预留了3个月的时间进行搬迁或者重新磋商签约。签订《协议书》后，反诉原告还通过电话、手机信息及当面谈话等方式告知反诉被告，反诉被告亦表示同意搬迁。2016年2月24日，由于陈茂铨拖欠租金和水电费的违约行为，原告发出《催款并解除租赁合同通知书》给陈茂铨，并声明“订3月10日9时停电”，该通知书也已送达反诉被告，且预留给反诉被告的3个月期限早已届满，但反诉被告并未搬迁而继续占用反诉原告的租赁物。反诉原告认为，其作为出租人将租赁物出租给承租人后，由于承租人经营不善已协议解除租赁关系，反诉被告作为次承租人，无权再继续使用租赁物，但反诉被告并未返还租赁物而继续占用，依法应当支付占用费。反诉被告郭贤对反诉原告王森光的反诉辩称，反诉被告认为合同是合法有效的，尚未解除，合同履行期间尚未届满，反诉被告有权继续使用。即使反诉原告的主张可以成立，反诉原告主张的占用费标准明显超过合理的标准，也只能以当时的租赁标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：郭贤提交的转账凭证、发票、结算单，陈茂铨、王森光对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信，但不能体现均系按时支付。催款并解除合同通知书可以体现王森光通知催款、解除合同及停电等内容。断水照片经陈茂铨、王森光确认，对其真实性予以确认，但不能反映断水原因。报警回执，真实性予以确认，但因字迹模糊不能辨认其内容。光盘，其中拍摄的时间、地点不能确定。损失结算表，系郭贤单方制作，不予采信。公证书按照司法部规定的格式制作，加盖承办公证员的签名章及公证机构印章，本院对其真实性予以采信，但公证书制作于停电五日后，对现场照片进行公证，并无载明财产损失的种类及数量，不能反映财产直接损失的具体数额；陈茂铨提交的协议书，王森光并无异议，郭贤提出的二被告存在利害关系没有事实依据，该协议书予以采信。陈茂铨提交的电表照片系王森光自行制作，未经电力部门或公安部门查实，本院对其证明对象不予确认。电费清单，系陈茂铨单方提交，本院不予采信。结算单，郭贤对真实性无异议，可以证明郭贤交纳费用情况。短信截图，其中陈茂铨、郭贤的各自陈述的内容需结合其他证据予以认定，电费欠费与缴交记录的对象为陈茂铨，不能体现与郭贤的关联性。申诉书、寄邮政快递凭证、递交公安民警材料，能够体现陈茂铨就涉嫌偷电事由向有关部门反映。电业局检查计量器具视频，尚待电力部门作出具体结论，不足以证明原告的主张。通话录音（2015年12月21日），通话对象并非郭贤本人，不能证明郭贤与王森光达成口头协议通话录音。通话录音（2016年3月15日），能够体现当时郭贤表示停电纠纷与陈茂铨无关。照片，体现陈茂铨经营的工厂遭受台风灾害的现场情况，本院予以采信。房租电费清单，郭贤对其真实性无异议，本院对其结算内容予以采信。王森光提交的租赁合同，能够证明王森光与陈茂铨之间存在租赁关系。厂房租赁合同，能够证明陈茂铨与郭贤之间存在租赁关系。租赁物简图，系王森光单方制作，本院不予确认。陈茂铨与王森光协议书（2015年10月20日）及郭贤转发给陈茂铨的短信（2015年12月4日14：16），该短信系郭贤于该日13：54收自王森光，能够证明陈茂铨与王森光协商解除租赁事宜，郭贤已知悉。催款并解除租赁合同通知书，郭贤亦有提交该证据，本院予以采信。供电服务热线，未提供原件核对，对其真实性不予确认。王森光与陈茂铨的短信往来，体现王森光就电费欠缴事宜催告陈茂铨。王森光与郭贤的短信往来，结合前述郭贤转发给陈茂铨的短信（2015年12月4日14：16），能够证明王森光于2015年12月4日即通知郭贤合同解除事宜。电费缴费明细，能够体现王森光未及时缴纳电费而产生违约金的事实。水费用户综合查询表、自来水缴费通知单，所列户名为省商业汽车运输队，不能体现与本案当事人的关联性，本院不予采信。厂房及设备照片，因郭贤对陈茂铨提供相关照片的证明对象无异议，能够证明郭贤租赁场所用于经营塑料注塑。租赁合同书，并非本案讼争房屋所涉合同，没有关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月1日，王森光将位于福州市仓山区盖山镇东升原龙达精品厂（则徐大道XXX号）内的厂房出租给陈茂铨，双方签订《租赁合同》。2010年7月25日，陈茂铨与郭贤经王森光见证签订《厂房租赁合同》，约定陈茂铨将位于上述厂房内现有3间房屋（约250平方米）和部分空地及陈茂铨办公室隔壁15平方米转租给郭贤使用。《厂房租赁合同》第一条约定:“租赁期自2010年8月1日至本厂区拆迁之前一个月止”；第二条约定：“租金为每月贰仟伍佰元（不含税），年租金为叁万元”；合同第十条约定：“如果在本厂区拆迁之前，甲方（陈茂铨）或者出租方（王森光）中止合同将本厂房转租他人，应承担乙方（郭贤）由此造成的损失，赔偿乙方搭建厂房、搬迁的费用。”合同签订后，陈茂铨将厂房交付给郭贤承租，郭贤向陈茂铨支付租金至2016年3月。2015年10月20日，陈茂铨由于遭遇种种困难，无力经营工厂、履行租赁合同，因此就其所承租的厂房归还与王森光签订了《协议书》，其中写明：曾宪勇、夏勇、吴熔臣三家承租方向陈茂铨所承租的厂房归还王森光，自2015年11月起由王森光自行处置；陈茂铨已通知郭贤无法继续履行厂房转租合同，必须中止转租合同，如需续租可向郭贤直接洽谈；王森光同意陈茂铨关于郭贤所租用的厂房比其他承租方（曾宪勇、夏勇、吴熔臣）推迟四个月收归郭贤；陈茂铨转租给郭贤的这部分厂房待郭贤与王森光续签合同或者搬迁他处后，这部分厂房也收归王森光，双方合同也随之废止。2015年12月4日13：54，王森光向郭贤发送手机短信，内容为“11月我和老陈已终止合同，12月10号停电停水，到供电局和自来水公司和他结清尾数后，你要用电用水请自想办法,一个月内我将厂房收回。一切后果你自负。”当日14：16，郭贤将前述手机短信转发给陈茂铨。2016年2月24日,王森光向陈茂铨发出《催款并解除租赁合同通知书》，其中写明陈茂铨在合同履行过程中拖欠王森光从2015年6月份至今的租金和水电费，已构成违约，要求缴清拖欠的租金、水电费并搬离租赁场地，同时解除双方之间的《厂房租赁合同》，订3月10日9时停电。2016年3月10日，郭贤承租的厂房被王森光停电，而郭贤尚未归还讼争租赁厂房。本院认为，王森光作为出租人与陈茂铨作为承租人于2010年4月1日签订《租赁合同》，双方间成立租赁合同关系，后陈茂铨将其从王森光处承租的部分厂房转租给郭贤，郭贤为陈茂铨所租赁厂房的次承租人。王森光与陈茂铨虽然于2015年10月20日签订了《协议书》，其中约定王森光同意郭贤所租用的厂房比其他承租方推迟四个月即2016年3月收归郭贤，讼争厂房待收归王森光时双方合同也随之废止，故双方仅就收归厂房、解除合同的步骤进行协商，并未作出即时解除合同的意思表示。2016年2月24日,王森光向陈茂铨发出《催款并解除租赁合同通知书》，以陈茂铨拖欠租金及水电费为由解除合同，陈茂铨亦无异议，双方租赁合同此时解除。因转租是因承租人的租赁权存在为基础，故在陈茂铨的租赁权因租赁合同解除而消灭时，陈茂铨与郭贤的转租关系也归于消灭。如郭贤仍需租赁涉案房屋就应与王森光直接订立房屋租赁合同，但王森光与郭贤之间一直未达成合意形成租赁关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。王森光与陈茂铨的租赁合同于2016年2月24日解除后，有权要求次承租人郭贤交还租赁厂房，否则可参照陈茂铨与郭贤的厂房租赁合同所约定的租金标准每月2500元计算占有使用费。郭贤诉请陈茂铨、王森光向其承担违约责任，并赔偿原告装修费、搭建厂房费、搬迁费用及产品损失等经济损失，《厂房租赁合同》虽有相关约定，郭贤提交的公证书、损失估算表等证据不能证实其养殖的观赏鱼因停电致死的数量、种类、价值等具体损失情况，况且郭贤在2016年3月10日停电之前，早已知悉王森光与陈茂铨之间解除租赁合同及停电的有关通知，但未采取适当措施防止损失，而其诉请的其他方面的经济损失也没有证据证实，合同也未约定具体数额的违约金或损失赔偿额的计算方法，故郭贤关于违约责任及赔偿损失的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。陈茂铨所称郭贤存在涉嫌偷漏巨额电费的违法行为，尚待有关部门查实，应另行处理。本案陈茂铨与郭贤转租合同的解除系由于王森光与陈茂铨的租赁合同解除，而王森光与陈茂铨解除合同之前，陈茂铨未以郭贤存在拖欠电费、租金等违法违规行向对方提出解除合同，故其的相关辩称不能成为本案合同解除及违约责任的事由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、郭贤于本判决生效之日起二十日内将位于福州市仓山区盖山镇东升原龙达精品厂（则徐大道XXX号）厂房内3间房屋（约250平方米）、部分空地及原陈茂铨办公室隔壁15平方米退还给王森光；二、郭贤于本判决生效之日起十日内，按每月2500元向王森光支付自2016年4月1日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费;三、驳回郭贤的诉讼请求；四、驳回王森光的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21950元，由郭贤负担；反诉案件受理费1200元，由王森光负担1100元，郭贤负担100元。郭贤应负担的反诉案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  陈曜辉审 判 员  陈家挺代理审判员  吴灵婧二〇一六年十二月二十六日书 记 员  林雪玉