广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1302民初6787号原告：马凌，女，汉族，1972年3月28日出生，住址：广东省惠州市惠城区。第一被告：张锦英，女，汉族，1953年1月7日出生，住址：广东省博罗县。第二被告：惠州一德实业有限公司，住所地：广东省惠州市惠城区斑樟湖二横街2号康英商贸广场C栋第2层。法定代表人：张守锋。原告马凌诉被告张锦英、惠州一德实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告马凌诉称，被告一是位于惠州市惠城区××广场××栋的出卖人，被告二惠州一德实业有限公司是被告一委托代理人及保证人，两者统称为被告。2011年下半年，被告向社会公开销售该项目的房地产，被告在销售过程中以“惠城唯一在售食品批发铺王”“与沃尔玛共享千亿商圈日均百万人流”“三大协会权威认证，数十行业协会进驻鼎力支持”“政府规划升级改造样板工程，投资价值无可比拟”等虚假广告在媒体广泛宣传，并在售楼处公告栏张贴未经政府部门审批的“河南岸旧城改造红线图”，被告还同时公开展示了各种户型的样板房，按被告售楼人员的介绍，该项目二楼绝大部分门店已被广东省进出口协会购买（后经查实：这些门店是惠州市房管局基于被告对购买人欺诈行为，对社会造成恶劣影响而冻结总体20%的商铺）其余所有单位均已由广东省食品行业协会，广州市海味干果行商会招商认租。基于对广告宣传和促销手段的相信，原告以比同地段商铺项目高于一至三倍的价格购买了“康盈商贸广场”的商铺，原告与被告分别签订了《商铺买卖合同》。按《商铺买卖合同》第六条商铺的交付约定，原告依照被告的《交接确认书》要约签名接受了商铺，与此同时，被告做出“在2015年10月1日前按合同原约定的装修标准交付原告使用”的承诺，在《交接确认书》上双方签字盖章构成了新的协议要约。然而，时至2016年4月30日被告逾期213天未能兑现承诺将商铺按政府部门核准的装修标准交还给原告使用，被告还继续占用整体商城，并公开对外招商，不仅如此，被告还对签有《商铺补充协议》的原告拒付双方第3条约定的保底利润分成3期金额共21600元。为了阻止被告的违约，原告给被告邮寄了《通知函》和《告知函》但遭被告无理拒收，在错误的道路上越走越远，是可忍孰不可忍？原告只好与其他业主团结起来，以集体投诉的合法维权形式向省市区级的政府管理部门申冤，虽然此案被广东住建局列为2016年度重大维权案件，但至今仍无法触动到被告的皮毛。为此原告不得于才采取集体诉讼的法律途径把被告送上法庭。原告有权依据《商铺买卖合同》第九条（2）条款，要求被告按日向原告支付已付房价款千分之1.5的违约金的金额为99045元，要求被告按第十一条款支付未能按装修标准交铺的赔偿金，考虑到事实上被告未曾对商铺进行过间隔和装修工程，很难计算装饰和设备的差价，原告要求被告按房款总价的5%进行赔偿，赔偿金额为：15500元。原告要求被告归还《商铺补充协议》第3条约定的保底利润分成3期金额共21600元。另外，关于原告接到被告《国有土地使用证办理通知书》后交付了代办费每户1800元，被告收到此款项后即开具了盖有“惠州一德实业有限公司财务专用章”的收据，但被告逾期两年多至今未办到此证，按常人常识，国家政府管理部门对于所提交的申请事项，一般来说要在壹个月内答复能否办理，但此案例逾期两年多，天大的笑话吧？除非根本就没有上报，为此，恳请法院主审法官派员核实此事实，还各案原告的事实真象。假如证据确凿，被告便构成合同诈骗之事实，各案原告要求被告退求己交款1800元，并计还银行利息432元（按年利率6%计算），并要求被告支付800元赔偿金给原告作为补偿。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告按本案房款总价310000元的每日千分之1.5向原告支付暂计至2016年4月30日的逾期交接商铺违约金99045元，并按上述标准继续支付违约金至实际交接商铺之日止；2、被告按本案房款总价310000元的5%赔偿未能按承诺的装修标准交铺给原告造成的损失费15500元；3、被告归还保底利润分成21600元给原告；4、被告退还国土证代办费1800元及该费的利息432元给原告；5、被告因虚假代办国土证构成合同诈骗赔偿原告的损失费800元；6、被告承担本案原告的诉讼费。被告张锦英、惠州一德实业有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。查明的案件事实经审理查明，2012年12月14日，原告马凌作为买受人，第一被告张锦英作为出卖人，第二被告惠州一德实业有限公司作为委托代理人及保证人共同签订了《商铺买卖合同》（以下简称“合同”），约定：第一被告将惠州市惠城区××广场××栋2层213号商铺出卖给原告，房价款总额为310000元，并约定第一被告应于2015年9月30日前将该商铺按合同约定的装修标准移交给原告使用；第一被告逾期交接该商铺的违约责任：逾期超过45日后，按合同规定的最后交接期限（即2015年9月30日）的第二天起至实际交接之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.5‰的违约金；第十四条约定，本合同生效后的150个工作日内，由出卖人负责向惠州市惠城区房地产交易登记中心申办该商铺的权属过户登记。对于办理国土证，合同中未明确约定。原告已经付清了商铺的房款。同日，原告与第二被告签订《商铺补充协议》，约定：原告同意并授权第二被告在协议期限内对涉案商铺拥有经营权，第二被告向原告发放保底利润分成；协议期限为36个月，自2012年10月1日起2015年9月30日止；保证利润分成于每年的3月31日、9月30日发放，每半年为一期，每期金额为7200元。2013年9月3日，涉案商铺过户登记到原告名下，证号为粤房地权证惠州字第××号。2013年12月5日，原告向第二被告交纳办理国有土地使用权证代缴代办费用1800元。经本院现场勘查，涉案商铺至今未按合同约定的装修标准进行装修，也未移交给原告。裁判理由和结果本院认为，原、被告签订的《商铺买卖合同》，是原、被告真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性及禁止性规定，故上述合同为合法有效合同，双方当事人应按合同约定履行义务。第二被告系合同的保证人，且基于第一被告的委托而进行房产交易行为，而两被告未提交授权明确的授权委托书，因此第二被告应对第一被告的交易行为承担连带责任。合同约定两被告应于2015年9月30日前将该商铺按合同约定的装修标准移交给原告使用，但涉案商铺至今仍未达到合同约定的装修标准，也未交付给原告，其行为已构成违约。原告诉请的装修损失，系其自行估算，无相关证据予以证明，不予支持，原告可要求被告继续履行按约定标准进行装修的义务，被告拒绝履行的，原告可自行装修，后另行向两被告主张权利。关于逾期交付商铺的违约金，原告主张按照全部房款的1.5‰/日的标准支付，该约定过高，予以调整为日万分之三，暂时计算至2016月12日31日为42501元（购房款310000元×0.3‰/日×457天）。合同没有明确约定办理的程序和时间，现被告收取办理费用后，至今未为原告办理国有土使用权证，原告要求被告退回该费用，可以支持。由于合同并未约定办理时间，原告要求被告支付利息，无事实及法律依据，不予支持。原告认为被告收取该费用未办理相关权属证书，构成诈骗，无法律依据，其要求赔偿损失，不予支持。原、被告约定保底利润分成，实际上属于双方的租金约定，属于另一法律关系，本案不予以一并处理，原告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、第一被告张锦英应于本判决生效之日起七日内向原告马凌支付2015年11月14日至2016年12月31日逾期交付商铺违约金42501元；第二被告惠州一德实业有限公司负连带清偿责任。二、第二被告惠州一德实业有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告马凌退还办理国有土地使用权证代缴费1800元。三、驳回原告马凌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3084元（原告已预交1542元），由原告马凌负担616元，第一被告张锦英、第二被告惠州一德实业有限公司负担2468元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  龙伟永审 判 员  黄 艳代理审判员  肖石平二〇一六年十二月十二日书 记 员  梁红玉